物业经营管理教材主要内容

2024-11-07

物业经营管理教材主要内容（精选11篇）

1.物业经营管理教材主要内容篇一

商业物业经营管理的内容与主要事项

商业物业是指为公众提供商品、服务、设施和场地的场所。正是因为商业物业经营性、公众性和服务性的特点，使得其经营管理比居住物业、工业物业和特殊物业更为复杂，这也使得商业物业的经营管理内容其他物业更加丰富。要论述商业物业经营管理的内容，首先就要了解其经营管理的特点。以下是我归纳得出商业物业的经营管理特点：

1、顾客流量大

商业物业的进出人员复杂，不像住宅物业大部分为业主和租户。所以很难管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商业物业在发生突发事件时，疏散相对较慢。所以安全管理应特别慎重，对于安保和消防工作的要求更为严格。

2、服务要求高

物业管理服务要面向商业物业的业主人和使用人，不同的商业物业所需求的服务是千差万别的，要提供差异化、个性化的服务，一切为他们着想，促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商业物业经营管理服务的根本原则。

3、管理点分散

商业物业人员流动量大，特别是商场物业，废弃的商品包装杂物会使得商业场所内的垃圾增多，环境卫生变差。出入口多，电梯（客梯、观光梯、自动扶梯等）分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业物业管理的特点。另外，对户外的招牌广告、霓虹灯要及时进行清洁维护，保持商业场所外观的整洁，树立良好的外部形象。

4、营业时间性强

商业物业中的商场的营业时间性很强。顾客到商业物业购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于商业物业的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商业物业经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。

5、车辆管理难度大

到商业写字楼工作或到商场购物的人员，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商业物业周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整体体现。

针对商业物业的经营管理特点，不难看出，物业公司在经营和管理商业物业时不但要做好安保、清洁、绿化、消防等基础工作外，更重要的是对商业物业的经营。如何提供切实有效的服务，使得物业保值、升值才是商业物业管理的关键。以下是我对商业物业经营管理的内容和主要事项的归纳：

1、业户服务管理

业户服务是指物业管理方为业户、顾客提供服务并与业户、顾客进行交流的服务。其主要职能与其他类型物业管理的业户服务一样，包括前台咨询、投诉接待、倾听建议和意见、安排维修和回访、收取管理费与内外联系等。

2、商业物业装修服务管理

装修管理在商业物业的经营管理中特别重要。如果装修管理做得不好，往往会引起很多问题，影响商业物业的经营效益。装修管理职能主要包括：审核装修申请、签订“装修管理协议”，现场监督管理等。.3、商业物业设备、设施维保服务管理

商业物业的日常养护标准较高，维修要求严，其内容同办公楼相似，但其方式不同。商业物

业的重点在于各种设施，设备上，因为商业物业设施设备使用频率较其它物业相比是最高的一类，设备、设施养护及维修管理的好坏直接影响经营环境和经营活动的正常运行。商业物业设备管理主要是防止商业物业停电和保证中央空调、自动扶梯的正常使用。商业物业供电需要绝对保证，因为一旦停电，漆黑的营业厅将给顾客、商品和营业款带来不安全的因素，对商业物业声誉带来不利影响。所以应日夜监测电气运行状况和空调系统、自动扶梯的运行状况，一有异常情况及时安排维修，确保电气和中央空调、自动扶梯正常运行。

4、保安服务管理

商业物业的安全保卫工作包括治安防盗、防范突发事件、监控中心管理、车辆管理、停车场管理等。

5、保洁服务管理

搞好商业物业的环境卫生和绿化养护的主旨在于创造整洁优美、和谐怡人的商业氛围，为使用者提供一各理想的经营工作环境，为顾客提供一个轻松愉快的购物环境。从而使得物业保值升值。

6、绿化服务管理

绿化环境是保持生态平衡，营造舒适、美观、清新、幽雅的工作和购物环境的基础。商业物业内外的绿化搞得好，能使周围得环境得到改善，又提升了商业物业得品位。绿化管理应配备专业技术人员，依据季节、气候，地域条件的不同和树木花草的生长习性及要求，制定详细的管理细则，指导养护人员实行。

7、租赁服务管理

商业物业方和物业管理公司所签订的委托物业管理合同中，往往会把商业物业经营管理范畴的租赁管理，广告筹划、新项目开发同时委托给物业管理公司，以配合其商业物业的经营管理．作为物业管理公司也应将商业物业经营管理的好坏与自己的物业管理服务紧密地联系起来。

8、广告管理

业户为了树立企业形象，追求经济利益，必然采取许多宣传和促销手段。除电视、报刊广告以外，最有效、最直接的就是在商业物业主体周边与商业物业内部悬挂醒目的招牌、广告牌、条幅，张贴宣传品。物管公司为了规范商业物业的环境秩序和整体形象，在支持商业宣传策划的同时，必须加强商业物业的广告宣传管理。商业物业的整体布局设计是很重要的，而各铺位上的宣传广告（包括灯光广告、灯饰、条幅、张贴、悬挂品等）要和商业物业整体设计相协调，这就要求承租业户的广告设计必须经过物业管理处审核，以做到管理有序，不会破坏商业物业的整体设计格调。

9、商业物业保险管理

商业物业的物业管理中保险管理是必不可少的。在商业物业的维修施工和广告安装中，均有可能发生意外的事故（包括火灾），对业户、顾客、员工造成伤害；在保洁操作中，也有可能保洁工未按“规程”操作，用了湿拖造成顾客滑倒摔伤；或雨天地滑，顾客在商业物业进门处滑跤跌伤；这些都有可能向物业管理方提出索赔。物业公司应主动出面向商业物业方（大业户）和各业户的投保减灾提供建设性意见。

2.物业经营管理教材主要内容篇二

物业管理随建筑业的进步有了飞速的发展, 但这个发展过程中也暴露出了很多问题, 例如:物业管理的相关法规还不够健全、物业管理制度缺乏科学性等, 这使得管理人员不能与业主协调起来高效的开展物业管理工作。物业管理行业的综合服务水平还很低, 业主和管理人员之间可能会经常爆发冲突;先前的物业管理单位所未解决的问题可能由于企业的转换而得不到很好的处理。但是, 要想提高物业管理工作的水平, 就一定要将这些问题都处理好。

2 物业管理中存在的问题

(1) 物业管理工作的制度不够完善。中国物业管理的法规与行业发展的协调性差, 层次性差并且未建立一套健全的物业管理法律法规。制度的不健全性使物业管理工作中遇到的一些问题无法得到科学高效的解决, 一般都只给予了业主承诺但却无法落实到位, 这进一步激化了物业管理单位与业主间的矛盾。此外, 很多住宅的产权划分的不够清楚, 物业管理单位自身的权责也不够清晰, 物业管理收费方面也未设立统一的标准, 这大大增加了物业管理工作的难度。

(2) 物业管理专业人才缺乏。《物业管理条例》中第33条规定:从事物业管理的人员应当按照国家有关规定, 取得职业资格证书。可是, 实际的物业管理工作中, 只有极少一部分人拥有物业管理职业资格证书, 很多人都是无证工作。拥有高级管理水平的物业管理者更是凤毛麟角。物业管理人员专业能力的低下制约了行业工作水平的提高。

(3) 物业管理的覆盖面太小。物业管理工作的水平高低关系着该城市的经济社会发展水平和社会的稳定程度。可是分析现今的物业管理状况不难发现, 进行物业管理工作期间, 并未使用先进的科学技术, 甚至有很多物业管理单位的经营规模都不满足要求, 且业主的收入较少, 物业管理单位收取不到足够的工作经费, 这一现象的存在使我国物业管理的覆盖面很小。

(4) 开发商不能履行诺言。大多数的开发商都是以获取高额经济收益为目标的, 于是在房屋销售过程中, 他们制定了一套有关周边设施及物业管理的完善方案来吸引购买者。由于开发商的这一举措, 使很多购房者都对自己购买的房屋抱有很高的期望。可是付款入住之后, 一旦房屋出现质量等各方面的问题, 开发商便是能躲则躲, 不予理会。开发商不解决业主的问题, 业主便会找上物业管理部门, 虽然这并不是其份内责任。面对这种情况, 物业管理单位若无法进行有效的处理, 就会加剧业主与管理单位的矛盾, 使业主对管理单位抱有成见。

3 物业管理问题成因

(1) 政府重视不够。房地产竣工以后, 便需要物业管理单位来保障售后服务, 但政府从未给予物业管理工作足够的重视, 政府出台的一些法规可能也没有考虑到物业管理服务种类和机构较多的特征, 因此无法真正促进物业管理的发展。现今, 物业管理行业亟需政府出台一系列法规来规范物业管理市场。

(2) 业主认识方面的错误。很长一段时期内, 我国的城市居民都是由单位来分配住房的, 人们的潜意识里认为只要房屋出现了问题就该交由国家去解决。所以, 人们未能正确意识到物业管理的真正作用, 甚至觉得所交的物业管理费是毫无意义的。并且, 大部分居民的法律意识薄弱, 不能真正认清房屋质量问题的负责人, 对物业管理人员没有丁点信任, 不管他们给出的解释合理与否都不予理睬。除此之外, 若物业管理单位解决问题的方式用户不够满意, 他们还会拒交物业管理费。

(3) 物业管理企业内部存在问题。首先, 物业管理方面的制度规定不够健全, 也没有很好的明确各项工作任务。企业内部管理制度的不够健全和科学, 便给企业的日常运营带来了很大的难度;其次, 物业管理企业中不能高效的利用人才资源, 管理不够科学。企业内部缺乏专业水平高的人才, 并且企业的服务质量很差。在物业管理市场中, 很多人都将获取利益当做最终目标, 不考虑如何促进企业的健康可持续发展;最后, 物业管理单位的经费不够充足, 这使得提高物业管理服务水平的难度很大。

4 妥善处理物业管理问题的对策方法

(1) 完善物业管理行业法律法规。物业管理关系范围非常广泛, 涉及方面较多:供水、供电、绿化、煤气、交通、公安等。要协调好这众多关系, 并依据有关法规规范的开展工作。所以, 企业要重视物业管理方面法律法规的制定, 这样才能保证企业的良性发展。在确定物业管理费时, 也必须按照相关法律规定科学的确定, 要将业主拒交物业管理费现象发生的可能性降到最低。

(2) 注重专业工作者的培养。物业管理工作中专业管理人才的匮乏制约了企业管理水平的提高, 要想使物业管理企业有丰富的人才资源, 提高管理人员的专业化程度, 就必须定期组织物业管理人员进行培训工作, 使其能掌握最先近的物业管理理念。在人才培养期间, 还要将人才的思想培养和作风培养结合起来, 这样才能真正提高物业管理人员的专业能力。

(3) 在物业管理工作中要善于引入先进科技。现今, 各行各业都在朝着智能化的方向发展, 物业管理也不例外。所以, 企业决策层必须掌握先进的专业管理技术和知识, 提高自身的专业化管理水平的同时跟上科技发展的步伐。物业管理中引入现代高科技管理方式能够更好的为业主服务, 促进物业管理工作的规范化, 实现简捷、高效的物业管理目标。

(4) 规范开发商行为。很多开发商在移交工作时, 早已把车库等配套物业设施卖出, 这使物业管理的难度更大。为解决这一问题, 政府必须出台相关法规, 把各种配套物业的分配权交由小区的业务委员会, 让它们代替企业行使经营权, 并把大多数收入划为小区的物业管理经费, 剩下的才是物业单位的利润, 这有助于物业管理企业的健康发展。

5 结语

现今我国的房地产业发展势头一片良好, 人们也越来越关注小区的物业管理问题。我国现今的物业管理尚处于起步阶段, 各方面都还很不成熟, 发展过程中暴露出的一系列问题也要尽快解决。研究者先描述了我国物业管理行业的发展现状, 然后指出了其中的一些关键性问题, 针对这些问题建立了五点解决对策, 其主要目标是促进我国物业管理行业的健康可持续发展。

摘要：居民的生活质量与物业管理工作的水平是有很大的联系的, 现今人民对居住环境的质量有了更高的要求, 所以更加要不断提高物业管理工作的水平。现今的城市管理工作中物业管理是重要的一项工作, 与人们的日常生活息息相关。房地产业的飞速进步发展为物业管理的发展创造了契机。不过必须认识到现今我国的物业管理工作还很不完善, 所以, 眼前非常迫切的一项工作是解决好物业管理中的各种问题。该文探究了物业管理中的常见问题, 并针对问题制定了解决方案。

关键词：物业管理,问题,对策

参考文献

[1]朱小利.城市住宅小区物业管理存在的问题及对策[J].西南大学学报, 2010 (5) :177-178.

3.绩效管理制度的主要内容篇三

一、绩效管理部门

绩效管理部门是承担绩效考核与管理职责的部门。在一个规模较大的公司里，绩效管理部门可以包括：公司绩效管理委员会、公司绩效管理办公室、部门绩效管理小组三级绩效管理组织，此外，还要成立公司绩效考核投诉处理办公室。

绩效管理委员会（小企业可以成立绩效管理领导小组）主任由总经理或主管副总担任，公司其他领导任小组成员，主要部门负责人可以列席会议。绩效管理委员会负责全公司绩效管理领导工作，其中三个职能是：调整和审定年度绩效考核指标的目标值，对中层管理人员进行绩效考核与管理、指导绩效管理办公室开展工作。

绩效管理委员会下设绩效管理办公室（人力资源部），在绩效管理委员会的领导下负责绩效管理的全部日常工作，主要包括：绩效管理制度的修订和组织绩效考核指标的调整，负责绩效工资分配预算方案的制定，负责绩效管理各个环节的组织和落实，撰写绩效分析与评估报告，指导二级单位开展绩效考核等工作。

分公司成立绩效管理小组，负责本部门内设机构和员工绩效考核与日常管理工作。

公司绩效考核投诉处理办公室一般设在有纪检监察职能的部门，也可以直接设在工会办公室，负责组织裁定部门和员工对绩效考核结果提出的申诉。

二、绩效管理原则

原则是纲，怎么做就在制度中怎么写。有的企业写做分开，本来实际实行考核结果保密制，却将坚持公正、公开、公平的考核原则写进绩效管理制度中，这显然是矛盾的。

原则可以写得原则些，也可以写得具体些，但太具体就不是原则了，有的企业把实行月度考核等考核周期也写在原则里面，这是做法，不是原则，原则应该是指引做法的，而不是做法。比如，引入先进绩效管理理论与方法，将发展战略目标和工作职责与绩效考核紧密相联，统一规则、重点考核、闭环管理等作为实施绩效管理体系坚持的原则。

三、绩效管理体系框架

绩效管理体系框架涉及一些定义、结构和方式条款，如绩效管理定义、绩效管理系统结构以及绩效管理方式（纸质管理方式、电子管理方式）。如绩效管理系统结构由制度子系统、组织子系统、运行子系统、激励子系统组成。制度子系统以制定绩效目标和规则为目的，包括绩效发展战略与规划、绩效管理环节和指标体系、绩效管理制度；组织子系统以分工管理、责任到位、确保正常运转为目的，包括绩效领导机构、绩效管理机构、绩效实施机构、绩效监督机构；运行子系统以明确运行机理、建立运行流程、实施有效操作为目的，包括绩效计划与实施、绩效考核、绩效面谈与改进、绩效结果运用四个方面；激励子系统以检验前三个子系统是否有助于提升组织和员工绩效为目的，包括定期对发展战略目标的落实、组织效率的改进、员工全面素质的提升进行调查研究和分析改进。公司将逐步按照绩效管理闭环系统的要求打造新的绩效管理机制。

四、绩效考核周期

实行哪种考核周期依据以下三个因素：工作性质、绩效工资发放时间、工作量化程度。一般讲，经营者实行年度考核，生产工人实行月度考核，管理人员实行季度考核为宜。有些企业对管理人员的考核周期有不同的想法，有的要求实行月度考核，因为他们认为一个月考核一次，就能保证一个月领一次绩效工资（其实，一个季度考核一次，是领三个月的绩效工资）；有的提出一年考核一次，因为，管理人员的工作差不多一年才见效果，并且管理人员的工作表现很难量化，考核也是流于形式，不如少考核几次。专业技术人员要按岗位类别不同实行不同的考核周期，如研发人员和设计人员依据项目或课题的周期长短决定考核周期的长短（可中间设置阶段或节点考核），应用型技术人员和车间服务型技术人员适宜实行月度考核周期，管理型技术人员和工艺型技术人员适宜实行季度或半年考核周期。

五、绩效考核指标体系

绩效考核指标体系包括公司级别、部门级别、员工级别的考核指标体系。指标的设计可以有多种组合，比如，按照BSC框架，形成滞后指标与驱动指标；按照KPI框架，形成关键指标与非关键指标；按照制度安排，形成计划指标与计划外指标，或者，重要任务指标和日常任务指标。此外，还有以下多种划分类型：生产指标和非生产指标；专用性指标和非专用性指标；量化指标和非量化指标；结果指标和过程指标；业绩指标和行为指标；任务指标和职责指标；独立指标和关联指标；业务指标和发展指标。在设计绩效考核指标时，一定要用内涵和外延没有冲突的划分类别方法选择指标，否则就会显得“不伦不类”。有的企业的绩效考核指标体系由业绩考核指标、计划考核指标、日常工作考核指标三部分组成，这显然缺乏逻辑性；还有的企业把生产经营指标当作关键指标，把一些管理指标等当作一般性指标，这显然存在重生产、轻管理的倾向。

在设计绩效考核指标时，要把握好以下几个问题：

一要具有统一性。一定要有总体设计思想，如设计公司考核指标，在公司考核指标框架下，把各个部门依次排开，被考核哪个指标，就在该部门相应的考核指标下标示出来，或者用该考核指标名称，或者使用与其密切相关的考核指标名称。有的企业反映关联性指标考核不能保证工作任务的完成，如设置员工培训计划完成率指标考核人力资源部门，但能否完成这个考核指标不取决于人力资源部门，而是取决于其他各个分公司和职能部门。解决问题的关键是要在考核人力资源部的同时，也要由人力资源部门考核各个分公司和职能部门。

二要具有针对性。考核指标一定是直指“短板”的。有的企业的总经理对绩效考核赞不绝口：“考核真是个好东西，哪有问题就把考核建在哪里，保证哪的问题就能解决。”这番话是对考核“短板”的最好解释。

三要具有公平性。考核指标的选择在各个部门或各个岗位要高标准都高标准，要低标准都低标准，有的企业在有的部门设计考核指标很严格，甚至很难完成，有的部门设计的考核指标却轻而易举就能完成，这显然有失公平；同类部门或员工的一些考核指标应当是相同的，如对分公司设计安全责任目标完成率的指标，每个分公司都要设有这个指标，不能有的有，有的没有；同类部门或员工考核指标的数量要大致相同，虽然总标准分值均相同（如部门考核指标总分数为1000分，员工考核指标总分数为100分），但指标数量的多少会直接影响到每个指标的得分，从而影响到总分数的高低。

四要具有简明性。考核指标不宜设计得太多，这样会流于形式，确定考核指标数量多少的基准是取决于考核评价能够基本反映出业绩情况。

五要具有可考性。即考核者能够得到并依此实施考核的数据来源。有的企业设计的指标确实不错，但无法考核，要么没有数据来源，要么只能自己考核自己，这类考核指标就要取消。

六要具有对等性。这点很重要，比如在一个集团公司内部，对分公司考核生产经营任务完成情况，对职能部门也要考核。前面也涉及了这个问题。有的企业不太接受这个观点，认为公司能否完成生产任务跟职能部门没有关系，那是否可以理解为，没有关系意味着公司完成生产任务，效益提高了，要给员工增加工资，这跟职能部门也没关系呢？！职能部门是为全集团公司生产正常运行提供有利的管理职能保障的，公司的生产任务能否完成，和职能部门能否提供很好的计划、决策、控制、监督、指导、协调、服务有很大的关系，甚至在很大程度上决定了公司的“生死存亡”，向管理要效益，细节决定成败就是这个道理。如果说公司生产任务和职能部门没有关系，那么，分公司也会说跟他们没有关系，因为市场原材料价格上涨了，他们再怎么干，生产也会受到冲击，利润也会受到影响。所以要对职能部门进行生产经营任务完成情况的考核，分公司的这类指标很具体，是对分公司生产经营任务完成率的考核，职能部门的这类指标不是具体的，用集团公司生产经营任务完成率考核，且这是辅助考核指标，对职能部门管理工作的考核是主要指标。

七要具有具体性。这也是KPI的五个常见的原则之一。有的企业总在抱怨考核操作性差，其中原因之一就是考核指标过于笼统，不具体，比如前面讲过的客户满意度指标的设计问题，客户满意度指标可分为外部客户满意度和内部客户满意度，内部客户满意度可以包括：领导满意度、员工满意度、部门满意度，至于满意什么不清楚。所以一定要明确到大家都清楚满意什么为止，这至少要设计出四个维度：第一维度是对什么方面的满意；第二维度是对这个方面从几个角度衡量是否满意；第三维度是每个角度的具体含义是什么；第四维度是满意的等级标准。对客户满意度的考核，要有较多部门和较多员工的参与，因此一定是专项调查得来的数据，要发放专项调查表进行考核。对客户满意度的指标要具体，但内容仅涉及两三个方面就足够了，比如，对工会的常设机构——工会办公室工作的满意度，可以从积极主动为员工维权和合理指导工会小组开展工作两个维度进行考核。

绩效考核指标是用于考核的，考核表围绕考核指标设计，至少要包括以下几个要素：绩效考核指标、指标分类、定义、公式、计量单位、权重、考核周期、责任目标（绩效目标值）、被考核单位、考核单位、数据来源、完成等级、考核标准分值、实际完成、实际考核分数、考核人（单位）签字、被考核人（单位）签字盖章、注释或备注。绩效目标值的确定要看公司的战略发展规划而定，比如建国际一流企业和建国内一流企业，绩效目标值的参考数据是大不一样的，前者要参考国内外同行业数据，后者仅参考国内同行业数据。具体到企业的一个部门可以综合考虑历史数据、全面预算、行业数据，如某企业制定营销部门绩效目标值时，根据集团公司提出的目标和年度预算，考察历史业绩，分析市场，提出营销部门绩效目标值，再和营销部门进行讨论沟通，讨论沟通的依据与公司略有不同，主要是自身能力、年度预算和对市场进行分析得出的结论。绩效目标值可以分为目标指标（定额完成的指标）和挑战指标（超额完成的指标），或者分为达标值（计划值）、奋斗值（超额计划值）、最好值（行业最佳值），后面会涉及绩效目标值的分类。

六、绩效考核权重

绩效考核权重涉及两个权重，一是考核指标权重；二是考核人权重。考核指标权重前面已经讲过，现在讲考核人权重。在利益相关者理论的影响下，有些指标实行360度考核，这类指标需要经过多层次考核打分才能完成，比如要有主管领导、相关部门、员工三个层级参与打分和加权计分才能完成对这一指标的考核，那么他们各自权重的确定可以有两个原则供选择：一是谁主管谁权重大，基于推行集权，体现领导的意见；二是考核人多的权重大，基于推行民主，体现群众的意见。

七、绩效考核结果的表示

绩效考核结果的表示是指对考核结果等级的表示和对考核结果排序的表示。

考核结果的等级可以分为3～5个等级。如三个考核结果等级：低于目标值、等于目标值、超过目标值；未完成值、完成值、超额值；完成预算值（前一年和前三年平均的最低值）、行业平均值、行业最好值；预算值、目标值、创新值、上级目标线（期望值）、双方协约线（协商值）、组织最底线（止跌值）。如四个考核结果等级：优秀、良好、合格、不合格；优秀、合格、基本合格、不合格；未完成目标值、完成目标值、奋斗目标值、超越目标值；未完成计划值、计划值、行业平均值、行业最好值。如五个考核结果等级：国资委考核中央企业的五个等级为A、B、C、D、E。设计几个考核等级要根据客观情况、实际需要、中长期规划来确定。

考核结果的排序可以有以下三种方法。

一是强制分布法。前面介绍过，强制分布法是基于人群分好中差、左中右，中间人群占多数的观点。这种方法能够演变成为“轮流坐庄”的状况，在我国，轮流坐庄可能更加符合“中庸之道”的国学传统，但其结果就是谁都不努力向上，积极进取，因为无论你有怎样好或怎样差的业绩表现，都将会均等得优，长久下去，大家就只能永远在一个较低的标准水平上周而复始地重复开展工作，不思进取、不思创新、不思提高。有的企业虽然认同“轮流坐庄”的观念，但他们要给表现好的员工多坐几次庄，这算是一个可过渡的权宜之计。

二是自然排序法。按照考核分数的大小，自然排出前后顺序，如有的企业给部门评级，优秀取前八，不及格取后三，这取决于部门数量的多少和员工数量的多少。这种方法被广泛采用，但问题在于这有可能不是“矬子里拔将军”，而有可能是“好中选差”，所以，有时要具体情况具体分析，再具体处理。有的企业规定，如果部门连续两年考核在后几名，部门第一责任人“就地免职”。这样的措施很强硬，激励约束力度会很大，有条件的企业可以借鉴，这就使“干部能上能下”落到了实处，并成为常态机制。

三是平均分值法。平均分值法是按照自然得分计算出平均分值，再按照平均分值的上下位置自然得出了排名。作者在一家公司推出了这种方法，目的是克服前两种方法的固有问题，但这家公司的分公司和职能部门产生了分歧意见。分公司认为他们承担生产任务，市场是不确定的，他们有可能受市场不确定性的影响，使考核分数落到平均分值之下；职能部门则认为他们守着高层领导，领导要求通常都很严格，稍有疏忽在考核时就有可能被扣分而落到平均分值之下。解决这一问题的思路是分开计算平均分值，各分公司一起计算平均分值，各职能部门一起计算平均分值，再分别计算是在各自的平均分值之上、等于还是之下的考核排名次序。

八、绩效工资的计算

在计算绩效工资时，企业常常采用固定系数法，给考核等级定出系数，如考核优秀的系数是3，给不同部门和不同员工定出系数，如中层管理人员绩效工资系数是5，或者给各类员工定出岗位工资系数。系数法给人的感觉是系数的确定带有人为因素，作者提出动态系数法并运用于实际中，这一计算方法不是固定的系数，它综合考虑了上一年度的贡献和本年度的贡献。这种方法需要引入预算值的概念，最后计算出的实际绩效工资是平滑的曲线。具体是以上一年的绩效工资规模为基础分别计算出本年度部门和员工的绩效工资预算值，再根据考核分数计算出绩效工资实际值，如考核分数是90分，绩效工资预算值是1 000元，则绩效工资实际值就是1 000元×0.9=900元。

如员工绩效工资预算值和实际公式分别为：

某员工绩效工资预算值=（该部门绩效工资总额预算值÷∑该部门员工绩效工资系数）×本类员工绩效工资系数

其中，本类员工绩效工资系数=本类员工上年平均绩效工资÷各类员工上年平均绩效工资

某员工绩效工资实际值=该员工绩效工资预算值×（该员工绩效考核分数÷100）

关于绩效工资的确定有“从上至下”和“从下至上”两种方法。“从上至下”的方法是在工资总额内层层确定绩效工资的，从集团公司绩效工资总额—部门系统绩效工资总额—单个部门绩效工资总额—员工绩效工资，从上至下分解不会突破集团公司绩效工资总额，而且先计算部门的绩效工资，然后在部门绩效工资总额内确定员工绩效工资；这种方法突出的是团队的作用，体现了“集体主义精神”，大家要齐心协力完成部门任务，个人的绩效工资才会有保证。“从下至上”的方法是先确定员工的绩效工资，考虑的因素往往是与员工个人绩效工资变动有关的因素，然后在员工绩效工资的基础上确定员工绩效工资总额，再在员工绩效工资总额内确定部门绩效工资总额，这样就有可能突破集团公司的绩效工资总额；这种方法突出的是个人的作用，体现了“个人英雄主义精神”，最终突破了集团公司绩效工资总额，还要“从头再来”，费时费工，实不可取。

九、绩效考核面谈与反馈

考核面谈需要一定的技巧，企业在这一环节往往存在一些问题，如面谈时对员工激励不够，员工正式表达意见机会少、强迫员工接受考核多、解决问题少，偏重于无结果的辩论而引起冲突。现在流行“三明治反馈”和“BEST反馈”两种方法。“三明治反馈”又称汉堡原理（Hamburger Approach），是指进行绩效面谈时按照以下步骤进行：先表扬特定的成就，给予真心的鼓励；然后提出需要改进的特定的行为表现；最后以肯定和支持结束。这种方法采取了正负正的面谈路线，容易得到被考核者接受。“BEST反馈”是指：描述行为（Behavior description）、表达结果（Express consequence）、征求意见（Solicit input）、着眼未来（Talk about positive outcomes）。这种方法采取了改进不足、提升绩效的路线，真心帮助会得到员工的欣然接受。

绩效反馈面谈中的十项原则包括：一是建立和维护彼此之间的信任；二是清楚地说明考核结果和根据；三是鼓励下属说心里话；四是认真倾听员工的意见；五是避免对立和冲突；六是集中在绩效而不是性格特征；七是集中于未来而非过去；八是提出缺点时要肯定优点；九是制订改进计划以真正帮助员工；十是以积极的方式结束面谈。

有的企业很难开展绩效面谈，认为这是个不可操作的环节。这个问题具有普遍性，要改变这种局面，只有一条路可以尝试去走，就是建立科学的“绩效文化”。

4.物业项目经理职责主要工作内容篇四

2、负责住宅小区工程、保安、保洁、客服现场管理及执行情况的检查监督;

3、负责物业各部门的专业培训考核工作;

4、负责项目整体预算，及各项费用指标的实现;

5、负责项目各项应急预案及各类项目文件的编制、审核工作;

6、负责项目内部人才培养，定期组织员工专业培训，提升业务技能;

7、检查、督促、考核部门员工严格执行各项制度、程序、规范及工作进度，了解部门员工思想状况，对不良倾向及时纠正;

5.物业部管理职责内容篇五

2、负责物业部团队建设，规范内部管理;

3、执行政府各项法规、法令及物业管理公约，与有关各部门保持良好关系;

4、制定项目年度物业管理预算方案，管理日常物业的服务品质、操作管理流程及适当的财务运行情况;

5、妥善处理园区一切紧急及突发事件;

6、负责园区管楼宇、设施、设备的验收及设备设施的维修管理工作;

7、负责协调和管理绿化、安保等相关管理工作;

8、负责园区消防应急管理工作;

6.物业经营管理教材主要内容篇六

物业管理, 是指物业管理企业受业主或住户的委托, 以商业经营的手段管理物业, 为业主或住户提供高效、优质和经济的服务, 使物业发挥最大的经济价值和使用价值。物业管理的好环, 直接影响着社会、经济、环境等各方面的效益。

物业管理的内容, 基本可以分为经营、管理和服务三个方面。

现就我局现实情况论述一下我局物业公司管理的内容。

1 必须明确物业管理要达到的目标

明确目标实际上就是给物业公司定位。我局物业公司是从原房产水电基建科转化而来, 虽然称为公司, 但仍带有计划经济的印迹, 既有行政管理的职能, 又有市场化的行为, 是大多数企业由单位自管向市场迈进的一个缩影。

我局物业公司达到的目标是:经过逐步完善条件, 使物业管理与市场化接轨, 成为自主经营、自负盈亏、独立核算的企业法人, 为职工提供更优质的服务。摆脱企业办社会的模式, 卸掉企业沉重的后勤负担。

明确了目标后, 就应该为实现目标制订各种计划, 对物业管理的各项目标进行细化, 如对水电管理, 走向社会化和市场化需要做那些工作, 对外如何与电业局和自来水公司协调。对内我们应该创造什么条件才具备向外移交的条件。需要多少资金、资金如何筹措等等, 都需要围绕目标做大量的工作。

明确了目标, 在实际推进的过程中, 也存在循序渐进的过程。成熟了就向前推, 不成熟创造条件待条件具备后再向前推, 切不能急躁冒进。后勤服务工作关系到大局, 稍有不慎, 就会影响和谐发展。在条件成熟时要召开全体业主大全, 成立业主委员全, 监督和协助物业公司工作。物业服务和收费我局的物业公司要想走市场, 就必须具备规定的资质条件, 依法登记注册, 取得相应的资质等级证书后, 方可进行相关的物业管理活动, 并根据提供的物业服务进行收费。根据《物业管理条例》的规定, 物业公司可以对所管物业提供服务, 而向使用人收取费用。物业管理服务费一般由以下项目构成:物业及附属设备设施的维修保养费用, 如给排水系统、外墙、小区道路等;公用水电费用的支出, 如公共厕所、路灯、水泵房等;公共区域内种植花草树木及绿化养护等费用;清洁卫生费, 包括垃圾清理、搬运、公共设施的清扫保洁等费用;维护公共秩序、小区安全的费用;其他因物业管理而发生的合理的必要的支出。

上述费用, 除第5项由我局的安保部门行使职能外, 其它5项职能我局物业公司均提供了服务, 但按规定应该收取的有关费用, 我局仅合并3、4项, 按市政府有关环卫服务收费的文件, 收取了绿化费和卫生费共拾元, 远远没有达到物业收费的最低标准。

由于单位的特殊性以及职工的承受能力, 我局的物业收费仅限于环境和卫生费用, 低廉的收费使我局物业公司的发展举步维艰, 虽然地质局每年也有不少补贴, 但相对于每年的工资和维修费用增加也只是杯水车薪。

我局的物业公司要想取得更大的发展, 必须创造条件, 取得相应的物业公司资质, 必要和合理的物业收费必须保证, 这是物业公司长期发展的主要支柱, 当然具体的收费标准必须遵循合理、公开与物业服务内容和质量相适应的原则, 杜绝只收费不服务或多收费不服务的行为。物业管理是一种经营型的管理, 它推行的是有偿服务、合理收费, 并且通过多种经营、使小区及各类房屋和设备走上以业养业、自我发展的道路, 具有自我造血的功能。

2 搞好物业公司的工作必须加强宣传工作

由于传统福利管房思想的影响, 单位出钱建房养房的意识仍深植在有些住户的头脑中, 认为物业管理可有可无, 既使有, 也是单位的事, 于已无关, 对物业公司按市场经济运做更是不理解, 缺乏物业管理的消费意识。部分住户对物业管理存在认识上的误区, 物业公司要加强物业法的宣传, 尤其是对物业管理服务的宣传, 要让住户知道管理、服务的内容, 否则, 容易让人误认为成立物业公司就是改一下名称, 就是变相收费或涨价。要让社会和职工充分了解成立物业公司的目的, 就是为职工提供更加专业化的服务, 为职工创造更好良好的居住环境。

3 物业公司工作人员的管理

物业管理的好坏在很大程度上取决于物业管理工作人员的管理, 要健全相应的人力资源管理体系, 搞好人力资源规划, 搞好绩效考核, 建立合理的薪酬体系。为职工提供良好的服务, 必须做好以下工作:

3.1 加强学习和教育, 实现思想观念的转化

要加强学习和教育, 更新观念。如果不彻底摆脱长期在计划经济条件下陈旧思想观念的束缚。不尽快树立物业管理市场经营观念, 不顺应物业管理自主经营, 自我发展的大趋势, 就只能在市场竞争中逐步萎缩。

3.2 建立健全各项规章制度

要重视物业公司内部的管理, 建立起企业内部的竞争机制, 充分体现责、权、利的统一。使各项规章制度、岗位职责, 通过对人的考核得以贯彻执行。建立有效的薪酬制度, 对优秀的进行提拔和奖励, 实行对不符合要求的予以解聘。

3.3 规范业务流程, 选用热爱物业工作的合格人员

流程是物业公司创造价值的机制, 对水电维修、环境卫生的每一项工作流程, 都应该明确其工作目标, 适用范围, 涉及的岗位及其负有的权责, 并配以相应的操作性程序, 保证工作内容无缝衔接, 使工作人员克尽职守, 最终实现工作任务的圆满完成和企业发展目标的实现。物业管理是一种综合性的服务, 它的服务范围非常广泛。必须选拔那些热爱物业管理工作, 脚踏实地、勤勤恳恳的同志从事这一工作。

3.4 有一定的专业技能和沟通能力

我局的物业工作主要侧重于水电, 房屋的管理。所以必须选用那些懂技术, 有一定的专业技能和较好的沟通能力的人, 才能较好的为职工提供服务。

3.5 搞好绩效考核, 调动员工的积极性

首先要明确考核的目的, 考核只是管理的一种手段, 通过对员工的工作绩效进行考核, 帮助员工认识实际工作的不足, 促使其不断改进, 其次确定考核标准, 建立考核标准应来源于工作, 对工作本身加以界定和计量, 形成可以依据的标准。最后要将考核结果反馈出来, 让员工知道自己那些方面需要改进。

3.6 合理的人员数量

由于我局的物业公司是由原房产水电基建科转化而来, 所以在分配上还存在着大锅饭现象, 在部分岗位上也存在着人浮于事的现象。现在要对物业公司需要的岗位有一个清醒的认识, 明确各个岗位要达到的目的, 对物业公司所有岗位进行重新竞聘, 以达到通过人员调整调动其生产积极性的目的。

对上岗人员也要通过培训、考核等手段, 取得物业管理职业资格证书, 不断提高物业管理人员的素质。

4 建筑物和设备的维修和管理

物业公司的首要任务是对物业进行维护、维修、服务, 以保证物业的安全、正常使用。我局目前对建筑物的维修主要是楼顶面的渗水、漏水, 由于现有屋顶部防水材料的原因, 一般屋面4~5年就开始渗水、漏水。一般的修补往往效果不好。重新铺设需要不少的资金。我局现在房顶的修补都是由局掏钱, 对建筑物的维护主要是对水电线路的维修, 这方面也是由地质局拿钱。

对建筑物的维护、维修这方面的资金, 依照国家共用设施维修基金管理办法, 可以通过市场化的维修资金逐步解决。公有住房售后维修资金的筹集来源一是住房单位按一定比例从住房款中提取。二是购房者按购房款的一定比例交纳维修基金, 维修基金不足时由住户按住宅建筑面积比例继续筹集。必须管好用好维修基金, 如果这方面出现问题, 不仅使物业管理公司在房屋老化, 损坏时缺乏必要的维修养护资金, 也会埋下物业公司与住户之间纠纷的隐患, 对物业公司的正常工作造成影响。

对各类设备要进行程序化管理, 对各类设备都要建立设备卡片, 做好日常检查巡视, 定期进行检查、保养、维修、干净, 并认真做好记录, 发现问题及时处理, 如对二次提水站、水塔至少半年清洗消毒一次, 并进行水质化验, 以保证水质符合国家标准, 保护住户的身体健康。

5 财务管理

物业公司要想生存发展必须有一定的财力作保证, 财务管理在物业管理中有着举足轻重的作用。

5.1 资金筹集管理

要对我局物业公司能有多少资金来源有清醒的认识, 物业公司要通过各种渠道, 采用不同的方式筹措和集中所需资金, 不打无准备之仗。我局目前的收入来源主要有:地质局拨款:局根据人员给予一定金额的资金补贴;水电费提成:地质局规定一个水电费回收比例达到或超过这个比例给予一定比例的资金返还。低于一定比例, 则不予返还;房租收入:对物业公司现有的几间门面房和平桥基地的门面房收取租金;环卫绿化费:小区大院按每户拾元收取;水电维修收入:局机关基地水电改造工程的盈利。零星维修收入;其它收入:处理废旧物资等。

物业公司在收入方面, 应该走创新之路, 单靠以上收入, 显然不是长久之计, 要树立新型的经营理念, 要采取“一业为主, 多种经营”的方针, 多渠道创收, 要从吃、穿、住、用四方面做文章, 不断提高经济效益。

5.2 成本费用管理

人员工资和按规定提取的费用:物业公司人员的工资及津补贴, 应该提取的工会经费、职工教育经费、福利费;公共设施、设备日常运行、维修及保养费:房屋维修费用, 变压器房, 二次供水设施的维修和保养, 水电维修费等;绿化管理费:小区内绿化费用和养护费用;清洁卫生费:小区内卫生清扫、垃圾装卸、公共厕所清理等;办公费:维护物业公司运转的必要开支;其它支出:市、区各类检查评比等。

5.3 综合预算与平衡

在收入和支出明确后, 提出年度预算并搞好综合平衡, 确保年度财务收支全成本核算盈利或不亏损。

物业管理社会化、市场化、专业化是大势所趋。我局物业管理的内容较多, 在我们明确了发展方向后, 需要仔细研究各方面的内容, 然后针对性去有效的管理, 对产生的问题切实加以解决, 使我局的物业管理水平能不断向前迈进, 使我局的物业公司能成为自主经营、自负盈亏的企业法人。为广大住户提供更加优美的居住、生活环境。

摘要：我局属地勘事业单位, 在单位物业逐渐走向社会化、市场化、专场化的过程中, 物业公司如何顺应时代发展趋势, 管好那些内容, 为住户提供优质的服务, 提出有关论述。

关键词：物业,管理,服务,目标,维修

参考文献

[1]国务院令 (2007) 第504号修订《物业管理条例》

7.物业经营管理教材主要内容篇七

江西省华景建设集团有限公司

摘要：工民建工程施工管理是整个建筑施工管理工作的基础和落脚点，其本身是一个十分复杂的过程，对于单位和企业的整体施工环境、施工条件都有着重要的影响，因而采取必要的措施对工民建施工的管理模式和手段进行改革和创新非常必要，也是保证施工按质按时顺利进行的重要条件。本文本文分析了工民建施工管理中存在的问题，提出了相应的应对措施，以期提高工民建工程建设水平。

关键词：建筑工程；施工过程；科学管理

近几年来，随着工民建工程的数量不断增加，规模不断扩大，施工管理的控制难度不断加大，工民建工程施工管理作为一门应用管理学科，其理论研究和实际应用都得到长足的发展和提高，它涉及的内容非常广泛，需要处理大量的复杂问题，耗费大量的人力、物力以及动用大量的设备。目前，施工管理存在很多缺陷，而施工管理水平决定工程质量，所以提高施工管理水平迫在眉睫，不仅要科学统筹把握工程项目的进度、造价，还要通过提高施工水平、完善管理制度、强化安全意识来加强工民建工程施工管理，提高工程总体质量。如今，如何强化工民建工程施工管理工作强度，实现工民建项目的经济效益，已经成为很多工民建企业普遍关注的问题。

一、工民建工程施工管理的现状及问题

（一）施工管理工作者专业素质普遍较低

众所周知，建筑工程施工现场是不断变化的，无法让整个施工工序都与预计中的相同，因此施工管理也是一个动态的工作过程。但是目前我国的工民建施工中，管理工作者的专业知识水平普遍较低，难以对施工现场的突发状况作出准确的发应，不能有力的管理整个工程，这就对建筑工程的施工进度产生直接的影响。因为施工管理是整个工民建工程的核心，因此若在这个管理环节上，忽视管理工作者的管理能力与技术水平，就会对以后的施工产生严重的影响。

（二）施工方不重视施工安全

当前工民建工程施工中存在着施工方不重视施工安全的问题，这会对施工人员的生命安全造成直接的影响。随着经济社会的发展，人们的安全意识也越来越高，在任何工程中都应该将安全置于首要地位。但是，在实际施工中，还存在一些安全问题。现在许多施工管理工作者对安全问题不予重视，认为事故发生的几率较低，不必强调安全问题安装安全设施。就因为存在这种心理，对施工工作者的生命安全造成了直接的威胁。一旦发生安全事故，不但会对工程的施工进度产生影响，而且会对施工工作者的生命财产安全产生直接的威胁。在我国建筑工程占一定比例，因为施工管理存在的各种问题，对施工工作者的生命安全带来严重的威胁，据相关数据显示，在每年发生的建筑事故中，就有近千人死于施工安全事故。因此，我们一定要对安全问题进行重视，不仅要重施工也要重安全，采取适当的措施去解决存在的安全问题。

（三）未形成工程资料存档的管理体系

在工民建工程施工中，施工方不但将工程施工工作做好，还要将工程数据资料整理归档工作做好。但是目前许多建筑企业常常忽视这一环节，因为很多人存在工程竣工后，就大功告成的观念，导致了工程施工中数据资料大量丢失，而这些数据资料在后期的工程修补中具有一定的参考价值，因此会对后来的工程修补工作等产生直接的影响。目前许多工民建企业直接忽视了资料的归档管理工作，而在有人检查时，他们就直接将资料补齐，对于那些丢失的内容，就直接修改来凑数量，这就致使资料混乱而不具真实性。施工企业应该重视完善资料存档管理体系，并派遣专门管理工作者进行管理。

（四）施工质量检验制度不完善

在工民建施工中，应该将工程施工管理的各项环节做好，这样才能使得工程的质量得以确保。在施工质量中质量检测是一个重要环节，唯有将这一环节做好，才可以有效避免出现垃圾工程。就目前情况而言，工民建工程涉及领域众多，想要对工程质量进行全面的检查是一项复杂而艰巨的任务，需要大量的人力、财力以及物力。这使得建筑企业往往不愿意将这一环节做细，经常通过抽检的方法开展质量检验，这样的方法得出的结果缺乏说服力。因为抽查的方法往往具有偶然性，部分地方难以全面地检查，在理论上就存在一定的安全隐患，这会对工程质量产生直接的影响。

二、加强工民建施工管理的措施

（一）选拔高素质、高水平的施工管理工作者

当前我国建筑行业中存在忽视人才建设的现象，施工管理人员的素质普遍较低，因此建筑企业应该重视施工管理工作者的选拔与培养工作。在工民建工程施工中，施工管理工作者应该具备一定的管理与沟通能力。由于在工程施工中，工作人员的专业知识水平较为有限，需要管理工作者与其协调，共同将监督管理工作做好。因此，这就需要施工管理工作者一定要具备扎实的专业知识与较高的素质水平，企业将高素质、高水平的管理人员选拔后，还需要定期对其进行培训，使其掌握先进的管理办法，推动自身的发展。企业唯有建设出一支高质量的施工管理队伍，才可以在激烈的市场竞争中脱颖而出。

（二）提高施工人员的安全意识

施工企业要想减少安全事故的发生，就需要提高施工人员的安全意识，并且安装一些相应的安全设施。要提高施工人员的安全意识，保障施工人员的安全要重视一下两点：首先，一定要让施工人员在思想上意识到安全的重要性，使其将安全意识树立起来。在工民建工程施工中，施工工作者必须要根据施工要求来操作，这样才可以确保其自身的安全。若施工工作者从思想上意识到违反操作的后果就会提高自身的防范能力，从而避免不必要的人员伤亡。其次，要在工程施工现场安装一些必要的安全设施来确保施工工作者的安全，施工单位不仅要提高施工人员的安全意识，还要不断减少施工现场存在的危险因素，从而有效减少安全事故的发生。比如说建筑施工人员宿舍要远离施工区，在施工人员常经过的区域要设置安全通道并且还要设置安全标语与警示牌等，此外在施工人员开展安全工作时，一定要带好相关的防护装备。施工管理工作者必须要完善安全制度，对工程施工现场进行认真的管理，这样才能有效确保施工人员的生命安全。

（三）建立完善的资料管理体系

在工民建施工中，将工程资料归档工作做好也是一项重要的组成，这些工程资料可以为今后工程的改造与维修提供一定的方便。完善的资料管理体系是工民建工会曾施工管理体系的重要组成，在工程施工中各个阶段的资料都要进行严格的把关，并审核整理，在这一环节上对发现工程中出现的误差要及时的予以纠正。因此，一定要建立完善的工程资料管理体系，对工层资料各个部门予以归档，这样才能表现出工程的实际情况，而且存留的这些数据资料对以后工程的修补与改造具有一定的参考价值，有助于未来进行工程改造。

（四）加强施工现场管理力度，做好施工质量控制

在做好工民建工程质量控制中，加强施工现场管理力度是一项重要内容。建筑工会层施工现场管理是一项复杂而繁琐的工作，而质量管理就是其核心内容。在工程的施工现场，必须要加强对工序的质量控制，在工程施工中，要做好所需原材料的检验工作，将会对工程质量产生影响的因素予以排除，从而有效避免质量问题导致安全事故。此外，施工管理工作者必须要讲监督管理工作做好，施工过程中必须根据国家相关标准，确保所有工序的质量都能达标。

三、结语

目前工民建工程施工还存在很多缺陷和不足，对此我们首先应该正视问题的所在，积极找到产生问题的原因，并且采取对应的措施进行改善和调整。工民建工程施工管理体系复杂，影响范围广、设计因素多，是一项工程得以顺利实施的基础，也是整个工程的重点所在。在施工管理过程中，积极借鉴优秀建筑企业的经验和教训，将其融合到建筑工程管理中去，为自身管理能力的提高打下夯实的理论基础。

参考文献：

[1] 劉丰.浅谈工民建工程的施工管理[J].中国房地产业.2011（03）

[2] 张习梅，祁丽霞.浅谈工民建的施工管理[J].科技资讯.2011（08）

[3] 熊志力.浅议工民建施工中墙体裂缝的防治措施[J].企业家天地（理论版）.2010（06）

[4] 杨军.试论工民建施工的工序质量控制[J].黑龙江科技信息.2010（16）

8.物业安全管理的内容篇八

物业安全管理的主要内容包括治安管理、消防管理以及车辆道路管理3个方面。

1.治安管理

①对物业区域内违反《治安管理条例》的行为进行制止，并报公安机关处理。如非法携带枪支弹药、非法侵入他人住宅，偷盗他人财物等；

②对于物业区域内妨碍他人正常生活的行为进行禁止。如发出噪音、污染，乱扔杂物，搭建各类违章建筑、流动摊贩扰民等。

2.消防管理

其内容主要是预防和控制火灾的发生，如防火安全宣传，及时扑灭火灾，消防器材的保养和维修等。

3.车辆交通管理

主要是搞好车辆停放和交通安全管理，保证车辆和行人的安全。

美国心理学家马斯洛的需求梯度理论指出，人类的需要可分为7个层次，即生理需要、安全需要、友爱和归属的需要、尊重的需要、求知的需要、求美的需要和自我实现的需要。这7种需要是按次序逐级上升的。即当下一级需要获得基本满足后，就会追求上一级的需要。根据这个理论，当人的生理需要(维持体内生理平衡的需要，如：饥饿、口渴等)得到基本满足后，人类就会首先产生安全(周围生活环境的稳定性、安全性。如没有混乱、恐吓)的需要。随着整个社会经济的飞速发展、科学技术水平的提高以及人民生活水平的不断改善，安全问题越来越引起人们的重视。因此，物业安全管理的服务内容和规范也会随着社会总体经济水平的提高、社会分工的进一步分化得到进一步的扩展和延伸。

三、物业安全管理的机构设置与职责

物业管理企业对物业的安全管理，可以委托专业公司经营或自行组织专门的队伍实施管理业务。但不论由谁来完成，都必须在物业建设方案设计之初，就考虑物业安全方面的专门要求。安全专家必须与物业管理人员共同参与物业设计方案的拟订，以避免在方案建设完成后进行不必要的更改。因此，在制定物业设计方案时，安全要求的纳入是非常重要的。物业管理公司应制定详细的安全管理章程和制度并公之与众，力求做到有章可循，有章必循，执章必严，违章必究。

安全管理的机构设置与所管物业的类型、规模有关，物业管辖的面积越大，类型配套设施越多，班组设置也越多越复杂。物业管理公司通常可以设置保安部来负责物业的安全管理。保安部的构成如下图。

保安部的主要职责是：

①贯彻执行国家公安部门关于安全保卫工作的方针、政策和有关规定，建立物业辖区内的各项保安工作制度，对物业辖区安全工作全面负责；

②组织部门全体人员开展各项保安工作，提出岗位设置和人员安排的意见，制定岗位职责和任务要求，主持安全工作例会；

③熟悉物业区域常住人员，及时掌握变动情况，了解本地区治安形势，有预见地提出对物业辖区保安工作的意见和措施；

④积极开展“五防”(防火、防盗、防爆、防破坏、防自然灾害)的宣传教育工作，采取切实措施，防止各类事故发生，具有突发性事故的对策和妥善处理的能力；

⑤抓好对部门干部和职工的安全教育、培训工作，提出并落实教育培前期介入-验收接管-入伙（问答篇）

一、前期介入篇

1、物业管理公司在开发商对项目规划设计时应该提出哪些意见？答：一个房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件，更要考虑与之对应的配置和设施的物业管理的简便和低维护支出费用，所以物管方面对物业设计（说明）应该提出以下几点建议：

（1）要考虑商业和物管用房的预留（包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等）。

其次，所谓的”职工业主娱乐活动室“到底是个是么东西，是职工娱乐活动室呢？？还是业主娱乐活动室啊？？难道斑竹所在公司是允许员工上班出去娱乐的吗？？如果可以，算我多说了？？

第三、不知道斑竹对于规划设计是否了解，你以为垃圾收集站是物业公

司提出的吗？？？告诉你吧，所有垃圾站不管是已建的还是未建的，如果没有事先规划（这是项目规划、设计的最起码配套），根本就不能营造，即便造了也是违章建筑！！

（2）配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。

（3）设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。

（4）高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。

（5）水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。

（6）信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层（放在架空层等首层以上，邮电部门会加收服务费），并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶的存放。

另外，难道斑竹不知道邮政和电信已经分家很久了吗？？？？ :考试吧网

（7）小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。

（8）小区内的车位配置要考虑到深圳市户均车辆比例尽量充足。

（9）小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。

（10）小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。

（11）绿化带植物的品种（尤其是高档大型物业小区）不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致，四季有花有香，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。

（12）小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。

（13）小区内尽量不要配置有安全隐患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。

（14）排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。

（15）现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏（其中一个为洗水机排水用）否则业主在二次装修的排管时，施工不规范会引发一系列问题。

（16）低价商品房业主用窗式空调多，故卧室大多预留窗式空调口，预留空调口可设计成即可以安装窗式分体空调的室外机，又可以安放窗式空调机，还要方便以后维护、加雪种拆装等，以避免产生老式空调口的敝端和遗留问题（渗漏）。

（17）建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带；多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足（第五面资源的利用）。

（18）现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量较大，所以布线设计应考虑主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环挠音响接口。另外，甚至可以考虑可视对讲电话、门铃的配置除在玄门外，在洗手间亦可配置（以免在冲凉、上厕时有人来电来访时的尴尬。）

（19）楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片（防涂鸦，防污渍）。

（20）楼道内电表箱等其它线盒箱不要用通用锁应采用专用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露（以防小孩和他人捣乱拨弄）。

（21）小区内的消防水管是否考虑可用（在地面）油漆的红管或不易退色的油漆管（以减少高空作业）。

（22）小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以，路灯尽量采用大路货灯座要耐锈蚀，牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆（方便日常维修、减少开支）。

（23）垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。

（24）单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关（以方便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量）。

（25）一般核定一个单元楼道灯用电量一个月才十来度电，故电表配制要选用最小容量（以免大容量电表收取几十度费用而发生不必要的支出）。

（26）消防水泵、二次供水等设备设施功率大但用电量很少的可否合用一个电表。

（27）由于商业用水和居民用水的收费标准不同，建议居民用水和商铺用水的管路分开并各配计量表（以避免自来水公司自定商业用水和居民用水的比例，一般都把收费高的商业用水比例定的比较高，无形中又会长期多支出费用）。

（28）小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度。

（29）凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带（既利用上了空调水，又美化了环境，避免了以往空调滴水面造成地面青苔）。

（30）建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑送纱窗（以减少高空抛物现象）。

（31）各单元门、停车位、外围、巡视死角，商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控。

（32）所有单元进户门应设计遮雨棚（防雨水和淋花水）。

（33）商铺商前后的预留空调位及排水位往往被开发商所忽视，设计中应考虑进去。

（34）建筑上不要出现死角即不可上人的平台等（以减少卫生死角和高空作业）。

（35）重要管路和线路要预留备用管线或活口，（以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财）。

（36）最容易发生问题（渗水）的排污管、水管在穿越楼板，墙体因受挤压而易爆裂（PV管）或生锈而破裂（镀锌管）故设计时最好设置套管。

（37）小区配套公共设施规划设计要一步到位：

（a）按物管要求配置绿化率、物管用房、商业用房、功能用房和设备用房。

（b）管道煤气，智能综合布线，二次加压的管路及闸阀，用于餐饮商铺预留的排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑。

（c）阳台设计要考虑到花盆座架（底部向里倾斜）以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便，客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去。

2、物业公司在工程施工阶段介入过程中应注意什么？

答：一个物业的整体质量是由建材设备本身的质量和安装施工质量二大部分组成，所以对于物业管理公司来讲主要对开发商提以下几点建议：

（1）对小区（大厦）的重要大型设备、设施的供应商，应尽量选择能将供货、安装、调试、售后维修保养一体化的实体公司，在价格相近的几家供货商中，尽可能选择历史悠久、售后技术服务良好、价格适中的那家。

（2）小区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件，尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与规格。

（3）涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力、做套管，且参于监理公司共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关，绿化带土质的厚度要符合要求。

（4）所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位都应与开发产就设备（或大宗材料、配件）的保质（修）期的保质（修）内容、保质（修）期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话。

（5）一些重要的大型配套设备（包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等）的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，并对物管相关技术操作人员提供正规的培训。

（6）小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明（如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等）最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。

（7）为方便以后的物业管理，对大型重要的公共配套设备能设立独立的电表或电表（便于情况分析和成本控制），高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与中央空调系统用电线路及计量分开，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中（便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源），电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。

（8）各专业工程技术人员要做好质量跟进工作深入现场，掌握第一手资料、尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工更改记录。

（9）重要的土建要确保一定抽验合格率，所有的隐蔽工程都要进行质量验收、且要有物管人员参加。

（10）物业的竣工验收，物管人员

应会同参加，对不符合物管要求的工程项目有权令其整改满意后再签字，物业（包括设备设施）的二次接管验收须全面把关交接，尤其是图纸、资料、更改记录。

3、物业管理公司在开发商项目开盘后对外售楼时应注意哪些事项？

答：严格审核售楼说明书、媒体广告和房地产买卖合同，对不利于物管的条款和承诺应删除或修改，以免带来后患。如购八楼房送顶楼阳台，买一楼送花园（公共场地不属于套内面积，误导消费者）；免x年管理费或只按多少元／M2收取管理费（让物业公司倒贴钱）；小区提供xx会所服务（会所一向是个赔钱项目，谁来投资设备，谁来支出场地管理费、水电费、维修费和人工费？谁来贴补经营亏损？）；承诺小区会有管道煤气，智能化管理系统，闭路监控，二次加压，喷泉泳池、绿化庭院等，但设计时根本没有考虑，更谈不上交付使用（业主入伙发现承诺不兑现时和物业公司结怨），物管公司应该对开发商售楼部分人员进行短期培训，对客户在物业管理方面的咨询要对答如流，前后一致。

二、接管验收篇

1、物管公司在开发商物业移交时应注意那些交接事项？

答：物管公司对开发商所移交的物业一定要把好验收关，否则因为把关不严而造成的后遗症和改造、增设工程会给物业公司带来沉重的包袱。一般来说物业公司接管验收时要注重以下几个关键：

（1）对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核，对尚未完善的事项，要求开发商提出的补救和解决措施并备案，（包括物管用房，专项基金，开办费用，对外承诺的小区配套设施等敏感问题）。

（2）开发商应对小区所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工（承包）单位名称、工程项目、工程负责人扩联系电话、保修期限等内容列出清单交给物业公司。

（3）将开发商施工未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留下来备用可为以后维修减少费用。

（4）凡小区采用非市面上常见的建材，设备和设施的应让开发商或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。

（5）验收时注意和物管密切相关的设施和管线有无按要求做好：包括岗亭、道闸、围栏防攀防钻设施、清洁绿化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清洁工具房）、小区标识系统、单车棚、摩托车棚、汽车泊位是否足够，设施做好与否，小区摆摊、搞社区活动、室外加工用电的预留电源插座、空调滴水、排水系统（含商铺）等。

（6）小区公共设备、设施、辅助场所（幼儿园等）、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明（避免以后引起业主投诉、争纷）。

三、入伙篇

1、物业公司在刚入伙阶段应做好哪些准备工作？

答：物业公司在入伙最初阶段主要完善物业管理配套设施，理顺业主与物业管理公司之间就重要事项的法律契约关系（如业主公约、管理费、本体维修基金、停车位使用协议、管理费和水电费银行委托缴款协议等）。凡是业主（住户）违反小区管理条例的处罚条款，诸如高空抛物、公共楼道烧香、乱丢乱放杂物垃圾、车辆停放不到位、私自架设天线、乱拉电线、电话线、不按要求安装空调、拖欠管理费和车位使用费

9.物业经营管理教材主要内容篇九

随着商业银行公司治理结构的逐步完善, 对内部审计提出了更高的要求, 目前我国许多商业银行内部审计已经开始了管理咨询审计尝试。银行管理咨询审计的内容, 既包括资产负债损益等业务经营全面审计, 又包括管理责任、管理效率和管理行为的管理审计, 还包括内控管理制度的综合评价等, 主要表现为内部控制审计、任期经济责任审计、全面经营管理审计等。因此, 商业银行开展管理咨询审计, 应重点抓住以下三个方面的管理审计:

首先, 从了解观察管理信息和内部控制现状入手, 重点深化银行内部控制管理审计。目前我国商业银行内部管理经过多年的改革完善发展, 各级行加强了内部控制管理, 管理意识明显增强, 管理手段有了改进, 管理水平也得到了明显提高, 内部管理状况有了明显改观, 各种管理风险和经济案件明显下降。但从现代银行管理的要求来看, 管理技术和手段仍比较落后, 管理信息反映迟缓, 管理效益和水平仍然很低, 各种管理风险和漏洞隐患仍大量存在, 进一步深化银行内控管理审计十分必要。内部控制审计的主要目标是加强内部管理, 防范经营风险, 提高经营管理水平, 它与银行经营管理的目标是一致的。所以, 当前银行要进一步深化内部控制审计, 深入研究内部控制审计的理论和方法, 提升内部控制审计的层次, 要把对业务部门的自律监管审计情况作为内控综合评价的重要内容, 扩大内部控制审计评价成果的利用程度。要根据内部控制审计查出的漏洞和隐患, 认真查找根源, 分析原因, 切实加强整改, 不断完善内部控制制度及各项业务经营管理制度和办法, 使各级行稳健经营和规范管理意识进一步增强, 经营管理水平得到进一步提升。

其次, 从观察明确管理行为和经济责任入手, 重点深化银行经济责任管理审计。银行是经营货币资金的特殊企业, 各级行经营管理者的管理行为和管理素质直接影响着银行经营管理水平的高低和经营管理效益的好坏。进一步深化开展银行经济责任管理审计, 是银行改革发展之必然。商业银行应从以下五个方面进行深化:一是深化认识。过去银行经济责任审计时间期限不明确, 履行责任界限不清楚, 审计成果利用率低。所以, 要从反腐倡廉、明确经济责任、加强经营管理、提高经营效益的高度, 来充分认识开展经济责任管理审计的重要性和必要性, 真正把经济责任管理审计纳入议事日程, 加强部门协调, 完善工作制度, 建立审计台账, 实行动态监测, 保证经济责任管理审计的系统性和连续性。二是严格程序。要认真按照《审计法》、《中国审计规范》等文件要求和商业银行经济责任审计操作规程办事, 严格遵守审计程序, 建立审计责任制, 确保经济责任管理审计质量。三是丰富内容。过去银行开展经济责任审计侧重于经营指标及财务效益, 没有把责任审计与银行重要经营决策、与被审计单位的内控管理制度是否健全有效结合起来, 没有把经营结果与经营过程、与被审计对象的廉政建设结合起来, 不能及时发现和彻底解决深层次的矛盾和问题。深化经济责任管理审计, 就是要坚持审计问卷与现场审计检查、内部审计与外部查询、经营结果与经营过程、审计处罚与审帮促改等相结合, 对被审计对象进行多方位的考评;就是要把现场审计与非现场审计、事后审计与事前事中审计、定性分析与定量评价等有机结合起来, 与干部的使用结合起来, 使经济责任的界定更加明晰客观;就是要把经济责任管理审计同是否正确贯彻执行党和国家的金融方针政策、是否正确进行重大经营决策、是否严格执行上级行的经营管理授权和转授权限、是否建立健全有效的内控管理制度、是否做到廉洁自律等重大经营管理活动结合起来, 切入经济责任管理审计的要害, 从深层次上研究银行经营管理中的重大矛盾和问题, 从而改变过去听多看少、就事论事、就账查账的片面作法。四是明确责任。就是要坚持客观公正、实事求是、积极慎重、依法办事的原则, 明确划清现任与前任、主要责任和次要责任、主观责任与客观责任、集体责任与个人责任、直接责任与间接责任的界限。要通过上述措施, 使经济责任管理审计逐步走上规范化、制度化和科学化的轨道。五是加强利用。要充分利用转化经济责任审计结果, 把经济责任审计结果真正作为干部任用和经营决策的重要参考依据。

第三, 从预测分析管理质量和经营效益入手, 重点深化银行资产负债及所有者权益全面经营管理审计。银行经营管理的好坏最终体现在管理质量和经营效益上, 所以开展银行管理咨询审计, 必须从预测分析管理质量和效益入手, 深入开展银行资产负债及所有者权益的全面经营管理审计。一是要开展资产业务的管理审计。资产业务是商业银行业务中核心和最重要的业务, 对商业银行资产业务进行管理审计和控制是商业银行管理审计的中心环节。要按照资产的安全性、流动性、盈利性和分散性的经营原则, 客观审计评价现金、贷款、投资等资产业务的期限结构、担保情况、风险状况及内控管理情况, 最大限度地确保银行资产的安全、完整、增值。二是要开展负债业务的管理审计。负债业务是银行传统的基本业务, 它是银行经营活动的起点, 也是银行开展资产业务和表外业务的基础和前提。负债业务的规模和结构制约着资产业务的规模和结构, 是维护银行资产流动性供求平衡的手段。开展负债业务管理审计主要是分析负债业务的规模、期限结构与资产业务的对称平衡性, 防止银行低估负债, 影响财务成果的正确反映。三是要开展所有者权益的管理审计。所有者权益是银行净资产与负债之间的差额。开展所有者权益管理审计, 就是要帮助被审计单位千方百计组织业务收入, 努力控制降低成本费用等支出, 最大限度地扩大盈利水平。银行是经营资产负债业务的统一体, 开展全面经营管理审计, 就是要在单项审计的基础上, 全面系统分析其资产负债的结构比例、风险安全状况、盈利增值情况及内部控制管理制度的健全性和有效性, 探索商业银行机制下加强经营管理, 提高经营效益的方法途径和措施, 提升商业银行的经营管理层次和水平。

参考文献

[1]叶少琴, 刘峰.审计与管理咨询业务:混营抑或分拆?[J];审计研究;2005年02期.

[2]张伟, 张孝友, 陈云菲.管理咨询业务对我国审计业务的影响;西南农业大学学报;2007年第5卷第1期.

10.物业管理筹备工作内容篇十

(1)确定物业管理费收费标准

瑞科根据以往的物业管理经验,针对项目实际情况,以各时间段和各种收费标准做出比较准确和切合实际的测算,为发展商确定物业管理收费标准提供依据。一旦发展商确定收费标准后,瑞科将与当地物价局取得联系并建立良好的关系,确保在最快的时间内,通过申报审批程序,并最终获得批准。

(2)安排和招聘管理人员

瑞科目前已有许多全权物业管理项目,可抽调部分骨干到项目任职,只需从社会上招聘少量空缺的管理岗位及一定数量操作岗位的员工。由于物业管理处的骨干员工,均在瑞科工作了一段时间,因此,在最快的时间内建立物业管理处的员工,熟悉瑞科和发展商的管理要求,可迅速开展物业管理工作,并达到较高的管理水平。

(3)完成物业管理人员入职培训

瑞科将根据首期入住小区的户数,制定合理的物业管理人员架构。在人员到位后,瑞科利用各种培训手段,对所有的员工均进行生态化服务理念、客户第一的服务意识以及礼仪、礼貌和岗位责职的培训;对不同的专业人员,进行岗位技能培训,使每位员工迅速熟悉瑞科的企业文化及具备必须的物业管理知识,确保员工的素质能够满足客户的要求。

(4)准确各种物品和装备

瑞科按发展商批准的物业管理启动预算,购置各种物业管理所需的物资装备,以保证物业管理处的正常运作,购置工作包括:购置各种办公家具和设备、购置各种通讯器材、定制首期制服、购置警械和安保用品、购置各种设备、工具和维修用品等。此外,瑞科还将免费提供物业管理软件和邮件服务信箱软件,以随时保持与总部的联系。

(5)参与设备调试和验收

瑞科在获得发展商正式物业管理委任后,将首先派遣的丰富经验的工程主管和工程人员,参与设备设施的调试验收,熟悉物业内的建筑情况和设备配置,检查和记录施工缺陷及影响业主入住的未完工程,协助督促施工单位整改。建立物业设备操作和维护保养制度,为顺利验收和接管做好各项准备工作。

(6)提供施工现场安保服务

由于施工临近竣工阶段,工地现场施工单位多、人员杂,瑞科将根据发展商的要求,在最短的时间内调配和招聘安保人员进场,协助施工单位保卫物业安全、维护成品完好、防止人为损坏和注意防火安全。建立进出小区的检查制度,减少盗窃现象和已安装完备的设施设备损坏现象的发生。

(7)确保物业管理各种方案

瑞科根据小区建设、周边环境、购房及租房对象和物业配置设施等情况,制定一系列适合金利达花园的物业管理方案,使管理人员上岗后,能清楚地知道其在本物业内所承担的角色。物业管理方案包括:《物业验收方案》、《小区保安方案》、《小区清洁和灭虫招标方案》、《工程设施维修保养方案》、《财务运行方案》、《人事管理方案》、《物业客户服务方案》、《小区的交通管理方案》、《小区内停车管理方案》、《小区社区活动方案》等。

(8)制订物业管理的各项规章制度

瑞科将根据物业的实际情况,结合国家和有关物业法规,提供合适的管理公约文本,供发展商制订正式的《物业管理公约》。瑞科将结合《物业管理公约》,制定完整的规章制度和服务规范。其中部分需要印刷后发放小主业;部分需要装帧在镜框内上墙,部分留存物业管理处遵

照执行。

(9)完成物业保险工作