物业标准化管理制度

物业标准化管理制度（精选11篇）

1.物业标准化管理制度 篇一

吉林街道居民小区物业标准化管理实施方案

为进一步提升辖区居民小区物业管理水平，巩固暖房子综合整治成果，提高居民生活品质和幸福指数，街道党工委决定，在全街范围内实施居民小区物业标准化管理，具体方案如下：

一、指导思想

深入贯彻落实科学发展观，围绕建设“幸福二道”，打造“幸福社区”，以创新管理方式为手段，加大投入，着力解决辖区居民小区物业管理不规范的问题，努力构建与我区经济社会发展水平相适应的老旧散小区标准化长效服务管理模式。

二、主要目标

在先行探索万兴花园弃管小区准物业服务管理的基础上，充分考虑各小区居住环境、配套设施和产权状况以及居民需求和承受力等因素，分基础、分阶段地跟进居民小区物业管理服务，全年实现“物业管理有用房、环境卫生有保洁、公共设施有维护、楼前楼后有绿化、费用有人交，问题有人管的居民小区物业标准化管理。

三、工作流程

1.组建机构：在党工委领导下，成立街道物业标准化管理领导小组，按照分管领导包保责任制，分别指导、组织各社区居民小区的物业标准化管理的实施，社区居委会要建立起物业管理服务站，具体负责对辖区居民小区物业实施标准化管理。全街要做到统一思想、步调一致，要各司其职、协同配合，层层落实责任，-1-

确保工作有序推进。

2.调研摸底：社区要组织网格员对各居民小区现状进行深入摸底调查，统计相关基础信息，建立居民小区数据库。各分管领导要根据社区摸底排查情况，组织社区居委会及业主代表共同研究探讨实施居民小区物业标准化管理存在的问题和建议，确保工作的科学性与可行性。

3.确定管理模式：街道物业标准化管理领导小组在汇总各社区调研摸底结果的基础上，充分结合各小区实际，研究制定切实可行的管理办法，并上报街道党工委，最终确定各居民小区物业管理模式。

4.健全制度：在街道层面，要建立辖区居民小区物业标准化管理总体管理模式，分别制定各社区工作方案和相关制度；在社区层面，要依据确定的物业管理模式，分别制定各居民小区物业标准化管理实施方案和工作制度。

5.组织实施：在街道物业标准化管理领导小组指导下，各社区居委会要结合各居民小区管理模式，按照街道总体工作部署和社区具体实施方案，有计划、有步骤地分别组织实施。

6.总结提高：街道物业标准化管理领导小组要对各社区2013年实施完成的标准化管理居民小区进行总结评比，对工作完成好、业绩突出的社区或个人给予奖励，反之，则取消其年底评比先进资格，并限期整改提高。

四、保障措施

1．加强组织领导。街道党工委要坚持每季度定期听取工作汇

报，切实解决实施过程中出现的困难和问题，遇到重大事件可随时召开会议，做到及时分析形势、研究措施、推进指导。街道物业标准化管理领导小组要派专人负责此项工作，坚持每个月召开专题例会，针对不同管理模式及运行中出现的情况和问题，进行分类指导。相关科室和各社区要在学习总结试点工作经验的基础上，密切联系实际，认真研究实施过程中的每个细节、每个步骤，切实抓好各项任务的有效落实。

2.加强舆论引导。街道各科室、社区要不断创新载体，通过多种方式，不断加强对居民小区物业标准化管理的舆论宣传，引导群众理解物业管理的基本内容，理解物业管理行业运作的基本原则和标准要求，逐步提高居民参与小区物业管理工作的积极性。

3.加强沟通协调。各社区要加强与供水、供电、供暖、供气、市政、公安等相关部门的沟通协调，为居民小区物业标准化管理的实施提供有力支持。同时，街道要整合多方资源，充分发挥辖区人大代表、政协委员等各界社会力量的积极作用，鼓励他们献言献策，争取更多的人力物力支持。

4.加强重点投入。街道物业标准化管理领导小组要在调研摸底基础上，根据各居民小区不同管理模式，有计划的加大投入、重点指导，力争打造不同模式下的物业标准化管理亮点小区。

5.加强考核督查。实施居民小区物业标准化管理是街道关系民生的大事，全街要做到整体联动，按照社区为主、包保负责的原则，建立联动机制。街道与各社区签订目标责任书，实施目标考核，同步建立居民小区物业标准化管理的长效运行机制。

2.物业标准化管理制度 篇二

近年来各行各业都在开展标准化工作, 均是源于2015年2月11日, 李克强总理召开国务院常务会议指出, 推动中国经济迈向高端水平, 提高产品和服务标准是关键。会议确定, 鼓励学会、协会、商会和产业联盟等制定发布满足市场和创新需要的团体标准, 选择部分领域开展试点。允许企业自主制定实施产品和服务标准, 建立企业标准自我声明公开制度。

国发办【2015】13号, 深化标准化工作改革方案中, 改革措施提出, 培育发展团体标准, 在标准制定主体上, 鼓励具备相应能力的学会、协会、商会、联合会等社会组织和产业技术联盟协调相关市场主体共同制定满足市场和创新需要的标准, 供市场自愿选用, 增加标准的有效供给。在标准管理上, 对团体标准不设行政许可, 由社会组织和产业技术联盟自主制定发布, 通过市场竞争优胜劣汰。

国发办【2015】67号, 贯彻实施《深化标准化工作改革方案》行动计划, 指出开展团体标准试点, 做好学会有序承接政府转移职能的试点工作, 在市场化程度较高、技术创新活跃、产品类标准较多的领域, 鼓励有条件的学会、协会、商会、联合会等先行先试, 开展团体标准试点。

二、我国物业管理团体标准现状

我国的物业管理起步较晚。它作为房地产业的一个分支, 经历了起步、休眠、复苏与发展四个阶段。

随着行业三十来年的不断发展, 目前相继出现北京市、辽宁省、吉林省、上海市、江苏省、安徽省、山东省、湖北省、湖南省、广东省、重庆市等地区发布实施了地方标准, 而全国行业团体标准未见出现。目前随着国家标准化工作制度深化改革, 行业团体标准化工作也随之开展。2016年3月24日在中国物协第四届理事会第三次全体会议上通过并发布了《中国物业管理协会团体标准管理办法》。目前济南市已开展了物业管理行业的标准化编制工作, 除此以外, 上海、深圳、武汉等地也在积极探索物业管理的标准化工作, 中国物业管理的团体标准化建设将逐步走向完善。

三、物业管理团体标准定位的思考

关于物业管理团体标准的定位, 笔者认为存在战略和战术两个层面。下面就两个层面具体解说。

战略层面:战略层面主要需要考虑团体标准的制定宗旨和制定原则。宗旨是什么?宗旨是指标准制定者认清自身的位置身份, 即在政府、行业、社会、企业等所扮演的角色, 如接受谁的领导、对谁负责等。标准的定义:GB/T20000.1-2002《标准化工作指南第1部分:标准化和相关活动的通用词汇》中对标准的定义是为了在一定范围内获得最佳秩序, 经协商一致制定并由公认机构批准, 共同使用的和重复使用的一种规范性文件。由标准的定义来看具体说就是认清自身的位置身份才能确定范围, 找对公认机构。制定原则方面, 众所周知ISO9001-2015标准有七大质量管理原则, 即以顾客为关注焦点、领导作用、全员参与、过程方法、改进、循证决策、关系管理。服务标准制定的原则:①合法性原则;②科学性原则;③明确性原则;④可衡量性原则;⑤可操作性原则;⑥利益均衡原则。GB/T24421《服务业组织标准化工作指南》基本原则:①体现行业特点, 突出地域特色, 促进行业健康有序发展;②提高服务质量, 规范服务行为, 满足顾客的需求;③关注安全、环境和卫生, 维护顾客和员工权益;④全面协调开展工作, 实施统一管理;⑤坚持全员参与和持续改进。诚然, 在标准的制定不论是国际上还是国内都有相应的原则规范和约束, 有了原则才不会在标准的制定过程中出现不必要的转折, 才能找到最终的目标。在此试问, 我们的团体标准制定的原则是什么?是依据GB/T 24421《服务业组织标准化工作指南》的原则还是需要增加突显自身需求、解决现实阶段性问题和地域行业特点等。这个需要标准制定组织的最高领导者 (组织) 思虑清晰。

战术层面:战术层面主要考虑团体标准的主要依据、编写模式以及文件的表现形式。主要依据笔者推荐目前国内服务类较好的标准框架, 即服务业组织标准化工作指南系列标准, 来组织团体标准的编写。标准框架如下图所示:

在本标准体系框架中, 能够使体系内标准符合国家有关法律法规要求, 能够优先采用国家标准、行业标准和地方标准, 并且使体系内的标准相互协调。编写模式方面, 目前已有的1+n的编写模式, 笔者在此考虑能否借鉴ISO9000族标准的编写模式, 即质量管理体系基础和术语、质量管理体系要求、质量管理体系业绩改进指南等, 在已有的1+n模式上变革一下采取基础加模块化的编写模式, 使每个标准都能够发挥其作用, 如清洁公司采用物业管理团体标准的时候直接采用清洁服务模块的标准, 物业企业在聘请保安服务的时候保安服务公司可以直接采用秩序服务模块的标准等。文件的表现形式方面, 即通常所考量到的是分星级标准编写、标准的查阅使用人群等问题。分星级标准的编写主要是看法律法规及采用基础模块标准来决定, 以山东省为例, 如普通住宅类项目采用山东省财政厅下发的《物业管理收费管理办法》, 那接下来标准的编写也需要按照法律法规的要求采用分级标准的编写主线。其他类型项目没有确定的法律法规或基础模块标准, 则可以采用其他方式为编写主线。在此笔者仍推荐使用分级标准, 原因有三点:第一, 团体标准的覆盖面需要很广泛, 不能只关注在某一点上;第二, 团体标准是做合规性要求还是需要引领行业发展, 在2016年4月6日李克强总理召开国务院常务会议时决定实施《装备制造业标准化和质量体系规划》引领中国制造升级, 即制造业采用标准化倒推中国制造升级, 目前行业内各类型项目以及各家企业服务管理的项目水平也各不相同, 我们是否也可以考虑此种方式提升整体行业;第三, 实施标准化最终以经济效益和社会效益为体现, 根据行业的特点以及项目的管理服务费用各有不同, 相应的服务费用也只能配套相应的服务标准, 做到质价相符, 如大家常用的手机, 2000元左右的手机和4000元的手机肯定不同, 但是往往没有出现手机因为质价不符的投诉。

四、物业管理团体标准的落地思考

标准的落地可以按照标准的建立、运行实施、检验验收三大方面和十小板块来实施。下面进行具体解说。

标准的建立:

1) 组织机构的设立:

领导小组:负责资源协调及方针目标原则设计。

常设管理机构:负责日常标准化管理组织工作、标准编写、组织培训等。

编写小组:负责标准文件编撰、标准实施跟进等。

自我评价和持续改进小组:负责标准实施情况收集、跟进、修改等。

2) 相关标准的培训:主要依据标准、标准编写模板等相关培训工作。

3) 实施推进的工作方案及计划的确定:制定切实可执行的标准化工作计划。

4) 梳理相关的法律法规、规范、制度等文件了解现状:收集整理法律法规等文件。

5) 搭建标准体系文件:文件的编写具体要求的培训。

6) 编写标准:全员参与标准的编写工作, 以编写小组为主, 领导小组负责审核。

7) 标准文件的培训:常设管理机构组织试点单位进行标准文件的培训。

标准的运行实施:

1) 实施计划:常设管理机构制定可执行的实施计划, 并跟进实施情况。

2) 实施问题:常设管理机构在跟进试点单位实施过程中发现问题, 对标准文件进行修订。

3) 运行评价:常设管理机构对标准实施运行的情况进行总结和评价。

注意:运行评价是指在标准运行三个月后进行。

标准的检验验收:

组织编写标准的制定、运行的情况和结果向主管部门申请验收。

五、物业管理团体标准的发展趋势思考

3.物业标准化管理制度 篇三

《今日楼市》：这些来北京的国际化人群在居住区域的选择上会有什么特点?

唐：对于来自中国各个城市的高端客户群体来说，他们来北京买房的原因相对比较分散，比如作为第二、第三居所，比如投资，比如方便小孩读书。有相当一部分是多种需求兼顾。购房需求的多元化带来了居住区域的分散。而来北京的国际人群的购房需求相对比较集中，即希望离自己上班地方近。当然居住环境和楼盘本身要符合国际化的高标准。所以国际化企业集中的地方必然成为国际化人群的最佳选择。从这个角度说，CBD以后将聚集更多的国际化人群，将成为他们工作、生活最集中的区域。

《今日楼市》：首创置业在CBD核心区开发了像禧瑞都这样的高端项目，对CBD的高端物业肯定有自己的独特理解。在您看来，建设世界城市是否给CBD的高端物业提出了更高的标准?

唐：世界城市对高端物业提出了高要求，而北京CBD又是国际化人群最集中的区域，所以这里的高端物业应该有更高的标准。我们把它归纳为以下七条。

一是身处都会核心地段。比如东京六本木新城的交通由两条高速环线、三条城市大道、两条地铁组成，出行极为方便。这也是北京CBD核心区的一个核心优势。地铁近在咫尺，距离机场也仅20公里。而且CBD东扩后，还将增加一条直通机场的机场快线。二是毗邻世界级地标。比如中央电视台。三是顶级生活配套。比如纽约上东区的第五大道，聚集了纽约最好的私立学校以及众多私人俱乐部。而作为北京涉外经济活动的中心，CBD区域内餐饮、购物、酒店、休闲等世界级高端生活配套一应俱全。四是地标级的建筑外观。五是设计独特的园林绿化。这在寸土寸金的CBD非常不容易。六是大尺度的奢华空间。这种大尺度不是大而无当，而是要精细考量国际化高端客户群体的空间需求。这里所说的奢华是一种低调不事张扬的舒适，这才是国际化人群所需要的。七是配置成为让国际高端人群认可的国际一线高端品牌。

《今日楼市》：从企业理念到项目开发，国际化似乎一直是首创置业的特点、在北京建设世界城市的背景下，这种特点是否有利于打造国际化的高端物业?

4.油田社区物业管理标准化思考论文 篇四

[摘要]目前油田社区传统的物业管理“四保”作业，即保洁、保安、保绿、保修等，存在着社区各自为政现象。为此，应采取创建油田社区胜利服务品牌、建设油田社区物业管理实训基地、制作社区物业管理标准化操作教学视频、加强物业管理师资队伍培养、开展物业管理标准化培训等措施，以实现油田社区物业管理标准化，提高社区物业管理水平。

[关键词]油田社区;物业管理;标准化;实训基地建设

胜利油田物业管理协会的正式成立，标志着油田社区物业行业向专业化、市场化、规范化管理迈出了坚实的一步。但是，目前油田社区物业管理“四保”(即保洁、保安、保绿、保修)作业中，各社区要求不统一，执行的标准也不规范，直接影响了油田社区服务质量的提高，也不利于胜利服务品牌的创建。因此，推动油田社区物业管理标准化就成为摆在我们面前的一项重要任务。

一、油田社区物业实训资源特点及管理标准化方面存在的问题

目前，全油田9大社区共管理着189个小区、20.7万住户(21.7万户住宅)。为进一步拓展物业管理培训市场，先后对油田公共事业部、胜北社区、胜东社区、孤岛社区、河口社区、胜中社区、胜南社区等单位开展了社区物业“四保”作业规范、物业实训基地情况、社区单位职工队伍现状和物业服务品牌特色做法等进行了调研。通过参观、座谈会、专家访谈、员工问卷调查、企业培训需求调查等形式，摸清了油田社区实训资源情况，包括各社区物业实训基地情况、社区物业大师及培训专家情况、社区物业培训资料情况等，也找出了标准化方面存在的问题。

(一)油田社区物业实训资源特点

(1)在绿化方面，各社区均有绿化实训基地，但实训基地室内外规模、内容、布局都不一致。(2)在综合维修方面，社区均有综合维修队，但综合维修实训室规模小，功能弱。(3)在保洁方面，各社区均没有保洁实训基地。例如:胜东社区仅有吕书栋工作室展示了一些保洁方面的创新工机具;胜北社区也仅设置了拖把配送中心。(4)在秩序维护方面，各社区均没有实训基地。

(二)油田社区物业管理标准化方面存在的问题

各社区物业管理“四保”作业操作标准不统一，要求上各自为政。尽管中国石化已制订了《中国石油化工集团公司物业服务规范》，但从内容看，规范更多涉及的是结果，而并没有从如何达成这个结果上进行要求。目前，油田各社区在保洁、绿化、秩序维护、综合维修等作业操作上，无论岗位操作规范，还是检查验收标准，没有统一一致的要求，造成油田社区在物业管理工作中各自为政现象较为突出。

二、油田社区物业管理标准化滞后的原因分析

通过调查油田社区物业从业人员的培训情况及分析目前社区物业管理服务现状，归纳出物业管理标准化方面滞后的主要原因有以下五个方面。

(一)对物业服务标准化重要性认识还不到位，各社区在物业服务标准化上培训、宣传力度不够

随着中国经济迈入“服务化”时代，服务业已成为新常态下拉动经济增长的新动力，而物业管理在向现代服务业转型升级过程中体现出的巨大的经济和社会价值，尤其是在社区管理中发挥的作用越来越大，在这种背景下，以新的高度来推动物业管理标准化工作，具有重要意义[1]。目前，油田社区物业管理已全覆盖，而物业服务人员众多、涉及服务内容复杂，由此，就需要通过标准化工作的开展，提高物业服务品质，提升物业服务水平，实现物业管理规范化发展。但油田社区在这方面培训宣传得不够，还没有充分认识到物业管理标准化的重要性。

(二)缺乏统一规范的物业管理实训基地，对标准化问题研究不够

通过调研可知，油田各社区在“四保”实训方面均有自己或大或小的基地，但参差不齐，不统一、不标准，员工培训大多在自己社区基地完成，没有统一的物业实训基地，非常不利于推广物业管理标准化。，全国物业服务标准技术委员会和中国物业管理协会标准化工作委员会相继成立。同年3月，国务院印发《深化标准化工作改革方案》，鼓励制定满足市场和创新需要的标准。11月，国务院办公厅下发《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，要求推动物业管理、房屋租赁经营等生活性服务规范化、标准化发展。但油田社区还没建立标准化部门，各社区在这方面投入的研究力量不够，成果较少。

(三)社区从业人员素质参差不齐，培训重理论、轻实训现象较为突出，离标准化要求差得较远

绝大部分社区员工从社区成立起即从事物业服务工作，有着高度的责任心，较高的岗位技能，较强的工作能力，多年的物业管理工作实践，树立起了现代服务意识;但近年来，由油田主体转岗到社区进行物业承揽的部分员工，转岗前没有进行良好的系统性的培训。还有些员工转岗目的不纯，如为了从前线调到后勤或为照顾孩子方便，转岗后岗位技能不高，现代服务意识不强，所以这部分人员的技能和素质急需提高。提升队伍素质、加强员工培训是油田近几年来狠抓职工队伍建设的重要举措，但社区物业系统培训重理论、轻实训现象较为突出，培训取得的效果不理想，这就要求我们建设统一的物业管理实训基地。

(四)社区物业公司经营意识还不够强，发展理念不先进，缺乏标准化推动力

油田社区物业公司依靠油田主体过日子的思想较重，自主经营、物业服务品牌创建意识不强，缺乏先进的发展理念与做大做强油田物业的长期发展战略，缺乏标准化推动力。尤其是在互联网快速发展的`今天，油田社区对如何结合“互联网+”发展、如何建立O2O小区平台进行生产经营等研究与实践较少。

三、推动油田社区物业管理标准化发展的措施

(一)创建油田社区胜利服务品牌

目前，中石化市场化改革已达成共识，矿区(社区)板块正在积极推进“四供一业”分离移交和市政公益类业务社会化，探索经营类业务专业化发展，完善社区服务市场化收费机制。胜利社区作为中石化上游企业，正处于低油价的“寒冬”期，得到的油田补贴会进一步降低，而分离移交和减员的压力也会越来越大。这种形势逼迫胜利社区物业企业转变观念，由重物业管理、服务向重物业经营转变，走市场化经营、社会化服务之路。那么，打造油田社区胜利服务品牌，开发出一批名声叫得响、质量立得住、服务过得硬的品牌项目，利用品牌项目扩展物业服务市场，通过服务质量提升取得实实在在的效益，实现企业的发展壮大，良好地践行物业管理标准化要求[2]。

(二)建设油田社区物业标准化实训基地，开展物业管理标准化培训

在胜利油田物业管理协会与公共事业部的支持下，学院要建设物业管理实训设施，挂牌成立胜利油田物业管理培训示范基地，在油田社区统一要求下，将重要培训项目集中放在基地进行，如物业管理标准化培训、现代物业服务理念培训、社区服务人员轮训、物业承揽转岗人员岗前培训等，以充分发挥培训基地作用，推动社区标准化工作。对物业实训基地建设，主要建设保洁标准化实训室、绿化标准化实训室、综合维修标准化实训室和物业管理创新工作室。

(三)制作社区物业管理标准化操作教学视频

物业管理标准化操作教学视频对于物业管理标准化宣贯、培训及作业行业的规范起着非常重要的作用。所以，根据《物业管理员国家职业标准》、《中国石油化工集团公司物业服务规范》第一部分住宅物业(Q/SH0598.1-)与第二部分办公物业(Q/SH0598.2-2014)的要求，并参考《中海油大厦物业管理与服务图示标准》，建议拍摄油田社区物业管理标准化操作教学视频，具体设想制作包括物业保洁、绿化、综合维修、秩序维护、信息化管理与办公物业标准化等6个方面的教学视频。具体由油田劳资处、公共事业部牵头组织实施，由胜利职业学院、有关社区、视频摄制厂家共同组成视频制作项目组，负责视频制作的组织、领导与协调工作。脚本编辑及视频编辑完成，由公共事业部牵头组织社区有关专家组成审定组，对脚本及视频进行审定，审定后进行标准化视频拍摄。本视频制作完成后，可作为物业管理标准化实训基地的软件，除物业管理相关人员培训外，还要由油田征订、发行，以进一步推动油田社区物业管理标准化。

(四)加强实训基地物业管理师资队伍培养，做好物业管理标准化科研工作

通过送出去与请进来相结合，加强实训基地物业管理师资队伍培养，努力提升教师业务水平。送出去，就是选派骨干教师到外地培训机构参加培训学习或专业会议或挂职锻炼;请进来，即是对学院内部培训班聘请的专家、技能大师授课、实训指导之际，选派师资随堂学习、拜师学艺，通过专家传、帮、带指导，提高自己老师的业务水平。并由学院教师与社区专家共同组成项目组，通过专门立项，认真研究物业管理标准化的推动与落地问题。通过调研发现，油田社区物业急需统一物业管理“四保”标准化流程，实施ISO9000质量管理标准。要通过创建胜利物业服务品牌，建设物业管理标准化实训室，拍摄物业管理标准化操作教学视频，培养物业管理师资队伍，开展物业管理标准化培训等来推动社区物业管理标准化工作，真正解决油田各社区物业管理“四保”等岗位操作规范不统一、检查验收标准不一致问题，用“标准化”工作，进一步提高油田社区员工素质，促进物业管理上水平，推动油田社区物业企业市场化、社会化、规范化。

[参考文献]

[1]沈建忠.提升行业服务水平需要标准化助力[J].中国物业管理，(12):2.

5.物业管理费收取标准 篇五

发布时间:2011-01-14 16:03:48

 联系人:

匿名

具体描述

物业管理费收取标准

回复1：物业管理费收取标准

北京市物价局、市房地局于1997年6月正式出台了《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》。该办法对16个物业管理服务项目规定了收费标准及与之相适应的服务标准。其中使用人(住户个人)交费项目为：装修房屋垃圾外运费、保洁费、保安费、各项费用统收服务费、车辆存车费(自行车)、机动车存车费6项;产权人交费项目为：管理费、小修费、中修费、绿化费、化粪池清掏费、小区共用设施维修费、电梯费、高压水泵费、共用电视天线费等10个项目。

使用人按月交纳费用，具体标准如下：

保洁费：2至5元/户，具体标准由各区县物价局制定;

保安费：3至5元/户;

五费统收服务费：1元/户;装修垃圾外运费20元/间;自行车存车费各区县自定。产权人按年交费，具体项目和标准如下：

绿化费：0.55元/平方米;

化粪池清掏费：0.30元/平方米;管理费：2.40元/平方米(普通住宅);2.82元/平方米(乙级住宅);3.50元/平方米(甲级住宅);

小修费：2.36元/平方米(普通住宅);3.54元/平方米(乙级住宅);4.72元/平方米(甲级住宅)。(其中房屋公共部位维修费占维修费的38.7%)

中修费：5.42元/平方米(普通住宅);7.06元/平方米(乙级住宅);8.19元/平方米(甲级住宅)。小区共用设施维修费：1元/平方米;

属高层住宅的，产权人还应承担电梯、水泵的运行维护费用;因市物价局规定的电梯、水泵运行费用标准是按每部、每组计算的，具体到每户应交纳的费用标准须根据实际情况进行分摊。分摊公式为：某户应分摊的电梯费用=(楼内电梯总费用/楼区内总建筑面积)×某户建筑面积。特约服务收费实行市场价，由业主与物业管理公司协商议定。

6.物业标准化管理制度 篇六

近一两年来，物业服务行业越来越认识到制定行业服务标准的重要性，因为对于业主而言，没有标准的“服务”往往会添乱；对于企业而言，没有标准就没有品牌，建立服务标准是树立企业品牌形象的必由之路。下面介绍一下物业管理服务标准化措施，提高小区生活品质。

日常管理与服务

1、管理处设置：小区内设置管理处、客户接待中心。配置办公家具、电话、传真机、电脑、打印机、网络连接等办公设施及办公用品。

2、人员要求：小区管理人员、技术作业人员按照有关规定分别取得物业服务从业资格证书或岗位证书，挂牌上岗，统一着装，仪表整洁。小区项目经理有中级以上职称或大专以上学历，有4年以上的物业服务工作经历并有2年以上小区项目经理任职经历。

3、服务时间：周一至周日在客户接待中心进行12小时业务接待并提供服务，其余时间设有值班接待。

4、工作计划：制定小区物业服务与物业服务和季度工作计 催天下 让失信人寸步难行

划并组织实施，每季度向委托方报告一次计划实施情况。

5、管理制度：（1）有明确的值班制度和交接班制度，工作有记录。（2）制定管理处内部管理制度、考核制度和培训制度。

6、制度公示：服务场所公示办事制度、办事规章、服务标准、收费依据、收费标准、急修服务内容、投诉渠道。

7、服务费收支：每半年向业主公布财务状况一次，公共水电费分摊每季度向业主公布一次。

8、满意度调查：每年二次对业主或使用人进行满意情况普测，平时采取多种形式与业主或使用人沟通，沟通面不低于小区住户的45%，对测评结果分析并及时整改。

9、特约、便民服务：能提供四种以上特约服务（有偿）和八种以上便民（无偿）服务。

10、档案管理：建立档案管理制度，建立健全小区物业服务档案 [包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人房屋装修档案）、日常管理档案等]。

11、财务管理：建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。

催天下 让失信人寸步难行

12、维修资金：建立维修资金管理使用台帐，做到运作规范，账目清晰。

13、装修事项：告知业主或使用人装修须知，与业主签订《装修服务协议》，加强装修过程中的监督和管理，对违章装修、违章搭建应及时劝阻、制止并报告相关部门。

14、接管项目：承接项目时，对小区共用部位、共用设施设备进行查验，并出具接管验收报告。

15、办公自动化：运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。

16、社区文化：每年开展3次以上一定规模的社区文化活动，节假日有专题布置。

17、其他：综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。02日常维护保养服务

1、维修服务：急修服务2小时内到位，8小时内修复；小修2日内修复；特殊情况必须做出说明和限时承诺。对房屋质量等非物业服务企业服务原因出现的问题，帮助业主与建设单位等责任单位进行联系和沟通。

催天下 让失信人寸步难行

2、房屋结构：每年两次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修。

3、门窗：每月一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。

4、屋顶：每年检查二次，发现屋顶防水层碎裂、隔热板断裂缺损和屋面瓦破碎应及时告知相关业主、使用人并安排专项维修（台风、暴雨到来前增加检查1次）。

5、道路、路面、侧石、窨井盖：每周一次对道路、路面、侧石、窨井盖等设施进行巡检，发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修，井盖不缺损，能正常使用。

6、屋面排水沟、雨、污水管道及化粪池：每季一次对屋面排水沟清扫、疏通一次；每年对楼外排水管道巡检两次，每年清理、清掏楼外排水管道及化粪池，保证化粪池出入口畅通。预计台风到来前，应及时检查、维修。

7、地面排水沟与围墙：每月一次巡查、清理地面排水沟的泥砂与杂物，每月二次巡查围墙。发现损坏及时修复。

8、楼梯间、公用走廊的室内墙地面：墙面、顶面粉刷层无剥落， 催天下 让失信人寸步难行

面砖、地砖平整，无缺损。

9、安全标志：对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，缺损及时补齐，保证标志清晰完整。

10、公共照明系统：楼道灯完好率为100%，景观灯、节日彩灯完好率为95%以上。室内、室外公共电气柜每月巡查两次。限电、停电按规定时间通知业主或使用人。

11、消防系统：消防泵、消火栓每季度巡查一次，每半年保养一次。灭火器每年检查两次。消防水带每半年检查一次，消防管网压力每年检查二次。每年对消防知识进行一次宣传。

12、智能化系统：系统每月检查一次，发现问题及时维修。保留15天监控录像。

13、避雷系统：避雷装置每年检查一次，保证其性能符合国家标准。

03物业服务区域清洁卫生服务

1、共用楼道：每日打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，并拖洗干净；大理石地面每季度抛光打蜡1次；每日用干净的抹布擦抹1次 催天下 让失信人寸步难行

楼梯扶手；每月擦抹1次对各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施；各梯间墙面、天花板每周除尘1次；每周擦1次楼梯道共用门窗玻璃。

2、电梯及电梯厅：每日对电梯内的墙面和地面进行全面的擦拭清洗1次，保持电梯轿箱清洁，每日更换1次地毯；电梯地板每月抛光1次；每月对电梯门壁打腊上光1次；灯饰及轿箱顶部每周清洁1次。

3、共用卫生间：每日对共用卫生间清洁2次；每月擦1次灯具；每月1次对共用卫生间进行消杀。

4、停车场、共用车库或车棚：每日清扫1次车库；每月擦洗2次门窗、消防栓、指示牌、指示灯、车位挡、防火门等公共设施；每月进行1次地下室消杀工作。

5、道路：每日清扫2次；每月清洁路灯1次。

6、标识、宣传牌、雕塑、信报箱：标识、宣传牌每2日擦拭1次，雕塑每2周擦拭1次。每周擦拭2次业主（使用人）信报箱。

7、绿化带：每日清扫1次绿化带、草地上的垃圾，捡干净草地、绿化带上的小杂物，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数。

催天下 让失信人寸步难行

8、休闲、娱乐、健身设施：每日清洁2次。

9、门卫、岗亭：每日清洁2次。

10、垃圾桶、果皮箱：保持垃圾桶、果皮箱清洁，每周清洗1次。

11、垃圾收集与处理：每日上楼收集生活垃圾1次；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次；垃圾日产日清。

12、卫生消杀：夏季等蚊、蝇、孳生季节每月消杀1次，其他根据季节和当地情况制定具体计划。

04物业服务区域绿化养护服务

1、草坪：成活率在95％以上；无病虫害；草坪留茬高度控制在80mm以下；根据草坪情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫。

2、园林树木：生长长势强，没有死树和枯枝死杈。

3、花坛：花卉长势良好，体现花坛设计要求，造型优美。

4、人工湖、喷水池：每2日清洁1次湖面上的漂浮垃圾；每日对喷水池水面漂浮物打捞清洁1次；每2个月对喷水池清洁1次。

5、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品：每月清洁1次检查1次； 催天下 让失信人寸步难行

大理石雕塑每季擦洗1次。

05物业服务区域公共秩序维护服务

1、专职公共秩序维护人员，身体健康，责任心强；定期进行安全防范学习；当班时佩戴统一标志，穿戴统一制服，工具佩戴规范，仪容仪表规范整齐；配备对讲装置和其他必备的公共秩序维护工具；交接班制度完善，并有工作及交接班记录。

2、白天巡逻次数不少于6次，夜间巡逻次数不少于8次；每组巡逻人员不少于2人；在遇到突发事件时，及时报告警方，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场和证据；安全巡逻有记录有检查。

3、制定紧急事故处理预案，定期组织员工和业主参与演练。

4、设有业主（使用人）24小时求助与报警电话；涉及人身安全处，设有明显标志并有防护措施；协助有关部门维持小区正常生活秩序。

5、有完善的车辆管理制度；按照委托合同的约定进行进出车辆管理等工作。小区设置明显的交通标志；维持交通秩序；按照合同特别约定履行车辆保管责任。

催天下 让失信人寸步难行

6、健全消防组织，建立消防责任制；根据防火、灭火的需要，配置相应种类、数量的消防器材、设备和设施；保持消防通道畅通，；发现火警有义务迅速向消防队报警。每月2次巡查消防栓、箱、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备是否完好、齐全，并及时给予维修；每日检测1次喷淋管网水压；消防监控室保持清洁；每日填写工作记录，建档备查。

7、各出入口24小时有人值班看守，主出入口有2人驻守，白天实行立岗；次出入口有1人值守。

只有提高物业服务品质，才能解决当前物业行业中存在的服务水平低、质量差、业主投诉率较高、社会认可度偏低的问题，通过落实标准，提升物业服务水平，以适应物业服务发展的需要。催天下是一家物业费收缴综合服务商。在催缴物业费过程中，架起一座物业公司与业主之间的桥梁，通过法，理，情化解物业公司与业主之间的矛盾误解。催天下合和社区计划应用智能化大数据，通过系统平台的催缴服务三部曲（主动缴费、自助催缴、委托催缴），有效提升物业管理费的缴费率。催天下与物业管理机构合作，通过大数据分析，为物业管理机构进行满意度调查分析、提出改善物业服务建议等，为物业企业提升管理能力，为业主提供更亲民、接地气的服务，提升业主满意度。欢迎合作洽谈！

7.关于绿色物业评价标准的思考 篇七

一、关于绿色物业的评价定位

首先应理清参与绿色物业的政府、企业、业主三大主体的有关法律地位、权利义务、职责使命等几个主要问题。

物业管理是基于与业主签订的物业管理服务合同,是一种以劳务为标的诺成合同(有偿合同、双务合同、要式合同),履行合同的权利义务、内容范围、质量标准等都有明确的约定。物业管理的主要内容包括房屋维修、设备保养、秩序维护、清洁卫生、园林绿化等,但如果因为创建绿色物业、智能社区等等,就势必超越了物业服务合同的约定。而且,由此产生的资金投入、经营成本,无论是由业主承担,还是由以劳务服务业主的物业管理企业承担,都无任何法律依据。

创建绿色物业、智能社区的资金是否可以使用物业维修资金?答案是否定的,因为物业维修资金是依据有关法规筹集的用于新商品房(包括经济适用房)和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备维修之用的专门款项。通俗地说,物业维修资金只能用于物业的维修和保养,显然,物业维修资金不能用于创建绿色物业、智能社区。可见,创建绿色物业、智能社区需要政府的政策支持和资金投入。

作为一种劳务输出的物业管理,其企业经营的重要特征就是劳动密集型、人力资源为其第一资本,人才团队、服务技能、管理模式是核心竞争力,因此,应当注重对制度、模式、技能等软件方面的提升。

此外,物业管理服务合同是建立在平等、自愿基础上的民事合同,物业管理服务企业不是政府行政管理机关,不具有行政执法管理权,不能以绿色物业、智能社区为由对业主进行超越法规的强制限定和要求。因此,对于物业管理企业在创建绿色物业、智能社区的过程中的定位,不能代替政府,或以“二政府”自居,动辄禁止、制止、限制业主或客户,而应遵循宣传、引导、自愿的基本原则。如果物业管理服务企业发现业主(客户)有违规行为,应当将情况第一时间报业委会,由业委会向业主(客户)发出整改通知书,情节严重的可以以业委会的名义向政府主管部门报告,或者向司法部门提起诉讼。

二、关于绿色物业的评价管理

基于物业管理的本质,按照国家和行业的法律法规,根据物业服务合同主要权利义务条款和精神,绿色物业的评价指标体系由管理制度、服务模式、专业技能、能源管理、水资源管理、材料应用、环境管理、绿化管理、房屋维保、行为引导等10类指标组成。各类评价指标最高可给予5分的加分。

绿色物业的评价结果可以施行星级管理,这在2013年4月1日发布的《深圳市绿色物业管理项目评价办法(试行)》文件里已有规定,但本文将过去的5星级档次,按总得分由低至高分提升为9个等级:一星级、二星级、三星级、四星级、五星级、六星级、七星级、八星级、九星级。具体星级评价标准试述如下:

(一)一星级绿色物业:评价结果达到60分至70分;

(二)二星级绿色物业:评价结果达到71分至80分;

(三)三星级绿色物业:评价结果达到81分至90分;

(四)四星级绿色物业:评价结果达到91分至100分;

(五)五星级绿色物业:评价结果达到101分至110分;

(六)六星级绿色物业:评价结果达到111分至120分;

(七)七星级绿色物业:评价结果达到121分至130分;

(八)八星级绿色物业:评价结果达到131分至140分;

(九)九星级绿色物业:评价结果达到141分至150分。

三、关于绿色物业的评价标准

绿色物业的评价指标体系可以由管理制度、服务模式、专业技能、能源管理、水资源管理、材料应用、环境管理、绿化管理、房屋维保、行为引导等10类指标组成。各类评价指标最高可给予5分的加分。具体主要内容、标准、权重分配如下:

(一)管理制度

1、获得ISO14001环境管理体系认证,得1分;

2、获得ISO9001质量管理体系认证,得1分;

3、将绿色物业服务写入物业服务合同,得1分;

4、节能、节水、节材、绿化、卫生等制度、规程、预案完善,且有效实施,得1分;

5、制定绿色物业创建整体计划方案,分阶段、分步骤、有计划地推进相关工作,包括隔热保温、材料选用、容量配置、节能改造、垃圾分类、中水回收、太阳能的利用等等,得1分;

6、建立绿色物业管理激励机制,管理业绩与节约能源资源、提高经济效益挂钩,得1分;

7、建立实施节能量、排污权和碳排放权交易制度,得1分;

8、建立实施目标责任考核机制,项目负责人为绿色物业管理第一责任人,层层签订目标责任书,得1分;

9、制定不同类型、不同寿命周期的绿色物业管理工作计划方案,明确物业项目节能和环保的重点对象及内容、目标,得1分;

10、制定实施绿色物业宣传教育计划方案,得1分。

(二)服务模式

1、建立绿色物业管理服务体系,根据物业项目用能及环境现状制定相应的管理制度与目标,得1分;

2、建立并实施由科学的管理方法、管理模型、管理制度、管理工具、管理程序组成的运行行为结构,得1分;

3、通过前端策划服务(设计管理模式、制订管理方案、选择分包企业)、中端监管服务(监督服务过程、管控服务品质)和后端评判服务(汇总客户评价、沟通客户需求和评判分包企业)的方式,建立并实施了“物业服务集成商”运营体系,得1分;

4、建立并实施绿色低碳的管理服务激励创新机制,得1分;

5、以互联网大数据新理念推行“集中管控”“远程监控”“物业APP”等“云服务”创新实践,智慧社区,得1分;

6、建设的智能化、信息化、自动化程度较高,得1分;

7、开展实施“智慧社区”建设,得1分;

8、开发运用物业管理APP客户端,实行电子化、信息化及无纸化办公,得1分;

9、获得ISO9001质量管理体系认证,得1分;

10、建立并实施了以“资产管理”为核心要素的物业管理模式,或建立行业公认的具有先进性、前瞻性、标杆性的管理服务模式,得1分。

(三)专业技能

1、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员合乎企业相应资质等级要求,得1分;

2、物业管理特种岗位按照国家有关规定取得职业资格证书,得1分;

3、深圳市及省(部)级及以上行业标准、规范的起草单位,得1分;

4、公开出版专业著作及公开在行业刊物发表论文,得1分;

5、单位集体及员工在市级以上职业技能比赛中获得前三名,得1分;

6、建立并实施了企业内训体系,每年定期开展内训,新入职员工100%岗前培训,得1分;

7、单位员工熟悉并正确理解物业管理相关法律法规,得1分;

8、管理服务工作满意率在90%以上,得1分;

9、单位员工年流失率低于30%,其中,技术人员低于15%,得1分;

10、单位员工具有良好的职业道德,无相关有效投诉,得1分。

(四)能源管理

1、建立能源管理系统,实现用电、用气等能源的计量、控制、优化,得1分;

2、按照GB-T16664-1996《企业供配电系统节能监测办法》要求,定期完成日负荷率、变压器负载系数、线损率、率因数等节能监测项目,得1分;

3、建立能源消耗台账,建立节能与能源利用相关的历史资料档案,得1分;

4、建立实施合同能源管理创新制度,实行能源预算管理及定额管理,得1分;

5、中央空调系统、公共照明系统等高耗能系统的运行方案合理、优化、先进、科学,得1分;

6、建立根据气象、时辰及业主需求,采取电梯群控、扶梯自动启停等自动化措施及时调整路灯、电梯、中央空调等公共用电设施设备启停的运行制度,得1分;

7、采用变频变流量调节、蓄冷空调、冷凝水循环等新技术、新模式,或委托专业节能服务机构进行节能诊断、设计、融资、改造及运行管理,得1分;

8、优先采购列入国家节能产品目录和具有节能降耗标志的产品,未采购和使用国家明令淘汰禁止的用能产品,得1分;

9、中央空调、电梯、机电设备的机组能效符合《公共建筑节能设计标准》国家标准,得1分;

10、采用最新型节能产品,公共场所安装感应开关,得1分。

(五)材料应用

1、材料的选用符合国家、行业规范和标准的要求,未使用国家和地方禁止和限制使用的材料及制品,得1分;

2、采用可再利用材料和可再循环材料,如节日装饰品应在节后尽量予以回收和妥善保存,以增加使用次数,得1分;

3、采用高耐久性好、易维保的材料及制品,得1分;

4、采用有绿色环保认证及标志的材料,得1分;

5、装修材料具备合格证或检测报告,主要包括电气材料和元件的国家强制认证,装修材料的环保检测合格证,得1分;

6、装修材料符合国家有关防火的规范和标准,包括装修使用的壁纸、地毯、纺织等物品具备防火检测报告,得1分;

7、土建工程、装修工程设计优化,尽量采用工业化生产的预制构件,达到节材效果,得1分;

8、使用废弃物、当地自然资源为原料生产合乎国家标准的用材及制品,合理利用可再生资源及废弃物,得1分;

9、采用2级以上能效比标识的产品及材料,得1分;

10、使用新型的管道材料,如铝塑复合管、钢塑复合管、不锈钢管等代替易损坏的铸铁水管、镀锌钢管及用铅盐做稳定剂的PVC-U管材、管件,得1分。

(六)水资源管理

1、制定水资源节约及利用方案,统筹利用各种水资源,得1分;

2、实行水资源预算管理及定额管理,得1分;

3、空调设备或系统采用大集水盘、平衡管、平衡水箱、无蒸发耗水量等节水冷却技术,得1分;

4、合理收集使用雨水、海水和空调冷凝水、蒸汽设施冷凝水等其他非传统水源,得1分;

5、建立中水系统收集较洁净的污水(如厨房排水、洗澡水、游泳池水等),合理使用,得1分;

6、采用铝塑复合管、钢塑复合管、不锈钢管等新型管道材料代替易损坏的铸铁水管及镀锌钢管产品,得1分;

7、道路冲洗、保洁用水、水景景观水源采用中水、雨水或海水,水体水质采用生态水处理技术,实行限时开放喷泉等措施,得1分;

8、二次供水设施蓄水池加盖加锁封闭式管理,无堆放杂物、栽种花草、晾晒衣物,水池周围30米内无有毒有害物品、修建厕所、饲养禽畜,并对二次供水的蓄水池定期清洗、消毒,建立健全清洗、消毒档案,保证水质符合现行国家标准,得1分;

9、建立泳池的管理操作规程,按照泳池的相关水质标准每天检查泳池泵、过滤沙缸的运转情况,定期进行泳池水质的PH值、余氯值检测,泳池水质符合现行国家标准,得1分;

10、采用国标及较高用水效率等级的节水器具、卫生器具,用水效率达到三级以上,公共区域使用感应式水龙头、感应冲水系统等节水用具,得1分。

(七)环境管理

1、建立定期对环境进行评估监测的机制,配备专(兼)职环境监测机构和人员,得1分;

2、制定处置各类突发环境事件的应急预案,对涉及饮用水污染、重金属污染、危险化学品污染的紧急事件,应第一时间报告并维护好现场秩序,配合政府职能部门迅速查明原因和采取有效措施,控制事态发展,得1分;

3、垃圾管理实行分类投放、分类收集、分类运输、分类处理,处理标准符合《深圳市生活垃圾减量和分类管理办法(试行)》的有关要求,得1分;

4、苍蝇、蚊子、老鼠、蟑螂等“四害”得到有效控制,“四害”密度符合现行国家标准,得1分;

5、建立太阳能利用的安装审批、监督制度,合理规划太阳能设施设备的安装位置,确保安装后不产生安全、噪声、光污染等负面问题,得1分;

6、限制装修施工的时间和周期,加强交通噪音的防治和停车场的管理,劝阻在生活区域内设立产生噪声污染的生产、经营项目,对管理区域内的休闲娱乐场所开放时间进行控制,合理设置各类交通、提醒标识,合理规划停车位,噪声符合现行国家标准,得1分;

7、对商业物业的射灯、霓虹灯、灯箱广告招牌进行规范管理,昼夜无光污染,得1分;

8、地下车库设置与排风设备联动的一氧化碳浓度监测装置运行良好,人行道及活动场地有树木、构筑物等遮荫措施,空气质量良好,环境适宜室外行走、活动,得1分;

9、定期对中央空调冷却水系统、管网进行清洗,中央空调系统房间内的温度、湿度、新风量运行参数符合现行国家标准,得1分;

10、餐厅排放的油烟废气通过吸油过滤后排放,卫生间、餐厅、地下车库等区域的空气和污染物未串通影响到其他空间或室外活动场所,得1分。

(八)绿化管理

1、绿化资料完整,包括植物的种类、数量、习性、特征及土壤成分,制定科学的绿化管养方案,得1分;

2、绿化灌溉采用喷灌、微灌等高效节水灌溉方式,或设置土壤湿度感应器,得1分;

3、科学合理利用生态肥,或种植无需永久灌溉植物,得1分;

4、绿化灌溉采用雨水、中水等非传统水源,得1分;

5、绿地无堆物、堆料、搭棚,树干上无钉拴刻画等现象,绿地内无停放自行车、机动车,无损害花草树木的行为,得1分;

6、绿化及绿化设施完好,无明显黄土裸露,损坏的设施和绿地树木得到及时修补或更换,得1分;

7、绿化管养良好,影响行人安全、遮挡自然采光、无线信号的枝叶和枯枝枯叶得到及时修剪,得1分;

8、采用生物和物理防治病虫害,或选用高效、低毒、无污染、对天敌较安全的国标药剂,得1分;

9、台风前加强防御措施,合理修剪,加固护树设施,增强抵御台风的能力,得1分;

10、绿地因设计缺陷导致人行不便,可科学合理地因势利导改建园林小径,得1分。

(九)房屋维保

1、每年或每季度定期或不定期对物业进行全面检查,并做好相关记录,得1分;

2、配备望远镜定期检查建筑物外墙饰面,或采用热成像仪对外墙饰面的空鼓、渗漏进行检查,合理制定维修计划,得1分;

3、公共部位和设施无脱落、无渗漏、无堵塞,设施配件功能良好无损坏,附属物规范安装、牢固可靠,并影响建筑物整体风格,得1分;

4、维保施工项目主体结构、防水工程、保温工程、装饰装修工程满足《房屋修缮工程施工质量验收规程》等现行国家标准,得1分;

5、维保施工项目制定有全过程的环境保护方案,包括施工节能和用能方案、施工节水和用水方案等,并组织实施,得1分;

6、维保施工材料的品种、规格和质量应符合设计要求和国家现行标准的规定,保存产品合格证及产品检测报告等相关资料,得1分;

7、维保施工采取洒水、覆盖、遮挡等降尘措施,无相关有效投诉,得1分;

8、维保施工采取有效的降噪措施,施工场界噪声满足现行国家标准的规定,无相关有效投诉,得1分;

9、制定并实施维保施工废弃物减量化、资源化方案,可回收施工废弃物的回收率不低于80%,得1分;

10、实行土建装修一体化施工,装修材料检测报告、机电设备检测报告、性能复试报告、竣工验收证明、建筑质量保修书、使用说明书等有关资料完备,得1分。

(十)行为引导

1、绿色宣传文化活动有计划、有方案、有记录、有总结,得1分;

2、采用宣传横幅、社区刊物、宣传栏、进户门告示牌、群发短信平台、电子信息屏等宣传平台,广泛宣传绿色知识和理念知识,得1分;

3、采用网站、微信、APP客户端等互联网渠道及新媒体,创新宣传绿色知识和理念知识,得1分;

4、积极组织开展文化体育活动,倡导科学、文明、健康、和谐的工作生活理念,绿色主题文化活动每年不少于1次,得1分;

5、加强绿色物业培训教育,提高绿色物业的意识和能力,绿色物业专题培训每年不少于1次,得1分;

6、在装修审批时引导业主采用环保方案和使用环保材料,提醒业主选择低辐射产品,向业主发放绿色装修指南或温馨提示宣传资料,得1分;

7、节能、节电、节水和绿化温馨提示标志标示齐全,得1分;

8、编制绿色物业手册发放,形成良好的绿色文化氛围,得1分;

9、绿色行为与成效得到媒体宣传报道,每年不少于3篇次,得1分;

8.物业标准化管理制度 篇八

关键词：物业管理；办公室职能；医院；物业化管理

引言：医院物业管理的就是要为医务人员和病人提供方便、高质量的服务，除了要给医护人员和患者创造安全、文明、整洁、舒适的环境之外，同时还要对维持医院的正常的工作；良好的物业管理方式会给这个医院带来良好的口碑，对外来的病人有巨大的吸引力，出院的患者会互相宣传医院的良好的服务，进而会使得更多的患者来院就医，这样就会使医院的效益增加。因此，在日常工作中应充分发挥医院物业管理办公室的的职能，不断提高物业的服务质量以确保医院物业化管理目标的实现

1.强化监管工作，确保物业服务目标的实现

1.1加强物业服务质量的提升与评价

（1）搞好环卫工作

医院里的环卫工人归属于物业公司，要求环卫工人必须素质要高，并且对其工作环境要熟悉，比如说环卫工人得知道急救设备放在哪，存放消防设备的地点，以及知道消防设备的正确使用方法、熟悉紧急疏散通道的流通路线，同时还要求环卫工人掌握一些基本的医护知识，能够知道突发事件的处理程序。

（2）对各种医疗医护用品的进行彻底的消毒隔离

医院的所有清洁工具都需要严格的消毒，将办公区域、公共区域、卫生间等都要采用严格的区分管理，所有的清洁工具都要放在各自的地点，不要混着用，不要一块拖布“走天下”，确保住院的病人和医护人员生活和工作在一个干净整洁的环境里。这样也能给医院带来正面的影响。

（3）保持肃静

所有的医院内部的清洁人员不要大声喧哗，注意保持好医护人员和就医人员的环境，始终保持肃静的环境，这样能使就医人员有一种非常温暖的感觉，也能提升医院的知名度。

保洁员要做到勤快、具有良好的服务态度，保洁员应该将区域固定式转换为来回走动的方式，并且巡检的次数要多一些，脏东西随见随扫。保洁员应该对待病人像亲人一样。

1.2建立物业服务反馈机制，推进物业服务

物业服务人员服务质量的好坏与否是由病人及本院的职工就能客观的反应出出来的。网络现在也非常发达，可以通过网络的方式使得物业与医院的各科室的主任进行沟通，这样就会通过网络的方式收集各科室对物业人员服务质量的评价，因此就会了解自己在服务中存在哪些问题以便做到及时的更改缺点，做到更好的为大家服务。对“物业综合满意度调查”、“患者满意度调查”以及“出院患者的电话形式的问卷调查”等各种反馈方式要认真对待，分析各项调查中不足之处，并且对其进行归纳总结，找出缺点，有针对性的对那些不满意的项目进行有力的整改，并且对物业公司的员工进行培训，制定出一系列整改措施，实现服务质量再上一台阶，以便能使患者和医护人员都满意。

1.3加强学习和培训，提升物业员工队伍的整体素质

目前，大部分医院医疗水平呈现大幅度上升的趋势，因此这就会对从事物业工作的人员的要求也越来越严格。物业的服务质量的高低取决于物业人员的素质高低，有的时候物业人员的言谈举止很大程度上会影响的医院的在外声誉，因此，这就要求医院要对物业员工的进行相关的培训才能够提高物业的管理和服务。

为了使得物业的各岗位工作顺利开展，物业公司应该经常请相关专家做专题培训。比如说请预防科人员对清洁工进行消毒隔离等方面的培训。虽然物业的员工需要正式的培训才能上岗工作，这也是管理合同中明确规定的[1]，但是由于物业人员更新的快，有时候没有做到及时招聘，有的时候就会使新员工没经过相关的培训就上岗了，这样就得采取措施使得员工通过即时培训的方式使得新员工尽快适应工作岗位的要求。

加强物业人员的行为方式上的管理会及时发现物业员工身上存在的不良因素，以便能够采取相应的措施来修正员工的不良因素。比如说物业员工有的时候从患者要废纸、饮料瓶等，还有就是捡患者的花篮卖给花店老板，这样就会有损医院的形象[2]。保安应该采取轮换制度，物业管理应该加强对物业人员的及时培训和行为举止上的管理才能使物业员工的整体素质有所提高，同时也使得物业员工的行为规范化，这样使得医院的整体形象得到有效的维护。

2.建立合理的沟通机制，加强沟通，促进工作的有效开展

2.1物业自身的沟通管理

物业管理协调办公室每周至少召开一次例会，用来加强与物业公司的信息反馈。物业管理协调办公室一方面对物业公司服务过程中的存在的问题进行整改，以及对患者和医护人员对物业公司的投诉情况进行处理，并且对物业人员日常存在的不良行为进行提醒和防范，在会上鼓励物业人员的一些优良作风，使得物业的服务得以优化。再有就是在会上物业公司应该汇报上一周的整改的落实情况，工作中自己无法解决的问题需要物业管理协调办公室出面来沟通解决，这样才能使物业公司的服务稳步前进。

2.2物业与医院其他部门的沟通管理

医院很多地方都需要物业的服务，这就需要物业管理协调办公室来协调物业与医院的各个科室的关系，及时化解物业与各科室之间的矛盾化才会增进物业与各科室之间的理解和包容，进而消除矛盾，减少摩擦，做到各科室和物业服务人员之间协调发展、共同进步。有的时候，物业管理协调办公室的人员要与相关的科室沟通解决超出物业人员职责范围外的事情，这样就会避免出现不该出现的漏洞确保了医疗安全。物业管理协调办公室既要全力支持物业公司的工作，还要积极的与各科室沟通协调，为物业公司提供方便快捷的条件，这样物业公司的工作会得到顺利的开展。比如说，物业管理协调办公室可以与护士长协调沟通，将相应的保洁员的更衣问题解决好。

2.3物业与患者的沟通管理

如果物业人员与患者之间出现一些矛盾的时候，就要积极主动的与患者沟通协调来解决问题，将事件平息，这样就能挽回对医院的负面影响。如果遇到对物业人员不尊重的个别患者，应该对其进行说服教育，做到保护好物业人员的人身安全，能够使得物业人员有一种归属感和安全感。

3.秉承服务理念，改进服务质量

物业化管理的主旨就是为医疗事业提高良好的服务。因此物业人员应该牢记以人为本、服务为人，以患者为服务中心，采取各种方式提升服务质量。比如说具有主动服务的意识，感动服务和具有创新服务的意识。物业人员可以经常倾听患者的意见，了解患者的需求，这样就及时的发现问题和解决问题。积极采用网络服务平台，将其各科室和患者的反馈信息整理归纳，并且提出整改措施。

时刻想着患者，为患者服好务，充分考虑患者的实际情况，一切以患者为中心，树立全心全意为患者服务的服务理念。在服务台应该增加多种优质的便民措施，比如说物业公司可以实行弹性值班制度，在高峰时段应该增加服务人员的数量。再有就是将医院的卫生情况做到尽善尽美。在注重服务结果的同时也要注重服务的过程。比如说保洁工作严格遵守按区域划分的规定注重引导患者在检测过程中的安全因素的防范。

应该采取多样的措施为患者提供更好更便利的服务，这样服务质量就会提高，比如说如果有预约超声波检测的患者在中午休息的时候可以安排值班人员，为患者提供便利，节省时间等。

医院的物业公司要积极开展创新活动，创新出适应性强的便民服务措施，以便满足不同患者的需求。比如，准备备用轮椅为活动不便的患者提供服务；陪检人员为患者提供联系卡片，为患者提供方便、温暖的服务；医院的门诊要有专门流动人员巡视，为患者为提供随时随地的咨询服务，这些服务措施都会使得患者及患者家属有一种温暖和被尊重的感觉。

4.结语

物业管理的协调办公室充分利用自己的协调职能，极大的提高了后勤部门的物业公司的服务水平，使得医院的物业管理水平更上一层楼，为患者提供了满意的服务，也就是充分体现了医院、物业公司和患者三者的共赢模式。

参考文献：

[1]王秀娟，柴晓红.医院后勤社会化对保洁工作的监督管理[J].现代医院管理.2011（2）：11-13.

9.前期物业管理服务质量标准 篇九

一、公共服务

1.服务站工作人员需持证上岗。（管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业证书或岗位证书）。工作人员佩戴统一标志，仪表端庄、大方；对业主（使用人）一视同仁；接待时主动、热情、规范，使用文明用语。对业主（使用人）的报修与求助应耐心细致，对收费项目及时说明服务标准、服务方式、收费标准等事项，征求业主（使用人）的意见。

2.有完善的值班制度；工作有记录。

3.设立小区业主服务调度中心。（16小时服务电话）。接待小区业主报修、咨询和服务。

4.急修服务30分钟内到位，12小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释，做出限时承诺。小修原则上2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。（居民预约、雨天屋漏可不受2日限制）。

二、房屋、共用设施、设备维护与管理

（一）房屋管理

1.每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况；

2.每半年检查巡视1次房屋主体结构，发现质量问题及时向业主或开发商报告与建议；根据业主或开发商的委托，组织维修工作；

3.在冬、夏季和天气异常时安排组织房屋设施巡视；每半年检查清除1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等；

4.每日巡视1次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等；

5.巡检有记录；巡检结束将检查情况、维修计划报告业主或者开发商。

（二）装修管理

1.将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人；

2.对业主（使用人）装修房屋的申请，应在2个工作日内给出同意意见或修改意见，并签定装饰装修管理服务协议；

3.每日巡查装修施工情况；

4.装修结束组织验收；

5.对装修中的违约行为及时劝阻；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。

（三）给排水系统及公共配套设施设备管理

1.给水设施

饮用水水箱半年消毒1次；水质每半年化验1次，保持水箱结构完好。每2个月检查保养1次水箱人孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类闸门；

保持泵房清洁卫生，良好的通风、照明，地面排水畅通，每3个月（结合清洗水池）清洗1次泵房；水泵运行正常，每2小时巡查泵房1次；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动1次，保持水泵能正常运行，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；；每年对水泵机组清洁保养1次；每日填写水泵运行记录，建档备查；

每年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修。各类阀门定期开关，出现故障的阀门及时修复，阀门应开关灵活；

2.排水设施

化粪池每年清理1次，出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场；楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查；

每月清扫1次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，排水畅通，无积水；

每季度对地下管井清理1次；每半年对地下管井彻底疏通1次。清理后达到目视管道内壁无明显粘附物，水流畅通。

3.弱电系统 操作人员受过专业培训，持证上岗；工作时认真负责,发现异常，及时处理；有切实可行的维修保养计划；保养、检修及时；工作、维修、养护有记录；

4.避雷接地系统 每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；在大雷雨过后也要及时对系统检查，发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。

5.电梯运行与管理

维修、保养人员持有关行政主管部门核发的特种作业操作证上岗，并定期参加复审；建立健全电梯管理制度。

安全设施完好、齐全，通风、照明等附属设施完好；在电梯轿厢内明显位置张贴《电梯安全使用许可证》，注明：注册登记及检验合格标志、应急报警、投诉电话号码。

与持有关行政主管部门核发的安全认可证书的企业签订维修保养合同，并明确被委托企业的责任。电梯及其安全设施每周不少于1次，进行清洁、润滑、调整和检查等例行保养；每年对小区所有电梯进行1次全面综合检查、清洗、润滑、修理、调整和测试；

保持电梯机房清洁，每周1次清扫地面和擦拭控制柜、主机表面，地面无积灰，控制柜、主机表面无污渍；保持电梯机房消防设施完好；

电梯维护保养提前一天通知业主（使用人），并尽可能减少对业主（使用人）正常生活的影响。建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容；

制定紧急救援方案和操作程序，在接到报警信号45分钟设法解救乘客、排除设备故障；

6.道路、停车场及配套设施

加强道路维修与养护，保持居住区道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通；

设立报修渠道，并有巡查制度，专人负责，发现损坏及时修补；

停车场、棚、房完好无损；停车场内照明设施完好，通道畅通无阻，配备必要的消防设备，符合停车场规范要求，便于管理和车主停放车辆。

三、清洁、环卫管理

1.共用楼道保洁 多层每天打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，1周拖洗1次，每周清洁1次楼梯扶手；小高层 每周打扫2次各楼层通道和楼梯台阶，拖洗1次；每周清洁1次楼梯扶手；每45日擦抹1次各层和通道的防火门、消防栓、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施；每45日楼梯间墙面、顶面除尘

1次；每45日擦1次共用门窗玻璃。地面、梯间基本干净，无垃圾、杂物，污渍，无乱贴乱划，无擅自占用现象，无乱堆乱放；梯间顶面无明显蜘蛛网、灰尘；外墙窗玻璃无明显灰尘。

2．电梯保洁 每日清洁2次；每周对电梯内的墙面和地面进行全面的擦拭清洗1次；每季度对电梯门壁打腊上光1次；灯饰及轿箱顶部每周清洁1次。（装修期结束后）

3.停车场、共用车库保洁 每2日清扫1次车库纸屑和垃圾；及时清除地下室进出口的垃圾；发现油迹、污迹、锈迹，及时擦洗干净；每2个月打开1次地下室、车库的集水坑和排水沟盖板，彻底疏通冲刷1次；每2个月进行1次地下室消杀工作；每季度擦洗1次门窗、消防栓、指示牌、指示灯、车位档、防火门等公共设施。地面无垃圾、果皮、纸屑、无积水、无明显油迹；无异味、空气流通；标识、指示牌等公共设施目视无明显灰尘；

4.道路保洁 每日清扫2次，循环保洁，保洁人员往返一周时间不超过1小时，目视道路无垃圾、杂物；地面垃圾滞留时间不超过1小时；

5.标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁 标识、宣传牌每周擦拭1次，雕塑每2个月擦拭1次。清洁后检查无污渍、无积灰，不损伤被清洁物；每半月擦拭1次业主（使用人）信报箱，擦拭后信报箱干净无灰尘、无污迹。

6.绿化带保洁 每日清扫2次绿化带、草地上垃圾，捡1次草地、绿化带上的烟头、棉签等小杂物，目视基本干净、无污渍、无垃圾，花坛表面基本洁净，地面垃圾滞留地面不超过2小时。

7.休闲、娱乐、健身设施保洁每周清洁2次；设施表面基本干净，目视游乐场内及其周围无果皮、纸屑等垃圾，及时发现设施、设备脱焊、脱漆、断裂及其他安全隐患并报告处理。

8.门卫、岗亭、监控探头保洁 门卫、岗亭每日清洁1次，内外地面拖洗干净，擦洗干净内外门窗玻璃、窗台及其他台面，室内外墙面每月清洁1次，发现不卫生随时处理，保持墙、地面干净、光亮、整洁，工具排放整齐、有序；监控探头每2周擦拭1次，探头外表干净无灰尘。

9.垃圾桶、果皮箱：每日清运2次；每日抹布抹1次；垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹；垃圾桶、果皮箱无明显污迹、油污，无明显异味。

10.垃圾收集与处理生活垃圾由业主（使用人）自己送至楼下固定位置，由清扫人员每日收集生活垃圾2次；垃圾日产日清；建筑垃圾定点堆放；

11.卫生消杀 针对灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠的实际需要和季节特点制定具体计划；每季度对小区公共部位进行1次药物喷洒，预防病虫害；药物灭鼠：每年至少进行3次；

四、园林绿化、小品养护与管理

1.草坪 成活率在90％以上，生长正常；整块草地没有明显阔叶杂草；基本无病虫害；草坪平整，留茬高度控制在60mm以下；绿地整洁，无堆物堆料、侵占等现象；无明显人为损坏，对违法行为能及时发现和处理；根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫。

2.园林树木 生长长势较好，树冠基本完整，没有死树和枯枝死杈；缺株在2％以下；绿篱生长造型正常，整形修剪表面平整，修剪及时，有虫株率在10%以下；有蛀干害虫的株数在2%以下，介壳虫危害较轻。

3.花坛花卉长势良好；保持清晰的图案和适宜的高度；草本宿根花卉生长基本正常，缺株率在15%以下；定期防治病虫害，发生病虫害及人为损害后能及时防治.4.人工湖、喷水池 人工湖每周清洁2次，岸边持作业工具打捞湖面上的漂浮垃圾；每日用捞筛对喷水池水面漂浮物打捞清洁1次；每2个月对喷水池清洁1次；池底鹅卵石每季度清洗1次；目视池水清澈，水面无杂物、池底无明显沉淀物、池边无污迹。

五、安全防范、秩序维护管理

1.配备专职秩序维护人员，身体健康，责任心强，工作认真负责;接受安全护卫或相关训练，并定期进行安全防范学习，增强安全防范能力；熟悉小区环境，熟悉相关法律法规，能恰当的处理和应对小区护卫工作；无犯罪记录；当班时穿戴统一制服，工具佩戴规范，仪容仪表规范整齐。交接班制度完善，并有工作及交接班记录。管理处有紧急情况处理预案。

2．各出入口24小时有人值班看守；小区监控中心24小时专人值班。按照要求进行进出车辆管理，谢绝闲杂人员入内，大件物品搬出实行登记，实施交通指挥与疏导等工作。

3．白天巡逻次数不少于6次，夜间巡逻次数不少于8次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻；及时发现和处理不安全隐患；在遇到突发事件时，及时报告警方与管理处，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场和证据；安全巡逻有记录有检查。

4．紧急事故反应 制定紧急事故处理预案；对紧急事故做出快速、正确的反应；尽可能减少破坏和损失程度；

5．其他防范措施 设有业主（使用人）求助与报警电话，24小时有人值守；接到报警信号，确认后立即派人赶往现场查看，予以恰当的紧急处理；涉及人身安全处，设有明显标志并有防护措施；协助有

关部门维持小区正常生活秩序，防止不安全事件发生；建立空置房屋、设备室巡查、钥匙管理及登记备案制度。

6．交通、车辆管理 有较为完善的车辆管理制度；小区设置明显的交通标志；维持交通秩序，发现车辆未上锁及乱停乱放进行忠告或纠正，发现偷盗车辆、破坏交通设施等现象及时制止；按照物价部门核发的收费标准收费；

7．消防 健全消防组织，建立消防责任制，有专人负责；定期进行消防训练，保证有关人员掌握基本消防技能；熟练掌握防火、灭火知识和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。根据防火、灭火的需要，配置相应种类、数量的消防器材、设备和设施；保持消防通道畅通；制定防火安全管理办法，指定专人维护、管理消防器材、设备和设施，保持完整好用；每月1次巡查消防栓、箱、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备是否完好、齐全，并及时给予维修；发现设备故障时，及时修理或通知厂方处理，保证设备24小时正常运转；每日填写工作记录，建档备查。

六、档案资料管理

档案资料齐全完整；分类成册，管理完善，合理分类，查阅方便；及时变更登记，账物相符。

七、其他服务

1．专项服务 根据全体业主的需要、小区条件及物业服务企业的能力，经双方协商，物业服务企业向全体业主提供娱乐、健身、商业、代缴费等属于公共服务内容之外的服务。专项服务内容、标准、费用等由物业服务企业与业主，本着自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则达成服务协议。

10.物业管理公司资质等级标准 篇十

《物业管理企业资质管理试行办法》，对全国物业管理单位的从业资格进行了规范，并确定了等级标准和资格审批管理部门。一级、二级、三级资质企业的标准

一、资质一级企业

1、注册资本500万以上;

2、具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于30人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，80%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书;

3、管理两种类型以上的物业;

4、管理各类物业的建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%。计算基数是：(1)多层住宅200万平方米;(2)高层住宅100万平方米;(3)独立式住宅(别墅)15万平方米;(4)办公楼宇、工业区及其他物业50万平方米。

5、20%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)”称号，20%以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)称号;

6、具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度;

7、建立了维修基金管理与使用制度。

二、资质二级企业

2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;

4、管理两种类型以上物业，且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：

(1)多层住宅100万平方米;

(2)高层住宅50万平方米;

(3)独立式住宅(别墅)8万平方米;

(4)办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。

5、建立并严格执行服务质量，服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。

三、资质三级企业

1、注册资本50万以上;

2、具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于8人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，50%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书;

3、委托的物业管理项目;

4、具有比较健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度;

11.论物业管理企业的创新管理 篇十一

而如何适应新时期物业管理行业的发展，如何使企业在逆境中得到发展，这是摆在每一个物业管理企业面前的难题。银川众一物业公司面对物业市场困难，从连年亏损到扭亏为盈，从要由集团公司扶持到自负盈亏，通过观念创新、经营创新、制度创新、服务创新四个方面，加强管理内部管理，创新外部服务，走出了自己的创新之路，摆脱了亏损的帽子，使企业得到发展。

一、从培养学習型企业入手，实现观念创新

物业管理作为一种无形服务，物业管理企业作为一个劳动密集行业，它的性质就形成了必须依靠全体员工来做好服好，就是需要发挥员工的创造性思维能力，从而使企业具备不断改进的能力，提高企业的竞争力。银川众一物业公司采取多种方式创造学习型企业，通过一系统活动，使全体员工善于学习，通过学习改变观念，在工作中不断创新、不断进步，为业主提供满意服务，增强公司的竞争实力。

一是，为员工创造学习的条件，培养员工学习习惯。通过送出培训、外聘老师、内部讲课、经验交流、观看视频、开展“五二一”活动（每年读5本书、提2条合理化建议、记1本读书笔记）、知识竞赛等多方式开展学习培训，提高全体员工综合素质和业务能力，使其具备本岗位所需知识，从思想上转变观念，树立服务意识。

二是，健全激励机制，鼓励员工自学。采用提高职称、学历津贴，报销学费等激励机制，鼓励员工不断学习，提高自学能力，公司各项专业职称执有率逐年增多，员工平均学历也得到提高。随着员工素质的提高，公司物业服务质量及业主满意率也在逐年提升。

三是，在员工中树立榜样形象，利用榜样力量调动员工积极性，对某一个阶段工作中好的做法、好的事情和先进个人进行推广，使全员树立为业主服务的意识；同时加强内部经验交流，开各种形式的现场交流会，让基层员工在现场交流学习，取长补短，不足的地方进行总结，做到发现问题立即解决，从而有效改变了基层员工的服务态度，提高了服务质量。

二、从开展创收、成本控制入手，实现经营创新

在今天物业服务市场面临重重困境的情况下，物业公司只能充分利用物业企业特点实行成本控制、开展多种经营等方式，达到创收增效的目的。

一是，从开展多种经营入手，增加公司经济增涨点。在对外拓展物业项目的基础上，银川众一物业公司利用自身及物业项目特点，开展多种经营，承揽绿化工程、电梯安装及维保、维修工程等业务，取得了较好的经济效益。

二是，根据成本会计的成本递减原理，随着物业管理面积的增大，物业管理企业的一部分管理费用会被摊薄，综合成本就会降低。因此物业公司盈利的另一个方式就是扩大物业管理面积，实现有效管理，规模经营，摊薄成本。银川众一集团物业服务有限公司充分号召全体员工利用身边的一切关系寻找好的、盈利项目，成立项目开发小组，逐年增大物业管理面积，从而逐步实现盈利。

三是，从成本控制入手，向管理要效益。采取核定项目物业能耗定额，根据物业项目不同，从能耗节约方面出发，同时利用现代科技手段节约项目能耗，从而从管理上节约了成本，提高了企业效益。

四是，充分把握政府惠民政策，争取得到政府支持。2012年，银川市政府进行旧房改造工程，银川众一集团物业服务有限公司抓住机会，申请了旧房改造，即改善了业主居住环境，又节省了旧小区物业维修费用；还有，公司充分利用国家对小型微型企业税务政策，申请发票工本费全免权，直接降低财务成本支出。

五是，利用现代化办公手段，提高办事效率，节约办公经费。公司建立了网络联系系统，利用物业管理软件、企业QQ群建立公司内部联系，有效节约办公费支出，提高了办事效率。

三、从制度建设入手，实现管理创新

物业管理的中心任务不仅是对物的管理、对人的服务，其实质是通过有效管理，来协调人与人、人与物、物与物之间的关系，从而创造一个人物结合的优良环境。银川众一集团物业服务有限公司从制度建设入手，实现管理创新。

一是，从内部管理入手，以提高工作效率为前提，实行定岗定编，一个人能完成的工作，决不安排两个人去做，从而节约用工成本。

二是，在运行ISO9000质量体系的基础上，以客户满意度和服务质量为依据，从制度建设入手，按照“工作标准化、管理制度化、服务规范化”的要求，根据客观变化不断完善和修改各项管理制度，如建立有高效的投诉、回访处理机制，对业主的投诉及时受理、及时处理、及时办结、及时回复，从而提升了业主满意率。

三是，实行精细管理，通过制度规范化、服务精细化，达到“五心服务”目标；推行星级员工评选，树立榜样形象，从而引导全体员工由原来的“做好”提升到“做精”。推行首问追究制，在为业主服务的过程中，认真抓好第一关，将问题处理在萌芽阶段，等等新的方式、新的举措，来促进物业服务环境得到优化。

四是，以控制成本、开源节流，提高小区管理服务水平为原则，实行了目标责任管理，每年与各服务中心签订《目标责任书》，从经济指标到管理指标都做到量化，实行定额管理，按项目记帐，增强了服务中心成本意识，在绿化用水、庭院照明、公共设施维修等方面采取了一定措施，服务中心管理水平逐年提高。同时拟定了《采购管理办法》，将部分服务耗材采购权下放各服务中心，一方面缩短采购时间，提高服务及时率；另一方面严格采购单价审核，督促服务中心加强成本意识，最大限度减少浪费。

五是，银川众一物业公司利用物业管理软件，并在此基础上建立了公司网络联系系统，制定《计算机管理办法》，一方面有效节约办公费的支出，另一方面加强了物业管理、服务收费及资产管理力度。

1

服务是物业管理的主要功能，是物业管理的产品，推进物业管理服务创新，是提高服务满意度的必由之路。银川众一物业公司从提高服务质量入手，在规范和提高服务质量工作中，不断改进工作态度、工作方法，提高工作技能，实现服务创新，不断提高服务质量。

一是，营造安定和谐的服务环境。物业管理行业要做到持续发展，关键在于如何在服务中创造一个人性化的环境氛围。银川众一物业公司在注重高质量、高水平服务的同时，把“感情投资”作为提高物业服务质量的重要组成部分。通过开展丰富多彩的社会活动、多种形式的业主沟通，建立起互惠互利、和睦共处的关系、增强业主对居住区的归属感。

二是，坚持“以人为本”的服务理念，不断提升服务质量。物业服务最终的顾客是业主，业主的满意才是衡量物业服务工作的最终标准，银川众一物业公司将“以人为本”的理念，作为提高服务质量的关键，贯穿到物业服务的全过程中，建立了“业主服务满意体系”，开展业主满意度调查，以诚恳、守信、积极的态度，满足业主的需要，不断改进服务质量。

三是，利用业主的个性需求信息，与业主进行情感互动。服务是一种情感传递，融洽的氛围一旦在双方互动中牢固地建立起来，就可以减少业主对服务“挑剔”的可能性。银川众一物业公司在服务过程中不断满足业主对服务水平的新需求，以业主为中心进行个性观察研究，同时对服务方式、效果以及业主的反馈信息及时记录、分类、整理，动态地反思既定的服务规范，从业主的立场上考虑，修改和完善服务方式、服务规范及服务标准。