物业安全责任制

物业安全责任制（精选15篇）

1.物业安全责任制 篇一

消防安全责任书

为贯彻执行《中华人民共和国消防法》、《陕西省消防条例》的规定和要求，进一步落实消防安全责任制，促进各物业项目管理规范化，预防和减少火灾危害。各项目的负责人（经理或主管）为项目防火安全责任人。各项目防火安全责任人必须认真履行如下职责：

1、贯彻执行《中华人民共和国消防法》、《陕西省消防条例》及有关消防的法律、法规；

2、制定本项目消防工作规划并组织实施；

3、建立、完善本项目生产、经营防火安全责任制，落实防火安全责任人，并结合本项目实际制定生产、经营、储运过程中各岗位的安全操作规程，确保安全；

4、坚持对全体员工开展消防安全宣传、教育和培训，保证员工全员培训上岗，杜绝无证违章操作；

5、按国家规定标准配备完善消防设施和器材，设置消防安全标志，并定期检验、维修，确保完好有效；

6、定期组织消防安全检查，对检查中发现的安全隐患要及时解决；本项目或个人无力解决的，要立即采取措施，并报告上一级消防安全责任人解决，消除火灾隐患；

7、保证本项目生产、经营场所消防通道按规范设置，疏散导流标志、应急照明完整有效，不得损坏或者擅自挪用、拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占消防栓，不得占用防火间距，不得堵塞消防通道，确保疏散通道、安全出口畅通；

8、坚决杜绝“三合一”，严禁在生产、经营场所内存在“二合一”（即生产经营场所或库房和员工宿舍合一）。不允许乱拉乱接电源照明、动力线，应及时更换残旧供电线；

9、人员密集的场所不得安装防盗网：安装防盗网的必须预留逃生口 ；

10、生产、储存、运输、销售或者使用、销毁易燃危险物品必须执行国家有关消防安全的规定，到公安消防部门办理审核程序；变更地点、方法的，应当重新办理审核手续；

11、新建、改建、扩建、装修生产经营场所必须向消防部门申报，竣工验收后才能开业；

12、要建立本项目专、兼职消防队伍，制定应急灭火和人员疏散预案，并定期组织消防演练；

13、火灾发生时，应当有组织、有秩序地引导在场群众疏散，积极组织灭火救援，力求将火灾扑灭在初起阶段；火灾扑灭后，应当按照公安消防机构的要求保护火灾现场，接受事故调查，如实提供火灾事实的情况，未经公安消防机构同意不得擅自清理或变动火灾现场，不得以任何理由阻挠公安消防机构调查火灾原因；

14、违反上述规定的，应当按《中华人民共和国消防法》和《***物业管理有限公司消防安全工作考评和奖惩制度》等有关法律、法规承担相应的法律责任及行政责任。

本责任书一式两份，*****物业管理有限公司和各项目消防安全责任人双方各执一份，自签定之日起生效。

***物业管理有限公司 消防安全责任人： 联系电话：

年 月 日

物业项目： 消防安全责任人： 联系电话：

年 月 日

防 安 全 责 任

****物业管理有限公司2016年

书消

2.物业安全责任制 篇二

作为中石油集团公司辽河油田所辖的物业管理与服务企业,兴隆台公用事业处与主营业务同振共频,紧紧围绕“以业主为中心,打造责任物业”的服务理念,孕育和形成了属于自己的“责任物业”企业文化,为石油矿区服务系统的稳定发展提供了优秀的文化支持,为以大庆精神、铁人精神和“三老四严”“四个一样”为代表的石油文化成果注入了新的文化素养,引起社会广泛关注,形成良好社会影响,也为辽河油田实现稳健发展提供了保障土壤。审视“责任物业”企业文化的诞生、成型及发展过程,企业文化发展积淀的效果如何?可以从以下几个方面实施效果评价。

一、“责任物业”企业文化效果评价的动因

企业文化的形成、发展与建设是一个动态和复杂的过程,受政治因素、环境因素、组织因素、人员因素等影响,往往会发生内容、关键语句等方面的异同,但是企业文化最稳固的结构要素一般无法发生变化,为评价方法的选择提供了切实可能性;在此基础上,企业可以最大限度地通过效果评价,全面回顾企业发展历史,并突出了解企业文化建设的现状,找出矛盾点、平衡点、改进点和提高点,为今后一个时期实施全局和局部的动态调整,提供比较客观和妥善的决策依据。企业文化效果评价的突出作用还具体表现在它提供了一套完整的衡量标准,为外界或企业自身对企业发展进行评价提供了翔实依据,不仅有助于企业认识自身的改革与发展状况、人员组织状况以及业务资产状况,也为外界各要素对其进行评价,提供了标准和验证尺度。

辽河油田作为一个国有大中型企业,原有的评价方法也是在不断地发展、完善中累积经验、实现突破的,仅从各单位、各部门完成企业文化建设工作的数量来考核,如:领导的学习次数、对员工的培训次数、在全员中开展企业文化建设宣贯的次数等,没有从质量的广度来“研磨”每一个时期的企业文化特点、构成、缺陷。由于受油田评价方式方法的局限性、受约性等因素影响,使兴隆台公用事业处“责任物业”企业文化建设的效果评价在一定程度上无法完全与各级领导、基层员工和职工家属的关注点、思考点完全契合,需要在效果评价的过程中加密分析、严格把关。

二、“责任物业”企业文化效果评价的方法

为切实推进“责任物业”企业文化评价结果真实化、合理化、科学化,更能客观地反映实际状况,可以采用多种评价方法,以进行系统组合。综合分析该处企业文化发展特点,具体有以下三种方法亦可在实际评价过程中选择与应用。

(一)运用调查分析评价法。

这是比较常用的一种方法,较其他两种评价方法而言,它更为直接客观,更接近实际情况,受评价者主观价值判断影响较小。对于企业文化建设水平评价指标中的定量指标,可直接由企业提供的原始资料获得,而对于大部分的定性指标,涉及企业中每个员工的认识和看法,则可采用抽样问卷调查法。

具体操作步骤是首先根据“责任物业”企业文化建设评价指标体系指标内容及被调查企业的有关现状设计问卷,为便于调查对象答卷,问卷内容大多设计为选择题。针对该处决策层、管理层和作业层三个层次理解能力、认识水平及身份的不同,问卷又可分别有侧重点的设计成三套,以多角度、多侧面地反映出“责任物业”企业文化建设的真实现状。根据统计结果中各选项的选中率,确定出企业的建设水平评价指标体系中各指标的实得点数,还可以对该处管辖范围内的业主、重要群体进行抽样问卷调查,以及对不同层次的人员进行个别访谈,从而使调研结果更具信服力。

(二)运用专家评估评价法。

这是较具权威的一种评价方法。它以专家个人的评价为基础,运用一定的方法加以综合,最后得出专家群体的评价意见。评价者一般都有专长,熟悉、精通某一学科以及某一研究方向。

由于专家的专业性,各类评价者对不同问题具有的发言权不应该一样大小,即权威程度是不一样的。要确定出专家的权威程度系数,各专家的评价分数与他们权威程度系数加权求和,得到该处的企业文化专家评价分数。专家评价法受人的主观因素影响较大,对于建设水平评价指标体系中定性指标数据不充分,并且人的主观能动性起较大支配作用的评估体系,但还是比较适用的。

(三)运用自我鉴定法。

这是企业通过自我打分,对自己的评价和定位。在这个方法的运用过程中,对该处的要求是应该能够客观地对待自身的成功和缺陷,能够毫无保留地公正评价自身现状。之所以要采用这种企业自我打分法,既是让企业自身参与评价过程的一种形式,也使企业通过对建设水平评价的评分实践,加强对自身的认识。

综上所述,以上三种评价方法中,第一种方法可采用多次,而第二种方法和第三种方法由于条件限制适用次数较少,在以后的完善过程中,这两种方法也将会逐步得到适当应用,真正实现通过“责任物业”企业文化的完善发展,给企业带来持久动力,提供出最真实的评价效果。

摘要：兴隆台公用事业处作为物业管理与服务单位,围绕“责任物业”打造企业文化,本文主要从企业文化效果评价动因分析出发,阐述企业文化建设与改革发展的关系,提出评价的方式方法,以此持续完善企业文化建设。

3.物业安全责任制 篇三

曹女士系Y市某小区A幢202室的业主，2011年11月30日，小区业主委员会与某物业公司签订《物业管理委托合同》，约定了物业共用设施设备管理服务，包括对设施设备的日常运行维护、对设施设备安全隐患的排查等。合同同时约定了物业服务收费标准、缴费时间等，合同有效期五年。曹女士按时交纳了物业费，于2014年11月21日发现卫生间墙壁缝有污水流出，室内被污染，还生出蛆虫。经查，系排水管道漏水、防水层被破坏所致。

曹女士随后要求物业公司进行管道维修和防水整治，但物业公司以楼上住户不予配合为由拒绝、拖延。曹女士自2014年12月起在外租房居住，并于2015年8月至人民法院提起诉讼，要求物业公司赔偿租金损失16000元、有线电视费用及宽带费用1600元、返还2014年12月缴纳的物业费用150元（物业管理费1800元/年，2014年度一次性交纳完毕）。

法院审判

法院认为，业主委员会与物业公司签订的《物业管理委托合同》是双方真实意思表示，合同有效。物业公司应当按照合同约定履行物业管理义务。曹女士作为业主，交纳了物业管理费，享有业主权利。本案中，曹女士房屋卫生间渗水系卫生间排水管道漏水、防水层破坏造成，卫生间管道系物业共用设施，其维修与检查属于物业共同设施管理服务的内容，因物业公司未尽到管理维护义务而造成曹女士房屋污染、无法正常居住，物业公司应当承担履行物业管理服务的义务并赔偿曹女士因此遭受的损失。曹女士因房屋无法居住而租住在外的损失应当为合理的可预见的损失，法院予以支持。但因此发生的有线电视费用及宽带费用非必然损失，法院不予支持。因曹女士在外居住，物业公司收取物业管理费但没有按约履行义务，故对曹女士主张退还物业管理费予以支持。

律师提醒

根据合同法相关规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。卫生间主管道属于楼房共用部分，物业公司对主管道破裂造成的漏水应当承担维修义务，业主可以依据物业合同主张物业公司违约责任。

本律师提醒，小区内相邻房屋之间的共用设施损坏造成渗漏水的情况时有发生，物业公司对房屋共用设施负有管理、维修职责，其不仅需要与业主保持良好的沟通，更重要的是运用专业技术提供高效优质的维修服务，减少给业主带来麻烦和困扰，这也给物业公司的维修技术能力等物业服务带来了挑战。物业公司应当提高自身服务水平意识，与专业管道维修或专业防水公司建立合作关系，避免自身客观原因而激化与业主的矛盾，从而引发与业主之间的争议。

4.物业安全责任人职责 篇四

1、根据公司物业经营发展战略，寻求物业接管项目;

2、负责外拓项目业务的开展、测算、统筹;

3、负责拓展区域内相关合作资源整合，维护良好的客户关系;

4、收集与整理物业市场和商业信息;掌握市场动态;对所负责的区域市场及周边地区信息进行收集、分析及反馈;

5、负责物业项目经营拓展方案的拟定;

6、制定及实施外拓业务计划并落实执行，完成公司制定的业绩目标。

物业安全责任人职责21、负责楼宇机电保养计划、工作计划、培训计划、财务预算等的制定和组织落实;

2、负责梳理楼宇机电质量问题，负责与物业服务中心进行对接。

3、负责楼宇机电施工质量问题、遗留问题等的整改落实，并进行费用的确认、核算、记录管理等。

4、负责日常维修、保养工作的监督、检查、考评。

5、协助并参与项目维保人员的招聘及考核。

6、负责项目日常的能耗管理，并出具分析报告。

7、负责项目共用部位、公用设施设备的中大修及更新改造方案的制定、组织、实施工作。

物业安全责任人职责31、负责商业写字楼、住宅人员及车辆的进出管理;

2、负责日常的巡逻和安全秩序，以及其他临时性的工作;

3、负责物业包括停车场等公共区域的治安、消防巡查管理，安全隐患排查，消防设施检查，防火防盗;

4、负责监督和跟进公共区域内的保洁、绿化工作情况，突发事件的处理;

物业安全责任人职责41、负责对项目前期的考察工作，对物业项目进行运营测算;

2、制定新项目运营方案，含物业服务管理方案、招商招租方案等;

3、市场调研，收集各类供应商数据库维护和信息积累;

4、根据公司采购制度实施物业项目外包采购、招标;

5、负责开拓市场业务;

6、公司交付的其他任务。

物业安全责任人职责51、负责业户来访或来电的接待;

2、为业户提供收楼、办证等服务;

3、业户意见及投诉处理;

4、定期巡区、回访业户，业户物业服务费的催缴;

5、负责业主档案、装修档案、服务中心档案的管理。

6、协助社区文化工作的开展。

物业安全责任人职责61、小区巡查，与业主保持良好的沟通，为其提供便利服务，帮助客户解决问题;

2、跟进业主租户的投诉、回访，提供住宅服务需求;

3、负责管理费的催缴和其它各项费用的催缴工作;

4、协助租户办理租赁单元的装修手续;

5、负责园区公共卫生清洁及绿化的监督，打造环境优美的园区氛围;

6、维修基金申请及管理;

7、办公用品、工程物资申购;

8、服从领导安排，完成交办的其它任务;

物业安全责任人职责71、负责学校物业管理项目区域管理。

2、具有对基层岗位技术培训的能力。

3、根据情况拟定物资及人力需求计划，落实各岗位职责，提升工作效率。

5.某某物业公司安全责任考核制度 篇五

一、目的为了公司安全责任制的落实，加强安全生产管理，强化安全责任，防止各类事故的发生，特制定本制度。

二、适用范围：本制度适用**物业有限公司

三、职责

1、公司总经理负责本公司的安全责任考核。

2、公司副总经理负责实施考核工作；协调解决考核中出现的问题。

四、安全生产责任考核内容

1、公司安全生产负责人是本公司安全第一责任人，对本公司安全生产工作负全面责任。

2、安全责任制考核内容，主要是本公司是否采取有关措施控制本公司安全事故的发生，以及公司安全责任人实现安全责任制及履行安全生产职责情况、安全目标完成情况等。安全责任人履行职责考核的具体内容包括：

（1）安全责任制履行情况；

（2）安全教育与培训情况；

（3）安全会议情况；

（4）安全检查及隐患整改情况；

（5）事故调查处理管理情况;

(6)危险作业管理情况；

（7）安全活动情况；

（8）安全管理考核情况；

（9）安全目标完成情况等。

五、考核方式

1、安全考核小组负责对本公司安全责任制的综合考核。

2、安全生产负责人负责对本公司安全责任制进行考核。

3、安全目标每年考核一次。

4、对其范围人员每季度考核一次。

六 奖惩办法

1、安全考核时，应认真听取被考核负责任的工作陈述、现场了解情况、查阅有关资料和记录进行考核。

2、考核应与被考核负责人当面交换考核情况，提出整改意见，并报请领导审阅。

3、存在重大事故隐患整改不力的、取消当安全奖励资格，并对负责人进行

通报批评。

4、考核结束后，应及时向上级领导进行汇报。对考核情况较好的，给予一定数额奖金，较差应进行通报批评。

七、安全责任制考核项考核标准

1、发生安全责任事故的一次扣当月安全奖；

2、出现一人次轻伤事故扣当月奖金及半年安全奖；

3、出现一人次重伤事故扣半年奖金及全年安全奖，并追究有关人的责任；

4、出现重伤以上事故，按照《事故管理制度》中有关规定追究有关人的责任，触犯刑法的，由国家有关部门依法追究刑事责任；

5、岗位人员应正确使用安全器具，查出不会使用或未穿戴的罚款20元；

6、岗位人员应正确熟练运用事故应急处理预案，处理事故险情。查出对事故处理预案不能正确运用扣当月奖金；

7、安全台帐不健全、记录不规范扣相关人当月奖金；

8、安全活动日发现缺少活动次数扣相关人当月奖金。

八、记录

1、安全目标考核记录

2、安全职责考核记录

九、评审修订

6.物业外包安全生产责任书 篇六

甲方：

乙方：

为了认真遵守国家的法律、法规，坚持“安全第一、预防为主、责任明确”的原则，为确保甲、乙双方各自的经济利益避免遭受损失，签订此安全协议，以明确安全生产管理责任。为此制定安全协议如下：

一、乙方必须组织员工进行身体检查，凡患作业禁忌症、生理缺陷或者不宜从事实际作业人员，一律不得进入甲方作业，否则由此引起的后果由乙方负责。乙方要向甲方提供所属员工的体检材料，供甲方存档备查。

二、乙方应建立和健全安全管理和环保制度，物业管理期间，乙方有专人负责本单位的有关安全、环保等工作。乙方法人代表或者委托管理人为乙方安全责任人。

三、甲方应向乙方介绍本单位安全生产、环境保护的有关制度、规定和告知要求，并对乙方员工进行安全教育培训并留存培训记录。乙方在合同期内必须严格遵守甲方的安全生产、环境保护的各项规定，接受甲方的督查和指导。

四、在物业管理过程中的个人防护用品用品由乙方自行解决。甲、乙双方督促物业管理从业人员戴好防护用品。劳防用品质量必须符合国家或行业标准。

五、乙方应有健全的安全管理组织体制，各工种的安全操作规程，特种作业人员的审证、执证上岗制度，制定各级安全生产岗位责任制及定期安全检查制度、安全教育制度等。

六、乙方必须对本单位员工进行安全生产制度及安全技术知识教育，增强法制观念，提高职工的安全意识和自我保护能力，督促职工自觉遵守安全生产法规、制度及规定。

七、乙方与其派遣到甲方工作的员工签署劳动合同，并负责办理社会保险（包含工伤保险）及人身意外伤害保险。乙方员工在工作期间发生工伤事故或造成甲方/第三方人身及财产损害的，安全事故双方承担相应的法律责任，按照事故调查组的调查结果赔偿损失。

本协议在签订物业委托合同的同时生效，委托合同终止时随之 终止。协议一试两份，由甲、乙双方各自存档备查。

甲方（盖章）：

乙方（盖章）：

负责人：

负责人：

****年**月**日

7.用科学的安全观指导物业安全管理 篇七

1 传统的物业安全观的弊端

时代的发展使得传统的物业安全观已经不能满足社会和人民的要求,不能真正地服务于大众,不能为社会发展做贡献,因此必须加强对物业管理的重视,采取科学的物业安全观指导物业安全管理,能切实地提高物业管理水平,下面要分析一下传统物业安全观的弊端。

1.1 缺乏科学的知识思想

安全观的制度过于保守和陈旧,只重视治安的管理和消防的问题,不能真正对物业的安全进行管理,不能建立和健全一个安全的标准,因此,只有切实加强科学化的物业安全的建设,才能真正增强物业的管理,才能真正服务于社会和人民,在很大程度上依靠科学的手段来预防危险事件的发生,能真正对人们和社会的安全情况负责。传统的安全观缺乏科学的理论知识的依靠,不能切实地全方位地提高物业的安全管理水平。

1.2 社会的发展使得环境的变化

社会的发展使得传统的物业的安全观念已经不再适用新时期的物业管理工作,物业管理的环境在时代的发展过程中发生了巨大的变化。社会的发展,科技的进步,使得一些新型的设备和配置越来越多,使得安全隐患也越来越多,威胁安全的因素也越来越多,安全为题也越发频繁地发生,这时,就要求物业管理者必须坚持用科学的安全观进行物业安全管理的指导,如果仍然坚持用传统的物业安全观,就会使人们处在危险因素包围之中。

2 科学的物业安全观

社会的发展,使得人们的安全意识越来越强烈,对工作和生活环境的安全越发重视,因此,对待物业管理的要求也越来越高,这时,科学的物业安全观应运而生。

科学的物业安全观是依据安全管理系统理论,能以科学的理论和制度对物业进行管理,能切实地弥补传统的物业安全观片面、不完善等缺陷,能以科学的手段更加快速而全面地处理安全问题,保障进行物业管理的安全性,能及时地发现管理过程中的安全隐患,能快速采取科学的手段进行解决和预防,能使得物业管理中的各个环节有效地结合在一起,能用最先进的技术手段更好地进行管理,能切实促进物业管理的安全和保证社会和人们的生命财产安全。

加强科学的物业安全观,保证能切实加强对物业管理中的科技投入和资金投入,使得能真正做到安全管理,能切实减少事故的发生,此外,要加强对科学物业安全观的安全系统的了解和认识,能了解造成安全隐患的原因是什么,能做到及时预防,能指导物业安全的发展,使得物业安全观能符合社会的发展需求,又能真正地对人民进行保护,能真正地提高物业的管理水平。

3 科学的物业安全观指导物业安全管理

在进行物业管理的过程中,不难发现,造成安全隐患的问题主要是社会的发展。科技的进步造成环境的变化,还有人为造成的一些影响安全的因素,另外,最重要的一部分,也是最基础的环节就是物业管理上的缺陷。那么,怎样实施运用科学的物业安全观指导物业安全管理,促进物业管理水平的提高,保证社会和人们的安全,下面就要探究科学物业安全观指导物业安全管理的方法。

3.1 明确科学安全观进行物业安全管理的重要性

在用科学的安全观进行物业安全管理指导的过程中,要切实明确科学物业安全观的重要性,能明确在科学的安全观的系统中最重要的环节就是预防和保护,切实用科学的手段对安全问题进行预防,又能不断地探究和发展,能真正起到保护作用,能切实促进业主在一个绝对的安全和舒适的环境中工作和学习,只有明确其重要性和意义,才能在管辖范围内,全方位地进行监管,能真正促进物业管理水平有质的飞跃,因此,必须明确科学安全观进行物业安全管理指导的重要性。

3.2 能切实建立相关的法规和制度

用科学的安全观进行物业安全管理时,要想真正地、全面地落实科学的安全观,就必须加强建立相关的法规和制度,只有在制度的约束下,才能真正地保证物业管理的有效进行。将一些物业管理中应该注意的问题,列入制度法规中,用其制约着管理人员,才能全面激发他们投入工作中的积极性,使他们在进行管理工作的过程中能参考制度的要求,能更好地发现问题、预防问题和解决问题,能真正地保护业主的安全,促进社会的发展。对于制度上规定的条例一定要很好地去完成,对于违反法规制度的人要给予严厉的惩罚,真正的杜绝意外事故的发生,促进物业安全管理的有效性。

3.3 加强对业主的安全教育

加强对业主的安全教育,全面提高他们的安全意识,也是实施科学物业安全管理的重要的措施。要加强对业主的安全教育,要经常进行一些安全的讲座,将一些案例影印成册进行分发,能进行一些实际的演习等,能真正地促进安全意识深入人心,能使业主们了解安全的重要性,能知道自己的一些违规行为所造成的安全隐患,从而能在很大程度上降低人为造成的安全问题,能使业主真正地参与到安全管理之中。另一方面,加强对业主的安全教育,也能使他们在遇到突发事故的时候能够很好地保护自己。加强安全教育,从而真正使物业安全管理,促进社会的发展。

3.4 加强对管理人员的培训

在运用科学观进行物业安全管理的过程中,切实加强对物业管理人员的培训业发挥着举足轻重的作用。加强对管理人员的培训,能使管理人员切实掌握科学安全管理的方式,能很好运用科学的工具,全方位了解所管辖地区的地形和环境能严格遵守安全管理的制度法规,切实地有发现问题、预防问题和解决问题的能力,能在经过培训之后有良好的应对紧急突发问题的能力,在遇到问题的时候能及时而高效地解决,有很高的应变能力,能全心地为业主考虑,能主动开展一些安全讲座,真正地促进安全管理水平的提高,真正地减少事故的发生,保障业主安全,促进社会的进步。

4 进行科学的物业安全管理的意义

进行科学的物业安全管理能切实保障业主的生命财产安全。实施科学的安全观,能真正保障管理队伍的安全素质,能运用科学的手段进行安全管理,切实保障物业的安全管理,能在管理的过程中及时发现安全隐患,并解决它,能把安全管理真正地全面落实,切实制订可行有效的安全管理方案,能真正促进物业安全管理的实行,保证业主的安全,促进社会的长治久安。

5 结束语

8.试论物业管理的安全义务探析 篇八

关键词：物业管理 安全义务 制度 规范化

一、精心选拔安全管理人员，做好相关的教育工作

对于物业管理来说，人员流动性一般比较大，从人力资源角度来说，适当的人员流动对一个团队来说，是有利而无害的事情，但过多的流动会对团队的人心，工作等带来很大影响，所以对新入职的物业安全管理人员应严格把关，防止有前科、在案、有不良嗜好、有不健康的态度等情况出现，选录那些品行良好，具有较高职业操守的人员，做到宁缺勿滥。

小区安全工作是个良心活，所以必须强化安全管理人员的素质，对其进行相关的教育，让他们树立高尚的情感。我们知道健康的道德情感能促使人产生高尚的道德行为，如拾金不昧、尊老爱幼、助人为乐等。否则，面对滚滚的“钱势”，就会抱怨自己选错了职业，丧失工作热情，理智的情感有利于安全管理人员化解各种矛盾和冲突，安全管理人员天天与各种人打交道，面临着种种纠纷和冲突，要化解各种矛盾和冲突，必须时刻保持良好的心境，才能克服外界带来的不良因素，更好的处理岗位事务，所以，要通过开展有益的活动和谈心沟通来培养队员对生活的热爱，对其思想做梳理，使其树立正确的人生观和价值观，发扬爱岗敬业的精神，增强集体荣誉感。另外，作为安全管理的各级责任人应善于聆听员工的心声。只有广泛地听取别人的意见、看法，并认真地加以分析，才能避免工作中由于疏漏造成的失误，另外，注意聆听员工的心声，也是团结员工，调动员工工作积极性的最有效的办法。也只有这样，才能鼓励员工开动脑筋，不断地思索，积极有效地完成各自的工作任务。再有，就是真诚的尽量为安全管理人员创造较好的生活、工作和学习环境，尽可能帮助他们解决实际困难，只有管理人员把他们看成了朋友和家人，他们才能把直接服务的业主看成朋友和家人，也只有以心换心，业主才能真心的把我们看成自家人。

二、企业管理、业主参与、共同防护

在小区安全管理的实际工作中，机动车的磕、碰、挂、蹭时常发生，小区车辆被盗的现象时有发生。从目前的工作来看。要想实现良好的安全管理，必须转变传统的工作方法和思想，有强制性的规章制度转变成提高业主的安防意识，内化为他们的思想和行为，工作中，认真做好“三到位”。安全宣传到位：利用一切宣传手段对业主进行安全宣传，如利用广播、板报、小区宣传样、宣传单、条幅、展板等进行宣传。安全温馨提示到位：在节假日、春秋大风天等不同季节进行不同的安全温馨提示，提示业主注意哪些事项才能确保财产和生命安全。安全管理到位：在物业安全管理中，人人都是安防小卫士，要把各家各户的安全责任人给与备案，以便处理突发事件。比如：防火工作中，若要动用明火，装修的施工单位负责人必须到各责任单位填写动用明火审批表，落实责任，强调权利和义务，经责任部门核对无误后方可动用明火，并配置灭火器。 所以，物业管理公司的工作再到位，如果用户不协助也难以实现真正的安全保障。只有通过内外结合，使公司安全管理工作呈现出“企业管理、业主参与、共同防护”的可喜局面，才能把安全实质落在实处

三、明确岗位责任制，提高突发事件的应变能力

在小区安全管理的成效上，首先要做到完善的制度及明确的岗位职责。在制度中要明确物业安全管理部门的责任和义务，明晰物业与业主的关系，及双方的权利与义务。“无规矩不成方圆”，对于物业安全管理来说，制定完善详细的规章制度是十分重要的，它是保障安全工作规范化作业的前提，对其有指导和规范的作用。对于物业安全工作来说，要想营造安全的小区的环境就必须依赖规范化的制度作为支撑。目前，在物业安全管理中，出现一系列的安全事故就是因为人们的安全意识不强、责任不明确，制度执行和落实不到位，即使有安全生产的管理制度和操作规范，也是流于形式，没能得到认真的实施。针对安全管理，必须细致入微，及时发现问题，及时处理问题。在小区中对于自然灾害、消防事故等突发事件，要做好紧急预案工作，制定相应的预防及应对措施，对于突发事件，要本着及时、高效，大事化小、小事化无、用户至上的原则进行处理，提高应变的能力。

四、创新工作方法，实现安全管理的科学化

对于物业服务企业来说，小区安全管理的重要性不言而喻，之所以还有安全事故的发生，主要的就是物业服务企业缺乏科学化的安全管理理论和控制事故的制度建设。安全管理理论和制度建设的滞后性造成了我们小区安防管理还不能实现规范化和科学化的作业，安全管理中随意性大，成效低。介于此，物业服务企业必须要根据小区安全事故发生的特点，确定年度安全管理工作的重点以及专项治理目标，制定小区安全防范措施，把安全管理的目标和责任进行层层分解到基层，一层抓一层，层层抓落实，实现安全管理的常态化。

参考文献:

[1]刘建伟.浅析物业管理公司的安全保障义务[J].中国物业管理,2011（7）

9.物业管理部安全生产责任[推荐] 篇九

1.部门安全职责

1.1 在总经理和分管领导的领导下工作，负责物业管理区域全过程的安全管理，对本部门安健环生产目标及安健环工作负管理责任。

1.2 掌握并负责贯彻国家及上级有关安健环生产的方针、法规、政策和规定。

1.3 熟悉并执行与本部门有关的安全规程、规章制度，完善物业管理各应急预案编制，并组织演习。

1.4 负责制定本部门安健环目标管理责任制，落实各主管所管辖范围内的安健环管理责任，保证安健环管理目标的实现。

1.5 负责组织每月定期召开部门安健环管理分析例会，对安健环工作中存在的不安全问题提出整改建议、制定并落实整改措施。

1.6 经常深入辖区及施工现场，检查指导安健环管理工作，严肃查处违章违纪行为。1.7 参加和主持有关事故的调查处理工作，对本部门事故统计报告的及时性、准确性、完整性负责。

1.8 加强对外包工程中施工单位资质、安全技术资质的检查，使其符合要求。1.9 对外包工程施工队伍上岗前进行安健环技术培训、考试。

1.10 在外包工程的施工合同中明确双方的安全职责，每项工程有完善的安全、组织、技术措施。

1.11 负责做好所使用临时工的安健环管理工作。

1.12 组织做好辖区内的防火、防寒防冻、防洪防汛工作，落实防火、防寒防冻、防洪防汛各项工作措施。

1.13 认真学习消防知识，自觉遵守消防法规和各项规章制度，掌握各类消防器材的用途、使用方法。

1.14 组织、协调做好辖区公共设施如：电力、电信、燃气、供热、供水、排水、道路、电梯、环卫、绿化、房屋、路灯、消防的管理、维修、修缮工作，保障各类设施设备的完好、功能齐全正常运行。

1.15 负责住宅小区的治安保卫工作，建立并严格执行门卫管理制度，完善治安设施，确保住宅小区的安全。

1.16 负责住宅小区公共部分的环卫、绿化管理工作，保障住宅小区环境的清洁美化。1.17 负责本部门员工及小区内的交通安全管理工作。1.18 完成领导交办的其他安健环工作。2.部门经理安全职责

2.1 在总经理和分管领导的领导下工作，是物业管理部安全第一责任者，对本部门安健环生产目标及安健环工作负管理责任。

2.2 掌握并负责贯彻国家及上级有关安健环生产的方针、法规、政策和规定。

2.3 熟悉并执行与本部门有关的安全规程、规章制度，完善物业管理各应急预案编制，并组织演习。

2.4 负责制定本部门安健环目标管理责任制，落实各主管所管辖范围内的安健环管理责任，保证安健环管理目标的实现。

2.5 负责组织每月定期召开部门安健环管理分析例会，对安健环工作中存在的不安全问题提出整改建议、制定并落实整改措施。

2.6 经常深入辖区及施工现场，检查指导安健环管理工作，严肃查处违章违纪行为。2.7 参加和主持有关事故的调查处理工作，对本部门事故统计报告的及时性、准确性、完整性负责。

2.8 加强对外包工程中施工单位资质、安全技术资质的检查，使其符合要求。2.9 对外包工程施工队伍上岗前进行安健环技术培训、考试。

2.10 在外包工程的施工合同中明确双方的安全职责，每项工程有完善的安全、组织、技术措施。

2.11 负责做好所使用临时工的安健环管理工作。

2.12 组织做好辖区内的防火、防寒防冻、防洪防汛工作，落实防火、防寒防冻、防洪防汛各项工作措施。

2.13 认真学习消防知识，自觉遵守消防法规和各项规章制度，掌握各类消防器材的用途、使用方法。

2.14 组织、协调做好辖区公共设施如：电力、电信、燃气、供热、供水、排水、道路、电梯、环卫、绿化、房屋、路灯、消防的管理、维修、修缮工作，保障各类设施设备的完好、功能齐全正常运行。

2.15 负责住宅小区的治安保卫工作，建立并严格执行门卫管理制度，完善治安设施，确保住宅小区的安全。

2.16 负责住宅小区公共部分的环卫、绿化管理工作，保障住宅小区环境的清洁美化。2.17 负责本部门员工及小区内的交通安全管理工作。2.18 完成领导交办的其他安健环工作。

3、物业主管安全职责

3.1、在部门经理的领导下，负责本部门的安全监察及安健环管理工作，负责分管检修、保洁、保安、绿化工作，对分管工作范围内的安健环工作，并承担相应的安健环责任。3.2、经常检查分管工作范围内工作，掌握安健环生产情况，及时制止违章违纪行为，总结安健环生产经验，落实安健环奖惩办法，并提出安健环方面的要求。

3.3、负责本部门检修、保洁、保安、绿化工作的管理，对分管工作范围内的安全规程、制度的贯彻落实工作，并经常深入现场检查安健环工作的执行情况。

3.4、参加本单位年度“两措”计划的编制，并对审批后的“两措”计划负责组织实施。3.5、参加或组织制定本岗位项目的安全技术组织措施。

3.6、参加公司及本部门每月召开的安健环分析会，对分管工作范围内存在的不安全问题提出改进措施，并负责组织实施。

3.7、负责拟定本部门有关安健环技术措施、规程制度的修改补充，建筑（构）物维修改造及设备改造、系统改进的方案编制。

3.8、负责制定部门的出入管理和安全保卫制度，维护内部治安，经常对要害部位进行巡回检查，防止不安全问题出现。

3.9、参加对火灾事故、重大事故和有专门破坏嫌疑的事故进行调查分析处理和上报工作。3.10、负责做好设备维修及防盗、反内盗工作。3.11、负责做好外来人员和车辆的登记、审验工作。

3.12 参加或组织制定重要建筑（构）物维修项目的安全技术组织措施，经常对建筑物重要部位、施工现场进行巡回检查，防止发生不安全问题。

3.13 负责对外承包商施工队伍进行安健环思想教育和安健环技术培训工作。确保物业管理范围内,外承包商安全工作管理有序。

3.14负责分管工作范围内的防洪防汛工作，组织落实部门所属防洪防汛区域的检查清理工作，保证家属区安全度汛。

3.15.完成领导交办的其他安健环工作。4．办公室文员安全职责

4.1 在部门经理领导和内务管理员的指导下工作。4.2 负责办公用品、劳保用品的保管、领取和发放。4.3 负责住户投诉的登记、通知、反馈，对涉及安全隐患的重大投诉事件及时反馈部门经理并做好记录。

4.4 负责各类档案的建立、归类、保管，对住户资料做到保密不外泄，无关人员不得翻阅，有关公安部门需要查阅必须请示领导同意。

4.5 负责各类费用的统计与计算收取和上缴，对各类费用计算的正确性负责。4.6 负责各类数据的统计、汇总，并通报给相关人员。

4.7 负责部门应急材料及部门库房物品的管理，做好四防：防火、防盗、防水、防事故。5.库房保管安全职责

5.1 负责验收检查食品质量、数量、检查有无“两证”，食品放置标签是否符合规定。5.2 负责做好食品进、出货登记，做到先进先出、易坏先出，要进出清晰、运用合理。5.3 负责库房原料的成品、半成品存放，食品与非食品不得混放、食品与消毒药品、有强烈气味的药品不得同库存放。

5.4 负责对库存食品包装按类别、品种上架堆放，并注明食品的购入时间、名称、数量、生产日期、保质期及产地。

5.5 负责对散放易霉食品要勤翻勤晒，肉类、水产品、半成品等易腐食品应冷冻或冷藏储存。5.6 负责定期清扫库房、通风，保持库房干燥；发现过期食品、腐败变质、发霉出虫的食品应及时报废，并做好防鼠、虫蝇等工作。

5.7 所有库房物品的堆放必须符合NOSA的标准；搬运条件符合人体工程学。5.8 完成管理人员交给的其它安健环任务。6.检修人员的安全职责

6.1 认真贯彻执行安健环工作的有关规程制度。杜绝习惯性违章和各种违纪行为。6.2 遇有安健环事故隐患和设备缺陷时应及时汇报，并按有关规程规定消除一切危及人身和设备、系统及环境的不安全因素。

6.3 有权制止任何人的违章作业和违章操作现象。

6.4 有权拒绝接受和执行可能造成人身伤亡、环境污染和设备损坏的违章指挥。6.5 积极参加安健环大检查和安全日活动。

6.6 积极参加安健环技术革新，提出合理化建议，提高安健环知识水平。6.7 要正确、合理的使用各种安全工器具，定期检查试验，保证随时可用。6.8 完成管理人员交给的其它安健环任务。7．活动室服务员安全职责 7.1活动室服务员在食堂主管的直接领导下开展工作，是活动室安全的第一责任人。7.2负责会议、室内文体活动等各项工作，提醒在活动室内活动期间的日常安健环注意情况，妥善保管贵重物品。

7.3负责活动室所有卫生清洁工作。

10.物业安全责任制 篇十

一、责任目标

1、管理目标

1）遵守国家法律法规和公司各项规章制度；

2）全年不因本部门的责任和原因而发生重大安全责任事故。“重大安全责任事故”是指：

★ 因失职或玩忽职守引发的员工死亡事故；

★ 因失职或玩忽职守引发的公司重要财产报废、损毁事故；

★ 因失职或玩忽职守引发的火灾事故；

★ 因失职或玩忽职守引发的水浸事故；

★ 因失职或玩忽职守引发的恶性治安事件。

★ 因失职或玩忽职守引发的业主／使用人重伤、死亡事件。

3）员工培训计划完成率 100%，员工上岗培训合格率 100%；

4）抽、检查员工对安全保卫部工作的满意率达 90% 以上；

5）员工绩效考评合格率 98%；

6）服务规范的出错率(以检查、投诉记录为准)98%；

7）工作的操作规程内审严重不合格为零，轻微不合格10项以下，观察项20项以下；

8）工作的操作规程抽检合格率92%；

9）消防设施、设备的使用完好率为100%；

10）普通治安案件的发生全年不超过4起，有效处理率100%；

11）其他各类突发事件的有效处理率100%；

12）灭火预案演习达标率100%；

13）训练考核达标率98%；

14）各类值班记录（含消防监控报警记录、值守记录）、服务总台非工作时间段人员进出大厦登记抽检合格率100%。

2、服务目标

业主委员会、业主（使用人）对本部门安全护卫以及消防工作的满意率97%。

3、经营目标

1）全部配员××人。其中：部门经理×人、安护主管×人、监控班××人、巡护班××人、城管队员×人、车辆管理××人。

2）配合总经理办公室将全年属本部门的各项开支控制在《预算明细表》计划内。

3）收入指标

收入指标明细表

序次

费用项目

年定额数（元）

备 注

寄车费用

汽车停车费

合 计

二、责任人的权利

为保证上述责任目标的实现，责任人(安全保卫部经理)的权利如下：

1、人事管理权

1)对安全保卫部所属班组长(含)以下各级员工的组阁权、奖罚权、任免权、解聘权。

2)对安全保卫部副经理的任免、调配、解聘、奖罚的建议权。

3)编制范围内临时工的招聘录用决定权。

4)岗效工资制标准范围内的调薪建议权。

2、管理决策权

4）主持安全保卫部的日常管理工作。

5）组织实施安全保卫部的工作目标、工作计划、工作标准、工作程序、管理制度。

6）主持召开安全保卫部的各类工作会议。

3、申请支持权

1）依据安全保卫部的工作进展情况，申请专项经营管理资金和其他资金支持。

2）申请修改安全保卫部的组织架构和人员定编。

3）申请业务支持。

三、责任人的义务

1)

接受公司的统一领导。

2)向公司作工作汇报。

3)确保责任目标的逐步实现。

4)自觉接受公司其它各职能部门的监控、考评、检查。

5)每月27号前按时上报次月度工作计划报表。

6)每月2号前组织目标评估，质量评审，进度、质量考评。

7)每季末的次月3日前组织员工季度绩效考评。

8)积极配合公司完成其他专项工作。

9)保证安全保卫部的各个标准作业规程的贯彻执行。

10)保证安全保卫部的操作不违背国家的法律、法规。

11)保证员工的生活、工作秩序。

12)保证员工的整体操作技能和工作质量。

13)为公司培养人才。

四、公司的权利

1、有对安全保卫部的运作状况(工作进度、标准、质量、成本等指标)抽查、检查、监督的权利。

2、有对目标责任人及以下各级员工的任免权、解聘权、调配权。

3、有要求责任人出示、收集、解释各类数据、原始凭据、记录的权利。

4、有对安全保卫部费用预算实绩的审计权、监控权。

5、有对目标责任人的绩效考评权、奖罚权。

6、专项事件的调查权。

五、公司的义务

1、及时提供合适的业务支持。

2、提供信息支持。

3、提供资金支持。

六、目标考评

公司总经理负责目标责任人的绩效考评。考评标准和办法的依据为公司绩效考评相关标准作业规程和本目标管理责任书。

七、目标奖罚

1、目标责任人(安全保卫部经理)必须依照双方确认的工作计划完成本责任书所列的各项目标。

2、如果工作目标完成，则安全保卫部可按董事会核定的计划额度编制奖金分配方案并进行年终奖金的分配（兑结预支的季度奖金）。

3、如果本责任书所列三类目标不能全部完成，则，每不能完成其中一项指标，扣减目标责任人的25%目标奖金，直至扣除全部奖金，并承担相应的行政处罚。

4、若发生不可抗力而致使目标责任无法完成，则本目标责任书失效，遗留问题由公司与目标责任人共同处理。

八、其他事项

1、本目标管理责任书壹式肆份，公司存档两份，目标责任人一份，安全保卫部经理存档一份。

2、未尽事宜，由目标责任人同公司协商解决，补充条款与本责任书具有同等效力。

3、本责任书自签订之日起生效。

4、本责任书解释权在公司。

目标责任人签署： 总经理签署：

11.物业安全责任制 篇十一

1 物业管理中安全保障义务的含义

安全保障义务最早起源于罗马法中要求旅馆业者对住宿客人携带的财产承担保护义务 (契约责任) 的规定。德国法最初在道路交通安全中规定此种安全注意义务, 后为德国判例逐渐引用到侵权行为法领域, 通常被称为“社会活动安全注意义务”。在法国, 最开始是为了解决工伤事故中对雇员的保护, 要求雇主对雇员承担安全保障义务, 也叫“保安义务”;此后扩展适用到所有契约类型中和侵权行为法领域。

在我国, 安全保障义务通常被认为是在某些特定的法律关系中, 一方当事人对另一方当事人的人身、财产之安全负有关照和采取积极措施加以保护的义务。物业管理中物业公司和享受物业服务的业主之间也存在特定的物业合同关系, 物业公司在其可预见范围内, 也负有保障小区业主人身、财产不受侵犯的安全保障义务。物业公司若违反此义务造成业主权利受到侵害, 应承担相应的损害赔偿责任。

2 物业管理中安全保障义务的性质争议

2.1 合同义务说

正因为安全保障义务最早由契约责任规定, 很多人都容易将其界定为约定性义务。物业管理中, 只要物业服务提供方和接受方在物业合同中约定了保障人身及财产安全的义务, 则负有义务的行为人违反了该义务就应当承担违约责任。比如, 物业公司在物业服务合同中明确承诺保障业主在住宅、小区内的人身、财产不受外来人员的干扰和侵害, 则物业公司就有义务为此配备专门的保安人员、建立相关的保安制度、安装必要的电子监控系统、对服务区域周边的围护设施加以完善, 从而保障业主人身财产权利。

但合同义务确立的前提是一定要存在物业服务合同关系或者当事人有关于安全保障的明确约定, 这要求遭受损害的业主有充分证据证明此种关系。并且合同义务仅限于保护相对人, 保护的内容也仅限于财产利益, 义务违反的责任中也不包括精神损害赔偿。这对物业服务中遭受损害的业主来说是极为不利的。

2.2 附随义务说

附随义务, 一般指并非自始确定, 而是在合同关系发展过程中, 基于诚实信用原则而发生的、旨在更好地实现当事人利益的义务, 通常包括通知、说明、协助、照顾等。物业管理中, 即便物业服务合同中没有对安全保障义务进行明确约定, 基于遵循诚信原则, 物业公司为保证对业主提供符合约定要求的服务, 也必须对业主尽到协助、照顾义务, 其中就包括对业主的人身、财产的安全保障义务。

附随义务归根到底还是合同法上的义务, 不可避免也会受到保护对象和保护内容范围的限制。对于那些与物业公司不存在物业合同关系, 但又很容易频繁出现在物业小区的人员, 如家庭装修工、快递员、家政服务人员等, 都不会在小区区域内受到来自物业的安全保障;那这些提供相应服务的人员不愿服务上门, 也给小区业主造成不便。此外, 理论上, 附随义务在合同的义务体系中大多也都处于辅助性、次要性、依附性地位, 不具主导、基础作用;但是物业管理中的安全保障通常是针对人身性、财产性利益进行保护, 往往是最本质、最基本的。将安全保障义务定性为附随义务与现实需求不符。

2.3 法定义务说

也有很多学者认为物业管理中的安全保障义务是侵权法上的义务。学者王利明认为:“保护义务与其说是根据诚信原则产生, 不如说是侵权法所确定的义务。因为侵权法为每一个人确定了不得侵害他人财产和人身的义务, 违反此种义务首先将要产生侵权责任。”学者尹田也认为“人身伤害从来都不适用于合同责任, 即使这种伤害导致了合同的不履行。因为注意第三人安全的义务是一种‘通常存在’的义务, 这一义务不是来源于合同, 其范围也并非由合同所确定。”

法定义务的主体范围扩展到了不仅包括特定紧密联系的相对人, 还包括其他所有不特定社会主体;法定义务的违反, 不仅涉及财产损害赔偿责任, 还有可能涉及精神损害赔偿;受害人的请求权的诉讼时效也较合同的违约请求权的长。因此, 将安全保障义务界定为法定义务, 相较于合同义务具有极大的优势。

3 物业管理安全保障义务的立法规定

我国目前在物业管理的相关立法中, 并没有针对安全保障义务的直接规定, 仅在《物业管理条例》的个别条款中有涉及。如第36条第2款规定, 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定, 导致业主人身、财产安全受到损害的, 应当依法承担相应的法律责任。第46条第1款规定, 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为, 物业服务企业应当制止, 并及时向有关行政管理部门报告。第47条规定, 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。物业服务企业雇请的保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时, 应当履行职责, 不得侵害公民的合法权益。这几条是关于物业服务公司在物业服务中对业主人身、财产遭受损害所承担之法律责任的原则性规定, 也隐含了作为法定义务的安全保障义务。

目前更多的立法是对一般民事活动中的安全保障义务的规定。如2003年最高人民法院出台的《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第6条规定:“从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织, 未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害, 赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的, 人民法院应予支持。”同时, 《侵权责任法》第37条规定:“宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者, 未尽到安全保障义务, 造成他人损害的, 应当承担侵权责任。因第三人的行为造成他人损害的, 由第三人承担侵权责任;管理人或者组织者未尽到安全保障义务的, 承担相应的补充责任。”此外, 《航空法》、《铁路法》、《公共场所消防安全管理规定》、《民用航空器法》、《公路法》、《娱乐场所管理条例》、《旅馆业治安管理办法》以及《公共娱乐场所消防安全管理规定》等都对安全保障义务作出了直接或间接的规定。

但上述立法尤其是侵权责任法均未明确是否也适用于物业服务活动。物业服务公司和业主之间也属于一种常见的服务消费合同关系, 是一种民事关系, 但是否能适用上述两条规定, 关键就在于物业服务公司是否属于立法中所指的“公共场所的管理人或群众性活动的组织者”。

笔者以为, 现有列举式立法并不能穷尽当前所有管理人的类型, 而物业服务区域属于一个相对开放的公共性场所, 属于侵权责任法中37条所指的“公共场所”, 该场所的管理人理所当然对应于物业服务公司。而且根据安全保障义务的“收益与风险相一致”理论, “那些从危险源中获取利润的人经常被认为是有制止危险义务的人”;物业服务公司在提供有偿物业服务中获得相对丰厚的利益, 就要对业主承担安全保障义务。而且, 物业公司更有能力控制危险的发生, 让其承担安全保障义务, 更能节省社会成本, 更符合实质平等的要求。所以, 应认为物业服务公司也应该负有侵权责任法中的安全保障义务。

同时, 物业公司和业主之间若存在合同关系, 则也应适用《合同法》的规定。《合同法》第122条规定:“因为当事人一方的违约行为, 侵害对方人身、财产权益的, 受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”第60条第2款规定:“当事人应当遵循诚实信用原则, 根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”前一条说明安全保障义务可能成为约定的合同义务, 后一条预示其也有可能成为诚信原则所决定的合同中的附随义务。

综上, 对于物业管理中的安全保障义务, 现有的立法上既允许其为合同法上的约定义务, 也可能为合同法上的附随义务, 更多地可能为侵权责任法等立法规定的法定义务。

4 认识和结论

物业管理中安全保障义务的性质的界定有助于我们明确法律的适用, 从而明确义务违反的责任类型和追究;有利于去平衡物业服务中业主和物业服务企业的关系, 更有利于保障和维护业主权益。

笔者认为, 现代物业管理中物业公司承担的安全保障义务根本上而言是一种法定义务, 但不排除超过法定标准之外当事人约定为合同义务。

首先, 单独界定为合同义务或附随义务存在缺陷。如上, 附随义务虽属于广义的法定义务, 但从根本上而言是一种合同法上的法定义务, 和合同义务一样, 仅限于特定相对人之间, 保护对象范围受限, 责任内容仅限于财产损害赔偿。而且, 将物业管理安全保障义务规定为合同义务, 过于自由, 物业服务公司往往会借助自己的强势而逃避或限制自己在合同中对业主人身、财产安全保障的义务, 以规避承担责任。

其次, 界定为法定义务与现有立法模式相适应。我国现有立法大多数都对各公共场合的管理者、经营者的安全保障义务进行了直接规定, 明确为法定义务;尤其是侵权责任法的出台进一步明确了因第三人的行为造成他人损害的, 管理人或者组织者应承担补充责任。所以, 将物业管理中物业公司的安全保障义务界定为法定义务, 与我国现有的立法模式相符, 顺应了立法发展趋势。事实上各国在对安全保障义务性质的认定上一般也都会基于两种考虑:首先不违反本国已有的侵权法和合同法传统的分界线;进而在这一前提下寻求最有利的解决处理方式。

再者, 有利于保障业主的权益。物业公司违反安保义务, 应对受害业主遭受的财产损害和精神损害进行赔偿, 这更有利于保障业主的权益。

并且, 笔者认为对于物业管理安全保障义务的根本性质的界定应该唯一, 法定义务是起码的基本的义务。在法定义务标准范围内, 当事人同时进行约定, 仅是意思自治的体现, 此时的安全保障义务根本上还是法定义务。只有在超过法定标准外的安全保障义务才是约定义务, 因为此时的约定受法律保护, 但此时的约定义务其实还是应以最起码的法定义务作为基础。所以, 在前种情形下, 违反安全保障义务, 物业服务公司应承担法定的侵权责任;后一种情形下, 业主在法定标准内既可选择追究物业公司的侵权责任也可追究违约责任, 超过法定标准部分只能根据约定追究物业公司的违约责任。

参考文献

[1]温士扬, 廖焕国.侵权法中的一般安全注意义务[M].北京:人民法院出版社, 2003:100.

[2]张民安.现代法国侵权责任制度研究[M].北京:法律出版社, 2003:33.

[3]梁慧星主编.中国民法典草案建议稿附理由 (侵权行为编.继承编) [M].北京:法律出版社, 2004:19.

[4]王利明.违约责任论[M].北京:中国政法大学出版社, 1997:442.

[5]张新宝, 唐青林.经营者对服务场所的安全保障义务[J].法学研究, 2003:3.

[6][德]冯.巴尔.欧洲比较侵权行为法 (上) [M].张新宝译.北京:法律出版社, 2001:270.

12.如何划分物业维修责任 篇十二

一、建筑施工单位的维修责任

根据国务院《建筑工程质量管理条例》规定：在保修期内，房屋的共用部位和共用设施设备，以及业主自用部位的维修由建筑施工单位无偿维修。若建筑施工单位在保修期内虽然履行了房屋保修责任，但未彻底解决，尽管过了保修期，如业主能提供相应证据，也应由建筑施工单位给予维修。

二、物业公司的维修责任

根据国务院颁布的《物业管理条例》规定，房屋的共用部位和共用设施设备，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋主

体共用设施，在保修期外由物业公司维修。

三、业主的维修责任

（一）业主自用部位的维修责任由谁承担？

根据国务院颁布的《物业管理条例》规定，业主作为物业的所有权人，应对其所有的物业承担维修养护责任。因此，业主自用部位即户门以内的部位和设备，包括水、电、气、户表以内的管线和自用阳台，由业主负责维修。业主可以自行维修养护其自用部分和自用设备，也可以出资委托物业管理公司或其他

专业维修人员代修。

（二）为什么说物业服务费不包括业主自用部位的维修费用？

根据国家计委、建设部颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》规定，物业服务费的成本构成包括：

1、管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；

2、公共设施、设备日常运行、维护及保养费；

3、绿化管理费；

4、清洁卫生费；

5、保安费；

6、办公费；

7、物业管理单位固定资产折旧费；

8、法

定税费。

（三）业主（装修施工队）进行室内装修承担那些责任？

凡因装修施工造成的公用设施、设备及公用部位，或给他人财务造成损达失的，由装修户承但全部责任和后果。因装修施工造成管道堵塞、漏水、停电、坠落等事故，装修户须负责修复（或承担修复费用），并视情况予以必要的赔偿。因装修施工不当引起报修的，装修户应承当全部维修费用。如装修施工队违反规定，不听从物业管理企业的劝阻和安排，物业管理企业有权令其停止装修行为，因此产生的后果由

违规者的施工队及业主负责。

四、垄断性企业（业务单位）的维修责任

《物业管理条例》规定，住宅区内的水、电、煤气、通迅等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气

及通迅单位负责，维修养护费由有关业务单位支付。具体维修责任划分如下：

１、供水系统分三段，第一段是泵房之外（包括泵房），这段供水系统的维修属自来水公司；第二段是从泵房出来到入户后的第一个接点，包括小区内的管道和楼内的主干道，由物业公司维修；第三段是从楼内主干道分出后的部分，属业主维修。排水系统分三段，第一段是城市排污主干管（井），归自来水公司进行维修；第二段是城市排污主干管（井）至楼道排污直管，包括小区内的污水井、污水管道和楼

内的主干道，由物业公司维修；第三段是从楼内主干道分出后入户的部分，由业主维修。

２、供电系统分为两段，以入户电表为分界，电表之外由供电部门维修，电表之内为业主自有部分，由

业主维修。小区共用部位用电的设施设备由物业公司维修保养。

３、供暖系统的维修专业性太强，由供暖单位进行维修，如果入户部分不是人为损坏，属于正常老化或加压导致损坏，供暖单位应该免费进行维修，若用户擅自采用其他材料作为供暖设备或人为损坏，维修

需交纳维修费。

13.社区防汛责任书-物业 篇十三

（2014）

单位：

物业公司:

二〇一四年六月

为切实做好2014年防汛工作，确保人民生命财产安全，把经济损失减少到最低限度，**街道**社区与辖区物业公司签定防汛安全责任书。

一、防汛工作实行属地负责制和物业公司负责制。

二、按照统一指挥，分级分部门负责的原则，物业公司对所辖区域内的所有防汛工作负总责。

三、物业公司要建立健全防汛组织和责任制，层层签定防汛安全责任书，按照青春苑社区防汛工作方案的要求做好各项防汛工作。

四、认真落实防汛预案和各项措施，落实“五落实”责任制。五落实即：落实巡视报警人员、转移路线、安全地点、抢险队伍、老弱病残孕由专人负责提前转移。物业公司要根据自己的实际情况制定好本单位的防汛应急预案。在制定、落实各项防汛措施时，要特别注意措施具体，责任到人，操作实用性强。

五、确保不死人，少积水。物业公司要加强对所属人员和财产雨后巡视检查力度，制定完善的严格的管理制度和值班制度，确保安全迎汛。

六、物业公司汛前要对所辖区域内涉及的所有防汛工作内容进行全面检查，排除隐患，不留死角，确保不出问题，特别是应急处置措施、物资储备、避险转移措施等内容要重点检查。

七、坚持汛情24小时值班和领导带班制度，建立、完善安全迎汛“三项制度”，即：值班查岗制度、雨中巡查制度、雨中雨后汛情报告制度。

八、做好通讯设施的检查维护工作，确保有线、无线双路畅通，保证汛情、险情和防汛指挥部命令能够及时上传下达。

九、及时做好灾情统计和上报工作，上报青春苑社区防汛办。

十、落实抢险队伍和抢险物资的储备、运输工作。物资必须列出详细的物资清单，做到有品种、有数量、能调出、用得上。

十一、因工作失职、渎职、玩忽职守造成损失的，要依法追究直接责任人和领导的责任。

十二、责任追究：未按**街道**社区2014年防汛工作意见、本责任书确定的各项措施进行落实，造成人为灾害的将逐级追究责任。

本责任书自双方签字之日生效，一式贰份，双方各执壹份。

**街道**社区（盖章）物业公司（盖章）

14.物业安全责任制 篇十四

1 我国居民生活小区物业消防安全管理的情况

近年来,居民生活小区火灾频发,而且造成了大量的损失,已成为影响消防安全形势稳定的重要因素。不少地方成立了消防安全演练联合排查组织,例如在当地政府、公安、工管委、消防等相关部门的通力合作下,在各居民小区集中开展了一系列的消防安全教育学习,在一定程度上提高了居民的消防安全意识和居民小区的安全,但从整体上看,这项工作的力度远远不够,还存在着很多不足和弊端。随着城市化、城镇化进程的加快,各类居民生活小区大量涌现且规模不断扩大。从不断上升的火灾数据来看,暴露出小区的消防安全管理基础非常薄弱。一方面,物业服务企业管理公司(简称物业公司)消防责任意识薄弱,出现不会用、不管理的现象较为严重。通过针对性调查,大部分居民小区存在车辆乱停、乱放,占用消防车道的严重现象,甚至小区配置的水带、消防栓、灭火器等消防设施被盗,但物业公司均未及时添置。有些物业公司因小区居民装修,有意将消防设施关闭,导致这些消防设施形同虚设。另一方面,物业公司的消防安全职责不明确,消防安全制度不完善,导致火灾隐患屡屡发生。因此,居民小区的消防安全工作显得尤为重要。

2 我国居民生活小区存在的几类消防安全问题

2.1 我国居民小区建设缺乏整体消防规划,不符合消防安全设计

一些小区在立项设计上缺少整体消防规划,按照国家现行《建筑设计防火规范》等消防技术规范的有关规定,应合理配备合格的消防设施和器材。但实际上,部分房地产开发商过多地追求经济利益,缩减了消防设施方面的投入,消防设施和器材配备不齐全,导致小区建成后存在多处火灾隐患。特别是一些早期建设的小区,消防基础设施建设还不够完善,部分消防车通道不畅通,缺乏消防水源,导致小区消防器材配套不齐全,物业公司不能及时发现或添置,小区多处存在火灾隐患。部分小区存在暖气管道、电视电话线甚至煤气管道的架空高度不足、埋地深度不够、固定不牢、管道系统未进行接地处理等违反安全规定的行为,一方面不能满足消防车通行间距的要求,另一方面不符合小区消防安全建设,存在着消防安全隐患。部分小区缺少必要的消防安全通道标识和指示标志,物业管理部门随意在出入口处人为添加、设置铁门、栏杆、水泥墩等障碍物,影响消防车通行,延误救援时机,一旦发生问题,后果将不堪设想。

2.2 现有物业管理中没有很好地引入消防安全管理内容

物业服务企业虽然发展迅速,但其存在的物业管理弊端尤为显著,突出表现在以下方面:①消防安全管理责任不到位,各物业管理公司在对小区进行管理时,过分地重视防盗,忽视了消防安全的重要性,没有建立完善的消防安全应急预案。②物业公司管理人员管理素质不达标,物业管理公司员工没有接受专业的消防安全培训,大多属临时雇佣性质,小区内的消防控制室工作人员没有达到1 00%持证上岗,有些员工甚至连最基本的消防器材都不会使用,一旦发生火灾将束手无策甚至临阵脱逃。③消防设施和器材严重不足,没有做到重点部位放置重点消防器材,有些消防设施破旧不堪,甚至已经失去功能,这些都是物业管理人员检查不到位的失职。因此,消防安全管理很重要,消防设施和器材作为发生火灾时抢险救援的重要工具,需要细心维护和管理,物业管理和消防安全管理密不可分。

2.3 居民消防安全意识薄弱

随着社会经济的不断进步,人民对生活质量的要求越来越高。由于家庭是人的个性化体现最完美的地方,不少居民在追求装修个性化上,大量使用可燃、易燃材料装饰,有的在装修时为了省钱,给装饰公司包工包料,不到正规商店购买原材料,使用了不达标的电线及插座等,超负荷功率的使用,原本脆弱的电线及插座无法承担起使用,导致电线老化或短路,极易引起火灾。居民为了自家安全需要,都装起了防护栏装置。上层住户为防止小偷利用下层防盗装置进入自家,也安装起了防盗装置,这样整栋楼外围都是护栏,一旦发生火灾,不利于灭火救援和人员的安全疏散。还有的居民为了节省自家空间,将废弃物等物品堆放公共走廊,占用了重要的消防疏散通道,一旦发生火灾,这些违反消防安全的行为,将给居民的生命财产安全造成很大的威胁。

3 解决小区物业消防安全管理问题的措施

3.1 严格按要求进行消防规划设计

随着房地产业的不断发展,国家针对这一行业出台了相关的法律、法规,要求开发商在交房初期应对建筑内的消防设施及器材配置齐全,确保消防设施完好无损,在发生火灾时能应急使用。设计单位在进行小区消防设计备案时,严格按照国家现行的《建筑设计防火规范》及仲华人民共和国消防法》的规定实施,从整体上对小区进行合理的消防规划设计并报送规划、消防等部门进行初步审查,各设计、施工、监理等单位要各负其责,相互监督、密切配合,严格按设计施工图纸组织施工,把小区消防规划真正落到实处。此外,公安消防监督机构要切实加强对小区物业的消防监督管理,验收时要严格按有关消防技术规范把好验收关,对于不按消防规划建设或未按规定配备消防设施和器材的小区,要责令限期进行整改,确保小区消防规划和各项消防设施建设落到实处》

3.2 明确物业服务企业的消防安全职责

消防安全管理是居民小区服务管理不可分割的一部分,因此居民小区的消防安全不可忽视。统一行业规范,按照《中华人民共和国消防法》等法律的有关规定,制定符合自身的消防安全管理规定,落实工作职责,明确责任意识,设定符合实际的消防安全管理条例,逐步细化并纳入星际评定范围。建立消防安全排查小分队,自发组建志愿消防队,确保能在发生火灾第一时间进行营救;建立消防控制室,安排专人值班,建立物业服务企业消防档案制度,认真落实日常防火巡查制度,定期对消防设施及器材进行维护和保养,建立消防设施维护台账并按要求严格执行;成立居民小区灭火和应急疏散预案,并定期组织消防演习。

3.3 提高物业服务企业管理人员和居民的消防安全素养

首先,要加强对物业管理人员的消防素质培养,通过以社会单位“四个能力”为主要内容的一系列教育学习和培训,提高物业公司员工的消防责任意识,让每位员工认识到消防安全管理的重要性。其次,要定期组织承接有消防控制室的重点单位公司员工进行消防安全教育培训,做到100%持证上岗,未经考核通过,不得录用。最后,利用物业公司管理人员贴近居民的资源优势,开展“消防安全宣传进万家”的活动,将消防安全知识传播给居民,这样不仅提高了居民的安全素养,也使居民提高了自身的消防安全自救能力。

3.4 提高火灾隐患整改能力,营造健康、安全的居住环境

物业服务企业除了日常加强对消防设施及器材的维护和保养,还要建立起专人专职的消防设施维护明细台账,对缺损的消防设施和器材要按国家有关规定配置齐全,并认真巡检和试验,使消防设施得到及时、有效的更换和保养。物业服务企业应建立逐级防火岗位责任制,明确各个岗位职责和工作分工。物业服务企业要定时、定点进行消防安全排查,重点检查楼道是否存在堵塞、防火门是否损坏、是否违章建防盗装置等、小区道路建设间距是否合理、居民是否按要求停放车辆;确保公共道路畅通,禁止堵塞、故意损毁消防器材的行为,并对这些行为进行严厉的处罚;成立安全排查小组,一旦发现火灾隐患立即清除。

4 结论

物业管理行业在我国是一个新兴的行业,物业管理是一种和现代化房产开发方式相配套的综合管理,存在许多问题,尤其在物业消防安全管理这一方面存在的问题极其严重,而确保小区居民拥有一个安全健康的生活环境是最终目的。消防安全管理不仅关系物业服务企业管理服务小区业主生命和财产的安全,而且还涉及社会的安定与经济的健康发展,搞好小区物业消防安全管理工作是物业安全使用和社会安定的重要保证。

参考文献

[1]张海旺,提高消防安全管理水平,创造良好安全环境[N].祁连山报,2009-D3-25(5).

[2]赵丽,马甜甜.狠抓肖防安全港理[N].中国矿业报,2006-07-28(3).

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[4]刘春华.试论小区居民住宅消防安全管理[J].管理学家,2013(21).

[5]刘磊.物业消防安全管理中存在的问题及改进措施[J].管理论坛,2013(1):58.

[6]蔡金水物业消防安全管理中存在的问题及改进措施[J].项目管理与质量控制,2013(7):241.

15.“天灾”致损物业企业责任分析 篇十五

宋安成 北京盈科（上海）律师事务所高级合伙人

自然灾害俗称““天灾””，是指给人类生存带来危害或损害人类生活环境的自然现象，包括干旱、洪涝、台风、冰雹、暴雪、沙尘暴等气象灾害，火山、地震灾害，山体崩塌、滑坡、泥石流等地质灾害，风暴潮、海啸等海洋灾害和重大生物灾害等，从物业管理的角度来看，常见的“天灾”是洪涝、台风、暴雨、暴雪、冷冻等等，多是由于天气的骤变所致的物业设施、设备、公共部位和专用部分的财产或者人身损害，多是指的气象灾害，常见的具体案例包括冷冻造成的水管爆裂、暴雨所致的车库进水、台风所致的物体坠落致人、致物损失等等。

为了更好的辨析由于““天灾””致损物业管理企业的法律责任，帮助企业在各类““天灾”“面前规避法律风险，本律师结合自己多年的司法实践经验来与各位共同讨论“天灾”所致的法律风险与规避问题，主要内容分为以下几个方面：

一、“天灾”是不是法律意义上可以免责的“不可抗力”

“天灾”是否属于可以免责的“不可抗力”的情形应当视具体的实际情况来分析，不能一概而论。我国《民法通则》第153条规定： “不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。依据此条规定不难发现，并不是所有天气灾害都同时具备上述三个条件，比如暴雨、寒流、暴雪等天气，在日常生活中是可以通过现代科技手段知悉或者采取措施避免受损的，因此该类“天灾”一般不属于不可抗力的情形；但如台风、洪涝这种气象灾害虽然可以提前预知但无法预见和避免引起的灾害是可作为免责的“不可抗力”的情形，至于地震、海啸等难以预测、无法避免和克服的“天灾”无疑是可以认定为不可抗力的情形而免除责任的。

当然以上只是一般情况下的判断标准，对于如何认定笔者认为还应结合“不可抗力”的影响程度作具体分析：如果该“不可抗力”无法阻止采取措施仍无济于事，那么可免除履行方的全部责任；如果“不可抗力“可以采取相关措施减少损失，还有部分仍无法避免，那么可免除履行方部分责任；如果“不可抗力”是可以采取措施完全避免的，而履行方却未采取措施止损，那么需要承担全部的责任。

二、“天灾”能否成为物业企业免责的理由

就物业公司而言，物业管理区域内属于不可抗力的情况主要表现为因洪涝、台风而引起的水灾。一旦发生该类“天灾”，物业公司是否可以依据其属于“不可抗力”的情形而免除自身责任？笔者从事物业服务诉讼多年，总结出以下几点理由：

1.人为可以控制的程度：台风造成的损害分为两类，一类是人为可以控制的程度，是可以通过相应措施避免或者减少；一类是人类无法预料的损失，比如说台风暴雨过境将地下车库淹没，导致业主汽车受损。对于前者物业公司应当积极采取措施避免，依据损害的情况可以要求减少或者免除相应责任；而对于后者比如车库被淹的例子，物业公司虽然尽到提示义务，但无法预料车库会被水淹。换句话说物业公司的措施仅是消极的规避措施，它无法阻止台风的到来，只可能减少预知损害而无法避免未知的损害。

因此，笔者认为对于该类案件认定物业公司免责较为合理。首先，物业公司尽自身能力完成了“天灾”预警工作，其次暴雨导致车库淹没是物业公司无法预测的后果，也是不能克服的事件，该事件已经超出了物业公司可以控制的程度，或者说物业公司依据自身能力面对该类情形时“束手无策”。因此，对于该类“不可抗力”造成的损失，物业公司只需举证自身履行应尽义务，对于无法控制及预料的部分是免责的。

2.物业公司的服务范围：物业公司与业主签订物业服务合同，约定对业主财产保护的职责，但该保护存在一定的限度，并不是说只要在物业公司服务的小区内发生任何财产损害，都应当由物业公司承担。这显然有悖于公平正义的原则。笔者遇到过这样的案例:极端天气导致小区公共管道及多位业主家中水管崩裂，业主要求物业公司承担因管道崩裂造成损害的全部责任。

上述案例中业主要求物业公司承担公共管道与自家管道崩裂造成的损失，笔者认为不妥。首次，物业公司服务的范围是公共区域内设备财产安全，而不包括业主专有区域内财产的安全，对于公共管道的崩裂物业公司应当及时修复，并对造成的损失承担一定的责任；但对于业主家中水管是属于业主专有区域内财产，其专有性决定了水管的修缮工作不属于只负责公共区域服务的物业的职责，换句话说物业公司没有义务和责任保障超出物业服务范围的财产安全。因此该部分因“天灾”出现的损失物业公司是可以免责的。至于小区业主的水管崩裂造成的损失由谁承担责任，笔者会在第四点详细的说明。

3.受损方的过错程度：一旦“天灾”发生，物业公司未尽到应尽义务时是需要承担一定责任的，同样如果业主在避免灾害损失时存在过错，理应承担相应的责任。此时物业公司可以就业主存在的过错免除相应的责任。例如，物业公司收到台风预警，要求所有车辆停至妥善位置，但业主不听建议导致车辆遭掉落树干砸坏，事后要求物业公司赔偿。该案中物业公司已经提醒业主并要求其采取预防措施，避免汽车受损，但业主未采纳导致汽车受损。业主应当预见而没有预见汽车可能受损的发生，因此对该结果的产生存在明显过错，而物业公司尽到了通知义务，对由“不可抗力”导致的业主财产损害可以免责。

4.第三方的责任分析：对于物业公司而言，“天灾”的危害主要表现为对小区设备的损坏造成的损失。比如上述案例中水管因天气状况崩裂的案例，业主对于自家水管的崩裂应当向谁追究责任？

司法实践中法官对于此类情况一般认定由物业公司承担损害赔偿责任，原因在于物业公司对小区内部的设备设施具有维护与修缮义务。但是笔者认为物业公司仅对小区公共区域内的设备具有维护义务，而对于业主家中的水管并不存在该义务。依据我国《物权法》对共有财产所有权进行了明确的区分，《上海居住物业管理规定》对“物业管理区域内相关管线和设施”的明确定义。可见业主向自来水公司问责更为妥当，因为供水公司向小区供水用流量表计量，流量表属于供水公司的设施，那么流量表前端的负责运送水源的管道自然也是供水企业的设施，该设施崩裂导致他人财产受损，理应由供水公司赔偿。对于此类“天灾”造成的损失，在这里呼吁立法者明确水、电等事业单位的义务与职责，在该类事故发生时落实其赔偿责任，不能让物业公司成为承担责任的“替罪羊”。

三、物业管理企业如何减少“天灾”所致的损失 1.加强物业管理服务，保障物业管理服务到位

物业公司在管理中需要具备周到细致的服务理念，以保障小区的财产免受损害。在台风暴雨等天气灾害发生前应当引起足够的重视，做好各项防风、防水措施，如关闭公共门窗，检查清理排洪设备、设施、广告招牌、花盆等；在台风暴雨发生时，物业公司应做好充分的防洪措施，及时启用排水系统；当台风暴雨过后，物业公司管理处应当组织维修人员对所辖设备设施进行检查，发现损坏并及时修复。通过周到完善的服务将业主的损失降到最低。

2.保证服务“有型化”，服务内容有据可查

物业公司依据物业服务合同的内容向业主提供服务，因此为了保障服务的质量应当对于服务的项目做具体的规定，让业主与物业公司做到心中有数。当出现天气灾害时，物业公司依据合同的具体约定能够迅速采取措施；同时对于业主而言由于对物业服务内容的知悉，减少对物业公司的依赖，明确自身的责任与义务，做到及时保护自身的财产。将应对“天灾”办法用合同条款的形式表现出来不仅可以明确物业公司自身工作的内容，避免遭遇情况时无从下手的情形发生，也预防物业公司与业主之间因“天灾”损害而产生不必要的纠纷。

3.购买保险，以避免物业企业承担巨额损失

随着社会的发展，小区业主的维权意识日益提高，受损害物品的价值大，例如上述案例车库被淹案例中，部分被淹车辆的价值达到几百万元人民币，一旦业主财产因物业服务企业管理不到位受到损害，物业服务企业往往会承担较重的赔偿责任。为了规避风险，物业服务企业尤其是管理高档小区的物业服务企业，应当从收取的物业费中支出一部分用于购买物业管理责任保险或者公众责任保险，在公司因业主的财产受到损害而承担赔偿责任时，物业服务企业可以在给予赔偿后通过保险公司的理赔减少损失。

4.及时使用维修资金，保证设备设施的正常运行

依据《民法通则》第107条约定，物业公司面对不可抗力造成损害，是无需承担责任的。但物业公司为了提供更好的服务，应当在“不可抗力”情形发生后做好善后的工作。比如台风过后，应当检查小区设备的受损情况，对需要修复的设备积极向业委会或者政府相关部门报批维修资金，以保障小区的正常运转。对于因业委会等审批不及时导致无法及时维修的后果要告知业主。当遭遇“不可抗力”情形，物业公司对造成的损害无需承担责任，但如未及时维修损毁设备导致小区无法正常运转，物业理应承担责任。因此，物业公司及时报批维修，保障业主的小区正常运转可以减少一些不必要的麻烦。

5.呼吁明确相关的责任主体，防止物业企业责任扩大化