青岛市房地产市场现状

青岛市房地产市场现状（精选11篇）

1.青岛市房地产市场现状 篇一

青岛市房屋土地资源管理局　制定

青岛市工商行政管理局　监制

委托人甲：________________________（出售、出租方）

居间方：__________________________________________

委托人乙：________________________（买入、承租方）

第一条（订立合同的前提和目的）

依据国家有关法律、法规和本市有关规定，三方在自愿、平等和协商一致的基础上，就居间方接受委托人甲、乙的委托，促成委托人甲、乙订立房地产交易 ____________（买卖/租赁）合同，并完成其他委托的服务事项达成一致，订立本合同。

第二条（提供居间房地产的座落与情况）

委托人甲的房地产座落于___________市___________区（县）_________路_________弄________号_______室共________套，建筑面积为_____________平方米，权属为____________，权证或租赁凭证编号_______________，其他情况_________________。

委托人乙对该房地产情况已充分了解。

第三条（委托事项）

（一）委托人甲委托事项（共_______项）

主要委托事项：

1．________________________________________________

2．________________________________________________

其他委托事项：

1．________________________________________________

2．________________________________________________

3．________________________________________________

（二）委托人乙委托事项：（共______项）

主要委托事项：

1．________________________________________________________________________

2．________________________________________________________________________

其他委托事项：

1．________________________________________________________________________

2．________________________________________________________________________

3．________________________________________________________________________

第四条（佣金标准、数额、收取方式、退赔）

（一）居间方已完成本合同约定的委托人甲委托的事项，委托人甲按照下列第种方式计算支付佣金；（任选一种）

1．按该房地产______________（总价款／月租金计）______％，具体数额为___________币__________元支付给居间方；

2．按提供服务所需成本计____________币___________元支付给居间方。

（二）居间方已完成本合同约定的委托人乙委托的事项，委托人乙按照下列第__________种方式计算支付佣金；（任选一种）

1．按该房地产___________（总价款／月租金计）__________％，具体数额为_____________币____________元支付给居间方；

2．按提供服务所需成本计_____________币____________元支付给居间方。

（三）居间方未完成本合同委托事项的，按照下列约定退还佣金：

1．未完成委托人甲委托的主要事项第（）项、其他事项第（）项的，将合同约定收取佣金的______％，具体数额为_____币________________元，退还委托人甲。

2．未完成委托人乙委托的主要事项第（）项、其他事项第（）项的，将合同约定收取佣金的______％，具体数额为_____币_____________元，退还委托人乙。

第五条（合同在履行中的变更及处理）

本合同在履行期间，任何一方要求变更合同条款的，应及时书面通知相对方，并征得相对方的同意后，在约定的时限_______天内，签订补充条款，注明变更事项。未书面告知变更要求，并征得相对方同意；擅自变更造成的经济损失，由责任方承担。

本合同履行期间，三方因履行本合同而签署的补充协议及其他书面文件，均为本合同不可分割的一部分，具有同等效力。

第六条（违约责任）

（一）三方商定，居间方有下列情形之一的，应承担违约责任：

1．无正当理由解除合同的；

2．与他人私下串通，损害委托人甲、乙利益的；

3．其他过失影响委托人甲、乙交易的。

（二）三方商定，委托人甲、乙有下列情形之一的，应承担违约责任：

1．无正当理由解除合同的；

2．未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成居间方无法履行合同的；

3．相互或与他人私下串通，损害居间方利益的；

4．其他造成居间方无法完成委托事项的行为。

（三）三方商定，发生上述违约行为的，按照合同约定佣金总额的___________％，计__________币_________元作为违约金支付给各守约方。违约方给各守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。

第七条（发生争议的解决方法）

三方在履行本合同过程中发生争议，由三方协商解决，协商不成的，按本合同约定的下列第（）项进行解决：

1．向_____________仲裁委员会申请仲裁〖〗

2．向法院提起诉讼〖〗

第八条（订立合同数量）

本合同壹式____份，甲、乙、丙三方各执____份。

补充条款

―――――――――――――――――――――――――

（粘贴线）（骑缝章加盖处）

委托人甲：__________________________

身份证号／其他证件号码：____________

住／地址：__________________________

邮政编码：__________________________

联系电话：__________________________

本人／法定代表人：（签章）__________

代理人：（签章）____________________

签约时间：________年______月______日

签于：______________________________

委托人乙：（名字/名称）_____________

身份证号／其他证件号码：____________

住／地址：__________________________

邮政编码：__________________________

联系电话：__________________________

本人／法定代表人：（签章）__________

代理人：（签章）____________________

签约时间：________年______月______日

签于：______________________________

居间方：（名称）____________________

营业执照号码：______________________

住／地址：__________________________

邮政编码：__________________________

联系电话：__________________________

法人／法定代表人：（签章）__________

执业经纪人：（签章）________________

签约时间：________年______月______日

签于：______________________________

特别告知

一、本合同文本是依据《中华人民共和国合同法》《青岛市经纪人条例》等有关规定制定的示范文本，供当事人约定采用。

二、本合同所称的委托人甲是指委托居间方出售或出租房屋的当事人；本合同所称的委托人乙是指委托居间方买入或承租房屋的当事人；本合同所称的居间方是指为委托人提供居间服务，具备房地产经纪人资格的房地产经纪组织。本合同所称的房地产居间是指居间方向委托人报告订立房地产交易（买卖、租赁等）合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付佣金的经营行为。

三、房地产经纪人是指依法取得经纪执业证书，并在经纪组织中从事经纪活动的执业人员（以下简称执业经纪人）和依法设立的具有经纪活动资格的公司、合伙企业、个人独资企业及其他经济组织。接受委托从事房地产居间业务的组织以及提供服务人员应具备上述资格和条件。不具备上述资格和条件的，不得与委托人订立本合同。委托人在委托有关房地产事务前，应查验接受委托业务的房地产经纪人（居间方）的营业执照、备案证书、以及提供服务的执业经纪人的执业证书，房地产经纪人应予以配合。

四、订立本合同前，委托人甲应当充分了解居间方提供居间服务的有关服务范围、内容，以及承诺的事项是否符合自己的需要；并仔细查阅居间方提供的书面告知资料及向居间方真实告知委托的房地产情况，委托人乙应当实地勘查居间方提供的房地产及了解各项服务内容。

五、订立合同时，委托人应当明确委托事项，详细了解与核对合同的条款、履行合同的时间、支付佣金的方式和数额、发生违约的退赔与补偿、发生争议的解决方法等。对居间方提供的咨询以及协商订立合同时发生疑问，可以向房地产所在地房地产管理部门、工商行政管理部门或房地产交易中心征询或核查。本合同约定时或履行中，三方未尽事宜可通过本合同的补充条款予以补充约定。

六、订立合同后，委托人与居间方应当按照合同约定履行。合同履行期间发生争议的，可通过协商解决争议；协商不成的，应按照合同约定的方式解决。

七、本合同文本在市、区、县房地产交易中心、市执业经纪人协会；市房地产经纪人协会均有售，建议委托人先行购买本合同并仔细阅读。

八、本合同由青岛市房屋土地资源管理局制定、青岛市工商行政管理局监制，不得翻印。

2.青岛市房地产市场现状 篇二

1. 房地产泡沫的内涵。

房地产泡沫是指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础的持续不断的上涨, 远离其实际价值并且大大超过消费者承受能力。具体来讲, 房地产泡沫是一种持续上涨的价格运动, 是指房地产价格高于市场基础价值的那部分。市场定价脱离市场基础价值的高估是房地产泡沫的本质, 这种高估也是价格迅速回落的原动力。

2. 房地产泡沫的危害。

(1) 房地产泡沫对房地产经济的危害。地产价格泡沫。土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用, 及其土地市场投机炒作, 会出现虚涨, 这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨, 就会发展成泡沫经济。地价虚涨是不能持久的, 在一定阶段便会破灭;房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中, 商品房供给超过市场需求, 构成经济泡沫。 (2) 房地产泡沫抑制其他产业发展。房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有高的投资回报率, 在泡沫经济期间, 大量的资金向房地产行业集聚, 投机活动猖獗, 大量的资金向房地产业流动, 意味着生产性企业缺乏足够的资金, 或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金。 (3) 房地产泡沫导致经济结构和社会结构失衡。一方面, 地价上涨导致投资预算增加, 在高地价市区进行投资无利可图;另一方面, 由于城市地价持续高涨, 土地作为人们心目中安全的、收益率高的资产被大量保有, 使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用, 土地投机的倾向日益凸显。同时, 由于房地产价格的上涨, 房地产持有者与非房地产持有者, 大都市圈与地方圈的资产差距越来越大导致社会分配新的不公, 严重挫伤劳动者的积极性, 带来了严重的社会问题。 (4) 房地产泡沫破灭导致金融危机。通过对过去三四十年中53个工业化国家的住房市场及股市的热潮和衰落的研究, 国际货币基金组织发现住房价格下跌更可能使银行受到打击, 原因是在多数国家, 银行主导着购房贷款业务, 房地产泡沫破灭意味着房地产价格的急剧下降, 房地产企业的大量投资无法收回, 经营极其困难, 而且大批破产。 (5) 房地产泡沫破灭导致生产危机。房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条, 股价下跌, 企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司债在长期内不能转为股权, 从而给企业带来巨额的偿债负担。

二、青岛市房地产泡沫的成因

1. 青岛市房地产泡沫形成的经济环境。

中国经济增长的成本日益上升, 持续高速增长的基础不够扎实, 为泡沫的产生提供了一个宏观背景。青岛市房地产泡沫的产生, 主要表现为经济增长靠投资拉动、2008奥运会对青岛房地产市场的刺激作用等方面。 (1) 经济增长主要靠投资拉动。2000年以来, 中国房地产业的蓬勃发展, 主要靠银行发放巨额贷款拉动。2000—2006年房地产投资由67.5亿元增至268.36亿元, 年递增33.48%。房地产业能直接或间接拉动青岛国内生产总值每年在2.8个百分点左右。房地产业还带动了建筑、钢铁、建材等行业的发展, 成为地方财政收入的重要来源。 (2) 奥帆赛对青岛房地产市场的刺激作用。奥运会作为世界上规模最大、历史最久、知名度最高的综合性体育盛会, 其影响力早已远远超出了体育范畴, 具有了政治、经济、社会和文化等更广泛的意义。对于青岛而言, 奥帆赛的举办将使城市成为投资、消费的热点地区对GDP的影响平均每年达到0.4~0.8个百分点, 到2007年底, 全市生产总值已达到3 786.52亿元。

2. 青岛市房地产泡沫产生的政策环境。

青岛市宏观经济环境是其房地产泡沫产生的基础, 其制度性缺陷却是泡沫产生的深层原因。青岛市房地产市场的制度性缺陷主要是:过分强调“以售为主”, 租赁市场发育迟缓, 政府住房保障制度不健全, 土地政策失误以及不合理的税费制度。

1998年7月3日发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中, 房改的目标是:停止住宅实物分配, 逐步实行住房分配货币化;建立和完善以经济适用房为主的多层次住房供应体系, 发展住房金融, 培育和规范住房交易市场。在这个目标中提出“建立和完善以经济适用房为主的多层次住房供应体系”。但是在经济适用房的销售过程中, 由于是房地产商操作, 造成排队买号, 甚至一个房号的价钱高达6万元~7万元, 也就意味着经济适用房并不是普通老百姓想买就能买得到的。

3. 青岛市房地产泡沫产生的微观因素。

(1) 结构矛盾。社科院发布的《2006年房地产蓝皮书》对中国房地产市场提出了警告。“当前住宅市场的产品类型和品质与消费者实际需求已出现了明显的偏差, 商品房空置率居高不下, 给市场发出了危险信号。中小户型、中低价位住房供应不足。”中低价位、中小套型普通商品住房得不到保障, 推动房价上涨。而房价的过快上涨, 导致社会各方面对市场产生较高预期, 使一些个人和机构投机、投资房地产, 部分居民担心房价上涨提前入市, 进一步加剧了房价过快上涨态势, 非理性上涨必然促进房地产泡沫的膨胀。 (2) 投机因素。房地产投机行为是引发房地产泡沫的主要原因之一。投机者的楼市炒作行为主要是通过放大机制和反馈机制, 不断的炒高楼价, 容易诱发房地产市场的泡沫。 (3) 羊群效应。所谓羊群效应是指由于不确定性以及不对称信息的存在, 投资者在预期与决策过程中所反映的从众行为。从众行为是个体在社会群体行为的示范下, 为了寻求心理上的平衡, 放弃自己的观点、改变自己的行为而采取与大多数人一致的行为。

三、青岛市房地产泡沫治理对策

1. 完善住房保障制度。

为了保证低收入家庭的住房需要, 政府应该向最低收入家庭提供廉租住房, 向较低收入家庭提供经济适用住房, 或通过补贴、贷款等手段提高他们的住房支付能力, 并建立社会性的住房保障体系。积极引导居民住房的梯度消费。

2007年青岛市财政投入5亿元, 建设租赁住房不少于3 000套。“十一五”期间, 青岛开工建设各类住房总建筑面积6 182万平方米。2007年主要是通过增加中低价位、中小套型住房的供应和控制住房销售价格, 实现“两改、两增、两低、一稳定”的目标, 即改造旧城区、改造城中村;增加廉租住房保障户数、新增租赁住房保障方式;新建住房销售价格增幅低于上年, 普通 (限价) 商品住房销售价格低于上年, 经济适用住房销售价格保持稳定。

2. 房产税费改革和完善土地政策。

现行土地政策和房地产税费制度的弊端已经很明显, 房地产税制改革势在必行。国家相关部门已经将这方面的改革提到了议事日程。2005年3月4日, 国务院发展研究中心、财政部、国家税务总局、国土资源部等部门, 就《中国房地产税收政策研究》报告进行研讨, 会议明确“正税、明租、清费”将成为税改方向。清费则是除少数确有必要的服务性收费外, 其他收费或取消或合并为某一个固定的税种。物业税的开征对房地产结构的影响尤为重要。总体上, 通过开征物业税可使闲置或半闲置房产持有的机会成本增加, 从而活跃房地产交易二级市场, 达到有效配置资源的目的。

3. 规范房地产销售制度。

规范房地产市场秩序和信息的公开透明有利于人们建立合理的预期, 从而引导房地产理性投资和消费, 抑制炒房和哄抬房价等行为。规范房地产市场秩序应该从法制上着手, 完善房地产相关法律法规, 规范企业在房地产交易、合同签订、质量保证、广告、中介等方面的行为, 同时充分利用网络信息手段, 将房地产各相关法律行政制度以及房地产市场信息公布于众, 并将房地产企业和中介服务机构以及相关人员的基本情况、经营业绩、经营中违规违法劣迹以及受到的处罚等计入企业和个人信用档案, 向全社会公示, 接受社会监督。

4. 控制房产投机活动。

银监会2004年2月26日发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引 (征求意见稿) 》则从房地产信贷方面对房地产投机进行限制:商业银行应将每笔住房贷款的月房产支出与收入控制在50%以下, 月所有债务支出与收入控制在55%以下。

2005年5月31日, 建设部、国家税务总局、财政部联合下发通知, 针对七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》出台了补充规定, 个人将购买不足两年的住房对外销售的, 应全额征收营业税, 个人购买普通住房超过两年 (含两年) 转手交易的, 销售时免征营业税;对个人购买非普通住房超过两年 (含两年) 转手交易的, 销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。另外, 对于房地产投资和投机应采取不同的政策, 打击投机鼓励投资。投机主要是预期房价上涨, 买的目的是为了卖出, 赚取收益;投资是通过租金回收成本赚取收益。

四、结论

1. 青岛房地产市场近似泡沫状态。

2003年以来, 青岛市房地产投资占GDP的比重和房价收入比逐年上升, 房地产投资占GDP的比重接近泡沫预警线、房价收入比超过合理范围。

2. 通过完善住房保障制度、房产税费改革和完善土地政策、规范房地产销售制度。

3.我和青岛房地产的30年情缘 篇三

在纪念小平同志讲话30周年之际，回顾青岛市改革开放30年的辉煌和自己的工作历程，颇有感触……

改革开放三十年青岛人民住房的巨变

1978年，青岛市辖区244.4平方公里，城市建成区仅66平方公里，也就是老人们口中的“小青岛”，市区人口110万，城市人均居住面积3.88平方米，年住宅投资仅3200万元。

1980年，在人口增至120万的情况下，人均居住面积增至5.25平方米，年度住宅投资猛增3倍达到了9335万元，由此可见改革开放之后政府改变人民生活条件带来的变化。

1990年，因经济发展的需要进行了城市区划调整(1988年实施)，青岛市辖区扩大为1102.6平方公里，城市建成区达到了94.3平方公里，人口达到了203.63万，是改革开放以来人口增幅最高的10年，人均居住面积达到了6.7平方米，年度住宅投资达到了38898万元，相当于1980年的4倍多。

1995年，改革开放进入了快速发展阶段，社会各项事业发展迅速，国家也加快了取消福利分房、实施房改的步伐。住房投资出现了政府、企业、社会三驾马车齐驱的局面，青岛市全年住宅建设投资达到了390206万元，相当于1990年的10倍，创下了改革开放以来的最高增幅，人均住房居住面积达到8.1平方米，建筑面积17.12平方米。

1998年，房改的推乎亍和落实，政府、企业停止了福利分房性质的住宅投资，带来投资总量的减少，人均住房面积的增幅也有所回落。

2000年，在经历了房改之后，住房投资基本转向了社会化，人们开始进发改善住房的强烈愿望，住房建设投资也进入了平稳较快的发展时期，人均居住面积达到了10平方米，建筑面积达到了20.76平方米，较1980年翻了一番，而投资相当于1980年的50倍。在建设标准、质量提高、供地方式转变的同时，也看出建筑成本、投资成本的提高。

2009年，青岛市的城市建成区迅速扩大至272.87平方公里，市区人口增长至275.48万。与此同时，城市住宅投资相当于1980年的355倍。人民的住房条件也发生了巨大变化，青岛市市区人均住房建筑面积已达到26.83平方米。

改革开放的30年，住宅建设投资一直是我国固定资产投资的主要方面。上述数字变化的背后，我们的住房条件发生了由量变到质变的巨大变化。

但在住宅水平已极大提高和发展的今天，我们的住房问题仍然是一个影响人们生活、经济发展乃至社会稳定的重要问题。青岛市每年都将住宅建设摆在政府年度大事的首位。我作为一个城市建设的管理者和政府住宅建设的实践者，这些阶段和过程都历历在目，也有许多个人的总结和感想。

青岛市在1980年至2010年的30年时间里，人民住房情况发生了巨大变化，福利分房的前15年基本是政府和企业包揽，后15年基本是靠个人购房、政策调节。从解决无房问题开始的“住得下”阶段，到解决住房方便问题的”分得开”阶段，又到居住环境和服务的“住得好”阶段，前后经历了三个过程。温家宝总理在两会报告中提到的“创造有尊严的生活”，也是我们送些年努力的目标。

从解决“住得下”谈起

建筑业和住宅产业的发展必须建立在一定的经济基础之上，在邓小平同志《谈话》10年之后的1990年，我国的经济建设有了长足发展，各地经济实力也有了相当的积累，人们在衣食无忧的情况下，居住的矛盾开始突显。

青岛市政府适时提出7要让人民“住得下”的”解困工程”，成立了“青岛市解困工程建设指挥部”，并任命当时在市建委工作的我担任了常务副指挥，全面负责工程的组织建设工作。青岛市解困工程是政府为解决“住房特别困难户”的住房问题而提出的。在“谁困谁解”的原则下，政策让利，与企业共担投资，使10523户“特困户”几乎100％得到了解决。为此我们成立了专项工作机构，对解困对象从户口变迁过程到工作单位情况都查遍了，做到底子清楚、界定准确，汇总材料足能拉～卡车，整个工作过程公开、透明。当时虽然还没有提出“以人为本”的口号，但行为还是人本主义的，得到了社会的广泛好评和响应。

从1990年市政府决定启动，到1993年圆满完成解困任务，可谓时间紧迫，工程建设质量就成了主要问题。解困工程以“错埠岭”居住区建设为主，外加几个区片。1992年是集中建设的一年，总建筑规模近25万平方米。引用当时青岛市一位分管建设的老市长的话说，“这样的建设规模我没见过，也没听说过”。可见在当时的经济条件下，这一工程的规模之大、难度之高，也足见党和政府改善人民居住环境的决心和力度。

作为组织政府工程，不仅要完成人民群众的居住难题，还要高瞻远瞩，引领和带动行业的发展。作为“解困工程”代表作的错埠岭解困小区，已成为当时青岛市配套最齐全的住宅区，除传统配套项目外，将管道燃气、集中供热、电话线和有线电视全部八户，在青岛市率先将9条管线统一设计，统一管理，统一施工铺设，不仅打破管线施工“各自为政”的格局，而且节省了投资和时间，提高了工程质量，也使青岛市在城市小区配套建设方面走在了全国的前列。

针对当时许多小区“一年新，二年旧，三年破日不像样”的状况，我们在没有政策支撑的条件下建管结合，率先提出小区物业管理理念并付诸实施，使错埠岭小区成为了国家首批物业管理优秀示范小区。这一成果促成了全国第一次物业管理工作会议的在青召开，也为1994年建设部下发《城市新建住宅小区管理办法》在新建小区推行物业管理制度提供了～个参考，为青岛市后续的小区管理开了好头。

善城市环境迫在眉睫

青岛市“解困”工程的建设使城市居民的住房有了很大改善，但棚户区和危旧房区仍大量存在，居住其中的“不便户”成为了社会的主要问题。为解决这一难题，青岛市于1993年发布《关于加强市内五区棚户区(片)改造工作的决定》，决定利用7年的时间分两期全部完成青岛市区的棚户区(片)改造任务。据当时统计，当时青岛市区需改造棚户区(片)有35处，旧房面积约88万平方米，涉及居民3.5万余户、11万余人。

1994年至1997年的棚改一期工程，基

本完成了居住条件恶劣、防灾能力差和影响城市形象的棚户区改造，安置居民两万余户。

同时，青岛市结台实际情况，决定以提高整体住宅水平和建筑质量为主要目标，实施建设部大力推动的“安居工程”和“试点小区”建设，启动了以福州路小区等试点小区建设为先导的安居工程建设，又派我担任了安居工程指挥部常务副总指挥。

在严格科学的管理下，福州路小区荣获了“国家试点小区金牌奖”、“鲁班奖”、“全国安居工程优秀小区奖”，我个人也获得了全国优秀小区管理个人一等奖、建设部劳动模范等称号和奖项。自此，青岛市的住宅小区建设走在了全国前列，得到了建设部高度评价和充分肯定。“安居工程”的实施过程中适逢棚户区改造二期工程即剩余棚户区改造工程的启动，我又被赋予新的工作，担任青岛市棚户区改造开发建设指挥部的总指挥，负责剩余棚户区改造安置工程的建设工作，为实现青岛市的“世纪之诺”——“绝不把棚户区带人二十一世纪”尽绵薄之力。

剩余棚户区改造工程自1997年启动，因对21世纪“元年”认识的不统一，将原定2000年完成的任务提前了一年，本应三年的任务变成了两年。虽然时间紧、任务重，我们在工程开始之际就提出不仅要保质保量地完成建设任务，而且要从高起点、高标准着手，要做到安置小区落成之日即是一个全新小区的开始之时。因此，我很明确地定下了建设目标——整个项目一定要在规划、建设、配套、创新等多方面创造全国的一流。

在工程设计方面，我们率先提出并实现了从地形测绘资料到设计全过程进行数字化处理，提高了工作效率和工程精准性，使青岛市勘察、设计单位的计算机应用和设计管理上了新水平；在工程建设中，全面推广应用新技术、新材料，成为当时全国新技术、新材料应用的示范区。1997年率先组织了对新区100余万平方米住宅节能建筑设计和实施。智能化技术的探索与应用也走在国内前列，实现了“水表、电表、煤气表”三表户外传感计量，并建立了自动报警救助和电视监控系统；在投资管理方面，我们在结算管理中提出统一管理、统一结算，使建设成本严格控制在计划之内：在质量管理方面，对工程建设采用全面的、覆盖性监理，使这一工程成为青岛市有史以来建设质量最高的工程。

棚户区改造工程另一个突出的贡献就是在完成110万平方米安置用房建设的同时，完成了20余万平方米配套公建的建设，包括中小学、幼儿园、医院、老年公寓、大型文化广场、山水公园，并率先在青岛市大型社区建设配套中建设了集商业、文化、办公、街政管理、休闲、娱乐、服务等于一体、面积达3.6万平方米的大型居住区中心，为打造“成熟社区”和未来周边发展创造了条件。这些配套公建在当时的规划设计中已属超标准配置，但事隔十年的今日，已是超负荷运行。对此，我只有感叹，我国经济快速发展的步伐和城市化进程不是我们可以预知的，遥想当年再看今日，真是沧海桑田，变化之大不敢想象。

为大众创造“适居”条件是我们的责任

棚户区改造的成果不仅安置了大量居民，而且形成了一个大规模城市住区的雏形，青岛市委市政府审时度势，于2000年发布《关于加快浮山新区统一开发建设的决定》，决定将浮山新区由原来的3.2平方公里扩大至13.8平方公里，实施统一规划、统一开发，并成立浮山新区开发指挥部，负责新区的开发建设，我又被任命为总指挥。浮山新区的整体开发建设可谓青岛市城市建设的一个里程碑，是青岛市城市建设理念和居住文化理念的一次升华，标志着青岛市城市开发建设由被动的解困、改造转为主动的规划、营造。

浮山新区的开发建设采取了统一规划、配套先行的办法，通过《浮山新区控制性详细规划》的编制发布，确保了浮山新区整体发展的框架，使市政、公用、文化、教育、商业服务及社政、治安管理、养老托幼等配套工程能高标准配置。至2006年，新区的主要路网建设已基本完成，新区规划1200万平方米建筑总量已完成近70％，一个崭新的城市新区已基本形成。

浮山新区的统一开发建设经验以及建成区的良好形象，在社会上引起强烈反响。宋平、吴官正、姜春云等中央、省(部)级领导多次到新区视察；国内外100多个单位5000多人次到新区参观、学习，中央电视台等30多家新闻媒体150多次对新区及个人进行了报道：青岛市创建园林城市、精神文明城市、全国人居环境奖，均把浮山新区作为城市建设和居住水平的示范区进行展示。以今日人们对居住环境和居住品质日益苛求的标准，浮山新区10多年前的规划和建设仍不落后。

回顾工作过程，那些无房户搬进新居的笑脸、棚户区几代人走出陋居的欣慰以及各种因新居而幸福欢欣的场景历历在目，更加激励我热爱住宅建设工作。她是幸福的载体，同时是推动社会发展的巨大动力。

2006年，随着浮山新区开发建设任务接近尾声，我国房地产市场也如火如荼日趋完善，青岛市政府又一次关注浮山新区开发指挥部这一为青岛市城市建设立下汗马功劳的战斗团队的未来发展。“要让这个团队多年从事城市建设和管理的宝贵经验更大、更长远地发挥其作用，要让这个队伍继续为青岛市的城市建设和经济发展再立新功。”

4.青岛市房地产市场现状 篇四

青岛市地税局公告〔2011〕1号

全文有效 成文日期：2011-01-31

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根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）的规定，现对房地产开发项目土地增值税预征率调整公告如下：

一、对开发建设并销售经济适用住房、廉租住房等保障性住房，仍不预征土地增值税。

二、对开发建设并销售政府限价商品住房，土地增值税预征率为1%。

三、对开发建设并销售普通住房，土地增值税预征率由现行的1%调至2%。

四、对开发建设并销售非普通住房（含别墅）和非住房（包括商业用房、写字楼等），土地增值税预征率由现行的2%调至3%。

五、普通住房按市政府确定的标准执行。房地产企业开发建设不同类型的房地产要按规定分别核算，依不同的预征率申报预缴土地增值税；未分别核算的，从高预征土地增值税。

六、本公告自2011年2月1日起施行，《青岛市财政局 青岛市国家税务局 青岛市地方税务局关于调整我市房地产税收政策有关问题的通知》（青财源〔2010〕2号）第二条停止执行。特此公告。

二〇一一年一月三十一日

5.青岛市房地产市场现状 篇五

 主

办：中房商学院

 时

间：2014年5月10-11日  地

点：青

岛

【课程说明】

【课程收货】

1、掌握房地产岗位评价工具及方法;

2、掌握年薪制、岗位绩效制、佣金提成制、项目提成制等房地产薪酬模式的设计技巧;

3、掌握房地产公司薪酬构建的个性化推进方法与技巧;

4、掌握管理咨询公司等外脑的选择与管理技巧。

5、剖析房地产行业及人力资源特点，掌握考核设计原理，获得实用的体系建立、落地技巧;

6、结合房地产行业掌握三个(BSC、kpi、360)最实用绩效考核工具及房地产行业应用案例;

7、掌握地产行业业绩责任书、房地产指标库编制技巧;

8、打通房地产公司绩效考核工作思路及推进步骤。

【学员对象】

房地产企业人力资源管理者(薪酬专员、薪酬经理、绩效专员/主管、绩效专业经理、人力资源负责人)

【讲师介绍】

王老师

实战派讲师、人力资源落地实施专家，曾供职多家知名企业，历任TOP20地产集团人力资源专业经理及管理咨询项目推行负责人、TOP10地产集团北方区总部人力专业经理、超大型实业集团(地产、制造、商贸)年销售额近500亿元人力资源总监、北京某管理咨询公司首席顾问、多家企业外部顾问。

授课特点：程结构严谨，形式丰富多样，内容案例紧扣实战，根据成年人学习特点，以体验、案例、行为转化为载体，充分激发学员学习热情。

优势特长：具备全面的管理视野及实操经验;擅长集团化人力资源体系搭建、人力资源管理咨询成果落地实施及人力资源管理实务操作;长期致力人力资源管理理论及实务研究;多年来将宏观行业特征、企业发展特征、标杆企业发展路径、人力资源技术及人性进行有效结合，以经典理论为基础，更多关注操作与执行，直接、有效、前瞻的帮助企业解决各类人力资源问题。

【课程大纲】

第一部分：绩效部分

1.我们的行业与本次课程特色

1.1 这是一门什么样的课程

1.2因果、权变与管理-道与术

1.3房地产行业的激荡30年

1.4房地产人力资源管理现状与未来

1.5房地产人力资源管理者应具备的十项能力

2.房地产行业与薪酬激励

2.1从房地产业务特点看薪酬激励

2.2房地产薪酬激励特点分析

3.薪酬重构中人力资源部门的角色定位

3.1人力资源部门与决策层

3.2人力资源部门与体系建设

3.3人力资源部门与薪酬重构操作过程

4.考核与薪酬密不可分的关系

4.1考核与薪酬的关系

4.2如何做好薪酬与考核的衔接

1.薪酬设计的起点---岗位评价技术

5.1 岗位评价工具的演变与发展

5.2 岗位评价工具介绍：因素法、对比法、排序法等

5.3 岗位评价组织技巧

5.4 因素法岗位评价技术应用与练习(宽带薪酬设计)

2.薪酬设计的原则

6.1 传统三大公平原则解析

6.2 三大原则之外的实践要点

3.房地产企业四类典型薪酬模式设计

7.1 房地产岗位绩效制薪酬设计与案例解析

7.2 岗位绩效制适用范围

固定与浮动部分设计

岗位工资与绩效工资设计

年终奖金的设计

7.3 房地产佣金制薪酬设计与案例解析

佣金制的适用范围

开发项目佣金的设计

销售佣金制的设计

7.4 房地产年薪制薪酬设计与案例解析

年薪制的适用范围

职能年薪制的设计

7.5 房地产项目管理制薪酬设计与案例解析

项目年薪制与团队激励体制设计

4.房地产企业各发展阶段薪酬设计要点

8.1 起步期分析与推进要点

8.2雏形期分析与推进要点

8.3 规范管理期分析与推进要点

5.绩效与薪酬重构的外力支持

9.1管理咨询公司角色与价值

9.2选择管理咨询公司的技巧

10.再看房地产人力资源管理者应具备的十项能力

第二部分：薪酬部分

我们的行业与本次课程特色

1.1 这是一门什么样的课程

1.2因果、权变与管理-道与术

1.3房地产行业的激荡30年

1.4房地产人力资源管理现状与未来

1.5房地产人力资源管理者应具备的十项能力

2.房地产行业与考核

2.1从房地产业务特点看绩效考核

3.绩效考核与薪酬管理中人力资源部门的角色定位

3.1人力资源部门与决策层

3.2人力资源部门与体系建设

3.3人力资源部门与操作过程

4.知名房地产企业文化与其考核理念剖析

4.1万科文化与其绩效考核剖析

4.2龙湖文化与其绩效考核剖析

4.3万达文化与其绩效考核剖析

4.4思考：企业文化特点与考核理念

5.BSC工具应用

5.1BSC的起源与发展

5.2房地产企业BSC应用误区与应用范围

5.3房地产典型BSC考核应用案例解析

6.KPI指标工具应用

6.1 KPI的特点与应用

6.2 KPI工具应用的几个误区

6.3 房地产企业岗位KPI提取的方法与技巧

6.4 房地产企业典型KPI考核案例解析

7.360考核工具及MBO的应用

7.1 地产考核中的MBO

7.2 360工具的应用范围与技巧

7.3 房地产典型360工具应用案例

7.4 MBO工具在房地产考核中的应用

8.掌握绩效考核工具外的重要技巧

8.1 考核思想的提炼与借力

8.2 绩效考核的动员与宣贯

8.3 绩效考核的渐进与优化

9.典型房地产考核体系设计技巧与要点解析

岗位绩效制人员的日常考核

9.2 案例：剖析《某企业考核管理制度》

9.3 社招人员试用期考核

9.4案例：剖析《某企业试用期考核管理制度》

9.5 应届毕业生培养及考核

9.6案例：剖析《某企业应届生培养评价制度》

9.7 高管业绩责任书的编制与签订

9.8案例：剖析《某企业高管业绩责任书》

9.9 高管述职与述能的魅力

9.10案例：剖析《某企业述职报告》

9.11案例剖析《某企业高管述能流程》

10.典型房地产绩效考核三步推进思路及步骤

10.1 考核起步期推进要点

10.2 集团雏形期推进要点

10.3 规范管理期推进要点

11.再看房地产人力资源管理者应具备的十项能力

【课程说明】

【组织机构】：中房商学院 中房博越

【时间地点】2014年5月10-11日 青岛(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组)

【培训费用】人民币3280元/人(含学习费、场地费、资料费、茶歇)，会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房地产精英。业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。

6.青岛市房地产市场现状 篇六

电子商务专业1003班李小帅2010150

3一：电子商务企业与社会化媒体的合作加强。

例如：京东商城登录新浪微博后，消费者可以通过苏宁设在新浪微博的窗口购物，新浪微博只是扮演一个购物平台的角色，无需考虑物流等相关情况。而在 9 月底，麦考林与 新浪微博也达成战略合作，在麦考林的新浪微博企业版推出促销页面。中国电子商务研究中心分析师莫岱青认为，电商企业与社会化媒体的结合将给用户提供 具有颠覆性的服务性产品。在此背景下，中国电子商务研究中心编制了《全球社会化媒体营 销行业研究报告》用数据、图表说话，对将该现象进行详细阐述。

二：传统零售企业“触网”加强

随着网络购物的流行，传统零售企业纷纷将传统渠道的触角向线上延伸，自建或收购网购平台，争食电商大蛋糕，欲进一步拓展自己的品牌。从目前情况来看，还有更多的传统零 售企业将加入这一行业。

三：大型企业电子商务应用不断深化。

以海尔集团、海信集团、青岛啤酒集团、双星集团、金王集团、红领集团等名牌企业为代表的青岛市龙头制造企业，依托企业先进的信息化系统建设，在行业内率先开展电子商务应用，通过建立、B2C、电子商务平台，不断开拓国内外市场，为企业创造了良好的社会效益和经济效益。

四：网络零售迅速发展。

利群集团、维客集团、海信广场、阳光百货等商贸零售龙头企业，在不断拓展、扩张实体零售业务的同时，大力推广电子商务应用与服务，开展网上购物、网上服务等虚拟交易，同时进一步完善商品物流配送体系建设，使我市商贸零售业迈入了电子商务时代。

五：城市公共服务水平不断提升。

“一卡通”工程大力推进，目前“琴岛通”卡已发售超过70万张，实现了在市内六区4000余部无人售票公交车上使用，完成1000辆出租车计价器改装，实现刷卡消费；可在100余家益欣、友客便利店超市及400余家餐饮娱乐、汽修美容、加油站及健身、服饰商户刷卡消费使用，小额消费POS机已扩展到600余台，开展与利安佰通、亿城通的合作，售卡充值网点已达150余处。

六：第三方交易市场建设。

青岛国际商品交易市场、青岛国际橡胶交易市场、青岛棉花交易市场、青岛矿产品交易市场、青岛国际油品交易市场及青岛国际农产品交易市场等国际化交易市场的建设，进一步开拓了青岛市电子商务的应用和发展空间。

七：电子商务平台建设不断推进，商务应用、物流、通关、交易等平台建设取得很好成就。

以“政府支持、资源共享、专业服务、企业受益”的模式建设的“青岛国际电子商务应用平台”正式开通，为企业提供高性能、稳定、安全的全流程电子商务应用服务；青岛港（集团）有限公司建成了我国沿海港口中规模最大的EDI中心和物流信息平台，集成了港

口、海关、国检、边检业务，为近千家物流、外代、船务公司提供信息与业务服务；青岛易巴特B2B易货电子商务平台，是目前国内规模和会员数量最大的易货交易门户，也是山东省注册的首家为企业提供现代易货经纪服务的专业中介机构，2005年被国家发展和改革委员会列为电子商务重点项目，被评为山东省电子商务示范品牌项目。

八：电子商务支撑环境不断完善。

组建了青岛市数字证书CA认证中心，深入贯彻落实国家《电子签名法》，推广电子签名认证应用，加快网络信任体系建设；为适应电子商务支付服务的需求，中国银联青岛分公司与海尔集团、海信集团、青岛广电、利群集团、中国海洋大学等单位积极合作，共同研究支持多业务、多策略的在线计费、支付和结算技术并推广应用，青岛联通、青岛移动也开展了基于手机的移动支付业务服务的研究和应用。

7.青岛市拓展行业现状与对策研究 篇七

拓展训练起源于二战时期, 目前户外素质拓展训练已经风靡与国内、外, 立足于青岛拓展训练市场。对其进行了调研和专访, 发现了青岛市拓展训练行业中一些普遍存在的问题, 缺乏科学性的管理、过于强调项目目标, 忽略过程管理, 过于关注培训的数量, 只强调训练流程, 没有对项目本身进行深层次的洞察。拓展训练是一项综合活动性, 拓展训练的项目一般都有动作、技巧和组织的难度, 过程中十分强调团队合作, 在活动的过程中参与者能够充分调动自身的潜能, 在历尽艰辛完成项目任务后, 参与者的胜利情绪得到极大的释放, 对于自我挑战自我提高有着十分显著地作用, 对于自身德主体感有着深刻的体会, 充分的克服自身的弱点, 脑力与体力的充分结合发挥能力, 解决面临的困难, 最终达到项目设定的目标。参与素质拓展训练能够打造强大的团队、激发个体内在的动力、提高参与者的创新能力、有利于促进人际关系的增强。

1 青岛市拓展训练行业现状的研究

经过几十年的传播和发展, 1990年前后, 青岛市素质拓展训练行业才刚刚起步。从2000年开始, 青岛市的户外运动逐渐增温, 目前, 青岛市已经有20多家成熟的拓展培训公司, 也引进了许多单位参与拓展培训运动比赛, 促进了青岛市拓展培训行业的发展。

1.1 青岛市拓展培训行业的发展数量

青岛市的拓展训练行业与其他一线城市的培训行业一样, 也是从早期自发式户外探险运动发展开始。从2000年左右出现的第一所组织户外素质拓展的机构, 发展到现在的20余家专业公司, 市场的拓展数量也是增长迅速, 尤其是北京奥运会以来, 群众体育的火热发展将青岛的拓展培训活动推向了发展的高峰期, 整个青岛市的户外拓展机构和参与户外拓展活动的参与者、参与单位呈持续增长的态势。但是, 由于过快增长的态势, 也暴露出了青岛市拓展培训机构服务力量欠佳的现状。

1.2 青岛市拓展训练行业从业人员结构分析

当前的户外训练师由四种人组成:一是较为专业的大学体育教师和退伍军人教练;二是有普通高校体育类大学生;三是户外活动的忠实业余爱好者。四是机构培训的专职的训练师, 分布情况见表1。

1.3 青岛市拓展项目发展的限制因素

首先拓展训练公司数量的过多, 导致市场竞争混乱;其次, 拓展项目过于传统, 缺乏新奇的吸引力和创造性;第三, 对于整个项目规划发展和管理的机构缺失, 没有统一的行业标准无法维护参与者的利益。再者, 高素质专业培训师的缺乏, 无法保证户外拓展活动的质量, 这些因素都极大地限制了青岛市户外素质拓展行业的健康、可持续的发展。

2 青岛市拓展训练行业发展对策研究

2.1 规范拓展训练行业市场

通过规范训练行业市场, 让这个拓展培训行业在一个规范的环境中健康发展成长。

2.2 加强合作, 拓展训练项目

通过项目的创新和交流, 加强拓展项目的开发。整合资源、细化市场, 有针对性、有突破性的开发项目、开展活动新形成健康的竞争环境。

2.3 加强人力培养

能力突出、知名度高的培训师是培训行业的核心, 形成完善的理论体系, 注重训练时的经验积累和交流学习, 相互促进, 积极引进新鲜血液, 形成强大的人才供给系统, 保障户外拓展训练的有序进行。

2.4 加强过程管理

把握拓展训练的前景, 根据实际调研分析, 规范管理强化标准, 形成健康、良好、科学的成长体系, 形成户外素质拓展的发展模式, 为户外活动的爱好者和参与者打造更多的健康、科学的平台。

参考文献

[1]李金芬, 周红伟.拓展训练[M].北京:水利水电出版社, 2010:05-48.

8.青岛市房地产市场现状 篇八

关键词：青岛现代农业；外资；成效；问题；策略

1青岛市现代农业利用外资现状

积极引进外资，为青岛市农业注入了新的活力，对缓解农业投入不足，增强农业综合生产能力，加快农业对外开放步代，推动农业和农村经济的发展起了重要作用。具体来说，主要有以下几个方面：第一，外资规模逐年提高。通过利用外资，不仅在一定程度上弥补了青岛市农业投入不足，而且带动了县、乡镇、集体、农户自筹配套资金，为农业的发展增强了后劲。第二，外资项目领域扩大。青岛市农产品出口市场单一的局面得到较大改变，过去青岛市农产品出口贸易过于依赖亚洲市场，对日本和韩国的农产品出口量占全市农产品出口总量将近一半，但如今青岛市也开拓了许多海外市场，如欧盟、美国等国家及地区。第三，外资来源多样化。目前，累计已有世界六大洲的近80个国家和地区在青投资，累计投资总额前五位的国家和地区是：韩国、香港、日本、美国、台湾。港日韩三地主体地位进一步稳固。第四，用外资结构日趋优化。从外资的渠道来源看，既有联合国粮农组织、世界粮食计划署等国际农业组织，世界银行、亚洲开发银行等国际金融组织，也有双边及多边政府组织、民间组织以及其他渠道。从外资的利用方式看，既有国际发展援助，对外借款，也有外商直接投资。从外资的地区分布看，既有经济发达地区，也有经济欠发达地区。青岛全市农业利用外资工作形成了多渠道、多形式、全方位的新局面。

2青岛市利用外资发展现代农业存在的问题

2.1总体规模较小，所占比重偏低，且资金到位率低

改革开放以来，青岛市农业利用外资规模持续增长，但与青岛市利用外资总体上取得的巨大成就、与其他行业相比，所占比重明显偏低，且资金到位率低，也与青岛市利用外资在全国的地位很不相称。同时，农业利用外资项目的平均规模虽明显提高，但与青岛市利用外资项目的平均规模相比，仍然偏低。因此决定了其作用的局限性，阻碍了传统农业向现代农业转变的步伐，影响了农业产业化经营的深度和集约化经营的广度。

2.2外资来源与出口市场相对集中，新型引资方式运用不够

虽然近年来青岛市现代农业的外资来源呈现多元化的趋势，但投资青岛市农业项目的国家仍相对集中，主要集中在中国香港、中国台湾、美国、日本、新加坡、马来本亚、加拿大、韩国等国家和地区。农产品出口市场过于集中，不仅使农产品出口缺乏多元化的灵活的调节机制，也加大了农产品出口受国际性或某些国家和地区政治、经济形势造成的风险。

2.3农业利用外资产业结构不尽合理

由于农产品加工项目尤其是初加工项目投资较少、审批较快、易于生产经营、市场广阔且投资回报率较高，所以外商投资项目以农产品加工项目为主。因此青岛市农业现代化水平整体不高，产业结构也不尽合理。

2.4农业投资环境缺乏吸引力

青岛农业投资环境有了较大改善，但总体来说仍然较差。从投资硬环境来看，农村基础设施薄弱、生态环境恶化、社会服务设施不健全等等。从投资软环境来看，市场经济运行机制和相关的法律法规不够完善。

2.5农业标准化建设不容乐观

我国加入WTO后，农业生产经营面临国内国际两个市场的激烈竞争，必须大力发展农业标准化生产经营方式，提高农产品的竞争力。青岛市虽然是我国农业标准化水平较好的地区，市政府也高度重视农业标准化工作，但与国际水准相距甚远，严重影响了青岛现代农业的发展。

3青岛市利用外资发展现代农业的策略

3.1解放思想，确定外资在青岛现代农业中的地位

在战略思想上高度重视现代农业，坚持把现代农业放在青岛国民经济的首位，加大宣传力度，改变传统观念，加快形成以高效农业、创汇农业、生态农业、休闲观光农业为主导的现代农业新格局，积极合理有效地利用外资发展青岛现代农业，使农业真正成为利用外资的重点，充分发挥外资对青岛现代农业发展的强大推动作用。

3.2努力扩大农业利用外资规模，提高外资资金到位率

积极探索拓展引进外资渠道与方式，建立有效的投资融资机制，扩大农业利用外资规模。政府主管部门要加强对协议资金的约束，明确规定资金的到位时间以及违约处罚，优先保证外资农业项目的配套资金，强化投资计划的管理。

3.3创建一流的投资软硬环境，增强对外资的吸引力

加强农村基础设施建设，努力营造良好的农业投资硬环境。培养和引进人才加快农业科技进步，同时加快转变政府职能，加强法制建设，提供法律保障。可以借鉴国外农业利用外资的先进经验，结合世界农业发展趋势以及我国农业发展国情，尽快完善外商投资农业领域的立法工作，对外商投资农业服务领域予以有效引导和管理，使外国投资者对本国的投资软环境有比较明确的了解并对投资充满信心。制定和完善农业利用外资的优惠政策，营造良好的投资软环境。

3.4全面推行标准体系建设

积极引导境外投资者建立农产品质量标准检测科研服务机构，积极引进利用外资项目，引进国外优良品种、技术和设备。大力引进外商投资农产品加工领域，通过外商对农产品的国际标准的认证，全面推进农产品生产，加工和流通的标准体系建设，跨越国际市场设置农产品技术壁垒。促进农业面向国际国内两个市场，培养创汇农业；大力引进高新技术农业、绿色农业、观光农业和农产品深加工产业，引进动植物种质资源和先进实用的技术成果和先进的农业机械、高效杀虫剂、高质量化肥等，促进现代生产体系的建立，培育商品化农业生产基地，带动外向型农业发展，使农产品出口由量多值低的初级产品向着出口高附加值的制成品转变，提高农副产品的技术含量。

作者简介：

9.青岛建筑业发展现状及对策研究 篇九

摘 要：文章从八个方面对青岛市建筑业发展的现状进行了分析，并依据绿色建筑及可持续发展理论对青岛市建筑业的发展提出相关对策，可为解决目前建筑业中存在的某些问题提供参考。

关键词：青岛建筑业；现状；对策；可持续发展

一、青岛市建筑业发展现状

建筑业作为国民经济的支柱产业，对国民经济的拉动力最强，影响系数最高。建筑业的兴衰对国民经济的发展起着举足轻重的作用。改革开放以来，青岛市建筑业有了长足的发展。建筑施工队伍不断壮大；技术装备水平逐年提高；施工能力显著增强；生产经营快速增长。承担了大量、繁重的建设任务，带动了几十个行业的发展，为青岛市国民经济的发展创造了雄厚的物质基础，为改善城市面貌和人民居住条件做出了重大贡献。

目前，国家把加大投资力度，全面启动房地产市场，扩大内需作为促进经济增长的主要措施。为青岛市建筑业的进一步发展，提供了良好的外部条件，给建筑企业创造了新的发展机遇。但从现阶段青岛市建筑市场的状况看，由于在新旧体制的转轨过程中，建筑市场发育不完善，主体行为不规范，综合治理不到位，宏观调控力度小，企业改革进展缓慢，这些与市场经济不相适应的深层次矛盾，导致青岛市建筑业近几年经济效益滑坡，与生产较快发展不同步的矛盾日趋突出。围绕企业生产经营的问题较多，尤其是大中型企业更显突出，建筑业发展后劲严重不足。对青岛市经济的主导和支撑作用弱化，离真正的国民经济支柱产业还有一定的差距。纵观青岛市建筑业的现状：机遇和挑战同在，发展与问题并存。如何抓住机遇、深化改革、转变经营机制、适应市场经济的要求，加快建筑业的发展是摆在我们面前的重要课题。

二、青岛市建筑业发展中存在的主要问题及原因

针对目前建筑业的现状，对部分重点建筑企业进行了调查研究，对存在的问题及产生的原因进行了剖析。从宏观看，当前建筑业机制性、结构性矛盾；高投入、低效益、低产出的粗放型增长方式，是建筑业发展中许多矛盾和问题的症结所在。从微观上看，根本原因是建筑施工企业改革不到位，大部分企业仍实行计划经济的经营模式和管理方法，等、靠、要的依赖思想严重，不适应市场经济的要求，使一些潜在的不利因素与问题开始显露出来。

（一）建筑市场不完善、主体行为不规范、市场秩序混乱

建筑业是走上市场较早的行业之一，从目前看，建筑有形市场发展还很不完善，市场体系不健全，市场行为不规范，市场秩序混乱，没有真正形成公开、公正、公平有序的竞争环境。

（二）建筑产品价格严重背离价值，企业靠低价、微利经营来维持生计。当前建筑产品价格，仍然按照计划经济的模式，实行概（预）算加系数的计价方式，在全行业中采取低价微利的政策。虽然经过几次调整，但改革滞后，价格偏低，价格背离价值现象还是比较突出，建筑产品没有按照等价交换的原则成为商品，形成市场价格。

（三）科技进步缓慢，技术装备落后。改革开放以来，青岛市建筑业的技术装备水平虽然年年都有所提高，但由于近几年，青岛市建筑企业利润下降，效益滑坡，科技投入少，难以形成自我积累、自我改造、自我发展的能力。因此，当前建筑业的技术装备水平从整体上看远远满足不了建筑业生产发展的需要。从目前技术装备情况看，虽然有了一定的提高，但从总体水平上仍很难适应现代化的施工要求，更适应不了建筑市场激烈的竞争。

（四）建筑企业竞争力较弱，施工任务不足。从青岛市建筑企业看承揽的施工任务明显不足，形成强烈的反差。改革开放以来，青岛市建筑施工队伍大量增加，特别是乡镇街道办、村办企业如雨后春笋般的产生，1987年青岛市建筑市场全面开放，中央、省属企业及外地企业大量进入青岛市建筑市场，建筑市场竞争异常激烈，施工队伍相对过剩，“僧多粥少”的矛盾非常突出，建筑企业为了生存互相竞争的局面愈演愈烈。

（五）拖欠工程款严重，企业资金匮乏。资金是企业经营活动的“命脉”。多年来许多建筑施工企业被资金短缺所困扰，资金周转慢，制约了企业的发展。造成资金短缺的原因，既有外部的，也有内部的。从外部看，建设单位资金不到位导致拖欠工程款、垫资已形成“通病”，企业干的工程越多，拖欠的越多，旧帐未清又添新帐。

（六）企业包袱大、负债率高、负担沉重。目前，青岛市建筑施工企业，尤其是国有、集体大中型企业是建筑业振兴和发展的主力和中坚，是支柱产业赖以形成的重要基础。大多数大中型企业组建历史长，负担沉重，负债率高，加之旧体制下贡献大、积累小，基于这样的基础进入竞争激烈且不规范的市场，步履维坚可想而知。

（七）建筑施工企业整体素质不高。改革开放以来，青岛市建筑队伍增加快，尤其是乡镇办、村办企业更加明显，从业人员大量增加。企业雇用农村临时人员较多，素质不高，文化水平低；没有专业技术；也没有通过上岗培训；有的企业对职工培训重视也不够。而建设领域新技术、新材料、新工艺的广泛应用，人员素质远远适应不了需要，企业管理水平低。

（八）规划设计环保意识不强。在项目的可行性研究过程中，对项目建设的环境影响评价没有严格把关。从表面上看，社会主要环境污染问题是工业污染造成的，然而其根源之一在于对新建、扩建、改建和技术改造工业项目的可行性研究和审批过程中，没有能严格执行环境影响评价，三废处理率达不到国家规定的标准。在设计过程中，并没有把环境保护作为规划和设计方案的一个重要的不可分割的组成部分，对于建筑对环境影响方面考虑不足。在施工过程中，生产作业产生大量环境污染，建筑工地已成为城市环境的一个主要污染源。

三、建筑业可持续发展的技术观及青岛市应采取的技术对策

对青岛建筑业可持续发展的对策进行研究。分别从技术、经济及环保角度进行探讨。从技术角度：主要从城市规划、建筑设计、建筑技术等方面入手，分析探讨实现青岛市建筑业可持续的手段，途径；从经济角度：深入分析现存问题的原因及实现可持续发展的可能性，并指出发展的可持续性是实现建筑业可持续发展的唯一出路，并从经济角度探讨实现对称性的途径；从环保角度：由于建筑的全过程，对我们周围的环境都有着或重或轻的影响，因此本文以建筑的全过程为研究的线索，探讨青岛市建筑业可以采取的环保措施以实现建筑业的可持续发展。

建筑业的可持续发展技术观不仅仅是建筑技术的问题，还是城市规划，建筑设计层面的重要组成部分。从城市规划，建筑设计，建筑技术三个层面来分析建筑业的可持续发展问题并从中寻求技术对策：场地的绿色设计——“轻柔地触碰大地”；节约能源；资源利用最小化。要实现青岛市建筑业的可持续发展，应该结合青岛市自身的发展特点，做好城市的定位、完善城市规划、建筑规划，坚持 “每一寸土地都要有规划的用途、没有规划的土地一寸都不能开发”的原则，凸现自然、社会、文化和人的相互协调以及时代气息与历史文脉的有机融合。

在可持续建筑的运用方面也是结合自身特点，在建筑形式上大力发展地下建筑。在技术方面大力倡导绿色建材，节能环保建筑形式的使用，使建筑业真正实现可持续发展。

分析当前影响青岛市建筑业发展的诸多市场及经济因素可以发展，青岛市要抓住机遇，振兴建筑业，使其真正发挥支柱产业的作用，带动国民经济的快速发展，其关键要围绕实现两个根本性转变，加大改革和开放力度；建立规范化、制度化的市场规则；培育完善的市场体系；加快产业结构调整；建立健全与市场经济接轨的现代企业制度。

环境观主要是基于绿色建筑的环保作用：场地的绿色保护设计对用地环境的维护作用；节约能源的作用；资源利用最小化的作用，研究如何大力推进绿色建筑建设事业：一方面加强政府的引导和管理，另一方面加大设计与施工维护阶段的环保措施（绿色材料的选用，在施工中提高预制构件比例，高效少废弃物的建造过程等）。并制定出绿色建筑技术环境评估体系绿色建筑技术环境评估标准。绿色生态建筑是利用生态的想法来创造人们的生活及工作空间。这样创造出来的健康而舒适的空间，不但不增加投资，实际上更能节能及减少运行费用，并改善空间用户的生产效率，从而真正实现了建筑业在技术、经济、环境等方面的协调发展，也即实现了建筑业的可持续发展方向。结合青岛市的实际，大力发展绿色生态建筑是实现青岛市建筑业和房地产业可持续发展的必由之路。

四、结 语

由上可知，建筑业的可持续发展过程中，技术是实现可持续发展的手段，环保是建筑业可持续发展的目的，经济是实现可持续发展的支持，三者相互联系，不可分割。青岛市建筑业的发展必须从经济、技术、环境三个方面相互配合、协调发展才会有长足的可持续的发展，要从经济上取消诸多的不利因素，加大技术开发的力度，增加科技含量，本着环保、节能的思路，从规划到设计、施工，充分解放思想，更新观念，大胆创新，使城市建设更上一个台阶。

参考文献：

10.我国房地产市场的现状及发展趋势 篇十

【内容提要】房地产业在我国还是一个新兴的行业，起步于20世纪80年代中期，到现在仅有20多年的历史。但无论是从理论上，还是从实践上看，房地产业都具有很大的发展潜力，是一个具有很高成长性的行业。很多地方政府都把地方经济增长的希望寄托于房地产行业，因此，在各个方面都对房地产业给予大力支持，于是形成了我国现在的房地产市场。

【关键词】房地产 房价 政策发展

房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。与一般市场相同，房地产市场也是由参与房地产交易的当事者、房地产商品、交易组织机构等要素构成的。这些要素反映着房地产市场运行中的种种现象，决定并影响着房地产市场的发展和趋势。另外，房地产市场作为市场体系的基本组成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。但由于房地产开发商品本身具有区别于其他商品的独特规律，房地产业在国民经济中又具有特殊重要的地位，这就导致了房地产市场具有一系列区别于一般市场的基本特性。

进入21世纪以来，国内的房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个的财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展的支柱。在这种大的风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域。然而，经过几年盲目的火爆之后，房地产市场的泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性。那么，国内房地产业未来的趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想的那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？

一、中国房地产业发展现状

1、房地产投资状况

从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的态势，占全社会固定资产投资的比重也比较大。这种投资一方面来自国内民间资本的投入，另一方面就是国际投资。其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额的绝大部分。从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资。

2、房地产开发状况

根据中国房地产协会的统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓。随着国内对房地产市场政策的一些改变，一些开放商对土地的囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够的利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积的增长很缓慢。二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻。随着房地产开发不断出现的负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若

干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商的想法，也有地方政府的授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题。

3、房地产销售状况

从房地产市场的销售情况来看，销售量呈现出一定的波动，到2011年随着国家调控的坚决执行而发生了改变，数据报道2011年房地产市场相比2010年下降了14.8%左右，且这一比例依然在继续增加中。但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高。从房地产市场的需求来看，受中国城镇化运动的影响以及年轻人落户城市的主观意愿，房地产的刚性需求依然很强，而且还有一个很重要的因素就是投资性购房热度依然不减。中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模的城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了46.6%，规模是非常巨大的，这场城镇化运动也使中国人的生活发生了非常深刻的变化，也直接促使了房地产的火热。另外，国家高等教育持续扩招，越来越多的年轻人有机会接受高等教育，而他们最终绝大多数也会落户城市，这也是一个不小的购房群体。再就是投资性住房，很多人在有了一定充裕资金后就开始考虑资产的增值问题，而随着人民币的不断贬值，通货膨胀的持续，国内实体经济以及股市的低迷，房地产市场便成为很多人的首选，这也是促使房价高位运行的重要因素。综合以上三方面，再加上保障房项目的延迟，目前国内市场对房地产的刚兴需求依然强烈。

二、中国房地产业的发展趋势分析

从国外发达国家的历史发展来看，房地产市场都曾为这些国家的经济发展做出过很大贡献，但是也有很多因为房地产而失足的例子，像是日本持续十年的经济衰退，根源就是房地产泡沫，包括这次席卷全球的金融海啸，也是由美国的房地产企业和银行引发，那么国内房地产市场是否存在泡沫是人们最为关心的问题。

中国的房地产市场进入了一个特殊的发展阶段，房地产市场的现实需求升级具有可观的空间，我国房地产市场在未来的一段时间仍将处于总量增长型发展时期。

新世纪我国已进入全面建设小康社会的发展阶段，城镇居民可支配收入也将持续增长，消费结构升级速度加快，改善住房条件的要求日益强烈。目前我国城镇人均住房面积正处于快速增长时期，这就加大了对住房的需求，刺激房地产市场活跃。目前城镇居民住房不均衡问题依然比较严重，中下等收入阶层住房困难问题依然存在，因此应加快住房结构调整，扩大经济适用房建设的力度，加快住宅发展，刺激房地产市场的需求。国内的房地产市场依然亟待规范，但是我们有理由给它一个良好的发展平台和空间，相信不久的将来，它将最终成长为一个成熟的市场并最终走向世界。

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11.青岛市房地产市场现状 篇十一

一、青岛市养老机构取得的成就

在各级政府的重视之下, 通过各涉老部门的共同协作和努力, 加上社会各界的广泛帮助, 青岛市养老机构建设的成就十分显著。

(一) 面对人口老龄化的挑战, 青岛市各界积极作为, 机构养老逐渐成为养老服务体系的重要支撑

“十二五”末, 全市养老机构将发展到230家, 城乡养老床位达到五万张, 千名老人拥有养老床位数从2012年的23张上升到32张, 基本实现全市各个区域养老机构的全覆盖, 并且有的养老机构已具有一定规模。

(二) 青岛市的养老机构多与医疗卫生机构相邻

青岛市的养老机构多与医疗卫生机构相邻:如红宇敬老院、辛安养老院, 这为机构的总体卫生和医疗水平以及老人的安全提供了较为良好的保障, 使得机构的环境更适合老人居住。

(三) 青岛市的养老机构多与附近的高校和企业联系密切

青岛市的养老机构多与附近的高校和企业联系密切。如怡康敬老院是黄海学院德育教育基地, 青岛北船重工义工服务基地;颐康敬老院是广播电视大学的社区服务基地。通过合作, 高校学生或机构员工不定期到养老机构进行文艺表演或慰问, 这一方面丰富了老年人的娱乐生活, 另一方面也在实践中传承了中华民族传统孝道、提高了大学生的思想道德修养。

(四) 政府补助及社会捐助

经过养老机构自身的发展与良好的宣传, 机构中更多的生活不能自理或经济困难的老年人获得了政府的补助及社会各界的捐助。青岛市财政对政府投资建设养老服务机构给予开办补助, 采取公建民营的方式, 提高服务质量, 降低经营成本, 确保收支平衡;对社会力量投资建设养老服务机构也给予开办补助, 其建设用地, 经依法批准, 可采用划拨方式供地;对经民政部门审批成立的养老服务机构给予运营补助。同时机构的管理也更加科学化, 规范化。

二、青岛市养老机构存在的问题

(一) 养老机构

1. 公办和民办养老机构之间的差距较大

据了解, 青岛市的养老机构约80%是民办的, 只有20%左右为公办。众所周知, 政府对于公办养老院和民办养老院的扶持力度大小不一, 进而出现公办养老院“一床难求”, 民办养老院“住不起”, 入住率低的现象。

2. 养老机构收费标准偏高

在调研的过程中, 一位来自青岛市福彩镇江路养老院的老年人告诉笔者他所居住的房间加上餐费每个月2060元, 这在养老机构里已经算是费用较低的。青岛市的养老机构大多是根据老年人的自理程度收费, 完全能自理的老年人收费标准平均为2400元左右, 完全不能自理的老年人收费标准大多在3500元以上, 而根据统计数据显示84.5%的养老机构老年人月收入在2000元以下, 大部分的老年人都需要依靠政府补贴或子女的补助才能住进养老院。

3. 养老机构硬件设施有待改善

在调研的多家养老机构中, 条件较好的养老机构具有乒乓球室, 健身器材室, 棋牌室等活动室, 甚至有的养老机构, 如:青岛市福彩南山养老院还带有自己的花园休闲区。而有的养老院条件可谓“艰苦”, 不仅没有电梯, 连供推轮椅用的斜梯也没有, 上下楼是非常陡的楼梯, 这对于老年人的出行十分不便;有些养老院根本就没有自己的庭院, 老年人的活动范围仅限于单元楼, 娱乐方式单一, 老年人的精神生活很难丰富起来。

(二) 服务人员

1. 服务人员数量少, 招聘难

在人们的传统意识中, 养老服务多是与屎尿打交道, 工作苦累, 因此, 很多人都不愿意到养老机构工作。在调研的七家养老机构中, 老年人和服务人员相比差距最悬殊的养老院中老年人的数量为一百二十人左右, 服务人员却只有15人, 比例接近于1:8, 这就意味着一个服务人员要同时照顾八个老年人, 可见服务压力之大, 服务质量一般。从养老机构的角度看, 调研的7家养老机构普遍表示在日常支出中占比最大的是服务人员工资, 为了维持生计, 节省开支, 自然会减少服务人员的数量。

2. 服务人员学历偏低, 专业知识缺乏

根据调研的七家养老机构的数据显示, 机构服务人员的学历水平普遍偏低, 多数为初中或高中学历, 只有少部分服务人员是具备专业护理知识的大专及以上学历。缺乏专业的知识与技能只会导致服务的质量不高, 难以满足老年人的需求, 对于老年人的生活保障乃至对于整个养老机构的发展都十分不利。

3. 护理人员流动性大

由于养老机构营利微薄, 护理人员的工资相对较低, 再加上工作压力极大, 许多与养老机构签订了合约、接受了培训的护工会凭借已获得的职业证书选择工资更高的护理工作, 例如, 到医院对病人进行定期的病床护理等。机构中留下来的服务人员以45岁以上的女性为主, 遇到紧急情况, 或一些脏、重、累工作时无人能够胜任, 服务质量极其受限。

4. 服务人员的人本观念淡薄, 管理大于服务

在调研过程中, 很少看见服务人员与老人亲切的交流, 并且大多养老机构负责人表示在机构运行中最大的困难包括老人的安全问题, 因此, 很多机构把工作重心放在老人安全上。关注老人安全, 这必然是好事, 但是有些养老机构却采取极端的行为, 例如, 限制老年人的外出, 只让呆在屋子里;减少举办文娱活动的频次等。这种以“不出事”为宗旨的办院理念, 很难使老年人的精神需求得以满足。

(三) 老年人

1. 老年人的休闲娱乐活动方式单一, 且次数甚少

前面我们提到有些养老院有乒乓球室、棋牌室等, 而在我们的实际调研中却很少发现老年人在里面活动, 笔者在福寿星养老院调研时, 一位大爷风趣的说:“打牌根本就凑不齐一桌。”这种情况与老年人的实际身体状况有关, 但也与养老机构娱乐设施的配置不合理密不可分, 调研中我们看到的老年人娱乐方式更多的仅仅是来回走动或三三两两的晒太阳、聊天。

2. 老年人的精神需求大多得不到满足, 精神孤单

很多老年人走进养老院时身体已不太理想, 他们渴望家的温暖, 亲人般的照顾, 但大多数养老院很难做到这一点。虽然有社会上的公益团体和大学生青年志愿者队伍来进行慰问服务, 但大多数的活动缺乏组织性和规范性, 再加上慰问次数少, 很难达到应有的效果。

三、解决青岛市养老机构问题的对策

(一) 政府应切实加大对养老机构建设的投资, 实施科学规范的管理模式

首先, 根据调查统计和分析来看, 目前青岛市养老机构基础设施不够完善, 亟待提高。据有关数据显示, 政府承诺的很多经济上的优惠政策很难落到实处, 例如, 政府会给养老机构每床位4000元的补助, 可是这笔资金不可能一次性划到企业的账上参与企业的运营, 这就要求政府切实加大对养老机构建设的投资。其次, 政府要实行分级管理方式, 切实加大对公办养老机构的投资力度, 增加低收入者的政府补贴, 以此来保证其正常的老年生活;同时对高收入者较多的养老机构进行市场化的操作, 依靠市场自行调节, 增强机构经营者的竞争和忧患意识, 促进养老机构服务的改善和提高, 从而更好地保障机构养老。

(二) 养老机构应转变自身观念, 加大对服务人员的培训和管理力度

养老机构可以通过自觉接受新闻媒体的监督或政府部门的引导等方式进一步明确自身性质, 转变自身观念, 提高自身的服务意识, 切实满足老年人的物质需求和精神需求。据调查显示, 养老服务人员在专业知识和技能方面较低, 仍有较大提升空间, 因此, 养老机构可以实施在职培训, 通过与医院或兄弟单位合作等方式定期开展老年服务知识讲座来提高服务人员的专业技能;此外, 养老机构要建立一套严格的服务人员管理体系, 既能够满足服务人员的物质和精神需求, 同时又能够保证服务人员的稳定性。

(三) 养老机构应加强自身基础设施建设, 加强与高校等社会组织的合作与交流

养老基础设施不完善, 配置不合理等严重限制了老年人的娱乐方式, 从而导致老年人在养老机构的生活单一, 曾有人将老年人的生活戏称为“吃饭、睡觉、洗澡”, 深刻的反映了这一问题。因此, 在养老机构未来的发展过程中, 应加强其自身基础设施建设, 提供更多可供老年人使用的健身和娱乐设施。另外, 要想真正丰富老年人的生活, 只靠设施是不够的。养老机构中的老人因儿女不能常伴左右时常会感到孤单, 这就要求机构加强与高校等社会组织的合作与交流, 通过举办文艺表演等活动丰富老年人的娱乐方式, 给老年人以欢乐和陪伴。最后, 机构应致力于建立制度化和规范化的辅助养老模式, 与高校等社会组织形成长期稳定的合作关系, 利用全社会的力量来提高老年人的生活质量。

四、结语

通过以上分析, 我们可以看出在人口老龄化形势不断严峻的当前, 青岛市的养老机构在有其规范性的情况下也存在诸多问题, 如:资金不足, 政府支持力度不够, 服务人员专业素质较低且流动性较大, 养老机构分工不明确等。要解决这些问题, 就要立足于青岛市的基本情况, 总结养老机构发展的实践, 借鉴国内外养老机构发展的经验, 加大政府投资, 完善养老机构的基础设施建设, 切实满足老年人的物质生活需求;调动社会各界尤其是大学生积极投身于服务老年人的行列中去, 通过文艺表演等方式丰富老年人的精神生活, 切实满足老年人的精神生活需求, 真正实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”, 构建社会主义和谐社会。

摘要：通过了解青岛市养老机构的现状, 明确大学生志愿服务老年人中存在的问题, 为改善机构养老, 发展养老事业及“高校学生辅助养老”模式的探索与发展提供依据。发现青岛市养老机构较之前取得了巨大发展, 但仍然存在着服务人员短缺、基础设施落后、床位相对紧张等问题。研究表明应加强对养老机构的资金支持, 完善机构的管理模式, 发挥大学生在机构养老中的重要作用, 切实实现“老有所养, 老有所依, 老有所乐”。

关键词：养老机构,老年人,大学生

参考文献

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