房地产转让合同书

房地产转让合同书（共15篇）

1.房地产转让合同书 篇一

房地产转让合同

卖（甲）方身份证号码买（乙）方身份证号码根据我国《城市房地产管理法》和《合同法》的有关规定，经甲、乙双方充分协商，就

下列房地产的买卖事项订立本合同，以资共同遵守:

一、房屋坐落建筑面积：平方；阁楼面积：平方；车库：平方；架空层：平方；

产权证号码：土地使用权证号码：土地面积：平方。

二、本房地产买卖价格为人民币（大写）小写。乙方

支付人民币：元作为购买定金。甲方以作为人民币：。

三、付款时间及方式：

四、交房时间,房地产转让过户手续由中介方负责办理，过户中所需缴纳的费用由承担，营业税、个人所得税由方承担，如产生继承或赠与税费由方承担。物业维修专项资金随房屋所有权同时过户，金额不另计。双方约定，合同签定后无论国家有关税费是否发生变化，不影响上述税费承担的约定。

五、下列费用由乙方在办理产权交易时支付给中介方：中介服务费：总房价的1%；代

办产权过户费：每套房屋380元；代办按揭贷款服务费：贷款壹拾万元以下按每笔壹仟元支付，壹拾万元以上按贷款额度的1%收取。为维护甲方房款及时结清和乙方及时收取房屋并保障双方零风险，甲、乙双方同意委托中介方代办按揭贷款。乙方如逾期支付中介费的，应向中介方支付中介费的每日百分之三滞纳金。

六、本房屋如存在产权纠纷、按揭或抵押债务、税金等，甲方保证在房产过户前办妥，交易后如有上述产权纠葛等一切未清事项，仍由甲方负责，乙方和中介方不负任何责任。原水费、电费、物业管理费、、有线电视费等费用均由甲方负责结清。

七、在签订本合同后（1）若甲方违反合同，不予出卖，甲方必须双倍退还乙方所付定

金。并在解除合同时偿付。（2）乙方违反合同，不予购买，甲方有权没收乙方所付定金。（3）房地产过户后，乙方不能按期向甲方付清房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一天，由违约方向守约方给付相当上述房地产总价万分之七的违约金。（4）甲、乙任何一方反悔违约，所没收定金或双倍返还的定金均由守约方与中介方各半分成（中介方所分得的一半系为给中介方造成电话费、车旅费、调解时间等琐事的经济补偿）。若发生不买和不卖同时违约行为（或双方自行协商解除合同）甲乙双方各支付总房价的0.5%作为中介服务费给中介方。

八、如遇不可抗力或政策变动，对房地产转让产生影响，中介方不承担责任。如乙方购

本住房需办理贷款，若在各银行查出信用记录不好造成拒贷，一切责任自负。

九、房地产买卖价格、付款方式及交房时间等事项以本合同为准。另订有该房其他合同

不作为甲、乙双方的收付依据（现金收付以收据为准）。

十、补充事项：

十一、本合同一式三份，甲、乙双方及中介方各执一份。本合同经甲乙双方签字或盖印

并经中介方确认后签订之日生效。未尽事宜，三方友好协商解决。

甲方：乙方：中介方：

签订日期：年月日

2.房地产转让合同书 篇二

关键词：房地产,关联企业,转让定价

随着我国转让定价税制的进一步完善, 税务机关反避税的矛头开始指向内资企业, 有关联交易的房地产企业更是税务机关反避税关注的焦点。在实务中, 房地产开发企业通过设立建筑安装工程公司、设计公司、装饰公司、物业管理公司等关联企业, 在大量的关联交易中实行转让定价, 使得成本和利润在关联企业之间重新分配, 从而达到避税的目的。如果各关联企业的企业所得税征收方式和税率一致, 转让定价不会必然导致企业所得税避税, 但会严重影响地税部门的土地增值税的征收。

2011年12月13日-15日, 全国地税系统反避税工作会议在山东举行。本次会议对房地产行业的反避税问题进行了深入探讨和研究, 并对有关房地产企业的反避税调查工作做出了具体部署。对于内资房地产企业的反避税, 不是利用传统的稽查手段, 而是利用转让定价的理论和方法对房地产关联企业之间的交易进行反避税调查和调整。对于内资房地产关联企业的转让定价管理, 也不再局限于对企业所得税的关注, 而是进一步拓展到了土地增值税、营业税等与房地产关联交易相关的各项税收。

一、房地产关联企业的认定

所谓房地产关联企业, 是指在房地产开发与经营中与其他企业之间存在直接或间接控制关系或重大影响关系的企业, 包括总机构与分支机构、母公司与子公司、同一总机构的不同分支机构、同一母公司的不同子公司等。

根据企业所得税法实施条例释义第一百零九条的规定, 构成关联关系的主要有以下八种情形:

1、相互间直接或间接持有其中一方的股份总和达到25%或以上的;

2、直接或间接同为第三者拥有或控制股份达到15%或以上的;

3、企业与另一企业之间借贷资金占企业自有资金50%或以上, 或企业借贷资金总额的10%是由另一企业担保的;

4、企业的董事或经理等高级管理人员一半以上或有一名常务董事是由另一企业委派的;

5、企业的生产、经营活动必须由另一企业提供的特许权利才能正确进行的;

6、企业生产经营购进的原材料、零配件等是由另一企业所控制或供应的;

7、企业生产的产品或商品的销售是由另一企业所控制的;

8、对企业生产经营、交易具有实际控制的其他利益上相关联的企业 (包括家族、亲属关系等) 。

二、房地产关联企业转让定价分析

房地产关联企业转让定价是指房地产集团公司内部或关联企业之间为了实现其整体战略目标, 在销售货物、提供劳务、转让无形资产等时违背市场交易原则而内部制定的价格。房地产关联企业之间的转让定价将导致收入和费用在关联企业之间的重新分配, 从而达到避税的目的。

在实务中, 房地产关联企业的关联交易类型呈现多元化趋势, 转让定价表现形式日趋复杂化。具体包括:

1、货物购销业务中的转让定价

货物购销业务中的转让定价主要表现在关联企业之间在购销建筑施工设备、原材料以及完工产品销售等业务活动中, 利用“高进低出”或“低进高出”的手段, 将成本和利润在关联企业之间重新分配。例如, 房地产开发公司高价从关联企业购入施工设备或者是建筑材料, 从而增加房地产的开发成本, 增加土地增值税的扣除项目, 从而达到少缴土地增值税的目的。深圳某房地产公司低价向其关联公司转让刚建成的商业大楼, 构成了房屋销售中的转让定价。在房地产关联企业转让定价交易中, 有形货物购销占有非常重要的地位。

2、劳务提供业务中的转让定价

劳务提供业务中的转让定价主要表现在关联企业之间通过支付设计、管理、广告、咨询等劳务费用的高低, 影响房地产关联企业的成本和利润。比如, 房地产开发企业通过设立关联建筑管理公司, 通过建筑管理公司可列支开发直接费用, 以提高开发成本, 减少土地增值税, 同时也减少了企业所得税。广东某大型房地产公司下设全资设计公司、文化公司、技术咨询公司, 各子公司一年收到母公司设计、宣传策划、咨询费高达上亿元, 然后再通过购买母公司的艺术品作为各子公司的固定资产, 以完成最后的利润转移。

3、无形资产交易业务中的转让定价

无形资产交易业务中的转让定价主要表现在关联企业之间专利、专有技术、商标、商誉等无形资产的转让不按该类交易的市场价格收取特许权使用费, 或故意将土地使用权在关联企业间转让, 从而影响房地产关联企业的成本和利润。如:福州某房地产开发公司取得政府划拨地使用权, 又将该块地转让到其全资子公司名下开发房产, 其增值额在土地增值税的免征范围, 从而规避了土地增值税。

4、资金融通业务中的转让定价

资金融通业务中的转让定价主要表现在关联企业之间通过贷款利率的高低来影响房地产关联企业的成本费用。例如, 房地产集团母公司向房地产开发子公司提供贷款, 收取高利息, 从而增加房地产开发子公司的费用。

三、房地产关联企业转让定价的动机

1、可以规避部分企业所得税。根据《中华人民共和国企业所得税法》的规定, 我国企业所得税的基本税率为25%, 但对于国家重点扶持的高新技术企业和小型微利企业分别实行15%和20%的优惠税率。根据纳税人的不同情况, 企业所得税的征收方式分为查账征收和核定征收。房地产关联企业通过转让定价, 使得成本和利润在关联企业之间重新分配, 规避部分企业所得税。临沭县某房地产公司通过新投资成立一家建筑施工企业 (其企业所得税实行核定征收方式) , 二者构成关联企业, 其开发项目多由该施工企业承建。在施工过程中, 建筑施工企业通过高开发票, 增加建筑安装成本, 转移利润到关联企业。虽然建筑施工企业按发票金额缴纳了3%的营业税, 但由于关联施工企业采取核定征收方式计算缴纳所得税, 这部分转移的利润在施工企业相当于乘以应税所得率后再乘以适用税率计算缴纳所得税, 整体少缴了25%企业所得税。

2、可以少征土地增值税。土地增值税是对纳税人转让房地产的收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额为计税依据, 依照四级超率累进税率征收的一种税。对房地产企业来说, 转让房地产的收入和扣除项目金额会直接影响其土地增值税金额, 转让收入越低, 扣除项目越大, 增值率越低, 企业的适用税率也会越低, 从而减少应缴纳的土地增值税额。房地产企业通过转让定价, 以低于市场的价格转让房地产, 或者以高于市场的价格向关联企业支付安装工程费、设计费等途径来增加扣除项金额, 从而减少增值额, 最终少缴土地增值税。成都某房地产公司低价向其关联公司转让房产, 构成房屋销售中的转让定价, 涉案税额达180余万元, 涉案税种不仅涉及企业所得税、营业税、还涉及土地增值税。

四、房地产关联企业转让定价涉税风险

自2002年以来, 房地产行业多次被列入全国税收稽查的重点行业。目前中国反避税法律体系已基本建成, 税务机关已经拥有足够的法律武器和技术手段对转让定价进行调查和调整, 房地产关联企业的转让定价已经成为税务机关反避税关注的焦点。

根据国家税务总局的反避税工作精神, 各地税务机关对于房地产关联企业的转让定价监管将会日益严格, 全国范围的行业联查也极有可能展开。在这种新趋势下, 有关联交易的房地产企业如何规范关联交易, 调整定价策略, 有效预防、控制、避免转让定价风险成为一项颇具挑战性的工作。

1、规范关联交易。房地产企业要充分了解企业自身的关联交易情况, 正确认识转让定价的税务风险, 按照《特别纳税调整实施办法》的有关规定进行关联交易, 对关联企业之间的关联交易及所采用的定价策略及时进行审阅和调整, 保证交易价格的公允性, 规范纳税行为, 有效预防对于转让定价税务审计的风险。

2、重视关联申报。有关联交易的企业向税务机关申报关联交易情况, 是法纳税人的基本义务, 不履行义务就会受到处罚, 企业很可能被列为税务机关转让定价调查的重点对象之一。全国地税系统反避税工作会议明确指出要利用转让定价手段, 要求房地产行业各相关企业提供关联交易的资料, 并在全国实现联查。《特别纳税调整实施办法》列出的关联交易类型主要包括有形资产购销、无形资产使用、提供劳务和资金融通四大类, 房地产企业要对企业内部的关联交易进行准确界定和分类, 在填报《土地增值税清算申报表》时, 如实披露房地产企业关联交易的详细情况, 据实填报《企业年度关联业务往来报告表》。存在重大关联交易的企业应当向转让定价专业人士寻求帮助, 以控制并降低转让定价风险。

参考文献

[1]白军克.企业关联交易的涉税风险及规避分析[J].中国经贸导刊, 2009年20期

3.论合同债权的转让制度 篇三

关键词：合同法；债券转让；法律制度

一、研究背景

合同债券的转让研究包括债务主体的变更，对于合同权利的转让来说，理论上合同转让就是通过法律形式的不同表现形式进行的，这些主要表现在：①债务主体变更债务关系，根据原债务人的请求，债权人同意将债务关系转移到新的债务人替代承担，这种债务的转移需要签订协议。其法律效果在于解除了原债务人的合同义务与内容，保证了新的债务人承担债务，向债权人负责。从实质上分析，在双方当事人同意后才能将新的合同代替旧的合同进行交易，将债务清偿。根据债务关系与合伙人变更的情况出现后，该合伙的债权人可以直接根据法律推定条款认可新合伙人承担退伙人的债务。②债券的核心是财产权的归属，债券的财产权具有价值性特点，债券的流通能够满足当事人回收债权的特点，债权人的最大收益就是要满足自身要求。债券的流通一般不会给社会公共利益带来不利的影响。国外各国的合同债券转让制度都会根据债权的性质，对当事人与债务人的法律行为做出规定。③债券转让不会对债权人带来影响，也不会给债务人造成额外损失，正是因为有这样的保证，所以才能让债务履行的对象和债务的质量不受到影响，更好地维持债务与债权之间的关系。

二、合同债权转让的法律特征

合同的债券转让，指的是在通过转让特定的债权为标准后，标志着一种合同的权力转让，是合同转让中最为常见的，是一种典型的，可以按照《合同法》规定执行的一种法律内容，其特征主要表现为以下方面。

1.债权人的自由权利

债权人转让债权是法律赋予的一项权利，债权人可以在不违反法律规定和公共利益的基础上处理自己的权利，他人不得干涉。债务人以自己对他人的债权作为担保或清偿方式，也有利于债权的实现，对社会经济生活的稳定有较多实益。我国民事立法对债权单独让与制度也经历了一个从否定到肯定的曲折过程。此次制定的统一的合同法，适应现代民法关于债权让与制度的发展趋势，在坚持合同权利可以转让的前提下，同时还取消了关于“不得牟利”的限制。

2.合同债权转让的效力

合同债券转让的效力中，根据《合同法》的债券转让的合同债权本身的权利来看，实际利益的基础不稳定，债权人将其享有的债权作为一种财产转让和他人的关系作为判断，以动产或不动产所有权转移给他人一样，作为转让的标的。但合同债权的转让与物权的转让在性质上是不同的：一是物权行为除当事人合意外，其标的物为动产的，尚须交付，其标的物为不动产的，尚须登记，方能生效；而债权让与除证券化的债权外，无须交付或登记，一经合意即可生效。二是两者的效力不同，物权行为产生的是物权变动的效果，而债权让与引起的是权利的转让，是建立在合同债务人履行义务的基础上，因此完全受合同法调整。

三、债权转让的类型

1.支付转让型

企业在采购时，用持有的第三方的债权作为货款支付给销货方，销货方销售货物收到的是应收账款，但是对方债务人不是购货方，而是第三方即原来与购货方有债权债务关系的一方。

2.债务重组转让

持有债权债务的各方通过协议或者其他途径协商债权转让的行为。与上一种类型不同的是，发生债权债务的交易活动在重组前已经完成，或者债权转让时并不同时发生交易行为，进一步说，重组后发生的交易仅仅是执行重组的结果，比如以非货币性资产偿还债务等。这样转让的会计处理，可以比照《债务重组准则》进行处理。

3.伴随非货币性交易的转让

企业进行以非货币性资产交换非货币性资产的交易中，含有部分应收款项，此时，应当计算应收账款占非货币性资产的比例，以便确认是非货币性交易还是货币性交易。

4.形成或有负债的转让

转让应收账款时，转让方对未来应收账款的实现与否负有连带责任的转让行为。比如，用应收账款作抵押而进行的融资，表面上应收账款转让给了贷款方，但是，应收款项到期是否能够收回，在融资时是不确定的，所以，对于转让方而言，是一项或有负债。

四、债权转让的法律构造分析

1.债权转让的立法选择

债权转让的律法选择通过法律制度的设立和法律内容的具体立法规则来看，主要分为以下几个部分：

第一，自由主义，这里指的是债权转让不需要征得债务人的同意，也不需要通知债务人本身，债务人需要时，可以通过一些途径获得债权转让的消息，但是不能向原债权人追究其他法律责任，这就是债权人的自由主义表现之处。债权人的债权转让关系只要确定，债务关系一直存在，债务人有义务向债权人偿还各项资金。

第二，严格限制主义。即债权转让必须经债务人同意方为有效。如我国《民法通则》第91条规定：“合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利”。

根据以上论述，债权自由转让的权利得到了《合同法》的保护，没有让合同关系遭到破坏，给债务人没有带来极为不利的后果，但是这种自由性会导致一些诈骗或虚假行为的恶意影响，导致债权转让的不利。自由性的体现有时会损害合同自由原则本身的价值，不合乎社会经济发展的需求。债权转让的过程中，主张合同自由的原则，需要尊重债权人的价值观与意识，要通过债权转让债务人的利益得到保障。要保证债务人的债务不会超出额外损失，也不会让债权人遭受额外的损失，弥补了债权自由转让中的不足，严格限制了债权人的转让安全性和合法性。

2.通知的效力

通知的效力表现在物权行为与非物权行为的立法模式存在一定区别。两种立法模式分别对应的是债权转让的对抗要件而不是生效要件。在债权转让的成立生效后，债务人产生的债权效力，与受让人的新的债权人关系，都是通过债务人与债务人不生效的关系而存在的。债务人不知道存在债权转让的关系，也需要向债权所有人支付债务偿还款项。根据我国《合同法》的第80条条款与相关规定可以看出：债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。但笔者认为，这种主张并不合乎债的内在逻辑结构，也不符合债的本质。

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根据通知效力可以得知，第一，只要债权转让关系经过法律审查是成立的，则一经生效，未通知债务人的条件下，债权转让的效力也是存在的。按照这种逻辑关系腿短，受让人此时拥有权力，可以向债务人追索偿还债务，债务人也有义务向债权人支付欠款。这会使受让人陷于债权转让协议生效却又无权向债务人主张履行的尴尬。其次，若依上述主张该债权转让已生效，此时受让人请求债务人履行就应导致该债权诉讼时效的中断。但基于已经生效的债权转让协议，他又不是债权人（受让人才是真正的债权人），这将会使债权转让理论陷于两难的矛盾之中而无法圆释。

3.债权转让对第三人的效力

通过我国法律内容各项条款与制度的基础分析，债权转让关系无论是基于债权人与受让人的物权关系，还是基于合同法中的债权与债务关系，其受债者本身的相对性的制约条件还是存在的。都不会涉及和危害到第三方利益相关者的法律效力。即通过法律制度可以看出债权关系的变化，通过法律制度可以看出如果有可能涉及到第三人的效力的原因在于，债权多重的转让关系不清晰的前提下，可能会对债务人清偿债务与债权人追索债务造成一定的影响与阻碍。首先是债权人与受让人达成债权转让协议之后，又将该债权转让给次受让人的情形。如果债权人在第一次转让后，通知了债务人，次受让人当然不能取得对债务人的债权。但这并不涉及债权转让对第三人的效力问题，而是债权人不能将一个实际上不存在的债权转让给次受让人（该债权已属于受让人）。其次，如果债权关系的转让过程中，所涉及到的债务人本身关系也存在不明的，类似存在债务人的保证人、抵押人、质押人等多重关系人的存在，就会引起主债务未能转移，债务关系也无法随之发生变化的关系转移。债权人如果未能进行债务人的债务关系转移，债权关系转让的效力无法得到清偿，发生的债权关系转让的效力与主债权和债务之间的关系转移也会存在差异。这种债务关系的转移，会随着债权转让次数的增加而变得更加复杂，背离了债务的主从关系原理。

五、结束语

综上所述，债权转让的标的是以合同债券为主，只要不违背法律规定与内容，以及社会公共利益的前提下，合同债权转让能够保护债权人与债务人的自身利益，不仅仅限定在合同之中，其他债权也是可以引用的。法律法规之中，合同债券转让的生效条件是一个关键研究内容，要保证债权人有义务理解和掌握相关信息，债权人的效力转让也要保护自身利益为前提条件。

参考文献：

[1]（意）彼德罗·彭梵得.罗马法教科书[M].黄风译.北京：中国政法大学出版社，2011（修订版）：239-241

[2]（日）我妻荣.债权在近代法中的优越地位[M].北京：中国大百科全书出版社，2011：6.892.

[3]唐战立.债权转让中应该把握的几个法律问题[J].企业经济，2012（08）

[4]朱军.浅谈债权转让的法律问题[J].商业文化（学术版），2012（04）.125-128

[5]宿辉，何佰洲.建设项目工程价款优先受偿权转让问题研究[J].项目管理技术，2010（01）.140-144

4.房地产转让合同 篇四

甲方：XXXXXX。

乙方：XXXXXC。

现甲乙双方经平等协商，对房地产的转让事宜达成如下意向意见：

1.房屋基本情况

1.1甲方XXXX系夫妻关系，XXXX系单身，20xx年XX月XX日以XXXX的名义共同与XXX有限公司签订商品房买卖合同，购买了位于XXXX号的房屋[商品房买卖合同备案号：736201，房屋面积135.77平方米（房屋面积及房屋具体地址以房产证登记为准），现该房屋房产证尚在办理过程中。甲方承诺取得产权证后将上述房屋转让给乙方。

1.2乙方对甲方拟转让房屋的权属情况已充分知悉。

2.正式合同内容

2.1甲方承诺待取得房屋所有权证后将该房屋转让给乙方。双方应按本预约合同内容签订正式房地产转让合同。

2.2正式合同内容包括但不限于本合同以下的范围。甲乙双方对正式合同内容中房地产转让价款、过户登记手续及费用承担的内容不得作任何变更。

2.2.1该房屋转让价款为人民币捌拾贰万元整。即使房产证登记面积出现误差，仍以该价款为准，不作任何变更。

2.2.2房屋的登记过户手续按国家有关规定办理，过户手续的各项税费按国家有关规定执行。

3.正式合同的签订时间。

3.1甲方应于取得该房屋房产证后二十个工作日内与乙方签订正式合同。待甲方取得房产证后，双方再另行签订正式房屋买卖合同。本合同不作为房屋产权转移的依据。

4.权利保证

4.1甲方保证转让的房屋没有产权纠纷。如因甲方故意隐瞒产权纠纷，造成乙方经济损失的，由甲方承担全部责任。

5.违约责任

5.1若甲方拒不签订正式合同、将房屋转让给他人、提高转让价款的，甲方应向乙方支付违约金贰拾肆万陆仟元整，同时，乙方有权要求甲方继续履行合同。

5.2若乙方拒不签订正式合同、拒不付款、解除合同的，乙方应向甲方支付违约金贰拾肆万陆仟元整。

6.合同生效

6.1本合同一式三份，甲乙双方，XXXXX公证处各执一份。合同自双方签字之日起生效。

5.房地产项目转让合同 篇五

法定地址：__________________________

电话：______________________________

电传：______________________________

法定代表：__________________________

职务：______________________________

国籍：______________________________

受让方(乙方)：____________________

法定地址：__________________________

电话：______________________________

电传：______________________________

法定代表：__________________________

职务：______________________________

国籍：______________________________

第一条 总则

6.房地产经纪公司房屋转让合同 篇六

本合同双方当事人：

卖方（以下简称甲方）：______________________

地址：_____________________________________

联系电话：________________

委托代理人：_______________________________

地址：_____________________________________

联系电话：________________ 买方（以下简称乙方）：______________________

地址：_____________________________________

联系电话：________________

委托代理人：_______________________________

地址：_____________________________________

联系电话：________________ 委托代理机构：____________________________

经办人：_______________________________

联系电话：_______ 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、诚实的基础上，同意就乙方向甲方购买房屋事项达成如下协议： 第一条 房屋基本情况

1、甲方房屋（以下简称该房屋）座落于_______________________

房

屋

结

构

为_______________________________，房屋用途为______________________，经房地产产权登记机关测定的建筑面积为______________________________平方米。

2、该

房

屋

所

有

权

证

号_____________________________________________（共有权证号_____________________），土地使用证号______________________，土地使用权限取得方式为_______________________________________________________。

3、随该房屋一并转让的附属设备、设施：___________________________________ ________________________________________________________________

4、该

房

屋

租

赁

情

况_____________________________________________________

5、乙方对该房屋的各项基本情况均作了充分了解。该房屋转让后，如发生破漏、开裂等问题由_______方承担维修责任。第二条 房屋转让价格按建筑面积计算，该房屋转让价格为（人民币）（币）每平方米_______元，总金额____________________________元，大写_____亿______仟______佰______拾_____万_______仟_______佰______拾______元整。

第三条 付款方式双方约定按以下第_________项以（现金、支票、其他_______________________）方式支付房款：

1、一次性付款：本合同签订之日起_________天内，乙方一次性将购房款支付给________________。

2、分

期

付

款

：___________________________________________________________

受理日期：_______年______月______日

编号：_____________

委托方

备 注

委托权限 代办各类房产交易手续（包括：代缴税费；代办房产权证；代办土地使用证；其它）代办房地产抵押登记手续（包括：代办理他项权证；代办注销手续），代办各类房地产（厂房、营业房、住宅、办公房）租赁手续。房屋座落地点房屋建筑面积房屋总金额平方米 套（幢）元 说明：

1、免费登记；

2、交易成功，委托方付1%中介手续费。受托方（签章）：

委托方（签章）：

受托方经办人（签章）：

委托方经办人（签章）

7.房地产转让合同书 篇七

1、营业税:

根据《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》﹙财税「2002」191号﹚规定:对股权转让不征收营业税。

2、城市维护建设税:按营业税7%计算缴纳

3、教育附加费:按营业税3%计算缴纳。

4、印花税

5、土地增值税。《土地增值税中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物﹝以下简称转让房地产﹞并取得收入的单位和个人, 为土地增值税的纳税义务人, 应依照条例缴纳土地增值税。

6、企业所得税:税率为25%

根据国税发[2000]118号:二、企业股权投资转让所得和损失的所得税处理

1) 企业股权投资转让所得或损失是指企业因收回、转让或清算处置股权投资的收入减除股权投资成本后的余额。企业股权投资转让所得应并入企业的应纳税所得、依法缴纳企业所得税。

2) 企业因收回、转让或清算处置股权投资而发生的股权投资损失, 可以在税前扣除, 但每一纳税年度扣除的股权投资损失, 不得超过当年实现的股权投资和投资转让所得, 超过部分可无限期向以后年度结转扣除。

二、转让、受让双方的会计处理核算问题:

1、转让的内容:

这种转让股权的方式, 是以土地使用权投资的股东将自己所持有的股权转让给新股东, 实现新股东对土地使用权的间接控制。而土地使用权的归属仍然是被投资企业。

2、前提假设:

转让股权双方都按成本法核算投资。

3、这种类型的转让核算要点

(1) 原股东转让股权是通过“长期股权投资”科目进行核算。但要强调的是这种转让因可能出现股权转让损益, 其损益通过“投资收益”科目进行核算。计入当期损益。 (2) 新股东接受原股东出让的股权, 也是通过“长期股权投资”科目进行核算。按成本计价。 (3) 对于被投资企业本身, 并无会计核算处理, 只需在工商进行股东变更登记即可。

下面以案例具体核算说明:

例:甲房地产公司拥有一块土地使用权, 购置成本为5000万元。2005年5月3日以土地使用权10000万元 (评估价) 投资成立丙房地产公司, 丙房地产公司为其全资子公司。2006年6月乙房地产公司为控制该土地使用权, 有收购丙公司的意向, 后达成股权转让协议。乙房地产公司出资13000万元收购甲房地产公司在丙房地产公司的股权, 使丙房地产公司成为乙房地产公司的全资子公司。 (成本法核算)

1) 甲房地产公司的核算:

a) 2005年投资成立丙房地产公司

u计算涉及营业税款等:

营业税: (10000万元-5000万元) ×5%=250万元

城市维护建设税:250万元×7%=17.5万元

教育附加费:250万元×3%=7.5万元

核算分录:

借:经营税金及附加275万元

贷:应交税费——营业税250万元

其他应交款——城市维护建设税17.5万元

其他应交款——教育附加税7.5万元

u计算涉及土地增值税:

土地增值税: (10000万元-5000万元) /5000万元=100%

增值额超过扣除项目金额50%, 未超过100%的部分, 适用于第二档征收。

计算公式:增值额40%-扣除项目金额5%

土地增值税= (10000万元-5000万元) ×40%-5000×5%=1750万元

(假设只有取得土地使用权所支付的金额, 无开发成本, 开发费用等扣除项目, 如果有应从5000万元增值额中扣除, 计算土地增值税) 。

核算分录:

借:经营税金及附加1750万元

贷:应交税费——土地增值税1750万元

u印花税 (略)

b) 2006年将股权转让给乙房地产公司时

u收到转让款

借:银行存款13000万元

贷:长期股权投资——丙房地产公司10000万元

投资收益3000万元

u股权转让不征收营业税

u计算涉及土地增值税款:

土地增值税: (13000万元-10000万元) /10000万元=30%

增值额未超过扣除项目金额50%的部分, 适用于第一档征收。

计算公式:增值额30%

土地增值税= (13000万元-10000万元) ×30%=900万元

(假设只有取得土地使用权所支付的金额, 除此之外到转让前无开发成本, 开发费用等扣除项目, 如果有应从3000万元增值额中扣除, 计算土地增值税) 。

借:经营税金及附加900万元

贷:应交税费——土地增值税900万元

c) 计算涉及所得税款:

转让股权应纳所得额:13000万元-10000万元=3000万元

并入企业本年应纳所得额, 依法交纳企业所得税。

2) 乙房地产公司的核算分录:

借:长期股权投资——丙房地产公司13000万元

贷:银行存款13000万元

3) 甲房地产公司与乙房地产公司股权转让, 丙房地产公司无会计核算处理, 只需在工商等部门进行股东变更登记手续。

参考文献

[1]、俞文青 编著《房地产开发企业会计》 (第二版) 立信会计出版社

[2]、《最新企业会计准则 讲解与操作指南》 东北财经大学出版社 会计准则研究组编著

[3]、《税法》 经济科学出版社 中国注册会计师协会/编

8.瑕疵股权转让合同效力问题研究 篇八

[关键词]瑕疵股权；合同效力；公信力

一、前言

随着市场经济的日益发展，公司作为参与经济活动的组织形式越来越普遍。为了减少交易成本，保障从商自由，不少国家对公司逐渐放宽对公司设立的程序性条件，对公司登记审查更多地采取折衷主义，即登记机关对登记事项有实质审查权利而无实质审查义务，一般仅对重要事项进行审查，①从我国《企业登记程序规定》的出台和2005年《公司法》修改来看。我国对公司登记的审查由实质审查主义过渡到了折衷审查主义，加重了设立人的法律责任，而放宽了公司设立的条件，这也造成了一些不具备资本条件的公司通过虚假验资报告逃过了登记机关的审查，骗取营业执照而进行商事活动。上海宝山区人民法院审理钟某人诉谭某股权转让纠纷一案②就是一个典型的例子。那么，公司虚假出资下，股权转让合同是否有效，其法律效力如何？

二、问题的核心

根据我国《合同法》的规定，合同生效的一般要件包括：1.主体要具备相应的行为能力；2.意思表示要真实；3.内容不违反法律或社会公德；4.标的物须确定和履行可能；因此，判断股权转让是否有法律效力，其关键的两点在于：1.当事人意思表示是否真实，即受让方是否知道出让方虚假出资之事实；2.瑕疵出资情形下，股权可否成为合法的合同标的。③

三、承认瑕疵股权可转让之合法性分析

关于瑕疵出资的股权转让合同效力问题，公司法并没有明文规定，但从我国现有的公司法体系来看，瑕疵出资并不是股权转让合同效力的阻却事由，理由如下：

（一）我国规定了出资瑕疵补正机制，瑕疵出资情况下，公司依然有效成立

我国《公司法》第30 条和第94 条的规定，对于有限公司和股份公司的出资不足，未缴足的发起人应当补缴；其他发起人承担连带责任。以及《公司法》第200 条公司的发起人、股东虚假出资，未交付或者未按期交付作为出资的货币或者非货币财产的，由公司登记机关责令改正，处以虚假出资金额百分之五以上百分之十五以下的罚款。可见，出资瑕疵并不必然导致公司设立无效，当事人可通过事后补足出资，维持公司的法律人格。而有效成立的公司，其股权存在合法且代表一定的交易价值，因而是可转让的。

（二）我国司法解释事实上承认了瑕疵股权可以作为转让合同的标的

2010年12月16日《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十九条规定：“有限责任公司的股东未履行或者未全面履行出资义务即转让股权，受让人对此知道或者应当知道，公司请求该股东履行出资义务、受让人对此承担连带责任的，人民法院应予支持；公司债权人依照本规定第十三条第二款向该股东提起诉讼，同时请求前述受让人对此承担连带责任的，人民法院应予支持。”该条款明确了瑕疵股权转让后，出让方与受让方对公司所负有的出资责任。其逻辑前提必须是，瑕疵出资情形下公司股权转让合同依然有效，否则，受让方无法取得公司股权，不能成为股东，因而也就不可能对公司出资负有的连带责任。可见，我国司法实践是承认瑕疵出资下的股权转让行为，在满足一般合同成立要件的情形下，只要受让人对股东未履行出资义务知道或应当知道，其股权转让合同有效。

（三）对瑕疵股权合同效力的质疑者多有一理由，即虚假出资具有一定的社会危害性，瑕疵股权合同违反了社会公共利益

笔者认为，这种理由是站不住脚的。尽管瑕疵出资是损害社會公共利益的行为，但瑕疵出资下股权合同转让行为并不一定扩大对公共利益的损害，因为我国《公司法》规定了出资瑕疵股东的差额填补责任、资本充实责任和公司设立时的其他股东瑕疵担保责任，其中，第28条强调了责任主体为“交付该出资的股东”，第94条强调了“发起人”。可见，股权转让并不代表着出资责任的转移。另外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十九条增加了受让人作为连带责任人，将会使受让人在受让股权时更谨慎地关注公司的资产状况，形成了对瑕疵出资行为的一种外部监督。

（四）从我国公司登记制度来看，公司登记具有公信力，第三人信赖登记事项而为之法律行为受法律保护

《公司登记管理条例》第25条规定：“依法设立的公司，由公司登记机关发给《企业法人营业执照》。公司营业执照签发日期为公司成立日期。”可见，公司自登记机关颁发营业执照起取得法人资格，我国《公司法》第33条规定：“记载于股东名册的股东，可以依股东名册主张行使股东权利。公司应当将股东的姓名或者名称及其出资额向公司登记机关登记；登记事项发生变更的，应当办理变更登记。未经登记或者变更登记的，不得对抗第三人。”由这一规定可推断，即使股东在交易时并不具有股东资格，只要姓名还登记于公司机关，第三人与之进行的交易受法律保护，其法理依据是公司登记的公信力对善意第三人的保护。同样地，第三人善意信赖瑕疵出资股东的股东资格而与其进行股权交易行为也应得到法律保护。

四、承认瑕疵股权可转让之合理性分析

（一）承认瑕疵股权可转让，是维护交易安全之需要

首先，股权交易，在商事活动中大量存在，如果可以因出资瑕疵而直接否定股权转让合同效力，其直接后果可能会导致许多已经确定的法律关系发生改变，影响交易安全和社会稳定。

其次，否认瑕疵股权可转让会过度增加交易成本，使得股东在股权交易前要深入审查的财产状况。由于登记机关在实践中也难以对公司进行全面的实质的审查，一般受让者显然也不具备这种能力。在本案中，宏大公司通过会计师事务所出具虚假验资报告，更加大了受让者对其审查的难度。

（二）承认瑕疵股权可转让，符合私法自治之原则

民商法贯彻合同原则，只要法无明文规定，应视为合法。在意思表示真实的前提下，由于当事人了解瑕疵出资情况，对瑕疵股权所带来的经济利益也具有一定的预期，其自愿承担投资风险的意愿应为法律所尊重，只要赋予善意第三人撤销合同之权利，就不会将其置于不平等的交易地位，防止因信息不对称而造成损失，因此应认可瑕疵股权为转让合同之合法标的。

五、瑕疵股权合同效力之理论探讨

基于前面的合法性与合理性分析，笔者认为，应承认瑕疵股权为合法的合同标的。那么，瑕疵股权转让合同是否就有效了呢？

对于这一问题，理论上有三种学说：1.无效说。认为出资人在认购出资尚未足额缴纳出资的情况下不具有股东资格，不享有股权，在这种情况下其签订股权转让合同因标的不存在而自然无效。④2.有效说。这种观点认为，瑕疵股权出资人与受让人签订的瑕疵股权转让合同是绝对有效的。其有两方面的含义：一方面瑕疵出资不影响股东资格的取得，因而也不会影响该股东自由转让股权行为的效力；另一方面转让人对受让人是否存在欺诈也不影响瑕疵股权转让合同的效力。⑤3.可撤销说。判断瑕疵股权转让合同效力的关键并不在于是否具有股东身份，而在于转让人是否对受让人构成欺诈，其事实上承认了瑕疵股权为合同的合法标的。⑥

筆者认为，无效说忽视了商业活动的现实，不利于维护交易安全，而有效说笼统认为股权转让合同有效，忽视了意思表示真实这一合同成立的一般要件。可撤销说既没有背离现行法律体系，也能适应商事交易的发展，应为我国所采用。

因此，我们应承认瑕疵股权作为合同的合法标的，判断瑕疵股权转让合同的效力关键在于受让人是否为善意第三人，当受让人了解虚假出资之事实，而自愿接受瑕疵股权，转让合同应为有效；当受让人不了解虚假出资之事实且在交易过程中尽到了一般的注意义务，转让合同为可撤销合同，善意第三人可以根据《合同法》的规定申请法院撤销合同，并请求瑕疵股东履行缔约过失责任。

六、结语

从上文的分析来看，将瑕疵股权转让合同认定为可撤销合同符合我国现行《公司法》、《合同法》的逻辑体系，也能适应商事交易的发展。《公司法》司法解释三的出台，反映了目前司法实践对瑕疵股权受让人股东身份的认可。因此，在未来《公司法》的修订中，应增加对瑕疵股权合同效力认定的条款，将其认定为可撤销合同，以更好地维护交易安全。

[注释]

①范健、王建文：“公司法”[M]，法律出版社2008年9月第二版，第165页。

②（2010）宝民二（商）初字第1240号，该案法官认为，虽然实际出资是股东对公司最重要的义务之一，但是股东未出资或者出资不实，只会导致其承担相应的民事责任，并不必然否定其股东资格，换言之，股东未出资或出资不实并不必然影响股权的设立和享有，而且瑕疵股权仍然具有可转让性，亦不必然产生无效的法律后果，应当根据情形的不同分别加以认定。

③由于当事人不具民事行为能力的例子在股权交易中较少存在，而可以通过一般合同法理论解决，故本文的论述皆以当事人具有民事行为能力为前提。

④潘福仁主编：“股权转让纠纷”[M]，法律出版社，2007年版，第63 页。又参见赵彬、郑艳丽：“有限责任公司瑕疵股权转让纠纷的司法裁判研究”[C]，载甘培忠、刘兰芳主编：“新类型公司诉讼疑难问题研究[M]，北京大学出版社，2009年版，第245 页。

⑤俞宏雷：“瑕疵出资的股权转让及其民事责任的承担”[C]，载“中国民商事审判新问题”[M]人民法院出版社，2006年版，第 345 页。

⑥不少地方高院在实践中持此种观点，如《浙江省高级人民法院民二庭关于公司法适用若干疑难问题的理解》第9条第1款规定：出让人未告知受让人准册资本未到位的真实情况，受让人对此也不明知或应知，受让人可以欺诈为由主张合同无效或撤销合同。《江苏省高级人民法院关于审理适用公司法案件若干问题的意见（试行）》第58条规定：当事人仅以转让方未出资、出资不足或抽逃出资为由请求认定股权转让合同无效的，不予支持；订立合同时转让方隐瞒未足额出资或抽逃出资事实的，受让方可以请求撤销合同。

9.房地产转让合同书 篇九

股份转让合同

转让方：（以下简称甲方）转让方：（以下简称甲方）受让方：（以下简称乙方）受让方：（以下简称乙方）受让方：（以下简称乙方）

甲乙双方本着平等互利的原则，经友好协商，就湖南祥顺置业有限公司（以下简称祥顺公司）的股份转让事宜，达成如下协议：

一、股权转让价格与付款方式

1、甲方同意将持有祥顺公司%的股份共万元人民币出资额，以万元人民币转让给乙方（大写：），乙方同意按此价格及金额购买上述股份。

2、乙方同意在本合同订立之日以现金形式一次性支付甲方140万元人民币，甲方在本合同签字之日45个工作日内将寿岳国

际大酒店名下的约60亩土地过户到祥顺公司名下时，乙方支付万元，并将祥顺公司的法定代表人变更为刘水生，剩余部分在甲方和乙方共同将抵押在衡阳市商业银行这块约60亩土地解除抵押担保或衡阳市商业银行出具不影响公司融资证明时，30个工作日内一次性支付完毕。

二、双方保证条款

1、甲方保证所转让给乙方的股份是甲方在祥顺公司的真实出资，是甲方合法拥有的股权，甲方拥有完全的处分权。甲方保证对所转让的股份，没有设置任何抵押、质押或担保，并免遭任何第三人的追索，否则，由此引起的所有责任，由甲方承担。并保证原祥顺公司在本合同签字之前的一切债权债务均由甲方承担。

2、甲方转让其股份后，其在祥顺公司原享有权利和应承担的义务，随股份转让而转由乙方享有与承担。

3、乙方承认祥顺公司章程及本合同规定，保证按章程规定履行义务和责任。

4、甲方必须协调四周道路相差高度达到国家规定城区道路坡比问题及甲方必须保证投资国际大酒店的股份变更为李祥禄个人股份。

5、甲方必须协调解决地面上线路移迁和享受区政府招商引资政策。

三、盈亏分担

本公司经工商行政管理机关同意并办理股东变更登记后，乙方即成为公司的股东，按出资比例及章程规定分享公司利润与分担亏损。

四、费用承担

本公司规定的股份转让的全部费用，由甲方承担。

五、本合同的变更与解除

发生下列情况之一时，可变更或解除合同，但双方必须就此签订书面变更或解除合同：

1、由于不可抗力或由于一方当事人虽无过失但无法防止的外因，致使本合同无法履行。

2、一方当事人丧失实际履约能力。

3、由于一方或二方违约，严重影响了守约方的经济利益，使合同履行成为不必要。

4、因情况发生变化，经过双方协商同意变更或解除合同。

六、违约责任

1、如甲方违反合同规定的条款，则双倍返还原乙方支付的定金140万元。

2、如乙方违反合同规定的条款，则所支付的140万元不退。

七、争议的解决

1、与本合同有效性、履行、违约及解除等有关争议，各方应友好协商解决。

2、如果协商不成，则任何一方均可申请向人民法院起诉。

八、合同生效的条件和日期

本合同经祥顺公司股东大会同意并由各方签字后生效。

九、本合同一式七份，甲、乙双方各执壹份，报工商行政管理机关一份，公司存一份，均具有同等法律效力。

甲方（签名）：

乙方（签名）：

10.企业转让合同-转让合同 篇十

出让方经纪机构：

受 让 方： (乙方)

受让方经纪机构：

审核机构： 产权交易所

签约地点： 签约日期： 年 月 日

按照国家有关产权交易的政策、法规，甲乙双方通过友好协商，本着公开、公平、公正的原则，就甲方向乙方转让企业产权的有关事宜达成一致，签署以下产权转让合同。内容如下：

一、被转让的企业产权、评估情况、转让价格及方式

转让产权所属企业：

法定代表人：

住 所 地：

与甲方关系：

资产总额：

债务总额：

净资产：

土地面积 M 2 ( 亩)

建筑面积 M 2

机械设备： 台/套

供 电 KVA

供 水 吨/日

转让价格：

转让方式：

(单位：万元)

(资产明细详见本合同附件)

二、职工安置

产权转让企业的在职职工 人由 安置，离退休职工 人由 管理。具体办法详见本合同附件 。

三、产权转让企业的债权、债务处理

四、付款方式及办法

1.乙方应在 年 月 日前付清其全部应付款项，详见本合同附件 。

2.其他约定：

五、产权交割及有关手续的办理

1.本合同生效后，双方经纪机构组织甲乙双方按照转让产权资产清单进行交割。交割工作在本合同生效后 个月内办理完毕。在此期间，甲方应保证移交财产的安全完整。交割过程中，双方应互为对方工作提供便利条件。

2.交割工作完成后，双方经纪机构组织甲乙双方签署《资产交接清单》。

3.甲乙双方持签署后的《资产交接清单》和本合同，到审核机构办理《产权转让交割单》。

4.甲乙双方按国家有关规定办理相关的变更手续，所需费用由各方按国家有关规定负担。

5.其他约定事宜：

六、违约责任

11.房地产转让合同书 篇十一

一、土地承包经营权转让合同的主体限制

土地承包经营权系用益物权之一种，用益物权本身并不具有身份性，但是法律肯能基于特定目的赋予其一定的身份性。长期以来，农村土地是农民耐以生存的最基本保障，在我国各项社会保障制度不健全的时代，发挥了重要的作用，加之农业生产也关系我国的粮食安全，对于国家安全有总要意义，我国法律对土地承包经营权转让的主体设有了几点限制，转让双方需为有稳定的非农职业或者稳定的收入来源的转让方和有农业经营能力农户的受让方。②

对于这一条款的，在实践中有着不同的认定。有法院以转让方在签订土地承包经营权转让合同的时候没有稳定的非农职业或者稳定的收入来源为由，认定转让合同无效。③这实际上就将《土地承包法》对转让主体方面的限制解释为了效力性规范，因违反该条，进而认定合同无效。亦有法院采此观点，但是以转让方外出打工系具有稳定的非农职业或者有稳定的收人来源为由，肯定了转让合同的效力。④这实际上通过对“具有稳定的非农职业或者有稳定的收人来源”的宽泛解释肯定了合同的效力。

实际上，上述理解值得商榷，本文认为《土地管理法》中对农村土地承包经营权转让主体方面的限制应当被解释为管理型规定，并不能因此而认定合同无效。现代私法的三大原则之一即为私法自治，在涉及公共利益时法律才加以干涉。对于效力性规范而言，需法律明确规定其违反效果导致合同无效，或其违反损害国家或者社会公共利益。而主体方面的限制，其目的在于防止农民失去生活保障和影响农业生产，在社会高速发展的今天，这种限制的意义实际上已经大大的削弱了。首先，随着工业的发展，大量农民进城打工，产生了大量转让的需求，而同时从事农业生产的收入并不理想，土地作为农民生存保障的属性已经大大的降低了。其次，现代农业的发展必将走向专业化和集中化，这其中就会有土地走向相对集中耕作的一个过程，土地流转符合这个趋势。第三，农业生产的主体并非只有农户，也并非只有农户才可以很好的从事农业生产。现代农业的发展，使得很多现代农业公司成为农业生产的主体之一，其专业性和集约性的特点，更加有利于农业的发展。

二、发包方同意土地承包经营权转让合同效力的影响

《土地承包法》规定了需要经过发包方同意，最高院的司法解释则明确规定，除例外情形，一般情况下未经发包方同意的转让合同无效。这实际上就是将该条的限制理解为了效力性规范，拟无解释的余地了。在实践中，如果出现了未经发包人同意的情形，法院往往会依据上述司法解释，直接认定转让合同的无效。但这一条的严格适用，可能会造成不公的后果，“发包人同意”在解释上亦有不明确的地方。“经发包人同意”是否包括发包人的时候同意？在实践中常见的就是，在法院判决之前取得了发包人的同一，是否满足经发包人同意的条件？同时，民法上的意思表示有明示的，即积极明确的做出意思表示，有默示的意思表示，及通过其行为可推定其有此意思表示，实践中“发包人同意”如何认定？这些都是需要明确的问题。

在法律可能的文艺范围内，为了实现特定的目的，实现实体的公正，可以对法律加以解释。从对于“发包人同意”宜采取扩大解释的方法，以避免严格适用带来的不公后果。对于虽然转让前未经发包人同意，但是法院裁判钱取得了同意的，或者虽然发包人没有明确的表示同意，但是有其他行为可以认定发包人同意的，都都应当认定满足了“经发包人同意”，肯定合同的效力。在实践中，也存在着这种做法，例如有法院认为诉讼过程中，发包人对该土地承包经营权转让的意见是没有表示异议，应视为其同意转让。⑤也有法院认为认为土地承包经营权转让后受让人多年耕种的事实是发包人明知的，但发包人并没有明确表示反对，因此应当确认合同合法有效。

上述做法值得肯定。法律之所以设此限制，系为了维护集体利益，因为我国农村实行的是集体土地所有制，并且也如之前所述，土地事关农民的生存，失去土地可能导致农民失去赖以生存的根本。然而，随着社会的发展变迁，我国已经由一个农业化的国家转变为一个工业化的国家，大量的农民并没有那么依附土地了，甚至在很多地区出现了农民进城打工，农村土地抛荒现象。这种情况下，这种严格限制的必要性是值得探讨的。适当的扩大解释，以肯定合同的效力，对于土地资源的最大化的利用也有有益的。效力性强制规定的核心系对于国家利益或者集体利益的损害，随着社会的发展，国家利益或者集体利益的内涵也是出于一个变迁的过程，从当前来看，扩大的解释，并不会损害国家利益或集体利益，相反，在一些情形下对集体或者土地利用是有利的。

三、土地承包经营权转让合同的书面形式

《土地承包法》规定土地承包经营权的转让需要转让方与受让方之间签订书面的合同。但这种关于法律行为方式的限制不应当影响合同的效力，该限制应当认定为管理型规范。如前所述，效力性规范的核心在于国家与社会公共利益，而合同采用一定方式的目的往往是为了提醒当事人行为的重要性、作为书面的证据等，与国家和社会公共利益无关，其未采用这种方式仅与双方当事人的利息相关，故其不应影响合同的效力。实践中既存在法院基于此否定合同效力的情形，也有法院将该条解释为管理型规范而肯定合同效力的，无疑后一做法更加妥当。在合同法上，应当采用书面合同而未采用书面合同的，如果双方实际履行了权利义务，这种效力上的缺陷也是可以获得不足的。总之，我国合同法以形式自由为原则，以特定形式为例外，形式缺陷亦可以通过履行而补足，并且这种特定形式的要求与国家和社会公共利益无涉，其违反自然不当影响合同的效力。

四、用途的改变对土地承包经营权转让合同效力的影响

《土地承包法》禁止改变土地所有权性质和土地的农业用途，实践中土地承包经营权转让难以改变土地所有权性质，但存在着一些改变农业用途的行为。对于这种情形，实践中的认定比较统一，往往将这一规定认定为效力性规定，从而否定转让的效力。我国是人口大国，虽然幅员辽阔，但是耕地面积并不多，因此长期以来我国面临着人多地少的矛盾，粮食安全对我国而言是一个想当重要的问题。《土地承包法》作此规定，就是为了保证粮食生产，保障我国的粮食安全。可以说这种认定是符合效力性规范保护国家及社会公共利益的目的。

但是实践中，还存在着大量的土地承包经营权转让合同并未约定土地用途的改变，但是在受让人取了了土地之后，擅自改变了土地用途的情形。这种情形应当排除在认定无效的范围之外。因为认定合同效力，应当从合同本身的意思表示、目的等来认定，受让人的单方行为作为认定的依据。如果据此否定合同的效力，无疑对转让方十分不同，并且受让方的这种行为也可以通过其他途径加以纠正，无需否定合同的效力。（作者单位：南京理工大学）

注解：

①王利明：论无效合同的判断标准，载《法律适用》2012年第7期。

②参见刘保玉、李运杨：农村土地承包经营权的继承问题探析，载《北方法学》2014第2期。

③（2014）银民终字第360号

④（2012渝四中法民终字第00748号

12.房地产转让合同书 篇十二

国际私法理论中对于传统冲突规范的改进有这样一种观点, 就是对同一法律关系的不同方面做出分割, 分别适用不同的法律。基于这一观点的启示, 笔者认为在寻找国际专利技术转让合同的冲突法的过程中, 应该分别着眼于知识产权关系的法律适用和合同关系的法律适用。

一、戴西和莫里斯的观点———寻找专利技术转让之冲突法的灵感

《戴西和莫里斯论冲突法》的规则81中写到:一项债务或其他无形动产能否转让, 如能转让应依据什么条件 (就债务人而言) 的问题, 由债务的自体法或支配设定无形动产的法律支配。

首先, 要弄清楚的是专利技术是否属于无形动产。依戴西和莫里斯的观点, 专利技术等知识产品属于无形动产。有两个证据证明这一点。 (1) 规则75—物之所在地国家的法律规定 (1) 该物本身应视为不动产还是动产;……。依此规则, 判断专利技术是动产还是不动产要依专利技术所在地法来确定。规则76指出了所在地的确定方式:物之所在地按下述方式确定 (1) 权利财产的所在地, 一般情况下位于该项权利财产能被有效追索或执行的国家。也就是说专利技术的所在地位于依支配此种权利产生的法律对它们进行有效转让的地方。[10]而不动产的所在地是在不动产实际位于的地方。比如, 土地的所在的位于其实际所在地。专利技术的所在地的判别与土地的不同证明了专利技术是不同于土地这种不动产的无形动产。 (2) 在论及无形动产的可转让性时, 戴西和莫里斯明确地举出了专利、商标等的转让作为例子。在《戴西和莫里斯论冲突法》的第20章“动产的特定转让”中可以看到“毫无疑问, 本规则的原则解释了为什么英格兰法院不支持在国外进行的英格兰专利、设计、商标或版权的转让, 除非这些转让符合《1977年专利法》、《1949年注册设计法》、《1938年商标法》或《1956年版权法》中所包含的法定条件”。显然戴西和莫里斯是将专利技术视为动产的。

这里必须说明一点, 我们只能说专利技术等知识产品在通常情况下适用动产规则, 并不能排除在某种特定的情况下它们会适用不动产规则的可能性。因为没有观点能掩盖为了某种特定的法律目的而对财产进行分类的事实。这也正是戴西和莫里斯在“财产的性质及其所在地”一章的导论中所指出的:就某些或全部法定的目的而言, 法律可以确定某一在性质上为动产的物适用不动产的规则, 或者某一在性质上为不动产的物适用动产的规则, 从这个意义上说, 某一特定物是动产还是不动产是由法律确定的。

在确定了专利技术是无形动产以后, 我们再来看规则81的运用。规则81中的观点是无形动产的可转让性由债务自体法来支配。债务自体法是指债务具以发生的法律。具体地说, 专利技术的可转让性由专利具以产生的法律来确定。“专利具以产生的法律适用于它的转让, 而且对于版权、商标和设计来说也是一样。”可见, 对于专利技术的可转让性, 戴西和莫里斯的观点是适用授予专利权的法律。

二、《1980年罗马公约》的适用———获得合同关系之冲突法的启示

《1980年罗马公约》是欧盟部分成员共同制定的《合同义务法律适用的公约》的简称。根据公约第1条规定, 公约适用于涉及不同国家法律选择的合同义务的任何情形。也就是说, 只要对法院国来说涉及其他法律的选择, 就可以适用该公约;只要是在公约缔约国法院提起的合同之债的诉讼, 就可以适用该公约, 而无须合同一方当事人在缔约国有居所或住所。鉴于该公约广泛的适用性, 可以说它为合同关系的法律适用提供了一个良好的示范。对这个公约的有关合同义务的法律选择规则进行研究, 就可以获得合同关系之冲突法的一些启示。

在合同义务的冲突法方面, 《1980年罗马公约》可以说是吸收了长期以来学说和实践探索中的一些为世界各国普遍接受的原则, 这一点从公约第三条和第四条的规定可以看出。

第三条法律选择的自由

一、合同依当事人选择的法律。法律选择规则必须通过合同条款或具体情况相当明确地加以表示或表明。双方当事人可自行选择适用于合同的全部或部分的法律。

第四条未作法律选择时适用的法律

一、凡未依第三条选择适用法律的合同, 依与之有最密切关系的国家的法律。但合同的可分割部分如同另一国有较紧密的关系, 则该部分得作为例外。

二、除本条第五款另有规定外, 应推定, 在订立合同时, 承担履行该合同特定义务的当事人一方有其惯常居所, 或如为法人团体或非法人团体, 则有其管理中心机构的国家, 为与合同有最密切联系的国家。但如合同系在当事人进行交易或执行职业性职务的过程中订立, 则与之关系最密切的国家应为主营业所所在地国家, 或如根据合同的条款, 合同的履行地是主营业所所在地以外的其他营业所所在地, 则应为其他营业所所在地国家。

公约采用了最密切联系 (公约中用了关系) 原则作为当事人意思自治原则的补充。在这里, 最密切联系原则是指合同应适用与其有最密切联系地的法律, 最密切联系地为合同在经济意义或其他社会意义上集中定位的国家的法律。

综上所述, 对于合同关系的冲突法, 《1980年罗马公约》的做法是:以当事人意思自治原则为主, 以最密切联系原则为补充, 并把特征履行方法与最密切联系原则相结合———特征履行是确定最密切联系地的方法。国际专利技术转让合同中的第二层次的当事人双方的权利义务问题, 即合同义务问题也在罗马公约的调整范围之内。但是, 对于法院地国不是罗马公约的成员国时, 对于合同义务的冲突法也完全可以借鉴罗马公约的相关规定。

三、结论

通过对戴西和莫里斯观点的述评以及对《1980年罗马公约》的考察, 笔者认为对于国际专利技术转让合同的冲突法的寻找应该采取这样的做法:首先是将国际专利技术转让合同关系分为两个层次, 即专利技术转让关系和专利技术转让合同关系。专利技术转让关系是一个知识产权的问题, 它适用技术的专利授予国的法律, 而对于专利技术转让的合同关系它适用国际合同的冲突法———以当事人意思自治原则为主、以最密切联系原则为补充来确定合同关系的准据法。

13.房屋转让合同书 篇十三

出让方：张北县油篓沟乡人民政府（以下简称甲方）承让人：邢台英伟饲料有限公司（以下简称乙方）

邢台英伟饲料有限公司系张北县油篓沟乡人民政府按照招商引资项目，是一家畜禽养殖、饲料研发、生产加工企业，列入全乡养殖业发展的配套项目。为促进该公司稳固经营，可持续发展，更好地为全乡养殖业生产服务，提高企业的社会责任，因生产经营需要和乙方的申请，乡党委、政府根据招商引资有关政策研究决定，同意将原油篓沟中学部分废弃校舍转让给乙方作为建设厂房使用。具体合同条款如下：

一.房屋地址，占地面积及房屋间数

1.该房屋位于原油篓沟乡中学院内大台阶上，东至山校园东墙，南至校园南墙，西至台阶顶部，北至原操场南缘，以上均属乙方厂区，占地平米。

2.地上房屋共30间及厂区地面所属附属物。

二.转让金额及付款方式

1.总价款：大写（人民币）：五万元。

2.甲方积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产过户到乙方名 1

下之时，乙方应向甲方付清全部款项。

三．权益明确

1.乙方付清总价款后，该所属房屋产权归乙方永久性所有，乙方有权对其使用及处置。

2.甲方积极配合乙方办理房屋确权的过户手续，其费用根据相关规定由甲乙双方各担其责。

3.乙方对厂区北门至原校区南正门通道拥有使用权。

四.本合同生效后，甲乙双方永久性保存、一式二份，双方各执一份，自双方签字盖章后生效。

甲方（盖章）：

法人代表（盖章）：

联系电话：

乙方（盖章）：

法人代表（盖章）：

联系电话：

14.公司转让合同书 篇十四

转让方：（以下简称甲方）惠州大亚湾铁惠实业有限公司受让方：（以下简称乙方）

根据《合同法》相关规定，甲、乙双方本着平等、互利的原则，经双方友好协商、拟定以下合同。

一、转让公司的基本情况：

1本次转让公司的所属位于惠州大亚湾中心北区用地面积20000平方米，西区上田用地面积4408平方米，西区上田用地面积5630平方米的土地，以上3块土地已办理好规划许可证，国有土地使用证。公司借出资金2750万元整，分别为大亚湾某公司借款20000万元，大亚湾某公司借款700万元，大亚湾建委借款50万元。

二、转让公司债权债务，经甲、乙双方约定，由乙方自行处理，（但需要甲方协助的事宜，甲方应无条件协助乙方处理。）

三、转让公司价款为人民币_______ 万元整，本合同签定后七天内乙方应将人民币_______ 万元整付至甲方或甲方（委托人）指定的帐号内，（该款为甲、乙双方共管）。甲方办理转让公司报批手续完毕后，乙方应即付人民币_______ 万元到甲方或甲方（委托人）指定帐 1

号内。余款在办理转让公司·法人变更手续完毕后付清给甲方。

四、甲方乙方办理好公司法人变更手续完毕后，甲方将编制好的《产权转让交割单》提交给乙方，由乙方凭此清单逐项核对与验收，核对无误、验收完毕后由甲、乙其经办人员在清单上盖单、签字方视为交割完成。

五、经甲、乙双方约定，本次转让所涉及的税费经由甲方负担。

六、本合同履行过程中，如甲、乙双方发生争议，经协商无效时，当事人可依法向所在地仲裁机构申请仲裁，或依法向所在地人民法院起诉。

七、本合同书一式六份，甲、乙双方各执三份。

转让方：受让方：

15.房地产转让合同书 篇十五

一、有限责任公司股东对外转让股权的程序性规定

《公司法》有关有限责任公司股东对外转让股权的程序性规定主要有两条, 即第72条和第74条。《公司法》第72条的规定为:“股东向股东以外的人转让股权, 应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意, 其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的, 视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的, 不同意的股东应当购买该转让的股权;不购买的, 视为同意转让。经股东同意转让的股权, 在同等条件下, 其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的, 协商确定各自的购买比例;协商不成的, 按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。公司章程对股权转让另有规定的, 从其规定。”

《公司法》第74条的规定为:“依照本法第七十二条、第七十三条转让股权后, 公司应当注销原股东的出资证明书, 向新股东签发出资证明书, 并相应修改公司章程和股东名册中有关股东及其出资额的记载。对公司章程的该项修改不需再由股东会表决。”

根据以上规定, 有限责任公司股东对外转让股权的程序主要有:取得本公司过半数股东的同意;尊重本公司其他股东同等条件下的优先购买权;遵守公司章程;依法履行法定的批准、登记手续;修改股东名册;修改公司章程;变更工商登记;注销原股东的出资证明书, 向新股东签发新的出资证明书。其中, 前四个程序可以界定为有限责任公司股东对外转让股权的前置性程序, 后四个程序可以界定为有限责任公司股东对外转让股权的后置性程序;两种程序的性质不一样, 对股权转让合同的效力的影响也不一样。

二、前置性程序对有限责任公司股权对外转让合同效力的影响

(一) 前置性程序之一:取得其他股东过半数同意

关于此前置性程序对有限责任公司对外转让股权合同效力的影响, 理论界主要有五种观点。第一种观点认为股权对外转让合同一般从成立时生效, 不受其他股东是否同意的影响。第二种观点认为是否取得其他股东过半数同意是股权对外转让合同的生效要件。第三种观点认为股东向股东以外的人转让股权, 若未经过其他股东过半数同意, 应当无效。第四种观点认为未经其他股东过半数同意的股权转让合同应当为相对无效;而非当然无效, 类似于效力待定合同。第五种观点认为股东对外转让股权, 如果没有经其他股东过半数同意, 并不影响股东转让股权的权利, 属于可撤销的合同。本文认为, 对于该问题应当适用《民法通则》、《合同法》、《公司法》的有关规定进行综合判断。合同存在多种效力, 股权对外转让合同也存在多种效力, 包括:有效、无效、可变更或可撤销、效力待定。

《公司法》第72条使用了“应当”二字, 说明该条属于义务性规范, “义务性规范具有强制性, 社会关系主体必须遵守义务性规范, 人们的行为必须和法律的要求相一致, 否则就须承担否定性法律后果。”表面看来, 有限责任公司股东未取得其他股东过半数同意对外转让股权符合《合同法》第52条之“违反法律、行政法规的强制性规定的合同”, 当属无效的合同, 其实不然。《合同法》第52条所称的“强制性规定”指的是“效力性强制性规定”, “是指订立的合同, 其形式、内容、目的中任何一项违反了法律、行政法规的强制性规定或者禁止性规定。”《公司法》第72条规定的“应当取得其他股东过半数同意”是程序性规定, 不是合同的形式、内容、目的的规定, 因此, 一般情况下, 未取得其他股东过半数同意对外转让股权合同不属无效的合同。当然也不符合合同法之效力待定合同、可变更或可撤销合同的原理和规定。因此, 有限责任公司股权对外转让合同只要符合民事法律行为有效的条件 (行为人具有相应的民事行为能力;行为人意思表示真实;不违反法律的强制性规定和社会公共利益) , 当属有效的合同。本文赞同第一种观点, 股权转让合同原则上从成立时生效, 不受其他股东是否同意的影响。

但是, 有限责任公司兼有资合和人合的特点, 特别强调股东之间的相互信任, 对股东往往有特别的要求。外人加入公司可能动摇股东之间的相互信任, 引起原有股东和新加入股东的磨合和冲突, 对公司的运营造成不利的影响。考虑有限责任公司的人合性质, 为维护公司原有股东的利益和保持公司的正常运营, “《公司法》应明确确立类似于合同保全制度的公司人合性保全制度, 赋予公司和其他股东对这类合同的撤销权。”

(二) 前置性程序之二:尊重本公司其他股东同等条件下的优先购买权

此程序对有限责任公司股权对外转让合同效力的影响, 理论界素有不受影响说、合同无效说、可变更或可撤销说等观点。众多学说观点在此不在赘述。

实践中, 有限责任公司股东对外转让股权时, 不尊重其他股东优先购买权的情形比较普遍, 也是产生股权转让纠纷的重要原因。不尊重其他股东优先购买权的表现主要有:在对外转让股权时, 未告知其他股东股权转让事宜;在对外转让股权时, 未经其他股东过半数同意;在对外转让股权时, 未向其他股东如实告知有关转让事宜等。

根据《公司法》的规定, 有限责任公司股东对外转让股权, 取得本公司其他股东的过半数同意, 是必须履行的法定程序。股东在对外转让股权时未告知或未如实告知其他股东股权转让的事项, 造成了对其他股东优先购买权的侵害。但鉴于股东对外转让股权的事实已定, 其他股东是否有意向购买该股权并不确定, 优先购买权受到侵害的股东是否真正的行使该权利也不确定, 为维护交易秩序, 将此类股权转让合同界定为可变更、可撤销合同较为妥当。

享有优先购买权的股东可以自己的优先购买权受到侵害为由请求人民法院撤销该合同。股权对外转让合同被人民法院依法撤销后, 将产生无效合同的法律后果, 如返还已经交付的购买股权的资金等。为公司的稳定运行起见, , 须将该撤销权的行使期限进行限定, 可参照《合同法》的规定, 将此期间界定为1年, 自受让方的名字或名称被记载于公司股东名册之日起算。其他股东在提起撤销权诉讼时, 能否一并提起行使优先购买权的诉讼请求, 学者们也有不同的观点, 本文认为, 其他股东提起撤销之诉时, 可一并提出行使优先购买权的诉讼请求。

(三) 前置性程序之三:遵守公司章程

公司章程是股东共同制定的有关公司组织与活动的基本规则。对于公司章程的性质, 理论界存在不同的看法, 日本、韩国、台湾地区等大陆法系将其视为公司内部的自治法规, 而英国、美国等英美法系国家则多的将其视为股东之间的合同。但无论将其定位为自治法规还是商事合同, 有一点是共同的:公司章程具有很强的自治性色彩。

有限责任公司允许公司章程对股东对外转让其股权作出另外规定。公司章程的另外规定主要有两种:一是公司章程规定的转让程序较《公司法》第72条宽松, 比如, 有的公司章程规定:本公司的股东对外转让股权时, 其他股东不得主张行使优先购买权等;此种规定可以视为其他股东权利的预先放弃, 该规定有效, 拟转让股权的受让方可直接通过股权转让合同取得股权;二是公司章程规定的转让程序较《公司法》第72条更为严格, 比如, 有的公司章程规定:未经全体股东一致同意不得转让股权;股权转让必须经过某大股东同意;或经董事长、董事会的同意, 或经公司股东会三分之二以上有表决权的股东同意等等, 应认定该公司章程的规定有效。如果有限责任公司股东违反章程的限制性规定与他人签订股权转让合同的, 该合同无效。

(四) 前置性程序之四:履行法律、行政法规规定的批准、登记手续

批准登记手续与合同的效力之间的关系比较复杂。有的合同需要履行规定的批准登记后方可成立;有的合同需要履行规定的批准登记手续后方可生效;有的合同需要履行规定的批准登记手续后方可有效;有的合同需要履行规定的批准登记手续, 但批准登记手续跟合同的成立、生效、有效没有关系。纵观《公司法》及其司法解释, 并未有规定股权转让合同需要经国家批准登记方可有效或生效。因此, 对于不涉及国家利益、社会公共利益的股权转让合同, 无需履行批准登记手续, 但对于涉及国家利益、社会公共利益的股权转让合同, 应履行此程序。

三、后置性行程序对有限责任公司股权对外转让合同效力的影响

(一) 后置性程序之一:变更工商登记

按工商登记的效能为标准, 可以将工商登记分为设权性登记与宣示性登记。设权性登记的效能是创设权利, 未经工商登记, 权利不得生成;宣示性登记的效能在于宣示已经存在的权利, 这种登记产生对抗效能, 不经登记不能对抗善意第三人。

按公司法的理论, 股权的工商变更登记应属宣示性登记。公司的股东信息属于法定的登记信息, 能否向公司以外的人主张股东身份, 取决于在公司登记机关能否查询到该股东的相应信息;因此, 只要符合法定转让条件, 受让方即可取得转让股东的既有股权, 成为公司实质意义上的股东, 至于受让股东的股权能否行使, 能否向公司以外的人主张, 则取决于是否对该次股权转让事项进行了变更登记。

(二) 后置性程序之二、之三、之四:修改股东名册;修改公司章程;注销原出资证明书、签发新出资证明书

《公司法》第74条规定:“公司应当注销原股东的出资证明书, 向新股东签发出资证明书, 并相应修改公司章程和股东名册中有关股东及其出资额的记载。对公司章程的该项修改不需再由股东会表决。”因此, 此三项后置性程序是《公司法》赋予公司的义务。公司是否履行此三项义务对股权转让合同的效力没有影响。

参考文献

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