龙湖地产实习报告

龙湖地产实习报告（精选11篇）

1.龙湖地产实习报告 篇一

龙湖天街—证明龙湖地产“成熟”速度

一个商业项目成熟得早，商家赚钱快，投资者的租金自然水涨船高。同样，一个商圈成熟得越早，越能聚集海量人气，拉动消费，带动整个商圈商业兴旺发达，让所有产业链上的人都能赚个盆满钵满。因此，商业项目能否“早熟”，已经成为投资者最为关心的焦点。龙湖地产“成熟”速度不言而喻。

龙湖商业，向来以超级速度成熟而闻名。

龙湖天街—证明龙湖“成熟”速度。

时代天街从去年10月开工建设，今年9月15日召开全球招商大会，11月将针对各大百货、电子、家居等主力店进行全球招商，有望年底前确定部分主力店品牌，再到明年底预计开业。龙湖时代天街表现出的成熟速度，在重庆商业发展中十分罕见。从目前1700个品牌商家竞争一期400个商铺的火爆格局判断，时代天街满商家开业已无悬念，这也意味着，投资时代天街的投资者，能更早的开始获益，快速收回投资成本。

从龙湖打造的其他商业项目看，“早熟”也是龙湖商业的必然结果。2004年开业的北城天街，使江北商圈成为现代时尚的重庆第二座百亿商圈；2008年开业的西城天街，仅1年便实现了常规购物中心需2~3年才能实现的成绩，将杨家坪商圈直接带入了“购物中心”时代。龙湖在商业运作上的“早熟”，更让众多商家及投资者尝到甜头。远东百货·北城天街店以年均40%的增长速度，成为远东大陆各店之首；UME北城天街店，2009年底，成为UME全国票房第一影院；法拉利·晶郦店，营业额西南第一；哈根达斯北城天街店，营业额西南第一，全国第三。也正因为龙湖在商业运营上一贯的惊人表现，投资者对时代天街成为重庆商业核心新标志充满信心。

龙湖天街—证明龙湖“成熟”速度。龙湖“天街”战略已初步形成并显现威力，明年，龙湖“天街”系产品将在全国更多城市纵深布局，释放强大的影响力。

目前，龙湖“天街”系产品已占据了重庆、成都、北京、西安、杭州、无锡等城市。在重庆，除了北城天街、西城天街、时代天街，龙湖第四个“天街”产品U城天街也将亮相；在成都，继北城天街之后，时代天街开盘就受到投资者热捧，10月17日，成都时代天街召开全球招商大会，洲际、卢米埃、永辉、国美等品牌与成都龙湖天街系商业确定战略合作关系；北京长楹天街，也是北京屈指可数的商业项目之一，招商工作也正在有序的进行中。

商业地产的贡献正在成为龙湖集团新的业绩增长点。龙湖地产半年业绩显示，今年1~6月龙湖实现合同销售金额182.6亿元，其中，重庆时代天街、成都北城天街和北京长楹天街三大商业综合体的销售额合计占到全集团20%以上。

龙湖天街—证明龙湖“成熟”速度。随着龙湖“星悦荟”年内的开街，龙湖商业战略三大品牌“天街”、“MOCO家居生活馆”全部亮相，龙湖地产全商业业态已然形成规模，这也预示着龙湖商业将加快在全国范围内的战略布局，并树立商业标杆地位。

2.龙湖商业地产扩张ING 篇二

龙湖做商业地产要追溯到2003年。当时，龙湖开始在重庆打造首个天街系产品——北城天街。那时的重庆北城，只是一个名为客车修理厂的地块，曾转手达20余次却无人开发。但在十年后的今天，北城天街已是名副其实的重庆第一商圈。

此后的五年时间里，龙湖则一直专注于单项目运营。2008年之后，龙湖进入项目复制、城市与业态同步扩张的时期。2010年，受调控影响，住宅市场陷入量价齐跌的状态，部分房企开始转向商业地产寻求发展。作为商业地产较早发力的代表，龙湖地产同年开始成立商业地产部，专门负责公司旗下商业地产的发展运营。以开发别墅成名的龙湖地产，凭借突出的建造技艺以及自身的物业品质在商业房产中渐露头角。

2011～2012年，龙湖商业每年开业三个项目，全国化布局初现端倪。根据2012年8月龙湖地产半年业绩会上的数据显示，截至2012年上半年，龙湖已开业的商场整体招租率达98.6%，租金同比增长35%。而在国内，80%～85%的开业招租率一般就被认为是较高的水准。据龙湖商业地产为本刊记者提供的数据显示，龙湖所运营的商场毛利率达到了81%，可与香港顶尖商场媲美。龙湖因此被诸多商业品牌誉为“内地最赚钱的商业地产公司”。龙湖自行开发的《龙湖商业运营管理系统》，可实施监控旗下所有项目每家租户当日营业额、租金情况、人流量等指标，关注商户经营情况，并及时给予帮助。龙湖此举，得到了众多商家的信任和追随，庞大的商户资源库使龙湖成为国内招租率最高的商业运营商之一。

迄今为止，龙湖天街的战略合作伙伴已达750余家之多。一些合作品牌跟随着龙湖天街将门店开到了全国，并因此实现了数倍的营业额增长。如今，天街系已走进14座城市，打造出19个产品，并在2012年前10个月就创造了130亿元的销售额。

龙湖商业地产负责人向本刊记者介绍，龙湖目前形成了三条比较成熟的产品线：龙湖天街、星悦荟、家悦荟。龙湖商业地产会根据地块和区域特点来决定使用哪一种，以目前的项目规划来说，天街系占的比例最大。

与万达模式一样，龙湖商业地产亦采取租售并举的模式。龙湖的购物中心、地理位置特别优越的少量写字楼等业态一般会持有，而商铺、大量写字楼、酒店公寓等其他物业形态则被散售。接受本刊记者采访时，龙湖商业地产负责人介绍，在资金方面，龙湖每年将销售回款10%以内的资金投入商业运营。

在商业物业的选址方面，龙湖的原则是选择在战略区域的一、二线城市新城中心、地铁上盖、交通节点，以及三、四线城市的核心区域和新的规划中心，以低成本获取土地。与大多数商业地产开发商不同的是，为了保证足够的消费力，龙湖利用自己做住宅的优势，巧妙地在商业地产与住宅地产两个板块之间频繁互动。

商业地产专家易铺网CEO陈建明接受本刊采访时表示，比较看好龙湖商业地产的商业模式。陈建明认为：首先，龙湖“租售并举”的模式能有效降低回款周期过长带来的投资风险；其次，无论从商业项目前期定位，到招商落户，再到卖场的日常管理，龙湖商业都将细节做到极致，有属于自己特色的商业地产运营和发展之路；再次，龙湖商业的业态也大都是体验式业态，以北城天街为例，从开业至今，其业态已历经4次调整，如今其体验式氛围更为浓厚。

“商业地产作为一种空间，事实上承载着社交、体验和消费实现的功能。如同看电影不会被DVD取代一样，全家总动员式的集中消费体验，仍然有赖于商业综合体。从这个意义上讲，以体验式商业为主的龙湖商业地产，应该会大有可为。”陈建明说。

扩张隐忧

据龙湖商业地产负责人透露，2013年是龙湖商业地产扩张元年。今年开始，龙湖计划每年新开一个大型购物中心。然而，由于全国商业地产项目在建和潜在供应量巨大，部分城市商业地产面临过剩的风险。而商业地产快速扩张的背后需要战略、资金、人才等多方支撑。龙湖地产商业地产是否做好了准备？

面对本刊记者的提问，龙湖商业地产负责人回复说，作为一个发展十九年的开发商，龙湖从集团层面有全方位的基础来支撑扩张目标，归结起来就是“有规划、有钱、有人、有资源”，具体包括：

第一，清晰的战略规划。上述目标是由具体的商业土地储备和城市发展规划来支撑的。

第二， 强健的财务支持。商业地产非常吃现金流，而龙湖目前可以说是现金流管理最好的公司之一。在香港上市公司核心财务指标中，龙湖的多项指标基本都处于行业前三位。截至2012年6月，龙湖的净负债率仅为49%，而融资成本不到7%，这是绝大多数同行不可想象的数字。2013年，龙湖在穆迪的评级上调到Ba1，标普评级则为BB+，在民营房企信用综合评级中排名首位，充分说明了龙湖的企业实力。

项目层面上，龙湖原则上不做单纯的商业项目，多以和住宅、酒店、写字楼结合的商业综合体呈现，并且住宅、写字楼的销售先行。这一模式充分发挥了龙湖住宅领域的优势，依托龙湖销售业务的优异表现，项目内的现金流也能够基本平衡，实现项目内循环。

第三， 专业稳定的团队。龙湖有稳定、专业、经验丰富的商业团队，中高层平均商业从业年限超过十年，服务龙湖五年以上的中高管比例超过60%。同时，龙湖一直以来重要的成功基因——企业文化，在需要细致、人文关怀的商业运营中更加能发挥其强大的功效。

第四， 坚实的城市资源。龙湖多年来深耕每座进入的城市，获得了丰厚的回报。2012年，龙湖在产生销售的12座城市中，有8座城市的销售额排名前十。这背后，反映了龙湖在各类城市资源的积淀上非常坚实。目前，龙湖已长期和100多家全国性媒体、近300家地方性媒体保持着良好的合作关系。这些都将为商业的顺利发展奠定基础。

第五，品牌口碑。龙湖的品牌美誉度和忠诚度在行业中和市场上有口皆碑，客户满意度连续多年排名全国第一。据专业的第三方数据，龙湖的客户满意度高达87%，其中有70%的客户具有重复购买意向，也表现出龙湖业主的高端特点。地产、商业的有效联动，能够让龙湖业主这一优势使商业极大地获益。

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同时，龙湖商业也在商户中形成了良好的品牌口碑。多年来，龙湖商业在开业期和调整期的招商率分别高达90%和95%，远高于行业平均水平的80%和85%，体现了龙湖品牌对商家的强大号召力。截止到2012年底，龙湖商业在全球范围内接触并建立联系的商户超过了3000家，引入到龙湖商业体系1526家，跟随龙湖进入不同地区和项目的品牌达到215家，达成战略合作品牌的近200家。这既是龙湖商业品牌的成绩，也是龙湖商业长期发展的重要资源优势。

尽管龙湖商业地产对自己的扩张之路充满信心，并给出了一大堆数据以证明其可行性，但多位接受本刊记者采访的业内人士对此却持不同观点。第一太平戴维斯策划部总经理徐伟成直言，龙湖商业地产试图按照重庆、成都的成功模式大量复制，从省会级城市到三、四线城市去，通过不同的产品线扩大市场氛围，像万达般形成规模效应。但龙湖商业发展速度过快，带点盲目乐观。缺乏对未来中国市场消费趋势的把控研究，将是其未来发展模式需解决的课题。因为商业模式、建筑硬件和开发投资容易复制，团队管理、人才招聘与留住人才、按现在发展商业消费市场迅速适应的营业力，则不容易有机和系统地对变化万千的“市场”作准确的应变。像大船连接各类中型船只一样，灵活转向并非易事。

而商业地产专家鄂丽华担忧的是，和龙湖商业地产一样，近年很多商业地产公司都在攻城略地、大肆扩张，加上以住宅为主的房企也纷纷加码商业地产，短期大量激增的商业地产相较于人才储备、零售业发展等现状存在极大的不匹配，这必将出现恶性竞争的状况：大量企业的进入，对土地需求量自然增加，地价必然上涨，导致开发成本增加，在本身就融资渠道狭窄的环境下，企业将承受巨大的资金压力；大量项目的出现，必然引发人才大战，高薪挖人的现象现在比比皆是，导致工作的稳定性受到影响，无法正常运作，这也直接影响了项目的服务品质；大量项目的短期激增，相较于有限的零售品牌资源，也必将导致商业项目的严重同质化，而且因彼此间的恶性竞争不仅增加招商难度并使得项目收益缺少保障。

鄂丽华还表示，与开发住宅不同，一个商业项目能否成功，取决于资金、招商、经营等一系列运营能力。中国的商业地产项目尚在起步阶段，只有少部分开发商能够很纯熟地炒作一个商业项目。大多数开发商还处在一个学习和摸索的阶段，其对于商业项目运营的能力还有进一步提高的空间。商业地产最重要的并不是规模扩张，而是后期运营管理，否则就要面临漫长的养商期。所以，鄂丽华认为，龙湖商业地产扩张即便做了充足准备，但商场瞬息万变，还是应步步为营、谨慎前行。

机遇背后挑战重重

从北京地铁6号线常营站F口出来左拐，步行5分钟便是龙湖·长楹天街售楼处。由于正赶上一期交房，售楼处内人头攒动、热闹异常。虽然记者之前已经电话预约，但置业顾问苏彤显然忙得有点分身乏术。

“商铺卖得挺好的，剩下的已经不多了。”终于腾出时间来的苏彤告诉记者，龙湖·长楹天街规划共24万平方米的商业体量中，90%是由龙湖高度自持，能够推出市场与客户分享的商业仅有3万平方米左右，散售商铺产品十分稀缺，这也客观上导致了产品的热销局面。

尽管商铺卖得不错，但业内人士表示，龙湖·长楹天街面临的挑战仍然很大。其20多万平方米的独立商业中心汇集了IMAX影院、永辉超市、室内冰场、主力百货等，将成为北京城市东部最大的购物、娱乐中心。但常营地区是北京市保障性住房和两限房小区的所在地，购买能力有限。距其不远的朝阳大悦城开业近三年仍处于养商期，便是例子。而且，常营的长住居民已经达到15万人，大量的人口、密集的住宅小区，让这一地区的出行与居住都显得有些拥挤，常营周边的管庄路、朝阳北路因此而经常拥堵，造成交通不便。但地铁6号线的开通使得此区域的交通得到大力缓解，同时也给商业带来了可以预见的人流。

该人士还表示，商业讲究“地气”，商业越多的地方氛围越、越更有环境。但常营目前还不具备这些良好条件，商业配套需要进一步提升，尚待发展。

对龙湖商业地产布局北京，地产评论人马跃成表示，龙湖在北京正在进行的有两个大型的商业综合体项目，一个是长楹天街，一个是时代天街，大概都在60万到70万平方米的建筑规模。龙湖商业地产总是和住宅地产无缝对接的发展思路，并且定位在家庭服务的基础上，这让其与其他商业地产商区别开来，有独特的竞争力。另一方面，北京房地产业的发展势头依然强劲，而商业地产的发展还在起步阶段，特别是新城区域，承载着北京人口转移、疏散、截留的功能，从总体规划上看，新城区域的大型商业设施是有市场、有条件、有发展潜力的，因此龙湖地产发展前景值得期待。

但马跃成同时认为，龙湖走的是自持大部分商业这条路，并且与自有地产项目无缝对接，选择政府投资或区域发展前景好的地区，不在乎当前的地区环境，而是注重未来区域环境，因此特别看重政府主导的新城市板块发展要地。这种方式的优势是降低了成本，能够很快成为地区的地标性建筑，引导区域商业发展方向。但是，这种模式耗费精力比较大，回报时间也比较长，同时也受政府调整规划和地区发展速度的影响。

此外，龙湖地产是从开发高档住宅走过来，进入商业地产的，其发展商业地产的模式仍然具有开发住宅地产的痕迹。目前，龙湖的三个商业地产产品龙湖天街、星悦荟、MOCO家悦荟各有特点，但也大同小异。都是以大型商业综合体完善区域配套，加之高品质城市住宅，从而形成“产商居”一体化的“生活自循环”。而且，龙湖商业定位在以家庭为核心的“综合生活体”。但是，其商业内容并非家庭生活为主，休闲娱乐新潮内容占到很大比例，这与龙湖商业地产周围环境、客户人群特点存在很大关联性。

第一太平戴维斯策划总经理徐伟成谈到龙湖商业地产布局北京的市场前景时表示，龙湖在北京投资发展速度相对较合理，如发展商业地产为主力，则更要谋定而后动。因为北京中高端的商业地产产品（Shopping Mall、奥特莱斯、百货和商业街区）自身的品牌和形态同质化就很严重，加上城市规模、气候特点与近年电商对纯零售业态总金额的冲击，直接影响了传统商业购物中心或商业街区的收益，加上拿地的技术难度，龙湖不得不慎之又慎。

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与大多数从住宅转向商业的开发商不同，对于成规模的商业项目，龙湖均选择自己持有并运营，这无疑又对龙湖的资金投入和专业人才提出严峻的考验。自持物业需要资金回报，但是龙湖地产的项目一般都在待开发区域，人群效应短期内不能聚集，消费能力短期内也跟不上来，十分考验资金压力和运营能力。

龙湖商业地产在发展布局中需要注意的是，北京商业地产的竞争对手万达、中粮、华润等都是以商业地产为主的开发商，不但经验丰富，经济实力也非常强大。并且这些大牌开发商占据的位置都是商业资源成熟和基本成熟的地区。龙湖商业的选点都是填补待成熟地区的商业发展需求，与其他竞争对手的布局思路存在差异。

徐伟成还指出，大量的高端专业的商业招商、运营管理人才数量要配合大量迅速的新发展项目合理地到位，同步培育和留住集团的人才，统一经营管理的服务水准，将是龙湖商业地产需要注意的问题。另外，试图复制大规划属于初步的成功商业模式，容易产生自满、官僚、内耗等可能出现的管理问题，墨守成规地复制容易僵化其内部管理和产品创新的活力，造成像当年IBM、Motorola等大企业的“巨人忽视市场原动力”症状。所以对于龙湖来说，在面临机遇的同时，同样面临挑战。

Tips

龙湖商业地产三条产品线分别为

龙湖天街

超区域或区域型购物中心，体量一般在10～20万平方米，业态齐全。天街的一大特点是，总是和住宅、写字楼、酒店等其他业态统一规划、共同开发，以综合体的一部分呈现出来，而不是一个独立的纯商业项目。这就使产业、商业、住宅能够有效联动，构建新的生活和消费模式，有利于城市发展和商圈繁荣。

星悦荟

社区型高端精品商业，体量一般在5～8万平方米，多以餐饮、娱乐为主导，成为精致、典雅的特色商业。虽然体量不大，但因为其特色突出，往往使辐射力超出所在区域。例如重庆的春森彼岸星悦荟，号称“重庆的城市会客厅”，集中了多家高端餐饮商户，开业不到一年，就成为重庆商务宴请、外籍人士交往的主要场所。

家悦荟

是以高端家居为目标消费的主题型商业，体量一般为3～5万平方米，以品质高端、品牌独有为核心特色，和龙湖的高端业主群有最高的匹配度。目前已开业的重庆家悦荟，能够做到50%纯进口品牌、50%重庆独家品牌，而有百年历史的各国皇家御用品牌比例高达15%，在所有家居主题商业中堪称奢侈。在家悦荟，时常能看到单品10万元以上的消费，培育了数个单店年销售百万元乃至千万元的店铺。

3.龙湖地产实习报告 篇三

团队行动，从紧急报事时开始

2003年4月4日下午二点半，西苑客户中心接到巡逻队员紧急报事，嘉晖阁二单元一户业主户内出现严重漫水，已经漫延到楼道间，水很快就会流到电梯轿厢内。

情况紧急，全体行动。客户中心立即通知工程部人员火速赶到现场关闭此单元水阀，同时安排人电话联系业主赶回家。不到4分钟，同时得到巡逻队员通知的工程部已经赶到现场关闭了此单元的总水阀；同时，为了避免电梯受损，在现场的工程人员果断的把电梯运行到顶楼。不久，保洁部赶到，立即全力以赴清扫流水，保安部仍然维持着现场次序。

户内的水还在不断的往外流，但业主不能马上赶回来，总水阀关闭太久肯定会影响该单元其他业主的正常用水，必须控制整个局面和减少业主家的损失。工程部立马向客户中心做出请示，希望采取非常行动，从隔壁阳台翻入业主家的生活阳台关上水阀。

在场所有的人都捏了一把汗，谁都清楚这样的行为是公司所禁止的，因为对于非专业人士，翻越的行为隐藏着巨大的风险，尽管这只是二楼。面对员工的生命危险和客户的财产，客户中心难以取舍。员工再次向客户中心申请：请放心，我们一定能安全完成任务。

征得业主同意和客户中心的批准后，员工来到隔壁阳台准备翻越。协助的员工紧紧的拉住准备翻越同事的手，神情关切，他们知道必须得牢牢的抓住同事的安全，在楼下的人都屏声静气，生怕有一点闪失。每个人都在担心，但是每个人都没敢把这种焦虑表露出来，因为在这个时候，大家知道彼此更需要的是一种理智冷静的配合，一种内心精神的鼓励。安全的进入阳台后，大家悬着的心终于落了下来，有人轻轻的舒了口气。关闭了阳台的水阀，业主也赶到了。

原来是由于阳台自动洗衣机的高压软管安装时未接好产生破裂而漏水。很深的积水完全浸泡了屋内的地板，几名保洁部的员工用桶、拖把，快速的清理着积水；因为是木地板，考虑到还会有水渗漏在夹层，工程部员工就主动帮助业主，用小铁锤小心翼翼的敲开几块地板，清干净里面的水。保洁员赤脚泡在水中，弯着腰一桶一桶的盛水，四十桶、六十桶……谁也无法统计究竟排出了多少水，凌晨5点就开始上班，本该四点半下班的保洁员一个也没有离开，时间一分一秒的指向六点半。看着她们发白的双脚，客户中心提出派人替换一下，她们朴实的拒绝了。这个时候，每个人的付出令整个团队体现出一种强烈的责任感。对面好心的业主也赶来帮忙了。一个眼神的交流，一个会心的微笑，没有更多的语言，一切就有条不紊的进行着。

后来，客户中心的同事说：我觉得我们的团队很强大，工程部在面对现场的危急状况总是能果断的判断处理，保洁部朴实的同事从不言苦，总是一声不吭的把事情做完做好，保安部的同事从来都是快速主动的传递着有效信息，客户中心的判断和决策离不开他们。参与到这次积水处理的同事回忆说：随着在手中传递的水桶，我都能感受到彼此间传递的那种温暖而强大的团结的力量，让我坚信，有这么一个团结紧密的团队，我们一定能走得更远。

请让我来帮助你

（来自工程部的故事）工程部员工姜永洪在2003年1月10号的时候，接到1-4-3-302业主的报事，反映其生活阳台顶棚渗水。上门查看，发现生活阳台落水管的顶棚和墙面有一道起泡，排除了因渗水引起的原因外，在连续的几次观察中，发现是因锅炉未安装烟道而使热气上升墙面形成冷凝水受潮起泡。小姜详细的给老人解释了情况后，业主采纳了安烟道的建议。烟道安好后，姜永洪请老人放心，等施工单位过来的时候，一定帮忙刷一下起泡的位置。

这件事情姜永洪就一直替老人关注着，当起泡的地方被粉刷好后，激动的老人在客户满意度上写道：“你们的工作做得很细致，处处在为业主服务，这样的服务态度，我们很满意，特别是你们的小姜同志。”翻开这张协调单，单就粉刷一事的跟踪记录前前后后就达5次之多。即使不是当事人业主，任何一个看了记录都感慨于工程部同事的认真严谨。难怪业主会写下这样的赞誉，对于老人来说，有什么比一颗乐于助人的心更难能可贵的呢？

关键词：龙湖西苑 最优方案 防止业主损失扩大

避免损失扩大的最佳方案

10月5日晚8点多，西苑畅水阁一巡逻保安队员闻到阵阵焦臭味，根据经验判断，肯定是业主煲汤忘了关火所致，应当马上排除意外，迅速报告给了当班班长，但是这么几十户人，怎么知道是哪家呢？只好把应急队员也调来，挨家挨户排查，终于落定在了10楼2号房。

焦臭味越来越浓，值班经理、管理处主任、保安部主管及其它部门相关人员陆续赶到，但着急的是业主一直联系不上，怎么办？应急处理流程马上启动！总指挥胡主管下命令“保安班长赶快报警，通知消防队”这是最有效最安全的解决办法，“工程部，马上对该栋楼停止供气；客户中心，逐一通知该栋楼及其他业主，讲明情况，请其不要慌张；保安部，携带相关工具及器械，在业主家门前原地待命，等候通知；保安门岗，等待并指引消防人员及车辆到现场；其他相关人员维护现场”。

消防队官兵很快就赶到了现场，在不断想办法排除险情。时间很快就到了晚上11：00，业主照样没有讯息，消防官兵建议用消防斧劈开入户门进去户内排除隐患。总指挥胡主管胸有成竹地给消防官员建议“你们看能不能这样，两个多小时过去了，都还是焦臭味没有发现浓烟等其他情况，而且天然气也关闭了，说明事态可控，劈门而入，会给业主造成不必要的损失，能否利用消防专业设施及消防专业人员，从楼上或从隔壁翻越入户？”在其他业主的配合和支持下，这个建议很快得到采纳，从隔壁翻越顺利进入了2号户内。

门打开了，厨房里一锅炖焦的鸡还散发着浓浓焦臭味，烟不断往外涌，险情排除了，消防人员撤离了，剩下的场面又留给了物管的这支应急小分队。胡主管又开始发挥总指挥作用开始安排“进入业主户内必须两人以上，保安负责打开屋里所有的窗口，透气„„”，“工程部负责检查业主户内电气线路及设备有无破坏„„”“客户中心负责给客户写留言„„”。夜里12点零5分，当一切就绪后，手机没电的业主一家4口回来了，热心的邻居抢着告诉发生的一切„„西苑依然安静而祥和。

关键词：龙湖西苑 工程部员工 超标准的服务

不只是挂一幅画而已

3月15日，工程部员工小周像往常一样照例去业主家处理问题，这次的任务是按业主要求在室内挂一幅画。进门的时候，业主正准备拿出拖鞋，小周礼貌地说了声谢谢：“不用麻烦，我带了鞋套的。”然后将鞋套小心的套在鞋上进了屋。

业主原先的打算是把画挂在客厅的墙纸上，小周看了位置后并未立即把画挂上，却说出了他的担心：挂画的钉子会把墙纸损坏而且位置看起来并不是最好。小周再仔细的看了看房间的布局和墙纸的铺设后，建议业主把画挂在面向客厅窗户的墙上，不但光线十分好，整体的视觉效果也更能衬托出房间的装修风格，而且挂画的钉正好位于墙纸缝隙接口处可以不损坏墙纸。业主惊讶他对布局的见解之余高兴地接受了建议。

准备挂画了，小周先拿出了一张干净的毛巾铺在了台面上，业主愣了，这与挂画有什么关系？当看见小周挂好画，小心地收拾起落在毛巾上的木屑，然后又用另外一张毛巾仔细地擦了台面后，业主全明白了，原来挂幅画这样简单的事也要讲究这么多！

大年三十停水了

时间：2004年1月21日（大年三十）

事件：龙溪管网1.2米直径的送水主管爆裂，造成龙溪片区供水全面停止，龙湖南苑、西苑、香樟林也在这个范围之内。

大年三十范主任值班，大年三十居然停水了！

在小区内巡视的范主任接到停水信息就冲到了办公室。办公室里电话铃声要把电话溶掉了。停水紧急预案早已启动。

在办公室，范主任和另一位同事不停的拿起放下、拿起放下电话，重复着一句话：“您好，西苑管理处，龙溪镇1.2米主水管爆裂，正在抢修。”个保安岗位和刚下夜班的队员在执行一件创新的服务：李用对讲机主动告知每户业主停水的原因及现状；家住西苑的同事纷纷主动放弃与家人的团聚，立即赶到现场，配合值班员工投入各项工作中。

小区告示栏内停水通知也迅速张贴出来。停水的信息很快告知到每一户业主家中。接下来的工作太多：

提醒业主锅炉里还有储存的60加仑水可以利用； 联系市政送水到社区；

与水厂时刻保持联系，掌握抢修现场的进展情况并随时将信息传递给业主：

预计下午6六点修好、预计下午4点送水、预计3点、2点、1点，水送出来了！水来了，有粗心的业主出门时忘了关好水龙头，提醒巡逻队员时刻关注周围是否有漏水现象。

真的就有业主出门时忘记了关水龙头，赶快通知业主尽快回家。准备好保安、保洁、工程应急队，为被水淹了的业主家进行抢修。共计抢险户数：南苑2家、西苑2家、香樟林1家。

关键词：龙湖香樟林 保安队员 关注客户感受

都是个高惹的“祸”

最近香樟林园区一位老年业主说起他心中的谜团，住进小区虽然短短的半个多月，但从小区大门进出时，老是觉得有个身高一米八几的高个保安小伙子有点怪，每次只要在大门问他点事或和他拉家常时，他老是往坎下面站，他是怕我呢还是怎么回事？老人家心里犯嘀咕。

这天老人家再次经过大门，正好又是他在班，刚开口和他说话，他又站到了坎下，这次老人家实在忍不住了就问他怎么老往坎下站？他说都怪自己个子太高，出入小区的无论是业主还是客人，与他身高差不多的只是少数，如不站到台阶下，客人往往会仰着头说话，即使言谈举止自然，也会使客人感觉不便，产生压抑感，因此一旦有客户和他交谈，他就主动站到岗位前面的台阶下，而当他站到台阶下进行交谈时，正好弥补了身高的差距，交流起来也感到十分亲近随和。老人家恍然，朗朗地笑，原来都是个高惹的祸啊！小伙子真有心啊！

端午节的中药香包

端午节的前夜，午夜2点，微微细雨飘洒窗前。卧床很久但久不能寐的我突然听到窗外有悉悉嗦嗦的声音，“难道有强盗？”我自语。下床来到窗前，看见楼下小区道路上几名身着雨衣的物管公司保安队员从雨中分别向各个楼栋走去。“雨天，他们这么多人在巡逻？”

几分钟后，听见有脚步声离自家的门越来越近，最后停在了我们三楼，“他们究竟要干吗？”透过入户门的猫眼，看见一名保安队员在随身携带的包中拿出一样东西，轻轻地挂在对面邻居家的门把手上，然后往我家走来，也在门上挂了一包东西。强烈的好奇心驱使我打开了房门，队员却很不好意思地说“对不起，对不起，老师，打扰到您的休息了。”

“没事，没事，我还没睡觉，你们这是做啥子？”

“老师，明天是端午节，物业公司特别为每户业主家准备了一份小小的礼物，就是这个中药香包，里面装有菖蒲、艾叶等中药粉末，可以将这些中药粉末携带，芳香无比，为了给业主一份惊喜，要求我们在今天晚上要将几千户业主的礼物全部在天亮前挂完。”

“噢，原来是这样！” 我心中算计着，南苑、西苑、香樟林、枫香庭，四、五千家业主，他们要在这个雨夜静静的为每一户业主都挂上祝福，这些小伙子要来来回回跑上多少趟啊？我一边感叹一边握着门上的香包，看着香包上一行行亲切而又温馨的祝福话语，闻着香包散发的阵阵中药香味，我感动的心久久不能平静，夜也更长了„„

“尽我所能抓住他”

2004年10月17日16点30分，北城天街购物广场后街。

“抢劫啦！有人抢手机！”突然传来一位中年女士的大声呼叫。此时，刚好巡逻经过的保安队员小胡拔腿就追，三五步赶上那人，勾拳、扫腿、别臂、娴熟的擒拿术在短短的三四分钟便将劫贼制服。

被抢女士当即拨打110，赶到的干警将劫贼扭送到派出所。被抢女士拉住小胡的手，执意向请他吃饭，小胡笑着婉言谢绝了。内心充满感激的女士将这事儿报给了“天天630”，她希望通过新闻媒体表达她对物管队小胡的谢意。

当记者问“抓劫贼时，你想没有想过劫贼有凶器，或者劫贼是一团伙就在他附近？”小胡腼腆地笑答：“当时，脑子里闪过的念头就一个，尽我所能抓住那贼，我的同事们也都会这样做的。”

逆行的警车„„“我服了你了，保安!”

重庆经济开发区管理委员会办公大厦（金山大厦）是我们公司外接的物业服务项目，进入大楼的交通比较复杂，来往车辆较多，于是管委会办公室要求进出车辆单向行驶。

有一天，一名队员正在巡逻时，一辆警车按行车路线逆向驶来。这名队员立即上前敬礼后有礼貌地示意司机按交通规定路线行驶。这时司机一脸怒色地叫道：“一个看门的还这么多事！”随后开着车想硬往里面闯。这个1.8米的高个保安很巧妙地挡在车前仍然非常有礼貌并且语气坚定地说道：“对不起，老师，这是我的工作，也是管委会的规定，请您理解并感谢您的配合！”在僵持中司机无奈地摇了摇头说道：“好吧好吧，我真是服了你了！”就开车调头按规定路线驶入。不卑不亢中，这名保安队员很好地执行了他的工作职责。

亲切的“打扰”

劳累了一天，终于可以回家好好的睡个觉了！今夜入睡得正香，睡梦中被一阵阵门铃声所惊醒，看了一下表才凌晨4点50分，心中顿时火冒三丈：谁会这时来访„„迷迷糊糊中拿起门机，很不耐烦地问：“谁呀？”电话那边传来保安轻声而有礼貌的声音：“对不起，打扰您休息了，您家阳台有流水声，不知是不是水管爆裂了？”听后心中怨气顿消：“哦！是我家水池的循环水声！”保安听后再次道歉：“对不起，打扰您休息了！”半夜被惊醒不是马上就可以再次入睡的，我躺在床上，想着刚刚发生的一幕，深感龙湖保安的认真负责！虽然他们打扰到我的休息，但我还是要说：“谢谢你，龙湖保安！”

深夜，虚惊一场

初秋的夜，凉风习习，凌晨两点，住在西苑齐晖阁的张先生拖着疲惫的身影回到住家单元门口。“糟糕！忘了带钥匙。”张先生轻声惊呼，可使用单元门机联系数次，家里都没应答。“怎么啦？两小时前还通过电话！”张先生心里隐隐着急，思量一会后，想到了我们的物管。

得到求助讯息后，保安队员们立马赶到张先生处，气喘吁吁地说：“莫着急！莫着急！”细语安抚焦急的业主，立刻用值班电话、入户门上的门铃、单元门对讲机不断地呼叫屋内的家人。可是近半个小时过去了，屋里却没有半点反应。张先生望着漆黑的夜空，茫然无措，显得有些六神无主。业主的忧虑，队员们看在眼里，心也揪紧了，建议报警。听到队员的提醒，张先生猛然一悟，请队员赶紧报警。在当班段班长陪同疲惫不堪的张先生到会所休息的同时，考虑到可能发生的种种情况，在民警到达之前，为防万一，段班长安排了三名队员分别守在其单元楼下和房门口，观察家中有无异常，身着单薄衣裳的队员心里装着张先生焦急心情、惦记着其家人安全而忘却了初秋寒冷，一直原地待命并不时用对讲机及其它方式向其家中联系„„

天微亮时，张先生的家人从朦胧中醒来，惊愕深夜发生的一切。悬着的心终于落下了，张先生长长舒了口气：“原来是虚惊一场！”

网球的故事

前几天，在重庆爱立信工作的香港朋友林先生（现入住龙湖枫香庭，从前业主手中高价转让的），向我们讲述了一个小故事：

林先生有几个朋友住在龙湖南苑四区，经常相约夜间在南苑打网球。有一次几个朋友夜里10点了仍然在球场上酣战，一个朋友控球不好将球打过拦网，落入了场外草坪，黑暗中几个人都找不到球。这时，一个保安人员拿了手电筒过来主动帮忙找，但还是没有找到。接着队员用对讲机又找来几个人，找了一会仍然没有找到（而且找的过程中队员让林先生他们继续打球）。球打完了，林先生正准备离开，一个保安队员上前拿出纸笔让林先生留下住址、电话，并告诉明天会提示物业工作人员寻找，找到后电话告知，等他在家时送家里。

我怕保安

天啊！半个月前一面之缘，他，还记得我！他？龙湖西苑锦水苑大门的保安！

那是个飘雨的夜晚，踏着匆匆回家的步子，将自己裹在冷风里。早点回到温暖家的念头强占着整个意识。得赶快抄着近路从锦水苑穿回我亲爱的金辉苑才行，这该死的天气！

“小姐，您的业主卡？”

一个高个大汉保安挡在我的面前。糟糕！业主卡忘带了。在金辉苑，我这张脸就是业主卡，他们早认熟了我。“唔？哦，我是找听水阁一单元的冉冉。”看着保安同志突然的查问，一时间，立刻想到，还好，咱在锦水苑还有朋友呢。打个晃子先进去了再说。

“请进！”他，笑了笑。很温暖的样子。

哈哈，保安同志放行了，看来冉冉的名字在锦水苑就是业主卡。路过听水阁，我乖乖地在单元门机里向冉冉报了个到，匆匆地让自己穿过了西A通西B的小径。

上午11点，太阳，薄薄地透露出他的呼吸。园子里桃花粉成一片，玉兰花还裹在毛绒绒的毯子里。照旧，从锦水苑穿回金辉苑，让自己在小区里春游！

“小姐，你朋友今天一早就出去了。”还是他，那个爱笑的高个保安。

“哦，哦，嗯，那我今天还是回西B吧”保安同志，笑笑，没让我进。这男的记性也忒好！怎么办？要是带业主卡就好了。“嗯，我业主卡忘带了，我住金辉苑昭辉阁。”报上一连串的房号和业主名，他身子一侧“请进”报以一个温暖的笑。啊！！天气真好，心情一级棒，因为那个可怕的保安！对，因为他，我决定，我一定配合工作，带上业主卡。

细节里看龙湖的服务

2003年3月4日下午，在西苑阳光快餐，几个人这样的一番对话： “你刚看了龙湖的转让房，觉得怎么样？环境和位置还满意么？” “说实话，这些都各有长短，倒是带我看房的物管工作人员给我留下了很深的印象。” “说来听听。”

“我今天看了不少的房子，从保安队员接到通知气喘吁吁地赶来，面带微笑很有礼貌地问候，我的感觉就非常的好。一路上，他不厌其烦地给我作小区详细的介绍，我注意到两个细节：一是进单元门的时候，他很有风度地给我拉开单元门，并示意请进，我能感到我所受到的礼遇和尊重。二是当他看见白天大堂的灯没关的时候，他先礼貌地跟我说对不起，然后很迅速地把灯关了，我看到了他的工作态度。我想，龙湖与其它小区不同的地方就在于这些不一样的细节吧。”

一个出租车车牌号与80万面额的支票

一天，南苑一区的一个业主坐出租车回小区，不慎把一张80万面额的支票掉在了车上，自己又不记得车牌号。怎么办？抱着试一试的心态又返回到大门去问大门的保安员，我们大门的保安员说：您是一区的熊老师吧，您刚才坐的出租车牌照是XXXXX。业主诧异，不会吧？！打电话到车管办，还真在这车上找到了支票。业主强烈要求表扬队员，并感叹：每天小区进出车辆成百上千，队员居然记得车牌号，更奇的是他还知道这车上坐的是哪家的业主！而且这辆车还是临时车辆！

泳池里的一条手链

枫香庭一位业主在游泳时，不慎将一条白金手链掉了，向救生员求助，救生员赶紧下水，但捞了三五趟都没找到，业主说：怕是没指望了，算了吧。救生员没放弃，对业主说：嗯，不慌，等我去拿个潜水镜来，再下去找。10多分钟后，救生员终于在深水区里将手链捞了起来。业主说：神了，龙湖物管的员工，这么大一个游泳池，这么小一串手链„„

与电梯赛跑

周末，天气晴朗，入住西苑半年的张老师带着一行数人来到西苑管理处准备看转让房。与往常一样在业主基本选定看房目标时物管需要派保安带客户看房。这一次带客户看房的是队员小宋，在去看房的途中，小宋不断在给客户介绍环境和配套。

一行13人很快来到了看房目的地朝晖阁，小宋熟练地跑在前面替客人按了电梯钮，让张老师和其他客人进了电梯，小宋最后进，可是电梯超载警铃响起。小宋按下8楼按钮，迅速退出电梯后，并对一行客人说“这样，老师，你们先上去，我一会儿就到”。小宋目送电梯门关闭后撒腿往消防通道向8楼跑去。

电梯到了8楼，张老师他们谈笑着从电梯中走出，却发现小宋已经毕恭毕敬神奇般出现在他们面前，额头上渗透着一些汗珠，还在不断喘气。“小伙子你是啷个上来的哟？”，一位客户惊讶地问到，“哦，我从旁边的消防楼梯跑上来的，我怕你们久等”，“啊，你与电梯赛跑，比电梯跑得还快呀！”客人的眼睛瞪得大大的。小宋微笑着，“我们每天都在训练，这也算不了啥子”。

原来是这样

花开花落，时光流转，在龙湖居住已经四、五年了，每天观赏龙湖优美的环境，享受物管公司提供的优质服务，心里充满了舒坦和放心！

嗯，慢点，我好像没有注意到物管公司的保安在夜间进行安全巡逻，他们提出的可是24小时巡逻？会不会„„

这样，我今夜来检查一下，看他们是夜间不巡逻？还是在偷懒？

晚上，我关掉卧室的灯，守在窗台上，望着进出楼栋的必经之路，我就看你们来不来！一分钟，两分钟，三分钟„„远远地我好像看见了一个人影，悄然无息地向我这个方向走来。“小偷？”我脑海里忽然闪现出这个词！人影越来越近，越来越清晰，好像是我们物管公司的保安，终于我看清楚了，真的是我们的保安！我恍然大悟，原来物管公司的保安一直在尽职尽责地巡逻，考虑到不打扰业主夜间的休息，他们在晚上巡逻的时候专门换上了软底鞋，而且给对讲机配备了耳麦，尽量把巡逻时的“干扰”降到最小！

关键词：龙湖香樟林 保安部 指挥倒车

怎么都知道我不会倒车？

4.龙湖地产实习报告 篇四

【课程说明】

 主

办：中房商学院

中房博越地产机构  时

间：2014年3月15-16日  地

点：北

京

【课程背景】

两位讲师具备外企、民企、国企多年商业项目实操经验，融汇万达、龙湖、新世界等行业领先企业优秀经营理念：通过2天学习，可以系统学习商业地产前期定位、规划设计、招商及后期经营等全过程的操盘技巧。本课程对于新涉足商业地产开发或招商运营的企业，在理清开发思路，建立招商运营模式，提升实际操盘能力等方面具有非常重要的意义。

【课程对象】

1、商业招商与运营从业人员

2、商业地产开发企业中高层

【讲师介绍】

张老师

万达集团商业地产股份公司高管职务，分管20多个万达广场的经营管理工作;

曾供职于香港晨兴集团、上海北孚集团、上海天启&开启营销机构、文博堂(中国)历任企划部经理、市场部经理、策划总监、销售总监、招商总监、购物中心总经理等职。

[操盘成功商业及综合体项目] 上海江桥万达广场、昆山亚太广场、宜兴现代生活广场等30多个项目

[操盘成功高端住宅项目] 昆山天使湾别墅、合肥和地蓝湾国际社区、大连乾豪东城天下社区等

[专业特长]

13年50多个商业地产项目深度涉猎，项目涵盖1-4线城市不同地段，业态包括大型综合体、购物中心、主题市场等不同类型，行业内罕见的完整的商业地产产业链操盘经验。使张老师在商业地产全程开发、购物中心招商运营等领域积累了丰富的实战经验，使其教学有系统的理论，同时对理论的诠释深入浅出，把教学内容与实战能力充分结合。他的培训生动而赋有创意，善于现场点评剖析学员的案例，给予极具针对性的解决措施。

其根据实践总结的“商业地产4+2全程战略”体系和“房地产一心三核四环、四步曲十八班兵器全程营销战略”体系深受学员好评。

王老师

台湾第一代购物中心人才，内地现职商业地产人才，龙湖商业地产总部高管职务，管理12个已运营购物中心、8个筹备项目。

[既往供职企业]

台湾：大江国际购物中心、育冠企业、东森购物

内地：新世界百货集团、万达商业管理公司、北京金融街商业管理公司、XX商业地产

历任企划部经理、市场部经理、运营推广总监、招商总监、购物中心总经理等职

[操盘成功商业及综合体项目]

北京金融街：管理全国8个区域公司、1个已运营购物中心、4个筹备商业项目

万达：管理全国23个区域公司、55个广场

新世界：管理东北区域4个已运营百货、3个筹备商业项目

[专业特长]

国内少数同时兼具两岸购物中心实务经验的专业培训师，十余年在知名房地产企业与商业零售企业累积的行业背景和实战经验，除了项目经营心得外，历练区域公司、商管总部管理职位，使王老师有国际视角、总部与项目垂直管理丰富知识。王老师的培训技能总能在实践与理论、策略与执行之间得到平衡。除购物中心招商运营等领域外，王老师曾任职电子商务公司，并深入参与万达公司信息化建设，对于当前电商对实体商业的影响有独到见解，购物中心下一阶段信息化建设亦能够提出有价值预判。他的培训生动而赋有创意，善于把握课程现场节奏，更注重学员的互动交流来激发学员的最佳学习效果。

【课程大纲】

一、商业地产的现状(1小时)

1、商业地产国内发展简史

2、国内商业地产开发的失败原因

二、商业地产的定位与设计(2小时)

1、理解所在城市

2、理解城市规划与商圈规划

3、读懂土地

4、理解项目三级商圈

5、如何确定面积与业态组合

6、购物中心动线设计

三、商业地产招商要务(3小时)

1、招商基本8大原则

2、各业态房产技术条件

3、各业态及其主流品牌在不同城市的商务条件

4、不同形态购物中心的招商进度排期

5、招商团队组建与管理

6、主力店的招商谈判要领

7、服装业态的招商要领

8、餐饮业态的招商要领

9、其他主要商业业态的招商要领

10、招商推广工作要领

四、商业地产运营期的经营实务(3小时)

1﹜商业地产的三个生命周期(培育期、成长期、成熟期)

2﹜各周期经营关键重心

a)培育期的关键

b)成长期的关键

c)成熟期的关键

3﹜各周期现场管理的要领

4﹜各周期营销推广的要领

5﹜各周期招商调整的要领

五、商业地产电商与信息化建设思维(3小时)

1、商业地产电商思维

2、智能商业与体验、O2O、微信、微博、APP运用

3、案例分享：朝北大悦城、银泰、万达电商核心

六、招商或运营项目辅导(互动环节)

【课程说明】

[组织机构]：中房商学院 中房博越

[时间地点]：2014年3月15-16日 北京(详见报到通知)

[培训费用]：3800元/人(含培训费、资料费、午餐费)住宿代订，费用自理。

5.龙湖御景湾一期景观工程竣工报告 篇五

景观绿化工程

完

工

报

告

编制单位：泉州耀华园林工程有限公司

编制时间：2015年1月

一、工程概况：

本工程“晋江龙翔置业御龙湾住宅小区一期景观绿化工程”位于晋江市龙湖镇晋南医院旁。本工程主要包括绿化种植、景观构筑物及其他造景、园林喷灌、景观照明。

1、工程合同造价：9763893元。

2、工程合同质量目标: 符合现行国家有关工程施工验收规范和标准的合格要求。

3、开工日期: 2014年08月01日

4、参建单位: 建设单位: 晋江龙翔置业有限公司 设计单位: 厦门市泛华建筑设计有限公司 监理单位: 福建安华发展有限公司 施工单位: 泉州市耀华园林有限公司

5、施工概况

该工程于2014年08月01日开工，2014年12月31日全部完工并交付使用。我单位在施工前组织施工技术人员认真熟悉施工图纸，会同有关单位进行图纸会审，编制施工组织设计，并对各施工班组进行安全和施工技术交底。我单位在施工期间严格按设计图纸要求和合同约定内容及施工规范规定施工，现场监理对施工全过程进行跟踪及旁站监督。各分部分项工程中的各工种工序均在验收合格后方才进入下一道工序施工。原材料均有出厂合格证，苗木三证一签齐全，且进场严格控制，均进行了检验，检 验合格并经监理验收认可后方使用于工程。

本工程成立了严格的工程质量管理小组，使每一道施工程序在控制范围内达到合格工程，确保工程分部、分项均达到合格等级。在安全施工方面我单位一贯高度重视，在施工过程中采取了各种安全措施，定期和不定期检查施工现场中的各种安全隐患，对存在的施工安全隐患及时整改，落实各项安全管理制度，做好施工现场安全生产工作，作业现场文明整洁。在整个施工过程中，无任何人员伤亡事故发生。

二、编制依据 ：

1、施工招标文件；

2、本工程的施工图纸；

3、相关标准规范

（1）《测量规范》（GBJ50026-2007）；（2）《城市绿化植树工程施工规范》；

（3）《城市园林绿化养护管理标准》（DB11/T 213—2003）；（4）《城市道路绿化规划与设计规范》（CJJ75-97）；

（5）《城市园林绿化工程施工及验收规范》（DB11/T212-2009）。（6）《城市园林苗圃育苗技术规范》（CJ14-84）；（7）GB50204-92混凝土结构施工及验收规范；（8）GB50203-98砌体工程施工及验收规范；（9）GB50259-96电气照明装置施工及验收规范；

三、项目部构成及主要管理人员情况：

按《建设工程项目管理规范》的要求组建了项目管理班子。施工过程中所有项目管理人员均到位管理。

四、施工合同履行，设计文件执行情况：

我公司严格按施工合同规定的条款进行精心施工，在各有关单位的大力支持和共同努力下施工，完成了施工合同约定的条款内容及设计文件和设计变更的工程项目，达到工程竣工验收条件，在施工中，我公司均能严格按设计文件和确认的设计变更进行。

五、重要使用功能和安全测试结果：

1、喷灌管道通水试验情况：喷灌系统开启阀门、水嘴，各配水点同时开放，放水畅通，接头无渗漏，符合设计要求和有关施工规范规定。

2、照明全负荷试验情况：电气照明系统经连续24小时全负荷运行，情况正常；

六、工程施工质量控制情况 ：

1、质量管理体系；

我单位在此工程中采用三级质量管理体系，严格执行自检、互检、专检的质量检验制度，进行全过程质量控制。施工管理人员和特殊工种工人都做到了持证上岗。

2、施工组织；

针对本工程特点，我方编制了具有针对性的施工方案，得到 了建设单位及监理单位的认可，并在实施中遵循其施工要点，满足了保证工程质量的需要，对局部不妥或缺陷处，通过自查、原因分析进行整改，且合格后进行下道工序施工。对施工图表达不清楚的地方及时向监理、建设单位发送工作联系单共同研究施工方案，保证了建设单位的最终利益。

3、进场材料的检查：

在施工过程中，我们严格把守工程原材料、成品及半成品的进场关和验收关。对建设单位指定的材料我们首先进行送样，待建设单位选样后方进行采购。对进场的各类材料，首先检查其生产厂家是否具备相应生产资质；再结合出厂合格证和质量检测报告等质保资料，核对现场材料的质量、数量是否达到要求；最后再由监理工程师现场检查。

4、施工过程的质量控制措施

4.1勇于接受建设单位、监理单位及相关质检部门的监督检查。4.2施工过程中，由监理工程师全程监督检查，严格执行自检、互检、专检的质量检验制度，进行全过程质量控制。

4.3严格执行隐蔽工程质检制度，每个分项或区域的隐蔽工程，都经过质量检查与试验合格，并签署隐蔽工程验收资料后，才隐蔽。

4.4严格执行分项工程质量验收，每个分项工程完工后经过监理检查，确保合格率100%。4.5施工过程做好成品保护工作。

5、质量检验验收：

整个工程在施工前严格按照批准的施工组织设计进行整体部署，合理安排各道施工工序，严格遵守建筑法律法规及各项规范标准验收。各分部分项工程按照设计图纸、图纸变更进行施工。在施工过程中坚持“三检”制度，确保质量体系的有效运行，每项工程施工过程中都由各专业人员和质检员跟踪检查，发现问题及时整改，施工完成后，由作业工长，施工队专业人进行自检，同时交由下道工序作业组长互检，互检及自检符合要求后，由项目部组织复检，合格后再通过建设单位、监理工程师进行验收，同时做好隐蔽工程记录。验收合格后方可进行下道工序的施工。对施工过程中存在的问题，经监理工程师指导后及时整改，确保工程质量合格率100%。通过上述控制手段，本工程质量一直处于受控状态。

七、工程质量自评

1、检验批工程质量

本工程各施工检验批，由监理现场旁站检查，对存在的问题进行急时整改，质量验收全部合格。

2、分项工程质量

本工程共形成分项工程45个，经验收全部合格。

3、分部工程质量

本工程共划分分部工程5个：

（1）园林建筑及附属设施分部工程含4个子分部工程 ： 1)基础子分部含5个分项工程 2)建筑结构子分部含7个分项工程 3)防水子分部含2个分项工程 4)建筑装饰分部含9个分项工程（2）绿化种植分部工程含3个分项工程（3）园林铺地分部工程含3个分项工程（4）园林喷灌分部工程含3个分项工程（5）园林景观照明分部工程含5个分项工程

本工程分部工程质量验收全部合格，观感质量“一般”。

八、观感质量情况：

园林景观部分绿化种植充分体现了设计的景观效果，选用的品种优良，树形美观，很好的让园林景观与道路、周边环境搭配，形成完美的效果，观感质量为“一般”。综合以上情况，本单位工程观感质量综合评价为：“一般”。

九、工程技术资料整编

我公司非常重视施工资料的编制工作，严格按规范及有关规定的要求整理各类质量验收技术资料。经核查本工程质量验收技术资料完整、准确、真实、规范和时效。质量控制资料主要有：分部、分项工程质量验收记录、实验记录、隐蔽工程验收记录、材料合格证、检测报告、竣工图纸等。符合档案管理要求及国家验收规范要求，具备验收条件。

十、单位工程自评结论：

综上所述，本附属工程共有5个分部工程：园林建筑及附属设施分部工程、绿化种植分部工程、园林铺地分部工程、园林喷灌分部工程、园林景观照明分部工程质量均符合设计要求及验收规范规定，质量保证资料基本齐全，观感质量“好”，均评定为合格。施工过程中未发生任何质量安全事故，工程质量符合设计和规范要求，故本单位工程质量按GB50300-2001《建筑工程施工质量验收统一标准》自评为合格。

项目经理（签字）： 单位负责人（签字）：

单位盖章：

6.龙湖物业信息 篇六

龙湖物业是龙湖业务全过程管理的重要一环，是龙湖品牌的重要组成部分，也是“善待你一生”理念最直接的体现。

在龙湖，全程化的服务理念决不仅仅是停留在产品交付之后，而是贯穿于企业经营管理的全过程，所有的方案、工序、流程、制度、规定均围绕着以客户为中心而拟定，因为我们深信：客户的满意，我们的荣誉。

龙湖创建于1994年，成长于重庆，正发展于全国。龙湖是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。凭借“志存高远，坚韧踏实”的独特气质，龙湖成立17年来赢得了客户、合作伙伴、业内同行、政府的信任、尊重和赞誉。2006年，龙湖被建设部和中国房地产协会评为“中国房地产百强开发企业” 龙湖地产，善待你一生

7.龙湖小故事 篇七

龙湖·南苑的业主向红告诉记者，2006年重庆大旱酷热，她和儿子出门游泳时忘记了锁门，小区保安在门口整整等了她4个小时。

有一次小区突然停电，业主林女士从9层楼没有去过的消防通道走下来时，发现楼梯扶手竟然干干净净，手上没有沾一点灰尘，让这位业主惊叹不已。为了这一点，龙湖物业的保洁员一年365天都在打扫擦洗。

龙湖物业每年都会把关于员工的小故事汇集成一个小册子，这些故事大多摘编自业主的口述或者感谢信、员工在内部论坛的发贴以及业主刊物《龙湖大家庭》的投稿。

“讲故事”是房地产常用的营销手段，很多开发商都会讲出关于小区的某棵树、某个景观等的故事，但是龙湖的“小故事”更多地集中在物业员工之间，员工和业主的关系中。

林彬说：“人生是由经历组成的，有经历就得与人打交道。有交道就会发生故事，只有故事才会有记忆和感动。”

《2007版龙湖物管小故事》讲述了数十则关于员工的故事，其中包括一位儿女在外刚刚丧偶的老业主感谢保洁大姐每天陪她聊天安慰她；一位非业主的市民感谢龙湖保安接待他老家到重庆在火车站走失的母亲；以及一位新入职的员工感谢老员工钟孝刚的对他的指导。

对于龙湖物业来说，这些故事不仅仅是一种收获，更是一种管理技巧、一种营销方式、一种企业文化，它几乎是龙湖的全部。但这些故事并不是只讲给消费者的，这些小册子会先发给龙湖物业的1000名员工。

重庆新龙湖物业公司董事长周洪斌说：“物业一线员工受教育程度有限，但是每个人都希望被尊重和认可，小故事就是对故事中员工的一种肯定和鼓励，也是包含企业文化的价值指向，它会成为每个物业员工努力的方向。”

龙湖细心地积累着每一份惊喜和感动。无数小故事像珍珠一样被“善待你一生”的理念穿起来，给这家开发商和业主们戴上光彩夺目的王冠。龙湖已经连续3次蝉联由中国质量协会和全国用户委员会举办的“全国住宅用户满意度指数测评第一名”。

身为“龙民”的骄傲

住在龙湖两个不同小区的两位老业主向红和邓大明当着记者的面“吵”了起来。这场“争吵”的原因是两位业主认为自己所在的小区绿化是最好的。

邓大明认为，他所居住的龙湖·西苑绿化是最好的，因为曾经有多位国家领导人参观过这个小区，但向红认为她所居住的龙湖·南苑的绿化更为人性化，能让她每天早上在满园花

香中完成晨跑。

这场争吵在没有答案中结束，因为如果有其他业主的加入，争吵的范围可能会扩大到龙湖所有的楼盘。事实上，在互联网的业主论坛QQ群里，比较龙湖各个小区每个细节的唇枪舌战从来没有停止过。

2007年的仲夏，傍晚时分。在北京中央别墅区，龙湖滟澜山的草地音乐会上，社会各界名流正在一边细细品着杯中热情的红酒，一边徜徉在弥漫着婀娜音乐的草地上，前来参加活动的龙湖“准业主”享受着那份难得的闲适和惬意。

现场几乎没有人留意到在这舒适的背后——为了减少蚊蝇的干扰，龙湖花了几天的时间，专门聘请了特种机构对整个园区进行了全面消杀蚊蝇和防护。

龙湖物业通过无数不为人知的细节和故事维护着向红和邓大明们作为业主的这份骄傲。

重庆市工商联的邢女士说，在重庆，作为龙湖的业主是一种身份的象征。这种身份感不仅仅是因为拥有不动产财富，更是因为能享受一种有品位的生活。

在重庆，龙湖业主自称“龙民”，龙湖物业则在重庆所有业主中建立“龙湖会”，会员们可以参与精彩纷呈的会员活动，可以享受龙湖强大商业资源的特别实惠，以及与众不同的会员制购房等。

电影学院毕业的Alizee现在是龙湖地产的义务推销员。Alizee是龙湖·大城小院的业主，记者通过龙湖业主论坛在大城小院业主自建的QQ群认识了她。

Alizee很快劝记者在北京买龙湖的房子，她用重庆妹子直爽的口气说，“你住久了就知道了，住得放心”。Alizee说，一位业主向龙湖保安请教怎么磨刀，结果龙湖物业专门请了一位磨刀师傅来教业主们。“你居住的小区物业做得到吗？”Alizee问。

消费者也是感性的，没有人能抵挡这些细节故事的威力。“龙民”成了龙湖地产最好的义务推销员，而那些小故事则成为最具威力的推销语言。它让新“龙民”们相信，这家承诺“善待你一生”的开发商确实能像善待自己的亲友一样善待自己。

这种骄傲已经实实在在地变成了购买力和价格竞争力，许多业主的亲友纷纷加入到“龙民”的行列，房产投资客向红甚至跟随龙湖开发的脚步一路买房买到了成都。

“这种口碑不知道给龙湖省了多少广告费。”重庆一位地产记者说。

北京龙湖物业公司董事长曹筱玲说：“物业管理在英文里是资产管理的意思。如果物业服务和细节做到位，为业主物业的保值增值的贡献不言而喻。”

8.龙湖作文600字 篇八

首先，我们走在柏油路上，望着左边可爱的小草，右边的八角金盘，还有一棵棵往中间长的树，我们心中所有烦恼被都轻轻擦去了。

我们又来到了千龙湖的别墅区，那的别墅屋顶都是用瓦盖的，墙是用瓷砖盖的。后来我们幸运地来到了别墅的里面。哇!我们都在赞美道。别墅有两层，每间房都由房主精心布置过。至于第二层那我们就没去看了。

我们又来到龙文化长廊。虽然文化长廊的名字不太好听，但是样子还是蛮壮观的，这里为什么叫龙文化长廊呢?我的理解是这样的：因为这个文化长廊，有很多关于龙的传说故事。之所以这样认为，是因为那里真的有许多关于龙的知识，有关龙的成语有望子成龙、龙与易经、屠龙之技等，还有关于龙的小事件如白龙马是东海龙王的三太子等，还有龙的传说，在远古时期龙王为解除人间的一场干旱，冒犯了天条降雨，被压在山底下，抬不起头。于是人们就用爆炒豆子的方式让龙王重新抬起了头。我还知道了龙的由来，龙是由九种动物组成，至于是哪九种动物组成的，我就不细说了。

然后我们又来到了风情餐厅。那的湖让我想到了一首诗：湖光秋月两相和，潭面无风镜未磨，遥望洞庭山水翠，白银盘里一青螺。

我们继续向前走，走到了荷仙亭。这里有一个传说，说的是这里的湖是一个仙子变的，我们都很惊讶。

哇，我们来到了一个就像绿的世界一个的丛林，那里的地上有很多小草，还有成群成群的树，真是令人惊讶。

9.龙湖作文600字 篇九

一进大门映入眼帘的是那美丽的喷泉，那喷出的泉水好像无数个长着透明翅膀的精灵，一会儿一窝蜂的冲向天空，一会儿又消失的无影无踪。

在喷泉周围有两座巨大的浮雕，分别雕刻着淮南的十景、淮南的特产――豆腐的来历以及淝水之战的壮观场面。给我印象最深的要数那淝水之战，上面场景和人物都雕刻的栩栩如生，让我有一种身临其境的感觉，仿佛真的有千万匹马齐头并进，在雷鸣般战鼓声中，战士们一个个奋不顾身地冲向敌人。继续往前走就来到“龙凤祈福”的雕塑下，只见龙和凤拼成的一个大大的“福”，在阳光的照耀下银光四射。沿着弯弯的路向前走，就来到碧玉桥前，站在碧玉桥上正好和望桥遥遥相望。一阵微风吹过，一股清香扑面而来，放眼望去原来前面有一大片荷塘，荷叶挨挨挤挤的像一个个碧绿的大圆盘，荷花从这些大圆盘中冒出来，有的才展开三四片花瓣，有的花瓣全展开，露出嫩黄色的莲蓬，还有的还是花骨朵儿，苞胀的马上就要破裂似的。

沿着荷塘边走，不一会儿就来到龙湖边，成排的垂柳高大而挺拔，像卫士一样守在龙湖边。接着就来到龙湖公园最主要的建筑――望桥，全长52米，宽10米，全部是用汉白玉砌成的，它造型别致，古朴庄重把龙湖一分为二，分为南湖和北湖。站在望桥上龙湖公园的美景尽收眼底，蓝蓝的天空，雪白的云朵，碧玉的湖水，五彩斑谰的鲜花，真是人间仙境。

10.写龙湖命题作文 篇十

昨天下午，我和爸爸妈妈来到山清水秀的龙湖，在那里我留下了童年的回忆。

大山下面的河水仿佛像一面青青的绿镜子，小草也变黄了远远望去像一片金色的海洋，天也比以前更加蓝了，龙湖的大“龙头桥”也比以前更加漂亮了，因为工人叔叔给桥的栏杆涂上了新漆，大树爷爷的头发也开始掉落了，河里的小鱼快乐的游来游去。天气特别凉爽，我在龙湖玩的非常开心，跑啊!跳啊!感觉像飞起来一样，还可以在草地上躺着、坐着、还能打扑克、做游戏。

我喜欢这个绚丽多彩的秋天，因为它让龙湖公园更加美丽。

11.地产实习报告 篇十一

通过房地产实习了解房地产行业和售楼的流程和操作，在这个基础上把所学的营销专业理论知识与实践紧密结合起来，培养实际工作能力与分析能力，以达到学以致用的目的。

二、实习时间

20xx、1、3----20xx、1、11

三.实习地点

xxxx房地产开发有限公司

四.实习

xxxx房地产开发有限公司主要经营：等产品。公司尊崇“踏实、拼搏、责任”的企业精神，并以诚信、共赢、开创经营理念，创造良好的企业环境，以全新的管理模式，完善的技术，周到的服务，卓越的品质为生存根本，我们始终坚持用户至上用心服务于客户，坚持用自己的服务去打动客户。

开始实习了，我在这几天的实习中学到了很多在课堂上根本就学不到的知识，受益非浅。现在我就对这几天的实习做一个实习小结。

首先介绍一下我的实习单位：大邑县银都房地产开发有限公司，位于四川省大邑县红光镇东街42号，于20xx年8月10日在成都工商注册，主要经营房屋建筑与销售，注册资本为201万元，是一所股份有限公司。

我应聘的岗位是销售，由于我们公司最主要的是销售楼房，我也成为了一名销售员，在实习期间，由于之前没有接触过这个行业，看别人做的有精有味，可是，行动起来，才发现，自己那么渺小，存在许多问题。比如：刚来的一天，有一个客户来向我询问，可是，我连户型都不清楚，不知道该怎么办?很着急，地址也不清楚，根本就是一问三不知、、、、、、、、、、、、、、、、、、、。

通过几天的观察和揣摩，现在和客户交谈，基本上是没有问题了，最大的问题就是：房源地址还不是那么清楚，有一次带客户看房子，由于把d区写成了b区，找了好半天才找到、、、、、、、、、、、、所以，我们还是要多去熟悉房源，熟悉地址。

还有一个问题就是，客户早上说看中了房子，下午又找理由说不想要了，过几天又说想看看，真的是很无奈，可是又不能说客户的长短，只能憋在肚里，真的是很难受。只能找自己的原因，改善自己的不足之处，至少下次遇到这种问题不会那么不知所错了，我们没有什么经验，还要得向老一辈，老员工，又经验者学习，以达到熟能生巧的目的，让客户满意就是我们最大的安慰和需求了。

我曾觉得销售这一行不适合我，我也曾感到畏惧过，不敢接触，不过慢慢觉得只要你用心地做，反而又会左右逢源。越做越觉乐趣，越做越起劲。清朝改良派代表梁启超说过：凡职业都具有趣味的，只要你肯干下去，趣味自然会发生。因此，做账切忌：粗心大意，马虎了事，心浮气躁。做任何事都一样，需要有恒心、细心和毅力，那才会到达成功的彼岸!

总之，在这次实习中，我努力尝试新的事物，其实只要你敢尝试，没有什么你不会的，如果我们够坚持，我相信，我们每个人都是最厉害的那个佼佼者，将自己在学校所学的理论知识向实践方面转化，尽量做到理论与实践相结合。在实习期间我遵守了工作纪律，不迟到、不早退，认真完成领导交办的工作。我可谓受益非浅。

同时，在和建业人交往过程中，我总能学到不少东西，但也看到自己的差距和不足。主要如下：1、知识量少搭不上话。2、知识结合实际工作慢跟不上。3、房地产企业方面的知识很少。4、核对文件效率低下。5、实践工作能力低下，不得法。怎么弥补不足呢?首先，结束每项工作要及时总结。其次，工作中碰上问题要及时请教他人并作做好笔记。最后，在工作中不知足地学习。

四.实习体会

回想起从开始到现在，这一路走来我最大的感受就是自己成熟多了。不仅丰富了我的人生阅历，还让我品尝到了工作的辛苦，成长的快乐。

通过这几天的实习，虽然算不上很长的时间，但是在短短的几天中我确确实实的又学到了很多在学校及书本上不曾有过的东西，尽管以前也有很多的社会实践经历，但是这次感觉与前几次有很大的不同以前都是去做促销，而且感觉比以前收获更多。比如在人际交往方面，书本上只是很简单的告诉你要如何做，而社会上人际交往非常复杂，这是在学校不能有如此深刻的感受的。社会上有各种人群，每一个人都有自己的思想和自己的个性，要跟他她们处理好关系还真得需要许多技巧。而这种技巧通常是来自社会阅历与经验的。在行动中，其中有关心你的人，有对你不所谓的人，有看不惯你的人，看你如何把握了。交际中要求你在不能改变一件东西的时候，你只能学着去适应它，如果还不行，那就改变一下再去适应时的方法。

在这期间使我养成了不管遇到什么困难都不能被它吓倒，从不轻言放弃的品格。人要想实现自身的价值一定要顽强坚持的性格，勤奋努力的生活作风，而且还需要随时都有一个积极向上的心态。这样你就可以做到不管遇到什么挫折，什么困难，你都可以克服，即使遇到失败那也是短暂的，你完全可以吸收经验教训，再次站起来。