房地产工程部管理流程

2024-12-16

房地产工程部管理流程(精选9篇)

1.房地产工程部管理流程 篇一

工程内部验收管理制度

编号:FT/ZD-GCGLB-111、总则

为加强工程竣工内部验收的组织工作,使工程竣工验收工作按步骤和程序正常进行,保证竣工工程的工程质量,结合公司实际情况,特制定本管理制度。

2、适用范围

本制度适用于二期东方星海项目的内部竣工验收工作。

3、管理内容

3.1工程管理部是工程竣工验收的组织、监督管理部门,负责竣工工程验收的全部工作。

3.2竣工工程进行内部验收前要求施工单位首先要进行自检、自查,包括工程质量、内业资料、技术档案、分户验收档案、现场文明施工等。施工单位在自检、自查合格的基础上,提出工程竣工内部验收书面申请,并报监理单位审核。

3.3监理单位对施工单位提出的工程竣工项目进行认真的内业和外业检查和审核,合格后,在施工单位提出的工程竣工内部验收书面申请上签署意见,报工程管理部。

3.4工程管理部根据施工单位的工程竣工内部验收书面申请和监理单位的审核意见,组织相关部门及人员的内部竣工验收工作。内部验收验收一般有下列部门和人员参加:

组长:工程管理部经理

参加人员:

开发单位:工程管理部的总工、副总工(技术)、各专业工程师;销售部负责人

物业公司:物业公司负责人及负责交接的工作人员

监理公司:工程总监、各专业工程师

建设单位:项目经理、专业工程师、质检员及其他人员

3.5 根据公司特殊性,内部验收工作整体分成三个大的工作界面;

3.5.1公司与装修公司进驻现场施工前的验收交接界面(2009年2月28日前);

3.5.2公司和装修公司施工结束后的验收交接界面(2009年8月31日前);1

3.5.3项目整体施工全部结束后的验收交接界面(2009年9月20日)。

3.6内部验收工作根据验收交接界面的而不同,验收工作侧重点不同:

3.6.1与装修公司进驻现场施工前的验收交接工作重点:

3.6.1.1水暖专业:水通、管道安装齐全、卫生间地面防水做完、地热完成(打压试压正常);

土建专业:砌筑、抹灰完成;外窗安装完成;

电气专业:隐蔽工程完成;

3.6.2与装修公司施工结束后的验收交接工作重点:

3.6.2项目整体施工全部结束后的验收交接工作重点:以建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求为基准,验收方法采用观感验收和使用验收两种方法。其中:

水暖专业:水管正常无漏水现象;地热打压试压正常;

主体结构:外墙不得渗水;屋面排水畅通、无积水、不渗漏;出口水、-檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏;主体地面面层与基层粘结牢固,不空鼓;整体面层平整,无裂缝,无脱皮,起砂;块料面层表面平正,接缝均匀顺直,无缺棱掉角,粘帖牢固,色泽均匀一致,无明显色差;顶棚抹灰面平整,面层涂料均匀,无脱皮、无裂缝、无霉点、无泽水(漏水)痕迹、无污渍;卫生间、阳台地面应低于相邻地面两厘米左右,不应有积水、倒泛水和渗漏;门、窗:门开启自如,无晃动和裂缝,零配件齐全,位置准确,无翘曲变形;门锁、窗销连接牢固,开启灵活;玻璃安装牢固,胶封密实,无明显刮花痕迹,无损伤;楼梯、扶手:钢木楼梯安装牢固,无锈蚀、弯曲,油漆完好,色泽均匀,表面平滑;砼楼梯无裂缝,无表皮剥落;内墙面抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷;无面层剥落,无明显裂缝,无污渍;瓷砖面层粘贴牢固,无缺棱掉角;面层无裂纹损伤,色泽一致;对缝砂浆饱满,线条顺直。(此项移到装饰工程范围)

电气专业:隐蔽工程完成;电梯设备型号、数量与移交清单相符,运行平稳、符

合安装规范;电梯运行通过验收;机房设置合理、配件安全、标识清楚、表面光洁平整、明亮;变配电设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好,安全防护装置齐全,标识清楚、机房配置齐全,通风、采光良好,设备表面油漆完好,无损伤;暖通设备型号、数量与移交清单相符,工作性能达到设计指标,配置齐全,标识清楚,机房通风、采光,降温良好,设备表面油漆完好,无损伤;发电机型号与移交清单相符,工作状态良好,配件齐全,设备表面油漆完好无损伤,设备安装牢固,机房隔音,防护设置完好,通风,采光良好;弱电消防保安监控设备型号与移交清单相符,工作性能良好,反应敏捷,标识清楚,表面完好无损,设备安装牢固,机房干燥、通风、采光良好;给排水设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好,标识清楚,设备表面油漆完好无损,安装牢固,无渗漏现象,机房配置完整;消防设施配件齐全,消防管安装牢固、标识明显、阀门完好、水压充足;室外消防栓、消防箱标识清楚、箱体完好。

装修专业:地板平整牢固,接缝连接牢固,色泽均匀、油漆完好光亮;油漆均匀,色泽光亮新鲜、完整;不锈钢防盗门光洁,线条顺直,对缝严密、牢固;面饰装饰完整;木装修工程表面光洁,线条顺直,对缝严密、牢固;饰面砖表面平整,无空鼓、裂缝、起泡和缺角,对缝平直;油漆、刷浆色泽一致无脱皮、漏刷现象;吊顶工程龙骨应顺直、无弯曲、变形;罩面板表面平整、洁净、颜色一致;裱糊工程表面平整、颜色一致,不得有气泡裂缝、污损,阴角搭接应顺光,阳角处应无接缝;幕墙工程符合设计规范,达到强度、精度要求,各种性能达标;电器插座安装牢固,符合“左零右火”规定,电源已接通正常;有线电视网络开通;开关安装牢固,开关灵活,接触良好;照明整体安装牢固,完好无损,反应灵敏,发光正常;水表、电表、气表安装牢固,读数正常,无损伤;卫生洁具安装牢固,配件齐全,无污渍和刮花,接口密实,无渗漏现象,无堵塞,排水通畅;给水设施安装牢固,接口密实,无渗漏、锈迹、流水通畅,有足够压力;地漏、排水管道安装牢固,配件齐全,接口密实,无渗漏现象,无堵塞,排水通畅,完好无损;门禁、对讲安装牢固,操作灵活,视频音频效果良好;(本工程里不属于装饰分项)

其他:配备设施要求齐全、完好,型号与设计相符,工作正常。

公共配套设施: 天台:天沟、落水口畅通完好;隔热层、防水层完好;散水坡无下陷、断裂、与墙体分离,坡度适宜、平整;屋面避雷设施连接牢固;

路灯、装饰灯安装牢固,完好无损工作正常灯柱安装牢固,油漆完好;绿化符合设计要求,不缺株少苗、无死株、无大面积杂草;绿化水管布局合理,阀门开关灵活,安装稳固;道路:路面平整、无水泥块、无起砂、断裂;路牙石砌筑整齐、灰缝饱满、无缺角损伤;块料面层拼砌整齐、平整牢固、无明显裂缝、缺棱掉角;交通标识线、路牌清楚完好;楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固,标识清楚; 垃圾中转站密封完好,外表装饰完整,泥沙完好,使用方便;保安岗亭配件齐全、标识清晰、完好无损;停车场道闸安装牢固,开启灵活,标识清楚,完好无损;停车场地面平整,照明充足,标识清楚,安全设施好,排水设施良好;明沟、暗沟排水畅通,不积水,无断裂,沟盖板安装牢固、平稳;管井、检查井、化粪池排水畅通,池壁无裂缝,池内无杂物;台阶、踏步砌筑平实、牢固、无裂缝;水池、水箱卫生清洁、无渗漏;信报箱安装牢固,完好无损,标识楚,表面平整光洁。

3.2与物业交接内容

3.2.1接管前准备工作内容:按照戴德梁行《接管验收手册》内容操作。

3.2.2接管程序、内容:

3.2.2.1资料交接:

——综合资料:项目土地使用合同、红线图、立项文件、工程申报批建文件及计划批准文件(永久);建设许可证、工程建筑报建(表)(永久);工程招、投、定标书(永久);上级机关的决议、决定、批示等工程重要会议纪要和指导性文件(永久);征地批文、协议书(合同书)、红线图(永久);初步设计方案、设计鉴定审批文件(永久);施工合同、施工许可证、施工执照(复印件)、开工报告、施工量放线图表记录(永久);单项工程质检监督委托书、成果报告、单项工程竣工验收证书(永久);工程勘测资料:地质图勘察报告、地形、地貌、控制点、永久性水准点的坐标位置图、水文、气象、地震等设计基础材料(永久);竣工验收会议文件及质量评审材料、竣工报告、竣工验收证书(永久);工程决算书、三算表(永久);消防设施验收合格证(永久)

——土建资料:主体隐蔽工程验收记录(永久);图纸会审和设计修改变更及联系单〈永久〉; 事故处理记录〈永久〉;建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录(长期);原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料换审

批单、试件试验报告(长期)

——给排水、消防资料:开、竣工报告及中间交工验收证明书(永久);图纸会审及设计修改变更通知(永久);事故处理及探伤记录(永久);隐蔽工程验收记录(永久);材料构件出厂证明及材料代换审批单(永久);管线标高、位置、坡度、测量记录(永久);试水、闭水试压试验记录(永久);设备调试记录(永久);管线清洗、通水、消毒记录(短期)

——电气资料:开、竣工报告及中间交工验收证明书〈永久〉;图纸会审及设计变更通知(永久);事故处理及探伤记录(永久);隐蔽工程验收记录(永久);防雷电阻接地实测记录(永久); 引下线焊接记录〈永久〉;材料构件出厂证明及材料代替换审批单(长期);绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录(长期);空调资料、动力、通讯、有线电视资料

——施工图〈竣工图〉:总平面布置图(包括综合系统图)(永久);;建筑施(竣)工图(永久); 结构施(竣)工图(永久);给排水、消防施(竣)工图(永久);电气施〈竣〉工图(永久);空调施(竣)工图(永久);智能化系统施(竣)工图(永久);通讯施(竣)工图(永久);液化(煤)气施(竣)工图(永久)

——其它:设备的维保协议、设备的使用、操作说明书、设备的维护、保养说明书、设备的检测报告、设备的合格证、设备的装箱单、设备的备品备件、变电所管理文件和电业局配套的劳保设施、工程遗留问题档案

3.2.3接管遗留问题处理:

4.附则

4.1本规定的解释权由工程管理部负责。

4.2本规定执行日期见流程内容规定。

2.房地产工程部管理流程 篇二

1. 制定目标——目标成本

目标成本是预先确定的, 在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标, 是项目成本的控制线。

许多项目成本失控的一个很重要原因是:事先没有建立明确的目标成本, 即便有也是相对粗线条的, 通常只是个“大致的数”, 而真正到了执行时, 这个“大致的数”往往就经不起推敲, 无法作为项目的控制线。所以这种粗线条的“目标/计划”实际上是“假目标/计划”, 其结果导致“走一步看一步”、“拍脑袋做决策”, 成本失控就不足为奇了。

目标成本法的基本思想:制定目标成本, 将目标成本按规范的成本结构树层层分解;再通过将预算计划落实到部门与行动上, 把目标变成可执行的行动计划, 并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析, 找出差距, 分析原因, 制定改进措施。

目标成本法的基本内容:建立规范的成本结构树, 综合公司开发项目的特点, 提炼出一套能兼容所有项目的全成本树, 作为目标成本制订的基线。

建立规范的流程:定义如何在项目发展阶段对“估算成本”进行测算, 如何在“规划设计”、“扩充设计”、“施工设计”各个阶段完成对目标成本的层层细化修订, 并形成最终的目标成本, 指导招标、施工、采购等业务活动中的成本费用的使用与管理。

2. 明确岗位职责——责任成本体系

“责任成本体系”的目标是明确专业职能部门的成本管理职责, 并借助技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况。“责任成本”回答的是在“成本管理相关业务”中谁来做、做什么的问题。

谁来做?我们有哪些岗位与成本控制有关?

做什么?这些岗位分别对哪些成本控制指标负责?怎么负责?如何评价?

“责任成本体系”包含四大要素, 即责任范围、责任部门/相关部门、评价指标、评价部门。完成上述四要素的定义, 我们就可以建立起责任成本体系的基本框架, 从而在“组织架构”的层面保证目标成本的顺利执行。落实责任到岗位, 落实责任到人, 最大程度的减少“目标与执行脱钩”现象的出现, 真正做到“权责明晰, 有据可依”。

明确了“责任成本体系”, 按照部门/岗位对其负责的“责任范围”进行合并, 我们就可以得到部门/岗位的成本目标集合。但是如何才能保证部门/岗位的成本目标能被顺利的完成?为此, 我们需要定义一套完整的“作业过程指导书”来对部门/岗位的行为进行规范, 也就是说, 必须从“制度流程”的层面保证对目标成本的执行, 保证对成本的控制, 这就是“作业过程管理”。我们可以把房地产开发全过程划分为若干个相对独立的作业过程, 并为每个作业过程定义相应的流程制度规范, 同时重点定义每个作业过程中与成本控制相关的要点, 包括量化的经济技术评价指标。这样, 我们就可以在日常业务这个层面实现对成本的过程控制, 真正的将成本控制的执行力渗透到基层一线。

3. 跟踪执行——动态成本法

经过前两个步骤实现了“目标明确”、“责任清晰”之后, 我们便进入最重要的第三步:目标成本执行过程的跟踪——动态成本。动态成本反映的是项目实施过程中的预期成本, 通过实时反应目标成本和动态成本的差异, 帮助相关部门及时发现问题并解决问题, 实现对成本的控制。

动态成本的构成是相当复杂的, 为了能实时得到动态成本相关数据, 实现成本核算、成本控制的目标, 我们必须借助信息化手段提高企业成本管理水平。成本管理系统其实是一个能够实时反映出项目成本的信息平台, 它可以辅助我们建立成本结构体系、规范操作流程、实时记录跟踪核心业务进展, 实现业务、财务、资金管理的有机结合。整个系统的核心是围绕合同管理进行的, 包括了估算成本、目标成本、合同台帐、合同变更、合同结算、付款管理、资金计划、动态成本等功能。系统还可以提供决策的依据, 比如付款时间、历史账务, 大量的基础工作能够依靠成本管理来简化, 它的透明和实时查询可以让相关人员提高效率并且对项目进行监控。系统通过即时反应目标成本和动态成本的差异, 大幅提升企业对成本的掌控能力, 加快决策进程, 进而提高企业的核心竞争力。

4. 业绩评估——优奖劣罚, 拿数据说话

制定目标成本、明确责任体系、对业务过程进行了实时的跟踪与控制, 在完成前面三个步骤之后, 最后我们就可以根据执行的结果对相关的业绩进行评估。

将项目最终的“动态成本”与“目标成本”对比, 我们可以评价整个项目的成本控制水平;将执行过程“实际完成的经济技术指标”与“责任成本体系”中的“评价指标”做比较, 我们就可以很好的对部门/岗位在成本控制方面的业绩进行评估, 并真正做到“优奖劣罚”, 拿数据说话。

必须建立本数据库。在我们完成对业绩评估的同时, 还要对整个项目生命周期中的成本控制的得失进行及时的总结, 并将之与项目“目标成本数据”、“动态成本数据”一起进行归档, 在此基础上, 提炼出关键的成本指标, 并最终形成项目的“成本数据库”。通过“成本数据库”的建立, 所有项目的关键成本数据都将被保存下来, 并对未来业务的开展发挥重要的指导作用。“成本数据库”的建立充分体现“知识管理”的思想, 使知识作为企业最宝贵的财富, 能够很好的沉淀下来, 不因人员的流动而流失, 使房地产企业的成本管理再上一个新的台阶。

3.房地产工程部管理流程 篇三

关键词:电力工程管理;强化措施;流程改进

中图分类号:TM769 文献标识码:A 文章编号:1006-8937(2014)9-0142-02

在我国电力行业发展的过程中,电力工程项目的建设管理对电力企业的运营发展有着直接的影响,可以对电力工程相关的建设成本走向进行准确直观的反映,而且其还对电价拥有一定程度的影响,与社会各界人们的生活质量都有着直接的关系。另外,随着时代的发展,在我国电力企业中,电力工程的管理逐渐得到了一定的进步,但是,其在实际开展的时候还存在着一定的不足,需要采取相关的措施对其进行强化。

1 电力工程管理中存在的问题

就我国目前的情况来看,在电力工程的管理方面还普遍存在一定的缺陷和不足。

①电力工程在开展项目建设时,相关的监管机制不够健全。就我国目前的情况来看,在一般情况下电力企业的发展大多是将国家作为主体的,大多属于国有企业。而在国有企业中,企业机制相对较为庞大涉及方面极广,导致相关的细致管理在开展的时候比较困难。其中,在大多数企业中采用的都是属地化管理方式,对使用权进行无限转移,这就导致监管机制在企业项目中的效果得不到发挥,从而造成相关项目的经济效益以及质量得不到保障。

②电力工程项目在建设过程中,对资金的测算不够准确。就目前的情况来看,在电力工程项目管理中实际存在的问题主要就是,工程项目相关的建造方、投资方以及工程完工后的运营方对建设之前的管理以及造价控制都没有太高重视度,在工程项目实际开展的过程中对宏观调控以及把握不能熟练操作,从而导致了工程建设先建设后算账等坏习惯的形成。

③电力工程管理的安全问题。在电力工程实际建设的过程中,一些具有较高难度的作业在开展的时候,伤亡事故频繁发生。另外,在电力工程项目的施工安排上相对较为混乱,不具有节奏的协调性,从而导致安全性能逐渐降低。而且,在房屋电力工程中具有极为复杂繁多的子系统,需要较强的专业性,在对建筑原材料的使用中也相对较为笨重,使用的机械也需要专业技术水平高的工作人员进行操作,所以,在工程开展的时候很容易造成安全事故的出现。

④在电力工程的管理中,进度管理相对混乱。在对进度管理进行开展的时候,需要相关的施工单位结合施工的实际情况,对机械运作的能力、人员施工水平、政府相关规划以及天气变化的情况等多种影响因素进行充分考虑。但是,在实际施工的过程中,极少有施工单位会对施工进度以及施工计划进行关注,从而造成电力工程在进度管理中的混乱情况。

2 强化电力工程管理的措施

①责任机制以及有关规章制度的完善。在电力工程实际开展的过程中,想要促使其管理工作的强化就需要对相关的规章制度以及责任机制进行完善,字实际操作的时候,促使施工流程得到完善,主要才操作流程的规范,对责任机制做到真正的贯彻落实,从而使项目施工过程中的管理水平得到相应的增长。另外,还要注意对管理意识进行强化,促使企业管理行为的规范,为相关的施工人员树立一个良好的团队意、成本控制意识以及精品工程意识,促使电力工程的施工质量得到迅速提高。

②对电力工程项目的施工管理流程进行完善。在这个过程中,首先需要通过正规的流程进行招标施工单位,对投资单位的能力、资质以及信誉进行重点关注,从而工程在施工的过程中的施工安全以及施工质量提供保障。另外,还要注意在招标工作结束之后,将招标的结果以及实情对电力企业的业务部门进行如实通知,同时将工程相关的设计图纸进行转交。在施工工作实际开展之前,还要注意对准备会议进行组织召开,审核预算方案并对相关的资料做存档处理。此外,还要注意做好采购人员的配置,对相关设备以及材料的检测力度合理加强,直至确定一切准备工作合格之后才可以对施工工作进行开展。

③在电力工程项目施工的过程中,对安全管理工作进行加强。在这个过程中,要对施工中的监督工作、指挥工作以及调度工作进行重点关注,施工单位需要在调度方的安排基础上进行施工的开展或是暂停。而且,在实际施工的过程中,还要注意对施工人员进行教育工作的加强,从而根本上避免安全事故的发生。另外,相关的施工人员还要注意对施工区域做好相应的施工标准,严格准时施工中的行为规范,禁止非施工人员的进入。

④加强管理人员的培训力度,促使其专业素质的提升。在电力工程项目施工工作实际开展的过程中,相关管理人员的专业素质以及管理技能对施工质量有着直接的影响,而在电力工程项目管理中,需要管理人员拥有较高的专业素质,能够完美的完成施工中的管理工作。另外,还要注意加强对管理人员的培训力度,对他们之间的团队协调能力以及职业道德进行良好的培养,促使他们在责任意识以及专业技能上得到进一步的提高。而且,电力企业还要注意对考核制度进行创新和完善,打造一个拥有较高专业素质以及专业技能的管理团队,从跟本上对可能会因为人为因素而产生的管理漏洞进行杜绝和避免。

3 结 语

综上所述,随着时代的发展,我国国民经济发展得到了不断的提高,电力行业也得到了极为迅速的发展。其中,在电力行业中,电力工程项目的建设管理对电力企业的运营发展有着直接的影响,可以对电力工程相关的建设成本走向进行准确直观的反映,而且其还对电价拥有一定程度的影响,与社会各界人们的生活质量都有着直接的关系。但是,随着电力工程企业的不断壮大和发展,相关的管理工作在实际开展的时候还存在着一定的不足,需要采取相关的措施对其进行强化。本文通过对电力工程的管理现状进行全面的了解和分析,结合实际情况,针对电力行业在发展过程中电力工程管理的强化措施以及流程改进措施展开了简要分析。

參考文献:

[1] 童丽兵.浅谈电力工程施工技术与管理的强化措施[J].中国新技术新产品,2013,(10).

[2] 曾进弘.浅析电力工程施工管理与质量控制的若干强化措施[J].黑龙江科技信息,2013,(18).

[3] 张兵.电力工程管理中存在的问题及改进措施探讨[J].华章,2013,(14).

[4] 王浩.强化电力工程施工技术与管理的若干思考[J].电子世界,2013,(18).

4.房地产企业客户入住管理流程 篇四

1.在报纸刊登入住通知,见报后由置业顾问对客户进行发放《入住通知》的通知(电话、短信、邮件、粘贴)。

2.出具入住通知

资金管理部每周对满足入住条件的客户进行梳理,打印入住通知单一式三份,并核对客户有无欠费情况,有、无欠费情况在入住通知书上进行标注,通知书的内容包括入住时间、地点、入住办理期限规定等内容。除零星的通知外,入住通知书的签发时间、办理期限要与报纸刊发的通知时间一致。

3、《入住通知书》发放

入住通知打印好后分别移交物业客服、营销中心,其中营销中心由各部销售经理签领后交由置业顾问向客户进行发放(通知客户领取、邮寄),作为客户去物业公司办理其他手续的凭据,一份交物业公司对帐留存,一份资金管理部留存,并建立相关的《入住通知书》发放管理台帐。

4.查验相关证件

物业公司查验业主/住户的《入住通知》、身份证原件及复印件一份、一寸免冠照片一张、《购房合同》等,如委托他人办理同时需提供委托公证书及受托人身份原件及复印件一张。

5.相关费用收取

物业公司收取相关费用包括水电押金、装修保证金、物业管理费、垃圾清运费、暖气费等

6.业主填写资料

《业主档案》、《生活服务手册》回执单、《入住签收表》、《前期物业服务委托合同》

7.查楼验房

物业公司相关人员带领业主/住户进行楼房验收,并将验收结果填入《交房验收表》

8.入住资料及钥匙发放

验房通过后,物业公司向业主/住户发放住房钥匙、《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》、水、电、气卡、门禁卡、《生活服务手册》、相关说明书等,并由客户签收确认

9资料归档

客户办理完入住手续后,置业顾问将相关的物业费、暖气费收据复印后交资金管理部归入该客户档案,完成全部销售服务流程。注:4—8项由置业顾问引导客户进行办理。

5.万科地产管理流程 设计管理制度 篇五

1、目的

设计中心是万科地产所有开发项目设计管理部门,根据事业部 的总体战略要求并在事业部主管领导的指导下全面负责事业部的设计管理 工作,代表东北事业部行使设计管理职能。采取纵向管控型和横向操作型 的管理模式。目的是实现事业部的发展战略,使项目设计管理和操作程序 规范化和制度化,促进事业部进一步向专业化和科学化的方向发展,以保 证设计管理和操作全过程的计划性和有效性;明确各部门在设计管理工作 中的责权和工作要求,提高跨部门的协作效率,充分发挥设计中心和项目 公司的整体优势并提高事业部对外投资的整体效益。

2、范围 本管理制度适用于万科地产所属公司所有开发项目的设计管理 和操作。

3、术语和定义

3.1【决策委员会】 在本管理制度中指由万科地产高层领导及相关 部门组成的项目开发决策机构。

3.2【事业部主管领导】在本管理制度中指万科地产主管设计中心工 作的副总经理。3.3【事业拓展部】在本管理制度中指万科地产主管新项目土地获取、土地储备的部门。3.4【财务部】在本管理制度中指万科地产主管财务部门。3.5【营销中心】在本管理制度中指万科地产主管营销部门。

3.6【项目公司总经理】在本管理制度中指万科地产所属项目公司总经理负责项目设计横向跨专业操作的管理者。

3.7【设计中心】在本管理制度中指万科地产负责对项目公司设计体 系进行专业纵向管控的职能部门。

3.8【成本中心】在本管理制度中指万科地产负责成本核算和招投标 采购的部门。3.9【项目公司设计部】在本管理制度中指项目公司负责设计管理的具体操 作部门,在制度执行中接受设计中心指导和监督。

3.10【项目公司营销部】在本管理制度中指项目公司负责营销定位、营销 策划部门。3.11【项目公司工程部】在本管理制度中指项目公司负责营造阶段的工程 管理部门。3.12【项目公司开发部】在本管理制度中指项目开发过程中对外办理各种 手续的部门。

4、职责 本管理制度明确了事业部设计中心、项目公司设计部及各有关部门在 产品设计工作中相应的职责范围。4.1 决策委员会 4.1.1 在本管理制度中代表万科地产负责设计工作过程中的重大环 节及设计流程中的重大节点进行审批,采取会议形式集体讨论决策,并形成会议纪要指导后续工作。4.2 事业部主管领导

4.2.1 在本管理制度中负责分管设计中心工作,协调万科地产所属的项目公司与事业部设计中心之间工作。

4.3 事业拓展部

4.3.1 在本管理制度中负责土地开发拓展工作,信息收集,可行性报告,办理获取土地各种手续。4.4 财务部

4.4.1 在本管理制度中负责项目经济效益预测和测算分析。4.5 营销中心

4.5.1 在本管理制度中指万科地产营销工作主管部门,指导、监督 项目营销部的工作。在前期土地开发拓展阶段负责资料收集、分析、调研工作,项目开发策略意见,项目市场总体定位建议。4.6 项目公司总经理

4.6.1 在本管理制度中项目公司总经理负责项目设计横向跨专业操作管理,统筹、协调项 目设计部与横向部门之间的工作,负责组织建立项目公 司层面的设计管理制度及实施细则。4.7 设计中心

4.7.1 设计中心负责前期设计研究工作,并配合事业拓展部前期土地 开发拓展工作。4.7.2 设计中心对事业部所属项目公司开发的所有房地产项目的产品设计 工作负有相应的指导、检查和监督的职能。

4.7.3 设计中心负责搭建专业管理平台、建立设计管理制度和设计各 阶段管理流程,根据事业部的发展及时进行补充、修改和完善。

4.7.4 设计中心对设计管理过程中的各项主要管理环节及关键控制点进行审核。

4.7.5 设计中心将定期抽查各项目公司制度执行情况、项目设计部工作执 行情况每个季度一次)。

4.7.6 设计中心将不定期对各项目公司进行拉练式检查,对出现的问题提 出纠正建议并监督整改;对好的做法总结案例进行推广。4.7.7 对于特殊操作方式、重要流程节点进行讨论,对项目设计的主要阶 段性成果进行评审,以会议纪要的形式确定或确认。

4.7.8 本管理制度的执行监控责任人为设计中心设计总监和项目公司总经 理,本制度在执行中发生意见分歧由事业部主管领导裁决。4.8 成本中心

4.8.1 在本管理制度中负责万科地产所属项目的各设计阶段成 本控制,编制各设计阶段的成本目标。审核各设计阶段的设计合同,审核各阶段设计流程中的相应节点工作。组织项目建设过程中的部品、部件和材料招投标采购,并为各设计阶段提供材料样品、生产厂家等 工作配合。4.9 项目公司设计部

4.9.1 执行万科地产设计管理制度及各阶段设计流程,4.9.2 负责编制项目公司层面的设计管理制度及实施细则。

4.9.3 负责现场跟踪服务,解决现场技术问题。

4.10 项目公司营销部

4.10.1 在本管理制度中负责项目开发指导意见书,项目市场深化定位报告,确定景观样板段和装修样板间,并提出标准建议。

4.10.2 负责确定项目总体标识风格,4.11 项目开发部

4.11.1 获取土地使用证及规划设计条件。

4.11.2 负责办理项目开发过程中各设计阶段对外手续。4.11.3 负责配合现场办理对外协调工作。

4.12 项目公司工程部

4.12.1 负责现场营造过程中的组织、协调、管理工作,工作重点是计划控 制、成本控制、质量控制。

4.12.2 负责审核施工单位的施工组织设计和施工方案的合理性。

4.12.3 负责审核设计图纸及设计变更的可操作性,并明确设计变更签证费。

4.12.3 负责审核施工单位提出技术洽商单(技术联系单)的合理性,并明确签证费用。

5、设计管理内容

5.1 设计计划管理

5.1.1 设计计划的制定 项目公司设计部负责编制《项目整体设计周期计划》、《设计进度 计划》和《季度设计进度计划》并与对应项目的《项目整体经营计划》 和《项目经营计划》保持一致。设计中心审核,项目总经理审批。5.1.2 设计计划的执行

(1)设计计划一经制定实施,即成为房地产项目开发及产品设计工 作的原则性工作纲领,各项目应严格执行。

(2)设计中心和项目总经理、项目设计部应建立起积极有效的沟通和协调途径(例会、文件、表格、模板、会议纪要等),保障设计计划得到 有效的贯彻执行。(3)事业部的计划部项目专员参与计划协调和督办。

5.1.3 设计计划的跟踪和调整

(1)设计中心对项目设计计划的执行情况进行定期跟踪和总结,项目设计 部以设计工作月报、季报和年报的形式提交设计中心审 核并汇总。

(2)根据整体战略和计划要求、市场形势、项目进展等方面的 变化情况,《项目经营计划》进行必要调整后,设计计划在整体 或局部上已经不适用时,项目设计部根据实际情况进行设计计 划修定,设计中心审核,项目总经理审批。5.2 设计过程管理

5.2.1 项目设计的阶段 项目设计阶段主要由前期设计研究阶段、规划设计阶段、方案设计阶 段、初步设计阶段、地质勘察阶段、施工图设计阶段、景观设计阶段、装修设计阶段、市政专业施工图设计阶段组成。5.2.2 设计过程的控制

(1)设计中心负责完成项目前期设计研究阶段的可研报告规划设计部分和 前期设计研究,项目设计部参与。

(2)项目设计部负责完成规划设计阶段、方案设计阶段、初步设计阶段、地质勘察阶段、施工图设计阶段、装修设计阶段、景观设计阶段、市政专业施工图等设计阶段工作。设计中心在关键环节和控制点进行审核,项目总经理审批。

(3)设计中心重点审核《项目设计指导书》、各阶段设计任务书,参 加阶段性设计成果的评审,跟踪及监控产品定位方案的落实,参加重大设计变更(指影响产品使用功能、立面效果、景观效 果的设计变更)的评审,以及设计成果的总结和推广。

(4)项目设计部负责完成设计需求分析、编制《项目设计指导书》、编制各阶段设计任务书、设计单位委托、设计合同签定、设计过 程跟踪、组织方案汇报、组织设计成果评审、现场施工配合、组织重大设计变更评审等。

5.2.3 设计评估总结 产品交付完成后,项目设计部应组织实施产品设计工作总结,以《产 品设计后评估报告》的形式提交设计中心备案存档。5.3 设计资料管理

5.3.1 设计资料的内容 整体控制性文件《项目设计指导书》,各设计阶段的输入要求,如《设 计任务书》、《专题会议纪要》等技术文件的组合,作为过程控制和成 果评审的依据性文件。各设计阶段的输出成果,即对应各设计阶段工 作重点的重要节点文件。其它资料包括但不限于在产品营造阶段发生 的主要设计变更图纸和设计变更通知单汇总等。5.3.2 设计资料的维护 本管理制度执行过程中,设计资料的维护由项目设计部负责。及时对项目设计资料进行整理、统计、分析、维护和存档,以各设计阶段为

节点进行分段维护并及时调整和更新《项目设计指导 书》,分期开发项目以每期为节点工程移交后,应将所有的 设计资料(含电子文档)提交事业部档案室;同时提交电子文 档给设计中心备案存档。设计中心对于提交的设计资料进行归集、研 究。5.4 设计资源管理

5.4.1 设计资源库的建立 设计中心负责建立设计资源管理库,根据项目特点、规模、标准、风 格等不同要求提供相应设计资源并将项目公司掌握的优秀设计资源不 断扩充。5.4.2 设计资源的选取 各设计阶段中(某些地方政府指定或地方专业公司垄断工程除外),项 目设计部提报设计资源需求,设计中心负责提供设计资源(项目设计 部也可推荐设计资源)。采取设计单位比选方式、比价方式和直接委托 设计单位方式,确定设计单位。比选方式和比价方式原则不少于两家 设计单位;直接委托方式原则是在政府指定、垄断行业、工程紧急、一体化成度较高(如装修、景观)、专业性较强、适合指定风格的情况 下进行直接委托设计单位。确定设计单位过程由项目设计部组织,对 项目的规划设计、单体方案、景观方案及装修方案的设计单位比选、比价、直接委托设计中心参加评定、评审会,确认后项目总经理审批。除上述要求外其余阶段设计单位确定设计中心不参加评审会,只审核确定设计单位评审报告,项目总经理审批确认。

5.4.3 设计资源的评估 项目开发的各设计阶段设计完成后,项目设计部应组织实施针对设计 单位的评价工作,以《设计单位后评估报告》的形式提交设计中心备 案存档。5.4.4 设计资源的维护 设计中心负责为合作过或接洽过的设计单位建立并维护《设计单位资 料索引数据库》,归集并整理设计单位的相关资料。设计中心围绕事业 部开发项目提供各种技术支持和政策咨询,开展专家研讨、技术调研 和学术考察。5.5 设计成本管理

5.5.1 设计中心根据项目特点、规模、标准、风格、品质等编制项目设计 成本目标,经讨论后确定该项目设计成本控制总目标。其中包括各阶 段、各专业的设计成本目标分解。作为项目设计部控制设计成本的指 导性文件;

5.5.2 设计中心派相关人员参与 50 万元以上设计费的商务洽谈,并对设计 合同、设计周期和付款方式进行审核,项目总经理审批。5.6 设计档案管理

5.6.1 项目设计部负责按照档案管理要求建立设计档案管理制度,分期开 发项目应按自然区号存档,并建立档案管理目录。总规图、区域总图、综合管网图纸独立存档。电子文档视同资料档案管理 单独建制。

5.6.2 项目开发部负责按照档案管理要求建立档案管理制度,送往政府及 政府所属相关部门各种报件和政府及政府所属相关部门各种回执审批 件存档。5.7 人员招聘管理

各公司设计总监(或设计部经理)的招聘需经项目公司总经理及事业 部设计总监面试通过,由事业部主管领导确认后方可录用。

6、附则

6.房地产工程部管理流程 篇六

近两年保利地产的表现尤其抢眼,继去年成功晋级千亿军团后,仍保持强势的扩张势头。大规模的开发与销售额的剧增背后,是保利地产流程化、标准化、信息化的高效管控。尤其在降本增效的环节,保利更是将集团采购流程不断优化。

集团采购对节约项目成本与工程造价效果明显。进行集团采购相对于单独采购可节约成本15~20%。将大宗材料、设备由集团统一进行采购,能预防腐败产生及暗箱操作,提高公司规范化管理程度。另外,集团采购可有力弥补部分子公司成本、技术力量不强的缺陷,提高材料采购效率与产品质量。

保利地产自2008年初开始成立了集团采购部(后改为成本控制部),专门负责对大宗材料、设备等进行集团采购工作,同时公司组织监察部全程配合监督集团采购工作的开展。目前,保利已经形成了成熟的集团采购流程与方式,并制定了《集团采购管理规定》。集团采购在工程施工过程中真正起到节约成本、提高管理效能、保证产品质量的目的。通过制度的完善、有效的监控,推动集团采购的不断完善及发展。

1立项阶段

进行各公司大宗材料使用情况调研。通过经验积累及数据分析,找出各公司各项目普遍通用的可纳入集团采购的材料设备。

深入进行市场调研,充分了解目前市场上各种材料、设备品牌的特性,多方寻找合格供方资源。与材料设备供应方初步洽谈,了解产品技术特性与价格。

2招投标实施阶段

公司技术部门确定技术标准。

对拟招投标的生产厂商进行实地考察,进行全面评估。划分产品档次,制订可行的招标实施方案,向意向供方发放招标文件。

各供应商旗下的产品系列较多,各种产品的价格差异较大,给价格比 较分析造成困难,因此需要划分出多种产品档次分类招标。

严格按公司的招投标流程,遵照“先评技术标,技术标合格后再评经济标”的原则,技术标通过公司技术部门评审合格的单位,再由公司的招投标小组进行经济标现场开标。为了获取更低的价格,一般都采取多次开经济标、反复议标的方式。

通过对开标价格与以往使用价格及市场价格的对比分析,按最低价中标的原则,确定中标单位。并拟定中标报告、中标呈批件报公司领导审批。

为了引进竞争,确保质量,每种材料、设备原则上选定不少于两家集团采购供方以备各子公司选择采购。如果同中标供应商签订战略合作协议,同时编制集团采购使用说明,各单位及子公司均按统一采购价及合同条款执行各公司可根据项目档次、定位等从两个品牌的各系列产品内选用。

3使用阶段

与中标供应商确定1~2名集团采购专职联系人,采取“集团对集团”模式,负责跟踪协调集团采购使用过程中发生的问题,听取各公司使用情况的反馈,纠正行为偏差,确保问题在第一时间内解决,保证集团采购的顺利实施。

对集团采购的中标单位的工作情况进行定期化评估,并制定了相关的评估制度及相应奖罚措施。建立了清退机制,对于产品质量、服务等未满足预期,并不能够按时整改的供方,予以及时清退,系统内不再选用该单位产品。

制作 “集团采购月报”及“集团采购季报”呈公司领导审阅,并在每年的年中及年底形成分析总结报告;整理完成“集团采购资料汇编”并不断完善,建立“集团采购材料样板展示厅”,对集团采购的产品进行实物展示。

针对集团采购进行效能监察项目立项,成立集团采购效能监察项目检查组。对集团采购各项制度、流程进行审定、把关。按照《中央企业效能监察暂行办法》中合法性、合规性、合理性、时限性的标准要求,项目组对《集团采购管理规定初稿》、内部操作流程等进行了全面审核、把关,并在与经办部门积极沟通过程中,形成了较为完善、合理的各项制度、流程规范。

7.施工流程管理与工程质量控制 篇七

一、钻孔灌注桩的分类及适用范围

钻孔灌注桩可分为七类, 施工单位应根据工程勘察报告所标明的地层条件采取适当的钻进方法, 编制详细的施工设计方案, 精心组织施工。 (1) 螺旋钻:适用于黏性土、砂类土、含少量砂砾石、卵石 (含量少于30%, 粒径小于10cm) 的土。 (2) 正循环回旋钻:适用于黏性土、粉砂、细、中、粗砂、含少量砂砾石、卵石 (含量少于20%) 的土、软岩。 (3) 反循环回旋钻:适用于黏性土、砂类土、含少量砂砾石、卵石 (含量少于20%, 粒径小于钻杆直径2/3) 的土。 (4) 潜水钻:适用于淤泥、腐植土、黏性土、稳定的砂类土。 (5) 冲爪钻:适用于淤泥、腐植土、密实黏性土、砂类土、砂砾石、卵石。 (6) 冲击钻:实心锥适用于黏性土、砂类土、砾石、孵石、漂石、较软岩石, 孔心锥适用于黏性土、砂类土、砾石、松散卵石。 (7) 钻斗钻:适用于填土层、黏土层、粉土层、淤泥层、砂土层以及短螺旋不易钻进的含有部分卵石、碎石的地层。

二、钻孔桩的施工流程及质量控制关键点

(一) 施工工艺流程。

第一步, 钻孔桩施工准备。施工前应进行场地平整, 清除杂物, 钻机位置处平整夯实, 准备场地, 同时对施工用水、泥浆池位置、动力供应、砂石料场、拌合机位置、钢筋加工场地及施工便道, 做统一的安排。

第二步, 钻孔测量放线。根据设计图纸用经纬仪 (或全距仪) 现场进行桩位精确放样, 在桩中心位置钉以木桩, 并设护桩, 放线后由主管技术人员进行复核, 施工中护桩要妥善看管, 不得移位和丢失。

第三步, 埋设护筒。护筒因考虑多次周转, 采用3~10mm钢板制成, 护筒内径, 使用旋转钻机时比桩径大20~30 cm, 使用冲击钻时比桩径大30~40 cm, 埋置护筒要考虑桩位的地质和水文情况, 为保持水头护筒高出施工水位 (或地下水位) 1.0~2.0 m, 无水地层护筒宜高出地面0.3~0.5 m, 为避免护筒悬空, 造成蹋孔, 漏水, 漏浆, 护筒底应坐在天然的结实的土层上 (或夯实的黏土层上) , 护筒四周应回填黏土并夯实, 护筒平面位置的偏差应不超过5cm。护筒埋置深度:在无水地区一般为1~2倍的护筒直径, 有水地区一般为入土深度与水深的0.8~1.1倍 (无冲刷之前) 。

第四步, 选择钻孔机械。根据地质条件及施工环境选择合适的成孔钻机。

第五步, 泥浆制备。泥浆应选用塑性指数Ip>10的黏性土或膨润土, 对不同土层泥浆相对密度可按下列数据选用:黏性土和亚黏性土可以就地造浆, 泥浆相对密度1.1~1.2;粉土和砂土应制备泥浆, 泥浆相对密度1.5~1.25;砂卵石和流砂层应制备泥浆, 泥浆相对密度1.3~1.5。

第六步, 钻孔灌注桩成孔。将钻机调平对准钻孔, 把钻头吊起徐徐放入护筒内, 对正桩位, 启动泥浆泵和转盘, 等泥浆输到孔内一定数量后, 方可开始钻孔。具有导向装置的钻机开钻时, 应慢速推进, 待导向部位全部钻进土层后, 方可全速钻进正循环钻机开孔时, 应先启动泥浆泵和转盘, 待泥浆进入孔内一定数量后, 方可开始钻进。钻孔应连续进行, 不得间断, 视土质及钻进部位调整钻进速度。钻进时, 为减少扩孔、弯孔和斜孔, 应采用减压法钻进, 使钻杆维持垂直状态, 使钻头平衡回转。

第七步, 成孔检查。清孔后用检孔器测量孔径, 检孔器的焊接可在工地进行, 监理工程师检验合格后, 即可进行钢筋笼的吊装工作。

第八步, 钢筋笼骨架。焊接时注意焊条的使用一定要符合规范要求, 骨架一般分段焊接, 长度由起吊设备的高度控制, 钢筋笼的接长, 可采用搭接焊或套管冷挤压的连接等方法, 钢筋笼安放要牢固, 以防在混凝土浇筑过程中钢筋浮起, 钢筋笼周边要安放圆的混凝土保护层垫块。

第九步, 混凝土灌注。水下混凝土采用导管法进行灌注, 导管内径一般为25~35 cm, 导管使用前要进行闭水试验 (水密、承压、接头抗拉) , 合格的导管才能使用, 导管应居中稳步沉放, 不能接触到钢筋笼, 以免导管在提升中将钢筋笼提起, 导管可吊挂在钻机顶部滑轮上或用卡具吊在孔口上, 导管底部距桩底的距离应符合规范要求, 一般0.25~0.4 m, 导管顶部的贮料斗内混凝土量, 必须满足首次灌注剪球后导管端能埋入混凝土中0.8~1.2 m。混凝土的坍落度应满足设计要求, 混凝土浇筑应连续进行, 为保证桩的质量, 应留比桩顶标高高出0.5~1.0 m左右的桩头, 处于干处的桩头, 可在混凝土初凝后, 终凝前清除。

(二) 钻孔桩的质量控制关键点及防治措施。

钻孔桩的质量控制关键点包括以下几个方面: (1) 桩位坐标的控制。严格按照钻孔桩施工流程第二步的要求进行控制。 (2) 垂直度的控制。钻孔灌注桩的垂直度是保证承载能力的重要一环, 目前绝大多数的施工现场不检查垂直度, 有的单位没有检查设备或根本不知道如何检测, 有的单位则因检测孔斜费时费力不愿多此一举。斜率超标, 桩的受力状态被改变, 桩头偏位, 影响上部结构质量, 严重影响钢筋笼的安置;在砂土类地层中孔壁极易塌孔, 沉渣不宜清除。为避免钻孔倾斜, 在钻机就位和钻孔过程中, 要随时注意校核钻杆的垂直度, 发现倾斜及时纠正。对于地基不均匀、土层呈斜状分布和土层中夹有大的孤石或其它硬物的情形, 施工前必须作好准备。在不均匀地层中钻孔时, 钻机自重大、钻杆刚度大较为有利。进入不均匀硬层、斜状岩层和碰到孤石时, 钻速要打慢档。处理大孤石和坚硬岩石, 采用自重大的复合式牙轮钻或换用冲击钻都是有效的方法。 导正装置经工程实践表明, 也是防止孔斜的简单有效的方法。终孔后再发现孔斜纠正起来费时费力, 且修孔常使桩的充盈系数增大, 最大达1.6以上。 (3) 孔径的控制, 防止缩孔。在湖、塘、沟、谷与河漫滩地段新近沉积的粘性土和粉土中钻孔容易出现缩孔现象。尤其要重视液性指数 IL>0.75呈软塑状态和流塑状态的粘性土, 而在 IL>1.0 呈流塑状态的淤泥质软土层成孔缩孔现象更不可避免。与孔径有关的质量问题有:一是由于孔径小于规范要求, 桩的截面缩小, 承载能力降低, 实际上降低了桩的安全系数。二是软弱土层一般都在地层上部, 缩颈现象也发生在此段, 而桩的内力也是上段大, 容易造成桩身抗压强度不够而破坏。三是由于孔径达不到要求, 导致钢筋笼无保护层, 桩的抗压弯能力削弱或丧失。防治的主要措施是加强对孔径的检测与控制, 提高泥浆质量, 增大泥浆比重和粘性及稠度。钻头直径应适当加大, 也可采用处理孔斜的导正器法, 在导正器上焊一定数量的合金刀片, 在钻进或起钻的过程中起扫孔作用。此外在易于产生缩孔的土层中施工, 减少空孔时间也是非常重要和有效的措施。 (4) 清孔质量。终孔检查合格后, 应迅速清孔, 清孔方法有抽浆法、换浆法和淘浆法。清孔时必须保证孔内水头、提管时避免碰孔壁。清孔后的泥浆性能指标, 沉渣厚度应符合规范要求。不论采用何种方法清孔排渣, 都必须注意保持孔内水头, 防止坍孔。 (5) 钢筋笼接头质量。钢筋笼接头要焊接牢固, 达到规范要求。 (6) 水下砼灌注质量。砼灌注是最后一道也是最关键的一道工序。首先必须严格按设计强度配制砼。混凝土的坍落度应满足设计要求, 浇筑时应连续进行。

三、结语

综上所述, 为了不断提高建设工程钻孔灌注桩的质量, 施工单位和监理单位应从以上几个方面进行严格控制并不断进行研究、改进和提高。

参考文献

[1].《地基处理手册》编写委员会.地基处理手册.北京:中国建筑工业出版社, 1993

[2].张诚厚, 袁文明, 戴济群.高速公路软基处理.北京:中国建筑工业出版社, 1998

8.商业房地产工程预结算管理 篇八

【关键词】商业房地产 预结算 管理

由于房地产行业是近些年才迅速发展起来的行业,尚未形成自身所开发的各种产品类型的企业标准和国家预算定额,如住宅、商铺、写字楼、酒店等,因而实际做起预算来难免凭经验估算, 带有一定的随意性, 与实际情况偏离较大,缺乏一套完整的全面预算标准作指导。下面对商业地产工程预结算管理方面进行探讨。

1.商业房地产工程预结算

1.1目的

为加强商业房地产公司所属各房地产公司工程预结算的规范化管理,结合工程造价形成的特点,通过合理地确定工程造价及有效地控制工程造价而提高工程预结算工作的效益,制定本管理办法。

1.2适用范围

商业房地产工程的范围 ①招标项目预算及结算的编制、审核工作。 ②直接发包项目预算与结算。③按照合同规定中间拨款工程量审核。 ④材料设备采购预算与结算。 ⑤零星施工项目预算与结算。 ⑥零星用工与设备租赁审核与结算。 ⑦其他。

1.3商业房地产工程预结算原则

①廉洁奉公原则:工程预决算工作中,应始终以公司利益为最高利益,遵守法律法规,恪守职业道德,严禁主动索要或被动接受财物,如出现损公肥私性质的不正当计价行为,将按照有关规定给予处罚。 ②准确高效原则:工程预结算中的各项计算应准确、清晰、合规,具有很高的准确度,体现较高的专业水平;同时工程预结算工作应保持较高的工作效率,做到及时帐清,以适应工程招标、成本核算、工期等多方面的要求。 ③可复查性原则:工程预结算中的全过程应有详细、真实的记录及完整的资料,量价计算过程、审批记录等文件和资料, 应具备完全可复查性。 ④信息通达原则:工程预结算在编制时应考虑适应成本核算、 成本分析等多方面的需要,对资料、信息及时整理,并根据工作需要及时提供给设计和工程管理等部门。

1.4预结算工作职责

①预算部是工程预结算工作的主要职能部门,对工程预结算的编制审核工作负主要责任。负责组织工程预算的编制和审核工作,负责工程预算和结算的复审工作,确保其准确性。②材料设备主管负责编制《甲供材料设备一览表》,供造价工程师、财务部门等使用。 ③质量管理工程师按月核算实际甲供材料设备供货情况费用,为进度拨款提供依据。④造价工程师协助工程部经理完成施工方案的优选工作。进度款的拨付,由工程部经理汇总,决定支付。

⑤预算部为工程招标、合同签订提供造价方面的技术支持,包括工程量、合同价款、结算办法、变更计量等问题。⑥协助设计部完成设计方案的选优工作,为设计方案提供理论数据的支持。

2.商业房地产工程预结算程序

2.1预算工作程序

①由工程部施工副经理提供《预算编制通知书》和预算资料给预决算部。②预决算部主管分配任务给预算人员; ③预算人员按施工图计算工程量,按规定计价; ④预决算部主管负责审核预算书; ⑤预算金额超过50万元或情况较为复杂的工程预算结果,报投资控制委员会主任进行投资审查后,报主管副总经理审批签字。 ⑥按预算价签订造价包干施工合同的工程,其预算报投资控制委员会主任进行投资审查后,报主管副总经理审批签字。

2.2竣工结算程序

①由工程部施工副经理提供《结算编制通知书》和结算资料给预决算部。 ②预决算部主管分配任务至结算编制人员; ③预算编制人员根据资料,编制完整的工程竣工结算书;④结算书交预决算部主管指定人员校核; ⑤编制人员、校核人员共同与施工单位核对结算,双方分歧较大时,报预决算部主管处理;⑥预决算部主管审核结算书; ⑦预算编制人员将结算书交由政府造价管理部门审计,并跟踪审计过程,直至取得工程三算审查单。 ⑧由投资控制委员会主任在2个工作日内对结算书进行投资审查;

3.商业房地产工程预结算管理

3.1预算编制宜采用从房地产企业内部自上而下、自下而上、上下结合的编制方法,整个过程为:先由高层管理者提出企业总目标和部门分目标;各基层单位根据一级管理一级的原则据以制定本单位的预算方案,呈报分部门;分部门再根据各下属单位的预算方案,制定本部门的预算草案,呈报预算委员会;最后,预算委员会审查各分部预算草案,进行沟通和综合平衡,拟订整个组织的预算方案;预算方案再反馈回各部门征求意见。经过自下而上、自上而下的多次反复,形成最终预算,经企业最高决策层审批后,成为正式预算,逐级下达各部门执行。

3.2好预算管理制度建设。制定全面预算管理制度, 主要包括: 明确责任中心的权责、界定预算目标、编制预算、汇总、复核与审批、预算执行与控制管理、业绩报告及差异分析、预算指标考核。依据预算管理的原则、方法、流程和程序编制企业的预算, 实施预算管理并依据预算对责任单位和个人进行考核等。会计核算上根据企业集团管理模式和房地产行业特点,建立一套房地产项目开发成本、费用科目体系, 作为预算项目成本、费用依据, 指导项目的预算工作,并逐步形成房地产企业自身的成本、费用定额标准。

3.3改进房地产企业的预算编制方法。传统的预算侧重的是短期效应,以年度作为预算周期。对房地产项目来说,由于其开发的特殊性,编制预算不仅是对年度财务状况做出的反映, 而且是对项目综合情况做出的反映。

4.房地产企业在推行全面预算管理抓好三个结合

4.1要与实行现金收支两条线管理相结合。预算控制以成本控制为基础,现金流量控制为核心。只有通过控制现金流量才能确保收入项目资金的及时回笼及各项费用的合理支出;只有严格实行现金收支两条线管理,充分发挥企业内部财务结算中心的功能,才能确保资金运用权力的高度集中,形成资金合力,降低财务风险,保证企业生产、建设、投资等资金的合理需求,提高资金使用效率。

4.2要同深化目标成本管理相结合。全面预算管理直接涉及到企业的中心目标利润,因此,必须进一步深化目标成本管理,从实际情况出发,找准影响房地产企业经济效益的关键问题,瞄准同行业的先进水平,制定降低成本、扭亏增效的规划、目标和措施,积极依靠全员降成本和技术降成本,加强成本、费用指标的控制,以确保企业利润目标的完成。

4.3要同提高预算的控制和约束力相结合。预算管理的本质要求是一切经济活动都围绕企业目标的实现而开展,在预算执行过程中落实经营策略,强化企业管理。因此,必须围绕实现企业预算,提高预算的控制力和约束力。预算一经确定,在企业内部即具有“法律效力”,企业各部门在房地产建设及销售的各项活动中,要严格执行,切实围绕预算开展经济活动。

5.结束语

总之,房地产企业的全面预算管理是一个系统工程,是企业治理的重要组成内容,是与企业发展战略相配合的战略保障体系。房地产企业应该根据自身的特点,形成适合本企业的全面预算管理制度,真正达到实现企业发展战略目标,整合企业资源,提高经济效益的目的。最后,笔者想要强调的是,全面预算管理的组织和制度建设仅仅是基础工作,关键是制度的执行,最主要的工作是权责利的统一、约束机制和激励机制的统一。

参考文献

[1]GFP9-1《项目总体计划控制程序》

[2]GFP9-2《项目投资控制程序》

9.房地产工程部管理流程 篇九

本资料由智地网、广州市智南投资咨询有限公司提供

资料目录

万达商业集团商业地产招商流程_64页_招商手册.pdf 万科_招商地产_深圳房地产项目绿色建筑专题研究_222页.pdf 万科_无锡万科东郡市场报告及商业招商租售执行手册_51页.doc 万科_金地保利招商薪酬改革参考方案_132p_雅居乐_体系优化设计_方案建议.ppt 万科招商设计支持盈利模式的思考报告_22p_专题研究.pdf 万达商业地产业态规划与招商管理讲座_70p_培训_课程_商业规划与定位_规划设计.ppt 后来营销-浅谈商业地产运作之招商战术.doc 上海徐家汇商业招商策划书.doc 北京中原商业项目全案策划及度假招商、销售代理合同.doc 南昌房地产项目商业定位及招商策略.doc 商业地产招商及商业顾问合同.doc 商业地产的招商管理谈判策略.doc 商业规划、市场推广及招商代理合同书.doc 商业项目招商业务谈判及流程-中原地产绝密doc.doc 商业项目招商面临的十大问题症结.txt 打造有效的商业地产招商团队.doc 招商业务流程培训手册.doc 赚钱时代•招商必胜宝典.doc!各类商业的加盟条件及联系方式(招商可用).doc!商业招商资源列表(100家).doc 中原-房地产商业项目全案策划及独家招商销售代理合同.doc 中房信_商业地产项目的规划设计与招商管理报告

(一)_178页.pdf 中房信_商业地产项目的规划设计与招商管理报告

(三)_180页.pdf 中房信_商业地产项目的规划设计与招商管理报告

(二)_178页.pdf 中房信_商业地产项目的规划设计与招商管理报告

(四)_194页.pdf 北京财富购物中心招商手册_29P_中央商务区_整体运营_项目位置_项目可达性.ppt 博志成_中国房地产项目商业定位推广与招商策略课程培训_307页.pdf 商业地产-社区商业定位与招商-197PPT.ppt 商业地产_招商部_营运部_工作指导大纲_57页.doc 商业地产_社区商业定位与招商培训讲义_197PPT.ppt 商业地产全程运营合集_315页_购物中心_开发策略_招商管理_投资分析.doc 商业地产前期定位与后期推广招商策略研究_164p_2011年_市场调查_规划设计.ppt 商业地产前期开发探讨_92p_前期招商业态规划.ppt 商业地产商业街招商策略_3页_招商策划.doc 商业地产商业街招商管理制度_4页_机构设置_管理权限_招商标准_审批程序.doc 商业地产运作核心招商_3页_销售人员_专业招商机构_运营形式_带租约销售.doc 商业地产销售推广投资招商资料合集_房策网收集_68个文件.rar 商业地产高效招商技能与营运管理实战培训_163P_刘永华_招商技能_价格定位_租售定

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中房信_商业地产项目的规划设计与招商管理报告

(一)_178页_2010年.pdf 中房信_商业地产项目的规划设计与招商管理报告

(三)_180页_2010年.pdf 中房信_商业地产项目的规划设计与招商管理报告

(二)_178页_2010年.pdf 中房信_商业地产项目的规划设计与招商管理报告

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