住宅投资调查问卷(投资)

住宅投资调查问卷(投资)（12篇）

1.住宅投资调查问卷(投资) 篇一

证券投资调查问卷

尊敬的女士/先生：

您好！**证券营业部现已成立，为了今后能给您提供更好更适合的服务，请您填写此问卷，谢谢！对于您填写在本问卷中的个人信息，我们将严格为您保密。

1、您的最高学历（）

A.初中及初中以下B.高中/职高/中技C.大专D.本科E.硕士及以上

2、您的职业（）

A.国家机关干部B.国有企事业单位职工C.私营企业主D.三资企业人员E.其他

3、您是否认为有必要进行个人理财的教育活动（）

A.非常同意B.同意C.无所谓D.反对4、2011年您投资理财的收益率（）

A.盈利30%以上B.盈利30%以下C.不赢不亏D.亏损30%以下E.亏损30%以上

5、您属于哪种类型的个人理财者（）

A.独立思考型B.积极进取型C.保守型

6、您认为当前经济形势（）

A.经济仍将保持高速增长B.经济增长速度将有下降，但仍保持一定的增长

C.经济增长将会很小，出现停滞D.经济将会出现一定回落E.不清楚

7、您选择证券公司的原因是（）

A.距离近，交通方便B.提供的服务好C.手续费优惠D.证券公司知名度高E.其他

8、您通常采用的证券委托方式（）

A.在证券公司当面委托B.电话委托C.磁卡自助委托D.网上委托E.其他

9、您认为信息在您的投资决策中的作用（）

A.非常重要B.较重要C.一般D.不重要

10、在以下信息渠道中，哪种信息是最值得您信赖的（）

A.金融监督管理部门指定的报纸、刊物B.广播、电视及一般刊物C.经济学家的言论

D.网上的消息E.亲朋好友的小道消息F.股民之间的交流G.证券营业部H.其他

11、您认为目前我国股票的价值（）

A.非常具有投资价值；B.比较具有投资价值，兼具有投机价值；

C.投资价值大于投机价值；D.只有投机价值，无投资价值

12、您希望我们华安证券为您提供哪些服务（）

A.每周股民沙龙B.专业投资报告会C.资讯信息服务

D.股民交流会E.“多对一”客户服务F.客户游玩活动其他 再次感谢您的信任和合作!并祝您身体健康、工作顺利！

调查地点：调查日期：年月日被调查者姓名：联系方式：

2.住宅投资调查问卷(投资) 篇二

1 新疆城乡居民投资需求社会问卷调查的描述性统计

通过运用SPSS 19 对问卷有关投资需求部分的数据进行描述性统计分析后结果如下。

1.1 投资意愿

问卷问题:以您或家庭目前的经济状况, 近期是否愿意增加投资? (包括开厂、设店、增资、入股、兼并收购等实业投资或购买基金、债券、股票、外汇、黄金、保险等金融投资, 等等) 。

由表1可知城乡居民受访者近期是否愿意增加投资的分布, 选择“不愿意”的频次最高达540次, 有效百分比为39.1%;选择“愿意”的频次其次为485次, 有效百分比为35.1%;选择“不确定”的频次第三为196次, 有效百分比为14.2%;选择“不知道”的频次第四为96次, 有效百分比为7.0%;选择“无所谓”的频次最低为64次, 有效百分比为4.6%。因此, 由此反映出新疆城乡居民受访者的投资需求不振。

由表2 和表3 对比可知城镇居民和农村居民受访者近期是否愿意增加投资的分布差异。 农村居民选择“不愿意”的有效百分比为43.0%, 高于城镇居民 (37.5%) 5.5 个百分点;农村居民选择“愿意”的有效百分比为34.7%, 低于城镇居民 (35.3%) ;农村居民选择 “不确定” 的有效百分比低于城镇居民7.8 个百分点;农村居民选择“无所谓”的有效百分比低于城镇居民2.6 个百分点;农村居民选择 “不知道”的有效百分比高于城镇居民5.5 个百分点; 可见农村居民受访者相对城镇居民受访者的投资需求更低。

由表4 可知分地区的近期是否愿意增加投资的分布。

乌鲁木齐城镇受访者选择近期“不愿意”增加投资的频次最高, 占比为36.0%;其次为“愿意” (29.7%) , 第三为“不确定” (22.5%) , 然后依次为 “无所谓” (7.9%) 、“不知道” (3.9%) 。

塔城地区城镇受访者选择近期“不愿意”增加投资的频次最高, 占比为39.5%;其次为“愿意” (36.4%) , 第三为“不确定” (17.1%) , 然后依次为 “不知道” (4.7%) 、“无所谓” (2.3%) 。

喀什地区城镇受访者选择近期“愿意”增加投资的频次最高, 占比为43.5%;其次为“不愿意” (39.1%) , 第三为“不知道” (8.0%) , 然后依次为 “不确定” (6.8%) 、“无所谓” (2.7%) 。

乌鲁木齐农村受访者选择近期 “不愿意”增加投资的频次最高, 占比为52.9% ; 其次为 “ 不确定” (20.6%) , 第三为 “愿意” (17.6%) , 然后依次为“ 不知道” (5.9% ) 、 “ 无所谓” (2.9%) 。

塔城地区农村受访者选择近期 “不愿意”增加投资的频次最高, 占比为54.4%;其次为“愿意” (26.2%) , 第三为 “不确定” (13.6%) , 然后依次为“ 无所谓” (3.9% ) 、 “ 不知道” (1.9%) 。

喀什地区农村受访者选择近期 “愿意”增加投资的频次最高, 占比为40.3% ; 其次为 “ 不愿意” (37.2%) , 第三为 “不知道” (15.1%) , 然后依次为“ 不确定” (5.0% ) 、 “ 无所谓” (2.3%) 。

由上可知, 喀什地区城乡受访者的投资意愿较强, 近期“愿意”增加投资的频次均最高, 占比分别为43.5%、40.3%, 但是与第二位选择 “不愿意”的占比差距很小。乌鲁木齐和塔城地区城乡受访者的投资意愿均较弱, 频次最高的都是“不愿意”, 农村受访者此项占比分别为52.9%、54.4%, 远远高于城镇;且城镇受访者选择“不愿意”和“愿意”的占比差距相对较较小, 而农村受访者选择 “不愿意”和“愿意”的占比差距相对非常大, 大约30 个百分点; 除喀什地区城乡受访者占比列第三位均为 “不知道”以外, 乌鲁木齐和塔城地区城乡受访者选择“不确定”的占比排位靠前 (第二位或第三位) , 说明投资意愿的不确定性较高。 三地区比较而言, 塔城地区城乡受访者的投资意愿最弱, 乌鲁木齐城乡次之, 喀什地区城乡受访者的投资意愿较强。 因此, 务必合理引导各地区城乡居民的投资需求, 降低其投资意愿的不确定性, 并且根据地区实际有所侧重, 最终扩大其投资需求并转化为现实投资。

1.2 余钱第一用途

问卷问题:如果现在您或家庭有多余的钱, 首先会做的一件事情是什么? (选其他因素请注明) 。

由表5~10 可知, 根据分地区分城乡地逐个描述统计的结果如下。

乌鲁木齐城镇居民受访者如果现在有多余的钱, 首先会做的一件事情中频次最高的是买房或建房, 有效百分比为18.8%;频次次之的是休闲、娱乐、旅游 (13.1%) ;频次第三的是改善生活条件 ( 用于吃穿等) (10.8%) ; 频次第四的是增加自己或孩子教育和培训投入 (10.6% ) ; 然后依次是存银行 (7.9%) 、其他投资 (7.3%) 、购买汽车 (7.1% ) 、 用于家庭成员医疗保健 (6.5%) 等等。

乌鲁木齐农村居民受访者如果现在有多余的钱, 首先会做的一件事情中频次最高的是改善生活条件 (用于吃穿等) , 有效百分比为26.5%; 频次次之的是增加现有生产经营活动的投入、购置/更换家电、家具、电子产品 (均为14.7%) ;频次第三的是增加自己或孩子教育和培训投入、买房或建房 (均为11.8%) ;频次第四的是尽快还清贷款、存银行 (均为5.9%) ;然后是用于家庭成员医疗保健、其他投资、其他 (均为2.9%) 。

塔城地区城镇居民受访者如果现在有多余的钱, 首先会做的一件事情中频次最高的是买房或建房, 有效百分比为24.8%;频次次之的是增加自己或孩子教育和培训投入 (19.4%) ;频次第三的是尽快还清贷款 (10.9%) ;频次第四的是改善生活条件 (用于吃穿等) 、购买汽车 (均为10.1% ) ; 然后依次是休闲、 娱乐、 旅游 (9.3% ) 、 其他投资 (5.4% ) 、 增加现有生产经营活动的投入 (3.9%) 等等。

塔城地区农村居民受访者如果现在有多余的钱, 首先会做的一件事情中频次最高的是买房或建房, 有效百分比为25.5%;频次次之的是增加自己或孩子教育和培训投入 (21.6%) ;频次第三的是存银行 (12.7%) ;频次第四的是改善生活条件 (用于吃穿等) (11.8%) ;然后依次是尽快还清贷款 (8.8%) 、增加现有生产经营活动的投入 (6.9%) 、购买汽车 (5.9%) 等等。

喀什地区城镇居民受访者如果现在有多余的钱, 首先会做的一件事情中频次最高的是买房或建房, 响应百分比为20.4%, 个案百分比为44.8%; 频次次之的是增加自己或孩子教育和培训投入 (响应百分比为17.2%) ;频次第三的是存银行 (响应百分比为15.1%) ;频次第四的是改善生活条件 ( 用于吃穿等) ( 响应百分比为9.2% ) ; 然后依次是购买汽车 (8.4%) 、其他投资 (6.4%) 、用于家庭成员医疗保健 (5.1%) 、尽快还清贷款 (4.7%) 、购置更换家电家具电子产品 (4.6%) 等等。

喀什地区农村居民受访者如果现在有多余的钱, 首先会做的一件事情中频次最高的是增加自己或孩子教育和培训投入, 响应百分比24.6%, 个案百分比为46%;频次次之的是改善生活条件 (用于吃穿等) (响应百分比为17.9%) ;频次第三的是买房或建房 (响应百分比为11.1%) ;频次第四的是用于家庭成员医疗保健、存银行 (响应百分比均为9.5%) ;然后依次是其他投资 (8.3%) 、尽快还清贷款 (7.5%) 等等。

综上所述, 在乌鲁木齐、塔城地区、喀什地区的城镇居民受访者中, 如果现在有多余的钱, 首先会做的一件事情中频次最高的都是买房或建房;三地农村居民受访者首先会做的一件事情中频次最高的是改善生活条件 (用于吃穿等) 或者是买房或建房或者是增加自己或孩子教育和培训投入。

1.3 城镇居民家庭投资需求制约因素

问卷问题: (城镇居民) 您认为当前制约您或您家庭投资需求最主要的三项因素是? (选3 项, 选其他因素请注明) 。

由表11 可知, 按照频次由高到低排序的制约城镇居民受访者家庭投资需求扩张最主要的三项因素依次为:[1]缺乏可用于投资的资金, 其频次为640 次, 个案百分比为65.6%, 即65.6%的受访者选择缺乏可用于投资的资金作为制约其家庭投资需求扩张的最主要的一项因素;[2]缺乏投资所需的知识、技能和经验, 其频次为435 次, 个案百分比为44.6%;[3] 投资风险大, 其频次为345 次, 个案百分比为35.3%;④ 可以投资的领域狭窄, 投资机会少;⑤未来经济前景和收入的预期不好;⑥当前投资环境欠佳;⑦居民投资承受风险的能力低;⑧其他因素;⑨投资者权益保护机制不完善 (尤其是中小投资者) 。

1.4 农村居民家庭投资需求制约因素

问卷问题: (农村居民) 您认为当前制约您家庭投资需求最主要的三项因素是? (选3项, 选其他因素请注明) 。

由表12可知, 按照频次由高到低排序的制约农村居民受访者家庭投资需求扩张最主要的三项因素依次为:[1]缺乏可用于投资的资金, 其频次为296次, 个案百分比为73.4%, 即73.4%的受访者选择缺乏可用于投资的资金作为制约其家庭投资需求扩张的最主要的一项因素, 这比城镇居民受访者家庭高出7.80个百分点;[2]缺乏投资所需的知识、技能和经验, 其频次为184次, 个案百分比为45.7%, 这比城镇居民受访者略高1.1个百分点;[3]农村居民风险的承受能力低, 其频次为115次, 个案百分比为28.5%, 这比城镇居民受访者高出8个百分点。④农村基础设施落后制约了农业投入和规模扩张;⑤其他可以投资的领域狭窄, 投资机会少, 这比城镇居民受访者低出3个百分点;⑥农民收入渠道增多, 传统农业投入需求可能下降;⑦未来经济前景和收入的预期不好;⑧投资风险大, 这比城镇居民受访者低出19.2个百分点;⑨当前投资环境欠佳, 这比城镇居民受访者低出9.7个百分点;⑩其他制约投资的因素。

2 新疆投资需求扩张的政策建议

2.1 着力消除或弱化城乡居民投资需求扩张的制约因素

根据本项目社会问卷调查的分析结果, 针对制约城乡受访者家庭投资需求扩张最主要因素的排序, 应当着力消除或弱化这些制约因素。 鉴于城乡差异, 因而政策建议应当有的放矢。

2.1.1针对新疆城镇居民具体的政策建议依次为:[1]增加城镇居民收入, 使之拥有可以投资的资金, 从而提高其投资意。

(2) 通过加大人力资本投资 (教育和在职培训投资) 提高新疆城镇居民的学历、专业知识积累和个人综合素质, 增加其投资所需的知识、技能和经验。

(3) 通过教育、 宣传等手段引导城镇居民形成正确的投资理念, 正确看待和管理投资风险。

(4) 扩宽城镇居民可以投资的领域, 增加投资机会。

(5) 使城镇居民形成对未来经济前景和收入的良好预期。

(6) 优化投资环境。

(7) 通过政策合力提高城镇居民投资风险的承受能力。

(8) 在制度、政策、实施机制等层面健全投资者权益保护机制, 尤其注意保护中小投资者的合法权益。

2.1.2针对新疆农村居民具体的政策建议依次为:[1]增加农村居民收入, 使之拥有可以投资的资金, 从而提高其投资意愿。

(2) 通过加大人力资本投资 (教育和在职培训投资) 提高新疆农村居民的学历、专业知识积累和个人综合素质, 增加其投资所需的知识、技能和经验。

(3) 通过政策合力提高农村居民投资风险的承受能力。

(4) 加大农村基础设施投入, 根本改善农村基础设施的状况和结构, 从而促进农业投入和规模扩张。

(5) 扩宽农村居民可以投资的领域 ( 包括第一产业和其他产业) , 增加投资机会。

(6) 使农村居民形成对未来经济前景和收入的良好预期。

(7) 通过教育、宣传等手段引导农村居民形成正确的投资理念, 正确看待和管理投资风险。

(8) 优化投资环境。

2.2 根据结构差异有侧重地扩张居民的投资需求

根据本项目社会问卷调查的分析结果, 新疆居民的投资需求是存在着结构性差异的, 因此, 政策建议和实施应当有所侧重。

2.2.1 就居民投资需求的城乡差异而言, 扩大居民投资需求政策的重点在于提高农村居民的投资能力、 投资水平和投资需求, 并优化社会投资结构, 促进产业结构升级。 重点提升农村居民的投资意愿, 并降低其投资意愿的不确定性。 在乌鲁木齐、塔城地区、喀什地区的城镇居民受访者中, 如果现在有多余的钱首先会做的一件事情中频次最高的都是买房或建房, 这说明城镇居民潜在的投资需求是巨大的, 尤其是房产投资需求, 然后均是增加自己或孩子教育和培训的人力资本投资需求, 因此需要着力合理引导其向现实消费需求转化。 三地农村居民受访者首先会做的一件事情中频次最高的是分别是改善生活条件 (用于吃穿等) 或者是买房或建房或者是增加自己或孩子教育和培训投入。 因此, 对于农村居民的投资需求而言, 其潜在的投资需求是巨大的, 需要侧重于扩张其房产投资需求、自己或孩子教育和培训的人力资本投资需求。

2.2.2 就居民投资需求的地区差异而言, 塔城地区城乡受访者的投资意愿最弱, 乌鲁木齐城乡次之, 喀什地区城乡受访者的投资意愿较强。 因此, 务必合理引导各地区城乡居民的投资需求, 降低其投资意愿的不确定性, 并且根据地区实际有所侧重, 既需要重点提升塔城地区城乡居民的投资意愿, 也需要合理引导投资意愿相对较强的喀什地区城乡居民的投资需求, 最终扩大其投资需求并转化为现实投资。 乌鲁木齐地区农村居民的投资需求扩张首先侧重于增加现有生产经营活动的投入, 然后是增加自己或孩子教育和培训投入、买房或建房投资。 塔城地区农村的投资需求扩张首先侧重于买房或建房投资需求, 然后是增加自己或孩子教育和培训投入需求。 喀什地区农村的投资需求扩张首先侧重于增加自己或孩子教育和培训投入需求, 然后是买房或建房投资需求。

2.3 优化投资环境

投资环境包括投资硬环境和投资软环境, 投资的总体环境=投资硬环境* 投资软环境。 投资软环境是指相对于地理条件、资源状况、基础设施等投资硬环境而言的“环境软件”, 包括制度、政策法规、体制机制、政府行政效率、思想观念、文化氛围等方面。 投资硬环境的重要性不必多言, 但投资软环境的改善可以成倍提升总体投资环境, 尤其是制度、政策法规和政府行政效率。 投资软硬环境的改善有助于扩大新疆城乡居民的投资需求, 并吸引疆外资金、技术和人才进入新疆。

2.4 积极引导和支持民间投资

一味依靠扩大政府支出和政府投资的积极财政政策是不可持续的, 积极财政政策最终会淡出, 因此, 积极引导和支持民间投资, 激发民间投资的活力应当是政策着力的主要目标之一。 有效启动民间投资对于扩张投资需求、扩大就业、产业结构优化升级等的意义重大。 为此需要:

(1) 放宽民间投资领域。 第一, 允许、鼓励民间投资进入公共部门, 进入基础性、甚至公益性领域。 第二, 引导民间投资进入新兴的、成长性产业领域。

(2) 拓宽民营企业的融资渠道。 第一, 加强金融机构对民营企业的融资支持。 第二, 发展民间金融机构, 并将其置于规范的监管之下。 第三, 鼓励创业投资, 建立有利于民营高新技术企业发展的创业投资机制。

(3) 营造民间投资良好的外部环境。 包括社会舆论环境、市场竞争环境、法律政策法规等制度环境、社会服务体系等方面。优化税制结构, 建立起具有组织收入和调节收入分配双重职能并重的双主体税制结构, 以此来增强我国整体税制的累进性, 在结构性减税的背景下推进居民收入分配改革。 收入分配改革是一项关键和系统性的工程, 优化收入分配结构调整, 从而为扩张民间投资需求营造良好的外部环境。

总之, 出台扩张投资需求的政策措施要有针对性和差异化, 营造良好的投资环境, 最关键因素还是提高城乡居民收入水平, 使其拥有可用于投资的资金, 提高其投资意愿。 增加城乡居民收入、调整收入分配结构是投资需求扩张的重要前提。

摘要：为了了解目前新疆城乡居民的投资需求, 寻求扩大投资需求之策, 项目组对乌鲁木齐、塔城地区、喀什地区8市县16周岁以上的1534名城镇和农村常住居民运用多阶段分层随机抽样方法进行了社会问卷调查。首先对问卷有关投资需求部分的内容进行描述性统计分析, 然后提出扩张新疆投资需求的政策建议。

关键词：新疆,城乡居民,投资需求,社会问卷调查

参考文献

[1]李俊英.新疆城乡居民消费需求的社会问卷调查[J].新疆社科论坛, 2015 (03) :71-78.

[2]贾亚男, 董俊杰.税收对新疆居民收入分配影响的效应分析[J].2013 (04) :11-16.

3.投资住宅还是写字楼 篇三

许伟一直有投资房地产市场的打算，不过近来有一个问题却一直困扰着他，那就是：“在目前的市场情况下，究竟是投资住宅还是写字楼?”许伟目前在一家著名的外资企业担任高管，40多岁的他年薪也超过了40万元。他目前已经拥有住宅一套，而且贷款也已还清，现在手头约有200万元资金欲投资一套房产保值。不过与大多数人一样，许伟并没有明确的投资方向，但倾向于在住宅或写字楼中选择，不过在有关调控政策出台后，不明朗局势却让其一直犹豫未决。“当房东还是做楼主?”这是一个长期悬在许伟心头无法解决的难题。

前不久，许伟将自己的情况向一位专家进行了请教，那位专家这样认为，从目前的情况来看，他的收入还是很稳定的，而且还比较年轻，风险承受能力较高。所以适合选择房地产作为投资保值增值的手段。如果进一步结合当前市场的实际情况，写字楼更适合许伟的投资方向。

其实，许伟的问题并不是个别的，面对当前的房地产市场，许多投资者都面临着同样的选择，而从市场的发展趋势来看，写字楼的投资价值正在逐渐显现出来，其中首当其冲的投资成本。大家都知道，投资房产最重要的是利率成本，而随着去年第二套房贷政策的出台，对于像许伟这样已有过房贷记录的，投资者来说，现时投资住宅和写字楼的利率成本已到了同一起跑线上。这无疑大大增强了写字楼的吸引力。

2007年12月21日最新调整后的金融机构人民币存贷款基准利率，一年期贷款基准利率由现行7.29％提高到7.47％，五年以上为7.83％。同时《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定：第二套(含)以上住房“贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高”；商业用房“购房贷款首付款比例不得低于50％，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍”。也就是说虽然许伟已还清首套住房贷款，但是若选择购买住宅，依据政策已经无法享受原来首套住房的优惠利率。可以看出，与写字楼或其他商用物业相比，第二套住宅原来的利率优势已经不存在。

而与此相对应的是，近期写字楼市场的整体发展却延续了不断上升的势头。对此21世纪不动产市场研究中心认为，尽管政府不断出台针对外资投资房地产的紧缩性货币政策及限制措施，但受强劲的经济增长以及活跃的商务活动支持，2008年第一季度办公楼市场依然保持活跃。今年办公楼市场延续了2007年第四季度的上涨势头，上海许多优质写字楼业主近期再度上调了新租约及续约的租金报价。我们从表中上海近几年甲级写字楼租金和空置率的变动曲线中，可以明显地发现写字楼租赁价格逐年递增的走势。

市场回报略胜一筹

而在另一方面，由于一直以来市场对于住宅投资高涨的热情。一些区域住宅写字楼价格相差不大，甚至有部分“倒挂”现象——即同区域内写字楼价格低于住宅价格，这也是写字楼市场值得关注的另一个重要原因。

那么，写字楼的价格为什么会高于住宅呢?首先，写字楼的高端物业属性和投资价值，决定了写字楼占有的是城市最好的地段资源；其次，由于写字楼对品质要求相当高，因此设计和开发成本也远远高于住宅；第三，写字楼有商业运营的价值，有着增值的功能，这决定了它要比单纯的住宅价值高。而现阶段写字楼价格的倒挂也是由多种因素造成的，一是由供需关系决定的，住宅市场的需求非常高涨，从而使得住宅市场的受关注程度大大超过了写字楼；二是住宅市场吸引了诸多炒家，而写字楼则很少短期投资行为。一位北京的投资者这样认为：“近两年北京住宅市场租金涨幅远远低于售价涨幅，但是部分写字楼的售价水平却低于高档公寓的价格，而相反租金水平却要高于高档公寓的租金水平。所以从租金回报率来考虑，目前投资写字楼市场是更为划算的。”

细心的投资者如果留意一下当前的房地产市场，可以发现近几年来不少住宅的价格稳步上涨，但同区域不少写字楼的价格却远远跟不上市场的平均涨幅。记者曾经考察了这样一个区域，当时该区域的住宅价格都已经达到了22000元／平方米以上，但是其中几座写字楼的价格却仍然在16000元／平方米左右徘徊。而与此同时，这些写字楼的租赁价格却反而超过了周边的住宅楼。于是在这种情况下，其中的投资机会也就显而易见了。

一般来说，短期内住宅物业的增长率可能略高于商用物业，但商用物业增值后劲以及租金涨幅力度较强，一般“培养”周期为5年。5年后租金、售价递增率一般可达到10％／年或者更高，这显然是许多投资者值得关注的。而且住宅租赁对象一般为个人，而写字楼租户则一般为公司，相比较保障性能较好一点。另外写字楼签约周期一般为2－3年，相对住宅1年或者更短时间的租期，空置风险略小。

抓住“领头羊”是关键

说到这里，很多人可能也会明白这样一个道理，在当前的市场状况下，做楼主的确是一个值得大家关注的投资方向。但是写字楼与住宅相比还是有着许多独特之处，作为商业地产，投资者在选择物业时还要考虑更多的因素，包括商业氛围、物业管理以及发展规划等等，其中有一个诀窍就是要抓住区域中的“领头羊”。

所谓“领头羊”就是那些在区域中有代表性的楼盘，它们在出租率上往往有着较好的保证，而且随着区域的发展，其租赁价格水平也有着不小的提升空间。戴德梁行最新研究报告显示，尽管一季度大批新增供应的涌现令上海写字楼市场供不应求的紧张局面得到一定程度的缓解，市场对于高档写字楼的需求却丝毫没有减弱。写字楼部董事卓奇乐表示，随着上海内环商用土地资源日显稀缺，类似飞洲时代大厦这样的核心CBD外扩区域的高端项目的价值将会进一步被体现出来。

如今，投资写字楼的有这么三类人群：想改善办公环境的公司；中小企业主；纯投资者。业内专家认为，写字楼投资特别要看准其地段价值，尤其要注重该地段的发展潜力，诸如其今后是否会有更多的商业房产出现在周围。对于纯投资者而言，其不仅要考虑写字楼是否租得出去，还要想好要租给什么人。对此上海中原研究咨询部认为，写字楼在房地产市场中的交易程度很重要的一方面决定于其处的地理位置，即俗称地段。写字楼的功能特性要求其必须或最好位于商业活动和社会活动的中心区域，以适应这些活动的密切联系性和时效性，从而满足使用者的需求。其中交通情况也是写字楼是否适合投资的重点考虑因素，轨道交通、高速、公交等便捷的交通是写字楼增值的重要条件。

4.住宅投资调查问卷(投资) 篇四

风险提示：私募基金投资需承担各类风险，本金可能遭受损失。同时，私募基金投资还要考虑市场风险、信用风险、流动性风险、操作风险等各类投资风险。您在基金认购过程中应当注意核对自己的风险识别和风险承受能力，选择与自己风险识别能力和风险承受能力相匹配的私募基金。

本问卷的评估结果可能不能完全准确的测试出您面对投资风险的真正态度，但是可为您提供一些衡量自身风险承受能力的指标。本问卷的结果，将取决于您提供信息的准确度和完整度。如果您提供的信息不准确或不完整，或在所提供的信息发生变化后未及时更新，则可能对您的投资风险承受能力评估结果以及向您推荐适合您风险承受能力的基金产品带来影响，如因此造成投资损失，本公司将不承担任何责任。

以下一系列问题可在您选择合适的私募基金前，协助评估您的风险承受能力、理财方式及投资目标：(请在所选你序号前打“√”)

一、基本信息

1、您的姓名： 身份证件号码： 联系方式：

2、您的年龄介于 A 高于65岁（1分）B 51-65岁（2分）C 31-50岁（3分）D 18-30岁（4分）

3、你的学历

A 高中及以下（1分）B 中专或大专（2分）C 本科（3分）D 硕士及以上（4分）

4、您的职业为 A 无固定职业（1分）B 专业技术人员（2分）C 一般企事业单位员工（4分）D 金融行业一般从业人员（8分）

二、财务状况

5、您的家庭可支配年收入为（折合人民币）A 50万元以下（2分）B 50—100万元（4分）C 100—500万元（6分）D 500—1000万元（8分）E 1000万元以上（10分）

6、在您每年的家庭可支配收入中，可用于金融投资（储蓄存款除外）的比例为

A 小于10%（2分）B 10%至25%（4分）C 25%至50%（6分）D 大于50%（8分）

三、投资知识及投资经验

7、您的投资知识可描述为：

A.有限：基本没有金融产品方面的知识（1分）

B.一般：对金融产品及其相关风险具有基本的知识和理解（4分）C.丰富：对金融产品及其相关风险具有丰富的知识和理解（8分）

8、您的投资经验可描述为：

A、除银行储蓄外，基本没有其他投资经验（1分）B、购买过债券、保险等理财产品（4分）C、参与过股票、基金等产品的交易（6分）D、参与过权证、期货、期权等产品的交易（8分）

9、您有多少年投资基金、股票、信托、私募证券或金融衍生产品等风险投资品的经验？ A、没有经验（1分）B、少于2年（3分）C、2至5年（6分）D、5至10年（8分）E、10年以上（10分）

四、投资目标

10、您计划的投资期限是多久？ A、1年以下（2分）B、1至3年（4分）C、3至5年（6分）D、5年以上（8分）

11、您的投资目的是？ A、资产保值（2分）B、资产稳健增长（4分）C、资产迅速增长（8分）

五、风险偏好

12、以下哪项描述最符合您的投资态度？

A、厌恶风险，不希望本金损失，希望获得稳定回报（1分）B、保守投资，不希望本金损失，愿意承担一定幅度的收益波动（4分）

C、寻求资金的较高收益和成长性，愿意为此承担有限本金损失（6分）

D、希望赚取高回报，愿意为此承担较大本金损失（8分）

13、假设有两种投资：投资A预期获得10%的收益，可能承担的损失非常小；投资B预期获得30%的收益，但可能承担较大亏损。您会怎么支配您的投资？

A、全部投资于收益较小且风险较小的A（2分）

B、同时投资于A和B，但大部分资金投资于收益较小且风险较小的A（4分）

C、同时投资于A和B，但大部分资金投资于收益较大且风险较大的B（6分）

D、全部投资于收益较大且风险较大的B（8分）14.您认为自己能承受的最大投资损失是多少？ A.10%以内（2分）B.10%-30%（4分）C.30%-50%（6分）D.超过50%（8分）

投资者风险评估结果确认书：（本项由募集机构填写）

以上问题的总分为100分，根据您所选择的问题答案，您对投资风险的整体承受程度及您的风险偏好总得分为：

□0-39；□40-60；□61-80；□81-90；□91-100。

根据投资者风险承受能力评估评分表的评价，您的风险承受能力为：

□低风险；□中低风险；□中风险；□中高风险；□高风险。

声明：本人已如实填写《私募基金投资者风险识别能力和承受能力调查问卷》，并了解了自己的风险承受能力。

投资者签字： 日期：

经办员签字：

日期：

募集机构（盖章）： 日期： 风险承受能力评析： □高风险投资者

投资者特征：在任何投资中，您通常专注于投资的长期增值，并愿意为此承受较大的风险。短期的投资波动并不会对您造成大的影响，追求超高的回报才是您关注的目标。

匹配基金组合风险等级：高风险、中高风险、中风险、中低风险、低风

险

□中高风险投资者

投资者特征：在任何投资中，您比较注重长期投资收益。您的风险承受能力一般，投资产品业绩的波动会对您产生一定的影响，但您通常愿意承受略高于市场平均水平的风险。

匹配基金组合风险等级：中高风险、中风险、中低风险、低风险

□中风险投资者

投资者特征：在任何投资中，在风险较小的情况下获得一定的收益是您主要的投资目的。您通常愿意使本金面临一定的风险，但在做投资决定时，会仔细的对将要面临的风险进行认真的分析。您对风险总是客观存在的道理有清楚的认识。总体来看，您愿意承受市场的平均风险。

匹配基金组合风险等级：中风险、中低风险、低风险

□中低风险投资者

投资者特征：在任何投资中，承担较小的风险取得相对稳定的收益是您的主要目标，您通常愿意承受略低于市场平均水平的风险。

匹配基金组合风险等级：中低风险、低风险

□低风险投资者

投资者特征：在任何投资中，保护本金不受损失和保持资产的流动性是您的首要目标。您对投资的态度是希望投资收益极度稳定，不愿承担高风险以换取高收益，通常不太在意资金是否有较大增值，不愿意承受投资波动对心理的煎熬，追求稳定。

5.住宅投资调查问卷(投资) 篇五

在填写本调查问卷前，请仔细阅读以下重要提示：

1.风险提示：私募基金投资需承担各类风险，本金可能遭受损失。同时，私募基金投资还要考虑市场风险、信用风险、流动性风险、操作风险等各类投资风险。您的基金认购过程中应当注意核对自己的风险识别和风险承受能力，选择与自己风险识别能力和风险承受能力相匹配的私募基金。

2.本问卷的评估结果可能不能完全准确的测试出您面对投资风险的真正态度，但是可提供您一些衡量自身风险承受能力的指标。本问卷得结果，将取决您提供的信息的准确度和完整度。如你提供信息不准确及/或不完整，或在所提供的信息发生变化后未及时更新，则可能对您的投资风险承受能力评估结果以及向您推荐适合您风险承受能力的基金产品带来影响，如因此造成您的投资损失，本公司将不承担任何责任。

请签字确认承诺您是为自己购买私募基金产品且投资单只私募产品的金额不低于100万元【 】

符合金融资产不低于300万元（金融资产包括银行存款、股票、债券、基金份额、资产管理计划、银行理财产品、信托计划、保险产品、期货权益等）【 】 符合最近三年个人年均收入不低于50万元【 】

一、投资人基本信息：

1.您的姓名【 】 联系方式【 】 证件类型【

】 证件号码【 】

2.您的学历

A.高中及以下 B.中专或大专 C.本科 D.硕士及以上

3.您的职业为

A.无固定职业 B.专业技术人员 C.一般企业事业单位员工 D.金额行业一般从业人员 E.企业管理人员

二、以下一系列问题可在您选择合适的私募基金前，协助评估您的风险承受能力、理财方式及投资目标：（请在所选序号前打“√”）

（一）财务状况

1.您的年龄介于

A.18-30岁 B.31-50岁 C.51-65岁 D.高于65岁

2.您的家庭可支配年收入为（折合人民币）？

A.50万元以下 B.50-100万元 C.100-500万元 D.500-1000万元 E.1000万元以上

3在您每年的家庭可支配收入中，可用于金融投资（储蓄存款除外）的比例为？

A.小于10% B.10%到25 C.25%到50% D.大于50%

（二）投资经验

4.您的投资知识可描述为

A.有限：基本没有金融产品方面的知识

B.一般：对金融产品及其相关风险具有基本的知识和理解

C.丰富：对金融产品及其相关风险具有丰富的知识和理解

5.您的投资经验可描述为

A.除银行储蓄外，基本没有其他投资经验

B.购买过债券、保险等理财产品

C.参与过股票、基金等产品的交易

D.参与过权证、期货、期权等产品的交易

6．您有多少年投资基金、股票、信托、私募证券或金融衍生品等风险投资品的经验？

A.没有经验 B.少于2年 C.2至5年

D.5至10年 E.10年以上

（三）投资目标

7.您投资可接受的最长投资期限是多久？

A.1年以下 B.1至3年 C.3至5年 D.5年以上

8.您的投资目的是？

A.资产保值 B.资产稳健增长 C.资产迅速增长

（四）风险偏好

9.以下哪项描述最符合您的投资态度？

A.厌恶风险，不希望本金损失，希望获得稳定回报

B.保守投资，不希望本金损失，愿意承担一定幅度的收益波动

C.寻求资金的较高收益和成长性，愿意为此承担有限本金损失

D.希望赚取高回报，愿意为此承担较大本金损失

10。假设有两种投资：投资A项预期获得10%的收益，可能承担的损失非常小；投资B预期获得30%的收益，但可能承担较大亏损。您会怎么支配您的投资：

A.全部投资于收益小且风险小的A

B.同时投资于A和B，但大部分资金投资于收益小且风险小的A C.同时投资于A和B，但大部分资金投资于收益大且风险大的B

D.全部投资于收益大且风险大的B

11.您认为自己能承受的最大投资损失是多少？

A.10%以内 B.10%-30% C.30%-50% D.超过50%

12.进行一项重大投资后，您通常会觉得： A.很高兴，对自己的决定很有信息 B.轻松，基本持乐观态度 C.基本没什么影响 D.比较担心投资结果 E.非常担心投资结果

投资者风险评估结果确认书：（募集机构填写）

以上问题的总分为100分，根据您所选择的问题答案，您对风险投资的整体承受程度及您的风险偏好总得分为： 分。

根据投资者风险承受能力评估分表的评价，您的风险承受能力为：，适合您的基金产品评级为。

声明：《本人已如实填写私募基金投资者风险识别能力和承受能力调查问卷（个人版）》，并了解了自己的风险承受类型和适合购买的产品类型。

投资者签字：

日期：

经办人：

日期：

募集机构(盖章)：

6.住宅投资调查问卷(投资) 篇六

对当前中国养老模式的检讨

A、传统居家型养老

即老年人在传统的街坊、社区、在自己或者儿女的居所养老。传统的街坊、社区、居所对老年人需求来说，极不完善。第一，几乎所有传统模式社区、居所、街坊，在当初设计时没有考虑到老年人的需求，比如：无障碍设计、清楚的方向指示、明确标志系统、医疗保健中心，更谈不上齐全的老年交流场所、老年运动场所、老年人所需要的健康居住环境。而且，中国家庭结构日益小型化，子女分居，年轻人将要供养4—8个老人。随着城市扩展，分居距离拉近，孝心、亲情难以满足。而与子女合居，老年人的生活习惯、思维方式与子女不一样，老年人需要自己的私密空间难以满足。因此，目前这种国家传统居家型养老模式存在着较大缺陷。

B、养老院、敬老院养老

目前，中国的养老院、敬老院主要以孤寡老人养老为主，带有政府、社会福利性，由于养老院、敬老院的居住环境不完善，生活设施不齐全，专业护理水准欠缺，老年人没有家庭亲情感，没有家庭生活感，大部分老年人不愿意去居住。同时，带有政府、社会福利性质，以孤寡老年居住为主，子女也不愿意把自己的长辈送到养老院、敬老院。因粗目前养老院、敬老院养老，也不能成为社会的主流。

C、老年公寓养老

现在在中国一些城市和地方出现的老年公寓，多为房地产泡沫时滞销楼盘的烂尾商品房改建而成，并且大多在城市偏远地段。规模小、配套设施不完善多为企业经营，收费亦不低。这样的养老模式，无法满足老年人对生活方便、居住环境优美、生活亲情化、精神生活丰富的需求。

养儿防老的时代已渐渐的离我们的生活遥远了起来。社会保障体系所提供的只能是最基本的生活保障。我们必须清醒的认识到：未来，一切都要靠自己。

在我们为自己打算退休计划的时候，储蓄并不能为我们的退休生活带来更积极的变化。为了获得富足悠闲的“金色时光”，我们“被逼”选择走上投资之路。在众多的养老投资组合中，房产投资以其投资收益稳定，投资风险小的优势成为我们钟爱的一种养老工具。

有关发展报告预测，房地产价值显示个人占有的财富，投资者还可以通过转让或租赁获得短期收入，并寄希望于长期增值。由于房产是实物资产，可以规避通货膨胀的风险。

国际货币基金组织2004年春季世界经济展望报告的评估认定，过去两年，澳大利亚、英国、西班牙、新西兰等国的房地产价格每年上涨15％，甚至更高。与这些发达国家相比，我国的房地产价格还很低。发达国家房产尚且有如此的升值表现，相信我国未来房产投资必将具有一定的升值空间和投资价值。裴先生的购房理财经验：我和房产新政“耍太极”

房产投资应在养老计划中占有一席之地

虽然房产在价格上长期存在上下波动的可能性，但从长远看，在人口众多的中国，不可再生的土地资源只会是越来越稀缺的资源，房产价值总体上升的趋势是不可逆转的。在我们的养老规划的投资计划中，应当为房产投资留下一席之地。理财：投资房产先算笔帐“三个经典公式”供你用

作为养老计划的一部分，房产投资首先必须目标明确。确定一个明确的、而不是模糊的房产投资目标。这就是根据自己的投资模型，合理安排房产投资在养老投资计划中所占的份额，以及科学选择房产投资的品种。在房产投资中有住宅、商铺、写字楼等形式的物业可供选择。不同的物业形式对资金、风险承受能力、获利模式的要求有很大的不同。理财：月入3千不如租房 小夫妇月入万元买房合算

其次，应当对房产作为一种不动产，其相对于股票、基金、储蓄等投资方式变现能力差的特点有清醒的认识。过多的投资房产会占用大量的资金，在晚年生活发生意外，需要大量现金的时候，或者给你的现金周转带来麻烦，或者低价出售带来经济上的损失。所以，投资房产的比例在养老计划中应当保持在合理的范围之内。百姓购房支招：买房不是小数目 考虑周全再出手

再次，与养老计划中必备的其他投资方式相比，房产投资的另一个特点是：占用资金数额巨大。在出资方式的选择上，中产们一般选择向银行申请按揭贷款的方式，完成自己的投资置业。动辄几十万的房屋总价款，按揭压力可想而知。香港房产咨询专家说，通常业主将自己家庭收入的30％用于按揭还款，尤其是当我们还身陷孩子教育贷款、消费贷款和其他账单的重负时。这也决定了，为了减轻每个月的还款压力，同时买入两套以上的房产在经济上是不合理的。夫妻月入8千存款4万 如何理财实现再购房计划？

最后，虽然与养老计划中其他的投资工具相比，房产的投资风险相对较小，但这并不意味着房产投资没有风险，我们在选择一种投资方式是应当对其中所蕴含的风险又充分的认识和预见。

与其临渊羡鱼，不如闻鸡起舞，趁早打理自己的退休计划，为将来收入的“冬眠期”准备好充足的“粮草”。详细筹划买房方案：月省400元租房变买房

“中国式”房产投资养老计划

房产投资，有着投资收益稳定、投资风险较小的优势。因而，可以适当的增加房产投资在整个养老计划中所占的比例。理财专家建议：中国式房产投资养老计划最好采用住宅（最好是二手房）＋商用房（写字楼或者商铺）的投资策略。如何买房不吃亏？教你买房投资六招“杀手锏”

二手房一般面积较小，单位价格与新的商品房相比低出很多。所以，相应的房屋总价款也可以说是廉价。一次性付款买入房产的可能性变大。而且，二手房的地段优势使房产的出租收益得到保障。如果选择一次性付款购入二手房作为自己的房产投资，不但可以化解因为进行房产投资而带来的按揭还款压力，而且可以集中“火力”进行新的房产项目的投资。家庭理财故事：工薪阶层背负房贷后该如何理财？

从房产投资的层面上来说，商用房的投资是一个不错的选择。作为养老计划的房产投资组合，虽然理财专家们一再强调养老退休计划的安全性很重要，但这并不意味着应当完全排斥风险。我们不能一味的选择控制风险，也应当看中房产投资的获利能力。与普通住宅投资相比商用房产的投资回报率一般平均可以高出2至4个百分点。而且，虽然商用房产的单位价格较高，但是商用房产的购买面积和购买方式较为灵活。我们可以根据实际情况进行甄别、选择。

购房者注意：买二手房的五招经典杀价技巧秘籍

收益情况：

组合这两种房产投资工具的目的是为了在有效控制投资风险的基础之上，尽可能的获得最大的利润，以满足养老规划的需要。

住宅，以一套已经使用十五年的八十平米的两居室二手房为例。其价格大约在三十五万左右。简单装修和配备生活用具的支出大约为五万元。总投资40万元。用于出租后租金收入约为每月两千元。

用于出租的收益：

2000元＊12个月＊（70－15）年＝132万元

132万元－40万元＝92万元

当然这个计算结果是一个理想状态下的数字，没有考虑租金的上涨或下跌以及房屋空置以及通货膨胀的因素。但房产的保值功能从以上的计算中可略见一斑。

以出租五年后出售为例，升值后出售的收益：

五年的租金收益：2000元＊12月＊15年＝12万元

国家统计局的统计数据表明今年五月我国的住宅价格与去年同期相比上涨8.3％。按照这个升值速度，剔除房产折旧后，该房产大约：

40万＊（1＋8％）5－40万＊（1／55）＊5＝551800元

共获利：12万元＋55.18－40万元＝27.18万元

商用房产，据国家统计局的有关统计显示：2004年5月于去年同期相比，办公楼和商业营业用房的销售价格分别上涨22.5％和12.8％。由此不难看出：在现阶段的市场条件下，商用房产的升值能力要大于普通住宅。

老话说，一铺养三代。投资商铺的优点太多了，在这里碍于篇幅原因就不再赘述。

养老护理服务需规避风险

新华社南京3月21日专电（记者姜涛 孙彬 李晓虎）养老护理作为一门新兴的产业展示出广阔的市场前景，但是有关专家指出要注意服务对象的特殊性，注意规避风险。

专家指出，养老护理工作的对象是特殊群体，老年人在生理和心理上均表现出老化的现象，身体功能退化和心理特征的变化导致养老护理存在许多预知和不可预知的风险，例如生活护理上有可能遇到老人跌伤、突发疾病、走失，心理护理上会有老人悲观厌世，医疗护理上产生医疗纠纷等等。所以一定要做好预防措施，以化解和规避风险。

规避风险的途径主要有以下几个方面：

1、提高护理专业化水平。养老护理员必须要经过专业的职业培训，包括老年营养、安全、生活、急救、特殊护理技巧等。同时要加强护理员的职业道德培训，确立以人为本的服务观念；

2、建立健全各项规章制度，明确岗位职责，全面考核，做到责任明确，奖罚分明；

3、确立法制观念，强化法律意识，与护理对象签订具有法律效力的协议或合同以明确互相的权利和义务。

养老护理员也需要“专业”

据新华社南京3月21日专电（记者姜涛 孙彬 李晓虎）2002年由劳动和社会保障部制定出台的《养老护理员国家职业标准》，针对养老护理员生活照料、技术护理、康复护理、心理护理等方面的工作内容以及相关知识和技能均提出了具体标准。自此，养老护理员成为一个专门的职业，而不再是保姆或下岗女工可以直接干的工作。

专家建议，对于那些寻求培训的从业人员，必须注意以下几个方面：

首先，要考察培训单位的资质，是否具备劳动局认可的培训资格以及是否能够签发国家承认的职业证书。

其次，要考察课程设置是否合理，养老护理培训的课程设置必须涵盖老年人生活照料、医疗护理、康复护理、心理护理、老人营养、职业守则以及相关的法律法规和社交礼仪等。对于师资的考察也是非常重要的，按照目前的培训内容，师资上比较偏重医疗方面的专家。最后，要看培训单位有没有对口的单位安排工作。

我国“空巢老人”家庭已占老年人家庭总数两成半

“空巢老人”呼唤养老护理服务

新华社南京3月21日专电（记者姜涛 孙彬 李晓虎）在都市“钢筋水泥森林”中生活着一批这样的“空巢老人”：他们或无儿无女，或儿女在外工作，或与儿女分居两处。他们必须忍受生活上的不便和精神上的孤单和寂寞。养老护理服务员迅速成为老人们最需要的人。

随着经济社会的发展，老龄化程度的加剧和家庭规模日趋小型化，“空巢老人”越来越多，“空巢老人”现象正在成为当今社会的重要老龄问题。据有关资料表明，目前我国“空巢老人”家庭已占老年人家庭总数的25．8％，这种现象在大城市尤其突出。南京市老龄委最近的一份抽样调查表明，60岁以上独居和夫妻双居的老年人占到老年人总数的41．3％。如此高比例的“空巢老人”催生了老年保姆市场的繁荣。

调查资料表明，老年人需要的养老护理种类很多，包括生活照料、医疗康复和心理护理等。同时养老护理的需求量也很大。南京市资料显示，仅拿入户陪护和钟点工为例，养老护理的需求量占老年人总数的7．09％，也就是说南京市有5．7万老人需要养老护理服务。养老护理服务在国外

新华社南京3月21日专电（记者姜涛 孙彬 李晓虎）国外发达国家的养老护理业有许多值得称道之处。在发达国家，以人为本的理念渗入到养老护理领域，体现了人性化管理和人性

化护理的特点。其养老护理是针对老年人的个性差异和不同需求，提供合适的护理设施和护理方式，集中反映“以人为本”的服务思想。

日本的养老护理服务总的可以归纳成“在宅服务”和“设施服务”。日本政府更为鼓励以家庭养老为主的所谓“在宅服务”，并为之提供了非常全面服务，如家庭护理员上门对卧床老人进行包括身体护理、家务以及生活咨询服务；定期早晚用车接送老人到设在养老院里的或单独设立的“日托护理中心”，对他们进行包括入浴、用餐、日常生活训练、生活指导等各种服务；把老人暂时送到养老院等机构接受短期的护理服务。除此之外，日本的养老护理服务还包括“上门入浴护理”“上门看护”“福利用具的借贷”等多项服务。种类繁多的服务项目和福利设施，为那些因护理老人而身心疲惫的家庭成员提供了休整的时空，使得居家养老得以顺利进行。日本的“在宅福利服务”经过二三十年的发展，到目前已形成了包括公营、民营、非盈利团体在内的一个数量众多、种类多样的规模。

美国的老年公寓也办得有声有色。美国老年公寓有三类：自住型（Independent－living）老年公寓，不为老年居住者提供任何与日常生活、药物服务有关的协助，只是提供一个环境优美、舒适的居住社区，包括所有的生活配套设施，甚至可以完全容纳一个高尔夫球场。

陪助型（Assisted－living）老年公寓，向居民提供与日常生活有关的各种服务，包括做饭、帮助洗澡、喂饭、洗衣、体检、喂药和其它个人生活方面的需求。

7.住宅投资调查问卷(投资) 篇七

自从改革开放以来, 中国经济发展迅速, 并且发展势头良好, 在中期内GDP的指标有望保持8%的发展速度。与此相对应, 中国的住宅投资的规模迅速扩大, 住宅投资对经济发展的作用和地位日益提高。房地产行业已成为了有关地方的支柱产业, 对地方经济有着举足轻重的作用。但是住宅投资的过快发展也不可避免地给国民经济带来了泡沫, 如果泡沫破灭将会对中国经济的发展带来不可预计的后果。对于中国住宅投资与经济增长的相互关系, 学术界说法不一。本文将在第二部分对已有文献进行回顾, 第三部分结合经济学理论展开分析和讨论, 最后一部分得出结论。

二、文献综述

对于住宅投资与经济增长之间领先-滞后关系的争论早已有之, 20世纪80年代已开始出现一些利用数据进行讨论的文献。Boléat&Coles (1987) []列表比较了1960-1983年英国、美国、西德、法国、意大利、加拿大、日本等工业化国家住宅投资占GDP的百分比与人均GDP的年增长率, 发现二者之间存在着相关关系, 认为住宅投资不像是会阻碍经济的发展, 因果关系的方向是经济的高速增长使得这些国家能够将更多的资源投到住宅上。Greenwood&Hercowitz (1991) []观察美国1954-1989年的家庭耐用消费品、住宅投资与商业投资的数据, 指出住宅投资引领商业投资和其他宏观经济变量。

国内的一些学者也已从实证的角度探讨了中国住宅投资与经济增长之间的关系。Liu et al. (2002) []应用1981-2000年的全国性年度数据, 郑思齐 (2003) []应用1981-2001年的全国性年度数据, 探讨中国住宅投资与GDP之间的动态联系, 都发现住宅投资的增长和波动对GDP有较大的影响, 而GDP主要通过长期均衡关系来调整住宅投资的增长。但这两项研究使用的时间序列短, 使用带有滞后项的复杂估计模型又使有效样本进一步缩水, 降低了结论的可靠性。沈悦、刘洪玉 (2004) []使用中国1986-2002年的年度数据, 运用协整分析、脉冲响应函数和预测均方差分解考察了房地产开发投资与GDP互动关系。他们发现, GDP是房地产开发投资的Granger因, 但反之不成立;房地产开发投资对GDP的脉冲响应和贡献均大于后者对前者的影响。

从以上对文献的梳理可以看出, 有关住宅投资与经济增长互动关系的争论一直未有定论, 需要具体问题具体分析。本文试图运用经济学理论, 借鉴国内外已有的研究成果, 对我国住宅投资与经济增长的关系展开分析, 并结合实证的检验。

三、理论分析

住宅投资作为房地产投资中的一大类, 是指在新房和公寓的建造以及现有住宅的改善和维护上的支出, 主要包括普通住宅、公寓、排屋、别墅等, 区别于房地产投资中的商业营业用房和写字楼。住房以其使用寿命的长期性而被划分为资产, 是任何财富拥有者都能够拥有的财富之一, 也正因此, 每年新增的住房投资仅占既有住房存量的很小比例。住房投资是固定资产投资中的重要组成部分, 同时也是最为能动的部分之一。

经济增长通常是指在一个较长的时间跨度上, 一个国家人均产出 (或人均收入) 水平的持续增加, 常用GDP (国内生产总值) 作为通用指标对其进行衡量。目前, 我国投资对经济增长的贡献远大于消费, 经济增长仍是投资主导型的。图1给出了1981-2010年GDP的增长率和住宅投资的增长率, 从图中可以看到, 在我国经济的转轨过程中, 住宅投资和经济增长保持较强的相关性。另一个特点是, 住宅投资的波动幅度明显比经济周期的波动幅度大, 1993年住宅投资额的增长率为58.76%, 同年经济的增速为31.24%, 住宅投资增长高于经济增长27.5个百分点。住宅投资的快速增长是否成为中国经济增长的“热源”, 是判断我国住宅投资增长合理性的重要依据。

(数据来源:历年中国统计年鉴)

(一) 住宅投资对经济增长的影响

根据凯恩斯的有效需求决定模型, 社会投资规模对一个国家的经济增长有重大影响。

假设一个社会仅由企业和居民两个部门所组成, 总需求Y由消费支出C和投资支出I构成, 而住宅投资HI=, 则有:

说明住宅投资的变动将以它的倍数来影响产出的变动, 对经济增长的影响有乘数效应。但是, 投资乘数效应是在一系列假定条件下得出的理论值, 现实生活中, 由于受多种干扰因素的影响, 投资乘数的实际作用比其理论值要低得多。

然而, 住宅产业的产业关联度很高, 同上下游产业联系紧密, 住宅建设活动本身、对建筑材料和设备产生的需求、入住居民的消费支出都会对国民经济增长做出贡献。根据世界银行对50多个国家住房投资的研究, 1美元的住房投资能够另外带动其它产业部门中2美元的产出, 住房建设所提供的1个就业机会又可以在其它行业中创造2个就业机会, 这种乘数效应在其它的投资活动中是较为少见的。由此可见, 住房投资和住房建设对各产业部门有较强的带动作用, 能够高效率地促进国民经济的增长。

(二) 经济增长对住宅投资的影响

住宅是庇护遮蔽的场所、私密的空间、投资的工具, 一定程度上还是财富与社会地位的象征。住宅不仅是一种消费品和生产要素, 还是一种投资品, 它和有价证券、货币资金一起构成居民持有的主要资产。作为投资品的特殊性, 使得房地产价格像金融资产一样, 会出现剧烈的波动。

住宅的价格是由市场上的需求和供给确定的。需求方面, 通常可以分为消费需求、投资需求和投机需求。消费需求是指人们为了自住而购买住房所引发的需求, 通常与人们的收入、财富, 以及该地区的人口增长等因素有关, 住宅成本的主要部分就是住宅抵押贷款利息。投资需求是指购买房子出租, 期望从租金收入中获得回报的需求, 住宅的租金中大部分是对住宅所占用的资金的报酬。投机需求是指购买房子希望通过房价的变动, 买卖房子, 赚取差价, 获取收益。如果市场存在过度的投机行为, 房地产价格将会在快速增长的同时开始酝酿泡沫, 而泡沫最终总是要破灭的。同时, 在宏观层面上, 随着一国的经济增长, 居民收入的整体增加, 也会增加对住房的需求。尽管我国经济发展面临着来自国际国内的严重困难和严峻挑战, 但我国经济发展的基本面和长期趋势没有改变, 中国的GDP在中期内仍然有望保持8%左右的增长速度, 居民可支配收入将较快增长, 这是房地产未来实现较快增长的基础和前提。

在供给方面, 可以分为既有住房的供给 (即存量供给) 和住房投资供给 (即流量供给) 两部分。一般地, 既有住房的供给是不变的, 所以在住房价格与住房数量的二维平面图中, 存量供给曲线S1垂直向上, 下斜的住房需求曲线与既定的、因而垂直的住房供给曲线相交, 决定住房的资产价格。而住房投资是现期住房资产价格的增函数, 因此在住房领域中, 流量供给曲线S2是一条与普通供给曲线相似的上斜的曲线。

结合以上对住房需求和供给的分析, 可以得到经济增长影响住宅投资的机制如图2:经济的增长会带动居民收入的增加, 从而增加对住房的需求, 具体而言是对既有住房存量的需求, 由于存量供给曲线垂直, 住房的资产价格便会上升, 进而影响住宅投资。

四、结论

历史数据的实证结果表明, 在中国, 是经济增长带动了住宅投资的增长, 住宅投资并未直接促进经济增长, 所谓的“住宅引领增长假说”在中国并不成立, 长期以来把住宅建设作为国民经济的新增长点和支柱产业的政策值得反思。同时, 由于经济增长引领住宅投资具有单向的因果关系, GDP的波动会引起住宅投资更加剧烈的波动, 一旦GDP出现下滑趋势, 将给住宅投资带来巨大的负面影响。目前出现了开发商惜售以及大量的住房被投机商所拥有而不进行使用的现象, 结果导致大量欲购者无力支付。此时GDP的下滑势必引起房地产泡沫的破灭, 导致严重的金融危机和经济危机。对此, 政府一方面应该积极支持住宅投资, 但另一方面应该出台相关法律法规来规范房地产业健康有序的发展, 以防止那些投机炒作控制大量空房行为的发生。

参考文献

[1]Boléat, M., and A.Coles, The Mortgage Market:Theory and Practice of Housing Finance, 134-135, London:Allen&Unwin, 1987

[2]Greenwood, J., and Z.Hercowitz, The Allocation of Capital and Time over the Business Cycle, Journal of Political Economy, 1991, 99 (6) , 1188-1214

[3]Liu, H., Y.Park, and S.Zheng, The Interaction between Housing Investment and Economic Growth in China, International Real Estate Review, 2002, 5 (1) , 40-60

[4]郑思齐.住房投资与国民经济的协调发展[J].城市开发, 2003, (10)

8.长沙住宅低杠杆投资价值效应明显 篇八

一、长沙楼市各项指标“落后”于武汉

1.住宅价格

2015年7月-2016年7月，长沙与武汉的住宅价格虽然均呈上涨趋势（见图1），但是长沙楼市上涨幅度远小于武汉。数据显示，截至2016年7月，长沙住宅同比上涨8.56%，而武汉住宅同比上涨24.5%。

2.租金价格

长沙市常住人口730多万，比武汉市常住人口少300多万人，体现在租金方面，随着武汉市经济总量不断跃升，武汉市与长沙市住宅租金的价格呈不断拉大趋势（见图2）。数据显示，2016年上半年以来，长沙与武汉的住宅租金的价格差已由年初的22.14%增加至30.98%。之所以如此，主要原因是武汉市住宅租金价格经历了较大的增长。其中，武汉市住宅租金同比增长20.26%，长沙市同比只增长了8.17%。

3.投资收益

作为衡量楼市收益率最重要的指标，中金标准数据Reivi100指数显示，2016年7月，武汉市的指数为315.89，长沙市的指数为228.11（见图3）。

而同期武汉与长沙二手住宅的投资收益率分别为36.94%和13.39%。这说明，2015年7月-2016年7月，武汉和长沙住宅投资价值已经远超同期银行存款利率以及各类理财产品的平均收益。武汉市增幅一年内已经超过1/3，幅度惊人。

二、长沙楼市的后发优势开始显现

虽然武汉市住宅市场各项指标均优于长沙，但是，价格传导效应是楼市重要的规律。目前，这一规律已经开始显现（见图4）。

图4显示，2016年第二季度以来，长沙市二手住宅成交量已经开始稳步超过武汉，月均超过武汉1000多套。这一方面得益于长沙经济的快速发展，以及中央及长沙市政府出台的各项房地产市场的扶植政策。另一方面，与长沙市长期以来价格横盘低位整理的价格开始受到传导作用而启动增长有关。之所以如此，与投资性资金的寻找尘洼地、追逐利益的本性有关。这种行为虽然一方面会拉高长沙本地房价，但同时亦会带动当地房地产市场的发展以及政府收入、居民就业的增加，对于长沙这样一个长期以来房价居各省会城市排名较后的城市来说，是个对各方面都比较好的开端。当然，房价涨幅应当控制在合理区间之内，否则，对城市发展带来的负面效应也是不容小觑的。

长沙与武汉的楼市走势有点像天津与北京楼市的走势比较。但两者不同之处在于，北京与天津所处的位置仅是两市而言，而且，北京与天津同处于京津冀发展带，两市距离远小于长沙和武汉。但长沙和武汉同样地处“一江两岸”发展带，长沙市目前的经济发展虽然还不如武汉市，但发展也不错，随着长沙市城市建设质量的提升，外来人口的数量会逐渐增加，界时，长沙住宅价格将进入上升阶段。

三、武汉与长沙楼市的投资价值比较

如果单纯的从城市经济总量的发展角度考虑武汉与长沙楼市未来的价格增长问题，武汉与长沙似乎都有较大的增长区间，尤其是目前处于价格洼地的长沙。

如果从单纯的投资赚取利润的角度的衡量问题，则由于两市目前均处于上升期，均有可能比前期房地产市场已经经过较大涨幅的城市，如杭州、南京等地取得更大的收益。具体增长的幅度还要看当地城市建设质量以及就业设施对外来人口的吸引力。

9.投资理财调查报告 篇九

4社会心理学研究性学习

实践项目

项目名称唐山学院大学生投资理财调查研究

项 目 负 责 人

项 目 组 成 员董雪娇霍燕韩云开王聪

王海威张双泉

指 导 教 师李剑锋

完 成日期2010年12月16日

唐山学院文法系汉语言文学专业

唐山学院在校大学生投资理财状况调查报告

随着时代发展，人们的理财观念越来越强。理财已成为人们合理支配钱财的必修课程。而大学生，是一个特殊群体。一方面，他们尚未独立，还需父母资助完成学业；另一方面，他们处于一个特殊的年龄段，有着自己对生活的看法和强烈的消费欲望。越来越多的大学生变成高消费群体。对大学生消费出现的诸多问题。理财这堂必修课迫在眉睫地摆在了大学生面前。本文通过对唐山学院学生的随机抽样调查，分析我校大学生的投资理财状况，并根据其存在的问题提出相关建议以供广大同学们学习借鉴。

一、调查方法和内容

针对大学生理财情况我们通过问卷调查及访谈的方式对唐山学院各专业学生进行了随机调查，包括文科、理科和工科专业的在校学生。本次发放问卷35份，收回35份，问卷有效率100%；访谈学生35位。调查问卷采用单项选择方式来回答问题，主要包括当代大学生的月消费水平及经济来源、投资来源及状况、自己的投资理财观念和能力等大小十几个个方面的内容。这些问卷内容从不同角度真实的反映了当代大学生的理财观念和消费意识。

二、调查数据及结果分析

1．大多数学生表示收入来源主要是父母支持，71%的月支配费用为600元以下，26%的为600-800元，3%的为800-1000元，千元以上很少，几乎没有。目前大学生很多都谈不上财务独立，也没有稳定的收入来源，主要 的资金需求就是满

足自己的生活需要。从这个角

度来讲，大

学生遵循的理财原

则应为勤

俭节约、稳健理财。在支出方面

要进行严

格管理，不与人攀比，不爱慕虚荣，形成节俭的宝贵品质，同时也能够更有效地积累净资产。在投资方面要理性，不要盲目跟风，有闲置资金可以

适当学习投资，但一定要注意风险。

2．被调查的大学生除了父母提供的生活费外，有的有其他的经济来源。60%的靠兼职来增加收入。从经济投资学来说，兼职是一项不需要预付任何资本的纯增值方式，而且几乎没有什么风险性。而且可以进一步扩充自己的财务本金，为日后的消费等方面埋下伏笔。无疑这种新兴的理财“增值”方式应该成为大学生理财过程中一个很重要的组成部分，是理财过程中的一个高级阶段。在调查中也有同学自称为“理财达人”的。他在校园做业务代理网上开店等。

下图反映了除生活费外，大学生其他经济来源，从中可以看出兼职是大学生主动赚取额外收益的主要途径

3．46%的大学生对于自己每个月的支出有预算，而且能按计划合理消费；有31%的也有预算但经常会因为实际出入得不到实现；有23%的没有做预算。

由此可以看出虽然大学

生有预算意

识，但实施状况不太良

好。除此之外，消费预

算不要做得

太高，因为如果你是女

生，一般女

生有时在购物的时候会冲动，如果钱多，很容易就会花超，但也不能太少。所以这个就需要很好的预算和需要培养自己的自控能力。一般你计划好本月需要买什么东西后，算出预计本月消费总支出后，在多出5％至10％用作避开通货膨胀的风险和临时的其他问题（百分比视自己情况而定）。

4．据调查，有的在校大学生进行了各种形式的投资。有的投资基金，有的投资股票„„43%的大学生投资资金来源于生活费，26%的来源于家长资助，20%的来源于打工，11%的来源于借外债。从以下的“你可用于投资的费用表”中可以看出，现在的大学生所有资金不多，所以先不要买那些投资产品（比如股票、基金、期货、外汇、黄金等等的），先定期每月把预算放到自己投资帐户的钱存进来，等到存到一定额度后就开始投资了。当然这个额度因每项投资产品或公司的不同而不同，有底的也有高的。切忌记住三点，首先自己懂哪项投资哪项，千万不要不懂就做，那样你会赔得很惨；其次任何投资都存在风险，所以投资需谨慎，千万不要把所有的钱都用来投资，更不要借钱投资，即使市场很好也不行，投资帐户的最大投资金额是你每月所有资金的三分之一；再次是投资是长期性的，而且是有周期性的，所以投资最好是长期投资。

.5．虽然大多数的大学认为银行存款是最佳的理财方式，但很少有人把钱存入了银行。在校大

学生，由于没有足够的资金在股票、外汇、基

金、债券、保险等市场

上投资，并且对这方面的投资方法知之甚少，能做好资产保值已经

很不错了。储蓄账

户的钱用作突发事件的备用金和以后的各大支出。经过一段时间的积累，你的储蓄账户中的资金会越来越多，等到了一定程度的时候，可以拿出一部分做定期储蓄或货币基金，拿出多少视自己情况而定，但千万要始终明确一点，就是这部分钱是储蓄而不是买投资产品，千万不能随便拿这部分钱去做风险中下级至高级的理财产品，始终明确就是储蓄，不然你就白努力了。

6．在大学中很少有学生听过关于投资理财的讲座。开办此类课程对于大学生还是很有意义的。大学生在规划人生方向当中，理财投资是必不可少的一部分。一名上过投资理财课程大学生接受采访时说：“作为大学生的我们再过一两年都会步入社会成为劳动者之一，所以我们觉得从现在开始积累一些理财知识很有必要。一来知道什么叫做投资，投资有什么途径，和怎样去投资，以及投资中我们要注意什么问题。我们了解了相关知识，对日后的理财投资很有帮助的。”所以希望学校里以后能多举办此类的讲座，号召广大同学能够积极参与。

三、对大学生投资理财的建议

从调查情况可以看出，投资理财的观念和能力薄弱，在我校学生中是普遍现象。针对此类状况，现提出以下建议以供同学们和校方学习借鉴：

1．做好整体规划

每个月可以使用的资金为多少，每月的经常性开支为多少，留取每月资金总额的20%作为备用资金，以应该计划外支出,如外出、购书等。做好个人财务账本。这样不仅能清晰的看出每个月的支出状况，同时能更好的预测未来几个月大概的支出情况。

2．养成储蓄习惯

可以有计划地将自己不用的钱存成三个月定期储蓄或活期储蓄，然后按照计划有规律地进行支取。另外，还可以开一个带有自动理财功能的“综合理财账户”，这样，家长寄去的钱可以自动转为定期存款，而支取的时候，银行电脑系统会自动计算，支取损失最小的存款。最大程度上实现资金的有效配置。

3．树立勤俭意识

大学生来自不同的城市，家庭条件更是贫富不一，所以，不能盲目攀比，应该把有限的钱花在最需要的地方，不该花的钱一分也不能乱花。除了4年间的学费2万元、基本生活费（吃饭、学习资料钱按500元/月计）约2万元，建议额外支出部分或者全部由学生通过打工挣得。

4．学会精打细算

据调查结果，我校学生大多不懂得精打细算，为解决这一问题，我们为学生们找了以下消费中的很多省钱小窍门：比如买二手货、选择优惠电话卡、办购物打折卡等等。注意学习省钱窍门，尽量别花冤枉钱，更多地

考虑所购物品的性价比和自己的承受能力。比如电子产品，能用学校的就用学校的，或者几个同学合买、淘二手货，把奢侈消费压缩到最低。

5．学会记账和预算

这是控制消费最有效的方法之一。坚持把收支情况整理并记在本子上，就可以掌握自己的收支情况，看看哪些是不必要的支出，哪些是可以控制的支出，哪些是可有可无的支出，对症下药，对今后的开支做出必要的修改，达到控制的目的。

6．勤工俭学

在不影响学业的情况下，适当进行勤工助学活动，学会自立，不但能减轻家庭负担，还能使学生从勤工俭学中体会父母的辛劳，由此树立自立、自强的上进心，为今后更好地适应社会打下良好基础。这种理财增值方式，应该成为大学生理财的一个重要组成部分。

10.中国浙江投资调查报告 篇十

第十八届浙洽会主题论坛圆满落幕，期间发布的《2016中国浙江投资报告》引起了中外客商的广泛关注。

该报告由浙江省商务厅与英国《金融时报》连续第二年合作推出，通过调查问卷、实地访谈、结合线上访谈，面对300家高管，历时半年完成，基本涵盖浙江省整个产业分布。研究团队深入到浙江主要地市，实地走访企业、外商投资负责人，针对指标进行综合调研，面向投资者进行了投资信心的调查工作，具有一定的研究意义和代表性。信心指数一共分为五个方面，分别是宏观经济形势、投资环境、投资满意度、企业发展预期以及政府工作的满意度。对于满意度分别给出0~200的数值，请被访者按照程度从最低到最高打分。该投资报告的六大主要发现如下：

投资信心趋于谨慎。主要原因是宏观经济处于产业调整周期内，经济增速放缓，国际市场需求不足，国内市场消费升级面临新的压力。通过调研和采访，研究团队发现企业对于宏观环境比更加谨慎了，反映在投资信心指数上，无论是国内还是国外的投资者，信心指数都有所下降。

对政府工作效率以及满意度有所提高。通过对将近150家国内企业和几乎同样数目跨国企业的跟踪调研，研究团队发现企业对投资浙江的整体满意度稳中有升，其中投资者对于政府工作效率的看法与20相比整体向好。尤其是外资企业的`反馈比国内企业整体还要高一些。包括政府效率、政府透明度、审批速度、税收管理等方面。与年相比，国内企业对于政府公共服务满意度提高了一些。

国际投资者对于浙江重点发展的七个重点战略产业认知逐步清晰，投资意愿增强。浙江的七大战略产业给外商投资者留下了非常深刻的印象，说明政府对重点产业的宣传还是起到了相关的作用。从“外商企业投资意向”表格中可以清楚地看到，七大重点产业中有四个产业：旅游产业、信息产业、金融产业以及高端制造业都进入了外商企业投资重点的前五名。“投资浙江热点词”中除了2015年比较热门的电子商务、风景优美、民营经济等被提及之外，20像“小镇经济”、“信息产业”均出现在关键词中，这说明浙江省转型升级的新模式在社会上具有了一定的影响力。“小镇经济”“国际产业合作园”作为浙江经济发展新模式，以非常高的频率出现在投资者的反馈中。在国际产业合作园方面浙江做的颇具特色，每个园区都有不同的主题，一些产业园不仅引进世界500强，还将一些具有特色的工业企业纳入园区，差异化、多元化发展。另外，产业基金的推出，可以更加有针对性从一些国家引进技术，比如说国际产业合作园跟地方产业基金合作，从国外引进一些中小型企业，并且为这些企业注资，在投资中获取技术，并最终控股。小镇经济对浙江基础设施改善和产业升级起到了巨大的带动作用，服务业收入和新增就业人口的总量提升，创业团队总数量的增加，都可以反映出小镇经济产生的拉动效应。

浙江省“走出去”和“引进来”有较好的融合发展，以“资”引“智”促进产业升级。浙江省海外并购主要集中在高端医疗、装备制造、机器人技术等热点和当地产业升级密切相关的产业上。企业收购标的更多是欧美国家、行业领先企业，集合企业发展国际化布局，建立国内合资企业，引进先进技术，并且利用国内销售渠道帮助海外企业拓展市场。与此同时，企业的融资方式也更加多样化。2015年浙江省资本对外输出增长达到198%，通过资本输出带来的是优秀技术、优秀项目的引进，通过高端制造的国际并购，提升企业的技术水平，提升市场份额，为外贸高质量增长奠定基础。

企业发展面临的突出问题包括高级技工“一人难求”、债务问题面临不确定性等。跟2015年相比，劳动力成本比较高仍然是企业担忧的问题，高端技工人才仍然比较缺乏，这仍然是一个持续性的问题。在2015年调研中，研究团队也发现浙江省政府已经在不断寻找自上而下的有效解决方案。

11.住宅投资调查问卷(投资) 篇十一

商品住宅投资风险评价对风险防范至关重要。 然而, 目前常用的风险评价方法普遍存在主观性强、样本搜集工作量大、风险预测准确性低等缺陷, 因此有必要采用一种新方法更加合理有效地评价并预测风险。

2008 年, 胡清华提出的邻域粗糙集理论 ( Neighborhood Rough Set, 简称NRS) 解决了经典粗糙集[1]不适用处理数值型数据的问题, 扩展了粗糙集的适用性[2]。NRS已在机械故障诊断[3,4]、信用风险评价[5]、企业财务预警研究[6]等领域成功应用。

支持向量机 ( Support Vector Machine, 简称SVM) 是由Cortes与Vapnik于1995 年首先提出的[7]。 SVM已在人脸识别[8]、质量控制[9]、故障判别[10]、医疗诊断[11]等领域广泛使用。

NRS与SVM结合使用不仅可以发挥各自的优点, 而且可以相互弥补各自的缺点, 具体体现为:

①NRS可直接从给定集合出发, 通过对具有不精确、不完整信息的研究对象进行分析处理形成规则集, 且不需要数据离散化, 保留了数据原始属性;但NRS对数据噪声较为敏感, SVM通过引入松弛变量可以抑制样本噪声, 提升了模型推广能力。

②SVM以VC维理论与结构风险最小化原则为基础, 它在解决小样本、非线性、过学习、高维数等问题中表现出明显的优势, 且具备很强的泛化能力;但当样本维数较高时, 会导致计算速度很慢而且网络结构复杂, NRS通过计算决策属性对条件属性的依赖度可以约去冗余的属性, 降低样本维数。

本文在国际上首次将NRS与SVM结合应用于商品住宅投资风险评价, 以期解决以往商品住宅投资风险评价中普遍存在的多种问题。

1 邻域粗糙集基本理论

1.1 δ-邻域

设 ( Ω, Δ) 为一度量空间, Δ ( xi, xj) 是元素xi与xj的距离函数, U={x1, x2, …, xm}是给定的n维实数空间 Ω 中的非空有限集合, 任意xi的 δ-邻域定义为:

δ 是一个非零常数, 称为邻域半径。 各属性的邻域半径可以通过下式确定:δk=Stdk/λ ( 2)

Stdk是第k个属性的标准差, λ 是预先设定的分类精度参数, 通常取值在0~4 之间。

1.2 邻域决策系统正区域、负区域与边界区

给定邻域决策系统NDS=<U, C∪D, V, f>, U/IND ( D) ={x1, x2, …, xN}, 决策属性D对于任意C的子集B的下近似可定义为:

设B中含有l个属性, 则

邻域决策系统的正领域为

1.3 属性依赖度、相对重要度及权重

设A, C, D分别是知识表达系统的属性集合、 条件属性集合和决策属性, 且C∪D=A, C∩D=Ø, D对C的依赖度t可定义为:

称作集合D在t程度上依赖于集合C, t∈[0, 1]。

条件属性Ci的相对重要度为:

由此可以求出D关于C的相对核:

各条件属性的权重即为:

由此可以计算出各条件属性影响决策属性分类能力的权重[12]。

2 支持向量机基本理论

2.1 支持向量回归机

设训练样本集为Q={ ( x1, y1) , ( x2, y2) , … , ( xm, ym) }∈Rn×R, xi∈χ=Rn, yi∈γ=R, i=1, 2, …, m。 设Q是按 χ×γ 上某一未知概率分布F ( x, y) 选取的独立同分布的样本点, 且给定损失函数为c ( x, y, f ( x) ) , 在 χ 中寻求一个函数f ( x)

使期望风险

最小。 在SVM中一般选择 ε-不敏感损失函数作为损失函数, 即

其中ε是一个预先设定的正数。

SVM使用函数准 ( x) 将x映射到高维特征空间, y =f ( x, ω) 就可以通过式 ( 14) 的线性组合表示:

其中 ω= ( ω1, ω2, …, ωm) ∈Θ, b∈R, ωi是对应于xi的系数。为保证f ( x, ω) 具有良好的泛化能力, 需要使 ω 最小化。

为了约束由于统计数据中夹杂噪音致使位置发生偏移的数据点并控制对错分样本惩罚程度, SVM引入松弛变量 ξi及 ξi*惩罚参数C。 最小化 ω 就可以用下式表示

引入拉格朗日乘子 αi (*) , ζi (*) , 构建拉格朗日函数求解上述问题, 对 ω, b, ξi*求偏导得:

将 ( 17) 、 ( 18) 、 ( 19) 代入拉格朗日函数, 消去 ω, b, ξi (*) , ζi (*) 从而得到 ( 15) 式的对偶形式:

通过上式求出 αi (*) , 可得到 ω。 根据KKT条件, 最优回归超平面满足

由于支持向量对应的 αi (*) 不恒为零, 所以取平均值得到

NSV表示支持向量的个数。 得到最优回归超平面为

2.2 核函数

事实上回归超平面与φ ( x) 的显式表达式无关。 因此, SVM提出运用核函数求解φ ( xi) ·φ ( x) 内积的方法。

目前最为常用的核函数是RBF核函数, 它的表达式如式 ( 25) , g为预先设定的参数。

3 商品住宅开发风险评价指标体系

商品住宅投资风险因素可以划分为六类一级风险因素, 即政策风险、社会风险、经济风险、技术风险、管理风险以及自然风险[13]。 再进一步划分可得到若干项二级风险因素。以上述风险因素为基础构建商品住宅投资风险评价指标体系, 详见表1。

4 基于NRS-SVM的商品住宅投资风险评价模型建立与案例分析求证

为建立商品住宅投资风险评价模型, 本文通过专家打分法收集到深圳市近年来开发的40 个商品住宅楼盘投资风险因素与总体投资风险量化值, 并建立起专家评估数据表, 详见表2。 表中C1到C14为商品住宅投资风险评价指标体系中的14 项风险因素, D为决策属性, 即由专家评估的各项目总体风险值。

4.1 计算风险因素权重及因素约简

4.1.1 数据归一化处理

为简化计算、方便比较, 首先要对各项风险指标值分别进行归一化处理。

4.1.2 计算邻域决策系统正区域

①首先计算各风险因素评价值与总体风险评价值的标准差Std, 选择合适的 λ, 依据式 ( 2) 计算属性k的邻域半径;②依据式 ( 1) 计算各属性下样本xi ( i=1, 2, … , m) 的δ-邻域;③依据式 ( 5) 、 ( 4) 、 ( 3) 、 ( 6) 计算得到总体风险D关于风险因素集合C的正区域POSCD。

4.1.3 计算各项风险因素相对重要度与权重

①依据式 ( 7) 计算总体风险D对风险因素集合C的依赖度 γ ( C, D) ;②依据式 ( 8) 、 ( 10) 计算得到各风险因素的相对重要度和权重。

4.1.4 属性约简

依据式 ( 9) 剔除相对重要度为零的风险因素, 得到项目总体风险关于风险因素集合C的相对核CORECD。

以上过程可在MATLAB R2010b平台上通过编程实现。为保证各项风险因素权重的有效性, 选取 λ 为1.23。经程序计算得到各风险因素权重, 详见表3。

由表3 可知, C2和C10的权重为零, 即治安环境风险和工艺革新风险对项目总体风险影响权重为零, 将上述两列从表2 剔除后组成新的决策表。

4.2 构建商品住宅投资风险预测模型

①采用五折交叉验证法划分训练集与测试集。为保证SVM模型预测效果最佳, 可采用五折交叉验证法划分表2中的样本。

②在训练集上上建立SVM回归预测模型。 设定适当的不敏感损失函数 ε 的取值, 采用网格法搜索能够使SVM模型在训练集上的MSE最小的惩罚参数C和RBF核函数参数g的取值。 以上述参数值在训练集上建立SVM回归预测模型。

③计算测试集上的MSE。以第 ( 2) 步建立的SVM回归预测模型计算测试集样本的预测值, 并计算测试集的MSE。

④选择最优模型。 更换第 ( 1) 步中划分的测试集与训练集, 重复 ( 2) 、 ( 3) 步, 直至 ( 1) 中划分出的每一份样本都被作为一次测试集, 共建立五个SVM回归预测模型, 选择在对应的测试集上MSE最小的模型作为最优模型。

上述步骤可在MATLAB R2010b平台下通过编程实现。 将不敏感损失函数的参数设为0.01, 选择式 ( 15) 作为目标函数, RBF函数作核函数, 为保证模型尚佳的拟合效果及较短的参数寻优时间, 设定参数C和g的寻优步长为0.25。 五折交叉验证法下各模型的测试集及MSE见表4, 其中样本编号一栏为表2 中的样本编号。

由表4 可知, 2 号模型预测最为准确, 因此选用该模型作为商品住宅投资风险预测模型。采用网格法参数寻优得到的参数C为13.454, 参数g为0.074, 最优回归超平面常数项为0.53。 将RBF核函数代入式 ( 24) , 得到商品住宅投资风险预测模型如下:

其中X为待预测的商品住宅投资风险因素评估值向量, xj与 χj分别为X与支持向量Xi的第j个分量。 令 αi-αi*=ωi, ωi是支持向量Xi的系数。 模型共含有17 个支持向量, 各支持向量在表2 中的编号及其系数见表5。

测试集中11、30、33、7、38、28、17、14 号样本总体风险真实值与预测值的变化趋势如图1, 其中虚线为预测值, 实线为真实值。

测试集上各样本真实值y、 模型预测值及相对误差RT ( Relative Tolerance) 见表6。

由表6 可知, 测试集各样本的相对误差控制在3%以内, 模型能够较好的预测测试样本总体风险值。

5 结论

12.住宅投资调查问卷(投资) 篇十二

一、尽职调查的目的

简单讲，尽职调查的根本原因在于信息不对称。融资方的情况只有通过详尽的、专业的调查才能摸清楚。

1、发现项目或企业内在价值

投资者和融资方站在不同的角度分析企业的内在价值，往往会出现偏差，融资方可能高估也可能低估了企业的内在价值。因为企业内在价值不仅取决于当前的财务账面价值，同时也取决于未来的收益。对企业内在价值进行评估和考量必须建立在尽职调查基础上。

2、判明潜在的致命缺陷及对预期投资的可能影响

从投资者角度讲，尽职调查是风险管理的第一步。因为任何项目都存在着各种各样的风险，比如，融资方过往财务账册的准确性；投资之后，公司的主要员工、供应商和顾客是否会继续留下来；相关资产是否具有融资方赋予的相应价值；是否存在任何可能导致融资方运营或财务运作出现问题的因素。

3、为投资方案设计做准备

融资方通常会对企业各项风险因素有很清楚的了解，而投资者则没有。因而，投资者有必要通过实施尽职调查来补救双方在信息获知上的不平衡。一旦通过尽职调查明确了存在哪些风险和法律问题，买卖双方便可以就相关风险和义务应由哪方承担进行谈判，同时投资者可以决定在何种条件下继续进行投资活动。

二、尽职调查的流程

尽职调查的范围很广，调查对象的规模亦千差万别，每一个尽职调查项目均是独一无二的。对于一个重大投资项目，尽职调查通常需经历以下程序：

立项—成立工作小组—拟定调查计划—整理/汇总资料—撰写调查报告—内部复核—递交汇报—归档管理—参与投资方案设计。

1专业人员项目立项后加入工作小组实施尽职调查2拟订计划需建立在充分了解投资目的和目标企业组织架构基础上3尽职调查报告必须通过复核程序后方能提交。

三、尽职调查的方法

1、审阅文件资料

通过公司工商注册、财务报告、业务文件、法律合同等各项资料审阅，发现异常及重大问题。

2、参考外部信息 通过网络、行业杂志、业内人士等信息渠道，了解公司及其所处行业的情况。

3、相关人员访谈

与企业内部各层级、各职能人员，以及中介机构的充分沟通。

4、企业实地调查

查看企业厂房、土地、设备、产品和存货等实物资产。

5、小组内部沟通

调查小组成员来自不同背景及专业，其相互沟通也是达成调查目的的方法。

四、尽职调查遵循的原则

1证伪原则

站在“中立偏疑”的立场，循着“问题-怀疑-取证”的思路展开尽职调查，用经验和事实来发觉目标企业的投资价值。

2实事求是原则

要求投资经理依据私募股权投资机构的投资理念和标准，在客观公正的立场上对目标进行调查，如实反映目标企业的真实情况。

3事必躬亲原则

要求投资经理一定要亲临目标企业现场，进行实地考察、访谈，亲身体验和感受，而不是根据道听途说下判断。

4突出重点原则

需要投资经理发现并重点调查目标企业的技术或产品特点，避免陷入眉毛胡子一把抓的境地。

5以人为本原则

要求投资经理在对目标企业从技术、产品、市场等方面进行全面考察的同时，重点注意对管理团队的创新能力、管理能力、诚信程度的评判。

6横向比较原则

需要投资经理对同行业的国内外企业发展情况，尤其是结合该行业已上市公司在证券市场上的表现进行比较分析，以期发展目标企业的投资价值。

第一部分：公司背景情况

一、公司历史演变调查 1调查目标

（1）了解公司历史上的重大事件，检查其对公司的发展演变和企业文化形成的重大影响；

（2）对公司成立时间较长的企业，历史演变较为复杂，着重考察企业历史演变发展逻辑合理性。

2调查程序

（1）获取公司所在行业管理体制历次改革的有关资料，调查行业管理体制的变化对公司的影响；

（2）获取公司历次产品、技术改造、管理能力等方面的变动及获奖情况的有关资料，判断公司核心竞争力在行业内地位的变化；

（3）调查公司历史上有重大影响的人事变动，判断核心管理者的去留已经和可能对公司产生的重大影响；

（4）审查公司历史上是否存在重大的违反法规行为以及受到重大处罚的情况，判断其影响是否已经消除。

3调查结论

（1）公司历史演变定性判断（复杂与否）

（2）历史演变对公司未来发展有无实质性影响（体制、人员、技术演变）

二、股东变更情况调查 1调查目标

（1）股东是否符合有关法律法规的规范；

（2）公司股东变更的行为和程序是否合法、规范。2调查程序

（1）编制公司股本结构变化表，检查公司历次股份总额及其结构变化的原因及对公司业务、管理和经营业绩的影响；

（2）取得公司的股东名册，查看发起人或股东人数、住所、出资比例是否符合法律、法规和有关规定；

（3）追溯调查公司的实质控制人，查看其业务、资产情况是否对公司的产供销以及市场竞争力产生直接或间接的影响；

（4）检查公司自然人持股的有关情况，关注其在公司的任职及其亲属的投资情况；如果单个自然人持股比例较大，还应检查是否存在其他人通过此人间接持股的情况，而可能引起潜在的股权纠纷；

（5）检查公司是否发行过内部职工股，是否有工会持股或职工持股会持股；（6）调查公司的股份是否由于质押或其他争议而被冻结或被拍卖而发生转移，并导致股权结构发生变化；

（7）获取公司与股本结构变化有关的验资、评估和审计报告，审查公司注册资本的增减变化以及股本结构的变化的程序是否合乎法律规范，涉及国有企业，股权变革是否有国资批复文件；

（8）相关股东变更资料取得当地工商资料为准。3调查结论

（1）股东及实际控制人是否有较大变化；（2）自然人持股在公司任职及外部任职情况；

（3）股本变动的验资、评估及审计是否齐全，涉及国有企业，股权变革是否有国资批复文件。

三、公司治理结构调查 1调查目标

（1）公司章程及草案是否合法合规；

（2）股东大会、董事会、监事会的设立、运作的实质性判断；（3）董事、监事、高级管理人员任职及变动是否合法合规。2调查程序

（1）查阅股东大会的会议记录、董事会的会议记录，确定公司章程及草案的制定和修改过程是否履行了法定程序，其内容是否与《公司法》等相抵触；

（2）确认公司是否具有健全的股东会、董事会、监事会的议事规则及其合规性；

（3）查阅公司历次的股东会、董事会、监事会的会议记录，确认其决议内容、尤其是确认董事会的对外担保、重大投资、融资及经营决策符合公司章程的规定；通过会议记录了解公司重要管理人员的变化；

（4）确认董事、经理是否挪用公司资金或者将公司资金借贷给他人；是否以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保；是否自营或者为他人经营与公司同类的营业或者从事损害公司利益的其他活动；

（5）考察公司高级管理人员的激励与约束机制，如设置股票期权，判断这些机制是否有利于吸引人才，保持高级管理人员的稳定。

四、组织结构调查 1调查目标

（1）全面了解公司主要股东（追溯到实质控制人）及整个集团的所有相关企业的业务和财务情况，查找可能产生同业竞争和关联交易的关联方；

（2）了解公司内部组织结构模式的设置对公司实现经营管理目标的影响。2调查程序

（1）画出整个集团的组织构架图，标明各经营实体之间的具体组织联系；（2）画出公司组织结构设置图，并以实线和虚线标明各机构之间的权力和信息沟通关系，分析其设计的合理性和运行的有效性；

（3）与管理层有关人员进行讨论，进一步获得公司组织结构设置方面、运行方面情况的资料。

五、管理团队调查 1调查目标

（1）主要管理层（包括董事会成员、监事会成员、总裁、副总裁以及财务总监等高级管理人员）是否正直、诚信；

（2）主要管理层是否具有与发展公司需要相匹配的开拓精神和经营管理能力；

（3）了解关键管理人员的选聘、考核和离职情况，及其程序是否合法；（4）了解公司与主要管理人员有关的激励和约束机制，及其对公司经营和长远发展的影响。

2调查程序

（1）取得主要管理人员学历和从业经历简况，对核心人员要取得其详细资料，尤其要关注主要成员在本行业的的执业经验和记录；

（2）与公司主要管理人员就企业发展、公司文化、竞争对手、个人发展与公司发展的关系等主题进行单独的会谈；

（3）调查过去三年中公司关键管理人员离职的情况，调查其辞职的真实原因；

（4）调查公司董事是否遵守“竞业禁止”的规定；

（5）与公司职员进行交流，获取其对管理团队以及企业文化贯彻情况的直观感受；

（6）调查公司内部管理制度规定、经营责任书，了解公司是否制定经济责任考核体系，特别考核体系的落实情况；

（7）了解公司为高级管理者制定的薪酬方案，持有股份及其变动情况；（8）调查主要管理者是否不适当的兼职，并说明必要的兼职是否会对其工作产生影响。

六、业务发展战略与目标 1调查目标

（1）调查公司业务发展目标与现有业务的关系；（2）调查公司业务发展目标实现的可行性、风险。2调查程序

查阅公司的发展规划、工作计划等资料，或与经营决策层访谈，得到以下的信息：

（1）公司发展目标的定位，包括长远发展战略、具体业务计划；（2）公司发展目标与现有业务间的关系；

（3）公司实现业务发展目标中可能存在的潜在风险，包括法律障碍等；（4）公司实现未来发展计划的主要经营理念或模式、假设条件、实现步骤、面临的主要问题等。

第二部分：行业和业务经营调查

一、行业及竞争者调查 1调查目标

（1）调查公司所处行业的现状及发展前景；（2）调查公司所处行业发展驱动因素与本质；

（3）调查公司提供的产品（服务）较之同行业可比公司的竞争地位；（4）调查公司主要经营活动的合法性。2调查程序

（1）查阅权威机构的统计资料和研究报告（如国家计委、经贸委、行业协 会、国务院研究发展中心或其他研究机构），调查公司所处行业国内、外的发展现状与前景，分析影响其行业发展的有利、不利因素。

（2）调查公司所处行业内企业是否受到国家宏观控制，如果是，其产品定 价是否受到限制？是否享受优惠政策？

（3）调查公司所处行业产业链情况，公司所处链条环节情况；

（4）了解公司所处行业的进入壁垒，包括规模经济、资本投入、技术水平、环境保护或行业管理机构授予的特许经营权等方面，分析其对公司核心竞争力的影响；

（5）了解公司所处行业的整体特征，是属于资金、技术、劳动密集型产业；了解该行业对技术（或对资金、劳动力等要素）的依赖程度、技术的成熟度；了解该行业公司是否需要大量的研究开发支出、巨额的广告营销费用；是否应收账款周转慢；产品价格的变动特征；出口占总销售的比例等方面。

（6）调查公司近三年内销售产品所处的生命周期阶段，是处于导入期、成长期、成熟期、衰退期中的哪个阶段？调查公司产品的寿命。

（7）查阅国家的产业结构调整政策、公司相关财务资料和发展规划文件，获取或编制公司最近几个会计主要产品产销量明细表，了解公司产品结构构成；了解公司未来产品结构调整的方向。

（8）查阅权威机构的研究报告和统计资料，调查影响公司产品需求的相关因素以及产品需求的变化趋势，分析未来几年该产品的需求状况、市场容量；获取公司所处行业中该产品的现有生产能力、未来几年生产能力的变化数据；所处行业是否因过多受到国家政策、技术进步、可替代产品的冲击等外部因素影响而具有较大的脆弱性。

（9）对公司产品价格变动作出预测；

（10）调查可替代产品的价格和供应状况，调查公司产品目前或在可合理预计的将来多大程度上受到进口同类产品的冲击；

（11）对公司现有与潜在的竞争者调查，应包括但不限于整个产品市场容量、竞争者数量、公司与市场竞争者各自的市场份额；对公司与竞争者的比较应包括相对产品质量、相对价格、相对成本、相对的产品形象及公司声誉等（见附表）。对公司目前、未来的市场地位作出描述和判断；

（12）利用各大证券报、主要证券类网站披露的公开信息，与已上市公司进行比较分析。选择5-10家产品结构、生产工艺相同的公司，以这些公司近几年的数据为基础，至少在生产能力、生产技术的先进性、关键设备的先进性、销售收入、销售的地理分布、主要产品销售价格与主营业务利润率、行业平均销售价格与主营业务利润率等方面进行比较。

二、采购环节业务调查

1调查目标

（1）调查公司供应方市场、采购政策及主要的供应商；（2）调查公司采购业务涉及的诉讼及关联交易。2调查程序

（1）调查供应方市场的竞争状况，是竞争、还是垄断，是否存在特许经营 权等方面因素使得供应方市场有较高的进入壁垒；

（2）与采购部门人员、主要供应商沟通，调查公司生产必须的原材料、重要辅助材料等的采购是否受到资源或其他因素的限制；

（3）了解公司主要的供应商（至少前5名），计算最近三个会计公司向主要供应商的采购金额、占公司、同类原材料采购金额、总采购金额比例，是否存在严重依赖个别供应商的情况；

（4）与采购部门人员、主要供应商沟通，调查公司主要供应商与公司的地理距离，分析最近几年原材料成本构成，关注运输费用占采购成本中的比重；

（5）与采购部门人员沟通，了解公司是否建立了供应商考评制度；

（6）调查公司与主要供应商的资金结算情况，是否及时结清货款，是否存在以实物抵债的现象；

（7）查阅权威机构的研究报告和统计资料，调查公司主要原材料的市场供求状况，查阅公司产品成本计算单，定量分析主要原材料、动力涨价对公司生产成本的影响；

（8）与采购部门与生产计划部门人员沟通，调查公司采购部门与生产计划部门的衔接情况，关注是否存在严重的原材料缺货风险，是否存在原材料积压风险；

（9）与主要供应商、公司律师沟通，调查公司与主要供应商之间是否存在重大诉讼或纠纷；

（10）如果存在影响成本的重大关联采购，判断关联采购的定价是否合理，是否存在大股东与公司之间的利润输送或资金转移的现象。

三、生产环节业务调查

1调查目标

（1）调查公司生产工艺、生产能力、实际产量；（2）调查公司生产组织、保障；（3）成本分析；

（4）调查公司生产的质量控制、安全、环保。2调查程序

（1）调查公司生产过程的组织形式，是属于个别制造或小批量生产；大批量生产或用装配线生产；用流水线生产；

（2）了解公司各项主要产品生产工艺，获取公司产品生产工艺流程图，调查公司行业中工艺、技术方面的领先程度；

（3）调查公司主要产品的设计生产能力、最近几个会计的实际生产能力以及主要竞争者的实际生产能力，进行盈亏平衡分析，计算出盈亏平衡时的生产产量，并与各年的实际生产量比较；

（4）与生产部门人员沟通，调查公司生产各环节中是否存在瓶颈？是否存在某种原材料的供应、部分生产环节的生产不稳定或生产能力不足而制约了企业的生产能力；

（5）与生产部门人员沟通，调查公司的生产是否受到能源、技术、人员等客观因素的限制；

（6）采用现场察勘的方法，调查公司主要设备的产地、购入时间，机器设备的成新率，是否处于良好状态，预计尚可使用的时间；现有的生产能力及利用情况，是否有大量闲置的设备和生产能力；

（7）调查公司是否存在设备抵押贷款的情形。如有，查阅或查询借款合同的条款及还款情况，判断预期债务是否会对公司的生产保障构成影响；

（8）制造成本的横向比较。查阅公司历年来产品成本计算单、同类公司数据，分析公司较同行业公司在成本方面的竞争地位；

（9）制造成本的纵向比较。获取或编制公司最近几个会计主要产品（服务）的毛利率、贡献毛利占当期主营业务利润的比重指标，分析公司主要产品的盈利能力；如果某项产品在销售价格未发生重大变化时，某一期的毛利率出现异常，分析单位成本中直接材料、直接人工、燃料及动力、制造费用等成本要素的变动情况，确认成本的真实发生；

（10）与公司质量管理部门人员沟通、现场实地考察、查阅公司内部生产管理规定，调查公司的质量控制政策、质量管理的组织设置及实施情况；

（11）调查公司保障安全生产的措施，成立以来是否发生过重大的安全事故；（12）了解公司生产工艺中三废的排放情况，查阅省一级的环境保护局出具的函件，调查公司的生产工艺是否符合有关环境保护的要求，调查公司最近3年是否发生过环境污染事故，是否存在因环保问题而被处罚的情形；

（13）查阅省一级的质量技术监督局文件，调查公司产品是否符合行业标准，是否因产品质量问题受过质量技术监督部门的处罚。

四、销售环节业务调查 1调查目标

（1）调查公司营销网络的建设及运行情况；（2）调查公司产品商标的权属及合规性；（3）调查公司销售回款、存货积压情况；

（4）调查公司销售业务涉及的诉讼及关联交易。2调查程序（1）了解公司的分销渠道，对自营零售的，调查公司销售专卖店的设置；对通过批发商进行销售的，调查经销或代理协议，是否全部委托销售代理而导致销售失控？

（2）查阅国家工商行政管理局商标局的商标注册证，调查公司是否是其主要产品的商标注册人；

（3）查阅国家质量技术监督局或省一级的质量技术监督局的证明或其他有关批复，调查公司的产品质量是否执行了国家标准或行业标准，近3年是否因违反有关产品质量和技术监督方面的法律、法规而受到处罚；

（4）是否存在假冒伪劣产品，打假力度如何；

（5）调查公司的主要竞争者及各自的竞争优势，从权威统计机构获取公司产品与其主要竞争者产品的市场占有率资料；

（6）获取或编制公司近几个会计各项产品占销售总收入比重明细表、各项产品产销率明细表；

（7）获取公司近几个会计对主要客户（至少前5名）的销售额、占销售总额的比例及回款情况，调查其客户基础是否薄弱，是否过分依赖某一客户而连带受到客户所受风险的影响；分析其主要客户的回款情况，是否存在以实物抵债的现象；

（8）获取近几个会计按区域分布的的销售记录，分析公司销售区域局限化现象是否明显，产品的销售是否受到地方保护主义的影响；

（9）是否存在会计期末销售收入的异常增长，采取追查至会计期末几笔大额的收入确认凭证、审阅复核会计师期后事项的工作底稿等程序，判断是否属于虚开发票、虚增收入的情形；

（10）是否存在异常大额的销售退回，查阅销售合同、销售部门与客户对销售退回的处理意见等资料，判断销售退回的真实性；

（11）测算公司最近几个会计的应收账款周转率，调查公司坏账、呆账风险的大小；

（12）对于销售集中于单个或少数几个大客户的情况，需追查销货合同、销货发票、产品出库单、银行进账单，或函证的方法以确定销售业务发生的真实性。如果该项销售系出口，尚需追查出口报关单、结汇水单等资料，以确定销售业务发生的真实性；

（13）查阅会计师的工作底稿，调查是否存在大量的残次、陈旧、冷背、积压的存货；与会计师沟通存货跌价准备是否足额计提？计算公司最近几个会计产成品周转率，并与同行业可比公司比较；

（14）抽查部分重大销售合同，检查有无限制性条款，如产品须经安装或检修、有特定的退货权、采用代销或寄销的方式；

（15）调查关联销售的情况。如果存在对主营业务收入有重大贡献的关联销售，抽查不同时点的关联销售合同，获取关联销售的定价数据，分析不同时点的销售价格的变动，并与同类产品当时市场公允价格比较。如果存在异常，分析其对收入的影响，分析关联销售定价是否合理，是否存在大股东与公司之间的利润输送或资金转移的现象。

五、技术与研发调查 1调查目标

（1）调查公司专利、非专利技术；（2）调查公司研发机构、人员、资金投入；（3）调查公司正在研发的项目； 2调查程序

（1）了解公司的行业技术标准，是否有国家标准、国际标准；

（2）调查公司核心技术的选择。调查公司较同行业其他企业在技术方面的领先程度。关注其核心技术是否为其他新技术所取代；

（3）获取公司专利技术、非专利技术等权利证书、在有权管理部门的登记文件以及相关协议，了解公司的专利技术、非专利技术有哪些？了解公司和新技术的来源，是属于自主开发、股东投资、购买或及拥有使用权。调查公司对于上述技术拥有的权限，并且关注公司是否存在与上述技术相关的重大纠纷，核心技术是否超过法律保护期限；

（4）了解公司是否建立了相应的机制保障与主要产品生产相关的非专利技术不被泄漏。

（5）了解研发机构设置，获取公司目前的研发人员构成、近几年来用于研究开发的支出、研发支出占销售收入的比重等数据；

（6）了解公司是否存在与科研院所的合作开发，有哪些机构，合作项目有哪些，合作方式，合作项目的进展情况；

（7）了解公司研究人员的薪酬情况，包括公司核心技术人员的薪酬水平、公司主要竞争者（国内、外公司）同类技术人员的薪酬水平。了解公司研究人员历年来的流失情况，公司是否实行了包括股权激励的其他激励措施；

（8）调查公司新产品研究开发周期（从产品开发到进入市场的周期），主要研发项目的进展情况，并对项目的市场需求做出描述。

六、商业模式调查 1调研目标

（1）行业商业模式的演变与创新；

（2）公司现有商业模式及未来创新模式；（3）通过商业模式理解与评估企业价值。2调查程序

（1）企业商业模式主要指是一种包含了一系列要素及其关系的概念性工具，用以阐明某个特定实体的商业逻辑。它描述了公司所能为客户提供的价值以及公司的内部结构、合作伙伴网络和关系资本等用以实现（创造、推销和交付）这一价值并产生可持续盈利收入的要素；

（2）商业模式参考模型主要九个要素：价值主张；消费者目标群体；分销渠道；客户关系；价值配置；核心能力；合伙伙伴网络；成本结构；收入模式等。

（3）结合公司所处行业发展历程及行业内的企业商业模式演变发展，分析行业内商业模式演变历程，及未来新的创新商业模式；

（4）通过公司高管访谈及上述采购、生产、销售、研发等情况及公司发展战略资料了解公司现有的商业模式，以及行业内是否具有创新性，其商业模式其他企业是否能够容易模仿和超越；

（5）确认公司未来商业模式发展方向，及对商业模式创新采取的准备行动；（6）结合公司的商业模式的定位，及行业内的标杆企业对比，评估公司未来公司价值。

第三部分：法律调查

一、独立性调查 1调查目标（1）公司与具有实际控制权的法人或其他组织及其关联企业是否做到人员、财务、机构、业务独立以及资产完整。

2调查程序

（1）公司的业务是否独立于股东单位及其他关联方：获取股东单位及其他关联方的营业执照、公司与关联方签定的所有业务协议，检查公司与关联方的业务是否存在上下游关系；

（2）公司是否具有独立完整的供应、生产、销售系统：调查公司的部门设置，检查原材料的采购部门、生产部门、销售部门是否与关联方分开，检查发起人与关联方的采购人员、生产人员、销售人员是否相互独立，有无兼职现象；检查所有采购、销售或委托加工协议，确认是否存在委托关联方采购、销售或委托加工的情况；获取公司的采购、销售帐户，检查原材料的采购、货物销售是否与关联方帐务分离；

（3）如供应、生产、销售环节以及商标权等在短期内难以独立，公司与控股股东或其他关联方是否以合同形式明确双方的权利义务关系：获取公司与控股股东或其他关联方签定的如下协议：综合服务协议、委托加工协议、委托销售协议、商标许可协议、其他业务合作或许可协议；上述合同是否明确了双方的权利义务；

（4）拥有的房产及土地使用权、商标、专利技术、特许经营权等无形资产的情况：获取产权证书、土地使用证书、商标注册证明、专利证书、特许经营证书等，其所有人、使用者是否合法；

（5）公司有无租赁房屋、土地使用权等情况，租赁是否合法有效：检查有关房屋、土地其所有权证明，有租赁的，对相关租赁协议进行检查；

（6）检查主要设备的产权归属：检查固定资产帐户，对其产权归属进行调查，并调查有无抵押发生；

（7）是否存在产权纠纷或潜在纠纷；

（8）公司对其主要财产的所有权或使用权的行使有无限制，是否存在主要财产被担保或者其他权利受限制的情况；

（9）是否存在“两块牌子、一套人马”，混合经营、合署办公的情况；（10）控股股东和政府部门推荐董事和经理人选是否通过合法程序进行，公司董事长是否不由主要股东或控股股东法定代表人兼任，公司经理、副经理、财务负责人、营销负责人、董事会秘书等高级管理人员是否在本单位领取薪酬，是否不在股东单位兼职；

（11）公司是否已按有关规定建立和健全了组织机构，是否与控股股东相互独立；

（12）公司是否设立了独立的财务会计部门，是否建立了独立的会计核算体系和财务管理制度（包括对子公司、分公司的财务管理制度）；

（13）是否不存在控股股东违规占用（包括无偿占用和有偿使用）公司的资金、资产及其他资源的情况，如有，需说明原因；（14）公司是否独立在银行开户，是否不存在与控股股东共用银行帐户的情况；

（15）公司是否不存在将资金存入控股股东的财务公司或结算中心帐户的情况；

（16）检查控股股东的财务公司或结算中心帐户，检查公司与控股股东的往来帐项；

（17）获取公司与控股股东的税务登记证，公司是否依法独立纳税；

（18）与财务部门有关人员进行沟通，检查公司有关财务决策制度，看公司是否能够独立作出财务决策，是否存在控股股东干预公司资金使用的情况；

二、同业竞争调查 1调查目的

（1）是否存在同业竞争，是否采取了有效措施避免同业竞争。

2调查程序

（1）检查公司与控股股东及其子公司的经营范围是否相同或相近，是否在实际生产经营中存在同业竞争；

（2）如存在或可能存在同业竞争，公司是否采取了如下有效措施避免同业竞争：

1）签署有关避免同业竞争的协议及决议，需审查该协议或决议有无损害公司利益的情况的条款。

2）调查有无其他有效措施避免同业竞争的措施，如：

A．针对存在的同业竞争，通过收购、委托经营等方式，将相竞争的业务纳入到公司的措施；

B．竞争方将业务转让给无关联的第三方的措施；

C．公司放弃与竞争方存在同业竞争业务的措施；

D．竞争方就解决同业竞争，以及今后不再进行同业竞争做出的有法律约束力的书面承诺。

（3）查阅公司的股东协议、公司章程等文件，是否有在股东协议、公司章程等方面作出的避免同业竞争的规定。

三、关联方及关联交易调查 1调查目的

（1）关联交易是否公允，是否损害公司及其他股东的利益；（2）关联交易是否履行了法定批准程序。2调查程序

（1）关联方及其与公司之间的关联关系调查。检查所有关联方，包括：公司能够直接或间接地控制的企业、能够直接或间接地控制公司的企业、与公司同受某一企业控制的企业、合营企业、联营企业、主要投资者个人或关键管理人员或与其关系密切的家庭成员、受主要投资者个人或关键管理人员或其关系密切的家庭成员直接控制的其他企业。获取公司的主要采购、销售合同，检查公司的主要采购、销售合同的合同方是否是关联方；

（2）调查公司与关联企业是否发生以下行为：购买或销售商品、购买或销售除商品以外的其他资产、提供或接受劳务、代理、租赁、提供资金(包括以现金或实物形式的贷款或权益性资金)、担保和抵押、管理方面的合同、研究与开发项目的转移、许可协议、关键管理人员报酬；

（3）检查关联交易的详细内容、数量、金额；调查关联交易是否必要；该关联交易是否对公司能够产生积极影响；关联交易的内容、数量、金额，以及关联交易占同类业务的比重如何；

（4）关联交易定价是否公允，是否存在损害公司及其他股东利益的情况，如该交易与第三方进行，交易价格如何，检查关联价格与市场价格（第三方）的差异及原因；

（5）检查关联交易协议条款，审查其内容是否公允合理，有无侵害公司利益的条款；

（6）对关联交易的递增或递减作出评价，并分析原因。获取为减少关联交易签定的协议、承诺或措施，检查这些承诺或措施的可行性；

（7）公司是否为控股股东及其他关联股东提供担保。

四、诉讼、仲裁或处罚 1调查目标

（1）公司是否存在诉讼、仲裁或行政处罚事项；

（2）上述事项对财务状况、经营成果、声誉、业务活动、未来前景的影响； 2调查程序

（1）调查是否具有对财务状况、经营成果、声誉、业务活动、未来前景等可能产生较大影响的诉讼或仲裁事项；

（2）如果有上述事项，需调查提起诉讼或仲裁的原因，诉讼或仲裁请求，可能出现的处理结果或已生效法律文书的执行情况，对财务状况、经营成果、声誉、业务活动、未来前景等可能产生的较大影响。

第四部分：资产调查

一、资产调查 1调查目标

（1）了解并核实固定资产、在建工程和无形资产 2调查程序

（1）了解固定资产规模、类别，并核实期末价值

1）取得前三年及最近一个会计期末“固定资产”、“累计折旧”及“固定资产减值准备”明细表，并与会计报表核对是否相符。

2）调查房屋建筑物的成新度、产权归属。

3）调查机器设备成新度、技术先进性、产权归属。

4）了解有无设置抵押的固定资产，并与了解到的借款抵押进行核对。

5）了解并描述计提折旧的方法，并将本期计提折旧额与《制造费用明细表》中的“折旧”明细项核对是否相符。

6）了解并描述固定资产减值准备计提方法，判断减值准备计提是否充分。（2）了解在建工程规模，若规模较大，进一步调查在建工程价值、完工程度，判断完工投产后对生产经营的影响；（3）了解并核实无形资产入账依据及价值的合理性； 1）取得无形资产清单及权属证明； 2）调查每项无形资产来源；

3）判断各项无形资产入帐及入帐价值的合理性；

（4）关注与生产密切相关的土地使用权、商标权、专利技术等无形资产权利状况。

第五部分：财务调查

一、销售环节财务调查 1调查目标

（1）了解并核实各期主营业务收入、主营业务成本、主营业务利润的真实性；

（2）了解并核实各期期末因销售活动产生债权债务余额。2调查程序

（1）主营业务收入、主营业务成本、主营业务利润调查

1）取得前三年及最近一个会计期间主营业务收入、成本和毛利明细表，并与前三年及最近一个会计期间损益表核对是否相符；

2）价格调查：取得产品价格目录，了解主要产品目前价格及其前三年价格变动趋势，搜集市场上相同或相似产品价格信息，并与本企业进行比较；

3）单位成本调查：比较各期之间主要产品单位成本变化幅度，对较大幅度的变动（>10%），应询问原因并证实；

4）销售数量调查：比较各期之间主要产品销售数量的变动比率，对较大幅度的变动（>10%），应询问原因并证实；

5）毛利率调查：比较各期之间主要产品毛利率的变动比率，若变动幅度较大（>10%），应询问原因并核实；与行业平均的毛利率进行比较，若发现异常，应询问原因并核实；

6）主要客户调查：取得前三年主要产品的《主要客户统计表》，了解主要客户，检查主要客户中是否有关联方，对异常客户进一步详细调查。

（2）应收票据、应收账款、坏帐准备、预收账款调查

1）取得前三年及取近一个会计期末“应收票据”、“应收账款”、“坏帐准备”、“预收账款”余额明细表，检查大额应收票据、预收款项、应收账款的客户是否为主要客户明细表中的主要客户；若不是公司主要客户，询问原因。

2）结合销售结算方式，判断各客户账龄是否正常，对异常情况，查明原因；对长期挂帐款项，判断可回收性。

3）了解前三年坏帐准备计提方法是否发生变化，并了解变化的原因；结合账龄分析，判断坏帐准备计提是否充分。

4）计算应收帐款周转率，与同行业进行比较，异常情况进一步调查原因。（3）营业费用调查

计算各期之间营业费用变化比率，结合销售收入的变动幅度，分析营业费用变动幅度是否正常，对异常情况，应询问原因并证实。

二、采购与生产环节财务调查 1调查目标

（1）了解企业生产能力利用率、产销比率；（2）了解并核实各期期末存货价值；

（3）了解并核实各期期末采购活动产生债权债务的余额；（4）了解并核实各期期末应付工资及福利费； 2调查程序

（1）了解前三年及最近一个会计期间主要产品生产能力利用率、产销比率，初步判断生产经营情况是否正常

1）取得前三年及最近一个会计期间主要产品生产能力、产量、销量统计表； 2）结合产量，判断生产设备利用情况； 3）结合产量、产成品库存，计算产销比率；

（2）了解并核实各期期末存货价值，为核实年销售总成本提供依据；（3）了解并核实各期期末采购活动产生债权债务的余额。抽查因采购原材料而发生的大额债权债务的对应方是否是本公司的主要客户，若不是，应抽查采购合同，了解业务发生的原因，判断是否正常。对其他大额长期挂帐款项，要查明原因；

（4）了解并核实各期期末应付工资及福利费；

（5）分析前三年及最近一个会计期末资产负债表中“预提费用”“待摊费用”“待处理财产损溢”金额是否异常，若为异常，进一步核实；

三、投资环节财务调查 1调查目标

（1）了解并核实各会计期末短期投资余额、期末市价、跌价准备；（2）了解并核实各会计期末长期投资余额、减值准备；

（3）了解并核实各会计期间投资收益的真实性； 2调查程序

（1）取得前三年及最近一个会计期间短期投资及跌价准备余额明细表，判断投资风险;

（2）取得前三年及最近一个会计期间委托贷款及投资收益明细表，判断委托贷款安全性;

（3）取得前三年及最近一个会计期间长期股权投资、减值准备及投资收益明细表，关注大额及异常投资收益；对现金分得的红利，关注是否收现，有无挂账情况;

四、融资环节财务调查 1调查目标

（1）了解债务融资的规模、结构（2）了解权益融资 2调查程序

（1）取得前三年及最近一个会计期间短期及长期借款增减变动及余额表，并与会计报表核对是否相符；

（2）取得前三年及最近一个会计期间应付债券明细表，并与会计报表核对相符；（3）取得财务费用明细表，与贷款合同规定的利率进行复核。

（4）取得前三年及最近一个会计期间长期应付款及专项应付款明细表，与会计报表核对是否相符。

（5）取得前三年及最近一个会计期间所有者权益增减变动及余额表，与各年增资、配股情况和各年利润分配方案相核对。

五、税务调查

六、1调查目标

（1）调查公司执行的税种和税率；

（2）调查公司执行的税收及财政补贴优惠政策是否合法、真实、有效；（3）调查公司是否依法纳税； 2调查程序

（1）查阅各种税法、公司的营业执照、税务登记证等文件，或与公司财务部门人员访谈，调查公司及其控股子公司所执行的税种（包括各种税收附加费）、税基﹑税率，调查其执行的税种﹑税率是否符合现行法律﹑法规的要求；

（2）调查公司是否经营进口、出口业务，查阅关税等法规，调查公司所适用的关税、增值税以及其他税种的税率；

（3）如果公司享受有增值税的减、免，查阅财政部、国家税务总局法规或文件，调查该项法规或文件是否由有权部门发布，调查公司提供的产品（服务）的税收优惠是否合法、合规、真实、有效，该项税收优惠的优惠期有多长；

（4）如果公司享受有所得税减、免的优惠政策或其他各种形式的财政补贴，查阅有权部门的法规或文件，调查该政策是否合法、合规、真实、有效，该项税收优惠的优惠期有多长；

（5）获取公司最近几个会计享受的税务优惠、退回的具体金额，依据相关文件，判断其属于经常性损益，还是非经常性损益，测算其对公司各期净利润的影响程度；

（6）查阅公司最近三年的增值税、所得税以及其他适用的税种及附加费的纳税申报表、税收缴款书等文件，调查公司最近3年是否依法纳税；

（7）获取公司所处管辖区内的国家税务局、地方税务局以及直属的税收分局征收处的证明，调查公司是否存在偷、漏税情形，是否存在被税务部门处罚的情形，是否拖欠税金；

（8）如果公司企业组织形式变化，如：外资企业变为内资企业，是否补足了以前减免的税款。

六、或有事项调查 1调查目标

（1）调查或有事项的具体情况。

（2）判断上述事项对公司财务状况、经营成果、声誉、业务活动、未来前景等可能产生影响。

2调查程序

（1）调查公司因诉讼或仲裁情况可能引起的或有负债，引证诉讼专题。（2）如果企业对售后商品提供担保，参照历史情况，估量顾客提出诉求的可能性。（3）公司为其他单位的债务提供担保，调查提供担保的债务数额，是否承担连带责任，是否采取反担保措施，估算可能发生或有负债金额，确认公司是否以公司资产为本公司的股东、股东的控股子公司、股东的附属企业或者个人债务提供担保。

（4）环境保护的或有负债

1）查阅公司有关环保方面的批文，明确是否达到环境保护的相关标准。2）调查公司是否有污染环境的情况发生。

3）测算出公司可能发生的治理费用数额或者可能支付的罚金数额。

第六部分：发展规划与财务预测调查

1公司发展规划调查 1调查目标

（1）调查企业未来几年的发展规划。2调查程序

（1）取得企业所提供的商业计划书，或直接要求被投资企业提供未来3－5年公司的发展规划，获知企业未来几年的发展目标、发展方向、发展重点、发展措施。

（2）取得企业计划投资项目的可行性研究报告，评估报告的可行性。2公司财务预测调查1调查目标

（1）调查企业在未来几年的发展目标、发展规模、发展速度、发展的可能。

2调查程序

（1）取得企业所提供的商业计划书，或直接要求被投资企业提供未来3－5年公司的财务预测表，获知企业未来几年的财务发展目标、发展规模、发展速度；

（2）以销售为起点，核实企业所提供的各项预测指标制定的依据；（3）根据企业所处的外部环境，调查企业各项指标实现的可能性；

（4）根据企业的经营管理水平与生产经营的其他条件，判断企业各项指标实现的可能性。

第七部分：本轮融资及上市计划调查

一、与本轮融资有关事项调查 1调查目标

（1）获知企业所提出来的与本轮融资有关的事项。2调查程序

通过企业所提供的商业计划书，或与公司领导人交流，获知与本轮融资有关的如下信息：

（1）本轮的融资是股份转让，还是增资扩股，亦或二者兼而有之。（2）企业价值的估计、本轮融资的金额、所占的投资比例。（3）拟引入的投资者的数量，对投资者的具体要求；目前已接触过的、有倾向性的投资者。

（4）募投项目及资金的具体用途。（5）本轮融资时间计划。

（6）融资后的管理制度安排及人事安排。（7）信息披露的程度及具体措施。

（8）企业能够接受的对赌协议的内容。

（9）是否有管理层或核心技术人员的股权激励计划及具体内容。

二、未来上市计划调查 1调查目标

（1）获知企业的上市计划及已做的工作。2调查程序

通过企业所提供的商业计划书，或与公司领导人交流，获知如下与上市有关的情况：

（1）上市的时间进度计划；（2）上市地点的选择及理由；