房地产商业项目挥春

房地产商业项目挥春（共11篇）（共11篇）

1.房地产商业项目挥春 篇一

房地产商业项目基本框架

资料介绍

策略篇

－、前言

二、项目分析

1、市场环境分析

2、市场现状分析

3、目标群体分析

4、项目定位

●产品定位

●市场定位

●形象定位

三、核心思考

1、租金与售价

2、业态变与不变

3、销售与招商

4、永续经营之道

5、操盘时机掌握

四、策划目标

1、销售目标

2、招商目标

3、发展目标

五、营销策划基本原则

六、项目“永续经营工程”

计划篇

一、招商方案

1、项目整体招商原则

2、招商范围及品牌控制

二、广告策略

1、广告整体策略

2、广告语

3、各阶段推出计划

4、费用预算及分配

5、媒介安排

6、开盘前广告进程

7、广告效果评估

2.房地产商业项目挥春 篇二

一般说来, 对于普通的项目评估必须考察的因素主要包括项目的实施效果、经济效益、社会效益、环境影响, 管理体系等因素, 其中实施效果主要考察项目的完成进度以及完成的效果;经济效益可以考察内部收益率、投资利润率、回收期、净现值等因素;社会效益可以考察提高城市化水平、带动经济发展、产业关联度等因素;环境影响可以考察污染的控制, 对周边景观的影响等;管理体系指标可以考察项目的机构完善程度, 管理模式, 人员配备等情况。而可持续评价因素则隐含在了上述指标中。

1 经济效益后评价指标

经济后评价是工程项目后评价的核心内容, 是指对投产运营的工程项目投资经济效益的再评价, 它是以项目建成投产后的实际数据为基础, 重新预测项目生命期内各项经济数据, 计算出各主要投资效益指标, 然后将它们同项目前期评价预测的有关经济效益指标进行对比, 其目的是分析和评价项目投产后重新计算的项目经济效益指标与预测指标的偏差程度及其原因, 吸取经验教训, 为提高项目投资实际效益和制定有关投资计划、政策服务。

项目经济后评价包括项目财务后评价和项目国民经济后评价。项目财务后评价是从企业角度出发, 根据项目投产后的实际财务数据, 如产品价格、生产成本、销售收入、销售利润等重新预测整个项目生命期的财务数据, 计算项目投产后实际的财务评价指标, 然后与项目前期评价中预测的财务效益指标进行对比, 分析两者偏离的原因, 以对财务评价重新做出评价, 吸取其经验教训, 提高今后项目财务预测水平和项目决策科学化水平。项目国民经济后评价是从整个国民经济乃至全社会角度出发, 根据项目有关的实际数据和国家新近颁布的影子价格和有关参数, 计算出项目国民经济评价指标, 比较和分析重新计算的国民经济评价指标与前期评价时的国民经济评价指标的偏离程度及其原因, 为提高今后的宏观项目决策科学化水平提供依据。从宏观经济角度考察项目投产后的经济效益情况, 既要考虑项目的直接成本, 又要考虑项目的间接成本。

一般来说, 商业房地产项目经济后评价指标包括以下内容:项目的总投资和负债情况;重新测算项目的财务评价指标、经济评价指标、偿债能力等。根据项目的不同, 指标设置的侧重点也有不同。

2 社会效益后评价指标

社会效益评价从狭义来说就是分析项目对国家 (或地方) 社会发展目标的贡献和影响, 包括项目本身和对周边地区社会的影响。从广义来说, 还包括项目对环境方面产生的效益和影响。就广义概念而言, 工程项目社会效益后评价就是指分析评价工程项目建成投入运营后的对社会、环境、文化等多目标影响和贡献, 其评价内容包括:环境效益与影响, 社会发展目标, 分配效益, 就业效益, 政治、社会安定, 人们受教育状况, 文化水平, 健康, 人们心理精神状况以及其他社会福利目标等多方面内容。在设置一般商业房地产项目后评价指标时, 我们主要从环境效益与影响, 社会发展目标, 就业效益, 社会安定, 人民生活水平和社会福利角度出发。

增加就业机会指标是考察项目的实施有无为当地的就业状况提供机会, 提供岗位的程度;提高城市化水平指标是评价项目的开展对当地的城市化进程有无贡献;提高居民生活质量指标主要考察项目的实施有无为当地的居民生活提供便利, 有无提高居民生活质量;促进经济增长指标是考虑项目对当地的经济增长, 税收, 财政收入有无贡献的角度考察;对社会文化的适应性指标是考察项目的操作是否符合当地的社会文化习俗, 定位是否与当地的发展水平相适应;对污染的控制处理, 对景观的影响指标则是从自然环境的角度出发, 考察项目对自然环境的影响程度;对交通环境影响和征地拆迁状况指标则是考察项目对人类社会环境的影响。该类指标主要考察项目对社会环境的相容性, 从项目长期发展, 可持续发展的角度来衡量地产项目的成功性。

3 管理状况后评价指标

作为商业房地产项目的特点决定了它的投资回收期更长, 甚至持续到整个地产的存续期。而地产收益主要是租金收入, 租金收入受到多种因素的影响, 如地段的繁华程度、建成后的经营管理、商业企业的品牌信誉等。所以, 商业房地产项目对开发和运营水平要求很高。科学地进行业态配置, 及时进行商业布局调整是商业经营发挥集聚效应的首要条件, 也有利于其顺利度过商场培育期。同时商业房地产的盈利状况与其经营管理水平密切相关。为了降低经营不善带来的风险, 目前的商业房地产开发商一般采用请专业的商业管理公司或引进具有丰富商业经验的高级人才进行商业管理的办法。因此, 在商业房地产项目后评价中, 对经营管理模式的评价也显得格外重要, 这也是商业房地产项目后评价明显区别于其他建设项目后评价的地方。

商业房地产项目后评价指标体系应本着科学性、一致性、实用可行性、可持续性的原则, 建立行之有效的项目后评价指标体系。由于具体的商业房地产项目形式多种多样, 如酒店, 写字楼, 购物中心, 商铺等, 而且不同形式的工程项目差别很大, 其经营方式和管理要求也是千差万别。即使是同一种类型的商业房地产项目, 在不同的时段不同的地点, 其后评价考察的指标也有不同的侧重点。因此, 在对商业房地产项目进行后评价的时候, 必须针对不同的项目对指标体系进行调整。以上的指标体系只是对各种类型商业房地产项目后评价来说, 基本都会涉及到, 局部的指标增减调整需要具体项目后评价的工作人员根据项目的实际情况来进行操作。

参考文献

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[2]董小林.公路建设项目环境后评价[M].北京:人民交通出版社, 2003.

[3]刘荣刚.建设工程项目后评价[D].武汉:武汉理工大学, 2004.

[4]许晓峰, 肖翔.建设项目后评价[M].中国:中华工商联合出版社, 1999.

[5]Boruch, R.E. (1997) , Randomized Ex-periments for Planning and Evaluation:A practical Guide.Thousand Oaks, CA:sage.

3.如何盘活商业地产项目 篇三

导致商业地产项目失败的原因非常多。一般来说，外部因素大多是“绝症”，如果盘活的话，需要付出较大的成本；内部因素则更多地体现为项目的“休克”，相对的盘活成本较低。

一、项目定位错误。包括项目市场定位错误以及项目商业业态与项目整体定位不匹配。

企业盘活因项目定位错误而导致失败的商业地产项目时，首先应当结合项目所在地的实际情况，具体包括人口规模、收入水平、消费习惯、地域文化、商业竞争状况、商圈成熟度、客户资源、地块特点、城市规划等，进行市场调研之后，结合包括资金实力、开发理念、专业人员素质、商业资源等情况在内的企业自身状况，以市场要求为导向，制定有针对性的项目定位方案。

二、商业地产项目的运营管理架构、组合形式或管理方组建模式会影响项目的运营管理。

拿美罗城来说，主要资产为美罗城购物中心的华茂置业，是由中国工艺美术(集团)公司与新加坡美罗城北京公司分别控股50％的合作企业，双方出资相同，决策权相同，但企业各自利益、经营理念不同，很难达成统一意见。

盘活此类项目时，由于运营管理涉及的管理架构及组建管理方的模式比较复杂。对于经验较为丰富的成熟开发商，此类项目的盘活成本较低；对于经验不足的开发商而言，最好利用相关的专业经营团体机构，自己尽量不要介入商业运营管理。

三、商业地产项目营利模式失当，项目销售较为成功，但后期经营困难。

在目前的商业地产项目中，开发商为了尽快回笼资金、减少资金压力，非常重视销售，因此常用的方式便是通过快速销售来实现短期的销售现金流，完全没有考虑到后期的项目运作，给整个项目的持续经营带来很大的风险。

商业地产项目的难点不在于前期的开发，而在于后期持续的运营管理。盘活由于经营模式不当而导致失败的商业地产项目，需要重新界定项目的营利模式，必须要考虑适合持续经营，不要因为小利而影响项目整体，避免销售成功但经营失败的结果。

四、项目应根据商业地产项目定位进行业态规划与建筑结构设计。

商业地产项目的开发是一个城市商业服务与空间调整的重要手段，目前许多商业地产项目在开发过程中往往忽略了项目与城市功能之间的关系。商业规划是城市规划的一个重要因素，但是商业规划只有适应城市规划才能获得持续发展。在商业地产项目失败的案例中，有许多对城市整体规划的认知和理解不够准确而造成项目失败的案例。

除此之外，不同的商业地产项目对建筑结构有不同的要求，硬件状况的优劣是商业项目能否成功的重要基础条件之一。商业地产项目对规划有其特殊的要求，不同业态类别的租户对商铺的层高、荷载、进深等指标都可能有不同的需求，项目的结构、人流动线、物流动线、视线、立面等每个细节都会对客户的感受造成影响，进而影响项目未来经营的活力。

无论是盘活失败的商业地产项目，还是新开发商业地产项目，开发商都一定要把握住商业地产的固有特性，对商业地产与住宅地产开发模式上的区别要有清楚的认识，从项目前期定位开始，即遵循商业规律，考虑当地的商业现实、把握投资者和商家经营户的真实心态和需求，统筹安排开发商、投资者、管理者、经营者之问的多重利益关系，充分考虑项目能否吸引目标客户、如何招商、是否销售、如何经营等多方面因素，才能进行规划建设。

4.商业地产项目调研计划 篇四

商业项目市场调研初步工作计划

1.项目区域研究调研

1-2 区域研究调研工作内容

1-2-1 区域商业市场

区域商业供应量

具体内容：

研究区域内临街商业现有供应量——各街道临街商业供应量

（在此应严格区分“自然形成”的临街商业与“人为规划”的商业物业，对于乌鲁木齐这种城市，临街商业的“自然形成”特点将较为明显，对路边临建、老式住宅、社区内便民商业等临街商业形态，应详细调研）

研究区域内商业物业供应总量——区域范围内各类独体商业、各类物业底商

（上述内容将包括对研究区域内重点商业物业的案例分析所需资料，包括入住率、硬件水平、主要客户群

等，在此不赘述）

研究区域内潜在供应商业物业——各种未正式对外营业的商业物业

（上述内容应注意区分该物业的运作阶段，对于已经实现一定的“招商率”，未正式营业的项目必须着重调

研，并在调研报告中进行专项分析）

调研方法与途径：

实地调研

区域商业价格

具体内容：

研究区域内临街商业租金水平——各街道临街商业租金水平

（在此应明确所调研租金水平的换算依据，即，属于“建筑面积租金”还是“使用面积租金”）

研究区域内商业物业租金水平——区域内各种商业物业的租金水平

（在此应明确区分所调研租金水平属于“报价”还是“成交价”，以及价格换算依据为“建筑面积租金”还是“使用

面积租金”，对于百货类商业物业应明确扣点范围）

研究区域内商业物业销售价格水平——区域内各种商业物业的销售价格水平

（在此应明确所调研售价的属性，严格区分“均价”、“起价”等，并明确所调研价格铺位所在楼层及位置）

调研方法与途径：

实地调研

区域商业业态

具体内容：

研究区域内临街商业业态——各街道临街商业业态统计

（对于目测面积20—30平方米以下的商户，可不明确商户名称，只需明确所属业态类型及面积）

研究区域内商业物业入住业态——各商业物业入住业态统计

（在此应明确商业物业入住业态的开业状况，即，明确区分“已开业”业态，与“已入住未开业”业态）

注：

独体及综合市场类业态统计——区域内各种商业业态中，对于大型独体百货、独体超市（不含社区便利店，面积2000平方米以上）、大型娱乐（独体，不含物业底商入住）、大型独体专业市场（非统一收银为界

定标准）、农贸或集贸市场等，应作为单独统计，不计入上述临街商业或商业物业中。

调研方法与途径：

实地调研

1-2-2 区域环境

区域人口环境及人群分布

具体内容：

研究区域内现有各类住宅物业——区域内主要住宅社区分布及户数

（包括现有住宅社区，并区分新建商品住宅项目及该项目主力户型、户数、销售均价及入住率，老式或已入住完毕的住宅社区户数、历史价格等；以及潜在供应住宅社区主力户型、户数、销售均价、预计入住时

间等）

研究区域内机关企事业单位——区域内主要企事业单位的分布

研究区域内教育机构与学校——区域内主要学校分布

（重点研究出现在研究区域内的大学、专科学校以及各种寄宿制学校分布与学生总数量）

其他人群聚集地点

研究区域内人群特点——包括人群的平均年龄、教育水平、收入水平等

（这部分内容部分来源于统计数据，部分需依靠“消费者调研问卷“获得）

调研方法与途径：

实地调研；检索统计数据；消费者调研问卷

区域交通环境及交通动线

具体内容：

研究区域内现有道路基础设施——区域内主要交通道路状况及该道路主要交通设施

（包括道路方位、起止点、路幅等，以及该道路上的立交桥、快速公交线路等）

研究区域内规划道路基础设施——区域内主要交通道路状况

（包括道路方位、起止点、路幅、通车时间等，以及该道路上规划的立交桥、快速公交线路等）

研究区域内公共交通动线——各主要道路公交线路

（包括各主要道路公交线路数量，线路途经地域等，重点为项目周边主要道路的公交线路及公交车站和出

租车上下站位置）

调研方法与途径：

实地调研；检索规划资料；部分可要求开发商提供

区域人流量统计

具体内容：

本项目主要交通动线人流量监测

依据项目实地情况，选取本项目主要交通动线，以及项目与其他成熟商圈和商业区域的连接动线，对动线

中间路段横截面进行人流量监测

调研方法与途径：

实地监测：

流量类型：

机动车流——区分公交车、普通机动车（不含载重货车）

人流——所有人流，包含自行车人流与步行人流，但应区分强潜在消费人流、弱潜在消费人流（即明显的中小学生与老年人）

时段：

每天9：00，12：00，14：00，17：00，20：00，五个时段，监测时间为10分钟。

备注：

由于人流统计的复杂性，每组进行人流监测时，可将10分钟的监测时段划分为两个5分钟节点，一个节

点统计机动车流，一个节点统计人流。

区域配套设施统计

具体内容：

公共配套设施——包括公园、影剧院、公共健身场所、医院、邮局、电信设施等

金融及商业配套设施——包括银行、证券机构、仓库、户外广告设施等

调研方法与途径：

实地调研

2.在售重点商业房地产项目案例调研

调研分析内容可以参照下面的表格：

类别内容备注

项目名称

地址

联系电话

物业类型

占地面积

项目总建筑面积

容积率

绿化率

住宅面积（建筑面积）

住宅售价（均价）

建筑形式

公寓面积（建筑面积）

公寓售价（均价）

公寓租金

商业面积（建筑面积）

商业类型

商业售价（均价）

商业租金

商业经营状况

主要入住商业业态及比例

写字楼面积（建筑面积）

写字楼售价（均价）

写字楼租金

酒店面积（建筑面积）

酒店级别

酒店租金

竣工时间

开盘日期及销售率

入住日期及入住率

标准层层高

单层面积

3.目标品牌经营客户群调研

这里主要补充品牌经营商户调研，以超市、餐饮和健身为例，说明调研内容。

3-1 餐饮类

（1）对于本项目的开店意向。

（2）在本区域未来几年中，开店的最佳时机（区域常驻人口达到多少＼区域成熟度＼交通状况）。

（3）承租能力、租赁期等，及目标消费群。

（4）硬件技术指标及开店条件

a)需求面积、进驻位置及楼层。

b)建筑结构：包括建筑施工要求、层高、承重等主体要求。

c)内部结构：上下水、燃气、排风排烟、空调新风、消防、卸货区域要求、后厨的设置等内部要求。

d)外部要求：广告及招牌、停车位、外部照明等要求。

（5）是否会考虑购买本项目进行经营

3-2超市类

（1）对于本项目的开店意向。

（2）对于本项目现有的规划方案中的位置。

（3）预计租金成本。

（4）在本区域未来几年中，开店的最佳时机（区域常驻人口达到多少＼区域成熟度＼交通状况）。

（5）硬件技术指标及开店条件

a)需求面积、进驻位置、楼层等。

b)建筑结构：包括建筑施工要求、层高、柱距、承重等主体要求。

c)内部装修及结构：上下水、燃气、排风排烟、空调新风、卸货区、货梯、步行梯等内部要求。

d)外部要求：广告及招牌、停车位、外部照明等要求。

（6）是否会考虑购买本项目进行经营

3-3 健身中心类

（1）对于本项目的开店意向。

（2）对本项目现有规划位置是否有意见。

（3）在本区域未来几年中，开店的最佳时机（区域常驻人口达到多少＼区域成熟度＼交通状况）。

（4）对于服务项目的想法、是否经营带泳池、是否需要其他室内场馆（如：篮球场、羽毛球场馆）。

（5）目标消费群及经营目标。

（6）租金承受能力及经营档次。

（7）硬件技术指标及开店条件。

a)需求面积、进驻位置、楼层等。

b)建筑结构：包括建筑施工要求、层高、柱距、承重等主体要求。

c)内部装修及结构：上下水、空调新风、货梯、步行梯等内部要求。

d)外部要求：广告及招牌、停车位、外部照明等要求。

（8）是否会考虑购买本项目进行经营

5.商业地产项目开发流程 篇五

1、市场条件判断(前期市场调研)

在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性,和对该项目的定位有个宏观的思考。

2、项目位置选择

商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。

商业房地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与普通房地产相比有过之而无不及。一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产则不同，所要解决的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增，也会发生锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。

3、判断可发展规模

在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。

在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后，需要依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性，但需要做初步确定，同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。

4、项目土地取得及政府许可

完成商业房地产项目市场前景及可发展规模的分析后，将面临项目土地取得及政府许可的问题。土地取得指投资商按照与政府土地主管部门商定的价格从政府土地部门得到相应地块一定期限的土地开发使用权。政府许可指向政府相关主管部门申请建设商业房地产项目，并得到政府相应计划委员会、规划局、商业委员会等政府机构的批准等。

项目土地取得有两大标准：

1、土地规模标准。商业房地产项目对土地规模的要求：要满足该项目本身功能的需要，得够用。

2、土地价格标准。土地价格的高低将直接决定项目的竞争优势。尤其在项目运做初期，土地价格越低，前期资金压力越小。

5、项目定位细化

彻底的，细致的研究分析项目的目标客户，市场定位，产品形式，特点，启动策略，财务测算等相关问题。此步骤是项目成功与否的重要因素，如果定位出现偏差，则项目没有成功的可能。反复探讨，反复修改定位，定位的准确程度取决于市场。

6、项目规划设计

项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，将决定商业房地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。

7、设计方案的市场化

商业房地产项目必须强调经营，无论是百货店、超市、专卖店或任何业态都对商业房地产里面的合理布局、客流有效引导有需求。如果商业房地产的设计不能最大限度满足商户的功能需求，那么商户最简单的选择就是不选择该项目，所以任何商业房地产项目的设计必须遵守市场需求。

8、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合在完成了上述项目设计、市场调整方案及财务融资方案后，需要就以上方案进行调整，即系统整合问题。通过调整整合，判断项目规模和投资回报的关系是否合理；判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律；判断投资商自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行等。如果上述判断的结果存在问题，那么需要回到设计阶段进行相关调整，并再循环进行市场调整方案及财务融资方案，验证确定最终可行方案。

9、项目方案的政府许可

在完成项目方案的系统化整合后，需要向政府计划部门提交可行性研究报告，向规划部门提交方案设计，向交通部门提交交通方案，向消防部门提交消防方案，向环保部门提交环境评估报告，向供电部门提交项目用电方案，向天然气、自来水公司、市政管理部门提交相应方案以及向其他主管部门提交别的文件，并得到上述部门认可批准的过程。

10、项目招投标

在完成项目设计方案的深化后，在项目规划得到审批、项目土地使用得到许可后，经过招投标的程序确定项目的施工企业、监理单位、工料测量师及后面阶段的机电咨询商等，以便做好项目施工准备的过程。

11、项目的财务核算

在开发商在完成项目的设计方案后，建立或委托专门的财务融资机构对该商业房地产项目的成本、收益、投资回报率、投资回报的敏感性分析等进行专业化分析。这是投资商对项目进行投

资的微观量化的决策依据。在财务分析核算过程中，财务融资机构需要以项目市场前景及可发展规模的可行性为参考，并大量引用分析结论。

12、资金需求方案

指财务融资机构结合项目的财务核算进一步细化项目的资金需求量及资金流量的工作。该项工作需要首先对项目的工程资金量及资金流进行宏观的方案编制，再结合项目他项资金的需求，最终完成该项目的资金需求方案

13、融资方案

开发商结合其自有资金状况、企业自身资源、股权策略等，以项目资金需求方案为参照对象，制定的资金供给计划。在此强调以投资商的自有资金状况、企业自身资源和股权策略为参照对象，是因为任何金融工具的基础都只能是企业自身资源，否则除非市场因素存在，企业是不可能有效得到金融支持的。有些国内商业房地产投资商不懂得金融投资依附于企业资源的特点，所以在项目运做时低估自身资源的重要性，过高评价自身在项目中的价值，并盲目产生对股权的过高期望，从而导致融资方案不可行。

14、项目融资

除非开发商有足够的资金做支持，除非项目采取出售的投资模式，投资商一旦完成对项目设计方案、财务融资方案的决策，就可以推进项目运做过程中最重要的工作，即项目融资工作。项目融资包括项目开发阶段的资金准备及项目运营期间的资金准备两阶段的内容。主要形式有股权融资和债权融资。

开发商在进行项目融资工作之前首先要进行项目融资的决策工作。准确对商业房地产项目的融资策略及方案进行决策，可以最大限度保证融资工作的有效进行。如果开发商过高估计其在该项目中的股权期望，在融资过程中必然面临失败，最终严重影响融资工作的进程。

完成融资决策后，进行的首要工作是项目商业计划书的编写工作。项目商业计划书是其他投资商及金融机构了解该项目的有效渠道。

15、市场策划

项目的市场策划对于项目的成功至关重要，高明的市场策略可以降低项目的成本，并有效打开市场空间，收益空间和利润空间。赢得市场必须面对市场竞争的局面，避免竞争的市场策略是制胜的关键之举。

16、招商

项目招商的方式主要有两种，即：

（1）、委托专业招商咨询机构进行项目招商；

（2）、自己搭建招商团队进行招商工作。对于商业房地产项目来讲，将国际知名零售商请进来有利于整个项目的招商，也就是主力店。通常招商咨询机构更了解国际知名零售商的需求，所以委托专业咨询机构进行项目的前期招商更能有效促进项目的进展。

17、价格策略

对于采取商铺出售方案的项目来讲，需要对商铺的售价进行预测，并依据市场策略进行售价决策。商铺的售价首先由商铺自身价值决定，其次，市场策略将有效提升商铺的价值。售价决策的准确性将有利于项目的出售操作。

价格策略主要有三种：高开低走，平开平走，低开高走。

18、租金策略

在招商阶段就需要对商铺的租金进行科学预测。预测必须依靠对现状市场的研究，和对未来市场的预测，不仅考虑自身市场空间，而且要考虑竞争市场的影响力。租金判断对于项目招商意义非常，准确的租金定位将提高项目的招商效率。

19、管理公司的选择

项目取得成功最重要的因素之一，是商业房地产的物业管理。好的管理商对招商工作、融资工作、工程的进行都有积极影响及作用，其重要性远远不只对招商的影响。管理商可以选择的范围比较小，国内商业地产管理商比较少，多为国际、香港、东南亚等国家地区的机构。

商业房地产管理公司介入的方式主要有：

（1）、管理公司以管理参股；

6.商业地产项目运作之要素分析 篇六

大连的地产商的综合实力虽较北京、上海、深圳等城市稍逊，但在东北地区是处于领先地位的。在国家振兴东北老工业基地的政策扶持下，东北各城市的发展建设已经全面提速，大连则成为各地商业地产项目招商的重点。万达集团步入商业地产取得的巨大成功，也对大连地产商走出大连，到其它城市开发商业地产项目也起到了推波助澜的作用。

商业地产和普通房地产究竟有何不同呢？

其实商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、休闲、服务等经营用途的房地产形式，从经营模式和使用功能上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。在项目开发上商业地产和普通房地产更是有着本质的区别。普通房地产用途相对简单，面对的客户群相对单一，而且绝大多数采用相对比较简单的开发——销售的模式。商业房地产的形式多样，规模相对较大，小的往往也有有几千平，规模大的商业房地产如ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ项目，可以达到几万、十几万甚至几十万平方米。其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报的形式为主。还有将商铺分割出售产权获取开发利润的，这种方式所占的比例较小。

那么成功的商业地产项目开发要注意哪些要素呢？

第一、翔实的市场调查

房地产企业尤其是在本地搞开发的企业对市场调查通常比较轻视。也难怪，对于住宅开发只要把综合地价、容积率、竞争对手的房价等几个要素弄清楚，基本上就可以作出决策了。至于小区规划、户型设计、配套、绿化等基本上属于下一步营销策划的工作范围了。但用这个套路来开发商业地产是绝对不行的，几乎没有成功的可能。

开发商业地产项目应该非常重视市场调查。几年前有一家美国企业曾想与我市一家著名企业合作，在天津街开发一个大型商业地产项目，经过细致市场调查后他们认为条件不具备，扔下几十万美金撤了。他们如果没有经过调查分析盲目上马的话，那最后的损失恐怕远远不止几十万。

市场调查的内容根据项目的具体不尽相同，但有些基础的市场调查是相通的，包括市场环境调查（税收政策、金融政策、招商引资土地政策和产业发展政策、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等），经济状况调查（项目所在城市的经济结构、居民收入水平、消费结构和消费水平、投资理财观念以及对外贸易和外商投资的发展情况），市场现状调查（现存各类业态形式的实际运行状况、硬件设施、业户构成、损益情况等）。

第二、理性的效益分析

如果光看招商指南或当地合作方提供的可行性报告来做商业地产的投资决策，那么恐怕根

本没有不可以做的项目，当然其风险之巨是显而易见的。那么拿着自己企业搞的或由外脑提供的较为令人乐观的市场调查报告，是不是就可以马上作出投资决策了呢？答案是否定的。这也是由商业地产的特性决定的。

以中小型专业市场项目为例，调查结果显示某市的现存相关市场档次不高、管理水平不高，而其租金却偏高。参照这个租金水平来预测收益，资金回收周期将非常短，其回报率是非常高的。但这个分析却缺少了非常重要的一点，那就是市场的“市”。一个市场运营到成熟期，其“市”也相对稳定，经营业户收入较为稳定，消费者对市场的认可程度也非常高。既使我们投资的市场交通更为便利、硬件设施更加先进、管理水平也更高，但要达到“场”兴市 “旺”租金收入相对稳定的程度，仍需要一定的时间，也就是市场的培育期。这个周期可由科学的市场营销手段加以缩短，但想跳过这一阶段是不可能的。

效益分析不可忽视的还有一点就是对将来出现竞争对手要有充分考虑。既然商业地产已经成为投资热点，其竞争的激烈程度也是不容低估的。我们投资的商业地产项目已经进入或尚未进入稳定收益时期，周边区域会不会有新的类似项目冒出来，应予以提请考虑，竞争对手肯定要从未们预计的利润中分一杯羹，甚至两败俱伤。

第三、充足的资金准备

因为商业地产与普通房地产的获利方式不尽相同，长线投资占据着主导地位。既使采取分割商铺出售的方式，越来越理性的消费者也大都是眼睛能看到“场”才出手。这就要求开发商资金准备充足，否则出现后续资金断流项目难以为继的情况，工程不能正常进行，招商就更加困难，这当然是非常法危险的。

地产圈对普通房地产的运作有一种“10％资金说”，就是1个亿的项目有个1000多万就可以运作。奥妙在于土地抵押贷款获取流动资金，建设费用由建筑商先行垫付，然后就是开盘预售了。这种打法未必是特别普遍的现象，但其存在也为数不少。同样，这个套路也绝对不适应商业地产项目。

最近国家的金融政策是严格控制向房地产项目贷款，商业地产相对风险较大，指望向银行融资困难重重。相对于普通房地产的火爆预售，商铺的销售难度更大，精明的经营业户采取的策略大多是“不见鬼子不拉弦”。另外银行为商铺和住宅提供按揭贷款的政策也是不一样的，商品房按揭贷款通常是20年七成按揭，而各类商铺按揭贷款的额度只有50％，还款周期最高只有10年，审批手续也更为复杂严格。

没有充足的资金或有效的融资渠道作为保障，想要通过商业地产获利将是极为困难的。

第四、严格把握项目选址

谈到商业地产成功的关键，很多专业人士认为，第一是地理位置、第二是地理位置、第三还是地理位置。可见项目选址的重要程度。位置的好坏直接关系到商铺的保值增值潜力，对于商家而言好地脚的优势不言自明。

项目位置的确定一定要掌握市场规划与政府发展重心。但我国目前体制下通常是

城市规划先行，在什么位置搞什么样的商业地产项目已经被定位，然后才开展对外招商，开发商几乎没有选择的余地。而政府在规划时考虑的更多的是商业地产项目提升城市形象的作用，完善城市功能的作用等，风险自然落到了开发商头上。另外这样的规划还会造成某个区域的商业房地产同质化严重，加剧相互间无序竞争，使众投资商都难以获利。

我们在考察商业地产项目时，要对交通状况、区域消费水竞争对手等要素加以分析。如果规划的位置不甚理想，我们又不能按照自己的意愿加以改变的话，最终只能选择放弃。好在很多城市的领导层已经注意到这一点，为创造更优的投资环境，开始对商业地产项目在规划上给与较为宽松的空间。

第五、缜密的规划设计

对于大型商业房地产项目通常采用的都是先招商，然后根据入驻商家的要求规划设计，这是万达首创的“订单地产”概念。这样一来大型商业项目的规划看起来很简单，只要把不同的业态相互组合即可，其实不然。集合了主力店、专卖店、超市、影院、图书馆、美食街等的ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ项目，在规划时既要考虑整体布局的合理性，又要充分考虑内部商家之间的竞争，创造适度、有序的内部竞争环境极为重要。另外对于大型商业项目，其不同业态对车流的吸引是不同的，比如高级餐饮的规划要靠近道路或停车场；其人流在不同时段、不同服务功能变化是非常大的。如果规划不当，很容易造成巨大的成本增加和资源浪费，人流分布不合理还会使市场显得人气不旺。

由于功能多业态复合度高，大型商业地产项目在内部设计上要注意的细节很多很重要。比如影院对层高有要求，部分主力店对层高也有要求，餐饮对上下水、排烟和电源有要求等等。

小型商业地产项目大多为单体结构，其规划的重点在于周边的道路交通。我们经常可以看到，一些较早间的市场多数只有一个主要出口，临街的路上车满为患。这样的市场不利于吸引更多的消费者。所以小型商业地产项目宁可牺牲一部分容积率，也要保证市场较为充足的停车位和卖场周围顺畅的交通环境。

商业地产项目尤其是小型商业地产项目，在内部设计中一定要贯彻让消费者在卖场停留更长时间的原则，同时必须注意诸多细节。消防喷淋头、消火栓、灯光等设置必须能与各个商铺装修和经营相协调，好要充分考虑各个商铺不同的装修风格与卖场整体的一致性。如果设计不当会无谓增加建设成本，而且不利于市场的运营。

第六、相关专业人才

商业地产需要的是即懂地产又懂商业，即懂营销又懂谈判，经验阅历丰富又通晓外语的复合型人才。商业地产专业人才的培养速度远远低于商业地产的发展速度，所以造成了人才短缺，流动性大，队伍不稳定这一现象。对于地产商而言，用原班人马恐怕难以完全彻底胜任商业地产项目，而对外招聘新入盟的专业人才，恐怕还不能很快让地产老板们建立较高的信任度，毕竟商业地产涉及的商业秘密更多。

能够对专业人才产生更大吸引力的，一方面是工资待遇，另一方面公司的实力、知

名度以及项目的前景也是重要参照。能够留住人才要靠相应的管理制度了。

对于商业地产专业人才，采用引进和内部培养相结合的折衷方案，倒也是地产老板们的较好选择。

第七、卓有成效的招商

商业地产项目的招商工作，是以市场为载体和平台，将不同的业态形式和商家，加以有机整合统一，形成强大的核心竞争力。招商工作既是对项目前期规划的承接，又是对项目后期运营管理的必要准备，能否突破招商的瓶颈是商业地产项目成败的关键。

对于大型的商业项目，万达订单地产的模式被广泛采用。招商工作的提前量非常大，是从项目确立就开始的。对于小型商业地产项目，也有一种普遍该共识。就是不完成30％的招商工作，该商业地产项目是不能开工的。如果能向万达那样和国内外著名商家建立稳定的合作关系固然好，招商工作变得更简单，项目的风险也能降到最低。但作为我国商业地产先锋的万达，毕竟已经进入了将ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ这样超大型商业项目连锁经营的时期，一般的地产商是不能照搬万达的成功模式的。

其实任何地产商投资商业地产项目，根本的目的当让是获利。但在招商工作中过于强调资金的回笼，而忽略了搭建具有竞争力的市场平台，将是非常危险的。我们在制定项目租金或销售价格的时候一定要客观，同时对于先期进入的骨干商家，对提升项目形象和功能有帮助的大商家，在招商政策上要予以倾斜。

商业地产的招商和普通房地产的销售是完全不同的。整个招商工作要有缜密的计划性，招商队伍的构成需要掌握更多专业知识素质更高的人才，招商工作的开展需循序渐进多次商洽，连招商广告都比普通房地产广告在法律的严密性上要求更高。总之，如果一定要把招商理解为推销的话，那么其推销的内容也绝对不是商业物业，而应该是商机。

第八、绝对不容忽视的运营管理

很多地产商尤其是采用分割单元销售招商方式的，面对喜人招商业绩往往会感到大功告成，以为商业地产项目就此完事大吉。这种从运作普通地产项目延承下来思维方式面对商业地产项目是绝对要不得的。

商业地产同样需要物业管理，保安、保洁、设备维护等同样一个都不能少，但商业地产项目更重要的是商业管理，要把多样的业态和松散的经营单位，统一以商业地产项目为核心的经营主题和信息平台上，形成自己的商业核心竞争力。

商业地产项目运营管理的好坏直接影响地产商的口碑，因为商业地产项目人流集中，经营者之间信息交流密切。在强调品牌价值高度重视无形资产的今天，良好的公众口碑是特别重要。

成功的商业地产项目运营管理，能使商业地产项目的物业价值得到提升，租金收入能够得到增加。对于在周边拥有预留储备土地的地产商，无论继续开发商业地产还是普通地产，都更容易实现更高的利润目标。

7.房地产商业项目挥春 篇七

我国房地产业的发展现状可以通过2009年公布的中国统计年鉴中的2000-2009年我国建筑业总产值、2000-2009年我国房地产业投资增长速度等几项数据说明:我国2000-2009年九年期间我国房地产建筑业每年的总产值是逐年呈上升趋势的, 受2007年美国次贷危机的影响, 我国在2008年和2009年房地产业的投资增长速度是明显下降的。

展望10年代, 房地产业的发展空间依然很大, 中国的城市化比率和国外相差甚远, 房地产业仍然可以成为我国经济增长的重要动力。

二、房地产开发贷款风险的来源

(一) 宏观环境的风险

美国的次贷危机引发的全球金融危机, 足以证明宏观经济环境对金融的影响力。我国目前的现状是, 房地产业与金融业共生共荣, 房地产业一旦出现问题, 必定会影响到银行。

(二) 房地产开发企业的风险

首先, 信用风险。商业银行的贷款参与了房地产开发的整个过程, 从土地一级开发阶段到房地产开发阶段, 再到房地产销售阶段。商业银行房地产贷款资金在不断循环流动中回收、增值, 在三个阶段的循环中, 任何一个阶段的资金链循环出现障碍, 都可能导致商业银行贷款资金风险转化为商业银业房地产贷款的预期损失或未预期损失, 因此商业银行房地产贷款信用风险将在三阶段间进行传导。

其次, 企业经营风险。房地产项目开发是一个需要大量资金、较高技术水平的高风险的经营运作。房地产项目开发具有周期长、一次性、不可重复性的特点和过程中太多的不确定因素, 构成了房地产项目开发过程具有较大的风险。

(三) 银行内部的操作风险

银行自身操作风险主要包括两种:一种是银行房地产信贷审批管理制度的不完善;第二种是银行房地产信贷操作不遵循相关的规章制度。随着我国商业银行股份制改造成功, 我国银行业信贷审批管理体制己有较大完善, 房地产信贷作为国家宏观调控的重点, 已建立起比较完整的一套操作规范。

各大商业银行为了争夺房地产客户, 或为了完成短期的营销目标, 往往将房地产企业列为优质客户, 并对这些客户言听计从, 对其贷款违规发放、管理, 这样就对银行的房地产贷款埋下了隐患。

三、我国商业银行内部的管理流程

由于房地产项目开发贷款的大额性和风险性, 我国的商业银行对其都有其各自规定的专门的风险管理流程, 有利于对房地产项目开发贷款进行更好的风险控制与管理。

房地产项目开发贷款风险管理流程:项目贷款申请 (提供相应的资料文件) →项目调查申请 (报总行公司业务部) →贷款审议审批 (总行贷审委统一审批、审议) →项目贷款备案 (上报省联社) →办理借款合同和抵押担保手续 (经办人与借款人签订合同) →贷款监督支付 (按工程进度监督使用) →项目贷后检查信贷员要常深入施工现场) →按期收回→总结评价 (支行写出《项目总结评价》报告报总行备案) 。

四、我国商业银行房地产项目开发贷款风险管理现行管理办法

我国的商业银行为了对房地产项目开发贷款进行有效的风险管理, 各大行均有各自所规定的相应的风险控制措施, 即风险管理要求。主要从四个方面进行规定的设置, 即开发企业信贷准入条件的规定、房地产项目开发的选择标准、项目的评估和开发贷款的管理要求。

(一) 房地产开发企业信贷准入条件

房地产开发企业信贷准入的条件主要包括:1.具有独立的法人资格;2.信用等级 (内部评级) 在AA级以上 (含AA级) ;3企业开发资质在二级以上 (或二级资质处于申报阶段) ;4.从事房地产开发三年以上或该行认定实际房产开发经验比较充足的企业, 业务经营正常等条件。

在信贷准入条件的具体操作中由信贷人员采用指标评分法对各栏目进行定性分析、定量比较、逐项评分、综合评分。房地产企业的信用等级越高, 银行面临的信贷风险越小;反之风险越大。同时, 在贷款期内, 房地产企业的信用等级的变化也会影响到银行面临的信贷风险;房地产企业信用等级上升, 银行面临的信贷风险将下降;反之, 则上升。

(二) 房地产项目开发的选择标准

商业银行在对房地产项目开发贷款的选择中, 基本标准包括:

1.项目必须已经取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。

2.有较强的自有资金实力。项目资本金比例原则上达到40%以上, 不得低于35%, 企业净资产原则上达到整个项目投资总额的40%以上, 不得低于35%, 房地产项目开发贷款必须在项目资本金全部到位的情况下才能发放。

3.必须有出让土地或其他便于主张债权的物品或权利进行抵 (质) 押, 且抵押物的折率不得高于50%, 办理抵押时要充分考虑建筑工程款优于抵押权受偿等潜在的法律风险;对空置3年以上的商品房 (含商铺房) 不得接受其作为贷款抵押物, 不得发放纯粹的保证担保贷款。

4.项目市场销售前景看好、效益良好。

5.法人信用良好, 愿意与银行合作。

6.房地产项目开发贷款的额度一般控制在项目总投资的40%以内;在本地进行房地产开发的异地房地产企业, 其贷款额度一般控制在项目总投资的30%以内。

7.对经查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业, 不得发放贷款;严禁向高档宾馆、高级写字楼等国家限制的房地产项目发放贷款。

(三) 房地产项目评估

房地产项目评估主要围绕项目的合法性、可行性进行。具体把握以下四个方面:

1.合法性评估, 主要包括: (1) 企业相关资料齐全, 如:企业法人营业执照复印件、企业代码复印件、经会计师事务的审计的近三年度及近期财务报表等; (2) 项目立项有权部门批文、项目可行性研究报告; (3) 项目必备的批准证书。

2.市场分析评估, 主要包括三个方面, 即项目所处地段、房型和销售趋势的分析。

3.资金筹措评估, 首先对项目预算 (总投资) 逐项进行核实与评估, 防止项目投资留有缺口, 并与批准的总投资核对, 应保持基本一致;然后核实项目建设的资金来源: (1) 项目资本金是否真实可靠, 原则上达到项目总投资的40%, 但不低于35%; (2) 其他自筹资金是否落实, 如预售房款收入, 其他借款, 工程结算可以拖欠的款项等是否落实; (3) 该行贷款的安排, 必须在项目资本金筹措到位的前提下, 贷款额度控制在项目总投资的40%以内。

4.项目效益评估, 在确定合理的房价后, 测算项目销售总额, 扣除销售成本、销售税金、销售费用、管理费用及财务费用后, 计算出利润总额。

与此同时, 由于贷款方式的不同, 对贷款安全的保障形式和贷款安全的保障程度不同。因此, 商业银行房地产项目开发贷款业务操作中特别重视担保的足额及有效性, 针对不同种类担保形式来区别贷款风险。

(四) 房地产项目开发贷款管理要求

1.坚持准入标准, 建立项目责任信贷员制度。建立贷款的评审、决策、发放、回收等各环节的工作责任制, 落实各岗位责任人, 建立和完善贷款质量考核、监测制度, 对贷款业务进行全过程的监控, 并对信贷资产质量的变化趋势作出预警, 及时发现问题, 采取防范措施。

2.做好贷前调查、贷时审查、贷后检查和贷后回收与总结工作;根据项目各个时期不同任务, 加强监督, 发现问题, 及时提出整改措施, 确保项目按期峻工, 确保信贷资金安全。

3.房地产项目贷款原则上要实行抵 (质) 押担保方式, 抵 (质) 押率必须控制在50%以下, 责任信贷员对抵 (质) 押物必须实地考察, 办妥合法有效的抵 (质) 押手续后才能发放贷款, 贷款发放后要经常性的对抵 (质) 押物品情况进行检查;对空置3年以上的商品房不得接受其作为贷款的抵押物。

4.房地产项目开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目, 不得跨地区使用。

5.对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产项目开发贷款科目发放, 严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。

6.必须建立资金专户。切实做好项目资金的支出和收入管理, 做到资金封闭运行, 确保贷款的按期回收。

7.建立项目档案, 做好房地产开发企业资料信息归集整理工作。

8.如国家及监管部门新出台的政策与原条款有冲突, 以新政策为准。

随着世界经济的发展, 未来将会有越来越多的国外银行进入中国的市场。应该充分借鉴国际信用风险管理的经验, 结合我国商业银行信用风险管理的现状, 提高其管理风险及抵御风险的能力, 努力走出一条适合我国商业银行风险管理的特色之路。

参考文献

[1]陈林杰.我国房地产业形势与发展战略选择.基建管理优化, 2010, Vol.83 (2) :31~34.

[2]易宪容.房地产对国内金融业的依赖与影响.现代商业银行, 2005 (4) :12.

[3]常永胜.中国房地产金融体系研究.北京:经济科学出版社, 2001.

[4]聂允.中国商业银行信用风险管理研究.硕士学位论文.河南:河南大学, 2010.

8.房地产商业项目挥春 篇八

关键词：新型城镇化 城市运营 商业地产 项目投资决策 SD

新型城镇化是我国经济发展新阶段中实现现代化的重大战略选择，也是我国经济发展的重要引擎，通过新型城镇化的逐步推进我国的经济发展模式有望由投资拉动转为消费拉动。目前国人的消费潜力不容小觑，因此催发了相对独立于住宅的商业地产的快速发展[1]。

一、商业地产是城市运营的重要内容

（一）商业地产运营商是新型的城市运营商

所谓城市运营，是对城市的筹划营谋，是指以系统化的思维方式，运用市场经济的手段，对城市进行整体策划和管理[2]。商业地产投资主体作为城市运营商是一个城市运营过程中的新生产物。商业地产运营商在充分理解政府宏观意图的前提下，充分运用市场化机制和手段，通过开发成片大面积的土地，来带动城市和区域经济的发展，既以自身经济利益为导向，又注意兼顾长远的社会效益[3]。

（二）商业地产是落实新型城镇化的有效切入口

许多城市都面临着旧城改造、土地置换等实际问题，落实城镇化需要有切入口，建造城市综合体，这种大体量的商业地产项目通过以点带面，点状辐射产生聚集效应。商业的辐射能力决定了城市的辐射力。在运营大型商业地产项目的时候，应主动运用城市运营的思路，大范围整合城市的资源，将商业地产和城市经营提升到新的水平。

二、城市运营视角下商业地产项目投资决策模型

（一）SD在城市运营中应用的可行性

SD （System Dynamics，简称SD）是一门基于系统论，吸取反馈理论与信息论等，并借助计算机模拟技术的交叉学科。SD被誉为“政策实验室”。

城市运营具有跨学科、跨领域、跨层次的鲜明特点，是开放的复杂巨系统。钱学森教授等指出，解决开放的复杂巨系统的方法是建立综合研讨厅体系，采用“从定性到定量综合集成方法”，人机（计算机）结合的方法处理城市运营模型[4]。因此，运用SD来研究商业地产项目开发运营与城市经济、社会发展的相互联系与影响是合适的。

（二）SD模型建立

城市运营的关键在于促进区域经济发展。从城市的长远发展来看，城市竞争力最终归结为城市产业资本竞争力。产城融合的过程中产业发展要求形成与之相配套的城市功能；城市的发展既需要有完善的城市功能与发展环境作为支撑，又要构建与之相适应的现代产业体系和产业集群。基于以上分析，本利用Vensim软件建立城市运营视角下商业地产项目投资决策模型，见图1。

（三）模型仿真分析

商业地产是城市生产性服务业及生产性服务业的重要载体，优秀商业物业的增加能够增强城市的流通力，有利于增强城市的吸引力。在以人为本的新型城镇化国家战略的背景下，其投资与运营面临着新时期的机遇与挑战。

三、新型城镇化为商业地产提供新的发展空间

（一）以人为本牵动地产业回归民生属性

随着城镇化的推进，住房、商业等的消费需求将被大大提高。新型城镇化最大的亮点是强调以人为本，推进以人为核心的城镇化。今后一个时期，房地产业的发展要符合新型城镇化的需要，房地产的开发更要符合城镇化中老百姓的需要，房地产的开发要与城镇化的速度相适应[5]，使其回归“民生地产”的产业定位。

（二）城镇化带动消费市场扩大

目前我国服务业增加值占国内生产总值比重仅为46%，与发达国家74%的平均水平相距甚远，与中等收入国家53%的平均水平也有一定差距，而这为商业地产提供了很大发展空间。

（三）产业转型推动商业地产优化升级

新型城镇化要求适应制造业转型升级要求，引导生产性服务业在中心城市、制造业密集区域集聚；此外，新型城镇化还要求提升生活性服务业水平，推进功能混合和产城融合，推动一线城市形成以服务经济为主的产业结构。这就要求对传统商业地产进行改造升级，通过对旧城的改造和商业业态的更新，优化商业网点布局。这些都为城市商业地产的发展和繁荣提供了良好机遇，大型传统房企均加强项目布局，竞争日趋白热化。

四、城市运营中商业地产面临产能过剩

（一）开发过量加剧资源浪费

在一些商业地产项目开发量过于饱和的城市中，商业地产从人均一平米的饱和状态向人均一个铺的地步发展。几十万平米的商业地产项目，几亿的过度投资是对社会资源、土地资源、国民财富的浪费。

（二）开发过量稀释城市消费力

城市消化力不足的原因可以归结于以下三点：一是客群狭窄，物业投资门槛较高且需要有相关投资经验；二是大品牌零售商对外扩张有局限性，如当地资源难以支撑，招租较为困难。三是整个城市消费人口，人均可支配收入的增长，是较为缓慢的过程，消费人群增长速度赶不上商业开发的脚步。

（三）开发项目偏离城市消费结构

商业地产项目可分为：目的性消费、商务区消费和居住区消费三大聚集方式。第一种实现难度较大，第二种主要集中一线城市核心区域、数量有限，第三种拥有稳定的消费需求群体，极具生命力，但在实际开发中关注度较低。此外，网购已颠覆了传统的商业零售和国民消费模式，低端购物类业态占比过大的商业地产项目，实体店冲击明显。

五、商业地产项目投资建议

（一）确定项目合理规模体量

购物中心项目国际上公认10万平米以为最佳规模，按照中国的国情和快速发展的态势，上限可适度提高至15万平米左右。规模与效益连在一起，不是越大越好，规模一大，比较效益就下降了，即项目边际效益是递减的。

（二）确定项目合理业态配比

目前全球商业地产项目发展的趋势之一是更多的向化、休闲、健身的业态方向发展。在“一站式”购物中心中能够有效增加人们的滞留时间，所以国外运营商倾向于将项目近一半的面积业态设定为休闲娱乐化健身。

（三）确定合理的项目盈利模式

单纯的房地产思维与运营商业一样是零售思维，商业地产项目分割销售之后，再进行商业规划、整合，经营的整体性和有效性难以保证。这种化整为零的模式与商业地产在城市运营中的应该发挥的积极作用背道而驰。

六、结束语

本以新型城镇化为出发点，在城市运营的视角下运用SD仿真模型对商业地产项目投资决策进行分析，可以得出以下结论：新型城镇化和商业地产的发展是相互促进的，新型城镇化需要商业地产的参与，但不等于房地产业化。对于商业地产项目运营商而言，随着新型城镇化的逐步落实，如何注重区域经济发展条件、人口需求结构，以及当地资源条件与商业地产项目开发模式和产品的契合，都需要认真研究，努力创新。

参考献：

[1]黄国雄.论城市商业综合体的产生与发展[J].商业时代，2013（28）：25—26

[2]杨磊，周学荣.城市运营与体育场馆建设规划研究[J].体育化导刊，2008（3）：78—80

[3]赵力焓，石娟.基于城市运营商的城市运营模式研究[J].决策咨询通讯，2010（5）：87—91

[4]杨宝民，江禾.商业房地产开发与管理实务[M].北京：清华大学出版社，2006：494—495

[5]K.Lieser，A. P. Groh.The Determinants of International Commercial Real Estate Investment[J].Journal Of Real Estate Finance & Economics. 2014，48（4）. 611—659

（李向华，1986年生，辽宁盖县人，管理学硕士，易居（中国）控股有限公司。研究方向：建设项目经济评价、可行性研究）

摘要：在分析城市运营与商业地产关系的基础上，运用SD原理构建商业地产项目开发运营与城市经济、社会发展的仿真模型，从而通过城市运营的全局视野揭示新型城镇化下商业地产项目开发的未来机遇与现存问题，并提出增强项目理性投资和科学决策的建议。

关键词：新型城镇化 城市运营 商业地产 项目投资决策 SD

新型城镇化是我国经济发展新阶段中实现现代化的重大战略选择，也是我国经济发展的重要引擎，通过新型城镇化的逐步推进我国的经济发展模式有望由投资拉动转为消费拉动。目前国人的消费潜力不容小觑，因此催发了相对独立于住宅的商业地产的快速发展[1]。

一、商业地产是城市运营的重要内容

（一）商业地产运营商是新型的城市运营商

所谓城市运营，是对城市的筹划营谋，是指以系统化的思维方式，运用市场经济的手段，对城市进行整体策划和管理[2]。商业地产投资主体作为城市运营商是一个城市运营过程中的新生产物。商业地产运营商在充分理解政府宏观意图的前提下，充分运用市场化机制和手段，通过开发成片大面积的土地，来带动城市和区域经济的发展，既以自身经济利益为导向，又注意兼顾长远的社会效益[3]。

（二）商业地产是落实新型城镇化的有效切入口

许多城市都面临着旧城改造、土地置换等实际问题，落实城镇化需要有切入口，建造城市综合体，这种大体量的商业地产项目通过以点带面，点状辐射产生聚集效应。商业的辐射能力决定了城市的辐射力。在运营大型商业地产项目的时候，应主动运用城市运营的思路，大范围整合城市的资源，将商业地产和城市经营提升到新的水平。

二、城市运营视角下商业地产项目投资决策模型

（一）SD在城市运营中应用的可行性

SD （System Dynamics，简称SD）是一门基于系统论，吸取反馈理论与信息论等，并借助计算机模拟技术的交叉学科。SD被誉为“政策实验室”。

城市运营具有跨学科、跨领域、跨层次的鲜明特点，是开放的复杂巨系统。钱学森教授等指出，解决开放的复杂巨系统的方法是建立综合研讨厅体系，采用“从定性到定量综合集成方法”，人机（计算机）结合的方法处理城市运营模型[4]。因此，运用SD来研究商业地产项目开发运营与城市经济、社会发展的相互联系与影响是合适的。

（二）SD模型建立

城市运营的关键在于促进区域经济发展。从城市的长远发展来看，城市竞争力最终归结为城市产业资本竞争力。产城融合的过程中产业发展要求形成与之相配套的城市功能；城市的发展既需要有完善的城市功能与发展环境作为支撑，又要构建与之相适应的现代产业体系和产业集群。基于以上分析，本利用Vensim软件建立城市运营视角下商业地产项目投资决策模型，见图1。

（三）模型仿真分析

商业地产是城市生产性服务业及生产性服务业的重要载体，优秀商业物业的增加能够增强城市的流通力，有利于增强城市的吸引力。在以人为本的新型城镇化国家战略的背景下，其投资与运营面临着新时期的机遇与挑战。

三、新型城镇化为商业地产提供新的发展空间

（一）以人为本牵动地产业回归民生属性

随着城镇化的推进，住房、商业等的消费需求将被大大提高。新型城镇化最大的亮点是强调以人为本，推进以人为核心的城镇化。今后一个时期，房地产业的发展要符合新型城镇化的需要，房地产的开发更要符合城镇化中老百姓的需要，房地产的开发要与城镇化的速度相适应[5]，使其回归“民生地产”的产业定位。

（二）城镇化带动消费市场扩大

目前我国服务业增加值占国内生产总值比重仅为46%，与发达国家74%的平均水平相距甚远，与中等收入国家53%的平均水平也有一定差距，而这为商业地产提供了很大发展空间。

（三）产业转型推动商业地产优化升级

新型城镇化要求适应制造业转型升级要求，引导生产性服务业在中心城市、制造业密集区域集聚；此外，新型城镇化还要求提升生活性服务业水平，推进功能混合和产城融合，推动一线城市形成以服务经济为主的产业结构。这就要求对传统商业地产进行改造升级，通过对旧城的改造和商业业态的更新，优化商业网点布局。这些都为城市商业地产的发展和繁荣提供了良好机遇，大型传统房企均加强项目布局，竞争日趋白热化。

四、城市运营中商业地产面临产能过剩

（一）开发过量加剧资源浪费

在一些商业地产项目开发量过于饱和的城市中，商业地产从人均一平米的饱和状态向人均一个铺的地步发展。几十万平米的商业地产项目，几亿的过度投资是对社会资源、土地资源、国民财富的浪费。

（二）开发过量稀释城市消费力

城市消化力不足的原因可以归结于以下三点：一是客群狭窄，物业投资门槛较高且需要有相关投资经验；二是大品牌零售商对外扩张有局限性，如当地资源难以支撑，招租较为困难。三是整个城市消费人口，人均可支配收入的增长，是较为缓慢的过程，消费人群增长速度赶不上商业开发的脚步。

（三）开发项目偏离城市消费结构

商业地产项目可分为：目的性消费、商务区消费和居住区消费三大聚集方式。第一种实现难度较大，第二种主要集中一线城市核心区域、数量有限，第三种拥有稳定的消费需求群体，极具生命力，但在实际开发中关注度较低。此外，网购已颠覆了传统的商业零售和国民消费模式，低端购物类业态占比过大的商业地产项目，实体店冲击明显。

五、商业地产项目投资建议

（一）确定项目合理规模体量

购物中心项目国际上公认10万平米以为最佳规模，按照中国的国情和快速发展的态势，上限可适度提高至15万平米左右。规模与效益连在一起，不是越大越好，规模一大，比较效益就下降了，即项目边际效益是递减的。

（二）确定项目合理业态配比

目前全球商业地产项目发展的趋势之一是更多的向化、休闲、健身的业态方向发展。在“一站式”购物中心中能够有效增加人们的滞留时间，所以国外运营商倾向于将项目近一半的面积业态设定为休闲娱乐化健身。

（三）确定合理的项目盈利模式

单纯的房地产思维与运营商业一样是零售思维，商业地产项目分割销售之后，再进行商业规划、整合，经营的整体性和有效性难以保证。这种化整为零的模式与商业地产在城市运营中的应该发挥的积极作用背道而驰。

六、结束语

本以新型城镇化为出发点，在城市运营的视角下运用SD仿真模型对商业地产项目投资决策进行分析，可以得出以下结论：新型城镇化和商业地产的发展是相互促进的，新型城镇化需要商业地产的参与，但不等于房地产业化。对于商业地产项目运营商而言，随着新型城镇化的逐步落实，如何注重区域经济发展条件、人口需求结构，以及当地资源条件与商业地产项目开发模式和产品的契合，都需要认真研究，努力创新。

参考献：

[1]黄国雄.论城市商业综合体的产生与发展[J].商业时代，2013（28）：25—26

[2]杨磊，周学荣.城市运营与体育场馆建设规划研究[J].体育化导刊，2008（3）：78—80

[3]赵力焓，石娟.基于城市运营商的城市运营模式研究[J].决策咨询通讯，2010（5）：87—91

[4]杨宝民，江禾.商业房地产开发与管理实务[M].北京：清华大学出版社，2006：494—495

[5]K.Lieser，A. P. Groh.The Determinants of International Commercial Real Estate Investment[J].Journal Of Real Estate Finance & Economics. 2014，48（4）. 611—659

（李向华，1986年生，辽宁盖县人，管理学硕士，易居（中国）控股有限公司。研究方向：建设项目经济评价、可行性研究）

摘要：在分析城市运营与商业地产关系的基础上，运用SD原理构建商业地产项目开发运营与城市经济、社会发展的仿真模型，从而通过城市运营的全局视野揭示新型城镇化下商业地产项目开发的未来机遇与现存问题，并提出增强项目理性投资和科学决策的建议。

关键词：新型城镇化 城市运营 商业地产 项目投资决策 SD

新型城镇化是我国经济发展新阶段中实现现代化的重大战略选择，也是我国经济发展的重要引擎，通过新型城镇化的逐步推进我国的经济发展模式有望由投资拉动转为消费拉动。目前国人的消费潜力不容小觑，因此催发了相对独立于住宅的商业地产的快速发展[1]。

一、商业地产是城市运营的重要内容

（一）商业地产运营商是新型的城市运营商

所谓城市运营，是对城市的筹划营谋，是指以系统化的思维方式，运用市场经济的手段，对城市进行整体策划和管理[2]。商业地产投资主体作为城市运营商是一个城市运营过程中的新生产物。商业地产运营商在充分理解政府宏观意图的前提下，充分运用市场化机制和手段，通过开发成片大面积的土地，来带动城市和区域经济的发展，既以自身经济利益为导向，又注意兼顾长远的社会效益[3]。

（二）商业地产是落实新型城镇化的有效切入口

许多城市都面临着旧城改造、土地置换等实际问题，落实城镇化需要有切入口，建造城市综合体，这种大体量的商业地产项目通过以点带面，点状辐射产生聚集效应。商业的辐射能力决定了城市的辐射力。在运营大型商业地产项目的时候，应主动运用城市运营的思路，大范围整合城市的资源，将商业地产和城市经营提升到新的水平。

二、城市运营视角下商业地产项目投资决策模型

（一）SD在城市运营中应用的可行性

SD （System Dynamics，简称SD）是一门基于系统论，吸取反馈理论与信息论等，并借助计算机模拟技术的交叉学科。SD被誉为“政策实验室”。

城市运营具有跨学科、跨领域、跨层次的鲜明特点，是开放的复杂巨系统。钱学森教授等指出，解决开放的复杂巨系统的方法是建立综合研讨厅体系，采用“从定性到定量综合集成方法”，人机（计算机）结合的方法处理城市运营模型[4]。因此，运用SD来研究商业地产项目开发运营与城市经济、社会发展的相互联系与影响是合适的。

（二）SD模型建立

城市运营的关键在于促进区域经济发展。从城市的长远发展来看，城市竞争力最终归结为城市产业资本竞争力。产城融合的过程中产业发展要求形成与之相配套的城市功能；城市的发展既需要有完善的城市功能与发展环境作为支撑，又要构建与之相适应的现代产业体系和产业集群。基于以上分析，本利用Vensim软件建立城市运营视角下商业地产项目投资决策模型，见图1。

（三）模型仿真分析

商业地产是城市生产性服务业及生产性服务业的重要载体，优秀商业物业的增加能够增强城市的流通力，有利于增强城市的吸引力。在以人为本的新型城镇化国家战略的背景下，其投资与运营面临着新时期的机遇与挑战。

三、新型城镇化为商业地产提供新的发展空间

（一）以人为本牵动地产业回归民生属性

随着城镇化的推进，住房、商业等的消费需求将被大大提高。新型城镇化最大的亮点是强调以人为本，推进以人为核心的城镇化。今后一个时期，房地产业的发展要符合新型城镇化的需要，房地产的开发更要符合城镇化中老百姓的需要，房地产的开发要与城镇化的速度相适应[5]，使其回归“民生地产”的产业定位。

（二）城镇化带动消费市场扩大

目前我国服务业增加值占国内生产总值比重仅为46%，与发达国家74%的平均水平相距甚远，与中等收入国家53%的平均水平也有一定差距，而这为商业地产提供了很大发展空间。

（三）产业转型推动商业地产优化升级

新型城镇化要求适应制造业转型升级要求，引导生产性服务业在中心城市、制造业密集区域集聚；此外，新型城镇化还要求提升生活性服务业水平，推进功能混合和产城融合，推动一线城市形成以服务经济为主的产业结构。这就要求对传统商业地产进行改造升级，通过对旧城的改造和商业业态的更新，优化商业网点布局。这些都为城市商业地产的发展和繁荣提供了良好机遇，大型传统房企均加强项目布局，竞争日趋白热化。

四、城市运营中商业地产面临产能过剩

（一）开发过量加剧资源浪费

在一些商业地产项目开发量过于饱和的城市中，商业地产从人均一平米的饱和状态向人均一个铺的地步发展。几十万平米的商业地产项目，几亿的过度投资是对社会资源、土地资源、国民财富的浪费。

（二）开发过量稀释城市消费力

城市消化力不足的原因可以归结于以下三点：一是客群狭窄，物业投资门槛较高且需要有相关投资经验；二是大品牌零售商对外扩张有局限性，如当地资源难以支撑，招租较为困难。三是整个城市消费人口，人均可支配收入的增长，是较为缓慢的过程，消费人群增长速度赶不上商业开发的脚步。

（三）开发项目偏离城市消费结构

商业地产项目可分为：目的性消费、商务区消费和居住区消费三大聚集方式。第一种实现难度较大，第二种主要集中一线城市核心区域、数量有限，第三种拥有稳定的消费需求群体，极具生命力，但在实际开发中关注度较低。此外，网购已颠覆了传统的商业零售和国民消费模式，低端购物类业态占比过大的商业地产项目，实体店冲击明显。

五、商业地产项目投资建议

（一）确定项目合理规模体量

购物中心项目国际上公认10万平米以为最佳规模，按照中国的国情和快速发展的态势，上限可适度提高至15万平米左右。规模与效益连在一起，不是越大越好，规模一大，比较效益就下降了，即项目边际效益是递减的。

（二）确定项目合理业态配比

目前全球商业地产项目发展的趋势之一是更多的向化、休闲、健身的业态方向发展。在“一站式”购物中心中能够有效增加人们的滞留时间，所以国外运营商倾向于将项目近一半的面积业态设定为休闲娱乐化健身。

（三）确定合理的项目盈利模式

单纯的房地产思维与运营商业一样是零售思维，商业地产项目分割销售之后，再进行商业规划、整合，经营的整体性和有效性难以保证。这种化整为零的模式与商业地产在城市运营中的应该发挥的积极作用背道而驰。

六、结束语

本以新型城镇化为出发点，在城市运营的视角下运用SD仿真模型对商业地产项目投资决策进行分析，可以得出以下结论：新型城镇化和商业地产的发展是相互促进的，新型城镇化需要商业地产的参与，但不等于房地产业化。对于商业地产项目运营商而言，随着新型城镇化的逐步落实，如何注重区域经济发展条件、人口需求结构，以及当地资源条件与商业地产项目开发模式和产品的契合，都需要认真研究，努力创新。

参考献：

[1]黄国雄.论城市商业综合体的产生与发展[J].商业时代，2013（28）：25—26

[2]杨磊，周学荣.城市运营与体育场馆建设规划研究[J].体育化导刊，2008（3）：78—80

[3]赵力焓，石娟.基于城市运营商的城市运营模式研究[J].决策咨询通讯，2010（5）：87—91

[4]杨宝民，江禾.商业房地产开发与管理实务[M].北京：清华大学出版社，2006：494—495

[5]K.Lieser，A. P. Groh.The Determinants of International Commercial Real Estate Investment[J].Journal Of Real Estate Finance & Economics. 2014，48（4）. 611—659

9.房地产商业项目挥春 篇九

一、潍坊市概况

美丽的世界风筝都——潍坊市地处山东半岛中部，位于沿海和内陆的过渡交界地带，东与海港名城

青岛、烟台相接，西与能源石化城东营和重工业城淄博相接，南依山峦起伏的泰沂山脉，北临素有“鱼是摇篮”之美的渤海莱州湾。属于繁荣的环渤海经济圈南部地带的中心城市之一。

1988年，世界风筝协会定潍坊为“世界风筝都”，每年四月举行国际风筝会。“银线连四海，风筝传友谊”，盛大的民俗活动大大提高了潍坊市在国内外的知名度。

目前，海陆空立体交通网络已颇具规模，有力地促进了潍坊经济的振兴，同时为中外游客云集“世界风筝都”提供了有利条件。

2001年，潍坊市围绕加快城市化进程，建设现代化城市的总目标，加强了城市建设与管理，全市共完成正比城市维护建设投资8.55亿元，房地产开发投资15.96亿元，施工面积294万平方米。道路、燃气、供水、园林绿化、污水处理等基础设施不断完善，城市综合服务功能进一步增强。

二、项目区位优势

大学城配套商业区们于潍坊市区西南部，位于大学城规划范围之内，大学城位于浮烟山东北部，南起潍城区望留镇北门街，北到潍昌路，东到西外环东侧的利昌路，西至浮烟山北部的镇村道路，被定为潍坊市高等教育学府的集中发展用地。该配套商业区位于大学城中部，基地东邻西环路（60米），西南为浮烟山旅游区，环境优美，交通便捷，目前是潍坊市建设的黄金地段，是投资开发建设的亮点，具备得天独厚的开发条件。

三、项目基本建设要求

基地总面积53.1公顷，性质确定为商业用地，可开发建设多层商业楼或写字楼，具体指标控制如下：

容积率：2—

4绿地率：30—40%建筑密度：35—40%总建筑面积：100—210万平方米

公建建筑面积：70—170万平方米

居住建筑面积：30—40万平方米

四、项目土地取得方式

根据《中华人民共和国土地管理法》。按照山东省土地使用具体规定，在潍坊市可通过公开招标或拍卖地块形式取得土地使用权，投资方面可采以独资或合资形式。

五、项目投资效益估算

按照目前潍坊市房地产开发实际情况，可进行投资效益估算如下：建设手续费：160—180元/平方米

建筑安装成本费：900元/平方米

环境配套费：100元/平方米

房屋均售价：3000元/平方米

10.商业地产项目节能评估报告书 篇十

第一章 基本情况

1.1评估范围和内容

1.1.1评估范围

1.1.2评估内容

1.2评估依据

1.2.1相关法律、法规、规划、行业准入条件、产业政策

1.2.2相关标准及规范

1.2.3节能技术、产品推荐目录

1.2.4国家明令淘汰的 用能产品、设备、生产工艺等目录

1.2.5相关工程资料和技术合同

第二章 项目概况

2.1建设单位基本情况

2.2项目基本情况

2.3项目用能概况

2.3.1主要供、用能系统选择

2.3.2主要耗能设备选型

2.3.3能源消耗种类和数量

第三章 能源供应分析评估

3.1项目所在地能源供应条件及消费情况

3.1.1水资源

3.1.2电力资源

3.1.3煤资源

3.2项目能源消费对当地能源消费影响

3.2.1水能耗对当地的`影响

3.2.2电能耗对当地的影响

3.2.3煤消耗对当地影响

11.浅析商业地产开发项目的风险管理 篇十一

从风险理论的相关研究来看, 风险通常被定义为:人们由于对未来行为有种种不确定性, 导致实际执行结果与预定目标发生偏差。针对房地产商业地产开发项目来说, 风险主要是指由于种种不确定因素的存在, 而导致的整个项目出现损失的可能性。鉴于此, 商业地产开发项目的风险管理主要就是对这些不确定所可能带来的种种不利后果进行分析、评估、防范和控制的过程。对于房地产开发企业来说, 针对开发项目的风险管理具有十分重要的意义。风险管理能够为促进企业规避风险, 应对风险创造良好的条件和可能。具体来说, 风险衡量和科学分析是风险管理的基础:一方面能够作为计算风险损失的科学计算基础, 提高商业地产开发企业识别、衡量风险的能力, 为其提供风险管理的决策基础;另一方面, 还能够通过系统性的方法将商业地产开发过程中偶见的种种风险因素与最终的成本效益进行比照, 从而做出最优风险管理组合。由此可见, 风险管理能够在很大程度上提升商业地产开发主体的项目管理水平, 降低决策风险性。对于商业地产开发主体来说, 合理降低费用支出, 实现收益目标使其进行项目风险管理的根本目标, 而风险管理能够增加开发主体的风险意识, 改变过去被动型管理的理念, 创造出更加积极、安全、稳健的开发经营环境。

二、商业地产开发项目面临的主要风险

1. 商业风险和经营风险

商业地产开发项目面临的首要风险便是商业风险与经营风险, 这也是每个开发主体都需要严谨面对的问题。从商业风险来看, 该风险主要是指该商业地产开发项目运营出现失败情况的可能性。在实际经营管理过程中, 该风险主要集中在两个方面:一是管理层面, 开发主体需要对项目开发过程的一些关键性变量, 诸如租金收取额度、基础设施维护、运营费用控制等内容, 都需要进行科学论证, 才能最终确定。二是市场层面, 市场竞争程度、交通状况、人口结构等都是其中的重要因素, 开发主体在评估项目开发可行性时, 都需要重点对上述因素进行考量。商业地产开发项目面临的经营性风险主要是指由于开发主体出现决策失误, 而导致的实际经营结果和预计目标出现严重偏差的可能性。项目开发条件、市场环境、投资者决策能力都是影响商业地产项目开发市场风险的主要因素。

2. 土地购买风险和筹资风险

土地购买和筹资工作是商业地产项目开发得以顺利进行的基础性工作, 由于涉及的手续繁杂, 资金需求量大, 因此往往容易诱发风险。从土地购买风险来看, 目前, 协议出让、召回是获得土地的主要方式。在协议出让过程中, 由于开发主体需要与原房产所有者进行谈判, 这一过程中涉及诸如价格、项目用途等多因素的讨论, 容易出现各种不确定性, 也就形成了风险的来源。而召回的风险主要来源于如果开发主体对于商业地产的市场走势的判断出现了偏差甚至错误, 也就是基于未来的市场判断能力出现了问题, 那么就会导致项目出现开发成本高, 回报利润低的局面, 甚至还会出现项目的严重亏损。从筹资风险来看, 由于商业地产项目开发是一个资金密集型行业, 项目的开发与建设大多都需要筹资来维系, 具有投资金额大、项目开发周期长等显著特点, 因此, 筹资风险主要来源于资金回报盈利的不确定性。

3. 财务风险

可以说, 资金是整个商业地产项目投资方的血液和命脉。在商业地产的开发进程中, 需要大量的资金作为支持。从目前的情况来看, 自有资金往往不足以完全满足高额的商业地产开发成本, 因此, 投资方很少有完全利用自有资金来进行整个项目开发, 银行、融资公司等金融机构便成为了其首选的融通资金的渠道。伴随着大量资金的借贷, 财务风险也由此产生。具体来说, 财务风险是指商业地产投资方由于不能及时获得贷款, 造成资金量断裂或者是不能够按时偿还贷款利息的风险, 投资方的负债比例越高, 相应的发生财务风险的可能性就越大。面对财务风险, 项目投资方需要在正式投资前, 就进行全面、细致的资金预算, 并且在执行过程中严格执行, 并且对该预算实施动态化管理, 综合考虑市场、经济环境、消费者偏好、开发环境等多种因素, 最大程度上降低发生财务风险的可能性。

三、商业地产开发项目应对风险的主要措施

1. 树立正确、科学的风险价值观念

客观来看, 商业地产投资方需要清醒地意识到, 任何商业地产开发项目都是具有风险的, 并且这些风险贯穿于项目开发的始终, 涉及到项目建设的方方面面, 即在一定的时期和条件下, 可能会发生不同的结果。一旦投资方确定了某种投资方案, 那么收益和亏损的情况都有可能出现, 并且风险和收益从来都是对等存在的, 要求高收益的结果势必需要承担高风险的威胁。树立正确、科学的风险价值观念, 就是要求项目开发决策者需要将风险和收益做出一个适合自身开发实力、能够最大程度满足市场需求的权衡与比较, 从中找到一个最为恰当的方案。举个简单的例子, 如果筹资风险过高, 那么就应该及时降低成本支出, 反之亦然。

2. 采用多元化的投资策略, 运用项目保险转移风险

商业地产的投资方可以利用多元化的投资策略来实现风险的分散, 从而降低风险发生的可能性。多元化的投资策略是指投资方根据项目投资的风险大小和盈利能力, 按照一定的风险偏好对不同类型的商业地产进行搭配, 从而降低整体风险的策略。通俗来说, 就是投资方可以将有限的资金投入多种类型的商业地产开发项目上, 举个简单的例子, 投资方可以选择兴建写字楼、商场、娱乐场所等项目, 个别项目如果出现收益不理想的状况, 其他的项目还可以弥补损失, 从而实现较为稳定的收益水平。需要注意的是, 由于不同类型的商业地产所面临的风险和收益率都不尽相同, 因此, 投资方要对相关因素进行综合衡量。除此之外, 投资方还可以通过购买项目保险的方式来实现风险的转移。险种和费率是商业地产投资方在购买保险时需要重点考虑的因素, 同时还应该根据自身的实际需求, 划分风险单位, 选择适当的保险金额。

3. 重视对市场信息的搜集和分析, 搭建信息网络平台

缺乏完善的信息数据分析和网络信息共享平台, 是造成房地产项目开发风险较大的重要原因之一。对于广大房地产开发商来说, 掌握信息是否充分全面, 对形成最终的开发决策有着决定性的影响。由此可见, 房地产开发商在进行商业地产开发项目时, 要尽可能丰富、全面、大量地搜集信息, 并在此基础上做到对信息的整合、分析以及共享, 才能够对开发项目有一个更加准确的把握和预测, 从而降低项目开发过程中的各类风险。以地产业龙头企业万科为例, 万科一直重视对市场数据的搜集和分析, 并且将其与我国的宏观经济、发展战略相结合, 力图在此基础上形成最有效率的房地产开发策略。万科通过对我国第六次人口普查数据、城镇化建设数据、城镇家庭新增户数等相关数据的分析, 得出在中国城镇化的进程中, 基本住宅供应可能确实仍会存在短缺现象的结论。万科通过对数据的测算, 计算出我国到2020年间, 至少将新增4988万户城镇家庭, 如果要想实现“一户一套”的标准, 那么按照现有的城镇拆迁小林, 仍需建设住房1.11亿套, 才能够基本满足需求, 如果还想达到更高的住房标准, 那么建设量将更大。鉴于以上数据分析, 万科目前的项目开发已经遍布全国60个城市, 伴随我国城镇化建设的不断深化, 万科将更加严格地执行“PIE”模型, 审慎判断项目开发防线, 尽可能规避风险。

四、结语

总的来说, 由于商业地产项目的开发通常会经历一个较长的周期, 再加之建设项目具有不可重复的特点, 因此整个开发过程必然会伴随着各种各样风险的出现。风险管理工作需要依靠开发主体整个团队的力量, 需要良好的管理水平、专业知识、管理经验等因素作为基础, 是一项综合性较高的管理工作。为了保证项目开发的顺利进行, 项目开发主体需要实施动态、系统的项目风险管理机制, 采用各种具有不同针对性的管理措施, 主动地对风险进行控制, 不断提高商业地产项目开发过程中的抗风险能力, 提高项目开发的效率和效果, 从而实现开发主体的盈利目标。

参考文献

[1]严培蓓.商业地产开发的风险管理[J].上海房地, 2011, (4) :26-28.

[2]贾守国.浅谈房地产开发项目的风险管理[J].山西建筑, 2011, (11) :222-224.

[3]纪可妍.浅谈房地产开发项目的风险管理措施研究[J].科技视界, 2013, (11) :322.