房产抵押贷款的风险及防范对策

房产抵押贷款的风险及防范对策（精选9篇）

1.房产抵押贷款的风险及防范对策篇一

在建工程抵押价格评估的风险分析及防范对策

在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。对于在建工程房地产抵押价格评估，存在着抵押物权益定量的不确定性，合法性、可利用价值较难以判断以及工程真正的形象进度较难把握等风险。下面就在建工程抵押评估可能存在的风险进行分析，以期对此类评估的风险防范有所帮助。

1、抵押物合法性判定的风险分析及防范

在建工程抵押价格评估中，经常遇到的问题是现有施工规模超过了建设工程规划许可证规定的工程量。在很多情况下，评估人员依据建设工程规划许可证，往往无法判断施工总平面图上规划建筑物的合法性，尤其是已经补报正在办理规划中的有些建筑物。这给估价工作带来了难度，需要估价师有效地甄别。因此，作为房地产估价师，应当勤勉尽责，向相关技术负责人以及规划和其他相关部门核实情况，搜集相关资料，确定合法有效的评估范围。

2、抵押物权益的不确定性风险分析及防范

在建工程往往存在建设方工程款的支付滞后于实际完成的形象进度，与实际投资额不一致，造成在建形象工程权益的缺失。此类风险，主要在于建设工程承包方权益的确定问题。那么如何确定施工方的优先受偿款呢?《房地产抵押估价指导意见》第十七条对此有明确规定：“评估在建工程的抵押价值时，在建工程发包人与承包人应当出具在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明；存在拖欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的数额”。另外，估价师应对在建工程房地产其他优先受偿款进行调查，对于尚未支付的相关费用，应按照合同约定的金额计算或以政府相关部门规定的数额予以扣除。

3、抵押物可利用价值较难以判断的风险分析及防范

在建工程的建设施工周期短则数月，长则三、五年甚至更长。在建工程在建设初期可能技术是先进的，功能也是完善的，但经过一定时间的开发建设后，在估价时点，由于市场及外部环境不断变化，可能其技术、功能已经不能适应市场的需要，实际投入价值远远低于市场价值，面临严重贬值的可能，这在专业性较强的工业工程评估中尤为多见，其市场价值很难由评估人员在较短的时间内得出结论。从事房地产抵押估价的房地产估价师，应当具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力。在建工程抵押价格的评估，给房地产估价师提出了更高的现实要求，需要估价师对建筑方面的知识，各行业的发展趋势，乃至科技发展方向都有一定程度的把握。这就需要估价师加强学习，夯实内功，培养敏锐的市场意识，提高自身素质。同时，对评估技术也提出了要求。估价师不仅要综合运用多种评估方法进行评估，还要利用数学理论，探索和应用一些新的房地产估价方法，对房地产价值产生影响的因素进行合理的测算分析。

4、在建工程形象进度较难把握的风险分析及防范

在建工程形象进度把握是在建工程抵押价格评估的一个重要环节。房地产估价师在对抵押物的工程形象进度进行判断时，由于专业程度的限制，很多情况下比较宽泛，往往依靠建设单位和施工单位的陈述，很难进行准确的判断。估价师在对该类房地产做出评估之前，可以和相关造价咨询单位进行合作或者要求建设方提供估价对象于估价时点的工程量鉴证报告，以确定真正的工程实际进度，明确工程量，并将其作为附件，使报告更加严密周全。

在建工程抵押价格评估是房地产抵押价格评估的重要形式。在评估过程中，还应当更加关注房地产抵押价值未来下跌的风险，应对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素予以研究和说明，并对变现能力进行分析，对在抵押期间可能产生的房地产信贷风险给予必要的关注。

2.房产抵押贷款的风险及防范对策篇二

住房是一种高价耐用消费品, 长期来的低工资制度使我国普通工薪阶层的多数购房人购房时都离不开银行贷款的支持, 这就推动了商业银行住房贷款业务的迅速扩张。

(一) 住房贷款的规模增长快

近几年, 房地产市场快速发展, 使商业银行住房贷款规模的增长取得了明显的效果。据我国三大上市银行 (中国工商银行、中国银行和中国建设银行) 2009年年度财务报告统计, 三大行2008、2009年度贷款余额分别为113?886亿元、153 319亿元, 同比增长34.62%;其中, 住房贷款余额分别为18 389亿元、26 346亿元, 同比增长43.27%。可见, 住房贷款余额的增长幅度大于贷款总余额的增长幅度, 住房贷款在贷款总余额中所占比重也由2008年的16.15%增大到2009年的17.18%。

在住房贷款业务快速增长的同时, 也暴露出一些问题, 一是房价上涨速度大大超过了城乡居民收入增长的速度;二是在一些地区, 假按揭、以虚假资料骗贷、开发商与购房人之间的房产交易纠纷影响到住房贷款安全等各种案例屡屡出现, 这就向我们发出了警示:我国住房贷款中存在风险。

(二) 我国住房贷款存在风险

我国住房贷款存在的风险主要包括:信用风险、利率风险、市场风险和流动性风险。

1. 信用风险。

住房贷款的信用风险主要指由于借款人违约而导致贷款银行损失的可能性。它往往使贷款银行不能如期收回贷款本金和利息。若借款人属于购房自住的, 违约的可能性相对较小;若购房目的是投资或投机的, 在房价波动较大时, 违约概率则大大上升;若因开发商弄虚作假, 骗取银行信贷资金或由于房屋质量有严重问题而引起的风险, 则比较集中, 一旦爆发, 难以控制。[1]

2. 利率风险。

住房贷款的利率风险主要指由于利率水平变动而使商业银行遭受损失的可能性。贷款利率下降将减少金融机构的贷款收益, 却可能吸引更多的借款人;若国家统一调高贷款利率, 将会加重借款人的还款负担, 而增大其违约的可能性, 由此引发信用风险。当然, 由于利率调整的幅度一般不大, 这种风险虽然影响面较广, 但力度不至于很大。[2]

3. 市场风险。

住房贷款的市场风险是指由于房地产市场价格的波动而导致贷款银行遭受损失的可能性。当房地产市场过热时, 房价上涨过快, 则风险不断积聚;当周期性的调整来临、经济危机影响或由于房地产市场调控政策措施出台时, 房价急剧下跌, 部分房地产开发商资金周转困难、预售的房产不能如期交房, 或房产市值下降使得部分借款人不愿履行还本付息义务而“断供”, 贷款银行无法及时收回贷款本息, 则遭受损失。当住房市场中以投资或投机为目的的购房交易占比重较大时, 市场风险对贷款银行的打击尤为剧烈。

4. 流动性风险。

住房贷款的流动性风险指商业银行由于将资金过度集中投放于期限较长的住房贷款业务, 从而面临无法满足到期负债的偿还和新的合理贷款及其他融资需要的境况, 给银行带来损失的可能性。根据国际经验, 当个人住房贷款在贷款总额中所占比重接近或达到18%-20%时, 商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题。

二、我国住房贷款风险成因分析

认真分析我国住房贷款风险的成因, 对于防范和控制风险, 至关重要。我国住房贷款风险主要由开发商诚信缺失、借款人还款能力下降、利率变动、房价波动以及投机性活动等原因造成。

(一) 开发商诚信缺失造成

在房地产交易过程中, 一些开发商办虚假按揭骗取银行贷款、或先抵押再出售等行为严重损害了购房者的合法权益, 也破坏了信贷市场秩序, 损害了贷款银行的利益。此种情况在商品房预售制度下尤为突出, 产生了大量的纠纷和诉讼。即使是开发商为了解决资金周转困难而违规操作, 事后积极补救, 也败坏了其声誉;若是开发商预售商品房不开具正式发票, 将房屋重复出售后卷款而逃或将款项挥霍殆尽, 无力偿债, 则造成的后果更为严重。还有的开发商仓促开发房地产项目, 预售房屋, 后因资金不足而骑虎难下, 不能履约及时交房, 也可能造成购房人或贷款银行的损失。凡此种种, 其根本原因在于这些开发商诚信缺失, 为牟取暴利而置法律于不顾, 应当追究其法律责任。

当然, 若审批房地产业预售许可证把关不严、对预售监管不力, 也是造成以上恶果的间接原因, 房管部门若违规发放预售许可证, 或对未办证而预售住房行为视而不见, 也负有不可推卸的责任。

(二) 借款人还款能力下降所致

购房人在办理住房按揭贷款手续后, 由于家庭成员失业、重大疾病、灾害、婚变或意外事故等原因, 造成收入下降、支出增加, 或是由于签订合同时贷款期限选定不合理, 后来无力履约按期归还贷款本息, 也可能导致住房贷款的信用风险。这种风险源较难预测, 主要靠宣传、指导提高借款人的风险意识, 慎重决策。

若是由于购房人以虚假资料 (如伪造收入证明、虚报还款能力等) 骗取银行贷款, 则购房人的诚信是主要问题。银行在发放贷款前的审核和调查便成为防范风险的关键环节。

(三) 借款利率变动的影响

住房贷款属中长期贷款, 一般是实行浮动利率制。若借款利率上调幅度较大, 则可能导致借款人提前归还全部或部分贷款, 甚至可能导致部分借款人 (尤其是投资、投机购房人) 因无力归还借款本息而违约, 这就对贷款银行造成较大的信用风险。务必注意防范。借款利率上调还可能影响开发商的借款成本, 增大其违约的概率, 从而间接增大住房贷款的信用风险。

利率变动主要受经济发展状况影响, 经济增长时期资金需求将增加, 以满足新的投资和消费需要, 或通货膨胀时期为控制社会货币流通量, 利率可能上调;反之, 经济衰退时期, 为了刺激消费和经济复苏, 可能下调利率。国家货币政策的调整也影响利率, 当中央银行推出扩张性的货币政策, 银行贷款利率通常下降;当中央银行推出紧缩性货币政策, 银行贷款利率通常上升。国家的房地产调控政策也可能直接影响到住房贷款利率。如今年四月推出的住房贷款新政策, 虽然是对自住性购房和投资、投机性购房区别对待, 但住房贷款总体利率水平是上升了。

(四) 房价波动酿就

我国房地产市场价格波动的原因何在?应该说, 是住房制度的改革、城市化进程的加快以及政府“让房地产业成为新兴支柱产业支撑国民经济高速增长”的良好愿望, 加上城乡居民收入增长和“先富起来”的一批人的投资、投机行为推动了房地产价格的大幅度持续上涨, 房地产泡沫越吹越大, 住房贷款的风险不断积聚;2008年, 在经济、金融危机冲击之下, 迫于保经济增长的巨大压力, 国家又将已实施三年的对房地产调控的从紧政策改为放宽 (如减税、降低首付款比例等) , 导致2009年以来由恢复性上涨过渡到暴涨。结果是, 一大批国人沦为“房奴”, 不得不勒紧腰带;一大批人在房地产市场之外“望房兴叹”;还有一些人因投资买房、投机炒房享受到了房产增值带来的好处;当然, 我们还应看到, 也有一些人因享受到社会保障房建设和分配的成果而圆了多年的住房梦。

然而, “高处不胜寒”, 泡沫终将破灭, 迟破不如早破。随着今年四月份以来一系列房地调控政策措施的出台, 房地产市场现已面临一场缩量下跌的严峻考验, 中短期内, 商业银行的巨额住房贷款中蕴含的风险也将开始释放。

(五) 投机性活动促成

我国房地产市场存在大量投机行为。与大多数行业利润水平相比, 近几年, 我国房地产业一直保持了较高的投资收益率, 过去的几年中, 各地的房地产价格均不同程度地成倍增长。过热的市场吸引了大批企业和个人参与到房地产投资和投机活动中, 使得房地产价格与价值背离, 形成房地产泡沫。尽管近几年我国曾针对房地产市场状况出台了一系列宏观调控措施, 但在大多数地区市场过热势头依然存在。[3]

一方面, 随着经济的发展, 人口的增多, 城市化进程步伐的加快, 人们对土地不断增长的需求与土地的稀缺之间矛盾不断加剧, 使地价持续升高, 而土地价格是房价的重要组成部分, 地价推升了房价, 一些地方政府出于追求土地出让金和比政绩的需要, 在抑制地价、房价方面往往是不愿“动真格”, 或是措施不力, 这也是房价居高不下的原因之一;另一方面, 一些购房人的预期也随着价格的上升而上升, 这正好对了投机者的胃口, 促进了泡沫的产生, 也增大了住房贷款的风险。

三、防范我国住房贷款风险的对策

防范住房贷款风险, 既是维护金融市场安全的需要, 也是促进房地产市场稳健发展的需要。防范住房贷款风险, 可以从四个方面着手:

(一) 认真贯彻落实房贷新政策, 抑制投机性购房

2009年, 我国的房地产市场由恢复性上涨逐渐转变为快速上涨, 住房和城乡建设部于年底推出了“国四条”, 2010年1月10日, 国务院办公厅又发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 (即“国十一条”) , 强调在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时, 要严格二套住房购房贷款管理, 合理引导住房消费, 抑制投资投机性购房。各地方政府、各商业银行推出一系列措施, 开始收紧房贷政策, 将购买二套房的首付款比例提高到50%, 并提高其房贷利率。

目前, 各商业银行, 尤其是房价上涨过快的热点城市的商业银行, 应积极贯彻落实中央关于房地产调控的政策精神, 制定实施细则, 明确审批权限, 严格执行差别化住房信贷政策, 坚决抑制投资、投机性购房需求, 并加大管理力度, 以防范住房按揭贷款风险。

(二) 努力调控房地产市场供需, 稳定房价

首先, 要努力促进市场供需总量和结构上的平衡。一是加大经济适用房、廉租房和限价房 (统称社会保障房) 的建设和投放量。近几年的高房价明显超过了广大中低收入群体的承受能力, 而他们的自住性购房需求是我国房地产市场需求的主体, 应该得到支持和保证。增加社会保障房的供应量既可缓解市场供需总量上的矛盾, 又可促进市场供需结构上的平衡。要合理限制社会保障房的套型面积和开发的利润空间, 严格禁止挪用社会保障房计划指标从事商品房开发;要制定严格的社会保障房供应对象标准, 切实解决中低收入家庭的住房困难, 杜绝在社会保障房申请、分配环节出现的腐败和寻租行为。二是调控住房开发的土地投放量。政府作为土地供给的垄断者, 不应以获利最大化为目标, 要完善土地出让管理制度, 根据地价涨幅调控供给量, 提高土地供应和开发利用效率, 严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为, 以免高地价推动房价的进一步上涨。

其次, 要鼓励和支持自住性普通住房的购房需求。在抑制商品房投资和投机需求的同时, 要采取措施刺激自住性普通住房的有效需求。目前, 可以鼓励房产开发商在综合成本和供求因素基础上, 主动降价促销。我国的房地产业需要缴纳的税费种类多、负担重, 这也是房价高的原因之一, 可以对各税费环节进行适当调整和清理, 不合理的取消, 也可适当降低税率和收费标准, 通过完善房地产财税政策, 促进房地产流通和消费。

再次, 要及时公布房产信息, 引导公众心理预期。政府应建立和完善房地产市场预警监测体系, 加强数据、信息的统计、处理和公示, 正确引导房地产企业的开发投资方向, 促使消费者形成理性预期。[4]

(三) 商业银行应严格把好审核关

1. 严格控制房地产开发商的信用风险, 并加强贷后管理。

银行住房贷款资产的安全性与房产开发企业有着密切的关系, 商业银行必须认真审核房产开发商的资质及财务报表, 并关注开发商主要经营范围及对外担保等或有负债、关联公司情况, 审慎选择开发商, 以控制开发商的信用风险, 并且大力加强贷后管理, 加强银行与企业之间的联系, 经常关注企业动态, 以及贷后资金流向和用途, 防止开发商挪用个人住房贷款资金。

2. 认真审核借款人的综合负债水平。

银行除了应认真审核借款人的职业、收入水平, 家庭成员等基本情况之外, 还应注意借款人的其他负债, 如信用卡透支、汽车贷款、装修贷款等。借款人的其他负债直接影响到住房贷款的偿还能力, 特别是在收入情况恶化时, 矛盾更为尖锐。为此, 在审核借款人资料时, 应考虑借款人的综合负债情况, 以有效控制风险。

3. 严格控制业务流程中的操作风险。

商业银行在风险识别、评估、分析、控制、监督和报告等业务流程中, 应进一步增强操作风险意识, 健全内部控制制度体系、提高信贷人员的职业操守, 有效识别假合同、虚假收入证明。在实际业务操作中, 各个环节的员工应明确经办业务存在的风险点, 严格业务流程控制, 各负其责, 共同控制操作风险。

(四) 通过其他手段转移和化解风险

1. 建立政府担保体系。

建立担保公司有利于商业银行转移贷款风险。由政府出面建立的担保公司可提高信誉度, 在政府财力允许的情况下, 可以国有独资的形式出现, 若财力不足, 也可以建立国有控股、产权多元化的担保公司, 通过兼并、收购地方现有的担保公司, 建立一个覆盖全国大中城市的担保网络体系。担保公司的建立, 一方面满足我国一部分中、低收入家庭购房需要, 另一方面, 分散了我国商业银行住房贷款的信用风险和流动性风险, 使银行的住房贷款业务快速、稳健发展。

2. 住房贷款证券化探索。

住房抵押贷款证券化是商业银行将缺乏流动性, 但可预见稳定现金流的住房抵押贷款资产出售给一家独立的特别目的的公司 (Special Purpose Vehicle, 简称SPV) , 然后SPV委托承销商对其进行结构性重组和包装, 将其变成可以在金融市场上出售和流通的证券发售给投资者, 购房者偿付的本息则通过银行及受托机构回报给投资者, 据以融通资金的过程。以此解决商业银行资金来源量小与资金投放量大的矛盾, 还可以使原本大部分集中在商业银行身上的风险得以分散, 同时为居民的住房贷款提供专门的资金通道, 解决贷款结构不合理的状况。[5]

目前我国住房贷款证券化还处于探索阶段, 应注意从我国的实际情况出发。首先, 我国住房贷款证券化需要政府的大力支持, 政府出面支持将使其运作变得非常有效, 政府作为宏观领导者, 可以协调整个过程的方方面面, 可提高新证券的信用;其次, 在住房贷款证券化中, SPV机构起着非常重要的作用, 应建立面向全国的国有独资的SPV, 这就要求政府发挥主导作用, 引导与规范证券化市场, 建立住房抵押贷款证券化业务的标准化操作制度等等。同时, 有政府背景的SPV有助于降低创新成本, 增强市场信心。最后, 住房抵押贷款证券化宜先在住房贷款较为发达的城市试点, 然后再推广到其他城市。

防范和化解我国住房贷款的风险, 需要中央和各地方政府强有力的领导, 商业银行和有关金融服务机构通力协作, 众多房地产企业及广大人民群众的理解和积极支持、配合, 才能取得良好的效果。

摘要：随着我国房地产市场的不断扩张, 住房贷款余额也在不断增长, 防范住房贷款风险显得越来越重要。在分析我国住房贷款中蕴含的信用风险、利率风险、市场风险和流动性风险及其成因的基础上, 对防范我国住房贷款的风险提出若干对策, 认为应认真贯彻落实房贷新政策, 抑制投资、投机性购房;努力调控房地产市场供求, 稳定房价;商业银行严格把好审核关;设法转移和化解风险等。

关键词：住房,贷款,风险,防范

参考文献

[1]孙雷商业银行个人住房贷款风险影响动因分析[J]经济分析2009 (996) :7-8

[2]余灵贷款利率调整对房地产市场价格影响分析[J]商业现代化2009 (562) :360-361

[3]扈永建试论房地产投机[J]生产力研究2009 (19) :8-9

[4]杨红旭2009年房地产政策大盘点:前松后紧[J]城市住房2010 (3) :14-17

3.关于房产交易风险及防范措施探究篇三

摘要：本文首先分析了房地产交易存在的突出问题，同时论述了如何防范产权登记中的弄虚作假行为及房产交易风险，以期对目前房产交易安全起到一定的积极作用。

关键词：房产交易；存在问题；产权登记；风险防范

前言

房产交易正朝着规范化、市场化的方向发展，但我国房产交易过程中仍然存在不少问题，在制定和签署房产买卖合同的时要加强安全防范意识，严格签署合同条款，避免房产交易过程中产生纠纷。因此，对房屋产权交易中有关理论与实务的探讨，有益于我国房地产业的健康发展和完善房地产市场的法律调控。

1、房地产交易中存在的突出问题

1.1 伪造假证，达到非法交易的目的

在办理房地产交易的过程中，当事人身份证、产权证甚至是结婚证，或买卖双方的购房合同在办理房屋产权转移过程中是不可或缺的，还有委托书、公证文书在特定场合和特殊情况下也必须提供。除与当事人关系非同一般以外，获取真的身份证、产权证实属不易，所以不法人员常用制假手段，伪造身份证、产权证和公证文书，由于制假技术日趋成熟，这类假证非常逼真，往往能逃过受理人员的眼睛蒙混过关。

1.2 房屋产权关系不明确

标的物的权属法律关系是确定交易合法性的重要环节。权属法律关系必须清晰，交易双方应提供证据来证明所签订的交易合同具有法律效力。签订合同者应具备相应的权利。如是否是产权所有者，是否还有共有人，共有人是否同意并委托代其行使权利。在签订房屋交易合同时，如果由于委托事项不明确，价格不透明，就会给交易双方造成不必要的纠纷和损失。另外还存在着一些诈骗行为，例如有人以收购名义买断房屋，待得到该房屋的法律文件原件和房屋后不办手续而是冒充产权人或利用产权人的委托证明采取一房多卖、一房多租等手段进行诈骗活动。使真正的产权人蒙受巨大的损失。

1.3 房屋质量低劣型

我国现行法律法规对从事房地产开发经营行为已经做出了比较完善的规定，房地产开发企业在不具备或不完全具备“五证”的情况下，不得进行房产买卖，而在实际生活中，除了因房地产管理部门审核不严，出现房地产开发企业置法律法规于不顾，实际未取得商品房预售许可证明和合法的土地使用权，却哄骗消费者已五证具备和工程施工建设，另外很多开发商为了谋取私利，在工程施工过程中偷工减料，使用不达标建材，造成房屋质量低劣，所交付的房屋不符合质量要求或合同的约定，主要包括：房屋主体不合格、房屋质量瑕疵、房屋面积误差等。

2、杜绝产权登记中的弄虚作假行为

当前，房地产交易和产权登记中弄虚作假的现象日益严重，当事人往往通过制作和使用假证件（如身份证、结婚离婚证明、公证书等）、假房屋权利证书、冒名顶替、隐瞒事实等不法方式骗取房地产登记部门的登记，从而获得非法利益。为了有效打击这种违法行为，净化房产市场，扭转登记部门被动和尴尬的局面，一方面要和公安、司法等部门联合起来共同打击，更重要的是要在登记中加强管理、规范流程、严格把关，并利用现代化技术和现行的法律法规捍卫自身利益和权威。

2.1 在办理房产交易和产权登记时，应要求买卖双方或登记方亲自到场，核对身份和签名，对委托办理的要提供委托书（若出让方委托要求提供经公证过的委托书），以及被委托人及委托人的证件原件或公证书。核对身份时尽可能核对证件的相片和本人，并做基本的询问。

2.2 在登记中核对房产来源和原登记的档案，重点核对房产来源是否清晰，原登记中提供的身份证明、婚姻状况等与现状是否一致。

2.3 要认真检查申请表格和报告是否填写清晰完整，有无涂改，申请人的字迹是否一致，最好能当场填写并签名；若委托办理的，要尽量检查委托书和资料中的签名是否一致。

2.4 登记人员发现有问题的证件和资料要仔细对比，一旦确认应及时报警。

2.5 尽可能利用现行的法律法规与相关部门联动，加强处罚力度。《房屋登记办法》已对伪造和涂改权利证书、弄虚作假验取登记机关登记等行为做出了一些规定，我们可对违反者大胆行使处罚权。但在实施中应注意要严格按照《行政处罚法》的规定和程序进行处罚。

3、防范房产交易风险的有效措施

房产交易中心作为房地产交易登记的责任机构，既要高度保持对房地产交易领域存在风险的警惕，又要提高识假辨假的敏锐度和鉴别力，从各个方面提高全体员工的风险意识和责任意识，做好宣传防范，协助买卖双方了解交易程序、方法和双方的权力义务，通过规章制度来形成一道无形的围墙，最大限度地遏止房产安全交易的发生。

3.1 严把审核关，杜绝造假行为，把风险降到最低程度

针对假冒身份证现象增多的趋势，在查档和受理窗口配备身份证识别器，从科技层面上来加强防范，凡持有委托公证书的代理人，严格核实委托书及内容，并对该公证书文书进行核实。对二手房买卖和有疑点的现房抵押的出让人和抵押人的身份证件与上一手的档案中的身份证件进行核对，如身份证件不一致的（除二代身份证外），必须到当地公安部门开具户籍证明；并核实原登记范围有否变化。针对房地产案件易发的二手房买卖、现房抵押业务，落实专人以回访的形式再次查验当事人的身份和此件交易的真伪。

3.2 做好房产交易环节，避免纠纷

交易双方在签订房产交易合同时应由产权人或依法委托的代理人来确定交易中的重要环节，并签订合同。确保合同的合法性、真实性、有效性，使交易价格更合理、透明和安全。因房屋的产权是以登记制为法定产权归属的，一旦该房屋发生纠纷或重大事件，如果产权人不能提供相应的证据来证明没有过错，那么该产权人将承担相应的责任。作为交易双方，即使在签订合同后，各自的法律文件证明应由各自保管好。尽量不要委托他人，本人不能亲自办理、出面办理产权变更手续的也应委托信任的人。

3.3 房屋交付时，要严格把握质量关

首先检查所买的房屋与合同附图是否一致，房屋结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房屋测绘机构实际测量，与合同签订面积是否有偏差。其次检查房屋有没有質量问题，例如该房是否已通过综合验收，房屋有无裂缝，是否存在一般的质量问题或主体结构问题。如存在严重质量问题，购房者要坚决予以拒收，最后要注意的是交接过程中，要完善交接程序。在办理交接手续时，如果发现问题，一定要书面记录下来保留证据。

3.4 房产交易要做好产权登记

产权登记是房产买卖双方在交易过程中的过渡桥梁，也是买卖房屋最重要、必不可少的一环。如果不办理产权登记，房产转移在法律上也就没有效力，日后如发生产权纠纷，将对买受人产生不利，带来一系列不必要的麻烦。因此，在合同中应明确产权登记时交易双方的义务和权利、产权登记的时间以及有关税费等。

4、结束语

总之，房地产是人类生产和生活不可缺少的基本物质资料，房地产业也是国民经济的重要组成部门。近年来，随着房地产业的飞速发展，房地产市场也出现了许多新情况、新问题。各类房地产纠纷，特别是产权登记方面的问题迅速增加，给房地产管理部门的工作带来了极大压力。因此，需要解放思想、勇于创新，这样才能与时俱进。

参考文献：

[1]喻燕、胡高原，“城中村”改造综合支撑系统探析[J]，资源与产业，2006，8（6）：4548

[2]张薇；完善我国商品房预售制度的法律思考[D]；北京交通大学；2008年

[3]雷兰，商品房买卖纠纷及评析[J]，北京，科学出版社，2006

4.房产抵押贷款的风险及防范对策篇四

过桥资金具有金额大，期限短，无实物抵押等特点，因此在风险防范上必须做在前面，现根据过桥资金的特点，总结以下的流程和风险防范措施。

一、过桥资金贷款类型：

1：注册（扩资）资金融资；（不做）2：“贷款还旧”借新资金拆借； 3：资金摆账；（不做）

二、过桥资金操作程序：

1：“贷款还旧借新”资金拆借办理程序

⑴、申请:借款人提交申请后，确定贷款金额，期限，利息后上报审批。

⑵、核查:①、初审通过后，查验借款人信用记录：个人客户的通过银行查借款人（已婚的包括配偶）信用记录是否不良，企业客户的通过中国企业网查询借款企业是否正常经营，通过中国法院执行网查询借款人是否有诉讼，并要求企业借款人提交企业和个人信用报告。防止借款人已被冻结资产和涉及诉讼，以防资金到帐后被划走，冻结.②、对方出具有关同意借款、还款的股东或董事会决议； ③、签定相关借款合同、主要股东担保合同公证,委托书公证；

⑶、业务办理：①、借款人提供相关银行资料：（与该单业

务有关的银行批复、银行借款合同、授信合同、保证合同等），②、贷款银行出具承诺书，保证借款人的资金在该行借款后，必须发放等额的新贷款，用以归还拆借资金的拆借资金； ③、留置借款人身份证、单位公章、财务章、人名章、支票、公司网银和密码（更改密码），和企业提供第三方收款账户的单位公章、财务章、人名章、支票、公司网银和密码（更改密码）、及第三方担保的担保物或保函。

④、确保借款人还清银行借款，在新贷款委托支付中设立委托支付确保公司资金安全，还款到账后退还客户其收押的各种证件及相关文件。

三、风险控制要点：

⑴、在业务办理过程中，落实银行批贷情况（是否覆盖借款金额）。

⑵、落实还款来源及路径，控制好回款账户。

5.房产抵押贷款的风险及防范对策篇五

摘要：借新还旧是商业银行业务运行中已存在的一种形式，人民银行对开展此项业务有严格的规定。实际操作中，借新还旧有被滥用之势，给银行带来了风险，应当加以防范和控制。

关键词：借新还旧；风险；产生；原因；控制

一、借新还旧风险的产生

资产质量是银行业赖以生存的生命线，资产质量的好坏直接影响商业银行的利润，甚至高管人员的职业生涯，“提质降比”成为了银行业发展的“硬道理”和主要目标。但是近年来，一些商业银行为压缩不良贷款，采用借新还旧的方式来规避风险。贷款借新还旧不仅成为掩盖不良贷款问题的“避风港”，而且成为不良贷款新的发生源，同时也将使部分贷款责任人因此逃脱责任追究，为银行管理带来不良影响。借新还旧如不进行严格控制和有效监管，将对银行资产质量的真实性产生巨大影响。因此，我们有必要认真分析这些风险产生的原因，采取有效措施化解风险，保证商业银行在日趋强烈的竞争中，健康持续稳定的发展。

二、借新还旧存在的主要风险

第一，借新还旧往往不能真实反映贷款质量，误导上级行正确决策。对不符合借新还旧条件的客户给予借新还旧，不仅是一种变相的短期经营行为，而且掩盖了贷款的真实质量。虽然在一定时间内，从帐面上掩盖了它们的真实“身份”，但是并没有改变其真实形态。商业银行不良贷款该反映的没有真实反映，一方面贷款质量失真，另一方面对减值准备的计提严重减少，再一方面还将误导上级行对不良贷款处理的正确决策，从而形成新的操作风险。

第二，借新还旧会造成银行错过最佳化解不良贷款风险的时机。客户贷款到期不能按期归还，多数情况属于企业经营发生了问题，也可以说是贷款质量发生变化的前期信号。

第三，借新还旧对银行内部管理及对客户贷后管理工作都会产生较大的负面影响。造成不良贷款压缩考核权威性的降低，被考核人员会认为不管下多少考核任务都没什么大不了的，“实在不行，就借新还旧”，同时也容易使不良贷款压缩工作得不到真正的落实。而且很容易客户传出“银行贷款还不了不要紧，借新还旧就行”错误理财信息，从而产生一些

不利于加强贷后管理的负面影响。大量事实表明，银行对贷款客户借新还旧过多，将降低客户对银行的信任度，甚至会降低客户的还款意愿。

第四，借新还旧补办抵押手续有一定法律风险。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第69条规定：“债务人有多个普通债权的，在清偿债务时，债务人与其中一个债权人恶意串通，将其全部或者部分财产抵押给该债权人，因此丧失了履行其他债务的能力，损害了其他债权人的权益，受损害的其他债权人可以请求人民法院撤销该抵押行为。”由于此规定对“恶意串通”未作进一步解释、“部分财产”到底占抵押人全部财产的多大比重也没有具体标准，客观上给法院处理纠纷留下很大空间，抵押合同是否有效，很大程度

上取决于法官的认识。而目前借新还旧中办理的补办抵押多属于事后抵押性质，抵押的效力容易出现上述争议，存在着法律风险。

三、借新还旧风险产生的主要原因

第一，对借新还旧贷款存在认识上的误区。客户贷款到期不能按期归还，多数情况属于企业经营遇到困难或发生了问题，借新还旧是银行不得已而采取的一种手段。部分客户经理认为借新还旧属于为客户办理的正常信贷业务，有的甚至为了取得较好的考核结果而对经营状况较差、现金回笼不好企业的借款也积极申报借新还旧，这种观念或是操作惯例传导给企业后，借款人也就理所当然地认为没有必要先还后贷，合同到期银行自然会办理转贷续期。

这些认识上的误区表现在信贷操作上，对属于正常周转使用贷款的优质客户实行“转期续贷”，对不属于正常周转使用贷款的不良客户则“被动转贷”，甚至有部分行以贷款借新还旧作为服务优质客户的手段，造成借新还旧贷款客户两极分化。

第二，部分行在审批尺度上未能严格执行人民银行及总行的有关规定。人民银行规定借新还旧贷款必须同时满足四个条件：一是借款人生产经营活动正常，能按时支付利息；二要重新办理贷款手续；三是贷款抵押、担保有效；四是属于周转性贷款。有的行在人民银行规定基础上，对借新还旧贷款作了进一步的细化规定，将借新还旧贷款分为三类：贷款期限不匹配类、清收利息类和资产保全类，并对每一类借新还旧的对象及条件作了详细规定。

某行调查发现在借新还旧贷款审批尺度的把握上存在以下问题：

一是对三类借新还旧贷款的审批条件均有不同程度的放宽和变通，并且出现第四种借新还旧——其他类。在69笔期限不匹配类借新还旧贷款调查中，13笔贷款在实施借新还旧贷款前已经成为次级贷款。

在26笔资产保全类借新还旧贷款中，部分贷款未实施包括保全诉讼时效、担保时效，完善抵押手续等实质性的资产保全措施，而是将部分压缩贷款本金、维持客户还贷信心等情况人为地划分为资产保全类借新还旧贷款。在调查中除该行规定的3类借新还旧贷款外，尚有65笔借新还旧贷款不能归入以上

3类，列为其他类，占全部贷款笔数的39.4%，突破了原有的借新还旧贷款分类。其他类贷款借新还旧的主要原因有客户经营情况不理想，经与客户沟通同意压缩部分本金，实施逐步退出，还有部分较为优质、稳定的基本客户周转使用贷款，客户无法一次还本付息等情况。

二是部分经办行对已存在种种不良经营迹象的借款人，仍然对其贷款实施不压缩金额、不附加条件的借新还旧，有人为掩盖不良贷款之嫌。调查数据表明，该行自主审批42户贷款客户54笔贷款中，有39笔贷款为无条件借新还旧，占自主审批贷款总数的72%。

第三，以前年度信贷资产质量不高，短贷长用的现象较为严重，随着经营的逐渐规范，借新还旧条件也变得更为严格，给银行压缩不良贷款工作造成较大的压力。某省分行调研数据表明，2004年四季度到期贷款中，64%以上都要通过办理转贷来控制风险；另外存量不良贷款中大多数贷款不是通过一次或两次转贷可以回收，有的贷款已是长期转贷，至今只能勉强收息。

第四，资产风险管理机制未完全实现相互制衡，对其潜在的风险难以有效管理。主要体现

在：目前有的商业银行风险管理部门既作为资产五级分类的实施者，又作为资产质量的管理者甚至是被考核者，无疑这是既当裁判又当运动员，加大了借新还旧风险和五级分类偏离的可能性。

四、化解到期贷款借新还旧风险的主要应对措施

不良贷款是银行贷款风险的重要提示信号，银行风险管理要及时捕捉并正确使用到这一信号，而对到期贷款的借新还旧破坏了这一信号的真实性，也就是使得这一信号失去其作用，进而产生了更大的风险，因此，银行要杜绝这一现象。并根治由此产生的问题，当前除了要加大力度，认真做好不良贷款的监测外，有关部门还应在贷款五级分类管理、不良贷款责任追究、不良贷款考核等方面进行改进和完善，切实解决不良贷款人为控制、人为作假的问题。同时，银行要建立起科学的业绩考核制度和激励制度，防止业务人员利用对到期贷款实施展期进行“注水”行为。

第一，进一步健全银行到期贷款借新还旧管理的内控机制。要解决这一问题，关键在于实现机构间的相互制衡，一是对风险管理进行垂直管理，不受地方考核指标的约束和影响；二是对于资产五级分类的实施者和管理者不应该用压缩不良贷款的指标来考核，而应该用分类的准确性来进行考核。

第二，进一步提高新增贷款的质量，特别要重视贷款到期期限和还款期限的匹配程度

。一是深入进行贷前调查，科学分析还款能力，认真测算还款期限，贷款期限尽量与还款时间匹配；二是加强贷后管理，密切关注还款资金的动态，千方百计把握好收贷时机。

第三，对贷款五级分类管理、不良贷款责任追究、不良贷款考核等方面进行改进和完善。积极引导客户经理向需要转贷的客户灌输“回收再贷”而不是“借新还旧”的理念，营造健康的信贷文化。首先，在考核指标口径的设置上，可将不良贷款计算口径调整为五级分类口径，利用

利益的牵引机制，遏制“借新还旧”贷款频繁发生的现象；其次，在贷款定价上，对借新还旧贷款要规定较高的利率水平，提高客户借新还旧的财务成本促使客户归还贷款；第三，对一般额度授信客户可规定在授信额度内经办行不能发放借新还旧贷款，授信额度内借新还旧贷款审批权上收至一级分行，提高借新还旧贷款的审批级次；第四，将借新还旧贷款记录作为评定企业信用等级的一项重要辅助性指标，在计算“贷款本息按期偿还率”指标时，借新还旧贷款余额应视同当期未按期偿还银行贷款本息数额，并且相关“管理水平”项也给予扣分；第五，加强借新还旧贷款贷后管理工作，对借新还旧贷款均应视同不良贷款来管理，要在管理频率和管理深度上狠下功夫。

第四，借新还旧贷款办理抵押时，要防止第三人以“借贷双方恶意串通欺骗第三人”为由提出抗辩的法律风险。银行在设定抵押时应要求

客户出具“到期债务清单”，既可作为确定抵押财产时的参考，又可留作证据以备发生纠纷时用以抗辩；在设定抵押物时应要求

客户提供明确具体的抵押物品，尽可能地将相关内容在合同中具体化；当第三人提供抵押担保时，应在合同上注明此贷款的用途为“借新还旧”字样，使第三人知道借款的真实用途，防止第三人以“借贷双方恶意串通欺骗第三人”为由提出抗辩。

综上所述：借新还旧是银行业务运行中存在的一种形式，人民银行对办理这种形式的业务制定了严格的规定，我们只能根据人总行的有关规定，视企业运行情况，对企业管理好，运行情况正常，信誉好的企业适当应用，不能多用滥用，更不能掩盖正在形成的信贷风险。如果把借新还旧当成缓解信贷风险和逃避风险监管的一种手段，则必将会降低商业银行的贷款质量，给银行业务的正常运行，带来灾难性的后果，我们必须严格按章办事，严格内控管理，采取有效措施，努力防范借新还旧带来的风险，保障商业银行信贷业务顺利开展。

2007-8-26 15:03 最佳答案内容提要：借新还旧作为商业银行常用的控制不良贷款余额、重新落实担保手续的方式，已取得合法地位，但在落实担保时具有较大风险，办理此类业务时应防范保证欺诈、恶意抵押、抵押在后、优先权等担保风险。关键词：借新还旧效力风险防范

一、借新还旧概述

借新还旧作为商业银行在贷款的发放和收回过程中经常采用的操作方式，是指贷款到期（含展期后到期）后不能按时收回，又重新发放贷款用于归还部分或全部原贷款的行为。借新还旧有利于商业银行盘活、收贷任务的完成，克服了诉讼时效的法律限制，进一步明确了债权债务关系，并有可能要求借款人完善或加强担保，弱化即期贷款风险。但借新还旧在一定程度上对社会信用产生负面影响，企业“有借有还”的信用观念进一步弱化；在某种程度上掩盖了信贷资产质量的真实状况，推迟了信贷风险的暴露时间，沉淀并累积了信贷风险；在办理新贷款的手续上，隐含着相当的法律风险。面对这样的风险，我们所要做的就是如何从法律上去认识和解决借新还旧中会出现的风险，及时的去防范和化解。

二、借新还旧的认定及其效力分析

借新还旧在性质上属于民事行为，因而认定商业银行与借款人是否是搞借新还旧，不仅要查明客观上借款人有将新贷偿还旧贷的行为，而且还应当查明商业银行与借款人之间主观上有借新还旧的共同意思表示或意思联络。两者缺一不可。从司法实践中看，借款人以新贷偿还旧贷的行为较明显，查证起来比较简单，一般争议很小。但要证明商业银行与借款人之间有借新还旧的共同的意思表示，并不容易。因为，意思表示在双方没有以明示的方式表现出来的情况下，很难证明。如果商业银行与借款人在贷款合同上写明借新还旧的，共同的意思表示昭然若揭，查证认定起来当然不成问题。但这种在合同中写明借新还旧的情况虽然有，却极少，因此，在没有证据证明共同的意思表示的情况下，允许使用推定的方法。根据人民法院从司法实践中总结的经验，可以根据以下具体情况推定商业银行与借款人之间有借新还旧的共同的意思表示：

一、款项根本没有贷出，只是更换贷款凭证的；

二、借款人短时间内归还贷款的（如上午贷出款项，下午即归还）；

三、新贷款恰好是旧贷款本息相加之和，借款人又在较短的时间内归还旧贷款的。商业银行与借款人之间借新还旧的共同意思表示是借新还旧成立的要件，因此要避免简单将以下两种情况作为借新还旧处理：一是借款人单方面决定将借款偿还旧贷的；二是商业银行单方面决定扣收借款人的借款还贷的。如果无法查明商业银行与借款人之间借新还旧的共同意思表示，又不能进行推定的，不能作借新还旧处理。借新还旧的效力问题是商业银行和借款人普遍关心的问题，因为它不仅影响到借新还旧主合同的效力，还影响到对借新还旧的担保合同的效力。我国现行法律、行政法规对借新还旧行为没有禁止、限制，目前也没有事实证明借新还旧有社会危害性，如果借新还旧确属当事人真实意思表示的话，应当认定为有效。

1999年1月召开的最高人民法院经济庭庭务会认定借新还旧行为有效，中国人民银行2000年9月25日公布并施行的《不良贷款认定暂行办法》第九条对借新还旧的合法性予以承认，最高人民法院于2000年12月8日公布并于2000年12月13日施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十九条确定了借新还旧的合法性。

综上，借新还旧从不合法到合法，经历了漫长的历程。至今，借新还旧已不存在法律障碍，依法完善借新还旧中设立担保的手续，把好借新还旧中贷款对象的准入关口，面对保证人变更的情况以及抵押的再设定，认真区分不同情况，积极采取避险措施，做好贷款的保障工作，以确保银行的资产安全。

三、借新还旧中的担保风险及其防范

（一）、保证担保下借新还旧的风险及其防范《担保法》的司法解释三十九条中规定“主合同当事人双方协议以新贷偿还旧贷，除保证人知道或者应当知道的外，保证人不承担民事责任。新贷与旧贷系同一保证人的，不适用前款的规定”。因此对借新还旧的保证责任可以区别以下情况分别处理：

1、在旧贷与新贷均有保证人，且保证人为同一人的情况下，由于借款人用新贷款偿还了旧贷款，从而免除了保证人对旧贷的保证责任，保证人承担的风险和责任就只是针对新贷款的，较之债务人按照实际贷款用途使用新贷款产生对保证人的风险和责任要小。比如，债务人按照实际贷款用途使用新贷款，而不是借新还旧，如资金不能收回，则旧债未了又出新债，保证人要承担对旧贷和新贷两笔贷款的保证责任。由此，改变贷款用途借新还旧的，即使保证人不知道贷款用途是借新还旧，由于新贷款合同没有加重保证人的负担，不构成对保证人的利益的损害，保证合同合法有效。因而，保证人无论是否知晓债权人与债务人借新还旧，均应承担对后一份贷款的保证责任。从公平的角度看，对保证人也不会有什么不公平的结果。

2、在旧贷没有担保或旧贷与新贷的保证人不是同一人的情况下，新贷的保证人如果不知道主合同双方当事人在借新还旧的，保证人不承担民事责任。因为在这种情况下的借新还旧，不仅是债权人与债务人串通实际变更主合同的贷款用途、未征得保证人的同意，而且保证人承担保证的可能是一笔呆帐。原本就不能收回的贷款，还让保证人保证，明显对保证人不公，让保证人在这种情况下还要承担保证责任，有违民法上的公平原则。

3、新贷的保证人知道该笔贷款的用途是用于偿还旧贷款的，如贷款合同中贷款用途一栏明确写明是“借新还旧”，或者有证据证明保证人提供保证时已经知晓该笔贷款的真实用途。由于不存在对保证人的欺诈，保证合同合法有效，保证人应该承担保证责任。在诉讼或仲裁中，保证人主张不知道主合同双方借新还旧的，应当举证。保证人的举证就是举主合同这个书证，因为主合同没有写明借新还旧，因而应认定为保证人不知借新还旧。如果商业银行或借款人主张保证人知道借新还旧的情况并提供保证的，应当由商业银行或借款人举证，如不能举证应认定保证人不知主合同借新还旧的事实。

4、商业银行不直接贷款给原借款人，而是通过贷款给第三人，第三人又将款项周转给原借款人用以清偿贷款。这种情况不能因为款项周转给原借款人用以清偿贷款，就推断保证人不承担保证责任。因为该司法解释第三十九条规定适用的是新旧贷款合同的双方当事人是同一的情况；贷款人监督借款人贷款使用是权利而不是义务或职责，不能让贷款人为贷款资金流向承担不利的法律后果。当然，如果确有证据证明商业银行、新借款人、原借款人串通起来，欺骗保证人提供保证的，保证人不承担民事责任。比如存在贷款资金始终在商业银行控制下，新借款人没有真实地得到资金等情况。在借新还旧的保证担保中，保证人是否知道贷款用途是借新还旧是关键，如果在借款合同的贷款用途中已注明了借新还旧，保证人已签字的应承担保证责任。相反如果只是口头告知而在借款合同中没有注明款项的真实用途，而写作其他，例如流转资金等，则新的保证人将可能不承担担保责任。商业银行在借新还旧时，应该坚持诚实信用的原则，应该告知保证人真实情况，在主合同的贷款用途条款中注明是借新还旧或者流动资金贷款，不应该虚构贷款用途，防止欺诈的嫌疑。

（二）、抵押担保下借新还旧的风险及其防范借款合同当事人协议借新还旧，因为合同的标的作为债的要素已经发生变化，构成债的更改，发生旧债的消灭和新债关系产生的效果。即原有的贷款债权消灭，抵押权也同时消灭。所以应防范下列风险：

1、不签抵押合同风险借新还旧时仍然把原来的抵押合同作为借新还旧贷款合同的抵押合同，而不重新签订抵押合同，更不重新办理登记的做法导致新贷无第二还款来源，成为信用贷款。因此，办理借新还旧手续必须重新办理抵押手续。

2、恶意抵押风险借新还旧时变更抵押物或是以前没有抵押而在借新还旧时新设立了抵押。为了保全资产各行在办理借新还旧时，对以前没有抵押的或担保物不足的，重新设立了抵押。按照《担保法》司法解释第69条规定：“债务人有多个普通债权的，在清偿债务时，债务人与其中一个债权人恶意串通，将其全部或者部分财产抵押给该债权人，因此丧失了履行其他债务的能力，损害了其他债权人的权益，受损害的其他债权人可以请求人民法院撤销该抵押行为。”在此规定中，由于对“恶意串通”没有作进一步的解释、“部分财产”到底占抵押人全部财产的多大比重也没有具体的标准，这就在客观上给法院处理纠纷留下很大的空间，法官具有较大的自由裁量权，抵押合同是否有效，很大程度上取决于法官的认识了。鉴于这一实际情况，要防止构成“恶意抵押”。对新贷款将旧贷款的第三人保证更换为借款人自身财产设定抵押的，务必注意借款企业其他债务的到期情况和担保方式，避免构成《担保法司法解释》第69条所规定的“恶意抵押”，被其他债权人申请撤消而变成“信用贷款”。

为了防范借新还旧中补办抵押手续而出现的风险，银行在办理借新还旧抵押贷款时应从谨慎原则出发，并在操作中注意如下问题。（1）、认真分析抵押人资产负债表，对企业的资产、负债结构状况仔细研究，合理确定抵押物数额。一般而言，拟向借款人提供的贷款占借款人资产之比例是多少，则可以要求借款人按此比例提供相应的财产作抵押。（2）、对抵押人到期债务进行审查。在抵押人有多个普通债权人且这些债务不到期的情况下，抵押人将大部分资产抵押给一个债权人并不违法，但在多个债权人存在且有到期债务的情况下，抵押行为就受到一定限制。因此，抵押人在设定抵押时银行应要求客户出具“到期债务清单”，一方面，在确定抵押财产时作为参考，即从抵押人的总资产中减去到期债务，其余份额的财产就可以设定抵押；另一方面，留作证据，以备今后发生纠纷时用以抗辩。（3）、在抵押人设定抵押物时，应要求客户提供明确具体的抵押物品，在合同中尽可能地将抵押物的名称、规格、处所、质量、购置时间、价格等相关内容具体化，禁止使用如“全部财产”、“一座楼”之类的模糊性词语。（4）、当第三人提供抵押担保时，应在合同上注明此贷款的用途为“借新还旧”字样，使第三人知道借款的真实用途，防止第三人以“借贷双方恶意串通欺骗第三人”为由提出抗辩。（5）、合理确定抵押贷款额度，一般按抵押物价值的85％确定贷款本金，避免因抵押率（贷款与抵押物价值之比）过低而给其他权人留下抗辩把柄。（6）、当发生抵押纠纷案件诉至法院后，银行应沉着应诉，要求被告或第三人承担“恶意串通”的举证责任、以抵押时抵押人的资产负债状况对其提出“将全部或者部分财产抵押给银行，造成丧失了履行其他债务的能力，损害了其他债权人的权益”进行积极地抗辩。对于享有撤销权的权利人并没有提起诉讼而被法院直接认定抵押无效的更应据理力争。

3、抵押在后风险曾经有一企业先后与甲、乙两家银行发生信贷，均以同一财产抵押，甲银行在办理借新还旧时，因原借款抵押而向登记机关要求撤销登记，登记机关撤销后告诉甲行，由于该企业的此项财产已抵押给乙银行，不能重复抵押而不予以登记。虽然登记机关不予以登记的做法不合法，但甲银行的做法是不可取的，首先，甲银行在企业没有担保的情况下要求撤销抵押，使贷款成为信用贷款。其次，按照《担保法》第五十四条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：

（一）抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；

（二）抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记的，按照本条第（一）项规定清偿；未登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。”以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第七十八条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，顺序在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权人只能就抵押物价值超出顺序在先的抵押担保债权的部分受偿。”，甲银行借新还旧，将本在先的抵押权变更为在后的抵押权，从而使乙银行的债权优先受偿，企业一旦没有第一还款来源，甲银行只能待顺序在先的抵押权人实现抵押权后才能获得清偿。因此，借新还旧一定要查清抵押物的抵押情况，在没有另外落实新贷担保的情况下，一定不能放弃旧贷的担保。

4、优先权风险优先权风险是因为我国法律规定了一些权利优先于抵押权而使抵押权人面临的风险。《税收征收管理法》确立了税权优先的原则，即“纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行”，如果办理借新还旧时，借款人欠缴税款，则税权要优先于重新办理的抵押权。贷款行在办理有关手续前应该了解借款人的纳税情况，如果存在欠税情况，应当认真考虑是否借新还旧，不能办理借新还旧的，可给予借款人一定的还款宽限期或者寻求直接处置抵押物。《合同法》也确立了建设工程价款优先原则，即“建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”，如果借新还旧系用建设工程抵押的，应查明该建设工程是否拖欠建设工程价款以及与该建设工程相关的配套费用，如存在拖欠情况，计算抵押率时应予以考虑。

总之，如不能另行落实抵押手续的，就不应该办理借新还旧。只要债权未获完全清偿，抵押权人就可以就抵押物的交换价值优先获得清偿。

6.房产抵押贷款的风险及防范对策篇六

摘要：摘要随着商业银行改革的不断深化，我国商业银行会计也处于重大变化时期，加强银行会计风险与防范是我国当前金融风险防范的重中之重。现阶段我国商业银行与国外银行的信用风险比较，还存在很大差距，加强信用文化建设是提高银行风险管理水平的重要途径。信用风险管理是关系到银行长期健康发展的关键。

关键词：商业银行；信贷风险；成因；对策

一、商业银行信贷风险概述

银行的风险分类为信用风险、市场风险和操作风险。而世界银行在关于全球银行危机的研究中指出，银行破产最经常的原因就是信用风险。银行的信用风险不仅在计量、管理上比操作风险、市场风险更复杂，通常是银行经营风险组合的最主要方面，同时也是金融体系系统风险重要的直接来源之一。

二、商业银行信贷风险成因分析

1、法制不健全，社会信用缺失

目前我国正处于经济转轨时期，各项制度尚不完善，尤其是金融法律制度还存在很大缺陷。金融法方面我国已陆续出台了《银行业监督管理法》、《中国人民银行法》、《商业银行法》、《破产法》等相关法律法规，但是这些法律法规内容较为简单，缺乏可操作性，还不足以制约金融领域出现的法律纠纷。商业银行一旦出现不良贷款，很难得到相关法律的有力支持，而且通过法律途径追债要支付高额成本。法制的不健全增大了商业银行的信贷风险。

另外我国在转型时期，人们思想浮动，加之法制不健全，社会信用缺失，整个社会在注重经济发展的同时忽视了精神领域的建设。坑蒙拐骗、欠债不还、言而无信等现象也时有发生。很多企业信誉较差，通过伪造财务报表等方式从银行获取项目贷款，但结果却是要么项目难以完成，还不起银行贷款，要么项目完成，拖欠贷款不还。这都使银行面临着严峻的信贷风险。

2、金融市场发展不成熟

改革开放后，我国金融市场逐渐发展起来，但是与发达国家相比，我国金融市场的发展仍然不成熟，不完善。首先表现在企业融资渠道狭窄。企业在融资渠道有限的情况下，主要采取向银行贷款的方式，而我国居民理财方式保守，投资门路有限，也主要采取在银行存款的方式。而银行，信用就是其生命，一方面拥有对借款人的软债权，一方面又有对存款人的硬债务，这使银行成为风险的聚集地。另外，利率自由化的趋势有可能导致逆选择效应，特别是2013年中国人民银行推出一个政策即取消金融机构贷款利率下限。这次政策的发布等于给了各家银行一定的自主定价空间。这是金融市场化的一个趋势，但在我国金融市场不成熟的情况下，有可能出现逆选择问题。各银行为提升竞争力提高存款利率，为获得利润必然会提高贷款利率，这会导致信用较高的企业转向私人金融市场进行融资，而选择从银行贷款的企业则大多数是信用不高的企业。这就加剧了银行的风险。

3、信贷管理机制不健全，信贷操作不规范

我国商业银行在信贷管理水平、管理能力、管理机制等方面与国外都存在一定的差距。在信贷中往往只重贷款，不重管理，这就导致了银行在贷款前、贷款中、贷款后存在一系列的问题。贷款前不细致调查借款客户的资信情况，不认真评估项目的投资与回报及风险状况，这本身就为贷款的高风险埋下了隐患；贷款中执行不到位，有些贷款需要根据项目的进度及进展情况逐笔发放，但银行在管理机制不健全的情况下，有可能一次性发放完全部贷款，这更为贷款增加了风险；贷款后又没有建立完善的企业资料，监督不得力，缺乏有效的监督手段和严格的监管力度，不能追踪贷款的使用过程，使用明细，使得贷款风险加剧。信贷管理机制不健全，加之信贷操作不规范，致使银行信贷风险环环相扣又被环环扩大，最终导致贷款的高风险性。

4、银行间恶性竞争

目前，我国金融市场上形成了四大国有商业银行、新兴股份制商业银行、城市商业银行并存的局面。随着中国的入世及经济全球化的发展，大批的外资银行也进驻我国。另外，民间借贷的发展也如火如荼。因此，我国银行业市场的竞争异常激烈。银行在压力之下，既要做好吸存量的工作，又要做好贷款量的工作，同时还要保证贷款的质，难免会把握不好度，出现纰漏，另外各银行为了在竞争中立于不败之地，大搞储蓄大战，贷款大战，为争夺客户、抢占市场采取各种优惠措施，放宽各种条件，也给了企业可乘之机，多头开户、多头贷款、短贷长用现象屡禁不止，在我国信贷体制不健全的情况下，银行无法了解借款企业的真实风险状况，致使监管失控，金融秩序混乱。这种恶性竞争循环的后果就是增加了银行的不良贷款，信贷风险大增。

三、防范商业银行信贷风险的对策

1、树立正确经营管理观念

要防范我国商业银行的信贷风险，就要转变银行的信贷管理观念。首先要转变“重数量，轻质量”的观念。我国商业银行在竞争与发展过程中，普遍更关注存贷款的总量，而往往忽视了贷款的质量，这就直接导致了银行的信贷风险。总量关系到银行的规模，但是质量关系到银行的安全与效益，高质量的贷款不但会使银行避免损失还会给银行带来较高的收益，使银行能够安全经营并发展壮大。因此，从长远考虑，商业银行要想发展的更好就必须从观念上高度重视贷款的质量。其次，要树立正确竞争观念。面对激烈的竞争环境，银行不能“饥不择食，慌不择路”，为了开拓市场，吸引客户而无底线地发放贷款，忽略了可能存在的风险。面对压力，银行更应该审慎，决不能以牺牲信贷管理规范，增大风险的代价来吸引客户，在信贷管理方面应该建立更加严格完善的体制，贷前贷中贷后应形成规范的流程，更注重贷款的安全性。对于提升竞争力可以从创新金融产品、提高工作效率、改善服务质量、做好广告宣传、打造品牌优势等多方面来进行，避免恶性竞争增大银行的风险。

2、完善信贷管理机制

首先要建立贷前调查、贷中跟踪、贷后监督的严格的信贷管理程序，每一道程序，每一个环节都进行严格的分工，责任到人。其次，要建立严格的信贷逐级审批程序，审批要经过哪些人，哪些手续，每一个审批环节需要达到什么样的标准，都要严格规范，不能有丝毫的漏洞，审批人要承担相应的责任。另外，要建立部门第一责任人制度。信贷管理涉及到各个部门，各部门除了互相独立，互相牵制之外，必须明确第一责任人以及第一责任人的权限职责。信贷过程中各个部门应独立自主地保证贷款质量并为自己的贷款行为负责，一旦出现问题，第一责任人必须承担起直接的领导责任。最后，商业银行还应该建立起严格的惩戒机制，明确规定责任标准，对于在信贷过程中不负责任的个人和部门应严格按照责任标准进行惩处。

3、建立企业风险评价模型及信贷风险预警体系

商业银行除建立规范的信贷管理机制外，还可建立企业风险评价模型和信贷风险预警体系。企业风险评价模型是针对客户企业的财务状况、经营状况、信用状况、品牌状况、管理状况等多方面进行打分，并加权平均得出总分，根据总分确定客户企业的风险级别，在此基础上确定对该企业的贷款数额、贷款定价、贷款方式等。这需要商业银行综合各种情况设计出一个能够全面真实反映客户企业风险的评价模型，还需要专人对客户企业的各项情况进行调查和了解。信贷风险预警体系是指在充分了解客户企业信息的基础上，对客户企业的状况进行跟踪，一旦企业因人员变动、财务状况变动、经营状况变动等可能导致不良贷款时应及时发出警报，商业银行再根据具体情况采取对策，以避免或减少损失。

4、积极清收不良贷款，化解风险贷款

对于长期积累形成的不良贷款以及风险较大的贷款，商业银行应该依靠政府以及公检法部门积极进行清收转化工作。在清收转化过程中，要认真听取各方面的意见，通过各种不同的渠道有针对性地采取措施避免或减少损失。对于贷款后经营不善，还款困难的企业，银行可以利用自身优势为企业提供一定的帮助，如引导其改变管理方式、转变经营机制，使其最终扭亏为盈，实现盈利并偿还银行贷款。对于扭亏无望的企业，银行应积极采取对策以减少自身损失，如停发贷款，处理抵押品等。对于已经宣布破产的企业，银行应该依照法律规定收回应得的款项，尽可能地减少损失。对于失信赖账的企业，银行应敢于据理力争并充分利用法律武器收回贷款，维护自己的权益。在清收转化过程中，银行一方面要充分依靠政府及公检法等相关部门，另一方面要积极表彰清收转化得力的员工，这样才能有效地使风险降到最低。

参考文献

7.高校贷款的风险及其防范对策篇七

一、高校贷款存在的风险及其产生原因

(一) 高校贷款存在的风险

高校贷款风险是指在贷款过程中由于不确定因素的存在使高校遭受资产损失的可能性。高校的贷款风险主要有以下几种构成:

1、政策风险。指国家财政政策、金融政策和教育发展政策的变化对高校产生的风险。

2、管理风险。主要指学校在贷款管理及其他财务管理方面由于制度缺失等原因产生的风险。包括贷款规模过度造成的还贷风险, 贷款规模不合理造成的资金周转风险, 以及贷款资金管理失控造成的资金流失风险等。

3、信用风险。指高校到期不能偿还债务, 不但降低了其在银行的信用等级, 还会造成后续贷款的困难, 致使高校的资金链断裂。

(二) 高校贷款风险产生的原因

有关专家认为高校贷款存在的高风险等问题并非在于高校单方面, “这是高校、银行、政府各有期待、共同作用的结果”。

1、高校方面。贷款风险较高的高校缺乏风险意识和责任意识。有些高校认为, 学校是社会公益事业单位, 是国家财政拨款单位, 贷款风险可以转嫁到政府身上。高校校长实行任期制, 易形成短期行为, 不能以全面、协调、可持续的科学发展观来作为工作的指导, 贷款风险和还贷责任模糊。

2、政府方面。一是教育主管部门对高校贷款管理相对滞后。教育部分别于1999年和2004年对银行贷款的控制管理制定了规章制度, 但只是对部属院校贷款进行了一定程度的规范管理, 而对省属院校的贷款管理缺乏严格的要求和有效监督。这在客观上造成了目前高校重贷款轻管理的现象。二是政府在解决高校贷款问题上的经费投入少。政府对高校的发展只有政策没有拨款, 这也是导致贷款高风险的重要原因。虽然有观点认为, 政府替高校贷款“买单”是违背“市场规则”的行为, 但从现阶段我国高等教育的实际情况来看, 有些高校的贷款风险过高, 规模超过了其自身的经济承受能力是受政府行为影响的结果。

3、银行方面。银行对高校贷款风险管理不善。亚洲发展银行北京代表处副代表兼首席经济学家汤敏说:“形成高校的债务, 银行要负最大的责任, 任何客户向银行提出贷款, 那是天经地义的事, 关键是银行如何审核把关”。自1999年高校扩招, 银校合作快速发展, 银行视高校为优质客户, 对高校贷款的贷前审查和事后监督的标准过宽, 缺乏对高校还贷能力充分而缜密的调查评估。

二、防范贷款风险, 提高贷款使用效率的对策建议

高校贷款是一把“双刃剑”, 要想有效利用银行贷款来解决资金不足的问题, 而又能防范其所带来的财务风险, 就必须坚持科学发展观和正确的政绩观, 正确处理好眼前与长远发展的关系, 正确处理好事业发展需要与实际经济承受能力的关系, 从实际出发, 从有利于高等教育事业改革与发展出发, 从扎扎实实办好让人民满意的教育出发。

防范贷款风险, 提高贷款使用效率的关键问题是贷款管理。贷款管理是一个涉及政府、银行、高校3个管理主体和贷前、贷中、贷后3个管理阶段的复杂问题。因此, 在对策上也应当是从政府、银行、高校3个方面进行分析。

(一) 高校方面

1、要加强贷款的责任意识和风险防范意识, 坚持全面、协调、可持续发展的科学发展观。特别是高校的决策者, 不要有“学校是国家的, 还贷责任完全要由政府承担”的观念。按照教育部、财政部共同发布的教财[2004]18号文件规定, 高校贷款必须坚持“谁贷款, 谁负责”的原则。

2、在贷款项目和额度的决策上必须经过严格、科学的可行性论证, 坚持民主决策。贷款项目和额度要在总体规划下根据事业发展需要和高校实际偿还能力确定, 将贷款资金应用于解决制约学校当前发展的关键问题以及对事业发展有重大影响、最紧迫、最急需的项目。同时在贷款规模的控制上, 要在风险警戒线内以学校的可用于还贷的资产量作为主要财务指标。有观点认为, 学校由于其不同于企业的特殊性质, 能直接用于还贷的资产基本上只有现金和银行存款。这是比较稳健的标准, 可结合学校的实际情况灵活运用。

3、在贷款的使用管理上, 要建立健全贷款管理办法, 特别是要完善内部监控制度, 切实有效地加强贷款资金的使用、管理和监督。当前很多高校已经进入还本付息阶段, 因此在管理上也相应的要更注重贷后资金的管理监控。特别是对于那些对贷款的前期管理缺乏的高校, 贷后管理就显得特别重要, 如果解决不好, 就很容易发生银行冻结学校经费或学校被起诉等情况。贷后管理的重点要放在贷款资金的使用监督上, 可以充分发挥审计、监察等部门的监督作用, 对贷款项目实施全方位、全过程的监控, 确保贷款资金专款专用。

4、制定科学合理的还款付息计划。首先, 为解燃眉之急, 可考虑与银行协商, 争取贷款展期或将中短期贷款置换成15-20年的长期贷款, 拉长还贷链条, 缓解还贷压力。其次, 从长远考虑, 要增强学校的还款付息能力, 简言之, 就是要“开源节流”。一方面, 高校应拓宽资金来源渠道, 包括尽量多地争取财政经费, 民间向高校捐赠资金等, 同时还可以大力发展校办产业, 通过科研成果转让和产业基地建设以获取更多的科研经费。最新的观点还认为可以通过完善我国高校自身的市场运作机制和体制, 扩大高校投融资的能力和空间来增强高校的还贷能力。另一方面, 高校应积极建设节约型高校, 要坚持经济、适用、美观的原则, 充分挖掘资源潜力, 勤俭建校, 从紧安排行政事务性支出, 杜绝办学中的奢侈浪费现象。特别值得一提的是, 高校的财务管理是贷款管理的重要内容, 加强贷款管理还应在高校的财务管理上下功夫。

(二) 政府方面

1、教育主管部门要加强对高校贷款的管理, 包括贷前审批制度、贷款资金的使用监督机制以及贷款的预警机制等。虽然多数高校贷款进入还本期, 但高校贷款在短期内不会结束, 反而出现需求增长的趋势。特别是对贷款风险较高的高校, 要吸取教训, 在新增贷款的项目和额度决策上应严格审查, 防止盲目投资和重复建设。

2、政府应加大对教育投入的力度。首先确保教育经费足额投入, 并逐步提高生均拨款定额, 并合理安排专项资金用于补助高校基本建设和支持高校内涵发展。

3、建议建立高校和政府合理分担的还款机制。世界上没有一个国家的政府能够包揽高等教育发展所需的全部经费, 但世界上任何一个国家的政府都应该承担公办高等教育的主要经费。毫无疑问, 公办高校基础设施建设就是政府所应承担的主要经费的重要领域。正是由于高等教育的这种准公共性, 国家和政府对高等教育的发展负有不可推卸的责任。建立高校和政府合理分担的还款机制, 是从我国高校贷款的实际情况出发, 并充分考虑国情的建议。对于高校贷款中确实用于合理的基础设施建设和实验仪器设备等用途的, 国家和政府可以采取贴息、投入等方式分担高校的还贷责任。

(三) 银行方面

建立健全与高校贷款特征相适应的信贷管理机制, 加强对高校贷款的管理与监控。一是实行“一校一策”的差别化管理模式, 针对不同贷款对象, 区别对待, 加强总量控制和结构调整。二是加强贷前的审查和贷后管理。

综上所述, 要有效的防范高校银行贷款所带来的风险, 各有关部门必须建立健全贷款的事前、事中及事后各方面的管理。在快速发展的机遇面前, 既要敢于积极进取, 充分利用银行贷款实现学校的发展, 又要处理好眼前与长远发展的关系, 坚持从实际出发, 量力而行, 确保高等教育事业又快又好的发展。

参考文献

[1]、王东升.高校贷款隐忧值得关注[J].中国金融家, 2006 (9) .

[2]、彭树燕, 方明.我国高校贷款的现状、问题及对策研究[J].安徽农业大学学报, 2007 (6) .

[3]、林莉.中国高校贷款问题研究[D].厦门大学, 2006.

[4]、李明.高校贷款的风险与对策[J].河南工业大学学报, 2008 (3) .

8.房产抵押贷款的风险及防范对策篇八

关键词：抵押贷款；法律风险；防范

中图分类号：F830.5文献标识码：A文章编号：1003-9031(2009)04-0065-03

商业银行抵押担保贷款业务虽然开办得较早，但自1995年《商业银行法》确定抵押担保方式作为商业银行贷款业务基本规则以及《中华人民共和国担保法》颁布以来，随着抵押担保方式的安全保障性以及经济性的特点逐步显现，抵押担保方式在商业银行信贷业务中才得以普遍推广。与此同时，各商业银行也不断的制订和完善相关的抵押担保贷款管理制度，抵押担保贷款抗风险能力不断加强，抵押担保贷款已成为当前各商业银行贷款的主要品种。正是由于抵押担保贷款具有很强的安全性与保障性，使得一些商业银行信贷从业人员在一定程度上出现了过分注重抵押担保措施，而忽视第一还款来源的思想误区。认为只要设定了抵押担保，就有了退路，有了保障。殊不知，更优先于抵押优先权的法定优先权就足以使抵押担保贷款项下的有效抵押权存在法律风险。笔者根据多年工作体会，结合自己的专业知识，就如何解决该问题谈谈以下看法。

一、抵押优先权受制于法定优先权的法律风险

法定优先权是指法律规定优先于抵押权受偿的一种权利，货款抵押权是基于商业银行与当事人之间的约定而产生的担保物权，它的成立并非源于法律直接规定。其受偿顺序只能屈居于法定优先权之后。二者一旦相遇，极易使银行苦心设定的贷款抵押前功尽弃，从而导致债权保障性受损或悬空。当前信贷业务开展及司法实践中，优先于抵押权受偿的法定优先权主要包括以下几种：

1税收优先权。《中华人民共和国税收征收管理法》第45条明确规定：“纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的。纳税应当先于抵押权、质权、留置权执行。”根据这一规定，如果企业在提供抵押之前就已拖欠税款，税务机关就有权先于商业银行处置抵押物并就处置价款优先受偿，即便是商业银行已处置抵押物或以折价形式受偿，税务机关亦有权在抵押物价值范围内向商业银行追偿欠税企业应缴的税款。

2土地使用权出让金优先权。商业银行以拖欠土地使用权出让金的土地使用权做为贷款抵押物的，在处置抵押物时，商业银行只有在以抵押物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后，才能够就剩余部分享有优先受偿权。

3破产财产中的相关费用优先权。根据《中华人民共和国企业破产法》及国务院相关规定，破产企业财产处置后，破产费用、共益费用、职工安置费先于抵押优先权受偿。可见，破产企业财产即使此前已抵押给商业银行，商业银行的贷款抵押物优先受偿权仍让位于破产费用、共益费用、职工安置费的受偿权。

4建设工程款优先受偿权。1999年3月全国人大通过的《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”2002年6月20日，最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用。不包括承包人因发包人违约所造成的损失。同时，该解释还对建设工程承包人行使优先权的期限做了限定，规定了行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。按照上述规定，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权，可见，商业银行的主张房地产开发贷款抵押物优先受偿权时，将面临房地产承包商建设工程款优先受偿权的威胁。

5留置优先权。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第79条第2款规定：“同一财产抵押权与留置权并存时，留置权人优先于抵押权人受偿”。就法律实质来说，留置权是一种法定担保物权，当债权人按照合同约定对债务人的动产提供保管、运输、加工、修理等劳务但未在约定期限内得到应有补偿时，即可依法占有该项动产并行使留置权，最终以标的物折价或者以拍卖、变卖价款优先于抵押权受偿。实践中最常见的如商业银行汽车抵押贷款，该品种贷款的抵押优先权将会因留置权人向汽车抵押贷款中的抵押人主张汽车留置权的优先受偿权而受到威胁。

6船舶优先权。根据《海商法》第25条规定，船舶优先权先于船舶留置权受偿，船舶抵押权后于船舶留置权受偿。根据《海商法》第22条的规定，下列各项海事请求具有船舶优先权：船长、船员和在船上工作的其他在编人员的工资、其他劳动报酬、船员遣返费用和社会保险费用的给付请求；在船舶营运中发生的人身伤亡的赔偿请求；船舶吨税、引航费、港务费和其他港口规费的缴付请求：海难救助的救助款项的给付请求；船舶在营运中因侵权行为产生的财产赔偿请求。

7民用航空器优先权。《民用航空法》第22条规定，民用航空器优先权先于民用航空器抵押权受偿。根据《民用航空法》第19条的规定，下列各项债权具有民用航空器优先权：援救该民用航空器的报酬；保管维护该民用航空器的必需费用。前款规定的各项债权，后发生的先受偿。

8正常经营活动中已支付合理价款并取得动产浮动抵押财产的买受人的优先权。《物权法》第189条规定，以现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押的，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。根据这一规定，在动产浮动抵押中，正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人的权利优先于浮动抵押权人。

9司法费用的优先权。依据有关法律规定，诉讼过程中发生的有关司法费用支付权优先于抵押权优先受偿权。

二、防范有效抵押权项下的法律风险建议和思路

风险管理是商业银行经营永恒的主题。对于商业银行而言，要想有效保全信贷资产，切实提高资产质量，就需要大力规避法定优先权对抵押权的冲击。主要可以从以下几方面进行改善。

1加强学习，提高认识，谨慎操作。首先，要加强对商业银行信贷从业人员的信贷业务及法律知识培训，提高信贷从业人员的业务素质。其次，要加强贷前调查及对借款人的资信分析，认真落实第一还款来源；应调查了解抵押人是否存在拖欠税款、拖欠工程款、拖欠职工工资和基本保险费用；是否已将抵押财产出售给第三人；船舶和民用航空器是否已经产生有具有优先权的其他债权；是否拖欠司法费用情况等问题。第三，要严格贷后管理，密切监测贷款资金的运用及企业的经营状况。

2引入抵押资产“净值”概念。此处所说的“净值”，并非会计核算中通常意义上的固定资产净值，而是指抵押物评估价值剔除法定优先权预见额度后的净值。抵押设定日可预见额度的法定优先权主要包括：土地出让金、被拖欠税款及建设工程价款等。这就要求商业银行对借款企业的完税情况、抵押物情况、建设工程款的结算情况深入掌握。在借款申请阶段，必须明确要求借款企业提供完税凭证及相应的建设工程款支付证明，必要时可直接向税务机关调查了解企业的纳税情况，并应要求企业先行完税，再接受抵押。

3把抵押人已经缴清税款作为银行接受抵押贷款的前提条件。为避免抵押人因欠税而给银行贷款带来的风险，银行在接受抵押之前，应通过各种途径获得抵押人是否欠税以及欠税的时间、金额。一是通过税务机关在媒体上对纳税人欠税情况的定期公告了解抵押人是否欠税；二是直接要求抵押人说明其纳税情况，提供完税凭证；三是前往税务机关了解有关抵押人的欠税情况。商业银行只有在确信抵押人已经缴清税款的前提下，方可发放抵押贷款。

4约定债权级别，前置抵押权优先受偿顺序。在发放贷款前，商业银行可与发包商及建筑承包商达成三方书面协定，将银行贷款设定为高级债权，建设工程价款设定为次级债权，在银行债权受偿之前，不对抵押房产行使建设工程款优先受偿权。此举的实质相当于建筑承包商事先约定部分放弃建设工程款优先受偿权。使其位于银行贷款抵押权之后、其他约定债权之前受偿。司法实践中，海南地方法院已对此类约定如“在贷款受清偿之前，放弃建设工程款优先受偿权”的效力予以认可。(当然，放弃工程款优先受偿权约定的效力问题，司法实践有不同的判例，最高院的倾向性意见：对于工程承包人放弃自己垫资的部分工程款，该承诺有效，而对于放弃的工程款中含有建筑工人、农民工工资的，该部分承诺无效。)

5积极主张抵押权。在依法主张抵押权时，要及时对抵押资产采取保全措施，以争取对处置抵押资产的优先权。在抵押人与承包人发生诉讼时，商业银行作为抵押权人，要及时向法院要求以第三人身份参加诉讼，对建筑工程价款的数额(应是为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出金额)和是否在六个月内行使权利进行核实。对执行阶段的抵押物评估价值，应引起高度重视，法律人员可会同信贷评估部门或外聘专业评估机构对司法鉴定机构出具的抵押物评估报告进行分析。对评估价值不合理的，要积极向执行法院提起异议。以保障将来的债权安全。

6避免接受有限制的抵押物。例如商业银行在接受担保物作抵押担保时，应该关注是否存在法律规定的特殊情形妨碍银行对抵押担保物的优先受偿，如抵押物在办理抵押登记手续前，是否已对外出租。根据“买卖不破租赁原则”抵押权人实现抵押优先受偿权时，抵押前已出租房产的效力继续有效，这无形对处置抵押物产生影响。因此，应尽可能避免接受受限制的担保物作为贷款抵押或者采取有效的保障措施。

7完善对抵押财产的鉴定机制。执行法院应完善对抵押物的估价和价值实现机制，方便商业银行作为抵押权人行使抵押权和实现抵押权，尤其是应调整法院执行鉴定机构委托的评估公司按评估出来的标的物价值数额大小来收取评估费做法。

9.贷款常见法律风险防范篇九

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贷款常见法律风险防范

一、合同文本常见问题

(一)合同文本的选用错误

(二)合同文本填写常见错误

1、对借款用途描述不规范，重组贷款用途含混，可能导致担保责任免除

2、关于合同的生效条款

3、提前还款补偿金条款填写不明，客户提前还款时，容易引起争议

4、抵押物约定不明，可能导致抵押合同不成立

5、关于保证金质押

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6、合同签署不规范，直接导致合同不生效

(三)差别化服务合同履行过程中应注意的法律问题

二、担保物的登记、管理常见的法律问题

(一)房地产抵押登记常见法律问题

1、以房产和土地进行抵押，仅办理土地或房产其中一项抵押登记

2、抵押人仅以房产抵押，将增加抵押物的处置难度，进而影响债务的清偿

3、以共有财产设定抵押应注意的事项

4、办理抵(质)押登记手续时，应正确填写抵(质)押权的存续期间和担保范围

(二)变更最高额抵押合同可能导致的法律问题

(三)谨慎对待作为贷款抵押物的房屋的出租问题

(四)账户质押管理常见法律问题

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三、借款人与贷款人变更的法律问题(即债权转让与债务转移问题)

四、贷款展期常见法律问题

(一)借款展期必须在贷款到期日之前由借款人提出申请，经银行同意后签订展期协议

(二)展期协议不能仅仅表达银行准许展期的意向，还应由银行与借款人明确约定展期期限

(三)展期协议签订后，除原还款期限条款外，原合同的其它条款仍然有效

(四)在签订展期合同时，应征得保证人的书面同意

五、借新还旧应注意的法律问题

(一)签订新的《借款合同》和《担保合同》，并重新办理抵(质)押登记

(二)在新签订的《借款合同》和《担保合同》中明确约定新贷款的真实用途

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(三)注意担保方式的变化

(四)注意帐务处理

(五)注意审查借新还旧的担保物是否存在出租情况

(六)注意办理抵押物财产保险手续

六、借款人违约后，可采取的常见救济措施

(一)依法催收，中断诉讼时效

1、直接送达催收(逾)到期贷款通知书

2、现场公证催收

3、邮寄催收

4、还款和扣款

5、债务人同意履行债务

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6、向法院起诉或向仲裁委申请仲裁

7、向有关部门主张债权和公示债权

(二)补救诉讼时效的几种具体方法

1、继续设法让借款人和担保人在催收到(逾)期贷款通知书上签字或盖章

2、向借款人和担保人送发银行贷款本息对帐单,并要求其签字盖章

3、签订还款协议

4、借款合同的更新

5、债务转移

(三)依法行使抵销权，直接回收债权资产

七、依法起诉或申请仲裁

(一)准备证据

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(二)调查财产

(三)委托诉讼代理人

(四)选择向法院起诉或申请仲裁

八、申请强制执行

(一)申请执行的期限

(二)抵押物优先受偿权与查封优先处置的冲突

(三)调查被执行人财产情况

(四)变更或追加被执行主体

(五)执行中的各种优先权

(六)执行异议

(七)中止执行和终结执行

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以下按照贷后管理操作的先后顺序，逐一进行风险提示并提出建议。总体原则要求银行重点关注有无逾期记录、他行授信退出、涉及诉讼、有民间借贷传闻、高危行业以及零售贷款客户,及时了解债务人的还款能力、家庭情况等,提前预判风险。

一、合同文本常见问题

(一)合同文本的选用错误

根据“物权法定原则”，我行在开展经营管理活动过程中，应严格遵循该原则，避免因担保物权存在瑕疵而危及自身债权的安全，对无明文规定可抵、质押的财产或权利，银行不得接受，同时在实际操作中要正确选择合同文本：如账户质押应选用《保证金质押合同》，贷款业务采用最高额抵押或最高额保证方式的应选用《最高额抵押合同》、《最高额保证合同》等;如对个别主要条款进行修改需报总行合规部审查。

(二)合同文本填写常见错误

1、对借款用途描述不规范，重组贷款用途含混，可能导致担保责任免除。

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建议：

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》(以下简称《担保法司法解释》)第三十九条规定：“主合同当事人双方协议以新贷偿还旧贷，除保证人知道或者应当知道的外，保证人不承担民事责任。”因此，借新还旧时，应在“借款用途”栏明确填写真实用途。借新还旧与新贷并存时，应分别列明借款用途。

同时根据银监会“三个办法一个指引”的要求，在借款合同中应尽可能填写借款的具体用途，并以此为依据认定借款人是否挪用贷款。

2、关于合同的生效条款。对公司类客户，银行借款合同、保证合同等合同中均约定为签字并加盖公章。实际操作中如果客户提出不签字加盖有权签字人的名章，我行能否接受?考虑到实践有需求，方便有长期合作关系的客户，在风险可控的前提下可采取此方式，前提是相应修改格式合同的签署生效条件，与实际操作不留矛盾，同时取得客户提交的名章印模和对上述事项的确认承诺书。

3、提前还款补偿金条款填写不明，客户提前还款时，容易引起争议。

建议：银行对借款人提前还款补偿金的收取标准化未进行明确约定，如果要收取补偿金，必须在合同中明确约定补偿金的计算公式和比

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例。提前还贷补偿金金的计算公式为：提前还贷补偿金金=提前还款金额×提前还款月数×补偿金金率。为避免合同填写不规范所导致的合同约定不明确，建议在填写合同时,写明上述公式并同时注明提前还款月数的计算方法以及补偿金金率为多少。

4、抵押物约定不明，可能导致抵押合同不成立。

《担保法》司法解释第五十六条规定“抵押合同对被担保的主债权种类、抵押财产没有约定或约定不明的，根据主合同和抵押合同不能补正或无法推定的，抵押不成立。”，因此，经办人员在签订抵押合同和办理抵押登记时必须将抵押物具体化、特定化，在抵押合同的抵押物清单中明确约定每一个抵押物的名称、质量、状况、所在地、所有权权属或使用权权属，并在抵押登记权证上一一注明，而不能仅仅在抵押合同或抵押登记权证上注明“整体资产”、“整厂”、“全部资产”、“全部设备”等概括性、指代不明确的词语。填写尽可能准确无误，不遗漏核心要素、必载事项，确保标的物“特定化”。同时在填写抵押财产价值时不要虚高，避免法院裁定抵债的后患。

5、关于保证金质押。合同中填写的保证金账户必需与实际一际，保证金要存入保证金账户，存入其他账户的，法院会否认其担保功能。

6、合同签署不规范，直接导致合同不生效。

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建议：首先弄清楚合同相对方的法定代表人或负责人是谁，例如：对于公司来讲，法定代表人可能是董事长、执行董事或经理。其次，如法定代表人或负责人不能亲自签署，应当提供授权委托书，指明有权签字人是谁。

(三)差别化服务合同履行过程中应注意的法律问题

以客户为中心，为客户提供差别化的服务从而巩固吸引优质客户、取得竞争主动权已成为各家商业银行不争的事实。但这种差别化的服务，往往使得实际的业务操作与我行固有的操作流程和后期管理流程存在一定差异。如果经办人员在实际操作中，仍按照一般的业务流程进行处理，忽视客户所提出的且已经为相关差别化服务合同所确定的个性化流程，势必增大银行承担违约责任的风险，并且可能丧失很多的维权时机。试举例予以说明：某大客户在贷款时提出，在人民银行调整利率时，银行应告知其调息的相关情况，并把此项要求写入借款合同。告知客户调息情况的差别化服务流程，与以往的借款人默认人民银行对外公布的利率的流程存在差异，一旦疏忽了该差别化细节，银行将承担违约责任。因此建议银行在建立该笔贷款的档案时，就应对该履约风险事项予以提示，并且适时根据客户的反馈意见调整差别化服务内容、完善风险提示事项。

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因此，建议对差别化服务客户进行动态管理和控制，建立差别化业务重大风险事项提示制度，严格按照银行与客户签订的差别化服务合同的约定履行我行应尽义务，以减小履约风险、维护银行权益。

1、在办理差别化业务前，经办人员应确定该服务与以往业务不同的操作和管理环节，并书面列明这些不同的环节并将其作为重大风险提示事项，以便于后面接手的工作人员对客户的后期服务和管理，建议在贷后管理的档案卷宗中加入一页专门提示“重大风险事项”;

2、在对客户的动态管理过程中收集信息，不断补充完善重大风险提示事项;

3、根据重大风险提示事项，对差别化服务工作进行定期的监督、检查。

4、妥善保管差别化服务合同和对重大风险提示事项的书面记录。

二、担保物的登记、管理常见的法律问题

(一)房地产抵押登记常见问题

1、以房产和土地进行抵押时，仅到房管部门办理房产抵押登记，而忽视了到土地管理部门对房屋所占用土地办理抵押登记手续。

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建议：《物权法》第182条明确了房、地合一的抵押原则，因此银行在办理房地产抵押贷款时，要以《物权法》为依据，不接受房、地分离抵押，确保房地产抵押物权的完整性。另《物权法》第10条确立了不动产统一登记制度。抵押人以房产和土地一并抵押时，应就房产和土地分别到房管和土地部门办理抵押登记。

另《物权法》第16条和第17条明确不动产登记簿和不动产权属证书的关系，明确了不动产登记簿的效力高于不动产权属证书。这意味着银行在贷前审查客户的资产或办理抵押时，必须到登记机关查询登记簿，审查权属证书的内容是否与登记簿一致，银行应在信贷档案中增加查询记录，此外还应确保银行抵押合同中记载的财产范围与登记簿一致。

还应注意的是，《物权法》建立了不动产预告登记制度，按照《物权法》第20条规定，如果银行接受了预告登记的不动产为抵押物，一旦抵押人没有在能够进行不动产登记之日起三个月内及时办理正式登记，则银行的抵押权将因抵押人的所有权预告登记失效而面临落空的风险。因此客户经理应对抵押人拟抵押的不动产进行详细调查是相当重要的。

2、抵押人仅以房产抵押，将增加抵押物的处置难度，进而影响债务

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赢了网s.yingle.com 的清偿。

建议：尽量说服客户将房产连同土地一并抵押，并分别办理抵押登记，否则，不宜接受此类抵押物。

土地是房产的基础，也是土地上的附着物的本质组成部分，如果对土地没有使用的权利，就无权在该地上建房或使用房屋。因此，抵押房屋时，应当连同土地一并抵押，并分别办理登记。在实践中，可能因为房产和土地分属不同的抵押人或者土地已抵押在先而房产建盖在后且抵押在后，从而导致抵押人将房产和土地作为各自独立的财产而分别抵押给不同银行的情况，在此情况下，如土地和房产都办理了抵押登记，法院也会认定抵押合同有效。但这样造成的后果是，地价决定房价，房价中包含有地价，以至于各家银行对抵押物的处置和利益分配难以达成一致意见。因此，在房产和土地分属不同的产权人，抵押人仅能抵押土地或房产的情况下，或者在土地已先行抵押给他人而将后建盖的房屋抵押给我行的情况下，经办行应谨慎分析具体情况。

3、以共有财产设定抵押应注意的事项。银行接受共有财产设定抵质押的，应根据《物权法》第97条的规定，区分按份共有和共同共有，分别取得占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有有人同意，注意共同人之间另有约定的除外。

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4、办理抵(质)押登记手续时，应正确填写抵(质)押权的存续期间和担保范围，否则将会带来“后患”。建议：

《物权法》第202条对《担保法司法解释》第十二条进行了修正，规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的，人民法院不予保护。由于登记部门要求填写抵押期限的，银行可与担保人另行书面约定：担保合同以及他项权证上记载具体担保期间是登记机构的要求，并非担保双方本意。担保双方约定，只要被担保的债权未被完全清偿，担保权就一直有效存续。从最大谨慎起见，具体担保期间届满前，尽量按照登记机构要求办理续期登记。

土地及房产管理部门要求抵押期间等同与贷款期间，并且要求每年续办登记，因法律没有特别要求，银行只能按照登记部门的要求办理。

担保范围应明确填写为“债权本金及利息(包括复利和罚息)、违约金、赔偿金、银行垫付的有关费用以及银行实现债权和抵押权的一切费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等)。”，否则，银行可能仅能在本金(或者本金加法定利息)的范围内就处分抵押物所得价款享有优先受偿权。

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(二)变更最高额抵押合同可能导致的问题

《物权法》相对《担保法》及其司法解释在最高额抵押权规定上有较大的突破，表现在：

(1)放宽了最高额抵押权担保的债权范围。《物权法》第203条规定“最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。

(2)最高额抵押担保债权未确定情形，允许当事人约定抵押权的转让或协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高额债权额等，使最高额抵押权的灵活性和担保作用得到更好的发挥。

(3)规定了抵押权人的债权确定事由。《物权法》第206条明确列举6类抵押权人的债权确定事由，便于银行在法定情形出现时，灵活自由及时地行使债权及抵押权的转让，以最优的方式来保护和实现债权。

(三)谨慎对待作为贷款抵押物的房屋的出租问题

根据《担保法司法解释》第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的法律咨询s.yingle.com

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财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”之规定，如银行抵押权登记在先，即使抵押人在设定抵押后再将抵押物出租，该租赁合同对银行不具有法律约束力，银行仍对抵押房产依法享有完全的、充分的抵押优先权。因此，建议注意两方面的问题：

1、一般情况下，银行不宜再出具同意抵押物出租的承诺，一旦出具则意味着我行主动放弃因抵押设定在先而获得的抵押优先权，转而让承租人获得租赁优先权，最终将严重影响银行依法行使抵押权，最终由主动变为被动。

2、特殊情况下，不得不同意出租时，为了避免实际操作中发生纠纷，有必要要求抵押人(出租人)与承租人在租赁协议中对抵押有关事宜进行约定，并经我行认可。具体意见如下：

①在租赁协议中增加如下内容：a、出租人明确告知承租人出租房屋已设定抵押给银行的事实;b、承租人不得使房屋价值减少;c、承租人明确同意：租赁期内抵押权人有权按照法律规定实现抵押权;

②租期不宜约定过长;

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③应要求出租人对银行承诺：出租房屋所得租金优先用于偿还银行贷款。

(四)账户质押管理常见法律问题

账户本身仅仅是一个名称，并没有财产价值，以账户作质押担保，实质上是以账户内的资金作为担保，因此账户质押建议注意两方面的问题：

1、根据《担保法司法解释》第八十五条“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”的规定，账户质押应符合以下两个条件：一是账户上的资金必须特定化;二是资金被转移占有，质押人不得随意划拨账户上的资金。因此，不但应签订《账户质押协议》，而且在贷后管理中，账户内的资金不能处于浮动状态或者没有以保证金帐户等专户的形式存在。

2、在实际操作中，账户(如果不是保证金等专户)内的资金往来，银行通常难以控制(如通过支票等结算方式转出资金时，银行须按照《票据法》及《支付结算办法》等的规定支付)，因此必须严格监控质押账户，以便及时采取措施回收贷款。

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三、借款人与贷款人变更的法律问题(即债权转让与债务转移问题)

根据《合同法》、《担保法》、《物权法》等法律法规的规定，贷款人转让债权、借款人转移债务需注意以下问题:

(一)债权转让，即贷款人发生变更，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人(借款人)不发生法律效力，债务人可继续向原债权人承担义务。债权人转让权利的通知不得撤消，但经受让人同意的除外。

(二)债务转移，即借款人发生变更，债务人将合同义务全部或部分转移给第三人，应经债权人(贷款人)同意。根据《物权法》规定，担保期间内，债权人(贷款人)许可债务人转让债务的，应当取得担保人的书面同意，否则担保人对未经其同意转让的债务，不再承担保证责任。

(三)法律、行政法规规定转让权利或者转让义务应当办理批准、登记手续的，依照其规定。

(四)为落实债权债务关系必须签订《债权(债务)转移协议书》。

(五)《物权法》第191条规定了抵押物转让和抵押权转让规则，该规定相比《担保法》第49条抵押人转让抵押物应当通知抵押权人的规

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定有很大的变化，将转让抵押物履行通知义务改为必须取得抵押权人的同意，有利于银行对抵押物的监管。在实际操作中，如抵押物被抵押人擅自处置，抵押权人可以申请法院认定转让行为无效，并恢复抵押物转让前原状。

四、贷款展期常见法律问题

(一)根据我国《合同法》、《贷款通则》等有关规定，借款展期必须在贷款到期日之前由借款人提出申请，经银行同意后签订展期协议。

(二)展期协议不能仅仅表达银行准许展期的意向，还应由银行与借款人明确约定展期期限。该展期期限应符合我国法律法规及人民银行规章的规定。根据《贷款通则》的规定，短期贷款展期期限累计不得超过原贷款期限，中期贷款展期期限累计不得超过原贷款期限的一半，长期贷款展期期限累计不得超过3年。而且贷款只能展期一次。因此在签订展期协议时，应根据贷款期限的长短，再结合上述期限的限制，定出一个合理的展期期限。

(三)展期协议签订后，除原还款期限条款外，原合同的其它条款仍然有效。但由于贷款的展期期限加上原期限达到新的利率期限档次时，从展期之日起，贷款利息将按新的期限档次利率计收，所以，在展期时应与借款人明确约定，以免产生不必要的争议。

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(四)在签订展期合同时，应征得保证人的书面同意。根据《担保法司法解释》第三十条规定，债权人与债务人协议对主合同履行期限作了变动的，未经保证人书面同意的，保证期间为原合同约定的或者法律规定的期间。因此，原借款合同若有保证人的，我行在与借款人签订展期合同前应取得保证人的书面同意，否则，将减轻保证人的保证责任，增加我行的风险。如果原保证人不愿做出书面承诺或声明不再承担保证责任的，银行应要求借款人重新提供符合银行要求的担保。

五、借新还旧应注意的法律问题

(一)签订新的《借款合同》和《担保合同》，并重新办理抵(质)押登记

办理借新还旧后，贷款人与借款人原来建立的借款法律关系已经解除，贷款人与担保人原来建立的担保法律关系也不存在，贷款人与借款人、担保人建立了新的借款法律关系和担保法律关系，因此，贷款人必须与借款人、担保人签订新的借款合同和担保合同，并且必须到登记管理部门重新办理抵(质)押担保的登记手续(注：登记时注明新的借款合同编号)，采用质押担保方式的，还应办妥质物交付手续。

(二)在新签订的《借款合同》和《担保合同》中明确约定新贷款的真实用途

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为避免日后发生纠纷，在《借款合同》的“贷款用途”项下应明确约定为“用于偿还XX合同项下借款人所欠债务”，不要填写其他非真实用途，也不宜直接填写为“贷新还旧”、“以贷还息”。办理借新还旧后，原合同项下仍有欠息的，应在《借款合同中》约定“本合同借款用于偿还XX合同项下借款人所欠借款本金，对原XX合同项下仍欠贷款人利息XXX元，借款人将遵守原合同约定的利息计算方法，并继续履行清偿义务”。

与此同时，在担保合同的“双方约定的其他条款”中也应明确约定：担保人知道所担保的贷款用途为以新贷还旧贷。以避免在产生纠纷时，担保人以“不知道贷款用途，借贷双方恶意串通欺骗第三人”为由提出抗辩，逃避担保责任。

(三)注意担保方式的变化

办理借新还旧，实践中经常遇到担保方式的变化的情况，通常情况下，贷款人应注意下列几种情况：

1、将原贷款中的第三人保证变更为仅用借款人自身财产提供抵押时，贷款人应注意借款人主观上是否有《担保法司法解释》第六十九条“债务人有多个普通债权人的，在清偿债务时，债务人与其中一个债权人

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恶意窜通，将其全部或部分财产抵押给该债权人，因此丧失了其履行其他债务的能力，损害了其他债权人的合法权益，受损害的其他债权人可以请求人民法院撤销该抵押行为。”规定的“恶意抵押”的情况，以免其他债权人向法院申请撤销该抵押行为;

2、在原贷款担保中的第三人保证的基础上增加保证人的，贷款人要注意与新的保证人签订《保证合同》，并且要注意《担保法司法解释》第十九条、第二十条、第二十一条中规定的“连带保证”与“按份保证”的区别。为维护我行债权，建议贷款人在保证合同中约定保证人之间的责任为“连带保证责任”;

3、在原贷款中的第三人保证的基础上又增加借款人的财产抵押的，即新贷款的担保中既有第三人保证，又有借款人提供财产抵押时，贷款人除要注意借款人是否有“恶意抵押”的情况外，还应注意《担保法》第二十八条的规定即“保证人仅对物的担保以外的债权承担保证责任，债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任”;

4、在原贷款中的第三人保证的基础上又增加第三人的财产抵押的，即新贷款的担保中既有第三人保证，又有第三人提供财产抵押时，贷款人要注意《担保法司法解释》第三十八条规定的同一债权上既有“人保”又有“物保”时，“人保”与“物保”的关系即债权人可以要求

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保证人承担保证责任，也可以要求物的担保人承担担保责任，但担保合同中约定担保范围时，债权人只能要求保证人或物的担保人在担保的范围内承担相应的担保责任。

(四)注意账务处理

在办理借新还旧业务时必须制作资金进、出的划款凭证，以避免发生纠纷时，因无法证明该笔贷款是否向借款人的账户划出款项而导致败诉。

(五)注意审查借新还旧的担保物是否存在出租情况

在原借款合同关系中，借款人将抵押给贷款人的财产进行出租。此时根据《担保法司法解释》第六十六条的规定，贷款人享有的抵押权优先于租赁权。但办理借新还旧后，贷款人与借款人原来建立的借款法律关系已经解除，贷款人与担保人原来建立的担保法律关系也不存在，贷款人享有的抵押权也随之消灭，在借款人的财产上只存在租赁权。此时再以借款人已设定租赁权的财产为新贷款提供抵押担保的，根据《担保法》第48条“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第65条“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的法律咨询s.yingle.com

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受让人继续有效。”的规定，银行在借款人无法归还我行贷款而需要处置抵押物时，将因为有“抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”的规定，影响到抵押物的变现率，而导致抵押物无人愿意购买，我行贷款将面临难以通过处置抵押物获得清偿的风险。因此，已经出租的房产不宜接受作为抵押物，经办人员应认真调查抵押物的现状。

(六)注意办理抵押物财产保险手续

如原抵押合同项下的抵押物办理过保险，经办人员在办理借新还旧时还应当注意审查保险期限是否届满，如保险期限届满，应当办理续保险手续。

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国未成年

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