新项目经营计划

新项目经营计划（共11篇）

1.新项目经营计划 篇一

______公司

××××××项目

项目经营计划书

(指南)

2011年月

项目经营计划书（指南）

一、目的1.本计划书为经营性分析报告；

2.通过对客户要求、我方的难点困难及风险的分析，寻求解决方法，规避公司风险，并找出项目盈利

点。

二、基本情况（本模块的相关资料可从拓展部前期研究资料中获得）

(一)客户基本情况

1.客户资质情况：

【指南】：指客户的资质、实力、规模及在当地的房地产开发量及影响力等。

2.客户类型： 战略性大客户中小客户

3.是否与思源合作过？

4.若与思源有过合作，其合作情况如何？

 客户内部决策效率

【指南】：指甲方的决策模式，在项目关键环节上的内部决策效率，是否有决策拖沓的现象？  双方沟通模式

 客户结算周期

【指南】：指客户在以往项目运作中与思源的佣金结算是否及时，结算周期为多长时间？是否有拖欠的现象？

 客户项目运作风格及惯例

【指南】：指其在项目运作中区别于其他开发商的特点，如营销推广费投入过低等。

5.若无合作，则做以下分析：

1)客户的可合作性分析

【指南】：

 客户的诚信度和信誉；

 客户的运作是否规范。

例如：是否按照正常开发商的运作规范，有无投机取巧情况等

2）客户的业务概况

【指南】：

 客户的财政状况或主要业绩指标；

 客户开发的主要产品类型；

 客户面对的终端客户类型。

(二)项目基本情况

1.项目概况

【指南】：包括项目位置及周边环境、规划设计要求及限制条件、产品业态及户型配比、产品价格等。

2.项目目前状况及思源介入阶段分析

【指南】：

 项目目前所处阶段；

 项目所处市场环境（开发环境）分析；

 思源目前介入的阶段分析（如项目前期、等待开盘、已销售**％、尾盘等）。

三、甲方要求

(一)客户对本项目的关键诉求点

【指南】：指客户对本项目的关键诉求点是什么？是长期收入/利润最大化，还是快速回款或品牌效应等？

(二)客户对本项目的预期和要求

【指南】：指客户对本项目销售价格/销售速度/营销控制等的预期和要求。

(三)甲方在本项目对我方的关键对接人员及决策机制的具体要求。

【指南】：

甲方对我方的对接机制及对接人的要求

对项目管理团队的要求（项目总经理、策划总监、销售总监）

对项目执行团队的要求（策划/销售/品管）的要求

对其它人员是否有具体要求

四、合同评估

(一)服务模块

【指南】：列明服务模块种类即可，不需详细说明服务内容：

1.策划类：市场调研、产品定位、营销策划等；

2.销售代理类：销售前台代理服务、销售后台事务管理服务、现场包装管理服务、客户满意度维护等。

(二)合同时限

【指南】：指本项目合作的起止时间。

(三)合同关键指标分析

1.项目预期销售额；

2.项目销售收入确认方式；

3.任务指标及分析

【指南】：包括任务要求、销售底价、销售均价、回款要求等；

4.结算指标及分析

【指南】：

 包括结算要求、代理佣金、超定价奖励金、营销推广费、是否有保证金、车位、甲方直接客户的确认及结算、退房的处理等关键点；

 其他影响项目风险及收益的指标或方式分析。

5.考核指标及分析

【指南】：指甲方对思源的考核方式及考核指标等（例如业绩考核、客户满意度考核等）；

6.服务指标

【指南】：指甲方的特殊要求、人员/团队要求、思源高层出席频率要求等方面的服务指标。

(四)合同违约及罚责分析

【指南】：指甲乙双方在哪些情况下被视为违约，其罚责条款是如何规定的？

(五)合同风险分析

【指南】：

1.关键风险点

 保证金、垫付营销推广费、客户满意度要求；

 销售进度、销售价格、回款要求、罚责条款、特殊服务要求等。

2.风险判断及分析

五、项目机会及风险分析

(一)项目运作难点、风险分析及如何规避（规避方法）

(二)项目机会分析

【指南】：

 项目市场机遇及风险分析（即市场及竞争对手分析）；

 项目硬件条件（如规划、位置、品牌等）带来的机会及风险分析；

 合同机会（如特殊奖励等）及风险分析；

 甲方经验、工作效率及进度对本项目造成的机会、难点及风险等等。

(三)本项目盈利点分析；

2.新项目经营计划 篇二

项目经营团队在外贸企业转型升级中的重要作用

近几年, 外贸企业的经营环境发生了深刻的变化, 企业经营十分困难, 可谓“内外交困”。从“外”来看, 受国际金融危机影响, 欧美等发达经济体需求萎缩严重。数据显示, 金融危机以前, 我国的产品出口一直以20%以上的幅度增长, 而到2013年增幅只有7.6%左右。欧美市场一直是我国外贸企业出口的主要市场, 其需求不足直接带来的是外贸订单减少。同时, 受经济不景气的影响, 多国贸易保护势力有所抬头, 对外贸易环境更加恶化。从“内”来看, 我国外贸企业传统的竞争优势不断弱化。例如, 原来具有比较优势的资源禀赋如劳动力、土地、电力、环保等成本已远超过周边发展中国家, 原材料成本甚至高于发达国家。在中低端工业品市场上, 一些发展中国家和地区以比中国更低的成本优势, 成为接纳国际制造业转移的新阵地。

传统外贸企业业务结构比较单一, 出口多数占80%以上, 面对“内外交困”的经营环境, 出口独大的经营模式已难以为继, 外贸企业转型升级迫在眉睫。整合客户、网络、资金、人才等优势, 创新经营模式, 是传统外贸企业转型升级的重要途径, 而整合成功与否, 关键在于“两个突破”:一是突破单一商品出口的模式, 承担起价值链管理者的角色, 整合上下游资源, 利用供应链价值创造新优势, 开展大宗原材料、大宗商品业务;二是突破进口、出口、国内贸易三个板块分割经营的局面, 进出口联动、国内外贸易联动, 形成以项目为核心的经营格局。外贸企业传统的以业务员为核心、“单兵作战”方式显然跟不上这种新形势的要求, 而调整经营组织架构、打造项目经营团队、合力经营就成为必然要求。因此, 项目经营团队是外贸企业转型升级重要的组织保障。

外贸项目经营团队的培养

1.整合资源, 为项目经营搭台

目前, 大部分外贸公司的业务主要由各个业务部门组织, 各个业务部门又对业务员独立考核, 以个人业绩说话, 利润分配简单地按比例提成。这样就导致业务员较关注个体业绩, 而少关注公司的中长期发展战略目标, 企业优势和资源没有得到很好发挥, 无法形成核心竞争优势。这种业务组织架构不利于项目的开展, 必须对公司的人力资源重新进行整合, 建立项目团队经营管理模式, 为项目经营搭好三个“平台”。

(1) 人力保障平台。打破单一的业务部格局, 实行纵、横向的业务团队管理模式, 在以业务部门为主的纵向管理基础上, 实行以项目经营为主的横向管理模式, 从不同业务部中抽调不同专长的业务骨干, 组建项目小组, 负责项目的发展策划、执行, 推动跨部门的协作。

(2) 上游采购平台。企业资金要向项目倾斜, 借助资金实力和套期保值工具, 整合出口商品上游原材料, 开展大宗原材料进口和国内采购业务, 捆绑出口业务。

(3) 下游销售平台。发挥专业外贸历史沉淀的品牌优势, 借力电子商务, 整合产品线资源, 开展一站式供应服务, 做大做强项目。

2.创新管理, 助力项目团队快速成长

(1) 建设优秀的项目团队文化。一是要对团队文化进行定位。项目团队建立清晰明确的愿景、使命和核心价值观, 有利于统一团队成员的思想和行为, 并诱导出团队成员之间的信任———合作关系;二是要提炼团队的核心价值观。在共同价值观上, 对项目目标的自豪感会激励项目成员们努力合作, 提高项目团队的绩效;三是要把文化的形成与制度相结合。通过各种灵活务实的沟通机制, 在团队成员心目中形成对项目的认同和奉献。

(2) 实施精细化目标管理。一是要求项目团队深入开展市场调研, 认真客观地分析所拥有的资源、项目成员的能力及外部环境, 确定业务发展方向。合理制定3~5年的发展目标, 保持目标位置适当偏高, 使目标既不高不可攀, 又不会过低, 能激发项目成员的潜能, 使项目成员从工作中获得成就感和满足感;二是将目标转化为具体的行动计划并建立目标控制系统, 推行精细化管理。在项目业务运行中, 努力践行合同监控表、财务台账、电邮管理、单证监控表等“四位一体”的监控体系, 落实好出差报告、定期会议制度、每月小结等“三位一体”的交流分享成长机制, 以确保目标的最终实现。

(3) 加强项目经营风险管理。开展项目经营, 需要技术和资金, 需要与大企业同行。合作的上下游企业都是国内外比较强势、有实力的企业, 这些大企业能与外贸公司合作, 看重的是外贸公司的专业服务、资金和承担一定风险的能力。对供货商的预付和对采购商的赊销是基本的行规。因此, 外贸企业必须加强风险防范, 如建立项目风险评估制度, 从投入、产出、风险、发展等全面把控;还可通过与银行、信用保险公司等专门机构合作, 对客户进行尽职调查评估并投保, 按既定程序操作, 有效规避贸易风险。

外贸项目经营团队的激励

1.克服短期行为

目前, 外贸企业存在短期行为, 激励机制不利于项目的开展。其一, 是注重年度短期激励。每年制定的工资奖金方案, 大多针对当年各项任务指标完成情况, 缺乏中长期的激励。其二, 是注重规模, 忽视团队经营等核心竞争力的培养。这些短期行为, 固化了团队聚焦近期目标, 难以顾及中远期目标的现状, 不利于企业战略目标的实现和项目团队效能的发挥。因此, 在引入新型项目团队激励机制中, 必须正确处理年度经营目标与中长期目标的关系, 加强对中长期目标的激励, 把项目经营作为中长期发展的工作加以支持和激励。

2.优化绩效考核体系

(1) 采用科学的绩效考核方法, 建立科学有效的绩效考核指标。将个人与项目整体的绩效考核结合起来, 明确团队和个体绩效所占的权重比例, 在指标中侧重项目导向的行为, 引导项目成员“项目产出”的最大化。在团队奖励落实到团队个体成员时, 要坚持公正的二次物质奖励, 提高团队成员的满意度。

(2) 绩效考核应遵循公开与公正、可行性与实用性等原则。考核后, 组织和项目团队还应该认真分析考核结果, 及时、有效地向团队成员反馈考核结果, 帮助项目团队和项目成员在绩效、责任、能力、行为等多方面得到切实的改进, 将绩效改进融入项目团队的日常管理工作中, 帮助团队创造更高的绩效。

3.推行多层次的激励方法

(1) 物质激励。物质激励是最直接最有效的一种方式, 完善有效的物质激励, 其激励条款应该能够平衡项目团队与业务部门、团队与个人的利益分配。同时, 平衡好近期奖励与远期激励, 体现分配制度和未来业务发展公平性, 才能确保整合团队项目的顺利推进。在项目经营中, 可以设立项目专项奖励方案, 对为项目作出重要贡献的团队和个人进行及时的奖励。同时, 还可综合使用中长期的激励手段, 让项目团队的命运与企业效益紧密捆绑在一起, 促使团队成员以更多的责任心去工作。

(2) 目标激励。要明确可量化的团队目标和个人目标, 将企业的任务具体化为各个团队明确可衡量的目标, 来指导经营管理活动。同时, 将团队目标细化为个人目标, 让下属根据团队目标, 设定自己的个人目标, 促使其更快、更明确地实现团队的目标。为了使各个成员都能够最大限度地发挥自己的力量, 最好将团队的目标设定为每个人要实现的特定的百分比, 充分调动每个人的积极性, 产生竞争动力, 来超过自己的目标, 获得胜利。

(3) 成长激励。成长激励不仅能让员工技能得到提升, 也能使他们感觉到企业对他们的重视。公司经营班子要深入了解各业务团队业务情况, 总结公司各阶段经营情况, 针对最新经济形势, 提出应对和指导性意见, 以此推动团队经营建设和公司整体发展, 提高各项目团队的整体经营能力。此外, 还要建立学习型团队, 给项目成员创造学习和实践的机会, 让成员从学习和具体的事务中得到知识、经验和教训, 切实提高团队业务整合能力、操控能力、风险管理能力。对于表现优秀的团队成员给予更高层次的岗位或培训机会, 帮助他们快速成长。

3.都市杂货铺 经营好项目 篇三

创业投资准备：

店面既可设在商业区也可设在与商业区相邻的地方，或居民区集聚地。租赁面积为150平方米左右的门面即可，年租金可控制在4万～8万元之间。内部可简单装修，但要整洁，突出古朴、典雅、浪漫和梦幻般的氛围，约花费1万元。采取开放式货架，购买货架在8000元左右，安装一部热线电话约500元。各种先期进货所需费用大约在2万元，再加上聘用年轻售货员、办理营业执照等各种费用。总投资大约10万元就可以开张营业了。

创业效益分析：

在一个中等城市里，仅按你的店面辐射8平方公里的范围来计算流动人口忽略不计，此范围的人口密度应该不低于10万人，按每年有十分之一的人消费一次你店里的物品，每次购买的物品价格平均在20元，那么你每年的销售额就达到20万元，还不包括诸如生日、情人节、母亲节、圣诞节、中秋节等赠送礼品的消费人次。可见市场前景十分看好，收入也颇为丰厚。

创业投资定位：

一是要结合青年人喜欢浪漫、追求新奇等心理特点。譬如批进一些富有民族色彩的手工服饰，手帕、蜡染、粗布巾、大大小小的提兜、肚兜等；手工制作的各种草编、藤编器具、木雕、泥塑、布娃娃之类的小型艺术品等。店主也可根据顾客需求自行设计制作手工百姓日用杂耍和艺术品。

二是定价要低于市面价格，收费要适中。因为你的消费对象是普通的城市居民，让他们的大多数能消费得起，遵循“薄利多销”的原则，以赢得更多的消费者。

三是“杂货铺”的品种要多样化，要尽量满足不同年龄层次的要求和意愿。“杂货铺”是我们的长辈手里用的，是我们祖辈人日常生活中的购物场景。它的经营理念与现在的超市有惊人的相通之处，那就是“什么都卖”。

4.新项目经营计划 篇四

01)您的业务是什么？

依据中医的食疗理论, 运用饮食营养疗法，针对营养失衡引起的疾病患者不同的生理、病理特点，辨证地制定各种不同的饮食配方，以达到调养、治疗、康复的目的。

02)您的商业模型是什么？

建立集住宿、餐饮、文体娱乐于一体的专业性饮食营养治疗中心，通过有针对性的、个性化的服务等，为入院疗养者制定个性化的健康方案（包括饮食养生，运动养生，心理养生），提供膳食分析、营养评价、营养配餐预防和治疗某些营养失衡引起的疾病疾病。同时以全新健康管理理念提供健康资讯、健康讲座、社交联谊等全方位的健康管理服务，倡导身心健康的生活方式，提升全民健康水平和生活质量。

主要收入是依据不同地区的收入水平和不同的营养治疗目的收取住院、治疗和保健营养费用。

03)您的业务是满足什么需要或解决什么问题？

治疗、防治因营养失衡引起的疾病，满足人们对营养保健的需求。04)您的竞争对手有哪些? 详细情况如何？

目前全国还没有此类项目，属创新型项目，因此，该项目的实施有一定的市场风险，但市场前景可观。

05)您的客户是哪些?

目标客户：

孕产期妇女、婴儿；

手术后康复患者；

肥胖症、高血压、糖尿病等慢性病患者；

亚健康状态等对饮食营养有特殊需求的人群。

06)您的业务目前的发展状况

目前处于创意阶段

07）您希望融资的金额?

500万

08）您的目标评估价值的多少?

比较大，具体确切的数据难以确定。

09）谁是您目前的投资者?

无

10）您的总部设在何处？

经营总部设北京或上海，在一线城市和风景区城市开展连锁经营，并逐步向二、三线城市拓展业务，建立国内连锁经营网络。

11）主要管理人员简介：

5.项目经营策划书 篇五

■前言

项目经济指标一览表（注：将总结性成果清晰地展示在篇首）包括（但不限于）：规划设计技术指标、销售收入、经营性物业租金收益、总投资（土地成本、建造成本、管理费用、财务费用、营销费用、营业税金及附加）、利润总额、所得税、净利润、毛利润率、成本净利润率、投资净利润率等。

背景资料清单一览表 >可行性研究报告及初期决策资料

>土地出让合同、规划条件

>与政府签订的其它一切协议和相关文件

>与项目有关的一切相关会议纪要、合作协议

>项目各项经济技术边界条件、技术资料

>项目土地实测报告

>……

影响经营的核心事项摘要：

>土地权属是否清晰、是否存在经营风险的隐患

>红线外市政配套设施能否及时到位、是否需承担相关费用

>拆迁是否能按计划推进并按期交地

>规划方案及指标是否满足政府规划设计条件、是否存在经营风险的隐患

>税收优惠政策能否落实

>……

■正文

1土地和项目解读

1.1土地和项目环境调查 地块基本情况（现状、环境、交通、配套等，附照片进行说明，不超过1000字）。项目前期开发政策环境调查、项目工程配套技术情况调查、房地产（包括各功能业态）政策环境调查、报建程序调查。

1.2土地和项目解读 从项目土地的属性、未来发展趋势进行深度分析土地的附加值，深度解读土地。结合土地获取条件、土地技术条件、市场条件，按“项目效益最大化”、“现金投资最小化”的原则，提出项目定位、规划设计应重点考虑的因素和项目总体开发经营思路。本节内容可参考项目前期可研部分内容。

2市场研究、产品策划及定位、营销策划

2.1市场研究

包括各有关物业类型的市场调查和分析，分析推导销售类物业目标消费群定位、市场定位、销售价格及市场动态分析等。也包括分析大小主力店等业态的需求和期望，业态组合、租金价格等

2.2产品定位

对包括住宅、写字楼、商业、酒店等各有关物业提出规划和建筑的设计设想、针对市场需求的产品技术要素，对总体布局、面积分配、物业类型、场地规划等规划内容提出定位分析，对户型面积、层高、配套设施（如会所）、建筑细节（如入户花园、带风雨廊的商铺）等进行分析策划，提出建造标准（含装修标准）建议。

2.3营销策划

主要包括项目概念策划、营销体系建立、销售价格策略、推广促销策略、营销费用估算、以及整体销售计划方案，并列出销售收入计划及方案。特别提示：对综合体项目而言，尤其需

要提出城市综合体独有特征优势的营销策划，营销推广须结合商务商业的配合工作。3成本控制与规划设计策划

3.1成本控制策划

3.1.1建筑市场调查和成本测算 调查办理建设手续的有关职能部门、单位清单，建设程序中的收费、办理时限等有关文件，形成各种前后期行政、配套事业收费一览表。

调查当地主要材料价格信息，类似工程的造价信息（含实例）；对材料设备价格及当地供应商进行考察。

根据拟定的项目设计经济技术指标和建造标准，测算项目的目标控制成本。

3.1.2提出实施过程中成本控制的主要节点、方法或原则 如控制行政事业收费为代表的前期成本、控制税务成本、控制影响成本的业态商务条件和技术要求、控制各业态功能面积、控制影响成本的营销要求、控制建筑标准、优化规划建筑方案层面的内容；实行限额招商、限额设计；在施工图设计中提出含钢量、混凝土含量等指标；招投标阶段合理低价选择施工单位；施工阶段材料限价，控制现场签证和变更；强化竣工结算阶段审查措施等。3.2规划设计优化

3.2.1规划设计指引

主要包括规划概述、总体规划原则、交通布局、停车设施、配套设施等，对不销售的资产（如管理用房、设备用房、拟租赁车库、会所、餐厅等）进行合理的限制性配置，对强制性要求建设的不销售配套设施（如物业经营和社区用房、人防、幼儿园、中小学等）需提供政府的相关依据文件，并尽量核减。形成阶段性项目规划经济技术指标表。

3.2.2景观环境设计指引

主要包括绿地景观设计、硬质景观设计、水体等小品景观设计指引。

3.2.3建筑设计（住宅及商业）

主要包括商家业态的空间功能设计、户型设计、装修标准、设备选型、地下工程、结构形式

等，要求根据市场、技术调研结果和项目定位，进行优化论证。

3.2.4售楼处设计

3.2.5公建设计 主要包括会所、幼儿园、学校等的设计、装修要求。

分期增补更新内容：如有变化则增补或更新。

4资金及税收策划（另册编制）

4.1现金流分析及融资计划 编制土地投资计划、工程支出计划、费用开支计划、税金缴纳计划，结合项目开发、销售的具体情况，编制内的现金流量分析表、项目总体资金流量表。

依据项目具体情况编制融资计划，详细列明贷款银行名称、贷款额度、贷款期限、还款计划等内容。此项可简明扼要阐述，在分期增补更新内容中详细解读。

4.2税务分析及筹划

根据项目政策条件、项目开发总体思路，结合项目现金流的需求，提出详细的税收筹划方案，以实现项目效益最大化。

5开发经营计划

5.1项目总体开发经营思路 根据规划、市场、资金等各因素，制定项目分期计划、开发节奏、开发顺序、总体开发周期等项目开发经营总体思路。

5.2分期项目总体开发计划

主要包括项目获取五证（土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证）的时间、开工、正负零、达预售形象条件、开盘、主体封顶、机电工

程、配套及景观工程、商家进场、竣工验收、交房入伙或开业时间等关键控制节点。

5.3分期项目各专项进度计划 主要包括项目商务对接工作计划、设计出图计划、五证办理时间计划、招投标计划（含工程类、服务及设计类、材料设备类）、工程进度总控制计划和主要节点计划表、营销工作计划、商家进场计划、项目验收办证计划等。

6交付、开业与经营、物管策划 主要包括落实商家进场房产技术条件、商家开业需具备哪些条件、商业及物业管理公司筹建计划、商业及物业管理需做哪些前期介入配合工作、提出商业及物业用房设计要求，进行开办费估算、收支估算和物业管理收费标准等。

此项可简明扼要阐述，在分期增补更新内容中详细解读。

7投资收益分析 根据拟定的项目规划经济技术指标、建造标准、成本估算、税收策划，确定项目的主要经营指标，测算利润总额、净利润、销售利润率、销售毛利率、成本利润率、投资回报率等指标。附表：项目投资计划表、项目成本计划表（另册编制）、项目投入产出经济分析表。

分期增补更新内容：如有变化则增补或更新，提供本期的目标控制成本相关附表：项目投资计划表、项目成本计划表、项目投入产出经济分析表，如有突破投资估算的，则需重点陈述突破的原因、依据和必要性。

8风险与对策

包括市场风险、政策风险、信息遗漏风险（如项目重要边界条件信息遗漏或改变等），重点说明风险出现时的应变措施。对外承诺且可能产生纠纷的要点提示（含规划、租赁和销售合同、广告、沙盘、物业服务等）

说明：

1.项目经营策划书在初稿阶段对前期内容应加强，对其他非急迫内容视情况可暂不详细编写。

即初稿中必须包括的内容有：土地和项目解读、市场研究、成本控制策划的建筑市场调查、规划设计指引、项目总体开发经营思路（含《项目前期工作主要节点完成计划表》）、税务分析及筹划、投资收益估算、对项目经营有较大风险的要点提示及应对措施。

2.按制度要求，经营策划书是项目开发计划管理的重要依据，在其编写完成时须同时编制完成项目（分期）总体开发计划及各分项业务计划书。

3.按制度要求，经营策划书是制定决策文件的重要依据，在其编写完成时须同时编制完成项目（分期）目标成本计划表、建造标准、营销计划、财务计划等内容。

项目经营策划书附件示例：

附件1：项目所在城市发展概况及市场调研分析报告 1.城市发展概况

简述城市概貌、近三年的城市主要经济指标和城市人口变化情况、基础设施建设、城市总体发展规划等。（可附表格和图片进行说明）

分期增补更新内容：主要经济指标和城市人口，其它如有变化则更新。

2.项目所在区位发展概况

简述分区规划、周边发展规划、基础生活配套设施。（可附图片进行说明）

分期增补更新内容：如有变化则更新。

3.市场现状及竞争对手分析

主要包括市场容量、消费水平、消费习惯、按揭贷款、住宅及商业市场调查等。分期增补更新内容：如有变化或新增竞争楼盘则增补。

4.项目SWOT分析

主要包括区域、政策、品牌、规模、规划、交通、潜力、环境、配套、物业管理等。分期增补更新内容：如有变化则增补。

5.客源分析

主要包括客户群分析、客户年龄分析、客户消费动因分析等。

分期增补更新内容：如有变化则增补。

附件2：项目建设前期调研报告

包括建设和房地产政策环境和办事流程、建筑单位和材料地方市场、场地管网地质水文市政调查、各项场地和政策收费分析对策。

附件3：工程管理策划方案（在经营策划书正式稿时编制）

详见操作手册相关内容

附件4：物业经营管理策划 1.对当地现行物业管理法律、法规（包括管理费、维修基金等）、当地物业管理市场现状的调查、分析。

2.物业经营管理目标

3.物业管理方案策划

4.开办和组建计划

5.经营测算

6.物业经营管理对项目的建议（商业公建、会所、幼托、物管办公用房、宿舍、餐厅、垃圾收集与转运、停车场（库）、管理控制室、水电气暖等配套工程用房、区内标志、标牌等）。

6.增加经营项目请示 篇六

浙江东南副食品批发市场是街道辖内田洋王村在20XX年举办的，该市场通过四次易址，在20XX年现址投资兴建浙江东南副食品批发市场，占地3.2万平方米，建筑面积2.3万平方米，是室内封闭式砖混结构交易市场。该市场经过近三十年的培育发展，目前已形成经营副食品、干果、烟酒、炒货、日用品、调味品、饮料、滋补品、海产品、干货、当地土特产、保健品、农产品等系列商品的大型专业市场，市场以商品品种多、价格低、竞争力强、吞吐量大等特点，是浙江省东南沿海最大、副食品最大集散中心，该市场被誉为:“东方食品大世界”。止20XX年底，市场成交额达14多亿元，年收入达1500万元，上交税收超千万元。

浙江东南副食品批发市场，它不仅创造了巨大的经济效益和社会效益，同时对路桥城市化发展作出不可磨灭的贡献。该市场的办场登记证是20XX年审批的，其核准经营项目有:副食品类、干果、烟酒、炒货。随着经济的发展，人民生活水平的提高，市场对日用品、调味品、饮料、滋补品、海产品、干货、当地土特产、保健品、农产品等项目的需求十分旺盛，因此，原核准经营项目已远远满足不了目前市场的实际需要，为满足广大经营户和客商的需要，同时也促进市场发展的需要，特要求给浙江东南副食品批发市场在原经营项目基础上再增加如下项目:日用品、调味品、饮料、滋补品、海产品、干货、当地土特产、保健品、农产品。贵请区政府给予批复。

7.浅谈项目经营管理的节流增效 篇七

关键词：项目管理,经营管理,节流增效

0前言

从工程项目管理的角度, 如何做好项目经营的开源节流, 使得施工项目增效, 处理好施工节流增效的具体操作步骤, 是施工企业保障自我利益的重要手段。

1 施工成本管理

施工成本管理就是在保证工期、质量的要求下, 利用各种管理措施将成本控制在目标成本范围内, 并进一步最大程度地降低施工成本。

1.1 施工成本控制程序

施工成本控制程序主要包括成本规划、成本预测、目标成本制定、成本监控及解决成本控制问题等几方面。

1) 成本规划。施工前应根据现场实际情况制定出一套整体工程的成本控制计划, 它应包括成本控制规划、降低成本的施工措施优化、风险转移以及与前述情况相配套的作业队、包工队的管理模式等。它对降低整个工程成本起到决定性作用, 它的可行性需要整个项目经理部共同研究决定, 最终目的是要做到成本控制有序。

2) 成本预测。在整个工程成本规划制定好后, 应对工程施工的单位成本和总成本进行测算, 要求项目经理部在满足工程进度和质量要求的前提下, 选择成本、效益好的最佳施工成本方案, 并能够在施工成本过程控制中针对薄弱环节加强成本控制, 克服盲目性、提高预见性。

3) 目标成本制定。通过对施工项目单位成本及总成本的测算, 选择成本低效益好的最佳成本施工方案后, 应以资金的形式编制每个施工项目在施工期内的成本费用, 以及为实现这一成本目标应具备的条件、相应的成本控制措施等。

4) 成本监控及解决成本问题。每月应根据实际完成工程量及单位成本控制目标确定每月目标控制成本, 并将其与每月实际消耗成本进行对比分析, 找出成本增加原因及可降低目标成本的因素, 及时纠正、解决平时施工存在的成本控制方面的问题及修正目标控制成本, 这是成本控制的根本目的。

1.2 施工成本优化及控制

在实际施工中, 主要通过优化施工措施、缩短施工进度、加强内部管理等到方面来最大限度地降低施工成本。

1) 施工措施优化。施工措施不仅对解决施工成本管理过程中的技术问题是不可缺少的, 而且对纠正施工成本管理目标偏差也有相当重要的作用, 在满足质量、进度要求时, 应从经济效益方面提出多个不同的技术方案, 并进行经济分析, 选择最优的技术方案, 优化施工措施是降低施工成本最有效的办法。

(1) 混凝土施工项目: (1) 混凝土模板施工措施。混凝土模板施工成本约占混凝土施工总成本的20%, 若从经济效益方面优化模板施工措施, 其降低混凝土施工成本的效果是显著的, 例如:墙体、闸墩等的模板施工, 采用外拉对撑的施工措施, 其拉杆用量约减少50%;坡面模板施工时模板支撑, 采用小直径的钢筋焊成三角柱作为支撑, 其钢筋用量约减少20%;对于形状规则的结构形式, 如闸墩、导墙等施工时, 地锚均按同一条线、同位置预埋, 拉杆按对应长度分批加工, 能减少有效的减少拉杆接头量, 减少拉杆损耗, 降低模板施工成本约10%。 (2) 混凝土浇筑方式。大部工程对混凝土级配是没有特别要求的, 混凝土的级配主要由混凝土浇筑方式决定, 混凝土级配每降低一级, 水泥用量降低30~50 kg, 混凝土成本降低10~15元/m3;坍落度每降低一个级水泥用量减少8~15 kg, 混凝土成本降低2.5~5元/m3, 对混凝土施工成本影响是很大的。在实际施工中应根据工程量大小、增加或减少的投入措施费、混凝土原材料成本等方面进行综合分析, 确定最优的混凝土浇筑方式。

2) 土石方工程。一般来说开挖措施、运输道路布置、机械配置及性能对土石工程成本影响都较大。

(1) 开挖措施:对于大部份工程来说, 都存在边坡开挖, 边坡开挖主要分两种方式:一种是通过二次甩碴到一定高程后再用自卸汽车运;另一种是直接将运输道路布置到工作面。对于第一种方法, 要增加二次甩碴费用, 对于第二种方法要增加道路修建费用, 不论采用那一个方法都应该根据工作面情况、工程量大小、各种施工措施增加费用进行综合分析。

(2) 运输道路布置:对于大型的土石工程项目来说, 运输道路的布置对运输成本影响是较大的。例如, 某工程有300万m3的土石方运输量, 其运输道路布置时, 某处增加10万m3的回填量可缩短运输距离300 m, 通过经济分析, 增加10万m3回填工程量则增加成本50万元, 但运距缩短300 m则节约运输费100万元, 最终确定增加采用回填。

(3) 机械配置及性能:土石方运输 (基坑道路) 平均往返1 km的时间为6 min (不含装卸车时间) , 15 t的自卸汽车装一车的时间:CAT220为16斗、8 min;CAT330C为9斗、4.5 min, 若运距为1 km, 自卸汽车的使用效率采用CAT320装车为:4.29车/h, 采用CAT330C装车为5.71车/h, 采用CAT320C装车效率要低24.87%, 造成施工成本增加。此外, 对整体施工机械效率影响较大的设备, 如挖掘机, 若设备大陈旧、回转速度慢, 若每斗增加10 s, 运距1 km时, 整个土石机械的效率将降低14.29%。因此, 在满足现场施工条件时应尽量选择大一些的、机械性能好的挖装设备。

3) 工期进度对施工成本的影响。

(1) 关键线路项目工程进度对非关键线项目工程成本的影响。水电工程一般都是围绕着汛期目标、工期节点目标组织施工的, 非关键线路项目一般都是在有富余劳动力时才施工, 但部分非关键线路项目的施工条件却因关键线路项目进度变化而变化很大, 例如:某工程拦漂栅墩混凝土施工, 由于厂房施工的进行, 其通往拦漂栅墩的施工道路被迫中断, 垂直运输设备被迫拆除, 致使后期拦漂栅墩混凝土施工增加混凝土泵租用费、混凝土二次转运费, 材料人工二次倒运费, 平均每m3混凝土施工成本增加100多元, 造成直接成本增加40多万元。因此, 在对工期进行整体规划时也要对因关键线路项目工程进度变化而施工条件也发生变化的非关键项目的工期合理地规划和监控。

(2) 进度管理对工程成本的影响。进度管理的好坏将直接影响机械设备及人员的效率、影响各项目施工成本, 例如某分包商在一个项目上投入了80人, 平均每月完成劳务产值15万元, 但在另一个项目由于施工干扰大, 进度管理人员的预见性不强, 经常出现配套工作不到位, 经常造成施工人员窝工或工作效率不高等, 每月只能完成劳务产值10万元, 势必会造成分包商要求重新调整合同单价, 增加工程施工成本。因此, 在工程进度管理时要有预见性, 将年、月、周计划中各任务及其需要的准备工作落实到每一天上。

以上成本控制措施是从降低施工成本方面, 如何节流考虑的, 最终确定还应结合工程索赔, 如何实现开源增效。

2 设计变更及索赔

2.1 设计变更

1) 设计变更, 主要有以下几方面。施工期间业主、监理下达的各项设计修改通知单、开挖图与结构图不一致。施工图纸与招标图纸不一致一般容易被忽视, 但其发生变更的可能性是很大的, 招标图纸一般都比较粗略, 对很多结构形式都只是划一个简图, 且文字说明也较少, 而施工图纸比较详细。例如分水江工程吊车梁招标图纸是矩形而施工图纸为T形、招标图纸升压D300环形杆没有任何文字说明而施工图纸中要求采用D300预制混凝土环形杆等, 分水江工程因招标图纸与施工图纸不一致, 增加设计变更产生利润30多万元。因此, 在施工阶段应将每张施工图纸与投标图纸进行分析对比, 找出不同点, 从而增加变更利润。

2) 设计变更的应用。工程刚开工时, 应对整个工程项目进行分析, 对于亏损项目或施工难度较大的项目, 应尽可能地向监理、业主提出变更申请, 尽量减少亏损;另一方面, 根据工程实际情况, 对可变更项目应进行综合分析论证是否提出变更申请。

例如:某工程向监理、业主提出将分缝材料沥青杉板改为泡沫板, 方便了施工, 但由于泡沫板材料价格低、施工难度低、单位利润也很低, 最终造成该项目利润损失14万元;再如狮子坪工程:灌浆廊道顶拱混凝土施工, 原投标及施工图纸均要求现浇, 但根据实际施工情况及工期进度要求, 若采用现浇需增加钢排架约30 t, 增加施工成本18万元, 该项目必然亏损。

3) 设计变更利润的扩大。要做好设计变更利润的扩大工作, 首先要明白设计变更引起哪些变化才可以调整合同价格。

(1) 对于部分设计变更来说, 只有引起施工组织和工程进度发生实质性的变化时才能调整合同单价, 施工措施为施工组织的一部分, 而且在项目施工前上报的施工措施, 监理、业主一般不会从经济方面进行衡量的, 只要满足工程进度、技术、安全等方面要求, 监理、业主一般是会同意的, 调整施工措施是扩大设计变更产生利润最好的办法。例如狮子坪工程:过渡料开采运输策划, 结合招标文件及实际施工设计要求, 过渡料级配含量发生变化, 通过调整爆破参数:与原投标相比将布孔孔距加密, 炸药量增加, 最终调整单价。如分水江工程基础锚杆, 设计孔径为Φ50, 在编制施工措施时采用液压钻机钻孔, 最终业主选择Φ25、孔深3.5 m, 锚杆批复单价为205元/根, 平均每根锚杆毛利在100元左右。

(2) 变更项目费用上报原则。对于工程量较大项目的, 应只上报变更项目单价, 对于单项费用较大应摊入单价中上报, 对于单项费用摊入单价中后单价太高的, 应单独上报, 总之要让监理、业主感觉该项费用或单价不是太高, 有利变更项目费用或单价批复。例如分水江工程进水渠二次扩挖, 扩挖量为1 310 m3, 预挖孔量为1 540 m3, 如果按综合单价上报, 进水渠二次石方开挖单价为:30+1540×65/1310=106.41元/m3, 这么高的单价对于任何一个监理、业主都是不会批准的。

2.2 索赔

1) 业主未按合同规定提供场地、施工道路、施工条件、图纸以及未按合同规定支付工程价款;

2) 业主、监理下达的各项目设计修改通知;

3) 业主提供的实际施工环境与合同规定不一致, 如:施工地质条件不一致、运距不一致、砂石料场各种级配含量不一致、法律法规的变更等;

4) 不可抗拒或不可预见的自然原因的社会原因。工程施工前, 承包人应根据以上几方面并结合投标报价文件将合同规定提供地场地、工期, 自建的临时施工道路、布置情况, 发包人提供的施工道路情况, 各部位施工图纸应提供的时间, 以及各部位土石方开挖量及混凝土措施进行归纳汇总, 以备实际施工期间进行对比, 增加索赔的机会。例如狮子坪工程, 由于砂石料场变化 (狮子坪料场改为大沟料) , 砂石系统与混凝土拌和系统分离布置, 增加砂石骨料运输费用。例如分水江工程右岸上坝公路业主未按合同要求, 致使基坑增加一条临时施工道路, 右岸导墙处增加一条施工道路, 14#、15#、16#坝段施工措施改变 (由原来的4m3吊配3 m3混凝土罐入仓改溜槽入仓) , 共索赔费用50多万元。

现针对实际工程中比较容易出现的非承包人原因造成的工期滞后引起的索赔谈一下笔者的看法。

2.3 索赔费用的提出

在索赔事件发生后的28 d内, 应将索赔意向书提交业主和监理, 索赔事件影响结束后的28 d内应向监理和业主提出最终索赔申请报告, 错过了上述时间, 所提出来索赔报告是不受法律保护的, 只能按补偿的原则进行处理。索赔和补偿的区别在于索赔全部按合同条款来处理, 补偿按实际情况处理。例如设计图纸提供滞后, 根据通用合同条款结构图应在该部位施工前28 d提供, 如果按照索赔的原则来计算结构图滞后的时间要加上28 d, 而按补偿原则来处理, 监理业主将按实际需要的准备时间来计算, 分水江工程索赔时就是按7 d计算的。

2.4 索赔值的计算

1) 工期索赔计算的方法。比例分析法:通常以工程量指标作为比较基础, 计算出工期的索赔值, 它适用于关键线路上工程量增加或减少超过合同规定百分比, 而需延长工期索赔计算。如:某工程作为关键项目的厂房进口段, 合同工程量为7万m3, 合同工期为12个月, 而实际工程量为11万m3, 按合同规定, 在工程15%的范围内属于承包人的风险, 则应提出索赔的工期为: (11-7) ×[7× (1+15%) ÷12]=2.68 (月) 。

2) 人员、机械设备闲置索赔限额计算法:限额计算法就是影响事件影响的相应项目的工程量乘以该项目合同单价 (人工及机械数量) 进行限额计算, 它适用于影响的人工、机械闲置数量难以准确论定的情况 (如部分项目在施工而部分项目又在窝工或间断性停工) , 这种计算方法容易被业主、承包商及监理接受, 从合同意义上讲也较公平。分水江工程就是通过这种方法, 使得索赔获得了成功, 成功索赔费用1 028万元。

3 结束语

8.工程项目经营效益审计实务探讨 篇八

【关键词】工程项目；项目经济效益审计；项目过程审计；风险控制

企业以项目为单位，强化内部管理，变粗放式管理为精细化管理，变传统的事后审计为现代过程审计。通过项目的事中监管，纠正偏差，防范风险，减少项目潜亏。大型工程项目周期长，通常跨年度，根据时间节点安排进度审计或者每季度一次例行审计，配备专职审计人员，涵盖财务审计、工程审计和法务审计等专业人才，分析项目当前阶段性盈亏以及后续盈亏预估，了解项目的总体盈亏状况，向决策层提供后续承揽业务的判断依据或作为工程实施的典型案例。

一、工程项目经济效益审计的必要性

工程项目是施工企业的抓手，项目管理的好坏直接关系到企业的经营状况，大型项目如果管理不到位，造成巨幅亏损，两三个项目就会造成企业倒闭的风险，要想保证企业的稳定和可持续发展，就必须加强项目管理，强化内部控制，发现问题、解决问题。通俗点就是堵漏和创收。堵漏关键是材料的领用存管理和劳务结算、机械设备台班结算等，创收重点是项目的变更，实施方案的优化等。内部审计作为企业内部控制体系的一个组成部分，帮助项目改善管理，提高项目经济效益以及作为项目部绩效考核的依据。

二、工程项目经济效益审计的内容

一是开工审计，即项目的前期驻地建设审计，内容包括但不限于项目部活动房、临时道路、临时电力设施、供水设施、固定资产周转材料、小型机具及辅助设施等。驻地建设在工程项目上通常是第100章的内容，对照项目100章的明细清单核对每项费用的发生额，与预算费用进行比对分析费用超支或节约，从而计算出项目前期的盈亏。内部审计的时间节点一般安排在驻地建设结束时项目部开始备料阶段。

二是过程审计，即主体工程项目实施审计。主要是围绕收入成本效益情况进行的审计，按季度或者节点进行阶段性审计。分析项目的阶段性盈亏，预估项目的总体盈利状况。项目的利润=收入-税金-上缴公司管理费-驻地建设摊销-材料成本-设备租赁成本-劳务分包成本-间接费用。收入包括项目的计量收入和未计量的产值。计量产值是业主单位、总监办、驻地监理组等批复的计量单的收入，完成未计量的分部分项单位工程的收入也要计算，因为根据配比原则，这部分的材料设备劳务的成本已经支出。材料成本的计算根据以存计耗，大型基础建设项目的现场一般都设置储料场和拌合站（水泥稳定土拌合站和改性沥青拌合站）。盘存现场采购的库存材料、半成品、成品未计量部分的材料分析计算出项目已花费的材料费。按照合同签订的租金单价和设备实际使用日期计算出机械设备租赁费。按照分包工程量清单计量的工程数量和单价计算出劳务分包或者分项分部单位合同的工程费用。按照项目的实际产值计算税金。管理费用指上缴总公司的费用，这项支出在内部承包合同中按照约定的比例上缴。间接费用包括项目管理人员的工资性支出、差旅费、交通费、办公费、试验费、招待费等。通过对工程项目的审计，发现并纠正施工管理中存在的问题，要求项目提供整改措施，落实到人。三是竣工审计，即项目终结审计。时间一般安排在项目主体工程结束，剩余少量的附属设施尚在施工的时间段。此时审计的重点在于项目实际完成的收入和实际发生的成本的对比以及实际发生的成本与目标成本的对比。预估剩余项目的收入和还要发生的成本，尤其关注项目的隐蔽工程、变更工程收入及支出，据以分析计算项目总体盈亏。

三、工程项目过程审计的重点

（一）项目管理计划书-目标成本审查，确保项目有盈利空间

项目一开始的标前会议和现场考察非常重要，项目的位置、现场环境、周边交通、附近资源等都对项目的成败有很大影响。责权利要真正落实到位，项目承包责任书的签订必不可少。有管理的项目承包实行内部投标制，竞争上岗，项目经理部要制定目标成本和上交公司管理费率。要求各项目部建立适合自己项目的成本核算岗位责任制，编制项目管理计划书，预测项目毛利。

（二）合同管理的审查，从源头控制风险

合同是民事主体双方签订的约束双方的行为书面凭证，以公平公正诚实守信为基石。通过合同条款约定双方的权利、义务和争议解决、权利救济方式等。法院诉讼的要符合级别管辖和属地管辖原则，仲裁的要明确约定仲裁委名称，不指明的相当于约定无效。首先合同要符合签订程序，双方主体适格，由自然人、法人及法人的分支机构签订（项目部、分公司、部门等对外签订的合同经济法律责任由总公司承担），采取会签会审的制度；其次，合同内容要规范、严谨、合理、完整。主要包括数量的计量原则、单价的约定及其包含的工作内容、涉及变更的处理、合同履约保证金及工程质量保证金的扣留与返还、竣工结算的办理与款项的支付等，尽量保证项目不因合同而产生不必要的经济纠纷。另外，在对大合同方面的变更管理要及时，随时掌握和运用索赔条款。索赔是合同管理的重要环节，是挽回成本损失、提高经营效益的重要手段。

（三）目标成本控制落实的审查，确保成本、进度偏差在可控范围

夯实项目管理计划书的目标成本，项目究竟是盈是亏，分项分部工程亏了可采取什么措施扭亏为盈，只有做到心中有数才能控制成本。采取挣值技术将已完成工作的预算成本按照原先分配的预算值进行累加获得的累加值与计划工作的预算成本（计划值）和已完成工作的实际成本（实际值）进行比较，进一步分析成本偏差和进度偏差，从而帮助项目团队评估项目绩效，在合同管理、项目范围管理和项目配置管理、变更管理上采取措施，减小成本偏差、加快项目进度。

（四）施工过程工料机的审查，从细节控制成本，做好节流

1.加强对人工费的管理。对劳务队的选择要确定其实际施工能力及信用状况，慎选施工队，一般都是多年合作、熟识的施工队，避免不具备实际施工能力、缺乏信用的队伍进场。劳务合同的签订工作内容要具体，单价和数量清单明晰。根据与业主方签订合同计量原则和施工队伍结算劳务费。对于隐性工程要做好施工日志，要有监理和业主的签字。变更工程要有工作联系单、变更函及签字确认等齐全手续。

2.加强对材料费的控制。项目亏损很大程度是由于材料超支、损耗严重。控制点确定为材料的采购、验收、领用环节。防止材料上营私舞弊，虚报采购成本。（1）主要材料价格采用招标的方式。完善项目采购招标管理办法。做到货比三家，防止单一来源采购和指定供应商。（2）控制施工过程中的材料消耗。实行限额领料制度，将材料的实际消耗量与预算定额进行对比分析，找出差异，分析节约或超支原因，采取进一步措施控制进销存的管理。同时为控制材料的浪费，应当在劳务合同中明确规定各主要材料的损耗量，超出部分确定由劳务队来承担，有效抑制不正常的浪费现象。

3.加强对机械使用费的管理。施工机械的选型、进退场时间的安排、在施工现场的利用率都是成本控制的重要方面。加快施工进度，提高机械利用率是降低机械费的主要措施。设备的油料要严格控制领用手续。

四、结束语

总之，施工企业项目经营效益审计是企业准确把握好项目成本的重要环节。规范项目经营管理、提高项目的整体管理水平、实现良好的经济效益，已经成为施工企业内部审计工作发挥作用的重要手段。

参考文献

[1]朱晓华.试论财政资金绩效审计问题[J].创新，2009，（3）.

[2]李晓燕.探讨如何对工程总承包项目进行管理与效益审计[J].科学时代，2013，（11）.

[3]马玉娟.建设工程投资效益审计相关问题探讨[J].中国管理信息化，2010，（9）.

[4]关军.浅议如何加强施工企业工程项目审计[J].山西建筑，2010，（36）.

9.新项目经营计划 篇九

甲方（发包方）：___________________________________________

地址：__________________ 邮政编码：_____________

法定代表人：___________职务：_______联系电话：_____________

乙方（承包人）：____________________________________________

地址：__________________邮政编码：_____________

法定代表人：___________职务：________联系电话：____________

甲乙双方为了能够为_______物业小区住户提供价格优惠、质量优秀的物业服务，双方在平等自愿、互惠互利的原则下，就甲方将________（项目）以承包经营的方式，交由乙方经营管理，并由乙方按期向甲方支付承包金的事宜达成一致意见，特订立本合同。

第一条 项目名称、经营范围、经营方式

承包项目名称为：_____________

该项目的经营范围为：______________

该项目的经营方式为：______________

第二条 承包经营期限

该项目的经营期限即为本合同的有效期间。

本合同的有效期限为________年，自_____年____月____日始至_____年____月_____日止。合同期满经双方协商一致可以续签合同。

第三条 项目承包金、承包金支付方式及期限

1．双方决定项目承包金为：每年人民币_______元。

2．承包金支付方式及期限为：

（1）年一次性支付。

应于每年_____月_____日之前交付。

（2）承包金分期支付。

每年_____月_____日之前交承包金_______元；

每年_____月_____日之前交承包金_______元；

每年_____月_____日之前交承包金_______元；

每年_____月_____日之前交承包金_______元。

乙方不得因经营亏损等原因拖欠承包金。

第四条 承包经营责任

乙方承包经营期间，只能按照本合同的规定的项目进行合法经营。

乙方在承包经营期间，因经营项目本身或经营不当等原因产生的与消费者及其他第三者的纠纷，由乙方自行解决和承担责任。乙方在经营期间产生的债务由乙方自行承担。____________________________________________。

第五条 承包经营场地、设备设施的所有权及维修

经营场地及设备设施的所有权为甲方（或项目开发商）享有；

场地、设备设施的小修由______方负责，费用由________方承担；

场地、设备设施的大修由______方负责，费用由________方承担；

乙方应合理使用场地、设备设施，不得擅自变更其使用用途，如因经营需要而改变场地设备设施的使用用途的，应事先得到甲方的书面许可。

乙方对承包经营场地进行装饰装修的，应保证其装饰装修行为不影响物业小区内的住房正常

生活。乙方的装饰装修方案应报甲方批准后方可实施。乙方进行装饰装修的费用由乙方自行负担，合同终止后甲方无偿收回乙主的装饰装修。

第六条 甲方对乙方的管理

乙方及乙方员工的活动应符合甲方物业小区的各项管理规定。

为了便于甲方物业小区的管理，甲方有权直接或委托第三方对乙方及乙方的员工进行管理，以确保乙方及其员工的行为不妨碍甲方物业小区的正常生活。

乙方应保证其承包经营场地、设备设施的美观整洁。

甲方将不定期地对乙方承包经营活动开展住户满意率的调查活动。乙方应努力提高住户的满意率。

住户满意率调查的方式为：_______________________。

________________________________________________

第七条 水、电、煤气及采暖等费用的负担

在乙方承包经营期间产生的水费、电费、煤气费和采暖费等费用由_____方负责交纳。交纳方式及时间为：水费____________________________；

电费____________________________；

煤气费__________________________；

采暖费__________________________；

其他费用________________________。

第八条 项目营业执照的办理及乙方内部对员工的管理

项目营业执照由________方负责办理；费用由______方负责承担。

项目营业执照续展由_______方负责办理；费用由______方负责承担。

乙方应对其聘请或雇佣的员工进行职业纪律和职业道德的教育，并对员工进行必要的业务培训，以保证员工能够正确地完成经营活动。

乙方应负责其员工的工资及各项福利待遇。

员工的工资及各项福利待遇为：

_________________________________________________。

第九条 税金的代缴

乙方应将其营业收入等资料如实向甲方报告，以便甲方为乙方代缴税金。

甲方为乙方代缴的税金由乙方于纳税日前_______日内支付给甲方。

第十条 其他

1．乙方应负责其承包经营场地内的治安与消防工作，其治安与消防工作应符合国家与地方的标准。相关政府职能部门或甲方发现乙方的治安或消防工作存在隐患时，有权要求乙方进行整改，乙方按到整改通知后，应立即进行整改。

2．因甲方物业小区开发、规划等原因要求提前解除合同的，甲方应于_____日前通知乙方，因解除合同给乙方造成损失的，甲方可给予适当经济补偿。

3．乙方在经营活动中，针对住户的投诉应及时、合理地予以解决。乙方对住户投诉的回复率应达到100%。

4．_________________________________________。

第十一条 不可抗力

在履行本合同的过程中出现不能预见、不可避免如地震、洪水等情况造成损失的，甲乙双方互相免责，但双方应尽量避免损失的扩大，对扩大部分的损失责任方应予赔偿。第十二条 违约责任

1．乙方应合法经营、并不得超出本合同规定的经营范围，否则甲方有权要求乙方支付________万元的违约金并可解除本合同。

2．乙方应正确使用承包经营场地、设备设施，不得擅自改变其使用用途和损毁，否则乙方应予赔偿并恢复原状，情节严重的甲方有权要求乙方支付_____万元的违约金并可解除本合同。

3．乙方应严格按照本合同的规定交纳承包金，否则甲方有权按日______‰的比例向乙方收取滞纳金；乙主拖欠承包金满_______日的甲方有权解除本合同。

4．乙方将承包项目擅自转包的，转包行为无效，因转包所产生的后果由乙方承担。给甲方造成损失的乙方应赔偿，给第三方造成损失的乙方应赔偿。乙方擅自转包的甲方可解除合同。

5．乙方应按期交纳水、电、煤气、采暖等费用，否则应___________。

6．乙方在承包经营期间产生的与消费者或第三者之间的责任，乙主应及时合理地解决，因乙方拒不解决或解决不及时、不合理等原因造成消费者或第三者损失的，乙方应予赔偿，给甲方造成损失的乙方应负责赔偿，情节严重的甲方有权解除本合同。

7．乙方使用承包经营场地出现治安或消防隐患时，政府有关职能部门或甲方要求乙方整改，而乙方未能及时整改或拒不整改的，甲方有权要求乙方停止营业进行整改、支付_______违约金、直至解除合同。

8．乙方拒不提供代缴税金的相关资料或提供的相关资料不真实或不支付税金金额的，甲方有权解除本合同及要求乙方赔偿甲方因此而产生的损失。

9．甲方发现乙方在经营活动中有欺诈消费者行为，甲方有权立即解除合同。

物业小区住户满意率低于________%的，甲方有权要求乙方进行整改，乙方拒不整改的甲方有权解除合同。

乙方对住户投诉的回复率未达到100%的，甲方有权要求乙方整改，乙方拒不整改或整改后再次出现对住户投诉不处理的情况的甲方有权解除合同。

10．除本合同本条规定的情形外，甲乙双方不得擅自解除本合同，擅自解除本合同的一方视为违约，守约方有权要求违约方支付________万元的违约金。

11．_________________________________________。

第十三条 争议的解决

本合同未尽事宜，双方可签订补充协议进行约定。

在履行本合同过程中发生争议的，双方应平等协商解决。协商不成的双方可提交_________促裁委员会解决，对仲裁委员会的裁决双方均应遵守。

本合同自双方签字、盖章，并经公证处公证后生效。本合同一式______份，双方各执______份，各份具有同等法律效力。本合同所有附件与本合同具有同等法律效力。

甲方： 乙方：

签订日期： 签订地点：

10.项目合作经营协议书 篇十

甲方：

乙方：

根据有关法律、法规，本着平等互利的原则，甲、乙双方方共同合作投资经营驴肉屠宰加工经营项目，经协商一致，特订立本协议书。

第一章 合作项目

第一条：

1、双方拟共同投资经营的项目为位于甲方内，并挂靠甲方的名义。

2、合作本项目内容为：3000头肉驴及屠宰深加工项目。

第二章 出资及盈亏分担

第二条：甲、乙双方确认本项目总投资为万元，其中甲方出资万元，占总投资的％，乙方出资万元，占总投资的％。

第三条：如投资分期进行，则第一期为万元，第二期为万元，甲、乙双方的投资可按照每一期的总投资的比例进行投资，具体出资额及出资期限如下：

1、第一期出资:甲、乙双方方的第一期出资分别为万元、万元，于20年月日之前出资完毕；

2、第二期出资:甲、乙双方的第二期出资分别为万元、万元，于20年月日之前出资完毕；

以上所有出资须汇入甲、乙双方共同确认的银行账户。

第四条：如协议一方或多方未能按时出资或出资不足的，另一方可以以借款形式替其缴足出资，借款一方应向另一方支付利息，月利息为％，如另一方不愿意借款的，也可以增资形式缴纳一方未能缴足的部分，出资比例按双方实际缴纳的出资计算。

第五条：合作经营的利润分配方式为：甲、乙双方按照出资比例享有合作经营所产生的利润；如在合作经营中，合作经营产生借款，合作经营的利润应先偿还借款；利润每年之前分配一次，但须在利润中扣除%作为合作项目的后续发展基金；

合作经营的亏损分担方式为：甲、乙双方按照出资比例分担合作

经营所造成的亏损。

第三章 项目经营管理

第六条：项目经营的组织架构

1、管委会由甲、乙双方共同组成，是项目经营管理的最高权利

机构，参照我国有关法律及合作双方签订的合同规定行使职权。

2、项目的经理由方推荐担任，经理负责合作经营的日

常事宜，会计由方推荐担任，出纳由方推荐担任。所有合作资金须全部划入双指定的帐户，有关财务制度，经管委会订立后实施执行。

3、其他管理人员的由甲、乙双方共同商定委派或向社会

招聘来确定。

第七条：项目经营的具体经营模式、生产管理及业务规章及制

度由全体合作人共同制订，全体合作人应认真、全面遵守。

第八条：全体合作人每（周/月）召开一次全体会议，通

报项目经营的经营情况，包括生产、财务等情况，并经全体合作人一致同意制订的相应方案、协议对全体合作人具有约束力；特殊情况，经两方合作人同意，可召开临时全体会议。

第九条合作人不得从事损害项目经营的活动，项目经营的下

列事务必须经全体合作人同意：

1、确定投资规模或更改投资方案；

2、对外订立合同；

3、转让或出租项目经营的财产；

4、项目经营投资及费用超过万元支出；

5、处分其他财产权利或以项目经营的财产为其它人提供担保；

6、利润分配和亏损分担方法的变动、合作人增加或减少出资；合作人未经全体合作人同意，行使上述行为，造成其他合作人经济损失的，应承担赔偿责任。

第十条合作经营的内部管理事宜如聘任经营管理人员、工作人员的工资、待遇、规章制度、对合作人管理工作的撤消等须影响合作经营的重大事宜经管委会三分之二以上通过。

第十一条合作人转让其出资，须经其他合作人同意，转让时，其他合作人享有优先购买权，如转让给第三人的，第三人按合作人对待。

第四章 合作经营的加入及退出

第十二条新合作人加入合作经营时，应当经全体合作人一致同意，并依法订立书面合作协议书。

第十三条加入的新合作人与原合作人享有同等权利，承担同等责任。加入的新合作人对加入前合作经营的债务承担连带责任。第十四条合作人如退出经营需提前一个月告知其他合作人并经全体合作人一致同意后，合作人可以退出合作经营。

合作人有下列情形之一的，经其他合作人一致同意，可以决议将其退出合作经营：

1、因故意或者重大过失给合作经营造成损失；

2、执行合作经营事务时有不正当行为；

3、合作人个人丧失偿债能力；

4、被人民法院强制执行在合作经营中的全部财产份额；

5、法律、法规规定的其他情形；

退出合作经营后以退出时的财产状况进行结算，不论何种方式

出资，均以金钱结算；

未经合作人同意而自行退出合作经营给其他合作人造成损失的，应进行赔偿。

第十五条退出合作经营的合作人对其退出前已发生的合作

经营债务，与其他合作人承担连带责任。

第五章 合作经营的终止和清算

第十六条任何合作一方均不得擅自终止合作经营，合作经营有下列情形之一，应当终止：

1、合作经营协议书约定的经营期限届满，合作人不愿意继

续合作经营的；

2、全体合作人决定终止合作经营的。

第十七条合作经营终止后，应当进行清算，清算人由全体合作人担任；未能由全体合作人担任清算人的；经全体合作人过半数

同意；可以自合作经营终止后十五日内指定一名或者数名合作人或者委托第三人担任清算人。

第十八条合作经营终止后，如合作经营存在借款，财产应优先偿还借款，如财产不足以支付的，全体合作人须按照自己的投资比例以自己的财产承担偿还义务。

第六章 其他事项

第十九条本项目驴肉加工屠宰场所购买的土地约为亩（具体面积以土地证为准），每亩购买价格为万元，如所购买的土地能完成过户登记手续，土地转让款于办完土地过户手续后支付，土地的受让方由合作双方协商后确定。

第二十条如土地不能过户的，土地转让款不再支付，土地使用的费用由合作双方确认，任何一方不得在未经两方一致同意下对厂房进行处理。

第二十一条甲方须积极协调驴肉屠宰场的报建、环评、税务等工作，确保项目经营的合法。

第二十二条甲方不得再自己单独或与他人合作建设其他驴肉屠宰项目。

第二十三条 如甲、乙双方在合作过程中，一方决定终止合作经营，其他一方愿意继续经营该项目，甲方须将土地按照市场价格租赁给继续经营的一方，经营的资质必须无偿提供给继续经营的一方，经营期限届满仍以本协议约定的合作经营期限为准。

第二十四条 如甲、乙双方在合作过程中，双方决定终止本合作经营，并有其他人愿意购买该合作项目包括厂房、设备等，甲方须将土地按照市场价格租赁给购买经营的一方，经营的资质必须无偿提供给购买经营的一方，经营期限届满仍以本协议约定的合作经营期限为准。

第二十五条 合作人履行合作经营协议发生争议时，合作人可以通过协商或者调解解决。合作人不愿通过协商、调解解决或者协商、调解不成的，可以向人民法院起诉；

第二十六条本协议书的附件是本协议书的组成部分，与本协议书具有同等的法律效力；

第二十七条本协议书未尽事宜，按照有关法律、法规的规定执行；

第二十八条本协议书由全体合作人共同订立，自合作人签字之日起生效。

第二十九条本《协议书》共一式三份，甲乙双方及公证处各执一份。

甲方：（盖章）

11.房地产项目开发的经营及管理 篇十一

摘 要 我国的房地产业已成为居民的消费热点和推动国民经济发展新的经济增长点。本文结合以往工作的经验,从项目公司团队组成、项目前期策划、项目建设管理、销售包装及售后服务等几个方面谈谈房地产开发的及经营管理。

关键词 房地产 项目开发 经营管理

一、项目公司组建及团队组成

一个项目的成败,除了市场环境等客观条件的制约外,项目公司经营机构的强势配置是相当重要的。在市场经济迅速发展的今天,企业如何瞄准市场进行经济决策,如何通过强强联合壮大自己的竞争实力,如何利用资本市场解决低成本的营运资金等问题是现代企业家们经常思考并要加以解决的问题。所以,资金实力较雄厚的一方必须绝对控股,拥有对日常经营性活动进行决策的权力,这样才有利于企业在激烈的市场竞争中把握因应市场需求而进行及时调整的主动权,有利于企业的生存和发展。

其次,房地产开发企业的各项经济不可避免地需要法律、会计、建筑规划、投资咨询、物业管理等专业意见的支持。在竞争激烈的现代企业制度下一定要建立与相关专业机构合作的团队,由專业人士对项目开发经营的各个阶段提供专业意见,供董事会及经营机构决策时参考。

再次,要加强并完善项目公司经营机构的建设,建立总经理向董事会负责、董事会向股东负责、总经理在董事会授权范围内的自主决策,并接受监事会监督的经营管理机制,确保项目公司灵活运作、规范经营。

二、前期策划阶段的管理

项目开发的前期策划是地盘成败的关键,首先要抓好市场调查分析、项目可行性研究,解决该地盘要瞄准的客户群体即市场定位问题。

(一)市场调查及市场定位的重要性

以往开发商仅仅认为只要把房子建得牢固美观,就不愁没有顾客光顾,只要自己造的房子好就不怕没有人买。这是在买方市场情况下的一种陈旧思想。如今在卖方市场的条件下,如果开发商一味地闭门造车,只追求“作品”的“自我欣赏”,那么到了销售阶段,将是“一筹莫展”了。许许多多的事例充分证明了脱离市场,脱离客户的需求进行盲目开发,制作出所谓的“精品”必将被市场淘汰。我们在任何项目开发设计之前,一定要进行充分的市场调查,做到准确定位,必须先解决自己生产的“产品”要面向哪一类客户群的问题。这里,不妨举一些失败的例子作为借鉴,某项目由于忽视了该地区环境气候特点,使得该地区的人长期形成的对住宅南北对流的传统习惯要求,导致开发建设的547套单元住宅中有206套单元房以成本的七折出售尚无人问津,随著周围新的住宅楼盘的不断建成,这些不合需求的单元套房将成为企业的巨大包袱。

所以,在前期策划时,进行充分市场调查及对调查资料进行准确分析,以确定正确的发展路向,找准市场定位,是项目开发成功的最为关键的一步。

(二)市场调查的内容

(1)房型:当地居民对各类房型的需求比例。

(2)单元面积:每一种房型的面积控制指标。

(3)平面布局:当地居民对房屋平面功能设计的传统习惯要求,对房屋朝向、通风、采光的特殊要求(如南北朝向、面海、面江河等)。

(4)建筑物档次:正确确定拟建商品房的档次,与开发路段居民购买力相吻合。

(5)拟开发项目周围已投入市场地盘的销售情况(销售价格及已出售成数)。

(三)可行性研究

在上述充分调查的基础上拟写可行性研究报告,从技术指标(土地技术指标)、经济指标(建筑成本)、市场指标(预计销售价格)及政府的相关税费、销售速度及现金流量预测(财务费用),不可预见费等多方面综合测算,充分考虑各种不利因素,排除各种干扰及主观意识,让可行性报告客观公正地表达现状、预测未来,作为今后投资控制的依据,坚决杜绝以往那种以领导意图作为可行性研究报告结论是否可行的依据。

(四)总体配套策划

随著生活水平的不断提高,民众住宅本身功能、质量要求提高之外,也同时注意小区生活环境的配套,前期策划时应做好以下几项规划:

绿化设计:尽量创造富有生活气息的绿化环境,并配上品味不俗的局部园林进行点缀。

道路配套:道路设计应确保车辆交通顺畅,疏散合理,路灯设计别致新颖。人流与出入车辆尽量互不干扰,并注意无障碍设计。

公建配套:应配套会所,会所内应设健身房、儿童活动室、棋牌室、游泳池等,供住户休闲使用,以服务为主,收取成本费。

学校配套:若为住宅小区,规划部门要求配套中小学校时,宜与名牌学校联合办学,对提高小区的品牌大有裨益,对住宅小区的销售可以起到促进作用形成良性循环。

(五)新的设计理念的合理使用

目前许多居民对传统的单元房感到乏味,所以不断有复式住宅、错层住宅、排屋、连体别墅、独立别墅等各类新的住宅设计理念产生,以满足不同客户群体的需求。不过,这里值得一提的是任何一种新生事物都要接受市场的检验,对于不太适用的设计即使概念再新,最终都会被市场淘汰。某省的别墅小区推出的排屋,采用了错层设计理念,但从地盘开售至今三年多来,连一套都没有售出,而同一地盘的独立别墅、连体别墅及高级公寓均可顺畅出售。我们应提倡新的理念,提倡大胆创新,但同时也要考虑传统习惯及经济实用性,否则将事与愿违。

三、工程建设阶段的管理

前面谈到前期策划是楼盘成败的关键,那么在确定了开发定位之后,在实施建设过程中,其管理又是相当重要的,因为它直接关系到工程的进度、质量和造价,直接关系到项目开发成本的控制问题。三者的关系是盘根结缔的,在确保质量、保证进度的前提下把建造成本压到最低。

(一)工程进度管理

主要是选好施工单位抓好各种工序搭接的总进度计划设计,并有足够的流动资金支持工程的建设。工程实际施工进度要不断与计划进度进行比较,若出现滞后的情况应及时查找原因,制定相应的措施及时赶上,因为相当一部分的建设资金主要由银行借款解决,工期的快慢直接影响到财务成本问题,即直接影响到开发的总成本。同时,工程建设进度也为工程的预售创造条件,工程进度快就可以争取尽早预售,尽快让投入的建设资金回笼,并能确保按预售合同所签订的交楼时间如期交付使用,不会引起各类赔偿、罚款等经济纠纷,影响楼盘声誉及公司的经营业绩。

(二)工程造价管理应形成如下制度及抓好以下几个方面的工作

(1)招标制度。对选择施工单位、采购主要机电设备及建筑原材料实行招标择优的办法。一方面,在招标中应标者必然提供各种优惠条件,达到了压低造价的目的;另一方面,在招标评标过程中能做到货比三家,避免了决策的盲目性。

(2)工程造价实行加系数一次性包干的作法。目前建筑工程造价超预算的情况十分普遍,其原因不外是设计变更、政策性调价、三材市场价格波动。所以只有采用工程预算加系数包干的作法才可以有效控制工程造价,控制建设成本开支,按预算执行。而采取该办法的关键在招标前应认真审图,并充分酝酿确定设备选型及有关建材的档次,其次,在施工中应尽量避免设计变更的情况产生,同时要注意工程质量的跟踪监督。

(3)抓好隐蔽工程的现场签证管理及设计变更的审批,要确保一次性就能得到贯彻实施,抓好隐蔽工程的现场签证管理是防止工程造价增加的一道重要环节。严格设计变更的审批制度,在变更前应充分论证对非变更不可的项目才给予核批。由于工程建设历时较长,在现代科技条件下,建筑材料的新旧更替更为频繁。所以“设计变更是绝对的,设计不变更则是相对的”,重要的是我们如何把好这个关,尽最大努力降低建造费用,为企业争取最大的经济效益。

(三)施工质管理

目前施工质量管理主要由施工队自检、监理公司复检、建设单位核检、政府质量监督机构监督管理四部分组成,这里主要谈前三个部分的管理工作。

(1)施工单位自检:这是质量保障的基础,因为它始终贯穿于项目建设的全过程,所以必须监督施工单位建立健全质量自检管理体系,把质量隐患扼杀在萌芽状态。

(2)监理公司复检:是对施工单位自检的全面监督,社会监理能够站在公平的立场上严把工程质量。值得一提的是,建设单位一定要依据经监理单位认可的工程月进度报表支付工程进度款,这样才能保证社会监理的效力。

(3)建设单位核检:是对施工单位自检及监理公司复检必要补充。很多建设单位认为,请了监理公司以后,工程质量就可以高枕无优。但仅仅只有监理公司监督是不够的,因为建设单位实际参与了质量监督,工程质量才多了一层保障。项目公司的工程部应参与每道工序的质量抽查,做到心中有数。

(4)工地现场及室外总体的建设管理。工地现场应注意防火、防盗、防意外事故,保证施工安全。室外总体应清理整洁做到文明施工。有条件的工地尽量争取与主体结构配合,尽早完成室外总体管线、道路、绿化的施工,为物业的预售及销售营造气氛,争取商机。

四、市场应销管理

市场营销的关键在于把握市场、把握客户,是一门很深的学问。“酒香不怕巷深”的时代已经过去了,因为现在的“香醇美酒”实在太多,所以必须对自己开发的产品作充分的广告宣传。

开发商对所开发物业进行销售包装及广告宣传并非在物业建成之后,对成片开发的项目更是要在征用土地之后就对地盘进行广告宣传,营造气氛,创造一个新的卖点。通常应抓好以下几个方面的工作。

(一)取得土地时的宣传

这时的宣传主要侧重于让准客户们了解在某个地段某房地产开发公司已获批何种用地性质的土地,让准客户们在选择适合自己意愿中地理位置的地盘有个心理准备,并在其购房计划中占有一席之地,形成拭目以待的效果。

(二)建设期的广告宣传

该阶段的广告宣传关键在制造卖点,所以应注意总体规划模型俗称沙盘及样板房的制作,把整个小区的规划蓝图展现给来访的客户,并让客户切身体验建成后住宅的空间感及适用性。同时宜在报纸上大力推广并附上平面图及每套单元房的面积,以供准客户们计议盘算。上述宣传是项目预售的关键,预售成果直接关系到资金的回笼及资金财务成本。该阶段的宣传十分重要。

(三)注重促销手段及付款方式的多样化

应注意找到合适的按揭银行,这是成功售楼的关键因素之一,因为目前单元套房的售价已大超出了普通民众的承受能力。许多市民只有通过银行按揭、每月供楼的方式才能解決购楼资金问题。目前主要采取的付款方式有(1)一次性付款。这种付款方式对发展商最有利,可以尽快回笼资金还贷,所以通常可以给予92-95%的折扣价,鼓励客户一次性付款。(2)银行按揭。有七成十年、八成十年不等,主要看楼市的涨跌情况。(3)发展商分期收款。即客户只要交纳首期楼款(通常为总楼价的20%)就可以入住,然后每月向发展商供楼款,分一年期、两年期、三年期不等,发展商在售价上分期付款的利息(俗称分期费用)。

(四)合理定价

项目开发成本是定价的依据,但是市场行情才是价格最重要的调节因素,如果偏离市场,那么所定的价格在自己看来似乎很低,但却无法被市场所接受,只会造成产品的滞销。所以,在定价时,一定要对市场作充分调查,以低开高走的方式逐步将楼价推向高位营造出该楼盘极具升值潜力的趋势,有利于整个地盘的销售。

(五)巧妙调价

上面谈到了地盘趋热,楼价上调的情况。如果由于楼市总体趋势下滑,并且附近有同类型地盘推出竞争,需要对售价进行下调时也应该采取巧妙手法变相降价,如在保持原售价的基础上赠送空调、冰箱、洗衣机等家电,甚至厨房、卫生间的装修等,或免交部分时段的物业管理费等。这样处理可以避免降价给已购楼者造成心理冲击也可以避免降价对整个地盘造成不良的影响。

五、售后服务管理

房屋成功出售后,售后服务相当重要,房地产项目开发的售后服务主要是物业管理。其关键是提供的服务及巧妙处理客户的各类投诉可安排富有经验的专兼职投诉接待员,创造安全、清洁、舒适的生活环境。对于小区物业管理,开发商可以自己成立物业管理公司,连带管理康乐设施及配套商场、车库的出租。当然也可以委托有经验的物业管理公司承包管理或与之合作管理。不管以何种方式进行管理,其最终目的都是为了提供一种良好的售后服务。到位的物业管理,一定会为后期开发销售树立好口碑,为后期工程的销售工作带来促进作用。物业管理主要体现在收费标准与所提供的服务水平是否相当,如果不相当,必然造成不良后果。