房地产权

房地产权（精选8篇）

1.房地产权 篇一

授权委托书

委托人：XXX，男，XXXX年X月XX日出生，户籍地址：XXXXXXXXXXX，公民身份号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX；

受托人：XXX，男，XXXX年XX月XX日出生，户籍地址：XXXXXXXXXXXXXXXXX，公民身份号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

委托人XXX现因不在惠州无法亲自到场办理在惠州的房地产查询记录，特申请由受托人XXX代为办理XXX在惠州的房地产查询记录；

本项授权为我们的真实意思表示，受托人在办理上述委托事项期间所签署的一切法律文件我们均予同意，其引发产生的相应权利和义务由我们承担。

委托期限：从即日起至上述委托事项办理完毕止。

受托人无转委托权。

委托人：

时间：

2.房地产权 篇二

1. 创新公共资源交易管理模式

新时期公共资源交易管理工作, 不能再就资产 (源) 论资产 (源) , 为管理而管理, 必须切实转变观念, 创新管理模式。

为规范公共资源交易行为, 必须将工程建设项目的设计、勘探、施工管理以及与工程建设有关的重要设备、材料的采购招投标、政府采购项目, 经营性国有土地使用权、采矿权招标挂牌出让、国有产权交易、公共权益与服务、药品集中招标采购等公共资源交易活动, 发包出租国有资产等, 全部集中公开交易, 统一信息发布、统一专家评委、统一运行规则、统一进场交易, 健全完善一整套科学合理制度, 明确规定不经过公共资源交易中心交易, 国土、房管、工商、公安等部门不予办理有关手续。遂平县经过近三年的运作, 取得了初步成效:规范了招投标产权交易行为, 减少了流失浪费, 有效防止了私自购置、处置资产和挤占挪用资产收入资金现象的发生。

2. 健全公共资源交易管理体制

为从根本上扭转公共资源交易活动分散承办、多头监管、管办不分的局面, 公共资源交易采取一委一办一中心管理运行模式, 一委:即公共资源交易监督管理委员会, 为公共资源的决策、协调、监督机构, 主任由政府首长担任。一办:即公共资源交易监督管理委员会办公室, 负责对公共资源交易工作的指导协调并履行再监督职能, 主任由监察局长担任。一中心:即交易中心, 具体负责办理交易业务。

交易中心将原分设各职能部门的建设工程招投标、政府采购、药品采购、土地交易、国有资产转让等工作集中统一起来, 规范运作、规范管理, 统一办理进场交易登记、招标申请、投标报名等相关业务, 统一发布各类公共资源交易信息, 为各类公共资源交易活动提供场所和服务, 建立管理、使用综合性评标专家库, 对进驻交易中心的职能部门工作人员进行日常管理和服务。

3. 搭建规范统一的交易平台

为了实现由过去分散办理到集中办理, 达到资源共享、降低交易成本、规范操作的目的, 必须建立更加规范统一的交易平台, 在制定出台建设工程招投标、国有土地使用权挂牌出让、国有集体产权交易、政府采购等管理办法的同时, 交易中心要制定更具体的监管办法, 对评标区实行封闭式管理, 充分利用现代化监控手段, 由总监控室对各开标、议标活动通过同步声像监控录制, 对交易活动进行监督, 并对专家库进行整合, 对于评委的抽取和使用, 交易中心指派专人负责招评标专家库的维护, 使用专用的评标专家管理系统对评标专家进行电脑随机抽取语言通知, 确保参与投标专家名单的保密性。

4. 完善公共资源交易监督体系

3.房地产商说房地产 篇三

房地产发展商——是“红顶怪”还是“大户室”

近年来,社会舆论有点将地产商妖魔化了。很多人,特别是买不起房的人,出于对高昂房价的义愤,将“强取豪夺”“捂盘居奇”“官商勾结”“为富不仁”甚至搞乱国民经济的大帽子甩给了地产商。又鉴于他们与地方政府的产业关联性,在某些人眼中,他们俨然已经成为一个“红顶大怪物”。

房地产的开发建设是一项环节众多、加工程序复杂的系统工程。既有传统的人、财、物、产、供、销的企业属性,更兼有市政、金融、保险、法律甚至社会安定的某种职能。鉴于该行业的大资金运作主要建立在金融信用体系上,他们大多背负着很大的资金负债率,在较为漫长的开发周期之间,任何一个资金链条的断裂,都可能会对全盘引来毁灭性的后果,其光鲜和暴利的后面,自然也有许多不为人知的风险和烦恼。几年前,北京某公司曾斥资60亿在某地“拿地”,成为当时红极一时的“地王”。届时,正是全国招、拍、挂搞得如火如荼的时候,许多北京的开发商在北京买不起地,到外地去竞拍,外地的地方政府趁机大开“土地财政”之口,将地价哄抬得直上九霄。倒霉的是,刚刚拿到高价土地,中央的房地产宏观调控政策的一套“组合拳”呼啸而至,使得该地区的房价迅速跌落到“楼面价”以下,造成项目无法开工的被动局面,项目的搁置带来了惊人的财务费用支出,每天发生的贷款、抵押利息,就要吞掉一套甚至几套准现房的利润。加之,拿地时为了筹得几十亿巨资,该公司已经将北京的资产大部分进行了抵押,形成了京内无力拿地、京外债台高筑的“资产窒息”。而那天价拿地的60亿巨款早就在第一时间进了地方政府的腰包,一家欢喜一家愁。一些“不明真相的群众”看到了“希望”,期待着买进便宜房。殊不知,这是一种空想,一来,发展商宁肯丢弃这块土地也不可能赔着干。二来,地方政府不可能把吃进去的利益直接为老百姓贴补房价。第三,即使房地产商破产倒闭,也是老百姓最先下岗失业,显然不是人们所期待的。

去年以来,房价又开始抬头,该开发商紧急开工,期待能赶上二次攀升的“房运”,不料就在成本和销售收入刚刚打个平手的时候,二次“打压”滚滚而来,亏损得以持续。坊间不断传来他们的退地传言,说他们宁赔十个亿,也要退地,否则,这个无底洞将把他们活活拖死。

发展商人心慌慌,在房价乱蹿的背景下,时而“攀高”、时而“恐底”,越来越淡经营而重投机。老百姓囿于房价的非理性上涨,无法安居,叫苦连连。倒是地方政府可以从容把握政策调控的节奏,总在土地买卖上占尽先机。而频繁变换的房地产调控,事实上已经把股市的某些特质引向房市,“时空时多”、非理性涨跌在某种意义上更大地刺激着地方政府和房地产发展商的趋利诉求和“冒险精神”。其不同于其他产业的社会公利、福利、保障功能随之弱化甚至消失。倘若房市变成了股市,房地产发展商至多是个“大户室”,政府则成为旱涝保收的券商甚至呼风唤雨、决胜在握的大庄家。而购房者则成为败兴连连的“小散”。无论如何,房市不是股市,任由购房者在充满不确定因素的环境中博弈总不是个事。

好在中央逐渐看到了问题的实质,从今年3月28日到4月1日,新华社一连5天发表“新华时评”,矛头直指地方政府,痛批当前房地产市场的根源所在——土地财政以及腐败所酿生的高地价、高房价;居者有其屋,人民严重期待着。

房地产的成本

——烂在锅里的一堆肉

“向全社会公布房地产商的成本”,这是前几年曾经热炒过的一个话题,后来无果而终。为什么?公布了,一来看不懂,二来赢利大多甚微。经营房地产不是卖白菜,天一黑就收摊,回家掰手指头一数就知道赔赚。通常,大一点的开发商都是好几个项目同时干着,叫做“滚动开发”。同时干好几个的好处很多,其中一个,就是让你看不明白,你统计吧,一个时点数统计下来,这个盘的收入填进了那个盘的投入里,不赚反亏,盘越多越赔钱,算来算去,就算成了微利企业、亏损企业了,有点逗你玩的意思。

房价的非理性暴涨在相关行业中确实起到了很坏的趋利、趋大利的示范效应。“凭什么你能赚,我不能赚?凭什么你赚那么多,我赚那么少?”于是,巨大的仿效、攀比和投机心理在房地产相关产业中蔓延;于是,招投标中的内应外合、暗箱操作、出卖企业利益,施工单位层层转包、层层揩油就大行其道。

这些年,房地产的成本确实也与房价比翼齐飞,钢材、水泥等建材的涨价让一些施工单位找到了“洽商”的强烈理由(工程洽商是指发生设计变更后,乙方建造师应找甲方监理工程师认可变更工程量,洽商结算价格,签字都作为变更决算的依据)。“工程洽商”在房地产建设过程中往往成为施工单位“要挟”建设单位提高建设款的重要手段,亦不乏一些施工单位低价位中标,进而通过频繁“洽商”增加建设费用,最终成功扩大决算的事例。

如果说,钢材、水泥等建材的涨价还可以与国际、国内接轨,那么,土地的疯狂涨价已经成为许多大型发展商的无力承受之重。迄今,高昂的地价已经使众多的市国企、民企、私企的房地产开发商彻底变成了“围观群众”,进入了“无地可买”“无钱可买”的尴尬境地,只能仰承央企大鳄们的鼻息,觊觎他们巨口中甩落的一点牙慧。而对于那些央企,例行的财务测算、成本分析、企业管理似乎都已经落伍,他们更像是18世纪刚刚发现了美洲新大陆的勇敢开拓者,机会、胆识、冒险甚至押宝精神成了他们赖以“拍板”和“决策”的唯一前提。

房地产腐败和建筑质量往往成正比,越腐败质量越低。粗放管理、层层转包下的房地产建设模式如同用劣质水泥筑起的地基。一个工程,众多幕后人伸手,成功中标者往往与利益、与关系、与官职挂钩,那些最大的、最具实力的,最直接管理的,最决定项目成败的,最决定利润大小的,最能卡开发商脖子的官很多成为施工单位的“形象代言人”。严重的,连开发商自己都不能染指施工单位的使用。为了平衡各种利益关系,一个工程往往要挤进若干施工单位同时施工,每一个施工单位都牵连着一个幕后关系。过多的交叉作业、过多的背景关系、过多的利益纠葛往往让监理单位或建设单位的责任工程师们手足无措,他们不敢管、不能管、睁一只眼、闭一只眼,其后果往往以降低施工质量为前提,这就是无论“楼脆脆”还是“央视大火”,为什么一掀尾巴就能掉出腐败臭屎的道理。最近,网上一篇《中国建筑寿命只能达到三十年》的文章似乎有点危言耸听。但如果工程具有了“洗钱”“贿赂”的性质,如果施工队伍“绑架”了房地产发展商,那么,“楼脆脆”就会超越“个案”性质,其可怕的拷贝功能将会荼毒整个产业,最直接的后果,是天价劣房甚至危房充斥。其危害远比现在的高房价来得要命,只不过以上问题的释放具有缓性特质,业外人不太容易发现罢了。

另外,拆迁成本的增加也是房地产航母上的一个大窟窿,由于“民进我退”,众多钉子户坚持一年,往往就会让房地产开发商的拆迁费用翻番。当这些获利者暗自庆幸的时候却忘了一个基本常识——房地产开发商不是印钞厂,本期增加的成本会毫不犹豫地加到下期,一定量的支出总要和一定量的收入相抵。于是,这个盘多付出的拆迁费用会让下一个盘的购房者买单,到头来还是老百姓自吃自。

不够健康的房地产信用环境就像一个菌团,它会使相关环境受到不同程度的污染,包括政府过度施用强制力帮衬房地产商导致的公信力下降,也包括银行、律师联手向购房者强取的“个人房贷律师费”。以上费用实行八年后遭到购房者的强烈抵制后才改为“谁委托谁付费”,但此前收取的天文数字将成为永不更改的历史。当年,一个律师事务所拿到以上业务就如同拿到了一块免费的大蛋糕,故而演绎了发展商、银行和律师事务所三方的激烈互选,凭什么用你不用他,里面充斥了众多社会学元素。

不可否认的是,近些年地产业的大崛起养活了、养肥了数不清相关派生产业,除了建筑工程公司、监理公司以外,数不清的房地产顾问公司、房地产拆迁公司、房地产经营公司、房地产预算、设计、园林设计、项目策划公司、广告公司、招商公司、物业公司、房产中介公司、会计师事务所、律师事务所、装潢、印刷、银行、电视、广播、杂志、报纸,谁要抓住了房地产这个“大头”,不获大利都难,就看你抓住抓不住。

房地产的成本如同烂在锅里的一堆肉,有人只能谗得吧唧吧唧嘴,有人就能吃得满嘴流油。

房地产——地方政府的“嫡长子”

很多人的传统思维里,政府是管理社会大家庭的“家长”。倘若如此,房地产企业就是地方政府特别偏疼的“嫡长子”。因为事实证明:这个“大儿子”往家拿回来的钱既多又快。

先说快:几亿、几十亿的大钱,在房地产招、拍、挂落槌后的30个工作日就可以到账。比之传统生产、科研、外贸企业快得上了天,省略了它们漫长的采购、生产、物流、出口、销售、售后服务等漫长环节和复杂流程,在胡同里赶猪——“直来直去”。怪不得好多地方政府面对越来越不靠谱的房价、中央严厉的宏观调控政策和沸腾的民怨,老是“刘备摔孩子”。“非不能也,是不为也”,在这种巨大的、没有一点监督的快利、超利诱惑下,神仙都会乱形。

再说多一点:房地产与地方政府之间有很多别的企业不能比的依附性和联动性,地方政府对房地产的相关税费收得理直气壮。除了著名的土地出让金、契税、印花税以外,仅房地产项目的开工、建设、竣工阶段的相关税费就有:三通一平费、自来水厂建设费、污水处理厂建设费、供热厂建设费、煤气厂建设费、地下水资源养蓄基金、地下热水资源费、公用设施建设费(大市政费)、开发管理费、城建综合开发项目管理费、建筑行业管理费、绿化建设费、公园建设费、绿化补偿费、路灯维护费、环卫设施费、生活服务设施配套建设费(小区配套费)、电源建设集资费(用电权费)、外部供电工程贴费(电贴费)、建安工程费、建设工程招投标管理费、合同预算审查工本费、质量管理监督费、竣工图费、建材发展补充基金、实心黏土砖限制使用费、工程监理费、工程标底编制管理费、机电设备委托招标服务费、超计划用水加价、夜间施工噪声扰民补偿费、固定资产投资方向调节税……你听听,说出来像不像相声的“贯口”?当然,这里面还不包括“物业税”,一旦物业税滚滚而来,其税收效应更具有某种划时代的意义。

所以,拍地时候的“价高者得”就成为了一块遴选嫡长子至亲至爱的试金石。为什么房地产的钱来得这么多、这么快?与很多企业不同,房地产的赢利都是来自老百姓,他们通常只有买单权而没有知情权和讨价权。他们会被忽悠得越来越离谱的房市弄得越来越受伤,他们可以为了买到一捆便宜两分钱的菠菜而多走两条街,但他们绝对不可以不接受高房价。不但接受,而且还要回到短缺经济的60年代,连夜排队抢号去买天价房,攒着、攒着、窟窿等着,然后将几代人的积蓄抛出去,享受一种“负翁”的生活。

前些年,老百姓只把高房价的愤懑发泄在房地产发展商身上,近两年,许多人才知道地方政府拿了其中的大头。这大头到底占房地产总成本的多少?北京的地产大鳄任志强语出惊人:“现在人们老是觉得房价贵,是因为现在房价有50%是政府的土地出让金”(4月19日《广州日报》)。地方政府始终说没那么多,但到底有怎么多又语焉不详,这样一来,打不起架,也论不清理,就是弄得老百姓始终在房地产泥沼中五迷三道。

房地产走进藏品误区

有人说,近年来,北京的夫妻间最多的拌嘴和最多的后悔多是因为房子。

就是你拦着不让买,要不咱家早就中产阶级了!

贷款啊!要是敢多贷几套房的款,咱家何至于现在!

咳,我们这两口子都是“老实败家子”!辜负了这美好时代!

……

河北一带的农民常说:“吃不穷、喝不穷,算计不到就受穷。”这因算计不到而受穷的就是“老实败家子”。

老实败家,倘若北京人早一些用一种别样的心态对待房子,如今就能成为一夜暴富的人,那种别样的心态就是收藏的心态。

房产逐渐具有了“收藏品”的特质而受到北京人的拥趸和抢购,大概是从房地产的招、拍、挂开始的。“拍卖”是指以公开竞价的形式,将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。而拍卖进入老百姓的视野也大多是从文物开始,所以,很多人都认为,只有文物藏品才适合拍卖,因为它具有私属性。如果是私人物品,拍卖的底价可以由你自己确定(定太高了也不一定会有人来买),你也可以确定一个保留价(即没有达到某一个价位就不卖)。而国有资产的拍卖,也将其定位于“价高者得”似乎不妥。因为这样一来,土地的全民所有有了点被“绑架”、被“巧取”的意思。因为既然全民所有,交易它,必须有充分的民生考量,而土地一经被随意飙高,一味强化其私人藏品的属性,其全民利益的保障功能便被忽略了、抛弃了、置之不理了,所以,越来越多的老百姓买不起房也就在情理之中了。

近些年,房地产知识空前普及,人们甚至都熟知了技术含量很高的“楼面价”。楼面价是指:土地上建筑物面积均摊的土地价格。在通常情况下,楼面地价是按照建筑面积均摊的土地价格。在这种情况下,楼面地价和土地总价的关系如下:

楼面地价=土地总价值/总建筑面积=土地单价/容积率

现实中,楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。于是,老百姓近年来从政府拍地的同时就知晓了房地产涨价的大趋势。从去年以来就经常有这样的短信:“恭喜亚北别墅区楼面价已经达到一万五千元,卖者捂盘待升,买者欲购从速!”

国务院国有资产管理委员会副主任邵宁在回应“央企都退出房地产市场”时表示,如果不能解决供给和需求的问题,房价不会有太大变化。邵宁认为,“不能因‘地王’而否认土地交易的招拍挂制度”,他表示,这是个好制度,因为它是透明的,是阳光的,是竞争性的,它可以防止暗箱操作,可以防止腐败(《新京报》3月22日)。其实,他只说了事物的一面,那一面,只有房地产发展商才能看得到:

首先,由于政府部门尚未建设完善的土地供应信息发布和披露制度,令房地产开发商对土地市场供应的信息不甚清楚,对未来缺乏预期考量,导致很多开发商盲目竞买。而“价高者得”更造成资金雄厚的开发商哄抢土地的冲动,使得地价非理性提高。

其次,一些地方政府和官员依据心目中竞买人的条件为其量身定做用地条件和指标,从而使目标竞买人轻而易举取得土地使用权,于是,国家权力变成了为一方利益占领市场的经济手段。而一些追求短期行为、追求土地储备的国有企业和上市公司为了完成他们的考核指标,往往不惜血本地出价,其实是拿国家的资金、银行的资金、股民的血汗钱进行豪赌,这不仅对国家、股东不负责,而且也是对那些依靠自有资金发展的企业不公。一旦搞垮市场,引发行业危机,会对国民经济造成不可挽回的损失,最终吃亏的是国家和民众。一种失去监督的制度必然成为更多“合法腐败”行为的保护伞。本来要靠制度去打破的垄断,反而靠制度无监督强化了垄断,这显然是我们不想看到的。所以,只有建立严厉的招、拍、挂监督机制,才可以防止腐败的发生,人们渴望这种监督机制的建立。

原告不能听被告的!

法庭上的博弈双方就是原告和被告。常识告诉我们,原告听谁的都不能听被告的,这是双方相反的利益关系所决定的。但在房地产买卖的现实中,作为买房子的“原告”往往习惯于让卖房子的“被告”牵着鼻子走。

在如今的房地产界,王石、潘石屹、任志强可以并称为三巨头,不仅是因为他们是房地产催生的“高净值人士”和著名企业的领导者,更因为他们不甘寂寞喋喋不休的言论,自我营销能力可谓超强。毫不夸张地说,三位如今的高知名度很大程度上源于他们频频抛出充满争议的言论,他们的一言一行,经常会影响相当一部分购房者的心态。网上有一个叫做“任志强语录”的网页,那里边都是任志强雷人的话:

“我是商人,不考虑穷人。”

“买卖有理、炒房无罪,禁止炒房就是违宪!”

“没有巨大的利润支持,无法建设品牌,因此房产品牌就应该是具有暴利。”

“我没有责任替穷人盖房子,房地产开发商只替富人建房。房价降了,房地产开发商有权不盖房。”

“房地产业并不是暴利行业,‘房奴’也没有大家想象的那么多,商品房定价无需被监督。”

这些话有的自相矛盾,有的以偏概全,但都好像缺乏一种社会责任感,有点故作惊人之语,有点“激”购房者立马掏钱买房,脱离“穷人”序列的意思。那天,在网上看了另一位著名的房地产动向发言人潘石屹先生的文字,突有所悟,原来,他们是这样的啊:

有天晚上,宁瀛、查建英、刘索拉、罗大佑等几位朋友在我们家吃饭,张欣和我都在场。吃完饭后,刘索拉斜躺在我们家的沙发上阔谈艺术。她说有位著名的艺术评论家说:艺术就是在天使和魔鬼之间。只是说好话、拍马屁、让人舒服的“艺术作品”不叫艺术,那叫宣传片,叫广告。在场的几位都是艺术家:有搞音乐的、有搞电影的、有搞文学的,我想今晚他们是凑齐了。他们热闹地谈着艺术,我早早地先去睡觉了。据说他们聊到了凌晨三点半才散伙。艺术家的生活是和普通人有点不一样的,普通人睡觉时他们在工作,他们在睡觉时普通人在工作。这让我想起了我们房地产界的任志强,他是什么话不该说他就说什么,什么话难听他就说什么,他不是为了让你舒服。真的是应了刘索拉的那句话:在天使和魔鬼之间。

从以上一段有点“小显摆”的文字中,我们读出了两层意思:一个是仁兄已经达到了相当的境界,这么多大腕来访时可以独自去睡。第二个是任志强先生以往关于房地产的宏论是在天使与魔鬼之间的东西——不真实、不靠谱,特行为艺术。

经济学家认为,经济基础决定上层建筑。俗话说,屁股决定脑袋。任志强作为发展商,他是代表房地产商说话的,他说的都是房地产商的利益。他反映出某些亿万富翁的心态。他做的是他的开发公司的行为艺术广告,安坐沙龙海阔天空,玩天使、魔鬼效应,你玩的可是不可逆转的“三代倾囊”,你要慎重了!他逗你玩而已,你玩得起吗?

假如你是一个准购房者,一边是地产大亨们喋喋不休的语言行为艺术,一边是国家统计局房地产价格仅仅上涨1.5%的不靠谱数据,你信哪个?你感觉,你说东、他说西,他们一个是为了卖房,一个是为了和谐,都跟你的急切诉求“不搭界”。你只好在漫漫长夜中秉烛而行,你要对世界经济形势正确判断,你要对中国房地产走势正确估计,你要对购房相关的金融、法律、保险业精心研究,你要对中央关于房地产宏观政策的执行效果进行评估,你要对今后中国房地产将来收不收物业税作出预测——这大大地难为了购房者。这分明是多个专门领域的专家都无法单独完成的工作,政府的权威性、指导性信息的发布在哪里,购房者们急切需要感受太阳的光辉。但起码在以上一缕阳光普照之前,您要谨记——“原告不能听被告的!”

4.产权交易所产权交易合同 篇四

产权交易所产权交易合同 合同编号:_______________ 转让标的企业名称:___________________ 合同使用须知

一、本合同文本是根据《合同法》和《企业国有产权转让管理暂行办法》制定的示范文本。合同条款均为示范性条款,供产权交易各方当事人选择采用。当事人可按照实际情况签订补充协议。

二、为更好地维护合同各方当事人的权益,签订时应当慎重,力求具体、严密。对于不涉及本合同条款所述情形的事项,用“本合同不适用此条款”表示。

三、转让方:指能够依法出让产权的法人、自然人或者其他组织。如涉及的是自然人,请在当事人概况中填写姓名及身份证号码。

四、受让方:指有权以有偿方式受让产权的法人、自然人或者其他组织。如涉及的是自然人,请在当事人概况中填写姓名及身份证号码。受让方为外国及我国香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区的法人、自然人或者其他经济组织的,该产权交易行为应当符合国务院公布的《指导外商投资方向规定》及其他有关规定。

五、经济性质:对应转让方、受让方的营业执照所确定的类型填写。

六、转让标的:本合同所称产权交易指资产所有权及/或股权的有偿转让行为,其转让标的包括非公司制企业的全部或者部分投资权益,有限责任公司、非上市股份有限公司、股份合作制企业的全部或部分股权,以及依法能够进行交易其他资产(包括但不限于实物、土地使用权、工业产权、非专利技术等)的所有权。

七、本合同第四、第五条是对第一条的具体约定,如有关交易不涉及其内容的,请在相关条款中注明“本合同不适用此条款”。

八、转让价格:为当事方按照北京产权交易所交易规则依法确定的交易价格。如涉及国有产权的转让,应依法委托具有合格资质的评估机构进行国有资产评估,转让价格应以该评估值为依据确定。

九、合同的成立和生效:本合同经产权交易双方及/或代理其进行产权交易的各自的经纪机构签字或盖章后成立,除法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,本合同自在北京产权交易所备案之日起生效。

十、北京产权交易所郑重声明:本合同范本仅供在本交易所进行产权交易的双方当事人根据其实际情况选择使用。本交易所不承担因制作并提供本合同范本而被要求承担的任何保证义务,包括 但不限于保证本合同范本条款内容完备、保证交易双方签约目的的真实、保证交易双方的签约主体资格适格、保证交易双方为签订本合同而做出的声明及承诺以及提供的文件资料真实准确等一切保证责任。本合同当事人 转让方(以下简称甲方):____________ 注册地址/人质住所:_____________________

法经

定济代

表性电:________________________ :__________________________ 话编行:______________________________ :______________________________ :__________________________

开

户

邮银帐号:______________________________ 转让方的经纪会员

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电话:______________________________ 受让方(以下简称乙方所人质话编行):____________

注

册

法地

址定经

/代济

住表性电邮户

银帐:_____________________ :________________________ :__________________________ :______________________________ :______________________________ :__________________________

开号:______________________________ 受让方的经纪会员

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电话:______________________________ 根据《中华人民共和国合同法》和《企业国有产权转让管理暂行办法》等相关法律、法规、规章的规定,甲乙双方遵循自愿、公平、诚实信用的原则,经友好协商,就甲方向乙方转让其拥有的_________________(注,此处具体填写转让标的:资产所有权或股权)相关事宜达成一致,签订本产权交易合同(以下简称“本合同”)如下: 第一条 转让标的 本合同转 让标的为:_________________(企业/公司)(以下简称“转让标的企业”)的,具体为(详见清单/____________)。以上转让标的的性质属于(国家所有/集体所有/其他)。第二条 转让标的上设置的抵押权、质权、承租权情况如下:(详见清单/____________________)。转让方(是/否)已对上述权利的享有人履行了法定的告知义务。第三条 甲方的声明与保证 1.对转让标的拥有合法、有效的处分权;2.为签订本合同之目的向乙方提交的各项证明文件及资料均为真实、完整的;3.签订本合同所需的包括但不限于授权、审批、公司内部决策等在内的一切批准手续均已合法有效取得,本合同成立的前提及先决条件均已满足;4._________________________。第四条 转让标的企业涉及的职工安置方案 1.乙方负责安置转让标的企业的_____(在职/离退休)职工。2.乙方不负责安置转让标的企业的_____(在职/离退休)职工。3.甲方负责安置转让标的企业的_____(在职/离退休)职工。4._________________________。第五条 转让标的企业涉及的债权、债务处理方案 甲方在转让前对于转让标的企业的债权债务处理方式为:_____(下列任选一条)1.甲方承担全部债权债务。2.由乙方承担全部债权债务。3._________________________。第六条 转让方式、转让价格、价款支付时间和方式及付款条件 1.转让方式和转让价格 甲方将本合同第一条规定的转让标的以人民币(大写)_____万元〖即:人民币(小写)_____万元〗(以下简称“转让价款”)转让给乙方。转让价款的确定依据为: 2.转让价款支付方式及付款条件(1)乙方采用一次性付款方式,将转让价款在本合同签订后五日内汇入甲方指定帐户;(2)乙方采用分期付款方式,将转让价款中的_____%(不低于30%)即:人民币(小写)_____万元在本合同签订后五日内汇入甲方所指定帐户,剩余价款人民币(小写)______________万元(以下简称“剩余价款”)应按同期银行贷款利率计算延期付款期间的利息且在_____内(不超过1年)一并付清。对于剩余价款应以_____的方式提供担保。第七条 转让标的的交割事项 1.经双方商定,自本合同生效之日起_____日内,甲方将与转让标的相关的权属证书、批件、财务报表、资产清单、经济法律文书、文秘人事档案、建筑工程图表、技术资产等文件资料编制《财产交割单》移交给乙方,由乙方核验查收并签字盖章。2.甲方对其提供的上述表册的完整性、真实性以及所提供表册与对应的转让标的一致性负责,并承担因隐瞒、虚报所引起的一切法律责任。3.甲方应协助乙方办理相关证书或批件的过户或主体变更手续。转让标的自过户或主体变更手续办理完毕后转移至乙方。4._________________________。第八条 转让涉及的有关费用负担 在本合同项下产权交易过程中,甲方应承担以下的费用: ______________________________;乙方应该承担以下费用:_________________。第九条 争议的解决方式 有关本合同的解释或履行,当事人之间发生争议的,应由双方协商解决或向北京产权交易所申请调解解决,协商或调解解决不成的,按下列第_____种方式解决:(任选一种)1.提交_________________仲裁委员会仲裁;2.依法向___________人民法院起诉。第十条 合同各方的违约责任 1.本合同生效后,甲乙任何一方无故提出终止合同,应向对方一次性支付违约金_____万元,给对方造成损失的,还应承担赔偿责任。2.乙方未按合同约定支付转让价款的,应对延迟支付期间应付价款按有关同期银行贷款滞纳金的规定向甲方支付滞纳金。3.甲方未按本合同约定交割转让标的的,乙方除有权解除本合同及要求甲方赔偿损失外,还有权要求甲方按_____的标准向乙方支付违约金。4.由于一方的过错造成本合同不能履行、不能完全履行或被政府有关部门认定为无效时,由过错的一方承担违约责任,双方均有过错的,则由双方按责任大小承担各自相应的责任。5.______ _______________________。第十一条 合同的变更和解除 当事人双方协商一致,可以变更或解除本合同。发生下列情况之一时,一方可以解除本合同。1.由于不可抗力或不可归责于双方的原因致使本合同的目的无法实现的。2.另一方丧失实际履约能力的。3.另一方严重违约致使不能实现合同目的的。4.______________________________。变更或解除本合同均应采用书面形式,并报北京产权交易所备案。第十二条 合同的生效 

;本合同自甲乙双方及/或其经纪机构的授权代表签字或盖章并在北京产权交易所备案之日起生效(法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的除外)。本合同生效后,双方对本合同内容的变更或补充应采用书面形式订立,并作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。第十三条 其他约定事项 本合同一式_____份,甲、乙双方各执_____份,甲乙方经纪商各执_____份,北京产权交易所留存壹份用于备案。转让方(甲方):(盖章)__________ 机构类型:________________________ 法定代表人(签字):______________ 执业经纪人(签字):______________ 经纪会员(盖章):________________ 开户银行:________________________

帐号:____________________________ 受让方(乙方):(盖章)__________ 机构类型:____________________ 法定代表人(签字):______________ 执业经纪人(签字):______________ 经纪会员(盖章):________________ 开户银

行

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5.国有产权暨产权会領導讲话 篇五

20**年，产权局和各地产权处按照各级国资委的工作部署，紧紧围绕深化国有企业改革和继续推进国有经济布局和结构战略性调整这个大局，牢固树立和落实科学发展观，勇于探索，开拓创新，各项工作都取得了积极进展：

（一）健全产权管理制度，防止国有资产流失

符合现代产权制度要求的产权管理法规体系，是监督管理国有资产的重要制度保证，也是产权管理工作的政策依据。20**年，我们继续完善产权管理制度，先后出台了《企业国有资产评估管理暂行办法》、《企业国有产权向管理层转让暂行规定》、《企业国有产权无偿划转管理暂行办法》等产权管理规章制度，为维护国有资产和职工的合法权益，推动国有资产重组和结构优化，促进国有产权有序流转起到了积极作用。

（二）夯实产权基础管理工作，推进国有企业改革不断深化

当前，国有企业改革的重点、热点问题主要集中在以股份制改革和完善法人治理结构为重点，转换企业经营机制，以及围绕做强做大主业，加快结构调整等方面。产权管理基础工作就是要为这些领域的改革创造条件、提供服务。为此，我们与各地产权处继续加强了产权界定、登记、划转、处置、资产评估及纠纷调处等基础管理工作。

（三）加强监督检查，规范企业国有产权转让

20**年，产权交易监管工作以贯彻落实3号令和78号文为主线，落实企业国有产权进场交易制度，加强监督检查，进一步发挥市场配置资源的基础性作用。

（四）做好上市公司国有股监管，推进股权分置改革工作

一是及时统一思想，提高认识。股权分置改革启动以来，我们和各地国资委及时召开会议，动员部署国有控股上市公司的股权分置改革工作，明确了股权分置改革的原则和操作程序，提高了各方面对深入推进股权分置改革重要性的认识，营造了良好的社会氛围。

二是研究制定有关制度，稳步推进国有控股上市公司股权分置改革。我产研究出台了《关于国有控股上市公司股权分置改革的指导意见》（国资发产权[20**]111号）、《关于上市公司股权分置改革中国有股股权管理有关问题的通知》（国资发产权[20**]246号）、《关于上市公司股权分置改革中国股股权管理审核程序有关事项的通知》（国资厅发产权[20**]39号）等有关规定，为股权分置改革工作提供了制度规范。从我们赴地方调研情况看，上海、江苏、广东、河北、深圳等地改革进度较快，方案也比较扎实。

三是加强分类指导，积极帮助企业解决实际问题。上市公司的情况千差万别，国有控股股东又面临各种困难，我们和各地国资委及时组织国有控股上市公司及其控股股东认真研究制定切实可行的改革方案，鼓励创新，保证了股权分置改革的积极、稳妥、有序进行。

四是上下及时沟通，保持协调一致。我们和各地国资委认真分析研究股权分置改革中出现的各种问题，加强协调。我们还会同有关部门分赴相关地区进行调研，就股权分置改革中的重点、难点问题与有关方面进行了沟通，保证了口径一致、政策一致、程序一致。

（五）探索研究难点、热点问题，推进国有企业改革进一步深化

产权管理工作面临的多是前沿性问题，需要不断研究探索。20**年，我们和各地产权处对企业国有产权管理工作的热点、难点问题进行了研究，为顺利开展产权管理工作奠定了良好基础。

一是关于建立国有资本经营预算制度的问题。在新的国有资产监督管理体制下，实行国有资本经营预算是国有资产监督管理机构履行出资人职责、行使国有资本收益权的重要内容，也是调整国有经济布局和结构的重要手段，对深化国有资产管理体制改革意见重大。按照国务院领导抓紧建立国有资本经营预算制度的批示，20**年，我们继续组织有关方面对建立国有资本经营预算制度进行了深入研究，并总结了地方建立国有资本经营预算制度的经验，编印了《国有资本经营预算研究资料汇编》，已送各地参考。

北京、上海、广东、吉林、深圳等地进展较快，已经形成了工作制度，出台了办法，初步建立了国有资本经营预算制度，其他地方也都组织力量进行了深入研究，有的正在起草办法。

二是关于产权多元化背景下国有产权界定与管理的问题。党的十六届三中全会提出“使股份制成为公有制的主要实现形式”后，什么是国有产权，根据什么标准界定国有产权成为产权管理的基础性问题。同时，随着股份制成为公有制的主要实现形式，国有企业建立了规范的法人治理结构，如何在《公司法》的框架下实现对国有产权的管理，尤其是对国有资产实际控制但又不是百分之百拥有的那部分产权的管理，也是产权管理面临的现实问题。为此，我们多次与立法机关、有关专家学者和企业进行研讨，不少地方产权处的同志也提出了很好的建议。

二、20**年产权管理工作主要任务

20**年，各地国资委贯彻落实中央经济工作会议和全国国有资产监督管理工作会议精神，牢固树立和落实科学发展观，求真务实，开拓创新，进一步完善产权管理制度，加强产权管理工作，研究产权管理新课题，在规范中推进国有企业改革不断深化。

（一）继续建立和完善产权管理法规体系

以贯彻实施新修订的《公司法》为契机，我们将着手研究已出台的产权管理制度与新《公司法》的衔接问题。与此同时，进一步完善产权管理制度，重点是做好以下法规的研究制度工作：一是贯彻落实国务院领导尽快建立国有资本经营预算制度的批示精神，研究起草国有资本经营预算制度相关管理办法；二是根据股权分置改革后上市公司国有股监管的新要求，研究起草上市公司国有股取得流通权后的监管办法；三是根据国有企业股份制改造和混合所有制发展等客观情况，修改完善企业国有资产产权界定办法；四是为加强境外企业国有产权监督管理工作，建立境外国有产权监管和风险防范制度，研究起草境外企业国有产权监督管理的相关办法；五是为进一步规范企业国有产权转让行为，完善和细化3号令的有关规定。

（二）继续加强产权基础管理工作

产权基础管理工作对于建立现代企业制度，加快国有经济布局和机构的调整具有重要的基础性作用。20**年，各地国资委要继续加大组织力度，夯实国有资产基础管理工作：

（三）加快建立国有资本经营预算制度

20**年，我们将在研究制订国有资本经营预算制度相关管理办法的同时，加大工作力度，深入地方和企业调查研究，掌握地方国资委建立国有资本经营预算制度的有关情况，及时总结地方的经验和做法，并探索建立中央企业国有资本经营预算制度，力争取得明显进展。

各地国资委要结合本地实际，加快推进，已经初步建立国有资本收益收缴工作的地方，要进一步完善，并及时向我们通报有关情况。

（四）继续组织好国有控股上市公司的股权分置改革工作

20**年，各级国资委要按照国务院的部署和要求，继续“积极、稳妥、有序”推进国有控股上市公司股权分置改革。

（五）积极探索产权管理的新课题

经过多年的改革，现在许多问题都是国有企业改革的深层次问题，都是绕不开、躲不过的问题。解决这些问题，必须理顺产权关系、明确产权的责任主体和权利主体、构建合理的产权结构。今后一段时期，产权管理工作要重点研究探索以下问题：

一是探索研究股权分置改革后上市公司国有股权管理问题。要要通过规范的制度，加强股权分置改革后上市公司国有股流转的监管，防止内幕交易、蓄意炒作等侵害公众投资者合法利益的情况发生，切实保护各类投资者合法权益。

二是研究境外企业国有产权监管问题。要进一步摸清境外企业国有资产家底，建立境外国有产权监管和风险防范制度，提高境外企业的风险意识；同时，要在调研、论证的基础上加强和完善境外企业产权登记、资产评估、国有股权管理等监管手段，特别是要建立境外国有资产监管信息系统。各地也有一批境外企业，也要加强对境外企业国有产权监管的研究，共同推动对境外国有企业的监管。

三是研究产权多元化背景下的国有产权界定和管理问题。要以出资人监管为核心，以法律法规为基本依据，继续研究探索在混合所有制经济条件下的国有产权管理制度和管理方式。

四是积极研究企业整体价值评估问题。要按照企业整体价值评估准则的要求，积极探索企业整体价值评估的其他方法，尤其对收益法进行重点研究和探索。

各地也要结合当地实际加强对产权管理相关问题的研究探索。

三、做好20**年产权管理工作需要把握的几个问题

今年是“**”开局之年，也是国有资产管理体制改革的攻坚年。根据全国国有资产监督管理工作会议上提出的20**年国有资产监管工作的总体要求，结合近三年来产权管理工作的实践，我们体会做好今年的产权管理工作，需要把握好以下四个问题。

（一）进一步树立大局意识

（二）进一步贯彻落实产权管理制度

（三）进一步提高创新意识

（四）进一步加强沟通协调

6.房地产公司开业房地产开牌对联 篇六

安乐与百姓同行

和美及高雅相伴

百姓安居乐业

人人家庭幸福

百姓安居住好房

幸福生活万年长

丰衣足食百姓同乐

置业安居人人幸福

风调雨顺兔年喜

生意兴隆金满盆

出入平安

国泰民安天下事

安居乐业百姓心

集广厦万间为百姓

聚高屋千邻作一家

家家户户风调雨顺

丰衣足食天下百姓

江南家园宜入居

盛世美景倡和谐

接虬溪，临凤岗，满苑官民宜乐业;

依虎穴，傍麟台，千家子弟总安居。

南一栋北一栋，南北一帆风顺

里生合外生财，里外生意兴隆

和气生财

日月星辰，众祥聚徐碧;

山河地理，百福邸麒麟。

日月星光明远近，人和乐业;

松梅竹影列亭台，地利安居。

三千世界地产锋尚开伟业

鼎力巴蜀营销菁英创辉煌

盛世荣光

誓与百姓同乐

定和安适偕行

调剂百姓房源

流转千套美居

同心同德搞建设

一心一意为百姓

喜今年风调雨顺顺便辞旧

盼明年生意兴隆隆重迎新

辞旧迎新

小溪怡情，依岸构筑浪漫天地

佳园盛意，倾心打造温馨雅居

新年新景新财气

好人好客好生意

万象更新

一城三色半城湖

四面荷花三面柳

一庭竹影总清新

四壁书香长润色

住房用房房为本

7.房地产权 篇七

共有产权房是指由政府与个人共同出资, 并按比例获得住房产权的保障性住房。其作为保障性住房发展的新模式, 早在2007年便已在江苏省淮安市试验推广, 随后在江苏省其他地区以及上海、北京等地逐步展开。2013年, 上海共筹集约3万套共有产权房房源, 并在10月末开始摇号选房。江苏省对共有产权房规定, 购房者可在5至8年的时间内“赎回”政府所拥有的产权部分, 即使8年之后未能完全赎回产权, 则只需要缴纳剩余产权比例相应的租金即可以继续居住。

大部分评论者对共有产权房的前景非常看好, 认为其既降低了购房门槛, 又缓解了政府融资困难, 非常值得推广。在房价普遍居高不下的背景下, 共有产权房可使部分希望拥有住房, 却没有能力全资购买商品房的中低收入群体, 拥有房屋的部分产权和完全使用权, 降低了他们的购房门槛, 也更好地发挥了保障性住房应有的功能;同时, 对于政府来说, 通过出售房屋部分产权来回笼部分资金, 能够在一定程度上缓解保障房方面的融资困境, 确保保障房建设顺利进行。

二、共有产权房的理论概述

(一) 共有产权房的发展历程

共有产权房是在房地产行业发展新阶段下对传统经济适用房制度的继承、发展和创新, 属于保障性住房的一种新类型。

一直以来, 我国政府将“居者有其屋”作为住房制度改革的基本指导思想。在这一思想的指导下, 从上世纪70年代末开始, 我国已对传统福利性住房制度进行过多次探索式改革。1998年, 在公房出售的基础上, 政府提出了住房货币化分配的改革思路, 充分利用市场机制配置房屋资源, 满足居民住房需求。这一做法的目的是鼓励城市居民通过购买自住房, 获得住房产权。同时, 为保障中低收入家庭的住房权利, 政府也逐步推行经济适用房制度。作为我国产权式住房保障制度的主要形式, 2002年以前, 经济适用房制度在解决城市中低收入居民住房困难、改善居民居住质量等方面发挥了重要作用。但在2002年之后, 由于自身的设计缺陷, 再加上房屋价格持续上涨的因素, 经济适用房制度逐步暴露出一些弊端, 引起了社会的广泛关注。

由于传统经济适用房的售价较低 (通常比市场价低五成左右) , 其升值空间巨大。因此, 只要存在转售谋利的可能性, 在法制不健全的情况下, 单靠现有政策和制度, 不可能完全杜绝强势群体的非法侵占。在此情况下, 部分学者认为, 基于经济适用房在推行过程中产生的负面效应, 应立即废除经济适用房制度, 并大力推广公共租赁房。这样的看法有些偏颇, 持此观点的人忽视了房屋产权作为财富的来源的重要意义。如果中低收入者无法获得住房溢价的收益, 那么将加剧社会财富分配的不均衡。而共有产权房能够满足中低收入者凭借房屋产权实现财富保值或增值的需要, 也可以有效抑制那些不符合准入标准的群体的强行“搭便车”, 因而一经推出, 便获得了政府管理部门的青睐。

2007年, 淮安市在江苏多个城市试行“划拨土地经适房共有产权”的基础上, 为解决经适房“有限产权”界限不清, 退出机制难以操作的问题及弊端, 逐步推动以出让土地共有产权房代替划拨土地经适房, 确立了购房家庭与政府7∶3和5∶5两种产权比例, 并建立了“住房保障基金”专项用于回购及承担政府产权部分。这一新模式得到了国家相关部门的肯定。目前, 共有产权房模式已经正式成为住建部推行的新型住房政策。

(二) 共有产权房的概念

所谓共有产权房, 是指政府与购房人共同拥有房屋产权, 即将政府用于建设保障性住房的财政性支出 (主要包括减免的土地出让金及有关大配套等费用) 转化为投资, 政府按投资比例拥有保障性住房部分产权, 并取得房屋的占有、处分、受益等相应权利;而符合申购保障性住房条件的购房者则按自己出资多少一次性购买保障性住房的部分产权, 余下房屋产权归政府所有;政府则收取较低租金将自身产权部分的房屋租给购房者使用。最终形成购房者与政府合股买房, 双方按各自投入资金的比例计算各自的房屋产权面积, 形成共有产权房。对受助购房者来说, 自己出资的部分为个人产权房;政府出资的部分则是享受住房使用权的“使用权房”。

(三) 共有产权房的性质

共有产权房制度的特殊性体现在实现了福利性与商品性两者的有机统一。房屋产权在经济和法律关系上主要体现为对房屋的所有权, 即房屋所有人对房屋的占有、使用、收益和处分的权利, 这些权利受法律保护, 可以根据所有人的意愿和利益进行支配。而共有产权房通过对这些权利在不同条件下进行不同组合, 可以实现福利性、商品性, 以及两者的统一。

具体来讲, 共有产权房的福利性表现在:中低收入家庭在没有能力购买住房全部产权并符合政府提供补贴标准的前提下, 尽自己所能出资购买住房的部分产权, 获得住房完全的占有权和使用权;政府投资获得住房的另一部分产权, 但向受助购房者无偿让渡占用权和使用权, 并放弃收益权, 不计利息, 不收租金, 这充分体现了保障性住房的功能和目的。共有产权房的商品性表现在:政府依据投资比例拥有相应产权, 当受助家庭步入中高收入阶段、不再符合补贴标准时, 政府可以依据法律和契约行使收益权和处分权, 或向对方转让产权以收回投资;或按市场价格向对方收取租金;或收购对方产权, 收回房屋的全部占用权和使用权;或在市场公开出售房屋, 双方按占有产权比例分配所得收益。

三、基于产权理论的共有产权房分析

(一) 共有产权房制度

1. 产权的定义。

产权, 即财产权利, 是指对财产等资源的排他性占有和使用及其他相关权利。产权也可以是指一种制度规定, 即产权制度。产权制度可描述为, 它是一系列用来确定每个人相对于稀缺资源使用时的地位和关系的制度。产权与经济选择之间存在着内在的联系。即利用产权方法的中心任务是表明产权的内容如何以特定的和可以预期的方式影响资源的配置和使用。

2. 共有产权房制度分析。

根据产权理论, 共有产权房制度属于混合所有制, 将住房的产权分割给政府和个人, 实现了公有制和私有制的结合。而从法律角度分析, 所谓共有产权, 是指某一房地产有两个或两个以上的权利主体, 在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥的份额的大小, 对共有房地产享有一定的利益, 并承担相应的义务;后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利, 并承担同样的义务。共有产权房属于按份共有, 即政府和个人按比例分别占有部分产权。

与传统经济适用房政策相比, 共有产权房制度最大的不同在于:共有产权房的用地由划拨改为出让, 将出让土地与划拨土地之间的价差, 以及政府给予保障性住房的优惠政策, 显化为政府出资, 进而形成政府产权, 从而构建家庭出资与政府资助相结合的形式。

值得注意的是, 当房屋出售时, 所得收益也需按购房家庭与政府的产权比例进行分配。当购买者经济情况发生变化, 家庭收入高于政府规定标准, 成为中高收入群体时, 政府也无需强制其搬出, 只需对自身所有产权部分的房屋按市场价收取租金。

(二) 共有产权房的功能

产权的重要意义还体现在可以帮助一个人形成交易的合理预期。德姆塞茨指出, 产权是界定人们如何受益以及如何受损, 因而谁必须向谁提供补偿以使他修正人们所采取的行动。而受损和补偿正是外部性涉及的内容, 这揭示了产权与外部性之间的密切关系。外部性强调了所有权、激励与经济行为的内在联系。在产权理论看来, 产权的一个重要作用就在于当存在外部性时, 产权可以将外部性内在化。将这些效应“内在化”是指一个过程, 它常常要发生产权的变迁从而使得这些效应 (在更大程度上) 对参与主体产生影响。

产权能够解决激励问题, 产权激励具有预期性、持久性和稳定性的特点。产权界定不清是产生“外部性”和“搭便车”的主要根源, 这也是现行经济适用房制度遭诟病的根本原因。经济适用房的产权模糊不清, 主要表现在:经济适用房既需要大量土地出让金, 又享受了对开发商进行限制, 以及政府大量投入等优惠政策, 这意味着经济适用房并不是由市场催生的商品, 市场的定价机制无法对其产生作用, 其生产者也因并非市场行为主体而无法获得相应的市场收益。因此, 经济适用房不应完全作为商品房在市场内自由流通, 而应作为一种限制流通的产品。然而, 按照目前的政策规定, 经济适用房在住满五年后便可上市交易, 并以当时同地段的商品住房价格作为参考价格。这样的矛盾作法必然会产生外部性。在购买经济适用房时, 受助对象以低于商品房的价格购得房屋, 并获得完全产权, 而在五年后却以市场上商品房的价格出售, 这种低买高卖的做法必然会形成较大的价差。经济学的经济人假设认为, 人都是聪明和自私的, 经济人总是尽己所能追求自身利益的最大化。作为经济人, 有些不符合保障条件的居民通过不正当手段骗购经济适用房以获得巨额利润, 从而产生了外部不经济效应。而那些本该享受住房保障的对象却没有享受到应有的待遇;国家的住房补贴投入自然也无法发挥作用;同时, 骗购经济适用房的行为也容易滋生寻租等腐败行为。总之, 这些外部不经济现象都是由经济适用房产权界定模糊而导致的。相比之下, 共有产权房将个人贡献 (个人出资) 和国家投入 (划拨土地等) 全部凝结在房产中, 避免了现行经济适用房制度中房屋产权难以体现政府投入的弊端。

完备的产权包括资源利用的所有权利。这些权利构成了“权利束” (a bundle of rights) 。权利束常常附着在一种有形的物品或服务上, 在其他情况不变时, 任何物品的交换价值都取决于交易中所包含的权利束。权利束是一个“总量”概念, 即产权是由许多权利、权能构成的, 如产权的排他性、收益性、可让渡性、可分割性等。产权可分割性是指两个或两个以上的人可以拥有同一商品的不同属性。各种商品都可以看作多种属性的总和, 各种属性统统地归于同一人所有并不一定最有效率, 因此, 有时人们会把某一商品的各种属性的所有权分配给不同的人。这意味着产权能被“拆开”, 由此可见, 经济社会运行中的许多问题都是可以借助产权分割来分析的。产权的可分割性为共有产权房制度提供了理论支撑。共有产权房制度正是利用产权的可分割性对现行制度的修正与革新。在共有产权房制度下, 受助人出资购买房屋部分产权, 按照自己出资的比例拥有房屋的部分所有权;国家以无偿划拨土地的出资形式, 获得房屋的部分所有权, 并将房屋的完全使用权无偿赋予受助人。这样的做法体现了国家对保障性住房的投入和补贴, 符合我国住房保障政策的相关规定。

四、共有产权房发展面临的问题

共有产权房虽然能在短时间内改善中低收入人群的住房条件并获得房屋溢价收益, 同时帮助政府回笼资金。但在具体实施和发展过程中也面临着诸多问题。

(一) 利益分配

在共有产权房的开发过程中, 主要参与方是政策制定者和执行者——政府 (国家和县级及以上地方政府) 以及购房者;在商品房开发过程中, 主要参与方则包括政府、开发商、购房者等。在开发共有产权房时, 各利益主体的经济收益来源和比例是不一样的。在共有产权房的开发和流转过程中, 由于房屋收益必须通过市场交易来获得, 而交易则需获得房屋产权所有者, 包括政府及个人购房者的一致同意才能进行, 因此, 当个人购房者不愿意出售自身所有产权部分时, 政府也无法获得增值收益。这就是说, 虽然房屋产权可以分割, 但是由于房屋交易的不可分割性, 政府的收益并不能得到切实保证。当然, 从理论上来讲, 政府也可将房屋产权完全股份化, 甚至将其证券化, 以确保自身收益。但实际上, 有了美国2008年次贷危机的前车之鉴, 对于政府来说, 不把保障性住房看作财政收益的来源, 应是更明智的选择。

(二) 退出机制

住房的退出, 一方面是实际使用的退出, 另一方面是资源获利的退出。

要实现共有产权房公正、有效与合法地退出, 首先要在购房时就明确个人购房者与政府的权利和义务, 规定政府在购房家庭收入水平提高的情况下, 可以将个人所属的产权部分回购, 存入政府公共住宅储备库, 以便再次定价后投放给新的符合标准的家庭。当然, 这是一种理想状态。在实际操作中, 由于退出共有产权房的家庭收入标准, 以及回购房屋产权的出资价格等关系到购房家庭的切身利益, 因而很难确定, 因此, 共有产权房的退出机制并不一定能够按预期运行。这显然需要政府在今后的管理实践中继续加以试验, 从而找到解决这一难题的办法。

(三) 流通和交易

由于产权界定的不仅是物权, 还包括人与人的社会关系, 产权所有者对产权的占有实际上包含了其他人对此权利占有的可能, 即产权属于一方的同时不能排除另一方对其占有的可能性。房屋产权的价值只有在市场流通中, 在价格机制中才能展现。如果房屋的产权得不到流通领域内市场参与者的认可, 那么这样的产权没有实际的交易价值, 更无法为产权所有者提供房屋溢价的收益。根据共有产权房的商品性, 可以让其在市场中流通。然而, 由于房屋的所有权可以按股份分割而使用权只能被完全占有, 那么能够在市场流通的仍只是房屋的部分产权, 共有产权房的价格也只能与部分产权的价值对应。当共有产权房的交易市场扩大到一定规模时, 很可能会发生以完全占有掩盖部分产权的情况, 导致房屋交易价格偏离实际价格, 进而影响房产的总体市场价格。这就是说, 共有产权房应该在何种市场、多大范围内流通, 应该有一定的规定和限制。同时, 如果政府被排斥在流通转让的过程之外, 那么政府必须有充分的准备, 以确保公有产权不被侵蚀, 并顺利获得房屋溢价的收益。

(四) 购买资格认证

相较于传统经济适用房, 虽然共有产权房在产权确定上取得了长足进步, 但从执行和操作层面来看, 共有产权房也无法完全杜绝寻租行为。这是由于公有产权的所有者———政府无法行使房屋的使用权和占有权, 给房屋的部分产权所有者留下了寻租的漏洞和可能。所以, 如果不能确保共有产权房的购买者是真正的需求者, 那么共有产权房的福利作用也有可能失去其效用。

五、措施建议

(一) 明确申购者的经济条件

为保证共有产权房的福利属性, 必须确保房屋的购买者是真正的城市中低收入家庭。这就是说, 申请购买共有产权房的人必须达到相应的标准。这不仅需要政府确定公平公正的指标, 也需要政府在审查申购者的购房资格时, 始终秉持严格严谨、公正公开的原则, 确保信息透明并随时接受公众监督。

(二) 土地供应市场化

共有产权房的建设用地应由行政划拨的方式转为土地供应公开招标、拍卖、挂牌的方式, 与所有商品房开发一样, 凭借市场机制形成土地价格, 避免房屋价格出现“双规制”, 从而消除寻租等腐败行为。

(三) 建立合理有序的定价机制

共有产权房的出售价格应参考同时期、同地段普通商品房价格确定。出售价格与所有商品房一样, 包含土地出让金、全额税费等, 形成与商品房价格尽可能接近的售卖价格。

(四) 建立退出机制

在受助者经济收入提高, 不再符合受助标准时, 应尽快促使受助者退出共有产权房保障范围, 即要尽快以交易的方式, 实现共有产权房的转让。具体而言, 有两种方式, 一是政府出资收购受助者的产权, 综合当时的市场房价水平、房屋折旧及物价水平等因素进行回购, 收回共有产权房的占用和使用权;二是向受助者出让政府产权, 政府收回现金, 再投入共有产权房建设。共有产权房产权整体出让应由政府机构统一执行, 当受助者想出售自己所有的那部分产权时, 只能出售给国家的住房保障机构。国家可将共有产权房留做存量, 也可将共有产权房上市出售后将房款再投入到保障性住房的建设中去。这样的做法可以实现保障性住房的建设资金与房源数量的累积, 增加财政住房补贴资金, 增加保障性住房的整体存量。个人购买的共有产权房在取得完全产权以前不得用于出租等经营活动。

(五) 制定房屋标准限制

保障性住房满足的是中低收入人群的基本住房需要而非享受型需求, 所以在设计户型时, 可适当降低房屋的面积等使用条件。例如, 按照最新修订的《经济适用住房管理办法》的相关规定, 经济适用住房单套的建筑面积应控制在60平方米左右。同样, 对于共有产权房而言, 市、县人民政府也应当根据当地经济发展水平, 以及群众的生活状况、住房情况、家庭结构和人口组成等因素, 合理确定建设规模和各种套型比例, 同时进行严格管理。与传统经济适用房不同, 共有产权房的价格与市场上普通商品房的价格一致, 所以不存在无偿土地和低房价的情况。开发商在开发和出售共有产权房时, 参照的都是普通商品房的标准和售价。在此情况下。共有产权房的地理位置可以选择靠近市区, 占据便利地段。国家可以通过制定政策, 规定开发商在开发商品住宅时必须配套开发一定比例的共有产权房, 从而使中低收入家庭也能享受优越的地理位置带来的便利。

(六) 扩大资金来源

对于政府来说, 共有产权房不再是单纯的投入。将部分产权出售给个人, 可以回收部分建设成本, 同时, 利用国有的部分产权可以获得溢价和增值的收益。政府的投入成本逐渐降低, 风险也相应下降。在此情况下, 政府的资金来源可以适当扩张, 不仅可以涵盖住房公积金的利息收入、住房公积金的投资收入以及政府专门用于住房保障的补贴资金, 还可以吸收政府土地出让金等。

摘要：共有产权房是将房屋产权股份化, 由政府与购房者按出资比例共享房屋产权, 对中低收入者具有福利保障性质的住房, 政府直接作为共有产权的权利主体参与共有产权房的管理并享受房屋溢价收益。相较于传统的经济适用房, 共有产权房降低了产权界定成本, 为产权所有者 (包括政府和个人) 提供了应有的收益激励, 使个人或家庭能够因购买共有产权房而获得制度和法律认可的财富收益。当然, 共有产权房也面临着很多争议和操作难题。

8.知识产权文化与企业知识产权战略 篇八

在所有贸易壁垒中，对中国企业限制最大、范围最广泛的无疑是知识产权壁垒。DVD专利收费案断绝了大部分中国DVD厂商的出口之路，而中国3G牌照又因为专利费问题迟迟没有解决而一再延后，更有不断发生的各类知识产权侵权案件，都在证明着知识产权在今天以及未来相当长的时期内，将会是中国企业必须面对的重要难题。

知识产权对于中国而言是个新的课题，但是，该制度的存在却已有数百年的历史。西方企业娴熟地运用这个制度，并且远在GATF和WTO之前，就开始在包括中国在内的全球范围内进行知识产权布局，形成了阻碍中国企业走出去的首要障碍，并且正在中国范围进一步压缩中国企业的本土化生存空间。

如何认识企业知识产权文化和知识产权战略的关系？知识产权文化建设包含了哪些方面？本文尝试从几个方面简要述之。

1 企业商业模式与知识产权战略

从企业竞争的角度看，优胜劣汰是市场竞争永恒不变的法则。如何在激烈的市场竞争中立于不败之地，进而脱颖而出成为优胜者，是每个企业领导者都要思虑的核心问题之一。保持企业竞争优势的因素有很多，随着现代企业制度和企业竞争理论的日趋完善，人们越来越认识到，决定企业经营成败的关键要素是企业经营的商业模式。

一般而言，企业的商业模式决定了企业的生存方式，以及发展空间和发展潜力，商业模式包含了很多的要素，其中，既有众多企业共同采用的红海部分，也有区别于其他企业的蓝海部分，而恰恰是这两者的有机组合，构建成了企业赖以生存和发展的商业模式基础。

事实上，知识产权已经成为越来越多企业商业模式中的重要内容，正在由少数企业所采用的蓝海战略演变成为所有企业都采用的红海战略。知识产权战略的缺乏对于一个高度依赖知识产权的企业而言，无疑是一种灾难。即使是知识产权弱相关的企业，缺乏知识产权战略，也将会损害其市场竞争能力。

知识产权对于不同企业的价值区别仅仅在于是进攻还是防守、是关键性战略还是支撑性战略。即使是对于同一个企业，在其发展的不同时期，知识产权在商业模式体系中的地位和作用也在变化。知识产权已经成为中国企业参与国际化竞争的不可回避的要素，也必然成为中国企业商业模式中的核心内容。唯其如此，才有机会成长，并进一步成为长青藤企业。

2 企业文化与知识产权文化

如何保证企业有机协调地发展，并进一步形成企业的市场竞争能力？一般认为，稳定而有效的制度流程体系是达成该目标的核心手段，但事实上，真正能够影响和决定商业目标的，不仅仅是制度流程，企业文化在其中发挥了更为重要的作用。关于企业文化，其定义有很多。清华大学教授、著名经济学家魏杰在其所著《企业文化塑造》一书中认为“所谓企业文化，就是企业信奉并付诸于实践的价值理念，也就是说，企业信奉和倡导，并在实践中真正实行的价值理念，就是企业文化”，而特伦斯和阿伦合著的颇具影响的专著《企业文化》中对企业文化所作的定义则是：“用以规范企业人多数情况下行为的一个强有力的不成文的规则体系”。概括而言，企业文化就是企业活动中的价值观及其相应行为的无形规范体系。

企业商业模式是达成企业关键商业目的的基础性因素，知识产权则成为越来越多企业商业模式中的重要因素，相应地，企业文化是确保企业商业模式推行、达成企业商业目的的核心要素，那么，知识产权文化也应该是企业文化中的重要组成部分。两者之间存在着高度的一致性和互动性。

就知识产权文化的概念而言，目前较为主要的一种观点是“知识产权文化是人类在知识产权及相关活动中产生的、影响知识产权事务的精神现象的总和，主要是指人们关于知识产权的认知、态度、信念、价值观以及涉及知识产权的行为方式。”具体到企业而言，知识产权文化也可以作类似的阐述，就是在知识产权战略及其相关活动中，企业和企业员工对于知识产权的认知。态度，信念、价值观以及涉及知识产权的行为总和。这可以理解成为对企业知识产权文化的广义理解。而笔者更愿意从狭义角度看待企业知识产权文化，简言之，就是一致性的知识产权认知、协同性的知识产权思想和层次，一生的知识产权价值观。而知识产权行为则更多地从可测量的角度体现为知识产权战略的体系内容，是知识产权文化的自然表现。

相对于企业的产品，服务。甚至于企业的制度，流程而言，企业文化乃至知识产权文化均表现出一个非常明显的特征无形性。作为一种文化，无形性确乎是其必然具备的特征，但是，文化也同时具备另外一个特征

渗透性。无形性和渗透性是企业知识产权文化的两个不可分割的方面。事实上，知识产权文化是企业在知识产权活动中的各类思想和行动的总和，是企业从上而下的一种氛围和活力程度体现，也是企业知识产权战略的无形载体。

3 知识产权文化的战略价值

当知识产权成为企业商业模式的重要内容时，就必须适时拟定和推进知识产权战略（鉴于知识产权具有滞后性的若干特点，知识产权战略往往更需前瞻性，也就是说，当知识产权尚未成为企业商业模式重要内容时，企业领导者就应有预见性地启动知识产权战略），这样才能保证知识产权不至于成为商业竞争的短板，甚至于有机会帮助企业赢得更多的竞争优势。而知识产权战略的制定和推行，绝非简单的目标和数字可以概括，需要上下一致的知识产权战略目标，行之有效的知识产权组织形态和简洁明确的知识产权行动能力，这些往往取决于两个方面的因素，一个是有形因素，缜密有序的知识产权策略和管理，一个是无形因素，自上而下、一以贯之的知识产权文化。

对于创业型企业而言，企业文化往往是企业领导者的性格体现，即使是成熟企业，企业文化也会在保持延续性的同时，深深烙印上现任高管的性格特征。而企业知识产权文化较之企业文化，则更多地体现了当前企业领导者对于知识产权的认知和决心。作为一个耗资甚巨、耗时甚久的体系，知识产权战略往往更需要企业高层的关注与支持，是典型的“一把手工程”。高层对知识产权战略的认识和支持程度，往往决定了企业知识产权文化的内涵和渗透力。所以说，企业知识产权文化，首先是决策层文化，进而形成贯彻到全企业范围的知识产权文化。

另外一方面，企业知识产权战略自身的内容往往不很复杂，战略关注更多的是一种愿景、一组目标，或者包括一些数据。而对于企业而言，不仅需要战略去“做正确的事”，同时也需要知识产权策略和管理去“正确的做事”，否则推行战略的效果将大打折扣，甚至归于失败。

知识产权策略主要确定了知识产权业务的实体内容，如专利布局策略、商标部署策略以及软件知识产权竞争策略等，这些策略必须围绕战略的核心目标而制定，进攻型的战略目标必须有以进攻型策略措施支撑，防御型战略目标则又需要防御型策略措施给予支持，但是，就策略本身而言，并不意味着进攻型战略下的策略都具有进攻特性。在具体策略的制定中，企业文化往往发挥了重要的作用，一个温和敦厚的企业很少会制定进攻性极强的知识产权策略，而一个嗜战好斗的企业也很难制定出温和稳健的知识产权策略，知识产权文化在策略的制定中往往体现得淋漓尽致。

第二个是尊重知识产权概念。知识产权需要给予充分的尊重，尤其是在知识产权保护体系日趋全球化和完善化的今天，尊重知识产权已经不再是道德范畴的问题，而是更多地体现在市场竞争法则中。不尊重他人的知识产权，将会在诉讼和纠纷的泥淖中难以自拔，不尊重自己的知识产权，则将丧失自己的竞争优势。尊重知识产权绝不简单地意味着交费，更需要通过有效策划降低费用甚至避免，并设计长期竞争路线，扭转知识产权的劣势。

第三个是充分利用知识产权制度体系。深刻理解国际和各国的知识产权制度体系，并把这种理解结合到企业自身的知识产权战略体系中，则将获得更多的知识产权活力和优势，这种优势或者体现在成本的降低，程序的简化，或者体现在风险的管理、投资的多样化等等。

知识产权管理主要确定了知识产权业务的程序内容，包括知识产权制度、知识产权流程、知识产权激励机制以及知识产权支撑体系等内容。这些制度流程决定了企业知识产权战略、策略能否形成一个通畅的“绿色通道”，进而以一个高效、准确的方式向企业的各个环节，各个方面传递知识产权策略和文化。

其实，知识产权对企业各类业务的支持是显而易见的，如在采购环节，需要关注采购产品的知识产权瑕疵和知识产权担保，进一步考量能否通过知识产权措施提高供应商的忠诚度或降低采购成本，再如在研发环节，需要关注知识产权风险的辨识和预防、知识产权财产的积累与组织，而在市场与销售环节，则需要关注知识产权风险的控制和机会的挖掘。虽然关注的侧面有所不同，但是知识产权战略对于公司各类业务的价值是毫无疑问的——或者是成本降低，或者是市场准入，或者是差异化优势的保持，等等。事实上，通过知识产权业务对公司主营业务的支撑，也在有效地向各个业务单元传递着知识产权文化。

企业知识产权文化作为企业知识产权战略的无形载体，必须渗透到知识产权策略和管理中，才能更好的窥其价值所在。文化无形，文化也无处不在。知识产权策略与管理，作为知识产权战略的有形载体，与知识产权文化这一无形载体互为倚角，共同推进企业知识产权战略。

4 知识产权文化的形成与培育

对于企业知识产权文化的形成最为关键的因素是企业对知识产权依赖的程度。以此为基础，企业知识产权文化的形成，首先取决于企业高层的知识产权意识和决策，其次，知识产权战略对各业务单元的渗透与支持也是文化形成的重要因素。但是，不可否认的是，良好的社会性知识产权环境以及企业内部的知识产权培训与教育，同样也是知识产权文化形成的重要因素。

企业是社会的重要公民，企业知识产权战略与文化同样也脱离不了社会性的知识产权制度和氛围。目前而言，国家知识产权战略的首要任务就是引导知识产权知识的普及和文化的形成，同时在充分保护知识产权的基础上助力中国企业的国际化进程。

社会的知识产权环境对于企业而言有着巨大的影响，从财产的角度看，如果没有一个良好的社会制度性体系化的知识产权环境，企业很难从知识产权战略中收获到实质的利益，也不会在侵犯知识产权的过程里遭受到应有的惩罚，更不用说重视知识产权，形成企业的知识产权文化。从人员的角度看，进入企业的员工如果在社会上没有形成知识产权的初步认识，则企业需要花费更多的成本促使其形成知识产权基本认识，再进一步使其融入到企业知识产权文化中。而在此过程里，企业员工仍然受社会知识产权环境的影响，而相对较差的社会知识产权文化会削弱其在企业氛围里的认知。可以看出，社会知识产权文化和企业知识产权文化之间存在着相当强的互动性，彼此之间的影响既有可能是正向的、也有可能是负向的。

与此同时，企业知识产权文化的形成，必要而有价值的培训和教育体系是不可或缺的。知识产权教育体系不是简单的知识产权概念的灌输，而是一个分层次，分阶段的持续教育过程，这个过程必须紧密围绕企业知识产权战略进行。就一个企业而言，高层管理者、中层管理者和基层员工对于知识产权战略理解的层面和方向一定是有所区别的。企业高管需要在战略和方向把握上获得更多的专业支撑：而中层管理者则更需要在战略落实、策略部署等方面得到有价值的启示，对于基层员工，如何将智力资本转化为知识产权、如何防范风险发掘机会等实务性技巧和技能成为其最需要获得的知识。就一个员工而言，进入企业之初，其需要的是知识产权基本概念的灌输，而在其随后的工作中，需要根据其工作性质和知识产权理解深度，逐步提高知识产权素质和能力。在这个知识产权教育过程中，需要每个员工都能够理解知识产权战略，并把这种理解进一步转化为自己的工作内容，形成渗透到每个业务单元和每个员工的知识产权文化。