关于房地产开发的论文

关于房地产开发的论文（共11篇）

1.关于房地产开发的论文 篇一

一、房地产开发管理存在的问题

如今，房地产经济已成为国内经济发展的支柱产业之一，然而在其快速发展过程中，房地产开发管理仍存在一些问题。具体表现有以下四个方面：

（一）项目开发前期调研不足。

目前，国内的房地产开发商在项目开发前不能深入调研，项目设计、论证缺乏可靠信息支撑，直接导致一系列问题的出现，如户型单一、成本过高，严重影响了房地产项目的销售，直接损害了开发商的利益。

（二）涉及房地产开发管理的体制体系不健全。

房地产开发商在开发项目过程中，一味照搬项目管理模式，缺乏理性理解与思考，不能有效地与房地产开发项目有机结合。事前管理与事中管理不能紧密联系，导致了项目施工进度、资金等方面的失控，项目开发偏离了预期的目标与价值。

（三）物业售后服务意识、质量差。

物业管理质量是居民在购买房地产项目时考虑的重要因素之一。与此不相适应的是，我国许多房地产开发商的物业与售后服务意识、质量较差，尤其对于已经交付的房子存在的问题不能予以及时解决，为房地产开发商与居民之间埋下了矛盾的根源，严重影响了房地产开发商的信誉。

（四）监理、设计等制度不规范。

如今，监理单位与设计单位联系的脱节问题，导致施工过程中出现大量问题，在造成管理混乱的同时，严重影响了工期，制约了房地产行业的规范化运行、发展。

二、房地产开发管理的重点工作与对策

房地产开发管理的运用在房地产开发过程中已经取得了一些成绩，但是在实际应用过程中仍呈现出一些问题。结合国内房地产经济普遍存在的问题，借鉴一些大型房地产开发企业的经验，要从根本上解决房地产开发过程中的管理问题，应从以下几个方面着手：

（一）注重、加强项目开发前的规划和管理。

我国房地产开发企业存在的一个普遍问题是缺乏项目开发前期的深入调研和可行性论证、研究问题。是以全面提升房地产开发管理的质量和水平，加强项目开发前期的管理至关重要。项目开发前期管理主要包括规划、设计两个阶段。规划阶段要深入市场做调研，为投资决策提供可靠的信息，将风险控制在一定范围之内;设计阶段要遵循以市场需求为根本出发点的原则，综合考虑生态经济、安全施工、项目性能等因素，协调规划各方面因素，科学、规范设计，避免因设计不合理造成的浪费。此外，房地产开发商要与设计单位加强沟通，及时协调解决设计过程中遇到的问题，做到弹性管理，保证设计合理、全面、准确，实现事前管理与事中管理的一致性，竭力将项目打造成民心工程、安全工程、品牌工程。

（二）注重、加强房地产开发项目质量的控制与管理。

投资数额较大是房地产投资的一大特点，人们对房地产项目的性价比、质量、物业管理等考虑较多。其中，质量的合格与否是居民考虑的最基本问题。这要求房地产开发商在开发过程中，要严格按照国家标准、行业标准，加强材料、施工等各方面的控制和管理，高标准完成房地产项目建设。此外，房地产开发商要对开发项目的基础设施质量管理负责，对于居民提出的问题以及房地产项目出现的问题，及时研究解决，以总结经验，为下一个项目设计、施工提出合理化建议和措施。

（三）提升、完善房地产开发项目的成本管理。

现今，房地产开发商竞争中，价格是重要因素之一。是以房地产开发商在项目开发时必须建立全面、完善的项目成本管理方案，严格控制房地产开发项目的成本。确定完善的成本管理，要做到：第一，规划阶段在调研的基础上，精准确定项目评估，以严格控制成本、利润等，用最低的成本获取最优的质量和最大的利润;第二，项目施工阶段要引入更多的竞争企业进入，严格招标，控制施工成本;第三，项目开发过程中要建立分明的奖惩制度。采取奖惩制度，重要的是做好现场签证管理。做到严格控制成本管理，可以从根本上解决浪费的问题，提高房地产开发商的价格优势和综合竞争力。

（四）严格控制房地产开发项目的风险管理。

房地产投资周期较长，因此，严格控制房地产开发项目的风险管理十分重要。日前，我国的房地产开发商规避风险的方法主要有两个，一是签订合同，明确甲方和乙方各自需要承担的责任，以减少隐蔽的损失;二是保险管理，即将一部分不可抗拒因素造成的风险转移给保险公司，在一定程度上降低了房地产开发商的风险和成本。严格控制房地产开发项目的风险管理，客观上减少了房地产开发商的损失，提高了房地产开发项目的竞争力。

三、结语

随着经济发展、人民生活水平的提高，人们对居住环境要求逐渐提高。为满足居民的居住要求，房地产开发商必须充分重视项目开发管理的重要作用，以先进、现代的项目管理体系管理房地产开发过程，保证房地产开发项目的质量，提高房地产开发项目的综合竞争力，保障房地产开发商的经济效益。

参考文献

[1]董颖, 王福亮.房地产开发企业工程管理问题浅析[J].科技创新导报, 2009 (32) :123-124.

[2]王晓鵾.房地产开发企业工程管理问题浅析[J].山西建筑, 2010 (29) :174-175.

2.关于房地产开发的论文 篇二

1. 分类

按照停车场所建造方式的不同，停车场所主要分为以下几类：

1.1单独建造的地上停车场所

指建造于地上，独立存在，不依附其他建筑物的停车场所。

1.2利用地下基础设施形成的停车场

第一种是非人防地下车位：根据《物权法》及法律规定，项目建筑工程规划许可证标识的不属于人防设施的地上或地下面积。由开发商投资修建的地下车位，开发商可享有占用、使用、收益和处分的权利。第二种是利用人防设施形成的停车场所，项目建筑工程规划许可证标识的属于人防面积的，该人防地下面积的权属单位为政府或市、县(区)人防办公室。开发商在和平时期有管理和使用的权利，但没有出售的权利。利用人防设施形成的停车场所是房地产开发行业内比较常见的停车场所类型。因為根据《人防法》的相关规定，房开企业建造房屋的时候根据面积必须建造相应的人防。这部分人防设施的开发成本较高，因此将人防设施改造成地下停车场所是房地产开发企业的常见选择。

2. 对不同类别停车场所的会计核算和税务处理

2.1单独建造的地上停车场所的会计和税务处理

房地产开发企业建造单独建造的停车场所过程中发生的各项费用，应直接计入或分配计入停车场所。出租停车场所时，应与承租方签订租赁合同或协议，

税务处理方面，房地产开发企业销售停车场所，应交纳土地增值税、印花税和企业所得税。房地产开发企业出租停车场所，取得的租金应作为应纳税所得额，交纳房产税、营业税和企业所得税。

2.2利用地下基础设施形成的停车场所的会计和税务处理

2.2.1会计处理

第一种情形，停车场在小区房屋销售时未按公建面积公摊，停车场的房屋所有权（俗称产权）应归开发商所有。开发商有权对业主出售，此时开发商与业主签订的车位使用权转让合同是合法有效的，应得到法律保护。其性质属于营利性的公共配套设施，根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发［2009］31号文第十七条第二款：“属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。”因此，作为营利性配套设施的地下车库，成本应单独核算开发成本，将其归集至开发成本-公共配套设施（地下车库）之中，完工后结转至开发产品-地下车库之中。

第二情形，如果开发商在销售小区房屋时已将地下车库按公建面积分摊给了全体小区业主，从法律上讲，该停车场的产权应归全体业主所有，开发商无权与个别业主签订停车场车位使用权转让协议，实务中所签订的协议也应归于无效。该地下车库性质属于非营利性的公共配套设施。开发商无权对该地下车库进行处置取得收益。根据国税发［2009］31号文第十七条第一款“属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠送与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。”因此其建造成本归集在开发成本-公共配套设施费，最后分摊至可售面积成本之中。因此对于非营利性的公共配套设施性质的地下车库，开发商无权与业主单独签订停车场车位使用权转让或租赁协议，实务中所签订的协议也应归于无效。如果小区业主需要购买或租赁该停车位使用权的话，应与小区业主委员会或经业主委员会授权委托的物业管理公司签订停车位使用权转让或租赁协议，在这种情况下，只有全体业主有权处分该地下停车场车位的使用权，其转让停车位使用权或租赁收入也应归全体业主所有。

第三种情形，地下停车场是由人防工程改建的，尽管该面积未分摊给全体业主，开发商也无权出售。开发商在交纳相应的地下人防设施使用费后，可以获得地下人防车库的相应收益权。但其地下人防设施归属国家，故不存在销售产权行为。

第四种情形，对于随商品房销售转让车位使用权（买房送车位使用权）的情况，开发商与业主签订商品房销售合同，同时签订车位使用权转让协议，地下车位与商品房捆绑，其车位使用权转让相关价款实际已包含在房屋总价中，发生的可以理解为销售不动产行为，统一开具销售不动产发票。

2.2.2税务处理

A对外出租的税务处理：

地下车库对外出租，直接作为租赁，开具租赁业发票。其涉税要点主要为

（1）地下车位只能出租不能出售地下车位经核实原属“人防工程”，但国家有相关规定"“人防工程”的地下车库，所有权归国家所有，既不计入公用建筑面积，也不得出售产权，但可出租车位，收入归投资人所有。

（2）租赁期限不得超过20年。根据我国《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。”也就是说，法律只能保护您对这个车库拥有20年的租赁使用权，超过20年的，法律不予保护。

（3）明确约定租金及其支付方式

所涉及到的主要税种为：

营业税及附加：按租赁业5.6%交纳。根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此营业税额以预收金额为计算基数，而非财务上分期确认收入分期预提交纳营业税。

企业所得税：根据《中华人民共和国所得税法实施条例》第十九条 企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。以收到的租金全额作为收入计征所得税，而非按会计处理分摊至各期确认收入计征所得税。

土地增值税：因未发生权属转移，不涉及土地增值税。

房产税：根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税［2005］181号）规定，已出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑相关规定计征房产税。即出租部分按租金收入的12%计征房产税。

土地使用税：根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）第四条规定，“关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题：对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。”需要注意的是，如果不是单独建造的地下车库，而是与地上房屋建筑物连在一起，则其地上和地下建筑物所占的同一宗地只能缴纳一次土地使用税，不重复征税。

印花税：租赁收入的千分之一。

B对外出售的财税处理：

对外出售的地下车库应作为销售不动产处理，开具销售不动产发票。在符合收入确认条件时，确认主营业务收入，同时结转开发产品--地下车库相关金额至主营业务成本。

其涉及到的主要税种为：

营业税及附加：按销售不动产计征营业税及附加。纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。但纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；按成本利润率来计算价格。（成本利润率由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定）

土地增值税：单独确认收入及增值额，按非普通住宅计征土地增值税。

企业所得税：税率为25%，与销售住宅所得税处理相同。

房产税：与住宅等开发产品类似，已销售的车库不交房产税。

土地使用税：产权已转移部分，不交土地使用税。

印花税：以销售额为依据，按销售不动产税率万分之五申报。

C自用的地下车库财税处理：

自用的具有产权的地下车库，其处理应同房开企业自用开发产品相同，在自用时将开发产品--地下车库转为固定资产，并计提折旧。自用部分按财税［2005］181号相关规定，对自用部分房产计征房产税。土地使用税同出租处理相同，单独建造的地下车库应按应征税款的50%申报城镇土地使用税。不涉及其他税种。

营业税及附加：按销售不动产交纳营业税及附加。

土地增值税：房开企业与购房人签订销售合同，并签订转让地下车位使用权协议，约定将上述地下车位的使用权赠送给购房人，附赠的车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入，因车位使用权价款包含在商品房总价之中，其土地增值税已在所销售的商品房中体现。

所得税：其收入并入房屋销售总价，成本已分摊至可售面积成本，其所得税与销售商品房性质一样。

房产税：开发商随房销售，同时与业主签订转让车位使用权合同，则应视同销售车位，不再征收房产税。

土地使用税：开发商随房销售，同时与业主签订转让车位使用權合同，则应视同销售车位，不交土地使用税。

印花税：其价款已包含至商品房价款之中，印花税已按销售不动产万分之五交纳。

需要注意的是，实际工作中会出现房开企业建造的地下人防设施面积超过按项目建筑面积实际应建造的面积，对于超过地下人防设施实际面积部分的地下车库，是可以办理产权证明的。房开企业也有权进行出售、出租或自用。

房地产行业近年来呈现出如火如荼的发展态势，在成为国家经济收入重要来源的同时也带来了许多会计核算及税务处理上新的课题。因此，房开企业应在新会计准则及国家税法的指导下进一步完善现有工作，使财税处理迈上新的台阶，跟上经济形势的发展。

3.关于房地产开发的论文 篇三

内建房[2012]135号

各盟市住房和城乡建设局(委)、房管局：

为了规范房地产开发企业经营行为，维护房地产市场的良好秩序，根据国务院、自治区《城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，我厅定于2012年4月16日至7月底对全区四级以上(包括四级)房地产开发企业进行资质年检，现将年检具体事项通知如下：

一、资质年检需提交的材料

(一)经盟市房地产开发行政主管部门初检的资质年检申报表(一式三份)；(二)企业《资质证书》正副本；

(三)企业营业执照副本原件(盟市房地产主管部门审核是否有变更，不做上报材料)。

二、重点检查内容

(一)企业信息系统操作员和售楼员配备情况

各资质等级房地产开发企业是否按照规定配备了相应数量的持有岗位证书的信息系统操作员和售楼员。

(二)严格检查房地产开发企业2011填报的《项目手册》填报情况

1．企业所有开发项目是否办理了项目手册并定期报送当地房地产行政主管部门进行核验，是否通过“房地产开发项目手册管理系统”定期按时上报；

2．是否如实填写项目手册，有无漏报、瞒报等弄虚作假行为； 3．填报数据是否准确，有无离奇数据。(三)是否通过网上售房系统销售所有商品房屋 1．有无在网外签订纸质合同销售商品房屋行为；

2．有无先签订纸质合同销售商品房屋，然后集中进行网上补签的行为。

(四)通过建设清欠行政管理部门提供的房地产开发企业拖欠工程款相关文件检查以下内容： 1．在建项目中，是否按照合同约定根据工程进度拨付工程款； 2．已竣工项目中，有无因开发企业原因长期未结算；

3．已竣工并结算的项目，有无拖欠工程款行为，如有，是否与建筑施工企业订立还款协议并履行。凡竣工已结算但尚未足额支付施工企业工程款的房地产开发项目，应于2012年上半年付清全部工程款。否则，不予批准新开发建设项目，在资质年检中给予降低资质等级或注销资质处理。(五)通过信用档案检查以下内容：(根据投诉情况进行审查)

1.有无擅自变更房地产开发项目规划设计方案，侵害购房者合法权益的行为； 2.有无未取得预售许可擅自预售商品房行为； 3.有无一房多售行为；

4.企业有无商品房销售面积不足问题； 5.企业有无虚假和不规范广告行为； 6.合同使用、订立和履行情况；

7.是否有对企业的集体投诉，责任是否应由开发企业承担； 8.有无擅自交付使用未经验收或验收不合格房屋行为；

9.是否按照规定发放住宅质量保证书和住宅使用说明书，有无不按保证书承诺条款承担保修责任行为。

三、实行网上年检制度 为了提高工作效率和管理水平，充分发挥房地产市场信息系统的应有作用，今年房地产开发企业资质年检将使用“内蒙古自治区房地产企业信息管理平台2.0”进行申报和年检，参加年检的四级以上房地产开发企业全部实行网上在线申报，各级房地产行政主管部门进行在线审查，并重点审查《项目手册》申报内容、是否进行网上售房、系统操作员和售楼员持证上岗情况。

内蒙古自治区房地产企业信息管理平台将于2012年 4月13日—2012年4月15日进行系统升级，为保证数据完整性，以上时间旧平台将停止使用，请各盟市房地产主管部门于2012年 4月10日前完成以下事项：

(一)2012年4月16日正式启用“内蒙古自治区房地产企业信息管理平台2.0”，各类房地产资质申报请使用此平台。

(二)从文件下发之日起至2012年4月15日停止除资质变更外其他各类房地产企业资质申报，包括各类房地产企业资质新设立、升级、延续、年检。

(三)所有处于审批流程中的资质申请于2012年4月10日前在旧资质管理平台上完成审核，并上报自治区住房和城乡建设厅。

(四)请各盟市房地产主管部门于2012年4月12日前上报所辖房地产企业的所属旗县、首次取得资质时间以及法人代码。补报文档已下发，请填写好后原文挡交回。

(五)人员重复使用、操作员和售楼员重复使用、操作员和售楼员信息与考试系统不符、有变更未审批结束的企业暂不导入“内蒙古自治区房地产企业信息管理平台2.0”。重复名单已下发，请在旧资质系统进行变更，确保信息无误并上报自治区住房和城乡建设厅后进行单独导入。2012年4月16日起旧资质系统变更

企业请登录：http://58.18.163.72 /aptitude/defult.jsp 管理部门请登录：http://58.18.163.72 /aptitude/index.jsp

(六)已导入“内蒙古自治区房地产企业信息管理平台2.0”的企业请在新资质系统做各类资质的申报，旧资质系统的任何资质申报将无效。

(七)2011资质年检将使用身份证扫描仪，请各盟市房地产主管部门于企业年检前到“内蒙古自治区房地产企业信息管理平台2.0”企业基础信息中扫描各企业人员身份证。

(八)自治区住房和城乡建设厅将不受理人员信息中无身份证号企业的任何资质申报。

(九)定于2012年4月6日进行各盟市房地产主管部门培训并下发各盟市房地产主管部门管理人员用户名及密码。

(十)操作员的用户名及密码已更改，请各位操作员登录平台之前，向盟市主管部门咨询操作员的用户名及密码。

(十一)企业用户使用本企业的法人代码作为企业用户名，密码请咨询盟市主管部门。企业用户可查看本企业基础信息、项目手册、资质申报等信息，并可做操作员变更申请。请各企业法定代表人及时登录平台修改密码。

“内蒙古自治区房地产开发企业资质管理系统”和“内蒙古自治区房地产开发项目手册管理系统”的操作手册可从“内蒙古自治区住宅与房地产网”下载中心的网站资料里下载。

四、其他事项

(一)无系统操作员、售楼员或相关信息不全的房地产开发企业应当在申报资质年检前，通过申请变更企业基本信息方式，将本企业持有岗位证书信息系统操作员和售楼员的姓名、学历、专业、工作简历、身份证号码、岗位证书号码和照片等内容录入房地产企业资质管理系统，完善系统中持证上岗信息。(二)各房地产开发企业应当在5月31日前将2011资质年检申报表及通过房地产企业资质管理系统将资质年检材料报送盟市房地产主管部门。

(三)各盟市房地产主管部门，应当于6月30日前将本地区房地产开发企业的2011资质年检申报表，通过内蒙古自治区房地产开发企业资质管理系统上报至自治区建设厅；同时将本地区房地产开发企业的纸质年检申报材料报送自治区建设厅住宅与房地产业处。(四)各盟市房地产主管部门在资质年检情况的报告中，应当列出未参加年检企业名单以及建议注销资质企业名单和注销详细原因。

(五)各盟市房地产主管部门应及时通知本地区所有房地产开发企业按时参加资质年检，严格按照规定时间上报年检材料。企业超过规定时间上报年检材料的，一律不予受理，按照未参加资质年检处理。资质年检不合格和未参加资质年检的企业，一律注销资质证书。资质年检期间，不再受理申请新设立和资质升级企业材料，只受理企业信息变更申请和年检申报材料。

联 系 人：陆宇、吕明伟、张红叶

联系电话：0471－6946850、6610525

内蒙古自治区住房和城乡建设厅

二〇一二年三月二十三日

关于召开内蒙古自治区房地产企业信息 管理系统2.0版本启用协调会的通知

内建房函[2012]159号

各盟市住房和城乡建设局(委)、房管局：

自治区住房和城乡建设厅将于近期在内蒙古新城宾馆召开“内蒙古自治区房地产企业信息管理系统2.0”版本启用协调会。现将有关事项通知如下：

一、会议内容：

1.布置2011房地产开发、物业管理、房地产估价企业资质年检工作。

2.介绍“内蒙古自治区房地产企业信息管理系统2.0”版本各盟市主管部门使用说明及有关要求。

3.“内蒙古自治区房地产企业信息管理系统2.0”版本操作员使用简介。4.讲解系统升级后各资质申报流程。5.讲解系统升级后项目手册申报流程。6.讲解身份证读卡器使用说明。

7.下发各盟市主管部门管理用户的用户名、密码。

8.下发各盟市主管部门所管理的企业用户及操作员用户名、密码。

二、参加会议人员：

各盟市房地产开发企业、物业服务企业、房地产估价机构资质管理科室负责人及内蒙古自治区房地产企业信息管理平台2.0系统的盟市业务受理、审核人员。

三、会议时间和地点：

会议定于4月6日在内蒙古新城宾馆召开，会期一天。4月5日在新城宾馆新宾楼0202房间报到。

四、其他事项：

请各盟市房地产主管部门于3月30日前将参加会议人员名单传真报至自治区住房和城乡建设厅住宅与房地产业处（见附件）。

联系人：赵文宗

固定电话: 0471－6610525（传真）

4.关于房地产开发的论文 篇四

作的通知》的通知

2009-09-01 京建开〔2009〕542号

各区、县建委，开发区建设局，各房地产开发企业：

现将住房和城乡建设部《关于完善房地产开发企业一级资质核定工作的通知》（建房〔2009〕101号）转发给你们，请认真贯彻执行，并就实施中的具体问题通知如下：

一、北京市住房和城乡建设委员会（以下简称市住房城乡建设委）负责房地产开发企业一级资质审查工作，各区、县建委负责房地产开发企业一级资质受理工作。

二、严格做好一级资质企业受理工作。各区、县建委要切实负起责任，严格审查，重点做好以下工作：

（一）规范企业申报材料。按照住房和城乡建设部《关于完善房地产开发企业一级资质核定工作的通知》（建房[2009]101号）附件《房地产开发企业一级资质申报材料目录及要求》的有关要求，认真核验企业材料，凡是材料提交复印件的，都要核对原件，并在复印件上加盖“经核对与原件相符”的行政许可专用核验章，确保材料齐全、清晰、有效、规范。对于不符合要求的，不予受理。

（二）明确受理意见。按照资质管理规定的要求，对企业申报材料是否真实、是否符合法定条件等进行审查，明确提出同意或者不同意的意见，并在《房地产开发企业资质申报表》中注明。

（三）提高工作效率。严格遵守《行政许可法》规定的期限要求，按时完成受理工作，并及时报市住房城乡建设委。

三、房地产开发企业申报一级资质延续时，应参照一级资质申报的要求提交资料，经区、县建委同意后，在一级资质证书有效期届满50日前向市住房城乡建设委提出延续申请。

四、房地产开发企业一级资质被注销后，如需继续从事房地产开发经营活动,应当及时重新申请核定开发企业资质等级。注销手续办理完毕30日后，仍未重新核定资质等级的,市和区、县建设行政主管部门将视其为无资质经营,依法给予行政处罚。

特此通知。关于完善房地产开发企业一级资质核定工作的通知

建房[2009]101号 各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市建委（房地局）：

为进一步落实中央关于规范行政许可行为的精神，严格房地产市场准入，结合《关于建设部机关直接实施的行政许可事项有关规定和内容的公告》（建设部公告278号，以下简称278号公告）实施以来的有关情况，现就完善房地产开发企业一级资质核定行政许可工作的有关事项通知如下：

一、严格做好一级资质企业初审工作

根据《房地产开发企业资质管理规定》（建设部令第77号），房地产开发企业一级资质由省、自治区、直辖市人民政府住房和城乡建设（房地产）行政主管部门（以下简称省级主管部门）初审。省级主管部门要切实负起责任，严格审查，重点做好以下工作：

（一）规范申报材料。按照资质申报的有关要求，认真核验企业申报材料，确保材料齐备、清晰、有效、规范。对于不符合要求的，不予受理。

（二）明确初审意见。按照资质管理规定的要求，认真履行初审职责，对申报材料是否真实、是否符合法定条件等进行审查，明确提出同意或者不同意的初审意见，并在《房地产开发企业资质申报表》中注明。不同意的，应说明原因；有特殊事项的，需专函说明。

（三）提高工作效率。严格遵守《行政许可法》规定的期限要求，按时完成初审工作，并及时报住房和城乡建设部。

二、调整和规范申报事项

（一）关于一级资质申报。在278号公告基础上，对申报材料作如下调整（调整后的具体材料目录及要求见附件）：

1.将提交原资质等级证书副本原件，调整为提交资质等级证书正、副本复印件，原件在领取新证时提交。

2.增加已竣工项目和在建项目的有关证明材料。

3.规范材料复印件盖章。提交材料复印件的，应当经过核验并盖章。根据具体材料和各地实际情况，可选择下列方式之一盖章：

（1）由政府部门核发的许可、备案材料，加盖相应部门公章或业务专用章；由政府部门出具的文件，加盖相应部门公章；由社会机构出具的材料，加盖该机构公章；企业内部的文件资料，加盖企业公章。（2）省级主管部门核验材料后，在复印件上加盖“经核对与原件相符”的行政许可专用核验章。（3）地方城建档案管理机构在对相关存档资料核验无误后，在复印件上加盖该机构公章或查档业务专用章。

复印件盖章位置原则上应在原盖章位置附近，盖章要清晰。复印材料不得涂改，原件确有涂改的，复印件要在原涂改位置加盖相应印章。

（二）关于一级资质延续。房地产开发企业申报资质延续时，应参照一级资质申报的要求提交资料，经省级主管部门初审后，在一级资质证书有效期届满30日前向住房和城乡建设部提出延续申请。在有效期届满前未提出延续申请的，住房和城乡建设部不再受理延续申请，并依据《行政许可法》第七十条的规定办理一级资质行政许可注销手续。

（三）关于一级资质变更。因企业名称、法定代表人、注册资本等资质登记事项发生变更而申请资质变更的，房地产开发企业应当根据具体变更事项提交资质证书、企业法人营业执照副本、公司章程、股东会决议、拟变更事项的证明文件等材料，经省级主管部门初审后报住房和城乡建设部。有关申请材料的具体内容和要求参见住房和城乡建设部网（http://）上公示的企业资质变更受理审核内容清单，资质证书提交和材料盖章的要求参照前述关于一级资质申报的规定。

三、加强一级资质企业管理

（一）加强动态监管。加强对一级资质企业开发项目的全过程监管，特别是在《房地产开发项目手册》报送、商品房预（销）售合同联机备案、预售款监管、信用档案建立等方面，要发挥一级资质企业的示范带头作用。对于存在严重违法、违规行为的一级资质企业，省级主管部门要及时查处，并提出有关资质处理意见报住房和城乡建设部。

（二）完善评审信息公开制度。对于一级资质的申报和延续，住房和城乡建设部将及时向社会公示评审结果，对其中审批未通过的附相关原因说明。

（三）严格资质证书管理。各地房地产开发主管部门要加强对房地产开发企业资质证书的管理，严肃查处开发企业涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书等行为。

中华人民共和国住房和城乡建设部

二○○九年六月九日 房地产开发企业一级资质申报材料目录及要求

一、材料目录

（一）房地产开发企业资质申报表

（二）房地产开发企业资质等级证书正、副本复印件

（三）企业法人营业执照副本复印件

（四）公司章程原件或复印件

（五）企业验资报告和上财务报告（附审计报告）原件或复印件

（六）企业法定代表人、高级管理人员的任职文件和身份证的复印件，企业工程技术、财务、统计等业务负责人的任职文件、职称证书（执业资格证书）和身份证的复印件，符合规定数量的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员的劳动合同或社会保险缴纳凭证、职称证书（执业资格证书）和身份证的复印件

（七）近三年房地产开发统计年报基层表复印件

（八）近三年房地产开发项目资料复印件（按项目组卷）：

1.已竣工项目，须提供项目的投资计划批准（备案）文件、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证及建设工程竣工验收备案文件

2.在建项目，按项目实际进度提供项目的投资计划批准（备案）文件、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等文件，并附项目进度说明。

（九）已竣工项目提供《房地产开发项目手册》复印件和《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》（按项目组卷）样本或复印件以及相关执行情况报告；在建项目提供《房地产开发项目手册》复印件（按项目组卷）以及相关执行情况报告。

二、有关要求

（一）申报材料要书写（填写）规范、印鉴齐全、字迹清晰；复印件必须清晰、可辨，不得提交扫描件，必要时可提交原件。

（二）要规范材料复印件盖章。提交材料复印件的，应当经过核验并盖章。根据具体材料和各地实际情况，可选择下列方式之一盖章： 1.由政府部门核发的许可、备案材料，加盖相应部门公章或业务专用章；由政府部门出具的文件，加盖相应部门公章；由社会机构出具的材料，加盖该机构公章；企业内部的文件资料，加盖企业公章。

2.省级主管部门核验材料后，在复印件上加盖“经核对与原件相符”的行政许可专用核验章。省级主管部门核验章参考样式： 经 核 对 与 原 件 相 符

×××省住房和城乡建 设 厅 核 验 章 审核人：×××

3.地方城建档案管理机构在对相关存档资料核对无误后，在复印件上加盖该机构公章或查档业务专用章。

复印件盖章位置原则上应在原盖章位置附近，盖章要清晰。复印材料不得涂改，原件确有涂改的，复印件要在原涂改位置加盖相应印章。

（三）申报材料只需报1套，上报后一律不再退还。请省级主管部门和企业根据需要做好有关材料的备份、存档等工作。

（四）申报材料装订要求：

1.材料目录

（一）项单独放置，不和其他资料合订。

2.综合卷：材料目录

（二）、（三）

（四）、（五）、（六）、（七）项和

（九）项中的《房地产开发项目手册》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的执行情况报告并成综合卷。内容多的，可分册装订，并在封面上注明。

3.业绩卷（项目资料按单个项目组装）：

（1）近3年已竣工项目：材料目录

（八）项中的“1.已竣工项目”资料及

（九）项中的《房地产开发项目手册》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》样本；

（2）在建项目：材料目录

（八）项中的“2.在建项目”资料。

业绩卷的近3年已竣工项目业绩和在建项目业绩分别装订，并在封面上注明。

4.综合卷、业绩卷采用A4纸装订成册，软封面封底，每卷应有标明页码的目录，逐页编写页码。综合卷中技术人员的劳动合同或社会保险交纳凭证、职称证书（执业资格证书）、身份证的复印件等证明材料应按《房地产开发企业资质申报表》中所列企业在册有职称专业人员名单顺序装订。

5.关于房地产开发的论文 篇五

市人民政府：

为切实解决房地产开发项目拖欠工程款及建筑工人工资问题，根据广东省建设厅《转发建设部关于印发〈关于在房地产开发项目中推行工程建设合同担保的若干规定（试行）〉的通知》（粤建管字〔2004〕141号）精神，现就我市在房地产开发项目中建立和实施工程建设合同担保制度提出如下意见：

一、在房地产开发项目中建立和实施工程建设合同担保制度，是运用经济手段解决拖欠工程款及建筑工人工资问题的有效措施，各房地产开发企业、施工企业、各有关单位对此要予以充分认识和高度重视，切实履行各自职责，确保工程建设合同担保制度顺利推行。

二、自2005年2月1日起，我市行政区域范围内的所有房地产开发项目，包括新建、改建、扩建的项目，必须按照建设部《关于印发〈关于在房地产开发项目中推行工程建设合同担保的若干规定（试行）〉的通知》（建市〔2004〕137号）要求，实施投标担保、业主工程款支付担保、承包商履约担保、承包商劳动工资支付担保制度。

三、房地产开发企业、施工企业在申请办理建设工程施工许可证的同时，应当将业主工程款支付担保、承包商履约担保及承包商劳动工资支付担保保函的原件提交核发施工许可证的建设行政主管部门备案审查。房地产开发企业和施工企业须对所提供的保函的真实性负责。

四、各级建设行政主管部门负责对本市的工程建设合同担保进行监督管理，对未提交上述三项保函原件的，或保函内容不符合规定的要求的，视作建设资金不落实，根据《中华人民共和国建筑法》关于施工许可的有关规定，一律不予核发施工许可证。

五、保函的保证人应当是在中华人民共和国境内注册的有资格的银行，保证人出具的保函应当注明编号、联系电话和联系地址，并应当经法定代表人或其委托代理人签字确认。有关保函的示范文本见附件。

六、承包商劳动工资支付担保的受益人是工程建设合同范围内与承包商具有劳动工资关系的所有职员、建筑工人。

七、工程建设合同担保采用保证的方式，保证人提供的保证必须是连带责任保证。在债务人不履行债务时，由担保人代为履行或承担法律责任。

八、业主工程款支付担保和承包商履约担保的担保金额不得低于合同约定的进度款支付比例差额，且最低担保金额不得低于合同金额的10%.承包商劳动工资支付担保的最低担保金额不得低于合同金额的5%.九、工程建设合同担保是强制性的不可撤销担保，除非建设工程因故中止施工并已按规定向建设行政主管部门报告，或被保证人的主合同债务已实际履行完毕，否则，在保函约定的有效期届满之前，保证人、被保证人、受益人不得以任何理由撤销担保。建设工程因故中止施工并按规定向建设行政主管部门报告后撤销担保的，恢复施工前应当按规定重新设保。

十、房地产开发企业及施工企业双方的主合同债务均已实际履行完毕的，可以凭工程竣工验收证明以及双方共同出具的工程款（保修金除外）支付完毕证明，共同到建设行政主管部门取回业主工程款支付担保及承包商履约担保的保函原件，办理撤销担保手续。

工程竣工验收完毕三个月内未发生工资纠纷事件的，或者虽已发生工资纠纷但已解决的，施工企业可以凭工程竣工验收证明文件到建设行政主管部门取回劳动工资支付担保的保函原件，办理撤销担保手续。

十一、工程建设期间发生索赔的，索赔方可凭索赔文件副本到建设行政主管部门取回被索赔方的保函原件，向保证人提起索赔。

施工企业向保证人提出索赔之前，应当书面通知房地产开发企业，说明其违约情况并提供能够证明房地产开发企业违反工程建设合同约定的书面证明文件。

建筑工人向保证人提出索赔之前，须经劳动和社会保障部门确认。保证人应当在收到受益人签字及珠海市劳动和社会保障部门确认并加盖公章的书面索赔通知后，在保函约定的时间内向受益人支付索赔款。

十二、保函约定的有效期已届满，或保函约定的担保金额已被受益人索赔，但被保证人的主合同债务尚未实际履行完毕的，被保证人应当在保函有效期截止前30日或发生保函索赔事件之日起7日内，作出续保并向建设行政主管部门提交续保函原件。

十三、房地产开发企业和施工企业在主合同债务尚未履行完毕之前，撤销相应的工程担保或未按规定续保的，相关建设工程视作已不具备法定的施工许可条件，可予以责令停工整改，并作不良行为记录，向社会公布。

十四、对发生违反建市〔2004〕137号文件以及本通知行为的房地产企业和建筑业企业，由房地产行政主管部门和建设行政主管部门按照有关法律法规规定予以处罚，并作不良行为记录，向社会公布。

6.关于房地产开发的论文 篇六

1 房地产开发项目信息化管理发展现状

1.1 我国民用工程建筑智能化施工的概述随

着新时代的可持续性发展和人们消费需求、环境意识的不断提高, 我国房地产项目开发的信息化管理起步较晚。现阶段, 我国房地产项目开发的信息化管理主要包括房地产行业的成本控制部门、采购部门、人力资源管理部门、计划运营部门等各部门之间对房地产市场信息的采集、分析和管理工作, 同时做好房地产公司管理工作和计算机管理系统的维护工作。因而信息化对房地产开发管理和建设工作具有重要的价值, 有利于为我国的房地产建设提供便利, 提高房地产开发项目的信息化管理效率, 进而实现房地产开发项目的成本系统、采购系统、人力资源系统和计划系统的相互协调。由于我国房地产开发项目信息化管理技术不够成熟, 使得房地产开发项目的信息化建设未能得到充分有效地利用, 这很难满足人们对房地产开发项目舒适、便利、安全等使用功能的需求, 不能为实现房地产开发项目节能降耗、可特续发展目的的实现。因而, 在进行房地产开发项目过程中, 相关人员应当充分利用好高新技术产品, 深入贯彻好科学发展观, 推动房地产开发项目信息化管理的发展和我国环境友好型、资源节约型的现代化房地产开发项目的综合发展, 进而实现生态中国的可持续发展目标。

1.2 完善房地产开发项目管理技术的必要性

随着房地产行业的飞速发展和城市化建设的推进, 人们对房地产开发项目的质量状况日益重视, 因而为了保证房地产开发项目过程的正常进行, 确保信息化房地产开发项目的管理效率, 管理人员应当完善房地产开发项目信息技术管理制度, 引导人员改进信息化的房地产项目开发工作, 提高房地产开发项目的管理效率, 降低房地产项目开发的成本。这不仅有利于改善房地产开发项目的管理质量, 加快房地产项目的开发进度, 而且有利于为房地产开发项目的管理工作提供良好的开发环境和氛围, 进而提高我国房地产行业的市场竞争力。我国房地产行业的相关人士应当提高信息化房地产开发项目的管理水平, 采用先进的信息化管理方法, 完善信息化房地产项目开发管理机制, 进而提高房地产开发项目的管理水平。这有利于提高房地产行业的项目管理手段, 实现我国房地产行业设计的规范化和节能化。

2 主要问题分析

由于我国现阶段房地产行业面临着房地产开发项目信息化管理技术仍不成熟的问题, 使得我国房地产开发信息系统不够完善, 存在一定的缺陷。比如, 目前仅仅是对部分房地产开发项目相关信息的生搬硬套, 缺乏创新性, 不能够有效房地产市场的信息动态, 一些信息采集设备也很难发挥其应有的功效。其次, 房地产开发项目信息化管理人员的综合素质不高, 缺乏专业的技术培训, 使得其对房地产开发项目信息化管理的相关设备不熟悉, 尤其是不按照操作规范进行有效的操作, 导致信息设备很难发挥其应有的功效, 房地产信息的准确性也很难保证。一些房地产开发项目信息化管理手段的绝对化使得一些房地产开发项目的定位往往不明确, 仅具有管理功能, 比较死板, 如果与其他一功能相结合会更好。

3 我国房地产开发项目信息化管理要点

3.1房地产开发项目进行信息化管理的原则

房地产开发项目的信息化管理人员在进行房地产项目开发管理过程中, 应当严格遵循科学合理原则、高效原则、和谐原则、节约能源原则、回归自然原则、舒适和健康的生活环境原则、高效原则, 这有利于顺利进行好房地产开发项目信息化管理流程。随着新时代的可持续性发展和人们环境意识的不断提高, 我国房地产开发项目的信息化管理起步较晚。现阶段, 我国房地产开发项目的信息化管理技术不够成熟, 使得房地产开发项目周边的一些自然可再生资源未能得到充分有效地利用, 导致房地产行业很难了解人们对建筑物舒适、便利、安全等使用功能的需求, 不能达到房地产行业节能减耗、可特续发展的目的。因而, 在进行房地产开发项目的建设过程中, 房地产管理人员应当充分利用好高新技术产品, 深入贯彻好科学发展观, 进而推动我国房地产行业的现代化、智能化发展。

3.2 加强发项目人员的定期培训工作

现代房地产项目开发人员应当积极利用先进的科学技术, 参加定期的专业培训工作, 努力实现房地产项目开发技术与信息技术的有效结合, 提升房地产项目开发的推广力度, 推广房地产开发项目的信息化建设的应用, 充分利用好信息网络系统和光学纤维技术, 为人们创设舒适、便利、安全、高效的居住环境提供有利的前提条件, 实现房地产项目开发生态功能和环保功能的发挥, 有效调节房地产项目开发环境的温度和湿度, 实现房地产项目开发的广泛推广和运用, 进而满足人们对房地产项目开发环境的健康性、亲和性、舒适性、环保性、自然性和行动性的需求, 提高人们房地产项目开发环境的品质, 保障人们的身心健康发展, 实现人文、社会和环境的和谐统一。

3.3综合考虑房地产项目开发的周边因素合

理规划信息化管理布局在进行房地产项目开发过程中, 管理人员应当对房地产项目开发进行整体规划和合理布局, 从而对房地产项目开发的信息化管理方案进行宏观的把握和了解, 同时还需要在开发前进行充分的交流和技术交底, 综合各种环境因素, 完善高效的房地产项目开发信息管理体系, 保证房地产项目开发的信息管理水平, 进而满足人们对房地产开发项目生态、节能、舒适、安静等居住条件的要求, 也有利于技术人员采用高端集成技术来系统地提高房地产项目开发的节能效率, 实现优化房地产项目开发信息化管理体系的节能效果, 进而增强房地产项目开发的效率, 以此来使房地产项目开发达到节约能源、科技实用的目的。

4 结束语

7.关于房地产开发的论文 篇七

一、房地产开发企业土地增值税清算中存在的问题

1.销售不动产营业税及土地增值税入库税款的认定存在问题

税收工作中经常发现，房地产开发企业的财务人员对于“收入”的性质理解错误，由此导致营业税税目的填报错误，进而对清算中销售不动产营业税允许扣除的税金认定带来困难。例如，有些财务人员将出租的车位、储藏间等应填报为“租赁业”税目的租金收入都误填报成“销售建筑物及构筑物”税目，导致季度营业税与土地增值税入库数据比例异常。经过核实，虽然两类收入的性质不同，但是税率相同，因此企业并不需要补缴税款，管理员只能要求其在后续申报时注意区分收入类型，避免报错税目。由于房地产开发项目一般都会持续3-5年的时间，财务人员频繁更换，因此这类问题在整个项目销售过程中仍会多次出现。管理员无法对发现的错误在系统中进行修改，企业就很可能将其他收入缴纳的营业税混入项目销售不动产营业税中，从而加大了抵扣税金的成分。

现行土地增值税季度预缴方式都是采取上门申报的形式，即企业财务人员填写好《土地增值税季度预缴申报表》，由管理员录机并打印电子缴款书后，财务人员再到银行缴款。当一个企业同时开发多个项目时，管理员就要将每个项目的《土地增值税预缴申报表》中的收入及预缴土地增值税税款分项录入“财产与行为税税源监控管理平台”中，但是打印电子缴款书时，确要将多个项目的土地增值税税款数加和，录入核心征管系统，打印成一张电子缴款书。这就形成了申报数据与入库数据分别记录在两套系统中的情况，而两套系统之间却没有相互联系，从而导致在清算时无法分项目查询入库数据。

2.开发项目装修合同和发票凭据的有效性难以确认

随着房地产市场的不断发展，精装修项目已经取代毛坯房成为销售的主体，而很多精装修项目都在2008年竣工后开始进入清算程序。依据相关文件的规定，土地增值税清算项目的四项成本应按实际发生额据实扣除，对于2008年以后竣工的开发项目暂按2008年标准核定。管理员在实际审核的过程中发现，很多2008年以后竣工的精装修项目核定的单位成本已超过了文件规定的标准，对此管理员只能要求开发企业提供精装修的合同及发票，按照实际发生额据实扣除。目前房地产企业在工程发包过程中，往往都签订了建筑安装工程合同，企业也按照合同约定的价款计入成本，而最终的决算价与合同价可能产生较大的差异，这就需要管理员对合同价、决算价、工程款发票进行比对，因开发项目中精装修的名目繁多、种类复杂，涉及各类的分转包合同及材料发票等，又需要对房地产企业的所有合同和发票的真实性、合法性逐项逐笔的审核，占用大量的时间和精力。

3.房地产开发项目清算工作复杂

(1)需要复合型清算审核人才

房地产项目开发周期较长，很多项目采取分期开发或滚动开发的形式，所涉及的经济业务事项比较复杂，在计算土地增值税过程中，对项目的成本和费用扣除时不易分清负担的项目对象，企业很容易通过混淆项目，以达到重复扣除费用和多扣除费用的目的。在清算审核工作中需要有掌握房地产开发建设专业知识及财务成本核算知识的复合型人才，但目前基层税务所缺乏这样的人才。

(2)税务核查处于征管工作的被动地位

经调研，基层税务所的管理员管理的企业多，管理的幅度大，很难做到实时了解开发项目的建设进度等信息。管理员与开发企业财务人员掌握的信息不对等、对项目进展情况掌握不全面，也是导致征管工作处于被动地位的原因。

二、加强土地增值税清算管理工作的建议

1.完善项目信息的电子化查询功能

(1)在申报房地产开发企业营业税时，建议在企业客户端增加“项目名称”及“项目编号”的录入内容，便于明确各个项目的销售不动产收入，避免清算时不同项目收入混淆、重复扣税的情况发生。

(2)在企业财务人员上门申报土地增值税季度预缴税款的环节，建议通过核心征管系统录入土地增值税税款时，增加“项目名称”与“项目编号”内容，确保每个项目的预缴土增税税款数额都能在系统中明确查询。

(3)建议将“财产与行为税税源监控管理平台”与核心征管系统中的入库数据进行信息共享，建立房地产项目信息的共享机制。在土地增值税台账系统中加入营业税、契税等相关税种的管理，通过其他税种实时监控土地增值税的入库情况。

2.明确四项成本扣除标准

随着房地产市场的不断发展，新型建材及复合工艺不断涌现，对于土地增值税四项成本的扣除标准也需要进一步的明确和细化。应根据高、中、低档住宅及商业建筑的不同特點，逐年公布细化后的四项成本扣除标准，对特殊项目可以特别对待，出台扣除核算的补充标准，从而提高清算审核的可操作性。

3.对资料不全的清算项目制定合理的核定征收率

8.关于房地产开发的论文 篇八

为进一步加强房地产开发经营企业所得税征收管理，促进房地产业持续稳定健康发展，根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发[2009]31号)有关规定，结合各地经济发展状况和征管实际，对房地产开发经营企业销售未完工开发产品的计税毛利率进行适当调整，现将调整结果公告如下：

一、房地产开发经营企业销售未完工开发产品计税毛利率。

二、经济适用房、限价房和危改房，计税毛利率为3%.三、本公告自2015年7月1日起开始执行，《安徽省国家税务局 安徽省地方税务局关于房地产开发经营企业销售未完工开发产品计税毛利率问题的公告》(安徽省国家税务局安徽省地方税务局公告2013年第6号)同时废止。

特此公告。

安徽省国家税务局 安徽省地方税务局

9.关于房地产开发的论文 篇九

【发布日期】1996-05-13 【生效日期】1996-05-13 【失效日期】 【所属类别】地方法规 【文件来源】中国法院网

福州市人民政府关于促进我市房地产开发

持续健康发展若干意见的通知

（一九九六年五月十三日）

为深入贯彻“抓住机遇，深化改革，扩大开放，促进发展，保持稳定”的方针，进一步加快我市旧城改造和新城区建设步伐，经研究，特提出如下促进我市房地产开发持续健康的若干意见：

一、一、加强土地供应的宏观调控，适度控制地产一级市场。房地产开发纳入全市经济发展的规模，宏观控制房地产用地供应量，确保土地开发供求平衡。

二、二、加强政策扶持，促进房地产开发。

旧城改造项目，按照“对等替换”的原则，对原有电、水容量免收福州市征收的相应的增容费，使用性质和规模改变的补交差额部分。

旧城改造项目，地段差、配套实行分期缴交，首期缴交比例为30％，余款在六个月内缴清。

各行政机关、财政全额拨款或拨补的事业单位计划兴建的办公楼、宿舍，应尽可能通过购置商品房解决。按照互惠互利的原则，以适当价格和形式，帮助消化开发商滞销的商品房。市计委、建委、房管局应编制计划，将现有房价等方面条件适合的积压的商品住宅调整为“安居工程”、“广厦工程”，并积极为供需双方牵线搭桥，促进销售。

三、三、放宽商品房预售及转让许可条件。

开发企业在完成项目用地的征地拆迁，领取“建筑工程规划许可证”、“建筑施工许可证”，开始房屋基础全面施工，并已确定施工进度和竣工交付日期的，可给予办理商品房预售审批手续，并发给《商品房预售许可证》。对大宗房地产开发项目（总投资1000万美元以上），可按实际开发建设进度，分2至3次发给许可证，预售收入资金由监管银行监督使用，确保用于工程建设。

购买预售商品房在按规定付足首期购房款并向房地产交易管理部门办理相应的手续后，可按国家法律规定在房屋竣工交付使用前办理预购商品房的转让手续。

四、四、放宽房地产开发经营的主骨限制。

允许现有的房地主开发企业在投资完成地面物拆迁、落实安置方案并取得土地使用权后，按照优势互补的原则与其他经济组织成立合资、合作开发经营，有关单位应予支持办理变更手续。

市土地、房产管理部门应加强地产、房产信息工作和地产、房产交易市场建设。建立地产、房产市场信息定期发布制度，定期发布商品房交易、土地出让的相关信息，定期召开交易会，为取得商品房开发和土地使用开发的伙伴。土地使用权单位可向市地产市场发布，寻找合作伙伴，以促进地产地合理流通。

五、五、鼓励和支持银行开展抵押信贷业务。

按照中国人民银行、国务院房改领导小组、财政部制定的《 政策性住房信贷业务管理暂行规定》，由市政府委托市建设银行、工商银行银行开展市区职工个人住房抵押贷款，对市区房改单位的公有住房和市政确定的解困房、廉价房、安置房的销售额给予重点支持，发放政策性住房抵押贷款。积极为投资结构合理、发展前景好、价格合理的楼宇提供购房抵押贷款，引导城镇居民的住宅消费，完善住宅抵押市场。各家商业银行在房地产专项贷款规模或固定资产贷款规模内开发房地产贷款，以加快我市解困房、廉价房、普通商品房的建设，提高城市居民对住房的承购能力，促进我市商品住房建设和销售持续、稳定发展。要尽快对商品房购房抵押贷款作出具体规定，保障购售双方和贷款银行的合法权益。

六、六、清理税外收费，减轻企业负担。

结合外商投资企业税外收费清理工作，继续对我市房地产开发行业的税外收费进行全面清理，省市对外资历房地产企业税外费清理和规范的所有规定适用于内资房地产企业。今后将对经过清理保留的收费项目统一予以公布，增强收费透明度；近期内将逐步对涉及房地产开发建设的税外收费实行“一个窗口”集中收费；严格控制项目须经省以上有权机关审批后才准于实施。

调整税外收费缴交比例及期限。对开发周期长、规模大的成片房地产开发项目涉及的水、电等大宗收费，按照房地产开发项目的实际开发进度情况，实行分期缴纳，具体办法另行颁布。

七、七、鼓励境内外人士购买市区商品房。境内外人士在本通知发布后一次性购买福州商品房价值500万元以上，且付清全部购房款的，凭有关证明可办理一辆私家汽车牌照。

八、八、鼓励房地产转让。

凡将购买的商品房转让，五年内又重新购买商品房的业主，可与上一道所缴纳交易奠证费相抵销，差价部分给予补足。

对个人因工作调动或改善居住条件而转让原自住房，凡居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。

对已获得经营资质的房地产中介公司，其代销、包销的商品房在办理合同登记备案奠证手续后转让销售的，视同开发企业的销售，仅对差价部分征收交易奠证费。

九、九、改进服务，促进开发。

市政府将定期研究和协调解决房地产开发行业的重大问题；各有关部门及时收集处理房地产企业的投诉，及时了解和协调解决房地产企业开发中的问题。要创造条件以实行房地产项目建立“一栋楼办公，一条龙审批”制度，提高审批效率，具体实施办法另行颁布。

十、十、进一步规范对房地产开发企业及项目施工现场的检查程序，同一职能系统内各级职能部门进行执法检查，应做好统一组织、集中检查，不允许同一内容的分级重复检查。检查人员必须出示履行检查的有关证件，告知检查的目的、内容、方法。在检查后发现违反法律、法规的严重问题，依法必须责令停业、停工的必须出示责令停业、停工的书面通知，告知当事企业处罚的依据和理由。经检查须对企业处予罚款的，由作出处罚决定的行政机关发给统一的处罚决定通知书。严禁检查执法人员随意罚款和提高罚款金额。企业对行政部门所作出的处罚决定不服的，可依法向上级主管机关申请复议，或向法院起诉。十一、十一、本通知自下发之日起实行，各县（市）、区可参照本通知精神制定相应的实施办法。

10.房地产档案的开发与利用 篇十

【关键词】：房地产；信息资源；开发；利用

一、提高房地产档案管理人员的综合素质，强化全社会对房地产档案信息的意识

当前我国市场经济的不断发展，这就给房地产档案管理人员提出了更高高的要求，要求房地产档案管理人员必须具备良好的业务素质和政治素质。政治素质要求房地产档案管理人员树立正确的政治方向，在政治上、思想上、行动上和党中央自觉的保持高度一致。在工作的过程中养成良好的业务素质、职业道德，这同样要求房地产档案管理人员自身要具备一定的专业理论知识和技能，对房地产档案专业知识应精通，对相关的学科知识应熟悉。更要具备对档案数据的综合归纳能力、人与人之间的协调组织能力以及对档案的编辑能力。作为一种知识载体的房地产档案，已深入到建筑行业的各个学科之中，因此房地产档案管理人员必须具备丰富的房地产专业知识以及档案管理的知识，掌握现代化的科学技术管理手段及技能，不断完善和充实自我，提高对房地产档案信息资源管理的能力。

增强全社会对房地产档案信息管理的认识，营造一种重视房地产档案，运用房地产档案的社会良好的氛围，这同样也是我国房地产档案信息资源能够不断开发和利用的重要环节。当前有不少的房地产开发单位和个人对房地产档案的价值和作用还没有真正的认识到，当在进行房地产开发时遇到一些问题时，很少去到房地产档案管理部门去查找与之相关的档案这一真实的证据，以至于在对房地产开发时造成不可弥补的重大损失。这样的例子不胜枚举。所以房地产档案管理人员应该对档案进行全方位、多层次的进行开展宣传以及教育工作，积极强化全社会对房地产档案信息的认识。

二、收集房地产有关的信息资源，使房地产档案的信息资源能够得到进一步开发和利用

要想充分有效地满足社会各界对房地产档案信息的需求，必须大力丰富房地产档案的信息资源，最大化的扩充房地产信息的储备量，同时还要扩展获取房地产档案信息资源接收的渠道，建设齐全的房地产信息种类，丰富其各类档案的内容，建立一个科学系统的房地产档案管理体系。

（1）房地产管理人员应认真做好对我国房地产档案的收集工作，增加房地产档案想信息资源，提高档案信息资源的质量。要想完成这个目标，对房地产档案管理的工作要进行一下两个转变：其一由一般行政管理向依法管理进行转变，针对经济快速发展的时代城镇化建设以及房地产档案工作不断的出现一些新的特点、新的规律以及新的矛盾，档案管理人员应自上而下对其进行重新的规划，建立起可行的房地产档案管理的规章制度，做到有规可循；其二是由以前的单纯追求房地产档案的数量逐渐的向既追求数量又追求质量的转变。

（2）丰富档案信息资粮，及时将城镇的规划，建设管理部门产生的与房地产档案相关的资料进行征集收藏。对应经收集到的房地产资料进行真理归类，然后充分利用这些资料为我国的城镇化发展的房地产开发建设提高服务。

（3）丰富房地产档案的信息资源还要加强对声像档案的收集工作。房地产档案的一个主要部分是房地产声像档案，它是丰富房地产档案信息资源的有效形式，尤其是城市的变迁，改造的声像资料对房地产档案来说是非常珍贵的，应派专人的人员对这些声像资料进行大力气的收集、整理和记载，以防出现违过境迁的现象，给后人留下遗憾。对于城镇的改造、生活小区的建设以及大型公益项目的拆迁或者施工竣工等工程，应着重组织相关人员对其进行跟踪拍摄，为城市的重大变化留下一个可以查阅而且生动的历史画面。最快最大限度地满足用户对房地产档案信息的需求是房地产档案信息资编的最终目的，即将房地产档案资源中蕴含的一些隐形的知识和信息最大化的将其揭示出去，然后将这些房地产信息及时准确地利用者传递，所以房地产档案管理人员要对有关房地产档案进行深入的调查和研究，对当前以及今后一段时间内我国房地产发展的新动向进行准确的掌握，注意社会各方面对房地产档案信息需求的变化。在掌握用户对房地产档案信息资源的需求之后，就可以结合我国房地产的实际发展情况制定出具有针对性的房地产开发计划和服务措施，采用多种方式、手段，在提供主动服务，超前服务上下功夫。

三、房地产档案信息资源的开发和利用，归纳起来主要有以下几种方式：

（1）对房地产档案信息资源最客观的开发利用方式就是宣传开放式。利用电视、报纸、新闻、网络等媒介来增强全社会对房地产档案信息的意识、用效益实例来对房地产档案信息资源进行宣传，还可以通过定期的举办房地产档案实物展览会，利用一些具有效益的图片展览房地产档案信息资源等，逐渐地把房地产档案信息资源推向的社会中，扩大房地产档案馆信息资源的应用性，办好房地产档案信息资源期刊。

（2） 对房地产档案信息资源最普遍的开发利用方式是咨询服务式。设立专门可供房地产档案资料借阅的途径，由房地产档案管理人员负责对利用者接待查询，采用多种检察工具、多探索、多渠道为用户查询所需的房地产档案。

（3） 对房地产档案信息资源深层次的开发利用的是房地产档案的开展编研。房地产档案编研就是将已经收集到的房地产档案资料按照一定的规则或类别进行加工、提炼、汇集。使房地产档案具有一定的专业性、系统性。在编研的过程中把已搜集到的房地产档案资料和实际工作密切结合，使其更具有指导性。

（4）建立房地产档案信息资源的网络中心，通过网络来让利用者更容易且最大化的获得所需信息，将房地产档案信息资源共在更大范围内实现共享，这也是房地产档案信息资源进一步开发的设想及将来的发展趋势。

四、结束语

总之， 房产档案信息在我国的建筑业以及其他业都是一种非常重要的信息资源，是我国档案信息资源的一项重要的组成部分，在促进我国和谐社会建设的过程中发挥着很大的作用。当前随着社会科技和经济的快速发展，房产档案的利用率也在不断的提高。加强对房地产档案的管理和利用， 对于落实我国的科学发展观， 推动我国国内及国际市经济社会的全面发展， 对我国构建和谐社会具有非常重要的意义。

参考文献

[1] 陆小妹；我国房地产档案管理研究[D]；广西民族大学；2010年

[2] 吴月凤，葛志斌；房地产档案的特点及管理[J]；上海档案；2009年06期

[3] 张秀兰，王腾；浅谈房地产权产籍档案的管理[J]；档案管理；2010年05期

11.关于房地产开发的论文 篇十一

一、我国商业地产的现状及财务控制内涵

(一) 商业地产的现状

2010年4月出台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》, 标志着房地产紧缩型调控大幕的拉开。2011年1月26日, 国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施, 调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价。这些政策的出台给住宅的开发带来了重大影响, 但是2010年以来, 我国商业地产呈现出爆发式增长, 商业营业用房和办公楼开发投资完成额、销售额都达到近年来最高水平, 因此加强对商业地产开发企业的财务控制和监督、规避财务风险是当务之急。

(二) 财务控制的内涵

财务控制是指对企业的资金投入及收益过程、结果进行衡量与校正, 目的是确保企业目标以及为达到此目标所制定的财务计划得以实现。现代财务理论认为企业理财的目标是股东财富最大化, 财务控制的总体目标是在确保法律法规和规章制度贯彻执行的基础上, 优化企业整体资源综合配置效益, 厘定资本保值和增值的委托责任目标与其他各项绩效考核标准来制定财务控制目标, 是企业理财活动的关键环节, 也是确保实现理财目标的根本保证, 所以财务控制将服务于企业的理财目标。

二、商业地产开发企业财务控制的方法

(一) 授权批准控制

授权批准控制指对单位内部部门或职员处理经济业务的权限控制, 即单位内各个部门或员工在处理经济业务时, 相应的职责权限必须得到授权。业务授权制度贯穿于整个财务风险防范体系的全过程, 与业务流程紧密相连, 对企业管理的控制方式和控制程度有直接影响。就商业地产开发企业而言, 包括土地款的支付、现金借款、正常贷款本息以及税金的支付、固定资产的购置、维修、报废、罚款和违约金支付等都必须得到授权审批。授权批准控制的建立既保证了不同职能部门对各自职责范围内经济业务进行科学的把控, 又能防止相关部门或个人滥用职权。

(二) 货币资金控制

对于房地产企业来说, 一个健全的货币资金控制体系可以降低资金风险, 提高资金使用效率, 为企业带来更大的收益。房地产企业实施货币资金控制时应根据现金流量预测对资金预算实际执行不断进行调整, 从而找出适合企业自身规模的货币资金控制模式。现阶段, 由于国家对房地产市场的宏观调控、银行等金融机构贷款利率的提升和放款额度下降等原因, 货币资金控制应注重以下几点:

1. 加强投资项目的风险分析和可行性分析。

随着房价进入下行趋势, 这给房地产开发企业带来了前所未有的压力, 因此项目启动之前做足风险分析, 确保当地金融环境和施工环境通畅, 显得尤为重要。

2. 建立良好银企关系, 加快各项贷款下放和回流。

商业地产之所以能顺利开展, 得益于财务杠杆的运用。“银企一家”的说法在商业地产行业中得到了有力的证明, 地产公司可以从银行获得项目施工阶段的开发贷款、销售阶段的按揭贷款、商业经营期的经营贷款, 而银行每年也可以从开发商那里获得丰厚的利息收入。在目前房地产调控的特殊时期, 商业地产企业已不再把追逐高额的利润率放在第一位, 而是确保有充足的现金流, 因此能否及时、足额地取得贷款, 成为关系到项目能否顺利进行、本金及利息能否及时偿付、企业能否存活发展的关键因素。

3. 积极关注政策与税收带来的资金风险。

房地产开发项目耗资巨大, 涉及的税种繁多, 纳税金额往往以千万乃至亿计, 它构成了房地产开发项目支出中不可忽视的一项内容。因此我们必须要关注当地的宏观经济政策和税收政策, 在制度允许的范围内争取缓交或少交税。

(三) 预算管理控制

商业地产公司多为集团公司统一管控, 各项目公司是拥有独立法人资格的子公司的形式。因此各项目需根据各项经营预算以及经营指标编制下一年度的预算, 预算的内容主要包括资金预算和盈利预测。在上报集团审批后, 集团总部再与各企业沟通和综合平衡, 将预算方案再反馈到各企业做出适当的修改, 经多次反复, 最终形成较合理的预算方案。在预算执行的过程中, 各项目公司应严格按资金预算和盈利预测开展工作, 财务负责人需全面监控、动态分析, 找出实际执行与计划的差异和原因, 及时向集团公司财务部以书面的形式预警, 以便集团公司财务部统筹安排。在预算内各项支出, 必须严格按照财务审批制度, 履行支出审批。为确保预算顺利开展、切实有效达到其财务控制的目的提供了前提和保障, 要成立预算管理委员会, 预算管理委员会是预算管理的最高决策机构, 直接隶属董事会管理。预算管理委员应由工程、成本、营销、内审、考评等部门负责人作为该机构的委员成员, 专门负责全面预算管理的编制、执行、控制和考评等。

(四) 成本控制

成本支出是商业地产开发企业的最大支出, 对于成本的控制是企业的核心工作。现阶段, 房价受到严格控制, 因此那些借助抬高房价来获得超额利润的房地产企业已经几乎没有机会可寻。准确预测开发项目成本、减少并改进不必要的管理层级、严格控制成本支出才是商业地产开发企业的工作重点。房地产开发各阶段的成本控制重点是:

第一, 立项阶段。该阶段受制于国家法规政策, 运作灵活度较小, 基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。成本控制的主体是工程部。企业应充分考虑各种制约因素, 做好项目成本收益预算, 并考虑投资过程中可能会出现的风险。做好项目可行性研究工作, 对可能存在的风险进行预测和评估, 并制定相应的措施。在设计开始实施前, 设计部门与公司领导拟定该设计项目的关键节点计划, 在关键节点, 可组织各部门参与研讨会, 碰到不确定性问题时应及时征询规划部门意见, 尽早发现问题, 提前解决问题。设计管理部门应制定详细的设计要求和设计目标, 对设计方的设计和施工方案从合理性、安全性和经济性等方面进行全面评估与审核。这样不仅避免了不必要开支, 还能缩短设计时间, 保证设计方案有效进行。完善和严格执行招投标的各项制度, 房地产企业应对投标、议标、开标的每个环节、每个过程都严格把关, 加强对工程建设招投标的监督管理, 公开招标的建设工程项目, 招标人要按照示范文本进行招标, 对中标工程项目要加强跟踪监督。

第二, 施工阶段。施工阶段可能发生设计图样更正、施工进度和施工条件变更等问题, 企业要预先对施工图进行审查, 以免在变更中出现额外费用。在工程项目中, 要对工程成本进行控制, 对工程项目变更要实行有效控制, 工程的施工一般都是以施工图纸和相关承包合同为依据。企业应与承包商在合同中明确双方的权利与义务。项目经理要详细地编制好施工组织设计。

第三, 竣工结算阶段。房产开发商成本管理人员对竣工结算进行审查, 这是竣工结算阶段的一项重要工作, 应重视竣工结算的审核把关。只有符合合同规定要求, 并已验收合格的工程才能列入竣工结算计划。应有设计变更单和设计图纸, 设计、校审人员签字并盖公章, 经甲方和监理工程师审查同意、签证;有重大设计变更的还应经原审批部门审批, 否则不应列入结算。结算工程量应依据竣工图、设计变更单和现场签证单等进行核算, 并按规定的计算规则计算工程量。

(五) 财务报告内部控制

由于代理关系的存在, 道德风险和逆向选择的问题随之而来。代理人为了个人利益最大化, 可能隐瞒企业相关信息, 而这些信息有可能给委托人的利益和企业的长远发展埋下隐患。因此为了确保企业出具的财务报告真实反映企业的财务状况和经营成果、符合会计准则编报要求, 企业的高层管理者必须制定实施相关措施和程序来进行监督。财务报告内部控制的方法一般情况下有如下几种:

1. 董事会领导内部审计对财务组织监督。

由董事会直接领导企业内部审计, 赋予审计部门较大的权力, 提高了审计的独立性, 有利于审计职能的发挥、改善监控效果。由董事会直接领导内部审计可以对整个企业财务决策、会计行为进行审计。

2. 董事会委派财务总监对财务组织监督。

由董事会决定财务总监人选, 委派的财务总监对董事会负责, 仍然是内部委派制下的监控体系。这与股东委派的财务总监有所不同, 股东委派的财务总监由外部进入企业, 独立性更强。

3. 董事会设立专职财务董事对财务组织监督。

在董事会设立财务董事, 以财务董事为主, 组织专门人员对经营者主导的财务组织实时监控, 利用绩效评价指标体系对经营者绩效进行考核与评价, 在较高层次上实施监督控制。

4. 董事会授权财务总监领导内部审计对财务组织监控。

董事会可以授权财务总监领导企业内部审计, 以加强对财务组织的监督控制。财务总监领导的内部审计必须与经营者主导的财务组织独立, 这是董事会实施监督控制的基本前提。

5. 董事会所属并由独立董事组成审计委员会监控。

审计委员会是董事会下设的监督机构, 向董事会负责报告工作, 代表董事会监督财务报告过程和内部控制的有效性, 保证财务报告的可靠性和企业经营活动的合法性。

总之, 通过建立授权批准控制、预算控制、成本控制、财务报告内部控制、货币资金控制等, 使商业地产公司建立较为完善的财务控制体系, 降低企业运营中的风险、提高财务控制能力。然而财务控制的一切方法和手段都紧密围绕企业的财务目标而制定, 在不同的时期由于财务目标的不同, 财务控制的方法和手段也应有差异。Z