土地使用权评估

土地使用权评估（精选11篇）

1.土地使用权评估 篇一

国企改制中土地使用权评估问题浅析

日期：2005-5-8作者:潘雄伟 何宜华

国有企业改制过程中如何处理土地使用权是一个十分关键的问题，因为这不仅直接涉及到对国有资产的保护，也涉及到对企业职工的利益保护。从严格意义上而言，在原有体制下，国有企业的土地使用权是归国家所有的，只不过是国家以划拨等方式将其划归企业无偿使用。在企业改制过程中，企业转换经营机制，尤其是实行公司制改造后，企业将成为独立核算、自主经营、自负盈亏的独立的市场经济主体，企业独自享有民事权利和承担民事义务。这就意味着企业的土地使用权也将由企业依法自行支配，国家无权任意干预。国家对于改制后的企业中的国有资产部分只能够享有资产股东权益。此时就提出了关于国有土地使用权如何定价的问题，而这个问题的关键就是如何对土地使用权的价格进行评估。评估公正对于国家和企业都公平，反之，将势必损害一方当事人的合法利益，而受损害的一方通常是国家。从另一个方面来看，改制前的企业享有的集体土地使用权同企业职工的利益也是息息相关的。企业所享有的集体土地使用权在改制前人人都可以从中受益，改制后由于实行股份制，必然要对土地使用权进行评估作价，将其折合成股份。因此，对于土地使用权价格的评估直

接影响到企业职工的利益。

一、企业改制中，对土地使用权的几种不当处理方式

１．将国家行政划拨土地使用权以优惠价格出让给企业。一些地方因没有提留转换职工身份的经济补偿金，而将行政划拨土地使用权以优惠价格出让给企业。个别地方甚至规定，当企业的资产负债率达到一定高度时，行政划拨土地就送给企业，以此作为国家对企业改制的一种鼓励措施。这种将职工转换身份的置换费（或叫职工工龄补偿金）和政府对企业改制的优惠捆在一起的做法将带来两个不利后果：一是企业改制为有限责任公司后，企业的资产是出资人的，以资产形式优惠给企业，其优惠就落到了出资人身上，但其中确有职工的有关费用，这就给改制企业今后的资产界定带来了困难；二是不利于职工观念的转变，因为在企业改制时没有以职工身份置换的名义提留过资产。政府对企业改制进行支持是应当的，是利国利民的，但是应当讲究实效，讲究方式，不能盲目地进行优惠，不能因为不合理的优惠而给改制

后的企业带来新的矛盾。对于土地使用权问题尤其是如此。

２．用增加负资产的办法提留职工有关费用。有些企业法人在本身没有净资产，或资产不够提留职工有关费用时，就将行政划拨土地使用权捆在企业法人资产中，用增加负资产的办法提留职工有关费用，导致职工有关费用的提留虚化。一旦改制企业再次破产，职工将认为企业改制时国家对职工的补偿金没有实际到位，这就给改制企业留下了隐患。这也可以说是一种无奈之举，企业一方面要改制，只有这样才能实现扭亏增盈；另一方面企业又不能将职工的利益置之不理，这关系到社会的稳定，是企业改制的最终目的。但是由于企业资金紧张，这样就出现了矛盾：如何在改制中更好地保护职工的利益，进行费用提留？而将行政划拨的土地使用权捆在企业资产中，在一定程度上可以解决这一矛盾，但是这种方法治标不治本，无法真正解决问题。随着企业改制的深入，以及国有土地使用权产权交易市场的完善，这一

问题有望从正面得到解决。

３．土地资产的评估不合理。土地是一种增值不动产，对于土地使用权的评估应当选择适当的评估方法，否则可能造成对国家利益的损害。一些地方规定：企业改制的资产统一按重置价评估。这个评估方法对商贸用地是很不合适的。有的企业在改制时，资产一时难以变现，职工的安置费没有来源，就采用实物资产安置职工的办法，即按评估、确认的价格将店面等资产作为职工安置费分给职工。由于土地资产的增值，一旦变现，则土地的级差地租将被职工个人不合理占有。目前对这部分差价究竟如何处理许多地方还没有规定，极易导致国有资产流失。此外，评估机构对资产评估的随意性比较大，对评估结果也缺乏有效的责任制度。企业在改制时漏估或低估资产，其好处被持大股的人占有，引起职工不满的纠纷时有发生。４．集体企业改制时机械地参照国有企业的土地优惠政策。行政划拨土地使用权应属国家所有，集体企业改制时本不应以行政划拨的土地出让金来安置集体企业的职工。但为了保持社会稳定，集体企业改制时未将土地使用权收回变现，往往同意将土地出让金用于集体企业的职工安置。结果有的地方在集体企业本身的资产可以安置职工的情况下，仍将行政划拨土地

使用权低价出让，造成了国有资产流失。

二、妥善处理土地使用权应采取的措施

１、要明确一个观念，即行政划拨土地使用权不是国有企业法人的资产，更不是集体企业法人的资产。在企业改制中，因为土地使用权和企业法人其它资产的处置政策不同，因此两类

资产必须分开评估、分别对待，并根据土地使用权的使用情况单独报批处置。

２、要有条件地运用土地资产优惠政策。条件主要是两个：一是企业资产不够职工有关费用提留。土地使用权出让金首先得保证用于职工有关费用的提留，包括在职职工的身份置换费，遗属、直系亲属及精简下放人员的有关费用，离退休人员和内退职工的大病医疗保险费和养老保险费。二是企业资产出现负数。土地使用权出让金经批准后得首先用于弥补国有企业改制时的负资产。集体企业改制时除经批准土地出让金可用于职工安置外，不存在弥补企业负

资产的问题。

３、不要勉强按零资产改制。有些企业对原有资产进行核销、剥离和提留后，即使将划拨土地使用权全部贴上，还出现较大的负资产，但是由于地方财政拿不出钱，往往是采取按零资产改制的办法，这样无意中造成了虚假出资和虚假提留或提留不足问题。我们认为在这种情况下，不能勉强按零资产改制，而应该按以下顺序调整资产：企业总资产—总负债—剥离数—核销数＋（未执行优惠政策的土地出让金全额—职工费用提留）。这个顺序体现了如下精神：一是将行政划拨土地使用权与企业法人资产分开处置，企业总资产中不包括行政划拨土地使用权，剥离和核销都在企业总资产中冲减，这体现了先用企业法人资产处理遗留问题的原则。当企业法人资产出现负数时，再用括号内的正数资产来弥补其负数，如括号内资产是负数，当视负资产大小确定改制形式：如负资产很大，一般要求采取破产或解散的办法；如负资产不大，则可实施股份制改造，但必须有全体出资人同意承担负资产的承诺书。二是用土地使用权作为职工有关费用的保证，如果括号内是负数，企业又没有其它资产用于职工费

用提留的，一般要求采取破产或解散的办法。

４、土地使用权原则上应按市场比较法评估。市场比较法评估有如下好处：便于评估机构对评估结果负责，对评估价严重背离市场价格的评估结果可以追究其评估责任；有利于提足各项费用，减少国家对改制企业的欠账；将国有资产优惠在明处，可以减少腐败现象的产生。５、政府应该充分利用国有资产经营公司收购国有企业的实物资产，盘活存量资产，及时安置职工，防止和减少国有资产流失。特别是一些变现比较容易、资产增值明显的商业网点等要统一收购起来，由国有资产经营公司统一交由中介机构按照公开、公正、公平的原则组织

资产变现。

三、土地使用权的具体处置方式和程序

依据国家有关土地使用权管理方面的法律、法规的规定，处置的土地使用权应具备两个条件：一是该土地使用权必须权属合法、无争议，并已办理土地登记，原企业持有土地使用权证书；二是该土地必须经国家土地管理局和省级人民政府土地管理部门认证的、具有相应土地估价

资格的机构进行地价评估。

１、处置的方式：国有企业改组为股份有限公司所涉及的划拨土地使用权，应当采取国有土地使用权出让、租赁或出资（入股）方式来处置：（１）采用出让方式的，由原企业与土地所在地的市、县人民政府土地管理部门签订《国有土地使用权出让合同》，并支付出让金。原企业取得出让土地使用权后，可以与改组后成立的股份有限公司（简称股份公司）签订一定年限的《土地使用租赁合同》，由原企业收取租金；原企业亦可采取以出让土地使用权作价出资（入股）的方式处置。（２）采用租赁方式的，原企业与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年限的《国有土地租赁合同》并支付租金。经出租方同意后，原企业可以将该土地转租给股份公司，或者原企业把该土地租赁使用权（《土地使用权租赁合同》）转让给股份公司，由股份公司向出租方直接支付租金。（３）某些关键领域、基础性设施企业或大型骨干企业进行改组时，经省级以上人民政府土地管理部门批准，也可以采取国家以土地使

用权作价出资（入股）方式进行处置。

２、处置的程序：（１）由原企业或其隶属单位拟订土地使用权处置方案。（２）地价评估结果和土地使用权处置方案均应报有批准权的人民政府土地管理部门确认和审批。原企业进行股份制改造，属于国务院或国务院授权部门批准设立的公司，以上方案由原企业隶属单位报国家土地管理局确认、审批；属于省级人民政府或其授权部门批准设立的公司，则由省级人民政府土地管理部门进行确认、审批。（３）签订合同与变更土地登记。土地使用权处置方案经批准后，采取出让或租赁方式的，原企业应持土地使用权处置批准文件和其他有关文件与有关土地管理部门签订合同，并按规定办理土地登记手续；采取国家以土地使用权作价出资（入股）方式的，原企业应持国家土地管理局或省级人民政府土地管理部门签署的土地

使用权处置批准文件以及作价出资（入股）决定书，按规定办理土地登记手续。

企业改制的评估，涉及的问题不胜枚举，今天我们只就企业改制中土地使用权评估问题谈了

些看法，希望通过不断探索，共同提高。

2.土地使用权评估 篇二

一、价格评估的相关理论

1、西方古典经济学的地租理论

在马克思之前, 己有一些西方经济学家对地租进行较多的研究。英国古典政治经济学创始人威廉.配第在《赋税论》中首次提出地租是土地上生产的农作物所得的剩余收入, 是支付生产成本后的剩余, 同时指出地租受到土地肥沃程度、耕作技术水平以及产地距离市场远近的影响。英国古典政治经济学的杰出代表和理论完成者大卫.李嘉图运用劳动价值论研究地租, 他认为土地的有限性和土地肥沃程度及位置的差异是产生级差地租的条件, 土地产品的价值是由劣等地的生产条件, 即最大的劳动消耗决定的, 头等地的产品价格除补偿成本并获得利润外还有超额利润, 这就是级差地租, 但他认为最劣等地是没有地租的, 否认绝对地租的存在。

2、马克思地租理论

马克思的地租理论是在西方古典经济学的地租理论的基础上发展起来的。马克思不但对级差地租理论进行批判性的继承, 而且创造性的分析了绝对地租理论。对于级差地租, 马克思将它分为级差地租I和级差地租H, 他认为土地肥力、位置的差异是级差地租I的形成条件:在同一块土地上各个连续投资劳动生产率的差异而产生的超额利润转化的地租为级差地租11。土地的有限性和不可再生性能形成经营上的垄断, 使土地所有者获得持久而稳定的超额利润, 这就是产生级差地租的原因。马克思进一步提出, 由于土地私有权的存在, 即使是使用最劣等的土地也必须支付给土地所有者地租—绝对地租。绝对地租的产生条件是农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成。

3、土地供求理论

在现代市场经济中, 土地与其他商品一样, 其价格取决于对土地的供给与需求。马歇尔A (.Masrhal) l认为, 地租的决定原则上应受土地供求的影响, 而土地供给受自然条件的限制, 土地的自然供给是固定不变的, 并且它没有生产费用, 因而也没有供给价格。因此, 地租只受土地需求的影响, 上地需求价格则决定于土地的边际产品价值。马歇尔认为由市场供求决定的土地价格更接近于土地市场交易价格。但大多数学者认为, 在一般的价格决定中, 土地的供给与需求都是能够变动的:价格是二者相互运劝的结果;土地供给既非完全无弹性、亦非有无限弹性。即使在地域性市场的短期分析中, 二者的变动也同样存在。需求的扩大, 致使价格上升, 从而土地供给数量增加;而价格的进一步上升, 又会导致需求减少, 使价格回落, 土地供给数量随之减少。

二、影响土地价格评估的因素分析

地价评估过程中, 土地价格影响因素分析是宗地地价评估程序中的重要内容, 是准确合理确定地价的基础。影响土地价格的因素, 可按照因素与土地的关系及影响范围分为一般因素、区域因素和个别因素。

1、一般因素

一般因素是指影响土地价格的一般、普通、共同的因素, 是在一般社会经济方面对土地价格总体水平产生影响, 从而成为决定各个土地具体价格的基础。一般因素主要包括行政因素、人口因素、社会因素、经济因素、国际因素等。

(1) 行政因素

行政因素主要是指国家政策对土地价格的干预。国家从全社会利益和宏观经济发展角度出发, 制定有关政策, 或推动土地的转移, 或限制某类土地的利用等, 从而达到提高土地利用效益的目的。这种干预, 对土地价格影响至关重大。影响地价的行政因素有:土地制度、住房制度、城市规划、地价政策、税收政策等。

(2) 人口因素

土地需求的本质即人口增长对土地的需求。人口增长可分为自然增长和机械增长。人口自然增长是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长, 导致的人口数量的增加或减少, 即出生人数与死亡人数的净差值。人口机械增长是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长, 导致的人口数量的增加或减少, 即迁入的人数与迁出的人数的净差值。人口增长引起房地产的需求增加, 导致土地利用集约化程度提高及土地需求量增大, 最终造成地价波动。在单位区域内, 影响地价的是相对人口密度, 一般来说, 人口密度高的地区, 住宅用地需求多于供给, 供给相对缺乏, 因而土地市场价格趋高。

(3) 社会因素

社会发展状况和安定状况对地价有很大影响, 主要有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化进程等四个主要方面。

土地的非成本性和易投机性使土地市场价格不仅可以极大的脱离成本, 甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系。在市场经济条件下, 由于土地的特殊性, 往往决定土地市场价格的并不是政府供给多少土地, 或者是需求者实际需要多少土地, 而是社会普遍的土地价格预期。当人们预期土地价格会上涨时, 土地的潜在需求将转变为有效需求, 一些投机性需求也会趁机“凑热闹”, 这时的真实需求与虚假需求界线就难以分清, 最终土地市场价格将因土地价格预期而上升;当土地价格预期会下降时, 一部分现实需求者就会转变为观望者, 有效需求变为潜在需求, 土地投机者与部分投资者退出土地需求者行列, 土地需求量减少, 土地市场交易价格降落。预期对土地市场价格的影响往往比经济人口的增长、城市化等因素大得多。反过来, 预期受国家政策、经济人口的增长、城市化、市场信息、舆论导向、, 土地供给等因素的影响。

(4) 经济因素

衡量经济发展状况的重要指标之一是国民收入。国民收入增加, 意味着财政、金融景气, 经济繁荣, 就业机会增加, 物价、工资处于有利于经济发展的状态, 社会总投资增加, 对土地的总需求不断扩大, 带动土地价格上涨。从各国、各地区经济发展与土地需求变动来看, 土地需求变动趋势大体与经济循环趋势一致。

利率水平。房地产交易的主要特点之一, 是巨额款项的往来, 因此, 投资或购置房地产与可运用的资金有关。由于一般投资者的收入不可能一次性的支付巨额款项, 所以必须直接向银行贷款或是以房地产作抵押取得抵押贷款。为此, 投资者或地产评估人员就是时刻了解金融机构现行的融资、房屋贷款政策, 特别是了解利率水平的变化。

准备金率的变化将会引起货币供应量的变化。当采用“银根”紧缩政策时, 准备金率提高, 流通货币量减少, 房地产市场资金更加紧张, 土地需求量减少, 土地交易价格下降。当政府鼓励固定资产投资增长时, 采用放松“银根”政策, 相应降低准备金率, 流通货币量增多, 房地产企业可运用的资金增加, 土地需求量上升, 推动土地市场价格上涨。

房价与地价。用地需求是一种客观经济现象, 它本身不是需求的直接对象, 是派生的、间接的需求, 在经济学里称之为引致需求。房产是城市最主要的地产产品, 住宅用地、商服业用地的需求反映了人们对住房、写字楼、商铺等房产的需求, 当对房产需求量增大时, 房产价格上升, 房地产开发商获得的利润增加, 则房地产开发商所能支付的土地价格越高, 引起地价上涨。

(5) 国际因素

地产市场的发育与完善是离不开国际环境的影响的。国际的政治、经济状况对低价的影响是通过对国内的政治、经济状况的影响而间接反映出来到。2008年国际金融危机对我国经济的影响、一些国际因素如世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况等对土地市场价格都有不同程度的影响。

2、区域因素

区域因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济条件。这些条件相会结合所产生的地区特性, 对地区内的地产价格水平有决定性的影响。主要包括地区的繁华程度、交通条件、基础设施和公共服务设施条件、环境条件、城市规划限制等。

3、个别因素

个别因素是指宗地本身的条件和特征, 因而又称宗地因素。个别因素是决定同一匀质地域内地块差异性的重要因素, 是同一区域内地价差异的重要原因。

三、结论与讨论

市场经济条件下, 土地价格的形成主要受供求规律与价值规律制约, 因此影响土地市场价格的因素也分为两个方面, 一是通过影响土地供求关系来影响土地市场价格, 二是通过影响土地开发经营的收益来影响土地市场价格。

在土地市场价格管理中, 很多问题和制度巫待进一步解决和完善。较多城市已建立土地储备制度, 但由于很多地方财政入不敷出, 城市建设投入资金多, 无力顾及土地储备, 甚至通过透支土地储备资金来搞建设。因此一些上地储备机构融资困难, 土地储备能力差, 在解决土地储备资金上面临困境。下一步应考虑建立土地储备基金, 完善政府的土地储备机制。构建土地交易许可制度的关键是土地有形市场的建立和完善, 但很多地方土地有形市场并未建立或建立后流于形式, 某些地方甚至未建立起经营性土地使用权招拍挂制度, 在全国范围内符合国土资源部要求的土地有形市场寥寥无几。可见, 要实现土地交易许可制度要假以时日—但这正考验着政府管理市场的能力。

参考文献

[1]毕宝德等:《土地经济学》 (第四版) , 中国人民大学出版社, 2001年9月。

3.土地储备方案的风险评估 篇三

摘要本文针对土地储备的风险评估来展开讨论，找出造成风险的指标，对风险因素进行深层次的分析，明确评估要素。将层次分析法与模糊综合分析法结合，将定性问题转化为定量问题，构造对比矩阵，分析权重的一致性。与此同时，针对每一评估因素，將筛选出的指标进行权衡、比较和优选，确定各个指标的权重，由此量化，最后综合评估总分，由各项权重对应乘积之和的大小依次找出风险最大的项目进行预警。

关键词风险评估土地储备层次分析

一、研究背景

土地储备的投资量大、投资周期长等特点加上该项目尚处于起步发展阶段，使得其运作的风险程度较高，并且缺少深入的研究。近年来，政府一直通过土地储备来增加财政收入，改善城市的基础设施。不过，事情的两面性使得积极的作用往往伴随着风险，加之土地储备的过程需要大量的资金，再者我国的金融产品较为单一，以至于土地储备成为了我国金融市场的主要风险。一旦风险出现将会对国家金融市场造成不可估量的损失。

二、已有结论

土地储备方案的评价指标体系建立的原则：全面性原则要求风险评价不遗漏主要指标；科学性原则确保结果准确合理，体现了指标概念的正确与否与含义的准确与否，独立全面与否以及体系的结构层次的合理与否；实用性原则确保评估活动的实施质量，在建立指标是要考虑现实的可能性；

指标的筛选：由于出让计划中第一年的收入与第二年的收入比例与面积比例相同，第一年与第二年的收入总额相加为预期收益，故出让计划的第一年与第二年不分开考虑。由于土地储备投资量大，融资的渠道比较单一，所需资金绝大多数来源于银行贷款，于是自筹资金的投资比例小到可以忽略，于是内部收益率会失去评估价值，因此不考虑内部收益率。由于敏感性分析其实是一种定性分析，无法进行定量分析，由于不同的风险因素在这种情况下发生的概率不同，在这里忽略敏感性分析指标。由于净现值（NPV）是用来判断投资效益的优劣，过于片面，因此忽略不考虑。

三、主要结论

1、研究从某土地储备项目的可研报告中提取的部分数据，首先确定评估对象的各个风险因素，在确立结果正确无误的情况下分层建立综合评价指标体系，然后确定指标标值以及指标权重；运用层次分析法确定中间层和最低层的各个指标的权重，以及最底层的指标对目标层的最终权重，然后运用模糊分析综合评价法确定最终的风险度并选出风险最高的项。得出合理的风险评估模型。

2、对于近年来较低的土地市场活跃性和土地储备可研报告的人为因素影响，利用本文的风险评估模型对74块项目土地进行风险评估，退回我们找出的风险最大的十个项目。

3、构造模型，层次分析模型，目标层：风险综合评价，准则层：（1）银行商誉；（2）动态回收周期；（3）项目规划用途；（4）收益率；（5）贷款金额占所有投资比例，方案层1到74个项目。

4、构造判断矩阵：通过网络调查，采用标度法得出成对比矩阵。

对特征向量作归一化处理，利用MATLAB算出最大特征值为5.3136，计算一致性指标CI=0.0784<0.1时，可以判断矩阵是合适的。

5、各指标权重的确定。

（1）以贷款金额占所有投资比例为准则的判断矩阵及权重，由于土地储备项目的投资总额中贷款所占比例较大，因此申请贷款所占项目投资总额中的比例对风险有较大影响。Si= Ri/Ki，i=1，2...74，由于K与R已知，所以我们能够得到值S，由于数据较为庞大，不便于在这里展示矩阵，并以K已知用MATLAB来求得最大特征值为74，CI=0，可以认为该判断矩阵完全一致。

由于D与K已知，所以我们能够得到值P，最大特征值为74，CI=0，CR=0；

（4）以动态回收周期为准则的判断矩阵及权重最大特征值为74，CI=0，CR=0

（5）以项目规划用途为准则的判断矩阵及权重，工业用地=1，商业、住宅、综合用地=2，商业、住宅用地=3，商业用地=4，住宅用地=5，综合用地=6

通过网络调查，数据的整理分析，采用标度法得出成对比矩阵，计算最大特征值为76.7162，CI=0.0372，CR=0计算各指标对于目标层的综合权重

V=（V1， V2， V3， V4， V5）， w=（0.144，0.263，0.079，0.468，

0.045）风险G=V*W，由此得出了各个项目的风险系数，利用excel将其进行排列，得知4，47，71，46，51，69，62，58，38，24这十个项目风险较大。

风险较大的原因是：项目规划用途较为单一，动态回收周期较长，对风险有较大影响，申请贷款额度较大，抗风险能力较弱，银行对其信誉评级较低，说明该项目在客观上抗风险能力不强。

武汉市教育局教研项目《数学建模微课及互动平台建设》（编号2014087）支持；江汉大学数计学院学生科研项目《线性代数的mooc设计》（序号35号）支持

参考文献：

[1]袁筱玲.土地储备项目贷款风险评价研究[J].企业管理，2007.2.1.

[2]唐佳林.城市土地储备风险管理评价[J].土地资源管理，2007.6.1.

[3]高维义.项目评估的二阶段评价法[J].武汉理工大学管理学院，2004.12.

4.划拨土地的价格评估 篇四

土地价格一般是指出让土地使用权的价格，但随着划拨土地使用权的入市，特别是企业改制过程中，经常涉及划拨土地使用权处置问题，是否存在划拨土地使用权价格，如何开展评估工作，是不容回避的实际问题。新的《城镇土地估价规程》明确提出了“划拨土地使用权价格”的概念，但对如何开展评估没有进行阐述，现就开展划拨土地使用权价格评估谈一下粗浅看法。

划拨土地使用权可依法进行抵押、出租，但与出让土地使用权相比，国家对划拨土地使用权进入二三级市场有较严格的限制，而且禁 止利用划拨土地使用权进行经营活动。究其根源，主要是因为划拨土地使用权为无偿取得的，国家权益未能显现出来。若将划拨土地使用权价格加上出让金，则应等于出让土地使用权价格。在此理论基础上，可采用以下几种方法计算划拨土地使用权价格：

1、成本法。在用成本法计算出让土地价格时，土地价格为土地成本价格与土地增值收益之和。其中，土地增值收益源于“增值地租”，应归国家所有，相当于出让金部分。土地成本价格为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本。因此，划拨土地使用权价格应为土地成本价格，包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润。

2、收益还原法。收益还原法是在估算土地未来每年预期收益的基础上，以一定的还原利率，折算为评估期日收益总和的一种方法。目前《城镇土地估价规程》对如何计算土地纯收益的计算方法尚无明确规定。因此，可以通过调查与待估宗地属于同一区域的国有企业租赁和租金水平来间接计算。国有土地租赁水平由土地出让金水平来规定，是国家权益在土地收益上的体现，所以用土地纯收益减去国有土地租赁的租金，可以得到划拨土地的纯收益。再经过区域因素、个别因素的比较修正，求得待估划拨土地的纯收益。最终划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。

3、市场比较法。可以预见，随着企业对划拨土地权益的日益增强，划拨土地使用权抵押、转让等行为的日益增多，划拨土地交易案例也会逐年增加。我们可以通过划拨土地交易案例进行交易情况、日期、区域及个别因素修正得出待估划拨土地使用权价格。

4、用出让土地使用权扣减出让金间接计算。目前，很多地方通常以评估地价的一定比例收取土地出让金，出让金比较固定。由公式出让土地使用权价格＝划拨土地使用权价格＋土地使用权出让金，可以得出：

划拨土地使用权价格＝出让土地使用权价格×(1－出让金比例)

5、综合法。也就是从多个方面综合考虑划拨土地使用权价格的影响因素，如当地的土地取得成本、本地收益情况、土地市场的健全和完善程度、政府确定土地出让金的收取比例等。通过采取上述的四种评估方法进行测算，综合分析后，剔除不适宜的测算方式，对合理测算结果进行算术平均或加权平均，求得划拨土地使用权价格。

自从“划拨土地使用权具有价格”的观念在我国土地市场上确立以来，划拨土地使用权价格评估便成为土地估价中的一项常见业务，特别是在国有企业改制中大量出现。2001年，国土资源部发布《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，提出“可依据划拨土地的平均取得成本和开发成本，评定划拨土地使用权价格”。2002实施的国家标准《城镇土地估价规程》明确规定：“划拨土地价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格”。这些规定成为确定划拨土地价格评估方法的重要参考。事实上，时至今日，划拨土地价格评估实务中，仍存在不少模糊、有争议的问题。

划拨土地使用权价格的内涵界定

地价内涵通常包括权利类型及权利期限、用途、利用限制条件（如容积率、建筑密度）等核心要素。对划拨土地使用权而言，首先明确，它是一种用益物权，其拥有的权益是其价格存在和价格度量的本质所在。

关于划拨土地使用权年期的界定存在两种观点，一种为“无限年期”，另一种则通常按用途的法定最高年期设定。笔者倾向于后一种观点：首先，《城镇土地估价规程》在“土地价格”的定义中，明确了我国的土地使用权价格是“一定年期”下的价格；其次，虽然以划拨形式取得的土地使用权没有明确的年期规定，但并不等同于使用者必然可以“无限年期”使用。事实上，这种不加界定代表着一种不稳定的状态，国家可以随时因需要收回；第三，虽然在理论和方法上，可以测算出无限年期的土地使用权价格，但是在操作层面，难以对这种并不稳定的“无限年期”的权益状况进行预期。

划拨土地使用权价格评估的两种思路

倒算法：长期以来，评估划拨土地使用权的传统思路是将其设定为出让，评估正常的出让土地使用权价格，再按地方政府规定的固定比例或金额扣减出让金。这种从出让价格入手的方法可称之为“倒算法”。该法可操作性强，成为广泛使用的传统方法。但是，由于它没有从权益的特性进行分析，往往不能量化划拨土地使用权权利的不完整性对价格的影响。此外，在一些情况下，采用“倒算法”还会因“循环推定”而遇到无法操作的困境。如2006年发布的《协议出让国有土地使用权规范》强化了划拨土地转为出让时，须按市场水平确定出让金的思路，并规定：应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格—拟出让时的划拨土地使用权权益价格。按此公式，求取应补缴的出让金时，就不能再以“倒算法”评估“拟出让时的划拨土地使用权价格”。

正算法：《城镇土地估价规程》规定“划拨土地使用权价格评估，可采用收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法等”，这种应用各基本评估方法，通过对相关参数的分析处理，体现划拨土地权益特征，直接评估划拨地价格的方法即可称为“正算法”。正算法的特征在于从划拨土地使用权自身的权利分析入手，量化权利的不完整性对价格的减损。由于缺少详细的方法运用指南和关键参数的经验判定，该法目前应用较少，但是，随着市场化观念的日益强化，正算法的应用领域将逐步扩大。

以正算法评估划拨土地价格的技术要点

应用收益还原法时，对未来收益的预期通常低于其正常出让状态下的收益，原因有二，一是权利缺少自由流动性，二是国家依法直接参与划拨土地权益的分割。此外，上述原因使得划拨土地收益风险较大，从而还原利率可略高于其正常出让状态下的取值。

应用市场比较法时，应尽量选取相同权利类型的比较案例，如选取了正常出让案例，则在修正过程中除常规修正外，还需重点分析交易情况、权利特征修正。

应用成本逼近法时，须注意对增值收益的讨论。在实务中，很多人认为增值收益就是出让金，因此将不加计增值收益的成本价格作为划拨用地价格。事实上，从概念本质而言，增值收益不等同于出让金，虽然有些情况下二者在数量上相近。增值收益的来源是增加开发投入或用途转变，其中开发带来的增值中需考虑使用者的追加投入。因此用成本法评估划拨用地价格时，应加计使用者再开发所产生的增值。由于存在国家和使用者对增值的分割，此时的增值收益率应低于正常出让下的取值。此外，运用此法，利润率的取值通常应略低。

总之，划拨土地使用权价格评估应立足于其权利自身的特征，进行分析量化。

关于划拨土地使用权及其价格评估几个问题的思考

划拨土地使用权作为计划经济体制下取得土地的主要方式，大家都很熟悉。随着我国改革开放的进一步深

人，市场经济体制的进一步完善，土地取得方式正逐渐由单纯的无偿、无限期、不流动转为无偿和有偿[包括出让、租赁、国家作价出资（入股）、国家授权经营等]有限期、可流动多种形式并存，并且后面几种有偿使用方式所占比例在逐渐加大。在一些经济发达的地区，除国家法律、法规允许且确属必需的建设用地，可由县级以上人民政府依法批准划拨使用以外，土地的取得已由有偿使用方式完全取代。但由于我国经济发展地区差异大，情况非常复杂，以划拨方式配置土地将在多数地区长期存在。因此，划拨土地使用权的管理及价格评估仍将是土地行政主管部门和土地评估机构及人员今后工作中面临的一项重要工作。结合笔者多年来从事土地评估工作的实践经验，本文旨在对划拨土地使用权及其价格评估作些探讨，给众多同行提供一个思路，与大家进行交流，如有不妥之处，望各位指正。

一、对划拨土地使用权及其价格内涵认识的发展过程

1、过去对划拨土地使用权的认识

在国务院55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中，对划拨土地使用权的定义是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。该条例中第四十七条规定：“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市（县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条例的规定予以出让。无偿收回划拨土地使用权，对其地上建筑物。其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。长期以来，对划拨土地使用权的认识、理解，基本形成了一个共识，即划拨土地所有权是国有的，而划拨土地使用者是无偿取得土地，它只是拥有土地的使用权，而无处置权等权利。一旦需要，政府可无偿收回，而不对土地使用者作任何赔偿。

2、过去对划拨土地使用权的评估及引发的问题

基于以上对划拨土地使用权的认识、理解，在土地评估中，对划拨土地使用权的价格内涵就有了如下界定。划拨土地使用权价格评估在土地评估行业的发展进程中大概经历了两个阶段：第一阶段是从单纯的土地评估兴起，将土地作为一项固定资产而不是无形资产对其评估开始，至1996年以前，即《土地估价规范格式》（1996）出台以前。划拨土地使用权的评估与出让等有偿方式取得土地使用权的评估在方法上相同，价格内涵也一致，其土地使用权价格包括土地取得费、土地开发费和土地增值收益三部分，且划拨土地使用年期未进行界定；第二阶段是1996年以后至今。划拨土地使用权的评估方法未变，但价格内涵与前一阶段相比，对土地使用年期进行了设定，依据有关法律规定根据评估对象的土地用途，分别作不同使用年期的设定。而上述评估方法及界定的价格内涵所得出的评估结果就可能导致出让等有偿方式取得土地使用权价格低于或等于划拨土地使用权价格，这是因为出让、租赁等有偿使用方式取得的土地的剩余使用年期往往等于或短于同类用途划拨土地的设定使用年期。而众所周知，以出让、租赁等有偿使用方式取得的土地，除了要支付土地补偿费、安置补助费及相关税费外，还要向当地政府交纳土地出让金、租金，或交纳红利；而划拨方式取得的土地则只支付土地补偿费、安置补助费及相关税费。这就造成这样的事实：在取得土地时，以出让、租赁等有偿方式取得土地的费用高于以划拨方式取得土地的费用，而在评估土地价格时，出让、租赁等有偿使用土地价格又等于或低于划拨土地价格，这似乎违背常理，并不被社会各界理解、认同，使得评估机构及评估人员处于尴尬的境地。

3、土地行政主管部门对划拨土地使用者的权益的肯定，为划拨土地使用权价格评估指明方向

对于划拨土地使用权价格的评估，相信土地评估行业的诸多同仁均有过思考，由于政府主管部门未对划拨土地使用权价格内涵作明确的界定，而在我国对土地管理和上地估价中介机构管理的一系列制度的约束下，评估机构和评估人员不可能有更大的自由空间去任意改变一些既定模式，因而造成在评估技术上留下难以解决的问题。早在1999年11月25日，国土资源部就在《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（国土资发「1999」433号）文中要求“明确土地权益，显化土地资产，理顺财产关系，加强土地资产运营监管”，文中提到：“土地资产处置时，要考虑划拨土地使用权的平均取得和开发投入成本，合理确定土地作价水平。采用授权经营、作价出资（入股）方式处置土地资产的，按政府应收取的土地出让金额计作国家资本金或股本金。”这里其实已经表明：划拨土地使用权应作为土地使用者的权益，作为企业资产，而且土地的平均取得和开发投人成本应作为划拨土地使用权价格的组成部分。但由于各地行政主管部门在处置企业资产时常将划拨土地使用权价格全部作为国家资产进行处置，因此也就变相地否定了划拨土地使用者的权益和划拨土地使用权的价格内涵。2001年2月14 日，国土资源部文件《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发［2001]44号）明确指出“……企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计人企业资产。企业依法取得的划拨土地设定抵押权时，划拨土地使用权价格可作为使用者的权益，计入抵押标的……”、“……划拨土地经批准可以转让，划拨土地使用权价格部分可计为转让方的合法收益，……”、“……划拨土地需要转为有偿使用土地的，应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金，并以此计算租金或增加国家资本金、国家股本金。……”在该文件中，进一步明确了企业的国有划拨土地权益及划拨土地使用权价格与出让土地使用权价格的差异，并为划拨土地使用权价格的评估指明了方向。

二、在新形势下，对划拨土地使用权及其价格评估的思考

在国土资源部国土资发[2001]44号文中尽管明确了划拨土地使用权价格“可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格”，但划拨土地使用权价格究竟如何评估，国家并未出台统一的规范格式，各地估价行业同仁都在摸索之中。在此，笔者就“划拨土地使用权价格评估”谈点粗浅的看法，供大家探讨、指正。

l、划拨土地使用权价格内涵

要想正确、合理地评估出划拨土地使用权价格，我们首先得对划拨土地使用权价格内涵作些了解。根据国土资源部国土资发[2001]44号文中“……可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，……”表明，划拨土地使用权价格有两个基本的组成部分，即土地平均取得成本和开发成本，除此之外没有更明确的规定。笔者认为，企业以划拨方式取得土地使用权时，除要支付土地取得成本（对新征集体土地转为建设用地而言，该项费用包括土地补偿费、安置补助费和相关税费；对城区内取得国有土地而言，该项费用包括拆迁安置费和相关税费）外，还要投入资金进行开发，也即要支付开发费用用于修建厂房、办公楼等，并进行通上水、通下水、通讯、通路、通电等等基础设施的配套，才能满足企业的生产需要。企业在取得土地并开发完成后，须与其它生产要素相结合才能从事生产、经营活动，从而创造价值，取得利润。而土地作为一种特殊的商品，作为一种必不可少的生产要素，土地使用者取得上地以及而后对其进行开发所花费的土地取得费和开发费可以认为是购买土地这个特殊商品的费用，而花费的费用必然要考虑其资金利息以及投资购买土地产生的利润。因此，从经济学角度讲，资金利息和投资利润是与资金投人相伴生的。我们都知道，在宗地价格评估中，都要对所评估的地价进行价格定义，也就是说，要把你所评估的地价内涵界定清楚。对同一宗土地来说，不同的地价定义，会得到不同的估价结果，而在地价内涵中有一项就是对土地使用年期的界定。因此划拨土地使用权价格的评估作为一种类型的宗地评估，也要对评估宗地使用年期进行界定。目前，对划拨土地使用权价格评估中的使用年期的界定有两种看法：一是根据评

估宗地的设定用途设定其使用年期为该设定用途的法定最高出让年期；二是根据国家有关法律规定“……以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制……”，亦即划拨土地使用年期应设定为无限年期。笔者认为：后一种看法的不妥在于使国家土地使用权落空，事实上无论是出于何种估价目的对划拨土地使用权价格进行评估，都是（委托方）企业的一种经济行为，诸如作价入股、抵押、企业改制等等。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律规定，我国土地一级市场的土地由政府统一供应，进人二级市场的土地必须是以有偿方式取得才能转让。因此，划拨土地一旦要用于经营，进入二级土地市场都必须要转为有偿使用（合出让、租赁、国家授权经营、国家作价出资（入股）等几种方式，其中出让在以上几种有偿使用方式中占绝对比例），而无论采用哪一种有偿使用方式均有使用年期的限制。为了能与有偿使用土地一定年期的价格相比较，笔者认为划拨土地使用权价格评估中应设定有限使用年期，一般地，其年限的设定与国家法定同类用途的最高出让年期一致。

2、划拨土地使用权价格的评估方法

根据《城镇土地估价规程》，目前国内宗地地价的评估方法有：市场比较法、假设开发法、收益还原法、基准地价系数修正法、成本逼近法等五种。以上各种方法都有不同特点、适用范围、其评估出的宗地价格都为一定年期、一定开发程度及容积率水平下的土地使用权价格。它的价格为一完全价格，即：包含土地取得费、土地开发费和土地增值收益三部分，而这三部分又不能截然地分割开来。因此，不可能把用以上几种方法测算得到的一整体价格去倒算划拨土地使用权价格。而成本逼近法的基本思路，是把对土地的所有投资包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，并同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得土地价格。根据成本逼近法的计算公式，土地价格由土地取得费、土地开发费和土地所有权收益相累加而成，类似于商品价格构成，其构成价格的三部分非常清楚、明确，根据上面对划拨土地使用权价格内涵的分析，其价格构成同于成本逼近法中土地价格的计算过程，并且其价格可分零、累加，易于被社会各界理解、认可。因此，划拨土地使用权价格评估可采用成本逼近法评估宗地地价的思路，用类似于成本逼近法的计算公式来评估宗地价格。

3、划拨土地使用权价格评估在实际工作中的交三用

在以上对划拨土地使用权价格内涵及评估方法作了探讨之后，划拨土地使用权价格评估在实际工作中如何操作，其构成价格的各部分如何确定，在此谈点笔者的一些不成熟的意见。

5.土地使用权评估 篇五

农民集体土地的开发成本主要是征地补偿费，应按国家及北京市有关法律、法规规定的征用农民集体土地的费用项目和标准进行计算：集体土地征地补偿费＝土地补偿费＋青苗补偿费＋地上物补偿费＋劳动力安置费＋超转人员安置费＋菜田基金＋耕地占用税等，

2、住宅用地开发成本的计算

住宅用地的开发成本主要是居民拆迁补偿费用，应按北京市房屋拆迁法规的相关规定进行计算：

住宅房屋拆迁补偿价格＝(基准地价×K＋基准备房价)×被拆迁房屋建筑面积＋被拆迁房屋重置成新价＋搬家补偿费

上式中，K为容积率修正系数。

3、单位用地开发成本的计算

单位用地的开发成本主要是单位拆迁补偿费用，应按北京市房屋拆迁法规的相关规定进行计算：

非住宅房屋拆迁补偿价格＝区位价格×K1×K2×K3×建筑面积＋地上物重置成本＋停业损失补偿费＋搬家补偿费

上式中，K1为容积率调整系数，K2为房屋原用途调整系数，K3为规划用途调整系数，

由于以前的土地使用权出让主要采用协议出让方式，土地开发成本虽然有法律、法规对征地拆迁费用项目和标准作了规定，但在实际中的费用是通常土地取得者与原土地占有者讨价还价确定的，其之间的协商结果通常不公开，因此目前还没有比较成熟和准确的评估操作方法

6.土地增值税纳税评估的要点 篇六

王学哲

摘要：

土地增值税开征已超过十个年头，它的实施对抑制我国房地产市场的过度投机行为、保障房地产业平稳发展方面起到了重要作用。但土地增值税在纳税环节存在的问题仍然较多，不合理避税的情况比较严重，影响了其杠杆作用的发挥。本文将从土地增值税纳税评估的现状出发，就土地增值税纳税评估体系的建立及评估的理论、方法进行深入地分析和探讨。关键词：土地增值税 体系 方法

一、我国土地增值税纳税征收现状

90年代初至今中国房地产市场一直保持了蓬勃发展的态势，房地产年投资额从1990年的376亿元上升到2004年的13158亿元，年环比递增29%；土地增值税从1995年的0.3亿元上升到2004年的75.1亿元，年还比递增85%。十年来，土地增值税的开征对调节和合理分配土地增值收益，抑制房地产业投资过热，促进产业结构、经济结构协调发展都有着积极的作用。

数据来源：国家统计局、税务总局统计资料

土地增值税的征收额呈逐年上涨态势，但总量仍不及房地产开发总投资的6‰，房地产投资年近30%的高速增长也说明了，土地增值税在抑制房地产投资过热中的作用尚未能充分的体现。

二、土地增值税纳税评估的现状问题

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定需要按照评估额计征土地增值税的包括三种情况：“1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；2.提供扣除项目金额不实的；3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。”而实际操作过程中，由于会计制度与评估制度存在诸多的差异，虚报、谎报收入和扣除项目金额的行为难以避免，在审计行为存在诸多弊端的情况下，通过公正、专业的房地产评估来维护国家税收无疑是最合理、便捷的方式。

土地增值税评估对于我国房地产评估业来说是一个非常巨大的潜在市场。2004年全国仅商品房销售额达10376亿元，若按0.1‰的评估计费标准，年潜在市场份额将超过1亿元，这仍不考虑非商品房销售量和二次流通等因素。

土地增值税评估具有较强的专业性、针对性，要求评估人员必须掌握充分的税务和财务知识，评估报告和结果既要符合《房地产估价规范》和《土地估价规程》的要求，又要有针对性的服务于纳税、征税和产权转让行为。

但目前，税务法规和行业相关估价规范对土地增值税纳税评估理论和方法等阐述都不甚详尽，评估中由于概念、方法等方面的不确切给土地增值税评估带来了许多不便，甚至会直接对国家税收造成影响。为此，消除评估中的各种误解，建立一套简洁、明朗的土地增值税评估体系，对于土地增值税纳税评估业务的发展，发挥土地增值税在调控房地产市场中的作用都有着重要的意义。

三、区分评估目的进而明确评估内容

㈠隐瞒、虚报房地产成交价格的或转让房地产的成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的。

此类评估应以确定估价对象的房地产转让价格即公开市场价值标准为目的。对此目的的评估宜采用市场比较法评估房地产或土地的市场价值，辅助采用收益法、假设开发法进行评估，不宜采用成本法进行评估，评估过程与其他类评估项目基本一致。

㈡提供扣除项目金额不实的

此类应区分纳税人是否属于从事房地产开发的纳税人。1.从事房地产开发的纳税人

对于此类项目，应根据国家税务总局印发的《土地增值税纳税申报表

（一）》，依据评估目的的要求明确评估对象。一般包括“取得土地使用权所支付的金额”和“开发土地和新建房及配套设施的成本”两项。而“开发土地和新建房及配套设施的费用”“与转让房地产有关的税金”等扣除项目由于税法已经规定了扣除比例，故可不在评估内容之列。评估内容应在纳税申报表中明示，并填列以方便纳税使用。

例：××房地产开发项目土地增值税纳税评估结果明细表

扣除项目 编号 评估内容 评估结果（元）

1.取得土地使用权所支付的金额 √ ×××

2.房地产开发成本 6=7+8+9+10+11+12 √ ×××

其中

土地征用及拆迁补偿费 √ ××

前期工程费 √ ×

建筑安装工程费 √ ××

基础设施费 √ ××

公共配套设施费 √ ×

开发间接费用 √ ×

3.房地产开发费用13=14+15

1……

2.非从事房地产开发的纳税人

对于此类项目，应根据国家税务总局印发的《土地增值税纳税申报表

（二）》，依据评估目的的要求明确评估对象。一般包括“取得土地使用权所支付的金额”和“旧房及建筑物的评估价格”两项。同样，“与转让房地产有关的税金”等扣除项目由于税法已经规定了扣除比例，故可不在评估内容之列。评估内容应在纳税申报表中明示，并填列以方便纳税使用。

例：××项目土地增值税纳税评估结果明细表

扣除项目 编号 评估内容 评估结果（元）

1.取得土地使用权所支付的金额 √ ×××

2.旧房及建筑物的评估价格 6＝7×8 √ ×××

其 中

旧房及建筑物的重置成本价 √ ×××

成新度折扣率 √ ××%

4.与转让房地产有关的税金等 ……

四、扣除项目评估方法的选择

㈠取得土地使用权所支付的金额

取得土地使用权所支付的金额指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。目前主要包括以下几种形式：

①以出让金形式取得土地使用权，以出让合同为依据按出让金进行扣除； ②以毛地价形式取得土地使用权，以出让合同为依据按毛地价进行扣除； ③以招牌挂形式取得土地使用权，以合同为依据按土地价格进行扣除； ④以受让方式取得土地使用权，以土地和税务部门登记的受让价格和土地增值税计税价格进行扣除；

无法确认历史土地使用权取得价格的情况下，依《土地增值税暂行条例》之规定，按取得土地使用权时的基准地价进行评估；划拨土地转让时，按转让时点地价标准评估其应补交的出让金或毛地价。

笔者认为土地使用权取得价格评估的关键是明确土地使用权取得费的内容和评估时点。土地使用权取得费不能简单的理解为出让金，也可以是毛地价和熟地价形式，应针对项目的特点和实际发生进行辨别，不应多项或漏项。

㈡房地产开发成本

对于房地产开发项目开发成本的评估，适宜采用市场比较和分部分项的评估方法。房地产开发成本评估关键是反映其现时的重置成本价值。房地产开发成本评估的要点是在于如何与取得土地使用权所支付的金额进行衔接。若取得土地使用权所支付的仅为出让金，房地产开发成本中还应包括政府收取市政基础设施建设费、开发商发生的通平费用；若取得土地使用权所支付的仅为毛地价，房地产开发成本中应包括开发商发生的通平费用；若取得土地使用权所支付的为熟地价，房地产开发成本中不应再包括土地征用及拆迁补偿费。

㈢旧房及建筑物的评估价格

旧房及建筑物的评估价格所包含的内容在包括房地产开发成本全部子项的基础上，还应包括开发土地和新建房及配套设施的费用（即与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用）和开发利润。

根据《土地增值税暂行条例》之规定，旧房及建筑物的评估价格应采用重置成本价乘以成新度折扣率的方法确定。

销售费用的计算,应注意区分不能等同于估价规范中的销售税费,避免销售过程中的税费(营业税及其附加)重复计算。

《土地增值税暂行条例》中并为对开发利润的计算作明确的说明,而旧房及建筑物的评估价格的说法,容易使评估人员在评估操作过程中产生歧义。笔者认为,开发利润的计算基数缺少土地取得费用和土地开发费用的评估行为是不正确的。开发利润的记取应遵循房地产估价规范的要求,即应以土地取得费和开发成本之和为基础,根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平求取，因为只有这种结果才能充分体现开发主体投资行为所承担的全部风险报酬。

综上所述，土地增值税纳税评估不同于普通的房地产评估项目，它有着特定的程序和方法。笔者认为，从事土地增值税评估的估价师关键是要明确委托方的评估目的，明确法律法规对土地增值税纳税的相关要求，明确纳税评估的内容，只有这样才能使我们的评估报告能为委托方服务，才能有效的发挥土地增值税在调控房地产市场中的作用。

参考文献： 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 《中华人民共和土地增值税暂行条例实施细则》

国家税务总局《关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知》

7.土地使用权评估 篇七

关键词：土地质量,地球化学,评估,信息系统

1 系统总体分析

1.1 建设目标

土地质量地球化学评估信息系统是以土地、地球化学、软件工程、系统工程、数理统计等相关知识理论为指导, 以《土地质量地球化学评估技术要求》为准则, 以建立土地质量地球化学评估数据库为基础, 以开展土地质量地球化学评估为主线, 以实现土地质量的分等定级和统计为目标, 利用大型空间数据库、地理信息系统、网络技术等多种现代信息技术, 包含数据预处理、评估指标筛选、指标权重赋值、各种计算模型等功能模块在内的的信息系统。

1.2 系统结构

土地质量地球化学评估信息系统基于客户端/服务器模式, 整个系统共分为3层, 分别是表现层、业务逻辑层和数据库层, 整个系统结构如图1所示。

1.2.1 表现层

表现层直接面向客户, 提供空间数据表示和信息可视化功能, 运行于Windows系列操作系统, 连接到业务层, 业务层再与数据服务层连接, 获取或更新数据库中的数据, 构成3层结构。

1.2.2 业务逻辑层

业务逻辑层主要提供各种计算分析服务和各种基础支撑服务, 包括地统计、多元统计分析、层次分析、各种参数计算、隶属度划分等功能服务。

1.2.3 数据层

数据层由空间数据库引擎和大型关系型数据库构成, 主要用于管理维护所有系统相关数据, 建立并维护空间、非空间索引。数据服务层存储和管理以下类型的空间数据:矢量数据、栅格数据、遥感影像数据、元数据等。

2 核心功能模块分析

2.1 数据预处理

参与土地质量地球化学评估的数据都必须符合正态分布, 该功能模块主要是用于不服从正态分布或对数正态分布的数据, 进行平均值±3倍离差剔除异常数据, 直至服从正态分布或对数正态分布, 同时按照等距法或累积频率曲线法对数据进行5级划分, 根据特定元素的分级情况, 判定其在土壤中的丰缺程度。

2.2 元素丰缺程度评价

该功能模块主要用于对表层土壤N、P、K、Ca、Mg、S等必需大量元素和表层土壤Fe、Mn、Zn、Cu、B、Mo、Cl等必需微量元素, 以及表层土壤Si、Co、Ni、Na等有益元素的丰缺程度进行评价。

2.3 环境质量特征分析

该功能模块主要用于对表层土壤As、Cr、Cd、Pb、Ni、Hg等有害重金属元素和表层土壤F、I、Se等健康元素, 以及表层土壤六六六 (HCH) 、滴滴涕 (DDT) 等有机污染物的地球化学特征中的环境质量特征进行分析。

2.4 元素空间变异特征分析

元素空间变异特征分析是整个系统的核心功能模块。该功能模块主要用于对表层土壤中的必需大量元素、必需微量元素有益元素有害元素健康元素以及有机污染物的空间变异特征进行分析, 包括两大功能点:半方差函数计算及半方差图拟合。

2.5 评价指标筛选和权重赋值

该功能模块主要是采用专家经验、多元统计分析和半方差函数计算的方法, 以自动形成或人机交互方式, 对影响土地质量地球化学内部因素和外部因素进行评估指标的筛选, 然后依据不同类型的评估指标权重赋值原则, 对土地质量具有相同重要性的评估指标进行影响程度的两两比较, 从而获得指标权重值。该功能模块支持经验法和层次分析法两种指标权重赋值方式。

2.6 评估指标隶属度函数计算

土地质量地球化学评估指标采用峰值型、戒上型、戒下型3种模型进行隶属度值计算。采用戒上型计算土壤有机质、氮、磷、钾、阳离子交换量及有益元素含量的隶属度;采用戒下型砷、镉等有害元素和有机污染物 (包括土壤、水体、大气和农作物) 隶属度;采用峰值型函数土壤酸碱度、质地和健康指标的隶属度。

2.7 土地质量内部因素分等模块

依据土地肥力综合参数 (P肥综) 和土地环境健康综合参数 (P环综) 分别对土壤肥力和土地环境健康等级进行3等分。通过评估网格各评估指标的实测值进行权重和隶属度计算, 获得土地肥力和土壤环境健康地球化学综合指数。根据叠置土壤肥力分等和土壤环境分等的划分结果, 对评估图斑进行土地质量地球化学分等。

2.8 土地质量外部因素分等模块

将土地质量外部因素经过评估指标筛选、权重赋值、隶属函数值计算、综合参数计算等过程, 依据每级对应的综合参数值, 将大气质量、灌溉水质量等影响土地质量外部因素的质量等级分为3级。

2.9 土地地球化学质量等级辅助校正

以土地质量地球化学等级为基础, 根据土地的地质背景耕层厚度障碍层深度坡度坡向等土地质量的物理指标和生物指标, 实现初步划定的分级检验。依据实地校核与专家评议的结果, 辅助土地级别界线修订, 并结合专家库, 最终确定土地质量的地球化学级别。

2.1 0 土地质量地球化学统计

在不同比例尺的网格化土地质量地球化学等级色块图上, 叠加相应比例尺的土壤类型或土地利用类型图层, 根据叠置结果, 分别统计出不同土壤类型和不同土地利用类型的土地质量地球化学等级的面积和所占比例。

3 结束语

开展土地质量地球化学评估是一项涉及数据多、计算强度大、质量要求高的专业性工作。由于缺少专业化的信息系统工具的支撑, 以前完成该项工作是一项费时费力、结果无法得到有效保证的事情。本文从用户需求出发, 找出问题, 依据规范, 开展分析, 结合当前主流成熟的信息技术, 开展土地质量地球化学评估信息系统设计初探, 包括系统总体设计和核心功能模块设计, 为推进我国土地质量地球化学评估信息系统的研究开发及应用推广做贡献。

参考文献

[1]奚小环.生态地球化学与生态地球化学评价[J].物探与化探, 2004 (1) .

[2]奚小环.土壤污染地球化学标准及等级划分问题讨论[J].物探与化探, 2006 (6) .

[3]夏家淇, 骆永明.我国土壤环境质量研究几个值得探讨的问题[J].生态与农村环境学报, 2007 (1) .

[4]夏家淇, 骆永明.关于土壤污染的概念和3类评价指标的探讨[J].生态与农村环境学报, 2006 (1) .

8.土地使用权评估 篇八

关键词：农业；土地资源；可持续利用；评估

可持续发展的理念和思想在近些年来被我国社会发展所重视，可持续发展的理念也是科学发展观的重要内涵与体现。另外，可持续发展一方面可以满足当代人的需求，另一方面更可以保证后代人的利益不受损失，为后代的发展提供了更多的可能。因此如何对农业土地资源的可持续利用水平的评估就显得尤为重要。

一、实现农业土地资源可持续利用的原理分析

（一）中心思想：人的可持续发展

实现农业资源的可持续利用和发展，是科学发展观之后提出的一种经济发展模式，也是农业在未来的发展趋势。农业土地资源要想获得更为长久的发展，将土地资源更为丰富的保留下来，树立可持续发展的理念是必不可少的。而可持续发展的中心思想就是实现人的可持续发展。所谓实现人的可持续发展，就是指当代人的利益得到保障，也绝不以牺牲后代利益为代价，因此人的可持续发展在土地资源的持续利用中具有重要的意义和作用。

（二）包含内容

农业土地资源的可持续发展，主要包括以下的内容，其中包括：提高增长的速度来从根本上解决贫困问题，通过相应的改善来设法满足人们对于生活、就业、医疗等多个方面的需求，另外还应该在发展的前提之下，对技术发展和环境之间进行协调和适应，从而更好的保障土地资源的可持续利用与发展。

（三）重要性

开展土地资源的评估，对于实现土地资源的长久使用具有重要的意义和作用，另外也是进行土地规划的重要依据。在许多的发达国家都已经实现了对农业土地资源的可持续利用评估，有效的实现了对于农业土地长久规划的科学性指导。

二、建立农业土地资源可持续利用的水平评估体系

（一）土地评价发展以及土地可持续利用的评估

对于土地的评价以及土地可持续利用的评估，主要就是对土地的潜在价值，土地的适应性以及经济性，生态性进行全方位的考量，从多个方面实现对土地进行考核，才可以对当地的土地资源有更为客观的认识和理解。建立起相应的评估体系，还可以合理的对土地进行规划，进行模块化的应用，进而更好的实现土地资源的可持续发展。

（二）评估体系的构筑原则

1、客观性

要想实现对农业土地资源的可持续利用，就要建立起对土地资源可持续利用体系的构建，建立起对于土地资源的评估，这样才能够更为可观的评估土地的价值。一般来说，评估体系的构建需要遵循以下的原则，第一条就是要遵循客观性。土地资源实际状况是怎样的，对其进行的规划就应该是怎样的。农业土地资源在各地区的情况都有所差别，如果进行模块化的管理，也必须进行一定的分析。既要注重区域的共性，也要区别区域的特殊性，将共性和个性有机的结合起来，充分尊重当地的实际情况，来制定该地区土地资源可持续利用和发展的方法。

2、全面性和独立个性相结合

首先，对于土地资源的评估要注重全面性，所谓的全面性，主要就是指要充分的考量土地资源的每一个细节，对于系统实现全方位的管理。土地资源系统反应等多个方面的综合考量，对于农业土地资源的长久发展评估具有重要意义。其次还应该注重其独立性，每一个系统都应该有其不一样的发展要求，这在土地资源评估体系的建立中非常重要。

3、可操作性

可操作性是进行任何一项体系评估的重要原则，土地资源可持续利用评估体系的建立，更是应该注重其操作性。如果只是对土地资源有了一定的分析，却不具有实际的操作性，那么将失去评估的意义。比如对该地区的土地进行模块化的应用，一方面应该对其长远发展做出规划，另一方面更是要具有实际的操作性，可以包括具体的应用措施，应用方法以及未来可能会产生的应用效果，只有真正的实现其可操作性，才能够在最大程度上实现农业土地资源的可持续利用和发展。

结束语

农业土地资源的可持续利用与发展，对于我国自然环境的保护以及响应科学发展观的号召，都具有重要的意义和作用。另外农业土地资源在我国确实有限，要想确保在未来的长久使用和发展，为子孙后代谋取更多的福利，对农业土地资源可持续利用水平进行科学的评估就显得尤为重要。

参考文献：

[1]王凌云.农业土地资源可持续利用水平综合评价研究[D].南京农业大学，2008.

[2]郑新奇，范纯增.农业土地资源可持续利用水平评估研究——以山东省为例[J].经济地理，2000，04：97-100.

[3]范纯增，于守悦，郑新奇.山东农业土地资源的可持续利用水平评估研究[J].农业系统科学与综合研究，2001，02：90-93.

[4]白瑞娜，谢世友，赵昆昆.区域农业土地资源可持续利用研究[J].安徽农业科学，2011，30：18784-18785+18789.

9.房地产开发项目土地价格评估 篇九

土地开发项目评估要点

项目基本情况

（一）项目概况

项目概况分析包括：项目地理位置、用地规划用途、道路系统设计、基础设施规划、储备土地规模、收购土地的来源（区分新增建设用地和存量国有土地）。

（二）项目合法性分析

主要调查土地的收购、征用是否取得有权部门的批文和批复；是否符合所在地的城市总体发展规划、土地利用总体规划、土地利用规划和城市控制性详细规划；用地性质的变更是否符合规定；是否签订相应得国有土地使用权收购合同‘储备土地的出让计划和控制性详细规划是否已经落实。是否已根据当地政府要求取得项目的立项批复和可研报告批复。

（三）项目的进度分析调查土地收购、征用、配套基础设施建设实际进度安排情况，对已

开始收购和建设的项目，要调查投资完成情况和各项资金使用情况。

10.学习资产房地产土地评估心得 篇十

不觉中来公司学习了快一个月了，在期间我们系统的学习了公司的规章制度，专业的评估方法，评估流程和程序。虽然来公司的时间很短，但我们深切的感受到了国信公司的轻松工作氛围和国信人专注的工作态度。

第一、公司的规章制度，其内容主要包括公司的上下班制度，会议制度，福利薪酬，公司业务的收费标准以及自己在工作中的一些权限等。

第二、评估方法，主要学习了常用的几种评估方法：市场比较法，重置成本法，收益法，成本逼近法和基准地价修正法。学习中我们系统的掌握的每一种方法的原理，适用对象，计算公式，以及公式中每项函数详细的内容。

第三、评估流程和程序，接到派工单 → 了解派工单信息（评估目的，评估内容，是展期还是新贷等）→ 10分钟内与客户联系（根据评估标的物告知客户所需要的资料，委估清单，并协商好看现场的时间等）并回执银行 → 准备资料（协议书，承诺函，现场勘察表，评估清单表等）→ 守时与客户见面查看资料（看抵押范围，复印件与原件是否一致）→ 收集委估清单，房地产权证等所需资料（公司需盖章），签协议并签字盖章 → 现场勘查（核对委估清单内容，拍照，现场询价，填写现场勘查记录表）→ 询价（网络询价、电话询

价、公司数据库询价、房地产交易所询价等）→ 初评（定价与王经理沟通后与客户和银行沟通）→ 三级审核 → 初评归档 → 信息跟踪（随时了解银行的审核结果）→ 银行审核通过后与客户商量收费价格（自己权限内收费60%以上，否则上报）→ 出正式报告 → 三级审核 → 打印报告，装到底稿（通知客户）→ 报告归档。

11.土地使用权评估 篇十一

[关键词]土地资产；土地评估行业；土地估价师

随着我国土地市场化的逐渐完善，有着土地评估和咨询服务功能的土地评估业逐渐在我国经济发展中占有重要地位。根据国家有关政策的规定，很多土地评估机构完成了改制工作，并按照市场经济的原则和发展规律，建立起适应现代化市场发展的管理和运营体制。中国土地评估萌芽于90年代初，随着社会主义市场经济的发展而迅速壮大起来，地价评估基础理论及宗地评估实践随着我国地产市场的迅猛发展而在短短二十年时间内不断完善发展，土地评估行业已成为市场经济不可或缺的部分，成为中介服务行业的重要组成部分。

1、我国土地评估行业的发展现状

我国城镇国有土地的配置方式已趋多样化，有土地出让、作价入股、授权经营、国有土地租赁和行政划拨等多种形式。行政划拨范围正在逐步缩小，市场配置范围逐步扩大。土地评估就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响。综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。最近几年，我国土地评估行业取得了很大的发展，随着土地市场的逐步建立和完善，土地估价行业地位和作用日益突现，特别是土地产权市场日益繁荣，地价评估作为一项新兴的社会性和公正性活动，在土地使用权出让、转让、作价入股、司法仲裁等方面发挥着越来越重要的作用，成为社会经济活动中不可缺少的组成部分。但是，由于发展时间较短，仍属新生力量，有大部分公司规模小，人才结构不合理，业务单一，拓展能力较弱，与国际评估公司相比。存在着明显的差距，因此，土地评估公司的经营与行业管理需要进一步的加速提高与发展。

2、我国土地评估行业存在的问题

目前在我国土地评估行业发展速度非常之快，而相对来讲，国家出台的相关文件却很少，相关的法律和法规也比较滞后，这对我国土地评估行业的发展是不利的。土地评估行业在很大程度上存在着人为操作评估价格的现象，从而造成评估行业的公共信誉度很低。就土地评估来讲，选择不同的评估方法以及运用不同技术参数作为评估根据，其产生的评估结果有很大程度的不同。所以，在很多情况下就为人为操纵评估结果提供了机会和条件。在很多实际的土地评估执业的过程中，有很多评估的机构为了迎合评估对象的要求，而故意选择一些有利于评估对象的方法对土地进行评估，这样就在土地评估中出现了“人情价”的现象。这种评估结果的随意性造成了土地市场价格混乱，失去了土地评估行业应该具备的客观性和公正性，并且极有可能阻碍土地市场的健康和有序的发展。同时，这样的做法也会给政府部门提供错误的参考信息数据，从而影响到国家土地资源的正常使用安全。自从我国取消了土地评估结果确认制度，并且改为备案制度以后，明显的弱化了土地评估行业的监管力度。在各个地区虽然设立了土地评估行业相应的机构以及协会，并且行业协会对评估机构以及相应的从业人员制定了规范和原则，但是还是缺乏实质性的约束机制和行政的手段。比如说如果发现土地评估偏差的事件，没有一条相应的法律法规去对相关人员进行惩处。这样就必然会导致在评估过程中出现“人情价”、准入门槛低等现象，从而造成评估机构的信用档案形同虚设，而在行业内部之间时常发生不正当的竞争现象。

3、我国的土地评估行业完善对策

國家没有出台相关法律规定，建立完善的土地评估行业的制度，这使不良的土地估价行为得以喘息，国家要对土地评估从业人员制定相关章程，对违规者予严格的处罚，建立完善的体系。可以减少这些事情的发生。首先，要制定完善的土地评估行业的制度。国家和政府出台法规，明文规定土地评估行业的相关制度。要求从业人员必须遵守，按照要求进行评估操作，是土地评估行业进入到健康的发展轨迹。其次，国家要设置土地评估行业的管辖单位。土地评估在评估过程中，如果发现从业人员利用职位之便获得不法利益。管辖单位可以利用职权对其管束，采取针对方法，对于严重的给予法律制裁。第三，要加强从业人员执业素质和道德的培养。土地评估企业应该重视土地评估从业人员的思想道德教育，定期针对员工开展有关法规的普及以及教育。提高他们的思想道德水平。同时不断灌输他们职业道德观念，减少利用之为之便谋取不正当利益的情况发生。第四，要营造良好的信用环境。土地估价行业应建立政府行政监督和行业协会自律分工合作的监督机制。政府加快土地估价行业制度建设，加重企业责任人（委托方）对宗地信息真实性和完整性的责任，从根本上治理估价市场虚假信息需求问题。土地估价师协会作为行业的自律组织，要建立起执业质量的监督网络，及时、动态地掌握全行业的执业情况。同时，建立行业自律的惩戒体系，加大对影响本行业形象的估价机构和土地估价师的惩戒力度，从而营造公平守信的行业竞争环境。最后，要推动估价机构加快自身企业文化建设。企业文化是企业的灵魂，应把诚信意识、品牌意识作为估价机构文化建设和执业宗旨的重要组成部份。估价机构诚信文化的形成，将在一个局部为土地估价师创造良好的诚信氛围。同时，树立估价机构品牌意识，本身就意味着要坚持诚信，因为只有通过诚信才能建立并持久地保护好估价机构的品牌。

4、结束语

我国的城市化进程不断加快，土地是否高效的利用关系着人民的生活环境，因此土地评估行业开始发挥重要的作用。进入21世纪以来，由于土地资源的紧缺，土地更应该得到高效的利用。我们只有不断地发现问题，解决问题，才能使土地评估行业得到有效而持续的发展。在现实中土地评估行业不符合国家相关规定的土地评估事件屡次出现，影响了我国建筑行业的发展。目前我国城市化发展速度迅猛，土地日渐的成为了重要的经济因素之一，更多的人们开始关注土地。而在土地交易的过程中，土地评估行业应运而生并且日渐壮大。据不完全统计，目前我国在国土资源局备案的评估所就有183家。从业人员约为12000多人。这些数字有效的说明了土地评估行业的发展壮大。但是，目前我国土地评估行业仍然有很多的问题，不符合土地市场价格的评估案件会时常发生，这严重影响了我国房地产行业的健康发展。所以我们应该正确认识到土地评估行业的问题，并且找出这些问题的原因和解决对策。

参考文献

[1]何育忠.加强我区土地评估行业管理的若干思考[J].广东土地科学，2015（3）.

[2]李德华.有关土地评估行业执业问题探讨[J].科技创新导报，2014（5）.