我国房地产产权制度

我国房地产产权制度（8篇）

1.我国房地产产权制度 篇一

我国农村土地产权制度改革研究

【摘要】：随着家庭联产承包责任制内在潜能的进一步释放,被改革初期农村经济迅速增长所掩盖的农地产权制度缺陷也逐步显现,从而影响了我国农村经济的进一步发展。本文认为,现有农地产权制度是影响农民增收、农业生产方式转变的主要原因。因此,加强对农村土地产权制度的研究,分析目前我国农地产权制度存在的问题,提出下一步我国农地产权制度改革的建议与对策,并在此基础上构建符合市场经济运行规律的农地产权制度,具有重要的理论和现实意义。本文在马克思土地所有权理论、新制度经济学产权理论、交易费用理论及制度变迁理论的理论基础上,采用规范分析和实证分析相结合的方法,分析了当前我国农地产权制度存在的问题,阐述了农地产权制度改革的现实依据,并提出了农地产权制度改革的建议和对策。通过对现有农地产权制度的研究,本文认为,我国现行农地产权制度主要存在以下问题:一是农地所有权主体模糊;二是农地承包经营权缺乏排他性;三是农地征用制度不合理,农民的土地收益得不到保证;四是农地流转制度存在缺陷,导致土地分割细碎分散,规模不经济。问题固然存在,但随着我国经济的发展,同时也演化出有利于我国农村土地产权制度改革的条件:首先,农民收入多样化缓解了农地产权改革压力;其次,农村人口转移为农地产权改革创造了条件;最后,当前国际经济形势变化也迫使我国必须进行农地产权改革,以增加农民收入扩大内需,从而转变我国经济增长方式,实现我国经济的可持续性发展。因此,我们应以此为契机,从

以下几个方面着手,对我国农地产权制度进行改革:第一,立足于现阶段我国农村经济发展水平;第二,坚持农村土地集体所有;第三,明确农村土地所有权主体;第四,通过完善农地使用权流转机制,实现农地规模经营;最后,通过承包经营权股份化改革,转变农地经营方式,实现农业产业化发展。本文的创新之处是提出了农地产权制度改革的具体措施:一是主张在坚持农村土地集体所有的前提下,通过农地承包经营权股份化改革成立农业公司,转变现有分散、零碎的农地经营方式;通过完善农地使用权流转机制,实现农地规模经营;二是在实现农地规模经营的基础上,建立农产品深加工企业。农产品深加工企业的建立一方面能够提供就业机会,解决部分农民就业问题;另一方面能够拉伸产业链条,提高农产品附加值,从整体上提高农产品价格,增加农民收入。农民收入的增加、农业的发展及农村的繁荣可以最终有效的缓解我国内需不足的问题,从而转变我国经济增长方式,实现我国经济的可持续性发展。【关键词】：农村土地产权制度规模经营农民收入 【学位授予单位】：山西财经大学 【学位级别】：硕士 【学位授予年份】：2009 【分类号】：F321.1 【目录】：摘要6-8ABSTRACT8-12第1章导论12-211.1选题背景及研究意义12-141.1.1选题背景12-131.1.2研究意义13-141.2国内相关研究综述14-181.2.1关于农村土地产权制度现状研究综述141.2.2关于农村土地产权制度对农村经济发展的影响研究综述14-151.2.3关

于农村土地产权改革的现实依据研究综述15-161.2.4关于农地产权改革方向研究综述16-171.2.5关于农村土地产权改革建议研究综述17-181.3研究内容及研究方法18-191.4研究思路及结构安排19-201.5论文的创新与不足20-21第2章农村土地产权制度现状分析21-272.1产权、农地与农村土地产权制度21-222.2现行农地产权制度的确立22-242.3现行农地产权制度存在的问题24-272.3.1农地所有权主体模糊、边界不清和缺乏产权稳定性24-252.3.2土地承包经营权缺乏排他性，农地承包经营权、责、利缺乏对称性252.3.3农地征用制度不合理，农民的土地收益权得不到保证25-262.3.4农地流转制度存在缺陷，土地分割细碎分散，规模不经济26-27第3章农地产权制度改革的必要性和现实依据27-383.1农地产权制度改革的必要性分析27-323.1.1农地征用制度对农民收入的影响27-283.1.2农地承包经营制度对农业发展的影响28-303.1.3农地产权制度影响我国经济可持续发展30-323.2农地产权制度改革的现实依据32-383.2.1农民收入多样化缓解农村土地产权制度改革压力32-343.2.2农村人口转移为农村土地产权制度改革创造条件34-363.2.3当前国际国内经济形势加速我国农村土地产权制度改革36-38第4章农地产权制度改革的理论基础、政策依据及其思路38-454.1农地产权制度改革的理论基础38-424.1.1马克思土地所有权理论38-404.1.2新制度经济学的产权、交易费用及制度变迁理论40-424.2农地产权制度改革的政策依据42-434.3农地产权制度改革的总体思路43-45第5章农地产权制度改革的建议与对策45-545.1立足于现阶段农村经济发展水平455.2明确农地产权主体

45-465.3坚持农村土地集体所有46-485.4完善农地使用权流转机制，实现农地规模经营48-505.5农地承包经营权股份化，转变农地经营方式50-54第6章本文的研究结论及需要进一步研究的问题54-556.1本文的研究结论546.2需要进一步研究的问题54-55参考文献55-57致谢57-58攻读硕士期间写作的文章及发表的论文58-59 请联系页眉网站。

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2.我国房地产产权制度 篇二

知识产权英语为Intellectual Property,其意为智慧财产权或智力财产权,亦指人们就某些智力活动成果所享有的权利。其中的智力活动成果,是指人的大脑与客观物质和其他信息相互作用而产生的信息。而且,知识产权所保护的智力活动成果,仅仅是“某些”信息或智力活动成果,而非全部的智力活动成果。据相关资料显示,知识产权一词产生于17世纪,由于产生的历史还比较短,人们对它的理论研究还比较肤浅,因此国际上更多是以划定知识产权范围的方式来明确知识产权的概念。目前我国学者对知识产权的定义有如下几种:

智力成果权说。郑成思等学者认为,知识产权指的是人们可以就其智力创造的成果依法享有的专有权利。

智力成果知识产权、经营标记和信誉权说。吴汉东教授认为:“是人们对于自己的智力活动创造的成果和经营管理活动中的标记、信誉依法享有的权利”。

形式说。该学说认为,“知识产权的本质恰恰是基于形式而产生的权利”。知识产权赋予形式的设计人对形式的控制、利用和支配权来实现对其利益的保护。

信息说。在其看来,“知识产权是民事主体所享有的支配其创造性智力成果、商业标志以及其他具有商业价值的信息并排斥他人干涉的权利。”

信号说。持此观点的人认为,知识产权是直接支配智慧产品并享受其利益的权利。该定义用智慧产品替代智力成果,其目的在于涵盖商标等非智力成果,并确保知识产权的对象是负载了一定信息的信号集合,而非单一的信息。上述概念从不同的角度对知识产权进行了相应的理解,虽未达成一致,但也取得了长足的进步。

到目前为止,受到知识产权法律保护的智力活动成果,主要有作品、技术发明、工业品外观设计、集成电路布图设计、植物新品种、商业秘密、各种商业标记以及所代表的商誉。与此相应,知识产权也就有了版权、专利权、工业品外观设计权、集成电路布图设计权、植物新品种培育者权、商标权和各种制止不正当竞争的权利。

结合知识产权的相关概念及保护范围可以归纳出以下几个法律特征:

其一,知识产权的对象是具有商业价值的人为信息。无论是智力成果还是商业标志,知识产权都是具有财产价值的一种信息,是非物质性的,并且这种信息需要依托一定的物质载体加以表现。但知识产权法所保护的并不是人们对这种载体占有、使用、收益和处分,而是人们对这种信息的控制和支配,这种控制和支配体现权利人的财产利益和精神利益。

其二,知识产权是对世权、支配权。对世权是指知识产权的义务主体是除权利人以外的一切人,其与物权相同,而与债权相区别。支配权是指权利人可以根据自己的意志对权利的保护对象进行全面支配,并排除他人干涉,即按照自己的意志控制和利用其权利的保护对象,排斥他人干涉,除法律另有规定外,他人未经许可,不得进行商业性使用。

其三,知识产权具有地域性。由于知识产权须经法律直接确认,因此依据一国法律所取得的知识产权仅在该国内有效,在其他国家不发生效力。而基于该特定,结合知识产权的可共享性,同一信息可以依照不同的法律程序同时在不同的国家分别取得相应的知识产权,而同一项知识产权可以在受保护的地域范围内分别行使。

其四,知识产权的权能可分别授予多人行使。由于知识产权的信息是具有共享性的,因此知识产权的权利人不仅可以在不同的法域分别行使其权利,而且可以在同一法域内同时或先后将知识产权全部或部分权能分别授予多人行使。

其五,知识产权具有法定性。法定性是指当事人不得自由创设,知识产权的种类、内容、取得和变动方式等都须依照法律的规定。法定性是与知识产权的对世性与支配性相对应,由于其效力具有对抗一切人的性质,因此其对象与内容必须法定,如果任由一般人随意创设,则社会便难以遵循。同时,知识产权具有商业价值,与一个国家的经济文化和科技发展有着密切的关系,因此哪些可以保护,保护到什么程度,必须由公权力机关决定,不能由一般人约定。

2 房地产业中有关知识产权的保护及对策

众所周知,知识产权主要是由著作权、专利权和商标权三大部分组成,而房地产行业的知识产权可以分为很多项,例如:著作权、专利权、商标权、传统文化、商业秘密等。在我国,房地产业的专利权和商标权受保护的程度要远远高于其他的一些权利,因为这两种权利的取得需要履行法定的手续,一旦获得批准则会受到法律严格的保护,在司法实践中也比较容易判定,而像传统文化、著作权和商业秘密则恰恰相反,在实践中不易琢磨和判断。因此下文拟重点从知识产权中的商标权、著作权和专利权三个方面进行相关的探讨。

2.1 商标权的保护及对策

在竞争激烈的房地产市场中,一个口碑良好且耳熟能详的企业名称无疑会给购买房产这样大宗产品的消费者带来信心和安全感。我国房地产企业在其发展历程中先后经历了区位竞争、规划竞争、营销竞争、品牌竞争这四个阶段。目前越来越多的房地产开发企业意识到自身商标所承载的商业价值。根据我国商标法及相应的行政法规,房地产相关企业可以注册服务商标;按照《类似商品和服务区分表》,与房地产商标相关的有第19类非金属建筑材料、第36类不动产事务,第37类房屋建筑、修理、安装服务;可移动的非金属建筑物以及第42类建筑物的设计、咨询服务。但是多数房地产开发商认为其开发的建筑物和楼盘等产品在售卖以后就与己不再相关,因而没有形成对于其所提供的建筑开发服务和楼盘进行商标注册的意识。有的企业虽然会比较重视自身企业名称中核心词汇的保护,但是对其所提供的相应服务另行注册服务商标的观念仍然比较淡薄。诚如万科企业股份有限公司所拥有的“万科”服务类别的驰名商标仍然属十分稀少现象。万科的策略就是将企业名称的核心词汇注册为自己的商标,并精心培植和保护。经过多年的培育加上注意自身产品品质,目前广大消费者已经很容易接受“此万科(服务商标)即彼万科(房地产开发企业)”的信息,从而使该公司同时收获到房地产企业美誉度高和商标认知、接受程度高的双重效益。

对于楼盘名称进行保护,情况稍显复杂。其一,在全国范围内可能同时存在多个名称相同的楼盘,甚至在同一个省份或大型城市,楼盘名称重复使用的情况也存在。在此情况下,就非常容易造成消费者的误认,由于重复且不具备辨识度,所以无法根据楼盘的名称推断出相应建筑的质量高低以及房地产开发商的服务水准。其二,楼盘名称还存在着与行政区域地名一致而导致无法受到法律保护的情况。一般而言,商标权是一个根据商标法而产生的权利,商标的显著性决定了其在一定领域的独一无二性。而地名仅仅是一个县级的民政单位下发命名,因而从法理的角度分析,这两者之间当然应该是商标权优先。但是,各地法院在审理过程中,认为如果出现了行政区划意义上的“地名”,即可以引用《商标法实施条例》第四十九条规定:“注册商标中……含有地名,注册商标专用权人无权禁止他人正当使用”。作为被告不侵权的抗辩理由。笔者认为造成这种现象的原因不仅是因为目前相关法律法规存在规定的不周延性和法院判决案件过于僵化死板造成的,更重要的原因还在于给楼盘命名的房地产开发或营销企业缺乏必要的商业意识。

在我国商标法理论中,混淆可能性是被论及比较多的一个要件,其在商标侵权责任构成中的地位因理论界及实务界对《商标法》第五十七条第(二)项的解释而得到认可。即:“未经商标注册人的许可,在同一种商品上使用与其注册商标近似的商标,或者在类似商品上使用与其注册商标相同或者近似的商标,容易导致混淆的;……”,该条款的核心内容即是“商品或服务的相同与类似”以及“商标标识的相同或近似”。这一解释遵循以下思路:首先区分商标标识的近似,指出该项中所述的“近似”并非简单的商标标识近似。其次两项商标还要使一般的消费大众达到容易误认的程度。最高人民法院《关于审理商标民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二款正式确定混淆的含义,即“易使相关公众对商品的来源产生误认或者认为其来源与原告注册商标的商品有特定的联系”。

目前,比较切实可行的方法是在楼盘命名时能够深化挖掘企业的独特而深厚的经营内涵并且结合所开发楼盘崭新创意和深刻寓意,尽量减少使用被广泛使用过的具有一般通俗意义的词汇或词语的组合,从而避免形成近似的商标引起消费大众的误认。另外,权利人也要尽量规避使用容易被民政部门命名为地名的常用词汇,并且可以考虑在其营销文件或广告宣传之中,对于其楼盘名称的简缩称呼进行更为详尽且富有诗意和美感的解释,从而使其能够表达出一种具有独创性和寓意完整的思想内容。以这样的名词组合命名楼盘和注册商标将会大大减少与通俗地名竞合的可能性,从而增加其保护力度。

2.2 著作权的保护及对策

当你行走在大城市中,街道两旁的高楼大厦鳞次栉比,各种类型和建筑风格的建筑物拔地而起,一时间让人眼花缭乱,目不暇接;而在一些欠发达的城市中类如改革开放前,甚至上世纪六七十年代设计的筒子楼,或者简易的民房住宅也仍然存在。但事实上,只要经过稍微仔细的观察,就会发现我国房地产领域的建筑设计确实存在样式雷同、外形设计大同小异,甚至发生互相抄袭的现象。

我国现行《著作权法》将美术作品和建筑作品同列为第四项加以保护,而将工程设计图和建筑模型作品作为第七项的内容,即图形作品和模型作品加以保护。因为建筑作品除了具有作品的一些基本特征如可复制性、独创性,还应该具有一个非常关键性的标志即具有视觉的美感,因为它是建筑科技和艺术创作二者的融合。当然,受制于现有建筑领域的科学技术,无论是主体建筑的外形、构造抑或单纯的楼体高度和形态都不可能如艺术家作画一般随心所欲,而是必须要满足建筑学和力学的基本定律,同时也要符合相应的设计安全标准。但是,如果某一建筑物没有审美价值或独特的设计成分,它就不是《著作权法》意义上的建筑作品,正如上述的简易楼房或筒子楼,也就不能成为著作权的保护对象。另外,在实际生活中,大部分的建筑物可能只有其中一部分具有独特的构型设计成分,那么,受到保护的就只能是这一部分。同时还应注意的是,通常建筑物是被列入著作权的保护范围之内,因此不需要任何行政申请和授权程序,就能受到保护。

房地产商对于应如何判断某种行为是否属于建筑物的著作权侵权行为是一个极其复杂的难题,在现实生活中出现的例子也不胜枚举,例如深圳市美地置业公司所开发的“香榭里花园”,是亚洲少数荣获有世界建筑界“奥斯卡”之称的“金块奖”大满贯的项目。2003年,美地公司将上海香榭丽花园开发商告上法庭,但最终以败诉收场。根据一些相关机构的统计数据显示,法院在审理有关涉及房地产的著作权侵权纠纷案件时,除非一些证据非常明确的案件,法院通常比较保守。究其原因,笔者分析可能有以下3点原因:第一,排除个别法官个人因素不考虑,法官们应该首先明白建筑作品不同于绘画、诗歌等文学艺术作品,它不仅仅是一个艺术作品,而是科技和艺术的结合体。同时,它要受使用功能和建筑学定律的拘束,所以建筑者的创作空间相对狭窄,存在着许多公用公知的技术以及建筑学常识,这就有可能使法官做出不侵权的结论。第二,侵权判定标准模糊、专业知识要求较高造成认定侵权的难度大。要判定建筑作品是否构成侵权,就需要对比两个建筑作品在风格、造型、外观上是否相同或相似,而判定的标准确实无法明晰确定。在这种情况下,法官一般无法仅凭借普通的生活经验和法律知识做出是否侵权的判定。第三,即使法官委托有相应资质的鉴定机构来判定,由于目前我国相应领域的专业鉴定机构的人员比较少,业务素质也参差不齐,不同的鉴定机构可能对同一鉴定事实得出不同的结果,进而导致不同的结论。而且由于目前没有一个具体的鉴定标准,鉴定人员也很容易对于不应该考虑的细节问题纠缠不清,从而加重鉴定结论的不确定性。

笔者认为,著作权法所保护建筑作品的独创性不易体现,尤其在住宅用途的建筑纠纷中更为突出。因此,建筑物只要部分结构相同或部分相同,且该结构在建筑物整体上所体现的功能相似且所处部位相近:如同为顶棚、檐槽、隔绝墙体等,而所相同或部分相同的又正是房地产商所独创的部分,那么就应该认定侵权行为成立。

在楼盘建设的不同阶段,建筑物版权保护的客体包括图纸、模型和建筑物本身3种形态。以上3种状态都可以独立地得到《著作权法》的保护。具体而言:涉及图纸的著作权可按《著作权法》第三条第(七)项规定的“工程设计图”进行保护;模型的保护,也可直接适用《著作权法》第三条第(七)项关于“模型作品”的规定;建筑物本身应按《著作权法》第三条第(四)项的“建筑作品”进行保护。

因此,开发商应该充分运用我国《著作权法》的保护手段,将具有创新个性和独具匠心的建筑物或住宅楼盘,通过拍摄艺术照片、制作展览模型、设计图纸登记等各种手段保护其多重性的著作权客体,加上公众对建筑物的使用和欣赏以及其著作权保护的逐步了解,权利人建筑作品被他人抄袭的情况会越来越少。

2.3 有关专利权的保护及对策

建筑领域内的专利类型涵盖《专利法》中的所有部分,既包括在建筑物上使用的作为结构部件的发明或实用新型专利产品,和涉及建筑方法的发明,也包括存在于建筑外在表面和内部使用空间的外观设计。

需要注意的是,在建筑领域中可以申请实用新型和发明专利的必须满足《专利法》第二十二条第四款的实用性规定,即具备实用性的发明或者实用新型专利申请不得是由自然条件限定的独一无二的产品。利用特定的自然条件建造的自始至终都是不可移动的唯一产品不具备实用性。对于本条应当理解为,不能因为上述利用独一无二的自然条件的建筑物不具备实用性,而认为其构件本身也不具备实用性。另外,具备实用性的发明或者实用新型专利申请的技术方案应当能够产生预期的积极效果。那些明显无益、脱离社会需要的发明或者实用新型专利申请的技术方案不具备实用性。例如近年来在国家积极引导和提倡的环境保护理念、绿色节能理念下新出现的一系列发明专利,如抗灾、低能耗房屋和EPS建筑模块等,均是该领域中出色的技术方案。

另外,根据专利法对于外观设计发明的定义,外观设计是指对产品的形状、图案或者其结合以及色彩与形状、图案的结合所做出的富有美感并适于工业应用的新设计。建筑物如果符合上述要求,开发商就可以将楼盘的“形状、图案或者其结合以及色彩与形状、图案的结合”申请外观设计专利。当然其前提是不与他人的在先权利发生冲突。而根据知识产权局《审查指南》第三章6.4.3规定:“取决于特定地理条件、不能重复再现的固定建筑物、桥梁等,例如,包括特定的山水在内的‘山水别墅’”,不给予外观设计专利保护。

从目前大部分楼盘所属的地理环境来看,除少数依特定地理形态开发的项目外,在设计、建设一般楼盘时,基本不会出现《审查指南》中所述的因“取决于特定地理条件、不能重复再现的固定建筑物”的情况。只是获得国家知识产权局授权的涉及建筑物的外观设计非常少,这与我国每年新落成的楼盘数量形成较大反差。造成以上情况的原因可能有以下几点:第一,建筑物的开发、建设、售卖周期较长。而作为外观设计,其专利期为10年,往往楼盘的前期开发和销售就要持续数年,专利产品的附加值会变得越来越少了,而维持专利权有效的代价却逐渐增加,因此开发商缺少申请的动力。第二,外观设计专利不需要经过实质审查这一步骤,根据《最高人民法院关于审理专利纠纷案件适用法律问题的若干规定》,第八条“……对申请日在2009年10月1日以后的实用新型或者外观设计专利提起侵犯专利权诉讼,原告可以出具由国务院专利行政部门作出的专利权评价报告。根据案件审理需要,人民法院可以要求原告提交检索报告或者专利权评价报告。原告无正当理由不提交的,人民法院可以裁定中止诉讼或者判令原告承担可能的不利后果。侵犯实用新型、外观设计专利权纠纷案件的被告请求中止诉讼的,应当在答辩期内对原告的专利权提出宣告无效的请求”。因此如果发生纠纷,被告往往首先会到知识产权局要求宣告专利无效,对于开发商而言保护力度较小且程序繁琐。第三,由于基于外观设计的特性,很难避免与在先权利有相似之处,从而会加大被认定专利无效的可能性,进而导致权利人败诉。

尽管如此,对于一个具有独创性内容的建筑而言,如果可以获得外观设计专利授权的话,则获得了国家赋予的法定垄断权,他人都禁止使用。开发商可以在专利有效期内保证建筑物的独特外观垄断使用。尤其对于住宅类的开发商而言,其楼盘设计全国独树一帜,从而提高楼盘的知名度和销售档次,可以大大增加楼盘的附加值。

3 结语

创新是任何企业做强做大的重要手段。虽然在我国当下的经济环境中,建筑产业的价值还要依赖于其开发成本、土地区位乃至经营管理等方面因素,但不可否认的是通过知识产权的战略布局,可以使房地产企业获得更持久的竞争力以及差别优势。

对于国内的房地产开发企业而言,应该加大对房地产业界的知识产权意识的培养,学会综合使用知识产权武器保护自己的经营优势并防范法律风险。对于有意长久投入和发展的开发商,要学会善用商标法和其他的邻接性法律法规,特别是有关企业名称登记以及地名管理的法律法规,妥善保护自己企业的声誉、培育优良的服务品牌、建设地标性的优美建筑;积极研发各类节能环保引领产业潮流的高科技结构部件、发明新颖创新的建筑方法;明晰外观设计专利和著作权保护客体的区别和关联,为可能发生的侵权纠纷做好准备等。将自己开发的地产项目中的创新成分综合运用商标法、著作权法和专利法中特性和长处,形成完整而立体的权利体系,提升楼盘的商业价值和竞争优势。

3.我国房地产产权制度 篇三

摘要：我国现行的农地产权制度存在一些缺陷问题，这些问题的存在对土地的利用产生了不良影响。对此，应该分别针对缺陷问题提出有针对性的解决方法，提升制度的合理性。本文从农地流转保障问题入手，对我国农地产权制度缺陷及其解决方略进行分析和研究。

关键词：农地产权制度；缺陷；解决方略

中图分类号：F321 文献标识码：A 文章编号：1671-864X（2016）11-088-01

前言：农地产权制度规定是农地利用率、流转效率的主要影响因素。从应用效果层面来看，我国当前农地产权制度在农地适当征用率、农地承包经营等方面存在一些问题。为了保证农业生产活动的顺利进行，增加农民收益，应该根据农地产权制度中存在的实际问题，应用适宜的处理方法进行解决。

一、我国农地产权制度缺陷

从整体角度来讲，我国农地产权制度中存在的缺陷问题主要包含以下几种：

（一）农地流转保障问题。从目前我国农地承包经营权的获得情况来看，当集体经济组织与农民之间签订农地承包合同之后，农民能够可以获得相应的承包经营权。从法律角度来讲，农民通过上述过程获得的权利属于债权。事实上，农民是集体经济组织中的組成成员，其享用的农地权利应该是成员权。除此之外，我国农地产权制度中对农地经营承包方面的规定仍然没有实现物权化，农地的流转得不到有效保障，农业生产总量会受到相应影响[1]。

（二）农地适当征用保障问题。我国农地产权制度中对农地使用权交易的规定为：当农地在经历国家征用环节、补偿环节之后，该农地的使用权才可以获得交易资格。从我国农地所有权制度的执行情况来看，由于制度中规定的所有权主体——集体经济组织具有模糊性特点，因此我国大部分地区农地的所有权主体为村委会。在实际的农地征用过程中，这种所有权主体同当地政府相同，可能会出于利益追求，无视农地征用是否适当，造成农地适当征用失去保障，进而影响农民的权益[2]。

（三）不同法律的农地所有权主体规定问题。我国《土地承包法》中将农地所有权主体规定为两个以上农村集体经济组织、村农民集体这两种不同的主体；《民法通则》中则将农地全有权主体规定为乡农民集体和村农民集体。这种所有权主体规定不一致问题的存在引发乡一级农地所有权主体缺失，进而影响农地的利用率。

（四）农地承包经营权与所有权关系问题。就农地所有权而言，我国农地产权制度将所有权主体规定为集体经济组织。农民是集体经济组织的组成要素。从这个角度来讲，农地产权制度中还应该将农民与所有权这种权利之间的关系规定出来。这种缺陷问题的存在影响了农民农地所有权的应用和处理。除此之外，农地产权制度中对农地承包经营权和所有权关系的规定较为不合理：其将承包经营权规定为源于农民与集体之间所属关系的自然原因[3]。

二、我国农地产权制度缺陷的解决方略

为了提升我国农地产权制度的合理性，应该注重以下几种解决方略的应用：

（一）农地承包经营权的物权化方略。

这种方略的应用意义在于：在提升农地使用权完善程度的同时，保证农业生产活动的顺利进行。物权化可以通过农地承包经营权范围的扩展来实现。可以将我国农地产权制度在这方面的规定调整为：将原本的农地承包经营权扩展为包含流转权、占有权、抵押权等权利要素组成的集体分得土地使用权。在这种情况下，物权化的实现使得农民对农地的处理方式变得更加清晰。除此之外，从我国当前的农业生产情况可知，随着可利用农地数量的降低，我国的农业生产总量也发生了相应的降低变化。基于这种现象，应该在原本的农地产权制度中加设干预农业用地向非农业用地转化等条例。该条例的加设有利于农民农业生产积极性的提升[4]。

（二）农地所有权主体确定方略。

所有权是开展农地经营承包利用活动的基本权利。当前我国农地产权制度中将农地的所有权主体确定为集体，集体的具体类型包含乡镇农民集体、村内集体经济组织以及村农民集体三种。就《土地管理法》而言，其将农地的经营管理主体确定为农村集体经济组织、村委员会以及小组这几种类型。除此之外，该法律中还规定，当农地的经营管理主体为集体经济组织时，村委会、小组等对象没有权利开展与农地有关的经营管理活动。这种规定方式意味着，农地的经营管理权以及所有权可以由同一主体所有。从我国农地产权制度以往的应用经验可知，人们对农地所有权较为重视，为了处理制度中农地所有权主体虚置缺陷，可以将制度中的原本规定调整为：农村集体经济组织在享有农地所有权的同时，同样享有农地的经营管理权[5]。

（三）农地承包经营权与集体所有权关系明晰方略。

当前我国农地产权制度中将农地所有权的主体规定为农村集体经济组织。就这种主体而言，农民是基本的组成要素，为了提升农地所有权这种产权的合理性，农地产权制度应该将原本的条例细化为：农地由整个集体组织中包含的所有农民共有。因此，针对集体农地的出租、承包等各项经营管理活动，集体中包含的所有农民都具有参与的权利。

结论：从我国的农地产权制度来看，其缺陷问题主要集中在农地流转保障、农地所有权主体明确、农地适当征用保障以及所有权、经营承包权关系问题这几方面。对于农民而言，上述问题的存在从一定程度上损害了他们的合法权益，农地利用率（流转）受到的影响会引发农业生产总量的下降。针对上述现象，应该通过农地承包经营权与所有权关系明晰方略、经营承包权物权化方略以及所有权主体确定方略等的应用，提升我国农地产权制度的完善程度和合理性水平。

参考文献：

[1]黄进才，袁勇. 农地产权制度的现状、缺陷及其完善[J]. 新乡学院学报（社会科学版），2010，06：25-28.

[2]颜玲，邹万平. 我国农地产权制度结构及其缺陷的政治学分析[J]. 韩山师范学院学报，2009，01：38-41.

[3]刘圣中. 国家和集体压力下的农户产权——中国农地产权制度结构及其缺陷的政治学分析[J]. 南昌大学学报（人文社会科学版），2009，04：17-24.

[4]郭贯成. 集体土地产权流转及其市场体系研究[D].南京农业大学，2008.

[5]窦祥铭. 现代中国农村土地产权制度的实证研究[D].南京师范大学，2013.

4.我国房地产产权制度 篇四

（一）产权制度的定义 所谓产权制度，是指既定产权关系和产权规则结合而成的且能对产权关系实现有效的组合、调节和保护的制度安排。产权制度的最主要功能在于降低交易费用，提高资源配置效率。

产权是一个古老的概念，也是一个发展的概念。现代企业产权制度就是人类社会经济长期发展的结果。从私有财产的出现到市场经济的确立这几千年的历史中，产权一直被视为仅仅是一个法律上的概念，指的是财产的实物所有权和债权，它侧重于对财产归属的静态确认和对财产实体的静态占有，基本上是一个静态化的范畴。而在市场经济高度发达的时期，这一法律意义上的产权概念已经日益深化，其含义比原来宽泛得多，它更侧重于从经济学的角度来理解和把握，侧重于对财产实体的动态经营和财产价值的动态实现，它不再是单一的所有权利，而是以所有权为核心的一组权力，包括占有权、使用权、收益权、支配权等。

而现代产权制度是权责利高度统一的制度，其基本特征是归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅。产权主体归属明确和产权收益归属明确是现代产权制度的基础；权责明确、保护严格是现代产权制度基本要求；流转顺畅、财产权利和利益对称是现代产权制度健全的重要标志。

（二）国有企业产权的特征

传统公有制下的产权结构从根本上说是与市场经济不相容的。它表现在：一是所有制形式单一，难以形成市场经济所需不同产权主体；二是国有企业产权主体虚置，参与市场竞争的压力和动力明显不足；三是国有企业偏离市场经济所要求的利润最大化目标。

从产权角度分析，当前国有企业产权有以下五个特征：第一，“资本雇佣劳动”而非“劳动雇佣资本”。第二，事实产权与法律产权不一致。第三，产权成本与收益不对称。第四，人力产权丧失。第五，国有产权的“廉价性”。在这五个特征中，最重要的就是“资本雇佣劳动”和人力产权的丧失。“资本雇佣劳动”决定了国家作为大股东的地位，但国家作为大股东并非必然导致低效率，这一点在西方国家不乏例证。一个主要的原因是承认了人力资本所有者对企业产权的享有。但是，由于我国从法律上完全否定了人力产权，这是国有企业低效率的本质所在。

二、国有企业产权制度的发展变化

在传统计划经济体制下,国有企业是政府附属物,“国家所有,国家经营”,国家对企业包供包销,统负盈亏,统一安排职工就业,个人分配实行大 1

锅饭、平均主义。国有企业的各项权利掌握在国家手中,产权制度是一种封闭的、单一所有权制。针对这种现状,1979年开始的企业改革首先是“放权让利”,企业开始有了一定的自主权,比如财产使用权。但由于这一阶段的改革是在不触动企业财产关系的前提下进行的行政性分权、让利,产权制度并无实质性变化。到1986、1987年,企业开始实行所有权与经营权分离的承包制。这种“两权分离”的承包制在初期由于分配与企业的经济利益直接挂钩,所以起到了一定的积极作用。但因承包制是在承认现有产权制度前提下的一种“两权分离”,虽然使产权的各项权利有了某些分离,但依此形成的企业财产经营权没有按照商品经济原则、通过市场交易来实现,因而这种财产经营权实际上仍是一种行政性分权,传统产权关系并未改变。从1991年第二轮承包看,短期行为问题已比较明显地暴露出来。在这一时期,发展企业集团也被当作一条搞活国有大中型企业、增强企业活力的重要途径提出来,但由于在不触动产权关系、坚持“三不变”(所有制不变、财政上缴渠道不变、隶属关系不变)的前提下组建企业集团,也只能是松散型的或是行政捏合式的联合体,企业集体功能和优势仍未发挥出来。

1992年出台的《全民所有制工业企业转换经营机制条例》中“转换经营机制”成为企业改革热点。它明确了企业必须转换经营机制,政府必须转变职能,实行政企分开;明确了“企业对国家授予其经营管理的财产享有占有、使用和依法处分的权利。”该条例实施后,企业自主权逐渐落实,但同样未承认企业法人财产权,企业只能是相对独立的商品生产者和经营者,仍不可能实现自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束。这一时期的产权制度与现代企业产权制度仍然相差甚远。

从1993年中共十四届三中全会第一次提出了国有企业产权改革问题以来，国有企业沿着“产权清晰，权责明确，政企分开，管理科学”的思路进行了一系列的改革，2003年3月成立了国有资产监督管理委员会，同年10月中共十六届三中全会提出了我国企业产权制度建设的具体内容和目标，强调“产权是所有制的核心和主要内容，包括物权、债权、股权和知识产权等种类财产权，建立归属清晰、责权明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度，有利于维护公有财产权，巩固公有制的主体地位；有利于保护私有财产权，促进非公有制经济的发展；有利于各类资本的流动和重组，推动混合所有制经济的发展；有利于增强企业和公众创业创新的动力，形成良好的信用基础和市场秩序。”至2008年8月，半数以上的国有重点企业进行了股份制改革，一批国有企业改制后在境内外上市，国有中小企业改革改制面超过90％，中央企业下属子企业大部分实施了公司制股份制改革。一些中央企业和地方国有企业进行了完善公司法人治理结构的探索。

国有企业产权改革取得了重大的成果。

三、国有企业的产权制度缺陷

（一）产权归属不清

现代产权制度的一个特征是产权归属明晰，本质上就是要使产权主体人格化，明确产权的权利主体和责任主体，承认产权的排他性。产权的排他性是产权交易的前提，特定的产权主体是唯一的和垄断的，特定的产权是有边界的和可计量的，否则就不能把特定产权从其他产权中分离开来用于交易。没有了产权交易，市场经济就失去了配置稀缺资源的功能；没有了权利归属，稀缺资源就无法得到有效的利用；没有了清晰的利益归属，经济增长也就失去了持续的动力激励。就我国实际来看，就是要依照法律、法规合情合理地认真清产核资，理清产权属性。各类财产权归属清楚，是建立现代产权制度的基础环节。一直以来，国有企业实行单一的生产资料公有制，即生产资料归全体劳动者共同所有。而国家则代表全体人民来使用和支配生产资料及剩余产品。通常叫 “取之于民，用之于民”。这在理论上讲似乎并没有什么矛盾，但在现实中，这种理论上的说辞很难让人感同身受。因为仅在名义上人人所有，具体的公有组织中任何个人（自然人）均无权实施可量化的财产占有、享受、支配和交换。生产资料和劳动者个人之间不存在以往私人占有那种直接量化、可支配的对应关系，公有产权事实上处于一种非个人化的 “虚置”状态，个人和国家之间并不存在制度上沟通的 “桥梁”。显而易见，正是这种不能分割，不可量化，只能以整体面目出现的单一公有产权模式，从其产生之初就包含着一个致命的产权归属虚置而导致的动力衰退问题。除了实实在在的源生性的财产与物质利益上的归属关系之外，还有什么样的制度性因素能比它更具有持久性和驱动力？国内外大量事实表明，单一公有产权模式必须限定在极小范围内，可以通过非物质性因素（法律强制或信仰鼓励）来补充动力。

（二）产权主体虚设

国有企业资产名义上为全民所用,体现为政府代表全民进行国有资产的管理,而政府则由众多部门组成,这些部门都能凭借国有资产所有者代表的身份,对国有资产进行管理和干预,而对由此造成的损失则无法问责,也无人负责,国家和企业之间的责权利难以对称,有权利的没责任,有责任的没权利。

（三）权利与责任、收益与风险不明

在产权非个人化的传统公有制经济环境中，不仅普遍存在的偷懒现象导致了高昂的制度运行成本问题，而且，更为严重的是，各式各样、官职不一的监督生产、防止偷懒的人，由于利益相同，投入难以量化等缘故，反而更有条件发生偷懒的现象，更容易出现层层包庇、官官相护的监督失灵问题。进而由此还带来了更加复杂化的制度运行难题，即监督别人的人由谁、靠什么来监督。这就是在传

统公有制经济组织普遍出现的制度运行成本（机构、人员、办公场所、经费等）越来越高昂，但制度运行的效率却出现了不可逆转的效应递减趋势。

同时，在完全没有个人产权风险责任的传统公有系统里，生产经营和收入分配的决策权高度集中，基层和个人很少有参与决策、发表言论的机会，由此带来一个技术上的难题无法克服，即科学决策所必需的信息充分和信息对称问题如何解决？这个问题解决不了或解决不好，它所带来的主观主义、机会主义和道德风险如何避免？这在现实中就是我们随便可以看到的在公有制经济组织中普遍存在的决策信息垄断、暗箱操作、决策程序不公开以及报喜不报忧、好大喜功等现象。

权利与责任、收益与风险方面存在的不平衡问题，是传统的单一公有产权制度结构中普遍存在的一个制度难题。这种问题在非公有制经济组织中并不存在，私有产权在权责益险方面先天就具备高度的对应性，这就是资本、财产的所有权说了算——谁拥有、谁决定，谁负责、谁收益。权利、责任，风险、收益十分对称。这种由于所有制结构（公共占有）带来的权责益险问题，只能通过所有制结构的调整来解决。目前国有企业改革的深化，首要的问题，要通过国有资产管理体制改革和建立现代产权制度，把维护出资者权益和维护法人财产权益有机结合起来，从而在国有资产管理机构的督促和国有企业自身努力的互动中，实现国有资产的保值增值和国有企业可持续发展的目的。

四、国有企业产权制度改革思路及措施

产权制度改革是国有企业改革的关键环节。国有企业产权制度改革就是把国有资产的所有权与经营权分开，推动国有资产的产权以资本运作的形式，实现产权的流动和重组。加快国有企业产权制度改革有着重要的现实意义产权制度改革，是增强企业活力，推动企业真正成为市场竞争主体的重要途径，是建立和完善社会主义市场经济体制的基础性工作；产权的流动性重组，形成投资主体多元化，是建立合理的法人治理机构，实现国有资产保值增值的重要保障；产权的高效配置，是增强国有企业核心竞争力的必然选择，是从整体上搞活国有经济，确保国有经济在国民经济中主导地位的重要改革措施。为此，加快国有企业的产权制度改革已成为深化国有企业改革的一项核心性的紧迫任务。

(一)深化改革，促进国有企业产权多元化

通过股权多元化使得个人和诸如保险基金和投资基金等机构也成为国有企业的部分所有者，这些个人和机构追求最高经济效益的动机有利于所有者职能到位，形成规范的公司法人治理结构；有多元股东的制衡，易于实现政企分开，使企业的目标集中追求经济效益。实践证明，股份制是国有企业走出困境，进行制度创新的出路；股份制是现阶段公有制与市场经济有效结合的最佳方式。通过对国有企业的股份制改造，可以建立起产权清晰、权责明确、政企分开和管理科学的现代企业制度。国有企业通过股份制可以吸引和组织更多的社会资本，放大国有资本的功能，提高国有经济的控制力、影响力和带动力。

（二）建立科学合理规范的公司法人治理机构

国家所有者通过对国有资产授权经营机构的严格监管，使他们成为持股企业“真老板”，而且要权能到位。董事会应由国有资产授权经营机构选派的股东代表、个人和机构的股东代表、职工代表和利害相关者代表如银行代表等组成。适当增加外部董事的比例，有利于企业的监督和企业经营绩效的提高。董事会成员与经理层不能高度重合，一般情况下董事长和经理应当分设。国有独资和国有控股公司的党委成员可以按法定程序进入董事会和监事会，充分发挥董事会对重大问题统一决策和有效监督的作用。与此同时，建立和规范可以追究董事责任的董事会议事规则和决策程序，防止董事渎职，保证所有者权能到位。公司的权力机构、决策机构和执行机构应权责分明，严格按《公司法》和公司章程运行。

（三）产权制度改革应坚持市场配置为主的原则

国有企业的产权制度改革，实质意义上是国有资本的重新配置，在市场经济日臻完善的新形势下，对国有资本的“进与退”和“有所为、有所不为”，政府在定政策，企业在定方案中应该充分考虑市场规律、市场机制和市场取向。国有资本在一个企业是否“全部转让”或“部分转让”，关键要尊重市场的供求规律和竞争规律。市场竞争中处于劣势的行业和企业，不“退”不足以解决国企深层次矛盾的企业要抓紧推进资本退出的产权制度改革。反之，对市场中的强势企业，无论其是否是竞争性行业，则要通过产权制度改革吸引外部法人参股或股票上市等形式发展混合所有制经济，也可通过资产置换、投资入股等方式，进一步扩大国有资本的影响力、控制力和带动力。可见，从实际出发，“具体地解决具体问题”应作为国有企业产权制度改革的基本指导思想。既要防止“按兵不动”，又要防止行政干预的“一刀切”、“大撤军”式的出售和转让。

总之,国有产权改革是中国经济发展的内驱力,是所有者主体的要求和占据国有经济成分最大的所有者(政府)发展的内驱力和直接推动力。道格拉斯•诺斯在《制度、制度变迁与经济绩效》一书中认为,“制度是一个社会的游戏规则,更规范地说,它们是决定人们的相互关系而人为设定的一些制约”。因而,产权制度改革就是创新划分、界定、实施、保护和调节产权的规则,使确认和处理各个产权主体的责、权、利关系的规则成为现代企业制度的核心。所以说,国有产权从私有到国有再到民有的变革是展现中国产权革命的一条渐进之路,这场深刻持久的变革,必将给国有经济带来全新的未来。

参考文献

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5.我国房地产产权制度 篇五

房地产制度是整个经济制度的一部分。它是随房地产业的产生和发展而创立和发展的。房地产制度是指由房地产政策、法律所规定的，用于调整和指导人们从事房地产开发、经营、管理和服务的行为规范准则。

摘要：中国房地产由于起步晚、发展缓慢，至今都没有一套健全的制度来保证房地产市场的健康发展，所以吸收较为发达的国家的先进经验是我国房地产业走向成熟的必然要求。本文系统地描述了国外房地产土地制度、金融制度、税制以及政治法律制度这四个方面，并指出我国房地产市场跟国外相比的不足之处，从而为我国房地产市场更为有序的发展提供一种很好的建议。

关键词：房地产制度;发展;启示;国外

一、引言

改革开放后，中国的房地产业才逐渐开始发展起来。经过多年的发展，房地产业在国民经济中的地位愈发重要了。，国务院发布的文件中明确表明房地产是我国国民经济的支柱产业，这表明政府对房地产的重要作用及地位已经有了肯定。以后，我国的房地产业出现了过热现象，主要表现在房地产出现供不应求的现象，但是住房空置率却居高不下，房地产成为投资的主要方向。但中国目前的房地产业基础十分薄弱，而且国家关于房地产业的相关制度也存在很大的问题。而国外特别是一些发达的国家，房地产制度已经非常完善。中国在面对新的形势、新的环境下，必须做出一定的改变。所以，对成熟国家房地产制度和市场的效仿是发展趋势也是必然要求。

二、国外房地产业发展的因素分析

(1)政治法律制度

随着历史的演变，西方发达国家和港台地区的逐渐形成了一套严谨而完备的法律制度。以美国为例，众所周知，美国法律使用的是英美法系，其特点是坚持“遵循先例”、“一事一法”和“分域分治”的原则，这样使得美国在应对不断变化的社会发展过程中可以不断增加新的法律。例如，1975年，为了阻止金融机构对中低收入者居住的城市中心区的老房子拒贷，鼓励积极地放贷，通过了《住房抵押披露法案》。日本由于人口密度较大，土地严重不足，因此，除了法律之外，政府还出台了一系列政策，按社会等级，为上等收入的人提供私人购买住宅，为中等收入者提供租赁住宅，为低等收入者提供政府保障型住房，制定了《日本住宅公团发》等一系列法律。新加坡刚建国的时候还是有大部分人住不起房，因此新加坡政府实施了“居者有其屋”计划，为中低收入者提供政府住房，同时实行中央公积金制度，这是居者有其屋的保障，新加坡是住房保障很好的国家。

(2)土地制度

在美国，有两个土地观念已经被人们广泛接受：特定区位的土地供应是稀缺的;土地不仅仅是商品，更是资源。所以，美国的土地制度跟中国存在着很大的差异，美国法律允许个人通过合约的方式来使用土地，前提是与公共政策不冲突。现在美国私人所占有的土地占美国土地的58%，其余为联邦政府和州政府所有。日本也是以土地私有制为主，国家所有、个人所有与法人所有并存，私有土地占土地总数的60%以上。而中国一直坚持社会主义公有制，所以土地也是国有和集体所有，人们对土地只有使用权而没有占有权，在坚持土地国有的前提下，可以进行土地使用权的转让。

(3)税制

房地产税收是政府对房地产市场进行调节的直接且有效的手段。美国房地产税中最重要的一个税种是财产税，也就是向拥有房地产的个人或企业征收的一种税，它将房屋和土地的税种合二为一，这是美国地方政府财政收入的主要来源，如果是自有住房的话，税负必须自己承担，而如果是出租房的话，税负就可以转嫁给承租人，这就是美国出租房市场发展很好的原因，而中国却正好相反，自有住房的持有税负非常低，这就导致中国居民将住房当做投资的一个重要方面，这也是造成中国房价居高不下的原因。英国的房地产制度非常完善，同时，它还具有一套非常完善的财产评估系统，也就是对房屋评估价值，不同价值的房屋征收不同的税，同时还对房屋征收非常高的遗产税，这使得自有房屋持有的成本非常高，刺激的房地产的流转。

(4)金融制度

6.我国房地产产权制度 篇六

告

市房地产产权处负责人述职述廉报告 尊敬的各位领导，尊敬的各位评议代表，听众朋友们，大家好！

按照“向人民报告、请人民监督、让人民满意”活动的安排，今天，我代表市产权处作述职述廉报告，敬请大家评议。市产权处成立于1990年，现有在职职工42人，负责市中心城区范围内房屋权属登记与发证、房地产产籍档案整理和保管、房地产交易管理、房地产信息系统的管理与维护工作。今年以来，全处职工认真贯彻落实“转变作风、提高效率、服务基层、推动跨越”的总体要求，围绕“全面推行平行收件、文明服务创先争优、解放思想利企便民、规范安全高效廉洁”的工作思路，认真履行职责，切实搞好服务，现将我处开展的主要工作和廉政工作报告如下：

一、主要工作开展情况 各项业务指标大幅增长

至8月底止，共办理各类业务36426宗，同比增长%。

其中办理房屋所有权登记6554宗，同比增长%；办理房屋抵押权登记5864宗，同比增长%；办理房屋预告登记4120宗，同比减少%；办理商品房预售合同登记备案3476宗，同比减少%；办理房屋租赁登记备案86宗，同比减少%；完成房地产权属档案立卷归档5759宗，同比增长%；办理审核测绘成果2085宗，同比增长%。

一切从方便群众和企业出发，改变办证模式，推进文明服务工作 一是科学设置办事窗口，简化程序缩短时限。群众和企业可以在任一窗口办理

所有业务，做到前台统一收件、后台集中审核、资料内部流转、限时办结发证，城市房屋办证从30天缩短为15天，农村房屋办证从60天缩短为15天。抵押贷款从10天缩短为8天，部分业务如抵押注销、租赁备案已达到当场办结、立等可取。

二是开通绿色通道，拓展业务类型，做好便民服务。对外来投资企业、重大项目、重点工程、老弱病残等特事特办。实行上门服务、延时服务、便民服务。今年共上门服务31次，延时服务100余次。对担保公司、小额贷款公司、典当行、自然人之间借款办理抵押登记，同时将房产证办到最小单元，方便企业融资。为有效解决高峰期办事人员较多导致拥堵扯皮问题，启用电脑叫号系统，为群众提供复印、合同、雨伞、开水、座椅等便民措施。目前，大厅日均接待近300人次，服务水平、接待能力和办事效率大幅提升。

三是通过佩戴上岗证、党徽等公开身

份；通过显示屏、示意图、便民手册等公开办事流程、主要收件、收费依据和标准；公开业务办理时限承诺。严格执行“首问负责制、限时办结制、责任追究制”等制度，今年7月被评为市直机关“先进基层党组织”。

加强职工职业道德教育及业务学习，采取各种措施确保工作高效安全

一是认真贯彻市委书记“抓学习、促本领”的指示精神，加强政策法规学习、业务技能培训、职业道德教育。每周五组织学习《职工工作纪律管理规定》、《文明服务规范》、《业务办理承诺制》、《错案追究责任制》等制度，开展“房屋登记办法”知识竞赛、演讲比赛等，以加强职工职业道德教育，今年7月，我处22人参加全国房屋登记官考试，9人合格，合格率41%，居全国先进行列，受到省建设厅通报表彰。

二是在受理窗口配备二代身份证读卡器，在档案库房安装自动灭火系统，重点部位安装监控系统，保障办证安全。

三是实行岗位交流，从体制上防范职务风险。

加快个人住房信息系统建设 一是全面启动档案数字化工作。从今年5月开始对22年来的房产档案进行数字化扫描，至今已完成库存档案数字化33345卷，万页。预计明年底前可完成15万卷，600万页的扫描任务。二是升级改造房屋登记软件系统。目前已完成软件需求调研及数据建库需求调研等工作，为全面建成个人住房信息系统打下坚实基础。

二、加强党风廉政建设

一是年初即与各科室签订“党风廉政建设责任状”，组织全处职工认真学习廉政准则，并将廉政工作与业务工作同安排、同部署，做到两手抓、两不误、双促进。二是认真开展保持党的纯洁性教育活动。组织党员职工到法那村党风廉政建设教育基地和第一看守所实地参观进行警示教育，到仙水坡烈士陵园进行革命传统教育，举办预防职务犯罪专题讲座，算好七笔清廉帐，确保做到思想纯洁、政治清洁、队伍纯洁、作风纯洁、清正廉洁。

三是重大事项实行集体研究决定制度，在人员安排、资金使用等方面做到公平、公正、公开，加强职务风险防控。四是对人员进行交流，对办事流程进行调整。做到收件与审核分离、收费与发证分离，防止一个人办完所有业务，从制度上防范职务风险。

五是成立监督科，设立监督举报电话，受理客户投诉。到目前为止全处职工没有违反各项规定的行为。

三、存在问题

一是人员不足。20年前核定编制时，我处每年仅办理业务1500宗，今年预计达到万宗以上。业务量增长了30倍，人员增长不足一倍。

二是办事大厅面积太小，收件窗口不足，无法引入税务、公证、中介等部门进入，难以满足群众和企业日益增长的办事需求。

三是档案库房面积太小，现有档案已无处存放，而且每年新增档案2万卷以上。

四、改进措施

一是进一步加强规范管理、文明服务的监督检查，确保为群众和企业做好服务。二是争取增加人员，解决人员不足问题。

三是争取上级支持，建设房地产交易大厅与房地产档案馆。

7.我国农地产权制度的改革路径探索 篇七

关键词：农地产权制度,农地产权主体,农地产权权能,农民成员权

农地产权制度是农村土地制度的基础, 建国后中国的农村经济改革实际上就是围绕着农村土地产权制度进行的。那么, 现有农地产权制度在现实中存在哪些问题?如何对农地产权制度进行改革与创新?这不仅是解决三农问题的关键, 也是实现农业现代化和城乡一体化, 维护农村的安全与稳定的重大课题。

一、农地产权制度的概念及其内容

农地产权制度就是关于农地所有权及农地的占有、支配、使用、处分等诸项权益的制度体系。农地产权制度的形成源于对土地这种稀缺性资源合理利用的客观要求, 其首要问题是农地权利的设置与分配, 其核心是不同产权主体利益的界定, 其主要目标是通过农地产权关系的合理分解, 来获取最大限度的土地投入产出效率。

农地产权制度从内容上讲, 包括农地所有权制度、农地使用权制度、农地收益分配制度、农地流转制度等。农地所有权制度主要规定农地所有权的内容、所有权的实现方式、所有权的法律确定形式等;农地使用权制度的核心内容则是确立独立于所有权之外的农地使用权规范, 以达到农地财产有效合理利用的目标, 其主要运行载体有承包制、租赁制、股份制等;农地收益分配制度是指在土地经营过程中, 土地收益分配与占有的原则、方式等一系列制度, 是产权主体在经济上得以真正实现利益的主要途径与基础;农地流转制度的目标是促进土地的合理流动与适度集中, 以便农村各生产要素实现最佳组合效应。

不同的农地产权制度对农业生产主体会产生不同的激励效应, 会导致不同的农业资源配置机制和不同的交易成本, 进而影响一个国家或区域的农业绩效。

二、当前我国农地产权制度存在的问题

当前我国农地产权制度是农地集体所有、家庭承包经营, 即所有权与经营权的相分离———农民集体享有土地所有权, 农户通过签定承包合同的方式获得农地的占有权、使用权和一定程度上的收益权。该制度对于繁荣农村经济, 提高农民生产积极性确实发挥了重要作用, 但随着我国农村经济结构的调整, 该制度也暴露出了不少矛盾和问题, 存在一定的缺陷。

(一) 产权主体虚位。

现行农地产权制度的缺陷, 最根本的一条就是集体财产缺乏人格化的产权主体。依照法律, 所有权是一项完整的对物支配权, 因此, 一个特定物上只能设定一个所有权, 所有权主体应当是明晰、具体和确定的。当前我国多部法律都对农村集体土地所有权主体进行了规定, 但都存在指向不明、表述不清、相互矛盾的问题。如, 在《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》、《农业法》等重要法律中, 都规定农村土地归农民集体所有, 但这个“集体”到底是谁?农民集体的组织形式是什么, 有的规定是村集体, 有的规定为乡镇集体, 还有的规定为农村集体经济组织。从性质上说, 村集体、乡镇集体不是法律上的组织, 而是全体农民的集合, 是一个抽象的、没有法律人格意义的集合群体;而现实中许多村没有集体经济组织, 即使有也难以履行集体所有土地的经营、管理等行使所有权的任务, 需要由行使自治权的村民委员会行使集体所有权。根据《村民委员会组织法》的规定, 村委会是村民自我管理的基层群众性自治组织, 其承担一定的管理、服务职能是可以的, 但如果由它作为集体土地的所有者, 就可能导致少数村干部以及乡镇等各级政府干预和侵害集体土地所有权的后果。

(二) 产权权能残缺。

集体土地所有权权能残缺, 国家成为集体土地的控制者。从法理上说, 所有权为最完整的物权, 所有人不仅有权占有、使用其财产并从中获取收益, 而且有权处分其财产, 处分权是所有权的核心。判断一个主体是否拥有所有权, 关键看他有无处分权。现行法律虽然规定农村集体拥有农地所有权, 但同时《土地管理法》又规定, “为公共利益需要, 国家可以对集体所有的土地实行征收”;“建设占用地, 涉及农用地转为建设用地的, 应当办理农用地转用审批手续。”也就是说农地所有权人无权直接转让自己所有的土地, 只能先由国家通过征收程序低价转为国有土地后, 再由国家高价转让给开发商等土地使用者。所以, 国家在“公共利益”的招牌下, 不仅剥夺了农民集体的处分权, 而且剥夺了农民集体的部分收益权, 使农民集体只能得到行政性的征地补偿。

(三) 集体成员对土地享有的权利不明确。

《农村土地承包法》第五条规定:“农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地”。《物权法》第五十九条也规定了应当由本集体成员决定的事项, 但是集体与集体成员的权利义务关系是什么?集体成员的范围如何确定?集体成员如何退出集体以及退出后利益如何分配?集体成员权的具体内容是什么, 集体成员权如何实现等问题, 相关法律都没有予以明确, 导致集体成员对土地享有的权利不明确, 在土地承包、征地补偿、土地流转等方面产生一系列实际问题。尤其在土地征收过程中, 土地开发商不与农民集体或单个农民打交道, 农民的参与权和决策权被剥夺, 利益维护无从谈起。所以, 法律应明确界定农民作为农村集体土地所有制中的集体成员, 对集体土地享有哪些权利, 权利如何行使和保障等问题, 这是集体土地所有制题中应有之义。

(四) 农地产权稳定性差。

虽然《农村土地承包法》规定, “承包期内发包方不得调整承包地”, 但又规定在某些特殊情形下可进行有限调整。而客观上由于人口增减、土地征用等原因, 农村土地承包权处在不断调整中, 造成了农民土地使用权的不稳定。有学者认为, 土地频繁调整的一个重要原因是基于“社员权”。土地集体所有赋予村社内部每个合法成员平等拥有村属土地的权利, 因此, 集体所有的一个后果就是定期重新配置土地以适应村庄人口的变化。实践中, 农地分配依据的是人口经常变化, 出生、死亡、参军、升学等都要对土地进行适当调整。社员权和稳定承包权之间的矛盾引起土地的频繁调整与变动。因此, 从本质上看, “土地调整产生于农地集体所有、家庭经营制度的内在规定”。农地产权的不稳定性造成农民对土地长期预期不足, 土地经营行为短期化, 耕地资源严重浪费, 技术进步停滞, 阻碍农业生产力的发展。

(五) 农地产权可转让性低。

实行家庭承包经营以来, 农村土地政策虽然允许和鼓励承包期内土地使用权的流转。但总体上看, 农户土地使用权流转的发生率处于较低的水平。产生此状况的重要原因之一就是目前我国相关法律法规对土地使用权流转的限制性规定较多。如:《农村土地承包法》规定, “土地承包经营权采取转让方式流转的, 应当经发包方同意”;《土地管理法》规定, “集体土地使用权不得出让、转让和出租用于非农建设”;《担保法》规定, “耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押”。这些规定使得当前农村土地流转形式多样化发展缓慢, 多数还采用互换、出租、入股等方式, 不利于农地的规模经营, 也不利于农业生产资金的融通, 使得农业生产可持续增长受到限制。

三、我国农地产权制度的改革路径

(一) 明确农地产权主体。

针对当前广大农村集体经济组织解体或名存实亡的现状以及村委会不具有产权主体资格的问题, 我们认为, 建立和完善农村集体经济组织, 特别是确定农村土地所有权的代表资格是当务之急。为此, 应制定《农村集体经济组织法》, 以立法形式确认包括农村集体土地在内的农村集体资产归农村集体经济组织所有的产权主体法律地位。同时, 设立“村民会议制”或“村民代表会议制”, 完善农村集体经济组织的治理结构。

(二) 完善农地产权权能。

相对于土地所有权, 集体土地使用权更丰富、更充满活力, 其产权安排更具现实意义。因此, 在当前农村土地所有权制度保持稳定的大背景下, 可以通过“虚化”所有权, “实化”使用权, 将所有权的许多权能让与使用者, 达到对资源和权利配置的优化。为此, 一是要完善集体土地所有权的使用权能。集体土地所有者在不毁损土地或改变土地性质的情况下, 有权对土地加以利用, 如在集体所有的建设用地上进行房地产开发, 将土地使用权让渡给土地使用者, 实现土地利用的最大化。二是实行农村集体土地有偿使用制度, 完善其收益权能。国家除为公共利益以外, 从事城镇扩展、房地产开发、旅游开发等, 需要征用集体所有的土地时, 应当比照土地产权交易市场的产权交易价格, 对农村集体经济组织给予充分的补偿。这样不仅有利于维护国家与集体之间的利益均衡, 也有利于避免中小城镇的盲目扩展和各种开发过热, 防止耕地大规模流失。三是完善集体土地的处分权能。这主要是针对农村集体土地所有权转移的单向流出性而言。我国物权立法应当规定, 在土地管理部门严格监督管理下, 农村集体所有的土地能够在土地利用总体规划范围内自主进入土地产权交易市场, 以实现土地所有权在各集体经济组织之间、集体经济组织和国家之间的双向流动。

(三) 明确界定农民成员权。

土地承包经营权本身是特定集体内集体成员对农民集体享有的权利, 在集体土地所有权和农村土地承包经营权之间, 存在着一个互动机制, 这个互动机制就是成员权。因此, 只有明确集体成员权的权利内容, 才有可能实化土地所有权主体;只有明确集体成员的范围、集体成员的退出机制, 才能解决由此引起的利益分配问题;只有从制度上提高农民对农地所有权权能的影响力与支配力, 凸显农民作为农地产权重要主体之一, 才能明确农地产权主体构成, 并合理划分其层次的核心;只有在合理界定农户作为集体成员自身所享有农地之上的权利与权能的内容, 才能从权利结构层面界定国家、集体与农户各自在农地产权中的权利边界。并在此基础上有效遏制地方政府在土地商品化过程中的权力滥用, 集体土地所有权的虚位等现实问题。

(四) 促进农地产权流动。

促进农地产权的自由流动, 使土地使用者获得更大的经济利益和土地的保值增值是农地产权制度改革的目标所在。为此, 一是要健全土地承包经营权流转市场, 降低农地流转的交易风险和交易费用, 发展一些公益性的服务机构或中介机构, 帮助农民进行农地的评估、合同的签定, 加强土地承包经营权流转的管理和服务。二是改革农村建设用地使用制度。推动农村建设用地在符合规划的前提下进入市场, 与国有建设用地享有平等权益, 形成紧贴市场供求关系的土地价格, 促进建设用地的合理流动和城乡发展的平衡。三是完善征地补偿制度。土地征收是为了公共利益的国家强制流转, 在此过程中农民是消极被动的。在加快城镇化进程中, 土地征收应当有利于富裕农民, 有利于缩小城乡差距。因此, 必须进一步完善征地补偿制度, 严格界定公益性和经营性建设用地, 缩小强制性征地的范围;合理确定征地补偿标准, 按照同地同价原则及时足额给农村集体组织和农民合理补偿。

参考文献

[1] .胡康生.中华人民共和国物权法释义[M].北京:法律出版社, 2007

[2] .胡亦琴.农村土地市场化进程中的政府规制研究[M].北京:经济管理出版社, 2009

8.我国共有产权经适房制度创新研究 篇八

关键词：经适房，共有产权经适房，有限产权，共有权，按份共有

中图分类号：DF521文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2015）01-0050-55收稿日期：2014-11-20

目前，我国已初步形成以经济适用住房（以下简称“经适房”）、廉租住房、限价房、公共租赁住房为主的保障房体系，并处于进一步整合与调整之中，其中一个颇具争议的问题即是传统经适房如何向共有产权经适房转变。共有产权经适房实质上是以共有权理论为基础，对传统经适房的用地方式、价格设定、房源筹集、产权归属、交易退出等关键环节进行系统改造，它有助于涤除传统经适房的一系列弊病，也为保障房的规范化发展提供了有力支撑。

1 共有产权经适房的制度优势

共有产权经适房是针对传统经适房的制度弊病而推出的，它以物权按份共有理论为平台，对传统经适房制度进行全面改造。可以说，共有产权经适房在理论和实务上都彰显出更为先进的制度优势，应当作为我国未来经适房的改革方向。

1.1 产权归属更为清晰

依《经济适用住房管理办法》第三十条第一款之规定，传统经适房的产权归属于购房者，只是该产权是受到诸多限制的“有限产权”，这种模糊的产权界定方式不仅在理论上有违反物权法定主义之嫌，还会引发实务中的诸多乱象：一是购房者以“有限产权”之名坐享“完全产权”之实，二是地方政府无法享受对经适房建设所减免土地出让金和税费等“隐性投入”的产权收益。而共有产权经适房将房屋产权改由政府和个人按份共有，政府将所减免的土地出让金和税费转化为经适房产权份额，由此解决了传统经适房产权不明的问题。

1.2 上市交易更为便捷

依《经济适用住房管理办法》第三十条第二、第三款之规定，传统经适房的上市交易须购房满五年，且应按照届时同地段普通商品住房与经适房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。而共有产权经适房的价格组成将由不完全向完全转变，与所有商品房一样将土地出让金、税费等全额计入房屋成本，形成与商品房价格基本接近的价格。也就是说，共有产权经适房打破了传统经适房与商品房的价格藩篱，变二者价格的“双轨制”为“单一制”。

1.3 准入人群更为醇化

传统经适房上市交易的巨大利润空间会诱使大量不符合标准的人员混入保障对象之中，这也是经适房制度屡遭诟病的一大问题。而共有产权经适房由于实行价格的“单一制”，购房者所获得的产权收益与市场价值始终保持一致，并不存在额外的利润空间，这就从根本上消除了不符合标准的人员混入保障范围的利益动机。可以说，共有产权经适房以“出口”反制“入口”的方式，将从源头上避免滋生的寻租腐败问题，限制了炒房等投机行为，使经济适用房做到循环使用，发挥住房保障资源的最大利用空间。

2 共有产权经适房的规范梳理

从制度变迁的视角来看，共有产权经适房属自下而上的诱致性制度变迁，是地方政府针对传统经适房诸多弊病所自发采取的改革探索，并由个别地方试点逐步向全国范围推广。在这一过程中，试点地方颁布的规范性文件无疑具有重要的参考价值，也是未来推行共有产权经适房的制度基础。

2.1 共有产权经适房的产权归属

2.1.1 购房时初始产权比例的设定

目前，共有产权经适房的初始产权普遍是对购房者的最低出资额做出要求，如《淮安市共有产权经济适用住房管理办法（试行）》第七条第一款要求个人出资“应与购买经济适用住房出资额相当”；而对于政府产权比例的出资，大多以显化的土地出让金构成，如《淮安市共有产权经济适用住房管理办法（试行）》第四条明确了“主要以显化土地出让金构成，并逐步过渡到货币补助与土地出让金显化相结合，条件成熟时，可直接以货币形式补贴购买一定价格及标准范围内的商品住房，形成共有产权住房”。可见，目前购房者与政府的初始产权比例并非依其真正出资予以界定，更多的仍是一种理论预设的结果。其中，购房者的个人出资较传统经适房并无本质差异，政府的出资则主要依据显化的土地出让金等方式确定。

2.1.2 购房后个人完全产权的取得

购房者取得部分产权后，可以通过继续出资方式向政府购买剩余产权，不同时间阶段可以享受不同的价格优惠。如《吉林市保障性住房按份共有产权实施管理办法》第二十条采取3年、3-6年、6年以后三个购买阶段，其中，不足3年不得购买，满3年不足6年按原价购买，6年后购买价格考虑折旧、地价、增值等因素确定。实际上，购房者支付的剩余产权出资仍是以评估价格为准，政府则给予其一定程度的价格优惠。

2.2 共有产权经适房的交易与抵押

2.2.1 购房者部分产权的交易

现行地方立法基本延续了《经济适用住房管理办法》第三十条第二款的禁止性规定，如《连云港市市区共有产权经济适用住房实施细则（试行）》第十五条、《吉林市保障性住房按份共有产权实施管理办法》第二十一条第二款均强调共有产权经适房的购房者在未取得完全产权前，不得将所购住房上市出售；对于特殊原因确需出售的，按照原购房价格由经适房主管部门（或住房保障中心）进行回购。

2.2.2 购房者完全产权的交易

现行地方立法对购房者取得完全产权后的交易仍设置了两方面限制：一是政府在同等条件下享有优先购买权，二是购房者应当补交一定的交易收益。实际上，依共有权法理，上述两方面限制的合理性仍有待商榷，因为购房者在购买政府产权比例时已经支付了相应对价，其取得产权应为完整、无瑕疵的产权，自然可以自由处分，并无理由设置交易时间和主管部门同意的前置条件。

2.2.3 共有产权经适房的抵押

部分地方立法允许共有产权经适房设定抵押，如《淮安市市区保障性住房建设供应管理办法》第二十六条规定“可以按照普通共有产权房屋依法抵押”；而也有部分地方立法限制共有产权经适房设定抵押，如《上海市共有产权保障房（经济适用住房）申请、供应和售后管理实施细则》第三十八条规定“不得设定除共有产权保障房购房贷款担保以外的抵押权”。相较之下，后者更能够兼顾经适房的融资担保功能和社会保障属性，应予肯定。

2.3 共有产权经适房的出租与出借

现行多数地方立法严格禁止购房者将共有产权经适房用于出租和出借。《无锡市共有产权经济适用住房试行办法》第十八条、《吉林市保障性住房按份共有产权实施管理办法》第二十四条、《连云港市市区共有产权经济适用住房实施细则（试行）》第十七条、《江苏省共有产权经济适用住房试行办法》第十九条均明确禁止共有产权经适房购房者将房屋用于出租经营。

2.4 共有产权经适房的物业服务

现行地方立法对共有产权经适房的物业服务规则主要涉及以下几方面：第一，公用部位和公共设施维修基金由国家和购房家庭按产权份额（或面积份额）分别承担；第二，物业服务费用由共有产权使用人（即购房者）承担；第三，用部分（或专有部分）维修费用由使用人（即购房者）承担。由此可见，共有产权经适房物业费用的承担实际上遵循一个基本规律，即因房屋直接占有使用而产生的费用由购房者负担，因房屋产权直接产生的费用由购房者和政府分担。

3 共有产权经适房的制度创新

基于上述规范分析，不难看出现行共有产权经适房的制度设计远没有达到以共有权理论改造传统经适房的目的，尤其是仍固守经适房与商品房价格的“双轨制”。应当看到，产权的按份共有是共有产权经适房的制度核心，未来改革应以此为基石，兼顾社会保障政策予以系统化构建。

3.1 明确建设用地应以出让方式供应

现行经适房建设用地的划拨方式有悖于经济学上“任何生产要素的投入都应按其贡献获得相应的收益和补偿”原则，实务中也难以确定政府所减免的土地出让金和税费的金额，自然也无法确定政府与购房者的产权比例。而惟有采取土地出让方式，并将土地出让金、税费等全额计入房屋成本形成与商品住房价格接近的经适房价格，政府才可以根据不同收入的中低收入家庭提供相应的补贴，实现由暗补向明补、由土地税费补贴向货币化补贴的转变。在操作程序上，共有产权经适房建设用地的土地出让金和相关税费可由政府直接拨付给代表政府行使产权的独立机构，由该机构与购房者共同出资形成共有产权。

3.2 创设独立机构代表政府行使产权

政府作为经适房共有产权人必然会带来一个棘手的问题，即政府作为虚化主体如何具体行使产权？目前各地大都规定由住房保障管理部门代为行使，这也就意味着住房保障管理部门兼具了私法上产权主体和公法上监管主体两种角色，而这两种角色在利益诉求上并不一致。从域外经验来看，英、美两国共有产权住房的产权主体均由第三方独立机构（如英国的“住房协会”）和购房者组成，政府并不直接持有房屋产权。鉴此，我国未来可以成立独立性的保障房产权持有机构，由其代表政府持有和行使国有产权部分的私法性事务，而各地住房保障管理部门则醇化为行使保障房监管职能的机构，专司保障房领域的公法性事务。此外，该独立机构还可负责共有产权住房乃至整个住房保障制度的运行实施调控与监督，包括维修基金的管理、租金的收取及分配、小区物业公司的招标工作等。

3.3 允许经适房购房者灵活取得产权

现行地方立法关于经适房购房者的初始产权设定过于僵化，无法照顾到保障对象支付能力的不同，为此，可以从共有权法理出发，允许购房者自行决定购买的产权份额，使共有产权经适房的产权运行机制更为灵活。

3.3.1 购房者可在最低比例之上自由设定初始产权

理论上，由于共有产权经适房可以实现个人与政府产权的自由组合，并没有必要继续沿用传统经适房的出资要求，但如果购房者出资过低，也会导致政府财政负担过重、保障对象隐瞒实际收入等道德风险的产生。为此，可以在维持共有产权经适房资金合理循环的基础上，由地方政府根据本地实际设定购房者的最低出资比例，购房者可在此之上选取任意比例取得初始产权。正如《淮安市共有产权经济适用住房管理办法（试行）》第八条所规定的，“应积极创造条件，对不同收入层次的中低收入住房困难家庭，通过调整产权比例配售共有产权房，实现多层次保障，避免夹心层，实现不同层次保障的无缝对接”。

3.3.2 购房者应依据市场对价取得经适房完全产权

现行购房者“分阶段”购买共有产权经适房的做法，使购房者的支付对价始终与市场价值存在一定差距，这无疑会重蹈传统经适房与商品房价格“双轨制”的覆辙。解决这一问题的关键是打破政府对共有产权经适房市场价格的定价权，按购房者购买政府产权时的市场评估价格来确定支付对价。在评估价格的选择上，地方政府可以指定若干权威的房屋价格评估机构作为备选项，在购房者购房时随机抽取一家作为评估单位，若购房者或政府对评估结果存在异议的也可进行二次评估。

3.4 统一购房者对经适房的使用规则

3.4.1 购房者未取得完全产权前不得将房屋出租或出借

对购房者出租或出借行为的禁止主要是鉴于经适房的属性要求和共有权的基本法理，在购房者取得完全产权后自然丧失了相应的法理依据。为此，应当将该出租和出借的禁止范围限定在购房者未取得完全产权之前，购房者取得完全产权后可以自由处分房屋。

3.4.2 购房者和政府应分担经适房物业服务权利义务

现行立法已确立了共有产权经适房物业服务费用产权所有和直接占有相分离的承担原则，这在未来立法中应予以坚持。详言之，公用部位和公共设施的维修基金由政府和购房者依产权份额分担，政府部分由代表政府行使产权的独立机构负责缴纳；物业服务费和自用部分（或专有部分）的维修费用由购房者（即使用人）承担。此外，考虑到政府并不直接使用房屋，经适房的建筑物区分所有权也应授权购房者行使，政府则应当服从业主大会或业主委员会的决定。

3.5 丰富经适房购房者的产权交易机制

3.5.1 购房者可以在有限范围内交易其产权份额

第一，购房者在未取得共有产权经适房完全产权前可以交易其产权份额，但交易对象应符合经适房的保障标准，即只能在保障对象内部进行循环交易。从国际经验来看，尽管各国保障房制度各异，但在保障中低收入家庭住房问题上采取的政策是相近的，都是将有限的国家经济资源留在中低收入家庭中。如我国台湾地区《国民住宅条例》第十二条就规定：“国民住宅承购人所承购之国民住宅及其基地，非经国民住宅出售机关之同意，不得出售、出典、赠与或交换；其经同意出售者，国民住宅出售机关有优先承购权。国民住宅出售、出典、赠与或交换之承受之，应以具有购买国民住宅之资格者为限。”可以说，将保障房资源限定在保障对象内部流转是国际上的通行做法，这一方面将充分尊重购房者的私有产权，另一方面将剔除现行政策中经适房的投资功能，可以有效减少经适房领域的“炒房”现象，进而从房源数量上保障城镇中低收入家庭的基本住房需求。

第二，政府在同等条件下享有优先购买的权利。依《物权法》第一百零一条之规定，政府作为共有权人享有同等条件下优先购买购房者转让的产权份额的权利，政府可藉此优先购买权强化对经适房的调控能力。2011年深圳市政府颁布的《深圳市住房建设规划（2011-2015）》第二十七条对此也明确“对依据相关政策允许上市交易的保障性住房，仅能由政府以扣除增值收益的价格回购，并重新分配给符合条件的保障对象，实现保障性住房在中低收入居民和人才中循环分配的机制”。

3.5.2 购房者可以在市场上自由交易其完全产权

购房者购买政府产权而取得完全产权后，房屋性质即由经适房转变为商品房，自然可以在市场上自由流通。实际上，若共有产权经适房的建设用地采取出让方式供应、初始产权按出资比例确定、购买政府产权按市场评估价格做出，则经适房与商品房价格就始终保持一致，购房者的产权也即是不受限制的完整产权。在这一意义上，共有产权经适房购房者取得完全产权后并不存在所谓上市交易问题。进一步讲，共有产权经适房将政府投资回收由上市交易环节向产权取得环节的前移，还可避免传统经适房上市交易时无法确定政府收益的困惑，为“倒逼”不符合标准的人员自动退出保障范围奠定了基础。

4 结语

共有产权经适房是我国借鉴域外共有产权住房经验对传统经适房制度的一次系统创新，它试图以物权按份共有为主线，对传统经适房的用地方式、产权构成、产权变动等进行针对性改造。然而，综观各地探索仍始终徘徊于传统经适房的逻辑框架内，诸多关键制度无法实现既定目标。本文立足于共有权理论和保障房公共政策，对共有产权经适房的应然制度设计加以全面阐述。当然，本文的研究仍基于现行产权型和租赁型保障房的二元划分结构，未来伴随着国家保障房政策的深度调整与转型，共有产权住房可能面临更大的适用空间，居民住房的实现方式也将更加多元。

参考文献：

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作者简介：

田智，南开大学法学院民商法专业博士研究生，研究方向为物权法、房地产法。

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