城中村改造中土地房屋征收补偿法律问题

城中村改造中土地房屋征收补偿法律问题（精选10篇）

1.城中村改造中土地房屋征收补偿法律问题 篇一

龙城路延伸改造项目一期集体土地上房屋征收

补偿安置实施方案

《肥东县农村居民住宅用地许可证》)，所建设的房屋在建设用地使用证确定的宗地范围内，同时办理了《建设工程规划许可证》或者《农房建筑执照》等合法证照，或者房屋办理了《房屋所有权证》或《不动产权证书》的房屋为合法房屋。不具备以上条件但符合下列情况之一的，经相关部门审核后，也可视作有证件房屋：

（一）1982年2月13日国务院《村镇建房用地管理条例》实施之前建成的房屋；

（二）1991年8月30日《安徽省实施<中华人民共和国城市规划法>办法》之前建成并持有土地管理部门颁发的相关证件的房屋；

（三）县、镇人民政府已清查处理的各类房屋（以清查处理后的票据和证明为准）；

（四）因县城建设需要，原征收后在指定的安置点按原规定建设的房屋（以县相关部门和店埠镇人民政府出具的有效证明为准）；

（五）对属于本村民组集体经济组织成员祖居的被征收户，虽未办理土地和规划手续，但符合店埠镇土地利用总体规划和城市规划且无转让行为属一户一宅（宅基地面积在160平方米内），经本人申请，社居委初审，店埠镇人民政府房屋面积界定组确认的房屋。

建设用地使用证》，所建设的房屋在建设用地使用证确定的宗地范围内，同时办理了《建设工程规划许可证》或者《农房建筑执照》等合法证照且证载面积大于人均60平方米建筑面积的，按照证载面积计算有效面积。

（二）被征收房屋面积小于人均60平方米大于人均30平方米建筑面积的，按照人均实有面积计算有效面积。

（三）被征收房屋面积小于人均30平方米建筑面积的，被征收人可以按照200元/平方米申请补齐至人均30平方米建筑面积后计算有效面积。但是，因私自交易等原因造成被征收房屋面积小于人均30平方米建筑面积的，按照实有面积计算有效面积。被征收房屋计算有效面积后的剩余面积，不予补偿。

型，面积以房产测绘机构测量为准。安置房套型面积大于应安置面积的，按照安置房的单位平方米造价由被征收人找补差价给征收房屋实施单位；安置房套型面积小于应安置面积的，按照安置房市场评估基准价由征收房屋实施单位找补差价给被征收人。

补偿标准按《合肥市人民政府关于调整肥东县被征土地上青苗房屋及其他附着物补偿标准的通知》【合政秘(2015)122号】执行。被征收房屋内的附属物及设施已在安置房屋中做了相应恢复的不予补偿。

征收协议的征收户，或只签协议、不交出钥匙的，或阻挠征收的，一律不享受任何奖励。

2.城中村改造中土地房屋征收补偿法律问题 篇二

“城中村”是我国在工业化和城市化进程中的必然产物, 但由“城中村”滋生出来的一系列土地问题严重困扰着城乡协调发展。消除“城中村”土地问题的制约, 改造“城中村”已成为当前统筹城乡经济, 全面推进工业化和城市化健康发展的一项迫切要求。本文试图综合多方面的理论研究和实践经验, 以切实保护农民权益、促进和谐社会的实现为根本出发点, 以明晰产权为基础, 以期提出较为系统的协调土地问题的城中村综合改造思路。

1“城中村”概念

目前, 关于城中村的概念并没有统一。杜君、韦小青 (2009) 从居住和社会形态以及发展的角度界定:“城中村”是在快速推进城市化进程中原农村居住区域、人员和社会关系等就地保留下来, 原来没机会参与而在城市化进程中逐步参与新的城市经济分工和产业布局, 以土地、土地附着物以及城市工业化经济所带来的利益为生活来源, 由原初级关系 (地缘关系和血缘关系) 为急促逐步向以次级关系 (业缘关系和契约关系) 为基础过渡中所形成的社区。而由于土地制度是城中村产生的根源, 所以也有很多学者们在定义城中村时根据这一点从自己的研究角度进行。范瑞威 (2003) , “城中村”即城市中的村庄, 是城市化发展过程中, 由于城市建设急剧扩张与城市管理体制改革相对滞后的矛盾造成的特殊现象。城中村是指随着城市的快速发展, 在土地区位上与城市紧密联系, 土地制度和土地利用上与城市不同, 并具有一系列独特特征的经济、社会、文化、景观形态, 和具体的空间位置范围的聚落。

“城中村”伴随着我国城市化进程而生, 除了少数城市由于其城市化水平尚停留在较低的阶段、建成区范围狭窄而尚未有城中村外, 城中村几乎遍布于我国大、中城市。在东部沿海经济发达城市和全国各省会城市, 城中村现象尤为突显。然而, 在城中村高速发展的同时, 由于城中村的土地使用存在着城乡二元社会经济结构、土地总面积大幅度减少以及土地使用结构倾斜的特征。导致城中村土地使用中存在着诸多问题。其中土地流转混乱、土地使用无序、土地利用效率低下是最为突出的问题。

2 城中村改造中存在的土地问题

2.1“城中村”土地流转混乱

土地流转混乱是指“城中村”内的土地和房屋不按或者没有任何法律约束的情况下自发的流转。“城中村”的土地总体上缺乏有效管理, 土地往往是在没有任何合理规划和专业指导的情况下流转的, 发展有很大的自发性和盲目性。“城中村”村民常为了为追逐利益最大化而自发地低价出让、转让和出租农村集体建设用地, 自行改变“城中村”内土地的用途。这类行为严重扰乱了土地流转市场的秩序, 也给“城中村”的改造制造了很多障碍。

2.2“城中村”土地使用无序

“城中村”地理位置优越, 土地实际与潜在的含金量甚高。由于缺乏控制, 农民为满足利益最大化需要, 增加收益, 大量违章建筑, 极力抢建空间最大化的私宅, 村内建筑密度大, “水泥森林”、“一线天”、“握手楼”这些“术语”已经成为城中村的标志。同时, 城中村土地利用无序混乱还表现在建筑布局上。城中村建筑布局最为明显的特点是用地水平分异埠明显, 没有功能分区, 住宅占绝大部分, 单纯的商业店铺很少, 单纯的工厂、仓库则相对较多, 但往往被住宅包围。而沿街地段用地的垂直分异则较为明显, “下商上住”、“下商上厂”、“下厂上住”等混杂现象比较突出, 有时甚至工厂、仓库、商店、住宅可以同处于同一个建筑物内。

2.3“城中村”土地利用效率低下

从利用功能上说, 由于国家政策引导不当, 规划滞后, 管理松懈, 在生产结构由第一产业为主向, 以第二、三产业为主转移的过程中, “城中村”内用地功能混杂。大量的无序建设挤占了村庄内有限的绿地和道路空间, 破坏了村庄内的空间布局。从利用结构上说, “城中村”村民由于受到经济利益的驱使, 加上政府缺乏有力的监控措施, 致使村民违法建设和乱占乱建现象日益严重。城中村居民住宅设计标准低, 缺乏规划, 村内民居多是单家独户, 且多为低层住宅, 没有高层公寓用地经济, 建设用地综合利用效率低。从利用空间来看, 用地布局零乱分散, 造成土地分割, 影响城市开发和功能拓展, 城市道路、公交、绿化等公用设施建设延伸受阻, 形不成开发的规模效应, 从而破坏了土地利用的整体性, 造成了城市土地资源的严重浪费。

3 解决城中村土地问题的路径探讨

3.1 完善土地产权制度

土地使用权市场是一个极其复杂而又敏感的要素市场, 必须发展与规范并重, 建立一个开放、竞争、公平、有序、有度、规范化的土地使用权市场。

1) 完善土地使用权的流转机制

按照长远发展和近期运转相统一, “城中村”发展和保障农民利益相统一的原则, 进一步加强集体土地产权制度研究, 培育地产市场, 完善土地流转机制。

首先, 强化土地流转的引导, 建立规范有效的土地承包使用权管理体制。根据物权理论, 农民对其承包土地的使用权、宅基地等建设用地使用与城市居民对城镇土地的使用权是相同的, 应当享有包括转让权 (含出售、交换和赠送) 、出租权及用作抵押物在内的各项权益。其次, 健全集体土地登记制度。要完善土地登记发证制度, 通过土地利用现状调查或地籍调查查清各权利主体的土地边界、面积、位置等基本情况, 使权利的行使能够对应特定的物, 防止权利的虚化, 使其不被他人侵害, 从而使农民真正享有土地使用权。要明确土地使用权流转的范围、条件、程序, 逐步建立规范有序的集体土地流转市场秩序。最后, 建立集体土地评估制度。总结和借鉴国有土地基准地价标准实践经验, 完善农村集体土地的分等定级、尽快建立集体土地基准地价标准体系。加强对集体土地产权流转的检查监督, 及时发现和制止违法行为, 切实保障土地交易各方面的利益, 为“城中村”土地产权流转创造良好的市场环境。

2) 完善“土地股份制”

由于乡、村、原村居民小组在不同程度上都是农民集体土地所有权的代表, 这样必然导致上级集体随意平调下级集体所有土地的现象发生, 农村集体土地产权的主体模糊。城中村土地股份制的完善就是在把原村集体土地转化为国有土地的前提下, 对原村居民和村集体享有使用权或所有权的土地进行估价, 折算成股份, 组建股份公司。股份制改造同时兼顾政府的长远利益、股份公司的健康发展、原村居民的社会保障。借鉴国际经验, 把政府所持有的股份设为“黄金股”, 这样既保持了土地公有制的性质, 同时又保证了股份公司的健康发展。“土地股份制”

在具体的执行过程中还应特别注意以下配套措施的执行:1) 发挥股份制对资源配置的作用, 实行政企分开;2) 支付村民基本生活股利, 保证基本生活收入;3) 建立良好的政策环境, 保障土地股份制改造的顺利进行。从而, 保证政府的土地收益, 促进土地产权的管理。

3.2 提高土地利用率

1) 土地整理

土地整理是按照土地利用规划或城市规划所确定的目标和用途, 采取行政、经济、法律和工程技术手段, 对土地利用状况进行综合整治、调整改造, 以提高土地利用率, 改善生产、生活条件和生态环境的过程。

首先, 确定“城中村”土地整理主体。“城中村”土地整理的主体即由谁来进行土地整理。在“城中村”居住的农村居民, 是原集体经济组织的基本成员“, 城中村”的土地整理应以其为主体进行, 政府负责制定政策加以规范引导, 不能越俎代庖取代居民的主体地位。

其次, 设计土地整理方案。对土地利用现状分析和评价的基础上, 进行土地利用结构优化和空间配置、制定土地权属调整初步方案、土地整理工程设计和经费预算以及整理效益的评价, 提供多方案的土地整理规划, 并进行方案的可行性分析。最后, 调整整理后的土地权属和居民利益。对于整理后的土地权属和居民利益的重新调整问题, 要以土地的市场价值为准, 在原有土地价值和整理后土地市场价值之间寻求最佳比例的方式, 明晰土地整理收益分配关系。同从多角度多层次上探索“城中村”土地整理与经济发展、生态环境之间的相互作用过程, 促进经济、社会、资源和环境的协调发展。

2) 调整土地利用结构

城市是一个三维空间, 土地利用既要平面布局合理, 也要考虑各类建筑垂直用地的要求, 充分发挥单位面积效能, 合理确定不同的地段的建筑高度和容积率, 努力提高城市建设用地的相对数量。根据土地利用“圈层”布局结构, 改造城中村土地布局。在现有结构基础上, 根据各“城中村”不同的区位条件和实际情况, 把村划分为若干个圈层, 在村核心区内建立以商业零售为主的社会发展和文化游乐的综合服务区和少数金融办公为主的综合区域, 强化其土地区位价值, 发挥其核心地区的作用;在核心区和居住区的中间地带, 作为文化、小绿地、休闲娱乐、幼儿园等公众事业和生活服务设施的内围过渡区;在内围过渡区和外围过渡区之间是居住区;在居住区的外围是村与城市接壤的外围过渡区, 集商贸、办公、城市绿化带和少量无污染工业于一体的混合过渡地带, 起着与城市景观协调的作用。

3) 加强土地管理法律制度建设

“城中村”土地管理工作的顺利推进离不开土地整理法律、法规。要以法律为依据, 进一步完善土地征收制度, 保证农民合法利益。

(1) 加强土地征收范围法律制度建设

改革现行的征地制度, 给予农地直接入市一个合法地位。现行征地制度没有被严格限定在“公共利益”上, 存在着征地范围过宽, 助长了滥用征地权力。如城镇建设片面追求城区规模扩张, 盲目征地成风。必须改革现行征地制度, 缩小征地范围, 严格界定动用国家征地权力的公共利益类型, 在公共利益之外的非公益性用地不再动用国家征地权力, 而是在土地利用总体规划和农地转用年度计划的控制下改为征购。

(2) 加强土地征收补偿法律制度建设

现行《土地管理法》尽管提高了根据土地产值补偿的倍数, 但还远未消除低成本征地的不合理状况。土地征收补偿法律制度建设, 首先, 确定公平合理的补偿原则。耕地的常年产量因为不能反映土地的位置、地区经济发展水平、人均耕地面积等影响土地价格的经济因素, 也不能反映同一宗土地在不同投资水平下出现产量差别的真实价值。因此, 征地补偿应该以土地交易流通价格作为计算土地财产权补偿标准, 体现补偿的公正性。其次, 细化补偿项目, 制定统一的拆迁补偿计算标准。基于现行法律规定的征地补偿费严重偏低的实际, 未来的补偿标准应在现有的基础上着重考虑以下几方面的因素, 即土地的潜在收益和利用价值;土地对农民承担的生产资料和社会保障的双重功能和土地市场的供需状况;置换资产最多只能使失地农户保持和以前一样的发展速度, 而不能弥补由此损失;对房屋等私产的征用补偿也应细化补偿项目并确定补偿计算标准。

4 结论

总体而言, 城中村改造的问题是我国目前的重要问题之一, 在改造过程当中, 妥善处理土地产权的变更, 提高土地利用率, 合理完善法律保障体制及加强政策供给显得至关重要, 更需要我们立足现实、着眼未来, 正确地协调好各方的利益达到共赢的局面。

参考文献

[1]张澜.“城中村”存在的土地问题研究[D].西安建筑科技大学, 2007.

[2]林娟, 王晶, 包喜利.关于城中村的土地利用分析[J].中国科技信息, 2007 (8) .

3.城中村改造中土地房屋征收补偿法律问题 篇三

【关键词】国有土地；房屋征收；补偿；评估

近几年，伴随着我国社会经济的不断发展与进步，城市规模得到扩大，城市用地的需求量越来越大。但是因受到土地资源的限制，并无法真正解决这一基本矛盾，长此久往则引起了房屋价格赔偿问题，在2015年11月25日内蒙古自治区颁布了《内蒙古自治区国有土地上房屋征收与补偿条例》，在该条例中明确规定了房屋征收补偿需要遵循民主、程序正当、补偿公平、结果公开的基本原则，但是如何才能够保证房屋征收补偿评估的科学性与合理性呢？这是值得人们思想与关注的问题。

一、现阶段国有土地上房屋征收评估工作存在问题

1.评估结果存在的问题

在国有土地上房屋征收评估中评估结合争议比较大，很多被征收房屋的所有权人会认为自己所获得的赔偿金额较少，之所以会产生这种现象的原因主要包括三点：第一是因评估机构在对补偿范围界定时比较模糊，仅仅考虑到直接损失，未分析间接损失所带来的影响。第二是价值补偿没有对土地使用权的价值进行考虑，没有从实质角度出发分析被征收房屋所有权人的基本利益有无损害。第三是因房屋性质的确定并没有尊重客观事实，比如有的产权证上标注了住宅用途，但是长久以来为商业用途。第四是在进行评估时各项参数取值是不科学、不合理的。

2.评估人员存在的问题

评估人员是房屋征收评估中不可或缺的组成部分，评估人员水平的高低从根本上决定了评估的质量。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》得知，需要在进行评估的时候将被征收房屋的价值补偿积极纳入到房地产评估的范畴之中，将其作为一项政策性工作。另外，在当前房屋征收价值补偿呈现出激烈发展趋势下，评估人员的执业能力以及专业水平决定了评估的基本效果。从当前诸多房地产评估机构的现状分析，很多评估人员都属于半路出家，不仅缺乏扎实的评估理论知识，并且也缺乏对相关法律政策的理解，导致评估技术路线缺乏技术指导，这种情况下评估结果则缺乏说服力。

二、国有土地上房屋征收评估工作的发展对策

1.估价技术层面

（1）明确估价的主要基本事项

从某种角度上分析，房地产估价工作是保证评估工作有序开展的基础，所以在进行房屋征收评估工作之前需要将基本的估价内容进行了解，其中估价所涉及到的主要事项包括估价的对象、估价的目的、价值时点等。其中估价的对象主要包括了估价对象的面积、用途、建成年份、产权状况等。在国有土地上房屋征收评估的时候需要严格按照相关的准则，需要在进行估价之前由房屋征收部门组织相关单位对被征收房屋的基本情况进行分析与了解，从而进一步明确评估对象。另外，房屋征收部门还可以向相关的房地产价格评估机构提供征收范围房屋的情况，但是依据实际情况分析，在进行这一部分内容的时候经常会遗留诸多历史问题，所以这就要求专业评估人员对评估对象进行跟踪与整理。而评估的目的则要符合当地的基本要求与准则，价值时点则应该保证与被征收房屋价值评估时的时点保持一致。

（2）选择合理的评估方法

一般而言，在房屋评估过程中很多房屋征收评估项目所占据的面积比较大，被征收的人数比较多，比如估价的对象有住宅区域、办公区域、加油站等，因建筑形式、建筑用途不同、结构不同，所以在进行评估的时候需要选择合适的估价方法。可以选择比较法评估、收益法评估、假设开发法评估等。通过对房屋各项因素进行定性分析之后最后确定评估结果。

2.管理层面

（1）执行估价报告三审政策

房屋征收部门需要成立估价价格审核小组，并制定三审制度：一审是项目负责人，对评估报告进行项目审核；二审是技术部负责人，对报告技术方面的内容进行审核；三审是总审核人，对估价结果的合理性与客观性以及所存在的风险进行审核。在采取三审制度中如果出现问题则需要及时解决、分析，另外还要保证个审核阶段之间的相互监督与观察。

（2）建立估价报告与估价结果答疑制度

为进一步保证估价价格的准确性、合理性，需要构建估价报告与估价结果答疑制度，比如在对住宅区域房屋征收评估中采取的估价方法是比较法，那么采取这种方法的依据是什么，市场状况修正以及房地产状况修正的系数是怎样确定的，如果发现数据取值不合理，需要及时修改报告，从根本上保证评估结果的准确性、合理性、公平性，如此一来才能让被征收房屋所有权人从内心接受评估结果，保证房屋征收评估工作的有序开展。

3.制度层面

房屋征收补偿评估单位需要制定完善的补偿制度，第一是构建房屋征收补偿制度，构建多样化补偿方式，此外间接损失纳入到补偿范围之中，对于无法进行准确计算的损失则需要制定相关的准则，可以依据实际情况制定保障制度；第二是构建客观、公正的评估机制，保证评估机构不会受到干扰，能够站在中立地位，从根本上保证评估的公正性；第三是构建评估结果异地鉴定制度，如果被征收人对复核结果存在异议的时候，则需要聘请相关的评估专家委员会对评估结果进行鉴定，避免受到其它因素的影响，保证评估结果的公正性与公平性。

参考文献：

[1]吴庆玲.城市国有土地上房屋征收补偿评估探讨[J].经济研究参考，2012，11：52-54.

[2]姚斌.房屋征收补偿中的价格评估机制研究——基于《国有土地上房屋征收与补偿条例》及相关规定的分析[J].价格理论与实践，2012，12：42-43.

[3]张水金.做好国有土地上房屋征收与补偿工作的调研与思考[J].中国房地产，2013，03：77-79.

[4]周志刚.国有土地上房屋征收补偿价格研究[J].环渤海经济瞭望，2014，04：33-34.

4.城中村改造中土地房屋征收补偿法律问题 篇四

昨日，最高法发布《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》，对法院如何受理行政机关申请强制执行房屋征收、受理后如何进行审查和裁定等问题进行了规范，并确立了“裁执分离”为主导的强制执行方式。自2012年4月10日起施行。

■ 焦点

强执原则 强制执行实行“裁执分离” 【法释原则】

最高法介绍，司法解释在充分考虑对被征收人合法权益的多重保护、确立“裁执分离”为主导的强制执行方式的基础上，从案件受理、审查、执行等方面，对法院办理非诉行政执行案件作出了具体规范。

【解读】

中国政法大学副校长马怀德：在《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台前，政府征地通常自行确定补偿标准，并强制被拆迁者接受，行政机关则是自裁自执。行政机关既是裁判员，又是运动员，行政机关的权力不能被控制。这往往会引发被拆迁者与拆迁者之间的暴力对抗。

“裁执分离”是指做出裁决的机关与执行的机关应该分离，从而体现权力的监督与制约，防止权力滥用。

北京大学法学院副院长王锡锌：司法解释将原来征收补偿条例的第28条，从法院强制执行角度，做了具体规定。法院在房屋征收补偿过程中，主要是审查的角色，而不是主要负责组织实施的角色。通俗地说，在强制拆迁问题上，法院做“文官”，而不做“武官”。

法院审查 申请强执法院可组织听证 【法释摘要】

人民法院在审查期间，可以根据需要调取相关证据、询问当事人、组织听证或者进行现场调查。【解读】

马怀德：询问当事人、组织听证是法院在审查过程中的一种方式，也是普通案件法院办案的方式之一。确立这种方式，有助于法院更客观地了解被征收人的诉求，更公正合理地做出裁定。

法院裁定 七种情形法院不准予强执 【法释摘要】

征收补偿决定存在下列情形之一的，法院应当裁定不准予执行：

（一）明显缺乏事实根据；

（二）明显缺乏法律法规依据；

（三）明显不符合公平补偿原则，严重损害被执行人合法权益，或者使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障；

（四）明显违反行政目的，严重损害公共利益；

（五）严重违反法定程序或者正当程序；

（六）超越职权；

（七）法律、法规、规章等规定的其他不宜强制执行的情形。

【解读】

王锡锌：原来法院对行政行为的审查，主要是看行政行为是否违反法定程序，这次新加入了“或者正当程序”，大大加强了审查的强度。另外，“明显不符合公平补偿原则，严重损害被执行人合法权益，或者使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障。”这充分体现了执行中对个人权益的保障。

马怀德：不予政府执行的七种情形，实际上都是针对行政机关现实存在的违法的情形。根据现实生活中行政机关经常容易犯的错误，来确定法院的审查标准，这个标准对于相对人来讲是保护性的；对行政机关是一种制约、监督性的标准。

执行主体 强拆一般由市县政府实施 【法释摘要】

法院裁定准予执行的，一般由作出征收补偿决定的市、县级人民政府组织实施，也可以由法院执行。

【解读】

王锡锌：从立法语义表述来说，前者是原则。法院之所以不去组织实施拆迁，一是因法院能力问题；第二，社会稳定风险的评估是由市、县人民政府来做的，由法院实施风险较难控制。从立法文字的背后来看，这种所谓的留个“尾巴”，可能反映了行政部门和司法部门之间，在“谁来组织落实”这个“烫手山芋”的问题上是有博弈的。

马怀德：如果法院更具有执行条件或更便于执行的话，那么法院也可以实施。比如说拆迁补偿款。做出了拆迁补偿决定，当事人既没有起诉也没有申请获益，那么行政机关就此可以申请法院来强制执行。法院做出准予裁定的决定后，通常情况下比如说把款项由行政机关付给被拆迁人。如果法院方便的话或者法院条件具备的话，法院可以直接将这笔补偿款打入被拆迁人的账户，或者可以提存，放在一个公共账户里。实际上，只是在例外情况下，由法院自己来实施征收补偿决定的执行。

■ 背景 拆迁法规沿革 ●1991年6月1日 当地政府可组织拆迁

国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》，自1991年6月1日起施行。条例规定：当地人民政府可以组织统一拆迁，也可以由拆迁人自行拆迁或者委托拆迁。

●2001年11月1日 行政机关可自行强拆

国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》，自2001年11月1日起施行。条例规定：建设单位是拆迁人；行政机关可自行强制拆迁；政府既可以责成有关部门强制拆迁，也可以申请法院强制拆迁。

●2011年1月21日 暴力拆迁可追究刑责

国务院公布实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，国有土地房屋征收必须“补偿先行”；暴力迫使被征收人搬迁可追究刑事责任；征收范围确定后“违建”不补偿；新条例改“拆迁”为“征收”，突出保障被征收者权益。

●2012年1月1日 行政强执由法律设定 全国人大常委会通过《行政强制法》，自2012年1月1日起施行。

该法第13条规定：“行政强制执行由法律设定。法律没有规定行政机关强制执行的，作出行政决定的行政机关应当申请人民法院强制执行。”

●2012年4月10日 强执实行“裁执分离”

5.城中村改造中土地房屋征收补偿法律问题 篇五

官城改办﹝2008﹞1号

关于印发《官渡区城中村改造征地拆迁补偿安置指导意见（暂行）》的通知

区属各部委办局、各乡（镇）、街道办事处：

《官渡区城中村改造征地拆迁补偿安臵指导意见（暂行）》已经区城中村改造领导小组研究同意，现印发给你们，请认真贯彻落实。

官渡区城中村改造领导小组办公室

二○○八年三月十三日

官渡区城中村改造 征地拆迁补偿安置指导意见

（暂行）

根据市委、市政府城中村及旧城改造指示精神，为加快推进官渡区城乡一体化建设，整合发展资源，提高旧城土地利用效益，拓展发展空间，提升官渡城市档次和品位，促进产业聚集和优化升级，打造创业在官渡、购物在官渡、休闲在官渡、居住在官渡四大城市品牌，建设富裕、秀美、和谐、效率新官渡，依据国家、省、市现行法律、法规和城中村改造工作的特点和实际，制定本指导意见。

一、指导思想、工作原则、目标任务

（一）指导思想

以“三个代表”重要思想和科学发展观为统领，以市九届四次全会确定的城市发展战略、方针原则和总体要求为指导，按照“政府主导、市场运作、市级规划、区级实施”的原则和“统一设计、各具特色、统筹布局、优化空间、营造景观、健全功能、全面推进、改善民生”的要求，推进我区城中村改造进程，加快城乡一体化建设，完善城市功能，改善城市环境，促进城市经济社会协调发展。

（二）工作原则

为平稳、有序、有效的推进城中村改造，必须坚持以下工作原则：

1、以政府为主导的原则。在政府统一制定的改造规划、配套政策、拆迁补偿及安臵方法和建筑容积率、绿地率等的指导下，由街道办事处（乡镇）进行计划安排，研究具体的城中村改造方案。

2、在村民自愿的前提下进行市场化运作的原则。城中村的整体改造方案要以人为本，应当得到村民大部分人的同意，在此基础上，通过招标、引资等方式引进有资质、有实力的开发商，由组织城中村改造的主导单位与开发商签订具体的改造实施方案。开发商按照实施方案独立承担拆迁、补偿、安臵、土地整理和开发等全过程。

3、坚持科学规划的原则。城中村改造必须坚持规划先行，要在改造中落实改造片区的规划情况，对于城市规划用地与改造用地性质发生变化的，要提前与相关部门协商，改变用地性质，要提升改造片区土地功能的利用，防止改造项目与城市片区功能不相符合、防止急功近利。

4、坚持分类改造的原则。要加强对城中村改造模式的研究，根据实际情况，对不同类型的城中村确定切合实际的改造模式，进行科学分类。对于环境、治安、卫生等问题严重，且有条件进行改造的城中村，可以进行市场化运作整体改造；对于部分城中村前期已经过整治或改造，今后只需要依托原有条件对部分进行改造的，可以在今后进行局部改造；对于部分城中村现已合理规划，且通过整治就能够达到城市居住条件的，可以对此类城中村只进行综合整治，保留原有的历史文化特点。

（三）目标任务

在2012年底前，用五年的时间，基本完成我区建成区范围内102个城中村的改造工作，进一步完善城市市政基础设施和公共服务设施，改善城中村及周边地区的生态环境、生活环境、交通状况和城市面貌，增加绿地面积和公共敞开空间，消除重大安全隐患。同时，配套与之相应的制度建设和社会文化建设，努力实现城中村物质形态、经济结构、组织形态以及文化形态全方位转变，把城中村建设成为现代化新型文明社区，提升城市整体功能和形象。

二、土地征购原则

（一）依法办理过土地出让手续的，按以下原则制定补偿标准：

依法取得国有土地使用证的，按批准土地用途进行评估后给予补偿。

通过协议方式使用土地的，按当年出让总价格递减使用年限后给予补偿，若递减后补偿费低于本片区内集体建设用地土地征购标准的，按照本片区内集体建设用地土地征购标准补偿。

依法办理部份手续，交清部份税费，尚未取得国有土地使用证的，按本片区内集体建设用地征购标准给予补偿，对已交纳的各项税费，凭原始收据凭证据实退补。

属于“8.31”清理完善用地手续的用地，手续补办齐全但未取得国有土地使用证的，按当时取得土地的成本价加银行同期存款利息补偿；手续不全的，按本片区内集体建设用地征购标准给予补偿，对已交纳的各项税费，凭原始收据凭证据实退补。

（二）经依法批准划拨的用地，按25万元／亩给予补偿。

（三）对非国有出让土地上未改制企业或特困企业的土地征购，除按25万元／亩标准给予补偿外，拆迁人应与企业的上级主管部门认真研究企业生产设施，企业职工及家属的搬迁安臵方案，做好此类企业的拆迁安臵补偿工作，解决好企业职工的后顾之忧。

（四）集体经济组织建设用地土地征收补偿，按照25万元/亩标准给予补偿。

（五）根据市政府昆政发（2006）50号文件精神，由征迁单位按每亩3万元标准缴纳社保基金，以被拆迁农村社区办事处为基本单位，建立健全失地农民基本养老保险制度。

三、房屋拆迁补偿原则

（一）非住宅拆迁补偿

拆迁单位或集体具有合法产权的建（构）筑物和附着物（住宅除外），按《中华人民共和国物权法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《云南省城市房屋拆迁管理规定》进行评估，采取一次性货币补偿方式进行拆迁补偿。被拆迁房屋建筑面积及用途以房屋所有权证载明的建筑面积及用途为准。

违法建（构）筑，一律不予补偿。

（二）住宅拆迁补偿

拆迁具有合法产权的住宅，按照《中华人民共和国物权法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《云南省城市房屋拆迁管理规定》进行评估，采取一次性货币补偿或产权调换（原地回迁）两种方式进行拆迁补偿安臵。被拆迁房屋用途以房屋所有权证载明的用途为准。

1、住宅（国有土地）货币补偿： 拆迁国有土地上具有合法产权的住宅，被拆迁人选择货币补偿的，按照所在房屋的区位、结构、建筑面积进行一次性货币补偿，补偿标准根据房地产市场评估价格确定。

回迁安臵： 拆迁国有土地上具有合法产权的住宅，被拆迁人选择回迁安臵的，按“拆一还一”的原则进行安臵。安臵时，被拆迁人根据补偿安臵协议签定时间的先后顺序按规定选房。

2、住宅（集体土地）货币补偿： 拆迁集体土地上具有合法产权的住宅，被拆迁人选择货币补偿的，以房屋产权证载明的建筑面积为准，按批准的补偿标准进行补偿。拆迁集体土地上具有相关合法手续的住宅，被拆迁人选择货币补偿的，根据《昆明市人民政府关于加强农房管理禁止违法加层的通知》„昆政发（2006）24号文‟的有关规定及“一村一策”、“一片一策”的原则，参照同地段近期拆迁的补偿标准，由城中村改造具体实施单位，根据所在区域制定拆迁安臵补偿标准报区领导小组审批后实施。

回迁安臵： 拆迁集体土地上具有合法产权的住宅，被拆迁人选择回迁的，按四层300平方米进行安臵。安臵时，被拆迁人根据补偿安臵协议签定时间的先后顺序按规定选房。

对超过“四层，300平方米”的无合法产权和无相关批建手续的房屋，按“一村一策，一片一策”中制定的相关补偿标准进行适当补偿。

3、住宅（直管公房）

拆迁范围内直管公房的拆迁补偿按照《城市房屋拆迁管理条例》、《云南省城市房屋拆迁管理规定》、《直管公房管理办法》进行评估，采取房地合一一次性货币补偿方式进行拆迁补偿。被拆迁房屋建筑面积及用途以房屋所有权证载明的建筑面积及用途为准。

4、有下列情况之一的合法住宅产权人，在提供有效相应证件的情况下并积极配合支持征地工作的，每户可以享受一次性10000元特困补助费：（1）五保户；

（2）民政部门抚养的孤寡老人；（3）烈士家属；

四、房屋拆迁评估原则

（一）房屋评估由具有二级以上资质的房地产评估机构进行评估。

（二）房屋评估机构的确定应当公开、透明。在征求被拆迁人意见后，由拆迁人委托具有相应资质的房地产价格评估机构评估。

（三）拆迁估价应坚持独立、客观、公证、合法的原则，任何组织或个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。

（四）评估机构应当将分户的初步评估结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。

（五）拆迁人或被拆迁人对评估报告有疑问的，可以向评估机构咨询。评估机构应当向其解释拆迁评估的依据、原则、程序、方法、参数选取和评估结果产生的过程。

（六）拆迁当事人对房地产评估结果有异议且协商达不成一致意见的，可自收到评估结果之日起15日内，向“云南省城市房屋拆迁评估技术委员会”申请鉴定。鉴定所需费用由申请人支付。其鉴定结果为最终鉴定。

五、安置补助费支付办法及奖励原则

（一）拆迁私有住宅房屋，拆迁人按下列规定对被拆迁人给予临时安臵补助：

1、被拆迁人选择一次性货币补偿的，具有合法产权的以产权证上的面积为准计算，农村集体土地上具有合法手续的房屋按300平方米计算，给予每月每平方10元的临时安臵补助费，临时安臵补助费按3个月计算，一次性发放。

2、被拆迁人选择回迁安臵的，自行解决过渡房，过渡期间由拆迁人按照具有合法产权的以产权证上的面积为准计算，农村集体土地上具有合法手续的房屋按300平方米计算，给予每月每平方10元的临时安臵补助费，过渡期预定为24个月，第一次发放：在被拆迁人签订拆迁补偿协议时一次性支付12个月的临时安臵补助费，以后每月发放一次，直至安臵房交付为止。

3、拆迁房屋实际建筑面积不足（含）55平方米的，临时安臵补助面积按55平方米计算，每月每户给予550元临时安臵补助费。

（二）拆迁非住宅房屋，拆迁人按下列标准对被拆迁人给予停产、停业补助：

1、按被拆迁房屋建筑面积，非经营性房屋每月每平方米补助5－15元，临时安臵补助费按3个月期限计算支付。

2、经营性房屋每月每平方米补助15－40元，临时安臵补助费按3个月期限计算支付。

（三）被拆迁人为单位或集体的，在规定期限内搬迁完毕交房，给予建（构）筑物及其附属物总补偿金额的2％作为奖励。

（四）被拆迁人为私有住宅的，在规定期限内，每栋房屋每提前一天搬迁奖励2000元，奖励最高不超过20000元。

六、限制行为

凡属征地范围、拆迁范围内的单位和个人，在片区改造项目征地拆迁公告发布之日起不得进行下列活动，否则所产生的损失和后果由行为人自行承担：

（一）新建、扩建、改建、装修房屋；

（二）改变房屋和土地用途；

（三）设立和变更房屋租赁关系；

（四）进行房屋和土地权属的转让、分割；

（五）法律、法规规定的其他事项。

七、办理拆迁补偿协议被拆迁人需提交的证明文件 凡属片区改造项目拆迁范围内的房屋所有权人（以下简称被拆迁人）办理拆迁补偿安臵协议必须提交下列证明文件：

1.商品房、国有、集体土地上的私房、单位房需提交房屋所有权证、土地使用证、单位机构代码证、个人户口册、身份证等相关证件；

2.租住直管公房需提交公有住房租赁凭证、户口册、本人身份证等相关证件；

3.被拆迁人提交的上述证明及相关证件资料，必须是在片区改造项目拆迁征地公告前具有法律效力的文件。

八、拆迁设有担保抵押权的房屋，依照国家有关担保抵押的法律规定执行。

九、其他相关规定

（一）被拆迁人搬迁时不得擅自拆除原房屋内的门、窗、水、电、煤气等设施；

（二）被拆迁人必须自行缴清搬迁前所使用的水、电、煤气、有线电视、电话等费用，并在结算补偿款时提交，如未交纳以上费用的，在结算补偿款中扣除；

（三）辱骂、殴打房屋拆迁工作人员，阻碍房屋拆迁工作的，由公安机关根据《中华人民共和国治安管理处罚法》和相关法律规定给予处罚，构成犯罪的由司法机关依法追究其刑事责任；

十、本指导意见自2008年3月13日起实施，在执行过程中，若昆明市委、市政府有新的规定出台，则按新规定执行。

十一、本指导意见适用于官渡区城中村改造项目，经官渡区城中村改造领导小组批准，由官渡区城中村领导小组办公室负责实施并解释。

官渡区城中村改造领导小组办公室

6.城中村改造中土地房屋征收补偿法律问题 篇六

关键词：猎德城中村,城中村改造,拆迁补偿政策,启示

城中村改造是城市化进程中的重要一环, 已被认定为城市的改造重点。然而城中村改造并不是一个简单的拆旧建新的过程, 当中涉及面广, 具体情况较复杂, 其中最为突出的难点和重点就是“城中村”房屋的拆迁补偿问题。本文对猎德村的拆迁补偿政策进行系统的研究, 分析猎德城中村改造的政策, 在这前提下对政策自身的原则以及主要内容的剖析, 寻找出猎德改造政策与其他城中村改造政策的区别, 总结其优势和局限, 为广州市城中村改造提供借鉴与启示。

一、关于猎德城中村改造的政策背景

1.城中村改造中拆迁补偿政策的重要性。公共政策政府发挥其职能的重要手段之一。房屋拆迁补偿政策作为公共政策的一种, 在城市建设和开发过程中, 对因拆迁人拆迁被拆迁人的房屋及其附属物, 而造成了被拆迁人的物质、精神等方面的损失, 拆迁人按规定应当向被拆迁人给予各种赔偿。它是维护被拆迁人的合法权益, 促进房屋正常拆迁, 实现城市规划目标的重要保障。因此, 完善城市的拆迁补偿政策对于维护社会稳定, 保护公民的合法权益, 提升公民幸福感, 实现城市化的健康发展和城市的合理规划有着重要的意义。

2.中国对城中村拆迁补偿的政策要求。为了保证被拆迁人的合法权益, 合理解决其拆迁后的生活问题, 以及拆迁重建促进城市经济社会的发展和效率, 国家对于拆迁补偿政策有以下要求:一要依法补偿, 在城市拆迁补偿及相关政策规章的制定过程中, 要有法律为支撑。二要公正补偿, 对于被拆迁者要一视同仁, 确定统一标准, 坚持公开透明, 做好监督, 避免政府职能的错位、越位和缺位。三要有效补偿, 迁补偿的标准要保证被拆迁人的物质和精神生活得以保持或是提高。四要有公众参与, 是征地拆迁工作得到监督的同时提升公众维权行为的合法性和合理性, 促进了拆迁补偿政策的有效实施。

二、猎德城中村改造中拆迁补偿政策基本原则、主要内容

(一) 猎德城中村改造中拆迁补偿政策的基本原则

1. 公众参与的原则。

城市拆迁涉及每一个被拆迁人的切身利益, 因此拆迁补偿应当尊重村民的集体意愿, 避免因村民权利模糊导致拆迁补偿等合法权益受到侵害的强制性拆迁行为。《猎德村旧村改造村民房屋拆迁补偿安置初步方案》公开透明地向村民阐述了“拆一补一”的原则、采取安置的方式、合法面积的计算、暂时安置的地点、违章建筑的补偿等等情况, 使村民能够清晰、准确地把握搬迁计划的具体安排, 解除了所有村民心中的疑惑, 并且有99.9%村民同意该方案[1]。

2. 有效补偿的原则。

所谓的有效补偿的原则是指拆迁补偿标准不低于拆迁前被拆迁人有与所该居住房屋直接相关的物质和精神价值, 或足以使被拆迁人保持甚至提高原有的物质和精神生活水平[2]。改造后的猎德村成为了广州的CBD的重要部分之一, 过去的脏、乱、差现象不复存在, 过去的“握手楼”变成一栋栋整理、有序的高级住宅楼, 杜绝了安全隐患, 同时, 现在的楼房的价值对比过去的宅基地提升了很多。

3. 物质与精神补偿相结合原则。

城市拆迁不仅拆除了现居房屋, 还破坏了原有的社区秩序、社区关系以及长期形成的生活习惯。因此, 拆迁补偿要关注社会的意识、观念、心理和环境, 不仅包括补偿财产损失, 还包括部分精神和感情损失。猎德村改造不但完整保留了村里的古建筑还建设村史博物馆, 使各种民俗文化得以保留和传承。

(二) 猎德城中村改造中拆迁补偿政策的主要内容

1. 拆迁补偿政策的参与主体。

对于猎德村的改造, 市、区政府在其中主要发挥统筹指导的作用, 广州市政府主要负责城中村改造的指导, 明确猎德城中村改造的总体要求, 并给予政策支持;天河区政府负责统筹组织、指导编制猎德城中村改造方案, 协调解决城中村改造中遇到各种难题;村集体是猎德城中村改造的实施主体, 负责做好土地调查确认, 组织征地拆迁、搬迁、补偿等活动, 并按照基本建设程序的要求, 全面实施猎德城中村改造。而开发商没有直接参与拆迁工作。

2. 拆迁补偿政策的资金来源。

猎德村改造的资金, 主要是在引入开发商的基础上, 通过土地拍卖的形式来获取改造资金。对于政府而言, 资金问题是城中村改造最难解决的问题之一, 引进开发商参与城中村改造, 能够很好分担一部分改造成本。开发商参与城中村改造不仅能使其获得比其他地方地产开发更多的利润, 还能为城中村提供稳定的资金支持和改造经验, 使城中村改造顺利进行。

3. 拆迁补偿政策的补偿安置。

根据《方案》, 此次改造将按“拆一补一”的原则进行, 即被拆迁房屋有合法产权证明部分的建筑面积以回迁安置后关门面积计算, 一平方米补回一平方米, 如果村民需要增加安置面积, 则按3 500元/平方米的价格购买。村民也可以选择放弃新增的安置面积, 那么村集体将会按1000元/平方米的标准给予补偿。另外, 村民房屋回迁安置原则上采用阶梯式的安置方法, 以四层为上限。除此之外, 政府对须临时搬迁的居民和违章建筑给予相应的补偿费。

(三) 现阶段广州城市房屋拆迁补偿政策的优点及不足分析

1. 现阶段实行的拆迁补偿政策的优点。

第一, 房屋价格确定的公平性。《广州市城市房屋拆迁管理办法》规定:“被拆迁房屋和补偿安置用房的价格, 由拆迁人和被拆迁人协商确定。拆迁人和被拆迁人协商不能达成协议的, 可以共同或者分别委托具备房屋拆迁评估资格的房地产评估机构进行评估。”房屋价格由拆迁人和被拆迁人自行协商确定是市场经济条件下公平交易的前提。对协商不成的, 确实属于公共利益的需要或者由于城市建设的需要, 才由评估确定[4]。第二, 一次性支付补偿款的合理性。《广州市城市房屋拆迁管理办法》规定:“拆迁人应当在被拆迁人搬迁前一次性支付补偿款或者差价款, 被拆迁人支付差价的, 可以分期付款, 首期付款不低于差价总额的30%。”[5]补偿款或差价款必须在搬迁前到位, 而被拆迁人可分期支付房屋差价, 正体现了照顾被拆迁人的基本理念。补偿费用主要是由拆迁人通过指定银行支付给被拆迁人保障了物权人的切身利益, 并且有效地防止专项经费在支付过程中可能产生的腐败现象, 是拆迁资金管理工作的重大成就。

2. 现阶段实行的拆迁补偿政策的不足。

第一, 拆迁人既得利益得不到保障。广州市对住房超过房改政策规定标准的部分, 能否得到补偿没有明确的规定。在房屋不被拆迁的情况下, 被拆迁人超过政策规定标准房屋, 由于某些历史原因可以取得的既得利益, 不需缴纳任何费用。而取得这些既得利益的历史原因与过程无从追究, 很难区分其正确与错误。现在要进行强制拆迁, 如果被拆迁人超标房屋面积不能得到补偿, 即其既得利益没有获得补偿, 违反了等价、有偿的原则。第二, 评估费用的承担有失公平。广州评估费是由委托评估的拆迁当事人承担。第一次评估所产生的评估费用在任何情况下都应该由拆迁人承担, 因为拆迁是由拆迁人提出, 被拆迁人是被动地接受拆迁因而产生了评估, 双方共同决定评估机构目的是为了避免不公事件的发生, 若因此双方都必须承担评估费用有失公平[6]。

三、猎德城中村改造中拆迁补偿政策的优势与局限

(一) 猎德城中村改造中拆迁补偿政策的优势

1. 土地改造组织形式的高效性。

猎德城中村改造确立了以市、区政府为主导, 村集体为改造实施主体的组织形式。这种组织形式通过“市—区—村集体”三个层面协调分工、职责明确的监控、管理、实施改造猎德村。而这种组织形式的确定, 是在充分发挥地方政府主导作用, 全面考虑全社会整体利益的优势下, 有效地弥补政府主导的一些缺陷, 发挥村集体与村民这种一脉相传关系的作用, 尽可能或杜绝减轻来自村民的阻力。

2. 土地利用改造方案的实用性。

猎德的土地利用改造的方案主要是采用土地使用“三分制”原则, 即土地的1/3用于村民的安置建设、1/3用于商业用地的开发、1/3用于村集体经济预留地的保留。根据这个原则, 改造将从东部开始, 村民先自觅或者由村集体来统一安排周转房居住, 在东部安置房建好后, 村民再按事先规定好的回迁方案入住, 每套房屋均统一办理集体土地的房产证。既给予村民实惠, 又解决了村民的后顾之忧, 同时还让开发商可以有利可图。

3. 土地产权置换资金的创新性。

猎德城中村改造通过拍卖1/3的商业地块引进社会资金。这一举措盘活了城中村自身的土地资产, 通过拍卖的93 928平方米的地块, 共筹集46亿的资金。通过自身土地资产来置换资金, 猎德城中村改造采取“土地转换为改造资金”做法, 不需要开发商直接与村集体、村民对话, 只要开发商作为投标者的角色, 竞标猎德村地块, 而拆迁工程则有政府来做。这一做法符合了广州市政府投入、村集体不投资、开发商不直接进入的改造资金筹措原则, 而且取得良好的效果。

(二) 猎德城中村改造中拆迁补偿政策的局限

1. 开发商为了追求利益最大化, 导致容积率过大。

猎德城中村改造过程中, 一方面, 开发商为了降低成本, 追求利润最大化, 不得不提高建筑容积率;另一方面, 村民、村集体获取充足的改造资金的支持后, 也倾向在改造后希望通过提高容积率来获取尽可能多的居住面积。猎德建筑的高容积率直接导致的后果是楼房间隔差, 外部设计没特色、村民住在里面不通风、房屋采光差等。

2. 拆迁补偿资金的筹集方式, 不具备普及性。

猎德村位于广州市珠江新城地区, 是一直以来广州都试图去开发珠江新城地区, 导致珠江新城地区的地价随之水涨船高, 广州社会科学院研究员彭澎博士称:“猎德村的改造模式并不是所有的城中村都可以借鉴的, 因为其他很多城中村所处的位置, 不可能有珠江新城这里的地价那么高昂”[7]。由此可见, 猎德村优越的地理位置决定其改造资金的筹集优势, 但这绝对不是其他城中村改造可以复制的, 尤其是西部地区的城中村改造, 其更不可能具备这样的条件。

3. 土地置换资金全额返还给村集体, 有违公正原则。

猎德村将地块拍卖所得资金除支付成本外, 其余所有部分都返还给村民, 从法理上来讲是站不住脚的做法。因为从产权上看, 拍卖的土地是属于国有土地, 而中国宪法明文规定, 国有土地的收益是收归国家所有的。再者, 猎德村能拍的46亿元的高价, 与广州市政府在进行城市规划过程中, 对于基础设施建设的投入和对珠江新城的重视是成因果关系的。因此其收益应当是由整个城市来共享, 而不仅仅让猎德村民去享用, 这样对其他没有享受到珠江新城CBD规划带来的好处的市民来讲是不公平的。

4. 猎德村违章建筑的补偿规定, 缺乏法律支撑以及支付标准。

虽然猎德经济开发公司规定, 对于违章建筑给予1 000元/平方米的补偿费, 但是其没有存在一个的区分合法建筑与违章建筑的具体标准。同时, 也没有存在对补偿中的一些特殊情况如天井、阳台、花园等详细的规定, 导致在实际操作中出现区分不明、标准不清的问题。当然从根本看这就是一个没有法律基础支撑的规定, 因此, 从合法性上来讲, 施行这样的标准是很难保证实施效果的。而且“制定规则者执行规则”也是导致违章建筑补偿标准引发村民争议的重要原因。

四、猎德村拆迁补偿政策对广州市其他城中村改造的启示与借鉴

1.充分发挥政府的协调作用。城中村改造的实质就是各相关主体的利益协调过程, 而作为城市的公共管理者的政府拥有行政权力, 就应当扮演利益协调者的角色。以社会公众利益作为总体目标, 整体性地把握城中村改造的具体操作过程, 对各项改造方案要尽量收集民意并遵循公共决策的程序, 力求在各方利益协商一致的情况下共同完成改造工程。其次, 政府要向开发商提供真实准确的信息, 包括违章建设的情况、总拆迁的面积等, 使其能够制定出最合适的开发方案。同时, 对开发商的相关改造活动进行严厉的监督, 防止其利用财力、信息等优势去损害村民的合法利益。最后, 政府应该满足村民的合理要求。对于村民要求高价补偿的情况, 政府应采取平等对话的方式与村民进行谈判, 并通过村集体对其进行解释、游说, 使其自愿将补偿金额降到最合理的水平。

2.坚持实施“一村一策”的原则。猎德村作为广州城中村改造的第一个试点, 其成功的改造经验对广州其他城中村的改造具备一定的借鉴意义。但由于各村之间的实际情况存在较大的差异, 因此其他城中村不能盲目复制猎德的改造模式。猎德改造模式的成功必须有以下三个前提条件:第一, 有土地的剩余且区位的优越。第二, 村民对猎德改造的自主意愿较强。第三, 其他市政工程的推动。因此, 政府或其他城中村在参考猎德改造方案之前, 必须考虑具体各村的实际情况, 实施“一村一策”。除猎德改造模式外, 还可以采用公共实施的推进方式、置换模式以及分期滚动开发方式等, 只有因地制宜地制定其改造方案, 才能保证城中村改造的顺利进行。

3.用创新的土地利用改造方案推动城中村改造。猎德城中村改造方案是根据猎德村的实际情况以及总结中国近十年来城中村改造经验的基础上提炼出来的。此方案的创新之处分为三点:首先是通过开发商不直接介入的方式引进社会资金;其次是实行土地产权置换资金;最后采用“三分制”的土地利用原则[8]。以“开发商不直接介入引进社会资金”为例, 为了防止开发商为追求利益最大化而损害公共利益, 政府在本次改造中通过总体指导, 明确改造要求及改造方案等手段引导并且监控开发商介入猎德城中村改造。如果不进行思维创新, 那么就不可能突破原来的规定, 猎德城中村改造所需的巨额资金也必将难以解决。

4.拆迁补偿政策要体现社会公正。一般情况下, 公共政策要在保护弱者的基础上, 也要体现公正平等的原则。在城中村拆迁补偿上, 对劳动能力较弱的村民要妥当安置, 保证其能够过正常的生活, 但对年轻一代则应刺激为主, 如果过度保护村民, 防止出现“养懒人”的现象。猎德村将地块拍卖所得资金除支付成本外, 其余所有部分都返还给村民的做法, 从法理上讲站不住脚, 因为宪法规定国有土地的收入是归国家所有。从公平性上讲, 猎德村民独享土地拍卖成果夺走了珠江新城CBD规划范围内的市民享受城区规划的利益的机会。

参考文献

[1]风云.99.9%猎德村民同意补偿安置方案[N].南方都市报, 2007-10-13.

[2]王正攀, 彭小兵, 曾国平.城市拆迁补偿政策研究[J].理论与改革, 2010, (5) :71.

[3]梁源源.猎德城中村拆迁补偿安置模式研究[D].广州:暨南大学行政管理系, 2009:20-22.

[4]广州市第十二届人民代表大会常务委员会.广州市城市房屋拆迁管理办法:第二十四条[Z].

[5]广州市第十二届人民代表大会常务委员会.广州市城市房屋拆迁管理办法:第三十二条[Z].

[6]蔡依平, 施国庆, 朱文龙.中国十大城市房屋拆迁补偿政策比较分析[J].河海大学学报, 2004, (4) :60.

[7]陈锡.古村融入CBD, 龙舟照划红照分[N].广州日报, 2007-08-28.

7.城中村改造中土地房屋征收补偿法律问题 篇七

关键词：土地征收；补偿；建议

1.关征地补偿费的法律法规

对于征地补偿费支付、分配、使用和管理，现有《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》、《安徽省实施(土地管理法)办法》和《安徽省实施(农村土地承包法)办法》等有关法律法规。其核心内容是坚持“五个不准”：农村土地依法属于农村集体经济组织的农民集体所有，不准擅自改变原集体经济组织的土地所有权(已经打乱集体经济组织界限且无法恢复的，可以本着尊重历史、承认现实的原则不再恢复)：维护农村集体经济组织成员的合法权益，不准剥夺和非法限制其应当获得的相应征地补偿费；充分尊重被征地农民的意见，不准假借以村民会议或少数服从多数的办法侵害被征地农民的合法权益：依法保护对农村土地的投入，不准克扣或剥夺投资者的合理补偿；公开发放征地补偿费，不准以任何理由克扣、侵占、截留和挪用。

2.土地征收表现出来的问题

土地征收是国家为了社会经济发展需要，对土地所有权取得的一种特殊方式。其主要是政府强制性取得集体土地所有权的一种方式。虽然国家有法律明文规定，但是，我国土地征收过程中还是表现出一些典型问题。主要是土地征收的补偿标准问题，在土地征收的补偿上，没有根据地块的区位差异和各地区的经济发展水平等等方面，进行差异式的补偿，没有很好地照顾到农民现有的生活水平，总体水平偏低，引起农民对征地补偿的不满。有的地方层层压低补偿标准，不实际履行征地补偿听证程序，引发一系列社会矛盾。

3.解决征地补偿过程中问题的建议

3.1规范补偿：从单方面满足城市发展需要向促进城乡统筹协调发展转变

强化以人为本思想。农村集体土地转为建设用地的过程，应是农民分享城市化和工业化成果、促进城乡统筹协调发展的过程。要以保证被征地农民生活水平不下降为原则，根据当地经济发展水平以及土地区位、农民人均收入、人均耕地面积和城镇居民最低生活保障线等因素，公平合理确定征地补偿安置标准，调整土地收入分配结构，最大限度维护失地农民利益。

完善补偿办法。在统一征地中逐步实行土地“统一年产值”，坚持市场化方向，根据城市发展总体规划，分区片确定相对合理的基准地价，建立补偿标准动态调整机制，逐步提高补偿标准。

3.2促进就业：从单纯安置就业向提高就业综合服务能力转变

提前谋划加强各方联动。在征地拆迁方案中应提出就业安置方案，比如规定用地单位提供多少就业岗位，鼓励用地单位优先录用被征地农民、尽可能把适合农民就业的岗位优先安排给被征地农民等。通过政府购买方式，为失地农民提供一部分城市环境卫生、园林绿化、市政设施维修、社区保安等对文化程度、劳动技能要求不高的公益性服务岗位，帮助失地农民解决就业问题。鼓励采取“以奖代补”的方式，积极扶持、引导农民就业。

加强培训多渠道解决就业。建立征地“农转非”人员专项培训计划，列出专项培训经费，大力实施以职业指导、岗前技能、实用技术为主要内容的技术培训工程，完善优先培训、优先上岗的培训就业制度，鼓励积极创业。对失地农民从事个体经营、自谋职业的，参照鼓励城镇失业人员再就业政策，在税收、工商等方面给予政策扶持。同时，研究建立专项扶持基金，对自办实业而资金有困难者，提供专项小额贴息贷款或者创业基金予以帮扶。

建立健全就业服务平台。以区为整体，镇街为节点，村为单元，形成城乡互动、上下联动的失地农民就业信息平台和就业服务体系。根据各地失地农民劳动力结构状况，建立和完善劳动力资源库。适时发布用工信息，协助企业招聘员工。依托本市劳动力市场，建立市外劳动力市场信息库，指导、组织园区失地农民到市外就业，有计划地进行劳务输出。

3.3完善保障：从单一货币补偿向多元化保障转变

建立失地农民基本生活保障制度。完善储蓄式养老保险，对参保对象实行动态管理，让更多失地农民能够参加，并将受益金与低保标准对接。探索建立符合实际的基本养老保险制度，加快建立城镇与农村对接的合作医疗制度，尽快实现城乡教育一体化，努力消除城乡之间的公共服务政策性差别，消除失地农民可能出现的不平衡心理。不将失地农民“两费”作为判定享受城市低保的抵扣条件。

创新失地农民安置方式。在搞好货币安置基础上，以农民根本利益为出发点，结合当地经济社会发展实际，探索租金安置、实物安置、保险安置、劳务安置等多种方式，逐步培育拥有股金、薪金、租金和养老金的“四金”失地农民，解决农民长远发展问题。通过“留地安置”的方式，即赋予村组集体一定数量土地的开发权，发展二三产业安置农民就业。

要逐步改变过去强制性征地做法，加强征地前与农民的沟通、协商，通过耐心解释和引导，及时向农民宣传国家征地政策，同时增强征地过程的透明度，保证失地农民能够了解和参与征地的全过程。加强对征地补偿费的监督管理，坚决防止和打击贪污腐败行为。加强失地农民的思想教育、职业道德教育、择业观念教育和文化素质教育，使他们尽快改变不良生活、工作习惯，更好地融入现代都市生活。采取多种形式积极引导，消除失地农民的心理压力，尽力满足其合理要求，对一些暂时无法满足的要求，也要讲清政策和道理，以争取得到理解和支持。

3.4切实加强征地补偿费的监督和管理

农村征地补偿费的分配、使用和管理，事关被征地农民的切身利益和长远生计，事关农村社会发展与稳定大局。区政府高度重视，切实加强领导，各相关部门也加大法律和政策指导力度，加强农村征地补偿费的管理和监督工作，切实维护广大农民群众和农村集体经济组织的利益。

建立征地补偿费分配公开制度。征地方案经区政府批准后，由区人民政府负责在被征地所在地进行公告。公告要列明土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费的具体数额。被征地农村集体经济组织和承包方应当在公告规定的期限内，持土地权属证书和家庭承包经营权证书到区国土资源管理部门办理征地补偿登记。区国土资源管理部门根据登记情况，会同有关部门制定征地补偿、安置方案，并将征地补偿、安置方案进行公告，听取意见。征地补偿、安置方案报区政府批准后，被征地集体经济组织根据区政府批准的方案制定有关征地补偿费的分配方案和使用方案，并经本集体经济组织的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意后实施。要将依据分配方案确定的分配对象名单进行公示，且公示时间不得少于15日。经公示无异议的，报镇(街道办事处，下同)政府审核，并报区国土资源管理部门和农业行政主管部门备案。

建立征地补偿费分配听证制度。征地补偿分配方案和使用方

案确定后，被征地农民对已通过的分配方案中部分内容持有异议时，可以将无异议部分的征地补偿费先行发放给被征地农民，对存在争议的部分，镇(街)政府要组织该集体经济组织、被征地农民，以及相关部门、人大代表、政协委员、法律政策专家、律师等参加的听证会，形成听证报告、合议记录和听证笔录后，由镇(街)人民政府做出如何发放的行政裁决。对行政裁决不服的，按照《行政复议法》规定，到区级政府申请行政复议。

明确征地补偿费有关政策。征地补偿费是对因土地被征而失去土地的农村集体经济组织和农民的财产及其收入补偿，是集体经济组织和农民所有的资金，任何单位和个人不得挤占挪用。根据有关规定，税务部门不得对这部分资金征税。归农村集体所有的征地补偿费在使用时，原则上用于被征地农民的生产和公益事业。

实行严格的征地补偿费分配、使用和管理制度。征地补偿费中分配给集体经济组织的，由区国土资源管理部门或征地机构直接拨付到该村在镇(街)“村会计委托代理制”帐户(没有实行“村会计委托代理制”的，也要在镇(街)代理部门为该村设立专户，以下简称“代理账户”进行核算和管理。使用时必须制定分配和使用计划，履行村内民主程序和财务开支监督程序，向全体村民公示，报镇(街)代理部门审核，并经镇(街)政府批准后方可使用。征地补偿费中直接分给农民个人的，由区级国土资源管理部门或征地机构直接支付给农民。需经村集体经济组织对农民个人代行发放的，也要将这部分资金由区国土资源管理部门或征地机构直接拨付到该村在镇(街)“代理账户”进行核算和管理，镇(街)代管部门根据确定的分配方案直接支付给农民。征地补偿费须经村内研究分配给农民个人的，这部分资金由区国土资源管理部门或征地机构直接拨付到该村在镇(街)“代理账户”进行核算和管理。支付时要根据分配方案，报镇(街)代理部门审核，镇(街)政府审批，由镇(街)代管部门直接支付给农民个人。

建立征地补偿费监督制度。各级农业、民政、监察等有关行政管理部门要加强对农村集体经济组织所有的征地补偿费使用的监督和管理。归农村集体经济组织所有的征地补偿费，属于该集体经济组织的成员集体所有，由农村经营管理部门依照有关法律、行政法规等规定对村集体经济组织做好指导和监督。民政部门对农村集体经济组织的成员村民会议或村民代表会议做好指导。监察部门负责查处征地补偿费分配、管理和使用过程中的违法违纪行为。其他各有关部门根据各自工作职责，加强对征地补偿费分配、管理和使用的指导和监督。

8.城中村改造中土地房屋征收补偿法律问题 篇八

第一条 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》），结合本市实际情况，制定本暂行规定。第二条 按照《征收条例》的规定，为了公共利益的需要，征收本市历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区行政区域内（含高新技术产业开发区）国有土地上单位、个人的房屋，对被征收房屋所有人（以下称被征收人）补偿安置的，适用本规定。

第三条 市政府委托市城市建设项目审批小组审定征收补偿方案，作出房屋征收决定和补偿决定。

济南市城乡建设委员会为本市房屋征收部门，负责组织实施本市市区内的房屋征收与补偿工作。

原拆迁单位和土地收购机构为房屋征收实施单位（以下简称征收实施单位），受市房屋征收部门委托，负责国有土地上房屋征收与补偿的具体工作。

第四条 市发展改革、规划、国土资源、住房保障、公安、工商、物价、城管执法、审计等部门按照各自职责，共同做好房屋征收与补偿工作。

第五条 符合《征收条例》第八条、第九条规定，确需征收房屋的各项建设活动，项目实施单位应当做好拟征收项目的前期规划策划、可行性研究、安置房源和资金落实等工作，并及时向市房屋征收部门提交房屋征收意向书。市房屋征收部门在拟征收项目基本条件具备后，应就建设活动是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划向市发展改革、国土资源、规划部门发出征询函。市发展改革、国土资源、规划部门应在十个工作日内向市房屋征收部门出具书面意见。

保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展计划。

第六条 房屋征收范围确定后，市房屋征收部门应发布征收冻结通告。自冻结通告发布之日起，征收范围内的单位和个人不得进行下列不当增加补偿费用的行为；

(一)新建、改建和扩建房屋及附属物；(二)改变房屋和土地用途；(三)建立新的房屋租赁关系；

(四)办理户口的迁入、分户（因本市居民应征入伍、服刑和被劳教等原因注销征收范围内户口和因结婚、出生等原因确需入户、分户的除外）；(五)企业工商登记和事业单位、社会团体登记；(六)其他不当增加补偿费用的行为。

房屋征收部门应当在征收冻结通告发布的同时书面通知有关部门暂停办理前款所列事项的相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不超过1年。

第七条 房屋征收部门应组织征收实施单位做好被征收范围内房屋、国有土地的权属、区位、用途、面积和配套设施等情况的调查登记，并依据调查结果拟定征收补偿方案。

第八条 市房屋征收部门与委托的征收实施单位将拟定的征收补偿方案报市城市建设项目审批小组后，市城市建设项目审批小组应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证。

市房屋征收部门以市政府的名义公布经市城市建设项目审批小组论证后的征收补偿方案，征求公众意见，并将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。征求意见的期限不少于30日。

旧城区改建项目需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合《征收条例》规定的，由市政府委托的部门组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会的情况修改方案。

第九条 受委托的征收实施单位应在征收项目所在地维稳部门的指导下，组织做好征收项目的社会稳定风险评估工作，并出具征收项目社会稳定风险评估报告。

第十条 征收补偿方案公布前，市城管执法部门会同规划、住房保障等部门对未登记的房屋进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑、未超过批准期限的临时建筑及因政府原因造成的未登记房屋，应给予补偿；对认定为未经批准的违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。对被征收人主动自拆违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，按照拆除成本进行奖励。

第十一条 作出征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用；按《济南市城市房屋拆迁管理办法》（以下简称《市拆迁办法》）第四十二条规定的安置房源，应当落实。

市房屋征收部门应按工程进度及时拨付资金，并加强对补偿资金的使用监督，办理征收补偿存款业务的金融机构应予以协助。

第十二条 征收评估机构按相关规定确定后，市房屋征收部门应当与委托的征收实施单位和确定的征收评估机构签订委托合同。

评估机构应当独立、客观、公正地开展工作，确保评估价格的公平、真实。任何单位和个人不得干预。

第十三条 在房屋征收准备工作就绪后，市房屋征收部门应提请市城市建设项目审批小组召开会议研究。房屋征收决定的作出应当按下列程序进行：

（一）市城市建设项目审批小组作出房屋征收决定。

（二）市房屋征收部门以市政府的名义发布房屋征收决定公告。公告应当载明征收补偿方案和权利救济途径等事项。

（三）房屋征收部门委托征收实施单位在征收范围内公布被征收房屋、国有土地的权属、区位、用途、面积和配套设施等情况的调查结果。

（四）公布被征收房屋评估价格。

第十四条 受市房屋征收部门委托的征收实施单位与被征收人在签约期限内按照《征收条例》及《市拆迁办法》、《济南市国有土地收购储备办法》（以下简称《市收购储备办法》）的有关规定分别订立征收安置补偿协议。

第十五条 房屋的征收补偿仍按《市拆迁办法》、《市收购储备办法》规定的范围和补偿标准执行。其中《市拆迁办法》规定的搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业损失补偿费、安置房屋分摊面积计价作以下调整：

（一）一次性搬迁补助费按被征收房屋建筑面积计算，住宅房屋每平方米22元，私有非住宅房屋每平方米28元。

（二）过渡期限内每月临时安置补助费按被征收房屋建筑面积每平方米22元计算，每月临时安置补助费不足1000元的，按1000元计发。

（三）一次性停产停业补偿费按私有非住宅房屋建筑面积计算，营业、生产用房为每平方米50元，其他非住宅用房为每平方米30元。

（四）安置房屋的套内建筑面积一般不得低于被征收房屋的套内建筑面积。被征收人在与补偿面积相对应的档次内选择的安置房屋，其分摊面积大于原被征收房屋分摊面积部分的价款，按安置房屋的建安成本计算。被征收人超出与补偿面积相对应的档次选择的安置房屋，其超出的套内建筑面积及其相对应的分摊面积部分仍按安置房屋评估价格计算价款。

长清区政府可根据实际情况制定本行政区内的搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业损失补偿费等费用标准，报市政府备案后执行。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

第十六条 受委托的征收实施单位应建立房屋征收补偿档案，并以征收部门的名义将每户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

第十七条 对评估确定的被征收房屋价格有异议的，可以向房屋征收评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向市房屋征收评估专家委员会申请鉴定。

安置补偿协议签订后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

第十八条 在签约期内未达成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由市房屋征收部门报请市城市建设项目审批小组；市城市建设项目审批小组按照征收补偿方案作出补偿决定，并在征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第十九条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由市政府申请法院强制执行。强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号，产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

9.城中村改造中土地房屋征收补偿法律问题 篇九

2014年9月26日四川省第十二届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过

第一章 总则

第一条 为了规范国有土地上房屋征收与补偿行为，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规，结合四川省实际，制定本条例。

第二条 在四川省行政区域内，因公共利益需要征收国有土地上单位、个人的房屋，对被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）给予补偿，适用本条例。

第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策科学民主，程序正当合法，补偿公平公开原则。

第四条市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府有关部门应当按照职责分工，配合做好房屋征收与补偿相关工作。

街道办事处、镇（乡）人民政府在职责范围内承担房屋征收与补偿的相关工作。

第五条房屋征收部门可以依法委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。根据需要可以通过购买公共服务的方式完成测绘、评估、法律服务等相关工作。

房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收与补偿所需工作经费由市、县级人民政府予以保障，不得在房屋征收补偿费用中列支。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

第六条房屋征收与补偿工作人员应当熟悉房屋征收与补偿工作的法律法规，具备相应的专业知识。

第二章 征收决定

第七条根据公共利益需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第八条确需征收房屋的，其各项建设活动应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。

保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

第九条确需征收房屋的，由房屋征收部门提出拟征收房屋范围，说明所根据的公共利益的具体情形，报市、县级人民政府。市、县级人民政府经审定认为确属公共利益需要征收房屋的，根据规划用地范围和房屋实际状况确定房屋征收范围，并予以公布。

第十条实行旧城区改建，应当尊重房屋所有权人的意愿。启动房屋征收程序前，房屋征收部门应当组织征求房屋所有权人的意见，进行先行协商。

房屋所有权总面积过三分之二且总户数过三分之二的房屋所有权人明确同意改建的，方可纳入旧城区改建范围，并按照前条规定启动房屋征收程序。

第十一条 房屋征收范围确定并公布后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋及其附属物和改变房屋、土地用途等行为；违反规定实施的部分，不予补偿。

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过一年。

房屋征收范围确定并公布后，有下列行为之一的，不增加补偿：

（一）房屋转让、分割、赠与；

（二）新增、变更工商营业登记；

（三）迁入户口或者分户；

（四）其他为增加补偿费用实施的不当行为。

第十二条房屋征收部门应当对房屋征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等进行调查登记。被征收人应当予以配合。

被征收人对调查登记工作不予配合的，房屋征收部门按照房屋权属登记档案进行登记。

调查登记工作结束后，调查结果应当在房屋征收范围内公示，公示期不得少于七日。对调查结果有异议的，应当在公示期内向房屋征收部门提出书面核实申请，房屋征收部门应当在受理申请后十五日内予以核实并告知申请人。

征收范围内的房屋设定有抵押权的，房屋征收部门应当告知抵押权人。

第十三条房屋征收范围确定后，市、县级人民政府应当组织城乡规划、住房城乡建设、国土资源等相关部门依法对房屋征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

市、县级人民政府应当将未经登记的建筑认定和处理结果在房屋征收范围内公示，公示期不得少于七日。

当事人对认定和处理结果有异议的，应当在公示期内提出，做出认定和处理的部门应当进行核实并作出处理决定。

第十四条征收已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积以房屋权属证书或者房屋登记簿的记载为准，作为征收补偿的依据；房屋权属证书记载的事项，应当与房屋登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误的，以房屋登记簿为准。

第十五条 房屋征收部门在调查登记后，应当对征收补偿费用进行测算。

第十六条房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。房屋征收补偿方案应当包括以下内容：

（一）房屋征收目的；

（二）房屋征收范围和被征收房屋的基本情况；

（三）补偿方式和补偿标准；

（四）用于产权调换房屋的基本情况和交付时间；

（五）停产停业损失补偿标准；

（六）征收补偿协议的签订期限；

（七）搬迁期限和搬迁过渡方式、过渡期限；

（八）补助和奖励标准；

（九）其他事项。

市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行审核论证，并在房屋征收范围内予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于三十日。

第十七条 对征收补偿方案有意见的，应当持本人身份证明，在征求意见期限内以书面形式提交房屋征收部门。

市、县级人民政府应当将征收补偿方案的征求意见情况和根据意见修改后的征收补偿方案及时公布。

半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合规定或者不公平的，市、县级人民政府应当组织被征收人和公众代表参加听证会，并根据听证会情况修改方案。

第十八条市、县级人民政府作出房屋征收决定前，房屋征收部门应当进行社会稳定风险评估。社会稳定风险评估结论应当作为是否作出房屋征收决定的重要依据。

社会稳定风险评估报告应当对房屋征收的合法性、合理性、可行性以及可能出现的风险进行评估，并根据评估结论制定相应的风险防范、化解、处置措施和应急预案。

第十九条市、县级人民政府作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。采用房屋产权调换方式补偿被征收人的，产权调换房屋的价值应当计入征收补偿费总额。第二十条 市、县级人民政府应当根据确定的征收补偿方案、社会稳定风险评估报告和征收补偿费用到位情况等作出房屋征收决定。房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经市、县级人民政府常务会议讨论决定。

房屋征收决定作出后，应当于三日内在政府及部门网站等媒体和房屋征收范围内显著位置予以公告。

房屋征收决定公告应当载明征收目的、征收范围、征收实施单位、征收补偿方案、签约期限，行政复议和行政诉讼权利以及禁止在征收范围内实施的行为等事项。

第二十一条实施旧城区改建的，房屋征收部门应当组织被征收人根据补偿方案，签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内，签订附生效条件的补偿协议的户数达到规定比例的，由市、县级人民政府作出征收决定；未达到规定比例的，终止征收程序。签订附生效条件的补偿协议的户数比例由市、县级人民政府确定，但不得低于百分之九十。

第二十二条被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第三章评估

第二十三条 被征收房屋的价值，应当由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

第二十四条房地产价格评估应当按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

房地产价格评估机构及其注册执业人员应当独立、客观、公正地开展评估工作，并对出具的评估报告承担法律责任。第二十五条省人民政府房地产行政主管部门应当建立全省统一公开的房地产评估管理信息平台，建立房地产价格评估机构诚信记录和信用体系。第二十六条房地产价格评估机构由被征收人协商选定。房屋征收决定公告后十五日内仍不能协商选定的，由房屋征收部门组织被征收人投票决定或者通过摇号、抽签等随机选定方式确定。

投票确定房地产价格评估机构的，应当有三分之二以上的被征收人参加，并获得参加投票的被征收人的半数以上选票。投票不能确定的，可以采取摇号、抽签等随机选定方式确定。投票确定或者随机确定房地产价格评估机构应当由公证机构现场公证。第二十七条 房地产价格评估机构选定或者确定后，由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。

第二十八条房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，被征收人应当提供或者协助收集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。

由于被征收人的原因不能现场核验被征收房屋内部状况的，经房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三方见证，可以参照同类建筑中与被征收房屋位置相邻、户型结构相似、面积大小相近的房屋现场查勘情况，作为被征收房屋实物状况的参照依据，并在评估报告中说明。

因房屋征收评估、复核评估、鉴定工作需要查询被征收房屋和用于产权调换房屋权属以及相关房地产交易信息的，房地产管理部门及其他相关部门应当提供便利。

第二十九条房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示，公示期不得少于七日。

负责房屋征收评估项目的注册房地产估价师应当在公示期间进行现场说明解释。对被征收人反映的确属错估和遗漏的部分，注册房地产估价师应当现场予以记录，并报房地产价格评估机构进行修改、补充、完善。

第三十条房地产价格评估机构应当以征收决定公告之日为价值日期（评估时点），出具被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。

被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当向房地产价格评估机构申请复核评估。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

第三十一条对复核结果有异议的，由省或者市（州）人民政府房地产行政主管部门组织成立的房屋价格评估专家委员会进行鉴定。经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当修正错误，重新出具评估报告。

第四章 补偿

第三十二条在国有土地上征收房屋由作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿，补偿的范围包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的通信、水电气、空调移机、装饰装修及相关设施设备损失等的补偿；

（三）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（四）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

被征收房屋室内装饰装修价值补偿，由房屋征收部门与被征收人协商确定；协商不成的，可以委托已经选定或者确定的房地产价格评估机构通过评估确定。

市、县级人民政府可以根据实际情况制定奖励办法，对被征收人给予适当补助和奖励。

第三十三条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。有条件的市、县级人民政府应当安排现房用于产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。用于产权调换补偿的住宅房屋建筑面积不得小于被征收房屋建筑面积，调换房屋补偿面积内不再支付费用，超出部分按照前款规定另行结算。

第三十四条 选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，被征收人可以选择临时安置补偿，也可以选择临时安置过渡用房。选择临时安置过渡用房的，征收部门不再支付临时安置补偿费或者停产停业补偿费。

选择房屋产权调换的，过渡期限不超过被征收人签订补偿协议并交房之日起二十四个月；用于产权调换房屋为房屋征收范围内新建高层建筑的，过渡期限不超过被征收人签订补偿协议并交房之日起三十六个月。

第三十五条过渡期限超过约定的，逾期临时安置补偿费、停产停业损失补偿费按下列标准分段计算，及时发放：

（一）征收住宅的，对自行安排住处的被征收人，自征收补偿协议约定交房之日起，逾期不足六个月的，逾期时间内临时安置补偿费按规定标准的1.5倍发放；逾期半年以上不足一年的，本逾期时间内按二倍发放；逾期一年以上的，本逾期时间内按三倍发放。对由房屋征收部门提供周转用房过渡的被征收人，从逾期之月起按月付给临时安置补助费；逾期一年以上的，本逾期时间内临时安置补助费按规定标准的二倍发放；在此期间内被征收人有权继续使用安置周转用房。

（二）征收非住宅的，超过过渡期限一年以内的，本逾期时间内停产停业经济损失补助费按规定标准的1.5倍发放；超过过渡期限一年以上的，本逾期时间内停产停业经济损失补助费按规定标准的二倍发放。

第三十六条征收住宅，被征收人、公租房承租人符合城镇住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当依据城镇住房保障相关法律、法规规定和被征收人实际分类实施住房保障。

对征收私有住宅房屋产权建筑面积低于五十平方米，经核查他处无住房且符合城镇住房保障条件的被征收人，按不低于五十平方米产权建筑面积的标准户型进行安置，被征收人不再支付五十平方米以内的补差款。

为被征收人提供保障性住房的时序，可以按照签订补偿协议后实际搬迁的先后顺序确定。

第三十七条 征收房屋造成停产停业损失的，应当根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素给予补偿。

第三十八条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，补偿金额由当事人协商选择下列方式之一确定：

（一）按被征收房屋评估总价的一定比例计算；

（二）按净利润损失计算：具体按照上一年度报税务部门的数值计算，或由双方共同委托中介机构认定；

（三）按从业人员工资收入计算：从业人员工资收入根据统计部门公布的本区域上年度城镇职工平均工资收入计算，从业人数按实际从业人员（不含临时人员）计算。无法核定实际从业人数的，可根据房屋面积或劳动部门备案的劳动合同进行认定；

（四）按被征收房屋租金收益计算；

（五）市、县级人民政府制定的其他补偿办法。

协商不成的，可以委托具有相应资质的评估机构通过评估确定。

第三十九条停产停业期限的确定：

（一）采用产权调换方式补偿的，从签订征收补偿协议并交付被征收房屋之日起，到安置房屋交付的次月止；

（二）采用货币补偿方式补偿的，按照补偿方案确定的期限一次性给予停产停业损失补偿。

第四十条房屋征收部门应当与被征收人依照征收补偿方案就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置补助费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

征收的房屋存在租赁关系的，房屋征收部门与被征收人签订补偿协议，被征收人负责与房屋承租人解除房屋租赁关系。第四十一条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。有下列情形之一的，被征收人应当依法履行搬迁义务：

（一）实行货币补偿的，补偿款已经足额存储、被征收人可以自主支取的；

（二）实行现房产权调换，市、县级人民政府已经确定了产权调换房源，被征收人搬迁完毕后可实际办理房屋交付的；

（三）实行期房产权调换，市、县级人民政府已经确定了产权调换房源，在被征收人搬迁完毕、产权调换房屋竣工验收合格后可按约定交付房屋，且已支付临时安置费或者提供临时周转用房的。

第四十二条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人无法明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当明确下列内容：

（一）补偿方式、补偿金额和支付期限；

（二）用于产权调换房屋的地址、面积、搬迁费、临时安置费；

（三）停产停业损失、搬迁期限、过渡方式、过渡期限；

（四）给予被征收人货币补偿或者产权调换选择情况；

（五）对被征收人的补偿金已在银行专户存储的情况；

（六）作出补偿决定的依据、理由；

（七）被征收人依法申请行政复议、提起行政诉讼的权利和申请行政复议、提起行政诉讼的事项；

（八）其他事项。

第四十三条市、县级人民政府作出房屋补偿决定前，应当对房屋征收部门提交的材料进行核查，告知被征收人就拟作出补偿决定事项进行陈述和申辩的权利和时限。

市、县级人民政府作出房屋补偿决定前，可以组织调解会，听取房屋征收部门、征收实施单位和被征收人的意见。

第四十四条被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又拒绝在补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁的，由作出征收决定的市、县级人民政府依法申请房屋所在地人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

第四十五条任何单位和个人不得采取暴力、威胁、欺骗或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等方法迫使被征收人搬迁。

第五章 监督管理

第四十六条省人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。

省人民政府住房城乡建设主管部门应当会同发展改革、财政、国土资源等部门，加强对房屋征收与补偿工作的监督、指导。

上级房屋征收部门对下级房屋征收部门实施的房屋征收与补偿工作进行监督、指导。

第四十七条市、县级人民政府应当建立有利于预防和解决征收与补偿纠纷的工作机制，运用协商、调解等方法，依法、合理、及时处理被征收人反映的诉求。

第四十八条 审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并依法向社会公布审计结果。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

第四十九条 房屋征收与补偿相关信息应当依法向社会公开，接受公众监督。未按规定公布的，不得作为征收补偿的依据。新闻媒体应当开展征收与补偿法律法规宣传，对征收补偿行为进行舆论监督。

任何单位和个人对损害被征收人合法权益的行为，可依法向各级人民政府、房屋征收部门和其他有关部门投诉、举报。接到投诉、举报的人民政府、房屋征收部门和其他有关部门应当及时核查、处理。

第六章 法律责任

第五十条市、县级人民政府及其相关行政管理部门、房屋征收实施单位的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由所在单位或者上级主管部门责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十一条采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方法迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，尚不构成犯罪的，依法给予处分；违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十二条贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十三条采取暴力、威胁等违法方式阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十四条伪造、变造、买卖或者盗窃、抢夺、毁灭国家机关公文、证件或者有关证明材料骗取房屋征收补偿的，依法予以追缴，并依法追究相关责任人的责任。

第五十五条 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处以五万元以上二十万元以下罚款，对房地产估价师并处以一万元以上三万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任。

第七章 附 则

第五十六条本条例所称房屋是指国有土地上征收范围内的房屋建筑及构筑物。

10.城中村改造中土地房屋征收补偿法律问题 篇十

关键词：政府角色,公共利益,权利救济

社会经济的发展和城市骨架的扩张需要持续不断的土地供应, 但经过多年发展, 城市中的空白土地已经趋近为零, 要获得新的建设用地, 只能对拟开发土地上的房屋依法进行征收, 而征收必然要给予被征收人以合理补偿。在这一过程中, 一方面, 政府必须追求公共利益的最大化, 尽可能降低征收补偿成本;另一方面, 政府作为公民权利的保护者又必须尽可能保证被征收人利益, 多年以来, 房屋拆迁往往伴随着社会矛盾激化等问题。重要原因之一就在于房屋拆迁行中一定程度上的国家权力无序应用, 2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台后, 城市房屋拆迁被国有土地上房屋征收取代, 相关规定发生根本性变化, 大大强化了对国家权力的限制, 更好地体现了对公民合法权益的保护。

一、政府角色变迁

(一) 《城市房屋拆迁管理条例》关于政府角色的规定

2001年公布的《城市房屋拆迁管理条例》 (以下简称《拆迁条例》) 第五条规定从国务院直至市县级人民政府的相关部门对对应相许的城市房屋拆迁进行监督管理 (1) , 将政府在房屋拆迁中的作用明确界定为监督管理, 亦即对房屋拆迁的环节、过程进行监视、督促和管理, 使其结果能达到预定的目标, 具体手段包括房屋拆迁许可证颁发、拆迁工作人员证件办理、拆迁补偿合同备案归档、拆迁争议的调解和裁决等。除此之外, 绝大多数地方均成立了房地产主管部门下属的二级事业单位直接承接房屋拆迁任务。

从字面上看, 政府并不直接作为主体实施拆迁, 但从实际操作上看, 交通、水利、市政工程等财政投资的公益性、基础性项目建设以及部分重点招商引资项目的过程中, 政府、政府工作部门 (下属事业单位) 直接参与拆迁过程甚至直接实施拆迁, 事实上形成了对《拆迁条例》第五条规定的突破, 并且这一模式下, 由于房屋拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋本身价值和补偿标准存在不可避免的博弈关系, 房屋拆迁管理部门既亲自实施拆迁, 又要对自身拆迁行为进行监督管理, 极易导致国家权力的滥用和政府公信力的丧失, 侵害被拆迁人的合法权利。而在房地产开发项目中, 则多由开发建设单位自行委托房屋拆迁单位实施拆迁, 房屋拆迁管理部门按照前述方式对房屋拆迁单位实施监督管理。

(二) 《国有土地上房屋征收与补偿条例》关于政府角色的规定

2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》 (以下简称《征收条例》) 第四条规定市县级人民政府负责房屋征收补偿工作 (2) 这一规定将政府确定为房屋征收与补偿工作的组织实施方, 政府从拆迁活动的第三方监管者变为亲身参与者和实施者, 同时国务院、省级人民政府不再承担房屋征收有关工作, 进一步促成了房屋征收工作下沉。

第五条规定《征收条例》第四条同时规定, 政府可以就房屋征收补偿的具体工作委托给具体的房屋征收实施单位, 这一规定的出台具有极大实践指导意义, 从实践上看, 《征收条例》中规定政府负责房屋征收, 但同一地区往往有多个征收项目在同一时间段内实施, 政府及政府确定的房屋征收部门自身工作人员往往难以满足工作需要, 不可避免要引入专门从事房屋征收的实施单位来承担具体工作, 从法律意义上看, 委托关系中, 相关法律责任及后果均由委托人承担, 因此这一委托行为并未改变房屋征收与补偿工作的政府属性。同时, 房屋征收与补偿工作涉及资金数额较大、社会关注度高, 如果放松监管, 放任实施单位完全自行操作, 极易使实施单位肆意压低被征收人补偿数额以谋取自身经济利益, 因此, 《征收条例》第五条一方面规定房屋征收部门承担受委托实施单位行为后果的法律责任使房屋征收部门主动规范受其委托的征收实施单位依法实施征收, 另一方面明文规定房屋征收实施单位不得以营利为目的, 从根本上杜绝了其违法谋取经济利益的可能性, 从而进一步凸显了房屋征收与补偿行为的政府属性和公益属性。

(三) 《拆迁条例》与《征收条例》关于政府角色规定的变化

从实践上看, 《拆迁条例》规定存在种种不足之处:一是规定与实践不尽一致, 《拆迁条例》赋予了政府拆迁行为第三方监督者、裁判员的身份地位, 而在实际操作中出于力量集中的考虑, 或者是出于利益考量, 政府往往成为“运动员”直接参与拆迁, 并出现各种违规现象。政府作为“裁判员”对自身行为进行监督, 导致行政权力滥用, 存在制度性风险;二是不利于市场秩序的规范, 政府拆迁与建设单位拆迁并存, 不同性质的主体从事同一行为, 监督管理标准和操作空间往往不同, 甚至可能出现商业开发项目借助政府力量实施, 强行压低被拆迁房屋补偿价格的情况, 从而变相改变拆迁人与被拆迁人平等民事主体的地位, 不利于保护被拆迁人利益。有鉴于此, 《征收条例》第五条将征收补偿主体限定为政府, 排除了其他市场主体直接参与征收, 使得征收行为更加规范, 更有利于维护政府公信力。

二、公共利益界定

(一) 《城市房屋拆迁管理条例》关于公共利益的界定

《拆迁条例》全文无“公共利益”的表述, 在第三条规定了房屋拆迁在规划、环境、文物保护等方面应当符合的部分条件 (3) , 这一规定近似于房屋拆迁活动的目的与限制条件, 部分内容似乎将公共利益具体化, 但城市旧区改造、生态环境改善、保护文物古迹并不能涵盖公共利益的全部外延, 符合城市规划也不能保证当然符合公共利益要求。其弊病在于:由于不明确限定房屋拆迁前提, 致使除正常的公益性拆迁外, 大量商业性拆迁也可以合法纳入其中, 而《拆迁条例》有关规定将拆迁启动决定、拆迁补偿标准制定、拆迁纠纷裁决、强制拆迁执行等权力全部赋予政府 (并且往往是同一政府主体) , 一旦监督缺失, 政府滥用权力即成为可能, 极易引起政府权力寻租。在商业性开发中, 建设单位为追求经济利益的最大化, 不可避免会压低对被拆迁人的补偿标准, 相对而言被拆迁人本已处于弱势地位, 一旦商业性开发找到政府权力寻租空间, 被拆迁人利益受损便无法避免且难以救济, 从实践上看, 在信访矛盾中, 商业性开发造成的拆迁矛盾往往占据绝大多数比例。

(二) 《国有土地上房屋征收与补偿条例》关于公共利益的界定

《征收条例》第八条规定 (4) 对符合条件的情形进行了详细规定, 并明文列举了符合规定的八种情形, 超出八种情形之外市县级人民政府不得启动房屋征收。与《拆迁条例》相比, 其区别主要体现在:1.明确房屋征收只能因公共利益发起, 杜绝了因商业项目发起征收的可能性, 从而避免了政府与商业开发建设单位结成利益共同体;2、以列举方式明确了公共利益范围, 《征收条例》没有以概念性规定获描述性规定来界定公共利益, 而是以明确列举的形式进行说明, 避免了政府“模糊操作”和“有权任性”的自由裁量, 以其他方式将公共利益范围进行任意扩大;3.明确公共利益的其他情形只能由法律、行政法规规定, 将公共利益的最终解释权收归国家层面, 避免了地方政府通过规章、地方性法规、规范性文件等其他形式为不符合公共利益的房屋征收行为启动开辟通道。

但是, 从另一方面看, 由于《征收条例》已经将房屋征收严格限定为政府行为, 开发建设单位不得介入房屋征收环节, 因此土地招拍挂条件已从《拆迁条例》时代的“毛地交付” (即土地出让后由开发建设单位自行组织其上房屋拆迁) 转变为《征收条例》时代的“净地交付” (即政府完成国有土地上房屋征收后再进入土地出让环节) , 但多数地方在重点招商引资项目和为城市未来发展预留的土地储备项目并不完全符合《征收条例》第八条规定。尤其是在大型基础设施建设中, 对于项目用地范围内的被征收人, 按照《征收条例》第二十七条关于实施房屋征收应当先补偿、后搬迁的规定, 应当事先建设好安置房屋, 这一部分安置房屋所需建设用地上房屋征收往往难以符合《征收条例》第八条规定。更为重要的是, 《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》 (国发〔2013〕25号) 明确提出2013年至2017年需完成全国各类棚户区改造任务1000万户, 《意见》本身并无对“棚户区”需满足的具体条件描述, 而“棚户区”这一概念在《征收条例》第八条中缺乏直接对应选项, 只有“危房集中、基础设施落后”的表述可以在一定程度上套用到“棚户区”改造之中, 因此, 各地开展棚户区改造过程中进行套用一方面存在将“棚户区”范围扩大到其他征收项目的可能, 一方面不能确定征收范围一定满足“棚户区”要求。

三、权利救济

《拆迁条例》第十六条规定 (5) 规定了政府裁决作为拆迁争议的解决方式, 这一规定包含两层含义:一是拆迁争议首先应当申请政府裁决, 与之对应的, 2014年修改之前的《行政诉讼法》规定有关房屋拆迁的行政诉讼必须以行政裁决为前置条件, 即使被拆迁人利益受到侵害, 也必须首先申请政府裁决, 待裁决作出后才能提起诉讼。二是同级裁决, 即裁决必须由房屋拆迁管理部门或其同级政府作出。这一规定的局限性体现在:一是被拆迁人选择权利救济形式的权力受限, 给了房屋拆迁管理部门及其同级政府先行处置权力, 在这一处置过程中, 房屋拆迁管理部门及其同级政府完全可以通过其他方式对本不符合规定的拆迁行为进行补正, 将拆迁争议消弭在本级, 避免承担本应承担的违法责任;二是同级裁决, 由于拆迁人、拆迁管理部门、作出裁决的政府处于同一级别, 难以避免可能存在的利益纠葛, 使得裁决过程和执行过程无法保证客观公正。

《征收条例》第二十六条规定 (6) 明确界定了政府作为房屋征收人与被征收人发生争议后, 政府先做出征收补偿决定, 被征收人对征收决定不服的可以自行选择行政复议或者行政诉讼的救济方式, 这一规定与《拆迁条例》第十六条相比, 首先是赋予了被征收人权利救济形式的选择权, 被征收人可以自行选择行政复议或者行政诉讼, 不再把政府内部处置行为作为司法救济的前置条件;其次是将原有的同级裁决改为行政复议, 由于行政复议由上级人民政府作出, 更能保证复议决定的合法公正及实际执行效力, 从而更有利于保护被征收人合法权利。

注释

1<城市房屋拆迁管理条例>第五条“国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理, 县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门 (以下简称房屋拆迁管理部门) 对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理……”, “房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位, 承担房屋征收与补偿的具体工作.房屋征收实施单位不得以营利为目的.房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督, 并对其行为后果承担法律责任.”

2<国有土地上房屋征收与补偿条例>第四条“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门 (以下称房屋征收部门) 组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作.”

3<城市房屋拆迁管理条例>第三条“城市房屋拆迁必须符合城市规划, 有利于城市旧区改造和生态环境改善, 保护文物古迹.”

4<国有土地上房屋征收与补偿条例>第八条“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要, 有下列情形之一, 确需征收房屋的, 由市、县级人民政府作出房屋征收决定: (一) 国防和外交的需要; (二) 由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要; (三) 由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要; (四) 由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要; (五) 由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要; (六) 法律、行政法规规定的其他公共利益的需要.”

5<城市房屋拆迁管理条例>第十六条“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的, 经当事人申请, 由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的, 由同级人民政府裁决。”