房地产项目营销策略

房地产项目营销策略（共8篇）（共8篇）

1.房地产项目营销策略 篇一

农家乐项目营销策划

第一阶段：市场引导期时间：两周左右,不宜过长。

主题：南湖岸边、世外农家

阶段目标：在巩固“农家乐”这一娱乐项目知名度的同时，改变部分消费者对现有农家乐的环境不太满意的印象，激发潜在消费者的消费兴趣，形成市场预期，凝聚一定的人气，为开业期打好铺垫。营销手段：

一、网络宣传：

1、制作项目宣传片、将外部环境、内部条件拍成照片，由各学校校园代理登陆校园BBS发帖，发布开业期活动信息。

2、在群光、亚贸、光谷等人流集中地区散发宣传单、以“南湖岸边，一处世外农家”为主题，倡导悠闲、舒适的假日生活，以自然风光提升关注度。

二、校园宣传：

1、印发宣传单，在华农、中南财经政法大学、中南民大、武大、华科等高校校园内进行宣传，推广健康生活理念，以环境吸引顾客。

第二阶段：开业活动期

主题：心灵氧吧

阶段目标：在前期宣传的基础上，集中广告攻势，力争开业期保持火爆的客流量，同时确保消费者得到非常满意的服务，塑造良好的口碑，进而扩大客源范围，形成良性循环。

营销手段：

1、与各大团购网站合作，主动出击，扩展销售渠道，以客流量弥补利润，赢得口碑。

2、开展以“健康生活、亲近自然”为主题的校园征文（摄影）大赛，经过选拔后，邀请部分优秀选手亲临项目参观，并将作品在校园内展出，使“农家乐”这一消费品牌亲近学生生活。

3、校园内针对学生会、社团、班级学生干部等进行重点宣传，突出本项目与竞争对手相比的优势所在，强调具体优惠信息。

三个季节、两个重点群体

一、春季

主题：走出校园、此处春光无限

阶段目标:抓住学生春游这一黄金时段，采取集中型宣传，在校园内形成一股消费潮流，促成引导性消费。

营销手段：

1、在校园内组织“风筝节”活动，制作印有农家乐广告语的风筝，在校园内同时放飞，形成轰动效应。

二、新生季（秋季）

主题：来自五湖四海，我们是一家

阶段目标：利用大一新生的年级特点，采取有针对性的宣传，激发大一新生的兴趣，力争使其成为稳定客源。

营销手段：

1、借助“出行小贴士”、“校园生活ABC”等宣传材料，内容上突出农家乐自己做饭的特点，强调家的氛围，强调大学是独立自主生活的开始，强调新的开始，要勇于尝试。

三、毕业季（夏季）

主题：散落天涯、永不忘你我他

阶段目标：利用毕业生离别、感伤的气氛，以“最后一次班级活动”为主题，不惜损失利润、力争客流，经过多年的积累，将其打造成为毕业生离校的“必修课”。

营销手段：

1、以怀旧为基调，提出“重温大一”的消费理念，推出毕业生特别优惠价格。

2、以离别为基调，打出“散伙饭，我们一起亲手做”的口号，考虑到毕业生时间紧，蔬菜、肉类等原料低价供应。

2.房地产项目营销策略 篇二

一、房地产行业营销策略构建中应用宏观环境分析理论———PEST 模型的可行性分析

(一)宏观环境分析理论———PEST 模型的主要内容

PEST分析模型是一种对宏观环境分析的重要理论和工具,这里的P是政治因素(Political),如关于企业经营的政治力量或者相关的法律、法规等;E是经济因素(Economic),如国家的经济政策、产业机构、经济布局等经济因素;S是社会因素(Social),如国家的民族文化、宗教、民俗风情等;T是技术因素(Technological),如关于生产经营的新技术等。按照制度理论的观点,任何一个企业、行业都受所处的外部环境因素的影响,这四个因素全面系统的分析了一个企业、一个行业所处的环境状况,因此通过对这四个因素进行剖析,可以准确把握企业当前的环境状况。

(二)房地产市场的特征

房地产是一种特殊的商品,具有如下特征:价值大,商品开发周期长和消费时间长;其价值受地理位置环境影响极大,位移不可改变性;其价值创造过程复杂,具有较高的复杂性和专业属性;消费属性不固定,因而具有投资和消费的双重属性。由于房地产产品具有这些不同于一般商品的特征,因而决定了房地产市场的特殊性:

1.房地产市场是一个相对分割的市场。由于房地产是附着在土地上的商品或一系列的权益,不能像其他商品那样具有流动性,因此,一个城市、一个区域,甚至是一个区域的不同街道之间的房地产的市场供求关系都不相同。

2.房地产市场并不是完全竞争市场。由于不同区域的土地数量有限,房地产价格差别很大,进入房地产市场不仅需要大量的资金和技术,还需要国家相关政策的允许,因此,这大大限制了进入这个市场的房地产企业的数量,这些因素都决定了房地产市场是一个不完全竞争的市场,在有些区域甚至是一个相对垄断的市场。

3.房地产市场是一个专业性很强的市场。这种专业性不仅表现在这种商品的生产过程具有较强的专业属性,还表现在对这种商品的消费观念、消费方式的不同为消费者带来的效用价值就不同。同时这种商品的卖方对这种商品价值的准确把握在一定程度上也影响了这种商品的市场价值。

4.房地产市场的梯次结构明显。房地产商品具有梯度消费的特征,即消费者会根据个人购买能力、购买偏好的不同合理的选择不同区域的房地产,从而形成了不同区域房地产价格的梯度分配,从而决定了一个地区或区域房地产市场的梯次结构。

5.房地产市场的政策导向性极强。住房是人们的一个基本需求,特别在中国的国情下,拥有属于自己的房地产是人们的普遍需求,随着房地产市场的不断发展与成熟,房地产在国民经济中的贡献越来越大。因此,国家往往根据政治稳定、经济发展的需要通过综合运用财政、税收等合理的经济手段加强对房地产行业的控制,这就决定了房地产市场双方不仅要注意市场的信息,更要紧密关注来自国家的相关政策要求。

(三) 房地产市场的特征决定了宏观环境分析理论———PEST 模型应用的可行性

上述房地产市场的特征决定了宏观环境对这个市场的重要影响,国家的政治因素、经济因素、社会因素、技术因素不仅影响了房地产商品的生产、定价、外观和形状,更重要的是他们深刻影响了房地产消费者的消费理念和消费方式,决定了人们对于房地产这种特殊商品的需求。因此这些宏观因素从这两个方面影响了房地产项目的营销策略,这对房地产企业的营销策略提出了很大的挑战。由于篇幅所限,笔者主要探讨PEST模型对房地产项目营销策略的影响路径以及产生的相应结果。

二、以 XXX 房地产项目为例分析 PEST 模型在房地产项目营销策略中的应用

(一)PEST 模型在房地产市场应用的主要操作框架

研究发现PEST模型对房地产项目营销策略是按照如下逻辑进行的:

房地产企业的PEST宏观环境分析→房地产项目的STOT分析→房地产项目市场营销策略(市场定位策略、营销组合策略)→营销策略的保障措施。

(二)准确界定 XXX 房地产项目

房地产开发是Y城市城投集团的重要业务板块之一,XXX房地产项目是位于某区的首个开发地块,建筑规划为住宅、商业服务和教育,拟建设体量为39万平方米,在2013年由Y城市城投集团公开拍卖所得。该房地产项目西部是京广高速,距该市机场约20公里,交通便利,地理位置优越。

(三)房地产企业的 PEST 模型分析

1.政治因素。在我国政治因素对房地产市场的影响是以国家关于房地产宏观调控政策的形式表现出来的。政治因素的影响主要表现在:在总体调控上以2011年的“国八条”和“十二五”规划为总政策;在商品房的价格上,国家制定了关于商品房的限购、限价、限贷以及关于税收上的政策;在保障房的建设和供给上,主要包括了《关于多渠道筹措资金确保公共租赁住房项目资本金足额到位的通知》以及《关于利用证券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》等相关政策。

2.经济因素。房地产行业促进了中国经济的发展,而中国经济发展的大环境以带动或制约的方式影响着房地产市场的发展。经济因素的影响主要表现在国家的经济发展政策、区域发展战略、行业布局等;国家发展战略阶段的货币政策以及出现的通货膨胀;地方经济政策以及地方债;国家的对外贸易以及进出口等。在目前我国经济发展的“转方式、调结构”的转型经济过程中,房地产行业也面临着更大的机会和挑战。

3.社会因素。我国社会、文化环境极大的影响了房地产市场的发展与成熟。一方面,我国居民具有安居乐业的传统习惯,拥有一套属于自己的房地产是每一个公民的愿望,随着我国城镇化步伐的加快,对房地产的这种需求量更大,因而极大的拉动了房地产的价格;另一方面,由于房地产是建立在土地上的附着物,而土地供给的有限性又决定了这种商品的供给量有限,这两方面因素的共同影响就产生了房地产价格一路飙升,从而引发了人们对房地产行业的严重不满等社会问题。

4. 技术因素。技术因素对房地产市场的影响主要表现在绿色节能技术对房地产市场的影响上。一方面绿色节能技术是世界建筑的潮流和方向,人们普遍喜欢节能环保的建筑;另一方面就是我国在绿色节能技术上的落后和不足,如房地产建筑中对可再生资源的利用不够充分、建筑过程中的节能技术的使用较少等。因此,关于绿色节能减排战略的宣传和实施,房地产行业面临着更多的机遇与挑战。

(四)XXX 房地产项目的 SWOT 分析

通过房地产企业的宏观环境的PEST分析,可以更明晰房地产企业所处的内外情境,而这些情境是以XXX房地产项目面临的机会和威胁出现的结果以本项目在这些环境中具有的优势和劣势展现出来。

1.XXX房地产项目优势。通过分析发现,该项目的最大优势在于符合城市的规划与发展意图,另外,面临的市场优势就是该项目的区位优势;最后,该项目的本身优势就是区域配套实施齐全,所在企业实力雄厚。

2.XXX房地产项目劣势。该房地产的周边环境存在较大的污染源,公共设施较为缺乏;在市场潜力上,缺乏同步开盘的规模带动,购买人气较低;在建筑设计上,企业相应的绿色节能技术较为缺乏。

3.XXX房地产项目面临的机遇。该项目位于国家“十二五”蓝色经济区内,这为该项目带来了巨大的升值潜力。同时该项目所在的区将建设观景大道,发展成为商贸、旅游、休闲于一体的重点城市社区,因此该项目的区域前景广阔。

4.XXX房地产项目面临的威胁。项目面临的威胁主要包括:来自于政府对楼市的调控上,可能直接降低了市场需求;来自于市场竞争者的压力上,本市其他区域的类似项目的开发对本项目的冲击;来自于购买者的信心降低上,由于周边污染企业迁移的时间不确定,因而大大降低了潜在客户的购买信心。

(五)制定 XXX 房地产项目的营销策略

在系统分析了XXX房地产项目面临的市场机会和风险以及项目的优势和劣势后,就可以制定XXX房地产项目的营销策略了。该项目的营销策略主要包括:项目市场定位策略和项目营销组合策略。

1.项目市场定位策略。通过对项目意向客户调查,准确把握意向客户购房目的、意向客户分布区域、意向客户家庭收入与构成、户型需求特征、意向客户购房预算等信息,并形成准确结论。在此基础上制定XXX房地产项目的目标市场定位、产品定位、形象定位、品牌定位。本项目客户定位在中、高端人群,整体市场定位为全力打造临海国际品牌,着眼于客户的差异化需求,提高本项目的国际高端知名度和识别度。

2. 制定相应的项目营销策略。在准确定位目标市场的基础上,制定相应的项目营销策略:制定体现综合优势的差异化产品策略、制定以比较法和成本法为计算基础的在销售过程中的稳定的定价策略、制定以委托代理销售和网络营销为主而集中进行房地产超市的渠道策略,制定提名气、引人气、聚财气的三段促销策略,制定以城投会为运作主体的关系营销策略。

(六)制定营销策略的保障措施

为更好保障营销策略的顺利实施,必须制定相应的保障措施。这些保障措施根据企业管理制度的完善、管理经验的丰富与否各有不同,但总的目的是保障营销策略的顺利开展。本项目的保障措施包括:建立XXX房地产项目营销中心,并完善中心的组织结构,制定相应的管理制度,明确员工的责权利;合理选择知名度高的营销中介,并把这些营销中介进行有效整合,形成并增强本项目的整体营销能力;建立以全面质量管理为核心的质量监管体系,加强质量监督和管理;协调企业内外力量,有效协调和沟通,实现项目营销价值最大化。

三、PEST 模型在房地产市场应用的结论性分析

笔者主要研究了PEST宏观分析模型如何影响了房地产项目营销策略的制定,并以一个房地产项目为例系统探讨了这种影响的机制和途径:通过运用PEST宏观分析模型制定了较为合理的房地产项目营销策略。同时,为更好运用PEST宏观分析模型,本研究也得出了一些结论性的建议:

1.必须合理界定房地产项目,明确研究对象是进行科学研究的第一步。

2. 必须深刻理解PEST宏观分析模型在房地产项目中运用的根本原因是由房地产市场的特征决定的,这是本研究进行的基本动因基础所在。

3.必须准确把握政治因素、经济因素、社会因素、技术因素是如何影响房地产市场的,即影响的逻辑机制是什么:这些因素是如何转化为企业压力,企业又如何消化吸收这些压力,并以何种企业经营的模式进行反应等。

4. 研究PEST宏观分析模型在房地产项目营销策略中的应用最根本的意图就是提醒企业:任何企业的行为都受到外部环境的影响,是外部环境变化的函数,因此,企业必须时刻关注影响企业经营与决策的所有因素。所以企业行为与外部环境的战略匹配才是运用PEST宏观分析模型的最本质意义。

5.这些因素对房地产市场的影响是双向的,即同时影响了普通居民的消费理念和模式,但是本研究只研究了对房地产市场的影响,因此,这也是本文的一个不足之处。

摘要：PEST分析模型是一种分析企业宏观环境的有效工具方法。房地产市场的特征决定了在房地产项目营销策略中运用PEST分析模型的可行性与合理性。文章主要探讨了PEST模型对房地产项目营销策略的影响,并以一个实际的房地产项目为例来探讨其具体应用。

3.房地产营销策略分析 篇三

关键词：房地产营销产品价格促销渠道

1房地产营销策略的演进

由于房地产具有投资价值大、不可移动性及区位性等特点，其销售难度比一般商品要大得多。为了成功而有效地把房地产产品销售出去，必须根据营销目标及营销市场的特点，采取一系列营销策略。传统的4P理论始建于1960年美国的密歇根州立大学，它认为市场营销的根本问题在于解决好四个基本要索：Product(产品)、Price(价格)、Place(销售渠道)、Promotion(销售促进)。也就是说，企业只要能生产出“质量上乘”的产品，即可根据成本和竞争设定一个能赚取很多利润的价格，然后只需对代理商、经销商予以支持与控制并经常进行广告和促销，企业即能顺利发展成长。4P理论的思维基础是以企业为中心的，因而适合供不应求或竞争不够激烈的市场环境。然而，由于目前房地产行业的迅猛发展，一些新的营销理念和思路层出不穷。比较有代表性的是1990年由美国的劳特朋教授提出的4C(即CONSUMER、COST、CONVENlENCE、COMMUNICATlON)理论在房地产营销中的应用。它有悖于营销学中传统的4P理论，将消费者置于房地产营销的核心地位，无论是产品、价格、销售渠道还是促销，都以消费者的需求、意愿为首要因素和根本出发点。

2我国房地产营销的现状

目前我国的房地产市场从总体趋势上看，已经进入以需求为导向的发展阶段，房价逐步向成本价和微利价靠近，市场化程度逐步加深。在市场营销方面，无论是业内人士还是消费者都逐渐成熟，一个概念、一个点子已经难以打动人心。消费者开始注意产品的本身。目前购房者的经验越来越多，日趋理性；违规项目纠纷的问题及房价的问题使部分消费者更加谨慎。从我国的经济体制看，市场经济体制尚不完善，企业的经营管理水平相对低下，市场对社会资源的配置作用还不够大，在优化产业结构、合理组织社会生产等方面，政府仍然起着较大的作用。政府对经济干预的目的，是为了提高投资效益，降低投资风险，减少资源浪费，从而实现经济和社会发展的目标，这个目标的实现就需借助市场营销的功能作用。同时，虽然目前房地产行业发展势头迅猛，但其中许多经营理念却跟不上行业发展的速度，显得相对滞后。在房地产营销方面，这个问题同样存在。在现代市场经济条件下，房地产企业之所以能够在竞争中取胜，就是因为其为市场提供顾客所需要的产品，也就是说，开发商必须了解市场，按照市场需求开发建设住宅产品，通过交换实现产品的价值，最终获取利润或占领市场，促进企业的不断发展，但目前许多开发商都还缺乏以顾客为导向、以交换为中心的理念，推向市场的住宅产品都没有到达消费者手中，或者说没有转化为真正意义上的产品或商品。因此，房地产营销的产品策略、价格策略、营销渠道策略和促销策略都必须根据目前的市场情况进行合理的创新。

3房地产营销策略

3.1房地产营销产品策略

3.1.1品牌营销。品牌不仅是企业或产品标识，更是宝贵的无形资产，能强化企业在市场和行业中的地位，并且在企业的兼并收购、投融资等对外合作中发挥重要的作用，从而为企业创造更加良好的经营效益

3.1.2特色营销。现代社会崇尚个性发展，消费者特别是新时代成长起来的年轻一代，往往把个性能否得以发挥和张扬，作为衡量和选择商品的一个重要标准。买房可谓一个家庭的长远之计，一百个家庭有一百个选房原则。开发商只有采取人无我有，人有我优，人优我奇的个性设计，才能赢得尽可能多的消费者。

3.1.3绿色营销，即居住环境的打造。居住环境的质量已经成为人们购房时考虑的重要因素，于是，开发区域的绿地覆盖率也就成为楼盘的卖点。企业纷纷提出以环境保护为营销理念，以绿色文化为价值观，以绿色营销为核心的营销战略。在绿色营销上，对于单纯的绿地的规划是十分必要的。而针对目前能源紧缺而提出的绿色节能住宅的概念，同样要运用到绿色营销中，增加社会效应。虽然目前节能住宅的单价相对普通住宅要高，但由于“发展节能住宅是利国利民的大事”，绿色节能住宅的发展将成为趋势，也将成为卖点。

3.1.4人文营销。房地产营销应该是以人为本的，为顾客创造良好的环境，体现人文情怀。文化是人文的重要组成部分，深厚的文化底蕴或高品位文化景观和楼盘的结合可以给顾客以享受。人文的另一个方面体现在房地产开发商与顾客的关系建立上。“顾客就是上帝”，对于现在正处于买方市场的房地产企业，应该更加注意与顾客建立良好的关系，与顾客形成互动，展示企业形象的同时，更让顾客感受到关怀，在选择时倾向性更加明显。人文营销的第三个方面体现在为买主提供最大便利上。所以，从房地产开发到售后的过程完整贯彻以人为本的原则，是提升销售量的重要手段之一。

3.2房地产营销价格策略房地产的开发建设、买卖、租赁、抵押、土地出让、转让等营销，都是商品经济活动，必须按照市场规律、经济原则实行等价交换。掌握房地产产品的定价方法，灵活运用各种定价的策略是开展房地产市场营销活动的主要手段。同时房地产的定价要注意消费者的心理价位和承受能力，

3.3房地产营销渠道策略我国常用的房地产营销渠道策略主要有房地产企业直接销售、委托代理销售和网络销售三种。

3.3.1企业直接销售策略它是指房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售。目前我国绝大部分房地产开发商都是采用这种销售渠道。最常见的形式是派出销售人员，在一个固定的场所现场售房。这种策略的优点是销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效。

3.3.2委托代理销售策略它是指一般开发商委托房地产代理商寻找顾客，顾客经过代理商中间介绍来购买房产的销售渠道方式。相对于直接销售模式，委托代理销售降低了开发商的风险，通过代理商的服务性质，更易于把握市场机会，能更快地销售房产。

3.3.3网络销售策略网络营销策略是利用现代电子商务的手段，实现房产的销售。与传统的销售策略相比，网络销售策略可以降低房地产企业的营销成本，可以实现零距离和全天候的服务，更方便地和消费者沟通，可以树立房地产企业意识领先、服务全面、信息完备的良好形象，有利于增加房地产企业的无形资产，有利于消除销售的地域性等优势。和其他所有行业一样，房地产业正在受到全球电子商务化趋势的影响，运作方式的变化必将会产生新的营运模式和流程。实际上，我们的房地产公司显然已经意识到建立房地产信息服务系统的重要性，有些公司开始自行设计房源数据库，以向客户提供服务。不过，这种数据库功能单一，除能查找文字介绍的房源信息外，很难提供其它技术支持。据几家在北京小有规模的房地产中介公司经理介绍，尽管公司在北京有多个连锁店，但彼此信息不沟通，公司的业务发展大受影响，更别提单枪匹马做市场的中介公司。据统计，仅北京市登记在册的房屋中介大大小小就有近千家，彼此几乎没有信息沟通和共享，而每家的业务又都是遍布北京，这种状况如何能为消费者提供丰富、满意的房源?这散布全城各个角落的近千家房屋中介又如何能达到信息沟通与共享?惟一的答案是促成房地产信息的联合与共享，加速房地产业的电子商务化，扩大房地产数据库在互联网上的应用，一定会极大地促进中国房地产业的飞速发展。

4.房地产项目营销推广策划 篇四

房地产项目营销推广策划就是房地产企业对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策。项目营销推广策划提供的是一套关于房地产企业营销推广的未来方案，以未来的市场趋势为背景，以房地产企业的发展目标为基础设计的房地产企业的营销推广措施，其内容是在项目投资分析的基础上进一步对区域市场及竞争楼盘的调查分析，从而进一步对项目强、弱进行分析，并得出正确的处理方法。同时，通过对项目市场定位、价格定位分析，确定项目的正式入市时间，以及采用相应宣传推广策略。并提出对整个营销推广的效果进行有效监控和评估的方法，以达到预期的营销效果。

项目营销推广策划是房地产全程营销的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度的专业化运作。

第二节项目营销推广策划的具体内容

一、区域市场实态分析

１、项目所在地房地产市场总体供求现状

２、项目周边竞争性楼盘调查

?项目概况

?市场定位

?售楼价格

?销售政策措施

?广告推广手法

?主要媒体应用及投入频率

?公关促销活动

?其他特殊卖点和销售手段

３、结论

二、项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策 １、项目主要卖点荟萃

２、项目强势、弱势分析与对策

三、目标客户群定位分析

１、项目所在地人口总量及地块分布情况

２、项目所在地经济发展状况和人口就业情况 ３、项目所在地家庭情况分析

?家庭成员结构

?家庭收入情况

?住房要求、生活习惯

４、项目客户群定位

?目标市场

１）目标市场区域范围界定

２）市场调查资料汇总、研究

３）目标市场特征描述

?目标客户

１）目标客户细分

２）目标客户特征描述

３）目标客户资料

四、价格定位及策略

１、项目单方成本

２、项目利润目标

３、可类比项目市场价格

４、价格策略

?定价方法

?均价

?付款方式和进度

?优惠条款

?楼层及方位差价

?综合计价公式

５、价格分期策略

?内部认购价格

?入市价格

?价格升幅周期

?价格升幅比例

?价格技术调整

?价格变化市场反映及控制

?项目价格、销售额配比表

五、入市时机规划

１、宏观经济运行状况分析

２、项目所在地房地产相关法规和市场情况简明分析 ３、入市时机的确定及安排

六、广告策略

１、广告总体策略及广告的阶段性划分

?广告总体策略

?广告的阶段性划分

２、广告主题

３、广告创意表现

４、广告效果监控、评估及修正

５、入市前印刷品的设计、制作

?购房须知

?详细价格表

?销售控制表

?楼书

?宣传海报、折页

?认购书

?正式合同

?交房标准

物业管理内容

?物业管理公约

七、媒介策略

１、媒体总策略及媒体选择

?媒体总策略

?媒体选择

?媒体创新使用

２、软性新闻主题

３、媒介组合４、投放频率及规模

５、费用估算

八、推广费用计划

１、现场包装

２、印刷品

３、媒介投放

４、公关活动

九、公关活动策划及现场包装

十、营销推广效果的监控、评估及修正 １、效果测评形式

?进行性测评

?结论性测评

２、实施效果测评的主要指标 ?销售收入

?企业利润

?市场占有率

5.某房地产项目营销策划方案 篇五

1、优势

a、地理位置优越，交通便利； b、区域市场成熟，知名度高； c、整体规划出色，品质较高； d、开发 商实力雄厚，目标明确。

2、机会

a、区域交通体系将进一步完善，向阳路北延工程； b、周边商业配套将进一步丰富，京海世贸广场开盘； c、区域内多数项目将结案入住，竞争对手将逐渐减少；

3、威胁

康泰大厦、GOGO购物广场、京海世贸广场正处于强销期，势必疯狂争夺客户资源。

二、市场定位 要点阐述

在已经认识和把握本案各项产品特点的基础上，全面确立本案在市场中的“定位”。“定位”的目的，就是要充分明确在市场中我们产品和其他产品的“差异”，鲜明地区别于竞争对手，让消费者能够清楚地识别和接受我们的产品。“定位”就是要给那些购买我们产品而不选择其它的人们一个完美而充分的理由。产品定位

1、本案是高开区CBD“最高品质”的项目。

2、本案导入“生态办公”的概念。这一概念的核心是“环境”、“建筑”与“人”三者之间的关系，建立起以环境生态、建筑生态、人文生态为内核，以园林式办公环境为外观形式的生态办公模式。“生态办公”的概念非常丰富，诠释的空间很大，而且比较新颖，市场差异性明显。同时强调高品质的“服务式”物业管理服务，提出“特色管理、品质服务”的口号，将人文生态的务虚变为务实，发挥我们自身已经完全具备的物业管理优势，不仅在人文生态上得到充分表现，而且通过服务进一步提高本案产品品质。“生态智力办公区”的概念，可以为本案“高品质楼盘”的定位提供有力支持，同时也要补充一些时尚的要素，如“智能化”设计，丰富高档的“商业化”配套等，全方位塑造高品质形象。客户定位

通过调查与分析研究，本案目标客户有如下特征：

1、企业状况：本地注册资金在20万元以上的企业和外地驻保的企业。

2、购买动机：首次置业自用为主，改善办公条件提高自身形象；二次置业投资，希望获取租金回报及升值回报。

3、心理特征：有进取与自我奋斗的价值观，生活高节奏，追求自我利益、自我个性、生活品位的实现和满足，认同文化附加值，渴望在忙碌工作后享受生活，具有感性消费心理，理性消费行为的交叉状态。

4、地域分布：以市区为主要中心，外围辐射保定各市县。

就是这些人会买我们的产品，只有他们需要这样的产品，而我们会竭尽全力地告诉他们，只有我们的产品才会满足他们的需要，他们会由于了解我们的产品有多么的不同、有多么的合适而放弃选择别的产品。

三、本案包装策划 在保定房地产市场，项目形象包装显得尤为重要。前几年主要以概念炒作为主。近几年已有部分开发商注重产品质量，正逐步由“炒作时代”向“产品时代”过渡。在本案地区，本案产品设计及产品质量当属上乘，但由于市场竞争激烈，因此本案产品的推广必须有别于其它项目的推盘手法。项目形象包装是抛开质量之后的又一主要影响销售的因素，只有将产品的优异性与差异性通过形象包装推广才能真正有效地把握住客户与市场。

包装

产品

市场（客户）

购买

推广（使之感兴趣）

询问

访问 认可

1、本案案名设计

案名设计相当重要，它反映了一个项目或产品的或文化的精髓，是高度提炼之后告知市场的产物。一般是具有以下几个特点：一是能反映产品的差异性；二是能反映项目未来的生活品质；三是通俗易懂，朗朗上口。

2、销售场所包装策划

售楼处是销售活动的中心。未来销售的谈判、签约等一系列活动都集中在此处完成。随着房地产市场的发展，越来越多的开发商已认识到售楼处的重要：人性化的现场布置设计影响着消费者对开发商的信心，同时促成销售成交。这里的人性化设计与普通产品设计不同：一是指对消费者服务上的人性化安排。主要是指功能性安排，如洽谈室、签约室、客服部、银行按揭等一站式服务，合理的人性化设计会有效地促进客户愉快顺利地完成交易活动。售楼处除了服务功能的人性化设计之外，还有促成成交的其它作用。目前一些精明的开发商已开始如此操作，不再将售楼处作为一个简简单单的办公场所来安排，好的售楼处设计会放松客户心情，增加消费者对开发商的信任度，增加客户对项目的认同感，以及强化客户未来办公环境的提高。

功能区进行路线次序排列：

沙盘陈列区

洽谈区

签约区

律师或公积金办理区

休息室

银行按揭区

四、差异性策划思路

根据本案的产品定位、市场定位、客户群定位，经慎重推敲，随同销售周期安排，制定了全程策划的节奏安排，以求有效快速地消化本案，将独特的USP安排到各个环节中，由若干个策划个案整合为全程方案。

通过前面的论述，我们发现本案的市场已经细分，并已选择了目标市场。下一步我们应该针对目标市场进行有效的策略实施，整个过程中遵循差异化策略、周期性策略及组合的策略。

1、产品预热期

为求迅速地进行市场告知，为本案积累有效客户，唤醒潜在客户，应最大化地向市场告知本案的信息。建议举办产品推介会，集聚河北省主流媒体（河北日报、河北工人报、河北经济日报、燕赵都市报、保定日报、保定晚报、莲池周刊、河北电视台、保定电视台等），全方位的宣传推广在1-2周内全在爆发出来。过程安排：将以上各媒体代表全部安排至一家宾馆（如国际俱乐部），负责他们全部的休闲娱乐，傍晚在会议大厅举行产品推介会，每人一份产品说明书，并现场进行POP讲解，当然各位媒体需每人一个红包。

配合安排：在推介会之后的1-2周内，通过全新有力的广告发布在各个媒体，使本案影响井喷状的传播开来。以达到最大化的市场告知预热。

2、产品开盘期及强销期

通过前期的预热，本案已积累了部分客户，且已有一定市场认知。此时，我们趁热打铁，进入产品的开盘期。“好的开始是成功的一半”，此时我们不给市场以任何喘息之机，紧锣密鼓地开盘，依旧通过公关活动与媒体推广为主。在保定制造一个又一个的新闻点，让保定百姓应接不暇。形式：

（1）新闻发布会（通过之前的媒体关系，再一次轰炸全市）

（2）与中冀、轩宇等汽车公司合作，进行一次新产品的市场公关。

过程安排：

（1）新闻发布会：邀请政府官员、设计大师，进行产品宣传，开发商进行大会讲话，同时制作本地块及本项目介绍VCD发放各位嘉宾，之后进行交流酒会，安排文艺演出，并进行准客户现场认购，同时进行认购抽奖，当日开盘。

（2）新楼新车闪亮登场：时间为开盘后一周，选择适合本案目标群的汽车新品一同亮相共同展示，通过此活动，再一次全方位的扫描本案适合客户。

3、产品持续期 策略安排：制作客户通讯进行市场再控掘和资源二次开发，定期发放，加大密度，以完善的服务体系打动客户，让第一批客户成为本案的免费宣传员，制造集约效应。

配合策略：期间安排一些独特的USP销售策略，如“1+1”行动，即已购房客户再带一名客户购买，享受XX优惠或赠送活动。广告跟踪发布会，在人们心中营造一种“买了本案产品就是买了一种精彩生活”的感觉。

4、产品扫尾期： 策略安排：（1）客户答谢会+“珍藏”产品抽奖配送活动。

（2）配合物业进行园内绿地认养或小树认养活动。方案说明：（1）“客户答谢会” 答谢不是目的，目的是让客户不知不觉中帮我们清盘。

（2）“认养活动” 是为了配合入住，解决未来物业的难题，树立开发商形象，为下一期项目作准备。

以上方案，公关活动一个接着一个，让公众逐步养成“猜出下一次是什么活动”的想法，与众不同的推广策略必然带来项目的巨大成功。

五、销售方案

1、本案销售方式

本案进入实质销售阶段，自然要明确销售目标，制订销售计划，组建销售团队，培训销售人员。在计划的销售周期中，对销售体实施有效的管理，随时监控销售的过程，及时发现问题并重新调整销售计划，最终完成既定的销售任务。

2、本案销售策略 项目现场销售模式

本案属市区项目，所处位置交通便利，周边楼案众多，客户流量丰富，可以采用现场售楼处的销售模式，不必考虑在其它地点设置第二售楼处。现场销售，便于客户直观了解项目位置、项目进展、施工情况和工程进度，便于集中投放户外类广告进行项目形象宣传，同时也便于销售人员现场销讲、引导客户参观考察。现场销售模式，在确定售楼处选址后，还要做一系列的形象展示，主要分为户内和户外两大部分。户外部分不仅包括售楼处的外观设计、广告牌，还包括在主要客流道路两侧设立路牌、道旗等引导性展示物，同时施工工地现场也要做形象包装，如工程围板、楼体广告等，共同营造良好的销售氛围，体现项目品质和形象。户内部分应注重功能分区和细节表现。接待大厅是客户来访的第一个区域，集展示和洽谈功能为一体，是售楼处重要的组成部分。其设计风格应符合目标客户群的身份和习惯，应在豪华中不失人性化细节，在实用中不失独到的品位风格，大型沙盘模型、展板、资料台、舒适的沙发、便于交流的会谈桌椅、精妙小品、绿色植物花卉、轻柔的灯光和背景音乐，都是接待大厅必备的设施，整体环境氛围的亲和力，将使客户感到亲切、舒适、温馨，心情放松而舒畅，将客户的戒备心理和抵触情绪降到最低限度，有利于洽谈沟通和促进成交。签约区是售楼处另一重要区域，主要功能是办理销售手续的最后流程。设计风格应尽量简洁，避免过多的装饰元素分散客户的注意力，同时应避免过于奢华和舒适，尽量控制和缩短谈判的时间，整体氛围轻松中不失严肃，给客户以安全稳重的感觉。签约、付款、银行按揭、登记缴税等各项程序集中办公，一站式服务，减少客户流动，高效率地为客户提供全面服务。办公区是售楼处必备的区域，仅供销售人员、办公人员和管理人员使用，通常谢绝客户参观，所以简单实用、能满足办公需要即可。销售价格策略

1、价格走势

价格永远是任何销售中的最关键的因素。本案最终能够实现什么样的销售价位，不仅和项目自身品质有关，也和直接的市场竞争、宣传推广投入比例有密切关系。设计的项目包装策划方案，一直强调高品质，实际就是提高性价比优势。我们的主体思路就是将本案直接包装成 元的高档楼盘，而实际销售价位锁定在 元左右，让客户产生心理上的价位顺差，觉得物超所值。这样，我们就能够跳开高价陷阱，消除客户对价位的不满情绪。

由于本案产品与直接竞争项目——“康泰大厦”过于相同，高价销售策略具有不可避免的难度，任何一个项目的开盘价一旦确定就将很难下调，激烈的价格大战是任何一个开发商都不愿意看到的结果。所以，我们选择了极具差异化的项目定位理念，力求压过对手，攻其不备。但我们不会打无准备之仗，也不会走机会主义、冒险主义的路线。我们希望稳扎稳打，尽量避免项目的运作风险，一步一步蚕食对手的市场，争取使本案在尽可能短的时间内销售完毕，迅速回款而使发展商利润达到最大化，最终取得我们预期的胜利。所以，我们建议本案整体价格走势为低开高走，低价入市，试探市场后，伺机逐步上扬，最终实现目标价位。具体价位走势为：

A座、B座：

元入市 元持续 元尾盘 C座、D座： 元入市 元持续 元尾盘 房地产市场瞬息万变，俗话说：“卖得贵不如卖得快。”在房地产开发中，时间就是利润。当然，我们都希望能够卖得又贵又快才更好。这也是我们要努力实现的目标。

2、价格体系

根据本案建筑形式，可设计差价价格体系。价差拟定在每平米30元左右，随着具体楼座位置和景观差别，以及销售当中遇到的具体问题，还可以上下浮动10-20元。楼层价差方面，由于本案建筑总高度仅为16层，不同于高层楼，所以楼层价差不宜过细，可以采用分段楼层价差的方式进行做价，根据不同楼座的区别暂定阶段楼层价格。

高层的通风、采光以及景观状况，是随楼层的升高而更加优越。此种楼层分段方法，可以充分利用高层板楼的这种优势合理提升整体价格。楼层价差随着楼层的上升不断上升，根据不同阶段，楼层价差拟定为每平米30-50元之间。首层和顶层均做单独处理。A、B座首层为底商，价格另行制订。C、D座虽然景观最好，但由于没有临街，也有相对不利的因素，所以价格可以适当回落。

销售手段：利用 “封顶”等工程进度主题，充分利用准现房优势，配合“明升暗降”的价格策略。加强客户“一带一”的销售方式。考虑可利用的项目资源进行“捆绑式”销售，在“精装修”方面做文章，提高性价比优势。工程进度：封顶，外装，准现房。

销售管理策略：销售管理应本着“分工明确、各负其责”的原则，首先将管理工作的职能划分清楚，设立相关的部门，确定相关的主要负责人，明确各工作平台的相互接口，使整个销售管理体系完整合理，管理执行过程中，各部门职责明确，衔接配合井然有序，共同完成既定的计划目标和任务。管理监督职能也十分重要，最好由高层管理负责人负责，随时监控销售和管理，及时发现销售及管理中的偏差并立即做作调整决策。

3、本案USP销售专案

通过对保定房地产市场营销状况的关注与分析，发现在营销手段上的变化千变万化。因此如要树立本案在高开区“最高品质”的产品形象和有效达到实现销售的目的，就必须在营销用法上与众不同。

积极加大公关活动的份量，不断在保定房地产市场制造新闻点，变被动的广告为大众主动接受的新闻点，区别与其它项目，树立本案差异性，同时在销售手法也要有一定的差异性，也就是本案独特的USP销售策略。综合考虑本案的产品，人群、市场，我们专门为本案设计了适合本案的“1+1”策略，万房款对于中小企业来说不是一个太大的问题，但同时也不是一个可能忽略的问题，通过对本案区域中坚层的调查，发现此房款对于他们来讲正在一个临界点左右盘越。如果购房之后再考虑装修、购车，这时他们会明显具有一定压力，而这些恰恰又是他们必须考虑的。“1+1+1”方案有效地解决了以上矛盾，此方案的内容就是：将装修款与购车款一同纳入房款之中，一次性向银行借贷，以减轻这三项累积带来的压力。.虽然每月还款可能会多交几百元，但高品质生活却可一次性拥有，而在月供上只要多交一千余元即可。通过对中坚层客户答询可知，交得起三千多元月供的客户，交四千多元月供的压力并不会太大，而拥有高品质生活的压力明显减小，“1+1+1”方案显然优势明显。更易打动消费者。

六、推广思路

1、宣传推广策略 本案CI系统全面建立

本案作为全新楼盘上市销售，项目CI系统的设计和应用，是不可缺少的首要环节。CI系统，即企业形象识别系统（Corporate Identity System）的简称。它包括三大部分，即：理念识别系统（MIS）行为识别系统（BIS）视觉识别系统（VIS）标准的CI系统涉及内容极为广泛，但对于房地产的楼盘项目而言，可以把握其精髓，择其所需而应用。其中视觉识别系统（VIS）是设计重点，配合理念识别系统（MIS）的基础部分，就构成了简化版的CI系统。视觉识别系统（VIS）主要包括： 基本要素部分： a、标志（LOGO）

b、标准字、标准色与标准组合 c、象征图形、辅助图形与吉祥物 d、标本要素组合规范 应用要素部分： a、办公用品系列 b、包装设计系统 c、服饰识别系统 d、环境识别规范 e、广告应用设计

本案设计并全面应用CI系统，不仅有利于宣传推广，还有利于表现本案的高品质形象和品牌形象，广泛得到目标客户群的认同，为成功销售奠定良好的基础。

2、公关活动的深入展开

房地产项目的成功运做，暂时还离不开“炒作”。宣传炒作的目的就是要引起广泛关注，吸引目标市场对本项目发生兴趣，进而了解本项目的种种优点并最终促成购买行为。宣传炒作的主手段就是开展各类公关活动，制造新闻热点，提高在媒体上的曝光频率，最终引起社会广泛关注。本案的宣传推广策略的重点之一，就是大量策划、组织并实施各种公关活动，进行市场炒作，以此达到全面促进销售的目的。媒体炒作

1)省内及保定市主流媒体：

河北日报、河北工人报、河北经济日报、燕赵都市报、保定日报、保定晚报、莲池周刊、家庭周末报、城市资讯、河北电视台、保定电视台

2)投放内容（软文提纲）： a、写字楼的人文倾向

b、世纪大厦创新打造“智力型企业专属办公平台” c、保定市CBD规划已初具规模

d、现代化都市的领跑者－保定市CBD现状 e、世纪大厦－保定市CBD区域的核心力作 f、总部基地－中小企业机构置业首选

g、世纪大厦－为成长后的中小企业再发展量身定做 h、世纪大厦－傲视同行的全功能生态写字楼

i、世纪大厦－近现房发售的“3E+5A”级高端商务楼 j、世纪大厦－财富加速器，商务制高点 k、世纪大厦－内部认购期创造销售奇迹 中小型企业发展年会 1)目标：让高开区CBD区域概念深入人心，让人们知道世纪大厦就是高开区CBD区域的象征，是企业向国内国际发展的平台 2)时间：2004年10月 3)地点：国际俱乐部

4)主办单位：保定市经济贸易局、保定市发展改革委员会、保定市建设局、保定市乡镇企业局、保定市高开区管委会、保定市中小企业协会、保定晚报社 5)协办：保定市乾坤房地产公司

6)议程：专家学者谈高开区商务对保定现代化都市建设的意义

中小型企业发展的思路

高开区规划对商务楼盘的看重

世纪大厦的设计理念及对中小型企业发展的意义

媒体记者提问

7)媒体报道：省内及保定市各主流媒体 户外媒体的投放

塔牌、彩虹桥、候车亭、楼体广告等 DM专刊直投、报纸夹带等

3、全新广告表现与创意主题

房地产项目的成功运做，暂时还离不开广告，而广告的关键就是设计广告。优秀的广告设计，会使项目的媒体费用投入获得超值回报。根据我们操盘的经验，一版报纸广告的设计水准，会直接影响广告的有效回馈量，在销售热线的来电量统计上，其差别甚至可能是一倍或两倍。回想那些市场中的成功楼盘，哪一个不会让我们联想起它成功的广告语？联想起那一版版印象深刻的广告精品？本案的广告设计必须要新颖独特，要能够在铺天盖地的房地产广告中脱颖而出，吸引住目标客户群的眼球，为实际销售捕捉来源源不断的客户。

广告设计的高水准要求，使我们不能吝啬设计费用。我们需要寻求设计水准较高的设计师，让他们深入了解本案，在我们的整体营销策划思路指导下，发挥出他们的创作天分。在保持广告独特表现风格与出众品位格调的同时，还要把策划的核心思想、项目卖点、销售主题与广告创意的灵感巧妙融合，设计出精品、极品广告，广告设计高品质策略，会使本案的广告形象与广告效果保持较高水准，不仅直接促进销售，也是保持本案高品质楼盘形象的重要保障。

4、广告全方位整合

本案进入销售期后，广告宣传将在全方位、多层次上展开。媒体资源在经过充分地分析评价后，将被有效地整合利用。针对本案目标客户信息来源的特点，常规主流媒体仍是主要选择，如报纸、期刊、户外、电视、广播等；同时选择以其它特殊媒体作为辅助配合，如网络、直投；以及利用相关俱乐部、社团等的客户资源。广告宣传的投放计划将针对销售期的需要做合理安排。费用投入计划和比例将在初期就有框架性的计划，各项媒体分配、各个销售阶段、各项宣传用品、以及各种活动与展览均有相应预算额度，使宣传推广与费用使用的计划性、目的性和主动性更明确，在保证宣传推广效果的同时尽可能提高回报率，避免被动的、散乱的、盲目的宣传方法。

5、媒体组合原则

由于市场消费者的来源一般较为复杂。单一媒体推广不可能深入到未来本案目标客户群的所有层次中去。所以我们采用组合立体方式推介本案，组合原则采用先内而外，先主后次的原则。a)先内而外

保定地产市场经过发展，已形成强大的业内人群，也就是我们通常说的地产圈。在这个圈子里有许多关注保定市场的业内人士，在他们的手中掌握了一部分专业媒体传播途径（业内人士沙龙、《保定建设》等）。在产品品质有保证的情况下，让本案形象不断出现在此类专业媒体上。此类专业媒体或专业人士有其专业性的优势，往往更有说服力，比广告更让消费者信服。在不知不觉中通过他们的嘴，他们的专业媒体的优势引导市场的偏好度。在此基础上，在转向普通意义上的外部市场推广。b)先主后次

为迅速打开市场缺口，聚集人气，将大部分的目标客户吸引住。我们采取先主后次的原则。在主流媒体上发布本案信息，强势推介，在前面的基础上，照顾其它渠道的客户，选择部分有固定阅读欣赏习惯的客户群媒体。在费用预算上，有主有次。明白我们需要面对的客户主体，有主攻，有兼顾。c)立体组合方式说明

在全案推广中所谓的“立体”就是指不仅仅通过平面媒体推广，还包括各类公关活动，展会推介，网络传播等诸多媒体推广手段。包括我们为本案订身设计的活动策划思路。其它手段还有DM直接，客户通讯等。

6、推广预算与应用 ①整体推广费用估算

本案的宣传推广费用预算，应根据市场整体情况和项目运做需要而制订。根据目前我们对本案的了解，结合现有的策划思路，并参考其它项目的运作模式，暂将本案的宣传推广费用预算拟订为总销售额的1%－1.5%。②推广费用的节奏安排

根据本案的销售周期及前期预热的叠加。我们将之分成两部分。一是前期启动准备预算；二是正常销售周期中的推广费用安排。

项目营销活动开展前期，有大量的销售道具等物件需提前准备。其中有的销售道具会贯穿整个项目，如沙盘、售楼处包装、各类单据等。通过总预算的分配，本案前期的预算额我们定在25－30％左右。内容：

售楼处装饰 墙面展板 顶棚鸟瞰图，单体楼盘效果图，广告宣传展板等

沙盘 单体沙盘及规划沙盘

指导牌 门口及内部指导指示牌

门头 售楼处门头包装，LOGO墙布置

销售道具 楼书 8000册

海报 5万张

其它 名片、包装等

户外引导 擎天柱或路牌

工程围板 户外围板 售楼处周围户外围板

引导路牌 指导指示牌

部分媒体造势 业内媒体

平面新闻造势

公关活动

6.房地产项目营销策划的主要内容 篇六

一项目定位

（1）定位依据

（2）开发理念和思想

（3）目标客户定位

（4）开发规模

（5）开发品种和结构

（6）楼盘案名、文化内涵和风格

（7）项目整体建筑风格

（8）功能定位（含小区配套、景观、环境）

（9）户型/套型设计

（10）单价和总价定位

（11）项目规划建议

（12）建筑设计建议

（13）项目开发和运作建议

二项目定价

（一）价格制定影响因素分析

1、一般因素：土地成本、经济发展状况、人口状况、社会治安状况，等

2、市场因素：销售临近阶段的市场环境、周边楼盘及同质楼盘的供应和销售状况、楼盘自

身客观条件（品质、进度）、销售战略及进度安排、客户取向（首期、月供、总价、按揭、朝向、大小、用途）、发展商的营销目标，等

3、项目因素：位置、交通、配套设施、建筑密度、自然环境、人问教育环境、停车位、平

面户型、建筑外形、结构及内部配套、物业管理、发展商/设计/施工/营销单位知名度，等

（二）制定价目表

1、制订均价：确定市场调查范围和重点；对影响价格因素及权重进行修正；对每个重点市

场比较楼盘进行调整；交易情况修正；市场比较结果表

2、制定分栋/分期均价：各栋/期面积及总面积比例；根据相对位置、朝向、景观、噪音等

条件制定分栋均价；根据销售阶段安排制定分期均价

3、层差和朝向差：关注最低层和最高层的总差距，根据朝向、景观、采光、通风、户型、面积、噪音等制定层差和朝向差，根据不同的层差和朝向差模拟不同销售情况进行方案比较和优选

4、形成价目表：划分总价/单价区段、用途，彩色标注；根据目标客户感受，选择总价/单

价表示，或月供、平方米月供等；印刷一次性价目表

5、付款方式：根据目标客户设计相应的付款方式和主打付款方式；设计一定的折扣率；根

据各付款方式的估算比例和折扣率，计算综合折扣率；根据关系购房、促销折

扣、尾盘折扣、分阶段上调比例和范围，形成综合折扣

6、价目表调整：根据市场反馈信息，对价目表进行正常调整；难点户型单位的调整（难点

户型均价调整、难点户型层差和朝向差调整、难点户型的重点推荐和促销）

三 市场推广：

（一）推广准备

1、挖掘卖点：片区市场研究；对手动态跟踪；消费者构成及购买行为研究（购买者，购买

目的、行动、组织、时间、地点等）；进行卖点挖掘（自身优越性，个性化，能够展示，客户认同等）

2、提炼推广主题：

从产品定位（位置/规模、建筑风格、小区环境、户型设计、功能定位、物

业名称、物业管理等）中寻找物业主题；

从客户定位（职业、收入、年龄、性别、文化层次、喜好及未来需要等）；

从形象定位中寻找广告主题

3、制定推广计划

（1）、费用计划：

营销成本测算（资料费、广告费、销售管理费、中介服务费等）；

编制营销预算控制计划；

确定姓名营销成本构成及比例

（2）、组织计划：营销组织选择；明确责权利

（3）、阶段计划： 预热期——突出物业主题，展示楼盘基本情况；

强销期——突出市场主题，吸引大量目标客户群关注；

持销期——突出广告主题，给人以丰富联想；

尾楼期——突出项目功能性特点

（二）广告推广

1、广告策划：

(1)对当前及区域内广告情况进行透彻分析；

(2)确定广告的战略目标；

(3)广告创意分析；

(4)广告形式的分析、选择及组合（重点考虑资金实力和目标客户情况，包括

报纸广告、杂志广告、直接函件广告、广播广告、电视广告、户外广告、网络广告、售楼处）；

(5)确定广告预算

2、推广安排：

(1)广告时间选择；

(2)推广内容确定；

(3)广告发布量控制；

(4)媒体推广形式（集中、连续、间断）

（三）活动推广

1、活动推广时机选择

2、活动推广类型确定：

(1)楼盘庆典仪式

(2)社会公益活动

(3)社区内活动

(4)大型有奖销售、打折促销活动

(5)引导教育型活动

(6)善用时势环境型活动、活动推广步骤制定：

(1)活动意义及目的(2)活动原则及依据

(3)看房时间表及地点

(4)活动参加对象及通知

(5)组织（部门）分工安排

(6)媒体宣传方案

(7)活动程序安排

(8)活动预算安排

(9)活动总结及评价

（四）品牌推广

1、楼盘品牌推广：

(1)楼盘命名、标志或商标

(2)产品品质

(3)创造概念（区位、生活、品质等）

(4)追求个性化

2、企业品牌推广：

(1)产品营销

(2)人物营销

(3)服务营销

(4)活动策略

(5)关系策略

3、企业楼盘品牌联动推广

（五）推广控制

1、控制程序：

(1)确定控制对象

(2)设置控制目标

(3)确立控制标准

(4)选择检查方式

(5)比较实绩与标准

(6)分析偏差原因

(7)采取改进措施

2、广告效果测定及调整：

（1）广告效果测定：

 覆盖率

 注意率

 有效率

 行动率

 电话进线量

 上门客户量

 成交量

（2）纠正和调整

四 销售方案

（一）销售准备

1、项目审批资料：营业执照；资质等级证书；土地使用权证书；建设工程规划许可证；施

工许可证；销售许可证、销售资料：

（1）法律文件：建设工程规划许可证；土地使用权出让合同；销售许可证；房地产买

卖合同

（2）宣传资料：形象楼书；功能楼书；折页、置业锦囊、单张

（3）销售文件准备：客户置业计划；认购合同；购楼须知；价目表；付款方式（一次

性付款、按揭、分期付款）；其他、销售人员准备

（1）确定销售人员

（2）确定培训内容：公司背景和目标；物业详情；销售技巧；签订合同程序和

手续；物业管理；其他

（3）确定培训方式：课程培训；销售模拟

4、销售现场准备：售楼处；看楼通道；样板房；想象墙、围墙；示范环境；施工环境；模

型；广告牌、灯箱、导示牌、彩旗等

（二）销售实施的管理

1、划分销售阶段：销售时间；销售阶段（预热、强销、持续、尾盘）划分

2、各阶段的市场推广策略：见市场推广部分

3、各阶段的销售策略

4、销售工作流程：客户接待与谈判；定金收取及签订认购合同；交纳首期房款，签订商品

房买卖合同；交纳余款或办理按揭；其他售后服务

5、销售管理：客户接待管理及步骤；销售现场管理；房号管理

7.房地产项目营销策略 篇七

近年来随着国家经济的有序发展,我国的房地产开发行业也逐步发展壮大并趋向理性成熟,为了在业内激烈的市场竞争中站稳脚跟,各房地产开发企业对于管理工作的要求与之前较为粗放的管理模式相比,客观上需要更为精细和科学。作为决定房地产开发经济效果好坏的重要环节——营销环节的科学管理,自然也成为开发商们关注的重点。国内大多数房地产开发企业基本不会由自己的部门员工组建团队来从事房产销售版块的业务,而是选择将旗下各开发项目的销售业务委托给当地具有专业水准的营销公司,期望由更为专业的机构来从事此项工作以取得更为辉煌的业绩,并将对该工作关注的重点放在了采用何种促销手段和策略及建立何种营销渠道方面。

二、房地产项目市场营销能力评价的现状

项目营销状况是直接决定房地产企业盈利与否的重要因素,是值得房地产企业管理层关注的重要工作。但是目前对于这些价值不菲的专业营销机构成绩的好坏和能力大小的评判始终没有相对科学、合理和客观、全面的考评模式,大都仍然局限于按照年度销售额度这一单一指标来进行各项目之间的衡量和排序,无法从市场内外部捕捉到真正对项目销售具有决定性影响的各项显性和隐性因素,也无法从可持续发展的角度来准确判断市场营销工作的真实效果,尤其是没有摒弃掉某些主观意识并建立相对精准的指标体系和数学模型,并从客观的角度来进行量化考核,最终导致市场营销的效益没能得到正确、及时、有效的评价和监控。

而大型房地产企业在全国乃至世界各地均有开发项目,管理幅度较大,企业建立一个科学、可操作的评价模式对各项目的营销能力进行准确、快速的分析和评判,既可以方便企业管理层随时掌握各项目营销能力的动态和效果,又能够及时发现营销工作可能存在的种种隐患,并采取有针对性的处理措施来提高企业的市场竞争能力。

三、市场营销效益评估模型的研究思路

国内大型房地产开发公司管理模式大都为总公司——分公司(各片区)——项目公司(单个项目)三级管理,根据这一管理模式及房地产开发行业的结构特点,市场营销效益评估指标体系的构建和数学建模也必须基于项目公司——分公司——总公司三级形成的网络结构进行。首先,需要对房地产企业市场营销效益的若干影响因素进行提炼和综合分析。本文的研究基于对某大型国有房地产开发企业各项目的深入调查研究,通过调研各项目所提供的相关信息并分析不同层面工作内容对于市场营销工作的影响程度,在收集行业企业专家意见的基础上,初步筛选后确定了合理、科学的指标体系并进一步形成完整的评价结构。选定的不同指标对于市场营销工作效益的影响程度是存在差异的,因此在评价过程中还需要确定各指标的合理权重,这样才能得到相对科学的评价结果。

本文考虑模型结构设计以基层的项目公司(单个项目)为基本考核单位进行计算和评估,后续使用中也可以扩展为以分公司或总公司为单位,将各分公司、各项目公司的数据作为整体计算评价的基础,从而可以对旗下所有房地产开发项目进行整体评估、排序,以衡量各项目公司营销机构工作的优劣。评价的基准主要以该项目商业计划书或总公司下达的任务书中的相应数据为参照,在此基础上进行执行效果的评判和考察。

四、模型指标体系的确定

指标筛选是指标体系构建过程中极其重要的一步,它直接影响着评价结果的合理与否。在指标体系选取时,其层次性、合理性及数量的多少都会对评价结果的准确性产生直接影响,也决定着将来实际评价工作的繁简程度,从而进一步影响了考核模型的推广力度。因此,全面考察项目市场营销工作成效的各影响因素,并从中筛选出相对系统、合理的指标体系是本研究项目评价方法科学性和合理性的关键。从笔者对某房地产企业的调研中得知,房地产项目的营销效果直接体现在销售产品的额度等经济指标上,而同期同市场竞争对手的相关情况以及采用的营销策略是否有效也是决定和影响营销能力的重要因素,不可忽略的是在很大程度上还取决于外部客观因素的影响,比如当地经济发展状况、房地产的地段位置、周边环境配置、现有的市场容量以及可能存在的种种风险。

根据被调研的房地产开发企业提供的数据,通过问卷调查反复征求专家组的意见,对房地产市场营销影响因素中的直接因素、间接因素和货币类因素、非货币类因素进行了综合分析,剔除了部分考核内容重合、数据难以测量与提取以及对市场营销工作影响程度较弱的指标,结合房地产营销业务的特征,选取了与市场营销及可持续发展紧密相关的三个方面进行评价,再对这三个方面的评价内容进一步细化,从宏观到微观,从整体到部分,明确到具体的单项指标,使评价方法尽可能既全面涵盖,又具有实际可操作性。评价指标体系共分为3个一级指标和7个二级指标,详见下表。

该模型评价指标体系中的二级指标共分为5个定量指标和2个定性指标,具体指标解释如下所述:

1. 预期销售额完成率。

预期销售额完成率是衡量项目收益的重要经济指标,是管理层测算投资回报年限和年底考核销售额是否达到预期标准的依据,同时也是项目市场营销工作成效的直接反馈,本指标可以考核总公司提出的预期销售值的完成程度。

2. 营销费用投入回报比。

该指标可以衡量营销成本和销售收入之间的关系,以此为依据合理控制营销成本支出,反映了营销措施和策略的经济性。

3. 购房用户增长率。

购房用户增长率是和项目收入息息相关的重要指标,也反映了项目营销工作成绩的好坏。购房用户增长率高则意味着市场购房需求量大,消费者对于本项目的认可度高,从而可以提高本项目资金回收速度,降低企业财务费用及增加项目收入。

4. 市场占有率。

市场占有率是分析企业竞争状况的重要指标,也是衡量企业营销状况的综合经济指标。该指标可以考察本项目产品在相同区域内相同市场上的竞争能力,是项目销售在同期同类市场上所占的份额,体现了房地产项目对目标市场的控制能力,在很大程度上反映了企业的竞争能力和市场营销策略的直接效果。

5. 市场环境。

投资市场环境评价主要指对项目所在地的经济发展程度、地段、居民购买能力等宏观经济环境的评价,这是定性指标。经济环境和地段良好的地区,市场较为活跃,对房产的刚性需求和投资需求也相应较大,项目成功的可能性也较大,可以为项目的发展创造更多更好的机遇。

6. 市场风险。

市场风险指房地产项目实施后有可能面临的不确定因素,比如不可抗力、国家政策法律法规调整、周边配套环境或市场需求发生变化等。市场风险越大,对项目营销工作成功与否所带来的影响也越大。

7. 用户退房率。

用户退房率反映的是消费者在购买了本项目的房产后出于种种原因选择退房的比率,该指标可以从一定程度上考察购房用户对本项目的综合满意程度以及房地产项目发展的可持续性。

五、评估模型的结构设计

按照上述设计,将模型指标分为两个层面:第一个层面是进行市场营销效益综合评价主要应该考虑的各项内容,分为营销策略的经济效果、市场状况、市场风险和可持续发展三个部分;第二个层面是对第一个层面内容的分解,将指标细化到能够直接进行评价的7个指标:预期销售额完成率、营销费用投入回报比、购房用户增长率、市场占有率、市场环境、市场风险、用户退房率(详见模型结构图)。

六、模型计算的评分方法

从项目评价体系包含的营销策略的经济效果、市场状况、市场风险和可持续发展三个部分内容进行分析,所涉及的7个二级指标中有定量指标也有定性指标,其性质内容、评价标准和量纲都是不一致的,无法直接用来进行运算和评价。因此在评价之前,还需要对指标进行一些处理,消除掉属性不同的各指标之间在同一个平台衡量的“差异性”,使之达到“标准化”,并将定性指标定量化,然后才能将属性不一致的各指标放在同一个模型里进行计算。

三部分评价内容及涉及的各指标对项目市场营销工作效益的影响程度也是有区别的,需要分析其中具体指标对于各自考核内容影响程度的大小即权重的大小,权重对模型运算的结果起着至关重要的作用,所以在评价时还必须谨慎地对各部分内容赋予科学合理的权重。可以采用有较严格的数学依据又广泛应用于复杂系统分析与决策的层次分析法来确定指标权重,也可以采用专家打分法来确定,考虑到便于推广的因素,在笔者调研的企业中是采用业内专家打分法进行指标赋值的。

1. 指标的标准化处理。

首先进行指标标准化处理,解决属性内容均不一致的各部分指标之间无法比较的问题,从而使指标数值之间具有可比性,脱离每个评价内容或评价指标的具体特征,采用一个统一的评价角度后方能代入模型计算。所以,笔者运用模型进行计算的时候不会直接使用该指标的实际值,而是对该指标实际值的好坏、优次程度进行判断,并将这种好坏、优次程度赋予一定的评分值。在具体方法的选取上,对于定性指标和定量指标的具体处理方式也有所不同,要区分定性指标和定量指标分别进行标准化处理。

(1)定性指标的标准化处理。对于不好量化的定性评价指标,评价流程略为复杂,需要采用某种方式将定性指标赋予合适的分值,通常采用的是行业内专家打分法的方式。首先需要根据企业自身的情况进行评分等级的设计,可以是4级或5级,也可以是其他等级,总分值可以设为100,然后对每一个等级对应设计一个分值区间,在总分值以内每一级赋予一定的得分值,如[0,20]、[20,40]等,再邀请行业专家或权威人士根据设计的一系列评分等级进行评价打分,打分时也可以根据专家的情况对不同专家的评分结果再次进行权重分配。

(2)定量指标的标准化处理。定量指标也不是直接具有可比性的,因为不同的指标有不同的意义和单位,无法直接采用,在使用时仍然要先对这些指标进行处理,实际使用中可以参考以下两种方法:

方法一:从评价二级指标实际值的经验数据中找出其最优值和最差值,经验数据可以来自于评估企业自身,也可以来自于同类标杆企业,确定该指标实际值的合理取值区间后,就可以对该合理区间赋予最大与最小评分值。为便于实际操作和运用,本文将之直接假设为[0,100]进行建模。评价时,根据该项评价二级指标实际值在前述确定好的合理区间中所处的位置,结合给定的评分值区间,确定项目该项二级指标的得分值,即:

其中:Eik表示第2层指标体系中的指标eik经标准化处理后的分值;eik表示指标e的实际值;emax表示指标e的经验最大值;emin表示指标e的经验最小值;i=1,2,…,n,n是第1层指标个数,此模型取值为3;k=1,2,…,m,m是第1层指标i的第2层指标个数。

方法二:首先要从某定量指标实际值的经验数据中找出其基准值并对其进行赋值,可以假设其为60,也可以是其他数值,然后代入模型进行计算,将该项指标的实际值与基准值相除,从而得到模型中该项指标的评价得分值,即:

其中:ej表示指标e的基准值;A表示对指标e基准值的赋值分数。

以上处理方式可以很好地消除定性指标和定量指标之间的不可比性,将其统一在一个评价模型内进行计算。为便于考核和比较,可以设定一个评分上限和下限,假设评分上限为100分,则将分数锁定在0~100之间。

2. 确定指标权重。

权重的设置主要是考虑模型中设置的各评价内容和指标对该项目市场营销效益影响的不同分量,本文设计了2个层面的指标体系,因此对这2个层面的每一个具体指标的权数都要分别进行赋值。首先,要对模型评价指标的第一层面内容(营销策略的经济效果、市场状况、市场风险和可持续发展三部分)进行权重分配;然后,对评价指标第二层面内容(预期销售额完成率和营销费用投入回报比之间,购房用户增长率和市场占有率之间,市场环境、市场风险和用户退房率)再进行权重分配。这种逐级分层设计权重的方法不仅对于每一项内容每一个指标在评估中的影响均考虑得十分周全,并对不同评价层面全面进行,避免了片面性,而且便于操作,简单易行,从而能对模型运算结果的客观性、准确性起到保证作用。

3. 综合评价函数(总得分值)及标准。

采用各评价指标的得分值即可进行综合评价,同时获得该项目最终的评价结果。将每个指标标准化处理后的分值与其权重进行加权平均,即可得到项目公司的市场营销效益评价总得分值,即:

其中:Vj表示第j个项目公司市场营销效益评价最终得分;Zij表示第j个项目公司第1层指标体系中第i个指标市场营销评价得分;W1i表示第1层指标体系中第i个指标权重值;W2k表示第2层指标体系中第k个指标权重值。

由此得到以下项目公司营销效益评价总评分公式:

七、评估模型的计算说明

1. 各指标间权重的确定方法。

对于各指标的权重,可以采用有较为严格数学依据的层次分析法来确定,也可以采用业内专家打分法进行权重赋值,笔者调研的企业采用的是业内专家打分法。

2. 考核时可以对项目评估得分划分一定的区间。

例如:可以规定项目得分在85分及以上为优良项目,得分在75~85分之间为良好项目,得分在60~75分之间为及格项目,得分低于60分则为不及格项目,并以此为依据对房地产各项目公司市场营销工作效益进行排序和考核。

3. 模型定量指标基准值的赋值建议。

在模型的推广运用中,预期销售额完成率、营销费用投入回报比、购房用户增长率、市场占有率、用户退房率等定量指标的基准值可以依据本房地产企业近年来的实际值和经验值来确定,并且应该随时调整和更新,以更加适合实际情况。

4. 模型定性指标的赋值建议。

市场环境可主要参考当地的GDP值、宏观经济形势、项目所在地段等,由专家们进行赋值。市场风险取值可分为5类,分别赋值为[80,100]、[60,80)、[40,60)、[20,40)、[0,20),由业内专家们对项目实施过程中有可能面临的不确定因素,比如不可抗力、国家政策法律法规调整、周边配套环境或市场需求发生变化等情况进行预测判断和打分,可以采用内插法和直接评分法两种方式。

5. 模型的拓展。

本文中模型是以项目公司为基本单位进行结构设计的,也可以运用此模型以分公司或总公司为基本单位进行评价,将模型进一步扩展,评估方式可以参照本文的研究思路。

6. 基本评估单位的权重设计。

若要对分公司或总公司这类上一级评估单位进行市场营销效益综合评价,则需要对下一级基本评估单位(项目公司或分公司)设计各自的权重。实际操作中可以按照各项目公司或分公司的收入比重或投资比重来确定其权重值大小,也可以以投资比重和收入比重各自占一定比例来综合计算相应的权重。

八、结论

我国房地产行业市场竞争越来越激烈,客观上对企业管理的科学化和精细化提出了更高的要求,市场营销工作的成效是决定开发项目是否盈利的重要因素,但目前企业和相关研究对于项目市场营销能力究竟应该如何衡量和评价尚无较好的方法,使得管理者对于营销效益的判断流于片面和主观,无法全面和及时地掌握各项目真实、客观的市场营销能力,也无法科学合理地考核各项目营销工作的真实绩效。

基于对国内某大型房地产企业的调研结果,本文有针对性地设计了房地产项目市场营销效应评估模型指标体系和评分方法,该模型可以对房地产企业各项目公司市场营销工作的执行结果进行经济评价,也可以对各项目之间进行横向比较和排序。通过数据比较和分析找到各项目公司市场营销工作效益不佳的真实原因,为房地产开发企业量化考核市场营销工作的绩效、及时准确地掌握和监控各项目营销能力的动态、有针对性地采取相应的改善措施、提供更符合市场需要的产品等来满足消费者需要,并为企业在市场竞争中保持持久的竞争力提供部分理论参考。

摘要：市场营销工作的效果是决定开发项目盈利能力的重要因素,但是目前企业和相关研究对于各项目市场营销能力究竟应该如何衡量和评价却没有较好的综合考核体系和方法,管理者对于各项目营销能力的判断仍然流于片面和主观。本文首先根据房地产行业的基本特征,对影响市场营销效益主要参数进行分析并提炼出恰当的指标体系,然后在此基础上建立数学模型对房地产开发各项目市场营销的经济效果进行计算和比较。文中模型的建立和运用为管理者及时掌握各项目营销能力的动态,发现潜在的风险并采取相应的应对措施提供了理论参考依据。

关键词：房地产项目,市场营销,效益,评估模型

参考文献

杨长峰,梁晶.基于模糊AHP法的房地产企业精益营销评价研究[J].中国商贸,2014(34).

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陈成程,王永安.房地产企业营销能力评价分析[J].商业经济,2004(4).

宫禄尧,张莎.建筑施工企业员工绩效考核指标优化研究[J].商业经济,2016(1).

8.简析房地产行业体验式营销策略 篇八

【关键词】房地产企业 体验式营销 营销策略

一、导言

20世纪70年代，美国未来学家阿尔文·托夫勒发表的著作《未来的冲击》一书中，提出“体验业将是未来经济的发展支柱”预言，虽然当时的经济环境仍然是工业革命后期注重量化物质供给的时代，但关于体验的研究已逐渐在学术界受到关注。此后的1998年，派恩和吉尔摩在哈佛商业评论上发表“欢迎体验经济到来”一文，关于“体验”的话题就成为营销学术界乃至相关学界的热门话题。

目前，关于体验经济的研究已深入开展，并已演变成各类学说，其中代表性理论学说包括体验情境说、流体验说、体验二元说、体验双因素说和战略体验模块说等，虽然目前学术界对体验概念的解释仍有一定差异，但总体而言前述学说比较契合现今经济环境的发展，尤以伯恩得·施密特的战略体验模块说（SEMS）被学界所广泛认同。战略体验模块包括感官体验、情感体验、创造性认知体验、行动体验和关联身份体验五个维度，关于营销的体验学说要求企业给予顾客这五个维度的刺激，从而唤醒顾客在体验过程中的愉悦，而体验过程中，产品是一个载体却不是营销的重心，重心在于顾客的体验经历。

二、房地产体验式营销

体验式营销是指让目标消费通过观摩、聆听、尝试以及试用等方式，使其能在购买之前或之中亲身体验提供的产品或服务，让消费者提前实际感知产品服务的品质，从而促使消费者更深入认知产品并消费的一种营销方式。对于房地产投资者而言，房地产行业是一个资金密集型具有很大潜力的行业，对于大多数购房者而言，房地产是一个需要支出自己绝大部分储蓄的消费品或投资品。随着行业的发展，又正处于国内宏观调控的形势之下，房地产行业内部竞争加剧，企业为了提高自身的竞争力，创造更好的营销业绩，势必将提供更优异的营销服务，而购房者也希望更愉悦更具体验的消费环境。

房地产体验式营销不仅仅是产品某个环节提升体验能达到的，必须贯穿于开发、营销、售后、物业及品牌文化等各个方面。房地产营销体验包括了从产品前期设计介入到营销推广乃至售后的每一个环节，任何一个环节的不足都将影响体验营销的效果。在整个过程中，购房者是中心，企业必须注重购房者的体验需求，设计契合的营销方案，从购房者需求体验的角度考虑营销而不是仅仅局限于产品打造这样一个维度。就战略体验模块学说而言，打造高质量的产品只能直接反映在感官层面的体验，而在其他四个维度的体验只是间接性的甚至难以体现，因此体验式营销需要去营造一种氛围，在这个环境中购房者积极的参与，在体验中模拟消费，在获得满足的同时促成成交。

房地产行业的体验营销相对于传统的4P营销（产品Product、价格Price、渠道Place、促销Promotion）有如下三点主要区别。

（1）体验营销将更突出购房者的个性化需求。传统的4P营销中提供的房屋产品同质化程度较高，虽然倡导相关服务的定制，但仍然难以获得购房者的互动参与。体验营销可以根据购房者的不同需求，设计个性突出的体验氛围，在差异性较大的购房者群体中也能使产品的营销获得更优异的环境，同样的产品在不同购房者体验中将产生一定的差异。

（2）体验营销能增强购房者的主观感知。传统的4P营销更多致力于将已有的产品推售给购房者，体验营销则以购房者主观需求为中心，购房者在消费产品的同时还亲睐附带的消费体验，更需要一种身临其境的主观感知。

（3）体验营销非常注重互动。互动性虽然存在于传统4P营销中的促销环节，但仍然具有一定差距，体验营销过程中，购房者“主客”关系的界定被有意模糊，互动性环节购房者的参与将有可能成为体验营销活动的主导。

三、房地产体验式营销的具体应用策略

相对于其他产品，房地产产品有许多特性，如费用总额较大，产品无法移动等，而购房者购买产品其诉求点主要为家庭生活保障、彰显尊贵身份或投资需求，因此房地产体验式营销需要根据产品特性及购房者个性化诉求而设定不同的体验模式，以感官体验和创造性认知体验为例，营销实践中可考虑如下的具体应用策略：

（1）基于感官体验的展示区打造。感官体验注重产品营销的环境给购房者带来刺激，营销人员不再是孤立的去解释产品的外观、包装或质量等产品属性，而是通过一系列综合的形象刺激增加购房者的消费体验。房地产销售需要非常注重营造良好的居家环境，尤其对家庭生活保障型购房者而言，强烈的感官体验可以使其产生愉悦的心情，再通过销售人员适当的互动，最终实现产品销售。

对于销售期房的项目而言，购房者的感官体验将主要集中在展示区（包括样板房、营销中心及购房通道等）。样板房的室内装饰是感官体验的重要部分，购房者可以体验到“家有所居”梦想的实现。而营销中心则可适当添加高品质、高科技的设计，以达到利于实现营销的同时增加项目总体现代感的目的。另外，营销中心与样板房之间通常会有衔接的室外内容，这也是可以增强购房者感官体验的环节，有利的衔接可以提前给予购房者关于居住环境美好的体验。

（2）基于创造性认知体验的品牌营销。品牌是区分竞争对手产品、形成差异化与垄断性的重要符号，优秀的品牌将企业内外部的竞争力联系在一起，将产品内部价值和外延价值双向最大化。单个产品的影响力很难达到品牌影响力的程度，而且品牌还具有向其他关联产品辐射的效应，因此营销方法中必须非常注重品牌营销。

关于体验经济中的品牌营销，派恩等学者认为，现代的企业必须注重品牌打造，将产品嵌入品牌的体验之中，创造一种强有力的品牌印象，消费者最终将在品牌的体验中享受比单个产品更高层次的体验。对于房地产企业而言，品牌输出非常重要，它是购房者信心的基础，也是产品溢价的重要方面。实际的品牌运营中，房地产企业必须首先确定自身的品牌定位，如高品质住房、潜力型投资品还是资源型豪宅等，每一种定位需要输出的品牌印象是特别定制的。

传统的营销方法是将品牌由企业向消费者直接传达，由于受众比较广泛，其推广费用往往巨大但收效甚微。基于创造性认知体验的品牌营销则注重于挖掘消费者的潜在品牌需求，创造性认知是指在原有简单认知基础上表达主观创造性思维的认知形式，其关键点是有传统的品牌宣传转移到品牌体验上。房地产企业的品牌形象是多方面的，如标准化、高端及温馨物业等，营销实践中让购房者实际体验个性化的品牌需求，每一个购房者都将潜在的品牌认知提升到创造性认知，而品牌的创造性认知在受众群体中扩散速度相对较快，有利于快速提升品牌影响力。

四、小结

国家宏观调控下房地产行业竞争加剧，市场逐渐由卖方主导转变为买方主导，以买方为中心的市场必须注重买方经济效用的体现。体验式营销以购房者的愉悦体验为契机，挖掘产品的潜在价值，在未来房地产行业的营销实践中，将发挥更大更普遍的作用。

参考文献

[1]B·约瑟夫·派恩，詹姆斯·H·吉尔摩.体验经济[M].机械工业出版社，2002.

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