物业售后维修管理办法(试行)

物业售后维修管理办法(试行)（共9篇）（共9篇）

1.物业售后维修管理办法(试行) 篇一

上海旧小区物业管理调研报告

随着我国社会主义市场经济建设的逐步推进，社会产品分配方式由完全计划供应演变到自由的市场供应，反映在房地产市场就是由公房向商品房转变，这就出现了一个比较特殊的、具有历史演进痕迹的过渡角色就是售后公房。在上海，有许多售后公房的物业管理服务小区，但由于历史的原因，公司和售后公房的物业管理管理一直以来是“老大难”问题，更由于现代社会，追寻的是“以人为本”，提倡构建和谐社会，所以，作为社会组成重要部分的“老小区”、“旧公房”，认真而严谨的分析现状，找到可行性解决问题的方案是十分重要，也是非常必须的。为此，我们进行了本次对旧公房住宅小区物业管理的调研活动。

通过我们进行大量的问卷调查和实地考察分析总结出这些旧公房物业管理的现状。占全市住宅小区48.7% 的售后公房（包括直管公房和系统公房）房屋老化、维修资金缺乏、物业收费过低、物业服务公司收不抵支的矛盾十分突出。而过低的物业管理收费，直接影响了管理服务人员为民服务的积极性，造成人才流失现象严重，制约了售后公房管理水平的提升。

首先，量大面广，具有一定群众基础。售后公房有着相当的数量和“工薪”群体，仅以上海徐汇、长宁区为例，现有居住物业约5000万平方米，其中售后公房建筑面积1700万平方米，占34%，近30万户家庭100万人口，所以有着广泛的“群众基础”。

其次，收费很低，物业企业难以收支平衡。由于长期以来，上海的售后公房物业管理费标准低，仅按户收取5-7元，保安保洁费收费标准每户3-6元，核为0.23元/㎡，而目前上海的商品房（不包括设备、如电梯、电泵运行费）至少平均数在1.10元/㎡以上；CPI指数的不断增长和职工最低工资标准的逐年提升，物业服务企业的管理成本也出现迅速上升；但随着人们日益增长的对物业管理服务要求的提高，售后公房的物业服务基础管理，必须满足相应的运转机制，如人员配备、物耗、能耗及税收等，这在收支平衡上就形成了明显的缺口。

再次，现实现状，形成恶性循环。上海现在的售后公房由于实现了“一体化”物业管理服务的模式，虽然其服务品质有物业现状的原因，不能根居住商品房实现同样的管理服务，但必须做到“维修及时，收费合理，质量合格”，显然，在人力资源合理配置的情况下，企业会随着时间的延长，而出现收入亏损的增加，如不按行业标准去执行，业主（百姓）不满意，居住环境和生活质量就会下降，加之售后公房由于年代长久，道路坑洼，电线老化，外墙屋面渗水，上下水管锈出“沙眼”，排污管不畅等等，几十年来，维修基金、街坊基金所剩无几，再次筹集更显力不从心，长此以往的现实现状，将会形成恶性循环。

最后，政策差异，不利企业持续发展。现实的劳动政策对就业人员的报酬以及相关福利作了相当详尽规定，物业公司作为企业，无疑必须执行现行法规政策，但是，物业企业更多是承担社会服务的职能，再说售后公房居住的大多是工薪阶层，还有一定数量的“特殊群体”，比如低保、特困、单亲、孤老，而对他们的服务一般情况下都是无偿的，当然其他物业管理费也收不到，这当中的“亏损”也是显而易见的，其中也包括政策性减免。作为物业管理服务企业，在这种情况下，当然不能考虑经济效益，这是一种社会职能，为了稳定，为了居民的“安居乐业”。

综上所述，随着近年来我国CPI指数的不断增长和职工最低工资标准的逐年提升，物业服务企业的管理成本也出现迅速上升的趋势，售后公房物业管理受到影响。由于管理费标准与市场脱节，造成售后公房房屋老化，维修资金缺乏，必要的修缮无法进行，加上物业管理责任主体不明确、各方责、权、利不对等且不明确，房屋使用和管理服务中公德意识、诚信意识淡漠，影响了房屋使用安全和居民生活。不少物业服务公司已经陷入“入不敷出”，难以为继的局面，许多企业在亏损经营的情况下，纷纷退出管理，对物业管理市场的健康发展和保障业主的合法利益造成隐患。

以上问题要求从政策和法规加强公房和售后公房管理。完善公房租赁管理办法，规范公房租金使用，加大公房修缮资金使用的监管力度；强化公房修缮管理，逐步开展直管公房全项目维修，建立专项维修计划上报备案制度和竣工验收、审计制度；明确售后公房住宅小区的物业服务标准，逐步推行售后公房“菜单式”分等收费管理模式；解决“同一小区、同等服务、不同收费”的历史遗留问题；对服务水平达到规定标准的物业服务公司政府将给予一定的经济补贴。规范物业管理公司的经营，改善物业管理公司财务状况，充分调动其积极性，进而改善公房小区居民生活居住环境。

2.物业售后维修管理办法(试行) 篇二

1 炼油厂物业维修运行管理基金

1.1 炼油厂物业维修基金管理现状及问题

随着炼油厂技术和规模的不断发展, 物业维修基金受到越来越多方面的关注, 其安全和使用管理问题日益成为一个较为突出和敏感的话题。目前维修基金出现了一些问题, 主要表现在维修基金缴纳方面, 很多地方的物业维修基金拖欠现象严重。另外, 基金的管理和使用也出现许多问题, 通常是由于财务使用不当造成的。

1.2 炼油厂物业维修基金管理调度

要提高炼油厂的管理人员素质, 理财观念。各炼油厂要根据企业的实际情况, 一定摸清家底。要采用“专业化管理、企业化经营、市场化运作、社会化服务”的工作方针来转变运行机制达到减轻企业负担、增加职工收入、服务周边社会的工作目标的目的。另外, 要对现有资源进行整合分类, 比如有些资源具有无偿性, 虽然不产生经济效益, 但却是物业管理服务不可或缺的重要资源, 也就是公益性资源, 福利性资源即指可列入年度预算的职工福利或生产成本, 供全体职工享受的有形生活设施和无形服务项目, 如钢瓶充装、运输费用、采暖锅炉、供变电设施、供排水设施等资源。这些项目与职工生活密切相关, 除主体部分由企业承担外, 职工个人可参照市场价格, 按福利化标准缴纳费用;还有存续企业所属的为上市企业提供专门服务的各类服务设施的特有资源、具有有偿性自负盈亏的社会性资源等。根据炼油厂的实际情况分配。创新用工机制。除此之外, 还应鼓励开发市场, 实行创新奖励求得更高的利益。

2 炼油厂物业维修项目管理

2.1 炼油厂物业维修项目

炼油厂分为燃料油型———生产汽油、煤油、轻重柴油和锅炉燃料;燃料润滑油型——除生产各种燃料油外, 还生产各种润滑油;燃料化工型———以生产燃料油和化工产品为主;燃料润滑油化工型———综合型炼厂, 既生产各种燃料、化工原料或产品同时又生产润滑油这四种类型。炼油厂物业包括将包装车间的废料、厨房的动物脂肪以及牲畜的肥肉或网油煎熬成工业脂肪和油类如做肥皂用的牛脂和各种其他产品如肥料以及精炼或纯化石油。相应的, 炼油厂要对这些项目严加管理, 提高业务质量。

2.2 炼油厂物业维修管理

首先, 炼油厂物业维修管理要遵循权责分明原则:炼油厂的物业管理人员的应该要划分的非常清楚, 各部门所负责的内容和管理的范围都应该要清楚明了。一个物业管理区域内的全体业主组成一个业主大会, 物业的产权是物业管理权的基础, 业主委员会是物业管理权的主体, 是物业管理权的核心。炼油厂所进行的任何一项工作都属于服务性质的, 这是物业管理所必须遵从的先决守则。还要遵循统一管理原则即一个物业管理区域只能成立一个业主大会, 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。其次, 专业高效也是炼油厂物业维修管理的主要目标。不是说一切的工作都有炼油厂自己负责, 炼油厂可以雇佣或委托给装也的服务性企业来完成一些管理区域内的专项食物, 但是不能将所有的业务管理全部委托代办。最后, 收费必须合理化, 尽管炼油厂的经费是为炼油厂能够提供更好服务的基础保障, 但是费用的收缴也必须是在合情合理的基础上, 并且是能够让业主和使用者对收费进行接受, 能够认可是等价的。炼油厂可以通过开展多种经营来增加收入。

最重要的一点, 炼油厂必须做到不违法违规操作, 厂内业务管理一定会遇到各种不可预期的复杂事情, 一些还会涉及到法律法规, 所以物业管理整个过程都应该是围绕合法的情况进行的。《物业服务合同》也是受到法律保护的条款, 因此它也是物业管理所进行工作的基础, 也是为业主提供保障的根基。

3 炼油厂物业环保管理

3.1 炼油厂物业废水管理

从前, 炼油厂一般采用隔油、气浮、曝气的“老三套”传统废水处理工艺, 然而, 随着油品的深度加工及废水排放标准的提高。“老三套”工艺已远远不能满足废水稳定达标外排的需要, 必须进行技术更新。对“老三套”工艺技改的要求是, 既要充分利用原有设施, 尽量减少投资, 又能满足废水排放标准, 并能实现废水的部分回用。其主要方法有物化法、生物法, 具体分为隔油法、气浮法、膜分离法、厌氧处理法等。要符合两点要求要求:第一, 原废水处理系统只能好氧生化处理系统, 由于出水氨氮几乎不降解, 所以改造应考虑增加脱氮工艺。第二, 原有两级气浮系统污油去除率极低 (不足55%) , 并且低的油效率致使曝气出水石油类不达标, 改造应提高除油率, 使进入生化系统的油的质量浓度控制在10mg/L以下。目的是使废水经过曝气生物滤池的深度处理, 实现废水部分回用, 降低运行费用, 为今后废水全部回用打下良好基础。

下面, 我以生化处理法为例, 讲述其处理污水的优点。生物处理法是一种经济实用的废水处理方法。BAF (曝气生物滤池) 是一种新型的好氧生物反应器, 它将生物处理和过滤两种处理过程合并在同一单元中完成, 具有负荷大、处理效率高、占地面积小、出水水质好等优点, 是废水生物处理工艺的理想选择。

3.2 炼油厂物业尾气管理

炼油厂尾气主要分为酸性尾气和碱性尾气, 我们一般采用酸碱中和的方式处理。炼油厂酸性废气是石油加工精制过程中伴生的副产物。为了能够使排放的气体符合环保要求, 我国现在许多的炼油厂都是在使用克劳斯技术来对酸性废气进行处理, 同时生产工业硫磺。克劳斯技术已有100多年的工业化历史, 技术成熟, 但工艺复杂、设备投资费用大、尾气中硫含量高, 难以达到环保要求, 需增加更多的克劳斯段或采用费用很高的尾气处理工艺。

我们可以采用碱吸收法处理炼油厂酸性废气生产硫氢化钠工艺, 处理炼油厂酸性废气, 硫化氢去除率达到99.9%以上, 尾气完全达到GB14554-935《恶臭污染物排放标准》。全工艺可燃气体和有毒气体都在密闭容器内, 没有任何对外排放口, 无二次污染, 能够达到环保要求。还可以以硫氢化钠为化工基础原料, 广泛用于铜矿、制革、化肥工业及人造纤维生产, 满足市场需要, 每年产生46万元的经济效益。

在石油炼制过程中, 设备防腐和产品中脱除酸性化合物都需要注碱和碱精制处理, 由此可能产生大量的碱性废水。根据其来源不同, 可分为炼油碱渣废水和乙烯碱渣废水。炼油碱渣废水的有机污染物浓度高、碱性大, 与固体污染物的性质相似, 一般统称为炼油碱渣。同处理酸性气体相似, 我们可以采用硫酸中和法、二氧化碳中和法或硫化氢中和法处理掉碱性废水。

4 结束语

综上所述, 炼油厂物业维修的管理的合理性直接关系到经济、生态的发展。其物业维修基金制度应与社会主义市场经济体制下物业管理新体制相配套。炼油厂管理部门要做到专款专用、建立业主委员会、建立科学、合理的物业维修基金制度、管理制度确保物业得到长期稳定发展。

参考文献

[1]于文忠.整合服务资源推动物业及后勤管理体制改革[Z].2005 (3) .[1]于文忠.整合服务资源推动物业及后勤管理体制改革[Z].2005 (3) .

[2]杨祝平, 郭淑琴.利用两级氧化工艺处理生物精细化工污水[J].中国建设信息, 2009 (1) .[2]杨祝平, 郭淑琴.利用两级氧化工艺处理生物精细化工污水[J].中国建设信息, 2009 (1) .

3.物业售后维修管理办法(试行) 篇三

摘要：机关单位物业内部维修工程一年费用少则几十万，多则上百万，如何通过规范的管理、科学的维修，实现单位物业的使用价值，为机关工作人员创造良好的工作环境是单位物业管理部门必须研究和解决的问题。笔者通过多年的单位物业维修管理工作经验，就单位物业内部维修工程中存在的主要问题和解决办法谈几点浅见。

关键词：单位物业；维修工程；管理

机关单位物业内部维修工程一年费用少则几十万，多则上百万，如何通过规范的管理、科学的维修，实现单位物业的使用价值，为机关工作人员创造良好的工作环境是单位物业管理部门必须研究和解决的问题。笔者通过多年的机关单位物业维修管理工作经验，就单位物业内部维修工程中存在的主要问题和解决办法谈几点浅见。

一、机关单位物业内部维修工程的特点

首先，由于机关单位物业的建筑年限不同，使用情况不同，需要维修的部位也不尽相同，涉及建筑的屋面、墙面、门窗、水、电、暖等各个方面，情况十分复杂，这种复杂性给物业维修工程的资金使用、质量控制、进度管理都带来了很大难度。其次，機关单位一般没有专项物业维修资金，物业维修又有一定的突发性和不确定性，这就会造成预算资金紧张的情况。怎样利用有限的物业维修资金来保证物业设施的使用功能，甚至达到使物业保值增值的最终目的，也是物业管理部门面临的一大矛盾。

二、单位物业内部维修工程存在的主要问题

1、工程立项随意，审批程序不合理。

机关单位物业的维修立项，多是根据相关使用部门反映的情况和提出的意见，由物业管理部门做出维修方案和预算后报各级主管领导逐级审批。各级领导不了解情况，只能管控经费，维修金额小的按照物业管理部门的意见办理，金额大的往往较难获得批准。这就造成单位物业小维修频繁随意，真正危及物业使用功能和使用寿命的问题确得不到修缮。

2、工程预决算不严，造价水分大。

机关单位维修工程的预决算虽然是按照国家规定的定额编制，但由于建筑材料的差价较大，即使是同一品牌的同类产品由于品质不同，也存在很大差价，这就给虚报或多报预决算留下了很大空间。如果工程管理人员不能对工程使用建材、人工的市场行情了然于胸的话，就无法达到通过预决算来控制工程成本的目的。

3、工程施工随意性大。

机关单位内部维修工程应该有工程设计方案和施工图纸，或者较详细的施工要求和说明。但在实际操作中，大多数是只有大概方案和要求，因此工程中的增项、改项就较多，也很随便。往往工程施工方以各种理由或借口提出增项、改项要求，单位管理人员只能同意。审计部门质询时，工程管理人员还会帮着说明。工程施工的随意性给巧立名目弄虚作假提供了机会和前提。

4、工程管理不严，监管不力。

机关单位物业内部维修工程普遍造价不高，基本都是由单位内部物业管理部门负责管理监督，一般不会聘请工程监理。实际管理中监督不严，管理不清的现象时有发生。部分工程施工项目的增减甚至是由施工方口头提出的，完工后在补办手续，这也给虚报、多报、弄虚作假提供了条件。

三、问题存在的主要原因

1、机关单位管理体制不规范，相关物业管理维修制度不健全、不到位，监督制约机制不完善。

2、机关单位专业管理人员缺乏，基本没有专职的技术人员，相关工作人员几乎都是转行的。

3、维修施工量小、利薄基本都是由一些没有资质或借用、挂靠资质的小包工队完成的，施工质量很难得到保障。

四、解决机关单位物业内部维修工程主要问题的几点建议

1、严格执行国家相关法律法规，建立健全机关单位内部物业维修管理制度，让预决算、招投标、工程审计等管理手段在维修工程项目管理中充分发挥作用。

2、利用信息化的管理手段，建立物业管理系统，对所管物业实行统一的信息化管理，及时将维修信息输入管理系统，通过对物业设施的动态管理提高维修决策的科学性，将有限的资金用到最需要的地方去，实现资金利用率的最大化。

3、建立工程管理责任制，强化管理人员的责任意识，建立监督制约机制，防止施工过程中的弄虚作假。必须按图或施工方案施工，严格控制工程变更，确需变更的必须说明并完善变更审批程序。

4、强化工程的预决算管理，严格对工程的审计。通过对工程的预算管理，掌握工程量、工程使用材料的质量价格，以便管理人员在施工过程中逐项核实；通过决算管理进一步核准工程项目完成情况；通过审计，加强对工程质量的监督管理，去除决算中的水分。

5、对机关单位物业维修中使用量较大的原材料进行集中采购，这样既能保证维修使用建材的质量，又可以降低采购价格，通过与供货商签订长期的供货合同，对各维修工程分期供货。

6、对机关单位物业维修管理人员进行定期的专业培训，通过学习提高相关工作人员的专业知识和管理水平。加强工程管理人员的政治思想教育和党风廉政教育，把机关单位的维修管理纳入到党风廉政工作中，落实到人。

4.咸阳市保障性住房售后与物业管理 篇四

咸阳市住房和城乡建设规划局

二○一一年九月

目录

1、咸阳市保障性住房售后与物业管理办法

2、安全用气管理规定

3、安全用水、用电管理规定

4、出入登记管理规定

5、公共设施的使用和维修保养制度

6、环卫工作岗位制度

7、监督管理机制

8、门卫工作岗位制度

9、小区管理公约

10、消防安全管理规定

11、治安管理规定

咸阳市保障性住房售后与

物业管理办法

第一章 总 则

第一条 为规范我市保障性住房的物业管理，根据有关法规、政策规定，制定本办法。

第二条 我市城区范围内保障性住房的管理、使用、服务及其监督管理活动，适用本办法。

第三条 本办法所称保障性住房，是指由市住建局、区建设局等投资建设或储备的廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房及限价商品住房。

第四条 保障性住房建筑区划的前期物业管理活动，应当由建设单位与市住建局签订委托协议，明确相关责任。市住建局具体依法或受托负责保障性住房的使用、管理、服务的监管工作。

第六条 廉租住房、公共租赁住房的物业服务工作由市政府相关部门组建专业机构（以下统称物业服务企业）实施，或由市住建局从保障性住房物业服务企业备选库（以下简称备选库）中选聘物业服务企业实施。

第七条 在一个保障性住房建筑区划内，应当由一家物业服务企业实行物业管理。

保障性住房的业主、承租人应当遵守住房保障、物业管理相关法律法规政策的规定和临时管理规约、管理规约的约定。保障性住房的承租人还应当遵守房屋租赁的有关规定和房屋租赁协议的约定。

第二章 物业管理与服务

第八条 市住建局在保障性住房的管理活动中，应当履行以下职责：

（一）宣传、贯彻执行保障性住房政策，监督检查保障性住房的使用和物业服务；

（二）会同物业服务企业做好保障性住房的动态管理和跟踪服务工作；

（三）培训从事保障性住房使用管理的人员；

（四）负责入住和退出保障性住房时移交、验收、接管、结算等管理工作，建立保障性住房使用管理信息系统和维修管理档案，发布保障性住房使用动态信息；

（五）承担廉租住房、公共租赁住房的安全管理及其修缮和相关的招标、委托等管理工作；

（六）办理廉租住房、公共租赁住房租赁合同签订、租金收缴等工作；

（七）核拨物业服务费补贴；

（八）受理举报和投诉，并及时依法处理；

（九）委托的其它管理事项。

第九条 市住建局应当按照公开、公平、公正的原则，统一建立备选库并定期公布。入选备选库的物业服务企业应当符合下列条件：

（一）具有物业服务企业资质；

（二）信用记分结果不低于90分；

（三）物业服务项目经理和相关物业服务人员已纳入市物业服务人员执业名册；

（四）内部管理严格，规章制度健全；

（五）其他按规定应当具备的条件。

第十条 市住建局应当从备选库中选聘具有相应资质的物业服务企业为保障性住房建筑区划提供前期物业服务，并与受聘的物业服务企业签订期限不超过5年的前期物业服务合同。

市住建局应当参照示范文本制定保障性住房临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主、承租户的共同利益，业主、承租户应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

市住建局应当将前期物业服务合同和临时管理规约作为保障性住房买卖合同、租赁协议的附件。

第十一条 受聘为保障性住房建筑区划提供物业服务的物业服务企业，应当与业主共同创建和谐物管，使保障性住房建筑区划的物业管理达到规定的标准，同时做好以下工作：

（一）依约对物业共用部位和共用设施设备进行维修、养护、管理，并维护相关区域的环境卫生和秩序；

（二）协助公管中心登记保障性住房入住、使用情况，发现违规出租、出借、转让、调换、经营、空置等情况，及时报告公管中心；

（三）受理保障性住房维修的报修申请，协助做好施工监督、竣工验收和现场管理等工作；

（四）协助公管中心办理保障性住房住户的入住、退出等相关手续，建立保障性住房的相关档案；

（五）配合相关部门定期走访住户，收集住户的意见和建议，及时了解住户家庭成员及经济、住房变化情况；

（六）开展日常巡查，加强房屋安全监管，发现住户违章搭盖、改变房屋用途或擅自拆改房屋的行为应当及时制止，并按规定报告有关部门处理；

（七）协助有关部门核实、处理有关投诉、举报；

（八）承担其它委托事项。

第十二条 保障性住房建筑区划内的建设工程竣工验收合格后，其附属设施设备符合《成都市物业管理条例》规定的条件后，方可交付使用。

第十三条 保障性住房竣工交付住户使用30日前，建设单位应当按规定与物业服务企业和公管中心完成物业共用部位和共用设施设备的承接查验工作。

第十四条 保障性住房建筑区划内的物业服务力量配

备，由物业服务企业按照行业规范要求落实，可优先聘用保障性住房住户中符合条件的待业人员，并纳入市物业服务人员执业名册中管理。

第十五条 保障性住房物业服务费用标准，在政府指导价标准内，由物业服务委托双方根据项目规模、物业服务事项及其质量等因素约定。

第十六条 保障性住房的业主、承租人应当按照前期物业服务合同、物业服务合同、租赁协议的约定按月足额交纳物业服务费用。

生活确有困难的廉租住房承租户，可以按规定向公管中心申请物业服务费用补贴。

第十七条 建立物业服务费用补贴专项资金，具体补贴办法另行制定。

第三章 使用与维护

第十八条 保障性住房竣工交付住户使用时，建设单位应当向业主、市住建局发放、递交房屋质量保证书和房屋使用说明书以及共有部分清册，公管中心应当向廉租住房、公共租赁住房的承租人发放房屋使用说明书。

第十九条 廉租住房、公共租赁住房的承租人应当正确使用房屋及其配套设施设备，不得进行室内二次装修或对室内设施设备进行改装；在租赁期限内因使用不当造成功能障碍或损坏的，应当按规定修复并承担费用，造成损失的应当

赔偿损失。

廉租住房和公共租赁住房室内的配套设施设备超过使用年限需重新装修、更换或需对房屋进行维修改造、增加设施设备的，由市住建局统一组织实施，承租人应当予配合。

第二十条 建设单位应当依法按照保修期限、范围承担保障性住房的保修责任；可以自行组织维修，也可以委托其他单位进行维修。

保障性住房保修期满后，廉租住房、公共租赁住房专有部分的维修责任市住建局承担，经济适用住房、限价商品住房专有部分的维修责任由业主自行承担；共用部位和共用设施设备的维修、养护、管理责任，由业主按专有部分占建筑物总面积的比例共同分担。

第二十一条 保障性住房应当按照相关规定建立专项维修资金，并依据相关规定专项用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造。

第四章 监督管理

第二十二条 市住建局应当设立保障性住房使用、管理、服务的投诉电话，畅通住户反映诉求的渠道。

市住建局应当按规定对保障性住房建筑区划内的物业管理工作进行巡查和考核，发现物业服务企业有未落实本办法第十一条所列各项工作及规定的和谐物管创建通报内容之一的，应当督促物业服务企业在15日内整改。

第二十三条 物业服务企业发现保障性住房住户有以下情形之一的，应当在24小时内书面报告市住建局：

（一）与其申报收入有明显不符的高消费行为；

（二）取得保障性住房半年内未入住或将承租的保障性住房无故空置超过半年；

（三）保障性住房发生转租、转借、转让、出租、调换、经营；

（四）家庭收入、资产、住房情况发生明显变化未按规定及时申报；

（五）未按规定办理入住登记，居住期间人员变动；

（六）其它违反规定的情形。

第五章 相关责任

第二十四条 任何单位、个人发现在保障性住房使用、管理、服务及其监督管理活动中有违法、违规行为的，均可向市住建局举报，区房产管理部门、公管中心应当及时依法、依约处理。

第二十五条 物业服务企业有下列情形之一的，市住建局应当及时终止前期物业服务合同，同时报送相关部门依法处理：

（一）对存在的问题不按规定时限整改或两次以上整改不到位；

（二）连续两次测评，业主满意度低于80%；

（三）发生重大责任事故；

（四）未按本办法第二十三条规定履行报告义务；

（五）造成共用部位、共用设施设备重大安全隐患，或造成两次以上重大群体性事件；

（六）应当及时终止前期物业服务合同的其他情形。

第二十六条 有关单位的相关工作人员在履行工作职责中有玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为的，依法追究其责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附 则

第二十七条 保障性住房使用、管理、服务活动中发生争议的，应当自行协商解决；协商不成的，可以向人民法院提起诉讼，也可以向当地人民调解机构申请调解。

第二十八条 各县市、区的保障性住房项目的物业管理，可参照本办法实施。

第二十九条 本办法由咸阳市住建局负责解释。

第三十条 本办法自 年 月 日之日起施行.安全用气管理规定

1、请使用合格的燃气设施，安装燃器具要请具有施工资格的施工队进行。发现问题要请专业技术人员维修。

2、橡胶管与灶前旋塞、橡胶管与燃器具进气口连接处，应使用喉码夹紧，确保严密无漏。燃气用胶管长度不应超过2米，不得穿墙越室，并定期检查，发现老化或损坏需及时更换。

3、每次使用燃器具时必须确认其开关在关闭位置才可通气点火，使用后开关置于关闭位置。

4、外出和晚间入睡前，牢记关闭气源总阀。

5、日常检漏，常用方法是涂抹肥皂水，切不可用明火检查。

安全用水、用电管理规定

1、住宅区内居民或商铺，施工队需临时接用水、电时，应向物业管理处申请，经查核获准后由技工监督实施。

2、住宅区内任何单位或个人未经物业管理处同意，私自接驳水、电者，以偷水、偷电行为处理。

3、电线、开关要选用正规厂家生产的合格产品，电线的截面满足用电负荷的要求，室内用电负荷不得超过楼房设计时分配给每户的负荷。提倡居民在室内配备漏电保护开关，因违反安全用水、用电的规定而造成事故，住户应承担责任。

4、室内电线不得乱拉乱接，开关跳闸、保险丝熔断时应查明原因，不得强行合闸或加大熔丝容量。

5、使用电热器具，如电熨斗、电烙铁等时，要特别小心，防止短路，同时使其远离易燃物，人要离开时，注意断开电源。

6、住户长时间外出时要关闭房间内电闸和水阀。

7、住户应爱护公共用水、用电设施。不得有意损坏水表或电表。

8、对公共管道、线路和房屋内管道、线路进行维修时，住户有义务提供方便，对因装修或住户使用不当而导致的管道阻塞或线路损坏，物业管理处有权要求责任者疏通或修复。

出入登记管理规定

1、入住本小区的业主需将个人及住宅的详细资料申报到小区物

业管理办公室进行登记，落实通水、通电等事宜。

2、非小区住户不得随意进入小区，来访者须在门卫处登记，经同意后方可入内。

3、小区住户的机动车辆实行发卡、登记制度；自行车停放在指定位置，机动车辆停放在小区指定区域。

4、住户搬家如有大件、贵重物品搬出时，必须要有住户亲自陪同方可搬离出小区，并配合保安员记录有关物品数量、名称、住户地址等以便日后查核，如住户确实无法陪同，必须以书面形式列出所搬物品的名称、数量、业主房号、身份证号码以及委托人姓名、身份证号码，并签名确认同意，方可将物品搬出。

公共设施的使用和维修保养制度

1、小区内的共用设备包括供电、给排水、消防、通信、治安监控等设施设备，公共部分全权由物业管理处或管理处委托的专业公司代管。

2、物业管理处定期检查共用设备运行状态，包括：检查设备设施机械性能、安全防护措施、运行环境（温度、湿度、清洁卫生等），确保公共设施正常运行。

3、业主要自觉爱护小区公共设施设备，发现问题及时向物业管理处报告，同时从自身做起，切勿使用对保安通讯、公共设施有影响的电器；切勿把渣滓、布屑或其他硬物丢弃到下水道；切勿损坏和遮挡监控摄像头；非火警和特殊情况，不得使用消防设备。

4、对铺设在业主房屋内的某些公共设施（如下水管等），物业管理处有权在必要时进入业主房内进行维修，预先通知与否，则视紧急程度而定；

5、物业管理处对公共设施定期或临时进行维护保养，在维护保养期间，有可能对住户生活带来不便，住户应予以理解支持。

6、小区内各种车辆在指定地点停放，出入禁鸣，整齐有序。

7、不在住宅内使用燃煤式采暖、取暖、餐饮设备。

环卫工作岗位制度

1、环卫人员必须保持小区干净整洁，各个场所旮旯不得有垃圾，废塑料袋等杂物。

2、环卫人员必须在上午8：00前清扫完毕，每天一小扫，三天一大扫。

3、环卫人员必须经常保持小区洁、净、美，并负责督促拉垃圾人员勤拉，不堆积。雨天负责清扫道路积水，雪天主动配合其他人员清扫积雪。

4、严格执行物业制订的卫生保洁程序，按时完成季节性、突击性卫生清理任务。

5、认真巡查保持环境卫生，制止破坏环境的行为。

6、认真使用和保管所有环卫工具，如有丢失或损坏要照价赔偿。

7、严格遵守物业制定的其他有关规章制度，如有违犯，轻者警告，重者辞退。

监督管理机制

坚持 “服务无止境，满意创百分”的宗旨，加强“全方位管理、多功能服务”的管理手段，建立监督管理机制，确保各项制度的落实。

1、推行首问负责制，第一个接待业主或被业主询问的公司员工，不受部门的限制，均应热情接待，解答疑问，杜绝让业主等候回音的现象。

2、倾听业主的心声，在社区内设置“心连心信箱”，了解业主需求，解决业主反映的问题。

3、关注业主生活质量的提高，倡导“当小区保护神，做业主贴心人”的服务理念，我们不仅做好24小时安保服务，24小时接待服务，16小时保洁服务，管理处还将经常组织各种活动，增进物业与业主的交流，创造晋源文明的住宅社区。

4、建立健全完善的管理体制和管理制度，确保各项服务监督到位、执行到位、落实到位。

门卫工作岗位制度

为了保证小区住户的安全，杜绝各种事故的发生，保证小区工作正常运转。特制订本制度。

一、忠于职守，坚守岗位，尽职尽责，对进出外来人员进行登记，严盘细问，可疑人员和车辆未经批准，禁止入区。

二、加强昼夜值班巡查制度，发现不安全因素要果断处理，自己处理不了的要立即向110报警，并向上级报告，保护事发现场，出现重大问题要依法追究责任。

三、严禁旷工、迟到早退，严格请销假制度，从即日起不休星期天，但在不影响正常工作的前提下可倒班休息。

四、负责区内的公共设施、设备、共用设施设备的看管工作，防止丢失现象发生，属于责任问题依照内部管理办法进行处理。

五、实行三人倒班制，做到昼夜24小时不断人。

六、本小区住户什么时候叫门及时开门，禁止私自给住户和其它人员配发钥匙。

七、严格禁止与外来闲杂人员在门岗或门卫室聊天闲谈，除领导临时指定替换，不准门卫人员私自用任何人顶替值班。

八、严格交接班制度，交班前交班人员一定要把当天值班情况认真记录清楚，双方签名，注明日期。

九、负责门岗大门口到公路卫生区的环境卫生，不得堆积杂物和垃圾。必须经常打扫，保持干净、整洁。门洞内禁止住户停放车辆，外来车辆一律停在大门外，禁止小商贩入内。

十、雨天扫净门洞内积水，雪天全部上岗打扫辖区内积雪，如雪天无故不到，按处罚办法处理。

十一、做好安全预防事故宣传教育工作，与其他同志一道，相互团结，密切配合，服从领导，共同把小区的安全保卫工作做好。

十二、完成领导临时安排的其它工作。

十三、实行奖惩制度，一年内不出现丢失现象和其它事故，每人奖200元。

以上制度值班人员共同遵守，从2005年9月15日起执行。

交通管理规定

1、小区内机动车辆进入和停放，所有业主和外来车辆，都必须停放在指定区域。摩托车、单车亦应停放在指定的地点。

2、有特殊情况的车辆，如救护车、消防车、警车、搬家车等，确需进入小区的，必须征得门卫岗保安准许，登记后，方能入内。

3、住户的车辆，应在物业管理处填写《固定（非固定）车位登记表》，并按时交纳场地使用费，领取车辆停放卡；住户的摩托车、自行车应到物业管理处部办理停放手续，填写《摩托车、自行车停放登记表》，领取停放卡并按时交纳管理费。

4、外来车辆进入管辖区时，保安员应在《车辆出入登记表》上登记车型、车号及进、出时间，并按规定交费。

5、驾车进入停车场必须遵守车辆管理制度，按有关路标行车，非常时期以管理人员指挥为准。

6、所有装载物品的车辆若无物品来源证明或住户登记、委托签名，保安人员将拒绝放行。

7、为保证小区道路干净，影响卫生车辆必须在小区外冲洗干净，保安人员认可后方可进入。

8、物业公司有权在小区内设置交通标识，必要时将小区内交通改道，或临时封闭道路。

9、司乘人员应遵守交通规则，维持交通秩序，爱护交通设施。

小区管理公约

小区是住户共同的家，需要广大住户精心呵护，共同营造一个安全，文明、幽静、和谐的生活环境，为此特订立本规定，希遵照执行。

（1）小区设立门岗，担负小区安全保卫、秩序维持工作，进出小区人员应服从、配合门岗工作人员的管理，互相尊重，文明礼貌。

（2）非小区住户无事不得进入小区，有事来访须在门岗处登记，核实有效证件，方能进入。

（3）施工人员由施工单位统一到物业管理处办理临时出入证，一人一证，凭证放行。

（4）任何搬出小区的大件物品或贵重物品须有业主陪同，报经物业管理中心办理有关手续，方可放行。

（5）爱护公用设施，不得损坏、拆除或改造供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公用设施。

（6）小区花园、健身娱乐场所由住户共同享受，不得独自占用和损坏，不得做有碍观瞻、妨碍他人的事。

（7）遵守社会公德，自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好；不在公共过道、场所堆放杂物、丢弃垃圾，不得随便开启外墙上部分只允许在紧急状态下方可开启的窗户，并严禁高空抛物。

（8）装饰房屋不得擅自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；不得占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施及场地。

（9）不得在单元内存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等；

（10）不得践踏、占用绿化用地；损坏、涂划园林建筑小品；

（11）未给许可，不得在公共场所、道路两侧乱设摊点、推销产品；

（12）小区内不得有影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、乱设广告牌；

（13）不得聚众喧闹、噪声扰民，进行危害公共利益或造成足以妨碍或侵扰其它业主的事项；

（14）不得在单元房内举行葬礼、宗教仪式、舞会、音乐会或其他类似活动，不得利用单元房做斋堂、殡仪馆及类似用途，但事前征得物业管理处书面许可的商铺除外。

（15）不得饲养家禽家畜或外形凶猛的宠物。（16）不得从事封建迷信邪教活动。

（17）法律、法规及政府规定禁止的其它行为。

消防安全管理规定

1、消防工作坚持“预防为主，防消结合”的方针，实行综合管理、群防群治。

2、加强消防法律、法规和防火安全知识宣传，提高住户消防安全意识。

3、物业管理处定期对小区的公共消防设施、器材进行检查和维修、保养，使其经常处于良好备用状态，并将检查情况报公司备案。

4、严禁外来装有危险品车辆进入小区，教育儿童勿在小区内玩火。

5、发现初期火灾要及时扑救，对情况严重难以扑灭的，应及时拨打“119”电话求救，并协助维持火场秩序，配合事故处理。

6、自觉遵守电器安全使用规定，不得乱拉临时电气线路，严禁擅自拆、改、装燃气（燃油）设施和用具。

7、遵守市政府燃放烟花爆竹的有关规定，杜绝火险隐患。

8、进行室内装修，必须严格遵守装修管理规定，防止发生火灾事故。

9、不准从窗户向外扔烟头，没熄灭的火种不得倒入垃圾桶内。

10、楼梯、走道和安全出口等部位应保持畅通无阻，不得擅自封闭或堆放杂物。

11、消防设施、器材不得挪作他用，严防损坏和丢失。一经发现，将作出严肃处理。

12、物业管理处对违章用火、用电、电气焊或损坏消防设施器材的行为，及时制止或向有关部门报告。

治安管理规定

1、小区发生治安、消防、交通、医疗卫生等方面的突发事件时，物业管理员和住户都有义务积极配合，维护小区的安全稳定。及时采取措施，维护现场秩序，通知有关部门，并做好善后工作。

2、遵守小区和物业管理处公布的各项规章制度，对不遵守制度的住户进行劝阻和制止。

3、住户应“看好自家门，管好自家人，守好自家物”，增加自我安全防范意识。

4、住户要勇于制止、举报破坏小区治安秩序，造成治安隐患的人、事。

5、小区的经营户须依法经营，遵守国家政策、法规，服从物业管理处的管理，不得从事非法经营活动。

6、对下列行为，保安人员将给予劝阻，不听劝阻的，采取强制措施坚决制止： ①、随意停放车辆；

②、占用消防通道或其它公共区域；

③、损坏公共设施；

④、非法举行集会、游行、示威、聚众喧闹、酗酒滋事；

⑤、侵入他人住宅，损毁他人财物；

5.重庆市物业管理招标投标试行办法 篇五

第一章 总 则

第一条 为规范物业管理招标投标活动，促进物业管理行业的公平竞争与社会化，保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国招标投标法》、《重庆市物业管理办法》，结合本地实际，特制定本办法。

第二条 本市行政区域内的物业管理招标投标相关活动适用本办法。

第三条 本市行政区域内的建设单位、产权人、业主会或其他单位均可通过招标投标方式选择物业管理企业。其中，国家投资建设项目选择物业管理企业时，应当通过招标投标方式确定。

下列物业项目，提倡以招标投标方式选聘物业管理企业：

（一）经批准的设计方案确定的建筑面积达30000平方米以上的新建物业项目；

（二）已经成立业主会的物业小区须重新聘请物业管理企业的。

第四条 市物业行政主管部门负责全市物业管理招标投标监督、指导工作。

区县（自治县、市）物业行政主管部门按职责分工，负责本辖区物业管理招标投标监督、指导工作。

第五条 物业管理的招标投标应当遵循公开、公平、公正、业主自治和诚实信用的原则。

第六条 单位和个人不得限制具备投标资格的物业管理企业参加投标，不得以任何方式非法干涉招标投标活动。

第二章 招 标

第七条 物业管理项目招标人（以下简称招标人）是指依照本办法进行物业管理招标的建设单位、业主会、产权人或其它单位。

第八条 新建用于出售的物业招标投标工作，应在商品房销（预）售之前完成；自用物业，应在入住前3个月内完成；已投入使用物业的招标投标工作，应在原物业管理合同到期前1个月完成。

第九条 物业管理招标前，招标人应书面告知区县（自治县、市）物业行政主管部门，并提交招标项目简介、招标活动方案、招标书等资料。

第十条 招标人应当落实有关房屋共用部位、共用设施设备维修基金，并在招标文件中如实载明。

第十一条 物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

公开招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的物业管理企业投标。邀请招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的物业管理企业投标。

第十二条 招标人有能力组织和实施招标活动的，可以自行组织实施招标活动，也可

重庆市物业管理招标投标试行办法

第1页 委托具有资格的招标代理机构办理招标事宜。招标代理机构的代理资格由市物业行政主管部门认定。物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法中对招标人的各项有关规定。

第十三条 招标人采用公开招标方式的，应当向社会发布招标公告。

招标公告中应载明物业的地址、用途、面积、招标人名称及获取招标文件办法等事宜。

第十四条 招标人采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担该物业项目管理能力、特定的物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应载明本办法第十三条第二款规定的事项。

第十五条 招标人应当在招标公告或者招标邀请书中，要求投标人提供物业管理资质证书和主要业绩证明材料，并对投标人进行资格审查。

第十六条 招标人应当根据物业的特点和需要，编制招标文件。招标文件应当包括物业项目招标综合说明、项目概况、投标程序、投标书送达时间、份数、开标及评标时间、地点、评标办法和投标文件制作要求、履约保证金、拟订合同的主要条款及中标后合同签订的期限。

第十七条 招标人应当组织投标人踏勘物业现场,并提供隐蔽工程等详细的图纸资料。投标人自勘察现场之日起五日内决定是否投标并以书面形式通知招标人。

第十八条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止之日前十五日，以书面形式通知所有招标文件收受人；该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

第三章 投 标

第十九条 物业管理投标人（以下简称投标人）是指响应物业管理招标、参加物业管理投标竞标、已经取得重庆市物业管理企业资质证书的物业管理企业和已在市物业行政主管部门登记备案的外地物业管理企业。

第二十条 一级物业管理企业可参加任何物业项目投标，二级物业管理企业可参加100000平方米以下的物业项目投标，三级物业管理企业可参加50000平方米以下的物业项目投标。

第二十一条 投标人应当按照招标文件的内容及要求编制投标文件。投标文件应符合物业管理的有关规定，主要包括以下内容：

（一）管理方式；

（二）管理组织结构（管理体制、管理方法、机构设置）；

（三）管理费用的收支预算方案；

（四）管理目标，经营管理宗旨、方针；

（五）便民服务措施；

（六）社区文化；

（七）管理指标承诺；

（八）各项物业管理制度。

投标人根据招标文件载明的物业项目实际，拟在中标后聘请专业公司承担专业服务

重庆市物业管理招标投标试行办法

第2页 项目或聘请物业管理顾问协助管理的，应当在投标文件中载明。

第二十二条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封后送达投标地点；逾期提交的，应视为无效标书。

投标人少于三个的，招标人应当依照本办法重新招标。

第二十三条 投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争，损害招标人或者其他投标人的合法权益。

第二十四条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。

第四章 开标、评标和中标

第二十五条 开标应当在招标文件规定的时间、地点公开进行。开标工作由招标人主持，邀请所有投标人参加，公开拆封，将有效标书编号后送交评委进行评审。

开标过程应当进行文字记录，并存档备查。

第二十六条 评委会由招标人代表与有关物业管理相关专业的技术、经济等方面专家组成，成员以5-9人 为宜，其中招标人代表不得超过评委总数的三分之一。

市物业行政主管部门应建立物业管理招标投标专家库，招标人可从专家库中随机选聘评委；特殊物业招标项目，招标人可直接从专家库中确定评委。

与投标人有利害关系的人不得进入评委会，已经进入的应当更换。评委会人员名单在中标结果确定前应当保密。

第二十七条 评委评审招标文件，应当遵守以下规定：

（一）严格保密；

（二）客观、公正地履行职务，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担责任；

（三）不得私下接触投标人，不得收受投标人的财物或者其他好处；

（四）不得透露对投标文件的评审及中标候选人的推荐等与评标有关的其他情况；

（五）独立完成标书的审查、评阅和评分工作，并将评审结果密封后交招标人；

（六）在招标人组织安排下，采取随机调查取样的方式，对投标人的工作业绩、管理水平、信誉进行现场调查取样。

第二十八条 物业管理招标应当进行公开答辩。

第二十九条 评委会应当按照确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审；设有标底的，应当参考标底进行评审。评委会对投标人的业绩、投标文件和公开答辩的结果综合评分后，将评定结论向招标人提出书面评标报告，并推荐合格的中标候选人。

招标人根据评委会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人选定中标人。

第三十条 招标人应当自中标之日起10日内向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书和履约保证金。

中标通知书发出后，中标人放弃中标项目的，履约保证金不予退还，对招标人造成的损失

重庆市物业管理招标投标试行办法

第3页 超过履约保证金数额的，应当对超过部分予以赔偿。招标人改变中标结果或中标人放弃中标项目导致招标无效的，除应依法或依合同承担有关责任外，应当依照本办法规定的中标条件从其余投标人中重新确定中标人，或者依照本办法重新进行招标。

第三十一条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立中标物业委托管理合同。

第三十二条 招标人应当自中标物业委托管理合同签订之日起十五日内，持中标物业管理合同到所在地区县（自治县、市）物业行政主管部门备案。

第五章 附则

第三十三条 物业管理招标费用、物业管理招标代理机构服务费用、物业管理公共服务收费等相关费用，法律、法规或规范性文件已有规定的，从其规定；没有规定的，按合同约定执行。

第三十四条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或依法向有关部门投诉。

第三十五条 凡违反国家招标投标法和物业管理法规的招标投标行为，由市、区（自治县、市）物业管理主管部门依法查处。

第三十六条 本办法由市国土资源和房屋管理局负责解释。

第三十七条 本办法自2001年11月1日起试行。

重庆市物业管理招标投标试行办法

6.物业售后维修管理办法(试行) 篇六

（试行）

第一章 总 则

第一条 为全面实施恒大精品战略，提升产品附加值，为业主提供更优质的服务，全面推动互联网化物业管理，形成项目现场线上“移动办公”、总部远程监督的集中管控模式，利用信息系统平台互联网工具，实现服务品质、客户服务、工单效率、项目及关键岗位绩效、社区资源增值服务运营等与基础物业事务相关的日常管控；项目集中管控模式的科学性、适宜性可实现快速复制，有利于项目系统化管理。

第二条 遵循“互联网思维引导项目实现物业传统管理向互联网化、物联网化、信息化、可视化转型”原则，建立可量化的物业信息管控平台，以强化物业内控管理的规范性和严谨性，强制性推行物业服务标准化和精细化，提升客户满意度；同时实现工作人员高度协同化,提高工作效率，降低管理成本。

第三条 建立智慧社区管控平台强化社区管理，结合物联网技术对现场的“人”、“车”、“物”、“服”直接进行管控和调度，增加手机终端工具（微信、APP）加强业主与服务人员的互动，推动社区O2O业务发展，提升业主物业服务体验和参与水平。

第四条 智慧社区2.0物业信息内部管理控制平台（以下简称内控平台），是指恒腾网络集团物业控制中心（以下简称物控中心）PC端和试点项目员工手机端同步上线使用的物业项目内部管理控制系统。平台涉及品质移动核查子系统、工单管理子系统、设备管理子系统、综合巡逻管理子系统、CRM客户关系管理子系统、仓库管理子系统等运行系统，具备物业日常管理的各项功能。

第五条 本制度规范管控平台导入试点项目正式运行前的工作流程，为各涉及方应遵循的工作要求提供明确指引。

第六条 本制度仅适用于12个试点项目先期上线使用管控平台，12个试点项目包括广州御景半岛、广州金碧雅苑、广州金碧花园、济南恒/ 6

大绿洲、济南恒大城、沈阳恒大绿洲、石家庄御景半岛、洛阳恒大绿洲、长沙恒大雅苑、成都恒大城、武汉恒大首府、南昌恒大城。

第七条 本制度适用于管控平台在住宅、写字楼、商业综合体、公寓等各业态类型物业以及销售案场、会所、健康管理中心等项目范围现场上线使用。

第八条 本制度适用于涉及管控平台的相关管理方、使用方、分包服务方等涉及单位。其中，各涉及单位包括但不限于恒腾网络相关职能部门、平台的研发、维护方以及在推行本系统时所需要参与的有关方。

第二章组织机构与职责

第九条 集团高管层、物控中心、产品技术中心、试点项目人员负责主导及参与平台的推行应用。

第十条 集团高管层负责确定管控平台管理及后续研发方向，明确发展的方针和目标，确定管控平台推进管理和发展的进程阶段及时间节点，给予后续管理、研发人力和资金支持。

第十一条 物控中心负责统筹、推进、监督、考核、检验试点项目推进和运行管控平台；针对在这一过程中出现的问题提出整改和指导意见及建议；负责对使用管控平台的项目提供品质移动现场核查标准、设备管理标准、综合巡检管理标准、工单管理标准、CRM客户关系管理标准、仓库管理标准培训;负责管控平台PC端及手机端界面VI标识规范管理。

第十二条 产品技术中心负责管控平台的技术研发及硬软件系统、相关数据的运行维护；对使用管控平台的试点项目反馈问题进行相应的技术开发、迭代更新，不断完善平台PC端、手机端与现场应用贴合度；负责对迭代更新后管控平台PC端和手机端提供操作培训。

第十三条 试点项目负责宣贯集团推行管控平台的方针、目的，动员项目成员积极参与推行和使用管控平台线上管理模式；进行定期检查、考核、总结、改进，对推行、培训、覆盖使用管控平台的效果负责。

第十四条 试点项目推行、培训和使用管控平台，监督项目人员正确操作和使用员工手机端，完成平台派发的工作任务和日常物业数据、/ 6

信息的分析，对项目人员完成任务情况进行抽检复核，发现违规情况及时处理。

第十五条 试点项目指派专人收集管控平台各子系统使用过程中存在的问题和改进建议，及时报送物控中心。

第十六条 试点项目负责项目现场WiFi等环境条件和电脑终端设备符合平台系统操作要求；负责协调项目相关人员使用达到配置要求的手机端。

第三章 管理流程及规范

第十七条 标准编制/修订/调整审批流程

物控中心根据集团物业服务定位需求，制定品质移动核查子系统标准、设备管理子系统标准、综合巡逻管理子系统标准、工单管理子系统标准、CRM客户关系管理子系统标准、仓库管理子系统标准，在平台上线试运行前完成导入管控平台。

第十八条 在试运行/正式运行期间，如出现系统标准与现场业态或管理实际差别的情况，各试点项目根据现场管理实际情况提出相关子系统标准增补、修订、调整需求；经试点项目负责人、物控中心审核批准后，物控中心按实际情况负责定期更新相关子系统标准库，及时导入系统予以使用。

第十九条 组织构架及授权分配编制/调整流程

物控中心根据集团及各试点项目组织架构情况，统一梳理、核定含试点项目品质核查岗位、工程设施设备巡检岗位、环境综合巡逻岗位。

第二十条 物控中心统一设置管控平台品质核查子系统、工单管理子系统、设备管理子系统、综合巡逻管理子系统、CRM客户关系管理子系统、仓库管理子系统组织架构及授权角色关系标准，统一进行人员、账号等相关信息的分配。

第二十一条

试点项目根据平台流程要求分配组织架构中授权角色至相关岗位，经物控中心审核批准后，导入平台予以使用。/ 6

第二十二条

试点项目遇架构调整、人员角色变动，经物控中心审核批准后，物控中心负责导入系统予以使用。

第二十三条 试点项目负责项目平台运行工作计划任务的编制、申报，在规定时间内报物控中心审核批准，并由平台运行人员导入平台各子系统予以使用。

第二十四条 为保证平台运规范，项目对已导入平台的工作计划的提出调整的，应按相应工作流程申报，物控中心应及时审核并调整。

第二十五条 对项目平台运行范围内的管理事项，如出现需进行大中维修、或多相协调处理后，才能保证工作计划实施的，项目应按相应工作流程申报，经主管领导审核批准后，调整工作计划任务。

第二十六条 对项目应纳入平台运行的周期性管理事项，如装修、空置房巡查等，应按相应工作流程申报，明确任务开始或结束时间，经平台运行专业板块负责人审批后，调整工作计划任务。

第二十七条 问题收集、反馈处理流程

试点项目应用运行管控平台后，如出现子系统操作、使用问题和对子系统标准有疑问或提出修改意见，向物控中心提出。

第二十八条

物控中心负责与产品技术中心、产品供应商沟通系统问题，并跟进督促解决方案及解决时限。

第二十九条 物控中心负责跟进问题的解决和回复工作，回复工作通过发送EMS邮件、平台微信工作群、集团KK等沟通方式，告知问题解决情况，待问题解决完成后，存档备份，形成可追溯记录，管控平台的进一步研发和提升提供有效信息反馈。

第四章平台实施管理

第三十条 管控平台目前实行三级监查，物控中心负责订立标准，试点项目执行，相关层级管理人员核查。

第三十一条 一级监查由集团高管层不定期抽查。/ 6

第三十二条

二组监查物控中心负责，定期进行核查及平台后台数据输出。

第三十三条

三级监查由各试点项目核查，试点项目负责人、部门经理、部门主管级以上角色负责日常核查及数据输出。

第三十四条平台品质核查子系统由物控中心进行专业板块标准的建立、修订、更新，以及数据、信息的管理维护；试点项目负责人、部门负责人、部门主管负责手机端业务操作。

第三十五条

设备管理子系统由物控中心负责设备数据、信息的建立、更新、维护，试点项目工程设施设备维保专业人员进行手机端业务操作。

第三十六条 综合巡检管理子系统由试点项目安防巡逻人员、客服管家、保洁检查人员进行手机端业务操作。

第三十七条 工单调度子系统由物控中心建立维修分类清单标准，负责系统数据、信息的管理维护；试点项目工程维修人员进行手机端业务操作。

第三十八条 CRM客户关系管理子系统，信息来自两个渠道，一是恒腾密蜜业主APP和密蜜管家员工APP；一是业主和员工拨打400服务热线和项目前台服务电话；业主APP和员工APP由业主和员工自行建单，系统自行推入平台工单池；400服务热线和项目前台服务电话，由物控中心和项目前台物控中心接收报事信，在管控平台PC端后台建立工单，定向指派项目负责人处理。

第三十九条 仓库管理子系统由试点项目仓库管理员负责数据、信息管理。

第四十条 管控平台试运行期间，各涉及方、试点项目严格执行本制度，实现平稳上线运行。

第四十一条

系统试运行期间，试点项目须根据管控平台标准逐条自查，熟悉管控平台流程。

第四十二条 管控平台各子系统录入员工在手机端执行任务或进行数据、信息录入时，不得弄虚作假，如有发现，视情节严重给予处罚。/ 6

第五章 考核

第四十三条 物控中心每月对试点项目管控平台工作进行考核，试点项目负责人由物控中心考核，项目各部门人员由项目考核。

第四十四条 考核出现下列严重不合格项，给予试点项目负责人降/撤职处罚或视情况给予1000元～5000元问责处罚。

1、实施过程中如发现推行管理与本制度要求严重不符、可能造成严重后果、导致重大损失、造成区域性失效的潜在风险。

2、对集团的信誉、形象、整体服务水平造成严重损害、经济损失重大或其他可造成严重不良后果的潜在风险。

3、连续3次被检查出现相同的“一般不合格项”，且尚未采取有效整改措施或未在要求时限内整改完毕的事项。

第四十五条 考核出现下列一般不合格项，给予试点项目负责人通报批评，视情况给予500元～1000元问责处罚。

1、未遵照执行阶段性工作要求以及未按计划要求完成的不合格项。

2、验收后正式运行期，出现子系统考核指标未达标，且尚未采取有效预防措施的。

3、验收后正式运行期，出现子系统相关考核指标连续3次未达标。

第六章 附则

第四十六条 本制度自印发之日起正式实施。第四十七条

本制度修订和解释权归物控中心。

7.物业售后维修管理办法(试行) 篇七

各物业管理企业：

为进一步规范物业服务收费行为，保障业主和物业企业的合法权益，促进物业管理健康发展，根据国务院《物业管理条例》、省人大《安徽省物业管理条例》、省政府《安徽省人民政府关于规范物业服务收费的通知》和省物价局、建设厅《安徽省城市物业服务收费管理实施办法》等有关规定精神以及市政府领导要求，特制定《芜湖市物业服务收费管理实施办法》（试行），现印发给你们，请认真贯彻执行。

（此页无正文）

芜 湖 市 物 价 局

芜湖市房地产管理局

二○○五年十二月八日

主题词：物业服务 收费办法 通知 报：省物价局、建设厅

抄：市委、市人大、市政府、市政协办公室，市建委，各县区建委，各县物价局 湖市物业服务收费管理实施办法（试行）

第一条 为规范本市物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，促进物业服务管理健康发展，根据国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》和国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》、《安徽省人民政府关于规范物业服务收费的通知》和省物价局、建设厅《安徽省城市物业服务收费管理实施办法》等有关规定，结合我市实际制定本办法。

第二条 本办法适用于本市城区内具有国家物业管理企业资质的企业物业服务的收费行为。

第三条 本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第四条 政府提倡业主或业主委员会通过市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务费用通过市场竞争形成。

第五条 市物价局会同市房地产管理局负责全市物业服务收费的管理与监督工作，制定本城区内物业服务收费的管理办法。

第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务内容、服务质量相适应的原则。

第七条 物业服务收费包括住宅综合服务费、车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费和代收代办服务费、特约服务费。物业服务收费根据住宅物业和非住宅物业提供的服务内容、特点的不同，分别实行政府指导价和市场调节价。

住宅综合服务费、小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费，实行政府指导价。

非住宅物业服务收费和满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务、代收代办等服务收费，实行市场调节价。

第八条 实行政府指导价的住宅小区物业综合服务收费，由市物价局会同市房地产管理局根据物业的硬件设施、环境和物业管理企业的服务内容、服务标准等因素，制定相应的等级收费基准价及浮动幅度，定期调整并向社会公布。

实行政府指导价的物业服务收费，其利润率不得超过物业服务成本的5%。

第九条 业主大会成立前，开发建设单位与物业管理企业对照有关服务规定标准，应在前期物业服务合同中约定物业综合服务收费标准，明确计费方式、计费起始时间，并同时约定物业管理服务内容、服务标准，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。住宅小区前期物业管理综合服务收费幅度应在政府指导价范围内约定，并在业主入住前报经价格主管部门备案。

以招投标方式确定的住宅小区前期物业服务收费标准，在业主入住前报价格主管部门备案。市物价局和市房地产管理局对招投标过程中的价格行为实施监督管理，及时纠正违法违规行为。

第十条 业主大会成立后，住宅物业综合服务收费标准由业主委员会经业主大会同意，在政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同中约定。物业管理企业依据《住宅小区物业管理综合服务等级标准评分细则》综合业主或业主委员会的意见制定本小区服务等级，以等级对照规定的服务收费标准实施收费。实施收费前，报市物价局、房地产管理局备案。双方约定不成的报市物价局审定。

第十一条 实行市场调节价的物业服务收费，业主大会成立前，由开发建设单位与物业管理企业在前期物业服务合同中约定合理的幅度；业主大会成立后，由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业在物业服务合同中约定。

物价局和房地产管理局应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的规范与引导，行业协会可定期公布实行市场调节价的各类物业公共服务费收费水平，为城市物业服务收费等提供信息咨询。

第十二条 物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式约定。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业管理企业承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十三条 实行物业服务费用包干制的，物业管理综合服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、企业办公费用；

7、企业固定资产折旧费用；

8、共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、经业主或业主委员会同意的其他费用；

第十四条 业主、使用人自办理物业交付使用手续之日起，应按物业服务合同约定的时间交纳物业服务费用。房屋出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费用由业主或使用人按约定交纳，但业主负连带交纳责任。

物业管理综合服务费以法定产权面积（房屋所有权证登记的建筑面积）计算，其中跃层按法定产权面积的一半收取；未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋不得收取物业管理综合服务费。

第十五条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业管理综合服务费用由开发建设单位以该小区首批业主交纳物业服务费相同时间全额交纳。

业主办理入住手续后长期（连续性六个月以上）未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业管理企业书面备案，按规定或约定综合服务费标准的80%交纳空置物业管理费。

对五保户和实行生活低保的住户，经业主委员会和物业管理企业双方商定，可以减收或者免收物业综合服务费用。

第十六条 前期物业管理住宅小区，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境未能到位的，业主交纳的物业管理综合服务费应低于规定（约定）收费标准的15％－30％，具体比例应在前期物业服务合同中约定，差额部分由开发建设单位补偿物业管理企业。

第十七条 住宅小区内符合规划要求的封闭式共用车库和露天汽车停车场（停车泊位），经价格主管部门批准，可收取停车服务费，具体收费标准由价格主管部门核定。已成立业主大会、业主委员会的住宅小区，如小区业主机动车多、停车位少，经业主大会同意后，物业管理企业可以采取竞标的方式确定停车服务费标准，报物价部门备案后执行。

在保证业主停车的前提下，有条件的住宅小区可设立外来临时停车泊位，进入小区临时停车时间在半小时内的车辆不得收取停车费，临时停车时间超过一小时的车辆按规定收费标准计次收费。

第十八条 物业住宅小区的电梯、水泵、中央空调等运行费、维修、维护费用除物业服务合同另有约定外应纳入代收代交费用，由物业管理企业单独列帐，按实际支出费用和约定方式公开合理分摊，具体分摊方式由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业协商确定。业主委员会成立前，由开发建设单位与物业管理企业在前期物业服务合同中合理约定。具体分摊方式可按以下原则确定：公共照明电费按户分摊；二次加压水泵运行费按用水量分摊；电梯运行费、维修、维护费、安全检测费等可按户分摊（电梯起始层免收，二楼减收80%、三楼减收50%，减收免收部分由四楼以上、包括四楼平均分摊），另有约定的除外。

第十九条 物业小区内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订有偿服务合同，由物业管理企业向委托单位收取手续费。不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十条 设有集中供暖系统的物业，应按照″以收抵支、收支平衡″的原则，由物业管理企业提出收费方案，经业主委员会同意后收取；业主委员会成立前，由开发建设单位与物业管理企业在前期物业服务合同中合理约定。供暖期结束后，物业管理企业应向业主公布收支情况，若有结余，应结转下一供暖期使用，不得挪作他用。

第二十一条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的书面同意后，由物业管理企业向有关部门办理报批手段。在扣除物业管理企业代办费用后，应当将业主所得收益30%用于补贴物业管理公共服务费，70%纳入专项维修资金，但业主大会另有决定的除外。

第二十二条 业主、使用人装饰装修房屋的，装修单位（或装修人）应在装饰装修前与物业管理企业签订装饰装修管理协议，服从物业管理企业的管理。装饰装修垃圾清运费原则上不得超过100元/户；如垃圾量大，规定的收费无法弥补实际支出，经物价部门同意可由物业管理企业与业主根据垃圾量商定具体垃圾清运费用。物业管理企业不得向业主和装修单位收取任何形式的装饰装修保证金。

第二十三条 物业管理综合服务收费实行明码标价制度，物业管理企业应当按价格主管部门的规定将企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、收费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、举报电话等在其服务区域内的醒目位置或收费场所公示。

物业管理企业应每半年（或一年）以书面形式向业主、使用人公布物业服务收费，经营性设施收益、公共水电费用分摊、物业维修基金的收支情况，接受业主委员会、业主、使用人和价格主管部门的监督。

第二十四条 物业管理企业应完善内部财务管理制度，提高物业管理人员的服务水平、技术水平，加强收费人员业务能力培训。实行物业综合服务费用包干制的，物业管理企业应对每个独立的物业区域单独建帐核算，按合同约定定期公布财务收支状况；实行物业综合服务费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或全体业主每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。物业管理企业或业主委员会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第二十五条 业主与物业管理企业约定预收物业服务费的，预收期限不得超过六个月。第二十六条 物业管理企业将物业服务合同中的部分专业服务事项外包给其他专业服务企业的，不得降低服务质量，减少服务内容，提高收费标准。

第二十七条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并收取相应服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第二十八条 业主、开发企业、应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主、开发企业违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当协助物业管理企业督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费用。

第二十九条 实行政府指导价的物业服务收费实行收费许可证制度。物业管理企业在实施住宅小区服务收费前，必须将具体收费标准向市物价局备案。同时，在物价局申请《安徽省经营性服务收费许可证》，亮证收费。

第三十条 价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业管理企业的服务内容、服务质量和收费项目、标准、收费行为的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定的，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。

第三十一条 县价格主管部门会同房地产主管部门，参照本办法，结合本地实际制定物业收费管理细则。

第三十二条 本办法自2006年1月1日起施行，芜价经费字[2001]148号文同时废止。附件：

1、芜湖市住宅小区物业管理综合服务等级收费标准

2、芜湖市住宅小区机动车、非机动车停放收费标准

3、芜湖市住宅小区物业管理综合服务等级标准评分细则

8.物业维修管理办法 篇八

1、目的确保公司所管辖物业的业主能够得到有效、及时的维修服务。

2、适应范围

公司所辖各小区、写字楼、门面房的维修。

3、报修程序

3.1管理员接到业主报修后，应问清情况并填写《姿华物业维修单》，进行派工，如不能马上维修，应予约维修时间。

3.2公司总值班室值班人员接到业主时，正常工作时间立即通知到报修业主所在的物业管理处，休息时间通知物业值班人员，并填写《姿华物业维修单》。

3.3公司其他员工接到业主任何形式的报修，均应通知物业管理处，不得遗漏。

3.4任何人不得无单作业。

4、报修单填写

《姿华物业维修单》的填写应按以下规定执行：

4.1小区、门牌号、报修时间、维修项目、维修人员由派工管理员填写。维修项目一栏维修人员可根据实际作业情况在管理员填写的基础上加注。

4.2更换配件、修复时间、工时费、材料费以及合计栏由维修人员填写。工时费、材料费应严格执行公司规定标准。

4.3用户意见及用户签字栏由维修人员在作业完毕后，请业主签

署。

5、工作要求

5.1作业前如是应收费的维修项目要先向业主说明费用情况。

5.2小修不过时，中修不过天，大修不超过48小时，作业时间较长时，除非业主（住户）提出停修要求，否则应坚持作业完毕，不得中途停止。

5.3禁止维修工接受业主馈赠，不得在业主家喝水、抽烟，更不得索要财物。

6、回访

6.1 管理员或值班人员必须在报修后24小时内对报修业主进行回访，落实维修作业情况和遵守纪律情况，并做好回访记录。

9.广州物业专项维修资金管理办法 篇九

第一章

总则

第一条 为规范物业专项维修资金管理，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，保障物业共用部位、共用设施设备的正常使用，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》和《广州市物业管理暂行办法》等法律、法规和规章，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督适用本办法。售后公有住房物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督，按照市住房保障办公室的相关政策执行。

本办法所称物业专项维修资金，是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第三条

本办法所称共用部位，是指物业管理区域内属于业主共有的部位，一般包括：房屋主体承重结构部位（含基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋面等）、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房，以及房屋外墙面等。本办法所称共用设施设备，是指物业管理区域内属于业主共有的附属设施设备，一般包括：加压水泵、电梯、天线、照明设施、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的建筑物等。

第四条 物业专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条 市住房和城乡建设行政主管部门组织实施本办法，指导全市物业专项维修资金管理工作。

市物业专项维修资金管理中心（以下简称“管理中心”）具体负责全市物业专项维修资金的日常监督管理工作。

区住房和建设主管部门具体负责本辖区物业专项维修资金的监督管理工作。

市财政、审计主管部门按照各自职责负责物业专项维修资金代管期间的财务监督和审计监督工作。

第六条 市住房和城乡建设行政主管部门牵头会同市有关部门综合考虑安全、增值、便利等因素，合理确定本市行政区域内一定数量的物业专项维修资金专户管理银行(以下简称“专户管理银行”)。

第七条

专户管理银行应当按照物业专项维修资金委托管理协议约定，协助市、区住房和城乡建设行政主管部门、管理中心开展物业专项维修资金账户设立、交存、使用、结算和对账等工作。

第二章

交存

第八条 业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存物业专项维修资金，但物业属于一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

前款规定的建筑面积包括不动产登记薄记载的套内面积和分摊面积。

管理中心应当根据本市物业建筑安装工程每平方米造价的5%确定、公布首期物业专项维修资金每平方米建筑面积交存标准，并每三年调整一次。玻璃幕墙等特殊材料建筑的首期维修资金交存标准，由管理中心另行规定。

业主交存的物业专项维修资金属于业主所有。第九条 业主大会成立前，或者业主大会成立后未要求划转物业专项维修资金的，物业专项维修资金由管理中心代管。管理中心应当在专户管理银行开立物业专项维修资金专户。

开立物业专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设帐，按照幢、房屋户门号分级设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设帐，按照房屋户门号设分户账。

物业专项维修资金应登记在以房屋户门号设立的分户账名下，分户账应当登记业主姓名、身份证件号码等信息。本办法实施前已开立账户，但未能分解至房屋户门号的，应当登记在以物业管理区域设立的账户名下；具备设立分户账条件的物业管理区域按照本条第二款执行。

第十条 有下列情形之一的，建设单位应当按照下列规定为房屋、车位买受人代交首期物业专项维修资金，并按照本办法第十一条规定将首期物业专项维修资金存入专户管理银行：

（一）以预售方式销售的，在申请核发商品房预售许可证前，按照预售房屋所在楼宇、区域核准的报建面积代交首期物业专项维修资金。

（二）以现楼方式销售的，在申请办理房屋所有权初始登记前，按照房屋的实测面积代交首期物业专项维修资金。

（三）规划用于停放汽车的车位，在申请办理车位所有权初始登记前，按照车位的实测面积和分摊共用面积代交首期物业专项维修资金。

第十一条 按照本办法第十条规定代交首期物业专项维修资金的，应当按照下列程序办理：

（一）建设单位持下列材料向管理中心申请办理首期物业专项维修资金代交手续：

1.代交首期物业专项维修资金申报表；

2.房地产测绘机构对房屋所在楼宇建筑面积的预算（测算）成果报告书（申请核发商品房预售许可证的提供）； 3.房地产测绘机构对房屋、车位所在楼宇建筑面积的实测成果报告材料（办理房屋、车位产权初始登记的提供）；

（二）管理中心自受理申请之日起5个工作日内完成材料核对，核对无误的，向建设单位发出代交通知书；核对有误的，一次性书面告知需补正的有关材料。

（三）建设单位持代交通知书，将首期物业专项维修资金交存至专户管理银行。专户管理银行根据代交通知书，建立物业专项维修资金分户账，并向建设单位出具已代交首期物业专项维修资金凭证。

（四）管理中心在收到建设单位已代交首期物业专项维修资金凭证当日内发出交款确认书。

第十二条 建设单位已代交物业专项维修资金的，管理中心会同专户管理银行应当按照物业管理区域、幢、房屋户门号，将物业专项维修资金登记在以房屋户门号设立的分户账名下，分户账应当对应登记建设单位名称信息。

第十三条 建设单位销售房屋时，应当凭专户管理银行出具的已代交首期物业专项维修资金凭证，向买受人收回已代交的首期物业专项维修资金。

建设单位已向买受人收回首期物业专项维修资金的，该房屋物业专项维修资金分户账的业主信息随房屋所有权的转移同时变更。

房屋购买人未按照本办法交存首期物业专项维修资金的，建设单位不得将房屋交付购买人。

第十四条 已在专户管理银行开立物业专项维修资金分户账的物业管理区域、楼宇中未交存物业专项维修资金的业主，应当持房屋产权证明、业主身份证明到专户管理银行，按照本楼宇中应交存首期物业专项维修资金的交存标准足额交存物业专项维修资金。

第十五条 属于一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的物业办理产权转移登记后，物业属于2个以上（含2个）拥有独立产权业主共有的，业主应当按照管理中心现行公布的首期物业专项维修资金交存标准足额交存首期物业专项维修资金，并按照下列程序办理首期物业专项维修资金交存手续：

（一）业主在办理产权转移登记手续前，确定拟交存的本办法第六条规定的专户管理银行后，持下列材料向管理中心提出交存首期物业专项维修资金申请：

1.交存首期物业专项维修资金申报表；

2.房地产测绘机构对房屋所在楼宇建筑面积的实测成果报告材料；

（二）管理中心自受理申请之日起5个工作日内完成材料核对，核对无误的，在专户管理银行开立物业专项维修资金专户，向业主发出交存通知书；核对有误的，一次性书面告知需补正的有关材料。

（三）业主持交存通知书，将首期物业专项维修资金交存至专户管理银行。

第十六条 物业专项维修资金划转业主大会管理的，业主委员会履行下列职责：

（一）执行业主大会关于物业专项维修资金的筹集、使用和管理等事项的决定；

（二）代表业主与业主大会决定选聘的专户管理银行签订物业专项维修资金委托管理协议。同时，按照本办法第九条第二款、第三款的规定在专户管理银行开立物业专项维修资金专户，行使专户管理单位职责；

（三）管理物业专项维修资金帐目；

（四）组织召开业主委员会会议，经全体委员半数以上委员同意后确定不超过3名办理物业专项维修资金存取手续的业主；

（五）拟定物业专项维修资金筹集和使用规约，并组织召开业主大会会议对物业专项维修资金筹集和使用规约进行表决；

（六）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；

（七）定期向业主大会报告业主委员会行使物业专项维修资金管理职权的情况，接受业主、业主监事会对物业专项维修资金筹集、使用和管理等事项的质询和监督；

（八）向全体业主公布物业专项维修资金委托管理协议、物业专项维修资金筹集和使用规约，并每季度公布物业专项维修资金的筹集、使用、管理的情况。

业主委员会未按照前款第（八）项的规定公布相关情况的，物业所在地的街道办事处、镇人民政府应当责令业主委员会限期公布，并通告全体业主。

第十七条 物业专项维修资金筹集和使用规约应当对下列主要事项作出约定：

（一）业主的权利和义务；

（二）物业专项维修资金筹集和使用的制度；

（三）违反物业专项维修资金筹集和使用规约应当承担的责任。

物业专项维修资金筹集和使用规约应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

聘请专业机构对物业专项维修资金的筹集、使用、管理情况进行审计的，审计费用可以从物业专项维修资金中列支。

物业专项维修资金筹集和使用规约不得违反法律、法规、规章和本办法的规定，对全体业主、物业使用人具有约束力。

第十八条 物业专项维修资金划转业主大会管理的，下列事项应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意：

（一）物业专项维修资金划转业主大会管理的决定；

（二）选聘和解聘专户管理银行；

（三）筹集和使用物业专项维修资金以外的其他有关物业专项维修资金的重大事项。

前款第（二）项规定的专户管理银行应当是本办法第六条已确定的专户管理银行。

业主大会管理的物业专项维修资金专户，在专户管理银行登记的管理单位应当是业主委员会，登记的监督单位应当是管理中心，登记的办理物业专项维修资金存取手续的自然人应当是业主。

第十九条 经业主大会会议依法表决同意物业专项维修资金划转业主大会管理的，业主委员会应当持下列材料到管理中心申请办理划转手续：

（一）划转物业专项维修资金申报表；

（二）业主委员会备案回执；

（三）业主委员会组织机构代码证；

（四）业主大会、业主委员会、办理物业专项维修资金存取手续自然人的印章模板；

（五）业主大会依法表决同意物业专项维修资金划转业主大会管理和选聘专户管理银行的会议记录和会议决定；

（六）物业专项维修资金筹集和使用规约；

（七）业主大会依法表决同意物业专项维修资金筹集和使用规约的会议记录和会议决定。

报送材料齐全、符合法定要求的，管理中心应当在收到材料之日起5个工作日内出具划转物业专项维修资金的通知；报送材料不齐全或者不符合法定要求的，一次性书面告知需补正的有关材料。

管理中心已出具划转物业专项维修资金通知的，业主委员会应当按照本办法第十六条第一款第（二）项规定与专户管理银行办理相关手续。

市管理部门自收到物业专项维修资金委托管理协议之日起3个工作日内，应当将物业专项维修资金有关帐目移交业主委员会，并通知专户管理银行将该物业管理区域内物业专项维修资金账面余额划转至业主委员会开立的物业专项维修资金专户。专户管理银行应当在1个工作日内完成资金划转工作。

第二十条 物业专项维修资金划转业主大会管理的，有下列情形之一的，业主委员会应当向管理中心申请办理物业专项维修资金账户变更：

（一）已划定的物业管理区域范围调整的；

（二）物业管理区域名称变更的；

（三）办理物业专项维修资金存取手续自然人发生变更的；

（四）选举产生新一届业主委员会的；

（五）依法解除与原专户管理银行签订的物业专项维修资金委托管理协议后，选聘了新专户管理银行的。

办理前款变更事项的，业主委员会应当填写并提供变更帐户申报表，并对应前款应当办理变更事项的不同情形，提供相应材料：

（一）属于前款第（一）项情形的，提供区住房和建设行政主管部门出具的调整后的物业管理区域备案回执，以及调整后的物业管理区域内的幢、房屋户门号的分户账；

（二）属于前款第（二）项情形的，提供地名行政主管部门出具的物业管理区域地名的文件；

（三）属于前款第（三）项情形的，提供有效任期内的业主委员会作出确定办理物业专项维修资金存取手续自然人的决定，以及按照《广州市物业管理暂行办法》第五十六条规定由街道办事处、镇人民政府出具的备案回执；

（四）属于前款第（四）项情形的，提供街道办事处、镇人民政府出具的新一届业主委员会备案回执；

（五）属于前款第（五）项情形的，提供依法解除与原专户管理银行签订的物业专项维修资金委托管理协议的证明文件、业主大会依法表决同意选聘新专户管理银行的会议记录和会议决定，以及按照《广州市物业管理暂行办法》第五十三条规定由街道办事处、镇人民政府出具的备案回执。符合前款规定的，管理中心应当在收到业主委员会申请材料之日起3个工作日内出具同意变更通知；不符合前款规定的，一次性书面告知需补正的有关材料。

第二十一条 管理中心出具本办法第二十条第三款规定的同意变更通知的，专户管理银行应当按照下列规定办理物业专项维修资金专户变更手续：

（一）变更事项属于本办法第二十条第一款第（一）至第（三）项的，应当当场办理变更手续。

（二）变更事项属于本办法第二十条第一款第（四）项的，但原业主委员会与专户管理银行签订的物业专项维修资金委托管理协议依法有效的，应当当场办理变更在专户管理银行登记管理单位的手续。

（三）变更事项属于本办法第二十条第一款第（四）项的，但原业主委员会与专户管理银行签订的物业专项维修资金委托管理协议依法失效的，新一届业主委员会与专户管理银行应当重新签订物业专项维修资金委托管理协议。

（四）变更事项属于本办法第二十条第一款第（五）项的，业主委员会应当注销原专户管理银行专户，按照本办法第十六条第一款第（二）项规定在新专户管理银行开立物业专项维修资金专户。

专户管理银行按照前款规定完成物业专项维修资金专户变更手续之日起1个工作日内，应当将物业专项维修资金专户变更情况通知管理中心。

第二十二条 物业专项维修资金划转业主大会管理后有下列情形之一的，物业专项维修资金专户由管理中心代管：

（一）业主委员会委员集体辞职但未选举产生新一届业主委员会的；

（二）业主委员会任期届满但未选举产生新一届业主委员会的；

（三）业主大会决定不再继续自行管理物业专项维修资金的；

（四）管理规约或者业主大会议事规则约定由管理中心代管的其他情形。

属于本条第一款第（一）、（二）、（四）项规定情形的，中止原业主委员会行使本办法第十八条第三款规定的物业专项维修资金专户管理单位权利；属于本条第一款第（三）项情形的，终止原业主委员会行使本办法第十八条第三款规定的物业专项维修资金专户管理单位权利。

第二十三条 符合本办法第二十二条第一款规定情形的，物业所在地的街道办事处、镇人民政府应当及时通知区住房和建设行政主管部门。区住房和建设行政主管部门经核实后，应当及时通知管理中心。管理中心应当及时向已划转业主大会管理的物业专项维修资金专户管理银行发出代管通知。

专户管理银行应当自收到代管通知之日起，将物业专项维修资金专户变更为由管理中心代管。管理中心应当及时聘请有资质的审计机构对划转业主大会管理期间的物业专项维修资金专户进行审计，审计结果应当及时向全体业主公布。

符合本办法第二十二条第一款第（一）、（二）项规定情形，但重新选举产生新一届业主委员会的，应当按照本办法第二十条、第二十一条规定办理物业专项维修资金专户变更手续。

第二十四条 业主大会管理的物业专项维修资金专户应当接受管理中心的监管。

第二十五条 业主分户账面物业专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。

成立业主大会的，由业主大会决定续交方案或者制定物业专项维修资金筹集和使用规约。续交方案或者物业专项维修资金筹集和使用规约应当约定物业专项维修资金的交存标准和交存时限，交存标准可以参考管理中心现行公布的首期物业专项维修资金交存标准。业主应当按照交存标准及时、足额交存至专户管理银行。

未成立业主大会的，续交的具体管理办法由市住房和城乡建设行政主管部门会同同级财政部门另行制定。第二十六条 本办法实施前未建立物业专项维修资金的，可以按照下列规定补建物业专项维修资金：

（一）业主大会按照本办法第十七条规定表决通过物业专项维修资金筹集和使用规约，并按照本办法第十八条第一、二款规定选聘物业专项维修资金的专户管理银行。物业专项维修资金筹集和使用规约应当约定物业专项维修资金的交存标准和交存时限，交存标准可以参考管理中心现行公布的首期物业专项维修资金交存标准；

（二）业主委员会与业主大会决定选聘的专户管理银行签订物业专项维修资金委托管理协议，按照本办法第九条、第十八条的规定在专户管理银行开立物业专项维修资金专户；

（三）业主按照本款第（一）项约定的物业专项维修资金交存标准，及时、足额将物业专项维修资金交存至专户管理银行。

专户管理银行在业主委员会开立物业专项维修资金专户之日起2个工作日内，应当将物业专项维修资金委托管理协议和开立专户的情况报送管理中心。

第二十七条 业主违反本办法第十四条、第二十五条第二款、第二十六条第一款第（三）项，未将物业专项维修资金及时、足额交存至专户管理银行的，业主委员会、业主监事会应当督促业主交纳，也可以循法律途径解决。

第三章

使用

第二十八条 物业专项维修资金应当专项用于物业的共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

物业专项维修资金可用于涉及共用部位、共用设施设备安全的预防性维修和更新、改造，涉及房屋外墙面的整饬应符合城市区域管理的要求。

物业专项维修资金可用于投保物业共用部位、共用设施设备的专项财产保险。

第二十九条 物业服务合同应当约定由物业服务企业承担费用的物业日常维修和更新范围、标准等事项。

物业服务合同约定使用物业专项维修资金有关事项的，不得违反本办法规定。

第三十条 物业专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则，并接受物业专项维修资金列支范围内的业主监督。

第三十一条 经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，约定共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用分摊方式的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照下列规定分摊费用：

（一）属于物业管理区域内全体业主共有的共用部位、共用设施设备，由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

（二）属于单幢房屋内业主共有的共用部位、共用设施设备，由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

（三）属于一个单元内业主共有的共用部位、共用设施设备，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

（四）属于车位的共用部位、共用设施设备，由与车位存在共用关系的业主按照各自拥有车位面积的比例共同承担；

（五）上述

（一）至

（四）款情况外的共有部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。

业主个人维修资金分户账金额不够支付所分摊维修工程费用的，差额部分由该业主承担。

共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及建设单位尚未售出的物业或者公有住房的，建设单位或者公有住房单位应当按照本条第一款规定分摊维修和更新、改造费用。

第三十二条 使用物业专项维修资金的组织实施单位按照下列规定确定：

（一）有物业服务企业的，由物业服务企业组织实施；

（二）没有物业服务企业的，由业主委员会、业主监事会组织实施；

（三）没有物业服务企业，且没有业主委员会、业主监事会的，由相关业主组织实施，街道办事处、居民委员会应当给予指导和协助。

第三十三条 组织实施单位应当根据维修和更新、改造的项目提出物业专项维修资金使用方案。使用方案应当包括下列内容：

（一）维修和更新、改造的项目；

（二）费用预算；

（三）列支范围；

（四）分摊明细。

使用方案应当向物业专项维修资金列支范围内的业主公示10日以上，并征得列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，但物业专项维修资金筹集和使用规约另有约定的从其约定，属于本办法第四十三条规定的应急使用物业专项维修资金情形的除外。

组织实施单位可以根据物业管理区域内共用部位、共用设施设备的使用情况，编制年度维修计划。年度维修计划经物业专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，可以按照年度维修计划向管理中心申请使用物业专项维修资金，其具体操作细则由管理中心另行制定。

第三十四条 使用方案可以采用集体讨论、书面征求意见、电子投票等形式进行表决。采取书面征求意见形式的，表决意见应当由业主本人或者业主书面委托的代理人签名；采用电子投票形式的，应当通过业主决策电子投票系统表决。

使用方案表决结果应当以书面形式在物业管理区域内显著位置公示。采用书面征求意见产生的表决结果应当公示30日以上，采用集体讨论形式产生的表决结果应当公示7日以上，采用电子投票形式产生的表决结果应当按照市住房和城乡建设行政主管部门制定的电子投票操作细则的规定进行公示。公示内容应当包括下列内容：

（一）业主房号和专有部分面积；

（二）业主对使用方案赞同、反对、弃权的意见；

（三）业主对使用方案赞同、反对、弃权意见的汇总结果。

业主对公示的使用方案表决结果有异议的，应当按照《广州市物业管理暂行办法》第四十三条、市住房和城乡建设行政主管部门制定的电子投票操作细则的有关规定处理。

第三十五条 使用方案中维修和更新、改造项目的费用预算总额在5万元以上（含5万元）的，应当实行审价，但物业专项维修资金筹集和使用规约另有约定的从其约定，以及经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意不审价的除外。

按照本条第一款规定应当实行审价的，组织实施单位在提出使用方案前应当向审价单位提供实施方案、预算书等相关材料，由审价单位出具预算审价报告。组织实施单位应当将预算审价报告及时向物业专项维修资金列支范围内的业主公告7日以上。

组织实施单位可以委托具备审价条件的专户管理银行进行审价，也可以参照市住房和城乡建设行政主管部门发布的审价企业诚信排名信息择优选聘。

第三十六条 维修和更新、改造项目应当签订施工合同。使用方案中维修和更新、改造全部项目的费用总额、费用支付方式、物业专项维修资金划转帐户和竣工验收等事项应当在一个施工合同中约定。实行审价的，施工合同约定的费用总额不得超过预算审价报告确定的费用总额。

组织实施单位应当将施工合同及时向物业专项维修资金列支范围内的业主公告7日以上。

第三十七条 提倡公开招标确定维修和更新、改造项目的施工单位，并聘请专业监理单位对工程质量进行监理。

招标、投标的具体操作细则可以参照市住房和城乡建设行政主管部门的现行有关规定执行。

第三十八条 维修和更新、改造项目工程竣工后，组织实施单位应当对工程进行验收，并签署竣工验收报告。聘请工程监理的，监理单位应当一同参与竣工验收。物业专项维修资金列支范围内的业主可以参与竣工验收。

组织实施单位应当将竣工验收报告在物业管理区域内显著位置及时向物业专项维修资金列支范围内的业主公告7日以上。

第三十九条

组织实施单位聘请的鉴定、设计、审价、监理、施工等单位应当符合有关规定。

用于维修和更新、改造项目的鉴定、设计、审价、监理、招标服务、公证等费用，可计入维修和更新、改造成本，与工程预算总额并列计入使用方案的费用预算内容。

第四十条 物业专项维修资金专户应当通过转账结算，不得支取现金。用于支付维修和更新、改造项目费用的物业专项维修资金只能支付到施工合同约定的施工单位或者物业服务企业账户中；用于支付审价、监理等费用的物业专项维修资金只能支付到约定的审价、监理等单位账户中。

第四十一条 施工合同约定的费用总额在5万元以下，组织实施单位申请使用物业专项维修资金的，应当向物业所在地的区住房和建设行政主管部门提供下列材料：

（一）物业专项维修资金使用申报表；

（二）使用方案；

（三）业主同意使用方案的表决结果（紧急情况申请使用的不需提供）及公示情况；

（四）施工合同；

（五）竣工验收合格报告；

（六）维修和更新、改造项目的发票。

施工合同约定的费用总额在5万元以上（含5万元），组织实施单位在工程竣工前申请使用物业专项维修资金的，除提供本条前款规定的第（一）至

（四）项材料外，还应当提供下列材料：

（一）预算审价报告（符合本办法第三十五条规定的需提供）；

（二）其他必要的相关材料。施工合同约定的费用总额在5万元以上（含5万元），组织实施单位在工程竣工后申请使用物业专项维修资金的，且组织实施单位在工程竣工前已申请使用过物业专项维修资金的，应当提供本条第一款规定的第（五）、（六）项材料，以及其他必要的相关材料；组织实施单位在工程竣工前未申请使用过物业专项维修资金的，应当提供本条第一款规定的第（一）至

（六）项材料和第二款规定的第（一）、（二）项材料。

第四十二条 物业专项维修资金由管理中心代管的，使用物业专项维修资金应当按照以下程序办理：

（一）组织实施单位按照本办法第三十三条第一款的规定提出使用方案。

（二）使用方案按照本办法第三十三条第二款、第三十四条的规定征得业主同意。

（三）组织实施单位持本办法第四十一条规定的相关材料，向物业所在地的区住房和建设行政管理部门提出使用申请。施工合同约定的费用总额在5万元以上（含5万元）的，组织实施单位可以分期提出使用申请。

（四）区住房和建设行政管理部门自受理使用申请材料之日起5个工作日内完成审核。经审核符合使用条件的，报告管理中心；经审核不符合使用条件的，一次性书面告知需补正的有关材料。

（五）管理中心自收到区住房和建设行政管理部门的报告之日起3个工作日内，按照下列规定向专户管理银行发出划转物业专项维修资金的通知：

1.施工合同约定的费用总额在5万元以下，或者施工合同约定的费用总额在5万元以上（含5万元），但未分期提出使用申请的，通知专户管理银行全额划转物业专项维修资金；

2.施工合同约定的费用总额在5万元以上（含5万元），且分期提出使用申请的，工程竣工前，通知专户管理银行按照施工合同约定费用总额的30%划转物业专项维修资金；工程竣工后，通知专户管理银行划转维修和更新、改造费用的全部余额。

（六）专户管理银行收到管理中心发出的划转物业专项维修资金通知之日起1个工作日内，按照划转通知要求，将物业专项维修资金划转至相应帐户。

第四十三条 物业专项维修资金划转业主大会管理的，使用物业专项维修资金应当按照以下程序办理：

（一）组织实施单位按照本办法第三十三条第一款的规定提出使用方案。

（二）使用方案按照本办法第三十三条第二款、第三十四条的规定征得业主同意。

（三）组织实施单位持本办法第四十一条规定的相关材料，向物业所在地的区住房和建设行政管理部门提出使用物业专项维修资金的备案申请。施工合同约定的费用总额在5万元以上（含5万元）的，组织实施单位可以分期提出备案申请。

（四）报送材料齐全、符合法定要求的，区住房和建设行政管理部门应当当场出具加盖印章的书面备案回执，并自出具备案回执之日起2个工作日内，将备案回执抄送专户管理银行、管理中心；报送材料不齐全、不符合法定要求的，一次性书面告知需补正的有关材料。

（五）使用物业专项维修资金已备案的，业主委员会向专户管理银行发出划转物业专项维修资金的通知。

1.施工合同约定的费用总额在5万元以下，或者施工合同约定的费用总额在5万元以上（含5万元），但未分期提出备案申请的，通知专户管理银行全额划转物业专项维修资金；

2.施工合同约定的费用总额在5万元以上（含5万元），且分期提出备案申请的，工程竣工前，通知专户管理银行按照施工合同约定费用总额的30%划转物业专项维修资金；工程竣工后，通知专户管理银行划转维修和更新、改造费用的全部余额。

（六）专户管理银行收到业主委员会发出的划转物业专项维修资金通知和区住房和建设行政管理部门出具的备案回执之日起1个工作日内，应当按照划转通知要求将物业专项维修资金划转至相应帐户。

第四十四条 发生危及房屋使用和人身财产安全等紧急情况，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，组织实施单位应当按照有关规定、合同约定立即组织实施维修和更新、改造。

前款所称紧急情况包括：

（一）电梯故障。发生冲顶、蹲底等严重影响乘客安全的故障，或经电梯监督检验机构、电梯原制造企业进行安全技术评估，认为电梯存在安全隐患，可能发生危及人身财产安全事件，或被安全监察部门认定存在故障隐患发出监察指令要求停梯整改的。

（二）消防设施故障。消防行政主管部门出具《责令改正通知书》或《火灾隐患限期整改通知书》的。

（三）屋面、外墙渗漏。房屋安全鉴定机构出具证明的。

（四）楼体外立面存在脱落危险。房屋安全鉴定机构出具证明的。

（五）未移交供水公司的二次供水水泵运行中断。

（六）排水设施堵塞、爆裂。

（七）其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。符合前款紧急情况的，应当按照下列规定列支物业专项维修资金：

（一）物业专项维修资金由管理中心代管的，组织实施单位按照本办法第四十二条第（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项的规定办理。

（二）物业专项维修资金划转业主大会管理的，组织实施单位按照本办法第四十三条第（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项的规定办理。

第四十五条 下列费用不得从物业专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第四十六条 在保证物业专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将物业专项维修资金用于购买国债。

物业专项维修资金划转业主大会管理的，国债购买方案或定期存款方案应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。禁止利用物业专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第四十七条 下列资金应当转入物业专项维修资金滚存使用：

（一）物业专项维修资金的存储利息；

（二）利用物业专项维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（四）物业共用设施设备报废后回收的残值。转入物业专项维修资金滚存使用的资金，应当按照相关业主各自拥有房屋建筑面积的比例分配，但业主大会另有决定的除外。

第四章

监督管理

第四十八条 房屋所有权转移时，业主应当向受让人说明物业专项维修资金交存情况，并移交物业专项维修资金卡（存折），房屋分户账的账户信息随房屋所有权转移而同时变更。

房屋所有权转移时，业主未交存首期物业专项维修资金，或者交存的首期物业专项维修资金已使用的，应当按照本楼宇中应交存首期物业专项维修资金的交存标准足额交存物业专项维修资金。房屋分户帐中的资金应当随房屋所有权同时过户。

业主、受让人在市住房和城乡建设委员会存量房网上交易平台签订房屋买卖合同时，可以查询房屋的物业专项维修资金交存和结余信息。

第四十九条 房屋灭失的，房屋分户账中结余的物业专项维修资金应当返还业主。业主可持房屋灭失的证明材料到管理中心申请办理物业专项维修资金账户余款返还手续。

第五十条 管理中心、业主委员会应当每年至少一次与专户管理银行核对物业专项维修资金账目，并向业主公布上一年度物业专项维修资金管理情况，包括：

（一）物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主分户账中物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关物业专项维修资金使用和管理的情况。业主对公布的情况有异议的，可以要求复核。管理中心、业主委员会应当在收到复核申请之日起10个工作日内予以回复。

第五十一条 专户管理银行应当每年至少一次向管理中心、业主委员会、物业服务企业发送物业专项维修资金对账单。

管理中心、业主委员会、物业服务企业对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。

专户管理银行应当建立物业专项维修资金查询制度，接受业主对其分户账中物业专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第五十二条 市住房和城乡建设行政主管部门会同市财政主管部门、管理中心等有关部门应当根据专户管理银行管理物业专项维修资金的安全、增值收益、服务质量等综合因素对其定期进行考核，并根据考核结果对专户管理银行进行动态调整。

第五十三条 管理中心应当建立巡查制度，对物业专项维修资金的使用情况进行检查，发现不符合有关规定的，应当及时指出，并限时改正。

第五十四条 物业专项维修资金在管理中心代管期间的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

第五十五条 物业专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门的有关规定。

市财政主管部门应当加强对物业专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。第五十六条 违反本办法第三十五条第二款、第三十六条第三款、第三十八条第二款规定，组织实施单位未及时向物业专项维修资金列支范围内的业主公告7日以上的，物业所在地的区住房和建设主管部门可以责令其限期公告并通告业主。

第五十七条 对违反本办法规定的单位和个人，根据《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》等其他有关规定应当予以处罚的，由相关行政管理部门依法予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章

附则