免费养老院可行性报告

免费养老院可行性报告（10篇）

1.免费养老院可行性报告 篇一

深圳地区某养老机构项目可行性计划书

现在是市场经济，与其他行业一样，要办养老院，也要进行市场调查，进行可行性分析。业内人士普遍认为，开办养老院，仅有爱心是不够的，抱着赚钱的目的也是不可取的，因为养老服务是微利甚至是不盈利的。当然，也确有人投资建养老机构纯为回报社会，不为赚钱也不图虚名，即是如此，养老机构开办以后，也还有个维持良性动转的问题，即如何保持其自身发展。

盈亏的主要因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所必需的，有房租、防暑降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等，都要考虑在内。其计算公式为（预期入住人数╳收费）-服务成本即为盈亏，收费项目主要有床位费、生活费、取暖费三项，养老机构也可就其他服务项目收取约定的费用。

一、办院可行性分析

养老服务业是一个投资回收周期比较长的行业，对此，投资者要有清醒的认识。进行可行性分析要考虑的因素有：目前本地区同行业总量（床位数）及分布情况，本地区老人及家庭经济状况，尽可能了解和收集其他养老机构的入住情况，地理位置的交通和环境情况等。

盈亏的主要因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所必需的，有房租、降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等，都要考虑在内。

办院的主要风险在于，一是入住率的不足，房租、人工费和取暖费等硬性开支不能得到有效摊薄，导致开办一年内甚至更长时间处于净投入状态，不能实现资产的良性循环。二是入住老人的收费风险，由于老人及子女的财务状态恶化等原因，造成入住老人不能及时续费，养老机构又不能强行将老人赶出门，造成垫付费用的局面。三是老人的意外伤害风险。老人属高发意外伤害和突发死亡率较高的人群，一旦产生纠纷，诉讼和调解对养老机构都带来人力和物力上的负担。就深圳现状，试做开办养老机构可行性分析如下：

一、从市场角度

深圳是个适合老年人养老的的城市，各种公共设施以及一些收费较高的主题公园对65岁以上的老年人免费。随着人口流动的加剧，会有越来越多的人选择到深圳养老。目前深圳实际人口1200万，其中老年人口占到102万，占到9%多。全市现拥有养老机构21家，床位共计800余张，刚刚达到老年人口千分之二的最低要求，应该还有很大的发展空间。

从区域角度来看，——区和——区养老机构相对密集，市南老城区和——路东部人口居住密集区、——新区存在养老机构床位上的不足。

二、目前深圳市内养老机构发展评价

深圳市养老机构应该说从数量上发展较慢，但总体运营水平不够高，特别是缺少象天津鹤童老人院、广州市寿星大厦、上海福利中心这样行业领军型的养老机构。具体来讲：

1、百床以上规模较大的养老机构，收费较低（全部费用800元以下）的入住率一直很高，床位全年紧张。办这种类型的养老机构前期投入较大，一般需要建设专门的院舍，配套设施齐全。

2、百床以上收费在1000元左右的养老机构，在深圳市场目前属于中档以上养老机构，目前存在一定程度的入住率不足，经营情况多在盈亏平衡点以下。但这种类型的养老机构是外地来养老的老人的首选，市场前景看好。3、30张床位至100张床位之间的中等规模养老机构是深圳市养老机构的主流。这部分养老机构，由于床位数达到了规模效应的要求，硬性投入和老人生活费用都得到了合理摊派，机构管理还处在简单层次控制的范围之内，用人成本较低。这种养老机构经历前期的经验积累期，多数都实现了盈利。

需要特别提出的是，这部分养老机构多自觉不自觉将服务群体逐渐定位在不能自理和半自理的老人群体。这一群体服务需求层面较少，日常消耗低，且收费较高。只要辅助于较好的医疗，是目前盈利概率最高的院所类型。4、30张床位以下的小型养老机构，也称家庭式养老院，这种院所经营形式灵活，前期投入较小，特别适合生活小区内建设。经营这种类型养老机构的关键是争取物业和居委会的支持，在房屋租金等方便实现优惠。可能的情况下争取到福彩基金的投入，“星光老年之家”用这种方式争取到前期经营者少投入，再辅助于水电暖方面的优惠，压缩一下前期投入得不到摊薄的风险。经营这种养老机构可以附设开办学生餐桌和居家养老老人的午餐派送，以弥补盈利能力不足。

目前这种养老机构在本市经营平均状况较差，对经营者的运营水平和承受压力的能力挑战较大，每年都有不能通过年检被淘汰的养老院。迫切需要专业人士介入，对这种养老机构财务运营进行专业指导，或采取集团式经营方式，统一采购、统一配餐、统一调配医护康复设施，达到降低服务成本的目的。

二、收支情况分析（以50张床位，四人间养老院为例）

一、开办养老机构前期投入

1、租金投入，选择房屋时多选择租用经营状况不良、非网点性的疗养院、旅馆、幼儿园和工厂附设后勤设施，租金必须控制在200元/床/月以下（通常收费床位费为200元-600元），例：50张床位的养老机构总建筑面积在700平方米以上，合理租金控制在年10万以下。

2、房屋改造和简单装修费用，约投入6万元。

3、基本设施配备。

a)床、床头柜和一人一格的衣橱，约计800元×50=40000元。b)床上用品700×50=35000元 c)室内每人一个圈椅200×50=10000 d)电视每房间一个1000×15=15000 e)活动室设施家庭影院一套，麻将桌2个，健身器材2件，预算约10000元。

f)餐饮设施，灶具二套，餐具60套，消毒柜一个，冰箱一台，总控制在8000元。（可在开业时争取区政府或赞助单位的捐赠）g)洗衣设备，预算2000元。h)洗澡设备，预算5000元。

i)办公设施，电脑、打印机各一台，面包车一部。（可时机成熟时再到位）合计最小投入280000元。

4、开业仪式和相关宣传费用，约20000元。以上租金+装修+设施+宣传=300000元

二、养老机构运营投入

1、员工工资。

院长（兼会计）1人计4000×12=48000元 副院长 兼采购1人计2000×12=24000元 护理员5人计1000×12×5=60000元 厨师2人计1200×12×2=26400元 以上共计9人计158400元。

2、伙食费成本300×50×12=180000元。

3、水电费400×50=20000元

4、取暖费700平米×20=14000元

5、办公费用600×12=7200元

6、设备耗材、维护等2000元

7、租金10万元。以上投入合计482000元。

三、养老机构收入预测（按80%床位利用率，680元收费）

1、床位费四人间200×12×50×80%=96000元。

2、服务费200×12×50×80%=96000元

3、餐费260×12×50×80%=124800元

3、水电费20×12×50×80%=9600元

4、取暖费80×3×50×80%=9600元 以上收入计336000元

四、经营评估

1、此种规模设计养老机构盈亏平衡点为全年平均入住率55%。

2、可期达到全年平均80%的床位利用率，每年做1万元的资产折旧，5000元意外损耗，保守收入280000元。

3、每位老人入住时收取5000元意外保证金，可暂收付200000元，可60%用于抵付前期投入，其它做为周转资金和出院返还。

三、开办养老机构相关手续

一、开办养老机构应具备的条件

（一）符合当地养老服务机构发展规划；

（二）有规范的名称；

（三）有固定的场所和服务设施，有室外活动场所；

（四）有相应的资金（前期投入约1万元/床）；

（五）有与其业务相适应的从业人员（医生护士可通过与属地医院诊所签约实现）。

二、开办养老服务机构，应当提交下列材料：

（一）开办组织或个人的身份证明；

（二）机构章程；

（三）资金状况证明；

（四）场所证明；

（五）消防安全、卫生防疫证明；

（六）与养老服务机构所在地的一级以上医疗机构签订的提供医疗服务协议或者内设医疗机构的批准证书。

三、开办养老服务机构，应办理如下手续：

1、市和各区（市）人民政府以及非本市组织、个人开办养老服务机构，申办人直接向市民政部门提出申请。本市其他组织和个人开办养老服务机构，申办人应当向养老服务机构所在地的区（市）民政部门提出申请。区（市）民政部门应当按照本办法的有关规定进行审查，对符合规定的，报市民政部门。民政部门审查开办养老服务机构申请的时限为自接到申请之日起20日内。

2、核准开办养老服务机构的，申办人应当按照有关规定和民政部门的要求进行筹建，经民政部门会同有关部门验收合格后，由市民政部门发给登记证书。

3、申办人取得登记证书后，应当按下列规定办理有关手续：

（一）利用非国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到开办地的民办非企业单位登记管理机关办理登记手续；

（二）利用国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书按事业登记管理的规定到事业单位登记管理机关办理登记手续；

（三）开办营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到工商行政管理部门和税务部门办理登记手续。

四、养老机构享受优惠和社会资源利用

1、养老机构用水、电、安装电话实行居民价优惠。需每年到民政部门审批一次。

2、符合星光老年之家投入条件的，可申请福彩基金的注入。

3、可利用志愿者开展服务，降低用人成本，实现亲情服务。

4、开展社会公益活动，争取捐赠和赞助，补充老年生活费用的不足。

养老院的建设地块不仅要求土地属性、拆迁补偿、水电气市政条件等落实，更重要的是要分析地块周边环境，包括交通条件、居民区距离、周边人口数量和素质、地区经济和社会发展情况，分析该地块是否适合建养老院、养老院服务对象（消费群体）市场容量等。

2.养老院可行性报告 篇二

1、人口老龄化现状调查

人口老龄化是指老年人口在总人口中的比重不断上升的动态过程，也是指人口年龄不断增加的人口现象。其简单表现形式是“老年比”上升，按照国际标准，60岁以上老年人口占总人口比重达成10%以上，或65岁以上老年人口比重7%以上，就属于“老年型人口”，或叫做“老龄化社会”。

老年人已构成一个有医疗保健和活动场所等特殊需要的单独群体。日本为此已开办了老人学校，美国也出现了一种新机构，叫“托老所”，有“全托”也有“半托”。

中国不仅仅是一个人口大国，同时也是一个老年人口大国，中国不仅仅是一个头号人口大国，同是也是一个头号老年人口大国，老年人口相当于全世界人口总数的15，也就是说，5个老年中就有一个中国老人。由于中国人口政策的特殊性，目前我国60岁以上老年人口已达1.3亿，占全国总人口的10%以上，到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%。随着中国人口老龄化和经济的快速发展，以及老年人对高质量养老生活的需求，适合不一样需求层次的养老方式脱颖而出，其中老年公寓养老逐渐成为能够满足中高经济实力老年人养老的一种方式。

2、人口老龄化成因分析

据美国人口理事会日前发表的《家庭聚集》研究报告认为，来人们对“家庭由母亲和孩子组成”父亲承担供养职责“、”母亲从感情上照看孩子“、”家庭是稳定的社会单元“等传统看法在发生变化。世界各国的家庭在其构成、结构和功能方面正在呈现新的变化趋势。由于家庭能和传统观念的变化，给家庭结构也带来变化，表此刻家庭规模变小和家庭居住人口变少，开始出现大批单亲家庭。传统的大家庭在逐步解体，老年夫妇家庭在逐年增多。无论是发达国家还是发展中国家，都能够说是一种普遍的现象。中国家庭结构和家庭人口规模也正在向着小型化的趋势发展，主要原因有以下几方面：

传统观念的更新：我国几千年来”养儿防老“的传统观念，已被当代年轻人打破，他(她)们因拼搏于事业的需要;或怕生孩子会感情转移失去浪漫情调;还有的从研究经济因素出发，他们自愿放弃生育孩子的念头;如此种种致使妇女婚龄和生育第一胎的年龄提高，导致新家庭的构成推进，甚至出现不育夫妇总数逐年增加。

经济依附性削弱：随着社会的发展提高，异常是青年人就业率不断提高，他们不再需要父母抚养;对于离退要老年人来说，有老龄退休金收入，他们也不必依靠子女瞻养。年青人那种愿意脱离父母，要求独立生活的强烈心理，老年人那种不愿为子女再承担家务，以求清闲安静的晚年心理，倘若不是住房困难，子女和老年人都愿意分开居住。

由于老年人是整整一个年龄层，其身体素质、文化素质、健康状况以及继续工作的愿望等，都有较大差异。应当承认，在现实生活中，不一样辈分的人在观念、爱好、性格、兴趣以及价值观等诸多方面都存在差异;老年人思想保守与年青人开放而富于梦想的思想差异;老年人刻板传统与年青人执着追求现代生活方式的差异等等，往往致使两代人在家庭中不易融洽，导致更多的老年人与自我的子女分开居住。高龄老年人增长速度加快，他们生活自理能

力日益减弱，特殊劳务的需求必然上升。但家庭规模却又在缩小，家庭向小型化方向发展，极大的削弱了传统的家庭养老功能。今后，家庭侍奉和社区服务如何配合，将是值得研究的重要课题。

3、老年人居住的特点：

1992年，联合国第一线7次大会经过的4671、4694、和48106号决议被认为是为全球解决人口老龄化问题方面的奋斗目标。目标的宗旨是支持人口老龄化总是方面的事业，为老年人创造施展才能的环境，并关心和解决所遇到的问题。到20，其中解决老龄问题方面目标之一，就是住房与生活环境问题。为能解决好这个问题，应对老年人居住行为进行分析。

(1)生活时间待征：老龄人由于从工作岗位下来，生活空余时间的比率增大，所以要求社会能够供给更多的余暇活动资料和供关展活动的室内外空间。

(2)活动空间特征：老龄人由于年龄和生理因素的制约，从事的各项活动主要是在家庭住房或临近的社区公共活动空间环境中进行。

(3)生理、心理待征：老龄人与婴、幼、少、青、壮年都有不一样，他们既需要安宁，又害怕寂寞孤独，愈近暮年，需要陪伴照料的渴望的渴求就愈加强烈，期望独居但又期望有依存性和安全感。

随着人口老龄化，高龄老人日益增多，三世健在的家庭比例很大，家庭的代际人口结构呈“四二一”和“四二二”型。家庭“少子化”使家庭赡养老人的功能弱化，急需发挥社会养老功能，以弥补家庭养老功能的不足。

4、养老模式探讨

如何解决老龄居住环境问题，首先应当深入研究养老的模式。

中国是儒学文化圈内的国家、尊老、敬老、养老是中华民族的传统美德，老人爱子孙、子孙敬长辈、扶老爱幼，相依为乐的家庭养老是能够实现经济供养、生活照料、精神慰籍的最好形式，仍是作为我国传统养老的主要模式，大力倡导，并予以加强。

养老社会化观点：认为在开放的现代化社会里，那种传统养老方式正受到严峻的挑战，越来越多的儿女为了前途而奔赴四方;终身伴随父母，已越来越难做到。另一方面，老人愈近暮年，害怕寂寞孤独，需要陪伴照料的渴望就愈加强烈。让老人生活于集护理、康复和娱乐为一体多功能现代化老人院，是一条两全齐美出路，养老方式向社会化的方式演变以成为发展的必然趋势。经过社会养老院实现：”五个老有“的目标，即老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐。以减少老人的孤独感、失落感、遗弃感。

5、养老院应当具备的特点

老人问题是社会生活中一个新问题。老年人生活的变化，主要是生活重心发生转移;即由工作区转向生活区，由家庭外转向家庭内;工作时间转为闲暇时间;物质方面需要社会、邻里的关照，期望供给方便的社会服务;精神生活方面往往有寂寞和孤独感。所以规划设计上应当研究：

(1)创造”老有所养“的家庭或社会养老居住环境;

(2)供给老人邻里交往的空间;

(3)设立”老有所医“的医疗设施和社会服务网络体系;

(4)创造：”老有所为“继续发挥余势的条件;

(5)安排：”老有所学、老有所乐“的学习、锻炼和文化娱乐的资料与场所。

特点一：老年公寓能为中高经济实力的老年人供给个性化的居住条件和人性化的服务资料。在北京、上海、广州等经济发达的大城市，存在着一批占当地老年人口总数将近6%以上的中高收入老年群体，他们认为此刻的养老条件，无论从居住条件还是养老服务水平方面都不能满足他们日益提高的养老需求，所以他们逐渐关注能够满足其养老需求的新型养老模式——老年公寓。

老年公寓是一种专供老人居住的专用住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式。老年公寓与敬老院、福利院不一样，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人，不属于国家或团体创办的社会福利设施，而是由社会投资兴办并按企业化经营管理的老年专用住宅，一般选址在城市周边，有山水相伴，空气新鲜，风景优美的环境。入住的老人可根据自我的经济条件和健康状况选择住房类型、等级和服务档次。

由于老年公寓供给给老年人是个性化的居住条件和人性化的服务资料，所以其住宅形式一般要包括居家式的私人住宅、宿舍式的酒店公寓以及医院式的养老病房，同时由于老年公寓一般兴建在城市周边，还要供给多种生活必备设施(如购物场所、银行、邮局、医院等设施)和娱乐锻炼的配套设施(如体育馆、餐厅、娱乐场所、老年大学等)，人性化的社区服务包括社区物业服务、社区家政服务、社区医疗服务及社区娱乐服务。所以一般房地产开发商的“盖楼卖房”和普通养老机构的出租床位，服务资料单一的“旅店式”运营模式不适合老年公寓的正常经营。

特点二：老年公寓属于商业房地产范畴，具有“福利性事业、市场化经营”的特点。我国人口众多，经济发展不均衡，人口贫富差距悬殊，并且属于低福利水平国家，所以政府主要关注并解决社会“低保”、“五保”等处于弱势的老年人群的养老问题，而对中高收入人群养老生活关注的较少，仅有一些粗放的政策，并且在现实运用过程中可操作性差。同时由于老年公寓属于新兴事物，它是老年人社会化养老和社会化投资并企业化经营的房地产开发的混合体，有关部门在政策制定和操作方面相对滞后，所以一般开发商在税费减免、金融支持方面得不到相应的优惠，对于具有社会化养老性质的老年公寓，开发商需要完全按照市场条件解决项目立项、项目审批、资金筹措等一系列问题。由于以上原因，老年公寓运营需应遵循市场规律，走“福利性事业、市场化经营”的道路。

特点三：老年公寓项目相对于一般房地产项目投资额大、资金回收期长。老年公寓项目不一样于一般房地产项目，它不仅仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，并且在设施、设备规划设计、安装方面都要结合老年人的特点，有专家称老年公寓的总体造价要比普通房地

产项目高五成至一倍。另外老年公寓的租售方式比一般住宅更为复杂，一般住宅都经过住宅销售实现房地产开发的最终目的，而老年公寓则需要根据老年人市场需求的多种形式，采取满足租用、度假等需求，并且公共服务设施更需要经过经营来实现收回投资，所以老年公寓的运营模式要采取灵活多样的销售方式保证其正常经营。如实行对现有设施能过改建方式进行，可较大节俭成本的支出。

老年公寓运营模式中的市场定位、销售方式、服务体系的建立直接影响老年公寓的经营成败，所以老年公寓的市场定位应当遵循兼顾老年人养老与公建设施共享的“二路出击”原则。其目标消费群体应包括具有中高经济实力的老年人和资源公享群体(即享用老年公寓设备、设施、服务等资源的群体，包括旅游观光者、购物者、就医者等群体)。

老年公寓具有“一低二高”的特点，即低容积率、高比例公建设施、高水平的社区服务。低容积率意味着人口密度低，这与高比例公建设施、高水平的社区服务存在矛盾，所以其公建设施和服务资源在充分满足社区内老年人需求的同时向公众供给服务，这样一方面能够实现长期以低廉的价格向社区内的老年人供给高品质的服务，另一方面能够最大限度地发挥公建设施和服务资源的效能。

为老年人供给养老服务的同时根据项目所处地理位置，因地制宜地开发利用当地的特色资源规划公建设施。如在旅游区域内，就应当发挥旅游资源优势，在为老年人供给特色服务的同时对游客供给住宿、娱乐等服务，这样一方面减少老年公寓作为老年社区的“暮气”，让老年人更多的接触社会，减轻他们已经脱离社会的心理感受，另一方面能够增加社区的收入，维持其正常经营，从而为老年人供给更优质的养老生活环境。

销售方式为出租房屋使用权及产权酒店方式销售房间(产权酒店是一种投资行为与消费行为相融合的方式)形式。

不一样消费群体购买老年公寓的目的具有多样性。老年公寓的使用主体是老年人，但其消费主体能够是老年人也能够是中年人。不一样消费群体购买老年公寓的目的具有多样性，如为老年人养老、为投资房地产及二者兼而有之的，灵活的销售方式能够满足不一样人群的消费需求，同时有利于开发商的资金回笼。

销售方式适应老年公寓市场定位及多元化发展的要求。出租房屋使用权方式最为灵活，它能够根据当地消费者的消费观念，创造性的衍生出多种既满足消费者的消费需求又适合开发商经营的租赁方式;产权酒店的销售方式适合老年公寓的养老、旅游服务模式的市场定位一方面满足了投资者获取投资收益的心理预期，同时能够使开发商快速回笼资金，另一方面能够使开发商继续拥有老年公寓的经营权，从而有利于坚持老年公寓的经营方向。

老年公寓为老年人供给高品质的养老生活，一方面它供给适合老年人居住的住宅环境，另一方面供给完善周到的人性化的社区服务，这是老年公寓差异化经营的必备条件。老年公寓的社区服务水平能够分为必备层级、完备层级、完善层级，其中必备层级是老年公寓到达为老年人供给安全、便利的服务资料，完备层级是老年公寓为老年人供给尊重人性的规范的服务水平，完善层级是老年公寓开发具有前瞻性服务项目构成与其他同类型的养老机构差异化经营的基础。

总之，老年公寓开发为中高经济实力的老年人供给了高品质的养老方式，在我国属于新

鲜事物，老年公寓的特点导致其运营模式具备创新性、复杂性，所以要结合我国老年人的需求特点和国外老年公寓的运营经验，从市场定位、销售方式、社区服务方面探索适合老年公寓“福利性事业、商业化”特点的运营模式。

6、养老院选址大连的优势：

大连地理位置得天独厚的优越性，中国最适宜居住的城市，为外地游客供给了一个养老度假的绝佳之所。大连市政府对大连旅游养老项目的发展在各方面也十分重视。，异地养老在我国已具备了可行性：一是由于人们思想观念的转变，许多老人产生了“趁身体还能够，到外面走走看看”的愿望;二是随着人们生活水平的提高，一些老人自我或子女具备了必须的经济本事和异地养老消费本事;三是各地养老机构的数量及规模、服务水平及设施都有了显著的提高，能够为老人供给较好的甚至个性化的服务。

7，项目的初步设想：

(1)引进日本先进的养老设施及管理;

(2)在经营上，按比例安排日本老人来连旅游养老;

8，项目选址:

9，投资比例;

10，经营规划:

3.养老院项目可行性报告 篇三

到底，中国65岁以上老人所占比例已经达到9.1%，超过世界平均水平。养老产业所产生的巨大经济效益正在吸引着全球的目光。随着经济的发展和社会的进步，人们的生活方式的多样化，单纯的国家福利已经难以满足老年人生活多样化的需求。面对老年人口的现状，中国未来可能通过财政补贴、减免税收、购买服务甚至养老专项按揭贷款等手段加快解决老龄问题。养老正在突破传统家庭养老模式，形成家庭、社区、市场化养老并存的局面，出现了异地养老、以房养老、“侯鸟式”养老以及生态养老等新模式。养老产业开始走出一条与国际经验接轨的社会化、市场化的道路。

养老产业具有产业链长、涉及领域广等特点，并对上下游产业具有带动效应。老龄人口的增多拉动产生老龄人群的服务需求增长，比如对医疗卫生、休闲保健、托管托养、家政服务、文化娱乐、信息咨询等服务需求。当前我国老年消费市场开发仍处于初级阶段，养老服务产品的供给不足、比重偏低、质量不高，这些都不能满足老年人日益增长的服务需求。从国内市场来看，养老产业尚处于“沉睡”阶段，很多商机有待开发。

“十二五”时期，我国将出现第一个老年人口增长高峰，60岁以上的老年人将新增800万，总数将由1.78亿增加到2.21亿，老年人口比重将由13.3%增加到16%，人口老龄化进程将加快，社会养老保障和养老服务需求将大量增加。未来5-间，中国养老产业发展潜力巨大。

4.养老院项目可行性研究报告 篇四

养老院项目可行性研究报告

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行业研究报告的定义

行业研究是通过深入研究某一行业发展动态、规模结构、竞争格局以及综合经济信息等，为企业自身发展或行业投资者等相关客户提供重要的参考依据。

企业通常通过自身的营销网络了解到所在行业的微观市场，但微观市场中的假象经常误导管理者对行业发展全局的判断和把握。一个全面竞争的时代，不但要了解自己现状，还要了解对手动向，更需要将整个行业系统的运行规律了然于胸。

行业研究报告的构成

一般来说，行业研究报告的核心内容包括以下五方面：

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行业研究的目的及主要任务

行业研究是进行资源整合的前提和基础。

对企业而言，发展战略的制定通常由三部分构成：外部的行业研究、内部的企业资源评估以及基于两者之上的战略制定和设计。

行业与企业之间的关系是面和点的关系，行业的规模和发展趋势决定了企业的成长空间；企业的发展永远必须遵循行业的经营特征和规律。

行业研究的主要任务：

解释行业本身所处的发展阶段及其在国民经济中的地位 分析影响行业的各种因素以及判断对行业影响的力度 预测并引导行业的未来发展趋势 判断行业投资价值 揭示行业投资风险 为投资者提供依据

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养老院项目可行性研究报告

【报告类型】项目可行性研究报告

【报告用途】政府立项、申请土地、银行贷款、招商引资、投资合作等 【交付时间】7-20个工作日，特殊要求另行约定 【报告格式】PDF版＋WORD版＋纸介版

报告介绍

本报告主要对养老院项目实施的可能性、有效性、如何实施、相关技术方案及财务效果进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案。

该可行性研究报告可用于养老院项目主办单位报发改委核准立项，申请贷款，上市募投，资金申请，境外投资，申请土地等；我司是专业编写可行性研究报告的咨询机构，能够出具符合国家发改委和地方各级发改委要求的可行性研究报告，并提供甲级、乙级、丙级等各个等级的工程咨询资质。以下是报告的目录框架：

养老院项目可行性研究报告 政府立项、申请土地、银行贷款、招商引资、投资合作等

第一章 总论

一、养老院项目背景

1．项目名称

2．承办单位概况

3．养老院项目可行性研究报告编制依据

4．养老院项目提出的理由与过程

二、养老院项目概况

1．养老院项目拟建地点

2．养老院项目建设规模与目的 3．养老院项目主要建设条件

4．养老院项目投入总资金及效益情况

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5．养老院项目主要技术经济指标

三、项目可行性与必要性

四、问题与建议

第二章 市场预测

一、养老院产品市场供应预测

1．国内外养老院市场供应现状

2．国内外养老院市场供应预测

二、产品市场需求预测

1．国内外养老院市场需求现状

2．国内外养老院市场需求预测

三、产品目标市场分析

1．养老院产品目标市场界定

2．市场占有份额分析

四、价格现状与预测

1．养老院产品国内市场销售价格

2．养老院产品国际市场销售价格

五、市场竞争力分析

1．主要竞争对手情况

2．产品市场竞争力优势、劣势

3．营销策略

六、市场风险

第三章 资源条件评价

一、养老院项目资源可利用量

二、养老院项目资源品质情况

三、养老院项目资源赋存条件

四、养老院项目资源开发价值

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第四章 养老院项目建设规模与产品方案

一、建设规模

1．养老院项目建设规模方案比选

2．推荐方案及其理由

二、产品方案

1．养老院项目产品方案构成 2．养老院项目产品方案比选

3．推荐方案及其理由

第五章 养老院项目场址选择

一、养老院项目场址所在位置现状

1．养老院项目地点与地理位置

2．养老院项目场址土地权所属类别及占地面积

3．土地利用现状

二、养老院项目场址建设条件

1．地形、地貌、地震情况

2．工程地质与水文地质

3．气候条件

4．城镇规划及社会环境条件

5．交通运输条件

6．公用设施社会依托条件（水、电、气、生活福利）

7．防洪、防潮、排涝设施条件

8．环境保护条件

9．法律支持条件

10．征地、拆迁、移民安置条件

11．施工条件

三、养老院项目场址条件比选

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1．养老院项目建设条件比选

2．养老院项目建设投资比选

3．养老院项目运营费用比选

4．养老院项目推荐场址方案

5．养老院项目场址地理位置图

第六章 养老院项目技术方案、设备方案和工程方案

一、养老院项目技术方案

1．养老院项目生产方法（包括原料路线）

2．养老院项目工艺流程

3．养老院项目工艺技术来源

4．推荐方案的主要工艺（生产装置）流程图、物料平衡图，物料消耗定额表

二、养老院项目主要设备方案

1．养老院项目主要设备选型

2．养老院项目主要设备来源（进口设备应提出供应方式）

3．养老院项目推荐方案的主要设备清单

三、养老院项目工程方案

1．养老院项目主要建、构筑物的建筑特征、结构及面积方案

2．养老院项目矿建工程方案

3．养老院项目特殊基础工程方案

4．养老院项目建筑安装工程量及“三材”用量估算

5．养老院项目主要建、构筑物工程一览表

第七章 养老院项目主要原材料、燃料供应

一、主要原材料供应

1．养老院项目主要原材料品种、质量与年需要量

2．养老院项目主要辅助材料品种、质量与年需要量

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3．养老院项目原材料、辅助材料来源与运输方式

二、燃料供应

1．养老院项目燃料品种、质量与年需要量

2．养老院项目燃料供应来源与运输方式

三、主要原材料、燃料价格

1．养老院项目原材料、燃料价格现状

2．养老院项目主要原材料、燃料价格预测

四、编制主要原材料、燃料年需要量表

第八章 总图、运输与公用辅助工程

一、养老院项目总图布置

1．平面布置

2．竖向布置

（1）场区地形条件

（2）竖向布置方案

（3）场地标高及土石方工程量

3．总平面布置图

4．总平面布置主要指标表

二、养老院项目场内外运输

1．场外运输量及运输方式

2．场内运输量及运输方式

3．场内运输设施及设备

三、养老院项目公用辅助工程

1．养老院项目给排水工程

（1）给水工程。用水负荷、水质要求、给水方案

（2）排水工程。排水总量、排水水质、排放方式和泵站管网设施

2．养老院项目供电工程

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（1）供电负荷（年用电量、最大用电负荷）

（2）供电回路及电压等级的确定

（3）电源选择

（4）场内供电输变电方式及设备设施

3．养老院项目通信设施

（1）通信方式

（2）通信线路及设施

4．养老院项目供热设施

5．养老院项目空分、空压及制冷设施

6．养老院项目维修设施

7．养老院项目仓储设施

第九章 养老院项目节能措施

一、节能措施

二、能耗指标分析

第十章 养老院项目节水措施

一、节水措施

二、水耗指标分析

第十一章 养老院项目环境影响评价

一、场址环境条件

二、项目建设和生产对环境的影响

1．养老院项目建设对环境的影响

2．养老院项目生产过程产生的污染物对环境的影响

三、环境保护措施方案

四、环境保护投资

五、环境影响评价

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第十二章 养老院项目劳动安全卫生与消防

一、危害因素和危害程度

1．有毒有害物品的危害

2．危险性作业的危害

二、安全措施方案

1．采用安全生产和无危害的工艺和设备

2．对危害部位和危险作业的保护措施

3．危险场所的防护措施

4．职业病防护和卫生保健措施

三、消防设施

1．火灾隐患分析

2．防火等级

3．消防设施

第十三章 养老院项目组织机构与人力资源配置

一、养老院项目组织机构

1．养老院项目法人组建方案

2．养老院项目管理机构组织方案和体系图

3．养老院项目机构适应性分析

二、养老院项目人力资源配置

1．生产作业班次

2．劳动定员数量及技能素质要求

3．职工工资福利

4．劳动生产率水平分析

5．员工来源及招聘方案

6．员工培训计划

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第十四章 养老院项目实施进度

一、养老院项目建设工期

二、养老院项目实施进度安排

三、养老院项目实施进度表（横线图）

第十五章 养老院项目投资估算

一、养老院项目投资估算依据

二、养老院项目建设投资估算

1．养老院项目建筑工程费

2．养老院项目设备及工器具购置费

3．养老院项目安装工程费

4．养老院项目工程建设其他费用

5．养老院项目基本预备费

6．养老院项目涨价预备费

7．养老院项目建设期利息

三、养老院项目流动资金估算

四、养老院项目投资估算表

1．养老院项目投入总资金估算汇总表

2．养老院项目单项工程投资估算表

3．养老院项目分年投资计划表

4．养老院项目流动资金估算表

第十六章 养老院项目融资方案

一、养老院项目资本金筹措

二、养老院项目债务资金筹措

三、养老院项目融资方案分析

第十七章 养老院项目财务评价

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一、养老院项目财务评价基础数据与参数选取

1．财务价格

2．计算期与生产负荷

3．财务基准收益率设定

4．其他计算参数

二、养老院项目销售收入估算（编制销售收入估算表）

三、养老院项目成本费用估算（编制总成本费用估算表和分项成本估算表）

四、养老院项目财务评价报表

1．养老院项目财务现金流量表

2．养老院项目损益和利润分配表

3．养老院项目资金来源与运用表

4．养老院项目借款偿还计划表

五、养老院项目财务评价指标

1．养老院项目盈利能力分析

（1）项目财务内部收益率

（2）资本金收益率

（3）投资各方收益率

（4）财务净现值

（5）投资回收期

（6）投资利润率

2．养老院项目偿债能力分析（借款偿还期或利息备付率和偿债备付率）

六、养老院项目不确定性分析

1．养老院项目敏感性分析（编制敏感性分析表，绘制敏感性分析图）

2．养老院项目盈亏平衡分析（绘制盈亏平衡分析图）

七、养老院项目财务评价结论

第十八章 养老院项目国民经济评价

一、养老院项目影子价格及通用参数选取

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二、养老院项目效益费用范围调整

1．养老院项目转移支付处理

2．养老院项目间接效益和间接费用计算

三、养老院项目效益费用数值调整

1．养老院项目投资调整

2．养老院项目流动资金调整

3．养老院项目销售收入调整

4．养老院项目经营费用调整

四、养老院项目国民经济效益费用流量表

1．养老院项目国民经济效益费用流量表

2．养老院项目国内投资国民经济效益费用流量表

五、养老院项目国民经济评价指标

1．养老院项目经济内部收益率

2．养老院项目经济净现值

六、养老院项目国民经济评价结论

第十九章 养老院项目社会评价

一、养老院项目对社会的影响分析

二、养老院项目与所在地互适性分析

1．养老院项目利益群体对项目的态度及参与程度

2．养老院项目各级组织对项目的态度及支持程度

3．养老院项目地区文化状况对项目的适应程度

三、养老院项目社会风险分析

四、养老院项目社会评价结论

第二十章 养老院项目风险分析

一、养老院项目主要风险因素识别

二、养老院项目风险程度分析

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三、养老院项目风险防范和降低风险对策

第二十一章 养老院项目可行性研究结论与建议

一、养老院项目推荐方案的总体描述

二、养老院项目推荐方案的优缺点描述

1．优点

2．存在问题

3．主要争论与分歧意见

三、养老院项目主要对比方案

1．方案描述

2．未被采纳的理由

四、结论与建议

第二十二章 附图、附表、附件

一、附图

1．养老院项目场址位置图

2．养老院项目工艺流程图

3．养老院项目总平面布置图

二、附表

1．养老院项目投资估算表

（1）养老院项目投入总资金估算汇总表

（2）养老院项目主要单项工程投资估算表

（3）养老院项目流动资金估算表

2．养老院项目财务评价报表

（1）养老院项目销售收入、销售税金及附加估算表

（2）养老院项目总成本费用估算表

（3）养老院项目财务现金流量表

（4）养老院项目损益和利润分配表

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（5）养老院项目资金来源与运用表

（6）养老院项目借款偿还计划表

3．养老院项目国民经济评价报表

（1）养老院项目国民经济效益费用流量表

（2）养老院项目国内投资国民经济效益费用流量表

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可行性研究报告的用途

可行性研究报告是在招商引资、投资合作、政府立项、银行贷款等领域常用的专业文档，主要对项目实施的可能性、有效性、如何实施、相关技术方案及财务效果进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案而撰写的书面报告。

我们将可行性研究报告按用途主要分为6种：

（1）用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告。这类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案；

（2）用于国家发展和改革委（以前的国家计委）立项的可行性研究报告、项目建议书、项目申请报告，该文件是根据《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》而编写，是大型基础设施项目立项的基础文件，发改委根据可行性研究报告进行核准、备案或批复，决定某个项目是否实施。另外医药企业在申请相关证书时也需要编写可行性研究报告。

（3）用于银行贷款的可行性研究报告，商业银行在贷款前进行风险评估时，需要项目方出具详细的可行性研究报告,对于国家开发银行等国内银行，若该报告由甲级资质单位出具，通常不需要再组织专家评审，部分银行的贷款可行性研究报告不需要资质，但要求融资方案合理，分析正确，信息全面。另外在申请国家的相关政策支持资金、工商注册时往往也需要编写可行性研究报告，该文件类似用于银行贷款的可研。

（4）用于境外投资项目核准的可行性研究报告、项目申请报告，企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告或项目申请报告、报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告和项目申请报告。

（5）用于企业上市的可行性研究报告，这类可行性报告通常需要出具国家发改委的甲级工程咨询资格。

（6）用于申请政府资金（发改委资金、科技部资金、农业部资金）的可行性研究报告，这类可行性报告通常需要出具国家发改委的甲级工程咨询资质。

在上述六种可研中，第（2）、（3）、（5）、（6）类可研准入门槛最高，需要编写单

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位拥有工程咨询资质，该资质由国家发展和改革委员会颁发，分为甲级、乙级、丙级三个等级，甲级最高。

5.免费养老院可行性报告 篇五

面朝大海，春暖花开，这是大多数人对于海南的评价，都说海南四季如春，其实这并非不无道理的，海南的优势主要体现在

（1）与美国夏威夷处在同一纬度，四季如春、气候宜人，生态环境质量指数全国排名第一，人均寿命也高于全国平均水平，她已成为人们心中最佳的居住地。

（2）海南岛是中国唯一的热带海岛，有健康岛、生态岛、度假岛等美誉，已成为国内首选旅游度假目的地

（3）城市基础设施日益完善。美兰国际机场、三亚凤凰机场、粤海铁路 环岛高铁等重点项目的建设已使海口形成了四通八达、快捷方便的海陆空立体网络。

（4）海南，最佳避寒养老地。海南以独具魅力的热带风光、四季如春的气候条件吸引了不少内地人士来购房，在冬季避寒目的地的选择上，更是受到老人的青睐，他们在这里购房长期居住。据了解，每到冬天，海南各地都便陆续接待不少从内地过来避寒度假的老人。这些“季节候鸟”型以内地来的老年人为主，来自河北、山西、北京、上海、东北三省、江浙等地为多。海南岛没有冬天，又是健康岛，同时还是全国独一无二的长寿岛，所以在海南避寒、养老、治病、休闲是内地老人主要目的。

本项目主要针对老年客户人群的需求，将融资二千万，拟将租用150亩项目用地建成以三星级养老院为核心，配套综合功能区、、生态疗养区组团，并且根据不同老人的需求，打造所有老人感到舒适、满意的空间环境。

（一）发展理念

党的“十七大”提出鼓励社会建设民营养老院，为群众提供安全、有效、方便、价廉的护理服务是我们的目的。所以我们计划将其打造为高端、舒适、个性化的现代三星级养老院，配备先进的护理保障，专业的医疗团队，建设成一个布局合理,各项功能设施齐全的养老社区,住宿公寓配套医疗室、保健室、老年活动室等设施，并且强调绿化建设,园区内卫生条件达到国家标准,空气质量良好,尽可能使老年人养老生活 舒适、安逸。通过创建具有鲜明特色的服务保障体系为老年人健康服务

（二）项目发展的可行性

老龄化社会现象是社会经济不断发展,人们生活水平不断提高,医疗卫生不断改善,科学和文明程度不断提高,出生水平、死亡水平不断下降,平均期望寿命不断延长的结果。加上一对夫妇只生一个子女,出现了“四二一”、“六二一”、甚至“八二一”的家庭现象,老人消费观念的升华,老年人的保健、康复和养老受到政府的密切关注,也成为全社会议论的永恒话题。由于老龄人生理、心里功能大异于从前,如:随着年龄的增长,生理上会眼花、色弱、步履蹒跚、行动迟缓、记忆力衰退;心理状态日益颓变,退休后的失落感、孤独感、消沉感等等,严重地影响到老人们的身心健康;现在社会竞争激烈,子女工作压力较大,老年人不愿增加子女负担,不想成为子女的累赘;同时老年人和年轻人一样渴望居住生活环境的改善,生活品质的提高。这就对如何安老、助老、养老工程提出了一系列新的更高的要求。从发达国家和我国发达地区的情况看,老年人外出度假、旅游、住老年公寓已成为新时尚。可见本项目的建设是非常可行的,也是非常必要的。

（三）项目建设内容(1)养老院居住设施

养老院居住设施的总建筑面积约 5000平米, 建筑样式为砖混(或框架)结构, 采用四合院的模式，有大居室，小居室，独立居室，设备上需要充分考虑老年人的使用情况，比如紧急呼叫按钮，淋浴热水制备。公共走廊宽敞、明亮,方便人员进出,大量采用外飘窗、凸窗、大 阳台,保证有较好的采光性。绿化结合组团绿化、中心绿化,合围庭院绿化景观,力求达到户户见绿、推窗见景的 景观效果。(2)医疗室

建筑面积约 1000平方米, 养老院的医疗室建成双层建筑, 各主要科室齐全, 另有急救处与观 察处。医疗室要配备常规诊疗与保健器械,并时刻有医生值班，并且配备专门的救护车。(3)活动室

建筑面积约 1000平方米,双层结构,主要配备棋牌室、乒乓球室和戏剧室等(4)其他公共设施

总建筑面积约 4000平方米, 包括公共餐厅、车库、景观绿化、老年人晨练运动器械和其他安全设施等。公共餐厅聘请专业营养师来为老人们调配三餐，保证均衡营养，老人每天的食物摄入在1500卡路里，比起食物的的分量，食物的食用方式更为重要。厨房也会为一些吞咽困难的的老人准备一些流食，方便他们使用。

(5)大型绿化设施 建设绿化景观，配套灌溉、照明、广场、园路、环卫等设施，公园绿化将以“乔木为主、当地特色”为特点，适当通过组合乔灌木植被，丰富园内植物层次，形成完善的植物群落，同时还预留部分区域做为盆景展区(6)物业管理

养老院实行封闭式现代化物业管理。供电系统:采用双路供电,采用高级安全插座;通讯系统:每间都设置电话插口及网络接口;电视系统:每间设置工控闭路电视及卫星电视;护理系统:公寓每层都有护理人员值班,老人有何问题随叫随到,第一时间帮助老人排忧解

安保系统:周边采用围墙和景观绿化将养老院和外界隔开,同时有保安定期巡逻;

（四）建设目标

(1)通过精致典雅的建筑风格,为来此居住的老人们营造出一个浪漫而温馨的老年家园。(2)通过高起点、高标准、优质服务、争创一流的专为老年人服务的机构。达到环境园林化,服务宾馆化,生活家庭化,护待亲情化,管理规范化的老年服务机构。

（五）设计方案 1 空气清新 世外桃源

考虑到本项目是专为老年人提供一个集生活、休闲、沟通、养老、的服务机构。因此,对环境的要求极高,在风格上,将使其体现出一种新颖独特的建筑风格,使老人们深切体会到人造环境与自然环境的高度统一性。将充分使建筑的颜色与生活的感光相结合, 要充分溶入当今社会的三大主流因素,建筑思想、区域文化、社会和谐这三大风格的高度统一性。

项目在设计之中,通过精致典雅的建筑风格,将来入住的老人们感受 到一种浪漫而温馨的家园。使老人们感受到来此居住不再是城市的喧闹,而是一种宁静、和谐、快乐的生活方式。充分体现本项目的人性化,体现以人为本的设计原则。本项目的主要受益者是老人,因此,设计时,处处都要以老人为设计核心,强调老人的参与性,注重老人的感受。从道路交通、卫生、饮食、居住、建筑风格、绿化、景观、材料等全面考虑,打造真正意义的为老人全心全意的服务宗旨。实用、经济、美观是本项目的设计原则之一,无论社会怎样发展,其 本质将始终不会变,始终要保持实用、经济、美观三者的和谐。

（五）项目建设地点

项目建设拟靠近海口，计划选址在西线高速，中线高速附件，具体考察地点由：澄迈 琼中 白沙 屯昌。这四个地点毗邻高速入口，气候宜人，山林坏境清幽，靠海不临海，受台风的影响也比较小。老人在衣食住行以及医疗各方面都相当方便

（六）结论

本项目建成后,可使全社会都关助、关爱、关心老年人,使天下所有 的老人都老有所养、老有所乐、老有所为、老有所医。不仅可安置接纳孤寡老人,解决吃、住、养、疗、玩等方面的问题,为国家和社会减轻一定压力。同时,还可带动地区经济的发展,为社会解决就业问题,缓解了当前社会的就业压力,从以上可以看出本项目的建设是切实可行的。

计划租用土地300—500元一亩，共一百五十亩，估算每年租用土地资金一年大约为6万左右 建筑工程包装修现价为1500元一平方

建筑工程达到三星级养老院的标准估算总造价为1650万左 右

绿化建筑造价估算200万

建成三星级养老院之后我们将采用以“网络宣传” “广告宣传”“深入退休老人俱乐部进行宣传”的方式来面向全国招收老人

一位老人的衣食住行在本院最低标准为3000元，将给予舒适的老年生活享受，让他们老有所养 老有所依。项目所需固定资金“二千万”在此诚意希望有投资意向的投资者来投资，呵护老年人口，弘扬敬老新风。

6.敬老院承包经营可行性报告 篇六

目录

一、我市老年人现状··-2-

二、我市养老机构现状··-3-

三、敬老院公办民营可行性··-5-

四、政策依据··-6-

一、我市老年人现状

截止2014年底，我市共有60周岁以上老年人约10.5万人，占我市总人口的15%。人口老龄化趋势不断加快，劳动力缺失情况日益严峻，失能半失能老人数量快速增长。人口老龄化给经济社会发展带来的消极效应逐渐凸显。比如，近几年经济形势下行的情况下，劳动力成本逐年增高，给企业的发展转型带来了不小压力；失能半失能老人的陪护照料给家庭成员带来的经济、精神压力影响了正常的家庭生活秩序，带来了一连串的社会不稳定性等等。按照目前我国老龄人口增长模型测算，到本世纪中叶，我市老龄人口数量几乎占到总人口的二分之一，而劳动力人数仅占总人口的四分之一，养老供需矛盾将长期存在。

二、我市养老机构现状 我市养老机构目前共有床位2038

张，其中公立敬老院1838张，民办养老机构200张。敬老院入住五保老人1082人，床位闲置500多张。资源浪费严重，急需整合利用。

近几年，我市加快了公立敬老院的“三化建设”以及“温暖工程”，大多数敬老院的硬件设施得到了很大提高。但是由于各种原因，敬老院的日常管理制度没有得到很好的落实，出现了这样那样的问题；护理员大部分都是年龄偏大的农村妇女，没有经过专业的培训，持证上岗率很低；入院老人的精2 神慰藉、文化娱乐、康复理疗、随时就医等服务功能缺失。这些问题的存在，也造成了集中五保供养率不足一半的尴尬现状。

三、敬老院公办民营可行性

随着老龄化社会的到来，我国养老问题日益突出。其中，养老机构匮乏、老年人“欲养无门”的矛盾也越来越突出。在这方面，政府虽然出台了一些政策鼓励民营资金投入到养老机构的建设上来，但是一方面囿于养老行业的微薄利润以及回报周期过长，民间资本进入热情不高；另一方面政府的鼓励和优惠力度尚有提高的空间，导致民资对进入养老行业一直犹豫不决。

事实上，在养老机构建设上，单纯依靠政府或单纯依靠民资都存在较大局限性。靠政府，一是巨额的资金预算难以承受，二是公办养老机构的管理和服务质量历来备受诟病；靠民资，一方面公益性难以得到保障，另一方面服务价格势必会把大部分老年人拒之门外。所以，依托现有农村敬老院开展区域性社会化养老服务，能够取长补短，是纾解养老困局，特别是农村养老困局的可行办法。

我公司依托我市首家民营养老院祥和居老年公寓运营团队，投入了大量的人力物力财力进行运营测算、实地考察、外出学习等，获取了大量一手资料，为承包运营公立敬老院3 打下了坚实的基础。我们将采取以下措施来打造现有敬老院：

1、承包经营、购买服务，改革敬老院运行机制。我公司将按照市政府、民政局相关要求，坚持市场化运作、政府监管引导和社会力量参与的原则，将敬老院的经营管理承包。在签订合同之前，请相关部门对敬老院固定资产进行评定评估，登记造册，确保国有资产不流失。同时，根据合同规定的权利和义务，政府部门提供相关的经营场地、政策性资金以及部分管理人员工资等，并保证承包期限内我公司的运营环境不受侵害。我公司将在合同框架内为入院五保老人提供不低于目前生活标准的各项服务，并逐年提高。社会老人入住将每月根据合同规定给所在地政府交纳社会福利费，以此减轻当地政府财政负担，并能更好的为五保老人提供服务。合同到期后未续约，我们将所有基础设施归当地政府。

2、加强管理，提高五保供养水平。在进行社化改革之后，我公司还将与当地政府、民政局签订《五保老人供养协议》、《社会化抚养协议》、《敬老院生活标准》、《敬老院经营合同》等协议制度，成立院民生活监督委员会，保证每天有两名监督员与院民一同用餐，监督院民生活，并严格规范管理运营和资金的投入使用，最大限度保护院民利益，为院民生活提供更大方便。解决了服务水平跟不上的问题。

3、拓展服务，推行社会化养老。通过购买服务、承包运营，敬老院将逐步转化为服务公司性质，成为市场法人主体，相应的法律责任由政府转变为企业，给政府分担了很大一部分风险。通过合同形式，公开向全社会招收社会养老服务对4 象，推行社会化养老，解决了养老模式单一，不适应社会发展需求的问题。根据我公司调查，适合我市农村的机构养老模式定位在中低端。运营后，我们将根据不同乡镇状况打造不同层次的养老服务，犹如宾馆中的“快捷酒店、公寓酒店、连锁酒店”等。

7.免费养老院可行性报告 篇七

项目名称：郑州养老公寓可行性研究报告怎么写 申报单位：xxx 联系人：xxx 电话：xxx 传真：xxx 编写时间：xxx 主管部门：xxx 撰稿单位：郑州经略智成企业管理咨询有限公司

撰稿时间：2013年9月2日

第一章、养老公寓项目概述

养老公寓是指向那些有生活自理能力的老年夫妇和单身老人提供便利和服务的一种设施，是一种既体现老年人居家养老，又能受到社会化服务的新型老年住宅。它不同于需要提供机体膳食服务的养老院，也不同于需要医护照料的护理院，而是面向有一定经济负担能力的，为普通老人提供住宅服务的一种养老机构，是老年人独立居住的整个住宅单元，单元内有卧室、起居室、浴室、厕所、厨房等，公寓内有各种服务、文化娱乐、医疗设施与专门的服务人员。第二章、市场发展概况

一、政府、慈善机构合作经营管理

我国的养老设施，过去多是政府投资的福利事业单位。近年来，福利事业的社会化，促使了一些民办养老设施的兴建，民办养老设施的发展随地方优惠政策的不同，发展快慢不同。

二、纯福利性质的养老院

这种纯粹福利性质的养老机构通常不以盈利为目的，主要依靠政府或者企业提供所有的建设以及经营管理的资金。由于收费低廉，其所拥有的娱乐设施少，生活用具粗糙，生活环境差，不能满足刚刚迈入60岁的新型老年人的要求。所以，入住福利型养老院的大多是没有或只有很少经济收入的孤寡老人。

三、“社会力量办养老公寓” 由于“社会福利社会化”政策的鼓励，近几年，由社会力量兴办的养老公寓发展较快，有些已初步形成了一定的规模，为我国老年福利设施的社会化与市场化开辟了前进的道路。这些由社会力量兴办的养老公寓，有些是通过改造以往的废旧设施，盘活不良资产改建而成，如济南市的康乐养老公寓。它成立于1997年9月，是通过改造原来已经停产的皮鞋厂的车间和行政办公楼改建而成，经过几年的奋斗，如今已趋于成熟，现有床位100张，已基本注满；有些是由企业投资兴建，如青岛的夕阳红养老公寓，就是由青岛夕阳红创业中心有限公司投资300万元建成；还有一些个人或集体兴建的养老公寓，如郑州市爱馨老年康乐苑就是由个人筹集资金建立的。而像威海的戚家夼养老公寓，则是这个村子集体兴办的养老公寓，它们以村里的龙头企业文笔峰集团为资金来源，每年给养老公寓投入资金20-30万元，作为本村老年人的一种福利，70岁以上可以入住，个人只须交纳费用的1/3，即 520元/月。像这样由企业、集体或个人等社会力量兴建的养老公寓在大部分地区都有实例，并且随着非公有制经济的发展，以及社会福利社会化政策的实施，社会力量兴办的养老公寓正在逐渐增加，并取得了明显的经济效益和社会效益，还出现了几种不同的兴办模式，即“温州模式”、“广州模式”和“上海模式”。打破了传统的由政府举办，政府拨款，政府派干部管理的旧模式。

1、“温州模式”。“温州模式”的主要特点就是“政府引导主体化、举办单位多元化、资金筹集多样化、城乡联动一体化”。（1）政府引导主体化，政府主要发挥规划、组织、指导、协调和监督作用。（2）举办主体多元化，由国家单一包办，逐步向国家、集体、社团、民间、个体、港澳台同胞一起兴办的方向发展。（3）资金筹集多样化，由政府单一拨款，向政府拨款、企业赠款、社会捐款、销售福利彩票等多渠道集资方向转变。（4）城乡联动一体化，倡导农村敬老院和老人公寓联办，建立小城镇社会福利中心，建立各类志愿者服务队伍，积极探索“载体启动、社区联动、居家欢度”的“三环一链”的社会化模式，取得了良好的社会效益和经济效益。

2、“上海模式”。上海模式的主要特点就是“在家托老，政府买单”，把政府的优惠由暗补提升为明补，采取民办公助的方式，极大的促进了社会办养老机构事业的发展。2004年上海浦东新区出台了《浦东新区社会办养老机构资金补贴暂行办法》：在上海浦东新区注册的非营利性社会办养老机构，将得到资金补贴，其补贴主要用于开办经费和运营经费；开办经费根据社会办养老机构的规模给予补贴，最高限额为20万元，运营经费根据床位数内所收养的老人数给予补贴，每收养一位户籍在浦东新区的老人，每月补贴100元。这种方法将政府的优惠货币化，缓解了养老机构的部分资金短缺，更重要的是，它鼓励了社会力量兴办养老机构的热情，促使了养老机构的进一步发展。“温州模式”和“上海模式”的共同点就是政府在社会福利社会化的浪潮中，找准了自己的位置，政府不再一手包办，而是向宏观指导、统筹安排、积极扶持的角色转变，采取各种措施来扶持社会办养老机构的发展，是养老设施民办公助的良好典范。

3、而在“广州模式”中，则突出表现了经营者在适应市场经济方面的种种举措。“广州模式”的最突出特点就是投资经营模式不断创新，养老机构的发展凸显生机，如广州寿星大厦。广州寿星大厦是由广州尊老康乐协会与广州友好医院合办，集托养、住宿、旅游、度假、疗养、娱乐、饮食、保健等于一体的多功能宾馆式民办养老公寓。它在投资经营模式上不断创新，利用滚动发展的方式，不断扩大再生产，利用市场经济的杠杆，形成养老服务的产业化、市场化的可持续发展模式。他们采取入住老年人一次性购买公寓使用权的办法，购置费从15000元－30000元不等，由于费用较低，大多数老人能够接受，而且寿星大厦可以较快的回收资金，进一步扩大投资，这种采取滚动式的发展，解决了绝大多数民办养老设施资金短缺，入住率低，经营亏损的恶性循环的局面，取得了较好的发展。

以上三种模式，虽然发展的形式不同，前进的道路各异，但他们的经验告诉我们：在目前的情况下，政府在政策、资金等方面的支持，是社会办养老设施发展的根本基础，而先进的经营理念、灵活的投资模式则是社会办养老设施进一步发展的有力保障。但是值得注意的是，对于绝大多数社会力量办的养老公寓来说，他们还临着诸多困难：如贷款有限，资金来源不足；政府给予的支持有限，优惠政策难以切实执行；各种社会力量办的养老公寓缺乏统一的行业标准，发展参差不齐，在市场环境中应对风险的能力较弱等，迫切需要得到进一步的解决。

第三章、市场发展障碍

(1)养老公寓的建设供不应求。发达国家进住养老公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的5％左右。我国目前只有0.8%的人能够住进养老机构，部分老龄化特别严重的地区所具备的养老设施所能安置的老年人也不到地区人口总数的1%。

(2)养老公寓的布局不合理。目前养老公寓和养老机构的建设还没有例入各个城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和需求出发，而制定的科学合理的建设规划。所以目前存在着有的养老公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远离社会、远离亲友。交通不便；有的居住高层塔楼并密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动造成不便。

第四章 养老公寓的建筑特点

一、设计与配套设施。养老公寓要按照老年人的特点和“老年人建筑设计规范”，从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求。养老公寓宜为低层小高层（有电梯）或平房有小院落，而不宜高塔楼，住房面积以合室、一室、二室小套房为主。道路要无障碍设计，户内有紧急呼叫与电子安防系统。居室要阳光充分和通风。养老公寓要有完备的配套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交流活动、家政服务等。特别是老年社区内要配备正规定点医院。该医院应具备治疗、抢救、咨询的功能，这是关系老有所养的重要保障，是老年人进住社区最关心的问题之一。

二、规模与档次。从居者本身的利益。安全管理和市场需求出发，养老公寓的规模不宜过大，这要依据各地的具体情况和条件而定。要依据老年人不同的经济和健康条件以及需求，建设不同档次的养老公寓住宅。但是中国目前老年人的经济收入普遍不高，养老公寓的开发和建设要以广大中低收入者的经济承受力和需求为主，而不能片面追求规模与档次。

三、养老公寓的性质。依据国外经验和我国的具体情况，养老公寓以经营性与公益性相结合为好。养老公寓的租售方式，可以由老人的旧房置换、旧房出租、返本销售入住等进行资金运转。此外，还需要政府的政策支持以及社会各方面的资助。福利性的养老机构，则是由国家和地方政府以及社会出资予以建设。

第五章、养老公寓项目市场竞争格局与企业竞争力评价

第一节 同类产品国内企业与品牌分析

第二节 同类产品竞争格局分析

第三节 同类产品竞争群组分析

第四节 同类产品市场分额分析

第五节 主力企业市场竞争力评价

一、产品竞争力

二、价格竞争力(该指标通过国内主要品牌价格分析与比较，对产品价格进行评价)

三、渠道竞争力(该指标主要通过产品渠道策略的针对性、渠道结构的合理性、对渠道的控制能力三方面进行监测与评价)

四、销售竞争力(该指标主要通过产品销售策略、销售网络、销售队伍等方面进行监测与评价)

五、服务竞争力(该指标主要通过产品服务的多样性、咨询服务详细性、系统化服务、服务反馈及时性三方面进行监测与评价)

六、品牌竞争力(该指标主要通过品牌认知度、品牌美誉度、品牌忠诚度三方面进行监测与评价)第六章、国内市场产品价格分析

第一节 价格特征分析

第二节 主要品牌产品价位分析

第三节 竞争对手的价格策略 第七章、国内养老公寓项目市场渠道分析

第一节 销售渠道形式

第二节 渠道市场结构

第三节 销售渠道要素对比(主要通过渠道形式、渠道战略、渠道结构、渠道成员、渠道控制力等指标进行监测与对比)

第四节 对竞争对手渠道的策略研究(例举重点企业的渠道策略进行剖析)

第五节 各区域市场主要代理商情况 第八章、国内主要生产企业盈利能力比较分析

第一节 行业利润总额分析

一、行业利润总额分析

二、不同规模企业的利润总额比较分析

三、不同所有制企业的利润总额比较分析

第二节 销售毛利率分析

第三节 销售利润率分析

第四节 总资产利润率分析

第五节 净资产利润率分析

第六节 产值利税率分析

第九章、国内养老公寓生产企业分析

一、企业基本情况

二、企业资产负债分析

三、企业收入及利润分析 第十章、影响养老公寓市场发展因素

第一节 有利因素

第二节 不利因素

第十一章、养老公寓项目实施进度

一、养老公寓项目建设工期

二、养老公寓项目实施进度安排

三、养老公寓项目实施进度表（横线图）第十二章 养老公寓项目劳动安全卫生与消防

一、危害因素和危害程度 1．有毒有害物品的危害 2．危险性作业的危害

二、安全措施方案

1．采用安全生产和无危害的工艺和设备 2．对危害部位和危险作业的保护措施 3．危险场所的防护措施 4．职业病防护和卫生保健措施

三、消防设施 1．火灾隐患分析 2．防火等级 3．消防设施

第十三章 养老公寓项目组织机构与人力资源配置

一、养老公寓项目组织机构 1．养老公寓项目法人组建方案

2．养老公寓项目管理机构组织方案和体系图 3．养老公寓项目机构适应性分析

二、养老公寓项目人力资源配置 1．生产作业班次

2．劳动定员数量及技能素质要求 3．职工工资福利 4．劳动生产率水平分析 5．员工来源及招聘方案 6．员工培训计划

第十四章 养老公寓市场发展前景预测

第一节 国际市场发展前景预测

第二节 我国养老公寓市场资源配置的前景

第三节 市场空间分析

第四节 市场中长期预测

一、经济增长与该产品需求预测

二、该产品总产量预测

第五节养老公寓市场发展趋势分析

一、产品发展趋势

二、价格变化趋势

三、渠道发展趋势

四、用户需求趋势

五、服务发展趋势 第十五章 养老公寓项目投资估算

一、养老公寓项目投资估算依据

二、养老公寓项目建设投资估算 1．养老公寓项目建筑工程费 2．养老公寓项目设备及工器具购置费 3．养老公寓项目安装工程费 4．养老公寓项目工程建设其他费用 5．养老公寓项目基本预备费 6．养老公寓项目涨价预备费 7．养老公寓项目建设期利息

三、养老公寓项目流动资金估算

四、养老公寓项目投资估算表 1．养老公寓项目投入总资金估算汇总表 2．养老公寓项目单项工程投资估算表 3．养老公寓项目分年投资计划表 4．养老公寓项目流动资金估算表 第十六章 养老公寓项目财务评价

一、养老公寓项目财务评价基础数据与参数选取 1．财务价格 2．计算期与生产负荷 3．财务基准收益率设定 4．其他计算参数

二、养老公寓项目销售收入估算（编制销售收入估算表）

三、养老公寓项目成本费用估算（编制总成本费用估算表和分项成本估算表）

四、养老公寓项目财务评价报表 1．养老公寓项目财务现金流量表 2．养老公寓项目损益和利润分配表 3．养老公寓项目资金来源与运用表 4．养老公寓项目借款偿还计划表

五、养老公寓项目财务评价指标 1．养老公寓项目盈利能力分析

（1）项目财务内部收益率

（2）资本金收益率（3）投资各方收益率

（4）财务净现值

（5）投资回收期

（6）投资利润率

2．养老公寓项目偿债能力分析（借款偿还期或利息备付率和偿债备付率）

六、养老公寓项目不确定性分析

1．养老公寓项目敏感性分析（编制敏感性分析表，绘制敏感性分析图）

2．养老公寓项目盈亏平衡分析（绘制盈亏平衡分析图）

七、养老公寓项目财务评价结论 第十七章 养老公寓项目风险分析

一、养老公寓项目主要风险因素识别

二、养老公寓项目风险程度分析

三、养老公寓项目风险防范和降低风险对策 第十八章 养老公寓项目可行性研究结论与建议

一、养老公寓项目推荐方案的总体描述

二、养老公寓项目推荐方案的优缺点描述 1．优点 2．存在问题

3．主要争论与分歧意见

三、养老公寓项目主要对比方案 1．方案描述 2．未被采纳的理由

8.免费养老院可行性报告 篇八

送温暖”开展免费义诊活动

为弘扬中华民族尊老、敬老、助老传统美德，进一步把创先争优活动推向深入，以实际行动庆祝建党90周年。9月18日上午，我院组织内科、外科、骨科、妇科科、门诊等科室党员头顶烈日，不辞辛劳。深入沙雅县敬老院，为老人义务检查身体、免费送医送药，用自己的实际行动把党的温暖送到老人手中，为党的生日送上了一份厚礼。

活动中，我院医务人员给每位老人都测血压、听心率，耐心地听老人们讲述自己的病症，为一些需要服药的老人开具处方，还为一些长期服药的老人调整了治疗方案，并指导相对健康的老人注意健康的生活方式。同时，为14位在院老人建立了健康档案，免去了他们到院检查的奔波劳累之苦。

9.免费养老院可行性报告 篇九

摘要：“以房养老”模式是建立在金融保险工具和手段的基础上一种新的养老基金来源模式,在国外已经被证明是一种成熟的融资途径和有效的养老方式。集中探讨了以房养老模式的特征、在我国推行的背景和适用性分析。

关键词：以房养老;可行性;老龄化

1引言

近年来, 随着经济的快速增长、科学技术的进步，人民医疗条件的改善和生活水平的提高，人类在健康方面取得了惊人的成就，人口平均寿命大大延长。在全社会人口中，年轻人口比重的进一步降低和老年人口比重相对的提高，最终表现为全社会人口中老年人口过快增长和比重的加大，即人口老龄化社会的提前到来。在这种状况下,我们更应当开拓养老金的来源渠道,放宽养老思路,使养老方式呈现多元化发展。“以房养老”模式起源于荷兰,发展最成熟的是美国,该模式在世界上20多个国家相继推出,已经成为全世界老年人改变传统生活方式、享受高质量生活和实现生活效用最大化的重要途径。

2以房养老模式的含义和特征

2.1以房养老模式的含义

以房养老模式,是指以产权独立的房产为标的,在不必出售房产所有权和继续保留住房使用权的前提下,以中低收入老年人为对象,将其手中持有的房产以反抵押的形式向保险公司办理住房养老保险,再由保险公司通过年金支付形式,每一期向投保人支付养老金,从而解决养老问题的一种养老模式。

2.2以房养老模式的特征

（1）投保人资格规定。目前不同国家对投保人的资格都有一定的限定：在美国,只有60岁以上且收入水平低于贫困标准的老年人才有资格申请这种模式;在日本,只有62岁以上,收入水平低于贫困线的无子女的老年人才有资格申请;在新加坡、英国等也有不同的要求。

（2）完善的房地产市场。在美国由联邦全国抵押协会、政府全国抵押协会、联邦住房贷款抵押公司共同组成房地产二级市场,与联邦住房管理局和联邦储蓄等政府机构提供的担保体系共同保证“以房养老”模式的低风险和高回报。房地产市场的流动性强是这种模式在美国盛行的重要原因之一。

（3）保险公司的配合。保险公司作为市场经济条件下新兴的金融机构,作为“以房养老”模式中重要的经济主体, 可以发挥其自身独特的优势深化改革、创新经营,将保险资金用于配合住房养老保险,实现新的投资渠道,提高经济效益。

（4）政策和法规环境的保障。“以房养老”模式的实施涉及资产评估、保险公司、社会养老保障等诸多主体,运行机制和具体操作复杂繁琐,需要制定出相关政策和法律法规来约束市场秩序。因此,一个国家法规环境的状况也直接关系到“以房养老”模式的正常运行。

3以房养老模式在我国的可行性分析

3.1传统文化差异是巨大阻力

我国传统的养老模式是养儿防老、家庭养老。随着城市化水平的不断提高,许多城镇也普遍采用社会统筹养老和单位养老,储蓄存款、商业保险和依靠政府最低生活保障等方式来养老。由于独生子女政策的实行,“四二一”家庭结构在城镇已经成为主流,四位父母给成家的儿女留下两套住房,而与此同时,其养老问题也成为了儿女们沉重的负担。“以房养老”模式的实施,意味着儿女们将不再有老人房产的继承权,中国传统的养老方式被打破,老人与儿女之间的代沟将不可避免的出现。因此,基于我国现实国情上的传统思想文化差异是“以房养老”模式面临的一道不可逾越的鸿沟。

3.2房价走势未料阻碍模式推行 近几年来,我国房地产投资规模不断扩大、房价猛增,成为社会投资的热点。与此同时,房地产风险系数也不断加大,房地产开发融资结构中仍有50%来源于银行贷款。有关数据表明:截至2005年末不良贷款余额已达1093亿元,房地产市场风险集中于银行系统的问题成为隐患。据统计,今年6月份,我国70个城市房屋销售价格同比上涨7.1%,涨幅较5月高了0.7个百分点。其中,深圳、北京等城市上涨较快,深圳已连续17个月同比涨幅超过10%,其中2007年6月达15.9%;北京已连续14个月同比涨幅超过8%,其中2007年6月达9.5%。房价的变动为房产评估工作增加了难度,阻碍了模式的顺利推行。

3.3我国农村人口比例大是现实国情

国家统计局2007年9月26号发布的报告《从十六大到十七大经济社会发展回顾系列报告之七:城市社会经济全面协调发展》指出:党的十六大以来,我国城市规模不断扩大,城市经济发展实力明显增强。2006年,全国城镇人口达5.77亿,城镇化水平达43.92%,预计到2015年城镇人口将达到8亿。就目前而言,我国仍然是农村人口居多的发展中国家,人们受地域环境及宗法观念的束缚、受教育程度不高、对新事物的认知能力差,使得 “以房养老”模式缺乏赖以生存的广阔空间。

3.4政府扶持不足不利于模式实施

“以房养老”模式是一项创新的养老模式,社会效益明显,对养老事业的发展和社会稳定有积极的推动作用,其在推行过程中存在在种种阻力和风险。模式运作过程中周期长、涉及面广、不确定因素多,政府应当积极介入、主动宣传、加大扶持力度。同时,应当制定相关法律法规、严格进行监管、规范市场秩序。

3.5我国房地产估价行业正处改革阶段

房地产价格评估制度是国家法定制度,在房地产买卖、抵押、房屋捭补偿标准确定等方面发挥着重要作用。目前，我国共有房地产估价师3.5万人，房地产估价机构3500家，全行业从业人员25万人。针对房地产估价行业存在的给 “回扣”、迎合委托人要求出具不实估价报告、转借资质等突出问题，建设部先后出台了部门规章《房地产估价机构管理办法》和《注册房地产估价师管理办法》，下发了《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》(建住房〔2006〕294号)，初步确立了政府监管、行业自律和社会监督相结合的行业管理模式。房地产估价行业监管制度日趋完善，对规范房地产估价机构和房地产估价师行为，维护房地产估价市场秩序，保障房地产估价活动当事人合法权益和“以房养老”模式的顺利推行将发挥重要作用。

4结语

虽然“以房养老”模式在我国的推行还存在一系列的问题,但其作为一种新型养老模式并参考国外推行该模式的经验,也带给了我们许多新的思考。能够推行“以房养老”模式的国家,无一例外都是经济发达、法制健全、国民信用度高的国家,基于上述可行性分析, “以房养老”模式在我国还有很长的路要走。

参考文献

［1］威廉姆.B.布鲁格曼,杰夫瑞.D.费雪［美］.房地产金融与投资(第十版)［M］.大连:东北财经大学出版社,2002.

［2］柴效武.一种以房养老的贷款方式:住房反抵押贷款［J］.金融教学与研究，2004,(3).

［3］周虎.美国人如何理财［M］.上海:上海人民出版社,2006.

［4］蔡德容.住房金融创新研究［M］.大连:东北财经大学出版社,2002.

10.免费养老院可行性报告 篇十

千叟乐园养老院

可行性报告

广西京湾投资管理有限公司编制

2010

广西桂林千叟乐园养老院可行性报告

1.总 论

1.1项目名称：广西桂林千叟乐园养老院

建设单位：广西京湾投资管理有限公司

项目负责人：徐光进

拟建地点：桂林市象山区村，占地100亩。

建设年限：2011—2012年

1.2 编制依据及主要资料

1.2.1区、市、县人民政府

《广西壮族自治区民政厅关于给予养老服务机构经济补贴的决定》、《桂林市城市功能区规划》、《 桂林市象山区建设规划》。

1.2.2广西敬老院现状：主要表现在：一是本地市中国著名的长寿之乡，因此“五保”对象人数众多，现有的城乡敬老院大部分始建于六、七十年代，由于年久失修，房屋陈旧不堪，屋面渗漏严重，大部分已成为危房；辅助用房面积小，大部分存在不同程度的安全隐患；加之由于当初设计标准低，面积小，床位少，入院率低。二是建筑功能落后，建筑结构不合理，设施陈旧，水、暖、电等外网老化严重，室内生活环境较差。三是按要求应配备的浴室、食堂、供热设施、污水排放处理设施、治疗康复中心、娱乐中心等项目，或缺失，或陈旧，部分早已超过使用年限，经常发生故障，已无维修使用的价值。四是

敬老院占地面积较小，建设用地受限，狭小的占地已远远不能满足园林化院区建设发展的要求，制约了社会福利事业的进一步发展。五是医疗、办公设备陈旧、落后，大部分都是六、七十年代购置的，因年久失修，急需更新购置，六是随着居民收入水平提高，对养老院的服务水平要求随之提高，使养老院的建设标准与市区中高档住宅或别墅的水准相当。因此，福利事业目前的发展现状，已远远不能满足“五保”老人的需要，不能适应新形势下发展要求，已严重影响着社会福利事业各项业务的正常开展，制约着*福利事业的进一步发展。为了更好的改善“五保”对象的生活条件，提高其生活质量，保证其健康快乐生活，市政府根据本地区福利事业现状和长远发展规划，规划几个集收养、收治、康复、防治为一体的多功能、社会化、开放式的福利服务中心，其主要工作职能是为经济富裕的老年人提供住、养、医设施，达到设施齐全、功能显著、环境优美的示范型社会福利事业窗口单位。使中心成为社会保障体系的一个重要组成部分。

在广西众多的城镇养老院中，桂林市的心之乐养老院是办院时间较长，办得比较成功的一个。1998年10月桂林心之乐养老院开业，当时中国老龄事业发展基金会、桂林市民政局、市妇联、市老龄委、市老龄办、市政协、市七星区政府、七星区民政局、市基督教会、市奇峰小筑老年体协、桂林工学院青年志愿者协会等单位和团体纷纷发来贺词及贺函。2007年经过企业改组而成立，在桂林市心乐敬老院基础上扩建了心之乐社山爱心护理院、心之乐阳朔爱心护理院、心之乐金城江爱心护理院、心之乐七星区老年公寓等五个分支机构。现共

有建筑面积1万多平方米，床位780个，入住率一直保持在90%以上；现有执业医师6人，护士20人，专业护理人员56人，后勤人员35人。养老院地处青秀山风景区，背靠东盟搏览会贵宾接待处-荔园山庄，军队驻地，占地50多亩，绿化面积30多亩，与青秀山公园并蒂相连，环境幽静，景色宜人，空气清新，人称“天然氧吧”，有利于人体新陈代谢和体能恢复，是养老、托老、养伤、养病、康复的理想地方。一些患有高血压和支气管哮喘的老人，在养老院中经常奇迹地发现他们的症状缓解甚至消失、消除疲劳、加快伤口愈合等功效，有“自然保健医生”之称。院内有配套的医疗保健、健身器材和完善的生活设施。

桂林心之乐老年中心，成立于1998年10月，前身是桂林市心乐敬老院。

1.3 项目背景及必要性

1.3.1 项目背景

桂林市象山区位于广西自治区东北部，有美丽的漓江，自古有甲天下之称，人文景观历史悠久，文明传承，人文和美，山川秀丽，地势平坦，土壤肥沃，植被茂密，溪流纵横，被国家评选为最适合人居的地方。

近年来，在自治区党委、政府有关部门（单位）及社会各界人士（组织）的大力支持下，社会福利事业建设方面采取了许多切实有效措施全力加快扶贫开发进程，着力加快社会保障体系建设，使全市敬老院等福利事业建设得到了较快发展。

1.3.2项目建设的必要性

1)解决老龄化社会问题的需要。

据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。目前，我国60岁以上老年人口已达1.3亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%，即每4个人中就有一位老年人；又预测我国65岁以上老年人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3%）增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6%），我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。*县也和全国一样老龄化程度为10%以上。新建养老院也是解决老龄化社会问题 的需要。广西也是著名的侨乡，尤其是在东南亚诸国和台、港、澳地区，有大量广西籍华侨和海外同袍，老年华侨思慕“叶落归根”，回国养老，即减轻子女赡养的辛苦，又能自得其乐。所缺者，是符合国外中高经济水平家庭消费水准的养老院耳。

2)构建和谐社会的需要

党中央、国务院发出构建和谐社会的号召，市委、县委和各级政府也提出建设“和谐家庭”的要求。如果老龄化问题解决不好，和谐家庭的目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，新建千叟乐园，将为弱势老人提供了一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，不仅使老年人的晚年生活丰富多彩、快乐幸福，也为老年群体提供一个温暖幸福的大家庭，使其在这个充满爱和温暖的大家庭里安度晚年。这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用。

3)加快养老事业发展的需要

本养老服务项目实施后，将彻底改变广西地区原有的敬老院设备陈旧、环境较差等这一现状，将扩大收养、收治规模，完善服务功能，亮化美化生活环境，切实解决老年人群体生活困难，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的服 务宗旨。作为我区南部滨海区一所规模较大的综合性社会福利机构，将在自治区社会保障体系中发挥较为重要的作用。

1.4 建设规模及内容

广西桂林千叟乐园是一所集收养、收治、康复、防治为一体的多

功能、社会化、开放式的综合性福利事业窗口单位。建设内容主要包括服务中心公寓楼、门诊部、康复中心、洗衣房、浴室、锅炉房、医疗办公设施、污水处理系统及园林绿化等。设计床位1000多张。建筑计划内容如下：

主要建筑内容一览表

序号

工程名称

工程规模（m²）投资（万元）备 注

老人公寓楼

20000

5000

六栋三层楼

护理中心

600

3

急救中心

600

4

会

所

3000

600 5

中心厨房

800

160

洗衣房

400

职工宿舍

2000

400

康复中心

1000

300

职工食堂

1000

200

污水沼气池

300m³ 50

电气锅炉水泵房 1000

150

园林工程

45000m² 50

建筑面积合计

30700

7230

1.5 主要设计标准及规范

GBJL6—87 建筑设计防火规范(2001年版)

GBJL3-86 室外给水设计规范(1997年版)

GBJL4—87 室外排水设计规范(1997年版)

GBJL40-90 建筑灭火器配置设计规范(1997年版)

GB50052-95 供配电系统设计规范

GB50054-95 低压配电设计规范

GB500116-98 火灾自动报警系统设计规范

GB50057-94 建筑物防雷设计规范(2000年版)

GB3095—1996 环境空气质量标准

GBL6297-1996 大气污染物综合排放标准

GBL38979—1996 污水综合排放标准

JGJL40—87 疗养院建筑设计规范（试行）

GB50176—93 民用建筑热工设计规范

1.6 主要技术经济指标

1.6.1占地面积66666平方米（100亩）。

1.6.2 老人床位1000张。

1.6.3 其它指标

总建筑面积： 30700m²

道路面积：

1300m×8m=10400m²

容积率： 0.46

建筑密度： 23%

绿化率： 58%

用水量： 60m³/h

用电量： 900kw/h

主要经济指标表

序号

项目

单 位

数量

总用地面积

m²

66666

建筑系数

% 道路及活动场面积

m² 46000

总建筑面积

m² 30700

绿化面积

m² 36600

备 注 合10 0亩绿地率

%

容积率

%

2.总平面布置

2.1 选址

广西桂林千叟乐园位于桂林市象山区大圩镇小龙门村的漓江之滨，地理位置为东经109°30′-109°51′，北纬24°15′-24°23′，北距桂林市中心10公里。

广西桂林千叟乐园处于交通便利、离城中心不远、环境静谧、距公用供（排）水、电等基础设施较近的位置，且周边征地方便，利于扩大规模。选址所在地土质良好，便于建设园林化的生活环境。目前该项目最为理想的拟建地址已选定。

卫星遥感地图中黄色框内为拟购土地和滩涂

江滨景观1

江滨景观2

江滨景观3

江滨景观4

桂林市总体规划图

项目区位有关气象：桂林地处低纬，属中亚热带季风气候。境内气候温和，雨量充沛，无霜期长，光照充足，热量丰富，夏长冬短，四季分明且雨热基本同季，气候条件十分优越。

年平均气温 18.9℃

1月平均气温 15.6℃

8月平均气温 23℃

年平均降雨量 1949.5mm平均日照时间1670小时

无霜期309天

年相对湿度73-79

2.2 总平面布置

2.2.1 总平面布置原则

1)结合选址现状，合理布局；

2)根据福利服务中心的功能特点，按功能分区；

3)满足工作生活要求，尽量缩短水、电管线，降低成本；

4)满足消防要求，严格执行有关设计规范，节约能源；

5)合理进行绿化建设，以达到减少污染、美化坏境的目的；

6)适当预留建设用地，确保福利服务中心可持续发展。

2.2.2 总平面布置

300老人公寓会 所综合服务广西桂林千叟乐园养老院总图布置占地面积66666建筑面积30700 老人公寓6护理中心 600急救中心 600中心厨房 800职工宿舍 2000康复中心 1000 食堂 1000 水电热 1000 容积率 46%建筑利用系数23% 住院部及会所3000洗衣房 400水电热 1000老人公寓车库水电热职工宿舍餐厅

沼气池老人公寓车位接通道路大门老人公寓急救中心车位住院部老人公寓仓库老人公寓护理中心22013

该项目宗地东西长300米，南北宽220米，用地面积100亩；东北部为附属区，布置有锅炉房、洗衣房、变电所、泵房等；西南部为疗养区，布置有公寓楼、会所、康复中心；东南部为服务区，布置有宿舍楼、门诊部、急救中心、住院部等；沿海为垂钓园、观光渡船码头、散步道。

整体规划科学，布局合理，功能明确，便于管理。

2.3 竖向规划

2.3.1 竖向布置原则

1)与总平面布置协调，为工程建设提供合理的高程用地；

2)满足道路及管线敷设对高程的要求；

3)合理确定工程的竖向标高，使土方工程量最小；

4)满足各区间的便利联系；

5)保护生态环境。

2.3.2 竖向布置

项目用地自贯穿南北的中心线进行竖向布置，中心线以西为疗养区，禁止车辆通行。道路为步行道，步行道将中心会所、康复中心和6座疗养楼分割开；中心线以东为服务区，园门以北为辅助设施区，园门以南为医疗服务区，园门两侧为停车场。

项目区的场地科学设计，确保汇集的雨水顺畅流入县城排水管网。场地地形控制标高的确定主要取决于自然标高、土方工程量和外侧道路标高要求。注重加强项目区环境美化、绿化。

3.建筑结构

3.1 建筑风格

本工程设计项目主要有疗养楼、门诊部、康复中心、锅炉房、洗衣房、变配电室、门卫等。建筑风格以岭南客家建筑物特色为主，整体看去极具亲切感。立面造型美观大方，会所、住院部建筑较豪华，体现疗养人员的富贵身份。

3.2 结构

主要建筑结构一览表

序号

工程名称

工程规模（m²）

层数

栋数

结构 1

老人公寓楼

20000

框架 2

护理中心

600

框架 3

急救中心

600

框架 4

会

所

3000

框架 5

中心厨房

800

1框架 6

洗衣房

400

框架 7

职工宿舍

2000

框架 8

康复中心

1000

框架 9

职工食堂

1000

框架 10

污水沼气池

300m³-1 砼 11

电气锅炉水泵房

1000

框架

设计要求建筑物安全等级均为二级，根据国家地震局地震烈度区划图及有关文件确定为8度地震区，结构均按8度抗震设防。

新近堆积红土状亚粘土，轻亚粘土为高压缩性土，本层厚度2.4米，具有非自重湿陷性(ⅲ级)，允许承载力取100kpa。

基础处理及设计方案待地质勘察后再确定。

场区内所有建筑物均采用钢筋混凝土桩基础。

4.公用工程

4.1 给排水

4.1.1 设计依据

(1)《生活饮用水标准》(GB5749-85)

(2)《室外给水设计规范》(GBJL3-86)

(3)《室外排水设计规范》(GBJL4—87)

(4)《建筑给水排水设计规范》(GBJL5-88)

(5)《建筑设计防火规范》(GBJL6-87)

(6)《污水排入城市下水道水质标准》(CJ18-36)

(7)《污水综合排放标准》(GB8978—96)

(8)《中华人民共和国环境保护法》

4.1.2 给水

1)生产用水:根据公用工程用水指标量确定。

2)生活用水:主要为生活用水、绿化等。

3)用水量:用水量 20-232m³/h,用水部位供水压力 0.35mpa

4)用水水质；项目区用水由*县城供水管网提供，供水水质符合《生活饮用水标准》。

生产生活用水量表

序号 用水种类 小时用水量m³/h 日用水量

最 大

生活用水

300

按6小时计

绿化及其它

按6小时计

合计

360

4.1.3 给水系统

1)给水管网

给水管网接自县城供水管网，接管口径为dnl50，进口外设计量水表。

给水系统为生产、生活、消防共用给水系统，根据建筑设计防火规范，供水管道可采用枝状布置，管径等于或小于dn75时，采用镀锌钢管丝接，管径大于dn75时，采用给水铸铁管，石棉水泥接口。

2)消防泵房及水池

根据项目区消防总水量设置蓄水池，水池容积162 m³即能满足消防要求，完全能满足工程投入使用后的生活用水和今后发展用水。工程拟设300 m³蓄水池1座(地下式钢筋砼水池)。生产、生活用水由供水管网供给，消防用水由消防泵供给。配套2台消防专用水泵，型号为kqz80-250(i)b，n=30kw。

4.2 排水

1)排水系统采用生活、雨水合流排水系统，枝状布置，埋地敷设，排水管道选用钢筋砼管，水泥砂浆接口。

2)生活污水主要为粪便污水和洗浴废水，对生活污水采用化粪池处理达标后统一排出。

3)门诊部、康复中心排出污水必须经过处理达标后统一排出。

4)雨水经道路流入雨水口，汇入雨污合流排水管道后，统一排入县城排水管网。

4.3 消防、防火等级

项目区防火类别为丙类，设置消防给水系统，按同时使用水枪数

量2支，每支水枪最小用水量为101/s，共202/s，火灾延续时间为10分钟。

消防采用临时高压消防系统，按同一时间内，火灾次数为1次，火灾延续时间为3小时，一次灭火用水量为15l/s，3小时消防用水量为162 m³。

室外设置地下消防栓，室内消防除设置消防栓外，还须配备干粉灭火器等。

设备一览表

序号 设备名称

型号及规格

单位

数量

备注

消防水泵

kqz80—250（i）

b

q=87m3/h，h=60m，n=30kw 台

一开一备

相关建筑物一览表

序号

名称

规格尺寸

数量

备注 1

消防泵房

6×9m

1座

高4.8米半地下 2

蓄/消水池 300m310×10×3.5m 1座

4.4 采暖通风

4.4.1 室外气象资料及设计参数

1)温度：5－35℃

2)冬季通风计算温度：5℃

3)夏季通风计算温度： 33℃

4)冬季室外平均风速： 1.7m/s

5)夏季室外平均风速： 1.7m/s

6)冬季主导风向及频率:西北风 33％

7)夏季主导风向及频率：西南风 33％

8)冬季大气压力： 895.7mba

9)夏季大气压力： 883.5mba

10)日平均温度≥25℃的天数：249天

4.4.2 采暖

1)热媒的选择：中央空调。

2）系统形式：各建筑物冷气、采暖形式为管道暗装系统。

3)主要设备选择：远大中央空调系统。

4.5 供电

4.5.1 负荷等级及电源1)负荷等级项目区负荷等级为三级。

2)电源项目区位于县城区内,可在县城供电线路“t”接一回架空线路作为供电电源。

4.5.2.设计依据1)各专业提供的有关条件及用电设备一览表

2)国家现行的规程、规范及自治区现行有关政策。

4.5.3 设计范围 项目区的消防、动力、照明设计、电力外网及户外照明设计。

4.5.4 用电负荷 本工程用电负荷估算为900kw，变电所选用一台380kva变压器可满足目前及发展需要。

4.5.5 供电系统

1)项目区内设变电所1座，内设变压器室1间，低压配电室1间。

2)电源由县城10kv线路引入，为满足本次建设要求，并为今后发展留余地，主变选择一台s380kva/10/0.4/0.23kv型变压器。

3)变电所低压侧采用集中功率因数自动补偿装置。

4)项目区配电电压场为380/220。

4.5.6 配电1)动力配电

消防泵房配电采用1kv电力电缆由低压配电屏直埋引入泵房动力控制箱，由动力控制箱至消防泵房。

其它动力配电采用低压配电屏引至建筑物内配电箱，采用bv-500型导线穿钢管沿墙暗敷。

2)照明照明电压为220v，采用高效荧光灯，照明电源由变电所低压侧引入建筑物后，线路采用bv-500型导线穿钢管沿墙暗敷。

3)供电外线及户外照明配电线路均采用电缆埋地敷设，本区道路照明采用柱灯或路灯。

4)防雷与接地 10/0.4/0.23kv变电所周围设置电气接地装置，接地电阻不大于4欧，变电所工作接地，防雷接地及保护接地共用该接地装置，其余建筑物在电源进线处设电气重复接地装置，接地电阻不大于4欧。

主要电气设备一览表

序号 名称

型号及规格

单位

数量

变压器

s9-380kva/10/0.4/0.23kv 台

低压开关柜 ggd2-12a

低压开关柜 ggd2-22a

自动补偿电容 ggj2-01a

动力控制箱 xl（f）-21-06 照明控制箱

pz30-15/33410

5.消防

5.1 设计依据

1)《建筑设计防火规范》(GBJL6—87)(1997)

2)《建筑灭火器配置设计规范》(GBJL40-90)

3)其他法律、法规、规程、规范

5.2 建构筑物耐火等级

公寓楼、门诊部、康复中心、锅炉房、变配电室为二级，其余耐火等级为三级。

5.3 消防车道

主要建筑物四周布置与出入口相连的道路，主干道宽7米，次要道路宽度大于4米，其净空5米内无管架、栈桥等障碍物，满足消防要求。

5.4 建筑层数、长度、面积、防火间距和安全疏散

1）总图及建筑部分：主要建筑物及配套公用系统，其间距满足建筑设计防火规范的要求。

2）二款规定的建筑物耐火等级，经复核，各建筑物的层数、长度、面积、防火间距、安全疏散通道的设置，疏散人流路线组织和流量均满足规范要求。

5.5 消防给水

为了提高消防给水的可靠性，在项目区内建有一300m3的地下蓄水池，另外还有由县城供水管网接入管径为dnl50，水压为0.35—0.5mpa的自来水，以供消防用。

序号

名称

用水标准（升/秒）使用时间

用水量（m2）

室外消火栓

2h

室内消火栓

2h 合计

144

5.6 室外消火栓系统

沿室外主干道单侧设置，地下式。间距110米，保护半径150米。公寓楼、门诊部、康复中心设置室内消火栓，间距不大于50米。

5.7 消防水源

消防水源取自县城供水管网。

5.8 灭火器配置

按规范要求配置。

5.9 电气

公寓楼、门诊部、康复中心设置火灾事故照明。

每栋建筑物的总进线开关均选为漏电保护型，预防电气火灾。

6.环境保护

6.1 编制依据及标准：环保法律、法规、规程、规范。

6.2 主要排放物：福利服务产生的医疗废水、生活污水、清洗污水，生活垃圾等经过沼气池发酵处理达标后供种植花草用，作到废水、废渣零排放。

7.节能

7.1 设计依据：国家有关节能降耗法律法规。

7.2 建筑节能：

1)确保主要建筑物采光及通风系统良好。

2)在建筑物使用节能新型材料，如空心砖和苯板等。

3)选用高反射系数的墙面装饰材料，减少自然光和人工照明光线的墙体吸收。

4)合理利用空间，提高有效使用面积，力戒浪费。

7.3 给排水节能

1)选择高效节能型产品。

2)经综合分析、合理选择管径，做好管网设计，降低管网阻力。

3)选择优质防渗阀门，杜绝滴漏。

7.4 冷、热节能

1)利用沼气加热洗浴热水。

2)选用集中制冷。

7.5 电气节能

1)推广“绿色照明”工程，照明灯具采用新光源龟板反射罩、电子镇流器、电容补偿器、节能灯等。

2)正确合理选择外网路径，降低线损。

8.组织、服务和定员

8.1组织：广西桂林千叟乐园设置700间客房，床位1000张，配备管理人员及医护人员100人。健全敬老院管理制度和提高供养对象 的生活水平，做到硬件、软件两手抓。一是加强福利服务中心管理制度建设，致力建设精神文明窗口，达到“四个一”：即选配一名有文化、善管理、热心服务的主任；组织一支适应老年人的护理队伍；制定一套规范的管理制度；建立一个完整的档案册。统一制订一套规章制度，进一步规范服务中心的管理。二是发挥服务中心的综合功能作用，努力提高整体效应。努力将其发展成为集五保供养、托养寄养、健康娱乐、康复治疗为一体的基层社会福利服务中心，真正发挥养老院综合型、多功能的作用

8.2广西桂林千叟乐园的服务项目有：

1)特级护理(日常生活需要照料,视力、肢体障碍，行动不便,不能主动进食，二便不能自理者,身患多种疾病,患有老年痴呆，言行不能自控，思维功能障碍,带有褥疮（Ⅱ度以上）的老人)：送药、喂食、喂药、翻身、按摩、吸啖、洗澡、衣服随脏随换、室内整洁、定期消毒、空气流通。

2)一级护理(日常生活需要帮助,活动轻度障碍或肢体功能部分丧失,饮食及排便需协助者,思维时有障碍，生活规律时有失常，需他人帮助者)：每半小时巡视病人一次、室内清洁卫生、空气流通、防止交叉感染、送水送饭、送药、必要时喂食、喂药、保持病人的干净、衣服随脏随换、倒大小便。

3)二级护理（老人意识清楚、思维功能及举止言行正常，活动轻度障碍者，在护理员的督促下生活可自理者，衣食、起居等日常生活 24

护理需提供部分服务者）：每小时巡视病房一次、室内空气流通、整洁卫生、送水、送饭、送药、清洗衣服、随脏随换。

4)三级护理（老人意识清楚、思维功能及举止言行正常，无行为能力障碍，生活可自理者，衣食、起居、个人卫生、外出购物等日常生活不需提供服务者）：给老人一些扶助性照顾、帮助老人换衣被等、注意老人饮食、睡眠情况、督促老人定期洗澡换衣服、督促老人参加集体活动和功能锻炼、督促老人养成良好的卫生习惯。

5）康体健身训练、秧歌舞蹈排练、老年才艺辅导。

8.3医疗标准：广西桂林千叟乐园入园老人的医疗标准按老人健康需要而定，有急症、老年重病、病危者必须转到北海市人民医院或者家属指定的医院，并办理离园结算手续，患者康复出院可在返本园。在本园治疗本园一律不另收取诊治费，只收取药品器具费（含输液、输氧、输氨基酸、引流、透析、拔火罐、针灸、注射、服中西药物）的，并一律支付现金（在医疗押金信用卡中扣除，并给税务发票以便医保报销）。

8.4饮食服务标准：

入园老人无论消费水平如何，一律按同一饮食标准执行，因为老人健康需要的膳食是一样的，为善待每一位入园老人，饮食标准必须保证，包括：热量、蛋白质、脂肪、膳食纤维、口感、口味、盐分、糖分，由配餐专家制定循环食谱，厨房精心制作，送餐、分餐保温包洁，炊具餐具消毒除菌。

人均每日伙食费20元，含水果、牛奶、下午茶点、生日庆典。特护老人、留医老人的饮食、饮料由医生决定，其费用在医疗费中算账，同时减少正常伙食费。

9.劳动保护与安全卫生

9.1 编制依据及标准：国家有关劳动保护与安全卫生法律法规。

9.2 项目区的自然危害因素及主要防范措施：

1)地震项目所在地的地震烈度为8度，本项目的建筑物均按8度设防考虑主要潜在的不安全因素，主要设备采用地脚螺栓与基础固定连接，电气设计中电力变压器采用加固措施防止地震造成损失。

2)雷击项目区建筑物按规范采用避雷带防止雷击。

3)气温县地处西北内陆，是典型的大陆性气候，其特点是雨水稀少，干旱多风沙，日照充足，无霜期短，蒸发量大，气温较低，温差大。全年平均气温18.9℃，1月平均低气温15.6℃，8月平均高气温23℃。

夏季采用的防暑措施为：门诊部、康复中心、公寓均设中央空调；浴室、食堂采用相应的通风设施；为了防止冬季低温带来的危害，管道也采取必要的保温措施。

9.3 管理过程中主要危害因素及防治措施

1)主要潜在的不安全因素:

1)火灾：电气设备的短路、过载、接触不良、摩擦等可能引起的火灾。

2)触电：公用工程的各类机电设备、控制屏电气设备均有触电的危险。

准备采取的防范及安全措施主要有：

1）“安全生产，重在预防”首先体现认真贯彻“三同时”原则，即安全技术和“三废”治理措施应与主体工程同时设计、同时施工、同时投产，决不能让不符合安全、卫生要求的设备运行。

2）“安全生产，重在预防”还体现在狠抓安全生产的基础工作，开展各种形式的安全教育，进行定期的安全技术考核，加强安全防范技术措施管理规定。

3）所有的电气设备，不带电的金属外壳均采用接地保护。

4）照明配电箱采用漏电保护自动开关，检查照明事故采用36v安全电压。

1.劳动保护与安全卫生

10.1 编制依据及标准

国家有关劳动保护与安全卫生法律法规。

10.2 项目区的自然危害因素及主要防范措施

1)地震项目所在地的地震烈度为8度，本项目的建筑物均按8度设防考虑主要潜在的不安全因素，主要设备采用地脚螺栓与基础固定连接，电气设计中电力变压器采用加固措施防止地震造成损失。

2)雷击项目区建筑物按规范采用避雷带防止雷击。

3)地处西南沿海，是典型的海洋季风性气候，其特点是雨水多，湿度大，日照充足，无霜期短，气温较高，温差小。全年平均气温22.4℃，极端最低气温2.9℃，极端最高气温36.2℃。

夏季采用的防暑措施为：门诊部、康复中心、会所公寓均设集中控调；食堂采用相应的通风设施；为了防止冬季低温湿冷带来的危害，进行抽湿和送暖风干燥室内空气。

10.3 管理过程中主要危害因素及防治措施:

1)主要潜在的不安全因素

①火灾：电气设备的短路、过载、接触不良、摩擦等可能引起的火灾。

②触电：公用工程的各类机电设备、控制屏电气设备均有触电的危险。

2)防范及安全措施

①“安全生产，重在预防”首先体现认真贯彻“三同时”原则，即安全技术和“三废”治理措施应与主体工程同时设计、同时施工、同时投产，决不能让不符合安全、卫生要求的设备运行。

②“安全生产，重在预防”还体现在狠抓安全生产的基础工作，开展各种形式的安全教育，进行定期的安全技术考核，加强安全防范技术措施管理规定。

③所有的电气设备，不带电的金属外壳均采用接地保护。

④照明配电箱采用漏电保护自动开关，采用36v安全电压。

11.投资概算及资金来源

11.1 投资估算编制的原则和依据

1)《建设项目的可行性研究投资估算编制办法》

2)《工程建设其它费用编制规定》

3)各专业估算指标，参照类似工程，结合本项目实际调整

4）工程三类企业标准取费

5)投资估算执行工程造价信息2009年第四季度桂林市材料价格

6)本估算“其它费用”执行自治区物价局发布的价格标准

7）本估算考虑了1年内市场价格波动、涨价等动态因素

11.2 建设投资估算(具体详见投资估算表)

项目概算总投资14480万元，其中: 土地购置 3500万元

围堰、场地平整及道路200万元 建筑工程7230万元 生活设备 400万元，其中：

a)床、床头柜和一人一格的衣橱，约计800元×1000=80万元 b)床上用品700×1000=70万元 c)沙发椅2个200×700=14万元 d)电视每房间一个2000×700=140 e)活动室设施家庭影院18套（每层1套），麻将桌32个，健身器材32件，扶手椅300个，饭桌90张，饮水机18个，预算约 79万元。

f)餐饮设施：灶具6套，炊具100件，餐具1000套，消毒柜18个，冰箱18台，总控制在10万元。

g)私人洗衣设备36套，预算7万元。医疗康复设备 2000万元 休闲娱乐设施 300万元

交通设备 600万元（观光大巴4部，观光渡船2艘，急救车1部，采购车1部，小轿车2部）

广告宣传50万元

流动资金及预备费200万元

11.3 建设年限：2011-2012年

11.4 资金来源：

1）企业自筹14250万元； 2）政府补助：230万元；

12.项目管理及保障措施

为确保该项目顺利实施并如期发挥投资效益，桂林市将采取切实有效的保障措施。

12.1加强领导，确保工程顺利实施

我公司组建专门的经营管理班子，配合投资方的代表做好项目实施、管理等工作。

12.2加强项目管理，确保工程质量

项目建设严格按照基本建设程序要求，实行项目法人责任制、招

投标制、工程监理制和合同制“四制”管理，积极推行工程建设公示制。投资方指定的财务总监和监事长监督公司严格按照董事会批准的建设内容和要求组织实施，严禁擅自扩大建设规模，变更建设内容，提高建设标准，严格项目计划管理。工程建设期间，各相关部门（单位）定期或不定期深入施工现场督查项目实施情况，协调解决工程建设中存在的问题；同时，督促项目建设单位进一步加强内部管理，全力作好资料收集整理、工程施工质量内部自查等日常性具体工作，力促项目实施步入规范化管理轨道。严格项目资金使用管理，项目资金实行专款专用，坚决杜绝挪作它用，按合同、按进度及时拨付，聘请会计师事务所进行审计工作，提交审计报告送董事会审查，确保建设资金的有效使用。

12.3严格验收，确保工程效益

工程完成后，公司建设领导小组各成员单位平时检查情况，首先由施工单位自验，并完成竣工报告、竣工图纸和财务决算报告等竣工资料，写出书面验收申请报告并上报项目实施领导小组，领导小组组织有关部门进行初验，初验合格后将初验报告呈报公司董事会终验，终验合格后方可交付使用。

13.财务分析 13.1项目收益

本项目总均估算总收入为2233万元。

13.1.1入园人数：经常性留园的人数按额定1000人的九成计算，31

为900人，其中高端消费者占50%，中等消费者占30%，一般消费者占20%。

13.1.2消费水平：本项目设立三个层次的消费水平，是为应对不同消费阶层的需求差别，按相应水平收取入园费用。

13.1.3 住宿费收入，年均1774万元：

1）高端消费单人套房（1F1T1W1C）500套，开房率90%，即146000套日，每套收费60元/日，年收费986万元；

2）中等消费单人房（1F1W）300套，开房率90%，即87600套日，每套收费40元/日，年收费394万元；

3)一般消费双人房（1F1W）200套，开房率90%，即116800人日，每人收费30元/日，年收费394万元。

本乐园采取人性化入住，老年夫妇应尽量住双人房。男女单身老人自愿结合的，经家属同意可以安排非婚同居，以便互相照顾，互相籍慰，增加生活乐趣和生活质量，延长老人寿命。

以上均不另收取照明、空调、水、卫生清洁费。13.1.4护理费收入，年均262万元：

1）特级护理老人占10%，每日收费20元[桂价（2004）493号，下同]，年收入65万元；

2）一级护理老人占20%，每日收费16元，年收入105万元； 3）二级护理老人占20%，每日收费10元，年收入66万元； 4）三级护理老人占10%，每日收费8元，年收入26万元。13.1.5饮食服务收入，按伙食费的30%计算，年均197万元。

13.2.项目成本

本项目估算年均总成本1328万元。

13.2.1固定成本：本项目固定成本1312万元，其中

折旧费按20年分摊总投资10500万元计算，年均525万元，广告宣传费50万元，100人职工年均工资、保险、住房基金、基金支出300万元，电力支出153万元，生活用水24万元，车船燃料50万元，1102 大修理费210万元，13.2.2变动成本：本项目变动成本主要是卧具清洗、更换成本，按每人年均200元计算，需要16万元。

13.3项目税金

本项目年均应缴税金112万元。

13.3.1营业税金，按营业收入的5%计征，年均缴纳112万元； 13.3.2所得税，按国家政策，免征企业所得税。13.4税后利润

本项目年均税后利润为营业收入扣除总成本和税金后的剩余，计793万元。

13.5投资回收

本项目业主投资额为14250，其回收途径有以下几个方面： 1）入园老人家属为老人缴纳一次性购置费用，高端消费老人每

人交纳15000元（参照广州慈心颐和园养老院标准），中等消费老人每人交纳10000元，一般消费老人交纳7000元，按入住老人招募数量和预期结构，每批可回收设施投资1071万元；按每五年轮换一批老人，20年内可回收4284万元。

2）从利润回收793万元，相当于剩余投资额9966万元（14250万元-4284万元）的7.96%；

2）从折旧回收525万元，相当于投资额的5%； 合计年轻呢回收额相当于剩余投资额的12.96%。13.6盈亏平衡点分析

当项目税后总收入与总成本相同时，其入园老人数量是盈亏平衡点。计算结果是：

当税后收入为1328万元时，其总收入水平是1398万元，相当于预算收入的63%，按入园老人消费水平比例构成5：3：2的比例，当有284位高端消费老人、170位中等消费老人、113位一般消费老人入园时，本项目没有亏损，即我们应努力把招募人数做到567人，那时，仅靠固定成本中的折旧费收入，也能在20年后重置本乐园。

14.研究结论

广西桂林千叟乐园项目总投资14480万元，其中企业自筹投资14250万元，政府补助230万元，利用入园老人缴纳的一次购置费4批共可回收4284万元。年营业收入2233万元，年成本1328万元，年税金112万元，年利润793万元，投资利润率7.96%，可见本项目是一个典型的社会福利性项目，其投资回收期长达12.6年。即使加

上每年提取的折旧，投资回收期也有7.56年。正因为如此，政府才给予此类项目以较大的补贴（相当于每人补贴2556元），并免除所得税。如果项目经营得好，入园老人超过项目盈亏平衡的567位老人，就能实现项目的经济目标。