房地产全程营销策划的定义

房地产全程营销策划的定义（11篇）

1.房地产全程营销策划的定义 篇一

房地产项目全程营销策划流程

在房地产项目营销策划中，要用市场调研来了解客户，用楼盘规划设计来瞄准客户，用营销来吸引客户，用销售来留住客户，用服务感化客户。这就需要一个规范的操作流程与运作工具。

全程营销的的流程可分为宏观和微观两个部分。宏观的营销流程是将整个流程分为四个板块：前期开发、营销策划、工程管理、经营管理。微观策划流程可分为八大环节：市场调研、项目环境调研、项目投资分析、营销策划、概念设计、识别系统、公共关系、售后服务。

一、市场调研

1、本次市场调研的背景、动机、运用手段、目的等；

2、市场分析

（1）当前区域市场数据分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场成本分析（销售价格、成交情况）

3、近期房地产的有关政策、法规、金融形势

4、竞争个案项目调查与分析

5、消费者分析：

（1）购买者地域分布（2）购买者动机

（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）

（4）购买时机、季节性

（5）购买反应（价格、规划、发展、投资等）（6）购买频度

6、结论

二、项目环境调研

1、地块状况： 位置、面积、地形、地貌、性质

2、地块本身的优劣势

3、地块周围景观（前后左右，远近景观，人文景观，综述）

4、环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）

5、地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地铁的直达交通）

6、公共配套设施：（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店等）

7、地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）

三、项目投资分析

1、投资环境分析

（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、区域产业等）（2）房地产的政策法规

（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）

2、土地建筑功能选择

3、现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）

4、土地延展价值分析判断（十种因素）

5、成本敏感性分析：容积率、资金投入、边际成本利润

6、投入产出分析：成本与售价模拟表、成本与期望值概算

7、同类项目成败的市场因素分析

四、营销策划

（一）市场调查

1、项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）

2、建筑规模与风格

3、建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）

4、装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯等）

5、功能配套（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）

6、物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）

7、发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质等）

8、结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）

（二）目标客户分析

1、经济背景（1）经济实力（2）行业特征（公司实力、规模、经营管理、模式、承受力、面积、行业等）（3）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）

2、文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式

（三）价格定位

1、理论价格（达到销售目标）

2、成交价格

3、租金价格

4、价格策略

（四）入市时机、销售周期

1、预售推广、排号登记

2、开盘设计

3、销售周期

4、销售比例

（五）广告策略

1、广告的阶段性划分

2、阶段性的广告主题

3、阶段性的广告创意表现

4、广告效果监控

（六）媒介策略

1、媒介选择

2、软性新闻主题

3、媒介组合

4、投放频率

5、费用估算

（七）推广费用

1、现场包装（营销中心、示范单位、围板等）

2、印刷品（销售文件、售楼书、宣传单页等）

3、媒介投放

4、其他费用等

五、概念设计

1、小区的规划布局和空间组织

2、小区容积率的敏感性分析

3、小区道路系统布局（人流、车流）

4、小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）

5、小区建筑风格的形式及运用示意

6、小区建筑外立面色彩的确定及示意

7、小区户型比例的搭配关系

8、小区经典户型的功能判断及面积划分

9、小区环境绿化概念原则

10、小区环艺小品主题风格确定及示意

11、小区文化提炼

六、识别系统

（一）核心部分

名称、标志、标准色、标准字体

（二）运用部分

1、现场：工地围板、彩旗、挂旗、欢迎牌

2、营销中心：形象墙、门楣标牌、指示牌、展板规范、胸卡、工作牌、台面标牌

3、工地办公室：经理办公室、工程部、保安部、财务部

4、功能标牌：请勿吸烟、防火、防电危险、配电房、火警119、消防通道、监控室

七、公共关系

1、公共关系目的与意义

2、公共关系方式、内容

3、公共关系策划与推广

八、售后服务

1、售后服务

2、物业服务

3、招商租赁

2.房地产全程营销策划的定义 篇二

任务驱动法与项目教学法在高职教学中联合运用的必要性

项目教学法是在建构主义指导下, 以实际的工程项目为对象, 由教师对项目进行分解, 辅之以适当的示范和引导, 组织学生分组围绕各自的工程项目进行协商讨论和协作学习, 最后以共同完成项目的质量情况来评价是否达到教学目的的一种全新教学形式。

任务驱动法是指在教学过程中, 以学生为中心, 以任务驱动的教学方式。即以完成一个个具体任务为线索, 把教学内容巧妙地隐含在每个任务之中, 学生通过独立或协作完成任务来学习新知识和新技能的方法。目的在于培养学生发现问题、分析问题和解决问题的能力, 培养学生独立探索自主学习合作学习的能力。

这两种方法虽各有特点, 但都是行动导向教学法, 教学过程都可以用完整思维行动去实现, 都是教师主导、学生主体、活动主线, 都是以活动为导向、以能力为本位的教学。这两种方法的特点决定了教学中可以把项目分解为若干任务联合运用两种教学方法, 以项目引导任务驱动活动导向, 实现高职教学能力本位的教学目标。

《房地产项目全程策划》课程在高职院校房地产营销策划专业的课程体系中占据着十分重要的地位, 可谓专业课中的专业课。这门课程涉及的内容涵盖整个房地产项目的开发与管理的全过程, 包括项目拿地、项目市场调研、项目市场定位、项目产品设计、项目营销策划、项目物业管理等内容。它是一门围绕一个项目的开发流程系统性很强的课程, 各开发环节承上启下, 环环相扣。同时, 在项目开发过程中, 各环节又由不同的工作任务组成, 非常适合这两种教学方法的结合使用。传统的《房地产项目全程策划》课程教学往往偏重于知识的讲授, 学生处于接受知识的角色和地位, 相关技能的培养与锻炼比较缺乏, 与企业的要求相距甚远。为此, 我们应该改变房地产项目全程策划课程不合时宜的教学方式, 把项目教学法及任务驱动法引进课堂。

任务驱动法与项目教学法在高职教学中联合运用形式及教学过程

任务驱动法与项目教学法可采用项目引导、小组合作、任务驱动方式进行。具体做法是把具有完整工作过程的学习情境作为项目, 小组讨论, 按工作过程环节分解为具体工作任务, 以具体任务为教学内容运用任务驱动法教学。教学过程如下:

1.确定项目任务。教师同学生一起进行项目分析, 确立项目工作程序, 确定每个行动程序的工作任务, 将项目总任务按工作过程环节分解。

2.采用分组教学形式组织学生完成任务。小组学生围绕具体工作任务资讯、知识技能、决策完成任务的知识技能选择、计划完成任务的方法与步骤、实施完成任务计划、检查是否按计划完成任务, 对完成任务结果进行评价。以具体任务组织教学, 小组合作依次完成各项任务。

3.项目展示与交流:各学习小组合并任务成果形成项目成果, 设置展示平台, 让小组代表展示任务作品和项目成果。

4.展示评价与信息反馈:师生共同评价项目成果, 教师把建议或意见反馈给学生。

5.归档与应用:对成果进行整理归档。

下面具体举例说明以上过程。如《房地产项目全程策划》学习情境教学过程。

在确定项目任务环节共分为三步。首先, 教学准备, 为了让学生切实提高学习兴趣, 主动学习, 教师需要创设相应的学习情境, 让学生有实战的感觉, 在“做中学”。在教学准备环节, 任课教师先在学生方便到达调查的范围内, 选好一块处于拟出让或挂牌阶段的地块, 并详细了解、记录 (如拍照) 该地块的情况, 包括土地面积、规划容积率、限制高度等用地指标。

其次, 分析项目流程, 在本门课程的前两节课, 任课教师以该地块为例 (把该地块的基本情况通过多媒体的形式直观展示给学生) , 通过与学生讨论的方式, 把房地产开发流程的各个环节分解成不同的任务目标。在此过程中, 教师要注重引导、启发学生, 提高学生对问题的分析、判断等职业能力。通过对房地产项目开发各环节的调查分析, 房地产项目策划的全程项目开发流程及典型任务与逻辑关系展示如图1所示。

再次, 分解各环节任务, 房地产项目开发流程分清后, 下面就需要把各个环节进行任务分解。例如, 房地产项目投资机会分析环节可以分解为:前期市场调研+成本费用估算;房地产市场调研环节可以分解为:营销环境调研+竞争对手调研+消费者需求调研+广告效果调研;房地产项目市场定位环节可以分解为:项目形象定位+产品定位+客户定位+价格定位;房地产项目产品创意与策划环节可以分解为:居住区景观设计策划+户型设计策划;房地产项目市场营销策划环节可以分解为:制定营销目标与计划+研究营销策略+编写营销策划方案;房地产项目销售执行环节可以分解为:置业顾问培训+委托广告设计与制作+联系媒体推广+接受预约登记+售楼处设计及样板间策划+制作售楼模型及楼书+测算成本确定销售价格+签订售房合同+市场监控及策略调整。

学生分组完成任务为第二个环节, 这个环节以市场调研环节为例。由学生自由结队组成5~7人的小组, 每个小组自行确定其中的一个调查主题, 并完成一份调查报告。针对各组的调查任务, 学生咨询调查知识与技能、设计调查问卷、制定调查方案、实施调查方案、检查是否按计划实施、评价调查成果;教师照此实训教学的思路、形式与内容事先撰写好实训指导书。学生在教师和实训指导书的引导下, 分组完成共计5个项目的内容, 各自完成1篇市场调查报告, 从而最终完成本环节整个教学内容。

项目展示与交流是第三个环节, 这个环节是在实际的市场调查项目运作过程中。研究人员除了要向客户提交书面报告, 一般还要进行口头陈述。教师也要对学生作同样的要求, 使他们具备专业调查人员的素质和技能。因此, 每小组提交报告的方式除了word文档形式以及纸质版材料, 还需要提交PPT文档, 并进行当场演说, 汇报展示各组调查情况与调查报告。

项目评价与反馈是第四个环节, 在这个环节中, 师生共同评价调查项目成果, 教师把意见或建议反馈给学生。

归档与应用是最后一个环节, 这个环节是对成果进行归档, 便于以后教学或项目实际应用 (与企业沟通合作) 。

项目教学法与任务驱动法联合运用实施过程中需注意的关键问题

认真筛选项目现代职业教育以能力为本位, 愈加强调教学环节的实践性, 更加重视把教学活动与生产实践、社会服务、技术推广及技术开发紧密结合起来。项目教学法正是一种与现代职业教育理念相吻合的教学方法, 它注重学习者在项目工作任务完成中的实践性活动。为达到效果, 指导教师需要具备一定的市场调查经验, 对市场调查项目的运作有较深入的了解, 这样才能更加有效地指导学生完成调查项目。

合理分配小组为了提高小组的行动能力, 一是把全班具有一定威信、动手能力较强的学生分配在不同的组做组长, 保证每个小组有一个行动力较强的组长。二是小组人数不能太多, 一般3~5人, 这是为了防止某些学生有依赖心理, 得不到锻炼, 影响学习效果。三是合理搭配男女学生的比例, 以提高小组成员学习积极性。

教师要了解课程所对应的岗位, 认真细分任务项目教学法是一种与现代职业教育理念相吻合的教学方法, 它注重学习者在项目工作任务完成中的实践性活动。为达到效果, 指导教师需要具备一定的相关岗位工作经验, 对项目的运作有着较深入的了解, 这样, 才能更准确地进行项目的任务细分, 更加有效地指导学生完成项目的细分任务。只有项目任务细分到位, 学生的学习才更能贴近实践, 学生毕业后才能最大限度地与企业要求实现“零距离”。

突出学生的主导作用项目教学法与任务驱动法的核心追求是:不再把教师掌握的现成知识技能传递给学生作为追求的目标, 或者说不是简单地让学生按照教师的安排和讲授去得到一个确定的结果, 而是师生共同探究、合作建构, 学生从被动的接受者转化为主动的实践者, 教师退居“二线”和“后台”。这样的教学角色与传统教师的角色有了很大的不同。在开展项目教学法与任务驱动教学法的过程中, 创设学习的资源和合作学习的环境成为教师最主要的工作。教师要提供尽可能多的机会, 让学生在不同的情境应用所学习的知识, 指导他们获取多种学习资源及其途径, 最后, 进行展示和自我评价。

注重教学效果评价与反馈项目教学法与任务驱动教学法联合运用中最重要的一环是教学效果的评价与反馈。如果这一环节无效或者缺失的话, 将挫伤学生的积极性, 并且也会让项目教学过程无章可依, 没有目标。对教学效果进行评价的过程, 其实也是给予学生反馈的过程。通过信息反馈, 一方面, 学生可以明确自己今后学习和工作中应当着重弥补的地方, 这样才能对症下药, 促使学生不断提高相关专业技能;另一方面, 也能让学生坚信自己的优势与长处, 促使其自我肯定, 鼓励他们继续进步。

综上所述, 在房地产项目全程策划的教学中实施项目教学法与任务驱动法的联合运用, 把理论与实践、学习与应用有机地结合起来, 打破了传统的教学模式中教师讲授、学生听课的局面, 激发了学生的学习兴趣, 使学生在学习中充满热情、兴趣盎然, 锻炼了学生的思维能力、分析问题和解决问题的能力, 培养了团队合作精神和良好的道德品质。实践证明, 项目教学法与任务驱动法是高等职业教育中培养技能型人才行之有效的教学方法, 而两者的有机联合运用更将收到显而易见的教学效果。

参考文献

[1]张志俊.任务驱动教学法与项目教学法在高职教学中的联合运用[J].武汉船舶职业技术学院学报, 2010, (3) .

[2]徐肇杰.任务驱动教学法与项目教学法之比[J].教育与职业, 2008, (11) .

3.房地产全程营销策划的定义 篇三

第一阶段：项目启动

工作要点：

1)项目负责人负责召集召开项目基本情况熟悉会，组建项目专案组，并确定项目组组长；

2)项目熟悉会议内容包括：项目基本情况介绍（名称、地理位置、经济指标、物业类型、代理内容、项目工程进展、项目所在城市概况等）、项目基本资料传阅、项目开发公司介绍、工作组项目答疑等。

第二阶段：工作执行计划拟定

工作要点：

根据合同要求制定全程工作计划，包括调研执行、报告执行、阶段营销推广执行各项计划。

第三阶段：市场调研

工作要点：

一、制定调研计划与前期准备

1)项目组长编制工作执行计划，内容包括

a)需研究课题内容； b)课题调研方式； c)课题调研时间安排表； d)课题调研人员工作安排表。要求：

a)调研课题根据合同要求细化，注明调研要求和所需收集资料； b)课题调研方式中涉及楼盘调查或业态调查的，项目负责人需提前将调查区域内所有楼盘、楼盘销售中心、主要业态的准确位置标示在城市地图上； c)课题调研方式中涉及问卷或访谈的，项目负责人根据调研内容准确使用问卷类型，设计调研抽样比例、抽样范围、填写规则以及实际发放数量和方式。在确定问卷发放数量和方式后，确定是否需要当地学院配合调查，如需配合应提前与学院领导沟通并落实调查人员。问卷发放前对调查人员进行问卷发放、填写要求培训。

2)项目调研执行材料准备，内容包括（以下内容根据实际情况选择使用）

a)《居民房产消费意向调查问卷》； b)《居民消费习惯调查问卷》； c)《XX城市商铺调查问卷》； d)《XX城市投资者访谈表》； e)《楼盘调查表》； f)《商场/超市调查表》；

g)《专业市场调查表》；

h)城市地图以及其他可查询到的城市相关信息。要求：

所有表单应根据课题要求进行筛选和修改，注重前期相关咨询收集，减少重复工作与无用工作的产生。

3)项目《市场调研报告》提纲准备

要求：

根据所需调研课题，确定《市场调研报告》提纲，并明确报告撰写内容与时间要求。

4)项目负责人召集工作组召开调研执行工作分配会

要求：

a)项目负责人在确定项目组组长制定的各项计划后，负责召开调研执行工作分配会；

b)项目组长在会议上确定调研资料汇总负责人，分派调研工作任务、布置调研工作要求、按要求发放调研资料并告知执行要求； c)分派调研报告各模块撰写人员工作，及工作时间、完成要求。

二、调研执行

1)政策法规

a)近期国家对房地产市场宏观调控政策； b)近期地区上一级政府房地产宏观调控政策； c)地区拆迁安置政策；

d)地区公积金按揭、商业按揭政策； e)地区一级市场管理政策； f)地区二级市场管理政策；

g)地区三级市场管理政策； h)地区其他政策。要求：

a)国家宏观房地产调控政策，如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业发展政策、税收政策等；（注重平时对咨询的收集与归类）b)地区上一级政府房地产调控政策从当地房地产管理部门了解； c)拆迁安置政策需要了解拆迁计划、拆迁安置补偿、具体实施方案、拆迁项目落实归属等；（可到拆迁办或拆迁项目组询问相关事宜）d)公积金、商业按揭需了解地区办理按揭条件、手续流程、是否又新政策或措施；

e)一级市场需了解地区现阶段土地供应情况、供应计划、前两年土地出让结果、土地出让重点区域、个区域土地出让价格以及土地承购人信息；（国土资源局）f)二级市场需了解地区投入建设商品房开发量、竣工量、办理商品房预、现售条件、合同办理流程及要求等；（建设局房管科）

g)三级市场需了解地区二手房市场分布情况、主要有哪些机构从事二手房买卖、办理二手房交易的条件和手续流程、项目区域三级市场供求情况及租、售参考价格等；（房管科、中介机构）

h)其他有关房地产市场的地方条例与规定；（国土资源局、建设局等）2)处地建设

a)城市建设

b)城建规划、商业网点规划 c)城市经济 d)城市文教 要求：

a)城市建设规划需了解城市整体规划思路、发展方向、城市建设重点工程（项目）内容及进展情况；（国土局、建设局、规划局）

b)城建规划了解近、中、远期规划要求与方案、城市规划设计图、规划土地供应量等；（国土局、规划局、建设局）

c)商业网点规划需了解城市整体商业网点规划布局、项目区域商业网点规划布局、政府招商政策等；（规划局、招商办、政府研究办）d)两至三年间城市经济发展各项指标，如GDP、人口、三大产业结构、三大产业发展情况、社会商品零售总额、各主要商业业态年度销售收入、人均收入及消费水平、固定资产投资建设、商品房年度投入建设总量、商品房年度竣工总量、重点工程建设投资等；（统计局、政府咨询研究室、图书馆）

e)城市主要文教基地名称、位置、规模、发展历程、师资力量、生源覆盖率、生学率等指标。（网络、统计局、文化教育局、实地走访）

3)楼市个案

a)个案调研根据物业类型可分为，别墅、住宅、写字楼、社区底商、步行街、商场、专业市场。要求：

a)个案名称、开发商、物业设计类型、四至、交通；

b)个案基本经济指标，包括容积率、密度、建筑面积、占地面积； c)个案开发进度、销售价格、销售进度、销售业绩、主述求、推广特点； d)个案调查过程中采用交叉调查的方式，调研人员分批重复调查； e)步行街调查内容包括，街区范围、街区内交通组织、街区出入口分时段车流、人流测量，街区整体特征（街区长度、宽度、是否有绿化隔离、是否有休息区、功能区块划分等）、街区内物业建筑特点（单层、多层、是否有联廊等）、商铺物业结构特征（进深、面宽、高度）、街区经营品种、品牌、街区内商铺租售情况及空置率、街区商户经营情况、街区营销推广特征等； f)商场、超市调查内容包括，业态地理位置、交通、覆盖范围、主要出入口车流、人流统计，整体物业特征（总建筑面积、总经营面积、门前或地下停车场面积、建筑风格、楼层、每层高度、内装修特点、内动线组织特征）、经营发展特征（内部经营方式、楼层经营品种、经营品牌组合、租售情况、商业经营情况、推广发展特征等）；

4)基地资源

a)项目地理位置、四至；

b)项目地形地貌特征、出入方便性； c)交通环境； d)自然环境； e)文教配套； f)商业配套；

g)生活配套；

h)项目周边居住社区构成、特点及人口结构； i)j)现周边开发项目名称、开发商、物业设计类型、四至、交通； 现周边开发项目基本经济指标，包括容积率、密度、建筑面积、占地面积；

k)现周边开发项目销售价格、销售进度、推广方式； 要求：

a)准确描述项目地形地貌特征，项目四至以及项目基本经济指标； b)观察项目周边所有道路，准确描述道路现状，包括路面宽度、几车道、是否存在绿化隔离带、道路延伸方向及道路车流、人流等交通情况； c)观察项目周边所有公共交通站点位置项目关系、公交路线经过主要站点及地段、公交车况与班次、每个站点上下客流统计；

d)观察项目周边其他车辆的经过情况，准确描述如货运卡车、出租车、人力运输车以及自行车等车流情况；

e)观察项目周边自然环境构成，准确描述山脉、河流、公园绿地等位置关系、污染情况及资源可利用程度； f)观察项目内自然环境构成，如项目内坡地、河流等位置关系，污染情况及资源可利用程度；

g)观察项目周边所有学院、幼儿园的位置、级别、名称；

h)了解项目周边所有学院、幼儿园的发展情况、师资力量、升学率、生源辐射及入选条件等； i)观察并准确描述项目周边银行、通讯设施、政府智能部门的分布情况、规模、名称等； j)观察并准确描述项目周边主要商业构成，包括商业体名称、面积估算、物业结构特征、经营业态、经营品种、经营规模；

k)了解项目周边主要商业业态经营方式、发展情况、经营辐射范围、辐射人口密度、租售价格、招商条件、推广方式等； l)观察并准确描述项目周边社区商业构成、规模、入驻经营情况、空置情况、经营业态构成、服务人群以及特点描述。

m)观察并准确描述项目周边主要居住社区地理位置、社区规模、物业类型、总户数、空置情况、与项目的位置关系；

n)观察并准确描述主要居住社区周边交通、绿化、物业管理等特征； o)了解项目周边居住人口密度、构成等情况；（邮政局或邮政广告公司）p)观察并准确描述项目周边开发项目与项目位置关系、实际地理位置、交通情况、文教、生活、商业配套情况；

q)按《楼盘调查表》要求了解周边开发项目概况，包括开发商、各项经济指标、物业类型构成、租售价格、销售进度、推广方式及手段、主述求点；

5)消费特征

a)问卷执行； b)针对性访谈。要求：

a)按问卷内容必须在调查人员监督或配合下，由被调查人员完整填写，尽量避免废卷产生；

b)调查人员必须在指定的区域和时间内完成问卷调查任务；

c)调查人员可配合被访者完成问卷填写，但应避免引导被访者填写问卷的情况；

d)调查人员有义务保证问卷的完整和规范填写；

e)访谈过程中尽量避免被受访者思路引导，应主要围绕访谈问题进行交流； f)访谈过程中认真记录受访者回答内容，避免主观引导受访者回答问题的思路与结果；

g)如受访者不愿被记录访问内容，应在访问过程中认真记忆每个回答要点，完成访问后迅速记录在访谈表上，以免遗忘；

6)商业调查

a)商圈规划（布局）； b)主要业态分布； c)商业环境； d)商业经营效益； e)品牌来源、组成； f)商家特征；

要求：

a)城市商圈划分及商圈辐射范围，商圈发展历程。各商圈概况，包括商圈四至、道路交通、覆盖人口、主要业态分布、各主要路口车流、人流统计；

b)可根据文献作为商圈划分依据，但必需经过实际踩街观察予以确定； c)商圈发展可以文献资料为依据，同时结合调研中的问讯与观察； d)商圈内道路交通，要做到每条主要道路、小巷都有调查数据，包括道路宽度、长度、道路是否有绿岛、路边是否有隔离，道路边绿化情况、公共交通经过班次、客运流量、机动车非机动车与行人流量等都必需准确记录，并能准确描述其特点；

e)商圈主要业态包括步行街、商场、超市、专业市场四大类，能准确描述业态在商圈中的具体位置关系； f)商圈内主要业态调研按个案调研要求执行，并填写完整业态调查表单；

三、资料汇总与完善

要求：

a)由前期指定的资料汇总负责人，对所有资料进行汇总整理，并将汇总清单和已整理好的资料及资料清单在规定时间内交项目组长；

b)项目组长根据各项执行计划的要求，审核汇总资料的完整性与真实性，并召集所有参与调研的工作组成员召开调研总结会议；

c)根据谁调查谁负责的原则，对于有疑问、有疏漏的调查资料由专项调查员负责补调并准确记录调查内容与结果，四、研究分析与调研报告撰写

a)按调研课题逐一进行研究分析；

i.ii.iii.iv.v.vi.归纳宏微观房地产政策对项目开发产生的影响； 处地建设对项目开发存在哪些利弊及影响；

分析城市建设规划对项目发展存在什么直接或间接影响； 竞争个案对项目存在何种影响及与项目差异化分析； 项目基地资源可利用度与对项目发展存在的局限性；

当地消费者各类消费习惯、消费特征对项目发展与存在什么关联性，存在哪些机会点；

vii.viii.分析投资者对房地产消费的心态与要求，明确项目发展机会与方向； 分析当地商业发展现状与趋势，明确项目发展切入点与市场机会。

b)按前期制定的《市场调研报告》提纲，将分析过程与结果完整地整合，按工作计划要求按时按质完成报告撰写 c)项目SWOT分析。

i.优势分析，包括自身资源优势、外部资源优势； ii.iii.iv.v.要求： 劣势分析，自身资源劣势、周边环境劣势、竞争劣势； 机会点分析； 威胁分析； 综合分析评价。

a)项目组长根据调研结果与工作计划，召集项目组组员按调研课题对项目进行研究分析讨论，并分派工作任务；

b)研究分析涉及调查问卷分类交叉分析的项目，由工作组组长指定专人按分析要求进行专项分工绘制分析例表；

c)期间有项目组长负责召开阶段性研究分析例会，对工作进行审查与监督，并及时对不足部分进行改进；

d)报告基本完成后，召集组员对项目进行SWOT专项分析。

第四阶段：产品定位

一、项目定位

a)项目总体定位

根据个案研究与市场综合研判，建议开发商对项目进行总体定位，确定项目发展方向。b)主题形象定位

项目形象定位是随项目发展持续存在并发挥作用，可通过建筑形状与外观、广告主题、项目主述求表现。c)目标客群定位

根据市场研究结论，明确项目目标市场与主力消费群体范围，为后期推广提供针对性建议。d)价格定位

根据项目基地与竞争个案研究结论，为项目定价提出参考意见。e)商业地产项目还包括项目功能定位、业态定位、规模定位、经营方式定位等。

功能定位：根据项目自身特点与商业市场研究结论，提出项目功能分区

建议，为项目产品设计提供依据。

业态定位：根据商业市场与消费群体研究，提出项目业态组合建议，为

项目产品设计、后期管理运营提供依据。

规模定位：根据项目基地资源、经济指标、城市商业市场与消费群体研

究，提出项目经营规模大小，为产品设计提供依据。

经营方式定位：根据业态组合、功能、规模，决定采用何种方式经营。

二、产品建议

在项目的形象定位、功能定位、规模定位等基础上对项目产品提出建议，要求开发商对其产品进行改进或按建议设计，为后期经营推广支持。

a)项目建筑建议，包括产品整体风格、外立面用色、户型等； b)项目配套建议，包括项目内公建配套、生活商业配套等；

三、设计建议

在产品建议的基础上，对项目规划设计提出建议。

a)项目整体规划设计，确定项目整体规划理念、设计原则与整体布局建议； b)项目建筑设计，包括建筑空间结构、户型面积与配比、建筑用材、建筑外形等细节设计建议；

c)项目景观设计建议，包括项目外部整体分期与组团景观设计建议、内部绿化景观设计建议与水、光、景观小品、绿化植被等细节设计建议； d)项目交通设计建议，包括项目内交通组织结构建议、商业交通动线布局建议；

e)项目辅助设施设计建议，包括整体公建设施设计建议、生活配套设施设计建议、商业配套设施设计建议与其他上水、下水、通讯、排污、消防、安保等细节设计建议； f)项目安全性设计建议及其他细节设计建议。

四、项目投资分析

a)项目投资估算，包括投资成本（土地成本、建筑成本、管理费用、销售推广费用、财务费用、不可预见费用等）估算、利润估算； b)项目建设方式与建设进度；

c)财务评价，从财务统计预测分析项目投资可行性与最佳资金方案； d)风险评价，了解项目开发面临的各类风险，并明确对项目开发的影响； e)综合评价与结论。

第五阶段：营销策划

一、卖点提炼

a)项目优势细化； b)卖点提炼。要求：

a)对所提炼的项目优势从地理位置、周边配套、自然环境、交通环境、价格优势、产品优势、企业实力、其他可利用资源优势（如临近政府某重点工程、某重要市政建设设施等）几方面进行细分； b)通过对以上优势细化结论，提出项目卖点。

二、产品包装

a)卖点包装； b)形象主题确定； c)案名及主打广告语。

要求：

a)对所提炼卖点从地理位置、周边配套、自然环境、交通环境、价格优势、产品优势、企业实力、其他可利用资源优势（如临近政府某重点工程、某重要市政建设设施等）几方面采用文案、图、表等形式进行包装。b)项目案名构思要根据项目规模、目标客户群体、主要受众特点几方面因素综合考虑； c)项目主题诠释；

d)项目主题营销（主述求或广告语）。

三、推广策划

a)总体推广思路；

b)分期推广思路，包括一期推广思路概括与后期推广思路。a)整体营销策略； b)销售推广策略。要求：

a)总体推广思路与分期推广思路必须有逻辑关联，总体推广思路是对项目推广纲领性思路，具有引领项目发展的重要作用。

b)分期推广思路根据项目现阶段市场情况拟定的阶段性推广思路，指导项目现阶段推广的实施。

c)整体营销售策略包括以下主要几项：

 营销推广策略 —— 包括整体营销思路、产品推广计划制定客户导入与销售组织建立几大要点；

 广告推广策略 —— 包括项目平面设计理念、分阶段广告推广计划制定等；

 SP活动策略 —— 根据工程节点与节假日节点两条线，在整体推广计划的基础上，根据项目进展制定具有关联性与操作性比较强的营销事件；

 媒体推广策略 —— 包括推广媒体选择与媒体组合策略； d)销售推广策略包括以下主要几项：

 案场包装策略 —— 包括案场选址、面积、装修设计、销售道具布置建议等；

 价格策略 —— 包括整体价格策略、差价调整策略、其他配合调价策略等；

 销控策略 —— 包括整体销量控制方案制定、阶段销售方案制定等；  现场销售策略 —— 包括销售流程制定、促销策略等；

 附加值策略 —— 根据所提炼卖点决定项目推广过程是否增加项目附加值策略。第六阶段：营销执行

一、包装设计执行

a)广告包装设计执行；

 识别系统设计 —— 包括项目LOGO、系列VI设计；  楼书、折业、展板、报广、礼品等销售道具设计制作。b)案场包装设计执行；

 工地现场包装设计 —— 包括工地围墙广告、导示牌、工地入口等；  案场整体包装设计 —— 包括案场规模确定、风格设计及内装修、销售道具的放置、接待区布置等；

 展会现场包装设计 —— 展会现场风格设计、装修、销售道具布置等；

 样板房的包装设计 —— 包括样板房的选择、内装修设计、看房路线设计等；

 三纬动画、沙盘模型等销售道具设计；

二、销售系统管理

a)销售队伍建设与管理； b)现场销售管理执行； c)销控管理执行； 要求：

a)销售队伍建设包括销售队伍的初期组建与培训，培训内容包括房地产基础知识、销售人员基本素质与客户接待礼仪、营销技巧与知识、项目卖点与统一说辞、销售流程与案例实操、沙盘演练与模拟销售执行等； b)销售队伍管理包括销售部门岗位工作职责与奖惩制度制定与实施； c)现场销售管理包括销售流程管理制度制定与实施、操作流程执行管理、内部认购管理、销售渠道管理与信息渠道管理；

4.房地产全程营销代理合同 篇四

甲 方：____________________________________

地 址：____________________________________ 电话：____________

乙 方：____________________________________

地 址：____________________________________ 电话：____________

甲乙双方经过友好协商，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，就甲方开发的项目委托给乙方全程营销代理事宜，在互惠互利的基础上达成以下条款，并承诺共同遵守执行。

第一条 合作方式和范围

本项目甲方原报建名：，营销暂定案名：水蓝郡，中途可以根据实际市场反馈进行更改，由甲乙双方共同确认。项目位置： 房县房陵大道与沿河东路的十字交叉路口，紧邻西河桥头。

1、品牌战略制定

乙方为甲方提供该项目的整体品牌形象战略制定服务。

2、推广策划制定

乙方为甲方提供该项目的市场定位与产品定位，广告创意设计，推广方案，整体推广策略及后续跟进推广策划的制定与调整。

3、销售代理项目及范围

甲方开发经营的房地产项目，由乙方承担全程销售代理，项目计划总建筑面积约_18791.54平方米（不含地下室、车库，以实际完成总建筑面积为准）。

4、销售期限及任务

乙方在代理时间内所完成的销售面积必须达到项目计划销售面积的 90%，具体分阶段销售任务如下：

1）在甲方取得住宅楼《预售许可证》 4 个月内，乙方销售面积不得低于住宅楼总销售面积的 30 %。

2）在甲方房屋主体封顶后 3 个月内乙方销售面积不得低于住宅楼总销售面积的 60 %。

3）在甲方房屋综合验收 8 个月内乙方销售面积不得低于住宅楼总销售面积的 90 %。5-1-

4）乙方在销售代理期间，住宅楼销售面积已超过 90% 以上的，销售多少计算多少，清盘时尾盘未售出的房屋由甲方收回处理。

5、楼盘销售价格

1）该项目的住宅部分约定销售基准均价为元/平米；商铺部份约定销售基准均价为元/平米（销售均价=销售总额÷销售总面积）。

2）乙方在不影响楼盘销售工作的前提下，实际销售均价可灵活浮动，销售单价由乙方根据项目开发同期市场的具体情况，向甲方提出建议定价标准，经甲方书面同意，确定销售价格，对实际销售均价高于约定基准均价的溢价部分，甲乙双方按 5:5分成。

3）乙方可根据市场情况调整销售价格，但整体均价不得低于约定的基准均价进行销售，降价必须经甲方同意签批后方可执行。

6、合作方式

甲方委托乙方独家提供营销策划、销售代理服务。合作期间，甲方不得再委托任何第三方进行上述服务工作。乙方代理期满，未售出的房屋尾盘部分，经甲乙双方清点后，由甲方收回。

第二条 费用负担

1、本项目的一切推广需要的广告发布和物料制作费用(包括但不仅包括报纸电视广告、印制宣传材料、售楼书、制作沙盘等)由甲方负责支付，该费用应在费用发生前一次性到位。

2、具体销售工作人员的开支及日常支出由乙方负责支付。

第三条 全程策划与销售代理佣金支付方式

1、全程策划与销售代理费计算标准：乙方按住宅楼实际销售总额的1% 收取代理佣金。

2、高于均价的溢价部分，按甲乙双方5：5分成。溢价计算方式如下：销售溢价=（商铺/住宅楼实际销售均价-合同约定的平均基准价）×实际销售面积。

3、销售代理费及溢价部分费用结算办法：

1）签订合同之日，甲方向乙方预付定金人民币，作为乙方前期工作准备费用。

2）正式销售开盘后，每月 3日为甲乙双方上月销售代理佣金和溢价分成结算日，双方根据已签订的正式的商品房买卖合同结算出乙方应得代理佣金和溢价分成。甲方每月支付乙方80% 的应结的代理佣金和应结的月溢价部分的溢价分成。未支付的20% 的代理佣金和溢价分成，待乙方按约定完成90% 的销售面积时，一次性支付给乙方。

3）若客户签署认购协议后悔约，已收取的定金作为违约金被甲方没收，乙方有权获得该违约金的 50% 作为服务费，并于当月与销售代理费同时结算。

第四条双方责任

1、甲方责任

1）甲方在乙方公开销售前10天向乙方提供以下文件及手续，以确保乙方合法开展销售工作：项目国有土地使用权证、建设用地规划许可证、项目建设工程规划（代理证）许可证、建设工程开工许可证、建设项目预售房许可证、商品房卖买合同、开发商（项目部）营业执照复印件等。

2）如提供银行按揭，甲方应配合银行提供按揭业务所须资料和相关文件。

3）及时审查乙方提出的策划、销售方案，并按审查确定后的方案内容做好属于甲方承担配合的各项工作。

4）指派专人（该人能代表甲方正式意见，以书面委托书为准）与乙方协调日常工作，同时派遣一名财务人员（以书面委托书为准）办理银行按揭和签订商品房买卖正式合等相关手续，所签订的商品房买卖合同及认购书必须经甲方审查签章，否则无效。

5）甲方负责为乙方提供现场销售办公场所和办公所需要的硬件设备及销售现场办公用品等相关费用（售楼处装修及家具、现场气氛营造、销售工具制作、建筑模型、彩色效果图、看板、房型家配图、引导旗、横幅、电话安装、宽带安装等）。在正式销售之前，完成项目现场包装（看房通道、工地围墙包装等）。

6）甲方根据乙方的策划创意设计制作楼书、宣传资料、户外、媒体、广告等，并承担各类宣传、广告资料的印制、新闻发布会召开、大型促销活动、宣传推广品的制作等费用。

7）在履行本协议书期间内，甲方有义务向购买该房屋顾客答复所有关于该房屋情况的合理询问，并将有关资料提供给乙方。

8）甲方不得低于甲、乙双方共同确定的房屋销售价格自行销售房屋，如甲方低于双方确定价格销售房屋，结算佣金时仍以双方确定价格为准。

9）如因甲方的原因给乙方造成损失的，由甲方负责赔偿。

2、乙方责任

1）维护甲方开发经营的信誉，全力为甲方提供有效的营销策划与销售代理服务。

2）乙方有权代表甲方就该项目接受记者及专栏作家访问，其资料内容经甲方签字同意后方可刊出及播出。

3）乙方根据销售要求制作推广方案并列出费用预算给甲方批示，根据销售进度要求及市场

情况，乙方应提前十天向甲方提交每一阶段推广方案及宣传费用预算，经甲方签字批示后方可执行。

4）负责组织营销策划和销售顾问小组与精干的销售队伍，统一培训，统一销售人员着装，统一上下班制度，规范对外接待，保证售楼现场至少有 2 名以上专业销售人员准时上下班。

5）每月按时向甲方提交月售报表，并及时反馈有关市场推广情况和改进意见，随时调整销售措施方案，把握好销售节奏，提高成交率，及时催缴房款，回笼资金，力争创造优良的销售业绩。

6）严格按照甲乙双方确定的价格表与付款方式指导销售人员销售工作。未经甲方许可擅自提高或降低售价，由此造成的损失由乙方负责赔偿。

7）销售期间，财务手续由甲方财务人员完成，乙方人员不得经手购房定金、购房款现金。

8）承担销售人员的工资、奖金、培训及食宿费用。

9）在销售期限内完成本合同约定的销售任务。

10）乙方在代理合作期间，有义务维护甲方企业和本项目的声誉，不得随意泄漏企业秘密，损害企业形象，不得以甲方名义和信用对外签订合同或出具担保函。

11）如因乙方的原因给甲方造成损失的，由乙方负责赔偿

第五条、退房处理

1、属甲方责任造成购房人退房的，所退房屋乙方继续销售，乙方只能按一次销售计算销售代理费，原已计算的不重复计算。

2、属乙方责任造成购房人退房的，由乙方负责该房屋的再次销售，如该房屋销售代理费已结算，甲方将不再支付该房屋销售代理费。

3、属购房人责任造成退房的，甲方扣除购房人的违约金，乙方有权获得该违约金的 50% 作为服务费，由甲方在结算日一并结算给乙方。

第六条、违约责任

1、甲方因工程停工、工地事故、施工质量出现问题、广告费用不到位等原因导致中途停工达一个月以上，并严重影响乙方销售的，需每月支付乙方一线人员的基本工资 1000 元/人。甲方中途停工超过六个月，甲、乙双方均可解除合同，甲方应全额结算乙方应得代理费用和溢价费用。

2、遇地震、国家房地产政策变化及金融风暴等不可抗拒力因素，应顺延乙方销售期直至恢复正常销售。

3、甲方不按约定如期向乙方支付各项应得费用，甲方应按未支付费用的 5 %按日向乙方支付违约金。如甲方拖欠应支付乙方费用达 30天，乙方有权单方面终止本合同，因此造成的损失由甲方承担。

4、乙方如未按本合同约定完成阶段销售任务，甲方有权解除合同，解除合同时，如所售部分均价未达到约定基准均价。所售部分差价部分由乙方应结销售代理费、溢价费用抵扣，如折抵后仍达不到约定均价，甲方有权向乙方追偿。销售期满，乙方如未按本合同约定完成全部销售任务（遇国家政策宏观调控或房产风暴外），则不向乙方支付其每月预留的 20% 的应结销售代理费。

第七条 合同的终止和变更

1、在本合同到期时，双方若同意终止本合同，双方应通力协作作妥善处理终止合同后的有关事宜，结清与本合同有关的法律经济等事宜。本合同一旦终止，双方的合同关系即告结束，甲乙双方不再互相承担任何经济及法律责任，但甲方未按本合同的规定向乙方支付应付费用的除外。

2、经双方同意可签订变更或补充合同，其条款与本合同具有同等法律效力。

第八条 其他事项

1、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，经双方代表签字盖章后生效。

2、在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。

甲方签名：________________

________年____月____日

乙方签名：________________

5.房地产全程营销策划的定义 篇五

法定代表人： 联系方式： 电子邮箱： 送达地址： 传真：

甲、乙双方经友好协商，根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，就乙方向甲方开发的位于

的 项目（以下简称该项目），提供全程营销代理服务事宜，在互惠互利的原则下达成如下协议，并承诺共同遵守。

第一条 营销代理范围、目标、代理费及结算办法

1、代理物业的概况

（1）项目名称：

（2）项目地点：

1（3）项目规模：约______平方米（4）项目功能：住宅及商铺

注：项目具体资料以甲方提供、政府批准的文件为准。

2、营销代理范围

（1）销售物业为住宅、商铺。

（2）营销范围：提供独家销售代理和全程策划顾问服务。包括但不限于： 本项目全案整合推广、广告设计服务、宣传物料的设计与公关活动的策划。（3）广告方面由甲方选定并经乙方同意后选定一家专业的广告公司实施，其费用由乙方每月承担______万元，其余由甲方承担，广告公司的服务周期为开盘前______个月至项目销售面积______%时结束。

3、营销代理期限及销售目标

（1）本合同规定的完成销售目标是指销售面积。销售目标完成的标准是客户缴纳定金并签定购房合同并足额缴纳合同约定的首付款（闷顶层不计算销售面积）。本合同约定的销售周期为本项目房源取得预售许可证之日起满______年为止。

（2）本合同约定销售阶段分为四个阶段进行考核： a)第一阶段：本项目房源取得预售许可证开盘销售之日起______天内（______个月），乙方需完成销售目标的______%，若本阶段没有完成销售目标，则甲方扣除乙方______%的保证金，即______万元整。

b)第二阶段：第一阶段结束之日起______天内（______个月），乙方需完成销售目标的______%，如果上阶段完成销售目标，本阶段没有完成销售目标，则甲方扣除乙方______%的保证金，即______万元整。如果上阶段未完 2 成销售目标，本阶段也没有完成销售目标，则甲方扣除乙方______%的保证金，即______万元整。并且甲方有权单方面解除本合同。

c)第三阶段：第二阶段结束之日起______天内（______个月），乙方需完成销售目标的______%，如果上阶段完成销售目标，本阶段没有完成销售目标，则甲方扣除乙方______%的保证金，即______万元整。如果上阶段未完成销售目标，本阶段也没有完成销售目标，则甲方扣除乙方______%的保证金，即______万元整。并且甲方有权单方面解除本合同。

d)第四阶段：第三阶段结束之日起______天内（______个月），乙方需完成销售目标的______%，若本阶段没有完成销售目标，则甲方扣除乙方______%的保证金，即______万元整。如果上阶段未完成销售目标，本阶段也没有完成则本阶段扣除保证金中的______%，即______万元整。

以上阶段中，如遇春节假期，则相应阶段销售目标完成日需推后______天。

（3）以上销售目标完成的前提是工程形象进度按计划进行，广告推广费用按______%的标准计划投入。

4、营销代理费标准及支付方式

（1）营销代理费标准 a)本合同规定乙方在完成双方约定的销售目标的______%以上的前提下，各阶段的代理费用结算标准为各阶段合同销售金额的______%。（但每期代理费结算支付以实际销售金额为准）

b)本项目暂定底价均价为______元/平方米，甲方可根据实际销售情况和市场行情与乙方协商一致后对底价进行调整。

c)甲方可根据实际销售情况和市场行情与乙方协商一致后对第三、四阶段的销售目标做出适当调整和要求。（2）代理费支付方式 a)乙方于每月______日前向甲方报送上月销售及应付代理费报表，由甲方审核无误后按乙方申报数额于每月______日向乙方支付上月代理费和考核乙方的销售目标完成情况。本合同之“实际销售”是指甲方与购房者签定商品房买卖合同并实际收到已售房屋的全部价款（含银行按揭贷款）的销售，“合同销售”是指甲方与购房者签订商房买卖合同但实际只收到已售房屋的部分价款的销售，仅预收定金不计入“合同销售”。

b)代理费用按月结算，各阶段前______个月的代理费结算按其实际销售金额的______%结算，第______个月后将对整个阶段的合同销售额进行统计，若完成本阶段合同销售目标的______%以上，则代理费按______%标准结算并按此标准补齐前______个月的费用。若乙方未能完成阶段合同销售目标，则按______%的标准结算相应阶段的代理费。（注：是否完成销售目标依据合同销售金额为准，但单项物业全部回款才能支付其代理费，结算发生歧义时以本条解释为准。）

c)团购或其它原因低于底价销售的情况必须经甲方书面批准后执行。由乙方组织的团购活动，其代理费按实际销售金额的______%结算；由甲方组织的团购活动代理费按实际销售金额的______%结算，团购计入乙方任务。若为甲方关系客户购买的房屋，甲方支付乙方的代理费按实际销售额的______%结算，计入乙方任务。（关系户界定标准为客户成交前后由甲方负责 4 人通知乙方到场代表的客户）第二条 保证措施

1、履约保证金

（1）合同签订后乙方前期向甲方支付项目合同履约保证金人民币￥______元（大写：______元整）。

（2）乙方完成本合同约定的全部销售目标的______%以上并且撤场后，甲方______个工作日内退还乙方履约保证金（不计利息）。

2、营销过程的监督及管理

（1）乙方在正式销售前，需向甲方提交包括营销策划方案、销售底价、销售流程、销售人员配备及相应的规章制度、广宣费用计划在内的甲方认为需要提交的所有文件、资料，提交方式为装订成册的书面文件和电子文件各一套。

（2）甲方以乙方提交的营销方案、管理制度等为依据，监管乙方的营销过程并提出改进意见，对乙方管理落实不到位的地方随时提出整改意见，对不合格的营销人员甲方有权要求乙方更换。

3、退场

（1）在合同履行过程中，如乙方在连续两个阶段不能完成本合同约定销售目标的______%以上，甲方可以单方面解除合同，要求乙方无条件退场并只退还其剩余保证金。

乙方退场时，乙方应将所有甲方认为需要移交的包括客户资料在内的所有资料移交甲方，乙方应积极配合新进场人员的工作并充分考虑过渡时间。乙方如不配合，甲方将不结算剩余代理费，不退还保证金。

第三条 双方的权利及义务

1、甲方的权利及义务

（1）对乙方的销售工作提供支持及协助。及时提供乙方所需的各类图片文字资料和相关的各种批文，并应对上述资料的合法性、真实性负责。如因甲方提供的资料而引起法律纠纷，其相关的一切责任由甲方负责，乙方不承担任何直接责任或连带责任。

（2）合同生效后及时向乙方提供全套合法的售楼文件（包括但不限于五证、总平面效果图、外立面效果图、户型图、景观效果图等），保证售楼的合法性，同时应向乙方提交银行同意向此项目提供按揭贷款的文件，保证按揭的可行性。

（3）甲方负责营销推广费用的支付，推广费用额度按待销售额的______%计算并投入（含售楼部及现场包装费用）。具体投入方案由乙方制定计划报送甲方审定后执行。

（4）负责在销售的过程中与工商、税务、公安、城管等政府部门和其他部门的对外协调等工作并负责售楼部的保安、保洁工作。

（5）保证物业的工程质量、工程期限等甲方认可的对客户的一切承诺。（6）甲方负责免费提供看房车，并负责各售楼部内外装修及必要的包装，保证客户看房通道的安全畅通。并一次性配齐各售楼部各类必需的家具设施、电话通讯设备（电话宽带甲方只承担初装费），保证其能安全正常使用。后续需要的费用以及办公文具类由乙方自行解决。甲方承担现场售楼部（不承担市内售楼部）的水电费用，从开盘之日起市内售楼部的租金由乙方承担。

（7）甲方负责派出专人收取购房款、审查并在乙方协助下签订售房合同（开发商签字盖章时间不超过24小时），负责办理银行按揭手续并负责管理 6 销售完成的合同。财务人员需在项目现场办公，其作息时间与销售部作息时间同步。

（8）甲方应及时回复乙方对项目提出的各项工作建议。按时依据合同足额向乙方支付营销代理服务费。

（9）如乙方要求增加或改换售楼部，需经甲方同意。甲方同意后负责装修及包装，租金则由乙方承担。

（10）甲方应负责收取客户签合同前属于封房金性质的小额订金，封房金单笔限额为人民币______元整，甲方保证随收随退。也可由乙方收取，但需接受甲方控管。

2、乙方权利及义务

（1）负责协助广告公司拟定整合推广思路以及宣传资料文稿，一切对外宣传文稿交甲方审阅并书面批准后执行。不得超出甲方规定的书面宣传内容范围进行宣传和承诺。乙方的宣传不能破坏甲方形象，并应接受甲方的监督。

（2）合同签定后，乙方应根据项目开发进度及市场策略作出具体的销售实施计划及销售底价表，报甲方批准后实行。

（3）在甲方取得销（预）售许可证后开盘销售。并根据市场形势合理掌控项目宣传及销售节奏，并以书面形式报甲方审批。

（4）定期向甲方提交销售动态报告及相关的客户基础资料（销售成交日报表、周报表、月报表及销售现场来客、来电登记表），提交方式为书面文件和电子文档。保证项目经理每天（节假日除外）驻现场指导销售。乙方需在甲方确定的开盘之日起______个工作日内提供月度任务分解表作为合同附件。

（5）负责安排客户交纳购房款。

7（6）协助甲方收集客户银行按揭资料。

（7）完成项目销售后______天内向甲方移交所有的项目文件资料，及客户档案资料，合同文件等。

（8）在销售期间内负责售楼场所内的办公秩序，小心使用售楼场所的办公设备，销售完成后及时向甲方移交售楼场所办公用品及设施。承担相应的费用。

（9）乙方应尽职尽责为甲方服务，完成本合同规定的各项业务。（10）负责乙方销售人员的招聘、培训，乙方在履行配合过程中所产生的市场调研、项目策划、创意设计费用、工作人员（含策划人员、设计人员、推广人员、现场销售人员及外勤销售人员等）工资、福利、奖金、差旅费以及各售楼部内的电话费、水费（含各售楼部饮用水）、市内售楼部电费（现场售楼部的水电费由甲方承担）及日常办公耗材（含但不限于打印纸）以及看房车的日常使用费（含但不限于油费、违章、保险、年审等）、以及市内售楼部从开盘之日的租金均由乙方负责承担。

（11）乙方签订的合同，应符合甲方要求。非格式化合同条款的签订应事先书面报甲方确认签字后方为有效。

（12）项目看房车调配权由乙方控制，但乙方不能用作它用。

（13）在入伙前后，乙方应全力协助甲方进行乙方销售业主入伙交接手续，确保无重大纠纷发生。

（14）乙方所有工作人员的安全问题由乙方负责。

（15）乙方应对甲方的项目信息保密，不得外泄其有关资料如：价格，营销方案等（包括电子文本）。如若出现信息外泄，则需承担相关责任。

8（16）乙方应配备足够的销使（包括大学生）满足销售需要，并承担费用。乙方足额承担本合同1.2.2条之约定费用。

第四条 退房退定处理

如有退房退定应由乙方现场销售经理报甲方授权人员书面同意。甲、乙双方应在规定时间内视具体情况按相关规定将客户所交房款退还客户，并按以下具体情况处理：

1、如因乙方原因（如乙方乱承诺等过错，客户能提供法律认可的证据）造成退房，乙方应退还相关代理费。并扣减乙方相应的实际销售金额，按扣减后的实际销售金额重新考核乙方销售目标及计算销售代理费。

2、如因甲方工程质量或延期交房的原因造成退房，由甲方承担责任，乙方不退还相关代理费。

如因购房者自身的原因退房，甲方在不致影响销售的原则下可酌情收取购房者违约金，此违约金由甲方享有。乙方已收取该单位代理费不予退还。

第五条 违约责任

1、甲方

（1）任何有关工期与房屋质量等问题或非乙方原因造成客户与甲方的纠纷，其后果由甲方独自承担。

（2）甲方如不按合同规定的期限向乙方支付乙方所得，每超过一天甲方应向乙方支付应付款总额

的违约金。超过______天乙方有权停止工作，其造成的后果由甲方负责。

2、乙方

9（1）不得以虚假夸大之辞，欺骗客户，只能在甲方核准的书面宣传资料范围内对客户进行承诺；如乙方违背（客户能提供法律认可的证据），所造成的后果由乙方承担。

销售房款全部由甲方人员收取并存入指定的帐户，乙方不得以任何形式收取房款，否则乙方应向甲方支付人民币￥______元（大写：______万元）的违约金，并将已收取的购房款全额返还甲方。

第六条 合同的终止、变更及其它

1、本合同生效后，甲、乙任何一方单方无故提出终止合同均属违约行为，提出方需向对方支付人民币￥______元（大写：______元）违约金。

2、本合同一式四份，甲、乙双方各执二份，经双方代表签字盖章和乙方支付履约保证金后生效。各份合同文本具有同等法律效力。

3、4、甲、乙双方有责任做好本合同的保密工作。

本合同在执行过程中如有争议，双方应协商解决，协商不能达成一致时，任何一方可向项目所在地人民法院提起诉讼处理。

本合同的所有附件形成后经双方签字盖章后成为本合同不可分割的一部分，与本合同具同等法律效力。签约时间： 年 月 日

签约地点：

甲方（盖章）：乙方（盖章）：

6.房地产全程策划实战案例分析提纲 篇六

南京天际大一传播有限公司蒋旭峰

一、前期：

1、项目SWOT分析：

①优势②劣势③机会④威胁

2、客群分析：

3、卖点挖掘：

① 企业品牌：

②地块：

③项目：A、绝版B、湖畔C、生活特区D、产品特质

④团队 ：澳大利亚伍兹贝格公司、香港贝尔高林公司、万科物业管理公

司

3、营销战略原则的形成：

•以客户关系网络为基础和开辟直销渠道

•以核心概念为主诉求，辅以事件行销

•调整供求关系，创造市场供远小于求的紧张局面

•注重客户的体验

二、推广策略的形成：

1、核心理念的形成：

产品卖点的提炼：全都市、全湖景、全生活

定位：市中心180000M2绝版湖畔生活特区

Slogen：为生活喝彩（一期）

当生活成为风景（二期）

2、推广阶段的划分：

一期：

第一阶段：2001年12月——2002年1月产品定位、策略形成第二阶段：2002年——春节企业品牌形象导入期

第三阶段：春节后－2002年4月中旬产品形象导入期

第四阶段：2002年4月下旬——2002年5月开盘认购期

第五阶段：2002年6月——9月

二期：

第一阶段：2002年10月——2002年12月二期SLOGEN、策略形成第二阶段：2003年1月——2002年3月中旬产品形象导入期

第三阶段：2003年3月下旬——2003年4月产品卖点演绎

第四阶段：2003年5 月－2003年7月开盘认购、强推期

3、媒介组合的确定：

①报纸②户外

三、直效行销（万客会）

万客会即万科地产客户俱乐部，是由万科企业发起的消费者俱乐部。

1、会员招募：

2、万客会市中心接待处的成立：

3、精美的万客会杂志：

4、丰富的万客会活动：

四、大众传播：

1、硬广告：

企业形象系列（南京你好）

产品形象系列（大碗岛星期日的下午）

产品卖点系列

美玉系列

2、专栏及软文：

《家与万科》系列：（一期）

《家与万科》系列：（一期维护）

《当生活成为风景》系列：（二期）

软文炒作：（部分）

3、活动的执行：

a、开工典礼b、推介会C、排队购房、抽签认购

E、其他

4、事件行销：

推介会：

7.房地产全程营销策划的定义 篇七

房企管理人员∕销售人员∕策划人员∕品牌专员 课时安排 4-6天 课程目标

通过本课程学习，你将达成如下目标：

1．了解中国商业地产市场发展路径与发展前景，认识中国商业地产营销观念及逆势期地产营销方略

2．认识商业地产策划人员、销售人员应具备 的良好素质，正确观念、健康的心态和职业礼仪规范，炼就商业地产销售超人 3．掌握商业地产营销策划的实战技能与操作要领

4．掌握商业地产品牌营销观念、手段与策略，为企业核心竞争力的打造提供品牌武器 5．从误区排解入手，通过讲解分析、归纳演绎、误区点评、案例研讨和情景模拟，掌握商业地产销售流程与现场销售技巧，全面提升商业地产销售能力 6．掌握商业地产销售团队建设、管理与激励的基本技能 课程定位：提高型培训（非入门型培训）。课程特色：

根据需求设计课程内容，专家讲解，案例分析，情景模拟，问题讨论，游戏互动，实战实效！【视频短片】约10分钟

问题思考：由本短片，你想说些什么？ 要求：心态归零（或“空杯心态”）【忠告】销售人员“五业”进步阶梯 【说在前面】人人生来都是冠军！【前言】我们必须学习

商业地产市场进入“寒冬期”„„ 市场时刻在变，客户更难伺候

你可以拒绝学习，但你的对手不会。给你犹豫的时间并不多

学习型社会、学习型组织建设中，人人必须学会学习，不会学习只会被淘汰 【小故事】穿插寓言等故事 【破冰之旅】一分钟演讲 话题选用（抽签）

第一讲 商业地产营销人员专业素养──炼就房企职场超人 【时间计划】2-4小时

【提示】商业地产营销人员成功四大要素 【忠告】销售人员“五业”进步阶梯 【准则】做事先做人的OCP法则 【小资料】销售人员素质自检表 【小技巧】善于记住顾客的名字 1．成功的商业地产销售人员形象

置业顾问──专家、朋友、服务员？利益上的对手甚至是奸商？ 2．销售人员应具备的基本素质 【经典】关于素质──大师如是说

【案例】售楼部人员做错了什么？ 3．销售人员素质提升途径

【小知识】销售人员能力自检表

【自检】销售人员个人职业能力发展程度测试 2．销售人员如何培养自信与热忱？ 【小测验】关于态度的小测验

四、销售人员心态 【小实验】心态训练

1．销售人员应具备五大心态

2．优秀销售人员的“八心”、“八力”

五、商业地产营销人员观念

【说在前面】人人生来都是冠军！

（一）重新认识房市──熟悉的环境，陌生的市场 1．商业地产市场营销的八大特征

2．重新认识房市──熟悉的环境，陌生的市场 ◆供求变了 ◆政策变了 ◆价量变了 ◆关系变了„„

你的营销手段、技巧变了吗？

（二）更新商业地产销售观念──思路决定出路 【资料】中国楼市回顾

1．中国商业地产营销路径回顾 2．商业地产营销基本观念分析

3．“寒冬期”的商业地产销售必须树立8大观念 【观点互动】“寒冬期”商业地产销售观念的思考 第二讲 商业地产全程营销策划精要 【时间计划】6-9小时

一、把脉“寒冬期”的中国商业地产市场

（一）“寒冬期”商业地产营销的四大特点 1．市场表现 2．顾客心理 3．营销手段 4．企业心态

（二）逆势营销如何“逆”──中国商业地产市场“望、闻、问、切” 1．“望”──中国商业地产营销阶段回顾： 中国商业地产策划发展轨迹：

2．“闻”──中国商业地产如何在做营销？ 目前中国商业地产营销的操作路径： 3．“问”──中国商业地产营销八问

4．“切”──目前中国商业地产营销四大顽症与六大误区 四大顽症：

六大误区（“六重六轻”）：

（三）“寒冬期”中国商业地产企业的“过冬”选择

【建议】

“寒冬期”中国商业地产企业的营销总对策

二、地产类型策划精要 1．住宅地产策划特点 2．商业地产策划特点

三、中国商业地产逆势营销之策划精要解析 【提示】

（一）策划目标──项目前期策划的四大目标：

（二）策划原则──地产策划八大原则 地产营销策划必须实现“四个整合”：

（三）策划陷阱──如何绕过商业地产策划陷阱 【提示】商业地产营销十大陷阱

（四）营销与策划过程──地产项目策划四个阶段、八大步骤 【知识总揽】前期策划总体流程 1．地产项目策划四个阶段（1）可行性研究阶段

【工具】项目可行性报告主要内容（2）项目研究

（3）项目规划（策划）（4）销售推广

五、商业地产策划的八个阶段 ◆1．市场分析

市场调研主要内容一览表 ◆2．地块研究

一般认为的影响商业地产营销的八大要素 ◆3．项目解析 ◆4．概念设计

（规划概念设计、建筑概念设计、环境概念设计、艺术概念设计）◆5．产品策划

◆6．形象包装（项目VI、品牌形象、楼盘包装、现场外观）◆7．营销推广 ◆8．物业服务

五、商业地产营销策划之重点提示

（一）需求分析

【提醒】购房者心理预期变化左右房价走势 【知识总揽】影响顾客对楼盘需求的因素 户型分析 竞争分析 风险分析

（四）项目定位

1．项目定位的必经流程： 2．项目定位操作

（五）方案规划

【范例】深圳万科地产项目全程策划流程&龙湖规范性管理

【范例】知名地产公司项目策划解析 【提示】商业地产前期规划流程总揽 第三讲 商业地产品牌营销技法 【时间计划】4-6小时

一、如何打造商业地产品牌 市场经济时代──品牌竞天下 【权威观点】科特勒语录

【认识】商业地产营销的阶段论

二、商业地产企业品牌打造 2．1 品牌十大利益

2．2 目前中国商业地产企业品牌现状 2．3 中国商业地产企业六大品牌误区 2．4 商业地产企业品牌架构 2．5 如何实施成功的品牌营销

2．5．1商业地产企业品牌营销问题剖析 2．5．2商业地产品牌塑造 2．5．3 商业地产品牌定位 目前房企品牌定位存在的问题 影响或损害品牌定位的因素 2．5．4 商业地产品牌形象传播 2．5．5 品牌营销模型 2．5．6 品牌营销要诀

2．5．7 品牌营销的几点忠告 商业地产领军人物谈品牌 我的品牌观

三、品牌与企业核心竞争力

3．1 商业地产企业必须具备十大能力 3．2 品牌打造与核心竞争力形成

四、商业地产品牌管理

4．1 商业地产品牌管理原则 4．2 商业地产品牌管理方法 4．3 商业地产品牌危机管理

4．3．1 商业地产企业品牌危机案例分析 4．3．2 品牌危机处理五大原则 4．3．3 品牌危机处理五大策略

五、【案例分析】著名商业地产企业品牌营销案例全解析 第四讲 商业地产销售实战技能强力提升 【时间计划】6-9小时

【问题回答】有人说：“在销售中，卖的是观念，买的是感觉。”如何评价这句话？ 【开篇】销售是需要技巧的 【资料】认识房市销售顶尖人物

一、商业地产销售招术扫描 1．商业地产楼盘销售招术36计 【案例】卖房雷人狠招

【案例】各类促销让人眼花缭乱，目不暇接──

二、商业地产销售观念──思路决定出路

三、客户类型与心理分析 1．客户买房四大类需求

2．客户心理──客户“十大典型心理”及销售对策

四、现场销售流程──“两类流程，十三步骤” 1．两类流程

（1）来电接待流程

【小知识】售楼现场电话接待之“三大纪律八项注意” 【小知识】沙盘讲解六步──沙盘讲解流程 【提示】沙盘讲解注意事项 【提示】样板区讲解流程示意 【提示】户型讲解流程示意 【资料】案场接待规范

（2）现场销售流程（“十三步骤”详解──基本动作与注意事项）流程一：接听电话 流程二：迎接客户

流程三：介绍产品──大模型

流程三：介绍产品──小模型（单体模型、户型）流程四：购买洽谈 流程五：带看现场 流程六：暂未成交

流程七：填写客户资料表 流程八：客户追踪 流程九：成交收定 流程十：定金补足 流程十一：换户 流程十二：签定合约 流程十三：退户

五、售房中常犯的14条错误及解决办法

六、现场销售技巧

【提示】把握成交的关键，走好每一步

1．找出绊住你脚的那颗石头──影响商业地产销售的因素全解 2．销售技巧的实施步骤──商业地产销售之“九阴真经” 3．逼定（促单）的技巧──逼定的方式和十大技巧 4．议价技巧：

克服价格障碍的五大方法：【案例】反衬法的利用──钥匙丢了 5．守价技巧 6．成交技巧（l）口头信号（2）表情语信号（3）姿态信号

【知识】成交十大法则 【秘笈】楼盘成交十大方法

【案例】系列经典案例解读与点评 7．成交后的客户服务工作提示

七、如何有效处理顾客异议 1．顾客异议的种类

2．销售人员面对异议应有的态度 3．顾客异议的八大原因

4．售楼人员面对异议的可用托词

5．处理异议的十个“乾坤大挪移”（腾挪大法）【案例】异议处理实例

6．五招攻克异议，促成签约（问题引导）【成交技巧】把顾客推到“决策者”的位置 【提醒您】异议探查技巧

【案例】异议处理案例（系列经典）

八、如何留住你的客户

【忠告】销售失败的常见原因 1．留住顾客15招（1）

【案例】回访带来了什么 【提示】留住顾客之技巧 2．定期回访和反馈信息──努力，让顾客感动！3．超越销售──与顾客建立一种相互受益的伙伴关系 4．建立顾客信任

【小技巧】如何抓牢你的客户（15招）【小技巧】教你六招从竞争对手中抢来客户

九、售楼人员销售现场常犯的12种错误分析与点评

十、售房现场随机应变的八大技巧

第五讲 商业地产销售礼仪（如何将礼仪技巧运用到销售中提高业绩）【计划时间】2-4小时 【告诉你】关于礼仪

（1）职业形象塑造与商务礼仪（2）仪表与仪态 ① 个人形象要素 仪表

表情 / 举止 / 服饰 / 谈吐 待人接物

【小知识】仪表美的标准 【案例】名星服饰事件一览 ② 服饰

【小知识】男士西装要领

【小知识】男性服饰应遵循“三个三”原则 ③ 仪态

站姿/ 坐姿/ 行姿/ 蹲姿 / 表情 / 语言 ④ 举止

见面、握手、名片、走路（迎客∕送客、并行、上楼 / 下楼、电梯、坐车礼仪等）【小知识】商务活动中得体行为举止“八大标准”（3）接待礼仪与规范

【小知识】 接待中的礼仪──奉茶或咖啡 【重点】电话礼仪

【提醒您】接听电话注意事项 【提醒您】拨打电话注意事项 第六讲 销售基础工作与案场管理 【时间计划】3-6小时

一、商业地产销售基础工作 1．销售前资料准备 批文及销售资料准备 2．销售团队组建

3．制定销售工作进度总表 4．销售控制与销售进度模拟 销售控制表 销售收入预算表 5．销售费用预算 6．财务策略设计 7．销售培训

8．销售手册（今销售说辞）9．客户管理系统 10．销售作业指导书

11．销售管理（制度、表格设计）12．项目例会

二、案场管理 【提示】

1．案前准备期管理 2．项目销售期管理 3．项目结案期管理 【小结】

第七讲 商业地产销售团队建设与销售激励 【时间计划】3-6小时

一、销售团队管理 【游戏互动】

【训练】我希望我们的团队 【团队心态】

【动物给我们的启示】 1．团队及其本质 2．团队目标 3．团队价值

4．团队成员的个人素质

【知识】提高综合素质八步骤 5．团队建设

6．团队管理十项艺术 【案例】

7．团队管理的十大误区

【小故事】

8．走出误区的应对措施 9．团队管理秘诀 【小结】

二、销售人员激励 【小故事】

1．销售人员激励方式 【游戏互动】

2．激励方法（七大方法）【案例】

3．销售激励制度设计 4．销售激励误区解析 【案例】

5．有效的销售团队激励──团队激励的十大法则 【案例】案例分析与点评 6．销售人员潜能开发 【温故知新】

课程总结与思考──将知识转化为能力！附：

8.自我营销的思想营销的合理定义 篇八

网络营销的全貌，是非常有价值的了解网络营销的合理定义：“网络营销是企业整体营销战略的一个组成部分，是为实现企业总体经营目标所进行的，以互联网为基本手段营造网上经营环境的各种活动，据此定义，网络营销的核心思想就是“营造网上经营环境”。所谓网上经营环境，个人企业内部和外部与开展网上经营活动相关的环境，包括网站本身还有，顾客、网络服务商、合作伙伴、供应商、销售商、相关行业的网络环境等，网络营销的开展就是与这些环境建立关系的过程，只要是关系搞好了，网络营销是网上生意的缔造者主要通过建立一个具有影响力营销为目的的一个个人与企业的独立网站并以此为基础，通过一些具体策略对网站进行推广，从而建立并扩大与其他网站之、所以及与用户之间的关系，其中目的就是一个很好的提升企业品牌、增进顾客关系、改善顾客服务、开拓网上销售渠道并最终扩大销售。

但是，随着不断的发展在网页之间爆式的增长速度，据研究，即使功能最强的搜索引擎也只能检索到全部网页的大约14%，尽管搜索引擎仍是最基本的网络营销手段，如果说完全限制与搜索引擎来如今的网络营销仅仅次与搜索引擎来推广销售并不一定达到想要的效果，于是网址推广方法也得以扩展，

另外，由于网站推广的目的更多的在于吸引新的用户，互联网企业营销网络营销随着不断的人群加入，针对维持和加强现有用户关系的网络营销手段应运而生，因此，许可营销、个性化营销等如今的网络营销中占据了一定的位置。

有必要说明的是，网络营销的内涵和手段都在不断发展演变中，上述关于网络营销的定义和理解也只能适用于一定的时期，随着时间的推移，这种定义可能显得不够全面，或者不能够反映新时期的实际状况。因此，不要把网络营销理解为僵化的概念，也不要将本书中所介绍的网络营销方法作为固定的模式去照搬，我们需要的是一个专业了解客户事件中的需求状态加以利用能够起到很好的效果。

9.房地产全程营销策划的定义 篇九

一、建设工程合同

1． 电梯门套花岗石制作安装施工合同

2． 外立面施工合同

3． 基坑边坡支护合同

4． 基桩检测合同

5． 建设工程设计合同

6． 建设工程施工合同

7． 建筑安装工程合同

8． 建筑施工合同

9． 景观设计合同1

10．景观设计合同2

11．栏杆施工合同

12．内墙涂料工程施工合同

13．售楼部拆除施工合同

14．售楼部装修合同

15．消防工程施工承包合同

16．消防水池防水施工合同

17．小区有线电视工程建设及入网协议

18．用电工程施工承包合同

19．用电工程施工合同

20．基建工程预算委托合同书

21．园林工程施工合同

22.模板项目分包工程合同

23.停车场施工合同

24.建筑装修垃圾清运外包合同

25.直读远程抄表系统工程合同

26.样板房施工合同

二、广告发布及商品房预售

（一）广告发布合同

1． 户外灯杆道旗广告发布合同

2． 户路灯杆广告制作安装发布合同

3． 拍摄协议

4． 广告整合推广合同

5． 项目广告整合推广合同

6． 肖像使用许可协议

7.户外公交站台广告合同

（二）商品房预售合同

1． 选房意向申请书

2． 认购书

3．（新版）商品房买卖合同

4． 附件二公摊说明

5． 附件三装修标准

6． 附件四（新版）补充协议

7． 附件五质量保证书

8． 附件六商品房使用说明书

9． 前期物业服务协议

10．机动车停车位买卖合同

11．交楼通知书

12．收楼流程证明

13．楼宇验收交接表

14．物业接收确认书

15．业主/用户消防安全责任书

16．装修管理细则

17．退房申请

18．委托租赁协议

19.小区装饰装修摊位管理服务协议

20.室内停车场车位管理协议

21.清洁外包合同

三、招标文件及其它

（一）招标文件

1． 弱电工程招标文件

2． 土建水电工程招标文件

3． 消防安装工程招标文件

（二）其它

1． 电（扶）梯设备买卖合同

2． 电（扶）梯设备安装合同

3． 反商业贿赂协议

4． 体检服务协议

10.房地产全程营销策划的定义 篇十

（11月14-15日）

房地产培训：房地产企业全程项目管理财税处理培训

【课程背景】

房地产培训：房地产企业全程项目管理财税处理培训，营改增，房地产、建安企业势在必行!影响之大，前所未有，深度解读，未雨绸缪。房地产建安企业特殊业务，财税处理不当，带来涉税风险；处理得当，创造税收利润。

中房商学院房地产培训特邀注册税务师、会计师、审计师、高级纳税筹划师刘老师，精细化的讲述房企项目各个财税问题，【课程对象】

各房地产企业董事长、总经理、财务总监、财务经理、主管、会计核算人员、税务主办相关部门负责人及税务、会计事务所等人员。

【讲师介绍】

刘老师，中房商学院房地产培训网高级顾问，注册税务师、会计师、审计师、高级纳税筹划师，数家房地产企业税务顾问、答疑专家。有常年战斗在一线的工作经历，深刻了解企业的税务问题，擅长所得税汇算与土增税清算。

【课程大纲】

第一讲：房地产企业土地取得环节财税处理 接受投资取得土地

2、划拨取得土地

3、竞拍取得土地

4、抵偿债务取得土地

5、收购股份取得土地

7、合作建房取得土地

8、拆一还一

9、以物易物取得土地

10、拆迁补偿金

11、赔偿遮光费

12、无偿修建大市政建设

13、高价竞拍土地后获得政府补助

14、土地变更用途和超面积超容积率补交地价

15、获取烂尾楼拆除重建

16、支付地价款不能取得全额发票 第二讲：房地产项目预售与销售财税处理

1、内部按揭套现

2、订金、定金、VIP、诚意金、保证金、违约金

3、交房面积误差

4、买房送车位、送家电、送花园、送装修

5、楼堂馆所合建与赠送

6、自产自用楼盘

7、大房改小房与小房改大房

8、商住楼混合建售

9、代销与包销

10、合作销售

11、售后回租

12、售后包租

13、临时建筑物做销售用房

14、公共配套设置做销售用房

15、租用土地建造售楼部

16、预交营业税、土地增值税、城建税、教育费附加

17、预售期间广告费业务宣传费业务招待费

18、基础设施预提费用与配套设施预提费用

19、土地闲置费与空置房清洁费 20、委托企业管理与委托项目管理

第三讲：房地产企业融资财税处理

1、与金融部门借款

2、与非金融企业借款

3、与个人签订借款

4、注册资金与借款

5、境内企业向境外分公司借款

6、一次支付3年利息与3年后支付利息

7、免利息

8、高利贷

9、统借统还

10、集团资金池

11、信托投资

12、罚息、展期利息

13、完工前借款利息与完工后借款利息

14、展期与超期利息

15、违约金

第四讲：房地产项目工程施工环节财税处理

1、包工包料

2、包工不包料

3、装修与纯劳务

4、总包、分包、转包给个人

5、拆迁、爆破、园林绿化

6、土地整理

7、质保金

8、甲供料与甲控料

9、销售自产货物同时提供安装

10、代收与代付设备款

11、带资修建

12、赈灾施工与援建施工

第五讲：房地产企业成立时财税处理

1、实际出资人与名义出资人

2、名为投资实为出租

3、名为投资实为借款

4、增资扩股与抽逃注册资金

5、接受土地投资未办理过户

6、接受土地投资办理过户后实为股东使用

7、一人有限公司在地产企业中具体运用 第六讲：房地产项目合作经营开发财税处理

1、合同开发分收入

2、合作开发分房屋

3、合作开发分利润

4、合作开发土地不过户

5、合作开发土地要过户

6、甲方出地乙方出资合作建房，乙方取得建安发票

7、甲方出地乙方出资合作建房，甲方不负责开发与管理或者乙方不负责开发与管理

第七讲：房地产建安企业营改增应对策略与财税处理技巧

1、“营改增”主要政策分析

2、试点期间常见疑难问题财税处理

3、试点地区试点企业营改增影响分析

4、试点劳务出口政策分析 第八讲：房地产项目租赁财税处理

1、整体租赁烂尾楼开发使用10年归还房屋

2、免租期

3、售后回租

4、租金发票

5、车位转让与物业管理费

6、红线外租赁停车位

7、物业公司转租与物业公司代收租金

8、房屋租赁与投资涉税案例分析

9、租赁期50年与视同分期收款销售

10、没有合同如何确定营业税、房产税纳税期限 第九讲：房地产企业重组财税处理

第十讲：房地产项目清算与企业注销财税处理

【课程说明】

[组织机构]：中房商学院

[时间地点]：2013年11月14-15日 重庆（详见报到通知）

11.房地产全程营销创新培训心得体会 篇十一

很感动集团公司邀请著名营销实战家姜仁老师为我们授课，相对营销大课题而言，姜老师的授课虽然只有一天的课题，但内容包含了“互联网+房地产”的全程策划营销、体验式营销、圈层营销、制导营销、众筹营销、微信营销、APP营销、0T0营销等媒体商业营销模式。通过学习我受益匪浅，感受颇深，现将学习后心得体会总结如下：

3月5日国务院出台房地产加快去库存的相关政策，当前房地产去库存86.3亿㎡，全部消化需60万亿资金，库存面积相当于以往销售面积总和的6-7年销量，库存价值60万亿相当于过去25年销售额总和，当前XX房地产库存也不容小觑，市场竞争想当严峻，面临如此庞大的市场库存，XX项目面临的问题是“早销免死、不销等死”的形式格局。由此我们是选择坐以待毙，还是深入市场找出应对措施，答案不言而喻！

我们处在“我毁你，与你无关的时代”伴随着万科、碧桂园、绿地、恒大等国内知名地产转向三四线城市的战略部署，XX不久后也即将成为众多知名地产弑杀的战场，他们凭借自身广为人知的品牌知名度与企业美誉度，能够火速占领颍上市场，为此我们要向在激烈的市场环境中生存，建立企业品牌知名度、信守企业承诺、保障楼盘品质、迎合客户需求、完善小区景观配套及物业星级服务等，我们任重道远。推广渠道及媒体组合方面，项目面临着资源匮乏，推广渠道较为单一的局面，四线城市客户人群文化底蕴相对不高，对信息的获取偏好也很传统，通过亲戚朋友进行项目推介，要比传统的DM单页、户外龙门架等更易被接受，线上线下互动，线上客户终端APP+微信圈即时信息发布，线上与客户实时互动，通过线上小礼品中奖，售楼现场兑换，将业主引进售楼部，从而增加客户成交几率，线下传统营销渠道创新，活动营销（大事件+小活动）在四线城市很接地气，且很受当地客户喜爱，要贯彻项目营销始终。另一方面，通过客户会入会+企业陌生人拜访+DM单页派发，主动客户扩容。

2017年4月11日XX项目城区售楼部盛大开放，此次活动作为推广的前期阶段，具有达到项目广而告知、增加项目知名度的目的性，整个活动有组织、有计划，活动有效进行并达到预定目的，效果很好，然而在执行阶段也存在团队执行上的遗憾，通过今天的学习，充分认识到，活动执行必须依靠优秀的团队高效执行。