住宅小区物业规范化管理工作手册

住宅小区物业规范化管理工作手册（共10篇）

1.住宅小区物业规范化管理工作手册 篇一

朝阳区老旧小区准物业管理工作

指导手册

中共朝阳区委社会建设工作委员会 朝阳区人民政府社会建设工作办公室

二零一零年十一月

目 录

让我们一起行动……………………………………………………3 什么是准物业管理…………………………………………………4 实行小区准物业管理的基本程序…………………………………4 小区准物业管理的基本模式………………………………………6 小区准物业管理的基本规章制度…………………………………8 ××小区管理委员会章程…………………………………………8 ××小区管理委员会选举办法………………………………… 13 ××小区居民自治公约………………………………………… 15 ××小区管理委员会工作制度………………………………… 16 ××小区管委会“四有”物业化管理标准…………………… 18 资金管理及使用办法…………………………………………… 22 住户须知………………………………………………………… 23 ××小区管理岗位责任公示…………………………………… 24 门卫职责………………………………………………………… 25 门卫日常工作管理办法………………………………………… 26 楼栋负责人职责………………………………………………… 26 安全文明小区标准……………………………………………… 27 安全文明楼栋标准……………………………………………… 28 安全文明单元标准……………………………………………… 28 安全文明户标准………………………………………………… 29

让我们一起行动

社区是幸福生活的家园，休养生息的港湾。优美的小区环境，规范的物业管理，和谐的邻里关系，温馨的社区氛围，是每一位居民所期盼的。不过，随着单位后勤“福利式”管理方式的改变，一些老旧小区尤其是单位宿舍式的院落面临资金短缺、设备老化、设施年久失修等种种挑战。假如不能及时适应这种变化，将直接影响到小区建设，进而影响到生活品质。要顺利适应这一转变，居民要转变观念，而政府也要提供适当的支持和帮助，让社区居民逐步适应这种变化，并以主人翁的姿态积极参与到社区建设中来！

编写这本册子，意在帮助那些没有实现物业化管理的小区建立社区自治组织——小区管理委员会，并以此为契机，建立起小区物业化管理的长效机制，实现有治安防范、绿化保洁、维修维护、停车管理等基本物业服务，全面提高小区管理水平，做到人人享有物业服务。

本手册包括三部分。第一部分是准物业管理的基本模式；第二部分是实行小区准物业管理的基本程序；第三部分是建立小区管理委员会及实施小区物业化管理的相关规章制度。希望这本册子能够帮助大家解决小区面临的物业管理难题。

一个小区，就是一个大家庭，是我们品味生活、感受温暖的地方。享受高品质的物业化服务，是我们的权利；一起参与物业化管理，让小区变得更美、更好，也是我们的责任。让我们携起手来，一起行动，共同参与，通过自治改善小区环境，实现服务升级。

我们期待着看到您的行动：

——积极参与小区物业化管理工作； ——传播小区物业化管理知识和信息；

——帮助需要建设物业化管理机制的小区实现物业化管理。…… 什么是准物业管理

准物业管理是由居民自治组织根据本小区情况确定的以自治互助或互助和服务外包相结合等方式为居民提供基本物业服务的一种管理方式。

这是一种特殊的物业管理方式。物业管理不以盈利为目的，收费标准比较低，一般是服务成本费，资源丰富的小区在收支平衡的情况下甚至不收费。准物业管理的方式有多种，可以是只购买专业性较强的物业服务项目，也可以是采取居民自行管理和聘请专职人员相结合的方式进行日常维护的准物业管理，还可以由小区居民以互助的方式、利用小区自有资源对小区进行准物业管理。

实行小区准物业管理的基本程序

准物业管理的核心是自治、互助，关键是公开、透明，目标是建立长效管理机制，全面提升小区服务管理水平。因此，要以民意为基础，以严谨的工作为支撑，充分调动居民参与小区管理的主动性和积极性，盘活小区资源，激发小区活力，优化生活环境，实现服务升级。

建立筹备委员会

根据小区条件，立足小区需要，由居委会牵头，邀请热心公益、愿意为小区服务的社区居民成立小区管理委员会筹备委员 会，为实施准物业化管理提供组织保障。

制定工作方案

由居委会与小区管理筹备委员会根据小区实际情况，制定小区实行准物业管理的工作方案，明确工作目标、工作内容、工作步骤和相关职责。

广泛宣传动员

组织召开老旧小区准物业管理工作动员大会，开展形式多样的宣传活动，引导社区居民转变小区管理观念，提高对准物业管理重要性的认识。

开展问卷调查

在宣传动员的基础上，开展问卷调查，征求居民对实施准物业管理的意见和建议。

测算服务费用

根据小区资源状况，测算收支平衡点，如利用现有资源即可实现准物业化管理，可不收取居民费用。如有资金缺口，可根据缺口额度确定对居民的收费标准。

成立小区管理委员会

由社区居委会推选小区管委会候选人，通过居民代表大会，投票选举小区管理委员会成员，成员应为单数。

申请政府支持

建立小区管理委员会，可向街道办事处申请对小区值班室、围墙、路灯照明、绿化、排水、消防等公共部位和共用设施进行综合整治、出新、完善，实施“穿新衣”、“戴新帽”、“加配套”，使之具备基本的准物业管理条件。

制定工作制度

制定完善的工作制度，确保小区管理委员会高效、规范、有序运行，做到制度规范、服务到位。

确定管理模式

由居民代表大会和小区管理委员会自主决定物业服务的提供方式，并通过居民公约实行自治管理，定期公布准物业管理重大事项、财务收支状况、居民缴费情况等。

小区准物业管理的基本模式

每个小区的情况不同，居民结构各异，需要根据小区的实际情况，因地制宜，充分发挥本小区的优势，探索或选择符合本小区实际的管理模式。以下选取的是众多管理模式中较有代表性的四种，供大家参考。相信随着认识和实践的逐步深入，将会涌现出更加丰富多彩、更适宜的管理模式。

◎ 实行院落自治，实现居民互助式的准物业管理

通过实施院落自治，由居民和小区管理委员会以互助的方式为小区提供准物业服务。即，治安防范、绿化保洁、维修维护、停车管理等基本物业服务由小区管理委员会动员居民和社会力量，“有钱出钱，有力出力”，以互助的方式实现小区的物业化管理。◎ 居民自管与聘请专职人员相结合，实现小区准物业管理 以居民自治为导向，建立小区管理委员会，采取居民自行管理和聘请专职人员相结合的方式，对小区进行准物业管理。

◎ 居民互助与服务外包相结合，实现半专业化物业管理 以居民互助式的准物业管理为基础，将物业管理中的专业服务部分外包给专业物业机构，实现居民互助与服务外包相结合的半专业化物业管理。

◎ 成立非盈利性物业服务机构，提供专业化的物业服务 以民办非企业形式成立非盈利性的物业服务管理机构，为小区提供准物业化管理。小区准物业管理的基本规章制度

××小区管理委员会章程

（草案）

第一章 总 则

第一条 本组织定名为：××小区管理委员会（以下简称小区管委会）。

第二条 小区管委会由社区居民×××、×××自愿发起成立，是发动和团结社区居民共同参与推行小区准物业管理的自治组织，其组成成员由本小区居民代表选举产生。

第三条 小区管委会将严格遵守宪法、法律、法规和国家政策，坚持“自助互助、合作治理”的工作理念，实现老旧小区有治安防范、有绿化保洁、有维护维修、有停车管理的“四有”目标，切实提高居民生活质量，提升小区自治和物业服务管理水平。

第四条 小区管委会接受小区居民和社区居委会的监督。

第二章 组织机构

第五条

小区管委会的最高权力机构是小区管委会成员大会，其组成人员为小区管委会主任、副主任各1人，委员7人。主要职责是：

（一）制定和修改章程；

（二）选举和罢免委员；

（三）执行委员会决议；

（四）审议委员会的工作报告，定期召开小区管委会扩大会议，向居民代表和社会单位代表报告工作；

（五）决定委员会重大事项；

（六）制定相关管理制度；

（七）开展准物业管理工作。

第六条 小区管委会成员大会须有2/3以上的成员出席方能召开，其决议须经到会成员半数以上表决通过方能生效。

第七条 小区管委会成员大会每届2年。因特殊情况需提前或延期换届的，须由委员会表决通过。但延期换届最长不超过1年。

第八条 小区管委会每月至少召开一次会议。每半年召开一次扩大会议，吸纳居民代表、和谐促进员代表、社会单位负责人等相关人员参加。

第三章 成员组成

第九条 申请加入本组织的成员，必须具备下列条件：

（一）坚持党的路线、方针、政策，具有较强的奉献精神，热心社区公益事业；

（二）认同小区管委会的章程，且有加入小区管委会的意愿；

（三）身体健康，能坚持正常工作，有一定组织、协调、管理能力；

（四）具有完全民事行为能力。

第十条

成员享有下列权利：

(一)本组织的知情权、选举权、被选举权和表决权；(二)参加小区管委会的活动；

(三)对小区管委会工作的批评建议权和监督权；

(四)加入自愿，退出自由。

第十一条 成员履行下列义务:(一)履行小区管委会的职责；

(二)维护小区管委会的合法权益和声誉；(三)完成小区管委会交办的工作任务；(四)向小区管委会反映情况，提供有关信息。

第十二条 成员退会应以书面形式通知小区管委会。

第十三条 成员如有严重违反本章程的行为，经委员会表决通过，予以除名。

第四章 任务与职责

第十四条 小区管委会主要任务：

（一）发动居民支持并参与小区物业管理。

（二）负责在广泛征求居民意见和建议基础上，确定服务项目和收费标准，定期公示财务收支情况，主动接受居民监督。

（三）根据小区特点和居民意愿，选择互助式、互助+外包等物业管理模式，实现小区的准物业化管理。

（四）在做好治安防范、绿化保洁、维护维修、停车管理等 基本服务的基础上，根据小区需要不断拓展服务项目。

（五）对服务单位进行日常监督，定期考核服务单位及从业人员的工作绩效。

（六）负责小区管委会自管服务项目工作人员的管理，志愿者的组织和管理等相关工作。

（七）负责协调解决准物业管理工作中的各类问题。第十六条 主任的主要职责：

（一）领导成员执行小区管委会章程和决议；

（二）全面负责小区管委会的日常管理工作；

（三）召集和主持小区管委会成员会议，总结工作，研究准物业化管理过程中的重大事项；

（四）负责向居民代表大会、委员会述职；

（五）协调、监督、检查服务商的服务情况，主动听取居民的意见、建议，不断改进服务工作；

（六）小区管委会成员大会确定的需要主任承担的其它工作。

第十七条 副主任的主要职责：

（一）协助主任开展小区管委会的日常管理工作；

（二）主任不能履行职责时，代为履行主任职责；

（三）小区管委会或主任确定的其它需要副主任承担的工作。

第十八条 委员行履行下列职责：

（一）在分管范围内开展日常工作；

（二）做好各项任务的协调及落实工作；

（三）协调各服务商做好服务工作；

（四）认真听取、及时反馈居民、服务商的意见和建议；

（五）负责处理其他日常或临时性事务。

第五章 终止程序

第十九条 小区管委会需要终止的，由委员会提出终止动议。

第二十条 小区管委会终止动议须经成员大会表决通过。

第二十一条 小区管委会终止前，须在成员大会组成的临时监督小组的指导下处理好善后事宜。

第二十二条

临时监督小组会议确定善后事宜处理完毕后，小区管委会即可终止运行。

第六章 附 则

第二十三条 本章程经 年 月 日本小区居民代表大会表决通过。

第二十四条 本章程的解释权属小区管委会。

××小区管理委员会

年 月 日 ××小区管理委员会选举办法

（试行）

为保证小区管理委员会（以下简称小区管委会）选举工作顺利进行，保障本小区居民依法行使民主权利，参照《选举法》的有关规定，制定如下选举办法。

一、社区居委会成立“小区管理委员会选举工作指导小组”（以下简称指导小组）。

成员由社区党委书记、居委会主任及委员、拟实行准物业管理楼院的楼门长、居民代表组成。指导小组负责召开小区管委会管辖范围内的居民代表大会，通过选举的方式产生小区管委会成员。

二、小区管委会成员构成：主任1人，副主任1人，委员7人。

通过居民自荐或社区居委会推荐、居民代表举手表决的方式产生小区管委会成员。成员必须具备下列条件：

（一）坚持党的路线、方针、政策，具有较强的奉献精神，热心社区公益事业；

（二）认同小区管委会的章程，且有加入小区管委会的意愿；

（三）身体健康，能坚持正常工作，有一定组织、协调、管理能力；

（四）具有完全民事行为能力。

三、选举实行等额选举办法，采取举手表决的方式进行。有选举权的代表参加表决人数达到代表总数的三分之二以上，选举有效；候选人得票过半数以上即为当选。

当选人不足应选名额，应对不足名额进行再次选举。由居委会提名，居民代表大会对不足名额再次选举。

四、候选人不得主持选举，不得担任选举工作人员。

五、选举设计票员、监票员各1人，各自履行职责。计票结果由计票员统计，监票员负责向居民小区管委会选举工作指导小组报告计票结果。

六、本选举办法经小区管委会管辖楼宇居民代表大会通过后生效。

七、选举结果在小区管理委员会成立大会上公布。

八、本办法解释权归居民小区管委会选举工作指导小组。

××小区管委会选举工作指导小组

年 月 日

××小区居民自治公约

（试行）

一、居民自觉遵守小区管委会的各项管理规定，配合小区管委会和相关工作人员做好物业化管理工作。

二、维护环境卫生，主动做好垃圾减量垃圾分类工作，爱护公共设施和花草树木。不在楼道内外堆放杂物，不挤占公共空间。

三、文明装修住房，不私自改变住房结构，及时清理装修垃圾渣土。

四、文明饲养宠物，主动清理宠物便溺，养犬按时登记注册，饲养宠物不扰民。不养有关规定禁止饲养的动物。

五、自觉维护院内交通秩序，车辆停放入位有序，不挤占消防通道、盲道。

六、居民之间提倡讲文明、讲礼貌、团结互助、邻里和睦。积极开展健康向上的文体活动，开展文体活动不扰民。

七、倡导居民积极为社区、楼院发展献言献策，踊跃参与社区各项事务、活动。

八、严格遵守出租房屋管理的各项规定，认真审查承租人身份证明，防止房屋群住。及时到社区登记并签订出租房业主责任书，依法缴纳房产税。

九、承租户要遵纪守法，及时到社区流动人口管理站办理登记手续。

××小区管理委员会 ××小区管理委员会工作制度

（试行）

为确保小区管理委员会高效运转，持续改进工作，不断提升服务水平，特制定工作制度如下：

一、会议制度

1、例会制度。每月召开一次小区管委会成员会议，通报情况，讨论研究小区管委会工作，解决小区管委会管理过程中存在的问题，围绕居民需求制定相应工作措施。

2、协调制度。每季度邀请社区居委会、街道办事处职能科室召开一次工作协调会，反馈居民意见、建议，提请街道办事处、居委会协助解决在物业管理过程中的困难和问题。

3、会商制度。每季度与产权单位、社会单位、服务单位负责人召开一次碰头会，反馈服务过程中存在的问题与不足，听取意见和建议，商讨工作改进措施，提升服务工作水平。

4、通报制度。每年召开一次居民小区管委会工作述职会，由小区管委会主任代表小区管委会向全体成员、居民代表汇报工作，接受居民代表监督。

二、公示制度

1、公示小区管委会组织章程、规章制度、成员及职责分工、服务内容、志愿服务队信息、联系方式等内容。

2、公示治安防范、绿化保洁、维修维护、停车管理的服务 标准。

3、公示服务商的服务承诺、服务范围、服务项目及收费标准等内容。

4、公示小区财务收支情况、居民缴费情况、需研究和通报的小区重大事项等。

三、考核评议制度

小区管委会通过社区居委会组织召开的居民代表大会，对绿化、保洁、治安、停车管理、维护维修的服务商进行评议考核，考核分为满意、基本满意和不满意三个等级。

考核等级为满意的，继续保留服务商资格；考核等级为基本满意的，由小区管委会负责监督限期整改；考核等级为不满意的，采取退出机制，由小区管委会对服务商进行适当调整。

××小区管理委员会

年 月 日××小区管委会“四有”物业化管理标准

（试行）

小区管委会主要承担本小区的治安防范、绿化保洁、维护维修、停车管理四方面职责，现公示如下：

一、治安防范

本着“以安保人员为主、治安志愿者为辅”的原则，由小区管委会委托安保单位负责本小区的治安防范工作。

1、实行24小时全天候值班制度，在进出路口设立门卫。前期暂实行治安巡防队员与专业保安交替轮班，对本小区实行全时监控。确保本小区治安防控工作到位，社会稳定和治安、交通秩序良好。社区居民志愿者按照群防群治的工作模式在楼院内辅助专业治安队伍进行治安巡逻。

2、积极配合公安机关开展打击犯罪活动，严密防控严重盗窃、火灾事故和其他破坏活动的发生，使本小区内可防性案件明显下降。

3、维护本小区良好生活秩序，有效制止游商散贩进入本小区。

4、对本小区突发事件进行有效施救，维护现场秩序，积极配合相关部门共同完成突发公共事件的处置工作。

5、积极组织小区内群防群治力量开展治安巡逻工作，积极维护小区的安全稳定。

二、绿化保洁

（一）绿化养护

1、绿化养护人员持证上岗，着装干净整洁，保持良好形象。

2、每日早、晚各一次养护作业。

3、养护人员熟悉花草树木的生长情况，掌握花草树木的养护管理技术。

4、加强绿地管理，及时清除花木的死株、病株、补植缺苗；及时修剪高大树木、干枝死杈等。

5、发现病虫害，及时进行捕捉或喷药消灭。

6、养护作业时要节约用水，严禁浪费水源。

7、做好冬季绿植防冻工作。

8、绿地无杂草、无斑秃、无杂物，修剪整齐。

（二）卫生保洁

1、对院落公共区域面积进行卫生保洁。

2、保洁人员配带统一标识、统一着装，保持良好形象。

3、每日早、晚各一次定时作业，其余时间为日常保洁。

4、公共道路、硬覆盖地面、楼道每日清扫清洁，及时清理楼道内外张贴和喷涂的小广告，确保小区及楼内外干净整洁。

5、做好垃圾分拣工作，确保垃圾不外溢，每天清扫垃圾箱。

6、排水沟每周清洁一次，及时清除沟内泥沙、纸屑、污物等垃圾，确保畅通、无堵塞。

7、公共区域玻璃窗、橱窗经常擦拭，确保玻璃干净明亮。

8、及时清除各类喷涂、绘制、粘贴的非法小广告，确保公共地面、墙面整洁美观。

三、维护维修

（一）公共区域设施设备维护维修

1、房屋大修、楼内公用水电管线、公用污水管线、房屋保温层施工等由房屋产权单位或其委托的物业服务管理单位负责。

2、燃气、楼外水电管线、供热公共管线等专业管线由专业管理单位负责。

（二）居民家庭设施设备维护维修

1、小区管委会委托优质服务单位负责院落居民家庭设施设备的维护维修工作，并对其工作进行监督、考评。

2、维修人员持证上岗，配带统一标识、统一着装。

3、维护维修项目包括更换照明器具、水龙头、洗手池、门锁、纱窗、电器开关，维修座便器、蹲坑，疏通下水管道等。

4、维护维修按照“低廉合理”的标准收取费用。

四、停车管理

小区管委会负责规划与调整小区车位，安保人员负责停车管理具体工作。

1、安排保安负责小区内机动车、非机动车的停放与管理，为车主提供24小时的停车服务，保障小内车辆安全和公共秩序。

2、对小区车位进行科学施划，做到进入小区车辆停放入位有序，非机动车摆放有序，进出方便，并确保小区内消防通道畅通。

3、加强对小区内车辆的管理工作，严格控制2.5吨以上货车（搬家等特殊情况除外）、大型客车以及载有易爆、剧毒、放射等危险品的车辆进入本小区。

4、维护小区良好交通秩序，确保行驶畅通，进入小区内机动车辆时速在5公里以下。

5、小区管委会负责制定并收取车主的车位费用，费用用于小区的建设与管理，并定期公开经费使用情况。

监督投诉电话：

××小区管理委员会

年 月 日 资金管理及使用办法

为保护小区居民合法权益，严格管理小区物业化管理的各项资金，特制定本办法。

一、小区物业化管理资金的来源：

1、政府补贴，政府支持小区实行物业化管理的各类补贴。

2、小区引进社会组织开展的经营性项目收入。

3、居民所缴费用，包括车位费、保洁费、维修费等由居民代表大会讨论确定的应由居民缴纳的费用。

二、经费收取原则

第一条所列收入足以支付小区准物业管理的所有开支的，不得再向居民收取任何费用。如有不足，则由小区居民代表大会讨论具体缴纳数额。

三、资金管理

小区接收的各项资金由社区服务中心设独立账户代为管理，接受居民对资金的使用情况的监督。

四、资金使用

小区管委会收取的各项经费主要用于支付小区各专业服务机构的服务费、自雇的物业工作人员工资、物业管理志愿者的补贴等；小区内公共设施的修善、添置、改造；应对重大事件、突发事件等情况。

五、资金监督

由小区管理委员会定期向居民公示收支情况。

住户须知

一、凡进住院内的住户，须自觉遵守门卫制度，注意开、关门时间，配合门卫做好安全保卫工作。

二、进住院内的住户，每月应自觉到门卫室交物业、保洁、垃圾清运等费用，共同维护小区生活环境秩序。

三、为保证院内通道能够及时维护维修，凡进院内的车辆须按规定自觉交纳停车费。

四、讲究卫生，做好垃圾减量垃圾分类工作。不在院落、楼道内堆放杂物，保持巷道、楼道畅通，预防火灾事故发生。

五、爱护公共设施，爱护院内绿化，不随意践踏或损坏，不占用绿化带，私搭乱建。

六、自觉维护院内秩序，车辆停放的序，听从门卫人员指挥，确保停车入位。

七、讲文明、讲礼貌，团结互助，邻里和睦，不大声喧哗。

八、凡是出租房屋的住户都必须办理《房屋出租许可证》。

九、凡是外来人员进住本院，须办理《暂住证》和《流动人口婚育证》。××小区管理岗位责任公示

为了做好小区物业化管理工作，便于居民监督，促进服务水平的提高，根据小区的实际情况，现将院内管理服务人员及工作职责公示如下：

一、小区管委会负责人

姓名： 电话：

职责：做好小区物业化管理工作，及时督促各岗位工作人员履行好职责。

二、楼门负责人

姓名： 电话：

职责：做好与小区物业管理委员会的联络工作，协助小区管委会搞好小区的物业管理工作。

三、门卫

白天门卫： 晚上门卫：

负责对大门的管理工作，对出入大院的车辆和陌生人进行询问和登记；督促入院的车辆规范停放；禁止小商小贩和张贴广告人员进入院内，并对自行车棚进行规范管理；完成社区安排的其他工作。

四、保洁员

负责大院的卫生保洁工作，搞好大院路面卫生、花台卫生、绿化带卫生、楼道卫生、楼道蜘蛛网清除及自行车棚内卫生等。

监督电话：

门卫职责

一、服从小区管委会的管理，主动接受办事处综治办、派出所民警的工作指导和居民的监督。

二、门卫人员实行24小时值班制度。门卫人员要坚守自己的工作岗位，值班时须穿工作制服，挂牌上岗，认真履行工作职责，做好值班记录,发现可疑情况及时报警。

三、认真做好车辆进出登记，坚持凭证进出制度，对外来车辆注意检查、询问，防止车辆、物资被盗。

四、严禁小商小贩在小区内摆摊设点，大声叫卖。

五、院内暂住人口必须登记,认真填写《外来人员登记册》,门卫值班人员认真做好来客来访登记和身份核实工作，对携带可疑物品进行检查。

六、严格遵守开、关门时间。早六点开门，晚上冬季十一点、夏季十二点关门。

七、积极协助社区调解各类民事纠纷，在小区内发现在违法犯罪行为或可疑人员时,应急时向辖区公安机关报案,确保小区安全。门卫日常工作管理办法

一、门卫室严禁打牌，其他人在门卫室内，罚值班门卫当月工资20元。

二、值班门卫严禁与打牌，发现一次罚当月工资20元。

三、值班门卫应穿工作制服（包括代守人员），如发现一次未穿工作制服罚当月工资5元。

四、值班门卫严禁喝酒，发现一次罚当月工资10元。

五、值班人员严禁脱岗，发现罚当月工资5元。

六、值班时间值班人员不准做与工作无关事。

楼栋负责人职责

一、积极配合小区管委会做好群众思想转换工作，大力宣传城市居民自治法、物业管理条件等法律法规。

二、坚持高标准、严要求、认真处理好楼栋的日常管理工作。

三、积极配合协助门卫人员搞好院内环境卫生和安全防范。

四、积极配合小区管委会收取楼栋应该收取的各种费用。

五、坚持上情下达，下情上报的组织原则。

六、发现问题大胆管理，知难而上，遇事不推不躲。

安全文明小区标准

一、组织健全，发挥作用好；

二、创建措施落实，工作开展好；

三、安全用气、电，防火安全好；

四、无家属子女违法犯罪，生活秩序好；

五、无治安、刑事案件，防范好；

六、无酗酒、起哄、闹事，尊重他（她）人好；

七、车辆停放有序，规范好；

八、楼道不准堆放杂物，畅通好；

九、爱护公物、花草，绿化环境好；

十、团结友爱，尊老爱幼，邻里和睦，文明风气好。

安全文明楼栋标准

一、责任明确，发挥作用好；

二、安全文明户、文明楼栋，创建活动好；

三、管好家属子女无违法犯罪，遵纪守法好；

四、职工家属子女无犯罪，遵纪守法好；

五、无治安、刑事件，治安防范好；

六、无酗酒、起哄、闹事，生活秩序好；

七、不损坏公共设施、花木，爱护公物好；

八、不乱扔废弃杂物，环境卫生好；

九、楼道不乱堆杂物、自行车，清洁畅通好；

十、邻里和睦、互敬互让，文明风气好。

安全文明单元标准

一、增强自出，关好门窗，管好财物，安全意识好；

二、勤俭节约，安全用电、气，消防工作好；

三、职工家属子女无违法，遵纪、守法好；

四、无酗酒闹事，影响他人学习和休息，个人休养好；

五、不损坏公共设施，爱护公物好；

六、楼道不准堆放杂物，清洁卫生好。

安全文明户标准

一、诚实劳动，努力奉献好；

二、增强自出意识，管好财物，安全防范好；

三、勤俭节约，安全用水、电、气好；

四、无违法犯罪行为，不争吵闹，遵守公德好；

五、爱护公共设施，共同维护好；

六、门前过道不乱堆杂物，公共卫生好；

七、文明礼貌，互敬互助，互谅互让，邻里关系好；

八、教育好子女，互敬互爱，家庭和睦好；

九、晚婚晚育，计划生育好；

十、积极参加综合治理，同违法犯罪作斗争，见义勇为好。

2.住宅小区物业规范化管理工作手册 篇二

企业员工手册的内容组成和意义

一本完善的企业员工手册应具由前言、企业价值观和理念、员工日常行为规范、员工聘用与离职规定、员工工作管理规定、薪酬与福利、奖惩制度、员工培训与职业发展、沟通渠道等部分组成。员工手册是一个企业用以约束、引导、员工日常行为规范的重要工具, 员工可以通过它来了解自身权利和义务, 熟悉公司日常管理制度、人事管理事务流程, 并以此来约束和指导自我行动。

企业人力资源管理规范化的问题

企业人力资源管理制度存在的合法性漏洞, 主要是在2008年1月1日我国新《劳动合同法》颁布实施之后, 企业的用工风险被加大, 企业人力资源管理制度是否符合新《劳动合同法》要求的问题显得比较突出, 尤其是对于一些中小企业来说, 企业人力资源管理规章制度对新《劳动合同法》适应性是一个比较普遍的问题。主要有以下几个方面:

人力资源管理制度制订的程序是否合法。《劳动合同法》规定, “用人单位在制定、修改或者决定有关劳动报酬、工作时间、休息休假、劳动安全卫生、保险福利、职工培训、劳动纪律以及劳动定额管理等等直接涉及劳动者切身利益的规章制度或者重大事项时, 应当经职工代表大会或者全体职工讨论, 提出方案和意见, 与工会或者职工代表平等协商确定。”而很多中小企业在制订相关制度时, 往往忽略了这一点, 只管制订出制度, 而忽略了让制度合法产生效力的过程, 给劳动争议的解决留下了隐患。

人力资源管理制度发布的流程是否合法。《劳动合同法》规定“用人单位应当将直接涉及劳动者切身利益的规章制度和重大事项决定公示, 或者告知劳动者。”根据这一条, 在用人单位没有做好相应的告知手续的情况, 当用人单位对违纪劳动者进行处罚时, 劳动者可以用“不知道公司有这样一个规定”等类似理由来推卸责任, 逃避处罚, 让企业的相关制度成为一纸空文。

人力资源管理制度的完善性。在企业对员工进行管理时, 是否有充分的制度依据是一个很重要的因素。企业必须依据有效的制度来对员工采取相应的管理措施。因此一套完善的员工作息制度、员工工作管理制度和员工奖惩制度是十分的必要的。而根据《劳动合同法》, 这些制度要做到合法有效也必须经过一套规定的流程。不少企业往往在这些制度的制订上不够完善, 或者忽略了让制度发挥效力的关键流程, 为管理留下隐患。

人力资源管理的引导性。现代人力资源管理活动中, 企业文化在人力资源管理中的作用越来越为人所重视, 企业文化的建设能够弥补单纯制度管理所不能解决的一些问题, 如在提高员工的主动性和能动性, 提高员工的忠诚度和向心力等上。一个强有力的组织文化是造成企业绩效良好的主要原因, 因此如何建设企业文化也成为一个企业所关注的问题。

员工手册的推动作用

通过员工手册的制订为人力资源制度的合法制订与颁布提供一个良好的经验借鉴, 并可有效弥补企业人力资源管理制度在制订或发布过程中一些的合法性缺陷。

员工手册并不是一部企业具体的规章制度, 但是它汇集了企业重要的人力资源管理制度, 从而可以起到一个企业的“内部法”的作用, 其作用等同于一部企业的重要规章制度。根据最高人民法院的有关司法解释, 用人单位通过民主程序制定的规章制度, 不违反国家法律、行政法规及政策规定, 并已向劳动者公示的, 可以作为人民法院审理劳动争议案件的依据。因此, 员工手册的内容通过合法的程序颁布之后, 可以作为一个企业约束员工行为的依据, 起到一部“企业内部法”的作用, 但其前提是, 它也必须要通过一套规定的制订和发布程序才能有效发挥它的作用。

在企业有关管理制度制订出来之后, 在告知劳动者的程序上往往做得不到位。而员工手册作为企业重要制度的汇集, 只要劳动者对员工手册作了签领, 便可等同于对员工手册上所载明的管理事项进行了阅知, 可有效弥补这个“告知”漏洞。尤其是在对新员工入职教育和履行告知义务上, 员工手册有着无法比拟的优点, 它可以集中性告知新员工企业的大部分重要规章制度, 省却了对企业制度一一告知的流程。只要配以相关的入职培训, 便可以完成让企业规章制度对新员工形成合法的约束力。

员工手册作为企业的制度的汇集, 其自身的完善过程就是企业各项人力资源管理制度不断完善的过程。但员工手册不可能汇集了对企业每一个岗位的具体的管理制度, 因此以员工手册为起点和提领, 具体细化企业的人力资源管理制度, 此时的员工手册可以起到一个“总领”或“总法”的作用。

员工手册可以作为一个良好的企业文化宣传和教育的平台, 发挥其在企业文化建设中的作用, 建立起柔性化的人力资源管理模式。用好员工手册的前言部分和企业价值观和理念部分, 多用一些人性化、关怀性、激励性的词句, 可以更多的体现一个公司的人文精神。这是其他的企业管理制度所不具有的部分, 可以弥补制度中过多的约束性语句给员工造成的紧张感和机械感, 有效缓解企业有型硬约束对于员工心理的冲击, 削弱冲突和逆反心理, 提高企业人力资源管理的效率和降低企业人力资源管理成本。

同时因为员工手册往往被印制成小册子、小书本的形式, 便于员工携带和随时翻阅, 对于员工自觉根据企业制度约束、规范自我行为具有重要作用。

员工手册要要注意的问题

员工手册内容要合法。作为企业重要管理制度的汇集, 首先员工手册自身的内容要合法。《劳动合同法》明确规定“用人单位应当依法建立和完善劳动规章制度, 保障劳动者享有劳动权利、履行劳动义务。”因此员工手册内容的合法性, 要通过公司内部负责法务的人员或公司法律顾问认真审核。

员工手册的制订、发布过程要符合《劳动合同法》对于企业重大规章制度制订、发布的相关规定, 这样才能够让员工手册合法的产生效力。

要注意员工对员工手册的签领过程, 即履行企业对员工的告知义务, 堵塞管理的漏洞。

员工手册要根据企业发展不断修正, 以符合企业运行不同阶段、不同情况的不同要求。

3.破解住宅小区物业管理困局的思考 篇三

百色全市注册与备案的物业服务企业80家，从业人员1500多人，管理商品住宅小区78个。从日前开展的物业专项检查情况看，百色市物业管理大致存在以下几个方面的问题。

一是物业企业服务不规范，质量不高。大部分企业没有严格按照行业规范进行运作；相关管理制度建立不全，基本资料缺失；组织管理能力不强，业务不尽熟悉，缺乏专业人才；公司员工整体素质不高，无证上岗或没有按规定进行继续教育的人员较多；服务不尽到位，服务质量与服务标准存在差异等。

二是物业服务费普遍偏低，服务等次不高。全市物业服务费大多数属于政府指导价，在0.4-0.65元/平方米（指多层楼房）之间，相比广西自治区内同类城市低0.3元左右，再加上其他方面的额外成本，使物业服务企业压力加大，导致小区服务水准难以提升。

三是业主委员会作为缺失。相当一部分业主委员会成立后未能依法履行职责，或在履职过程中不严格执行法定程序召集并提请业主大会批准各项议案；有些业主委员会在重新选聘、招聘新物业服务公司的环节上，不严格按照程序进行，盲目更换，使新旧物业企业在交接工作上产生矛盾纠纷而引起物业小区的不安定。

四是政府职能部门管理缺乏合力。住宅小区事务往往涉及多个公共管理的政府部门，如住建、房管、物价、市政、公安、质监、司法、消防、水电、街道、居委会等，但这些年来部门间对小区物业管理，总体上没有形成合力。有部分县的行政主管部门还没有重视物业管理工作，对其监管不力。

二、当前物业管理工作的几点思考

为加强商品住宅小区物业管理，解决目前存在的主要问题，将物业管理提高到新的水平，笔者建议应加强以下工作。

1.发挥政府职能作用，强化对住宅小区的管理

房产行政主管部门要发挥以下几个方面的作用。一是要坚决贯彻落实自治区扩权强县政策，做好“物业服务企业资质核准”委托下放审批工作，严格依法审核物业服务企业资质及从业人员资格，确保物业服务企业资质的真实性、有效性；加强对物业从业人员继续教育的培训，不断提高他们的综合素质。二是要严格监督物业服务企业服务质量。监督过程，首先是以业主、业主委员会为主体实行平时监督，其次是房产行政主管部门实行年中抽查、年底检查等方式进行监督。物业服务企业确实存在服务质量“打折扣”，影响较大的，房产行政主管部门应当予以通报批评、限期整改，情节严重的，应依法处理。三是要严格监管物业承接手续和物业企业招投标以及新旧物业企业交接。房产行政主管部门以及街道办事处（社区）指导小区业主委员会（或建设单位），严格依法做好物业企业招投标、新旧物业服务企业的物业交接工作，禁止物业服务企业未办理退出交接手续，擅自撤离物业管理区域、停止服务的行为或者没有完全移交相关事项的行为，确保小区物业管理正常运行，严格检查和监督物业承接查验和物业档案资料移交工作。四是要严格依法处理物业企业的违法违规行为，维护法律的尊严和小区居民生活的正常秩序。五是要抓紧施行物业专项维修资金的归集管理工作，确保物业共用部位、共用设施设备的维修维护和正常使用。

物价部门应当进一步关心支持小区物业服务费的价格机制问题。对于长期低费服务的老小区应当给予政策扶持，支持小区物业费调整的申请，顺应物价增长指数，顺应城镇化发展新要求，以实现收费与服务的权利、义务对等，利于住宅小区质量再造，提升环境水平。

住建部门要高度重视新建商品住房的车位规划问题。严格把关，立足满足一比一以上比例的车位设计，营造宽敞、舒适环境的住宅小区。

政府其他相关职能部门要进一步强化部门间的协同配合，要各司其职，需要更多地关心和支持小区物业管理工作，形成小区物业管理齐抓共管新格局。

城市所在地乡镇人民政府、街道办事处要贯彻落实广西新《物业管理条例》第4条规定，明确乡镇人民政府、街道办事处是负责住宅小区物业管理的主体，要履行职责，转变观念，主动担当，把住宅物业小区的管理列入基层政府社会管理的议事日程，牵头做好小区业主大会成立和业主委员会换届工作及其他管理事务，积极发挥村民委员会、居民委员会自治管理作用，加强与小区业主委员会、物业服务公司以及业主的联系、了解与沟通，积极帮助小区解决和处理相关问题，使小区工作得以相对管理，小区居民有了“管家”。小区重大问题，需要政府相关部门共同研究解决的，应当采取“联席会”的方式与政府相关部门沟通，一起研究和解决问题。

2.发挥行业协会桥梁纽带作用，推进物业管理健康发展

百色市物业管理行业协会要在政府与物业企业之间发挥桥梁纽带作用，积极协助政府职能部门加强行业管理，传达、贯彻、落实政府相关法律法规和政策，及时反映广大会员的意愿和要求，积极有效地组织制定本行业的行规行约并执行监督，完善行业自律机制，规范行业自我管理行为，树立行业的良好形象，维护行业诚信、构建和谐服务，指导和带领物业企业更好地为小区居民提供优质服务，促进物业管理逐步迈进专业化、市场化、规范化进程，为营造商品住宅小区“管理有序、服务完善、文明祥和”的和谐小区而努力。

4.住宅物业服务等级规范 篇四

（三级）

(一)基本要求

1、物业管理企业应持有有效物业管理资质证书。

2、物业管理企业应制定日常管理制度。

3、按规范签定物业管理合同。

4、物业管理企业应在小区管理中统一着装。

5、物业管理项目经理应具备一年以上物业管理经验。

6、管理人员应80%持有物业管理上岗证书,特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。

7、一线服务人员每年体检一次,合格上岗。

8、管理管理企业实施每周5天每天8小时服务接待(公示服务联系电话号码)。

9、年与10%以上业主作有效沟通;年有效投诉处理率>80%。

10、建立档案管理制度(物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案等)。

11、建立财务制度,每年一次或按合同约定时间公布物业管理费的收支状况。

12、按规定管理使用公共维修基金。(二)房屋管理

1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。

2、房屋外观完好、整洁。

3、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止、报告,并协助有关部门依法处理。

4、空调安装无安全隐患。

5、阳台封闭统一有序。

6、房屋装修符合规定,未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。

7、小区主出口设有小区平面示意图,主要路口设有路标。小区内各组团及各栋、单元(门)、户门有明显标志。(三)设施设备维修养护

1、供水、供电、通讯、照明设备设施齐全,设备运行正常,无事故隐患。

2、设立24小时报修值班电话,急修保修一小时内到达现场,建立回访制度,回访率70%以上。

3、设备运行人员严格遵守操作规程及保养规范。

4、消防系统设备完好,可随时启用,保证消防通道畅通。

5、道路畅通,路面平坦,车辆行驶路线明确。

6、路灯、楼道灯等公共照明设备完好率90%以上,按规定时间定时开关。

7、设备设施保养、检修制度完备,对设备故障及重大事件有处理记录。

8、保持设备房整洁卫生,制定设备房管理制度。

9、危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。

10、停水、停电,在接到相关部门通知后,按规定时间提前通知用户。

(四)公共秩序维护

1、小区主出入口24小时值班(其中8小时立岗)。

2、对小区重要部位每4小时巡查一次。

3、应对小区公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等危险隐患部位,设置安全警示标志。

4、进出小区的车辆指定位置有序停放。

5、保安人员经过突发事件应急处理培训。

6、每年进行消防演习一次。(五)保洁服务

一、小区公共场所、公共绿地、主次干道、房屋公共部位的保洁(不少于以下频次)

1、小区公共场所、公共绿地、主次干道(1)公共绿地 1次/天 清理(2)硬化地面 1次/天 清扫(3)主次干道 1次/天 清扫(4)室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑小品 1次/月 擦拭(5)水池、沟、渠、沙井 1次/天 清理

2、房屋内公共部位

(1)多层楼内通道、楼梯 1次/天 拖扫(2)高层电梯厅 1次/天 拖扫(3)高层消防通道 1次/月 拖擦(4)共用活动场所 1次/天 清扫(5)楼道玻璃窗 1次/月 擦拭

(6)高层大堂、会所 石料地面 1次/天 全面拖洗 1次/6个月 打蜡地板地面 1次/天 全面拖洗 1次/6个月 打蜡地砖地面 1次/天 全面拖洗 1次/6个月 清洗 地毯地面 1次/天 全面吸尘 1次/6个月 清洗

(7)室内信报箱、消防栓、过道门、扶手等公共设施 1次/月 擦拭(8)公共卫生间 1次/天 清洁(9)电梯内 1次/天 清洁

(10)及时清扫积水、积雪清洁完成后,清洁区域、部位无垃圾、杂物。

二、垃圾的处理与收集

1、根据物业实际合理布设垃圾桶、果壳箱;

2、垃圾每日收集1次,作到日产日清,无垃圾桶、果壳箱满溢现象;

3、设有垃圾中转站的,每日进行冲洗,冲洗后无异味;根据实际需要进行消杀,有效控制蝇、虫孳生;

4、圾桶、果壳箱每日清理、定期清洗,保持洁净。

三、排水、排污管道畅通

1、区内公共雨、污水管道 定时疏通

2、雨、污水井 定时清掏

3、化粪池 定时清掏四、二次供水水箱按国家、地方有关规定定期清洗、消毒、加药,水质符合卫生要求,定期巡查。

四、无饲养家禽、家畜,宠物受到严格管制

1、禁止饲养家禽、家畜,对违反者及时劝止、报告,并配合有关部门进行处理。

2、饲养宠物必须符合法律要求;对违反者及时劝止、报告,并配合有关部门进行处理。

五、根据当地实际情况定期开展消杀工作,有效控制害虫孳生;定期对各类病虫害进行预防控制,适时投放消杀药物。(六)绿化养护管理

1、草坪保持平整,按规定进行修剪。

2、草坪内常年清除杂草,有效控制杂草孳生。

3、花草树木无枯死,养护中发现的死树,必须清除,并适时按需要补种。

4、绿篱每年应进行修剪,及时清除修剪废弃物。

5、造型树木应根据树木品种和生长情况,及时修剪整形。

6、根据气候状况和季节,适时组织浇灌、施肥和松土。

7、适时组织防冻保暖、防沙,预防病虫害。附:编制说明

1、为规范住宅小区物业管理服务行为,提高物业管理服务水平,促进物业管理健康有序发展,根据《物业管理条例》及其它有关规定,制定本标准。

2、本标准适用于多、高层住宅小区开发建设单位或业主会对物业管理公共服务等级的确定、以及与物业管理企业签定物业管理服务合同时甲乙双方对物业管理公共服务要求的约定,同时作为测算服务价格的依据。

3、物业管理公共服务是指物业管理企业按照合同约定对房屋共用部位及其共用配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理,并对相关区域内的公共秩序、环境卫生等公共事项提供协助管理或者服务的活动。

4、本标准由高至低划分为一级、二级、三级三个等级,级别越高,表示物业管理服务标准越高。各等级标准均由基本要求、房屋管理、设施设备维修养护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理等六大项内容组成。

5.物业管理知识手册 篇五

业 主 业主即房屋的所有权人。物业使用人，即：没有房屋所有权的房屋使用人，比如租房户。业主公约及其基本内容 业主公约是指业主共同订立或者承诺的对全体业主具有约束力的有关使用、维护物业及其管理等方面权利及义务的行为规则，是业主共同遵守的小“宪法”。业主公约的基本内容：物业基本情况简介、物业的使用、物业的维修养护、业主的共同利益、业主权利义务、违反业主公约应承担的责任等。物业管理服务费 物业管理服务费是物业管理企业按照物业管理服务合同约定，对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序等，进行维护、管理的费用。物业管理服务费的收费标准 物业管理服务费实行政府指导价和市场调节价两种。宜宾市多层普通住宅（非电梯）物业管理服务费采用政府指导价，其标准为：0.2--0.4元/平方米·月，上下浮动20%；高档住宅、高层住宅（电梯）物业管理服务费采取市场调节价，由合同双方在物业管理服务合同中约定。

1、物业管理服务费包括的内容（1）物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域内清洁卫生费用；（4）物业管理区域内绿化养护费用；（5）物业管理区域内公共秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧费用；（8）物业管理企业法定税费；（9）物业管理企业的利润。

2、物业管理服务费不包括的内容 物业管理服务费不包括物业共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造费用和二次供水电费、水损及城市生活垃圾清运处理费。（物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修基金予以列支，不得计入物业服务支出或物业服务成本）

3、缴纳物业管理服务费的起始时间 物业管理服务费，是物业管理企业对公共设施、设备和共用部位等的维护、管理费用。因此，自开发商交付房屋时（业主领取房屋钥匙时）就应全额缴纳物业管理服务费。

4、物管的目标是什么? 答：物管的目标是使物业保值、增值

5、什么是物业管理企业?

答：物业管理企业是指：专门从事永久性建筑物，基础配套设施设备以及周围环境的现代化科学管理，为业主和用户提供良好的生活、工作或学习环境的服务性企业。

6、政府主管部门对物业管理的推动作用表现在哪两个方面? 答：(1)行政指导和开展物业管理；(2)通过政府的法令法规推动、规范物管。

7、政府部门与物管公司的关系是什么? 答：物管企业接受政府部门的监督、引导，政府部门又利用法律推动物业管理工作的发展，但只能间接管理。

8、物管公司与专业化服务公司的关系? 答：物管公司请专业化公司对小区一到两种服务开展工作，不能全部委托给专业化服务公司。

9、物业管理公司与业主委员会的关系 答：物业管理公司与业主委员会主要表现为：委托与被委托，服务与被服务，管理与被管理的关系。

10、物业管理公司与开发商的关系 答：物业管理公司与开发商的关系是：互相依赖的平等关系。

11、物业管理与街道办事处的关系 答：物业管理离不开街道办事处的支持和协助，街道办事处作为人民政府的基层政权机构，在物业所在地行使政府的管理职能，它的主要任务：统筹规划、掌握政策信息、引导组织协调，提供行政管理服务，检查监督。

12、物业管理与执法部门的关系是什么? 答：物管必须在遵纪守法的前提下进行，必须接受相关部门的业务指导和监督。但是，物管公司不能代替执法部门的工作。物业管理的经济意义

13、物权的概念? 答：物权是指物业权力主体在法律规定范围内支配不动产，并排除他人干涉的权利。

14、物管行业产生的必然性是什么? 答：随着房地产消费的迅速发展，如何使其房地产得以维护、保值、增值，这就需要从改革房地产管理体制入手，转换机制，将管理体制从原来的行政管理模式转为专业化，社会化，所以物业管理就成为房屋管理的必然选择。

15、物管服务质量的体现表现在哪些方面? 答：物管在于通过各种维护租户或业主利益的服务，提高投资回报率、使用权、物业保值、增值。对于小区则应在设施维修、保养、清洁等方面下功夫，为用创造舒适的生活环境，要按照“顾客至上”的原则，丰富和完善物管的内容。

16、在创立物业公司或物管处品牌时应注意什么? 答：规划设计上要树立创造新的“城市景观”的意识，注意质量、性能和价格的综合优势，开展比较竞争。品牌最重要的是性能与价格合理，在物管中主要表现在服务质量与物管费合理。

17、什么是“物业管理的接管验收”? 答：物管公司的接管验收是指：接管公司建设单位或个人托管的新建房或原有房屋等。物业以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。

18、接管验收时应掌握的原则是什么? 答：原则性与灵活性相结合，细致入微与整体把握相结合的原则。

19、接管验收时应注意哪些事项? 答：接管验收时应注意以下几项：(1)物管公司应选派素质好，业务精通，对工作负责的专业技术人员参加验收工作；(2)物管公司必须在业主立场上对物业进行验收，以维护业主的合法权益，同时也有利于今后物业的维修养护；(3)对接管验收中存在的问题应明确记录在案，督促有关部门整改；(4)落实物业的保修事项；(5)接管移交的手续应有书面文本；(6)接管的资料中应有物业的整套图纸资料，以便今后的维修和养护。20、什么叫“楼宇入伙”? 答：“楼宇入伙”是指业主和使用人进房入住。

21、什么叫“入伙通知书”? 答：“入伙通知书”是指物管公司在物业验收合格后通知业主可以来办理入住手续的文件。

22、楼宇入伙时业主应准备的工作是什么? 答：楼宇入伙时业主应准备以下几项工作：(1)查看房屋设备和设施；(2)按时办理收楼手续，及时付清楼款及有关费用；(3)仔细阅读“住户手册”，弄清楚管理单位的有关规定、收费情况和入住应办理的手续；(4)签订管理协议即前期物业管理协议；(5)遵守各项管理制度；(6)办理装修申请手续。

23、楼宇入伙时物管公司或物管处应准备的工作是什么? 答：楼宇入伙时物管公司或物管处应准备以下几项工作：(1)清洁卫生；(2)制定管理制度；(3)物业移交；(4)加强治安和服务质量；(5)保持道路通畅；(6)合理安排；(7)装修报审。

24、楼宇入伙的工作内容是什么? 答：楼宇入伙的主要内容：(1)物管部门熟悉具体的楼层和房屋编号以便早做准备；(2)接待业主；(3)在办理宅登记和交款手续后，管理处应发放入伙通知书在内及入住相关资料

和房间钥匙；(4)业主拿到钥匙后，按照楼宇验收签认表的内容逐项签收水、气、电等房屋设备设施的完好情况，届时要逐项核对填写签认表的内容；(5)签订公共契约；(6)装修管理。

25、装修管理的工作内容有哪些? 答：装修管理的工作主要内容有：(1)装修申报；(2)装修范围的签订；(3)对装修行为的管理(4)物管公司的验收(5)在装修过程中，以收取押金的方式对装修双方进行约束。

26、怎样理解房屋的维修管理? 答：房屋的维修管理主要是指：物管公司按照一定的科学管理程序和制度，及一定的维修技术管理要求，对企业所经营管理的房产，进行日常维护、修缮、技术管理。

27、房屋维修分几大类? 答：房屋维修主要分为小修、中修、大修、翻修、综合维修。

28、治安管理的特点是什么?

答：治安管理的特点：(1)综合性强、管理难度大；(2)服务性强；(3)护卫人员素质要求管理。

29、什么是物业安全管理? 答：物业安全管理是指：物管公司采取各种措施和手段，保证业主和使用人的人身财产安全，维持正常的生活和工作秩序的一种管理工作。30、治安安全管理包括哪几个方面? 答：安全管理主要包括：小区秩序、治安管理、消防管理和车辆停放管理。

31、请说出物业管理中安全管理的意义是什么? 答：其主要意义：无论是居住物业还是非居住物业，作为人们生活、工作和休息的场所，物业管理的基本功能之一就是为业主和使用的人身、财产提供安全和保护。如果在安全管理上发生了问题，那么该物管公司的信誉也会削弱。

32、治安管理的日常工作要相应注意哪些? 答：治安日常管理应注意以下事项：(1)与街道派出所建立密切联系，随时了解社会治安动态；(2)采取发放通行证、出入证、来访登记措施，控制人流、物流、车流；(3)加强物业基础档案的管理，熟悉业主和使用人的基本情况，掌握物业管理区域内的结构布局、设备性能等情况；(4)填写每日工作报告和特别报告；(5)严禁保安(护卫队员)滥用职权(如使用暴力随意搜身等)。

33、物管公司全体员工应履行哪些消防职责? 答：(1)认真学习有关消防知识，掌握各种器材操作技术和使用方法(2)急时发现及时整改；(3)做到管好所管辖区域的消防器材设备的检查工作，保证消防设施设备处于完好状

态，一旦发生火警可投入使用；(4)一旦发生火警物管公司全体员工不管是否当班，都必须积极投入现场，不得逃避。

34、发生火警后在职人员应当做什么? 答：(1)报告有关部门，并立即向消防单位报警；(2)组织人员抢极险情，并注意查找起火原因，力争把火扑灭；(3)组织群众撤离危险地区，做好妥善安排；(4)做好现场安全保卫工作，严防不法分子趁火打劫或搞破坏活动；(5)协助有关部门做好善后工作，包括查原因、查损失、安置工作等。

35、如在执勤遇到犯罪分子应怎么办? 答：当公司执勤工作人员遇到有犯罪分子时应保持镇静，设法制服罪犯或应立即发出信号召集附近的保安人员或群众支援，并及时上报和报告公安部门，保护好现场或对罪犯遗留的物品、作案工具等。如用钳子或其他工具应提取然后放在白纸内妥善交给公安机关。

36、怎样处理失窃案件? 答：(1)护卫队员接到业主丢失财物报案后，迅速赶到报案现场；(2)携带好访问笔录纸、照相机、手电筒、手套等所需用品；(3)认真听取失主对丢失财物过程的各个细节的说明。详细询问丢失财物的物征；(4)及时通知有关部门的领导，并留下与丢失案件中有关的人员；(5)客人明确要求报案或丢失财物价值，在公安人员来到之前不许移动、拿走放下的任何物品；(6)发生在公共区域要划出保护区域；(7)注意听取业主的陈述，注意发现犯罪分子的遗留物。业主与业主委员会

37、什么是业主大会？ 答：业主大会由物业管理区域内全体业主组成，是物业管理区域内的最高权利结构。

38、首届业主大会如何成立？ 答：（1）确定首次业主大会召开的时间、地点、形式和内容。（2）参照政府主管部门制定的示范文本，拟定业主大会议事规则（草案）和业主公约（草案）。(3)确认业主身份，确定业主在首次业主大会上的投票权数。确定业主委员会候选人产生 的办法和名单。5。做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

39、怎样确定业主的首次投票权？ 答：业主面积不足100平方米的，按1票计算；超过100平方米的，每100平方米为一有效票。40、什么是业主委员会？ 答：业主委员会是经业主大会在全体产生的，在物业管理中代表业主的自治管理的执行机构。

41、什么叫使用人？ 答：指合法使用单位的租客、分租客或其他人，但不包括单位的业主。42．《物业管理条例》是什么法律？ 答：为了进一步有力地促进物业管理行业的发展，2003年9月1日国务院颁布施行的《物业管理条例》，是我国第一部物业管理方面的行政性法规，它主要从确立国家对物业管理行政管理秩序的角度来进行规范。43．物业管理公司在物业管理活动中有哪些权利和义务？ 答：权利：⑴ 有权根据有关法律法规及物业管理服务合同约定制定的业管理制度或管理办法； ⑵ 有权依照物业管理服务合同和管理制度对物业管理区域进行管理，这即是权利又是物业管理企业的义务； ⑶ 对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，有权提请有关部门处理；有权对业主和物业使用人违反业主公约和物业管理办法规定的行为进行制止； ⑷ 有权依照物业管理服务合同和相关规定收取物业服务费用； ⑸ 有权选聘专营公司承担物业的专项管理业务。⑹ 有权要求业主委员会协助工作。义务：⑴ 履行物业管理服务合同，依法进行经营； ⑵ 接受本物业管理区域内业主委员会和业主、物业使用人的监督； ⑶ 重大管理措施应当提交业主委员会审议、认可； ⑷ 有义务定期公布物业服务费和代管资金收支帐目，接受业主、物业使用人及业主委员会的监督； ⑸ 接受国家有关行政主管机关和部门的监督指导。44．业主是否有权改变自家物业的使用用途？ 答：根据建设部《城市新建住宅小区管理办法》第14条第2项的规定，房地产产权人和使用人不得擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，违反规定的，由物业管理公司予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失。45．业主可否利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动？ 答：《物业管理条例》第55条的规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金怨可以按照业主大会的决定使用。根据这一规定看出，可以利用物业的共用部位、共用设施设备进行经营活动，但却是有条件的。⑴ 要利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大 会、物业管理企业同意。如果相关业主、业主大会或物业管理企业不同意的，则不能利用物业人用部位、共用设施设备进行营利活动。⑵ 在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意进行经营时，还应当按照规定办理有关手续。⑶ 利用物业共用部位、共用设施设备进行营利活动，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

46、物业使用人拒交纳物业服务费怎么办？拒绝交纳物业服务费物业公司是否有权停水、停电？ 答：根据《物业管理条例》第42条的规定：业主应当根据物业管理服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第48条规定：物业使用人在物业管理活动中，的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。一般情况下，如果业主、物业使用人不按供应合同的约定或不依法交纳水、电费时，供水、供电部门可以采取停水、停电的措施，这是供水、供电部门享有的权利，其他部门和个人，不得随意停水、停电。所以，当业主、物业使用人在不交纳物业管理服务费用时，物业管理公司采取停水、停电的措施来迫使业主、物业使用人交纳费用的行为是一种侵权行为。如果在业主公约中约定了对不交纳的业管理费用的业主、物业使用人可以采取停水、停电措施时，物业管理公司可以对不交物业管理费的业主、物业使用人停水、停电。另外，当供电、供水部门与物业管理公司签订合同，委托物业管理公司代收水费时，对不交水、电费的业主、物业使用可根据供水、供电部门的授权采取停水、停电的措施。47．房子没人住是否有权拒绝交纳物业管理服务费？ 答：《物业管理条例》第42条规定：业主应当根据物业管理服务合同的约定交纳物业服务费用。通常交纳物业管理费的起算时间是从房屋交付时计算，或者从办理入住手续或者通知入住后一段合理时间起计算，在房屋交付或者业主办理入住手续前物业管理费用由开发商负担，除物业管理公司与业主有特殊约定外，是否入住以及入住时间并不是交纳物业管理费用的一个条件。

48、物业公司是否有权收取装修管理费、保证金、装修垃圾清运费？ 答：⑴ 关于装修管理费：物业管理公司与业主是平等的民事主体，他们之间基于委托关系签订物业管理服务合同，物业管理公司应履行的义务和收取的物业管理费用均由双方进行平等协商并订立在合同中，对双方均有约束力。如果双方在物业管理服务合同中明确约定可

以收取装修管理费的，物业管理公司可向需装修业主收取装修管理费，如果在合同中没有约定的，则物业管理公司不得收取装修管理费，已经收取的应及时退还。⑵ 关于装修保证金：物业管理公司为防止装修过程中出现私自拆改承重墙，私自在墙体上开门开窗，私自拆改管道等行为，以保护全体业主的共同利益，避免或减少装修带来的损失而收取装修保证金作为担保是合理的。⑶ 关于装修垃圾清运费：装修垃圾是因室内装修产生的建筑垃圾，与日常垃圾清运是不同的服务项目，收取装修垃圾的费用由业主或使用人承担。49．什么是物业管理纠纷？物业管理纠纷包括哪些内容？ 答：物业管理纠纷是指在物业管理活动中，物业管理法律关系的主体，即业主、业主大会、业主委员会、物业使用人、物业管理企业以及政府行政主管部门等在物业的使用、维修、管理活动中发生的争执。一般包括：⑴ 前期物业管理纠纷；⑵ 物业相邻权纠纷；⑶ 物业使用纠纷；⑷ 物业维修养护纠纷；⑸ 物业管理服务纠纷；⑹ 物业行政纠纷。50．物业管理纠纷的处理方式？ 答：⑴ 协商；⑵ 调解；⑶ 行政复议；⑷ 仲裁；⑸ 诉讼。51．物业管理服务应遵循什么原则？ 答：应遵循合理原则，公开原则，质价相符原则及合法竞争原则。52．什么是物业管理投诉受理制度？ 答：是指物业管理行政部门接受业主委员会、业主和使用人对违反物业管理法律法规、委托管理服务合同等行为的受理和处理程序。53．物业管理维修基金的来源有哪些？ 答：首次建立物业管理维修基金，应由购房者向售房单位按照一定比例从售房款中提取维修金,原则上多层住宅不低于售房款2%,高层住宅不低于售房款的3%。如维修基金不足以支出时,由业主大会根据小区实际决定续筹。54．怎样使用维修基金？ 答：维修基金应当在银行专户存储，专款专用。为了保证维修基金的安全，维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。业主转让所有权事，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

55、什么是业主公约? 答: 业主公约是指：业主共同订立或者承诺的对全体业主具有约束力的有关使用，维护物业及其管理等方面权利义务的行为规则。

56、业主公约的基本内容有哪些? 答：(1)物业基本情况简介；(2)业主共同事务管理；(3)业主权利义务设定；(4)违反公约的处置。

57、什么是物业管理委托合同? 答： 物业管理委托合同是指：由业主支付费用，物管公司受委托对指定物业进行维修养护利用及相关区域生活秩序管理的合同。

58、屋顶平台的使用权归属谁? 答：屋顶平台的使用权归属于屋顶覆盖下的所有业主。

59、对建筑物进行装饰装修有哪些限制? 答：不得改变房屋的用途危害建筑物的安全，不得妨碍市容；不得侵犯相邻业主的权益。在专有部分可能危及毗连房屋和公共安全时，业主必须及时修缮等。60、在装修中，哪些行为因装饰装修违规时，需由承包方承担? 答：(1)未取得建筑装饰、装修资质证书而进行建筑装饰装修设计施工的；(2)擅自超越资质证书许可范围承包工程的；(3)未按设计方案进行施工的 ；(4)拒绝接受质量监督机构监督检查验收的；(5)将不合格的材料设备用于建筑装修装饰工程的；(6)破坏环境，危及人身安全的；(7)出卖、转让、出借、涂改、复制、伪造资质证书的。61、清洁卫生工作应做到哪些几定? 答： 定人、定地点、定时间；定任务、定质量。62、保洁管理具体有哪些措施? 答：(1)实行生活垃圾分类袋装化；(2)进行超前宣传教育；(3)配备必要的硬件措施；(4)经济处罚及典型报光。63、公共设施设备运修维修及保养费用的明细费是哪些? 答：(1)公共建筑内各种土建零修费；(2)给排水日常运行维修及保养费；(3)电器系统维修保养费；(4)消防系统维修保养费；(5)公共照明费；(6)然气系统设备维修保养费；(7)不可预料费；(8)易损更新准备金。64、什么叫物业管理? 答:物定管理是指:业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动.65、什么叫业主?业主有哪些权利? 答:业主在物业管理活动中,享有下列权利:(1)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;(2)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;(3)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;(4)参加业主大会会议,行使投票权;(5)选举业主委员会的委员,并享有被选举权;(6)监督业主委员会的工作;(7)监督物业管理企业履行物业服务合同;(8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;(9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;(10)法律、法规规定的其他权利.66、业主应履行哪些义务? 答:业主在物业管理活动中,履行下列义务:(1)遵守业主公约、业主大会议事规则;(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(4)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(5)按时交纳物业服务费用;(6)法律、法规规定的其他义务.67、业主大会的作用? 答:业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益.68、业主大会的职责? 答:业主大会履行下列职责:(1)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;(2)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;(3)选聘、解聘物业管理企业;(4)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;(5)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生垢维护等方面的规章制度;(6)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责.69、业主大会的召开的形式? 答:业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内有1/2以上投票权的业主参加.业主可以委托代理人参加业主大会会议.70、业主大会议事规定? 答:业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过.业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过.业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力.71、业主委员会的职责? 答:为玉委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责;(1)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;(2)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;(4)监督业主公约的实施;(5)业主大会赋予的其他职责.72、业主公约的内容? 答:业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出的约定.业主公约对全体业主具有约束力.73什么叫前期物业管理? 答:商品房销售阶段的物业管理服务,是建设期的业主(建设单位)向最终业主(住户)过渡期的物业管理.74接管物业时建设单位应移交些资料? 答:在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交下列资料:(1)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(4)物业管理所必需的其他资料.物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会.75、物业交付使用时,建设单位应向业主提供哪书? 答:建设单位应当按照国家规定的保修期限和保价范围,承担物业的保修责任.并向业主提供质量保证书和房屋使用说明书。76、《物业管理条例》对从事物业管理的企业和个人有哪些要求?

6.物业管理员工手册范本 篇六

二、公司管理人员实行五天工作制，每天工作时间为上午8：30-12：00时，下午13：30-17：30时。基层人员按本部门工种特殊性质实行排班制，周工作时间不得超过48小时。如确因工作任务较多，需要延长工作时间的部门，向综合管理部申请“临时加班单”，经执行总经理批准后，报综合管理部备案，并在月底由综合管理部统计考勤及加班情况(详见《加班管理规定》)。

三、员工每日上下班应按时打卡。综合管理部将在每天的9：00、13：30检查员工考勤，如无特殊说明，又无考勤记录，视为迟到或旷工处理。

四、员工在工作时间内因公外出，须征得部门经理同意，并向综合管理部说明，由综合管理部登记并进行公布。普通员工因特殊原因不能到公司打卡，应提前说明，并由部门经理在考勤卡上签字确认，面部门经理则需执行总经理签字，否则均视为迟到、早退或旷工处理。

五、如因公出差，一律填写“出差申请单”，普通员工报部门经理批准，部门副经理级别经上员工(含部门副经理)报执行总经理批准，并交综合管理部备案，按正常出勤登记，否则，按缺勤处理。

六、员工请假一律填写“假期申请表”。普通员工请假2天(含2天)，报部门经理及批准、综合管理部审核，普通员工请假3天以上(含3天)及部门副经理级别以上员工请假，报执行总经理批准，并将“请假单”交综合管理部备案。员工请病假者，原则上要有医院出据的证明。

七、公司严禁员工在考勤管理上弄虚作假，一经发现，将受严惩处罚。情节严重者，公司可通报批评以至解除合同。无论何种原因，请人打卡或代人打卡者，按旷工二天处理，情节严重者公司将予以辞退。

八、迟到、早退、旷工的界定：

1、迟到：工作时间开始后15分种内上班者视为迟到;超过15分钟视为旷工;

2、早退：工作时间结束前十分钟内下班者为早退;

3、旷工：凡有下列行为者均属旷工：

(1)不请假或请假未批准而不到岗者;

(2)超假不续或续假未经批准而不到岗者;

(3)未经领导批准，私自调班的;

(4)不服从分配、调动而不按时到岗上班者。

九、处罚办法

1、迟到一次，扣迟到者5元

2、旷工一天，扣三天工资，无故旷工三次以上者，公司视情节轻重，可以记过及到开除;

3、当月迟到累计迟到达三次(含三次)，当月按旷工一天计;

4、早退一次，扣早退者日工资的1/2;

5、当月早退二次(含二次)，按旷工一天计;

6、请病假者，请假期间按基本工资标准发放，不享受工资津贴。超过一个月或无期请事假、病假者，公司有权停发工资乃至辞退;

7、请事假者，不享有基本工资和各项津贴(详见《福利制度》);

7.基于物业管理的住宅小区安防系统 篇七

1 系统总体结构

根据小区防护的协同化要求, 系统在设计上充分考虑了协同使用的灵活性。小区配套设施提供标准的网络通信接口、安装物管中心小区防控主机系统。住户在安装了住户防控主机后, 可灵活自主地进行家中探测器的布设, 并可通过模式选择独户使用或联机协同使用。系统的总体结构如图1所示。

家居布防区布设相应类型的前端探测器, 完成对探测区域内门窗的异常开启、人体热释红外感应、烟雾浓度、有害及可燃气体浓度等事件的数据采集, 并对采集到的数据作A/D转换以及所需的比较鉴别, 当实际参数超过相应的设定阀值后, 产生报警开关量信号编码, 经由无线传输方式传送给住户防控主机。

当住户防控主机接收到前端探测器报警信号后, 进行事件的二次鉴别和确认, 并最终控制、协调各个功能模块的正常工作。住户防控主机通过绑定精简TCP/IP协议栈, 接入小区局域网络。网卡通信接口可以选择诸如CS8900A或RTL8019等性价比较高的通信控制器。住户防控主机所产生的报警信号经由通信接口传入小区防控主机。

小区协同安防系统软件及相应数据库运行在小区防控主机上, 软件通过网络通信接收来自住户防控主机的报警数据, 一旦接收到相应的事件代码, 通过数据库查询比对寻找出事件位置、确定事件性质等相关信息后向物业管理方值守人员发出警报, 以便小区统一调派安保人员迅速介入事件处置。小区防控主机由基于Windows操作系统+SQL Server数据库系统、性能较稳定的PC机构成。

在系统的扩展性方面, 可以通过选配相应组件进行个性化配置。由于系统通信协议的标准化, 为本系统在未来由小区直接接入片区警务中心以实现更大范围的协同安防提供了可操作性。

2 住户端探测器

为了保证系统所需的安全性和准确性, 在住户端探测器电路的选择上采用多元信号综合检测法。该方法对某一事件的检测不是只采用单一类型的传感器, 而是将多种类型的传感器复合起来组成一个多元信号检测网络, 在一种类型的传感器因为某种原因无法正确检测的情况下, 还有其它类型的传感器来发现事件。从而提高探测器的可靠性和抗干扰性, 有效降低误报率。

由于有线系统布线的复杂性和探测器扩展的不便等因素, 系统在探测器与住户防控主机的通信连接方式上选择了无线通信方式。各类型的探测器与住户防控主机组成星型拓扑, 在家居中探测器分布不确定和报警区域不确定的情况下, 可以快捷方便地进行探测器的安装布设以及增、减配。

3 住户端防控主机

住户防控主机的处理任务一是正确接收探测器发送的报警事件码并进行二次鉴别;二是将经过鉴别的事件码封包并通过网络传输给小区防控主机;三是能完成系统安装配置时的测试应答。基于系统的最小应用特性和成本因素, 设计上未采用外扩存储器, 相应在MCU内部为通信控制器只设置一个RAM区域, 网络数据的收发只能通过该RAM区来完成。为了保证所有事件处理的有序性, 住户防控主机在进行事件判别响应时采用轮询工作方式, 控制逻辑如图2所示。

基于对网络通信的需求, 住户防控主机选择精简TCP/IP协议栈为通信协议, 通信的主要需求有:

报警数据的传输。当探测器产生事件码经无线传输交付对应住户防控主机后, 住户防控主机将事件代码与对应绑定的静态IP地址封包, 经由网络传输到小区监控主机, 小区监控主机通过IP地址识别对应事件的发生住户, 然后通过携带在包内的事件代码判定发生事件。在这种情况下, 住户防控主机是通信的发起方, 事先并无对应格式的数据包存在于MCU的RAM中。因此当探测器事件发生后, 处理程序首先要在RAM中将接收到的事件代码及其它相关信息封装成一个合法的包后才能交付链路层发送。本系统采用UDP作为住户防控主机与小区防控主机监控进程的通信协议, 封包过程如图3所示。

在进行住户防控主机配置时, 小区监控主机可以向对应的住户防控主机发送PING命令以检测链路状态。此时会涉及两种数据包, 其一是对主机的ARP请求的应答, 其二是对ICMP回显请求的应答。在这种情况下, 住户防控主机处于被动应答的状态, 所需外发的数据包源自发送方的通信请求, 住户防控主机无须自行组包。例如对于ICMP回显请求的应答包, 是通过ICMP处理模块对已经接收到RAM中的数据包相应字段值做出修改生成的。当这一修改完成后, 即可将该包交付链路层发送。

4 安防管理系统功能模块

整个管理系统核心包含三大模块:安防事务管理、住户等信息管理和系统维护。其中:

安防事务管理包括安防警报显示、事件处理和警报解除功能。当住户家中的防控主机发出的事件数据经网络传输到主机后, 系统通过数据库比对分析获取住户的位置、可能发生的事件 (人为报警、入侵、气体泄漏、火灾) , 产生报警信号、显示报警信息。在事件处理完成后, 监控台操作员作警报解除后需要将事件的处理信息进行记录备查。

住户信息管理作为住户基础信息数据库的管理接口。完成住户个人信息、住户防控主机参数等的数据增、删、改操作。

系统维护包括系统数据转储、工作日志及报警日志的正常维护和处理;系统管理人员信息维护、登录等功能。在管理制度健全的情况下, 可对安防主机操作人员实施分级管理。

5 结语

当前安防技术产品在一个更大的范围内考虑其系统协同性是不够的, 并且在这种协同性的实现上片面强调技术因素而对人的因素是有所忽略的。其次, 在设备的接口规范方面、设备的互连互通标准方面, 所涉及和使用的技术标准也非常混乱。基于统一的通信标准、统一的接口, 在家居安全防护过程中介入有效人员的协同为目标的安全防护系统的建立是值得探讨的。

参考文献

[1]李建文, 张成现.实用网络通信编程技术[M].北京:北京邮电大学出版社, 2006:146-224.

[2]李嗣福.计算机控制基础[M].合肥:中国科学技术大学出版社, 2006, 149-170.

[3]求是科技.单片机通信技术与工程实践[M].北京:人民邮电出版社, 2005:379-422.

8.强化物业管理　建设和谐小区 篇八

要解决好目前物业管理中存在的主要问题，今后应做好以下几方面的工作：

第一，进一步加强对物业管理工作的领导，认真贯彻省、市物业管理条例，提高全社会对物业管理的认同度。各级政府要像重视城市建设一样重视物业管理，在抓好社区建设的同时，给物业管理以客观合理的定位，防止重建设、轻管理，重社区建设、轻物业管理的倾向，切实加强对物业管理工作的领导。要加强对各级《物业管理办法》的学习和宣传，力求使其家喻户晓，人人皆知，引导业主明明白白消费，规范物业管理企业的经营行为，促进物业管理行业健康发展。要有计划、系统全面地开展物业管理的宣传工作，通过各种形式的宣传教育，建立正确的舆论导向，倡导“花钱买服务”的消费理念，引导全社会尽快形成物业管理商品化、社会化服务意识。

第二，强化政府职责，完善住宅物业管理体制。要严格开发建设项目的验收程序，妥善解决遗留问题。政府有关部门应按照以人为本的原则，结合物业管理的需要，完善住宅小区设计规划标准；严格审查小区建设配套设施，并明确其权属；加强对建设规划、水电配套的验收设施及建筑物在建过程的管理；建立政府职能部门和开发企业的责任追究制。要加强对物业公司监管，完善住宅小区物业服务和收费标准。要根据物业管理公司服务能力和既往服务水平，严格物业管理准入机制，加大巡查力度，建立企业信用档案，尽快出台物业企业的接、撤、管办法，规范新旧物业管理权的移交程序。要加强物业知识的宣传和正确的舆论导向，发挥媒体在建设和谐社会中的积极作用，对物业管理进行全面的报道。广播电视、报刊杂志等媒体应大力宣传普及物业知识，引导人们树立新的物业消费观念。媒体宣传不仅要揭露物业管理中存在的问题，更要客观报道物业管理给居民生活带来的益处。对物业管理的成功经验和案例要及时宣传报道，促进社会和谐稳定。此外，还要加大协调力度，强化对老旧小区的物业管理。

第三，积极扶持物业管理行业的发展。要尽快修改、完善和细化省、市有关物业管理办法，进一步明确细化各责任主体的权利与义务，切实理顺业主、业主委员会、物业管理企业以及社区委员会四者之间的关系，明确规范各方的行为，明确各自的职责，明确各档次住宅小区的收费级别和标准，确保物业管理活动能够依法顺利开展。要制定有关鼓励物业管理行业发展的优惠政策。客观上，物业管理从事的保洁、保修、保安、保绿等经营业务，在为市民创造良好居住环境的同时，也减轻了政府在城市管理中的压力。因此，各级政府应加大对物业管理工作的支持力度，把物业管理真正作为一个行业或产业加以培植与扶持。要从税收、劳动用工、价格控制等方面对物业管理予以重点扶持。在劳动用工方面，物业管理企业聘用下岗人员的，应按社区公益性岗位标准发放岗位津贴，同时按国家财政部、税务总局有关聘用下岗人员的减税政策给予相应的减免。同时，各有关物业管理部门要进一步转变职能，增强服务意识，工作要主动，服务要到位，履行职能要及时。尤其是一些公共职能的执法要到位，决不允许互相推诿、扯皮，更不能把问题推给物业公司。此外，物业管理维修基金对确保物业管理活动正常开展至关重要，要进一步完善管理和使用办法，确保正常使用，从而更好地规范物业管理活动，促进物业管理行业的健康、稳步发展。

9.物业管理培训手册总目录 篇九

详细目录如下，具体内容见压缩包下载。整理制作lincoin/2007年5月，更多更好的物业管理资料参见《物业管理百宝箱》资料光盘。详见本站资源下载及各处广告。

第一讲：物业管理常识

目录

一、物业管理的基本概念

31、物业

32、物业的分类

33、物业管理

34、物业管理的目的

35、物业管理的性质

36、物业管理与传统的房地产管理的区别

47、物业管理的基本特点

48、物业管理的作用

59、物业管理中三大服务

510、物业管理的十大概念

5二、物业管理的产生与发展 61、物业管理的起源 62、物业管理在我国的产生 63、物业管理的发展趋势 7

三、物业管理的基本环节 71、物业管理的策划阶段 72、物业管理的前期准备阶段 83、物业管理的启动阶段 104、物业管理的日常运作阶段 1

1四、物业管理的基本内容 111、房屋管理 122、消防管理 123、治安管理 134、空调管理 135、电梯管理 136、供电管理 147、给排水管理 158、环境卫生管理 159、绿化管理 1610、车辆道路管理 17

第二讲：清洁绿化管理

目录

一、清洁卫生管理 191、概念 192、清洁卫生管理的一般性原则 203、清洁卫生管理的过程与方法

214、清洁卫生人员管理

215、特殊情况及相关问题处理 246、清洁技术知识 错误！未定义书签。

（1）清洁用品的使用 错误！未定义书签。

（2）清洁机械的使用 30

二、园林绿化管理

321、园林绿化工作安排与实施

32（1）概念 32

（2）主要过程及方法 322、绿化保养操作要点 38

（1）礼仪的培训 38

（2）草地保养管理要点 38

（3）灌木保养管理要点 38

（4）乔木保养 39

（5）时花保养 39

（6）室内植物保养 39

（7）修剪技艺 39

第三讲：大厦物业管理常识及特点

目录

一、大厦主要功能和服务对象

421、写字楼大小的划分

422、写字楼的特点

433、日常工作的内容

43二、大厦管理的成功经验及方法、管理模式 4

5三、管理经验 461、如何识别并阻止推销人员对大厦业户的干扰？

2、写字楼业户下班后未上锁如何处理？ 473、节假日如何做好安全防范工作 474、如何处理物业周边乱停乱放的车辆？ 485、如何处理乱张贴？ 486、如何防止高空抛物？ 487、发现可疑人员该如何处理？ 498、非办公时间出租户搬家怎么办？ 49

第四讲：保安与停车场管理

目录

一、保安及保安服务业常识

521．保安服务业产生与发展 52

2．我国保安服务产生的原因 52

3．我国保安服务发展的几个阶段 52

4．保安服务的基本原则 52

5．保安服务组织分类 53 46

6．保安服务组织与公安机关的区别 5

37．服务范围 53

8．禁止从事事项 53

9．内部保安组织组建 53

10．保安员的招聘 5

411．保安管理的特点 54

12．保安员的职责 54

13．保安工作分类 55

二、相关法规 5

51．宪法的基本知识 55

2．刑法有关常识 55

三、保安勤务管理 56

1．保安勤务一般性原则及特点 56

2．保安勤务管理范围 57

3．停车场及交通管理 58

4．突发事件处理原则 59

5．消防管理 59

6．保安员日常管理 59

四、保安岗位规程 60

五、停车场管理 60

1．收费管理(停车场收费标准及依据)

2．车辆的安全管理 6

13．车辆进出及车位管理 61

4．停车场的设施及设备管理 6

25．交通指挥手势管理 62

6．车辆损坏及车内物品被盗的处理 6

37．突发事件处理程序 6

4第五讲：财 务 管 理

目录

一、物业公司概况 69

二、收 支 预 算 691、资金的权属 692、收支预算的原则 703、预算项目的设定 70

三、合理化成本 711、成本开支项目 722、成本开支标准 7

2四、收费中常遇问题的处理和技巧 731、收费的理念 732、收费管理的机制 733、收费的方法 744、对不交费的处理 7

4五、财务制度的建立 75 601、财务管理制度 752、岗位责任制 753、岗位操作规程 754、检查制度 765、专项付款程序规定 76

第六讲：视觉形象管理与关于社区文化建设

一、社区文化的重要性 781、如何开展社区文化 78

（1）前期调查 78

（2）策划方案 78

（3）执行 78

（4）后期效果测评 792、开展社区文化的注意事项 79

（1）预算恰当 79

（2）要有较充分的方案及策划组织 79

（3）现场协调与调度也很重要 79

（4）时间安排的合理性 79

二、如何将社区文化活动与会所经营相结合 79

三、如何将企业文化渗透到社区文化中 80

第七讲：消防理论知识及器材使用

目录

一、消防工作的意义 8

2二、消防工作的特点 8

2三、消防法8

2四、高层建筑火灾特点 8

3五、高层建筑发生火灾，怎样组织灭火自救工作 8

3六、消防设备简介 8

5七、使用煤气、液化气为什么不能长时间离开人？

八、消防紧急情况的处理 86

九、火灾的几种预兆 87

十、发生火灾，如何逃生？ 87

十一、家庭火灾扑救方法和措施 88

十二、灭火器材等的使用 88

十三、典型火灾案例 90

第八讲：电梯安全知识

目录

一、电梯设备简介 9

21.结构组成 92

2.电梯的基本结构 92

3.电梯的安全保护装置 9

34.电梯可能发生的事故 93 86

二、电梯运行原理与维修保养 9

41.运行原理 94

2.电梯的一般保养 9

5三、电梯紧急情况的应急处理 96

1.盘车放人操作 96

2.电梯湿水处理 96

3.发生火灾、地震时处理 97

第九讲：电梯安全知识

目录

一、电梯设备简介 9

21.结构组成 92

2.电梯的基本结构 92

3.电梯的安全保护装置 9

34.电梯可能发生的事故 93

二、电梯运行原理与维修保养 9

41.运行原理 94

2.电梯的一般保养 9

5三、电梯紧急情况的应急处理 96

1.盘车放人操作 96

2.电梯湿水处理 96

3.发生火灾、地震时处理 97

第十讲：ISO9000质量管理体系

目录

一、ISO的涵义 100

什么叫ISO？

什么叫ISO9000？

二、贯标的意义

2三、ISO9000常用词语

2四、ISO9000族的基本思想 10

2五、质量管理（QM）原则

4六、QMS基础和术语

4范围

QMS基础

确定了相关术语

七、QMS要求 6

应用（允许的删减）

对部分要求的理解

QMS要求条款

第十一讲：物业管理模式--模块管理

目录

一、释义 110

二、模块管理特点 110

三、公司模块简介 110

四、模块管理建立 11

2五、模块管理与贯彻ISO9001标准比较 11

2第十二讲：创全国物业管理示范大厦（小区）考评活动的开展 114 目录

一、概述 11

5二、参加物业管理示范大厦（小区）考评活动的目的 11

5三、如何开展创优活动 116

1.考评迎检阶段性工作 116

2.考评资料的整理 117

四、接受检查中应注意问题 119

1.考评迎检现场工作 119

2.汇报材料 119

3.考评分组 120

4.考评检查线路的设计 120

五、合同条款的签订、注意事项、物业公司免责条款

1.合同的签订 121

2.注意事项 121

10.住宅小区物业规范化管理工作手册 篇十

仓库管理

仓库管理模块主要用来处理有关存货采购入库、销售出库以及其他存货出入库等业务以及对物料的出入库进行管控，是协助仓库保管员正确及时地记载存货进、出、存动态的主要系统，也是企业物资存储环节的重要系统，通过系统提供的盘点、调拨等业务，企业可以严格贯彻存货清点制度，保证账账、账实相符。业务流程图如下：

内容提要：

仓库单据 库存查询 报表分析 操作主界面：

仓库单据

各种出入库单的录入以及调拨单、成本调整单的录入，以及即进即出的单据录入（即商品出库审核时，系统自动同时完成其他入库单据的录入，在【领料单录入】界面完成）。

在所有的库存单据录入界面，可对单据进行新增、修改、复制、审核、打印等操作。点击【查看】->【即时库存】可进入【即时库存查询】列表查询所有物料的当前的结存数量。内容提要：

采购入库单录入 其他入库单录入 领料单录入 调拨单录入 采购入库单查询 其他入库单查询 领料单查询 调拨单查询

采购入库单录入

功能描述

建立和维护采购入库单记录 操作方式

进入操作主界面，从主功能选项中点击【物业管理】下的【仓库管理】，业务处理导航图即显示出仓库管理的流程图，点击图中的【采购入库单】，进【采购入库单】录入界面。

在采购入库单录入界面，单据号由系统自动生成；带*号栏位为必录项，如‘仓库’。在出入库明细中直接选择物料、输入入库数量、入库单价。输入完相关信息好点击【保存】即可。在出入库明细中【库存(基本)】反映的是该物料在该仓库当前结存数量。

采购入库单有两种：蓝字采购入库单和红字采购入库单。红字采购入库单是对蓝字采购入库单冲红或采购退货。直接手工录入，在采购入库单界面，点击【红字】，系统弹出如下界面：

在红字采购入库单界面，在表头中录入仓库、供货商等信息，在表体中选择物料，录入数量、单价后保存即可。库存数量会自动减少。

其他入库单录入

功能描述

建立和维护其他非采购类型的入库单记录。其他入库单有三种来源：初始化库存入库、盘盈入库、其他入库。操作方式

进入操作主界面，从主功能选项中点击【物业管理】下的【仓库管理】，业务处理导航图即显示出仓库管理的流程图，点击图中的【其他入库单】，进【其他入库单】录入界面。

在其他入库单录入界面，单据号由系统自动生成；带*号栏位为必录项，如‘仓库’。第一次初始化仓库库存时，业务类型选择【初始化】 出入库明细，选择物料：

点击黄色文件夹按钮可进入物料选择页面，单击选中物料，按住鼠标左键往下拖动可以一次选中多个物料，按下crtl键再用鼠标单击物料可以隔行选择物料。

物料选择好之后，右键，点“选择”，物料就被选到入库单里面了，录入物料的数量等数据。录入完相关信息保存即可。

其他入库单分为蓝字其他入库单和红字其他入库单。红字其他入库单是对蓝字其他入库单的冲红。具体操作和红字采购入库单录入操作方式类似。

领料单录入

功能描述

建立和维护领料单记录 操作方式

进入操作主界面，从主功能选项中点击【物业管理】下的【仓库管理】，业务处理导航图即显示出仓库管理的流程图，点击图中的【领料单】，进【领料单】录入界面，如下图：

部门与业务员是发料部门与出货人，领料人为物料领用人，领用单位不用填。出库明细中物料的选择与其他入库单操作类似，出入库明细里面的物料用途一定要选：

领料单分为蓝字领料单和红字领料单。红字领料单是对蓝字领料单的冲红。

调拨单录入

对于存在多个仓库或分支机构的企业来说，将货品在不同仓库之间进行划拨，是一种较为常见的业务。当发生这类业务时，使用本模块来记录与调拨业务相关的各项数据：调入、调出仓库名称，调拨货品的编号、名称、规格和数量，以及用于财务结算的调拨价格。在经财务结算后，形成【调拨单】，分别作为调入、调出仓库的入库、出库依据。

调拨货品时，既可以在不同仓库之间调拨，也可以在总部与分支机构间调拨，或者在分支机构之间调拨，此外通过仓库调拨单还可以简化业务流程，如：通过调拨可以实现将不合格商品调入废品仓库等。功能描述

建立和维护调拨单记录.操作方式

进入操作主界面，从主功能选项中点击【物业管理】下的【仓库管理】，业务处理导航图即显示出物业管理的流程图，点击图中的【调拨单】，进【调拨单】录入界面，如下图：

在录入调拨单时需要选择两个仓库：调出仓库和调入仓库。在出入库明细中选择物料，输入调拨数量、单价等信息后保存即可。调拨单生成之后，在报表中分别作为出库和入库类型反映。物料调出为出库类型，物料调入为入库类型。

仓库单据查询

对库存管理中的所有出入库单据进行查询。在单据列表中可对各种出入库单据进行新增、修改、复制、删除、审核等操作。

采购入库单查询

功能描述

对录入的采购入库单记录进行查询。操作方式

进入操作主界面，从主功能选项中点击【物业管理】下的【仓库管理】，点击右边列表里的【仓库单据】下的【采购入库单查询】，会先弹出一个查询过滤条件设置页面, 设置好过滤条件后。点击【确定】后就可以进入【采购入库单查询】页面，如下图。

在上面的界面可以进行采购入库单的新增、修改、删除、审核动作。可以根据采购入库单生成采购入库单、采购结算单或销售结算单。

其他入库单查询

功能描述

对录入的其他入库单记录进行查询。操作方式

进入操作主界面，从主功能选项中点击【物业管理】下的【仓库管理】，点击右边列表里的【仓库单据】下的【其他入库单查询】，会先弹出一个查询过滤条件设置页面。点击【确定】后就可以进入【其他入库单查询】页面。案例说明 如下图所示

在上面的界面可以进行其他入库单的 删除、审核动作，可以进入新增、修改 页面。

领料单查询

功能描述

对录入的领料单记录进行查询。操作方式

进入操作主界面，从主功能选项中点击【物业管理】下的【仓库管理】，点击右边列表里的【仓库单据】下的【领料单查询】，会先弹出一个查询过滤条件设置页面。点击【确定】后就可以进入【领料库单查询】页面。（操作方式请参考 【其他入库单查询】 的操作方式）

在上面的界面可以进行领料单的新增、修改、删除、审核等操作。

调拨单查询

功能描述

对录入的调拨单记录进行查询。操作方式

进入操作主界面，从主功能选项中点击【物业管理】下的【仓库管理】，点击右边列表里的【仓库单据】下的【调拨单查询】，会先弹出一个查询过滤条件设置页面。点击【确定】后就可以进入【调拨单查询】页面。如下图：

在上面的界面可以进行调拨单的新增、修改、删除、审核等操作。

库存查询

仓库负责人经常需要查看最新、即时的库存信息，通过即时库存报表分析，可以得到最新的库存数量。内容提要：

即时库存查询

即时库存查询

功能描述

查询物料即时(最新)的库存数量信息。操作方式

进入操作主界面，从主功能选项中点击【物业管理】下的【仓库管理】，点击右边列表里的【库存查询】下的【即时库存查询】，进入如下界面：

点击【文件】即可对即时库存查询表进行打印、引出等操作。

点击【物料组】按钮:即可按物料组对物料即时库存进行过滤查询。报表左边显示的是所有的物料组；点击【组织机构】按钮:即可按组织机构对物料即时库存进行过滤查询，报表左边显示的是所有的组织机构。

点击【操作】--【更新及时库存】，查看最新库存。注意：

所有的单据必须审核，才会影响库存。若单据仅仅保存，未审核，在查询库存时是查询不到相应记录的！！

报表分析

对物料的出入库流水账、明细、汇总报表查询分析，以及调拨、盘点明细报表查询分析，以及销售、采购前台的各种汇总报表，以及零售毛利分析报表。方便相关负责的主管查看报表，分析报表的数据，及时作出正确的决策。内容提要：

出入库流水账 物料收发明细表 物料收发日报表 物料收发汇总表 物料调拨明细表 物料盘点明细表 物料消耗明细表 物料分组汇总表

出入库流水账

功能描述 对物料的出库和入库流水账信息 进行查询。查看每个物料的出、入库记录，可以知道物料出入库过程,可以用图表模式显示。操作方式

进入操作主界面，从主功能选项中点击【物业管理】下的【仓库管理】，点击右边列表里的【报表分析】下的【出入库流水账】，进入如下界面：

选择绿过滤条件后点击【确定】进入出入库流水账，如下图：

点击【联查】可以进入相关单据查询页面，如下图：

图表显示页面（按Shift键可以选择多条记录在同一图表显示。可以直观的观察各记录的数据对比）。

物料收发明细表

功能描述

物料的期初、结存以及出人库的数量、单价等明细信息查询,可以用图表模式显示。操作方式

进入操作主界面，从主功能选项中点击【物业管理】下的【仓库管理】，点击右边列表里的【报表信息】下的【物料收发明细表】，进入如下界面：

点击【联查】按钮 可以进入出入库单据页面。

点击【图表】按钮 可以进入图表显示页面（按Shift键可以选择多条记录在同一图表显示。可以直观的观察各记录的数据对比。物料收发日报表

功能描述

反映具体物料某日期的所有出入库类型的数量、单价、金额和结存，,以及昨日余额的结存数量和金额。可以用图表模式显示 操作方式

进入操作主界面，从主功能选项中点击【物业管理】下的【仓库管理】，点击右边列表里的【报表分析】下的【物料收发日报表】，进入如下界面：

点击【图表】按钮 可以进入图表显示页面（按Shift键可以选择多条记录在同一图表显示。可以直观的观察各记录的数据对比。

物料收发汇总表

功能描述 物料的期初、结存以及出人库的数量、单价等汇总信息查询,可以用图表模式显示。操作方式

进入操作主界面，从主功能选项中点击【物业管理】下的【仓库管理】，点击右边列表里的【报表分析】下的【物料收发汇总表】，进入如下界面：

点击【联查】按钮 可以进入物料收发明细表查询页面。

点击【图表】按钮 可以进入图表显示页面（按Shift键可以选择多条记录在同一图表显示。可以直观的观察各记录的数据对比）。

物料调拨明细表

功能描述

对物料在不同仓库之间的调入和调出明细进行查询。方便了解和分析物料的调拨情况，对物料的存放地点、不同地点的存放数量进行合理的调整。减少仓库之间的调拨操作。提高出入库效率，减少调拨成本,可以用图表模式显示。操作方式 进入操作主界面，从主功能选项中点击【物业管理】下的【仓库管理】，点击右边列表里的【报表信息】下的【物料调拨明细表】。进入如下界面：

点击【联查】按钮 可以进入选定的调拨单的详细信息显示页面，如下图：

点击【图表】按钮 可以进入图表显示页面（按Shift键可以选择多条记录在同一图表显示。可以直观的观察各记录的数据对比）。

物料消耗明细表

功能描述

根据不同的汇总类型反映物料消耗出库的单价和金额等信息，可以用图表模式显示。操作方式

进入操作主界面，从主功能选项中点击【物业管理】下的【仓库管理】，点击右边列表里的【报表分析】下的【物料消耗明细表】，进入如下界面。

汇总类型分为：成本项目、领料用途、物料用途。选择过滤条件后点击【确定】即可进入如下界面：