房地产市场形势分析

房地产市场形势分析（精选10篇）

1.房地产市场形势分析 篇一

2009年彭泽县房地产市场形势分析

今年由于国家实施宽松的货币政策和有通胀预期的诱因，导致我 县房地产市场提前结束调整而逐步升温。

一、2009年房地产市场急剧升温

据统计，我县房地产市场今年表现好于预期，出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。

投资增长：逐季加快，回升势头明显。在市场回暖、销售增加等 因素的带动下，今年以来我县房地产开发投资增长逐季加快。前三季

度，房地产开发投资10482.6万元，同比增长17.7%。

销售增加：三大需求集中释放，市场销售猛增。进入2009年，随着市场的迅速升温，首次置业需求、二次改善需求、投资投机需求集中释放，房地产销售大幅增加，在新区较好地段，甚至出现“一房难求”的现象。前三季度，我县商品房销售面积1.025万平方米，同比增幅达44.8%，创历史新高。商品房销售总额达2326万元，同比增长73.4%。全县二手房交易面积3.78万平方米，352套。

价格上涨：价格环比连续上行。在成交量不断放大的同时，房价也持续上涨，如教育一支路的新开楼盘价格，由年初的2000元/平方米连续上扬，到10月份单价已达到2300元/平方米。这是自年初以

来，房屋销售价格环比连续7个月正增长。

资金充裕：国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快。受货币政策宽松、销售量增加和直接融资增加三大因素的影响，今年以来房地产开发投资资金来源充裕，增长较快，有效缓解了开发商资金紧张的局面。尤其值得关注的是，国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快，占资金来源的比重明显提高。

供给回升：施工面积增速止跌回升，新开工面积强力反弹。前三季度，全县房地产开发企业房屋施工面积17.18万平方米，房屋新开工面积14.64万平方米。施工面积增速持续回升，新开工面积降幅收窄，表明随着房地产市场的“量价齐升”和去库存化进程的加快，开发商的市场信心正在逐渐恢复，企业扩大投资的意愿正在不断增强。

二、多种因素促进房地产市场逆势上扬

1．宽松的货币政策是直接原因

房地产是典型的资金密集型行业，资金松紧对房地产运行有决定性影响。今年以来，为应对国际金融危机、促进住房消费，在适度宽松的货币政策作用下银行信贷大幅增加，国家同时出台了降低首付款比例、贷款利率优惠、减免交易环节税费等一系列优惠政策，有效刺激了住房消费。

2．核电效应带动是间接诱因

基于近年来我县招商引资的力度不断加大，尤其是帽子山核电站前期工程正在紧锣密鼓的开展，拉动我县三大产业的发展，城市化进度加快，发展前景非常乐观。在经济不景气、金融市场发展缓慢、投

资渠道有限的情况下，置业买房成为很多外出务工人员、高收入者保值、增值的首选。

3．消费结构升级是重要基础

随着居民收入水平的提高，基础性生存性消费如食品、衣着类在 消费支出中所占比重下降，发展性享受性消费如居住、医疗、教育、交通等在消费支出中比重上升。居民不再仅仅满足于“居有所住”，而是向追求环境好、品位高的住房方向发展，从自主型向改善型需求转化。今年以来房市升温，与这一群体不断增加是分不开的。

2.房地产市场形势分析 篇二

一、景德镇市上半年房地产信贷运行基本情况

(一) 上半年景德镇市房地产开发贷款为155270万元。

同比增长了18.5%, 比年初增加9.3%, 比一季度末增加了20.6%, 与一季度比之所以大幅度增加的原因是本地的城市信用社和工行增加了房地产开发贷款, 其他几家金融机构都没有增加或者减少了房地产开发贷款。

(二) 上半年景德镇市共发放个人住房按揭贷款277679万元。

同比增加75%, 比年初增加31.5%, 比一季度末增加了12.7%, 个人住房贷款业务呈现出快速增长的态势。

(三) 上半年景德镇市共发放公积金贷款户数1225户。

比上年同期净增377户, 同比增长44%。上半年贷款余额22820万元, 同比增加7745万元, 同比增加51.3%, 贷款累计达到77516万元。由于公积金贷款的利率没有上浮, 其相对商业银行贷款优势更加明显, 故增速较快。

二、上半年房地产市场持续向好成为主要特点

2010年上半年, 我市房地产市场总体保持稳定健康的发展态势;房地产投资额完成了15.96亿元, 比上年同期增长9.6%;新开工商品房施工面积31万平方米, 比上年同期增长10.7%;商品房竣工面积40.2万平方米, 与上年同期基本持平;商品房销售面积30.6万平方米, 比上年同期增长5.5%。

房地产交易量作为反映房地产市场运行的一个重要指标, 景德镇1-6月份, 商品房住宅交易登记2610套, 二手房交易登记1631套, 分别较同期增长4%、80%。由于流转环节的税费政策对二手住房交易影响较大, 自去年二手住房交易优惠政策取消后, 使二手房在年初几个月出现了短暂交易的回落, 6月份已开始稳步回升, 交易登记数量已达355套。

上半年商品房销售价格水平呈逐月上升的势态, 今年1-6月房屋销售价格同比指数分别为:102.9%、104.4%、105.5%, 106.3%。107.7%和108.0%。从2010年上半年商品房住宅成交均价统计情况看, 我市商品房住宅均价在2500元/平方米至2800元/平方米范围内波动增长。受到新建商品房价上升的拉动, 二手房价格全面有所提升。在6月份, 二手房普通住宅同比销售价格指数为119.8%, 比上月高1个百分点, 环比为100.9%, 比上月低1.2个百分点。

三、房地产市场持续向好原因分析

(一) 景德镇市商品房销售价格基数低, 存在的泡沫较小。

我市商品房销售均价一直维持在2000到3000元之间, 在全省地级市中位列中下游。我市房地产市场以自住需求、改善型需求为主, 存在的泡沫很小, 这为房地产市场的发展奠定了基础。

(二) 受到宏观经济发展向好的影响。

随着世界摆脱国际金融危机的影响, 增强了人们对经济发展向好的预期。景德镇市近年经济持续向好, 多项经济数据增速位列前茅, 随着2009年12月底鄱阳湖生态经济区正式成为国家战略, 景德镇作为环鄱阳湖生态经济区东岸中心城市的地位得到了确定, 进一步增强了房地产市场的消费信心。

(三) 金融对房地产市场需求的拉动作用。

虽然“国十条”的出台对限制资金需求流向房地产市场起到了重要的作用, 但从短期来看, 还未对景德镇市房地产金融需求产生根本性的影响。上半年景德镇市共发放个人住房按揭贷款277679万元, 同比增加75%, 比年初增加31.5%。由于住房公积金贷款政策未随着商品房贷款利率政策发生变化, 公积金贷款的优势更加明显, 公积金贷款有了显著增加, 1~6月份景德镇市公积金贷款余额22820万元, 同比增加51.3%。

四、对下半年房地产市场的基本判断:谨慎乐观

虽然我市房地产市场继续保持了一个上扬的发展态势, 但是在下半年能否继续保持一个稳定的不断的增长, 笔者持谨慎乐观的态度, 并作出如下的预测:在国家房地产宏观调控政策不发生大的变动的情况下, 下半年房地产销售价格将会保持一个基本的稳定, 或者一个非常小幅度的上涨。依据主要有以下几点:

(一) 景德镇本身市情不存在市场需求快速增加的条件。

景德镇市全市人口总量和流动人口少, 下辖两县 (市) 两区, 全市人口总量不到160万, 市场需求有限;城市辐射能力不强, 未起到中心城市的集聚效应;由于受到区位和交通等因素的制约, 我市未能起到吸引区域范围和周边县市居民大量来我市购置房屋的效应。这些因素都决定了景德镇市房地产交易价格不存在快速上涨的基础。

(二) 从上半年房地产市场销售价格指数来看。

上半年房屋销售价格水平同比呈逐月上升的势态, 今年1-6月房屋销售价格同比指数分别为:102.9%、104.4%、105.5%, 106.3%。107.7%和108.0%。但上半年环比指数的涨幅则逐月回落。1-6月分别为:101.5%、100.9%、100.7%、100.5%、100.3%、和100.2%, 显示出商品房价格逐步回稳的趋势。

(三) 从上半年2010上半年与2009年上半年房地产交易登记量同比情况来看。

虽然景德镇市景德镇1-6月份, 商品房住宅交易登记2610套, 二手房交易登记1631套, 分别较同期增长4%、80%。商品房住宅交易量虽然有了增长, 但增长的幅度很小, 并考虑到09年上半年全市尚未摆脱国际金融危机对房地产市场带来的影响, 成交量本身就很低这一事实, 今年上半年商品房成交量并没有取得很大的增长。从另外一组数据来看, 商品房 (非住宅) 类的成交量下降了7%。

(四) “国十条”效应正在逐渐显现, 金融支持房地产市场力量将逐步减小。

根据统计, 今年6月份房地产开发贷款余额为155270万元, 同比增长了18.5%, 但只比年初增长了9.3%, 金融机构普遍表示出于上级行发放贷款的行业限制, 将对发放房地产开发贷款更加谨慎。而从个人住房按揭贷款来看, 上半年个人住房按揭贷款277679万元, 同比增加75%。但是随着4月份“国十条”的出台, 个人住房按揭贷款各项优惠政策正在逐步取消, 金融机构在下半年会不会对个人住房按揭贷款采取更加严格的政策, 存在很大的不确定性。

3.房地产市场形势分析 篇三

■ 基本情况

1.香港房价明显下降。自2003年下半年起，香港房地产市场逐步恢复增长，但自2008年三季度后，受全球金融危机影响，香港房价逐步下滑，2008年10月，住宅价格已较6月高峰时回落11%（见图1）。

2.交易量大幅萎缩。2008年11月份，香港全部楼宇买卖合约登记3786宗，较10月份下降37.5%，创1991年1月份有记录以来18年的新低；楼宇买卖合约金额106.5亿港元，较10月份下降43.8%，为2003年5月份以来的新低。住宅方面，2008年11月份整体住宅楼宇买卖合约（包括一手、二手私人住宅，居屋、公屋及夹屋自由市场买卖）共3264宗（较10月份下跌30.8%），创1996年1月份有记录以来新低。住宅买卖登记总值90.1亿元（较10月份下降44.7%），创2003年6月份以来的新低（见图2）。

3.房地产贷款收紧。受全球经济环境影响，香港银行业贷款放慢，房地产业也不例外。2008年三季度末，香港房地产贷款余额1.26万亿港元，同比增长15.2%，较二季度回落1.1个百分点（见图3）。

根据香港金融管理局的统计调查，23家认可金融机构10月份发放住宅按揭贷款113亿港元，较9月份减少2.6％。新批出的贷款较上月减少5.9％，至137亿港元（见图4）。在新批贷款中，利率低于最优惠利率2.5个百分点以上的贷款所占比率由9月份的83.1%下降至51.7%。

■ 面临的风险

目前，受全球金融危机影响，香港经济放缓，失业率上升 。同时，许多机构出售在港物业，并削减员工住宅津贴，对楼市形成多重打击。进入2008年第三季度，香港楼市交投清淡，楼价持续下调。如果危机持续，则可能进一步影响香港经济和房地产市场。

1.房价可能进一步下滑。受危机影响，香港经济增长放缓（香港2008年第三季度GDP按年率计算增长1.7%，较第二季度4.2%的增长进一步减慢），失业率攀升。银行房地产贷款亦趋于谨慎，据部分地产中介在2008年11月份的调查显示，每3个客户中只有1个能取得按揭，而超过1000万元或先前涨幅过高的住宅，则更难获得银行按揭。部分机构看低香港楼市，预测未来12个月香港房价还将下跌20—30%，豪宅将下跌30%或更多 ，并预期2011年前香港楼市不会有复苏迹象。由于香港按揭贷款成数在七成以内（参与按揭保险计划的除外），所以房价若下跌超过三成则会造成一定的负资产现象出现。

2.政府收入减少。由于开发商勾地愿望减少，香港2008财政年度上半年（2008年4月至9月）的地价收入仅为124.31亿元（其中7至9月卖地收入为零），较上年同期的404.56亿元大减70％，只达到财政预算案中全年地价收入的28.8％。政府收入的减少势必影响其抵御金融危机的能力。

3.地产代理机构倒闭可能增加。代表近9成地产中介机构的香港六大地产代理商会表示，其调查了约160家中小代理机构，其中8成机构在2008年10月份没有生意。若楼市持续清淡，预计至农历年前，有逾百家中小型代理机构倒闭。

■ 对下一步的初步判断

由于目前香港楼市泡沫因素不大，受全球金融危机和联系汇率制约束，香港利率不会过高，并且香港楼市供应较低、居民供楼收入比处于较低水平，楼市出现1997年大跌局面的可能性较小。

1.房价泡沫成分不高。香港2008年6月高点房价只是1997年高峰的73%，市民供楼负担只有三成左右 ，楼价大幅下滑风险较低。另外，以要素成本计算的香港房地产业增值（包括地产发展、租赁、保养、管理、代理和转售等）在本地生产总值中所占比重由1990—1997年间的8.6—11.3%降为2005年的4.5%，与房地产业息息相关的建造业占本地生产总值的比重也由4.6—5.5%降为2.9%，房地产业在香港经济中的地位明显下降，即使房地产业衰退，但其对经济的影响力已不像以前剧烈。

2.房屋新增供应有限，存货处于历史新低。香港政府实行“勾地”制，土地在挂牌出让前，必须由对该土地感兴趣的单位向政府提出购买意向，政府才组织对该地块的拍卖。目前，香港的房屋新增供应有限，存货处于历史低位。此外，2008—2009年的特首施政报告也强调政府不会贱卖土地，将协调相关机构控制批地，务求房屋供应能够配合市场需求，遏制出现供过于求的局面。

3.按揭利率较低，有利于楼市稳定。2008年9月，香港名义平均按揭利率为3.25％左右，扣除基本通胀率6.1%，实际按揭利率为负2.85％左右。因此，借贷购房的负担较小。

4.房地产市场形势分析 篇四

[来源]: 长沙市房产信息中心 房地产发展研究中心

一、房产一级市场（商品房）

（一）累计供销量分析

1、商品房累计供应和销售总量分析

2007年一季度，全市商品房累计批准预售188.87万㎡，同比增长110.93%；其中住宅批准预售166.60万㎡，同比增长104.43%。

同期全市商品房累计销售219.46万㎡，同比增长56.20%；其中住宅销售195.73万㎡，同比增长51.54%，占商品房销售面积的比重为89.19%。

2、商品房累计供销量分区分析

对比批准预售和销售数据来看，全市批准预售量为去年同期的二倍多，但销售未能同步增长，同比增长率仅为批准预售的一半，房地产市场放量形势明显。分区来看，除岳麓区批准预售同比负增长外，其他各区批准预售量均有二倍以上的增长，特别是天心区、芙蓉区批准预售量甚至已达去年的三倍多；销售仅岳麓区同比销量增长率超过其批准预售增长率，其他各区增长率均低于其对应数值，特别是开福区销售同比负增长。表明河西区域在2006年放量后，今年其新上市

量趋于下降；河东区域今年新盘上市量增幅较大，将成为本年销售热点(见表1、2)。

3、商品住宅供销对比

2007年一季度商品住宅累计供销比为0.85：1（期间商品住宅批准预售面积：期间商品住宅销售面积），第一季度主要是消化了大量去年以来批准预售的存量房。供销比比去年四季度下降0.13，长沙房产销售继续保持较高增长。表3为各区供销比。

4、商品住宅与非住宅销售比例分析

2007年一季度全市商品房成交住宅与非住宅比例约为8.25：1。其中，芙蓉区非住宅销售比例最高，非住宅占商品房销售总量的20.40%；岳麓区商品住宅销售比例最高，占商品房销售总量的94.01%(见表4)。

5、期房、现房销售比例分析

2007年一季度全市商品房、商品房住宅销售中，期房销售分别为177.11万㎡、166.75万㎡，分别占总量的80.70%、85.19%；现房销售分别为42.35万㎡、28.98万㎡，分别占总量的19.30%、14.81%，期房销售仍占绝对优势(见表5)。

6、非市场定价类住宅供销分析

（包含定向开发、集资建房和经济适用房）

2007年一季度全市非市场定价类住宅批准预售1441套，18.24万㎡，同比增长28.32%、49.56%；累计成交1172套，12.08万㎡，同比下降29.69%、42.30%。非市场定价类住宅批准预售套均建筑面积为126.59㎡，面积同比增加16.56%；登记销售套均建筑面积为103.08㎡，面积同比缩小17.93%。

2007年一季度全市非市场定价类住宅成交均价为1578元/㎡，同比回落1.37%。

(二)纯商品房季度供销趋势分析

1、商品房供应量分析

一季度，长沙市商品房、住宅各批准预售170.63万㎡、148.36万㎡，同比增长120.59%、114.08%，环比减少13.60%、8.01%。住宅占商品房批准预售总量的86.95%，其批准预售的套均面109.89㎡，面积同比缩小3.23%。从商品房批准预售历史走势来看，一季度往往为一年中批准量最少的时期(见图1)。

分区来看，全市仅开福区、天心区批准预售季度环比为正值，其他三区批准预售量环比均有不同程度下降，表明一季度开福区、天心区新上市楼盘较多。岳麓区、雨花区在经历去年二季度、三季度、芙蓉区在经历去年三、四季度放量后，本季度上市量有所下降；天心区批准预售量仅去年四季度有一定程度降低，今年一季度又已恢复去年三季度水平，批准预售继续位居高位；开福区批准预售量自2006年一季度以来一直处于上升趋势，表明随着北城区域规划的出台，北城区域正日益受到开发商重视(见图

2、表6)。

2、商品房销售量分析

一季度，长沙市商品房、住宅累计销售207.27万㎡、183.66万㎡，同比增长73.39%、69.72%，环比增长17.61%、15.66%。住宅销售占商品房销售总量的88.61%，其销售的套均面积为112.96㎡，面积同比缩小9.25%。从商品房销售走势来看，长沙商品房销售量正日益走高(见图3)。

分区来看，除开福区销售面积季度环比增长较小外（其住宅销售为负增长），其他各区商品房、住宅销售面积环比均增长了10%以上。雨花区销售量一路走高；天心区、岳麓区销售量在经历去年第四季度下降后，目前销售量已超过去年最高水平；芙蓉区去年一、二季度销售量较大，三、四季度销售位于波谷，今年一季度销售业已达到去年最高水平；开福区去年二季度销售到达谷底，目前销售量正逐渐回升(见图

4、表7)。

（三）纯商品房销售价格分析

1、商品房成交均价分析

2007年一季度，全市商品房均价为3184元/㎡，环比上涨0.86%；其中，商品住宅平均售价为2943元/㎡，环比上涨3.12%；商品房非住宅平均售价为5057元/㎡。（若包含单位集资建房、定向开发和经济适用房，全市商品房均价为3096元/㎡，其中，商品住宅平均售价为2859元/㎡。）从走势来看，长沙市商品房均价目前处于明显的上升通道上，除2006年三季度成交均价环比有所下降外，其余各季度价格环比均呈上涨趋势(见图5)。

分区来看，芙蓉区商品房成交均价最高，均价为3658元/㎡；岳麓区商品房成交均价最低，均价为2784元/㎡。芙蓉区商品住宅成交均价最高，均价为3304元/㎡；岳麓区商品住宅成交均价最低，均价为2632元/㎡(见图6)。

分面积段均价来看，60㎡以下商品住宅均价为3629元/㎡，同比上涨13.34%；60-90㎡商品住宅均价为2937元/㎡，同比上涨6.64%；90-120㎡商品住宅均价为2804元/㎡，同比上13.43%；120-144㎡商品住宅均价2934元/㎡，同比上涨14.03%；大于144㎡商品住宅均价为2893元/㎡，同比上涨27.61%。随着新政的实施，大户型日渐稀缺，成为涨幅最大的住宅产品。

2、典型楼盘成交均价分析

2007年一季度典型住宅楼盘均价为3113元/㎡，与去年同期相比上涨了6.17%。

（四）新建纯商品住房供求结构分析

1、套型结构分析

从市场供应情况来看，120-144㎡区间户型占比重最大，为30.01%，比例比去年下降了12.07个百分点；90㎡以下的户型供应占比为35.78%，比例比去年增长了9.66个百分点。

从实际销售情况来看，120-144㎡区间户型套数占比最大，为29.78%，比例比去年增长了1.74个百分点；90㎡以下的户型销售占比30.03%，比例比去年增长了4.65个百分点(见图7、8)。

从同期商品住房各户型供销对比来看，由于本季度销售较为旺盛，除≤60㎡户型外，其他各户型供销比均小于1。结合去年情况来看，去年套数供销比为1.1：1，供略大于求，本季销售火爆态势，使去年批准预售住宅得以消化(见表8)。

2、价位结构分析

从价位供应结构来看，3000-3500元/㎡价位段商品住房供应量跃居首位，占总供应量的28.95%，比例比去年增长了16.41个百分点，增幅最大；其次为2500-3000元/㎡价位段商品住房，供应量占总供应量的18.44%，比例比去年减少了22.59个百分点，降幅最大。从与去年同期各价位段批准预售构成比例对比来看，今年一季度供应结构最大的一个变化就是3000元/㎡以下价位段商品住房供应比例大幅下降，合计降幅达36.13个百分点；3000元/㎡以上价位段商品住房批准预售比例不同程度增加，合计占比已达67.52%，特别是3000-3500、3500-4000、4000-5000元/㎡价位段商品住房比例分别为28.95%、16.67%、17.19%，合计更是占到总量的62.80%，表明目前长沙3000元/㎡以上价位段商品住房批准预售已占重头，其中又以3000-5000元/㎡价位段商品住房为主(见图9)。

从价位销售结构来看，2500-3000元/㎡价位段商品住房销售量居首，占总量的28.86%，比例比去年下降了1.07个百分点；其次为小于2500元/㎡价位段商品住房，销售量占总量的26.13%，比例比去年减少了19.60个百分点，减幅最大。

对比供销的与去年同期比例差我们不难发现，3000-3500元/㎡价位段商品住房占总量比增幅均最大，表明其是长沙目前市场供需双方都比较能接受的价位段(见图

10、表9)。

二、房产二级市场（二手房）

（一）二手房累计交易总量分析

2007年一季度，全市二手房成交面积51.47万㎡，成交金额为11.09亿元，成交套数为3709套，与去年同期相比分别增长17.22%、16.41%和2.97%，环比分别减少16.38%、6.73%、32.06%；其中住宅成交29.01万㎡，成交金额为4.91亿元，成交套数为3275套，与去年同期相比分别增长-7.85%、7.37%和-4.10%，环比分别减少35.99%、29.76%、34.29%。二手房住宅成交面积占二手房总成交量的56.36%，成交套均面积为88.58㎡。二手房非住宅共成交22.46万㎡，成交套数为434套，与去年同期比分别增长80.69%、132.09%，环比分别增长38.39%、-8.63%。本季度二手房非住宅成交比例较大，且以单套大面积户型为主。

（二）二手房交易分区分析

分区来看，2007年一季度全市二手房成交以天心区和雨花区最为活跃，分别成交15.06万㎡和13.44万㎡，合计占总量的55.37%，与去年同期相比比例增加了2.67个百分点；二手住宅成交以雨花区和芙蓉区最为活跃，分别成交7.56万㎡和6.38万㎡，合计占总量的48.07%，与去年同期相比比例下降了10.41个百分点；雨花区为本月二手房、二手住宅均较活跃区域。从各区二手房住宅与非

住宅成交比例来看，天心区二手房非住宅成交比例最大，占总成交量的67.73%；岳麓区二手住宅成交比例最大，占总成交量的81.31%(见图11)。

（三）二手房累计交易均价分析

2007年一季度全市二手房成交均价为2154元/㎡，同比下跌0.69%。其中，二手房住宅成交均价为1691元/㎡，与去年同期相比上涨16.51%；二手房非住宅成交均价为2753元/㎡，与去年同期相比下跌30.96%（注：长沙市二手房的交易申报价格与实际成交价有一定差距）。

（四）典型同质小区二手房交易价格分析

2007年一季度二手住房典型小区同质价格均值为1454元/㎡，与去年同期比上涨2.12%。

（五）房产一、二级市场交易量对比分析

从成交面积上看，2007年一季度全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.26：1，比2006年全年比值增加1.09，在二手房交易受限、一手房交易猛增的情况下，房产一、二级市场交易量比值有所增大。各区比值具体见下表：

三、抵押情况统计分析

2007年一季度，全市共办理抵押登记手续19988起，抵押面积300.49万㎡，贷款金额64.23亿元，同比分别增长59.84%、34.68%、46.64%，环比分别增长19.57%、19.87%、30.58%。其中，办理个人抵押登记手续19477起，抵

押面积225.65万㎡，贷款金额40.61亿元，同比分别增长了60.74%、63.34%、89.32%，环比分别增长18.40%、25.80%、28.68%。

2007年一季度，全市共办理在建工程抵押206起，抵押面积160.52万㎡，贷款金额23.3亿元，同比分别增长49.28%、215.12%、154.92%，环比分别增长0.98%、58.44%、24.47%。今年一季度房产抵押各项数据同比增幅均较大，这一方面反映了今年一季度新开工楼盘较多，另一方面也反映了今年开春以来房地产销售的良好态势(见表11)。

四、产权发证情况

2007年一季度，长沙市共办理房屋产权发证18164户，产权发证面积351.94万㎡，同比分别增长14.53%、-2.57%。其中，办理栋证128栋、81.23万㎡，同比减少78.49%、44.37%。同时第一季度共办理商品现房转移登记4130起，面积为45.88万㎡，同比分别增长28.58%、35.93%（注：商品房交易主要集中于期房交易，现房所占比重较小）(见表12)。

五、2007年一季度长望浏宁房地产发展情况

（一）商品房

1、商品房供销基本情况

2007年一季度长望浏宁商品房累计批准预售88.18万㎡，其中住宅批准预售83.13万㎡。同期全市商品房累计销售74.09万㎡，其中住宅销售68.90万㎡，占商品房销售面积的比重为93%。（注：销售数据中长沙县数据仅为期房）(见表13、14)。

供销对比来看，长沙郊县住宅总量供销比为1.18：1，供给超过销售接近20%，考虑到部分高档楼盘向长沙市区销售，供销比仍位于正常水平。分区来看，长沙县在各郊县中供销量最大，供销所占比例均接近或超过45%；浏阳市供应量最小，商品房、住宅批准预售量仅占郊县总批准预售量的约3%，宁乡县销售量最小，商品房、住宅销售量仅占郊县总成交量的1/8强。浏阳、望城、宁乡批准预售基本是商品住宅。

2、商品房成交金额、成交均价

2007年一季度长望浏宁商品房累计销售金额为14.29亿元，其中住宅销售金额为12.44亿元，约占总销售金额的87.05%。商品房均价为1929元/㎡，比去年全年房价下跌7.34%，其中，住宅均价为1805元/㎡，比去年全年房价下跌6.53%（长沙县商品房、商品住宅成交金额、均价仅包含期房）(见表15)。

从成交均价看，望城县商品房、住宅均价最高，达2024元/㎡、2025元/㎡；宁乡县商品房、住宅均价最低，均价分别为1682元/㎡、1362元/㎡。

（二）二手房

1、二手房成交基本情况

2007年一季度长望浏宁三县一市共成交二手房35.84万㎡、2119套，其中二手住宅成交17.01万㎡、1073套。从各县（市）成交面积的情况来看，浏阳

市成交量继续位居首位，共成交15.42万㎡、625套，占总成交量的43.02%、29.50%；其次为长沙县，共成交9.10万㎡、668套，占总成交量的25.39%、31.52%；望城县成交量最小，仅成交4.94万㎡、460套，占总成交量的13.78%、21.71%(见表16)。

2、二手房成交金额、成交均价

2007年一季度长望浏宁二手房累计成交金额为2.63亿元，其中住宅为1.35亿元；二手房均价为734元/㎡，比去年全年均价上16.17%，二手房住宅均价为794元/㎡（本季度宁乡、望城有较多低价厂房出售，故住宅均价比二手房均价高）。

从成交均价来看，长沙县二手房均价最高，均价为1414元/㎡；浏阳市成交均价最低，均价为435元/㎡(见表17)。

（三）抵押情况统计分析

2007年一季度长望浏宁三县一市共办理抵押登记手续4361起，抵押面积130.39万㎡，贷款金额17.88亿元；其中，办理个人抵押登记手续4136起，抵押面积59.95万㎡，贷款金额7.63亿元。办理在建工程抵押240起，抵押面积64.54万㎡，贷款金额9.87亿元。(表18)

六、2007年一季度长沙房地产市场的基本特点

（一）2007年一季度商品房累计供销总量增幅明显，同比创历史纪录，且商品房同期供销总量差异明显，销售量大于供给量。商品住房供销比为0.85:1，表明一季度消化了大量去年上市的预售楼盘存量。若与去年数据综合来看，供销比为0.95：1，表明从长周期来看，长沙商品房供销总量仍基本平衡。

（二）2007年一季度全市商品房平均价格为3184元/㎡，商品住宅平均价格为2943元/㎡，非住宅商品房平均价格为5057元/㎡，典型住宅楼盘均价为3113元/㎡，较去年同期分别上涨了14.86%、19.02%、-10.29%、6.17%，住宅类产品价格保持持续上涨，非住宅类产品价格有较大幅度的下跌。

（三）2007年一季度商品住房供应套均面积为109.89㎡，非市场定价类住房供应套均面积为126.59㎡，说明定向开发、集资建房类商品住房户型面积明显偏大，结构单一；商品住房实际销售的套均面积112.96㎡，90㎡以下户型供应套数总量占比为35.78%，90㎡以下户型实际销售套数占比为30.03%，比例均有一定幅度的增长。

（四）一季度二手房成交量同比有较大幅度增长，环比却有较大幅度下降，这主要是由于受二手房税收新规影响，二手房交易赶在2007年一季度末备案，而到了2007年1月1日实施后，交易量必然会有一定幅度下滑；同时，二手房住宅成交比例仅56.36%，成交比例下降。

（五）一季度在商品房火爆销售的同时，住宅个人抵押、在建工程抵押同比、环比增幅也较大，这表明目前长沙居民购房、开发商建房对房地产抵押贷款依赖程度都较高。同时，也反映了今年一季度金融机构对我市房地产贷款的支持力度在不断增强。

（六）长望浏宁四县房地产市场发展较快。一季度商品房合计预售总量与长

5.房地产市场形势分析 篇五

2011年房地产市场供给增加，土地购置面积和新开工面积增幅回落，9月份后需求增长较快回落，4季度住房价格出现下降，国房景气指数跌至100以下。预计2012年房地产市场需求保持小幅增加；房地产市场供给继续增加，投资增幅有较大幅度下降；在促进经济平稳较快发展的宏观经济背景下，2012年上半年房价稳中有降，下半年房价基本平稳的可能性较大。（2011年起，住房价格分析采用国家统计局新的房价统计数据，以70大中城市中位数房价涨幅代表70城市平均房价涨幅。）

一、2011年房地产市场运行状况

（一）房地产开发企业购置土地面积增幅快速下降，地价涨幅回落

2011年1-11月，房地产开发企业购置土地面积37153.4万平方米，比上年增长3%，增幅低于2010年同期30个百分点。购置土地面积增幅由1-2月的57.1%逐月下降至1-11月的3%，下半年各月土地购置面积同比均为负增长。2011年地价保持上涨但涨幅回落，1-3各季度全国主要监测城市综合地价环比涨幅分别为2.19%、1.87%和1.76%。

（二）房地产开发完成投资增幅保持高位，房屋新开工面积增幅回落

2011年1-11月，房地产开发完成投资55483.034亿元，同比增长29.9%，增幅低于去年同期6.7个百分点，高于同期固定资产投资增幅5个百分点。从月度数据看，10月和11月房地产开发投资增幅回落，11月同比增幅降至20%。

2011年1-11月，商品房屋新开工面积17.5亿平方米，同比增长20.5%，增幅减少28个百分点；竣工面积5.9亿平方米，同比增长22.3%，增幅增加13个百分点。

（三）房屋成交量增长回落

2011年，商品房销售面积增幅继续回落。1-11月，商品房销售面积89593.88万平方米，同比增加8.5%，增幅减少1.3个百分点。逐月数据看，9月份以后商品房销售面积增幅较快回落，10月份和11月份商品房销售面积同比负增长。

（四）住宅价格下降城市逐月增多，10月后住宅价格出现环比下降

2011年，70大中城市住房价格涨幅逐月回落。1-11月，新建住宅价格同比上涨4.4%，环比上涨2.1%；二手住宅价格同比上涨2.8%，环比上涨0.8%。逐月看，8月份开始新建住宅和二手住宅价格停止上涨，10月份开始二手住宅价格出现环比下降，11月份新建住宅价格环比下降。

70大中城市中新建商品住宅价格环比下降的城市数量由1月份的3个增加至11月份的49个，二手住宅价格环比下降的城市数量由1月份的3个增加至11月份的51个。

二、2012年房地产市场形势预测

2012年房地产市场走势的影响因素包括：宏观经济走势、宏观调控政策、企业资金压力、房地产市场供应增长等等，各因素对房地产市场的影响如下：

第一，2012年经济增长下降将带来房地产市场下行压力。

第二，2012年宏观调控政策保持稳定性，货币政策增强适应性。坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。同时，要推进房产税改革试点。实施首套住房贷款优惠政策。第三，2011年末房地产开发企业资金压力较大，但低于2008年金融危机发生时的资金压力水平。

第四，2010年3-11月商品房新开工面积的大幅增长，将导致市场供应量的增加会从2011年3季度一直持续到2012年上半年。

综合市场供求两方面影响因素，对2012年房地产市场走势的预测如下：

6.大连：2005年房地产形势展望 篇六

大连市规划局局长董伟：编制分区规划强化公共设施

在过去的2004年，通过大连市规划局全局上下的共同努力，高质量地完成了一批重大城市规划任务：

1、编制完成了《大连城市发展规划》。并经市第十三届人大常委会第十四次会议讨论通过。

2、编制完成了《城市建设容量控制规划》。

3、重新整合《城市总体规划》与分区规划，突出强调“城市景观控制原则”与“城市4、4、设计”理念，重点指导详细规划的编制与设计。

5、完成了椒金山地区规划、西部大通道规划、南部大通道规划、沈大高速公路大连

6、段景观建设规划、毛茔子新机场前期规划研究、双岛湾石化产业用地规划研究等。

7、组织了大连跨海大桥建设项目前期规划论証及预可行性研究工作。

8、组织开展了大连市综合交通规划前期调研、论証及编制工作。

9、加快了城市基础设施规划和旧区改造规划，组织编制老城区旧区保护地块的控制性规划、搬迁企业改造规划，完成了泉水、凌水污水处理厂规划选址、电力管网改造规划、城市集中供热规划，解放路、南北复兴里旧区改造规划等，对大连市城市建设起到了基础性保証作用。

在2005年，全局的重点工作仍是要加快城市规划的组织编制工作。主要包括：

1、抓紧编制新市区规划(包括开发区和金州区的规划)。

2、按照“西拓北进”的要求，在“大连城市发展规划”完成后，必须编制分区规划，这样才能保証与“大大连”规划的衔接和实施。

3、加快主城区重要道路两侧的景观规划。确保城市建设不留败笔。

4、编制覆盖全市的控制性规划，为加快规划审批工作奠定基础。

5、完成旅顺口区和甘井子区的分区规划，保証中心城区规划的一致性。

6、完成长兴岛总体规划，加快推进长兴岛临港工业区建设。

7、重点完成中心城区中小学校布局规划、城市防灾规划、城市地下管廊规划、沈大客运专线规划、3个小城市总体规划和12个乡镇总体规划等。

同时，下力气加强规划管理，著重体现在两个方面：一要严格审批，二要日常管理，尤其是批后管理。并且，规划工作还应重点处理好两个问题。一是做好“减法”，以平常心态做好规划，少犯错误，特别是不能犯原则性错误。二是多研究综合学科，克服单一的规划设计观点。

大连市国土资源和房屋局局长金建利：廉租住房保障标准可望提高

2005年，大连市国土资源和房屋局全局的首要工作是住房保障制度建设和住房制度改革。今年开工建设经济适用住房50万平方米，全年计划对750户“双特困”家庭提供廉租住房租金

补贴，改善他们的居住条件。逐步提高廉租住房保障标准，在报请市政府同意后，会将现行的救助基本条件由人均住房使用面积6平方米提高到8平方米，租赁补贴面积相应提高2平方米。进一步深化住房货币化分配改革，继续做好机关和企事业单位住房补贴发放工作，全面推进住房货币分配改革深入开展。

要进一步理顺国土资源管理体制，加强国土资源执法监察工作，要重点抓好国土资源监察支队的建设，加大执法监察队伍建设力度。上半年，要集中力量对市内四区房地产开发建设情况进行排查、摸底，重点清查新《土地管理法》实施以来的违法违规开发项目，规范土地市场秩序，保障国有资产合法权益。认真落实国土资源执法监察报告备案、动态巡查等制度，及时发现制止乱占滥用土地等违法行为。同时，抓紧做好大连市土地利用总体规划修编工作，力争在二月底前完成土地利用总体规划大纲编制工作，三月底前通过省和国家审查批准。

在农田保护方面，要完善耕地保护和征地补偿安置制度，维护被征地农民的合法权益。工业用地方面，特别是各类开发区要积极推广多层标准厂房，严禁借搞“花园式工厂”之名，行圈占土地之实。进一步规范土地登记行为，全面推进城镇住宅土地登记发証及集体土地所有权登记发証工作，做到土地登记全覆盖。学习借鉴深圳等城市的经验，研究、探索房屋所有权和土地使用权証“两証合一”，力争下半年开始核发新的统一的房地产权証书。进一步抓好甘井子区及城市周边小矿山的关闭及矿山环境的整治工作，对重点地区、热点矿种进一步加大监督管理力度，加强对已关闭矿山的建筑用石灰岩的监督管理，防止无証开矿。全面实行探矿权、采矿权有偿取得制度。凡符合开采条件的矿山一律实行有偿延续，新建矿山除法律规定另有规定外，一律实行招拍挂方式授予采矿权。

大连住房公积金管理中心主任谭臻尧：维权拓面调整

作为已走进千家万户生活的住房公积金，2005年，中心计划归集房改资金37.5亿元，比上年实际增长8.4%，其中住房公积金32亿元，比上年实际增长16%﹔计划运用房改资金44.71亿元，比上年实际增长8.4%，其中发放个人住房政策性贷款19.7亿元。今年，中心的一项重要工作之一就是调整全市住房公积金缴存基数和比例。一季度完成2004年住房公积金缴存基数和比例调整的收尾工作，使全市住房公积金的正常缴存比例达到10%﹔7-8月按规定将全市住房公积金缴存基数统一调整为2004年度月平均工资总额。通过调整，进一步提高职工群众的购房支付能力，更好地发挥住房公积金在解决和改善住房问题上的重要作用。

在维权方面，深入开展住房公积金专项审计，促进住房公积金工作进一步规范化、科学化。今年，中心将聘请审计机构对市本级缴交住房公积金存在问题的单位进行审计，通过深入审计，全面摸清全市住房公积金缴存单位和职工底数，促进单位的住房公积金缴存行为进一步走上正轨。为了更好地维护职工权益，中心今年将力争把《住房公积金行政执法办法》纳入市政府或人大立法项目，使维护职工住房公积金权益的行为实现法制化﹔进一步加大行政执法力度，特别要把一些规模大、效益好的民营企业作为行政执法的重点，中心上半年将对两批违规单位进行曝光、对一批违规单位进行处罚，下半年将对一批违规单位进行曝光、对一批违规单位进行处罚，全年将对一批违规单位申请法院强制执行。

7.房地产市场形势分析 篇七

(1) 由于土地是不可再生的稀缺资源, 既受到经济形势的变化造成的影响, 也会受到政策形势的变化造成的影响, 在房地产的开发中要关注国家在宏观调控方面的政策。房地产的投资较大, 建设的周期长, 资金的周转慢, 投资的风险大, 在开发项目的立项时要建立集体的审议联签制度, 建立抢目实施及决策责任制度, 将不相容的岗位分离。

(2) 开发的成本包括了许多内容, 例如材料及设备的采购, 要充分的考虑合格的供方记录, 查看生产厂家是否拥有ISO的国际质量认证, 将采购的成本在保证质量的原则上降到最低, 控制房地产成本的基础环节。

(3) 重点审查决算相关文件是否齐全、决算的编制是否正确、决算的依据是否完备、竣工的清理是否安全, 以及验收的程序、验收的依据、验收报告的范围、验收人员是否符合国家的有关标准和规定。

(4) 房地产企业的开发费用中, 占有的比重较大的是借款费用、广告费用和售房人员提成的费用。对于重大广告的支出要实行集体的审议决策制, 对普通的广告除进行预算控制、总额控制外, 还要在每年的年末将广告支出和社会效应进行对比、分析, 制定下年度的预算。

2 完善企业内部的财务信息系统

(1) 设计内部的会计制度要便于理解、表述清晰、含义明确。

(2) 设计企业组织结构的同时要确保利于从上而下的沟通, 要保证信息从下至上反馈的顺畅。

(3) 要加强对于财务工作人员的教育和培养, 强调内部的会计控制目标和实现员工的利益保持一致, 让内部的控制制度从约束转变为企业内部财务人员的需求。

3 加强对于内部的控制考核和检查

房地产行业为保证企业的内部控制能够有效发挥作用, 并且不断进行完善, 在企业内部必须组成由最高决策人为领导的, 以财务部门为主的内部控制小组, 对内部的制度执行情况要进行定期的考核和检查, 检查内部的控制制度执行的情况, 在执行的过程中遇到了什么问题, 如果某项制度没有执行或者无法完全执行, 要分析原因, 并且估计可能造成的影响。对严格执行控制制度的应当给予奖励, 对违章违规的必须处罚, 只有奖罚分明, 才有利于企业的发展。

4 加强对于财务的成本管理

进行正确的成本项目划分, 既能够客观地反映出产品的成本结构, 又便于分析研究有效降低成本的方法。特别是建安的成本, 如果是分合同发包的, 还应该按合同进行明细核算, 以便随时了解付款情况和工程进度, 并为工程的决算提供资料。房地产项目的成本概算、预算及竣工决算是建立工程造价、降低开发成本、办理工程价款结算的重要依据, 也是理财管理的重要环节, 必须实行内外审查相结合的财务监督, 确保数据真实无误。目前开发企业的“三算审计”一般由预算员、施工技术人员审核, 财务人员只起计账作用, 所以要求财务人员掌握“三算”的有关要求, 并参与监督, 提供准确的会计信息, 加强成本费用的控制, 加强对于决策成本、投资成本、质量成本、资金成本的控制和管理。

5 建立起适应市场变化的营销策略

在实施房地产的经营活动中, 最重要的环节就是销售, 虽然房地产市场目前的销售情况仍然处于上升的阶段, 购房者的需求量也较大, 但是同行内部的竞争也非常激烈, 并且购房者在进行购房时回对比多家房地产企业, 会优先选择品牌价、信誉好的企业。如果忽略了销售策略, 不考虑项目的资本使用效率, 就会为项目开发造成风险。

6 进行财务督导和财务分析

房地产企业在开发的过程中, 需要投入大量的资金, 筹措资金来确保不同的投资项目正常进行。所以不仅要合理的安排资金的筹措, 更要做好回收投资的衔接, 提高资金的运用效率, 要加强项目投资的研究和风险分析。进行准确的财务预测能够将风险减少到最低, 有效地抵御、防范风险。财务督导是为了降低企业的成本, 得到更大的利益, 具体内容包括了:开发过程中对于资金的筹集、占用、回收、分配等情况, 开发产品成本、开发成本的核算是否正确, 对企业的经济业务和经营活动进行全过程的监督, 完善内部的财务管理制度必须要依靠对于财务制度的严格执行, 加强财务的监督, 让各层的管理人员都认识到监督的目的是为维护国家、个人、集体的利益。只有凭借企业自上而下共同的努力, 才可以改善企业的经营管理现状, 在提高竞争力的同时实现企业的价值最大化。

参考文献

[1]唐红真.房地产企业财务管理现状及改进方法[J].企业经济, 2005, (6) :18-19.

[2]王真义.企业财务管理问题研究[J].财经学报, 2005, (4) :10-11.

8.房地产市场形势分析 篇八

一、近期经济形势的变化及房地产政策导向

1.宏观经济形势的变化

今年以来，我国经济形势出现较大变化，并呈现以下特点：

一是中国经济近5年的持续下行告一段落，经济底部已显现。本轮经济下滑开始于2010年，当时GDP增幅高点为12.2%，到目前已经下行持续五六年；到今年一季度，GDP增长达到6.7%且降幅减缓，经济长周期见底，L型拐点已至，中国经济开始进入L型的下半场。

二是中国经济将在较长时期处于底部运行，投资与传统行业对经济稳定作用依然重大。从今年上半年形势看，GDP保持6.7%的增长，与固定资产投资继续较快增长有很大关系。尤其是在多数地区产能过剩、库存高企、成本较高、经济下行压力大，以及“新动力还挑不起大梁”等背景下，短期经济稳定还要靠投资、靠已有传统行业的继续支撑。

三是大规模货币宽松已经结束，但货币紧缩的可能性也比较小。目前，我国与主要经济体在货币政策方面已开始“同步”，美国加息放缓，欧、日放松暂停，中国也开始由宽松期进入观察期。现阶段，我国通胀大幅上行或重新通缩的可能性都很小，在中国经济明显回暖或过热之前，通胀难以大幅上行，货币政策也难以实质性收紧；而在供给侧改革为重点的时期，经济下行风险并未消除，政府通过紧缩货币去产能、去杠杆的可能性也很小。

鉴于以上经济形势的变化，今年以来，中央多次提出要加快“供给侧改革”，尤其是要抛弃试图通过宽松货币加码来加快经济增长的幻想，避免用“大水漫灌”的扩张办法给经济打强心针。

2.新形势下的房地产业政策导向

随着宏观经济L型走势的出现，此轮经济“周期归来”也有了新内涵，过去那种靠投资扩张刺激经济增长的老路难以持续，而供给侧改革则成为支撑经济增长的动力。本人认为，在新形势下的“周期归来”，对房地产业同样更加强调“供给侧改革”的任务，而不是靠加杠杆去库存。关于如何库存，过去一直存在争议。去库存的关键是创造需求，一种是通过居民加杠杆，一种是通过人的城镇化。去年，央行某高层表示：中国个人住房贷款占银行总贷款中的比重相对偏低，个人住房抵押贷款比较安全有发展的机会。尽管其并未明确要通过个人加杠杆去库存，但其表态不免产生误导。近期，中央政治局会议否定了“房地产加杠杆去库存”的做法。其原因估计如下：一是从国际经验看，美国次贷危机本质就是房地产加杠杆，无论哪个领域加杠杆都存在巨大的泡沫风险；二是2015年以来对房地产刺激力度偏大，导致一线、热点二线城市房价涨幅过快，存在泡沫风险；三是政府不应释放加杠杆信号，一旦政府引导，则整体经济将失去理性。2015年的股市波动与相关部门有意无意的错误引导有关。如果房地产再出现类似情况，则对实体经济的危害更大。因此，今后我国房地产投资扩张只能适度、不能过度，需求刺激也应告一段落，需求侧管理将起着为解决主要矛盾营造环境的作用，房地产领域的供给侧改革将重新成为房地产业发展的重点。

二、当前房地产市场形势及存在的问题

今年上半年，全国房地产开发投资4.66万亿元，同比名义增长6.1%，投资增幅比去年全年1%明显好转；住宅新开工面积大幅增长，增幅为14.9%，市场明显景气；商品房销售大幅增长，商品房销售面积同比增长27.9%，销售额增长42.1%，市场需求明显增长。总体来看，今年上半年全国楼市的回暖，不仅有利于楼市去库存，也对全国经济形势的稳定起到重要作用。但是，在全国楼市整体向好的趋势下，市场仍存在一些问题需要关注。

1.市场成交量增幅逐步放缓，下半年面临市场回落

从中国指数研究院50个一、二、三线代表城市成交情况看，一季度，在宽松的政策环境、货币信贷环境下，市场预期向好，成交稳步提升，代表城市商品住宅月均成交面积同比大幅增长50.1%。二季度以来，沪深限购加码，且前期市场成交活跃已透支部分需求，加之苏州、东莞等热点城市价格高企，市场观望情绪渐浓，导致需求增速有所回落，代表城市商品住宅月均成交同比增长27.4%，较一季度收窄22.7个百分点。

从一、二、三线城市分别表现来看，上半年各类城市成交量同比虽然增加但增速放缓。上半年，一线城市月均成交量同比增长9.3%，较一季度显著收窄33.9个百分点；二线代表城市月均成交量同比增长41.2%，增速较一季度收窄5.9个百分点；三线代表城市月均成交量同比增长37.8%，增速较一季度收窄22.1个百分点。

从市场整体走势看，一季度受政策利好影响，刚需、改善性需求乃至部分投资性需求积极入市，新房、二手房市场热度较高。二季度以来，二手房市场回落并传导至新房市场，成交增速回调。预计下半年，一线城市和南京、苏州、合肥等热点二线城市在政策收紧预期影响下，市场成交会有下行的压力；重庆、天津、武汉、成都等城市会延续当前市场走势，平稳放量；但库存压力比较大的三四线城市尽管有去库存政策的刺激，但成交量难以继续上升。

2.上半年房价持续上涨，下半年面临调整压力

根据中国指数研究院对100个城市的调查数据显示，自2015年8月百城住宅价格同比止跌转涨以来，已连续11个月上涨，今年6月涨幅扩大至11.18%。但二季度以来，随着各地楼市调控的加强，不同城市房价上涨分化。具体来看，一线城市受2015下半年持续宽松政策的影响，率先掀起涨价潮，深圳、上海涨幅尤为明显，这种趋势逐渐蔓延到东莞、惠州等周边城市及南京、苏州等热点二线城市。3月以来，为稳定房价，深圳、上海、苏州、惠州等城市相继出台收紧政策且初见成效，二季度这类城市房价涨幅已明显放缓。5-6月，厦门、合肥涨幅仍显著，但在严控房价过快上涨的政策影响下，热点城市涨幅均有所缓和。此外，除临近京津冀、长三角、珠三角三大热点城市群城市，如惠州、无锡、廊坊等城市出现量价齐涨外，多数三、四线城市量虽涨、价不升，一些城市还在高库存状态挣扎，与一线和二线热点城市形成鲜明反差。

下半年，预计不同城市价格走势将持续分化。近期，一线城市中，北京、上海涨幅趋缓，深圳近两月二手房价格已转为下跌，未来也将影响到新房市场预期（7月份新房均价已环比上月下降8.2%）；南京、苏州等强二线城市上半年房价过快上涨，价格水平已在一定程度上超出购买力，且市场杠杆率较高，价格变化对信贷政策敏感度高，政策收紧下可能出现价格调整；东莞、惠州、廊坊等一线周边城市受大城市需求辐射影响，未来发展预期乐观，房价仍有上涨动力；二线城市中的成都、重庆楼市供应充足，房价上涨动力相对较弱；其他三四线城市房价上涨动力仍较弱，且面临下行趋势。此外，根据本人预测，预计2016年下半年到2017年，全国房地产市场可能会进入一个深度调整期；随着货币政策对房地产的刺激作用减弱和各地调控的加强，全国房地产市场将从“少数城市热、多数城市冷”的局面转向全面下行。

3.宏观经济对房地产业的依赖较大，经济发展基础不稳定

今年上半年，我国GDP总量达到34.06万亿元，同比增长6.7%，高于6.5%的预期，经济增长总体稳定。从固定资产投资看，全国固定资产投资总额为25.84万亿元，同比增长9.0%，投资继续快速增长。此外，据相关测算，房地产业与基础设施投资对经济增长贡献较大，两者合计对经济增长的综合贡献达到30%以上，房地产与“铁公基”仍然是撬动当前经济增长的主要力量。

上半年，宏观经济形势虽比较稳定，但我国经济结构仍存在比较大的问题，经济增长对投资的依赖比较大，调结构、促转型，以及供给侧改革仍需要较长的周期。上半年，我国投资率（即投资占GDP的比例）已达到76%，远高于发达国家30%以内的比例，也远远超过50%的投资率警戒线；在GDP增量中，投资对经济增长的贡献率高达90%以上，宏观经济增长过于依赖投资，而一旦房地产投资、“铁公基”等投资难以持续，宏观经济势必出现下滑。

综上所述，上半年我国经济的回暖，主要是投资拉动政策在发力，本质上仍然是需求侧政策。目前来看，通过加大信贷投放、扩大基础设施投资、以加杠杆方式刺激房地产市场以及多种预期管理手段，也确实对上半年经济增长超预期有明显作用。同时，由于人民币汇率面临持续贬值压力、实体经济不景气、全球贸易放缓下进出口短期内难以改善等压力，中国经济的发展基础仍不稳定，短期仍需要借助房地产及“铁公基”投资对经济“稳增长”的推动。但是，供给侧改革已迫在眉睫，且不能因为经济有所改善就放松了推进供给侧结构性改革，贻误改革的机会窗口。尤其是房地产领域，必须即刻改变“加杠杆”“去库存”，以及由此导致的房地产泡沫化，而要通过加快城镇化，通过满足城镇合理住房需求，保持房地产市场的健康发展，发挥房地产业对经济增长的合理支撑作用。

三、我国房地产市场供求现状

目前，中国房地产经济处于一个重要的历史时期，房地产市场潜在供应能力远远大于现实需求，多数城市库存高企，除非大规模的城镇化带来新增需求，否则供应过剩不仅是今年，也将是“十三五”期间制约房地产经济发展、制约中国经济增长的主要因素。

近年来，构成中国房地产70%以上的城镇居民住房需求历史峰值是1200到1300万套住房，这个数值2012年底已经达到了。达到这个总量后，城镇现有居民家庭人均住房建筑面积已达到33平方米、现有居民家庭住房套户比已超过1：1，房地产市场总的供求关系已经平衡。未来，若城镇人口没有大规模增加，若继续大规模进行房地产开发建设，则必然出现房地产供应持续过剩和库存增加，房地产市场也将面临全面下行的拐点。

过去相当长的时间，我国房地产投资的增长速度是20%-30%，2014年是10.5%，原来估计2015年仍可能保持10%左右，但是2015年实际上是1%。今年上半年，在一系列刺激政策的作用下，投资有所回升，但仍保持6.1%的低位增幅。如果今后城镇人口未出现大的增长，楼市将难以有后继需求接盘，房地产销售规模将难以继续上升，房地产开发投资也难以继续增长，对宏观经济“稳增长”以及房地产市场“去库存”将带来不利影响。

综上所述，当前如果利用好新型城镇化政策，加快农业人口向城镇转移，则有利于改变房地产市场可能出现的下行拐点；如果新型城镇化工作推进不力，则在城镇现有人口基础上难以进一步扩大住房需求，即使有新的刺激需求政策出台，也只会增加住房投资和投机，重新回到“加杠杆”去库存的老路。因此，加快城镇化进程，尤其是在房地产领域通过“人的城镇化”去库存，是增加城镇合理住房需求，进而支撑“十三五”期间中国经济稳定增长的重要路径。此外，在经济转型发展期，由于新增长动力需要培育，投资和传统行业对于经济保持中高速增长意义仍然重大；作为对上下游40多个相关产业具有带动作用的房地产投资的增长，以及各种类型的住房消费，将对我国明年乃至“十三五”期间宏观经济稳增长，新型城镇化的实现，全面小康社会的建成，具有重大而积极的作用。

四、“十三五”期间我国房地产市场发展动力

根据本人主持开展的相关课题研究，“十三五”期间，全国城镇住房市场需求主要分为三部分：分别为城镇化带来的新增需求、棚户区改造带来的引致需求和现有城镇居民的改善性需求。从新增住房需求看，随着二孩政策、农业人口落户政策等的实施，到2020年城镇人口及城镇化率均有可能大幅提升，届时全国城镇将新增住房需求34.2亿平方米。从引致性住房需求看，随着2020年全国城镇棚户区改造任务的完成，全国约1亿人居住条件明显改善，5年内将带来棚户区改造引致性需求21.2亿平方米。从改善性需求看，随着城镇经济增长和居民收入水平提高，现有城镇存量人口人均住房面积将提升至36平方米，5年将带来改善性需求17.52亿平方米。

综上分析，“十三五”期间，全国城镇住房总需求为73亿平方米，减去目前过剩库存量，未来包括棚户区改造的城镇住房新增供应目标为61亿平方米。按此测算，未来5年，我国城镇商品住房年销售规模仍将保持10亿平方米以上，房地产市场面临良好的发展趋势。未来5年，通过加快新型城镇化进程，尤其是适应人口向大城市快速流入和产业向中小城市转移的规律化特征，加大大城市土地和住房供应，加快大城市产业向城市群或都市圈中小城市转移的步伐，满足城镇人口合理的住房需求（刚性需求和改善性需求），促进大、中、小城市房地产市场健康有序发展，从而合理“去库存”，并发挥房地产业对宏观经济“稳增长、调结构、保民生、防风险”的积极作用。

五、未来房地产市场发展政策建议

房地产去库存，取决于市场销售和楼市本身供给的规模和速度。结合前述分析，在中央推进供给侧结构性改革框架下，要化解楼市过剩的库存，必然要从满足合理需求、增加合理供给两方面发力：一方面要按照中央“人的城镇化”要求，促进合理住房消费，避免加杠杆去库存；另一方面要结合各地实际，以促进楼市供求平衡、结构合理、价格稳定为原则，“因城施策”地把握楼市供应规模和节奏，促进市场健康发展。为此，本人对未来房地产发展提出以下建议：

1.加快推进新型城镇化建设

一是加快城镇户籍制度改革，加快落实一亿左右的农民工和其他常住人口在城镇地区落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。二是完善城镇化配套法规和政策，促进落户城镇的原农村居民对其原有农宅、宅基地的流转、抵押，提高他们在落户城市的住房消费能力。三是改进城市基础设施与公共配套设施，适应人口向大城市快速集聚，通过加快大城市地铁等交通设施建设，学校、医院等公共设施的建设，住房等生活设施建设，满足人口快速集聚大城市的各类需求。四是加快产业向中小城市转移，加快制定产业向中小城市转移的投资倾斜政策，引导中小城市产业项目和基础设施建设，提高其就业吸纳能力，激励更多农民工在小城镇购房和永久性迁徙。五是促进城市群在产业、基础设施、公共服务等领域一体化发展，发挥中心城市产业外移和住房需求外溢对周边中小城市的带动作用，通过区域经济一体化、城市建设一体化等方面的规划和政策实施，通过建立高层次的区域发展一体化协调机制，在即有的全国经济中心城市、区域经济中心城市带动下，促进周边广大中小城市城镇化进程。

2.支持居民刚性和改善性购房需求，控制住房投机需求

城镇化带来的新增需求和现有住房资源配置不均衡隐含的改善性需求仍然旺盛。为此，一方面要贯彻落实国家各项住房首付、信贷、税收优惠政策，支持居民合理住房需求，加快建立政策住房银行和政策性担保机构，专司中等偏下收入家庭和棚户区居民的住房抵押贷款和抵押担保；另一方面要针对不同城市市场分化现状，继续实施差别化住房信贷税收政策和房地产市场调控政策，特别是对目前处于过热发展的大城市，要实施好差别化信贷政策，适时采取其他调控政策，防止“高杠杆”带来的金融风险和房地产泡沫。例如，若楼市持续升温，可以提高贷款首付比例，严格2套及以上住房贷款认定标准，甚至可以出台政策限制外来炒家购房。当然，若市场过冷，则可降低贷款首付比例，放宽购房限制，提高普通住房标准范围以减少收费成本等措施。

3.完善公共住房制度，推进棚户区改造

一是加强住房制度创新。未来5年，我国农村人口和中小城市人口有可能会优先向大城市转移，一线城市尤其是二线城市房价有可能加速上涨甚至出现翻番。针对大城市房价上涨、居民住房支付能力下降等现实，当前迫切需要创新大城市公共住房政策，针对居民收入与房价的差异，建立面向高收入、中等收入、低收入各类群体的差异化住房供应体系，建立支持“夹心层群体”、保障“低收入群体”的公共住房体系，在发展商品房市场的同时，建立和完善面向城市“夹心层群体”的安居住房制度和面向“低收入群体”基本住房保障制度。二是促进中小城市住房市场发展。针对中小城市房价比较合理、市场仍需培育等现实，减少甚至停止中小城市新批保障性住房用地供应，更多运用发放租赁补贴方式实施保障，地方政府可以尝试公开采购方式，从库存住房中筹集公共租赁住房房源。三是加大棚户区改造货币化安置力度，结合部分城市住房库存较大、空置较多的现实，进一步加大棚户区改造货币化安置的力度，充分释放住房消费需求，持续改善市场供求关系，不断改善老旧住区居民居住条件。

4.发展住房租赁市场

适应新型城镇化发展需要，建立购租并举、梯度消费的住房供应与消费模式。鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，并给予税收优惠和信贷支持；保护租户利益，在子女入学及其他公共服务领域给予租户与产权人同等待遇。

5.实行差异化的土地供应机制，促进住房供求基本平衡

对于库存压力较大的城市，适度控制住房建设用地供应节奏，对已出让的住房用地，应在土地开发期限、土地用途调整、土地使用权转让交易等方面给予市场更多的自主权，扶持企业去库存，提高已供土地的利用效率。对于库存过小、市场供应紧张的城市，要加大年度土地供应规模，并鼓励土地资源紧张的城市，通过拓展城市发展空间，调整城市用地功能，提高居住用地容积率，加大城市旧改的力度，加强与周边城市的一体化、协调化发展，积极拓展住房发展空间、盘活存量，持续增加房地产市场供应量。

6.加快房地产行业转型发展

一是加快跨界发展，通过推进工业、商务、养老、旅游、文化、休闲等嵌入式跨界地产发展，引导开发商由单纯住宅开发向城市综合服务商发展，并积极推进产城融合，加快中小城市发展。二是加大行业出清力度，促进其他行业企业回归本业，鼓励市场兼并重组，提高房地产行业产业集中度。三是鼓励行业创新，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业，加快推进房地产投资信托基金试点，并制定完善相关规则和配套政策。四是引导企业调整经营策略，房地产开发企业应当顺应市场规律，通过降价等营销手段，快速释放潜在需求，政府也应当进一步推进房地产税费改革，减少房地产建设和交易环节税费，降低企业住房建设和个人住房消费成本。

参考文献：

1.王锋 李宇嘉.深圳住房政策实践与住房制度创新.中国建筑工业出版社.2014年

2.李佐军.供给侧改革——改什么、怎么改？.机械工业出版社.2016

3.王锋.2015年深圳及全国房地产市场形势及2016年走势（发表于《深圳经济发展报告2016年蓝皮书》）.社会科学文献出版社.2016

4.陈杰 马克·斯蒂芬斯 满燕云.公共住房的未来——东西方的现状与趋势.中信出版社.2015

5.连平.未来房地产市场何去何从.中国房地产.2016.06

9.房地产市场形势分析 篇九

纷案件审判工作的指导意见》最高人民法院

最高人民法院印发《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》的通知

法发〔2009〕42号

各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：

现将《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》印发给你们，请结合当地实际，认真贯彻落实。

二○○九年七月九日

当前，稳定房地产市场，保障房地产业的健康发展，是党和国家应对国际金融危机影响，促进经济平稳较快发展的重大决策部署。充分发挥人民法院的审判职能作用，切实做好房地产纠纷案件审判工作，是人民法院为大局服务、为人民司法的必然要求。各级人民法院要深刻认识当前形势下做好房地产纠纷案件审判工作的重要意义，准确把握宏观经济形势发生的客观变化，在法律和国家政策规定框架内，适用原则性和灵活性相统一的方法，妥善审理房地产案件，为国家“保增长、保民生、保稳定”的工作大局提供强有力的司法保障。现就做好房地产纠纷案件的审判工作，提出如下指导意见。

一、切实依法维护国有土地使用权出让市场。要依照物权法、合同法、城市房地产管理法等法律及最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，尽可能维持土地使用权出让合同效力，依法保护守约方的合法权益，促进土地使用权出让市场的平稳发展。

二、切实依法维护国有土地使用权转让市场。要正确理解城市房地产管理法等法律、行政法规关于土地使用权转让条件的规定，准确把握物权效力与合同效力的区分原则，尽可能维持合同效力，促进土地使用权的正常流转。

三、切实依法保护国家投资基础设施建设拉大内需政策的落实。要依照法律规定，结合国家政策，妥善审理好涉及国家重大工程、重点项目的建设工程施工合同纠纷案件；要慎用财产保全措施，尽可能加快案件审理进度，发挥财产效益，为重点工程按期完工提供司法保障。

四、加大对招标投标法的贯彻力度。要依照招标投标法和最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，准确把握“黑白合同”的认定标准，依法维护中标合同的实质性内容；对案件审理中发现的带有普遍性的违反招标投标法等法律、行政法规和司法解释规定的问题，要及时与建设行政管理部门沟通、协商，共同研究提出从源头上根治的工作方案，切实维护建筑市场秩序。

五、妥善处理因发包人资金困难产生的发包人拖欠工程款、承包人拖欠劳务分包人工程款等连锁纠纷案件。要统筹协调各方当事人的利益，加大案件调解力度，力争通过案件审判盘活现有的存量资金，实现当事人双赢、多赢的结果。调解不成的，要综合考虑连锁案件的整体情况，根据当事人的偿付能力和对方的资金需求，确定还款期限、还款方式，最大限度避免连锁案件引发群体事件影响社会稳定。

六、妥善处理非法转包、违法分包、肢解发包、不具备法定资质的实际施工人借用资质承揽工程等违法行为，以保证工程质量。对规避标准化法关于国家强制性标准的规定，降低建材标号，擅自缩减施工流程，降低工程质量标准等危及建筑产品安全的行为，要按照法律规定和合同约定严格予以处理；构成犯罪的，交由有关部门依法追究责任人的刑事责任。

七、妥善处理各类房屋买卖合同纠纷案件，依法稳定房屋交易市场。要依照法律和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，妥善处理房屋销售广告纠纷，认购协议中定金纠纷、房屋质量纠纷、房屋面积纠纷，制裁恶意违约行为，保护购房人利益；对于房地产开发商确因资金暂时困难未按时交付房屋的，要多做双方当事人的调解工作，确无调解可能的案件，可以根据案件的具体情况，依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题；对于买受人请求解除商品房合同纠纷案件，要严格依法审查，对不符合解除条件的不能解除；要引导当事人理性面对市场经营风险，共同维护诚信的市场交易秩序。对矛盾有可能激化的敏感案件和群体性案件，要及时向当地党委汇报，与政府主管部门沟通情况，力争将不稳定因素化解在萌芽状态。

八、妥善审理商品房抵押贷款合同纠纷案件，维护房地产金融体系安全。在审理因商品房买受人拖欠银行贷款产生的纠纷案件中，要依法保护银行的合法权益；对涉嫌利用虚假房地产交易套取银行信贷资金等违法犯罪活动的，要及时向侦查机关提供线索；对案件中出现的新情况、新问题及时与房地产主管部门、银行业进行沟通，依法支持金融监管机构有效行使管理职能，防范房地产金融体系风险。

九、妥善处理拖欠租金引发的房屋租赁合同纠纷案件。在处理小型企业租赁他人厂房、仓库等经营性用房的案件时，如果承租人因资金短缺临时拖欠租金，但企业仍处于正常生产经营状态的，要从维护企业的生存发展入手，加大调解力度，尽可能促成合同继续履行。

十、妥善采用多种途径处理房地产纠纷案件。房地产案件的审判涉及到房地产企业和广大人民群众的切身利益，要从保障企业合法权益，保障人民群众居住权益的角度，切实贯彻“调解优先、调判结合”原则，大力加强诉讼调解工作；要借助行政调解、人民调解力量，多种途径、多种方式化解纠纷，维护稳定，切实防止房地产纠纷转变为群体性行为。

10.南昌房地产市场分析报告 篇十

一、南昌房地产市场概况

根据统计局数据，2010年全国房地产投资持续高速增长：1-4月，全国完成房地产开发投资9932亿元，同比增长36.2%，增幅比前三个月高1.1%。其中，商品住宅完成投资6854亿，同比增长34.0%，占房地产开发投资的比重为69.0%。全国房地产开发企业完成土地购置面积9183万平方米，同比增长26.4%，土地购置费用1912亿元，同比增长66.0%。2010年1-5月份，南昌市推出53宗土地，供应面积为4050.943亩。相比去年同期，供应总数和面积分别增加24宗和1569.579亩。推出的53宗土地最终成交50宗，成交面积3824.312亩。2010年前五个月推出的53宗土地中有12宗为限套型地块，总面积为1003.007亩，占总量的24.76%。12宗限套型地块成交11宗，成交面积为936.426亩。商业用地和商服用地成交面积已经超过09年全年水平，其中商业用地成交面积是09年全年的5.84倍。商业用地的增加是由于新政对住房市场的打压，资金流向商业用地。未来的一段时间内，写字楼、商铺的投资力度增大，加上社会舆论和媒体的宣传导向，商业地产热度将增加。万科、绿地、保利地产等品牌房产商纷纷开始抄底商业地产。2010年前五个月湾里和英雄开发区成交面积已经远高于09年全年水平，而红谷滩板块还不到09年的十分之一。原因是红谷滩板块在经历2009年高峰期之后，市场竞争表现极为激烈，2010年土地供应也大量减少。2009年全年，红谷滩中心区的成交量一直引领南昌市的成交量。南昌市中心城区供应量的主体也主要集中在红谷滩板块。红谷滩中心区逐渐成为商业地产的主战场。从南昌市总体规划和远景来看，红谷滩板块是南昌城区最具核心的组成部分之一，也是最具增值潜力的城市副中心。2010年1-5月份南昌市居住用地和商住用地累计成交1203.835亩，其中京东板块占61.25%。在新政的影响下，加上南昌目前供过于求的住宅市场，南昌市的土地供应将在一段时间内以工业用地为主。比较历年来的住房用地供应规模，2010年的住房土地供应规模算是最低的。相关业内人士估算，4299亩住房用地可以形成4万套的住房供应。另外，房地产开发周期一般为两年，2007年、2008年、2009年供应地块上开发的商品房，也都能从今年起陆续面市，商品房供应较为充足。

★高端别墅成南昌楼市“硬通货”

楼市面临政策调控，南昌普通住宅市场陷入观望。而高端住宅产品——别墅，却在南昌楼市一枝独秀、逆市上扬，上演了一场“绝地反击”。据易居克尔瑞专业数据统计，今年3月份，南昌别墅成交26套，均价6842元/平方米；4月份成交39套，均价12541元/平方米。5月份南昌别墅成交预计将远超四月份，成交均价将达15000元/平方米。

2005年，国家“限墅令”实施之后，别墅用地日益紧缺，别墅产品已经成为楼市中的稀缺性产品，其未来升值空间无可限量。

★楼市“新政”后南昌朝阳洲首现流拍地块

5月28日，三宗朝阳洲居住用地于红谷滩新区公共资源管理中心4楼拍卖入市。拍卖会当天只有四家开发商到场，与往届相比，本次拍卖会显得有些冷清。三宗地块中的两宗被竞买人成功拍得，其中JDP1011号地块更是拍出660万元/亩的高价，而三宗地块中面积最大的JDP1012号地块则因无人竞价，遭遇流拍。

★东亚新华地产再次逆势拿地 进军南昌市场

东亚新华地产于近期一举夺得位于江西南昌朝阳新城某地块。朝阳新城是南昌近几年发展最迅速的新兴城区，万科、珠江等地产大鳄都于近期在此拍下大规模地块。★江西：停止用公积金贷款第三套及以上住房

随着国家出台一系列楼市新政，房地产信贷调控全面缩紧，目前我省住房公积金贷款也

进入调控范围：原则上停第三套住房及以上公积金贷款，二套房首付款也从40%上调至50%，利率不变，5年期以上的公积金贷款利率仍为3.87%。

★南昌房价不会出现大幅下降，开发商和购房者或都面临抄底困境

根据南昌市房管部门公布的数据显示，截至6月29日，南昌市正在预售（可售）商品住房数量为9510套，面积为102万平方米。业内人士分析，与往年同期相比，这个可售量并没有明显的异常，但在目前南昌楼市成交量下跌的状况下，可售量还会继续增加，这样就会导致供大于求的状况出现。后市如何，主要取决于这一轮楼市调控对市场的影响能够持续多久。上一轮楼市调控，南昌楼市同样出现了供大于求。2008年下半年，南昌楼市可售量达到了300万平方米，但进入2009年后，楼市复苏，很快，这些“库存”就被市场消化了。

二、南昌近期楼市成交量统计分

楼市回暖,周成交量渐升。在不明朗的楼市环境下，南昌楼市并未出现预期的降价潮，成交量走低，价格却依然坚挺，少有楼盘价格出现松动，但是开发商在定价时显得更为谨慎。也有部分楼盘开始促销活动，且力度大于新政之前，业内称之为暗降，引发部分市场共鸣。加之民众对政策的疲乏，一旦有合适的产品达到心理价位还是有很多愿意出手。这两点是楼市升温的主要因素。商品住房价格继续上涨，但涨幅趋缓。在供需矛盾逐步得到改善情况下，南昌市商品住房房价上涨速度趋缓。

今年一季度，南昌市市区商品房销售均价为5539元/㎡，同比增长31％，与去年第四季度相比，环比增长3.67％；其中商品住宅销售均价价格5182元/㎡，同比增长29.6％，与去年第四季度相比，环比增长2.27％。楼价下降讯号初现，多数楼盘停推惜售。本月整体价格与上月价格相比上涨了不少，虽然在“黑5月”房地产市场整体萧条，新推不多，开盘项目大幅减少，新房成交量持续下滑，但楼盘不乏也有了降价的迹象。同时，更多的项目选择了“熬”，开发商与政府和购房者之间的博弈正式拉开。对于房产税，无论是税务总局官员还是专家，都表示其调控力度并不大，对此不必太恐慌。但如果真的出台，意味着国家在继续出招调控楼市，对市场的预期会产生深刻影响，楼市或许真的会走向下跌。物业税的开征，似乎是大势所趋，但是短期内开征的可能不大，可能在部分城市试点，至于大范围推广的时间表未定。2010年5月南昌市中心整体房价出现小幅下降的趋势。相比上月房价，5月南昌市房价下降了3%，同比上涨23 %。主要原因在于本月水榭花都、恒茂国际都会等部分高端楼盘暂无房源销售。

市中心新盘观望气氛浓烈，迟迟不动，以此来看，南昌市中心板块的价格在短时间会持续平缓状态。昌南区域的高品质项目正在不断崛起，大社区初具规模，代表城市新兴力量的新南昌人不断入住，市政配套在逐渐完善，昌南的高品质时尚生活圈正在逐渐形成。具有不错的上升空间。

未来南昌楼市发展的重点将以红角洲、朝阳洲、象湖为三叉戟，辐射青云谱区。

班级:11自动化2班

姓名：胡晓琮