房地产项目的接待流程

房地产项目的接待流程（共12篇）

1.房地产项目的接待流程 篇一

房地产销售接待流程中24大注意事项

一、进门：

1、帮客户拉开门。

2、如果下雨，请客户把伞或雨披放在门口准备好的专门装置中；坐在接

待桌时，注意坐在椅子的前半部分，两手放在桌上，保持随时起立的姿势。

3、问客户基本情况时，与客户互换名片。

二、销售区：

1、不要将自己的东西，如客户追踪记录卡、FILE夹等放在柜台上。

2、引导客户进入销售区，帮客户拉好背对柜台或侧对柜台的椅子，请客户入座。

3、帮客户倒水，水倒七分满；端给客户时，手尽量远离杯口。

4、拿好FILE夹坐在面对或侧对柜台的位置上，不要与客户坐或与客户面对面。

5、如果客户抽烟，拿烟缸给客户，烟缸要洗干净并擦干。

6、坐在销售桌时注意坐姿，不要用手撑着头。

7、不要让客户的杯子空掉，当水剩下一小半时时，要帮客户加水，可以拿水壶到桌边加水。加水时，把杯子拿到桌子外面，加好水后放回桌上。

8、客户要看样板房或工地时，把桌上的东西包括价目表、计算器、FILE夹收回柜台，椅子归位。

三、样板房：

1、引导客户到样板房门口，帮客户放好拖鞋，请客户换鞋。

2、在样板房中要走在客户前面，先请客户看客厅及阳台，如果房间内灯没开，先打开灯，再带客户进主卧室，帮客户拉开壁橱及卫生间的门，然后带客户看书房及卧室，最后介绍卫生间及厨房、餐厅。

3、如果客户坐或动样板房中的东西，提醒客户样品请勿动。

4、请客户先出样板房、换鞋，自己再出来；客户换好鞋，请客户回销售桌就座，放好拖鞋。

5、上下搂时，走在客户前面。

6、注意：若客户吸烟，拿出烟缸，请客户把烟留在外面。

四、工地：

1、数好人数，请客户稍等一下，先戴好安全帽，人手一顶。

2、在工地上，提醒客户注意安全，戴好安全帽。

3、始终走在客户前面，但注意不要离客户太远，如果人数较多，要招呼大家一起走，不要走散。

4、注意介绍规划、外立面等。

五、送客户出门：

1、与客户告别，收好桌上的东西，价目表、FILE夹等，提醒客户带好销平、销海，桌椅归位。

2、送客户到门口，帮客户开门；告别后，目送客户离开。

3、如果下雨，客户要叫车，帮客户叫好车，打伞送客户上车。

2.房地产项目的接待流程 篇二

a.定义阶段:项目描述, 制定项目目标, 分解工作任务, 核算工资成本。

b.计划阶段:分配职责、确定工作任务, 确定工作程序, 控制风险, 创造机遇。

c.实施阶段:开始实施、监督项目、修改项目、完工总结。

房地产项目营销活动是针对所开发的房地产产品 (包括期房和现房) 开展的一系列营销工作。要依据产品本身的特点确定营销计划、策略, 实施中根据绩效情况对销售过程进行控制, 在不同的阶段 (开盘期、强销期、尾盘期) 采取相应的营销手段。

1定义阶段

在房地产项目营销前期, 主题定位关系到整个项目的成败, 良好的主题定位, 能够瞄准市场, 抓住客户。内容包括市场定位、产品定位、客户定位和形象定位。是对项目的描述, 提出以后具体工作的主要方向和主体精神。制定项目目标, 在一定时间内完成的销售额或销售面积。相应的广告宣传, 案场的设计布置, 销售人员的招聘和培训及日常管理工作。分解工作任务, 组成营销团队, 进行市场调查, 品牌推广, 企划创意, 案场和售楼处的选择, 资料的准备等。根据具体情况, 核算工资成本, 包括人员的开支, 广告费用, 活动开支等。

2计划阶段

根据有关的公司规章制度, 制定营销活动中的各项岗位职责。人员包括销售经理、助理、售楼员、辅助人员如保卫、保法等。工作包括广告宣传, 案场的设计和布置, 沙盘模型的制作, 日常工作等。要明确工作范围和员工的职责权限。在工作程序的确定中, 要根据工作的要求制定流程。如在销售管理中最重要的几个程序是:客户接待、客户分派、认购书的开具、客户退定、客户签约、客户退房、客户换房、更名、优惠、权证办理、结算和成功销售确认流程。在风险控制中要根据当地的市场环境、经济环境和国家的宏观政策提出应征方案, 在价格制定上要有弹性。利用城市规划、道路的修建、轨道交通等条件创造机遇。项目计划阶段是项目实施的基础, 要提高项目计划的质量, 保证营销活动在合理的范围内, 用尽可能低的成本和尽可能高的质量完成。所以在时间安排上要周密, 媒体选择上要考虑广先效果, 服务中要提高质量。

3实施阶段

房地产项目营销活动开始实施, 要根据市场的情况, 确定目标市场。要了解消费者的行为, 谁是最有可能的买家, 买什么样子的房子, 地点在哪, 要研究项目进入市场的时机, 例如“金九银十”的说法, 为什么购房者要寻找新的房产项目, 怎么样满足消费者的要求。房地产不同于一般的商品, 它的销售周期长、投资金额大、市场不确定, 在选择和确立产品潜在目标客户的基础上, 通过前期营销策略的调整和对比, 在相应固定的目标客户中全面发掘楼盘的亮点, 全力推广或宣传最为凸显的亮点, 在消费群体或买方市场中树立起楼盘的良好形象, 企划创意是对营销主题定位抽象渲染的过程, 以达到让目标客户认真地认识, 认同项目, 并产生购买冲动。广告策划在房地产的整个营销过程中占据了不可替代的地位, 它在产品和营销之间建立起一座联系桥梁。房地产广告如何以最低的成本, 通过最优的途径, 向目标消费群体传达最多的房地产信息, 是房地产广告能否达到预期效果的关键之一。要从开发商的资金实力、项目的规模和开发持续时间、主题定位和目标客户的区域集中度来分析和选择媒体。广告预算是根据营销组合决策来制定的, 有良性的计划和控制广告的预标, 能防止广告无效成本的增多, 有利于降低项目的整个营销成本, 从而即保证了广告能以最经济的费用而获得最家佳的宣传效果, 有提升了项目的市场竞争力。对广告的各个环节的便更进行检验, 以便及时纠正其中的不利因素, 对广告效果要进行评估。营销案场是集中展现楼盘项目特征, 进行买卖交易和管理办公等所有功能的整和体。案场主要功能是对公司营销业务的执行, 实现即定的营销目标。一个完整的案场, 除了硬件布置, 如售楼处内部功能分区, 模型样板房, 重要的是软件布置, 即人员和制度的组织设计, 只有把两者有机的结合, 才能有效地促进销售, 完成营销任务。案场应有其完美的自身运作机制, 为了达到营销目标, 要对所从事的各项工作或活动进行分类组合, 划分出若干部门, 再根据工作的性质划分出若干管理层次和职位, 确定各个岗位人员的数量、职责和素质要求, 并把每一类工作或活动所需的职权授予各层次、各部门的人员。营销管理是房地产营销中的重要环节, 包括销售设施、销售管理和合同执行监控。要做好文件资料的准备, 要对销售过程中进行控制, 监制项目的进展情况。计划是建立在有较多不确定因素的情况下的, 当实施过程中遇到与事先假设不一致的观实问题时, 就需要通过营销控制, 及早发现问题, 并调整修改计划, 以实现最终目标。包括销售进程控制和销售成本控制。房地产销售控制方法主要有:计划控制 (销售额分析、市场占有率分析、费用销售额比例分析、客户满意度跟踪分析) , 盈利能力控制、效率效益控制、战略控制。有效的营销控制应遵循科学, 严格的控制程序。 (如图1) 。

销售成本控制原则有:总量控制原则、重点保证集中使用原则、及时检查原则、计划使用原则。要对销售道具、广告、环境、活动等成本严格控制。

在营销活动结束后, 要及时总结, 把有关的计划、销售文件、各类报表归档, 总结经验, 评价结果, 为以后的工作积累经验, 提高整体管理水平。

参考文献

[1]彭加亮.房地产市场营销.

3.房地产项目开发流程 篇三

1：总体：

获得土地（土地证）------土地的性质及用途（建设用地规划许可证）------项目规划（建筑工程规划许可证）------开工建设（施工许可证）------达到销售形象开始销售（预售许可证）问题1：用地规划由谁发？

2：获得土地的几种方式：

A：竟拍B：项目转让C：项目合作

问题2：招、拍、挂的程序？土地费用由几部分组成？土地的出让金如何缴纳? 3：确定土地的性质：

问题3：老厂矿用地如何变性？

4：项目规划报建：

A：项目总体规划方案报批（规划局）。一般涉及容积率、建筑密度、建筑风格、退红线、功能设置、户型面积、绿化面积等等参数。

B：总体规划方案审批后，可报单体建筑方案审批。分别涉及到消防处、人防办、规划局、园林局等。有的地方还要求做环评报告（环保局）、地质灾害评价、水土保持评价等。C：方案审批完毕后，由设计院出施工图。

D：施工图报审：图审办对施工图进行审核（是否有违反国家规范的地方）；墙改节能办对节能设计进行审核。

注：以上AB项完成之后即可办理—建筑工程规划许可证。

5：项目工程建设：

A：前期三通一平（为施工做准备）。

B：施工单位招投标并签订合同----（招投标管理办公室）。

C：办理质量监督手续（质监站）。

D：办理施工许可证（市建委）。

E：工程施工全过程。---------------

F：工程验收：环保节能验收（墙改节能办）；消防验收（消防处）；人防验收（人防办）；

竣工验收（质监站）；----工程备案（档案馆、质监站）；规划验收（规划局）。

6：项目配套建设：（给水、排水、供电、供气、电视网络、弱电及智能化、景观道路等）A：供电：a、首先报用电规划图（一般由当地的电力设计部门出图纸，电业局审批）。b、供电施工（高压部分一般为电业局所控制）。

c、供电系统验收并移交电业局（电业局）。

B：给水：报建、施工、移交（自来水公司）。

C：供气：报建、方案、施工、验收（燃气公司）。

D：排水：排污接口（公共事业局）。

6：销售：（问题4：具体的流程细节？）

A：面积预测：按审批的及实际施工的图纸做面积预测（房管局）。

B：工程进展达到相关要求后，可办理房屋预售许可证（房管局）。

C：工程彻底完工后，房屋销售许可证（房管局）。

D：房屋销售---签订销售合同---合同至房管局备案。？

7：交付：

A：面积实测（房管局面积测定科）。

B：成立物业公司或外聘物业公司，签订物业服务协议。

C：交付钥匙入住。

4.上海房地产项目开发流程 篇四

经营策划->上海房地产项目开发流程(及办理行政许可流程)

关键字： 立项审批规划设计规划设计配套工程施工验收交付商品房预售许可权属初始登记大产权证登记

来源自：发布时间：2010-03-02 05:21:36

上海房地产项目开发流程(来源:上海市君志律师事务所)

一、立项审批阶段：

1、公司注册：

2、土地评估：

3、项目选址：由建设单位向区规划局提出申请，并缴纳相关费用（费用收取详见表二）。

4、土地面积测绘：选址意见书下来后由房地局测绘所对该地块进行测绘，确定项目占地面积（测绘费详见表三）。

5、签定《国有土地出让合同》：由区发改委向市发改委申请用地指标，等用地指标下来后，建设单位与区房地局签定《国有土地出让合同》及《配套合同》，缴纳土地出让金与配套费。

6、制可行性研究报告及申请项目立项：选择有资质的咨询公司编制项目可行性研究报告，编制完成后待选址下来及《出让合同》签定后一并递交区发改委申请立项，若项目体量大，则由区发改委转送市发改委审批。

7、办理用地规划许可证：立项批复出来后再向区规划局申办用地规划许可证。

二、规划设计阶段

1、方案审批：选择专业设计公司设计项目方案，报区规划局。

2、组织召开项目扩初会或论证会：原规定方案审批前组织召开项目协调会，由政府各职能部门及配套部门参与。现流程简化，一般方案审批完后就进行初步方案设计，设计出来后再向各职能部门及配套部门征询，各部门出征询意见单，同时与当地主管部门协调，组织召开项目扩初会或项目论证会。

3、扩初方案审批：根据扩初会议要求，调整总体方案，并向规划局申报扩初方案审批。

4、项目报建：项目立项后报区招投标管理办公室申报项目报建手续，办理项目IC卡。

5、办理招投标手续：向区招投标管理办公室申请办理勘察单位、设计单位、监理单位及施工单位招投标手续。建设单位缴纳交易服务费，费用按照有关规定的差额定率累进方式缴纳（详见表四）。

6、各部门审批：扩初方案确定后进行方案深化设计，出施工图、再报消防、环保、卫生、防雷、绿化、交通、民防、住宅等职能部门审批。

1）、环保：选择环评咨询公司，根据项目体量大小编制环评报告书或报告表向区或市级环保部门申报评审，出环评报告批复。

2）、防雷：根据区防雷办要求提供相关图纸，并缴纳防雷检测费（详见表五）。若项目大，通过协商费用可下浮20%。

3）、绿化：项目扩初方案确定后进行环境工程设计出图，报市园林局评审、出批复，同时向区园林署按40元/㎡（绿化面积）缴纳绿化保证金，该费用由建设单位出，但手续一般由绿化景观施工单位办理。

4）、交通：根据市交警总队要求提供相关资料由区交警支队转市交警总队评审，出批复。

5）、民防：项目按地上建筑面积配备一定比例的地下民防工程。若无民防工程，则需向区民防办缴纳60元/㎡（民防办核定的建筑面积）的民防结建费。

7、工程规划许可证申领：各部门审批通过，同时项目工程部完成施工图审图后，报规划局申领工程规划许可证，并缴纳相关费用（详见表二）。领证之前向规划城建档案室申办工程竣工档案验收报送申请表。

8、地名命名报批：在用地规划许可证办理之后，工程规划许可证办理之前向区规划局地名办申请办理地名命名手续。

三、开工准备阶段

1、工程报监：取得工程规划许可证后向区质监站办理报监手续，并按工程造价的1‰（商业）或0.7‰（住宅）缴纳报监费，有民防工程的向市民防质监站申办报监手续。

2、工程施工许可证的申领：报监完成后向区招投标办申领工程施工许可证。

3、灰线复验：向规划局测量队申请办理道路红线及界桩定位，按648元/界桩点位另加两个控制点测量费2432元缴纳测量费。之后由施工单位进行建筑定位，再报规划局检查大队申报复验灰线。

4、住宅施工计划、市政、公建配套建设计划及住宅竣工配套计划申报：开发项目若为住宅项目，需向房地局质量管理科及住宅发展中心申报年度住宅施工计划、市政、公建配套建设计划及住宅竣工配套计划。并按320元/㎡缴纳配套费。

5、临时排水许可证办理：项目开工之前向水务局申办临时排水许可证，按核定的排水量每月缴纳排污费（0.81×排水量），排污费可下浮30%～50%。

四、施工阶段（配套工程施工）

1、供电配套工程：项目开工前需向供电局申请临时用电，并缴纳临时接电容量费。开工后向供电局提出用电申请，供电局根据实际情况答复供电方案，同时核定出供电配套工程费，待合同签定并缴付费用后转供电局设计室进行外线供电工程设计、出图、施工。若开发项目内有产权属于用户自己的配电站即用户站，则必须由供电局下属安装公司进行设计、施工，费用按实际结算。（以上费用的收取详见供电局收费标准）

2、雨污水配套工程：雨污水管线图一般由设计单位设计出图，由雨污水管理部门审核通过后施工。施工单位可通过招投标确定，但与市政管网接口处的检测井必须由雨污水下属单位施工，每个井约2.5～4万元（根据尺寸大小）。

3、自来水配套工程：项目外围自来水管线由自来水公司设计、出图、施工，费用按管线工程2000定额编制预算并缴纳。住户水表及表箱须向自来水公司购买，每套约920元，若数量大可略有下浮。

4、天然气配套工程：项目外围管线、调压站及锅炉房管线必须由天然气公司设计、出图、施工，费用按管线工程2000定额编制预算并缴纳。住宅项目室内管线可由设计单位设计，但必须由天然气公司施工，并按33元/㎡缴纳住宅配套费，按1290元/户代付燃气表开户费。

5、有线电视配套工程：室内管线可由设计单位设计，外围管线必须由区有线电视中心设计、出图、施工。工程费收费方式：1）根据上海市93定额编制预算，按实际结算也可按建筑面积签定协议；2）协议价为多层、复式、高层、小高层为15元/㎡，别墅35元/㎡。

6、通信配套工程：由建设单位向电信局提出通信申请，并缴纳通信配套工程费，（多层明线6.5元/㎡，高层12.5元/㎡，多层暗线20元/㎡，别墅40元/㎡）。电信局负责施工及验收。

7、邮政配套手续：向邮政局购买信报箱，并办理邮政配套手续。信报箱费用为318元/个，若数量大可下浮至270元/个，包括每户100元的通邮费。

8、道路开口：根据项目总平面图及建设要求，向区交警支队申请道路开口，征得同意后报市政局路政科及园林署，并缴纳相关费用（详见表七）。与相关领导协商，费用可下浮30%～40%

9、粘土砖核定手续：在项目开工后向区墙改办办理粘土砖及散装水泥核定手续。

10、门牌号编订：按照公安部门要求，准备相关材料向公安部门申请项目门牌号编订手续。

11、面积预测：门牌号编订后，预售许可证申办前根据项目大小向区房地局测绘所或市房屋土地测绘中心申请建筑面积预测（测绘费详见表三）。

12、网上认证手续办理：项目预售前须向市房地产交易中心申报网上认证手续。

13、预售许可证办理：多层项目封顶、高层项目完成2/3楼层施工并通过网上认证手续后可向区房地局市场科申办预售许可证。

14、合同预告登记：商品房预售后，到区房地产交易中心办理预告登记，并缴纳登记费：住宅3元/㎡，非住宅按合同总价的0.8‰。

五、验收交付阶段

1、职能部门专项验收：项目竣工前后向消防、民防、卫生、环保、规划、交通、园林、防雷、墙改办等职能部门申报竣工专项验收。

（1）、防雷：向市防雷监测中心申报现场监测，监测通过后出监测报告转区防雷办，区防雷办出验收批复。

（2）、墙改办：根据项目使用的粘土砖、散装水泥用量及类型核定并缴纳专项资金（标准砖0.1元/块，多孔砖0.025元/块；袋装水泥3元/吨，用量可适当少报）。

（3）、园林：一般由施工单位向市园林局申报竣工验收手续，市园林局核准通过后出备案证明，凭备案证明向区园林署申请退还绿化保证金。

（4）、交通：一般由交通标示标牌施工单位负责向市交警总队申请竣工验收，验收通过出批复。

（5）、卫生：项目通水后向卫生部门的疾病控制预防中心申请水质检测，检测费约300元～400元/点，一个供水系统基本按1个点抽检，检测通过出报告后转卫生防疫站申办竣工验收，出批复。

（6）、环保：项目竣工后先办理雨污水接纳手续，凭雨污水接纳证明可向区环保局申报环保验收，出批复。

（7）、消防：一般需由有消防系统检测资质的单位进行系统监测，收费标准为

1.5元～2元/㎡。由消防施工单位负责向市消防总局（或区消防支队）申报竣工验收，通过后出批复。

（8）、规划：先向规划局测量队申报竣工测量手续，交纳测量费（详见表六）。测量报告出来后申请档案验收，取得档案验收合格证后再申报规划竣工验收，领取规划验收合格证。

（9）、民防：一般由施工单位负责向市民防质监站申办竣工验收，验收通过出民防工程质量监督报告。再向市民防档案室申办民防工程档案竣工验收，按2.1元

/㎡（民防建筑面积）缴纳民防档案立卷服务费；同时缴纳民防档案编制费，收费标准为底价4500元，民防建筑面积5000㎡，每增加2000㎡收取250元，不到2000㎡按2000平方米收取。凭民防档案验收合格证及质量监督报告由建设单位向区民防办办理民防工程竣工备案，工程竣工备案完成后办理民防工程使用登记备案。

2、室内环境检测：在项目竣工后区质监站出质量监督报告之前须完成民用建筑室内环境检测，且必须检测合格出检测报告。检测单位可自行寻找，费用原行情约1元/㎡，现价格有一定下浮。

3、土建竣工验收：建设单位组织区质监站及各参建单位进行土建竣工验收，现场验收通过后向区质监站递交相关竣工资料，质监站出质量监督报告。

4、配套部门专项验收：在办理职能部门专项验收的同时可办理配套工程专项验收及开通手续。若开发项目为住宅项目，还需办理配套验收合格证。其中雨污水需办理排水许可证；住宅项目自来水通水前需申办水表卡，办卡费为10元/张，同时预购53吨水费，水费目前按1.84元/吨收取，其中50吨水的水费交房时向业主收取。

5、工程竣工备案：各职能部门专项验收及质监验收通过后向区建管所申领工程竣工备案证明。

6、面积实测：取得工程竣工备案后根据项目大小向区房地局测绘所或市房屋土地测绘中心申报建筑面积实测

7、交付使用许可证办理：项目若为住宅项目，则必须在取得实测报告后向房地局质量管理科申办住宅交付使用许可证。

六、大产证申领阶段

上海房地产开发公司房地产项目开发所需办理行政许可流程

(来源：上海创远律师事务所 孙义坤律师)

为对房地产开发过程有一个初步了解，现将房地产工程项目的行政审批办理流程简要说明如下。

一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分，房地产开发公司的准备工作

在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分，行政审批部分

根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划涉及条件；3）初步设计及施

工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工验收备案。

一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：

1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：

1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、公安消防支队进行消防设计审查。

2、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设用地规划许可证》副本。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建设单位办理施工报建登记。

2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。

3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。

开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

1、以下证明材料：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

3、工程施工合同；

4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。

4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

第三部分 房地产项目权属初始登记阶段

1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。

2、开发商应提交材料：

（1）申请书；

（2）企业营业执照；

（3）用地证明文件或者土地使用权证；

（4）建设用地规划许可证；

（5）建设工程规划许可证；

（6）施工许可证；

（7）房屋竣工验收资料

（8）房屋测绘成果；

（9）根据有关规定应当提交的其他文件。

5.房地产项目的接待流程 篇五

奉节县长江三峡游客接待基地

二、建设地址:

奉节县西部新区

三、建设规模及内容:

总占地面积22000平方米 (约合33.0亩) 。主要建设内容包括地面停车场12000平方米, 商业服务用房20000平方米, 以及给排水、照明、道路、广场等附属设施工程。

四、总投资:

项目总投资估算为13742.50万元。

五、市场分析:

随着我国西部大开发政策的实施, 西部旅游呈现了快速发展的势头。2012年, 奉节全县年均游客接待量600万人次, 旅游综合收入近17亿元。预计到2015年, 游客规模将达到1000万人次左右, 旅游综合收入将突破30亿元。

六、建设条件:

拟建场地位于西部新城中心地带, 紧邻沪渝高速奉节互通, 交通便利, 区位优势明显, 外部条件优越。

七、效益分析:

项目建成后年收益可达到3500万元, 投资回收期6年。

八、合作方式:

不限

九、联系方式:

6.房地产项目的接待流程 篇六

第一部分：拆迁工作

1、预获取土地在庄址范围内必须连成片（即范围内不得有未拆除的附着物）。

2、土地本注销（地籍科），在土地局档案室核实清楚证号。

3、土地勘界报告及地形图确定范围准备上报政府收回变性。

4、拆迁办证明安置方式为就地安置的证明。

5、市国土局手续：会审（监察科、规划科、地籍科、耕保科）主管局长、一把手局长签字。

6、市政府：主管市长签字。

7、省国土厅：网上报建，会审（监察科、规划科、地籍科、耕保科）主管局长、一把手局长签字。

8、省政府:主管省长签字后下发关于此地块的建设用地批复。

9、县国土局：耕保科转建到土地利用科，利用科向规划局申请规划条件。

10、利用科：地灾报告、是否压覆矿报告、确定基准地价（前提确定规划条件及保障房比例）。

11、拆迁办：确定拆迁成本准备返还土地出让金。

12、利用科：地块出让前公示20天，挂牌时间10天。第二部分：行政审批部分

根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政审批程序一般共分六个阶段，1）选址定点，2）规划总图审查及制定规划设计条件，3)初步设计及施工图审查，4）规划报建图审查，5）施工报建，6）建设工程竣工综合备案。

一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项: 1.2.计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。3.4.5.建委办理投资开发项目建设条件意见书。环保局办理生产性项目环保意见书。

文化局，地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。6.规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段一般办理一下一般事项。1.2.3.人防办进行人防工程建设布局审查。国土资源局办理土地预审。

公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。4.规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5.规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段一般办理以下一般事项： 1.2.3.4.5.6.规划部门对初步设计的规划要求进行审查。消防局对初步设计的消防设计进行审查。交警支队对初步设计的交通条件进行审查。人防办对初步设计的人防条件进行审查。国土资源局进行用地预审。

市政部门、环保局、地震局、卫生局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。7.建委下发初步设计审批，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。8.建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。9.建委根据施工图设计单位审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查书》。

四、规划单体审查阶段，此阶段办理以下一般事项 1.2.3.公安消防支队进行消防设计审查。人防办进行消防设计审查。

建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分相关专业内容和范围进行审查。

4.规划部门对变更部分规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项 1.2.建设单位办理施工报建登记。

建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标规定确定施工队伍，非招标类工程直接发包。并取得中标通知书。3.建委组织职能部门对开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项

由房地产管理部门办理预售登记，《核发商品房预售许可证》。

开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料： 1.以下证明材料：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证。

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。2.3.4.开发企业的《营业执照》和资质等级证书； 工程施工合同。

商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置装修标

准、竣工交付日期、预售总面就、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项 1.建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。2.财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。3.规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局、以及其他需要验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划验收许可证》（正本）。4.建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，做退件处理并限期整改。第三部分 房地产项目权属初始登记阶段 1.2.由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。开发商应提交材料：

1）申请书； 2）企业营业执照；

3）用地证明文件或者土地使用证；

4）建设用地规划许可证； 5）建设工程规划许可证； 6）施工许可证； 7）房屋竣工验收资料； 8）房屋测绘成果；

7.房地产项目的接待流程 篇七

一、立项

1.项目定位可行性分析

由相应资质及以上相关咨询机构编制《项目可行性研究报告》 2.取得土地使用权

通过市国土资源局取得土地使用权，并签订土地出让合同，签订土地出让合同后，到各区、县级国土局办理土地手续，取得《土地证》，所需的材料如下：1.土地登记申请表2.土地出让合同3.指界委托书4.法人身份证及委托代理人身份证5.地籍图6.法人身份证明

3.市规划局办理《建设用地规划许可证》

所需材料如下：1.《建设用地规划许可证申请表》2.签订的土地使用权出让合同及附件3.界址点成果表及规划用图2份（附电子版图纸，CAD格式2004版）（如依据规划方案出让的，需附出让的规划设计方案）4.相关文件（主要指与项目相关的领导批示、会议纪要等）要求以上文字材料1套，图纸材料2套（所有图纸均附电子版），并装订成A4格式 4．市发改委办理《固定资产投资项目备案证》

所需材料如下：

二、审批

1.环保局办理《环境影响报告书》的审批

1．《环境影响报告书》报批版2份，缩写本15份，电子版1份 2.项目建议书批复或备案证 3.可行性研究报告或项目申请报告 4.报告书技术评估意见 2.施工图联审 气象局：

1.电气设计施工图1套

2.设计单位的资质证和人员的资格证书复印件 消防：

1.《建设工程消防设计审核申报表》

2.营业执照、法人身份证复印件、委托书及被委托人身份证复印件

3.《建设工程规划许可证》（出示原件，留复印件）

4.设计单位资质证明文件、资质证书许可范围

5.消防设计说明书

6.设计图纸（包括总平面图、室外消火栓图、建筑、结构、平、立、剖、水、电、暖的图纸，并加盖设计出图专用章及审图专用章，图纸装订成册）

规划局

1.修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图（注明防空地下室位置和面积）

2.建筑工程建筑施工图（蓝图）

3.彩色透视效果图

以上文件资料均需4套，并装订成A4规格 水务局：

1.申请书

2.与第三者利害关系的相关说明 3.《建设项目水资源论证报告书》

地震局：

1.《地震安全性评价报告批复》

2.施工图（施工图说明结构设计总说明中的设计依据，施工图结构设计总说明中的设计依据，施工图结构设计总说明中结构设计的抗震设防要求设计依据）

3.《岩土工程勘察报告》 人防办：

1.市发改委核发的《固定资产投资备案证》

2.市规划局批准的规划总平面图

3.建筑施工图（首层平、立、剖）

4.申请表

5.防空地下室易地建设费缴纳凭证 园林局：

1.绿化设计方案（施工图、植物配置种类、规格、数量明细表）

（1：500）（一式2份并报电子版）

2.设计资质证书（含许可范围）和人员的资格证书（验原件、提交复印件）建设局：

办理《建筑工程施工许可证》

1.土地使用证、建设工程规划许可证

2.施工图设计文件审查报告及合格书

3.建设工程质量、安全监督备案手续

4.建设资金落实证明

建设工程质量、安全监督备案

一．《秦皇岛市建设工程质量、安全监督备案表》（一式四分）、《建设工程质量监督书》（一式三份）

二．施工图审查合格书和图审报告及完整的施工图和勘察报告

三．施工、监理合同

四．建设、监理、施工等单位现场质量保证体系文件，包括：

1、建设工程质量保证体系审查表；

2、施工组织设计、监理规划、见证取样送检见证人授权书；

3、施工企业质检员岗位证书原件（土建、水暖、电气）、监理专业人员资格证书（提供监理人员资格审核表）

五．安全施工措施资料，包括：

1、已确定的建设工程安全防护及文明施工措施费用的工程概算；

2、经企业技术负责人审查批准，总监理工程师审核签字盖章的安全技术措施及专项施工方案，危险性较大的分部分项工程清单及有关专项施工方案论证安排；

3、职工意外伤害保险手续原件及复印件；

4、总（分）包建筑施工企业《安全生产许可证》

施工图联审后，办理《建设工程规划许可证》

1、申请人身份证明（营业执照、身份证、授权委托书）；

2、《建设工程规划许可证申请表》；

3、出具国土资源部门的土地权属证原件并留存复印件;

4、有关建设工程的当年投资计划文件(仅限政府投资公益项目)；

5、相关图纸（附电子文件）：

（1）修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图（加盖“秦

皇岛市人民政府施工图联合审查专用章”）；

（2）建筑工程建筑施工图（蓝图，加盖“秦皇岛市人民政府

施工图联合审查专用章”）；（3）彩色透视效果图；

8.房地产项目的接待流程 篇八

随着房地产业的迅速发展, 房地产市场逐渐由卖方市场向买方市场转变, 顾客对产品的质量、成本和个性化的要求越来越高, 房地产企业之间的竞争也日益激烈。为应对激烈的市场竞争, 房地产企业需要及时转变现有的经营理念和管理模式, 以响应快速的市场变化和顾客需求, 在激烈的市场竞争中立于不败之地。因此, 借鉴和应用流程管理在一般制造业尤其是类似行业的成功经验, 建立和完善企业新的流程管理体系, 调整企业组织结构, 完成企业深层次的竞争力的构建, 充分整合和有效运用各种资源, 获得长期稳定的竞争优势具有重要意义。

2 精益思想起源及核心内容

精益思想来源于精益生产 (Lean Production) 。精益生产是美国麻省理工学院James P.Womack和Daniel T.Jones等50多位专家根据其在“国际汽车项目”研究中, 根据对日本丰田生产方式 (TOYATO Production System) 的研究和总结于1990年提出的一种生产管理方式。精益思想 (Lean Thinking) 第一次提出是在James P.Womack和Daniel T.Jones1996年著的《精益思想》, 该书在《改变世界的机器》 (The Machine That Changed The World) 的基础上, 集中系统的阐述了关于精益的一系列原则和方法, 使之更加理论化系统化。

精益思想是精益生产的核心, 其核心是以较少的人力, 较少的设备、较短的时间和较小的场地创造出尽可能多的价值, 同时也越来越接近顾客, 提供顾客需要的产品, 提高顾客满意度。精益思想要求企业找到最佳的方法提供给顾客价值, 明确每一项流程的价值流, 使产品从最初的概念设计到到达最终顾客的过程中流通顺畅, 让顾客成为生产的拉动者, 在生产中不断改进, 精益求精。总得来说, 精益思想的核心内容包括以下3个方面:

2.1 以简化为手段, 消除一切不增值的活动

任何不能为产品增加价值的流程就是浪费, 为杜绝这些浪费, 它要求毫不留情地撤掉不直接为产品增值的流程。

2.2 强调人的作用, 充分发挥人的潜力

精益生产方式把工作任务和责任最大限度地转移到直接为产品增值的工人身上, 将任务分到团队, 加大工人对生产的自主权。团队协同工作使工人工作的范围扩大, 激发了工人对工作的兴趣和创新精神。

2.3 不断改进, 以追求 “完美”为最终目标

精益思想把“完美”作为不懈追求的目标, 即持续不断地改进生产, 消除浪费, 降低库存, 降低成本和使产品多样化。富有凝聚力、善于发挥主观能动性的团队、高度灵活的生产柔性等一系列措施, 都是追求完美的有力保证。因此在精益思想看来, 一切活动都应该围绕为顾客增加价值进行, 并在活动中尊重员工, 提升员工素质和能力。员工是进行改进的真正基础, 只有员工充分理解精益思想, 才能在生产过程中付诸于实施, 顾客的价值才能真正得到体现。

3 精益思想和流程管理的结合

在流程管理中导入精益思想, 就是在秉承精益思想的基础上, 结合流程管理的基本理论和概念, 以独特的视角丰富流程管理理论。企业在实施流程管理过程中, 消除不给产品或服务增加价值的活动, 并对企业资源进行合理而有效的配置, 把重要而关键的资源集中到关键流程和主要顾客上。在流程管理过程中, 流程管理团队不断在过程中学习, 丰富自己的知识结构, 树立起精益的观念并在以后的活动中不断应用, 持续改进流程, 追求尽善尽美, 最终提高顾客满意度。创造性的将精益思想应用到流程管理过程中, 使得流程管理有了独特的思维方式, 只有充分理解到精益思想的内容才能更好地应用这一新的流程管理武器。针对我国房地产企业的现状, 可以把精益流程管理的核心内容总结成以下4点。

3.1 以顾客为基础

流程是因为顾客而存在, 流程的目的是为顾客创造价值。强调企业的一切活动都要围绕为顾客创造价值进行, 顾客是决定企业发展的重要力量。以顾客需求为导向, 以双向沟通为手段, 以满足顾客需求为目的, 将顾客看成是产品生产过程中的组成部分, 以深厚的情感和优质的服务维持与顾客的长期合作关系。完善研发与服务体系, 研发人员跳出技术情结, 关注顾客需求, 确实设计出顾客需要的产品;进行顾客满意度调查, 收集服务信息, 改进服务, 尽可能满足顾客需求, 提高顾客满意度。

3.2 以人为本, 尊重员工, 建立高效团队

企业的发展本质是员工的发展, 只有员工充分地参与到企业活动中来, 在活动中不断的提升自己的能力与素质, 企业才具备长期发展的资本, 员工是企业发展的决定因素。从根本上尊重员工发展员工, 让员工参与到企业各个层次的活动中来。在管理过程中, 建立互补性高效团队, 充分授权, 提高企业绩效。营造团队文化氛围, 建立学习型组织团队, 建立沟通与知识共享机制, 提高员工协同与合作意识, 最终转化为管理的动力。

3.3 流程管理必须面向企业目标

流程管理是为达到促进企业高效快速运转提高企业经营效益服务的, 流程必须根据企业战略和目标制定, 因此, 制定的流程必须环节清楚, 避免交叉。

3.4 流程必须持续改进

精益的重要内容是追求完美, 在流程管理中得到了充分体现。流程管理的重要目标就是消除不增值的流程, 形成持续的价值流, 而要达到这一目标, 就必须不断地改进流程, 保证流程中的每一个活动都是增值的活动, 员工的每一个活动都是实现企业目标的组成部分, 提高流程管理的效率, 平衡企业各方资源, 实现企业整体绩效。

4 基于精益思想的房地产企业流程管理

房地产企业在进行流程管理时, 针对不同流程的不同特性, 将流程细分为战略流程、管理流程和工程项目流程。战略流程是从企业战略的角度出发, 涉及企业未来发展方向战略决策等流程;管理流程是为了控制风险、降低成本、提高服务质量、提高工作效率和对市场反应速度, 最终提高顾客满意度、企业市场竞争力和经营效益目的的流程;工程项目流程是指以面向顾客直接产生价值增值的流程, 一般产生在工程项目现场, 如工程项目的施工流程和开发流程。企业内的一切流程都应以企业目标和战略为根本依据, 尤其是战略流程和管理流程。

房地产企业在对流程进行重组的时候, 应全面对流程梳理和改进, 识别战略流程、管理流程和工程项目流程之间的关系。每个流程都设定明确的衡量指标, 从数量、质量、成本、时效和风险5个方面进行指标的设计和流程的分析, 详细识别流程的关键点以及现存的问题点, 如项目过程的一些审批流程, 根据效率与风险的分析进行优化, 对项目过程的工程质量监控流程则进行强化, 在服务质量方面也充分反映出以顾客为关注焦点的思想。流程是因顾客而存在的, 流程的真正目的是为顾客提供更好更快的服务。流程不但追求服务质量, 也追求产品质量。从产品定位、设计、供应商选择、采购、施工过程和维修服务全过程进行监控。项目部不仅每月对总包方、施工单位和合作队伍进行质量和服务的评估, 对在施工过程负责监理的单位每月也进行评估, 同时工程部门每月都对施工质量进行检查和量化评估, 每次的检查和评估结果都会书面提交相关方, 跟踪其纠正措施的实施并帮助他们进行管理的改进。

总的来说, 房地产企业流程管理存在较多问题, 主要体现在3个方面: (1) 单个流程还需要总结和完善, 尤其是工程项目流程难以规范; (2) 流程管理业务体系还没有形成; (3) 流程管理的组织体系还没有建立起来。但根本性的问题在于后面两个, 流程管理的组织和业务体系不建立起来, 单个流程优化就没有了方向, 不能转化成企业的主动行为, 自然难以持续有效地开展下去, 难以成为企业形成核心竞争力的来源。房地产企业把流程管理视为提升工作效率, 提升企业竞争力的关键管理手段, 必须做到以下2个方面:

首先根据企业战略建立流程管理组织体系。流程管理是与企业战略和企业组织结构紧密联系在一起的, 管理模式决定组织结构的设立, 组织结构同样也影响企业的管理模式实施效果。流程管理模式是为了更好的配置企业资源, 做到优势互补, 互相推动, 有效降低管理成本。

其次构建流程管理业务体系, 流程管理体系包括流程体系规划、流程设计机制、流程实施与评审机制、流程改进机制。

4.1 流程体系规划

项目流程体系规划首先要考虑为使企业能够有效地规范、管理并支持企业发展, 提升利润空间, 根据企业战略需要哪些流程, 优先考虑战略流程和管理流程。其次, 在进行流程体系规划时, 需要建立分层分级的流程体系、明确流程之间的上下游接口关系、识别阶段性战略目标的关键流程进行重点监控, 尤其是管理流程与工程项目流程的接口与监控问题。流程体系规划可以参考以下原则:

4.1.1 完整性

企业的重要活动纳入流程化管理, 形成完整的文件化流程体系。目前大部分房地产企业流程体系建立是以ISO9000质量管理体系为基础的, 其它方面涉及不多, 一些重要的业务活动还没有纳入规范化的流程管理体系;另外很多企业缺乏规划方面的流程, 在企业规模扩大时, 现有流程体系仍然保留小企业的特性, 多着重于事务性操作, 层次不高, 缺乏企业需要的战略牵引, 影响企业的进一步发展。

4.1.2 范围清晰

流程间的范围 (起点和终点) 明确, 联系起来能够形成完整的价值链, 环节清楚, 范围清晰。流程范围清晰可以避免流程活动的相互交叉, 提高流程的可操作性。例如, 有些企业的流程将规划工作与日常操作方面的工作整合在一个流程中, 它们的性质不同, 时间跨度也不同, 责任部门和责任人也不同, 流程范围太广太粗, 不具备可操作性。

4.1.3 结构化

按价值链原理进行结构化设计, 建立分层分级的流程体系, 使得流程之间的逻辑关系 (上下游关系、支持关系) 明确。目前大部分房地产企业只是在ISO9000质量管理体系方面有层次化体系, 企业层面流程层次化、结构化并没有建立起来。而且流程之间的逻辑关系只是散见于流程说明中, 整个流程体系的逻辑关系不清晰。

4.1.4 识别关键流程

根据阶段性战略目标识别企业的关键流程, 便于重点跟进与管理。很多房地产企业没有根据阶段性战略目标去识别企业关键流程进行重点管理。这不仅跟企业缺乏明晰的战略有关, 也是没有将流程管理提高到支持战略高度的表现。

4.2 流程设计机制

房地产企业根据流程规划设计管理流程, 在流程中进一步细化、明确工作职责, 设计流程关键绩效指标。这个阶段, 需要把握规范化和优化两个原则, 遵循以下3个原则:

4.2.1 规范化

流程输入与输出明确, 节点完整, 活动规范明确 (5W2H) , 便于工作经验积累与推广;有流程图、流程说明、表格。通常完整的流程包括3个部分:流程图——理清活动范围以及活动间的逻辑关系, 以便总体把握和流程改进小组成员从整体流程的角度而不是从职能部门的角度看待问题;流程说明——具体阐述流程图的各个活动的操作细节以及输入输出, 便于工作经验积累与推广;表格——流程实际运行于表格中, 流程信息的传递靠表格记录。

4.2.2 设计流程绩效指标

设计流程的绩效指标体系, 以判断流程运行绩效, 并从战略角度确定流程的关键绩效指标。大部分房地产企业的考核指标从职能考核角度设立, 而没有从流程角度去建立、跟踪、考核流程的绩效。从本质上讲, 所有的绩效都是依附于流程的或在流程中产生, 从流程角度设立的绩效指标才能放弃部门本位主义, 关注流程整体绩效。因此, 建议企业在流程管理有一定基础上, 从流程角度去整合设计绩效指标, 并选择与阶段性战略目标相关的指标作为KPI。

4.2.3 适应性

流程适应企业战略发展要求。大部分房地产企业的流程没有体现战略的要求, 没有将战略实施的关键要素融入到流程中, 变成员工的日常操作行为, 企业战略改变而流程没有做相应的调整, 新的关键要素没有体现在流程中。

4.3 流程实施与评审机制

流程实施需要树立起流程的权威性以及建立起流程的持续评审机制, 从而牵引流程的持续优化。流程的实施与评审工作, 可以参考以下步骤。

4.3.1 发布、培训宣传

流程发布后要对相关执行人员进行培训, 确保流程执行人员明确在新流程中职责、执行规范的变化及时掌握新流程所需的操作技能。

4.3.2 树立流程权威性

树立起流程权威性, 打造“重视流程、使用流程、管理流程”的氛围。流程要得到有效执行, 企业全体员工形成按流程规定操作的习惯。

4.3.3 建立评审机制实施评审

关键流程评审由流程管理部门评审, 其它流程评审由流程主导部门评审。

4.3.4 实施奖惩措施

流程管理变革必须要有制度支持。建立起一套制度, 奖励在流程实施中有效的改进措施的行为, 惩罚不按流程规定执行的行为。

4.4 流程改进机制

流程管理部门针对流程实施与评审中收集到的流程缺陷, 组织跨部门的改进小组进行流程的程序改进。不断融入企业阶段性战略要求, 消除管理瓶颈, 使流程持续优化、持续有效。流程改进工作可以从以下几个方面进行:

4.4.1 体现战略

有效的流程必须能够支持企业战略的实现, 否则就是无效的甚至负面的, 流程改进目标必须体现企业战略要求。

4.4.2 消除管理瓶颈

流程改进目标必须消除目前的管理瓶颈。在房地产企业流程管理中应用约束理论, 识别企业发展的资源瓶颈, 通过改进流程来达到消除瓶颈的目的。

4.4.3 标杆基准

树立企业的标杆基准, 学习业界标杆的成功经验和方法;以标杆为基准设置流程绩效目标和提升计划;对标杆基准进行跟踪研究。

4.4.4 协调平衡

流程改进时应同时梳理和协调上下游流程和接口流程, 确保流程间的协调和平衡。

最后, 完成流程管理的业务体系的构建以后, 还必须保持流程的持续优化。按照流程管理组织体系的要求, 组织跨部门的流程工作小组收集流程运行中存在的问题, 定期对流程进行评审, 对问题流程或者适应性不强的流程进行持续优化, 优化工作方法, 解决管理瓶颈。只有坚持流程的持续优化, 才能在运营效率上超越竞争对手, 创造竞争优势。

5 结 论

在房地产企业流程管理中导入精益思想, 不仅可满足顾客的需求, 使房地产企业的绩效提高, 而且可在房地产企业中建立一种机制, 使房地产企业的整体素质不断提高, 其中包括企业的施工技术、管理技术、员工素质以及部分相应的材料供应商和销售商的素质;使房地产企业能够在房地产的市场需求不断变化的情况下很快适应需求, 并生产出迎合市场需求的优质房地产品, 提供充分满足消费者的各种服务;使企业通过不断研究、探索, 开发新的产品, 提高新产品的质量, 占领更大更有效的市场, 提高企业的经济效益和社会效益;使企业的员工通过不断的培训, 提高竞争意识和竞争能力, 以克服企业现存的困难, 迎接未来房地产市场更加激烈的新的挑战。

参考文献

[1].James P.Womack, Daniel T.Jones.The machinethat changedthe world[M].1990

[2].James P.Womack, Daniel T.Jones.Lean thinking[M].1992

[3].黄艾舟, 梅绍祖.流程原理及卓越流程建模方法论[J].工业工程与管理, 2003, (3) :46~48

[4].杨瑾, 尤建新.供应链流程管理中的集成研究[J].科技进步与对策, 2005, (12) :120~122

9.大型房地产项目全案策划工作流程 篇九

A、项目前期发展策划

目标：

1、充分了解项目所在地的市场状况、人文状况并作出分析。

2、挖掘项目潜在价值，确定核心价值，引出主题定位、形象定位。

3、锁定目标客户群。

4、建立利润保障发展模式，使核心价值最大化地体现在利润上，使利润最大化。基本流程

1、初步市场情况调查

2、确定可类比区域与可类比项目并进行深入调研

3、进行SWOT分析并初步提出总体策划思路

4、分析项目潜在价值

5、确定核心价值体系及总体策划思路

6、项目目标客户群锁定及分析

7、项目开发主题及形象定位

8、对项目的总体规划、建筑风格、景观规划作出建议

B、建设并期及建设期的顾问与应对方案

目标：

1、协助开发商解决有关问题，使项目的开发按既定进度展开。

2、通观全局，就可能发生的问题，对开发商提出预警性提示，以保证项目的顺利开发。

3、开始着手提升项目知名度和企业品牌。

参考资料:

1．项目开发前期调研程序

项目的前期调研程序，就是通过开发商对拟投资地区房地产市场的调查，搜集大量市场信息，来探询投资的可能性，寻找投资机会的过程。

2.项目立项程序

项目立项程序，就是上报项目建议书或项目可研报告，取得政府批复（项目立项），使项目取得合法的开发建设资格。

3．土地使用权取得的程序

土地使用权取得的程序，就是开发商在项目立项通过(取得建议书批复,可行性研究批复)，并取得建设用地规划许可证后,办理取得土地使用权手续的程序。

4.项目规划程序

项目规划程序，就是开发商取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的途径。

根据国家和济南市有关城市规划的规定,在济南市城市规划区内开发建设的项目,必须符合城市规划的要求,必须向市规划局办理项目规划的申报手续,在取得“两证”(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证)后,方可开工建设。项目规划申报的基本程序如下：

（1）在可行性研究报告（项目建议书）报批之前,开发商要向规划局申报规划要点,规划局对项目的用地范围、规划条件等提出初步意见,形成项目建设选址的初审意见，作为计划部门进行批复时的参考依据。

（2）在可行性研究报告批复后,开发商可向规划局申报项目定点规划局向申请单位下发规划定点通知书和设计规划要求通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见。

(3）根据规划局提出的规划设计条件,委托有资质的设计机构进行规划方案设计，取得四图一书（总平面图、定位图、竖向设计图、管线综合图、说明书）。开发商在完成方案设计后,应向规划部门提出审查申请。

（4）经审定通过的设计方案,是编制初步设计或施工图的依据,也是取得建设用地规划许可证的必备文件。

（5）开发商依据设计规划要求通知书和可行性研究报告批复,即可向规划局申领建设用地规划许可证,该证是取得土地使用权的必备文件。

（6）申领建设工程规划许可证,是在项目列入正式计划后,申请办理开工手续之前,需要验证工程建设是否符合规划要求的最后法定程序,该证是申办开工的必备文件。

1.工程建设项目立项审批

（1）承办部门：济南市计划发展委员会投资处

（2）申报资料：①书面申请；②提供资金落实证明；③土地使用权证明；④由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报告。可行性研究报告应具有以下附件：规划部门对项目建设选址的初审意见；土地管理部门对建设用地的初审意见；环保部门的环评报告；有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震的审查意见；依法必须招标项目的招标总体方案；⑤房地产开发公司的资质证明.（3）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目立项申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接报市房地产开发管理办公室，项目立项申报资料由该办转报市计委。纳入土地收购出让的项目，开发商在通过招标、拍卖方式取得开发土地使用权后，凭《中标确认书》或《拍卖成交确认书》和《国有土地使用权出让合同》。与其它申报材料一起上报。市计委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场勘察，对符合条件的，市计委予以批复。对属上级发展计划部门审批权限内的项目，由市计委负责转报。

（4）办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。

10.房地产项目的接待流程 篇十

深圳万科----地产项目全程策划流程

一、市场调研：

1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；

2，市场分析------（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况）3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析 5，消费者分析：

（1）购买者地域分布；

（2）购买者动机

（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）

（4）购买时机、季节性

（5）购买反应（价格、规划、地点等）

（6）购买频度 6，结论

二、项目环境调研 1，地块状况：（1）位置（2）面积（3）地形（4）地貌（5）性质

2，地块本身的优劣势

3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）

6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）

万科地产全程策划流程

7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）

三、项目投资分析

1，投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开（2）房地产的政策法规

（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）

2，土地建筑功能选择（见下图表）

3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）4，土地延展价值分析判断（十种因素）5，成本敏感性分析（1）容积率（2）资金投入（3）边际成本利润

6，投入产出分析（1）成本与售价模拟表

（2）股东回报率

7，同类项目成败的市场因素分析 四，营销策划

（一）市场调查 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）2 建筑规模与风格 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）5 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）7 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）8 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）

（二）、目标客户分析

1、经济背景

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· 经济实力

· 行业特征„„ 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）

2、文化背景 ：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、（三）、价格定位 理论价格（达到销售目标）2 成交价格 3 租金价格 4 价格策略

（四）、入市时机、入市姿态

（五）、广告策略 1广告的阶段性划分 2阶段性的广告主题 3阶段性的广告创意表现 4广告效果监控

（六）、媒介策略 1 媒介选择 2软性新闻主题 3媒介组合 4投放频率 5费用估算

（七）、推广费用

现场包装（营销中心、示范单位、围板等）2 印刷品（销售文件、售楼书等）3媒介投放

五、概念设计

1，小区的规划布局和空间组织 2，小区容积率的敏感性分析 3，小区道路系统布局（人流、车流）

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4，小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）5，小区建筑风格的形式及运用示意 6，小区建筑外立面色彩的确定及示意 7，小区户型比例的搭配关系

8，小区经典户型的功能判断及其面积划分 9，小区环境绿化概念原则

10，小区环艺小品主题风格确定及示意

六、识别系统

（一）核心部分 1，名称 2，标志 3，标准色 4，标准字体

（二）运用部分 1，现场 · 工地围板 · 彩旗 · 挂幅 · 欢迎牌 2，营销中心 · 形象墙 · 门楣标牌 · 指示牌 · 展板规范 · 胸卡 · 工作牌 · 台面标牌 3，工地办公室 · 经理办公室

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· 工程部 · 保安部 · 财务部 4，功能标牌 · 请勿吸烟 · 防火、防电危险 · 配电房 · 火警119 · 消防通道 · 监控室

万科地产项目营销策划内容提示

一、“万科地产”品牌定位

在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下，进行项目的特性分析，从而确定“万科地产”的品牌定位。项目特性分析即是将自身的优点和且缺点都一清二楚地挖掘出来，目的是确立本项目在所处地段和同类物业中的地位。彻底清楚本项目的真实面目后，在推广时就会知道哪些该突出，哪些需要规避，以最佳姿态展现在目标客户面前。“万科地产”项目特性分析包括以下内容： 1? 建筑规模与风格；

2? 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）；

3? 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）； 4? 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）； 5? 物业管理（收费水平、管理内容等）；

6? 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）； 7? 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）。

二、主力客户群定位及其特征描述

“物以类聚，人以群分”。针对“万科地产”各项目的土地环境价值，分析和判断主力客户群是今后项目营销推广的前提，通过研究购买者的职业、收入家庭结构、教育背景

万科地产全程策划流程

等方面情况，可对“万科地产”主力客户群的特征进行判断和描述；围绕主力客户群的定位，今后本项目的形象宣传、价格定位和推广手法都必须针对这群人，取得它们的认同，避免功能、信息的相互干扰。

万科地产以往的客户资源是我们最好的财富。建议认真疏理万科地产客户档案资料，从中找出主力客户群的客户信息，以便明确制定今后营销推广策略。

三、价格定位

1． 理论价格（达到销售目标）．实际价格（在预期内顺利达到销售目标的成交价格）3． 租金价格（最能反映商品房实际售价的价格）4． 价格策略 入市时机

入市时机并非指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候进入市场，是卖楼花还是卖现楼，是建到正负零还是等到封顶再卖，是抢到竞争对手前开卖还是等人家卖完了再说，所谓时机成不成熟即此之谓。

五、广告策略

1．广告的阶段性划分（准备期、导入期、推广期、成熟期、巩固期）2．阶段性的广告主题 3．阶段性的广告创意表现 4．广告效果监控

六、媒介策略

1． 媒介组合 2．软性新闻主题 3．投放频率 4．费用估算

七、推广费用

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1． 现场包装（VI设计、营销中心、示范单位、围板等）2． 印刷品（销售文件、售楼书等）3． 阶段性广告促销费用

八、营销管理

11.房地产项目的接待流程 篇十一

对于本项目的顾问工作内容，我们初步划分为五个阶段

1、第一阶段工作：市场调查报告

2、第二阶段工作：咨询策划报告

3、第三阶段工作：商业规划定位布局

4、第四阶段工作：招商营销

5、第五阶段工作：运营管理

1、第一阶段工作：市场调查报告

（1）消费群体调查与分析

针对消费者消费特点、趋向等进行调查研究。消

费群体进行抽样调查，安排户外拦访问卷和定点

问卷，并完成相应调查报告。

（2）商户调查报告

针对各类等商家、商业业态与品牌组合进行调查

研究，并完成相应调查报告。

（3）竞争者调查报告

针对项目区域现状及未来潜在竞争项目进行调查

研究，并完成相应调查报告。

2、第二阶段工作：咨询策划报告

（1）宏观环境研究

（2）商业市场研究 对商业市场及商业地产市场进行研究。

（3）项目区域环境分析对本案的区域环境及地段价值进行分析研究。

（4）商圈分析对本案辐射商圈的政治、经济、文化、商业环境、生活习惯、市场容量与发展前景等进行分析研究。

（5）产品定位对产品业种业态定位，供应量、建筑指标定位，产品标准、品质定位，产品基本定价定位等。

（6）目标市场定位 对目标消费市场进行定位与分级，预测购力，判断本案目标市场消费习惯,文化定位，及目标市场的推广模式。

（7）可发展规模预测 依据上述分析，对本案可发展商业规模进行预测，并就未来项目营业额及客流量进行预测。

（8）竞争市场研究 依据市场调查中的竞争调查，对本案所面对的现状及潜在竞争市场进行分析研究，并结合项目区域商业地产及典型项目进行比较分析。

（9）产品策划 包括项目名称及主题策划，建筑平面分析方案，建筑造型分析方案，功能对比分析方案，项目产品缺陷汇总分析与对策方案，项目产品卖点汇总分析方案，项目发展计划执行方案等。

（10）商业经营组织策划 包括商业经营管理模式及分析，商业经营管理合作方选择，商业品牌引入计划与针对产品方案，商业业种、业态方案等。

（11）项目开发财务分析报告

3、第三阶段工作：商业规划

依据市场调查报告和咨询策划报告，经过专业整合，提出规划设计任务书，对本项目内部的商业布局和业态组合进行规划，并提交“商业规划方案”图、平面设计方案以及具体商铺单元划分方案。

4、第四阶段工作：招商营销

通过准确的市场研究及可行性评估、考虑市场风格、文化底蕴、消费倾向、市场环境、经济条件、竞争环境的不同，来确定项目招商的方向，销售方式，拟定招商销售政策，招商方案，并依据产品设计，进行主力客户的选择引进，品牌商家的遴选引进，以及产品的销售等工作。

引进主力店品牌商家的招商在第二阶段完成后开始。

在上述工作基础之上，进行销售策略、销售方案的制定，组建销售团队，进行项目销售。

5、第五阶段工作：运营管理

诺丁山商业管理集团作为项目的商业管理方将本着提升项目商业物业价值，同时为广大入驻商家提供一健康良好、公平竞争的商业经营环境，以及为广大消费者创造一个服务优良、便利舒适的购物场所，即服务好业主、服务好商户、服务好顾客的原则，为服务项目提供国际先进水平、适合项目特点的优质商业管理。

我们将针对项目的特点,拟订商业管理方案并根据甲方要求提供顾问或实际管理服务:包括运营管理框架的搭建、运营管理费用的测算及执行;制订各项商业管理规章制度;二次招商管理;租户管理;消费者服务;商业物业管理;市场信息收集、商业动态研究;项目运营情况的分析与解决方案;商业媒体经营等工作。

上述五个阶段的工作成果包括

1、《项目市场研究报告》；

2、《项目定位分析报告》；

3、《商业经营合作与品牌引进计划书》；

4、《项目开发财务分析报告》；

5、《项目产品规划设计（调整）建议书》

6、《商业规划平面设计方案》；

7、《招商政策及方案》；

8、主力店、品牌客户的引进；

9、《销售政策及方案》；

10、销售成果；

12.榆林市房地产项目报建流程 篇十二

榆林市房地产项目报建流程

1、土地证、规划要点、用地规划许可证阶段 1.1、土地证

是由土地局颁发，明确土地用途及使用年限。1.2、建设用地规划许可证

是由规划部门颁发，核定土地用途及界限。1.3、规划要点（选址意见书）

是由规划部门颁发，确定容积率、建筑密度、行车位配置、绿化率、户型比例要点等土地使用强度指标

以上三方面的正确程序是：

一块地，先由规划部门核定规划意见，颁发建设用地规划许可证之后，办理土地证。现实中一般是先购得土地，并办理土地证后，再去规划局核定规划要点和办理建设用地规划许可证。

1.4、缴纳城市基础设施配套费

1.4.1、用途：城市道路、桥梁、供水、排水（雨污）、公共交通、道路照明、环卫绿化、垃圾处理、消防设施、天然气等

1.4.2、收费标准：

一类区70元/平米、二类区50元/平米、三类区20元/平米、四类区3—5元/平米

1.4.3、区类划分、减收对象及标准、所战比例等见榆政价发（2007）67号文件。

2、项目可研、立项、环境评估阶段 2.1、制定并提交可研报告 2.2、进行环境影响评估

2.3、向计委进行立项申请并取得批复，但有的地方也存在先立项，拿到立项批复后，环评部门才于环境评价。

立项：向开发区管委会打关于项目立项的申请报告，并与规划设计总平面图一并送开发区管委会经济发展局，经济发展局审核后起草立项批复文件，由管委会主管副主任签字，主任签发后，下达批复文件。

2.4、办理项目开发手册：办理建设条件意见书前到市房产局开发科办理项目开发手册

2.5、建设条件意见书：

2.5.1项目立项后到房产开发科办理建设条件意见书 2.5.2提交材料：

2.5.2.1、申请报告（注明拟开发项目名称，性质，占地面积，计划总建筑面积，总投资，投资方式《资金筹备方式》，开发期限，项目地址，拆迁情况，公用基础设施配套情况，方案建筑密度、容积率、绿化率、采光间距、层高层数、户型面积，小区智能化水平，以及物业管理前置条件等。）2.5.2.2、营业执照（复印件）2.5.2.3、资质证书（复印件）2.5.2.4、法人代码证（复印件）2.5.2.5、税务登记证（复印件）

2.5.2.6、资金信用证明（占项目总投资35%的银行证明）2.5.2.7、土地证等（如取得立项、规划手续也须提供）2.5.2.8、项目开发手册（经备案的复印件）2.5.2.9、平面布局图纸

以上材料须装订成册，开发企业提供原件以供核对，经审核后，核发建设条件意见书。

3、总平面审查阶段（也叫修建性详细规划审查）

3.1、建筑审查：规划部门主要审查建筑物的布局、单体建筑的高度、日照、容积率、建筑密度、建筑风格、景观道路等是否符合要求。

3.2、综合管网审查：规划部门主要审查供排水、雨污分流、强弱电等布局是否合理。

3.3、方案审批

3.3.1资料准备：管委会的立项批复、房产局的建设条件意见书（作用）、总平面图（鸟瞰图）及总平面图电子版、日照分析报告和外立面效果图。资料准备齐全后一并送开发区管委会规划建设局。

3.3..2方案审查：建设条件意见书主要是执行国家政策，控制套房面积比例等，外立面效果主要是审查整体效果及与城市统一规划的协调，总平面图主要是审查建筑红线控制、高程控制关系、面积审核、绿化指标控制等，日照分析报告审核主要是楼间距控制、满足采光要求及四周关系的高度控制影响。

3.3..3方案审批：以上审核均满足要求后，规划建设局在总平面图上签注审核意见、领导签字并加盖公章。

4、施工图审查、建设工程规划许可证办理阶段

4.1、由专业施工图审查公司按规范审查，并出具合格意见书和审查备案，对不符合规范要求的部分与设计院协商沟通进行调整、变更或补充设计。

4.2、消防专项审查：将审查后的图纸送消防部门进行审查，对不符合规范要求的部分与设计院协商沟通进行调整、变更或补充设计，合格后出具审核意见，4.2.1收费：按每平米多层5元，高层10元缴纳费用后盖章办证。4.2.2平面选址所需资料

4.2.2.1、建设工程规划许可证（空表）4.2.2.2、立项批复文件

4.2.2.3、建筑工程总平面图（经规划局审批的）

4.2.2.4、防火处领取《建筑工程防火审核申报表》并按要求填写后加盖公章防火处组织人员现场踏勘后，对建筑工程总平面图提出防火要求的技术方面初步意见，如有疑意则变更，如无疑意则提交上述资料后按要求交纳费用（多层为5元每平米、高层为10元每平米），经办人初步审查资料合格并附有交费票据的，经防火处长批准受理并发给《受理通知单》，资料不全或不合格并没有交费票据的，退回资料并发给《告知单》，不予受理。4.2.2.5、受理后消防支队防火处依总平面图和上述提报的材料进行审核，出具建筑工程平面图消防设计审核意见书

4.2.2.6、消防设计审核意见书和交费票据一并由专业人员、防火处长、支队长（政委）审核审批后，登记盖章（审核意见书、建设工程规划许可证）。

4.2.2.7、将建筑工程平面图消防设计审核意见书一边存档，一边交交相关人对审核意见立即作出处理（变更或答复后反馈消防支队），4.2.3、提供施工图审核相关材料：

①立项批复文件复印件、②建筑工程规划许可证复印件、③建筑工程平面图消防设计审核意见书（审核意见书的变更或答复）、④建筑工程消防审核申报表、⑤建筑工程总平面图、施工图（包括设计说明、建施、电施、水施、暖施、防排烟设计、室内装修设计、灭火器配置设计、及自动消防系统设计图纸）及电子版图纸光盘、⑥施工图审查备案和合格证书、⑦图纸审查后设计院的变更及答复、⑧交费票据复印件、其它相关资料。

4.2.3.1、前后重复资料可以只提供一次 4.2.3.2、4.3、人防专项审查：如修建人防工程则按标准确定需修建人防工程面积后由具有人防设计资质的设计院进行人防工程设计，提交人防部门进行审核备案后盖章办理工程建设规划许可证。人防工程面积比例确定原则：如不建设人防工程则按规定标准向人防部门缴纳人防异地建设费后盖章办证。人防异地建设费缴费标准：见陕人防办发（2004）48号文件转陕西省物价局、财政厅的陕价费调发（2004）12号文件和中华人民共和国人民防空法及陕西省实施＜中华人民共和国人民防空法＞办法

4.4、节能专项审查：将审查后的图纸送建筑节能检测公司，依据国家和行业的不同检测项目收费标准与建筑节能检测公司签订《建筑节能检测委托合同》，并出具所建项目工程的《建筑节能检测委托书》送规划局办理建设工程规划许可证。

4.4.1依据设计规模、设计的建筑特性和提供总平面图、建筑施工图等资料。4.4.2依据国家和行业的不同检测项目收费标准（有检测收费标准表）与建筑节能检测公司签订《建筑节能检测委托合同》

4.4.3建筑节能检测公司出具所建项目工程的《建筑节能检测委托书》，公司档一份，给规划局办建设工程规划许可证出具所建项目工程的《建筑节能检测委托书》，一分

4.4.4随建筑节能检测委托书，建筑节能检测公司向开发企业出具建筑节能检测告知单，确定检测项目、时间等事项

4.4.5、检测：分为现场检测，内容有墙体和屋面传热系数检测、外窗气密性检测、保温板与基层粘贴强度检测、保温层节能构造钻心取样等；实验室检测，内容有保温材料的导热系数、密度、压缩强度，保温材料的燃烧级别、氧指数，增强网力学性能、抗腐蚀性、粘接砂浆的粘接强度，门窗保温性能，中空玻璃露点等

4.5、环保专项审查：向环保局提交环评报告并缴纳噪声费和办理环保部门相关手续后盖章办证。

4.5.1、环评报告：

4.5.1.1具备由具有环评资质单位出具的环评报告（报告提前一个月准备就绪）

4.5.1.2环评报告必须经专家与相关单位领导的联合环境评价评审意见 4.5.1.3由市环保局红头文件出具的对环境影响报告书的批复 4.5.2、到市环保局及下属相关单位 4.5.2.1规划管理科递交1、2相关资料

4.5.2.2领取《基本建设项目审核表》并填表

4.5.2.3规划管理科对相关资料进行审核，包括核对环评报告与工程建设规划许可证的面积

4.5.2.4到环境监察支队（监察二科）登记、核算缴纳噪声费（噪声费的标准为：），交完费后在《基本建设项目审核表》上签字

4.5.2.5由市环保局的环评单位在《基本建设项目审核表》上签署意见 4.5.2.6审核后由规划管理科在《基本建设项目审核表》上签署意见 4.5.2.7市环保局主管局长在《基本建设项目审核表》上审批签字

4.5.2.8带经审批的《基本建设项目审核表》和噪声费交费发票到政秘科在《建设工程规划许可证和《基本建设项目审核表》盖章

4.5.2.9将《基本建设项目审核表》交规划管理科，并将《建设工程规划许可证》复印一份交规划管理科。

4.6、防雷专项审查：

4.6.1将审查后的图纸送防雷办进行防雷标准审查，缴纳防雷检测费用后出具防雷审查意见。

4.6.2防雷检测收费分为随工和竣工检测、建筑物防雷装置定期检测、特殊防雷装置定期检测专项防雷装置设计审查、雷击风险评估和灾害鉴定，具体收费标准见陕西省物价局的陕价经函（2006）198号复函。

一般只算随工和竣工检查费，按建筑面积收取，即：一类1.1元/平米、二类1.0元/平米、三类0.9元/平米。

4.6.3检测程序和内容如下：新建筑物防雷装置随工检测和竣工检测主要是依据相关的技术标准和施工工艺要求，检查整个施工过程是否按照经审核的设计图纸和防雷技术规范进行施工，在防雷装置安装施工的主要环节进行检测和检查，以确保防雷工程施工质量。检测工作分为两部分：

一是对施工过程中的随工检测； 二是全部工程完工后的竣工检测。

4.6.3.1、施工现场检测的一般要求和程序

施工单位或建设单位应在工程开工前办理施工现场检测手续。防雷工程施工质量检查应从地基开始介入，对每一个防雷工程而言，检测小组技术人员应尽量固定，使验收工作贯穿于整个建设期内。要求施工方有专门的电气技术工程师负责防雷工程施工，与防雷检测技术人员定期会商。提前安排下一步的防雷工程施工和检测，防止遗漏防雷隐蔽工程检测环节。检测技术员应如实填写随工检测记录，隐蔽工程随工检测最好留照相记录，最后附入竣工检测报告。

4.6.3.2、随工检测办理开工手续后，工程施工进度在以下环节时，建设单位或施工单位应提前一天通知防雷检测机构，派人到工地现场随工检测。随工检测是从基础到楼项分七个环节进行检查：

①完成桩基础，开始绑扎承台，地梁钢筋时； ②完成地梁浇注，开始绑扎柱钢筋时； ③完成柱的浇注，开始首层板筋绑扎时；

④每次均压环施工（砌墙到外墙底部）或焊接完均压环时； ⑤焊接完屋面避雷网络、层面避雷带、避雷针时；

⑥完成对大楼金属门窗、玻璃幕墙等大的金属物体的等电位处理时；

⑦完成低压配电、供水系统、天然气管道、大楼冷却塔、广告牌等设施及金属物体安装时。

4.6.3.3、竣工检测

防雷工程安装完成后，建设单位或施工单位应提前一天通知防雷检测机构进行综合质量检测，竣工检测是对整个工程项目的全面综合性检测，是从上到下，从外到内进行检查。

a)屋面避雷针、网、带是否符合设计图纸；检测避雷针、网、带的接地电阻，不同标高避雷针（带）的连接方式。

b)屋面金属物的等电位处理（包括屋面金属物体、高层建筑的金属门窗、栏杆等）。

c)确认预留接地端子的设置情况，抽样检测预留接地端子（弱电机房、配电、电梯及重要办公场所等）的接地电阻。

d)电涌保护器的布置情况。

e)对随工检测中施工质量存在问题或未按图纸施工的、已发出《整改通知书》的工程环节，有无进行整改，整改结果是否符合要求。当施工单位或建设单位对整改意见有异议时，应做好解释或组织会审，落实整改。

f)审查随工检测工程记录、校正数据、双方代表签字。

g)收回《陕西省新建建筑物防雷装置随工检测记录手册》，依照《陕西省新建建筑物防置装置随工检测记录手册》，制作《陕西省新建建筑物防雷装置检测报告书》

4.7、将审图公司审查后的图纸送规划局进行审查，对不规范要求的部分与设计院协商沟通进行调整、变更或补充设计。以上步骤完成后，将全部手续资料提交规划局，按规定标准要求缴纳基础设施配套费后办理建设工程规划许可证

4.8、提交资料

4.8.1关于办理建设工程规划许可证的申请 4.8.2管委会的立项批复 4.8.3土地局的土地预审报告 4.8.4选址意见书复印件 4.8.5用地规划许可证复印件 4.8.6用地通知或土地证

4.8.7审查过的建筑施工图一份

4.8.8施工图审查备案表、合格书三份 4.8.9整体鸟瞰图（电子版）

4.8.10项目报建表一式四份（内容填写必须与工程建设规划许可证及立项审批一致并加盖公司及法人代表印章）

4.8.11建设工程规划许可证办理：

专项审查完成并将上述资料提交后，审核无误，由规划局对工程建设规划许可证按程序审核审批签字并加盖公章，由规划局档一份，给建设单位一份；施工图审查备案表签字并盖章备案后，规划局档一份，给建设单位返两份；合格书规划局档一份，建设单位返两份；报建表签字盖章后，规划局档一份，给建设单位返三份。其它相关资料规划局留档。

5、招标、施工许可证办理阶段

5.1、招标：分为公开招标（政府投资及控股）和邀请招标（个人自筹），以下为邀请招标

5.1.1具备经审查备案的施工图 5.1.2委托招标代理公司

5.1.3编制工程预算（标的）：委托造价公司（招标代理公司）或自己编制 5.1.4考察并初选施工队伍，进行投标报名、资格预审、发出资格预审合格通知书

5.1.5招标办报名并提交如下资料：建设工程规划许可证、立项批复、规划局的项目报建表和施工图审查备案表

5.1.6向投标单位发出投标邀请书 5.1.7建委施工招标备案

5.1.8发标（发标十日后开标）5.1.9开标

5.1.10开标后缴纳：

工程交易费为按中标价不同的等级来收费

150万收 4000元

150— 300万收 7500元 301— 500万收 9500元 501—1000万收13000元 1000—2000万收16500元 2001—3000万收20000元 3001—4000万收25000元 4001—5000万收30000元 5001—8000万收35000元 8001— 10亿收40000元

公证费为中标价的1.4‰ 招标代理费为中标价的3‰ 5.1.11发出中标通知书 5.1.12签订合同 5.2、监理委托 5.3、质监手续、5.4、四费缴纳

5.4.1统筹费按合同总价的3.55%收取，原则上由建设单位预算给施工单位，再由施工单位向财政部门缴纳，也有建设单位直接缴纳的

5.4.2定额管理费是合同总价的1.5%由施工单位直接向质检站缴纳

5.4.3建设工地人身意外伤害保险由施工单位直接向保险公司缴纳，标准按工程造价来计算，工程造价100万元以下，保险费按1500元收取，100万元—1000万元，按造价1.2%收取 1000万元—5000万元，按造价1.0%收取 5000万元—1亿，按造价0.8%收取 1亿元以上，按造价0.6%收取

5.5、墙改费缴纳：按建筑面积10元/平米收取，向节能办缴纳

5.6、散装水泥费缴纳：办理施工许可证前先到地税局办理盖章手续，现在已免除交费

5.7、办理施工许可证

5.7.1提交施工许可证办理申请报告 5.7.2资料准备

5.7.2.1、建设工程规划许可证 5.7.2.2、建设用地规划许可证

5.7.2.3、施工图纸审查备案表、合格书（原件）5.7.2.4、立项批复、报建表（原件）

5.7.2.5、建设工程施工合同、临理合同、中标通知书（原件）5.7.2.6、施工单位的安全施工许可证、安全生产措施 5.7.2.7、质检委托书（原件）5.7.2.8、土地使用权属证件 5.7.2.9、施工图纸（建施）5.7.2.10、建筑节能检测委托

5.7.2.11、开发区地税局资料登记（散装水泥基金）5.7.2.12、土地契税

分为：耕地占用税：以前2.5元/平米

200x年提为 20xx年提为

土地契税：按土地成交价的3%收取 土地增值税：

5.7.2.13、统筹费：前面已讲 5.7.2.14、墙改基金：前面已讲 5.8、规划放线、验线： 5.9、配套接入 5.9.1、供水接入

5.9.1.1、供水接入申请报告 5.9.1.2、填写申请表，载明规模、用水性质等 5.9.1.3、填写供用水合同 确立水价、用水量等事宜：

居民用水价格为：

2.45元/立米、经营服务用水价为：

4.25元/立米、工业水价为：

4.15元/立米、行政事业用水价：

3.60元/立米、特种行业用水价位：

6.30元/立米，包括水资源费和污水处理费

5.9.1.4、现场勘察：确定进入端口位置，工程量及施工方案等 5.9.1.5、工程概算：分配水管网费，每开一口20000元；

建设工程费、设备及安装工程费和其他取费：

勘察设计费为建安工程量的 3.5% 试水打压为建安工程量的 2.5% 管网冲洗为建安工程量的 2.8% 税金为所有费用的 4.3% 5.9.1.6、交费、施工、接入、试水、开通等 5.9.2、供电接入

5.9.2.1、居民用电收费标准0.4943元/度+新涨价因素，商业用电收费标准0.8746元/度+新涨价因素

5.9.2.2、提交申请报告，载明项目概况，用电要求等事宜 5.9.2.3、现场勘查 5.9.2.4、工程概算

5.9.2.5、交费、施工、交付使用 5.9.2.6、签订供用电合同 5.9.3、天然气接入

5.9.3.1、提交用气申请报告，载明项目概况及规模和分期分年度实施情况 5.9.3.2、签订供用气合同，合同中明确收费标准

费用构成：

1、公网建设初装费为： 工业150元/立米、商业210元/立米、公共福利100元/立米、居民420元/户；

2、居民用户初装费900元/户；

3、IC卡表436.5元/户；

4、材料差价116.5元/户；

5、IC卡20元/张；居民用户最终收费为1893元。

另外每户安装安全自闭阀128元；燃气泄漏报警器280元及排空费（每开一口5万元）和施工质量要求、施工时限要求

5.9.3.3、提供设计图纸（总平面布置图、管网图、单体建施图）5.9.3.4、交费、实施、过程协调管理、验收。5.9.4、供暖接入 5.9.5、有线电视（广电网络）接入

5.9.5.1、选择或按区间确定的运营商沟通商谈

5.9.5.2、商谈施工材料的品牌、质量，施工时限要求，资费确定（施工材料费小区以户为标准280元/户由开发商承担，用户入网费320元/户由用户承担，收视费为模拟150元/年/户、数字300元/年/户）能优惠多少及施工质量标准要求等，形成运营合同初稿。

5.9.5.3、细化、完善合同内容，尤其对售后服务要考虑周详（维修维护、收费、安装、销户等）

5.9.5.4、材料主要确定线的品牌质量、面板的品牌质量、户内终端数、机房终端设备要求、楼体及单元分机的终端设备要求等

5.9.5.5、签订合同并按合同履行。5.9.6、电话及网络接入

5.9.6.1、进行市场调研考察，掌握各运营商（电信、移动、联通）的服务质量、资信、技术水平、材料使用质量、各使用单位的售前、售中、售后服务水平和各阶段不同使用项目的资费（接入费从市政管网到用户终端的安装实施费、用户使用费等），并写出考察报告。

5.9.6.2、选定2—3家进行分别磋商，并写出初步磋商报告

5.9.6.3、选定性价比最好的运营商进行合同谈判，在初步磋商的基础上进一步细化合同内容，降低资费标准。

5.9.6.4、材料主要确定线的品牌质量、面板的品牌质量、户内终端数、机房终端设备要求、楼体及单元分机的终端设备要求等

5.9.6.5签订合同并按合同履行。

6、商品房预售许可证办理阶段 6.1、前提条件：

6.1.1、已办理土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证

6.1.2、工程建设到±0.00以上（或建设投资达25%以上）6.2、提交资料：

6.2.1、房地产开发企业办理《商品房预售许可证》的申请； 6.2.2、房地产开发项目手册； 6.2.3、营业执照、资质证书；

6.2.4、房地产开发建设条件意件书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、立项文件、招投标文件、施工合同等；

6.2.5、国有土地使用权证书及缴纳有关税费证明； 6.2.6、项目资本金比例不低于35%的资信证明； 6.2.7、达到工程建设总投资25%以上的验收报告；

6.2.8、指定的预售监管银行证明及资金、监管方案（开户行、账号等）； 6.2.9、商品房预售方案

6.2.9.1楼盘简介（包括区位、占地、总建筑面积、房屋套数、楼栋数、高层多层数量情况、建筑密度、容积率、绿化率、采光间距等）； 6.2.9.2预售总面积，预售套数、住宅与商铺面积比例，房屋价格信息表（包括商铺、车库或储藏室），户型面积结构信息表，各类房屋均价，银行按揭比例（首付款额）等；

6.2.9.3房屋竣工交付日期；

6.2.9.4基础设施配套，装修与设备标准情况，交付使用后的物业管理等内容；

6.2.10、施工进度计划表；

6.2.11、预售总平面图及分层平面图； 6.2.12、其它有关文件。

6.3、现场勘验及办证：房产局相关部门组织相关人员进行现场勘验，符合上述条件及资料要求后办理商品房预售许可证。

7、竣工验收、交楼阶段 7.1、工程初步验收 7.2、环保专项验收

7.2.1、前提：项目工程全部完工，并采暖符合环保要求，污水经化粪池处理经市政管网进入污水处理厂；生活垃圾袋装收集到垃圾箱，集中运往规定垃圾填埋场；同时施工环保手续齐全，环保措施落实。

7.2.2、提交资料：申请报告、土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、环保专项审查意见等

7.2.3、现场勘验

7.2.4、出具环保验收报告 7.3、消防专相验收

7.3.1消防检测：包括消防电气检测、消防产品检测、消防设施检测

7.3.1.1消防电气检测：考察确定检测单位，合同谈判（检测内容为按建筑面积的所有有强电部分：时间为工程初步验收后的竣工验收前；价格：价格的收费标准为2元，一般实际检测价格为1元左右，元驰合同价格为0.57元）

7.3.1.2消防产品检测：一般在与消防施工单位签订合同时明确消防产品检测由施工单位完成，并向甲方提供产品检测报告，也可以由甲方来完成的，时间为在合同签订，产品确定并施工前送

7.3.1.3消防设施检测：

7.3.2提交消防专项验收申请并提交消防专项验收资料： a)规划许可证、立项文书；

b)建筑工程消防审核意见书（包括变更审核意见书）； c)建筑工程平面选址意见书； d)建筑工程消防验收申报表；

e)建筑工程竣工图及施工图（总平面图、各层平面图、消防系统图）； f)消防产品、建筑防火材料相关资料（包括所有消防产品检验报告、强制认证书或形式认可证书、许可证明、合格证等，且国家检测中心的检测报告、认证书复印件均应加盖生产厂家原始印章，并提供供货合同书）；

g)安装消防自动系统的提供具有资质的消防设施检测单位提供的消防设施检测报告；

h)自动消防设施调试报告； i)具有法定资格监理单位出具的《建筑工程施工监理报告》；

j)设施施工记录（包括隐蔽工程记录、变更施工记录、调试记录、各项试验记录）；

k)建设单位、消防施工单位、监理单位提供相应的公司资质及施工人员岗位资格证明；

l)其它必要资料

附：大型工业企提供工艺流程介绍及消防设施设置情况资料 7.4、人防专项验收 7.5、节能专项验收

7.5.1随着工程的竣工完成现场和实验室检测项目，出具各单项检测报告 7.5.2由建设单位组织监理单位、施工单位、设计单位进行民用建筑节能专项验收并出具专项验收报告

7.5.3到建筑节能管理机构备案并在表上签注备案意见 7.6、规划验收

7.6.1工程建设达到初验条件，并完成初步验收 7.6.2项目边界建设完成 7.6.3资料准备：

7.6.3.1、填写《榆林经济开发区建设工程规划验收申请表》2份，申请报告2份;7.6.3.2、立项批复复印件1份； 7.6.3.3、选址意见书复印件1份；

7.6.3.4、建设用地规划许可证复印件1份； 7.6.3.5、土地证复印件1份；

7.6.3.6、建设工程规划许可证复印件1份； 7.6.3.7、建筑工程施工许可证复印件1份；

7.6.3.8、《榆林经济开发区建设工程放样复验通知单》复印件1份； 7.6.3.9、缴纳统筹费、城市基础设施配套费、墙改费票据复印件1份； 7.6.3.10、准备已批准的总平面布置图、效果图、建筑施工图（规划验收时现场查看）；

7.6.3.11、现状楼位布置图，地下管网布置图，已批准绿化布置地图。7.6.4、现场验收 7.6.5、专项验收意见

7.7、防雷检测验收：在防雷专项审查中已说透。7.8、综合管线验收 7.9、工程全面竣工验收 7.10、备案

7.10.1提交竣工验收备案申请报告

7.10.2填写竣工验收备案表（以中标通知书为单位）7.10.3资料（竣工验收备案文件目录）整理 7.10.3.1、工程施工许可证或开工报告 7.10.3.2、工程质量监督手续

7.10.3.3、施工图设计文件审查报告 7.10.3.4、质量合格文件

（1）勘察部门对地基及处理的验收文件（2）单位工程验收记录

（3）监理单位签署的竣工移交文件（4）单位工程质量评定文件

7.10.3.5、地基与基础、结构工程验收记录 7.10.3.6、有关质量检测和功能性试验资料 7.10.3.7、规划许可证及其它规划批复文件

7.10.3.8、公安消防部门出具的认可文件或准许使用文件 7.10.3.9、环保部门出具的认可文件或准许使用文件 7.10.3.10、陕西省建设工程质量保修合同 7.10.3.11、住宅质量保证书 7.10.3.12、住宅使用说明书 7.10.3.13、工程竣工验收报告 7.10.3.14、其他文件

7.10.3.15、必须交清统筹费等相关费用

7.11、交楼房屋及全部建筑达到销售合同约定的交房条件，初步验收后由地产公司组织向物业公司移交，对物业公司提出的质量问题及时维修，配合物业公司向客户移交，对客户提出的质量缺陷按时限要求修复