物业安保管理部管理制度

物业安保管理部管理制度（共18篇）

1.物业安保管理部管理制度 篇一

2011工作总结及2012工作计划

各位领导、同志们大家好：

2011年即将过去，在过去的一年当中，我们在公司领导的指导和帮助下，在公司各部门的协助与配合下，我们部门的全体同志能够保持严谨的工作作风，高度的责任感，以饱满的工作热情和积极的工作态度完成了本职工作及领导交给的各项工作任务。

2011工作回顾

2011年，我们坚持把提高队伍的综合素质作为一项重要工作来抓，加强培训力度，不断提高队伍的业务技能；同时，在保证邮件处理中心安全保卫工作的基础上，会同建办等对1期、3期工程进行了接收查验工作，对消防监控系统、视频监控系统、周际防范系统等进行了全面的检查测试工作，为今后的工作奠定 了坚实的基础。

一、加强培训力度，提升安保服务质量

1、提高队员的整体形象及业务水平

保安队员流动频繁是物管企业的特征之一，为了不降低安保服务质量，使队员不断增强服务意识和处理突发事件的能力，能够灵活的处理岗位上发生的事件，我们认真制定保安入职培训计划，对队员定时进行了岗位职责的学习和业务知识的培训，让队员们知道在岗上该做什么，不该做什么，通过培训可以看出队员的服务意识及服务能力有明显提高。从考核结果和队员在岗位上的表现看，基本上达到了预期效果。

2、加强新入职人员的培训工作

由于保安队员来自五湖四海，人员结构复杂，人员的流失情况时有发生。为了确保整体素质不降低，我们对新入职的队员进行了认真而全面的培训。不仅从理论上进行讲解、分析，我们还安排专人进行岗对岗、人对人的培训，使新入职人员在最短的时间内掌握自己的相关工作内容和岗位要求，投入到日常的工作当中去。

3、狠抓保安内务、加强军事化管理

为了提高保安队员的整体素质，我们加强对保安员的内务管理，从仪容仪表到宿舍床铺的整洁程度都严格要求，每周对内务进行检查。通过内务管理，保安队员互相学习、交流，共同进步，进一步加强了保安队伍“军事化、制度化、规范化”的管理目的。

二、做好大院的安全保卫工作，为业主提供良好的公共秩序

1、加强对园区的出入口管理

我们严格落实门岗责任，建立了一套安全防范的制度，使安全工作做到有章可循、有据可依。对于进入园区的人员进行查证或询问，对无证人员仔细问明原由，认真盘查并通过电话或对讲核实来访情况，经确认后，登记方可进入，从而杜绝了推销员及收废品人员等闲杂人等的进入。对于携带大件物品出门的人员执行出门条制度，为大院的正常生产工作提供了良好的保障。

2、强化车辆管理

为了使园区的停车管理规范化、标准化、全面化，我们按照停车场的管理方案进行管理，专门配备了车辆引导员，对社会车辆进出进行登记、检查；对带出大件物品车辆按照出门条制度进行查验后给予放行；对在院内乱停乱放的车辆进行劝阻或疏导，对于一些不听劝阻的我们通过与相关单位的领导进行沟通解决。经过一段时间的磨合，园区内的停车情况有了很大的改观，停车场秩序也逐渐步入正轨。

3、强化安全管理，创建平安、文明厂区

我们要求保安员严格遵守规章制度、岗位职责、文明执勤，同时我们加大了检查力度，并建立了每周的例会制度，每周五召开一次安全例会，每周进行一次安全检查，每月进行一次班组互查，对所发现的问题或安全隐患，及时提出整改意见并监督整改。经过我们的努力，全年未发生火险事故和刑事案件。

三、认真做好园区的消防工作

消防工作历来是安全工作的最重要的部分，因此在日常的消防管理工作中，我们严格按制度去管理，认真落实各项消防法规和消防管理规定，实行专人巡检制度，发现任何消防隐患，及时处理，真正把隐患消灭在萌芽状态。

另外，11月8日，在通州消防支队的配合下，我们协同各驻大院单位举行了联合消防演习。通过这次演习，不仅提高了员工的消防安全意识，增强了员工的逃生自救能力，同时也检验了我们的消防设施设备和我们的应急能力，并达到了预期的效果。

2011工作中存在的问题

回顾走过的一年，我们有成功的经验，也有很多需要提高和改进的地方，比如：监控、消防系统时有故障出现，施工单位不能及时解决；岗位间的互动能力有待提高；年轻队员流动性较强，不能够安心稳定做好本职工作；队员处理突发事件的能力还显不足；对保安队员的考核还不到位。针对以上问题，我们还需加强内部管理，加强队员的培训，提高整体素质。

2012年工作思路

安保中心的成立，既是领导对安保工作的肯定，也是对我们的鞭策。2012年，中心局、汽运局将全部转场，随着大院内人数的增加，会给我们的安保工作带来极大的考验，但同时也给我们带来新的机遇与挑战。我们相信在公司的正确引领下，坚定信心，通过全体员工的共同努力，积极完成公司的各项安全任务指标！

下半年工作目标： 确保各项指标的全面完成

1、不发生盗抢、火灾、爆炸责任事故。

2、不发生因公责任工伤、死亡事故。

3、不发生保安员违法犯罪事件。

4、不发生保安员有理由申告事件以及群体上访事件。

5、星级管理指标。

2012年，安保中心计划从以下方面着手开展工作：

一、大力加强安全保卫工作，维护良好的治安秩序 继续做好园区内安全保卫工作，确保园区内的正常秩序，给业主提供一个安全、舒适、的生产办公环境。

1、加强工作责任制度。层层签订安全工作责任书，进一步明确和强化安全工作职责。

2、落实定期检查制度。把检查作为做好安全工作的一个重要方面，通过检查对所发现的问题及时处理，争取做到：不发生因公责任工伤、死亡事故、不发生保安员违法犯罪事件。

3、强化安全预案制度。结合园区实际，完善各项安全预案，配合公司做好预案演练与实施。

二、继续做好消防安全工作，提升员工消防安全意识 加强园区内的消防设施维护管理，确保消防安全。在工作中加强消防安全意识的培训，提升员工的消防安全意识，通过定期举行消防演练、逃生演习、举办消防安全知识宣传栏、张贴消防安全标语等来营造良好的消防安全氛围，提升员工消防安全意识和消防技能。

三、强化机制建设，提高管理水平

我们要进一步强化机制建设，创建先进的激励机制，建立坚决鼓励先进行为，坚决抵制落后行为的两个坚决评价体系。完善对安保人员的考核机制，每月进行一次考核，不合格者不能上岗，进一步提高管理水平。

四、强化教育培训，提升队伍素质

立足《培训纲要》，结合邮政生产场地的特点，认真制定培训计划，精心组织培训。旨在通过队员培训制度化的手段，提高业务技能，以达到更好地为业主提供安全服务的目的。

1、安保培训工作的总体目标是培养高质量、合格的保安人员。制定每周一次的车辆指挥、消防知识相关的培训，通过培训使全体安保人员在思想认识和日常工作中有不同程度的提升，从而增强安保队伍的工作能力，不发生因公责任工伤、死亡事故、不发生保安员违法犯罪事件。

2、加强全员法制教育和培训。结合邮政保安员的从业特点，编写法制教育培训资料，认真组织队员学习掌握，切实提高每个队员的法制意识，做到知法、守法，从而杜绝保安员社会违法犯罪和内部违法犯罪的行为发生。

3、进一步加强一线班、队长的教育、培训和提高。通过培训、开安全例会或建立考核机制，让每个班、队长都认识到自己工作的重要性，对不称职的班、队长进行调换，增加他们危机感。

4、要充分利用起保安员的宿舍活动室，对队员的仪容仪表、礼节礼貌、行为规范等问题进行不定期的评比活动，将优秀队员照片展示在活动室；将优秀队员的工作经验做成展板展示起来，对一些受到嘉奖的队员或者违纪的队员进行公示，有利于我们管理经验的交流，也会更激励队员的工作热情。

五、重点加强对出租房屋的安全管理

2012年我们要重点加强对出租房业务的安全管理。因出租房人员安全意识淡薄，整治和消除出租房的安全隐患责任重大。首先要明确职责，制定完善的居住出租房消防安全管理制度。其次要加强对出租房的消防安全和责任意识教育，增强各租户的消防安全意识。如定期到出租房进行消防安全培训，下发消防安全知识手册，通过这样的宣传教育活动不断提高群众消防安全意识。最后要加大检查力度，深入开展出租房消防安全检查行动，强化工作措施，确保检查行动取得实效。每月对出租房进行一次安全检查，对存有安全隐患的提出整改要求，及时消除安全隐患。

六、发展、扩大外包业务

1、对于速递局的外包业务，我们将安排专人进行管理，熟悉并掌握工作流程，以便更好地为甲方服务，对外包队伍加强管理，实时掌握现场的工作状态及人员情况，明确双方的权利义务，建立对外包队伍的考核制度，始终保持可控状态。多与甲方沟通，多为甲方着想，把甲方的想法和要求落实到具体的工作当中去，取得甲方的信任，更好地开展以后的工作。2、2011年我们尝试了商函局六十四万的封装业务，得到了公司领导及各部门的大力支持，我们也通过多种形式进行了组织实施，例如：运到外边制作、找小时工和学生做等，虽然从经济收入看，效果不是太理想，但是，更重要的是我们积累了宝贵的管理经验，也得到了商函局相关领导的认可，今后，我们还要不断的进行尝试和探索，找出较好的方式把此项业务开展下去。

2012年我们要通过不断深化管理，开拓新思路。总之，安保中心在公司的正确领导下，通过部门所有同志的努力，把保证园区的安全作为我们的最终目标。

2.物业安保管理部管理制度 篇二

医院作为我国医疗系统十分重要的组成部分,不仅是救死扶伤的场所,更是面向社会大众开放,为大众提供基本医疗服务的重要场所。但是,近年来医患纠纷案件频发,同时,医疗卫生改革的不断深化又给医护人员的管理工作带来了新的问题,医疗设施的安全管理工作也变得十分复杂。本文结合实际情况进行了思考和研究,同时提出一些可行性措施,以期为同行提供点滴参鉴。

1 医院安保管理工作面临的新挑战

1.1 新医疗改革的挑战

截至2015年上半年,新的医疗改革已经开展了六年,并取得了多方面的成果。但目前来看,医药费用过高且上涨过快以及医疗服务效率低下这两大难题仍亟待解决,这就需要一场深层次的改革。与此同时,在新的医疗形势下,也要对医疗机构的安保管理工作进行优化和梳理。

1.2 医患冲突的挑战

在当前的医患关系中,医患矛盾突出,对暴力冲突的形势下如何保障医务人员合法权益的研究亟待加强。医院作为一个重要的社会组织,保障医务人员的人身权等基本权利是其基本职责。因此,医院只有转变观念积极去应对此类医患案件,构建一个科学化的预防机制和安保管理体系,才能保障社会组织的健康、正常发展。

2 医院安保管理工作面临的新问题

随着医疗体制改革的不断深入,新的医疗形势下,各大医院的安保管理工作也出现了一些新问题,具体表现如下。

2.1 责任主体不明确

当前复杂的现实环境,各大医院虽已被定为医院安保的主管单位,但医院医疗任务繁重,主要领导和负责人的大部分精力都会投入到日常的业务工作中,同时,在其意识中治安问题应属公安部门的职责和管辖事项,这就导致医院的安保管理工作未能受到高度重视。而公安机关则认为医院是内部安全保卫管理工作的主管单位,因而,将医院列为其管辖区内众多单位之一进行简单指导,加之公安机关的业务具有“点多面广”的特点,导致其投入到医院的安保力量和警力有限。由多方参与而导致的责任主体不明确使医院的安保管理工作只能成为一种形式。

2.2 安保措施的执行质量没有保证

当前各大医院安全保卫措施执行质量没有保证,其主要原因是工作程序体系的不完善。如有些医院在安保程序的设计上存在缺陷,因而易发生安保事件。同时,安保人员的培训机制和程序也有缺陷,因而导致安全检查岗位后备力量不足,安保事件频发。此外,在安保设施和设备配备上的不足也会导致防范能力下降,从而导致安保日常突发事件的发生。

2.3 医院安保管理资源配置问题

首先,近几年,医院安保队伍的建设长期处于停滞状态,这在客观上致使医疗体制改革难以发挥有效的作用。其次,目前医疗行业内部的薪资待遇等相比于其他行业不再占有优势,因而扩大了安保人员的流动性,这在一定程度上减少了有经验的员工人数,也给新员工培训增加了更大的压力。此外,基于认识上的不足等原因,医院安保管理工作明显存在整个队伍管理上不够规范,难以满足实际工作需要等情况。因此,医院应及时优化人力和物力资源,进而实现管理目标。

3 新医疗形势下加强医院安保工作管理的措施

医院安保管理工作一直是院领导高度重视的一项工作,尤其是医疗纠纷事件,医院都应积极配合并解决问题,不仅要维护医院的形象,更要使患者的利益得到保护。根据笔者的工作经验,为加强医院的安保管理工作,可以从以下几方面入手。

3.1 建立多方参与的安保管理政策支持体系

公安局是医院安保管理政策的制定者,它主要是从公安的工作角度来看待问题并制定政策议程最后提交决策的。这种方式导致的结果就是:使治安政策带有公安部门的主观色彩,缺乏科学性和合理性。所以,当前治安政策的制定急需建立一个多方都能够参与的政策支持体系。具体来说,就是要尝试引入一些科研机构的辅助决策、社会组织参与、购买公共政策服务等新形式,从而提高政策制定的透明度、参与度。唯有通过市场、社会等多方参与和研究,才能有效规避治安政策制定中的“独裁”弊端。

3.2 加强安保人力资源保障

随着医疗改革的迅速发展,因行政编制的限制致使医院安保部门的人力资源变得十分紧张,在短期内无法扩大编制的前提下必须提高安保管理的质量,从各方面着手。①在招录人才上务必严格把关,优先选拔和录用具有法律专业背景的优秀人才,优化安保人员结构。②在安保人员的培训上,要进一步完善培训体制。③进一步优化和完善干部的公开选拔与竞争机制,有选择地选派安保人员深入企事业单位内部,提升自身实践能力。

3.3 将系统管理引入医院安保系统

将系统管理引入医院安保系统,其实质是依据公安机关和医院的政策对安保管理各个方面和要素进行规划,建立起系统的组织结构,以信息作为驱动,同时对资源进行合理配置,实现从个人到组织、从局部到整体的一个健康合理的安保管理。

参考文献

3.物业安保管理部管理制度 篇三

【关键词】安全管理；大型活动；安保现状；对策

由单位（社团）主办或者政府组织，在特定时间，面向社会临时占用或者租用公共场所举办的不特定多数人参加的公共活动就是所谓的大型活动。比如重大会议、庆典、民间传统活动、展览展销、文艺活动、体育比赛等。大型活动具有很强的社会效应，参加人数多，因此加强大型活动的安全管理工作对活动的顺利展开，社会的和谐稳定都十分重要。人们的精神文明建设伴随着我国市场经济快速发展，大型活动的举办与日俱增，呈现大规模、高规格、参与人多的特点，给政府安全管理部门和活动安全主管部门带来了很大的挑战。文章从我国大型活动安保工作现状着手，对我国大型活动安保工作中存在的不足进行了分析，根据国外相关成熟的经验提出了相应的对策。

1 我国大项活动安保工作现状

1.1 安保理念落后，职责不明确

我国法律文件中倡导在举办大型活动的安保工作中“谁主办，谁负责”的原则，公安机关并不是安全管理主要承担着，他们承担监督、检查、指导的职能，活动主办方承担主要安全管理的职责。但是这一原则在实际工作中并没有得到很好的执行，人们在潜意识就认为公安机关应该保障大型活动的安保，这与我们政府部门的领导有关，也与政府法律宣传不够有很大的关系。在社会舆论的影响下，警方为了确保安保就得动用大量警力，很容易导致警力资源滥用。此外，警力资源分配不均也是当前一个重要问题，在活动中不科学合理的配置人员，只是依靠人多，浪费了大量的人力物力。

1.2 主办单位重经济效益，轻安全管理

在大型活动中主办方只看到经济利益，对安全不够重视，在工作中不能够很好的将安全措施落实，只是大型活动存在大量隐患，严重的可能造成重大安全事故。第一，不按规定向公安机关申报。《群众性文化体育活动治安管理办法》中规定大型活动需要申报，但从实际情况看，很多活动举办单位擅自举办大型活动，造成活动不能够得到有效的监管。还有的活动不按实申报，造成了监管部门的失位；第二，责任制不落实。“谁主办、谁负责”的原则在《群众性文化体育活动治安管理办法》中明确体现了，但是主办方为了推卸责任往往将出现的问题推来推去，不愿承担责任。

1.3 安保力量专业化程度低

我国安保力量大多都是临时组建的队伍，大部分都没有经过专业知识的培训，成员来自各个部门抽调的警力，缺乏专业的技能。由于是临时组建的队伍，相互间的协调和配合都不完善，发生问题很难真正发挥其团体的作用。随着我国参与世界大型活动的增多，越来越多的国际大型赛事落户中国，这对安全管理提出了更大的挑战，也是亟待解决的问题。

1.4 法律保障滞后

当前我国的大型活动安保工作法律化还不完善，一方面我国大型活动安保沿用过去法律条款，与现在社会现实有较大差距，实用性不强。另一方面我国缺乏大型活动举办的经验，相关法律法规还不算太完善，在大型活动上的法律规范远远不够，也不够严谨，这就使得法律公信力大大降低。

2 从安全管理角度分析大型活动安保对策

2.1 及时转变公安机关职能

随着经济的全球化，越来越多的国际大型活动在中国举办，公安机关任务越来越重，但是人力物力财力严重缺乏。加强市场化观念，尽快的转变职能是改变这一局面的重要途径之一。首先，公安机关要严格区分政府公共行为和民间行为，对相关活动制定相应的等级划分，做到权、责、利的统一。公安机关要站在审批者、检查者的角度严把审批关，坚决取消一些安保工作不到位，有安全隐患的活动，要把活动的安保工作推向市场。

2.2 强化情报信息工作，建立科学高效的指挥体系

及时、准确的信息分析是安保指挥工作的支撑。目前，我国大型安保工作存在报喜不报忧、部门间信息交流少、信息公开程度低等问题。因此，我国安保工作要广泛利用科技手段实现信息共享，建立信息情报收集发布制度和信息公开制度，将信息及时传递到各职能部门，加强信息分析中心的汇总、筛选、分类、分析能力，将结果快速有效传递。还要对现场指挥人员充分授权，增加实战指挥人员的责任感，面对情况杜绝一议再议，议而不决而延误时机的情况。

2.3 加强对安保人员的培训，提高专业技能

安保人员的素质决定着安保工作的质量，加强安保工作人员上岗前的培训有助于提高他们的职业技能。建立统一的安保力量勤务培训标准和考核规范，确保安保培训的规范化。安保培训要加强交通疏导、反恐防暴、信息传递等专业性、针对性训练，在培训中可邀请各行业的专家进行指导此外，还要加强实践演练，这样可以发现学员存在的问题，针对性的解决问题。

2.4 完善安保工作提供法律依据，加快法制建设步伐

法制不健全就会使执法活动无法可依，不能够为相关部门执法提供法律保障。市场经济的活跃决定着将来要面对着越来越多的大型活动，加上宽松的法律政策，安保工作势必更加繁重。因此，我国应加强安保工作的法制建设，通过参考国际上成形的安保法律制度健全我国的法律体系，通过法律武器打击各种违法犯罪分子。

3 结语

总之，在社会安全管理背景下，只有对当前安保现状进行分析，针对具体问题提出相应的解决方案，不断推陈出新才能保障大型活动的安全，确保社会的和谐稳定。

参考文献

[1]华敬峰.大型活动安全保卫的原则[J].公安研究，2004（11）.

[2]龙亮.德国大型活动安保策略及其给我们的启示[J].北京人民警察学院学报，2006（01）.

4.商场物业安保部职责 篇四

1、负责商场各阶段消防安全工作的计划编制、检查落实和总结。

2、对厂商的展位、商品防盗、防火安全负全责。

3、每日巡视门窗、玻璃、墙壁、地面、屋面等是否完好、整洁。

4、认真审核装修厂商的消防情况，对现场的烟感、喷淋进行检查，必免移位和损坏。审核装修厂商是否装修手续刘全，是否按照规定施工。

5、认真做好无烟商场的管理工作。巡视时发现动用明火,要检查是否持有动火许可证.如有,则应有专业消防人员在现场实施监护,如无立即制止,并通知到有关部门办理动用明火手续。

6、认真检查各楼层及所有消防器材是否完好。

7、巡视有无烟味、焦糊味等有无酒精等易燃易爆物品泄漏之味。

8、加强商场公共设施的保护，阻止顾客乱写乱画、敲击和损坏，对造成后果的要报部门主管处理。

9、排放好责任区内的车辆，并加强看管，防止被盗。

10、对违禁电梯上货、无人照看小孩上电梯者，要婉言谢绝，保证人员及电梯安全。

11、商品出门一律凭出门证，出门证上要有商管部楼层管理人员签字的手续放可予以放行，无正当手续的扣货后，要及时汇报部门主管处理。

12、夜班保安必须提前十五分钟上岗，与白班进行交接班时，以书面记录情况作为处理问题的衣据，并详细检查各大门锁，填写好交接班记录。

13、展位如有在晚上装修的，要派专门人员在现场实施监护，对进出人员应检查有无出入证，对没有出入证的一律逐出场外。防止展位货品的丢失。

14、夜班每隔30-40分钟，必须全面对商场进行检查，并填写各楼层巡视表。检查厂家电源是否关闭，有无气味和烟头等不安全隐患。

15、坚持全天对营业区消防巡回巡视检查，每小时巡视检查次数不得少于一次，同时配合做好治安防范工作，夜班须对商场和单位外围进行消防巡查1-2次。

16、严格按照巡场六要素及巡场规范做好商场巡场工作，消防员可单独或在安全部安全员的配合下进行消防检查和巡场。

17、巡场过程中不得任意离开商场，在班前和班中不得饮酒，任何时间不得在禁烟场所吸烟。

18、在巡视、检查、值班等工作中对发现的火灾隐患、治安隐患、发生的安全事故等必须追查到底，并形成书面材料上报。同时在应急处理过程中必须及时上报上级领导。

19、对重点防火部位及各经营户进行日常性消防监督检查，其包括防火间距是否占用，消防通道是否畅通，防火卷帘门运行状态是否良好，灭火器材是否完好，有无被挪作他用，消火栓被家具或杂物遮挡情况，是否影响使用，防火安全隐患死角存在情况等。

20、定期组织义务消防队训练，做好消防安全宣传工作，主动与各部门之间进行沟通与合作。开好每周部门例会，并做好记录。

21、协调与主管上级机关及辖区中队的业务联系，多头并举，齐抓共管，在公安消防部门的指导和帮助下改进消防工作。

22、及时处理好各类突发事件的发生。

5.物业安保员岗位职责 篇五

1、负责大楼安全、秩序维护及应急处置工作;

2、负责大楼人员进出及物品管控工作;

3、上级领导临时安排的其它工作任务。

物业安保员岗位职责21、自觉遵守企业各项规章制度;

2、完成日常的巡视、安防等工作;

3、完成领导交办的各项工作。

物业安保员岗位职责31、做好当班各项登记及交接班记录;

2、值班时做好小区防火、防盗等工作，认真检查设备设施确保小区安全;

3、遇到紧急事件及业主投诉等问题及时向上级领导报告;

4、负责物业停车场、公共设施管理，安全维护;

5、为客户提供问询、引领等服务;

6、领导交办的其他工作。

物业安保员岗位职责4

1.负责各类事故(含防火、防盗、防治安案件、防自然灾害等)的检查和处理，以及各类安防、消防设施设备的检查和登记

2.在执勤过程中发生突发事件，应严格按照突发事件预案的处理程序处理，并报告物业主任和做好记录

3.对于打赤膊、带宠物、酗酒、乞讨、推销、无人照看的小孩、精神病人、携带宠物以及未经批准的摄影、摄像等谢绝进入写字楼的人员如有，应视情况予以解释、劝说，切不可出言不逊

4.制止单车、轮滑、机动车等进入写字楼区域

5.对需下班跟进处理的事件，在交接记录上记清楚

6.有效维护写字楼内治安、消防、秩序安全工作，确保写字楼内正常营业秩序，消除各类安全隐患

7.对破坏公共配套设施行为进行制止、取证等

8.规范、制止不文明行为(如乱扔垃圾、吐痰行为等)

物业安保员岗位职责51、负责区域内的安全巡逻，公司日常的保安工作;

2、服务区域车辆管理、停车场公共秩序管理等;

3、突发事件处理：负责纠纷、盗窃等，领导交待的其他事宜。

4、服从公司的管理，听众领导的指挥;

5、积极完成上级交办的其他临时性工作。

物业安保员岗位职责61、负责所辖区域内的治安、形象展示等工作的具体执行，对人、车、物的进出管理及岗位周边设施设备的看护;

2、加强安全防范措施，维护辖区公共秩序，严防盗窃事件发生;

3、引导车辆有序行驶及停放，按规定对车辆出、入进行管理;

4、严格落实各项规章制度,并完成领导交办的其他工作任务。

物业安保员岗位职责71、根据公司安全管理相关规定，负责做好防火、防盗、防事故等工作，保障公司利益。

2、严格按照公司查验制度，做好人员、车辆、物资进出的登记查验，防止未经许可的人员、车辆、物资擅自进入小区，维护小区的治安秩序。

3、及时处理小区内发生的各种突发事件并及时报告。

6.物业安保管理部管理制度 篇六

关键词：物业管理法规与政策,教学改革

随着中国房地产业的快速发展, 物业管理行业越来越发展壮大, 已经成为新兴的朝阳产业。伴随着物业管理服务的市场化, 物业管理中涉及的法律主体十分广泛, 法律关系非常复杂, 因此, 物业管理法规与政策课程要求掌握的法律法规种类也非常多。除了要重点掌握物业管理条例、物权法, 还要掌握与物业管理相关的合同法、城市房地产管理法、招标投标法;物业管理企业资质管理办法、住宅室内装饰装修管理办法、物业服务收费管理办法、前期物业管理招标投标暂行办法等与物业管理活动密切相关的法律法规。 因此, 要在有限的课时内完成教学任务, 并使学生掌握且能在实际中灵活运用, 必须结合本科生的特点, 采取恰当的教学方法。

一、物业管理法规与政策课程传统教学模式存在的问题分析

“物业管理法规与政策”是我校物业管理专业的专业必修课, 是专业核心课程之一。通过本课程的学习, 要求学生熟悉物业管理中的有关法律法规和规章制度, 明确物业管理中的法律关系、法律行为和法律责任;掌握业主自治管理的内涵, 物业管理法律实务以及纠纷处理的方式和程序, 帮助学生维护自己在涉及有关物业管理事务中的合法权益, 以及提高学生就业后从事有关物业管理方面工作的业务水平。这是物业管理专业人才必备的素质, 但传统物业管理法规与政策课程的教学模式存在许多弊端, 难以适应物业管理活动所涉及的社会经济关系。 (1) 课堂教学采用封闭的理论教学的方式, 学生对现实社会经济环境, 对实际房地产经济活动缺乏感性认识, 学生实习时目的性差, 很难做到有的放矢地主动参与。 (2) 课堂教学中, 教师作为传授知识的主角, 把学生仅仅当成一个受教育者。学生被动接受教师所教的知识, 其主要目的是完成考试的任务。学生把学习的目的放在追求高分上, 而不是今后实际工作需求的, 陷入了记笔记—抄笔记 (甚至复印笔记) —考笔记—忘笔记的不良循环, 学生不主动参与, 这样的教学束缚了学生的思维, 难以培养其发现问题、分析问题、解决问题的能力, 社会适应性差。 (3) 教学手段落后, 基本上是单一的“黑板+ 粉笔”, 再加上教学内容主要以解释法律条文的为主, 教学内容缺乏生动性、实际性, 学生容易产生厌学情绪。 (4) 满堂灌教学, 重理论轻实践, 课堂上技能操作训练很少, 课后的社会实践更是缺乏, 学生只有理论知识, 但运用知识解决问题能力弱, 受不到法学思维和物业管理法律实务的基本训练, 难以培养自觉的法律意识, 很难达到课程教学目的。

综上所述, 我们必须以实际工作需要为前提, 根据物业管理专业执业素质不断变换的要求, 稳步推进教学改革, 培养出知识、能力、素质协调发展的能够满足时代发展需要的应用复合型人才。

二、物业管理法规与政策课程教学改革探索

1.拓展教学内容, 增加现实问题处理的内容。本课程总体设计思路是以物业管理专业相关工作任务和职业能力分析为依据确定课程目标, 设计课程内容, 以工作任务为线索构建任务引领型课程。课程结构以物业管理各主体的法律关系为主线, 主要是以物业管理的各个主体在物业管理活动中的权利与义务为核心组织内容, 重点简述物业服务公司、 业主、业主自治组织在物业管理中形成的法律关系、法律行为各个环节中的权利义务关系, 以及由于权利义务处理不当而引发的纠纷与解决方法。在教学过程中, 根据上述思路针对现实物业管理工作中物业公司于业主常见的物业纠纷, 采用讨论的方式与学生共同进行法律分析, 并提出解决问题的措施。以此来提高学生的学习兴趣, 增强学生解决实际问题的能力。

2.改革教学方法, 引用案例教学法。案例教学法是根据教学目的要求, 将已发生或将来可能发生的问题作为案例, 组织学生对案例进行调查、阅读分析、讨论交流研究活动, 提出各种解决问题的方案, 并对之进行论证说明, 促使学生加深对知识的理解, 从而提高其发现问题、分析问题和解决问题的能力。

物业管理法规与政策是一门实践性很强的学科, 与人们的生活密切相关, 物业管理法规与政策的教学仅仅依靠教师对一般理论和法律规范的讲授很难起到理想的效果, 在物业管理法规与政策教学中运用案例教学法, 能将干涩的物业管理法律知识和理论与经济活动中活生生的事例结合起来, 使学生更加直观地感受法律在生活中的运用, 从而更好地理解所学法律知识, 提高学生解决实际问题的能力。同时, 传统教学模式以教师为主, 学生往往没有参与到教学活动中, 导致很多学生对课堂教学没有积极性。运用案例教学法将法律知识和理论与现实生活有机联系起来, 教学过程中让学生积极参与对案例的讨论, 在师生互动的过程中激发学生的学习热情和兴趣。

3.改善教学手段, 运用现代教学手段。物业管理法规与政策课程教学内容不断拓宽, 而课时数量有限, 我们必须改变传统教学中一只笔、一本书、一块黑板就能完成教学的状态, 充分运用现代教学手段。运用多媒体课件组织教学, 运用大屏幕投影仪、录像带、网络视频等现代教学手段。现代教学手段的运用, 在有限的课堂时间中大大增加了课堂教学的信息量;在有限的课堂空间范围内, 扩大了学生的视野, 提高了学生的学习兴趣。

三、物业管理法规与政策考试改革探索

由于物业管理法规与政策课程实践性较强, 同时综合运用能力要求较高, 尤其在现实案例方面。以往在笔试测试中很难全面地测试学生对于法律法规的整体掌握情况, 只能考核其中的基本概念和理论, 很难考核出法律法规的现实运用情况;同时由于考试时间的限制, 即使有案例分析的考题, 也仅能就少数法规的一部分内容进行测试, 而且试题多偏重理论性, 不能较全面地考核学生对生活中的现实案例的综合分析和解决能力。因而有必要改变以往的考核方式, 变单一的笔试测试为笔试和案例分析相结合的方式, 结合本课程教学方法改革在教学过程中采用案例教学法, 在每个法律制度完成理论知识讲解后引用典型案例进行分析, 并要求学生撰写案例分析报告, 根据报告质量给予案例分析成绩, 这样既可以考核学生对于基本知识的掌握情况, 也能考核学生对于基本知识的综合运用情况, 同时提高学生的学习兴趣;也改变了学生突击学习、死记硬背的状况, 培养良好的学习习惯, 督促学生加强平时学习, 并且学会知识的应用, 全面系统地掌握房地产法律制度与政策的知识。使学生能更好地理解房地产法是如何在生活中产生作用的, 通过书面作业的形式还能起到对学生写作能力的培养。

因此, 建议课程考试采用笔试和案例分析相结合的方式进行。对于理论性较强的法律制度知识采用笔试测试, 仍采用闭卷考试方式, 重在基本知识掌握情况的考查;对于应用性较强的现实案例采用实训的方式, 即让学生结合课堂所讨论的案例或者是学生自己感兴趣案例, 运用所学物业管理法规与政策知识和理论进行分析、论证, 撰写案例分析报告。考试成绩的构成包括以下三个方面: (1) 平时成绩占总成绩的20%, 由作业、出勤和课堂表现等综合评定。 (2) 案例分析成绩占总成绩的30%, 结合课堂所讨论的案例或者是学生自己感兴趣案例, 运用所学房地产法知识和理论进行分析、论证, 撰写案例分析报告, 根据报告质量和课堂参与情况给予案例分析成绩。 (3) 期末笔试成绩占总成绩的50%, 采取闭卷考试的方式进行。

参考文献

[1]柳易林, 黄蕾, 缪悦.《物业管理法规》课程教学改革探讨[J].中国电力教育, 2010, (9) .

[2]汤腊梅.房地产法规课程教学改革探讨[J].湖南城建高等专科学校学报, 2002, (9) .

7.物业安保管理部管理制度 篇七

关键词：校本教材；物业服务品质管理；高职教育

校本教材是根据学校的实际情况及办学指导思想，以学生的知识结构和发展需要为基础，依托学校的实验和实训平台及人文地理环境，为创建专业特色和优化课程结构，由学校组织校内外力量编写的教材[1]。近两年来，笔者在高职物业管理专业《物业服务品质管理》校本教材建设方面进行了探索与实践，本文就该校本教材编写的背景、实践与注意问题进行了分析。

一、《物业服务品质管理》校本教材编写的背景

我校物业管理人才培养方案构建了以就业为导向、以能力为本位、以综合职业素质和职业能力为主线、以模块化课程为主体的体现五年制高职教育办学优势的课程体系。《物业服务品质管理》作为物业管理专业的一门专业核心课程，是为物业服务企业培养品质专员、项目经理助理的必修课程，具有实践性和综合性很强的特点。为了使学生能够胜任岗位工作，教学双方必须有一本符合专业人才培养方案及课程特点的教材以辅助教学。但笔者在近两年的教学实践中遇到的最大问题就是备选教材不适用，教师只能主要凭借工作经验进行教学。《物业服务品质管理》校本教材的编制成为了一项重要而又紧迫的工作。

二、《物业服务品质管理》校本教材编写的实践

1、指导思想

（1）突出教学内容的实践性

《物业服务品质管理》校本教材编制按照“以能力为本位，以职业实践为主线，以项目课程为主体的模块化专业课程体系”的总原则，以工作任务模块为中心构建课程体系，将专业目标岗位所需的知识、技能和素质融于工作任务中，让学生在完成工作任务的过程中掌握相关技能，体现“以能力培养为核心”的高职特色。

（2）尊重学生学情

在校本教材编写时尊重学生的知识层次和专业特点。《物业服务品质管理》的授课对象为物业管理专业高职四年级学生，该年级学生已经参加过本专业工学结合跟岗实习阶段的学习，在实习期间积累了一定的实战经验，相对来说学生的实践学习要长于理论学习，动手能力要长于动脑能力。因此在课程的设计上以真实工作任务和工作过程为依据，整合优化教学内容，充分调动学生的学习积极性。

2、资源整合

在《物业服务品质管理》校本教材编制过程中根据课程教学的需要，借用校企合作的有利条件，对自身工作经验进行了适当的提炼与优化，理顺了企业运营与课堂教学的关联，将一些企业运营过程中的管理体系、管理制度、管理方法等通过加工融于课堂，使之更适合于课堂教学。同时安排那些在工学结合实习阶段在品质管理岗位上实习的学生定期收集撰写品质管理典型案例、拍摄品质巡视视频等，经适当加工后作为课堂教学资源的输入。

3、教材框架

《物业服务品质管理》校本教材以物业服务内部审核为主线，将课程内容整合为物业服务品质管理基础知识、物业管理贯标研讨、物业管理创优研讨、物业服务各项业务工作规程评析等八大教学项目，每一教学项目下分为若干教学模块，每一教学模块架构以如下方式进行表述：（1）教学目标；（2）工作任务导入；（3）工作任务所需工具；（4）工作任务实施；（5）工作任务总结与评价；（6）拓展知识。

4、考核评价

在教学效果评价方面既重视过程亦关注结果。校本教材中大多数工作任务都以内部审核为情景进行模拟展示，可以直观地考查学生对内部审核方法以及所审核物业管理业务内容掌握的深度与熟练程度，观察学生在任务完成过程中与组员的互动沟通能力、团队合作能力。过程性评价在教学效果评价中占较大比重。同时亦重视对学生学习成果的考核，每一模块学习结束后学生要自我进行学习总结与评价，在所有模块学习结束后，学生要整理出一套适用于物业服务企业的一般的品质管理体系。

5、教材优化

校本教材编制应该是一个不断完善的动态建设过程，其编制过程要符合PDCA循环。在每一循环的P阶段，由于物业行业发展新现象与新技术的出现与应用以及教学资源的更新等会导致教材编写的资源输入发生变化；在每一循环的D阶段，由于编者教学经验阶段性积累与理解力的不同以及新的教学手段的出现等会促使编者萌发主动提升的需要；在每一循环的C阶段，也即教材的使用阶段，原先未考虑到的一些缺陷会显露出来，学生在使用过程中也会产生一些新的问题。所有前三个阶段需要做的调整完善优化工作都体现在每一循环的A阶段，通过A阶段的改进，校本教材的质量与适用性达到一个新的高度。

三、《物业服务品质管理》校本教材编写注意问题

1、教材内容编排应循序渐进

一味地仅强调实际操作是不科学的，毕竟学生毕业后职业的发展提升需要具备一定的理论基础。没有一定理论知识支撑的实操都是比较机械的，不利于学生可持续发展能力的培养。因此在《物业服务品质管理》校本教材的内容安排上既要研究物业服务对象的需求，即客户的期望，又要掌握物业服务的一般质量标准，以指导后续工作任务的有序高效实施。

2、注意团队合作

教师是一个相对封闭孤立的职业，仅靠一个人的力量很难有效完成一本教材的编制。而且一门课程的开设既有它的前导课程也有它的后续课程，如何在了解相关课程内容的基础上合理编排教材内容也决定了要与本专业其他教师合作沟通的必要性。另外，不同年级不同班级的学生都有各自的学习特点，通过与其他教师的沟通可以了解将要开设该门课程的班级的学生特点，进而可以对教材内容、教学方式编排做一些针对性的调整以更适合学生学情。

3、重视评价反馈意见

校本教材覆盖人群的评价反馈意见对完善校本教材有明显的促进作用。一是校本教材的使用者，即在校学生，要重视他们在教材使用过程中的切实感受，适时收集意见；二是已就业的毕业生，要利用学生实习返校、毕业跟踪调查等机会征求他们对校本教材的评价意见；三是企业专家，要利用专业年会、挂职锻炼等机会听取企业专家的建议，了解学生技能能否与岗位需求相匹配、是否符合用人单位需要，进而在此基础上对校本教材编写做出调整优化。

《物业服务品质管理》校本教材的编制需要紧跟高职院校课程改革的步伐，体现我校物业管理专业工学结合人才培养模式的专业特色，听取学生、企业专家与同行的评价反馈意见，不断优化，使校本教材在培养专业人才方面发挥更加突出的作用。

参考文献：

[1]王建玉.以工作过程为导向的校本教材开发[J].江苏技术师范学院学报，2010（4）.

[2]韩效辉.高职院校校本教材建设误区探析[J].宿州学院学报，2013（1）.

[3]李冬梅，陈金聪，林松柏，王金选.高职校本教材建设及其课堂教学实效性研究[J].安阳工学院学报，2011（9）.

8.物业安保岗位职责范本 篇八

2、 负责岗位责任区及各类设备、往来物资的安全巡逻与检查，发现治安、火险等隐患及时汇报至上级领导，并负责处理隐患，对可疑人员定点跟踪及盘查，并反馈处理结果;

3、 负责制止并处理岗位责任区内的打架斗殴、火灾水灾、偷窃抢劫、赌博闹事等安全事故或违法犯罪行为，及时记录并汇报事件经过及处理结果;协助处理客户投诉;

4、 负责所属管理处的消防安全、防盗防灾安全知识普及与宣传工作;定期组织安全管理知识培训;

5、 严格管控停车费等相关费用及各种停车卡的收缴、登记、核验工作;

6、 负责下属人员招聘、团队稳定、业务培训、绩效考核奖惩、人事异动手续、排班考勤等事务的协调实施;

9.浅谈物业管理从业人员的情绪管理 篇九

关键词：物业管理 情绪管理 负面情绪

0 引言

物业管理行业目前是一个相当普及的服务业。由于供需旺盛，在很多人看来物业管理是一个朝阳行业，但实际上它存在着进入门槛低、竞争激烈、利润微薄、盈利艰难等特点。很多企业为了生存，为了中标，不惜一切竞相压价。以浙南温州地区为例，由于各物业管理企业的恶性竞争、竞相压价，使物业管理项目的平均投标价格较全国整体偏低。而部分企业低价中标后，为了赢利不得不削减员工数量、降低从业人员的工资，这样就造成员工工作负担重、精神压力大、不满情绪高的情况。事实上由于生活和工作压力过大所导致的员工情绪问题在物业管理企业普遍存在。由此，物业管理从业人员的情绪管理是目前相当值得研究的一个课题。

1 影响物业管理从业人员情绪的因素分析

1.1 情绪的含义 什么是情绪？美国哈佛大学心理学教授戈尔曼在《情绪智力》一书中提到“情绪是感觉及其特有的思想、心理和生理状态及行动的倾向性”。简单来讲，情绪就是个体受到刺激所产生的激动状态，这种激动状态的个体可以自我觉察，可以对生理和心理具有干扰作用。

我们人类的情绪表现的形式很多，有安静、喜悦、忧愁、恐惧等等。从情绪产生效果分类：有正面情绪和负面情绪。其中，正面情绪是指感激、爱、希望、等；负面情绪是指恐惧、仇恨、愤怒等。正面情绪对人产生积极影响，可以使人精神愉悦、办事效率高、使人对困难有积极克服心理，乐观向上。而负面情绪对人产生消极影响，可以使人行动缓慢，办事效率低，遇到困难逃避，推托责任等。[1]

物业管理从业人员的情绪可以分为：正面情绪和负面情绪，正面情绪可以提高工作效率，为企业带来积极影响。负面情绪影响工作效果和服务质量，对企业产生不利影响。因此，作为物业管理企业的管理者，要做好员工的情绪管理，积极发挥员工正面情绪，同时也要引导好员工的负面情绪。

1.2 影响物业管理从业人员情绪的因素 影响物业管理从业人员情绪变化的因素很多，横向分析因素有：行业因素、个人因素、家庭因素、员工工作环境因素、岗位因素、自然因素、社会因素。纵向分析因素有：员工个人心理周期变化因素、节假日因素等。

1.2.1 行业因素 物业管理行业是一个服务行业，在新的《物业管理条例》（2007.10.1）里面已经明确提出，将物业管理企业改成物业服务企业，这已经明确定位了物业管理企业的服务性质。在我国传统观念里面，服务行业过去常被看做是低人一等的，所以在很多物业管理从业人员中，特别是一线员工，如保洁、保安、维修、绿化等人员，他们意识里面往往有一种自卑情绪。如果遇到少数对服务行业存在偏见的业主，会更加重他们的自卑心理，使他们产生郁闷、悲观等情绪，这种负面情绪会显著影响其工作效率和服务态度。

1.2.2 个人因素 随着社会的发展，社会竞争越来越激烈，这需要我们积极应对所处环境中出现的各种挫折和变故。在社会新新人类中，很多人的心理比较脆弱，出现了较多的心理问题。据有关部门统计，在生活节奏越快的城市，心理问题就出现的越多。在现代社会诸多问题（如住房问题、医疗问题、孩子的教育问题等等）的影响下，给物业管理员工的情绪带来很多压力。如：有的员工家庭成员遇到病痛，高额的医药费往往给他们精神生活造成很大的压力，使他们的情绪出现较大的波动，以致影响工作效率和工作效果。

1.2.3 管理组织因素 目前整个物业管理行业是一个微利行业，因此行业中各类员工的工资待遇都比较低，这就很难吸引到优秀人才，只能吸收社会各类富余劳动力，使得物业管理行业长期存在着人员来源复杂，综合素质不高的情况。很多物业管理项目，特别是普通住宅小区，从事物业管理的人员大部分是下岗员工、企业退休人员、转业人员等，再加上大多数物业公司的管理水平不高、组织结构不合理，导致管理混乱。比如温州市某住宅区，部分员工与管理处主任有裙带关系，屡次违反工作职责而没有受到处罚，导致公司管理制度无法得到执行；还有些本地员工排挤外地员工，导致公司的外地员工心里忿忿不平，从而出现消极工作情绪。

1.2.4 社会因素 由于受到传统住房体制的影响，很多业主对物业服务的消费意识淡薄，经常出现不尊重物业管理人员、拒交物业管理费用、甚至攻击物业管人员人身的事件。根据浙江东方职业技术学院对该校2002届到2005届物业管理专业毕业生进行的一个跟踪调查显示，凡毕业后从事物业管理行业的，大部分人都感到身心疲惫，甚至已经厌倦这种工作。据他们反映，几乎每个人都曾有被业主辱骂过或口头威胁过的经历。此类情况使得物业管理人员的情绪受到压抑，很多物业公司都面临着物业管理毕业生逐渐流失的现实。

2 物业管理从业人员的情绪管理

由以上分析得知，影响物业管理从业人员情绪的因素很多，物业企业可以根据这些因素，从自身实际情况出发，积极引导员工管理好自己的情绪，让员工朝着有利于实现组织目标的方向发展。要做好企业员工的情绪管理，物业管理企业可以采取以下措施：

2.1 组织员工学习情绪管理知识，提高员工情绪管理能力 情绪管理就是善于掌握自我，善于调制合体调节情绪，对生活中矛盾和事件引起的反应能适可而止的排解，能以乐观的态度、幽默的情趣及时地缓解紧张的心理状态。[2]物业管理公司可以定期组织有关情绪管理方面的课程培训，让员工学会调节自己的负面情绪，比如当员工遇到无理业主的辱骂，可以让他们通过写日记、向亲人或同事倾诉等途径发泄内心的不满，同时锻炼员工控制情绪。

2.2 建立员工消极情绪发泄场所 国外部分企业调节员工情绪的先进经验，我们可以借鉴。比如在公司专门给员工提供一个房间，里面放着由沙包，橡皮做成的人形目标。员工可以通过责骂、踢打这个假想目标的途径来发泄不满、释放情绪，以便工作时提高效率。

2.3 建立良好的沟通渠道 可以在公司建立正式的和非正式的沟通渠道。建立正式沟通渠道，比如可以通过员工大会、投诉信箱、提交建议方案等方式实现。非正式沟通渠道形式灵活多样，或是邀请员工参加聚餐，或是到户外进行聚会，或前往KTV唱歌等。公司可以通过这些渠道搜集员工反映或流露出的信息，以便进行针对性的沟通，积极引导员工。

2.4 提高管理者素质，管理者要成为员工良好的情绪管理导师 正面情绪可以提高员工工作效率，减少失误，为企业带来好的经济效益。因此，一个优秀的管理者要能够对下属的情绪洞察入微，及时进行沟通，帮助下属管理好自己的情绪；要能够为员工排忧解难，适时对员工进行激励，使员工能长期处于正面情绪。一位在外企中担任销售总监的中国女性在评价自己的管理时说“情感具有很强的感染力，在工作中我逐步确定了这样一种管理风格：像母亲那样——对员工表现出高度的关心和爱护；像姐妹那样——学会与员工接触与交流；像朋友那样——珍惜友情，耐心倾听。”[3]这是将中国情绪表达方式有效地运用于管理中。

2.5 注重环境对情绪的影响 环境会通过各种方式影响人的情绪，比如色彩、灯光、声音等因素都会影响人的精神世界。企业可以通过美化公司环境，改变员工工作环境，来增加员工对工作的热情，使他们积极乐观地投入到自己的工作当中。一直以来，各办公楼的颜色均以白色为主，是因为据说白色有利于创造安静氛围。不过，国外专家经过研究发现，黄色才是办公室的最佳颜色，能让员工精神焕发，进而充满工作斗志。

3 调整物业管理从业人员负面情绪的方法

从物业管理从业人员的角度，可以通过以下方法来调节他们的负面情绪：

3.1 积极进行自我暗示 前面说过，由于物业管理行业的特殊性，员工负面情绪接受的比较多。因此，作为物业管理人员要积极调节自身情绪，积极进行自我暗示。比如，看一些激励自己的故事或者谚语；每天早晨起来读一些积极的形容词也可以改变自己的情绪；也可以通过改变自己的发式或者衣着来改变自己的消极情绪。以上这些方法可以让员工变的积极而乐观。

3.2 冷处理法 当员工处于情绪不佳时，可以暂时放一下手里的工作，比如给自己倒杯清茶，或者到外面看看，通过适时转移注意力来调整自己的情绪。

3.3 要学会释放压力 当员工情绪不好或者碰到难以解决的事情而烦躁不安时，可以通过听音乐、唱歌，或者到空旷地或大海边大声叫喊的方法来释放自己的郁闷和烦躁。

3.4 要学会平衡心态 这方面，美国心理学家已经提出了简单易行的方法，这就是“心理平衡的10条要诀”：对自己不苛求，把目标定在自己能力范围之内；对别人期望不要过高；不要处处与人争斗；暂离困境，去做你喜欢做的事；大原则要坚持，在非原则问题上适当让步；对人表示善意；找人倾诉烦恼；帮助别人做事；适当娱乐；知足常乐。[4]

综上所述，虽然影响物业管理从业人员情绪的因素很多，但是物业管理企业可以通过多种渠道做好员工的情绪管理工作。作为物业管理从业人员，也要学会保持积极的从业心态，从各方面调节自己的消极情绪，让自己保持良好的工作状态，为自己和企业实现共赢。

参考文献：

[1]许若兰.论情绪管理.[理论与改革][J].2001.

[2]K·T·斯托曼.情绪心理学[M].辽宁人民出版社.1986.

[3]黄希庭，郑涌.心理学十五讲[M].北京:北京大学出版社.2005.

10.物业管理公司财务管理探析 篇十

一、物业管理公司当前存在的主要问题

(一)内控管理机制不健全,财务管理体系比较薄弱

由于物业管理公司的业务较为简单,且物业管理公司大都负责住宅小区的管理,管理者在意识上对公司的内控管理机制建设不重视,认为物业管理公司就是做简单的收费服务工作,只要收费率及客户满意度达到一定的标准就万事大吉,而不去深挖管理潜力,久而久之收入没有得到较好地监管,支出未能有效地节约,经营效益受到影响,开始走下坡路。有的物业管理公虽然按要求制定了内控制度,但内控制度中所涉及到的财务管理制度方面太过理论化而操作性不强,或在实际工作中不按内控制度要求执行,制度形同虚设。

(二)部分企业财务人员综合素质有待提高

由于物业管理属微利行业,管理者又认为其经营业务简单,所以在选择财务管理人员上更多地仅从节约用人成本上出发,而非根据人员的道德素质及专业水平为招聘准则,因此部分物业管理公司的财务人员都是从收银员以及客服人员转型来的,甚至有些财务人员还没有相关的从业资格。除此之外,有些物业管理公司为了降低成本,在岗位设置上不合理,存在不相容职务不分离的现象。再加上公司不重视财务人员的后续培养,而财务人员自身除了能简单完成账务处理外也不加强对行业相关知识及自身专业理论的学习,造成财务人员综合素质不高,只能完成简单的记账工作,而要想对公司提出有利于降本增效的建议几乎是不可能的。

(三)会计核算粗放,各项目盈利情况不清楚

当前很多物业管理公司在会计核算上基本上能做到按所管物业分项目(楼盘)核算,但却忽略了在同一项目中将不同的经营业务分板块核算。比如在一个物业管理项目中,有写字楼也有住宅,除提供主营物业服务外还提供停车场、食堂、维修、保洁等其他特约服务,而很多物业管理公司在财务核算上并未将不同性质(比如写字楼与住宅)、不同业务板块(比如物业服务与食堂经营)分项核算,这样就会造成一锅粥,各业务板块的收入及成本都混在一起,搞不清楚哪个板块在赚钱哪个板块在亏钱,公司要想开源节流也不知从哪个经营项目或哪个环节下手,也就不容易发现公司新的利润增长点。

针对以上的财务管理缺陷,笔者认为可以从以下几点加强管理和改进,以推进物业公司财务管理的水平,提高企业财务管理的精度与真实度,为决策者提供有效的数据支持。

二、提升物业管理公司财务管理策略

(一)健全内控管理机制、完善财务管理体系

物业管理公司内控制度的设计必须结合自身的经营特点和内部管理需求,而不能死板硬套,要有可操作性。不仅要制定出适合规范公司内部财务活动的《财务管理制度》,同时还要不断细化完善这项制度,配以与财务管理有关的分支管理办法,如《收费管理办法》、《票据管理办法》、《空置房管理办法》、《库房物资管理办法》等等。同时按照年初预算核定并下达管理者的考核指标,年终进行考核,奖惩挂钩。内控制度健全后,在工作中就必须要严格按照制度执行。物业管理公司只有建立一套科学、完整、规范的内部财务管理制度,才能充分落实好理财自主权,形成一系列适应物业公司财务核算和财务管理要求的财务管理体系和自我约束机制,才能规范企业的财务行为,促进物业管理公司的健康有序发展。

(二)将记账员培养成具有较高综合素质的财务管理人员

物业管理公司需要转变观念,不能一味地为了节约用人成本而降低财务人员的选择标准,也不能只把财务人员当作简单的记账先生。企业可以对财务人员进行定期多方面的培训,提高财务人员的理论知识,培养他们运用现代信息技术处理业务的能力,以适应未来不断发展变化的信息社会。同时财务人员自身不能只满足于会做账,要深入到所管物业现场了解经营业务发生的过程及实际情况,要有从数据中发现问题、分析问题并提出解决问题的能力。另外既然物业管理行业具有其特殊性,那么物业管理公司的财务人员除了要不断提升自身的专业技术水平还要学习物业行业相关知识,只有对自己的行业了如指掌了才能做一个合格的管理者,也才能提升自身的综合素质。

(三)按经营业务性质分板块核算,要为公司管理者的决策提供有效的依据

当所管物业项目中存在物业性质不同或服务内容多样化的情况下,应按物业性质及服务内容分板块核算。比如在同一物业项目中既有写字楼又有住宅甚至还有商铺管理,不仅在收入核算时要将上述三类物业分开,与之相关的成本费用也应分开核算,能区分所属关系的就直接进入其成本,不能的则按一定比例分摊(可以参照收入占比分摊),这样才符合配比原则。同样,对所管物业项目除提供主营物业服务外,很多物业管理公司还同时提供比如停车场、食堂及维修维护等特约服务,这些均应按服务内容分项核算,只有这样才能清晰地反映各业务板块的真实盈亏情况,也有利于管理者及时发现经营中存在的问题。当我们的财务人员为公司管理者提供出各业务板块的经营数据及业绩分析时,公司决策者才能以此做出是扩大还是缩小经营规模,或者终止某个业务板块经营的决定,也只有这样物业管理公司才能进入一个良性循环,保持住主营有微利,挖掘出增值服务板块的潜力,在同行业中立于不败之地。

参考文献

[1]张丽萍,赵建花.论物业公司财务管理[N].山西财经大学学报,2011,S4:260

[2]王霞.物业公司财务管理存在问题及对策建议[J].产业与科技论坛,2011,11:232-233

[3]孙永.企业财务管理存在问题和策略[J].现代经济信息.2015(19)

11.物业安保管理部管理制度 篇十一

一、目的：加强工作效率，节约部门的成本开支，在人力招聘上增加竞争力，增强人员素质。目前拟在**的安保人员作出调整，作为试点推广。

二、调整方法

1、现阶段为三班倒8小时工作制，拟调整为二班倒12小时工作制。即每个岗位可调整出1个工作人员。

2、人员计算：如按**一线工作岗位计算，共有6个岗位共24人（含顶休）。调整为12小时工作制后可调整为5个岗13人（含礼仪岗和顶休岗），共减少7人编制。

三、成本计算（按上述24人计算）

1、现有**物业保安每月工资标准为1730元，24人工资总额为41520元；

2、调整为12小时上班制（即国家规定8小时，4小时为加班时间），按每月休息6天计（十天转班一次），则每周的加班时间约为28小时（国家规定每周工作时间为44小时），每月约加班96小时。

3、12小时工作制应支付每人最低工资标准，具体计算公式： 1010元（按梅州2013年最低工资标准）+96小时（加班时间）×5元/小时（加班工资）+280元（各项补助合计）=1770元。

4、公司支出减少情况（调整前后对比）：

工资支出减少1730元×7人=12110元/月；其它费用（社劳保等）支出减少550元×7人=3850元/月，两项相加为15960元/月。另外服装费用每年1460元/人×7人=10220元。全年最少可节约20.174万元（不含其它节约福利项目）。

三、综上，如将安保人员的工作时间调整为12小时工作制后，将取得以下成绩：

1、节约创效，如实行岗位越多，成本节约越多；

2、可解决近年来普遍招工难的难题；

3、因待遇较高，对招入人员择优录取，可全面提升保安的综合素质，打造精兵强将，能发挥更大作用，提升工作效率；

4、缩短员工的业余时间，能有效减少员工参与“黄赌毒”的社会不良行为；

5、高素质工作人员可提升物业公司的公司形象、等级。以上方案建议仍有未考虑周到的地方，请公司领导给予审核指正，如能顺利实施，希望能为公司经营管理的进一步完善做出补充作用。

**物业管理有限公司

二〇一三年四月五日

公司领导：

为加强**物业安保人员工作效率，节约部门的成本开支，在人力招聘上增加竞争力，增强人员素质。现拟**物业部分安保人员工作调整的方案（详见附件）。

12.物业公司安保科四季度工作计划 篇十二

在认真总结巩固“安全生产月”暨“百日安全无事故”活动阶段性成果的基础上，继续深入开展“基层基础年”活动，四季度重点做好以下几方面工作：

1.做好国庆节长假期间消防和治安保卫应急值守及检查工作，落实好秩序维护人员节日期间的值班安排、应对突发事件的准备和措施，有效防范各类安全事故。

2.做好国庆节长假期间交通安全管理工作，组织驾驶员学习交通安全知识，严格执行交通法规和各项管理制度，做到不疲劳驾车、不酒后驾车、不超速驾车，做好车辆安全状况检查，确保恶劣天气行车安全。强化交通安全基础工作管理，严格检查考核，进行驾驶员安全教育和车辆安全检查，完善驾驶员安全教育、安全活动开展、雨雪雾恶劣天气出车管理等安全基础资料，确保行车安全。

3.继续加强办公区安全保卫管理工作，督促做好巡更检查和车辆停放出入管理；每月组织两次办公区、服务区域车辆停放管理和秩序维护工作检查。

4.加强安全检查力度和频次，切实履行安全监管职责，采取综合检查与专项检查相结合等方法，进一步深化隐患排查治理工作，重点做好各物业服务区消防安全、治安保卫、用电安全、设备（汽车）设施安全运行工作的检查和承租户集体宿舍安全责任人的落实、办公区环境的治理工作。

5.做好安全教育宣传工作。1）组织驾驶员观看“文明交通行动计划”电视专题片。2）做好新进人员“三级”安全教育，对新招聘入岗人员做好公司级安全教育培训，并做好教育记录；督促相应部门做好部门级和班组 1

级教育培训。3)做好全国消防日（11月9日）的安全宣传工作。

6.不断提高特种作业人员岗位作业应知应会水平，严格执行操作规程，规范操作行为，组织开展维修电工等安全操作技能竞赛活动。

7.按上级安全管理部的布署结合公司实际做好设备安全性能评价工作。

8.建立健全有效的安全生产应急救援体系，做好应急预案、应急措施和应急资源的准备，保证反应迅速、责任到位、信息畅通。要重点加强物业服务区的消防安全、治安保卫、节假日期间的应急值守工作，健全火警、停电、电梯困人、自然灾害等应急预案和应急处理流程，提高应急救援能力。不定期检查各服务区秩序维护巡查制度、车辆出入停放管理制度执行情况、车辆通行证（卡）、出门证的执行情况。

9.强化工程项目部（服务处）安全生产标准化建设工作，加强以安全标准化班组建设为重点的安全管理，对各服务处和业务科室的安全基础资料的建立完善工作进行检查指导，积极参加上级安全部组织的安全标准化班组竞赛活动，夯实安全管理基础，全面提高安全风险防范能力。

10.积极推广应用总局安全生产管理系统，对季度内的文件、通知以及会议、安全活动等信息及时录入局安全信息化管理系统，扩大安全信息化管理系统的应用范围。及时上报安全月报表、季度末安全生产费用报表。

13.高校物业管理初探 篇十三

高校物业管理是对高校各类建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等进行维护、修缮和整治, 并向物业所有人和使用人提供综合性有偿服务。高校物业管理是对高校房产管理体制的重要改革, 它的全面推进, 对推动高校管理的现代化、提升高校的管理水平具有重要意义。

总体来讲, 目前绝大多数的高校还没有实行真正意义上的现代物业管理, 行政管理的色彩仍然比较浓厚, 存在以下几个方面的主要问题。

1. 规范化的管理和服务欠缺。

许多高校的物业管理队伍均为自身组建, 在人员组成、软硬件建设等方面与正规的物业服务企业相比有一定差距。特别是物业管理的运作和行为不够规范, 岗位职责、工作标准、工作程序、行为规范等相关制度不够完善、不成体系, 执行也不够严格, 基础建设亟待加强。

2. 专业化水平不高。

目前许多高校的物业管理仍是后勤部门行政管理的模式。一些已经开展物业管理的高校, 往往也缺乏专业化的保洁、绿化、综合服务、维修和保安等服务;而切合高校物业管理特点的专业技术则更显不足。

3. 员工素质亟待提高。

物业管理中保洁、绿化、维修、保安等工种均有较强的技术性, 部分物业管理人员不仅需要具备专业技术知识, 还要具备计算机应用、经营学、心理学等多方面素质。就高校的物业管理来讲, 育人功能是其特殊功能, 它包括管理育人、服务育人和环境育人三个方面。高等学校的主要任务是以培养人才为中心, 开展教学、科研和社会服务, 保证教育质量达到国家标准。人才培养不仅仅包括课堂教学一种形式, 还包括第二课堂的培养形式, 物业管理则承担着重要的管理和服务育人的职责。因此, 对高校物业管理人员的素质要求应该更高。然而, 目前高校的物业管理大多数是以原后勤职工为主体, 其物业管理的专业知识、专业技能相对缺乏, 素质亟待提高。

二、正确认识高校物业管理的特点, 找准定位

高校物业管理除了有物业管理的共性, 还有其特殊性, 其中最重要的是它作为高校工作的一部分, 同样肩负着“管理育人, 服务育人, 环境育人”的责任和义务。

很多高校的教工住宅原来都是福利分房, 一般都建在校园范围内或附近。在住宅区对居民服务形式上, 有的还具有一定的福利性特点, 物业管理费价格还未完全与市场接轨。再加上近十多年来, 许多高校经过合并、划转等重组改制, 有关福利的遗留问题多, 使住宅区物业收费和改革难度加大。这就使高校物业管理微利运转的特征更为明显。因此, 必须首先追求师生利益的最大化, 企业所提供给学校师生的后勤保障服务价格要体现出高校后勤服务高效、优质、低价的特性, 在此基础上不断寻找新的经济增长点。

三、实现高校物业管理的规范化

1. 目前国家已颁布了《物业管理条例》等一系列法规、条例和标准, 高校必须依照这些规定, 结合实际, 进行规范管理。要加强质量手册、程序文件和作业指导书的制定和实施, 让每一个员工明确工作内容、频率、流程、要求和标准, 掌握服务礼貌用语、服务禁语, 并且能够根据服务对象的要求持续改进服务规范。

2. 建立健全本校的物业管理规定、物业管理服务规范及流程、业主公约、住户手册等规章制度, 形成体系。为保证上述各项制度得到有效执行, 需要建立严格的检查、监督体系, 建议引入ISO9001、ISO2000质量管理检查监督体系。

3. 高校物业服务应该紧密围绕服务教学科研、服务师生这个原则, 在制定工作规范和流程时, 在绿化、清卫、维修服务的时间安排上要充分考虑师生的上课作息时间, 以尽量不影响师生教学科研工作为原则。

四、加强高校物业管理的专业化

高校物业管理的专业化主要包括两个方面。

一是高校物业管理的专项服务应由专业服务公司来承担。高校物业服务企业只是一个“集成者”、“组织者”, 应尝试把一些劳动密集型的服务项目以分外包方式分给社会上的专业化公司进行管理, 充分利用社会资源, 推动物业管理专业化。物业公司自身则可成立一些技术含量高的专业化公司, 使之成为物业公司利润的增长点。

二是高校物业管理与一般物业管理相比具有很多特殊性, 它不仅要对住宅小区和学校校区等一般的物业进行管理, 而且还要对图书馆、学生宿舍等特殊物业进行管理。因此, 在清洁卫生方面, 要确立专业操作、保持整洁、服务教学的目标。在具体操作中, 一方面要全面引入物业管理行业具体操作模式及质量标准, 并严格参照标准进行规范化、程序化实施;另一方面, 要针对学校物业的特点及教学活动的要求进行点对点操作, 利用岗位安排、提高标准、特别突击等方式来应对高校物业使用频率较高、临时性要求较大等问题。

在公共秩序维护方面, 要确立安全第一、规范操作、责权统一的目标。安全及消防工作应该是高校物业服务工作中的重中之重。由于人员流动性较大、楼宇设计和使用功能杂乱等原因, 高校物业的安全管理难度极大, 如内盗现象突出、业主防范意识不足等。这就特别要求高校物业服务企业随时反馈和总结管理信息, 随时调整操作办法, 以确保公共秩序的安全、有序。

在教学服务及教学保障方面, 应根据教学的需要, 不断优化教学服务模式, 扩展教学服务活动的项目和内容, 以达到教学有序、师生方便的目的。具体内容可以涉及:协助教室的分配使用、教学器具的管理和发放、特殊教室的管理和维护、运动场馆的管理等。

五、提高员工素质

高素质人才是实现物业管理现代化的基本条件。保洁、绿化、维修、保安等工作均有较强的技术性, 这些员工素质的好坏、业务能力的高低, 直接影响到物业管理的质量、师生的满意度和高校的办学水平。因此, 一方面要引进专门人才, 另一方面要狠抓人才的培养和教育, 鼓励员工实习创新技能和现代管理方法, 要将员工培训作为核心工作来抓, 逐步实现持证上岗。

高校物业服务企业既可作为物业管理专业学生的实习基础和实践基地, 又可选派自身的管理人才进行专业培训, 达到双向促进, 能教能学。要加强与国家级、省级示范小区的联系, 通过参观、学习、交流等提高物业管理水平, 建立一支既懂技术又善管理的高效、优质、精干的高校物业管理队伍, 从而实现科学规范的管理, 提供高效优质的服务。

14.浅谈现代物业管理企业的财务管理 篇十四

一、现代物业管理企业财务管理综述

（一）现代物业管理企业财务管理的基本内容 具体包括：一是财务制度管理。财务管理的有关制度是物业管理企业各项财务管理工作正常、有序运作的基础。物业管理企业是以管理及服务为中心的经营性企业，大多通过维修、养护、商场、餐饮、家政服务等多种经营途径扩大资金来源。因此，其财务管理比经营单纯业务的企业要复杂，有关规章制度的建立与实施也就显得更加重要。二是资金筹措管理。物业管理企业筹措资金时，应当根据国家及当地有关法律法规的要求，通过不同的筹资渠道、筹资方式去筹措资金，以满足企业各项活动的需要。同时，还要降低资金成本，减少财务风险，提高企业经济效益，实现财务管理的预期目标。三是成本费用管理。成本费用是物业管理企业在为用户提供管理与服务过程中发生的资金消耗。通过预算、控制等环节实施的成本费用管理，对于合理降低成本，提高经济效益等具有重要意义。四是利润及分配管理。利润及分配管理一般包括企业营业收入管理、利润管理以及利润分配管理等内容，尤其是企业收益的分配会直接涉及到各方面的近期和长远利益，以及未来的积极性等问题。物业管理企业应当通过搞好经营决策、利润计划与分配，确保各方利益。

（二）现代物业管理企业财务管理的任务 具体包括：一是筹集和管理资金。筹集资金是为了保证物业经营需要，管理资金是为了加快资金的周转，不断提高资金运用的效能，尤其是提高自有资金的收益率。二是经济核算。通过财务管理活动加强经济核算，改善经营管理，降低修缮、维修、养护成本，不断降低消耗，增加积累，提高投资效益和经济效益。三是实行财务监督，维护财经法律。物业管理企业的经营、管理、服务，必须依据国家的方针、政策和财经法律以及财务计划，对企业的各项开支和各项经济指标都要进行监督，使资金的筹集合理合法，资金运用的效果也不断提高。同时，要在分配收益上严格遵守国家规定，及时上缴各种税金，弥补以前年度亏损，提取法定公积金、公益金，并向投资者分配利润。四是多元经营。积极组织资金，开辟物业管理企业的多种经营市场，“一业为主，多种经营”，不断寻求物业管理企业多种经营的新的生长点，不断拓展物业经营的新领域，形成新优势。

二、现代物业管理企业财务管理完善措施

（一）加强固定资产管理 物业管理企业固定资产管理要做好以下工作：设置专门管理机构，配备相应管理人员，建立健全各项管理制度。建立健全管理帐卡，实行帐卡制度，即财会部门负责总账；财产管理部门负责明细账；使用部门负责建台账。实行责任制管理。物业管理企业的贵重仪器、设备要指定专人管理，制订操作规程，建立技术档案和维护、保养、交接以及使用情况报告制度。财产物资管理部门与财会部门要定期对固定资产进行清查、核实，做到账实相符、账账相符。固定资产的购置和修缮要充分考虑工作需要和财力可能，根据任务、技术条件和配套设施确定。特别是对万元以上大型设备的购置要进行科学论证，防止盲目性。新建房屋要按照基本建设程序报主管部门审批。新增加的固定资产要及时组织验收入账并及时投入使用。固定资产的拆迁、调出、报废必须报主管部门审批。固定资产的变价收入应转入专用基金，用于固定资产的更新。对盘盈、盘亏的固定资产，均应查明原因，按规定进行账务处理。同时，定期开展清产核资，可以明晰各类资产特别是经营性资产产权，有利于推动物业管理企业企业资产的优化配置，促进闲置资产的有效使用。盘亏报损的固定资产，属于不可抗拒的原因造成的，要按照有关规定和资产报废的审批权限，及时办理核销；属于人为原因造成的，要追究责任，并按价赔偿；属于贪污盗窃，有意破坏公共财产的，应当依法追究，严肃处理。同时，加强各物业管理企业固定资产科学化管理意识。要求各部门重视对固定资产管理工作，建立固定资产科学化管理程序，该记入固定资产的及时记入固定资产，该对帐的各部门及时做好对帐工作，确保企业资产的不流失。

（二）加强财务核算 物业管理企业的财务核算是以价值形式反映和监督企业及企业内部各核算单位生产经营过程的劳动消耗、物质消耗和资金占用及其经济效果的方法。

财务核算的作用：其一，它用一系列价值指标为考核和评定物业管理企业及企业内部各核算单位的经营管理成果提供了系统和完整的资料。其二，通过财务核算程序对物业管理企业及企业内部各核算单位的管理服务过程的活劳动消耗、物质消耗和资金占用等实施有效的监督。其三，通过提供现状及未来的各种经济信息，使管理者做出正确的决策，并尽快采取措施，以实现既定的目标。

物业管理企业财务核算方法，一般包括：设置与运用会计科目，以便对各种管理与服务业务进行分类。复式记账，既每一项业务发生后，在两个或两个以上的会计科目中相互关联地进登记；填制、审核会计凭证，确保记录的可靠、完整、合理、合法。登记账簿，确保全面、系统、连续地记录经济活动；成本计算，在计算经营过程中全部费用的基础上，按照一定的成本核算对象进行归集，确定各个核算对象的总成本和单位成本。财产清查，通过盘点实物，核对账目，查明财产物质、资金的实有数额和占用情况。编制会计报表，以一定的表格形式，定期总括地反映企业经济活动的过程和结果，考核预算的执行情况。

物业管理企业财务核算时应注意的问题主要有：要按财务核算单位和部门分别建档核算；会计账目要以人民币为记账单位；要明确核算时效；实现规范化核算；财务会计人员要认真审核各种原始凭证；一切未使用的重要的空白凭证，并由主管会计清查核实，定出核算制度。

（三）确定精细管财观念 科学管理的保障是民主管财。民主管财的科学性体现在“管财决策者”。阳光透明的民主管财是实现精细管财科学化的重要保障。充分发扬民主，不搞“家长制”，不搞“一言堂”，对重大财务决策坚持民主讨论，集体研究；经费管理从严，在民主集中制的基础上，坚持“一支笔”、“一本账”、“一盘棋”。科学管理的前提是专业管财。专业管财的科学性体现在“管财执行者”本身，高素质的财会专业队伍是实现精细管财科学化的首要条件，要满足现阶段物业管理企业财务管理的发展需求，财务人员除传统的财务核算能力外，还应该具备预测决策能力、沟通协调能力、开拓创新能力。现代物业管理企业要高度重视财务工作，对财务人员必须加强政治修养、增强法制观念、强化职业道德和诚信教育，营造出良好的职业道德氛围；必须对财务人员加强后续教育、加大培训力度，营造出浓厚的业务学习氛围；必须稳定财务队伍、关心财务人员成长，营造出和谐的财务工作氛围。

（四）强化经营风险意识加强风险管理是现代物业管理企业管理体系中不可或缺的重要组成部分，就当前来看，在许多物业管理企业存在着风险意识淡薄、风险机制缺损，风险管理弱化的现象，树立风险意识是识别风险、化解风险的前提，也是建立健全风险防范机制的思想基础。从实际来看，由于风险意识不足导致的风险或者潜在风险占相当比重。有的单位施工不订合同；订立合同时不仔细推敲；有的对合作方资质和业务实力毫无所知；有的合同本身和法律相悖，属于无效合同；有的对经济文书、契约保管不善，造成损坏或者遗失，诸如此类都与风险意识淡薄有关。面对这种状况，必须强化风险意识，进行风险意识的全员渗透。在激烈的物业管理企业间竞争面前，风险意识必须渗透到物业管理企业各个层次和各个方面，在全体员工中普遍形成一种风险意识和危机意识。特别是各级领导干部，一定要树立风险观念，每—个经济行为和经济过程都要想到风险。只有这样，才能未雨绸缪，防患于未然。

参考文献：

［1］周雅琼：《浅述现代物业管理企业的财务管理》，《现代经济》（现代物业下半月刊）2009年第10期。

15.安保器械管理制度 篇十五

为更好保卫师生安全，加强保卫人员自身防卫能力，学校为保安人员和护校队员配备了警棍、催泪剂、铁铲、棒、钢叉等保安器械。现对这些器械的管理、使用做如下规定：

1、保安器械由保安人员和护校队员负责管理，交接班时接收人即为管理责任人。

2、警棍、催泪剂、钢叉是应急器械，非紧急情况下不得使用，不得对学生使用。

3、保安器械为我校保安人员和内保人员专用，非保安人员和护校队员一律不得使用、玩耍，如发现，学校将追究管理责任人责任。

4、任何保安器械一律不得带出学校，更不得借于他人。如私自带出学校或借于他人，学校将追究当事者责任。

5、保安人员和护校队员要认真保管器械、爱护器械。如丢失、故意损坏、玩耍损坏，由管理责任人负责赔偿。

16.物业安保个人工作总结 篇十六

一、内部管理方面：

由于公司的不断发展，保安队伍也在不断的增加。一支过硬的队伍是做好工作的重要保证，在招聘保安方面，我们始终坚持两个原则，一是应聘人员必须有优秀的个人素质，品质端正，精神面貌较好，这样，才能将我们某某物业的精神面貌昭示于社会，使更多的人知道我们某某物业。二是我们坚决不招聘有前科的人员，这样，才能更好的保证我们队伍的质量。我们在一手抓人员配备的同时，还一手抓素质的提高。在队伍建设上坚持两个方针，内抓素质，外树形象，多次组织人员进行应急训练，如、军姿队伍训练、礼节礼貌讲解、消防应急训练，突发事件紧急应对预案演练，通过集训不断加强保安自身素质。更好的为业主提供高质量的服务，树立良好的自身形象及企业形象，促进我物业公司健康发展。在训练中既锻练了队员之间的协调能力，也锻炼了团队合作精神，使队员能尽快掌握各项基本的本领，达到公司要求。今年，由于保安人员招聘困难，公司领导及时的调整了保安工资，这一重大改革有效缓解了招聘困难压力，解决了长期影响保安部管理的严重缺编、缺岗、积休等多种问题。

二、做好本职工作，确保小区的安全防卫

今年，保安部继续脚踏实地抓好小区日常安全管理工作，加强小区日常安全巡检和巡查监督管理，做好经常性的安全大检查，对存在安全隐患较多的个别小区进行了加强管理，做为工作中的重点。如：某某小区，外来人员和车辆较多，小区又大，很容易发生盗窃案件，为了避免盗窃案件的发生，我们及时的调整了工作方法：

1、所有出入小区的车辆我们实行了发卡制度，无卡的不准进出小区，必要时需和业主打电话联系，征得业主同意，方可进入小区。

2、对电动车我们实行了查车锁制度，每个出入小区的电动车，必须检查车锁，车锁如有被别痕迹，立即扣留，待核实无误后放行，外来人员必须拿有效证件登记（如身份证、驾驶证等）方可进入小区，这样一来保证了小区的安全问题，也保障了小区业主正常的工作和生活秩序。

由于工作认真，半年来我们保安共抓获了偷盗电动车犯罪分子二名，偷盗工地建筑用品的二名，一分别交由刑警队和派出所处理，在工作的同时我们还大力发展好人好事，半年来我们保安在巡逻过程中共拾到手机4部，手提电脑一台，我们保安大力发展拾金不昧的精神，将物品一一归还失主，均得到了业主与领导的嘉奖与肯定。

三、协同公司各服务中心，做好服务与安全保卫工作

今年，保安部与公司各服务中心积极配合，保证了，公司运动会，某某三期，某某社区交房等期间的安全保卫工作，保证了运动会现场和交房期间的正常秩序。

四、提高自身素质，以实际行动感动业主

因为保安肩负着小区的治安管理，势必要对小区出现的一些违规行为进行制止，但个别业主极度不理解，对我们保安进行多次打骂，使我们的人身安全受到了威胁，但我们始终坚持公司制度，尽量做到打不还手，骂不还口，多次给业主做解释工作，由于我们保安始终保持冷静的态度处理这些问题，得到了广大业主的.支持，使我们保安工作得到了进一步提高。

我们在室外站岗的保安人员，为了小区的安全，他们秉着高度负责的`精神，在自己在岗的12小时内，无论严寒酷暑、刮风下雨，他们都坚持在工作岗位，指挥着车辆的进出工作，尤其是在寒冷的冬天，有的保安手脚冻得都麻木了，他们也没有脱岗的行为，这种精神得到了公司员工和广大业主的赞许，也成为我们小区一道靓丽的风景。

17.物业管理企业风险管理策略的探讨 篇十七

一、物业管理企业存在的主要风险

(一) 投资决策和项目管理存在的风险

其一, 物业管理的开发设计资金需求大, 开发的周期长, 运用决策带来的结果去验证决策是否正确具有滞后性特点, 物业管理开发过程当中的各个决策都具有极高的风险性。总而言之, 物业管理项目前期的决策十分重要, 规避风险以求胜的根本在于正确定位, 把握时机, 合理地管理和运用资金。其二, 项目管理存在的风险, 指的是物业管理企业的管理层人士管理不善导致的风险。具体上, 体现为岗位决策者无法胜任企业的经营管理工作, 各类合同关系未良好处理, 存在违法或违章的情况, 工作人员的专业技能无法满足岗位需求。

(二) 财务和政策性的风险

一般而言, 投资的负债比率和财务风险成正比, 负债比率越大, 财务的风险则越高。如果企业没有足够的现金进行以年度或者月度为单位的债务本息归还, 或者物业管理商无法从其他机构或者市场获取投资需要的资金, 则造成无法达到预期收益的后果。此外, 在物业管理投资的过程当中, 政府的诸多政策都对物业管理投资者预期的收益目标带来重大影响, 例如低价、土地供给、住房、金融等政策的变动都给投资者带来不同程度的风险。

(三) 市场供求和金融风险

根据国际上通行的惯例, 商品房的空置率数值为5%-10%之间, 表示商品房的供求处于平衡状态, 有助于国民经济健康持续发展;商品房的空置率数值为10%-20%之间, 则需物业管理商采取相应的办法以加大销售的力度, 确保物业管理市场正常发展;商品房的空置率数值为超过20%, 则形成商品房的重度积压, 需采取强有力的措施予以解决, 避免对国民经济正常运行产生直接的影响。此外, 金融风险主要体现为信用风险、银行的利率变动等政策风险, 银行的信贷额度、贷款信用条件、贷款政策的倾向性等贷款正常变动都会对物业管理企业的资金流管理产生直接的影响。若银行的房贷规模不变, 但利率上升, 也同样对物业管理投资带来不良影响。

二、物业管理企业进行风险管理的策略

(一) 建设企业的风险管理文化和组织体系

企业需加大风险管理文化的培育与塑造力度, 在企业内部树立正确科学的风险管理理念, 提升企业员工的个人风险管理观念, 使之在日常工作当中自觉规避风险。在经济高速发展的时代背景下, 物业管理企业遭遇极大的生存挑战。企业应当建立完善内部风险管理组织体系, 在项目初期设置专门的风险策略部门, 使得项目从开始到销售阶段都有良好的风险分析, 确保项目顺利进行, 企业在竞争激烈的环境下占据一席之地。物业管理项目当中的风险管理, 其主要管理载体是项目建设活动, 有必要在项目设立初期即形成风险意识, 进行项目风险计划的编制。在项目的实施过程中, 需依据相关政策和客观环境的变化进行计划的及时变更, 以实际行动规避风险。风险计划的有效编制能够最大限度地确保项目实施过程中的合理安排和管理, 从而规避项目质量风险和工期延长的风险。

(二) 资金多面投资和分化, 实时掌握政策变化

当前企业资金管理渠道已经从传统的单一化向多元化方向发展, 物业管理企业必须转变传统的经验模式, 确保企业在行业当中具有立足之地。物业管理行业具有竞争白热化、政策浮动大等特点, 企业可考虑采取多元化的经验策略进行资金的分化投资, 以避免大额资金投入后回收周期缓慢的问题。此外, 还可采取和其他实力比较小的物业管理企业联合投资的方式, 以扩宽投资的渠道, 避免由于一次性投资太大而导致企业存在倒闭风险情况的发生。行业的动向、相关的政策和物业管理企业的风险性紧密相关, 任何一家企业都应当实时监控行业的发展, 着眼于行业最前端, 观察企业的实时动向, 确保抓住关键以取胜。物业管理企业还需运用敏锐的洞察力研究国家的时事政策变化, 确保决策时对行业的动向和国家政策有着充分的了解, 将投资与决策的风险降至最低。

(三) 提升风险评估识别, 采取科学方法控制风险

分解原则法、专家调查法、故障数法等是为风险识别的方法, 风险评估多采取风险平衡计分卡、层次分析评估等方法进行。企业应当根据自身的实际情况, 进行分析识别和评估, 确保及时地预测和防范风险。风险的控制方法包含有风险规避法、风险预防法、风险减少法、风险转移法。第一, 物业管理企业在项目开发的投资决策阶段主要使用风险规避法, 做好开发经营方案评价与决策是最佳的规避风险办法。然而, 由于这一方法是消极的办法, 在使用前需进行项目风险和收益的权衡, 后再确定是否采取这一方法决策风险。第二, 风险预防法多数是在项目建设过程当中进行运用。例如, 对于工程建设当中可能存在的安全风险, 政府部门与开发商通常会要求工程承包商运用相应的措施以保障安全, 进行工程建设人员的安全教育与宣传, 从而防止安全事故发生。风险预防法是积极的应对方法, 但只能降低风险发生的概率, 无法保证能够使得风险完全消失。第三, 风险减少法指的是当风险事件出现, 可采取措施以缩小损失发生的范围或者损失程度;风险转移法指的是开发商在项目开发的过程中, 将开发的风险以及应对风险的责任转移到第三方, 例如在签订合同契约过程中利用法律规定进行风险的合法缓和、消除、转移。

三、结论

物业管理企业在任何一个发展阶段都存在各类风险, 风险将随着企业的发展而存在。企业应当进行外部动态的及时准确了解, 并在企业内部经营过程中采取全程动态监控, 确保项目从开始到完成阶段都有着全面科学的风险管理分析, 进行风险的主动控制。物业管理企业还需加强各部门的协调合作, 提升企业自身的抗风险与赢利能力, 使得企业获得长足发展。

摘要：随着国家对房地产行业调控力度的不断加大, 物业管理企业面临着越来越复杂的自然与社会环境, 因此对其进行风险管理, 降低风险已成为必须。企业所面临的投资决策和项目管理、财务和政策性、市场供求和金融风险, 具体可操作的风险管理策略是建设企业的风险管理文化和组织体系, 资金多面投资和分化, 实时掌握政策变化, 提升风险评估识别, 采取科学方法控制风险。

关键词：物业管理,风险管理,策略

参考文献

[1]李珊珊.浅析物业管理项目的风险与管理[J].中国科技信息, 2011 (11) .

[2]盖伦·E.格里尔.物业管理投资决策分析[M].龙胜平, 张锷, 梁超群, 译.上海:上海人民出版社, 2010.

18.关于高校物业管理探析 篇十八

关键词：高校；物业管理；新思路

高校后勤物业管理企业和社会品牌物业管理企业一样，都要追求管理的专业化、规范化和科学化，通过规范的市场运作，精心严密的管理，细致周到的服务不断去提升服务质量和管理水平，不断创立各自的品牌。但高校后勤物业也有别于社会其他类型物业的地方，一个显著的特点就是高校物业具有教育性和功能性相统一。高校后勤物业管理企业应该在推进和实施高校物业管理的过程中遵循教育性的特点，不断将物业服务的功能与学校教书育人的功能实现和谐的统一。

一、高校物業管理的内涵与特点

高校物业管理是指依照国家有关法律法规，学校与物业管理实体签订物业管理合同，合同约定物业服务内容、服务范围、服务项目、服务标准等，物业管理实体实施专业化的物业管理。高校物业管理自身的内涵决定了高校物业管理与社会上物业管理相比具有其自身的特殊性。具体表变为：

（1）服务对象的特定性。高校物业服务的对象始终是高校的广大师生员工，比起社会物业管理，其服务对象相对固定，这就决定了高校物业管理必须遵循教育规律，坚持以人文本的管理理念。

（2）效益追求的特殊性。企业的生存与发展以追求经济效益最大化为目标，这是企业的生存之道，但由于高校物业依托与高校这一特殊的环境，就必须兼顾到高等教育的公益性，在追求企业自身经济效益时，也要坚持高校物业管理的社会效益。

（3）多数高校物业实行校内乙方管理模式。尽管少数高校物业顺应了时代的潮流，成立了独立的法人企业的后勤实力，完全从高校后勤管理部门母体中脱离出来，但多数高校仍沿用了以往的传统管理模式，实施校内乙方管理模式，即由学校后勤处作为甲方代表，由学校后勤集团下属的几个部门作为乙方，以签约合同的形式，来实现甲方对乙方的管理。

二、高校物业管理存在问题

（1）高校物业发展难以与市场化、专业化、企业化经营的模式真正接轨。多数高校的物业管理仍实施校内乙方管理模式，这与高校后勤部门的相对分离，拨款方式依照合同的约定，按固定期限支付物业管理费用；部分高校后勤管理人员是学校行政编制、福利待遇等归属高校人事部门直接管辖。这决定了在很大程度上，高校物业部门并不能真正独立按企业规律运作，制约了高校物业管理管理实体经济效益的实现与自身的发展。

（2）高校物业公司盈利能力低，缺乏造血功能。大多数高校后勤物业管理费用还是靠学校拨款，物业管理公司盈利能力不足。原因在于：一方面是广大师生观念没有转变，没有从福利型服务观念转变成有偿服务的观念。另一方面则是由于物业管理公司服务水平差，达不到师生的要求。

三、加强现阶段高校物业管理的思路

（1）建立现代企业制度，成立独立法人。加强与提高高校物业管理水平，首先要真正建立其产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学的现代化企业也制度，让物业管理实体从原有高校后勤管理部门中独立出来，真正参与代社会竞争的洪流中去。

（2） 引入竞争机制，促进高校物业快速发展。目前大部分高校实行的事校内乙方模式。这种模式有几个不利因素：一是校内甲乙方的关系基本上以行政关系为纽带，资产的产权不够明确，学校一定程度上还需直接承担物业管理实体的部分运营风险；二是校内乙方没有完全的经营自主权，不具备独立的企业法人资格，不能参与真正的市场运作。为促进高校物业管理水平的快速提高，学校有必要有选择地开放部分校内市场，让社会有实力的优秀专业物业管理公司参与到学校物业管理中来。

（3） 健全各项管理制度，加快后勤物业管理的规范化。制度是管理的基础，是管理思想和服务意识的体现。学校物业管理公司首先应从内部管理上下功夫，建立健全各项规章制度，并狠抓制度的落实。在制度的执行上接受学校和广大师生的监督。多与师生交流沟通，争取他们的支持和配合。在日常的工作中注意收集各种反馈信息，不断完善管理制度，使后勤物业管理工作尽快实现规范化。

（4）加强高校物业管理公司的品牌建设，增强市场竞争力。随着高校物业管理公司的发展，在立足高校为师生服务的基础上，还有必要走出校园到社会上参与市场竞争。因此，高校物业管理公司必须加强自身品牌建设，形成自己的服务特色，用质量和信誉去赢得市场。反过来，高校物业管理公司参与市场竞争对自身的建设和发展有着极大的促进作用，有助于提高高校物业管理的服务质量，可以这么说，加快高校物业管理公司的品牌建设，积极地参与市场竞争，是高校物业下一步地发展方向。

（5）走市场化经营道路，提高盈利能力。在过去，高校后勤服务工作是单纯的行政福利型管理，所有费用由校方包下来，不重视成本，不讲经济效益。近几年来通过后勤改革，学校后勤逐步转向经营服务型和有偿服务型，开始讲成本，讲效益。但目前各高校物业公司的盈利能力还是不高，还需要学校不断输血才能维持其正常运转。

（6） 以人为本，共建和谐校园。物业管理公司管理的是物业，服务对象是人。物业管理的好坏，取决于服务对象的满意度。加强与服务对象的沟通，反馈服务质量的意见是提高物业管理水平的一种重要途径。

高校物业管理有着有别于其他物业管理的特殊性，它承载着一定的教育功能。在高校物业管理中，让部分大学生参与到物业管理中来，一方面有助增强他们的社会实践经验。另一方面可以加强与服务对象——广大师生的沟通，提高物业服务的质量；另一方面，可以给贫困家庭的大学生提供一些打工的机会，给以他们关爱。让高校物业管理公司和广大师生一起共建一个和谐的校园。（作者单位：西安交通大学城市学院）

参考文献

[1]汤满意.高校后勤社会化改革的物业管理[J]，.湖南税务高等专科学校学报，2004；

[2]林 屹 浅谈高校物业管理的特点[J]，工会博览理论研究，2011年第11期；

[3]谷建国；李勇 高校物业管理中存在的问题及对策 [J]，煤炭经济研究，2007。