房地产开发项目行政审批流程示意图文件

2024-10-06

房地产开发项目行政审批流程示意图文件（共7篇）

1.房地产开发项目行政审批流程示意图文件篇一

房地产项目立项审批流程

一、概述开发项目立项，是房地产项目开发的第一步，即取得的政府主管部门（省市发展和改革委员会，简称：发改委）对项目的批准文件。

对于房地产商来说，在本阶段的主要工作是：起草并向市发改委或市房地产开发管理办公室报送项目建议书,取得批准项目建议书的批复;依据项目建议书批复,编制可行性研究报告报发改委审批获准,并列入本固定资产投资计划。（国家发改委已取消了房地产项目立项制度，实行备案制。）房地产项目立项审批流程

二、实施程序 1.工程建设项目立项审批

（1）承办部门：所在市发改委投资处

（2）申报资料：①书面申请(项目立项申请报告书)。②提供资金落实证明（银行出示的资金证明）。③土地使用权证明。④由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报告。可行性研究报告应具有以下附件：规划部门对项目建设选址的初审意见；土地管理部门对建设用地的初审意见；环保部门的环评报告；有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震的审查意见；依法必须招标项目的招标总体方案。⑤房地产开发公司的资质证明（企业法人营业执照副本复印件和资质证明）.⑥项目地形图。⑦项目建设投资预算。

房地产项目立项审批流程（3）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目立项申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接报市房地产开发管理办公室，项目立项申报资料由该办转报市发改委。纳入土地收购出让的项目，开发商在通过招标、拍卖方式取得开发土地使用权后，凭《中标确认书》或《拍卖成交确认书》和《国有土地使用权出让合同》。与其它申报材料一起上报。市发改委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场勘察，对符合条件的，市发改委予以批复。对属上级发展计划部门审批权限内的项目，由市发改委负责转报。

（4）办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。

（5）收费标准：如在开发办办理立项，须缴纳2元/平方米的开发管理费。房地产项目立项审批流程 2.建设项目投资计划审批

（1）承办部门：所在市发改委投资处

（2）申报资料：①书面申请；②国家或省、市发改委批复项目可行性研究报告；③规划部门出具的建设项目规划许可意见；④跨建设项目，需提供市发改委上下达的投资计划。

（3）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接上报市房地产开发管理办公室，申报资料由该办转报市发改委。市发改委在收到申报资料后进行审查，对符合条件的，市发改委予以批复。房地产项目立项审批流程

（4）办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。

2.房地产项目开发流程篇二

房地产项目开发流程

节点主要阶段主要工作内容工作部门是否需要组织专题会议以及会议参加部门

主办部门工作内容分项主办部门主办岗位协办部门

土地获取阶段土地信息收集现状图落实地块具体位置及周边情况拓展部

规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件拓展部

现场踏勘对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。拓展部

了解周边配套情况了解地块周遍的商业、教育、交通等情况拓展部

了解该区域未来规划情况了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。拓展部

土地初判了解地块的上市方式和土地款同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。拓展部

了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况成本测算拓展部开发部、运营部、工程部了解当地的房地产市场状况产品形式、市场价格、市场格局、发展趋势及前景、开发周期的安排拓展部

对接发展中心汇报土地初判结果宗地的详细情况、项目分析、房地产市场分析、初判结果拓展部

土地深判可行性研究报告区域内宏观经济、发展前景等的分析拓展部

该项目在区域房地产市场中的位置、定位、发展。拓展部

现状图（四至电子文件）拓展部

市场深度调研 “销售：参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等

研发部：负责协助进行区域市场调研” 拓展部销售部研发部

项目最终定位销售研发部：根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议拓展部销售部研发部

成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选研发、运营：协助进行方案设计和成本测算拓展部研发部、运营部

开发周期及付款计划工程部、开发部、销售：根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。拓展部工程部开发部销售项目方案确定拓展部

现金流测算拓展部

对接发展中心深判结果项目可行性报告及后续工作拓展部

寻找合作资金（与战略发展部共同研究）研究并确定融资方式如信托基金、战略合作、贷款平移等财务体系、法务：给予技术及资源上的支持拓展部财务体系、法务

项目招商报告（前期阶段）区域宏微观市场研究拓展部

项目招商版盈利能力分析拓展部

明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）项目商业策划书财务中心：制定项目财务数据拓展部财务中心

合作伙伴确定财务中心、集团资管部、法务：制定合作方式、投资回报拓展部财务中心、集团资管部

合作方案确定拓展部财务中心、集团资管部

合作细节确定拓展部财务中心、集团资管部

引资（商业计划书）签署战略合作协议 “财务中心、集团资管部：制定合作方式、投资回报综合管理部：协议盖章，存档” 拓展部财务中心、集团资管部、综合管理部合作实施（实施阶段）合作公司成立及相关手续办理 “财务中心、集团资管部、法务：协助办理股权、增资等相关财务问题。

综合管理部：工商局办理公司注册” 拓展部财务中心、集团资管部、法务综合管理部

投标、摘牌投方案标项目方案确定研发中心：项目方案拓展部研发中心

投经济标确定土地上限拓展部

拍卖竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术拓展部

挂牌竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术拓展部

获取土地签订土地出让合同确定用地图、桩点坐标、用地条件交纳政府净收益，契税，交易费 “法务：合同条款的草拟和完善

财务：提供资金” 拓展部法务财务部

用地规划许可证土地出让合同法务协同：提供土地出让合同开发部法务

出让金、交易费交费证明财务：提供资金缴纳出让金、交易费开发部财务

确权企业投资项目备案办理房地产开发资质预审表开发部

委托工程咨询资格机构编制申请报告研发：协助提供相关项目资料开发部研发

向项目备案机关提交申请报告开发部建设用地规划许可证开发部

原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）开发部

土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）开发部

土地出让合同发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸开发部发展中心

核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图开发部

交费证明缴纳土地费用开发部

1：500现状地形图3份（反楼座）开发部

详规研发：委托设计详规开发部研发

办理土地证土地出让合同开发部

交费证明缴纳土地费用开发部

建设用地规划许可证开发部

地籍图4份（薄膜图）开发部

土地登记申请书开发部

土地确权来源证明文件开发部

申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明综管：提供相关证明资料开发部综管土地抵押贷款积极与银行联系，寻找合作伙伴，进行土地评估，选择合适贷款承载公司开发部：提供但当地政府同意的土地评估公司，协助办理评估、抵押登记等手续提供土地证及出让合同财务中心开发部

规划设计阶段区域市场调研 “

1、项目所在地房地产市场总体供求现状

2、项目周边竞争性楼盘调查” 销售：参与协助研发对区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等研发部销售部

3、项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向商业销售部：针对重点商家进行专向访谈同时组织相关专业人士进行专业论证商业销售部市场组和招商组商业销售部

4、同期操作商业地产项目调查（商业部分）“竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息” 商业销售部：运用顺驰商会操作平台，重点访谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、同时了解投资客户对竞争项目的投资意向商业销售部市场组和招商组商业销售部

项目定位公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定通过行业发展状况分析，消费需求分析确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态开发数量商业销售部：配合完成公建部分业态选择与数量确定商业销售部商业销售部

市场定位、客户定位、产品定位、价格定位 “研发：依据控规指标提供产品类型建议，协助项目定位工作

商业招商：配合完成公建类定位” 销售体系招商策略公司研发部商业招商组

经济测算 “运营：逐步细化成本测算及利润率分析财务：现金流测算” 研发部运营部财务部

项目发展报告开发计划 “销售：根据宗地状况、市场条件和公司的回款要求，协同研发部初步制定土地开发计划和销售计划。

商业：结合市场现状配合研发完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议工程：根据工程情况及销售推广方案排定工期” 研发销售工程商业

项目考核指标初定运营：提供初步的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求销管运营

资金流 “工程：根据工期制定工程款支付计划，和财务结合，明确资金要求开发：配套费及土地款支付计划” 财务工程、开发

设计前期明确产品设计思路销售：根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见研发销售

明确设计院选择标准研发

制定设计组织计划研发

方案设计组织方案与设计院选择与合同签订 “法务：合同文义审核运营：成本审核” 研发运营部、法务部

制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订 “运营：依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、环境等成本指标。商业：结合行业特点提供有关需求建议，配合研发完成相关设计

工程：参与制定交工标准，根据以往项目经验总结及当前市场情况，对主要部位做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见” 研发工程运营商业

规划方案结合成本测算的研讨及确定对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。“销售、商业：结合项目地块的基本素质、成本测算情况和预期销售情况，对项目规划设计提供合理性意见

工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见

开发：提供各项前期配套费用标准” 研发运营开发销售工程商业

彩色总平面图（含经济指标）送规划预审研发部：负责提供图纸开发部研发部

修建性详规成果开发：提供参考意见研发开发

详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府）研发部：负责提供图纸开发部研发部

建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定各部门共同商讨成本指标，逐步深化。“销售、商业：根据产品成本情况和结盘、在售项目销售经验总结，对建筑平、立面的工程效果提供合理化建议工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见” 研发运营销售商业工程

彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府）研发部：负责提供图纸开发部研发

建筑方案报建图研发：提供报建图纸开发研发

景观概念方案设计及确定 “销售、商业：结合项目定位、客户需求情况和以往销售经验总结，提供景观需求、景观规划等建设性意见

工程：从施工角度，对主要部位做法、材料的选用等提出建设性意见运营：成本核算及成本指标控制” 研发销售工程运营商业指标确认阶段项目成本指标确定 “销管：和企划对销售费用指标，进行讨论确定商业：结合不同业态经营客户需求，提供有关配套设备设施种类、数量建议

工程研发开发财务：项目前期、工程、配套、费用等指标落实” 运营销管工程研发开发财务商业

项目考核指标确定 “销管：结合公司战略要求和项目自身状况，协调其他各部门制定项目的考核指标体系

工程：根据项目方案及销售推盘方案制定工期” 运营销管工程

考核指标调整 “销管：根据集团及公司发展战略的要求和公司库存、新增、新开资源的数量制定公司考核指标体系

工程：制定工期” 运营销管工程

施工图设计组织施工图设计院的选择与合同签定 “运营：配合研发进行设计招投标工程管理：对结构方案、设备选型进行评估

法务：合同的审核” 研发运营工程管理部法务

制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）按产品型式不同提供建筑设计限额指标，提供景观限额设计指标 “销售、商业：结合项目定位和客户需求及经验判断，参与建筑、景观规划和交工标准的讨论制定

工程：提供工程技术专业建议” 研发运营销售工程商业

结构方案及设备选型研讨及确定 “运营：针对不同结构方案进行经济测算，方案优选工程：参与结构方案及设备选型研讨，筛选最佳方案，反馈研发” 研发工程运营

地质勘察报告组织勘察招投标、签订合同、组织现场勘察，并通过研发向设计提供地质勘察报告研发：负责提供规划总平面图工程研发

施工图成果总平面图研发

放线图研发

桩位图研发

施工图报建图研发

消防、人防报建图研发

施工图审查全图及计算书研发

编制典型楼座建安预算运营

施工图会审 “运营：参与施工图会审，审核对成本影响较大的项目，提出优化意见

工程：根据以往经验总结对施工图的完整性、设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核，及时反馈研发，进行调整变更” 研发工程运营

施工图全图结合以往客服反馈经验，图纸设计便于使用维修研发客服

编制典型楼座建安预算，建安成本综合测算、分析、反馈并进行图纸优化 “销售：根据项目预期销售均价和利润率要求，根据不同施工方案的成本情况，讨论并加以优化研发：负责图纸优化变更

工程：对设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核，使方案优化” 运营部研发工程销售

综合管网方案设计开发部：提供各专业局设计条件研发开发

景观扩初及施工图设计运营：成本核算及费用控制研发运营

景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化 “销售：结合宗地状况、项目定位和成本测算情况，参与景观施工的讨论制定研发：负责图纸优化变更

工程：对选材、工艺做法提出专业性意见” 运营部研发工程销售

开工开盘建设工程规划许可证规划方案及市政方案送审设计方案（含总平面方案）申报表研发：配合提供设计院盖章确认开发部研发

土地出让合同发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸开发部发展中心

修建性详细规划2份，电子文件1份（注：规划方案审定前，提交10本规划设计方案，电子文件1份）研发：提供所需图纸开发部研发

申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书开发部

建筑方案送审建筑设计方案申报表研发：配合提供设计院盖章确认开发部研发 1/500现势地形图1份开发部

土地出让合同发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸开发部发展中心

投资计划开发部

建筑设计方案2份（含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等）、重要项目需提交模型开发部

申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书开发部

取得许可证投资计划(项目备案)开发部

大配套财务：提供资金保障开发部财务

小配套财务：提供资金保障开发部财务

消防证明研发：负责提供消防报建图开发部研发

绿化证明研发：负责提供绿化报建图开发部研发

人防证明研发：负责提供人防报建图开发部研发

地名证明销售部：确定楼、栋眼号排布和地名意义开发部

现场工程放线施工总、分包，监理及各专业分包等单位的联系、考察、选择协助工程提供队伍信息工程部运营

建设工程规划许可证开发部

规划局批复的项目总平图及电子文件开发部

首层平面图 “研发：出图及图纸问题解决工程：现场配合” 开发部研发工程

按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告工程：配合勘测、清除现场障碍开发部工程

施工单位配合做记录、现场保护施工单位配合做记录、现场保护组织施工单位做好记录及现场保护开发部工程

移交施工单位 “研发：现场发现问题，及时解决

工程：组织施工单位交接，做好交接记录” 开发部研发工程

施工许可证建设用地规划许可证开发部

建设工程规划许可证开发部

天津市建筑工程施工图纸及技术资料报告书开发部

工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同开发部

建设资金证明（银行存款证明）（注：资金情况满足施工中标价的1/3以上）财务

建设项目投资计划（当年计划）开发部

施工图审查研发：负责提供施工图及计算书开发部研发

质量监督登记表工程：配合办理，与相关部门接触，搞好关系开发部工程

安全措施工程：制定现场文明施工及安全施工标准，组织施工单位做好现场围墙及现场相关安全措施。开发部工程

安全施工措施登记表工程：配合现场安全，进行安全措施实施的监督及安全管理开发部工程

交费各专业会签单建委各内部相关部门及配套各专业局确认开发部

销售许可证营业执照开发部资质证书开发部

《国有土地使用证》或《建设用地规划许可证》开发部

投资计划(项目备案)开发部

《建设工程规划许可证》研发：负责提供所需的全部图纸开发部

《建设工程施工许可证》开发部

公用基础设施配套证明开发部

获取前期物业备案证明 “物业：签订物业合同、业主公约、普通住宅小区提供物价局核定的物业管理服务费收费等级和中准价格标准（5万平米以上的要通过招投标手续完成）研发：负责提供所需的全部图纸” 开发部物业

基础工程形象部位达到正负零及图象文件工程：到达基础部位，递交报验材料，组织五方验收，提供基础验收证明开发部工程

获取《面积计算成果表》 “开发部：提供地名批复及附图、图审证等证件研发部：提供全套施工图” 销管

项目总平面图研发：出图开发部研发

获取商品房网上销售数据录入合格证明销管：配合网上录入开发部销管

企业投资项目备案规划成果开发部

大配套开发部

开工准备移苗，组织清除地面上下障碍物，为施工提供现场工程

临水、临电 “工程：根据现场情况确定临水、临电的位置、数量，协助临时电送电、接入水接入，做好保护

财务：提供资金，运营：审核” 开发部工程部、财务部、运营部

临水、临电开发部工程

平整场地工程

施工组织方案 “研发：负责提供所需的全部资料

运营：共同确定甲供分包项目及各种特殊材料的档次价格。” 工程研发运营

招投标、签订合同勘察（拿下土地后即定队伍，进行勘查，向设计提供设计依据）“研发：负责提供总规划图等所需的全部资料运营：配合招标

法务：合同的审核” 工程运营研发法务

桩基施工单位运营配合招标、测算成本工程运营

监理 “运营配合招标、测算成本法务：合同的审核” 工程运营法务

土建施工单位 “运营配合招标、测算成本

法务：招投标文件的法务审核、合同的审核” 工程运营法务

甲供材、分包商 “运营配合招标、测算成本法务：合同的审核” 工程运营法务

沉降观测运营配合招标、测算成本工程运营

土建施工单位的公开招标及合同备案 “工程：确定备选施工单位、考察筛选队伍、提供招标资料、组织招投标、签订合同、进行合同备案

运营：共同确定合同约定的各项条款” 开发部工程运营

施工图会审组织监理、施工单位一起对图纸会审研发：配合会审工程研发

会同设计院进行会审，签定会审记录研发：负责提供所需的全部图纸,并配合会审工程研发

设计交底会同设计院进行技术交底，签定交底记录研发：负责组织设计单位交底和变更工程研发质量监督手续办理质检委托开发：配合办理相关手续工程开发

办理安全检查委托开发：配合办理相关手续工程开发

环卫、环保等相关手续申办项目临时、永久路口的报建手续开发：配合办理相关手续工程开发

申办项目临时施工用水、临时用电、排污手续开发：配合办理相关手续工程开发

办理施工人员暂住手续开发：配合办理相关手续工程开发

开工开工施工放线组织施工单位进场、建立平面和高程控制系统。建立控制主轴线（基线）标桩，并在现场清楚标明墙、柱轴线位置，组织施工单位进行有效保护并接管研发：负责提供所需的全部图纸和技术支持工程研发

规划验线监理单位组织工程部、设计、规划局验线研发、开发：配合验线工程研发、开发桩基施工试桩施工，根据施工图及有关施工规范制定桩基施工标准，审核桩基单位的施工组织设计，施工人员资质，进场材料是否合格等研发：配合确定桩基施工标准工程研发

桩基全面施工研发：负责提供所需的全部图纸和技术支持工程桩基检测委托桩基检测单位、签订合同工程

进行桩基施工质量检测，并提供桩基检测报告工程

开槽（办理各种手续，组织协调环卫、市容等政府部门）土方工程工程支护工程工程

降水工程工程

地基备案、材料报送监督站、联系组织验收人员准时参加研发：配合参与验收工程研发

基础施工地基处理工程

混凝土垫层工程

地下防水工程

混凝土基础研发：负责提供所需的全部图纸，配合解决图纸设计问题工程研发

基础验收备案承建单位自评工程

监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查工程

材料报送监督站，协调监理组织相关部门验收研发：配合参与验收工程研发

签定建筑工程分部工程（基础）验收表工程

基础处理竣工结算核对全部设计变更、现场签证及各项扣款的增减项造价。工程：申请结算，提供全面的现场签证（监理、工程部经理签字确认）、水电扣款等基础性资料运营工程

项目亮相前准备推盘策略确定产品策略 “销售部、企划：根据项目定位、市场状况和项目推广策略，对产品推广排期和阶段性重点聚焦产品提出合理化建议

研发：根据产品推广排期，提供具体产品的房型图、户型卖点综述、专业设计人员支持、负责讲解产品等” 项目销售研发、销售部、企划

价格策略 “销管：协助现场根据具体组团、楼座、楼层、朝向等因素制定价格体系及制作销控运营：提供成本测算，确定销售基本均价” 项目销售销管、运营

推广策略 “销售：参与项目推广策略的讨论，提出合理化建议，实现推广效果的最大化

研发部：提供设计院背景、产品设计理念、产品卖点及专业设计人员的支持” 企划项目销售、研发部

招商策略：整合外部资源，根据项目销售需要，制定项目全程招商策略配合制定全程招商策略商业销售部运营组及策略公司商业运营组及策略公司

确定外部资源广告公司寻找及确定销售：参与研究讨论广告公司的选择，参与沟通企划项目销售

制作公司寻找及确定企划

策略公司寻找及确定销售：策略公司的沟通，并进行相关的培训企划项目销售

媒介公司寻找及确定销售：根据目标客户群的日常生活、行为习惯，选择和确定有效的媒体形式，监控、反馈媒体实施的效果企划项目销售

活动公司寻找及确定销售：活动公司的沟通，各个阶段活动组织的配合协调，活动过程的实时关注，反馈调整后期活动营销的内容企划项目销售

项目推广定位确定项目名称、组团名称 “研发：根据对产品的理解提出合理建议。销售：根据对市场客户的理解提出合理建议。” 企划项目销售研发

项目核心推广理念确定企划项目销售研发 SLOGON确定企划项目销售

项目核心识别系统确定 logo确定销售：参与项目核心识别系统的讨论和确定企划销售部 VI系统及延展方案确定企划销售部

亮相前项目知识培训建筑知识，楼盘背景，项目卖点综述，竞争对手比较，付款方式，法律手续，销售技巧等方面的综合系统培训。“销管：提供相关政策培训法务：提供相关政策培训及统一口径的法律审查

研发：提供建筑设计单位、景观设计公司、建筑风格、各项控规指标、交工标准、户型卖点资料、全部图纸等

工程：提供施工材料、施工工艺、重点节点、工程进度、入住时间、交工标准等资料” 项目销售销管法务研发工程

分卖场设立为实现项目宣传的最大化，在合理地段设立商品房展示中心企划：提供外卖场设计、包装方案并协助完成包装，卖场相关销售道具制作外卖场企划部

销售道具准备现场房型手册（亮相版）研发：提供各单体户型图和楼层平面图、小区摆位图等企划研发部

售楼处装修装饰及售楼处内外部指引包装（精神堡垒、工地围档、吊旗、道旗、形象墙、指示牌、资料架、展示架）“销售：提出装饰及指引系统的合理化建议

工程：组织招标确定施工单位，协助企划部进行售楼处内部装修和项目指引系统的施工运营：核算售楼处装修成本，进行合同审批和付款工作

财务：提供装修及包装所需资金支持” 企划工程、财务、项目销售、运营

样板间及样板环境指示说明系统 “销售：协商决定样板间建造的具体户型研发：提供样板间户型的详细房型图和尺寸

工程：组织招标确定施工单位并施工，组织样板间施工和节点支持运营：样板间装修成本核算及合同审批工作

财务：提供装修及包装所需资金支持” 企划工程研发财务、项目销售、运营

沙盘（概念）、户型单体模型（外形、景观、绿化、车棚、能源站点等位置应明确）“研发：提供项目整体规划方案和单体户型图，支持企划部制作概念沙盘和单体沙盘

销售：与企划部协商，选定概念沙盘的方案及单体沙盘的户型选择” 企划研发、项目销售

入市前印刷品的设计、制作（概念楼书、房型图、DM单、宣传海报等）“销售：各种印刷类销售道具制作的确定

研发：项目研发设计方面资料的提供，如平面规划图、景观规划图、房型图、人行系统、车行系统等工程：提供工程进度及交工标准，施工材料、施工工艺等相关方面的资料

法务：相关印刷文件的法律审核以及合同的审核” 企划研发工程项目销售法务

项目周边主要道路设置醒目指示系统企划

（意向）派筹卡及纪念礼品企划

联动工作的准备配备看房车及看房车的包装车管部：提供看房车及司机企划车管部

进行联动单位的培训和包装企划：提供重点联动单位的包装，相关销售道具的制作销售部（客资组）企划

意向商家签约进驻意向书法务：合同的谈判以及审核商业销售部运营组法务

确定项目亮相方案项目形象表情、主题、创意表现确定项目销售部：参与讨论，提出建设性意见企划项目销售项目亮相细化方案确定企划项目销售

项目亮相媒体确定企划项目销售

项目亮相项目亮相项目形象出街，媒介组合应用（户外、报纸、电视、电台、车体、电梯）法务：相关印刷文件的法律审核以及合同的审核企划法务

新闻媒体新闻信息亮相品牌传播中心：通过媒体扩大宣传信息企划品牌传播中心

亮相庆典活动及产品推介会的宣传和安排 “研发：项目研发设计资料、研发设计专业人士的支持销售：项目亮相各项工作的配合开展，电话接听解答，现场客户接待，活动的协同组织等” 企划研发项目销售

项目开盘前准备销售内部资料房型、房号及面积对照表 “研发：提供房型本册、技术支持销管：提供房号及面积表” 项目销售销售管理部研发

销控运营：由运营确定考核均价；销售：和销售现场根据推盘节奏确定销控销管部

客户接待、客户问题汇总及反馈研发、工程：配合解释、解决客户提出的研发及工程问题项目销售研发工程

客户积累意向卡销售，客户梳理，意向销控制定，客户关系维护 “销管：意向卡销售的组织工作

外卖场：意向客户推荐，客户关系维护” 项目销售销售管理部外卖场

交工标准确定 “销售、工程、开发、运营：讨论并确定项目交工标准法务：法律风险提示。

” 研发部法务工程项目销售开发运营

价格体系确定 “运营：牵头制定项目考核指标体系，提供项目经济指标要求

销售：对不同组团、不同楼座、不同楼层和户型制定合理的价格体系。” 销售管理部项目销售运营

合同准备房型附图研发：提供所有房型的房型附图销售管理部研发

交工标准 “研发：提供已确定的交工标准法务：交工标准中法律风险的提示和规避。

工程：审核合同中的交楼时间及交工标准” 销售管理部法务工程研发小区摆位研发：负责提供最终版的总平面图销售管理部研发

合同、附加协议等文本审查确定法务：商品房合同、附加协议、补充协议等文本的审查确定销售管理部法务

开盘前销售道具准备现场房型手册深化版及最终版研发：提供深化版房型图手册及逐步落实形成最终房型图手册企划研发

楼书，宣传海报、折页，物业管理公约 “研发：协助制作楼书、折页等，提供技术支持物业公司：提供物业管理公约” 企划研发、物业公司

购房须知，房型图，详细价格表 “研发：提供项目详细的房型图，提供技术支持销售：协助销管制定项目楼房的价格体系

工程：提供工程进度及交工标准” 企划项目销售工程研发售楼处内外展示道具的统一更换（道旗、吊旗、背板等）企划

沙盘（细化景观及外檐）研发：提供项目总规划平面图，协助企划制作沙盘，提供图纸和技术支持企划研发

样板间、样板环境的指示系统的数据更新研发：负责提供样板环境图纸和技术支持企划研发

销控表及销控贴，认购书，合同袋销管：协助企划制作销控表、认购书、合同袋等相关销售用具企划销售管理部

项目形象的提升及深化户外媒体发布（项目形象及核心理念锻造与深化）企划

报纸媒体发布（项目形象及核心理念锻造与深化）企划小众媒体及创新媒体发布（项目形象及核心理念锻造与深化）企划

开盘信息告知媒介组合应用（户外、报纸、电视、电台、车体、电梯）企划

银行大协议的签订财务中心：提供银行销售管理部财务中心

开盘开盘开盘庆典活动 “活动形式（演出说明会发布会）与会人员（演艺名人专家学者）

告知途径（报广海报门票 DM单）” “销售：开盘庆典活动的组织配合，最大化接待、积累客户物业：积极为开盘庆典活动提供人力物力支持” 企划项目销售物业

客户转化明确合理流程，接待、回访、邀约客户,完成客户转协议、转合同工作 “财务：收取定金、购房款

销售：签订购房协议，进行客户关系维护，协助合同、文件的签署” 销售管理部财务项目销售回款落实销售：按照每月考核指标定时定额完成销售量，为回款落实提供支撑销管部项目销售

日常销售月度指标分解根据公司资金情况与项目进程，进行月度指标分解与调整销售管理部

产品分析、聚焦销售重点来电客户分析、来访客户分析、成交客户分析、未成交客户分析、滞销产品分析、、竞争项目动态关注，对项目所处销售阶段进行准确判断和适时调整 “企划：阶段性项目推广总结，根据库存产品现状，合理安排推广节奏和推广方向

销管：根据库存产品现状和考核指标要求，和销售协商调整价格体系，聚焦重点产品的销售

外卖场：协助项目销售进行产品、客户分析，根据聚焦销售重点推荐可成交客户” 项目销售部企划部，销管部

月度操作手册制定根据财务指标，产品情况，客户情况，制定月度的推广策略、销售策略和重大节点企划：与企划确定推广策略销管：制定销管价格策略销售体系

价格监控及调整定期进行价格测算，与销售沟通，根据库存产品和聚焦销售的重点及市场形势变化，调整项目价格，实现项目利润最大化 “运营：阶段性考核指标调整；动态调整项目售价，实现项目利润最大化

销售：根据阶段性产品销售情况和库存产品现状，沟通协调销管调整价格体系” 销售管理部运营部、项目销售

月度推广计划执行报纸媒体：树立项目形象，宣泄产品卖点销售：协同企划对于项目形象和阶段性产品宣泄点进行沟通，确定报广内容企划项目销售

户外媒体：强化项目形象，聚焦重大节点销售：结合阶段性考核指标和项目销售情况，确定阶段性节点的设置和媒体宣传企划项目销售

营销活动：维系老客户促进老带新，制造新闻热点烘托项目人气销售：协助企划进行主题营销活动的组织和配合工作企划项目销售

客户中心：通过公益性活动强化客户品牌忠诚度，加强项目口碑传播效应销售：通过与企划部的沟通交流，创新性的组织公益性活动，强化客户忠诚和树立顺驰品牌美誉度，逐渐形成项目的独特卖点企划项目销售

销售道具支持：楼书、客户通讯、生活手册折页、道旗、吊旗销售：协同企划制作各种销售道具企划项目销售

客户到访及接待成交工作客户资源利用大客户，社区活动，置业推荐，物业推荐等工作带来大批意向客户企划：提供DM单，海报、楼书、单体沙盘等销售道具支持项目销售部企划部

外卖场客户到访企划：外卖场销售道具的及时制作和补充，路演活动的组织开展销售本部企划部

项目销售现场利用电话回访老客户，并进行客户接待成交工作企划：提供沙盘、单体户型、样板间等销售道具；销管：提供销控项目销售部

通过日常培训，提高销售人员的接待水平，现场通过电话回访，邀约客户到访促成成交行政：有行政组织一些专业化的培训，已提高销售员的销售水平。项目销售部月度付款计划及支付 “运营：根据销售费用发生及以往支付情况，制定月度合同支付额度，审核付款计划并上报地产集团

财务：审核价款单及发票，按资金情况付款” 企划运营部财务

合作方合同签订 “运营：合同签订及审批工作法务：商品房合同、附加协议等文本抽查，风险提示

销售本部：确认物业及置业联动，送各部门存档” 销售管理部、企划部运营部法务销售本部

回款制定回款节点，协调银行及房管局保证按期回款财务：财务：为客户创造便捷交款条件，快速收款销售管理部财务

月度指标考核公司考核指标完成及调整 “销管：按当月完成情况，逐步调整全年销售回款指标财务：负责编制月度资金预算，填列各项目实际发生数。” 运营部 “销售管理部财务 ” 项目考核指标完成及调整 “销管：按当月完成情况，调整次月及全年销售指标财务：负责编制月度资金预算，填列各项目实际发生数。开发：提供下月指标落实的政府相关证件支持

工程：提供下月指标落实的工程节点支持，统计汇报工程指标完成情况及指标调整，提供月度工程款计划” 运营部 “销售管理部财务开发工程” 清盘清盘清盘后项目各种资料移交综管：接收商品房合同、协议、优惠单并存档销售管理部综合管理部

项目销售、招商工作问题总结、汇报并存档项目营销推广效果的监控、评估、修正，通过销售体系例会、项目协调会、部门例会、各种主题总结会等形式进行工作总结，指导后期工作。企划：利用夹报、DM单、电视字幕、路牌等形式宣传清盘信息，予以清盘支持销售体系

工程建设主体施工审核施工方案、施工组织设计工程

材料进场验收施工单位填报材料进场报验单工程

检验三证（材料出厂合格证、进入现场的取样检验证明、建委产品质量认证）、监督现场取样复试工程

钢筋混凝土工程（过程监控）模板分项工程工程

钢筋分项工程工程

预应力分项工程工程

混凝土分项工程工程

现浇结构分项工程工程

装配式结构分项工程工程

混凝土结构子分部工程工程

配套管线预埋工程

重要分项工程及隐蔽工程质量验收核心筒剪力墙，裙楼，结构转换层，第一层标准层，天面层钢筋工程

“地下室、裙楼、塔楼标准层第一层的水暖电管线预埋；超高层建筑圈梁防雷工程、避难层管线预埋。” 工程

图纸问题解决图纸问题的发现及分析研发：配合分析问题工程研发

设计变更 “研发：配合完成设计变更运营：核定变更成本影响” 工程研发运营

施工质量问题、事故处理施工质量问题、事故的分析及调查研发：配合分析问题工程研发处理方案的制定、审核、审批 “研发：配合制定方案运营：核定成本影响” 工程研发运营处理方案的实施工程

变更签证设计变更与设计沟通，协调，收发相关变更文件 “研发：配合完成设计变更运营：核定变更成本影响” 工程研发运营

工程变更工程变更技术经济分析 “研发：配合技术分析运营：进行经济分析” 工程研发运营

工程变更申请 “研发：协助现场进行变更签证

运营：测算变更签证对成本的影响，对其可行性进行判断。” 工程研发运营

设计变更、现场核实 “研发：配合完成设计变更运营：核定变更成本影响” 工程研发运营

工程款支付工程进度的确认工程

工程款申请表审批建立完整，准确的资金合同台帐 “运营：按合同约定审核付款比例财务：审核工程款的支付” 工程运营、财务

工程款支付财务：审核工程价款单及发票，按资金情况付款工程财务

主体验收备案施工单位自评工程

监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查工程

监理组织相关部门验收参与单位：工程部、（研发）、设计、监理、施工，监督部门研发：配合参与验收工程研发

签定建筑工程分部工程（主体）验收表工程

外檐装修材料确定设计、研发定板考察相关单位及实际工程研发、运营：分别从技术、经济方面配合工程研发运营

施工样板制作工程

材料确定研发、运营：分别从技术、经济方面配合选用材料工程研发运营

甲供、甲分包材料招标（工作应有针对性的提前展开）制定招标计划工程

编制招标文件拟定投标单位运营：审核招标方案工程运营

确定材料招标技术要求运营：参与招标、测算成本工程运营

确定定标原则运营：参与确定定标原则工程运营

考察投标单位运营：参与考察并提出考察意见工程运营

招标、定标运营：参与招标、定标工程运营

内外檐装修地面基层处理从业主的装修使用方面提出建议工程客服

找平层工程

面层工程

防水基层处理施工工艺、施工顺序、交叉作业时的成品保护工程防水层施工工程

面层砂浆工程

抹灰基层处理施工工艺、顺序、外保温施工操作、伸缩缝处理工程

抹灰工程

饰面板（砖）排砖工程

面砖安装研发：参与施工样板进行验收工程研发

勾缝成品保护工程

门窗型材加工工程

安装窗框从业主使用方面检查安装效果工程

安装窗扇工程

封胶工程

轻质隔墙放线定位工程隔墙砌筑及安装客服：从避免裂缝角度提出关于隔墙砌筑材料和施工工艺的建议工程

幕墙幕墙专业设计研发：审核幕墙专业设计图工程研发

预埋件安装工程

龙骨加工及安装工程

幕墙面材安装工程

封胶客服：考虑外墙防水工程

涂饰基层处理工程

底料施工工程

面料施工研发：参与施工样板进行验收工程研发

各分部分项工程的方案审核，过程监督验收，成品保护，工种及工序的协调工程

水、暖、电安装室内给水系统给水管道及配件安装安装完成后的打压试验、管线的标识、管线的成品保护工程

室内消火栓系统安装工程

给水设备安装安装完成后的打压试验、管线的标识、管线的成品保护工程

管道防腐，绝热工程

室内排水系统排水管道及配件安装安装完成后的打压试验、管线的标识、管线的成品保护工程

雨水管道及配件安装安装完成后的打压试验、管线的标识、管线的成品保护工程

室内热水供应系统管道及配件安装工程

辅助设备安装工程

防腐，绝热工程

卫生器具安装卫生器具安装研发：参与施工样板进行验收工程研发

卫生器具给水配件安装工程

卫生器具排水管道安装工程

室内采暖系统管道及配件安装工程

辅助设备及散热器安装工程

系统水压试验及调试工程

防腐，绝热工程

变配电室变压器、箱式变电所安装工程

成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）及控制柜安装工程

裸母线、封闭母线、插接式母线安装工程

电缆沟内和电缆竖井内电缆敷设工程

电缆头制作、导线连接和线路电气试验工程

接地装置安装工程

避雷引下线和变配电室接地干线敷设工程

供电干线裸母线、封闭母线、插接式母线安装工程

桥架安装和桥架内电缆敷设工程

电缆沟内和电缆竖井电缆敷设工程

电线、电缆导管和线槽敷设工程

电线、电缆穿管和线槽敷线工程

电缆头制作、导线连接和线路电气试验工程

电气动力成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）及控制柜安装工程

低压电动机、电加热器及电动执行机构检查、接线工程

低压气动力设备检测、试验和空载试运行工程

桥架安装和桥架内电缆敷设工程电线、电缆导管和线槽敷设工程

电线、电缆穿管和线槽敷线工程

电缆头制作、导线连接和线路电气试验工程

插座、开关、风扇安装工程

电气照明安装成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）安装工程

电线、电缆导管和线槽敷设工程

电线、电缆导管和线槽敷线，槽板配线工程

钢索配线，电缆头制作工程

导线连接和线路气试验工程

灯具、插座、开关、风扇安装工程

建筑照明通电试运行工程

备用和不间断电源安装成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）安装工程

柴油发电机安装工程

不间断电源的其他功能单元安装工程

裸母线、封闭母线、插接式母线安装工程

电线、电缆导管和线槽敷设工程

电线、电缆导管和线槽敷线工程

电缆头制作工程

导线连接和线路气试验工程

接地装置安装工程

防雷及接地安装接地装置安装工程

避雷引下线和变配电室接地干线敷设工程

建筑物等电位连接，接闪器安装研发：配合验收工程研发

智能化通信网络系统通信系统，卫星及有线电视系统，公共广播系统工程

办公自动化系统计算机网络系统，信息平台及办公自化应用软件，网络安全系统工程

建筑设备监控系统空调与通风系统，变配电系统，照明系统，给排水系统，热源和热交换系统，冷冻和冷却系统，电梯和自动扶梯系统，中央管理工作站与操作分站，子系统通信接口工程

火灾报警及消防联动系统火灾和可燃气体探测系统，火灾报警控制系统，消防联动系统工程

安全防范系统电视监控系，入侵报警系统，巡更系统，出入口控制（门禁）系统，停车管理系统工程

综合布线系统缆线敷设和终接，机柜、机架、配线架的安装，信息插座和光缆芯线终端的安装工程智能化集成系统集成系统网络，实时数据库，信息安全，功能接口工程

电源与接地智能建筑电源，防雷及接地工程

环境空间环境，室内空调环境，视觉照明环境，电磁环境工程

住宅（小区）智能化系统火灾自动报警及消防动系统，安全防范系统（含电视临近系统，入侵报警系统，巡更系统、门禁系统、楼宇对讲系统、停车管理系统），物业管理系统（多表现场计量及与远程传输系统、建筑设备监控系统、公共广播系统、小区建筑设备监控系统、物业办公自动化系统），智能家庭信息平台工程

通风与空调送排风系统风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，空气处理设备安装，消声设备制作与安装，风管与设备防腐，风机安装，系统调试工程

防排烟系统风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，防排烟风口、常闭正压风口与设备安装，风管与设备防腐同，风机安装，系统调试工程

除尘系统风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，除尘器与排污设备安装，风管与设备防腐，风机安装，系统调试工程

空调风系统风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，空气处理设备安装，消声设备制作与安装，风管与设备防腐，风机安装，风管与设备绝热，系统调试工程

净化空调系统风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，空气处理设备安装，消声设备制作与安装，风管与设备防腐，风机安装，风管与设备绝热，高效过滤器安装，系统调试工程

制冷设备系统制冷组安装，制冷剂管道及配件安装，制冷附属设备安装，管道及设备的防腐与绝热，系统调试工程

空调水系统管道冷热（媒）水系统安装，冷却水系统安装，准凝水系统安装，阀门及部件安装，冷却塔安装，水泵及附属设备安装，管道与设备的防腐与绝热，系统调试工程

电梯安装招标选定安装单位选型及招标工程

提供电梯井道土建节点图预埋件的设置、预留洞口的设置工程

指导电梯井道土建施工土建交接检验工程

电梯安装及调试驱动主机工程

导轨，门系统，轿厢，对重（平衡重）工程

安全部件，悬挂装置，随行电缆工程补偿装置，电气装置工程

整机安装调试、验收工程

各专业方案的审核，材料的选用及验收，施工过程的组织与协调及事件的处理

毛坯房竣工验收备案会同监理、施工单位初步验收施工队伍整改。工程

整理竣工资料及竣工图工程

施工单位提供《建筑工程质量保修书》工程

组织销售、研发、运营、物业共同验收。工程

报建委质监部门审定备案与质监部门，监理，勘查，设计，施工进行竣工备案验收综管：办理建设工程档案预验收证明工程综合管理部

与物业进行交接。（包括图纸）与售后一起组织施工单位及物业同步验收，向物业交房办理交接验收手续工程物业、客服

毛坯房竣工结算土建、给排水、采暖、电气、空调、甲供材、各项分包工程结算核对各栋口建筑面积，核对全部设计变更、现场签证及各项扣款的增减项造价。“工程：（1）申请甲供材结算，提供四方（甲方、总包方、甲供方、监理）签字确认的领料汇总表，及全面的现场签证（监理、工程部经理签字确认）、水电扣款等基础性资料

（2）申请分包工程结算，提供四方（甲方、总包方、分包方、监理）签字确认的分包工程量汇总表，及全面的现场签证（监理、工程部经理签字确认）、水电扣款等基础性资料

（3）申请土建工程结算，提供全面的现场签证（监理、工程部经理签字确认）、水电扣款等基础性资料” 运营工程

成品房装修从使用功能角度对室内装修进行查验土建工作面移交土建整改工程

垃圾清运工程

吊顶龙骨加工及安装工程

封板工程

洁具洁具选型及招标运营、研发：参与选型、招标，成本核算工程运营、研发

洁具安装研发：参与施工样板进行验收工程研发

护栏和扶手制作与安装工程

饰面板（砖）排砖工程

面砖安装研发：参与施工样板进行验收工程研发

勾缝工程涂饰基层处理工程

底料施工工程

面料施工研发：参与施工样板进行验收工程研发

橱柜制作与安装橱柜招标运营、研发：参与选型、招标，成本核算工程运营、研发

橱柜设计工程

橱柜安装工程

门窗套制作与安装工程

花饰制作与安装工程

窗帘盒、窗台板工程

暖气片安装选型及招标运营、研发：参与选型、招标，成本核算工程运营、研发

暖气片安装研发：参与施工样板进行验收工程研发

裱糊与软包工程

细部工程

做好成品的保护，责任划分，不同工序做好交接工程

成品房验收备案会同监理、施工单位初步验收施工队伍整改。工程

整理竣工资料及竣工图工程

施工单位提供《建筑工程质量保修书》工程

组织销售、研发、运营、物业共同验收。工程

报建委质监部门审定备案综管：办理建设工程档案预验收证明工程综合管理部

与物业进行交接。物业：办理交接手续工程物业

成品房竣工结算精装修甲供材、精装修分包、成品房施工结算工程：核定工程量，提供相关变更，组织办理结算运营工程

配套手续及施工排水 “运营：审查预算、确定工程费用财务：提供资金，保证交费

工程：提供工作面监督施工、协助验收” 开发运营财务工程

热力、排水研发：提供设计所需要的图纸，调整管网，配合二次网设计，保证排水、热力出图开发研发

热力开发与供热办协调分级、寻找热源开发

运营：负责工程招标开发运营

工程：提供工作面，监督施工、协调现场相关问题，协助验收、供热开发工程

财务：提供资金，保证交纳工程费开发财务 “销管：提供入住明细，运营：协助空房面积核算

财务：提供资金保证采暖费缴纳” 开发销管、运营、财务

物业：供热移交物业开发物业

自来水研发：提供进件所需要的图纸，保证进件开发研发

研发：提供设计所需要的各种图纸开发研发

运营：负责招标、审核预算开发运营

工程：提供工作面，监督施工，协调现场相关问题开发工程

财务：提供资金、保证交纳工程费开发财务

工程：提供协助，保证挂表、通水、验收开发工程

园林用水、换热站用水研发：提供进件所需要的图纸，保证进件开发研发

工程：监督施工、提供施工所需工作面，通水、挂表开发工程财务：提供资金，交纳工程费开发财务中水研发：提供进件所需要的图纸，保证进件开发研发

研发：提供设计所需要的图纸，调整管网、提工场站点，配合出图开发研发

物业：工程移交物业开发物业

工程：提供工作面，监督施工开发工程

财务：提供资金，保证交费开发财务

工程：协助现场，工程验收、通水开发工程

燃气研发：提供进件所需的各种进件图纸开发研发

研发：提供设计所需要的图纸，场站点，协调管网调整，提供技术支持保证设计开发研发专业局招标开发

工程：提供工作面，保证施工、协调相关问题，监督施工、验收开发工程

财务：提供资金，保证交费开发财务

工程：协调现场整改、验收，保证点火开发工程

视讯研发：提供设计所需要的图纸开发研发

工程：签订协议、信号开通开发工程

工程：提供工作面，监督施工、验收开发工程

电力研发：提供进件所需要的图纸、销管提供面积测量报告，开发研发

研发：提供设计所需要的图纸开发研发

工程：提供进件所需的用电量、用电点开发工程

工程：提供工作面，保证施工监督施工开发工程

财务：提供资金支持，保证交费开发财务

工程：提供现场协助保证验收、挂表开发工程

场站点位置研发：负责配合确定场站点位置和技术支持开发研发

排水、热力招标手续 “运营：测算配套工程标底，施工单位考察，招标方案及招标文件审核，配合并监督开标、评标、定标

工程：配合办理、提供招标资料” 开发部工程运营

配套施工给排水与采暖室外给水系统开发、商业：配合验收工程开发部商业

室外排水系统开发、商业：配合验收工程开发部商业

室外供热系统开发、商业：配合验收工程开发部商业

电气室外供电系统开发、商业：配合验收工程开发部商业

室外照明系统开发、商业：配合验收工程开发部商业

综合管网室外智能化系统开发、商业：配合验收工程开发部商业

室外燃气系统开发、商业：配合验收工程开发部商业

环境施工附属建筑停车场工程

围墙，大门研发：配合验收工程研发客服物业

收集站工程

景观建筑小品，亭台，连廊研发：配合验收移交物业工程研发客服物业

道路研发：配合验收移交物业工程研发客服物业

花坛，场坪绿化研发：配合验收移交物业工程研发客服物业

竣工结算排水、热力、自来水、中水、煤气、视讯、电力、环境工程结算工程、开发：核定工程量运营工程开发

结算稽核全部合同结算并做项目整体结算报告 “销管：协助运营结算合同及销售费用，核定项目销售均价和利润率完成情况研发：负责所有设计合同的结算

工程、开发：组织承包单位提供结算书，核定结算书” 运营工程开发研发销管竣工入住室内空气检测选择单位，组织招投标，定队伍组织进行现场检测工程

住宅准入证项目竣工验收报告工程

建设工程规划验收合格证工程：现场具备验收条件开发部工程

非经营性公建配套证明工程：现场具备验收条件开发部工程

供水、供电、供气、供热、排水等配套证明工程：现场具备验收条件开发部工程

土地使用权证书开发部

地名管理部门批准的地名文件开发部

小区竣工资料（小区情况说明、小区现状照片4张、非经营性公建配比表）工程：提供竣工资料开发部工程

人防验收工程：现场具备验收条件开发部工程

住宅准入证规划验收工程：组织相关单位参加，提供验收资料开发部工程

消防验收 “工程：组织相关单位参加，提供验收资料，并对工程款结算进行控制研发：提供相关图纸及电子文件” 开发部工程研发

通水、通电工程：组织施工单位工人配合通水、通电开发部工程

大配套验收工程：组织相关单位参加，提供验收资料开发部工程

竣工验收备案通知书提供验收资料工程

小配套验收工程：组织相关单位参加，提供验收资料开发部工程

供热验收工程：组织相关单位参加，提供验收资料开发部工程

人防验收工程：组织相关单位参加，提供验收资料开发部工程

入住准备工程质量保证书工程：提供工程质量保证书所需相关数据销售管理部工程

住宅使用说明书工程、开发：参与编制住宅使用说明书，提供相关基础数据研发工程开发

寄发《商品房交付使用通知书》 “法务：入住通知书的审核。

物业：电话通知业主入住信息（删除）协助相关入住事宜” 客服法务物业

对房屋的厨卫防水、水暖管路打压、烟道通风等方面进行检查，做好相关详细记录，组织相关维修人员进行维修前的准备，签订维修协议和第三方维修合同，制定维修流程运营：合同的签订、第三方队伍的招投标法务：合同的审批等其他相关法务事宜客服运营工程法务

寄发入住通知书，销售客户资料移交客服客服：客户资料的接收、保存，现存各种问题的沟通销售管理部客服

楼牌标识协调地名办办理地名手续客服：现场配合安装开发部客服

物业用品储备物业

物业接收钥匙、验房工程：提供钥匙，组织交接，办理移交手续物业工程

入住办理入住制定入住流程销管：可提供入住时间节点，配合制定客服销管、物业、工程

审验合同全款发票，发放两书，开具入住分配单物业：提供人员支持销管物业

验房及交费物业

收集反馈业主问题，并及时解决各种问题客服验房问题汇总客服

售后维修工程：配合维修客服工程

售后及移交投诉处理工程：配合解决投诉问题客服工程

装修管理工程：协调解决业主装修问题客服工程

施工资料整理及移交工程：组织施工单位整理工程资料，办理移交客服工程

供暖工程提供工作面监督施工，保证供热、办理供热证明，销管提供空房面积，财务提供资金缴纳空房费、移交物业、物业客服协调现场业主保证供热 “工程：组织解决供暖问题物业：提供入住情况客服：解决维修问题” 开发工程物业客服

通煤气工程提供工作面保证煤气施工、协助验收整改、带气、点火、需要物业、客户协调业主、保证同期 “工程：组织解决通气问题

物业：提供入住情况，并在后期主办通气 ” 开发工程物业

整体移交物业移交建筑物及相关资料物业：接收建筑物及相关资料客服物业

产品问题总结及反馈 “研发：对发现的产品设计问题进行归纳总结，改进设计工作

工程、物业：对反馈的问题进行分析、整理、总结，在新项目中尽量避免类似问题的再次发生” 客服研发工程物业

初始登记区局办理初始登记手续 “工程：提供竣工备案通知书、竣工图研发：配合进行竣工图绘制，与工程核对竣工图的准确” 销售管理部工程研发

产权证办理为客户办理产权证前期手续 “财务：房款多退少补、开据发票物业、客服：提供人员支持，快速办理产权证” 销售管理部物业客服财务

分户土地证 “销管：提供施工图（变更后）房管局出具的分户面积测量报告研发：负责提供技术支持” 开发销售管理部研发

土地证办理为客户办理土地证前期手续 “物业：通过电话、邮件等形式通知客户办理土地证财务部：主要负责产权退补款办理，发票换领等” 销售管理部物业财务

3.房地产开发项目规划程序和流程篇三

房地产开发项目规划程序，就是开发商取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的途径。

根据国家和XX市有关城市规划的规定,在XX市城市规划区内开发建设的项目,必须符合城市规划的要求,必须向市规划局办理项目规划的申报手续,在取得“两证”(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证)后,方可开工建设。项目规划申报的基本程序如下：

1.在可行性研究报告（项目建议书）报批之前,开发商要向规划局申报规划要点,规划局对项目的用地范围、规划条件等提出初步意见,形成项目建设选址的初审意见，作为计划部门进行批复时的参考依据。

2.在可行性研究报告批复后,开发商可向规划局申报项目定点规划局向申请单位下发规划定点通知书和设计规划要求通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见。

3.根据规划局提出的规划设计条件,委托有资质的设计机构进行规划方案设计，取得四图一书（总平面图、定位图、竖向设计图、管线综合图、说明书）。开发商在完成方案设计后,应向规划部门提出审查申请。

4.经审定通过的设计方案,是编制初步设计或施工图的依据,也是取得建设用地规划许可证的必备文件。

5.开发商依据设计规划要求通知书和可行性研究报告批复,即可向规划局申领建设用地规划许可证,该证是取得土地使用权的必备文件。

4.房地产开发项目相关手续流程图篇四

办理计划提供资料

1、〈建设用地规划许可证〉及附件附图

2、不低于设计投资额30%的资金证明

3、资质证书和营业执照

4、〈建设用地批准书〉

土地取得形式

土地取得初期阶段规划方案论证

发改委计划办理

（含用地条件）领取规划用地许可证

通过招、拍、挂的形式

1、取得《建设用地批准书》

2、交清土地出让金办理《国有土地使用证》

规划设计方案

1、《建设用地规划许可证》申请表；

4、1：500现状地形图；

5、在现状地形图上叠加绘制的修建性详细规划三份（规划房案电子报批文档）；

6、开发企业资质证书

1、城市基础配套设施费

2、消防设施配套费

3、人防工程结建费

4、新型墙体基金

5、散装水泥基金

6、污水处理费

7、建设工程绿化规划审批书

1、天津市建委----缴纳配套费手续

2、土地部门会签----经济适用住房用地函

3、房地局会签----产权灭籍办理

4、消防部门会签----消防审批

5、人防办会签-----人防手续办理

6、环保部门会签------环保审批手续

7、绿化部门会签------绿化审批

8、拆迁部门会签------拆迁监察

9、开发办会签-------开发项目审查意见

1、规划平面图；

2、《建设用地规划许可证》；

3、开发建设项目可行性报告承办程序

1、现场核查；

2、收集经济测算相关资料；

3、审查项发项目审查意见书》。

申请开工许可证提交资料

3、项目经理证书

4、《建设工程规划许可证》

5、施工许可联络单

6、消防设计审查合格证书

7、人防设计审查合格证书

8、投资计划

详细规划报审

5、申请书、申请表

6、施工总平面图及平立剖图

规划报审

统一收费联络单会签

取得建设计划规划联络单会签

管网综合审批单体方案审批单体施工图审批房地产开发项目审查

会签流程

1、招投标管理

2、质监监督管理

3、勘察设计管理（防雷、墙改审批）

4、定额管理

5、行业管理

6、建设监理

会签流程所需资料

1、建设投资计划

2、报建单

3、监理合同

4、施工图纸

5、施工组织设计

6、建设监理

《建设工程规划许可证》

开工许可证会签开工许可证会签申请

《建设工程施工许可证》

定位放线

1、窗口报件

2、住宅处现场勘察

3、开发办各处会签

4、下发售前审查书

5、前置测量

定位放线通知书（测绘院）

定位验线合格通知书（区规划局）

办理售前审查提供资料

1、发改委投资计划；

2、建设工程规划许可证；

3、国有土地使用证；

4、施工许可证；

5、房地产开发项目审查意见书；

6、经规划局审批的规划图；

7、商品房预、销售明细表

《商品房销（预）售审查书》

商品房销售许可证办理流程

1、房地局资料审查

2、市场处现场勘察

3、处长审批

3、下发销售许可证

《商品房（预）销售许可证》

质量监督站单体验收流程

1、现场达到竣工条件

2、质量监督手续齐全

3、施工单位施工资料检查合格

4、组织设计院等相关单位现场验收

5、各方代表在验收报告签字

6、出具质量监督报告

办理销售许可证提供资料

1、发改委投资计划；

2、建设工程规划许可证；

3、国有土地使用证；

4、施工许可证；

5、营业执照；

6、资质证明；

7、经规划局批准的规划图；

8、售前审查书

9、面积、套数审查表。

办理两书提供资料

1、《商品房销（预）售审查书》复印件

2、《商品房（预）销售许可证》复印件

办理建筑单体验收提供资料

1、质量监督站单体验收

2、防雷工程验收

3、室内环境检测

4、三表检测

5、安防工程验收

6、环保验收办理消防验收提供资料

1、消防验收申请表

2、建筑工程消防设施验收申请表

3、消防工程质监验收报告

4、消防图纸审查件

建筑单体验收

消防验收办理流程

1、验收申请

2、消防支队初验

3、消防支队正式验收

4、下发验收合格通知书

消防工程验收

绿化验收

规划验收办理流程

1、窗口申请

2、法规处现场勘察

建设档案验收办理流程

1、监督站专业资料审查

2、档案馆资料审查

3、资料装订

4、出具档案验收合格移交单

规划验收

办理绿化验收提供资料

1、建设工程规划许可证及附件

2、建设工程规划总平面图

3、建设工程绿化规划设计图

办理规划验收提供资料

1、规划验收申请表

2、规划验收综合报告

3、法人授

8、电子报批文档

办理建设档案验收提供资料

1、甲方档案资料

2、乙方档案资料

3、监理档案资料

办理竣工备案提供资料

1、甲方各单项验收资料

2、乙方技术资料

3、监理技术资料

4、竣工备案申请表

5、单体验收报告

建设档案馆备案

竣工备案办理流程

1、监督科专业资料审查

2、单体验收报告

3、备案科资料审查

4、下发竣工备案证

建设工程竣工备案

初始登记资料

1、产权登记申请书

2、土地使用证

3、建设工程规划许可证（附件）

4、规划平面位置图

5、竣工验收证明

6、规划验收合格通知书

7、房产测绘资料

8、个人法定身份证明或者法人资料证明

9、法律、法规规定的其他有关资料

房产产权初始登记

总登记测量

1、按申报要求提供相关资料、图纸

5.房地产项目开发到销售流程完整版篇五

一、项目审批

1、开发部对市场进行项目调研，依据市场行情，在各部门配合下完成项目内部可行性研究报告（从财力，人力，是否盈利）。

2、总经理通过，申报董事会通过，下达回总经理进行项目实施。

3、项目实施：开发部买地通过拍卖的形式，或政府划拨，投标书，投标成功签订《土地出让合同》，同时准备好对外《可行性研究报告》，凭合同和报告交发改委审批，获得立项批文。

4、工程部牵头测绘勘探公司进行实地勘探出总评图上报规划局出建设用地规划许可证。

5、开发部拿相关证件（用地规划许可证，立项批文等）去国土资源局办理土地证。

6、开发部聘请设计单位出图纸，其他部门配合，如销售部提供客户需求建议。

7、工程部对接图纸，聘请图审单位进行图审（是否符合国家法定法规，是否有差错，是否可以更节省等）。

8、审核通过开发部上报规划局审核（消防，白蚁，防雷，卫生，绿化，环保，人防）质检局出合格报告。

9、规划局审核通过发放建设工程规划许可证。（注：具体办理流程见附件五）

10、开发部先聘请监理单位（招标形式），再聘请施工单位（招标形式），开发部协助施工单位去建设局办理施工许可证。

11、开发部准备好前面的四证，图纸及申报资料，预测报告；销售部准备好买卖合同,两书《住宅质量保证书》，《住房使用说明书》。

（注：买卖合同，两书：公司聘请相应的法律顾问和律师起草，上报总经理通过，下达销售部或办公室拿到工商局备案，备案编号，开发部找测绘公司对每套房子进行测绘，收到房产预测报告。）

12、开发部收集所有资料去建设局申请预售证。（四证两书，图纸，测绘报告，买卖合同等其他预售证申请的具体资料见附件一）。

13、开发部确定相应的物业公司。（自己的物业公司或是通过招标协议的形式确定物业公司）

14、建设局通知房交中心开始办理房产初始化过程，销售部经理和内勤根据房产预测报告及相关资料在房交中心系统中输入项目资料，完成房产初始化过程。

15、房产交易中心通知建设局完成复核后建设局发放预售证，竣工后发附件。

16、物价局备案。

17、建设局五证二书备案。

☆注：房地产公司前期需要做哪些工作并如何办理请见附件二

二、施工

▲施工前的准备：开发部寻找合作单位，签订相应的合做合同。（电力局，自来水厂，宽带，电信，网络电视等）同时办理好临时用电用水问题。工程部通知施工单位配合这些合作单位进行衔接。

▲建设单位，设计单位，监理单位，施工单位进行图纸交底，施工过程中各部门造成冲突的处理方式：

1、不管谁发现问题都要通知建设单位，建设单位联系设计单位要求修改，改好再告诉建设单位，建设单位通知施工单位。

2、建设单位要求变更，通知设计单位。

3、施工单位提出修改（为达到要求）告知建设单位。

4、建设单位要求追加但不影响设计，不用改图。

5、监理单位提出，通过联系函，通知书告知施工单位和建设单位（工期，质量问题）。

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三、工程竣工备案

1、工程验收：

⑴首先四方验收（施工单位，监理单位，物业，建设单位）进行预验收整改。

⑵预验收通过后，把相应的资料准备起来交质检站，质检站接到申请后会通知相关部门（人防，消防，绿化，环保，白蚁，防雷等部门）加上我们这边施工单位，设计单位，勘探单位，监理单位，建设单位五个单位一起组成验收队，相关部门会提出一些整改意见进行整改，整改完后各自出具证明。五个单位出一份5方验收报告《建设工程竣工验收报告》，最后质监局根据各部门的证明（有统一表格形式）以及五方验收报告出具《质量监督报告》。⑶让测绘公司出具房产实测报告。

⑷把所有资料存建档案馆，出具竣工档案质量认定书。

⑸去物业专项维修资金管理中心代缴纳物业专项维修资金（房产公司垫付）⑹存档后把认定书拿去建设局领出预售证的附件。注：以上属于竣工验收备案

四、销售

1、开盘

⑴条件：五证二书齐全，准备好销售的策划方案

销售方案包括销售策略，市场行情；销售的价格区间；销售推广方案；销售的奖罚。

总监，总经理及策划公司制定销售的策划方案，上交总经理审核再上交董事长（下达相应的指标）下达总监，经理，内勤协助编制详细价格表，总经理审核通过。

⑵网签合同：销售经理和内勤去完善网签合同信息的修改和补充

⑶销售现场布置：经理负责案场的场地布置（销售现场的装修风格，样板房，模型实物，电子展示，案板房，广告宣传等）。⑷销售记录：

①销售日记的记录：销售经理对销售节点，重大事项，结顶交房时间，人事变动等的记录。②销售台账的记录：认购单信息，买卖合同的主要信息和销售员名字。③客户台账的记录：客户来访登记详细到性别，联系方式，地址来访时间等。⑸其它需准备的东西

①小定单，认购单：认购单不同于合同，可以变更可以撤销而合同可撤销不可更改，合同是网签的，不可更改。②楼书：楼盘介绍，楼盘名片 ③销售说辞：与客户的互动比较多

④用户问卷：了解客户需求，客户信息，以销售员提问聊天的形式获得（目的为了解客户，为以后广告投放和销售提供信息考量销售员的技能）。

⑤优惠审批单，变更审批单，退房申请单，备案申请表，撤销合同申请表等。⑥销控表：对内对外的销控表，对外销控表上墙。⑦与银行，公积金中心，签订合作协议。⑧准备好发票（内勤通知财务部要准备好发票）

⑹房产信息录入：要把每套房子的信息输入公司系统，对销售员的使用权限进行设置，只能看到自己的客户，防止泄密挖走客户的可能性。

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2、售中 ⑴接待

客户的接待：接待的次序，抢单的处理，按一定的标准。客户的来访:销售了解，销售说辞，互动，解答客户的问题。客户台账的登记：过来签小定，或看完就走（回访）。客户的回访：电话，信息，微信，信函或是走访。

销售介绍：主要根据楼书和销售说辞进行介绍，销售员以对话互动的方式完成问卷。

客户信息录入：销售员根据客户信息，问卷内容把客户资料录入电脑，只能看到自己的客户信息。⑵小定

小定：多出现在房子少，客户多的情况下，想买房子，但是具体哪一套还没定好，价格也没定，只有购房意愿。⑶认购

认购分新增认购、认购的变更、认购的撤销三种情况

一、新增认购

什么房子卖给谁什么价格

①哪套房子：首先确认这套房子是否已经出卖，根据销控表，和经理或是主管销控表人员确定，最忌讳一房多卖。②价格问题：销售员和客户洽谈时根据价格表上的价格为基础，有时经理会给销售员一定的优惠授权，如有就要填写优惠审批单，销售员填写，申请优惠。优惠审批单是作为一个凭证，对授权的确认，对优惠审批的一个记录。③认购单填写：房子和价格都确认后就可以填写认购单，除了客户姓名，哪套房子，什么价格外还要限定⒈什么时候来签合同2.交多少定金（如果签订合同，这笔定金会自动转成购房款）3确定付款方式：一次性付清；分期付款；银行按揭，公积金或组合贷款（关系到优惠金额）4.客户身份证及复印件5.明确购买第几套房（避免发生纠纷，规避风险）认购单一式两份。认购单确认流程：

1、销售员填完客户签字（复印好客户身份证）。

2、经理审核签字（复核房子是不是已经销售，价格有无折扣，和价格表有无出入，如果有打折要提供优惠审批单，折后价格是否准确）。

3、办公室复核盖章。

4、凭认购单去财务交定金（特殊情况，可以由经理，主管代收，财务要核对相应的数据，有没有身份证，优惠审批单，认购单有没有签字）审核无误----收钱（出凭证发票或收据）。注：如果是经理或主管代收注意事项：

经总经理同意，才可代财务收款，财务部和销售部代收款人交接，销售部指定某人代财务部收款，此人从财务部领出相应的发票（写一个凭证，某人领出xxx）此人也要对认购单进行复核，收款开票，保管好相应的银行凭证，当天或次日和财务进行核对。

二、认购的变更

1、客户提出要求变更（销售员根据客户要求填写变更审批单，填写理由之类，客户签字，销售员签字）。

2、销售经理对变更内容进行审核（无权限的要上报）签字

（把老的认购单收回，根据变更单和老认购单重新填写新的认购单，老的注明已作废，新老两份定起来）。

3、到财务部（新的老的认购单全部交上去，新资料重新备份），财务收回老的发票或收据，重新开给客户。（如有更名的要写一下这笔钱是带xxx交的，放弃收回权，避免纠纷；如无更名的话，就不需要注明直接收回来，重新写一张）。

三、认购的撤销

1、根据客户的要求填写退房申请表（理由，客户签字确认）。

2、销售经理核对签字上报总经理审批（总经理审批同意后认购单要收回，作废）。

3、由销售员再填写退款单销售经理确认上报总经理审批。

4、财务部根据总经理审核同意的退房申请表和退款单退款（问客户把原来的发票或收据拿回来，把款项退还购房

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户，票据上客户要写收到或是收据）。

★注：认购的变改和撤销对销售的影响主要有对销售台账的影响及对销控表的更改。⑷签订合同

合同分新增合同和合同的撤销

一、新增合同

①合同签订的准备工作：

▲和客户约定好什么时候签合同。

▲要求客户带相应的资料（身份证，户口本，结婚证/离婚证/未婚证，收入证明，银行流水，定金收据等）。▲销售员陪同客户去房交中心拉房产证明。

▲销售员根据认购单上的内容，把网签合同准备好（在电脑系统内准备草稿）。▲销售员把房屋图纸复印出来（测绘报告已经有了）。②合同的签订

▲和客户谈完后把双方确认的东西输入电脑，拉出相应的份数（拉四到五份合同）。▲客户填完签字（销售员在场，面签）。★注：签合同时要注意的事项有：

1、合同内的信息要准确，认真仔细，如果是现房销售的，交房时间不得早于购房户最后一笔款项交付的时间，房款交清才可以交付）。

2、由于买受人逾期付款的，出卖人要通知买受人解除合同，要有通知的凭证，以公司的名义发函，表明合同已解除，格式由法务部决定。通知后才可以卖给其他人，内勤要去房交中心撤销合同。

3、签合同时，如果是期房，后面的附件一房屋平面图就要拉预测报告的图，如果是现房就要用实测报告的图纸，不要搞混淆。合同前后的填写要一致。

4、合同的填写不要出现空白处，没有的要划掉。

5、合同填完整审核无误时，由业主先签字盖手印，先是主合同11页的签字印，再是附件15页的手印。（一般不让客户盖骑缝章，等我们确认无误时要盖上骑缝章。）

▲销售经理核对签字（把认购单收回来，作为销售档案保存，认购单和合同一并交给销售经理）。

▲销售经理（内勤，主管）根据合同填一份交款单，如一共房款100万，之前交了5万定金，就开一张95万的交款单，财务凭此单收钱。★注：有委托人的情况

1、买受人当我们的面写委托书（书面委托谁来办理）签字。

2、买受人在外地的，叫买受人到当地公证处当委托员的面写委托书，当地公证处根据委托书签发公证书（最少3份）寄给我们。

3、买受人在国外，可通过大使馆写一份委托书，寄给我们。★注：发票（税务部门领取）开不出，用收据的情况。

1、发票用完了，一下领不出新发票。

2、停电了（网上申报）。

等有发票了要通知客户来换票，把凭证改成发票，输入电脑，凭证作废。★注：合同签完还要签物业管理公约（属于物业）。▲签合同的流程

面签------客户先签，摁手印------销售经理审核（有没有一房多卖，价格有无差异，优惠审批单是否齐全按程序，身份证信息等）无误签字------交给销售内勤包括要备案，预告的资料，委托书，申请表，身份证------内勤拿着合同去办公室盖章，所有需要盖章的表格都要盖章，身份证也要盖章。★注：合同中因为出卖的原因造成退房的有一下四种：

1、合同第六条，合同约定面积和产权登记面积误差绝对值大于3%的，买受人有权退房。

2、合同第十条，出卖人逾期交房的（除了合同第九条规定的特殊情况外），逾期超过30天的，买受人有权解除合同，可以退房。

3、合同第十一条，有规划设计变更的，买受人有权在接到变更通知的15日内作出是否退房的书面答复。

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4、合同第十六条，出卖人不能按约定时间交付权属证书，逾期90天的买受人有权退房。⑸备案

①备案的申请：销售员填写申请备案，申请资料主要有以下： ▲商品房备案资料：

1、商品房购房合同原件（所有签定合同）

2、购房者身体证复印件，（如果是军人，就用军人身份证），结婚证。

3、委托房产公司备案提供委托书原件。（授权我们去办理）

4、需预告的提供预告登记申请表。

5、有共有人需提供共有协议，共同共有的需提供结婚证复印件（如果买受人是两个人以上，买受人需要签一个房屋共有协议（买受人两个或以上，确认买受人买房份额

1、共同共有

2、按份共有，按比例）。注：夫妻关系可以按份共有，也可以共同共有；非夫妻关系只可按份共有。）

6、如未满十八周岁的未成年人提供户口簿复印件，父母双方的身份证复印件，结婚证复印件，监护证明，未成年人和父母不在一起的需提供出生证明复印件。

7、购房者为单位提供营业执照复印件、法人身份证复印件、委托书原件、董事会决议原件，公司章程复印件，单位有国资成分的需要上级主管部门的批复（都加盖购房者公章）

8、购房者为港澳台及境外人员或单位需提供购房合同公证书原件、安全局备案证明原件，身份证明外文的需翻译协会翻译原件，在金工作或学习证明、境内居留满一年证明，本人无房承诺书。

9、买方营业执照上港澳合资、外国法人独资、中外合资台商等的需到国家安全局备案，购房合同公证处公证原件。

10、备案时所提供的复印件都需房产公司加盖公章

11、房款进账单复印件加盖公司公章

12、新购商品房状况申请审核表 ②备案办理中：

▲交易所确认无误，在合同上盖章（有一个备案号）发一张备案证明，完成备案。

▲备案好6份合同：交易所一份留底，购房人自己一份，税务局一份，土管局一份，房产公司留一份备案，如有贷款，银行一份（老模式要六份）

▲备案证明1份，：原件给客户，复印1份给银行作为按揭贷款办理资料。

★注：备案证明和合同原件给客户时有一个移交手续，用本子登记，是谁移交，相应信息的登记；办理贷款时要把备案完的合同和备案证明复印件一并交给银行。

二、合同的撤销

1、根据客户的要求填写退房申请表（填写理由，客户签字确认）。

2、销售部经理核对签字上报总经理审批（总经理审批同意后收回全部合同和备案证明）。

3、由销售员再填写退款单销售经理确认上报总经理审批。

4、财务部根据总经理审核同意的退房申请表和退款单退款，开具冲红发票。

5、双方填写撤销合同的申请表，客户签字再经理签字，办公室凭总经理签的退房申请表盖章。

6、双方到房交中心办理撤销（带上合同，备案证明，撤销合同申请表，红字发票，身份证等）。⑸预告证和预抵押的办理

★注：预告证----房屋预告登记证

预抵押----抵押权预告登记证

一、预告证的办理

▲填写申请表，一般在购房合同填写时一起填写，合同去房交中心备案时预告证一起做掉，我们帮购房户保管（办理房产证的时候要收回，我们暂时替客户保管），如果要撤销合同时，要把预告证也带来，先撤销预告证再撤销合同。

▲预告证办理需要准备的资料：

1、预告证申请表

2、申请人身份证明原件及复印件

3、已登记备案的商品房买卖合同

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4、当事人关于预告登记的约定

5、登记部门认为需要提交的其他有关材料 ▲房交中心办理程序：

1、受理----

2、核准收费----

3、审批----

4、缮证----

5、发证----

6、归档

二、预抵押证的办理

▲商品抵押权预告办理需要带的资料有：

1、申请表

2、申请人身份证明原件及复印件

3、贷款合同

4、抵押合同

5、预购商品房预告登记证明

6、当事人关于预告登记的约定

7、登记部门认为需要提交的其他有关材料

★注：预抵押证主要用于有贷款的客户，无贷款的无需办理预抵押证；如果在交房过程中，客户已经把房款交清给银行，银行会开具房款已结清的证明，凭证明把预抵押证领出来，到房屋交易中心注销掉，后面的他项权证也不用办理了。⑴银行贷款

▲陪同客户去银行签贷款合同（带上备案好的合同，备案证明复印件，身份证，户口本，结婚证/单身证明，收入证明等）

▲三方签字盖章，银行，客户本人，开发商（贷款合同在没有办理好产权证或是产权证未交给银行前，开发商都具有担保责任）

▲贷款合同一式4份：一份银行留底，一份开发商，一份房交中心，一份客户自己。▲客户填好预抵押申请表（房交中心有格式化的表格）。

▲我们凭贷款合同和预抵押申请表去房交中心办理预抵押证，办好把证交给银行（或银行自己办理）。⑵公积金贷款

★同银行贷款一样（同上）⑶组合贷款

▲客户去公积金中心申请组合贷款。▲公积金中心签发联系函给银行。

▲客户凭联系单和贷款资料去银行办理组合贷款。

▲银行将根据客户提供的资料把贷款意见反馈给公积金中心。

▲客户去公积金中心签订客户，银行，公积金中心三方的贷款合同。▲客户领出贷款合同，填写预抵押申请表。▲去房交中心办理预抵押证。

▲预抵押证办出来交给公积金中心。⑹放款

▲结顶报告出来后----银行放款（银行会联系客户，但不一定通知我们）。

▲财务根据银行进账单，开具收款发票，（即预付款发票，下次客户来给客户，通知客户）。★注：内勤和财务的衔接

①内勤和财务要核对哪些已经放款，哪些没有放款。

②核对完，内勤要对没有放款的进行处理，为什么没有放款？

③为什么没有放款有几种原因：指标没了，过段时间再放；购房户资料提供不全；预抵押证没拿来等。④内勤根据不同的原因做相应的处理，催款，跟进，以达到早日放款。（☆注：销售部各岗位分别在房屋销售过程中应注意的具体问题见附件四）

3、交房

▲交房前的准备工作：

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1、门牌证的申领，开发部到地名办填一张申领表，申领门牌证

2、确保供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件。

3、一户一表（开发部去水电部申领，内勤提供买房户信息等代办理）

4、内勤要把交房前客户已经付掉的办证的票跟财务核销（85元预告证，预抵押证办证费用之前由销售员在财务部领出去，办好发票拿回来内勤保管）

5、财务部要开出总额发票

★注：交房时要换发票，开总额发票，把之前的收回，把所有发票和合同带过来，验合同验发票。发票----定金：认购

----预付款：合同签订首付，或一次付清，或是银行打进来。----总额：办理房产证用，交房时开总发票。

6、财务部和内勤准备结算清单，我们房款最终要有个结算，因为面积的差异造成总房款的差异，要在结算清单上写明代收费用（物业维修资金，预告证，预抵押证，他项权证，房产证，土地证，契证等的费用），交房这天为止，实际交了多少，还差多少，多退少补。房屋明细，代缴费明细，已交多少，差多少。

7、财务准备好一张收据（收到产权证，契证，他项权证等证件办理费用的收据，证办出来后要和客户换发票）。

8、销售内勤准备好交房通知书：

▲时间（由总经理召开交房会上确定的，会召集各部门讨论交房内容）▲要带多少钱，结算清单直接附上或是直接告知要带的金额。

▲物业管理费多少填上，并且备注物业代收垃圾清运费多少（和物业公司联系好）注：物业费不是销售部财务收，是物业财务收

▲需要带的资料写明（身份证，合同上几个人就来几个人，必须本人，之前开的发票，收据，结婚证等）▲附上交房流程表

▲以挂号信，EMS邮政的方式邮寄，根据合同上的地址，有特殊情况如退回的，销售员要电话联系。

9、内勤要准备好办理房产证和土地证转移登记的申请表，盖好章的两书。

10、物业公司要准备好物业合同，收钱（财务发票，垃圾清运费等是代收）

11、钥匙的转交工作（房子竣工验收后施工单位把钥匙交给工程部，工程部转交给物业部）。

12、工程部或销售部准备验房单。

13、准备好钥匙移交单。

14、交房流程审批单准备好，主要是责任明确（交房时需要各流程的经手人签字）。

15、工程部，销售部，物业公司要先去排查一下（以业主的角度去验收，东西有没有少，有什么地方不好的要通知施工单位再来处理下）。

16、联系银行，交房当天派人来收款。

17、通知施工单位派人配合交房。

18、现场保洁，保安工作要联系好（总经理和销售经理协调）。

19、场地的准备（会场布置，交房地点定哪里，销售经理和策划公司一起协调）。▲交房现场流程：

一、销售员接待

①要求购房户出示购房合同及购房户身份证原件（为了证明来交房的人是购房户本人）。注：如果有交房通知书信件退回的，电话通知过来的购房户，要让客户签收一下。②检查下相应要准备的发票有没有。

③填写交房流程审批表（每过一流程就要签字）。

④销售员让客户签房产证，土地证转移登记申请表。经手人在交房流程审核表上签字进入下一环节，购房户拿着流程审核表去财务部。

二、财务部接待

1、先对结算清单和客户进行确认，客户主要核对面积的调整，发票上的已付款和结算清单上已付款是不是一致，根据结算清单核对，无误客户签字（结算清单需要销售经理，财务部经理，及业主三方签字，前两者是在交房准备

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工作中已经完成签字。）

2、根据结算清单上的款项差额进行支付，财务部开一张财务交款单，客户凭交款单去现场银行交款处交款，银行收到钱会在交款单上盖章，表示银行钱已经收到，不管用什么方式付款，都要有凭证。

3、换票（有些票没换过的要换掉，给客户的票要有总额发票，预告证发票，预抵押发票，物业专项维修资金发票，产权证，契证，他项权证等代收费用的收据，确保发票和收据都换了，原则是钱先给再给票。）

4、流程表签字去下一环节物业

三、物业接待

1、签物业合同（其他附带要填一些表格）

2、收取物业管理费，垃圾清运费。

3、发票和收据开给购房户

4、开具一张验房单

5、流程审核表上签字去工程部

四、工程部

1、工程部或是工程部指派人员陪同验房。

2、把验房结果填写到相应的验房单上。①没问题②需要整改，如果是理解有误的，需要解释；如果真的有质量问题，工程部通知施工部，什么时候整改完毕。

3、对验房单上的信息进行确认，客户签字。

4、开具钥匙移交单（验房没问题的开移交单，或是小问题想先领钥匙的开钥匙移交单，如有问题想要整改好了再领钥匙的就先不开钥匙移交单）。

5、流程审核表上签字去物业

五、物业

凭钥匙移交单进行移交，客户领了钥匙进行签字，签流程审核表。

物业复印一份钥匙移交单给销售内勤，流程审核表原件要给销售部（可以日清或是其他形式转交）★注：针对延期交房的

①和购房户达成赔付协议（双方协议不按购房合同赔偿金额进行赔偿）或表单(按合同上金额进行赔付）。②协议或表单上的金额要明确。明确赔偿后的责任（收了钱以后不能来追讨）。③由法务部起草协议或表单（格式，标准写好了要上报总经理签字）。④在结算单上要写明此笔赔偿金额，其他程序都正常。

4、产权证的办理及发放

▲房产证的办理

①内勤和销售部经理去房交中心进行房产初始化登记，首先填写初始化登记申请，提供相应一系列的资料，预售证附件的原件等。

房产初始化需要的资料：

1、申请表

2、营业执照及法人代表身份证复印件（加盖单位公章）及组织机构代码证复印件（加盖单位公章），介绍信原件及经办人身份证原件复印件（加盖单位公章）

3、土地证原件及复印件（如已抵押在银行需提供银行同意办证的证明和经银行确认与原件相符的土地证复印件，银行加盖银行公章，骑缝章）

4、计委立项批文原件或发改委（或加盖城建档案馆办理房产证专用章的复印件）

5、建设工程规划许可证及设计要求，审定意见书，红线图原件（或加盖城建档案馆办理房产证专用章的复印件）

6、房屋建筑竣工验收备案表原件

7、金华市规划局建设工程竣工规划专项审核意见书原件（或加盖城建档案馆办理房产证专用章的复印件。2006年7月1日之前的项目无此件，但项目中如有架空层，阁楼等不计入容积率面积的则仍需提供）

8、质监报告原件

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9、白蚁预防合格证原件

10、房产测绘资质的测绘单位出具的房屋建筑面积测绘报告原件

11、图纸

12、税务局的《地税自建房税收审核证明》。

13、土地，规划与现门牌不符的提供门牌证原件及复印件（如无门牌证需地名办证明）

14、登记部门认为要提交的其他材料 ②房产证转移登记申请

在办理房产转移时，所需资料有：

1、房产转移登记申请表（我公司盖章确认过）

2、申请人身份证明原件及复印件

3、备案号的合同原件

4、当事人关于预告登记的约定(我们代客户保管的预告证要交还房交中心，内勤要去银行或公积金中心把预抵押证领出来和转移登记这张表一起交给房交中心。)

5、登记部门认为需要提交的其他有关材料

③办理房产转移登记时，还要先办理契证（准备一份合同原件），去税务部缴纳契税，办理契证发你完税凭证和契证，契证复印件要交一份给交易中心。④房交中心凭契证复印件发放房产证。

☆注（房产证办理流程和所需材料及费用详解见附件三）▲土地证的办理

①内勤准备好相关资料，要有土地总证，房产证等，去国土资源局办理。

②或委托相关办证单位代办理，提供相关资料即可。（现在土地证已和房产证合二为一叫产权证）▲他项权证办理

他项权证主要是给银行换取预抵押证，提供相应的证件资料，有些要三证（房产证，土地证，他项权证），有些一证（他项权证）就可以了。办理他项权证需要哪些资料：

1、房地产抵押申请表;

2、抵押人身份

3、夫妻关系证明(结婚证或户口簿)或未婚证明;

4、借款抵押合同;

5、房屋所有权证、土地使用权证;

6、房屋评估报告书或抵押物价值协议书;

7、委托办理的，受托人需提供本人身份证，并提供有法律效力的委托书。★注：导致办证的区别主要看是期房还是现房，是贷款的还是不贷款的。

1、期房贷款的：

签合同后---合同备案---预告证，预抵押证----房产初始化登记-----转移登记，契证-----房产证----土地证----他项权证

2、期房不贷款的：

签订合同后---合同备案----预告证-----房产初始化-----转移登记，契证-----房产证-----土地证

3、现房贷款的：

签合同后-----合同备案----房产初始化-----转移登记，契证-----房产证-----土地证----他项权证

4、现房不贷款的：

签合同后-----合同备案----房产初始化-----转移登记，契证-----房产证-----土地证 ▲证件的发放

1、根据实际情况，如果银行他项权证，房产证，土地证要收去的，就给客户复印件，契证原件给客户；如果银行只收他项权证，其他证件原件发给客户。

2、客户领证要登记签字表明已经领取。

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★注：最后各证件的归属人：

1、购房户：①房产证（可能是复印件），②土地证（可能是复印件），③契证原件，④购房合同原件，⑤备案证明原件，⑥交房通知书，⑦门牌证，⑧总额购房发票（特殊情况如未按时交房违约时有赔偿协议，如有银行贷款，则还有贷款合同复印件）。

★注：购房户贷款的如果银行贷款还清，要去银行领出他项权证，拿去房交中心注销，购房户才可以转让或过户。

2、银行：购房合同原件、贷款款合同原件（银行贷款合同包括借款合同和抵押权合同）、备案证明、他项权证，公证书、房产证原件（可能有）、土地证原件（可能有）。

3、房产公司：购房合同、借款合同、身份证、公证书、公约（物业管理）、认购、合同变更及撤销单，优惠审批单。

①质量问题的报工程部找施工部处理。

②如果不是质量问题，物业自己处理，决定是否需要申请物业专项维修。

五、扫尾

内勤要把手上所有的文件进行归档，按套归档，保管在销售部，等整个楼盘都销售完毕，内勤移交办公室进行永久保存。

6.房地产开发项目行政审批流程示意图文件篇六

1、拍卖（挂牌）取得土地使用权

2、按要求签订成交确认书

3、持成交确认书至市土地交易中心交纳土地使用交易费

4、至国土资源局土地利用处签订土地出让合同并支付首期土地出让金

5、依据土地出让合同和土地储备中心地产经营科提供的材料，报行政审批中心发改委窗口立项

6、依据土地出让合同和土地储备中心地产经营科提供的材料，至行政审批中心规划局办理规划选址意见书

7、若方案中有高层建筑，应将方案结构图及计划书制成文本形式，报抗震办初步审核

8、与人防办商讨地下人防工程事宜（一般包括地下车库等）

9、规划局办理方案审定（定销房同时将套型单体设计报土地储备中心审定）

10、申办规划用地许可证

11、至国土资源局交清土地出让金

12、至契税所交清土地契税

13、至国土资源局登记办理处办理土地证

14、施工图报消防支队和审图中心批准

15、申领建设工程规划许可证及项目放线

16、发改委的开工报告（非国有资金可不办）

17、至竹辉路养蚕里招投标办公室办理招投标手续

7.商业地产项目开发流程篇七

1、市场条件判断(前期市场调研)

在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性,和对该项目的定位有个宏观的思考。

2、项目位置选择

商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。

商业房地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与普通房地产相比有过之而无不及。一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产则不同，所要解决的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增，也会发生锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。

3、判断可发展规模

在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。

在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后，需要依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性，但需要做初步确定，同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。

4、项目土地取得及政府许可

完成商业房地产项目市场前景及可发展规模的分析后，将面临项目土地取得及政府许可的问题。土地取得指投资商按照与政府土地主管部门商定的价格从政府土地部门得到相应地块一定期限的土地开发使用权。政府许可指向政府相关主管部门申请建设商业房地产项目，并得到政府相应计划委员会、规划局、商业委员会等政府机构的批准等。

项目土地取得有两大标准：

1、土地规模标准。商业房地产项目对土地规模的要求：要满足该项目本身功能的需要，得够用。

2、土地价格标准。土地价格的高低将直接决定项目的竞争优势。尤其在项目运做初期，土地价格越低，前期资金压力越小。

5、项目定位细化

彻底的，细致的研究分析项目的目标客户，市场定位，产品形式，特点，启动策略，财务测算等相关问题。此步骤是项目成功与否的重要因素，如果定位出现偏差，则项目没有成功的可能。反复探讨，反复修改定位，定位的准确程度取决于市场。

6、项目规划设计

项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，将决定商业房地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。

7、设计方案的市场化

商业房地产项目必须强调经营，无论是百货店、超市、专卖店或任何业态都对商业房地产里面的合理布局、客流有效引导有需求。如果商业房地产的设计不能最大限度满足商户的功能需求，那么商户最简单的选择就是不选择该项目，所以任何商业房地产项目的设计必须遵守市场需求。

8、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合在完成了上述项目设计、市场调整方案及财务融资方案后，需要就以上方案进行调整，即系统整合问题。通过调整整合，判断项目规模和投资回报的关系是否合理；判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律；判断投资商自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行等。如果上述判断的结果存在问题，那么需要回到设计阶段进行相关调整，并再循环进行市场调整方案及财务融资方案，验证确定最终可行方案。

9、项目方案的政府许可

在完成项目方案的系统化整合后，需要向政府计划部门提交可行性研究报告，向规划部门提交方案设计，向交通部门提交交通方案，向消防部门提交消防方案，向环保部门提交环境评估报告，向供电部门提交项目用电方案，向天然气、自来水公司、市政管理部门提交相应方案以及向其他主管部门提交别的文件，并得到上述部门认可批准的过程。

10、项目招投标

在完成项目设计方案的深化后，在项目规划得到审批、项目土地使用得到许可后，经过招投标的程序确定项目的施工企业、监理单位、工料测量师及后面阶段的机电咨询商等，以便做好项目施工准备的过程。

11、项目的财务核算

在开发商在完成项目的设计方案后，建立或委托专门的财务融资机构对该商业房地产项目的成本、收益、投资回报率、投资回报的敏感性分析等进行专业化分析。这是投资商对项目进行投

资的微观量化的决策依据。在财务分析核算过程中，财务融资机构需要以项目市场前景及可发展规模的可行性为参考，并大量引用分析结论。

12、资金需求方案

指财务融资机构结合项目的财务核算进一步细化项目的资金需求量及资金流量的工作。该项工作需要首先对项目的工程资金量及资金流进行宏观的方案编制，再结合项目他项资金的需求，最终完成该项目的资金需求方案

13、融资方案

开发商结合其自有资金状况、企业自身资源、股权策略等，以项目资金需求方案为参照对象，制定的资金供给计划。在此强调以投资商的自有资金状况、企业自身资源和股权策略为参照对象，是因为任何金融工具的基础都只能是企业自身资源，否则除非市场因素存在，企业是不可能有效得到金融支持的。有些国内商业房地产投资商不懂得金融投资依附于企业资源的特点，所以在项目运做时低估自身资源的重要性，过高评价自身在项目中的价值，并盲目产生对股权的过高期望，从而导致融资方案不可行。

14、项目融资

除非开发商有足够的资金做支持，除非项目采取出售的投资模式，投资商一旦完成对项目设计方案、财务融资方案的决策，就可以推进项目运做过程中最重要的工作，即项目融资工作。项目融资包括项目开发阶段的资金准备及项目运营期间的资金准备两阶段的内容。主要形式有股权融资和债权融资。

开发商在进行项目融资工作之前首先要进行项目融资的决策工作。准确对商业房地产项目的融资策略及方案进行决策，可以最大限度保证融资工作的有效进行。如果开发商过高估计其在该项目中的股权期望，在融资过程中必然面临失败，最终严重影响融资工作的进程。

完成融资决策后，进行的首要工作是项目商业计划书的编写工作。项目商业计划书是其他投资商及金融机构了解该项目的有效渠道。

15、市场策划

项目的市场策划对于项目的成功至关重要，高明的市场策略可以降低项目的成本，并有效打开市场空间，收益空间和利润空间。赢得市场必须面对市场竞争的局面，避免竞争的市场策略是制胜的关键之举。

16、招商

项目招商的方式主要有两种，即：

（1）、委托专业招商咨询机构进行项目招商；

（2）、自己搭建招商团队进行招商工作。对于商业房地产项目来讲，将国际知名零售商请进来有利于整个项目的招商，也就是主力店。通常招商咨询机构更了解国际知名零售商的需求，所以委托专业咨询机构进行项目的前期招商更能有效促进项目的进展。

17、价格策略

对于采取商铺出售方案的项目来讲，需要对商铺的售价进行预测，并依据市场策略进行售价决策。商铺的售价首先由商铺自身价值决定，其次，市场策略将有效提升商铺的价值。售价决策的准确性将有利于项目的出售操作。