大型住宅小区物业管理

大型住宅小区物业管理（精选8篇）

1.大型住宅小区物业管理 篇一

大型小区规划、建筑方案设计招标公告(中英文版)

湖南雄震投资有限公司注册资金1亿元人民币。现有位于长沙市岳麓区金星大道西坦山路南土地312亩。拟建大型商住高档小区，规划总建筑面积约40万平方米。现分开面向国际各设计单位征集规划和建筑设计方案。如有意投标者，请在2007年02月01日之前与我公司联系（免中介）。

联系人：刘群怀

电话：0731-8989729***

邮政编码：410205

地址：长沙市岳麓区桐梓坡路399号时代帝景大酒店517房 电子邮箱：

Invitation of public bidding of plan and design housing estate program

HuNan XiongZheng investment Ltd.is a corporate with registered capital of 100,000,000 RMB.The company has a land development program of 208,000 m2 land located in the south of the XiTanShan Road on JinXing Avenue of YueLu district of Changsha, and plan to build upmarket commercial/residential housing estate with total building area up to 400,000 m2.HuNan XiongZheng investment Ltd.is inviting interested

international parties to participate in the public bidding for plan and design of the program separately.Contact person: qunhuai Liu

Tel: 0731-8989729Cell Phone: ***

ZipCode: 410205

Address:517 room,SHIDAIDIJING hotel

Number 399,TongZiPo Road

YueLu district, ChangSha

2.大型住宅小区物业管理 篇二

1 火灾自动报警系统的分类与选择

该小区由A、B、C三个地块组成, 设计有两个大型地下室, 平时作为车库使用, 战时作为人防使用。每个地块设计有15栋高层住宅, 其中A、B地块每栋建筑一到三层为沿街商铺、会所以及物业用房等。根据该小区的实际情况, 并结合火灾自动报警的三种基本形式的特点确定火灾自动报警系统的设计方案。

火灾自动报警系统一般分为3种形式, 即区域报警系统、集中报警系统和控制中心报警系统。下面介绍一下火灾自动报警三种基本形式的组成及特点。

1) 区域报警系统

此系统由火灾探测器、手动火灾报警按钮、区域火灾报警控制器和联动控制装置等组成, 是功能较为简单的火灾自动报警系统, 其组成如图1所示。

在该小区的火灾自动报警系统设计中, 每栋楼设置一个独立的区域火灾报警系统, 区域火灾报警控制器设置在该栋楼所在地块的消防控制室, 并在每个楼层的消防电梯前室设置识别着火楼层的灯光显示装置。

2) 集中报警系统

此系统由火灾探测器、手动火灾报警按钮、区域火灾报警控制器、集中火灾报警控制器和联动控制装置等组成, 是功能较复杂的火灾自动报警系统, 其组成如图2所示。

集中火灾报警系统通过区域报警控制器、上位机、联动控制柜等实现消防联动控制, 应能显示各个区域报警控制器的报警部位信号和控制信号, 也可以直接接受火灾探测器的报警信号, 功能比区域报警控制器更加齐全。它是整个建筑消防系统的总监控设备, 该小区每个地块设置一个消防控制室, 该地块的15栋建筑物的区域报警控制器集中连入消防控制室的集中火灾报警控制器, 组成一个集中火灾报警系统。

系统设备的布置应注意以下几点:

(1) 集中火灾报警控制器的所有输入信号线、输出控制线, 不得直接连接到控制上, 应使用接线端子连接, 并应进行相应编号以利于检查和维护。

(2) 对于集中火灾报警控制系统应设置独立的消防控制室。其值班操作人员应经过当地公安消防部门的培训, 培训合格后持证上岗。

(3) 与集中火灾报警控制器所连接的区域火灾报警控制器, 其功能应当满足区域火灾报警控制器的要求。

3) 控制中心报警系统

此系统由区域显示器、集中火灾报警控制器、专用消防联动控制设备、区域火灾报警控制器和火灾探测器等组成, 是功能更为复杂的火灾自动报警系统。系统应能集中显示该小区三个地块的火灾报警部位信号和联动控制信号。

在该小区的火灾自动报警系统设计中, 每栋楼选用区域报警系统, 每个地块选用集中报警系统, 整个小区选用控制中心报警系统, 实现从每栋楼到每个地块到整个小区的分级监控, 整体控制。小区A、B、C三个地块, 每一地块设置一个消防控制室, 并将A地块的消防控制室设为消防控制中心, 内设火灾报警控制柜、消防联动控制设备、事故广播消防通讯装置、计算机显示打印装置等, 以便于集中控制管理。B、C地块的消防控制室内设火灾报警控制器、消防控制设备等, 通过消防控制总线与A地块的消防控制中心相连接, 使整个小区组成一个统一、协调、稳定的火灾自动报警系统。一旦有火灾发生, 能够迅速识别火灾发生区域, 并进行消防报警与灭火。

2 火灾探测器的分类与选择

火灾探测器是火灾报警系统的“鼻子”与“眼睛”, 其作用是监视环境中有无火灾发生, 不同的场所选用适合的火灾探测器, 对于整个火灾自动报警系统的可靠运行有至关重要的作用。在设计中要根据火灾发生、发展的具体情况选用正确的火灾探测器。

火灾探测器的分类主要有以下几种:

1) 感烟火灾探测器

火灾发展过程可以分为初期阶段、发展阶段和衰减熄灭阶段。感烟火灾探测器能够在初燃生烟阶段, 自动发出火灾报警信号, 以达到将火扑灭在未成灾害之前的目的。感烟式火灾探测器是利用一个小型烟雾传感器响应悬浮在其周围附近大气中的燃烧和热解产生的烟雾气溶胶的一种火灾探测器。感烟式火灾探测器可以探测70%以上的火灾。它具有灵敏度高、稳定性好、误报率低、寿命长、结构紧凑、价格低廉等优点, 对火灾初期和阴燃阶段的探测非常有效, 可测烟雾粒径范围在0.03~10μm左右。根据结构可分为离子感烟探测器和光电感烟探测器。

2) 感温火灾探测器

当火灾发生的场合存在大量粉尘、油雾、水蒸气时, 使用感烟式火灾探测器会造成误报。这时使用温感式火灾探测器比较合适。感温式探测器是响应异常温度、温升速率和温差等参数的探测器, 可分为定温式火灾探测器、差温式火灾探测器、差定温式火灾探测器。

3) 可燃气体探测器

可燃气体探测器用来检测住宅小区内家庭厨房的可燃气体如煤气、天然气和液化石油气等。其检测原理, 按照使用的气敏元件或传感器的不同主要分为热催化原理、热导原理、气敏原理和三端电化学原理四种。

其他探测器还有图像式火灾探测器、空气采样火灾探测器、感光式火灾探测器等。该小区火灾报警系统所选用的探测器有感烟火灾探测器、感温火灾探测器和可燃气体探测器。根据每种探测器的应用特性, 在每户的起居室、卧室、餐厅布置感烟火灾探测器, 公共区域如楼梯间、电井、电梯前室、电梯机房等布置感烟火灾探测器, 厨房布置可燃气体探测器, 地下室、车库、柴油发电机房等选用感温探测器。

火灾探测器的布置安装要注意以下几点:

1) 每个探测区域内至少设置一个火灾探测器, 探测区域内设置的探测器数量应按公式 (1) 确定

式中, N代表火灾探测器数量;S代表一个探测区域的地面面积;A代表一个探测器的保护面积;k代表安全修正系数, 特级保护对象k取0.7~0.8, 一级保护对象k取0.8~0.9, 二级保护对象k取0.9~1.0。

布置火灾探测器时还要特别注意梁的影响, 当梁突出顶棚高度600mm时, 被梁阻断的区域需要单独划分为一个探测区域。每个梁间区域应至少安装一个火灾探测器, 当梁间区域超过探测器的保护面积时应按照公式 (1) 确定探测器的数量。

探测器到梁边、墙壁的水平距离应不小于0.5m, 探测器周围0.5m范围内不应有遮挡物。

3 其它消防设备的设置

其它消防设备包括手动火灾报警按钮、火灾声光报警器、应急广播系统、消防电话系统等。手动火灾报警按钮是手动方式产生火灾报警信号、启动火灾自动报警系统的器件, 当按下手动报警按钮, 会向消防联动控制器发送火灾信号, 消防联动控制器通过按钮编码确定火灾区域, 并对该区域进行声光报警。每个防火分区至少应设置一个手动火灾报警按钮, 宜设置在公共场所的出入口处并设有明显标志, 便于察觉和操作。

火灾声光报警器是用于火灾事故现场声音报警和闪光报警, 特别适用于报警时能见度低或事故现场有浓烟产生的场所, 对事故现场的人员起到警示作用。应急广播系统与火灾声光报警器作用相似, 消防控制室管理人员可通过消防广播传达火灾信息, 引导火灾区域内的人员有序撤离。两种设备各有所长, 火灾发生初期交替使用效果更好。在每个楼层的安全出口处设置火灾声光警报器和应急广播, 其位置设在各楼层走道靠近楼梯出口处, 同一栋楼内的所有声光报警器及应急广播在火灾事故发生时要同时启动。

消防电话系统是一种消防专用的通讯系统, 通过消防电话可及时了解火灾现场的情况, 并及时通告消防人员救援。它有总线制和多线制两种主机。总线制消防电话系统由消防电话总机、消防电话接口模块固定消防电话分机、消防电话插孔、手提消防电话分机等设备构成。所有电话插孔和电话分机与主机通话都要经过电话接口模块。而多线制消防电话系统则没有电话接口模块, 一路线上的所有电话插孔和电话分机与多线制电话主机面板上的呼叫操作键是一一对应的。一般设置为每个单元一路电话。该小区火灾自动报警系统设计中, 选用带电话插孔的手动报警按钮, 电梯机房设一部专用的消防电话。

4 火灾自动报警系统的供电、布线与接地

火灾自动报警系统对主电源的可靠性要求高, 按一级或二级负荷考虑, 有两个或两个以上电源供电, 在消防控制室自动切换, 同时还要有直流备用电源, 以确保供电的切实可靠。直流备用电源采用火灾控制器的专用蓄电池或集中设置的蓄电池。火灾自动报警系统的主电源和备用电源其容量应符合现有国家标准的要求, 在备用电源连续充放电三次以后, 主电源和备用电源应能自动切换, 火灾自动报警控制器电源要有自动转换和备用电源的自动充电功能, 备用电源要有过压和欠压自动报警功能。火灾自动报警系统主电源的保护开关不应采用漏电保护开关, 因为保证系统的可靠性为第一位, 控制器的主电源引入线应直接与消防电源连接, 严禁使用插头。消防用电设备应采用单独的供电回路, 当火灾事故发生时, 应切断生产、生活用电, 消防设备正常供电。其配电线路和控制回路应按防火分区划分。在该小区的消防供电中, 消防控制室、消防水泵、消防电梯、防烟排烟风机等的供电, 应在最末一级配电箱处设置自动电源切换装置。该小区在地下室设有柴油发电机房, 消防设备两路用电一路引自小区变电所, 另一路引自柴油发电机房, 由柴油发电机房引来的电源作为备用电源。柴油发电机设有自启动装置, 并在30s内供电。

火灾自动报警系统的布线应符合国家标准《电气装置工程施工及验收规范》, 该小区所有消防控制、通信和报警线路一律选用耐火导线并穿无缝钢管明敷或暗敷。火灾自动报警线路用的竖井与电力、照明用的电缆竖井分开设置, 防止强电系统对火灾自动报警系统造成干扰。

该小区火灾自动报警系统采用共用接地装置, 接地电阻不大于1Ω。火灾自动报警系统设置专用接地干线, 并在消防控制室设置专用接地板。专用接地干线从消防控制室专用接地板引至接地极。专用接地干线采用铜芯绝缘导线, 其截面积不小于25mm2, 穿硬质塑料管埋设, 不得采用钢管保护。工作接地与保护接地必须分开, 保护接地导体不得利用金属软管, 工作接地不得利用镀锌扁铁或金属软管。

5 结语

通过对该项目火灾自动报警系统的设计, 对国家有关规范、政策、法规以及消防部门的规定有了更加深入的了解, 系统设计必须遵循这些方针、政策, 满足规范要求, 同时还要做到系统安全可靠、经济先进、使用简单方便。根据建筑物本身的性质、火灾危险性等级、耐火等级、结构形式、分布状况以及规模确定火灾自动报警系统的形式, 选用合适的火灾报警控制器、联动控制装置, 合理布置火灾探测器、手动报警按钮、事故照明灯、应急广播等是设计的关键。

摘要：火灾自动报警系统已成为住宅小区设计中不可或缺的一部分, 系统设计的优良与否直接关系到人民群众的生命财产安全。该文结合工作中的实际项目, 对国内某大型高层住宅小区火灾自动报警系统的电气设计做了简要分析, 总结了设计过程中应该注意的问题与事项。

关键词：火灾自动报警系统,火灾探测器,电气设计,消防联动控制

参考文献

[1]GB 50116—2013, 火灾自动报警设计规范[S].

[2]GB 50016—2006, 建筑设计防火规范[S].

[3]GB 50168—92, 电气装置安装工程电缆线路施工及验收规范[S].

3.大型住宅小区的供电设计思路研究 篇三

关键词：大型住宅小区；供电设计；电气设备；设计；建议

1、引言

随着我国建筑行业的迅速发展，大中城市中的大型住宅小区越来越多，然而在小区的供配电设计时，由于设计单位缺乏城市综合体的配电设计经验，在进行包括住宅、学校、商场等单体建筑以及多功能建筑的城市综合体进行供配电设计时，出现不同程度上的问题。在现代城市兴起的高层建筑中，电梯、中央空调等大型用电设备以及居民对电的需求越来越高，并且对供电的可靠性、安全性提出更加严格的要求。因此在进行供配电的设计时，必须要进行精确细心地规划，充分考虑整个供电、用电过程的安全性、可靠性，提供一个良好的用电环境。但是实际的供、配电单位中，很多工作人员缺乏对新技术、新工艺的接触了解，在进行小区的整体供配电设计中难免出现一些问题与缺陷。本文结合大型住宅小区供配电工作的设计思路、设计方法进行探究，并且为小区供电项目中高低压配电装置、电能计量方式方法、线路分布、变压器设置等方面提出相关可行性建议。

2、小区用电负荷分析计算

2.1各类用户用电容量计算

在进行小区供配电的设计规划时可以对居民用户采取用电负荷容量的负荷密度法以及需求发进行分配，按照统一的分配标准来计算用电容量，例如在当用户户型面积不足60㎡时适配3kw，面积在60-90㎡的用户用户给予4kw，当遇到90-150㎡的大户型住宅应该增加到每户6kw等方法，对于有特殊用電需求的户型，应该根据实际情况进行科学合理的配电。对于新建的住宅内部公用设施用电设备来说，要按照其标明的实际设备容量来进行计算，没有确切标注的公用用电设施可以按照30W/㎡来进行配置。并且在进行电荷的计算时，必须精确到每一栋建筑的每一个用电单位，这样可以更加准确的进行变压器、电缆面积、回路基数等参数的设置。

2.2负荷等级确定

在经过精确地电量负荷计算汇总以后，还要注重负荷等级的重要性。国家相关的居民住宅防火规范标准中明确的规定了负荷的等级划分，对于层数超过十九层的大型住宅小区建筑划分为一类高层建筑，必须严格的按照国家一级应对负荷要求进行配电设计；住宅居民建筑中十层到十八层的小区住宅被认定为二级负荷高层建筑，其余的为三类负荷。

3、供配电方案设计

大型住宅小区供配电系统的可靠性关键点在于供电方案的制定，在进行供配电的方案设计时要考虑到小区实际的用电负荷以及城市所在地电网的具体情况，直接关系着小区供电设施的安全性、可靠性与经济性。

3.1小区接入电源供电设计

大型住宅小区供配电设施的外部电源线路和电缆必须符合城市建设规划以及改造的要求，在经过了小区用电相关情况的统计汇总后要及时的申报给当地供电营业部门进行审批、核查。在经过供电部门对项目的可行性研究审批之后才能进行施工，并且施工过程中要严格的按照供电公司提供的施工标准进行，做好小区内配电方案和供配电设施房的设计，并且要对主用电源、保护装置、副用电源、变压器等进行严格的筛选，科学合理的规划、设计线路路径、建设架空线路以及电力电缆方案。

3.2小区供电接线方式设计

3.2.1小区内部建设配电网的一般要求

在进行小区内部配电网的建设时要考虑到小区用电负荷的具体情况，按照需求挑选欧式箱变供电与配电房供电模式的使用，对配电房的容量以及建设位置进行合理的优化，采取环网柜和环网变并存的接线方式来对居民室内、室外安全走线进行设计。值得注意的是在进行高层住宅的配电网选择时，必须采用欧式箱变的方式，相对于小高层与低层住宅宜用配电房来进行供配电，同时还要合理的选择建设地点，以便减少低压线缆长度，节省资源的同时有效地降低压降。

3.2.2高压供电方式

大型住宅小区进行高压供电时最好采用开关站、配电站进行合理供电，进行分支箱、环网柜的连接方式进行布线。十层以上的高层建筑采用户内配电站的方式进行供电，在户内采取干变的方法来接线，并且要执行严格的热稳定校验。相对于多层住宅小区来说一般会采用箱式变电站，根据小区内各栋居民用电的负荷情况来进行箱式变电站的合理分配，但是箱式变电站的建设要考虑周围环境的影响，尽量避免来自外界条件的干扰。同时为了提高小区供电设备的安全性与可靠性，可以采取环网性变压器来形成手拉手式的供电方法。

3.2.3低压供电方式

在进行大型住宅小区的低压线路设计时，要求低压线路长度不超过250m，高层住宅的低压电缆必须采用预分支电缆的方式进行接线，尽量减少低压分线箱的占地的同时还能体现出安全、美观、简单的特点。同时，为了保障低压线路的安全与可靠，还要进行多点及末端接地的方式，并且装设低压自动无功补偿装置。

3.2.4接线形式设计

对于小型开关站来说可以采用单母线的接线方式，中大型的开关站就采用单母线分段方式进行接线。建筑的一级负荷不仅仅要有双重电源供电，还应该设置自备应急电源，确保消防、电梯等设备能够正常的运行。

3.3配电房选址以及线路走廊

在大型住宅小区的配电室、箱式变压器、电缆沟管走向等方面设施选址应该规划到小区的总体布局中去，设置独立的建筑进行这些设备的保护，防止暴雨、雷击、人为因素等破坏用电设施的安全。同时小区的电力电缆、输电线的路径要经过多方单位的审查、校验后才能实施，避免与给水、煤气、弱点网络等的交汇、影响。

4、电气设备选型

在进行电气设备的选型阶段要充分考虑到小区居民的用电负荷以及用电频率，充分的利用新技术、新产品。根据用电类型的不同进行高低压配电设备的选择，尽量采取节能环保、低损耗、低噪音的变压设备，配电站、开关站、环网柜的选择要充分的考虑到其长期发展的需要以及可靠性、安全性能都较高的设备，具有良好的信息化管理、安全防范、通信网络三方面自动化的功能，保障日常的维护工作量尽可能少并且操作简单。并且建立开放式、全方位、多功能的小区安全防范系统。

5、结语

本文对大型住宅小区负荷计算、电气设备选型、供电方案设计选择等多方面进行探究，并且对过程中可能遇到的问题进行了阐述，为大型住宅小区供电设计人员做好设计提供了建议。同时，小区住宅供配电方案的设计应该与时俱进，向智能化、安全化、节能化、可靠化方向发展，满足城市小区安全、高效供配电的要求。

参考文献

[1]陈梦晖.大型住宅小区的供电设计.《建筑电气》.2012年3期

[2]冯志国，赖浩.大型住宅小区供配电设计.《江西理工大学学报》.2013年5期

4.住宅小区的物业管理 篇四

城市居民的居住生活聚居地称为居住区。居住区是具有一定的人口和用地规模、以满足居民日常物质和文化生活需要的，为城市干道所分割或自然界限所包围的相对独立的区域。在规划设计中，居住区按居住户数或人口规模分为规模居住区、居住小区、住宅组团三级

一个完整的居住区由若干小区组成。同样，一个完整的居住小区由若干居住组团组成。每一个级别均需配套建设相应数量和级别的公共服务设施。对达到一定规模、基础设施比较齐全的居住区称为住宅小区（含居住小区、住宅组团）。

一、住宅小区的功能

从物业管理的角度来看，住宅小区是一个集居住、服务、经济、社会功能于一体的社会的缩影。1．居住功能。这是住宅小区最基础的功能。根据居民的不同需要，提供各种类型的住宅，如多种类型的居住单元、青年公寓、老年公寓等。在居住功能中，最重要的是它能够提供人们休息的场地和环境，其他的才是如饮食、盥洗、个人卫生、学习、娱乐、交际等功能。2．服务功能。住宅小区的服务功能是随着城市规划建设要求、房地产综合开发而来的，即要求小区的公用配套设施和小区的管理应能为居民提供多项目、多层次的服务。包括：教卫系统，如托儿所、幼儿园、小学、中学、医疗门诊、保健站、防疫站等；商业餐饮业系统，如饭店、饮食店、食品店、粮店、百货店、菜场等；文化、体育、娱乐服务系统，如图书馆、游泳池、健身房、电影院、录像室等；其他服务系统，如银行、邮局、煤气站、小五金、家电维修部等。3．经济功能。住宅小区的经济功能体现在交换功能和消费功能两方面。交换功能包括物业自身的交换，即开展住宅和其他用房的出售或出租经纪中介服务和小区管理劳务的交换，即业主通过合同的方式将住宅小区的管理委托出去。消费功能指的是随着城市住房制度改革的不断深化，住宅小区中的住宅将不断的商品化，并进行商业化的管理。包括住宅在购、租两方面的逐渐商品化及小区的管理和服务都是有偿的，住用人将逐渐加大对居住消费的投入。4．社会功能。住宅小区的主体是居民，居民的活动是社会活动，聚集在住宅小区的各种社会实体，如行政治安机关、商业服务业、文化教育、银行等是以住宅小区为依托，共同为居民服务，发挥各自的功能。这些实体之间、实体与居民之间、居民相互之间组成了住宅区的社会关系、人际关系，形成了一个社会网络，相互影响和相互制约。

二、住宅小区的特点

住宅小区相对于一般单体住宅或单幢住宅楼来说，由于其是小区，更注重物业的整体性、相关性。住宅小区，尤其是新建住宅小区有以下特点：1．统一规划，综合开发。由于城市建设的发展和人们物质文化水平及居住条件的提高，住宅区的规划布局有了很大变化。在“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”原则的指导下，全国广大城镇统一规划、综合开发的新型住宅区成片地兴建起来。这些新建住宅小区，规划布局合理，配套设施日益完善，改变了过去单一的、分散的结构和功能，向节约用地、高密度、综合化和现代化方向发展。新建住宅小区一般是以多栋居民住宅楼为主体，配以商业、服务业、饮食业、邮电、储蓄、托儿所、文教卫生、娱乐、庭院绿化等配套设施，组成一个功能齐全的居民生活小区。这就要求区内各类建筑和居住环境相互协调，有机结合。由专业化的物业管理企业实行统一管理、优质服务、合理收费。2．规模大，功能全。新建居民住宅小区多为多层、多栋楼体建筑群，少的几万平方米，多的十几万甚至百余万平方米。如我们所管辖的银河绿苑物业小区，总占地面积500亩，建筑面积50万平方米是我市乃至全省数一数二的超大社区，近4000户居民，绿化面积40℅，集地下停车场、篮球场、网球场、幼儿园、小学等一应俱全。超级市场、体育场、健身房、医院等等，居民达3万人。小区已不仅是人们避风雨、御严寒、生活休息、繁衍后代的栖身之处；而且是学习、工作、教育、科研的重要园地；还是休闲、娱乐、文化、体育活动的乐园；也是进行区域内购物、饮食、生活服务的场所；更是社会主义精神文明和物质文明建设的基地。住宅小区的多功能性，给小区的物业管理工作带来了很大的难度。3．房屋结构整体化，配套设施系统化。住宅小区内，多座单体楼宇构成一个小区房屋系统；每栋楼房的地上建筑与地下建筑构成一个整体；区域内供水、排水、供电、各种热力、煤气管网互相相通构成一个网络系统，而这些系统交融组合形成了一个庞大的、复杂的、多功能的大系统。各种服务设施、配套设施、区域内绿化、道路、各种供水、供电、热力管网都是统一设计规划的，除住宅外，几乎都是为全住宅区服务的，是无法分割的，使住宅小区变成一个小社会。这就必然要求统一管理，统一经营。4．产权多元化，管理复杂化。由于住宅建设投资的多渠道、住宅的商品化及房改的深入，使房屋的产权结构发生变化。在市场经济条件下，房屋产权由单一所有制变为产权多元化。一个居住区、同一栋楼宇内，全民、集体、个人、外产等不同的产权共存。住宅小区规划、设计、建设的统一性、系统性、功能的多样化、房屋结构与配套设施的系统化，再加上产权的多元化，给小区物业管理造成了极为复杂的局面，导致物业管理工作的复杂化。

三、住宅小区物业管理的特点

住宅小区内居住着不同阶层、职业的家庭，不同的生活习惯、爱好、文化程度、道德水准、经济收入水平等等决定了他们对居住环境要求和居住行为的差异。这些差异有时会产生各种各样的问题、矛盾和纠纷。这也给住宅小区的物业管理提出了更高的要求。住宅小区是小区内全体居民共同的家园，是大家共同生活的场所，建设和维护一个良好、和谐的居住环境就是全体居民共同的心愿。因此，为避免减少和妥善处理这些问题、矛盾和纠纷，有必要在自治自律的基础上对人们的居住行为做出某些限制和约束，制定一个大家共同遵循的居住行为的规范，即业主公约，其核心是任何人的行为不得违反社会公共利益和损害他人利益。这也就是说，自治自律是相统一的，自治是在自律基础上的自治。每个人在享受一定权利的同时，也应承担相应的义务。住宅小区物业管理还带有相当的复杂性，主要表现在三个方面。首先，小区的房屋产权的多元化要求管理上的权威性和统一性。不同产权性质的住宅在物业管理上的侧重点不同，如何针对产权的多元化实行统一的物业管理具有一定的复杂性。其次，小区的物业管理在实施过程中要涉及到市政各部门、公安、街道办事处等多个部门和单位，如何协调好相互间的关系和利益，明确各自的职责和管理范围，对搞好小区物业管理是至关重要的。第三，物业管理经费筹集的复杂性。不同产权形式下物业管理经费的筹集渠道不同，物业管理服务收费的计算原则不同，收缴方式不同。当前，我国的物业管理主要是在普通住宅小区推行，其住宅小区物业管理经费的筹集既要考虑到物业管理实际运作的成本费用，又要考虑到人民群众经济收入的实际水平。这种费用与支付能力的矛盾构成了现阶段住宅小区物业管理经费筹集的复杂性，给经费的具体筹集带来了比非住宅物业更大的困难，需要认真加以研究，制定稳妥可行的收费标准与办法。

四、住宅小区物业管理目标

小区物业管理的目标概括起来就是要通过科学的管理手段和专业化管理技术来实现社会效益、经济效益、环境效益的统一。1．社会效益。小区管理的社会效益首先表现在为居民提供一个安全、舒适、和睦、优美的生活环境。这一环境不仅是指居室、楼宇内的，而且还指整个社区的治安、交通、绿化、卫生、文化、教育、娱乐等方面。它对于调节人际关系，维护社会安定团结，都有着十分重要的意义。其次，它可以起到为政府分忧解难的作用。实施小区管理以后，小区复杂繁琐的管理工作和各种投诉的处理，都由物业管理企业负责，政府不再为此花费大量的时间与精力，只需制定有关的政策规定，对小区管理实行指导、协调和监督。2．经济效益。小区管理的经济效益可从多方面得以体现：（1）从政府的角度看，未实行小区管理的住宅区，政府不仅要补贴大量资金用于小区房屋的维修，还要在环卫、治安、绿化和其它公共市政设施上投入财力。而实行小区管理的住宅区，政府不仅不投资，还可向物业管理企业收取税收。从这两方面看，经济效益是很明显的。（2）从开发企业角度看，实行小区管理不仅有利于房产销售，加速资金的周转，而且有利于开发企业以较高的价格售房。获取更多的销售利润。（3）从小区管理企业角度看。小区管理的经济效益不单体现在开发企业身上，还体现在物业管理企业本身。小区管理从单纯收取管理费来讲，是微利的，但如果善于经营，通过开展各种有偿服务，仍会取得较好的经济效益。（4）从业主的角度看。物业管理企业管理好、维护好房屋住宅及附属设备、设施，延长它的使用寿命，可以保障业主的经济利益。3．环境效益。小区内的水、电、煤、阳光、空气、通风以及建筑和人口密度等方面都与居民的身心健康有着密切的关系。小区管理有利于从根本上治理城市住宅内脏、乱、差现象，改善人居环境。因此，搞好环境的绿化、净化，不仅有助于人的身心健康，还将对整个城市建设规模、格局和风貌产生积极影响。

五、住宅小区物业管理原则 由具有独立法人资格、实行独立核算、自负盈亏的物业管理企业来进行城镇居民住宅小区的物业管理，与旧体制下那种政企不分、权责不明的福利型管理是截然不同的。应遵循的主要原则有：1．业主自治自律与专业管理相结合。住宅小区物业管理首先应遵循业主自治自律与专业化管理相结合的原则。业主自治自律是基础，但住宅小区的管理又具有技术性、专业性强的特点，必须以专业化管理为主；住宅区的日常管理工作，是大量的、繁琐的，离不开居民的支持。因此增强居民的群体意识，依靠和组织群众参与管理，发挥业主自治自律的作用，是实行这一原则的关键。2．服务至上，寓管理于服务之中。住宅小区的物业管理是一项服务性很强的工作，关系到千家万户的生活、休息、文娱、安全、卫生、教育、体育等诸多方面。住宅小区管理中的服务工作，具有长期性和群众性的特点，服务时限很长，往往几十年以上；服务对象范围很宽，男女老幼，各行各业，且流动性大、变化快。因此，必须坚持“服务至上，寓管理于服务之中”的原则，树立“为民服务、对民负责”的指导思想。3．所有权与经营权相分离。实行所有权与经营管理权两权相分离，是现代物业管理与旧式的房屋管理本质区别之一。这是针对城镇居民住宅小区，特别是旧有居民住宅小区存在的“两权”不清问题提出来的，目的在于解决分散管理与统一管理的矛盾。房屋及小区环境内各种设备是一个有机的统一体。若按分散的产权权属由产权单位或产权人自行管理，显然弊端很多。因此，必须实行所有权与管理权两权分离，在依法确认产权权属的前提下，实行管理经营权的集中统一。由一家物业管理企业对某一居民住宅小区实行统一

管理、综合治理、全方位服务。4．企业经营，独立核算。必须改革原有管理体制，实行政企分开，使管理机构成为经济实体，具有相对独立的经营自主权，逐步实现住宅经营管理的市场化。5．有偿服务和费用合理分担。物业管理企业要搞好管理，实行优质服务，就必须有资金来源。资金的主要来源是业主和用户，因此要实行有偿服务、合理分担的原则。物业管理企业提供的管理和服务是有偿的，应得到价值形态的实现和物质形态的替换。在费用分担方面，应该本着“量出为入、公平合理”以及“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，由房地产开发企业、物业管理企业和业主及使用人共同合理分担。

六、住宅小区物业管理的内容 住宅小区物业管理，是指对住宅小区的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。包括管理、经营与服务三方面的工作，概括起来讲，包括如下基本内容：1．住宅小区内，房屋及设备的维护与修缮管理。2．住宅小区环境的维护管理。具体包括：（1）违章建筑的管理；（2）公用市政设施的维护管理；（3）环境卫生的维护管理；（4）绿化管理；（5）治安管理；（6）消防管理；（7）车辆道路管理。3．开展多种形式的便民有偿服务。4．住宅小区的社会主义精神文明建设。

5.住宅小区物业管理服务合同 篇五

第一章 总则

一、本合同当事人：

委托方（以下简称甲方）： 受托方（以下简称乙方）： 马鞍山市建华物业有限责任公司

根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》及其实施细则等国家、地方法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上订立本物业管理服务合同。

二、物业基本情况 物业类型： 综合小区

座落位置： 四 至：东 西 占地面积： 35600平方米 建筑面积： 95600平方米

其中 住宅房屋建筑面积：68078.66平方米 非住宅房屋建筑面积：12568.71平方米

三、乙方提供服务的收益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。

第二章 委托管理事项

四、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理。包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。

五、共用设施、设备的维修、养护、管理和运行服务。包括共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾库、抽风排烟道、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统等）。

六、住宅小区规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、室外泵房、路灯、自行车库、停车库及地面停车位等。

七、住宅小区规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理，包括文化体育娱乐场所等等

八、公共区域绿地、花木、建筑小品、水系的养护、维修和管理。

九、公共环境卫生，包括公共场所、房屋建筑物共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，小区消杀。

十、小区交通与车辆停放秩序的管理。

十一、维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗值勤登记等。对大地豪庭住宅小区实行24小时封闭式管理，对大地豪庭住宅小区规划红线内范围进行全天候监控巡视，实行外来人员检查登记出入制度，配合和协助公安机关做好小区保安工作。

十二、建立、保存、管理好与物业有关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料等。

十三、为小区业主提供社区文化娱乐服务。

十四、业主或物业使用人自用部位和自用设施及设备的维修养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。收费标准应公布。

十五、负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费，停车费用等；并负责按照国家规定和双方约定代收代缴有关水电费用。

十六、在甲方的授权和配合下，对违反业主公约的行为及时采取规劝、批评、制止，直至诉讼等措施。

十七、做好政府法规和行业政策所规定的应由物业管理公司承担的其它事项

第三章 委托管理期限

十八、委托管理期限为三年。自2012年 10月 28日起至2015年 10月 28日止。

第四章 双方权利义务

十九、甲方权利义务

1、代表和维护产权人、使用人的合法权益；

2、制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约；

3、核准乙方拟定的物业管理制度；

4、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；

5、审定乙方提出的物业管理服务计划、财务预算及决算；

6、向乙方提供必要的物业管理用房（产权归甲方）由乙方无偿使用；物业管理用房建筑面积根据具体情势另行协商。

7、负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起30日内向乙方移交，乙方须书面签收并妥善保存；

8、当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，甲方负责协助催交；

9、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题；

10、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。

二十、乙方权利义务

1、积极履行物业管理服务职责；

2、根据有关法律法规及本合同的约定，制订符合本物业管理区域特性的物业管理制度；

3、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；

4、按本合同第十六条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约和物业管理制度的行为进行处理。

5、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业 的全部管理责任转让给第三方；

6、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的维修养护计划和大中修方案，同时报送有关经费预算，经双方议定并甲方书面核准后由乙方组织实施；

7、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督；

8、负责编制物业管理管理计划、资金使用计划及决算报告。

9、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须经甲方同意后报有关部门批准方可实施；

10、对小区共用部位的经营性活动应当经过甲方的书面许可；

11、物业管理用房水电及维护费用由乙方承担；

12、本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料，甲方应当书面签收；

13、按照国家规定和相关程序收取或代收代缴有关费用，不得乱收费，做到计费准确，收费公开透明，并接受甲方和业主监督

公摊费用应在收费前公布，并接受甲方审核。同时业主有权查阅公摊水电费用数据的相关凭证。

小区公共收入应每季度公布，并接受甲方审核。

14、乙方物业管理服务工作，接受甲方及业主检查与监督。（1）乙方每月工作计划，应当公布，并报甲方备案；

（2）业主的投诉记录及解决办法，乙方应每个月向甲方报告一次；

（3）合同期间第一年内，乙方应当每季度向业主委员会工作述职一次，以后每半年述职一次；每年向业主大会述职一次；

（4）乙方应当每半年出具并公示致全体业主的半年工作总结报告，报告内容应当客观真实；

15、乙方的行为除受本合同约束外，还应符合国家及本地物业管理的相关规定。

第五章 物业管理服务质量标准与目标管理

二十一、物业管理服务质量标准按照《住宅小区物业管理服务标准》（详见附件一）执行

二十二、乙方须按照下列约定及本合同附件二确定的要求，实行目标管理：

1、房屋外观：外观完好、整洁；

2、设备运行：正常，规范操作，完善保养，保证设备的正常运行；

3、房屋及设施、设备的维修、养护：建立完善的维修、养护制度，规范操作，做好相关记录，保证投诉回访处理率达100%；

4、公共环境：全天候全方位保持整洁卫生，严格管理，无乱设摊点和广告牌，无乱贴乱画现象；

5、绿化：公共绿化无破坏，专人负责，修剪及时，整齐美观；

6、交通秩序：安全有序；

7、保安：实行24小时安保巡查制，重点部位定人定岗，监控中心24小时值守，做好安全防范工作；

8、急修：急修及时率达98%以上；

小修：及时，快捷，保证质量，工完料清，建立回访制度；

9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到：95%以上。

二十三、对非住宅类物业的管理服务，按照本合同第21条、第22条规定同等水准执行。

第六章 物业管理服务费及其管理

二十四、大地豪庭住宅小区物业管理服务费按如下标准收取： 住宅物业按产权面积每平方米 0.50元/月； 商业及办公物业按产权面积每平方米1.10元/月。

空置物业的收费标准按照《安徽省物业服务收费管理实施办法》执行。二

十五、住宅小区物业管理服务费由乙方按季直接向业主收取；

乙方应在收费前10日向缴费业主公布上一次物业服务收费明细帐单并接受业主查询

乙方必须按政府规定、程序收费，不得乱收费，做到计费准确，收费公开透明。二

十六、业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，不得拖欠。逾期欠费业主应按照有关国家及地方政府规定缴纳滞纳金。乙方有权对无故欠费经沟通无效后的业主进行公示通报并可提起讼诉进行追讨。

二十七、甲方应协助乙方催缴物业管理服务费，反对无理拖欠物业管理服务费及应缴纳的其它费用，侵害其他缴费业主的合法权益。

二十八、.乙方应按政府、行业法规，如实列支物业管理服务成本费用，不得隐瞒物管收入，虚报多报支出费用。

二十九、住宅小区物业管理服务费所有收支账目，由乙方每半年向业主公布一次（张贴时间不少于1个月），账目公布前送交业主委员会审核备存。账目公布时间为每年7月中旬和次年元月中旬，特殊情况延迟公布账目需书面告知业主委员会并得到业主委员会许可。乙方不公布账目，业主有权暂停支付物业管理服务费。

三

十、甲方有权自行或者聘请独立会计审计机构每年对上述帐目进行查验审核一次，有关费用在甲方的活动经费中支出。

三

十一、维修基金的收支管理

1.住宅小区维修基金按政府规定的维修基金使用范围专款专用。

2.住宅小区专项维修基金的使用，按乙方先立项报价，业主委员会审核签字后才实施的程序进行运作。

3.住宅小区维修基金的收支、使用账目，每半年由业主委员会向业主公布一次（张贴时间不少于1个月），接受全体业主的监督，账目公布前由业主委员会送交乙方核查备存。账目公布时间为每年元月中旬和7月中旬。

4.维修基金由甲方负责向开发商追讨并完善相关手续。在小区须动用该专用基金时，且原开发商拒绝配合办理该专用基金使用手续的情况下，由甲方负责。

三

十二、其他费用及其处理：

1、停车费用，仍维持现有标准。

2、水电公摊范围及公摊方式，仍维持现状。

3、小区公共收入的分配按照相关规定执行。

4、为均衡业主之间、以及业主与物业公司之间的利益，需要调整现有标准时，将由业主委员会经业主大会同意后，在政府有关规定及指导价范围内与乙方另行约定。

第七章、合同的终止、续约与交接

三

十三、住宅小区物业管理服务合同到期后，双方合同关系即终止。乙方应提前10天按政府、行业法规，填报固定资产、办公、设备资料等交接清单，送业主委员会审核。物业收费财务帐目，应于合同终止后的10日之内，送交业主委员会审核，由业主委员会聘请专业财务公司进行审计。

三

十五、发生下列情形之一，甲乙各方可以单方面解除合同；

1.乙方连续3个月物业管理公共服务费收缴率低于70%时，乙方有权单方面解除本合同。

2.发生下列情形之一，甲方可以单方面解除合同：（1）因乙方管理失责，导致出现重大治安、消防责任事故；

（2）乙方未按照或达不到本合同第三条约定的服务标准、服务质量承诺提供服务，甲方有权要求乙方及时整改，整改到期仍达不到约定标准的；

（3）乱收费、做假帐、财务弄虚作假的；

（4）乙方向甲方业主委员会委员有请客送礼、不收减收物业费用等行贿行为的；（5）法律法规规定的其他情形。

三十六、一方愿意续签合同，应在合同到期前60天，书面通知另一方。由业主委员会召开业主大会（合同到期前30天召开）进行表决确认。管理服务期间无重大失职过失，无账务弄虚作假，表决结果业主满意率达到法定三分之二的，由业主委员会直接同乙方续签合同。

第八章 争议的解决及违约责任

三

十七、甲方、乙方以及业主因本合同及物业服务发生争议的，应平等协商解决。协商不成的，任何一方均可提起诉讼。

三

十八、违约责任：

1、乙方服务未达到服务标准，给物业共同利益造成损害的，应向甲方赔偿损失；给业主个人造成损害的，应向业主个人赔偿损失。

2、一方单方解除合同的理由不充分的，另一方有权请求赔偿损失。

3、乙方未给予甲方交接过渡期而擅自停止物业管理服务的，应向甲方赔偿损失，损失难以计算的，按照全体业主一个月物业管理服务费总额计算。

第九章、其他事项

三

十九、本合同执行过程中与国家政策法规发生冲突时，以国家法律法规为准。四

十、合同期内因物价指数上涨或国家货币政策重大调整，造成乙方物业服务亏损运行时，在服务质量保证并且财务公开可信的前提下，经过业主大会表决通过后，甲方应配合乙方对物业管理服务单价进行调整。

四

十一、本合同所有附件均为本合同的组成部分，具有合同同等的法律效力。四

十二、乙方可制订约束其内部工作人员的管理办法和操作规程以履行本合同。乙方在业主公约与本合同以外制订涉及业主权利义务的物业管理办法的，以及向业主收取本合同约定以外的其他费用的，应获得甲方批准。

四

十三、本合同一式三份，甲乙双方各执一份，一份交政府主管部门备案，三份合同具同等效力。

甲方： 乙方：

负责人： 负责人：

6.某高档住宅小区物业管理方案 篇六

高档住宅小区占地面积7.1万平方米，建筑面积28.86万平方米，小区有九幢高层（15-31层）、四幢小高层（12层）住宅塔楼（共1440户），二层商业裙房，一个会所和幼儿园及一层半地下室组成，整个项目分三期开发。其中：高档住宅一期建筑面积113359.99平方米，共4幢楼 11个单元464户，小区有蒂森电梯(德国)17部，会所建筑面积1059.1平方米，幼儿园建筑面积1140.3平方米，商业内街494平方米，A区商铺建筑面积4999平方米，B区商铺建筑面积4246平方米，地下机动车库建筑面积10031.1平方米，有329个车位，非机动车库8057.17平方米。小区实行人车分流，机动车进出口各一，有4个自行车出入口。

一、高档住宅小区概况

二、管理目标：

三、组织架构及管理服务内容

四、管理方式及服务宗旨

五、员工编制、分工及任职条件

六、管理服务分项指标及措施

七、高档住宅物业管理服务模式设计

八、高档住宅社区文化活动设计

九、高档住宅员工的人员培训

十、高档住宅管理处（第一期）物资装备的配置（略）

十一、小区经费收支概算（略）

十二、会所、幼儿园及商业街部分的物业管理方案（另列）

7.大型住宅小区物业管理 篇七

一、区内的管线情况

小区内的管线分布密集, 有排水管线、给水管线、电力管线、电视管线、电信管线、移动管线、路灯管线、燃气管线、监控管线等十三种管线, 其中排水管线分为雨水管线和污水管线, 给水管线又分为生活给水管线和消防给水管线, 电力线有10千伏、380伏两种。每一间几乎都有多种管线入室, 互相干扰、使用探测仪探测有很大的难度。由于管线密度大, 并且有的管线平行, 有的管线交叉, 特别是一些弱电类的管线, 有的共用一个井, 只能一井多号, 造成点号混乱。

二、探测技术及工作方法

1. 明显点的探查

小区管线竣工测量分为覆土前管线探测和覆土后管线探测。而这个住宅小区属于覆土后管线竣工测量。管线的材质变化较复杂, 排水管线有的是砼, 有的是PVC, 特别是弱电类, 像电信、电视、监控等一段是PVC管, 一段是钢管, 这就要求外业探测人员打开所有井的井盖, 仔细地辨认管材, 核实实地情况和量测各个井的管顶或管底埋深、管径, 并在实地标识相应的点号。

测量采用拓扑康GTS335系列全站仪进行测量, 软件系统SUBSJTE75R/T三维数字化成图软件。

2. 对于隐蔽点的探查

初步完成明显点的探查后, 从总体上把握管线的连接关系。但有些弱电类的管线, 像电信、电视、监控类, 除了过街顶管是钢管外, 其主管线几乎都是PVC材质, 这就具备了敷设管线的时候可以弯曲的特点, 当管线直线敷设遇到排水井, 或者电力井的时候, 就可以弯曲避让, 从它的旁边绕道而行, 而这个弯曲点的位置就需要探测仪器来进行探测, 还有给水管线和燃气管线这些隐蔽点也需要探测仪器来进行定位和定深。而我们所使用仪器是富士PL—960型号管线探测仪, 所反映的直读深度因受地质条件和管线本身构成材料的影响、以及相邻管线感应电磁信号与被探查管线的实际深度的影响, 有时会有很大的差异, 所以正确地选择探查方法就显得至关重要。要根据管线的不同种类、敷设情况、周围的环境, 确定不同的探测方式。

并行管线的探查方法:大型住宅区的地下管线非常密集, 多达十几种管线, 其隐蔽点的探查主要受相邻管线的影响。大型住宅小区中并行管线通常是给水管线, 它有生活用水和消防用水两条。有时只能判断出大致两条管线, 但无法有效地确定其位置和埋深, 但是并行管线通常管径大小不同, 根据这个特点, 探测平行管线最有效的方法是采用直接法和夹钳法, 通过分别直接对各条管线施加信号来加以区分, 但是这需要管线有接点及良好的接地条件, 它能有效地减少相邻管线的干扰。如果没有接点及良好的接地条件, 通常采用电磁感应法, 宜通过改变发射装置的位置和状态以及发射的频率和磁矩, 分析信号异常的强度和宽度等变化特征加以区分。

对于多条弱电类管线的探查:时常采用夹钳法、感应法对多条弱电类管线探查, 因为多条弱电类管线会同沟铺设, 造成信号异常叠加, 使得探测的深度与实际深度存在较大误差。所以只有尽可能地寻找相同频率的信号, 才能保证整条线隐蔽点的探测质量。

上下重叠管道的探查方法:在大型住宅区地下管线探测中, 经常会有管线在布设上上下重叠。对于金属管道的重叠, 宜采用电磁法探测, 由于重叠管线间的相互干扰, 而在定深上误差较大, 但是重叠管线不可能总是重叠, 可在其分叉处分别定深, 推算出重叠处的管线的深度。

三、疑难问题及解决方法

1. 管底高程比较接近排水管流向的确定

通常在接受大型住宅区管线竣工测量任务时, 通常会要求委托方提供各种管线的设计或施工资料, 如果委托方未能提供这方面的资料, 则会要求委托方安排管线施工人员协助我们进行管线探查, 但有时管线施工人员不能给我们准确指认时, 这时就需要我们采用一些方法。例如排水井探测时候, 发现有一段雨水管或污水管的流向不能被准确确定, 据现场施工人员指认该段雨水管或污水管中一个井接入市政排水管, 具体在哪一处接入并不确定。为了确定此处的流向问题, 采用了一个土办法。把几个井盖打开, 我们把这几个井分别编号为A、B、C、D、E, 其A井和E井内放入一个红色标志的小浮标, 通过几个井位观察得知浮标从E号井经过D号井到达C号井内时左右摇摆, 从A号井注水后浮标也是在B号井内左右摆动, 可以确定该段管的排水流向由东西方向汇流至B号井后流入市政排水管。

2. 材质的变化及相邻平行线的分辨

住宅区内有两段埋设在地表的生活给水管, 均为铸铁管。据现场施工人员介绍, 入地后的水管为碳素钢管, 其中又有镀锌支管。这时就要先探查其主管, 在管线方向未发生变化且无分支管的情况下, 管线的磁场突变可能是由于埋深或材质变化引起的。在突变点两侧的埋深若一致时, 说明管线的材质发生变化。

四、体会

野外探测人员花费了一个月的时间完成了探测工作, 小区内的管线已基本清楚, 内业工作在十个工作日内完成, 共完成管线探测量42公里, 工程完成后, 经过总结, 发现大型住宅内的管线有以下几个特点:

(1) 管线密度非常大, 杂而且多;种类多, 且各有不同的权属单位;同类管线, 由于用途不同, 形成不同的管网。如文中提到的不同电压的电力线, 不同用途的给水管线等;敷设无规律。各种管线都是由各自的权属单位组织队伍进行施工, 有各种不同的铺设形式。有的甚至外包给不是专业管线施工队伍施工;书面资料往往不够完善, 在施工中不乏有分包甚至是转包或挂靠现象的存在, 造成施工队伍流动性和变化性较大, 在管线探查时, 如遇到疑点难点等问题, 很难找到当时埋设管线的施工人员进行现场确认。

(2) 大型住宅区内的管线探测有以下几个要注意的地方:

a.先按管线种类探查, 理清各种管线的相互关系;

b.管线明显点 (阀门井、检修井、手孔等) 先要调查清楚, 再用探测仪探查隐蔽点;

c.先搞清楚简单、容易的管线, 然后再梳理复杂、疑难的管线;

d.先搜集有关资料及相关现场施工人员或者现场管理人员提供的情况, 发现疑问要弄明白, 切忌想当然;

e.灵活采用多种方法。

五、结语

大型住宅区的地下管线探测难度更大。该项工程由于得到了甲方的参加施工的技术人员的大力支持和积极配合, 加上灵活采用了多种探测方法, 包括声、光、电、磁等物理方法, 解决了很多疑难问题, 查清管线的连接关系, 查明各条管线的走向, 为今后的管线管理提供详细、确切的数据。

8.破解住宅小区物业管理困局的思考 篇八

百色全市注册与备案的物业服务企业80家，从业人员1500多人，管理商品住宅小区78个。从日前开展的物业专项检查情况看，百色市物业管理大致存在以下几个方面的问题。

一是物业企业服务不规范，质量不高。大部分企业没有严格按照行业规范进行运作；相关管理制度建立不全，基本资料缺失；组织管理能力不强，业务不尽熟悉，缺乏专业人才；公司员工整体素质不高，无证上岗或没有按规定进行继续教育的人员较多；服务不尽到位，服务质量与服务标准存在差异等。

二是物业服务费普遍偏低，服务等次不高。全市物业服务费大多数属于政府指导价，在0.4-0.65元/平方米（指多层楼房）之间，相比广西自治区内同类城市低0.3元左右，再加上其他方面的额外成本，使物业服务企业压力加大，导致小区服务水准难以提升。

三是业主委员会作为缺失。相当一部分业主委员会成立后未能依法履行职责，或在履职过程中不严格执行法定程序召集并提请业主大会批准各项议案；有些业主委员会在重新选聘、招聘新物业服务公司的环节上，不严格按照程序进行，盲目更换，使新旧物业企业在交接工作上产生矛盾纠纷而引起物业小区的不安定。

四是政府职能部门管理缺乏合力。住宅小区事务往往涉及多个公共管理的政府部门，如住建、房管、物价、市政、公安、质监、司法、消防、水电、街道、居委会等，但这些年来部门间对小区物业管理，总体上没有形成合力。有部分县的行政主管部门还没有重视物业管理工作，对其监管不力。

二、当前物业管理工作的几点思考

为加强商品住宅小区物业管理，解决目前存在的主要问题，将物业管理提高到新的水平，笔者建议应加强以下工作。

1.发挥政府职能作用，强化对住宅小区的管理

房产行政主管部门要发挥以下几个方面的作用。一是要坚决贯彻落实自治区扩权强县政策，做好“物业服务企业资质核准”委托下放审批工作，严格依法审核物业服务企业资质及从业人员资格，确保物业服务企业资质的真实性、有效性；加强对物业从业人员继续教育的培训，不断提高他们的综合素质。二是要严格监督物业服务企业服务质量。监督过程，首先是以业主、业主委员会为主体实行平时监督，其次是房产行政主管部门实行年中抽查、年底检查等方式进行监督。物业服务企业确实存在服务质量“打折扣”，影响较大的，房产行政主管部门应当予以通报批评、限期整改，情节严重的，应依法处理。三是要严格监管物业承接手续和物业企业招投标以及新旧物业企业交接。房产行政主管部门以及街道办事处（社区）指导小区业主委员会（或建设单位），严格依法做好物业企业招投标、新旧物业服务企业的物业交接工作，禁止物业服务企业未办理退出交接手续，擅自撤离物业管理区域、停止服务的行为或者没有完全移交相关事项的行为，确保小区物业管理正常运行，严格检查和监督物业承接查验和物业档案资料移交工作。四是要严格依法处理物业企业的违法违规行为，维护法律的尊严和小区居民生活的正常秩序。五是要抓紧施行物业专项维修资金的归集管理工作，确保物业共用部位、共用设施设备的维修维护和正常使用。

物价部门应当进一步关心支持小区物业服务费的价格机制问题。对于长期低费服务的老小区应当给予政策扶持，支持小区物业费调整的申请，顺应物价增长指数，顺应城镇化发展新要求，以实现收费与服务的权利、义务对等，利于住宅小区质量再造，提升环境水平。

住建部门要高度重视新建商品住房的车位规划问题。严格把关，立足满足一比一以上比例的车位设计，营造宽敞、舒适环境的住宅小区。

政府其他相关职能部门要进一步强化部门间的协同配合，要各司其职，需要更多地关心和支持小区物业管理工作，形成小区物业管理齐抓共管新格局。

城市所在地乡镇人民政府、街道办事处要贯彻落实广西新《物业管理条例》第4条规定，明确乡镇人民政府、街道办事处是负责住宅小区物业管理的主体，要履行职责，转变观念，主动担当，把住宅物业小区的管理列入基层政府社会管理的议事日程，牵头做好小区业主大会成立和业主委员会换届工作及其他管理事务，积极发挥村民委员会、居民委员会自治管理作用，加强与小区业主委员会、物业服务公司以及业主的联系、了解与沟通，积极帮助小区解决和处理相关问题，使小区工作得以相对管理，小区居民有了“管家”。小区重大问题，需要政府相关部门共同研究解决的，应当采取“联席会”的方式与政府相关部门沟通，一起研究和解决问题。

2.发挥行业协会桥梁纽带作用，推进物业管理健康发展

百色市物业管理行业协会要在政府与物业企业之间发挥桥梁纽带作用，积极协助政府职能部门加强行业管理，传达、贯彻、落实政府相关法律法规和政策，及时反映广大会员的意愿和要求，积极有效地组织制定本行业的行规行约并执行监督，完善行业自律机制，规范行业自我管理行为，树立行业的良好形象，维护行业诚信、构建和谐服务，指导和带领物业企业更好地为小区居民提供优质服务，促进物业管理逐步迈进专业化、市场化、规范化进程，为营造商品住宅小区“管理有序、服务完善、文明祥和”的和谐小区而努力。