销售培训管理制度

销售培训管理制度（精选9篇）

1.销售培训管理制度 篇一

销售总监培训

在很多营销总监仍能将他们的职责狭隘的定义为关注的广告，品牌管理和市场的研究，如今他们必须拓展他们的职责范围。

在今后的几年内，几乎没有哪个高管职位会像营销总监那样将面临如此多的变革。很多的首席执行官和董事会可能会认为，为了管理层可以出现新兴媒体，不断实物增长的销售量和服务接触点，以及进一步的细分的客户群体，他们的高层营销人员已经应接不暇了。有些原因因素会使消费者搜寻和购买产品的方式发生很大的变化，我想就是这样对我们这营销人员职责拓展来说联想到最为主要的促进因素有互联网，还有不断演变的分销模式，此外，比如在博客和用户原创型媒体平台的这些第三方媒介正在对我们的企业声誉产生着很大大的影响。在这里，营销人员必须帮助企业发现更具多样性和全球性的客户群体，并满足他们的特殊需求。

可是在这样变化非常快得社会上，顾客的不同需求是在不断的变化，这样的特殊的需求往往就是客户需求转变的直接的原因。在这样的情况下想要获得成功，企业必须做两件事情。第一：他们必须从整体上澄清已经拓展了得营销职责，特别是营销总监的职责。不断的加速变革正在为营销总监建立一整套潜在的新的优先的目标。当前营销领域的最大变化并不是引起众多讨论的电视广告效率的下降，而视消费者搜索和购买产品方式的改变。

其次，随着营销和营销的手段的不断的改变，营销职责的不断拓展，对于首席执行官来说，确保合适的人选出任营销的总监，全面的了解客户的变化趋势，以及更多的参与在整个企业内培养新的营销能力将变得至关重要。在这样的说法当中，我们还要很清楚的明白，营销总监在不断变化职责，当企业在面对不断变化的消费者行为，日益重要的第三方监督和更多样化的目标市场及消费群体时，他们必须拓展营销和营销总监的职责范围。在这样的情况下，我们的分析，我们的考证就是一项非常重要的事情，根据新的消费者购买行为进行改革，已经熟悉了和习惯在线搜索和网上销售活动的消费者将使很多企业改变他们的经营模式。其次，在改变和拓展的时候，我们不要忘记了很好的树立公司的公众的形象。第三方在不断的增加的重要性将迫使企业强化他们对博客，聊天室和其他社交网络媒体的认识，并为利用有消费者告知的营销机会和保护自己免受攻击而开发新的战略。

在很多发展和改变的当今，以及我们对其的任何发展及其拓展，我们会发现，在那些品牌营销做的表现很优异的企业中，其企业的营销顾问大部分都倾向于担当将信息和那些最佳实践消息传播给在一线营销人员的中心的角色。而其他企业的企业级营销机构则表示，他们花费了更多的时间去提供营销服务，并且花费很大的力量参与全球品牌和创新管理。选择我们需要，发现市场利弊，拓展我们自身，这就是进步的优先条件。

其实销售员的融合需要管理，因为销售员的融合有三个过程：

1，应聘选拔过程中的融合。如向应聘者提供准确的工作和公司信息，有助于其对工作面临的挑战，以及为应付挑战所需付出的努力和所要求的技能也有一个合理的预期。应聘者在决策前对公司文化及其文化了解得越多，他们的自我抉择就越有效。应聘者获取信息越充分，他们融入组织就越顺利，对公司的满意度和忠诚度也就越高。

2，第二步融合过程是总部对于新进销售员的入司培训。总部提供的培训会让销售员对公司的前景、政策、文化等有全面的了解，有助于减少用人部门对他们的融合同化难度。但总部培训谨防培训时间不足中的信息轰炸，因为这将致使新销售员难以分清信息的孰重孰轻，浩如烟海的信息会把新销售代表搞得筋疲力尽。

3，第三步融合过程是新销售员的试用期，或是实习期。这个时期非常关键！很多销售经理经常抱怨他们的销售人员不是团队成员，但却很少去帮助他们回归团队。因为招聘和选拔过程并不总是保证我们录用了解组织真谛(价值观、准则与行为模式)的销售员，因为总部的培训会被新销售员认为这是公司正式的价值观或书面的行为模式。但用人部门的潜在价值观或行为模式，才是最为关键的。他们需要熟悉非正式的规范和获得个人关注。现实中，在很多情况下，销售经理急于填补空缺的销售职位，他们会迫不及待地让销售人员马上开始工作。从一开始，这些没有融合同化的销售人员每天都要去拜访客户，而且在夜里还要为明天的工作制定计划，每天工作将近12-14小时。结果不仅没有机会适应新的组织，而且不得不作些心力交瘁的调整。因此，销售经理必须对这些新的销售人员加以引导，使他们尽快融入到销售团队当中。这种融合过程虽然非常困难，尤其是销售团队的价值观与新销售员个人现有价值观之间存在显著差异时更是如此。如果销售经理不能成功地把他们融合同化他们，他们很快就会离开，造成招聘与选拔的失败与企业招选成本的浪费。故帮助他们了解与掌握组织的销售文化以及与他自身角色相符合的行为模式，引导销售人员开展工作，从而促使他们尽快融入销售组织，是销售经理(或销售主管)的重要工作。这项工作称作销售人员的融合管理。

合理的融合管理有五大好处：1，改善销售人员的工作业绩和工作满意度。2，减少工作中的不安情绪以及对未来工作的忧虑。3，减少销售人员的流动率。4，使销售人员对公司、工作职责以及未来预期产生一种积极影响。5，节约管理人员的时间，并相应减少成本费用。融合管理可以从一开始把销售人员带上一条正确的轨道，从而为他们将来的销售工作奠定一个坚实的基础。

那么销售经理如何进行第三阶段的融合呢？笔者根据自己多年来成功的销售团队管理经历与最近的一些研究，给予各位同道一些建议。

1,从人性的角度重视第三阶段的融合。融合其实是满足作为人的本质社会动物的需要，对员工进行融合与同化，就是满足其社会与心理需求。在刚加入新公司的前几个月，新聘用的销售人员经常承受着巨大社会压力和心理压力。通常被安排出差到陌生的城市，有的甚至安排到陌生的城市从事销售，并居住在那里。这样他们的孩子会不安，新家不如老家舒适等各种条件不利于提高销售效率。如果常年与家人分居在外，新销售员很容易产生孤独感。故现在很多企业一般都聘用当地人进行地区销售。新环境会给人很大压力，他们往往会表现出急于结识团队中的其他员工，尽快消除不安全感。作为销售经理需要理解与认识到这一点。

2,重视新销售员来本团队报到上班的第一天。这一天，无论如何，直接上级的销售经理必须拿出半天乃至一天的时间做以下事情：告诉新销售人员有关报酬、费用帐户、办公室规则与习惯、膳食设施和未来几周活动的日程安排等信息。与新销售员共同学习工作职责，让他知道作为他的直接上级您对他的要求与期望。如果销售经理相信一个新销售员能够做好自己的工作，也确实做到了。这种信任对于新销售员来说是一种很大的激励，会让销售员全身心地投入到销售工作中，以不辜负销售经理对他的期望，同时强化了他对自己未来的期望。这种马太效应的方法很容易提高新销售员的销售意愿，从而提高新销售员的销售努力。这一天还需要把她介绍给团队的其他成员，介绍过程应安排足够的时间，千万不要让参与者急匆匆地问候一声。应当把新销售人员的背景介绍给老销售员，销售经理介绍新销售员时的态度与用词等决定了这位新销售代表在团队中的非正式地位。如果销售经理不顾及或不尊重新销售员，其他老销售员可能也会不尊重这位新销售员。如这位新销售员是刚刚跨出校门，需要大量的培训与经历。如果销售经理在介绍他时，这样说：哦，他会不错的，只不过现在还比

较嫩。这位新销售员很可能会被团队其他成员认为是没有能力的，同时自己也自认为没有能力，因此从那时起就很难与团队相处。有些销售代表在这一开始就形成的贬低局面中就受到打击而士气低落。如果销售经理说：哦，他虽然刚刚毕业，但极具潜力，只要努力销售，就完全可以胜任。新销售员的自我评价与团队其他人对他的评价就完全不同。这种赞赏式的介绍应该客观而慎重，以免其他团队成员产生嫉妒或受到威胁。我的方法是在新的销售代表上班的前一天会把他的背景，岗位与兴趣爱好等通过电子邮件发给老雇员。并通知原有销售代表在新销售代表这一天，我们将有2小时左右欢迎新伙伴的茶话会，晚上还有聚餐与卡拉OK。

3,注意协调运用垂直和水平沟通渠道。开始的几天或几周，对所有人来说都很困难，这时新销售代表有疑问、不稳定和不安全感，销售团队经理必须做一些额外的工作，如销售经理应该和这些新的销售代表一起工作一周或更长的时间，这样的话，销售经理可以把一些主要情况介绍给这些销售员。在最初的一周内，经常与他们交流，对他们的工作给予支持，并为他们制定相应的标准，充分发挥以身作则的作用。销售经理要不断地鼓励新的销售代表向他提出问题，同时要求他们不断地通过实践去学习，要求他们阅读大量的参考资料，并定期向销售经理汇报学习成果。多花些时间加强与新销售代表的垂直沟通，新销售代表会把这种垂直沟通视为公司(或经理)对他们的需要与重视，否则就被他们视为不重视他们，而导致他们士气大跌，所谓的“蜜月期”就会瞬间结束。

4,销售团队经理需要对每个加入团队的新代表制定指导计划。新销售代表被融合或同化，肯定不是一两周的时间，肯定会遇到销售团队经理腾不出长期时间来指导新销售代表，此时销售团队经理就要采取授权制的指导计划。在国外，他们一般采取工作指导员的融合体制。工作指导员一般须具有很高的学习与优异的业绩以及一定的职务(如高级销售代表等)，主要是对新销售代表提供个人建议和职业指导，帮助新销售代表学会团队的工作方式，以及传授更多的销售经验。这里工作指导员不是新代表的直接上司，也不是他的师傅，而是师兄。而且工作指导员无权解雇或晋升新销售代表。我国很多企业误会了这一指导方法，很多企业给新销售代表委派师傅或导师。这很容易在团队内形成派别，让新销售员的融合走入误途。故笔者认为融合机制应该采取伙伴制而非导师制。我的经验是在销售组长，高级销售代表与优秀销售代表或新销售代表所接替区域的前任销售代表中，选拨两位师兄或师姐，我授权给他们在我无法指导新销售代表时，师兄师姐要负起传帮带的职责，期限一般三个月。在这三个月中，新业务员的业绩与转正，对工作指导员(即师兄师姐)的发展及晋升有一定影响。并在颁发优秀工作指导员荣誉证书。

新的销售代表对新的公司都充满了好奇心与热情，他们渴望学习销售技能，并熟悉销售工作领域以及尽快在销售团队中找到自己的位置，如果在工作前的几周内，销售团队经理不重视对他们的融合管理，那么他们就很快会心灰意冷和离职。新销售代表的融合过程有利于销售代表能够以正确积极的态度开始他自己的工作，并获得正确积极的团队支持。我们销售团队经理要重视这一点。科学与人性化地融合新销售员，帮助他们尽快顺利度过磨合期，给整个销售团队带来活力与士气，这是优秀销售团队经理的首要职责。也是是建立优秀销售团队的关键所在。

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2.销售培训管理制度 篇二

商场如战场,销售队伍是企业占领市场的先头部队,如何规划、培养、管理、激励、打造出能征善战的销售团队,是现代企业销售部门普遍存在的问题。随着信息技术和数据库技术的发展,为管理人员科学、高效地培训、管理销售员队伍提供了技术上的条件。本文结合丰田汽车公司的一个实际工程,完成了一个基于C#.NET的销售员培训管理系统的设计与实现。

2 系统需求描述

所谓销售员培训管理系统是汽车销售公司为了管理销售人员和对其进行培训而开发的系统,由于丰田公司的分店铺空间分布很广,因此系统才用了B/S结构(浏览器/服务器模式),B/S是随着Internet技术的兴起,对C/S结构的一种改进。在这种结构下,系统应用的业务逻辑完全在应用服务器端实现,用户表现完全在Web服务器实现,客户端只需要浏览器即可进行业务处理,非常适合本项目的实际应用情况。

本系统的开发目的是建立起销售员培训信息化管理平台。鉴于此,该系统划分为DLR菜单、FTMS菜单、管理表菜单等三大模块,能够实现对销售人员个人基本信息录入、修改、销售业绩录入、查看、教育培训课程察看、管理、申请、个人基本信息/销售业绩、教育申请者信息下载、已删除个人基本信息恢复、维护管理数据库管理表等功能。

根据该系统的模块划分,系统的大致流程为:系统初始化→系统用户登录→成功登录后区分权限→相应权限操作→退出系统。系统的流程图如图1所示。

3 数据库设计

底层数据库就是根据需求分析在SQL Server2005中设计合适的数据表来表示数据库具体内容,共17个表,分别为登录信息表、个人基本信息表、客户销售业绩登记表、选课者信息表、课程概要情况表、课程副标题表、DLR管理地区表、员工与所属店铺的关系表、地区管理表、省份管理表、职位管理表、学历管理表、专业管理表、用户管理表、地区担当员管理表、教育实施公司管理表、教练管理表。

由于设计到的表较多,数据关系复杂,我们在进行数据库表的具体数据结构设计时采用有实际意义的命名规则,并详细给出了每一个字段的数据类型,和具体的约束条件。保证了数据的一致性。数据表设计采用主键约束和外键约束,表间通过主关键字进行连接,这种存储方式有利于数据库的维护、操作、拓展和安全,并可提高系统的查询效率。

4 系统界面设计及实现

销售人员培训管理系统的各级管理人员通过登录系统界面进入系统功能。仅当通过系统登录界面以合法身份登录后,才能进入系统主界面。系统登录界面负责接收用户输入的用户名的口令,连接后台数据库,按DLR代码和帐号查询相应密码和权限,判断用户输入的密码是否正确,以决定是否允许登录并赋予相应权限值。DLR代码代表各个分店铺的代码号,不同级别的管理人员通过不同的帐号进入不同的模块,其中DLR菜单管理者是5位,FTMS管理者是6位,系统管理员是7位。

若三项未添全,则弹出对话框“每项必需填写”;若DLR代码错误,则提示“该DLR代码不存在,请重新输入!”;若帐号错误,则提示“该用户不存在,请重新输入!”;若密码错误,则提示“密码错误,请重新输入!”;否则按赋予的权限登录系统不同模块。

登录后呈现出系统的主界面,主要作用就在于调用其他各个模块以及各个模块所要进行的操作。主界面把用户所需要的功能模块调出,把必要的参数传递给各个模块。在整个系统中,它只相当于一个调度员。主界面本身不具有实现各个模块功能的程序。

下面通过DLR菜单下的个人基本信息模块来举例说明系统具体的实现。

此功能模块可实现对分店铺员工个人基本信息的录入,如图2所示。

本界面中,使用了SqlConnection实现与SQL Server数据库建立连接,SqlCommand实现对数据的编辑,用DataSource实现上述两类部件的连接,从而达到通过软件界面修改从磁盘上数据库读取的数据的目的。为了确保用户按照正确顺序操作,系统给出了完善的智能提示和判断约束。点击“保存”后先判断身份证号码是否为空和格式是否正确,若为空则提示“星号项必须填写”,若不是15或18位或不只由数字和大写字母组成则提示“身份证号码只能是15或18位”,否则调用SQL语句查询身份证号码为所填身份证号码的原有记录条数,若不为0条则违反了PK键值约束,否则继续执行,执行SqlCommand(在数据库记录末尾追加一条记录)方法,并提示“保存成功”。

实现数据库连接的核心代码如下:

5 结语

目前本系统的基本功能已全部实现,系统在服务器端运行良好,并可以连接到Internet的客户端通过浏览器进行访问和交互操作。下一步的工作还可以对系统进行进一步的改进,如与Office工具中的Word和Excel关联,支持将下载的报表发送到其中进行深度加工处理;建立与其他销售员培训管理系统连接的接口,实现与其他系统的信息共享等。

参考文献

[1]刘涌.企业级应用服务平台开发与使用详解[M].北京:清华大学出版社,2005.

[2]唐常杰.数据库设计、应用开发与管理.第2版,西安:电子工业出版社,2005.

[3]李律松,陈少刚,沈刚.Visual C#数据库高级教程[M].北京:清华大学出版社,2006.

[4]施威铭研究室.SQL Server2005中文版管理实务.[M].北京:机械工业出版社,2008.

3.销售培训要重“学”轻“教”等 篇三

销售培训要使销售员在整个培训中充当主要的角色，需要他们积极按照培训的指引行动起来，甘冒风险做新的尝试，努力甩掉坏习惯，并且随时接受销售经理的指导。

培训主管应该通过以下4个手段，在销售员身上下功夫：

1）激励学习：他们需要什么？如何通过学习获得所需？学习如何跟业绩紧密联系？介绍成功的例子，现场示范一些技巧的效果，并适当地把学习纳入绩效评估里。

2）行为能力：解释良好行为习惯对能力的重大意义，介绍如何通过练习、明晰、提醒、计划、自我检讨等手段改进行为习惯。

3）工具与资源：提供各种有利于学习和工作的工具和资源。

4）积极支持：一方面积极提供各种支持和帮助；另一方面培训销售经理的教导能力，使他能很好地支持下属。

选拔人才的“冰山理论”

目前的许多公司在选拔人才的时候，往往基于表层的知识与技能，而忽视了人的潜在能力。

所谓“冰山理论”是根据每个员工的个体素质的不同表现形式，将其分为可见的“水上部分”和深藏的“水下部分”。其中，“水上部分”包括基本知识、基本技能，是人力资源管理中人们一般比较重视的方面，它们相对来说比较容易改变和发展，培训起来也比较容易见成效。而“水下部分”包括社会角色、自我概念、特质和动机，这方面处于冰山的最下层，是比较难于评估和改进的。但在选拔人才中，这部分内容却最具有选拔的预测价值，同时它也是“冰山理论”的核心内容。

目前的许多公司在选拔人才的时候，往往基于表层的知识与技能，而忽视了人的潜在能力。诚然，拥有丰富的专业知识固然重要，但是否真的具有较高的水平来管理一个公司？是否有能力管理自己的团队？他们对市场的了解及把握程度如何？都很难说。

在公司中如何对人员进行管理，使每个人都能发挥自己的作用，往往是公司成败的主要因素。此时，作为“水下冰山部分”的个人综合素质方面就比与任务相关的技术、智力或学业等显得更为重要。

什么是“内行”领导

美国著名的电子专家W·肖克利是晶体管的发明人，诺贝尔奖金获得者，为电子技术的发展做出了巨大贡献。1956年，雄心勃勃的肖克利在硅谷成立了以他的名字命名的公司——肖克利电子公司，自任总经理。然而，在这位深谙电子专业知识的专家“内行”的领导下，不到两年，公司就倒闭了。

难道他不是“内行”吗？为什么电子专家“内行”领导，公司反而失败了呢？

原因就在于肖克利并不是真正的“内行”领导。电子公司总经理的“专业”是领导，而不是电子专业；医院院长的“专业”是领导，而不是医学；汽车制造厂厂长的“专业”是领导，而不是汽车。只有掌握管理、领导等软科学的专业知识才适合当领导，因而，虽然不排除懂电子、懂医学、懂汽车的人也可以做个好领导，但是，只懂电子，只懂汽车必定仍然是“领导”的外行。

品牌建设的十大黄金法则

1． 品牌策略与公司整体业务战略相一致。

2． 高级管理层深度参与品牌的创立。

3． 有一个设计合理的品牌结构。

4． 公司对品牌有一个360°的视角。

5． 优秀的品牌能够简洁地表达企业的核心价值观和承诺。

6． 商标独一无二、信息完整。

7． 在与客户接触的每一个点上，品牌都要传递出引人注目的、连续的、一致的信息。

8． 成功的品牌推广计划必须充分、一致、连续，而且有针对性。

9． 伟大的品牌是由内而外打造出来的。

4.销售团队建设与管理培训 篇四

课程背景

在当今激烈的商战中，销售人员好比是“士兵”，直接影响到企业的安危。

作为“将”“帅”，您遇到过这些情况之一二？

1)为什么销售人员总是先看拿多少钱，再看办多少事？?

2)为什么销售人员总觉得干的多，拿的少？?

3)为什么销售拿了钱还不守规矩？?

4)为什么发了钱仍然没有积极性？

5)企图心不强，不愿做，不求吃好，只求有饱

6)员工被处罚后总是抱怨：“这个命令根本不切合实际”“这事不是我干的”、7)如何应对员工为自己开脱责任的借口，员工大错不犯小错不断怎么办？

8)执行力差强人意，计划不如变化快

9)人员流失率高，流走的是“精兵强将”，留下的是“散兵游勇”

10)抢单、卖单、转单、炒单时有发生，公说公有理，婆说婆有理

11)合作意识不强，你不理我，我也不理你。

课程目的A)了解销售主管的角色和职责。

B)学习如何优化销售队伍的工作效率。

C)建立销售管理机制，提升销售业绩。

D)如何让销售明白什么情况下可以多拿钱？

E)如何使激励不仅控制结果，还能控制过程？

F)如何坚持正确的价值导向，杜绝讨价还价？

G)如何建立科学的销售绩效考核系统？

H)建立成功的销售队伍和部门

课程特点

现场解决企业经常遇到的实际问题，把复杂的事情简单化，学不会不算，顺便带走成套管理办法。

课程大纲

第一篇：我是谁？我该怎么做？我如何做更有效？---销售主管的定位与角色:

讨论：“问世间销售何做？直教人难以摸索”---营销主管的九大感叹

分享：“兵王”转换成销售经理的角色转换之心态转换

案例研讨：增加目标任务量

第1页

找事：给他找毛病

挖坑：把他调到其他区域

干掉

分享：目标任务量的设定

目标设定5项原则

举例：“三够原则”够懒-够黑--够吝啬--销售经理角色转换

朝会---晚会制度

销售管理5要素

第二篇：业绩才是硬道理---销售团队建设与管理

分享：把干毛巾拎出水来

讨论：销售队伍规模大，业绩就高吗？

如何瓜分销售王国？--销售区域划分

案例分析：小丽的故事

分享：业绩改进计划PIP

利用关键指标设置控制提升业绩；

以专业化营销指引销售方向（STP）

善于整合及包装武器，提高团队作战能力（提炼出高效的销售套路及技巧）

第三篇：销售团队的辅导与教练——成为一个超级教练

分享：发展才是硬道理--成功的团队留住成功的人

讨论：火眼睛睛识人--悟空、八戒、沙僧、唐僧--你要啥样的人？

案例：筛选、测试、面试、选择具体操作

范本：职务说明、任职考评

案例：晋升条件----升官就发财

故事：前有标兵，后有追兵

流程化运转——让大家行动起来--建立互助与检查机制

言传身教--示范为主

协同拜访--实地观察

共同分享——复制成功

案例：广东某企业培训宝典

演练：鱼缸式实战训练

稚鹰归队实战演练

第四篇：管要管得有理有效----建立销售管理机制即时跟进与支持

思考：销售主管管什么--监控制度不是用来管人的而是用来吓人的案例分析与讨论：销售流程管理的典型三大问题

案例分析与讨论：制度监控要点

销售流程有效控制和管理

销售内控和审计体系

讨论：编织你的蜘蛛网---实施业务跟进及支持体系的操作及方法

有效沟通——恋爱是谈出来的分析：为什么你要离开我？

第五篇：销售团队的强心针---激励技巧

测试：性格测试

创造理想环境——两手都要抓、两手都要硬--有效命令与奖罚艺术

案例：命令要合理

第2页

理想环境之二奖励是最主要的手段——预先明确化

案例：销售人员的的典型薪酬福利方案

故事：谁出鱼翅钱

理想环境之三让人们自我督促——惩罚技巧

案例：什么时候会有冤气？

你的产品买四送一

理想环境之四----家里最好

案例：销售团队办公室

理想环境之五使每个人都有好心态——工作快乐化

演练：自我激励

分享：5大挑战激励

第六篇：销售活动分析---销售绩效管理和评估和有效沟通激励

游戏：钉子

思考：绩效管理三大方面和流程

案例：总经理的困惑----吃老本?

蛋糕切的大小不一?

片面追求销售额，牺牲了利润?

梯队断层危机?

请你不要离开我？

分享：定量销售指标

销售的532模型

当前绩效考评中存在的局限性

有效的绩效考评系统的流程和标准

如何有效的控制过程与结果

三种典型的绩效考评模式

分享：经过各种形式的沟通激励

确定关键业绩指标（KPI）

表格：销售活动管理报表

经营管理分析会议

第七篇：刺激销售业绩增长---销售绩效考核

讨论：纯粹薪水制度

纯粹佣金制度

薪水加佣金制度

薪水加佣金加奖金制度

特别奖励制度

案例：佣金计算方法范本

累进比例举例

分享：销售人员薪酬制度的建立

制度确立5大原则：一视同仁，无歧视、激励性、灵活性、稳定性、控制性

销售人员薪酬水平确立

范本：销售部分考核示范表

指标

第八篇：现场模拟——解决实际问题

讨论：各个公司销售模式、政策

介绍：客户也需要爱；顾客就是上帝；武装到牙齿

第3页

练习：冰海沉船

答疑

讲师介绍张嫣

国际职业培训师协会认证讲师、工商管理硕士、清华大学、中山大学客座讲师。历任跨国公司、港资集团公司、DELL（中国）销售经理、大区经理等职位、专职从事营销工作近十年，从一线业务人员到营销管理工作，成功积累和总结了丰富的市场营销精粹经验，并先后在各家企业取得了优秀业绩。其培训课程针对企业实际问题而设计，善于培养学员的实务解决能力；其培训注重学员现场吸收，便于学员在实际工作中有效运用，赢得企业与学员的好评。

所授课程：《电话销售技巧》、《客户服务满意度、客户服务技巧提升》、《销售服务礼仪》、《职业形象塑造与现代商务礼仪》、《如何有效处理客户投诉》、《大客户销售技巧》、《销售团队建设与销售人员考核激励》等培训过百场。

授课特色：给你方法，给你技巧，给你实战演练的机会；你说，你做，大家来点，讲师来评。作为实战讲师，张老师的培训将大量采用特色讲授、情景案例、角色扮演及游戏等形式，注重理论技巧与企业的实际情况相结合，强调学员心得交流及经验分享，能启发和引导学员思路，并在寓教于乐的参与氛围中使学员逐渐改变观念、提升销售技能与个人修养。

服务过的部分企业：SOHO中国、艾默生、华安集团、金蝶软件、ABB、BP液化石油、上海可口可乐、上海电信、中国移动、康佳集团、友邦保险、北京建行、贵州建行、四川电信、平安保险、现代计算机、东莞移动、深圳招商证券、上海华实传媒、中国仪器集团进出口有限公司、广州仁爱医院、春生堂化妆品、天平汽车保险股份有限公司、富菱化工、华美达机械制造、亿鑫汽车销售、美国亿柏国际公司、七匹狼服饰、山东九阳小家电、联发软件科技、艾利、联想电脑、上海电气网络科技、皇加力（中国）商业有限公司、上海永升广告传媒、上海良会贸易、IBM长城、中联医药集团、TCL集团、中铁快运集团、青岛啤酒、中通远洋物流集团、三九医药、海王药业、肯德基、罗兰化妆品、托博正畸器械、科宝仪器仪表、法泰电器、新城建设集团、上海理光、上海西部集团、信息产业集团、飞利浦照明、大唐电讯海南椰树集团、上海震旦集团、红蜻蜓集团、南京红太阳集团、杭萧钢构、豪爵摩托、小天鹅、LG蝶妆、新疆德隆屯河股份、新疆八钢、康恩贝保健食品、澳医保灵、浙江李宁、桓仁药业等百余家企业提供培训及咨询服务。

5.销售培训管理制度 篇五

课程目标：

1、学会销售主管自我突破法。

2、掌握销售主管的人格魅力塑造方法。

3、通过销售目标推动销售人员的活动管理。

4、建立销售培训体系，快速提升团队战斗力。

5、学习如何激励各种类型销售人员并留住骨干？

6、打造团队疯狂销售文化，有效提升销售团队执行力。

7、如何根据企业情况建立科学的培训、活动量管理、销售”纵横执行力”系统？

8、课程结束时，带回一套适合自己企业”如何建立强大营销团队”的销售管理工具与体系。

培训大纲：

第一单元：如何打造销售主管的领导魅力？

一、你为什么没有领导气场？

1、坚定的信念

2、营造强大情绪感染力

3、形成领导气场的十大要素

二、你为什么没有领导角色魅力？

1、明确自我3W

2、领队/管家/教练三重角色的不同职责表现

3、销售人员“授权”与“丢单”平衡问题，怎么处理？

三、销售主管从“超级业务员”到“团队教练”的五大思维转变：

１、时间管理； ２、首要任务； ３、工作关系； ４、角色转变； ５、工作范围

四、销售主管三大自我突破与七项领导能力

五、销售主管日常管理中的三大禁忌与让下属追随你的五大人格魅力

●案例分析：某公司大客户销售主管，当销售主管与下属在一起时，以“同事+兄弟”角色组合最有战斗力，为什么？

第二单元：如何建立与我公司资源匹配的销售人员教导体系？

一、公司销售培训体系总是建立不起来，怎么办？

1、销售人员招聘出问题了！

2、一位优秀的销售主管一定是一位优秀的讲师!

3、不培训的销售人员放出去会降低客户对品牌的体验

●思考题：销售教练不易做：老板还是以销量考核为主，我的时间不够用，怎么办？

二、建立本公司资源特色的销售培训体系：

1、建立成功企业的三级销售培训体系

2、销售人员培训、辅导与跟踪的四大操作难题

3、“三洗五会”培训法最适合民企销售团队竞争力提升

4、如何通过这“三个洗五个会”操作把“人手”快速变成“人才”？

三、我招来的销售人员不到三个月就走了，怎么办？

1、新人心态与辅导出单的重要性

2、销售新人辅导的有效方法与跟踪工具

3、军队“政委”的启示，销售人员思想动态谁来掌握

●思考题：如何理解“业务工作”经理与“思想工作”经理两条线并进的重要性，具体操作？

●案例分析：××设备公司销售部经理每天严格执行个案分享会，有效解答销售人员客户开拓过程中的各种疑问，大大减少了新人流失率？

第三单元：为什么不能改变游戏规则，将“羊”激励成“狼”？

一、“五子登科法”激励着八千万中国营销人

1、四维激励原理

2、销售人员究竟需要什么？

3、中国人要用中国式激励哲学

4、中小民营企业销售人员激励的十大误区

二、销售人员激励的不同应用： 1、80后、90后销售人员的激励策略

2、驼鸟型/狐狸型/雄狮型/野狼型四种销售人员的不同激励法

3、让“富的流油，穷的叮当响”，如何用收入“样板市场”来激励全体销售人员工作干劲？

4、不要老开会、下文件，而是要及时调整激励办法，改变游戏规则，将“羊”激励成“狼”

三、整合业务竞赛作为激励的主要手段，完成绩效考核与费用控制

四、销售人员激励是个系统工程，如何建立适合自己的销售激励系统？

●案例分析：××软件科技公司只用5个销售人员就创造了1.2亿年销量奇迹，主管是如何用“总裁宴”激励他们的？

第四单元：如何做到有计划推动销售人员绩效管理解决“放羊”问题？

一、如何帮助下属制定销售计划？

1、没有活动量就没有业绩

2、很多销售人员自我约束差，怎么办？

3、如何知道销售人员出门后是否按计划执行？

二、坚决推动销售计划与目标任务达成：

1、帮助销售人员制定目标的七个步骤及注意要点

2、如何制定合理销售目标与落实年/季/月度计划？

3、销售人员对公司定多少任务目标都无所谓，三招达到“一剑封喉”！

三、牢牢抓好销售人员活动管理的“三个表”：

1、三张表：《月销售计划表》+《周分析表》+《日活动表》

2、为什么有不少销售主管用不好这三张表？原因在于五块“拌脚石”

3、不同阶段企业，不同市场状况，不可千篇一律用《日活动报表》

四、如何用销售会议推动销售活动？

1、销售会议的认知误区

2、销售会议会前、会中、会后做什么？

3、六种销售会议应掌握的关键操作技巧

●案例分析：××家具公司销售部经理的苦恼：为什么销售人员不填日活动报表；强迫填写了，业绩还是上不去，究竟如何解决销售人员”放羊”的管理难题？

第五单元：为什么不能有100%完成任务的“李云龙式”执行力？

一、落实检查提升个人执行力

1、造成销售人员执行力不高的原因

2、提升销售人员执行力的六项措施

3、“纵横执行力系统”是提升销售人员持续执行力的保证

二、打造团队提升组织执行力

1、销售团队的定义

2、销售团队成长的三个阶段

3、打造团队执行力的六项条件

三、形成疯狂“销售文化”是超级执行力的核动力

1、疯狂“销售文化”的理解

2、建立疯狂“销售文化”的步骤

3、小组研讨与发表：结合自己公司的实际情况，应该形成怎样的销售团队文化？

6.百度销售体系管理培训生校园招聘 篇六

少年，从优秀到卓越

你需要最好的同行者

走得越远，只会离自己越近

而梦想，也会变得更大

百度搜索校招季

遇见壹百分的自己

我们的使命 让人们最平等便捷地获取信息，找到所求

我们的核心价值观 简单可依赖

我们的人才理念 招最好的人，给最大的空间，看最后的结果，让优秀人才脱颖而出。

[公司简介]

百度，全球最大的中文搜索引擎、最大的中文网站。1月由李彦宏创立于北京中关村。百度是一家持续创新的，以“让人们最平等便捷地获取信息，找到所求”为使命的高科技公司。

百度搜索公司成立于4月13日，百度高级副总裁向海龙担任总裁，由搜索业务群组(SSG)、移动服务事业群组(MSG)、糯米事业部组成。

[项目简介]

以百度的企业文化及人才观为宗旨，通过集中公司优势资源对具备销售管理潜质的优秀人才进行系统、全面的业务锻炼和管理培训，从而培养出高度契合百度文化价值观的储备管理人才，以支持公司业务快速稳定增长。

[项目目标]

我们希望吸引优秀大学的潜力人才，将你培养成为百度未来的销售管理人员。

你将接受全方位的见习、自学、轮岗、培训和绩效评估。

你将拥有机会扩充你的知识宝库并磨练解决问题的能力。

你将在一个唯贤是用、回报丰厚、拥抱创新的环境中茁壮成长。

[项目特色]

加入销售体系管理培训生项目，你将得到：

1. 轮岗

你将有机会在不同部门之间轮岗，全业务链轮岗实践，定制化课程，丰富的一线销售实操经验为你打下坚实基础，全面的项目管理经验让你提升策略化思维。

2. 导师制引领成长

分级导师制，你的导师是精挑细选的资深销售管理人员，手把手帮助你提升专业销售技能与销售管理能力，为你的职业发展奠定扎实的基础。

3. 行业竞争力的薪酬福利

我们提供具有竞争力的薪酬待遇、住房补贴、用餐补贴、生日会、节日慰问、六险一金、健康体检等，还有体育联赛拼技术，各项社团觅知音，更多精彩，由你创造。

[招聘岗位-管理培训生]

岗位要求：

l应届毕业生，本科或以上，专业不限;

l热爱互联网行业、热爱销售工作;

l具有丰富的社会实践经验，社团、学生会或班级管理工作经验者优先;

l杰出的人际交往技巧，富有团队精神，优秀的学习能力和领导潜质;

l诚信正直，态度积极、追求卓越并注重结果，能承受工作压力，自我激励并富有活力;

l在项目期内接受全国范围内的异地调动;

l对长期从事销售工作充满热情，勇于挑战自我，坚韧不拔，具有学习敏锐度;

7.销售培训管理制度 篇七

一、化妆品行业发展现状

上世纪80年代以来, 由于经济大潮的强大冲击, 中国化妆品市场迎来了大好的发展机会, 经过近20多年的迅猛发展, 中国化妆品行业取得了前所未有的巨大成就。据有关部门统计, 我国化妆品市场销售额平均以每年23.8%的速度增长, 最高的年份达41%, 增长速度远, 远高于国民经济的平均增长速度, 且具有相当大的发展潜力.化妆品市场的高增长与高利润吸引了众多企业进入, 化妆品企业如雨后春笋般越来越多, 名目繁多的化妆品品牌层出不穷, 市场竞争愈演愈激烈。目前国内有3000余家化妆品生产企业。特别是随着WTO的加入, 外国化妆品品牌也相继进入。

二、化妆品销售人员培训的重要性

化妆品销售人员 (美容导师) 的工作好象很简单, 其实不然。

我们现在先从发展商的角度来看。市场竞争不断向纵深发展的结果之一便是产品的“同质化”程度越来越高, 服务在销售中所起的作用越来越大, 同时需要企业应对市场变化的动作越来越灵敏。我们还应该站在消费者的角度来看。“同质化”一方面使得消费者有了从容决策、理性选购的机会, 但真要在几个价格、素质各方面均甚为接近的化妆品间作出最佳购买选择, 对于在皮肤类型、产品成分等方面知识有限的消费者来说, 还真不是件轻而易举的事。因此消费者最渴望、最需要的是能有一位专家以客观的态度、专业的知识, 为消费者提供从皮肤类型、产品选择、皮肤护理方法等方面理性、中肯的分析意见。

美容导师是企业文化的传播者, 是美的传播者, 也是联系公司与客户之间的纽带。因此, 今天的化妆品销售人员不应是简单的“营业员”、“算价员”而应是能为客户提供皮肤护理专业顾问服务的“美容顾问”;更应该是为消费者反馈市场信息、提供购买决策参考性意见的前线营销人士。

三、中国化妆品行业终端销售人员培训方法及技巧

1. 培训内容。

当然, 要想在激烈的市场竞争中获胜, 要想让你的销售人员能发挥最大的作用, 需要给予他们全面的培训。

(1) 忠诚度培训

(2) 专业知识培训

(3) 销售技巧培训

2. 培训方法和技巧。

组织培训的方法有多种, 为了提高培训质量, 达到培训目的, 一般都需要各种方法配合起来, 灵活使用。针对化妆品销售人员的培训, 大致有以下五种方法:

(1) 讲授法。属于传统模式的培训方式, 选定授课教师是关键, 教师是授课法的灵魂人物, 该人必须是仪表、谈吐俱佳, 对讲授的知识了如指掌。对专业知识、公司概况、企业文化、企业规章制度的培训可以采用这种方法。

(2) 角色扮演法。指在一个模拟的工作环境中, 指定参加者扮演某种角色, 借助角色的演练来理解角色的内容, 模拟性地处理工作事务, 从而提高处理各种问题的能力。

(3) 工作指导法或教练 (实习) 法。培训的要点:第一, 关键工作环节的要求;第二, 做好工作的原则和技巧;第三, 需要避免的问题和错误。

(4) 游戏训练法。游戏训练法是一种在培训员工过程中常用的辅助方法。目的是为了改变现场培训气氛并且由于游戏本身的趣味性, 可提高参加者的好奇心、兴趣及参与意识, 并改良人际关系。化妆品销售人员大多数是年轻女性, 她们更喜欢参与新奇、乐趣性的游戏, 在这种轻松的氛围中, 更易于他们对知识的学习与掌握。

(5) 拓展训练法。拓展训练法是一种现代人和现代组织全新的学习方法和训练方式。它利用奇、秀、险的自然环境, 通过独具匠心的的设计, 在参与者解决问题和应对挑战的活动过程中, 上学员达到“磨练意志、陶冶情操/完善自我、熔炼团队”的培训目标。拓展训练对培养个人毅力和自信心很有帮助, 有助于员工在以后的工作和生活中承受各种压力, 现在已为很多公司所用。

四、结束语

从理论上讲, 培训的终极目的应该是提升员工的整体素质和团队精神, 通过对员工的观念, 思想的改变潜移默化改善其行为, 提高团队战斗力。所以真正成熟的企业培训不仅仅是教员工在市场销售和日常管理工作中“现炒现卖”、“白刀子进红刀子出”。还要建立从员工入职启蒙 (认识企业组织部门, 企业文化, 企业制度等) 乃至在职培训 (商务礼仪、营销/管理技能、素质教育) 以及各个职级的晋升培训等系列内容。这种从入门起就跟踪实施的全面培训本身就可以大大增强企业凝聚力, 培训体系一旦成熟之后就会良性运转, 源源不断的为企业打造优秀员工。

参考文献

[1]向春著.培训就这么做[M].广州出版社, 2003.

8.销售培训管理制度 篇八

当收益下降时，多数公司都会采取一个很容易实施的方法来便利润看上去好看些。这个方法就是削减成本和预算。而且，首先或者说是一般优先考虑削减的就是培训预算。

然而，除了决定削减或推迟各种培训的同时，一些公司还是会试着保留“必须”的培训，比如，那些会对公司业绩产生重要影响的培训，如销售、供应链管理、质量管理等等。但是，对这些培训可供的预算还是很紧，所以这些公司就会寻找一种方法使得花更少的钱而获得更多。

一些公司就会试着用自己内部的培训人员来取代聘请外部的培训师来进行销售培训。还有一些公司则会去外面请那些收费不那么贵的培训师。问题的关键不是谁会成为你的销售培训师，而是你如何计划和执行销售培训来达到你满意的结果。

为了达到这个目的，你首先要克服大部分销售培训方案共同的弱点：

·销售培训的内容已经过时，或者不符合当前的顾客购买做法；

·无效的巩固或者后续的培训；

·在培训后对改善情况没有办法测量评估；

·使用了一个错误的人做培训等。整顿内部

既然销售培训的目的是为了提高销售技巧从而能为你做出更好的销售成绩，要实现这个目标可能就需要一些其他的部分来协调。它们是：

·招聘：你公司具有符合你公司文化的合适的销售人员在做他合适的销售工作吗?

·晋升：你提升过合适的销售人员成为你能够有效领导和激励的销售队伍和销售经理吗?

·奖励：你的销售队伍是否会得到奖励从而激励他们向前迈进并为你做更多的生意? 如果你需要有人能去开拓新的客户并且快速做成生意，这样的话，对那些已经很习惯与客户维护长期关系并发展他们生意的人进行培训将会是很痛苦的一件事。同样的，如果你需要某人花更多的时间和顾客合作并发展战略销售的话。对那些在高压力销售情况下已经具备高销售技能的销售人员来说进行培训也是很痛苦的。这里有一些从HR Chally那里得到的统计：

·只有19％的有效新业务发展者在做维护长期客户工作时仍能保持效率；

·少于15％的关键柜面经理对开发新业务觉得很能适应；

·差不多65％失败的销售人员其实本可以在合适他们销售技能的岗位上成功进行销售。

根据HR Chally的统计，少于15％的销售超级明星在管理上取得成功。销售的工作和管理销售人员团队是有很大区别的。有些销售超级明星实在是太擅长于做他们做着的事情，他们甚至不知道为什么他们这么擅长，以至于很难将他们的技能运用至Ⅱ其他方面。

以下是关于一个好的销售经理应该具备的一些条件：

1在你的团队中指挥和控制其他人；

2通过你销售团队的行动来提升公司的利润；

3有效的分析顾客的行为，销售人员的行动以及市场趋势；

4培训你的团队成员；

5指导你的销售人员如何更好的处理顾客。

你会问为什么雇佣正确的销售人员对得到满意的销售培训结果这么的关键呢?根据Huthwaite所做的调查显示：在培训期间所学到的87％的内容将会在培训项目完成后的一个月内被忘记。这背后一个关键的原因是：销售经理指导和监督无效的后续培训辅助。事实上，一些销售经理很少很少会培训或者指导他们的团队。

据说，当涉及到计算奖励报酬时，销售人员的脑袋比一台超级电脑的运作还要快和准确。他们知道如何通过采取所有行动中最有效的行动来达到他们的销售目标并提高他们的收入。这就意味着做什么东西能得到钱，那就做什么，如果你不提供奖励给销售人员来改变他们的方式(或者是如果他们不那么做的话，采取负奖励)，那么你的销售培训的效果都是要打折扣的。

设定你的培训目标

如果你去问一些销售经理，销售培训的目标是什么，他们的回答极大的可能会说是“(以更高的价格)获得更多的销售”。

这个当然是培训目的中最终的一个目的，而问题是在你提高销售额之前，还有哪些方面需要进行改善和提高。

由于产生的销售收入是一个最终结果，要改善这一结果，你将不得不考虑使这个结果摆在最首位的条件(过程)。因此，不要把重点放在最终目标上，看看那些需要加以改进和提高的领域所需要的条件(过程)是什么。

比如，如果你发现你的销售人员很难处理客户的压力，降低价格，也许你可以先：

·确定在一个典型的销售过程中的销售程序；

·确定哪些程序使得我们的顾客关注在价格的讨论上(比如，我们是不是过早的报出价格，或者说我们不充分懂得顾客业务的需要，还或者是我们不能让顾客来买我们提供的价值等)；

·设定培训目标，找出那些致使不得不提供太多折扣的原因，并改变之；

·监督并衡量在这些问题上的改善情况；

·然后监测并衡量能以高价销售的改善情况。

恐怕对许多销售培训师(内部或者外部的培训师)来说，面临的最头痛的问题是一些公司只有当销售情况很糟糕时才决定进行销售培训，然后他们就希望能立刻一步到位的就产生销售上的改善。讽刺的是，这些公司销售做不好的部分原因是因为他们没有对那些推动最终结果的销售过程给予足够的重视，因此，这就使得那些希望能有一些“灵丹妙药”来提升销售的公司陷入恶性循环，而销售培训师再怎么试图解释要提高销售过程的改进都将是徒劳的。

录用正确的培训师

通常情况下，公司可以选择内部或外部的培训师来进行销售培训。无论你是用内部的还是外部的培训老师，你的选择标准将必须基于“目前什么样的培训老师才是那个最能够传达我们销售培训目标的人呢?”这个标准要远远超过任何其他标准。

从大多数培训管理人员中选择合适的培训师，虽然好像是个常识，还是有一些选择有时是奇怪的。我们所知道的公司要求培训师需要在其领域中有多年的相关经验，但快速变化的行业，他们寻找的培训师是那些能够培训出新的思路以应付未来挑战的人。

根据你目前的情况，您的销售培训要求可以是：

·设计销售培训方案初步(即观察销售人员的行动，分解销售流程，通过培训来制定出各种方法来改善每一个过程)；

·应用现存的培训方案(没有改变，只是照做)；

·强调角色演示以及案例研究分析的讨论然后给出简要(有点像小组指导)；

·给销售经理培训培训师的方案，这样他们可以培训他们自己的团队；

·内审目前的销售培训方案，并且确定方法来对其改进等。

事实上，我们的关键顾客一直是参与我们发展高级销售经理人并兼任内部的销售培训师。他们面l临的挑战是：

·他们的销售培训师不知道如何做培训(并没有做任何培训经验)；

·他们需要外部协助来量身定做一个销售培训项目以满足他们的要求并把他们的客户关系管理系统纳入其销售流程；

·他们需要依据其销售过程较弱的环节来不断确定新的培训需求；

·他们需要有关如何安排他们内部培训方面的意见，这样他们内部的培训师不会超负担的工作；

·他们需要审计他们内部的培训，来确定时间花费的很好。

因此我们制定出了一个计划(是超越传统培训培训师方案的计划)来帮助他们。

·减少操作性的培训成本(通过让内部的高级管理经理人来做培训)；

·被培训的人得到更多的关注(1个销售经理只能培训5个人)；

·他们的培训师已接受了很好训练来做好这个培训；

·他们会得到专业设计的培训资料；

·他们会从高一级的培训师那里得到更新及进一步的指导。

想要选择正确的培训师，你可以以你的销售培训目标为依据，做一张培训师评估标准的评分表。大部分的公司，甚至是那些有着非常结构化学习方法的公司，在选择培训师时仍难免考虑不周，致使有时候会出现很糟糕的结果。

9.销售培训管理制度 篇九

一、每一期的DM单内容

二、项目的东墙西墙户外广告内容

三、销售现场的墙面广告内容

四、房地产专业知识

五、服务于礼仪

六、如何快速成交客户

七、公司规章制度与薪酬体系考核制度

一、每一期的DM单内容

附件

二、项目的东墙西墙户外广告内容

三、销售现场的墙面广告内容

四、房地产专业知识

1、房地产

是指房产和地产的总和，指土地上的建筑物、附着物。（如住宅、大厦、学校）

2、房地产市场

是由房地产一级市场（俗称土地市场）、房地产二级市场（俗称楼盘开发）、房地产三级市场（俗称二手房交易）组成的。以上三个级别的市场称为房地产市场。

3、房地产市场细分

“一级市场”：即土地市场，是由国土部门掌握，指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场。

“二级市场”：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场。

“三级市场”：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。

单从房产性质来区分房地产可分为以下几大类：

A、商品房 B、非商品房 C、集资房 D、福利房 E、私房

从房地产用途来区分可以分为以下几点：

“写字楼”

1、标准写字楼

2、商住写字楼

“住宅”

1、高层住宅（小高层）

2、多层住宅

“商铺”

1、临街地铺

2、裙楼商铺

4、什么是房地产产权？

是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。

什么是土地使用权？

土地使用权是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用

5、房地产权登记有何法律效力？

依法登记的房地产权利受法律保护。房地产权利经登记后，产权即得到法律上的承认。产权人可以依法对其房地产行使占有、使用、处分和收益权能，任何其他人无权干涉或妨碍，否则产权人可依法请求法律上的保护。

6、房地产登记发证由哪个部门负责？

根据《房地产登记条例》规定，房地产主管部门即市房管局是房地产登记机关，登记发证工作具体由该局测绘产权处及属下分局房地产权登记科负责。

7、《房地产证》有什么作用？

《房地产证》是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地产的凭证。

8、房地产登记的种类有哪些？

房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。

9、哪些房地产合同须办理公证手续？

按照有关规定，房地产合同当事人一方为境外人士或机构的，须办理合同公证手续。现在规定境内人士亦须办理合同公证。

10、什么是房地产权初始登记？

指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。

11、土地的使用年期是如何确定的？

凡与国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业、商业、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。

12、什么是期房？

期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产大产权证（完成初始登记）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。

13、什么是现房？

现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签现房买卖合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工验收合格可以入住的房屋。

14、“五证”与“两书”

五证：a.建设用地规划许可证；b建设工程规划许可证；c.建设工程开工证；d.国有土地使用证；e.商品房预售许可证；

两书：a《住宅质量保证书》、b《住宅使用说明书》；

15、房地产开发商预售商品房地产时应符合什么条件？

（1）土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；

（2）取得《建筑许可证》和《开工许可证》；

（3）除付清地价款外，投入开发建筑的资金已达工程预算投资总额的百分之二十五，并经注册会计师验资；

（4）房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；

（5）土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。

符合上列条件的，经主管机关核准后，发给《商品房预售许可证》。

16、向开发商购买一手商品房申请登记时，购房者需交的税费有哪些？

保险费 抵押费 契税 登记费 印花税 工本费

17、什么叫房地产抵押？

指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（抵押权人）提供债务履持担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押一种形式。

二、相关法规

1、土地管理法

在土地管理法中，我们重点了解以下几点内容就可以了：

1)新的土地管理法是99年1月1日开始实施的。

2)我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地属于农民集体所有。

3)有关土地的六项制度：

国家依法实行国有土地有偿使用制度

国家实行土地用途管制制度

国家建立土地调查制度

国家建立土地统计制度

国家实行土地占用耕地补偿制度

国家实行基本农田保护制度

4)土地管理法

中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法

2、房地产交易管理制度

所要了解和熟悉的内容：

1)城镇房地产交易的范围：包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押，城市土地所有权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动。

2)房地产交易的形式：房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

3)《房地产管理法》规定了五项基本制度：国有土地有偿有期限使用制度、房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产估价人员资格认证制度和房地产权登记发证制度。

3、房屋权属登记管理办法

所要了解和熟悉的内容：

1)国家实行房屋所有权登记发证制度，只有依法登记的房屋权利才受国家法律的保护。

2)房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。

3)房屋权属登记分为：总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记。

4)房屋权属证书包括：《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权片》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》

4、租赁条例

所要了解和熟悉的内容：

1)房屋租赁实行登记备案制度

2)申请房屋租赁登记备案应提交下列文件：书面租赁合同、房屋所有权证书、当事人的合法证件、城市人民政府规定的其他文件。

3)经审查后颁发《房屋租赁证》，该证可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。

4)房屋转租的应征得出租人的同意，并且不得超过原租赁期限。

5、物业管理条例

所要了解和熟悉的内容：

1)住宅小区在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理。

2)住宅小区应成立住宅小区管理委员会，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。

3)物业管理合同应当明确：管理项目、管理内容、管理费用、双方权利和义务、合同期限、违约责任、其他等。

4)物业管理合同和小区管理办法，应报房地产行政管理部门备案。

5)物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。

6、房屋抵押贷款管理规定

所要了解和熟悉的内容：

1)银行办理各项以房地产作为抵押的贷款业务，抵押人（借款人）和抵押权人（贷款银行）必须签订书面抵押合同，并自抵押权合同签订之日起30日内，向当地管理部门办理抵押登记。

2)房地产管理部门要依法对抵押物进行严格审查，审查的内容主要包括：抵押物是否符合准许进入抵押交易市场的条件；抵押物是否已经抵押，抵押人提供的房地产权利证明文件与权证存根及档案记录内容是否相符，查对权证号与印章的真伪等，并由审核人签字在案。

3)抵押人和抵押权人认为需要确定抵押物价值的，可以由贷款银行进行评估；或委托人民政府房地产行政主管部门附属的事业性房地产估价机构进行评估，并经抵押权人确认。

7、有关房地产税费及按揭手续费

①房地产证费用：房地产证登记费、契税、印花税

②按揭费用：房屋保险、律师见证费、抵押登记费、印花税

商品房销售常用词语的解释

土地类型

土地按其性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地，公共设施用地及自由集资，微利房地产。

土地使用权年限

是指政府以拍卖，招标，协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。（新的《物权法》将有新规定）

土地使用费

土地使用者因使用土地按国家规定每年支付给政府的费用，按现时的收费是居住用地2元/M2占地/年

确权

是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘测丈量、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。

房地产产权

是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。

房地产抵押登记

是指房地产抵押关系设定后，当事人按房地产登记管理权限向市或区、县房地产登记机关办理房地产其他权利的登记。

房地产权初始登记

指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。

七通一平（熟地）

是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、下水、电力、热力、燃气、通讯、道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。

三通一平（净地））

是指土地具备上水、电和道路通以及场地平整的条件。

红线图

又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的、用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；

总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；

建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；

总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；

建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%〉）

建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。

房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和；

套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；

套内使用面积：是每套住宅户内除墙体厚度外全部净面积的总和（即地毯面积）。其中包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜（不吊柜）、户内楼梯(按投影面积)、阳台。斜面屋顶结构的房间，层高低于2.20米的部分不计入面积。使用面积的计算应符合以规定：

A、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；

B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；

C、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；

绿化（地）率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

容积率

是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地之比，附属建筑物也计算在内，但注明不计算面积的附属建设物除外。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小、居住生活质量就会越高。（如在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）

建筑密度

是指小区内建筑用地面积占总用地面积的百分比，密度越低，小区绿地面积和活动场地越大。

出房率

是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同。

公共建筑面积

各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积；

公摊面积 ：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：

1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

2、单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。

商品房

是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。

银行按揭

是指购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为。业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿付银行的及利息，这种方式称为银行按揭。

房地产公证

公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承为的合法性作法律公证。

会所

就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。

住宅的进深

住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0 米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。

住宅的开间

在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内的一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBJ100-87）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

住宅的层高

住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。

住宅的净高

住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高-楼板厚度即层高和楼板厚度的差叫“净高”。

隔热层

指建筑物中为减少或避免外界阳光直射或辐射影响室温所采取的设施。通常有如下隔热措施：

(1)住宅建筑的东西向窗户(尤其是西窗)，宜有适当遮阳措施；

(2)减少东西向墙，即采取南北向长、东西向短的建筑单元，要减少阳光对墙体的辐射影响；

(3)采用热工件性能好的材料做成隔热外墙和屋顶，提高墙体和屋顶的隔热性能；

(4)对外墙与屋顶的外表层，用白色或浅色的光滑材料，或刷白灰水均能增强对阳光辐射热的反射，以达到隔热目的。

灰空间

最早是由日本建筑师黑川纪章提出。其本意是指建筑与其外部环境之间的过渡空间，以达到室内外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。也可理解为建筑群周边的广场、绿地等。

勒脚

指室外地面(或散水)以上的一小段房屋外墙。由于这个部位的墙体经常遭受雨雪的浸溅和地下水沿基础上升而使墙面潮湿，冻融破坏，因此要求使用耐水性较好的材料砌筑，或用水泥砂浆抹面来保护。

外飘窗

指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。

中空玻璃

中空玻璃是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体（如加入惰性气体）状态，故称“中空玻璃”，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。

房地产面积的测算

1、计算全部建筑面积有哪些？

（1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。

（2）屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。

（3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。

（4）楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。

（5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。

（6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

（7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。

（8）与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

（9）建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。

（10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。

（11）有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

（12）有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。

（13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

（14）依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部分的外围水平面积计算。

（15）有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

2、计算一半的建筑面积有哪些？

（1）有盖无柱的外走廊、檐廊、按顶盖水平投影面积一半计算面积。

（2）独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。

（3）未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。

（4）建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。

（5）建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。

3、不计算建筑面积的有那些?

（1）空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。

（2）检修、消防等室外爬梯。

（3）没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等。

（4）建筑物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池、地下人防干道、支线等。

（5）舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

（6）建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。

4、哪些公用面积应分摊？

应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

5、哪些公用面积不能分摊？

不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。

五、服务于礼仪

商务交往是讲究规则的，即所谓的没有规矩不成方圆，比如移动电话的使用，在商业交往中讲究：不响、不听，不出去接听。与人交往时寒暄之后要把手机关掉，以免让人感到你是三心二意，在与人交往中你在那狂打、框响。我们要与民工打电话区别开来。

商务礼仪使用的目的有三：

第一、提升个人的素养，比尔·盖茨讲“企业竞争，是员工素质的竞争”。进而到企业，就是企业形象的竞争，教养体现细节，细节展示素质。

第二、方便我们的个人交往应酬。我们在商业交往中会遇到不同的人，对不同的人如何进行交往这是要讲究艺术的，比如夸奖人也要讲究艺术，不然的话即使是夸人也会让人感到不舒服。

第三、有助于维护企业形象。在商务交往中个人代表整体，个人形象代表企业形象，个人的所作所为，就是本企业的典型活体广告。一举一动、一言一行，此时无声胜有声。

商务人员形象规范：

1.商务人员着装四原则：符合身份，区分场合，扬长避短，遵守惯例。

2.商务人员公务场合穿着讲究“庄重保守”，常见着装有制服、套装等。

3.商务人员交际场合穿着讲究“时尚个性”，常见着装有：时装、礼服、民族服装等。

4.商务人员职场穿着打扮六不准：不准过分杂乱，不准过分鲜艳，不准过分暴露，不准过分透视，不准过分短小，不准过分紧身。

5.商务人员职场中发型要求：不准染发（除白发染黑），女性发长不可过肩（过肩要盘发），男性发长不过七厘米，短不能为零，发质要整洁，避免有发屑。

6.商务人员职场中服装要求：

⑴西装三要素：色彩（深色、蓝灰黑为首选），款式（套装单排扣），面料（纯毛料）；

⑵西装穿着五注意：可体整洁，内衣领子不要露在衬衣外部，拆掉西装袖口商标，领带尖在皮带上端，短袖衬衣和夹克衫一般不需配领带。

7.商务人员职场中腿部着装五不准：不准光腿，不准穿残破袜子，不穿易有异味的袜子，女性穿裙子时不能穿短袜，不准穿便鞋和凉鞋。

8.商务人员着装色彩原则：⑴全身上下的颜色限制在三色之内，⑵鞋子、腰带、公文包的颜色要一致（以黑色为佳），⑶鞋袜颜色尽量靠近（切忌黑皮鞋穿白色袜子）。

9.商务女士淡妆上岗四注意：⑴化妆要求“妆成有却无”；⑵化妆不要过分时尚前卫；⑶化妆要避人；⑷化妆要求各部位协调。

10.商务人员首饰佩带四原则：符合身份，不显财露富，以少为佳，尊重习俗。

商务交往中的规则与技巧：

1.商务交往三原则：接受对方，欣赏对方，赞美对方。

2.沟通四要素：准确定位自我，准确定位他人，善于把握时机，强调双向互动。

3.陌生交谈技巧：请教对方擅长话题，选择高雅轻松话题，控制谈话音量。

4.商务交谈四不准：不要随意打断别人，不要要轻易补充别人，不要任意更正别人，不要带墨镜和客人交谈。

5.商务人员表情三要求：自然，友善，互动（切忌当着客人面皱眉头）。

6.商务交往把握三种距离：⑴商务距离：保持半米至一米半之间；⑵尊长距离：保持一米至三米之间；⑶公共距离：和陌生人之间保持三米以外。

7.商务人员文明举止：访前预约，早到遵时，敲门后进，正襟坐立，记住对方，不当众整理服饰，不当众处理自身废物。

8.欣赏与赞美对方的技巧：实事求是，适应对方，符合场合，用词恰当。

9.商务人员在职场中对客人称呼守则：⑴规范称呼：行政职务，技术职称，行业称呼，时尚称呼；⑵不规范称呼：无称呼，替代性称呼，简称，不适当的地方称呼。

10.职场握手与问候惯例：

⑴握手顺序：①一般场合讲究“尊者为先”；②拜访时，迎客时主人为先，送客时客人为先。

⑵握手六忌讳：伸出左手，带墨镜，带帽子，带手套，过分用力，敷衍造作。

⑶问候顺序：①一般场合讲究“尊者为后”；②拜访时，主先客后。

11.职场介绍三种方式：

⑴自我介绍三要点：①先递名片，简单自介；②内容规范（单位、部门、姓名），③初次会面避免自介用简称。

⑵介绍别人三要点：①谁当介绍人：专职接待员、双方熟人；②介绍顺序：一般场合讲究“尊者居后”，拜访时，主先客后；③集体会面时，先介绍主方职务最高者，依次类推。

⑶业务介绍三要点：把握时机，区分对象，掌握要点。

12.行进中的引导礼仪：

⑴当领导或客人认路时，则让领导或客人先行；

⑵当领导或客人不认路或路有障碍时，引导者在领导或客人左前方引导；

⑶当电梯无人驾驶时，引导者先进后出，或者领导或客人先进先出。

13.商务人员使用电话须知：

⑴商务通电话中，注意礼貌用语（你好，请问，谢谢，再见）；

⑵挂机时按惯例，“尊者先挂”，在双方地位平等时，“主叫方先挂”；

⑶接听电话，当被找人不在时，接电话者首先应说“对不起，他不在”，然后说“请问我能帮您什么……”；

⑷使用手机规则：⑴会见重要客人时，应当面关机；⑵参加重要会议时，至少不让手机干扰别人。

14.名片使用：

⑴名片是商务交往中必备物品之一，其作用是介绍信和联谊卡。

⑵名片使用三不准：①不得随意涂改，②头衔提供不得多过两个，③不提供私人联络方式。

⑶名片交换四注意：①递自身名片，索取对方名片；②递送名片时要站立，两手拿着名片上角，字体斜对客人，其顺序为先尊后卑；③接过名片要看，并放在上衣兜或公文包中；④接受名片后，如不想同对方交换或没有时，应先表示抱歉，解释忘带或用完了。

⑷名片使用三注意：①没有名片的人，将被视为没有社会地位的人；②不随身携带名片的人，是不尊重别人的人；③名片一般放在专用名片包里或西装上衣口袋里。

⑸索取对方名片四方法：交易法，激将法，谦恭法，平等法。

15.宴请须知：

⑴宴请客人时，首先问客人有什么忌讳。

⑵宴请四要素：费用，环境氛围，菜肴，精选背景音乐。

⑶宴席待客规则：①向客人征求意见时，要提封闭式问题；②宴桌上讲究敬酒不劝酒，请菜不夹菜；③进餐不要发出大声响，筷子不要“过河”；④不能当众修饰自己；⑤对待不熟悉的问题，采取紧跟与模仿。

⑷自助餐礼仪是“多次少取”。

16.接送礼品的礼仪：

⑴送礼品首先要了解对方喜欢什么，至少要知道对方不喜欢什么。

⑵所送的

礼品要包装，以示尊重。

⑶送礼品时机：①当客人向主人送礼品时，应在见面之初送；②当主人向客人送礼品时，应在送客前送；

⑷送出礼品两注意：①对待贵宾，要由职务最高者或特使亲送；②简介礼品寓意、用途和特殊价值；

⑸接送礼品二须知：⑴接受礼品时，一定要当面打开，略加端详；⑵要表示喜欢和感谢之意。

⑹六种礼品不能送：①违法犯禁的，②带有明显广告宣传的，③价格过高的，④涉及国家和行业秘密的，⑤药品营养品和不利于健康的，⑥引起民族、宗教、个人忌讳的。

17.商务交往的座次礼仪：

⑴主席台排座次三要点：①前排高于后排，②中央高于两侧，③政务礼仪是左高右低，商务礼仪是右高左低。

⑵会客排座次：①自由式：当难以排列时，采取随意而坐；②相对式：进门方向以右内侧为上；③并列式：坐好后，面门、右内侧居中为上。

⑶坐车排位：①一般朋友驾车时，副驾驶座为上；②专职司机驾车时，副驾驶座后方座为上；③接待高级贵宾时，驾驶员后方座为上。

售楼员的仪容仪表与行为规范 销售，首先是销售自己！

一个成熟的销售人员不能只是研究如何销售商品，在研究销售商品之前应该首先研究如何销售自己。要知知道道客户首先接触到的其实并不是你的产品而是你自己，如果客户不接受你，自然而然地，能够接受你的产品的几率就不高，但是相反，如果客户已经接受了你，他接受你的产品几率就相对提高了许多。所以，一个销售人员如果成功地将自己地销售出去了，其实就已经将产品销售的大门打开了！

那么，如何包装自己就成了一个大课题…… 商 务 装 束

仪容仪表是一个人的广告，它给人的印象既是初步的，又是难忘的。仪容仪表也是谈判的技术手段之一，用以动员对方向自己靠拢，它直接影响客户洽谈的情绪，也会影响成交的效果。因为与人接触的第一个感性认识都是从仪容仪表开始的，所以仪容仪表至少应给人以舒服自然的感觉，这样才能吸引对方的注意力，并让其中在谈判者的发言和所做的事情上。

（一）基本准则

·保持仪容仪表干净整洁，自然舒适。

·公司有统一着装要求的，应符合公司规定，但应注意服饰的清洁，不能有任何的污垢，工号牌要佩带工整。·注重仪表的协调，追求“恰到好处的协调和适中”。合适的穿着打扮不在奇、新、贵上，而在于是否与你的年龄、体型、气质相协调。

·尽量与项目档次、定位相符，了解客户，贴近客户，尤其是面向特定客户群的项目。如面向白领的项目，应体现高雅气质；面向新贵一族的，则可略显新潮，但不可太过。

·避免过于突出，不穿奇装异服。因为服装首先是一种社会符号，选择整洁、雅致、和谐、恰如其分的服装可以表现人的自尊和责任心，而失度的、奇异的服装会使人失去自尊和社会责任感，并给消费者造成不良的视觉感受和心理反映。

·最好使用品质优良的名片夹，能落落大方地取出名片；准备商谈时会用到的各项文具，要能随手即可取得；避免用一张随意的纸记录信息。

（二）仪容修饰的几个要点

·头发最能表现出一个人的精神状态，销售人员的头发需要精心的梳理。不论男女都要经常洗头，最好做到没有头皮屑，不抹过多的发胶。男性不可留长发，头发要前不过眉，旁不过耳，后不盖衣领；女性的发型要大方、高雅、得体、干练，不能太夸张，包括头发染色及怪异发型等，前发不要遮眼遮脸为好。

·面容要神采奕奕，保持清洁，耳朵内须清洗干净，眼屎绝不可以留在眼角上，鼻毛不可以露出鼻孔。女性化妆应该化淡妆、施薄粉、描轻眉、涂浅红；男性胡子要刮干净或修整齐。平时最好涂些护肤膏，不要让脸上皮肤太干涩或油光光的。

·口腔要清洁。最好每天刷两次牙，保持牙齿洁白和口腔清新，口中不可留有异味，最好不要吃大蒜、臭豆腐之类有异味的食品，早上出门时可多嚼口香糖。·经常洗手，保持双手整洁，手腕也要清洗干净，以保持袖口的整洁；勤剪指甲，不要留得太长，露出指端稍许即可，造型不要太怪；亦不要着色（除透明色外）；手指要保持干净，不要有多余的死皮；平时要常用热水清洗，并擦一些护手霜，保持手的湿润与柔软。·勤洗澡，勤换衣物，以免身上发出汗味或其他异味。·销售人员每次带宾客参观完现场以后，回到售楼现场前要及时整理好自己的仪容仪表。

·整理头发、衣服、擦拭皮鞋时，请到洗手间或者其他客户不会看到的场所进行。

（三）男性着装修饰细节

·正式场合男性应着西装，颜色以稳重的深颜色为佳，款式为流行款式；所穿西装应合体，方能显示潇洒风度，领子应贴近衬衫领口而且低于衬衫领口1～2厘米；西装应熨烫笔挺，第一颗纽扣要扣住；西装上衣的长度宜于垂下手臂时与虎口相平，并且上衣口袋不要插着笔，两侧口袋最好不要放东西，特别是容易鼓起来的东西，如香烟和打火机等。

·衬衫要及时更换，注意袖口及领口是否有污垢。衬衣袖口可长出西装外套0.5～1厘米，不能过长，否则会显得格外局促，束手束脚。

·在正式场合，穿西装应打领带；西装上衣领子最好不别徽章，饰物以少为佳；非正式场合，可不打领带，但此时衬衫最上面的一颗扣子应该不系，而且里面不应该穿高领棉毛衫，以免衬衫领口敞开露出一截棉毛衫来，有碍观瞻。

·领带的搭配很重要。领带的质地以真丝为佳，图案和颜色可各取所好，只要保证衬衫、领带和西服协调即可，尽量选择中性颜色，以免过暗或过亮；但一要避免“斑马搭配”或“梅花鹿搭配”，所谓“斑马搭配”就是条纹领带配条纹西装或条纹衬衫，所谓“梅花鹿搭配”就是格领带配格西装或格衬衫；系领带时，其长度以其下端不超过皮带扣的位置为标准；一般情况下，可以不用领带夹，但正式场合或进餐时，最好用领带夹束一下领带为好，否则进餐时，领带可能毫无顾忌地与你一道品尝“饭菜”的滋味。

·裤子应与上衣相配合，上下服装搭配合理，西装应穿套装；裤子要烫直，折痕清晰；裤型不紧不松，很合身；裤子不可露出脚，要盖住鞋子，裤条明显；腰带的皮质要好，腰带扣不要过于花哨。

·鞋袜须搭配平衡，两者都不要太华丽；应选择那些素雅、深色的袜子，避免穿白袜子，因为它很可能分散客户的注意力；皮鞋应该保持清洁、光亮、无破损并符合工作要求，鞋底与鞋面侧同样保持清洁，不要留有碰擦损痕；鞋面的颜色应该与西服相互匹配；鞋子上不小心粘上的泥土要及时清理，否则当你进入会客场所时会让客户降低对你的好感。·千万不要忘了拉前拉链。

（四）女性着装修饰细节

·套装是目前最适合职业女性的服装，过分花哨、夸张的款式绝对要避免；极端保守的式样，则应掌握如何配饰、点缀使其免于死板之感；女式西服不可做得太长，也不可做得太短，以充分体现腰部、臀部的曲线美，又不至于过于暴露。

·女性着装不应过分暴露。夏天的时候，许多售楼小姐不够注重自己的身份，穿起颇为性感的服装，这容易让消费者反感。

·应避免过分潇洒或过分可爱。最典型的样子就是一件随随便便的T恤或罩衫，配上一条泛白的“破”牛仔裤，丝毫不顾忌售楼处作为楼盘第一形象展示厅的原则和体制，这样的穿着没有丝毫的庄重感；另外在服装市场上有许多可爱俏丽的款式，也不适合工作中穿着，这样会给人轻、不稳重的感觉。

·首饰对于女性来说可以起到装饰美化的作用，但在佩戴时要掌握分寸，不宜戴得太多，不能珠光宝气、香气逼人，也不能戴太大的耳环、造型“很酷”的戒指；要端庄大方，以淡雅为主，佩戴项链或者其他饰物（如护身符）不能露出制服。·丝袜是女性衣着必不可少的一部分，但有许多女性却不注意穿丝袜的细节，而只考虑衣服、首饰、鞋帽、手袋的搭配，结果，因为这些与丝袜搭配不当，而影响了整体效果。因此，作为销售人员，在衣着上也应该注意穿丝袜的细节：丝袜要高于裙子下摆（最好穿连裤袜），无论是坐是站，都不能露出大腿来，否则会给人轻浮的感受，让人不信任；不要穿有走丝或破洞的丝袜，可以在随身包里务一双丝袜；等等。·记得随时捏走吸在衣服上的头发。交 谈 礼 仪

俗话说，良言一句三冬暖，恶语伤人六月赛。售楼员是开发商的销售先锋部队，换句话说，是开发商的形象代言人，售楼员的一言一行都关系到开发商的声誉。所以使用文明礼貌用语，对售楼员来说显得十分重要。

（一）注重情感效应

在接待客户时，忌用生硬、冷冰冰的话语。其实有些语句稍微换一种说法，情感的表达就大相径庭，请看下面的例子：

生硬类用语：“你姓什么？”

友好热情用语：“先生/小姐，您好！请问您贵姓？” 生硬类用语：“你买什么房？”

友好热情用语：“请问您想买什么样的房子？我们这里有一房一厅式、三房两厅式„„” 生硬类用语：“你还想知道什么？

友好热情用语：“请问您还有哪些地方不明白？请尽管吩咐。”

要知道，情感效应在销售过程中可以起到不可估量的作用。如果售楼员说话僵硬，客户即使原本有购房欲望，最终也会放弃，因为你已经挫伤了对方的购买信心。相反，如果售楼人员有着良好的素质，即使对方不买楼也会对开发商和你产生良好的印象，并且还会向其亲朋好友推介。

（二）尊重客户

尊重客户可不是口头上说说而已。在与客户交谈过程中，我们要时刻注意以下细节，如果你在哪方面做得不够，一不小心就会得罪客户，那你的销售洽谈效果就要大打折扣了。

·在与客户交谈时，首先应保持衣装整洁。

·在公司内遇到客人、上级、同事时应主动打招呼问候；客人来到公司时，应讲“欢迎您光临”，送客时应讲“请慢走”或“欢迎您下次光临”。

·交谈时，要保持正确的站姿与坐姿，切忌双手叉腰、插入口袋、交叉胸前或摆弄其他物品；要用柔和的目光注视对方，面带微笑，并通过轻轻点头表示理解客人谈话的主题或内容；三人或三人以上交谈时，要使用所有参与交谈的人都能听懂的语言；声调要自然、清晰、柔和、亲切、热情，不要装腔作势，音量要适中；在谈话过程中如果要咳嗽或打喷嚏时，应说声“对不起”，并转身向侧后下方，同时尽可能用手帕遮住。

·交谈时，要做到讲“五声”，即迎客声、称呼声、致谢声、致谦声、送客声；禁止使用“四语”，即蔑视语、烦躁语、否定语和斗气语；要多使用“请”、“您”、“谢谢”、“对不起”、“不用客气”等礼貌用语言，不准讲粗言秽语或者使用蔑视性和侮辱性的语言，不开过分的玩笑；称呼客人时，要多称呼客人的姓氏，如“**先生”或“**小姐/女士”，不知姓氏时，要用“这位先生”或“这位小姐/女士”；几人在场，在与对话者谈话涉及在场的其他人时，不能用“他”去指他人，应称呼其名或“**先生/女士”。

·在他人讲话时，不可做出任何不雅的动作，如整理衣装、拔弄头发、摸脸、挖耳朵、抠鼻孔、挠痒、敲桌子等，要做到修饰避人；要学会控制自己的情绪，在谈到开心或可笑之事时不要开怀大笑或手舞足蹈；不得模仿他人的语言、语调或手势及表情，那样会让客户认为你是在嘲笑他；不得经常看手表，好像很不耐烦的样子；在他人后面行走时，不要发出诡谲的笑声，以免产生误会。

·不管客人态度如何都必须以礼相待，不管客人情绪多么激动都必须保持冷静；不得以任何借口顶撞、讽刺、挖苦、嘲弄客人；不得与客人争辩，更不允许举止鲁莽和语言粗俗。

·无论任何时刻从客人手中接过任何物品，都要说“谢谢”；对客人造成的任何不便都要说“对不起”；将证件等递给客人时应予致谢，不能将证件一声不吭地扔给客人或是扔在桌面上。

·任何时候招呼他人均不能用“喂”一声来表达；客人说“谢谢”时，要答“不用谢”或“不用客气”，不得毫无反应；对客人的问询不能回答“不知道”，确实不清楚的事情，要先请客人稍候，再代为询问；或请客人直接与相关部门或人员联系。

·在服务或打电话时，如有其他客人，应用点头和眼神示意欢迎，请稍候，并尽快结束手头工作，不得无所表示而冷落客人；如因确有急事或要接电话而需离开正在接待中的客人时，必须先对客人表示歉意，说声“对不起，请稍候”，并尽快处理完毕；回头再次面对客人时，要说“对不起，让您久等了”，不可一言不发地就开始服务工作。

·如果要与客人谈话，要先打招呼；如正逢客人在与别人谈话时，不可凑前旁听；如有急事需立即与客人交谈时，应趋前说声“对不起，打扰一下可以吗？我有急事要与这位先生商量”，如蒙客人点人答应，应表示感谢；客人或同事相互交谈时，不可以随便插话，特殊需要时必须先说“对不起，打搅您”。·对客人的疑难问题或要求应表现充分的关心，并热情地询问，不应以工作忙为借口而草率应付；客人提出过分要求时，应耐心解释，不可发火、指责或批评客人，也不得不理睬客人，任何时候都应不失风度，并总代表妥善处理。

（三）使用文明用语

在销售活动中，我们要学会使用以下文明用语： 1.迎宾用语类 ·“您好！” ·“欢迎光临！” ·“请坐！” „„

2.友好询问类 ·“请问您怎么称呼？” ·“请问您是第一次来吗？” ·“请问您想看什么样的楼？”

·不耽误你的时间的话，我给您介绍一下好吗？“ ·“请问您是自住还是投资？如果自住（投资）您不妨看看这套房子。” „„

3.招待介绍类 ·“请您这边坐！”

·“请您看看我们的资料！” ·“有什么不明白的，请尽管吩咐。”

·“那儿是我们的模型展示区，这儿是我们的洽谈区。” „„ 4.道歉类

·“对不起，这套房子刚卖出动了。” ·“不好意思，您的话我还没有听明白。” ·“有什么意见，请您多多指教。” ·“介绍得不好，请您多多原谅。” „„

5.恭维赞扬类

·“像佻这样的成功人士，选择我们的楼盘是最合适的！”

·“* * *先生/小姐，您真有眼光！” ·“您是我见过对楼盘最熟悉的客户了！” ·“* * *先生/小姐，您真是快人快语！” ·“您给人的第一印象就是干脆利落！” ·“* * *先生/小姐，您真是满腹经纶啊！” ·“您话不多，可真正算得上是字字珠玑啊！” ·“您太太（先生）这么漂亮（英俊潇洒），好让人羡慕哦！”

·“您的小公主（小皇帝）这么聪明，应该有个书房！” „„ 6.送客道别类 ·“欢迎下次再来！” ·“多谢惠顾！”

·“有什么不明白的地方，请您随时给我打电话！” ·“不买房没有关系，能认识您我很高兴！” „„ 7．禁忌用语 ·“您自己看吧！”

·“我们绝对不可能会出现这种问题！” ·“这肯定不是我们的原因。” ·“我不知道！”

·“这么简单的东西您都不明白！”

·“我只负责卖楼，其他的我不管（不负责）！“ ·“这些房屋质量差不多，没什么好挑的！” ·“别人住的挺好的啊！”

·“想好了没有，想好了赶快交钱吧！” ·“没看我正忙着吗，一个个来！” ·“您先听我解释！” ·“您怎么能这样讲话！” ·“您相不相信我？！” „„

（四）善于使用形体语言 在日常交谈中，人们通常会借助某些示意动作帮助进行有效的交流。最普遍的示意动作，是从相互问候致意开始的。了解那些示意动作，至少可以让你辨别什么是精俗的，什么是得体的，使你在遇到无声交流时，更加善于观察，更加容易避免误解。

1． 目光（用眼睛说话）

俗话说，“眼睛是心灵的窗户”。很多时候，眼神比嘴巴更会说话，人们可以从你的眼神中判断出你的心理状态，也可以从你的眼神活动中测知你这个人是精明还是愚笨。作为销售人员，你要学会用眼睛说话，正确运用眼神的魅力。

在公事活动中，人们的视线通常停在对话者脸上的三角部分，这个三角以双眼为底线，上顶角到前额；洽谈业务时，如果你看着对方的这个部位，会显得很严肃认真，别人会感到你有诚意，同时会让你把握谈话的主动权和控制权；在社交活动（如参加茶话会、舞会及各种类型的友谊聚会）中，也是用眼睛看着对方的三角部位，这个三角是以两眼为上线，嘴为下顶角，也就是双眼和嘴之间，当你看着对方这个部位时，会营造出一种社交气氛。

销售人员在和客户交谈时，眼神不能太锐利、太冰冷、太混浊，最好用温暖的、柔和的目光直视对方。当你注视着对方时，会让对方感受到自己受到了重视。如果你的眼神闪闪烁烁、游离不定，则会让对方觉得你太轻浮、不诚恳。2.微笑

俗话说：“伸手不打笑脸人。”这句话点出了“人前一笑皆知已”的奥妙。向人微笑，正如同伸出友谊之手，令人感到有难以拒绝的魅力。

微笑可以作为销售人员的有力武器，来化解别人的恐惧和陌生感，要知道做销售是需要热情的服务的，冷若冰霜可不是销售人员的表情；微笑可以营造出温馨、亲切的气氛，能有效地缩短双方的距离，给对方留下美好地心理感受，同时还能反映个人高超的素质修养及待人的至诚。微笑是一种魅力，它可以使强硬者变得温柔，使困难变得容易。微笑是人际交往中的润滑剂，是广交朋友、化解矛盾的有效手段。

微笑要发自内心，不要假装，最自然的笑才是最美的笑。3.握手

握手是一种常见的“见面礼”，貌似简单，却蕴涵着复杂的礼仪细节，承载着丰富的交际信息。比如：与成功者握手，表示祝贺；与失败者握手，表示理解；与同盟者握手，表示期待；与对立者握手，表示和解；与悲伤者握手，表示慰问；与欢送者握手，表示告别，等等。

标准的握手姿势应该是平等式，即大方地伸出右手用手掌和手指用一点力握住对方的手掌。请注意：这个方法，男女是一样的！在中国很多人以为与女人握手只能握她的手指，这是错误的！在社交场合，行握手礼时应注意以下几点： ·上下级之间，上级伸手后，下级才能伸手相握。·长辈与晚辈之间，长辈伸出手后，晚辈才能伸手相握。·男女之间，女士伸出手后，男士才能伸手相握。·在多人同时握手时，不要交叉握手，应待别人握完再伸手。

·握手时应双目注视对方，切不可斜视和低着头，当手不洁或有污渍时应事先向对方声明并致歉意。

·正确的握手需要有正确的姿势。行握手礼时上身应稍微前倾，两足立正，伸出右手，距离受礼者约一步，四指并拢，拇指张开，向受礼者握手；礼毕后松开，距离受礼者太远或太近，都不雅观，将对方的手拉近自己的身体区域也不妥当；握手时必须是上下摆动，而不能左右摇摆。

·人们应该站着握手，除非两个人都坐着；如果你坐着，有人走来和你握手，你必须站起来。

·握手的时间通常是3～5秒钟。匆匆握一下就松手，是在敷衍；长久地握着不放，又未免让人尴尬。

·别人伸手同你握手，而你不伸手，是一种不友好的行为。

·握手时应该伸出右手，绝不能伸出左手。·握手时不可以把一只手放在口袋。

（五）接听电话礼仪

接听售楼电话是售楼人员的一项重要工作。在接听电话时，虽然对方看不到我们的姿态，但却可以通过你的语音语调等感觉到你的状态，因此，我们也要学会一些基本的接听售楼电话的礼仪。

·所有电话，务必在三声之内接听。

·接电话时，先问好，后报项目名称，再讲“请问能帮您什么忙？”不得倒乱次序，要带着微笑的表情去接电话。

·通话时，手旁准备好笔和纸，记录下对方所有的要点，对于一些不是特别清楚的地方，可适当简单复述一遍予以确认。

·接听电话时，若中途需要与他人交谈，要说“对不起”，并请对方稍候，同时用手后住话筒，方可与他人交谈。

·当客人在电话中提出问讯或查询时，不仅要礼貌地回答，而且应尽量避免使用“也许”、“可能”、“大概”之类语意不清的词语；不清楚的问题应想办法搞清楚后再给客人以清楚明确的回答；如碰到自己不清楚而又无法查清的问题，应向对方表示歉意“对不起，先生，目前还没有这方面的资料。”

·在与客人通话时，如碰到需要较长时间查询资料的情况，应不时向对方说声“正在查找，请您再稍等一会儿。”

·通话完毕时，要礼貌道别，如“再见”、“谢谢您”、“欢迎您到* *来”等，并待对方挂断后再轻轻放下话筒。

优雅的体态 体态无时不存在于你的举手投足之间，优雅的体态是一个人有教养、充满自信的完美表达。美好的体态，会使你看起来精神得多，也会使你身上的衣服显得更漂亮。如果你善于用形体语言与别人交流，你一会肥益匪浅。

（一）站姿

大家都看到过军人的站姿，没有谁不为他们的挺拔优雅的站姿所动。当然，我们销售人员没有受地专门的训练，无法也没有必要完全做到他们站立时的姿态，因为那种站岗式的笔直挺拔会让客户觉得很拘谨，我们需要的是站立时能表现出一种青松的气宇，让人觉得你自然、有精神。

·躯干：挺胸、收腹、立腰、提臀；颈项挺直、头部端正、微收下颌；切忌歪脖、斜腰、挺腹、含胸、抖脚、重心不稳。

·面部：头正，两眼平视，嘴微闭，面带笑容，目视前方。

·四肢：两臂放松，自然下垂，双手可放于身体两侧、腹前或背后，虎口向前，手指自然弯曲，不要两手插兜；两腿绷直，脚间距与肩同宽，脚尖向外微分；膝盖自然挺直，小腿向后发力；两脚跟相靠，女性两脚成“V”字形，脚尖开度为45～60度，男性两面三刀脚步与肩同宽，身体重心主要支撑在脚掌、脚弓上，不要偏移；女士穿旗袍时，可站成丁字步型，颔略收，双手交叉于肚脐位置上，有亭亭玉立的形象；如果站立时间过长，感到疲惫时，可将一条腿向前或向后半步，让身体重心轮流放在两条腿上。

（二）坐姿

坐姿是与人交谈前，给对方的第一印象。提倡服务接待人员温文尔雅的坐姿，不仅是为了表现坐姿的体态美，更重要的是通过这种美的姿态，传达出对对方的尊敬。

正确的坐姿是“坐如钟”，即坐相要像钟那样端正，给人以端正、大方、自然、稳定的感觉，其基本要求是：上体自然坐直，两肩放松，两腿自然弯曲，双腿平落地上，双膝应并拢；男士可稍稍分开，但女士的双膝、脚跟必须靠紧，两手半握拳放在膝上或双手交叉在膝间，小臂平放在坐椅两侧的扶手上，注意由肩到臂，紧贴胸部，胸微挺，腰要直，目平视，嘴微闭，面带笑容，大方、自然。

国际上公认的也是最普遍的坐姿是端坐和侧坐。端坐时间过长，会使人感到疲劳，这时可变换为侧坐。侧坐分左侧坐和右侧坐两种，在保持坐姿的基本要领基础上，向左（右）45度，两脚、两膝靠拢。无论是哪一种坐法，都应以娴熟自如的姿势来表达对别人的尊重，给人以美的印象。

标准的坐姿应注意以下几个方面：