控制性详细规划基础资料调查样表

控制性详细规划基础资料调查样表（共10篇）

1.控制性详细规划基础资料调查样表 篇一

乡镇总体规划基础资料调查提纲

因编制本镇总体规划，需以下资料和数据，敬请按以下要求将资料和数据整理成文字、图表，若有能反映以下内容的原始资料、图表、情况介绍、宣传材料等资料，亦请复印。

一、党政办公室

1.本地的镇（乡）志等。

2.《国民经济与社会发展“十五”、“十一五”计划及2020年远景目标纲要》。

3.近三年政府工作报告或工作总结。

4.有关经济建设与社会发展，乡镇建设与发展规划的简介、总结性材料和文件；

5.各行政村概况统计表（含村名、面积、人口、耕地、主要作物种类、主要经济来源等）；

6.驻镇（乡）以上行政事业、办公单位、工业企业和其他企业的情况统计和介绍。

二、土地所（土管所）

1.《土地利用总体规划说明书》；

2.土地利用现状图；

3.土地利用总体规划图；

4.乡镇行政区划图。

三、城建所

1.本地历次城镇总体规划及有关详细规划、土地征用的图纸及资料；

2.镇区道路情况统计（请列表）

镇区内道路名称、等级、方向、起讫点、长度、红线宽度、断面形式及路面铺装、质量状况、广场的位置、面积及建设情况等；

3.排水：排水方式（合流制、分流制）、污水处理方式、镇区污水管网图、污水排放方向等；

4.有关小城镇建设汇报（总结）材料和统计报表等；

5.环卫：镇区环卫基地位置、职工人数、设备情况、垃圾收集方式、街道保洁方式、日平均垃圾量、垃圾处理场位置、处理方式等；

6.镇区常驻人口数量：包括非农业户、居住在镇区的农业户、自理口粮户、驻镇单位住户；

7.镇区周边（规划区范围内）各自然村的人口户数；

8.镇域内一般集镇名称、人口规模及其建设情况；

9.文物古迹：（含古树名木以及具有开发价值的风景名胜）名称、位置、保护等级、占地面积、有关情况简介；

10.镇区绿化建设：绿地的位置、占地面积及设施布置等。

四、派出所

1.近五年以上全镇（乡）人口统计年报（年末总人口数、出生率、死亡率、机械增长率）；

2.近五年以上各乡镇人口统计报表；

3.近五年以上镇区人口统计数，镇区流动人口数（分出其中农业、非农业人口数）；

4.近五年以上镇区暂住人口数（或估计数据）；

五、统计所

1.近五年以上全镇国民经济综合所报；

2.近五年以上全镇农业综合年报（分行政村）；

3.近五年以上各村经济统计年报；

4.近五年以上乡镇企业及个体工商业统计年报；

5.有关国民经济的分析报告和发展预测等材料；

6.国民生产总值、农业总产值、工业总产值、财政收入、人均收入。

六、农经站（农业办）：

1.近五年以上各行政村基本情况一览表（如：总户数、总人口数、地亩、主要农作物的播种面积及产量、林、牧、副业情况、乡镇企业个数及产值、人均纯收入、农村经济总收入等）；

2.全镇（乡）农业区划图纸及说明材料；

3.农业发展设想。

七、邮政局（所）

1.邮政局的位置、等级、规模、职工人数、占地面积、建筑面积；

6.现状存在问题和规划发展设想。

八、电信局（所）

1.电信局（所）的位置、等级、职工人数、占地面积、建筑面积、营业额；

2.现有电话装机总容量、上年末实际装机数、公用电话数量、电话普及率；

3.全县镇及镇区电讯线路图、架设方式，经过镇域的其他电讯电缆名称及大致位置和方向；

4.移动通信现状情况（包括：手机、寻呼机的用户总数及分布）；

5.现状存在问题及规划发展设想等。

九、变电所、电管站

1.变电所的位置、规模、职工人数、占地面积、建筑面积等；

2.上级变电所的名称、距本所距离，电压等级、进出线方向及数量、高压走廊的位置及走向、供电能力及供电范围，现有变电器容量、现址有没有发展空间；

3.线路：全镇供电线路总长、电压等级；城区供电线路总长、电压等级；

4.全镇及镇区供电线路图；

5.现状存在问题、以后升级的打算及需要预留高压走廊的位置（附说明书和图纸）；

6.近三年供电情况（用电负荷分布情况）年终统计表（分工业、农业等八大类用电）。

十、水利站（水管所或水文站）

1.河流

⑴ 水利志；

⑵ 镇域主要河流水系情况简介（包括：镇域总长度、发源地、去向、镇域内的走向、正常水位、年最高和最低水位、年平均最大、流量、堤坝顶标高、设计防洪标准、河底宽、河底高程、防洪设施等；

⑶ 通航河流名称及相关的资料；

⑷ 全镇各水库基本情况一览表；

⑸ 水资源情况；

⑹ 十年一遇、二十年一遇、五十年一遇的洪水水位标高及淹没范围； ⑺ 现状存在问题及规划发展设想。

十一、医（卫生）院

1.全镇医疗机构分布位置、职工总人数、医生数、护士数；

2.个体私诊所的个数、分布情况及从业人员数；

3.血吸虫疫情及其它地方性流行病分布情况；

4.现状存在问题及规划发展设想。

十二、教委（教办室）

1.全镇教育基地情况统计报表；

2.全镇各类学校的师资队伍构成状况；

3.全镇职业教育情况；

4.“普九”汇报材料；

5.中心中学简介；

6.教育事业存在问题及发展设想。

十三、国税所、地税所

1.位置、占地面积、建筑面积、职工人数；

2.近年来税金收纳的情况；

3.税源培植计划；

4.纳税大户情况简介。

十四、公路站

1.域内的各类公路（人国道、省道、县道、乡镇道等）的名称、代号、方向；经过镇域的长度、路面宽度、起讫点、路面状况、路面质量等；

2.上级有关镇以上公路的发展计划；

3.镇域公路网现状存在问题及规划发展设想。

十五、水厂

1.水厂位置、占地位置、职工人数；

2.现状水源、供水能力、生产规模、供水普及率、管网分布图；

3.全镇水资源储量情况及水质状况；

4.可作为饮用水水源的水源地情况；

5.现状存在问题及规划发展设想。

十六、其它需要特别补充的问题

2.控制性详细规划学习报告 篇二

控制性详细规划是衔接城市总体规划(或分区规划)与修建性详细规划、规划设计与管理实施的中间环节，在我国的城市规划体系中处于核心地位。它的提出是为了弥补我国城市规划体系中总体规划过于概括、过于灵活，而修建性详细规划过于细致、过于刚性的缺点。然而从其二十多年的发展历程来看，虽然控制性详细规划在我国城市建设中发挥了巨大作用，但是仍然没有达到预期效果。作为规划管理最重要的平台，控制性详细规划的无奈是被称为“控制不住的规划”，这是因为它在理论上和实践中仍然存在一些不尽完善之处，影响其作用的发挥。正是基于此，论文对控制性详细规划的理论和实践进行分类评价分析，期望能对控制性详细规划的研究工作有所裨益。论文主要采用系统分析、文献研究、比较研究、实证研究等方法，从大量个别的理论研究和实例出发，概括出以往控制性详细规划的普遍性问题。论文研究主要由三部分组成：基础研究部分在回顾我国控制性详细规划产生与发展的基础上，明确了控制性详细规划在我国城市规划体系中所处的地位以及理论上应该发挥的作用，并从技术层面、编制层面和法制层面分析了控制性详细规划存在的主要问题，同时还研究了国外以及港台地区相关规划类型的经验与教训，希望能为我国控制性详细规划的发展提供良好的借鉴意义。实证研究部分首先从覆盖率、实效性、经济分析、公众参与、控制性详细规划调整等几个方面详细对控制性详细规划的理论进行分类研究；然后从城市旧区改造、城市新区开发、一般城区建设、城市中心区、法定图则等几方面对控制性详细规划的实践情况进行详细分类考察。通过对前文的分析总结，论文在结论部分，提出了对完善控制性详细规划的初步建议，即：提高控制性详细规划的法律地位、完善控制性详细规划的内容和深度、在控制性详细规划层面进行有效的城市设计、加入规划期限、采用多种类型不同深度的规划控制引导和关心公共利益等。

控制性详细规划的控制指标

控制性详细规划的核心是定性、定量、定位和定界，因此，建立定性、定量的指标体系是控制性详细规划的关键。目前进行的有关控制性详细规划研究与实践，都把控制性详细规划的控制指标的确立放在重要的地位。

1、控制指标的内容构成（1）地块划分

控制性详细规划的规划范围，应从城市的一个完整地域结构出发，其第一步是根据建设用地的区位、土地使用性质、土地出让和房地产开发的要求，综合空间环境结构设想及开发的可行性，划分基本地块，编排地块号码。在此基础上，确定各地块的用地面积和各项控制指标。

一般规定最小地块面积和宽度、深度，防止过小尺度的开发活动。地块边界线要具备可识别性。地块大小与用地特点有关，用地集中、性质单一的，地块可大一点，用地零碎分散，地块要小一点。地块的大小还与开发建设的方式有关，统一开发，地块划分可大一点，多渠道开发的用地，地块划分小一点。一般而言划分地块应注意以下几点：

①旧城区和沿街地段分块宜小，新建居住区分块宜大；

②至少与一条道路相邻；

③用地性质尽量单纯；

④同类用地控制要求大致相同；

⑤保护地段单独划出。

（2）土地使用性质及兼容范围

确定城市土地使用性质，一般参照《中华人民共和国城市用地分类标准》

（GBJ137-90）将土地划分至小类。具体的类别划分与所在城市的规模、城市特征、所处区位等有关。一般的规律是大城市分类多、小城市分类少；老城区分类多、新开发区分类少；中心区分类多、边缘区分类少等等。由于国标制定较早，有些分类已不适应使用要求，可结合实际要求研究控制性详细规划的用地分类，对它进行补充和发展。

土地的分类还应考虑土地使用性质的兼容，即以某一类土地使用性质为主，兼容其它性质，如在居住用地（R）中，可兼容小型的办公用地（C）。近年来在实践中出现了一些新的土地使用功能概念，以混合土地使用最为常见，它以某一类土地使用性质为主，与其它性质的土地相混合，如商住用地（C2/R）等。

确定适量的土地使用兼容范围是控制性详细规划中的一项重要的内容。对建设用地的使用性质规定过死或弹性过大，均可能导致城市规划与城市社会、经济发展的不协调，不能适应城市发展的可变性和多样性。合理的兼容规定既体现规划的弹性，为建设发展和管理实施留有余地，同时又保证城市的有机、有序地发展。

（3）土地使用强度

①容积率：也称建筑面积密度或楼板面积率（FloorAreaRatio，缩写FAR），即规划地块内各类建筑总面积与地块面积之比。容积率反映了整个建筑物的体量，构成了土地使用强度的最主要因素，因此对容积率的控制为土地管理的最重要的内容之一。

②建筑密度：即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比，用百分率表示。建筑密度的大小与环境质量有着密切的关系。

③人口密度：即规划地块内部每公顷用地的居住人口数。控制性详细规划应对规划地区的人口的上、下限均作控制。

④建筑控制高度：即由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离。一般有两种控制方式，一是绝对高度控制，如规定在一定的区域内新建筑物不准超过某一标志性建筑物；二是相对高度控制，如纽约的“日照后退曲线法”和“遮天率曲面法”，以及香港、台湾通过建筑高度与街道宽度的关系来控制。

⑤建筑后退：包括后退红线和后退建筑基地界限。建筑后退红线即建筑最外边线后退道路红线的距离，应根据建筑使用性质和所面临的道路等级而定。当建设用地划分较小，其间又没有道路分隔时，应根据具体情况，提出后退建设用地边界的要求，一般至少应满足消防通道的要求。

（4）道路及其设施

此项控制内容一般包括支路及以上道路的红线位置、断面、坡度、重要控制点坐标和标高等的确定；对社会停车场（库）、配建停车场（库）进行定位、定量和定界的控制；允许设置机动车和行人出入口的方向和位置的控制。

（5）城市环境景观

这方面控制较多地运用绿地面积、绿地率、绿化覆盖率等指标。绿地率指规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率。此项控制的目的是为了保证集中绿地面积，推动多种形式的绿化。

此外，还可以对其它设施提出控制要求。其它设施包括:居住区服务设施(中小学、托幼、居住区级公建)，环卫设施(垃圾转运站、公共厕所)，电力设施(配电站，配电所)，电信设施(电话局、邮政局)，燃气设施(煤气调压站)等。对一些特殊的地区，还可增加一些控制指标。

如工业区的烟雾、噪声、粉尘、异味等控制要求。

2、控制指标的确定

（1）确定的原则

控制性详细规划控制指标的确定必须依据规划用地的区位及环境条件，注重提高土地使用的效率，综合平衡经济、社会和环境效益，具体应遵循以下原则：

①符合国家、盛市各级规划与建设相关法规的要求。符合总体规划、分区规划的控制要求。

②综合考虑城市整体或地区全局的情况，力求总体平衡。

③力求优化城市用地结构

④控制要求要体现不同对象的特点。

⑤充分考虑土地价值及开发的经济效益。

（2）控制指标的确定

确定控制指标通常有以下几种方法：

①环境容量推算法：根据现状居住条件、道路交通设施、市政设施、公共服务设施等，预测规划期末的容量，据此确定各项指标。该方法比较严谨，但涉及面广、参数众多，资料的收集和整理也相当复杂。

②人口推算法：根据城市总体或分区规划提出的人口和用地的要求，以规划期限内的人均居住用地与建筑面积来计算。

③典型实验法：选择有代表性的地块，甚至是全部规划地区，进行实验性的形态空间规划，由此反算出各项指标。这种方法简单易行，是目前采用较多的方法。

④经验推算法：根据以往旧城和新区开发的经验，归纳出所需指标的数值。控制性详细规划具有以下特征：

一、控制引导性和灵活操作性

1.控制引导性

对城市建设项目具体的定性、定量、定位、定界的控制和引导。

从以下6个方面进行控制：土地使用性质细分及其兼容范围控制；土地使用强度控制；主要公共设施与配套设施控制；道路及其设施与内外交通关系控制；城市特色与环境景观控制；工程管线控制。

2.灵活操作性

⑴适应城市快速发展，简化规划管理

⑵控制指标留有“弹性”，某些指标可以在一定范围内浮动

二、法律效应

1.城市总体规划法律效应的延伸和体现

2.总体规划宏观法律效应向微观法律效应的拓展

三、图则标定

1.控规法律效应图解化的表现

2.用一系列控制线和控制点对用地和设

施进行定位控制

控制性详细规划 regulatory plan

以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。

根据《城市规划编制办法》第二十二条至第二十四条的规定，根据城市规划的深化和管理的需要，一般应当编制控制性详细规划，以控制建设用地性质，使用强度和空间环境，作为城市规划管理的依据，并指导修建性详细规划的编制。

控制性详细规划的主要任务是：

以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。

控制性详细规划应当包括下列内容：

⑴ 详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界线，规定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型；

⑵ 规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求；

⑶ 提出各地块的建筑位置、体型、色彩等要求；

⑷ 确定各级支路的红线位置、控制点座标和标高；

⑸ 根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；

⑹ 制定相应的土地使用与建筑管理规定。

控制性详细规划的文件和图纸应当包括：

⑴ 控制性详细规划文件包括规划文本和附件，规划说明及基础资料收入附件。规划文本中应当包括规划范围内土地使用及建筑管理规定；

⑵ 控制性详细规划图纸包括：规划地区现状图、控制性详细规划图纸。图纸比例为1/1000——1/2000.修建性详细规划根据《城市规划编制办法》第二十五条至第二十七条的规定，对于当前要进行建设的地区，应当编制修建性详细规划，用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工。

修建性详细规划应当包括下列内容：

⑴ 建设条件分析及综合技术经济论证；

⑵ 作出建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图；⑶ 道路交通规划设计；

⑷ 绿地系统规划设计；

⑸ 工程管线规划设计；

⑹ 竖向规划设计；

⑺ 估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。

修建性详细规划的文件和图纸应当包括：

⑴ 修建性详细规划文件为规划设计说明书；

3.宿迁皂河古镇景区控制性详细规划 篇三

项目名称:宿迁皂河古镇景区控制性详细规划 项目委托方: 宿迁市皂河古镇旅游发展有限公司 地块面积:8平方公里 项目投资额:100 亿

在建状态: 基础设施已开工建设

相关新闻: 浅析《皂河古镇旅游总体规划》古镇开发新思路

龙脉空间创新，皇家文化兴镇——以《宿迁皂河古镇旅游区总体规划》为例 《宿迁市皂河古镇旅游区控制性详细规划》汇报顺利通过 《宿迁市皂河古镇旅游景区控制性详细规划》初稿获好评(一)项目定性

打造集明清古镇游憩、湿地生态休闲、运河文化体验、农业观光休闲、水利科普教育、旅游主题地产、新农村建设等多功能于一体的，具有皇家文化特色和水乡风貌特征的旅游规划主题小镇。

(二)旅游形象定位(1).主题形象 龙运皂河·皇家水镇(2).宣传口号

皂河古镇——大运河畔的皇家水镇 游古镇，逛双街，登宝岛，行大运!(3).LOGO设计

图8 皂河古镇LOGO构想

项目名称:宿迁皂河古镇景区控制性详细规划 项目委托方: 宿迁市皂河古镇旅游发展有限公司 地块面积:8平方公里 项目投资额:100 亿

在建状态: 基础设施已开工建设

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打造集明清古镇游憩、湿地生态休闲、运河文化体验、农业观光休闲、水利科普教育、旅游主题地产、新农村建设等多功能于一体的，具有皇家文化特色和水乡风貌特征的旅游规划主题小镇。

(二)旅游形象定位(1).主题形象 龙运皂河·皇家水镇(2).宣传口号

皂河古镇——大运河畔的皇家水镇 游古镇，逛双街，登宝岛，行大运!(3).LOGO设计

图8 皂河古镇LOGO构想 提取皂河乾隆行宫的建筑元素作为LOGO的主体，凸显“皇家”的文化主题，并穿插水波的元素，以代表水镇被“骆马湖”、“运河”、“古黄河”三层水体所环绕的空间形态和载体，进一步表达“皂河·皇家水镇”的旅游规划主题形象。

(三)旅游发展目标

通过挖掘皂河地域文化，提升皂河古镇品牌形象，依托旅游大项目策划及招商，推动城镇旧区改造与新区建设，打造一座既延续传统又创造历史的“皇家水镇”。将皂河古镇旅游规划景区打造成为集观光游览、文化体验、度假休闲、游憩娱乐等多种旅游形式于一体的国内外知名文化旅游目的地和“5A”级景区，成为宿迁市乃至江苏省旅游的新亮点，推动旅游业成为皂河社会经济发展的重要支撑。

(四)空间布局(1).发展策略 复门(修复门楼);通水(连通水系);建岛(延伸岛屿);引轴(丰富游线);成镇(构筑古镇)。(2).发展目标

构建“城门完整、水网交织、景观丰富，文化凸显”的古镇旅游区旅游规划。(3).整体布局

由“乾隆行宫”这一皇家文化的本体，追溯骆马湖畔的神奇“龙脉”，通过水系及文化概念的演绎，以“飞龙”为发展的脉络，以龙首——乾隆行宫寻找地块的内在联系与特殊价值，由此塑造景观设计与空间的新格局，空间发展构想中提出：

“两轴·双核·三板块” 两轴

旅游空间发展轴

以乾隆行宫为核心，向北延伸至运河、骆马湖游憩带，向南延伸至黄河游憩带，实现以文化为线索，由陆地向水域空间拓展的旅游规划发展轴线。

城镇空间发展轴

以通圣街为核心，向南延伸至宿坯路，向北延伸至大堤，以南北向道路交通为核心载体，梳理两侧商业空间，带动产业的升级与发展，同时引导城镇空间主体向南拓展，加强镇区内土地的整合与利用，完善镇区功能结构。

双核

文化陆核——行宫古趣

以乾隆行宫为组团的文化版块构成整个皂河古镇旅游的核心，以皇家文化为依托，向外围拓展新的游憩空间，打造“皇家行宫”的古镇文化板块，深度体验皇家传奇，同时完善城镇空间的景观设计功能布局，实现旅游与镇区的协调发展。

生态水核——宝岛行运

以宝瓶岛为核心的旅游组团构成骆马湖生态旅游圈层的核心内容，由点向面，与戴场岛、湖滨新城等周边区域景观设计对接，形成骆马湖的三角互动格局，同时作为陆地文化板块的延伸空间，实现祈福文化的线性空间，以湿地为载体提供休闲度假产品。

三板块

A板块—皇家水镇 · 核心游憩板块

此版块内集聚了古镇旅游开发的核心资源，作为近期主要接待区域和旅游规划开发的重点。

B板块—皇家水镇 · 旅游拓展板块

此板块为远期战略发展板块，为核心游憩板块提供拓展空间，未来重点发展乡村旅游、生态休闲、旅游地产等。C板块—皇家水镇 · 城镇发展板块

此版块主要为城镇生活服务区，并为其他旅游功能板块服务，承载旅游发展带来的城镇空间功能转换。

四、旅游规划效果评估

由宿迁市城乡规划委员会知名专家组成的评审组评审对《总规》内容充分认可，规划汇报得到宿迁市市委书记缪瑞林的高度评价。

市政府关于皂河古镇景区旅游规划总体的批复中提到：规划核心理念立足于区域旅游规划发展格局中的古镇与两河一湖，由“皂河古镇”转变为“龙运皂河、皇家水镇”，立意新颖，分析深入、切合实际。规划对皂河古镇旅游开发建设具有较强的指导意义。

4.禹州市老城区控制性详细规划 篇四

公

示

简介

禹州市老城区控制性详细规划的规划范围为北至颍河，南至禹王大道，东至药城路，西至前进路，包括整个护城河以内的老城区以及部分外围地带，面积约5.8平方公里。

功能定位

①功能定位：以居住、商业、旅游为主，兼顾绿化、休闲等功能。

②品位定位：是具有较强历史文化特色的城市重要地区，并具有良好的居住形态、商业形象和优美的自然环境。规划目标

以《禹州市总体规划》为依据，统筹合理安排城市建设用地。建立新的控规指标体系，协调好城市建设与历史文化名城保护的关系。充分考虑老城区居民生活、生产的特点，逐步将老城区建设成居住环境好、配套设施齐全、既有历史文化内涵又符合当代居民生活的历史文化名城。规划人口

老城区内居住用地可以容纳的人口共计83000人，并考虑到商业等服务设施所能提供的就业岗位及环境的经济性，老城区内规划人口合计9万人左右。城市总体布局

⑴ 用地功能结构

本规划对老城区的功能进行了调整，调整后的用地功能主要为居住用地、商业金融用地、绿地、文物古迹用地、教育用地、文化娱乐用地等，商业等公建用地集中布局，形成特征明显的城市中心形态；工业用地、部分行政用地外迁；绿化用地顺应原有自然生态格局进行布局；居住用地尊重老城区原有居住格局，保护原有社会网络。从而形成老城区清晰的整体功能结构。

⑵ 用地布局结构

结合城市总体规划，调整老城区整体功能与空间结构布局，形成保护与更新和谐相处、中心集聚与片区分散的空间结构模式，在规划区范围内逐渐形成三个中心、四个片区。

①三个中心

在老城区原有繁华商业地段基础上，以南至公栈街、北至东西大街、东至钧州大街、西至颍河大街范围内为中心，形成老城区独具传统特色的商业中心。

在护城河以南老城区扩展地带内，沿远航路在颍河大街与钧州大街之间地段为中心，以其北市场商业为基础，拓展商业规模，使之成为南部老城区扩展地带的商业中心。

老城传统特色的商业中心和老城区扩展地带商业中心由颍河大街和钧州大街贯穿联系，形成城市商业经济轴线。

以文庙、禹王锁蛟井、古钧台等文物古迹为中心，形成禹州老城的传统文化中心。

②四个片区

文物古迹重点保护区：老城区范围内，东西大街以北至颍河范围内保留了老城区大部分的文物古迹，将其设为文物古迹重点保护区，使之形成保护氛围，形成保护体系，以便更好的保护文物古迹。

传统民居保护区：东西大街以南，颍河大街以西，西、南方向至护城河范围内保留有大量明清时期传统民居，许多传统街道仍保留有原有氛围，应给予合理保护。

老城风貌协调区：老城区范围内，颍河大街以东至钧官窑路范围内（商业中心范围除外）。文物古迹既需要保护的历史文化较少，应作为古城的协调发展区域。

老城外围发展区：老城以南以东为老城区外围地带，规划应按城市一般地段进行控制。道路系统规划

1、道路控制

⑴注重整体道路空间格局的保护，内部交通的改善以疏解为主，保护有特色的历史文化地段的街巷形态。对于机能衰败的街坊路网要进行大力改造，满足当代居民的出行规律和特点。

⑵规划区内道路采用网状道路结构，道路分为四个等级：主干道、次干道、支路、步行道路。

①主干道：主干道包括药城路、禹王大道、滨河大道、颖川路、建设路、颍河大街、钧州大街、东西大街以及环城路。药城路红线宽58米（6+7+2+11+6+11+2+7+6）；禹王大道红线宽56米（7+7+3+22+3+7+7）；滨河大道与颖川路红线宽度50米（6+7+2+22+2+7+6）；建设路红线宽度40米（5.5+5+2+15+2+5+5.5）；其余主干道红线宽30米（5+20+5）。

②次干道：次干道红线宽为25米-20米之间四类，分别为25米（5+15+5）、24米（4.5+15+4.5）、22米（5.5+11+5.5）、20米（4.5+11+4.5）。

③支路：支路等级范围15-8米分为五类，红线宽度分别为15米（3.5+9+3.5），13米（3+7+3）、12米（3+6+3）、10（2+6+2）、8（2+4+2）。

④步行道路系统：沿颍河与护城河的道路形成禹州老城的步行体系，将老城区的水系景观有机联系起来。

⑶ 规划区内的城市主、次干道应严格控制，规划区内的城市支路可结合具体地块的规划进行适当调整，但必须报规划行政主管部门批准。

⑷ 道路红线宽度、道路主要控制点坐标和标高、道路转弯半径及禁止机动车开口路段必须按照分图图则执行，实施过程中需做变更时，必须经规划管理部门核准。

⑸ 道路红线内用地为道路和道路绿化专用，任何与道路交通无关的建筑和构筑物的改建、扩建和新建均不得占用道路用地。

⑹ 道路交叉口设计应保证行车安全，满足视距要求；为保证安全人行横道线和停车线宜明显区别于其它铺砌图案；具体设计按道路设计有关规范执行。

⑺ 坡度按照国家道路设计规范，尽量保证道路纵坡坡度大于0.2%，小于0.8%，局部地段可略有放宽。

⑻ 大型公共建筑集中区域，在车流量较多的交叉口应设置人行天桥。公共活动场所、人行道、过街天桥和地下通道等地段必须进行无障碍设计。

⑼ 因建设需要，地块性质或建筑容量需要进行调整时，配建停车位也需做相应变动。

⑽ 分图图则中规定的建设工程实施附属停车位的指标为最小指标。

⑾ 沿颍河与护城河的道路形成禹州老城的步行体系，将老城区的水系景观有机联系起来。公共服务设施规划

1、规划区内公共配套设施应符合上层次规划要求，并与实际用地规模、规划人口容量和居住人口分布情况相对应。根据老城区的公共服务设施分布状况，主要商业建筑、办公建筑、托幼、小学、中学、农贸市场、居委会、派出所、文化设施等为本次规划涉及的主要配套公用设施。本规划未涉及的其他配套公用设施参照国家有关标准执行。

①区内主要公建、托幼、小学、中学等公共服务性配套设施，原则上结合绿地、道路、广场与步行系统布置，提高绿地系统的使用率和改善公共活动空间环境，使各类服务设施均衡分布。

②外迁的原有行政办公用地作土地置换规划为老城区居住、广场或街头绿地。

③商业、服务设施：注重商业建筑、公共服务建筑的规模化发展，对无序的沿街建筑进行空间整合，形成明显的城市整体公共中心形态和地段中心形态，进而塑造老城区整体及地段空间形象特征。

④文化娱乐设施：文化娱乐设施集中布置于钟鼓楼广场两侧地块形成集中的文化活动中心，休闲娱乐设施结合城市绿地建设。规划体育用地集中在护城河以南的新建区内。规划区共安排9处文化娱乐用地，用地面积为3.34公顷，占地比例为0.61%。规划区共设12处文化活动站（含青少年、老年人活动站），安排在距离规划的文化活动中心较远的居住用地内，用地面积400—600平方米。服务内容应包括： 书报阅览、书画、文娱、健身、音乐欣赏、茶座等，主要供青少年和老年人活动。在建筑布置时应考虑公共开放空间的设置。文化活动站宜结合小区绿地和社区管委会布置，并利用室外绿地设置室外文化广场。

⑤教育、科研用地：中学，小学、幼儿园结合老城区内的居住用地分布状态进行均衡布局。由于老城区密度比较大，闲置土地资源少，所以为了优化教育资源配置，在满足中学1000米，小学500米 服务半径的前提下，通过扩大中小学用地和班级数量，减少中小学的设置数量。规划区共设置5所中学，9所小学。幼儿园按照每5000—10000人设一所幼儿园计，老城区共设幼儿园18所。每所幼儿园规划六个或八个班规模，用地面积不低于2000平方米。幼儿园服务半径为100—300米。

⑥医疗卫生设施用地：在环城路外侧设规模相对较大的综合性医院2所。保留位于健康路西段的人民医院，钧官窑路北段的中医院，滨河路与钧州大街交汇处的城关医院，滨河路与钧官窑路交叉口的妇幼保健院，滨河路与颍河大道交汇处的医院以及禹王大道中段的医院。规划区内共设15处卫生站，均匀分布在距离医院用地较远的居住用地内。

⑦专业市场：结合禹州原有商业资源，在新建区设有钢材市场，同时稳固和扩展觉明寺综合市场。

⑧体育运动设施：体育场位于颍河大道和滨河大道西南地块有体育场一座，设置操场、足球、篮排球等场地以及其他运动设施，占地3.35公顷；居民健身设施共设置居民健身设施10处，均匀分布在居住小区和社区公园内。服务内容包括篮、排球及小型球类场地，儿童及老年人活动场地和其他简单运动设施等。居民健身设施宜结合各级绿地设置；若独立设置，应位于人流动集中的区域，并注意对周边居住的影响。

⑨社区服务设施：规划共设社区服务中心11处，在每个相对独立小区内分别设置一处，服务内容包括：居委会、治安联防站、老年人服务及护理中心等。社区服务中心位置选择可根据实际情况灵活处理，宜于文化活动站合并设置。老年人服务及护理中心，为60岁以上老人提供服务，内容包括：洗衣、帮助家务、饮食、心理咨询、个人照顾、理疗及组织社会和文化娱乐活动。

2各街坊、地块内的公共配套设施和市政公用设施是必须提供的基本设施，可根据实际服务规模进行调整，但不得低于规划确定的最低标准，不得随意减少，并应与土地开发同步规划，同步建设和同时投入使用，如有变更，必须申报城市规划行政主管部门批准。

3本次规划涉及的主要公共及市政配套设施，实施中必须按照分图图则中的规定执行。

4配套服务设施中，社区卫生服务站、文化活动站、居委会、体育活动场地、老年活动的设置，可根据下层次的规划进行具体的定位，可单独占地，也可附设在其它建筑内。景观规划

本次规划区内景观体由三轴、三心、两带以及若干重要景观节点构成。

1、三轴：

①城市南北发展轴：颍河大街与钧州大街之间，连贯南北商业中心，处于规划区中心位置，形成规划区主要景观发展轴线。

②城市东西发展轴：沿滨河大道形成城市东西发展轴，介于老城区与老城区扩展地带之间。

③老城旅游经济发展轴：沿东西大街方向，介于文物保护区与传统住宅保护区和古城协调区之间。东西大街原来就是禹州老城的特色传统街道之一。

2、三心： ①在老城区原有繁华商业地段基础上，以南至公栈街、北至东西大街、东至钧州大街、西至颍河大街范围内为中心，形成老城区独具传统特色的商业中心。

②在护城河以南老城区扩展地带内，沿远航路在颍河大街与钧州大街之间地段为中心，以其北市场商业为基础，拓展商业规模，使之成为南部老城区扩展地带的商业中心。

③以文庙、禹王锁蛟井、古钧台等文物古迹为中心，形成禹州老城的传统文化中心。

3、两带：

①颍河自然景观带：颍河自西向东横贯禹州全境，位于老城区北端。是淮河最大的支流，沿岸自然景观较好，为居民提供以优美的自然风景区。

②护城河景观带：沿护城河遗址规划滨河景观绿化带。

4、景观节点

规划区内的重要文物古迹、重要景点、重要建筑物等形成禹州老城的景观节点。绿地系统规划

1、规划原则

①充分利用河道等自然因素，沿河规划绿化带，从而形成有特色的带状绿地系统。

②街头绿地呈点状到线状并与护城河及颍河绿地形成整体的绿化系统。③结合禹州历史文化环境特点配置绿地系统，深化城市内涵，突出传统文化特色。

2、规划控制

①滨水生态防护绿地

城区内颍河水系两侧控制约60m的生态防护绿地，以生态维护和建设持续发展绿地为主，禁止建筑等固定设施布置其内。

②公园绿地

本规划结合历史文化名城保护及老城区内的用地功能置换，在阳濯古城墙处和老城区东北滨河沿岸各建一个公园。

③街头绿地

结合城市居住区及传统街区保护在各街区适当留出街头绿地，满足居民日常生活需要，保护老城区传统文化。

④城市绿地率：近期35%、远期45%，城市绿化覆盖率近期38%、远期48%。硬质铺装广场绿地率不能低于5%，一般性公共设施规划绿地率达到30%以上，疗养院、医院规划绿地率45%以上，学校、宾馆规划绿地率40%以上，大型机关、体育场馆规划绿地率35%以上。仓储附属绿地规划绿地率20%以上，规划绿化覆盖率30%以上。市政设施附属绿地规划绿地率30%以上，供水水厂绿地率45%以上。

5.控制性详细规划基础资料调查样表 篇五

4对控制性详细规划编制若干问题的探讨

在中国现行的城市规划体系框架中,各层次规划的主要作用都是为了控制和引导城市合理、有序地发展。在城市规划领域里,可以分配的最重要的社会资源是城市土地的开发权以及在城市土地使用关系上建立起来的各种城市空间关系,这使得控制性详细规划成为实施规划管理的核心内容和直接依据。本文对控制性详细规划编制中的“现状调查”、“区域分析”、“指标确定”以及控规中的城市设计等问题进行了一定的探讨,控制性详细规划(下简称控规)是伴随着中国城市规划理论和实践的发展而出现的。从20世纪80年代我国规划界开始尝试编制控规至今,通过借鉴国外经验和20多年来的本土化、地方化,控规本身得到了较大的发展,经历了从形体示意阶段、控制指标抽象阶段到目前相对完整系统的控规阶段三个过程,并且在城市规划和建设中发挥了巨大的作用。“控规”将抽象的规划原则和复杂的规划要素进行简单化和图解化,从中提炼出控制和引导城市土地功能的最基本要素,形成了一套较为完善的规划编制办法,较大限度的实现了规划的“可操作性”,使规划实施的稳定性和政府任期政绩的显现化之间的矛盾有所缓解,初步适应了投资主体多元化带来的利益主体多元化和城市建设思路多元化对城市规划的冲击,较好地适应了市场经济体制下城市规划管理的需要,面对城市的快速发展,实现了规划编制的速成和规划管理操作的简化,缩短了决策、规划、土地批租和项目建设的周期,提高了城市建设和房地产开发的效率,成为城市国有土地使用权出让、地价测算的重要依据,基本上满足了城市政府调控房地产市 场和筹集城市建设资金的需要。在中国现行的城市规划体系框架中,各层次规划的主要作用都是为了控制和引导城市合理、有序地发展。在城市规划领域里可以分配的最重要的社 会资源是城市土地的开发权以及在城市土地使用关系上建立起来的各种城市空间关系。在城市建设项目决策过程中,决策者(包括政府、职能部门、私人开发机构)所关心的是具体项目的实施及其可能的后果,而城市规划则应当在这些具体的开发建设行为与城市发展目标和城市整体框架之间建立关系。控规直接面对的是具体的每一项城市建设活动,通过对社会资源的分配而将城市建设活动限定在规划所确定的方向和范围内。控规作为桥梁,它衔接了总体规划、分区规划和修建性详细规划,起到了深化前者和控制后者的作用;控规作为开发控制的法定依据和城市建设的有效指导,使控制什么、怎么控制都有章可循;控规通过它特有的规划内容、形式和手段,把诸如城市产业和城市用地、人口、资源、环境等方面的政策转译成城市规划的技术语言,指导城市物质空间建设,成为政府对城市建设、开发进行管理、控制的重要手段和政策载体。但是,控规仍然是目前中国城市规划界中争议较大的规划类型之一,因此现对有关问题进行一定的探讨和研究。控规中的“现状调查”

现状调查的深入程度和调查范围的广度直接影响到控规技术成果的质量。详尽地占有基础资料才能使规划有理有据。规划师在现场踏勘时,应不畏寒暑,不留“死角”。在调研的时候,应做到“脑勤(深思)、口勤(多问)、笔勤(勤记录)”,而不能依赖于总体规划已有的调研成果,因为规划阶段的不同,对调研成果的深度要求也大大不同。以往控规的现状调研,往往更多地关注物质空间环境的调查,诸如对土地使用现状、环境质量、现有设施(包括道路交通)配套等等。有的规划编制单位甚至做出一份“万能公式”般的“现状调研资料收集表”,这样的“万能公式”表面上可以包罗万象,但由于缺乏相对于特定项目的针对性,使资料收集、现状调查成了程序性、事务性的简单劳动。在此基础上编制的控规符合规范但无个性,更难以有效控制与引导地区开发。“没有调查就没有发言权。”科学、深入、细致的现状调研是做好规划的基础和先

决条件。不同类型的城市具有不同的特点;同一座城市内的不同地段具有各自的情况;相同性质的用地处在不同的城市或者是同一座城市中的不同地段,其个性特征也会大相径庭......因此,我们在调研的过程中要“因地制宜”,除了对常规内容的调查外,还要对其个性特征进行深入分析研究,找出在该地段中起决定作用的因素,发现主要问题及其症结,提出切实有效的规划对策。控规中的“区域分析”

在控规编制过程中,规划地块用地性质、道路交通、基础设施等条件在总体规划阶段一般都已明确,规划师往往将规划的重点直接放到地块内部的用地布局、交通组织以及形态控制上,从而对上一层次规划针对本地块所做出的规定性的要求缺乏深入分析。因而,所做的控规就缺乏对上一层次规划的评价和反馈,各项规划要素也难以有切实的依据和科学的定位。2·1 性质定位

在做控规的时候,应该引入“区域分析”,结合总体规划、分区规划和规划地段周边用地的情况进行深入具体的分析,以能在更大区域内正确把握规划用地的“定性”和“定位”问题。特别在“定位”上,仅就地块论地块,那么控规做的再深入、再具体,也会因目标不明确,在开发强度、时序这些“量”的问题上处理不当,城市规划设计王召东等:对控制性详细规划编制若干问题的探讨问题。

2·2 配套设施

通过“区域分析”,可以使控规在较大区域范围内充分考虑公共服务设施和市政基础设施的兼容和共享,避免配套设施不完善或同类设施的重复建设,以保障城市功能的综合性、建设的节约性和运转的合理性。

2·3 道路交通

将规划地块放到区域中分析人流、物流及相应的道路和交通问题,对地块进行“定性”、“定位”,合理规划地块用地结构、配套各项设施,对解决好规划地段与周边地区交通运输网络的协调至关重要。

2·4 经济分析

在市场经济条件下,由于城市开发要素(土地、建筑等)的空间分布不均衡,城市土地存在级差地租。城市中各个地块的征地费用、拆迁成本、基础设施配套的投入以及周边的环境等差异明显,加之城市规划对土地的性质、强度的控制,导致了城市各地段的收益相差较大。因此,我们应该在“区域分析”中,在更大的范围内对规划地块的土地开发建设进行深入的经济分析,从而为控规的指标确定提供有力的技术支撑,在城市规划中充分体现公共利益和社会公平。2·5 景观设计

引入“区域分析”,明确规划地块在城市大的景观系统中所处的地位和所承担的角色。这样既可保障规划地段景观设计的独特性和城市景观系统的完整性,进而形成地块、区域、城市景观序列,又可避免各规划地块景观设计各有千秋,而城市整体景观风貌零乱、割裂局面的出现。3 控规中的“城市设计”

一些地方在做控规前,往往先做城市设计,再对照城市设计来编制控规。这也是当前规划设计人员针对控规编制与实施中存在的问题而进行的一种尝试,试图通过这种方法来解决控规中过多地注重物质空间,而缺少与人心理感受、活动相关的环境和场所的设计,缺少建筑空间的合理安排以及空间层次的有机变化等问题。个人认为控规中的城市设计与控规的关系应视规划地段的建设情况而区别对待。如果规划地段的建设项目已经确定,可先做城市设计,再确定控规的内容。但实际上,往往更多的是在具体项目还没有明确的情况下,就对城市的局部地区进行城市设计。这使得规划师只能进行俗称“摆房子”的规划。其本意是对该地区的城市建设有个整体的构想,但是却以一个具体的设计方案来形象地表达规划控制的意图。这种方案是规划师心目中的主观意象或地方政府的愿望,是无数种规划控制中的一种理想形象的模

拟,而规划中所要控制的内容却是隐晦和模糊的。应该指出,在满足规划整体控制的要求下,城市设计的方案是多解的。在实际开发中,建设项目、规模不可能和规划师预想的完全一致。而在此操作过程中,反而忽视了控规关于土地使用控制这个重点。这种先确定城市设计再做控规的做法,由于目的性不明确,项目条件一经变动,或是受到外界其他因素的影响,往往使所完成的方案很难立足。因而,对于这种在具体项目还没有明确的情况下,对土地进行控制应作为规划的重点和首要内容。而城市设计仅仅是表达规划控制意图的一个具体的方案而已。4 控规中的“指标确定”

控规中的指标体系是其核心内容,它体现了对用地开发强度的直接控制和空间结构的引导。因此,控规指标确定得是否合理,就直接影响到了控规的科学与否。目前,控规指标确定,主要是根据上一层次规划中所规定的人口容量和有关经验数据,结合人均规划建设面积标准、建筑间距等规定(如是房地产开发还要对其进行经营效益分析),再推算出建筑密度、容 积率、建筑控制高度等。但是控规的指标往往采用的是单向控制,即提出最高值或最低值,这种做法的缺陷是一旦一个方向的支持因素减弱,实际开发可能走向另一个极端,偏离最适宜的土地使用强度的目标,难以保证良好的城市空间形态,不能实现原本所期望的目标。与此同时,在控规的指标中,缺乏最佳引导和主动性引导。为此,我们可以结合控规,给出几种城市设计的方案,在城市设计中较好地体现空间的合理艺术安排,空间的层次变化和建筑的体量等等方面的问题。结合城市设计,建议性地给出指导城市建设的最佳引导和主动性引导的指标,以供城市发展和建设时参考,这样可以有效地避免由于规划用地各地块土地使用强度接近控制最高值或绿化、空地率等指标接近最低值,而导致的城市整体容积率过高、环境恶化、景观受损等一系列问题。因此除了对控规常规的指标确定以外,还对重点建设的地区结合城市设计,建议性地给出指导城市建设的最佳引导和主动性引导的指标,包括建筑密度、建筑控制高度、容积率、绿地率等规定性指标和人口容量、建筑形式、体量、风格、色彩等指导性指标。以供城市管理和建设时参考,有效地确保了控规的有效实施和良好城市景观的实现。控制性详细规划是规划与实施、建设与管理、开发与控制相衔接的重要环节,是规划管理的必要手段 和重要依据。控制性详细规划的水平高低将直接影响规划管理的好坏以及城市建设的发展。

6.控制性详细规划基础资料调查样表 篇六

在2006版总体规划调整时，此前作为旅游发展备用地的海棠湾、红塘湾以及亚龙湾二线的储备地提前启用。从海南省委、省政府到三亚市委、市政府，都对海棠湾、红塘湾的建设大力支持，并提出了严格要求和美好愿景。

而红塘湾原有控规囿于权属原因，两块用地分别编制，且完成于国际旅游岛战略生效前夕，编制时未能有效衔接二三线腹地开发，两块用地的衔接也不充分，急待整合与优化。

因此，三亚规划委员会于09年11月正式决定重新编定该控规，将红塘湾旅游度假区置于国际旅游岛的大背景前，置于大三亚发展蓝图里，联系天涯镇地区的广大腹地开发，重新确立发展定位和路径，充分体现红塘湾旅游度假区作为三亚西部重心的重要价值和地位，确定最优化的综合开发模式。

二、规划范围

规划范围：规划区用地呈东西长而南北短的狭长带状，北至225国道，南至红塘湾海岸最高潮位线，东至天涯镇，西至高尔夫球场西侧边缘，总占地面积390.7公顷。东西向长约6公里，南北向纵深300-500米，最宽处为800米。

三、现状分析

1、区位条件。红塘湾地处三亚近郊，毗邻三亚西部两大著名景点，东邻天涯海角景区，西接南山佛文化旅游区，三面环山（东为马岭、西为红塘岭），南部面向广阔南海，更有通达的各类交通设施，区位优势十分明显。距离三亚市中心区15公里。距离天涯海角国家重点风景旅游区1.5公里。距离国家4A级南山佛文化旅游区约10公里。

目前通过该地区的外部公路交通干道有225国道和西线高速公路。建设中的环岛铁路也经过此地。距离凤凰国际机场约8公里。此外，在东西两侧的天涯海角风景区和南山旅游区，都设有旅游码头，沟通水上航线十分便捷（见区位分析图）。

2、社会经济条件

规划区内目前没有城市建设用地，主要集中分布有隶属天涯镇的几个自然村，经济形态来源单

一、与旅游发展隔绝、财政收入及人均收入偏低。

四、定位和规模

1、规划定位

红塘湾旅游度假区是大三亚湾西部旅游组团的核心片区，以个性化、主题化、人文化为特色，依托天涯文化发展衍生主题社区，依托国际游艇港和滨海高尔夫等积极延伸发展离岸度假休闲功能，是面向国际国内高端市场的综合性高端旅游度假区。

2、规划目标

总目标：成为大三亚湾西部旅游组团的核心区，大三亚湾西部代表性的国际游艇港湾旅游商业综合体，以及天涯文化交流与创意休闲基地。

3、规模

用地规模：红塘湾度假区用地规模为390.7公顷，建设用地规模约256.59公顷。总建筑面积约为154.8万平方米。

人口规模：规划度假区总人口容量为13500人。

五、用地布局规划

1、用地功能结构

因为用地狭长，区内适宜采用带状组团结构形式进行用地组织，沿平行海滨方向布置度假社区组团，在组团间设置间隔绿带，并在东西分设置公共中心。最终形成“双核三带，五区六轴”的整体结构。（见用地功能结构分析图）

“双核”：即分布在度假区东西两部的两个公共中心，分别位于西部担油河河口一带的内港

中心区和东部组团中心。

“三带”： 包括公共海岸游憩带、酒店带和度假社区带。

“五区”：包括体育公园运动休闲区、水城主题度假区、国际游艇港湾中心区、“六轴”：即垂直海滨向纵深腹地延伸发展的六条景观轴带，由分布在组团之间的间隔生态廊道（四条）和从两个核心延伸出的纵轴组成。

2、用地布局

规划居住用地及商住混合用地主要集中于滨海二线用地，呈带状分布。

规划居住及商住混合用地合计约89.65公顷，占总建设用地的34.94%。其中：

规划居住用地为旅游度假社区，布局在国道以南、酒店带以北，面积约57.25公顷，占总建设用地的22.31%。

结合度假区公共设施布局商住混合用地，规划商住混合用地面积约32.40公顷，占总建设用地的12.63%。规划确定混合用地内居住用地所占比例在50％－70％范围之间。

现状保留村庄作为度假区后续发展使用。其他区域更新改造总体采用“区外安置，区内就业”原则，在225国道北侧及天涯镇内进行居民安置。表

六、权属用地开发建设控制

红塘湾旅游度假区的用地权属主要分为三部分，大部分用地分属两家开发公司，另有一小部分用地为现状村镇建设用地。

三亚规委会对两家公司的开发强度限定为总容积率0.58。这一指标也成为以前各版控规的核心依据之一。现将给控制指标的核算方法说明如下：

红塘湾投资公司主要持有东侧214公顷的土地一级开发权，其权属用地清晰完整。按照三亚规委会相关决议，该公司用地以总面积214公顷核算，总容积率控制为0.58。并保证各类用地的构成比例基本接近上版控规的规定。

红棠湾高尔夫公司主要持有西侧用地的使用权，其权属用地包括酒店建设用地56公顷，以及体育公园用地99公顷。按照三亚规委会相关决议，该公司用地的总容积率核算面积不含体育公园用地，及拟建标志性酒店的5公顷酒店建设用地，因此，该公司用地以总面积51公顷核算，总容积率同样控制为0.58。

表4红塘湾旅游度假区权属建设用地统计表

为了与土地开发出让以及红塘湾旅游度假区重点地区建设的具体条件相适应，规划充分考虑功能布局的同时，对土地进行了用地细分。

土地细分体现政府所有和向社会出让两种方式，以公共利益第一为原则，将红塘湾旅游度假区中的河湖水系以及凭借水系所形成的绿地系统和与公共服务设施相联络的公共空间等划分出来，统一由政府或委托开发商做—级开发，统一进行公共配套设施建设，成本可按比例分摊到周边细分地块中。细分地块可向社会转让，要求比较简单，便于实施操作和融入整个系统。

一般商业地块细分至0.4～2公顷左右，居住地块细分至2～14公顷，酒店用地分至2～10公顷。细分后的地块为最小地块，应严格作为最小出让单位，不允许再细分。

兼容使用

允许以满足规划用途为原则，在某种性质用地上进行设施的兼容使用。适建范围按《表5土地使用兼容性表》执行。规划对不同类型的用地采取不同的兼容度。其中R2兼容度为35％，C21兼容度为30％，C25兼容度为25％。

七、公共服务设施规划控制

1、规划原则

1.公共服务设施的类型、级别、档次、数量、布局要和红塘湾度假区的定位相适应，应布局合理、结构清晰、交通便捷，有利于游客和当地居民使用。

2.充分尊重滨海自然环境，以人为本，以旅游度假为中心，充分考虑到热带气候对游客和当地居民的影响，充分考虑游客和当地居民的使用需求，提供高质量的公共活动空间，给人以明确的场所感和认同感。

3.适应场地特征，设施分散和集中相结合，有利于土地的综合利用，创造繁荣、富有人气的公共中心。

4.公共设施的配建应充分考虑度假区居住人口特性，在城市居住区标准的基础上适当调整；既要满足基本的使用要求，又要防止多度配置，浪费资源，对配建设施分类对待。

2、公共设施布局

红塘湾着力打造综合性高端旅游度假区，其公共设施配置要为未来整个三亚西部观光旅游区服务，成为区域性服务中心。其公共服务设施将担负着两方面的功能，不但要满足区内居民的生活需要，同时更重要的是充分适应游客的各方面需求。主要包括两类公共设施，一类为度假区级公共设施、另一类为社区级公共设施。

社区级公共设施，主要指位于度假区北部度假社区内的公共服务设施，包括幼儿园、小学、文化活动中心（站）、体育活动中心（站）、社区卫生服务中心（站）、社区服务中心、社区菜市场等设施。由于红塘湾的居住功能以度假为主，包括临时散客度假、第二居所等居住状态，同时兼顾度假区的季节性度假特征，各类设施的配置数量与规模将比普通城市居住区酌减。

八、建设开发控制

1、地块编号

为有效引导，适应片区建设管理及应对市场需求，规划地块编号分为两级：片区及开发单元用“大写英文字母”表示；开发地块“阿拉伯数字”表示。如A-01地块表示:A片区01号地块。

2、开发强度

土地开发强度涉及到建设容量和环境容量、交通负荷能力和功能需要等多方面的因素。通过合理的土地开发强度的控制，不但可以保证良好的度假区空间环境，还可以对投资引导、土地使用效率的提高以及形成合理的度假区结构起到积极的作用。土地开发强度的控制通过容积率和建筑密度两项指标来控制。

红塘湾旅游度假区是未来三亚城市面向世界的窗口之一，代表着现代中国热带海滨度假区的形象，因此其环境要求和景观要求均很高。规划对这一地区的控制要求是以中低强度开发为主。规划采取集中开发和整体保护的策略，度假区整体采取中低强度为主的开发模式，根据整体空间节奏和功能布局的要求局部地段以中高强度为主。这样的开发模式既集中紧凑，可以避免摊子过大而导致浪费，同时还使度假区形象与用地布局、滚动开发等紧密结合，最大限度地提升环境品质。

标志性酒店：按照三亚规委会相关决议，作为整个旅游度假区的标志性景观，该酒店肩负着度假区形象塑造的使命，因此其开发建设可给予一定的弹性控制要求，其地块容积率可根据单独立项审批通过的建筑设计方案进行单独核算。

假日酒店：假日酒店是旅游度假区的窗口，应按照高标准和高品质进行建设，体现热带滨海酒店特色。由于是人流集中汇聚活动的地方，建筑规模也较大，可以灵活组织室内外空间。开发强度为中低强度，容积率控制在0.8以内，建筑密度可控制在30％以内。假日酒店至沙

滩之间的公共绿化带可进行适当的园林景观建设，保证假日酒店与海滨沙滩的联系。

度假社区建筑：本度假社区建筑包括联排式住宅、多层住宅和高层住宅３种模式，度假社区的各种住宅产品依据总体规划的布局合理的分布。联排式住宅采取低强度的开发模式，容积率控制在1.0，建筑密度可控制在30%以内；多层式住宅采取中强度的开发模式，容积率控制在1.2以内，建筑密度可控制在30％以内；高层式住宅采取中高强度的开发模式，容积率控制在1.5以内，建筑密度可控制在30％以内。

商业服务建筑：度假社区的商业服务建筑主要分布在度假区人流较为密集的区域，沿主要道路两侧分布。商业和服务业的建筑占地较小，使用强度较高，建议容积率控制在1.5以下，建筑密度控制在40％以内。本着适当增加建设密度、增加土地集聚效应，增加红塘湾旅游度假区初期开发的人气汇集的规划理念，对于某些地块给予一定的调节度，即对于能同时进行周边公共开敞空间建设的开发，可考虑其建筑密度指标适当上调5—10%，具体由当地规划管理部门根据实际建设的需要适当调节和管理。

商混建筑：主要分布在度假区内人流活动密集的公共中心区域，使用强度较高。其中规划商业建筑比例控制在30%，容积率控制在1.5以下，建筑密度控制在35％以内。

其他市政配套设施建设按国家有关规范控制其开发强度。

3、建筑高度控制

根据度假区空间设计，结合度假区功能布局和开发强度确定度假区中建筑的限制高度。红塘湾旅游度假区的总体开发强度不大，以中低强度为主，但考虑到整体天际线的丰富和海滨建筑眺望海景的需要，根据景观要求和度假区地域识别的要求允许布置少量高层，主要集中在靠近国道的区域，但考虑到高层对滨海腹地的影响，应相对集中布置高层建筑，预留出开敞空间和观景视廊，其余地段均应严格限制高度。同时考虑到度假区内部建筑空间层次的丰富，规划地块内建筑由国道至海滨依次降低分布。

全区最高建筑为标志性酒店B-07地块，主楼控制高度应根据度假区整体风貌要求控制，与周边自然和建筑环境相融合。河口西侧组团高度整体控制在45米以下；河口东侧组团高度整体控制在55米以下，由中心高层建筑向南，地块内建筑成梯度依次降低。

度假酒店建筑为高端假日酒店建筑类型，适宜采用多层散布式布局方式，高度控制在45米以下。

度假社区高度整体控制在30-55米之间。

7.控制性详细规划基础资料调查样表 篇七

《现代城市研究》2010年第6期

摘要：文章针对目前工业园区控制性详细规划编制中存在的用地分类与工业项目特征不吻合，忽略对土地经济效益的控制，缺乏动态适应性等问题，结合实证研究，提出其控规编制应进行适当调整，以强化工业用地的特殊性和经济性，并结合规划控制的动态适应性对其进行了系统完善，在此基础之上尝试构建一套适合工业园区开发建设的指标体系，旨在加强工业园区土地的利用效率，关键词：工业园区；控制性详细规划；编制方法调整

引言

工业园区作为一种发展经济和改善城市布局的重要模式，以集约性为突出优势并引起了全国各地的兴建高潮，但在实际开发建设中不乏圈占土地，盲目开发等现象。随着城市建设用地加速扩张与土地政策的紧缩，为了在工业用地上加强管理，改变其粗放的用地方式，从2003年开始国家下发了各种关于清理整顿工业区加强建设用地管理的通知，国土资源部先后发布了《全国工业项目建设用地控制指标(试行)》(2004)和《全国工业项目建设用地控制指标》(2008)(下称指标)，标志着工业用地的引资和发展步入了一个新的阶段。

工业用地的标准虽引起了国家的重视，但是在规划编制中还未明显体现相应变化。《城市规划编制办法》第二十四条规定，“编制城市控制性详细规划，„„，对具体地块的土地利用和建设提出控制指标，作为建设主管部门(城乡规划主管部门)作出建设项目规划许可的依据”，由此可以看出，控制性详细规划(以下简称控规)是指导实际项目开发的主要依据，对于工业园区建设的健康发展起着重要的引导作用。

控规作为直接面向市场的政府规划手段，它使工业区的规划有更强的针对性，对用地有了明确的定性和定量，但是现实中控规在对工业区建设的控制和引导方面还没有达到预期效果，工业园区土地利用率依然低下，一方面表现为土地的开发利用程度较低，另一方面则表现为土地的经济产出率较低。由于实施管理不当造成了控规失效外，工业园区控规编制自身中还存在一些问题。本文正是从这些问题出发，结合实际项目对工业用地控规编制方法的调整提出一些看法。

工业园区控规编制中存在的问题

控规最根本的是直接界定了土地的发展权，也就决定了土地的市场价值，因而对地产市场乃至经济发展起着举足轻重的作用。由此决定了控规的主要内容是明晰土地性质和开发强度，开发强度需要从空间、经济、土地资源利用等方面考虑，而现行的工业园区控规编制中并没有完全反映以上内容。

2.1忽略不同类型产业用地的区别

确定土地的利用性质是控规的核心，在控规编制中按照《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137-90)对地块进行用地划分，针对于工业用地，标准中只划分到中类。而根据《国民经济行业分类》(G B／T4754—2002)中工业部分的分类(包括30大类)，不同类型产业对于投资强度、用地规模，空间布局有不同的需求，比如交通设备制造业中的汽车制造业，具体又分解为整车制造、发动机等主部件制造，零配部件制造，车辆组装等行业，通过对这些行业的调查分析，发现同属于汽车制造业下的不同行业同样存在着投资强度与土地利用强度上的较大差异。如果仅仅按照建设标准中的用地分类进行编制，无疑会导致控规缺乏科学性，也不利于完善与发展园区的产业链，从而影响了土地的高效利用。

2.2忽略对土地经济效益的控制

工业园区作为产业集群的空间体现，通过土地产出效益的分析研究，很多工业园区总产值虽高却掩盖不了空间效率低下的事实。在目前工业园区的开发中，由于某些政府缺乏前瞻性或管理不当导致“工业房地产”土地投机现象或是缺乏资金而低强度开发的现象。控规作为城市规划控制土地开发运作的关键层面，在其编制的过程中需加强对土地价值规律以及经济效益的考虑，加强对投资强度，土地产出率等控制。

2.3缺乏对规划的动态性考虑

土地在由生地转变为熟地再到开发的过程中，包含现状价值、潜在价值、开发价值附加三大影响因素，其土地开发的综合价值会相应发生变化。

工业园区一般都位于城市边缘区，它的形成是一个循序渐进，分片区，分步骤的过程，而且随着外界环境的变化，会有不同的规划应对措施。规划时以现状价值为依据进行控制，就会忽略其潜力价值和由于开发所带来的价值附加，换句话说就是由于某工业区刚刚起步入园标准不高，但随着园区的发展，新入驻企业就会有相对应的开发强度。

在工业园区控规编制中，应该以一种动态性眼光来看待土地价值的变化。然而，在我国城市高速发展的转型期，市场经济瞬息万变，即使再高明的规划师也无法预测未来，所以强制性的内容一旦以立法的形式固定下来，可能会无形中对城市土地开发造成浪费，降低了土地的利用效率。

综上所述，出现上述问题是由于在控规中忽略了工业园区的用地特征和市场作用下土地经济价值以及动态规划，而仅仅依托于现有的编制体系是无力承担起园区土地资源合理配置任务的。针对于上述问题，结合实证研究进行一些思考。

实证研究一一蔡五区核心地段控制性详细规划编制方法探讨

3.1编制背景

蔡五区主要是由宝鸡市岐山县蔡家坡镇、五丈原镇和曹家镇组成，由于产业的发展受到行政区划的制约，为了可以在更广阔的范围内整合经济资源，故而突破行政区划将其合并，统称为“蔡五区”。

蔡五区属于陕西省实施“一线两带”建设的核心层和宝鸡市“工业强市”战略的重点区域，区内拥有各类企业2400多家，产业涉及汽车制造、服装纺织、医药化工、机械电子食品加工，建筑建材等领域，其中重型汽车及零部件产业已经成为宝鸡市八大工业基地建设重点之一。本文主要以其汽车工业园为研究对象，谈谈笔者对编制体系的适当调整的看法(图1)。

3.2按工业项目类型进行用地细分

工业园区的产业集群并不是企业在某个区域聚集，而是企业之间的分工合作，大量上下游企业与配套企业围绕着主要产品在区域内形成分工。所以，为了引导工业园区形成产业集群，控规编制需要在现状产业发展的基础上，对汽车产业集群及相关产业链进行研究，科学分析，建立产业链，进行用地细分，确定每块用地性质和规模。

首先建设汽车产业园区相关产业构成的汽车制造产业链，汽车制造产业链的核心主要包括产品技术，采购和物流、生产制造、销售服务四个方面，建立产业间的相容关系。比如汽车零部件制造产业链，它是汽车制造产业链的一部分，是由不同等级关系的汽车零部件企业的价值活动构成的，上游是原材料企业的价值活动，下游是汽车整车企业的价值活动。汽车零部件制造(A)产业与汽车整车制造(B)产业为相容性产业，而A产业，又由相关A1、A2、A3„„An(如汽车仪器制造厂汽车电器厂汽车用品厂等)不同等级关系的企业构成，共同完成产品A的制造(B同理)，但每个企业的产品都可以直接推向市场，也可成为园区内其他相关产业的原材料进行再加工、生产(图2)。

依据现状产业基础通过产业链建立用地类型的方法突破了以建设用地标准进行用地划分的局限，使控规的编制更具针对性和可实施性。

在具体的地块划分中，为便于操作，按照产业类型对用地的不同需求，提出了“大型厂房”和“通用厂房”两种不同的用地类型，大型厂房的一般用地规模为10-15hm2，通用厂房的用地规模以5～10hm2最佳。建议设置基本地块，面积为2hm2，进驻的工业企业根据其发展要求选择基本地块数量。

3.3调整指标体系

以国家的相关规范制度和省级城市规划管理技术规定为基础，考虑土地经济价值等因素，对原有指标体系进行了适当调整。

3.3.1增加经济类指标项

增加投资强度、土地产出率两项经济类控制内容，其中投资强度是关键指标，直接影响所投资产业的用地幅度;土地产出率则对产业的地均产出提出了要求，对地方税收评估起到直接参考作用。

项目用地范围内单位面积固定资产投资，参照《指标》表1“投资强度控制指标”和附件2“土地等别划分”中规定的内容，蔡五区属于14等级城市，其中汽车及零部件加工业的投资强度不小于1175万元／hm2，但依据蔡五区的工业

2发展水平，远期投资强度可以1300万元／hm为底线；土地产出率以地区支柱产业陕西重型汽车集团的产值为衡量标准，不低于1000万元／hm2，远期不低于2000万元／hm2。

3.3.2以容积率为核心双向控制指标的确立

现行工业区的控规编制指标体系中，对容积率的控制，只设置了上限，不起到改变土地利用效率低下的作用，通过增加下限控制，以产业作为容积率确定的主要因素，满足土地市场价值。

容积率下限控制的影响因素有《工业项目建设用地控制指标》中对最低容积率的限制、城市角度分析的产业发展规模范围，投资强度的折算和现状调研分析结果。容积率上限控制的影响因素有《陕西省城市规划管理技术规定》，城市角度分析的产业发展规模范围、城市环境对产业的发展要求。以汽车整车制造类地块来说，在《指标》“容积率控制指标”中按大类(交通运输设备制造业)规定其容积率不得小于0.7，而实际中虽然整车制造的投资强度较高但受生产工艺影响容积率偏低，在蔡五区的平均值为0.5，综合考虑将其下限定为0.5。通过对蔡五区整体开发强度因子评价研究和城市设计的引导确定其上限。

按照此类方法，得出了大型厂房(主要指汽车整车制造)的容积率为0.5—1.0，通用厂房的容积率分1.0～1.4、1.0～1.6两种。

3.4关于“动态”规划的思考

针对于控规缺乏动态性的问题，在学界得到普遍赞同的观点是“将控规由‘终极蓝图式’的规划调整为‘过程规划’，分区分期设计，将原来一次性完成的控规分解为若干次‘过程规划’”，以此适应市场的变化，对土地开发真正起到调控作用。

工业发展的多变性使控规内容需加强弹性和应变。笔者认为可以建立一种与具有“分期”思想的总体规划相对应的“分期”控制性详细规划有区别地把握近期、中期，远期的控制深度(对于远期不能确定的部分指标进行弱化)，并从法律角度予以约束使分期思想由宏观层面的指导性转化为微观层面的操作性，实现城市控制性详细规划的动态滚动式发展。工业园区控规编制指标体系的调整方法的建议与思考

指标体系是控规中最核心的组成部分，以其为研究重点，在上述实例基础之上从土地利用与使用属性，环境容量与土地使用强度，建筑形态与城市设计和设施配置要求四个方面，总结出一套成体系的指标调整方法(表1)。

4.1原有指标控制的调整

在土地利用与使用属性中，用地性质仅仅按照城市建设用地分类是不够的，需要结合工业分类进行用地细分；地块划分要注意结合工业生产的合理规模，对于近期建设的项目地块尽量细化，而对于远期的项目地块依照路网框架不做较细划分。环境容量与土地使用强度指标是反映土地利用效率的核心，对此要采取双向控制指标，保障土地效益；“建筑密度”不完全适合于工业用地需进行更换，采用新的指标。建筑形态与城市设计指标中变被动的保障为主动引导，对建筑(构筑物)进行限高限低，满足工业园区空间轮廓和景观塑造的需要。设施配置要求指标中将停车位改为双向控制，使其更具灵活性。

4.2引入指标项

4.2.1强化工业项目的用地特征

工业园区属于一类特殊的城市建设用地，受外界因素干扰较大，而且在规划布局上与其他用地也有区别，针对其自身特征，需要加入以下几项。

工业项目类型：在原用地性质的基础上对地块进行细分，按照《国民经济行业分类》对划分地块的产业类型进行引导。

建筑系数：由于工业生产的特殊性，除建筑外会存在许多大型构筑物，在控规指标控制中，应用建筑系数项替换原有的建筑密度项。

4.2.2强化经济引导性

为合理有效利用资源，在工业园区的控规编制中要加强对土地经济性合理利用的研究，需引入几个重要的经济指标。

投资强度：按照《工业项目建设用地控制指标》和地区经济水平确定投资强度。对于已批项目还可以根据项目投资额和投资强度控制用地规模保障开发强度。

土地产出率(土地产出率=项目销售总额／项目占地面积)：通过地区现有工业规模、产值得出一个比较合理标准，用以衡量土地预期综合效益，也是作为项目审批的依据之一。

4.3启示

编制工业园区的控规，笔者认为在初始阶段应将大量时间花费在现状，尤其是与土地经济和产业相关的各种信息的调查分析上，比如地区相关产业的规模，资金投入、收益回报等以及工业发达地区的相关指标，借鉴先进产业集群经验等，才能提出适应地区工业发展的科学合理指标体系。

结语

工业园区是我国城市化进程中的必然产物，科学地控制引导才能使其发挥出最大效益。控规作为政府控制引导城市建设的主要手段，其合理的指标编制体系是实现工业园区高效利用资源的重要保障。本文针对控规编制中存在的问题，结合工业园区自身特征对指标体系进行的一些调整，可能有失偏颇，还有待进一步完善。

随着近年来科学发展观的落实学界提出了“生态工业园区”的概念即工业园区的规划建设要在促进经济，社会效益的同时，兼顾环境效益，充分发挥规划对各种资源高效配置的引导作用。因此，今后控规编制中还应逐步增加一些生态控制指标项，如：COD(化学需氧量)、SO2、园区内工业废料再生利用率、耗能预测量等，有利于推动工业园区的可持续发展。

8.控制性详细规划基础资料调查样表 篇八

第一章 总 则

第一条 为了满足工业园区民营工业区规划管理的需要，保

证民营工业区开发建设的顺利进行，特编制本控制性详

细规划。

第二条 本规划主要依据建设部《城市规划编制办法》、《

城市规划编制办法实施细则》、《苏州工业园区民营工

业区总体规划》及《江苏省城市规划管理技术规定》（试行）编制而成。

第三条 本规划是苏州工业园区民营工业区开发建设的法定

指导性文件，凡在规划区范围内的一切建设活动必须遵

照《中华人民共和国城市规划法》的规定执行本规划。第四条 本规划的实施必须是文本和有关图纸同时使用。第五条 本规划涉及的指标是依照部、省、市有关规定和参

考其他城市的经验确定,未涉及的指标应符合国家、江

苏省和苏州市的有关规定。

第二章 规划范围界定

第六条 本规划西以西侧４０米规划城市干道为界，北以机

场路为界，东、西面以河为界，总用地103.34公顷。１

第三章 土地使用性质分类控制

第七条 规划中土地使用性质分类和分类代码采用建设部

《城市用地分类和代码》所规定的标准。

第八条 在以地块为整体进行开发时，工业区干道所规定的街区不得进行变更。次级道路所限定地块的变更，须经

城市规划主管部门批准，次级道路所限定地块内的细分

在规划实施过程中允许调整，但其规模必须符合图则中

所规定的指标总量控制要求。

第九条 开发过程中，因工业区发展的多种可能性，经园区

规划划主管部门批准，可有条件地变更某些地块原定的土地用途。表一说明了各地块允许设置、不得设置以及

须经过规划主管部门批准方可进行的用途，规划主管部

门在批准时可附带一定的条件。

第十条 禁止在规划区内开办污染环境的项目；控制高耗电、高耗水等浪费资源的项目；限制社会效益不高的项目。尽

量引进污水排放量小的企业。

第十一条 在进行表一中所载准许用途时，必须同时遵守其它

一切有关法则规定，以及有关政府契约条款的规定。第十二条 现有建筑的用途与图则所标定不符时，暂不须立即

更正，但若将建筑或土地全部或部分改作与现有用途有

别的另一用途时，则各用途必须与规划所规定的相符。第十三条 图则中确定的公共绿地及市政配套设施用地，严禁

改作其它用途。

２

第四章 土地使用强度控制

第十四条 各地块开发时，用地规模、容积率、建筑密度、建

筑高度和绿地率必须符合图则所规定。

第十五条 工业区内容积率，控制下限，建筑密度控制上限，绿地率不得小于30％。

第十六条 同一地块内，不影响周围环境的前提下，经规划主

管部门批准，可适当减少建筑密度而提高容积率。

第五章 建筑后退红线控制

第十七条 各建筑物后退道路红线必须符合图则中的规定，后

退相邻基地红线距离，必须符合国家、省市有关规定和

要求。

第十八条 一般地段建筑后退道路不少于5米，后退相邻地块

各不少于5米，具体见图则。

第十九条 凡对周围环境有噪音、烟尘、震动、辐射、强电磁

场等干扰的建筑物，其后退相邻地块红线的距离应符合有关文件规定。

第六章 建筑间距与高度控制

第二十条 任何建筑间距应符合消防、卫生、环境保护、城市 ３

设计、防灾、通风和工程管线埋设等方面的规范和要求。第二十一条 打工楼地块建筑日照间距按1.2以上控制，其它建

筑日照间距暂不做规定，由园区规划局项目审批时再做

补充。

第二十二条 两边建筑之间侧距，多层最少为6米，高层最少为 13米。建设单位要在上述侧距通引自备车辆，侧间距还

需增加。如需设置消防设备，由消防部门协同规划主管

部门确定。

第二十三条 工业区建筑层数一般控制在5层以下，特殊情况下

应符合图则的高度控制规定。

第七章 道路交通规划

第二十四条 规划区道路按外围道路，小区主干道，小区次干道

划分，道路控制点座标详见图则。

有关道路红线宽度规划控制如下：

主干道路红线宽度24米

次干道红线宽度12一18米

支路为8米

以上道路断面形式见图则。

第二十五条 各地块机动车出入口的位置必须符合图则中的有关规 定。

第二十六条 工业区外围道路上禁止各单位开设机动车出入口。第二十七条 各地块应根据有关规定配建停车场（库）。４

第二十八条 工业区内人、车流集中的公建必须留出足够的人流

疏散广场。在公共活动场所和人行横道处须考虑无障碍

设计。

第八章 配套设施规划

第二十九条 各地块内的市政公共配套设施是必须提供的基本设 施，不得随意减少。

第三十条 社会管理机构、服务中心、工商税务、卫生、文化

活动室等设施与其他建筑合建，不宜单独占地。第三十一条 垃圾站建筑面积100平方米。

第三十二条 公共厕所在小区主次干道上按400米左右间距设置，每处用地面积60平方米左右。

第三十三条 消火栓分布沿小区主干道双侧错开布置，其它道路

上单侧布置。

第三十四条 公共绿地指为工业区提供户外游憩活动的集中绿

地，在绿地内允许修建游憩设施、建筑小品、雕塑等。

但其建筑的用地面积不得超过公共绿地的20％。

第九章 市政管网规划

第三十五条 工程管网的设置标准满足工业区开发建设需求，其

规模适当留有余地。

第三十六条 工程管网包括给水、污水、雨水、电力、电讯、有 线电视、路灯等六类管线。第三十七条 管网铺设原则上均为地下埋设。

第三十八条 在近期建设个别工业项目中，要求适当考虑自备系

统，以保证近期基础设施系统滞后情况下，工业项目正

常运转。

第十章 附 则

第三十九条 本规划采用苏州坐标1985国家高程基准。

第四十条 本规划由园区城市规划行政主管部门负责解释。第四十一条 本规划自批准之日起施行。附录1：地块指标控制表 附录２：

附录３：

名词解释及有关技术规定

１、地块：以区内道路红线、河道蓝线和不同用地性质界线 所划分出的城市用地。

２、建筑容积率：一定用地范围内，总建筑面积与总用地面 积的比值。总建筑面积

容积率＝─────

总用地面积

工业地块按0.3下限控制，其他地块可适当提高，但必

须保证管理中心突出地位。

３、建筑密度：一定用地范围内，建筑基底总面积与总用地

面积的比率。

地块建筑基地面积

建筑密度＝────────（％)地块用地面积

工业地块原则上按35%上限控制，交易中心以及其他公

共服务设施地块，考虑其空间形态要求以及开发经济效

益，可给予适当提高。

４、用地红线：按规定的审批权限批准，由城市规划行政主

管部门核定的建设项目的土地使用界线。

５、道路红线：由规划确定的道路用地横断面宽度的边界线。

６、建筑限高：建筑高度的限制，主要突出工业区空间形态

和景观要求，工业建筑限高一般以5层为上

限，交易中心适当降低。

１１

７、绿地率：规划区范围内各类绿地（包括公共绿地、厂旁

绿地、专用绿地）的总和占规划区用地的比率

（％）。以30%为下限，中心区各类用地可适

当降低。

８、出入口方向：为保证工业区交通运输的要求而规定，出

入口规定方向为机动车进出地块开口方向，尽可能避免直接在24米主干道上开口。

９、建筑后退红线：建筑物退线包括建筑退缩用地边界和建

筑物间距。为了保证安全要求和避免相

互干扰，地块邻近道路的一侧，以及相

邻地块之间必须遵守一定的退线要求，地块退后道路红线不小于5米，相邻地

块各退不小于5米。

１０、相容性： 指建设项目性质与《图则》规定的地块土

地土地使用性质相合或相矛盾的程度。附录４：文本用词说明

为便于在执行本细则条文时区别对待，对要求严格程度不同 的用词说明如下：

１、表示很严格，非这样不可的：

正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”

２、表示严格，在正常情况下均应这样做的：

正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”

３、表示允许稍有选择，在条件许可时应首先这样做的：

１２ 正面高速采用“宜”或“可”，反面词采用“不宜”

４、条文中指定应按其它有关标准、规范执行的，写法为“

应按„„执行”或“应符合„„的规定”。

苏州工业园区民营工业区控制性详细

规划说明书

为了确保工业区开发建设工作顺利有序的进行，确保工业区 每一分期功能与空间的完整性和滚动开发的可持续性，遵照合理 开发、节约用地的原则，本规划在总体规划的基础上，对近期建 设用地作出进一步规定，对近期建设各用地提出具体要求。

第一章 基本情况

民营工业区位于苏州市市区以东、斜塘镇镇区以南，斜塘镇 镇域范围内。工业区北靠机场路，西以弥陀河为界，用地包括斜 塘镇斜塘、庙浜两个行政村以及斜步村的３个自然村，全区总面 积2.22平方公里。

截止1996年底，区内现有住户700户，总人口2120人，区内 现有村小２所，村卫生所１处。

第二章 规划依据和原则

一、规划依据

１．《中华人民共和国城市规划法》

２．《城市规划编制办法实施细则》

３．《苏州市工业园区民营工业区总体规划》

４．《江苏省城市规划管理技术规定》（试行）

１

二、规划原则

１．结合考虑、统筹安排，适应社会经济发展需要，特别

是市场经济发展需要。

２．依据国内有关规划原则和要求，合理借鉴成功经验，科学安排各项指标，为各地块开发提供科学依据，增强

适应发展中不可预见因素的能力。

３．加强公共市政配套设施建设，减少重复投资、提高效率，为民营工业区开发提供良好的基础条件。

４．注重改造和开发的效益，发挥规划控制对经济调控的杠

杆作用，强调经济效益、社会效益和环境效益的综合统一，保证开发建设的现实性与规划实施的可行性。

５．尊重利用自然地形条件，严格环境保护措施，控制生产

污染，保护环境，美化环境。

第三章 规划范围

本次规划北以机场路为界，西以西侧规划的40米道路为界，东面以规划整治后南北向河道为界，南面以整治后东西向第二条 河道为界，全区总面积103.34公顷。

第四章 总体布局

民营工业区是以发展高新技术为先导现代民营为主体，社会 公益事业相配套的现代经济区。

２

根据工业区总体规划的要求，本次规划用地以工业为主体，同时包括交易中心、管理中心以及公园等工业区公共配套服务设 施，用地功能相对单一。

一、空间形态：

民营工业是改革导向的大趋势，是社会主义经济发展的重要 组成部分，因此民营工业区的建设应坚持高标准、高起点和高效 益的原则。本次规划中的管理中心是民营工业的象征和标志，是 整个工业区的制高点。无论是建筑体量、建筑高度都应重点突出。在管理中心的东面则为整个工业区的中心区所在，中心区的建设 应以其新颖别致、建筑空间的开闭等设计手法，构成工业区的景 观风貌和全新的工业区形象，形成工业区空间形态的主旋律。通 过管理中心以及中心区的建设，辅以沿街绿化和大面积公共绿地 的设置，协同构成工业区起伏舒展和收放自然、富有变化的空间 形态。

二、土地使用：

本次规划在总体规划的基础上加以深化，规划对公建用地进 行调整，适当减少交易市场用地和其他公建用地，增加工业用地，规划以原总体规划道路骨架为依据，确定北部综合工业区、南部 工贸区、中部为中心区的规划布局。规划中除对各项用地面积、开发强度、出入口方位、建筑后退红线等明确规定外，还对垃圾 站、公厕等设施作出了明确规定，保证建设、管理的可行性和可 操作性。

１．工业用地

工业用地为规划的主体，用地面积72.26公顷，其性质主要

３

为１、２类工业，绝对禁止有污染的３类工业出现，充分利用河 道、道路绿化改善工业区内部环境。

２．公共服务设施

公共服务设施除中心区集中设置的交易中心和管理中心外，沿中心区东西向主要道路设置邮电所、医疗站、银行、少量餐饮 以及农贸市场等小型公共配套设施，满足企业员工日常生活需要。

３．市政设施

规划范围内设变配电所３个，污水提升泵站一处。每400 米 设垃圾站和公共厕所，用地由开发地块提供。同时在管理中心设 环卫所，为环卫工人提供休息场所。

４．绿化用地

绿化用地除总体规划中确定的公共绿地外，其他主要为沿河 沿路绿化。沿西侧40米道路留出不小于10米的绿化隔离带，沿主 次道路绿化不小于５米，沿支路绿化不小于３米。

三、地块划分：

为方便规划管理，根据民营工业区开发的实际情况，规划以 道路河道以及不同用地性质地块界线为依据，将规划用地划分三 个区７１个地块，地块用地面积，以１ha为标准上下浮动。第五章 道路规划

规划在总体规划基础上，结合工业区的开发的实际对北面综 合工业区内道路线型给予适当调整。增加下一等级道路，宽度为 ８米，除交通需要外，主要道路尽可能减少工业地块直接开口。４

工业区道路一般道路交叉口的缘石半径不得小于12米，其中 16一24米主次干道考虑集装箱车辆通行要求，缘石半径不得小于 18米。

规划中公共建筑配建停车位由单独设置的公共停车场解决，各单位停车场自行解决。

第六章 河道整治规划

在保证地表径流和泄洪通畅的前提下，规划对工业区河道进 行疏、拓、砌、通、改等综合治理。为保证河床不作过大移动，除部分河段外，一般河道整治前后中心线不变，整治后河道走向 控制点坐标按图则执行。规划河道蓝线宽度按50米、45米、40米、30米四个等级控制。河道两侧设５米河道防护带，河道防护带一 般用于设置植树带，根据沿河造景的需要，允许用作相关用途，但禁止非造景用途占用河道防护带。

第七章 工程管线

１．给水

⑴水源：依据总体规划论证意见，民营工业区供水与园区

供水系统并网，使用园区水厂的水源。

⑵规模：预测如下表

⑶管网布置：工业区内给水干管由西边园区40米纵向干道

接入工业区内，40米干道上给水管管径采用∮600管，工业

区主要干道上敷设∮400管，其它干道敷设∮300管形成地块

间环网布局。给水管采用ＰＶＣ新材质。消防用水与工业给

水管合用同一管道。沿道路每间隔80米设置一个消防栓。

２．排水

６

工业区内排水采用雨、污水分流制。

⑴雨水：雨水排放采用就近入河的原则，雨水量估测按苏州

地区暴雨强度公式计算： 2887.45(1+0.794lgp)q＝──────────────(立方米/秒·公顷)(t+18.8)0.81 其中:q为降雨强度(立方米/秒·公顷)p为重现期 采用p＝1年 t为降雨历时(分钟)民营工业区内河道密度较大，分布较均匀，可以满足自

己径流要求。

雨水管管径主干道雨水管不小于∮450。雨水管主要敷

设在道路中心线的东、南侧。

⑵污水：污水量按给水量的80%考虑污水处理率达100%，计

污水量为0.94万吨/日。污水排放由东、西两侧向中间；

由南向北最后排入斜塘镇污水处理厂。污水管沿道路中心

西、北侧敷设。最小口径不小于∮230，截流干管一般为

∮450，最大为∮800，中间规划两个污水提升泵站以保证

污水排放。

３．电力：工业区内全部规划电力电缆

工业区内北部现已建成10KV１#变电站，现正拟建２#变电

站，依据园区供电局的设想，建成后的２#变将是一个带

有环网室的总开闭所，向启动区供电。依据这一设想规划

考虑在中部及南部各设一个类似于２#变电站功能的变电 ７

站向各个地块工厂供电，以保证1.1km2用地范围内的供电要求。

工业区内供电提供规划按300kva/ha估算，总用电负荷

为30兆瓦，依据供电局设想若一个工厂能达到200 一300kva 就设立一个专变，由总开闭所直接供电到厂，规划中每个地

块工厂的面积基本上为１公顷左右，即每个地块用电预测为 300kva左右，故规划中每个地块均设一10kv变电站，以便于

管理。若有些工厂用电量较小规划则建议将其纳入标准厂房

内和其它用电量较小的单位合用一变电站。

电力电缆一般敷设在道路侧石外东、南侧

４．路灯

所有道路均需敷设路灯管，每间隔15一20米设一灯柱，路灯线与电力电缆同侧敷设。

５．电讯、有线电视

工业区内邮电通讯将由斜塘镇镇区中心支局承担，因而

电讯电缆及有线电视将均由斜塘镇引入。电讯电缆和有线电

视线同侧敷设，均敷设在道路侧石外西、北侧。

６．燃气

工业区内不再考虑供热需求，规划建议采用瓶装液化气

解决工业区内的燃气需求。

７．管线综合规划

管线综合布置见各道路横断面图。

9.控制性详细规划基础资料调查样表 篇九

第 7 号

《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》已经第64次部常务会议审议通过，现予发布，自2011年1月1日起施行。

住房和城乡建设部部长 姜伟新

二〇一〇年十二月一日

城市、镇控制性详细规划编制审批办法

第一章 总

则

第一条 为了规范城市、镇控制性详细规划编制和审批工作，根据《中华人民共和国城乡规划法》，制定本办法。

第二条 控制性详细规划的编制和审批，适用本办法。

第三条 控制性详细规划是城乡规划主管部门作出规划行政许可、实施规划管理的依据。

国有土地使用权的划拨、出让应当符合控制性详细规划。

第四条 控制性详细规划的编制和管理经费应当按照《城乡规划法》第六条的规定执行。

第五条 任何单位和个人都应当遵守经依法批准并公布的控制性详细规划，服从规划管理，并有权就涉及其利害关系的建设活动是否符合控制性详细规划的要求向城乡规划主管部门查询。

任何单位和个人都有权向城乡规划主管部门或者其他有关部门举报或者控告违反控制性详细规划的行为。

第二章 城市、镇控制性详细规划的编制

第六条 城市、县人民政府城乡规划主管部门组织编制城市、县人民政府所在地镇的控制性详细规划；其他镇的控制性详细规划由镇人民政府组织编制。

第七条 城市、县人民政府城乡规划主管部门、镇人民政府（以下统称控制性详细规划组织编制机关）应当委托具备相应资质等级的规划编制单位承担控制性详细规划的具体编制工作。

第八条 编制控制性详细规划，应当综合考虑当地资源条件、环境状况、历史文化遗产、公共安全以及土地权属等因素，满足城市地下空间利用的需要，妥善处理近期与长远、局部与整体、发展与保护的关系。

第九条 编制控制性详细规划，应当依据经批准的城市、镇总体规划，遵守国家有关标准和技术规范，采用符合国家有关规定的基础资料。

第十条 控制性详细规划应当包括下列基本内容：

（一）土地使用性质及其兼容性等用地功能控制要求；

（二）容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等用地指标；

（三）基础设施、公共服务设施、公共安全设施的用地规模、范围及具体控制要求，地下管线控制要求；

（四）基础设施用地的控制界线（黄线）、各类绿地范围的控制线（绿线）、历史文化街区和历史建筑的保护范围界线（紫线）、地表水体保护和控制的地域界线（蓝线）等“四线”及控制要求。

第十一条 编制大城市和特大城市的控制性详细规划，可以根据本地实际情况，结合城市空间布局、规划管理要求，以及社区边界、城乡建设要求等，将建设地区划分为若干规划控制单元，组织编制单元规划。

镇控制性详细规划可以根据实际情况，适当调整或者减少控制要求和指标。规模较小的建制镇的控制性详细规划，可以与镇总体规划编制相结合，提出规划控制要求和指标。

第十二条 控制性详细规划草案编制完成后，控制性详细规划组织编制机关应当依法将控制性详细规划草案予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见。

公告的时间不得少于30日。公告的时间、地点及公众提交意见的期限、方式，应当在政府信息网站以及当地主要新闻媒体上公告。

第十三条 控制性详细规划组织编制机关应当制订控制性详细规划编制工作计划，分期、分批地编制控制性详细规划。

中心区、旧城改造地区、近期建设地区，以及拟进行土地储备或者土地出让的地区，应当优先编制控制性详细规划。

第十四条 控制性详细规划编制成果由文本、图表、说明书以及各种必要的技术研究资料构成。文本和图表的内容应当一致，并作为规划管理的法定依据。

第三章 城市、镇控制性详细规划的审批

第十五条 城市的控制性详细规划经本级人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。

县人民政府所在地镇的控制性详细规划，经县人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。其他镇的控制性详细规划由镇人民政府报上一级人民政府审批。

城市的控制性详细规划成果应当采用纸质及电子文档形式备案。

第十六条 控制性详细规划组织编制机关应当组织召开由有关部门和专家参加的审查会。审查通过后，组织编制机关应当将控制性详细规划草案、审查意见、公众意见及处理结果报审批机关。

第十七条 控制性详细规划应当自批准之日起20个工作日内，通过政府信息网站以及当地主要新闻媒体等便于公众知晓的方式公布。

第十八条 控制性详细规划组织编制机关应当建立控制性详细规划档案管理制度，逐步建立控制性详细规划数字化信息管理平台。

第十九条 控制性详细规划组织编制机关应当建立规划动态维护制度，有 计划、有组织地对控制性详细规划进行评估和维护。

第二十条 经批准后的控制性详细规划具有法定效力，任何单位和个人不得随意修改；确需修改的，应当按照下列程序进行：

（一）控制性详细规划组织编制机关应当组织对控制性详细规划修改的必要性进行专题论证；

（二）控制性详细规划组织编制机关应当采用多种方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应当组织听证；

（三）控制性详细规划组织编制机关提出修改控制性详细规划的建议，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同意后，方可组织编制修改方案；

（四）修改后应当按法定程序审查报批。报批材料中应当附具规划地段内利害关系人意见及处理结果。

控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划强制性内容的，应当先修改总体规划。

第四章 附

则

第二十一条 各地可以根据本办法制定实施细则和编制技术规定。

10.控制性详细规划基础资料调查样表 篇十

备 案 说 明

瑞安市城乡规划设计研究院

2012年07月25日

一、规划编制的依据

1、《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月）；

2、《城市规划编制办法》（2006年4月）；

3、《浙江省城乡规划条例》（2010年10月）；

4、《城市用地分类与规划建设用地标准》GB50137-2011（2012年1月）；

5、《瑞安市城市规划管理技术规定》（2011）；

6、《瑞安市市域总体规划》（2006－2020）；

7、《瑞安市瑞祥新区控制性详细规划修改》（2011年）；

8、《关于要求调整市数字电视中心建设项目规划选址的函》瑞广电〔2012〕59号；

9、《瑞祥新区架空高压线上改下工程可行性研究报告》（2012年02月）

10、规划修改相关文件。

二、规划过程 1、2011年12月，提出申请

瑞安市广播电视台向瑞安市住房和城乡规划建设局提交《关于要求调整市数字电视中心建设项目规划选址的函》，要求将数字电视中心项目选址进行调整； 2、2012年03月，开始编制

瑞安市广播电视台与瑞安市城乡规划设计研究院达成协议，委托编制《瑞安市瑞祥新区控制性详细规划修改》及必要性论证； 3、2012年04月，技术审查及项目公告

提交规划修改初步方案，供相关部门技术审查及讨论； 瑞安市住房和城乡规划建设局通过公告征求相关利害人意见； 4、2012年05月，项目会签及公示

根据公告意见对规划方案进行进一步完善，由瑞安市住房和城乡规划建设局组织对规划修改方案进行会签，听取相关部门意见；

根据会签意见，对送审成果进行修改，与相关职能部门衔接协调后形成公示成果，提交公示成果，并对规划成果进行为期30天的公示； 5、2012年06月，报批

根据公示意见对规划方案进行进一步完善，对公示稿进行修改，与相关职能部门衔接协调后形成报批稿，与6月底报瑞安市人民政府审批； 6、2012年07月，批复

规划通过瑞安市人民政府批复(瑞政发[2012]119号)，于7月中旬收到批复，形成正式成果。

三、规划衔接

本次规划修改对原规划进行了总结与分析，在此基础上，根据近期急需建设实施的项目，与《瑞安市市域总体规划(2006-2020)》与《瑞安市瑞祥新区控制性详细规划》进行了充分衔接，确定了本次规划修改方案。

四、规划会签、公示及意见处理情况