商业租赁房屋合同

商业租赁房屋合同（精选8篇）

1.商业租赁房屋合同 篇一

商业房屋租赁合同

合同编号：

出租人（以下简称“甲方”）：

有限公司

营业执照号码［营业执照复印件见本合同附件一（略）］：

法定代表人：

法定地址：

联系电话：

联系传真：

联系人：

承租人（以下简称“乙方”）：

有限公司

营业执照号码［营业执照复印件见本合同附件二（略）］：

法定代表人：

法定地址：

联系电话：

联系传真：

联系人：

根据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规的规定，甲乙双方在平等自愿的基础上，经友好协商，就乙方向甲方承租房屋事宜达成以下合同条款，以资共同遵守。

●律师批注

【条款目的】

1.明确合同双方当事人相关信息，为审查对方主体资格提供依据。避免因主体不合格导致合同无效或效力待定。

2.有助于为当事人提供诉讼线索。

【风险提示】

1.甲方名称应与租赁房屋《房屋所有权证》记载之房屋所有权人名称一致。乙方应核对《房屋所有权证》原件并将复印件作为本合同附件。如果甲方 名称与房屋所有权人名称不符，乙方应要求甲方提供有权出租房屋的证明文件。例如，甲方与房屋所有权人签署的《租赁合同》（《租赁合同》中应明确房屋所有权 人同意甲方转租房屋，或由甲方另行提供房屋所有权人同意其转租房屋的证明）。

2.合同双方应根据对方提供的主体资格证件（例如营业执照、身份证等）审查本条列明的全部主体资格信息，保证填写内容与证件记载内容一致。

3.核查法人营业执照时，应注意核查是否经最近一年年检合格。

4.经加盖公章并与原件核对无误的主体资格证件复印件（一方当事人为自然人的，应于证件复印件上签字）应作为本合同附件。

5.如果一方当事人为未成年人（即未满18周岁），除应核对身份证（或户口簿）外，应要求其提供经公证的如下证明文件：

(1)该方当事人与其法定监护人（或指定监护人）存在合法监护关系的证明；

(2)上述法定监护人（或指定监护人）同意该方当事人签署及履行本合同的证明。

6.如果要求上述法定监护人（或指定监护人）就该方当事人签署及履行本合同的行为承担连带保证责任，应签署担保协议。

7.租赁期限超过6个月时，应采用书面形式订立租赁合同。如果未采用书面形式，应视为不定期租赁。任何一方可以在提前通知对方的前提下，随时终止租赁关系。

8.为避免对合同中的相关名词发生歧义，并简化合同中的相关条款，避免对名词的重复解释，有些合同中会对涉及的相关名称或名词进行定义。如果 合同中对相关名称或名词进行定义，应以简明、准确为原则，且经定义的名称或名词一般应通用于合同中的全部条款。如有例外，应作特别说明。

【相关案例】

2002年11月23日，谢某某与A公司签订了《商品房买卖合同》，向银行按揭贷款购买了A公司开发的位于乌鲁木齐市×××号房产。

2003年1月1日，谢某某与A公司签订《房屋代管协议》，并约定：A公司代理谢某某管理×××号房产，对该房产进行出租或出售。出租金额由A公司收取后直接支付给贷款银行或谢某某。

2008年4月30日，A公司与欧某签订《房屋租赁合同》，将×××号房产出租给欧某。Ａ公司将房产交付给欧某后，欧某未按时足额支付租金，并导致A公司未将租金支付给贷款银行或谢某某。为此，2011年６月１日，谢某某向A公司发出解除代管协议的通知，A公司在通知上盖章。

因欧某未将房产交还给Ａ公司，导致Ａ公司不能向谢某某交还房屋。谢某某将欧某起诉至法院，要求其交还房产并支付租金。

诉讼中欧某辩称:其是与A公司签订的房屋租赁合同，并不知道且不可能知道房屋是由他人代管的，A公司也未告知该房屋是代管租赁。另外，租金是由A公司收取的，并在票据上加盖了A公司的公章。因此，根据合同相对性原则，谢某某作为原告主体不适格。

法院经审理认为，谢某某与A公司所签订的房屋代管协议及A公司与欧某签订的房屋租赁合同均真实、合法、有效,合同双方当事人均应严格依合同履行各自义务。《合同法》第403条第 1款规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当 向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”本案中，谢某某与A 公司签订的房屋代管协议实际为一份委托合同，谢某某即为委托人，A公司为受托人，欧某为第三人。A公司以自己的名义与欧某签订房屋租赁合同，欧某未能按照 合同向A公司完全履行给付租金的义务，使A公司无法按照其与谢某某所签订的代管协议履行缴纳租金义务。此后，A公司向谢某某告知了欧某不履行义务的情况，即披露了第三人，故谢某某作为委托方可以向欧某主张其未向A公司缴纳的2009年至2010年的租金。对欧某认为谢某某不是本案适格主体的理由不予支持。

【法律规定】

《中华人民共和国民法通则》（1987.01.01施行）

第十一条 十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。

十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。

第十二条 十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。

不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。

第十六条 未成年人的父母是未成年人的监护人。

未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的，由下列人员中有监护能力的人担任监护人：

(一)祖父母、外祖父母；

(二)兄、姐；

(三)关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会同意的。

对担任监护人有争议的，由未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会在近亲属中指定。对指定不服提起诉讼的，由人民法院裁决。

没有第一款、第二款规定的监护人的，由未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门担任监护人。

第十八条 监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。

监护人依法履行监护的权利，受法律保护。

监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。人民法院可以根据有关人员或者有关单位的申请，撤销监护人的资格。

《中华人民共和国合同法》（1999.10.01施行）

第十二条 合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：

(一)当事人的名称或者姓名和住所；

(二)标的；

(三)数量；

(四)质量；

(五)价款或者报酬；

(六)履行期限、地点和方式；

(七)违约责任；

(八)解决争议的方法。

当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。

第一百二十五条 当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。

合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。

第二百一十五条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

一、租赁房屋

1.租赁房屋所在建筑物基本情况

(1)租赁房屋所在建筑物坐落于中国

省

市

区

号，建筑总面积为

平方米（以下简称“该建筑物”）［该建筑物位置示意图及总平面图见附件三（略）］。

(2)甲方对该建筑物及其所占用的土地拥有房屋所有权及土地使用权。该建筑物《房屋所有权证》编号

［房屋所有权证复印件见附件四（略）］，《土地使用证》编号

［土地使用证复印件见附件五（略）］。

(3)本合同签署时，该建筑物未被设定抵押，且不存在任何其他法律障碍。

(4)该建筑物竣工验收日期为

年

月

日，交付使用日期为

年

月

日。

(5)该建筑物为钢筋混凝土框架结构，总计地上

层，地下

层。地上建筑层高不低于

米，地下建筑层高不低于

米。楼板可承重

公斤/平方米。

(6)该建筑物第 层至第 层为商业购物中心，经营范围包括但不限于销售服装、图书、食品，提供餐饮、娱乐、教育等服务。

(7)该建筑物在租赁房屋之外设地上及地下停车场［停车场具体位置见附件三——该建筑物位置示意图及总平面图（略）］。其中，地上停车位不少于

个，地下停车位不少于

个。每个停车位建筑面积不少于2.5平方米。

2.租赁房屋具体位置

甲方向乙方出租的租赁房屋为位于该建筑物第 层的第 号及第 号房屋[以下统称“租赁房屋”。租赁房屋具体位置及范围见本合同附件六《租赁房屋平面图》中红线范围内蓝色部分(略)]。

3.租赁房屋建筑面积

根据测绘机构出具之租赁房屋建筑面积测绘报告［测绘报告见附件七（略）］，租赁房屋总建筑面积

平方米（以下简称“租赁面积”），其中：

第 号房屋建筑面积

平方米；

第 号房屋建筑面积

平方米。

除另有约定外，本合同中租金、物业服务费等需要以面积作为计算依据的，均以本条约定的租赁面积为准。

4.甲方将如下设施设备或区域与租赁房屋一并交付乙方使用：

(1)租赁房屋所需的功能性附属设施，包括但不限于能够满足租赁房屋约定用途的公用或专供乙方使用的商业给水、下水、电力、煤气或天然气（外 部接口）、通风、空调(包括制冷和制热)、消防(包括但不限于喷淋系统、防排烟系统、消火栓、消防报警及联动系统等)、电信(包括但不限于固定电话和宽带 等）。除非该等附属设施位于租赁房屋内，乙方不得要求对该等附属设施享有排他的专用权。

(2)本合同约定的专供乙方使用的店招位和广告位以及非专供乙方使用的库房、通道、卸货区、垃圾存放区及停车位［具体位置见本合同附件（略）］。

(3)该建筑物内非专供乙方使用的且能够直通各楼层的电梯。其中，客运自动扶梯

部（仅直通该建筑物及/或租赁房屋地上各楼层），客运垂直电梯

部，货运垂直电梯

部。电梯的载重量分别不小于

kg、kg和

kg［各电梯具体位置见附件（略）］。

(4)其他乙方正常使用租赁房屋所需的设施、设备或区域。

●律师批注

【条款目的】

明确租赁房屋基本情况以及可供承租人使用的设施、设备及区域。

【风险提示】

1.为避免双方对合同条款中约定的租赁房屋所在楼层或房号存在不同理解（例如，有些建筑物楼层编号中没有四层，导致该建筑物楼层编号的五层对应的实际楼层为四层），租赁房屋位置示意图应作为租赁合同附件，并应约定该示意图为认定租赁房屋具体位置的依据。

2.乙方应核查租赁房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》（如有），或《房地产权证》。具体核查内容包括但不限于：房屋所有权人名称与 甲方名称是否一致、是否有共有权人、是否已经存在抵押等。如房屋所有权人名称与甲方名称不一致或有共有权人时，应要求甲方提供有权向乙方出租租赁房屋的证 明文件。此外，乙方还应核查房屋坐落与本合同约定该建筑物或租赁房屋位置或坐落是否一致、房屋用途是否能够满足本合同约定的租赁房屋用途（例如，如果房屋 用途为住宅，一般不能用于商业经营）、租赁房屋是否属于可供出租或如出租应经审批的房屋（例如是否为人防工程等）等。

3.如果租赁房屋于本合同签署前已被出租人设定抵押，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条的规定，出租人应向承租人书面告知租赁房屋已经抵押的事实。经告知的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。因此造成承租人损失的，由承租人自行承担。如 果出租人未书面告知承租人租赁房屋已设定抵押，出租人对出租已经被设定抵押的租赁房屋造成承租人的损失承担赔偿责任。

4.如果租赁房屋于本合同签署后被出租人设定抵押，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第65条的规定，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

5.如果租赁房屋包括多个相互独立的房间或楼层，合同除应约定租赁房屋总建筑面积外，还应分别约定各独立空间或各楼层的建筑面积。

6.如果租赁合同签署时，该建筑物尚未竣工，或租赁房屋为该建筑物房产证项下的部分区域且未单独测绘等，可以将本合同中租赁房屋的建筑面积约 定为预测面积，并约定最终的租赁面积以具有相关资质的测绘机构出具的建筑面积测绘报告为准，以及约定预测面积与实测面积出现误差时的处理方式（包括租金、物业服务费等相关费用的调整等）。

7.为避免由合同一方聘请的测绘机构出具的测绘报告不准确，双方还可以约定任何一方对对方提供的测绘结果有异议时的处理方式（例如双方共同委托测绘机构进行测绘等），并约定测绘费用的承担主体。

8.商业房屋租赁合同与住宅房屋租赁合同的重要区别之一是，前者需要考虑房屋的物业条件是否能够满足经营需要。本合同因房屋用于销售服装，对 水、电、煤气或天然气等均无特殊要求。因此，没有约定水、电、煤气或天然气等能源的供应条件。但如果租赁房屋用于经营餐馆、影院、超市等用途，应就租赁房 屋的给排水、电力、排烟、楼板承重、空调供应时间及温度等条件进行详细、具体的约定。

9.如果租赁房屋位于中国北方地区，合同应约定是否提供集中（或单独）供暖以及承租人应支付的供暖费数额及支付时间。

10.商业项目中的承租人出于客流量的考虑，可能会要求出租人确定商业项目的统一开业日期，并保证商业项目于统一开业日期时应达到最低开业 率。特别是如果租赁房屋所在的商业项目尚未整体开业时，承租人对开业日以及开业率会更加关注，这也是商业房屋租赁与住宅房屋租赁的重要区别。如果合同双方 协商一致约定统一开业日期及/或开业率的，应明确约定开业以及开业率的判断标准。

11.为明确租赁合同项下乙方可以使用的租赁房屋及相关区域（包括广告位、车位等）的具体位置，附件一（略）应包括该建筑物整体平面图、租赁 房屋所在各楼层平面图以及乙方可使用的（含专用及非专用）外立面（包括店招位、广告位等）、室内及室外导引区、停车位、客梯、货梯、库房、通道、卸货区、垃圾存放区、电表、水表、配电箱及/或供电供水控制设施、设备或系统等位置及平面图。

12.如果合同中约定承租人为乙方提供专用的设施、设备或区域，例如专用车位、广告位、卸货通道、电梯等，除应明确约定该等设施、设备或区域 专供乙方使用外，还应将相关的位置示意图作为合同附件。同时，应约定乙方因使用该等专用设施、设备或区域而应向甲方支付的相关费用数额及支付时间。

【相关案例】

某机票代理公司了解到，某写字楼房地产项目已经销售90%，机票销售潜在客户较多。因此，该公司向开发商购买了该写字楼项目中的部分房屋。签 订房屋买卖合同时，机票代理公司要求开发商在合同中明确约定已售房屋情况。同时，在违约条款中约定，如果房屋交付时办理入住手续的业主未达到房屋可售套数 的80%，则机票代理公司有权解除房屋买卖合同。写字楼项目交付使用后，该公司发现由于退房率较高，项目的入住率未能达到合同约定的比例。因此要求解除房 屋买卖合同，并得到了法院的支持。

【法律规定】

《中华人民共和国合同法》（1999.10.01施行）

第十二条 合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：

(一)当事人的名称或者姓名和住所；

(二)标的；

(三)数量；

(四)质量；

(五)价款或者报酬；

(六)履行期限、地点和方式；

(七)违约责任；

(八)解决争议的方法。

当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。

《《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》》（2000.12.13施行）

第六十五条 抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

第六十六条 抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

二、房屋用途

1.租赁房屋用于乙方销售注册商标为

的女士服装。

2.为满足乙方经营所需，甲方同意乙方将租赁房屋的部分面积用于设置配套的办公场地或仓库。但该等办公场地或仓库所占租赁房屋建筑面积不应超过租赁房屋总建筑面积的 %，否则应视为乙方变更租赁房屋用途。

3.乙方如拟将租赁房屋用于本合同约定之外的用途，应经甲方事先书面同意。同时，乙方应独立承担因变更用途而产生的全部法律责任，且即使甲方 同意乙方变更租赁房屋用途，甲方无须为乙方的上述行为承担任何责任。如乙方未能完成审批、登记、备案手续或因其他原因导致租赁房屋用途未能依法变更，乙方 应按本合同约定用途使用租赁房屋，且不得以未能变更用途或甲方已经同意变更用途等为由主张免予履行或承担全部或部分合同义务或法律责任。

4.乙方于租赁房屋开业前，应完成经营所需全部审批、登记、备案等，并承担相关责任及费用。同时，乙方不得以办理（或未能办理）上述审批、登记、备案手续为由主张免予履行全部或部分合同义务，或免予承担法律责任。

●律师批注

【条款目的】

明确租赁房屋的用途。

【风险提示】

1.对于出租方来说，租赁房屋的用途关系到整个商业项目的经营方向，并与排他竞争性条款直接相关；对于承租方来说，租赁房屋的用途关系到其租赁房屋的目的是否能够实现。因此，明确、具体地约定租赁房屋的用途是商业房屋租赁合同中的重要内容。

2.租赁房屋的用途应尽量约定明确、具体。对乙方可利用租赁房屋开展的经营行业或业态（如餐饮、百货、娱乐等）、经营品牌或商号、经营产品类别等均应明确约定。

3.因乙方利用租赁房屋经营时，经常需要于租赁房屋内设置必要的配套办公场地或仓库等，以满足经营所需。因此，根据乙方的要求，租赁合同中可 以约定乙方可将租赁房屋的部分面积用于设置配套的办公场地或仓库。但为避免乙方利用该约定内容改变租赁房屋的用途，合同中应进一步约定，该等办公场地或仓 库所占租赁房屋建筑面积不应超过租赁房屋总建筑面积的一定比例，否则应视为乙方变更租赁房屋的用途。

4.如果租赁房屋的用途涉及需要相关行政机关审批、登记或备案的（例如餐饮、影院等），应于开业前依法办理相关的审批、登记或备案手续。

【相关案例】

某有限公司作为房屋的承租人，承租某商场部分房屋。签署租赁合同时，承租人未严格审查合同中关于房屋用途的限制性约定，且未对合同中有关承租 人变更房屋用途前应征得出租人同意的约定提出异议。房屋交付后，因承租人经营状况不佳，决定改变房屋用途，将约定的销售图书变更为销售服装。但变更前，承 租人未按合同约定与出租方协商变更房屋用途并签订补充协议。因承租人擅自变更房屋用途导致与该商业项目中的其他商户经营范围发生重合，并使出租人违反了与 其他商户约定的排他竞争条款。出租人因此向法院提起诉讼，要求解除其与该承租人签署的租赁合同，并要求承租人承担违约责任，支付违约金，并赔偿损失。

法院经审理认为，承租人擅自变更租赁合同约定的房屋用途，已经违反合同约定。出租人有权依据租赁合同的约定解除合同，并要求承租人支付违约金。违约金不足以弥补出租人因此而遭受的损失时，承租人还应承担足额赔偿责任。

【法律规定】

《中华人民共和国合同法》（1999.10.01施行）

第二百一十七条 承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。

第二百一十八条 承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。

第二百一十九条 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

三、租赁期限

1.租赁期限

（1）本合同租赁期限

年，自租赁房屋交付之日起计算（包含免租装修期）。即租赁期限自

年

月

日起至

年

月

日止。

（2）租赁房屋交付日与本合同第五条第2款约定的实际交付日不符的，租赁期限开始日期以本合同第五条第2款约定的实际交付日为准。

2.续租及终止

甲乙双方应于本合同租赁期限届满时提前六个月就续租事项进行协商。除非双方签订补充协议延长租赁期限，本合同租赁期限于届满之日终止。

●律师批注

【条款目的】

明确租赁期限的开始及终止时间以及与续租有关的事项。

【风险提示】

1.租赁合同约定的租赁期限不得超过20年。否则，超过部分无效。

2.租赁合同中，双方就租赁期限届满后租赁期限是否延长的约定通常有三种方式：

(1)合同约定，租赁期限届满后，除非本合同一方提前一定期限向对方发出终止合同的书面通知，租赁期限自动延长。

此种方式有利于稳定双方的租赁关系。但如果采用此种方式，合同应对延长期限内的租金数额及其支付时间、延长的期限等进行约定。同时，合同约定 的租赁期限届满前，双方应根据自身的实际情况决定是否延长租赁期限。如果不希望租赁期限延长的，应提前向对方发出终止通知，及时终止租赁合同。

(2)合同约定，双方可于租赁期限届满前就租赁期限延长的有关事项进行协商。如果双方未能就延长租赁期限事宜（包括租金标准、租赁期限等）达成一致意见并签署补充协议，租赁合同于约定的租赁期限届满之日终止。

采用此种方式的，合同约定的租赁期限届满前，如果任何一方希望延长租赁期限，应提前向对方发出书面通知，并就与延长租赁期限有关的事项进行协 商并签署补充协议，明确租赁期限延长的具体期限、该期间内的租金计算标准以及支付方式等。通常条件下，除非补充协议中另有约定，原租赁合同中约定的双方权 利义务以及其他内容于延长的期限内仍对双方具有法律约束力。

(3)合同约定，租赁合同于约定的租赁期限届满之日终止。同等条件下，承租人享有优先承租权。

采用此种方式的，合同中应约定“同等条件”的判断标准，即“同等条件”是否包括租金数额、租金支付时间、租赁期限等相关条件。另外，出租人可以根据租赁房屋及其所在建筑物的实际情况，考虑是否有必要将租赁房屋用途列为“同等条件”的判断标准之一。

3.如果租赁合同中未约定租赁期限的延长事宜，或采用上述第(2）种或第(3）种方式约定。租赁期限届满后，承租人继续使用租赁房屋且出租人 未提出异议的，原租赁合同于承租人继续使用租赁房屋的期间内继续有效，但租赁期限为不定期。在提前合理期限通知对方的前提下，合同任何一方均有权随时解除 合同。

【相关案例】

1.1999年5月1日，××供销社将其所有的房屋出租给郝××作为经营用房，租赁期限为23年零6个月。后因郝××经营不善，于租赁期限开始后的第11年欲解除租赁合同。为免予支付提前解除合同应承担的违约金，其向法院起诉请求确认租赁合同因超过20年无效。

法院经审理后认为，租赁合同中有关租赁期限的约定，20年之内的部分有效，超过20年的部分无效。郝××提前解除合同应向出租方承担违约责任并支付违约金。

2.上海某物业服务有限公司将某村3号房屋一间出租给赵某作经营使用，月租金人民币1500元，租赁合同每年一签。租赁期限届满后，在未续签 租赁合同的条件下，赵某不仅继续占用房屋，且未支付租金。上海某物业服务有限公司诉至法院，请求判令被告赵某支付租赁期限届满后占用房屋期间的租金，同时 解除双方的租赁关系，并由赵某交还租赁房屋。

法院经审理认为，双方签署的《房屋租赁合同》合法有效。租赁期限届满后，赵某继续使用租赁房屋，且双方对继续使用租赁房屋均未提出异议，但未 重新签订合同，故双方之间原租赁合同继续有效，赵某应支付房屋使用期间的费用。因合同的租赁期限转为不定期，且出租人要求解除合同。因此，依据《合同法》第232条、第236条的规定，双方的租赁合同依法可以解除。

【法律规定】

《中华人民共和国合同法》（1999.10.01施行）

第二百一十三条 租赁合同的内容包括租赁房屋的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

第二百一十四条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

第二百三十二条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

第二百三十六条 租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

四、租金及其他费用

1.租金

(1)租赁房屋的租金自租赁房屋开业之日起计算。本合同约定的租金数额不包括乙方依据本合同约定应支付的物业服务费、能源费、税费或其他任何费用。

(2)本合同约定的租赁期限内，租赁房屋的月租金标准为：

自

年

月

日起至

年

月

日止，租金为人民币

元/平方米/月；

自

年

月

日起至

年

月

日止，租金为人民币

元/平方米/月；

自

年

月

日起至

年

月

日止，租金为人民币

元/平方米/月。

(3)租金支付时间

①租赁房屋的租金采取“先付后用”的方式，且每三个完整自然月支付一次（即每三个完整自然月为一个支付周期）。除首期租金及末期租金外，乙方应于每个支付周期的上一个月的首十五日前支付下一个支付周期的租金。

②首期租金指自开业日起至第一个支付周期结束之日止的期间的租金总和。乙方应于租赁房屋交付当日向甲方支付首期租金。

③末期租金指租赁期限届满前最后一个完整的支付周期开始之日至租赁期限届满之日止的期间的租金总和。乙方应于支付最后一个支付周期的租金时支付末期租金。

④首期租金的首月或末期租金的末月不足一个完整自然月的，按乙方于该月实际租赁房屋的天数计算该月租金。

(4)甲方应于收到乙方支付的租金后

日内向乙方提供等额合法房屋租赁发票。

2.物业服务费

(1)租赁房屋物业服务费按租赁面积计算，每月每平方米

元（日物业服务费＝月物业服务费×12÷365）。

(2)如因物业服务内容增加、物价部门调整服务价格等各种原因，乙方同意甲方调整物业服务费收费标准，并按照甲方通知的收费标准支付物业服务费。

(3)物业服务费自租赁房屋交付之日起计算，并采取“先付后用”的方式，每一个完整自然月支付一次。乙方应于每月25日前向甲方支付下一个自然月的物业服务费。

(4)租赁房屋实际交付日的当月或租赁期限末月不足一个完整自然月的，该月物业服务费按日计算（即：日物业服务费×乙方于该月实际租赁天数），并于租赁房屋实际交付日前

个工作日内支付。

(5)甲方收到乙方支付的物业服务费后

日内，应向乙方提供等额的合法发票。

3.能源费

(1)甲方为租赁房屋提供电力及空调（具体供应条件详见租赁房屋交付标准及条件）。

(2)甲方不为乙方提供专用的上下水、卫生间、煤气或天然气。乙方可使用位于该建筑物公共区域内的上下水及卫生间。

(3)乙方应向甲方支付能源费按租赁面积计算，每月每平方米

元（日能源费＝月能源费×12÷365）。

(4)如因物价部门调整能源费价格，乙方同意甲方相应调整上述第（3）项约定的能源费价格，并按甲方通知的收费标准支付能源费。

(5)能源费自租赁房屋交付之日起计算，并采取“先付后用”的方式，每一个完整自然月支付一次。乙方应于每月25日前向甲方支付下一个自然月的能源费。

(6)租赁房屋实际交付日的当月或租赁期限末月不足一个完整自然月的，该月能源费按日计算（即：日能源费×乙方于该月实际租赁天数），并于租赁房屋实际交付日前

个工作日内支付。

(7)甲方收到乙方支付的能源费后

日内，应向乙方提供等额的合法发票。

(8)租赁房屋空调供应时间为营业日的早

点至晚

点。如果乙方需要于该供应时间之外由甲方供应空调，除应提前三日向甲方提出书面申请外，还应按每小时

元的标准向甲方支付空调延时使用费。

4.乙方除应向甲方支付本合同约定的租金、物业服务费、能源费、装修押金、装修垃圾清运费等费用外，无须向甲方支付任何其他费用（但乙方依据本合同约定应支付的违约金及损害赔偿金除外）。

5.乙方应以人民币向甲方支付租金及其他费用。

6.乙方向甲方支付的租金及其他费用均应支付至甲方指定的如下账户。甲方变更账户信息时，最迟应于合同约定的乙方应付租金及/或其他费用前十五个工作日以书面形式通知乙方。否则，因此造成逾期支付的，乙方不承担违约责任：

户名：

开户行：

账号：

7.本合同约定乙方应向甲方支付租金或其他费用的期间届满的最后一日是节假日的，乙方应于节假日后的首日支付。

8.因乙方向甲方支付租金、物业服务费及其他费用而应向银行支付的手续费由乙方承担。

9.甲乙双方因履行本合同而需要缴纳的相关税费由各方依法承担。

●律师批注

【条款目的】

明确承租人应支付的租金、物业服务费、能源费等相关费用的计算标准、金额以及支付方式等。

【风险提示】

1.因商业房屋的承租人于接收房屋后，通常需要对房屋进行必要的装修装饰。因此，与住宅房屋租金起算时间（通常自房屋交付之日起计算）不同，商业房屋的租金一般于约定的免租装修期结束后或于租赁房屋开业之日起开始计算。

2.本合同约定，租金不包括乙方依据合同约定应支付的物业服务费、能源费、税费或其他任何费用。根据实际情况，有些商业房屋的租金可能包括物 业服务费、能源费等其他费用。合同双方应于合同中明确约定承租人支付的租金是否包含上述费用，或约定承租人除支付租金外，还应支付的其他费用及其数额。

3.与住宅房屋租金计算方式（按房屋总建筑面积计算）不同，商业房屋的租金一般按每建筑平方米的日租金、月租金或年租金计算。

4.合同中约定的租金标准应明确租金计算的币种。非以人民币计价的，应约定汇率换算方法、换算基准时间。

5.合同中涉及按年或按月支付租金或履行其他义务的，应明确约定月或年是否为自然月或自然年。

6.如果合同签订时，租赁房屋的交付日不能确定，或租赁房屋实际交付日与合同约定的交付日不符，双方应于租赁房屋实际交付给承租人时签署租金确认文件，明确每个租赁的起止日期及其对应的租金数额。

7.本合同目前采用的租金计算方式为固定租金，即与承租人利用租赁房屋而获得的收益无关。除固定租金外，商业房屋的租金计算方式还可以采用与 租赁房屋营业额挂钩的方式，即通常所称的扣点租金。采用扣点租金方式的，应于合同中明确约定对营业额数据的确认程序以及依据，并约定承租人隐瞒营业额时应 承担的违约责任。

8.本合同明确约定乙方应向甲方支付物业服务费。在有些商业项目中，虽然业主应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，但业主可以与承租人 约定由承租人向物业服务企业交纳物业服务费。如果合同做上述约定，则该约定有效，但业主应对承租人支付物业服务费的行为承担连带交纳责任。

9.本合同未约定租赁保证金。如果出租人要求承租人支付租赁保证金，则合同中应约定租赁保证金支付的时间、支付数额、能够抵扣的费用、抵扣条件、抵扣后承租人应承担的补足义务、承租人交还租赁房屋后租赁保证金返还的条件以及返还时间等。

10.本合同未约定质量保证金。如果出租人要求承租人支付质量保证金，合同中应约定质量保证金支付的时间、支付数额、能够抵扣的费用、抵扣条件、质量保证金返还的条件以及返还时间等。

11.因本合同租赁房屋用于销售服装，且无须甲方为乙方提供专用的上下水、煤气或天然气等。因此，本合同中乙方应向甲方支付的能源费采取按租 赁房屋面积并按固定数额计算并支付的方式。如果租赁房屋用于餐馆、洗浴、影院等对上下水、电量、煤气或天然气等能源消耗较多的用途时，可为租赁房屋安装相 关能源的独立计量仪表，并由承租人根据该仪表数据据实支付能源费；或约定由承租人按该建筑物总用水量、用电量、用气量的一定比例支付能源费。

12.如果甲方为租赁房屋提供中央空调，则合同中一般应约定延时空调使用费。当乙方需要甲方于约定的空调供应时间之外提供空调时，应按约定向甲方支付空调使用费。

13.有些商业项目中，因甲方能够提供推广活动，双方可以根据实际情况约定乙方向甲方支付推广费。

14.合同履行过程中，如果合同约定的任何一方履行义务的期限届满之日为节假日，则履行义务的届满日期一般应顺延至节假日结束后的首日。

【法律规定】

《中华人民共和国合同法》（1999.10.01施行）

第二百一十三条 租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

《中华人民共和国民事诉讼法》（2012.08.31修正）

第八十二条 期间包括法定期间和人民法院指定的期间。

期间以时、日、月、年计算。期间开始的时和日，不计算在期间内。

期间届满的最后一日是节假日的，以节假日后的第一日为期间届满的日期。

期间不包括在途时间，诉讼文书在期满前交邮的，不算过期。

《物业管理条例》（2007.08.26修订）

第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

五、交付与验收

1.租赁房屋交付日

甲方应于

年

月

日向乙方交付租赁房屋（以下简称“交付日”）。

2.租赁房屋的验收及交接

(1)甲乙双方应于约定的交付日前办理租赁房屋验收手续（具体日期以甲方提前十五日书面通知的日期为准）。

(2)办理验收手续时，乙方应与甲方共同检查本合同约定的全部设施设备及区域。如经验收租赁房屋符合本合同约定的交付标准及条件，甲乙双方应共同签署租赁房屋交接单。租赁房屋交接单一式二份，甲乙双方各执一份。

(3)如经验收，上述任一设施设备或区域不符合本合同约定交付标准及条件的，应将不符之处、维修或整改方式以及期限等记载于验收单中，并经甲乙双方共同签署。验收单一式二份，甲乙双方各执一份。

(4)对于验收单中记载的应由甲方负责维修或整改的部位，甲方应于约定的期限内维修或整改完毕，并通知乙方与甲方共同办理再次验收手续。

(5)经再次验收合格后，甲乙双方应签署租赁房屋交接单。租赁房屋交接单一式二份，甲乙双方各执一份。

(6)房屋交接单签署当日为甲方实际向乙方交付租赁房屋之日（以下简称“实际交付日”）。

(7)甲方实际向乙方交付租赁房屋之日晚于本合同约定的交付日的，甲方应按本合同约定承担违约责任并支付违约金。

(8)如因乙方原因导致双方逾期办理租赁房屋验收或交接手续的，甲方不承担逾期交房违约责任，且乙方应支付逾期期间的租金、物业服务费、能源费。同时，本合同约定的免租装修期不予顺延，且乙方应于约定的开业日开业。逾期开业时，应按本合同约定承担违约责任。

3.租赁房屋交付条件

(1)本合同签署时甲方拥有向乙方出租租赁房屋的完整权利（包括获得向乙方转租的权利等）；

(2)租赁房屋向乙方交付前已被清空（乙方同意保留之装修装饰或财产除外），且不存在任何人占用租赁房屋内的任何面积或存在与租赁房屋有关之任何纠纷、争议或诉讼、仲裁；

(3)租赁房屋向乙方交付前能够作为乙方办理工商登记或经营所需其他审批、登记、备案的地址；

(4)任何第三方不会对乙方使用租赁房屋的行为提出主张或干涉；

(5)租赁房屋条件能够满足乙方确定的租赁房屋用途；

(6)符合本合同附件八所列交付标准及条件（略）。

4.甲方应保证租赁房屋于租赁期限内符合本条约定之交付标准及条件。

●律师批注

【条款目的】

明确租赁房屋交付日期、验收和交接程序以及交付条件。

【风险提示】

1.由于商业房屋用途复杂，特别是用于餐饮、影院等用途时，会对商业房屋具备的给排水、电力、煤气或天然气、排烟等提出较住宅房屋更高的要 求。因此，合同除应对验收及交接程序做出约定外，对商业房屋应具备的交付条件亦应做出明确、具体的约定。如果租赁合同中对房屋交付使用时的入住率或店铺开 业情况有约定，则办理租赁房屋交付验收手续时，应当对该等实际情况进行实地核查。

2.如果在租赁房屋验收过程中，承租人发现有与合同约定的交付标准及条件不符之处，应及时提出，并要求出租人记载于验收记录文件中。

3.在租赁房屋交付标准及条件中，除应约定房屋水、电等符合约定条件外，还应约定房屋可以作为承租人注册经营实体或办理开业经营所需的注册或登记地址。

【相关案例】

2006年12月12日，承租人与出租人签订《房屋租赁合同》，约定由原告（即承租人）承租被告（即出租人）管理的×××酒店作餐饮经营场 所。合同签订后，出租人于约定的时间向承租人交付了房屋，承租人亦按约履行支付租金的义务。合同履行过程中，承租人发现出租人在未经承租人同意的情况下，擅自开放了餐厅的后门，并任由住店客户通过餐厅自由进出停车场。承租人认为，出租人的行为对餐厅工作人员的人身及财产安全均造成极大隐患，承租人不得不专 门雇人于营业时间结束后留守看店。在与出租人协商未果的情况下，承租人向法院提起诉讼，请求判令出租人支付因后门无法关闭而支出的人员值班费1.1万元。出租人向法院辩称，租赁房屋于交付给承租人时即已经设计并安装后门。虽然房屋交付时后门并未实际开放，但合同履行过程中，出租人是应消防部门的要求依法将 后门打开的。如果出租人不开放后门，将面临消防部门对出租人处以行政处罚的风险，故出租人不同意承租人提出的诉讼请求。

法院经审理认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。餐厅后门系消防原因无法关闭，且此情况承租人在租赁房屋前即应了解，故法院对承租人的该项诉讼请求不予支持。

【法律规定】

《中华人民共和国合同法》（1999.10.01施行）

第二百一十六条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

六、免租装修期

1.自本合同约定的实际交付日起，乙方享有

个月的免租装修期。乙方应于免租装修期内完成租赁房屋的装修。

2.免租装修期内，乙方无须向甲方支付租金，但应支付物业服务费、能源费等本合同约定的其他费用。同时，免租装修期内，除另有约定外，本合同、全部附件及相关管理制度约定的乙方义务均不免除。

3.免租装修期仅限于乙方对租赁房屋进行装修，不得开展经营或其他活动。如果乙方开展经营活动，甲方有权决定免租装修期于乙方开始经营之日终止。租赁房屋租金应自免租装修期结束之日起计算。

4.乙方承诺最迟于租赁房屋实际交付日后

日内开始进场装修。

●律师批注

【条款目的】

商业项目的租赁期限通常会包含免租装修期，以便承租人对租赁房屋进行必要的装修装饰。本条约定的目的在于明确免租装修期的具体日期、承租人于该期限内应支付的费用以及于免租装修期内可以利用租赁房屋从事的活动。

【风险提示】

1.出租人逾期交付租赁房屋时，免租装修期的开始日应相应顺延。

2.应约定免租装修期是否包含在合同约定的租赁期限内。

3.应约定免租装修期内租金、物业服务费以及水电等能源费用的计算方式。

4.应约定承租人是否可以于免租装修期内开展经营活动。

5.如果乙方于装修租赁房屋前需要由甲方办理或自行办理相关的审批、登记或备案手续，乙方应于免租装修期前或开始之日即通知甲方办理或自行办理。避免因办理审批、登记或备案手续而导致无法于免租装修期内装修完毕。

七、房屋装修

1.甲方对租赁房屋或该建筑物进行重建、改造或翻修、更新时，应提前三十日书面通知乙方。如因重建、改造或翻修、更新导致租赁房屋停止或暂停营业，或正常经营受到影响时，甲方应予以足额补偿。具体补偿方式及补偿标准由双方届时另行协商。

2.乙方在不改变租赁房屋内部主体结构、建筑分区和功能的前提下，可根据实际经营需要，对租赁房屋进行内部装修装饰、改造、安装或更改设施设备（以下统称“装修”）。

3.若乙方需对租赁房屋内原有的水、电、燃气、供暖、消防等设施设备进行改造，须事先经具备相应资质的建筑设计单位出具变更设计说明书、施工图纸等，并向有关行政机构办理审批、登记手续，且获得甲方书面同意后方可实施。

4.乙方应保证租赁房屋内的装修符合消防、建筑等法律法规及相关主管部门的要求。乙方应依法自负费用办理装修（包括但不限于消防施工申请、消 防验收、设计报审等）所需的行政审批手续（甲方予以必要的协助）。经政府部门审批、登记后的装修设计方案非经审批机关批复不得修改。

5.乙方应按政府部门的要求修改不符合要求的装修方案，并承担相应的法律责任，包括但不限于因装修方案未能通过政府部门批准而不能装修以及因验收不合格而不能投入使用的风险。乙方不应以上述事由为原因请求降低租金或相关费用，或要求解除本合同。

6.除非甲方书面同意，乙方对租赁房屋的装修应于免租装修期内实施。免租装修期外，如果乙方需要对租赁房屋进行装修，无论是否影响租赁房屋及 /或甲方、其他商户的正常经营，均应事先征得甲方书面同意，并遵守本合同、全部附件关于装修的相关约定以及甲方、物业服务企业制定的相关管理制度。

7.乙方及其承包商、代理机构与雇员应遵守本合同及全部附件约定、甲方及/或物业服务企业制定的各类管理规定（包括但不限于装修管理规定）及 在装修期间提出的其他要求。乙方需按照上述约定及要求装修租赁房屋，并确保装修安全。甲方及/或物业服务企业有权就乙方对租赁房屋的装修进行规范、管理。

8.乙方在装修前应按照装修管理相关规定将装修方案及图纸、装修材料清单及质检证明文件、施工单位资质文件等装修所涉全部资料报甲方审核并将复印件加盖乙方公章（乙方为自然人时应签字）交甲方备案，同时应提供原件供甲方核对。

9.因政府部门原因、乙方迟延提交装修申请原因或乙方按照甲方要求补充或修改申请文件等原因导致乙方未能及时开始装修的，相关责任及损失均由乙方承担。

10.乙方应按本合同约定为租赁房屋装修购买

保险，费用由乙方自行承担。该等保险应于装修开始之日起至装修完成之日止的期间内持续保持有效。

11.乙方应于装修开工前向甲方支付装修押金

元，装修垃圾运输费

元。装修押金于乙方的装修满足甲方制定的装修管理规定中规定的返还条件及时间时，由甲方不计利息的向乙方返还。

12.乙方装修开工时应至少满足如下条件：

(1)已按本合同约定就装修事项征得甲方书面同意；

(2)依法应经政府部门审批同意、登记或备案时，已获得审批、登记或备案文件；

(3)已与甲方及/或物业服务企业签署装修管理协议、消防安全责任书及甲方及/或物业服务企业要求的其他文件；

(4)已自负费用为装修购买保险；

(5)已向甲方及/或物业服务企业支付应支付的全部费用，包括但不限于装修押金和装修垃圾运输费等；

(6)相关法律规定及甲方、物业服务企业制定及不时修改的其他条件。

13.乙方应按照提供给甲方且已经经过审批的装修文件及资料进行装修。装修期间，甲方及物业服务企业有权随时察看租赁房屋装修进度及效果，一旦发现乙方的装修不符合约定或甲方、物业服务企业的要求，则可要求乙方立即整改。

14.乙方应承担因装修而产生的一切法律责任。乙方装修不应影响该建筑物主体结构安全及甲方、相邻商户以及任何第三方的正常经营活动或造成损失，或给该建筑物内其他使用人造成不良影响。乙方装修给甲方或其他主体造成的损害，以及装修过程中的其他责任，均由乙方承担。

15.未经甲方书面同意，乙方不得：

(1)在租赁房屋或该建筑物任何部位搭建、安装、拆除或改装任何固件、分隔物、建筑和设施；

(2)改装、增加或允许他人改装、增加电气设施、燃气设施、空调设备、下水管道、消防/火警监测或保安系统；

(3)安装或允许他人安装任何需要附加电气/燃气、市电布线/管道、或不通过分表计量的电/燃气、或其重量超过了地面的设计载重的设备、机器；

(4)铺设或使用任何可能损坏或穿透地板的覆盖物；

(5)根据本合同其他约定或相关附属文件、管理制度要求，需要得到甲方同意的其他行为。

16.乙方装修完成后，应自行负责办理装修验收手续。验收不合格的，乙方应进行整改。如果甲方也进行了相应验收的，甲方的验收不免除乙方承担因装修及验收不合格等而引发的法律责任，且不导致甲方对乙方的装修承担任何责任。

17.乙方于装修完毕后依法应办理竣工验收合格证明、消防验收合格证明的，应依法办理验收手续，取得竣工验收合格证明及消防验收合格证明，并将相关验收文件复印件并加盖公章提供给甲方备案。

●律师批注

【条款目的】

明确承租人对租赁房屋进行装修时以及完成装修之后，合同双方应享有的权利、承担的义务。

【风险提示】

1.乙方对租赁房屋进行装修时应遵守相关法律法规以及甲方或物业服务企业制定的相关规章制度。

2.甲方及物业服务企业有权利对乙方装修租赁房屋的行为进行规范和管理。

3.乙方对租赁房屋进行装修涉及应事先经相关行政机关审批、登记或备案事项时，应依法提前办理相关手续。

4.租赁房屋装修完成后，依法应向行政机关办理验收手续并取得竣工验收合格证明、消防验收合格证明的，乙方应依法办理相关手续。

5.如果乙方需要改变租赁房屋主体结构及/或功能时，应事先征得甲方同意。如果甲方不是租赁房屋的所有权人，应征得租赁房屋所有权人的同意。

6.出租方可以于合同约定承租方应交纳装修押金，并同时约定该等押金、费用的交纳时间、数额及返还条件、时间等。

7.出租方可以于合同约定承租方应交纳装修垃圾运输费，并同时约定该费用的数额及支付时间。

8.合同中应明确约定因租赁房屋装修而产生的法律责任的承担主体。特别是当承租方的装修方案或装修验收不能通过相关政府部门的批准时的责任承担事宜。

【相关案例】

1.A公司承租租赁房屋后需要对房屋进行装修，并向物业公司交纳了装修押金。后因A公司装修时遭到隔壁公司的投诉。在装修完成后，物业公司以A公司违反装修管理规定并遭到他人投诉为由拒绝向其返还装修押金。后经双方协商，物业公司向A公司返还了部分装修押金。

2.2009年9月15日，被告作为出租方（甲方）与原告作为承租方（乙方）签订《租赁合同书》，约定甲方将某处230平方米房屋出租给乙方 用于职工宿舍。合同同时约定，乙方在租用期间，需对承租房屋进行翻建、改建、扩建的，应经甲方同意并另行签订改建合同方可施工。未征得同意的，甲方可以要 求乙方恢复原状或赔偿损失。原告接收房屋后对所租房屋进行了职工宿舍的分隔装修，在装修期间，因被××政府安全生产监督管理科检查发现违反相关法律规定而 被迫停止施工。此后，因装修方案一直未能获得主管行政部门的批准，房屋始终未能作为职工宿舍供原告使用。后原告向被告提出解除合同并返还已付租金的要求，遭被告拒绝。原告遂向法院提起诉讼。

法院经审理认为，原、被告签订的《租赁合同书》系双方当事人真实意思表示。虽然双方约定原告所租场地用途为职工宿舍并由被告保证原告正常使 用，但由于有关政府部门不同意原告在所租场地上进行职工宿舍的隔间工程，致使合同目的无法实现。故原告提出解除合同的主张，法院予以支持。

【法律规定】

《中华人民共和国合同法》（1999.10.01施行）

第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；

(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

(五)法律规定的其他情形。

第二百二十三条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

八、房屋修缮

1.租赁期限内，甲方应使公共区域各项设施设备以及租赁房屋内由甲方提供的各项设施设备处于正常工作状态。

2.遇到火灾等紧急事件时，甲方或物业服务企业可以在不通知乙方的情况下强行进入租赁房屋。因此导致乙方遭受损失的，由责任方承担赔偿责任。

3.租赁期限内，乙方应合理使用并爱护租赁房屋内部的各项设施，包括但不限于地板、墙面、所有店面、门窗、电气设施、燃气设施、给排水设施、消防设施、空调设施、线缆和管道等。

4.乙方对租赁房屋实施的装修，由乙方负责修缮，并应使其始终处于清洁和良好状态且符合相关规定。因修缮所发生的全部责任及所有费用，包括税收及政府收费等均由乙方承担。

5.乙方如发现本合同约定应由甲方负责修缮的设施设备出现损坏或故障，应及时书面通知甲方，必要时应及时报警。同时，乙方应采取有效措施防止损失扩大。甲方应于接到乙方通知的当日开始维修工作。

6.乙方承担下述修缮责任：

(1)由乙方实施的装修以及添置的设施设备；

(2)因乙方或其顾客、来访客人使用不当或不合理使用致使损坏的设施设备及区域。

7.甲方承担与该建筑物相关的全部修缮责任，但本条第6款约定的应由乙方承担的修缮责任除外。

●律师批注

【条款目的】

明确合同双方对该建筑物以及租赁房屋的修缮责任。

【风险提示】

1.租赁期限内，出租人应当保证租赁房屋能够满足合同约定的条件，否则应承担违约及赔偿责任。但由乙方实施的装修以及添置的设施设备等应由乙方负责修缮。

2.如果由于承租人自身原因导致租赁房屋不符合合同约定的条件或不能满足承租人的经营需要，承租人无权要求出租人予以赔偿。

3.合同或其附件应明确约定出租人及承租人负责修缮的责任范围。

4.甲方对该建筑物进行重建、改造或翻修、更新时，必然会影响商业项目的客流量，并可能影响乙方的正常经营。因此，甲方应向乙方支付适当的补偿。

【相关案例】

2006年12月12日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告将坐落于上海市杨浦区周家嘴路×××号×××酒店的三间门面房租赁给原告使用，同时将酒店的厨房及员工餐厅交给原告使用与经营管理。2008年11月4日，因被告经营的客房水管爆裂，造成原告经营的餐厅漏水。2008年11月6日，被告委托他人维修漏水相关部位，并于2008年11月11日维修完毕。维修工程完毕后，原告就所受损失的赔偿事宜与被告协商未果，遂诉至法院。

法院经审理认为,当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。因被告原因造成租赁餐厅漏水至实际修复验收完毕期间，对原告经营势必造成影响，被告应承担赔偿责任。

【法律规定】

《中华人民共和国合同法》（1999.10.01施行）

第二百二十条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。

第二百二十一条 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。

九、物业服务

1.乙方认可甲方已选定的物业服务企业，并同意遵守甲方与物业服务企业签订的《物业管理合同》、《物业管理规约》约定的内容以及不时制定或修改的物业管理相关文件规定的全部内容［《物业管理合同》、《物业管理规约》作为本合同附件（略）］。

2.甲方有权根据需要，制定、修改任何其认为经营和维持该建筑物所必要的一切规章制度。乙方确认该等规章制度自甲方向乙方送达书面通知之日起生效。但该等规章制度不得专门针对乙方做出，且不应因此而损害乙方的合法权益。

3.上述规章制度作为本合同的补充，在任何方面均不得减损本合同的效力。如上述规章制度与本合同约定不符，应以本合同的约定为准。

4.乙方承认并接受该物业服务企业的管理和服务，并承诺严格遵守物业服务企业制定的各项物业管理制度。物业服务企业有权对上述制度进行修订，乙方亦应严格遵照执行。乙方确认该等规章制度自甲方向乙方送达书面通知之日起生效。但该等规章制度不得专门针对乙方做出，且不应因此而损害乙方的合法权 益。

●律师批注

【条款目的】

明确承租人接受甲方聘请的物业服务企业对该建筑物及租赁房屋提供的物业服务，并同意遵守物业服务企业或甲方制定的相关物业管理制度。

【风险提示】

1.物业服务企业提供的物业服务是针对整个商业项目的。因此，租赁合同中应明确约定乙方认可并接受物业服务企业对该建筑物及租赁房屋提供的物业服务，并承诺遵守物业服务企业或甲方制定的相关物业管理制度。

2.承租人在与物业服务企业提供的物业管理活动中的权利义务由出租人与承租人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。如果承租人违反法律法规或管理规约的规定，出租人或房屋所有权人应为承租人的行为承担连带责任。

【法律规定】

《物业管理条例》（2007.08.26修订）

第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第四十七条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

第四十八条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。

十、开业

1.租赁房屋开业日为

年

月

日。

2.租赁房屋开业条件：

(1)甲方已向乙方交付租赁房屋，并符合本合同附件所列租赁房屋交付标准及条件约定。

(2)乙方实际控制的以租赁房屋为注册地的经营实体（如有）已获得经营所需的全部经营主体及行业经营资质，包括但不限于营业执照、行业经营审批登记或备案文件、商标或专利注册文件或授权经营许可文件等。

(3)乙方及前述以租赁房屋为注册地的经营实体与甲方已依据本合同约定签署《主体变更三方协议》。

(4)乙方已经完成租赁房屋的装修，且已通过甲方及相关政府部门的验收，并已将竣工验收合格证明、消防验收合格证明及开业前消防检查合格证明复印件提供给甲方备案。

(5)已按约定购买足额的保险，并已将保单复印件（加盖公章，乙方为自然人时应签字）提供给甲方备案。

(6)已按本合同约定向甲方支付全部应付费用及款项。

(7)其他本合同、全部附件约定及相关管理制度要求的条件。

3.如因甲方原因致使本条第2款所述开业条件于开业日前未能全部成就时，乙方有权选择：

（1）延期开业直至开业条件全部成就之日，并有权要求甲方按照本合同第十六条第2款约定的标准承担违约责任。

（2）于开业日开业，并按

标准向甲方支付租金、物业服务费及其他费用，直至本条第2款所述开业条件全部成就之日止。

4.如因乙方原因致使本条第2款所述开业条件于开业日前未能全部成就，于甲方通知的开业日未能开业的，乙方除应按本合同第四条约定向甲方支付 租金、物业服务费及其他相关费用外，还应按本协议约定向甲方支付违约金及赔偿甲方损失（包括但不限于甲方因乙方违约行为应向第三方支付的违约金及赔偿）。如果甲方因此解除本合同，乙方无权要求甲方赔偿任何装修费用，或就商铺内的装修、设施向甲方提出任何要求、主张、补偿或索赔。合同解除后，甲方因清理租赁 房屋及乙方的装修而支付的费用亦由乙方承担。

●律师批注

【条款目的】

明确租赁房屋的开业日、开业条件以及相关的法律责任。

【风险提示】

1.商业房屋租赁与住宅房屋租赁的区别之一是，商业房屋的开业日及开业条件是需要特别关注的。如因承租人原因导致在不具备法律规定的开业条件前开业的，除承租人应承担相关法律责任外，出租人亦有可能根据实际情况被要求承担相关责任。

2.约定租赁房屋的开业日有利于出租方确定该建筑物的统一开业日，从而保证商业项目整体开业。

十一、规范经营

1.乙方应于甲方确定的该建筑物统一营业时间正常营业。

2.该建筑物正常营业时间为营业日早

点至晚

点（法定节假日期间营业时间调整时，以甲方通知时间为准，以下简称“营业时间”）。

前款所称营业日指每日，除非甲方书面通知该日不营业或停业。

3.乙方应服从甲方对该建筑物统一营业时间的安排，未经甲方书面同意，不得于营业时间内无故停止、暂停营业。

4.乙方以租赁房屋为注册地注册由其实际控制的公司、合伙制企业（以下简称“该经营主体”）的，应于本合同约定的开业日前办理完毕相关的审批 注册手续，领取有关证照。同时，乙方应与该经营主体及甲方共同签订《主体变更三方协议》，约定由该经营主体受让乙方于本合同项下全部权利义务，并由乙方就 该经营主体履行本合同义务的行为承担连带保证责任。

5.乙方利用租赁房屋开展的经营活动依法应办理审批、登记或备案手续的，乙方应于开业前办理完毕并保证于经营期限内持续有效。

6.乙方保证其于租赁房屋内开展的经营活动未侵犯任何第三方合法权益（包括但不限于第三方合法拥有的知识产权）。

7.乙方于租赁房屋内不得存放或销售假冒伪劣商品、易燃易爆类危险品、违法、违禁物品，不得从事违反法律法规规定的行为。

8.乙方于租赁房屋内进行的经营活动应严格执行政府职能部门有关商品质量、物价、安全、消防、卫生、环保等方面的法律法规，并依法纳税。

9.乙方负责租赁房屋内的全部经营管理，享有及承担因经营而产生的收益及风险。如因乙方经营行为导致甲方遭受损失时，乙方应负责赔偿。

●律师批注

【条款目的】

对承租人利用租赁房屋开展的经营行为进行必要的约束，避免因承租人的违法经营行为导致甲方遭受损失。

【风险提示】

1.乙方应于约定的开业日前办理经营所需资质，避免因逾期办理资质而导致不能开业或违法经营。

2.甲方作为商业项目的出租人，为乙方的经营以及仓储行为提供了必要的场所。因此，甲方有必要对乙方利用租赁房屋开展的经营活动进行必要的约束，避免因乙方的违法经营行为导致甲方被处以行政处罚或承担损失。

3.当甲方发现乙方存在违法经营活动时，应予以必要的管理和纠正。特别是有关政府部门对乙方处以暂停营业等处罚措施时，甲方应予以及时协助。

【相关案例】

某商品批发市场将市场中的商铺用于出租，并由承租人经营服装饰品。2008年，某著名品牌公司发现在该批发市场内存在大量销售假冒该公司合法 注册商标商品的行为。在与该批发市场协商未果的情况下，某著名品牌公司向法院提出诉讼，要求判令该批发市场赔偿其各项经济损失总计50万元。该批发市场向 法院辩称，涉案服装系消费者主动索购，并非商户公开摆卖，其作为市场管理者，对于消费者索购行为进行管理的难度很大。同时，其已对市场内的商户进行了严格 管理，并对售假行为进行了积极查处，履行了其作为市场管理者应当承担的审查和管理义务，故请求法院驳回原告的诉讼请求。

法院经审理认为，该著名品牌公司注册取得的涉案商标应当受到我国法律的保护。批发市场作为经营管理者，负有严格管理、审查其市场内的经营者所 经销商品的来源和商标授权的真实、合法、有效证明文件的义务。批发市场对于商户公开展示并销售的商品，未严格审查其来源和商标品牌，未尽到作为市场管理者 的严格管理义务，批发市场为相关商户的涉案侵权行为提供了便利条件，应依法承担相应民事责任。

【法律规定】

《中华人民共和国商标法》（2001.10.27修正）

第五十二条 有下列行为之一的，均属侵犯注册商标专用权：

(一)未经商标注册人的许可，在同一种商品或者类似商品上使用与其注册商标相同或者近似的商标的；

(二)销售侵犯注册商标专用权的商品的；

(三)伪造、擅自制造他人注册商标标识或者销售伪造、擅自制造的注册商标标识的；

(四)未经商标注册人同意，更换其注册商标并将该更换商标的商品又投入市场的；

(五)给他人的注册商标专用权造成其他损害的。

第五十三条 有本法第五十二条所列侵犯注册商标专用权行为之一，引起纠纷的，由当事人协商解决；不愿协商或者协商不成的，商标注册人或者利害 关系人可以向人民法院起诉，也可以请求工商行政管理部门处理。工商行政管理部门处理时，认定侵权行为成立的，责令立即停止侵权行为，没收、销毁侵权商品和 专门用于制造侵权商品、伪造注册商标标识的工具，并可处以罚款。当事人对处理决定不服的，可以自收到处理通知之日起十五日内依照《中华人民共和国行政诉讼 法》向人民法院起诉；侵权人期满不起诉又不履行的，工商行政管理部门可以申请人民法院强制执行。进行处理的工商行政管理部门根据当事人的请求，可以就侵犯 商标专用权的赔偿数额进行调解；调解不成的，当事人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》向人民法院起诉。

第五十四条 对侵犯注册商标专用权的行为，工商行政管理部门有权依法查处；涉嫌犯罪的，应当及时移送司法机关依法处理。

《中华人民共和国专利法》（2008.12.27修正）

第六十条 未经专利权人许可，实施其专利，即侵犯其专利权，引起纠纷的，由当事人协商解决；不愿协商或者协商不成的，专利权人或者利害关系人 可以向人民法院起诉，也可以请求管理专利工作的部门处理。管理专利工作的部门处理时，认定侵权行为成立的，可以责令侵权人立即停止侵权行为，当事人不服 的，可以自收到处理通知之日起十五日内依照《中华人民共和国行政诉讼法》向人民法院起诉；侵权人期满不起诉又不停止侵权行为的，管理专利工作的部门可以申 请人民法院强制执行。进行处理的管理专利工作的部门应当事人的请求，可以就侵犯专利权的赔偿数额进行调解；调解不成的，当事人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》向人民法院起诉。

第六十三条 假冒专利的，除依法承担民事责任外，由管理专利工作的部门责令改正并予公告，没收违法所得，可以并处违法所得四倍以下的罚款；没有违法所得的，可以处二十万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六十四条 管理专利工作的部门根据已经取得的证据，对涉嫌假冒专利行为进行查处时，可以询问有关当事人，调查与涉嫌违法行为有关的情况；对 当事人涉嫌违法行为的场所实施现场检查；查阅、复制与涉嫌违法行为有关的合同、发票、账簿以及其他有关资料；检查与涉嫌违法行为有关的产品，对有证据证明 是假冒专利的产品，可以查封或者扣押。

管理专利工作的部门依法行使前款规定的职权时，当事人应当予以协助、配合，不得拒绝、阻挠。

第六十五条 侵犯专利权的赔偿数额按照权利人因被侵权所受到的实际损失确定；实际损失难以确定的，可以按照侵权人因侵权所获得的利益确定。权 利人的损失或者侵权人获得的利益难以确定的，参照该专利许可使用费的倍数合理确定。赔偿数额还应当包括权利人为制止侵权行为所支付的合理开支。

权利人的损失、侵权人获得的利益和专利许可使用费均难以确定的，人民法院可以根据专利权的类型、侵权行为的性质和情节等因素，确定给予一万元以上一百万元以下的赔偿。

第六十九条 有下列情形之一的，不视为侵犯专利权：

(一)专利产品或者依照专利方法直接获得的产品，由专利权人或者经其许可的单位、个人售出后，使用、许诺销售、销售、进口该产品的；

(二)在专利申请日前已经制造相同产品、使用相同方法或者已经作好制造、使用的必要准备，并且仅在原有范围内继续制造、使用的；

(三)临时通过中国领陆、领水、领空的外国运输工具，依照其所属国同中国签订的协议或者共同参加的国际条约，或者依照互惠原则，为运输工具自身需要而在其装置和设备中使用有关专利的；

(四)专为科学研究和实验而使用有关专利的；

(五)为提供行政审批所需要的信息，制造、使用、进口专利药品或者专利医疗器械的，以及专门为其制造、进口专利药品或者专利医疗器械的。

第七十条 为生产经营目的使用、许诺销售或者销售不知道是未经专利权人许可而制造并售出的专利侵权产品，能证明该产品合法来源的，不承担赔偿责任。

十二、广告及店招

1.甲方为乙方于该建筑物指定区域内免费装设

个由乙方设计且带有乙方

标志的店招及广告牌［具体位置见附件9（略）］。乙方应保证店招及广告牌的设计未侵犯任何第三方合法权利，并承担相应责任。但该等店招及广告牌的安装及维护责任由甲方承担。

2.除本条第1款约定的店招及广告牌外经甲方事先书面同意并按约定向甲方支付费用，乙方可于约定的位置装设店招及广告牌，但应符合相关法律规定，且不得侵犯或影响任何第三方合法权益。因此而产生的法律责任由乙方承担。

3.由乙方负责装设的店招及广告牌所有权归乙方所有。乙方有权随时予以清除。但清除后应不存在任何影响正常使用的情况。

●律师批注

【条款目的】

明确与该建筑物内装设店招及广告牌有关的事项。

【风险提示】

1.经出租方同意并由承租方负责安装的店招、广告、招牌等，承租方应当负责维护，并承担相应的法律责任。

2.招牌、广告等内容应符合相关法律规定。

3.发布广告应当履行相关审批、登记手续。

【法律规定】

《中华人民共和国广告法》（1995.02.01施行）

第三条 广告应当真实、合法，符合社会主义精神文明建设的要求。

第四条 广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。

第七条 广告内容应当有利于人民的身心健康，促进商品和服务质量的提高，保护消费者的合法权益，遵守社会公德和职业道德，维护国家的尊严和利益。

广告不得有下列情形：

(一)使用中华人民共和国国旗、国徽、国歌；

(二)使用国家机关和国家机关工作人员的名义；

(三)使用国家级、最高级、最佳等用语；

(四)妨碍社会安定和危害人身、财产安全，损害社会公共利益；

(五)妨碍社会公共秩序和违背社会良好风尚；

(六)含有淫秽、迷信、恐怖、暴力、丑恶的内容；

(七)含有民族、种族、宗教、性别歧视的内容；

(八)妨碍环境和自然资源保护；

(九)法律、行政法规规定禁止的其他情形。

第八条 广告不得损害未成年人和残疾人的身心健康。

第九条 广告中对商品的性能、产地、用途、质量、价格、生产者、有效期限、允诺或者对服务的内容、形式、质量、价格、允诺有表示的，应当清楚、明白。

广告中表明推销商品、提供服务附带赠送礼品的，应当标明赠送的品种和数量。

第十一条 广告中涉及专利产品或者专利方法的，应当标明专利号和专利种类。

未取得专利权的，不得在广告中谎称取得专利权。

禁止使用未授予专利权的专利申请和已经终止、撤销、无效的专利做广告。

第十二条 广告不得贬低其他生产经营者的商品或者服务。

第三十二条 有下列情形之一的，不得设置户外广告：

(一)利用交通安全设施、交通标志的；

(二)影响市政公共设施、交通安全设施、交通标志使用的；

(三)妨碍生产或者人民生活，损害市容市貌的；

(四)国家机关、文物保护单位和名胜风景点的建筑控制地带；

(五)当地县级以上地方人民政府禁止设置户外广告的区域。

《广告管理条例》（1987.12.01施行）

第十三条 户外广告的设置、张贴，由当地人民政府组织工商行政管理、城建、环保、公安等有关部门制订规划，工商行政管理机关负责监督实施。

在政府机关和文物保护单位周围的建筑控制地带以及当地人民政府禁止设置、张贴广告的区域，不得设置、张贴广告。

十三、转租

1.未经甲方书面同意，乙方不得以任何方式向第三方转租租赁房屋，包括但不限于以转租、分租、交换使用、合作、联营、转让合同项下权利义务等任何方式允许第三方使用全部或部分租赁房屋。

2.经甲方书面同意允许乙方将全部或部分租赁房屋以转让、交换等方式许可第三方使用时，该第三方使用租赁房屋期限不应超过本合同约定期限，且 应承担本合同项下乙方应当承担的合同义务及法律责任。同时，乙方应就该第三方使用全部或部分租赁房屋的行为向甲方承担连带保证责任。

3.甲方同意乙方转租租赁房屋时，应根据乙方提出的要求提供必要的协助（包括出具同意乙方转租租赁房屋的证明文件等）。

●律师批注

【条款目的】

明确承租人是否有权向第三方转租租赁房屋，以及转租时承租人及次承租人应当承担的义务。

【风险提示】

1.未经出租人同意，承租人不得将租赁房屋转租给第三方。承租人擅自转租租赁房屋的，出租人除有权解除租赁合同外，如果因转租行为而导致出租人损失，出租人还有权要求承租人予以赔偿。

2.实践中，乙方转租租赁房屋的方式是多种多样的，具体可能包括转租、分租、与第三方合作或联营、向第三方转让合同项下权利义务或转让股权等。

3.如果甲方未同意乙方转租租赁房屋，乙方于利用租赁房屋开展经营过程中，应特别注意，如果需要于租赁房屋内与第三方共同开展促销或有关销售活动（包括临时性促销活动），均应提前征得甲方同意。否则，可能被甲方认定为转租行为，并可能因此引发纠纷。

4.甲方允许乙方转租时，应明确约定次承租人应当履行的合同义务，以及乙方对次承租人履行合同义务是否承担连带保证责任。

5.甲方允许乙方转租时，次承租人可能会要求甲方出具与建筑物所有权有关的证明性文件以及同意乙方转租的文件。此时，甲方应予以协助并出具相关证明文件。

【相关案例】

1.原、被告于2010年11月3日签订《房屋场地租赁合同》及《服务协议书》，双方在房屋场地租赁合同中约定：原告将某建筑面积为22平方 米的房屋场地租赁给被告用于××品牌童装的经营，租赁期限自2011年1月10日起至2012年1月9日止，年租金48340.60元；租赁期间被告如欲 将租赁房屋转给第三人使用，必须书面提出，并征得原告的书面同意；被告未经原告同意擅自将所承租房屋的部分或全部面积转让、转租给他人，或者交付给他人使 用的，被告必须承担违约金及赔偿责任，违约金为年租金的20%。被告在未征得原告同意的情况下，于2011年8月7日将该店面转租给甲，租赁期限截至 2012年1月9日。2011年12月5日，原告通知被告租赁期限截止后不再续租，要求被告于期限届满日前交还租赁房屋。因甲于转租期限届满时未能清退租 赁房屋，导致被告未能向原告交还房屋。原告遂诉至法院，要求被告支付违约金，并赔偿逾期交还房屋的损失。

法院经审理后认为，原、被告订立的房屋场地租赁合同是双方真实的意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同约定行使权 利、履行义务。被告将店面擅自转租予他人未经原告书面同意，对原告不产生法律效力。其应向原告承担违约责任，并赔偿逾期交还房屋的损失。

2.某儿童教育机构于2008年承租某商业项目的部分房屋，并签署《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》中明确约定，未经出租人同意，承租人不 得以任何方式转租租赁房屋。2009年，某儿童教育机构因经营需要，与某摄影机构于租赁房屋内联合开展促销活动，推出购买儿童教育课程赠送儿童摄影的活 动，并将某摄影机构的广告放置于租赁房屋内。

出租人认为某儿童教育机构的上述行为已经构成转租租赁房屋的行为，并要求解除《房屋租赁合同》且支付违约金。经双方协商，在某儿童教育机构向出租人支付适当补偿的前提下，上述纠纷得以解决。

【法律规定】

《中华人民共和国合同法》（1999.10.01施行）

第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

十四、保险

1.甲方应于向乙方交付租赁房屋前，为该建筑物（包括租赁房屋）及其内部由甲方负责的装修装饰、设施设备及其他财产以及其他可能发生的各种风险向声誉良好的保险公司购买保险，并保证该等保险于本合同约定的租赁期限内维持有效。

2.甲方投保的险种包括但不限于公众责任险、财产一切险及

。公众责任险每次事故赔偿限额不少于人民币

万元（￥），财产一切险的保险金额应与上述全部财产完全重置价值相当。

3.乙方须于租赁房屋实际交付日起为租赁房屋内乙方负责实施、添置的所有装修、设施设备及其他财产以及其他可能发生的各种风险向声誉良好的保险公司购买保险，并保证该等保险于本合同约定的租赁期限内维持有效。

4.乙方投保的险种包括但不限于公众责任险、财产一切险及

。公众责任险每次事故赔偿限额不少于人民币

万元（￥），财产一切险的保险金额应与上述全部财产完全重置价值相当。

5.因投保而发生的费用由投保人承担。

6.如因发生保险事故导致投保财产损毁或造成第三方人身损害，投保人应积极向投保的保险公司理赔，并将自保险公司或自其他机构取得的赔偿金专项用于修复受损财产或向受损害的第三方提供赔偿或补偿，且不得挪用。

●律师批注

【条款目的】

明确出租方及承租方应当购买的保险，减小因利用租赁房屋遭受损失的风险，提高合同双方履行合同的能力。

【风险提示】

1.合同应明确约定各方应承担的购买保险的责任以及保险标的、投保的险种、保险期间、保险金额等。

2.合同应约定当发生保险事故时，投保人应积极办理保险理赔手续，并应将获得的保险赔偿金专项用于维修受损财产并向受损害的第三方支付赔偿，以实现投保目的。

【法律规定】

《中华人民共和国保险法》（2009.10.01施行）

第十八条 保险合同应当包括下列事项：

(一)保险人的名称和住所；

(二)投保人、被保险人的姓名或者名称、住所，以及人身保险的受益人的姓名或者名称、住所；

(三)保险标的；

(四)保险责任和责任免除；

(五)保险期间和保险责任开始时间；

(六)保险金额；

(七)保险费以及支付办法；

(八)保险金赔偿或者给付办法；

(九)违约责任和争议处理；

(十)订立合同的年、月、日。

投保人和保险人可以约定与保险有关的其他事项。

受益人是指人身保险合同中由被保险人或者投保人指定的享有保险金请求权的人。投保人、被保险人可以为受益人。

保险金额是指保险人承担赔偿或者给付保险金责任的最高限额。

第二十一条 投保人、被保险人或者受益人知道保险事故发生后，应当及时通知保险人。故意或者因重大过失未及时通知，致使保险事故的性质、原 因、损失程度等难以确定的，保险人对无法确定的部分，不承担赔偿或者给付保险金的责任，但保险人通过其他途径已经及时知道或者应当及时知道保险事故发生的 除外。

第二十二条 保险事故发生后，按照保险合同请求保险人赔偿或者给付保险金时，投保人、被保险人或者受益人应当向保险人提供其所能提供的与确认保险事故的性质、原因、损失程度等有关的证明和资料。

保险人按照合同的约定，认为有关的证明和资料不完整的，应当及时一次性通知投保人、被保险人或者受益人补充提供。

第二十三条 保险人收到被保险人或者受益人的赔偿或者给付保险金的请求后，应当及时作出核定；情形复杂的，应当在三十日内作出核定，但合同另 有约定的除外。保险人应当将核定结果通知被保险人或者受益人；对属于保险责任的，在与被保险人或者受益人达成赔偿或者给付保险金的协议后十日内，履行赔偿 或者给付保险金义务。保险合同对赔偿或者给付保险金的期限有约定的，保险人应当按照约定履行赔偿或者给付保险金义务。

保险人未及时履行前款规定义务的，除支付保险金外，应当赔偿被保险人或者受益人因此受到的损失。

任何单位和个人不得非法干预保险人履行赔偿或者给付保险金的义务，也不得限制被保险人或者受益人取得保险金的权利。

第二十五条 保险人自收到赔偿或者给付保险金的请求和有关证明、资料之日起六十日内，对其赔偿或者给付保险金的数额不能确定的，应当根据已有证明和资料可以确定的数额先予支付；保险人最终确定赔偿或者给付保险金的数额后，应当支付相应的差额。

十五、房屋交还

1.无论任何原因导致本合同终止或解除时，乙方应于合同终止或解除之日起

个工作日内向甲方交还租赁房屋，保持房屋及相关设施设备完好无损及干净、整洁（正常损耗的除外）。

2.乙方应按如下条件向甲方交还租赁房屋：

(1)乙方应以甲方向乙方交付租赁房屋时房屋及相关设施设备的状态向甲方交还租赁房屋及相关设施设备（正常损耗除外）。

如果甲方于本合同终止或解除前一个月书面通知乙方保留租赁房屋内由乙方实施或添置的全部或部分装修、设施设备的，乙方向甲方交还租赁房屋的状态以甲方书面通知为准，但甲方应按本条第3款第（2）项约定的计算方法给予乙方补偿。

(2)乙方工作人员应撤离租赁房屋，且乙方不得利用租赁房屋从事任何活动。

(3)乙方应清空租赁房屋内由乙方存放的或由乙方允许任何第三方存放的全部物品。

(4)乙方应将租赁房屋的所有钥匙交还甲方。

(5)乙方已办理完毕以租赁房屋为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续。

(6)本合同约定的其他条件。

3.乙方对租赁房屋实施或添置的不可移动的（或虽可移动但移动将造成该建筑物或租赁房屋损坏的）装修、设施设备或物品（本条统称“添附物”），按下列方法处理：

（1）本合同因租赁期限届满而终止或因乙方违反本合同约定导致甲方解除本合同时，乙方不得拆除添附物，且添附物无偿归甲方所有。

（2）本合同非因上述第（1）项约定原因于租赁期限届满前解除或终止的，甲方应按如下计算方式向乙方支付补偿。甲方向乙方支付补偿后，添附物归甲方所有：

甲方向乙方支付的补偿金额=乙方提供之相关发票金额-［乙方提供之相关发票金额×自发票开具日期起至本合同解除或终止之日的天数÷365×

%（折旧率）］。

4.如果因乙方原因导致向甲方交还的租赁房屋或设施设备损坏，由双方根据损坏程度协商确定赔偿额度，并由乙方负责赔偿。

5.乙方应于交还租赁房屋当日与甲方结清应由乙方承担的各项费用。

●律师批注

【条款目的】

明确承租人向出租人交还租赁房屋的时间以及交还条件。

【风险提示】

1.合同应明确约定乙方向甲方交还租赁房屋的时间。

2.合同应明确约定乙方向甲方交还租赁房屋的标准及条件。

3.通常情况下，乙方向甲方交还租赁房屋的状态可以分为两种：第一种是恢复状态后交还；第二种是现状交还，即按合同终止或解除时租赁房屋的现状交还。

4.如果合同约定按现状交还，可以约定由甲方根据乙方对租赁房屋实施的装修装饰以及添置的设施设备的情况给予适当补偿，并应明确约定补偿数额或计算标准。

5.因乙方原因导致租赁房屋或设施设备损坏的，乙方应当承担赔偿责任。

6.因乙方原因导致交还的租赁房屋不符合约定条件或交还时间的，乙方应承担违约责任。

【相关案例】

2008年5月27日，A公司与林××签订商位租赁合同，约定林××租用A公司商位，期限为3年，租金每年为15264元。租赁期间，林×× 足额支付租金。租赁到期后，A公司发现林××交还的房屋地面不平整，且房屋卷帘门被损坏，并有废料垃圾存放于租赁房屋内。在A公司要求林××平整地面、修 复卷帘门并清理垃圾未果后，A公司自负费用实施了地面加厚抹平工程，并重做卷帘门、清理废料垃圾。上述工作完成后，A公司要求林××承担房屋修复及清理垃 圾费用，但遭林××拒绝。A公司遂起诉至法院，要求林××赔偿损失并承担本案诉讼费。

法院经审理认为，双方当事人间的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，对双方均具有法律约束力。林××应按照商位租赁合同 的约定对因管理不善、使用不当或人为损坏造成的房屋或设施损坏承担修复或赔偿责任。对于留存于租赁房屋内的废料垃圾应当承担清运费用。

【法律规定】

《中华人民共和国合同法》（1999.10.01施行）

第二百一十八条 承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。

第二百一十九条 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

第二百二十二条 承租人应当妥善保管租赁房屋，因保管不善造成租赁房屋毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。

十六、违约责任

1.本合同签署后，合同各方应当按照本合同约定全面履行义务。任何一方违反本合同约定义务均应向对方承担违约责任，支付违约金。

2.甲方未按时向乙方交付符合本合同约定条件的租赁房屋或未按时履行本合同约定的租赁房屋或设施设备的维修、维护义务时，每逾期交付或履行义务一日，应按

标准向乙方支付违约金。

3.乙方未按时、足额向甲方支付本合同约定的租金、物业服务费或其他费用时，每逾期支付一日，应按

标准向甲方支付违约金。

4.乙方未按时向甲方交还符合本合同约定交还条件的租赁房屋时，每逾期交还一日，应按

标准向甲方支付房屋占用费，并按

标准向甲方支付违约金。

5.因任何一方原因导致开业条件未能于开业日前成就，且逾期

日仍未成就时，守约方有权解除本合同，并要求违约方按

标准向守约方支付违约金并赔偿损失。

6.除另有约定外，本合同任何一方违反本合同约定义务时，均应按

标准向守约方支付违约金。

7.除非另有约定外，本合同任何一方逾期

日未履行义务或未更正违约行为，守约方有权解除本合同，并要求违约方按

标准向守约方支付违约金。

8.本合同约定的违约金数额不足以弥补守约方因违约方的行为而遭受的损失时，违约方应负责足额赔偿。

9.除非另有约定，守约方遭受的损失包括但不限于：。

●律师批注

【条款目的】

明确合同双方未按合同约定履行义务时应承担的违约责任以及支付的违约金数额。

【风险提示】

1.合同中有关违约责任的条款应当包括如下内容：哪些情形属于违约；违约行为发生时，违约方应当承担的违约责任以及守约方可以采取的补救方式，包括但不限于要求违约方继续履行合同、要求解除合同、要求违约方支付违约金、要求违约方赔偿损失以及其他补救方式等。

2.合同中可以约定违约方对守约方承担赔偿损失的责任范围以及损失数额的确定方式或计算方法等。

3.出租方向承租方按时交付符合约定条件的租赁房屋并承担修缮责任，以及承租方按时向出租方支付租金、物业服务费并按时交还租赁房屋是本合同双方的主要义务。合同可以对双方违反各自主要义务时应当承担的违约责任以及支付的违约金数额或计算方法有特殊约定。

4.守约方因违约方违约而解除合同时，由于会导致各方无法实现全部或部分合同目的，会对守约方合同权利造成重大、实质性影响。因此，在守约方解除合同的情况下，可以要求违约方支付较高的违约金。

5.本合同仅对合同各方违反主要合同义务时应承担违约责任进行了列举式的约定，对于其他可能出现的违约行为均采用了概括性的约定。根据具体情况，合同双方可以对违约行为进行比本合同更加具体的列举式约定。

【相关案例】

原告××研究所于2008年9月1日与被告××有限公司签订《房屋租赁合同》，由被告承租原告位于××市××区××路××号的办公大楼和厂房 各一栋并用于生产电器设备。《房屋租赁合同》约定，房屋租赁期限自合同签订之日起至2011年12月31日止；租金为每月2.7万元，承租人应于每月25 日前支付下个月的租金。承租人逾期1个月不支付租金的，出租人有权解除租赁合同。同时，违反合同的一方应向另一方按月租金的2倍支付违约金。合同签订后，原告依约交付房屋。但自2009年3月起，承租人开始拖欠租金。出租人遂诉至法院，请求解除房屋租赁合同并要求承租人支付暂计至2010年7月底的房屋租 金等计421894元（其中房租32.5万元、违约金5.4万元、水电费14894元、办公家具使用费2.8万元）及2.8万元违约金。

法院经审理认为，承租人无正当理由未付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被告自2009年3月起未按约支付租金，原告有权行使合同解除权。因此，原告诉请有事实与法律依据，法院依法予以支持。

【法律规定】

《中华人民共和国合同法》（1999.10.01施行）

第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；

(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

(五)法律规定的其他情形。

第九十五条 法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。

法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

第九十六条 当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百零九条 当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。

第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

(一)法律上或者事实上不能履行；

(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

(三)债权人在合理期限内未要求履行。

第一百一十一条 质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能 确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

第一百一十二条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

十七、责任免除

1.不可抗力

（1）本合同所称“不可抗力”是指协议各方不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

（2）本合同任何一方因不可抗力而不能履行全部或部分协议义务时，有权依据受影响程度全部或部分免除履行相应义务并无须承担任何违约责任。

（3）当发生不可抗力时，受影响的一方应立即以其可能的最快捷的方式通知协议其他各方，并提供证明文件说明有关事件的细节和全部或部分不能履行或延迟履行本合同的原因。

2．出现下列情形之一的，经甲方提前合理期限书面通知乙方后，甲方不承担违约责任：

（1）非甲方原因导致政府主管部门对租赁房屋进行必要的维护保养工程以及公共设施，并致使租赁房屋停止使用时。

（2）因租赁房屋被依法征收而导致本合同无法履行时。

（3）法律规定或合同约定的其他不应由甲方承担的责任。

3.出现下列情形之一的，经乙方提前合理期限书面通知甲方后，乙方不承担违约责任：

（1）非因乙方原因，导致乙方于开业日后

日仍未能取得主体资格或经营资质。

（2）法律规定或合同约定的其他不应由乙方承担的责任。

●律师批注

【条款目的】

约定合同任何一方因不可抗力导致不能履行合同时的处理方式以及双方可以免予承担合同责任的特殊情况。

【风险提示】

1.不可抗力是《合同法》明确规定的可以免予履行合同且无须承担违约责任的法定事由。当合同一方当事人因不可抗力原因不能履行合同时，可根据所受不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。

2.援引不可抗力条款时应当注意：

（1）如下情形不能因不可抗力而免责：金钱债务的迟延责任；在迟延履行期间发生不可抗力。

（2）《合同法》规定的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，一般指自然灾害等。合同当事人一般不能扩大不可抗力事件的范围，例如将罢工、经济衰退、原材料涨价等情形列入不可抗力。

3.合同双方可以根据实际情况约定，当发生合同约定的特定情形且影响任何一方按照合同约定履行义务时，受影响一方可免予履行合同义务，或可以迟延履行义务，且无须承担违约责任。

4.合同任何一方逾期履行合同义务后发生不可抗力的，不能依据不可抗力条款免除责任。

【相关案例】

2006年3月1日，新疆××工贸有限公司（以下简称“××工贸公司”）与×××大酒店及C商贸城签订了《房产租赁合同》，约定由××工贸公 司将其位于某市东××村科技楼及楼内外现有设备及设施、楼前停车场和该科技楼后院及楼顶的广告位出租给×××大酒店及C商贸城。租赁期限为15年零6个 月；租赁期限内租金总额为1781万元，分五个阶段缴纳。

合同第8条违约责任中约定：“如一方违反该合同的任何条款，对方均有权解除或终止本合同；在合同执行过程中，如发生违约行为，违约方应承担以 下违约责任：因乙方违约，致使合同不能履行时，甲方不予退还已付的押金及装修费用，并承担未实际履行合同期限租金总额30%的违约金。”

合同签订后，因×××大酒店未按时支付租金，××工贸公司向法院起诉要求解除合同并支付拖欠租金及违约金。

×××大酒店称，其未按约履行付款义务是因遭遇了不可抗力事件。具体包括：2009年5月乌鲁木齐市修东外环采取了封闭方式施工，致使酒店经 营受到了严重影响；2009年7·5突发事件导致无法兑现承诺。故请求法院驳回××工贸公司要求解除合同以及支付违约金的诉讼请求。

法院经审理认为,《房产租赁合同》是各方当事人在平等自愿的基础上意思表示一致达成的契约，且不违反我国法律、法规的强制性和禁止性规定，该 合同合法有效。双方当事人均应当按照约定全面履行各自义务。现×××大酒店未按合同约定向出租人××工贸公司履行交付房租的义务，××工贸公司要求解除租 赁合同并承担违约金符合合同约定，合理、正当，法院应予支持。上诉人×××大酒店以乌鲁木齐市修建东外环以及发生7·5事件作为不可抗力进行抗辩，但根据 《合同法》的规定，因不可抗力而免责具有如下例外：（1）金钱债务的迟延责任；（2）在迟延履行期间因发生不可抗力，不得免除违约方的责任，且《民法通则》第153条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，×××大酒店所称的突发事件亦非法律意义上的不可抗力因素。故×××大酒店的抗辩理由不成立，法院不予采纳。

【法律规定】

《中华人民共和国合同法》（1999.10.01施行）

第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；

(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

(五)法律规定的其他情形。

第一百一十七条 因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

第一百一十八条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

十八、争议解决

因签订及履行本合同而发生的争议，应由双方首先通过友好协商解决，协商不成时，任何一方均可向房屋所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。

●律师批注

【条款目的】

约定双方解决争议的方式。

【风险提示】

1.合同双方既可以通过诉讼方式解决争议，也可以通过选择仲裁机构以仲裁方式解决争议。

2.如果合同双方选择将争议提交仲裁解决，则应签订仲裁协议或于合同中约定仲裁条款，并明确约定仲裁委员会名称。

3.合同中约定仲裁条款或双方签署仲裁协议的，任何一方向人民法院起诉时，人民法院不予受理，但仲裁协议或条款无效的除外。

【法律规定】

《中华人民共和国合同法》（1999.10.01施行）

第一百二十八条 当事人可以通过和解或者调解解决合同争议。

当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。涉外合同的当事人可以根据仲裁协议向中国仲裁机构或者其他 仲裁机构申请仲裁。当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以向人民法院起诉。当事人应当履行发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书；拒不履行的，对方可以请求人民法院执行。

《中华人民共和国民事诉讼法》（2012.08.31修正）

第三十三条 下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：

(一)因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；

(二)因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖；

(三)因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。

十九、通知与送达

1.本合同履行过程中，任何一方需要向对方发出书面通知或文件时，均应采用特快专递、专人递送或本合同约定的其他方式。以特快专递方式寄往下述被送达人地址的，投邮后

小时视为送达（须提供邮寄凭证）；以专人递送方式送达的，下述对方联系人签收当日视为送达：

甲方联系地址：

甲方联系人：

联系电话：

乙方联系地址（如下地址之一及/或全部均视为乙方联系地址）：

(1)租赁房屋地址：

(2)乙方注册地址（自然人为身份证件记载地点）：

(3)经常居住地：

(4)其他地址：

乙方联系人（如下联系人之一及/或全部均视为乙方联系人）：

(1)乙方(如乙方为公司、企业等法人机构)的法定代表人:

(2)乙方（如乙方为合伙企业）的负责人：

(3)乙方签署本合同的授权代表：

(4)其他联系人：

(5)租赁房屋内由乙方聘请的工作人员以及乙方公司雇员。

联系电话：

2.本合同签署后，一方变更任何联系信息的，应在变更前

日内按照本合同约定的通知方式通知对方。否则，对方仍可按变更前信息履行，由此产生的损失及责任由变更方自行承担。

●律师批注

【条款目的】

明确双方联系方式以及被认定为已经送达的标准。

【风险提示】

1.双方当事人于本条中列明的联系方式应为有效联系方式，变更联系方式时应按约定向对方发出变更通知。否则，因此而导致对方无法成功送达通知或文件的，应承担相关的责任。

2.实践中，为便于甲方向乙方发出通知，经常将租赁房屋地址约定为乙方的联络地址。如果合同中可以将租赁房屋地址约定为乙方指定的联系地址之一，为方便甲方送达通知或文件，可以约定乙方聘请的工作人员均为乙方签收文件的授权代表（即联系人）。

2.商业租赁房屋合同 篇二

一、承租主体及租赁用途

除与其它类合同一样, 要严格审查承租人的身份、资质、行业、履约能力、信用状况、诉讼或仲裁情况等, 并留存相关材料 (如身份证、企业营业执照、经营许可证、有效授权及其他与其经营有关的资质等) 外, 还要严格审查租赁用途, 既要符合出租物业的用途 (决定于土地用途) , 又不能违反有关法律法规的强制性规定。除约定保证金外, 对于部分规模小且资质较差的承租人应尝试引入其他担保机制, 如可要求其法定代表人或股东提供履约担保。同时, 承租人如因未取得营业执照而先由一家已成立的公司或个人作为签约主体, 预备待新公司登记手续完成后再予替换的话, 应在合同中约定替换相关事宜。

二、租赁面积

一般采取《房产测量规范》 (国标GB/T17986-2000) 中的相关标准, 如建筑面积、使用面积等。鉴于建筑面积为房地产权证所采用, 且对出租人较为有利, 建议出租人使用, 尤其是已有房地产权证或业经法定机构出具测量报告的, 最好将上面记载的建筑面积约定为租赁面积, 并将该等资料作为合同附件;否则, 可由合同双方共同派代表或聘请中介测量机构进行测量, 双方确认结果, 并将测量报告、测量图表作为合同附件。同时, 最好提前明确租赁面积争议的解决办法。

三、交付标准和条件、交付期限

一般在交付时, 承租人应付清合同约定的款项, 包括但不限于保证金、预付租金及管理费, 出租人则应确保交付的物业及其附属设施能实现租赁目的, 并保证其安全性符合有关法律法规或规章的规定。要注意事先约定供水供电、中央空调、电梯、消防等配套设施 (对餐饮或健身等业态还包括隔油池、排风/排水设施等) 的交付标准, 并考虑其后期维护责任及承租人的二次装修, 还需约定承租人故意逾期接收出租物业“视为交付完成”。

四、租金、费用和保证金

(一) 要根据租赁物业的用途、地区情况等公平合理地确定租金标准, 并灵活选择租金约定方式。

租金约定方式主要有三种, 一是纯固定租金, 即承租人每期交纳租金固定;二是纯提成租金 (或扣率租金) , 即承租人每期交纳的租金为其营业额与约定比例的乘积;三是提成租金和固定租金两者取其高。前两种在市场培育期常用, 而第三种则因利于实现双赢而在市场成熟期常用。实践中, 要注意三点, 一是多数合同因租期长而每年的固定租金都变动, 因此应参考区域同类商业地产年租金环比增长率 (可借鉴统计部门或地产中介机构的数据) 确定租金递增率, 并减少低租金递增率的年限。二是采取纯提成租金的, 应明确逾期开业期间的租金标准。三是承租人营业额的确定和掌握, 基本上通过商铺所获得的收入, 全部被计入“营业额”范畴, 可要求承租人定期提供财务报表或双方定期核帐 (出租人统一收银下) , 并对承租人的营业额上报义务约定严厉的违约责任。

(二) 建议在合同中约定保证金 (应适当高些) 的抵扣及补足方案, 即限于出租人主动抵扣, 且每次抵扣相关费用后, 承租人应在合理期限内补足保证金, 否则出租人可单方解约, 并追究承租人相应的违约责任。

此外, 物业管理费、水电费等的分担条款, 最好经物业公司确认, 或由承租人直接与物业公司签订物业管理合同。物业的职能应在租赁合同中或单独的物业管理合同中详细约定。

五、租赁期限和免租期

(一) 租赁期限

租赁期限不得超过20年;期满续约的, 续约租期亦受此限。租赁期限六个月以上且未签订书面合同的, 或是对租赁期限无约定或约定不明确, 依《合同法》第61条仍不能确定的, 将视为不定期租赁 (当事人可随时解除合同, 但出租人解除合同应在合理期限前通知承租人) 。

(二) 免租期

最常见的是装修免租期。出租人应了解免租期的一般行情, 并根据租期长短、租赁面积大小、承租人装修时间的长短、物业现状、消防设计审核和消防验收的时间等来综合判断, 确定适当的免租期, 并约定明确的免租期起止时间 (建议将装修期纳入正式租赁期限) 、免付的费用 (一般只免租金, 水电费等还需按约定承担) 和法律责任。此外, 最好明确免租期适用的条件和承租人违约导致租赁合同提前解除时免租期租金如何计算的条款。

六、装修改造及配套设施设备维护

(一) 要明确约定承租人对租赁物的装修、改 (扩) 建事宜

装修改造须把握以下原则:一是须事先得到出租人的书面同意;二是不能损害房屋主体结构 (应约定好相应的返修责任的承担主体) , 影响房屋建筑安全;三是消防报批和验收责任由承租人负责, 装修改造方案应先获消防审批再动工, 且承租人在开业前应通过消防安全检查;四是合同期满或提前解除时, 装修、添附的处置一定要约定清楚。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 (以下简称《房屋租赁合同解释》) 第9-14条对装修、添附的处置作了具体规定, 此处不予赘述。现实中, 会存在承租人为获取高额补偿而恶意添附情形, 如出具假发票抬高添附物价值等, 因此出租人应就此等行为事先约定违约责任, 以维护自身合法权益。此外, 还有一些大品牌对所有门店有统一装修标准, 签约时可满足该要求, 但前提是承租人必须通过出租人的消防等安全审核, 且设计方案须与出租人商业项目的整体风格保持和谐。

(二) 应明确物业和配套设施 (特别是消防设施设备) 等的维修保养责任以及使用、保管的义务和办法

依据《合同法》第220条、《商品房屋租赁管理办法》第9-10条规定, 租赁期间, 物业和配套设施的维修保养, 有约定的从约定, 无约定的, 由出租人负责;承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的, 承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。

七、转租

通常分为两种方式, 第一种是承租人在租赁期间将其承租物业的部分或全部再出租的行为;第二种是房屋承租权转让, 即在租赁期限内, 承租人将其权利、义务一并转移给第三人, 由第三人取代其地位, 继续履行合同的行为。合同中应明确转租条款, 《合同法》第224条和《商品房屋租赁管理办法》第11条规定了转租须取得出租人同意, 而实践中, 业主为自身利益, 通常约定租户不得转租, 这种情况下要注意租户变相采取合作经营、联营等形式, 将商铺交付给他人使用, 本身不参与经营但却获得租金性收益的情况, 应对此情况作出限制并约定相应违约责任。反之, 若约定“经出租人同意可以转租”, 则应进一步约定再承租人出现欠租或破坏物业等恶意情况时的责任承担问题等。

八、续租和优先承租权

续租涉及到提出续租申请的时间和方式、具体续租条件及承租人的优先承租权等问题, 出租人应根据自身情况订立相应条款, 以最大限度地维护自身合法利益, 如承租人须在租赁期满前合理期限内以书面形式提出续租申请、租金的增长以及取得承租人放弃优先承租权的承诺等。优先承租权, 指承租人在合同到期要求续签合同时, 对原租赁物在同等条件下 (参照优先购买权, 主要指价格、付款时间和方式等) 拥有优先权。行使优先承租权须符合三个条件, 一是只能由原承租人行使, 二是原租赁合同期满后出租人继续出租房屋, 三是要在同等条件下。尽管我国法律对优先承租权没有明确规定, 但因其与优先购买权的立法精神 (《合同法》第230条、《商品房屋租赁管理办法》第13条、《民通意见》第118条) 并不相悖, 为免合同期满所有权受限, 出租人最好在合同中取得承租人放弃优先承租权的承诺。

九、合同的提前解除和终止

(一) 提前解除合同的情形

分为约定解除的情形和法定解除的情形。法定解除情形详见《合同法》第219条、224条、227条、231-233条和《商品房屋租赁管理办法》第11条、《房屋租赁合同解释》第7-8条规定。至于约定解除的情形, 出租人应尽量争取利己约定, 如可约定承租人的经营管理或业绩达不到要求时, 出租人可解除合同等。

(二) 停水停电和强行收回出租物业、处理承租人遗留物品措施的适用

在租赁合同已提前解除, 或租赁期满出租人已明确拒绝续租的情形下, 若承租人仍占用出租物业, 出租人采取上述保护性措施并无不当。但为慎重起见, 最好在合同中做相应约定, 尤其是应明确约定出租人可强制收回房屋, 并约定在承租人逾期归还出租物业的情况下, 同时视为承租人自动放弃出租物业内的所有设备和物品的所有权或使用权, 出租人有权自行处置该等设备和物品。鉴于强制措施的实操难度, 可进一步约定出租人可请公证人员或该物业所在地的居委会、派出所、律师等第三方 (至少2人) 对清理物业的全过程进行公证或见证。同时注意, 可约定在承租人延迟支付租金、出租人又不希望解除合同的情况下, 出租人亦可采取停水停电措施。

此外, 合同解除或终止后, 若承租人未变更或注销工商经营地的, 将会导致在同一个场地上无法再次注册新的营业执照, 因此, 出租人应事先在合同中就此作出限制, 并约定相应违约责任。

十、其它应注意事项

(一) 应明确约定承租人的经营责任, 并提供相应的管理制度文件或是签订相应的营运管理合同和安全生产、计划生育等方面的协议, 合同、协议中应包括但不限于以下约定:

(1) 承租人以自己的名义合法经营, 并出具销售票据, 出租人不就承租人的经营行为承担责任; (2) 若出租人因承租人的经营行为而承担了责任, 出租人享有后续追偿的权利; (3) 出租人可提前解约的情形。在出租人采取与商户联营等经营模式, 实行商场统一标识、统一服务、统一收款、统一开具销售票据的情形下, 除上述约定外, 还可做以下约定来防范风险: (1) 收取侵权责任违约金, 约定承租人发生侵权行为时, 出租人有权扣押其在商场的存货或没收该保证金; (2) 要求承租人提供有能力的担保人, 担保因承租人的侵权导致的商场损失, 如前所述, 如承租人系小公司, 可约定其法定代表人 (或股东) 负连带责任。

(二) 应在合同中约定承租人需购买的保险

这由商业地产具有承租人多且实力参差不齐、人流量聚集等特点所决定。一般说来, 建议要求承租人至少须购买公共责任险、财产一切险和第三者责任险, 其中公共责任险可附加:电梯责任条款;广告招牌及装饰物责任条款;火灾、爆炸及烟熏责任条款;客人财产责任条款;车辆装卸责任条款;出租人责任条款;锅炉爆炸责任条款;罢工、暴乱、民众骚动及恶意破坏条款;食品、饮料责任条款;急救费用条款;救火费用条款等。

(三) 应明确约定出租物业遇被征收的处理办法

租赁期间出租物业遇被征收如今大量出现在我们生活中, 但2011年颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》并未体现相应的处理办法。因此, 合同当事人可以约定拆迁属于不可抗力, 租赁合同终止, 出租人返还剩余租金, 承租人腾退房屋, 并最好就补偿问题作出明确约定, 无论如何, 出租人应尽量争取在拆迁中占据主动。

(四) 应明确约定通知与送达条款

主要包括:通知的形式;联系人、联系方式及地址;送达的标准等, 这一点对于实践非常重要。

(五) 应合理选择争议解决方式

履约中发生的争议, 由当事人协商解决;协商不成的, 应根据诉讼和仲裁各自的特点并结合合同的性质和特点, 在二者中择其一。相较于诉讼, 仲裁具有程序简便、结案快、保密性和费用高等特点, 因此, 一般说来, 以下情形宜选择仲裁方式: (1) 事实较清楚、证据较充分、法律依据也较明确且双方争议不太大; (2) 涉及商业秘密或其它不公开信息的合同; (3) 需快速回笼资金。而争议标的较小的合同则不宜采用仲裁方式。应注意, 若选择仲裁, 须签订书面仲裁协议;若选择诉讼, 则应选定利于己方的法院管辖。

(六) 尽量避免对同业进场进行限制

总之, 商业地产业主在签订租赁合同时应注意的问题还有许多, 因篇幅所限, 在此无法也不逐一列举, 在实践中, 业主应考虑周全, 尽量掌握主动权。除签约外, 控制履约风险也是业主的重要工作, 针对履约中的纠纷, 业主应提高法律意识, 并及时保留证据材料, 发现问题应及时处理, 防止风险及损失的扩大。同时还需与房产、工商、消防、卫生管理、公用事业部门等保持沟通联系, 以预防行政风险。

摘要：商业地产, 广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式, 2011年以来, 该市场呈现出投资活跃、租售两旺的局面, 但也因涉及的法律问题和隐含的法律风险面广类多, 而引发了大量的法律纠纷。租赁是商业地产收益的实现形式之一, 笔者结合多年商业地产租赁的法务经验, 就商业地产业主在签订租赁合同时的法律风险防范进行归整分析, 以最大限度保障业主权益。

关键词：商业地产,业主,租赁合同,法律风险防范

参考文献

[1]孙巍, 张歆伟著.商业物业租赁合同法律实务 (第1版) [M].中国法制出版社, 2012, 10.

3.商业租赁火爆 篇三

其中，商铺和写字楼的租金上涨较快，平均租金已突破2008年金融危机前的最高值。在写字楼市场，上半年甲级写字楼整体租金已经上涨了17.3％。而在零售市场，租金上涨步伐并不逊色于写字楼。伴着上涨节奏的，是国内外各大零售品牌的加速扩张。与此同时，中国工业物业市场价格，将由于供应短缺而需求旺盛，继续保持良好的增长态势。

商业租金上涨

“目前北京租金最贵的写字楼为国贸三期，部分高层租金已突破每平方米1000元阴大关，而cBD区域均价为每平方米286元／月，金融街均价在每平方米300元阴左右。”仲量联行北京研究部主管覃晓梅介绍。

根据近日仲量联行发布的“2011年上半年北京房地产报告”，北京甲级写字楼平均市场空置率创20年新低。今年第二季度，北京甲级写字楼空置率环比下降2.6个百分点，达到8.3％。随着空置率走低，市场持续供不应求，业主也开始提高了租金价格。仲量联行数据显示，2011年上半年甲级写字楼整体租金已经上涨了17.3％。

零售市场发展迅速，尤其是成熟商圈租金水平继续上涨。其中，北京燕莎、中央商务区、西单和中关村四个商圈租金环比涨幅最大。在第二季度中，王府井商圈以每平方米2400元／月的租金领跑北京零售市场。

据高力国际近日发布的“2011年二季度北京商铺物业市场报告”显示，北京商铺市场平均租金创2009年一季度以来的新高，中高端购物中心首层平均固定租金环比上涨1.77％，至每平方米711.74元／月。仲量联行数据亦显示，优质商铺租金也上涨了14.7％，创下自2000年以来的价格高峰。

商务园市场在上半年需求表现强劲，租户主要集中于信息技术、电子、制药和服务行业。越来越多的公司将目光锁定商务园，建立公司总部或研发中心。仲量联行数据显示，截至2011年上半年末，商务园物业市场的平均净有效租金增加至2.77元每平米每天，环比增长1.4％，同比增长12.8％。

受益商业地产大势

在当前住宅市场受到政策打压的背景下，越来越多开发商转向商业地产。由此导致需求大增，商业租金上涨也水涨船高。有观点指出，4000亿的保险资金被允许投资地产，但只能投资办公楼等商业地产，这也进一步推动了商业地产的升温。

相对于一线城市，国外企业在二线城市的扩张步伐显得更快，近期二线城市主要商圈的甲级写字楼租赁增加更为迅猛。针对北京写字楼租金走高，仲量联行分析认为，跨国企业的扩租和内资企业的整层租赁，是此次推动甲级写字楼需求增长的主要原因。强劲的租赁需求主要来自于制药、金融、IT和制造业，其中内资企业和外资企业的需求各占一半。

“但是，供应却显不足。一季度有五个甲级写字楼入市，两个为自用写字楼，新增供应集中位于中关村和CBD区域，但在二季度却没有任何新增供应。”覃晓梅表示，由此导致卖方主导市场，租金价格继续攀升。而数据显示，第二季度全市甲级写字楼的总存量约为653.8万平方米。

与此同时，商铺市场需求也在不断扩大。百货、影院、超市等主力店积极扩张。以5月中旬，天虹百货签约奥林匹克中心区新奥购物中心为例，其面积达到约3.7万平方米。金逸影院、保利影院及永旺百货、TESCO等零售商在北京郊区积极扩张。

许多国外品牌开始加速进入北京，如英国时尚配饰DIvA半年内已在北京开出6家店；美国潮牌Roeawear在朝阳大悦城、西单大悦城及蓝色港湾开业。据世邦魏理仕今年对近300家国际零售商的调查显示，目前已有50％的国际零售商落户中国，不管是已经进入中国的还是准备进入中国的，均将拓展的重点放在了中国。DTZ戴德梁行投资部助理董事刘兵认为，外资近半年相当活跃，对优质商场的热情一直很高。北京商铺物业市场在第二季度持续繁荣，北京仍是零售商开店进入中国的首选目标市场之一。

“同时，外资企业对商务园市场需求也很强劲，例如一美国背景的投资公司，以总价2.44亿置位于中关村科技园的IBM中国中心研发楼，同时又以总价1.4亿元购得位于上地的硅谷亮城4号楼。”覃晓梅介绍道。

而在以上几个板块中，唯独物流仓储市场租金增长略微放缓，平均净有效租金增加至0.92元每平米每天，环比增长1.4％。相关分析认为，这主要由于许多物流仓库满租，优质仓储空间交易量有限，导致租金增长放缓。

下半年继续高企

“未来四年内，北京甲级写字楼整体租金将逐渐超过上海。”仲量联行北京公司董事总经理张莹表示，“2011年下半年，我们预计还有50万平方米的新增供应进入市场。”北京正引领中国一线城市写字楼市场，进入新一轮强劲增长期，估计在可以预见的几个季度这一趋势不会改变。

但亦有市场人士表示，虽然写字楼及购物中心租金都在上涨，但这也会造成业主惜售行为。而与此同时，物业成本一直呈上涨趋势，不排除下半年仍有小幅波动，甚至小幅下降。而从7月份的数据来看，这一说法似乎得到验证。

据新浪商业地产数据监控室数据统计，7月北京市活跃在租优质写字楼市场，较6月相比涨幅趋缓。33％的写字楼租金较6月水平保持平稳，未出现明显波动；27％的写字楼项目租金价格环比上涨，平均涨幅为9.79％，较6月回落2.27％。刘兵建议，租户可以与更专业的代理公司合作，以便在卖方市场能够合理保证自己的租赁需求。

对于商铺市场，仲量联行认为，王府国际商城、国盛购物中心、凤凰购物中心等优质项目将在下半年陆续开业，为市场带来约45万平方米新增供应，业主也将在强劲的需求下继续提高租金。

工业物业市场价格也在今年保持了迅猛的增长势头，这一态势在北京、上海、成都、深圳重庆等城市表现得尤为明显。高纬环球认为，这是由于中国政府对于工业用地指标分配实行了更为严格的总量控制，而各类投资特别是与内需增长相关的投资，对工业物业需求有增无减，因此，这一增长趋势在未来将得以延续。

今年以来，北京市区及通州、大兴、昌平等区域的商业地产项目租金均稳步上涨。目前以上区域平均年租金回报率，可以达到3％-4％，随着租金的上涨，优质商业项目年租金回报率有望达到70％-8％左右。

4.商业门面房屋租赁合同 篇四

租赁期满，甲方有权收回全部出租门面，乙方应如期交还。乙方在同等条件下有优先租赁权，但必须在租赁期满前的二个月向甲方提出书面申请。双方可根据本合同约定情形，结合实际情况重新协商后，签订新的租赁合同。

八、门面返还时的状态

1、除甲方同意乙方续租外、乙方应在本合同的租期届满后的____日内应返还该门面，未经甲方同意逾期返还门面的，每逾期一日，乙方应按500元/平方米向甲方支付该门面占用使用费。

2、乙方按本合同约定返还该门面时，应经甲方验收认可，并相互结清各自的费用，方可办理退租手续。

九、转租、转让和交换

1、在租赁期间，乙方再转租门面须事先书面通知甲方，征得甲方的书面同意。

2、乙方向甲方承诺，在转租期间不将该门面承租权转让给他人或与他人承租的门面交换使用。

十、合同的变更和解除

1、乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同;

(1)未按约定期限交付租金，超过 15 天以上的。

(2)在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自改变租赁门面的结构或用途，经甲方书面通知，在限定的时间内仍未修复的。

(3)在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自转租或转让承租门面的。

(4)从事非法经营及违法犯罪活动的。

2、甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同：

(1)甲方不交付或者迟延交付租赁门面20天以上的。

(2)甲方未经乙方书面许可，擅自将出租的门面用于抵押或转让给第三方的。

(3)租赁门面主体结构存在缺陷，危及安全的。

3、在租赁期限内，有下列情况之一的，双方均可变更或解除合同：

(1)甲、乙双方协商一致，书面变更或解除本合同。

(2)在租赁期间，乙方承租的门面被征收、征用或被拆迁的。

(3)因地震、台风、洪水、战争或其它不可抗力的因素导致该门面及其附属设施损坏，造成本合同在客观上不能继续履行的。

在租赁期间，租赁合同被双方同意解除的，本合同也随之终止，甲方应退回剩余租金。如系单方面原因被解除的，违约方应赔偿另一方因此遭受的损失。

十一、违约责任及赔偿

1、 乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付。甲方有关要求乙方按当年租金的万分之10/日支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。

2、 租赁期满，乙方应如期交还该门面，如乙方未经甲方同意逾期交还，甲方有权要求乙方按当年租金的万分之10/日支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。

3、 如系甲方单方面的原因中止合同的，除退回交纳的租金的剩余部分外，还应赔偿同等金额的赔偿金并承担乙方由此造成的经济损失。

十二、其他条款

1、在租赁期间，乙方所缴纳的水费、电费、房租等交于甲方的各种费用，甲方应给乙方开相应的收据。

2、甲，乙双方如有特殊情况需提前终止合同，必须提前一个月通知对方待双方同意后，方可办理手续。若甲方违约，除要负责退还给乙方相应期限内的房租外，还需支付给乙方同等金额的违约金，反之，若乙方违约，则甲方有权不退还租金。

3、本合同未尽事宜，甲、乙双方可以补充协议的方式另行约定，补充协议是本合同不可分割的部分，与本合同具有同等法律效力。

4、本合同连补充条款及附件共 页，壹式两份。其中甲乙双方各执壹份，均具有同等法律效力。

出租方(甲方)： 承租方(乙方)：

签约日期： 签约日期

商业门面房屋租赁合同范文三

出租方：(以下简称甲方) 承租方：(以下简称乙方) 根据《中华人民共和国合同法》及其有关法律法规和本县的有关规定，甲、乙 双方在自愿，平等，互利的基础上，就甲方将其合法拥有的门面出租给乙方使用，乙方承租使用甲方门面事宜订立本合同。

一、租赁门面描述

甲方将其合法拥有的座落于____ _ _________的门面出租给乙方用于经营。该门面建筑面积共____ ___平方米。

二、租赁门面用途

1、乙方租赁门面作为商业门面使用。

2、乙方向甲方承诺：在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变门面的原有结构和用途。

三、租赁期限

本合同租赁期为____年，自____年__月__日起至____年__月__日止。

四、租金及支付方式

1、租金为 元/年(大写： 圆整)。

2、甲方应在乙方支付__ __租金之后，将上述门面钥匙交付乙方。

3、甲方必须保证出租给乙方的门面能够从事商业经营。

4、租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回门面。乙方添置的用于经营的所有可以移动、拆除的设备设施归乙方所有，未能移动、拆除的设备设施，乙方应在租赁期满后3日内搬离。

五、乙方的权利与义务

1、乙方按照本合同约定使用门面，乙方在不破坏门面原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述门面进行装修。

2、乙方在对门面进行装修或增设设备时，因违反物业管理部门(冠鲁)管理要求产生的违约金、罚款及因装修改造、增设设备发生的致使装修押金无法退还的损失由乙方承担。

3、在租赁期内，乙方租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费、等由乙方自行承担，每月一日乙方自行到冠鲁物业交纳上述费用。

4、按冠鲁物业要求，乙方应将装修保证金、水电保证金元交付甲方，甲方将押金条收据转交乙方，乙方入住后、退租前由冠鲁物业退还的押金归乙方所有。

六、门面使用要求和维修责任

1、在租赁期间，乙方发现该门面及其附属设施有损坏或故障时 ， 应及时通知甲方;甲方应在接到乙方通知后的2日内进行维修。

2、乙方应合理使用并爱护门面及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该门面房屋及其附属设施损坏或发生故障的 ，乙方应负责修复。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。

甲方：乙方：日期：

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5.商业房屋租赁合同协议书 篇五

业

房

屋

租

赁

合

同

协

议 书

商业房屋租赁合同协议书

出租方：(以下简称甲方)

承租方：(以下简称乙方)

根据国家有关法律、法规的规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方租赁商业房屋一事，甲、乙双方达成如下事项：

第一条：出租地址：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。甲方将：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX，建筑面积为100㎡的房屋，出租给乙方作为___餐饮__场地使用，其经营范围在租赁期内不得擅自更改，否则视为乙方违约。第二条：租赁期限

租赁期从 2015 年 11 月 1 日起至 2017 年11 月 1 日止，共计租赁______2_______年。本合同期满后，在同等条件下，乙方有优先承租权。如乙方需要续租，须提前 30天向甲方提出续租申请，双方重新议定租金后，方可签订续租合同。否则，视为乙方不再继续租赁。第三条：租赁保证金

甲乙双方商定本房租赁保证金为--------元(人民币大写：-------)，在本合同签订之日起一次性支付。

甲乙双方商定在租赁期满或合同正常终止后十五日内，若乙方无拖欠房租及其他费用时，对商铺无损坏，并且将商铺拆除的隔墙恢复后，不影响房屋的二次租赁，甲方将租赁保证金全额退还给乙方(保证金不计息)。

第四条：租金价格与租金交付时间 租金按整年缴纳，年租金为 30000 元，（大写：人民币 叁万元整）,在本合同签订之日起一次性支付。下一年租金由乙方在上一期租金到期前15日内预付下一期租金。第五条：租赁期间的商铺修缮和装修

1、乙方应按妥善使用商铺内的设施，保护房屋原结构和设备不受破坏(因室内装修、装饰需要，经业主同意拆除室内隔墙及墙内设施、设备除外)

2、乙方因使用需要，在不影响房屋结构和外观的前提下，可以对所承租商铺进行装修，装修费用由乙方承担，但其装修方案应事先得到甲方同意后再向物业管理方申请施工。乙方在办理完相关手续后，方可进场装修并服从物业管理方的统一管理。租赁期满后装修物的权属处理，双方商定：(1)租赁期满，甲、乙双方未达成房商铺续租协议时，甲方同意乙方拆除室内固定装修物和搬离可移动设施、设备，乙方承担隔墙及室内设施恢复责任。

(2)租赁期满，甲、乙双方未达成该商铺续租协议时，甲方同意乙方拆除室内固定装修物时，乙方应将承租范围内拆除的隔墙及室内设施复原。

(3)租赁期内，若乙方整体转让未到期的该商铺使用权时，需经甲方同意，并满足甲、乙双方原签订的房屋租赁合同条件，并且租金不低于当年价格。受让方需与业主重新签订房屋租租赁合同，装修物权归属乙方处置。第六条：甲、乙双方责任和义务

1、甲方应对出租房屋的合法性承担法律责任。

2、乙方在合同期内必须严格遵守法律、法规，在国家法律、法规允许的范围内从事经营活动。

3、甲方负责缴纳本房屋的物业费、供热费。乙方负责缴纳本房屋的水费、电费。

4、乙方知晓甲方有意出售本房产，若乙方未在本协议生效7日内书面表示愿意承购本房产，则视为本条约定;房屋产权所有人按法定程序将房产所有权转让给第三方时，乙方放弃优先购买权。

5、乙方应遵守《用户手册》、《装修守则》以及本物业的其它管理制度。并与物业管理公司签订《房屋装饰、装修管理协议》、《物业管理服务协议》、《消防安全责任书》及其它物业管理文件，以上文件作为本合同附件。

6、该房屋的质量保险费用由产权人承担。乙方在租赁期间的人身、财产(货品等)的安全及保险费用由乙方自行承担。乙方在租赁期间对该房屋造成的损毁由乙方承担相应赔偿责任。第七条：违约责任

1、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方终止合同，收回本房屋，保证金不予退还，并保留追究违约责任的权利：(1)擅自改变租赁商铺的经营范围;(2)利用承租商铺进行非法活动，损害公共利益和甲方利益。(3)拖欠房屋租金累计30日以上。

2、甲方不得无故提前终止合同，若甲方需要提前终止合同，甲方应提前三个月以书面形式通知乙方，经双方同意方可终止合同，但甲方应向乙方一次性支付------元(大写------)的违约金，并赔偿乙方装修损失。

3、乙方不得无故提前终止合同，若乙方需要提前解除或终止合同，乙方应提前三个月以书面形式通知甲方，经双方同意方可终止合同。乙方享有转让权。乙方转让，须告知并征得房屋产权所有人同意。

4、因业主转让房产所发生的债权债务与乙方无关。乙方的经营权受国家相关法律法规的保护。第八条：免责条款

如有不可抗力原因导致房屋损毁，造成甲、乙双方损失，双方互不承担赔偿责任;如因此而终止合同，租金按实际使用时间结算，多退少补，甲方退还乙方全额保证金。第九条：解决争议的方式

本合同在履行中如发生争议，甲、乙双方应协商解决，协商不成时，可向本房屋所在地人民法院诉讼解决。第十条：本合同未尽事宜

1、甲、乙双方可共同协商，签订补充协议。补充协议与全合同具有同等法律效力。

2、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，双方签字盖章后生效，合同到期后自行作废。第十一条：补充条款

本合同一式两份，分别由甲、乙双方签字后生效。甲 方：

乙 方： 代表人：

代表人： 电 话：

电 话：

签约日期： 年 月 日

6.商业物业租赁合同 篇六

甲乙双方经友好协商，就乙方租赁甲方商业楼事宜自愿达成一致，现签订本合同以供双方共同遵守。

一、甲方将位于 商业楼租赁给乙方使用(证号： ;面积 ;附商住楼平面图、房权证复印件。)，并保证该商业楼无任何产权瑕疵，符合法律规定的出租条件。

二、租赁期限为 年，自 年 月 日起至 年 月 日止(不含装修期)。

三、租金为第一年人民币捌拾万元，在本合同签订之日乙方支付贰拾万元作为定金，甲方办妥该商业楼所有手续并将外墙、门窗、水电配套完善后 日内交付乙方，乙方在接收房屋并装修期满后三十日内将余款陆拾万元付清;第二年租金人民币玖拾万元，于 年 月 日前一次性支付;第三年租金人民币壹佰万元，于 年 月 日前一次性支付;第四年至第六年租金为每年人民币壹佰壹拾万元，分别在每年的 月 日前一次性支付;第七年至第十年租金为每年人民币壹佰叁拾万元，分别在每年的 月 日前一次性支付;第十一年开始租金为每年人民币壹佰伍拾万元，分别在每年的 月 日前一次性支付，上述款项乙方支付时甲方应出具正式发票。

四、乙方租赁商业楼后可在不破坏整体结构、不影响安全使用的情况下，自主对该商业楼进行装修，甲方不得干涉。装修期限为六十日，自乙方接收房屋时的第二日计算，该期限不包括在租赁期中，也不计算租赁费。

五、乙方在使用该商业楼时有自主经营的权利并对该商业楼拥有转租、转包的权利，甲方不得无故干涉。

六、乙方租赁该商业楼应仔细爱护使用，因使用不当造成损坏的，乙方应负责赔偿。

七、租赁期满后，如继续租赁，同等条件下乙方有优先权。

八、租赁期满后，如不继续租赁，乙方装修及墙面不得带走，归甲方所有。

九、租赁期间内如因不可抗力、政策变动或政府行为导致本合同不能继续履行的，则甲方退还乙方尚未使用期间的租金，甲乙双方互不担责;政府给予补偿的，甲乙双方按各50%分配。

十、甲乙双方应依约履行合同，一方违约的，对方可解除合同，造成损失的除应予赔偿外，还应承担租金总额20%的违约金。

十一、本合同未尽事宜，甲乙双方协商处理，可签订补充协议，补充协议与本合同有同等法律效力。

十二、本合同不因甲乙双方法定代表人的变更而变更。

十三、在租赁期间甲方或因甲方原因导致该商业楼产权变更的，该租赁合同继续有效，且乙方有优先购买权。

十四、本合同发生争议，甲乙双方协商解决，协商不成的由即墨

市人民法院处理。

十五、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。

甲方： 乙方：

年 月 日 年 月 日

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7.商业租赁房屋合同 篇七

2007年7月7日, 刘女士通过某中介公司, 选中了一套位于北京市朝阳区某公寓的商品房, 并与房主祁女士签订了一份《北京市房屋买卖合同》。当天, 刘女士支付了2万元定金, 两天后又支付了38万元定金。此后, 刘女士要求祁女士交付该商品房, 被祁女士以种种理由拒绝。刘女士认为, 因房屋价格上涨较快祁女士反悔, 故不愿交房, 于是以祁女士违约为由将其告上法庭, 要求祁女士继续履行合同, 并配合办理相关产权变更手续。如果合同无法履行, 则要求祁女士双倍返还定金80万, 赔偿居间代理费8万元, 并赔偿损失194万余元。

庭审中, 刘女士的代理人认为, 房屋买卖合同无法履行完全是祁女士欺诈造成的。刘女士所购房屋面积是259平方米, 签订合同时价格为每平方米1.65万元, 而现在已经涨到每平方米2.4万元, 祁女士应该赔偿刘女士购买同样位置、同等条件房屋的差价损失。对此, 祁女士只同意退还定金, 并表示“房屋还没办理产权手续, 无法进行交易”。“中介公司隐瞒了交易价格, 规避国家税收法律法规, 故意偷逃税款, 因此合同无效”。“真正的侵权方是中介公司, 因中介公司的违规操作造成的刘女士的一切损失应向中介公司索赔, 与我无关”。祁女士的代理人还提出, 双方签订的买卖合同侵犯了房屋共有人即祁女士儿子和丈夫的权益。

法院审理后认为, 刘女士和祁女士签订房屋买卖合同后房屋价格明显上涨, 房屋现价值与原买卖合同价款之差额, 应为刘女士享有的合同履行后可以获得的利益。因祁女士的违约行为导致合同不能继续履行, 故对该可得利益应予赔偿。关于赔偿的具体数额, 朝阳法院向北京市价格认证中心咨询后得知, 涉案房屋的市场单价已经为每平方米1.7万元至2.2万元。法院在综合考虑同地区房屋的当前市场价格、双倍返还定金仍不足以弥补刘女士经济损失的情况后, 确定房屋现价与原价的差额为50余万元。2008年2月2日, 朝阳法院当庭判决解除双方的买卖合同, 祁女士双倍返还刘女士定金80万元, 赔偿50万余元, 并赔偿刘女士已支付的居间服务费损失4万元。

二、实践做法与不同观点

(一) 实践做法

近几年, 我国许多城市的房地产价格大幅度上升, “边卖边想涨价”的心态在二手房交易市场比较普遍, 由此引发的二手房买卖纠纷案件也呈上升趋势。很多卖房人在签订二手房交易合同之初并没有意识到房价涨幅会如此巨大。受利益驱动, 一些卖房人在办理房屋交割手续前反悔, 寻找各种借口不协助买房人办理“过户手续”的现象时有发生。由于房价涨幅迅猛, 赚取房屋差价的营利空间更大, 故而, 在赚取房屋差价与承担违约责任之间, 这些卖房人会“理性”地选择前者。然而, 对买房人来说, 要重新购置同样位置、同等条件房屋所支出的费用已经远远高于签订合同之时的购房款, 故买房人通常希望出卖人继续履行交付房屋、协助办理“产权过户”手续的义务。

这样, 在卖房人违约, 而买房人请求继续履行合同的情况下, 卖房人则可能因陷入尴尬的困境而“竹篮打水两头空”, 因为我国《合同法》第107条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的, 应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”实践中, 卖房人为避免此种尴尬局面的出现, 设计了各式各样的毁约及解除合同的方法, 以达将房屋高价卖给后手买房人之目的。其规避法律的常见做法有:第一, 房屋共有的情况下, 以出卖共有房屋未经其他共有人同意为由主张合同无效;第二, 补造租赁合同, 以承租人主张卖房人剥夺其优先购买为由请求认定合同无效;第三, 出卖人以所售房屋之上负有权利负担而未告知该权利人或该权利人不同意为由主张合同无效;第四, 在出卖人未取得房屋所有权证书的情况下, 卖房人以现行《城市房地产管理法》规定的“未依法登记领取权属证书”为由, 或者由第三人主张出卖人是形式购房人, 而其是实质购房人等等事由, 以达解除与买房人所签合同之目的。此外, 诸如房屋所依附的建设用地系划拨取得, 该房屋是社会保障性住房, 所签合同为逃避税款系“黑白合同”等事由, 均成为卖房人请求认定合同无效, 进而构成解除该合同之“合法”理由。

(二) 不同观点

在确因卖房人过错导致合同无法履行而被迫解除的情况下, 买房人往往要求卖房人赔偿其所受损失, 特别是赔偿房屋的差价损失, 即现在重新购置同样房屋之升值损失。对买房人提出的赔偿请求, 法律能否支持, 争议较大。大体有如下观点:观点一认为, 房屋买卖合同解除后, 应恢复原状, 买房人无权提出损害赔偿请求, 故房屋差价不应得到赔偿;观点二认为, 房屋买卖合同的解除不影响买房人主张损害赔偿, 但房屋差价并不属于损害赔偿的范围;观点三认为, 房屋买卖合同的解除不影响损害赔偿, 房屋差价包含在损害赔偿范围之内应予赔偿。针对观点三, 对房屋差价损失的赔偿范围, 亦有争议。有人认为赔偿部分是房屋现在的市场价值和双方合同约定价格的差额;还有人认为房地产评估部门评估的现在的市场价格与合同签订时约定的交易价格的差价为赔偿数额;另有人提出, 房屋差价不应当作为赔偿的唯一依据, 因为房价本身是动态的, 还要考虑有价无市以及按揭贷款等因素。对此, 笔者同意第三种观点。

三、基于本案需要讨论的几个法律问题

(一) 房屋买卖合同解除与损害赔偿

1. 与本案相关的基本法律范畴

损害赔偿, 是指一方因其故意或过失使对方权益受损, 而以自己的财产填补对方所受损害的一种民事责任, 包括侵权损害赔偿、缔约过失损害赔偿和违约损害赔偿。本案例所指的损害赔偿是违约损害赔偿。合同以实际履行为原则, 合同订立后双方当事人应按照合同约定全面、适当、及时履行自己的义务。合同签订后可因合同解除而终止当事人的权利义务。我国立法上的合同解除可分为协议解除与单方解除, 单方解除又可分为一方行使法定解除权解除合同与一方行使约定解除权解除合同两种情形。本案例所讨论的一方行使法定解除权单方解除合同的情形, 即因当事人一方根本违约致使不能实现合同目的、因不可抗力致使不能实现合同目的或法律规定的其他情形致使合同已无履行之必要, 而导致有解除权主体解除合同的情况。合同解除使合同溯及既往地消灭, 当事人可通过返还原物等方式使双方的利益恢复到自始未成立的状态, 但在签订合同、解除合同、恢复原状的过程中必然会使当事人受到财产上的损害。此外, 因合同未能履行, 也必然会使期待合同履行所得利益落空。这时就产生了合同解除与损害赔偿的问题。协议解除, 是当事人意思自治的表现, 当事人在重新订立协议时, 应对原合同的效力、损失承担等有关问题作出新的安排, 故合同解除损害赔偿主要是在单方解除合同, 特别是法定解除场合下发生。因一方根本违约而导致非违约方解除合同, 所生损害有广义、狭义之分。广义的合同解除所生损害, 系合同解除情形下所生的所有损失;狭义的合同解除所生损害, 仅指债务不履行的损害。本案例讨论的是合同解除后, 非违约方是否能向违约方提出损害赔偿, 损害赔偿之范围, 特别是债务不履行损害之赔偿的问题。

2. 合同解除后的损害赔偿问题

对于合同解除与损害赔偿之间的关系, 各国立法及理论依据不尽相同, 共有三种观点:第一, 合同解除与损害赔偿不能同时并存, 德国民法曾经一直采纳此种观点;第二, 合同解除与损害赔偿可以并存, 即一方违约, 非违约方可以根据法律解除合同同时请求债务不履行之违约损害赔偿, 法国、日本、意大利、2002年债法修改以后的德国民法典和英美合同法均如此规定;第三, 合同解除与信赖利益损害赔偿并存, 即一方面不承认合同解除衍生债务不履行的损害赔偿, 另一方面则允许非违约方请求因合同解除所致的信赖利益之损害赔偿, 瑞士债务法采纳此观点。

我国立法及学理历来认为合同解除与损害赔偿并行不悖。《合同法》第97条规定, “解除合同后, 尚未履行的, 终止履行;已经履行的, 根据履行情况和合同性质, 当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施, 并有权要求赔偿损失。”显然, 当事人是可以要求赔偿损失的, 但对于因对方违约而解除合同的情况下损害赔偿的范围该如何计算, 即对于损害赔偿的内容是信赖利益损失, 还是履行利益损失, 以及是否还包括其他损失和必要费用支出, 则存在分歧。有观点认为, 合同解除的效力是使合同恢复到缔约前的状态, 而履行利益是在合同得到履行后才可能产生。因此, 非违约方选择合同解除的情况下, 其不应得到履行利益的赔偿。也有观点认为, 合同解除时的损害赔偿应是债务不履行的损害赔偿, 履行利益包括在合同解除后的损害赔偿范围之内。合同解除场合的损害赔偿, 依然是因违约而发生的损害赔偿。我们同意此观点。既然我国《合同法》没有限定损害赔偿的范围, 那么因违约而解除合同下的损害仍应属于违约损害赔偿, 与《合同法》第113条规定的违约赔偿内涵一致, 将履行利益的损失纳入损害赔偿的范畴, 即以履行合同后债权人所能获得的利益为参照, 计算损害赔偿。

在房地产价格大幅上涨的背景下, 房屋买卖合同纠纷案件中, 房屋差价损失是纠纷的焦点。对买房人来说, 房屋差价损失属于履行利益损失, 而不是信赖利益损失。买房人之所以选择解除合同, 是因为出卖人违约导致合同的实际履行在法律上或事实上已为不可能, 或履行费用过高导致实际履行已无必要。此时, 买房人选择解除合同, 并非基于比较解除合同和要求出卖人继续履行, 自愿作出的有利选择, 而是因出卖人的过错不得以而为之的“选择”。如果对买受人的履行利益不进行保护, 对买受人而言殊为不公。比如, 在“一房两卖”的情况下, 因房价大幅上涨, 出卖人已将房屋另售他人并已“合法”办理房屋所有权变更登记;而未取得房屋所有权的先手买房人已支付部分购房款, 此时即便根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条、第9条的规定, 判令出卖人加倍赔偿, 亦不足以防止出卖人因违约而获得巨大利益。在出卖人受获得比合同履行更多利益之动机驱动违约的情况下, 如果将损害赔偿范围仅局限于信赖利益之内, 则此种违约损害赔偿后果对违约方十分有利, 亦有可能起到鼓励违约的不良效果。因此, 只有对买受人给予履行利益 (房屋升值部分或者房屋差价损失) 的赔偿, 才能平衡双方当事人利益, 遏制房屋出售中此种恶意违约行为, 弘扬诚实信用原则。

(二) 房屋买卖合同违约解除后损害赔偿的类型

违约损害赔偿从不同角度可作多种划分, 如以赔偿之依据为标准, 可分为约定赔偿、一般法定赔偿与特别法定赔偿。房屋买卖合同因违约解除后, 如果双方当事人约定了损失的计算方法或者数额, 则为约定赔偿;双方无约定或约定不明确的情况下, 按照《合同法》等一般法规定的规则进行赔偿, 则为一般法定赔偿;房地产领域的法律法规有特别规定的, 从其特别规定, 此为特别法定赔偿。由于我国调整房地产领域的法律法规, 未对此种情形下的赔偿在特别法上作出明确规定, 加之其不属于《消费者权益保护法》第49条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条、第9条规定之惩罚性损害赔偿性质, 故房屋买卖合同违约解除无特别法定赔偿。

此外, 依违约损害赔偿之内容, 可分为填补赔偿、迟延赔偿、固有利益的赔偿。填补赔偿是替代本来应给付的合同履行下的损害赔偿;迟延赔偿是在履行迟延后, 对履行迟延给债权人额外带来的损失进行赔偿, 这种赔偿被解释为本来给付的扩张;固有利益赔偿, 比如因合同不完全履行, 交付的标的物质量有问题, 导致债权人人身、财产等固有利益遭受损失所给予的赔偿。此种类型的划分下, 房屋买卖合同因违约解除后的损害赔偿应属于填补损失的赔偿, 即通过违约方的赔偿能使守约方遭受的损失得到完全恢复。

(三) 确定房屋差价损失的问题考量

目前, 我国的一些地方法院在总结审判经验的基础上, 出台了一些规范“二手房”交易的规则。比如上海市高级人民法院2006年颁布的《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》规定:对于确不能继续履行的, 违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失, 包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定, 可参照以下方式:双方协商确定的, 从其约定;双方不能协商确定的:1.原则上可比照最相类似房屋的市场成交价 (首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋) 与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;2.无最相类似房屋比照的, 可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发, 以守约方的请求为基础, 结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等, 合理确定。最后, 守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。

结合上述上海市高级人民法院对确定房屋涨跌损失的确定规则, 考量房屋差价损失应明确如下问题:

1. 当事人约定优先

在因出卖人过错导致房屋买卖合同无法履行的情况下, 买受人提出要求出卖人赔偿房屋差价损失的请求, 如双方对此有明确约定或通过协商达成一致, 应尊重双方的约定, 确立约定优先的原则。

房屋买卖双方无事先约定或事后不能协商达成一致, 对于买受人请求赔偿的差价损失, 应当综合考虑守约方的履约情况、双方是否已采取必要措施防止损失扩大、守约方是否存在损益相抵等因素予以适当调整确定。

2. 计算方法的客观化

如果买卖双方没有约定房屋差价损失, 应以何种方法计算?主要有三种计算法:第一, 按市场价格计算;第二, 按转售价格和补进价格计算;第三, 按原合同价格计算。我国法上的损害赔偿通常是金钱赔偿, 亦有金钱替代物之赔付方式。如何将损害以金钱方式量化并评估, 在计算方法上有主观与客观之分, 本案采用的就是按市场价格的客观计算法。对此, 上海市高级人民法院的规定是可取的, 即对于房屋差价损失的确定, 原则上可比照最相类似房屋 (首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋) 的市场成交价与买卖合同成交价的差额予以确定;无最相类似房屋比照的, 可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。这种客观计算法比较科学、合理, 有利于维护守约方的利益;能够真实反映房屋的市场价格;免除了守约方举证方面的诉累;且便于操作, 易于剔除主观裁量因素引发的不利后果。

3. 计算损失的时间点

在肯定客观计算方法的前提下, 如果市场出现波动, 选取哪个时间点的价格作为参照计算损失, 是很值得探讨的。房屋交易市场中的房屋交易价格涨跌幅度较大, 按不同的时间点进行计算, 房屋的市场价格肯定不同, 且有可能相差悬殊。可能选择的时间点包括:缔约时、违约时、中间最高价格、房屋交付时、合同履行期限届满之日、买房人起诉时、一审诉讼辩论终结时, 等等。我们认为, 原则上应以合同履行届满之日作为计算房屋差价损失的时间点。出卖人的主要义务有二:交付房屋与协助办理“产权过户”手续, 故应以约定的出卖人为买受人办理“产权过户”手续届满之日为计算的时间点。如果在履行期届满之前, 卖房人“明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”而构成提前违约的, 例如, 虽履行期未至, 但卖房人已为后手买房人办理了“产权过户”手续, 则事实上已向先手买房人履行不能, 此时如果买受人于履行期届满前主张解除合同的, 应以确定卖房人提前违约之日为计算房屋差价损失的时间点。否则, 还应按照一般原则, 以“产权过户”手续届满之日为计算的时间点。

此外, 本着保护守约方利益的基本要求, 还要综合考察守约方的请求, 结合违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等因素合理确定。当然, 在计算损失的时间点上, 也不能排除法官的自由裁量权, 在个案的处理中由审理案件的法官在诸多不同的时间点中作出合理的选择。但选择的时间点应以保护守约方的利益为前提, 以实现个案的法律实质公平为终极目标。

4. 违约方可预见损失的认知

我国《合同法》第113条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定, 给对方造成损失的, 损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失, 包括合同履行后可以获得的利益, 但不得超过违反合同一方订立合同预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”有人依据该条规定提出, 如果房屋差价过大, 如房屋升值数额超过房屋买卖合同约定的数额, 就属于合同法规定的“超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”, 超出了违约损害赔偿的范围。此种见解值得商榷。对于违约方预见到的内容是什么, 学界存在争论:有人认为, 应当预见的对象主要是损失的数额;也有观点认为预见的内容是引起损害发生的损害种类, 不应包括预见到损害的具体数额。我们同意第二种观点, 故升值部分的损失, 不论是低于或者高于房屋买卖合同约定的购房款, 乃至高出数倍, 法律均应该支持。这样既强调对违约方责任的限制, 仅对预见到种类的损失承担赔偿责任, 又强调对受害方利益的公平维护, 赔偿的数额以实际损失为准。就此问题, 联合国《国际货物销售合同公约》、《国际商事合同通则》、《欧洲合同法原则》, 均持肯定立场, 即不要求预见到损害的具体数额。

8.浅析商业地产租赁的法律风险防范 篇八

关键词：商业地产；法律风险；防范

一、商业地产租赁在装修期间的法律风险及防范

开发商将商铺出租时，往往会为承租人预留一定的装修期限，在装修期内承租人是享受免租的优惠待遇，这种情况下就会产生极大的法律风险，这样的情况商铺的所有权是否与使用权分离，承租人已经实际控制商铺是否承担作为使用者的责任，都是存在着疑问的。甚至有的开发商为了达到处理业务的简单化，将装修期独立于正式的合同租赁期限内。

装修期是一个可能会产生较多纠纷的阶段，可能会发生安全事故，可能会产生承租人违约将商铺返还原状的情况，也可能出现装修期限无法及时按时完工的情况等等，因此，建议将装修期限纳入正式的租赁期限，同时对于安全问题、相应的租金、违约问题进行详细约定，以防出现纠纷时可以有效解决。

二、商业地产租赁物业管理的法律风险及防范

对于商铺出租后的物业管理问题，物业部门可能是开发商的下设部门，如某某房地产开发公司物业服务部，当然也可能是另外独立的第三方物业公司。物业与承租人在日常经营过程中势必会产生诸多摩擦。因此，建议承租人与开发商在确定物业部门后，尽量签订单独的物业管理合同或协议，如果已经将物业管理条款约定在租赁合同中，建议进一步明确物业部门的职责以及承租人的相关权益，如相邻权等等，以防在产生相关纠纷后，可以有协议内容作为约束，积极的保护自身的合法权益。

三、商业地产租赁后期的合同履行过程中发生欠租违约时的法律风险及防范

在商铺出租过程中，往往会出现承租人欠租的情形，很多时候开发商会在催要无果的情况下，对承租人停水停电或者是强行收回房屋，处理遗留物品，有的甚至出现人去楼空的情况，开发商在处理这些情况时，应当注意其中存在的法律风险，能否直接停水停电，能否强行收回房屋，能否擅自处理遗留物品等等，都是应当注意的问题，因为这些问题都是可以引发法律风险的事实问题。

对于停水停电，一定要在租赁合同中明确承租人在欠租的情况下，开发商有权对承租人采取停水停电的权利。在有此约定权利的前提下，如果承租人没有单独与用电单位、用水单位签订独立的使用协议，那么在出现承租人欠租的情形下，可以直接采取自助措施，即直接进行停水停电；如果承租人与用电单位、用水单位签订了独立的使用协议，那么承租人的用电、用水权是受到法律保护的，开发商是不能够擅自进行停电停水惩罚措施的，因为承租人可能会以此造成的损失为由请求开发商进行赔偿。开发商应担提前通知承租人停水停电的惩罚措施，在通知后采取停电停水措施可以减少可能会产生的法律风险，更好的保护守约人的合法权益，不会出现采取了合理但是不合法的方式，从而使守约方处于被动的、不受法律保护的局面。

对于承租人拒不腾房并不缴纳房租，大部分开发商会强行收回房屋，处理遗留物品的情况，可能会产生欠租承租人以丢失贵重物品为由请求开发商赔偿的情形出现。为此，在承租人出现严重拖欠房租或者其他严重违约的情形后，开发商应当向承租人告知解除租赁合同的意思表示，同时向承租人送达解除租赁合同书面文书，在文书中注明如果不在限期内清空房屋，将会强行收回房屋。如果在合理通知承租人后，仍无法解决，需要进行强行收回房屋时，应当请公证人员在场或者是居委会、街道办事处以及派出所的人员、律师在场进行见证，同时应当进行全程摄像，并将遗留物品妥善存放，通过书面形式进行清查，之后將书面清查单据交给承租人并告知其物品保存地点。如果承租人不接受或者无法寻找到承租人，那么可以将上述物品进行提存或者交由合法管理机构保管，在承租人出现或者有相关处理权限的部门对所遗留的物品进行处理。

对于以上在合同后期履行发生的欠租及违约情况，应当在签订租赁合同时，对相关的问题进行明确约定，如对遗留物品约定放弃所有权的时间，对于商铺恢复原状的恢复方及费用进行约定等等。

总而言之，商业地产租赁实务存在的问题随着经济的发展会进一步凸显，租赁纠纷的解决应当以前期的预防为主，事后的补救为辅，积极预防其中可能出现的法律风险并进行防范。（作者单位： 山西云冈律师事务所）

参考文献：

[1] 蔡剑：“商业地产业主在签订租赁合同时的法律风险防范”，载于《市场周刊（理论研究）》2013年第12期；

[2] 杨小丽：“浅析我国商业银行房地产开发风险贷款防范”，载于《中国集体经济》2011年第6期；