江苏省物业管理办法

江苏省物业管理办法（12篇）

1.江苏省物业管理办法 篇一

江苏省物业管理条例实施细则

从本月起，《江苏省物业管理条例》正式施行。内容涉及到小区停车位、住宅维修基金等与市民生活息息相关的方面。昨天记者请市物业管理协会有关人员作了权威解读。

车位不得“只售不租”

“小区只规划了地下停车位，没有地面停车位。要是不买车位，车子将来在小区根本没法停车。以后只能将自己的爱车停在附近的马路边上了。”这是太湖新城一高档小区业主吐的苦水。记者了解到，根据此前的相关规定，开发商对拥有产权的车位可以自行处理，即采取出售或是租赁两种方式。但是大部分新建楼盘在卖房时，为了尽快回笼资金，对车位采取“只售不租”的做法，业主无奈接受。为此，近几年不少小区因为这事引发了**。

针对这一问题，昨天无锡市物业管理协会负责人表示，刚实施的新条例给想租车位的业主撑了腰。条例规定：“建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行;业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定给未购买或者未受赠车位、车库的业主，每户业主只能承租一个车位或者车库。”

“人防”车位最多租三年

人防工程汽车泊位问题是社会普遍关注的。不少停车位问题突出的小区，不得不临时将人防工程的停车位拿出来出租给业主。前不久，无锡市物业管理中心就接到投诉，称开发商通过“买房送车位”的形式，将依法配建的防空地下室以买房赠车位形式“送”给了业主。

“开发商在没有取得人防工程产权的情况下，是无权这样做的。而且按规定防空地下室车位只能出租，不能出售或变相出售。”相关人士解释说，根据人民防空法规，住宅小区修建的人防工程是老百姓战时和遭遇突发灾害时的保命工程，国家有着非常严格的强制性标准，禁止任何组织或者个人破坏、侵占人民防空设施。也就是说开发商没有赠送车位的权利。

现实生活中，有些开发商为回笼资金，硬性规定停车位租赁合同必须好多年一签，相当于变相出售。为防止开发商“逼”业主签长期租赁合同，新条例要求，人防工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。租赁期限超过3年且逾期不改正的，处5万元以上20万元以下罚款。

路面停车位收益归业主

有关小区停车收益的归属，在锡城从来没有停止过争论。在不少业主看来，根据物权法的相关规定，小区公共部位属全体业主所有。既然地上停车位是属于小区业主共同所有，那么停车收益，也理应归业主所有。这一争论也引发了业主与物业的重重矛盾。

这次新条例规定，占用业主共有道路或者其他场地的，所得收益的百分之七十应当纳入住宅专项维修资金，其余可以用于补贴物业服务费。相关人士解释说，收益归业主，业主分到的不是钞票，而是将这些停车收益“取之于业主、用之于业主”。物业公司应该对这部分停车位的收益进行单独建账，并附有公示的.义务。也就是说，业主对这笔“公共财务”收支享有知情权。业主可以通过业委会，由业委会出面跟物业公司交涉，物业公司应积极配合。业委会应该将收支情况向业主大会汇报。

车子被划伤物业可免责

家住北塘区一老小区的市民反映，称他的车子停在小区收费停车位上，却屡遭人划伤。去找物业时，物业却表示不在自己管辖范围内。王先生恼火了，既然已经交了物业管理费，而且地上停车位的费用每月也是按时缴纳的，那么物管就有保障业主车辆安全的责任。

“爱车被划伤了，这种心情可以理解，我们平时接到的投诉也比较多。”相关人士表示，包括车子划伤、电瓶车在小区内被盗在内的个人财产受到侵害，是否属于物业公司的安全保障义务范围，一直颇有争议。此次出台的条例规定：业主对停放的车辆有保管要求的，可另行与物业公司签订协议。这名负责人告诉记者，车子划伤了物业可免责，这听上去好像不可思议，难以理解。但是业主交给物业公司的物业费是维护小区公共设备，停车费是停车位的使用费。并不是业主交了停车费，就像交了保险，物业公司就应该承担责任。相反，根据新的条例理解，物业公司对业主的车辆没有保管的义务。

2.江苏省物业管理办法 篇二

关键词：物业管理法规与政策,教学改革

随着中国房地产业的快速发展, 物业管理行业越来越发展壮大, 已经成为新兴的朝阳产业。伴随着物业管理服务的市场化, 物业管理中涉及的法律主体十分广泛, 法律关系非常复杂, 因此, 物业管理法规与政策课程要求掌握的法律法规种类也非常多。除了要重点掌握物业管理条例、物权法, 还要掌握与物业管理相关的合同法、城市房地产管理法、招标投标法;物业管理企业资质管理办法、住宅室内装饰装修管理办法、物业服务收费管理办法、前期物业管理招标投标暂行办法等与物业管理活动密切相关的法律法规。 因此, 要在有限的课时内完成教学任务, 并使学生掌握且能在实际中灵活运用, 必须结合本科生的特点, 采取恰当的教学方法。

一、物业管理法规与政策课程传统教学模式存在的问题分析

“物业管理法规与政策”是我校物业管理专业的专业必修课, 是专业核心课程之一。通过本课程的学习, 要求学生熟悉物业管理中的有关法律法规和规章制度, 明确物业管理中的法律关系、法律行为和法律责任;掌握业主自治管理的内涵, 物业管理法律实务以及纠纷处理的方式和程序, 帮助学生维护自己在涉及有关物业管理事务中的合法权益, 以及提高学生就业后从事有关物业管理方面工作的业务水平。这是物业管理专业人才必备的素质, 但传统物业管理法规与政策课程的教学模式存在许多弊端, 难以适应物业管理活动所涉及的社会经济关系。 (1) 课堂教学采用封闭的理论教学的方式, 学生对现实社会经济环境, 对实际房地产经济活动缺乏感性认识, 学生实习时目的性差, 很难做到有的放矢地主动参与。 (2) 课堂教学中, 教师作为传授知识的主角, 把学生仅仅当成一个受教育者。学生被动接受教师所教的知识, 其主要目的是完成考试的任务。学生把学习的目的放在追求高分上, 而不是今后实际工作需求的, 陷入了记笔记—抄笔记 (甚至复印笔记) —考笔记—忘笔记的不良循环, 学生不主动参与, 这样的教学束缚了学生的思维, 难以培养其发现问题、分析问题、解决问题的能力, 社会适应性差。 (3) 教学手段落后, 基本上是单一的“黑板+ 粉笔”, 再加上教学内容主要以解释法律条文的为主, 教学内容缺乏生动性、实际性, 学生容易产生厌学情绪。 (4) 满堂灌教学, 重理论轻实践, 课堂上技能操作训练很少, 课后的社会实践更是缺乏, 学生只有理论知识, 但运用知识解决问题能力弱, 受不到法学思维和物业管理法律实务的基本训练, 难以培养自觉的法律意识, 很难达到课程教学目的。

综上所述, 我们必须以实际工作需要为前提, 根据物业管理专业执业素质不断变换的要求, 稳步推进教学改革, 培养出知识、能力、素质协调发展的能够满足时代发展需要的应用复合型人才。

二、物业管理法规与政策课程教学改革探索

1.拓展教学内容, 增加现实问题处理的内容。本课程总体设计思路是以物业管理专业相关工作任务和职业能力分析为依据确定课程目标, 设计课程内容, 以工作任务为线索构建任务引领型课程。课程结构以物业管理各主体的法律关系为主线, 主要是以物业管理的各个主体在物业管理活动中的权利与义务为核心组织内容, 重点简述物业服务公司、 业主、业主自治组织在物业管理中形成的法律关系、法律行为各个环节中的权利义务关系, 以及由于权利义务处理不当而引发的纠纷与解决方法。在教学过程中, 根据上述思路针对现实物业管理工作中物业公司于业主常见的物业纠纷, 采用讨论的方式与学生共同进行法律分析, 并提出解决问题的措施。以此来提高学生的学习兴趣, 增强学生解决实际问题的能力。

2.改革教学方法, 引用案例教学法。案例教学法是根据教学目的要求, 将已发生或将来可能发生的问题作为案例, 组织学生对案例进行调查、阅读分析、讨论交流研究活动, 提出各种解决问题的方案, 并对之进行论证说明, 促使学生加深对知识的理解, 从而提高其发现问题、分析问题和解决问题的能力。

物业管理法规与政策是一门实践性很强的学科, 与人们的生活密切相关, 物业管理法规与政策的教学仅仅依靠教师对一般理论和法律规范的讲授很难起到理想的效果, 在物业管理法规与政策教学中运用案例教学法, 能将干涩的物业管理法律知识和理论与经济活动中活生生的事例结合起来, 使学生更加直观地感受法律在生活中的运用, 从而更好地理解所学法律知识, 提高学生解决实际问题的能力。同时, 传统教学模式以教师为主, 学生往往没有参与到教学活动中, 导致很多学生对课堂教学没有积极性。运用案例教学法将法律知识和理论与现实生活有机联系起来, 教学过程中让学生积极参与对案例的讨论, 在师生互动的过程中激发学生的学习热情和兴趣。

3.改善教学手段, 运用现代教学手段。物业管理法规与政策课程教学内容不断拓宽, 而课时数量有限, 我们必须改变传统教学中一只笔、一本书、一块黑板就能完成教学的状态, 充分运用现代教学手段。运用多媒体课件组织教学, 运用大屏幕投影仪、录像带、网络视频等现代教学手段。现代教学手段的运用, 在有限的课堂时间中大大增加了课堂教学的信息量;在有限的课堂空间范围内, 扩大了学生的视野, 提高了学生的学习兴趣。

三、物业管理法规与政策考试改革探索

由于物业管理法规与政策课程实践性较强, 同时综合运用能力要求较高, 尤其在现实案例方面。以往在笔试测试中很难全面地测试学生对于法律法规的整体掌握情况, 只能考核其中的基本概念和理论, 很难考核出法律法规的现实运用情况;同时由于考试时间的限制, 即使有案例分析的考题, 也仅能就少数法规的一部分内容进行测试, 而且试题多偏重理论性, 不能较全面地考核学生对生活中的现实案例的综合分析和解决能力。因而有必要改变以往的考核方式, 变单一的笔试测试为笔试和案例分析相结合的方式, 结合本课程教学方法改革在教学过程中采用案例教学法, 在每个法律制度完成理论知识讲解后引用典型案例进行分析, 并要求学生撰写案例分析报告, 根据报告质量给予案例分析成绩, 这样既可以考核学生对于基本知识的掌握情况, 也能考核学生对于基本知识的综合运用情况, 同时提高学生的学习兴趣;也改变了学生突击学习、死记硬背的状况, 培养良好的学习习惯, 督促学生加强平时学习, 并且学会知识的应用, 全面系统地掌握房地产法律制度与政策的知识。使学生能更好地理解房地产法是如何在生活中产生作用的, 通过书面作业的形式还能起到对学生写作能力的培养。

因此, 建议课程考试采用笔试和案例分析相结合的方式进行。对于理论性较强的法律制度知识采用笔试测试, 仍采用闭卷考试方式, 重在基本知识掌握情况的考查;对于应用性较强的现实案例采用实训的方式, 即让学生结合课堂所讨论的案例或者是学生自己感兴趣案例, 运用所学物业管理法规与政策知识和理论进行分析、论证, 撰写案例分析报告。考试成绩的构成包括以下三个方面: (1) 平时成绩占总成绩的20%, 由作业、出勤和课堂表现等综合评定。 (2) 案例分析成绩占总成绩的30%, 结合课堂所讨论的案例或者是学生自己感兴趣案例, 运用所学房地产法知识和理论进行分析、论证, 撰写案例分析报告, 根据报告质量和课堂参与情况给予案例分析成绩。 (3) 期末笔试成绩占总成绩的50%, 采取闭卷考试的方式进行。

参考文献

[1]柳易林, 黄蕾, 缪悦.《物业管理法规》课程教学改革探讨[J].中国电力教育, 2010, (9) .

[2]汤腊梅.房地产法规课程教学改革探讨[J].湖南城建高等专科学校学报, 2002, (9) .

3.江苏省物业管理办法 篇三

关键词：现代化物业管理；物业管理水平；物业管理理念

前言：近几年来，我国的机构改革开始进入了关键时期，改革程度逐渐深化，使得机关行政楼的物业管理也随之走向现代化的发展道路。在黑龙江省大庆市，现代化的物业管理理念已经渗透到行政办公机关的工作当中，运用科学合理的管理办法，以“让群众赞许、让部门满意、让领导认可”为目标，扎实推进行政办物业管理水平的不断提高。

一、现代化行政办公楼物业管理的内容及特点

行政办公楼的物业管理与普通住宅小区有较大不同，涉密内容较多，且内部建设中对科技含量要求较高。为树立起良好的行政服务中心形象，切实提高工作质量，应在以下几方面需加以认真落实：首先，建筑物维护管理。为了保证行政楼的办公职能得以正常履行，需对办公用地实施有效的维护和修缮。尽量减少办公设施的损坏，控制其老化程度，从而实现物业管理中的保值、增值目的。其次，人员及会议管理。为保障会议的顺利进行，应将会议管理工作做到位，包括会议室的布置、音响布置、会场服务等等。再次，安全管理。安全管理的内容主要有消防安全管理、治安管理以及车辆停放管理。这项工作对门卫、监控设备及停车场的要求较高，需加大贯彻力度。最后，环境卫生管理。行政办公楼的物业管理需为行政工作的开展提供清洁舒适的环境。其中涉及到的主要区域包括领导办公室、会议室、职工餐厅、接待餐厅、体育活动室等具体环境。做到了这四个方面，才能真正实现现代化的物业管理模式，创造良好、便捷又安全的办公环境。

二、现代化行政办公楼物业管理的具体措施

（一）严控人员素质，实现“一专多能”

由于机关物业单位具有一定的特殊性和公开性，因此在物业人员素质管理方面应加以充分重视。大庆市萨尔图区在对外来及上访人员实行严格管理的基础上，还同时做到了为其提供满意的服务，切实做到为人民群众排忧解难，意即实现了内部从业者的职业素养提高。

1.人员出入管理

在非公务接待方面，应实行审批准入制度，且须在门卫保安处填写会客登记单，在取得接待人员的同意后方可进入，以维护行政办公区域的严密和权威。对这类外来人员的接待应统一安排在会客接待中心，不应将办公场合用作他途；在上访人员方面，首先要制定好完善的上访制度和规定并要求上访人员严格遵守。对于不遵守相关规定的上访人员应首先进行劝阻和教育，劝阻无效情况下可移交公安部门处理[1]。造成严重冲突的，如堵门、破坏办公秩序等行为可实行现场处理。其次，为了及时处理信访问题，应妥善安排值班人员对重要上访信息进行调查了解。在受理上访问题时，值班人员应端正态度，认真分析问题的解决办法，避免将矛盾扩大化；对于内部服务人员，主要包括水电维修人员、卫生保洁人员等，应制定较为严格的上岗标准，对其政治素养、文化程度及个人能力及职业道德等做出全面考察，谨慎任用，保证机构人员队伍具有较高的素质。

2.工作人员思想工作

为保证行政机关的工作效率，维护良好的机关形象，首先应对工作人员的思想建设工作进行有效管理，使其树立起“超前到位、扎实细致、高效快捷、主动严格”的工作理念。工作人员应以为人民服务为根本宗旨，工作过程中应做到热情、周到、耐心、规范。在职业道德方面，应促使机关工作人员将遵纪守法、文明礼貌作为基本环节来落实。同时要做到爱岗敬业，以更好地服务群众作为自己的工作目标。工作人员的思想建设方面，还应包括对办公秩序的自觉维护，不在办公期间进行与工作内容无关的活动，形成良好的办公氛围[2]。

（二）抓内部服务管理、力求精益求精

物业管理工作是一个整体的系统，其中包含各个方面的管理分支。为了实现高水平的现代化物业管理，尤其是行政办公楼的物业管理，应在内部服务规范方面做出严格的规定，将管理措施落实到具体流程。从工作实践方面说，可從以下两方面进行规范。

1.服务规范化

为了提高物业管理的工作效率和质量，应避免工作中的随意和松散，应在调动工作积极性和减少失误等方面加大力度。如在职工餐厅的管理方面，就应严格杜绝外来人员的用餐行为，以保证机关职工用餐环境的健康安全，实行刷卡用餐的管理方式，对职工餐厅进行严密管理。再如在物品进出方面，应实行严格的审核制度。外来人员的携带物品需经过门卫的检验，确定物品无危险后方可进入。对于内部工作人员来说，则应自觉维持正常有序的办公环境，与办公内容无关的私人物品不应存放在办公区域内[3]。另外，在办公楼内将贵重物品移出的行为必须取得所在单位部门的证明，保证行政机关免受经济等方面的损失。

2管理制度化

为了使行政服务中心的管理达到标准化建设，就应致力于管理制度化的实施。具体应包括办公楼综合管理制度、阅览室员工管理制度、活动室管理制度、职工餐厅管理制度等等[4]。在将这些制度得以完善之后，同时要加强组织学习，避免制度的建设流于形式。

结论：为了推进现代化的物业管理模式，黑龙江省大庆市萨尔图区在行政办公楼的物业管理方面做出了重要表率，对行政机关的管理改革带来了有益的启示。本文通过对现代化的物业管理模式进行分析，介绍了现代化的物业管理应包含的内容及特点，并对实现这一先进模式应采取的策略进行了阐述。

参考文献：

[1]杨海生.政府机关办公楼物业管理之我见[J].中国物业管理，2013（12）：256-257.

[2]颜建海.党政机关实施物业管理的理性思考[J].山东纺织经济，2012，7（05）：199-201.

[3]李风.《办公楼物业管理服务规范》出台的前前后后[J].中国物业管理，2013，17（01）：456-457.

[4]李尚丽.政府机关的物业管理创新服务[J].中国物业管理，2012，19（10）：67-69.

4.江苏省物业管理办法 篇四

答：优美的环境，优良的秩序，优质的服务(P94)

36、作为办公大厦，在绿地、道路、卫生管理上的“六不”指的是什么

答：不见积水，不见积土，不见杂物，不漏收堆，不乱倒垃圾，不见人畜粪(P94)

37、作为办公大厦，在绿地、道路、卫生管理上的“六净”指的是什么

答：路面净，路沿净，人行道净，雨水沟井净，树坑墙根净，果皮箱净(P94)

38、作为办公大厦，在绿地、道路、卫生管理上的“三化”指的是什么

答：净化，绿化，美化(P94)

《玉渊潭物业管理集团员工手册》试题

39、简答：玉渊潭物业管理集团共管理百余万平米物业项目，服务业态分为哪四类?(手册简介)

答案：一类是政府办公物业，第二类是商业物业，第三类是写字楼物业，第四类是住宅物业。

40、简答：什么是玉渊潭精神?(P3)

答案：艰苦奋斗务实进取凝心聚力创新发展

安全知识问答题

41、消防工作的方针是什么?

答：预防为主，防消结合

42、总公司安全作业指导书中安全主管领导符合的条件是什么?

5.江苏省物业管理办法 篇五

关键字：品牌物业管理品牌市场化专业化 规模化 创新

目录

１品牌和物业管理品牌 创建 物业管理品牌的条件 创建物业管理品牌的必然性 创建物业管理品牌的策略

５ 物业管理进入品牌竞争时代

１品牌和物业管理品牌

目前全国物业管理企业总数已超过2万家，更多企业仍如雨后春笋般涌现。低价已使很多公司无法单靠物业管理费生存，而在高档物业市场，登陆不久的“洋物业”已开始伸手采摘丰硕的果实。大多管理落后的小型物业管理企业已陷入生计维艰，又遭消费者口诛笔伐的尴尬困境物业管理市场的现状使竞争机制、打造行业品牌引入物业管理行业，从而给消费者以更多选择机会，也给了物业管理公司规范发展的机会。先看一个例子：天津市金厦物业管理公司成立于1994年，是天津市物业管理“十强”企业，具有天津市物业管理一级企业资质.公司成立以来，一直遵循“依法管理、服务第一、住户至上”的企业宗旨，发扬“开拓、求实、创新”的企业精神，树立了“以人为本，以诚取信”的经营理念，创立了具有金厦特色的物业管理模式。目前管理高层、多层住宅小区及办公楼等多类型项目，同时开展物业管理咨询、室内装修、房屋租售等多种经营。所管理的金厦里涉外小区获得了“全国城市物业管理优秀示范住宅小区”称号.几年来公司不断开拓创新，先后实现了全市七个“第一”：第一家实行袋装垃圾；第一家成立小区居委会；第一家成立社区医疗保健中心；第一家业主大规模捐赠花木；第一家实行义务监督员制度；第一批名列榜首被评为“物业管理优秀示范住宅小区”；第一家在全市首 次大型公开物业管理项目竞标中一举夺标的企业。实干精神和不断创新已成为金厦物业的品牌由于品牌它才有今天一系列的成就。品牌是什么？品牌就是第一名。品牌是在市场上突进的速度，是在群体中的脱颖而出。品牌是耀眼的招牌、显赫的身份，是综合品质的崇尚。它是对承诺兑现的程度，是精细工作的结果，是长期让消费者们感到满意的回报。品牌的组成包括企业和产品名称、产品质量、产品定位及宣传口号等等。品牌是靠积累形成的，它需要塑造、维护、提升和再开发。物业管理品牌，是由物业的品牌跟管理品牌共同构成的。构成的要素主要有：物业公司的声誉、形象以及形成和影响物业公司声誉、形象的一系列因素，包括物业公司的特殊名称（如响亮、引人注意、涵义深刻、来历特殊等）、注册资金、管理业绩、装备水平、社会评价、业主管理委员会的反映、政府意见等；负责人的管理经历、社会地位与影响力；管理层的素质；专业技术人员的职称或技术等级等等；此外，还包括公司物业管理服务的项目、收费标准、服务态度、服务深度等方面。

2.创建物业管理品牌的条件

可以设想，如果物业管理公司受托实施物业管理的小区内，业主入住后发现建筑质量低下，配套及环境很不完善，售后遗留问题成堆，服务人员态度恶劣等等一系列问题，面对这样的小区物业公司只能穷于应付，根本谈不上创建自己的服务品牌。物业管理公司要成功的创建品牌，要根据物业的特点，硬件、软件设施，有点到面，扩大战果，从而实现创建物业管理品牌的战略，也就是说物业公司要先分析了解创建品牌的先决条件：

2、1 硬件 其在日常的使用中还有个折旧问题，不可忽视。2、1、1 设施，设施跟档次无关，功能是否匹配是评价硬件设施好坏的一个很重要的标准。2、1、2、环境，环境就是绿化、园艺，而且任何一个绿化的环境具有他的公用性，同样绿化，是装饰性的还是功用性的一定要明确，如果是功用性的，它的功用性没有发挥出来，只发挥了它的装饰性，这样的环境仍然不能称为好。评论环境就谈到美观、品味、格调，处理环境艺术应该由专业的设计师去完成，形成良好的、温馨的、舒适的生活空间。2、1、3、质量，质量问题有我们通常意义上看得见的，另外还有我们看不见的，这就要请专家来鉴定。2、2软件 评价软件的第一个标准就是在所有的软件要件构成中，是否有研发，研究发展，研究物业、客户需求，物业定位、市场定位。如果管理的物业为写字楼可能更多的是关注 区域市场的现状和走向，如果是住宅则更多的是研究客户需求，目标群体的需求，而且这个研究要保证这个物业可持续发展。软件也就是看一个管理公司具备不具备对物业发展的预见性和指导性，当具备这个能力的时候，所有的工作有方向有目标了，那么物业公司需要做的两件事情就是管理和服务设计及管理和服务的执行。2、3 服务对象

可以说物业的服务对象是人。为了提供让其满意的服务要尽量使其服务需求趋同，使这个群体的人在他的需求层面、需求趋向方面，尽可能达到一致。

2、4 树立品牌意识

作为一种无形资产，品牌的效用是任何广告所不能比拟的，物业管理品牌形象所形成的口碑效应不仅能给物业管理公司带来超额利润，而且有利于其经营规模的扩大。各物业管理公司应该结合实际需要，积极探索，大胆实践，按照塑造品牌的高标准、严要求，以创建整洁、文明、高雅、安全、方便、舒适的人居环境为目标，通过严谨、高效的科学管理，倡导“随时随地、尽心尽力”的服务理念，为业主提供优质服务。

2、5 完善的规章制度和高素质的从业人员 规章制度有利于各项工作的顺利发展开展和公司的进步，员工工作的有序。从业人员如果都能清楚地知道自己所服务的企业比别人做得好的有什么，追求的是什么，并能以加盟这样的企业为自豪的话，就会逐步形成员工的“品牌气质”，这种气质的形成对于企业品牌的成长是非常关键的。而且在在职管理人员中选拔有培养前途的员工或招聘专业人员，参加物业管理专业学历教育，为企业发展培养后备人才。培训可以通过理论研讨、听专题讲座、举行专项训练等形式，从而不断提高物业管理人员的理论水平和业务素质。

3.创建物业管理品牌的必然性3、1 实施物业管理品牌是满足居民要求的需要随着生活水平的不断提高，人民对住房的要求已经从有房住、住得下，提高到住得好。所谓住得好，不是单纯的面积大小、布局合理等“硬件”，更重要的是要有良好的管理房屋等“软件”，来保证房屋及设备正常运行、物业区内治安良好、环境整洁、服务设施齐全等等。因此，一流的物业必须配以一流的管理服务，才能创造出一流的居住环境。其次，名牌物业管理受到消费者青睐，不仅仅在于其表层的管理服务，更重要的是它所蕴含的企业文化，即对消费者的地位、个性、修养、品味、生活方式的肯定性的文化特征。换句话说消费者的购买和消费过程，同时也是一种追求上述文化价值的实现过程。正因为名牌物业管理所蕴含的高文化品味及高附加值，才能使消费者对其情有独钟，不惜为之投资。

3、2 实施物业管理品牌是物业管理企业在市场竞争中生存与发展的需要物业管理服务性的性质决定其目前经营方针是“保本微利，服务社 会”，不能以牟取高额利润为目的，所以许多物业管理企业处于微利亏本状态。没有资金，谈何经营、服务？从现在先进的物业管理企业中，我们发现，规模越大，管辖物业越多的企业，其获利越丰。因此，物业管理企业只有创立名牌，运用品牌优势扩大经营服务范围，形成规模效应，才能充分利用人力、物力资源，降低成本，使企业获得可观效益，为其生存提高保障。3、3、物业管理品牌可以是永存的物业管理企业的品牌，体现在物业管理上的硬指标，就是创建和获得国内物业管理最高荣誉奖“优秀物业管理小区”、“安全文明小区”以及ISO9001质量管理体系认证；在软件建设方面，对内主要是企业文化，企业内部机制改革，对外则是通过媒介扩大影响，宣传企业精神，全面提升企业形象。

3、4、物业管理品牌是信任与承诺　名牌企业、优秀物业管理小区表达着“产品”或服务与业主之间的相互关系，是一种体现互利互惠、友好合作和信任的关系。优秀物管“产品“就向商海中的”灯塔“，吸引着迷茫和优柔寡断的 业主客户。优秀物管”产品“不仅能拉近物业公司与业主之间的关系，而且是物管企业与业主之 间非书面或口头的契约。真正的物业品牌（优秀物业管理小区、楼宇、安全文明小区）能体现出一种强大的信任和效益，是一种无形的资产和力量。3、5、物业管理品牌是对服务价值的 最好诠释如果一个物管企业总能够以合理的收费价格（这种合理收费价格是按照国家收费标准，而且是物管企业和业主都能接受的），提供优质的”产品“或服务，那么，市场就会认同于它，业主就会忠实于它。物业公司和业主的这种关系，是以经营”品牌“为纽带的。”品牌“或”优秀物业管理小区“是承诺和忠诚的象征。品牌表示物管企业给予业主以承诺。物管企业以履行承诺来维护其”产品“，作为对业主的奉献和热情，这样，会使业主发现忠实一家物管企业是值得和有利的。

３、6 物业管理品牌不仅有益于弥补和完善开发商的信誉和形象，而且使物业本身更具有吸引力，让潜在的购房者更乐意为几乎可以看到的、未来的、系统周到的服务和优良的管理而倾囊。因此，在项目营销中，一定要高度重视物业管理品牌的充分利用。具体来讲，主要有以下方面的原因： 3、6、1、物业管理品牌是物业项目品牌的重要构成部分 由下列的数据我们可以看出： 现在许多房地产开发商在销售中把信誉好的物管公司提供的物业管理作为一个非常重要的促销手段。据调查，2002年，京、沪、穗三地新开发的楼盘把主要的卖点放在物业管理（97％）。其他主要卖点还有：位置（94％）、价格（92.8％）、户型（91.4％）、建筑质量（89％）、环境（84％）、生活质量（83.5％）、物有所值（79％）3、6、2、物业管理品牌与物业项目成功与否关系重大

一项物业如果具有良好的物业管理品牌，则可以让现实的与潜在的购房者对物业增加更多一些信心。因为在客户的眼中，物业公司才是和他们“同呼吸，共命运”，并将长期和他们共处的单位。目前，一些地方媒体曝光的房子出了问题，业主找不到开发商的事例，已让潜在的买主多了一些心眼。同时，物业的管理品牌如何，既是与他们日常学习生活密切关联的，也是他们能否自慰、自豪、自尊的一个重要影响因素。3、6、3　物业管理品牌策略是战胜竞争对手的新颖而有效的策略

营销中利用物业管理

品牌主要有两个途径。3、6、3、1 现场销售过程中，通过现有物业管理人员的仪表、言行、工作与服务态度等来直接展现物业管理品牌的魅力，把更多的购房者吸引到自己的物业项目上来；3、6、3、2 营销中有意把物业管理品牌作为一个卖点，通过电视、杂志、报纸等媒体把项目物业管理品牌的概念突出出来。因此创建物业管理品牌是物业公司发展的必然趋势，它将会使物业管理的服务水平不断推向新的高度，服务质量得到不断提高。

4.创建物业管理品牌的策略 4、1 走市场化道路

物业管理企业要在持之以恒的创名牌过程中促进企业整体水平的提高，这样，企业才能在激烈的竞争中脱颖而出，获得更快、更好的发展。市场化经营是物业管理发展的必然趋势，是实施品牌战略有效的方法之一。市场化物业管理应该具有如下特征：4、1、1管理现代化?4、1、1、1 指导思想现代化。即对物业管理行业的管理要遵循市场经济的规律，要用开放的眼光看问题。4、1、1、2 物业管理体制完善化?4、1、2 供需主体市场化 4、1、2、1 物业管理市场供给主体市场化物业管理市场供给主体指各层次、各类别的物业公司，它的市场化，应具有以下几个特点：经营行为的自主性、经营目的效益性、物业管理组织企业化、经营活动的竞争性4、1、2、2 物业管理市场需求主体的市场化 物业管理市场需求主体指需求物业管理服务的业主、使用权人或其集合体业主管理委员会。它的市场化有两个要求：决策自主性、消费的社会化。4、1、3运行规范化 它包括四方面的内容： 4、1、3、1 委托合同化 物业管理委托合同是物业所有人或者业主委员会与物业公司签订的有关物业管理与经营方面，明确双方权利与义务关系的协议或契约。4、1、3、2 价格合理化价格构成合理化，说明物业管理过程中，哪些应纳入价格构成，哪些不应纳入价格构成。它要求价格定位不能过高或过低。4、1、3、3 竞争有序化物业管理市场中的竞争应是实力、信誉的竞争，参与竞争的物业公司都应在机会均等、公平、公开、公正的条件下进行合法、有序的竞争。4、1、3、4 监督机制规范化 物业公司来说，既要有严格的内部制约，又要加强外部监督力度。推进物业管理市场化，促进品牌战略的实施，规范物管市场要从以下几方面入手：4、1、1职责明确 政府的职责就是制定和完善法律、法规，用法律、法规来规定政府、开发商、物业管理企业、业主和业主委员会的责任权力义务等，规范物业管理企业的成立和运作，使物业管理企业按照市场经济规律的要求来正常运行，同时还要强化对有关立法执行情况的有效监督。物业管理企业必须转变观念，摆正位置，由业主的“领导者、管理者或支配者”转向为接受业主委托，受雇于业主，为业主收好、管好、用好物业管理服务费，同时服务好，维护好业主的物业，方可从中得到合理的报酬。业主即房屋所有人也要转变观念，变被动接受物业管理为主动推行物业管理，认真履行业主自治的职责，只要条件许可就应立即选举产生业主委员会，为业主自治和有效行使业主自治权力提供组织保障。业主委员会必须是承担法律责任的独立法人或社团组织，履行业主对物业及其公共设施和公用设备维护保养的责任和义务，实现物业保值增值的目的。并且在物业公司内部也要职责明确，确立岗位责任制，达到事事有人干，事事有人管的效果，形成良好的工作气氛，塑造良好的企业形象。4、1、2 规范物业管理市场 4、1、2、1 健全房地产市场，健全的房地产市场，能激活物业流通，促使业主关心自己物业保值，从而转变观念，接受物业管理市场化的观念，自觉履行对其所拥有的物业及附属设施设备周围环境绿化、卫生、治安、维护、修缮和整治的义务，确保物业的完好。4、1、2、2 培育能适应不同消费需求的物业管理市场物业管理市场既可提供低档次非专业化服务，又可提供一般房屋修缮、清洁卫生、园林绿化、安全保卫专业化服务体系。它以住宅区为切入口，逐步向写字楼、工业区、商场、农村、学校、车站等各类物业延伸和拓展。4、1、2、3引入和保护竞争机制此途径可增加物业管理市场的活力，使业主享受到优质的服务并合理支付给物业管理企业报酬。4、1、3 依法建立规范化的物业管理制度4、1、3、1 建立前期物业管理备案审查制度 4、1、3、2 建立物业管理确认制度 4、1、3、3 建立业主大会制度 4、1、3、4 建立物业管理招投标制度 4、1、3、5 建立住房维修资金制度 4、1、3、6 建立物业管理服务费双方协商制度4、2 走专业化道路不断提高专业化水平，树立专业化经营理念。所有房屋的物业管理应由独立经营的专业化物业管理公司管理，由业主与物业管理公司签定协议，从而保证住区物业管理的水平的连续性和服务质量的不断提高。物业管理的专业化还体现在物业管理人员的专业化上。专业人才奇缺是制约物业管理发展的一个不可忽视的问题。相当一部分是从房管单位或房地产开发企业转行为物业管理从业人员,不仅专业知识欠缺,而且服务意识不强。物业管理是一个专业化程度很高的劳动密集性行业,管理经验与管理技巧非常重要。随着物业装修标准和设施设备高档化、复杂化,物业管理的难度必然越来越大,从业人员必须具备多方面与之相关的专业知识和专业技能。遗憾的是,我国物业管理人才的教育培训还未引起高等院校的重视并列入计划。目前物业管理企业实行的岗位培训制度和上岗资格制度,远不能满足飞速发展的房地产和物业管理的需要。因此，物业管理公司应树立人才竞争理念，不仅要通过给待遇、给位置，从社会上招聘能人，同时要加强员工的专业化培训。我们先看一下在要成功塑造物业管理品牌的过程中，至少需要人才的种类：专业能力、综合能力出众的技术人才、知识全面、擅长协调的管理人才、能够适应市场 变幻的营销人才、出谋划策的企划人才、具有创新精神和决断意识的企业家。要培养和引进这五类人才，必须做到：4、2、1 在思想上要树立竞争意识和忧患意识，做到与时俱进，引进人才时要做到公正严明，不搞特殊化，杜绝走后门等不良风气。4、2、2 提高从业门槛的高度，做好引进人才机制的改革，做到“宁缺毋滥”。4、2、3 对内加大培训考核力度，在坚持狠抓业务培训 的同时，严格考核制度，对不符合条件者实行“一刀切”，真正做到“能者上，平者让，庸者下”。4、2、4 加强对专业人才的培养 加大对专业人才的培养力度，同时要与实践紧密结合起来，绝不能脱离实际需求情况 4、3 创新策略　创新是一个企业的生命,是企业发展的原动力,是企业超越自我的必然选择,是提升企业竞争力的重要手段。它包括战略创新、服务创新、理念创新。4、3、1 战略创新 其是企业在超竞争环境下的必然选择,制定并实施明确的战略创新措施是一个企业首先要考虑的问题。因此, 企业向什么方向发展、如何发展等一系列问题,都要求我们在战略管理上要有所创新,即要求我们制定的战略既 要方向正确,又要出奇至胜。在制定战略时，要分析外部环境及其发展趋势，尤其是与物 业管理关系密切的第三产业市场需求及竞争状态，对有害于企业的影响尽量 避免或转害为利。同时要认真研究竞争对手，认真分析本企业实力，弄清物业管理行业竞争态势，发挥本企业优势，使企业经营建立在 自身雄厚实力的基础上。在战略制定过程中，既要吸收有关技术与管理专家参谋咨询，也 要吸收企业职工代表参加，以便集中群众智慧，同时使战略能得到企业职工 的赞同与支持。4、3、2 服务创新 随着物管行业的日趋成熟完善,许多物业管理企业都在下大力气抓管理,这样一来,各物业管理企业在具体实务管理上的差距就会越来越小。这就意味着,谁的管理和服务最有特色最接近人们的需求,谁就能脱颖而出,备受人们 的欢迎。因此,要求物业管理企业必须要以人为本、要有高超的服务技能。4、3、3 理念创新同理物业管理企业必须要领先的服务理念才能使管理更科学更有效，才可以把拓展市场这块”蛋糕"做得更大。

4、4 走规模化经营道路 品牌之所以成为品牌，就是因为有了规模，或者说，规模铸就了当今世界的 品牌。改革开放使我国的经济体制向着市场经济的方向发展，使我们看到了世界品牌的威力，国际国内的市场竞争使我们进一步了解到品牌的背后有规模。产品企业的品牌是这样，服务企业的品牌也是这样，即使是正在营运阶段的物业管理的品牌，衡量成功与否的标志也是规模。2000年我国先行改革的深圳已经出现了管理规模达1200万平方米的企业，紧随其后的上海也已经有了管理规模达400万平方米的物业管理企业，这类企业的发展不仅为它们品牌营运的成功奠定了基础，也为各地物业管理企业的品牌营运和市场发展起到示范作用。4、5 提供高质量的服务 创建物业管理的品牌不仅要体现在服务创新上，还要有高质量的服务。优良的服务最起码做到：服务态度热情、服务设备完好、服务技能娴熟、服务项目齐全，程序规范、收费合理、制度健全、效率快速等。物业管理公司要把物管服务与人文关系、特色理念、社区文化建设结合起来。如采 用“个性化服务”，根据不同的住户提供不同的服务，体现物业管理“以人为 本”的原则；又如在管理跨度加大、规模优势凸现的情况下，采取“1拖N” 管理架构：即确定一个资深小区管理处为区域中心，由它对周边小区管理处 实行工作统一安排、分头实施，人员统一管理、分片服务，财务统一收支、分别核算。这可使得管理与维修人员配比大大降低，小区的平均开办费也相 应减少。

4、6 加强法制化建设物业活动中业主的权利义务不明确，业主大会、业主委员会的成立、组成、运作等缺少监督和制约，同时，作为一个新兴行业，物业管理也存在一系列问题。如物业管理企业存在服务不到位、收费与服务不相符等行为，损害业主的合法权益；物业开发建设遗留的质量问题，使物业管理企业承担了本应由开发商承担的一部分责任。物业管理因此出现的种种纠纷，已经成为一个社会热点问题。物业管理当前亟待解决的问题是法制建设滞后，相关主体间的法律责任不清，它们成为制约物业管理发展的瓶颈。为解决这些问题，一部全国性的物业管理法规--《物业管理条例》应运而生。它的颁布将从根本上解决物业管理法制建设滞后、相关主体之间的法律责任不清的问题，对规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，起到关键作用。条例的出台，标志着我国物业管理行业从此进入了法制化发展的新 时期。但物业企业应在学习条例的同时，更要注重法制化的普及应用，可从以下几方面入手： 4、6、1 要通过多种途径增强业主的维权意识，明确自己的权利和义务。并通过规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，维护大多数业主的合法权益。4、6、2 要高度重视合同和业主公约的签订。合同应当对物业管理服务的内容、质量、费用等事项作出明确约定，明确双方的权利、义务及解决纠纷的办法，合同对全体业主和物业管理企业具有约束力。业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定，业主公约对全体业主具有约束力。物业管理更多的是民事法律关系。今后，对物业管理各方主体权益的维护、对物业管理纠纷的调处，都将在很大程度上依赖合同和业主公约。4、6、3 推进物业管理项目的招投标活动。国家提倡房地产开发与物业管理相分离的原则，《条例》规定了从2003年9月1日起，新开发的住宅小区，包括商住楼，必须通过招投标的方 式选聘具有相应资质的物业管理企业施行物业管理。这项工作的关键是要规范物业管理项目的招投标活动，真正体现公平竞争，推进物业管理企业的优胜劣汰。物业管理企业能不能实施法制化管理，是衡量一个物业管理企业管理水平的标志，是物业管理企业实施管理的基础。因此，这就要求物业管理企业从点滴做起，一言一行，一举一动都必须规范化、法制化，从而树立自己的形象，创自己的品牌。

５ 物业管理进入品牌竞争时代

中国物业管理市场2002年实现年产值300亿元，物业公司总数已超过两万家，从业人员过200万，覆盖面达到城市总物业量的30%以上。随着国有房管所的市场化，新的物业公司不断涌现；在高档物业市场，登陆不久的洋物业已经开始摘取丰硕的果实，物业管理市场已经进入市场化的品牌竞争时代.据了解，部分国内物业管理公司已率先进入品牌竞争轨道，中海、万科和金地等就是其中的佼佼者。中海接管的物业分布在深圳、北京、上海、天津等14个大城市，面积逾900多万平方米，已成为目前国内管理规模最大的物业公司；而后起之秀的金地物业也在10多个城市接管了600多万平方米物业；上海的陆家嘴物业提出做业主“好保姆、好管家、好朋友”的(本文权属文秘之音所有，更多文章请登陆查看)服务理念，并成为全国第一家通过质量、环境、职业安全卫生三项质量体系国际认证的物业管理企业。21世纪将是我国物业管理品牌竞争的时代，是我国物业管理专业化、市场化、社会化、法制化和现代化不断成熟的时代。身为这个时代的一名物业管理人，愿意同其他千百万物业管理人一起营运一个个优秀的物业管理品牌，共同去拥抱品牌时代的太阳。

6.江苏省物业管理办法 篇六

物业管理供给

物业管理供给是指在某一特定的时间和空间内，在各种可能的物业管理服务价格水平下，物业管理企业愿意并且能够提供的物业管理服务的规模或数量。

（1）物业管理服务，满足商品供给的一般规律。物业管理企业愿意提供的物业管理规模或数量的大小是和物业管理服务价格同方向变化的。

（2）单个物业管理企业所提供的物业管理服务受多种因素影响。如价格、成本、自身实力等。企业实力越强，控制成本能力的优势越突出，则越能体现出更强的竞争力，也就越能够提供规模越大、水平越高的物业管理服务。

（3）物业管理市场的总供给是由物业管理市场中所有单个物业管理企业所提供的物业管理加总而成。物业管理市场的总供给规模和水平也决定着物业管理整个市场的规模和水平。从理论上及物业管理发展的长期趋势看，物业管理服务的总供给规模和水平也是受制于物业管理服务总需求的规模和水平。

来源：环球网校物业管理师

7.江苏省物业管理办法 篇七

系统性和综合性是物业管理工作具有两个显著的特征,为了有效的提高物业设备的有效管理想,需要对物业设备进行科学的分类,并就其中存在的问题采取有效的解决措施,只有这样,物业部门的服务质量才会得到较大的提升。

1 物业设备的分类

现代化高层建筑都在向着智能化、功能多样化的方向发展,其中物业设备种类较多,属于物业的固定资产,对其进行科学的细化分类,针对不同种类进行具体的维护保养工作,能够确保物业设备的正常运转,提高物业设备的服务价值,为设备管理打下良好的基础。

关于物业设备,按照不同的标准,分类形式也会不同。按照设备功能标准,可以分为照明系统、空调系统、消防系统、电梯系统、弱电系统、通风换气系统以及给排水系统,还可以再往下细分,比如弱电系统中又包含了监控系统、广播设备系统、闭路电视系统、可视电话系统等,消防系统又可以分为系统控制设备、火灾险情探测设备以及灭火救灾设备,排水系统可以分为生活排水设备以及自然排水设备,通风系统可以分为局部通风设备系统以及全面通风设备系统,按照物业管理目标不同的标准,可以分为安全设备系统、基础设备系统以及生活设备系统。

2 物业设备管理中存在的问题

2.1 设备维护成本高

物业设备在长期的使用过程中,会产生严重的消耗和磨损,这样一来,各种各样的问题就会随之而产生,需要物业部门进行设备的维护和保养工作。

例如空调系统、电梯和弱电系统等部分都需要进行定期检查,一旦发现问题,需要及时的采取措施进行问题的处理,并采取有效的维护措施进行维护管理,如果处理的不及时,就会现成一定的安全隐患,威胁到人们的生命财产安全。

设备系统比较强大,不仅会增加设备的检修难度,还会需要大量的人力和物力的投资,只有这样,物业设备的正常运转才会有保障,其的使用年限才会延长,使用价值才会提高。

2.2 故障损失比较大

高层建筑的智能化水平比较高,人们对物业设备的依赖程度普遍较高,但是在长期的使用过程中,物业设备会出现故障,并且这些故障具有较强的突发性,这样的话,人们的生命财产损失就会比较严重,例如一个高层建筑的电梯在发生故障的时候,其的正常使用就会受到影响,居民的上楼和下楼都会很不方便,如果有人在乘坐电梯的时候发生故障,那么就会造成人员死亡事故的发生。

2.3 物业设备管理体制不健全

在管理物业设备的过程中,工作人员的工作内容不仅仅局限与设备故障的维修工作,还需要对物业设备进行定期的检查和维护工作,一旦发现设备的损害,需要进行及时的更换,但实际上,很多的物业公司的设备管理观念并不是很强,设备管理的重要性也没有充分的认识到,这样一来,管理工作的相关责任的落实就不会很顺利,造成物业设备管理体缺乏合理性和科学性。

3 提高物业设备管理水平的对策

3.1 增强物业设备管理观念

在物业设备的管理过程中,需要提高工作人员的设备管理观念,只有这样工作人员才会积极主动的参与到物业设备管理工作中,从而有效提高物业设备管理的水平和质量。物业部门应该广泛的开展员工培训工作,增加其的专业素质和工作能力,从而有效提升物业设备管理工作人员的设备管理理念,激发工作人员的工作积极性,在此基础上,还能够促使工作人员设备管理责任感的提高。

3.2 建立健全物业设备管理体制

为了促使物业管理体制的逐渐完善,需要物业部门保管好物业设备的基础资料,保证引进设备的质量,工作人员需要严格检查物业设备的出厂日期、使用年限、合格证书和安装调试等方面,还有就是需要按照相关的标准进行物业设备的分类和编码,在不同分类和编码的基础上,制定不同的和设备维护方案,并对每台设备的特征和故障维修进行详细的记录,从而促使数据库的建立,在故障出现的时候,能够将材料的及时调出,从而采取有效的措施进行处理和解决。最后需要促使设备管理程序的健全,综合而全面的考虑设备的检测、维修和培训教育等工作。

3.3 提高物业设备管理工作人员的素质

物业部门在管理设备的过程中,需要结合物业设备的实际情况,引进高素质的设备管理人才,最好具备完善的管理知识和专业知识,从而建立一支专业性质比较强的设备管理对队伍。工作人员需要具有上岗资格证,在上岗之前需要严格检查上岗资格,同时还需要开展设备故障检测维修等方面的培训工作,也需要邀请专家进行讲座等活动,只有这样,物业设备工作人员的综合素质才能得到有效的提高。

4 结语

总而言之,随着建筑行业的快速发展,建筑的规模越来越大,其的复杂程度也在逐渐的提升,因此需要采取有效的措施做好建筑的物业管理工作。物业设备作为物业管理工作中一个重要的组成部分,工作人员需要加强对其的重视,并采取有效的措施进行物业设备管理工作效率和质量的提高,只有这样,物业的现代化发展才会得以实现。但是由于各种影响因素的存在,物业设备管理工作中还存在一些问题,需要工作人员采取有效的措施进行处理,从而使物业设备的现代化管理水平逐渐的提高。

参考文献

[1]黄超.高职创业教育与物业管理专业教育融合路径探析[J].商.2015(46).

[2]林燕.北海市旅游房地产开发研究[J].民营科技.2014(09).

[3]张茜.房地产开发与经营课程教学改革探讨[J].科技视界.2014(30).

8.物业管理价格机制 篇八

物业服务特点与相应价格机制问题

服务与管理是物业管理的两项核心内容。物业管理的价格机制问题，跟物业服务本身的特点是密不可分的，下面我们就物业管理的特点与其相应价格机制的问题一一进行分析。

服务多样性与价格非机动性。物业管理所要提供的服务要根据物业本身特点，物业所处周边环境，业主特殊情况等，提供相适应的服务，采取针对性的管理手段。物业需求决定了物业服务的多样性。然而在物业服务公司扩大服务范围，提高服务质量的同时，物业服务价格却无法及时根据供求关系进行调整。应当说价格是供求控制的信号，质优价高抑制消费，质低价低抑制生产。在物业管理领域我们却看到，普通居民物业和政策性住房物业的较低收费标准，并未抑制低端物业市场的发展。而高端物业品牌的稀少，也和人们日益增长的优质服务需求相去甚远。价格的非机动性与物业服务需求的不匹配，造成了价格机制无法对供求管理起到调整作用。

服务公共性与价格认知。物业管理主要面向的对象，是公共部分。對业主个人或特别提供的服务，属于在公共服务基础工作上的延伸。公共设施和设备具有公益性质，缺乏不会影响业主基本生活，只能降低其生活质量。这种对于服务内容的不同理解和客户满意程度的差异，反映到价格上，就成为了对于物业服务价格的认知差别。物业公司制定收费标准时，会有逐利的思想，不利于保护业主利益，业主也倾向于怀疑收费标准的合理性，从而采取拒交物业费等做法。买卖双方对于同一商品或服务价格诉求的认知差异，造成了物业管理价格机制中难以调和的矛盾。

服务持续性与价格真实性。在物业管理的过程中，从前期介入、承接验收再到日常管理，物业公司与业主是持续性的合作关系。然而随着水、电、气等能源资源的逐年上调及劳动用工成本的加大，推动了物业服务成本的刚性增长。同时由于物业定价基本上由开发商或物业公司掌握主动权，物价部门还没有形成良好的监管机制，因此定价随意。造成了物业服务的真实价值难以评判。物业服务的持续性和物业价格长期缺乏弹性，造成了价格无法对物业服务价值进行真实反映。

物业管理价格机制的完善

价格机制的完善，应从机制的形成、运行和调控过程中寻找问题，加强改善。价格机制的相关要素也应在前期进行考虑。首先是按质论价，物业服务作为商品，也应遵循市场化原则，按需提供，质价相符。第二是定价方式的确定，目前物业收费的酬金制和包干制是比较常见的做法，如何根据我国国情制定合理的酬金比率，是需要考虑的问题。第三是要考虑业主的经济承受能力，物业管理服务具有公共性，应协调业主和物业公司的利益关系，如采用预算定额等方法控制管理成本，让业主享受物美价廉的服务。第四是应有利于行业长远发展，物业管理作为年轻的朝阳产业，经历了各种政策法规的逐步制定和完善，明确服务内容，确定服务价格标准，有利于物业管理行业的发展。根据以上要素，我们针对价格机制形成的不同阶段，提出改善建议。

完善物业管理价格形成机制。物业管理价格的形成，涉及到物业公司、政府、业主三方面。具体应由政府主管部门营造市场化环境，通过集中招投标的方式确定物业公司，使其展开公开竞争。在确定具体物业管理服务价格时，业主应成立业主委员会进行监督，针对不同业主的特殊需求，也可以进行差别定价。这种方式使得政府可以公开监管市场价格，也考虑了不同业主的不同经济能力。

完善物业管理价格运行机制。物业管理公司在竞争激烈的招投标环境下，应导入现代企业的运行机制，明确岗位责任，畅通工作流程，提高服务质量。积极和业主进行沟通，保证管理工作的透明度。同时应鼓励物业公司在公共设施区域开展多种经营，用经营所得收入弥补亏损并冲抵一部分业主服务费用。

9.江苏省物业管理办法 篇九

从学习的基本规律来看，任何知识，但凡能够入门，无不要求有扎实的基本功，而基本功是否扎实，一个最重要的标志就是看对基本概念的理解和掌握程度。因此，基本概念是学习的重中之重，物业管理师考试也是如此。

基本概念的学习，大致可分为三个层次：一是能记忆复述，二是能深刻理解，三是能举一反三，用于分析实际问题。而从去年的考试来看，不仅要能记住文字表述，还要能理解含义，并能寓于实际的物业管理与服务工作中，做到融会贯通。例如，《物业管理综合能力》（以下简称《综合》）中以示意图形式出现的建筑设备方面的选择题、《物业管理实务》（以下简称《实务》）中以结构图形式出现的组织形式方面的选择题等，都是对基本概念理解的更高要求，单纯依靠文字记忆是难以应付的。而像前面提到的把基本概念隐含于案例分析与计算中的情况，更是如此。许多人成绩不佳的一个重要原因，就是只注重第一个层次，尽管费时不少，但却收效不佳。

因此，要想真正提高学习效率，都应该对基本概念高度重视，并赋予其最高的学习优先级。

从知识的逻辑性入手提高学习效率

如果说众多知识点是散落无序的珠子，那么逻辑性就是串连珠子的丝带，使学习者可以“牵一发而动全身”，做到融会贯通，牢固记忆。

以《综合》后三章来说，学员普遍存在两种认识误区：一是认为建筑工程、设备等知识，纯粹是记忆的东西，没什么好学；二是缺乏相关专业背景的学员认为“从未接触，无法掌握”。针对于此，在培训中我侧重从工程逻辑的角度编排内容，讲课时始终突出逻辑性与理解记忆，最终结果是，几乎所有学员，包括从未涉足这一方面的行政管理人员，普遍反映工程逻辑更简明，这一部分内容其实容易掌握。

所有考试内容中，最能体现知识体系逻辑性的，当属《综合》的经济学和《物业经营管理》（以下简称《经营》）的投资分析技术与收益性物业价值评估方面的内容。其看似复杂的图表曲线和计算公式把相当多的考生给吓住了，以至于不少人一开始就打退堂鼓，打算放弃――这正是心理学中“自证预言”的心理使然。

事实上，逻辑性强的知识点的最大好处是，一旦对于其中的逻辑关系彻底搞懂，那么无须强记也可长期牢固记忆，而且只要找对突破口，逻辑性是人人都可理解、可掌握的。而且更重要的是，单纯记忆公式只是短时有效，时间一长就会完全忘记，纵使你有时间反复记忆，到了考场上压力一大，相似公式之间的细微差异就可能造成混淆，导致前功尽弃。但是有了逻辑的理解，即使无需刻意记忆，也可以牢固把握，而且对于细微之处，凭借逻辑与推导，即可做到准确无误。

如果仅仅能够记住书中的内容，或者是凭借日常的经验随意发挥，那么是很难获得高分的，

其他诸如现场管理、安全防范、承接查验、招投标等，也都有其内在逻辑性，学习者必须予以重视。

记忆有方法，分类很有效

有时候需要记忆的内容看似分散，但可以按照一定标准进行分类，因此又可称为分门别类记忆法。

例如，《实务》第五章中，需要承接查验的共用设施设备共有14项之多，强记非常困难。但如果将其分为七类，则很容易记忆――水（2项）、电（5项）、暖（1项）、通（2项）、走路（1项）、说话（1项）、安全（2项）。

再比如，《经营》第十章中，写字楼物业管理工作模式共包括9点内容，重复记忆难以持久。但仔细观察之后，可分为四个部分，分别是：2个目标（物业发展目标、物业管理目标），1个评估（经营状况评估），3个对外管理（租户管理、租务市场管理、租赁期间管理），3个财物内部管理（人事管理、建筑物管理、财务管理）。

此方法适用于知识点很多的情况，通过归类可以大大减少一级记忆类别，而且每一类别之间容易关联记忆，从而大大降低记忆难度。

摆正做题、记忆和理解的关系

从应试角度看，考试必须要做题，因此题目练习是物业管理师备考的一个重要环节。这里要重点说明的是，学习者一定要摆正做题、记忆和理解的关系。

首先，做题本身不是目的，而是帮助梳理知识点、查缺补漏的一个手段。除了在考场上遇到没有把握或不会的题目必须猜测答题之外，考前做题的重点并非计较得了多少分，而是关注做错了多少、错在哪里、为什么错。其道理很简单，所谓学习进步就是把“不会的”或“错的”变成“会的”或“对的”。而很多人之所以大量做题却无明显效果，根本原因在于其总是盯着分数，一套题做完了只关心做对多少，而不愿意返回教材中，把丢分的地方彻底搞明白。如此一来，会的依旧会，不会的依旧不会，大量时间消耗却并无什么收获。

其次，做题是一种有效的记忆辅助手段。有一种有效的“正确观训练”的方法可以应用到备考中：搜集足够的试题，比如20套（前提是试题质量要过关而非粗制滥造），分为5组，每4套试题一组，然后再按照题型分组，例如每4套试题的单选题、多选题再分别分组。做题时，一次完成一组，严格按考试时间计时，完成之后自我评分，对于不会的、无把握而猜测的，或者粗心做错的，都做上标记并改错。所有试题做完一遍之后，可以开始下一轮，一般还会有做错的题目（但数量会大大减少），同样标记并改错。如此循环，直到全部做对为止。这种方法适用于临考之前的突破，会使考生对于相关知识点形成一种近乎直觉的“正确观”。

10.江苏省物业管理办法 篇十

深圳物业管理师培训 苏州注册物业管理师 物业管理师培训沈阳物业管理师培训注册物业管理师培训南京物业管理师培训 物业管理师考试培训 济南物业管理师培训物业管理师培训视频上海物业管理师培训

中国建筑设计研究院人才培训中心特组织2012年物业管理师考前培训，关于举办人事部、《注册物业管理师》考前培训的通知：

为了规范物业管理行为，提高物业管理专业人员管理素质，维护房屋所有权人及使用人的利益，根据《物业管理条例》及国家职业资格证书制度有关规定，中国住房和城乡建设部、人力资源和社会保障部联手推出《物业管理师》职业资格制度。为贯彻落实全国物业管理工作会议精神，提高物业管理人员管理水平，促进物业管理的普及与发展，尽快赶上国际水平，应广大物业管理企业的要求。国家要求： 物业管理项目负责人应当由物业管理师担任；物业管理师只能在一个具有物业管理资质的企业负责物业管理项目的管理工作。

报名网址： 北京人事考试网 http:///

培训对象 ：物业管理企业、建筑企业、房地产开发企业的正（副）经理，总经理助理，部门负责人及符合报考条件的物业从业人员等。

培训内容 ：国人部发2005[95]号文件指定教材，《物业管理基本制度与政策》、《物业管理实务》、《物业管理综合能力》、《物业经营管理》四个科目考试为重点，由业界权威教授讲课。北京物业管理师培训 物业管理师

备 注 ：

1、实战专家、教材编委授课+精辟的案例分析+针对性强的串讲；

2、考试不通过下期免费重修 ；

3、有效就业保障, 高通过率！

联系人：李老师

电话：010-58574563***

11.物业管理系统的开发 篇十一

关键词:物业管理 物业管理系统 设备管理

一、物业管理系统的简介

本系统主要利用C#.NET和ASP.NET实现小区管理中所涉及的物业管理系统,利用.NET平台的特性设计结构合理的Web应用程序。本系统采用Microsoft SQL Sever2000作为数据库服务器。

二、数据库的设计

物业管理系统中,存在小区、楼宇、房间、费用、住户、设备等几个对象实体,小区和楼宇之间、楼宇和房间之间、楼宇和住户之间以及小区和设备之间都是一对多的关系;住户与房间之间是一对一的关系;小区与周边设施之间是多对多的关系。

1.设计数据库结构。

首先在SQL Server中创建一个数据库,命名为SmallHome。可以将该数据库中的表分为两类,一类是基本信息表,另一类是代码表。

2.创建并配置数据库。

建立一个数据库,数据库名设为SmallHous。另外还需要建立一个可以访问该数据库的用户,并设置其密码。

3.配置系统Web.config。

.NET平台提供了一个统一的Web开发平台,新建一个空白解决方案,会自动生成一个Web.config,在里面可以设置数据库连接信息。

三、系统功能的设计

物业管理系统的主要目的就是对小区内的物业和住户进行管理,使小区内的管理工作更加容易,提高工作效率,降低管理成本。

该系统并不是可供小区内的任何用户使用的,只有该小区的管理员才可以使用此系统。可以将使用此系统的小区内管理员分为两类:一类是系统的使用者,另一类是系统的维护者。系统的使用者只能使用此系统,对于此系统的管理工作没有权限,系统的维护者不仅可以使用此系统,还可以对系统進行维护。

1.功能设计。

本系统具体功能如下:

(1)安全管理:提供用户登录、注销等功能。

(2)物业管理:登录后的每个用户可以对小区资料、楼房资料、车位资料以及电话资料等进行查询、修改、添加、删除操作。

(3)住户管理:登录后的每个用户对小区内的所有住户的基本信息以及每个住户的入住情况进行查询、添加、删除、修改操作。

(4)设备管理:登录后的每个用户可以对小区内的所有的设备以及设备的维修情况进行查询、添加、删除、修改操作。

(5)系统管理:登录后的系统维护人员可以对该系统的使用者以及该系统中数据库里的某些代码表中的数据项进行查询、添加、修改、删除操作。

2.模块设计。

(1)用户身份验证模块。用户身份验证模块实现用户合法性检查,把用户ID以及权限值保存到Session中,而在后面的页面中通过判断这个Session值是判断用户是否登录。在这个模块中还提供用户退出的功能。

(2)物业管理模块。在物业管理模块里主要包括了对小区概况的查询、修改功能以及对周边设施概况、楼宇信息、房间信息以及小区内的车位信息的查询、修改、删除、添加等功能,同时实现用户退出系统的功能。

(3)住户管理模块。住户管理模块主要提供的是查看、修改、删除、添加小区内住户的基本信息、住户的房屋居住信息以及住户的电话信息。

(4)设备管理模块。设备管理模块主要提供的是对小区内的设备的基本信息进行查看、修改、添加和删除操作。

(5)系统管理模块。系统管理模块包括对用户信息的管理和对数据库中代码表的管理两个功能。由于本系统主要使用者的权限只有两类,为方便起见,将用户的权限直接存储到了用户的基本信息表中,所以不再设置单独的模块来对用户的权限进行操作,用户管理信息主要包括对用户信息的查询、修改、添加、删除等功能。

12.物业管理服务推动社会管理创新 篇十二

一、健全监管制度体系, 推动政府监管方式转变

国务院《物业管理条例》 (以下简称《条例》) (自2003年9月施行至2007年8月修订) , 其突出特点是:一推动企业由传统物业管理向现代物业服务方向转变, 发挥市场配置资源的基础性作用;二延伸物业管理活动的监管层级, 强化各级政府公共服务职能。为进一步理顺政府监管体制, 完善常态化管理机制, 2009年7月, 平顶山市政府颁发了《平顶山市人民政府关于加强社区物业管理工作的意见》, 明确了“县 (市、区) 人民政府负责, 乡镇人民政府和街道办事处组织, 社区居委会落实, 市房管部门监督指导, 以块为主、属地管理”的原则, 初步建立了社区物业管理新体制。2011年12月, 市政府及时调整物业管理进社区领导机构。2012年3月, 平顶山市物业管理进社区工作领导小组专门下文督促各县 (市、区) 政府、新城区管委会相应地成立覆盖本辖区全部街道办事处、乡镇人民政府的物业管理工作领导协调机构。此外, 平顶山市房管部门积极组织县 (市、区) 主管部门、街道办事处、社区居委会分管同志参加各种形式的物业管理政策法规培训班和业务座谈会, 加大电视、报纸、网络等新闻媒体宣传报道力度, 将物业管理进社区工作覆盖至全市每一个区县。

为切实解决物业管理工作中凸显的普遍性问题, 平顶山市房管部门主动组建新机构或整合、转换原有机构职能, 配备物业管理督察专用车辆, 初步形成了物业和房屋安全管理科、物业管理中心、房屋安全应急救援中心、房屋维修资金管理中心、物业管理行政执法中队等“一科室、三中心、一中队”的决策监督、执法支撑、处罚追责的工作格局。2013年5月1日, 全市正式整合并启用了“物业一线通”政务服务热线电话, 市区及县域居民可在拨打热线后, 通过接提示键向所在地的县 (市、区) 物业管理行政主管部门反映问题, 并可由二级网络单位直接安排辖区街道办事处、社区居委会等三级、四级网络热线单位处理突发事件, 有房屋维修资金管理、房屋安全应急救援以及物业管理政策法规咨询等需求的业主或物业企业也可拨打热线向一级网络单位求助, 逐步建立业主、企业反映物业问题的政府公共服务平台和快速反应机制, 构建市、区 (县、市) 、街道 (乡镇) 、社区、物业管理区域等五级监管服务体系。

二、规范业主自治行为, 创新社区管理模式

2003年《条例》首次以行政法规的形式确立了业主大会和业主委员会制度。2007年, 《中华人民共和国物权法》再次将此项制度设计上升到法律层次, 业主委员会逐步成为法律、法规规定可以成立的自治组织。但从近年来平顶山市的业主委员会自治实践来看, 相当一部分业主委员会成立后未能依法履行职责, 或在履职过程中不严格执行法定程序召集并提请业主大会批准各项议案。

为此, 平顶山市全面启动物业管理区域业主委员会规范化建设工作, 制定出台了《平顶山市业主大会成立和业主委员会备案暂行规定》, 首次明确了平顶山市成立业主大会和业主委员会的选举程序和备案程序, 在全省率先印制颁发了《业主委员会备案证明》, 全面推行业主委员会行政确认制度, 并同步实行了业主委员会委员不良记录制度, 配套出台了《业主大会议事规则》、《管理规约》、《专项维修资金管理规约》和《临时管理规约》等物业管理示范文本, 进一步明确了业主、业主大会、业主委员会的权限和义务, 规范了业主大会和业主委员会的活动;组织召开了全市首次业主委员会建设大会, 邀请平顶山市政府法制办专家为全市业委会成员举办了专场法制讲座, 引导业委会依法履职、合法维权, 充分发挥业主委员会及业主个人在物业管理服务中的作用;抽调市、区 (县、市) 、街道 (乡镇) 、社区等四级监管网络单位成员联合组成现场、档案、财务等专项检查组, 探索开展业主委员会履职情况年度动态考核工作, 全面推行业主委员会常态化监督工作, 取得了良好的社会效果。

三、扶持行业规范发展, 带动物业服务产业转型

物业管理服务实践当中, 物业服务企业经营行为不规范问题十分突出, 引发的物业管理纠纷主要表现在:未按照物业服务合同要求提供专业化的物业管理服务, 只收费不服务或服务不到位, 擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费, 或未按规定在物业管理区域显著位置进行物业服务收费明码标价;在物业管理市场中, 物业服务企业擅自将物业管理项目的全部业务转让、委托给他人管理, 在物业管理项目招投标中与招标人或其他投标人相互串通, 以不正当手段谋取中标, 物业服务合同尚未终止擅自撤离物业管理区域或单方面停止物业服务。

为此, 平顶山市房管部门会同市发展改革委组织行业专家共同拟定行业服务标准, 通过媒体广泛征求意见, 制定并发布了《平顶山市住宅物业服务等级标准》 (2011年本) , 从基本要求、共用部位和共用设施设备运行及维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护和装饰装修管理等7个部分对物业服务提出了明确具体的要求, 推进物业服务的精细化、标准化、专业化。并在此基础上, 开展了住宅物业服务标准修订完善和办公楼、医院、学校等非住宅物业服务标准拟定工作, 着力构建物业管理服务标准体系。

为了进一步加强物业服务业监测分析, 及时反映新情况新问题, 分析新动态新变化, 研究新政策新措施, 促进物业服务业转型升级和快速健康发展, 2012年5月, 平顶山市政府办公室专门下发了《关于转发平顶山市物业服务业统计调查方案的通知》, 率先把物业服务业统计纳入地方政府统计调查项目。平顶山市房管部门和市统计局共同制定了《物业服务业统计调查制度》和《物业服务业统计调查表》, 并组织召开了全市首次物业服务业发展大会, 专题部署物业服务业政府统计调查工作, 建立了企业基本信息数据库、企业人力资源数据库、企业财务状况数据库和相应的指标体系, 填补了物业服务业统计的空白。2012年6月15日, 平顶山市房管部门会同市工商局辅导组建了全省首家物业服务行业集团公司———平顶山兴盾物业服务集团, 着力扶持物业服务行业“龙头”企业多元化、规模化、品牌化经营, 引导企业延伸物业服务领域和范围。

此外, 平顶山市房管部门还会同市政府采购办、市公共资源交易中心把党政机关、事业单位办公场所等非住宅项目物业服务招投标活动纳入政府采购范围, 推进单一业主单位物业服务招投标活动的规范、有序开展, 在全省率先配套推行《物业管理项目备案证书》制度, 规范物业承接查验行为。

四、加强人才队伍建设, 打造社会治安防控体系

发展是永恒的主题, 教育是不变的基础。物业服务产业亟待发展, 物业管理队伍亟需培养。高品质的物业管理服务离不开高端人才的培养教育, 因此, 壮大物业管理人才队伍才能助推产业快速发展。为全面推进行业发展战略研究, 平顶山市房管部门制定出台了《物业管理专家委员会管理办法》和《物业管理专家委员会工作规则》, 遴选高校教授、相关行政部门业务主管以及通过全国物业管理师资格考试的专业人员, 组成了平顶山市房产管理局物业管理专家委员会。同时, 平顶山市房管部门还联合河南城建学院、河南质量工程职业学院、平顶山技师学院等3所院校共同设立了“平顶山市物业管理人才教育培训基地”, 专门购置电梯、消防、安防、强电、弱电等专用教学仪器设备, 积极开展物业管理专业普通高等教育、成人高等教育、国家职业资格培训工作, 做好注册物业管理师继续教育准备工作, 切实提高物业管理从业队伍综合素质。

此外, 针对保安岗位从业人员占比较高的特点, 在平顶山市委、政法委的指导关怀下, 市房管部门联合市公安局制定出台了《关于全面加强物业服务企业保安服务管理工作的意见》, 加强对物业服务企业自行招用保安员在物业管理区域内开展门卫、巡逻、秩序维护等保安服务的管理, 强化对物业服务企业保安员的管理、教育和培训, 促进行业合法经营、规范运作, 并依法联合打击物业服务和保安服务违法违规行为, 促进物业服务企业保安队伍职业化、正规化。使小区保安员与社区民警、协警一道, 成为我市一支重要的辅警力量, 探索建立社区民警、协警、辅警等“三警联动”体制机制, 将社区治安管理延伸至各个物业管理区域, 社区警力延伸至每个楼院, 共同打造平安社区, 为全市人民营造一个安全、舒适的人居环境。

五、组建应急救援队伍, 构建房屋住用安全保障

物业居住和使用安全问题不容忽视, 随着近年来业主及物业使用人对居住舒适度、个性化需求的不断提高, 如何提高政府应对房屋安全突发事件的处置能力, 增强政府房屋安全专业应急救援的力量, 成为摆在物业管理行政主管部门面前的一个重要课题。为整合物业管理及房屋安全管理力量, 2013年5月2日, 平顶山市房管部门在市房屋安全鉴定中心的基础上组建了市房屋安全应急救援中心, 全方位、渐次开展房屋住用安全应急救援工作。

一是针对平顶山市白蚁危害逐年加重、媒体报道逐年增加的实际情况, 主动联系住建部全国白蚁防治中心, 邀请专家组赴平现场培训白蚁防治专职技术人员, 全面开展对原有房屋的白蚁检查与灭治以及对新建、改建、扩建、装饰装修等房屋白蚁预防的管理工作。

二是针对业主、物业使用人、装饰装修企业在室内装饰装修中的违法违规行为, 指导监督物业服务企业在室内装饰装修工程开工前, 与装修人签订房屋室内装饰装修管理服务协议, 建立物业管理区域装饰装修开工申报登记台帐制度和跟踪监督管理制度, 发现装修人或者装饰装修企业违法违规行为, 立即制止、劝告并通过“物业一线通”政务服务平台及时报告房屋安全应急救援中心依法处理, 全面推行装饰装修室内空气质量检测制度。

三是针对各种原因导致的房屋危险, 及时组织进行房屋安全鉴定, 按照鉴定结论开展危房除险加固或修缮治理工作, 对可能存在安全隐患的房屋定期开展房屋安全大检查, 建立健全房屋安全预防处置机制。

四是延伸住宅专项维修资金管理工作, 当发生危及房屋安全等紧急情况时, 提高房管部门对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的代修、急修能力。

五是提请平顶山市政府出台《房屋安全应急预案》, 以预防为主、属地管理、分级控制、集中救援为原则, 定期组织技能培训和应急演练, 提高跨部门应急救援协同指挥能力, 充分调动全社会的力量, 把房屋安全抢险救援各项应急措施落实到位, 提高应对地震等自然灾害和突发事件的房屋安全处置能力, 确保广大业主的生命财产安全。