开发模式思考

开发模式思考（精选10篇）

1.开发模式思考 篇一

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旅游地产开发模式大全

黄山市旅游房地产开发与管理

旅游地产开发 旅游地产管理 旅游地产旅游房地产的概念、历史和发展

休闲度假与人们的生活方式、需求递升、社会经济状态密切相关。未来十年之内，随着中国汽车时代、郊区化时代与休闲时代浪潮席卷而至，运动、健康、养生、体验、休闲等因素将更加深入地渗透到度假区产品和服务之中，并构成主要的价值支撑和卖点。

与休闲度假活动相伴而生并作为上述因素综合载体之一的旅游房地产是景观、旅游内容与商业价值的良好结合点，是区域旅游向产业纵深发展、功能复合与品牌延伸的表现。它将成为休闲度假时代的竞争要素与旅游创新的关键因素之一，成为我国旅游产业和国民经济中不容忽视的领域，成为政府部门制定相关政策必须考虑的因素。

1.1 旅游房地产概念

旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，其开发项目全部或部分实现旅游功能。旅游房地产的开发对象为旅游物业。

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一般而言，旅游物业除按传统方式开发经营的酒店和度假村外，具体还包括：休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及分时度假、产权酒店、主题社区或景区住宅、养老度假村、登山、滑雪运动度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村等产品模式。

旅游房地产属于泛地产概念，其发展有两个方向，即旅游地的房地产化与房地产的旅游化。旅游地（度假区、高尔夫球场、主题公园等）与房地产业在完善功能、增加卖点、提高自身品位的同时，从不同的出发点打造了一种新的复合型业态：旅游房地产。本文讨论的旅游房地产——度假区旅游房地产属于“旅游地的房地产化”范畴，是度假区内部的一个有机组成部分。主要包括具有度假性质的分时权酒店、产权酒店、养老屋村、主题社区、景区住宅、各种专题屋村等几种形态。

1.2 发展历史

国外旅游房地产的历史

旅游房地产发源于中世纪欧洲世袭贵族的度假城堡，但20世纪初才开始市场化规模经营，主要是集中在法国南部地中海沿岸的海滨别墅。20世纪60年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售的方式招揽客户的形式，标志着旅游物业市场的形成。70年代中期，美国泡沫经济破灭后造成大量的房地产积压，特别是市场景气时期开发的大量别墅。为了处理积压与空置，充分盘活闲置资产，精心收集

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美国从欧洲引入时权酒店这一概念，取得了巨大的成功。1977年市场上95%以上的度假物业是由其他项目改造过来的。1987年以后，大量的投资商、开发商介入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应地健全，配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟。仅就分时度假物业而言，目前全球已有60多家大型的分时度假集团，大约5,000多个采用分时制度的度假村分布在80多个国家和地区，来自120多个国家和地区的300多万个家庭购买了多少不等的度假时权或酒店产权。到2001年，全球分时度假业的营业额已超过80亿美元，近几年一直以15%的速度递增，预计到2004年，全世界的时权酒店销售总额将超过300亿美元。

今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅，将旅游房地产市场推向了一个新的高潮。

我国旅游房地产的发展

目前，我国旅游房地产业已初现端倪，北京、上海、大连、青岛、海南、广东、福建、深圳等地已开工的旅游房地产项目达到近百个，以高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店已超过80家。自1999年海南“南海传说”、三亚“博鳌国家旅游休闲度假区”的成功开发后，先后已有几十个旅游房地产项目在全国进行改造、规划、建设和推广，市场反响较大。其中包括北京强龙房地产开发公司在延庆龙庆峡投资开发的“快乐无穷大”产权酒店、精心收集

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位于秦皇岛度假区在北京发售的“维多利亚港湾”酒店式公寓、中国华源集团与海南泰信实业有限公司开发的“海口皇冠滨海温泉酒店”（产权式酒店）、新世界集团投资的海南新世界家园等。

1.3 旅游房地产发展模式

广东是中国旅游房地产的策源地之一，其旅游房地产发展历程较长，开发模式可资借鉴。从广东度假地旅游房地产的实践看，目前主要有四种模式。

模式一：卖地滚动发展模式

该模式以南国桃园旅游度假区为代表。南国桃园开发初期，缺乏必要的基础设施建设资金，如同要过河却没有桥。为了缓解资金压力，只能出卖相当一部分土地，以卖地收入来启动开发，度过最困难的启动期。外来资本购买这些土地以后，独立开发度假酒店、度假别墅和公寓。等过了“初期启动”这条河，发展壮大完成必要的度假基础设施配套以后，南国桃园又从当初买地者手中回购部分土地控制起来，满足后续升级发展的需要。

这种依靠卖地滚动发展的模式，在资金困难的情况下，有利于度假地的快速启动发展，使旅游房地产与度假地同步增长，但是不足之处也很明显：

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这种类似工业园将“生地催熟”的做法，有可能造成过度城镇化，与高品质度假环境相悖，导致度假地的退化；

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随着度假区环境的完善、土地的升值，回购原来切块零卖的土地难度越来越大；

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最初引入的开发商鱼龙混杂，开发的旅游房地产质素良莠不齐，规划控制与协调难度大，给度假区进一步提升整体品质埋下隐忧；

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随着无地可卖，度假地的维护管理资金将成为无米之炊，公共环境与品牌的维护将难以为继。从发展的角度来看，这种“借桥过河”的策略是难以持续的。

模式二：旅游先行带动房地产发展模式

这类房地产不依附原有的旅游资源、旅游景区，往往先投入巨资，专注于搞大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，提升知名度，靠旅游业的关联带动作用引来人流物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞房地产开发。这种模式的典型代表是华侨城旅游度假区。华侨城先后建成锦绣中华、中华民俗村、世界之窗、欢乐谷四个颇具特色和影响力的主题公园，将过去的荒滩野岭变成具有极高知

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名度和美誉度的旅游城，为自己创造出区域性旅游资源优势，再以此为依托，开发高质量的旅游主题房地产。其发展道路是：旅游起步—优化环境—带旺地产—全面发展，是旅游与房地产良性互动的典型。从结果来看，华侨城城区旅游房地产采取的是一种混合功能的概念，实际上是将旅游功能和居住功能融为一体、混合布局，把住宅、旅游及相关的设施与服务整合在同一空间内，实现房地产开发与旅游景观开发高度融合，房地产成为景观的有机部分，景区环境又深化了房地产的旅游内涵，建成集旅游、度假、文化教育相关的特色商业与高档居住为一体的花园城市综合社区。

模式三：房地产先行带动度假地模式

以广东省南海市西岸旅游度假区为代表。西岸旅游度假区地处珠三角边缘，开发以前，称得上环境优美、山青水秀、“天然未琢的一方璞玉”。但在急切的发展愿望导向下，西岸度假区发展的思路过于仓促。在政府主导下，在未能形成有特色、有份量的旅游项目和良好的配套环境前，就圈出大片用地，仓促上马大规模开发房地产，结果只能是本末倒置、损失惨重。因为位置、交通条件的先天不足，西岸想走卖地搞旅游房地产来带动度假区整体发展的路子难度很大。虽然当年曾经风光一时，但如今已债台高筑，举步维艰。改变思维、找准大的方向，明确战略大政方针，回归旅游的本位，乃是其当务之急。

模式四：大开发商整体操盘模式

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以广东省顺德市碧桂花城为代表。碧桂花城位于花卉主题观光旅游点——陈村花卉世界周边，是珠三角典型的第二住宅社区。这里生态良好，环境优美，地段独特性强。当地政府抓住佛山行政调整、城市更新升级的机遇，通过出让这块特定土地的开发经营权，引入实力强大、经验丰富、管理成熟的开发商——广东房地产名牌碧桂园集团来整体开发运作该项目。项目采取完全的市场化手法，其投资、规划、设计、建设、经营、管理一条龙，全部由碧桂园自行统筹承担。在此种模式下，当地政府只要控制宏观层面政策方向，具体的市场运营是投资者的事。此项目不论最后成败如何，可以说都是市场选择的结果，碧桂园必须全力以赴争取成功，才能对自己的投资行为负责。这种“整体打造，全面配套，政府搭台，企业参与”的城镇运营，有望创造旅游房地产大规模、高水准开发的范例，取得“政府、社会、企业三赢”的理想效果。

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2.开发模式思考 篇二

天津地铁正值快速发展时期,地铁1号,2号,3号,9号线已经形成网络化运营,5号,6号线也进入建设期。然而,天津地铁沿线土地开发工作尚处于经验摸索阶段,关于地铁站点、线位与城市发展之间关系的研究还很少,地铁对经济拉动作用和引导城市格局作用的认识还不深刻,没能形成一定的模式。

2 地铁的正外部性

地铁具有巨大的正外部性,地铁沿线房地产由于受地铁积极影响而获得增值。增值收益一部分通过前期土地出让金和后期营业税的方式进入政府财政,但大部分沉淀在房地产项目,被房地产商套现。我国地铁建设主要依靠银行贷款,还款来源主要依靠票款收入,不足部分由政府财政补齐。地铁一方面带来方便、快捷、环保的交通,另一方面也给政府财政带来沉重负担和风险。

3 地铁6号线对周围房地产影响地理范围预测

原理是步行乘坐地铁的时间不大于乘坐公交车的时间为其影响范围。

参照公式R=(Sd/Vd-Sg/Vg)×Vb加以计算,计算结果见表1。

其中,Sd为地铁站至城市中心的距离;Sg为利益影响范围边缘公交车站至城市中心的距离;Vb为从利益影响范围边缘步行至地铁站的速度。

由表1可以看出,6号线对沿线房地产价格的影响地理范围在0 km~3.25 km之间。距离市中心较近的车站,因为受发达商业和就业等其他因素的影响,地铁对周边楼盘价格影响的地理范围较小;而距离市中心较远的车站,居民出行依赖地铁便利出行的程度越高,对周边房地产影响的地理范围越大。

4 地铁6号线对周围房地产价格增值预测

原理是家庭在选择居住区位时,会随着与城市中心距离的延长而趋于下降的住宅费用与趋于增加的交通费用之间进行“互换”,使总费用最低。参照公式ΔP=[ΔK(A-a)/G]×[1-(1+R)-n]/R加以计算,计算结果见表2。其中,G为家庭住房面积;ΔK(A-a)为地铁开通前后家庭交通费用的变化值;R为房屋投资的收益还原率;n为房屋的使用期限。

由表2可以看出,6号线沿线楼盘增值的最大范围值在0元~2 118元之间,距离市中心越近,因地铁开通而产生的增值越低。距离市中心越远,由于地铁开通前交通不便利,周边物业环境开发程度低,房屋升值空间大,因地铁开通产生的升值越高。

5 天津地铁沿线土地开发存在的问题

5.1 现有规划控制条件制约沿线土地开发

地铁引导土地开发的重要意义在于地铁引导城市发展,最终实现城市功能布局合理化、经济化。目前,天津规划部门虽然对地铁线路、车站的土地利用和控制规划进行了一系列研究,但现行的土地、规划政策并未做出专项调整,地铁沿线规划条件尚不能满足高强度开发的需求,制约了沿线土地升值效益最大化实现。

5.2 土地实施主体不同影响沿线土地开发方案结合

地铁建设用地属于城市基础设施用地,其供地方式为政府划拨;沿线开发用地属于经营性用地,其供地必须通过市场“招、拍、挂”方式取得。如果地铁企业通过市场方式取得地铁沿线及周边经营性开发用地,其应支付的土地出让金很难保证不高于未建地铁前的情形,也就是说,本应留给地铁企业的增值收益,却通过土地竞争交还给政府。如果由开发商取得该土地,虽然出让地块中涉及需与地铁结合的问题均在土地出让合同中注明,但实际操作中地铁建设和沿线开发项目实施主体间的利益分歧和行为差距,使两者不能建立合理的衔接关系,影响沿线物业的发展。

5.3 土地性质的不同影响沿线土地开发项目土地利用率

地铁沿线土地开发的另一个重要意义在于提高土地利用率,具体体现为地铁建设用地与经营开发用地的综合利用。但目前在规划审批和土地审批环节上尚无法解决地铁建设用地和经营性用地合一的问题,所以将制约土地综合开发的具体运作实施和操作,从而导致地铁周边部分土地利用率较低,地铁建设、运营与开发行为之间的协调性较差,降低了地铁投入和产出效益。

6 天津地铁沿线土地开发模式构想

6.1 总体构想

模式构建时,需要建立地铁企业与土地、规划部门之间密切有效的沟通联系机制,将地铁引导土地开发的策略和理念引入土地、规划政策之中;需要建立地铁企业与房地产企业的合作机制,通过联合开发达到不同性质的土地在满足各自不同功能基础上,实现有机结合、高效利用土地的目的。应坚持以下两个原则:

1)坚持依据规划,科学、合理地进行土地开发整理的原则。在土地利用总体规划的指导下,制定和执行地铁沿线土地开发整理专项规划。因地制宜地调整地铁沿线及周边土地使用性质,提高容积率等规划条件,适应和满足高强度开发的需求,实现沿线土地升值效益最大化。2)坚持适应市场经济规律,争取最大综合效益的原则。借鉴港铁模式,由政府将选定地块批租给地铁企业,厘定的地价以未有地铁的情形进行测算。地铁企业和开发商合作开发,分配的利润超出厘定地价的部分,作为增值收益大部分返还地铁企业。这样使土地使用者有机结合,最大效率地刺激土地合理综合开发,促进地铁投资、建设、运营良性循环。

6.2 具体开发模式

地铁沿线土地开发范围分为两个部分:1)车站周边红线范围内用地(包括车站站体顶盖部分),该范围主要设置站体和出入口及风道,这部分用地可以用于实施上盖物业开发;2)车站周围红线范围外土地,可以用于开发房地产项目的储备地块。

1)中心城区开发模式。中心城区原有商业区极为发达,住宅区和写字楼的容积率很高,配套设施十分完善。车站周围红线范围外几乎没有未开发土地,储备用地多为零星用地,无法进行大规模高强度开发,因此,政府可以通过对新建地铁沿线增值较大的物业开发商征收地产税和物业增值税用以补偿地铁建设的成本。车站红线范围内用地及上盖开发应采取高强度开发模式,争取改变原土地性质,提高容积率控制指标,大力开展以商业、金融、高档办公写字楼为主,以优质商品房为辅的物业开发方式。2)次中心城区开发模式。车站周围红线范围外原有一定规模的商业,也具有一定数量可开发利用的储备土地,适合在主干道沿线的土地进行高密度开发,以商业服务、大型公共设施等综合广场为主,以普通住宅为辅的开发方式。次中心城区具有很大的开发潜力,可以从中获取较高收益,要注意在规划方案公布和地铁正式开通前提前做好有利地段的土地储备工作。车站红线范围内用地可以设置一些公交站点以及停车场等公共设施,以适应区域持续发展的需求。3)新城区开发模式。车站周围红线范围外的土地开发利用程度很低,政府对新区土地的控制力很强,可开发利用的储备土地数量较大。土地整理单位可以通过拍卖等形式出售部分土地,获得的土地收益用于补偿地铁建设拆迁成本,减轻地铁公司资金压力。也可以通过合作开发的方式,在车站周围开发建立大型居民住宅区,并配置相关设施完善社区生活环境。一方面获得了较为长期的持续资金来源;另一方面也培养了该区域地铁客流量。新区道路交通设施不是很完善,车站红线范围可以设置停车场和大型公共设施,也可以设置公交换乘站,为周边居民出行和换乘提供方便,尽量扩大地铁车站的有效影响范围。

参考文献

[1]张小松,胡志晖,叶霞飞.城市轨道交通开发利益影响范围研究[J].同济大学学报,2005(33):1118-1121.

3.开发模式思考 篇三

关键词：中职；工学结合；电工校本教材；跨界

随着经济的不断发展，企业和社会对职业学校人才培养提出了更高的要求，传统的学科课程和技能培训课程已经显得力不从心：首先，学科课程只是按照知识系统性机械地把学习理解为学习书本知识的过程，忽视专业知识与工作的联系，难以实现知识学习向能力学习的迁移；其次，传统技能培训课程孤立地培训操作技能技巧，不能将其整体化地与综合工作任务相链接。因此，教育与职业之间便是一个断层（如图1所示）。因此，必须到企业找到课程的平台，找到学校和企业的桥梁，改革传统的教学模式，开发适合当代中职生需求的教材。

一、教材开发前的企业专业调研

任何一种课程的开发，都不可能脱离现实企业工作岗位对专业人员的需求，否则就失去了存在的价值。教材开发前的企业调研要求参与课程开发的专业教师对本专业的毕业生未来可能从事的工作的性质、任务、责任，以及技能和素质要求进行全面、系统的调查与分析，形成完整的调查报告，从宏观上把握行业企业的人才需求和职业教育现状。

二、召开专家调研会

（一）确定本专业工作任务。

职业工作任务的构建来源于企业实践，它对人的职业成长起到关键作用，与企业的实际工作任务不一定一一对应，也不一定完全是再现实际生产中经常出现的具体工作任务、环节或步骤。邀请企业专家座谈，召开研讨会，根据市场调研结果和学校的实际情况客观地对教材的内容及实训项目做出准确的定位和适当的调整，制定出适合本专业的知识能力体系的工作任务，工作任务的制定要有典型性。例如维修电工实践专家列出有体表性的工作任务分别为：一个车间的照明线路改造、居室照明线路的维修、居室照明与动力线路的安装等，则典型工作任务可归纳为——“室内综合布线”（如图2所示），即通过一个载体完成理论、实践的一体化整合。

（二）确定学生工作能力。

明确了一个岗位的工作任务，也就明确了它的职业能力。以工作任务为中心组织课程，就可以达到有效培养职业能力的目的。然而实际情况很可能是，学生围绕着工作任务零散地学了很多知识、技能，职业能力却并没有得到有效培养，学生就业后仍然不能完整地完成一项工作任务。在现实中我们常常遇到这种情况：学生在学校中学得不错，但进入企业却很难适应岗位需求，例如：在工学结合下厂实训中，很多制冷专业学生竟然不会用冲击钻，更不会用安全带，这种情况让学校的教学显得很尴尬。因此，在开发此校本课程时，我们要认真思考工作任务应培养学生哪方面的工作能力。笔者认为，对于电工课程，应要求学生达到的工作能力包括：元器件的检测、电路安装、简单电路设计、电路分析与调试、产品营销、设备维护等几大能力。

三、课程实施项目的构建

在分别从岗位、任务和能力三个角度对职业教育课程进行定位后，接下来的问题是如何依据这些定位设计课程的项目体系，把前期的开发成果转化成可实施的课程项目。项目的设计要综合考虑运用的理论及技能知识，主要有以下几个方面：

（一）与课程目标的定位是否相适应。

中职学校的目标定位是培养简单型经验型人才，那么项目设计的难度应当与这一目标定位相适应，尤其要考虑中、高职之间的差距。即使是同样的课程名称，在中、高职的目标定位也是不相同的，其项目的难度也应当有显著区分。比如基尔霍夫这部分内容，中、高职都开设有这一章节，如果均以理论推导为主要设计思路，那么对于中职生就会显得枯燥乏味。

（二）项目之间能否形成一定的逻辑关系。

学科课程并非课程的唯一模式，但是在打破一个体系的同时，必须建立另一个体系，否则将导致学生认知结构的混乱。围绕着项目来组织课程，那么就必须在项目之间形成某种逻辑关系。项目逻辑关系的构建必须紧紧依据相应职业领域的工作逻辑，这样才能有效地培养学生的职业能力。比如在电工课程中，如果设计的前一个项目是万用表，紧接着下一个项目则是利用万用表进行的电压或电流等的测量，这样学生学习的知识及技能就能始终贯穿在一起。

（三）项目能否有效地激发学生的学习兴趣。

项目要尽量来源于实际工作情境，有效地培养学生的实际工作能力，但在这一前提下，如能开发有利于激发学生学习兴趣的项目，将达到更好的教学效果。

（四）项目的能力训练价值如何。

项目课程的一大特色是以项目活动为主要学习方式，通过大量精心设计的项目活动，真正发展学生的职业能力。然而从总体上看，现有项目的能力训练价值需要提高：项目课程必须根据学校现有情况对教材进行再次深度处理。

（五）项目在教学中是否具有可操作性。

无论多么巧妙、多么有学习价值的项目，如果在教学中无法执行，比如学校无法购买所需要的设备，也无法从企业获得相应支持，那么这种项目都是无效的。所以，应当尽可能设计易于操作、可能操作的项目。

（六）确定项目中的知识。

项目教学实施方案必须认真研究每个项目应当让学生学习哪些知识，项目中知识选择的基本依据是课程标准中的“知识内容与要求”。“技能内容与要求”则主要体现在项目的教学目标和具体活动过程中，实践知识是能直接产生技能的知识，因此，有了足够的实践知识，加上恰当的训练，就可以有效地培养学生的职业能力。

总之，项目的设计应力求使学生达到从“手把手教”到“放开手教”，再到“不用教”，寻求真正意义上思维方式的迁移，让学生真正感受到“做中学，学中做”的乐趣和成功感。以电工校本教材为例，笔者将其分为7个章节34个项目，以第三章“直流电路”为例的项目设计如下：

四、合理设计项目中的各个环节

在一本教材中，项目的设计是非常重要的，而各个项目环节的设计也同样重要，以“直流电路”中的第一个项目“电阻的串联的特点”环节设计为例：①任务目标；②任务描述；③理论提升；④任务分析；⑤任务实施；⑥总结归纳；⑦任务延伸；⑧巩固提高；⑨反馈评价

五、课程的质量监控与评价

要想实现以上目标，必须发挥每个教师的积极性和创造性，赋予教师更多的自主权和参与权，这不仅是高质量课程的标志，也是提高课程质量的有效手段，其关键是建立科学的课程质量监控与评价体系，具体办法如下：每个项目完成后，可采取学生与学生之间，小组与小组之间的相互考核与评价；考评项目可分为出勤、劳动纪律、工作态度、团队合作能力、任务完成情况、是否遵守8S管理等；理论知识可采用考试形式进行；小组上台展示交流等。

实施监控与评价的主要功能是：帮助提高课程质量；考核和检查课程的实施情况；确定阶段性成果和存在的问题；为学校和学生的可持续发展创造条件。

（作者单位：佛山市华材职业技术学校）

参考文献：

[1]周明星，张柏清.创新教育模式全书[M].北京：北京教育出版社，1999.

[2]戴士弘，毕容.高职教改课程教学设计案例集[M].北京：清华大学出版社，2007.

[3]姜大源.职业教育学研究新论[M].北京：教育科学出版社，2007.

[4]姜大源.当代德国职业教育主流教学思想研究：理论、实践与创新[M].北京：清华大学出版社，2007.

4.专业市场开发与产品模式 篇四

严格意义上的专业市场，是以批发为主的，但现代专业市场，根据商品的类型，也出现了批发零售兼有的专业市场，比如一些小商品类、服装鞋包类等属于日用品或者个人消费品类型的商业，如果处于城市核心地段，往往都有一定的零售量。

而专业市场的开发模式发展至今，已从最初的单一功能，发展到目前以华南城为代表的产业新城模式，下面将对不同的模式进行分析比较。

第一代：单一功能型

项目规模：较小，往往在300-500亩；

主要功能：单一专业市场功能，往往无物流仓储功能或物流仓储功能单一；

配套功能：基本无配套功能。

第二代：复合功能型

项目规模：中等，一般在500-1000亩左右；

主要功能：以专业市场功能为核心，有较完善的仓储物流功能；

配套功能：配套有一定体量的住宅、公寓、商业、酒店、写字楼等类型的物业。

第三代：产业新城型

项目规模：大，往往数千亩甚至上万亩，以华南城为代表；

主要功能：有非常完善的商贸交易、展示、仓储、物流功能； 配套功能：以新城的理念打造，有非常完善的居住、商务、商业、休闲、娱乐等全方位的功能配套，且配套功能占有较大的比重。

开发模式横向比较

小结

应根据城市与项目的自身特点，灵活采用不同的开发模式，例如在发展潜力一般的三四线城市，可以采用单一功能型模式，而在有较好发展前景的城市或特大型城市，应采用功能复合型或产业新城型模式（具体的复合功能与体量安排，要根据项目具体情况而定）。

不同城市的开发模式选择

产品线模式发展分析

专业市场是是每个项目开发都必须清晰的事宜。下面将根据一定的标准对专业市场产品类型进行划分，并对不同类型的产品进行分析。

产品划分标准：

·开发强度，容积率指标

·交通组织方式，采用平面交通或立体交通

·车行与人行动线的安排，人车分流或人车混行

·舒适度、购物环境标准

·停车如何安排

······

总体来看，专业市场的产品线模式有市场型和商场型两大发展方向，经过多年的发展，其呈现出多样化的产品形态特征。（备注：以下划分主要从建筑、硬件层面进行比较，不考虑信息化、经营管理等软体层面的因素。）

市场型专业市场共同特征 ·开发强度：开发强度相对较低

·产品形态：多采用行列式街铺产品形态

·交通组织：注重货运的通达性，货车能够到达或临近商铺门口，人车混行或部分混行，均采用地面停车

·装修档次：装修标准普遍不高，不安装中央空调

·消费环境：人的消费舒适性不高

·经营成本：相对较低

第一代市场型专业市场

产品特征：土地集约度不高，行列式街铺，往往为两层或三层，一层为商铺，二层以上为居住或仓储用途，有的在内部道路顶部装有顶棚遮挡风雨

交通组织：纯平面式交通布局，人、车、货混行

物流仓储：往往没有专门的物流仓储区或仅有功能单一的物流仓储区

经营档次：往往以中低档为主，整体形象比较差

运营成本：成本低，运营方式简单

代表项目：目前在广佛地区有大量这类项目，如南海世贸纺织城、广州南岸路装饰材料城

第二代市场型专业市场 产品特征：开发强度比第一代高，产品形态同样为行列式街铺；

交通组织：立体式交通布局，采用双首层设计，人、车局部分流；

物流仓储：注重物流仓储功能，设有专门的物流仓储区；

经营档次：以中档为主，形象稍好于第一代产品

运营成本：运营成本高于第一代

代表项目：深圳海吉星农产品物流园、鹰潭盛华国际商品博览城等

第三代市场型专业市场

产品特征：开发强度比第二代高，产品形态以行列式街铺为主，比较注重购物环境，融合其他的建筑形态，如整体的建筑立面形象

交通组织：立体式交通布局，采用双首层设计，人、车局部分流

物流仓储：设有功能完善的物流仓储区，能够满足各类商家的需求

经营档次：以中档至中高档为主，形象优于第二代产品

运营成本：运营成本适中

市场型专业市场横向比较

商场型专业市场共同特征

·开发强度：开发强度较高

·产品形态：多采用类似于集中式商业体的产品设计，有整体的对外形象

·交通组织：商场内人车分流，车停在商场外或地下停车场

·装修档次：装修档次高于市场型，能够采用中央空调或分户式空调

·消费环境：突出购物环境，人的舒适性高 低端商场型专业市场

装修与配套：装修档次相对较低，内部比较拥挤、杂乱，缺少相应的配套或配套较少，多采用分户式空调

经营档次：以中端或中低端为主

运营成本：较低

运营模式：批零兼营，以批发为主

交通组织：基本人车分流，有的没有安排地下停车场，车辆露天停放，客货有所混杂

典型代表：广州国际轻纺城，白马服装城，天马服装城

中端商场型专业市场

装修与配套：装修档次中档偏高，具有良好的购物环境

经营档次：以中档至中高档商品为主，兼有品牌形象展示的作用

运营成本：中等

运营模式：批零兼营，零售比例较高

交通组织：人车分流，车停在地下停车场或商场以外

典型代表：红星美凯龙，番禺吉盛伟邦

高端商场型专业市场

装修与配套：类似于高档MALL的装修标准，内部装修豪华，内部空间开阔，有完善的交通体系及消费类配套业态，消费舒适性高

经营档次：以经营中高档以上的商品为主，兼有品牌形象展示的作用

运营成本：高

运营模式：批零兼营

交通组织：完全人车分流，客货分流，配有大型地下停车场

典型代表：顺德罗浮宫

商场型专业市场横向比较

结合型专业市场

产品形态：既有市场型产品形态，也有商场型产品形态，两者结合布局，一般而言，市场型以满足商家批发、零售交易功能需求，商场型以满足商家产品展示需求和高端客户需求。

交通组织：市场型人车混行，商场型人车分流、客货分流

经营档次：市场型以中低端商品为主，商场型以中档以上商品为主

仓储物流：有独立的仓储物流区

代表项目：华南城、番禺五洲装饰城

小结

在过去，大城市的专业市场普遍采用市场型的产品形态，但随着经济的发展、消费档次的提升，已逐步转变为以商场型或结合型为主，新近开发的项目中已经较少出现纯市场型的身影，尤其是人口超过百万的城市。

目前国内知名的商贸物流市场开发企业，如华南城、五洲等，在产品线模式上都普遍采用结合型专业市场，既有市场型也有商场型，市场型能实现资金的回笼，商场型能够作为优质持有资产。

在三四线城市，由于整体发展水平不高，目前仍以市场型为主，而从未来的发展趋势来看，产品的升级换代不可避免，从目前的单一市场型产品，发展成为更高级形态的第二代、第三代产品，或引入商场型产品等，产品形态更多样化。

总体而言，不同形态的专业市场并没有好与不好之分，而只有适合与不适合之别，产品线模式的选择要综合考虑城市、产业、经济、规划、政策、区位、交通、配套、资金、成本等各层面的因素再行确定。

不同城市的产品线模式选择

不同城市的开发模式、产品线模式思考

规模大、功能全、档次高并不意味着项目的成功，必须要符合项目实际。

规模越大、人口越多的城市，其辐射力越强，影响力越大、发展的空间越大、消费层次多元化，因此能够承受规模更大、功能更完备的项目，有利于享受城市发展所带来的利好。同时，越大的城市也适合更多不同类型的产品线模式的共存，档次高、功能强的专业市场也能有较大的发展空间。

5.开发模式思考 篇五

如果是TDD开发，对于if...else，写单元测试的时候，有多少个if...else就需要写多少个UT,并且确保if里面的执行了，而else里面的都没有执行。这样也大大增加了UT开发的工作量，如果采用了策 略模式，只需要针对策略模式的管理者写一个UT即可，大大减少了UT的开发工作量。同时代码的复用性和扩展性大大提高，面对复杂的功能模块，策略模式依赖接口，使用Moq能够很好地模拟具体的情形。这也是if...else所做不到的。

1.策略模式的使用情形

多个相关的类仅行为有异。这些类是几种情形下的具体处理形式，比如红灯停，绿灯行，黄灯等，根据会员级别给予不同程度的折扣等等。

需要使用一个算法的不同变体。比如针对一个数据集合，针对某些列进行排序，统计分析等，比如针对性别，年龄，专业进行统计。

算法使用客户不应该知道的数据。使用策略模式之后，客户端值接触到Manager类，只需要传入一个具体操作类的引用即可。隐藏了实现细节，确保了代码安全。

一个类定义了多种相似行为，并且这些行为在这个类的操作中以多个条件语句的形式出现。将相关的条件分支移入它们各自的Strategy类中以代替这些条件语句。

2.策略模式结构

环境类(Context):用一个ConcreteStrategy对象来配置。维护一个对Strategy对象的引用。可定义一个接口来让Strategy访问它的数据。

抽象策略类(Strategy):定义所有支持的算法的公共接口。 Context使用这个接口来调用某ConcreteStrategy定义的算法。

具体策略类(ConcreteStrategy):以Strategy接口实现某具体算法。vcD4KPHA+ICAgICAgICBBbGdvcml0aG1Db250ZXh0wOA8YnI+CjwvcD4KPHByZSBjbGFzcz0=”brush:java;“>namespace StrategyPatternDemo{ public class AlgorithmContext { private IAlgorithmInterface algorithmInterface; public AlgorithmContext(IAlgorithmInterface algorithmInterface) {this.algorithmInterface = algorithmInterface; } public string DoStrategyAlgorithm() {return algorithmInterface.DoAlgorithm(); } }}

ConcreteStrategyA类

namespace StrategyPatternDemo{ class ConcreteStrategyA:IAlgorithmInterface { public string DoAlgorithm() {return ”StrategyA“; } }}ConcreteStrategyB类

namespace StrategyPatternDemo{ class ConcreteStrategyB:IAlgorithmInterface { public string DoAlgorithm() {return ”StrategyB“; } }}ConcreteStrategyC类

namespace StrategyPatternDemo{ class ConcreteStrategyC:IAlgorithmInterface { public string DoAlgorithm() {return ”StrategyC“; } }}IAlgorithmInterface接口

namespace StrategyPatternDemo{ public interface IAlgorithmInterface { string DoAlgorithm(); }}单元测试

namespace StrategyPatternTestProject{ //////这是 AlgorithmContextTest 的测试类，旨在 ///包含所有 AlgorithmContextTest 单元测试 ///

[TestClass] public class AlgorithmContextTest { private AlgorithmContext algorithmContext; private IAlgorithmInterface algorithmInterface; private string except; private string actual; [TestInitialize] public void Initalize() {algorithmInterface = new ConcreteStrategyA();algorithmContext = new AlgorithmContext(algorithmInterface);except = ”StrategyA"; } //////DoStrategyAlgorithm 的测试 ///

[TestMethod] public void DoStrategyAlgorithmTest() {actual = algorithmContext.DoStrategyAlgorithm();Assert.AreEqual(except, actual); } [TestCleanup] public void CleanUp() { } }}

测试结构

3.策略模式的优劣：

调用者必须明确地知道每个策略的具体行为和区别，从代码的角度来说，会增加很多策略类，

6.关于我县扶贫开发的思考 篇六

重大而深远的意义。

一、我县扶贫开发的成绩和存在的问题

我县1978年被国家列为老区扶持县，1985年被定为国定贫困县。到1998年底，全县农民人均纯收入达到了984元，提前两年越过了温饱线。2001年，又被国务院确定为国家扶贫开发工作重点县，全县214个行政村有102村被列为扶贫开发工作重点村，占47.7，涉及7个乡镇，10436户，41838人，占全县农业人口的44.4。近年来，我县对贫困地区进行有计划、有组织、有步骤的综合开发，取得了显著成绩。一是贫困人口有所减少。据统计，2001年我县确定的未解决温饱人口为41838人，到2003年底减少到34000人，净减少7838人，减少了18.7。二是贫困地区经济有了较快发展，2000年底102个扶贫开发工作重点村农民人均纯收入752元，到2003年底，增加到1188元，净增465元，比2000年增长58.8。三是贫困地区基础设施进一步改善。近年来，我县加大了贫困地区的基础设施和生态建设投入力度，实施了一批重点工程，如退耕还林草工程、公路和乡村道路建设、农村电网改造、人畜饮水工程、灌溉工程及淤地坝等，同时建成了一批高标准农田。这些基础设施和重点项目的建成，有效改善了贫困地区群众生产生活条件，加快了贫困地区群众的脱贫步伐。四是贫困地区的社会发展明显加快。加大了对群众的科技培训力度，举办各种培训班，一批科技项目如大棚种植、垄沟种植、香菇栽培苹果四大技术等在贫困地区安家落户，有效地促进了农民增收；同时加大了对贫困地区教育、卫生设施建设的投入力度，新建和改建了部分中小学校校舍、医院门诊大楼，并积极在农村进行合作医疗试点，有效缓解了群众子女上学难和群众看病难的问题。

多年来的扶贫开发实践，使我们在取得显著成绩的同时，也积累了一些有益经验：一是坚持开发式扶贫，实施项目带动战略，是扶贫开发的有效方式。近年来，我县各项扶贫资金大多以项目为载体投放到贫困地区，收到了良好效果，不但增加了群众收入，而且培养了科学劳动的方式，启发了群众内在脱贫的动力。二是坚持扶贫到村到户，实施“先易后难”的攻坚战略，是提高扶贫开发效率的有效手段。三是坚持动员全社会参与扶贫，实施“定点帮扶”战略，是扶贫开发工作的推进器。我县坚持开展了单位包扶贫困村、党员干部包扶贫困户、科级干部包建养羊专业户、后备干部包建大棚专业户的“四包”战略，重点扶持，累计投入资金300余万元，有效改善了贫困群众的生产生活条件，提高了贫困群众的经济收入，扶贫开发的效率大大提高，包扶干部自身也得到了锻炼提高。四是坚持以人为本，实施“扶贫与扶智”战略，是从根本上解决贫困问题的途径。多年来，我县坚持组织开展各项培训，使大批青壮年劳动力学到了一技之长，同时，鼓励和支持他们外出打工、在家发展特色主导产业，充分发挥他们的主体作用，激发了贫困户的内在活力，加快了脱贫步伐。

扶贫开发是一项庞大的社会系统工程，尽管我们取得了新的成绩，但也应清醒地看到，我县扶贫开发中仍存在一些困难和问题：一是基础设施建设滞后，生产生活条件差，抗御自然灾害的能力还十分脆弱。黄河沿岸还有22359人处在绝对贫困线以下，有些群众虽然目前基本解决了温饱问题，但脱贫标准不高，基础还不牢固，收入很不稳定，遇到自然灾害很容易返贫。二是我们有些工作措施落实不到位，少数干部群众等、靠、要依赖思想还比较严重。三是部分农民对产业开发和建设小康社会缺乏正确的认识，行动不积极，不配合。四是我县贫困面较大，现有的贫困人口大多生活在黄河沿岸边远山区，居住分散，交通不便，资源匮乏，生态环境和生存环境恶劣，脱贫致富的难度很大。

二、我县扶贫开发的建议及对策

7.开发模式思考 篇七

随着我国经济结构的调整和城市“退二进三”政策的实施,大量的工矿企业移除城市,原厂址变成了工业遗址,工业遗产的改造利用被推上了城市发展的浪潮,其根本目的是更新重组城市功能、保护生态环境,改善民生,重新凝聚活力。其开发模式的合理性决定了工业遗产改造能否成功,是否可持续发展。因此如何重新赋予城市中废弃的工业用地以新的城市功能,改善城市旧工业区的经济、社会和生态环境成为了城市复兴的重要课题。

1“混合功能”开发模式的概念及发展

在20世纪60年代,规划设计师以及学者们针对功能主义带来的城市有机结构的丧失而对现代城市规划理论进行批判,“混合功能”开发的概念被提出来,经过几十年的发展,已经成为实现城市可持续发展的一种规划范式。美国规划协会在《规划和城市设计标准》 一书中对“混合功能”开发定义为:旨在创建有活力的城市环境,在不同规模下将可兼容的土地多样性使用、与公共服务设施和市政设施结合在一起,寻求创建良好步行友好环境、 高密度开发和多样性用途,使人们可以在同一个地方居住、工作、游憩和购物,以此作为开发目标。 [1]美国城市土地协会提出了“混合功能开发”的三个主要特征:1、包含三种或三种以上、能形成相互支持的主要营利性功能;2、各组成部分之间在形态和功能上的有效整合,包括不间断的步行系统;3、按照连贯统一的规划进行开发,且在规划中确定混合功能类别、规模、密度等来保证各个方面的协调一致。[2]

在“混合功能”开发的理论及应用方面,国外已经逐步形成较完整的概念体系。而我国在该方面的研究工作还处于比较初级的阶段。论文试探索运用“混合功能”开发提供的框架来整合工业遗产与其他可持续开发要素。

2混合功能开发与工业遗产保护再利用结合的基础

2.1物质基础

随着城市范围的不断扩大,很多位于城市周边地带的工业用地,变为了城市发展的新区,具有良好的区位优势。在建设之初,便利的交通则作为工业用地选址的重要依据,随着城市交通体系的不断完善"工业用地与城市交通的连接变得更为紧密。区位和交通条件契合了混合使用所诉求的可达性,其开放性也得以实现。除此之外,工业建筑类型多且规模大,为混合功能开发提供了良好的先天条件,经改造后的厂房可以适合多种功能形式并存。这些先天条件为混合功能开发提供了物质基础。

2.2经济基础

工业遗产保护再利用工作之所以难以开展, 其主要原因之一就是经济问题,工业遗产的维护、修复、改造等工作需要大量的经费,并且资金回收周期长,相对于“推倒重建”经济效益不够明显"。而混合功能开发则是一种高利用率的开发方式,具体表现之一即是商业在城市功能的混合中占据了较大的比重,且具有较高的密度,具有一定的规模效应。"混合功能开发本身具备了盈利性质,契合工业遗产保护再利用的经济需求。

2.3社会基础

随着城市发展和“退二进三”的展开,一些工业沦为了社会的负担,滋生了一系列的社会问题,例如员工失业、活力丧失等,工业用地成为了社会的不稳定因素,环境污染、资源消耗等问题也日益凸显,工业用地的社会角色急需要转换。从社会学的角度,混合功能开发可带来新的就业岗位,并且其倡导的小尺度开发为小企业的生存和发展提供了平台,兼顾效率公平,维持社会稳定并带来城市活力。

3基于混合功能开发的工业遗产保护再利用的优势

3.1服务城市发展

基于混合功能开发的工业遗产与其它开发模式相比,更关注于城市的发展,根据其所处城市区域的发展状况进行功能定位,通过调整各种城市功能在混合状态中占据的比例,将自身的发展嵌入该城市区域的发展中。形成“激活式”、“补充式” 的发展关系,彼此适应以致动态共生。

3.2创造多样生活

基于混合功能开发与其他单一开发模式相比具有更强的多样性、趣味性和开放性,混合功能开发更主张公共参与市场调节,其功能组成的种类和比例主要依靠后期市场机制调节自我更新发展,这种自下而上的发展模式一改工业遗产往日的枯燥和乏味,增添了更多的趣味性,具有更强的活力,创造了丰富多样的城市生活。

3.3提高利用效率

混合功能开发的工业遗产保护再利用有着更高的土地利用效率:一是混合功能开发对密度的主张使其在一定的空间范围内形成更大规模的利用; 二是多种城市功能的混合使其在一定的空间范围内形成更多层次的利用"并且由于动态混合的存在,倡导多时段的混合使用,使得该方式在时间上也有了高效率的利用"。

3.4传承工业文化

在传承工业文化遗产方面,“混合功能”的优势主要表现在广度和深度两个层面上"。该模式所诉求的多样性和开放性带来的是较高的传播力,使更多数量、更广层次的受众人群体会到工业文化的魅力"。工业文化和各种城市功能相融合,即和市民的日常生活相融合这种融人是更具有生命力的深度融入"工业遗产进行混合功能开发的同时,工业文化得以传播和继承,与之相应的城市文化也得以塑造。

4基于混合功能开发的工业遗产保护再利用设计策略

4.1总体规划布局混合功能改造策略

(1)功能定位

简.雅各布斯认为:多样性是城市的天性,城市的功能必须要多样,生动的城市必然是一个功能混合的城市[3]"。在工业遗产改造利用中,功能定位中应根据该区域发展情况,通过前期策划、市场调节、公众参与等方式来确定功能种类,作为城市功能的有力补充,为该区域提供公共基础服务设施,休憩场所空间,增强区域活力。

(2)功能比例

对工业遗产开发中的多种城市功能而言,即便是具备同样的城市功能种类,但其各自占据总体的比例不同,使得混合使用开发的区域呈现出来的特点也不同"为了使得混合功能开发区域内的人气得到保证,应根据区域特点,协调各种功能比例关系,保证协调发展。

(3)位置关系

在混合功能开发的实践中,多种城市功能在一定区域内的相互间的位置关系也会影响到该区域开发的效果,混合功能理念在很大程度上是针对现代主义的功能分区而提出的,严格的功能分区导致功能单一、位置分区,是城市的弊病的根源"。可见,混合功能开发不仅要强调功能的多样,还要强调位置的混合"。但还需注意的是,虽然混合功能理念抵制绝对化的功能分区,但也并非纵容一味的混合,过度的混合会导致某种程度上的混乱,多种城市功能应根据一定区域内不同空间场所的特点来进行合理布置。

4.2建筑物混合功能改造策略

根据工业遗产建筑物结构特点在混合功能开发中可以归结为四种处理空间的类型:单一型、分隔型、加置型、整合型"。

(1)单一型:工业遗产的某些建筑物由于其空间和结构等特点展现出的通用性,能够满足不同使用功能对空间的需求,使其在不同时段做不同用途开发,可随时间环境的改变进行功能调节。

(2)分隔型:本着混合使用概念对小尺度开发、化整为零等主张的精神,在一些尺度相对较大建筑单体内置入两个以上基本功能,实现了并存混合。

(3)加置型:由于工业建筑荷载大于一般民用建筑,当改造为民用建筑时,其结构一般都会有剩余承载力"这时为了追求更高的利用效率,可以在原有工业建筑物上加建新的空间,加建的空间可以容纳与主体部分不同的功能,增加了使用效率。

(4) 整合型:本着空间上相邻相近的原则, 可将两栋或两栋以上的尺度较小的建筑单体进行整合改建为建筑综合体,增加使用面积、共享设施资源、统一运营管理。

4.3交通系统

合理的交通系统也是工业遗产在“混合功能”模式下能否成功开发的决定性因素之一。其主要表现在外部交通、内部交通两个方面。

(1).外部交通:

新城市主义的核心理论之一TOD阐述了“混合功能”开发区域和城市公共交通节点的关系, 认为应该以城市公共交通节点为中心,在步行尺度的范围内建立混合功能开发区域。可见“混合功能”开发的工业遗产最好和公共交通节点建立紧密的联系,以增强其可达性"。虽然很多工业遗产的区位优势就体现在临近城市公共交通节点上,但是工业遗产多为大尺度,封闭的建筑群, 对外出口相对较少,在设计中需打破围墙,划分组团,在不同方向上增加工业遗产与城市交通节点的联系,增设城市公共交通线路,以增强工业遗产区的可达性、开放性。

(2)内部交通

“混合功能”开发模式下的工业遗产不同于展览性的工业遗产及其他混合开发区域。混合功能模式下的工业遗产需同时具备以上两者的特性,工业文化气息与商业、娱乐、生活相结合, 在传承工业文化、展示工业流程的同时增强区域活力、生活气息与其他功能体系相互结合、共同发展。

设置耦合流线路径:“混合功能”开发的工业遗产需对其流线路径进行组织安排,把不同的节点、场所按照工业空间结构或生产流程连接成一组空间序列,把工业遗产的艺术、历史、文化等多方面价值连续的、系统的展现给游客,同时也要结合考虑到商业流线,生活流线等其他流线, 使之相互耦合、相互作用增强活力,促进区域共生。

结束

混合功能开发和工业遗产保护再利用相结合,不仅可以使混合功能概念的优势在工业遗产保护再利用中得以体现,还可以产生新的特点和优势,使工业遗产更好的服务于城市发展,同时创造多样性生活,也拓展了工业遗产的场所精神"。

摘要：随着人们对工业遗产所具有的历史、文化、艺术、经济、技术等方面价值认识的提高,各地兴起了工业遗产保护再利用的浪潮,但一些经改造再利用的工业遗产却存在着效益低下,功利性较强,功能单一等问题,针对这些问题论文以混合功能开发模式出发,探索该理论与工业遗产保护再利用的结合与应用。希望能为工业遗产保护再利用的方式类型提供一定的参考。

8.开发模式思考 篇八

传统赢利模式赖以生存的环境在当下已经发生了质的变化：产业规模膨胀进一步凸显了土地资源的稀缺性，推动了房地产业土地成本的上升；传统“拿地、建房、卖房”三部曲模式简单易于复制，造就了不计其数的以粗放式经营为特征的“房地产开发商”，加剧了业内的竞争；世界金融危机迫使中国调整经济增长模式以适应国际国内经济形势的重大变化。如何改造房地产业经营模式以迅速适应社会需求的新变化已经成为当下的热点问题。

可持续动态赢利模式

在市场竞争日趋激烈的房地产“后开发时代”，以品牌效应为突破口，努力开拓市场，扩大市场占有率，已成为房地产业实现利润可持续动态增长的必然趋势。对于房地产公司而言，品牌不仅限于房产开发，售后服务在房地产“后开发时代”的品牌打造中也发挥着重要作用。良好的地产售后服务在短期可以为业主提供满意的服务，实现地产公司资源的充分利用与利润最大化；中长期还可以在市场上建立良好的口碑，进而建立强有力的地产品牌，实现公司在单一地产以及长期规划中的最大化动态经济收益。良好的售后服务不仅是房地产成熟发展的标志，而且还是房地产业持续发展的保证。

物业管理即最早的小区服务，是受业主委托对物业设施实施的维护和保养，侧重于“物”的管辖和治理，这种管理缺乏相应的管理经验和成熟的技术运作能力，已不能满足业主的需求。从根本上摒弃传统物业管理的思维定势，打造与业主的地位、经济、文化等相对称的服务品质，以维护并进一步提升地产在“后开发时代”的品牌效应成为一种必然选择。品牌化的售后服务不仅使得既有存量房产具备保值和增值的潜力，而且将大大提升后续开发楼盘的市场竞争力。软性服务不仅成为置业人士甄别房地产优劣不可或缺的要素，也成为开发商赢利多寡的重要组成。服务是为了满足业主需要而提供的有形或无形的活动，高品质的售后服务将具备覆盖系统化、内容动态化、形式多样化、手段高科技化和态度人性化等特点。

比之传统售后物业管理模式，“管家式”不仅使传统物业管理下的“节流式”赢利模式转变为新的“开源式”赢利模式，而且使得房地产开发的单次赢利模式蜕变为多点式动态赢利模式，继而使得房地产开发的综合效益得以持续。

房地产“管家式”售后服务

“管家式”售后服务是以“人”的需求为出发点，将对“物”的管理提升到对业主的一种居住服务。对于高档社区，开发商只有通过丰富客户服务的内涵，根据高档住宅业主的实际需求来扩大服务的外延，并将创新的服务和市场需求相结合作为主导思想，致力于根据每一个业主的切实需求进行度身订制以满足业主的服务需求，才能再次取得业主认同，赢得更多市场先机及高增值的发展空间，实现企业与业主利益的双赢。“管家式”售后服务的经营理念终将促使业主对提供相应服务的企业产生更高的认同感，在业主得到个性化、人性化周到细致服务的同时，也使得企业获得可观的收益。

“管家式”售后服务功能模块的辨析与相应资源的合理配置是企业获取收益的前提。就高档社区业主置业后的需求而言，主要体现为业主私人需求、业主公共需求、满足业主公私需求的第三方平台三个方面。管家服务公益功能致力于社区内公共设施与共有空间维护，为业主提供一个安全、愉悦的生活环境。为了实现“管家式”售后服务的根本目的，更好地满足业主的服务需求，真正为业主提供专业化、高效化的服务和统一管理，专业化服务平台建设成为一种必然的选择。这样的平台建设或机构设置至少需要囊括信息化平台、专业化服务队伍、制度化管理这三个要件。

9.土地一级开发整理的收益模式初探 篇九

密集的宏观调控使得房地产开发行业进入了低迷状态，但土地一级开发却丝毫未感受到寒意。“卖地”的巨大盈利空间，促使着房地产企业纷纷开始转型做“土地一级开发商”。

■ 文：方正商学院李明旭资源集团石生荣

目前，全国有多家房地产企业在探索土地一级开发可持续的经营模式。其中，以云南城投（600239.SH）、中天城投（000540.SZ）等房地产A股上市企业所代表的“企业与政府的收益分成模式”，被房地产企业在土地一级开发时所采用。土地一级开发收益分成的盈利模式非常清晰，即通过将“生地”变为“熟地”，待土地通过招拍挂出让后，房地产再按照与政府的分成比例，获得属于自己的那部分土地出让增值收益。在这种模式中，政府与负责土地一级开发的房地产企业结成了紧密的利益共同体，企业的经营业绩也成为了政府实实在在的收益。在本文中，笔者就将对这一模式的运作特点和所蕴藏的风险，提出粗浅的看法。

一、土地一级开发的流程与分工

土地一级开发，即由政府委托企业按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标等要求，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再进行有偿出让或转让的过程。

鉴于土地一级开发项目涉及的审批手续繁杂、需要接触的审批部门众多的情况，房地产企业通过与政府收益分成的模式进行土地一级开发，一个很重要的好处便是：地方政府和房地产企业可以各自发挥自己的“比较优势”——政府负责保证如规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作的通过，而企业则可从事建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作。

二、土地一级开发收益分成模式的运作要点

（一）土地一级开发的两条收益途径

土地整理的收益模式通常有两条途径：一种途径是，通过土地公开交易市场出让土地，收益部分按照约定取得。另一种途径是，开发商与政府共同约定出让土地的限制性条件，在招拍挂中确保自己顺利取得二级开发权。开发商通过上市公司的股票配售或信托融资，上交土地出让金，获取土地使用证。后期的开发或以开发项目为标的，从银行获取项目融资贷款进行房地产开发；或采取土地分块合作开发的模式，进行资金的快速回收。

（二）共同出资设立项目公司

房地产企业往往通过设立项目公司来进行土地一级开发项目的操作。在收益分成模式中，有些项目公司会选择由房地产企业、政府部门（或政府的投融资平台）共同出资设立（其中的一些项目公司还会有第三方出资，如与政府关系较为密切的民营企业等，以做到利益共享、也能为项目的审批提供方便），负责对土地的一级开发项目进行经营，包括开发资金的融资、参与土地运营的策划、市政配套设施的建设，以及配合政府部门进行拆迁补偿、土地二级市场潜在受让人的招商等工作。一般来讲，房地产企业会持有项目公司的大部分股权，并能相应获得董事会的掌控权和主要高管的提名权。通过共同出资设立项目公司，房地产企业与地方政府利益的第一层捆绑关系就建立起来了——政府作为项目公司的股东之一，有权按股权比例享有由土地增值收益转化而来的项目公司分红。

（三）土地一级开发净收益的分成一般来讲，“土地一级开发净收益”被定义为，“国有土地使用权出让价款”减去“土地一级开发成本”，再减去“政府提取的各项费用”。其中，土地一级开发成本通常由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、市政基础设施建设费用、工程建设其他费用（如监理费、工程设计费、管理费用、财务费用等）、相关税费等构成。按照国家有关规定应提取的各项基金、规费，主要包括土地收益基金、失地农民保障金等。

项目公司与政府之间的土地一级开发净收益分成比例的约定，无疑是一级开发合同当中最为关键的条款。按笔者所查阅的数个土地收益分成的案例来看，项目公司往往要占到净收益的“大头”。以中天城投（000540.SZ）和云南城投（600239.SH）为例。中天城投下属全资子公司华润贵阳对贵阳市渔安、安井片区9.53平方公里土地进行一级开发，贵阳云岩区政府承诺：用土地出让收益以及片区城市建设配套费，支付一级开发投资成本；投资成本支付完成之后的剩余部分，云岩区政府与华润贵阳按照3：7 的比例进行分成[1]。2007年底，云南城投和昆明市土地矿产储备管理办公室签订《环湖东路沿线土地一级开发委托合同》，获取了昆明市4.18万亩范围的土地一级开发权。合同显示，所述土地一级开发的期限自2008年5月30日至2013年5月30日，云南城投与昆明市政府对一级开发范围内的土地出让纯收益实行5、5分成，即扣除全部土地一级开发总成本及国家有关政策提取各项基金，云南城投可获得土地出让纯收益的50%[2]。

分配比例的设置通常与土地一级开发的难度大小有关，一些拆迁难度比较大，或者是地理位置相对较偏的地块，土地一级开发商的分成通常要高一些。项目公司在拿到按比例分配的一级开发净收益后，在扣除经营成本等费用、提取法定公积金等程序后，公司股东可对剩余的税后利润进行分红。通过土地一级开发净收益的分成设置，房地产企业以及地方政府的利益捆绑关系被深化了一层。与房地产二级开发的项目相比，房地产企业在土地一级开发的利益分配上与地方政府走得更近了，有了地方政府的政策支持，一级开发项目的市场风险相对较小。

（四）土地一级开发保底收益的设置

在一些土地一级开发的收益分成案例中，房地产企业甚至还能得到一些地方政府的保底收益承诺。在上述云南城投在昆明的土地一级开发案例中，另设有保底条款，规定若云南城投所提取的收益不足全部土地的一级开发总成本的5%时，昆明市政府将保证向公司另行支付差价款，以确保云南城投的收益不低于合同项下的全部土地一级开发总成本的5%。而漳州发展（000753.SZ）则更是与地方政府达成了固定回报加上收益分成的方式，从事土地一级开发，从而确保了较高的投资回报和相小的投资风险。2009年，它在漳州当地拿下了164亩土地的一级开发权，在与漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心三方共同签订的《漳华路龙文段配套开发用地（A 地块）一级开发合作协议书》中，三方约定：公司投入土地一级开发资金每年将获得12%的固定收益，此外，公司还将获得地块挂牌出让净收益的18%[3]。

此外，在一些一级开发委托合同中，房地产企业会通过与政府约定土地“招拍挂”的单位成交底价，来实现最低收入的底线。房地产企业也会与地方政府约定，对投入资金规模进行限制——如锁定土地一级开发的平均单位成本，要求超出部分由地方政府承担。在上述漳州发展的土地一级开发案例中，合作协议书约定：每亩土地开发成本不高于32 万元，若实际成本高于上述额度，由漳州市龙文区政府及当地城市建设开发中心负责所有超额成本。

（五）参与土地规划的设计工作

在土地一级开发的收益分成模式中，土地一级开发商事实上成为了土地设计的一个“准规划部门”；开发商可利用规划的设计和改变，来使得土地规划对己方从事一级开发更有利，甚至为今后的土地一二级联动打下基础。

在符合城市总体规划基础上，开发商往往能够参与到地方政府所进行的概念规划设计中；同时，房地产企业通常也能协助政府编制该区域的控制性详细规划及各类专项规划，这为开发商获取二级开

发权方面提供了更多的先机。因为开发商用二级开发的整体思路和方案在一级开发阶段，可以更好地从概念规划阶段就能够得到政府的认可，并在规划条件和各地块价值安排方面得到有效的贯彻。

此外，为了保证土地出让收益的实现，在一级开发委托合同中，一些房地产企业也会与政府约定，在可出让经营性用地中，商住用地的最低比例。

（六）参与政府的土地“招牌挂”工作

土地一级开发的普遍模式是，房地产企业将土地平整完毕后，交由当地国土资源部门挂牌出让。虽然土地一级开发商自身并不能准确把握土地出让的时间，但却可以通过合同条款的约定，大致与政府部门约定每年落实到本项目的土地出让指标，从而把握土地供应的节奏。

在一些土地一级开发的案例中，房地产企业还约定可与政府协商确定项目土地入市交易价格，并与政府协商确定土地交易条件和交易方式。通过对土地出让规模、推出时间，以及交易底价等因素施加影响，房地产企业可在某种程度上做到随行就市，将土地收益保持在合适的区间内。

（七）土地一二级市场联动的优势

土地一级开发商参与自家地块的竞拍有两个明显的优势，一是由于房地产企业在土地一级开发阶段已和政府部门有过一些互动，因而对竞拍地块的价值和前景了然于心；二是在同等价位的情况下，由于拍卖价款当中的一部分将作为土地一级开发收益进入房地产企业，因而土地一级开发商参与拍卖的成本相对于其他公司更低[4]。在这种情况下，房地产企业可以在获得一级开发阶段收益的同时，获取相对低成本的土地，既保证了企业未来的可持续发展，也保证了可以获取土地在未来升值给企业带来的二级开发的优厚收益。

由于房地产行业明显受制于政策的因素，因此大型的房地产开发商往往将一级土地整理与二级开发相结合，以获得整理收益的最大化。

当然，不排除遇到对地块志在必得的公司不计成本的与土地一级开发商抬价，这个时候，当竞拍价达到一定金额时土地一级开发商便会理智地放弃继续竞拍，因为拍卖成交价已非常高，仅是从土地一级开发的收益分成上，土地一级开发商也已可获利不菲。”

三、所蕴藏的风险：

（一）政策风险

相比较二级市场土地“招拍挂”和房地产开发的政策规定，土地一级开发的政策并不明晰，诸多操作很不规范，而且各地政府的政策和操作流程也各不相同，造成一定的信息瓶颈和操作上的不确定性。随着土地管理制度的改革和发展，国家对土地一级开发的政策将越来越完善，在政策完善过程中，存在对现有土地一级开发模式进一步完善或调整的可能与风险。

在《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号）中，国务院规定，“从2007年1月1日起，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的‘收支两条线’。”在财政部发布的《国有土地使用权出让收支管理办法》（财综[2006]68号）中，规定：“任何地区、部门和单位都不得以‘招商引资’、‘旧城改造’、‘国有企业改制’等各种名义减免土地出让收入，实行‘零地价’，甚至‘负地价’，或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入。”在2009年12月财政部发布的《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（财综[2009]74号）中规定，“确保土地出让收入及时入库。土地出让收入原则上采取就地直接缴库方式，商业银行应当把收缴的土地出让收入及时足额划转地方国库。”

鉴于上述土地出让收入全额缴纳地方国库的规定，本文所述的土地一级开发收益分成模式的合规性是需要进一步明晰的。企业在一级开发阶段的利润分成以何种形式回到企业，也就成为了目前一级开发模式中的关键点。各地政府一般都把握“谁投资谁受益”的原则，以各种方式将收益按照承诺分

配给企业。也许是出于规避以上规定的考虑，在由上海城投公司实施综合一级开发的上海新江湾城案例中，上海城投与地方政府约定，土地出让收入按7：3分配，具体执行则选择以“土地出让收入中的30%跟政府签订土地出让合同，70%跟上海城投签订土地一级开发补偿合同”的方式操作[5]。

（二）融资风险

土地一级开发的资金投入密集度高、投资规模大。前述云南城投环湖东路进行土地一级开发及建设的预计总成本达到了32.35亿元。这些巨额融资，往往来源于房地产项目公司的股本融资或债券、债务融资。虽然大部分土地一级开发均采取分期滚动开发模式，使得后续资金投入可以由前期项目的现金流入来补充，但即使是为启动项目的第一期投入，动辄已往往达到十数亿资金的规模，资金需求的压力可见一斑。如果遇到政府融资窗口、行业新规定等不利变化，资金筹集周期不确定的风险就将凸显出来。

可以说，减少融资风险、保证融资渠道的畅通，是土地一级开发成功的关键。

（三）政府行为的风险

在土地一级开发的参与方中，地方政府的强势地位是毋庸置疑的。虽然房地产企业已通过收益分成等多种渠道将双方利益紧密捆绑，但仍不能消除地方政府强硬违约发生的风险。

以绵世股份（000609.SZ）为例进行说明。绵世股份参股35％的公司中新绵世从2007年起，在成都郊县郫县犀浦镇龙梓万片区从事旧城改造的土地一级开发项目[6]。2010年3月绵世股份发表公告称，“鉴于郫县城市整体规划和开发进程等的调整，该项目的合作方郫县土地储备中心及其政府土地主管部门与中新绵世公司协商，在保证土地开发方中新绵世利益的前提下，对该项目进行提前终止和结算，由郫县土地储备中心对中新绵世已投入开发成本进行补偿、并同时给予中新绵世合理的投资收益补偿。”虽然获得了一定的投资收益补偿，但地方政府提前终止的通知，使得中新绵世在该项目上未来持续的盈利化为泡影，不得不将“该项目及相关工作转移给郫县土地储备中心指定的第三方”。而截止这个公告发布之时，该项目尚未有土地上市拍卖。

（四）可持续性的风险

2007年底出台的《土地储备管理办法》规定，土地储备工作的具体实施，将由政府下属事业单位土地储备机构完成；各地土地储备中心同时被授予向银行贷款的权力，贷款时需要向银行抵押土地使用权证。以《土地储备管理办法》为分水岭，北京乃至全国土地储备模式发生了重大改变。

以北京为例。在2008年之前，北京的土地一级开发流行的是企业主导型模式，即通过授权或招标方式选择开发企业实施一级开发，招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8％。但《土地储备管理办法》赋予了各地土地储备中心向银行获得土地储备贷款的权力。2007年之后，北京市主要采取“市、区联合储备”的模式，商业银行土地储备贷款对象即土地储备主体是北京市国土资源局下属的北京市土地储备整理中心，各区设有分中心，土地储备工作由市和区联合开展。区土地储备整理中心获得信贷资金后，作为事业单位无法直接进行一级土地开发工作，一般均须成立一家融资平台公司专门负责相关土地一级开发。平台公司将生地变为熟地，便可通过“招拍挂”方式将土地投入市场，拍卖所得收入直属市财政[7]。在这一融资模式中，商业银行发放的土地储备贷款往往只是政府土地一级开发进行贷款融资的冰山一角，因政府还可以通过平台公司获得大量的银行贷款。

可以说，目前的政策在大方向上是确保政府能垄断土地一级市场，不太鼓励企业参与到土地一级开发的过程中来。从2009年开始，包括北京、海南等省市都有意强化了政府收编土地一级开发权，使一般企业无法介入。因而，企业通过与政府收益分成而获得土地一级开发的超额收益的机会，实际上是越来越少了。

（五）征地、拆迁工作的风险

土地对涉地单位、个人的重要性不言而喻。相关单位、个人对征地、拆迁及安置方案的利益诉求不尽相同，存在因方案设计不合理、或方案沟通程度不足，导致征地、拆迁周期不确定的风险。

（六）市场风险

相对于二级开发，土地一级开发的周期一般较长。由于宏观经济形势、楼市调控政策的变化，往往会对土地市场景气程度有一定影响，从而可能引发土地分期和滚动开发的周期不完全确定、土地上市能否成交的风险。

四、总结

尽管仍然存在着种种风险，但与房地产二级开发相比，土地一级开发的分成收益模式往往收益率更高，并能通过与地方政府利益的捆绑，获得多项政策支持，从而大幅降低一级开发的市场风险。因而，在拥有相关政府资源的前提下，选择土地一级开发的收益分成模式，一般会给房地产企业带来较强的盈利能力，A股市场上的绵世股份、云南城投等公司都是其中的典型代表。

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[1] 本案例资料来源于中天城投2009年7月7日发布的《关于调整投资方案暨全面收购华润贵阳股权的关联交易公告》。

[2] 本案例资料来源于云南城投2008年5月12日发布的《云南城投置业股份有限公司第五届董事会第五次会议决议公告》。

[3] 本案例资料来源于漳州发展2009年12月30日发布的《董事会重大合同公告》。

[4] 在前述漳州发展的土地一级开发案例中，合作协议书约定：当地块挂牌出让时，若漳州发展最终中标摘牌，漳州市龙文区政府同意，本公司实际投入的土地一级开发资金、年12%收益及应分得的土地出让收益于成交确认日转为地价款；若由非漳州发展中标摘牌，漳州市龙文区政府应在土地出让收入到达其财政专户之日起30 日内将本公司实际投入的土地一级开发资金、年12%收益及应分得的土地出让收益支付给漳州发展。

[5] 本案例资料选自中国房产信息集团，新江湾城位于上海市东北部杨浦区境内，总规划面积约9.45平方公里，其中由上海城投公司实施综合开发的为5平方公里。

[6] 根据相关协议约定，由郫县土地储备中心负责项目的用地手续及拆迁安置工作，中新绵世方面负责提供项目实施所需的全部资金，项目整理出来的土地对外公开出让取得收入后，郫县土地储备中心先按中新绵世在项目的实际投入返还成本，再按项目土地出让收入的23％支付中新绵世投资收益。此案例资料来源于2010年3月15日发布的《北京绵世投资集团股份有限公司关于参股公司正在进行的土地一级开发项目提前终止和结算的公告》。

10.低碳建筑开发模式的研讨论文 篇十

(一)改进传统的建筑与设计

从以往建筑物的建造和设计来看，缺乏建筑物本身就具有一定量减少能源消耗、降低二氧化碳排放能力的意识。其实，只要在传统的建筑和设计方面稍加科学性的改进，就能够达到节约材料、提升空气质量的作用，进一步靠近低碳建筑的要求。

1.选用低碳建筑材料。

其一，选用可回收或可再生建筑和装饰材料。可回收材料包括金属墙板、竹木材料、钢结构、石膏砌块、玻璃等，可再生材料有竹子、棉花、藤条等。将上述的材料广泛使用于墙体、屋内摆放物等。其二，遵循就近取材的原则，尽量选用本地建筑材料，这样既可以减少材料在运输途中所需的能源损耗，同时也大大降低了企业人力、物力和财力的消耗。

2.注重建筑场地的规划。

主要指：建筑物要遵循节地的原则，在保证建筑空间的基础上，科学规划用地，一方面控制土地的使用，另一方面提高土地的有效利用率。万科中心将整栋建筑物建在斜拉桥上，在不影响建筑物本身使用空间的同时，又扩大使用建筑物底部空间，使得绿化率超过100%成为可能。我国人多地少，科学地选地、用地，对于社会可持续发展显得尤为重要。

3.合理设计建筑物外观。

从建筑物设计要求出发，增加自然可再生能源的`利用。这可从两方面作考虑：第一，科学设计建筑群之间的间距，增加自然通风和采光，降低空调和电灯的使用，达到节能减排的作用，又可增强人体舒适度。第二，从建筑物本身构造出发，融合使用可再生能源，如根据太阳光照时间与角度进行屋顶设计，根据风向进行建筑物走向设计等，最大化地利用太阳能和风能。

4.内部装修低碳化。

主要包括内部装修风格简约化和科学选择装修材料。简约并不表示寒酸，只要设计合宜，以简约的风格进行包装，能够特别符合当今年轻一代的审美品位，可以大大减少资源在装修上的耗费。装修材料的选择方面，可注重墙面的色彩添加，深色系的涂料比浅色系的涂料需要耗费更多的资源，而且在高温时节，深色系的涂料吸热性好，吸收的热量一经释放，会加大空调的使用率而产生更多能量消耗，同时也降低了室内空气质量。

(二)大力采用建筑低碳科技能力

要想实现建筑低碳化，改良传统的建筑与设计所起到的节能减排的作用只是小部分，只有依靠先进的建筑科技，才能从根本上减少化石能源的利用、提高能源利用率，为实现建筑低碳化跨出实质性的一大步。

1.建筑物节能系统的模型构建。

是指在建筑物开发过程中运用结构节能技术构造降低碳排放量，以及在建筑物建成投入使用后，采用节能技术提高能源利用率。建筑物结构节能技术构造主要指，使用墙体、门窗、屋面和楼地面节能的技术。墙体节能建筑构造有外墙外保温系统、外墙内保温系统、蒸压加气混凝土砌块墙系统，利用墙体技术进行保温隔热，特别减少冬夏两季室内外温差引起的能源消耗。门窗节能技术，主要通过材料选择来提高门窗的保温隔热性能、空气渗透性能和遮阳采光性能，如选择使用保温性能和隔音性能俱佳的中空玻璃。屋面节能技术有屋面绿化、倒置式屋面、蓄水屋面、浅色坡屋面，提高屋面的保温隔热和蓄水节能性能。楼地面节能技术，是指根据保温层设置在楼板上层或是底层的不同选择不同质地的板材、采用地板辐射采暖技术等。墙体、门窗、屋面、楼地面作为建筑物重要组成结构，其设计和材料的使用与碳排放量有着直接的关系。利用各项节能技术，一方面能直接有效地提升室内空气质量，另一方面能通过降低空调的使用率而减少二氧化碳的排放量，在提高居住健康和舒适度的同时降低碳排放。建筑物投入使用节能技术，是指建筑物投入使用的过程中，利用先进设备和技术提高能源使用率，如万科中心就将蓄冰空调技术、地板送风系统和能源回收系统三者结合来，大大提高了能源利用率。

2.建筑物节水系统的模型构建。

在保证工作生活质量的同时，节约水资源无疑是低碳建筑需要完成的一项重大课题。如何做到节水，可以从开源和节流两方面同步开展。开源可以分为两部分：中水回用和雨水收集利用。设计建筑物中水利用系统，着重收集日常生活排出的优质中水水源，如空调排水、沐浴排水、盥洗排水，进行中水净化技术处理，使之成为饮用水之外的生活杂用水。优质中水水源收集净化成本低，来源广，可行性高。雨水收集利用可以通过屋面雨水蓄积、小区水景设计、地面雨水截污渗透等系统来完成。屋面雨水蓄积利用系统从雨水收集到投入使用总共分为四部分：雨水收集、截污过滤、雨水存储、渗透利用。小区水景系统主要是利用铺设的雨水管线，将雨水引流到水景池内，用于水景池水量补给和绿化灌溉。地面雨水截污渗透系统是指建筑物地面铺设可渗透路面材料，如透水性方砖、透水性沥青路面、混凝土透水路面、渗透浅沟等，将雨水渗透用于补充地下水。节流可以通过推广使用节水型器具来实现，在不影响生活质量的基础上，广泛使用节水型便器、节水型水龙头、节水型淋浴设施等。

(三)开发利用新能源