物业公司安全工作计划

物业公司安全工作计划（精选20篇）

1.物业公司安全工作计划 篇一

建安物业公司举办高层消防安全培训

阿克苏讯：日前，塔建集团物业公司为了防止高层物业小区火灾隐患的发生，促进物业公司建设的和谐发展，该公司于3月初举办了为期2天的高层建筑物业小区消防安全培训。来自各小区的小区主任和安全员消防管理人员30人参加了培训。

培训中，物业公司领导通报了前一阶段个别小区火情隐患事故发生原因及管理存在问题，并就如何防止火灾及在火灾中自救措施进行了专业讲解。另一方面对高层建筑如何做好消防治理工作进行了全面部署。同时要求各小区按照规定时间和步骤进行摸底自查，做到提高认识、长效管理、消除隐患、深入宣传。不仅要对本单位的员工进行消防安全教育，还要对广大业主进行消防安全教育，使小区每位住户尽快了解掌握本单位的特点与火灾危险性和基本的报警、灭火、疏散逃生技能。以进一步加强高层住宅小区消防安全工作，营造良好的消防安全氛围。

此次培训使各小区主任和安全员对高层消防安全工作的重要性有了更进一步的认识和理解，既增强了各小区对消防安全工作的责任感和紧迫感，又提高了物业管理人员的消防法律意识和自我防范意识，同时对物业公司高层住宅小区在建立消防安全责任制、完善消防安全管理、增强抗御火灾事故的能力等方面也起到积极的推动作用。

建安物业公司王玉秀

2.物业公司安全工作计划 篇二

企业单位组织春游的好处, 自不待说, 什么可以将团队建设的活动穿插在每一次旅游行程中啦;什么加强各楼盘员工之间的认识、交流啦;拉近干群关系啦如此等等, 但企业单位组织的春游也有坏处, 就是容易出乱子, 比如喝酒闹事、争抢座位、购物冲突、身体不适、交通意外等等, 有时组织物业公司员工旅游的人力资源或采购部门还要检讨为员工投保的商业保险中是否覆盖旅游行程, 否则还要追加投保相关品种的商业保险。由于企业员工数量日渐庞大, 不仅有本地员工, 还有外地甚至外籍员工, 在众口难调底下, 物业公司组织员工旅游的部门还要会同旅游公司与各个楼盘项目的负责人开会, 严肃旅行注意事项和组织纪律等等, 很耗费心力。

作为一项福利, 无论是楼盘项目部还是物业公司, 每年都会编列福利预算, 并需要每年略微有些增涨, 以满足员工对于福利的需要, 有些楼盘项目还会在既有预算条件下, 经物业公司领导层批准, 利用楼盘项目有偿服务等创收资金, 再加上员工自掏腰包, 组织更远的景点开展旅游活动, 这种既有物业公司福利预算又有员工自有资金的混合式旅游福利也越来越受到员工的欢迎。

不是说“来一场说走就走的旅行”吗?不是说“外面的世界很大, 我想去看看”吗?但我们毕竟从事的是服务这一行, 我们不可能任性到这种地步, 但是, 旅游, 的确是物业公司不可或缺的员工福利。

因此做好物业公司员工春游活动组织, 对物业公司而言, 也是一项非常有益的工作:

1、由行政管理部门会同人力资源部, 做好有关春游目的地、时间、次数、费用和活动内容等方面的员工需求调查工作, 其中包括调查问卷的设计制作、调查活动安排、调查分析与结论, 以及形成最大公约数的春游项目选择;

2、组织落实春游活动服务供应商招投标、回标问卷、中标通知书以及合约签订服务工作;

3、组织落实员工春游活动商业保险、免赔额以及赔付范围确认;

4、将服务供应商提供的春游活动一览表、活动内容以及注意事项等文件, 以PPT和电子邮件方式下发至物业公司各职能部门、各项目部;

5、将春游活动日常安排和选择表格下发至物业公司各职能部门和各项目部;

6、汇总各班次春游活动参与者人员一览表, 其中必须要有员工姓名、联系电话号码、应急联系人、应急联系电话号码、家属参与情况以及收费单价等;

7、根据服务供应商的春游活动班次和人数限制, 进一步调整各班次参与人数, 做好配合项目部和职能部门的协调服务工作;

8、按照职能部门、项目部为最小活动班次为组织原则, 协调委任每班次春游活动领导人、秘书长和活动联系人, 并召集春游活动首次协调会, 宣布安全注意事项、应急预案等服务内容, 出席首次春游活动协调会议的还必须有服务供应商代表、导游等;

9、准备春游活动车船班次坐席编号、集体用餐坐席编号、住店床位编号, 并按照春游活动班次下发至各职能部门、各项目部和员工;

10、准备各班次春游活动途中饮用水、紧急医疗救助用药、途中联系用途的无线对讲机等;

11、首个班次的春游活动开始、途中和结束, 主办部门对口员工需要收集资料和员工满意度信息, 并及时汇总, 为下一个班次的春游活动提供调整依据;

3.物业公司安全工作计划 篇三

关键词：物业管理；会计核算；财务管理

我国社会不断发展，多种行业显示出了比较好的发展趋势，物业管理也表现出了比较好的发展势头。但是，在市场竞争机制下，物业管理也有自身的行业特点。物业公司应当加强会计核算及财务管理，完善物业公司的财务管理体系，促进物业公司的发展

一、物业公司财务管理的特点

（一）综合性

物业管理指的是具有专门的人员及机构，接受物业所有人委托，根据国家法律的规定，对投入使用的房屋建筑和配套的设施，采用经济手段实行管理。和其他服务行业不同的是，物业公司提供的服务是全天性和持续性的，涉及的层次较多。物业公司现代化水平不断提升，财务管理应用动态分析的方法，强化预算控制，进行数字化管理，管理的综合性大大提高。

（二）涉及企业的多个方面

物业公司的财务管理和社会公共服务及个体服务不同，是群体性服务。且在进行生产经营的过程中，必须要有资金的支持，提供相应的服务，支付员工的工资，且维修保养、维护环境等环节都涉及成本支持的问题。物业公司各个公司都需要资金，如果失去资金的支持，部门活动就不能正常开展。业务的开展直接或间接地对企业资金的流动具有一定的影响，进而对企业的经济效益产生影响。物业公司财务管理涉及的范围较广，企业的经营活动都涉及财务管理。因此，物业管理公司需要做好财务管理的工作，注意各个部门项目之间的联系，在总体上合理地分配资金，协调各个环节所占用的资金比例。

二、物业公司在会计核算及财务管理方面存在的问题

（一）会计核算、财务管理处于初级阶段

对于企业而言，财务核算及管理是重点、难点，财务管理对企业的业绩具有直接的影响。物业行业在我国发展的时间相对较短，处在初级阶段。物业管理行业是新兴行业，多数企业没有认识到财务管理的重要性，财务管理体系不完善，整体的水平有待提高。

（二）会计核算和财务管理出现的问题

企业经营主要是为了提高企业的竞争力，促进企业的发展。企业的规模不断扩大，管理理念随之提升，管理的范围不断拓展，物业公司也越来越注重财务管理。部分企业在财务管理方面投入较多，但是在经营管理中仍然存在一些问题。

1.会计管理基础工作比较弱

没有及时地建账，没有依照会计制度进行账目分类。原始资料失去真实性，会计核算的基础资料不完善，打白条的现象比较严重，会计资料的手续不完善，一些比较重要的业务未签订合同；会计科目的使用不合理，将资本性支出、收益性支出的概念混为一谈；财产定期清查盘点的制度没有建立或建立以后没有实际执行；记账凭证及经济业务的摘要内容表述不够准确。以上的现象使得会计核算缺乏规范性，不能及时地反映会计信息，对会计报表使用者的工作造成一定的影响。

2.缺乏管理资金力度

现在物业管理中普遍出现的问题是资金缺乏，物业管理的资金来源及数量相对有限，主要的项目包括：启动资金、维修资金、管理服务费和经营性收入。物业公司通常是中小企业，注册的资金比较少，资金实力受到限制，银行认可的不动产数量比较少，银行通常不会给予贷款。

3.成本核算的方式比较单一

在当前形势下，在成本核算方面比较普遍的做法是公司财务部门进行集中核算，设置明细的科目到二级，职能部门或管理处没有进行成本费用核算，多是设置收支总账。物业公司的管理和服务的范围比较广，一个公司管理的小区可能会达到数十个，提供的服务较多，小区服务成本必须实现精细化管理，根据项目及类别设置相应的明细分类账、辅助核算账，为决策层提供依据，满足企业的管理需要。

4.会计核算体系缺乏统一性

由于物业公司发展的时间有限，在会计核算制度方面缺乏统一性，物业公司在开展会计核算工作时，对会计核算制度的相关经验不能及时吸收。物业公司经营情况决定它的日常财务管理工作表现出会计制度的特点，现在实行的会计核算管理制度比较宽松，物业公司要想获得进一步的发展，需要重视会计工作，建立会计核算体系，提高公司财务管理的能力。

5.成本管理方法比较落后

在传统的管理中，成本管理主要是依靠以下方面：第一，规模效益；第二，提高和供货商谈判的能力，降低成本；第三，财务部门进行费用控制，降低预算，节省开支。由于没有考虑到成本因素，成本的降低没有涉及根源，处在初级阶段，只是在企业内部进行成本管理，在供应与服务中考虑较少，不重视企业的市场形象及品牌效应，企业不具有全面发展的途径，成本管理不成体系，缺少战略性的思维。在资金管理的过程中，资金缺口比较大，存在被挪用及占用的情况，坏账损失比较严重。

三、物业公司进行会计核算及财务管理的对策

（一）完善会计基础管理的工作

结合国家颁布的相关文件进行建账，对会计人员加强培训，提高会计人员的业务素质；建立会计管理制度并严格执行；在公司内部建立会计监督体系，发挥会计监督的功能，对原始凭证加强审核及稽核，确保会计信息的质量。

（二）进行财务分析

物业公司经济收益来源如下：一是公司在向客户提供相关的服务之后收取一定的费用；二是公司实行多种经营方式，进行多元化投资，获得部分经济效益。物业公司要想扩大发展，确保财务管理的正常进行，必须及时地向客户提供一定的信息，这就要求物业公司调查公司的财务情况，了解在特定的阶段内公司的负债及资产状况，对企业运营风险进行准确判断。公司可以在市场化经济发展的过程中掌握公司的资金构成情况，闲置的资金可以用于其他的投入，使成本运转得到有效的控制，健全财务管理制度，有助于公司财务管理。

（三）实行绩效考核制度

物业公司的竞争在于人，主要指的是人才，涉及管理、服务和技术方面。进行绩效考核，有助于企业实现战略目标，增加企业的核心竞争力，有助于提升公司的服务水平。在管理成本中，人工成本比例为70%～80%，实行绩效考核可以提高物业服务的质量，减少人工成本。

（四）进行资金管理

资金管理主要表现在以下几个方面：首先，提升资金运作的水平，增加公司的收入；其次，对资金进行跟踪管理，强化资金的使用及调度工作，实现专款专用，避免出现挪用和占用资金的情况；再次，对于应收账款，需要增加催收的力度，减少应付款的比例，促进货款回笼，减少存货所占的比例，强化存货管理；最后，降低风险，收取水电费押金，和保险公司及保安公司加强合作，降低资金风险及索赔风险。

四、结语

在市场经济条件下，物业公司需要提升自身的竞争力，促进自身的发展。物业公司需要认识到自身存在的问题，明晰部门的责任，在资金运作方面做好规划及计划，健全财务管理制度，认识到财务管理的重要性，采取措施促进企业的发展。

参考文献：

[1]贾玉莲.关于物业公司财务管理的思考[J].内蒙古煤炭经济，2013（01）.

[2]宋丽群.浅谈物业公司财务管理存在的问题与应对措施[J].现代商业，2012（29）.

[3]罗亚玲.浅谈物业公司的财务管理工作[J].企业家天地（下旬刊），2012（07）.

[4]张健.物业公司财务管理现状分析及建议[J].当代经济，2012（10）.

[5]叶天富.物业公司财务管理促进服务质量的途径探究[J].科学与财富，2011（09）.

4.物业公司7月份安全生产工作总结 篇四

* * * * 物业综合管理办

2014年7月25日

安全生产工作总结

我公司在七月份安全生产工作中，认真贯彻落实公司第三季度安全生产工作实施方案，积极开展反恐防暴、防洪防汛专项整治和各类隐患的排查治理，现将工作开展情况汇报如下：

一．落实各项专项整治

公司在七月份安全生产中，专项整治行动4次，主要落实街区道路划线及地砖修复，高压线路及机房存在问题排查及监控系统的部分修复；组织安全生产隐患大排查4次，公司领导带队现场检查2次，发现安全隐患10起并已现场整改处置。

各管理处积极跟进商家检查和宣传安全、消防、卫生管理，并每周组织全体员工及商家开展一次防洪防汛及安全、交通、消防、反恐防暴演练、预防蚊虫传染疾病工作，清扫宿舍及组织对绿化带喷洒药物、卫生大扫除等活动。

二．查找落实薄弱环节

公司针对各管理处在安全生产工作中易出现的问题和存在的薄弱环节上，一是通过查找全体员工思想方面的问题，健全安全生产工作，严格落实责任制和分工负责制；二是通过每月公司领导带队大检查、每周管理处主管带队小检查、每日员工巡查工作查找隐患问题，健全主要负责人、分管领导、关键岗位上的安全生产责任制；三是结合各管理处情况，由公司综合办承担隐患排查治理的义务和责任督查，确保了公司安全生产不走过场、不留盲区、不留死角。

三．认真做好防汛工作

为防高温、大汛、雷电、大风，公司成立了防汛领导小组。

1.要求各管理处主管每天利用晨会宣读各种安全知识和物业法规，积极提高全体员工安全生产意识和服务理念，把安全生产摆在重要的工作位置上。2.要求工程维修部每日必须全面巡查公共水电、阀门、景观照明、消防栓、路灯等公共设施设备并进行检查、维护、保养，确保正常使用。

3.要求安保部认真组织护卫队员每周进行1次安全知识教育培训和演练，增强了全体护卫队员加强安防工作的重要性和紧迫感，克服了麻痹松劲思想和侥幸心理。

4.要求事务管理员每日不定时对街区所有商家外场物品摆放进行检查，发现问题立即整改，杜绝消防通道被占用现象的发生，以免造成安全隐患。四．加强应急处置培训

公司根据当前工作重心，重点加强了各管理处街区及人流量大的夜市安保工作，每天组织5至7名队员协助社区民警进行治安、反恐、交通巡逻，购置了15根安保应急长棍和7根防暴应急叉用于值班巡逻。有针对性地制定了各种应急工作处置方案，认真组织全体员工进行反恐防暴、安防意识、交通消防、防洪防汛应急措施及应对能力的学习培训，认真落实员工值班制度和领导带班制度，要求值班领导通讯设备24小时畅通无阻。切实增强业主、商家、客人的安全意识。

五．存在的问题与不足

一些员工对公司安全生产管理举措、要求还不能适应，并随着检查工作的推进，针对工作中存在薄弱环节，部分员工心理压力大。

六．下一步的工作重点

1.深入开展防汛、安全、反恐、卫生、防病虫整治排查工作。2.强化和夯实安全基础，加强全员培训学习和教育宣传力度。3.加强管辖区域的安全隐患排查，营造良好的安全生产氛围。4.围绕安全生产工作重点，加强街区道路交通安全车辆管理。

5.物业公司安全工作计划 篇五

服务处各位员工：

临近年终岁末，根据近期苏州治安警情播报信息显示，各类案件有小幅上升趋势。现在天气干燥，容易发生火险。为加强年底安全工作，现通知如下：

一、人身安全

1、夜晚外出时，尽量多人出行。

2、深夜下车后，如离家有一段距离，请与家人保持电话联系。

3、避开空旷的立交桥、地下通道、茂盛的绿化带、街心花园、僻静的小道小巷行走。

4、发现有人跟踪盯梢，可打电话与家人、朋友联系，或到附近商店、超市等人群密集处躲避。

5、应网友之邀见面要三思，偏僻地段不要贸然前往，选择在人群密集的公共场所见面。

二、财产安全

1、贵重首饰尽量不佩戴，手机不挂胸前，背包应斜挎肩上。

2、如提取大额钱款，要有两人以上结伴前往，并注意观察周围是否有异常情况，提完款后最好坐车离开。

3、出门时锁好门窗，将窗户的搭扣锁上，将门锁好。居家时，手机、钱包、挎包、钥匙等尽量不要放在大门附近，防止有人溜门或开锁后就近将财物偷走。

4、网购防欺诈。

5、办公室、车辆内不要存放贵重物品。可以购置家庭用保险箱。

6、发现外人逗留徘徊等异常，通知保安人员；发现有犯罪苗头的，报警处理。

三、交通安全

1、步行时尽量走在人行道里侧。

2、酒后不开车。

3、车况应保持良好。

4、规范停车，车辆停放在有监控及人员守护的车场内。

四、消防安全

1、不要在禁烟区吸烟。吸烟后，确认烟头熄灭方可离去。

2、经常检查家中的燃气器具是否完好。使用完毕，及时关闭。

3、学会使用灭火器，会正确报119火警。

4、遵守消防法规，积极参与扑救初期火灾。

五、用电安全

1、按照相关电气设备的说明书，正确使用电器设备，不使用时，应断电。

2、办公室内无人时，应关闭电灯，切断用电设备电源。发现涉电类异常时，及时报修，不要自行处理。

安全是美好生活的基础，希望大家树立安全意识，践行安全规章，参与安全管理。

吴江交通大楼物业服务处

6.物业公司安全职责 篇六

2.按物业租赁合同对园区租户出具费用账单、对账并进行催缴，做好统计报表;

3.每天巡检租户的合规经营情况，对违纪情况提出整改建议并监督执行，协助处理租户相关的游客投诉与纠纷;

4.与园区租户共同策划联合营销，共享共赢，提升园区与租户双方的经济效益和品牌影响力;

5.兼任部门秘书，完成部门文书、报告类工作;

7.物业公司竞相上市的背后 篇七

此外,万科、中海、绿城等一批业内知名房企的物业管理公司正行进在上市的路上,物业管理行业正式开启上市的大幕。

那么,为何这些大牌房企开始付出大量精力发展原本不起眼的物业?对于这些大牌房企来讲,力推物业公司的背后又蕴含着怎样的乾坤?

一、物业公司上市,谋划万亿市值大平台

2010年左右中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套,这也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡,楼市开始进入下半场,楼市将逐步进入存量房时代。届时,由于新增购房需求已经基本得到满足,市场需求增速没有那么快,甚至部分城市还将出现下滑,购房者(社区居民)的需求将转向品质或增值服务的提升。

从目前行业竞争格局来看,千亿房企的竞争暗潮汹涌,中海系、招商系、保利系、绿地等房企试图通过重组形成“巨无霸”联合体,争夺未来行业(经营业绩或市值)老大的地位,竞争异常激烈。

而对于房企来讲,未来竞争的重点一定是在存量房领域。因此,上述房企重组形成“巨无霸”联合体之后势必将触角伸向存量房领域,并实现几何级的规模增长。而物业管理服务将成为存量房领域重点布局的市场,也是这些品牌房企构建万亿大平台不可或缺的重要砝码。

以万科为例,5月22日,万科在深圳召开股东大会,面对众多支持者,郁亮不仅首次公布了自己在万科内部立下的军令状,也明确未来对包括物业在内的万亿级上市平台控股集团的目标。由此可知,当楼市进入存量房时代,万科旨在发力物业服务领域,巩固自己行业老大的地位。

从资本市场对物业管理公司的认可程度来看,2014年彩生活在香港成功上市后,股价一路攀升,甚至市值超过花样年,资本市场比较认可物业公司的未来成长前景。随后,2015年上半年,浙江开元物业、北京东光物业、珠海丹田物业等物业服务企业陆续登陆新三板。万科、中海、绿城等知名房企的物业公司也不示弱,也正行进在上市的路上。物业管理行业“风口”来临,物业管理行业的公司尤其是品牌房企的物业管理公司正式开启上市的大幕,试图打造万亿市值平台。

以万科为例,截至去年底,万科物业服务合同管理面积已达1亿平方米,虽然该数字在全国250亿平方米的存量面前,占比并不高,但是彩生活上市之前管理面积也仅是1亿多平方米,这意味着对于万科来讲,未来存量资产领域的物业管理及增值服务大有可为。

可以预见,如果万科、中海、绿城等知名房企的物业公司完成上市,后期这些大牌企业势必会利用资本市场的力量整合更多适合自己的物业公司来扩大自己的规模,打造其万亿市值大平台,依靠增值服务来满足客户需求,并获得一定的盈利。

二、“轻资产”模式规避风险,提升利润率

“轻资产”模式指的是从赚取资产升值收益(重资产模式)走向赚取增值服务收益,包括代工品牌溢价、物业管理、商业运营、其他衍生收益以及地产基金等多元地产金融服务过程中的提成收益。

从物业管理的角度来看,由于楼市将逐步进入存量房时代,购房者(社区居民)的需求将转向品质或增值服务的提升,这意味着在存量房市场领域物业公司可以大有所为,并且也有利于企业提升企业利润率、规避市场风险。

以彩生活为例,近几年彩生活交出了一张漂亮的成绩单,2011年其收入是1.47亿元,2014年是3.89亿元,2011年的毛利是0.69亿元,2014年是3.1亿元,2011年和2014年的每股盈利分别为0.92元和16.66元。从利润率的角度来看,2013年,全国物业管理企业的净利润率约为5.6%,很多物业企业面临亏损或者倒闭。而彩生活在2011-2013年的毛利率分别为47.2%、47.9% 和61.6%,净利润率也在2014年上半年同比飙升206.9%至6200万元。

从上述分析可知,对于万科、中海、绿城等品牌房企来讲,要实现“轻资产”转型,提升利润率,规避以销售为主的规模化市场风险,把握资本市场“风口”来临的阶段,布局物业管理行业及提供增值服务必不可少。

三、以物业服务为接口,赚取增值服务收益

从物业管理行业现状来讲,单纯依靠物业管理是很难实现盈利的。对于开发商来讲,当前大规模布局物业管理项目打造万亿大平台,其实是资本市场“风口”来临的阶段,是为了获得更多的客户服务接口(社区业主),为了更好地把握好C端消费者需求的接口,从而可以在此基础上为这些客户提供增值服务,最终获得增值服务收益。

从业主的需求来看,除了最基础的安保需求外,医疗、养老、教育、就业等因素也是不容忽视的方面。开发商们要加码生活服务领域,首先要看房企的洞察力和整合资源的能力,开发商能否从中挖掘共性的、高价值的需求,并在服务载体上紧跟时代创新,形成自己的增值服务的特色,是决定这个模式能否成功的关键。

从物业公司增值服务收益来源来讲,大体上可以分为三类:

第一,社区增值服务收入分成,包括生活超市、社区商圈、便民服务、O2O服务等。开发商在开发阶段其实就开始积累了大量用户数据,进入物业服务阶段后,除基础的生活服务功能外,物业公司可以构建社区O2O平台,与社区周边的商家展开合作,通过APP将商家引到线上,构建社区一公里微商圈。随后,物业公司可根据住户年龄、性别、家庭成员构成以及家庭基础财务状况等信息对用户进行精准分类,以此分析用户精准需求,并通过推送等形式将服务信息精准地呈现给住户,物业公司在此基础上获得社区增值服务收入的分成。

第二,金融收入,主要是小额贷款服务。包括提供买房首付贷、装修贷等小额贷款服务,为社区服务产业链条上的商家提供小额贷款服务等,物业公司可以在小额贷款服务过程中获得息差收益。

第三,资产收入,包括房屋买卖、房屋租赁、白领公寓、社区养老等运营性物业的租金收益和资产本身的增值收益两方面。

8.物业公司有没有罚款权 篇八

我领孩子在小区里玩耍时，小区里花架上摆放着的花卉被孩子弄落到地上一盆，连花带盆全部损坏。我自知理亏，第二天就到花卉市场上买了一盆同样的花摆放到花架上，主动进行了赔偿。但物业管理人员还是坚持罚款，声称这是小区物业管理的规定，并已经做了“损坏花木，罚款300元”警示牌进行了告知。请问：我已经进行了赔偿，还必须要进行罚款吗？物业公司的这个罚款规定是否有效？赵女士

答：

据来信所述，赵女士已经知道自己有错在先，主动进行了赔偿，是值得肯定的。但物业公司不依不饶，坚持罚款的做法是不对的。从另一个方面来看，物业公司也没有处罚权。

因为罚款是行政处罚的一种，只有国家特定的行政机关才有行政处罚权，罚款权是一种行政权力，只能由行政机关（或其授权、委托机关）行使。有关部门向当事人收取罚金时，须出示执法身份证明，必须交付当事人具有市级财政部门统一印制的罚款凭据，并注明当事人违法依据、时间、数额、地点以及罚款单位名称。当事人还有申辩权与诉讼权，如果公民对行政机关所做的行政处罚不服，可以向人民法院提起行政诉讼。作为物业公司，是没有处罚权的。

此外，物业公司以物业管理规定来对赵女士进行罚款，也是站不住脚的。由于行政处罚直接剥夺公民、法人或非法人组织的财产，极易造成对合法权利的侵害，全国人大为此制定了《行政处罚法》，以保障行政处罚活动的合法、有序。同时，行政处罚法规定，除省、市级及其以上政府或人大制定的法规、规章可设定罚款外，其他任何规范性文件均不得设定罚款，无权自立名目任意罚款。处罚权只能由行政执法机关行使，那种没有经有关机关登记，擅立一个罚款牌，抓住一个罚一个，既无有效凭据，又无执法证件的随意处罚都属越权为之，是不合法的。

在这里，我们也希望物业公司在管理中，不要随意出台一些不合法规的霸王规定，要多以建立和谐社会的角度考虑问题，是不是可以把“损坏花木，罚款300元”的规定，改为“损坏花木，按价赔偿”，这也便于小区物业的长期管理。

9.物业公司的安全责任承担 篇九

住宅小区的居民因他人犯罪而遭受人身、财产损害的，物业管理公司是否该承担责任？如果应当承担责任，额度又该是多少？由于物业管理属于近年来的新兴产业，我国现有的物业管理条例及有关民事法律对此没有确切的规定，因此法院在审理此类纠纷时存在一定的争议。

笔者认为，物业公司在管理中如果没有履行安全责任，承担的应当是有限的违约责任，而并非是全额赔

偿责任。试阐析如下：

第一，物业公司和小区业主之间属于服务合同的法律关系。

根据物业管理条例的有关规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同，对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行明确的约定。而对于物业管理企业来说，必须按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生，保障小区

内的安全秩序。

第二，物业安全服务的性质是一种有限的安全防范服务。

物业管理的保安负责维护的安全不是广义上的社会安全，而是一种群防群治的、有限的安全防范服务。物业管理公司的安全义务是指其在物业管理活动中所实施的一系列给予业主安全感觉的措施，包括：值班保安对犯罪分子的威慑力量、物业管理工作人员对已经发现的不安全情况的遏止作用、接到报警信号的及时处理措施等。保安不能等同于保镖，物业公司对业主人身、财产安全的保护义务主要来源于合同的约定或者法律、法规的直接规定，我们不能苛求物业公司完全确保管理区域内所有财产和人身的安全，更不能将属于国家行政、司法机关的职能作为保安的职能。

第三，因他人犯罪造成业主人身、财产损失的，物业公司承担的是违约责任而不是侵权责任。

如前所述，物业管理的性质属于服务合同，如果物业公司出现了值班保安擅离职守、工作人员对已发现的不安全情况置若罔闻、接到报警信号没有及时采取应对措施等过错行为，就可以认定物业公司未能履行物业服务合同的约定。如果因此而导致业主人身、财产安全受到损害，就应当依法承担相应的违约责任。因为毕竟业主的人身、财产损失是因为他人犯罪行为而引起的，犯罪分子除了应受到刑事制裁外，还应承担附带的民事赔偿责任。我们只能要求物业公司承担因管理不善造成的违约责任，而不能要求其承担全部的赔偿责任。因此，如果物业公司已履行了服务合同所约定的相关保安义务，业主不能证明其管理上存在过错的，就不能要求物业公司承担损害赔偿责任。

第四，赔偿额度不宜定得过高。

按照合同法关于违约条款的立法原则，物业公司违反物业管理服务合同约定义务所承担的法律责任，不能超出它对履行本合同时对合同风险的理解，这个理解的范围在案件当中取决于法官的自由裁量权。笔者认为，具体到每个案件，要综合考虑个案中物业公司的过错程度、收取物业费的标准等实际情况而定，赔偿额度不宜定得过高。因为如果将全部赔偿责任推给物业公司，则物业公司必须加强安全防范，势必会大幅度提高收费标准，以提高自己的赔偿能力；而如果把责任全部推给业主，则业主必须完全依靠自我防范，对物业公司提高服务水平没有促进作用。

因此在审判过程中，如果认定物业公司应当承担责任，笔者认为一般确定在30%左右比较合适。

住宅小区的居民因他人的违法、犯罪行为招致人身、财产损害的，物业公司是否应承担责任，承担的是何种责任？如果承担责任，在什么范围内承担责任？

笔者认为，物业公司在管理中如果没有履行安全保障义务，承担的应当是有限的违约责任，不是侵权责任。

物业公司和小区业主之间属于服务合同的法律关系。对于物业管理企业来说，必须按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生，保障小区内的安全秩序。

物业安全服务的性质是一种有限的安全防范服务。物业管理的保安负责维护的安全不是广义上的社会安全，而是一种群防群治的、有限的安全防范服务。物业公司的安全义务是指在物业管理活动中所实施的一系列给予业主安全感觉的措施，包括：保安人员对犯罪分子的威慑力量、物业管理工作人员对已发现的危险情况的遏止作用、对报警信号的及时处理措施等。物业公司对业主人身、财产安全的保护义务主要来源于合同的约定或法律、法规的直接规定，但是物业公司的安全保障义务是有限的，物业公司也没有保障业主安全的绝对义务，我们不能苛求物业公司完全确保管理区域内所有财产和人身的安全，更不能将属于国家行政、司法机关的职能强加到物业公司。

10.物业公司安全生产总结 篇十

成立综治领导小组、消防委员会、民调委员会、治保委员会、火灾扑救指挥部，明确各机构工作职责。

二、层层落实综治责任

公司董事长为综合治理责任人，与各部门层层签订《综合治理责任书》和《防火责任书》，工贸市场和物业公司分别和业主、使用人签订责任书，把安全责任落实到大厦的方方面面，形成整体合力。。

三、加强法制教育

根据市场和居住户不同的特点，针对性地进行普法教育。市场的业主和营业员流动频繁，为了普法不留盲区，业主进场和营业员上岗必须参加普法教育，经考试合格方可经营和上岗;居住户难以集中，就利用业主委员会、业主座谈会、宣传栏等多种形式，大张旗鼓地宣传《消防法》、《刑法》等法律法规。另外，公司还征订《火警杂志》、《中国公安报》、《治安杂志》等，分发给业主、使用人阅读、学习。今年九月和十二月，两次请省安居消防安全培训中心派教官授课，效果甚好。

四、加强保安队伍建设

大厦共有保安×××人，协管员××人，持证上岗率达80%，从而保证保安的基本素质。保安队伍建设是今年的工作重点，从职业道德、业务技能培训、工作作风培养、快速反应能力等方面，全面提升保安队伍的整体素质，特别是应急处置程序的培训，提高了抗击突发事件的能力。今年11月9日，大厦消防委员会组织大规模消除演练，由于基本功扎实，指挥程序正确，组织疏散有序，灭火作战迅速，后勤保障有力，消防演练取得圆演成功。

五、加强民事调解工作

××大厦是一座综合性大楼，人员成分复杂，容易引发各类纠纷，为及时掌握民调信息，我们注重发展和建设民调信息员队伍，提高民调信息员队伍综合素质，及时掌握民调工作动态。全年调处一般纠纷21起，比去年同期下降20%，调处疑纠纷2起，比去年同期下防降50%，调处率100%，调处成功率100%，有效维护了大厦的稳定。

六、积极配合社区做好“五城同创”工作

11.物业公司安全工作计划 篇十一

然而，最近发生在杭州的“香樟事件”打破了这种惯性思维：其实这些收益是法律所赋予广大业主的权益，任何物业公司擅自使用和侵占都是违规侵害业主权益。

最近，浙江省杭州市香樟公寓业主委员会发出公告，决定重新选聘物业公司，并打算在签订新的物业管理服务合同时将有关“业权收益”的问题进一步明确。据悉，该业委会欲以此举结束此前发生在业主维权小组和物业公司之间长达三个月之久的“口水战”。

“口水战”的核心内容是“每年多达百余万元的业权收益到底是否被物业公司侵占挪用”。

“香樟事件”一度闹得沸沸扬扬，由此引发的社区矛盾进一步暴露出了目前物业管理服务中“业权不清、合同不够规范、相关法规存在漏洞”的现状。

香樟事件

陈春霞是香樟公寓连续两届业委会的执行秘书。2006年10月20日，她将两份盖有业委会公章的公告张贴在了小区的公告栏里。

该公告首次告知业主: 小区物业管理用房所有权、机动车泊位费等物业共用部位、共用设施设备所有权等依法属于全体业主，其全部出租经营收入也依法属于全体业主。

公告还表示，任何人无权擅自将这些业权收益被作为物业管理费用支付给物业公司，业委会有权无条件收回这些业权收益，并向物业公司追回几年来被非法侵占的业权收益。

公告贴出后，香樟公寓沸腾了起来，很多业主认为，假如情况正如公告所说的，他们将义无反顾地团结起来一起维权。

两份公告贴出后很快就被人撕毁了，而且就在这个当口上，业委会两位主要负责人辞职，他们婉转地表示，自己工作繁忙，业委会工作复杂。

一连串的变故加剧了事态的演变，部分业主成立了维权小组。全部1263户业主中800多户业主在委托协议书上签了字，要求“依法提议组织召开业主大会临时会议”、“依法废止香樟公寓业委会与杭州香樟物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同》中的一切非法条款”等。

维权小组认为，几年来业委会部分负责人没通过业主大会的同意，与物业公司签订明显损害广大业主利益的不平等服务合同，拱手将业权收益交给了物业公司。

物业公司却认为，物管服务合同的签订符合公正公平公开的程序，是合法有效的，维权小组的各种行为是恶意中伤。

业委会其他一些成员也站出来说话，认为此前张贴的两个公告是陈春霞个人行为，由于原公章由陈春霞保管，他们就重新刻制了一枚业委会的公章……

“口水战”不可避免地在香樟公寓上演，此后逐步被激化成了一场旷日持久的社区矛盾纠纷。“业权收益”四字就像一块石头，在香樟公寓这潭原本平静的湖水里激起了阵阵水花。

业权收益

那么香樟公寓每年的业权收益到底有多少呢？

维权小组曾经对小区物业管理用房的租金、道路泊车位收入等做过调查，最后认为每年业权收益总额为127万元左右，包括物业管理用房租金37万元，停车泊位收入60万元，游泳池、场地摊位及广告收入、小区废品收入等加起来30万元。

2007年1月2日，物业公司贴出2006年香樟公寓物管费用收支财务公告，公告第二项称，全年占道泊位使用费、经营用房以及其他经营收入为49万多元。

从这两个数据看，两者多寡相距甚大，但不论哪个数据准确，总归业权收益是笔不菲的收入。

近几年杭州私家车增长速度迅速，小区停车一位难求，不论新老小区，都充分利用道路空间泊车。根据物价部门的规定，这些车位每月的泊车费为100元，一个中等住宅小区，基本上都有300至400个左右的道路泊车位。按这样的标准计算，每年光这项业权收益就有三四十万元。

从1999年开始，根据《浙江省物业管理条例》规定，杭州新建住宅小区都按地上总建筑面积千分之七的比例配备物业管理用房，其中千分之四的公共用房可根据实际需要以经营用房的形式出租，这又是一笔数额较大的收入。

另外，业权收益还包括小区临时摆摊收费、电梯和户外广告、小区废品收购外包收费、游泳池等公共场所外包等收益。

收益之争

香樟公寓业主委员会最近一次与杭州香樟物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》，是在2005年10月23日。合同规定：“经营用房……租金须用于住宅区物业管理的开支。”

合同还规定：“……物管年度财务预算实行包干制(泊位费超出预算基数部分的50%由业委会审定使用)”。

换而言之，香樟公寓所有业权收益根据合同规定基本上都纳入物管费用的开支了，物业公司可以直接支配。

维权小组认为：“这些条款是业委会在没有经业主大会授权的情况下签订的，不符合程序。”而且他们认为，业委会被个别人操纵，与物业公司串通侵占业权收益。

香樟社区居委会负责人梁勇却说：“这个合同签订后经过15天的公示，业主当时并没提出意见，所以程序应该是到位的。”

其实，在香樟公寓出现业权收益争端之前，杭州并没出现相类似的纷争，原因是很多业主并没有关注这份收益的存在。杭州南都德加小区业委会主任李味琦说：“目前，物业公司有意无意挪用业权收益的情况是普遍存在的，业委会在与物业公司签订服务合同时就应该明确有关业权收益的界定、收取、列支等规定，平时严格把关监督，维护广大业主的权益。”

据了解，杭州各住宅小区目前的业权收益使用现状大致分三类：一是物管服务合同不规范，物业公司在收取了 这些业权收益后直接占为己有，这类情况主要集中在一些老住宅小区；二是物管服务合同虽然有规定(房管行政部门提供的文本合同)，但因为业主和业委会成员的漠视，物业公司就变相侵占或挪用业权收益; 三是合同明确规定，业权收益单独记账，单独列支，并且严格按照规定和程序使用，物业公司每半年将账目公开一次， 这类规范的情况主要集中在一些新建住宅小区。

矛盾之源

有专家认为：“香樟事件”的出现并非偶然，一方面是因为业权收益随着房地产业的升温和车位的日趋紧张而逐年增值，业主和业委会对这部分收益的关注程度日趋提高；第二方面的原因是物业公司在物管费收费标准难以提高的情况下，使用业权收益就可以为创利腾出空间，一些不规范的使用或恶意地侵占就成了出现矛盾纠纷潜在的危机。

《浙江省物业管理条例》规定，物业管理用房依法属于全体业主共同所有，未经业主大会同意，不得改变其用途……利用共用部位、共用设施设备进行经营活动所得收益主要用于弥补专项维修资金，也可以按照业主大会决定用于物业管理方面的其他需要。

根据这一规定，小区公共部分收益归业主所有，业主大会是使用支配公共收益的审批机构。然而，一方面，涉及到具体小区，如何判断具体归属，如何分配收益，《浙江省物业管理条例》并没有做详细规定；另一方面，召开业主大会是一件可操作性极差的难事，即便最后业主大会委托业主委员会代为执行，但如果业委会成员不负责任，或存私心，就无法确保业权收益的合理使用了。因此，只要业主一旦发现物业公司有违规侵占或挪用业权收益的情况，纠纷和矛盾就接踵而来。

破解之道

2006年3月，曾有媒体报道，2005年度，北京华远地产开发的尚都国际中心和盈都大厦两个项目的广告经营、场地租赁、人防停车场等“业权收益”共计115万余元，在扣除成本及税收等费用后，开发商将剩余部分返给业主。尚都的业主按每年每套内平方米获1.84元的标准，盈都大厦业主每年每套内平方米获5.46元，其获得的收益可以用来冲抵下一年的物业管理费。这一消息一时间传为美谈。

然而，这种靠开发商或者物业公司自觉返还“业权收益”的情况在全国毕竟凤毛麟角。因此，如何在现有法律框架下，在开发商、业主、物业公司之间形成责权清晰、分配公允的商业、委托、合同关系是眼下亟待解决之事。

有专家认为: 业主和开发商在签订合同的时候就应该明确属于广大业主共同所有的公共用房、共用设备、共用设施，然后在选任完业主委员会后，业主大会与业委会之间也必须形成责权分明的委托执行关系，再由业委会与物业公司签订责权利清晰的服务合同，委托其管理和经营这些共有物业，最后可以采用提取佣金或按比例分红的方式提高物业公司经营共有物业的积极性，保证业权收益的保值和增值。平时，业委会则必须做好监督和例行审查账目的工作，保证业权收益不被挪用或侵占。

对此，杭州市房产管理局物业监督处处长何师柱认为：“要保证业权收益不受侵害，少不了一个强有力的业主委员会班子，根据现有规定，业委会既不是法人组织，又不是社会团体，业委会成员又多是无偿服务，这严重影响了业委会为广大业主维权的积极性，因此，希望《物业管理法》出台后，能赋予业委会一个明确的法定权利和法律地位。”

同时，他也表示，目前杭州规范业权收益的收支主要分两步走，一是新建住宅小区，在房产交接之初，就引导三者对业权收益有一个清晰的认识，并督促和监督三者形成业权收益责权清晰、分配公允法律关系；二是对于那些老住宅小区，则采取逐步引导、逐步规范的方法， 引导业主和物业公司间形成公正公平公开的委托关系，既维护了业主的权益不受侵犯，又能保证物业管理公司有一定的盈利空间。

12.物业公司安全工作计划 篇十二

作为地产依托型的物业管理公司, 在房地产形势不明朗的情况下如何通过自身的管理与服务能力的提升, 帮助房地产公司在销售和品牌上增强竞争力, 成为一个值得研究的课题。

物业公司对地产公司的有效支撑体现在物业公司的服务是否带来业主的高满意度, 形成良好的口碑, 从而给所依附的房地产企业的销售带来帮助。而与业主满意度高度相关的有以下三个关键的直接因素:预防与避免开发质量问题, 提高客户服务意识和能力以及提升对客户投诉的反应速度。那么, 如何在这三个因素上做到最好?

首先, 通过物业公司在地产开发阶段的前期介入, 以及通过方案设计、工程施工、竣工验收环节的全程参与, 特别是接管验收中的严格把控, 实现物业为开发质量保驾护航的品牌驱动作用。特别是在规划设计阶段, 物业必须参与规划设计的会审, 评审工作应站在业主的角度对优化设计细节提出合理化建议。另一个需要特别关注的环节是在接管验收阶段, 在此阶段应实事求是, 铁面无私。物业管理公司应把在验收中查出的各种问题做非常详细的记录。该返工的要责成施工单位返工, 属无法返工的应积极索赔。

其次, 通过加强内部培训和外部学习, 制定工作标准, 建立以客户接触点为基础的客户关系管理体系来有效提高客户服务意识和能力。客户接触点指的是业主在小区的各个地方所能感受得到的各个事物点, 包括保安、保洁、公共设施, 等等。

这些点体现在物业开发的各个环节:交房、装修管理和入住时、入住后的管理, 在这些地方进行精心策划能有效提高客户满意度。同时, 还要有针对性地向标杆企业学习取经, 不断优化服务标准, 提升服务意识与服务水平。

再次, 通过理顺物业内外部流程, 明确相关岗位的绩效考核指标, 提高流程的执行力, 以提升客户投诉的反应速度。客户投诉问题得不到有效解决往往是部门间的流程接口不明确, 导致流程不畅, 互相扯皮推诿, 加上没有相关的绩效考核指标配套, 导致客户投诉无法有效解决, 进而升级为索赔。物业管理企业应该通过重建客户投诉处理等关键流程, 明确首位责任制、问题分级管理及处理时间要求, 加强考核管理, 提升客户服务的反应速度。

以上三个直接因素做好了, 就能有效提升客户满意度, 从而使物业公司成为地产公司的品牌驱动器。

13.某某物业公司安全责任考核制度 篇十三

一、目的为了公司安全责任制的落实，加强安全生产管理，强化安全责任，防止各类事故的发生，特制定本制度。

二、适用范围：本制度适用**物业有限公司

三、职责

1、公司总经理负责本公司的安全责任考核。

2、公司副总经理负责实施考核工作；协调解决考核中出现的问题。

四、安全生产责任考核内容

1、公司安全生产负责人是本公司安全第一责任人，对本公司安全生产工作负全面责任。

2、安全责任制考核内容，主要是本公司是否采取有关措施控制本公司安全事故的发生，以及公司安全责任人实现安全责任制及履行安全生产职责情况、安全目标完成情况等。安全责任人履行职责考核的具体内容包括：

（1）安全责任制履行情况；

（2）安全教育与培训情况；

（3）安全会议情况；

（4）安全检查及隐患整改情况；

（5）事故调查处理管理情况;

(6)危险作业管理情况；

（7）安全活动情况；

（8）安全管理考核情况；

（9）安全目标完成情况等。

五、考核方式

1、安全考核小组负责对本公司安全责任制的综合考核。

2、安全生产负责人负责对本公司安全责任制进行考核。

3、安全目标每年考核一次。

4、对其范围人员每季度考核一次。

六 奖惩办法

1、安全考核时，应认真听取被考核负责任的工作陈述、现场了解情况、查阅有关资料和记录进行考核。

2、考核应与被考核负责人当面交换考核情况，提出整改意见，并报请领导审阅。

3、存在重大事故隐患整改不力的、取消当安全奖励资格，并对负责人进行

通报批评。

4、考核结束后，应及时向上级领导进行汇报。对考核情况较好的，给予一定数额奖金，较差应进行通报批评。

七、安全责任制考核项考核标准

1、发生安全责任事故的一次扣当月安全奖；

2、出现一人次轻伤事故扣当月奖金及半年安全奖；

3、出现一人次重伤事故扣半年奖金及全年安全奖，并追究有关人的责任；

4、出现重伤以上事故，按照《事故管理制度》中有关规定追究有关人的责任，触犯刑法的，由国家有关部门依法追究刑事责任；

5、岗位人员应正确使用安全器具，查出不会使用或未穿戴的罚款20元；

6、岗位人员应正确熟练运用事故应急处理预案，处理事故险情。查出对事故处理预案不能正确运用扣当月奖金；

7、安全台帐不健全、记录不规范扣相关人当月奖金；

8、安全活动日发现缺少活动次数扣相关人当月奖金。

八、记录

1、安全目标考核记录

2、安全职责考核记录

九、评审修订

14.大楼物业、维修公司安全情况汇报 篇十四

2012年元旦、春节即将到来，大楼物业、维修公司根据自己所管辖地的不同特点，始终把安全生产放在重要日常工作来抓，统一认识，克服麻痹思想，坚持巡查制度，确实把二大节日安全工作落实到实处。大楼警队加强对院内车辆进出管理，检查有无漏油现象和对陌生人进入大楼的检查工作，遇到雨天及时提醒骑车人路滑、进出下车推行，加强对大楼夜间的巡查、检查工作。大楼物业加强了对消防设备、供水设备的检查，在日常巡查、检查的基础上，月重点查细，不放过任何隐患，对省局重点发电机坚持每月保养试机，保证发电机随时能正常起动，并做好相关记录。监控配电值班人员加强工作责任心，注意观察监控画面，发现可疑现象及时于110联网报警。维修公司根据面广、点多、线长的特点，加强对用电的管理，加强对支局所配电箱的管理，检查有无超负荷用电及外出维修人员路上骑车安全，并用班前会安排工作时，时刻提醒登高维修人员按照操作流程工作。加强对车辆的保养，确保行车安全。针对冬季，大楼物业、维修公司都备齐了扫雪物资并成立了以经理为组长，各部门主任、职工骨干的突击队，随时待命，保持通讯畅通（要求24小时开机），对本部门安全工作进行抽查，做到一级对一级负责，不漏过任何疑点，确确实实把安全工作落实到实处，确保冬季安全工作万无一失，愉快的渡过一个祥和的节日。

大 楼 物 业/维 修 公 司

15.浅谈物业公司代收电费风险的防范 篇十五

目前, 物业公司代收代缴居民小区电费存在以下几个主要问题。

1. 法律授权范围模糊。

2. 物业企业服务意识、服务质量差, 引起业主不满, 造成电费收费率下降。

3. 执行政策不到位, 小区供用电费分摊不合理, 使收费率下降。

4. 业主委员会自制意识不强, 作用发挥不够。

5. 新、老物业公司交接过程中存在责任真空。

二、防范物业公司收缴电费风险的对策和建议

对策:

1. 超前防范, 力争新建小区按照“一户一表”规划、设计、建设、移交

为避免新建小区电费风险, 供电企业应主动出击、超前防范, 同时合理利用《物业管理条例》的规定, 要求开发商在开发前, 必须按照供电企业一户一表安装要求, 由房地产开发公司投资建设对小区供电设施进行设计、安装, 在开发完毕送电后进行资产移交, 由供电公司直接对小区用电抄表、收费到户, 从源头避免物业公司代收电费的出现。

2. 对存在欠费风险的物业公司管理小区进行一户一表改造

“一户一表”改造的主要难点是如何收取改造费用, 为解决小区一户一表改造资金不足现状, 供电企业应采取以下措施:一是有针对性地宣传一户一表的优越性, 尤其是在居民阶梯电价实施以后, 让更多的居民了解并认可改造后享受的实惠;二是与物业公司积极协调资金, 争取物业公司对一户一表改造的支持, 并合理分担部分费用;三是供电企业认真核算成本, 并争取政策支持。

3. 建立对物业公司收缴电费等级评价制度和风险评估

(1) 建立物业公司电费回收预警制度。供电企业应根据物业公司上缴电费中存在的问题, 确定预警内容, 并且要随时了解各物业公司的经营状况、信誉情况、与业主之间的合作情况, 一旦发现可能影响到电费缴纳的不利情况时, 应立即采取相关措施。

(2) 对物业公司缴费信誉划分等级。供电企业应根据其生产经营状况和历史缴费记录, 建立物业公司动态的缴费信誉等级评级评价, 更加有针对性地开展电费回收工作。

(3) 推广电费担保, 执行银行存单质押。银行存单质押应在供电部门指定的银行先以该单位名称存入至少一个月可能发生的电费金额, 存单的提取须经供电企业和用户共同参与方可操作, 否则银行承担该公司欠费造成的责任。担保质押都需经过公证部门予以公证。

建议:

1.与物业公司的其他债权人联合催费

在实施催缴电费的同时, 供电企业可以与物业公司其它债权人联合催费, 协调开展催费工作。营造对电费回收有利的的舆论氛围, 为今后对物业公司拖欠的电费实施催缴措施打好基础。

2.采用技术手段保证电费回收

(1) 对信誉不好的物业公司加装负控装置, 实行远程监控, 及时掌握其用电情况

(2) 物业公司对小区业主提供电费收缴服务, 供电企业可参照物价部门的“有偿服务标准”收取适当费用, 帮助相关物业公司解决专业人员及技能不足的现象。

3.整合外部资源确保电费回收

(1) 与所辖物业小区办事处和物业公司上级主管部门协助催费。

(2) 与业主委员会协助催费。供电企业应与业主委员会充分沟通, 争取业主委员会对电费回收工作的最大协助和支持。

4. 加强内部管理, 练好内功, 夯实防范电费风险根基

(1) 建立小区物业管理电费回收人员责任制。

针对物业公司代收电费回收难的情况, 供电企业应制订专项电费回收目标责任制, 同时应制定严格的《电费回收考核管理办法》, 规范抄表人员的行为, 实行跟踪抄表制度, 加强对抄表质量的监督。

(2) 做好典型经验的收集整理、树立标杆。

供电企业应注重对日常电费催收过程中涌现的先进经验和技巧进行收集、整理, 深入分析, 最终形成电费催收典型经验。通过对典型经验的推广, 提高收费人员的素质和业务水平, 从而增强收费队伍的整体收费能力。

(3) 提高抄表人员综合素质和服务水平。

一是抄表人员配置上, 要向着专业化、年轻化、高学历逐步转化;二是专业知识培训;三是抄表技能培训;四是服务技巧、沟通能力的培训。

三、运用法律手段催收电费中应该注意的几个问题

1. 应注意诉讼时效。

向法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为2年。一旦超过诉讼时效, 除非用户自愿履行债务, 供电企业的权利将得不到国家法律强制力的有效保护。

2. 与物业公司签订供用电合时, 应明确双方的权利和义务。

3. 收集、整理、保存好充分的物业公司欠费证据。

在起诉物业公司欠费前, 通常需调查收集供用电合同文本及有关附件、电能计量与抄表资料及欠费情况说明、催交通知书、停电通知书及执行停电措施记录等其他有关证据。

4. 财产保全。

应摸清物业公司财产状况, 以保证将来判决能得到执行, 必要时还可申请法院及时采取保全措施。

四、结束语

由于物业公司、小区业主、供电企业之间在权利、义务、责任上存在许多模糊空间, 致使电费催收难度进一步加大。但只要我们注重电费风险防范, 规范物业公司缴费管理, 充分利用法律维护供电企业的合法权益, 再通过采取灵活策略和优质的服务, 物业公司的电费欠费风险一定会降到最低, 供电企业、小区业主、物业公司的合法权益就一定会得到充分保护, 最终实现三方“三赢”, 和谐用电。

参考文献

[1]《中华人民共和国合同法》

[2]《中华人民共和国电力法》

[3]《山东省物业管理条例》2009.5.1

16.物业公司安全工作计划 篇十六

对业主心态的揣摩，上海创业公司“晟曜资产”的思考更远一步：再过几年，持有多套房产的90后一定不会花太多时间在装修、出租这样的琐事上。YOU+的重点是为年轻租客推出低价、个性化的公寓房源。但晟曜资产的想法不同，它更重视的是业主。换句话说，它要寻找并锁定中国有多套房产的人，通过进入物业提供房屋增值服务的方式来得到他们的信任。

因此，晟曜资产董事兼联合创始人全雳将晟曜资产称为“房屋增值服务”，或者“房屋银行管理公司”。

怎样想到这个生意？

在美国，业主会聘请房屋管家（Property Manager）来打理房子。他们的任务不是四处收罗房源，而是向有余房的人直接提供装修改造、出租转租、缴费税务等服务。业主每个月会将固定费用支付给房屋管家，就像每个家庭聘请私人医生一样。

而中国的特色产物是物业公司，房屋管家的工作被中介和物业公司分解：传统的物业公司负责保安、保洁、绿化等一系列“房门外”的服务，中介公司帮助打理出租、转租、装修等深度事项。

2005年，晟曜资产成立，它使用了一个“曲线救国”的新方法：与物业公司合作，依托于物业平台向社区渗透，最主要的目的是获取业主信任。

晟曜资产认定物业是距离业主最近的角色，也是一个很少有人注意到的盲点。业主的房屋无非是自住、卖掉或出租，把房源信息告知中介就相当于把个人信息告知全天下，信息公开之后会牵涉到一系列麻烦;而物业公司是由业主委员会聘请的，驻扎在社区里“跑不了”，还提供各种便民服务，业主容易接受将钥匙交给物业人员，请他们带租客看房。

再者，房产市场的关键词是“就近”，因此几乎每个社区楼下都有无数中介门店，社区物业的地缘优势不用多说。

通过一些独有的资源，晟曜资产与上海20多个物业达成合作联盟，成为物业背后的“租赁服务提供商”，在每个社区物业都设立了网点。目前晟曜资产在大本营上海进入了45个社区，持有近1300套中高端公寓的经营权，每天平均空置率为3%，这样的空置率在行业里算是较低的。

得到业主的授权之后，晟曜资产将这些房源进行标准化配套，之后出租给上海的中高端租客。这些房源包括静安国际丽都、古北国际花园、联洋年华这些上海当地的中高端社区，与“青年公寓”的市场并不重叠。

具有哪些独特竞争力？

晟曜资产的重要竞争力是对互联网手段的灵活利用。以它推出的微信号为例，业主能在微信里看到房子在哪里、值多少钱，中介能在这里找到房源做生意，租客同样可以在这里找到推荐的好房子来租用，而且每个月晟曜资产都会推出楼盘的行情价格报告。

实际上，晟曜资产的微信号相当于客户端的CRM，花了很大精力来打通背后的数据。现在晟曜资产正在利用这些数据开发社区新产品和服务，包括油烟机和洗衣机的保养、洗衣服务、微装修等，同时与钜派投资合作开发社区金融。

全雳还在尝试一些新科技产品，例如一种“互联网智能门锁”，客户不用钥匙就能用手机开门。安装之后，公司后台可以查看某道门的使用数据，如果租客拒交房租，则马上实现远程锁门。

根据全雳提供的数据，全国共有20多万个社区，上海有1.2 万至 1.4 万个，走社区物业的道路，市场空间并不狭窄。但向外扩张并不容易，利用互联网手段将会是一条捷径。

17.某物业公司电梯安全管理制度 篇十七

为保证本单位使用的电梯安全、正常、有效使用。依据xxx体系文件《特种设备管理办法》的规定结合物业公司的实际制定本制度。

一、电梯的运行管理

为确保小区电梯安全运行，延长电梯使用寿命，保障使用人安全，小区电梯维保工作由专业电梯公司负责，并接受管理服务中心的.监督检查.1、电梯实行24小时运行值班制度，值班人员应做好值班记录，发现事故隐患应正确处理，并及时上报。设备使用地点严禁吸烟，使用明火，放置杂物等。

2、电梯管理人员应持证上岗、并定期进行验证培训。每月应对电梯机房、使用情况、轿厢、维保单位维保情况、故障处理等情况进行一次全面检查，确保电梯安全运行。

3、电梯每年应由xxx质量技术监督局进行一次检测，限速器每两年检测一次，检测合格后使用合格证应及时张贴在显著位置。

4、电梯保养必须经过专业培训取得相关资格者进行此项工作。

5、平时电梯保养、维护、巡视及故障记录由维保单位进行，使用单位只做相关认可记录及签字。

6、发现电梯有严重隐患或电梯有震荡、异音、损坏时，应立即通知维保人员，并在维保人员到达时，详述电梯不妥之处，以便及时恢复故障问题。

7、在电梯运行中遇到突发问题应立即通知维保人员到现场解决，不得擅自处理。

8、对投入使用的电梯原始资料及注册备案资料应有专人建档管理。发现电梯有严重隐患或电梯有震荡、异音、损坏时，应立即通知维保人员，并在维保人员到达时，详述电梯不妥之处，以便及时恢复故障问题。

9、电梯机房除电梯维保人员、消防人员外，任何人不得进入。

10、严禁装运易燃、易爆、易污染的物品；严禁在电梯门外用水冲洗地面和物品。

11、电梯管理人员及值班人员在使用、检查电梯时不允许在门厅外用手扒启厅门；不允许作为载货使用，尤其是超长物品、易散物品等。

12、对乘客不文明乘梯行为工作人员应积极进行劝解、告知。

13、当电梯在运行中突然发生停运等故障时，当班人员应及时通知电梯维保人员，并安慰被困乘客，使其耐心等候，切勿自行开启梯门，以免发生危险。

二、电梯服务标准

1、电梯公司维保人员依据《电梯维护养护标准》，对小区电梯实施维修保养。

2、轿厢内须张挂“电梯服务标准”、和“乘梯须知”;

3、执行北京市房屋电梯运行标准：18小时运行，24小时有人值守;

4、司机须持证上岗，统一工作服，礼貌待客，按时交接班，认真填写运行记录;

5、维修保养及时，严格执行保养规程，认真填写保养记录

6、轿箱环境整洁明亮，不得有油污，垃圾等。机房干净，整洁，各种应急设施，抱闸扳手，盘车轮，灭火器等齐全有效。

7、按计划进行大、中修，并提前2天通知管理服务中心，经同意方可实施。

三、安全质量管理

1、电梯公司质管部门定期对小区电梯维保工作进行安全检验并填写《电梯安全普查表》，电梯维修质量实行内检，互检，专职验检制度，填写《电梯维修保养检查验收摘要》确保电梯维修质量，电梯运行安全可靠，2、电梯公司定期对电梯进行检查填写《电梯运行维修(周)检查表》。

3、维修、保养电梯时应在电梯基站张贴或挂立告示牌，并做好安全防护措施。

4、电梯设备出现停电、故障、火灾、浸水等紧急情况时，启用《电梯故障应急方案》。

四、电梯设备档案管理

1、电梯运行及保养、修理过程的记录表应建档，保存期为两年。

2、建立电梯设备台帐及设备清单，妥善保管电梯安装，调试等原始资料。

五、质量监督检查

1、管理中心事务员每日对小区电梯运行情况进行抽查，填写《电梯运行抽查记录》。

18.物业公司消防安全汇报材料 篇十八

大家下午好！

在接管奥林项目之前我们公司从未接管过地下建筑类的项目，没有任何管理经验可以借鉴。可以说是在懵懵懂懂之中开始了对奥林地下车库的管理。一开始由于使用者较少，且各种设备设施较新处于刚刚调试运行后最佳状态。感觉消防安全工作没有什么压力，但随着入住率和设施设备故障率的不断升高，管理难度不断加大。各种问题和隐患暴露出来，部分业主将车辆乱停乱占，阻挡防火通道。温感烟感设备大量显示故障，灭火器、消防带丢失等现象时有发生，给我们的消防安全工作带来很大压力。今年3月，公安部组织开展了高层地下建筑和人员密集场所的消防专项整治活动，为我们做好消防安全工作搭建了平台。对此，公司高度重视，成立了以经理李国清为组长的专项整治小组，制定了《达源物业公司高层地下建筑和人员密集场所消防专项整治活动方案》，并投入大量的人力、物力、财力。我们主要做了以下几个方面工作：

一、全面修复消防监控联动系统，确保及时准确接受火警、故障反馈信息。针对消防监控联动系统不能及时接受信息的实际问题，公司请具有专业资质的生产消防监控设备的厂家，对所有消防监控设备进行了全面的检测，对发现的线路故障、设备故障、设备损坏等问题，进行了修复。并与厂家签订长期维保协议，使消防设备能够得到长期保养和及时维修。同时，针对地下车库区域防火卷帘门不符合防火要求的问题，我们挑选有关技术人员，组成专业维修队，严格按照消防技术标准要求，对防火卷帘门进行修复，在此基础上，我们制定了《地下车库消防设备巡检制度》，由地下安保分队，对区控制室、风机室、防火卷帘、灭火器、消防栓等设施设备，实行日巡查制度，并做巡查记录，对发现问题及时反馈、维修，使问题得到了根本解决，保障了整个消防监控系统的稳定运行。

二、实施“三个到位”，为预防和抢险工作做好充分准备。为确保消防安全，我们在这项工作中实行了“三个到位”。一是消防工作制度到位。为使消防安全工作有章可循，结合各小区实际情况，在市公安局消防处的指导下，完善了各项消防工作制度。如《领导负责责任制》、《动用明火管理制度》、《用电制度》、《重点部位管理制度》、《夜间值班、巡逻和门卫制度》、《重大节日、重大活动安全检查和审批制度》、《预防和处理突发事件工作预案》、《地下车库消防应急预案》。等等。这些制度和规定，要求明确，职责到岗，从而使各小区的消防安全工作有规可依、有章可循。二是消防演练到位。按照高起点、高标准开展消防演练的要求，我们在开展消防演练活动中，注重活动质量，确保消防演练到位。今年以来，共举办消防演练3次，每次都有100多人参加，达源公司主管安全副总经理李长铁等领导在参加今年第一季度消防演练时，对活动的组织安排、程序效果给与好评。每次演练都达到“三快”的标准（出警快，在接到火警信息后，现场核实人员必须在50秒内到达现场、扑火快，就是在火灾初期将火扑灭、疏散快，应急小组在1分钟内疏散火场内人员），提升了全员的防范意识和使用灭火设备的能力，提高了对抗突发事件的应变能力。三是基础管理到位。为加强基础管理，我们完善了地下消防基础档案。做到了各项消防资料齐备，各项检查记录规范，使各项工作有据可查。

产态势。

五、实行三级检查考核，提高消防工作质量。为保证消防安全工作质量，我们实行班组、管理处、公司，三级检查考核制度。采取定期和不定期的检查考核办法，防患于未然，使消防隐患及时消灭在萌芽状态。班组检查考核是以每班班组成员为主体，按照既定的巡查路线，检查消防重点部位的设备完好运行情况，人员在岗值班状况，发现问题及时记录，及时上报。为保证巡查机制在每个巡查点设置签到表，在有人值守的固定点实行检查与被检人员互签。每条巡查路线，相互交叉，在交叉点的签到表实行轮流顺签。即每名巡查员在交叉点签到时，必须紧接上一条签到记录填写不得留空行。

这样管理处和公司在随时检查考核过程中就能够及时发现违规的签到记录。避免出现早签和补签的问题的发生，保证了巡查的有效性和准时性，突出了人防优势。管理处考核时，重点检查当班班组的固定岗值班和巡查岗巡查情况。公司检查考核是对下两级检查的不定期抽检，并定期检查各种记录文字资料及消防工作开展情况，三级检查考核全面覆盖地下消防工作的方方面面，即有执行又有监督，是消防工作顺利开展并长期有效运行的有力保障。

以上是我们消防安全工作中的一些措施和做法，与先进的兄弟单位相比还有一定差距。今后，我们决心以这次会议为契机，以科学发展观为指导，在市公安局消防处的支持下和帮助下，积极进取，扎实工作，全面完成消防安全的各项工作任务，为打造平安小区，建设和谐家园作出新的贡献！

谢谢大家

19.企业物业公司财务管理制度的探讨 篇十九

物业管理是指物业产权入、使用人委托物业管理企业运用现代化的经营手段和修缮技术, 对已投入使用的各类物业 (包括房屋及其设备以及相关的居住环境等) 统一进行维护、修缮、服务的管理活动。物业管理与传统的房屋管理最大区别是遵循市场经济规律运作。物业管理公司在物业管理的过程中, 对物业进行的各项管理, 是通过经济核算的制度, 按一定的方式供给一定的货币资金, 用以周转和使用, 完成对物业的正常管理和服务。财务管理以筹集资本为重点, 以资本成本最小化为目标。财务管理不仅要筹措资本, 而且要进行有效的内部控制, 管好用好资金。物业财务管理人员不仅要按照公司管理与服务的需要安排好筹资的规模与时间, 确保公司经济活动的正常进行, 还要根据不同筹资方案所需付出的筹资成本与承担的筹资风险, 选择最佳的筹资方案。这就是公司筹资管理的任务。

二、物业管理的目标

1、为业主服务, 使物业保值增值。

良好的物业管理与优质的物业相结合, 就能够使物业长住常新, 延长物业的使用年限, 发挥出最大的使用功能, 体现出物业的最大价值。

2、为业主服务, 创造安全清洁舒适方便的居住环境。

一项物业的价值除了价格, 地理位置等因素外, 物业管理的好坏就成为其他诸多因素中的主要因素。买房是一次性的, 但使用是长期的, 物业管理的就应该为业主提供优良的服务, 创造安全、清洁、舒适、方便的居住环境。

3、为社会服务, 使家庭社会经济环境协调发展。

改革开放以来, 我国房地产业飞速发展, 对物业管理的需求也是巨大的。物业管理的内容不仅包括维修、保洁, 也包括建设良好的社区文化。管理好这些物业, 使家庭、社会、经济、环境、协调发展, 居民安居乐业, 也是物业管理服务的宗旨。

4为企业服务, 求生存创效益。物业管理企业不是行政管理结构, 是有偿出售智力和劳务的经营型企业, 获取利润是生存的基础, 也是发展的需要。在保证服务的前提下, 开展多种经营, 增加创收渠道, 以利于物业管理企业的生存和在竞争中得到发展。

三、规范物业管理财务制度

1、物业服务企业的财务管理制度

国家对物业服务企业的财务管理进行规范的法规主要是1998年1月1日施行的《物业管理企业财务管理规定》该规定对物业服务企业的待管基金、成本费用、营业收入及利润等财务管理进行了规范。此外, 《企业财务通则》 (1992年11月30日) , 《施工、房地产开发企业财务制度》 (1993年1月1日) 等规章, 也适用于对物业服务企业财务管理的规范, 国家发改委、建设部印发的《物业服务收费管理办法》 (2004年1月1日执行) 。这些规定为规范物业服务的经营财务管理及服务收费行为, 保障业主和物业服务企业的合法收益起到积极作用。

2、物业服务费用的构成确定与缴纳

(1) 物业服务费用构成。

物业公司应遵循合理公开以及费用与服务水平相适应的原则, 依据《物业管理条例》和《物业管理收费办法》收取物业服务费用。一是物业服务企业按照政府指导价或市场调节价, 根据其与业主委员会签订的服务合同约定, 对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修养护, 管理维护相关区域内的环境卫生和秩序而向业主和物业使用人所收取的物业服务费用。二是物业管理所收取其他特殊费用, 如装修后的垃圾清运费等。三是根据法律法规规定或业主大会决定而收取的用于物业公共维修养护的专项维修资金以及其他用于维持物业公共管理的费用。

(2) 物业服务费用缴纳。

物业服务费用的收入主要来源, 一是业主及物业使用人的缴纳。二是物业管理区域的停车场、广告招牌、商业网点的出租收入。

(3) 水电费用代收代支管理。

物业服务企业接受委托代收费用, 不得向业主收取手续费等额外费用, 并且应当接受业主的监督。同时, 提供单位要求物业服务企业代收代支也必须以充分协商签订合同的方式来明确权利义务, 并且应当支付物业服务公司一定的报酬。

(4) 物业管理的财务监督。

年终, 物业公司向业主大会或全体业主, 公布物业服务资金年度预算决算以及涉及业主共同设施设备费用分摊等代收代支费用情况, 专项维修资金的开支情况, 全年财务收支状况, 并且接受业主的质询和及时进行答复。

总之, 在物业建成并投入市场后, 专业的物业管理公司接受业主或用户的委托, 按照物业服务合同约定, 对房屋及配件的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序实施专业化管理。通过一定的技术方法, 对公司财务活动进行分析和研究, 依据一定的原则, 对公司财务状况进行科学的评价, 分析公司的维修、管理活动中的资金运动过程和结果。

参考文献

[1]杨述兴编著, 国有后勤服务机构改制后的相关经营实务[M].

20.物业公司安全工作计划 篇二十

【关键词】物业管理；业主；关系

1.物业管理公司与业主的定义

1.1物业管理公司

物业管理公司简称物业公司。物业公司是专门从事地上永久性建筑物、附属设备、各项设施及相关场地和周围环境的专业化管理的，为业主和非业主使用人提供良好的生活或工作环境的，具有独立法人资格的经济实体。作为独立的企业法人，物业管理公司必须由明确的经营宗旨和经行业主管部门认可的管理章程，能够独立承担民事和经济法律责任。物业公司须自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的机制运行。

1.2业主

业主是在区分所有建筑物内或者在一个建筑区划内拥有一个或者一个以上专有建筑物空间或者房屋的所有权人。业主可以是自然人、法人和其它组织，可以是本国公民或组织，也可以是外国公民或组织。业主是在区分所有权制度下的一个法律概念。

1.3物业管理公司的性质

物业管理公司的性质是由物业管理的性质决定的。物业管理具有服务性，因而物业管理公司也具有服务性。物业管理公司不生产产品，而是提供服务，享受第三产业的优惠政策。物业管理公司的性质具有以下特点：

第一，物业管理公司是独立的企业法人。物业管理公司是按合法程序建立，从事物业管理活动，为业主和租户提供综合服务和管理的独立核算、自负盈亏的经济实体。物业管理公司作为企业的主要标志是：拥有一定的资金和设备，具有法人地位，能够独立完成物业的管理与服务工作，自主经营，独立核算，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任等。

第二，物业管理公司属于服务性企业。物业管理公司的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，为业主和租户创造一个舒适、方便、安全、幽雅的工作和居住环境。物业管理公司作为非生产性企业，主要是通过对物业的维修养护、清洁卫生以及直接为业主和租户提供服务来达到自己的工作目标。

第三，物业管理公司在某种程度上承担着某些行政管理的特殊职能，因此它是现阶段城市现代化建设的重要组成部分。由于中国城市建设管理体制正处于改革发展中，某些管理的职能和职权并没有完全转轨和明确，所以物业管理公司在向业主和租户提供服务的同时，也承担了部分政府有关部门对城市管理的职能，例如大厦的质量安全、住宅小区内的市政设施等等。

2.物业管理公司与业主的关系

物业管理公司受业主的委托，对其物业实施管理与维修，对业主提供各种服务。物业管理公司与业主的关系是委托与受托、服务与被服务的关系。

目前的物业管理公司很大一部分是由房地产开发企业自行组建的子公司，房地产开发企业建成房屋后，将其交由子公司――物业管理公司管理。还有一部分物业管理公司由原房管部门中剥离出来。随着社会主义市场经济体制及竞争机制的建立，这种由房地产开发企业或房地产行政主管部门指定物业管理公司为业主进行管理的方式越来越不适合时代的要求。随着招投标机制引进物业管理行业，业主的合法权益将得到更多的尊重，物业管理公司也可根据自己的情况参与投标竞争。在这种“双向选择”之下，物业管理公司要想占领市场，就必须不断提高业务水平，端正服务态度，保证工作质量；业主与物管公司是相互独立的，业主委托物管公司代表业主从事某类活动，这实质上是经济学意义上的（不是民法意义上的）一种委托代理关系。业主被称为委托人，物管公司被称为代理人。

委托人想使代理人按照自己的意愿選择行动，但委托人不能直接观测到代理人选择了什么行动。我们应明确委托人与代理人的目标，通过对物管公司（代理人）与业主（委托人）的运行机制进行分析，我们可以知道：代理人的目标是追求自身收入或期望效用最大化。而委托人的目标主要有两类：一类是如何使预期损失（如火灾、盗窃、污染等）最小化；另一类是如何使其预期效用（如舒适的生活环境、便利的服务等）最大化。

3.如何协调物业管理公司与业主关系

3.1明确双方定位，利益共享

关于物业管理企业与业主之间的关系，在总体层面上，《物业管理条例》中已确认了两者是两个独立平等的民事主体；在经济层面上，是两个合同当事人的平等关系；在劳动关系层面上，是服务与被服务的平等关系；但是在社会层面上，人们受旧的传统思维影响，在观念上使得双方原本平等关系的地位产生错位，部分业主采取了拒绝的态度，给物业管理活动增加了困扰。因此，明确双方的定位，是处理好物业管理企业与业主关系的前提。

在物业管理活动中，物业管理企业与业主虽然在经济利益上有差异，但目标是一致的。人们常常忽视了物业管理活动中推广的“合伙经营”的理念。双方的思维都单方面地局限于一般的商品交换，遵循着市场经济原始规则，即“以最小的付出，获取最大的利益”，这势必造成双方在根本利益上的冲突。

3.2建立互信机制，共存共荣

有了“利益共同点”，只有彼此“互不设防”，互相信任，真诚合作，才能达成共同目标。因此，建立一种互信机制是十分必要的。不论是物业的所有者，还是物业管理服务的经营者，达成共同利益是永恒的原则。不论是物业管理企业还是业主，都应该以“合作伙伴”的姿态出现，站在公正、诚信、互利的基础上思考问题、解决问题。在处理双方关系时，应本着“求同存异”的精神，采取包容，互让，友好的态度。

作为物业管理企业应该正确对待业主的利益，要把业主利益摆在首位，力戒追求现实利益的短期行为。应在提高服务品质与管理水平、提高服务档次、推行“品牌”效应上下足功夫。要在员工的思想意识中肯定和树立“业主至上”的观点，认真对待和处理业主的诉求。同时，要在提升一线员工素质上下足功夫，动用企业的一切资源作为支撑，这样才能促使员工有效地与业主进行沟通。

和谐的小区，业主和物业管理企业双方都将对方作为不可缺少的合作伙伴。业主和物业管理企业应该共同使业主委员会成为一个有效的交流平台，建立一个完善的信息反馈体系，充分发挥业主委员会“桥梁”和“润滑剂”作用。在业主委员会这个平台上，真正做到你中有我、我中有你，和平共处、共存共荣。

3.3促成交流沟通，完善法制

沟通是把思想、情感、知识、信息等在个人或群体间传递、交流的过程，它是增加感情、拉近距离的有效手段。因此，不管是物业管理企业还是业主，都应重视和加强彼此间的沟通，这样才能关系融洽、和睦共处。

由于物业管理是市场经济的产物，在国内推行时间还很短，为了保证其健康发展壮大，应尽快完善法律法规是前提。同时结合实际情况，做好地方性法规的建设，细化条款，简化程序，增加可操作性。此外，应该加强行业协会建设，强化行业协会指导协调功能和“桥梁”的作用，才能确保物业管理市场健康、有序、规范地发展。

总而言之，要处理好物业管理企业与业主的关系只要思想观念端正，并且巧妙地利用沟通的方式和方法，就一定能够做好物业服务工作，就一定能够提升物业管理的服务质量，就一定能够打造自己的服务品牌，实现物业管理的可持续性发展，为创造社会主义和谐社会做出新贡献。

【参考文献】

[1]颜哲，魏锋.业主与物业管理公司之间的委托-代理关系模型化分析.重庆建筑大学报，2000，22.