大型商业商场物业管理方案

大型商业商场物业管理方案（精选12篇）

1.大型商业商场物业管理方案 篇一

商场大型促销活动企划方案

一、[前言] 鉴于本商场“引领时尚消费,倡导精致生活”的经营理念,所以,如何针对性地吸引高端消费者,如何将活动形势和活动内容同商场的高端定位及高端消费人群的消费形态相契合,就成了本次活动的关键。

在策划过程中,我们着重考虑将开业庆典、促销活动和树立商场高端形象有机结合;活动主题尽可能艺术化地“扯虎皮做大旗”,淡化促销的商业目的,使活动更接近于目标消费者,更能打动目标消费者。把举办第一届“紫荆”杯高尔夫赛事的开幕式作为本次活动的亮点及持续的新闻热点,力求创新,使活动具有震憾力和排他性。从前期的广告宣传和活动中的主题风格,我们都从特定的消费人群定位进行了全方位考虑。在活动过程中为尽量避免其它闲杂人等的滞留,所以庆典场面不宜盛大,时间不宜过长,隆重即可。

二、[活动主题] 1.开业庆典

2.第一届“紫荆”杯高尔夫友谊赛开幕式

三、[活动风格] 隆重高雅

四、[活动目的](1)面向社会各界展示紫荆百货高档品牌形象,提高紫荆百货的知名度和影响力;(2)塑造海南第一高档精品商场的崭新形象;塑造紫荆百货精品氛围。

(3)通过本次开业庆典活动和“紫荆”杯高尔夫赛事开幕仪式,开拓多种横向、纵向促销渠道,掀起国庆黄金周的促销高潮和持续的新闻热点和促销高潮,奠定良好的促销基础和良好的社会基础。

五、[广告宣传] 1.前期宣传

(1)开业前10天起,分别在海南日报、海口晚报及各高档写字楼的液晶电视传媒网等媒体展开宣传攻势;有效针对高端目标消费人群。

(2)周边各高档社区及高档写字楼内作电梯广告,有效针对周边高端消费者,有效传达紫荆百货开业及其相关信息。

(3)以各高尔夫球场为定点单位给各高尔夫球场的会员及高尔夫球界名流、精英发放设计精美的邀请函,邀请其参加紫荆百货开业庆典暨第一届“紫荆”杯高尔夫友谊赛。

2.后期广告

(1)开业后5日内,分别在海南日报、海口晚报及各高档写字楼的液晶电视传媒等媒体进一步展开宣传攻势,吸引目标消费者的眼球,激起目标消费者的购买欲。

(2)进一步跟踪报导“紫荆”杯高尔夫友谊赛,掀起持续的新闻热点。

六、[嘉宾邀请](由主办方负责出面)嘉宾邀请,是仪式活动工作中极其重要的一环,为了使仪式活动充分发挥其轰动及舆论的积极作用,在邀请嘉宾工作上必须精心选择对象,设计精美的请柬,尽力邀请有知名度人士出席,制造新闻效应,提前发出邀请函(重要嘉宾应派专人亲自上门邀请)。

嘉宾邀请范围: A、政府领导;上级领导、主管部门负责人;B、主办单位负责人、协办单位负责人;C、业内权威机构、高尔夫球界权威或精英;D、知名人士、记者;E、赞助商家;大型企业老总

七、[活动亮点] 1.以开业庆典为平台,举行第一届“紫荆”杯高尔夫大赛开幕式。以海南各高尔夫球场的会员为主要参赛对象,给每个会员发放邀请函,并符上参赛的相关事项。商场内各商家为赞助商,还可邀请海口市内知名品牌的高尔夫用具商为赞助商或协办单位;邀请海南各高尔夫球会为协办单位,凡参赛者均可在商场开业当天获得精美礼品,优胜者可按名次获得现金奖励及商场内各世界品牌提供的高档礼品。凡参赛选手在商场内购物可获得相应优惠,在协办单位消费也可获一定礼遇等(或到场嘉宾可当天加入紫荆VIP会员)。在良性的联合运作状态下,使主办方、协办方及赞助方三方在合作中获得共赢。

2.千份DM杂志免费赠送: 为了扩大商场的开业效应和品牌影响力,发行DM杂志(紫荆百货《精致生活指南》)赠阅消费者。此DM杂志为大16K,68P,四色铜版纸印刷,发行量为一千五百册。主要发行渠道为在开业庆典上所有到场者的礼品和开业促销期间商场赠阅。

本杂志的主要内容分为三个板块:(1)“引领时尚消费,倡导精致生活”——介绍紫荆百货的经营理念、购物环境及其它相关信息;(2)“品牌故事”——介绍紫荆百货内各品牌(内附各品牌代金卷);(3)“高尔夫享受”——介绍高尔夫的相关知识及协办单位的相关信息(内附各球会优惠券);3.在气氛渲染方面,以高雅的模特走秀和钢琴演奏代替庆典仪式中贯用的军乐队、锣鼓、醒狮队等。令每位来宾耳目一新,难以忘怀,且能有效地提高开业仪式的新闻亮点和宣传力度。在庆典活动中注入高雅文化,且与紫荆百货的高端定位及目标消费群的理想生活形态有机契合。

4.“名星”巧助阵:邀请高尔夫球界权威或精英,使圈内人士慕名而至;邀请某品牌代言人到场助兴表演一到二个节目,掀起会场的第三个高潮,整个活动在高潮迭起中落幕,令人回味无穷。

八、[活动程序] 年月日上午9:00典礼正式开始(暂定)8:30播放迎宾曲,礼仪小姐迎宾,来宾签到,为来宾佩戴胸花、胸牌、派发礼品、并引导来宾入会场就座,贵宾引入贵宾席。

8:35模特高雅的时装表演开始,展示国际着名服饰品牌魅力,在嘉宾印象中深化紫荆百货的高端定位,也可调动现场气氛,吸引来宾的目光。

9:00:时装表演结束,五彩缤纷的彩带彩纸从空中洒下,主持人上台宣布开业仪式正式开始,并介绍贵宾,宣读祝贺单位贺电、贺信。

9:05紫荆高层领导致欢迎辞

9:10政府领导致辞

9:15协办单位(美视高尔夫)领导致辞

9:20参赛选手代表讲话

9:25体育部门领导致辞并宣布第一届“紫荆”杯高尔夫友谊赛开幕,鸣礼炮、放飞和平鸽和氢气球(会场达到第一个高潮)。

9:30钢琴演奏(曲目略)9:35宣布剪彩人员名单,礼仪小姐分别引导主礼嘉宾到主席台。

9:40宣布开业剪彩仪式开始,主礼嘉宾为开业仪式剪彩,嘉宾与业主举杯齐饮、礼炮、放飞小气球、彩屑缤纷、典礼推向第二个高潮。主持人宣布正式营业.消费者可进场购物。

9:45活动进入表演及相关互动活动

10:00整个活动结束hTtP://

九、[会场布置] 现场布置与开业庆典的主题结合,力争做到“细心、精心、认真、全面”,将高雅文化进行到底。遮阳(雨)棚和T形台、背景板的设计能充分突出会场的高雅和隆重的风格。(见附件1、2)现场布置所需物料

[彩旗]

1、数量:80面

2、规格:0.75mXl.5m

3、材料:绸面

4、内容:"引领时尚消费,倡导精致生活”。

5、布置:广场周围插置。

印制精美的彩旗随风飘动,喜气洋洋地迎接每位来宾,能充分体现主办单位的热情和欢悦景象,彩旗的数量能体现出整个庆典场面的浩势。同时又是有效的宣传品。

[横幅]

1、数量:若干;

3、规格:4.5X10M

4、内容:紫荆百货隆重开业

5、布置:高空气球下方

[贺幅] l、数量:20条;

2、规格:0.8X20M

3、内容:各商家及合作单位祝贺

4、布置:广场及超市楼体

[放飞和平鸽] 1.数量:188只

2.布置:宣布第一届“紫荆”杯高尔夫友谊赛开幕时放飞

[放飞小气球]

1、数量:2000个

2、材料:进口PVC

3、布置:主会场上空

剪彩时放飞,使整个会场显得隆重祥和,更能增加开业庆典仪式现场气氛。

[高空气球] l、数量:6个

2、规格:气球直径3米。

3、内容:祝贺及庆祝语

4、布置:现场及主会场上空。[充气龙拱门]

1、数量:2座

2、规格:跨度15米/座

3、材料:PVC

5、布置:主会场入口处及车道入口

[绸布] 1.数量:100米

2.布置:市场入口处两旁的门柱

[签到台]

1、数量:签到台1组、2、布置:主会场右边桌子铺上红绒布,写有“签到处”,以便贵宾签到用。

[花篮]

1、数量:30个

2、规格:五层中式

3、布置:主席台左右两侧

带有真诚祝贺词的花蓝五彩缤纷,璀璨夺目,使庆典活动更激动人心

[背景板]

1、数量:一块

2、规格:10mX5m

3、材料:钢架、喷绘

4、内容:主题词,其风格与本活动的主题风格一致,能体现高雅与时尚的主题。

[T形台]

1、数量:l座:

2、材料:钢管、木板、红地毯

[红色地毯]

1、数量:200平方米

2、布置:主会场空地,从入口处一直铺到主席台

突出主会场,增添喜庆气氛。

[其它]

1、剪彩布一条,根据剪彩人数扎花

2、签到本1本、笔1套

3、椅子150张

4、胸花150个

5、胸牌150个

6、绿色植物300盆

7、盆花200盆

8、彩屑

气氛营造

[礼仪小姐]

1、人数:10位

2、位置:主席台两侧、签到处

礼仪小姐青春貌美,身披绶带,笑容可掬地迎接各位嘉宾并协助剪彩,是庆典场上一道靓丽的风景。

[钢琴演奏]

1、人数:1位，2、规格:着名钢琴师

3、位置:主席台上

在迎宾时和仪式进行过程中,演奏各种迎宾曲和热烈的庆典乐曲,使典礼显得隆重而富有风情。

[专业模特队] 1.人数:18人(暂定)2.位置:庆典开始前在T台上表演调动现场欢快的气氛且与活动主题有机契合。

[音响]

1、数量:l套

2、说明:专业

3、位置:主会场

4、媒体配合(略)

十、[附件](所有的平面设计都以体现高雅的活动主题为本)附件1:主会场效果图(略)附件2:主席台及背景板设计(略)附件3:邀请函设计(略)附件4:DM画册设计(略)附件5:条幅、贺幅、彩旗设计(略)附件6:X展架设计(略)附件7:庆典物料明细及费用预算(略)附件8:目标消费群消费形态分析及相应前后期广告措施(略)

十一、[后记] 1.本草案中各项活动内容均为暂定,方案所略之处及其它未尽事宜或因时间问题,或需同主办方进行更深入的沟通和研讨才能决定,所以在本案中未能体现,敬请谅解。

2.关于第一届“紫荆”杯高尔夫友谊赛的详细事宜将作另案处理,在本案中未作阐述。

3.一般情况下,开业日期应选在法定休息日,以便于嘉宾和消费者出席,而主办方现定的时间月日刚好是周一,建议再做决定。

4.我司十分重视本次活动的策划及承办,希望能与主办方在深度的沟通和合作中使本次庆典活动取得圆满成功——取得良好的促销效益和广泛持久的社会效益及新闻效益

2.大型商业商场物业管理方案 篇二

1. 市场份额萎缩。

近几年, 不同业态商业发展变化较快，百货商店，连锁店、便民店、超市、专卖店、仓储商店以及各类批发市场，以各自不同的特色吸引了消费者, 挤占了一定市场份额。

2. 同业竞争加剧。

大型商场数量的急剧膨胀，使容易相对稳定的消费品市场被更多的商家所瓜分。

3. 城市消费断层现象的出现。

由于居民家庭主要消费耐用品的拥有量趋于饱和，收入差距的拉大，大多数家庭购买价值含量更高的商品房，轿车等还要有一个较长的积累过程。

4. 居民近期消费向资产积累和储备待购型转化。

随着经济体制改革的深化，原来由国家统包的一系列福利制度发生了很大变化。特别是教育、医疗、住房、养老金等项改革措施的陆续出台，使家庭预期消费的不确定因素增加。同时，一些大型商场没有准确的市场定位，经营上无特色而不能吸引消费者，经营决策失误，管理漏洞多，成本、费用居高不下，损失浪费严重等主观因素大量存在。

5. 业态单一, 层次过高。

目前几乎所有投资兴建的大型商场, 包括正在建设的大型商场, 都以大型综合多功能百货商场为其发展目标, 不仅在经营品种、商场布置等方面雷同, 业态单一, 缺乏特色, 而且在装修装饰方面盲目攀比, 一个比一个豪华, 远远超过了现有居民消费水平。同时由于装修规格的不断提高, 为了早日收回投资, 促使大型商场商品售价较高, 在市场价格竞争中逐渐失利。这几年一些新开业的大型商场采取各种降价促销措施, 正是零售市场过度竞争的反映。如果这种趋势继续发展下去, 不用几年, 我国大型商场经济效益就会出现一次普遍性的滑坡, 个别网点还将面临倒闭的危险, 造成不必要的经济损失。

6. 追求单体规模大。

现阶段许多大型商场对规模化发展的认识还停留在扩大营业面积、装饰内部环境的层次上，致使商场越盖越大，越盖越豪华。如近几年，上海的南京路、淮海路、四川北路等商业街上大型商场都进行了大规模的装修改造、扩建，使这些商场的硬件设施、装潢布置等各方面跨上了一个新台阶，足可以同国外的豪华商场相媲美。然而，大型商场不顾人口、购买力、交通条件以及企业自身经营能力等因素的制约，一味追求单体规模的扩大，极易造成经营管理水平下降，规模经济效益递减。

二、我国大型商场陷入困境的原因

1. 宏观方面。

进入21世纪以后，我国经济进入结构性调整时期，宏观总供给逐渐超过总需求：即市场类型由卖方市场转向买方市场。特别是近年来，商品供大于求的现象显得尤为突出，宏观经济政策大环境的影响，致使大型零售商场也随其潮流处于发展的低迷状态。伴随着前几年的经济过热，国家有意放慢了经济发展速度，导致了社会购买力的相对下降。与此同时，社会购买力的增长速度大大落后于商业营业面积的增长速度，造成了大型商场经营能力过剩。随着经济的发展和居民收入的增加，消费行为呈现多元化，个性化的优势，消费结构也在不断地调整，而单一模式、经营无特色、大同小异的大型零售商业是不能马上适应这些变化的。

2. 中观方面。

近年来，在我国流通领域出现了各种业态的零售店，特别是超级市场和便利店导入连锁经营后，其组织化程度高、扩展快，夺走了大型零售商场的大量客源。商场数量快速增长的同时，商场规模也急剧膨胀，数量的增长，规模的扩张远远超过购买力水平的发展和城市密度的合理范围，也超过了人们最大的心理和生理的承受能力。国内众多的大型零售商场从诞生之日起，就基本上是一种模式，小而全，大而全，就连商品的陈列也一模一样。由于呈平面挤在同一个经营空间，谁也没形成自己的市场定位和专业化集团化的规模优势。随着改革开放的不断深入，国外大型零售集团开始渗透中国的零售市场，并呈增长趋势。美国的沃尔玛，德国的麦德隆等大型商业企业集团在我国大规模开设分店，这些实力雄厚规模宏大的零售业以全新的营销观念，灵活的营销手段，规范的经营管理对国内零售业造成较大冲击。

3. 微观方面。

在激烈的市场竞争中要使企业立于不败之地，关键取决于全体员工的素质，尤其是企业领导者的能力和水平。然而我国大型商场员工普遍素质低下，知识结构层次低，懂管理善经营的高层次复合型人才更稀少。这极大约束了企业经营活动的开展，在高科技和现代管理手段面前更是无所适从。如今服务竞争已成为继质量竞争之后的第二竞争内容。大型商场在保证质量的前提下，尽可能为顾客提供良好的全方位的服务已势在必行。然而服务意识淡薄、服务质量下降、服务项目欠缺仍是一些大型商场普遍存在的症结。许多大商场经理不懂管理，全凭长官意志，经验主义作决策，频频失误。我国的大型商场绝大部分是国有或国家控股商业。多年的改革对这种产权关系的触动不大，导致经营机制难以根本改变，人员关系难以根本理顺，企业内部的监督制约无法真正凑效，当然新的压力及动力也就无法产生。在内部管理上，尽管眼睛向内，向管理要效益成为人们的共识，但由于管理中人为的因素，感情的因素太多，管理的组织化程度又低，加之有效的规章制度和约束监督机制实施不力;任务下达，目标考核还无有效的办法。机构臃肿，人浮于事，营私舞弊等，使得大型商场的管理效益很难有效地发挥出来。

三、解决我国大型商场经营管理存在问题的对策

第一，适应市场变化，战略调整。我国目前市场形势是买方市场正在全面形成，而有效需求却不足，新的消费热点还未出现;政府抓大放小政策全面实施;国外商品流通企业在中国的合资和独资零售企业纷纷开业;不同业态及同行争夺市场更加激烈。这一切对于大型商场来说既是挑战，又是发展的机遇。一方面，逐步形成国际竞争规模实力的大型商业可能进一步扩大规模，使市场垄断地位有所提高;另一方面，无规模实力的商场倒闭数目将会逐年递增。因此大型商场应及时调整发展战略，关键是要找出一个好的发展思路。目前许多大型商场搞一业为主，多种经营，寻求新的经济增长点，不失为回避风险的良方。

第二，加强宏观管理，增强政府对城市零售商业发展的调控力度。一是加强统一规划，对商业网点的数量、结构、格局进行合理的安排，做到不同业态、不同区域、不同等级零售企业之间的协调发展;二是加强政策引导，针对零售商业发展中的问题，制定一些带有引导性、规范性的商业投资政策、规定和条例;三是加强审批管理，建立和完善大中型零售网点建设项目申报的会审制度，报市项目要进行科学论证，并制定相应措施，从根本上解决盲目上马的问题，以引导城市零售业的健康发展。

第三，加快现代化进程，提高规模效益。大型零售商场要发展，增强竞争力，必须具备足够的规模，实行组建企业集团战略，同时还要加快现代化进程，跟上国际商业发展潮流，全面推行电脑管理，利用网络技术进行商业贸易活动，提高我国商业企业的经营管理水平。

第四，开拓国内外市场，扩大发展空间。随着世界经济一体化，为我国大型零售商场的发展提供了一个良好的契机。有实力的大型零售企业要开阔视野，适应市场国际化的趋势，必须做到三点：首先，积极引进外资，创办中外合资的零售企业，其结果将不仅是引进资金、商品、设备，更重要的是引进适应市场需要的先进管理经验和经营“诀窍”，大大提高我国商业工作者的整体素质。其次，通过外资引进，带动商品出口。大型零售企业把视角转向国际市场，就能释放出巨大的经营能量，开发出大量适应国际市场需要的出口商品，促进国内产品结构和产业结构的调整。最后，直接到国外创办商业和服务业行业，开发多元化经营。

第五，找准市场定位，搞好特色经营。大型零售商场应根据本区域和本商场的实际市场竞争状况，在经营品种方式、销售服务、促销方式等方面制定出具有特色的市场经营模式，以其特色的经营与管理取得市场优势和经济效益。一是商品档次定位上，分高中低不同档次，不同档次的商店都有对应相互水平的消费群体;二是商品品种定位多样化。

第六，诚实经营，表里如一。这是一个朴素的经营理念，但要真正做到并非易事。大型商场现代化的外观现象、响亮的对外宣传在流通领域是一流的，也是其他业态望尘莫及的。但许多商场确是外严内松，华而不实。其经营管理中暴露出的许多问题就能说明这一点。事实上依靠诚实经营不断壮大的商家比比皆是。大型商场应通过严细的管理，使现代经营理念、现代企业形象和实际经营中的政策、行为有机地真正地统一起来。

中国的大型商场已成为中国经济环节——消费的主要枢纽，在中国的流通领域占有非常重要的地位，在大力发展大型商场的今天，一定要重视企业实体操作的规范化、快捷化、高效化和科学化建设，使其低成本运行，从而使中国大型商场业取得应有的市场效益，促使其向着健康，充满活力的方向蓬勃发展。

参考文献

[1][美]斯蒂芬·P.罗宾斯.管理学[M].北京:中国人民大学出版社, 1996.79-80.

[2]尹柳营, 李敏.国际企业管理:经营国际化的理论与实践[M].广州:华南理工大学出版社, 2001.129-132.

[3]彭璧玉.现代企业管理新论[M].北京:经济科学出版社, 2001.49-52.

3.大型商业商场物业管理方案 篇三

摘要：随着计算机技术和网络的发展，通过对XX大型商场内部局域网系统的设计方案的考量，建立以大型商场局域网为中心的计算机网络布局，以顾客满意为宗旨，设计出一个以后勤管理为辅助相结合，开发一个XX大型商场内部局域网系统很有必要。

关键词：局域网；计算机网络；；vlan

中图分类号：TP393.1 文献标识码：A 文章编号：1671-864X（2016）03-0267-01

一、XX大型商场内部局域网的设计方案

（一）XX大型商场内部局域网的设计标准与规范。

网络标准规范为XX大型商场局域网的应用系统提供坚实的保障。

本设计方案所遵循的标准有：

X.509是由国际电信联盟（ITU-T）制定的数字证书标准TCP/IP 传输控制 HTTP 超文本传输协议等

（二）支持同步处理的特性。

服务器并行处理多个客户机之间的并行操作。

（三）网络结构方案设计。

1.网络需求分析。

随着时代的变迁，XX大型商场局域网设计应充分考虑将来业务量的增减和业务模式的演变，XX大型商场局域网进一步提出了建设高性价比的企业内部局域网，从而为XX大型商场的局域网的业务发展奠定厚实的网络基础。

2.我们可以把网络划分为两大层核心架构：核心层（CD）交换机和接入层（FD）交换机。核心层的功能主要是实现骨干网络之间的优化传输，一般一个企业或者一个公司就是一个，一般要求万兆以上的交换机，从而能确保高速的传输。

同时，核心层网络交换机还应该具有高带宽、语音、数据、监控等功能，易于管理和维护，有较低的有成本。

接入层交换机目的是允许终端用户连接到网络的信息点上，在三大层里，数量最多，一般每层楼都要有一个，由于其价格比较便宜所以接入的用户最多。接入交换机是最常见的交换机，它直接服务用户，与用户联系最为紧密，使用最广泛，尤其是在一般宿舍、小型公司和业务受理较为密集的业务部门等部门。在传输速度上，现代接入层交换机大都提供多个具有10M/100M/1000M自动调节速度的功能。对网络中的每个用户提供接入服务，完成到FTTH的最终连接。

二、本设计方案设计的原则

（一）兼容性。

考虑到XX大型商场局域网的未来企业发展的需求，组建该局域网采用的产品应该支持各种各样的标准，使得商场与外部通讯更加及时和快捷。

（二）可扩展性。

设计实施应该想到XX大型商场的网络建设步骤，保证投资的最大效益。

三、网络设计及IP规划

（一）XX大型商场内部局域网。

设计应包括核心层（CD）交换机、汇聚层（BD）交换机、网络接入层（FD）交换机三个不同的层次，网络产品推荐基本参数如下：：核心层（CD）交换机使用万兆骨干智能路由交换机来完成，汇聚层（BD）交换机采用智能化的三层交换机，接入层（FD）交换机使用智能化快速的以太网交换机设备。

在主流的交换机产品中提供多种虚网组织方法：

1.基于端口的虚网划分。

2.可对每个端口设置相应的安全控制策略，防止非法用户的侵入。

3.可借助三层交换机，实现基于IP 子网的虚网。

4.利用VLAN 国际标准802.1Q，可实现跨交换机的VLAN，通过VLAN生成树技术（PerVLANSpanningTree），可实现各VLAN 之间的负载均衡，并且当网络拓扑发生变化时，只影响到相关的VLAN 的生成树重新计算，使网络的收敛时间最短。

5.采用VLANPruning 技术来优化交换网络中广播对网络性能的影响，控制广播风暴到没有该VLAN 成员的中继和交换机上去。

（二）IP/VLAN 规划工作

1.确定企业网内网IP 地址网段。

我们使用的私有IP地址以后，来进一步划分子网段，并与VLAN 号的部门相关联如表3-1所示。

2.规划主交换机端口VLAN

主交换机是一台具有网络层功能的三层交换机，需要为它配置路由选择静态动态协议，以实现VLAN 间的线速路由。

3.对于防火墙的规划、服务器、路由器的IP 地址MAIL/WWW/FTP 服务器、防火墙的。网卡、防火墙的外网卡、路由器广域网（WAN）口1应该使用从ISP（Internet服务运营商）申请到的合法IP地址。实现VLAN间路由的配置技术说明：当交换机上的VLAN数量很多时，通常会采用路由器快速以太网子接口及IEEE802.1Q 封装对VLAN间的数据进行路由。实现VLAN间路由的配置技术说明：当交换机上的VLAN数量很多时，通常会采用路由器快速以太网子接口及IEEE802.1Q 封装对VLAN间的数据进行路由。

四、总结

本文实际上重点讨论基础网络的组建、服务器的设计，这是企业中组建网络现阶段遇到的最为主要问题。方案设计人员应该清楚在自己的整个系统集成上主要的组成部分究竟都有哪些，他们各自的侧重点又在哪儿。

参考文献：

[1] 王和平.《小型企业网络管理教程》， 武汉理工大学出版社 2012

[2] 汪双顶.《计算机网络安全技术》， 电子工业出版社 2015

作者简介：

帅志军（1977-），男，江西南昌人，副教授，江西现代职业技术学院教师，硕士，主要研究方向：计算机网络、硬件和软件。

4.大型商场管理制度 篇四

一、企业发展的三步骤：

第一步，营造企业文化和理念

1、企业内部的礼仪、上层与下层的礼仪、同事之间的礼仪、老板与员工的礼仪、商户与商场管理者之间的礼仪。（具体内容尚在制作中。。。。。。。）

2、企业的长远发展计划和短期计划（如未来十年的发展计划，五年发展计划，三年，一年。。。）

3、营造员工对于海纳百川的归属感、自豪感、危机感、认知感、创新感和责任感。

第二步，全新激励用人理念

有德有才，破格重用

有德无才，培养使用

无德有才，限制使用

无德无才，坚决不用

1、将每个职位划分为星级等级制度。（具体细节事宜尚在制作之中。。。。。。）

每个星级的职位一样，薪资不等，星级越高，薪资越高，当星级达到最高星级的时候，可上升为高一层的管理者，如商场主管上升为商场经理，保安升级为保安队长。。。等。让每一位员工在海纳百川都拥有一个奋斗的目标和希望。

如保安、商管、前台。。。等任何一个职位，可将这些职位划分为一星、二星、三星、四星、五星。要达到每一星级的标准，所要做到的事情都不相同，星级越高，要求就越高，每一星级的升级标准都可从以下方面来完成：自己的工作职责、和其他部门的工作配合、领导和同事的评价、为商场所作出的明显贡献等。

一星标准：。。。。。

二星标准：。。。。。

三星标准：。。。。。

四星标准：。。。。。

五星标准：。。。。。

2、建议以及意见激励制度化

双眸难敌群眼，每一个人看到的问题都是有限的，而每一个人都会发现一些别人不容易发现的问题，为了能够吸纳更多的意见和建议，可设出意见箱。

每一个人都有投意见和建议的权利，如果有人提出建议并且有合理化的解决方案的时候一定要给予不同程度的奖励，根据所提出的建议和提供的解决方案，给公司带来利益越大，奖励越多。（最少奖励5元，最高不封顶，具体细则正在制作中。。。。。）

第三步，打破传统的营销模式

一般的传统营销模式都是等待式的，已经不符合这个激烈竞争的年代了。我们应该走出这个模式，被动变为主动（锁定客户群体、邀约客户群体、传统节日宣传活动），营建临汾市建材人脉关系网络，达到互相共享的状态。（如在这个人脉关系网络里面经营其他建材的都可以和我们共享他们的客户，达到共赢的目的。）

二、运营部楼层主管的岗位职责1、2、3、4、5、6、绝对执行运营部经理的所下放的各项任务。负责所辖楼层日常管理工作，确保营业现场工作有序。负责组织商场导购每天的晨会，传达公司的相关规章制度并且负责所辖楼层各柜组导购员的考核和评估工作。负责商场进出货物《出门证》的签发，严格按照公司进出货管协助物业部门做好商场的后勤和治安工作。监督执行。理规定执行。7、8、9、负责所辖楼层的清洁卫生和公共设施（如：消火栓、灭火器、负责所辖楼层的顾客投诉和突发事件（吵架、打架等情况）的按照《商户装修手册》中的规定对施工装修单位进行监督。长交椅、饮水机等）的完好情况。处理。

（1）装修审核未批准前，任何单位均不得私自施工。

（2）要求施工现场必须采用彩条布等物品遮拦并在遮拦物上贴

上告示标志。

（3）营业时间内禁止进行噪音大、污染大的作业。

（4）禁止在施工现场吸烟，禁止将装修垃圾堆放到公共区域。

10、负责每月商户的租金催缴工作。

三、商场现场管理制度

管理目标：商场内部各柜组员工的行为规范以及现场的所有事宜。管理手段：以人性化的管理方式为主要措施，制度化的管理为辅助，商场为商户服务的理念来做管理。

管理目的：打造海纳百川家居商场的企业文化和经营理念，为每一个

商户创造出最大的利润。

1、早晨9:00开业前，由商场经理召集所有楼层主管参加晨会，晨会内容包括：在海纳百川门口集体跳操、点名、唱企业歌、喊口号、晨训。

2、9:20分，前台广播员负责播放迎宾曲，所有导购人员都必须按照标准的迎宾姿势参加迎宾仪式并站立于各自的岗位区域，楼层主管负责检查监督各个柜组导购人员的仪容仪表。3、4、5、迎宾结束后导购员开始打扫卫生准备营业，商场主管则按照广播员每天定时播放商场规定的播音稿。导购员每天中午的用餐和休息时间设定为11:30~~14:30，休息《楼层主管的岗位职责》来进行一天的工作。

时间内，导购员不得躺在任何商品上睡觉。

注：中午休息时间巡场力度可以减缓一点，但是绝对不允许躺在商品上睡觉、串岗聊天、在柜组内吃饭。

6、18:30分（双休日为19:00分），广播员开始播放送宾曲，各个柜组内的所有导购员（如正接待顾客可不参加送宾）站立于柜组门口进行送宾，直至送宾曲播放完后，店内无顾客的情况下，关闭店内电源，检查确定无安全隐患后，才可离开商场。

7、每周一早晨商场内所有的员工都必须参加周例会，总结本周的工作情况，部署下周安排。

四、导购员的管理制度

目的：为了打造海纳百川的企业形象，确保海纳百川家居商场的统一管理制度和提高导购员的各方面个人素质。1、2、3、由运营部人事部经理统筹负责，建立导购员人才库，统一管理人事部有向商户推荐导购员的义务，经商户审核接受后，商户导购员正式上岗之后，在人事部登记入导购员人才库中，发放导购员档案资料，以便更方面给各个柜组提供导购。便可与导购员达成雇用协议，商户也可自行招聘导购。工牌和笑脸牌，由商户给导购购买商场内统一定制的工服，人事部负责对新来的导购进行培训。

4、5、导购员在商场工作期间，由运营部经理统筹组织，各楼层的楼商场主管要按照导购员的日常行为规范来做考勤，每月10日层主管亲自负责，开展导购员的日常管理。之前将800元底薪交予财务部，再按照楼层主管所核算出来的奖罚表核算出每一位导购员的奖罚情况，交由财务室待到15日发放。

6、导购员在商场工作期间，如有异动现象，则提前一个星期向楼层主管汇报，楼层主管和商场经理以及人事经理签字后才可调动。

五、现场管理的奖罚条例：

奖励：1、2、3、4、5、流动红旗连续三次得到的柜组奖励现金50元。委屈奖：营业中遇到骂不还口、打不还手，维护企业形象者奖提出建议以及意见并且提出合理化的解决方案者奖励5做到拾金不昧者，受到顾客或者领导或者同事表扬者，可按实在晨会期间为大家做出贡献者奖励10元。。。以上。（按实励50元。元。。。以上（不封顶）。际情况给予奖励10元~100元。际情况而定，如给大家培训销售知识，每次10元。）

罚款：

5.我国大型商场管理现状和发展 篇五

在全新的市场经济的冲击下，我国大型商场想要走出低谷、突破发展瓶颈，就要从根本上改变管理战略。

通过论述目前我国大型商场的管理现状，分析出现管理问题的原因，进一步探讨了在新的国际、国内经济发展形势下，大型商场获得长久发展须考虑的管理上的对策和发展方向。

研究目的在于更好地为经营者提供管理策略和经营思路，促进我国大型商场的发展。

关键词：大型商场;管理;发展对策;趋势

1 引言

我国的改革开放之路已经走过了30个年头，改革开放给我国经济带来了天翻地覆的变化和发展。

特别是近来，世界经济朝着全球化发展，我国的经济行业都受到了全球化的影响，其中比较突出的是大型商场的发展。

一方面，随着国内城市化进程的加快，居民对于物质的追求越来越高，越来越多的大型商场不断建立起来，它们凭借零售的直营方式以及多样化的产品和服务，在百货行业中逐步占据重要的地位，成为现代城市居民的购物的必去之地。

另一方面，随着中国这个新兴经济体的发展，国际大型商业连锁企业不断入驻，而且国内百货销售的渠道越来越丰富，淘宝、京东等一大批知名的电商巨头纷纷发展起来，行业竞争不断扩大。

从目前的情况来看，我国大型商场的发展竞争力落在管理的策略上。

先进的管理理念和优秀的管理策略，不仅能带动商场自身的发展，更对我国的消费、生产、流通产生重大的意义。

6.大型商业商场物业管理方案 篇六

2005-7-26 16:29:49 分享至:

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北京市大型商场超市卫生间设置与管理规范（试行）

第一条 北京市大型商场超市卫生间是首都窗口行业文明的重要体现，为突出“以人为本”的经营服务理念，提高流通领域消费环境的卫生水平，根据DB11/T190-2003《公共厕所建设标准》（以下简称《标准》）、GB/9670-1996《商场（店）、书店卫生标准》和JGJ50-2001《城市道路和建筑物无障碍设计规范》的有关规定，制定本规范。

第二条 本规范所称大型商场超市（以下简称：商场），是指本市行政区域内直接面向消费者提供商品和服务的大型商业店铺，主要包括GB/T18106-2004《零售业态分类标准》中的大型超市、仓储式会员店、百货店、家居建材商店，以及各类型购物中心等。

第三条 本规范所称卫生间，是指附建于商场内部为消费者提供使用的公共卫生设施。

第四条 卫生间应符合《标准》的设计要求。见下表：

第五条 卫生间设施。

（一）内部建设。

1.男、女卫生间应设置封闭式独立厕位。

2．应设置大便器、小便器、洗手盆等基本卫生设施，并按照《标准》和本市无障碍设施管理的有关规定，设置无障碍卫生设施设备。

3．利用面积：平均3-5平方米设一个大便坑位。

4．室内高度：应与主体结构基本相符，以不低于3米为宜。

5．室内顶棚：防潮、防火、耐腐蚀材料吊顶。

6．室内墙壁：贴高档或标准面砖到顶。

7．地面、蹲台：铺高级或标准防滑地面砖。

8．应采取机械排风方式保持室内空气流通并外排，温度应与购物环境基本相符。

9．室内照明应使用节能灯。

（二）厕位比例。

1．男、女厕位比例（含男用小便器）：以1：1.5-2为宜。

2．男卫生间的大便器与小便器的比例：以1：2-3为宜。

3．坐、蹲位大便器比例：以2：8为宜。

（三）大便厕位。

1．大便厕位面积：以（0.9-1.2m）×（1.2-1.5m）为宜。

2．无障碍厕位面积：以（0.9×2.05m）为宜。

3．无障碍专用卫生间：以（2×2.1m）为宜，并安装应叫器或应急设备。

4．大便厕位隔断板（门）：高度1.8m以上，内锁式门销，并能由管理人员从外开启。

（四）厕位内应配备冲便设备、污物容器等；设置标准挂物（衣）钩，且坚固、耐用。

（五）蹲式大便器应采用前冲后排式；冲水开关应采用红外感应自动冲水或脚踏冲水；小便冲洗应采用红外感应自动冲水或手动节水阀。鼓励推广使用环保、节能、节水的技术和设备。

第六条 盥洗设施。

商场应根据地理位置、顾客流量、经营商品种类等实际情况，在男、女卫生间开辟专门的盥洗区域，提供盥洗设施，提倡并鼓励为消费者提供优质的盥洗设施和卫生服务。有条件的商场可在盥洗区域附近设自动售纸机，方便消费者如厕。

（一）洗手盆：落地式带红外感应洗手盆或延时水龙头，标准洗手盆。

（二）面镜：通片式或镜箱，且清洁明亮。

（三）洗手液机：应设或男、女卫生间分设感应或手动式洗手液容器，也可提供香皂、肥皂等洗涤用品。

（四）烘手机：应设或男、女卫生间分设感应式烘手机。

第七条 导向标识。

（一）卫生间的出入口处，应设有明显的标识图形符号，并符合GB10001.1-2000《标志用公共信息图形符号》的要求。

（二）可分别在商场入口处、电梯口、安全通道上方等位置，设置明显的导向标志，且清晰、准确，便于引导消费者。

第八条 卫生间的使用。

（一）卫生间开放时间应与商场营业时间相同。

（二）卫生间设施设备的使用方法，可采用图解、文字等方式说明。

（三）不得擅自停用卫生间，如遇装修、维修等情况，应及时明示。

第九条 卫生管理。

（一）清洁程度。

1．地面、墙壁、天花板、门窗、隔断板等保持整洁，无污迹。

2．厕位、便器清洁，无粪迹、尿垢、污物，无明显异味。

3．照明灯具、标识、洗手器具、面镜、烘手机、冲水设备等定时保洁，无积尘。

4．定期消毒灭蚊蝇。

（二）保洁作业。

1．商场或相关部门应制定《卫生间岗位责任制》、《保洁工作标准》等制度。

2．设专人负责保洁作业。保洁人员应统一着装，统一佩带胸卡，文明作业，礼貌待人。

3．地面保洁作业完毕，可采取防滑提示告知。

4．保洁工具应存放在指定地点，不得随意摆放。

第十条 日常管理。

（一）商场应设专人定期对卫生间进行检查，保证便器、供水、供电、通风、盥洗等设施设备的正常使用，发现残损等问题时，应及时维修更新。

（二）商场营业结束前，应由保安或有关人员对卫生间进行巡视。

（三）发生不安全隐患或突发事件，商场应立即采取果断措施予以处置，并报告有关管理部门。

第十一条 商场在扩建、改建购物环境时，卫生间的设置应高于本规范要求。

第十二条 中小型商业零售企业可参照本规范，结合实际情况，完善卫生间的设置与管理工作。

7.大型商业商场物业管理方案 篇七

招商人员职责

招商人员要求大专以上学历英语听说写流利熟悉餐饮、娱乐或零售的运作服务模式及招商工作熟悉房地产租赁的程序及要求3年或以上相关工作经验具有良好的沟通及表达技巧。工资待遇底薪加提成底薪应与当的售楼人员相当或略高提成方面是租赁合同约定的平均月租金的15—20左右。

岗位招商经理

岗位职责

1、招商部门的组建

2、招商管理制度的建设

3、招商方案策划拟订

4、招商工作计划的编制

5、招商宣传管理

6、招商会组织管理

7、招商谈判与签约

8、招商渠道管理

9、合作商家管理

岗位

招商代表

岗位职责

1、招商调查

2、招商方案策划、宣传执行

3、商家的开发、拜访、接洽、谈判

4、商家信息的归档管理

8.房地产大型商业物业招商策略 篇八

第一部：招商原则和准备过程招商目标的选择

企业招商的目的是为了吸引知名商家，出租经营场所的 使用权，更好地提高项目整体市场吸引力。因此招商目标的选择 要根据市场需求和项目定位情况来确定，具体说应考虑以下因 素：

项目自身的市场定位；

项目所在地的消费状况；

投资商和发展商的自身资金情况；

拟引进商家的市场定位、发展战略；

招商谈判原则的确定

招商谈判的目的在于使参与谈判的商家能符合招商企业的目标和利益需要。要达到这一目的，招商谈判必 须针对谈判的特点，确定一些基本原则。

一、招商谈判的特点

1、谈判对象的广泛性、多样性和复杂性

商场的交易活动不受时空限制，而具体的谈判对象交易条件又是多样的、变化的。这就要求企业的谈判人 员要围绕本企业的经营范围，广泛收集信息，了解市场行情，并选择适当的方式与社会各方面保持广泛的联系。

2、谈判条件的原则性与灵活性

企业招商的目标要具体体现在谈判条件上。这些条件具有一定的伸缩余地，但其弹性往往不能超越最低界 限，这一界限是谈判人员必须坚持的原则。这一特点就决定了企业谈判人员要从实际出发，既要不失原则，又要随 机应变具有一定的灵活性，以保证实现招商谈判的基本目标。

3、谈判口径的一致性

在招商谈判中，双方谈判的形式可以是口头的也可以是书面的，谈判过程往往需要反复接触。这就要求谈 判人员要重视谈判策略与技巧，注意语言表达和文字表达的一致性。因此谈判人员要有比较好的口才和文字修养能 力，也要有较强的公关能力。

二、招商谈判的原则

根据招商谈判的特点，谈判双方要取得共识，促使谈判成功应遵循以下原则：

1、坚持平等互利的原则

平等互利原则，要求谈判双方在适应对方需要的情况下，公平交易，互惠互利，这是保证谈判成功的重要 前提。

2、坚持信用原则

信用原则是指招商谈判的双方都要共同遵守协议。重信誉、守信用是商家基本的职业道德。在谈判过程 中；应注意不轻易许诺，但一旦承诺，就应履行，保证言行一致，取信于对方，以体现真诚合作的精神。

3、坚持相容原则

相容原则要求谈判人员在洽谈中要对人谦让、豁达，将原则性和灵活性有机结合起来，以更好地达到谈判 的目的。招商谈判的准备

所谓招商谈判的准备就是指在思想上、物质上和组织上为谈判进行充分的准备工作，主要包括：

（一）招商宣传是招商成功的先导，招商手册是宣传的重要环节，是企业招商的基本宣传资料，关系到企 业的形象，该手册突出如下关键点：

1、通过钻石地段选择项目选址的正确性，树立基本点核心地段的商业物业。

2、通过事实列举项目投资商与发展商业绩与荣誉，突出其在项目所在地的地位。

招商策划和承租户的选择关系购物中心的成败，在招商过程中，有必要对每个承租户进行分级评价，预测 他们的经营前景，作为店面出租的指导。

第一承租户的选择确保租金的来源。

第二需要保证购物中心的商品种类的完整性。

第三需要保证购物中心经营项目的多样性与综合性。

(二)准备谈判的依据

1、明确谈判目标，包括最优期望目标、实际需求目标、可接受目标、最低目标等；

2、规定谈判策略，包括了解谈判对象的状况，谈判的焦点、谈判可能出现的问题及对策；

3、选定谈判方式；

4、确定谈判期限。

(三)组成谈判小组

1、挑选谈判小组的成员；

2、制定谈判计划；

3、确定谈判小组的领导人员。

第二部：确定招商方式与渠道

商业物业项目招商的方式主要有两种，即：

1）委托专业招商咨询机构进行项目招商；

2）自己搭建招商团队进行招商工作。

对于商业房地产项目来讲，将国际知名零售商请进来有利于整个项目的招商，通常国际招商咨询机构更了 解国际知名零售商的需求，所以委托国际专业咨询机构进行商业房地产项目的前期招商更能有效促进项目的进展

招商渠道主要分为境内和境外两种形式，尤以境外招商最为复杂，境外招商不同于在境内举办的各种招商 活动，它是一种跨国界、跨经济形态、跨文化的传播和沟通，涉及政治、经济、文化领域，前往国家和地区的对外 投资法律、语言环境、风俗习惯乃至宗教信仰都将对举办招商活动产生直接的影响。招商企业要根据项目拟引进的 商家情况，选择恰当的招商渠道。

1、项目洽谈会。

项目洽谈会是招商最为常见的一种形式。它是由招商单位携拟与合资、合作或引进的项目，有针对性地与 商家洽谈。其特点是针对性强，易于吸引有兴趣的客商。影响大，实效性好，主办者可以派遣技术专家与客商直接 进行接洽。

2、项目发布会

项目发布会是招商经常采用的方式。它是由主办者在一定的场合公布拟引进合资、合作的项目，阐述招商项目 的特点和技术、资金要求，以期吸引客商。

3、经济技术合作交流会

经济技术合作交流会是一种层次较高、范围较大的招商引资方式。其特点是层次较高，范围较大。可以是 多种行业的招商。

4、投资研讨会

投资研讨会是一种较小型、时间较短的招商形式。它通常是由政府部门、经济研究机构举行的区域性投资 战略、政策、现状和发展趋势的研究讨论会。其特点是灵活，即是务虚，又重务实，主办单位可以公布一些项目进 行招商，可以介绍本地区的投资环境和利用外资的政策，达到宣传的效果。

5、登门拜访

登门拜访是招商效果明显的辅助性活动。招商单位专门派出招商小分队或在国内外举办集会式招商活动之 余，拜访跨国公司、投资咨询顾问公司、会计师行及其他中介机构，宣传投资环境，具体介绍投资项目，探讨佳作 事宜。其特点是机动灵活，针对性强，气氛融洽，容易引起被访者的兴趣。

第三部：制订谈判策略

明确谈判目的招商谈判的目的就是招商洽谈的主要目标，或招商洽谈的主题。在整个招商洽谈活动中，招商洽谈者的各 项工作都要围绕招商洽谈的目的而开展。

在招商洽谈的目的确定以后，就需要确定招商洽谈的各个具体目标；在达到各个具体目标后，招商洽谈的 主要目标即招商洽谈的目的就可以实现。

招商洽谈的目标可以分为三个等级，第一级的目标是最高等级的目标，如能达到这一级的目标，整个招商洽谈可谓是获得圆满成功；

第二级的目标是基本达到接受的目标，如能达到这一级目标，整个招商洽谈可谓是获得了基本成功；

第三级的目标是最低接受目标，如能达到这一级的目标，整个招商洽谈可谓是达到了最基本的要求。

因此，招商洽谈的目的就是在招商洽谈中所要追求的最佳利益目标。

此外，在确定了招商洽谈目标的同时，还要确定招商洽谈的地点。招商洽谈的地点对招商洽谈的成功与否 有很大的影响，因此，在确定招商洽谈地点时要慎重，应考虑以下几方面的问题:谈判中各方力量的对比，可选择 地点的多少和特色，各方的关系及可能发生的费用，等等。

制定谈判策略

制定招商洽谈的策略，其意义是选择能够达到或实现招商洽谈目的的基本途径及方法。招商洽谈策略的制 定是基于对谈判各方实力、影响其实力的各种因素的细致认真研究分析的基础上的。

招商洽谈的策略主要分以下三方面:

(1)调查了解合作方在招商洽谈中的目的是什么?对方的组织结构是什么的?对方的项目的合作程序?对方谈判人员 的基本情况，在组织中的位置?为实现其目标对方最有利的条件是什么?要实现其目标对方最不利的因素是什么?如 果我方能够正确地了解掌握这些信息，那么在整个招商洽谈中就能掌握谈判的主动权，就能有针对性地确定出我方 的各级招商洽谈的目标，就可以很好地把握招商洽谈中的利益界限，让对方作出更大的让步，就可以扬我方之长，避我方之短，从而达到招商洽谈的最高利益目标。

(2)在以上工作的基础上，制定相应的对策，也就是能否接受招商洽谈对方所提出的交换条件。如不接受如何摆 脱对方在这方面的纠缠；如接受，是全部接受还是部分接受；如是部分接受，又如何满足对方的条件。

(3)对招商洽谈对方可能提出的各种要求和问题应有所准备，这样就可以避免仓促应战局面的出现。

明确谈判程序

谈判程序也称谈判议程，通常是指所谈事项的先后次序及主要方法。谈判程序确定得好，招商洽谈的效率 就高；谈判程序确定得不够科学，就会影响招商洽谈的效率。

招商洽谈需要一个过程，其基本程序是：开局、摸底、报价、磋商、达成协议和签约六个阶段。

开局，即确立开局的谈判目标，创造一种适宜的谈判气氛。

摸底，即谈判双方逐渐熟悉，分别讲述自己及对方的观点和立场，相互了解各自的期望。

报价，即双方提出具体的报价和交易条件。

磋商，即谈判双方对报价和交易条件进行反复协商，双方各自做些让步，并获得一些利益。

成交，即双方就谈判的实质问题达成协议，业务成交。

签约，即以书面文件(经济合同)的形式签订正式协议书，谈判双方必须依照协议内容履行协议，合同一经 签订就具有了法律效力。

以上所述，是商业类项目招商的一般基本程序和方法。希望能对从事此项工作的有所帮助。

房地产商业招商策略问题简析

商业地产作为房地产开发中的一个细分市场，其开发利润丰厚的好处显而易见。然而商业地产在物业交付的时候只是整个运营部分的正式开始，能否持续健康地运营才是决定一个商业地产项目是否成功实现价值的关键。招商工作作为商业地产运营的重要部分，从一开始就举足轻重，毫不夸张地说，招商工作的成功与否又是评判商业运营是否成功的唯一标准。

一、招商工作过程中的操作要点１、市场调查市场调查是招商工作的第一步。最先要做的是对目标所在市场的调查，这主要包括对项目周边的交通人流、居民收入，消费习惯和消费层次等等；另一个调查的方向是周边商铺目前的经营业态、经营状况、租金水平、经营面积等。这两方面调查非常重要，它决定着项目的发展和前程。２、项目分析项目的分析包括项目产品本身的分析，如项目的物业形式分析（街铺、商业群楼、综合市场、商业街、社区商业等）；物业产品分析（铺面或铺位、开间、进深、楼层）；市场分析（租金、租期、优惠办法）。这部分要考虑的是项目适合引进怎样的商家，将来要做成怎样的一个商业物业，怎样才能制订合适的招商政策等。３、商业定位在对项目进行商业定位时，要充分考虑到项目所在区域的消费习惯、经济发展水平等因素来决定你经营什么类型的产品，是中档还是高档还是更精细一点的东西，只有定位准确，才能在招商过程中找准目标，才能有的放矢地制定招商计划，免做许多无用之功。４、业态组合目前各地房地产项目开发中的商业物业日益放量，商铺的分类主要有这几种：商业街商铺、市场类商铺，住宅底层商铺、百货商场购物中心铺、交通设施商铺、街铺和铺位；除此外，餐饮类、百货类、电子类、服装类等经营业态如何组合排列，都需要我们对项目进行业态组合和布局划分。５、招商业态布局划分之后，就要根据这个布局划分来进行招商。招商的方式主要有几种，一种是通过广告媒体宣传，这是目前采用较多的方式，使看到广告后的客户会来电来访，通过他们对项目的了解又间接影响其他客户；第二种是人员推广，包括向外派发海报，海报的内容会更广泛更详细更能吸引人。还有一种就是直接上门拜访。通过这几种方式告诉他们这个商场的地理位置、经营模式等，要想尽一切办法让客户到现场来，这是非常关键的一步，因为有时候有些客户只在电话里听你很模糊地说而没有实地去看，他们的印象就不是很深刻，你讲过以后也就算了，时间一长都忘了，所以无论是采取何种方式一定要把客户搬到现场来，到了以后依据实物再详细地介绍。客户来了以后我们还要和他把这个项目解释清楚，通过这个客户引来更多的商家，这些客户很多是老乡关系的，像浙江、温州、福建一带都是这样，通过一个客户的介绍，一个带一个，可以引来很多的客户资源，这里面的道理这些商户也都懂，你要告诉他单单一个人做是做不旺一个场子的，只有大家一起做才能做旺，他往往不会说我一个人来就行了，他会去告诉别人的，所以客户带客户这也是一个传播的途径之一，我们要善于多渠道地去挖掘客户。６、商业物业管理最后一个要点是商家招进来以后的物业管理，一个场子要做旺，市场环境非常重要，开发商必须有配套的规范的市场

管理体系和旺场措施，如水电配套、物业管理、形象统一宣传等。这样才能保证商户的正常经营，在洽谈的时候会给商户安全感和信心。

二、开发商在招商中常见的误区

1、盲目定位，不切合实际。为了在销售推广中宣传项目的价值，开发商往往对项目的定位人为拔高，即导致商铺的价格定得比较高，而理智的做法是根据周围的消费群体以及居民的收入来决定如何定位，定位过高或过低都会和周围的消费环境不协调，定位过低会损害开发商的利益，而定位过高，则会造成商家今后的经营成本过高，不敢问津。

2、招商期望值过高。期望值过高的表现首先体现就是在租金上。我们在定租金价格的时候首先考虑的不应是自己的利润，应该先考虑经营者，只有经营者生存了，我们的商场才能生存。我们要通过这个商铺核算出客户在这里经营每个月能产生的营业额，甚至每个月客户的毛利可能是多少，这样我们才能核算出他们的租金成本，而这个成本还是不计算物业管理费、水电费等在内的，我们的租金成本只有比这个价格还要低一些的时候客户的利润才可能突现。一个商场要做起来，都必须经过一个培育期，这个培育期也是有长有短的，开发商要根据周边的情况来定，比如商场处于交通要道旁，它的培育期相应就会短一些，如果这个商场的位置比较边缘化，那么它的培育期可能就要稍微长些。因此我们在招租的时候，前期往往价格比较低，因为我们考虑是先让客户进来，把这个场子先做旺以后这个商场才可能持续下去。而把场子做旺以后，租金才可以慢慢地提升，以后每半年或1年有一个递增，这样的话客户从心理上比较容易接受，而一开始如果太高了，往往就形成客户不想进来这种局面。开发商最终应该考虑的是商场整体的经营效益，整体的商业氛围，整体的购物环境，不能只简单地计算所谓的利润，而应留给经营者更多的空间。因为，只有多为经营者着想，才能赢得更多的投资者。３、过分强调市场环境的影响。现在竞争是比较激烈的，很多地产开发商在感慨市场是越来越难做了，于是在招商的时候就出现了一种情况，就是招商人员过分强调受市场环境的影响，不能正确地分析自己的优势和劣势从而制定有效的招商策略，有时候我们往往有一种想法，觉得这个市场很难做，竞争激烈确实是目前整个行业的行情，但是从另一方面看，越来越难做也表明着机遇越来越多，因为很多大型的商家要进入这个发展中的城市，它们的到来是很大的挑战也是很大的机遇，会让我们在这个区域中更完善和强大，从而更有实力去竞争，最后站稳脚跟。４、缺乏持续经营的商业管理观念。很多开发商认为客户进来了就万事大吉了，这是一个很大的误区。其实客户进来只是商场开始的第一步，如何持续的经营商场才是最关键的问题。开发商招来了客户，还要注意协助客户经营，客户生存得越久，商场就越旺，以后招商就越容易，升值也就越快，不然客户做了一段后纷纷流失，再招商就非常的困难了。

三、如何克服招商中的问题１、多学习行业经营特点，增长商业知识，加强沟通能力。商业发展瞬息万变，受诸多因素影响很大，因此我们要多走出去，学习优秀同行的优点，吸取它们的经验，增长知识。在招商过程中往往会有冷场的情况，有时候想广告做出去了许多，但是打电话和来看店铺的人却寥寥无几？那么这种情况我们招商部门该如何面对？首先是招商人员从自身找原因。想想自己是不是把广告发出去后就一直坐在招商部等客户来电来访，在竞争日趋激烈的今天，这种天上掉馅饼的事情几乎不可能发生，而这种现象最容易发生在刚参加这一行的新人身上。我们能做的是一定要走出去接触客户，同时吸收他们的经验，只有在和客户面对面的交流时你才能知道他们的要求是什么，知道他们理想中的价位又是什么，在交流过程中你也可以听一下他们意见，建议应该经营什么东西，这样在不知不觉中客户的意见会对你起一些参考性的作用，也许使你在工作中少走很多的弯路。２、熟知商业运作及合作方式。你面对的人是生意人，这些人见多识广，如果你对这一行很陌生，他对你产生不信任感，不同的行业有其不同的特点，比如饮食行业往往注重卫生环保、药品行业关注周边是否有医疗机构、文体用品行业则对周边是否有学校关注等。比如说签合同，招商合同是由招商方制定的，政策上或许会偏向招商方，这样客户在签合同的过程中就容易挑字眼，如果谈不好可能以前的一切努力就会都白费，因此招商方对合同的解释非常重要，那么如何解释？首先要吃透合同，包括补充协议、管理协议等都要吃透，要做到客户问什么都能很透彻地回答，有些新职员没有经验，对合同研究得也不深刻，因此在面对客户提问的时候就有些手足无措，不能很好地解答客户的问题，这样客户在心理上就有一种感觉，觉得合同不平等，从而不想签，那工作就前功尽弃了。只有熟悉商业的操作方法，分析得有条有理，他才会对你感兴趣，双方有了信任感才会有合作的可能。３、学会分析项目的优势和劣势。俗话说知己知彼才能百战不殆，在开始招商前一定要充分的了解清楚自身的优势和劣势，这样在招商过程中才能扬长补短，有的放矢，如果你对自己的产品都不熟悉，不清楚产品哪些方面是好的，哪些方面是不足的，你给客户介绍的时候一是很笼统，让人家感觉很模糊，没有具体清晰的形象认识，从而不能留下鲜明的印象，更谈不上引发客户强烈的进驻欲望。再者，如果你不了解自己的产品，客户有疑问也不能很好地解答，比如说客户指出了产品的某项短处，如果你回答得很含糊就很容易让客户抓住这一点不放，甚至放大这些短处，不见别的长处，但是如果你很熟悉产品的优势和劣势，你可以在承认产品短处的同时想办法引导客户发现更多的长处，任何产品都不完美，关键是要引导客户看到更多的优势带来的效益，而不是挑瑕疵。比如说我做过的一个楼盘，商铺的设计本身不是非常合理，开间太小，只有三米宽，长度却有12米，这样整体看来店铺就比较狭长，如果按照一般的感觉，行人路过很可能都不想进去，但是我们在介绍它的时候，有意识地引导客户将里面的部分改成存货区，或主推给做餐饮和美容的客户，建议他们将里面部分改成操作间和美容区，这样将商铺分成了两部分，看起来就不那么深了，只要再把店面布置得有特色一些，还是非常能吸引人的。又比如说现在的阳光100城市广场，中庭的空间很大，很休闲，而且是正方形，无论站在哪个方向来看，都没有死角，从楼上还是广场看任何商铺都一目了然，非常的通透，因此在招商介绍的时候这就要作为重点来介绍，因为你要知道广场是休闲、娱乐的场所，有广场的地方，就有冲天人气。在熟悉自己项目的本身优势和劣势以外，也要做到对周边项目优势和劣势的详细认知。这样给客户做介绍的时候，互相对比说明一下，更容易让客户接受。有人担

心一对比客户会流失，其实只要抓住客户心理，突出本产品的重点优势，反而会让客户觉得你真诚可信而更愿意和你接触。４、学习商业物业管理知识，有为客户服务的观念。建立以“客户利益为中心，客户满意为宗旨”的服务理念，是新的房产营销和物业管理的灵魂，也是21世纪房产经纪管理行业的发展方向。招商人员与客户应建立彼此信任和友好的关系，并建立一切以客户为中心的机制完善项目的服务体系，最大限度地方便客户，高度重视客户意见，让客户参与决策，加强售后服务，提高物业管理质量和水平，实现企业最佳的整体效益。５、给自己信心。一个招商人员只有对自己的项目有信心，他才会充满激情地去介绍他的项目，在微笑服务的背后使客户增强了对他的信任感，这样的自信心往往起到事半功倍的作用。

9.大型商场节能技术分析 篇九

黄秀敏 杨玉龙 孙晓光

(吉林油田勘察设计院)摘要：随着现代经济的日益发展，节能已经是当今社会一个不可忽视的主要问题，本文关于大型商场照明节能方面的一些问题，采取的有效措施及取得的经济效益。

关键词 大型商场 照明电路 节能

近几十年，我国的经济有了迅猛的发展，随之带来的结果就是能源开始越来越缺乏，对一些用电时间较长、较多的机构, 比如大型商场，据测算, 其照明耗电占大型商场所有耗电的40%左右，中央空调用电约占30%，其他用电设备用电约占35%。通过对商场的基本用电设备的分析，目前的大型商场中存在着非常大的节能空间。本文主要探讨大型商场照明节能需要采取的有效措施。

近年来，照明产品有了显著的改进，朝着高光效，高显色性，长寿命，低价格发展。选用这些产品，可以大大提高照明电路的节能效果。为了提高照明电路的节能效果，可以从输电线路、开关、照明器、镇流器等环节考虑。

1.选用线损比较小的传输导线，合理优化配电方式，可以把单相的改为三相或三相四线制，线损可以比原来下降75%～80%。

2.正确、合理选用光源，是实施节能照明工程的重要因素。选用光源要考虑以下两个方面;（1）根据场所使用情况的特点、建筑面积，选用合适的光源类型。

（2）根据使用要求选择光源的显色性和色表。

荧光灯的光效、显色性、寿命等不断改进，品种不断发展，这一系列的改进，使荧光灯的光效从早期的28Lm/W提高到104Lm/W，寿命从1000h提高到24000h，显色指数Ra提高到85以上，专用于需要高显色性场所的荧光灯，Ra已达到95～98，光效为65Lm/W，作为特殊用途的荧光灯，Ra最高可达到99，光效为59Lm/W。金属卤化灯更以其光效高、寿命长为见长，日益受到人们所重视。我们在商场照明设计中，当空间高度较低时，以荧光灯作为主光源，再配以小功率金卤灯作为副光源。当空间高度较高时，则采用250W以上的金卤灯作为主光源。

3、照明自动控制系统的应用天气较亮的时候人们经常忘记关灯，有时为了局部需要又往往不得不大面积的开灯，因此致使大量电能被浪费。解决这一问题较好的办法通常是采用照明自动控制系统。如采用超声波开关系统或微机自动控制系统及优化开关控制路数，以满足灯开、关的数量和事先设定的照度要求，以期合理用电。

4、优质电子镇流器的应用。我们通常使用的镇流器都是电感镇流器，因为它价格便宜且不易损坏。电感镇流器虽然可起到镇流作用，但其消耗的电能相当于匹配的荧光灯功率的20%，且功率因数低.噪音大、频闪严重。而电子镇流器则可使照明系统的光效提高15%，节电率通常在20%以上，每只电子镇流器的功耗只有大约2.5W，功率因数可达0.9以上，同时线路的损耗也会相应减少。由于利用高频点火，因而其兼有启动速度快、无噪音、无频闪的优点。

5、照明节电器的使用.照明节电器是通过提高灯光电路系统的功率因数，调节电路电压电流的幅度，降低灯具和线路的工作温度，从而最大限度地降低灯光照明电路的电能损耗。其特别加强的磁场能量补偿技术，可保证灯光系统的启动正常运行稳定，达到节电的目的。节电效果显著，不产生任何高次谐波，不会对电网产生任何影响；降低灯具、镇流器、开关和线路的工作温度从而延长其使用寿命，降低了维护成本；投资成本低廉，应用范围广；安装改造简单，不改变原有线路的控制状态，不改变用户的用电习惯和使用方式，不影响正常生产生活。

以上照明节能措施的实施，不仅对节约电能，保护全球环境具有十分重要的意义，而用经济效益也是十分可观的。照明节电设备的节电率为25~35%，照明节能改造后的综合节电率在30%以上。一个大型商场每月的用电量约为30万元，其中照明用电约为10万元，如果进行照明系统的节电工程改造每月将给商场节约电费3万元以上，每年可节约40万元左右的电费开支。从而可快速收回投资成本，高效的节电和可靠的运行。

10.大型商场租赁合同范本 篇十

发布时间:2014-05-16来源:房屋租赁合同范本 手机版

合同范本1

甲方：__________________

身份证：__________________

乙方：__________________

注册地址：__________________

身份证：__________________

甲方是位于 市 区 路(街)某某商业广场 座首层 号铺(“商铺”)的产权所有人，拟将商铺出租给乙方，乙方同意承租。现甲、乙双方就商铺租赁有关事宜达成如下合同。

第一条 商铺的位置、面积和用途

1.1 商铺的位置和面积

甲、乙双方同意按照本合同的约定出租和承租位于 市 区路(街)某某商业广场(“商场”)座首层 号铺(见本合同附件一图示)，且甲、乙双方同意遵守某某商业广场物业管理有限公司的统一经营管理相关制度和物业管理规定。

商铺的建筑面积为平方米。前述建筑面积为本合同所述物业管理费的计算依据和为本合同所述租金的计算依据。如果交付时实测面积/产权登记面积与上述面积不一致的，以实测面积/产权登记面积为准。

1.2 商铺的用途

乙方承租商铺只能用于经营(商品种类)。

非经甲方及某某商业广场物业管理有限公司(以下简称“物业管理公司”)书面同意，乙方不得在本合同约定的租赁期内将商铺用于经营其他任何种类的商品和用于其它任何目的。甲方或物业管理公司对乙方违反本条规定的行为未及时制止并不表示对乙方行为的默认。

第二条 租期

租期自 年 月 日(如商场开业时间晚于上述起租日的，以商场开业日为计租开始日)起至 年 月 日止。租期开始前甲方允许乙方进场装修，租期开始前的装修期称“免租期”，免收租金，免收物业管理费，但仍应缴纳水、电等能源费。其他情况下，乙方装修期间也应支付租金、物业管理费。具体装修期自 年 月 日起至 年 _____月 日止。

本合同在商场确定的统一开业日前 日签订本合同的，则乙方应在统一开业日前正式对外开业，否则每延迟一日，应向物业管理公司支付相当于本合同期租金总额1%的违约金。但是本协议签订日在商场开业日前的，如商场开业时间晚于上述租期开始日，以商场开业日为计租开始日，租期开始前甲方允许乙方进场装修，租期开始前的装修期称“免租期”，免收租金和物业管理费，但应支付水电等费用。开业日指商场具备对外营业能力时。乙方应按照商场确定的开业日对外营业。

第三条 租金

3.1 租金

乙方在前述租期内租赁商铺的租金为：

3.1.1 年 月 日前(以商场开业日为计租开始日的，该日期应为开业日起届满一年整)租金标准为：

每月每平方米(小写)元(大写)元，月租金合计为人民币(小写)元(大写)元。

年 月(第一个月如果不是整月时)租金按日计付，租金标准为每日每平方米人民币(小写)元(大写)元。

3.1.2 年 月 日(以商场开业日为计租开始日的，该日期应为开业日起届满一年后的第一天)至 年 月 日租金标准为：

每月每平方米人民币(小写)元(大写)元，月租金合计为人民币(小写)元(大写)元。

3.1.3 年 月 日(以商场开业日为计租开始日的，该日期应为开业起届满两年后的第一天)至 年 月 日租金标准为：

每月每平方米人民币(小写)元(大写)元，月租金合计为人民币(小写)元(大写)元。

3.2 支付期限和方式

3.2.1 支付期限

首期(即租期开始之日至 月月底)租金在进场装修前支付。除首期租金外，乙方须在 月的225日前向甲方交付下下 租金。

3.2.2 支付方式

乙方可以现金、银行转帐支票或银行汇款的方式向甲方支付租金，按该等方式支付的款项均以甲方或甲方银行实际收到款项之日为付款日。所有因执行本合同乙方付款发生的银行手续费由乙方承担。

甲方指定银行帐户如下：

开户行：

户 名：

帐 号：

乙方按照本合同应向甲方支付的所有款项均按照本条约定执行。

第四条 物业管理费

4.1 商铺的物业管理费为每月每平方米(建筑面积)人民币29元，月物业管理费合计为人民币(小写)元，(大写)元。前述物业管理费包含商场共用部位、共用设施设备的维修保养费，公共区域保安、保洁、绿化美化的水、电等能源费以及商场所有区域的中央空调费等。物业管理公司可能会根据推广商场等经营需要适当提高物业管理费。物业管理费应由甲方向物业管理公司交纳，但在本租赁合同期间甲、乙双方同意由乙方承担，本合同终止后仍由甲方向物业管理公司交纳。

4.2 物业管理费支付方式

4.2.1 物业管理费由乙方承担。

4.2.2 物业管理费按月支付。除首期物业管理费外，乙方须在每月的2二十五日前直接向物业管理公司万达商业广场物业管理有限公司交付下下月物业管理费。

物业管理费自租期开始之日由乙方承担。乙方需在租期开始日前进场装修前向物业管理公司交付首期物业管理费(从租期开始之日至____月月底)。

4.2.3 支付方式

乙方可以现金、银行转帐支票或银行汇款的方式向物业管理公司支付物业管理费，按该等方式支付的款项均以物业管理公司或其银行实际收到款项之日为付款日。所有因执行本合同乙方付款发生的银行手续费由乙方承担。

物业管理公司指定银行帐户如下：

开户行：

户 名：

帐 号：

乙方按照本合同应向物业管理公司支付的所有款项均按照本条约定执行。

第五条 能源费

乙方进场装修前应向物业管理公司缴纳能源押金________元。商铺的水、电等能源费采取分户计量，乙方应当自行承担，从进场装修日开始计收。乙方应按物业管理公司书面通知直接向物业管理公司支付。水、电路损耗等能源损耗按照出租商铺实际用电量占商场总用电量的比例分摊。租赁期内前180日(不含免租期)能源损耗的月平均损耗将作为计算剩余租期内能源损耗数的标准。

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大型商场租赁合同范本(2)发布时间:2014-05-16来源:房屋租赁合同范本 手机版

第六条通讯设施租金及押金

6.1 乙方租用商铺自行申请通讯设施如下：电话/传真__部，上网专线__条。

6.2乙方向相关部门支付前述通讯设施租金为电话/传真每月人民币____元/部，上网专线每月人民币____元/条。

6.3 乙方向物业管理公司支付前述通讯设施及押金为：每部电话/传真人民币____元，共计人民币____元;每条上网专线人民币____元/条，共计人民币____元。

6.4 乙方所租用的通讯设施自行到相关部门支付租金。

6.5 电话费、上网费等通讯费用(含月租费、手续费等)，由乙方自行向电信部门支付。

第七条 保证金

7.1 为确保乙方按本合同约定的期限和方式支付租金，乙方须于签订合同同时向甲方一次性交付相当于两个月租金的租金保证金，共计人民币(小写)元(大写)元。

7.2 为确保乙方按本合同约定的期限和方式支付物业管理费，乙方须于签订合同同时向物业管理公司一次性交付相当于两个月物业管理费的物业费保证金共计人民币(小写)元(大写)元。

7.3 在本条中保证金指前述租金保证金和管理费保证金。

7.4 保证金的扣除

7.4.1 如乙方未能按照本合同约定向甲方支付租金或滞纳金，甲方可以扣留全部或部分租金保证金冲抵，其冲抵金额相当于乙方前述欠费。该等冲抵并不能免除乙方仍须支付前述欠费的义务。

7.4.2 如乙方未能按照本合同约定向物业管理公司支付物业管理费、能源费或滞纳金，物业管理公司可以扣留全部或部分管理费保证金冲抵，其冲抵金额相当于乙方前述欠费。该等冲抵并不能免除乙方仍须支付前述欠费的义务。

7.4.3 如乙方违反本合同约定任何条款，甲方或物业管理公司均可分别扣留全部或部分租金保证金或管理费保证金，以抵偿由乙方违约行为造成的甲方或物业管理公司的直接和间接损失。乙方应在接到书面通知后七日内将保证金补足。未及时补足的，按欠费处理。前述保证金不足以补偿甲方或物业管理公司损失的，乙方仍应补足实际损失。

7.5 本合同终止后，若乙方完全履行本合同项下义务，或在甲方、物业管理公司直接折抵乙方未付的租金、物业管理费、违约金等应付款项后，甲方和物业管理公司应在乙方归还甲方商铺后十日内将保证金无息退还给乙方。

第八条 进场经营质量统一经营管理保证金

乙方应向物业管理公司缴纳统一经营管理进场经营质量保证金人民币小写 元，(大写)作为在商场经营期间遵守统一经营管理相关制度商品质量、服务质量的保证金。前述保证金不足以补偿甲方或物业管理公司损失的，乙方仍应补足实际损失。乙方违反统一经营管理相关制度时，物业管理公司有权没收全部或部分统一经营管理保证金，乙方应在接到书面通知后七日内将保证金补足。未及时补足的，按照欠费处理。该项保证金的补足方式与本合同第七条关于保证金补足方式的约定一致在乙方出售的商品质量不符合国家规定或有降低商铺所在广场的声誉时，物业管理公司有权直接从保证金中向消费者直接支付退货款和赔偿款。

本合同终止后，如果乙方完全履行本合同项下义务，物业管理公司在乙方归还甲方商铺且清缴全部欠款后10日内将保证金无息退还给乙方。

第九条 滞纳金

本合同项下付款时间遇节假日均不顺延，所述“日”均指日历天，双方另有约定的除外。

乙方拖欠租金、物业管理费、能源费、通讯设施租金及押金、各项保证金等应当向甲方或物业管理公司支付的任何费用，每日应按照拖欠费用 33‰ 向甲方或物业管理公司缴纳滞纳金，从应付日至实付全部清偿之日止。

第十条 续租

10.1 如果乙方愿意在租期届满后继续承租商铺，可向甲方提出书面续租申请，但此申请须于租期终止日30日前、180日内提出。如果在本合同期限届满前30日未收到乙方的续约通知，视为乙方放弃续租，本合同自租期终止日自行终止。租期终止日前180日期间，甲方有权在不妨碍乙方正常使用的情况下带客户查看商铺场地，乙方应予配合。

10.2 如乙方续租，甲方有权根据市场情况调整租金的收费标准。

10.3 在租期届满前，甲方与第三方确定租赁意向，且就租赁条件达成一致时，应及时通知乙方，乙方应在收到甲方通知后三日内决定是否行使优先承租权;如果乙方在前述期限内没有给予甲方答复，则视为乙方放弃优先承租权。

第十一条 进场移交

11.1 甲、乙双方应在租期开始日前30日内办理商铺移交手续。

11.2 商铺移交时状态见附件二，甲、乙双方在移交时应给予确认。

11.3 乙方进场后，甲方和物业管理公司仍有权继续进行大厦周边环境的建设、公共区域或个别卖场区域的装修、宣传广告工作及其他改造、修缮工程。甲方和物业管理公司无需为此而对乙方作出任何赔偿，乙方同意不干涉。

11.4 如由于甲方自身原因致使乙方延期进场，起租日期和租期均相应顺延。延期超过90日的，乙方可以在前述90日届满后七日内选择解除本合同，乙方选择解除合同的，甲方应在合同解除之日起七日内无息退回乙方已付费用，但无须承担其他任何责任。

第十二条 商铺的使用

12.1 装修和改造

乙方自行承担商铺的装修或改造费用和责任，装修改造方案和施工公司必须经过甲方和物业管理公司的审查书面认定，但甲方和物业管理公司并不因审查而承担任何责任。

装修或改造应当遵守商场装修管理制度和规定。甲方和物业管理公司有权监督乙方的装修工程施工过程，并随时对不符合装修管理制度的行为加以制止并要求其改正。如果乙方拒绝改正，则甲方和物业管理公司有权自行加以纠正，由此产生的全部费用均由乙方承担。

12.2 乙方应严格遵守物业管理公司已经和将要制定的商场各项经营管理制度、各项物业管理公约和制度、以及甲方与物业管理公司签署的统一经营管理合同、物业管理合同以及其他合同。因违反相关制度、规定和约定所遭受的处罚和应当承担的责任应由乙方自行承担。

12.3 乙方应在其经营范围内合理使用并爱护房屋各项设施、设备，保持商铺在租期内处于良好的使用状态。因乙方使用不当造成设施损坏或发生故障，乙方应承担由此产生的全部费用。

大型商场租赁合同范本(3)发布时间:2014-05-16来源:房屋租赁合同范本 手机版

12.4 乙方应自行为商铺内部的装修、设备和其他财产购买保险，否则应自行承担上述财产的风险。

12.5 未经甲方及物业管理公司书面同意，乙方不得以任何形式全部或部分将商铺转租或分租给任何第三人。乙方擅自转租或分租的行为无效，转租或分租期间乙方所收租金或其他收益全部归甲方所有。甲方及物业管理公司有权选择立即解除本合同，并要求乙方按照16.2条款的约定承担违约责任。

第十三条 离店

13.1 因任何原因导致本合同终止后十日内，乙方均应将商铺交还给甲方。甲方有权要求乙方无条件保留店铺内所有装修(乙方损坏的应予赔偿)，或将商铺恢复至接收商铺时的状态(正常使用及时间因素的耗损除外)。乙方未恢复原状的，甲方可代为恢复，由此产生的费用由乙方承担。

如果乙方未按前述约定期限交还商铺，则视为乙方放弃商铺内一切财物所有权，由甲方自行腾空、收回商铺，处理商铺内财物，由此产生的损失和费用由乙方自行承担。乙方应赔偿由此导致甲方的全部损失。

在甲方按照前述约定收回商铺前，乙方除仍应承担延迟期间物业管理费、能源费等各项费用外，还应再向甲方支付双倍租金。

13.2 乙方在本合同终止时应付清所有应付甲方或物业管理公司及其他应付款项(含违约金、损害赔偿、罚款等)。

13.3 如乙方在本合同终止时尚未付清所有应付甲方和物业管理公司相关款项及其他款项，甲方或物业管理公司有权扣押或阻止乙方转移乙方在商场内的财物，因此造成乙方任何损失由乙方承担。

如乙方未付清应付甲方或物业管理公司款项及其他款项超过七日的，无论乙方是否自行离店均视为乙方自愿放弃其在商铺商场内的财物所有权，甲方或物业管理公司可拍卖、变卖乙方财物，以抵扣拍卖、变卖费用和抵扣所欠款项。甲方可委托物业管理公司扣押和阻止乙方转移商铺内财物。因甲方或物业管理公司采取上述措施而导致乙方财物受损、价值下降等不利后果的，乙方特此放弃要求甲方或物业管理公司赔偿的权利由乙方自行承担。【律师认为业主或物业管理公司自行拍卖变卖租户财物是违法的，该条规定的办法只能是在情况紧急时采取，以牺牲较小利益为人民法院采取保全措施争取时间】

第十四条 优先购买权

甲方有权随时向任何第三方转让商铺，但应当事先书面通知乙方，乙方在同等条件下有权优先购买该商铺。乙方应当在收到该通知后三日内做出答复;超过该期限乙方未答复的，视为乙方放弃该商铺的优先购买权。甲方转让商铺后，乙方应与新的商铺所有人按照本合同的内容签订新的租赁合同。没有签订新的租赁合同的，按照法律规定，甲方在本合同中的权利和义务由新的商铺所有人享有和承担，乙方依然负有按照本合同约定的租金标准和支付方式向甲方支付租金的义务。

第十五条 税费

甲方负责房产税、土地使用费及房屋租赁管理费。乙方负责经营所引起的一切税费。其他税费甲、乙双方按照中国法律各自承担应承担的部分。

第十六条 提前解除

16.1 本合同生效后，除本合同另有规定外，不得提前解除。

16.2 乙方单方面终止合同的，甲方有权不返还乙方全部已付款项。乙方除应补交免租期的租金外，还应承担下述违约责任：【律师提醒，该规定实际上时给予乙方解除合同权利，只是其要负一定违约责任】

16.2.1 如乙方在本合同生效后六个月内终止本合同的，乙方应向甲方付足商铺六个月的租金，补缴免租期租金，并向甲方支付相当于本合同未到期租金总额10%【律师建议，不要低于25%】的违约金或相当于三个月租金的违约金，以其中较高者为准。

16.2.2 如乙方在本合同生效六个月后要求终止本合同的，乙方应补缴免租期租金，并向甲方支付相当于本合同未到期租金总额10%【律师建议，不要低于25%】的违约金或相当于三个月租金的违约金，以其中较高者为准。但乙方终止合同距合同期满之日不足三个月的，违约金为剩余期间的租金。

16.3 下述情况下，甲方有权解除本合同，本合同在甲方书面通知送达乙方之日起解除：

16.3.1 乙方拖欠任何一项应付甲方和物业管理公司的费用超过 三十 15日，因违反本款约定导致本合同解除的，乙方还应同时承担逾期滞纳金。

16.3.2 乙方未经甲方和物业管理公司同意对所租房间或大厦其他部位进行装修、改建或其他破坏行为。

16.3.3 乙方擅自经营其他种类商品或变更租赁用途，经甲方或物业管理公司通知后未在15日内改正的。

16.3.4 在经营期间以任何借口擅自关门、停业、张贴非经营性文字及其他任何不利于商场经营、声誉的行为，乙方应支付甲方违约金人民币两万元，甲方或物业管理公司通知后未在三日内改正的。

16.3.4 乙方违反商场经营或物业管理规定给甲方造成损失或其他严重违反本合同或商场经营或物业管理规定的。

16.3.6 本合同约定和法律、法规规定的其它情形。

16.4 甲方依照上述约定解除合同发生在本合同签订后六个月内的，乙方应向甲方付足商铺六个月的租金，补缴免租期租金，并向甲方支付相当于本合同未到期租金总额10%的违约金或相当于三个月租金的违约金，以其中较高者为准。甲方依照上述约定解除合同发生在本合同签订后六个月后的，乙方应向甲方补缴免租期租金，并支付相当于本合同未到期租金总额10%的违约金或相当于三个月租金的违约金，以其中较高者为准。，但解除合同距合同期满之日不足三个月的，违约金为剩余期间的租金。

16.5 乙方单方面终止合同，或因乙方原因导致合同解除，甲方或物业管理公司可直接扣除乙方缴纳的保证金折抵拖欠的租金、物业管理费、违约金等应付款项。

16.6 因甲方违约致使本合同解除的，甲方在扣除乙方应付的租金、物业管理费、能源费等费用后，退还乙方已交付的保证金剩余部分(不计利息)。甲方还应向乙方支付相当于三三个月租金的违约金。

16.7 乙方在经营过程中，不得以任何借口擅自关门，停业。如未经物业管理公司同意擅自关门的，所造成的后果由乙方全部承担，并处罚款贰万元人民币。

第十七条 不可抗力

如由于地震、台风、水灾、火灾等自然灾害或其他人力不能预见或不可避免的社会事件等不可抗力原因导致所租商铺在租赁期间内不能正常使用，租期相应顺延，但如果商铺已无法继续使用，则本合同自动终止，甲、乙双方互不承担责任。

大型商场租赁合同范本(4)发布时间:2014-05-16来源:房屋租赁合同范本 手机版

第十八条 适用法律和争议解决

18.1 本合同的签订、履行、解释、争议解决等均适用中华人民共和国法律。

18.2 甲、乙双方因本合同而产生的争议应首先通过协商解决，不能协商解决的，任何一方均可按如下第____种方式解决：

18.2.1 提请南宁仲裁委员会按该会仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均具有约束力。仲裁费用由败诉方承担。

18.2.2 向商铺所在地人民法院提起诉讼。

本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，具同等法律效力，且须符合物业管理公司统一经营管理的相关制度及物业管理规定，自甲、乙双方授权代表签字并盖章之日起生效。

甲方： 乙方：

二○○__年__月__日 二○○__年__月__日

合同范本2

出租人：______省_____股份有限公司(下称甲方)

承租人：_________________________(下称乙方)

甲、乙双方本着平等互利、诚实信用的原则，经充分协商，现就租赁______省_______股份有限公司所有，位于______市_______路______号______商场事宜达成如下协议：

一、租赁期限、设备处理、租金、定金交纳

1.甲方将______市______路______号_______商场场地出租给乙方，租赁期______年，自________年______月______日起至______年_____月______日止。从 _______年_________月_______日起，甲方原与_______签订的租赁合同终止。

2.乙方第_______年向甲方付租金人民币______万元，以后每年租金在上年标准上递增______。每年租金分_____次预付。按照先付款后租用的原则，乙方应在签订本合同时和以后每______个月期满前_______天向甲方支付_______ 个月租金。

3.屋内原有可移动的设备另按有关协议处理。

4.为保证合同的履行，乙方应交甲方定金_____元(不计息)，合同终止，如乙方无违反合同行为，甲方应如数将定金退还乙方;如乙方有违约行为，甲方有权将定金抵作乙方所欠费用。

二、乙方的权利和义务：

1.合同期间，乙方有权根据场地来确定经营项目。在不影响房屋结构的前提下，对房屋进行装修。但装修应符合 _______等国家标准。

2.乙方不论经营什么项目，不得以“________”命名。有关经营的营业证照由乙方办理。乙方证照必须具独立法人资格，不得挂靠有关的费用。做到合法经营(国土税、租赁费由甲方承担)，甲方干涉乙方的经营活动。

3.乙方应按期、按数向甲方交纳租金。合同期内，乙方将场地转包转租，须经甲方同意。不得以甲方的名义从事经营活动对外签订合同，不得以承租的房屋对外作抵押。

4.乙方承担自己在经营期间的一切债权债务。

5.合同终止，乙方对场内、外的装饰，不得拆除。

6.乙方应加强消防、防盗、社会治安综合治理等安全管理工作。凡因乙方发生火灾等事故所造成的直接或连带损失，由乙方负责赔偿并承担一切责任。

7.乙方应遵守执行计划生育政策，招聘非本地户口人员应到甲方办理《流动人口证》，到公安部门办理“暂住证”。

8.合同期内，乙方负责聘用甲方职工_______人。甲方职工如违反乙方规定不适宜上岗的，乙方有权对其作多余人员安排，但乙方应负担不少于其本人基本工资的______%为职工生活费。

9.合同期满;在同等条件下，乙方有优先继续租赁的权利。

三、甲方的权利和义务：

1.甲方有权按期收取租金。对乙方在经营活动中需要对外协商关系时，经乙方请求，给予必要的协助，所需费用由乙方承担。

2.甲方负责对房屋屋面的正常维护，费用由甲方承担。因甲方不及时维修对乙方造成损失时，甲主应负责赔偿。

3.甲方不承担乙方在经营活动中所出现的经济或其它民事纠纷责任。合同期内，遇天灾、水患等对乙方经营造成影响和损失时，甲方不承担任何责任。

四、合同的变更和终止：

1、一方需要变更合同内容时，须经甲、乙双方共同协商，以书面形式确定。

2、由于政策规定或城市规划建设需要，致使甲方不能出租房屋或乙方不能继续经营时，可以终止合同执行。其善后工作由双方协商处理。甲、乙双方均不承担违约责任。

3、租赁期满，本合同自行终止。

五、违约责任：

1.乙方违约，如不能按时交纳租金或擅自转租房屋时，甲方有权提前收回所出租的房屋，终止合同执行。除乙方赔偿甲方有权提前收回所出租的房屋，终止合同执行。除乙方赔偿甲方违约金元外，所造成一切经济损失由乙方承担责任。

2.甲方违约，如甲方终止合同或擅自变更合同内容时，甲方除赔偿乙方违约金_______元外，对乙方原收购的设备、设施，甲方应按卖价，按实际经营时间折价付给乙方(按_______年折算)，对乙方所造成的一切经济损失由甲方承担责任。

六、其他规定：

1.商场外东向场地从商场北墙起至南墙止，为甲、乙双方共同场地。原则上由乙方作客库停车使用，但双方不得在此地段从事经营性停车业务，乙方不得超出所承担场地经营。

2.本合同经双方签字(盖章)后生效。

3.本合同一式_______份，甲方持四份，乙方持_______份。

甲方：_______________________ 乙方：______________________

法定代表人：_________________ 法定代表人：________________

甲方公章：___________________ 乙方公章：__________________

签订时间：_____年____月____日 签订时间：_____年____月___日

鉴(公)证意见：____________________________________________

经办人：_____________________

11.保险学-大型商场保险措施 篇十一

可燃物多

大型商场经营的商品大部分是可燃物品，如服装鞋帽、纺织品、工艺美术品等，一些商品即使是不燃材料制成，但其包装箱、盒却都是可燃物品，更有一些商品属于易燃易爆化学危险物品，如指甲油、摩丝、酒精、赛璐珞制品等。现代大型商场为了商品周转快和便利销售，往往前店后库、前柜后库，而大型超市则完全是以店代库，整个商场储存了大量的商品。另外大型商场的装修材料、柜台、货架等也常采用可燃材料，因此整个商场都充满了可燃物，其火灾荷载要大于其它民用建筑和工厂，几乎接近仓库。

电气设备多

大型商场现在很少采用自然光采光，越来越多依赖于人工照明，因此大型商场均安装有数量巨大的荧光照明灯具。为了提高商场的装修档次，商场还采用满天星式深罩灯、各种射灯等装饰灯具，有些装饰灯具表面温度还很高，足以引燃可燃物。为了增加户外广告数量，丰富建筑物的外立面，尤其是夜间照明的情况，大型商场均安装了大量霓虹灯和灯箱广告，有的还安装了操纵活动广告的电动机。另外，商场经营照明器材和家用电器的地方，为了测试需要，装有一批临时供电插座；在节假日，大型商场内外还要临时安装各种彩灯，增添节日气氛。所以，大型商场就具有电气设备多、品种繁和线路错综复杂的特点；此外还有使用时间长的特点，一天一般在12小时以上。如果设计、安装和使用稍有不慎，就极易引发火灾事故。

人员疏散难

大型商场人员疏散难，上面提到的人员多是其中一个重要的因素。此外，大型商场往往采用自动扶梯作为人员的垂直交通工具，而安全疏散楼梯都在商场的四周，不十分显眼，平时很少有顾客使用。一旦发生火灾事故，由于人员在火灾条件下向经常使用的出入口楼梯避难的心理状态和行为特点，顾客就会蜂涌至自动扶梯处。而为了阻挡烟气和防止火势蔓延，自动扶梯四周的防火卷帘将会自动降下，再加上人员对火灾烟气的恐惧心理，在缺乏消防安全培训的情况下，疏散人员将很难通过疏散指示标志来寻找安全出口。疏散人员在恐惧和随从的心理作用下，极易形成疏散混乱，造成人员疏散困难。由于商场消防安全管理不到位，一些商场在经营期间，常会出现堵塞消防通道，安全出口门的情况，这些都进一步加大了人员疏散难度。

火灾扑救难

大型商场由于自身空间大，采用可靠性并不是很高的防火卷帘来进行防火分隔，而不是如其它建筑物采用的防火墙，一旦发生火灾事故，火势就可能通过中庭、自动扶梯、中央空调风管等设施在水平和垂直方向快速传播，在很短的时间内形成大面积、立体火灾，造成火灾扑救困难。由于商场的火灾荷载大，大型商场的火场温度将非常高，建筑物发生倒塌的危险将大大增加，不利于消防部队开展扑救，同时需要更多的消防用水冷却火场温度和堵截火热蔓延。另外，大型商场由于人员疏散困难，在消防部队开展火灾扑救之前或同时，还必须组织力量营救被困人员，这就进一步加大了火灾扑救难度。

二、对策

提高建筑耐火等级，降低商场火灾荷载

大型商场建筑耐火等级不应低于二级，对于采用钢屋架和钢柱的，必须进行喷涂防火涂料或敷贴防火隔热材料。商场的吊顶应采用轻钢龙骨和不燃材料吊顶，室内装修应严格控制可燃材料数量，除了因为造型等特殊原因外均应采用不燃材料装修，对使用的可燃材料要进行防火处理。要尽可能地降低商场的火灾荷载，一是对于那些柜台、货架、固定装饰品、空调通风管上的保温隔热材料等应采用不燃材料，降低其固定火灾荷载，二是对于那些包装盒、箱等移动火灾荷载，应及时处理，一旦不用了，应迅速清理出商场，降低商场移动火灾荷载。

改善建筑平面布局，保证防火分隔和人员疏散

首先应根据大型商场是属于多层建筑还是高层建筑等因素，确定其防火分区的大小，决不允许火灾分区超标。在划分防火分区时，还应尽可能地考虑功能分区，最好将二者有机结合起来，不可因功能分区而影响防火分区。要加强对中庭和自动扶梯的防火分隔处理，这些地方因为烟囱效应的影响，往往会成为火灾传播的主要途径。对于设有中央空调的大型商场，还应通过合理地设置防火阀等防火分隔物来阻止火势通过风管来传播。为了保证大型商场的人员安全疏散，首先应根据规范要求，设置足够数量和宽度的楼梯，同时应多方位地均匀布置，保证商场内任一点到最近的楼梯距离小于22米，当设有自动喷水灭火系统时应小于27.5米。疏散楼梯应根据规范要求将其楼梯间设置成封闭楼梯间或防烟楼梯间，并最好具有自然排烟的功能。大型商场内还应设置火灾事故照明和明显的疏散指示标志，保证火灾中的人员能迅速通过标志找到安全出口和疏散楼梯。

加强建筑消防设施的建设与管理，提高发现和扑灭初起火灾的能力

自动喷水灭火系统已有一百多年的历史，其技术已非常成熟，国外统计其灭火成功率高达百分之九十以上。因此大型商场必须按照有关技术规范要求设置自动喷水灭火系统，这样能够有效地扑灭和控制初起火灾，不让小火酿成大灾。火灾自动报警系统能够迅速发现初起火灾，为人员安全疏散和控制火灾创造有利时机，因此火灾自动报警系统对于大型商场也是必不可少的。大型商场还应配置足够数量和型号正确的灭火器，并合理布置，不应为了便于管理而统一放置，影响其扑灭初起火灾的效果。在加强建筑自动消防设施建设的同时，还应加强建筑自动消防设施的管理，1985年，我国对23起安装有自动喷水灭火系统火灾案例进行了调查，成功的只有14起，占61%，远远低于国外的水平。这说明在建筑自动消防设施投入使用后，还应加强建筑自动消防设施的维护管理，保证系统完好有效。这样一旦发生火灾事故，才能及时发现和扑灭初起火灾事故。

加强以电气设备为重点的火源管理

众所周知，燃烧需要点火源、可燃物和助燃剂，在大型商场的火灾预防中，应重点放在对火源的管理上，火源的管理又应以电气设备和线路为核心，因为电气火灾在所有火灾原因中是占第一位的。电气线路和设备安装应选择有资质的队伍施工，必须符合低压电气安装规程的要求。在吊顶内敷设的电气线路应选用铜芯线，并穿阻燃管保护，接头必须用接线盒密封。电气线路的敷设配线应根据负载情况，按不同的使用对象来划分分支回路，以达到局部控制又便于检修的原则，在停止营业后，除了必要的照明外，大型商场营业厅内的其它用电应全部切断。大型商场应加强电气设备管理，特别是吊顶内埋入式灯具和霓虹灯，应防止其高温引发火灾，必要时可通过红外线测温等电气检测的方法对电气线路进行全面检查，及时找出接触不良、过负荷等原因引起的发热点。大型商场内应严格控制临时线路，严禁乱拉乱接，严禁使用电炉、电热杯、电水壶等加热器具。

加强消防安全管理，提高人员消防安全意识

12.大型商业商场物业管理方案 篇十二

消防联动调试是大型公共建筑工程机电设备安装中最重要、技术 最复杂、涉及面最广、工程交用前必须进行地程序是对消防工程各 系统的设计与施工质量的检验、是对工程使用过程是否安全可靠的重 要保障。本工程消防联动调试主要项目有消防喷淋、消火栓、防排 烟、正压送风、强切非消防电源、应急照明、消防电梯、消防卷帘、防火门、消防广播、消防电话、火灾自动报警等系统。本工程是集探 测智能、监察智能、联动智能为一体的中央报警与联动控制系统。

消防联动调试应在上述各专业系统安装完成单机试运转及各种 单项试验完成并合格后进行。

一、联调准备工作

1、调试组织机构

由于消防联动调试涉及专业多、系统大、工程量大必须成立以 建设单位及施工单位为领导组长的联调领导小组及专业调试小组各 专业调试负责人由熟悉本专业的工程技术人员承担。领导小组负责联 调的总体安排和组织专业间的联动协调专业小组负责调试及联调的 具体事宜。所有参加人员应分工明确、责任明确同一按调试方案进 行。

2、现场准备准备记录表格、调试检测仪表、专业常用工具、通讯工具 及一定数量地易损件等。

二、联动调试

联动调试程序现场手动近程调试——消防中心手动远程调试——模拟联调。

联调是采用人为模拟试验专业项目不同模拟检测数量不同。联 调不同于一般设备安装后地单机试运转设备安装后地单机试运转主 要是检查设备安装质量、设备本体的性能而联调是检查试验本专业 和相互专业的相互联动关系也是一种功能设备和另外几种功能设备 相互制约动作的调试最后达到自动灭火和减灾、救生的目的。本工 程消防联动调试的方法和步骤如下

1、消防喷淋系统

消防喷淋系统联调主要分喷淋主泵调试、报警阀调试、联动调试 三步进行。

1喷淋水泵调试为水泵房近程控制和消防中心远程控制

A.水泵近程调试

① 在消防泵房进行手动启、停水泵。水泵运转时要检查水泵运转是否 正常有无漏水及水泵的运转电压、电流等。

② 模拟故障进行主、备泵互投试验。主要是检查测试在发生火灾时 喷淋水泵一旦有一台出现故障另一台能否在规定的时间内转换投 入运行。

③ 因消防泵是双电源供电所以要再模拟故障进行主、备电源互投切 换。主要是检查测试在火灾发生时供电主电源遭到破坏备用电 源能否在1.5分钟内投入正常运行。

B.消防中心远程调试在中心控制台上

① 启动硬控按钮即从控制台上直接拉线到泵房接泵进行启、停喷

淋泵试验。

② 启动软控开关模块控制进行启、停喷淋泵试验。硬控、软控这 两项试验都是检查电气远程控制检查喷淋水泵能否在5分钟内投 入正常运转。

C.喷淋水泵调试注意事项

① 调试人员在消防中心远程启停水泵时一定要有人在现场监测水泵 压力及运行状况一旦水泵出现异常情况应立即停泵。

② 水泵运转时要将泵房内水泵试验用的泄水阀打开放水防止水泵多 次试验运转系统超压损坏。

③ 另外要检查水泵附近的地漏是否畅通排水系统是否正常对泄水 要有组织排放。

2湿式报警阀调试

调试时在每个湿式报警阀试水装置处放水报警阀应及时动作 水力警铃同时发出报警信号压力开关接通电路报警喷淋泵自动启 动。这时要检查警铃的响声是否连续报警声及压力开关报警信号和喷 淋泵的运行信号都反馈到消防中心。若警铃的响声不是连续报警声 应检查警铃和警铃的进水管将响声调成连续报警声。湿式报警阀正 常后应立即将放水阀关闭。报警阀调试时泄水排放其注意事项同喷 淋水泵。

3联调

喷淋系统的联调不是将喷洒头模拟火灾爆破水流指示器输出报

警电信号接通电路报警从而启动喷淋泵而是在水流指示器末端试验装置处放水试验水量相当于一个喷洒头爆破时的水量使水流指

示器输出报警电信号接通电路报警启动喷淋水泵。

分别在每一个水流指示器末端放水进行联动试验。这时水流指示 器输出报警电信号接通电路报警启动喷淋水泵。在现场放水处观察 放水在消防控制中心控制屏上观察水流报警信号反馈情况。联调做 法是

A.检查每个系统的水流指示器的动作情况。

B.检查水流指示器输出报警电信号是否接通电路控制信号。

C.检查报警后控制信号是否能自动启动水泵达到灭火的功能。水流 指示器末端放水时同喷淋泵。

2、消火栓系统

消火栓调试分为消火栓主泵调试、消火栓喷水试验、联动调试等 三步进行。

1消火栓主泵调试同喷淋主泵的项目。

2消火栓喷水试验是采取分层进行。分层试验主要目的是检查消防 竖管的流量应不少于每层消火栓总数的80进行试喷水。从顶层、中层、地下层各取两个相邻的消火栓箱的水枪同时喷水以检查两 个水枪的充实水注是否能够同时到达被保护范围内的任何部位。本工 程是用6只水枪同时喷水试验时要从栓口处测量水压并将读取 数据填写在调试记录表内。高层建筑最不利点的消火栓静水压力不得 小于0.07Mpa栓口的静压力不应大于0.8Mpa出水压力不应大于 0.5Mpa如果大于上述值应该在栓口处增加减压装置。同时要实际 测量水枪喷射充实水注距离充实水注距离不得小于10m。

消火栓水枪喷水试验时要选择喷放场地尤其在东城区繁华地带 对喷出的水要有组织排放。

3联调

对消火栓箱模拟启动破碎玻璃按钮进行启泵试验。试验数量占

消火栓总数的50。消火栓水泵启动后要在消防控制中心监视信号 反馈情况在泵房观察水泵的运转情况并打开水泵的试验泄水阀门 放水水泵运转后在泵房就地停泵。消火栓联调一是检查破碎玻璃 启泵按钮电气控制线路二是检查水泵在接到控制信号后是否能自动 启泵。

4水泵结合器试验

在喷淋系统、消火栓系统的水泵结合器接口处用水泵或消防车灌 水观察系统上的压力表是否升压。一方面是检查水泵结合器的止回 阀安装方向是否正确检查有无漏水另一方面检查结合器的流量

1015L/S。为了以后使用方便在水泵结合器的附近应设置明显 的永久性标志。

3、防排烟系统

防排烟系统分为排烟风机调试、防火阀调试和联调三步进行。

1排烟风机调试排烟风机的近程、远程控制及主备电源互投的调 试方法于水泵相同。对于双速或正反转风机在调试时要在现场观察风 机的转向、风机的转速、双速风机是在火灾时高速排烟平时低速排

风。正反转风机是平时正转进风反转排风否则应予调整。2防火阀调试

防火阀分为三类一是傻阀即没有任何控制信号和反馈信号的

简易阀二是仅有反馈信号70℃的防火阀三是有控制开启或关闭、复位、反馈信号的电动防火阀。当发生火灾时电控信号或风道内气 流温度升高70℃或280℃均可使防火阀迅速关闭切断气流通道 防止火灾蔓延。

A.简易阀要检查阀体、叶片有无变形转动是否灵活易熔片是否装 好。

B.有反馈信号的70℃防火阀进行手动打开和关闭试验。

C.对有控制开启和关闭、复位、反馈信号的280℃防火阀和排烟口 首先是每个都进行手动打开和关闭试验这时检查防火阀和排烟口的 开启或关闭动作是否灵活可靠有问题的立即处理。在检查防火阀时 对那些不方便更换易熔片、不方便以后检修的都要做调整或修改。其 次在消防控制中心对防火阀和排烟口逐个进行调试并观察信号反 馈情况。检查阀体的执行机构是否完好功能正确。检查弱电接线及 线路是否正确。

3联调

模拟报警吹烟使防火分区内任一探测器报警防火阀受到消 防控制中心发出的信号关闭或开启。凡和该防火阀连锁的风机停止低 速排风或正转进风。如此风机兼有排烟任务消防中心再次发出信号 重新将防火阀打开同时联动风机启动高速或反转排烟。

模拟报警加温使防火分区内任一探测器报警280℃防火阀关

闭并联动火灾区域内的送风机、排风机、空调机组停机。这时火灾 区域排烟支管上的280℃防火阀母阀及排烟风口受到信号自动打 开排烟其它区域层排烟支管上的280℃防火阀母阀及排烟风口 全部关闭并联动风机启动排烟。排烟风口打开的动作信号及排烟风 机启动信号都反馈到消防控制中心。

4、正压送风系统

正压送风机保护区域内任一探测器报警本区域内的正压送风机 启动运转同时关闭相邻区域的补风机。

正压送风机的调试和排烟风机相同。

联调时在某一区域模拟报警消防控制中心接到报警并自动开 启该区域加压送风机及消防电梯前室的加压送风机、楼梯间加压送风 机。同时控制本区域的补风机运行并关闭其它楼层同一系统风道上 的补风阀。在消防控制中心应该能收到这些风机和阀门开启或关闭的 反馈信号。

5、消防电梯

1在就地手动开梯检查电梯运行情况、信号反馈情况。

2在消防中心对电梯进行手动开梯现场监视电梯运行及电梯回到 首层情况。在消防控制中心收到电梯回首层反馈信号。

3在每个电梯所在区域对探测器模拟报警消防中心发出控制信 号强制本区域所有电梯依次回到首层并将信号反馈给消防控制中 心消防控制中心再次控制信号切断电梯电源。

6、强切非消防电源

7、强切非消防电源分为切一般照明、切空调电源、切厨房电源、切

8、水泵电源和切电、扶梯电源等。

9、1切一般照明电源模拟报警吹烟消防控制中心受到报警信

10、号在强电机房内分区、分层切断照明电源应急灯和疏散指示灯照

11、明立即接通。对疏散指示标志进行检查其疏散指示方向是否正确。

12、2切空调电源模拟报警吹烟消防控制中心受到报警信号后

13、在变配电室自动切断相应的空调电源并将信号反馈回消防控制中心。

14、3切厨房电源同切一般照明电源。

15、4切水泵电源同切空调机、新风机组电源。

16、5切自动电、扶梯电源同切一般照明电源。17、7、防火卷帘

18、1通道防火卷帘门调试通道防火卷帘门的近程调试在现场手动

19、方式启动卷帘门检查卷帘门上升和下降是否达到预定位置。远程调 20、试在消防控制中心手动启动卷帘门要有人在现场观察卷帘门的运

21、行情况在消防控制中心观察卷帘门的信号反馈情况。联动调试对

22、卷帘门保护区内的任一探测器模拟报警吹烟消防控制中心报警

23、垂直防火卷帘门一步降落到底水平卷帘门一步平移到终点。消防控

24、制中心受到卷帘门动作的反馈信号。

25、2防火分区卷帘门调试和通道卷帘门的调试基本相同。

26、3联动调试

27、A.在卷帘门两侧对烟感探测器模拟报警卷帘门自动降在中位1.8m

28、高以便火灾时人员撤退

29、B.当火灾时气流温度升高温感探测器报警。联调时再人工模拟温 30、感探测器报警卷帘门自动降落到底完成防火分区全部分割。消防

31、控制中心收到卷帘门启动信号、中停信号及二次降落信号。

32、C.防火卷帘调试注意事项卷帘门调试时门下方不得堆放任何物品。

33、调试中如出现卷帘门启停不到位一定要做好防护并尽快处理防

34、止门突然落下造成不必要事故。35、8、火灾自动报警控制系统

36、火灾自动报警控制系统是报警控制器接到探测器报警和报警按

37、钮的火灾信号及其它报警信号发出声光报警并再火灾发生的区域按

38、予先编制逻辑发出控制信号联动各种灭火设备迅速扑灭火灾。

39、1火灾报警系统的调试对探测器、火灾报警装置灯设备再现场逐 40、个进行单体通电检查检查其报警信号控制信号的反馈情况。

41、2对探测器逐个进行人工模拟报警检查探测器报警情况。

42、3再消防控制中心对报警控制设备进行探测功能、控制功能、联

43、动功能远程手动控制的测试。

44、4对消防控制中心主设备电源做自动切换试验。

45、三、联调后需要做的工作

46、消防工程联调后施工单位要做好以下工作

47、1整理调试记录。

48、2整改和完善调试中的问题。

49、3准备消防检测报审的技术资料工程洽商、隐蔽工程检查记录、50、产品合格证、材料产品证明、试验记录等。4要将各种开关、阀门等放到手动位置防止误动或误操作。

51、5联调后的成品保护消防联调后如不能尽快进行消防检测和消防