新概念英语123课讲义

新概念英语123课讲义（精选5篇）

1.新概念英语123课讲义 篇一

2011年物业管理师考试管理实务精选讲义汇总

第1讲讲义

备考建议

1、学习之前必须要读两个文件：一个是《物业管理师资格考试实施办法》，另一个是《考试大纲》。

2、复习考试要牢记：物业管理师资格考试实行统一大纲、统一命题、统一组织考试制度，复习过程中不要走弯路，“编书唯法，考试唯书”，复习的范围就是围绕考试用书。

3、熟读考试大纲：注意大纲中提示的题型、题量和考试时间的长短。这些信息决定了考试的深度和广度，4、把复习的内容分为三个档次：ABC，以此来区分考试的重点和要点。在考试大纲中对每一章的内容分别有掌握、熟悉、了解这三个层次，分别对应ABC三个档次，另外，如果出现在每一章的考试目的和考试要求的内容提示中，就需要在该部分画一个星号（*），如果这项内容在每一章后面的复习题中又出现，还需要增画一个星号（*），根据这些记号可以很容易的找到学习的重点。

5、考试题型分为单选题、多选题和综合分析题。

不同的考题所考核知识的要求是不同的，例如，选择题考核的是对问题的分析、判断的能力和对知识掌握的准确度，而综合分析题则考核分析、判断、总结、归纳的能力。

单选题：单选题要求在备选的4个答案中，能够分辨出一个正确的答案，因此，不要求形成很精确的记忆，要求答题者通过对不同备选答案确认正确答案的筛选过程，判断考试者对所考核知识的分析、判断、运用的能力。

多选题：与单选题相比，考核的准确度要求要高一些，因为对5个备选答案通过分析判断找出若干个正确的答案是一个考核知识准确度的过程，需要通过筛选、比较后选择正确的答案。

一般情况下，当考试用书中所涉及到的知识呈现排比性、罗列性陈述时，会形成单选题、多选题的考核点。

综合分析题是全面检验考试者分析判断能力的题型，单纯表白性试题越来越少。这就要求考生必须在全面理解、准确把握教材内容的同时，能够理论联系实际，举一反三，灵活运用所掌握的知识，分析解答考题。

6、考试大纲里面要求“掌握”的内容，必须准确理解、准确记忆、准确运用；考试大纲里面要求“熟悉”的内容，必须能够理解其含义，能够运用知识进行分析和判

断；考试大纲里面要求“了解”的内容，必须能够知道其基本含义、能够进行判断和应用。否则，考试的内容很多，不加以区分，完全去记忆是很难做到的。

7、要制定学习计划，按照通读、精读、重点记忆的顺序去学习，整个过程应当在考试前一个月完成，余下的冲刺时间是做习题和试卷，查漏补缺。

8、复习备考建议2-3人共同进行，这样有利于提醒、讨论、交流和互助。

内容提要及考试要求

一、内容提要

1．物业管理企业的类型及特征 2．物业管理企业的常见模式

3．物业管理企业的设立程序

(1)工商注册登记

(2)资质管理

4．物业管理企业的组织形式与机构设置

(1)物业管理企业的组织形式

(2)物业管理企业组织机构设置的影响因素

(3)物业管理企业组织机构设置的要求

(4)物业管理企业职能机构及其职责

二、考试目的和考试要求

本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理企业类型、特征、设立程序、内部组织机构设置以及物业管理相关法规等知识的掌握程度和综合运用能力。

考试基本要求

掌握：物业管理企业的设立程序，物业管理企业的组织机构及其职能。

熟悉：物业管理企业主要特性、组织结构形式，物业管理企业资质管理制度。

了解：物业管理企业主要类型，物业管理企业组织结构设计的要求和主要影响因素。

考题类型要求

本部分考题类型为：单项选择题、多项选择题、综合分析题(注：要根据考试大纲要求来定)。

概述

一、物业管理企业的概念和特征（熟悉）

物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。

其特征可以归纳为以下三点：

第一，是独立的企业法人。物业管理企业严格遵循法定程序建立，拥有一定的资金、设备、人员和经营场所；拥有明确的经营宗旨和符合法规的管理章程，具备相应的物业管理资质；独立核算，自负盈亏，以自己的名义

享有民事权利，承担民事责任；所提供的服务是有偿的和盈利性的。

第二，属于服务性企业。物业管理企业的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，确保物业正常使用，为业主和物业使用人创造一个舒适、方便、安全的工作和居住环境。物业管理企业本身并不制造实物产品，它主要是通过常规性的公共服务、．延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代办服务和创收性的经营服务等项目，尽可能实现物业的保值和增值。因此，物业管理企业的“产品”就是服务，与工业企业等其他经济组织是有区别的。

第三，具有一定的公共管理性质的职能。物业管理企业在向业主和物业使用人提供服务的同时，还承担着物业区域内公共秩序的维护、市政设施的配合管理、物业的装修管理等，其内容带有公共管理的性质。

二、物业管理企业的分类（了解）

物业管理企业的分类方法有很多种，这里只介绍其中具有代表性的几种分类方法。

(一)按照投资主体的经济成分来划分

1．全民所有制物业管理企业

全民所有制物业管理企业的资产属于国家所有。这类企业大多是从已有的全民所有制企业或行政事业单位中分离出来，以原有企业或行政事业单位的房屋管理和维修部门为基础，由原有企业或行政事业单位负责组建。这类企业在刚成立时，往往依附于原来企业或行政事业单位，管理的物业一般是由原有企业或行政事业单位自建的，具有自建自管的特点。随着物业管理市场的不断发育和全民所有制企业改革的不断深入，这类企业已逐步走上市场化发展的轨道。

2．集体所有制物业管理企业

集体所有制物业管理企业的资产属于集体所有。这类企业一般是以街道原有的房产管理机构为基础，由街道或其他机构负责组建，管理街道区域内的物业或其他物业。此外，这类企业还可以由集体所有制的房地产开发公司负责组建，主要管理企业自己开发的各类房产。

3．民营物业管理企业

民营物业管理企业是指民营性质的物业管理企业。

4．外资物业管理企业

外资物业管理企业是以外商独资经营、中外合资经营或合作经营等形式进行运作的物业管理企业。

5．其他物业管理企业

其他物业管理企业是指企业资产属于多种所有制经济成分的投资主体所有的物业管理企业。

(二)按股东出资形式来划分

1．物业管理有限责任公司

物业管理有限责任公司的股东以其出资额为限，对公司承担有限责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。

2．物业管理股份有限公司

物业管理股份有限公司的全部资产被分为等额股份，股东以其所持股份为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。

3．股份合作型物业管理企业

股份合作型物业管理企业的股东通过订立合作经营章程，按其股份享有权利和义务，企业以其全部资产对其债务承担责任。

三、物业管理企业的常见模式

(一)房地产建设单位的附属子公司或部门

房地产建设单位的附属子公司是指由房地产开发建设单位投资成立的法人或非法人物业管理企业。另外，也有部分房地产企业在其内部设立专门部门(不属于企业)，承担售后物业的管理工作。这种企业的特点是：房地产建设单位与物业管理单位之间属上下级关系。这类物业管理企业过去的主要管理对象为上级建设单位开发的房地产项目，但近年来随着市场化进程不断推进，除了管理上级建设单位开发的项目以外，也通过市场获取物业管理项目。

(二)独立的物业管理企业

独立的物业管理企业是指不依附于房地产开发建设单位和其他单位，独立注册、自主经营、自负盈亏的物业管理企业。

(三)物业管理集团公司

物业管理集团公司主要由集团总公司和下属子公司或分公司构成。集团总公司是宏观控制机构，集团发展的战略决策由总公司负责，总公司机关中设若干业务处室和行政办公部门；子公司或分公司既可按地域设置，也可按专业服务内容划分，如楼宇设备的维修公司、清洁服务公司、保安服务公司以及物业管理公司等。第2讲讲义

物业管理企业的工商注册登记

根据《公司法》和《物业管理企业资质管理办法》的规定，物业管理企业的设立程序分为工商注册登记和资质审批两个阶段。

一、物业管理企业的工商注册登记（分为六个步骤）

根据《公司法》规定，企业设立须向工商行政管理部门进行注册登记，在领取营业执照后，方可开业。因此，物业管理公司在营业前必须到工商行政管理部门注册登记，其办理手续与一般企业相同。

(一)企业名称的预先审核

物业管理企业可结合行业特点，根据所管理物业的名称、地域、公司发起人等取名，但在起名时，必须符合《公司法》的有关规定。根据公司登记管理的有关规定，物业管理企业应当由全体股东或发起人指定的代表或委托的代理人申请企业名称的预先核准，经工商行政管理部门批准后，获得《企业名称预先核准通知书》。

(二)公司地址

物业管理企业应以其主要的办事机构所在地作为公司的地址。

(三)注册资本

《公司法》规定，科技开发、咨询、服务性有限责任公司最低限额的注册资本为l0万元，物业管理企业作为服务性企业应符合此规定。同时，考虑到企业注册后即应办理物业管理企业资质证书，因此，注册资本还应符合各资质等级注册资本的规定要求。

(四)股东人数和法定代表人

在设立物业管理企业时，股东人数必须符合法定条件。

(五)公司人员

物业管理企业的人数和从业资格应该符合相关法规要求。

(六)公司章程

物业管理企业章程是明确企业宗旨、性质、资金、业务、经营规模、组织机构以及利益分配、债权债务、内部管理等内容的书面文件，是设立企业的最重要基础条件之一。企业章程的内容因企业性质和业务的实际情况不同而有所不同。一般工商行政管理部门备有章程文本，主要内容包括：

(1)总则，包括公司名称和地址等；

(2)企业的经营范围；

(3)公司注册资本；

(4)股东的姓名或名称；

(5)股东的权利和义务；

(6)股东的出资方式和出资额，股东转让出资的条件；

(7)公司的机构及产生办法、职权、议事规则；

(8)公司的法定代表；

(9)公司解散事由和清算办法；

(10)职工录用方式、待遇、管理方法；

(11)企业的各种规章制度。

物业管理企业在办理企业注册登记时，应提交由具有法定资质的验资机构出具的验资证明，以及必要的审批文件。物业管理企业如果符合规定的条件，在工商行政机关发给营业执照后，公司即告成立。

物业管理企业的资质审批及管理

二、物业管理企业的资质审批及管理(一)物业管理企业的资质条件（注意：谁审批、谁颁发、谁管理）

物业管理企业资质等级分为一、二、三级。国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。各资质等级物业管理企业的条件

如下：

1．一级资质

(1)注册资本为人民币500万元以上。

(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。

(3)物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。

(4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：

1)多层住宅200万m2；

2)高层住宅100万m2；

3)独立式住宅(别墅)15万m2；

4)办公楼、工业厂房及其他物业50万m2。

(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。

2．二级资质

(1)注册资本为人民币300万元以上。

(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。

(3)物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。

(4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：

1)多层住宅100万m2；

2)高层住宅50万m2；

3)独立式住宅(别墅)8万m2；

4)办公楼、工业厂房及其他物业20万m2。

(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。

注：计算基数如何算

计算时，将资质规定中的分类面积数放在分母，将企业的该类物业实际管理面积数量作为分子，然后加和。

例：有一家企业想申报一级资质，管理多层住宅60万m2；管理高层住宅80万m2；管理工业厂房80万m2。

计算：（60/200+80/100+80/50）×100%=（0.3+0.8+1.6）×100%=270% 因此，该企业在这一项上，符合一级企业资质申报要求。

3．三级资质(1)注册资本为人民币50万元以上。

(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。

(3)物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。

(4)有委托的物业管理项目。

(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

表1-1物业管理企业资质等级比较

资质等级注册资本(万元)从事物业管类型（种类）物业管理面积要求(万平方米)企业管理制度和标准；企业信用档案系统企业经营业绩要求专业管理人员(人数)其中，中级以上职称管理人员对财务、工程人员持有中级职称要求

一级资质≥500≥2本档计算基数之和的100%有要求优良业绩≥30≥20有

二级资质≥300≥2本档计算基数之和的100%有要求良好业绩≥20≥10有

三级资质≥50≥1无要求有要求无要求≥10≥5有

(二)在申请资质时需提供的资料

新设立的物业管理企业，其资质等级按最低等级核定，并设一年的暂定期。物业管理企业在领取营业执照之日起30天内，持以下资料向当地的房地产主管部门申请资质：

(1)营业执照；

(2)企业章程；

(3)验资证明；

(4)企业法定代表人的身份证明；

(5)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。

(三)物业管理企业的资质管理（内容）

资质管理是房地产行政主管部门依法对物业管理企业和行业进行管理的主要内容之一。除资质审批外，资质管理还包括对已设立的物业管理企业是否遵守法规、规章，是否履行合同，以及经营管理、信用等情况进行监督检查。资质管理有利于规范物业管理行为，加强对物业管理活动的监督，维护物业管理市场秩序，提高物业管理企业的管理和服务水平。物业管理企业在申请核定资质等级时，若出现违反《物业管理条例》规定的相关行为，将不会获得资质审批部门的批准。

物业管理企业的组织形式与机构设置

一、物业管理企业的组织形式（熟悉）

物业管理企业应根据自身实际情况，选择适宜的组织形式。物业管理企业的组织形式有直线制、直线职能制、事业部制、矩阵制等。

(一)直线制

直线制是最简单的企业管理组织形式，它的特点是：企业各级领导者亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，不设专门职能机构(如图1—1所示)。这种组织形式适用于业务量较小的小型物业管理企业的初期管理，不能适应较大规模和较复杂的物业管理。

(1)主要优点：领导能够集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时。

(2)主要缺点：要求领导者通晓各种专业知识，具备多方面的知识和技能。

(二)直线职能制

直线职能制以直线制为基础，在各级主管人员的领导下，按专业分工设置相应的职能部门，实行主管人员统一指挥和职能部门专业指导相结合的组织形式(如图1—2所示)。其特点是各级主管人员直接指挥，职能机构是直线行政主管的参谋。职能机构对下面直线部门一般不能下达指挥命令和工作指示，只是起业务指导和监督作用。这种组织形式是目前物业管理机构设置中普遍采用的一种形式。

(1)主要优点：加强了专业管理的职能，适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业管理企业。

(2)主要缺点：机构人员较多，成本较高；横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作效率。

(三)事业部制

事业部制是较为现代的一种组织形式，是管理产品种类复杂、产品差别很大的大型集团公司所采用的一种组织形式(如图l—3所示)。这类集团公司按产品、地区或市场将公司分成几个相对独立的单位，即事业部。这种组织形式的主要特点有：一是实行分权管理，将政策制订和行政管理分开；二是每个事业部都是一个利润中心，实行独立核算和自负盈亏。这种形式一般多由那些规模大、物业种类繁多、经营业务复杂多样的大型综合型物业管理公司借鉴采用。

(1)主要优点：一是强化了决策机制，使公司最高领导摆脱了繁杂的行政事务，着重于公司重大事情的决策；二是能调动各事业部门的积极性、责任心和主动性，增强

了企业的活力；三是促进了内部的竞争，提高了公司的效率和效益；四是有利于复合型人才的考核培养，便于优秀人才脱颖而出。

(2)主要缺点：事业部之间的协调困难，机构重叠，人员过多。

(四)矩阵制

矩阵制是在传统的直线职能制纵向领导系统的基础上，按照业务内容、任务或项目划分而建立横向领导系统，纵横交叉，构成矩阵的形式(如图1—4所示)。其特点是在同一组织中既设置纵向的职能部门，又建立横向的管理系统；参加项目的成员受双重领导，既受所属职能部门的领导，又受项目组的领导。

(1)主要优点：一是加强了各职能部门之间的横向联系，充分利用了人力资源；二是有利于调动各方工作积极性，解决处理各自责任范围内的问题；三是具有较强的机动性和适应性。

(2)主要缺点：一是组织结构的稳定性较差，机构人员较多，容易形成多头领导；二是部门之间关系复杂，协调工作量比较大，处理不当容易产生矛盾。

二、物业管理企业组织机构设置的影响因素（了解）

(一)企业战略因素

战略是为实现组织目标而制订的产业定位和发展方向。组织机构与组织战略密切相关，一方面组织战略要受到现实组织机构的影响；另一方面，当组织战略发生了重大变化时，组织机构应作相应的调整，以支持组织战略的变化。

(二)外部环境因素

外部环境主要包括物业管理的行业特点、人力资源条件、产品特点、客户、市场特点、物业管理的政策法规和宏观经济形势等因素。在设计组织机构时要考虑外部环境及其稳定性。外部环境越复杂、多变，组织机构就越应该强调其适应性，以便采取多种对策来消除外部环境对企业的不利影响。

(三)技术因素

技术因素主要指包括设备、技术、管理知识在内的广义技术概念。一方面，组织活动需要利用技术来进行；另一方面，技术及设备水平影响组织活动，亦影响职责划分、岗位设置及素质要求。

(四)组织规模及所处阶段

组织规模直接影响到组织机构的管理层次、集权程度、规范化及制度化；组织规模比较大的企业，工作专门化、部门化的程度较高。企业所处的发展阶段不同，面临的主要任务和目标也有所不同，组织机构也应有所差异。

三、物业管理企业组织机构设置的要求（了解）(一)按照规模、任务设置

物业管理企业在设置组织机构时，一方面应考虑管理的规模，一般而言，管理面积越大，员工越多，划分的管理层次就越多，部门和职能设置就越全面，分工越精细；另一方面，在保证关键职能的基础上，又应适当减少部门划分，或者将几个相关的部门合并成一个综合部门，采用一专多能、一职多责的组织机构设置方式。物业管理企业的组织机构设置要服从企业的任务和目标，根据物业管理模式的任务和目标的不同，组织机构设置的重点也应该有所区别。

(二)统一领导、分层管理

物业管理企业各部门和项目应有明确的分工，把企业的任务和目标进行层层分解，落实到每个职能部门和项目，有效控制管理行为，实现集权与分权相结合。物业管理企业无论进行怎样的组织机构设置，都要服从统一指挥的原则，即企业的各个机构在公司的总体发展战略和方针的指导下，服从上级的命令和指挥。这样才能避免多头领导和多头指挥，保证政令畅通，提高管理工作的效率和效果。

(三)分工协作

在物业管理企业中，应加强上下级之间纵向协作，改善各职能部门、各项目、各岗位之间的横向协作关系。物业管理企业组织结构的划分包括管理层次的划分、部门的划分和职权的划分。各层级、部门和职位之间要有专业的部门或人员来管理和负责，各部门和人员之间又应该保持相互协作关系。

(四)精干、高效、灵活

物业管理企业组织机构在精简、精干、高效的同时，还应根据企业外部环境的变化和企业内部业务发展的需要，及时作出必要的调整。

四、物业管理企业的机构设置（掌握）

物业管理企业规模较大、管理的物业较多时，企业的总体结构可分为两级：企业总部和各项目管理机构(也有称管理处、服务中心或服务处的)。在企业总部可以设置若干职能部门，分管各项目管理机构的不同业务；项目管理机构负责具体管理服务操作。

一般情况下，企业职能机构及其职责，主要包括以下内容：

(一)总经理室

总经理室一般设总经理和若干副总经理及“三师”(总会计师、总经济师、总工程师等)，部分企业还设有总经理

助理，他们共同构成企业的决策层，对企业的重大问题作出决策。

(二)人力资源部

人力资源部的主要职责包括：制订企业各项人力资源管理制度，编制人力资源发展和培训计划，优化人力资源结构和人力资源配置，设计实施薪酬管理方案，完成人员招募、任免、调配、考核、奖惩、培训、解聘、辞退等工作。

(三)行政管理部

行政管理部的主要职责包括：编制实施行政管理、企业文化建设、品牌管理和信息化建设的规划和预算，建立相关规章制度、管理标准和工作标准，完成企业日常行政管理、企业文化和社区文化建设、品牌策划、后勤保障、内部信息管理、信息化建设、对外事务的联络等工作。

(四)财务部

财务部的主要职责包括：坚持原则，遵守财经纪律，执行财务规章制度；编制财务计划，做好财务核算、成本控制、预算和决算管理、财务分析和财务管理等工作；督促检查各项目的财务收支情况，监督资金和资产的安全运作，增收节支；定期向总经理室汇报财务收支情况。

(五)品质管理部

品质管理部的主要职责包括：企业质量管理体系运行和维护，各物业项目服务品质监督，客户满意度评价及监督，管理评审，协助新物业项目建立质量管理体系，外部质量审核的协调，内部服务品质审核的组织协调，客户服务监督管理，客户关系管理，客户投诉处理，客户满意度评价等。

(六)市场拓展部

市场拓展部的主要职责包括：物业管理市场调查研究，物业管理市场拓展，物业项目可行性研究分析，制作标书，投标管理，新接管物业项目前期介入管理的组织和协调，顾问项目管理与协调等。

(七)经营管理部

经营管理部的主要职责包括：制订和分解企业经营计划和经营目标，制订物业项目考核体系、考核指标和标准，组织对各物业项目进行目标考核等。

(八)工程管理部

工程管理部的主要职责包括：工程维修和运行保障，合格工程维修分包商评审；各项维修保养工程和工程改造项目招投标、预算及审价、合同评审工作，为各物业项目提供工程技术支持、工程设备运行和维修评审，支持新项目做好新接管物业的移交、验收和工程管理，负责或参与有关工程设备管理文件的编制等。

(九)安全管理部

安全管理部的主要职责包括：各物业项目安全管理监督控制、安全管理指导的统筹安排、安全检查的统筹安排、安全管理评审、新项目安全管理支持和协助、负责或参与有关标书安全管理文件的编制等；具体负责公司安全

管理制度及工作计划的制订与实施，并监督、指导、协调和考核各项月的执行情况；完成安全巡查、安全投诉处理、定期消防安全检查等工作；协助项目对重大安全事故或突发事件的调查和处理。

(十)环境管理部

环境管理部的主要职责包括：负责清洁、绿化管理，保持环境卫生，实施企业对清洁和绿化分包方监管等；具体负责指导、监督各项目清洁绿化日常维护保养工作；负责对承包方的监督检查与考核；负责制订公共环境卫生防护的各类管理措施，组织编制并实施项目清洁绿化的大、中型维护保养计划。

复习思考题

1．简述物业管理企业的概念、特征。

2．简述物业管理企业的类型。

3．物业管理企业注册登记包含哪些要点?

4．物业管理企业资质分为哪些等级?应由哪些机构颁发相应的资质证书? 5．新设立的物业管理企业在资质申报时应提供哪些资料? 6．简述设置物业管理企业组织机构的要求。

7．简述物业管理企业组织机构设置的影响因素。

8．简述直线职能式组织机构的主要优缺点。

第3讲讲义

内容提要

一、内容提要

1．物业管理招标投标及其特点

2．物业管理招标投标的原则与要求

3．物业管理招标投标的策划与实施 4．物业管理招标的类型

5．物业管理招标的方式

6．物业管理招标的内容

7．物业管理招标的条件与程序

8．物业管理投标的条件

9．物业管理投标的程序

10．物业管理投标的策略技巧

11．制定物业管理方案

(1)制定物业管理方案的一般程序

(2)制定物业管理方案的要求

(3)物业管理方案的基本内容

(4)制定物业管理方案的要点及方法

二、考试目的和考试要求

本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理招标投标相关法规和物业管理招投标内容、步骤、要求，以及物业管理方案编写等知识的掌握程度和综合运用能力。

考试基本要求

掌握：物业管理招标投标相关法规，物业管理招、投标的内容、步骤和要求，物业管理投标文件及方案的编写。

熟悉：物业管理招标的条件和程序，投标的策略和技巧。

了解：物业管理招标投标的基本要求与原则。

考题类型要求

本部分考题类型为：单项选择题、多项选择题、综合分析题(注：要根据考试大纲要求来定)。

物业管理招标投标的内容与形式

物业管理招标投标是招标投标双方运用价值规律和市场竞争机制，通过规范有序的招标投标行为确定物业管理权的活动。物业管理招标投标，是我国物业管理发展的必然产物，也是行业发展日趋成熟的体现。

物业管理招标投标与其他行业相比，具有一定的自身特点。本章拟从物业管理招标投标的概念入手，对物业管理招标投标的内容、形式以及招标投标策划与实施，物业管理方案的制作等方面分别予以阐述。

第一节 物业管理招标投标的内容与形式

一、物业管理招标投标的概念

首先，要将招标和投标加以区分。

(一)物业管理招标

1．物业管理招标的概念

物业管理招标，是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人(以下简称招标人)根据物业管理服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。

在我国全面实施市场经济体制的环境下，通过市场竞争机制来筛选物业管理企业已经形成氛围，越来越多的企业会通过招投标这种方式获得对物业实施服务管理的机会。

2．物业管理招标主体

物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、业主大会(单一业主)、物业产权人(政府机关或物业产权部门)。

在业主、业主大会选聘物业管理企业之前的前期物业管理活动中，由物业建设单位负责物业管理服务的招标组织工作；业主大会已经成立的，由业主大会负责实施物业管理的招标组织工作。

一些重点基础设施或大型公用设施的物业(如机场、码头、医院、学校、口岸、政府办公楼等)，其产权人多为政府的国有资产管理部门，此类型物业的招标必须经国有资产管理部门或相关产权部门的批准，一般由产权人或管理使用单位、政府采购中心等作为招标人组织招标。

(二)物业管理投标

1．物业管理投标的概念

物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。

2．物业管理投标的主体

物业管理投标的主体一般是指具有符合招标条件的物业管理企业或专业管理公司(以下简称投标人)。

专业管理公司通常是指具备一定资质、能承接物业管理专项服务的专业化企业，如电梯(安装、维修)专业公司、楼宇设备专业公司、清洁卫生专业公司、园林绿化专业公司等。

就整体的物业管理服务项目而言，投标的主体必须是具有相应资质的物业管理公司。但市场上也存在将一个整体的物业管理项目按内容进行分项投标的情况，参与投标的不仅有物业管理企业，也有相应的专业管理公司。

二、物业管理招标的类型

(一)按物业类型划分

根据物业的不同类型，可以将物业管理招标分为住宅项目招标和非住宅项目招标两大类。其中的非住宅类项目可分为商业区、写字楼、工业区、公用基础设施(如机场、医院、地铁、学校、码头、步行街)等。

(二)按项目服务内容的实施划分

根据物业管理项目的服务内容和招标人的不同要求，可以将物业管理投标分为整体物业管理项目的招标、单项服务项目的招标和分阶段项目的招标等类型。

如规划用地为54万m2的某大学城的物业管理项目，其招标单位将该项目的房屋本体与设施设备的维护管理、清洁卫生、环境绿化、综合服务等项目分别招标；在房屋本体与设施设备的维护管理这一单项招标中，又将重要设备如电梯、空调冷水机组的管理分离出来，另行由招标方负责指定专业公司作为分包商；在清洁卫生、环境绿化分项的招标中，不仅有具有专业资质的物业管理公司参与，也有清洁、绿化等专业公司参与。

(三)按招标主体的类型划分

根据物业管理招标主体的不同，可以将物业管理招标分为物业建设单位为主体的招标、业主大会(或单一业主)为主体的招标、物业产权人为主体的招标等类型。

前期物业管理一般以物业建设单位为招标主体；物业管理正常运作后，一般以业主大会为招标主体；若物业性质为重点基础设施或大型公用设施、政府办公设施，招标主体则为物业产权人、管理使用单位或政府采购中心。

(四)按项目服务的方式划分

根据物业管理服务的方式不同，物业管理招标可以分为全权管理项目招标、顾问项目招标等类型。

三、物业管理招标投标的特点

(1)由于物业管理是综合性的服务，服务内容的涵盖范围和领域较广，甚至在一个项目中有时会出现几种不同类

型的物业，并要求投标人提供综合性的管理服务，因此，物业管理招标投标具有明显的综合性特点。如高校物业项目或大型社区物业项目，由于其物业涉及住宅、公寓、办公楼、教学楼、商业服务区、工业区(校办企业)等，一般具有地域广、物业类型多、服务领域广等特点，因此，要求投标方所提供的服务具有综合性。

(2)由于我国幅员辽阔，人口众多，各地经济、地理、人文等方面不尽相同，不同地区的人们对物业管理的认知水平、消费观念、需求标准存在着较大差异；同时，由于物业类型的不同，招标人对项目招标的条件和对投标人的要求就会不同，因此，投标人在分析和策划投标活动时应该根据具体情况采取有差异的方式和策略。

(3)物业管理招标投标具有一定的行业特殊性，主要体现在以下两个方面：

一是招标主体的特殊性。首先，物业管理招标主体可以是业主大会(或单一业主)、建设单位、政府机关(或物业产权人)或事业单位，因此，即使是同一类型的物业，也会因产权人的身份不同而致使招标的主体也不同。其次，同一物业在投入使用前后招标主体也会发生改变，如建设期间和成立业主大会之前由建设单位作为招标主体；成立业主大会后则改由业主大会为招标主体。再次，对于公用设施和政府物业，由于其产权人多为政府资产管理部门，因此，该类物业的物业管理招标投标，须由其产权人组织，若由使用人组织，则须经产权部门的授权委托。

二是物业管理服务内容的特殊性。物业管理不同于一般服务业，是具有社会公共服务和个体服务特征的群体服务，提供的是全天候、不间断、全方位和多层次的服务产品，因此，物业管理招标投标的内容也因产品服务对象、服务需求和服务内容而具有相对不确定性。

四、物业管理招标的方式

(一)公开招标

公开招标是指招标人通过公共媒介发布招标公告，邀请所有符合投标条件的物业管理企业参加投标的招标方式。

招标人采取公开招标方式的，首先应依法发布招标公告。招标公告必须载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况和获取招标文件的办法等具体事项。招标文件应当明确开标日期、时间和地点。凡愿意参加投标的单位，可以按指明的方式领取或购买有关资料，接受按规定程序进行的评选，有的招标还设定预选和人围程序等。

公开招标的主要特点是招标人以公开的方式邀请不确定的法人组织参与投标，招标程序和中标结果公开，评选条件及程序是预先设定的，且不允许在程序启动后单方面变更。

(二)邀请招标

邀请招标，也称作有限竞争性招标或选择性招标，是指招标人预先选择若干有能力的企业，直接向其发出投标邀请的招标方式。

采取邀请招标方式的招标人，在投标邀请和招标文件上应明确招标人的名称和地址，招标项目的基本情况和获取招标文件的办法，以及开标日期、时间和地点等具体事项。邀请招标的实施程序对每一个预定的投标人都是公开的，因此具备一定的公开性。

采用邀请招标方式的招标人应当慎重选择参选的投标人，尤其是重点考察投标单位当前和过去的财务状况、近期内承接同类项目的管理水平、是否具有管理经验．在本地区或同行业的信誉度、对招标项目的综合承担能力等。招标人只有对投标人在数量和质量上进行合理的筛选，才能确保邀请招标的最终成功。

邀请招标的主要特点是招标人不使用公开的公告方式，投标人是特定的，即只有接受邀请的企业才是合格的投标人，投标人的数量有限。

五、物业管理招标的内容（掌握）(一)早期介入和前期物业管理阶段的招标内容

早期介入阶段主要是指物业开发设计、施工建设、竣工验收阶段，前期物业管理阶段是指从入住到业主大会聘请物业管理企业承担日常管理前的阶段。在早期介入和前期物业管理阶段，要求提供相应物业管理服务的主要招标内容有：

(1)对投标物业的规划设计提供专业的合理化建议；

(2)对投标物业设施配备的合理性及建筑材料选用提供专业意见；

(3)对投标物业的建筑设计、施工是否符合后期物业管理的需要提供专业意

见并对现场进行必要监督；

(4)提出投标物业的其他管理建议；

(5)参与物业的竣工验收，并提出相应整改意见；

(6)设计物业管理模式，制订员工培训计划；

(7)对经营性物业进行经营策划，制订租赁策略方案和宣传推广方案；

(8)建立服务系统和服务网络，制订物业管理方案；

(9)办理移交接管，对业主入住、装修实施管理和服务。

(注：具体阐述详见相关章节。)(二)常规物业管理招标内容

常规物业管理要求提供的相关服务的主要内容有：

(1)项目机构的建立与日常运作机制的建立，包括机构设置、岗位安排、管理制度等；

(2)房屋及共用设施设备的管理；

(3)环境与公共秩序的管理，包括清洁卫生、环境绿化养护、停车场及安全防范等；

(4)客户管理、客户服务和便民措施；

(5)精神文明建设；

(6)物业的租赁经营；

(7)财务管理，包括对物业服务费和专项维修资金的使用和管理。

(三)物业管理招标中管理方式的确定

物业管理项目的承接有全方位服务型管理、顾问服务型

管理和合资合作等三种方式。

(1)所谓全方位服务型管理方式，是指招标人聘请物业管理企业负责对招标物业进行全方位的常规物业管理服务，由物业管理企业自行负责组织实施和运作，招标人只负责对管理服务的质量和效果进行综合测评。

(2)所谓顾问服务型管理方式，是指由物业管理企业派驻相应的管理小组，对招标人的前期物业管理或全方位的常规物业管理进行顾问指导服务，日常运作完全由招标人(或原有的管理方)自行负责。顾问服务管理方式实际上是咨询服务的一种延伸。

(3)所谓合资合作方式，是指招标投标双方就招标物业的常规物业管理、物业经营等内容采取合资合作的方式，一般适用于大型的综合性物业、经营型物业或招标人有下属物业管理企业的情况。

物业管理方式一般由招标人在招标文件中明确规定项目所采取的方式，招标人也可以要求投标人根据物业的实际情况选择确定一种方式。

如在北京市某综合办公楼的物业管理招标活动中，项目的建筑面积为94000m2，招标内容为前期物业管理和全方位常规物业管理两项，招标方式为公开招标。在管理方式的确定上，招标人提出了上述三种方式，要求投标人依据招标物业的现状和投标人自身的经验、优势，选择最适合招标物业的管理方式，并提出相应的管理方案。（练习：以这一段内容为素材简单练习方案的编写）物业管理招标投标的基本要求与原则

第二节 物业管理招标投标的策划与实施

一、物业管理招标投标的基本要求与原则（了解）

注意：分别站在招标方、投标方的角度提出要求。

(一)物业管理招标投标的基本要求

(1)：遵守法律法规：参与招标投标的双方应根据相关法律、法规的规定组织物业管理的招标投标活动，即对招标投标方的资格认定以及招标投标的具体实施程序等，都必须符合相关法律法规的要求，并接受有关部门的监督与管理。物业管理招标投标的法律依据主要有《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及各地方的相关法规政策规定。

(2)：考虑市场需求：在物业管理招标投标过程中，无论是招标方还是投标方都应该充分考虑市场要素。招标方应在充分了解和掌握物业管理市场信息的基础上确定招标方式和招标内容，选择投标企业的范围，决定中标结果，确保招标的顺利实施；投标方应在充分把握招标投标活动的信息与动态变化的前提下，对投标项目的可行性和项目外部环境和条件等方面进行综合评估，策划组织投标活动，确保投标的成功。

(3)：根据实际需要：招标方应根据项目的实际情况和业

主(或物业使用人)的需求，选择最适合项目运作和业主(或物业使用人)需求的物业管理企业及服务；对投标方而言，不仅要依据项目的实际情况和业主(或物业使用人)的需求制订符合项目要求的物业管理模式和运作方案，还应充分考虑项目运作实施过程中潜在的风险，在投标策略方面也应该结合项目特点与企业自身的条件组织投标活动。

(4)：严格遵守程序：按照国际惯例和相关法律法规的要求，应明确招标投标的相关程序和时间安排，确保招标投标活动顺利实施。如组成评标委员会的专家必须从政府专家库中抽取；招标人在发布招标公告或投标邀请书的10日内必须提交与招标项目和招标活动有关的资料，向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案等。

(二)物业管理招标投标的基本原则

(1)物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人进行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。

(2)在评标委员会的组成以及开标；答辩、记分、评标、定标等程序和方法上，应当严格遵循相关法律、法规和招标文件的要求，公正地对待每一个投标单位，禁止任何人、任何单位在招标投标过程中利用特权或优势获得不正当利益。

(3)招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息应保持公开，而且是主动针对所有受众的，应使招标投标活动的每一个环节都保持高度透明，确保招标投标公平、公正地实施。

(4)在物业管理招标投标过程中，招标投标双方应该严格按照招标投标的程序要求和相关法律规范实施招标投标活动，实事求是，守信践诺，准确履行招标投标义务，具体表现在以下几个方面：（可能的多选题）

1)招标人不得事先预定中标单位或设定不公平条件，不得在招标过程中以言行影响评标委员会或协助某一投标单位获得竞争优势；

2)招标人不得违反规定拒绝与中标人签订合同；

3)投标人不得与招标人或其他投标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益；

4)投标人不得向招标人或者评标委员会成员行贿或以其他不正当手段谋取中标。

二、物业管理招标的条件与程序（熟悉）注意：区分招标方和投标方

(一)物业管理招标的条件

1．主体条件

招标人为业主委员会的，须经业主大会授权，同时应将招标投标的过程和结果及时向业主公开；招标人为建设单位的，必须符合相应的法律法规规定的其他条件；招标项目为重点基础设施或公用事业物业的，招标人必须经相关产权部门的批准、授权。

有能力组织和实施招标活动的招标人，可以自行组织实施招标活动，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。

(1)招标人自行组织招标。

自行组织实施招标活动的招标人应当成立专门的招标组织，负责招标活动的具体实施，审定招标条件、标底、评标程序和定标办法等。

自行组织物业管理招标活动的招标人应具备以下条件：拥有与招标项目相适应的技术、经济、管理人员；具有编制招标文件的能力；具有组织开标、评标及定标的能力。

(2)招标人委托招标代理机构办理招标。

委托招标代理机构招标常见于公开招标和大范围邀请招标。如2003年湖南省某政府物业、广东省某政府物业等均采取的是委托招标代理机构进行招标的形式。由于招标代理机构具有较强的专业水平、广泛的市场信息和熟练的招标投标技巧，因此，这种招标方式能够提高招标投标工作的效率和质量，使招标机构与投标人之间信息充分对称，有利于招标人选择最符合要求的物业管理企业。

招标人应根据自己的意愿和物业自身情况选择招标代理机构进行招标。招标代理机构与招标人之间仅限于委托代理的关系，因此，招标代理人应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守有关针对招标人的法规规定。

2．项目条件

按照《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定，住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

国家提倡建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

因此，必须通过招投标方式选聘物业管理企业的项目，仅为新开发的住宅及同一物业管理区域内非住宅；新开发的非住宅项月，以及业主入住后由业主大会选聘物业管理企业的情况下，既可采取招投标方式，也可采取其他方式。

(二)物业管理招标的程序

这一部分内容，为了便于记忆，可以画一个程序图。

1．成立招标领导小组

2．编制招标文件

3．公布招标公告或发出投标邀请书

4．发放招标文件

5．投标申请人的资格预审

6．接受投标文件

7．成立评标委员会

8．开标、评标和中标

同时，在旁边作一些补充资料。

1．成立招标领导小组 招标人在政府房地产行政主管部门指导、监督下，成立招标领导小组，确定招标方式、内容、招标条件和投标企业的范围，并对招标过程中可能出现的问题和不确定的风险进行预测：制订相应的防范控制体系；编制招标文件；发布招标公告或投标邀请书；对投标人进行资格审查；向投标人发放招标文件和提供相关技术资料；组织投标人现场踏勘和答疑；制订标底和评标方法；发布中标结果等。

2．编制招标文件

招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。

招标文件应包括以下内容：

(1)招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；

(2)物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；

(3)对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；

(4)评标标准和评标办法；

(5)招标活动方案，包括招标组织结构、开标时间及地点等；

(6)物业服务合同的签订说明；

(7)其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标公告或者招标邀请书、招标文件和法律、法规规定的其他材料，报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。

3．公布招标公告或发出投标邀请书

招标人采取公开招标方式的，应通过公共媒介发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布招标公告。

招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含上述招标公告载明的事项。

4．发放招标文件

招标文件的发放应当按照招标公告或投标邀请函规定的时间、地点向投标方提供，也可以通过网络下载的方式进行。除不可抗力的因素外，招标人或招标代理机构在发布招标公告和发出投标邀请函后不得终止招标。

在进行规模较大、比较复杂的物业项目招标时，通常由招标人或招标机构在投标人获得招标文件后，统一安排投标人会议，即标前会议。标前会议一般安排在投标物业现场，在投标人进行现场踏勘后召开，标前会议的目的在于解答投标人提出的各类问题。

招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。招标人需要对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

5．投标申请人的资格预审

实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资质文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。

经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向不符合资格的投标申请人告知资格预审结果。在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。

6．接受投标文件

投标人应按照招标文件规定的时间和地点接受投标文件。投标人在送达投标文件时，招标人应检验文件是否密封或送达时间是否符合要求，符合者发给回执，否则招标人有权拒绝或作为废标处理。投标书递交后，在投标截止期限前，投标人可以通过正式函件的形式调整报价及作补充说明。

招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

7．成立评标委员会

招标人或招标代理负责组建评标委员会，评标委员会由招标人的代表与物业管理专家组成，专家从房地产行政主管部门建立的物业管理评标专家库中采取随机抽取的方式确定。评标委员会的人数一般为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的2／3。评标委员会成员的名单在开标前应严格保密。与投标人有利害关系的人员不得作为评标委员会的成员。

评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。

8．开标、评标和中标

(1)开标

开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。开标由招标入主持+邀请所有投标人参加。

开标应当按照下列规定进行：由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，在开标时都应当由招标人当众予以拆封。开标过程应当进行记录，并由招标人存档备查。

(2)评标

开标过程结束后应立即进入评标程序。评标由评标委员会负责，除现场答辩部分外，评标应当在严格保密的情况下进行。评标委员会负责根据招标文件规定的要求和评分方式、标准进行评标，评标采取集中会议的方式对所有的投标文件进行严格的审查和比较，评标一般采用综合评议和百分制量化的评分方法。

评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中涵义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。评标委员会应当按照评标文件的评标要求，根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认。评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

(3)中标及签订合同

招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。

招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。

如果报考就全部报考，因为四门科目是密切相关的，一起复习可以查漏补缺，比方说基本制度与政策对其他科目都有用到，同时，案例分析也可以使我们准确把握制度与政策。送大家一句话：一劳永逸。

四科目难易程度：

四个科目从题型上分析：基本制度与政策、经营管理两门只有单选和多选两种题型，考试难度相应少一些；物业管理实务、物业管理综合能力考试题型除了单选和多选外还有案例分析，难度相对大一些。不过四个科目是密切相关，比如基本制度与政策是三门考试的基础，任何一门的考试都和制度政策相关。考试题型：

（1）物业管理师资格考试实行统一大纲、统一命题、统一组织考试制度，由人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部共同组织实施，原则上每年举行一次考试，采用闭卷、笔试的方式进行。

（2）资格考试包括《物业管理基本制度与政策》、《物业管理实务》、《物业管理综合能力》和《物业经营管理》等四个科目。

（3）《物业管理基本制度与政策》、《物业经营管理》试题的题型分为单项选择题和多项选择题，《物业管理实务》、《物业管理综合能力》试题的题型分为单项选择题、多项选择题和综合（案例）分析题。

（4）各科目试卷满分均为100分。

（5）考试时间分为4个半天，其中《物业管理基本制度与政策》、《物业管理综合能力》、《物业经营管理》3个科目的考试时间为2.5小时，《物业管理实务》科目考试时间为3个小时。

（6）人力资源和社会保障部组织专家审定考试科目、考试大纲、考试试题，组织实施考试工作，会同住房和城乡建设部研究确定合格标准。

2.新概念1英语教案7、8课 篇二

掌握生词，熟练用Are you„„?及肯定否定回答。

学会运用What nationality are you? 和What’s your job？

二、Teaching Method 教学方式：PPP 直接问答引入正题，游戏训练单词，需要多加几个磁铁 单词卡片

三、Grammar/ Key sentences/ structure 语法/重点&难点句型：

Are you„„?肯定回答：Yes, I am.否定回答:No, I am not.及改变主语的句型 What nationality are you? I’m + 国籍.What’s your job？

I’m a/an +职业.及改变人称的句型。

四、Teaching Progress 教学过程（教学例子）： 第一节 Step 1 :Review & Lead-in 引入（10mins）

1.Review the words and key sentences of L5-6.Recite P5 together.2.Dictation & check the answers.3.By saying “I’m a teacher.Are you a teacher? ”, lead to the topic of L7 Are you a teacher? Step 2 : Presentation 1.New words and expressions learning.（P14）（10mins）

1)看书按照音标拼单词。教完I am are, 复习人称主格（he she it they）

口诀我(I)用am，你(you)用are，is连着他(he)，她(she)，它(it)；

单数名词用is，复数名词全用are。

变疑问，往前提，句末问号莫丢弃。

变否定，更容易，be后not莫忘记。

疑问否定任你变，句首大写莫迟疑。

2)操练单词 nationality job keyboard=key(钥匙)+board（木板）operator engineer 2.Key sentences.(10mins)(1)开始学习重点句型，通过和学生对话“I’m Chinese.Are you Chinese?”

引出句型“Are you + 国籍？”.肯定回答：“Yes, I am.”否定回答：“No, I am not.” 再由上面标题“Are you a teacher?”引出“Are you a/an +职业.”回答同上。补充：转换人称“Is he/she/it +国籍？”肯定回答及否定回答，“Is he/she+职业？”(2)What nationality are you? I’m + 国籍.=Where are you from?

I’m from +国家.(3)问一位学生What’s your job?

引出回答 I’m a/an +职业.指着他/她问其他人What’s his/her job?

He/She is a/an +职业.如果都一样问What’s their job?

They are +职业复数.(3)Close the book and listen to the audio, then answer the question “What is Robert’s job?” “He’s an engineer.”（2mins）

(4)Open the book and follow to the audio and practice every sentence one by one.(5mins)(5)Recite without the pictures.（8mins）

第二节 Step 3 :(15mins)1.关于jobs：

taxi driver air hostess nurse mechanic

合成词policeman policewoman milkman postman housewife=house +wife

hairdresser

3)练习除了用滚雪球之外，采用游戏“缺了什么”把对应的职业卡片贴在黑板，让学生看半分钟，然后让学生闭上眼睛，老师取掉其中一个单词，学生睁眼看，快速说出少了哪个单词，说对的小组加分。

2.Make dialogues on P15(10mins)

操练句型

What’s your job?

I’m a/an +职业.What’s his/her job?

He/She is a/an +职业.游戏：分两组比赛，每组在黑板上画两辆没有车轮的火车，每完成一个对话，就给该组一个车轮（磁铁代替），凑成四个车轮火车就能跑起来，就是获胜方。

3.完成P12、16的A练习，抢答加分（10mins）4.商务拓展(10mins)

merchandiser跟单员 general总体的 manager经理 market市场

factory director 厂长 president董事长 deputy=vice 副的 翻译：我是跟单员。

这是我们的总经理/ /市场部经理 /老板/厂长/董事长/副经理。

他是你们的总经理/ /市场部经理 /老板/厂长/董事长/副经理吗？

五、Assignment 作业

1.new words 中1英2（包括补充的单词）

3.新概念英语123课讲义 篇三

1． quality

『用法指南』

1） n. 质量，品质。性质

2） n. 属性，特性，特征

【典型例句】

This new model is of high quality and is not expensive either.

I prefer quality to quantity.

Kindness is his best quality.

One quality of sugar is that is sweet

『拓展』

1．） quality of leadership 领导才能

2) material of high/ poor / low quality 优质/劣质/质量很差的材料

『类比延伸』

1) characteristic 特色，特性，典型

Kindness is one of his characteristic.

A characteristic of the camel is its ability to live for a long time without water. 骆驼的特点事不喝水也能活很长时间。

2) feature 特征，特色

3） quantity 量； 数量

4） character 特点

『过关练习1』

1) This shirt is made of cloth of a poor ____

A. quality B. feature C. quantity D. characteristic

2) He proved himself a true gentleman and beauty of his ____ was seen as its best when he worked with others. (上海)

A temper B. appearance C. talent D. character

3) We should keep the fine ___ of the working people.

A. quality B. quantity C. qualities D. feature

用quality 和quantity的正确形式填空。

3）Vicky has all the ___ of a good manager

4) The photos are of poor _____.

5) Tom drank a small ____of water.

2． willing

【用法指南】

adj. 帮助的，乐于。。。的＝ be ready /eager to do sth.

【典型例句】

Are you willing to help

Are you willing to accept responsibility？ 你愿意承担责任吗？

【类比延伸】

1) willing 指对于别人的建议和要求迅速并高兴的同意。如：

The first requisite of a good citizen is that he shall be able and willing to pull his weight.

成为一个好公民的第一个要求事他能够并且乐意努力做好其分内的工作。

2) voluntary指没有强迫，自愿选择的活动。

She is a voluntary worker at the hospital.她是这家医院义务服务的。

『过关练习2』

1) I _____ that I have hurt her , but that’s not my real meaning

A. willing to admit B. an willing to admit

C. am willing to admitting D. willing to admitting

用willing / will/ wish填空

2）They are _____ workers.

3) Where there is a _____ , there is a way.

4) she wanted a new bike for Christmas and she got her _______.

5) I’m quite _____ for your brother to join us.

6） Our ______ for better time has come true.

3. fight

【用法指南】

1) vi. 打仗；战斗（常与with/ against连用）； 打架

2) vi. 争论

3) n. 战斗；打架；争论

【典型例句】

People often have to fight for their liberty.

人们往往不得不为自由而战

We must fight the government’s education policy.

（比喻）我们必须同政府得教育方针进行斗争。

The boxer has fought many opponents.

该拳手已与许多拳手交过锋

The two boys had a flight.

【拓展】

fight for … 为争取。。。而斗争

fight …against 为反对。。。而斗争

fight … with… 为反对。。。而斗争/ 和。。。并肩作战

fight with sb. about / over sth. 因某事和某人吵架

fight one’s way (out) 打出一条路来；艰苦奋斗

【类比延伸】

1) fight 在表示“斗争”的意思，包含含体力和勇猛的因素

2) struggle 在表示“斗争”的意思时，指肉体和精神上的搏斗包含着“奋力挣扎”的因素。如：

The soldiers fought bravely in the battle.

they struggled against poverty.

『过关练习3』

1) “We are fighting _____ an end to slavery , we won’t stop our fight ____ slavery until all slaves _____”, said Abraham Lincoln

A. for ; against ; set free B. for ; for; will be set free

C. against ; against; are set free D. for ; against; are set free

2) Two dogs ______ a bone , and a third dog ran away with it.

A. fought with B. fought against C. fought for D. fought to

3) The doctor have ____ a long battle ____ his life.

A. fight ; to saving B. fought ; to save

C. fight ; to saving D. fight ; to save.

4) we will have to ______ difficulties

A. fight for B. fight against C. fight with D. fight about

4.fear.

『用法指南』

1） n. 害怕，恐惧；担心；顾虑

2） vt.惧怕，害怕，担忧

『典型例句』

She has a great fear of fire 她极怕火

There is no fear of his getting any injury. 他不会受伤得

I fear that you’ll be late if you don’t go now.

如果你现在不走的话， 我担心你会迟到。

【拓展】

1) for fear of (doing) 唯恐

2) for fear (that) 唯恐；以免发生

3) in fear of sb./sth 处于害怕某人或某物的状态

4) I fear 很抱歉我必须说，恐怕（报告坏消息时使用）

『类比延伸』

1） fright 强调由于受到骤然的震惊而表现出的“惊怕”

2） fear 不管用作名词还是动词，基本上有两个含义，即“怕”或“担心“， 但口语中多于用be afraid of

3） be afraid of 后可跟名词或动名词；be afraid of 后可跟动词不定式，此时的含义是“怕“或”不敢“， be afraid后接可跟that从句，其含义是”恐怕“

I wasn’t afraid of the car. I was afraid of the driver.

I’m afraid I didn’t see the speed limit, officer, I must have been dreaming. 恐怕我没有看见限速标志，警官。 我一定思想开小差了。

『过关练习4』

1) I _____ that they must have set off.

A. frighten B. afraid C. surprise D. fear

2) We ____ at the sight of the long snake and didn’t dare to go forward

A. feared B. frightened C. were afraid of D. were frightened

3) He got to the station early, _____ missing his train. (江苏)

A. in case of B. instead of C. for fear of D. in search of

完成句子

4） The teacher refused to have his daughter in his class , ____ showing favour to her(恐怕会)

5） we spoke in whispers ____ we might wake the baby. (以免)

6） The chief went ____ constant ____ discovery （担心）

8） － Are we going to be late?

-- __________________. ( 恐怕会是如此)

Part two: phrase

1．get along

【用法指南】

1) 指人及活动进展

2) = get on 指（人）相处融洽

3） 继续，过下去

4）指（人）走开

【典型例句】

How is your work getting along? 你的工作进展如何

Do you get along well with your aunt? 你与你姑母相处得好吗？

We can get along without your help. 没有你的帮助我们也能行

I have to be getting along now. 我现在地走了。

【拓展】

get along with 进展， 过日子和。。。相处。。。

get away (from) 逃走，避免，摆脱

get back 回来

get down 降下

get down on one’s knees 跪下

get down to (doing) sth. 开始干某事

get in a word 插话

get in one’s way 挡路

get in touch with 与。。。联系

『过关练习1』

1) – The boss said we had only three days to finish the work.

-- Don’t worry. We have already ____ two thirds of it. (四川)

A. got down B. got through C. given in D. given away

2) Many gifted students ___ poorly in school because they found school unchallenging and as a result lost interest.

A. worked on B. got on C. lived on D. carried on

3) His idea of having weekly family meals together, which seemed difficult at first, has ____ many good changes on their lives.

A. got through B. resulted from C. turned into D. brought about

2． out of work

【用法指南】

out of work= out of a job

【典型例句】

My husband is out of work.

He has been out of work for a year.

【拓展】

out of breath 气喘吁吁

out of control 失控

out of date 过时

out of patience不耐烦

out of sight 看不见

out of hearing 听不见

out of business破产

out of action 失去作用

out of problem 毫无疑问

out of the problem 绝不可能

『过关练习2』

1) He ____ a week ago .

A. has been out of work B. has been out of job

C. lost his job D. has been jobless

2) He got through so much work in an hour, ____ breath.

A. under his B. below his C. without D. out of

3) Tony couldn’t keep pace with the others as they marched along. He stood often out off ____.

A. orders B. sight C. mind D. line

4) Much of the information in this book is now _____. Could you show me another one?

A. out of date B. out of the date C. old D. up to date.

5.) The children have been playing with my hat – they’ve knocked it out of _____.

A. shape B. size C. control D. line

3． come to power

【用法指南】

come to power= come into power(开始)掌权，上台

[典型例句]

Before long he came to power

【拓展】

come about 发生

come across 遇见

come along 一起来，过来

come back 回来

come back to life 复活，苏醒

come back to one’s mind 回忆起某事

come into effect 生效

come into use 开始使用

『过关练习3』

1) Please tell me how the accident _____. I am still in the dark. (2005江西)

A. came by B. came upon C. came to D. came about

2) The dictionary is being printed and it will soon ____.

A. turn out B. come out C. start out D. go out

3) It has been five years since the party_____, Many people wonder whether it will stay on.

A. has come to power B. came to power

C. has been in power D. in power

4． put sb. in / into prison

【用法指南】

将某人关进监狱

【典型例句】

she went t the prison to see her husband who was put into prison last month.

【拓展】

1） be in prison被监禁（表状态）

go to prison 入狱

send/ take sb. to prison 将某人关入监狱

cast / throw sb. into prison 将某人投入监狱

escape from prison 越狱

3) put away 拿开，放好，把。。。收起来；积蓄

put back 放回（原处）， 推迟

put down 放下，记下；镇压

put forward提出（计划）

put into practice 实行，付诸实施

put off 推迟，延迟

『过关练习4』

1) _____ to use in the 1990’s , this machine made great contributions to the rapid development of our company.

A. Putting B. Put C. Having put D. Being put

2) You can take anything from the shelf and read, but please ____ the books when you’ve finished with them(2004全国)

A. put on B. put down C. put back D. put off

3) The pickpocket ____ last year.

A. was sent to the prison

B. was sent to prison

C. has been sent to prison

D. was sent to the prison

4) We have to ____ her bad temper.

A. put up B. put into practice

C. put up with D. put off

Part three： Structure

1. We first broke the law in a way which was peaceful ; when this not allowed… only then did we decide to answer violence with violence.

【句型概括】

1) in a way which was peaceful= in a peaceful way, which引导了一定语从句，先行词是way.

2) only 位于句首，修饰副词、介词短语或状语从句时，主句采用部分倒装的语序。

【典型例句】

Only in a large city was it possible to buy a new wheelchair.

Only when the war was over in 1949 was he able to get back home.

『拓展』

部分倒装还有：

1． 否定副词如no, not , never, seldom, little, hardly,以及含有 no, not的短语放在句首时，句子要部分倒装。如：

Never in my life have I heard such a thing

Little did we expect that he could come

Not a single word did he say at the meeting

2) 以否定词开头的关联结构：No sooner… than ; Hardly…/

Scarcely … when … ; Not only… but also… ; Not until… 如：

Not until late in the evening did he come back.

『过关练习1』

1) Only after my friend came ____ ( 2005福建)（

A. did the computer repair

B. he repair the computer

C. was the computer repaired

D. the computer was repaired

2) I failed in the final examination last term and only then ____ the importance of studies. (2004重庆)

A I realized B. I had realized

C. had I realized D. did I realize

3) Only after you have reached eighteen_____ the army.

A. you can join B. you can join in

C. can you join D. can you join in

4) Only when the war was over _____________ to his hometown.

A. did the young soldier return

B. the young soldier returned

C. returned the young soldier

4.新概念英语第一册第一课听课笔记 篇四

首先，我们学习两个格言：

Life is happier if it is full of pretty people.生命是非常美好的，如果生活中充满了非常有趣的人的话。

Life is just a field of newly fallen snow, and where you choose to walk every step will show.人生就像刚刚下过雪的一片田野，你从哪里选择走路，你的每一个脚印都会显现出来。

Lesson 1 Excuse me!

生词和短语：

Excuse v.原谅

me

pron.我（宾格）

yes

adv.是的 is

v.be动词现在时第三人称单数

this

pron.这

your

possessive adjective 你的，你们的 handbag n.（女用）手提包

pardon

int.原谅，请再说一遍

it pron.它

thank you

感谢你（们）

very much

非常地

Excuse me用法：

1、向陌生人问路时

2、引起对方注意时

3、在某个聚会中突然中途要离开一会儿时

4、在发生一个简单的不算太错的错误时

sorry 对不起，用于对别人有伤害时

人称代词 主格 宾格 形容词性的物主代词 名词性的物主代词

我（们）I me my mine

你（们）you you your yours

他（们）he him his his

她（们）she her her hers

主格一般做主语，放在句首

宾格做宾语，放在动词或者介词之后

形容词性的物主代词不能单独使用，后面必须跟名词或其它的词，组成相当于汉语中的偏正词组

名词性的物主代词是单独使用的 This is my pen.这是我的钢笔。

This pen is mine.这只笔是我的。

Yes 读降调表示对某件事情的认同，读升调表示询问

v.verb 动词

adj.adjective 形容词

adv.adverb 副词

pron.pronoun 代词

prep.preposition 介词

n.noun 名词

conj.conjunction 连词

be动词有am，is，are am只能跟在第一人称的单数I后面

is 跟在第三人称单数he，she后面

be动词的基本意思：是

she is，he is，it is，Tim is

are搭配you，不管是单数还是复数

you are，we are，they are

I am---I’m

she is---she’s

he is---he’s

it is---it’s

Tim is---Tim’s

you are---you’re

we are---we’re

they are---they’re

含有be动词的简单的陈述句，否定句，一般疑问句

This is my handbag.这是我的手提包。

含有be动词的句子如果变否定句，就是在be动词后面加not

This is not my handbag.这不是我的手提包。

含有be动词的句子，如果变一般疑问句，就把be动词提到句子的前面，大写

Is this my handbag? 这是我的手提包吗？

Is this your handbag?

book 书本 watch手表 pen钢笔 car小汽车

Yes, it is.是的。

No, it isn’t.不是。

This is my book.这是我的书。

This is not my book.这不是我的书。

Is this your book? 这是你的书吗？

Yes, it is.是的。

★ Text

Excuse me.Yes?

Is this you handbag?

Pardon?

Is this you handbag?

Yes, it is.Thank you very much.参考译文

对不起

什么事？

这是您的手提包吗？

对不起，请再说一遍。

这是您的手提包吗？

是的，是我的。

非常感谢！

Lesson 2 Is this your…? pen n.钢笔 pencil n.铅笔 book n.书 watch n.手表

5.新概念英语123课讲义 篇五

一． 重点词汇

1.pleased

2.区别 my

me

mine

I

二，课文重点内容

1．2．

3．4．

5．6． SirMrMrsMissMs 区别用法 祈使句概念 倒装句Here is… Give sb sth=give sth to sb双宾结构 Number + one/ two 等基数词表“第几” Sorry=I `m sorry

二． 重点语法

一般现在时否定句

Lesson 4

授课/学习重点

1.go to school

2.teacher—teach