房地产策划大纲

房地产策划大纲（共15篇）

1.房地产策划大纲 篇一

房地产策划与营销实战培训大纲

在房地产发展大张旗鼓的进行下，行业竞争，细节优化逐渐作为一些地产行业的竞争优势，而对于房地产培训，也在不断提出新的要求，细分，深入的研究，来完善地产企业的内部管理和发展方向，课程内容将国际商业机构卓有成效的训练模式和中国房地产企业培训实战相结合，理论联系实际，尤其是对最近的房地产案例做了详细的列举，感染力强，即学即用。

最新课程内容和大纲分享

一、宏观调控下的房地产市场

1、思考：

新政，调控，春天还远吗？ 行业，企业，到底谁是赢家？

2、宏观调控下的营销策划新形式

3、新政下的房地产企业八大变革

4、中小开发商的前景和出路

二、房地产策划与营销概论

1、为何要策划？策划的概念？

2、发展商面临的表层和深层的问题

3、房地产的市场营销是什么？

4、房地产项目VS市场营销策划

三、房地产企业营销策略的模式探讨

1、规模化营销模式

2、积木式营销模式

3、品牌营销模式

4、复合营销模式

5、速度营销模式

6、网络营销模式

四、房地产项目的营销策划

1、项目定位

目标消费群定位

产品定位

区域板块定位 品牌形象定位

价格定位

价格策略定位 营销主题定位

差异化定位

开发理念定位 社区风格定位

2、销售系统

售楼中心导示

售楼处的功能分区

售楼处的氛围营造 售楼处的装修风格

看楼通道的布置

专业化服务 样板房的装修风格

样板房的装饰手法

样板房的服务管理 销控表的使用

3、促销活动

市场预热

内部认购

解筹选房

新闻发布会

促销活动

节假促销

尾盘促销

4、项目推广的要领与策略

A 线上推广：广告营销、活动营销

B 线下推广：网络营销、论坛营销、人海营销

五、房地产活动营销案例

1、活动营销的根本

2、房地产“活动营销”的策略

3、“活动营销”的基本分类

4、“活动”策略设计的关键 经典案例

（一）名人明星类：

经典案例

（二）人文风情类：

经典案例

（三）体验营销类：

经典案例

（四）事件营销类：

经典案例

（五）公关营销类：

经典案例

（六）公益营销类：

经典案例

（七）事件营销类：

六、经典案例分享

开盘庆典 公关活动 入伙答谢

【课程时间】

1-2天，每天6小时

【课程形式】

—讲授

—分组讨论

—案例分析

2.房地产策划大纲 篇二

黎振伟:“策划最难的是预售未来, 把握现在, 作为策划者没有预售的能力, 谁找你策划呢, 仅仅是卖楼, 那只是销售, 要懂得做好市场, 产品, 做好人类未来的需求, 那才是策划, 那才是最高的营销”。

陈国庆:“现在的消费者前所未有的理性, 消费者持币观望, 在等待机会, 而房地产策划师有没有能力去启动市场?”

随着我国城市化进程的加快和房地产开发的迅猛, 房地产策划师在行业中已经成为不可或缺的角色, 发挥着越来越重要的作用。据中国房地产住宅及研究会副会长顾云昌介绍:“房地产策划师”这一中国房地产业服务群体正进一步朝着职业化、规范化方向迈进。

在未来的市场当中, 如何确定房地产策划在行业当中的地位, 如何发挥房地产策划师的作用, 如何连续树立房地产策划的品牌?如何整合房地产策划资源?为解读种种疑问, 记者日前在首届房地产策划师年会上采访了相关业内人士。

解决买方市场

据顾云昌介绍, 从1998年住房体制改革以来, 中国真正意义上的进入房地产市场个人买房阶段, 开启了房地产发展的大门, 这时候房地产策划随着房地产市场的发展也迅速发展起来。

越是市场经济活跃的地方, 策划越得到发展, 首先在广州、深圳、上海以及北京发展起来, 这些地方的市场发展最活跃, 也最快, 房地产策划是在竞争当中产生发展起来的, 市场越细分, 行业越是细化, 所以它也是市场细分和行业细化的产物。2003年我国推出了一个新的职业, 即房地产策划师, 这标志着中国房地产策划已经作为一个新的职业活跃在中国房地产行业的舞台上。

顾云昌认为, 现在房地产策划已经不仅仅是对项目、产品、设计、企业策划, 甚至包含了对整个房地产市场的策划。我国真正启动房地产是邓小平同志策划出来的, 他在1980年的时候讲到个人可以建房、买房, 如果没有邓小平的指示, 就没有今天房地产市场的繁荣, 所以策划包括各个方面, 不仅仅是产品的策划, 还有企业发展战略的策划, 也包括政府进行地方的房地产开发和从事建设的策划。

“策划的技术手段是了解和掌握人的消费行为特征和消费心理。我们今天做的任何一个房地产项目, 无论是卖方市场还是买方市场, 研究的是人, 研究的是消费群体对产品的需求”。中国策划研究院执行院长陈国庆如是阐述策划的理念。

陈国庆表示, 从事这方面工作的人, 研究的无论是产品还是产品设计, 最终的目标是研究不同的人, 不同收入的消费行为和消费心理。

陈国庆认为策划师就是要解决买方市场, 现在出台很多政策, 消费者前所未有的理性, 都持币观望, 在等待机会, 而房地产策划师有没有能力去启动市场?是否能够通过创意, 通过策划带动买方市场, 他认为更多的销售代理公司做的是卖方市场, 如何启动买方市场, 这是宏观调控以后, 所有策划人面临的新课题。

房地产策划师也要有对时局的解析能力, 判断是一个方面, 更重要的是解析造成今天时局的原因在哪?比如说今天的持币观望, 除了政府的政策以外, 宏观的, 微观的, 开发商给市场带来的困惑有没有?这种时局的解析很重要。

伟业顾问总经理林洁认为, 策划首先要有高瞻远瞩的视野, 如果只脚踏实地做事的话, 不是策划。现在策划里面要么就是老师, 要么就是团队, 现在的大师不是一个人的大师了, 是产业化运作, 一个大师带着几十个甚至上百个学生, 大师提出一些点子之后, 这些学生找各种各样的数据做各种各样的组合, 形成各种各样的包装, 这种也不是策划。

如果光是一个团队做, 没有精采的观点出现, 而且无论是广告策划、市场策划, 都是模式策划, 走的是行活, 是一个按部就班的东西, 林洁认为策划应该把大师和团队真正的有机结合起来。

策划工作最难的是什么呢?泰盈置业集团总裁黎振伟认为:“最难的是预售未来, 把握现在, 作为策划者没有预售的能力, 谁找你策划呢, 仅仅是卖楼, 那只是销售, 要懂得做好市场, 产品, 做好人类未来的需求, 那才是策划, 那才是最高的营销”。

黎振伟表示, 作为一个策划者, 整合是很难的, 仅有自己的专业是不够的, 所以做策划工作最难的是整合各种专业, 策划人最大的缺陷是什么呢?是比较自我, 容易把自己抬起来, 如何把策划做成产业化?还没有实现, 如果策划工作没有团队是不行的, 没有品牌是无法做成功的。

他认为专业的坚持也很难, 策划要讲定位, 定位就是清晰自己的目标, 该做什么, 不该做什么, 作为一个策划师, 经验很重要, 正因为经验积累才知道更多, 不能坚持就没有办法积累, 一个策划师最宝贵的就是口碑, 无论在过去、现在乃至未来, 都要对团队负责, 这样才可以做好专业的事情。

全能战士

“作为从业几十年的建筑师, 我们更多关注的是技术、细节, 在做中国第一代TOWNHOUSE项目, 第一次接触策划师, 他们带我们去北京的其他楼盘, 开会, 无数次分析市场, 怎么样最终确定产品的形态, 这些, 包括建筑专业设计师教育课程中是完全没有的, 也是在中国过去几十年设计行业里面完全没有的, 所以当时对我来说, 感触很大”。五合国际建筑设计集团总顾问刘力在谈到房地产策划时, 感慨颇多。

他认为, 现在房地产受大金融风暴的冲击, 但从另外的角度来看, 随着中介代理转向二手房, 也会有两个好处, 第一个是专业方面的升级, 人才会更加集中, 这种集中会促进行业整合、专业化程度提高。

而第二个好处则是可以同国际接轨, 大家知道外国的策划师都是非常成熟的行业, 在行业里面扮演的角色也非常重要, 但是在中国, 由于专业水平还达不到, 在行业里面得到的重视程度还是停留在抽象概念阶段, 还没有落实到实际的成果阶段。

新加坡蔡家声特许建筑师行首席建筑师蔡家声对中国的房地产业持很乐观的态度, 他说, 近几年来, 中国房地产行业, 无论从数量还是质量, 都有了前所未有的发展, 成为世界上开发量最大的国家, 令海外的国家瞩目, 他相信20年内, 中国的房地产业还有很大的发展空间, 意味着中国房地产业将充满机遇, 房地产策划师是房地产的灵魂, 房地产业的发展给房地产策划师提供了发展的机遇。

作为海外的建筑师, 他这样表达了对房地产的理解, 第一, 规划建筑师与房地产策划有着很大的关系。

第二, 建筑师需要了解房地产市场走势, 而且策划师也需要了解建筑师设计的功能和语言。策划师与建筑师、规划师都有相应的责任, 规划师做好规划, 建筑商做好设计, 规划建筑师也不可以无畏的跟风, 失去了自己的责任, 策划师与建筑师要尊重知识产权。

第三, 产品规划是房地产策划的重要部分, 策划师要有市场的调研分析, 才可以作出准确的项目定位, 如果没有准确的产品规划定位, 一般的建筑师就没有办法准确地把这个目标进行规划设计, 产品规划出来的成果肯定就没有什么卖点。

第四, 房地产策划师应该具备充足的建筑设计技术以及人文、历史、文化的知识, 不然就不能够发挥策划的效力。

第五, 海外十分重视策划工作, 在美国、日本、新加坡等国家, 政府在规划当中, 都已经把土地进行了功能定位, 非常明确, 主要是要有一个按照规划控制城市建设, 实行理性的开发, 在海外策划工作是一种系统的工程, 根据策划师的定位确定资金、人员的分配。国外的人口和房地产开发量都比中国小, 很多策划师走到国外, 都因地制宜进行不同的策划。

地产业需要真正的策划

SOHO中国董事长潘石屹告诉记者, 房地产行业在过去几年时间犯了很多错误, 造成了很多浪费, 有很多的房地产公司是执迷不悟, 没有给社会创造价值, 反而给社会增加了负担。

“如果说金融危机背后还有什么智慧的话, 就是让我们修整错误, 反省错误, 我们犯的错误多大, 金融危机对我们的调整就会多强, 如果没有金融危机的调整, 房地产行业犯的错误就会永远执迷不悟下去, 所以让我们接受一次金融危机的考验, 让我们在考验过程当中成长。”潘石屹从这样的视角来解读房地产业受到的冲击。

“多少年来, 我一直认为策划是被别人滥用了, 不是智慧的指导, 常常是变动的, 忽悠的概念词, 我觉得是把一个智慧的行业丑化了。我认为一个策划的基础要千方百计的做好, 永远不要离开这个宗旨, 我们的想法到底是给社会创造了价值还是给市场增加了泡沫我们的策划方案如果没有给这个社会创造了价值, 而是给这个社会造成了泡沫、垃圾, 那么这个策划的价值就是负面的。”潘石屹很诚恳地分析策划行业。

他认为策划的智慧应能为这个行业和在中国经济的发展、城市化的渐进过程中, 帮助大家修整错误, 而不是增加新的错误, 如果是增加了新错误的策划方案就是没用的策划方案。

潘石屹举了几个例子, 其中一个就是策划按揭贷款的零首付, 这个事情忽悠得比较大, 在各大媒体都有报道, 中央电视台也播出, 策划师、银行家都到电视台录零首付相关节目, 把潘石屹也拉过去, 认为他支持这个方案, 但是当时看客户不付钱购买房子的时候, 他认为就是一种欺骗, 好在过了半年时间, 人民银行下发了文件, 表示零首付的策划方案会制造金融风险, 才停止了这样的导向。

另外, 还有一些策划师策划了无理由退房, 他们说无理由退房是潘石屹首创的, 但潘石屹说冤枉, 不是他首创的, 他在销售房子的过程中没有做这样的约定, 而是交付房子之后, 业主看一下, 如果不满意, 会在合同之内给额外的条件。他认为如果销售房子的合同中就加入这个无理由退房, 金融环境一旦变化, 一夜之间, 客户都退房, 这些钱相当于银行的几倍, 就会承担太大的风险, 这不是一个房地产企业能够承担的风险, 既是一个金融风险, 也是一个社会风险。无理由退房, 是一个非常大的社会风险和金融风险的根源。

还有很多的策划师说保租销售, 这是会制造泡沫, 会给社会留下隐患的方案。分析诸多案例以后, 潘石屹强调:“在给社会贡献智慧的时候, 先要想到别给社会造成麻烦, 别给金融体系造成麻烦。一定要和市场密切结合起来, 要和法律结合起来, 不要变成非法集资, 还有一个最重要的是, 方案不能短视, 还应该和环保结合起来”。

3.房地产策划大纲 篇三

关键词:房地产;营销策划;问题;趋势

中图分类号:F293.3文献标识码:A文章编号:1006-8937(2009)22-0027-01

由于我国房地产市场发展比较落后,房地产营销策划的理论和思想至今仍未真正成熟,再加上一些开发商缺少营销策划方面的经验,在实际房地产营销策划操作中难免存在一些问题。

1房地产营销策划中现存的问题

①目标客户定位不准确。由于高额的消费支出、购买结果的不确定性,房地产消费是一种高关联度的购买行为,其购买决策的环节、影响因素和时间都复杂得多, 变化的可能性也大得多,所以应该采用专业的消费者行为调研。可是一些房地产开发商认为“市场是引导出来的”、“我们比消费者更专业”,正是由于房地产开发商的这种心态,使之在房地产开发过程中营销策划者普遍忽视了对消费者的研究,从而造成了目标客户定位不准的现象。

②无视差异化竞争。与普遍忽视消费者研究相反,部分房地产开发商过度重视对同行竞争者的研究,常常不惜花上半年的时间动员全公司的力量,发动地毯式的搜索从本区域到跨区域甚至全国的假想敌都无不囊括,从环境、房型、配套到装修细节等竞争者优势都关注备至。然而这样大量的投入没有什么实质性意义,得出的结论不能指导我们的实际工作。事实上房地产与普通消费品不同,即便地段不同也不会有任何两个项目会同质化,既然不会有同质化,那就绝不会面临像普通消费品那样广泛的竞争。

{3}“克隆”现象比较普遍。房地产营销策划的兴起,应当是由广州、上海、深圳等沿海发达城市开始的。多年的房地产营销策划实践,使第一批专业策划人员积累了丰富的策划经验和极有价值的策划理论和思想。最近几年来,内地城市的开发商也开始注重营销策划。可以说,沿海城市先进的房地产营销策划理念和优秀的经典案例,开始在内地开花结果。同时,内地策划人在策划理念和手段上不可避免地出现了“克隆”现象,甚至有的地方几个楼盘的营销策划方案几乎相同,这已经引起同行们的关注。

{4}过分依赖广告攻势。有些房地产策划者过分强调“猛烈的广告攻势”“、强大的空中优势”,偏爱采用大发行量的大众媒体进行宣传。这种“用大炮打蚊子”的做法,有效性差成本也居高不下。广告成本的大幅度提高必然会影响最终收益。随着媒体干扰的增大,媒体的边际传播收益也在下滑,房地产策划者应该针对具体项目量体裁衣,作出合理的广告费用预算。

2 房地产营销策划发展趋势

①强化品牌战略。随着房地产逐渐进入品牌竞争时代,房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段,房地产开发商更注重对品牌的培养与宣传。因此房地产营销策划者应注重对品牌的不断强化,输出品牌核心价值,进行统一品牌之下的分品牌战略;同时广告意识要超前,推广手段整合性强,利用一切可以利用的传播资源强化产品的品牌

②适应消费者个性化要求。随着房地产消费市场日趋理性和个性化,消费者偶然性、冲动性购买行为减弱,理性购买行为增强;各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好,消费者对商品房的选择会更趋“个性化”,会更加考虑自己的心理需求,寻找更加适合自己的楼盘。因此房地产营销策划者应该针对不同消费者进行日趋明朗的市场细分,以满足不同类型消费需求的消费群,比如中小型房地产企业就必须以其个性化和特色需求也在市场占据一席之地。

③调整营销模式,建立全程营销机制。房地产全程营销策划是从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法,结合房地产行业的运作流程,逐步实施。各开发商核心能力的侧重点不同,房地产营销组织形式也可以有其独特性。但是,基本的框架应该大同小异以客户导向型全过程营销理念为指导,营销机构应强化策划和销售部门的客户服务和反馈功能。策划部门应该是楼盘相关信息的收集者和楼盘市场兴奋点创造性思维产生的组织者。通过吸引客户深度的前期参与和策划,可以使项目的市场推广自然而然地变得容易。当然,在整个项目策划过程中,不排除专业人士对客户适当地引导,从而把双方可能的分歧解决,目前不少开发公司纷纷成立客户俱乐部,经常性地与客户沟通项目进展、公司状况,组织客户深入项目策划,与客户形成互动的有效联接。一些开发公司专门成立了客户服务中心,设投诉接待和售后服务等职能。

参考文献:

4.赞美公司策划大纲 篇四

赞美公司策划大纲

一 概述

生活处处存在着压力，有时，压力犹如泰山压顶，使我们不堪重负，甚至被压垮。但没有压力就没有动力，机遇与挑战并存，压力与动力共生。莎士比亚曾经说过：“压力是一柄双刃剑。”正确地对待压力，可以使人进步，反之，它则会成为你失败的根源。所以我们打算成立一家赞美公司，在他们失意的时候，鼓励激励他们，帮助他们走出人生低谷。我公司将对公司成员进行“赞美”培训，让公司成员掌握赞美他人的正确方法，保证我公司成员能够提供专业赞美服务。

二 针对大学生压力调查

据《中国青年报》报道近日，中国社会调查所进行的一项在校大学生心理健康状况调查显示，75％的大学生认为压力主要来自于社会就业。50％的大学生对于自己毕业后的发展前途感到迷茫，没有目标；41．7％的大学生表示目前没考虑太多；只有8．3％的人对自己的未来有明确的目标并且充满信心。

由调查数据可以看出当代大学普遍承受着巨大的压力。

三 压力的危害

何谓心理压力？康乔在讲座中称，心理压力是个人对任何加诸形体的各种需求而产生的非特定反应。一般正常活动，如一场网球赛、甚至一个热吻，都会造成相当的心理压力。适度的心理压力有利于人的进步和发展，但超过了人的承受能力，则将危害人的身心健康。

康乔介绍说，心理压力过大会引发免疫力下降等很多问题。研究发现，无论是长期的心理压力，还是短期心理压力，都会影响免疫系统的活力。心理压力大还会有以下负面效应：首先，让人产生不快乐、抑郁、焦虑、痛苦、不满、悲观以及闷闷不乐的感觉，觉得生活毫无情趣，自制力下降，突然发怒、流泪或是大笑，独立工作能力下降，平时好动的人变得懒惰，平时好静的人变得情绪激动，原本随和的性格突然暴躁易怒，对感官刺激无法容忍和回避，对音乐、电光、家庭成员或部下的交谈声等突然无法容忍。其次，压力大容易使人与他人的矛盾冲突增多，影响工作绩效，使人变得健忘、倦怠、效率降低。再者，心理压力过大的人会变得冷漠而轻率，他们仍然能够处理小问题和日常活动，但不能面对他们担忧的重大问题，无法做出正常决策，进而易做出不负责任的草率行为。

康乔表示，心理压力过大导致身心疾病的案例屡见不鲜。研究发现，包括心脏病、糖尿病、癌症在内的十大疾病都与心理压力有关。心理压力容易导致疾病的学说开始受到普遍重视，心理免疫学这门新兴学科由此获得了迅速的发展。

四 赞美的作用

希望得到尊重、信任和赞美，是人们内心深处一种根深蒂固的美好愿望。心理学家威廉詹姆斯说：“人最本质的愿望就是得到赞美。”可以说需要赞美是人的本性赞美他人对影响他人有着重要作用。现实生活中，我们时常会听到别人的赞美，也曾赞美过别人。赞美是一种心情，是一种品德，是一种境界；被赞美是一种快乐，是一种幸福。赞美是一种品德，是人际关系的润滑剂。记得卡耐基训练中的一篇文章曾经有这样一句话：“掌声可以使一只脚的鸭子变成两只脚。”这句话形象的说明了赞美的巨大作用。在我国也有句俗语“良言一句三春暖”。赞美的语言，它不是蜜，但比蜜甜，不是花，却比花好看。我们更多给与他人一些赞美与鼓励，因为赞美犹如一缕温暖的阳光，它能够照耀他人的心灵。生活需要赞美，赞美是激发能量的导火索，能点燃热人心中的火焰，找回做人的自信与奋斗的航标；赞美是一种给予，是一种沟通与理解，更是一种依赖与祝福，它可以点石成金。

正因为当今都市压力巨大，心灵就像是一朵朵枯萎的花，我们把赞美当作养料，能够给予他人健康的心态和自信的人生。所以我们打算成立一家赞美公司鼓励激励他们，让他们走出人生低谷。

五 我公司赞美策略

因人而异

人的素质有高低之分，年龄有长幼之别，因人而异，突出个性，有特点的赞美比一般化的赞美能收到更好的效果。

情真意切

虽然人都喜欢听赞美的话，但并非任何赞美都能使对方高兴。能引起对方好感的只能是那些基于事实、发自内心的赞美。

详实具体

在日常生活中，人们有非常显著成绩的时侯并不多见。因此，交往中应从具体的事件入手，善于发现别人哪怕是最微小的长处，并不失时机地予以赞美。合乎时宜

赞美的效果在于相机行事、适可而止，真正做到“美酒饮到微醉后，好花看到半开时”。

雪中送炭

俗话说：“患难风真情。”最需要赞美的不是那些早已功成名就的人，而是那些因被埋没而产生自卑感或身处逆境的人。

六 我公司服务对象及提供服务方式

我公司服务对象是针对在校大学生及毕业生。我公司将通过在校张贴海报，宣传标语等方式宣传我公司。我们会根据对方提供的资料为每一位顾客量身定制赞美方案，撰写赞美语言，为顾客进行专业的赞美服务。我们会采用多种灵活多样的方式提供赞美服务。比如：

1采用电子邮件、QQ聊天、实时视频、电话服务等方式提供服务。

2我们可以提供其他的非常人性化的服务，我们可以代替顾客赞美他人。在实际生活中我们可能不好意思赞美自己身边的人，没关系，我们替您赞美。3我们可以在任何时间，任何地点为顾客提供上门赞美的服务。4提供赞美咨询服务，传授您赞美技巧。

七 总结

5.便民居策划大纲 篇五

一：摘要

随着当代人们生活节奏的加快，和充裕的生活环境，人们越来越重视生活的质量，同时也需要更多的时间来享受生活。经济学家预测21世纪的朝阳产业是健康和教育业，那么同时能提供给消费者提供便捷和更多的时间的《便民居货栈》将会适应消费者的生活节奏。我们把超市搬回家中，能让人们有更多的时间去打理别的业务。我们把超市直接搬到家中，让消费者轻松购物，我们的核心理念就是能让消费者在没有准备的时候随时都能购得到生活上需要的物品，而且我们的商品在保证质量保证价格的同时，让消费者不出家门便能买到商品《便民居家中超市》局域网商品购买浏览器。通过此款产品可以在浏览器上选择我们货栈的任何商品，通过两种付费方式，便民居货栈会员储蓄卡，现金付费，便可达成交易。以后也可在浏览器上增加BOS机银联刷卡功能。我们的产品是让顾客通过我们自有的服务系统，完成一次即随心，又如意的购买过程，在保证商品的质量和价格的同时，真正的让顾客感觉到贴心的服务。

随着社会生产力的不断发展，物质不断丰富，社会需求结构的人的消费观念发生了巨大变化，同时，市场竞争日趋加剧。而市场竞争的本质特征就是“争夺顾客”，没有顾客就等于没有市场。于是，以顾客为导向，力求满足顾客需求和期望，追求顾客满意和忠诚的经营管理新理念，在市场经济体制下，逐步形成并得到迅速发展。

6.品牌策划书大纲 篇六

一、品牌调研计划

1.1、调研目的1.2、调研时间

1.3、调研区域

1.4、调研方法

1.5、调研形式与对象

1.5.1经营者访问

1.5.2消费者访问

二、品牌调研内容

2.1、行业市场环境调查与分析

2.1.1、全国市场现状分析

2.1.2、全国市场发展趋势分析

2.1.3、影响市场波动的因素

2.2、目标市场调查与分析

2.2.1、目标市场总体分析

2.2.2、目标市场大小及潜力评估

2.2.3、目标市场现状

2.2.4、目标市场主要关联渠道

2.2.5、目标市场构成及细分

2.2.6、同类产品市场占有率

2.2.7、提及率最高同类产品

2.2.8、首推率最高同类产品

2.3、竞争者调查与分析

2.3.1、主要竞争对手

2.3.2、潜在竞争对手

2.3.3、竞争对手品牌分析

2.3.4、竞争对手营运分析

2.3.5、竞争对手市场占有率分析

2.3.6、竞争对手渠道分析

2.3.7、竞品广告分析

2.3.7.1竞品广告投入

2.3.7.2竞品广告媒体选择

2.3.7.3竞品广告诉求重点

2.3.7.4竞品广告表现形式

2.4、消费者调查与分析

2.4.1、消费者特征描述

2.4.2、消费者的年龄结构

2.4.3、消费者的职业结构

2.4.4、消费者关注点分析

包装设计2教学资料—夏登江

2.4.5、消费者牌忠诚度分析

2.4.6、消费者对广告的态度

2.4.7、消费者对同类产品类别的喜好排序

2.4.8、消费者需求点分析

2.4.9、消费者的生活作息习惯

2.5、品牌调查与分析

2.5.1、企业目前经营现状分析

2.5.2、品牌目前发展战略及运作策略分析

2.5.3、本品牌知名度及美誉度

2.5.4、本品牌目前市场情况及反映研究

2.5.5、本品牌在行业中的地位

2.5.6、本品牌与竞争对手的定位策略比较

2.5.7、品牌建设问题点和不足之处

2.5.8、品牌SWOT分析

2.5.8.1品牌优势

2.5.8.2品牌劣势

2.5.8.3品牌机会

2.5.8.4品牌威胁

三、品牌定位

3.1.、品牌战略目标定位

3.2、近期、中期、远期发展方向定位

3.3、近期、中期、远期发展模式定位

3.4、品牌核心价值定位

3.5、品牌文化定位

3.6、品牌形象定位

3.7、品牌消费群体定位

3.8、品牌主要竞争对手定位

7.房地产项目的整体营销策划 篇七

一、策划要以客户价值为导向

以客户为导向, 就要求企业一切活动能真正以客户需不需要、客户满不满意为根本出发点。要让客户满意, 最根本的是为客户创造超过其期望值的价值。顾客为什么购买?或者说, 顾客购买主要目标是什么?是价值。从房地产营销的角度讲, 价值就是商品能带给顾客的利益或服务。因此, 价值最大化是顾客永恒的追求。房子这种商品也不例外。因此, 以价值为中心, 为顾客提供价值最大化的商品, 应该是房地产营销的第一法则。它要求房企抛弃公司利益最大化的固有观念, 以顾客价值最大化作为追求的目标。不能给顾客提供价值最大化的营销, 是短命的营销。其实, 公司利益最大化与顾客价值最大化之间并不一定是矛盾的。企业完全可以通过产品价值创新、营销创新和服务创新, 谋求顾客价值最大化。前几年火爆京城而今又火爆沪上的“星河湾”项目, 可以说是在顾客价值最大化与企业利益最大化之间找到平衡的典型。

二、以市场研究为基础

一是信息收集和市场调研。先要收集可开发地块的信息, 研究地块所在区域或若干区域的各种楼盘的实际购买情况。方法有:建立公司内部的营业实际分析报告制度;收集二手资料或委托咨询研究机构调研;直接召开座谈会调研;电话、信函调研;直接人员调研等。二是做好市场预测。在上述工作基础上, 要对候选地块上的几种房产类型作总体的及分地区的市场预测, 获知目前的需求量和将来的需求量。三是细分市场。将候选地块上的房产类型和客户需求仔细地分析, 然后, 选择本公司将要开发的地块及该地块上的房产类型和需求者, 定出最有吸引力的目标市场即具体的客户对象, 并确定本公司在该地块该房产类型该客户对象上所处的竞争位置。四是在市场调查分析的基础上制定营销战略。主要内容包括:确定产品 (地块或楼盘) 的开发计划;确定营销的目标, 根据公司的市场地位 (领先者、挑战者、追随者、补缺者) 确定自己的销售水平、市场占有份额、社会声誉、盈利要求及竞争战略;确定营销费用预算。

三、把握好营销策划的市场定位

首先, 确定在投放的市场中怎样选择目标群, 即什么样的人会买这个楼盘;市场营销定位, 消费阶层的选择, 都离不开地区的经济环境、消费者的生活习惯、文化层次等等;其次, 楼盘所在街区的功能、人群分布情况;再次, 楼盘归属哪类功能、档次等。弄清这几个前提, 才能把握定位。

在具体定位中又要分清以下几种情况: (1) 营销中的消费者定位。所谓消费者市场定位, 是楼盘营销所针对的消费群体。在此基础上, 一切推广手段都围绕着这一消费群体需求展开。例如:大型楼盘卓达三亚巴哈马, 在策划楼盘销售时, 利用其具有吸引力的环境硬件, 不立足于三亚本地消化, 而是放眼于东南沿海及京津地区, 定价对其也有吸引力, 结果取得了成功。 (2) 功能定位。对所谓功能性定位, 一般写字楼、商铺、酒店、公寓涉及较多, 由于公务、商务活动越来越现代化, 用户要求的不仅是有一个办公场地, 对商厦的现代化办公设施、经商行为、发展潜力也提出了要求。因此, 在销售写字楼、公寓等项目时, 功能的作用愈显重要。国际上将写字楼分为3A、5A、智能大厦等, 这都成为写字楼的重要卖点, 而各个国家有各自不同的标准, 一般来讲, 5A即通讯、管理、办公、消防、保安自动化。写字楼如果功能不全, 就难于启动市场。 (3) 专营性定位。目前商铺的市场状况是供大于求, 小商贩形不成规模, 商场发展纷纷推出经营性定位, 即把项目先设定为服装、鞋业、电脑、通讯设备等中心, 发展商设计营业方向, 然后将之切割出售, 这就免除了客户买了之后不知做什么, 或者想做某种生意而苦于没有一种大环境的顾虑。由于能满足部分客户的要求, 而且营造出整体的商业氛围, 就可以吸收更多的买家。 (4) 象征性定位。由于消费水平的不同, 通过价值取向的自然选择, 很多项目无形中形成了高尚住区、“贵族”住区、普通住区等等。房地产开发商, 可以用形成物业档次的方法, 对居住在小区的阶层给予一定身份的定位———象征性定位。如香港的半山、广州的锦城、北京的龙苑别墅, 都是这种自然选择的结果, 也是开发商营造了象征性群-

四、广告创意要突出主题

广告是房地产营销的重要传播手段, 通过广告的创意策划能够向目标消费者传递新颖、准确的营销信息。

合格的房地产广告创意, 首先, 主题要鲜明, 立意要新颖。因房地产广告传递的信息较多, 方案流于平铺直叙, 效果就不会很好。所以应该根据房地产营销的特点提炼出新颖而鲜明的主题, 围绕主题推进, 使人印象深刻。如金鹰国际实业有限公司推出的汉中新城, 利用金鹰国际商城的知名度, 以“一代双娇———金鹰第二楼———汉中新城”为主题建立知名度和美誉度再向前推进。以“二千米的不同”, 突出金鹰第二楼虽距金鹰商场二千米, 但经济实用、环境优美、交通便利, 深化了主题。房地产广告中的系列广告也应注意围绕主题, 从不同的角度和层面来展开主题。如岚岛别墅分别以不同形式表达主题, 有“湖光山色、岚岛有约”配以该区钢笔风景画“岚岛别里, 尽显湖光秀色”, 配以相关的照片, 系列组合紧凑。其次, 图片的选用应切合主题避免简单的为了好看而用图片。如御道园以“家居新篇章”为主题, 图片就选用装饰布置好的卧室照片, 使人产生一种“住进去确实不错”的感觉。从读者注意这个角度来说, 最引人注目的是画面, 它必须有足够的吸引力。在这里标题是画面的解释。最后, 文案也是一则广告必不可少的部分。文案指广告中的所有文字, 包括标题。实际上对标题的要求和主题的要求是一致的, 主要是鲜明、新颖, 写出来要通俗易懂且琅琅上口。如一则广告的标题是“您如果烦了, 一定是物业管理人员太殷勤了”。读来读去总觉得别扭。广告中标题以外的文字稿, 对它的要求是清新、简明扼要。其主要的目的就是完善标题和图片所表达的主题。所以就有一个不能跑题的要求。如御道园的“家居新篇章”文案从“完善设施、卓越设计、优越环境”三方面展开, 扣紧了主题成功地表达了所要传递的重要信息。广告文案不是主观的自我满足, 而是实用的, 它必须和客户的生活保持更密切的关系, 因为其终极的目的是刺激人们发生购买行为。譬如有一则广告写道:“拥有一片自己的天空”, 文字简洁、诗意, 可惜不实用。由于人们在房地产方面的消费是一种高度理性的消费因而在文案写作上应遵循朴实无华的风格, 让人有实话实说之感。

五、做好营业推广活动策划

营业推广多用于一定时期、一定任务的短期的特别推销。营业推广刺激需求的效果十分明显且费用较少。开发商可以通过开展大规模的住房知识普及活动, 向广大消费者介绍房屋建筑选择标准、住宅装修知识、住房贷款方法和程序以及商品房购置手续和政府相关税费, 在增加消费者房地产知识的同时, 也可以增加消费者对开发商的认同感。另外开发商还可以举行开盘或认购仪式、项目研讨会、新闻发布会、寻找明星代言人、举办文化与休闲活动、业主联谊会等, 这些活动可以极大地提高房地产企业的知名度。

8.房地产策划大纲 篇八

【关键词】逻辑树分析法；房地产；营销策划

近年来，房地产行业竞争进入白热化，房地产开发商如雨后春笋般出现，谁能在竞争中取胜，很大部分取决于营销策划。而房地产营销策划虽一直在飞速发展，花样不断翻新，积极在竞争中创新，但是依然存在一些问题。市场营销是企业发展的生命线，因此，提高房地产营销策划的能力，是房地产业持久稳定发展的基础。

如何提高房地产营销策划的能力，这才是问题的关键点。要想做出科学合理、推陈出新的营销策划方案，离不开科学的逻辑思维方法，而逻辑树分析法便是行之有效的一种。以下将从逻辑树分析法进入对房地产营销策划的研究中去。

一、逻辑树分析法理论

1.逻辑树的含义

逻辑树分析法是麦肯锡分析问题经常使用的方法，后来广为人知，也逐渐被运用到各个领域的问题分析上去。逻辑树，又称分解树，通俗来讲就是把一个问题的所有子问题都罗列出来，分层排列，从最高层开始，按级别向下扩散。已知问题作为树干，然后考虑都有哪些问题与之相关，进而列出所有与之相关的问题作为树枝。大树枝上可以生出小树枝，即大问题里还可以罗列出许多与之相关的小问题。以此类推，直至找出所有问题，一一标记这些问题代表什么。最后整合思维，进行全方位的思考。

2.逻辑树分析法的优势

第一、逻辑树分析法把一个大问题分解成许多子问题，解决时可以由简入繁，由下往上，分工明确、责任到人、便于操作。第二、逻辑树至上而下都有一个主干在联系着所有细枝末节，具体到实际操作就是便于团队内部达成一种共识，所有人朝着一个目标努力。第三、逻辑树虽分成多个枝节，但是直观切无重复，思考问题时不至于考虑太多无关的东西，大大提高了效率。

二、房地产营销策划理论

1.房地产营销策划的含义

房地产营销策划是指房地产开发公司以企业目标为指导，在深入分析企业内部及外部环境后，找准自身优势和发展的机会，通过合理的营销渠道和促销方法，利用不同的媒介，采取多种推广方式，将自己的产品和服务推向市场，以获得大众的认可，进而占有市场，不断发展壮大的经济行为。

2.房地产营销策划中应考虑的因素

（1）房地产营销策划要“因地制宜”。每个地方经济发展水平不同、文化观念、消费观念及风俗习惯都不同，如果采取千篇一律的方式，势必会在某些地方不奏效。因此在做策划案时，必然要考虑当地的经济状况，市场竞争情况及供求情况等因素，还要根据自身所在位置，找准优势点，扬长避短。

（2）房地产营销策划要“预见未来”。所谓策划，就是对未发生的事做的计划，这就决定了房地产营销策划要有一定预见未来的能力。做营销策划时，要有预知未来房地产市场走势的能力，要能估计未来住房开发成本及销售价格，要能预知未来几年住房户型及小区设计的潮流趋势等等。

（3）房地产营销策划推陈出新。房地产行业面对日益白热化的竞争环境，要想在众多竞争对手中脱颖而出，必然要拥有自身的核心竞争力和“想别人不曾想”。在主题上凸显个性，在营销手法上增添新意，做别人不曾做过的事，带给消费者耳目一新的感觉，才能实现销售的目的。因此，创新是取胜的关键所在。

三、逻辑树分析法在房地产营销策划中的应用

1.房地产营销策划逻辑树的含义

房地产营销策划按逻辑树方法来分析即是，把如何达成房地产开发商确定的营销目的作为问题的主干。接下来分析为了达到这个目标需要解决的问题，即前期开发什么样的产品、中期采用何种营销手段、后期怎样维护客户，这三个问题可以作为次主干。下一步就是分析要解决次主干的问题需要考虑的问题。

2.逻辑树分类应用于房地产营销策划

经济学上把逻辑树分为三类，即议题树、假设树、是否树，分别对应于解决问题的早期、中期和后期。房地产营销策划是一项非常庞大复杂的工程，其问题的产生也分为两个阶段，即前期开发产品的问题和后期销售产品的问题。因此，房地产营销策划的逻辑树分析法也应用三种不同逻辑树针对两个不同策划阶段进行详细分析。

（1）议题树。在接到策划任务的前期，可能对市场情况及自身情况都不够熟悉，此阶段因使用议题树，将目前面临的问题和考验层层分解出一个个小问题，接下来针对这些问题通过实地调研和考察，掌握市场动向，对自身和对市场开始初步了解。

（2）假设树。此时，已经大致对市场有了一定了解，已经确定了所要开发的产品，但是还未确定营销手段。这一阶段可对未来的营销策略和方法做出一定推理和假设，并将方案层层分解直至最后的看其实施的可能性，分析此假设的可行性。

（3）是否树。到了房地产营销策划的最后阶段，已经对市场有了充分了解，且已经拟定了营销方案，也通过假设论证及资料论证证明了其可行性。此时，可以明确的给出开发商一个达到目标的方案，即营销策划也该告一段落，接下来就是具体实施。

四、结语

随着房地产业竞争的愈加激烈，房地产开发商越来越重视房地产营销策划，楼盘的包装和宣传越来越重要。如何让你的产品在商海中独占鳌头，取决于产品的质量和营销手段。而在如今技术水平迅速提高的时代，房地产业在质量上已趋于相同，因此，取胜的关键在于营销。本文提出的几点逻辑树分析法给房地产营销策划提出了一些建议，希望房地产业的营销不断创新，以促进地产行业的长期稳定发展。

参考文献：

[1]成红巧.房地产营销策划现存的问题及对策探析[J].商场现代化，2009

9.公关危机策划书大纲 篇九

二、现状分析/事件分析/公关调研分析

（一）事件的起因

（二）面临的问题

1．…………

2．………

3．……….(三)机会点分析

………………

三、公关项目策划

（一）预期目标/共关目标

1．锁住危机焦点问题，积极正面回应媒体，阻止并清除不良信息的传播；

2.调查清楚中毒事件的最终问题原因，责任在哪里？

2．澄清事实，稳定消费者情绪，积极面对问题及重塑公司形象；

3．将企业的损失降低到最小，稳定市场占有率。

（二）公关主题

……………..(三)公关项目

1．主动邀请吉林主要媒体及全国主要媒体召开新闻发布会

2.邀媒体对中毒事件受害者家属表示慰问并积极回应事件后续相关处理安排

3．积极配合政府卫生检疫、工商以及公安部门调查中毒事件

4．…………..（四）公关策略

1．积极主动回应媒体，表现公司积极态度。

2．热切关注受害者家属情况并表示慰问，展现对消费者负责的大公司风范。3．

四、处理危机公关方案具体措施/公关策略

（一）成立什么…处理……..组织机构

（二）对危机事件的具体措施/公关实施

1．针对消费者/受害者

（1）

（2）

（3）

（4）

2．针对媒体部门

（1）．媒体选择

（2）．召开新闻发布会

时间 地点 参加人员 流程

3．针对政府部门

4．针对公司内部

（1）

（2）

（3）

（三）公关预算 ……………

…………………

五、效果的评估及总结

（一）公关方案评估

（二）公关活动预期

1．对消费者

2．……

3.……

4.……..(三)公关策划总结

10.项目策划书基本大纲 篇十

项目提出的背景

项目概念与独特优势

项目成功的关键要素

资源、能力与竞争实力

资金保证与赢利预测

二、市场分析

市场环境分析

消费者分析

产品竞争力分析

问题及其对策

（一）市场环境分析

宏观环境分析——PEST模型

行业环境分析——波特模型

竞争环境分析

SWOT综合分析技术

宏观环境分析——PEST模型

行业环境分析——波特模型

竞争环境分析——市场障碍

直接竞争者分析

间接竞争者分析

竞争环境分析——市场空档

竞争分析中优劣势的对比评价项目

竞争环境分析——市场地位

市场领导者

市场挑战者

市场追随者

市场补缺者

SWOT综合分析技术

（二）消费者分析

消费者的总体消费态势；

现有消费者分析：包括现有消费群体的构成、消费行为和态度、使用习惯、主要问题点和主

要机会点；

潜在消费者分析：包括潜在消费者的特性、购买行为和潜在消费者的品牌偏好以及机会点等。

（三）产品竞争力分析

产品特征分析

包括产品的性能、质量、价格、材质、生产工艺、外观和包装；与同类产品的比较优势

及现处生命阶段分析

产品品牌形象分析

包括企业赋予产品的形象特性分析和消费对产品形象的认知分析

产品竞争力分析（SWOT分析法）

三、定位策略

战略定位

市场定位

产品定位

传播定位

（一）战略定位

（二）市场定位

目标市场

购买需求与购买习惯都类似的一群人

生活方式相同的一类人群

目标市场的定位方法

将整个市场细分化

确定主要和次要的目标市场

（三）产品定位

整体产品的概念

核心产品：核心利益与服务形式产品：包装、品质、品牌、式样、价格

附加产品：安装、运送、服务、保证、心理满足

（四）传播定位

理性诉求

感性诉求

四、营销组合（4P组合）策略

产品策略

定价策略

渠道策略

促销策略

（一）产品策略

产品组合策略

包装策略

新产品开发策略

（二）定价策略

吸脂定价策略

渗透定价策略

满意定价策略

心理定价策略

（三）渠道策略/ 渠道的选择

直接销售：订购、直销、专卖店、展览、联营销售

间接销售：

批发商：专业批发商、综合批发商、多功能批发商、工业批发商

零售商：百货商店、专业商店、超级市场、便利店、折扣商店、仓储式销售店、样本商店、无店铺零售（电话、直邮、网络商店、电视购物广场）、自动售货机 销售组织：连锁店、消费合作社（会员制消费组织）特许专卖店、代理商、委托交易市场

（四）渠道策略/渠道的管理

给予合理的利润和折扣

交易中予以特殊照顾

竟销额外奖金

合作广告补助和展览津贴

经销店内外装潢资金援助

给予技术支持

代办财务分析和市场分析

共同规划营销目标、存货水平、场地、形象、销售人员的培训、广告与促销计划 创办“经销商”刊物

（五）促销策略

优待券

附赠赠品

竞赛或抽奖

加量不加价

集点优待

降价促销

（六）促销策略/广告与公关策略

广告目的广告对象

广告地区

广告主题与创意

广告表现

广告阶段策略

媒介组合广告预算及分配

广告效果预测

五、风险应变策略

外部风险应变策略

政策环境的变化 经济环境的变化

法律环境的变化 人文/风俗的抵触 科技的发展/专利与知识产权的保护

内部风险应变策略

资金的问题 市场的问题 管理的问题 公关的问题 人员的问题

六、财务计划与投资收益分析

投资效益分析

项目总投资预算

资金来源分析

产品成本计算

经济效益分析

静态经济效益指标

动态经济效益指标

11.浅析房地产开发前期定位的策划 篇十一

1.1 房地产前期策划定义

从理论上来说, 房地产前期定位策划是一种辅助决策的一项综合性活动。它的前期性可以从两个方面来理解:一方面, 前期定位策划行为的进行要先于实际的决策和项目产品的形成, 它是一种科学的预测活动;另一方面, 相对于全程策划来说, 前期定位策划主要研究的是项目有形产品建设实施以前的部分。房地产前期定位策划就是根据房地产前期策划预期目标, 经过对市场的深入研究和分析, 整合各种资源, 达到帮助房地产开发企业决策的一项动态的系统性工程。

1.2 房地产前期定位策划的意义

(1) 为科学决策提供依据。房地产开发的前期定位策划, 离不开对市场状况的调查与分析, 对客群的特征与需求分析, 以及对市场的供需状况、竞争对手情况分析等, 而这些分析也是预测市场走势、项目产品定位等的关键。所以前期定位策划为企业确定今后经营方向、制定发展战略、获取潜在市场份额等都提供了可靠的依据。

(2) 降低产品开发的风险。随着市场状况的多变以及行业日趋激烈的市场竞争, 越来越多的发展商都迫切想了解在开发过程中可能遇到的市场风险、政策风险、金融风险, 以及项目整体的收益情况等。而房地产开发的前期定位策划有助于发展商在开发前期对风险与收益等做出评估, 从而制定正确的开发战略。

(3) 是房地产项目成败的关键。房地产开发的前期定位策划针对项目的开发模式、规划设计、客户群体定位等方面都进行了界定、初步定型。房地产项目进入到中后期的建设、销售环节, 其操作已被限定于前期定位策划制定的大框架内, 其他策划理念也服从于前期定位策划中所制定的总体思路。所以, 房地产开发的前期定位策划统领整个项目各阶段的工作。

如果没有认真做好项目的前期定位策划, 整个项目开发就难以成功。相关案例已数不胜数:1996年, 在我国的一些大城市, 投资商对整个经济环境过于乐观, 在没有做好前期策划的基础上, 盲目开发写字楼项目, 以至于规模过大, 形成了不少的“半拉子”工程。而在大量写字楼入市的萌芽期, 已有专家提出要警惕。但由于一些部门的急功近利, 着意宣传经济发展的前景空间如何大, 误导了发展商。最终, 在一些城市的主干道上, 不少写字楼变成冰冷的水泥框架。这是没有做好前期策划的典型例子。

所以, 优秀的发展商往往把前期定位策划工作做得越来越细致, 从市场调研、市场细分、项目选择、客户定位、项目设计等方面都用了相当大的功夫。特别是在项目设计方面, 针对市场需求, 不惜成本, 聘请国外著名的设计公司来担纲设计。还精益求精, 做了十多次修改才定稿。与此同时, 还引进世界先进的设计理念与项目的现实情况相结合, 创造了项目设计的经典作品, 赢得了市场, 这为项目的成功推广做出有力的保证。

2 房地产前期定位策划具体方法分析

房地产前期定位策划一般分为如下六个方面:

(1) 项目基本属性界定。在做房地产前期定位策划之前, 笔者建议, 要先了解到开发商对于这个项目的最核心的目标是什么, 因为项目目标的不同, 往往直接影响到策划的思路。

一般而言, 企业根据自身的企业战略, 对不同时期的项目开发也有着不同的要求, 而企业对项目的要求, 也就形成了一定的项目目标:最大的利润、最快的利润、内部收益率最大、最小的运作资金、品牌价值的体现、为另外一个项目做铺垫、获得管理运作经验等等。所以, 策划人员需要先通过和开发商的前提沟通, 分析确定最核心的目标。

(2) 市场研究。在实操过程中, 关于市场研究的作用主要体现在:评估项目所处的市场环境;寻找项目潜在的市场机会, 挖掘需求尚未被满足的市场;规避市场风险;制定项目的发展方向和市场定位;推荐最具竞争力的产品建议;评估开发商目标实现的可能性等。

而作为策划代理方, 在实操过程中可以体会到, 如果说:开发商是追逐利润的, 建筑师是唯美主义的, 那么, 市场研究就是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁。而这也恰恰是作为房地产顾问存在的意义———我们提出的所有建议都是基于对市场的理性判断。

(3) 项目自身SWOT分析。SWOT分析法能够较客观而准确地分析和研究一个项目现实情况, 是市场竞争分析的常用方法。包括内部优势因素、劣势因素和外部市场环境中的机会因素、威胁因素。

就房地产项目而言, 内部优势因素, 是该项目与竞争对手相比在某方面所具有的独特能力;内部劣势因素, 是该项目与竞争对手相比在某些方面的缺点和不足;外部市场环境中的机会因素, 是外部市场环境变化趋势中对该项目产品营销起积极的正向作用的方面, 若能把握和利用机会因素可以增强项目竞争优势;威胁因素, 是外部环境变化趋势中对该项目的产品营销不利的消极的方面, 若不能回避或恰当地处理这些威胁因素会损伤该项目在市场竞争中的优势。

找出本案客观存在的主要内部优势因素、劣势因素、以及外部市场环境中的机会因素、威胁因素, 运用SWOT分析法, 提出相应的市场对策, 能够提出更具有针对性的物业市场定位, 以及相对适合于此市场定位的产品营销方法、手段。

(4) 项目市场定位。房地产项目市场定位包含很多方面, 但主要包括以下三大内容:目标客群定位、产品定位、价格定位。其中, 产品定位, 业内有些观点认为:在做前期定位策划报告时, 应将“产品策划”部分单独列为一项内容;笔者较为赞同此观点, 但考虑到整体定位工作要素的内容系统性, 笔者在此依旧将“产品策划”列入到“产品定位”中去。

(5) 项目产品策划。笔者认为:项目前期定位策划是以市场需求为基础, 相对产品规划、设计等相关人员, 策划师更了解市场目标客群的喜好, 更容易分析出项目以何种产品入市, 更容易得到市场认可, 并达到最终的营销目标。所以, 作为策划师, 在前期定位策划中, 有必要提出相关产品策划, 以助于专业人员的规划、设计等, 并且保证了项目整体的调性统一。

(6) 价格定位。通常, 根据项目的目标不同, 定价策略也有所差别, 主要分为:低价策略、高价策略、中价策略。低价策略:以提高市场占有率为目标, 高价策略主要目的:是在短时间内赚取暴利, 而市场营销量与市场占有率可能无法相对提高, 中价策略:市场状况稳定的区域内的楼盘销售。

3 总结

对于实际操盘来说, 由于项目的不同, 开发商的企业背景不同, 策划目标的不同等, 策划报告的制作也是相对灵活的, 并不是要严格按照策划流程的模板进行。另外, 在做前期策划时候平日里要注重相关信息、资料的收集与积累, 并将资料分类管理;与房地产相关的各类知识、信息等, 尽可能的学习、吸收;平日里注重资源的积累与整合, 以备不时之需, 提高工作效率。

参考文献

[1]李颖.房地产策划行业现实问题及对策研究[D].重庆大学, 2013.

12.技能大赛活动策划大纲 篇十二

为了检验管理系学生这一年来的学习成果，并为各位同学提供一个展示自己专业才能的机会和平台，提议举办一届“技能大赛”。在此次技能大赛上，同学们可以尽情展示自己的专业才能和特长。在争得荣誉的同时，也在比赛中锻炼自己的胆识、积累了经验。一：比赛板块设置

本次大赛分为专业技能大赛和专业知识游园赛两个板块。

1、专业技能大赛：根据各个专业所开设的专业课，设置相

应的比赛项目。所有参赛学生均需要赛前报名，比赛将统一在指定比赛场地进行。比赛过程中将决出名次并颁奖。

2、专业知识游园赛：根据各个专业所开设的专业课程，设

置针对性较强的题目，参与的学生不用赛前报名，在题目园林开放过程中自行摘取题目进行答题。大赛主办方在园林周边设置“验题处”，当场检验题解正误，并兑换奖品。

二：比赛项目及其介绍

1、专业技能大赛比赛项目

① 会计分录的书写：参赛学生按照主办方所提供的材料书写会计分录，按照书写的准确度和所用时间排出名次，筛选出一至三等奖。（耗时越少、准确度越高，排名越靠前）

② 问卷调查的编制：参赛学生按照主办方给出的题目，根据

自己的想法和技能编制一份调查问卷，最后由裁判裁定问卷优劣，评出前三名。

③ 会计凭证填制：参赛学生按照主办方所提供的材料填制会

计凭证，照书写的准确度和所用时间排出名次，排出名次。（耗时越少、准确度越高，排名越靠前）

④ 营销案例分析：参赛学生按照大赛给出题目和要求完成分

析，有大赛裁判评判出名次。

2、专业知识游园赛

游园赛的题目来源于课本所学知识，以及专业知识的延伸。将题目用纸打印出来，放置于园中，学生自行取下题目进行答题，然后到“验题处”验证正误并领取奖品。

三：比赛宣传

运用现在掌握的所有手段进行宣传。在所有公布栏、学校贴吧张贴海报，同时向各班下发通知。

四：参赛方式

1.由主办方设立比赛项目，学生自愿报名参赛比赛分组进行；

2.各个专业所学习项目均需涵盖；

3.学生科跨专业参赛；

4.欢迎非本系部学生参加比赛；

5.不限制学生参加项目数量；

6.按照参赛人员数量和比赛项目差别进行比赛设置。五：比赛地点

专业技能比赛板块在学校舞台进行，专业知识游园大赛板块在信息楼前进行。

六：关于奖励

1.专业技能大赛获得名次的，颁给奖状并颁发奖品；

13.安全教育活动策划大纲 篇十三

以莱城区教育局下发的《关于认真开展第二十个“全国中小学生安全教育日”活动的通知》精神为指导，坚持“安全第一，预防为主”方针，切实做好学校师生安全教育，综合整治校园安全隐患，防患于未然，以保障学校广大师生人身财产安全和学生健康成长。全面落实《中小学校岗位安全工作指南》，坚持“一岗双责，全员管理”的工作要求，通过开展系列教育活动对学生进行有针对性的安全教育，培养学生的安全素养，使学生真正树立安全意识、掌握安全知识、提高安全能力、养成安全习惯。

学校通过开展行之有效的安全教育日主题教育系列活动和疏散演练活动，使学生在参与活动的过程中，掌握基本自救自护技能，养成良好的安全行为习惯。

二、活动主题：我安全，我健康，我快乐。

三、活动安排：围绕主题开展“七个一”安全教育活动

1、举办一次主题升旗仪式。

201x年x月x日(星期一)，举行以“我安全，我健康，我快乐”为主题的升旗仪式，组织以安全教育为主题的国旗下讲话。

2、召开一次主题班会。

3月30日下午，各班召开以《我安全，我健康，我快乐》为主题的安全教育班会，对学生进行一次安全知识教育，加强安全防范意识，掌握事故发生的急救措施，提高学生自救自护能力。

3、出一期安全教育宣传栏。(次周检查，成绩记入班级量化)

安全教育活动期间，利用班级内黑板报的安全角，出一期以“安全教育知识”为主要内容的宣传栏专刊，重点加强学生校园活动安全教育以及交通事故等教育。

4、开展一次安全疏散演练。

根据我校师生数量较大等实际情况，学校将开展一次“防踩踏”安全应急疏散演练，通过有序而迅速的撤离“事故”现场的疏散演练，使师生掌握避险、逃生、自救的方法，防止发生拥挤踩踏事故。真正达到教育一个学生、影响一个家庭、带动整个社会的目的。

5、组织一次安全大排查。

各班要对学生布置一次安全隐患排查作业，主题是“学校安全隐患我发现，家庭安全隐患我排查”。对学生使用的教室、实验室、微机室、报告厅、各项体育设施、各功能教室、校园围墙等重要设施进行全面细致的检查，不留“死角”。对于发现的安全隐患，立即整改。

6、开展一次宣传教育活动。

教育活动期间，学校利用校门口电子屏展示安全警示标语，利用校园“一米阳光”广播站、网站等进行安全知识宣传。各班认真组织收看教育部委托湖南卫视策划制作了以中小学安全教育为主题的节目，将于3月31日(星期二)18：00-18:30在湖南卫视《新闻大求真》栏目播出。班主任要通知到每一位学生，让其在家与父母共同观看，三至五年级每人写一份观后感交给班主任存档，每班选5份交到安全办。

7、发放致全国中小学生家长的一封信

结合《致全国中小学生家长的一封信》，向全体师生、家长发放一份“强化安全意识，提升安全素养”倡议书，号召广大师生提高安全防范意识，人人争做学校“安全员”。

四、活动要求

为全力做好本次“全国中小学生安全教育日”安全教育系列活动，学校安全领导小组要求各级部各班要严格按照学校制定的活动方案，认真做好落实工作，确保活动有序有效开展，做好相关过程资料的存档工作。

今天，北京卫戍区某迎外团迎来了北京大学附属中学石景山学校200名师生，在首个全民国家安全教育日到来之际，师生们选择在这里进行一次丰富生动的“走进军营、感知国防”国防教育活动。

上午，伴随着激昂的《分列式进行曲》，44人的仪仗方队迈着铿锵矫健的步伐走来，整齐划一的排面让学生们拍手叫绝。接着，喊杀声从不远处的格斗训练场传来，24名身着猎人迷彩的侦察兵在训练场上摸爬滚打，他们前扑后倒刚猛有力，一招制敌动若狡兔，一对一、一对五课目更是惊心动魄，官兵们精彩的演练赢得了学生们热烈的掌声。

来到官兵宿舍，学生们被那整齐划一、干净整洁的内务吸引，争相与刀劈斧砍般的“豆腐块”合影。随后，学生们来到团队荣誉室，一张张记录团史的照片、一个个感人至深的故事让大家心情沉重起来，鲜血写下的历史无时无刻不提醒着大家：国防建设牵着国连着家，只有人人参与，方能筑就国家安全的钢铁长城。

活动结束时，初一(1)班学生余喆瀚激动地说：“我以后也要当解放军。”带队的北京大学附属中学石景山学校崔岩校长感慨：“纪律严明，虎虎生威，他们不愧为国家和军队的代表队，这样的军队肯定能打胜仗。”

就在今天，为迎接首个全民国家安全教育日，第38集团军某工兵团组建的国家地震灾害紧急救援队，结合春夏之交我国及周边地质灾害多发的实际，组织开展了一场应急救援演练活动。

“作为国家地震灾害紧急救援队，遵守《国家安全法》的最好表现，就是保持备战状态、练就过硬本领，国家和人民一旦有需要，能够召之即来，确保人民生命财产安全。”曾十几次执行国内外救援任务的救援队队长霍树锋介绍，今年以来，救援队结合救援任务需求，陆续装备了一些科技含量高、结构更先进的救援设备，并且专门制定了《救援训练安全守则》，有效提高了救援能力。

据介绍，该部还引导官兵系统学习了《国家安全法》《反恐怖主义法》《反间谍法》等法律法规，同时开展群众性工作，发动新老队员结成帮扶对子，缓解新队员面对灾难现场的思想焦虑。

14.房地产策划大纲 篇十四

随着市场营销观念被广泛接受，房地产开发中开始更加重视对顾客的需求研究，更加注意与顾客进行信息沟通了，营销工作不再限于解决楼盘的广告推广和销售问题，而是要对项目立项、市调、定位、规划、推广、销售直至后期管理的全过程进行策划，于是逐步形成了全程营销策划模式。增值策划模式就是其中一种，该模式在商业楼盘开发各环节围绕提高商铺价值、人员价值、形象价值、服务价值，同时使消费者支付较低的购房价格、较低的心理成本、体力成本和时间成本，从而使楼盘的顾客让渡价值增值，达到营销目的的一种策划方式。

全程营销策划模式已被越来越多的房产策划人认同，市场上的全程营销方法也不下数十种。其中，增值策划模式要求开发商必须兼顾公司利润、消费者和商家需求、公众利益几者的关系。因此，它是社会营销观念的产物，特别适于激烈的市场竞争中塑造公司的品牌，获得竞争优势。

该模式在操作上贯彻了全程为提高楼盘的顾客让渡价值服务的策划思想，是操作性极强的一种模式，易于开发商实施和监控。其优越性主要表现在：

1.1 有利于获得顾客满意

由于该模式贯彻以顾客为中心，以研究顾客的需求为起点，根据选定的目标顾客群的需求特点确定楼盘的定位，这样规划出的商铺才是真正合乎顾客心意的，使其形成愉悦的状态，达到顾客满意。

1.2 有利于消费者获得更高的投资收益

对顾客来讲，商铺包含的价值并非越大越好，由于投资者或商家为取得商铺的所有权、使用权、收益权需要付出代价，商业价值高的商铺价格自然就高，投资者购买这样的商铺在收益上固然高一些，但由于所支出成本大，投资风险也大，投资回报不一定最佳。由于增值策划追求的目标是顾客让渡价值最大化，是顾客总价值与顾客总成本的差额，因此投资回报更高。

1.3 有利于开发商树立全程营销的观念

该模式运用“全程为提高楼盘的顾客让渡价值服务”的思路，强调围绕商业房地产开发、建设、营销、推广等各阶段的顾客让渡价值，整合社会与项目本身的资源优势，开展系统性的提升工作，使楼盘的顾客让渡价值增加，以吸引消费者来购买，商家来租赁，达到缩短楼盘的销售和招商周期，提高售价和租金的目标，为开发商提供了可行的增值策划途径，这正是开发商需要的。因此，该模式易于推广，利于开发商树立全程营销的观念。

1.4 有利于开发商提高创新能力

该模式强调通过对楼盘形象的塑造，降低顾客对价格的敏感程度，通过提高商铺的可察觉的使用价值和顾客的满意程度，来提高楼盘售价，并使商铺的价值为投资者所接受。这就要求开发商资源整合时要有创新的能力，否则其开发出的楼盘将毫无特色，顾客可察觉的价值无法得到提高。例如，由于地形高低起伏，消费者往往不易接受坡地区域的房屋，但有的开发商却因势利导推出坡地生活方式，反倒成了楼盘的一大卖点，售价还高出了许多。另一些项目则采用多个首层的规划设计，使商业楼盘的人流导向独具特色，也将地形上的不利转化成了项目的卖点之一。

2 增值策划模式的理论核心与实现途径

2.1 增值策划模式理论核心

房地产市场作为一个广大的市场，复杂多变，而且面对着各种各样的购买者，而房地产企业的资源总是有限了，这就要求企业改变自身，进行市场的细化，通过这种对市场的细化，为市场制定最科学合理的开发和营销方案。增值策划模式正是运用的STP理论，首先从市场入手，细化市场需求结构，选定目标市场，依靠研究结果进行分析，从而定出项目的定位，这样一系列的措施，都会为了给规划设计和后期的营销做铺垫。增值策划模式的核心正是STP理论。

2.2 增值策划模式的实现途径

增值策划模式是一个动态的概念，其策划思路是“全程为提高楼盘的顾客让渡价值服务”，策划流程如图1。顾客让渡价值分析及提升是项目开盘前的工作；顾客让渡价值传播、转移实现是项目开盘后的主要工作，体现营销策划的结果。

2.2.1 顾客让渡价值分析顾客让渡价值是指总顾客价值与总顾客成本之差。

总顾客价值就是顾客在某一种商铺或者服务中能够获得的一系列的利益。这些主要包括：(1)产品价值。这里的产品价值主要是由两方面构成，房地产价值和商业价值。(2)服务价值。指的开发商为顾客提供的所有服务内容，其中，最关键的的服务是商业经营管理服务，这也是服务价值的核心内容。(3)形象价值。形象价值主要指的是开发和管理的环境，企业自身的品牌价值。(4)人员价值。在服务的各个阶段，企业人员向消费者进行服务的技能和服务价值。

总顾客成本是在评估、获得和使用商铺或服务而引起的顾客预计费用。其内容主要包括：(1)货币价格。就是指的商铺的销售价格和租金，另外还包括所售商品的价格。(2)心理成本。指的投资者和商家在购买或者使用商铺过程中所承受的精神上的损失。(3)体力成本。指的投资者和商家以及消费者在购买或者使用商铺和购物过程中所承受的体力上的损失。(4)时间成本。指的投资者和商家以及消费者在购买或者使用商铺和购物过程中所承受的时间上的损失。

2.2.2 顾客让渡价值提升

项目能否成功，不仅需要掌握一些对于项目发展有利的资源，更需要借助其他有效的方法，对项目的整体进行提升，顾客让渡价值的提升显得非常的重要，因为只有这样才能够让项目在激烈的市场竞争中脱颖而出。

顾客让渡价值提升围绕以下工作展开：

(1)设计体现项目核心竞争优势且新颖独特的项目开发理念。(2)市场定位。通过市场细分，选定目标市场，确定项目的定位，为规划设计和营销推广指明方向。(3)各楼层区位功能布局。注意各业态合理分布，有效引导人流。(4)对项目总体布局、建设规模、建筑风格、建筑设计参数等进行规划设计。(5)商环境设计。如人流动线的组织，休闲设施、娱乐、餐饮业态的设置，景观小品的设计等。(6)设施配套布置。包括电梯、扶梯、排风、空调、停车场、卸货场、消防设施、收银等硬件设施设计。(7)项目外立面设计，确定项目名称。(8)商铺间隔建议。根据功能需要，进行商铺间隔，使商铺面积适当，格局合理，并保持间隔的可变性。(9)智能化设计。包括楼宇自动化、办公自动化、通信自动化、通讯自动化、安保自动化等。(10)商业管理策略。高度重视商业项目的后期统一商业经营管理，至少应当做到统一招商、统一识别系统、统一划分经营范围、统一宣传推广、统一管理。

2.2.3 顾客让渡价值传播

就是通过各种有效、合理的媒介运用，开展针对性的促销、公关活动等，将项目的核心优势展现于目标客户群的眼前。具体包括：

(1)推广主题、各推广阶段广告策略及系列广告语确定。(2)建立视觉形象识别系统。(3)广告表现策略与广告设计。(4)开盘、公关活动方案。利用公共活动为项目树立良好形象，促进销售。(5)推广媒介组合及费用安排。运用整合营销理念，对广告媒介进行组合，预算安排推广费用。

2.2.4 顾客让渡价值转移实现

转移顾客让渡价值一方面在现场的包装和设计上要出奇制胜,另一方面要严格训练和培养大批专业推盘高手进行现场行销。主要工作有：

(1)租售现场包装及展示系统设计。包括施工场地包装、周边环境包装、售楼部包装等。展示系统包括沙盘、模型、多媒体系统、室内看板等。(2)现场氛围营造策略制定。现场热销和适宜的洽谈气氛有利于促成交易。(3)销售流程设计。流程要有利于与看房者有效沟通。(4)招商策略制定。坚持招商提前介入、有选择地招商、为主力商家量身定做的策略，并采取灵活多样的招商政策。(5)促销策略制定与实施。制定项目促销政策和促销活动实施。(6)销售人员培训。包括销售基础知识、项目情况、销售实战演练等培训。(7)销售控制。包括：销售数量、销售价格、销售进程、销售现场气氛等的控制。(8)评估推广效果，调整广告及促销策略。

3 增值策划模式应用中应当注意的问题

该模式具有极强的操作性，但要保证好的效果，还应当注意以下问题。

3.1 重视前期市场调查研究和产品定位

这种模式主要解决的是销售对象和产品类型的问题，因此，就应该做好前期市场的研究和产品定位工作，在实际的研究中发现市场中的商机，对市场研究、价格定位、开发策略、客户群分析、产品分析、营销手段等进行详细的设计，通过经济测算对项目的可行性进行分析研究，经过一系列的前期准备，这样规划出来的商铺就更加的稳定，并能够使得投资者，经营者和消费者的利益都获得保障。

3.2 采用提前介入的招商策略，提升商铺的商业价值

提前招商能够让投资者在前期就够对商铺的经营前景有良好的印象，并对投资产生兴趣，对投资者的投资信息起到鼓励的作用；另外还能够借助大商家的经营管理办法对商铺进行科学规划，还可以针对大用户的大卖场进行量身打造，助于合作意向的形成，大大增加招商的成功率。

3.3 将服务理念贯彻于营销全过程，提高项目服务价值

开发商要重视商铺的后期管理工作，统一的经营和管理水平是售后服务的重要内容，因此，在这一方面开发商要加大投资，引进专业的知名商业经营管理公司负责相关的商业管理和经营，为后期管理工作增加保障，同样也增加投资者的认可度。

3.4 树立共赢的观念，给投资者和商家留下适度升值空间

有的开发商开发的商铺商业价值确实高，但是售价也非常高，这样转移给购房者的顾客让渡的价值就非常少，投资者的盈利空间非常少，甚至有些楼盘就没有了盈利空间，这样就会造成商铺销售情况大打折扣，有些项目的商铺前期销售不错，但是由于售价和租金太高，给日后的经营无形之中增加了压力，这就造成了投资者的商铺难以发挥到最佳的效果，甚至会导致商铺的贬值，给投资人造成损失。因此，在增值策划的模式下，应该重视共赢，要让投资者和商家都有自己满意的盈利空间，只有给投资者，商家让渡价值，才能保证商铺受到欢迎。

摘要：随着房地产业的迅速发展,房地产全程营销策划也随之快速发展起来,被越来越多的策划人所认同,本文首先介绍了商业房地产营销策划理论模式的发展历程,然后运用“全程为提高楼盘的顾客让渡价值服务”的策划思路,阐述了商业房地产全程营销增值策划模式(以下简称增值策划模式)的理论核心与增值途径,并提出了应用模式的注意事项,具有较强的可操作性和实战意义。

关键词：商业房地产,顾客让渡价值,营销策划,理论模式

参考文献

[1]菲利普,科特勒著.市场营销管理——亚洲版第二版.北京:中国人民大学出版社,1997:38.

[2]姜新国.商铺投资.上海:上海财经大学出版社,2002:10～58.

15.房地产策划大纲 篇十五



 1,立项

（1）、项目状况

（2）、开发项目用地状况调查

（3）、市场需求和竞争分析。

（4）、成本估算

（5）、项目开发组织结构形式和研究

（6）、开发建设及销售计划

（7）、项目经济及社会效益分析

（8）、结论及建议

注：市场需求预测的方法

A、定性预测法

B、定量预测法



初步可行性研究的内容

初步可行性研究又称“预可行性研究”，内容如下

（1）、初步可行性研究的角度与方法

（2）、识别各种限制条件

2，规划

定位——宏观的和微观的区位调查、分析与选择；定性——开发内容和主题的分析与选择；

定量——开发规模（建设规模与投资规模）的分析与选择

地产项目规划设计委托专业建筑设计公司是地产专业化方向的一大进步。但由于

商业项目的高度专业化要求，其建筑的规划设计应选择专长于商业项目设计的专业公司。也就好比医院都是专业机构，但牙医不会接生，产科医生不会拔牙一样，商业设计公司同体育设施、酒店设施的设计一样，需有专长的专业设计院。

在市场不成熟，开发商没经验的上一代产品设计中，少有追求专业特长的设计师筛选，多数委托普通设计公司。收费的优惠、设计外观的新奇成为主要考虑。而商业设施内部的功能开发仍停留在空洞的高适应性，及八十年代开始的大型百货店加室内步行街的做法。专业化中的专业化是整个建筑行业的趋势。浦东那些超高层、钢结构、大跨度的摩天楼只能由具备此类建筑经验的国际公司担纲；广州电视塔、中央电视塔这些特殊结构要求的构筑物也需世界级的专业工程公司把关；高科技类的生态智能建筑必须由Transsolar这样的专业智能公司来设计。商业项目若要与国际接轨，也必须走专业化中的专业化道路。在此次法国MAPIC上，中国项目获奖说明中国项目的专业水准开始得到国际业界的认可。

功能与形式的平衡

大型商业地产项目无疑都是城市的重点项目，除了满足城市的购物需求外，也需考虑城市建设的景观要求。成为城市地标、时代的名片，不仅仅是政府的要求，也成为了开发商潜意识的追求目标。综观这一代大型MALL的开发，在产品形态中和设计倾向中存在的明显问题就是过分追求规模和档次，项目规划忽视功能合理与投资收益能力的整合，过分注重商业地产视觉形象上的标新立异。许多项目的规模之巨、形象上的惊世骇俗可与国家级的地标项目比美。但国家项目由政府买单，与项目直接的收益回报无关，有时长久的国家形象与旅游收入更重要，商业地产项目的经济合理性才是生命力所在。上一轮狂热的虚火过后，理性的思考将使商业地产开发中的功能与形式达到更合理的平衡。

其实，随着商业地产操作的专业化，商业项目与体验消费的整合化，商业设计所面临的复杂性、挑战性前所未有地加大。对于多种业态在同一空间甚至同一平面内解决人、车、货、物流的合理组织，设计师既要以专业技术手段满足不同商家及统一物业的要求，又需创造性地提出有吸引力的空间与界面设计。

可持续发展的空间

作为郊区类型的Mall，特别是一站式消费的大型商业，其交通可达性必以私家车为主。机动车的交通组织和停放成为项目可持续发展的重要指标。但因整个中国处在开放的探索与经济高速增长过程中，缺乏有长远指导意义的规范。目前的Mall项目普遍缺少适应长期发展所需的交通与停车条件。首先，政府的规范只能满足目前的消费水准和汽车拥有量水平，中国的单位平米停车标准远远低于欧洲商业设施停车标准。其次，中国的机动车拥有量处于一个急速增长的动态过程中。北京市目前320万辆机动车已使城市道路通行能力几近饱和，按城市远景规划发展到700万辆机动车的设想，不但要靠城市扩路修桥来支持，也需要在商业设施的设计中有所体现。

商业地产项目在选址方面，应尽可能利用城市的轨道交通等市政配套支撑，城市

快速干道的联系也是私家车为主购物流的必要条件。而在商业设施自身停车的设计中则应考虑足够的发展空间，在有限的建设面积控制条件下，机械化停车也不失为一种可能性，但除层高应预留足够外，出入口的计算，停车总量的计算应留有足够余量。在汽车社会或郊区购物时代，交通方式是制约商业地产可持续发展的重要因素。

结合体验消费设计

随着体验消费的比重增加，多姿多彩的观光、表演等促销与休闲活动被融合到商业设施的设计中，最为突出的是表演空间与休闲广场。在目前几乎所有的大型商业设施中，无论是原有的还是新建的，一项常年不懈的活动就是在门前的广场上或在室内的中庭里搞促销活动，形式包括时装表演、抽奖、文艺表演，甚至嘉宾对话等。这一类型的活动已成为商业活动必不可少的一部分，而在建筑的设计中少有考虑，商场主要出入口的人流经常为活动的人群所困。为适应这一趋势，有些发展独立设置了表演区域和与购物人流不在同一水平面。如深圳龙岗商业中心和北京王府井的富阳广场。另一方面，人有观赏别人与被别人观赏的需要，发现这一点的美国建筑师Portman提出了共享空间的概念。在引进休闲功能的商业项目中，发挥这一主题，创造各式各样的休闲空间成为时尚。各类地画、哑剧、杂耍都可为休闲空间增添情趣，小舟、跌泉水景、甚至鸽子与松鼠都将成为空间主题的一部分。关注体验消费的新需求，并创造更有个性的体验空间成为新一代商业设计的新趋势。

文化主题与地域特点

不同城市的历史文化形成了各具特色的传统商业街区，这种传统建筑遗产有很高的商业价值。在资源稀缺的情况下，开发商有时需要花大气力营造某种资源，如珠江地产所开发的一些商业项目。而在这方面，“上海新天地”是非常成功的作品之一。项目成功利用石库门地区殖民时代保存下来的建筑遗产，充分发挥历史传统文化遗产的价值，重新组织传统空间以及建筑片段，形成了丰富多彩、舒适宜人，且满足现代人生活需要的商业空间。因此，重视城市的建筑风貌和文脉特征，必须落实到实际的规划设计中来，涉及到对原有街区建筑风貌的整理和文脉特征的概括。以此确定应保护和适当改造的街区空间环境、典型建筑物。标志性景观以及重点区域的空间尺度等，并结合新建建筑的设计，使之形成和谐共生、自然过渡且更富生命力的商业空间。如果开发成功，则不仅带来丰厚的经济回报，同时也是对城市历史文化的重要贡献。而对于一些在郊区或新区缺少文脉依托的大型商业地产项目来说，适当在规划设计中突出地域特点，也能增加自身的吸引力，并成为可以纳入城市大环境中的标志性建筑。也有许多商业项目不顾本土文化环境，试图照搬其它项目的文化主题，这种做法有很大的风险。比如有人想在其它城市重建“上海新天地”，脱离了上海的文化土壤就不可能成为“新天地”。“新天地”不是麦当劳，在东北开“新天地”是不可想象的。脱离地域特点的复制很难成功，开发本土文化主题是大势所趋。

人性化与精细化

随着各大城市精品化商业的出现，以往强调气派、宏伟的审美观正在发生变化，注重人性化设计是促进商业消费及可持续发展的重要手段之一。商业地产项目的理想气氛应该是令人感到亲切、放松、平易近人，使人有愉悦的消费心情，而不是“以势压人”。因此，商业项目的设计宗旨就是为消费者创造舒适的购物空间，特别是商业街的尺度设计应当以行人的活动为基准，实现以人为本，而不是以高速过往的机动车为参照。购物行人所关注的纵向范围主要集中在建筑一层，对一层以上的范围几乎是“视而不见”。而横向关注范围基本在10--20m之间，至于超过20m宽的商业街，行人很可能只关注街道一侧的店铺，不会在超20m宽的范围内“之”字前行。

商业设施的优势之一就是需要二次外立面的装修设计，因而建筑的细节可以深入到装修甚至装饰层面。建筑、景观和装修等多方面设计的整合已成为新趋势，开发商越来越倾向于选择具有广博专业知识和综合规划设计能力的设计公司来完成，并通过设备、结构的最新配置使产品达到更高价值。而不是建筑师完成规划设计后，交由景观规划公司、装修公司等分别完成建筑的各部分设计。可以说，只有重视专业化和各技术专业的高度整合，才能使地产项目获得升值，适应宏观调控之后激烈的市场竞争。在这方面，一些大型专业房地产公司进行了有益的尝试，将建筑、室外景观和细部装修等多方面很好地整合，使商业项目的建筑设计做到了非常精细的程度。

3,房地产项目推广

项目前期策划阶段

市场调研分析

资讯调查

地块环境

类比分析

项目初步发展阶段策划

项目策划阶段

产品策划

产品策划

产品SWOT分析

项目优劣势综合评定

项目发展目标

价格策划

制定价格总体目标

确定定价方法

确定定价模式

制定物业价格

4,销售流程

制定价格营销组合策略

价格调整技巧

营销广告策划

客户定位

总体营销策略

各阶段营销分策略

整体广告策略

广告执行计划

开盘准备

准备销售工具

广告计划

SP活动

项目CI设计

营销方案执行阶段

销售流程设定

销售手册

销售表格

销售反馈