商品房产租赁合同

商品房产租赁合同（共11篇）（共11篇）

1.商品房产租赁合同 篇一

文 章来源

莲山 课件 w w w.5Y k J.C om 8

商品楼租赁合同

出租方：（以下简称甲方）

租赁方：（以下简称乙方）

一． 经甲乙双方平等协商签订本合同。

二． 甲方向乙方提供（位置）商品楼一套，归乙方经商使用。

三． 经甲乙双方协定，每年租金万元。（不包括房屋出租所得税，并由乙方为甲方向税务机关交清房屋出租所得税）。租赁期限从年月日起至年月日止，租金一次交清。

四．乙方向甲方缴纳保证金万元，乙方不得私自拆改和损坏原有设施，如果损坏按价赔偿，乙方可以合理装修房屋，费用由乙方承担；如果合同到期或乙方终止合同，为使房屋不受损，乙方不得拆除自己装修的设施，甲方不赔偿乙方任何费用。

五．因房屋建筑质量有问题，正处诉讼期间，要求乙方简易装修，在合同期间，如果需要鉴定维修，乙方要全力配合，如果乙方不配合，甲方有权终止合同，不给乙方任何赔偿。如果鉴定维修影响乙方正常使用，按耽误天数计算，甲方按耽误的实际天数补给乙方，耽误的天数按合同期顺延的方式补给乙方，除此外甲方不给乙方任何补偿。

六．乙方所使用的水费、电费、取暖费、卫生费等所有费用，全部由乙方承担，如果拖欠从保证金里扣除。

七．乙方不经甲方同意，不得私自转租、转让房屋。如转租、转让必须经甲方同意。否则，甲方有权终止合同，后果由乙方承担。

八．甲方只提供房屋，不参与经营活动，乙方自己采取消防、用电等安全措施，如有意外，给甲方造成经济损失全部由乙方承担。

九．乙方经营要遵纪守法，如果有违反国家法律、法规或侵害消费者权益的行为，后果自负。

十．本合同从签订之日起生效，一式两份，甲乙双方各持一份。

出租方：本人身份证号码：

电话：

租赁方：本人身份证号码：

电话：

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2.商品房产租赁合同 篇二

房产测绘主要依据国家标准、房产测量规范 (GB/T17986.1-2000) 及各地根据当地建筑风格与习惯制定的公用面积分摊细则。作为指导当地房产测绘的作业原则, 非常详细地规定明确了各类型建筑的计算方法、公用建筑面积的分摊原则和分摊方法、可分摊和不可分摊的公用建筑面积及不应计入的公用建筑空间, 采用经国土资源部验收通过的房产测绘软件进行作业, 这种作业方式和形式在国内同行业中属于领先水平。

房产测绘必须弄清楚以下几个概念:建筑面积、套内面积、套内使用面积、套内墙体面积。

(1) 建筑面积=套内建筑面积+应分摊的公共建筑面积;

(2) 套内建筑面积=套内的使用面积 (厅、卧、厨、卫、储的净面积) +墙体面积+阳台建筑面积;

(3) 套内墙体面积=1/2共用墙墙体投影面积或非共用墙墙体水平投影面积公共分摊面积;

(4) 房屋的使用面积指房屋户内全部可供使用的净空面积, 按房屋的内墙线水平投影计算。房屋使用面积是房屋各层平面中直接为生活和生产使用的净空面积, 不包括房屋内的墙、柱等结构构造面积和保温层的面积。

根据对以上概念的阐述, 建筑面积与套内建筑面积就只有一个应分摊的公用面积的区别, 套内面积与套内使用面积也只是一个结构面积与阳台面积的区别。目前, 消费者理解不透资内销商品房、外资内销商品房、高标准内销商品房、外销商品房和经济适用房。凡是自建、参建、委托建造, 又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。

3 房产测绘成果对房产销售的影响

近年来, 我国的房地产交易日趋活跃, 但相应的立法却比较滞后, 这使得有些房地产交易纠纷的处理缺乏依据, 给人民法院处理案件带来了一定的困难。尤其是约定面积与实测面积之间发生差异的现象普遍存在, 由此引发的商品房面积“缩水”纠纷已成为一个社会热点问题。因此, 认真研究当前商品房面积差异的处理方法是十分必要的, 这对于规范发展商的市场行为, 维护消费者的合法权益, 保障房地产市场的有序运行都具有重要的现实意义。

3.1 商品房销售面积差异产生的原因

面积是房屋使用价值和交易价格的基础, 但由于误差的客观存在性, 房屋在施工和测量中产生误差是不可避免的, 故商品房交易中约定的销售面积与房屋的实际面积之间必然会存在一定的差异。可是, 目前出现的商品房销售面积差异处理纠纷中, 误差却往往不是引起纠纷的主因。

3.2 部分有关商品房面积的名称不统一

商品房面积的测绘是一项专业性极强的工作, 而进行精确测绘的前提条件是必须保证各部分面积都有统一和确定的名称。可是, 目前的法律法规以及规章制度却对某些同一的概念进行了不同的表述, 当中最典型的例子之一就是对“分摊的共有建筑面积”的不一称谓。

涵明确, 独立性强, 测量简便容易;但是由于按套内建筑面积计价的房价款与分摊的共有建筑面积没有直接关系, 购房者对于这部分的面积差异很难主张权利。而按建筑面积计价的优点则是能保证商品房销售面积的完整性, 可是在这种计价方式中, 虽然套内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和 (即商品房的销售面积) 是固定的, 但二者的比例却是可变的, 如果发展商在保持房屋建筑面积不变的情况下通过虚增共有建筑面积来减少套内建筑面积, 购房者就很难保障自己的权益了。

结束语

房产测绘部门应当加强技术人员的专业知识培训和实践经验积累, 提高房产测绘技术水平, 从业人员都要树立良好的社会责任感和较强的职业道德, 测绘中严格按照国家有关的法律法规, 执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定;房地产行政主管部门和测绘行政主管部门也要对测绘单位进行技术指导和业务监督, 保证房产测绘成果质量。

(上接79页) 升城市水土保持生态环境建没的

摘要：因长期从事房产测绘工作, 在黑河二十多年的房地产发展的过程中, 根据多年学习和经验, 现结合实际分析中小城市房产测绘成果对商品房销售的影响, 并对此提出了一些见解。

关键词：房产测绘,商品房,销售,影响

参考文献

[1]GB/T17986.1-2000, 房产测量规范.

3.国家商品租赁住房模式初探 篇三

[关键词] 国家商品租赁住房 结构性调整 供需 租金

当前我国进行的住房改革已经成了各方争议的热点，房地产价格在北京、上海等一线城市原来一路高歌猛进，直到现在也没有看到有回头的迹象。中央政府连出重拳从国六条到国八条再到现在的经济适用房回购，其间也推出了提高首付比例、提高房贷利率、二手房转让征收土地增值税等一系列经济杠杆的政策来调控房地产市场，所有的政策不外乎调节供给和需求。可是我们今天看到的是房价并没有出现令人满意的结果。而本文所探讨的国家商品租赁住房模式正是一种针对性非常强的结构性调整模式。

一、国家商品租赁住房的概念

国家商品租赁住房，是指产权归国家所有的、通过商业租赁方式可长期租赁给消费者使用的住房。商业租赁应该是允许有相应的利润的，同时在居住期限上是消费者主导决定的。国家商品租赁房不是廉租房，廉租房仅面向低收入阶层，而还有大量的收入中等但又买不起商品房或者虽然可以购买商品房但因此会引起生活质量大幅下降的消费者。这部分中等收入阶层应该说是占到了城市人口的大多数。对于这部分人原来只有两种选择，一部分人走向了买自己其实消费不起的商品房之路，变成了所谓的“房奴”。还有一部分人是在租赁房子，这些房子有些是通过中介租赁的，有些是直接从房主手中租赁的。这种租赁来的住房有一个很大的缺点就是居住者没有安全感，因为房主在合同期满后有权中止合同。而这种消费者主导居住期限的国家商业租赁房只要消费者没有普通商品住房、没有拖欠租金、没有违反有关住房规定的前提下可以永久居住。国家商品租赁房面向没有商品房居住的全社会居民，只要有意愿、有能力都可租赁。廉租房是社会保障制度的一部分，而国家商业租赁房则是住房商品化的组成部分；廉租房的租金是低廉的依靠财政补贴的，而国有租赁房的租金是通过市场运作的、是盈利性的；廉租房只要居民的收入达到一定的程度、超出保障范围就要收回，而国有租赁房则不管收入如何变化，政府都不会强制收回。

二、国家商品租赁住房的作用

1.国家商品租赁住房政策是结构性调整政策，会引发房地产行业结构性的变化。首先，供给的交易方式变化。由目前住房市场的买卖交易为主变为买卖交易和租赁交易并重。在中国内地，个人自有住房比例高达84%，出租率很低。而在发达国家，住房出租率多在30%以上，家庭租房比例，日本38%，法国36%，英国34%，美国28%。其次，租赁的供给方变化。由目前的社会租赁住房变为国家租赁住房。再次，需求结构的变化。居者有其屋不一定要购房，要把一部分消费者从买房消费引导为租房消费。目前住房政策导向是“重卖轻租”，导致居民住房需求集中于买卖市场，一定程度上加剧了商品住房买卖的供求矛盾，导致居民住房消费意愿和住房支付能力错位。推出国家商品租赁住房，可以合理引导居民住房消费。

2.房地产调控变得更直接有效、针对性更强、预见性更强。国家商品租赁房直接可以减少住房的购买需求，调控的力度大、更加直接有效，可以从根本上稳定房价。国家可以针对不同的城市如北京、上海等一线城市、西安、武汉等二三线城市及以下制定不同的租赁政策,以及确定不同的租金，如北京、上海的房地产价格过高，政府可以采用较低的租金政策，如西安的房地产价格较为正常，政府即可采用正常的租金政策以稳定房价。所以利用国家租赁房进行调控，针对性、预见性强、效果会非常明显。

3.可与回购的经济适用房、廉租方并轨，形成新型公房模式。在经济适用房“以租代售”政策的导向下，经济适用房逐渐与廉租房并轨，形成了面向中低收入者的国有住房保障制度。随着国有租赁房的推出，经济适用房与廉租房可以并入国有商品租赁房体系，形成新型公房模式。

三、国家商品租赁住房对房地产行业之外的影响

1.可以增加居民消费，有利于各行业协调发展。资料显示，我国最终消费占GDP的比重已从上世纪80年代超过62%下降到2005年的52.1%，居民消费率也从1991年的48.8%下降到2005年的38.2%，均达历史最低水平。储蓄率则从2001年的38.9%上升到2005年的47.9%，5年间快速增长了9个百分点。储蓄率过高、消费率过低的结构性矛盾引发了一系列问题。在我国居民消费率持续下降的同期，世界平均消费率达78%～79%。导致这一问题的根源的原因之一就是购房。房地产投资巨大，城市居民购买一套住房往往要花费一辈子的积蓄，即使按揭贷款买了房，也要省吃俭用来还贷，这就导致目前的房地产行业及与之相关的行业发展过热，而其他行业消费不足的现象，长此以往不利于国民经济的和谐发展。假如国有租赁房推出，就会有相当一部分人租房而不买房，这样减少了房地产业的支出，自然就会增加其他行业的消费，各行业发展将更加和谐。

2.可以有效降低金融风险。随着房地产市场投资的不断加大、价格不断升高，泡沫越来越多，面临的风险也越来越大，一旦房地产行业遭遇冷冬，首当其冲招致损失的就是金融业，因为房地产开发和消费的大量资金大部分都来自于金融业。假如国家推出国有租赁房就会使房地产市场软着陆，随之金融风险也会降低。

3.可以满足不同类型的房地产消费者需求。（1）随着经济的发展、社会的进步，不可移动的房地产已经逐渐成为制约人才流动的主要因素，假如推出国有租赁房，人才到任何地方都可以按照自己的需求租赁没有任何限期的房子，那么人才就会流动到最需要自己的地区去，这样可以实现人才的优化配置;（2）新参加工作者，有一定的收入但没有任何积蓄，他们如果要买房是不现实的，所以他们迫切的需求是租赁房。（3）中低收入家庭。处于廉租房、经济适用房与商品住房之间夹心层的中低收入者既不符合廉租和购买经济适用房条件，又无力购买商品房，但又有长期居住需求。

4.政府可以获得永续的收入充实国库。作为国有资产的国有租赁房可以增加公有制经济在各经济成分中的比重，增强国家调控经济的力量，另外通过国有租赁房的出租，政府可以获得永续的收入充实国库，用以为低收入者提供住房保障，取之于民用之于民，造福百姓。

四、国家商业租赁住房的实施建议

1.由国家出资修建，产权归国家所有。可以借鉴法国廉租房的经验，建设资金由中央政府和各级政府共同筹措。经过28年的改革开放，我国的国民经济有了长足的发展，到2005年底，财政收入已达31649.29亿元，政府完全有能力出资修建；我国的基本经济制度是以公有制为主体、多种经济形式并存，国有租赁房关系到国民生活、社会稳定，可以成为房地产行业结构调整的有力工具，所以政府有必要拥有。

2.政府成立专门的部门进行管理，也可以委托建设部房地产管理司及各地的房地产管理部门进行统一管理。

3.国有租赁房要长期租赁。只有长期出租的住房，租期是由租赁者主导，租赁者可以根据自己的情况决定租期，综合各种因素决定是否对自己的房子居住状况进行装修、如何改善，以满足自己的需求。所以国有租赁房的操作要点是长期性，在租赁者不违反有关规定，不欠房租的条件下，只要愿意可以一直租赁下去，国家不能收回房屋。

4.租金的确定。租金要以房屋建造成本为基准，成本应包括按市场价格计算的土地取得费用、土地开发费用、建筑物的开发费用、投资利息，以及支付给开发商、建筑商的费用。

国家租赁房租金确定的基本公式:

其中，C为国家租赁房的建造成本，At为第t的租金，r为投资回报率，n为国家租赁房出租年限。随着时间的推移，房子会发生实物折旧、功能折旧和经济折旧，所以每年的租金要比上一年的租金要便宜，按每年的租金比上一年的租金递减g，那么租金确定的公式可以是:

C为国家租赁房的建造成本，L为按市场价格计算的土地价格，D为土地、建筑物开发成本，I为投资利息，F为支付给开发商、建筑上的费用。r值以国家要求的资金投资回报率为基础，具体可以按照国家调节房地产市场目标而上下浮动，如要抑制房价可以通过调低r值以降低租金，反之则要调高r值以提高租金。n值是国家租赁房的出租年限，n值的确定可以依住房的经济寿命而定。

5.租金的管理运作。收取的租金由国家成立专门的机构进行管理和运作。可以设立一个基金，如全国住房发展基金，收取的租金中的成本部分可以用来进行以后的国有租赁房建设和租赁房的更新改造，留有的利润可以作为保障低收入者租房的补贴基金。

6.国有租赁房的运营管理。国有租赁房可以聘请专业的物业管理公司管理，进行市场化操作。

7.国有租赁房可以建设多种档次。国有租赁房可以有高档住宅，面向高收入阶层，当然租金也高；可以有中档住宅，面向中等收入家庭；可以有低档住宅，面向中低收入家庭。

总之，国家商品租赁房的推出既具有紧迫性又具有可行性，是一条解决我国目前房地产困境的可行之路，也是创造和谐社会的必行之路。

参考文献:

[1]谢家瑾:对房地产市场宏观调控的思考.城市开发,2006,06

[2]钟 健 法国:廉租房占总量20%以上.海外见闻，2006，09

[3]吴建华:逐步完善我国房地产业宏观调控体系.宏观经济与管理，2006，10

4.商品房租赁合同书 篇四

承租方（以下简称乙方）： 姓名： ________身份证号：_____________________

甲、乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议：

第一条 房屋基本情况

甲方房屋位于______________________________

出租面积：____________

具体结构图：___________

第二条 房屋用途____________________________

第三条 租赁期限____________________________

备注：（）

第四条 租金

该房屋一年租金为：___________________元（大写：）

按季度交费，一个季度为：_____________元（大写：）

房屋转让金：________________元（大写：）

备注：房屋转让金为甲乙双方在自愿互利的前提下签订，甲方保证乙方以后如果不再经营自己餐饮项目的时，可以自由转让房屋，转让金两万五千元可以从被转让方的转让金里扣除自己付给甲方的转让金。甲方保证乙方在正常经营期间不得与其他方签订合同，以保证乙方正常经营，如有违约按半年的房屋租金赔偿乙方损失。

房屋租金每年涨幅幅度需按商场______________∕年递增。

第五条 付款方式

乙方于本合同签订之日向甲方支付房屋租金_____________元（大写：）即__________ 到__________以后从__________到__________续签下季度房租。房租交定后合同随之生效。

第六条 交付房屋期限

甲方应于本合同生效之日起日__________内，甲方拿出五天给乙方作为装修期。

第七条 甲方对房屋产权的承诺

甲方保证该房屋没有产权纠纷。如有甲方承担法律责任。

第八条 维修养护责任

租用期间，一般日常维修保养，均由乙方负责。若属常规房屋大修，费用则由甲方承担.修缮房屋是甲方的义务。甲方对出租房屋及其设备应定期检查，及时修缮，做到不漏、不淹、三通（户内上水、下水、照明电）和门窗好，以保障乙方安全正常使用。

修缮范围和标准按城建部（87）城住公字第13号通知执行。

甲方修缮房屋时，乙方应积极协助，不得阻挠施工

第九条 关于房屋租赁期间的有关费用

所有需付费的项目和物品等，如水，电，燃气,电话，网络，有线电视，供暖设备等等,均由乙方自己付费。

第十条 因乙方责任终止合同的约定

乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿；

1．擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的。

2．拖欠租金累计达一个月。

3．利用承租房屋进行违法活动的。

4．故意损坏承租房屋的。

第十一条提前终止合同

如因国家建设、不可抗力因素，甲方必须终止合同时，一般应提前一个月书面通知乙方。乙方的经济损失甲方不予补偿。

第十二条 违约责任：

租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按须向对方交纳租金的20%—50%做为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的2%向乙方加收滞纳金。

第十三条本合同之附件均为本合同不可分割之一部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

本合同共2页，一式2份，甲、乙双方各执一份，均具有同等效力。

甲方（签章）： 乙方（签字）：

5.2018年商品房租赁合同版本 篇五

出租人：胜利油田东方实业投资集团有限责任公司

承租人： 合同编号：

签订地点：东营市河口区仙河镇 签订时间：

****年**月**日

房屋租赁合同

合同编号：

出租方（以下简称甲方）：胜利油田东方实业投资集团有限责任公司 承租方（以下简称乙方）：

根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲乙双方在平等、自愿，并认定甲方所出租房屋符合安全使用的基础上，经双方协商一致，订立本合同。乙方认可甲方在本合同签订、履行中和或有争议解决过程中对本合同中房屋出租、处臵具有充分的权利，且乙方不以任何理由对上述事项提出任何异议。

第一条 房屋的坐落、面积、设施情况

1、甲方出租给乙方的房屋位于山东省东营市河口区仙河镇神州路中段 ；房屋编号为 ：

2、出租房屋面积约平方米。

3、该房屋现有设施、设备情况：房屋结构完整，门窗齐全。

第二条 租赁期限和用途

1、该房屋租赁期自 年 月 日 起至 年 月 日 止。

2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅在甲方准许的经营范围内使用。

准许经营范围: 乙方必须依法经营,且经营项目需经甲方同意，同时，乙方必须办理相应的资质证件。本合同乙方的经营项目为：

3、租赁期满，乙方应如期腾空交还房屋。乙方如要求续租，则必须在租赁期满1个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。

第三条 租金及支付方式

1、房屋租金为 元整（大写：）。

2、房屋租金于签订合同时一次性缴清。

3、为保证房屋设施的完备和财产安全，甲方向乙方收取房屋抵押金。租赁期满时，根据房屋验收情况，如房屋附属设施无损坏、无损失无息退还相应的房屋抵押金本金；如有损坏，甲方可直接扣除押金。

房屋抵押金： 元整（大写：）。

第四条 房屋修缮与设施维修保养

1、除房顶漏雨由甲方负责维修外，其它一切维修、装修、扩建项目及费用均由乙方承担。对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务。

2、乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或给予甲方经济赔偿，否则甲方有权解除 合同。

3、乙方如改变房屋的内部结构、装修或设臵对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案须事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：

（1）依附于房屋的装修归甲方所有。

（2）要求乙方恢复原状。

（3）向乙方收取恢复工程实际发生的费用。乙方对甲方的选择无条件予以配合实施。

第五条 房屋的转让与转租

1、租赁期间，甲方如将出租房屋所有权依照法定程序转让给第三方，不必征求乙方同意，但应事先告知乙方所有权转移情况。所有权转移后，出租房屋所有权取得方即成为本合同的自然出租方，享有原出租方的权利，承担原出租方承担的义务。本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。

2、未经甲方同意，乙方不得转租、分租、转让、转借或与他人调剂交换承租房屋。

第六条 合同的变更、解除与终止

1、双方可以协商变更或终止本合同。

2、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：

（1）未经甲方书面同意，转租、分租、转借或与他人调剂交换承租房屋的。

（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。

（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复。

（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。

（5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。

（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用的。（7）拖欠房租累计10天（包括10天）以上。

3、租赁期满前，如甲方仍要对外出租该房屋，在同等条件下，乙方（符合信誉度要求）享有优先承租权。

4、租赁期满合同自然终止。

5、因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。第七条 房屋交付及收回的验收

1、甲方将现有状况的房屋及附属设施、设备交付乙方使用。

2、乙方交回房屋时，应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常 使用状态。

3、乙方应于房屋租赁期满当日或甲方解除合同后十日内，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方，乙方不得以任何理由占据和拒绝腾空交回出租房屋，上述期满后5日内，乙方仍未交还甲方房屋的，甲方无须征得乙方同意，有权以破锁开门等任何形式收回房屋，甲方可直接处臵乙方留存在出租房内的物品,如有损失由乙方承担，同时甲方按日租金的双倍标准收取期满后占用费。

第八条 违约责任处理

1、如遇违约，违约方按年租金的20%赔偿对方。

2、在租赁期内，如乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用，每逾期一天，则按应交费用总额的5%承担违约金。

3、乙方如逾期交纳租金，每逾期一天，则乙方须按日租金的2倍交纳租金。

4、乙方擅自将承租房屋转给他人使用，甲方有权责令停止转租行为，终止租赁合同。乙方在租赁期内，将租用房屋转租给第三方承租使用时，必须事先征得甲方的书面同意，并按双方约定的条件办理转租转让手续，由乙方向甲方补交房屋租金。

5、乙方逾期归还租赁房屋的，每逾期一天按原日租金的2倍向甲方交纳占用费。

第九条 免责条款

1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。

2、如因不可抗拒的原因导致房屋损毁或造成乙方损失的，甲乙双方互不承担责任。

3、因政府、胜利油田“或与房屋权属有关联”有关机构、部门原因，需要拆除或改造收回已租赁的房屋，乙方应配合及时交还房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。

4、因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。

第十条 争议解决方式

本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决；协商不成时，可向出租房屋所在地人民法院起诉。

第十一条 其他约定事项

1、乙方应遵守甲方关于出租房屋的各项管理规定。乙方是其经营场所的消防安全责任人，对其经营场所的消防安全工作负直接责任，因水电气暖使用、火灾造成的经济损失由乙方负责。

2、乙方经营过程中所发生的一切费用（如水、电、气、暖、税、收视、通讯费用和垃圾清运费等）及财产损失等均由乙方承担。乙方应按时交纳水、电、气、暖、收视、通讯、卫生等费用，盗用水、电、气、暖、收视等现象，均视为违约。如有视为违约情形，乙方按照本合同第八条第一项的约定承担违约责任，并赔偿损失。

3、严禁承租户（乙方）乱拉乱接水管、电线和气管线；承租户（乙方）需要铺设原房屋铺设线路以外的任何线路，需向甲方书面申请，交纳1000元接线抵押金，自行承担费用，在许可铺设线路无安全隐患情况下，退还1000元接线抵押金。否则，甲方有权扣除该商业用房房屋财产保证金。

未经甲方书面同意铺设的水管线、电路、气管线等线路，一律视为乱拉乱接线路。甲方有权要求限期拆除，如乙方拒不拆除，甲方有权解除合同，收回出租房屋，一切经济损失由乙方自负。

4、使用大功率电器设备（额定功率超过三千瓦）应向甲方提出书面申请，经书面批准后方可使用；严禁用天然气取暖；违反规定的，甲方有权扣除该商业用房房屋财产保证金、停止提供水、电、气服务，并且甲方可以（有权）单方面终止租赁合同。因承租户使用不当、违规操作、乱拉乱接水、电、气等发生的责任事故或不配合甲方维修工作，造成的全部经济损失，由承租户承担，并根据事故轻重，追究当事人法律责任。

5、乙方必须依法经营，不得从事与本场所规定的经营项目无关的其他经营活动，否则，乙方自行承担一切责任，甲方有权解除租赁合同。

6、营业场所外门前门后以5米为半径范围内的环境卫生由乙方负责清扫与保洁，其它要求按甲方有关规定执行。

7、乙方不得随意张贴户外广告，门头、灯箱应甲方统一规定的标准要求制作，二楼以上广告位使用权归甲方所有。

8、合同期满后，甲方不接收乙方自行添臵的任何设施、设备以及商品。

9、严禁乙方私自乱搭乱建房屋。如需对房屋进行改建装修或增扩,必须征得甲方书面同意,对自行搭建的房屋，甲方不承担该房屋维修改造及使用中的任何责任和相关费用，合同终止或合同到期后乙方自行搭建的房屋无偿归甲方所有；如与甲方规划相抵触或存在安全隐患，应无条件拆除。

10、乙方不得冠用胜利油田东方实业投资集团有限责任公司及所属单位的名称和标识。

11、乙方人员的计生、治安、保卫、安全自理，对甲方及其上级单位统一组织的计生、治安、保卫、安全等检查，乙方有义务做好配合工作；违法、违章发生的一切事故及损失均由乙方自行承担全部责任。

12、在签订合同前，乙方必须提供原籍出具的有效期内的《流动人口婚育证明》原件及复印件，同时办理好公安机关要求的流动人口管理证件，否则，不予签订本合同。

第十二条 本合同自双方签订（章）后生效。本合同一式3份，甲乙方各执1份。甲方上级管理部门备案一份.乙方在本合同所留地址为乙方接收甲方书面文件地址，甲方对改地址邮件的书面材料视为通知到乙方，如因地址变更等原因无法收到信件，后果由乙方自负。

《房屋承租户安全责任承诺书》为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。

附：《房屋承租户安全责任承诺书》

甲方（章）：胜利油田东方实业投资集团有限责任公司

单位地址：河口区仙河镇

法定代表人： 委托代理人： 电 话 :0546-8485786

乙方（章）：

通信地址：

法定代表人：

身份证号码: 联系电话:

签订时间：

签约地点: 胜利油田东方实业投资集团有限责任公司 房屋承租户安全责任承诺书

为保障房屋租赁合同的顺利履行，加强饮食公司出租房屋消防安全管理，预防和减少安全事故的发生，保护租赁双方合法权益和生命财产安全，根据相关法律、法规签订此承诺书，房屋承租人承诺严格履行以下责任：

1、房屋承租人是其经营场所的安全责任人，必须依法经营，并对其租赁房屋的安全工作负全责，租赁期间发生的安全、消防、治安等事故及其造成的损失均由承租人自行承担。

2、房屋承租人必须严格按照国家有关安全用电管理规定安全用电，所有电器设备一律要接有地线，安装用电保护装臵，严禁私搭乱接电线，严禁使用超负荷的电器设备，电线必须缕顺，整齐穿管固定在墙壁上。

3、房屋承租方必须爱护出租房屋内的各种设施，未经同意不得以任何理由擅自改变室内水、电、气、暖设施，不得变动房屋建筑主体和承重结构，不得实施其他影响房屋建筑结构和使用安全的行为。

4、经营区内必须配备相应的消防器材，并放在符合规定的安全区内，按月进行检查，填写检查卡，所有工作人员必须了解消防器材的性能和使用规定，并会正确操作使用，熟知逃生自救、疏散、报警等常识。

5、承租方在租赁期间，必须自觉接受东方公司及上级安全部门的管理和检查，并对消防安全检查出的问题、隐患限时采取措施进行整改，消除隐患，否则出租人有权进行相应的经济处罚或解除租赁合同，收回房屋。

6、承租人在租赁期间，严格遵守双方签订的房屋租赁合同相关规定，严禁私搭乱接水、电、气、暖等，否则由此造成的后果承租人承担全部责任，给出租人及相关联主体名誉造成影响或经济造成损失的，承租人同意接受出租人视 情节程度给予双倍经济处罚或收回房屋并追究当事人的法律责任。

7、市场小吃街租赁户在租赁期间应严格按照“三先三后九不准两紧一通”安全使用天然气、液化气，需保持室内良好通风，液化气罐及其管、夹符合规定标准要求，液化气罐与炉具应保持安全距离。

承租人对以上责任约定将信守承诺，若有违反，愿承担由此造成的一切相应的法律责任和经济责任。

本承诺书在双方签订的租赁合同期满或解除租赁合同后自动解除。

房屋承租人（签字）：

6.商品租赁协议书 篇六

门：____________ 合同编码：____________ 签定地点：____________ 签定时间：____________

商品租赁协议书

xxxxxxxxxxxx有限公司（xxxxxx购物广场）甲方：___________________ 乙方：___________________

本着平等互利，诚实信用的原则。经双方协商达成协议如下：

1、乙方提供_____________品类_________品牌的商品在甲方卖场内进行销售，未经甲方同意，乙方不得擅自增减品类或品牌。甲方如有布局调整，乙方必须服从。否则，视乙方违约，乙方应向甲方支付违约金__________元。

2、甲方按每年_______元作为甲方收益出租位于___楼层__________区域_____平方米做为乙方的经营卖场。（此费不含货物检测费、营业员工资、福利、社会统筹及税费等）具体分解如下：

月

万元；

月

万元；

月

万元；

月

万元；

月

万元；

月

万元；

月

万元；

月

万元；

月

万元；

月

万元；

月

万元；

月

万元；

3、承包费用交纳办法：乙方同意每半月从甲方为乙方设置的经营账户中扣除，不足部分乙方须在5日内补缴；每逾期一天，乙方须向甲方交纳欠缴月承包费总额的3‰的滞纳金；逾期十天不交，甲方有权封存乙方所经营的商品直至撤柜并按违约处理。

4、乙方在本合同签定当日须向甲方交纳_______元作为乙方在甲方卖场内的租赁保证金。

5、乙方的商品价格必须符合国家价格法规，明码标价，并与市场价格保持一致，不得擅自调价或者与顾客议价。确需调价时应提前出示正式调价通知单，经甲乙双方协商一致并办理相关手续后方能执行。乙方在甲方卖场销售的同一商品的结算价、零售价不得高于同类商场，超市或专卖店的水准；乙方同类品牌商品在其他商场，超市或专卖店打折销售或做促销活动，应提前三天通知甲方同时进行，如乙方商品需在甲方卖场做优惠让利或促销，亦须提前三天通知甲方，经甲方认可后方能实施，否则视乙方违约，乙方向甲方支付违约金______元。

6、如乙方所提供的商品为伪造或者冒用其他品牌商标视乙方违约，乙方应支付甲方违约金_________元。

7、乙方提供商品的质量必须符合法定标准的规定要求，无法确定标准要求的以双方协商要求来验收。如乙方提供假冒伪劣商品，甲方将视乙方违约，违约金为乙方所提供的假冒伪劣商品货值（售价）的叁倍（低于1000元的按1000元计），同时甲方有权利终止协议并扣押乙方提供的假冒伪劣商品（因售出假冒伪劣商品所产生的一切责任由乙方承担）。

8、乙方提供商品之前，必须提供能证明其资信能力的证件（营业执照、税务登记证、一般纳税人资格证书、产品质量检验报告、卫生许可证、卫生检验报告、商标注册证、委托代理证明原件或者加盖公章的复印件等）；属于进口商品需提供进口报关单等相关证明。如乙方提供虚假或者涂改证件，乙方应承担违约责任，并向甲方支付违约金_______元。

9、乙方提供商品的计量应采用法定计量单位，其中定量包装商品必须严格遵守国家相关法定要求，否则乙方应承担违约责任，并向甲方支付违约金_____元。

10、乙方提供的商品必须执行“三包”规定（即：包修、包换、包退），双方协商，共同做好对顾客的售后服务工作。甲方实行商品质量先行负责制，如因商品质量同顾客发生纠纷，并给顾客造成损失的，责任由乙方承担。协议到期或终止，根据商品特点预留______元货款后为售后服务款，至售后服务期______结束后返还预留货款。

11、乙方所提供的商品应是最新生产的商品，凡是有保质期、保鲜期，保存期的商品其抵达甲方时的有效期超过规定期限的70%甲方有权拒收。

12、对于国家、省、市有关部门抽查、检验商品所发生的各项费用由乙方自行承担。因乙方产品质量问题被消费者投诉或被新闻单位曝光，给甲方造成重大损失，视乙方严重违约并向甲方支付违约金_______元，同时甲方有权终止协议。

13、乙方不得将其专柜转让、转租、未经甲方同意乙方亦不得擅自与他方合作经营，乙方如有违反，则视乙方违约，并向甲方支付违约金______ 元，且甲方有权单方解除协议，解除协议的通知到达乙方即生效。

14、在协议有效期内，乙方提供的商品如没有有效的经销权时，甲方有权引入拥有该商品正式经销权或该商品全系列经销权的供应商，而乙方应停止提供此商品。

15、双方每月对帐一次，甲方每15天给乙方结算一次。结算形式为_______。结算时乙方应向甲方提供乙方税率为___%增值税发票。

16、本协议期满后或因故提前终止协议，商品有库存的，乙方应及时与甲方联系。如协议期满或协议终止____后仍不与甲方联系的甲方自协议期满_____月后按库存商品价值（进价）的____%按日收取保管费，保管费大于实物价值时甲方有权处理乙方所提供的库存商品。

17、乙方在甲方销售的商品，乙方不得私自收取现金，必须通过商场统一的收银台或收款机收款。不得擅自借出或到合作场所以外私下交易及类似行为，均视乙方违约，违约金____元，同时，甲方有权终止协议。

18、乙方不得以任何形式贿赂甲方工作人员。否则，视乙方严重违约并承担相应违约金_____元，同时甲方有权终止协议（注：吃饭、送礼、借钱、为甲方业务人员预存电话费、办私事等均行贿）。

19、乙方提供营业员后，营业期间租赁柜台商品由乙方自行保管，营业期间商品出现丢失、被骗由乙方自行承担。

20、乙方不得在甲方规定营业时间内停止营业，乙方如需调整营业员班次，须提前与甲方沟通，双方协商一致方可调整。

21、乙方如需增加其他用电设备（如：射灯、灯箱等），费用由乙方自行承担。

22、乙方为突出商品品牌形象和经营特色而需装修的，须经甲方审查装修方案及预算（以乙方签订的装修工程合同书之标的为准）后方可实施，装修设计及营造费用由乙方承担。协议到期或双方解除协议时，活动货架等可自由拆卸的物品由乙方拿回，其他固定装修设施乙方不可自行拆卸。

23、乙方应对其装修的营业设施和商品自行购买相关保险，若未投保，发生一切意外事故所造成的损失均由乙方自负。

24、甲方卖场发生水灾、火灾等自然灾害引致乙方货品损失时，以保险赔付额为准，不足部分由乙方自负。

25、乙方退货需要经过甲方业务人员签字同意，否则视乙方违约，乙方向甲方支付违约金_______元。

26、如乙方在经营期间平效连续___个月排列本商品部后名，甲方有权终止协议。

27、乙方在甲方店内所有关于商品的广告宣传及发布必须按政府管理部门有关规定和甲方有关广告管理制度的执行。未经甲方同意，乙方不得甲方店内作任何广告宣传或在任何媒体上发布于甲方有关的广告，否则向甲方支付违约金_____元。

28、协议一经签订，乙方须在三十天内将协议返回甲方所在地，否则，视乙方违约，乙方向甲方支付违约金_____元。

29、协议争议的解决方式：本协议在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；也可由当地工商行政管理部门调解；协商或调解不成的，依法向甲方所在地人民法院起诉。

30、本协议一式___份，协议期限自____年____月____日至____年____月____日。

31、其他约定事项_________________________________ _________________________________________________

甲方：

乙方： 单位名称：

单位名称： 单位地址：

单位地址： 法定代表人：

法定代表人： 委托代理人：

委托代理人： 联系电话：

联系电话： 开户银行：

开户银行： 帐号：

帐号： 税号：

税号： 邮政编号：

7.商品房产租赁合同 篇七

一、案情简介和法院判决

蔡枝滔等村民诉广州溪头风景名胜区规划有限公司租赁合同纠纷一案,先后由广东省从化市人民法院和广州市中级人民法院审理。2011年7月10日,村委会在未经村民会议及村民代表会议讨论决议的情况下,以村委会的名义与规划公司签订《房屋租赁合同》(规划公司盖章日期为2011年9月30日),约定鉴于蔡氏古堡原租户违约拖欠租金多年, 已造成甲方(村委会)重大经济损失,甲方决定终止原租约,并委托乙方收回蔡氏古堡的使用权,并将位于从化市良口镇溪头村的蔡氏古堡及附属庭院房舍出租给规划公司,期限自2011年10月1日起至2031年9月30日止,租金为4000元/年,以及其它相关的权利义务。蔡枝滔等村民得知后,认为未经村民会议集体讨论决议,该合同将会损害村民的合法权益,遂向广东省从化市人民法院提起本案诉讼,请求判令村委会与规划公司签订的《房屋租赁合同》无效。

一审法院认为案件争议焦点有二:第一,关于原告是否适格。集体所有的财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占和破坏,集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的,受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。因此,蔡枝滔等106个村民认为村委会、规划公司所签订的租赁合同侵害了其合法的权益,有权向法院提起诉讼,并不存在主体资格不适的问题; 第二,关于合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《中华人民共和国物权法》第五十九条第二款规定,“下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定:(一)土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包;……”。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定, “涉及村民利益的下列事项,经村民会议讨论决定方可办理:……(八)以借贷、租赁或者其他方式处分集体财产;……”。因上述合同违反了该民主程序, 故对蔡枝滔等106个村民提出确认村委会、规划公司签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求,予以支持。

二审法院认为原审确认租赁合同无效并无不当,本院予以维持。此外,二审法院认为规划公司对《中华人民共和国村民委员会组织法》中的规定属于管理性强制性规定,而不是效力性的强制性规定,属于其单方面的解读。二审法院最终维持原判。

二、如何区分效力性与管理性强制性规定

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》将强制性规定区分为效力性强制性规定和管理性强制性规定,违反效力性强制性规定将导致合同无效,而违反管理性强制性规定则只是对违反者加以制裁,但并不否认合同效力。

在2013粤高法审监民提字第53号湛江市东海岛实验区东简镇某村村民小组与吴某农村土地承包合同纠纷案中,法院认为,“某村违反民主议定原则发包林地给吴某经营,依法属违反管理性强制性规定,而不属违反效力性强制性规定,故合同有效”。而在本案中,法院却认为,“规划公司认为《中华人民共和国村民委员会组织法》中的规定属于管理性强制性规定,而不是效力性的强制性规定,属于其单方面的解读,本院不予采信”。同样是有关处置集体财产合同效力的案件,同样为广东省法院审理, 却有着截然不同的判决结果。由此可见,对于如何区分效力性强制性规定与管理性强制性规定,在目前暂无法律明确规定的情况下一般为法院的自由裁量权。

那么,我们应如何区分效力性强制性规定与管理性强制性规定呢?笔者提供参考方法如下:第一,明确规定违反强制性规定的合同无效的,属于效力性规定;第二,虽然没有规定违反导致合同无效,但违反该规定的合同继续履行将损害国家利益和社会公共利益的,属于效力性规定;第三,如果是为了实现管理的需要而设置的,则属于管理性规定;第四,效力性规定主要针对行为内容,而管理性规定主要限制主体的行为资格。审判实践中常见的诸如《中华人民共和国公司法》关于公司经营范围的规定,《中华人民共和国城市房地产管理法》关于房地产中介需取得营业执照的规定等,均属于管理性规定。但是对上述判断标准要综合运用,如金融、证券、保险等行业关于营业范围的强制性规定, 虽然调整对象主要是主体资格,但由于此类主体是否有相应的资质多涉及社会公共利益与市场秩序, 因此应认为是效力性规定。

三、未经村民民主程序的租赁合同效力定性

首先,《中华人民共和国村民委员会组织法》并非效力性强制性规定。《中华人民共和国合同法》规定,“有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。这里的“强制性规定”是指效力性强制性规定。而二审法院判决认定涉案租赁合同无效所适用的法律是《中华人民共 和国村民委员会组织法》,也就是说,二审法院认为《中华人民共和国村民委员会组织法》中规定的“涉及村民利益的下列事项,经村民会议讨论决定方可办理:……(八)以借贷、租赁或者其他方式处分集体财产”属于效力性强制性规定,笔者不予认可, 笔者认为该法仅是管理性强制性规定,具体理由将在下文中予以解释。

其次,《中华人民共和国村民委员会组织法》并未明确规定未经过民主程序的合同无效。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定,“涉及村民利益的下列事项,经村民会议讨论决定方可办理:(一)本村享受误工补贴的人员及补贴标准; (二)从村集体经济所得收益的使用;(三)本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案; (四)土地承包经营方案;(五)村集体经济项目的立项、承包方案;(六)宅基地的使用方案;(七)征地补偿费的使用、分配方案;(八)以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产;(九)村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产 和成员权益的事项另有规定的,依照其规定”。很明显,该条文并没有规定未经过村民会议程序的合同无效。然而本案中法院却直接适用该法认定涉案合同无效,笔者认为有失妥当。

再次,《中华人民共和国合同法》规定,“有下列情形之一的,合同无效:……(四)损害社会公共利益”。所谓“社会公共利益”,即不特定多数人的利益。而本案中所涉村民的利益,则为特定多数人的利益,不属于社会公共利益,因此规划公司与村委会签订的合同也并没有因“损害社会公共利益”而无效。

结合到本案中,笔者认为《中华人民共和国村民委员会组织法》更大程度着重国家对村民委员会的管理,属于对村民委员会的行为的调整规范,并不涉及到其他民事主体,更未涉及到村民委员会与其他民事主体之间的民事合同的效力问题。因此, 笔者认为,《中华人民共和国村民委员会组织法》属于管理性强制性规定,不能以该法作为认定民事合同效力的法律依据。

然而,笔者随机抽取了广东省内部分法院审理的没有经过村民会议讨论而处置集体财产的合同效力的案件,从2004年到2014年的55个案件样本中, 只有3个案件是认定合同有效(且为农业承包合同而非租赁合同),即94%的该类案件在广东省内目前的司法实践中均是被认定为合同无效的,包括本案。

笔者分析,司法实践与理论出现上述悖论的原因很可能是由于村民集体财产处分案件多为金额大、人员多的群体性事件,处理稍有不慎,社会影响就非常大,进而使得法院的维稳压力较大。因此在司法审判实践中,法院基于实际社会效果、对更多利益体的保护、社会稳定等因素,多认定没有经过村民民主程序的租赁合同无效。

四、小结

承租人承租前应要求村委会出具租赁物业事宜已经履行民主程序的证据。《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国村民委员会组织法》、《中华人民共和国农村土地承包法》均规定了村委会处分 集体财产需经村民会议讨论决定方可办理,否则违反法律、行政法规强制性规定,合同无效。由此可见, 承租人在承租农村集体物业时,对该物业的出租是否已经履行民主程序负有谨慎注意义务。因此,承租人在承租前应要求村委会出具租赁物业已经履行民主程序的证据,对村委会是否有权处分集体财产保持应有的谨慎,确保合同有效。

对尚未履行民主程序的农村集体物业租赁合同的补正措施。若承租人签订租赁合同时农村集体物业尚未履行民主程序,则其面临着合同无效的风险。此时,可对无效合同予以补正。所谓无效合同的补正,是指当事人所签订的合同违反了法律禁止性规定,导致合同不能满足有效条件,当事人可以通过事后补正来使合同满足有效的条件,促使合同有效。就农村集体物业租赁合同的补正,主要有以下几种措施:第一,重新召开村民会议,投票表决农村集体物业租赁事宜;第二,根据村委会的议事规则或章程规定的补正手续进行补正;第三,让村民代表在村委会的资产报告或财务报表上签字;第四,由村委会出具承诺函,书面明确由其自行承担合同无效的法律后果。

诉讼时应确保能够取得的证据都已在举证期限前提交法院。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十三条第一款规定,“当事人举证期限届满后提供的证据不是新的证据的,人民法院不予采纳”。那么,何为“新证据”呢?法律规定,二审程序中的新证据包括:一审庭审结束后新发现的证据;当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许,二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据。本案中,规划公司在二审审理期间提交了其与村委会签订的《房屋交接备忘录》、《公证书》、存款历史交易明细清单等,因该证据均可在一审期间取得,故不属于新证据的范畴,二审法院不予接纳。

8.商品房产租赁合同 篇八

一、基本案情

徐某驾驶证被吊销，因需用车，于2015年5月14日同王某到朱某经营的汽车租赁公司，用王某的驾驶证和自己的身份证并以王某名义承租马自达6轿车一辆，徐某是租赁合同的担保人，也是该车实际使用人，其先后支付租金6500元。后徐某谎称自己是车主，因老婆在医院生小孩大出血有生命危险急需要用钱，不得已才卖车，于2015年5月26日利用伪造的朱某身份证和机动车行驶证将该车卖给唐某，声称车子还有4万余元的贷款未还，经过讨价还价，唐某最终出价5.5万元。朱某通过GPS定位查看出租车辆异常，后发现车子一直停在某小区停车场不动了，在联系王某和徐某无果后，朱某根据GPS导航于2015年6月2日将停在该小区地下停车场的汽车开回。2015年6月3日下午，唐某发现放置于小区地下停车场的轿车不见，后报警抓获徐某。经鉴定，涉案的马自达6轿车价值人民币115374元。

二、分歧意见

第一种意见认为，徐某租赁车辆取得对车辆的占有和使用，但不包含车辆处分权，其擅自将车处分给唐某，就是典型的拒不交付行为，构成侵占罪。

第二种意见认为，徐某虽合法占有该车辆但其伪造相关证件将车辆卖给唐某的行为构成诈骗罪。

第三种意见认为，徐某虽然采取欺骗手段但不应该承担刑事责任，而应该承担民事责任。

三、评析意见

笔者同意第三种意见，认为犯罪嫌疑人徐某不构成刑事犯罪，应承担相应的民事责任。具体理由如下：

（一）徐某不构成侵占罪

侵占罪中的侵占是行为人易合法持有为非法占有的行为，突出行为人对先前财物持有的合法性。表面上看，徐某、王某和朱某签订汽车租赁合同取得对汽车的合法占有，而徐某将该车出卖的处分行为表明其将合法持有行为转化为非法占有，似乎符合侵占行为的特征，但侵占行为前提是徐某需负交还或交出义务。相较于租赁合同这个主合同的双方当事人王某和朱某，徐某只是担保合同这个从合同的当事人，不论徐某承担一般保证责任还是连带保证责任，都只能在王某不履行合同情况下才需要徐某承担，所以徐某虽合法占有涉案车辆但并不能代替王某承担返还车辆的责任，徐某因没有交还或交出义务而不构成侵占罪。倒是，徐某和王某之间存在非法侵占罪的可能性，徐某占有王某租赁的汽车，其显然负有返还和交付义务，同时其非法处分显然构成拒不返还的情形，但王某既没有向徐某表达要求其返还的意思，也没有因此行为造成损失，更没有亲告，所以不存在侵占罪适用的余地。

（二）唐某对车辆不构成善意取得

《物权法》第106条规定，构成善意取得需满足三个条件：（1）受让人受让该不动产或者动产是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。由于徐某声称车子还有4万余元的贷款未还，唐某出价5.5万元应该认定为“以合理的价格转让”。但唐某作为受让人应该具有善意，对于大宗商品和汽车等大额交易而言，受让人是否善意还需考量其是否履行“不真正合同义务”，即注意义务。简单地说，就是到车辆登记管理单位查看其产权情况。而本案中，唐某仅通过查看身份证和机动车行驶证来确认车辆的所有关系并支付价款，而没有履行到车辆登记主管部门查看产权情况这一自身注意义务，不应该认定其善意。同时，由于涉案车辆具有4万元贷款，要购买车辆应及时行使涤除权方可获得，但案件中唐某没有要求徐某做出相应安排，也没有要求徐某提供购买车辆的相关单据和凭证，仅支付5.5万元就获得价值11余万元的车辆显然不符合一般人理解的“善意”，更何况涉案车辆没有也不可能登记过户。因此，唐某不能基于善意取得制度获取涉案车辆所有权。

（三）徐某也不构成诈骗罪

徐某谎称因家人生病才处置涉案车辆，并利用伪造朱某身份证和机动车行驶证的方式证明自己是该车辆的合法所有人，能够依法处分该车辆。虽然存在欺骗因素，但就本案而言构成合同欺诈而非诈骗犯罪，原因是：首先徐某本身合法占有涉案车辆，虽不具有所有权但其转让该车辆仅构成无权处分，形成的是一个效力待定的买卖合同，为此，徐某通过伪造证件方式来促使对方相信自己具有处分权能，目的是缔结合同取得财物，属于典型的合同欺诈。其次，诈骗罪与合同欺诈在客观层面上区别是被欺骗人是否基于错误认识处分财产并遭受财产损失。唐某仅支付了5.5万元就获得价值11余万元的车辆，如若不是自己没有履行注意义务，那么自己将基于善意取得制度获得涉案车辆的所有权，而且交易时唐某正是认识到自己将获得涉案车辆这一“等价物”才支付价款，无论唐某是否最终取得涉案车辆所有权都没有遭受财产损失，反而是“赚了”，这显然不能说明唐某基于错误认识处分财产并遭受损失。再次，徐某租用车辆时是使用了自己真实有效的身份证件，而且其也明知涉案车辆装有GPS导航系统，一旦事发，自己难脱干系。案件中也没有反映出其挥霍所得价款、积极潜逃或从事违法犯罪等诈骗犯罪常有的附随行为，因此不能认定徐某具有非法占有公私财物之目的。同时，还有一个细节非常值得注意，徐某声称涉案车辆还有4万余元的贷款未还，最终仅获得5.5万元价款，再一次印证了其不具有非法占有公私财物的主观目的。总之，综合主客观方面来看，徐某不构成诈骗罪。

（四）徐某需要承担民事责任

虽然徐某不构成刑事犯罪，但需要承担民事责任。本案民事权利义务关系比较清晰：王某与朱某之间成立租赁合同关系，徐某承担担保责任；王某与徐某之间成立借用合同关系；徐某虽合法占有涉案车辆但非法处分之，构成无权代理或非法处分行为。本案中唐某而没有履行到车辆登记主管部门查看涉案车辆的产权情况这一自身注意义务而不构成善意取得。本案危害后果主要是唐某支付了5.5万元没有获得等价物，由于其损害主要由徐某造成，应由徐某承担赔偿责任，如果本人有过错可以适当减轻对方的赔偿责任，当然具体情况应由法院来依法裁判。

9.商品房房屋租赁协议简 篇九

出租方：（以下简称甲方）身份证号：

承租方：（以下简称乙方）身份证号：

第一条、房屋位置：

经甲乙双方友好协商，甲方同意将其位于房屋（甲方租赁的房屋）出租给乙方使用，建筑面积以实物面积为准。

第二条、租赁期限：

1、租赁期限一年，自年月日起至年月日止。

2、甲方应提供与房东签订的房屋租赁合同、房产证复印件、身份证明等文件，乙方应提供身份证明文件。双方验证后可复印对方文件备存。所有复印件仅供本次租赁使用。

第二条、租赁费：

年租赁费元，（大写万仟佰拾元整）。甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。

第四条：其它

1、水电单独设表，乙方其按实际用量和水电公司的统一价格承担费用。

2、租赁期满，双方有出租和承租意向，可以续签租赁协议，同等条件下乙方享有优先权。甲方不得擅自增加本合同未明确由乙方交纳的费用

第五条 房屋修缮与使用

1、在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全。该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（乙方使用不当除外）。甲方提出进行维修须提前5日通知乙方，乙方应积极协助配合。乙方向甲方提出维修请求后，甲方应及时提供维修服务。

2、在乙方租赁期间，乙方享有房屋的使用权，在国家法律规定的范围内经营，甲方不得干涉。

第六条：违约责任：

1、甲方必须保障乙方拥有至少一年的租房时间，由于甲方原因使乙方未能拥有一年的租房时间，应立即付乙方剩余租金和房屋装修费（粉刷墙面、防盗窗等）共计元整。

2、因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使乙方造成损失，终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。赔偿乙方相应的装修费用。

第七条：协议份数：

本协议一式二份，甲乙双方各一份，经甲乙双方代表签字生效。本协议本着友好的原则实施，遇到其他事项友好协商解决。

出租方：手机号：

承租方：手机号：

10.商品房产租赁合同 篇十

内容摘要：本文作者长期在深圳从事房产测绘工作,也多次到有关省份参加房产测绘专题的专题调研,对房产测绘有一定的见解和理论,本文所写内容主要是根据深圳案例结合国内情形进行比照,分析了房产测绘成果对目前售房方案的影响，并对此提出了自己的见解。

一、目前市场上商品房交易的几种模式

自从国家取消福利分房，实行分房的货币化后，商品房作为一种特殊商品的概念已经被广大购房者所认同和接受。从开发商手中或房产交易所等中介机构中购买自己称心如意的住房已经成为人们置业的主要方式。然而由于法律、法规的不健全，有法不依、执法不严，开发商或中介机构存在投机取巧的行为；测量部门人员技术不全面、责任心不强，出具的资料不符合规范；政府监督部门没有认真履行职责等原因存在，使少量商品房面积存在粗差，造成面积严重“缩水”或“涨水”，极大地损害了消费者的利益。造成面积纠纷，成为近年来商品房买卖纠纷中的一个主要内容，也是买房消费者投诉的一个重点。面积缩水与涨水，公摊面积不明确，面积测绘结果不公开等，是多年来困扰买房人的几大心病。因此社会上对目前的商品房销售方式提出了质疑，有个别省份和城市出台了不同的商品房销售办法，有的已经开始实施。谁料一石激起千层浪，拥护者有之，反对者有之，各执一词，莫衷一是。各地房产界专业人士就此就此展开了激烈。

一般来说，商品房的建筑面积由两部分组成，即套内建筑面积和与公用分摊建筑面积（以下简称公摊面积），而套内建筑面积由三部分组成，即套内建筑面积等于套内使用面积加套内墙体面积再加阳台建筑面积。对于购房者来说，他们关心的是套内建筑面积的大小，更准确地说，购房者关心的是套内使用面积的大小，即在同等单价的前提下，套内使用面积越大，购房者认为越合算，反之则亏。目前在商品房的销售中以建筑面积作为销售的计量单位，消费者无法知道套内墙体面积、公摊面积，当然也就无法知道自己的套内使用面积到底是多少，无法知道自己的权益是否受到侵害。

根据建设部出台的《商品房销售管理办法》规定，商品房销售可以按套单元出售，也可以按套内使用面积或者建筑面积出售，前不久还出现了按套内建筑面积出售的。依据《商品房销售管理办法》，各省市分别制定了当地的商品房计价和销售办法，据了解，广东省建设厅、物价局曾于去年联合下发了《广东省房屋交易价格计算暂行规定》，明确宣布商品房以套内建筑面积计算房价，公共部分与公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入总成本，即套内建筑面积销售单价包含公摊面积的成本，公摊面积不另行单独计算。而深圳现行的房地产买卖合同文本却规定有三种选择：一是按建筑面积计算；二是按套内建筑面积计算；三是按套计算。

目前在商品房交易过程中，一般都是以建筑面积和套内建筑面积作为销售的主要方式，尤其是前者占有主导地位，只有极个别的项目采用按套（一般只有在拍卖房产时采用）和按使用面积出售。到目前为止，笔者很少听说市场上在商品房的交易中以套内使用面积（或称净使用面积）作为销售的计量单位。因此本文主要是对前面两种销售方式与房产测绘的关系进行分析，后面两种只作简单的说明。

二、产生以上几种模式原因的探讨

目前约束开发商的有关商品房销售面积与公摊面积的法规都不尽相同,主要有建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）、国家标准《房产测量规范(gb／t17986·１—2000)》及各省市地区根据当地习惯制定和颁布的商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定。其中深圳市的根据当地的建筑风格和习惯在总结以前的经验的基础上,经过几年的实践操作,根据国家的有关规定和通知,制定了《深圳市房屋建筑面积测绘技术规程》和《深圳市建筑设计经济技术经济指标计算规定》，作为指导深圳市房产测绘的作业原则，非常详细地规定明确了各类型建筑的计算方法、公用建筑面积的分摊原则和分方法、可分摊和不可分摊的公用建筑面积及不应计入的公用建筑空间,采用经国土资源部验收通过的房产测绘软件进行作业,这种作业方式和形式在国内同行业中属于领先水平。

在分析目前市场上采用的几种商品房销售办法，首先我们必须弄清楚以下几个概念：建筑面积、套内建筑面积、套内使用面积、套内墙体面积。

1、建筑面积＝套内建筑面积＋应分摊的公共建筑面积

2、套内建筑面积＝套内的使用面积（厅、卧、厨、卫、储的净面积）＋墙体面积＋阳台建筑面积

3、套内墙体面积＝1／2共用墙墙体投影面积或＝非共用墙墙体水平投影面积公共分摊面积

4、房屋的使用面积指房屋户内全部可供使用的净空面积，按房屋的内墙线水平投影计算。房屋使用面积是房屋各层平面中直接为生活和生产使用的净空面积，不包括房屋内的墙、柱等结构构造面积和保温层的面积。文

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根据对以上概念的阐述，建筑面积与套内建筑面积就只有一个应分摊的公用面积的区别，套内面积与套内使用面积也只是一个结构面积与阳台面积的区别。目前在消费者理解不透就是应分摊的公用面积，虽然国家有关部委和各级地方政府都制定了相应的分摊面积分配方案或规定。购房者知道了分摊的原则，哪些部位可以分摊，哪些部位不能计入

分摊的面积，但购房者仍无法知道每一个具体的部位分摊的数值到底是多少，分摊各部位的数值加起来是否与购买的该套房屋总公摊面积相、到底有多大的套内使用面积等。向开发商索要相关资料，开发商一般不会配合，使购房者一头雾水，最后只能糊里糊涂地签合同认购。

按套内面积售房，其实解决的是信任危机问题。房产测绘是一项专业性非常强，责任心重大的技术性工作，由专业测绘队伍出具的房屋面积测绘报告的过程不是每个业主所能够完全理解的，他们对其中的计算过程、方法、依据、标准是想了解又无法具体、明了地弄清楚，因为面积分摊过程是摸不着看不见的，具有隐蔽性。社会上发生的种种房产纠纷表明，症结往往出现在公摊面积不清，正是因为上述原因的存在，有人就把按套内建筑面积售房的设想提出来了。因为套内面积的测量非常容易，所以此种售房方式一经提出，便大受消费者欢迎。

三、分析各种商品房交易方式的利弊

按套内建筑面积出售的优点在于既简单又省事，便于购房者测量、核对，购房者无须足够的专业知识一关上门就能用尺把房子的套内面积量个清楚。目前国外有些国家和地区开始实行套内面积出售的办法。但是据笔者调查在国内还没有哪个省份或地区制定出了套内面积计算商品房售价的具体的规则，也没有具体确定公用面积计价方式。按套内建筑面积售房也许是一个省事的办法，但不是科学的办法。作为开发商,他的经营目的就是一个效益的最大化，会不会因为按套内面积售房，有可能造成其经济效益的降低，因此可能会产生以下几点隐患：

1、开发商在建设过程中可能会减少公共配套建筑的面积，从而降低项目整体品质。

2、开发商有可能把不属公摊的面积打入套内成本，购房者吃了暗亏还不知道是怎么回事。

3、为了能增加套内使用面积,不法开发商可能会将套内墙体变薄，降低建筑安全成本，减少套内阳台面积可能对商品房的外观和使用功能造成影响，使业主的生活品质降低。

4、按套内面积出售，有可能发生公共面积部分被发展商或物业管理公司占用，小业主利益被损害的情况。

因此有人认为按套内面积售房，恐怕无助于问题的明朗解决，反而会使公摊面积等易于发生问题的环节更加带有隐蔽性。

现在绝大部分房产方面的专家认为目前以建筑面积出售对消费者可能更有保障。他们认为房子的价值体现在各种建筑功能空间有机、合理地构成，它应该包括为整栋服务的公用设施等。如果一味追求套内面积而不顾及整栋建筑乃至整个小区的整体环境的情况，对购房者的利益也存在危害。目前按建筑面积售房比较流行的原因主要出于以下几个方面:

1、现在所有商品房的建筑面积并不是开发商说了算的，都须专业部门根据制定的规范、规则进行测量计算,最后要经过政府权威部门的监督与检查，所以从理论上来说，建筑面积结果应该是可靠的。商品房出现“缩水”与“涨水”现象只是个案而绝非普遍现象，而且，现在的购房合同示范文本上已经有了“套内面积”这一栏，规定开发商应该填写，购房者可以由此了解套内面积的情况。

2、便于和我国目前的产权登记制度衔接。目前产权登记中只有建筑面积和套内建筑面积，产权证及产权登记档案中没有使用面积。如果以套内面积出售，势必要调整房屋测量及产权管理的一系列规定。

3、尽管套内面积能表现房屋的功效，但消费者买房更为关注的是自己的权益。而消费者拥有的房屋财产权是由两部分组成的：一部分是独立产权，以套内建筑面积的形式表现；一部分是共有产权，以分权后的公用建筑面积的形式表现，两者不能分离。从长远来讲，消费者购买房屋，转化为固定资产，既会关心使用功能，也会关心资产的价值量。套内面积不能表现共有产权，也不能表现全部的财产权益。因此，以套内面积出售不利于表现产权人的权益。

4、就国外的普遍做法来看，许多国家或地区采取建筑面积计算房价款。我国采用的按建筑面积售房是借鉴国外房地产市场的做法，因为通过按这种方法可以比较好的解决物权问题。

四、提出解决纠纷的方法

通过分析现在市场上采用的几种商品房销售办法，根据我国目前的市场形式和国际惯例，我认为商品房按照建筑面积销售为好。问题的症结均在于公用面积的确定、分摊计算上。其实公用建筑面积的计算与分摊并非那样复杂、那样难懂。目前要使消费者对房地产市场树立信心，打消疑虑，只有通过一个简单的道理，即“明明白白消费”，要做到这一点就要使公用建筑面积的分摊做到合理、合法，还要尽量明了、清晰，要做到这一点我认为并不难。理由有四点。

１、房产测绘机构和监督部门严格按照《房产测量规范(gb／t17986·１—2000)》（2000年8月1日）以及各城市根据国家标准《房产测量规范》的原则和各地的实际情况制定本城市的《房屋面积测算细则》或补充规定进行房产测量，另外建设部《商品房销售管理办法》规定了商品房的销售面积与实际面积之差，不得超过国家计量技术规范《商品房销售面积测量与计算》规定的商品房面积测量限差。以及国家建设部和国家测绘局联合下发的《房产测绘管理办法》(建设部令83号)和国家质量技术监督局公布的《商品房销售面积计量监督管理办法》中也对房产测绘提出了具体要求。通过以上规范、规程的贯彻实施，已经较好地规范了房产测绘制度，使其具有了足够的权威性。

２、通过业主委员会可查清公用面积清单并进行实测。套内面积按不同户型，不同方位各选测几套作为代表进行测量即可。测量结果可以与房产证上的面积进行比较，根据差值情况采取相应的措施。

３、建筑面积（套内面积加分摊面积）才能完全体现房屋的所有权和土地使用权，单以套内面积则不能。从长远着想，这一点不能忽视。比如房屋因种种原因需折除重建，势必会因公摊面积不明确而引起麻烦。

4、按照建设部、国家测绘局去年5月1日颁布实施的《房产测绘管理办法》要求，测绘与管理必须分离。现在国内有些城市的房地产测绘市场开始开放。过去房地产面积测绘权只掌握在建设部门控制的几家测绘机构手中，缺少竞争机制和监督机制。开放后的房地产测绘市场放开，情形就不同了，只要有相应的测绘资质，遵循国家及地方相应的法规，接受当地质监部门的监督检查，原则上任何一个测绘机构对同一宗业务都有同等的测绘机会，消费者终于在“房屋建筑面积测量”上有了知情权和选择权。

房屋测绘部门在进行房产测绘过程中应该依法测绘，严格遵守各项技术规程，有效保护购房权益，在实施测绘的过程中做到：

●严格遵守国家法律、法规，执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定，接受当地房地产管理部门和测绘管理部门的技术指导和业务监督实，对其完成的房产测绘成果质量负责。

●认真核实公用建筑面积名称和它的服务范围，分析建筑物各个功能区的情况，根据规范、标准等的要求进行公用建筑面积的分摊计算。

●出具的房产面积测绘报告应该清楚地列出各套的套内面积、分摊面积，准确标注各主要边长数据；整栋房屋的公用建筑面积的名称以及面积和它们的分摊范围，在报告中应该列出各套以及公用建筑面积的位置平面图等，这样才能使建筑面积应透明计算规定清楚。

●测绘部门应该采用先进技术和设备，提高测绘技术水平，建立严格的质量保障体系，在作业过程中认真把好质量关，对其完成的房产测绘成果质量负责。

为了最大限度地保护消费者的利益，笔者建议应从下面三个方面加强管理。

1、在签订《商品房买卖合同》时消费者与开发商应在合同中约定公摊面积增加的处理方式。即在签订合同时补充协议中应明确约定：在公摊面积增加超过一定幅度时，买受人有权退房或公摊面积增加部分买受人不承担房价款。同时在补充协议中约定，如对公摊面积的测量结果有疑问，双方事先指定一个公认的测量机构，进行重新测绘并约定测量费用的具体支付方法。

2、改革我国目前的测量制度，建立我国独立的测量师制度。测量师及执业机构对其所出具的测量成果负完全法律责任，同时使房地产管理部门变“运动员”为“裁判员”，以第三者的身份实行监督管理。测绘服务部门受开发商委托进行测量，其测量结果又受到管理部门的监督检查，既避免了开发商的欺诈行为，也避免了管理部门直接参与测量而使公正性受质疑。

3、政府主管机关制定相应的法规，如建立开发商对公摊面积数据的公示制度，即责令开发商在与购房者签订合同之前，小业主有权知道经具有资质的测绘部门测算明晰的房屋面积测绘报告，在面积测绘报告中列出商品房的套内使用面积、墙体面积、套内面积、分摊面积和建筑面积，并在备注栏中说明上述面积的关系。

4、政府主管机关应该加强对房地产开发、施工的监管力度，开发商必须按照经建筑管理部门批准的图纸施工，特别是已经做过预售并且卖出部分期房的建筑不得随意更改设计图纸。

结束语

房产测绘部门应当加强技术人员的专业知识培训和实践经验积累，提高房产测绘技术水平，从业人员都要树立良好的社会责任感和较强的职业道德,测绘中严格按照国家有关的法律法规，执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定;房地产行政主管部门和测绘行政主管部门也要对测绘单位进行技术指导和业务监督,保证房产测绘成果的质量，测绘单位对完成的房产测绘成果质量负责。向社会提交质量可靠的测绘成果。

11.违法建筑租赁合同的效力问题研究 篇十一

关键词：违法建筑； 租赁合同效力 ；立法完善

一、违法建筑租赁合同的立法现状及其存在的问题

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中第二条和第三条明确规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”。从这条规定可以看出，立法倾向于判定违法建筑租赁合同为无效合同。我认为，该司法解释在认定房屋租赁合同效力的条件上，有诸多值得质疑的地方。

（一）标的物的违法性与租赁行为的违法性是两个概念

《合同法》第五十二条第五项规定了认定无效合同的其中一个情形为合同“违反法律、行政法规的强制性规定”。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，是以标的是否合法为标准对合同效力所做出的判断。标的是针对合同“内容”而言，即法律行为的标的，也就是法律行为的内容：行为人在行为时所欲发生的法律效果 。因此，应以当事人在签订合同时所欲发生的法律效果是否违反法律、行政法规的强制性规定来认定其效力，而不是依据合同本身的标的物是否合法来直接认定。房屋租赁合同本身是一种合同行为，通过签订租赁合同，出租人把自己所有的房屋供承租人占有和使用，以收取租金。也就是说，房屋租赁合同的内容是租赁行为，至于出租的是合法建筑房屋还是违法建筑房屋，均不影响租赁行为是否合法，因为并没有任何法律和行政法规规定禁止出租违法建筑物。司法解释中以租赁标的物违法为依据，把出租违法建筑的租赁合同认定为无效，显然是把标的物的违法性与租赁行为的违法性等同起来，混淆了两者的区别。

（二）与已有司法解释对同类问题的处理规则不一致

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十八条规定：以法定程序确认为违法违章的建筑物抵押的，抵押无效。这里规定，认定抵押无效，要求违法建筑是以“法定程序”确认的违法建筑。这一具体限定有利于减少无效合同。但是，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》中第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。这里把未取得两证进行施工的建筑行为认定为违法行为并没有要求以“法定程序”确认，而直接由审判机关进行司法确认。

立法权，司法权和行政法权应该是相互独立的，对于违法建筑的认定，按照现行法律规定，应当由行政机关依照法定程序进行，政政机关和审判机关，应当恪守自己的职责范围，无权僭越。两个司法解释，对待同一类问题却是不同态度和不同要求，这不仅不利司法统一，也不利于维护宪法的权威。

二、立法上的完善建议

根据上述对于违法建筑租赁合同效力判定的现状及其所存在的问题，我提出如下的立法上的完善建议：

（一）明确认定违法建筑租赁合同为效力待定的合同

违法建筑的存在并不妨碍出租违法建筑的合法性，如前所述，标的物的违法性与租赁行为的违法性是两个不同的概念，房屋租赁合同本身是一种合同行为，违法建筑租赁合同并不侵害国家和社会的权益，只要违法建筑租赁合同的出租人和承租人是本着自愿原则签订的房屋租赁合同，违法建筑租赁合同应该认定为有效，这符合私法自治的基本原则。

但同时，私法自治所赋予的自由也是相对的，它受到公法一定的限制。因此，违法建筑合同要获得有效性，必须具备“取得法律认可”的条件，该条件包括在一审法庭辩论终结前取得建设工程许可证或者经主管部门的批准， 或者在因房屋建筑实体违法时并没有受到行政机关限期拆除的处罚决定。

（二）增加对房屋建筑实体违法时租赁合同效力的判定情形

司法解释对因程序违法而导致房屋建筑违法的租赁合同规定了事后可以通过补办相关许可证而承认房屋租赁合同的有效，但对因实体违法而导致建筑违法的租赁合同却没有相关规定。我认为，实体性违法的建筑并不一定存在现实的危害性，所以对于因实体违法的建筑而签订的租赁合同，不能一概认定为无效合同，而应当根据行政机关对于该违法建筑的处分而对租赁合同作出效力的认定。如果行政行为，尤其是行政处罚行为，对违法建筑行为，在处罚时做出了限期拆除的处罚决定，才能认定建筑物不符合规划设计，此时，违法建筑租赁合同因不具备法律认可的条件而无效。如果行政处罚做出了其他处罚，但没有做出限期拆除的处罚，这就意味着建筑物与规划设计并不冲突，无需拆除，此时应当承认违法建筑租赁合同的有效性。

（三）明确审查房屋建筑合法性的法定程序

对建筑行为是否符合规划法的规定进行审查，这是法律赋予行政机关的职权，民事审判权不应介入，否则就是对行政权力的僭越。根据上述观点，为了维护行政权力和司法权力相互独立的体制，同时维护宪法的权威和司法统一，我建议在判断房屋建筑的合法性时，在立法中应当明确规定通过“法定程序”予以确认。

参考文献：

[1]张勇.房屋租赁合同争议问題研究[D].辽宁大学硕士学位论文.2013年4月

[2]朱宝.无效房屋租赁合同的法律问题研究[D].大连海事大学硕士学位论文.2012年6月

[3]应仕海.违法建筑买卖合同效力判定研究[D].华东政法大学硕士学位论文.2011年4月

[4]杨文杰.违法建筑的城镇房屋租赁合同的效力[J].载于社科纵横.2011年9月