我国房地产市场现状及问题社会调查报告

我国房地产市场现状及问题社会调查报告（精选8篇）

1.我国房地产市场现状及问题社会调查报告 篇一

河南师范大学新联学院暑期 社会实践报告（论文）

报告题目：

系别：

负 责 人：年级：

专业：

学号：班级：

电话：实践类别：中国房地产业的现状及问题调查机械工程系2012级工业设计123202740工业设计一班经济建设

实践报告

一年一度的暑假又来临了，上了大学的我们的觉悟终于有所提高，放假了不是安排去哪儿玩儿，而是开始盘算着打工挣钱。很多大学生都没有参加过社会实践活动，或者说很少参加社会实践，就算参加过社会实践的学生也像走马观花一样，匆匆结束，到头来收获的东西实在不敢恭维，这是很不明智的，也是在浪费时间，我相信我会做的比他们的好。

俗话说“实践是检验真理的唯一标准。”我走向了社会，走向目前最火热的话题——房地产。房地产是一个热门行业也是一个综合性很强的行业，一个房地产行业可以带动周边很多个行业的发展，房地产工作于外界社会有着很密切、很广泛的联系，本身的实践性很强。它要求我与社会各阶层形形色色的人接触交流。我在这主要学习了叙盘、接待客户、带客户看房、办交房手续等一系列流程，获益颇大。因此在这个实践活动中锻炼了我的语言表达能力和人际交往能力，不仅如此，我也学会了如何与同事合作共事，如何提升自身修养，如何与不同的客户打交道。

刚一放暑假，我就有幸来到位于新乡市的河南宏岳建设有限公司实习。在此期间，我学到了很多新的事物，从没听说过的事情，增长了自己的知识面，同时也积累了很多的工作经验，想必以后再遇到招聘单位的“有工作经验者优先”就能从容面对了。

我在实习公司获得的工作是在办公室，主要负责传真的收发工作，负责公司公文、信件、邮件、报刊杂志的分送，做好办公室档案的收集、整理工作，负责办公室的清洁卫生。管理好员工人事档案材料，建立完善员工档案的管理，接受其他临时工作。前期工作虽然很多，但都是很琐碎，让我对工作提不起热情，这和我预期的结果完全相反。公司的企业精神强调的就是务实，而我缺乏的正是这种精神，我没有从实际出发，总是过高的评价自己，轻视不起眼的工作，导致连一个小事都完成不了，而对于一个大公司来说，即使是一个小事情也不能有一点点的失误，否则影响的不是个人，而是整个企业。接下来的任务，主要任务是协助其他的通水策划销售楼盘计划。简单的说就是提出可行性意见，说是简单，但是做起来就难了.这就是个人能力的一种体现，每个人都有各自的谈判技巧，不能笼统的一概而论，同时我觉得做这个工作。自由的工作环境是很重要的，有压力，但也有动力，相对自由的工作环境会促使更多交易的形成。总而言之，在公司实习的这段期间，我学到了很多在学校没有学到的东西，接触了很多新的人和事，并且从中领悟到了一些做人的道理。也提高了自己的综合素质和管理水平，并且对一个新的行业有了初步的认识，提高了自己的沟通能力和谈判技巧，感谢财富给了我一个展现自我能力的舞台。

本次实习是我大学生活重要的里程碑，其收获和意义可见一斑。首先，我可以将自己所学的知识应用于实际的工作中，理论和实际是不可分的，在实践中我的知识得到了巩固，工作能力也得到了锻炼；其次，本次实习开阔了我的视野，使我对现在的企业营销，工作

生活有所了解，我对置业顾问的行程也有了进一步的掌握；此外，我还结交了许多朋友、学长学姐，我们在一起相互交流，相互促进。因为我知道只有和他们深入接触你才会更加了解会计工作的实质、经验、方法。为我们以后进一步走向社会打下坚实的基础。

感谢河南宏岳建设有限公司给了我这样一个实习的机会，能让我到社会上接触学校书本知识外的东西，也让我增长了见识开拓眼界。感谢我所在部门的所有同事，是你们的帮助让我能在这么快的时间内掌握工作技能，感谢我们店长、行政助理以及尊敬的甄经理，是你们帮助我解决处理相关问题，包容我的错误，让我不断进步。此外，我还要感谢我的实习师傅，在实习期间指导我在实习过程中需要注意的相关事项。我感谢在我有困难时给予我帮助的所有人。

2013/9/1

2.我国房地产市场现状及问题社会调查报告 篇二

1.《城市房地产管理法》是行业管理的法律基石

《城市房地产管理法》 (中华人民共和国主席令第72号) 是由全国人大常委会通过并发布的, 用以调整我国房地产经纪行业行政管理活动的最高法律基础。它明确规定:设立包括房地产经纪机构在内的房地产中介服务机构应当具备“自己的名称和组织机构;有固定的服务场所;有必要的财产和经费;有足够数量的专业人员, 以及法律、行政法规规定的其他条件”, 而且“设立房地产中介服务机构, 应当向工商行政管理部门申请设立登记, 领取营业执照后, 方可开业”, 这表明我国房地产经纪行业管理具有了相应的法律依据, 为行业管理依法行政奠定了法律基础。

2.《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》和《房地产经纪人执业资格考试实施办法》是行业准入 (限制) 制度的基础

根据人事部建设部关于印发《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》和《房地产经纪人执业资格考试实施办法》的通知 (人发[2001]128号) 的规定, 国家对房地产经纪人员实行 (包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格的) 职业资格制度, 纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划。凡从事房地产经纪活动的人员, 必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效, 而且“取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件”、“未取得职业资格证书的人员, 一律不得从事房地产经纪活动”。

3.《房地产经纪行业管理办法》是行业管理的主要框架体系

《房地产经纪行业管理办法》是我国第一个专门规范房地产经纪行业的部门规章, 对房地产经纪机构和人员管理、房地产经纪活动规范、监督管理以及违反相关规定的法律责任等方面都作出较为全面系统性的规定。因而《房地产经纪行业管理办法》成为我国房地产经纪行业管理的主要框架体系。

然而, 我国房地产经纪服务方面的法律法规还处于构建框架过程中, 其完整的体系尚待完善, 尤其是法律以及高级别的法规相当匮乏, 而且规定过于笼统原则, 缺乏可操作性, 许多方面法律关系的调整还难以涵盖。即使是现有的《城市房地产管理法》也仅从法律上对房地产经纪机构依法设立的基本条件进行界定, 除对房地产经纪机构的设置进行规范外, 并没有将房地产经纪服务行为置于民商法的调整范围, 尤其是对房地产经纪从业人员准入限制和经纪机构的权利、义务、责任等方面并未涉及。

二、已构建“行政监管与行业自律”并重的行业管理主体框架模式, 但仍需高度重视社会监督机制的建立与完善

1. 从行业发展阶段来看, 我国房地产经纪行业已经从幼稚发展阶段步入了正向引导和扶持发展阶段

自1978年改革开放以来, 我国房地产经纪行业就开始复苏, 尤其是进入20世纪90年代以来, 随着房地产业的兴起, 房产经纪服务行业开始蓬勃发展。据统计, 目前我国共有房产经纪机构5万多家, 从业人员近百万, 佣金规模超过300亿元 (已经达到了未来期望值3000亿元佣金规模水平的1/10) 。当前房地产经纪服务行业正向规模化、品牌化方向发展, 房地产经纪企业正由外延式资本集中的粗放经营模式向内涵式资本集聚的集约化经营模式转变。因而, 从总体上来看, 我国房地产经纪行业已经从幼稚发展阶段步入了正向引导和扶持发展阶段。

2. 从管控程度来看, 政府对我国房地产经纪行业控制已从绝对控制阶段步入相对控制和引导扶持阶段

1983年12月17日国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》 (国发[1983]194号) 明确规定“任何单位或个人都不得私买私卖城市私有房屋, 严禁以城市私有房屋进行投机倒把活动”。1987年9月17日国务院颁布的《投机倒把行政处罚暂行条例》规定:经纪活动不再是投机倒把行为。1988年8月8日建设部、国家物价局、国家工商行政管理局联合下发的《关于加强房地产交易市场管理的通知》 (建房字[1988]170号) 规定“对一些在房地产交易活动中出现的尚存在争议的问题, 如房地产经纪人问题等, 可通过试点, 从实践中摸索经验”。我国房地产经纪行业逐渐得到了国家和社会的认可。

之后, 1995年1月1日《城市房地产管理法》的颁布实施, 确定了房地产经纪机构的设立条件;2002年8月20日建设部发布的《关于建立房地产企业及执 (从) 业人员信用档案系统的通知》 (建住房函[2002]192号) 和2006年7月6日的《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》等都强调通过整顿规范, 倡导规范经营模式和业务流程, 扶持诚信经营企业, 对违规企业及违规行为记入信用档案系统、通过媒体进行曝光并报行政机关予以行政处罚。这些均说明了我国房地产经纪行业已走出绝对控制阶段, 完全进入到房地产经纪行业地位的合法化和正面规范引导的相对管制与扶持的关键阶段。

3. 以“行政监管与行业自律”并重的行业管理主体框架模式得以构建

虽然房地产经纪业已步入了正向引导和扶持发展阶段, 但我们也必须清楚地意识到:一方面房地产经纪行业还是依附于房地产业的年轻行业;另一方面, 由于培育和发展滞后, 房地产经纪行业在发展中还存在不少需要通过行政予以规范管理的问题;再加上计划经济体制的历史原因, 我国房地产经纪行业协会还无力担负起行业管理的重要责任。因此, 根据我国建立社会主义市场经济体制的改革目标, 完全放开对房地产经纪竞争性行业的管理, 形成小政府、大社会的国民经济管理格局, 并实施一步到位的协会主导型或行业自治型的主体管理模式还不现实。

尽管问题诸多, 发展步伐艰难而缓慢, 但随着2004年6月29日建设部发布的《关于改变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问题的通知》 (建办住房[2004]43号) 以及2004年7月12日, 中国房地产估价师学会的更名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会, 全国性唯一的房地产经纪行业组织得以正式成立。

当前, 我国房地产经纪行业行政督管重心主要是强化其宏观管理职能, 弱化微观管理职能, 政府作为宏观管理者, 主要立足于对房地产经纪行业的宏观调控, 充分利用行政、法律、经济等调控手段, 在依法办事的条件下, 处理好行政主管部门与房地产经纪组织以及政府行政主管部门之间的关系。相反, 随着政府在微观领域实施行政干预的相对弱化, 我国房地产经纪行业组织的自我管理职能却不断得到培育与强化。由此可见, 基于历史与现实的考量, 构建以“行政监管与行业自律”并重的行业管理主体框架模式已经成为一种必然。

同时, 需要高度重视房地产经纪行业的社会监督机制的建立和完善。为此, 一方面, 需要加大对典型案例及检查结果的曝光力度。要充分发挥举报投诉机制的作用, 通过设立举报电话、开通举报信箱等多种方式, 提供快速便捷的举报、投诉渠道, 及时发现违法违规行为线索。另一方面, 对群众的举报和投诉, 要认真接收、快速处理、及时反馈, 规范房地产经纪行为, 推动房地产经纪服务诚信体系的建设, 促进房地产经纪行业健康发展。

三、行业监管涉及多个行政管理部门, 但这些部门尚未形成有效的监管合力

1. 行业监管涉及多个行政管理部门

目前我国房地产经纪行业监管涉及房地产、工商、价格、劳动等多个行政管理部门。其中包括: (1) 政府建设 (房地产) 部门承担了房地产经纪行业管理的绝大部分职能, 如房地产经纪机构 (执业登记事后的) 备案管理、从业人员注册 (事后的) 备案管理、经纪活动督管、违法违规惩罚以及构筑房地产交易信息服务平台等权能; (2) 工商行政管理部门主要负责房地产经纪机构设立 (事前的执业) 、登记与执照发放、房地产广告和宣传资料承诺等管理职能; (3) 人力资源和社会保障部门负责对房地产经纪机构和分支机构与其招用的房地产经纪人员签订劳动合同实施管理; (4) 价格主管部门负责房地产经纪服务收费管理; (5) 行业协会负责行业从业人员注册、行业诚信建设、房地产交易信息共享系统建设、房地产经纪执业规则制定、建立健全房地产经纪机构资信评价体系、建立房地产经纪机构和经纪人员失信惩戒机制、建立房地产经纪机构房源、客源信息共享系统, 以及探索房地产经纪损害赔偿和执业风险防范制度安排等行业自律职能; (6) 建设主管部门、人力资源和社会保障部门对房地产经纪人员职业资格制度中的考试制度进行监管; (7) 房地产、工商管理部门以及行业协会负责房地产经纪合同示范文本的制定与推荐工作。以上所述说明了我国房地产经纪行业管理牵涉面广, 涉及到专业性强的多个相关政府管理部门。

2. 相关部门尚未形成有效的监管合力

然而, 正因为目前各地对房地产经纪机构的监管, 涉及部门太多, 才使得这些部门尚未形成有效的监管合力。监管合力的缺失一方面造成领取营业执照从事房地产经纪机构的大量个体经营户难以纳入房地产主管部门备案监管范围;另一方面造成未备案、超范围经营、非法异地经营、无照经营等违规行为的房地产经纪机构难以吊销营业执照, 及时清出市场。因而, 针对这种多头管理难以拧成一股力的现状, 各相关部门必须加强部门间的协作配合, 建立健全房地产交易信息共享、情况通报以及违法违规行为的联合查处机制, 这样才能综合有效地监管我国房地产经纪行业。

四、行业自律机制基本形成, 但行业协会应有的作用并未得到充分发挥

1. 我国房地产经纪行业自律机制基本形成

当前我国房地产经纪行业基本上形成了一个以转变行业从业人员注册管理方式为依托、行业诚信 (档案) 体系建设为内核和行业执业规则建立为依据的行业自律机制。

首先, 转变行业从业人员注册管理方式已成为我国房地产经纪行业自律管理的重要依托。转变房地产经纪人注册管理方式之后, 行业组织将房地产经纪人执业资格注册与房地产经纪行业自律管理的有机结合作为创新性的注册管理制度并成为我国行业自律管理工作的重要依托。而且把通过制定实施并不断完善的继续教育课程, 作为提升房地产经纪从业人员业务素质和职业道德水准的重要渠道, 并为行业从业人员达标执业条件和提升执业水平提供重要机会。

其次, 行业诚信 (档案) 体系建设成为我国房地产经纪行业自律管理的内核。目前各地行业组织基本上建立了房地产经纪行业信用档案;搭建了行业信用信息平台;暴光违法违纪案件;定期开展房地产经纪资信评价活动, 并向社会公布评价结果;发布房地产交易风险提示;推广房地产经纪业务合同文本等。这不仅有助于建立房地产经纪行业的守信褒奖、失信惩戒的机制, 而且有利于引导房地产经纪行业的规范、健康、持续发展。

再次, 行业执业规则的建立成为我国房地产经纪行业自律管理的重要依据。2006年10月中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布的《房地产经纪执业规则》, 成为了行业组织对房地产经纪机构和房地产经纪人自律管理的重要依据。它不仅是评判房地产经纪行为是否符合房地产经纪职业要求的行业标准, 而且也是房地产经纪行业组织对违规的房地产经纪机构、房地产经纪人进行自律管理与惩戒的重要依据。

2. 行业协会应有的作用并未得到充分发挥

从全国性的房地产经纪行业组织构建来看, 我国还未建立全国性的房地产经纪协会组织, 一些地方甚至连区域性的房地产经纪协会也没有, 即便是已经建立的地区性经纪协会, 在会员数量、服务培训、管理手段上往往表现得相当疲软, 使行业自律处于缺位状态。尤其是一些地方性房地产经纪协会仅仅局限于在一般的教育培训、学术交流、业绩评定等方面发挥作用, 再加上政府行政干预的程度和力度还较强, 目前房地产经纪行业协会应有的作用并未得到充分发挥。

五、行业管理的技术手段与制度安排得到了进一步创新, 但在实际工作中, 往往却重管理轻服务、重制度安排轻监管执行力

1. 我国房地产经纪行业管理技术手段与制度进一步创新

随着网络信息技术的逐步推广与应用, 促进了我国房地产经纪行业监管技术手段的根本改变, 大多建设 (房地产) 主管部门也相继构建了包括从业人员资质注册、经纪机构备案、交易与登记查询、交易合同网上签订、资金监管、经纪信用档案信息公示和在线投诉等网络管理平台, 极大地提升了行业管理绩效。

与此同时, 还对从业人员职业资格制度、劳动合同制度、备案信息公示与共享制度、从业保证金制度、经纪人签名责任制度、告知义务制度、资质或资格年审制度、明码标价制度、违法违规行为处罚记分标准化制度、信用档案动态跟踪与公示制度、交易资金制度和经济法律责任处罚制度等行业监管进行了一系列的制度创新, 这为我国房地产经纪行业管理提供了有效的制度保障。

2. 在实际工作中, 往往重管理轻服务、重制度安排轻监管执行力

3.我国房地产市场现状及问题社会调查报告 篇三

（1）解决了要不要发展市场的问题，确立了社会主义经济就是市场经济的命题。自从社会主义理论和运动产生以来，人们就开始研究社会主义与市场经济的关系。虽然那时我们称这个问题为社会主义与商品经济的关系，但问题的实质是一样的。从马克思、思格斯提出“社会主义经济非商品经济”的理论，到列宁、斯大林、毛泽东对社会主义与商品经济相容性的部分的、不完全的肯定，最后到我党改革开放以来对这一相容关系的肯定，经历了l00多年的漫长历史发展。可以说，一部社会主义经济理论史，其实质上就是一部社会主义与市场经济关系的理论史。随着这一漫长的历史发展，人们的认识也在发展，从否定到不彻底的肯定，再到比较彻底的肯定。特别是党的十一届三中全会以后，1984年党的十二届三中全会通过《中共中央关于经济体制改革的决议》，第一次在正式文件中对利用外资进行肯定，并提出“有计划的商品经济”；1992年党的十四大提出“中国经济体制改革的目标是建立社会主义市场经济”，党的十四届三中全会通过了《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》，党的十四届五中全会提出“到2000年，要初步建立社会主义市场经济体制”；1997年党的十五大再次强调市场经济，并将其作为建设有中国特色社会主义基本纲领的重要内容。这说明“社会主义经济就是市场经济”命题在我国已经得以确立。

（2）明确了市场经济体制的基本框架，基本解决了发展什么样市场经济的问题。建立什么样的市场经济体制是建设社会主义市场经济的核心问题，明确了市场经济体制的目标和任务，意味着我国社会主义市场经济基本框架的形成。经过多年的探索，党的十四届三中全会明确提出，建立社会主义市场经济体制，就是要使市场在国家宏观调控下对资源配置起基础性作用。为实现这个目标，必须完成以下几方面的任务：一是坚持以公有制为主体、多种经济成分共同发展；二是进一步转换国有企业经营机制，建立适应市场经济要求，产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学的现代企业制度；三是建立全国统一开放的市场体系，实现城乡市场紧密结合，国内市场与国际市场相互衔接，促进资源的优化配置；四是转变政府管理经济的职能，建立以间接手段为主的完善的宏观调控体系，保证国民经济的健康运行；五是建立以按劳分配为主体，效率优先、兼顾公平的收入分配制度，鼓励一部分地区一部分人先富起来，走共同富裕的道路建立多层次的社会保障制度，为城乡居民提供同我国国情相适应的社会保障，促进经济发展和社会稳定。这些主要环节是相互联系和相互制约的有机整体，构成社会主义市场经济体制的基本框架。必须围绕这些主要环节，建立相应的法律体系，采取切实措施，积极而有步骤地全面推进改革，促进社会生产力的发展。

（3）提出了怎样建设市场经济和市场经济“中国化”问题，进一步明确了市场经济发展的方向。对于怎样建立市场经济和市场经济“中国化”问题，我国理论界的研究主要围绕调整和完善所有制结构、推进国有企业改革、完善分配制度和分配形式、健全国家宏观调控、调整和优化经济结构、全面提高对外开放水平等问题展开，在理论上取得了一系列新的建树：一是在所有制结构方面，提出公有制为主体、多种所有制经济共同发展，是我国社会主义初级阶段的一项基本经济制度，必须毫不动摇地鼓励、支持和引导非公有制经济的发展；对公有制经济的含义进行新的界定，提出公有制实现形式可以而且应当多元化；肯定了非公有

制经济是社会主义市场经济重要组成部分。二是在国有企业改革方面，提出要从战略上调整国有经济布局；建立健全国有资产管理体系；建立产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学的现代企业制度*三是在分配制度和分配形式方面，提出坚持和完善按劳分配为主体的多种分配方式，把按劳分配和按生产要素分配结合起来，确立劳动、资本、技术、管理等生产要素按贡献参与分配的原则。四是在国家宏观调控方面，提出以市场机制为基础，加快建立健全市场经济体系和宏观调控体系。五是在经济结构调整方面提出走新型工业化道路的发展思路，努力实现经济的协调、快速、健康发展。六是在对外开放方面始终坚持对外开放是一

项长期的基本国策，不断提高对外开放的水平，以开放促改革、促发展，此外还提出要发展资本市场、劳动力市场等生产要素市场等。十六大以后，我国的理论界主要围绕“五个统筹”、新型工业化道路、新农村建设、和谐社会、创新型国家等问题展开，其出发点是如何进一步完善和健全社会主义市场经济体制，如何建立具有中国特色，符合中国国情的市场经济，解决社会主义现代市场经济的“中国特色”问题。

二、当前我国社会主义市场经济理论研究存在的问题

（1）需要加强对社会主义市场经济新问题的理论研究。改革开放以来，针对我国要不要发展市场经济以及市场经济如何与社会主义制度相结合等问题，理论界对市场经济面对的一些基本理论问题进行了研究，例如，我国发展市场经济的必要性、市场经济的内涵与特征、市场经济与社会主义制度的结合等。通过研究，在基本理论问题上取得了积极的进展，统一了人们的思想认识。

（2）需要从理论与实践相结合的角度进行研究。长期以来在研究方法上，术界研究没能很好地处理理论和实践相结合关系。这就往往导致了理论研究与社会实践的脱节，使得理论研究成果很难指导社会主义市场经济的实践，在社会主义市场经济的研究方法上，我们碰到的最大难点是如何处理基础理论研究与应用性、对策性研究的关系。我国经济学界对这一问题研究得不够，其结果是理论与实践脱节，经济改革理论滞后，不能很好地指导社会主义市场经济新体制建立的实践。

（3）需要加深对社会主义市场经济中国特色问题的研究。改革开放以来，学术界过于注重引进和学习西方国家的市场经济理论，对中国特色的社会主义市场经济探讨不够。这表现在：一是没有深人研究社会主义市场经济，尤其是中国李色的社会主义市场经济；二是没有很好地研究怎样把市场经济的一般性与特殊仁结合起来。其结果是；有人通过强调市场经济的一般性来否定它的特殊性；有通过强调引进西方市场经济理论来代替中国特色的社会主义市场经济理论，阻碍了中国特色社会主义市场经济理论的形成，这直接导致中国特色社会主义市场全济理论研究的滞后。

（4）需要加深对如何完善社会主义市场经济的研究。2003年党的十六届三中全会召开，会议通过了《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决议》，标志着我国由建立社会主义市场经济阶段转入完善社会主义市场经济的新发展阶段。由此，学术界的研究方向也应逐渐向如何完善社会主义市场经济转变。应着眼于如何完善社会主义市场经济体制和如何进一步深化经济体制改革问题。既要注重完善市场经济的基础理论研究，也要注重完善市场经济的对策研究，做到理论研究与实践紧密结合。

（5）需要加强对区域市场经济问题的研究。市场经济的发展总是和一定的产力水平相适应，我国地域宽广、地域特征十分明显，但是长期以来理论界主至侧重于从一般意义上研究我国市场经济，缺少从区域的角度出发，研究区域市名经济，因而没有提出中国区域市场经济理论。从市场经济发展的实践来看，我国是一个幅员辽阔的国家，各地差异很大。本应加强对社会主义市场经济在不同地区、不同生产力水平条件下运行特点的研究，丰富和发展区域市场经济理论。但是，我国理论界很少注意这方面的研究，特别是很少探讨沿海地区与内陆地区经济特区与非特区、发达地区与落后地区等不同条件下市场经济运行机制的差异，过多地用一个模式衡量全国经济，造成一刀切。

4.我国房地产业的发展现状调查报告 篇四

摘 要：近年来,中国最火的经济话题莫过于房地产价格问题。中国人自古以来就有“安家立命”“安居乐业”的观念,与此息息相关的“房子”在国人眼中自然有不可比拟的重要性。而随着我国GDP指数的不断攀升,房价问题也日益突出。同时,房价的“泡沫经济”也为我国的GDP蒙上了一层薄雾,有些若隐若现。房价问题不仅仅是经济问题,也是社会问题,更是中国在社会发展过程中要面对的大问题。本文主要讨论了国内房地产市场的发展现状与发展趋势问题，文中总结了从进入21世纪以来尤其是2004年之后国内房地市场的一些数据，总结了其中的若干规律，以此提出未来的发展趋势，具有一定的指导意义。

关键词：房地产；土地；发展

引言

进入21世纪以来，国内的房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个的财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展的支柱。在这种大的风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍。然而，经过几年盲目的火爆之后，房地产市场的泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性。那么，国内房地产业未来的趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想的那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题的思考将有助于今后房地产市场的规范化发展。虽然在过去的几年中房地产市场展现出了不完善的一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求的房地产业依然会继续稳定的发展下去。1中国房地产业发展现状

1.1房地产投资状况

从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的态势，占全社会固定资产投资的比重也比较大。这种投资一方面来自国内民间资本的投入，另一方面就是国际投资。其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额的绝大部分，2011年这一比例约在76%左右，而从增长速度来看，除了2008年有较小回落，2004年至2010年都保持了高速增长状态，2011年随着国内房地产调控政策的出台，这一数据又逐渐开始归落。国家统计局发布的数据显示，2013年上半年全国房地产开发投资36828亿元，同比名义增长20.3%，增速比1-5月份回落0.3个百分点，这也是该指标连续两个月出现回落。从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资。

1.2房地产开发状况

根据中国房地产协会的统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓。随着国内对房地产市场政策的一些改变，一些开放商对土地的囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够的利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积的增长很缓慢。二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻。随着房地产开发不断出现的负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商的想法，也有地方政府的授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题。国家审计署发布的《24个市县2009年至2010年土地管理及土地资金审计结果》，列举了24个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范的问题，实际情况可能远不止如此。国土资源部和监察部2010年联合召开的电视电话会议中，通报了2007年10月至2009年10月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，31个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目。至2012年3月25日，全国共清理“未报即用”违法用地案件36872宗，涉及土地总面积61.3万亩，其中耕地面积27.2万亩。

进入2013年尽管房地产投资增速回落，但其余几个指标已有所改善。数据显示，2013年1-6月份，房地产开发企业住宅施工面积403521万平方米，增长12.9%。住宅新开工面积70630万平方米，增长2.9%。住宅竣工面积27428万平方米，增长2.7%。上述指标增速均比此前有所回升，意味着短期内整体市场供应无虞。数据还显示，2013年6月末，全国商品房待售面积43731万平方米，比5月末增加807万平方米。其中，住宅待售面积增加506万平方米。

1.3房地产销售状况

从房地产市场的销售情况来看，销售量呈现出一定的波动，从2004年至2010年，销售量不断增加，即使在2008年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加的，国家统计局公布的数据显示，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，首度超过10亿平方米。尽管面临严厉的楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到33.2%。但是这一情况到2011年随着国家调控的坚决执行而发生了改变，数据报道2011年房地产市场相比2010年下降了14.8%左右，且这一比例依然在继续增加中。但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高。从房地产市场的需求来看，受中国城镇化运动的影响以及年轻人落户城市的主观意愿，房地产的刚性需求依然很强，而且还有一个很重要的因素就是投资性购房热度依然不减。中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模的城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了46.6%，规模是非常巨大的，这场城镇化运动也使中国人的生活发生了非常深刻的变化，也直接促使了房地产的火热。另外，国家高等教育持续扩招，越来越多的年轻人有机会接受高等教育，而他们最终绝大多数也会落户城市，这也是一个不小的购房群体。再就是投资性住房，很多人在有了一定充裕资金后就开始考虑资产的增值问题，而随着人民币的不断贬值，通货膨胀的持续，国内实体经济以及股市的低迷，房地产市场便成为很多人的首选，这也是促使房价高位运行的重要因素。综合以上三方面，再加上保障房项目的延迟，目前国内市场对房地产的刚性需求依然强烈。2013年从成交量数据来看，尽管有“新国五条”的影响因素，但上半年楼市成交量仍达到近几年来的最好水平。数据显示，1-6月，全国商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%；商品房销售额33376亿元，增长43.2%。

2中国房地产业的发展趋势分析

从国外发达国家的历史发展来看，房地产市场都曾为这些国家的经济发展做出过很大贡献，但是也有很多因为房地产而失足的例子，像是日本持续十年的经济衰退，根源就是房地产泡沫，包括这次席卷全球的金融海啸，也是由美国的房地产企业和银行引发，那么国内房地产市场是否存在泡沫是人们最为关心的问题。

2012年4月18日，国家统计局发布了3月份70个大中城市的房价数据，房地产投资、土地供应量进一步收窄，商品房成交量却逐步回暖。最新统计数据显示，与2012年3月相比，70个大城市中新房价格下降的城市是46个，持平的城市是16个，上涨的城市8个，环比价格上涨的城市中涨幅都没有超过0.2%。从同比来看，与2011年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市38个，比2月份增加了11个，这是自2011年9月个别城市再次出现价格同比下降以来，下降城市个数最多的月份。从环比数据看，北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅销售价格环比连续6个月下降。东南沿海城市如杭州、宁波、温州、金华、青岛等新建商品住宅销售价格环比降幅也进一步扩大，3月份比2月份分别扩大0.5个、0.5个、0.6个和0.4个百分点。

2013年1-6月份，商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%，增速比1-5月份回落6.9个百分点；其中，住宅销售面积增长30.4%，办公楼销售面积增长31.7%，商业营业用房销售面积增长8.3%。商品房销售额33376亿元，增长43.2%，增速比1-5月份回落9.6个百分点；其中，住宅销售额增长46.0%，办公楼销售额增长45.7%，商业营业用房销售额增长20.5%。6月末，商品房待售面积43731万平方米，比5月末增加807万平方米。其中，住宅待售面积增加506万平方米，办公楼待售面积增加2万平方 米，商业营业用房待售面积增加114万平方米。

以上数据说明，国内的房地产市场依然会有较大的发展空间，据此可以判断中国的房地产市场进入了一个特殊的发展阶段，房地产市场的现实需求升级具有可观的空间，我国房地产市场在未来的一段时间仍将处于总量增长型发展时期。结束语

新世纪我国已进入全面建设小康社会的发展阶段，城镇居民可支配收入也将持续增长，消费结构升级速度加快，改善住房条件的要求日益强烈。目前我国城镇人均住房面积正处于快速增长时期，这就加大了对住房的需求，刺激房地产市场活跃。目前城镇居民住房不均衡问题依然比较严重，中下等收入阶层住房困难问题依然存在，因此应加快住房结构调整，扩大经济适用房建设的力度，加快住宅发展，刺激房地产市场的需求。确实，国内的房地产市场依然亟待规范，但是

我们有理由给它一个良好的发展平台和空间，相信不久的将来，它将最终成长为一个成熟的市场并最终走向世界。

参考文献

[1]陈军,王忠伟.长沙房地产市场发展现状及趋势分析[J].森林工程.2009(04)

[2]吴天全,史宏军.房地产测绘发展浅析[J].科技信息(科学教研).2007(29)

[3]侯伟.房地产市场良性发展与国家宏观调控[J].品牌(理论月刊).2010(07)

5.我国房地产市场现状及问题社会调查报告 篇五

摘要：文章首先提出了我国房地产价格上涨所反映出的问题及本质，指明了抑制房地产价格上涨的重要意义，归纳了政府已经采取的措施，对政府如何从根本上抑制房地产价格上涨提出了进一步采取的措施。关键词：房地产；涨价；对策

一、我国近年房地产价格基本走势及成因

（一）我国房地产价格的基本情况

自从改革开放以来，我国恢复了房地产的商品属性，住宅开始在市场上进行交易，交易数量增长很快，表现出我国房地产业巨大的发展空间。但我国房地产商品化时间较晚，其所处的社会、市场环境也正处于不断完善之中，我国房地产价格形成机制中仍存在一些问题。特别是今年来，我国房地产投资额、竣工面积不断增加，而价格却随着供给的增加不断攀至新高。这一很不符合经济规律的现象表明我国房地产业仍存在一些问题。

（二）我国房地产价格上涨所反映出的问题

第一，我国有14亿人口，人均占有土地面积不足世界平均数的1/3，而与此同时，中国的人口却在继续增长，在这种人口的增长过程中，对房地产的需求就要增加。第二，土地使用权获取价格差异导致地价虚高，我国目前的城镇土地划拨是指由国家各级政府依据法律规定，以行政命令的方式，将国家所有的土地无偿无期限的分配给土地使用者的做法。划拨后，土地的使用者享有土地的使用权，而土地的所有权依然为国家所有。这导致土地获取价格差异的存在，并给倒卖土地提供了空间，提高了房地产开发过程中土地的出让价格。第三，大量游资进入房地产市场，导致房地产价格上涨。房地产业的投资额大于其它产业的投资额造成经济非平衡发展——导致泡沫经济。第四，房地产项目审批环节复杂，交易成本陡增，我国的房地产审批手续一部分由建委开发办办理，另一部分由房地产管理局负责。房地产开发项目要在这两个部门办理上百个手续，交易费用计入房地产生产成本中，促使房地产价格非正常上涨。

二、抑制房地产价格上涨的重要意义

房地产的价格过高会导致房地产市场的畸形发展，不利于构建和谐社会。一方面影响内需。房地产以及医疗等改革力度过大，会使城镇居民预期不稳定，导致居民储蓄意愿强烈，不得不压缩即期消费，甚至透支未来消费能力。所以，不论新一轮经济增长如何火热，中国经济并没有因此改变国内消费不振的局面，面对的依然是一个投资推动型的增长。另一方面是加剧两极分化，影响中产阶级的生成。当前商品住宅的购买群体主要是正在生成的中产阶级，拥有房地产是中产阶级的基本标志。中产阶级的形成与壮大，是中国实现社会稳定和建成和谐社会的根本保障。但房价使房市沦为少数人的敛财工具，从而加剧两极分化。

综上所述，不仅当前中央政府的调控政策为现实所必需，而且鉴于房地产业的产业特征，以及其在中国特殊国情下的重要作用，政府应该把房地产业放在中国现代化的大背景下，从根本上对中国的房地产政策进行重新的定位。从世界各国的实际经验可以看出，目前各国通行的做法是，把获得适当的住房确定为公民的基本人权，政府有必要干预市场，保障公民的基本人权。中国目前的生产力水平下，房地产首先是为了解决生存问题，不能任由市场自发调节。也就是说，中国房地产政策的制定首先应遵循的基本原则是公正。

三、目前我国政府应对房地产价格上涨的主要政策措施

温家宝总理在2005年的《政府工作报告》中曾经提出要抑制房地产价格过快上涨，将房地产价格的过快上涨问题列为价格工作的重点，另外，在2006年的政府工作报告又提及该问题。这意味着，抑制房价已经成为将成为宏观调控的重要目标。政府对房地产价格宏观调控与监管主要采取了以下措施。

（一）利率调控

中央人民银行早在2005年3月上调了个人住房贷款利率，这是在2004年加息的基础上再次调整商业银行自营性个人住房贷款政策，个人住房贷款将不再实行现行优惠利率，最近的2010年10月20日央行再次上调个人住房贷款利率，而与同期贷款基准利率水平相等，下限幅度不低于同期贷款基准利率的0.9倍，并且在首付比例上也有所调整。新政策的最直接影响是个人住房商业贷款利率有所上升，个人住房公积金贷款利率也相应微幅上调。央行通过加息的手段降低了房地产需求，打击了投机性炒作，对防止房地产泡沫的出现，遏制房价的上涨起到了积极的作用。

（二）政策支持

国务院出台了《关于切实稳定住房价格的通知》。明确提出，对住房价格上涨过快、控制措施不力、造成当地房地产价格大起大落、影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关负责人的责任。指出了调控房价的具体路径：第一，加大住房供应结构调整力度，在控制高价位商品住宅建设的基础上，调整房地产开发用地供应结构，着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房建设规模，同时抓紧清理闲置土地，促进存量土地的合理利用，提高土地实际供应总量和利用效率；第二，严格加强拆迁计划管理，合理确定拆迁规模，坚决制止城镇建设和房屋拆迁中存在的急功近利、盲目攀比和大拆大建行为，避免拆迁带来的被动性住房需求过快增长；第三，综合采取土地、财税、金融等相关政策措施，正确引导居民住房消费，控制不合理需求。加大控制投资性购房需求的力度，大力整顿房地产市场秩序，严肃查处违规销售、恶意哄抬住房价格等非法行为，有效遏制投机炒作。

（三）“七部委新政”

建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会中央七部委联合出台了《关于做好稳定住房价格工作的意见》（以下简称《意见》）。这份《意见》明确提出“做好供需双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费，促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展。”《意见》中提出的调控措施，一共涉及八个方面：住房供应结构、土地供应调控、住房转让环节、房地产信贷管理、引导住房建设与消费、经济适用房和廉租房、整顿和规范市场秩序以及加强市场监测。其中，就有保证中小套型住房供应、打击炒房、期房，禁止转让的规定。

（四）出台“国六条”、“新国八条”

2006年，“国六条”涵盖了税收、信贷、土地、供应、市场、结构乃至信息披露等各个方面。房地产调控“新六条”主要包括：切实调整住房供应结构；进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用；合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长；进一步整顿和规范房地产市场秩序；加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难；完善房地产统计。2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”),要求强化差别化住房 信贷政策,对 贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

“新国八条”： 一是强化规划调控，改善商品房结构。二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。六是加强金融监管。七是切实整顿和规范市场秩序。强化法治，严肃查处违法违规销售行为。八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增强政策透明度。

四、为抑制房地产价格上涨，政府应进一步采取的措施

（一）调整房地产补贴方式，平抑房价

我国目前部分发达地区房价上涨是由于局部需求过热引起的，因此解决住房供需矛盾也是政府首要解决的问题。目前政府所采取的经济适用房还无法完全有效地解决这一问题。目前可以仿照香港的方式，改造部分经济适用房为廉租房。既避免对“政策廉价房”的过度需求，同时又解决了低收入阶层的住房问题。

（二）取消价格双轨制

价格双轨制仍然在土地转让市场中大量存在。导致这一问题的最终根源并未解决，同样的商品只要在市场上存在两种价格，运用各种方式找到政策漏洞的人就一定会出现。只有在全国范围内取消协议出让土地方式，才能真正还市场一个公平公正公开的竞争环境。至于危改拆迁、国企改造、基础性设施等具有公益性的开发项目，尽量避免非公开的土地转让方式。

（三）简化行政审批环节，降低交易成本

政府对房地产开发项目实施如此严格而繁琐的监管，是不符合市场经济的一种体现。审批中的大部分环节可以通过市场来加以检验。政府需要做的是：在开发前对房地产开发企业的资质、信誉情况进行审查；建设中及建筑完成后进行严格的质量验收。并且，严格规定每一个必须进行的审批环节所需要的具体时间，超过期限可以提出申诉索取赔偿。

参考文献：

6.我国房地产市场现状及问题社会调查报告 篇六

张洁

中国市场经济体制的发展和完善，客观上要求建立一套与之相适应的社会保障体系。随着经济全球化及我国经济体制转轨、经济结构转型进程的加速进行，我国社会保障制度面临严峻的挑战，因此，社会保障的压力非常之大。我国现行社会保障制度存在诸多的问题，要逐步减轻社会保障的压力，我们必须进一步改革和完善现行的保障制度。为此，本人对这方面情况作了为期几月的一些社会调查，走访了一些单位、部门，从大量事实中列举出了一些较为代表性的问题，并提出一些不成熟的参考改进意见，仅供大家讨论。

一、我国现行社会保障制度存在的问题

（一）制度运行存在突出问题

我国的社会保障制度改革是国有企业配套改革的产物，在减轻和均衡企业（尤其是国有企业）负担方面的确发挥了积极作用，但也存在不少突出问题。一是仅覆盖部分人群，扩面因存在“非公有制单位”的死角而进展不大，大多数公民缺乏必要保障。根据中国统计公告，2001年城镇就业者为23940万人，而年末养老保险参保人数只有10630万人，仅占城镇就业者的44.4%，参加医疗保险的人数就更少；非正规就业者、乡镇企业职工、农民工和农民的社会保障目前几乎是空白。二是养老保险和失业保险参保人数呈下降趋势，已参保人员流失情况（目前断保者已占参保人数的12.5%）不容忽视。截止2002年6月末，全国参加基本养老保险的职工人数10567万人，比2001年底有明显减少，其中企业参保职工为9033万人，比2001年底减少165万人。全国实际缴费人数为9253万人，比2001年底减少344万人，其中企业缴费人数为7949万人，比2001年底减少252万人。全国参加失业保险人员为10095万人，比2001年底减少260万人。到2002年9月底，全国参加失业保险人数为10068万人。三是基金收支矛盾突出。养老保险基金在社会保险基金中所占比重最大，但目前这项基金收支形势非常严峻。1997年基金收不抵支的省份全国为5个，1998年扩大到21个，1999年又增至25个；2000年基金缺口为300亿元，2002年缺口增加到400亿元，已占年养老保险金支付总额的1／4.（二）制度设计存在明显缺陷

一是我国现行的社会保险制度是针对有固定用人单位的正规就业形式设计的，在费用征缴、待遇支付等基础管理方面都是基于正规单位，且存在“三高”（基数高、费率高、待遇高）的特征，正规单位都难以承受，那末，日渐增多的非正规就业人员、乡镇企业从业人员、农民工乃至广大农民就更加难以承受。二是制度架构过于单

一。随着经济全球化和经济体制转轨、经济结构调整，就业市场化，就业竞争加剧，1

由此加速了原有社会阶层的分化和整合，统一的制度固然有利于满足公民的保障需要，但难以适应各阶层的不同保障需求和承受能力，与国家经济发展水平不相适应，而且按现行制度农民、甚至是进城农民工恐怕永远都难以被覆盖进来。统一的社会统筹加个人账户的制度架构并不一定是我国社会保障制度的理想模式，从目前情况看运行效果也不尽人意。如养老保险个人账户并未做实，即使国家财政大量投入资金做实个人账户，也难以保值增值；医疗保险个人账户作用并不明显，有些地区个人账户已名存实亡。其实，透过“年年抓扩面、年年难扩面”表象，就足以看出制度本身存在缺陷这一本质。三是转制成本过高。据劳动保障部社会保险研究所测算，要实现筹资模式根本性转换，实现个人账户储蓄性积累，如对建立账户以前的职工个人账户历史债务按绝对额补偿，补偿总额高达2.88万亿元，年均1030亿元。而据原国务院体改办测算，养老金隐性债务最高竟达10.8万亿元。四是国有企业历史债务的偿债责任不明确，国家社会保障责任不明确，中央政府与地方政府的社会保障责任也未明确划分。由于这些责任划分不清，退休人员的养老金负担完全转嫁到在职职工身上，以至出现社会统筹缴费达到百分之二十几甚至三十几的比例，很多企业望而止步，这恐怕是扩大覆盖面步履艰难的重要原因之一。

（三）制度本身面临严峻挑战

一是面对人口老龄化的巨大压力。我国在未实现工业化的情况下已过早地进入老龄社会，老龄化速度快，在不到10年的时间里就达到了西方国家三、四十年甚至半个世纪才达到的老龄化阶段。而人口老龄化导致社会保险基金收支矛盾突出，基金总量严重不足，养老保险个人帐户空帐已达2000亿元，还有上面提到的几万亿元的隐性债务（即国有企业历史欠帐）。目前，我国历岁以上的老年人已超过7%.据统计，1996年我国企业养老保险制度抚养比为3.7：1；而2001年底，养老保险参保职工10801.9万人，离退体人员为3380.6万人，抚养比已上升到3.2：1，即32个人缴费，供养10名离退休人员。据预测，到 2035年，即使将15岁-59岁的所有人口（含农民）都算做劳动人口，届时劳动年龄人口与60岁以上的老年组比率将达到2.4：1，而2050年该比率将进一步上升到2.06：1，也即每两个人要供养1位老人，这还是城乡统算的情况，如果单算城镇，结果肯定是不到两个劳动年龄人口就要供养1位老人。按照这样的人口结构，任何社会保障制度都将难以承受。二是面临市场化、多元化、国际化就业格局的严峻挑战。我国是在劳动力长期供大于求、且供求矛盾尖锐的情况下实行经济转型和结构调整的。面对加入WTO后经济全球化、国际竞争加剧的大环境，我国的就业格局发生了显著变化。①就业渠道市场化。在向市场经济转轨过程中，劳动力市场逐步发育完善，计划用人体制被基本摒弃，就业市场化格局已不可逆转，其结果就业双向选择，人员流动加速，供求矛盾显性化，失业已成为社会经济生活的“常态”。②就业方式多元化。一方面，伴随着结构调整，股份企业、私营企业、外资企业及个体经济成了新增就业的主渠道，而国有经济单位正规就业一统天下的就业局面已成历史，国有企业从业人员占城镇全部从业人员的比例由80年代的50%以上下降到1999年的30%.另一方面，由于产业结构变动及全球化导致的市场竞争加剧，正规就业相对

萎缩，劳动力市场中的部分弱势群体，特别是下岗失业工人在激烈的就业竞争中不得不进入了非正规的灵活就业领域，且其总体规模已相当可观，可能达5000万人-1.2亿人。③就业国际化趋势已初露端倪。入世后，劳动力的跨国流动将更加容易和频繁。我国高技术和高智力的脑力劳动者供不应求，而简单体力劳动者供大于求。国外人力资源的长线与短线同中国要素市场存在一定的互补性，因此，人力资源的跨国配置程度将大大提高。据有关预测，大概有5%一10%的劳动力会进入国际劳动市场。跨国公司和外资的进入，也会带动外籍雇员在中国就业。

就业格局的深刻变化，给社会保障制度带来了前所未有的冲击和挑战：

就业市场化对社会保障提出了新课题：一是市场竞争给人们带来更大的职业风险，产生了相当部分的市场竞争弱势群体，这使得社会保障将在更大程度上影响每一个家庭的生活质量和每一个劳动者的安全感，人们比以往任何时候都更需要社会保障，而且越是生活在社会底层的家庭，对社会保障的依赖程度越大，对社会保障的需要就越强烈；二是失业率提高使失业保险基金面临巨大压力，据预测，在入世之后的未来5年间我国失业保险基金支付总缺口约为500亿元左右。就业国际化产生的人力资源跨国流动，需要解决出境就业人员社会保障以及保险关系接续问题。国际间社会保险缴费与待遇的互免与承诺，及妥善解决劳动力跨国流动中社会保险关系的接续问题将正式提到政府工作日程。因就业多元化而大量出现的灵活就业人员对现行劳动关系、工资分配、社会保障制度和观念最具挑战性，影响也最为深刻。这一特殊群体劳动关系大都比较松散，基本末签订劳动合同，根本形不成劳动关系；在工资分配方面，灵活就业人员也基本不遵循正规单位的薪酬决定机制；尤其是灵活就业人员基本未参加社会保险，引起下岗职工参保后又中断社会保险等一系列问题，并将带来难以预料的城镇贫困问题，加剧社会保险基金支付压力；而目前我国现行的社会保险管理制度基本是按正规就业单位这种正规就业形式设计的，根本不适合非正规的灵活就业人员参保，存在费率过高、管理不相适应等诸多问题，制度改革和创新已迫在眉睫。

二、进一步改革和完善现行社会保障制度

随着社会主义市场经济体制的确立和巩固，市场竞争在带来更高效率的同时，也给人们带来了更大的职业风险，产生了相当部分的市场竞争弱势群体，人们将比以往任何时候都更需要社会保障。按照十六大提出的全面建设小康社会的宏伟蓝图，国家必须加快建立覆盖全民的社会保障制度。鉴于我国的现实国情，这项制度的近期目标只能是低水平、广覆盖、多层次，尽可能地体现社会公平，有利于促进和扩大就业。为此，必须对现行社会保障制度进行大刀阔斧地改革。

（一）养老保险制度要进行根本变革

现行养老保险制度最本质的问题是为了支付部分老人才能享受的高退休待遇，不得不向用人单位征收20%以上的高额社会统筹缴费，有的地方这些缴费甚至高达38%.高额缴费一方面不利于促进和扩大就业，重要的是迫使私营企业职工、个体从业人员、非正规就业人员等更需要社会保障的人群望“保”却步，被排除在制度之外。退休人员享受的退休费本应当只是基本生活费，而目前养老保险基本制度支付的高待遇对于相当多的退休人员来说，超出了其基本生活需要，甚至比很多在职人员工资收入都高；高待遇不仅超出了国家经济发展水平和用人单位缴费承受能力，而且也抑制了劳动者工作热情、刺激了人们的退休欲望，并进而加剧了基金负担和社会不公。如果不从根本上改革养老保险基本制度，很难走出高待遇、高缴费、扩面难的怪圈，也就无法体现社会公平、落实全面建设小康社会的奋斗目标。为此，必须改革国家基本保险实行社会统筹加个人账户的制度结构，新制度轮廓如下：

1.制度结构。养老保险基本制度实行统一的现收现付的国民养老金制度，覆盖各类企业、机关、事业单位职工、非正规就业人员、乡镇企业职工、农民工，由国家法律强制实施。同时，对国家机关、事业单位、大型企业强制实行企业年金制度，并鼓励其他单位自愿参加，以对国民养老金进行补充。国家还鼓励有条件的单位和个人参保自愿性的商业保险，进一步提高个人养老保障水平。2.待遇与缴费。国民养老金只能保证退休人员基本生活需要，对所有参保人实行统一标准，具体数额是缴费满25年者可享受社会平均工资水平30%~40%替代率幅度的养老金。缴费由个人、单位及政府三方分担，总缴费率22%左右，其中个人负担8%，单位负担10%（自雇人员则负担18%），不足部分由财政负担。企业年金制度由国家法律规定，缴费负担完全由用人单位承担。3.管理。国民养老金由政府管理。企业年金由经营性机构负责管理。4.制订周密措施，实现从旧制度向新制度的过渡。

需要指出的是，不管是否对现行制度进行改革，都要杜绝提前退休，并要选择适当时机提高法定退休年龄。

目前，一些地区和企业为减轻职工下岗和失业的压力，通过提前退休的方式解决老职工再就业难的矛盾。从就业与社会保障良性互动的角度看，这种做法无异于饮鸩止渴，既不可行，也不可取。从表面上看，提前退休（包括企业内部退休和协议退休）实际是把就业压力转移给了养老保险，把近期问题推向远期，没有从根本上解决问题。如果进一步深究，提前退休并不能缓解就业压力。原因有三：一是普遍的提前退休，势必把养老保险基金的负担再转嫁给企业和在职职工，而养老保险缴费负担越重越不利于企业多雇佣人员，相反倒可能通过裁人压缩人工成本，最终减少了就业岗位；二是提前退休的职工由于并没有丧失劳动能力，往往退而不“休”，并非都腾出就业岗位；三是提前退休者由失业保险、养老保险的缴费者转而成为养老金的领取者，减少了社会保险基金的收入，增加了养老保险基金的支出，进一步加剧了社会保险基金面临的支付压力。

（二）医疗保险要适应就业格局变化，加强对弱势群体的救助

医疗保险制度是社会保障制度的重要组成部分。医疗保险制度的改革事关企业、事业单位和亿万劳动者的切身利益以及国家稳定的大局。现行的医疗保险制度从保障方式、待遇水平、管理方式等方面也是按照正规就业单位设计的，难以适应各类人员多层次的保障需要，因而难以适应就业多样化的格局，尤其是不能适应灵活就业人员的需要。另外，与就业格局变化相伴而生的城镇大量贫困群体目前还只是部分享受了基本生活保障，医疗保障基本还是空白。

由于就业格局发生了重要变化，医疗保障必须适应这一变化趋势，并进行相应的调整。首先必须转变观念。要把灵活就业群体、贫困群体纳入医疗保障范围，转变单纯以正规就业人群作为社会保险主要对象和社会保险必须依托用人单位的传统观念。其次，要合理确定保障水平。灵活就业者缴费能力弱，如比照正规单位搞高缴费、高待遇，多数人都将被排斥在外，只有实行低标准准入、适度保障才既合理、又可行。第三，管理服务要跟上。社会保险机构应当设置个人服务窗口，简化个人参保程序，使灵活就业者参保登记、缴费、转移和接续社会保险关系更加省时、快捷。同时研究制定出境就业人员医疗保险关系接续政策。第四，完善制度设计，以满足不同层次的保障需求。医疗保险的缴费比例和待遇水平应能满足各类人群的不同需求层次。比如有些地区对收入水平低、退休人员比例高的企业参加医疗保险有顾虑，怕基金承受不了。基本医疗保险的基本功能就是均衡企业负担，化解职工疾病风险，不应、当嫌贫爱富，企业凡是有参保意愿、有缴费能力的都应允许立即参保。而对长期停产半停产没有缴费能力的企业，各级政府也应尽可能解决职工的基本医疗保险问题。比如，对收入水平较低的劳动者及管理能力较弱的地区，可先开办住院保险，这样缴费标准可以低一些；对生活困难、无能力参加医疗保险的劳动者及城市贫困群体，通过多渠道筹集资金尽快建立社会医疗救助制度解决。总之，医疗保险必须完善制度、强化管理、健全服务，以满足全面建设小康社会对健康和医疗的需求。

（三）失业保险应强化就业保障功能

我国的失业保险制度是在社会救助制度很不健全的情况下发展起来的，存在诸多问题：一是失业保险给付期限过长，国际上失业保险给付期限一般都在26周-52周之间，一些国家如英国用“求职补助”取代了失业津贴，发放期限也由52周缩短为26周，而我国失业保险最高给付期限长达2年，对劳动者给予的再就业压力小，不利于调动其自身的主观能动性，促进自主就业。由于目前社会救助制度已较为完善，应当说，为缩短失业保险给付期限创造了条件。二是待遇标准较低。由于劳动者个人直接为失业保险缴纳了费用，过低的待遇标准一方面对高收入阶层有失公平，另一方面也不利于增强失业人员再就业的紧迫感。三是失业保险作为就业保障的重要措施，其主要功能一方面是保障失业期间的基本生活，但更重要的是要发挥促进再就业的职能，而目前这方面还、远不够。四是与失业救济和生活救济功能重合。从本质上看，失业保险不同于社会救济，因为失业保险基金是劳动者个人和雇佣方为防范失业风险按规定缴

纳的保险费。因而失业保险同失业救济有本质的不同，前者是社会保险机构对本人付出的一种回报，是失业者理应获得的权利，而后者纯粹是政府的扶贫济困。资金来源也不同，前者是来源于雇主和劳动者交纳的保险费，后者则源于政府财政。因此，不能把失业保险混同于失业救济和生活救济，造成概念和思想混乱。我国失业保险基金相当一部分支出用于失业救济，如1998年，有148.6.万企业困难职工得到了失业保险机构发放的一次性救济。在有了较为完善的最低生活保障制度之后，失业救济几乎已没有多少存在的必要，而低水平的失业保险金在功能上也与最低生活保障有所重合，其政策目标和效率都存在问题。

另外，劳动者在失业期间由于没有能力缴纳社会保险费，这意味着在国有企业改革中下岗分流和失业的职工不仅要承受失业下岗的压力，而且其退休后的养老和医疗待遇还要进一步受到影响。因此，不妨借鉴德国、英国等一些国家的做法，下岗失业人员在失业期间视同缴纳养老和医疗保险费，这样可以减轻失业下岗人员的被排斥和剥夺的程度，使下岗失业人员相对于在岗人员来说更为公平一些，并有利于促使其在法定享受失业保险期间尽快再就业。

鉴于失业保险自身存在的问题及失业人员就业保障工作的长期性、艰巨性，有必要调整失业保险政策取向和功能。实际上，失业保险的目标取向应当调整为以促进就业为基本目标、以生活保障和再就业为基本功能并侧重于就业保障功能的就业促进制度，而不是主要侧重于生活救助的生活保障制度。

失业保险在政策取向上从以生活保障为主转为以就业保障为主之后，重点是要为做好失业人员的职业培训和再就业工作服务。整合失业保险与最低生活保障功能，克服功能趋同现象，形成功能互补、错位，应把失业保险金定位为求职或培训期间的生活补贴；失业保险机构应着重做好培训和再就业工作，而不仅仅只是发钱。只有这样，失业保险制度才能够健康发展。否则，在有了较为健全的社会救助——即最低生活保障制度之后，失业保险很可能被人们认为是可有可无的制度。

7.我国房地产市场现状及问题社会调查报告 篇七

关键词：高房价,房地产市场,宏观调控,社会责任

1 当前我国高房价的现状

我国房地产市场是1998年住房制度市场化改革后迅速崛起的,不否认房地产业在国民经济中的支柱地位和对经济的巨大牵引力,也不否认我国房地产业发展面临的广阔前景和良好机遇,但房地产业的迅猛发展与确保它健康发展的市场规范的建立显然未能同步,这就导致了它一方面创造了辉煌的业绩,改善了人们住房条件;另一方面是相当一部分人们没有分享改革的成果,却面临着住房市场化以来的高房价和住房保障制度缺失的双面夹击。尤其是新一轮房地产热以来,房地产价格相比较人们收入增长过快给人们带来的窘迫已是不争的事实。我们用房地产价格指数从整体上来看急速上扬的全国房地产价格。

从1998年开始,至2005年房屋销售价格指数一路上扬,环比增长势头不减(见表1)。

2 我国房价高涨的原因

2.1 供求不均衡的市场规律

众所周知,我国地大物博,但是凡此种种,只要被庞大的人口基数一平均,再大的总量也显得不足。供给需求相对不足,由经济学的供求规律决定,旺盛的需求必然推动价格上涨。下面以住宅为例说明供求的不均衡。

1)总量上的不均衡。我国住宅市场潜在需求巨大。党的十六大提出了全面建设小康社会的宏伟目标,国民经济持续稳定发展,我国的城市化水平不断提高,潜在的住房需求和居民的支付能力逐步提高。另外,我国消费结构升级也带来住宅市场潜在的巨大需求。住房消费支出比重与恩格尔系数呈反方向变动。目前,我国的恩格尔系数从1998年的44.7%下降至2005年的36.7%,这说明居民的消费重点已经转向住宅、教育等方面。统计数据表明我国城镇居民家庭平均每人消费性支出中居住消费比例从1990年的6.98增加到2005年的10.18。消费结构的升级将大幅度提高居民住宅消费的比例,增加住宅消费总量。虽然我国城镇新建住宅面积从1998年的4.76×108 m2增加到2005年的6.61×108 m2,2005年我国城市居民人均住宅建筑面积已达到26.1 m2,但是和发达国家相比差距还是很明显,我国城镇居民目前的住房水平还是很低。

2)房地产产品结构的不合理导致一方面保持较高的高档次住房的空置率;另一方面适合普通收入的百姓家庭的小户型、低价位住房的房源还是依然供不应求。房地产产品结构不合理的现象已经不可回避。其中2002年全国住房空置率水平最高达19%,已经超过了国际公认的“警戒线”。根据2007年3月国家统计局“国房景气指数”,目前全国商品房空置面积为1.261 7×108 m2,同比增长2.7%,依然没有缩小的趋势。而高档次房的开发、运营等本身的高成本带动了整个市场的房价。

2.2 房地产市场交易秩序有待进一步规范

相比较一般商品市场,由于土地供应的有限性、房地产的不可移动性以及产品的差异性等特点,房地产市场虽然存在竞争,但竞争具有不充分性且存在一定程度的垄断现象。1)由于房地产市场参与者较少,并且交易价格等信息多不公开,使得买卖双方难以了解市场的真正行情,尤其对于购房者而言,获得信息的渠道少,搜寻信息成本高,只能做价格的接受者;2)房地产市场具有区域性特点,同一用途不同区域的房地产之间替代性较小,而且房地产开发投资决策受价格以外的因素影响也较大,因此房地产市场相对于一般商品市场而言,交易效率低、市场竞争不充分,而且在某些区域容易形成垄断。由于市场竞争的不充分和垄断现象,很容易催生高价格与暴利。

2.3 房地产市场的过热投资

当前我国的流动性过剩问题严峻,以及金融投资工具的缺乏,更重要的是巨大利润诱惑,使得大量资金涌入房地产市场,呈现大量货币追逐有限商品的局面,经济学理论告诉我们,这必然引发商品价格上涨。其中境内投资者自有资金、银行信贷资金、源自境外的“热钱”是推动房地产价格上涨的三驾马车。2004年上海市统计局的一个抽样调查表明上海投资性购房比例已达到16.6%,已经接近国际警戒线的20%。其中在投资性商品住宅中,使用商业贷款购房的占58.4%。有人购买多套房产,占用大量供给资源,造成其他需求住房人无房可买,或找不到合适的房源。

2.4 中央政府调控政策见效不大

1)土地管理不到位,尤其是对土地使用方向管理不到位。从现实情况看,不少地方土地拍卖出去之后,就很少有人问津,似乎土地管理就是卖地。土地管理不仅仅是拍卖,还应延伸到用途、方向的全程管理。在土地供应有限的情况下,必须充分有效地利用土地,限制高档房建设并落到实处。要使有限的土地资源建造更多的普通住房、小户型住房,以增加工薪阶层能买得起的住房供应。2)税收政策执行不到位。虽然相关调控政策对房地产税收有明确规定,但实际落实得并不好。如果认真执行,对个人购房征收营业税、个人所得税和房产税的相关规定,那么对投资和投资机购房者必然能得到有效控制,降低房产需求总量,从而挤出过旺需求,保证真实必须的需求,控制房价上涨态势,但事实并非如此。3)信贷政策执行不到位。对开发贷款自有资金的限制,政府早有相关规定。但在实践中,常有规定不执行,不仅使政策没起到相应作用,而且还使政策的权威和信誉度降低。4)住房建设管理不到位。住房管理不到位,最明显的是“对经济适用房”和“廉租房”制度管理不到位。购买经济适用房的人很多不符合购买条件,不少“经济适用房”被有钱人购走,违背了政策的初衷。

3 相关主体之社会责任

温和上涨的房价是经济发展中的正常现象,这样才能有效发挥作为国民经济支柱产业的房地产业对国民经济做贡献的作用,但对于我国这样一个转轨国家,针对近几年房价涨幅不断扩大的事实与相关领域中存在的不合理现象,房地产市场上的相关主体必须首先明确各自的社会责任,才能有利于建立健康有序、繁荣稳定的房地产市场。

3.1 政府要科学定位,树立科学的新政绩观

政府在发展房地产业中扮演的角色必须科学定位,明确自己是管理者,是“裁判员”,不能利用权力与民争利;官员要以科学发展观为导向,树立新政绩观及确立相关考核机制;规范作为土地和资金供应环节的地方政府行为,健全和完善以抑制投机和腐败为主脉的房地产市场规则,以及建立和完善房地产市场调控体系。对房地产市场管理中比较成熟、稳定、带有规律性的原则、制度和办法用国家法律、法规的形式固定下来,成为各级政府、企业和个人从事房地产经营所必须遵守的行为规范,而国家可以通过相应的强制手段保证这些法律、法规的正常实施,以维护正常的市场秩序。

3.2 企业要理性行为,培育健康市场

房地产企业是房地产市场机制和房地产宏观调控的结合点。在房地产市场发展过程中,不管是宏观调控措施还是市场自动调节机制,都是通过房地产企业的经济行为表现出来的。如果房地产企业行为不规范或运行机制不灵活,再完善的管理措施都会失效。

为实现房地产市场均衡目标的发展,必须要规范房地产企业的行为,转换房地产企业经营机制,加快房地产企业建立现代企业制度的步伐。1)房地产企业应该加强市场调研和市场营销,真正树立“消费者是上帝”的营销理念,多生产适销对路的房地产产品;2)房地产企业还应该加强企业管理,努力控制开发建设成本,树立品牌意识,提高企业的市场诚信度。

房地产行业将逐渐告别高利润时代,在强化公司治理、注重品牌建设、提升经营效率和定位市场真实需求等方面能脱颖而出的房地产企业会成为真正的市场强者,而那些急功近利、追逐暴利、靠不正当竞争手段起家、缺乏社会责任感的企业必将被逐渐规范的市场淘汰。只要房地产市场相关主体首先明确了各自的社会责任,并积极采取适当的措施,相信我国房地产市场终将会呈现出价格渐趋稳定、供给结构和需求结构趋于合理、市场趋于规范的良性格局,而一个状态更为健康的房地产市场一定会带给广大百姓更多的实惠。

参考文献

[1]国家统计局.中国统计年鉴2006[M].北京:中国统计出版社,2006.

[2]关柯.现代住宅经济[M].北京:中国建筑工业出版社,2002:16.

[3]任志强.中国城镇住房制度改革的思路[J].产业论坛,2000(9):45.

[4]季朗超.非均衡的房地产市场[M].北京:经济管理出版社,2005:229.

8.我国房地产市场现状及问题社会调查报告 篇八

关键词：房地产；成本；构成；控制

一、成本控制的含义

目前社会上对成本控制有广义和狭义两种看法。所谓的狭义成本控制就是指在企业成本逐步形成过程中，企业根据自己预先设定的目标成本费用，对与日常经营活动所发生相关的各种支出进行严格的计量和监督，从而尽可能地使企业的各种支出不超过原定的预算，假如有偏差的存在，企业能够结合自身的情况，对发生的偏差进行理性的分析，并且能够及时地采取有效措施来弥补这个偏差，以此来达到企业对于项目成本控制的目的。房地产企业项目的成本控制一般是一个由事前控制、事中控制和事后控制形成的三位一体的立体组合，很好地运用这三项控制能够促进企业更好、更快地实现预期的利润，完成企业的终极目标。

二、房地产企业成本控制相关内容

（一）开发成本。（1）土地款。土地款主要包括为获得土地使用权所支付的本金、以及为所购土地拆迁的居民安置所支付补偿费等。（2）开发费用。开发费主要包括地上原有建筑物的拆除、相关道路的整修、项目地的通水通电等费用。（3）建筑安装工程费。它是指直接或者间接用于房地产企业项目建筑工程的各种建设支出的总和。

（二）期间费用。（1）管理费用。房地产企业的行政管理部门为维持其正常的生产经营活动而发生的各种相关支出。（2）财务费用。对于房地企业而言，财务费用主要是房地产企业为筹集资金而发生的各项费用的总和，具体说来，这里主要就是借款利息和其他财务费用。房地产行业与其他的一般行业相比较，具有工程建设周期长、资金投资数额大、对于政策较敏感，风险系数高等特点。通常情况下，房地产企业都会为了扩大规模而进行贷款融资，企业的资金大都是来自银行。（3）销售费用。对于任何一个企业来说，获得利润才是其最终的目的所在，房地产企业自然也不例外，只有把建好的房屋卖出去，才能保证企业利润的最终实现。房地产企业为了卖掉房屋，会进行一系列的宣传，也就有了销售费用的产生，这里的销售费用，主要包括广告宣传费，以及招聘销售人员及代理商的销售代理费等。

三、房地产企业成本控制的现状及问题剖析

（一）土地成本逐年上涨。在我国目前商品房所用资金的占比中，土地费用约占总支出费用的20%，并在以较高的速度逐年增长。土地费用上涨的原因有：第一，土地资源的稀缺性和不可再生性导致土地价格上涨；第二，物价的上涨造成了水涨船高。

（二）成本核算对项目建设作用欠佳。一些房地产企业，在期初没有制定好严格的成本控制体系，资金充裕时不加节制地使用资金，造成了后期一旦资金链出现问题，企业举步维艰，这往往就是大家经常能看到建到一半的楼盘突然停工了，一个不是很大的楼盘，建了好多年，造成了大量人力物力财力的损失。

四、关于完善房地产企业成本控制的思路

（一）合理地选择项目位置。如今，土地成本已经在整个房地产企业的总成本中占了相当大的比重，有些楼盘之所以价位那么高，就是因为期初，房地产企业在选址竞价土地的时候，其拍得价位太高，以至于后期企业无论如何进行成本控制，其最终的商品房的售价都高于其他房屋，在价格上没有竞争优势，无法实现企业的预期目标，实现不了企业利润的最大化。

（二）建立完整的成本控制体系。（1）成本最低化原则。 在保证产品质量的情况下通过各种措施降低建造成本，使用最低的成本预算体系，减掉一切不必要的开支，从而达到预期的目标是成本控制的根本目的。 （2）全面控制原则。全面控制包括全员控制和全过程控制。一个企业的成本控制如果仅仅依靠项目经理和专业成本管理人员的努力恐怕是无法得到令人满意的效果的，要想取得优异的成绩，这需要大家共同努力、需要所有的项目参与者群策群力；自项目的整体规划、工程施工，以及到后期的销售阶段，其间的每一项经济业务都要纳入成本控制的轨道，谨防偏离。

五、结束语

面对日益激烈的企业竞争，加之我国房地产企业管理层成本控制要求的提高，成本控制理论研究的不断深入，必将产生更加先进的成本控制方法。同时，随着改革开放，我国房地产企业也会学习和创造出先进的成本控制方法，提高国内房地产企业的成本控制效果，加强其竞争力，从而促进我国经济健康稳定发展。

参考文献：

[1] 崔志英.房地产开发企业成本控制浅析[J].决策探索，2014（9）.