城中村改造报告

城中村改造报告（共8篇）（共8篇）

1.城中村改造报告 篇一

推进“城中村”改造 建文明城区交流论文

“城中村”是中国城市化进程中的一个必然现象，有其长期的历史原因和社会原因,在城市建设的不断发展过程当中，“城中村”改造成为城市发展的焦点。“城中村”改造是市民人居环境改善、城市功能完善、城市形象提升、城市基础设施建设、城市产业布局的一项综合性的民生工程，同时也是我区比较突出的重点难点工作。开发开放近30年，北仑从一小渔村发展成国际性大港，可谓突飞猛进，但北仑的“城中村”现象也十分严重，有“四不象”之说，虽然这些年进行了一些“城中村”的改造,总体上进度并不是很快。北仑区作为全市乃至全省对外开放的窗口，以新碶、大碶、霞浦、柴桥等街道组成的中心城区的建设步伐正在不断加快，新碶作为北仑中心城区的核心区，虽然亮点不少，但整体城市品位仍然不高。尤其是大量“城中村”的存在，不仅使城市宝贵的土地资源未能发挥其应有的价值、加大了城市管理的难度，而且影响市民的人居环境和城市的景观风貌，现代化滨海新城区的建设亟需对新碶中心城区核心区范围内的“城中村”进行改造。

一、我区“城中村”的基本情况及存在的问题

(一)基本情况。“城中村”一般是指在城区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄。北仑中心城区核心区一般指新碶城区，范围应为：北至骆霞公路（含横浦全村）、南至泰山路（含千丈全村）、东至珠江路、西至富春江路。这个范围内现有22个行政村（实际24个村庄，约7.8万常住人口，约2.6万户），其中“城中村”有15个，户籍人口26650人，13952户，外来人口81200人。“城中村”在形成过程中虽然带来各种问题和矛盾，但无疑也在发挥独特的作用：一是为大量外来务工人员提供了廉价的居住房，从而为本地企业提供了充足劳动力，这也是北仑快速发展的源泉之一；二是为村民和村集体带来了稳定收入。大量外来人口涌入带来“城中村”异常繁荣，有的村甚至已发育成内地小县城规模，如高塘村、沿海村，从而造成租赁市场火爆，村民和村集体相当一部分收入来自地租、房租。三是保留了传统的民俗。“城中村”的存在，客观上为北仑习俗提供了传承下去的土壤，北仑民俗是浙东文化的组成部分，具有一定的历史文化价值。

(二)存在的问题。“城中村”在北仑开发开放进程中发挥独特的作用，但同时存在相当多的问题，而且是问题多于作用。

1、违章建筑多。由于“城中村”租房炙手可热，受利益驱使，乱搭建、乱加盖等违章建筑十分普遍，多年来这些违章建筑一直存在，并没有得到有效查处，给“城中村”下步改造带来巨大压力。

2、环境状况差。由于“城中村”居住大量外来务工人员，居住环境不堪重负。“城中村”公厕不堪入目，基本上没有水冲洗，大多没有照明，甚至没有门窗。“城中村”垃圾箱、站数量不够、质量也不高。“城中村”乱张贴现象相当普遍。“城中村”道路狭窄，通行困难。“城中村”菜场卫生不佳，大多难以入脚。

3、管理难度大。“城中村”中外来务工大多超过本地村民，成分复杂。“城中村”警力不力，治安状况差，案件频发。计生、环卫、市场管理等也都由村委会承担，人手、经费都成问题，一个村一年的卫生费都要几十万元，村里负担相当重。

4、交通功能弱。历史上自发形成的“城中村”缺乏规划，使得村内交通混乱，应急车辆无法通行，已对村民的生活安全构成了威胁。与此同时，“城中村”的存在也影响了城市道路的建设，产生了较多的 “断头路”（如辽河路、淮河路、太河路等），极大地影响了城市交通功能。“城中村”的改造将有力缓解城区的交通条件。

二、我区“城中村”改造的必要性

(一)“城中村”改造是推进城市化进程的需要。

区委六届八次全会提出全域城市化，这是加快我区推进城市化进程和城乡一体化发展的重大战略部署。区第七次党代会又进一步提出打造品质之城、魅力之城、幸福之城，使城市化率达到75%以上，其中中心城区要突出“现代高端”。“城中村”就是城区中的农村，而全域城市化是要把农村城市化，所以全域城市化的第一步，也是当务之急就是要进行大规模的“城中村”改造，否则全域城市化就无法谈起。

(二)“城中村”改造是创建文明城市的需要。

严重影响北仑的对外形象。疏港高速沿线向家村、大路村、备碶村形象极其不佳，严重影响北仑入口形象；横浦村附近是海上进入北仑的窗口，规划已限制20余年，土地闲置严重，且规划中滨海休闲公园、邮轮码头、杂货码头均在此地，如不加以改造也影响城市的整体形象。

宁波实现了创建全国文明城市三连冠，而获得全国六个三连冠城市只有6个，但“城中村”的存在给文明城市创建带来诸多麻烦，通过改造，可以完

善中心城区核心区的窗口形象，充分展示北仑区域的特色和品位，为文明城市创建创造良好条件。中心公园、行政中心周边已是北仑的核心区块，是展示北仑形象的重要窗口，而位于该地段的隆顺村、贝

(三)“城中村”改造是建设宜居城区的需要。

中心城区的“城中村”毗邻宽广整洁的马路与现代化的街区，村内却杂乱地分布着缺乏

规划甚至是乱搭乱建的平房和楼房，街巷狭窄、地势低洼，过量的外来低收入人口聚居，居住者犯罪率高，存在较大的安全和治安隐患，基础设施很不配套，人居环境相对较差，“城中村”的存在已经越来越影响到城区的卫生、治安等人居环境，与建设宜居城区不相适应，必须加以改造。

三、我区“城中村”改造所面临的优势及困难

(一)我区“城中村”改造的优势

1、改造有成功先例。北仑中心城区典型的“城中村”整村改造有凤洋村、五星村、镇安村、下史村、千丈村等5个村，部分改造的有星阳村、横浦村、高潮村、向村家。正进行改造的有隆顺村。这其中困难丛丛，但也有许多经验，如千丈村改造就比较成功。值得一提的是北仑目前进行的农房“两改”进展顺利，成效显著，值得借鉴。

2、农村股份制完善。北仑区始于2002年的农村股份制改革工作，现已基本完成，全区20多万农民成了集体资产的股东，应当说北仑农村股份制改革走在全省、全国前列。农村股份制全面建立，使村集体资产量化到个人，村民不会因“城中村”改造失去股份，这个优势在全国全省来说还是比较明显的，许多地方因股份制未建立或不完善，村民担心自己权益受到损害而不愿意进行“城中村”改造。

3、全区综合实力强大。

地区生产总值；财政收入；规模以上工业产值；实际利用外资；固定资产投资等指标排名居省市前列，总体发展水平跻身全省前列，现正迈向全国第一方阵。“城中村”改造需要不菲的人力、物力、财力，没有实力则谈不上“城中村”改造，北仑综合实力不断增强为“城中村”改造提供了有力支撑。

(二)我区“城中村”改造的面临的困难

1、村民期望的问题。大多数村民希望进行“城中村”改造，但对改造的期望值都很高。共同的期望有：拆一赔一(合法非法都要算在内)，原地安置，市价赔偿(区内高档小区市价)，原建后拆。而目前上述要求都很难达到。

2、政策时效的问题。前后政策差异大，同一时期也有政策宽松不一现象。政策不调整不可能，调整幅度过大，又造成先前改造对象的心里不平衡，从而引发矛盾，这是二难的选择。同一时期也有政策宽松不一则直接造成不公平现象，使正在进行的改造很难进行。

3、安置落实的问题。我区目前安置有现金补偿或调产安置二类，绝大多数村民选择的是调产安置。问题是安置房都是先拆后建，过渡期长的达到5-6年之久，而每个村民每月过渡补偿费目前是300多元，每户不超过700元的过渡费无法租到象样的房子，何况村民还失去了原有的房租，收入减少。安置房地点大多与原有居住地有一定距离，村民也不满意。区内原有的安置房档次都不高，问题还很多，如高凤新村、滨海锦园，村民反映强烈。由于用地紧张，以后的安置房的都是高层电梯房，如隆顺村安置房，而村民最好选择楼梯房。

4、资金缺口的问题。据初步测算，按照现行拆迁安置政策，若对15个“城中村”全部改造，收支相抵，大约需亏损60亿元，这给区级财政带来很大的压力。即使是部分村采取整治办法，每户需要2万元，镇安、五星、备碶、沿海、永丰5个村按10318户计算，约需整治经费2.1亿元。

5、社会舆论的问题。目前整个社会舆论对“城中村”改造十分不利，提到“城中村”和征地拆迁，都一味指责当地政府，如果发生事件，干部则要承担严重后果，基层街道乡镇已经很难开展工作，一些群众则漫天要价，各地最牛“钉子户”层出不穷，许多群众已经到了完全不讲理的地步。

6、老年房等的问题。老年房是北仑一大特色，以往的“城中村”改造都少不了老年安置房，而目前的隆顺村则取消了老年安置房，代之为房票、货币补贴、人头方式，但老年村民并不领情，多次到区、街道上访过。另农村祖堂(祖屋)也是一大问题，“城中村”散落着大量祖堂(祖屋)，如隆顺村就有大大小小祖堂(祖屋)28座。以前的“城中村”改造都新建了祖堂(祖屋)，就是现在正进行的隆顺村改造也兴建了规模不小的祖堂，可是将来的“城中村”改造却很难找到一块地方去兴建这样祖堂了。

其它问题：“城中村”拆迁后，大量外来务工人员失去廉价居住房，难以维持生计，企业反映招工更难。如新碶环卫站现有员工500多名，按要求下步要达到1000名左右，但因没法安排宿舍，很难招到新员工。“城中村”改造后，村民失去了原来租金来源，收入减少，虽然拆迁能得到赔偿，但许多村民没有理财观念，一夜暴富后结局各异，村里也同样涉及到后继发展的问题。

四、“城中村”改造的对策建议

(一)保障百姓权益。“城中村”改造其实是利润再分配，目前北仑“城中村”改造不可能做到资金平衡，必要的投入是肯定的，但如果过多投入对其它的百姓又不公平，所以要找到一个平衡点。对于“城中村”村民关心的安置先行、安置房质量、货币安置价格、老年村民补贴等热点问题要全盘考虑，制定政策要反复酝酿，让绝大多数村民能够接受，然后才实施。“城中村”改造是一项重大的民生工程，要让“城中村”的村民体会到政府温暖。

(二)着手统一运作。“城中村”改造工作应在区委区政府统一领导下，采用部门分工负责的方式进行，其中，征地、拆迁、配套建设按现有职能分工执行。村庄整治改造工作由新碶街道牵头，规划、国土、城管等部门配合，“城中村”整治改造中的与新农村建设有关体制创新等工作由新村办牵头实施。“城中村”改造中涉及城市道路等配套设施建设费用，按原有支出渠道列支。“城中村”改造所需资金由区财政负责统收统支。“城中村”改造资金需要作一个中长期预算，分期实施。

(三)进行分类改造。第一类：整体拆迁重建型，包括千丈、星阳、隆顺、凤洋（新凉亭）、横浦（骆亚线北）5个村，这类城中村总体人居环境较差，地势相对较低，交通瓶颈明显，严重影响城区总体形象，整体拆迁后可提高土地利用率、提升城市核心区块的整体形象。第二类：周边整治完善型，包括大路、向家、贝碶、小山和高潮5个村，这类城中村总体人居环境尚可，局部存在交通节点，但有些区块主要道路周边建筑形态较差，影响市容市貌。开发之后，有利于消除交通瓶颈，改善市容市貌，整体提升区块形象。建议此类区块可通过村集体股份合作社统一开发店铺的形式实施改造，既改善市容整合形象，又起到增加村级集体经济收入和实现农民创收的作用。第三类：保留完善整合型，包括镇安、五星、备碶、沿海、永丰5个村，以及凤洋安置新村。这一类镇安、五星、凤洋大部、沿海局部安置新村，都是在2000年以后新建的农民住宅，建筑质量较高，内部设施完善，适当整合即可。新大路两侧内大路、贝碶村大多数建筑系90年代以后拆迁安置房，也以内部设施整修，完善基础设施、方便居民出行、解决立面形象，按照新农村示范村建设模式予以整治为主。备碶地块近期不符合开发条件，永丰、沿海大部四面已被工厂包围，建筑密度很高，近期也不具备开发条件，逐步改善村民居住环境。另外，对老街区块设想同步考虑城市设计，尽可能按老街坊风格实施改造，努力实现老街区的改造更新与延续历史文脉的有机结合，尽可能把它建设成为具有宁波“城隍庙（老外滩）”或上海“新天地”风格的商业步行街区。

(四)做好持续发展。“城中村”改造过程中，村级部分二产、三产用房也面临拆迁，集体经济有所影响；少数已转制的民营企业厂房也面临拆迁，搬迁压力较大。为此，应充分考虑给予村级二产、三产用地和民营企业工业用地补偿，以巩固和发展村级集体经济。

(五)处理关联问题。大规模拆迁以后，“城中村”外来人口居住问题也需配套解决，由无序出租农民住宅为主，转向集中建造外来人口居住地来有序解决外来人口居住问题。

“城中村”改造说起难，做起来更难，可谓是目前各级党委政府的天下第一难事，根本没有什么灵丹妙方，但如果不去推进，那些“城中村”就永远存在。实际证明，“城中村”改造越早越好，越晚就越被动，改造成本越高，改造难度和风险越大。越早改，政府所支付的成本越低；越早改，城市综合管理秩序也就越早统一。目前北仑“城中村”问题突出，但也有优势，相信在党委政府的大力投入、科学运作下，通过艰苦努力，“城中村”改造必然有新的进展。

2.城中村改造报告 篇二

郑州市是河南省省会, 位置处于中华腹地, 古称商都, 今为绿城。1928 年3 月建市, 现辖6 区5 市1 县 ( 其中, 巩义为河南省直管县行政体制改革试点市) 及郑东新区、郑州高新技术产业开发区、郑州经济技术 ( 郑州新郑综合保税区) 。目前, 郑州市全市总面积7446 平方公里, 人口919. 12 万人, 市区面积1020 多平方公里, 建成区面积382. 7 平方公里, 城镇化率67% (1) 。

二、郑州市“城中村”改造土地征收补偿存在的问题

结合以上对郑州市“城中村”改造情况的分析和笔者的实地走访调研情况, 郑州市“城中村”改造中土地征收补偿制度的弊端大体有四个方面: 一是征地范围过宽; 二是补偿标准过低; 三是安置途径过窄, 就是征了村民的地后, 对失地村民的安置途径过窄; 四是土地征收补偿程序不透明、不规范, 公众参与度低。

( 一) 征地范围过宽

根据《中华人民共和国宪法》第十条规定: “国家为了公共利益的需要, 可以依照法律的规定对土地实行征收或征用并给以补偿。”目前, 我国法律对公共利益的界定不清, 地方政府大都以公共利益的口号对“城中村”土地进行征收补偿, 但土地被征收后却用于商业开发和建设。在笔者实地调研中发现, 好多村民认为自己被欺骗了, 但由于已经与政府达成了征收补偿协议, 已很难改变既成的事实, 且目前我国法律对村民在土地征收补偿中权力受损的救济程序不完善, 村民诉求无门, 进而造成了政府与村民的对立。

( 二) 补偿标准过低

依据我国现有法律规定, 政府对“城中村”土地进行征收补偿时, 是以土地和房屋的原有用途为依据进行补偿的, 而不是以土地现有价值为根据, 也没考虑到土地和房屋将会带来的预期收益, 所以, 这种制度决定了“城中村”村民获得的补偿款较低。目前, 在我国经济发达地区, 由于政府的资金比较充足, 在对“城中村”村民进行补偿时, 一般会高于按现有法律规定“城中村”村民应该获得的补偿款。中共中央在十八届三中全会决议中提出要完善被征地农民的多元保障机制, 其中就包括要增加对“城中村”村民补偿款的额度。

( 三) 安置途径过窄

目前, 我国城市化飞速发展, 政府征收了“城中村”村民的土地, 给予村民的补偿款低, 同时没有考虑到对“城中村”进行充分的安置, 给社会带来了不稳定的风险。根据法律规定, 我国征地补偿方式主要有货币补偿、产权调换、货币补偿与产权调换相结合等形式, 政府却没有充分对村民进行就业和社保安置。目前, 郑州市所实行的土地征收的补偿标准是与市场无关的政策价格, 且政府对被征收人的补偿价格远远低于郑州市土地招拍挂的出让土地的价格。由此可以看出, 以货币为主要的补偿方式, 由于金额偏低, 对被征收人安置不到位。

三、土地征收补偿制度的法律应对

我国已明确土地征收补偿制度改革的方向, 即缩小征地范围, 提高补偿标准, 构建城乡统一的土地市场。笔者认为, 完善“城中村”土地征收补偿制度可以成为我们转变整个“城中村”改造的突破口。下面笔者将从三个方面出发进行论述, 期待对完善我国现行的土地征收补偿制度有所裨益。

( 一) 完善现行的土地征收制度

笔者认为, 现行的土地征收制度是存在缺陷的, 我国在进行“城中村”改造时, 要对土地进行征收, 仅仅依靠现行的土地征收制度还是不够的, 必须要对现行的征地制度进行适当的改革。笔者看来, 改革应当以下两个方面入手, 首先要赋予被征地村民“谈判者”的地位。其次是要允许农村集体建设用地进入市场进行交易。允许集体建设用地进入市场, 不仅可以使土地得到“恰如其分”的利用, 也可以让村民自主参与工业化、城市化进程, 村民就可以借此机会, 分享城市化进程所带的各种收益, 增加收入, 拓宽收入渠道。

( 二) 建立集体产权平等保护制度

笔者认为, 我国目前的土地制度明显存在缺陷, 为了弥补和改善土地制度的不足, 保护集体土地产权, 建议从以下三点对其进行改革: 一是我国宪法第十条规定城市的土地国家所有, 笔者认为应当在城市中允许集体所有制的存在, 城市的开发和建设, 在城市的国有土地上或集体所有土地上都可以进行。二是建议赋予“城中村”村民更多产权权利, 允许城市规划行政单位对“城中村”集体土地进行规划指导, 这样更能节约利用土地, 也能保障村民的合法权益, 维护城市的整体形象。

( 三) 建立城乡统一的建设用地市场

中共十八届三中全会通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》, 该《决定》第十一条规定: “建立城乡统一的建设用地市场, 在符合政府规划和用途管制前提下, 允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股, 实行与国有土地同等入市、同权同价。”经济的发展和城镇化的进程必然使得城市的范围不断向外扩张, 带来了巨大的经济利益, 与此同时这些被征地的农民也应享有同样的利益, 被征地的农民要求提高补偿标准是相当合理的。因此, 需要建立统一的城乡建设用地市场, 规范政府的行为, 防止职权的滥用。

四、结语

我国提出要完善基本经济制度, 坚持平等保护物权, 形成各种所有制经济平等竞争、相互促进的新格局。对“城中村”存在的土地征收补偿问题的研究可以为我国发展各类生产要素市场, 提高城中村土地的生产率和利用率提供帮助。同时, 通过对“城中村”改造土地征收补偿现状进行实证研究, 对其反应出来的法律规定的弊端和形成动因进行分析, 希望能为立法和政府部门决策提供有益的参考。

参考文献

[1]潘嘉玮.城市化进程中土地征收法律问题研究[M].北京:人民出版社, 2009.

3.城中村改造专家谈 篇三

——李培林教授认为广州城中村不需大规模拆迁改造

现在的地成中村被一些城市政府部门视为“城市毒瘤”。与此对应的潜台词是：坏人大多住在城中村。城中村最重要的人不是可转为城市居民的农民。而是租屋而居的外地人。他们是为城市带来发达服务业和制造的人，也是没有筹码与政府谈改造补偿、谈利益分成的弱势群体。但令人惊奇的是，城市政府在改造城中村的利益博弈中，从来就置居住生活其间的外地人于度外。城中村考验正政府治城能力的关键在于：你是视外地人为城市子民，想接纳并安置好这群人，还是视之为城市的累赘和威胁，想管束并“驱逐”这群人？

——著名专栏作家何树青在《新周刊》呼吁：“消灭了城中村，不等于就此消灭了贫富差距。”

解决城村落问题的关键是，在保障村民利益的同时，把村民对土地的所有权和使用权分开，让村民融入到城市生活中去。

改变征牧土地一次性赔偿的做法，建立政府和村民共同管理的村民工发展基金，让村民分享土地开发的利润。另外，城中村的确良外来人口应该得到妥善安置，否则他们可能工巧匠聚居到城市某些适合区城而再度形成新的城中村。

——中山大学人类系主任周大鸣教授建议这样改造城中村

征地如何补偿，首先政府应该选好立场。被征地的村民生活水平普遍降低了，而不是提高了。建议不要“一次性了断”，支付一笔补偿金完事，而应该让村民参与每年的利益分成，比如这块地被征用建造发电厂了，发电厂每年盈利中应有属于村民的部分。

4.武汉市城中村改造调查报告 篇四

一村一策 综合改造

——武汉市城中村改造调查报告

宋亚平郑曙东 孙 瑜 余爱民

城中村改造是一件非常复杂的事情，最近,我们就此问题到武汉市进行了一次调查研究。看到的却是另外一番景象：所到之处的市、区、乡(街)、村(居)以及村民对城中村的改造交口称赞。一项改革政策能够得到利益调整各方的一致认同这是少有的。我们认为，武汉市城中村综合改造政策稳妥，富有创见，既解决了城市化过程中城中村存在的产权模糊、机制不活、监督不力问题，又解决了城中村被“边缘化”的问题，探索出了一条公有制的实现形式和城乡经济社会统筹发展的路子。武汉市的经验值得推广。

基 本 作 法

何谓城中村?《现代汉语词典》找不到答案，武汉市是这样届定的：城中村是指《武汉市土地利用总体规划主城建设用地控制范围图(1997-2010年)》确定的城市建设发展预留地范围内，因国家建设征用土地后仅剩少量农用地、农民不能靠耕种土地维持生产生活且基本被城市包围的行政村。据此，武汉市城中村综合改造的总体范围包括江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、洪山等区(城郊区暂未纳入此次改造范围)共计147个行政村和15个农林单位，涉及总人口35.66万人，其中农业人口17.10万人。我们分别与武汉市城中村改造专班、汉阳区领导以及七个村的干部群众进行了座谈，了解到他们的基本做法是：

一、科学确定“六改一建”改造政策。武汉市委、市政府站在推进城乡统筹发展，构建和谐社会的高度，2004年9月正式拉开了城中村综合改造的序幕。在借鉴广州、北京、珠海先进经验的基础上，武汉市下发了《中共武汉市委、市人民政府关于积极推进城中村综合改造工作的意见》和《市人民政府办公厅转发市体改办等部门关于落实市委市人民政府积极推进城中村综合改造工作的意见的通知》两个文件。文件明确提出了城中村改造的目标任务是“六改一建”，即“经济组织改制”，改村集体经济的双层经营模式为适应市场经济要求的现代企业管理模式;“户籍改登”，将城中村村民农业户口改登为城市居民户口;“村改居”，依法撤销村民委员会组建社区居民委员会;“福利改保障”，村改按月发放福利为一次性纳入城市社会保障体系;“土地改性”，将城中村的集体土地转变为国有土地;“村湾改造”，按城市规划和建设的标准及要求，改善公共设施;按照城市管理规范要求，建设文明社区。

“六改一建”较之全国其他城市城中村改造，有很多创新，在全国有一定的影响，可以说是一项“长治久安”的“善政”。“长治”表现在政策的前瞻性、系统性，充分考虑了村企业的发展以及村民融入城市等问题;“久安”表现在永久性地解决了失地农民的生计问题。两年实践证明，这种设计是很科学的。

二、试点先行。为了积极稳妥地推进城中村综合改造，武汉市将城中村分为 ABC三类，A类村为人均农用地小于或等于0.1亩，B类村为人均农用地大于0.1亩、小于0.5亩的村，C 类村为人均农用地大于0.5亩的村。同时确定城中村的综合改造分三步走，第一步是办试点;第二步是以试点为基础，全面推进 AB 类村的综合改造工作;第三步是逐步解决 C类村的问题。武汉市选择了16个村进行试点。汉阳区的城中村改造是武汉市的一个缩影，ABC三类村分布均衡，有6个村先期进入试点。区委书记郑永新告诉我们：“我们把这次城中村的改造看成是„再造一个汉阳‟的重大机遇，当成统筹城乡发展的一个重要举措，精心组织，放手推进，深得市民的拥护。”

三、严格控制操作程序。武汉市城中村改造的步骤可以概括为6个字：先改制，后改造。即率先进行集体经济组织的改制工作，配套进行村民户籍变更、劳动就业和社会保障、撤消村委会组建社区居民委员会的工作。在完成上述改制工作之后，推动村湾改造建设。

“改制”是城中村改造的切入点。汉阳区对城中村改制的程序控制十分规范、严格，他们把改制分为九个步骤：第一步，做好改制宣传工作;第二步，做好集体资产的清产核资工作;第三步处理村集体经济组织的债务;第四步，制定集体资产处置方案，张榜公布，并根据村民意见进行修改;第五步，表决通过修改后的方案，依法办理有关确认手续;第六步，新组建企业向工商部门办理企业名称预先核准登记;第七步，制定或修改公司章程，明确股权管理办法;第八步，召开股东大会，选举董事会、监事会成员，召开董事会，选举董事长、聘任总经理，作出董事会决议;第九步，办理工商注册登记手续等。目前，汉阳区的试点村均已全部严格按

照这“四阶九步”程序操作完毕，完成了改制工作。整个过程，公开、公平、公正，全程阳光，上下透明。因而，极少有上访的，更没有闹事的。

四、把住股权量化的关键环节。村集体经济组织改制的关键环节是资产处置，其间股权量化是难点。汉阳区区长李诗伟很有感触地说，改制过程中的股权量化要体现“公平为主，兼顾贡献”的原则。汉阳区试点村股权对象的确定、股权配置的数额、对村民补偿的办法等各村不同，但量化项目是相同的，分五种：一是人头股;二是劳动年限股;三是任职股;四是学历股;五是表彰荣誉股。

武汉市城中村改造实行的是“一村一策”，股权量化有一个共同标志：群众同意。无论何种方法，要取得全部村民的绝大多数同意并签字。为探究村干部与村民股份量化的差距，我们对十里铺、前进、五里墩三个试点村的股份量化情况，尤其是村书记与村民的股份量化比较。

村 名量 化

股 本

(万元)量 化

对 象平均每人持股

(万元)支 书

股 本

(万 元)与同工

龄村民

比 例与平均

水平

比 例大部分

村 民

股 本

(万 元)

十里铺

前 进

五里墩5800

2718

3098345

235

20516.81

9.54

15.1152.00

29.79

61.841:1.60

1:1.53

1:1.201:3.0

1:3.5

1:3.030

从上表可以看出，这三个村的村书记与村民之间的量化股份比例悬殊并不算大，群众能接受。

五、建立保障体系。城中村通过村改居后，村民变成了股民，乡里人变成了城里人，他们不仅享有城市居民享有的隐性福利，甚至有比城市居民还更多的生存门路和生活保障。据汉阳区委副书记李丹芳介绍，汉阳区城中村综合改造后，村民有了五条保障线，一是医保;二是社保;三是“房保”(城中村改造还建有户不超

过300平方米的政策，因而村民都有房子出租收入);四是就业优先(村自办企业);五是低保。此外，持股分红还有一大块收入(当然也有风险)。

六、推进村湾改造。改制完成之后，改造就提上了议事日程。目前这项工作正在进行中。武汉市城中村的改造有很严格的政策标准。即将土地分为四类，一类叫还建用地，一类叫产业用地，一类叫开发用地，一类叫储备用地。

还建用地是指经过改建、整治后保留的住宅用地和拆除旧村湾后建设新居住区的还建用地。以村为单位计算，户均建筑面积不超过300平方米，或者人均不超过50平方米，容积率按1.6-1.8的标准计算。产业用地是指留给原集体经济组织发展经济、解决村民劳动就业的用地。产业用地的测算标准是按照改制后的经济实体中原村劳动力(含退休人员)劳均80平方米计算。开发用地是指为补偿建设还建房投入，在村湾改造腾退土地和其它剩余土地中按一定比例拿出用于商品房开发的用地。其测算标准是按新建居住区还建用地的1：1——1：1.5的比例确定。储备用地则是留足上面三地之后的剩余土地，纳入土地中心统征储备。初 见 成 效

武汉市城中村综合改造试点工作已进行了两年时间，成效显著。

——16个试点村均已全部完成集体经济改制工作。共涉及集体总资产20多亿，扣除改制成本、缴纳社保基金等，用于股权量化的达14.64亿元，界定股民6708人。此外，二环内还有21个非试点村也完成了改制工作。

——16个试点村均已全部完成户口改登工作。共5284户、11157人转为了城市居民户口。此外二环内还有13个非试点村完成了双登工作。

——16个试点村有15个完成撤消村委会建立社区居委会工作，非试点村也有8个完成了撤村建居工作。——16个试点村有15个村参入了社保。共筹措资金7700余万元，参保劳力达4018人，参加养老保障共1589人，养老保障面已达到99%以上。非试点村有14个村5766名劳力1194名老人分别参加了社会保险和养老保障。

——16个试点村先后完成了改造规划编制和审批。部分村土地已经挂牌，有的村正在开工建设之中，有的还建房一期已全面封顶。估计今年将有10个以上的村可开工建设，二环内非试点村将有20个村可完成改造规划编制工作

武汉市城中村改造已经初见成效，前景可期，主要表现为：

一是明晰了产权，探索了一条公有制实现的有效形式。通过城中村的综合改造，原村集体的资产得到了全面的清理，非经营性、资源性资产得到了彻底的清理，经营性资产量化到人，不良资产依法进行了处置，有效地防止了集体资产的流失。通过改制，改变了原村集体资产村民名义上共同所有，为现在实际上按份共有，维护了广大村民的自身权益，调动了群众关心企业发展，参与企业管理、监督企业经营的积极性。

二是规范了经济管理形式，有利于集体经济发展。通过城中村的综合改造，土地资源变成了资产，变成了资本，变成了资金。城市化对城中村土地资源的无序吞食，将逐步改变成有序开发。集体经济管理形式，从自然松散形态走向了现代企业规范模式，从封闭半封闭走向开放走向市场，从初级和低级发展阶段走向高一级发展阶段。招商引资有了一个落脚的平台，集体经济有了一个起飞的机场。

三是提供了社会保障，促进了社会和谐。老百姓由农民转变成了居民，和城里人一样享受社会福利，生活无忧虑，幸福有保障，许多矛盾和问题悄然化解在底层，这对于社会稳定与和谐意义重大。

四是畅通了城市化道路，促进了经济社会的全面发展。武汉市城中村改造一举改变了城中村农村集体土地分散征用、分块变性的问题，以村为单位地块打包挂牌，有利于城市化的进程，找到了解决城中村问题长治久安的途经，找到了解决旧城区改造的新途径。

经 验 和 启 示

城中村改造源起城市化。城市的发展，出现了一批丧失农村经济形态的“都市乡村”，同时也造就了大量的失地农民。城中村问题日益成为影响城市协调发展、功能提升、市(村)民生活质量进一步改善的突出问题。武汉市经过两年时间的探索，为解决这一综合顽症找到了一条新路。其主要经验和启示是：

一、实行综合配套改革。这是武汉城中村改造的亮点。城中村问题既是现实问题，也是历史问题;既是社会问题，也是经济问题;既是农村问题，也是城市问题。是综合性的问题，就应该采取综合配套政策。实践证明，武汉市城中村综合改造总体设计是科学的，突出体现在它是综合治理而不是单兵独进上。武汉市城中村改造包括集体经济组织改制、户口改登、撤村建居、建立社保、改造旧村湾等工作，是一个系统工程，旨在通过综合性改造，使城中村在经济组织形式、社会管理形态、生活居住形态方面实现全方位变革，让城中村居民共享城市化发展的成果。既考虑了集体经济的生存发展，又考虑了居民的生产生活，既考虑了城市的发展需要，又考虑了百姓的发展需求，既考虑了眼前利益，又考虑了长远目标，既考虑了政府的经济承担能力，又考虑了群众的心理承受压力。综合配套改革思路慎密，整体推进，试点两年来，悄然无声地变革，水不动鱼不跳地推进，综合配套是最明智也是最关键的。

二、把准时机和条件。推进城中村改造要把握好“火候”，行政捏合、人为推动都有是大忌。早改改不动，迟改动不了。武汉市城中村改造时机把握得比较好。就武汉市财力而言，只能走低成本改造之路，也就是说，既要完成改造任务，又要在资金上财力上包括资源上自求平衡。武汉市城中村民居正处在二、三层楼时代，改造成本相对来说比较低，而一旦城中村民居进入六七层时代，改造的成本就太大，政府买不起这个单。一些城市出现政府退无底线、百姓屡拆屡建的被动局面，就是教训。从城中村的现实状况看，改制改造必须坚持五个必备条件：人均耕地在0.5亩以下;村湾建设在城市规划之中;有能够理解政策和落实政策的强有力的村两委班子;有能够支付或者承担改造成本的经济实力;有大多数群众的同意和支持。条件不具备，时机不成熟，最好不要动，否则难收场。

三、充分相信、充分依靠群众。成立市城中村综合改造领导小组办公室挂牌时，武汉市估计这项工作问题大，矛盾多，上访堵门少不了，为顾及影响，他们把办公室从市政府大院里搬出去借房办公，并作好了打“持久战”的准备。结果恰恰相反，两年来，市“村改办”未遭遇一次恶性集体上访，办公室人员由原来10多人减为1人，办公地点从政府外又搬回政府内。这故事我们当初听了有点将信将疑。后来我们到村里座谈，得到了印证。在罗家村、在前进村、在铁桥村等地，村干部都曾接待过群众来访，但问题都能解决在村一级，解决在村民代表大会上。十里铺村书记刘启社告诉我们，来访较多的是原来农转非人员，要求量股分红，要求享受福利待遇。他的办法是，开群众大会或代表大会，你在会上把理由摆出来，然后请群众表决通过，通得过就给，通不过就没有。因而我们走访的村，原农转非居民的待遇大不一样。武汉市的经验证明，凡事把政策原原本本交给群众，把道理跟群众讲清楚，并且凡事请群众当家作主，由群众代表大会决策通过，没有走不通的。通过这一次城中村的综合改造，城中村的老百姓对什么是以人为本，对怎样当家作主，有了更具体也更深切的体会，基层民主建设因此迈出了一大步。

四、坚持一村一策。同样是村里书记，沙湖的闵芳华同志，不要贡献股，与村民平等分股;十里铺村的刘启社同志就有乡党委政府奖励给他的5万贡献股。同样是汉阳区的试点村，前进村支书量化股本是同工龄村民的1：1.53;而五里墩村支书的量化股本是同工龄村民的1：20。同样是股权设置，前进村提了40%的集体股，十里铺村就没有设这个项目。同样是为群众办福利，十里铺村拿现金一次性支付，前进村就用贷款解决。同样的问题不同的办法不同的形式不同的手段，都可以，只要群众通得过。这就是从市到区到乡到村到组，大家齐声叫好的工作模式：一村一策。一村一策好在解决问题，尤其是能解决复杂的问题，解决政府不容易解决的问题，甚至能创造性地解决与政策擦边的问题。因此，这个模式特别为群众认可，特别为村干部喜欢，也特别为上级青睐。改造涉及上百个村、上千个组、几十万人，事情千差万别，村情千差万别，人情千差万别，不可能一刀切，不可能齐步走，一村一策，调动了基层干部群众主动面对矛盾和解决矛盾的积极性，极大地发挥了他们的聪明才智。这是武汉市城中村综合改造顺利开展的一条真经。

五、面向建立现代化企业制度推进改制。武汉市在这一点上毫不含糊。集体经济组织改改制的方向是建立符合市场经济要求的股份制企业，告别村企合一、村社合一的集体经济组织模式。武汉市试点村的集体经济组织改制有三种形式，一是原有经济实体是公司制的，按《公司法》进一步明晰权属，优化调整股权结构，即将村委会所持有的集体股权量化给具有股民资格的村民;二是对非公司制企业，通过改制，按集体资产处置方案，根据《公司法》进行改造;三是原没有企业经济实体的集体经济组织，要求组建公司制企业，也可由村民会议决定选择适合自己的改制形式。不管采取什么形式改制，都必须引入现代企业管理制

度，建立健全的公司制治理结构，全面进入市场，否则，只求形式上改制，本质上没有多大变化，企业得不到发展，股民得不到分红，最后将难以为继。或者是借改制之名将集体财产改进了少数人的“腰包”，老百姓不答应。

六、强化协调服务和加强监督。城中村综合改造，被称之为“比搞土改还难”，至今仍然为很多城市大伤脑筋。首先，村班子战斗力要强，遇到问题和矛盾不推诿。其次，政府不能越俎代疱，更不能包办代替，要放手让村民自主，政府的职责是把好“程序关”、“审批关”。第三，加强协调。这项工作政策性特别强，涉及到的部门特别多，需要大力协调。第四，加强监督。事关群众切身经济利益，事关集体财产资金，特别需要加强监督。汉阳区纪委监察还有检察审计部门全程参与了城中村的改造，督促阳光操作，设立举报热线，逐项审计公开，这些警示性的工作做在前面了、做到位了，老百姓就放心了。

几 点 建 议

武汉市的城中村改造经验，无疑是值得学习和借鉴的。从武汉市城中村综合改造的进程看，改制、进入社保需要支付大量的改革成本，只有通过整合土地资源、制定土地效益最大化的村湾改造方案，才能为改造提供财力保证。由于这项工作涉及的相关因素众多，各种矛盾交织，我们在调查中感受到，有必要从以下五个方面完善政策，强化措施。

一、加强工作协调，做好政策间的配套和衔接。目前，有几个方面需要尽快衔接或协调。一是加强改制与改造之间的推进衔接。我们在十里铺、铁桥、五里墩等村了解到，试点村改制后的改造推进不够理想，卡在土地变性以及规划审批环节上。改制试点村大都支付了大量改革成本，寄希望村湾改造中通过土地整合实现成本置换，改造不启动就成了一个半拉子工程，甚至有可能前功尽弃，“土地转不灵，股民成灾民”，改造进展不顺，有可能引发大面积社会矛盾。二是自求平衡的小社保网要创造条件进入社保网。村改居过程中的村民进的是武汉市自成体系的小网，不仅保费高(人平38000元)，而且运转久了，可能出现障碍，留下隐患。三是村改居后村建制要保留一段时间。与建居同时撤消村建制，不利于改制与改造之间的衔接。在村湾改造没有完成前，已改制的企业履行拆迁、公共事业、公共设施建设等职能，“名不正，言不顺”;与此同时，改制企业一旦无利可图，极易规避困难，把矛盾推向政府。

二、“扶上马送一程”，对城中村改制企业以扶持过渡期。相当一部分改制企业还相当脆弱，建立现代企业制度面临很大困难，政策层面应给予一定的扶持和优惠，以促进其在市场经济中更好地发展。一是试点村改制都付出了巨额成本。补偿农转非人员、为劳动力补缴10年的社保、医保基金、为退休人员交纳10年的养老保障及医保基金等，村均都在两三千万元。二是试点村改制企业仍然承担着新建社区的社会管理、基础设施维护等这些企业不应该承担的社会责任，有的村还要对领取养老保障金的进行再补贴。三是试点村改制企业税收负担明显加重。一般而言，城中村的产业主要是物业。改制前，村集体的物业租赁享受了很多涉农税收优惠政策，改制后一律按城市企业对待，物业税达到收入的17%以上，村民受惠大幅减少。四是试点村改制企业承受着分红的压力。村集体经济改制后，股民的期盼是分红并能逐年提高，过去是给村民发福利，表现为“施予”，现在是分红，表现为“贡献”，经济压力陡然增大。因此，改制企业现在正处在最困难、最重要的转换时期，必须在政策层面上明确一个过渡扶持期，这不仅仅是企业发展问题，也是一个维护社会稳定的大问题。

三、打破属村地域界限，追求城中村改造的整体效益和板块效益。武汉市城中村的改造是以村为单位安排还建地、开发地、储备地，这样做的好处是便于操作，便于推进;不利的一面是不利于土地综合开发利用，也不利于各村与周边环境的协调开发建设，容易形成新一轮的“城中村”现象。对于地处城中、区位相邻、地块零碎的村，可考虑以两至三个甚至更多的村为单位，依据同一区域的改造规划，实现区域内土地资源的最佳整合，使土地资源的利用效益最大化。总的原则是村湾改造建设规划服从城市建设规划。但村湾改造规划，也要尽可能地体现规划的全局性、整体性、长远性，统一性，考虑它的规模效益、区域效益、板块效益。根据区域规划的功能区分，科学地成规模地配置还建用地、产业用地、开发用地，提升土地的利用价值，减少市政基础设施配套建设成本。

四、合理调整利益，确保村及村民土地市场化的合法权益。城中村改造政策的核心是土地变性，这就有一个国家、开发商、村及村民的土地利益配置问题。总的原则应该是：确保村及村民的合法权益。从武

汉的情况看全省，首先，对人均占地不足0.3亩的城中村，应原则上停止与综合改造无关的商业项目土地征用和储备。因为，总体上看，人均占地低于0.3亩，还建、土地开发、发展都无法平衡，最终仍然要由政府“埋单”。其次，城中村改造过程中，土地市场化，政府应让利于村及村民。随着城中村的土地逐步挂牌，走进市场土地量的占比肯定会提高，市场关注度也会提高。但由于城中村改造中土地变性是“最后的晚餐”，地块零碎不规则，利用效率不高，为了调动城中村改制企业参与的积极性，政府可考虑对城中村土地挂牌交易减免规费，并在土地出让、土地增值收入中，拿出一定比例实行“以奖促改”，或明确一定的比例用于城中村改造公共设施建设。

5.城中村改造报告 篇五

经过为期近两个月的民情大走访，使我对西河村有了更深的了解，针对此次走访活动，我认为广大村民最关心的就是当前如何解决因城中村改造工程的发展而造成大多村民无地可耕的现状。如何使村民能够体会到城市的发展为他们所带来的契机，让失地的村民能够充分就业，真正解决他们的后顾之忧。现对我所调查了解的有关情况，以及所感、所悟汇总如下：

一、西河村的有关状况：

某某县某某镇西河村位于我市市区西南，距市中心约3公里，是我市市区的西南门户，是某某市区和某某县新建地南村的结合地带，地理位置优越，交通便利。西河村村民共有191户，861口人，原先旧村房屋大多建于八十年代末九十年代初，部分为老宅。因没有统一的规划，村里建设落后无序，基本设施不配套、房屋参差不齐、村中便道狭窄不畅、缺少绿化生活气息，致使居民生活质量较低、村容村貌陈旧落后、土地有效利用不高。特别是三边高中间低的特殊地形（村西边与凤城路高差8米），较大的地势高差使得极为有限的土地很难有效利用，且下雨污水排泄不畅，一 到雨季雨水淤积，村民生活出行极为不便。

村委领导为了使村更好的发展，多次召开两委会议，研

究决定对西河村进行城中村改造，并有专家对此项改造工程进行了可行性分析，在2003年7月启动了西河村城中村改造的这项利民的重大工程。得到了广大村民的支持和拥护，得到了各相关职能部门的配合和支持，受到了市县政府的高度重视和充分肯定。应该说这是一项惠民利民的好工程，但是有一部分村民也谈到了目前因城中村发展而引发的一系列问题。

二、城中村改造发展中存在的问题：

在城中村改造的过程中，农用土地被大量征用，农民因发展而失去了土地这一赖以生存的生活保障和就业条件，如何解决失地农民的就业和社会保障，如何消除失地农民今后就业、养老等一系列问题，是摆在一切问题之前的重中之重问题。

根据对村民的调查，城中村改造进程中，失去土地的农民所面临的主要障碍：

1、失地农民的文化素质偏低，以小学及小学以下文化程度为主。

2、大多农民的劳动技能低，有一技之长的较少，大多数只适合从事手工操作和简单的工种；

3、有相当一部分村民小农意识较强，观念转变慢，依赖性强缺乏寻找工作的主动性，同时对就业岗位收入较高不愿从事苦、脏、累的工种，而且把求职范围限定在自家附近，这些框框使就业之路变得非常狭窄。

三、对策和有关建议

1、完善就业服务体系；

加强职业技术培训，提高失地农民的整体素质这是当务之急也是长久之计，由于村民文化素质低下，他们失去土地后，在社会上的竞争力十分有限，面临极大的风险，可以建立一个合理的培训机构，根据不同年龄段和文化层次区别对待，培训内容要有针对性，以便提高他们的就业竞争力。

2、在征地管理过程中，切实维护农民的合法权益； 首先领导要转变思想观念和管理方式，充分认识到土地征用涉及的农民利益问题，尊重和保护农民基本的合法权益问题，因此，我们不能以无偿、低价或者有条件的剥夺农民土地为代价，以牺牲农民的合法权益为代价搞所谓的发展经济。

3、完善保障机制，实施保护性的就业措施；

加大农民的就业扶持力度，以增加农民的就业机会。如有关部门可规定在推进城市化进程中所创造的大量就业岗位，优先录用、安排因城市建设而造成失地的农民。如今后一段时间，所建新区的生态绿化任务繁重，可组建失地农民参加绿化管护工作。又比如在旧村集体拆迁，新区建成后社区管理需要大量的保洁工、保安员等，可适当向失地农民，社区服务业就业空间大，应更多的优先安排失地农民就业，政府部门必须采取有效的保护性措施。另外，可鼓励失地农民自谋职业，自主创业，鼓励农民通过创业来推动就业，在扶持政策上，对失地农民从事个体经营，实行优惠政策，促进失地农民就业。

6.城中村改造 篇六

依据规划意见书到区市政管委管理科办理的相关行政许可内容，需市级主管部门批准的项目有4项：

一、（一）行政许可事项名称: 古树名木移植许可

（二）行政许可依据: 《城市绿化条例》第25条

（三）行政许可收费依据: 本项目许可不收费

（四）行政许可审查总时限: 12个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间和上级审批时间）

（五）申请表: 《**市园林绿化局古树名木移植申请书》

（六）办理程序：受理

审查

决定

送达

（七）申请条件：

1、因特殊情况必须移植的；

2、古树名木移植方案符合要求。

（八）申请条件依据：

1、《城市绿化条例》第25、27条；

2、《**市城市绿化条例》第22、23条；

3、《城市古树名木保护管理办法》第10、12、16条；

4、《**市古树名木保护管理条例》第11、15条。

（九）申请方式：书面申请。

（十）申请人提交材料目录：

1、**市园林绿化局古树名木移植申请书。申请内容包括申请单位名称或个人姓名；联系电话；单位绿化面积总况；申请树种、规格、数量、原因；申报单位意见(盖章)；产权业主单位意见(盖章)；

2、**市园林绿化局绿地指标审核签署意见；

3、**市规划委建设工程规划许可证及附图；

4、项目工程树位平面图。在施工平面图上标明树位、树种、规格、占用绿地的面积；

5、古树名木移植方案。

申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。

二、（一）行政许可事项名称: 临时占用城市绿地（含代征绿地）

（二）行政许可依据: 《城市绿化条例》第20条

（三）行政许可收费依据: 本项目许可不收费

（四）申请表: 《**市园林局临时占用城市绿地(含代征绿地)申请书》

（五）行政许可审查总时限: 12个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间和上级审批时间）

（六）办理程序：受理

审查

决定

送达

三、（一）行政许可事项名称：树木移伐

（二）行政许可依据：《城市绿化条例》第21条《**市城市绿化条例》第23条

（三）行政许可收费依据：本项目许可不收费

（四）行政许可审查总时限：12个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间和上级审批时间）

（五）申请表：《**市园林绿化局树木移伐申请书》

（六）办理程序：受理

审查

决定

送达

（七）申请条件：确需砍伐或者移植的。

（八）申请条件依据：

1、《城市绿化条例》第21条；

2、《**市城市绿化条例》第23条。

（九）申请方式：书面申请。

（十）申请人提交材料目录：

1、**市园林绿化局树木移植和砍伐申请书。申请内容包括申请单位名称或个人姓名；联系电话；单位绿化面积总况；申请树种、规格、数量、原因；申报单位意见(盖章)；产权业主单位意见(盖章)；

2、**市园林绿化局绿地指标审核签署意见；

3、**市规划委建设工程规划许可证及附图；

4、项目工程树位平面图。在施工平面图上标明树位、树种、规格、占用绿地的面积。

申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。

四、（一）行政许可事项名称：公共绿地改变使用性质批准(含其他绿地)

（二）行政许可依据：《**市城市绿化条例》第25条

（三）行政许可收费依据：本项目许可不收费

（四）行政许可审查总时限：20个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间和上级审批时间）特殊情况下可延长10日

（五）申请表：《**市园林局公共绿地(含其他绿地)改变使用性质申请书》

（六）办理程序：受理

审查

决定

送达

（七）申请条件：新建项目确需改变绿化规划、绿化用地使用性质的。

（八）申请条件依据：《**市城市绿化条例》第25条。

（九）申请方式：书面申请。

（十）申请人提交材料目录：

1、**市园林局公共绿地(含其他绿地)改变使用性质申请书；

2、**市园林局绿地指标审核签署意见；

3、**市规划委建设工程规划许可证及附图；

4、项目工程占用绿地平面图。在施工平面图上标明占用绿地的面积及准确位置。

申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。

到区市政委城建科能直接办理的有 7项：

一、（一）项目名称：市政公用工程穿越公园或临时占用公园内土地许可

（二）项目类别：许可

（三）项目依据:《**市公园条例》第25条。

（四）办理对象及范围：**区

（五）办理条件：

1、市政公用工程确需穿越公园或者临时占用公园土地的。

2、建设单位应当征得公园管理机构和园林行政管理部门同意。

（六）提交的材料：

1、**区市政管理委员会穿越公园或临时占用公园内土地申请书；

2、**市**区规划分局建设工程规划许可证及附图；

3、项目工程需穿越公园或临时占用公园土地平面图。在施工平面图上标明占用公园绿地的面积及准确位置。

（七）申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。

（八）办理程序：受理

审查

决定

送达

（九）办理时限：20个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间）；特殊情况下可延长10日

（十）费用情况：本许可项目不收费

（十一）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结

二、（一）项目名称：道路上空或者建筑物、构筑物之间架设管线行政许可

（二）项目类别：许可

（三）项目依据：《**市市容环境卫生条例》第三十四条

（四）办理对象及范围：**区

（五）办理条件：

1、**区范围内建设各类架空线路，或者在现有架空线路上搭挂线缆的，由**区市政管理委员会负责行政许可。

2、新建或临时架设架空线路必须符合国家或行业的有关规定;搭挂线缆须符合国家或行业有关合杆的规定。

3、具有书面申请。

4、具有拟建架空线路的设计图纸。

5、搭挂线缆建设单位须提交与电杆权属单位签订的安全维护协议。

（六）提交的材料：

1、由**市市政管理委员会统一格式的《架空线路建设申请表》：建设单位的全称、加盖建设单位公章；申报项目名称、建设地点；建设目的、建设规模和内容（起止点位置、路径长度、线缆长度、线缆数量、线缆容量、电杆数量、附属设施名称及数量）、计划开工时间、工期；临时架空线的使用天数、拆除时间。

2、拟建架空线路的设计图纸，须由专业部门绘制，内容包括：在1：500地形图上绘制架空线路总平面图、1：100的带有道路横断面的线路断面图；图中须表明拟建线路与周围现有各种架空线路的关系。

3、搭挂线缆建设单位须提交与电杆权属单位签订的安全维护协议。

（七）办理程序：受理

审查

决定

送达

（八）办理时限：20个工作日

（九）费用情况：本许可项目不收费

（十）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结

三、（一）项目名称：临时占用城市道路批准

（二）项目类别：许可

（三）项目依据：《城市道路管理条例》第三十一条（1996年国务院令第198号）

（四）办理对象及范围：**区

（五）办理条件：

依据《行政许可法》第二十九条第二款，申请单位提出申请符合申请条件，提交的申请材料齐全、符合法定形式。

（六）申请条件的依据：

1、**市市政管理委员会、**市公安局1994年第2号《**市临时占用道路许可管理若干规定》第八条；

2、**市市政管理委员会、**市公安局1996年国务院令第198号《城市道路管理条例》第三十条；

3、《行政许可法》第二十九条第二款。

（七）提交的材料：

1、临时设施占道申请（包括：占用道路位置、范围、性质、时间、采取的相应措施及占道原因等）；

2、申请人委托代理人提出许可申请时，应出示申请人的授权委托书。

（八）办理程序：受理

审查

决定

送达

（九）办理时限：20个工作日

（十）费用情况：本许可项目不收费

（十一）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结

四、（一）项目名称：挖掘城市道路批准

（二）项目类别：许可

（三）项目依据：《城市道路管理条例》第三十三条（1996年国务院令第198号）

（四）办理对象及范围：**区

（五）办理条件：

（六）申请条件：

1、掘路施工申请（申请内容包括申请单位名称或个人姓名、申请的理由、地点、施工期限等）；

2、已取得有效的规划主管部门工程规划许可和建设主管部门施工许可；

3、设计完成工程图纸（包括：城市地域图、施工平面图、挖掘回填剖面图）；

4、有切实可行的掘路施工方案（含施工承诺书）；

5、申请人委托代理人提出许可申请时，应出示申请人的授权委托书。

（七）申请条件的依据：

1、《**市临时占用道路许可管理若干规定》第八条；

2、《城市道路管理条例》第三十三条；

3、《行政许可法》第二十九条第二款。

（八）申请材料和申请书示范文本：

1、申请书；

2、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；

3、城市地域图、施工平面图、挖掘回填剖面图。

（九）办理程序：受理

审查

决定

送达

（十）办理时限：20个工作日

（十一）费用情况：本许可项目不收费

（十二）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结

五、（一）项目名称：建设工程配套环境卫生设施竣工验收许可

（二）项目类别：许可

（三）项目依据：《**市市容环境卫生条例》第六十七条

（四）办理对象及范围：**区

（五）办理条件：

1、符合市容环境卫生设施建设专业规划、环境卫生设施建设定额指标和设置标准；

2、符合环境卫生设施设计方案；

3、符合**市公共厕所建设标准（DB11/T190－2003）；

4、符合《**市新建改建居住区公共服务设施配套实行指标》；

5、符合《**市无障碍设施建设和管理条例》第八条第（五）项；

6、符合《**市环境卫生设施建设定额指标（试行）》；

7、符合《**市生活垃圾分类收集和处理设施配套建设标准》；

（六）提交的材料：

1、申请人的工商营业执照、法人机构代码证书（查验原件，留存复印件）；

2、中标文书或建设合同（查验原件，留存复印件）；

3、规划许可证、用地许可证、开工许可证和规划平面图（1：500蓝图或复印件）；

4设施工程质量的合格文件（查验原件，留存复印件）；

5、环卫设施的平立剖图（1：100蓝图或复印件）。

（七）办理程序：受理

审查

决定

送达

（八）办理时限：20个工作日

（九）费用情况：本许可项目不收费

（十）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结

六、（一）项目名称：新建扩建改建城市公园竣工验收

（二）项目类别：许可

（三）项目依据：《**市公园条例》第2、18、19、34、36条。

（四）办理对象及范围：**区

（五）办理条件：

1、属于公园用地，并且范围明确；

2、对公众开放，具备改善生态、美化城市、游览观赏、休憩娱乐和防灾避险等功能；

3、有管理机构、管理制度和负责人；

4、公园的绿化用地比例应当不少于陆地面积的65%；

5、具有《公园设计规范》要求的设施；

6、公园面积在10000 m2以上。

（六）提交的材料：

1、新建、改建、扩建公园竣工验收申请表；

2、公园总体规划方案及工程竣工图；

3、公园绿化规划设计方案；

4、公园所有者及管理者的基本情况；

5、公园有关绿化、服务、园容卫生、秩序等方面的管理规定。申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。

（七）办理程序：受理

审查

决定

送达

（八）办理时限：20个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间）；特殊情况下可延长10日。

（九）费用情况：本许可项目不收费。

（十）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结

七、（一）项目名称：夜景照明方案审核许可

（二）项目类别：许可

（三）项目依据：《**市市容环境卫生条例》第四十三条第二款

（四）办理对象及范围：**区

（五）办理条件：

1、符合**市**区夜景照明总体规划和实施方案；

2、符合**市夜景照明管理办法的规定；

3、填写市市政管委统一格式的《夜景照明工程建设方案行政许可申请表》；

4、经规划批准的平面图（A3纸）；

5、夜景照明建筑总平面图（A3纸）；

6、建筑立面图（A3纸）；

7、建筑剖面图（A3纸）；

8、建筑物实景白天照片式效果图（A3纸）；

9、营业执照（复印件加盖公章）；

10、设计、施工资质（复印件加盖公章）；

11、施工安全认证（复印件加盖公章）；

12、夜景照明构思；

13、照明方案、设计说明（A3纸）；

14、灯位布置图；

15、照（亮）度、光色计算分布图；

16、控制眩光方法；

17、平日、节日、重大节日效果图（A3纸）；

18、照明器材明细和技术资料；

19、重点部位灯具安装方法、结构示意图及说明（A3纸）； 20、供配电系统及控制原理图（A3纸）；

21、节能措施

（六）办理程序：受理 → 审查 → 决定→ 送达和备案

（七）办理时限：25个工作日

（八）费用情况：不收费

（九）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结 附件11：用地批准

一、用地单位持市（区）国土局预审批复向发改委和规划部门申请办理立项批复和规划审批。

二、用地单位持上述预审批复、立项批复和规划意见材料到区国土分局办理用地申报审批手续。

三、区国土分局按国家及市有关规定和要求组织编制用地报批材料。具体材料如下：

（一）区国土分局的建设项目用地预审意见

（二）用地单位填写的建设用地申请表

（三）用地单位提供的发改委或项目计划部门批准的立项和可行性报告批准文件

（四）区国土分局的地质灾害认定表

（五）区国土分局的压覆重要矿床证明

（六）用地单位提供的规划部门批准的规划意见书及附图

（七）用地单位提供的勘测地界技术报告书及附图

（八）用地单位提供的使用林地证明

（九）用地单位提供的征地补偿安置协议

（十）用地单位提供的村民代表大会决议

（十一）区国土分局的土地情况调查表

（十二）区国土分局代区政府撰写的建设用地申请文件

（十三）区国土分局填写的“一书”、“四方案”

（十四）区国土分局的土地利用现状图

（十五）区国土分局的土地利用总体规划局部调整方案，不需要调整的免。

（十六）区国土分局的土地权属情况汇总表（十七）区国土分局的公示、听证情况说明

四、区国土分局将建设项目用地申报审批材料组织齐全经区政府同意上报市国土局审核后，报市政府审批。

五、缴纳有关税费并落实征地补偿费依据：市政府令148号；京国土房管政（2003）716号

六、市国土局下发市政府用地批复。市国土局在用地单位缴齐各种税费和征地补偿费后将市政府用地批复下发给区政府。

七、区政府收到市政府用地批复后，在10日内将批复内容在被征地的村委会所在地进行公告。

八、用地单位持用地批复和相关材料在全部支付征地补偿费后向市国土局领取建设用地批准书。注：办理农转用和征用土地的审批权限：按《中华人民共和国土地管理法》第四十五条规定：征用下列土地的由国务院批准：

（一）基本农田；

（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷（525亩）的；

（三）其它土地超过七十公顷（1050亩）的。

征用本规定以外的土地的由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

附件12：核发集体土地房屋拆迁许可证

一、项目名称：核发集体土地房屋拆迁许可证

二、项目类别：许可

三、项目依据：《**市集体土地房屋拆迁管理办法》(**市人民政府令第124号)

四、收费依据：不收费

五、办理时限：30个工作日

六、办理结果状态：本局审核市建委备案

七、网上办理情况：**市拆迁信息网 网址： http:/bjchaiqian.bjjs.gov.cn 办理条件：列入本拆迁计划的拆迁项目

在**市拆迁信息网上激活项目帐号，建设单位获取项目帐号后登陆填报系统，进行网上负责项目材料填报，两级拆迁管理部门负责审批和发布信息。按网上审批的程序进行网上审批，同时提交以下材料：

（一）用地批准文件；

（二）规划批准文件；

（三）拆迁实施方案；

（四）安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件。

（五）委托评估合同和受托评估机构的营业执照和资质证书。

八、办理程序：网络受理→审核→审定→告知

九、办理部门：**区建委房屋管理科 附件13：核发城市房屋拆迁许可证

一、项目名称：核发城市房屋拆迁许可证

二、项目类别：许可

三、项目依据：《城市房屋拆迁管理条例》(国务院第305号)、《**市城市房屋拆迁管理办法》（**市人民政府令第87号）

四、收费依据：不收费

五、办理时限：30个工作日

六、办理结果状态：本局审核市建委备案

七、网上办理情况：**市拆迁信息网(网址:http:/bjchaiqian.bjjs.gov.cn)

八、办理条件：列入本拆迁计划的拆迁项目

按网上审批的要求进行网上审批。在**市拆迁信息网上激活项目帐号，建设单位获取项目帐号后登陆填报系统，进行网上负责项目材料填报，两级拆迁管理部门负责审批和发布信息。同时提交以下材料：

（一）建设项目批准文件。

（二）建设用地规划许可证或者建设工程规划许可证。

（三）有土地使用批准文件：

（四）市房屋拆迁资格证书

（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明文件。

（六）拆迁计划，包括项目基本情况、拆迁范围和方式、搬迁期限、工程开工和竣工时间等。

（七）拆迁方案，包括被拆迁房屋状况、补偿款和补助费预算登记。

（八）法律、法规和规章明确规定应提交的其它材料。

（九）拆迁工地防治扬尘污染责任书和房屋拆除施工单位的资质证书。

（十）委托评估合同和受托评估机构的营业执照和资质证书。

九、办理程序：受理→审核→审定→告知

十、办理部门：**区建委房屋管理科 附件14：市政基础设施建设

（同附件10）附件15：办理征地结案表

一、办理国家建设用地征地结案申请报告；

二、市政府用地批准文件；

三、征地补偿协议书；

四、国家建设征用土地结案证明；

7.城中村现状及改造模式研究 篇七

城中村产生的根源, 一部分学者归之于土地和房屋租金收益的刺激。一部分则进一步强调了政府在外来人口廉租房建设上的缺位与城中村提供廉租房的天然成本优势。还有很多研究者归之于城乡二元土地制度, 认为“土地未能及时收归国有, 宅基地制度的存在”, 是造成城中村问题的根本原因。

实际上, 城中村现象的产生, 是内外因综合作用的结果。集体土地制度的缺陷, 是其内在的制度根源, 即产权主体与产权内涵界定不清晰, 导致了围绕集体土地增值利益分配的博弈;快速城市化进程、大量外来人口带来的低端住房市场需求、政府在任期制下的短期行为与法治管理能力的缺陷, 是城中村现象产生的外部具体条件。内因与外部条件的结合, 导致了城中村的产生。其中, 政府在城市化进程中应尽职责的缺位, 对城中村问题的产生负有不可推卸的责任。

二、城中村的主要问题

总结城中村现状的主要问题, 可概括为以下五个方面:

一是, 居住条件非常恶劣。

主要是居住拥挤, 房屋建筑密度过大, 导致缺乏充分的日照、通风、采光等卫生条件, 缺少排水、燃气、供热、路灯等必要的市政设施及绿地等公共空间。人均居住面积 (特别是外来居住者) 非常狭小。

二是, 存在重大安全隐患。

房屋密集, 排水不畅, 消防设施与通道匮乏, 导致城中村面临严重的水患与火灾的危险, 很多房屋还存在结构隐患。此外, 城中村处于政府管理的薄弱环节, 容易滋生、藏匿犯罪, 治安安全问题比较严重。

三是, 土地效益没有得到充分发挥。

虽然许多城中村的房屋建筑密度已经很高, 但是由于村民是在分散的宅基地上自行建房, 所建房屋只有通过出租获取收益一条途径, 从用地性质、建筑层数与建设规模上都很难真正实现土地的充分整合利用。此外, 仍有许多城中村建筑容量较低, 有较大的再开发潜力。

四是, 数量庞大的外来人口的管理处于失控状态。

城中村成为容纳众多外来人口的栖身之地, 但大量外来人口的居住、生活问题长期被政府忽视, 包括子女教育、社会治安、计划生育等问题, 仅靠村庄管理难以胜任要求。

五是, 放任违法建设的后果非常严重。

违法建设是城中村里一个非常普遍的现象, 对违法建设产生的原因前文已作阐述, 但是无论如何, 政府对村民违章建房的放任, 既加剧了前述居住环境与安全问题, 又严重削弱了政府的权威和法律的尊严。

三、现阶段城中村存在的意义

如前所述, 在政府放任下自发建设形成的城中村, 存有大量的环境与社会问题。然而, 现阶段城中村的存在, 亦必有一定的现实合理性。事实上, 政府在廉租房建设上的缺位、不负责任的征地政策及对村民生活出路的忽视所造成的问题矛盾, 由于城中村的存在而得到部分缓解。

1. 对外来人口的意义——进入城市的跳板

——房地产市场与城市政府均未解决外来人口的廉租房需求

面对众多农民工进入城市所带来的对廉租房屋的巨大需求, 无论是正规的房地产市场还是城市政府在供给方面却出现了脱节。而城中村在满足这一市场需求方面却表现出了天然的优势, 填补了巨大的市场空白, 成为天然的廉租房供应地, 化解了快速城市化进程的压力。面对城市大量新建的所谓的CBD、Townhouse、空中花园、高档社区, 城中村自身默默地为更为需要城市的人们提供着那一片真正自由的天地。

——城中村的土地优势弥补了廉租房需求的缺口

那么, 廉租房需求和供给之间的巨大缺口, 必定需要一个替代性解决渠道, 在西方国家普遍表现为贫民区的出现。而中国特殊的城乡二元土地制度, 恰好为村民利用宅基地实现自身利益创造了机会。

房屋造价的低廉决定了城中村村民可以向市场推出廉租屋, 并且有利可图。由于盖房出租既不用承担风险, 收益又高, 除建房时的一次性低档次、低成本投资外, 房东只负责打扫卫生和收房租, 其他物业管理根本不用涉及, 无需再有其它投资, 就可以坐等收入。

通过对广州市石牌村的调查分析, 社会学家蓝宇蕴指出, 尽管廉租房对开发商而言是无利或微利产品, 但无论从理论还是实际看, 农民宅基地上的廉租屋, 其获利空间仍然可观。蓝宇蕴进一步指出:“城中村为流动人口的城市生活提供了居住及生活平台这一事实, 可以毫不夸张地说, 在解决流动人口进入城市生活的问题上, 农民比政府更及时、更高效。它同时表明, 城中村不只是农民急功近利的结果, 更主要的还是, 在现有制度条件约束下, 政府推动和提供城市廉租屋及流动人口生活便利的速度落后于农民争取城市化利益的效率和能力。”

然而从蓝宇蕴的分析中恰恰可以看出, 石牌村之所以能够在提供廉租房上具有成本优势, 并非是因为村民比房地产商更富有经济效率, 而是因为节省了土地成本;村民获取的利益差额, 其实质是城中村的土地增值。换言之, 城中村村民建房替代廉租房, 从本质上看, 问题的关键并非是由于村民的自发建设行动的效率高于政府行为或市场行为 (即建设成本低于政府或市场行为) , 而是由于其土地早已蕴含的潜在增值借机得以实现罢了。

2. 对城市经济的意义——提供劳动力资源和小企业孵化基地

城中村对城市经济的直接意义, 在于提供丰富的劳动力资源和为小型企业提供孵化基地。

首先, 在政府与正规房地产市场均未能为外来人口提供廉租空间时, 城中村通过解决廉租房供求缺口, 促进了外来人口到城市就业, 为城市发展提供了充足的廉价劳动力资源, 对促进城市经济发展具有重要意义。

其次, 城中村大量的旧建筑及闲置院落空间, 由于区位好而租金相对低廉, 可以为小型企业提供孵化基地, 对促进民营企业的发展具有重要意义。关于旧建筑的价值, 加拿大建筑学家雅各布斯指出:“很多后来成为城市的重要经济资源的企业一开始都是既小又穷, 后来才变得强大, 能够有力量去重整居于其中的旧建筑物, 或另建一个新的。但是如果在刚起步时没有产出收益小的地方容纳它们, 这个过程就不可能发生。”

3. 对保护多样性的意义——保留历史信息与促进多样性生活

从人的需求角度, 城市需要多样性的空间。然而, 由于城市的快速发展, 大量具有历史价值的建筑被拆毁, 有地方特色的传统街区不断消亡, 城市形象愈来愈单一、趋同。

城中村的空间景观与城市完全不同。在快速城市化过程中, 它可能是城市中除了法律规定予以保护的文物建筑、历史街区之外, 最大限度地保留历史信息的地段。除了可能直接保留了一些祠堂、故居之外, 城中村中一般至少会保留下一些古树、老屋以及多年形成的道路格局等空间形态, 成为丰富城市生活多样性的空间媒介。此外, 城中村吸引了大量的外地人口居住, 来自不同地方、从事不同工作的人们的相互交往, 促进了生活的多样性。

四、城中村改造模式探析

由于各城中村以及“城边村”的各自特点和区位条件不同, 存在问题也不尽相同, 武断地采取一种形式进行全部推倒重建是不切合实际的。因此, 本文结合城中村问题分析提出四种改造模式。

——基础设施带动模式

政府通过多方融资进行城市市政基础设施建设、社会服务设施建设以及城市环境的美化亮化来带动城中村改造。从建设时序上讲, 这些村庄基本位于城市近期开发建设用地范围内, 绝大多数村庄村民已经完全失去土地, 生活方式已经被城市化, 如不及时改造, 将会增大未来改造成本和难度, 增加政府投资和百姓损失。

——整体搬迁改造模式

通过政府统一建设农村村民公寓式住宅小区, 村民补偿新旧住宅差价后整体搬迁到住宅小区, 实现旧村整体搬迁改造。从建设时序上讲, 这些村庄基本位于城市中期开发建设用地范围内。村庄村民的集体土地正逐步被转化为国有土地, 村民还没有完全脱离固有的劳作和生活方式, 存在农资、农具和农产品的存放问题, 是这类村庄村民不愿意改变现有居住生活方式的主要原因。政府可以结合村民公寓建设配建相应规模的“农资、农具和农产品”的仓储设施, 委托村民公寓物业公司一并管理, 随着集体土地完全转化为国有土地, 这些仓储设施拆建为其它城市建设用地。

——周转地块启动改造模式

该改造模式主要是针对中远期内需要拆迁改造的“城边村”。为解决政府控制民房建设、村民需要危房改建、置办新房等急需的住宅建设之间的矛盾, 规划建议将拆迁的村民逐步安置到分期建好的住宅中, 然后再对旧村进行拆迁建设。同时, 这一模式也适合由于基础设施和社会服务设施建设引起的少量拆迁安置, 避免沿街就地安置的情况出现。

——滚动开发改造模式

8.城中村改造报告 篇八

“城中村”改造和“楼宇经济”发展相辅相成

“楼宇经济”是在一定的人流、物流、资金流、信息流基础上产生的，因而具有较强的依托性，需要周边设施相配套。从目前郑州市以及“城中村”改造实际来看，有着非常有利于“楼宇经济”快速发展的优势和条件。

一是“城中村”区位交通优势明显，为“楼宇经济”的孕育和发展提供了极其有利的条件。二是“城中村”改造可以促进城区规模扩大、城市功能的完善和生产要素的汇聚，为“楼宇经济”的发展创造基础条件。三是“城中村”改造可以对经济结构、产业结构进行调整，促进现代化商业、服务业的发展，为“楼宇经济”发展提供广阔的市场。

反过来，发展“楼宇经济”可以吸纳大量的企业和人口入驻，这样不但为村民们提供了大量稳定的房屋租住者，同时商务楼中各企业员工的餐饮、休闲、金融、住宿等需求，又为村民提供了大量的就业机会和收入来源，对“城中村”改造也可起到促进作用。

综上所述，“城中村”改造是大力发展“楼宇经济”、培育新的经济增长点的绝好机遇。而“楼宇经济”的加速发展，也能促进“城中村”改造健康快速推进。

通过“城中村”改造加速发展“楼宇经济”

结合近年来的工作实践以及目前郑州市实际，本人认为“楼宇经济”的发展应该从“四个强化”着手：

一是要强化市场定位。“楼宇经济”空间虽然是城市效益的高地，但不能盲目求多求大，应详细掌握市场行情，遵循市场规律，在科学分析与规划的基础上确定“楼宇经济”的发展空间及规模。

二是要强化规划调控。可将“楼宇经济”发展规划纳入“城中村”改造规划，根据不同区域特点，因地制宜，科学调度。对处于黄金商业区的“城中村”，可以建设高档楼宇；对于城市边缘的“城中村”，可重点开发中小写字楼、宜商宜居型楼宇；而对那些处于中心城区以外，周边自然环境较好的“城中村”，则可以建设一批宜商宜居、花园式的楼宇。不仅如此，在设计建设商务楼宇的同时，要配套建设相应的基础设施以充分发挥外部经济效益，提升区域竞争力。

三是要强化政策引导。可以采取税费适度减免政策进行引导，也可以适当返还部分用地出让的政府收益，用于“楼宇经济”发展用房周边基础设施或公共设施建设。另外，对于规模较大、辐射带动力强的“楼宇经济”项目，可以适度提高其用地的容积率；重点地区的“城中村”改造，应积极引导、优先审批，为“楼宇经济”形态的培育创造条件。