上海地产开发政府规费（2篇）
1.上海地产开发政府规费 篇一
上海房地产项目开发流程(来源:上海市君志律师事务所)
一、立项审批阶段：
1、公司注册：
2、土地评估：
3、项目选址：由建设单位向区规划局提出申请，并缴纳相关费用（费用收取详见表二）。
4、土地面积测绘：选址意见书下来后由房地局测绘所对该地块进行测绘，确定项目占地面积（测绘费详见表三）。
5、签定《国有土地出让合同》：由区发改委向市发改委申请用地指标，等用地指标下来后，建设单位与区房地局签定《国有土地出让合同》及《配套合同》，缴纳土地出让金与配套费。
6、制可行性研究报告及申请项目立项：选择有资质的咨询公司编制项目可行性研究报告，编制完成后待选址下来及《出让合同》签定后一并递交区发改委申请立项，若项目体量大，则由区发改委转送市发改委审批。
7、办理用地规划许可证：立项批复出来后再向区规划局申办用地规划许可证。
二、规划设计阶段
1、方案审批：选择专业设计公司设计项目方案，报区规划局。
2、组织召开项目扩初会或论证会：原规定方案审批前组织召开项目协调会，由政府各职能部门及配套部门参与。现流程简化，一般方案审批完后就进行初步方案设计，设计出来后再向各职能部门及配套部门征询，各部门出征询意见单，同时与当地主管部门协调，组织召开项目扩初会或项目论证会。
3、扩初方案审批：根据扩初会议要求，调整总体方案，并向规划局申报扩初方案审批。
4、项目报建：项目立项后报区招投标管理办公室申报项目报建手续，办理项目IC卡。
5、办理招投标手续：向区招投标管理办公室申请办理勘察单位、设计单位、监理单位及施工单位招投标手续。建设单位缴纳交易服务费，费用按照有关规定的差额定率累进方式缴纳（详见表四）。
6、各部门审批：扩初方案确定后进行方案深化设计，出施工图、再报消防、环保、卫生、防雷、绿化、交通、民防、住宅等职能部门审批。
1）、环保：选择环评咨询公司，根据项目体量大小编制环评报告书或报告表向区或市级环保部门申报评审，出环评报告批复。
2）、防雷：根据区防雷办要求提供相关图纸，并缴纳防雷检测费（详见表五）。若项目大，通过协商费用可下浮20%。
3）、绿化：项目扩初方案确定后进行环境工程设计出图，报市园林局评审、出批复，同时向区园林署按40元/㎡（绿化面积）缴纳绿化保证金，该费用由建设单位出，但手续一般由绿化景观施工单位办理。4）、交通：根据市交警总队要求提供相关资料由区交警支队转市交警总队评审，出批复。
5）、民防：项目按地上建筑面积配备一定比例的地下民防工程。若无民防工程，则需向区民防办缴纳60元/㎡（民防办核定的建筑面积）的民防结建费。
7、工程规划许可证申领：各部门审批通过，同时项目工程部完成施工图审图后，报规划局申领工程规划许可证，并缴纳相关费用（详见表二）。领证之前向规划城建档案室申办工程竣工档案验收报送申请表。
8、地名命名报批：在用地规划许可证办理之后，工程规划许可证办理之前向区规划局地名办申请办理地名命名手续。
三、开工准备阶段
1、工程报监：取得工程规划许可证后向区质监站办理报监手续，并按工程造价的1‰（商业）或0.7‰（住宅）缴纳报监费，有民防工程的向市民防质监站申办报监手续。
2、工程施工许可证的申领：报监完成后向区招投标办申领工程施工许可证。
3、灰线复验：向规划局测量队申请办理道路红线及界桩定位，按648元/界桩点位另加两个控制点测量费2432元缴纳测量费。之后由施工单位进行建筑定位，再报规划局检查大队申报复验灰线。
4、住宅施工计划、市政、公建配套建设计划及住宅竣工配套计划申报：开发项目若为住宅项目，需向房地局质量管理科及住宅发展中心申报住宅施工计划、市政、公建配套建设计划及住宅竣工配套计划。并按320元/㎡缴纳配套费。
5、临时排水许可证办理：项目开工之前向水务局申办临时排水许可证，按核定的排水量每月缴纳排污费（0.81×排水量），排污费可下浮30%～50%。
四、施工阶段（配套工程施工）
1、供电配套工程：项目开工前需向供电局申请临时用电，并缴纳临时接电容量费。开工后向供电局提出用电申请，供电局根据实际情况答复供电方案，同时核定出供电配套工程费，待合同签定并缴付费用后转供电局设计室进行外线供电工程设计、出图、施工。若开发项目内有产权属于用户自己的配电站即用户站，则必须由供电局下属安装公司进行设计、施工，费用按实际结算。（以上费用的收取详见供电局收费标准）
2、雨污水配套工程：雨污水管线图一般由设计单位设计出图，由雨污水管理部门审核通过后施工。施工单位可通过招投标确定，但与市政管网接口处的检测井必须由雨污水下属单位施工，每个井约2.5～4万元（根据尺寸大小）。
3、自来水配套工程：项目外围自来水管线由自来水公司设计、出图、施工，费用按管线工程2000定额编制预算并缴纳。住户水表及表箱须向自来水公司购买，每套约920元，若数量大可略有下浮。
4、天然气配套工程：项目外围管线、调压站及锅炉房管线必须由天然气公司设计、出图、施工，费用按管线工程2000定额编制预算并缴纳。住宅项目室内管线可由设计单位设计，但必须由天然气公司施工，并按33元/㎡缴纳住宅配套费，按1290元/户代付燃气表开户费。
5、有线电视配套工程：室内管线可由设计单位设计，外围管线必须由区有线电视中心设计、出图、施工。工程费收费方式：1）根据上海市93定额编制预算，按实际结算也可按建筑面积签定协议；2）协议价为多层、复式、高层、小高层为15元/㎡，别墅35元/㎡。
6、通信配套工程：由建设单位向电信局提出通信申请，并缴纳通信配套工程费，（多层明线6.5元/㎡，高层12.5元/㎡，多层暗线20元/㎡，别墅40元/㎡）。电信局负责施工及验收。
7、邮政配套手续：向邮政局购买信报箱，并办理邮政配套手续。信报箱费用为318元/个，若数量大可下浮至270元/个，包括每户100元的通邮费。
8、道路开口：根据项目总平面图及建设要求，向区交警支队申请道路开口，征得同意后报市政局路政科及园林署，并缴纳相关费用（详见表七）。与相关领导协商，费用可下浮30%～40%
9、粘土砖核定手续：在项目开工后向区墙改办办理粘土砖及散装水泥核定手续。
10、门牌号编订：按照公安部门要求，准备相关材料向公安部门申请项目门牌号编订手续。
11、面积预测：门牌号编订后，预售许可证申办前根据项目大小向区房地局测绘所或市房屋土地测绘中心申请建筑面积预测（测绘费详见表三）。
12、网上认证手续办理：项目预售前须向市房地产交易中心申报网上认证手续。
13、预售许可证办理：多层项目封顶、高层项目完成2/3楼层施工并通过网上认证手续后可向区房地局市场科申办预售许可证。
14、合同预告登记：商品房预售后，到区房地产交易中心办理预告登记，并缴纳登记费：住宅3元/㎡，非住宅按合同总价的0.8‰。
五、验收交付阶段
1、职能部门专项验收：项目竣工前后向消防、民防、卫生、环保、规划、交通、园林、防雷、墙改办等职能部门申报竣工专项验收。
（1）、防雷：向市防雷监测中心申报现场监测，监测通过后出监测报告转区防雷办，区防雷办出验收批复。
上海市气象局提供的《上海市防雷装置竣工验收意见书》
（2）、墙改办：根据项目使用的粘土砖、散装水泥用量及类型核定并缴纳专项资金（标准砖0.1元/块，多孔砖0.025元/块；袋装水泥3元/吨，用量可适当少报）。
《上海市建设工程墙体材料使用情况说明、核定申请表、核定表》
（3）、园林：一般由施工单位向市园林局申报竣工验收手续，市园林局核准通过后出备案证明，凭备案证明向区园林署申请退还绿化保证金。《上海市园林绿化工程质量监督报告》
（4）、交通：一般由交通标示标牌施工单位负责向市交警总队申请竣工验收，验收通过出批复。上海市公安局交警总队提供的 《建筑工程交通设计验收通知书》（5）、卫生：项目通水后向卫生部门的疾病控制预防中心申请水质检测，检测费约300元～400元/点，一个供水系统基本按1个点抽检，检测通过出报告后转卫生防疫站申办竣工验收，出批复。
上海市卫生局《关于上海建业里保护整治试点改造项目竣工验收的审核意见》
（6）、环保：项目竣工后先办理雨污水接纳手续，凭雨污水接纳证明可向区环保局申报环保验收，出批复。
徐汇区环保局《关于建业里地块项目验收的审核意见》
（7）、消防：一般需由有消防系统检测资质的单位进行系统监测，收费标准为1.5元～2元/㎡。由消防施工单位负责向市消防总局（或区消防支队）申报竣工验收，通过后出批复。
徐汇区公安消防支队《建设工程消防设计备案受理凭证》、竣工验收消防备案（网上）
（8）、规划：先向规划局测量队申报竣工测量手续，交纳测量费（详见表六）。测量报告出来后申请档案验收，取得档案验收合格证后再申报规划竣工验收，领取规划验收合格证。
（9）、民防：一般由施工单位负责向市民防质监站申办竣工验收，验收通过出民防工程质量监督报告。再向市民防档案室申办民防工程档案竣工验收，按2.1元/㎡（民防建筑面积）缴纳民防档案立卷服务费；同时缴纳民防档案编制费，收费标准为底价4500元，民防建筑面积5000㎡，每增加2000㎡收取250元，不到2000㎡按2000平方米收取。凭民防档案验收合格证及质量监督报告由建设单位向区民防办办理民防工程竣工备案，工程竣工备案完成后办理民防工程使用登记备案。
2、室内环境检测：在项目竣工后区质监站出质量监督报告之前须完成民用建筑室内环境检测，且必须检测合格出检测报告。检测单位可自行寻找，费用原行情约1元/㎡，现价格有一定下浮。
3、土建竣工验收：建设单位组织区质监站及各参建单位进行土建竣工验收，现场验收通过后向区质监站递交相关竣工资料，质监站出质量监督报告。
4、配套部门专项验收：在办理职能部门专项验收的同时可办理配套工程专项验收及开通手续。若开发项目为住宅项目，还需办理配套验收合格证。其中雨污水需办理排水许可证；住宅项目自来水通水前需申办水表卡，办卡费为10元/张，同时预购53吨水费，水费目前按1.84元/吨收取，其中50吨水的水费交房时向业主收取。
新建住宅配套建设验收合格证明（通信配套）、（有线电视），排水许可证
5、工程竣工备案：各职能部门专项验收及质监验收通过后向区建管所申领工程竣工备案证明。
6、面积实测：取得工程竣工备案后根据项目大小向区房地局测绘所或市房屋土地测绘中心申报建筑面积实测
7、交付使用许可证办理：项目若为住宅项目，则必须在取得实测报告后向房地局质量管理科申办住宅交付使用许可证。
六、大产证申领阶段
2.上海地产开发政府规费 篇二
1.1 作为垄断力量的政府的供给分析
完全垄断市场具有以下特点:第一, 整个市场上就只有一家企业, 该企业垄断着某种商品的生产和销售;第二, 该企业生产和销售的商品没有任何替代品, 产品独一无二;第三, 其他任何企业进入该市场都极为困难或不可能。假设我们把土地资源视作商品, 那么根据上述古典经济学对市场的划分, 可以得到结论:土地交易市场属于完全卖方垄断市场, 政府是垄断者。政府的垄断地位来源于对土地资源的独占。因此, 我们在对政府和房地产开发商进行博弈分析时, 需要注意到政府的这种垄断力量。
如果将政府看做土地这项交易品的供给方, 由于在土地交易市场只存在政府这一家供给者, 因此可以把完全垄断市场的需求和决策应用于政府提供土地的分析。从图1中可以看出, 政府的需求曲线就是整个行业的需求曲线, 表现为一条自左上方向右下方倾斜的曲线AR。在完全垄断条件下, 政府的平均收入等于土地的价格 (AR=P) , 平均收入曲线就是需求曲线 (AR=D) ;边际收入总是小于平均收入 (MR
由图2分析土地市场的利润曲线, 假设政府只是纯粹的供给者, 以获得最大收益为目的, 那么土地的价格和产量决策应在MR=MC处, 此时利润达到最大。从MC曲线和MR曲线的交点, 可以求出政府的最优供给量是Q1, 土地价格为P1。在这种情况下, 土地整体的供给量不足。因为P>MC, 即社会对交易品价值的评价要高于投入资源的价值, 因而从社会资源合理分配的角度看, 说明政府提供土地的供给量不足, 应增加供给量, 才能满足社会的需要。同时政府对土地的垄断也会带来分配不公。因为政府能够保持通过土地交易获得垄断利润, 是以牺牲全社会消费者的利益为代价的, 是对社会公众利益的剥夺。
1.2 政府和房地产开发企业之间的均衡分析
由于政府在土地交易市场不仅仅是单纯的供给者, 同时政府作为公共服务职能部门, 它还有义务保证社会利益的合理分配, 土地价格趋于理性以及土地交易市场的繁荣发展。因此, 政府在供给土地时必须考虑整个社会的土地需求以及未来的行业发展需求。
由于土地的稀缺性使得房地产开发商认识到土地储备的重要性, 据统计2005—2009年房地产开发商所标得土地至2010年仍有45.67%仍未开工。由图3可以看出, 作为影响需求的因素, 土地的稀缺性和开发商的土地储备计划决定了商品房开工不足, 房地产开发商需求曲线最终向右移动 (D0曲线向右移动到D1曲线) 。同时, 由于土地的稀缺性使得政府向社会提供的土地总量越来越少, 城市可开发土地随着城市化进程不断减少;根据我国耕地现状和生态保护的原则, 农村可供土地也是有限的。从长期来看, 土地的供给曲线向左移动 (S0曲线向左移动到S1曲线) 。
经过需求曲线和供给曲线的移动后, 两条曲线的均衡点由E0移动到E2, 即土地的价格升高。曲线移动的这一过程说明了高地价其实是房地产开发商和政府共同影响供给和需求的结果。高地价的必然结果就是高房价, 房地产开发商将土地价格上升所带来的成本增加转嫁到购房者身上。
假设土地市场的需求量为Q=a+bp, 土地的固定成本为C, 那么政府的收益函数为
undefined
对公式 (1) 求导, 得undefined
令公式 (2) 为零, 得到undefined。此时政府收益最大, 政府的土地供给量undefined假设商品房的单位建筑成本为C′, 同理可求得某家房地产商购买土地的价格P′=undefined
对比P与P′, 可得P>P′即土地的价格提高。在现实市场交易中, 由于房地产市场中有多个开发商的存在, 其市场均衡决定的价格会进一步提高。价格上涨部分即P′-P由政府获得。在信息不对称和权力地位不对等的条件下, 开发商要想取得土地就必须与掌握土地资源的政府拉近关系, 也就是所谓的寻租活动。政府和开发商基于寻租在博弈中形成共谋, 共同获利, 无形中把价格再一次抬高了。
2 在信息不对称条件下的政府寻租行为
由于土地市场发育不完全, 土地市场中的寻租行为时有发生。土地买卖的过程, 也是开发商和地方政府之间的博弈过程。
在土地市场上, 政府与开发商的博弈体现在对土地的获取上。在我国, 实行的是土地审批制度, 政府公务人员依据自己手中的行政权力决定土地的流向。这实际也是一个行政过程。在这个过程中, 开发商与政府之间展开博弈。但在理论层面所设定的行为模式中, 开发商却是与以组织形式出现的行政主体之间进行较量, 这种非对称性, 或者错位, 为非正当博弈的滋生与膨胀留下空间:或者行政机关进行机构寻租, 或者公务员利用权力设租、寻租。“行政主体—行政机关—公务员”这两层信息不对称的委托代理关系, 使得公务员或者因收取租金而不能与开发商进行正当博弈, 或者疏于激励与制约而不愿与开发商展开博弈, 这显然会带来公众利益和第三方利益的受损。在此博弈中, 开发商的策略有两种, 即正常手段S11与灰色手段S12;政府的策略也有两种, 即寻租S21与不寻租S22。
开发商采用灰色手段所付出的成本大于采用正常手段时, 从开发商收益角度看可得0
3 中央政府和地方政府之间的博弈分析
中央政府不断出台新政策以稳定房价, 而一些地方政府则希望房价快速上涨, 原因在于:房地产行业对GDP的增长有明显的拉动作用, 同时也是增加地方税收的主要来源之一。部分地方政府缺乏科学的政绩观和发展观, 热衷于建设政绩工程和形象工程, 政府公共建设也直接加剧了土地的供求紧张。而一些地方政府则把土地看做是经营的资产, 通过土地公开拍卖来获取更多的财政收益, 加之一些地方政府对住宅用地拍卖最高价不予限制, 最终土地价格一路上涨。
中央政府从国家宏观利益出发, 具有很强的合法征地以及限制征地的意识;而地方政府从自身利益角度出发, 对合法征地和限制征地采取消极措施, 但是鉴于两者之间的上下关系, 以及中央政府手中的政治权力和财政权力, 地方政府也不敢正面对抗中央政府的土地政策, 所以会出现以下情况:当中央对地方的土地政策执行情况进行监督检查时, 地方政府就会加大政策实施力度;当中央不对地方进行监督检查时, 地方政府就会降低或放弃土地政策。这样就形成了中央政府与地方政府之间的博弈。
中央政府与地方政府之间博弈模型基本要素假定如上, 其中, 地方政府合法征地的概率为P1, 违法征地的概率为1-P1;中央政府监督的概率为P2, 不监督的概率为1-P2。
首先计算在每一种策略下, 地方政府与中央政府的收益与成本。在 (S11, S21) 条件下, 即地方政府合法征地而中央政府监督时, 地方政府的收益LR包括地方合法收益A, 由于符合规定所获得的奖励B, 由于合法征地带来的社会稳定和公众信任PR;地方政府所付出的成本为LC;中央政府的收益为CR;中央政府的成本CC包括监督成本JC, 对地方政府的奖励B。在 (S12, S21) 条件下, 即地方政府违法征地而中央政府监督时, 地方政府的收益为LC;地方政府的成本包括中央政府对地方政府的惩罚H, 来自中央政府的任期风险PV, 社会公众的不满为L;中央政府的收益为对地方政府的惩罚H;成本CC为监督成本JC。在 (S11, S22) 条件下, 即地方政府合法征地而中央政府不监督时, 地方政府的收益LR为A+PR, 成本为LC;中央政府的成本为0, 其收益为CR。在 (S12, S22) 条件下, 即地方政府违法征地而中央政府不监督时, 地方政府收益为LC, 成本即社会公众的不满为L;中央政府的成本和收益均为0。
在给定P1的情况下, 中央政府选择监督 (P2=0) 或不监督 (P2=1) 的期望效用分别为:
U1 (P1=0) =P1× (CR-CC) + (1-P1) × (H-JC)
U2 (P1, 1) =P1×CR
令U1 (P1=0) =U2 (P1, 1) , 可得地方政府合法征地的均衡概率为:undefined, 由于CC=JC+B, 所以可得undefined
同理, 当给定P2, 地方政府合法征地 (P1=0) 或地方政府违法征地 (P1=1) 的期望效用分别为:
U1 (P2, 0) =P2× (LR-LC) + (1-P2) × (A+PR-LC)
U2 (P2, 1) =P2× (LR-H-PV-L) + (1-P2) × (LR-L)
令U1 (P2, 0) =U2 (P2, 1) , 中央政府监督检查的均衡概率为:
undefined
从均衡概率可以得出, 当地方政府合法征地的概率大于undefined时, 中央政府的最优选择是不进行监督检查;当地方政府合法征地的概率小于undefined时, 中央政府的最优选择是进行监督检查;当地方政府合法征地的概率等于undefined时, 中央政府可随机选择监督检查。
同理, 当中央政府监督检查的概率分别大于、小于、等于undefined时, 地方政府的最优策略分别为保护、不保护和随机选择保护或不保护。地方政府合法征地的概率与中央政府的奖励 (H) , 中央政府的监督成本 (JC) , 处罚程度 (B) 有关。因此, 加强对地方政府合法征地的监督检查投入, 加大对合法征地行为的奖励和违法行为的处罚是促进地方政府合法征地的现实途径。
4 政策建议
4.1 政府宏观调控房地产市场, 合理制订土地供应计划
土地开发是房地产开发的基础和前提, 也是政府宏观调控市场的主要手段。国家运用土地政策参与宏观调控, 主要是通过土地供应总量, 调整土地供应结构, 规范土地出让, 调控土地出让成本等手段来抑制或鼓励市场需求, 从而有效引导投资和消费。建设用地供应总量是影响经济发展速度和效益的重要因素, 实施建设用地供应总量的控制是调控经济运行的重要手段。中央对于整个国家住房需求的用地供应总量, 需要一个总体的掌握, 在总量上做到全局控制。政府应以土地利用总体规划为依据, 控制对增量土地的过快开发, 加大对存量闲置用地的处置力度, 实现土地的集约利用。
4.2 处理好中央政府和地方政府之间的关系
建立有效的、自下而上的制衡机制。造成博弈的原因在于房产市场机制不健全, 缺乏对地方和中央政府有效的平衡和制约机制。建立有效的地方利益表达机制, 扩大地方政府参与中央决策的效率, 加强利益整合, 协调利益关系。中央需要加强对地方政府行为的监督, 科学划分政府经济职能的范围和边界。建立强化公共选择机制, 防范与化解地方政府财政风险。提高地方预算的透明度, 使地方政府收支都接受权力机关的审批监督, 增强审查监督的有效性, 有效管理地方财政。健全法律法规, 完善激励约束机制。对于切实执行中央政策的地方政府, 应通过利益补偿或政策优惠, 鼓励其提高贯彻执行的主动性和积极性;对于违背博弈规则的地方政府, 应通过政治、经济等方面的利益惩罚其不合作行为。同时地方政府官员也要转变过去以地方财政收入作为政绩的观念, 将民众满意度和民生放到财政收入之前。
摘要：房地产的交易过程是房地产博弈的过程, 同时房地产的价格也是市场主体之间博弈行为的结果。本文通过对政府和房地产开发商进行博弈分析, 针对高地价、寻租行为等问题进行分析, 进而对房地产市场合理发展提出政策建议。
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