房地产项目开盘活动

房地产项目开盘活动（共15篇）

1.房地产项目开盘活动 篇一

房地产项目开盘活动策划筹备八大步骤

xxx地产

步骤

一、制定总战略

xxx向开发商汇报项目整体营销推广方案，经双方商榷制定营销总战略。

步骤

二、人员组织工作

1.成立工作小组，确立工作方式；

2.销售主任选拔，采取内部竞争上岗方式；

3.销售主任到岗，开展销售准备工作；

4.销售人员招聘，筛选定员；

5.销售人员培训。由销售主任负责培训，整体达到上岗要求；

6.财务、合同人员到岗；

7.配合人员到岗。清洁人员2名、男保安4名、水电工1名。

步骤

三、售楼处、示范单位建设工作

1.暂定内部认购、开盘时间，用于以下工作参照时间；

2.装修公司考察及确定；

3.装修公司招标评审；

4.装修方案修改；

5.装修方案确定；

6.售楼处物料清单制定； 



7.售楼处施工； 8.售楼处外包装；

9.围墙包装；

10.展板、喷绘等；

11.售楼处家具、物料的购买；

12.售楼处验收；

13.电话到位（来电显示电话）；

14.项目模型到位。

步骤

四、广场园林

1.园林规划设计；

2.园林公司招标；

3.招标评审；

4.园林施工。

步骤

五、广告宣传

1.广告公司筛选与确定。可由xxx推荐，发展商确定；

2.楼盘VI导示系统设计及确定；

3.开盘系列广告方案设计及其费用预算；

4.广告设计与审查（包括方案与时间的吻合效应）；

5.插页设计印刷；

6.楼书设计。由广告公司设计，xxx监控；

7.楼书设计。由广告公司设计，xxx监控；

8.楼书印刷；

9.户外导视、区域包装方案设计与实施（围墙、灯标旗、灯箱路牌等）；

10.看楼专车包装到位（与报纸广告审批同时进行）；

11.其他媒体接洽（DM直邮、车身广告等）；

12.开盘阶段广告方案细化；

13.其他外送资料印刷、定购（手袋、礼品、海报、请柬等）； 

步骤

六、销售准备工作

1.预售许可证；

2.按揭银行确定；

3.销售培训资料，由xxx负责提供；

4.价目表、推盘计划审查，由同致提出，发展商决策；

5.财务管理办法；

6.付款方式与认购须知，由同致提出，发展商决策；

7.认购书准备，由同致提出，发展商决策；

8.物管资料准备，由发展商提出；

9.销售管理制度（岗位职责、管理制度），与发展商共同商榷。

10.项目简介与100问，由销售主任准备；

11.销售人员考核，由xxx执行；

12.销售人员服装、名片，由xxx准备；

13.销售控制表制定，由xxx负责；

14.客户登记表，由xxx准备；

15.前期客户取系，由xxx准备；

16.销售控制计划，由xxx准备；

17.正式买卖合同，由发展商拟订；

18.物业管理公司确定，由开发商选定。

步骤

七、开盘典礼工作

1.开盘方案确定，由同致指导广告公司出方案；

2.选定礼仪公司，广告公司推荐；

3.开盘仪式内容与程序细化，由礼仪公司提建议；

4.开盘场地包装，由礼仪公司准备；

5.临时泊车位规划，由发展商确定并协调政府相关部门；

6.邀请嘉宾，由发展商拟定名单；

7.与媒体互动。与媒体协调配合，与广告软文写作配合；

8.物料筹备（场地包装、服装、音响、请柬、礼品等）； 

步骤

八、促销

1.促销方案制定。xxx设计方案，发展商决策；

2.礼品定购。发展商负责、同致配合；

3.促销客户联络，由xxx联系。

2.房地产项目开盘活动 篇二

与以往不同的是, 2012年开盘会议东元采取了走基层路线, 让商家、厂家的一线销售精英们与媒体坐在同一条板凳上交流心声, 我作为独家媒体代表参与了全程活动。陈文璨总经理告诉我:“过去东元空调都是以经销商大会的形式开盘, 无非是从悠扬的乐曲中开始, 激情奋进的歌声结束, 更多的是联络感情, 很难听到来自最基层的声音。此次活动, 邀请媒体走进基层, 听听东元的员工、合作伙伴最需要什么, 为东元空调产品、市场把把脉, 东元将据此制定切实可行的销售目标及市场新政。”

《中央空调市场》作为1份定位市场类的杂志, 与市场一线人员近距离接触是家常便饭, 而和这么多商家及一线销售人员零距离接触, 并且吃住在一起长达6天, 这还是头一遭。会上, 东成公司给我安排了2堂讲课。坦诚的说, 对于擅长市场研究的媒体人, 我们的强项在理论方面, 对于实际操作可谓知之甚少, 而面对那么多久经沙场的销售精英, 着实有些心虚, 不知道他们会有怎样的提问。

活动上, 我通过宏观市场环境、整体市场特征、产品特征、区域市场及部分竞争品牌对比5个方面对2011年度中国中央空调市场进行了简要分析。与会人员就最为关心的竞争品牌产品阵营、市场策略、销售价格、人员配置等话题进行了提问, 我都给予了详尽解答, 借此也从中学到了很多知识。

会上, 陈总透露, 2012年, 东元将相继推出空气源热泵热水机产品、变频满液式冷水机、变频多联机产品等, 东元中央空调的产品阵容更加强大、产品线更加丰冨, 给客户更多的选择。另外, 在区域市场方面, 2012年, 在巩固原有华南、华东市场优势区域外, 加强中国市场西部和北部的发展, 进行渠道深度、宽度的开发。

3.房地产项目开盘方案-方案 篇三

附件十：项目开盘方案模板

XX项目开盘方案

荣盛发展XX分公司营销部

二○○X年XX月XX日

一、项目开盘背景

从项目区域市场房地产市场背景、项目整体营销推广计划或策略安排等方面分析项目开盘时机的选择和项目开盘销售的必要性。

二、项目开盘目的及预期目标

文字说明项目开盘的时机选择、目的以及开盘预期达到的目标。

三、项目开盘阶段计划安排

1、项目开盘庆典活动（XX年XX月XX日—XX年XX月XX日）

注明项目亮相当天庆典活动和其它活动的时间安排。

2、项目开盘阶段的推广计划安排

除公开认购的楼宇外，项目开盘还推出其它楼宇的，需详细说明推盘方案计划，具体到每一批次楼宇编号、单元编号和数量，以及每一批次预计推出时间和清盘（销售率达到95%）时间计划，以表格的形式明示。

批次 数量 楼宇单元编号 推盘时间计划

1期1批 200 1＃、2＃3单、3＃ XX年XX月

1期2批 120 …… ……

………… ……

另需文字说明项目开盘（项目开盘销售期一般为15天，参考时标网络）销售预期目标。

四、项目开盘阶段活动策划

1、项目开盘庆典活动

详细说明项目情况活动地点、流程、人员安排（公司出席领导、特邀嘉宾以及工作人员）、邀约媒体、突发事件应对机制、费用预算等；

2、项目开盘阶段其它活动（项目开盘阶段活动场次根据项目推广需要安排）

详细说明项目情况活动地点、活动事项流程、人员安排（公司出席领导、特邀嘉宾以及工作人员）、邀约媒体、、突发事件应对机制、费用预算等；

4.房地产项目开盘活动 篇四

目录

一、前言

二、活动主题

三、活动风格

四、活动目的五、广告宣传（前期宣传、后期宣传）

六、会场布置

七、开盘当天现场安排

八、后记

九、附件列表

一、［前言］

当前受国家房地产新政影响，一线城市房价处于下跌趋势，成交萎靡。xx是一个三线县城，虽然所受的影响比较小，但是购房者在现在的环境下非常理性和小心。他们基本上只关心两个问题1：有房子卖吗？2：卖多少钱？稍微高出他们的心理价位的话他们就有可能放弃购买。在这样的情况下我们的幸福家园即将开盘。开盘是项目营销和发展的关键点，通过前期广告宣传，客户储备达到开盘要求并取得政府规定的要求之后根据客户积累情况采取适当的价格和方式对外集中销售，开盘的销售好坏直接影响着后续的销售。

二、［活动主题 ］

主题：幸福家园——幸福生活的开端

副标：幸福家园盛大开盘

三、［活动风格］

隆重热烈正规

四、［活动目的］

(1)面向社会各界展示元盛置业品牌形象，提高企业知名度和影响力，让客户认识我们；

(2)塑造界首高档花园小区模板，让客户认可我们；

(3)通过幸福花园开盘活动庆典，有效的提升开盘销售成交量，并为之后的持续热售打下坚实的基础。

五、［广告宣传］

1.前期宣传

鉴于之前已经持续做过电视滚动条广告，派发传单，大广告招牌和宣传车下乡宣传，根据效果暂定出如下开盘前的集中宣传方法(原因和提前准备见附件1)

（1）确定开盘日期前10天起开始在电视台播出滚动广告（修改之后，广告语上要打出开盘日期）

（2）确定开盘日期前10天起宣传车从新开始宣传，看已交认购金客户里面什么片区居多，重点放在那些片区，车身广告上换上新的有明确开盘日期的广告招牌。

（3）开盘之前5天左右做一期针对市区和重点乡镇的DM单页宣传广告，广告上有明确开盘日期。(附页2是当前界首传播最广的DM宣传广告页)

（4）开盘之前10天印制出新的彩色宣传单页，开盘前5-3天派遣工作人员深入项目周边小区以及沿街派发。

2.后期广告

开盘之后停止宣传车宣传，售楼人员停止对外派发宣传单。

（1）开盘之后紧接着做一期DM单页宣传广告，贴上开盘盛况照片，主题夸张鲜明（如用挤爆售楼处，当天尽销百分之XX等）能吸引客户眼球；

（2）看前三天销售情况决定是否继续做电视滚动条宣传广告。

六、［会场布置］

现场布置与主题结合，力争做到“细心、精心、认真、全面”。开盘3天之前检查售楼处电器，桌椅，每日卫生打扫，明确售楼处各个片区功能（收款区，合同签订区，接待区，客户等待区，经理室等）显眼位置墙壁之上悬挂销控表。

现场布置所需物料

[彩旗]

1、数量：20面

2、内容：入福地花园，享幸福生活。

3、布置：售楼处门口路边花池周围插置。

[充气龙拱门]

1、数量：1座

2、布置：售楼处门口人行道边

[横幅]

1、数量：一条；

2、内容：幸福家园盛大开盘

3、布置：售楼处门口路边或售楼处门口元盛售楼处下面。

[贺幅或祝贺花篮]

l、数量：10条；

2、内容：各商家及合作单位祝贺

3、布置：售楼处大门两边

[红地毯]

1、数量：1张、2、布置：售楼处大门到人行道路边

[气球]

1、数量：若干，悬挂于售楼处顶部

[签到本]

1、1本，笔2支。

七、［开盘当天现场人员安排］

为了保证开盘当天盛况和秩序，公司需要派遣一些人员协助售楼处人员的工作，或成立一个项目小组支持售楼处的工作，除了一个总调度之外其他人员安排如下：1：迎宾礼仪小姐和接待3名，负责售楼处门口迎宾，客户接待和协助售楼员（帮助售楼员复印客户资料填写销控表等）

2：销售人员负责客户谈判和签约，由案场吴经理统一调度。

3：2-3名财务，负责客户认购金转定金和新客户交款等。

4：安保人员2名，负责售楼处紧急事件处理等。

八、［后记］

本草案中各项活动内容均为暂定，方案所略之处及其它未尽事宜或时间问题，要等公司研定之后方能确定。

九、［附件列表］

附件1：开盘前营销方案宣传原因

附件2：DM广告商先前广告DM单页。

附件3：开盘房源选择方法

附件4：折扣方案以及销售人员折扣把握

附件5：促销以及礼品

5.房地产开盘活动策划方案 篇五

一、活动目的和背景

本次房地产开盘活动初定时间为2004年6月19日，星期六。

从2003至今年五月份在“亿万酒店”项目的推广，再加上5月下旬开始的媒体推广到现在，“太极景润花园”在市场上已经具有一定的知名度，通过媒体推广和销售接待，客户群对项目的了解已经趋于成熟，同时根据从6月6日到现在的项目销售情况统计说明，项目的已放号客户群中准客户所占比例较大，预计到开盘前夕，项目放号量将会持续增加，因此开盘活动的市场背景条件应该说是比较成熟的，同时通过一段时间的推广，项目也已到了必须开盘的时候，再推迟势必会造成客户的流失。

房地产开盘活动紧紧围绕“销售”为中心，通过一系列的包装等工作，在开盘后两天内争取达到30~40%的成交率，同时将“太极景润花园”的市场知名度和美誉度扩大化，为一期项目的销售成功和今后二期的推广、销售打下坚实的基础。

二、活动时间

2004年6月19日（星期六）

三、活动地点

太极景润花园项目销售中心现场

四、房地产开盘策划方案主题思路定位

强调氛围突出品位提升档次有条不紊圆满成功

1）通过开盘当天在周边及现场的包装和庆典活动，给项目渲染出浓烈的喜庆氛围，突出表现项目的开盘盛典。

2）通过在售房部现场的包装和水酒供应，工作人员的细微服务来突出表现项目的品位和档次，让到来的客户都能从现场感受到一种尊贵感和荣誉感。

3）通过合理的区域划分，有效的活动流程安排，现场工作人员工作职责的合理分配以及对客户关于“选房、购房流程”的讲解和传达，有条不紊地对开盘当天的现场人流人群进行有效合理的控制，以使整个项目现场感觉有次序、有、层次，整个项目现场有条不紊。

4）通过一系列的工作辅助，最重要的是在销售过程中抓住客户心理，充分利用好销控掌握的方法，以置业顾问来积极调动购房者的迫切心态，以使之达到成交，签定相关合约。

五、房地产 开盘活动现场规划布置方案

1）现场布置

A在售楼部立柱前根据场地尺寸搭建半米高上下舞台一个，后设背景板（双面），舞台两边用花篮装饰。附设一个用鲜花包扎的讲台，以作嘉宾发言及领导致辞用，整个舞台主要用做剪彩以及主持、发言用途。

B售楼部东北角面塔南路与新安路交汇处设彩虹门一个，汽柱两个分别立在彩虹门两端。鞭炮气球8串，花篮若干，礼炮18门，舞台下用花扁、花架装饰，售楼部入口设红色地毯，售楼部前广场设空飘若干。

C舞台前设坐椅两排，20个位置左右，供嘉宾及领导使用。

2）外围道路布置

A塔南路两侧按排号活动期间方案设计，插上彩旗。

B项目工地临塔南路一侧安置空飘若干。

C在塔南路进入售楼部路口处设空飘两个，以达到吸引人流，车流，指引来宾，宣传开盘的作用。

3）售楼部分区布置及其他布置

A售楼部内部分为4个区域

a、选房区：主要用做通知到的放号客户在该区域通过销售人员的二次讲解和价格预算，进行选房，确定房号，并签署相关协议。

b、签约区：主要用做已经选好房的客户在该区域签定认购书、缴纳房款定金，履行相关手续。

c、展示区：主要用作未通知到选房的客户参观沙盘和模型，索取资料，户型图，在选房前有个心理准备。

d、休息区：原洽谈区位置，主要用作客户逛累了之后临时休息用。

注：选房区与签约区设在同一区域，意向性划分。

B其他区域

a、活动区：售楼部门口广场，用作开盘活动、剪彩等，同时作主要的包装区域。b、休闲区：用作舞狮表演及客户观赏表演的区域。

⑶新客户排号台：设在售楼部入口右侧，立柱之后，用作新客户临时排号之用，同时也用作临时室外咨询台之用。

六、房地产活动流程安排

开盘典礼开始时间：2004年6月19日上午9：30时

7：00所有现场外包装工作完成8：00所有物品归位完毕

8：00所有现场工作人员到位

8：08售楼部开门正式迎接客户和来宾，不作选房。喊号人员开始宣读购房流程8：50所有礼仪、庆典人员、表演人员、主持人到位

9：00乐队按照项目总指挥的安排进行表演，奏迎宾曲。礼仪小姐开始迎宾（佩带嘉宾胸花，引领入座）。

9：20礼仪小姐邀请嘉宾到剪彩台旁边就位。

9：25喊号人员开始进行开盘之前的最后一次选房、购房流程的讲解。

9：30主持人上台，宣布开盘典礼正式开始，致主持人说辞。

9：35主持人邀请市级领导（待定）讲话。

9：40主持人邀请相关行业领导人讲话。

9：45建丰科技产业有限公司董事长或总经理致辞。

9：50主持人宣布 开盘仪式正式开始，并邀请嘉宾上台为开盘剪彩。主持人一边介绍嘉宾，嘉宾一边上台，同时进行，乐队奏响（到主持人再次准备讲话时停）

XXX（待定）负责按照嘉宾身份引领到相应剪彩位置。

9：53礼仪小姐端上金黄色剪彩用具，分别站于嘉宾右后方。

9：55主持人宣布剪彩仪式正式开始，嘉宾剪彩。

（热烈鼓掌，乐队奏响，落地礼炮18门同时奏响，8串鞭炮气球从上至下炸响，舞狮队舞狮，现场气氛达到高潮）

9：58礼仪小姐端下鲜花彩球和剪彩用具，暂时搁于销售部货物储藏室，并迅速按照该段时间的工作岗位各就其位，保安人员、保洁人员立即按照时段分配迅速就位到各自的工作岗位。所有现场工作人员各就其位。

10：00主持人感谢各位嘉宾，并祝仪式结束辞，宣布太极景润花园正式开盘。10：03公司领导陪同嘉宾参观售楼部，客户开始进入现场正式选房。

七、开盘当天人员及工作安排

1、礼仪小姐10名，统一着装，身着有“太极景润花园欢迎您”字样的绶带。由庆典公司提

供，营销部选拔。具体分配如下

①正式开盘前位于活动区，工作职责：

·协助签到人员签到

·为嘉宾佩带胸花

·引领嘉宾到售楼部就坐，同时通知嘉宾作剪彩准备

·形象展示

②剪彩活动进行时，工作职责：

·配合主持人为嘉宾端上金色剪彩用具

③剪彩活动结束之后，工作职责：

·端下剪彩用具和鲜花彩球，临时放于售楼部储藏室

·售楼部正大门安排4名礼仪小姐，负责简单的客户咨询和形象展示

注：礼仪小姐在整个活动期间的工作岗位轮换和工作职责安排由庆典公司安排，营销部XXX（待定）负责。

2、保安人员7名，统一着白色上档次的保安服装，要求高矮一致，形象较好，保安负责人员1名，具体工作分配如下：

①开盘活动当天，专门安排1名保安人员于停车范围，工作职责：

·引导客户或来宾的汽车正常、快速、安全的进出停车处

·引导客户或来宾的汽车停放有序

·指引客户或来宾停车处位置

②售楼部开门迎接客户以前：

A、售楼部主入口安排2名保安，工作职责：

·封锁售楼部入口，禁止除公司员工和嘉宾外的其他人员进入售楼部

·形象展示

B、活动区安排4名保安，工作职责：

·负责活动现场的次序维护

·活动现场的安全维护

·客户咨询的回答

③、开门迎接客户之后，也就是客户进行现场参观和选房的这一段时间，除停车处1名保安外的6名保安进行分工，各司其职，具体如下：

A、在隔开的选房区的入口，设置2名保安，工作职责：

·禁止未通知到号码的客户和不相干人等（公司员工除外）进入选房区

·售楼部内秩序维护

注意语气的礼貌和平和，不要引起客户的反感

B、在售楼部大门口设置2名保安，工作职责：

·售楼部的形象展示

·禁止社会上的闲杂人群如：拾垃圾的，拾矿泉水瓶的，民工等人群进入售楼部·客户咨询的回答

C、在活动区域设置2名保安，工作职责：

·负责活动现场的次序维护

·活动现场的安全的维护

·突发事件的控制

3、清洁工作人员4名：要求尽量年轻，以防中暑。具体工作分配如下：

①6月19日早上7：30到达项目现场，与项目销售经理王华联系，对售楼部内外进行开盘前的最后清洁工作。

②售楼部内设置1-2名保洁人员，工作职责：

·售楼部的随时清洁卫生工作（不能够影响到客户）

·卫生间的随时清洁卫生工作（不能够影响到客户）

③售楼部外活动区域设置2名保洁人员，工作职责：

·区域内的清洁工作

·客户简单区域咨询、指引等回答

4、财务人员2名，由财务部指定，工作职责：

·客户缴纳认购定金的收取

·票据的开具

·VIP贵宾卡及诚意金收据的索还

5、医生1名，工作职责：

·负责活动当天有人中暑或生病时的临时医疗

·负责当有可户临时发病同时病情较重时的抢救和联络车队负责人协调派车送医院·负责配合办公室购买防中暑药品

6、选房区置业顾问、认购签定人员、内部销控人员统一由销售部负责分配，工作职责：·对进入选房区客户的讲解和算价

·对客户进行有效的房型引导

·对客户进行签单的心理诱导

·带领客户缴费和办理相关手续

·对选定房的客户认购书的签定

·对客户关于何时签定合同及后手续的简单说明

·内部销控的注销和掌控

·确保准确、合理的内部销控

·确保外部销控板的准确

·确保销控不被其他人为的改变

7、喊号人员1名：由销售部门负责分配，工作职责：

·开盘当天每个时段的选房、购房流程的宣读

·根据选房区客户数量情况，同时充分把控选房区客户心理，适时喊号

八、开发商需筹备的工作人员（部门）及工作事项

㈠、工作人员

A、礼仪小姐10名，策划部门配合完成B、保安人员7名

C、保洁人员4名

D、财务人员2名

E、医生1名

F、其他工作人员，如矿泉水供应人员、看房车司机、秩序维护人员等。㈡、工作事项

A、开盘前（6月18日之前）

1、与销售合同相关的事项

a、预售许可证等相关证件

b、合同样本

c、合同附件（交房标准、销售平面图等）

2、各级政府领导、相关行业部门领导、兄弟单位领导及媒体记者等嘉宾的邀请及请柬的准备与发放，嘉宾名单务必于6月15日之前传达至策划部

3、嘉宾及领导演讲稿的准备

4、庆典公司的落实，现场包装的配合，保安及保洁人员的服装

5、舞狮队及军乐队的组织

6、所有工作人员手机号码的统计

B、开盘当天（6月19日）

1、开盘当天嘉宾及媒体记者的接待工作

2、开盘当天饮料配送的调度和准备

3、开盘当天表演活动的安排

4、开盘当天突发事件的处理，诸如：空调出现故障的修理，现场包装的维护与检查，用电故障的处理等

5、工地现场的封锁

九、费用预算

根据所涉及工作目前情况，费用暂时难以估算，总体控制在4万元左右。

十、备注

1、策划方案签字通过后，立即发文到相应部门，传达到相应责任人，着手开始准备工作。

2、所有开盘当天工作人员于6月19日早上7：30到达现场，8：00全部到位就绪。

3、所有工作人员佩带工作牌。

6.房地产项目开盘活动 篇六

关键词：项目管理,Partnering模式,房地产,伙伴关系

1 概述

社会生产力发展的基本规律决定了合理进行社会分工、形成社会生产力配置的必要性,在建设工程领域也是如此,一个工程项目通常要由建设、设计、施工、监理、供货等多家单位分工合作共同完成。项目管理的重要内容就是在项目全过程各个环节上,采取有效方式去处理分工合作所产生的各种矛盾。

在实际工作中,受“以人为本、顾客至上、可持续发展、双赢、共同繁荣”等一些新思想的影响,工程项目管理领域也在发生一系列的变化,当前项目管理更加面向市场和竞争、注重人的因素、注重柔性管理,出现了Partnering管理方式。

2 项目管理Partnering模式

Partnering,我国大陆学者多译作“伙伴关系”,我国台湾学者则译作“合作管理”。由于两种译法均与Partnering的英文原意出入较大,有未忠于原意之短,故本文仍直接以Partnering表示。

关于Partnering定义,一个最经常引用的是由美国建筑业协会(Construction Industry Institute,缩写为CII,1991年)所明确——2.4 资料档案管理Partnering是双方或多方为实现商业目标使各方资源使用效率最大化而缔结的一种长期关系。它需要对传统关系进行改变,使之成为不考虑组织边界的一种共享文化,这个关系是建立在信任、对共同目标的贡献,以及对各方的期望和价值的理解之上的[2]。

2.1 Partnering模式工作流程

1)准备阶段。实施Partnering宜在工程招标阶段即开始策划,这时可以及早了解将来项目主要参加方对应用Partnering的期望,及早探讨项目面临的具体问题和影响因素,如进度安排、新技术的应用、现场条件等。2)实施阶段。在准备阶段的基础上由参加Partnering的各方签署Partnering协议,并建立起沟通机制、冲突处理机制和项目评价机制。该阶段是不断完善、持续改进的Partnering实施的动态过程,表现为通过后续Partnering讨论会和Partnering方式实施评价,不断完善沟通机制、冲突处理机制、项目评价机制以及Partnering的实施。同时Partnering是一个开放的系统,可以随着项目的进程吸纳新的合作伙伴(Partner)。3)再实施阶段。在再实施阶段,提出了当本项目完成Partnering合作后下一步的走向:或者是再次进行项目Partnering层面上的合作;或是在再次合作时由项目Partnering上升到战略Partnering;或者是业主无后续项目,合作结束。

2.2 Partnering模式与传统模式的比较

Partnering管理经营观给传统的工程建设领域带来新的理念:摒弃传统的认为一方的获利会导致另一方损失的“输赢”观,体现双赢是最好的结果;创造一种对项目的均摊共享的观念,提倡“让我们一起努力、一起分享”的态度;倡导以结果为导向的思维方式,既重视效率也重视结果,侧重于“做正确的事”,而不仅仅是“把事做正确”。Partnering并不鼓励妥协或放弃,而是致力于通过沟通、协作,采用策略、更具创造性的方式来解决问题,实现各方共同利益。

根据Grandberg博士的最新研究发现,与采用传统建设方式相比,采用Partnering模式可以对投资、进度、质量的控制产生显著的效果。合作伙伴式管理既可以保持分工的效率,又可以获得合作的好处[4]。

3 Partnering模式在房地产应用前景分析

3.1 房地产项目管理的定义及特点

房地产项目管理是工程项目管理的一个分类,是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法,对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理,实现生产要素在房地产项目上的优化配置,为用户提供优质产品。它是一门应用性很强的综合性学科,也是具有很大发展潜力的新兴学科。

在房地产开发项目中责任主体主要有开发商、设计师、监理工程师、承包商、分包商及供应商,其相互协调的难度较大。同时,房地产项目具有开发周期长、投资金额大、面临风险多的特点。所以,正确选择项目管理方式对最终目标的实现有很大的影响。

3.2 Partnering模式在房地产项目应用的分析

1)供应商。供应商(建筑材料及设备)是房地产开发企业在项目建设过程中的重要合作伙伴。一般来说,建筑材料及设备采购费占整个项目开发总成本的20%～30%,这部分费用的有效控制对于项目整体开发成本的控制具有重要作用,而且建材、设备的供货周期对于项目的工期控制,品质及售后服务对于项目的质量控制也都有重要影响,通过合作,开发商可以更好地控制项目成本、工期及质量。对于供应商而言,与开发商建立并维持伙伴关系,可以获得稳定的产品需求,同时借助开发商项目的实物广告以及其他宣传途径,增加商业机会,扩大营销渠道。

2)设计商。设计商是房地产开发企业在项目建设中前期的重要合作伙伴。众所周知,项目开发总成本的 70%左右在设计阶段就已确定,设计阶段对于项目成本控制来说极为重要。通过与设计商合作,开发商能够有效地联合设计商对于项目的设计开展全生命周期费用分析,按照价值分析的结果来选择或修正设计方案。此外,伙伴关系的建立还能有效地减少双方的交易成本,保持相对稳定的设计质量,以及形成比较成熟的设计风格。对于设计商,寻求成熟、稳健的开发商作为合作伙伴,有利于其设计效果的有效体现,通过参与项目全生命周期费用分析,设计商能更好地从经济角度来实施设计,提高其设计档次。

3)承建商。承建商是房地产开发企业在项目工程建设阶段的重要合作伙伴。承建商作为项目建设单位,工作质量的好坏直接关系到设计效果的体现程度、工程质量的优良程度等,精心选择富有工程经验、管理水准较高的承包商,并建立长期的伙伴关系有助于维持项目的工程质量、减少管理及交易成本。对于承建商,与开发商建立较为稳定的伙伴关系有助于其稳步发展,对于建筑企业规模的平稳扩大十分有益;同时,伴随着开发项目品质被人们所认同,承建商作为项目实施团队的重要成员也会被认同,益于开创自身的品牌。

3.3 Partnering模式在房地产项目应用的重点

在经济全球化的背景下,单个企业的资源与能力显得越来越有限,Partnering模式立足于有效整合社会资源,使企业集中优势资源,构建核心竞争力,实现企业长期、持续发展的目标。合作是整合社会资源、构建核心能力的有效途径。在平等互利的基础上,开发商与其合作伙伴通过一定模式建立相对稳定的合伙关系,将达到双赢。

4 典型案例剖析(泉州深国投商业中心)

4.1 项目概况

泉州深国投商业中心暨沃尔玛购物中心(现名嘉信茂购物广场)位于福建省泉州市鲤城区江滨北路,项目总占地面积18 394 m2,总建筑面积43 300 m2,为框架结构建筑,设地下1层、地上3层及屋面停车场,项目总投资约2亿元人民币。其中地上2层,3层为世界零售巨头沃尔玛购物商场,面积为17 956 m2;地下1层、地上1层引进了世界五百强企业、东南亚最大的房地产上市公司之一的新加坡嘉德置地集团,与深国投共同打造深国投商业中心。

4.2 公司背景及发展理念

深国投商用置业有限公司是中国一流的商业地产投资开发及经营管理公司,也是沃尔玛深国投百货有限公司的中方股东之一。公司以世界五百强连锁零售商沃尔玛为主力租户,专注于国内商业地产项目的投资开发、工程建设及运营管理。

继与沃尔玛合作后,深国投商置与新加坡嘉德置地、美国西蒙集团(SIMON)、摩根士丹利(Morgan Stanley)、高摩盛(GMS)、大润发、华润万家等一批具有强大竞争力及雄厚经济实力的国际、国内著名公司建立了友好合作、共同发展的战略合作关系。截至2009年年底,深国投商置公司已在全国13个省份设立了分支机构,业务范围遍及全国40多个城市。

在工程开发建设领域,由于项目具有可复制性,其供应商、设计商、承包商大部分为战略合作关系,其中设计单位主要有5家,总承包商主要有3家,设备供应商也相对固定(如电梯为美国奥的斯、中央空调为开利)。

4.3 项目三控成果

质量控制:项目工程被评为“泉州市安全文明示范工地”“福建省安全文明示范工地”,工程质量得到社会各界的好评。

进度控制:项目自2005年5月12日开工建设,于2006年3月31日结构封顶,含内装修全面竣工为2006年11月8日,开业日期为2006年12月15日。该项目从开工到开业总工期约19个月,创造当时项目建设新纪录。

造价控制:本项目各阶段完成合同签订共39份,合同总金额为120 434 857元。其中总部与合作伙伴签订的合同计18份,合同总金额为119 268 858元,占99.03%;项目公司招标与签订合同共21份,合同总金额为1 165 999元。各合同内容及工作界面划分清楚明确,基本无扯皮现象出现。

5结语

Partnering模式是一种新型的工程项目管理模式,它打破了以往管理模式的那种单纯为了建设活动而建立的纯粹合同关系,通过建立共同目标、彼此合作产生了信任、健康的工作关系,改善了沟通,提高了资源的使用效率,减少了争议,提高了项目绩效。

Partnering模式是一种先进的工程项目管理模式,在投资控制、进度控制、质量控制、索赔管理、风险控制等方面具有潜在价值,在我国房地产业有着广阔的适用空间。

参考文献

[1]陈柳钦.国际工程大型投资项目管理模式探讨[J].工程建设项目管理与总承包,2006,15(1):35-37.

[2]侯祥朝.公共工程项目融资代建制研究[M].北京:长虹出版公司,2006.

[3]王从英,王力.激励理论在项目管理中的应用[J].山西建筑,2008,34(15):183-184.

[4]Gransberg D D,Dillon W D,Reynolds L,et al.Quantitative anal-ysis of partered project performance[J].Journal of constructionengineering and management,2005(6):65-66.

7.法式项目开盘活动操作思路 篇七

——法式风情体验之旅

一、活动思路简述：

一场完美的营销活动犹如一件艺术品，需要前沿的艺术眼光及精湛的技艺，同时也需要一个完美的团队去发现这种艺术的美——大卫•科菲特

从享誉世界的卢浮宫、蒙马特高地上孜孜作画的艺术家到引领世界潮流的“巴黎春天”、路边喝咖啡的人群„„法国千年的历史沉淀和现代的生活方式交织，不是一朝一夕就能读透的。而古建筑上灰灰的颜色，更不是讨好的颜色，无法让你一眼就能爱上它。法国更像一瓶红葡萄酒，时间越长，就越感香醇。本项目以建筑和园林作为手段结合文化创造出更适合消费者生活的人居环境，从而让住户感受到一种休闲、舒适、艺术的生活方式，以实现客户最大满意度。

法式生活更多的是一种休闲、优雅、艺术的气息。从巴黎到普罗旺斯„„我们不仅复制出他们的生活场景，更复制出他们的生活态度„„本项目开盘在即，作为一个法式风格的楼盘，期望通过这次开盘活动，将绚丽的法国文化和自己的楼盘理念结合起来，借此突出楼盘的优势和卖点。 传承了城市文脉，融合优越的自然环境；

 全新演绎自然、健康、生态、人性、艺术的居住理念；

 打造具有城市特征的三城中心区和更为宁静的滨河区相互交融的住区氛围；

 法式风情元素的提炼与运用，旨在演绎法兰西浪漫情致。

生活需要实践，生活品质更需要得到印证，“本项目”所倡导的健康休闲艺术生活还需要目标人群的体验与印证；

开盘活动的首要任务，即是让目标人群适时、适地身临其境地感受这种生活方式的与众不同； 因此，本次活动成为一个重要的沟通平台，须达到“本项目”所倡导及营造的生活方式，就是人们在此之前求之不得的居住理想，从而拉动项目销售。

这是中国版的法式乐园，从进入园林的那一刻开始您就已经被这种生活方式所浸染，您只需闲庭信步，从容于这种生活方式„„

我们把一些法国元素和本项目的“健康、休闲、艺术、人性”的理念相结合，可以让人更为深刻更贴切地感受到本项目所提倡的休闲艺术的生活方式。

在此次活动中，我们将从艺术、时尚、休闲和美食的生活方式等几个方面对法国文化做一个较为全面的演绎。希望我们为客人提供的这一次小小的文化之旅，能让本项目的健康、休闲、艺术的人文精神，在其心中更加丰盈和美丽。

二、活动主题：

法国风情体验之旅

——本项目开盘活动

主题阐述：

三、活动的执行

1、活动目的：

开盘造势，向市民传达开盘信息，吸引更多市民关注；扩大“本项目”知名度及美誉度；

增强“本项目”与其客户之间的联系,增加客户对“本项目”的了解；促进楼盘销售；

提升整个“本项目”社区品牌形象。

2、活动时间（暂定）

2012年4月29日10：00～12：303、活动地点（暂定）

本项目项目现场

4、邀请人员： 1）主邀请人士

 韶关市、区政府官员

 专家邀请：项目规划公司专家、园林设计公司主设计师、建筑设计师、荣苑

物业管理负责人；

 活动公司：模特演职人员、礼仪小姐与相关工作人员等；

 媒体：韶关日报、韶关电视台、广州日报韶关发行站、房讯网、韶关家园网

等各大媒体记者。

2）项目客户:

 已到销售中心参观项目的意向客户及其亲友；  没到销售中心，但一直关注我项目的客户及其亲友。

估计到会人员300——500人

5、活动内容：

1、开盘仪式, 开发商领导致辞，宣布本项目开盘，响起来自巴黎圣母院的钟声（十声倒数），冷焰火、彩色日光焰火同时喷薄而出，彩色氢气球腾空而起。

2、法国舞蹈体验之旅——热烈、奔放的法国红磨坊风情舞蹈康康舞表演和法国宫廷小步舞表演，为来宾展现了另一种热情洋溢的法国文化；

3、法国服装体验之旅——法国宫廷服装秀和法国复古造型秀；换一套衣服 并不代表能更换一种生活方式，但是，更换一种生活方式所展示的并不仅仅是一套衣服；

4、法国音乐体验之旅——爵士乐表演+萨克斯演奏，名曲演唱（《茶花女》精选饮酒歌和美丽佳人）；

5、法国美食体验之旅——法国美食闻名遐迩，通过法式自助餐和点心的形式来展现法国美食是本次活动的重点之一；

6、法国艺术体验之旅——魔术表演+现场写生+行为艺术，魔术表演，一种不可能的可能，法式生活其实并不遥远，遥远的只是他们是否有追逐的勇气，那么就让来宾沉醉其中，去获取这种勇气。舞台活动结束后进行的现场认购活动，由美术家为宾客进行肖像素描、卡通创作和真人扮演的法国著名或有法国特色的雕塑，营造浓厚的艺术氛围，并带动现场气氛。

6、活动流程:

 8：30之前，公司、策划部、活动公司全体工作人员到位，包括礼仪人员到

位；

 8：30—9：30 现场布置及调整（设备调试、横幅、展板、舞台等形象展示

物品、矿泉水、礼品袋）；

 9：30—9：55嘉宾到场，舞台活动暖场；

 9:55—9:59 开发商领导致辞，宣布本项目项目开盘活动开始；  10：00—10：10钟声倒数，放焰火和彩球,开场舞——康康舞表演；  10：10—10：20法国宫廷服装秀；  10：10—10：15第一轮抽奖；

 10：15—10：25爵士乐表演+萨克斯演奏；  10：25—10：35法国宫廷小步舞表演；  10：30—10：35第二轮抽奖；  10：35—10：45 法国复古造型秀；  10：45—10：55 魔术表演；  10：55—11：00第三轮抽奖；

 11：00—11：10欧洲名曲演唱——饭酒歌、美丽佳人；

 11：10—12：00法国自助餐和点心体验之旅；

 12：00——本项目认购活动开始，现场写生和行为艺术配合。

四、整个活动的节奏把握

1、前奏：活动开始前5天，既开始报广与软文的活动炒作，以主邀人士为切入

点，如“法国风情体验之旅”为题进行炒作，以“健康、休闲、艺术的生活方式”为主线，对活动进行充分的预热；

2、高潮：活动当日，充分利用一切资源，展示项目高品质的法国文化生活方式；

3、尾声：活动之后，配备相应的新闻报导，以报广与软文形式进行炒作，将拍

下的录像片制成光碟在售楼部放映，充分发扬活动的能量。

五、活动费用预算：

活动总费用预计：

8.房地产开盘发言 篇八

尊敬的各位领导，各位来宾：

大家上午好！

在XX新区大开放、大发展的进程中，我们迎来了顺驰XX第一大街开盘的好日子。在此良辰吉时,请允许我代表XX顺驰房地产开发有限公司的全体员工向亲临今天庆典仪式的各位来宾、朋友们表示热烈的欢迎！向在XX新区开发期间，给予极大关怀的各级领导以及社会各界人士表示衷心的感谢并致以崇高的敬意！向为XX第一大街付出辛勤劳动的朋友们表示亲切的问候！

XX地处河南省西部，是一个有着近5000年历史的文化名城，也是资源丰富、文化发达、科技实力雄厚的工业城市。而第一大街就坐落在XX新都市——XX新区。新区位于XX市南部，总面积约71.3平方公里。开发建设XX新区是加快XX城市化进程，全面建设小康社会的重大举措。相信经过3—5年的努力，建成后的XX新区将是一个集办公、文化、商业、金融、体育、休闲娱乐和居住为主要功能的现代化城区。我们也更加有信心也有能力通过我们的努力将XX顺驰第一大街建设成低密度水岸榜样之都，提供给XX人民更优秀的产品，为XX新区增光添彩。

今天的开盘典礼，对于XX市民以及所有支持顺驰的朋友们而言是一个重要的日子，大家殷切期盼的第一大街终于开盘，一年以后我们将

会在一处绿树红花、充满自然与流水的园林化小区中生活，第一大街也正因为有了XX人民对于居住梦想的追求而变得不再普通。

顺驰集团成立于1994年，是一个全国化的地产公司，至今已走过了十年的风雨历程，经过不断发展，规模不断壮大，于今年4月下旬在XX成立了XX顺驰房地产开发有限公司，顺驰第一大街是顺驰集团在XX开发的第一个住宅项目，也是其进驻中原打造的第一处得意之笔。盛装开盘的第一大街位于XX新区主干道太康路和洛龙路交汇处，总占地面积12.9万平方米，建筑面积13.2万平方米，绿地覆盖率为40%，规划住宅762户。第一大街有着最合理的设计景观，最齐全的生活配套设施，超越梦想的第一大街就是我们倾心为XX人民量身打造的精品住宅社区。

在这短短几个月的时间内，顺驰第一大街获得了XX人民极大的支持与鼓励，使我公司在今后的发展道路上迈上了一个更高，更新的台阶。

XX第一大街之所以能顺利开盘，首先要感谢市委市政府在XX新区开发时期，给予顺驰的高度重视和支持！其次要感谢新区开发办及市局、委为我们的开发与建设提供优质的服务和帮助。而未来XX第一大街是要和XX人民紧密结合的，我们也非常感谢XX市民对我们的支持与关心。最后我还要感谢这么多天来跟随顺驰夜以继日辛苦工作的员工，正因为有了他们认真负责的工作态度，我们才能重时、重质、重量完成本工程初期重要的阶段任务，为今后打下稳固的基础，在此对他们表达最真诚的谢意！我深信两年之内，一副街区生活的温情画卷将在XX徐徐展开，我们将会为大家交出一个满意的答卷，届时再邀请各位一起来分享「顺驰第一大街封顶」的喜悦。

顺驰的同事们，任重而道远，我们相信，有我们顺驰优秀的员工，有我们勇于进取的团队，XX第一大街的建设一定能够更高效，更优质的完成！

鲲鹏展翅万里，扶摇直上云霄。我深信，XX第一大街的开盘仅仅是XX新区的璀灿一角，随着新区开发的不断发展以及各位的支持与帮助，顺驰将会迎来一个又一个灿烂的明天。在XX新区开发时期中，我们要以今天为新的起航点，不断探索新思路，寻求新发展，开发新市场，创造新业绩，谱写新乐章，为大家更多的去营造完美的居住环境，为促进XX经济发展做出积极的贡献。

最后感谢各位的莅临指导与祝福，敬祝各位嘉宾身体健康、合家欢乐。也预祝顺驰XX第一大街开盘大吉！

谢谢大家！

9.房地产项目优化设计探讨 篇九

1 房地产项目设计管理现状概述

房地产项目建设过程包括决策定位、设计和实施三大阶段。控制成本的关键在于决策定位和设计阶段。设计费一般只占到工程全部费用的2%~4%, 但是对投资的影响却高达70%以上。项目整体布局, 竖向的利用, 建筑和结构方案的选择以及材料的选用都对投资有较大的影响, 建筑平面布局、进深与开间的确定、立面形式的选择、层高与层数的确定、基础类型的选用、结构形式选择等都存在着技术经济分析问题, 特别是在南方一些软土地基的处理上, 基础设计的合理性可以节省基础造价的30%以上。在满足同样功能的条件下, 合理的设计可降低整个工程造价的2%~8%, 由此可见设计优化可直接影响项目投资。当前形势下, 房地产项目在设计阶段存在如下相关问题:

1.1 不重视设计阶段的成本控制

设计阶段是房地产企业成本控制非常重要的一个阶段。虽然决策阶段发生的成本费用较少, 但整个项目的成本控制起着非常重要的作用, 它将直接影响一个项目的成败。房地产开发企业因决策定位造成的"失误"在有增无减地出现, 大量的开发资金损失也在有形和无形之中。

1.2 设计阶段的时间控制

一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段:方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图。这两个阶段的成果一般须报政府部门审批通过, 方可进行工程项目下个阶段实施 (有些项目需做扩初设计, 并报批。这里将扩初视为施工图设计过程的一个阶段) 。可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同, 其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着一定的差异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的, 其主要流程如下:拟定招标设计任务书, 方案招标、方案评审及咨询、方案定案 (或委托设计院) 、出方案报建文本、进行方案报建, 一般工程项目方案设计阶段占据了整个设计阶段的大部分时间。

大多数房地产开发公司都在方案设计阶段投入大量的内部资源和外部资源, 以求得一个满足市场需求且高效益的方案。多轮的方案竞标、内部评审、专家咨询论证等, 方法不一而足, 希望能磨出一个精品来。但有时却事与愿违, 要么设计成果偏离了目标, 要么设计进度一拖再拖, 延误了建设工期。正是由于在方案设计阶段花费了较多的时间, 一旦方案设计完毕完成报批工作, 房地产公司就要求设计部门以及相关配合单位抓紧时间出施工图, 以使得工程能尽快开工争取早日销售。在短时间内完成的施工图往往在图纸质量上, 造价控制上不能达到一个良好的预期, 致使在工程实施过程中又产生大量的技术问题需要设计完善, 甚至大的设计变更, 给工程的施工造成不必要的麻烦。这种情况的出现, 非但没有加快整个工程实施的进度, 反而增加了整个工程的造价成本, 管理成本, 得不偿失。

2 房地产项目设计优化策略

2.1 加强目标管理设计

土地合同、用地红线和规划设计要点设计报批不仅仅是批准的问题, 时间上的问题, 要认识到设计报批是将设计目标通过政府的批准加以确认和合法化。跟踪者要学会与管理者的沟通和协调。尽管用地红线和规划设计要点都是规划国土部门下达的, 但我们可以通过合法的, 正当途径将公司的发展目标和设计意图反映给他们, 去积极协商和沟通, 影响他们的决策倾向。规划选址初步确定后, 就要进行土地的购买工作。土地购买时要事先与规划土地部门将土地价格、土地面积和规划设计要点以及开发建设要求协商好, 要做到心中有数, 尽可能把今后开发建设中遇到的问题想清楚, 并在合同中为公司的发展调整留下调整余地。所以, 用地红线和规划设计要点是关键技术工作。用地红线要根据法定图则或控制性详细规划所确定的路网进行下达, 地产公司要及时跟踪和协调, 如果在一个范围允许选择或规划部门有商量的余地, 地块在一个街坊内的区位价值, 就要结合下一步的规划设计、城市规划以及公司的项目定位, 作出地块评估和判断, 所以, 用地红线的跟踪, 不是一个简单的划线问题, 而是一个重新进行细分和目标确定的过程。

2.2 项目方案优化设计

方案设计阶段有时可分为方案招标阶段和方案定案阶段。大部分房地产公司在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案, 也有的采用直接委托某一设计院来直接设计方案。这两种方法各有利弊。房地产公司在取得项目后, 一般都会委托策划公司进行市场调研并进行项目策划, 确定设计目标和方向。而房地产公司也会对项目进行内部方案设计和研讨。在此基础上形成项目的整体方向, 作为招标任务书拟定和评标的依据;有的房地产开发公司将方案招标作为项目研究的手段和过程之一, 或考察设计院实力的方法, 招标方案的成果对下一阶段工作的影响不大。对建设项目整体方向把握还不太准, 或希望项目有所创新的房地产公司, 一般采用招投标的方式, 集众家所长。一旦房地产公司对项目形成强烈的主观意志, 一般采用直接委托的方式进行方案设计, 以免不必要的反复而浪费成本和时间。不论是招标或是直接委托设计, 都要对所选用的设计公司进行深人而严谨的分析, 甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑。基本方案确立到最终方案的形成是一个多轮次方案的反复过程。在此阶段, 房地产公司设计规划人员及相关部门人员, 对项目的各个大的价值体系进行深入的剖析, 如:交通系统功能空间布局、建筑空间分布、建筑体型分析、环境景观系统、设备的设置及户型平面和立面风格等, 逐一与设计院沟通, 并与政府相关部门进行沟通, 使方案朝着开发商所期望的方向发展。

2.3 协调政府, 推进监理在设计中的作用

为了能大力推行设计优化工作的进行, 政府主管部门应加强以下工作。第一应增加人员配备和审查力度, 对设计成果进行全面审查, 包括经济指标的审查。第二应加强对设计市场的管理力度, 严格通过资质管理、人员注册、设计招标、图纸审查等环节来规范设计市场。第三应利用主管部门的职能, 总结推广标准规范、标准设计、公布合理的技术经济指标及考核指标, 为设计优化的进行提供良好的氛围。大力推行设计监理工作根据目前的实际情况, 仅靠政府的监管是不能完全满足设计优化工作的推行要求的, 如何利用设计监理来促进设计优化的推行是一种行之有效且见效更快的途径, 因为设计监理人员都具有一定的设计经历, 既懂设计也懂造价, 是由房地产开发商聘请的专业中介机构, 能代表开发商的立场从设计的角度进行设计优化, 目的性强, 能够使设计更加经济合理。另外通过设计监理可以打破设计单位自己控制自己的单一局面。因此, 主管部门应在做好监管的同时大力推进设计监理制度, 尽快建立设计监理单位资质审批条件, 加强设计监理人才的考核培训和注册, 制订设计监理工作的职责、收费标准等, 通过行政手段来保证设计监理的推广, 为设计监理的社会化创造条件。

3 结语

房地产项目在设计上的好与坏, 直接决定工程造价的投资效果, 在设计中必须加大设计管理, 优化方案设计, 并利用监理来监督设计工作, 只有这样, 才能合理控制工程造价的优劣。

摘要：中国经济的飞速发展, 使房地产项目发展进入一个黄金时期, 对房地产项目合理的设计, 有利于提高房地产经济效益, 有利于提高国民经济水平。文章阐述了房地产项目现状, 基于其相关问题, 提出了房地产项目优化设计措施。

关键词：房地产,工程项目,设计

参考文献

[1]史贤戈.房地产开发项目设计管理[J].科技资讯, 2008, (23) :118-118.

[2]钱永峰, 李瑜萍.房地产开发项目设计优化与工程管理的案例分析与实务研究[J].工程建设与设计, 2008, (4) :91-96.

10.房地产开盘仪式策划 篇十

时间：2010-12-30

地点：现场售楼处

活动目的：

聚集开盘人气，重拳出击，在最短的宣传期间内，刺激大众，创造最佳口碑和打响涉外

•国际公馆第一盘小高层高档住宅小区的品牌。

活动方式：现场摇号、明星加盟、活动助兴、抽奖酬宾

活动安排：

一、前期广告宣传

12.20-12.29着重以信息发布为主宣传，主要是摇号参加办法、地点、时间等信息告知。发布途径：报纸、灯箱、跨街横幅、巨大海报。

宣传主题：未来城都市居住典范，涉外•国际公馆长沙学府文化第一盘豪华高品位住宅楼销

售在即。引领都市时尚，坐居涉外经济学院东南侧。涉外•国际公馆1月1号日真情放送，豪华住宅乍现长沙。因为珍稀，所以珍贵。公馆开盘有好礼，惊喜大奖等你拿。

二、摇号现场布置

1、摇号方式：现场公开，即选即定。具体摇号登记处暂定2处。

（确定小高层购买资格，建议摇号总数比实际户数多30%）

2、地点选定：现场售楼处

（a、需要一定活动场地b、场地方有举办活动经验c、有聚集人气的先例）

3、软环境布置：

高空气球4个；大型气拱门1个；30平方左右舞台1个；楼盘效果展示牌1套；广告宣传易拉宝4个；宣传折页1000份周遍跨街横幅、灯箱20 套

4、员工统一着装

三、活动进程（12月30日）

1、上午9：00正式开始（10：00——12：30礼炮、奖品展示）

2、9：00——9：30主持人5分钟、领导5分钟、明星5分钟、公证人讲话2分钟。

3、摇号开始（9：30——9：40）同时登记汇总

4、现场剪彩、演出、小娱乐活动（9：40——11：00）

5、摇号抽奖（11：00——11：20）奖品分1、2、3等奖和纪念奖（100份）

6、客户提问（11:20——11:40）

7、公布摇号和抽奖结果（11：40——12：10）

8、获奖群众领奖（12：10——12：30）

四、摇号办法

1、一期总销售户数为140套，暂定摇号总人数与实际销售户数为5：1，参加群众不定。

2、摇号采取实名登记制，不得替代或多摇，每套户型最多登记人数为5人。

3、凡登记在册的准购房者，登记同时需交纳1000元保证金，摇号当天如登记人中号并 获得购房资格，该保证金则纳入房款，如不成功则在原款反还的基础上增加200元作为答谢费用。

4、摇号登记时间自2011.1.1——1.5，为期5天。

5、登记地点：双金置业有限公司售楼处

6、摇号工具使用公开摇奖设备进行摇号决定。（中号比例为5：1）

7、关于没有中号群众的解决办法。均以纪念品赠送。并登入二期开盘购房档案。

五、工作人员分工

猎鹰物业公司职员做礼仪、保安等维护性工作；深圳灵智传扬广告做活动监测和媒体联络工作。

六、媒体发布

邀请当地知名各大媒体具体：长沙电视台、长沙交通之声广播台、潇湘晨报、新浪网络等记者参加活动，并给予现场报道。

七、经费预算

1、环境布置

高空气球4个400元/4个

大型气拱门1个500元

30平方左右舞台1个 1000元

楼盘效果展示牌1套1200元/10张

广告宣传易拉宝4个600元/4个

宣传折页3000份7500元

周遍跨街横幅、灯箱20 套

2、场地租赁5000元

3、公证人邀请费1000元

4、媒体邀请费2000元

5、设备租赁费5000元

6、管理费1000元

7、主持人1000元

8、演员演出费5000元

11.房地产开盘仪式主持词 篇十一

国际现代城开盘暨向希望工程捐赠仪式主持词

尊敬的各位领导，各位来宾：

女士们，先生们：

大家上午好！

金风送爽，彩旗飘飘．今天，我们在这里隆重集会，为海纳房产开发的国际现代城举行开盘庆典暨向希望工程捐赠仪式．

我们说，建筑是一座城市的名片．今天的北京路，一座座拔地而起的标志性建筑折射出了这座城市发展的历程和文化特写的特性，同时也是这座城市发展的推动力．作为具有十四年开发历程的海纳房产今天将与我们一起感受这个城市强有力的心跳，同时感受国际现代城带给我们的活力．

下面，我荣幸地为大家介绍今天到场的领导和嘉宾，他们是；

日照市关心下一代委员会顾问．原市政协主席王家政先生；

日照市人大副主任王应先生；日照市政协副主席王和田先生；

日照市团市委＊＊＊先生；

日照市规划建设副主任，房管局局长刘忠春先生；

日照开发区管委会副主任吴君先生；

日照市开发区北京路街道办事处主任刘国田先生；

日照市海纳房产集团董事长郭苏泉先生；

山东中原地产公司总经理郭＊＊＊先生；

国际现代城业主代表（来自fwsir.com）以及日照市各大新媒体，广告公司等朋友们．让我们用热烈的掌声对各位领导和嘉宾的到来表示热烈的欢迎和衷心的感谢！

作为一个具有多年发展历程的房产开发商，对这座城市有着深深地责任感，国际现代城的开盘是海纳房产奉献给美丽港城的又一力作．在今天这个大喜的日子里，作为国际现代城的开发者又有什么样的感想呢？下面，请海纳集团董事长郭苏泉先生讲话：

非常感谢郭董事长的致词，国际现代城的开发凝聚了政府和开发商的智慧和汗水，作为日照开发区的开发项目之一的国际现代城的盛大开盘掀开了开发区城市建设新的一页．下面，我们请日照市开发区管委会副主任吴君先生致辞：

感谢吴书记的致辞！

企业的经营发展服务于社会，来源于社会．海纳房产在社会各界的关心支持下已经走过了十四个春秋，不仅为我市的城市建设和经济发展做出了卓越的贡献，而且积极参与各项社会公益事业，在国际现代城奠基开盘的大喜日子里，又适逢教师节，海纳房产决定向希望工程捐助三万元，为四个区县建立图书库．我们相信这一善举必将极大地促进和推动我市教育事业与和谐社会的建设与发展．

下面，请海纳房产集团董事长郭苏泉先生向日照市团市委＊＊＊先生进行捐赠．

我们相信，在不远的将来一定会有更多的贫困学生能够读到喜爱的书籍，让我们都来关心和支持希望工程，奉献出我们的爱心和力量，为祖国的教育事业做出自己应有的贡献！接下来，让我们用热烈的掌声欢迎日照市关心下一代委员会顾问，原日照市政协主席王家政先生讲话：（来自fwsir.com）

谢谢王主席的精彩讲话！

我们说，建筑是一座城市的记忆．建筑是一座城市的魅力．我们期待着国际现代城能够带给我们更多的前沿文化和更多财富机会，我们期待着国际现代城能够带给我们更强的视觉冲击和更新的投资理念！我们有理由相信，国际现代城一定能够成为北京路上最靓丽的风景线，海纳房产集团一定能够再创辉煌！日照市的明天一定能够更加美好！

12.房地产项目投资决策分析 篇十二

房地产项目投资决策分析是指在房地产项目投资开发前, 对拟开发项目有关的市场、技术、经济、财务等方面进行细致的调查与研究, 根据可能采用的各种规划设计方案进行深入的经济分析和比较论证, 对项目建成后的经济效益进行合理的预测和评价, 并进一步结合企业的实际情况对拟开发项目在资金投入及回收、人力资源配备、开发运营等方面作出全面评估, 从而评价拟开发项目是否符合本企业投资开发标准, 为项目投资决策提供可靠的依据。

二、房地产项目的投资决策分析的特点

(一) 前期性

房地产的投资决策分析是项目开发前期的一项重要工作, 这项工作是在项目开工建设之前进行的一项系统工作, 也是房地产项目开发运作最先行的一项工作。它在项目开发整个过程中所占的时间虽然相对较少, 但是它关乎项目开发的成败。

(二) 重要性

由于房地产项目建设周期长, 资金投入大, 因而投资风险也大, 不确定因素也多, 只有通过全面细致、系统深入地开展项目投资决策分析, 才能有效地规避和降低开发风险, 为后续的各项开发工作提供有力的保障。而房地产开发项目决策一旦失误不但浪费大量的人力、物力、财力, 加重企业债务负担, 给开发商带来致命性打击, 而且还会导致银行贷款沉淀, 甚至影响城市合理性开发进程, 所以其重要性不言而喻。

(三) 预测性

房地产项目投资决策分析是对未来拟开发项目所面临的政策、市场、成本、盈利, 以及社会效益的预测分析, 而不是对已知的现实情况进行分析, 所以它具有预测性。同时, 由于项目开发所面临的外部因素和内部因素存在一定的不确定性, 也需要对这些不确定性的内外部因素进行分析、预测, 必要时还要进行一些条件的设定, 这本身也是一个预测分析的过程。

(四) 指导性

投资决策分析所形成的各类指标和开发建议是后续项目开发运作的指导, 为接下来项目开发计划的编制提供了可靠的依据, 也是后续项目开发运营过程中进行控制和合理纠偏的依据。

三、房地产项目投资决策分析的主要内容

房地产项目投资决策分析工作主要由四个阶段组成:市场及项目调研阶段、规划方案设计阶段、经济效益测算阶段、综合分析论证阶段。

(一) 市场及项目调研阶段

这里所提的市场调研是一个广义的概念, 它的内容不但包括了房地产市场宏观发展趋势, 目标城市的商品房供需状况、土地市场状况、房价及租金情况、新建商品房及二手房情况、房地产开发水平、消费观念和习惯等方面, 还包括了国家调控及地方政策情况, 目标城市的城市规划情况、税收政策、开发成本等方面。项目调研是指对目标项目的规划指标、用地情况、周边配套、以及竞争楼盘等进行调查研究。调研结束后形成调研报告, 并由各专业部门组成团队进行产品定位分析。

(二) 规划方案设计阶段

根据项目指标和规划要求, 结合调研报告和产品定位分析进行规划方案的设计。规划方案设计包括项目总体方案设计和具体产品概念设计。主要包括开发项目的总平面布置图、鸟瞰图, 建筑单体的户型设计和建筑风格, 场地内外交通组织设计, 初步景观布局, 经济技术指标等等。针对投资项目需要可以进行多个规划方案的设计, 并结合前述的调研情况, 企业自身的开发专长, 以及后续的经济效益测算对各方案进行比较、选优。

(三) 经济效益测算阶段

这一阶段主要根据项目规划设计方案, 在合理设定项目的建设工期、开发进度和交付时间的初步安排后, 研究项目总投资估算, 预测项目总销售收入, 对项目的各项经济指标进行评价和分析。经济效益测算主要涉及的经济指标。成本类有:土地成本, 包括土地费用、土地契税、配套费等;开发成本, 包括前期工程费、建安造价、附属工程费等;开发期间费, 包括管理费用、财务费用、营销费用、不可预计费等。收入类的主要为销售收入、租金收入等;税金类的主要包括营业税、土地增值税、城建税、教育附加税、所得税等;还有各项利润指标、利润率指标等。在此分析基础上进一步进行现金流量分析和财务平衡分析, 并对开发项目的相关成本、售价、收益率、工期、销售周期等因素的变化作敏感性分析和盈亏分析。

(四) 综合分析论证阶段

通过前三个阶段的项目投资决策分析, 对项目本身的投资价值有了较全面的认识, 但这还是不够的。原因是一方面我们往往面临的不是单个项目的投资机会, 而是多个项目投资机会选择的局面。在这种情况下, 我们还必须通过一些综合分析论证的方法来确定多项目的优劣性排序, 同时对开发项目的风险进行评估, 常用的方法有要素比较法和模糊综合评价法。另一方面我们还要进一步分析企业自身的情况, 考察企业介入目标项目是否合适, 不是所有好的项目都合适特定的企业。在这方面我们同样要进行综合分析论证, 主要是分析企业各方面的资源状况和目标项目的匹配度, 可从企业的开发模式、融资能力、人力资源配备等方面进行分析论证。

四、房地产企业在进行项目投资决策分析时应注意的几个方面

(一) 重视项目投资决策分析工作, 组建专业团队

中国房地产业经历了近二十年的风风雨雨, 在取得许多经验的同时, 也有很多的教训。在实践运作中, 很多项目并没有进行系统的投资决策分析, 而是凭借企业领导人的个人才智, 有一定的碰运气成分。这不是长久之计, 特别是随着市场竞争的日益加剧和规范化企业的不断加入, “运气”的成分将越来越少, 科学、系统地开展房地产项目投资决策分析才是正道。所以对于现代房地产开发企业来说, 重视项目的投资决策分析工作, 组建专业团队开展至关重要, 也是降低企业开发风险, 提高开发效益的有效途径。由于房地产项目投资决策工作所涉及的专业知识非常广泛, 涵盖了政策法规、市场营销、规划设计、建筑成本、工程技术、投资管理、财税金融等知识领域, 这就决定了这项工作必须要由各专业部门组织专业人员共同参与才能有效开展。

(二) 注重市场调研, 建立起规范化的市场调研机制

掌握信息是进入市场的先导, 而市场调研是获取信息的主要途径。所以房产企业若想在激烈的竞争中取得成功, 就必须要注重市场调研, 建立起规范化的市场调研机制, 是开展投资决策分析工作的基础。建立规范化的市场调研机制, 首先应该建立起一套完善的市场调研流程, 形成调研工作的指导性文本, 并规范相关岗位职责, 做到每次市场调研任务清晰, 职责明确;其次, 提高调研人员的专业素质, 通过人才引进和内部培训等方式培养知识面宽、专业能力强的调研人员;再次, 拓宽信息渠道, 除了实地考察外, 通过网络、媒体、业内等渠道拓展信息来源。必要时可以借助有关咨询服务机构开展市场调研;最后, 建立起日常市场监控体系, 利用网络以及相关专业信息服务平台, 如:搜地、易居等, 定期对目标城市的房地产市场进行监控, 并形成定期汇报制度。

(三) 做好规划方案设计, 为项目投资决策把好技术关

投资决策分析中的规划方案设计工作非常重要, 虽然这个阶段的设计很多内容还都停留在概念设计层面, 但还是毋庸置疑地需要设计师充分领会这一阶段的设计意图, 并用心地对项目进行剖析挖掘, 设计出既符合市场定位, 又具竞争力的规划方案。这样才能使后续的分析工作落到实处, 才能最终确保项目投资决策分析的准确性。否则, 不管前面的调研工作做得如何到位, 后续的经济效益分析得如何全面, 所有的工作都将大打折扣。严重的甚至会导致整个投资决策的失误, 这样要么致使企业错失良机, 要么使企业在后续开发运作中面临巨大的风险。所以在投资决策分析中一定要做好规划方案设计, 为项目投资决策把好技术关。

(四) 坚持定量分析与定性分析, 动态分析与静态分析相结合的分析方法

定量分析建立在大量技术性数据的基础上, 通过明确的数量计算用数字和指标对目标项目进行分析和评价。但定量分析的结果往往会忽略政策环境、市场环境, 以及其它无法定量化因素的变化给目标项目带来的潜在机会和威胁, 所以定量分析必须辅以定性分析作指导。另外, 项目投资决策分析在进行静态经济评价的同时, 还要进行动态经济评价。静态分析得来的投资收益率和投资回收期忽略了资金的时间价值, 由于房地产投资的回收期长且大量的资金来源于贷款, 资金成本的高低直接影响最终利润水平, 所以房地产项目的财务分析必须考虑资金的时间价值, 充分利用内含报酬率和净现值反映投资的动态效益。

(五) 提高风险分析能力, 加强风险防范意识

13.房地产开盘典礼领导致辞 篇十三

尊敬的各位领导、各位来宾： 大家好！

今天，我们满怀喜悦之情，在这里隆重举行“****”项目的开盘典礼。值此之际，我谨代表****房地产开发有限公司，向长期支持、关心本项目的各级领导和社会各界朋友，表示衷心的感谢！

“*****”项目自面市以来，一直受到市民和同行业者的广泛关注。本项目是由**知名地产、十年品牌名企---***首度进军开封房地产市场的高品质现代居住项目，项目位于****，项目定位****现代生活新坐标，项目规划涵盖电梯洋房、瞰景小高层和高层在内的160万平米现代国际生活区。****雄踞新老城交汇处，扼守黄金主干道交汇点，坐享景观公园、名校教育等优质资源，必将风光无限，前景无限。

我们秉承公司“和谐社会，责任地产”的开发理念，坚持以市场为导向，以业主的需求为己任，创新时代居住模式，引领高尚居住理念，我们坚信凭借优越的区位、超前的规划设计、优异的建筑质量、优质的物业服务、完善的配套设施，“****”必将赢得广大业主的厚爱。

“厚爱难相忘，回报无尽日”，在以后的日子里，我们****公司将以专注品牌发展，倡导品质居住为目标，为***人民奉献更多更好的精品，为***的城市建设增光添彩，为实现***的复兴崛起做出更大的贡献。

谢谢大家！

市领导开盘致辞

各位来宾、各位朋友：

大家好！

秋风送爽，丹桂飘香。今天，在这个美好的日子里，**“***”项目迎来了隆重的开盘庆典，在这里，我谨代表**市委、市政府向“***”的正式开盘销售表示祝贺，向各位来宾、各位朋友表示热烈的欢迎。

房地产行业在国民经济中扮演重要的角色，“衣食住行”中的“住”在人们生活中始终占据着最大的比重。房地产的开发建设对于我们***实现跨越式发展和***一体化建设起着举足轻重的作用。**地产是我们***省内一家著名的房地产开发企业，在***是资格最大、实力最强的开发商，已经累计开发面积达到180万平方米，成绩卓著，同时也是房地产企业当中业绩增长最快的企业之一。***自项目立项开始，市里以及相关部门都给予了足够的重视，尽力为这个项目的顺利推进创造条件。项目开工以来，各项工作进展顺利。随着销售卖场的开放，前来看房、参观的客户一直络绎不绝，已经成为***最具魅力的房地产楼盘之一。***位于***新老城之间，***一体化的开发前沿，具有广阔的发展前景和极大的增值潜力，对于周边板块的开发也起到积极的带动作用，我深信，有***地产的实力和品牌优势以及完善的开发运营体系，***一定能打造成***市的经典样板示范楼盘。作为在***市场的一个房地产项目，***的成功运作，一定会成为我市高尚人居社区的代表，引领全***的人居环境的发展；***的建设，也必将有力的推动***房地产行业向规模化、档次化迈进，为促进社会和谐发展和奋力实现开封崛起做贡献。

14.房地产认筹及开盘活动办法 篇十四

活动主题：（广告主题）8月28日VIP全城火热认筹

三重诱惑震憾登场：每日送现金+惊喜折扣+30天无理由退房

活动解释：

8月28日开始VIP卡认筹，VIP分为钻石卡与铂金卡

VIP钻石卡：

填写《“XXXX”VIP铂石卡资格申请表》，经审核通过后，即可成为“XXXX”VIP钻石卡客户，并可享受以下权利：

1．享有开盘活动期间银行按揭9.8折，一次性付款9.7折的优惠 2．VIP钻石卡为记名卡，不得转让，且一卡一房。

*：申请表格由销售部制定并提交公司法律顾问批阅。

VIP铂金卡：

交纳10000元认筹金，签定《VIP铂金卡认购书》即可成为“XXXX”VIP铂金卡客户，并享受以下权利： 1． 享有优先选房权

2． 享受“每日送现金”活动优惠（只限一期9、10#楼购房客户）3． 享有开盘活动期间银行按揭9.8折，一次性付款9.7折的优惠 4． VIP铂金卡为记名卡，不得转让，且一卡一房。

5． VIP铂金卡购房送现金活动仅限一期9、10#楼，且在开盘活动期间有效，活动结束后，没有购房的客户可申请退卡，所交认筹金全额退还，不计利率。

*：相关细则、流程及《VIP铂金卡认购书》由销售部制定，报公司法律顾问批阅。每日送现金：

从客户缴纳认筹金开始按30元/日（人民币）计算，直至2010年9月30日交房为止，按日叠加计算后，公司一次性予以赠送，赠送方式如下（可选）： 1． 抵扣物业管理费

2． 抵扣在办理交房时的相关费用 3． 现金方式（个人所得税自理）

*：购房时认筹金额10000元用于抵扣房款，如在开盘活动结束后没有定房，可申请退卡，认筹金全额退还，不计利率。

*：交房时间以公司通知及媒体公示时间为准。如公司提前交房，按2010年9月30日计，如延期交房，则延期时间同样按30元/日计算。（如客户不按时办理交房手续，同样按公司通知及媒体公示的交房日期计算）

*：至2010年9月30日交房计，如8月28日认筹客户可获赠399天*30元/天=11970元。

30天无理由退房：

15.论房地产项目施工管理 篇十五

关键词：房地产,项目施工,管理

随着我国经济的迅速发展以及住房制度的不断改革, 为房地产行业的发展提供了极大的机遇。特别是近几年, 我国的房地产业得到了迅速发展, 在我国的国民经济中已经成为重要的支柱性产业。但从我国房地产行业的发展情况来看, 我国的房地产行业还比较落后, 仍处于原始阶段, 房地产企业的发展还面临着很多管理和制度等方面的问题。项目施工阶段是对房地产企业来说是生产经营最为重要的一个环节, 如何提高项目施工管理的科学性和有效性, 全面的提高项目施工管理水平, 是所有房地产企业迫切需要解决的难题。

开工前对施工企业的施工组织设计审批, 有无合理的组织管理机构、充足人员的配备、优化的施工方案、先进的施工工艺是项目施工成败的前提条件。

1 对施工阶段的过程加强控制和管理

房地产甲方对施工项目进行管理, 项目管理的内容, 甲方对哪些必须要进行管理, 什么内容可以由监理以及施工单位自己进行管理的, 这些都必须要在施工时详细的划分。明确各方不同的管理权限, 这样甲方对项目施工的管理才能有明确的目标, 而不是毫无目标的松散式的甲方项目管理。松散式的项目施工管理是施工单位最为不愿意见到的管理。项目施工管理最理想的目标是:项目的质量符合甚至超过预期目标, 项目的工期控制在规定的时间内, 让施工单位同时取得合理的利润。从而避免甲方和施工单位成为对立的矛盾双方, 成为紧密的合作伙伴。对此, 甲方在项目施工阶段要从这几个方面着手进行项目管理。

1.1 对工程的质量严格把关

对质量加强管理, 返工率要严格控制。在项目施工过程中, 对工程质量要严格把关, 必须对所有细节都充分重视。在整个的项目施工过程中各方的质量监管人员要对施工的所有工序都必须加强管理工作和质量检查, 采取严格的措施, 避免质量问题, 避免因为质量问题而导致的不必要的人力、物力、财力的浪费, 造成工程投资的加大。

首先, 必须严格保证施工单位按图施工。甲方代表必须对施工单位是否在施工时严格按照设计图纸随时的进行抽查。如果发现问题, 必须及时的进行处理, 需要返工的立即返工。因此而造成的损失必须由施工单位负责。同时必须注意, 不能绕过监理单位与施工单位直接进行交涉。要仔细检查施工中是否存在以次充好、偷工减料等问题。施工方在项目施工中如果存在偷工减料和在施工中使用不合格的建筑构配件、材料以及设备的, 必须及时给予制止并责令其改正, 对施工方加以处罚。如果情节比较严重, 要责令施工单位停业整顿, 降低施工方的资质等级。因为工程质量而达不到所规定的质量标准的部分, 要责令施工方进行修理、返工, 因此而导致的损失由施工方进行赔偿。

其次, 要对中间部位和隐蔽工程加强验收和检查。房地产建筑工程在施工中具备覆盖、掩盖情况或到了协议规定的中间验收部位时, 施工方必须要先进行自检, 监理复检, 然后告知甲方代表。提供书面通知, 写清施工方自检的记录, 关于隐蔽工程和中间部位所验收的项目、验收的时问和地点。验收合格, 甲方代表方在验收记录上签字以后, 施工方才能继续施工, 如果甲方代表验收不合格, 施工方必须在规定的时间内整改并重新组织验收。如果隐蔽工程部分没有进行验收, 甲方代表有权检验已经隐蔽的工程部分, 施工方要按规定进行剥露检查, 积极配合甲方的检查。如果检查不合格, 甲方代表对隐蔽工程记录单不能签字, 同时要让施工方拆除返工。

1.2 对项目施工做出详细的规定, 保证工程如期完成

对工程的施工进度, 甲方代表对施工单位是否根据合同工期进行施工必须仔细关注, 要对是依照施工组织设计施工认真检查, 及时提出所发现的问题。如果按照施工组织设计开展施工, 不能在合同约定的工期内完成施工, 要及时的根据情况适当对工期进行延长或督促施工方加人加班, 保证工期。在施工合同中, 要有明确的奖惩制度。对施工质量的好坏以及施工的工期情况必须做出详细的奖惩规定。这样甲方可以充分调动施工单位的积极性, 保证项目施工的质量和进度。

1.3 预防为主, 加强对施工的安全管理

在建筑行业里, 安全管理工作是极为重要的一项工作。安全是企业的生命, 安全工作对企业的名誉以及管理工作的素质有着直接的影响。在项目施工管理中, 必须把安全工作摆在施工管理工作中首要位置, 一旦忽视对施工安全的管理, 将会造成极大的安全隐患。安全管理工作的好坏关系到众多人员的生命安全, 是企业发展的命脉。施工管理人员在安全问题上必须制定详细的措施, 要对所有的进场人员进行全面的安全教育和培训。坚持预防为主, 保证施工的安全。让所有的施工人员自觉遵守安全守则, 落实安全措施。

2 协调好不同部门的工作

2.1 对协调工作的重要性充分认识, 加强管理

在项目施工中, 不同专业的交叉部位出现的问题比较容易发现和解决, 虽然这些问题大多是一些小的问题, 对项目施工的影响一般不大。但有时也会遇到较大的问题, 事后补救困难, 甚至无法挽回。即使是出现一些很小的问题, 在事后处理时也比较麻烦, 有时甚至会花费很大的代价, 对工程的整体质量产生影响, 导致不必要的经济损失。

要加强管理, 必须要在已有的管理水平上, 对每一个管理环节都必须认真对待, 不能走过场。对一些影响工程品质和质量的关键性问题, 必须在人事制度、技术、体系结构上建立科学、有效的管理体制, 从而对管理水平进一步进行提高。

2.2 发挥监理单位的技术协调作用

首先, 必须明确监理的权力。甲方应该对监理单位的监理进行书面授权。监理在授权的范围内, 对施工质量和施工使用的材料有检验权、对工程的施工进度有检查和监督权以及对工程款结算的否决权和复核确认权等。这样就明确了在项目的施工过程中, 监理方是甲方行使权力和技术协调的重要代表。

其次, 对监理方履行其职责的情况进行监督。甲方代表必须要对监理是否在甲方授权的范围内开展了实际工作进行留意。例如, 在监理查验质量工作后, 甲方代表必须对监理所批准使用的建筑材料、构件、设备的质量进行实测。如果发现问题, 甲方代表要及时责令监理方监督施工单位对建筑材料、构件、设备进行更换, 同时可以根据《建筑法》的相关条款追究其相应的法律责任。

3 市政工程的建设和竣工验收加强管理

3.1 市政配套设施的施工建造

市政配套设施是房地产项目中的重要组成部分, 同时电力、自来水、采暖、天然气、绿化、污水处理等市政工程的施工难度较大, 对施工的时间要求比较紧、作业场地较小、各部分的影响较大。管理好市政配套设施建造的施工, 首先必须提前准备, 例如天然气工程, 必须避免其设计与楼体施工图设计发生脱节, 必须在项目主体施工之前制定出详细的天然气工程设计及交底, 以免对主体进行二次破坏、降低成本, 缩短工期。其次是处理好各专业设计图纸的叠加, 要对设计及时的进行优化。要对各专业的施工组织提供的设计的加强审查。

3.2 必须对竣工验收合理安排

实现顺利竣工验收工作除了必须保证各专业工程的按期完成, 质量合格外。还必须在工程施工的后期制定出详细的竣工验收计划, 要对工程的要件要求和竣工备案时间明确规定, 详细验收的主体、消防、环境、规划、电梯、人防等取证和验收的时间。明细验收小组的参与方。处理好竣工验收的工作, 首先是合理利用公司所培养的各种政府职能部门中的有关社会资源。其次是要提早安排。在建筑主体完工后, 市政配套设施开始施工时, 就应该适时联系规划验线和安排消防检测。同时要保证申报验收的资料准确和完整, 避免因为申报材料而延误验收的进度。

总之, 在房地产项目施工过程中, 房地产甲方所进行的施工管理工作是一个复杂的系统工程。必须科学合理地对施工中各项工作进行管理, 保证整个项目工程的顺利进行。

参考文献

[1]张志华.房地产施工项目管理探讨[J].商品与质量, 2009.