房地产开发项目土地价格评估（精选10篇）
1.房地产开发项目土地价格评估 篇一
美国房地产开发经营及房地产价格评估考察
建设部“赴美房地产开发经营及房地产价格评估培训团”于2002年4月赴美，对美国房地产开发经营、经纪代理、价格评估、行业管理等情况作了较为详细的调研与实地考察。
（一）房地产开发
1、美国房地产市场的特点。
一是保障充分和公平竞争；二是市场机制调节价格；三是保护私有财产，法律保护业主所有权和转让权。与我国房地产制度不同的是，美国房地产企业没有资质要求，没有专门的产权面积测绘机构，房地产权属证明不是房屋所有权证书或房地产权证书，而是产权转让书（warrant deed）（相当于买卖合同）。房地产买卖成交后，房地产转让当事人持转让书到房屋所在地政府登记办公室备案，由登记办公室给每一个转让书编一个号码，并加盖印章予以确认。
2、房地产开发向郊区发展。
由于不少美国人住在郊区别墅或宽敞的住房，因此美国人均住房面积较大，至1999年底，美国27亿人口，拥有11亿个住房单位，67％的家庭拥有独立的住房，人均居住面积近60m2，居世界榜首。在美国，中等收入以上家庭拥有一栋别墅（价值一般在20万美元）是平常的事情。
美国住宅小区开发模式有如下几个特点：
一是郊区化明显。二是开发规模较大。开发商将开发用地划分成很多小地块，小业主既可购买现成的别墅，也可购买小地块后按开发商规定的设计自己建造别墅。三是配套齐全。四是重视与自然和谐。在房地产开发时尽量保护原有的树木和生态环境。五是社区活动丰富多彩。每年都有很多社会团体举办各种各样的活动。
（二）房地产经纪代理
房地产经纪行业在美国是一个信誉良好的行业，房地产经纪人具有较高的社会地位。其主要制度有：
1、执业牌照制度。
美国法律规定经纪人替人买卖房屋必须持有房地产经纪人牌照。经纪人执业要有两个条件：一是通过州房地产经纪牌照管理机构（其性质介于政府和协会之间）组织的考试，考试对象分销售员资格和经纪人资格两种，销售员报考没有学历条件限制，但只有获得销售员资格的人员才能报考经纪人；二是必须在一个房地产经纪机构工作。对房地产经纪机构，没有资质和注册资本限制，经纪机构只要在有关部门获准登记后便可从事经纪业务，但机构发起人必
须持有经纪人牌照。为了防止经纪人同时在两个企业执业，法律规定，经纪人牌照必须由房地产经纪机构保管。目前美国房地产经纪人协会共有90多万经纪人会员。
2、首次签约制度。
只要房屋实现了销售，第一个与销售方签约的经纪人就可获得相应的佣金（经纪机构从交易双方共收取房屋成交价6％的佣金，签约经纪人可从经纪机构获得50％～90％的佣金）。这一制度保证经纪人可以将房源信息完全公开，并借助计算机网络技术实现房屋信息资源在全国范围内共享。美国各州都建立了multiple listing service 计算机服务系统，经纪人会员可以通过密码进入该系统查询房源。房源信息一旦进入该系统，当房屋实现销售时，首次签约经纪人便可获取佣金。
3、保险制度。
产权保险公司负责保障产权的合法性和真实性。保险公司设有工作过失保险的险种，该险种以一宗交易为一个保单，通过社会保险机制将经纪机构风险转移到保险公司。
4、协会自律制度。
美国经纪人协会在房地产经纪行业中扮演重要角色，它分为全国、州、区域三个层次。经纪人协会主要职责有：一是与各级议会沟通，保证有关房地产经纪方面法律法规制定的合理性，并维护经纪人合法权益；此外还通过组织会员投票选举他们所支持的参选议员，在政治上起到影响作用。二是为会员提供业务、法律、计算机等方面培训。三是制定行业技术标准和从业人员职业道德准则。四是处理消费者投拆。协会除依法进行行业自律外，还从规范行业需要出发对会员提出高于法律的要求，协会可对会员进行罚款或劝其退会，由于协会在行业的影响，受过处罚的人将很难再在经纪行业从业。
（三）房地产价格评估
目前美国共有注册的房地产估价师8万余人，及一定数目的实习估价员。在注册的房地产估价师中，分为“G”（General）、“R”（Residential）、“L”（Limited）三种。其中“G”级为高级的估价师，可以进行任何房地产的评估；“R” 级房地产估价师只能进行住宅的评估；“L”级是最初级的房地产估价师，为有限资格，这类评估师的评估业务有相当大的限制。房地产估价师的考试、注册与颁发执照由州政府组织。取得注册房地产估价师资格的过程与条件一般都很复杂，要经过相当长时间的理论学习与实际操作。
目前美国的房地产估价机构总共有数千家，按业务来源可分为商业房地产与居住房地产两类估价机构。估价机构并未按规模或业绩划分级别，每个估价机构只能按其信誉与自由竞争自行确立其市场份额。
美国房地产估价机构基本上是个人合伙制及个人独资的公司。美国房地产估价最主要的操作规范是《UNIFORM STANDARDS OF PROFESSIONAL APPRAISAL PRACTICE》。评估师资质审查发证、政府评估管理、评估服务机构以及评估师本人都需严格遵守《USPAP》标准。《USPAP》由美国评估基金会（THE APPRAISAL FOUNDATION）下属的估价标准委员会
（APPAISAL STANDARDS BOARD）制定，每年修订一次。《USPAP》具有法律约束力，是1989年经国会通过的FIRREA（金融协会改革法案）规定执行的。
（四）政府的宏观调控和管理
政府对房地产经济管理主要是靠宏观调控，手段包括：
1、通过区域规划管理，达到对土地最大限度地合理使用，并提供公共设施，保护环境等。
区域规划管理主要由地方政府负责。调节工具主要有四种：一是分区制（Zoning Ordinance）。在统一规划前提下，将土地划分为居民区、商业区、工业区，除特殊情况外，通常不可以混杂。二是再分类制（Subdivision Regulation）。在分区制的基础上，对土地的使用作出进一步的细分。如在居民区内，把不同的地块划分为独户住宅区、多户住宅区和公寓住宅区。三是开发规划（Growth Planning）。主要通过政府的预先规划，引导和管理房地产的开发进程，以保护有限的资源和历史古迹与风貌。四是提供公共物品。主要是通过政府提供道路交通、下水道等公共物品，影响房地产的开发和使用。
2、通过税收优惠刺激房地产市场的发展。
这项政策对中高收入者具有较大的吸引力。他们在房地产投资中，从政府的税收优惠中可以得到较大的经济利益。例如，居民购买住宅可获得如下三方面的税收优惠：一是免税，主要指免缴个人所得税：因为，不购买住宅者需支付房租，住宅购买者却可以把这笔相当于房租支付的额度抵减应税收入（这实际上是鼓励人们买房而不是租房）。另外，55岁以上的美国公民或居民，在销售自用住宅的所得中，一生一次可扣除125万美元，无须缴纳个人所得税，但要求他在销售自用住宅的前5年中，必须至少有3年居住或使用该住宅（这实际上是鼓励中高收入家庭购买高价值的新房，加快住房折旧）。二是减税。住宅购买者在计算自己当的应税收入时，可从自己的总应税收入中扣除支付的地方税和住宅贷款利息，从而减少自己的应税收入，也就减少了纳税额。但这种税收优惠仅限于居民购买的第一二栋住宅，而且这两栋住宅为自己所使用，不能出租给他人。同时扣减的贷款利息最高额为110万美元贷款的利息额。三是延税。居民如因购买新的自用住宅，而将旧的自用住宅卖掉，他可以将出售旧住宅的所得，不计入当的应税收入总额中，享受此税收优惠的购房者必须是在出售旧住宅的前后两年内购买新的自用住宅，且新住宅的价格不得低于旧住宅的销售价格。
3、为市场运作提供有效的信息。
一是，美国政府提供如财产所有者的名单，评估财产的价值等信息服务，这一方面为政府收取财产税提供了依据，另一方面也为明确交易主体和交易价格提供了保证；又如政府提供的家庭收入状况、人口状况、住房状况等信息，有利于房地产的合理开发，实现资源的优化配置。二是，政府发起或资助成立房地产研究机构。如1971年由德州政府依法成立德克萨斯州农工大学房地产中心，其主要任务是根据市民的需求开展研究活动，并将研究成果无偿提供给社会。它的口号是“通过研究解决问题”。房地产中心主要通过杂志和网站公布研究成果。至2001年，该中心已完成了1500多份专著、书籍、报告或论文，对促进德州房地产发展起到了重要作用。
(来源：《中外房地产导报》)
2.房地产开发项目土地价格评估 篇二
土地开发整理是土地管理的一项重要工作, 是提高耕地质量、增加有效耕地面积、改善农业生产条件和生态环境的重要措施, 是促进土地资源集约与持续利用的主要手段。土地开发整理作为促进土地资源重新配置、增加土地利用效益和提高土地供给能力的重要途径, 对实现土地资源的可持续利用发挥了重要作用。
1 土地开发整理项目评估应遵循的原则
1.1 信息准全原则
土地的特性及项目背景条件等各种信息是土地开发整理项目评估的基础, 没有准确、全面、及时、适用的信息, 评估便没有基础, 易发生主观臆断, 陷入盲目性, 导致评估的失误, 给土地开发整理项目管理带来严重的后果。
1.2 未来预测原则
在进行土地开发整理项目评估时, 根据土地开发整理的当前态势以及资源的各方面条件, 采用一定的方法对土地开发整理项目实施后可能产生的各种后果进行全面准确的预测, 把握土地开发整理项目的脉搏, 为土地开发整理项目的决策提供必要的参考。
1.3 对比优选原则
土地开发整理项目评估必须提供当地土地开发整理规划项目库中的若干项目, 然后对确定的各个项目从多方面进行对比, 通过严格的评估, 从中选择出相对最优的项目作为实施项目。
1.4 效益原则
土地开发整理项目实施的最终目的是通过开发充分发挥土地的效益, 即包括土地开发整理的经济效益, 同时也应包括生态和社会效益。
2 土地开发整理项目评估的现状分析
与一般的项目评估不同, 土地开发整理项目评估还不成熟, 在还没有一套完整、科学、实用性较强的评估模式, 难以适应科学、合理、高效的土地开发整理要求, 因此影响了有计划、有目标地进行土地利用总体规划和土地开发整理专项规划。目前土地开发整理项目是否立项主要是由能否通过专家评审来决定, 而忽略了评估的环节。虽然专家评审有一定的评审标准, 采用会议评价的形式, 有水利、土地、计委、财政、规划等相关部门的专家和行政官员参加, 并最终形成评审意见, 但是专家评审包括较多的非专业性行政官员, 因此会或多或少带有行政或官方色彩, 受行政干预较大;另外, 专家评审只采取会议的形式, 所需的时间较短, 不进行项目评估的所有内容。因此, 专家评审不能与评估相等同, 它只是评估的一种工具, 也就不能成为土地开发整理项目立项的真正意义上的科学依据。
而真正的土地开发整理项目评估则应该由专家学者进行, 很少包括行政官员, 需要完成项目评估的所有内容, 包括社会需求、基本条件、技术、设计、效益、管理等, 最终形成评估报告, 因而需要较长的时间, 它更侧重于专家的专业性意见, 一般不具有行政或官方色彩。
土地开发整理项目评估包含的内容较多, 但目前主要是对土地开发整理项目的效益进行评估, 尤其是对经济效益采用定量分析方法进行重点评估, 而对生态和社会效益多采用简单的定性描述。国内外一些专家学者也对土地开发整理项目的效益评估方法进行探讨, 分析了目前土地开发整理项目效益评估工作主要以经济效益评估为主的现状, 提出应进行综合效益评估的建议。
3 项目评估方法与体系
3.1 可拓决策方法的选择
由于土地开发整理项目具有综合性强、涉及面广、对资源依赖性强、不稳定、长效性和公益性等特点, 因此在建立土地开发整理项目评估指标体系时, 就要尽可能全面、完整, 不仅包括效益实现程度指标, 还要包括社会需求程度指标、基本条件满足程度指标、土地开发整理潜力指标、项目方案设计的可行性指标、项目规模合理性指标、项目管理制度可行性指标和可行性研究报告的可靠性和合理性指标, 但是其中有些指标, 例如项目方案设计中的道路系统、土地利用布局、工程项目布局、田块方向布置等指标, 一般情况下只能对其做定性描述而无法进行定量分析。
为了用统一量度来衡量各个指标, 必须借助一定的数学方法将定性的指标定量化, 才能进行研究。定性指标与定量指标成为一组不相容的问题, 即矛盾问题, 而可拓学可以为解决矛盾问题提供依据和方法。一般的数学方法着重研究事物的数量关系和空间形式, 而完全舍去了事物质的方面。但是如果只考虑数量关系, 仅仅只用数学模型描述矛盾问题, 就会出现矛盾方程、矛盾不等式, 无解的线性规划等数学模型。因此, 在解决矛盾问题时, 除了考虑数量关系以外, 还要考虑事物本身和事物的特征。可拓决策法则把事物的名称 (一定质) 、事物的特征名称 (一定质的反映) 和事物的特征 (一定质的量的表现) 全部都反映出来, 这就更有利于解决矛盾问题。根据进行土地开发整理项目评估应遵循的原则, 所以本文在进行土地开发整理项目评估模式研究时, 选用可拓决策法中的优度评价法进行评估, 把各指标、各指标的特征和量值作为一个整体来考虑, 将物元变换作为解决定性指标向定量指标转换的工具。通过最终的现实分析, 发现将可拓决策方法运用于土地开发整理项目的评估中是可行的。
3.2 改进的层次分析方法的选择
土地开发整理项目的效益评估作为土地开发整理项目评估的核心部分, 内容包括经济效益、社会效益和生态效益的评估。为了统一衡量标准, 本文在进行经济效益、社会效益和生态效益评估时, 采取定量分析为主, 定性分析为辅的方法, 将各指标定量化, 同时做相应的定性描述。层次分析法可用于分析定量问题或定性与定量相结合的问题, 但是, 传统的层次分析法存在着诸多的缺陷。如对于1~9标度法, 专家往往难以准确给出两个对象的重要程度之比, 特别是难以适应决策层次中单层含有较多对象的决策问题;另外, 一致性指标应小于0.1的规定缺乏理论依据, 而且实践表明, 对于高阶判断矩阵, 这一要求往往难以满足;其次, 专家们的资历、经验和智慧都各不相同, 各人所获得的信息也不相同, 因此, 在打分时会产生不同的理解, 表现出不同的偏好, 有的抱乐观态度, 有的则持悲观看法。如果判断有误, 决策极可能不准确。处于避嫌或认识不足等原因, 有些专家对判断矩阵中的某些因素无法打分或不愿打分, 提供的是某些因素没有打分的残缺矩阵, 此时要求利用残缺判断矩阵这种不完全信息给出合理的评价结果, 是有一定难度的。
鉴于传统的层次分析法存在以上诸多缺点, 本文采用改进的层次分析法对土地开发整理项目的效益进行分析。改进的层次分析法采用3标度法, 它是对传统的层次分析法进行了改进, 采用自调节的方式建立比较矩阵, 计算出最优传递矩阵, 再将其转化成一致性矩阵。该法自然满足一致性要求, 不需再进行一致性检验。通过最终的现实分析, 发现改进的层次分析法运用于土地开发整理项目的效益评估中是可行的。
4 结束语
总之, 由于土地开发整理项目也属于在时间和资金的约束下, 具有专门组织和特定目标的一次性任务, 项目实施后, 若要再修改方案, 将花费更多的人力、物力、财力, 因此, 在项目实施前就必须作好充分的准备工作, 以防止施工后出现无法挽回的损失, 而土地开发整理项目评估则是土地开发整理项目前期准备的核心工作。
摘要：土地开发整理项目是在一定的土地开发整理区域内, 按照土地利用总体规划、城市规划、土地开发整理专项规划确定的目标和用途, 采取行政、经济、法律、工程技术等手段, 在一定建设期内, 投入一定数量的资金, 按照审定的项目规划设计和项目预算, 对土地利用状况进行调整、改造、综合整治, 提高土地利用率和产出率, 改善生产生活条件和生态环境的一项建设活动。
关键词：土地整理,项目评估,方法体系,科学合理,综合效益,可持续发展,和谐社会
参考文献
[1]范金梅.土地整理效益评价研究[J].中国土地, 2003, 10:14-15.
[2]毕宝德.土地经济学[M].北京:中国人民大学出版社, 1995.
3.房地产开发项目土地价格评估 篇三
随着我国房地产市场日新月异，土地使用权的取得形式也多样化，在实践中，往往先由已经成立的房地产公司先参与土地中标，中标后再成立项目公司对中标的土地进行独立开发，这样就造成土地出让金由中标房地产出资、土地使用权属于中标房地产，取得的土地出让金行政收据的抬头也是中标房地产，必须过户到项目公司后才能进行立项报建及开发，但过户变更到项目公司名下，将被认定为转让土地使用权的行为，按相关的法律法规缴纳增值税及附加、土地增值税、企业所得税、契税、印花税等，这样在尚未开发就已经造成巨大的税金支付，加大了企业沉重的税收负担，笔者现就通过划拨、分立、划转以下三种不同的方式，实现房地产企业将土地变更至项目公司，解析实现节税技巧。【案例】由股东甲出资51%、乙出资49%出资1000万元组建成立的A公司，2015年6月1日，以200万元/亩的价格,通过招投标手续购入市区地块W共60亩，现评估公允价值为230万元/亩。A公司领导层商议一致同意，将成立B项目公司，将W地块过户到B项目公司进行开发。
这样以以下三种不同方案，分析土地变更中的税收成本：
1、由A公司投资成立全资B子公司，A公司与B公司签订协议，将该地块W按账面净值划转到B公司名下的土地无偿划转协议；
2、由A公司进行分立，分立成A公司及B公司，股权比例不变，将该地块W以及购买时的相关联的债权一并转让给B公司；
3、将该地块W以增资扩股形式投资入股到B公司名下。【涉税成本分析】
方案一：资产划转方案的涉税成本分析如下： A公司需缴纳的税金如下：① 增值税根据财政部、国家税务总局公布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税【2016】36号文)第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。(三)财政部和国家税务总局规定的其他情形。根据以上文件第二条，应视同销售缴纳增值税。
《关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税[2016]47号）第三条第（二）项规定：“纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。”A公司以地块W无偿划拨到B公司，需缴纳增值税(230-200）×60÷（1+5%）×5%=85.71（万元）②城建税、教育费附加（含地方）需缴纳的城建税、教育费附加=85.71×（7%+5%）=10.29（万元）③印花税按印花税产权转移书据万分之五税率缴纳印花税。需缴纳的印花税=230×60×0.05%=6.90（万元）④土地增值税《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税[2015]5)第四条规定:“单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。”第五条规定：“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。”因此，房地产A公司需缴纳土地增值税：需缴纳的土地增值税=【230×60÷（1+5%）-（200×60 +200×60×3% +10.29+6.90）】×30%=229.70（万元）
（注：200×60×3%为A公司取得出让土地时缴纳的契税）⑤企业所得税根据《财政部 国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》（财税【2014】109号）第三条的规定，对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以选择按以下规定进行特殊性税务处理：第一，划出方企业和划入方企业均不确认所得。第二，划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定。第三，划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除。根据以上税收政策规定，因此A公司按账面净值将土地资产划转到B公司，A公司不需缴纳企业所得税。B公司需缴纳的税金如下：①契税《财政部、国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2015〕37号）第六条第二款规定：“同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。”根据以上文件，B公司接受A公司划转土地资产，不需缴纳契税。②印花税A公司是将其名下的土地资产无偿划转B公司名下的行为，按印花税产权转移书据万分之五税率缴纳印花税。B公司需缴纳印花税=230×60×0.05%=6.90（万元）第一种方案下的总税收成本=85.71+10.29+6.90+229.70+6.90=339.50（万元）※计税成本不同，土地增值税土地计税成本为230万元/亩、企业所得税土地税前扣除计成本为200万元/亩。
方案二：公司分立方案的涉税成本分析如下：A公司需缴纳的税金如下：①增值税
财政部、国家税务总局公布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税【2016】36号文)附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定第(二)项不征收增值税项目：第5点.在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。根据以上文件，不缴纳增值税。②城建税、教育费附加（含地方）不缴纳城建税、教育费附加（含地方）。③印花税《财政部国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》（财税[2003]183 号）第三条规定“企业因改制签订的产权转移书据免予贴花”；
根据文件，产权转移书据免交印花税。④土地增值税《财政部、国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税[2015]5)第四条规定:“单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。”第五条规定：“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。”因此，房地产A公司需缴纳土地增值税：需缴纳的土地增值税=【230×60÷（1+5%）-（200×60 +200×60×3%）】×30%=234.86（万元）
（注：200×60×3%为A公司取得出让土地时缴纳的契税）⑤企业所得税
根据财政部、国家税务总局《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号）规定，适用特殊性税务处理的企业分立的条件为：（1）具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的；（2）企业分立后的连续12个月内不改变分立资产原来的实质性经营活动；（3）取得股权支付的原主要股东，在分立后连续12个月内，不得转让所取得的股权；（4）被分立企业所有股东按原持股比例取得分立企业的股权，分立企业和被分立企业均不改变原来的实质经营活动，且被分立企业股东在该企业分立发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%。
同时满足上述条件的企业，可按以下规定进行税务处理：
（1）分立企业接受被分立企业资产和负债的计税基础，以被分立企业的原有计税基础确定；
（2）被分立企业已分立出去资产相应的所得税事项由分立企业承继；
（3）被分立企业未超过法定弥补期限的亏损额可按分立资产占全部资产的比例进行分配，由分立企业继续弥补；
（4）被分立企业的股东取得分立企业的股权（以下简称“新股”），如需部分或全部放弃原持有的被分立企业的股权（以下简称“旧股”），“新股”的计税基础应以放弃“旧股”的计税基础确定。如不需放弃“旧股”，则其取得“新股”的计税基础可从以下两种方法中选择确定：直接将“新股”的计税基础确定为零；或者以被分立企业分立出去的净资产占被分立企业全部净资产的比例先调减原持有的“旧股”的计税基础，再将调减的计税基础平均分配到“新股”上。
（5）非股权支付额仍应在交易当期确认相应的资产转让所得或损失，并调整相应资产的计税基础。
判断是否属于免税重组，因分立时未发生非股权支付额，且满足其条件，应认定为免税重组。免缴纳企业所得税。B公司需缴纳的税金如下：①契税《财政部、国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2015〕37号）第四条公司分立，公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。根据以上文件，公司分立，不需缴纳契税。②印花税《财政部国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》（财税[2003]183 号）第三条规定“企业因改制签订的产权转移书据免予贴花”；根据文件，产权转移书据免交印花税。第二种方案下的总税收成本=234.86（万元）※计税成本不同，土地增值税土地计税成本为230万元/亩、企业所得税土地税前扣除计税成本为200万元/亩。方案三：地块投资方案的涉税成本分析如下： A公司需缴纳的税金如下：①增值税 《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件：《营业税改征增值税试点实施办法》第十条：销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。第十一条：有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。财税[2016]36号文附件二《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条：适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。根据上述规定可以得出，企业将无形资产、不动产投资入股换取被投资企业股权的行为属于有偿取得“其他经济利益”，且被投资企业取得不动产包括“接受投资入股”形式取得的不动产，其进项税额准予从销项税额中抵扣。根据以上规定企业以土地使用权不动产投资应作为销售缴纳增值税，并可计算销项税额、开具增值税专用发票给被投资企业作为抵扣进项税额的凭据。因此以土地使用权投资要视同销售缴纳增值税。
《关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税[2016]47号）第三条第（二）项规定：“纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。”A公司以地块W投资到B公司，需缴纳增值税(230-200）×60÷（1+5%）×5%=85.71（万元）②城建税、教育费附加（含地方）需缴纳的城建税、教育费附加=85.71×（7%+5%）=10.29（万元）③印花税按印花税产权转移书据万分之五税率缴纳印花税。需缴纳的印花税=230×60×0.05%=6.90（万元）④土地增值税根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）规定：“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。”因此，本案例中的房地产A公司需缴纳土地增值税：需缴纳的土地增值税=【230×60÷（1+5%）-（200×60 +200×60×3% +10.29+6.90）】×30%=229.70（万元）
（注：200×60×3%为A公司取得出让土地时缴纳的契税）⑤企业所得税《财政部 国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税【2014】116号）第二条规定：“企业以非货币性资产对外投资，应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得。”因此，A公司将土地投资到B公司名下，应缴纳企业所得税。应缴纳的企业所得税=【230×60 ÷（1+5%）-（200×60+10.29+6.90+229.70）】×25%=223.99（万元）B公司需缴纳的税金如下： ①契税根据《契税暂行条例实施细则》第八条规定，土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：
4.房地产开发项目土地价格评估 篇四
估办法的通知（甬政发[2006]120号）
各县（市）、区人民政府，市政府各部门、各直属单位：
现将《宁波市拆迁集体所有土地房屋价格评估办法》印发给你们，请遵照执行。
宁波市人民政府 二○○六年十二月十八日
宁波市拆迁集体所有土地房屋价格评估办法
第一条 为了规范拆迁集体所有土地房屋补偿估价行为，维护房屋拆迁双方当事人的合法权益，根据《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》、《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例实施细则》，制定本办法。
第二条 拆迁本市行政区域内集体所有土地房屋需要对被拆迁房屋进行价格评估的，适用本办法。
第三条 集体所有土地房屋拆迁价格评估应当由依法取得房地产价格评估资格的评估机构（以下简称评估机构）承担。
第四条 从事被拆迁房屋价格评估的人员，必须取得《房地产估价执业资格证书》。主要估价人员应当是注册房地产估价师。
第五条 从事被拆迁房屋价格评估的评估机构必须履行下列义务：
（一）遵守有关的法律、法规、规章和政策；
（二）遵守诚信、公开、公平、公正的原则；
（三）按规定标准收取费用；
（四）依法接受土地行政主管部门和建设行政主管部门的指导、监督和检查；
（五）对房屋价格评估报告进行解释。
第六条 评估机构和估价人员在房屋价格评估活动中不得有下列行为：
（一）弄虚作假，故意压低或抬高评估结果；
（二）利用工作之便，牟取私利；
（三）违反规定转让估价业务；
（四）以不正当理由或名目收取额外费用、降低收费标准；
（五）法律、法规、规章禁止的其他行为。
第七条 进行被拆迁房屋价格评估，拆迁人应当与评估机构签订房屋价格评估委托合同。
第八条 拆迁当事人应当如实向评估机构提供评估所必需的资料，并协助评估机构开展现场查勘。拆迁当事人不如实提供或者不协助评估机构实地查勘的，评估机构可以根据相关房产、土地资料参照类似房屋、土地进行评估。如拆迁当事人对评估结果有异议的，可以申请房屋现场查勘后评估。
第九条 被拆迁房屋的估价基准日（估价时点）为拆迁公告发布之日。
第十条 对住宅用房拆迁实行货币安置的，其安置补偿价格以估价基准日上月被拆迁房屋所在地段与安置用房同类房屋等级的商品住宅的平均价格，结合该住房建筑面积、建筑结构、使用年限、装修等因素由评估机构评估确定。
住宅用房的建筑结构由评估人员在评估时按照土地、房产和价格行政管理部门规定的标准确定。
使用年限是指住宅用房拆迁时的使用年数。使用年数按估价基准日的年份减去住房的建造年份确定。
第十一条 本办法第十条所涉及的商品住宅平均价格确定办法如下：
（一）被拆房屋在海曙区、江东区、江北区以及大榭开发区、高新技术产业园区、东钱湖旅游度假区的，采用由市价格、土地、房产行政主管部门测定的拆迁公告发布上月被拆迁房屋所在地段与安置用房同类房屋等级（钢混二等）的商品住宅的平均价格。
（二）被拆迁房屋在其他县（市）、区的，由当地价格、土地、房产行政主管部门测定的拆迁公告发布上月被拆迁房屋所在地段与安置用房同类房屋等级（钢混二等）的商品住宅的平均价格。
（三）因市场等原因无法测定被拆迁地段商品住宅平均价格的，由县（市）、区人民政府每年3月底前公布有关地段钢混二等安置用房的价格作为当地商品住宅平均价格的指导价。
第十二条 对被拆房屋实行货币补偿的，其评估金额按下列公式计算：
被拆房屋可安置面积内货币补偿评估金额=（商品住宅平均价格-商品住宅基本造价＋被拆房屋重置价格×成新）×可安置建筑面积＋附属物评估金额＋装修评估金额
被拆房屋超过可安置建筑面积货币补偿评估金额=被拆房屋重置价格×成新×（被拆房屋可补偿安置建筑面积-可安置建筑面积）
第十三条 本办法第十二条中的住宅用房成新是指房屋的新旧程度。住宅用房成新按使用年限每年2%折旧计算确定，但钢混结构、砖混结构低于五成的，按五成计算；砖木结构、木结构、简易结构低于四成的，按四成计算。
住宅用房重置价格是指上一新建同类住房的前期工程费、建筑安装工程费和小区内配套设施费三者之和。
第十四条 拆迁非住宅用房实行货币安置的，其货币补偿评估金额由估价机构按市场比较法评估确定。因缺乏足够的市场成交案例不能采用市场比较法时，可以采用成本法等其他估价办法。
第十五条 评估机构应当按约定向委托人提供全部被评估房屋的整体估价报告和分户报告。估价报告必须经注册房地产估价师签字并经评估机构盖章。
第十六条 评估机构应当将被拆迁人的姓名、被拆迁房屋基本情况、评估因素、评估依据、评估价格等主要情况在拆迁范围内公示，接受社会监督。公示时间不少于10日。
第十七条 房屋拆迁评估应当以人民币为计价的货币单位，计价应精确到元。
第十八条 当事人对评估结果有异议的，应当在公示时间内向原评估机构书面申请复核。原估价机构应当在收到书面申请后10个工作日内出具书面复核结果。当事人对复核结果仍有异议的，可以在收到复核结果后10日内向土地行政主管部门书面申请裁决。
裁决部门受理裁决申请后，可提请本市房地产价格评估专家委员会对评估结果进行鉴定，房地产价格评估专家委员会出具的鉴定结论可作为裁决依据。裁决部门应当自受理裁决之日起30日内作出书面裁决。
房屋拆迁评估鉴定费用，按评估费用的50%计取，由申请人在提出裁决申请时向房屋拆迁管理部门预交。鉴定后，维持原评估结果的，鉴定费用由申请人支付；改变原评估结果的，鉴定费用由原评估机构支付。
原评估机构应当配合房地产价格评估专家委员会做好鉴定工作。对评估结果进行鉴定的房地产价格评估专家委员会的成员，如与原评估机构、拆迁当事人有利害关系或是拆迁当事人的，应当回避。
第十九条 从事房屋拆迁价格评估的评估机构及其从业人员违反有关规定进行评估的，由土地行政主管部门和房产行政主管部门根据有关法律、法规及规章规定进行处罚。
5.房地产开发项目土地价格评估 篇五
(京房地评字[1996]第784号)
第一条 为加强本市房地产评估机构的管理，保障国家、集体、个人的合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及建设部《城市房地产市场估价管理暂行办法》《城市房地产中介服务管理规定》，制定本规定。
第二条 凡在本市行政区域内从事房地产价格评估的机构，均须遵守本规定。
第三条 北京市房屋土地管理局(以下简称市房地局)是本市房地产价格评估机构的主管机关。主要职能是：
1.负责本市房地产价格评估机构的资质认定、年审工作;
2.制定本市房地产价格评估行业标准;
3.规范本市评估机构的行业行为。对本市房地产评估机构的评估工作进行业务指导、管理、监督和检查;
4.负责本市房地产评估人员的注册、培训、考核及继续教育。
北京市房地产价格评估事务所(以下简称市评估所)负责本市评估机构的日常管理工作。
第四条 房地产评估机构申请资质认定，须具备以下条件：
1.有自己的名称、组织机构、章程和健全的财务制度;
2.有固定的服务场所;
3.10万元以上的注册资金;
4.有相应的房地产估价人员及其他相应专业技术人员。
第五条 申请房地产价格评估机构资质认定的单位须提交下列材料：
1.房地产评估机构资格申请书及上级主管单位的批件;
2.企事业法人证明材料;
3.固定经营场所的证明;
4.组织章程;
5.评估人员专业资格及技术职称证明材料;
6.房地产评估实例;
7.注册资金验资报告;
8.其他需要提交的有关材料。
第六条 市评估所对申请资质认定的评估机构审核后，报市房地局审批，颁发《北京市房地产价格评估机构资格临时证书》。评估机构到工商部门办理工商登记，领取营业执照，方可经营。一年后经市房地局审查合格，换发《北京市房地产价格评估机构资质证书》。
第七条 房地产价格评估机构的资质分为三个等级：
1.甲级
(1)注册资金在100万元以上(含100万元);
(2)以“房地产评估”为主要经营业务;
(3)获得市房地局颁发的《北京市房地产估价人员上岗证书》(以下简称《上岗证书》)的人员不少于15人，其中有注册房地产估价师或土地估价师资格的人员不少于7人，具备建筑、经济类中高级专业技术职称资格的专职人员不少于6人(其中至少有一名结构专业高级工程师和一名高级房地产经济师)，兼职人员不得超过各项核定人员的50%;
(4)从事房地产评估业务满三年以上。
2.乙级
(1)注册资金在50万元以上(含50万元);
(2)获得市房地局颁发的《上岗证书》的人员不少于8人;其中有注册房地产估价师或土地估价师资格的人员不少于4人，具备建筑、经济类中高级专业技术职称资格的专职人员不少于3人(其中至少有一名结构专业工程师和一名房地产经济师)，兼职人员不得超过各项核定人员的40%;
(3)从事房地产评估业务满两年以上。
3.丙级
(1)注册资金在10万元以上(含10万元);
(2)获得市房地局颁发的《上岗证书》的人员不少于6人，其中有注册房地产估价师或土地估价师资格的人员不少于2人，具备建筑、经济类中高级专业技术职称资格的专职人员不少于2人，兼职人员不得超过各项核定人员的35%;
(3)从事房地产评估业务满一年以上。
第八条 国有土地使用权出让地价的评估由市房地局确认的评估机构承担，估价结果须经市房地局审定，方可生效。
第九条 土地增值税的评估由市房地局确认的评估机构承担。
第十条 房地产抵押评估由市、区、县房地局设立的事业性评估机构或贷款银行设立的取得正式房地产评估资质的评估机构承担。
第十一条 房屋买卖过户评估、房屋拆迁补偿评估和其他政府指定的房地产项目评估，由市评估所和各区、县房地局设立的事业性评估机构按规定评估。
第十二条 第八条至第十条所包括的各类业务，各级评估机构须按以下要求承接：
甲级房地产价格评估机构可单独承担土地总面积5万平方米以下，同时总建筑面积15万平方米以下的评估业务;
乙级房地产价格评估机构可单独承担土地总面积3万平方米以下，同时总建筑面积10万平方米以下的评估业务;
丙级房地产价格评估机构可单独承担土地总面积1.5万平方米以下，同时总建筑面积5万平方米以下的评估;
土地总面积超过5万平方米(含5万)或总建筑面积超过15万平方米的项目为特大评估项目。此类项目由市评估所组织多家评估机构共同承担。
第十三条 房地产价格评估机构实行注册登记制度，有效期三年。有效期满前一个月，房地产价格评估机构须到市房地局申请重新登记。重新登记时，房地产价格评估机构要提供三年内的工作报告、人员现状和三份典型估价报告等文件。审查合格的机构予以公布。
甲级评估机构在三年中至少完成三项建筑规模在10万平方米以上或五项建筑规模在5万平方米以上的评估业务;
乙级评估机构在三年中至少完成三项建筑规模在5万平方米以上或五项建筑规模在2万平方米以上的评估业务;
丙级评估机构在三年中至少完成三项建筑规模在1万平方米以上的评估业务。
第十四条 房地产价格评估机构实行年审制度。年审的具体办法另行规定。
第十五条 房地产价格评估收费按《关于房地产中介服务收费的通知》(京价房字1996年第396号)规定执行。
第十六条 房地产估价人员分估价师和估价员两级：
通过国家有关部门组织的考试并获得房地产估价师或土地估价师的人员为估价师。已取得估价师资格的人员，仍须取得市房地局颁发的《上岗证书》后，方可在本市从事房地产评估业务。
未取得房地产估价师或土地估价师资格，从事房地产估价工作的人员，符合以下条件，经市房地局专业培训，考核合格，取得《上岗证书》，为房地产估价员：
1.具有北京市户口;
2.具有高中、中专以上文化程度;
3.在市房地局批准成立的房地产价格评估机构中任职。
第十七条 房地产价格评估人员在评估作业中不得有下列行为：
1.索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益;
2.允许他人以自己的名义从事房地产评估业务;
3.同时在两个或两个以上评估机构执行业务;
4.与一方当事人串通损害另一方当事人利益;
5.法律、法规禁止的其他行为。
第十八条 评估人员变更注册机构，应及时申报备案。评估机构对兼职估价人员的评估业绩应有记录。
第十九条 房地产价格评估机构应当遵循公平、公正、公开的原则，按照国家或本市规定的技术标准和评估程序开展业务。
第二十条 房地产价格评估机构须按季度向市房地局报送评估业务统计报表。表格式样由市房地局统一制发。
第二十一条 房地产价格评估机构及其从业人员与委托人有利害关系的应当回避。对评估中需要保密的内容，不得随意向他人提供。
第二十二条 房地产价格评估机构变更名称或注销的，应于变更名称或注销后十日内持有关文件到市评估所办理更名或注销手续。
第二十三条 房地产价格评估机构对所出具的房地产估价报告书的真实性和合法性负责。
第二十四条 房地产价格评估机构在指定的业务范围内受理评估项目，凡越权评估，不予办理相关手续。
第二十五条 房地产价格评估机构及其评估人员违反本规定，致使评估行为无效或评估结果失准，造成损害的，应承担相应的民事或行政责任，情节严重构成犯罪的，由司法机关追究其刑事责任。
第二十六条 房地产评估师违反本办法，按照建设部、人事部《房地产评估师执业资格制度暂行规定》处罚;评估机构违反本办法，按照建设部《城市房地产中介服务管理规定》处罚。
第二十七条 本办法由市房地局负责解释。
第二十八条 本办法自发布之日起施行。
6.运用收益还原法评估土地价格探讨 篇六
土地总收益可分为实际总收益和客观总收益。实际总收益是在现状下实际取得的收益, 客观总收益是排除了实际总收益中的属于特殊的, 偶然的因素后所能得到的一般正常总收益。
目前评估人员在运用收益还原法对出租性土地评估时, 普遍都采用客观总收益来作为土地的总收益, 但笔者认为对于不同类型的出租性土地, 总收益的求取是不相同的, 因此不能一概用客观总收益来作为出租性土地的总收益。客观总收益适用于不存在房屋租约的情况下。实际总收益则适用于已出租的房屋, 且签定了长期租约, 期满要续租的情况。对于只存在短期租约, 期满不续租的房屋, 则需客观总收益和实际总收益综合考虑, 即租约限制内采用实际总收益, 租约限制外采用客观总收益来确定其土地总收益。
客观总收益的求取通常是采用市场比较法, 在市场上收集同类土地的租赁价格, 然后对收集来的案例价格, 根据待估土地的实际情况进行因素修正。因素修正主要是从地段因素、面积因素、楼层因素、租赁期限因素、付款方式因素、保证金因素等几方面考虑。通过以上的因素修正后, 即可求出待估土地的客观潜在租金水平, 但同时还要考虑空置率和租金损失问题。空置率可根据待估土地所在区域的平均空置率来确定, 租金损失是指包括拖欠租金或不交租金等情况, 它与承租人有直接的关系。
实际总收益的求取则根据房屋所有权人和租赁户签定的租赁合同上的租金确定。契约租金一般分为两种, 一种是租金在租赁期内不发生变化;一种是租金在租赁期内根据市场上租金的变动情况作周期性的调整。一般来说租赁期较长的契约都采用的是第二种, 因为市场上租金水平在长期会发生较大的波动, 因此出租人为了自身的利益, 一般都要求租金在周期内根据市场作相应调整。
2 土地总费用的确定
2.1 利息是否应作为总费用扣除
传统上认为利息应作为费用扣除, 因为利息是投资土地成本支出的一部分, 但我们认为这是不恰当的, 因为投资者之所以要选择投资土地, 是因为土地带来的投资收益大于银行的存贷款利息。正因为如此投资者才愿意从银行贷款来投资土地或者牺牲银行的存款利息来投资于土地。因此, 无论是贷款资金还是自有资金, 利息都是作为投资收益的一部分而不应作为费用扣除。
2.2 折旧是否应作为总费用扣除以及折旧年限的确定
目前很多运用收益还原法进行土地评估的报告中均把折旧费当作费用扣除, 而笔者认为这是不恰当的, 因为折旧并没有实际支出, 是作为业主提留, 它不同于总费用中的维修费、管理费、保险费、税费等都属于实际支出。因此笔者认为如果把土地作为一种投资, 那么它每年的纯收益就应该是它的净现金流入量, 公式为:
净现金流入量=资本产出+资本回收。
式中:资本产出就是投资土地的时间价值 (投资利息) 的体现, 资本回收就是土地所提取的折旧部分。
当a每年变化, r每年不变, 且>0, 土地有收益的年期为有限年期n时, 收益还原法公式为:P=a1/ (1+r) +a2/ (1+r) 2+……+ an/ (1+r) n当n=1时, P=a/ (1+r) , 则:a=P (1+r) =P+Pr
由此我们可看出净现金流入量a (纯收益) 是包括了P (资本回收) 和Pr (资本产出即投资土地的时间价值) 两方面的内容, 可见折旧并没有从总费用中扣除而是作为了纯收益的一部分。
2.3 总费用中应考虑的税费项目
笔者认为, 收益还原法在评估过程中所指的税费项目是指土地在运营过程 (出租、经营、生产期间) 中所须缴纳的项目。
税费种类有:城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、印花税、教育附加费、交通重点建设附加费等。在房地产的税法中, 土地增值税、契税及所得税等几种税种不应计入该税费项目。
2.4 总费用中的维修费的求取方法及测算途径
房地产的维修费一般可分为日常性小维修和大维修费用。
(1) 日常性小维修。
发生较为频繁, 费用较低, 因此可取年折旧费的一定比例计算。其中折旧费一般采用直线法估算, 即:D=C× (1-R) /N (C:重置成本, R:残值率, N:经济耐用年限)
(2) 大维修费用。
发生的次数相对较少, 但发生的费用却较大, 因此, 大维修费用宜采用提取重置成本的一定比例计算, 然后再作每年的平均摊销。
2.5 对于出租性土地, 当土地取得方式为划拨时, “土地收益”部分应作为总费用扣除
目前在一般情况下运用收益还原法评估时都没有考虑土地取得方式对收益价格的影响。但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第55条之规定:以营利为目的, 房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的, 应当将租金中所含土地收益部分上缴国家。因为房屋所有权人并未获得“土地收益”这部分收益, 故该“土地收益”部分不应计入在出租人的纯收益中, 而是应作为出租人上缴国家的费用扣除。
3 资本化率的确定方法
在运用收益还原法进行土地评估时, 目前通常是采用直接选取法来确定资本化率, 但采用此方法误差较大, 我们认为宜采用以下几种方法: (1) 行业基准收益率加物价指数调整法以这种方法确定土地的资本化率前提是把土地作为一种投资来看待。 (2) 安全利率加上风险调整值法运用这种方法求取资本化率, 首先是求取安全利率, 即无风险的资本投资收益率。在我国一般选取的是一年期的定期存款利率作为安全利率, 然后根据评估对象所处地区现在和未来的经济状况、土地市场发育状况、土地取得方式、物价指数状况以及评估对象的用途, 新旧程度等确定风险调整值, 最后用安全利率加风险调整值的和作为该评估对象的资本化率。 (3) 收益风险倍数法收益风险倍数法是在参照投资收益率排序法的基础上, 对安全利率加调整值法加以改进的方法。即把安全利率加风险调整值法中要求取的风险调整值改变为确定土地投资与安全投资年回收额的多出倍数。因土地投资的风险高于国债, 在投资收益率排序上, 土地投资收益率应高于同期国债年利率。
资本化率的确定是收益还原法评估中的难点之一, 需要估计师掌握有充足的相关资料和丰富的土地评估工作经验。
4 土地收益年限的确定
对土地收益年限的确定主要是根据土地的可使用年限或设定使用年限及建筑物可使用年限的不同来综合考虑。
(1) 当土地为出让方式时土地可使用年限=土地在评估时点的剩余年限 (尚可使用年限) =建筑物在评估时点的剩余经济耐用年限对于评估对象为土地的情况, 则用土地可使用年限作为该评估对象的有收益的年限。
(2) 当土地为划拨方式时即未办理土地出让手续的情况, 这时应设定在评估时点该土地用途的法定最高出让年限作为土地的可使用年限。
5 结论
综上所述, 进行土地价格评估时运用收益还原法应注意:如何准确的确定总收益、总费用、资本化率及收益年限等, 每个参数取值的不同, 对估价结果会产生很大影响, 估价人员应该引起重视, 而且在具体操作时必须认真选取。
摘要：收益还原法是进行土地价格评估时常用的方法之一。如何准确的确定总收益、总费用、资本化率及收益年限等, 他们都不同程度的影响了评估的科学性和结果的准确性。收益还原法在运用过程中产生的问题应该引起重视。
关键词：收益还原法,土地评估,注意,问题
参考文献
[1]胡存智.土地估价理论与方法[M].北京:地质出版社.
7.房地产开发项目土地价格评估 篇七
农民集体土地的开发成本主要是征地补偿费，应按国家及北京市有关法律、法规规定的征用农民集体土地的费用项目和标准进行计算：集体土地征地补偿费＝土地补偿费＋青苗补偿费＋地上物补偿费＋劳动力安置费＋超转人员安置费＋菜田基金＋耕地占用税等，
2、住宅用地开发成本的计算
住宅用地的开发成本主要是居民拆迁补偿费用，应按北京市房屋拆迁法规的相关规定进行计算：
住宅房屋拆迁补偿价格＝(基准地价×K＋基准备房价)×被拆迁房屋建筑面积＋被拆迁房屋重置成新价＋搬家补偿费
上式中，K为容积率修正系数。
3、单位用地开发成本的计算
单位用地的开发成本主要是单位拆迁补偿费用，应按北京市房屋拆迁法规的相关规定进行计算：
非住宅房屋拆迁补偿价格＝区位价格×K1×K2×K3×建筑面积＋地上物重置成本＋停业损失补偿费＋搬家补偿费
上式中，K1为容积率调整系数，K2为房屋原用途调整系数，K3为规划用途调整系数，
由于以前的土地使用权出让主要采用协议出让方式，土地开发成本虽然有法律、法规对征地拆迁费用项目和标准作了规定，但在实际中的费用是通常土地取得者与原土地占有者讨价还价确定的，其之间的协商结果通常不公开，因此目前还没有比较成熟和准确的评估操作方法
8.房地产开发项目土地价格评估 篇八
工程竣工质量评估报告
武汉市汉南区水洪基本农田土地整理项目
工 程 竣 工 质 量 评 估 报 告 编 制 人：
总监理工程师：
技术负责人：
武汉宏基建设工程监理有限公司
日 期： 2010 年 4 月 5 日
-0-武汉宏基建设工程监理有限公司
工程竣工质量评估报告
工程竣工质量评估报告
一、前言
1、本报告针对的是单位工程；
2、编写本报告的条件：以承包单位对分项工程的自检合格资料为基础，根据监理工程师巡查、旁站、建筑材料试验、见证取样、平行检查、复查、资料审核等方式所掌握的情况，结合本工程的初验意见；
3、本报告编写做到评估客观、公正、真实；对监理过程作出综合描述；反映工程的主要质量状况、工程的结构安全、观感质量。
二、工程项目概况
（一）工程地址：武汉市汉南区邓南街鞋尖村至新沟村；
（二）工程项目参建情况：
1.建设单位: 武汉市汉南区土地开发整理复恳中心； 2.设计单位: 湖北星湖勘测设计咨询有限公司； 3.施工单位: ①第一标段：武汉市日月星建筑工程公司； ②第二标段：武汉市德源市政工程有限公司； ③第三标段：武汉金牛水利水电工程有限公司； ④第四标段：湖北红旗建筑工程有限公司； ⑤第五标段：武汉山鑫建筑工程有限公司； 4.监理单位: 武汉宏基建设工程监理有限公司；
（三）工程项目布置规模:
1、项目区地理位置和范围
地理位置：武汉市汉南区位于武汉市西南部，是长江与其支流东荆河（长河）两水相夹的一个狭长地带，地跨东经113º45ˊ～114º6ˊ10“、北纬30º12ˊ～30 º22ˊ20”，南与东南面临长江，和江夏区、嘉鱼县隔江相望，北至西北以东荆河为界，同蔡甸区相邻，东北部在大军山南麓不远处的狭窄地段与经济开发区军山街接壤，西恙西南以东荆河的支流通顺河及保丰垸堤为分界线与仙桃市毗邻，在东荆河改道截流工程入江口处，与洪湖水土相连。区辖范围东西间最远距离达35.25公里，南北间最宽处15.3公里，最窄处仅2.6公里。
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项目区地形：汉南区邓南街地貌形态属沿江冲积平原，系长江在多年泛滥沉积后面形成的高亢河漫滩，故多辟为旱地种植，在长江、东荆河两水河漫之间的低洼河漫滩或称滩后洼地，则零星辟为水田种植，地势平坦，沿江岸呈垂直方向内向倾斜，基本无河湖港汊，调蓄能力极低。
项目区地势呈东高西低、南高北低，沿河高、腹部低的特点，项目区内海拔高程在21.4m—25.8m之间。地势起伏不大，适宜于大规模，成块的整理开发。
项目区范围：武汉市邓南街水洪基本农田土地整理项目区处于汉南区邓南街。项目北片涉及水二村、水三村和鞋尖村三个行政村，区内总面积542.66公顷，跨东经113º51ˊ12“～113º53ˊ19”，北纬30º14ˊ32“～30º17ˊ15”。
项目南片涉及新沟村、水一村和水二村三个行政村，区内总面积544.79公顷，跨东经113º50ˊ38“～113º52ˊ26”，北纬30º12ˊ14“～30º15ˊ13”。项目包括：平田整地、灌溉与排水、田间道路、防护林。
地质及水文：项目区降水丰富，地势较低，地表和地下水资源丰富。汉南区有长江、通顺河两条过境河流，境内还有蚂蚁河、协子河、内荆河等自然河流。项目区内主要由长江、东荆河引水灌溉。长江年均流量为2.26万方/秒，年过境的总水量达到7127亿立方米，东荆河的年均流量为44.7方/秒，年过境总水量为14.1亿立方米。只要在项目区内设提水泵站，其用水极为便利，生产生活用水有保障。
2、项目建设的主要内容和工程量
（1）平田整地: 项目区土地总面积1000公顷，整理总面积为1000公顷。平整理田块13866.83m³，填塘47038.29 m³，废弃路平整2980.74 m³。（2）灌溉与排水: 新修斗渠6条，总长4.10公里；修复斗渠10条，总长10.22公里，新修农渠-129条，总长11.358公里，新修农渠-2 22条，总长13.76公里，修复农渠-1 11条，总长3.96公里，修复农渠-2 5 条，总长3.58公里，新修斗沟 1 条，总长1.27公里，新修斗沟 16 条，总长40.89公里，修复斗沟衬砌 19 条，总长12.731公里，新修节制闸17座，新修倒虹吸140座，新修下田埠422处，新修分水口421个，新修斗门9个，新修农门105个，新建泵站2座，修复泵站2座，沟清淤，长 公里，翻水井4个，新建渡槽12个，修复渡槽1个。
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（3）田间道路：修复田间道路 25 条，总长21.63公里。新修生产路6 条，总长3.47公里，修复生产路 22 条，总长11.08公里；（4）防护林；总植树1.5965万株;3．项目实施后，共新增耕地30.3公顷，新增耕地率达到3.03％。平整田块138661.83m3,填塘47038.29m3,填沟渠13710.46m3,废弃路平整2980.74m3,新修斗渠4.10km，新修800涵管8.33 km，修复800U形渠1.91 km，新修矩形渠0.99 km，新修农渠-1总长16.90km，新修农渠-2总长8.21km，修复农渠-1总长4.92km，修复农渠-2 总长2.63km，新修斗沟1.26km，新修斗沟28.89km，修复斗沟衬砌12.75km，新修节制闸21座，新修倒虹吸68座，新修下田埠422处，新修分水口421个，新修斗门9个，新修农门105个，新建泵站2座，修复泵站2座，修复田间道路21.63km，新修生产路总长3.47km，修复生产路11.08km，栽种农田防护树木15965株。
（四）工程特点概述: 1．本项目为武汉市汉南区土地整理项目，外部交通条件便利，但是建筑物较多、较分散，增加管理难度，田间地块材料运输量比较大也比较难。
2．施工用电将是困挠本工程的难点，需要施工单位自带发电机。3．工作任务大，工期较紧，土方工程量大，增加了工程施工难度，增加了协调和组织的难度。
（五）完成工程总造价为 1940.66万元。
（六）工程开工竣工时间: 1.工程开工时间:2009年4月1日 2.工程竣工时间:2010年3月31日
三、质量评估依据
1、设计文件：
（1）湖北星湖勘测设计咨询有限公司设计的全套施工图；
（2）工程设计交底记录、图纸会审纪要和建设单位提出的变更要求。（3）设计变更、洽商记录；
2、工程建设方面法律、法规 2.1法律:
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2.1.1《中华人民共和国建筑法》； 2.1.2《中华人民共和国合同法》； 2.1.3《中华人民共和国安全生产法》； 2.1.4《中华人民共和国土地管理法》。2.2、法规: 2.2.1《建筑工程质量管理条例》； 2.2.2《安全生产管理条例》；
2.2.3《中华人民共和国土地管理法实施条例》； 2.2.4《房屋建筑工程施工旁站监理管理办法（试行）》； 2.2.5《城市建设档案管理办法》；
2.2.6《国家投资土地开发整理项目竣工验收暂行办法》； 2.2.7《国家投资土地开发整理项目实施管理暂行办法》； 2.2.8《湖北省土地开发整理项目竣工验收管理暂行办法》； 2.2.9《湖北省土地开发整理项目档案管理暂行办法》； 2.2.10《湖北省土地整理项目管理暂行规定》；
2.2.11《武汉市土地整理立项、实施、验收试行办法》。
3、技术标准、规范、规程 3.1、标准：
3.1.1《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300—2001）； 3.1.2《建筑施工安全检查标准》（JGJ59—99）； 3.1.3《质量管理体系标准》（GB/T19001—2000）； 3.1.4《土地开发整理标准》（TD/T1011-1013─2000）； 3.1.5《公路工程技术标准》（JTGB─2003）；
3.1.6《土地整治专项工程施工质量检验标准》（DB42/T563—2009）； 3.2、规范：
3.2.1《建筑工程监理规范》（GB50319—2000）； 3.2.2《工程测量规范》（GB50026—2007）；
3.2.3《水土保持综合治理 技术规范 坡耕地治理技术》（GB/T16453.1-1996）；
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3.2.4《水土保持综合治理 技术规范 沟壑治理技术》（GB/T16453.3-1996）； 3.2.5《水土保持综合治理 技术规范 小型蓄排引水工程》（GB/ T16453.4-2002）；
3.2.6《节水灌溉工程技术规范》（GB/T 50363-2006）； 3.2.7《农田排水工程技术规范》（SL/T4—1999）； 3.2.8《渠道防渗工程技术规范》（SL18—2004）； 3.2.9《雨水集蓄利用工程技术规范》（SL267—2001）； 3.2.10《水闸设计规范》（SL265—2001）；
3.2.11《水土保持治沟骨干工程技术规范》（SL289—2003）；
3.2.12《公路路基设计规范》（JTGD30—2004）；
3.2.13《建筑工程文件归档整理规范》（GB50328—2001）； 3.2.14《泵站施工规范》（SL234-1999）；
3.2.15《土地整治通用工程施工质量检验标准》（DB42/T562—2009）； 3.2.15《土地整治工程施工质量验收规范》（DB42/T564—2009）；
四、质量受控状况
1、工程开工前督促施工单位建立健全质量保证体系，重点落实责任到位，检查各项管理制度是否健全，加强对每道工序进行自检、互检和交工艺、交措施、交标准，严格执行国家的验评标准和施工规范，加强质量管理，通过一些强有力的措施，使工程质量达到控制目标。
2、开工前进行图纸会审和技术交底，严格监控施工单位按图施工，按规程操作。土建专业监理师跟踪检查，按施工图严格监控，施工单位予以配合，对检查出来的质量问题，先通知施工单位责任人，再研究整改方案，上报监理部，由总监签字认可后，按方案实施整改，并派专业监理师跟踪整改情况，整改合格才能进入下一道工序。
3、定期召开工地例会，组织项目经理、施工员和专业施工队负责人进行交流，解决工地存在的质量问题，协调各工种之间关系，很好解决了各工种之间施工矛盾。土建专业监理师就工地现场存在的质量问题逐一通报给各责任人，各责任人制订下一步如何加强质量管理方案，并上报监理部，监理师则督促施工单位按方案执行。
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4、监理部检测使用主要仪器：水准仪、经纬仪、靠尺、对角检测尺、塞尺、反光镜、百格网、焊接检测尺、内外直角尺、卷线尺器、钢卷尺、游标卡尺、空鼓锤、砼回弹仪等。
5、对各种原材料进场严格按批量进行复检，复检合格后才能使用在该工程上，否则下达通知撤出现场。严禁不合格伪劣产品用到工程上，任何材料在使用前，监理工程师均要求施工单位填写材料、报验单，详细说明材料来源、产地、规格、使用部位、见证取样后，陪同施工单位一起送检。施工过程中水泥、钢筋、砂石、钢结构材料进行见证取样送检，并实行报验许可制度。由于监理人员工作到位，施工单位予以配合，从而保证了原材料的质量。各种设备在开工前报验，均能正常工作，满足该工程项目的要求。
五、分部工程质量评估
（2）工程质量验收
项目监理机构依据验收规范、标准、设计图纸及经批准的项目划分，分批、分层次按照单元工程、分部工程、单位工程逐级验收。
单元工程验收：
本项目一标实际完成单元170个，二标实际完成单元287个，三标实际完成单元565个，四标实际完成单元565个，五标实际完成单元191个。项目实际完成单元工程1778个。各分部工程所属单元工程详见项目划分表。按保证项目、基本项目、允许偏差项目进行。含隐蔽工程项目的单元工程首先验收隐蔽工程，隐蔽工程质量合格后方可进行下一步工程施工。验收要求保证项目必须符合施工规范及验收规范要求；基本项目参照施工验收规范标准划分不合格、合格、二个等级进行；允许偏差项目必须符合规范要求。
一标段:
1、单元工程验收
共划分为170个单元工程，实际验收170个单元工程。各分部工程所含单元工程施工记录完整，自检、交接检、互检记录完整；相关施工人员签字齐全；所用材料质量证明资料齐全，复检合格；施工资料、证明资料完整、齐全；现场报验、监理检查验收符合规定要求。
2、分部工程验收:
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依据国土资源部《土地开发整理项目验收规程》（修订）征求意见稿的验收内容、程序、方法由监理机构主持对分部工程进行了验收，验收的方法是全数检查单元工程质量评定资料的完备性，并查看工程现场观感质量，从而认定分部工程质量等级，并付遗留问题提出处理意见。
一标段分部工程划分为平田整地工程、灌溉与排水、道路工程、生态防护林工程。分部工程验收主要检查其所含单元工程是否全部完成施工任务，有无漏项，施工、技术、质量证明资料是否完整、齐全，相关签字人员是否签字，签字级别是否符合要求；现场观感质量如何等。
依据上述要求，经资料核查、现场检查各分部工程验收情况如下： ①平田整地工程分部：所含单元工程全部为合格工程。该分部工程评为合格工程。
②溉与排水工程分部：所含单元工程全部为合格工程。该分部工程评为合格工程。
③田间道路工程分部：所含单元工程全部为合格工程。该分部评为合格工程。④防护林工程：所含单元工程全部为合格工程。该分部评为合格工程。
3、单位工程验收：
在完成单元工程、分部工程验收之后，单位工程验收只是检查所含分部工程资料是否齐全、完整、现场检查工程外观质量。
经资料检查核实和现场检查，单位工程所含53个分部工程中的53个分部工程为合格工程，评定单位工程合格工程。
二标段:
1、单元工程验收
共划分为287个单元工程，实际验收287个单元工程。各分部工程所含单元工程施工记录完整，自检、交接检、互检记录完整；相关施工人员签字齐全；所用材料质量证明资料齐全，复检合格；施工资料、证明资料完整、齐全；现场报验、监理检查验收符合规定要求。
2、分部工程验收: 依据国土资源部《土地开发整理项目验收规程》（修订）征求意见稿的验收内容、程序、方法由监理机构主持对分部工程进行了验收，验收的方法是全数检
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查单元工程质量评定资料的完备性，并查看工程现场观感质量，从而认定分部工程质量等级，并付遗留问题提出处理意见。
分部工程验收主要检查其所含单元工程是否全部完成施工任务，有无漏项，施工、技术、质量证明资料是否完整、齐全，相关签字人员是否签字，签字级别是否符合要求；现场观感质量如何等。
依据上述要求，经资料核查、现场检查各分部工程验收情况如下： ①平田整地工程分部：所含单元工程全部为合格工程。该分部工程评为合格工程。
②溉与排水工程分部：所含单元工程全部为合格工程。该分部工程评为合格工程。
③田间道路工程分部：所含单元工程全部为合格工程。该分部评为合格工程。④防护林工程：所含单元工程全部为合格工程。该分部评为合格工程。
3、单位工程验收：
在完成单元工程、分部工程验收之后，单位工程验收只是检查所含分部工程资料是否齐全、完整、现场检查工程外观质量。
经资料检查核实和现场检查，单位工程所含53个分部工程中的53个分部工程为合格工程，评定单位工程合格工程。
三标段:
1、单元工程验收
共划分为565个单元工程，实际验收565个单元工程。各分部工程所含单元工程施工记录完整，自检、交接检、互检记录完整；相关施工人员签字齐全；所用材料质量证明资料齐全，复检合格；施工资料、证明资料完整、齐全；现场报验、监理检查验收符合规定要求。
2、分部工程验收: 依据国土资源部《土地开发整理项目验收规程》（修订）征求意见稿的验收内容、程序、方法由监理机构主持对分部工程进行了验收，验收的方法是全数检查单元工程质量评定资料的完备性，并查看工程现场观感质量，从而认定分部工程质量等级，并付遗留问题提出处理意见。
分部工程验收主要检查其所含单元工程是否全部完成施工任务，有无漏项，施工、-8-武汉宏基建设工程监理有限公司
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技术、质量证明资料是否完整、齐全，相关签字人员是否签字，项，施工、技术、质量证明资料是否完整、齐全，相关签字人员是否签字，签字级别是否符合要求；现场观感质量如何等。
依据上述要求，经资料核查、现场检查各分部工程验收情况如下： ①平田整地工程分部：所含单元工程全部为合格工程。该分部工程评为合格工程。
②溉与排水工程分部：所含单元工程全部为合格工程。该分部工程评为合格工程。
③田间道路工程分部：所含单元工程全部为合格工程。该分部评为合格工程。④防护林工程：所含单元工程全部为合格工程。该分部评为合格工程。
3、单位工程验收：
在完成单元工程、分部工程验收之后，单位工程验收只是检查所含分部工程资料是否齐全、完整、现场检查工程外观质量。
经资料检查核实和现场检查，单位工程所含53个分部工程中的53个分部工程为合格工程，评定单位工程合格工程。
四标段:
1、单元工程验收
共划分为565个单元工程，实际验收565个单元工程。各分部工程所含单元工程施工记录完整，自检、交接检、互检记录完整；相关施工人员签字齐全；所用材料质量证明资料齐全，复检合格；施工资料、证明资料完整、齐全；现场报验、监理检查验收符合规定要求。
2、分部工程验收: 依据国土资源部《土地开发整理项目验收规程》（修订）征求意见稿的验收内容、程序、方法由监理机构主持对分部工程进行了验收，验收的方法是全数检查单元工程质量评定资料的完备性，并查看工程现场观感质量，从而认定分部工程质量等级，并付遗留问题提出处理意见。
分部工程验收主要检查其所含单元工程是否全部完成施工任务，有无漏项，施工、技术、质量证明资料是否完整、齐全，相关签字人员是否签字，项，施工、技术、质量证明资料是否完整、齐全，相关签字人员是否签字，签字级别是否符合要求；
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现场观感质量如何等。
依据上述要求，经资料核查、现场检查各分部工程验收情况如下： ①平田整地工程分部：所含单元工程全部为合格工程。该分部工程评为合格工程。
②溉与排水工程分部：所含单元工程全部为合格工程。该分部工程评为合格工程。
③田间道路工程分部：所含单元工程全部为合格工程。该分部评为合格工程。④防护林工程：所含单元工程全部为合格工程。该分部评为合格工程。
3、单位工程验收：
在完成单元工程、分部工程验收之后，单位工程验收只是检查所含分部工程资料是否齐全、完整、现场检查工程外观质量。
经资料检查核实和现场检查，单位工程所含53个分部工程中的53个分部工程为合格工程，评定单位工程合格工程。
五标段:
1、单元工程验收
共划分为191个单元工程，实际验收191个单元工程。各分部工程所含单元工程施工记录完整，自检、交接检、互检记录完整；相关施工人员签字齐全；所用材料质量证明资料齐全，复检合格；施工资料、证明资料完整、齐全；现场报验、监理检查验收符合规定要求。
2、分部工程验收: 依据国土资源部《土地开发整理项目验收规程》（修订）征求意见稿的验收内容、程序、方法由监理机构主持对分部工程进行了验收，验收的方法是全数检查单元工程质量评定资料的完备性，并查看工程现场观感质量，从而认定分部工程质量等级，并付遗留问题提出处理意见。
分部工程验收主要检查其所含单元工程是否全部完成施工任务，有无漏项，施工、技术、质量证明资料是否完整、齐全，相关签字人员是否签字，项，施工、技术、质量证明资料是否完整、齐全，相关签字人员是否签字，签字级别是否符合要求；现场观感质量如何等。
依据上述要求，经资料核查、现场检查各分部工程验收情况如下：
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①平田整地工程分部：所含单元工程全部为合格工程。该分部工程评为合格工程。
②溉与排水工程分部：所含单元工程全部为合格工程。该分部工程评为合格工程。
③田间道路工程分部：所含单元工程全部为合格工程。该分部评为合格工程。④防护林工程：所含单元工程全部为合格工程。该分部评为合格工程。
3、单位工程验收：
在完成单元工程、分部工程验收之后，单位工程验收只是检查所含分部工程资料是否齐全、完整、现场检查工程外观质量。
经资料检查核实和现场检查，单位工程所含53个分部工程中的53个分部工程为合格工程，评定单位工程合格工程。
六、质量保证资料核查
1、工程安全和功能检验资料核查及主要功能抽查：基本齐全，符合验收规范要求。
2、工程质量控制资料核查：基本齐全，符合验收规范要求。
3、工程观感质量检查：经项目监理部检查,工程观感质量“一般”。
七、质量评估结论
1、本工程各检验批的主控项目和一般项目均符合设计要求和施工验收规范规定。
2、工程技术资料齐全、有效，符合要求。
3、观感质量检查：“一般”。
5、评估结论：本工程共 个分部：基础分部合格、主体分部合格、装饰分部合格、屋面分部合格、给排水分部合格、电气分部合格。本工程质量评估合格。总监理工程师（签字）： 技术负责人（签字）：
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9.房地产开发项目土地价格评估 篇九
一、科学合理的管理估价师和估价机构
对于房地产估价师的管理来说, 一方面要提高估价师的准入资格。目前估价师的质量之所以出现参差不齐现状的一个重要的原因就是估价师的准入门槛较低, 导致学历低、素质低、专业水平不过关的人员都能进入到评估师的行业。一旦提高房地产估价师的准入资格, 便可以将不够资质的人员拒之门外, 从而提高房地产估价师的整体水平。比如我们可以对报考估价师人员的学历、专业、年龄和工作年限等提出明确的要求, 并严格按照要求行事。另一方面要对已经入行的估价师实行等级评定。即根据估价师的工作年限和工作业绩把房地产估价师分为低级估价师、中级估价师、高级估价师和特级估价师。已经取得估价师职业资格证书的估价师, 一旦在其工作岗位上取得了显著的业绩, 就可以晋升为中级估价师, 以此类推可以逐步晋升为高级估价师和特级估价师。如果估价师在其岗位上出现了严重的工作事故, 就应该将其工作资质降为中级估价师、低级估价师, 最后取消估价师资格。对于房地产价格评估机构的管理来说, 也要对这些评估机构进行等级评定。我们可以对评估机构实行优胜劣汰的评定制度, 每年按月和季度对评估机构进行检查, 及时排除那些质量低下、管理不善、业绩垫底的评估机构。同时奖赏表现优秀的评估机构, 给它们颁发优秀评估机构证书, 检查完成后, 按照质量和绩效的高低顺序把所有的评估机构进行重新排列。
二、进行房地产估价师的再教育活动
房地产评估行业是一个新兴的行业, 在这个行业中, 估价师不但要掌握相关的评估方面的知识, 更要熟知法律、经济和建筑等方面的知识。然而从事房地产评估行业的估价师基本上都是其他的专业转行过来的, 他们之前有的是从事建筑行业的、有的是从事测量行业的, 有的是从事经济行业的等等, 他们的特长也各不相同, 所以对房地产评估师的再教育就显得非常的重要。对估价师的再教育包括了两个方面。一是对估价师专业素质的再教育。由上可知, 估价师的质量大多参差不齐, 我们必须要开展形式多样的再教育, 如成人教育、专业考试、上岗考试、晋升考试等模式, 通过这些形式各样的再教育让估价师时刻走在专业技术的前沿。二是对评估师的道德素质进行再教育。目前评估师道德素质低下是房地产评估行业的一个现状。评估师缺乏一定的职业道德, 对自己所从事的行业并没有一个正确的认识。因而我们要通过再教育让估价师认识到他们所从事的是一个多么神圣的行业, 让他们时刻都能严于律己、保持清醒的头脑, 这样才能为社会提供一个专业水平和道德素质都较高的评估队伍。
三、加强对房地产评估的监督管理
任何一个脱离了监督的行业都容易导致混乱的管理体制, 评估行业也一样, 目前与房地产估价相关的价格管理部门并没有对房地产评估进行到位的监督管理, 使得评估机构在评估程序、评估收费、垄断评估等方面出现了严重的问题。一些没有取得国家颁发的评估资质证书的机构举着评估机构的牌子逍遥法外;也有一些评估机构为了获取更多的利益把委托人的委托估的过高或过低, 这种不正当的行为影响了房地产评估行业的公平。因而相关的价格管理部门要做好监督管理的工作。首先, 监督部门要尽可能完善评估的规章制度, 对评估机构在评估过程中出现的一系列的问题给予细致的划分和指导, 确保评估机构在评估前清楚地了解自己评估的每一个流程。其次, 对于评估机构在评估过程中出现的不正当行为要严格按照《价格法》进行及时惩处, 力图不给评估机构留下任何钻空子的机会。另外, 监督部门还要不定时的深入到评估机构的评估案例中, 如果不走出大门, 监督部门可能看到的永远是遵纪守法的评估行为, 一旦深入其中便会发现很多以前无法发现的问题, 这样才能进一步透彻了解评估机构存在的问题, 并给予完善的解决措施。
四、完善对评估报告的管理
评估报告是评估师对委托人的委托完成估价后出示的纸质凭证, 因而评估机构必须要确保评估报告的真实性、完整性和有效性。第一, 加大打击虚假评估报告的力度。一些评估师为了实现更多的利益, 会制造虚假的评估报告, 造成了评估市场的混乱。有关部门需要建立一个完善的网络管理系统。对评估师出具的每一个评估报告, 都要在管理系统上面进行详细的登记, 确保评估报告的唯一性, 并在每一个评估报告上面留出三四个由不同部门盖章的位置, 从而使得评估部门不会提前把刻好章的评估报告非法的卖给不正当的客户。第二, 确保评估报告内容的正确性。评估机构最后出示的评估报告要格式正确、字迹清晰、依据充分。第三, 保证评估报告中注明的提交日期和实际提交日期的一致性。评估报告在提交给法院之后需要一定的审核时间, 如果超过了评估报告规定的有效期限, 双方就需要进行协商解决。
自我国加入世贸组织以来, 房地产的发展也进入到了一个快速有序的局面, 与此同时出现的房地产评估也将面临着巨大的挑战。我们必须要学会发现评估行业在发展中的不足, 同时也要发现自己的优势, 这样才能让我国的房地产行业在激烈的国际竞争中顽强的生存下来。
摘要：房地产行业是我国经济发展的支撑行业, 在房地产行业发展的过程中出现的一系列的问题也一直是阻碍国民经济快速发展的重要因素。本文在简单分析我国房地产评估行业现状的基础之上, 提出了几个相关的解决措施。
关键词：房地产评估,评估机构,评估报告
参考文献
[1]杨帆.我国房地产价格波动趋势分析[J].合作经济与科技, 2011年20期
10.房地产开发项目土地价格评估 篇十
第一章 总则
第一条 为了规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》及有关文件的规定，制定本办法。
第二条 凡从事房地产开发的企业应办理清算土地增值税手续的房地产开发项目，均适用本办法。
第三条 对一个清算项目中既有普通标准住宅又有非普通标准住宅的，应分别核算增值额；未分别核计算增值额的，按照普通标准住宅和非普通标准住宅的可售面积占清算项目可售面积的比例计算扣除项目金额后，分别按照普通标准住宅和非普通标准住宅的销售收入和计算的扣除项目金额计算增值额。
普通住宅标准，按各省辖市人民政府根据省人民政府授权制定并对社会公布标准执行。省辖市人民政府未制定普通住宅标准的，按照《辽宁省人民政府办公厅转发省建设厅等部门关于切实做好稳定住房价格工作实施意见的通知》（辽政发［2005］53号）规定的标准执行。第四条 纳税人如委托中介机构在办理土地增值税清算税款手续时，应在报送有关资料的同时附送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》，附件１）。
第二章 清算条件
第五条 符合下列情况之一的，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：
（一）全部竣工并销售完毕并按规定已预缴土地增值税的房地产开发项目；全部竣工并销售完毕未预缴土地增值税的，在补缴预缴土地增值税完毕后的房地产开发项目；
根据辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案的有关规定，以工程验收部门核发《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》之日，作为土地增值税清算项目竣工的时限；
（二）整体转让未竣工的房地产开发项目；
（三）直接转让土地使用权的项目。
第六条 符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（一）纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预（销）售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85％（含）以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）地方税务机关认定有可能造成税款流失、经县级（含县级）以上主管地方税务机关批准清算的开发项目；
（四）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。
第七条 房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。
第三章 清算申请、受理与审核
第八条 凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，应在满足清算条件后90个工作日内向主管地方税务机关办理清算税款手续，并据实填写《土地增值税清算申请表》（附件２）。第九条 凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应向纳税人出具《土地增值税清算通知书》（附件３－01）。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起90个工作日内，到主管地方税务机关办理清算税款手续。第十条 纳税人在办理土地增值税清算手续时，应向主管地方税务机关提交以下有关清算项目材料，并填写《土地增值税清算材料清单》（附件４）。
（一）项目竣工决算报表，当期项目开发、销售期间的财务会计报表（包括：损益表、主要开发产品（工程）销售明细表、已完工开发项目成本表）等；
（二）国有土地使用权证书；
（三）取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同；
（四）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单；
（五）能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同；
（六）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、销售单价、用途等；
（七）清算项目的工程竣工验收报告；
（八）清算项目的销售许可证；
（九）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加等；
（十）《土地增值税清算税款鉴证报告》；
（十一）《土地增值税纳税申报表》（包括预缴完税证明）；
（十二）税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。
第十一条 主管地方税务机关应认真审核纳税人提供的清算材料，对纳税人提交的清算材料齐全的，主管地方税务机关应予以受理，并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》（附件3－02）。对纳税人提交的清算资料不完整、内容不规范、审核事项情况不清楚的，应退回纳税人重新修改或补充资料，并向纳税人出具《土地增值税清算补充材料通知书》（附件3－03）。纳税人须在收到《土地增值税清算补充材料通知书》之日起30个工作日内提供清算补充材料，重新办理税款清算手续。
第十二条 主管地方税务机关应自受理纳税人清算申请之日起90个工作日内完成清算审核工作，不含纳税人应税务机关要求补充资料的时间。
第十三条 主管地方税务机关有权对清算工作中的工作底稿进行检查；审核纳税人提供的证明凭证、资料是否真实齐全；审核各项报表扣除项目内容与相关资料的关系是否相符等。第十四条 清算项目销售收入的确定。销售收入是指清算项目或转让土地使用权所取得的全部价款（包括预收房款）及有关的经济收益。收入的确认重点审核企业预售款和相关的经济收益是否全部结转为销售收入，同时应审核向购买方收取的房价款中是否包含代收费用。对房地产开发企业将开发的商品房用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权属转移时应视同销售房地产，其收入的确定由主管地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格核定。第十五条 对清算项目扣除项目金额的确定，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定计算，发生的各项成本和费用应按实际发生额确认扣除；对纳税人无法提供合法有效凭证的，不予扣除；各项预提（或应付）费用不得扣除。
第十六条 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
１、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
２、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
3、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
第十七条 对财务费用中的利息支出凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
第四章 清算管理
第十八条 主管地方税务机关要根据房地产开项目的建设形象进度，做好应税事项的跟踪管理。要认真查验和审核清算企业报送的相关资料，在审查清算项目过程中因需要纳税人进一步补充与清算项目相关的材料时，决定中止审核，应向纳税人开具《土地增值税中止清算审核通知书》（附件3－04），待纳税人重新补充证明材料后，再办理税款清算手续。
第十九条 发现纳税人有下列情况之一的，可以按照确定的销售收入，核定征收土地增值税。
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置财务帐簿未设置的；或虽设置财务帐簿，但帐目混乱，销售收入、成本材料凭证残缺不齐，难以确定销售收入或扣除项目金额的；
（二）擅自销毁帐簿的或者拒不提供纳税资料的；
（三）符合土地增值税清算条件，未按照规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期改正，逾期仍不清算的；
（四）对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实造成成交价格明显偏低的；
（五）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的；
（六）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的；
（七）未按规定的时间提交清算补正材料的。
第二十条 土地增值税核定征收率不得低于本地区的土地增值税预征率，各地根据本地的实际情况和相关规定，确定具体的征收率。
第二十一条 主管地方税务机关通过清算审核对清算项目需要进行核定征收的，应向纳税人开具《土地增值税终止清算审核通知书》（附件3－05）和《土地增值税核定征收通知书》（附件3－06）。
第二十二条 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额/清算的总建筑面积
第二十三条 对进行土地增值税清算后应补缴税款的纳税人，自主管地方税务机关清算审核完毕之日起15个工作日内到主管地方税务机关缴纳税款。
第二十四条 经主管地方税务机关清算审核后，需办理土地增值税退税的，依照规定的程序办理退税手续，并报市局备案。
第二十五条 主管地方税务机关档案管理部门负责办理完成土地增值税清算项目的资料保存。土地增值税档案应按项目归类保存，对于成片开发分批清算土地增值税的项目，应在全部办理清算土地增值税税款工作后，将相关资料移交档案管理部门并按照档案管理的有关规定保存。第二十六条 同时具备以下条件的税务中介机构从事土地增值税清算鉴证工作，主管地方税务机关可以采信。
（一）经国家税务总局及其授权机构批准设立、通过年检，取得《税务师事务所执业证》的税务师事务所；
（二）具有取得“中华人民共和国注册税务师执业资格证书”、注册为执业会员并通过年检的注册税务师；
（三）经工商管理机关登记注册。
第五章 法律责任 第二十七条 对进行土地增值税清算后应补缴税款的纳税人，未按规定期限缴纳税款的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》六十八条等有关规定进行处罚。
第二十八条 税务机关在土地增值税清算审核工作中，一经发现税务中介机构违反有关税收法律、法规出具虚假鉴证报告，造成纳税人少缴、未缴土地增值税的，按照《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第九十八条规定进行处罚。第六章 附则
第二十九条 本办法由辽宁省地方税务局负责解释。
第三十条 本办法中所称“主管地方税务机关”，是指县区级地方税务机关及其所属的分局、税务所。
第三十一条 此前规定与本办法不一致的，按本办法执行。省地方税务局辽地税发［2006］86号文件第六条中有关规定停止执行。
附件１
土 地 增 值 税 清 算 税 款
鉴 证 报 告
单位签章： 年 月 日
土地增值税清算税款鉴证报告
单位：
我们接受委托，对贵单位转让 “ ”项目取得的收入应缴纳的土地增值税进行了查证。我们查证的依据是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《实施细则》及相关政策规定，对贵单位所提供的凭证、帐册、财务会计报告、有关纳税资料和数据实施了我们认为必要的鉴证程序，同时还包括查阅、核对施工图纸及相关资料、查看现场。贵单位对所提供的会计资料、纳税资料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是出具客观公正的鉴证报告。
经审核，贵单位“ ”项目： 取得转让房地产收入为 元；
其中：
1、货币收入 元；
2、实物收入 元；
3、其他收入 元； 扣除项目总金额为 元； 其中：
1、取得土地使用权所支付的金额为 元；
2、土地征用及拆迁补偿费为 元；
3、开发土地和新建房及配套设施的四项成本为 元；
4、公共配套设施费的成本为 元；
5、开发土地和新建房及配套设施的费用为 元；
6、与转让房地产有关的税金为 元；
7、从事房地产开发的纳税人加计扣除额为 元；增值额为 元；增值额与扣除项目金额之比 %应缴土地增值税税额为 免缴土地增值税税额为 已缴土地增值税税额为 项目竣工清算应补（退）土地增值税税额为
特此报告 附件：
1、《土地增值税纳税鉴证表》
2、《土地增值税缴款情况汇总表》
3、《房地产转让收入鉴证表》
4、《扣除项目汇总表》
； 元； 元； 元； 元。
5、《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》
6、《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》
7、《前期工程费鉴证表》
8、《建筑安装工程费鉴证表》
9、《基础设施费鉴证表》
10、《开发间接费用鉴证表》
11、《公共配套设施费鉴证表》
12、《利息支出鉴证表》
13、《与转让房地产有关的税费鉴证表》
中介机构负责人： 中国注册税务(会计)师：
中介机构名称： 中国注册税务(会计)师：
地址： 联系电话：
年 月 日
土地增值税纳税鉴证说明
我们接受委托，对贵单位转让“ ”项目，应缴纳的土地增值税进行了审计，现将审计情况说明如下： 基本情况：(1)项目简介、(2)项目座落地、(3)总建筑面积、（4）批准总销售面积、（5）总自用面积、（6）总配套设施面积、(7)本次清算建筑面积、（8）项目分类用途情况，（9）项目装饰装修情况、（10）允许分摊的配套设施面积、（11）竣工验收情况、（12）符合普通标准住宅面积情况、(13)立项批复文件、（14）税务机关要求提供的其他有关情况等
二、转让房地产取得收入说明：（货币收入、实物收入、其他收入）
三、扣除项目有关情况说明：依据土地增值税政策规定，对成本所涉及的项目加以详细说明。
四、纳税情况详细计算过程：
五、其他审核事项说明：
中国注册税务（会计）师：
中国注册税务（会计）师：
年 月 日
附件1－1 土地增值税纳税鉴证表
项目起止日期： 年 月 日至
纳税人名称 纳税人 地址 联系人电话
经济类型 行 业 直接主管部门 开户银行 账 号 邮 政 编 码
项目名称 项目地址 项目 行 次 中介鉴证数
一、转让房地产收入总额 1 其中 转让土地收入 2 转让地上建筑物及其附着物收入 3
二、扣除项目金额合计 4 1.取得土地使用权所支付的金额 5 2.房地产开发成本 6 其中 土地征用及拆迁补偿费 7 前期工程费 8 建筑安装工程费 9 基础设施费 10 公共配套设施费 11 开发间接费用 12
3、房地产开发费用 13 其
中 利息支出 14 其他房地产开发费用 15
4、与转让房地产有关的税费 16
年 月 金额单位元
日 其
中 营业税 17 城市维护建设税 18 教育费附加 19 地方教育附加 20
5、财政部规定的加计20%扣除数 21
三、增值额 22
四、增值额与扣除项目金额之比（%）23
五、适用税率（%）24
六、速算扣除系数（%）25
八、应缴土地增值税税款 26
九、免缴土地增值税税款 27
十、已缴土地增值税税款 28
十一、项目清算应补土地增值税税额 29
十二、项目清算应退土地增值税税额 30 中介机构：（公章）机构负责人： 中国注册税务（会计）师：（签章）参加鉴证人员：
单位：（公章）财务负责人： 年 月 日年 月 日
附件1－2 土地增值税缴款情况汇总表 金额单位：元
纳税人名称 纳税人地址 联系人、电话 经济类型 行 业 直接主管部门 开户银行 账 号 邮政编码 项目名称 项目地址
税款入库日期 行 次 缴款书号码 金额
合计
中介机构：（公章）单位：（公章）机构负责人： 财务负责人：
中国注册税务（会计）师：（签章）年 月 日
参加鉴证人员： 年 月 日
附件1－3 房地产转让收入鉴证表
取得收入起止日期： 年 月 日至 年 月 日 金额单位：元
委托单位名称： 编制人 日期 复核人 日期
开发商品房收入类别 企业提供数 中介调整数 确定收入数 备注 销售货币金额 换取非货币性资产作价金额 分配股东作价金额 分配投资人作价金额 用于职工福利作价金额 用于职工奖励作价金额 用于赞助作价金额 对外投资金额 抵偿债务金额 取得其他收益金额
合计
中介机构：（公章）
机构负责人：
中国注册税务（会计）师：（签章）
参加鉴证人员：
附件1－4 扣除项目汇总表
委托单位名称： 编制人 日期 复核人 日期
项目 有效凭证金额 本次扣除金额 本次未扣除金额 备注1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本
单位：（公章）财务负责人： 年 月 日 年 月 日金额单位：元
其中 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费用 3.房地产开发费用 其
中 利息支出 其他房地产开发费用 4.与转让房地产有关的税费 其
中 营业税 城市维护建设税 教育费附加 地方教育附加
5.财政部规定的加计20%扣除数 合计
中介机构：（公章）单位:（公章）
机构负责人： 财务负责人：
中国注册税务（会计）师:（签章）年 月 日 参加鉴证人员： 年 月 日 附件1－5 取得土地使用权所支付的金额鉴证表
金额单位：元
委托单位名称： 编制人 日期 复核人 日期
项目名称 有效凭证金额 本次扣除金额 本次未扣除金额 备注 支付的土地出让金 支付地价款金额 交纳的有关税费 其中：
合计
中介机构：（公章）单位:（公章）
机构负责人： 财务负责人：
中国注册税务（会计）师:（签章）年 月
参加鉴证人员： 年 月
附件1－6 土地征用及拆迁补偿费鉴证表
金额单位：元
委托单位名称： 编制人 日期 复核人 日期
项目名称 有效凭证金额 本次扣除金额 本次未扣除金额 备注
日日 土地征用费用 耕地占用税 劳动力安置费 安置动迁用房支出 拆迁补偿款
合计
中介机构：（公章）单位:（公章）
机构负责人： 财务负责人：
中国注册税务（会计）师:（签章）年 月参加鉴证人员： 年 月 附件1－7 前期工程费鉴证表
金额单位：元
委托单位名称： 编制人 日期 复核人 日期
项目名称 有效凭证金额 本次扣除金额 本次未扣除金额 备注 规划费用 设计费用
日 日 项目可行性研究费用 水文费用 地质费用 勘探费用 测绘费用 七通一平支出
合计
中介机构：（公章）单位:（公章）
机构负责人： 财务负责人：
中国注册税务（会计）师:（签章）年 月 日
参加鉴证人员： 年 月 日 附件1－8 建筑安装工程费鉴证表
金额单位：元
委托单位名称： 编制人 日期 复核人 日期
项目名称 有效凭证金额 本次扣除金额 本次未扣除金额 备注 建筑工程费用 安装工程费用 支付给承包方费用 其他建筑安装工程费用 其 中
合计
中介机构：（公章）单位:（公章）
机构负责人： 财务负责人：
中国注册税务（会计）师:（签章）年 月 日 参加鉴证人员： 年 月 日 附件1－9 基础设施费鉴证表
金额单位：元
委托单位名称： 编制人 日期 复核人 日期
项目名称 有效凭证金额 本次扣除金额 本次未扣除金额 备注 开发小区内道路 供水工程支出 供电工程支出 供气工程支出 排污工程支出 排洪工程支出 通讯工程支出 照明工程支出 环卫工程支出 绿化费用
其他设施工程发生的支出 其 中
合计
中介机构：（公章）单位:（公章）
机构负责人： 财务负责人：
中国注册税务（会计）师:（签章）年 月
参加鉴证人员： 年 月 附件1－10 开发间接费用鉴证表
金额单位：元
委托单位名称： 编制人 日期 复核人 日期
项目名称 有效凭证金额 本次扣除金额 本次未扣除金额 备注 管理人员工资 职工福利费 折旧费
日 日 修理费 办公费 水电费 劳动保护费 周转房摊销费 其他发生的间接费用 其 中
合计
中介机构：（公章）单位:（公章）
机构负责人： 财务负责人：
中国注册税务（会计）师:（签章）年 月 日
参加鉴证人员： 年 月 日
附件1－11 公共配套设施费鉴证表
金额单位：元
委托单位名称： 编制人 日期 复核人 日期
项目名称 有效凭证金额 本次分配扣除金额 本次未扣除金额 备注 物业管理用房费用 变电站费用 热力站费用 水厂费用 居委会用房费用 派出所用房费用 幼儿园用房费用 学校用房费用 托儿所用房费用 公共厕所费用 自行车棚用房费用 邮电通讯用房费用
其他非营业性公共设施费用 其 中：
合计
中介机构：（公章）机构负责人： 中国注册税务（会计）师:（签章）参加鉴证人员：
附件1－12 利息支出鉴证表
纳税人名称 纳税人地址 联系人 电话
经济类型 行 业 直接主 管部门
开户银行 账 号 邮 政
单位:（公章）财务负责人： 年 月 日 年 月 日金额单位：元
编 码 项目名称
项目地址 银行同期利率： 金融机构名称 行 次 借款 金额 借款
期限 利率 允许列支利息金额
合计
中介机构：（公章）
机构负责人：
中国注册税务（会计）师:（签章）
参加鉴证人员：
附件1－13 与转让房地产有关的税费鉴证表
单位:（公章）财务负责人： 年 月 日 年 月 日 金额单位：元 委托单位名称： 编制人 日期 复核人 日期
项 目 行 次 应缴纳税款金额 实际缴纳税款金额 备注 营业税 1 城市维护建设税 2 教育费附加 3 地方教育附加 4 5 6 7 8 9 10 11 已纳税额合计 12
中介机构：（公章）
机构负责人：
中国注册税务（会计）师:（签章）
参加鉴证人员：
附件2 土地增值税清算申请表 单位：平方米
单位:（公章）财务负责人： 年 月年 月 日 日 纳税人名称 纳税人地址 纳税人识别号 联系人及电话 项目名称 项目地址
项目总建筑面积 应销售总面积
已预（销）售总面积 已预（销）售面积占应销售面积比例 ％ 纳税人申请理由：
单位签章： 法人签章：
年 月 日 主管税务机关意见： 签章：
签字： 年 月 日
填表说明：
1、房地产开发企业应在办理土地增值税清算手续时据实填写本表。
2、项目清税终了后，本表与纳税申报表及清税相关资料一同存档。
3、本表一式两份，地方主管税务机关审核盖章后，由税务机关、纳税人各留存一份。
附件3－01 土地增值税清算通知书 号
：
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006］187号）及《辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的有关规定，你（单位）的 项目，已符合土地增值税清算条件，请你单位自收到本通知之日起90个工作日内，到
办理土地增值税清算手续。
签章： 年 月 日
附件3－02 土地增值税清算受理通知书
号
：
经审查，你（单位）申报的 清算税款项目，符合受理条件，现予受理。本机关将于受理后90个工作日内做出核准决定。
签章： 年 月 日
附件3－03 土地增值税清算补充材料通知书
号
：
经审查，你（单位）申请的 清算税款项目，需补正清算材料。请你（单位）于接到本通知书之日起30个工作日内补正有关清算材料。补正材料时间不计入本次清算核准时限内。
需要补正提交的清算材料及要求如下：
签章： 年 月 日
附件3－04 土地增值税中止清算审核通知书 号
：
经审查，你（单位）申请的 清算税款项目，需补正清算材料，本机关决定中止审核。请你（单位）于接到本通知书之日起30个工作日内补正有关清算材料。补正材料时间不计入本次清算核准时限内。未按规定期限提交补正清算材料的，按《辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》第十九条有关规定处理。需要补正的清算材料和要求如下：
签章
年 月 日 附件3－05 土地增值税终止清算审核通知书 号
：
根据《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则、《辽宁省土地增值税清算管理办法》等有关政策规定，经对你（单位）申请的 清算项目情况进行了审核，税务机关认为不符合土地增值税清算的有关规定，决定终止清算审核。终止审核的理由如下：
签章：
年 月 日
附件3－06 土地增值税核定征收通知书
号
：
根据《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006］187号）及《辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的有关规定，税务机关决定对你（单位）项目按确定的销售收入 %的征收率，核定征收土地增值税。核定征收的理由如下：
签章：
年 月 日
附件４
土地增值税清算材料清单 纳税人名称：
清算项目名称：
清算项目座落地址： 编号：第 号
序号 材料名称 备注 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
附件５
土地增值税清算各项通知书编号说明
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房地产项目融资—土地转让—案例分析06-11
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