商业街运营工作总结

商业街运营工作总结（共14篇）（共14篇）

1.商业街运营工作总结 篇一

首先声明一点，看到这个题目大家千万不要误解。个人网站当然首先必须有个性，要不然就凭你的实力是无法与那些已经成熟、而且拥有雄厚资金的大网站抗衡的。

曾经看到过很多失败的案例，就在我身边就有很多。一涌而上去做论坛，一看几个版块都差不多，有一个技术类的、音乐影视类再加上一个娱乐或者灌水区。千篇一律的都是这些东西，你想谁会在你的网上逗留呢，最多看了他想看的就一走了之，再不会回来。

好的个人网站都是有自己思想的，个人网站靠什么赢得来访的游客的心，只能靠独特的构思和新颖的内容，这恰是商业网站所不能比拟的，因为商业网站要顾全大多数人的，因此内容要多而全，这样就必然失去了个性，这个弱点就给我们个人站长以施展的舞台。举个例子，就拿做音乐网站来说，对于大的门户音乐网站来说，他可能是所有的分类，华语、日韩、欧美，一项都不拉，“全”是其特色，但你要是想做一个音乐网站，就没必要也不可能怎么做，最好的办法是先选一个自己认为比较有发展前途的小方向，定位好你的客户群，然后选取有限的资源，力求做到牢牢把握住你的网站每一个用户，这样不论是对网站的前期发展还是对今后的广告收益都是有很大好处的。

前面所说的只是为了让大家别认为网站的个性不重要，下面才是本文的正题。

首先需要明确的是你是否是一个人单枪匹马的干，如果不是，你是和 一群志同道合的朋友合作的话，那么下面的就很值得你关注了。

在网站发展的过程中，如果你的网站是多个人合作建立的那么我觉得你更应该注意以下几个问题（以下把多人合作建站简称为合作网站，把一个人单枪匹马的干简称为个人网站）：

1、技术：做为一个合作网站，网站的技术支持，系统维护、程序编写就需要明确分工，这样分工明确才能实现资源的最大化利用，从而避免少数人磨洋工影响了集体的凝聚力；

2、团队：合作网站需要更为完备的人员组合：领导+管理+财务+技术+设计+编辑+市场，每个人各司其责，而非象个人网站一样靠单枪匹马的个人英雄主义；

3、管理：高效、规范，是合作网站所必须的管理模式，小作坊式的松散的管理模式只会导致失败；

4、股份：这往往是个人网站一个死穴，往往由于网站做大了而闹得不欢而散的就是因为股份的分配问题；个人网站更多的是由理想与满足感推动，因而不会有利益上的冲突；

5、资金：以上的大部分内容，如解决版权问题、聘请更高水平的技术人员与制作人员，市场的推广，都需要有足够的资金作后盾。

以上大家也可以看出个人网站的弊病其实就是没有能实现运营上的商业化，解决方法是在建站之初就给出网站的明确定位，实现网站运营的商业化。首先，也是最重要的是股份的确定，每人人可以按照最初投入的多少确定所占股份的百分比，这既有利于追加投资时个人额的划分，也有有利于获利后利润的分配，把纠纷化解在萌芽阶段。可能最开始就分清股份，对由一群志同道合的朋友组建的团队来说有点伤感情，有点碍不开面子，但长痛不如短痛，这样大家在一个公正透明的机制下合作，彼此应该更加信任才对。

其次，就是管理分工要明确。目前我正在经营的网站是我和我的朋友胡萝卜共同创办的，我们从一开始就制定了很明确的分工，他在公司上班，以前学商学方面的，因此他主要负责网站的财务收支以及发布信息的管理工作，在财务方面我基本不过问；我是学电子方面的，接触网络编程等很多因此承担网站的技术维护和开发等工作，在各自的方面我们只是相互监督，但并不越权管对方的事，这样两个多月来合作相当顺利。值得一提的是，应该来说我是网站的最初创办者也是最大的投资人，但我不会因为自己拥有这样的权利而干涉对方的事务，毕竟制度是要大家来遵守的。

再次，一个团队不能群龙无首，分工要明确，但在重要决策的时候也必须要有一个能拍板的头领，这样才能避免无休止的争论，保证团队高效的运转。

上面的话只是我个人的看法，我认为在这个网络以近趋于饱和、竞争异常激烈的年代，要想使你的网站在网络立足，不光要靠新颖的内容，更要靠先进的团队意识和商业化的运作机制。

2.商业街运营工作总结 篇二

随着住宅建设、分配、运作机制的市场化，原来单纯作为住宅配套建设的居住区商业在市场杠杆的作用下也有了较大的变化，特别是社区商业称谓的出现扩大了居住区商业的内涵和外延，在一定程度上适应了城市建设与市民居住环境和消费观念的变化，满足和促进了居民的综合消费，方便了居民的生活。利润和责任的双重因素促成了开发商对社区商业配套建设的重视，商业发展的热点也随之由中心区向次中心逐渐转移。社区商业以其相对较低的投资风险和稳定的回报预期，在市场中显出了旺盛的生命力。

一、社区商业的概念、特点及主要形态

社区商业地产是社区商业的载体，社区商业是社区商业地产的精神与内容，因此研究社区商业地产的开发必须要研究社区商业，从而才能更好的把握社区商业地产的开发和经营。

1、社区及社区商业的概念

首先什么是社区，“Community”这一概念是有法国社会学家卡.滕尼斯于己于1882年首先提出，并运用于社会学领域。1938年费孝通先生对应创制了“社区”，其基本含义是指：一定区域内有特定生活方式并且具有成员归属感的人群所组成的相对独立的社会共同体。根据各种社区的定义，一般来说，任何社区都具有以下几个基本要素：居民、特定的地域、相对完备的生活服务设施、各专门部分的互赖与分工、共同的文化及社会体系、地区从属感。因此社区商业作为社区的基本要素之一必然得到住宅小区建设的重视。

社区商业就是一种有别于城市的区域中心商业、大型购物中心 (SHOPINGMALL) 、特色步行街的商业业态，它是一种有很强的地域性、为本地区居民服务的商业模式，是以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态，是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。

2、社区商业的主要布局类型和建筑形态

根据居住区商业从属性的特点，依据住宅区规模和商业服务人口的大小，从规划的角度在理论上将居住区商业分成居住区、居住小区、街坊三个层面：居住区商业服务人口规模一般在50000人左右，居住小区商业服务人口规模一般在25000人左右，街坊商业服务人口规模一般在4000人左右。由于服务人口规模的不同，商业业态的设置也有较大差异。

目前国内外社区商业的布局和形态大致有：按与住宅建筑的关系可分为独立单体和与住宅混建(裙房或底铺形态)设置二类;按所在的地域可分为在住宅区内，在住宅区周边沿街设置和与住宅区分离独立设置三类;按布局形态可分为街区条状，块状组团型和条块结合型三类;按商业布局的分类又可以分为“沿街式”，“裙组式”，“多点式”，“会所式”四类。

传统的住宅和规模较小的住宅区建设时配建的商业一般以裙房和底铺类型较多，规模较大的住宅区建设时一般配建独立的商业建筑。目前，居住区配建商业以独立地块建设社区商业购物中心和商业步行街居多。

3、社区商业一般配置的商业业态

中国人民大学教授王琪延认为，社区商业应遵循以人为本的原则，在满足人们基本生活消费服务方面将逐步完善6项功能：具备购物功能，能提供主、副食，生活用品;具有修理服务功能，满足社区居民日常用品修理的需要;具备餐饮服务功能，为居民提供早点、正餐和满足学生、老年人用餐;具备综合服务功能，社区居民理发、洗衣熨衣、服装加工、彩扩等全在社区完成;具备可再生资源回收服务的功能，采取建立固定收购站和定期流动收购两种方法，保证居民废旧物品下楼就可交售;具备家政服务的功能，社区能帮助居民雇用小时工、请保姆、家教等。

我国目前社区商业主要配置超市、便利店、专业店、菜市场、餐饮网点、生活服务等网点;当社区规模较大时适当设置大型综合超市、文化娱乐网点和专卖店;一般不配置百货店、仓储商店、集贸市场等商业。商业的规模和结构会由于不同的社区类型会有很大的差异性。完备的社区配套无疑是社区规划下功夫的重点。也只有满足了社区居民的生活需要才能实现商业的盈利目标，才是以市场为导向的正确的经营观。

二、社区商业开发经营现状

从整个商业项目的现状来看，第一个矛盾是城市内部商业网点结构性的矛盾，当前随着城市化进程的加速，商业网点结构性矛盾应该说日益突出，这是中国城市商业布局一个普遍的现实的问题。城市内部的商业网点布局的不合理，它的问题表现在中心城区到城区的商业网点过于集中，新建的城区和社区缺少合理的和必要的商业网点的配套。从业态结构的表现看，大型百货店过多，在部分大中城市大型综合超市已经出现饱和的状态。另一方面，大量新建的社区内便民利民的便利店、小型超市及餐饮网点却明显不足。

另一个矛盾是规划的商业与住宅的比例失调。尤其是在社区这一块，随着国家对房地产行业的控制越来越严，现在开发区都把投资的重点放在商业地产以获取更高的利润，由于商业与地产两张皮，导致的后果是商业地产的过度开发。有些开发商在开发的社区内盖出了40%以上的商业地产，而且这样的开发商不在少数。

社区商业开发和经营的过程中存在的现象也值得我们去关注。定位不准，规划不完善，设计不能适应外来开发商的需要，设施配套不全，整个操作层面不科学，导致开发商对整体项目缺乏操控能力，这与国外零售商对物业的高品质要求形成了明显的矛盾。

总的来说目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点，与国外成熟的社区商业模式相比还有很大差距。主要以历史形成的沿街商铺为载体。这种商业形式是自然形成的缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。不少开发商在开发社区时，并没有将商业纳入到整体社区规划中去，往往将一些“边角料”留给商业。通常的情形是楼上卖住宅，楼下卖商铺。而且商铺租出去之后，也不再关心后期经营，容易产生纠纷。比如商铺投资者将铺位租给饭店，极易招来住户投诉。在这种情况下，商业成了社区之“痛”。

三、社区商业的开发与经营管理

社区开发是一个系统工程，同时社区商业有着特定的服务对象，因此合理的开发与经营规划能够完善社区的功能设置，从而提升社区形象，最终带来物业价值的提升。社区商业的开发与经营是一个动态调整的过程，不是规划好了就不再变动，需要随着小区的逐渐成熟不断的调整经营项目。

（一）社区商业的开发

在项目开发初期的，很多社区商业的重要功能是为营销服务，营销服务形态主要是营造社区的文化氛围和商业设施，以及增强买家信心必备的生活装备。如万科在实践中意识到，社区商业街的建设对小区的形象、配套和人气、一期客户的服务是很好的补充，尤其当住宅无法表现社区形象时，商业街可以展示社区公众形象、品牌和服务，更可以展现出社区的品质。

整体上来说，商业布局有两种———分散式和集中式。分散式商业往往是沿街线型展开，商业街主要分布在步行线和交通线上。它带来的问题很多，如人车混杂、交通拥堵、嘈杂扰民、乱停车、安全性差等。社区商业往往采用内街式集中商业布局，如上海新天地。这种商业布局与住宅相对分离，将所有的污染、噪音都集中在一起，公共设施也可集中使用和有利于管理，对居民正常生活干扰不大。

为社区生活配套规模要适中，主次分清，档次拉开。国外社区购物中心都有严格的设计布局，其目的是使购物中心的任何一部分都能吸引大批的购物者。购物中心重视对承租户的科学组合与安置，核心承租户对引导人流起关键作用，其位置最先确定。对普通承租户的位置安排，充分考虑他们之间亲和力的不同，一些经营项目需组成群体以增强吸引力，而另一些经营项目必须相互避开。一般来说，国外的社区商业中心，会把四种类型的经营项目分别汇集在一起，一是男士用品店，包括男鞋、男装、运动用品等应当集中布置。二是女士用品店和儿童用品店，应该集中在一起，便于消费者进行价格、颜色、款式的比较。三是食品零售店，包括肉店、鱼店、面包店等。四是个人服务，如干洗店、修理店等也要集中布置。

另外产品单位面积与主题定位紧密结合。社区商业以便利和服务为基本特征，商铺的单位分割面积显得比较灵活，从20多㎡到几百上千㎡的商业单位都是适合的。目前市场上的社区商业物业表现出了和主题紧密结合的特点。50㎡到130㎡的中等面积单位占总量的41%，这个面积段的商铺在社区商业的规划里比较常见。

(二) 社区商业的经营

在社区商业的经营过程中要注意商业应当适应社区发展的提升而提升，社区商业不可能一步到位，应该分阶段，分期，相应的社区开发跟商业发展要协调。

首先社区商业应当突出特色，同时为了保证特色必须统一经营，为了解决这统一经营与回收现金的目标的矛盾，一个比较现实可行的方法是自己经营主体的商业，将附属的部分卖掉。

开发初期的商业布局和业态搭配有着特定的目的，但随着社区入住率的提高，商业就要逐渐凸现为社区服务的目的。随着居住人口的增多，这个时候要以市场为导向，主要是一些社区配套型的商业，市政、家政、幼儿教育等等，真正为社区所企盼的要加大，比如超市，新鲜的菜市场还有家政服务等等。当社区成为大型社区以后，这个商业可以进一步提升，可以考虑吸引周围的居民过来消费。通常开发商在预留的空地开发大型的商业。但是这个需要开发商策划之前，在开发的时候，有超前性，要预留土地用地。

权衡好长期效益和短期回收的关系。商业物业与居住物业不同，它可通过使用产生价值，获得收益。而且商业物业所承载的商业运作的越成熟，它所产生的价值就越高，收益越大，但商业的成熟有一个时间过程，也需要多种因素的促成。但是有的开发商将商业物业和居住物业用相同的方式进行销售，给商业的整体运作和形象提升带来难度。建议开发商按策划的方案整体自行或委托经营，等商业成熟以后与形象形成后，再出售，可能会取得更大的收获。

3.浅析商业银行的运营风险 篇三

关键词：商业银行；风险；对策

中图分类号：F832.33 文献标志码：A 文章编号：1002-2589 （2011） 17-0161-02

一、概述

2008年，面对突如其来的金融危机，中央政府迅速推出4万亿经济刺激计划，银行体系也相应放出9.8亿天量信贷。2009年，在全球金融业普遍不景气的情况下，中国银行业整体上保持了较好态势。为应对金融危机而实施的积极的财政政策和宽松的货币政策，一定程度上导致银行信贷规模超常增长，大部分资金流向国有企业主导的公共基础项目以及楼市、股市，造成资产价格急速膨胀。当前全球金融危机的阴影尚未退去，多个国家已经采取紧缩的财政政策和提高利率等措施以应对通货膨胀，而中国的货币政策受制于尚待完善的金融体系和汇率政策，陷入两难境地，加之固有的体制缺陷以及调整中的产业结构，这一切都给银行业带来了极大的不确定性，商业银行面临很大的经营风险。

二、商业银行运营风险的原因探究

（一）房地产市场价格虚高

中国的房地产价格在2009年出现了强劲的上扬，价格进一步脱离了居民的收入水平，泡沫严重。房地产开发的主要资金大都来自银行信贷资金，且目前中国的商业银行业务单一，高度依赖房地产贷款，而随着中国经济结构的调整、资产价格的正确引导、房价的逐步回落等，这无疑将继续加大银行的系统性风险。

（二）地方融资平台债务危局

2009年新增贷款主要投向地方政府，融资平台贷款余额达到7.2万亿元，并随着今后两年后续贷款到位甚至有可能达到10万亿元。而大多数融资平台本身并不具备还款付息的能力，且其自身的还款意愿也比较弱。同时，由于信息不对称等问题的存在，地方政府往往通过多个融资平台公司从多家银行获得信贷，银行并不能真正掌握偿债主体总体负债规模和偿债能力。加之地方政府融资平台整体债务水平过高，致使银行面临较大的隐性风险。一旦地方融资平台贷款问题集中暴发，造成的呆坏账水平将达到银行无法承受的地步，届时只能由政府为其承担。

（三）经济刺激政策的退出

宽松信贷带来的流动性过剩导致通货膨胀与资产泡沫恶化，也迫使政府不得不对去年的过度宽松的货币政策进行修正，但是，政策逐步退出如果不能很好地控制节奏，可能会使信贷出现较大幅度波动。随着中国经济在危机冲击下企稳复苏，包括产能过剩行业在内的经济结构调整力度加大，这其中会面临许多产业和资源的重新配置，同时也考验银行的风险把握能力。相对于全球经济，中国经济更早的实现了触底复苏，因此面临宽松政策的退出问题，如果政策退出的力度和节奏掌握失当，就可能导致银行体系信贷市场的大幅波动。

（四）多变的国际经济环境

全球金融危机尚未退去，又出现希腊债务危机，而欧元区经济更加堪忧。美国经济在政府大规模的刺激政策后依然疲软，美元却持续走强，使盯住美元浮动的人民币陷入更加尴尬的境地。多个国家已提高利率以应对通货膨胀，我国国内的经济虽然企稳增长，但是基础并不牢固，加之各种天灾和不良社会事件，国内的经济形势依然严峻。商业银行应做好充分准备。

（五）业务模式单一

商业银行业务单一，高度依赖房地产贷款，风险很高。中国商业银行收入利润主要依赖低端业务，高端业务发展滞后。例如，代客理财、个人财务咨询等高端业务非常落后，主要依靠网点较为齐全的优势，发展存贷业务，依赖政府设定的存贷利差盈利。银行业务中房地产贷款比重过大，如果房地产价格走低，银行将陷入困境。

（六）治理水平不高

目前部分银行进行股改和上市，这确实是银行改革迈出的一大步，但是对于银行治理，长期的真正压力主要来自于机构战略投资者和大股东，当前上市银行治理结构中该类主体的作用还十分有限，政府在人事、存贷等方面依然有很大影响力。由于银行未建立有效的风险评估机制和信息披露机制，盲目放贷，在剥离大量不良资产后，国内商业银行的资产质量依然较差。

（七）体制痼疾

银行风险高危的局面与中国金融体系的发展和特性是分不开的。中国金融体系长期附属于政府财政，独立的金融体系发展较晚，改革尚未完善，造成中国金融体系仍然处于中央、地方政府的控制之下。这样在经济转轨时期，一方面是国有企业不顾成本追求贷款，扩大生产规模；另一方面是地方政府和各地分行领导人受各种非经济目标影响，向一些不具有贷款资质的企业发放贷款，导致银行呆坏账大量积累。

（八）对业务运营风险的认识不足，监督不到位

目前，业界对“业务运营风险”的定义一直存有争议，大体上可归纳为二种，一是广义的概念，它把信用风险和市场风险之外的所有风险都视为业务运营风险；二是狭义的概念，认为只有与业务运营部门有关的风险才是业务运营风险。长期以来，我国商业银行对于信用风险和市场风险的管理比较重视，但是对于业务运营风险的界定和作用却存在认识误区。把业务运营风险与操作性风险混为一谈，缩小了业务运营风险的覆盖范围。由操作失误，越权行为等人员因素所造成的操作性风险仅仅是业务运营风险中发生频率最大，占比最高的风险类型，是业务运营风险的重要组成部分；没有把那些由于银行自身制度的不完善或系统漏洞以及外部事件等因素造成的业务运营风险考虑在内；业务运营风险管理的全面性和重要性认识不足，未形成一种完整的，健全的管理文化，疏不间亲，孤立地分析和处理每次发生的业务运营风险，认为是局部的、偶然的，只关注表面现象，没有深入分析不同业务运营风险产生的根源。只注重对已经发生的业务运营风险事件进行查处和处罚，忽视事前防范和事中控制。

实施新的监督体系改革前，工商银行同国内大多数商业银行一样，风险管理架构都属于大型、非集中式的管理模式。多层次管理模式增加了操作链的长度，管理主体不明，管理半径过长，管理效力衰减，发生业务运营风险的可能性和诱发因素也随之增加；业务运营风险信息不能得到及时、有效的传递；对于风险事件的处理也不能尽快得到实施；不同风险的管理职责由各个业务部门分别负责，存在职能交叉、管理目标冲突、管理流程紊乱。在业务运营风险的识别、评估上以定性估计与职业判断为主，不能做到定量分析;没有成熟的业务运营风险计量模型。在短期内也不存在实施高级计量法的前提条件和数据积累；不能对业务运营风险事件给以全面的定性评估。

三、降低商业银行运营风险系数的可行性思路

（一）主动转变经营模式和增长方式

国内商业银行必须主动实施经营模式、增长方式和经营结构的战略转型，积极发展综合经营，全面调整资产结构、业务结构、负债结构、收益结构、客户结构、营销渠道结构以及员工知识与技能结构，使经营结构转变为传统存贷款业务与投资性、交易性和收费性业务并重，信贷资产与非信贷资产并重，贷款利差收入与非信贷收入并重的集约化、多元化和综合化结构，实现经营模式由以规模扩张为主向以质量效益为主的转变，实现增长方式由主要依赖传统存贷款业务收益向多元化综合化收益的转变，提升核心竞争力和金融服务水平。

（二）自主创新，提升核心竞争力

通过大力推进体制、机制、管理、业务和技术创新，推动经营模式和增长方式转变和竞争力的提高。在正面吸收次贷危机教训的基础上，继续通过创新加快综合化经营步伐，以并购、合资等方式拓展证券、保险等业务领域，建立中国自己的投资银行和具有完备服务功能的金融控股集团；要通过创新稳步完成以客户为中心、以风险控制为主线的业务和管理流程改造，建立高效的营销团队和强大的产品支持体系，打造专业化、集中化的风险管理平台；要发挥金融技术创新对业务和制度创新的推动与支持作用，优化科技投入结构，提高科技开发效率，增强引进消化吸收能力和自主创新能力。

（三）积极应对后过渡期银行业全面对外开放的挑战

后过渡期内外资银行将在大量进入的同时成为中国境内市场的重要竞争者。为了应对外资银行在核心客户、核心业务、核心人才等核心竞争力上面临的新挑战，国内商业银行必须通过体制、机制、经营模式、经营结构、业务、产品、技术、工具等全面的自主创新，迅速扭转在公司治理效率上，在跨市场跨行业综合经营和转移风险的能力上，在提供个性化、差别化客户服务上的相对弱势，提高应对后过渡期挑战的能力和竞争力。

（四）积极应对利率市场化和金融脱媒化

要强化对宏观经济走势和金融市场变化的研究，加强利率、汇率等市场风险的监控与防范，创新利率、汇率风险管理工具，构建市场风险监测、预警、计量和处置的新机制。要加快综合经营的步伐，大力发展中间业务，通过多渠道、多元化资产营销，提高收益率和盈利能力，缓解外部危机和经济波动带来的盈利下滑压力，提高应对利率市场化带来的利差收窄的能力；要充分发挥分销渠道交叉销售功能，积极发展银证、银保等跨业合作产品，提高应对金融脱媒化挑战的能力。

（五）加速国际化经营步伐

国内银行加速国际化经营要从两方面入手，一是加快本土业务的国际化发展。要大力推进本外币业务的一体化经营，把人民币业务优势转化为推进国际化发展的战略支撑。二是加快推进境外网络的拓展和境外机构的本土化经营。要积极创新跨国经营思路，综合运用并购、申设、合资、合作等多种方式，稳步构建全球化网络体系，充分利用国际国内两个市场，推动转型、转移风险、提高收益；要充分满足我国跨境经营企业的国际金融服务需求，为跨国企业提供全球化金融服务；要推动境外机构充分融入当地市场，以境外机构人才的本土化、国际化来带动业务的本土化、全球化经营发展。

参考文献：

[1]曹凤岐.中国商业银行改革与创新[M].北京:中国金融出版社,2006.

[2]刘晓婧,杜文意.迪拜视角下中国商业银行信用风险管理的对策研究[J].经济研究导刊,2010,(21) .

[3]姜玮.金融危机背景下我国商业银行信用风险管理问题探讨[J].中国商界:上半月,2010,(6).

4.商业运营管理方案 篇四

为了快速、保质地打造将XXXX商业街项目，为了圆满地推进项目的招商引资，为了有效、有序地实现项目在建的北段的提前销售，需组建专业商业物业管理与服务体系，以专门管理和服务于商业街项目，以现代化管理与专业的服务体系来打造和提升商业步行街的品质，避免与住宅物业管理权责混淆、服务混乱、缺少质量而引起租赁商家的动荡和流失，为商家和消费者带来良好的经营环境和前景，同时将公司现有的别处商业项目也正规化、系统化管理起来。

一、搭建原则

1、集中管理和分散经营。由专业的管理服务团队统一进行租赁、物业、营销和服务等，保证、保安、保洁、协调服务、推广活动等日常工作有组织地进行，不参与经营。各经营主体体只负责自己的经营活动，定期向所有者交纳租金，向管理者交纳管理金。

2、租赁营销管理。由业的管理团队提供整体营销策划。营销重点为吸引更多的消费者光顾，促使更多的人们来此消费。在广告宣传方面，通过选择适当的营销方法吸引购物者，提高项目的竞争力和生命力，广告促销费用按照百分比从各经营主体的营业额中抽龋

3、物业服务专职专管。由独立的物业管理团队进行专门的物业管理服务，专职保证商业街的保安、保洁、通畅运行，带给消费者和各商家良好的经营环境和购物环境，以软性配套提升项目品牌力和影响力，良好的保障商家和人气的驻留。

二、商业物业管理服务内容

(一)商业管理内容

1、招商管理

(1)商家管理。包括租户资料库、与变动资料等。

(2)招商工作。招商策略拟定以及招商工作执行。

(3)商家合约。与各商家之间的合约管理。

(4)商家关系。维护与各商定之间的关系，包含租户满意度调查、租户联谊及交流、租户手册等。

2、市场管理

(1)广告行销及管理。包括各种有关的广告及推广计划、广告发布、广告位的管理。

(2)市场企划。拟定市场运作策略及促销活动企划。

(3)租户服务。为租户提供各种市场服务计划及其他沟通内容。

(4)内部装修。内部装修的管理计划，包括租户的装修管理及控制，租户装修准则及施工单位管理等。

(5)公共关系。对外的公关策划，包括消费者满意度调查、商业街公关活动、宣传印刷品发行、主管机关的关系维护、项目形象维护。

3、人事管理

(1)人员培训。包括到岗培训、业务培训、素质与能力提升培训。

(2)组织设置。工作分析、团队搭建及责任权利划分。

(3)薪金制度。按集团司的薪金制度实施。

(4)人员绩效考核。

(5)劳资关系。

4、一般管理

(1)财务会计管理。

(2)财务出纳管理。

(3)租金及管理费收取的管理。

(4)资产管理。

(5)推广活动的资金计划及调度。

(6)行政管理。

(7)物流区及货梯管理。

(8)后勤管理。包括团队成员管理、作息管理。

(9)法律事务。处理可能发生的纠纷等。

(二)物业管理内容

1、维护管理

(1)清洁维护管理，维持项目范转内所属场地十分清洁。

(2)机电维护。包括电路、电器设备维护、机械器具(电梯)、空调设备维护、照明设备维护等。

(3)给排水及烟道维护。包括烟道、给水、排水网路的维护等

(4)环境卫生维护。包括花园景观、绿地、道路、水沟、建筑外观、内饰、广告灯箱、促销饰品灯和道具的清理与维护。

(5)资询系统的维护。包括报警系统、监控系统、电脑系统、管理系统、作业系统等。

2、安全管理

(1)保安勤务管理。

(2)中控室管理。

(3)消防安全管理。

(4)一般安全管理(一般警卫和人员安全管理)

(5)危机处理。遇到紧急情况时，应紧急处理及疏散计划等。

(6)紧急事故。包括停电、交通事故、人员伤亡、火灾、地震等重大事故造成的财产损失、营业中断等的处理。

(7)其它保障。对涉及有风险因素的`情况进行保护和保障。

3、停车管理

(1)交通规划。交通进出口及路线的规划布局等。

(2)指挥调度。

(3)收费管理。停车收费的管理。

(4)交通安全的管理等。

三、团队组织架构

四、人员配置与岗位职责

1、经理名：。全面领导、组织、开展商业招商及管理工作，负责部门间的横向联系以及大客户的联系与沟通，负责向集团公司高层领导直接汇报。

2、招商主管：全面负责招商工作的开展与执行，直接向经理汇报工作，协助经理保持大客户的联系与沟通，带领招商专员全面开展中小客户的招引与维护，完成公司下达的招商任务，负责市场调查及信息收集与反馈的报告撰写。

3、招商助理：协助招商主管进行招商管理，负责招商办日常事务，市场调查及信息收集的整理，负责客户资料库的建立与更新，负责合约管理，接待来电来访的客户，保管宣传资料与发行。

4、招商专员：负责招商工作执行，市场调查与反馈，客户关系管理与维持，开发寻找新客户，完成公司下达的招商工作任务。

5、综合管理协调员：全面协助部门经理开展工作，负责本部门所有行政及日常事务，协助本部门开展各类培训，负责水、电、设施查看与报告，以及负责与物业管理处的协调与沟通等。

6、财务人员：负责租金及管理费的收取与催缴。

7、策划主管：全面负责商业物业市场营销策划及推广和广告发布与管理工作，根据公司的战略目标拟定各类推广策略与计划，协助经理共同参与公司项目的规划建设提议。

8、策划助理：全面负责策划办的日常事务工作，收集并汇总各类资料和信息，起草各类执行计划细案，负责与广告设计公司沟通。

9、策划执行：负责与商家沟通，负责内部装修管理，并负责实施各推广活动及广告发布的制作执行。

10、物业管理处主管：全面负责商业物业物管服务的领导与安排工作，处理重大纠纷和事故，全面保障物业服务体系良性运转。

11、物业综合管理员：负责与各大商家的沟通与综合协调。

12、物业水电设施专管员：负责给排水、电、各类设施的查看与维护管理。

13、保安管理员：负责保安组的管理，保障保安任务的圆满完成。

14、保安员、保洁员。

五、人员设置办法

(一)、前期配置

1、商业管理：经理1名、策划主管1名、招商主管1名、综合管理协调员1名;

2、物业管理：商业物业主管1名;水电设施专管员1名;物业综合管理员1名;保安管理员1名，保安人员2名，保洁员2名。

总计：12人。现有经理和策划共2人，其余人员待配。

(二)、后期配置

结合项目市场入驻进度分阶段适时补充以下人员。

1、商业管理：行政人员1名、招商助理1名、招商专员2名、策划助理1名、策划执行1名、财务人员1名;

2、物业管理：综合物业管理员1名、保安若干、保洁数名。

管员1名;物业综合管理员1名;保安管理员1名，保安人员2名，保洁员2名。

总计：12人。现有经理和策划共2人，其余人员待配。

5.商业运营管理是什么 篇五

商业运营是做对产品和生产的运营过程计划、组织、实施和控制等工作。运营管理也可以指为对生产和提供公司主要的产品和服务的系统进行设计、运行、评价和改进。

商业运作是指专门从事产品交换的赢利性活动，通俗说法就是“买卖”。大多数的商业运作，都是通过成本以上的价格卖出产品或服务，从而获得赢利。

什么叫商业地产运营管理?

商业地产是以土地为基本资产，土地附着物为增值资产，区别于住宅、办公以及生产的物业形态的固定资产。

商业地产运营管理，目的当然是为了能有效的维护和提升商业资产这种资产形态的净值而产生的社会分工。

具体来说，商业地产作为一种资产，有增值和变现的需求，在这种需求下，产生了资产盘点、资产管理和资产退出三个主要管控领域，具体见下图。(考虑到篇幅，在此不论述自持部分与可售部分的互相配合，否则范围就会比较大，优秀的商业自持部分对可售的住宅、公寓、产业甚至拿地都有很大的溢价以及增值作用。

什么是商业运营管理公司?

商业运营是指专门从事产品交换的赢利性活动，通俗说法就是“买卖”。

大多数的商业运营，都是通过成本以上的价格卖出产品或服务，从而获得赢利。 营销是商业运营的主要形式。营销的方式很多，从以前的“4P”，现在又发展到“4C” 、“4R”、“4S”等。

商业项目都需要经历三个周期。

一是经营前期、推广期，刚开始经营需要让市场对项目有认知，那就需要多做些广告及酬宾活动;

二是稳定期，当市场对项目有一定的消费认知，就需要针对性的对客户进行整合分类，以或增加或减少或删除的服务形式来加深服务与消费的联盟纽带;

三是发展期，项目在消费市场中有一定的影响和知名度，运用商业在市场中的有效资源进行整合，扩大发展商业项目。

运营管理包括哪些内容?

运营管理就是对运营过程的计划、组织、实施和控制，是与产品生产和服务创造密切相关的各项管理工作的总称。运营管理大致可分为用户运营，内容运营，活动运营和渠道运营四种类型。

内容运营：通过编辑、整合、组织呈现APP或网站的内容，提高产品的内容质量，然后再配合其他的手段传播出去，增强用户的粘性。包括内容的采集创作、编辑发布、优化与传播。比如说你在论坛上发表自己的观点，运营同学觉得你的观点非常好，就会把你的观点和别人的观点进行整理，然后用自己的语言描述并且通过豆瓣、微博或知乎等手段传播出去，这就是内容运营的工作。

用户运营：是以用户为主体，以服务用户、引导用户、活跃用户为核心工作的，走近用户是获取用户需求最直接的渠道。了解用户需要什么，才能更好地为用户服务，掌握自身用户的结构，并适当进行用户分级。用户运营在产品方向以及需求的制定中是非常重要的。

活动运营：活动运营可以快速达到短期内的KPI，活动运营的主要流程包括策划方案、组织活动、宣传活动、活动复盘。主要目的就是通过策划一个活动去实现运营目标，即拉新、促活和留存。 活动运营运营工作中最复杂最难的一种，想要搞好一个活动，还需要技术部门、市场部门等多个部门的配合。

6.商业地产运营管理模式 篇六

商业地产运营管理模式运营管理架构组合形式或管理方组建模式都会影响商业项目的正常运营管理。商业地产的运营管理绝不仅仅是物业管理，其包含了包括物业经营和物业管理两大部分内容。因此，商业地产运营管理模式也应该包含了物业经营与物业管理两大内容。下面小编分析一下，商业地产运营管理模式以及给出点点商业地产运营的建议。

商业地产运营管理模式之物业经营

物业经营是物业管理的提升、发展和利润体现，通过“盘活”商业物业，使其“保值增值”，并持续获得收益来源，这是商业物业开发最核心的终极目标，主要内容包括：商场的日常营业管理服务工作、商业业态的调整优化、商场的整体形象包装和推广、业主和商户的客户服务、商场物业租赁管理服务等一系列工作。商业地产运营管理模式之物业管理

而物业管理则是物业经营开展的前提，主要工作内容为：商场物业的硬件设施管理维护、保安和安全系统工作的开展、清洁绿化及其他维护等一系列服务相关工作。

商业地产运营管理模式之物业经营与管理的联系与比较

在实际运营管理中，物业经营是核心内容，物业管理围绕着物业经营来服务，从功能配置上从属于物业经营;两部分紧密联系，不可分离，此点与单纯的住宅物业管理有很大差异。

商业地产运营管理模式之建议

7.商业保险在医疗市场运营研究 篇七

1.1 国家医疗保障制度在国家医疗保障制度安排下, 国家通过

财政预算拨款作为医疗保险资金的主要来源, 为国民提供几乎是免费的医疗保障, 如英国、加拿大。从理论上说, 实行国家医疗保障制度的国家, 由于公共医疗保障制度对商业健康保险的“挤出效应”, 该国的商业健康保险将受到很大程度的抑制。但由于国家医疗保障制度提供的服务质量不高、等待期长等缺陷, 许多国民在国家免费提供的医疗保障之外还另外购买商业健康保险, 以提高其健康保障水平。例如, 加拿大实行国家医疗保障制度, 国民享受免费的医疗保险, 但商业健康保险保费收入仍然占寿险保费总收入的22%左右。

1.2 商业健康保险制度在这种健康保障制度安排下, 政府只为

特定人群 (如老年人、残疾人、低收入者、军人) 提供医疗保障, 其他人群通过购买商业健康保险提供医疗保障。如美国, 美国的医疗保险制度是一种政府健康保险计划、私营健康保险计划和管理型医疗保险的结合体。除了老人和—些特殊群体, 大多数美国人主要依靠雇主和 (或) 雇员本人购买的商业健康保险来提供医疗保障。美国是典型的以推行商业健康保险为主的国家, 商业医疗保险覆盖人群超过总人口的60%, 商业健康保险保费收入约占人寿保险总保费的20%。

2 商业健康保险的概念与分类

商业健康保险是指以人的身体健康为标的, 是对疾病或意外伤害所发生的医疗费用或因疾病或意外失能所致收入损失的保险, 同时商业健康保险还包括因年老、疾病或伤残需要长期护理而给予经济补偿的保险。

目前国内的形势是:商业健康保险在国内还是大部分和寿险混合经营, 在国外健康保险和寿险是单独经营的。目前国内已经有四家专业健康保险公司, 分别为:中国人民健康保险公司, 平安健康, 瑞福德和昆仑健康保险公司, 健康保险单独经营是发展趋势。商业健康保险分类如下:

2.1 按投保人的数量分类:个人健康保险和团体健康保险

2.2 按投保时间长短分类:短期健康保险和长期健康保险

2.3 按保险责任分类:疾病保险, 医疗保险, 失能收入保险和护理保险

2.4 按给付方式分类:

费用型保险 (就是补偿医疗费用) 、津贴型保险 (就是定额给付) 和提供服务产品 (保险人直接参与了医疗服务的提供, 可依据被保险人的需求而提供相应的服务)

3 我国专业健康保险公司的经营状况

2003年, 保监会出台《关于加快健康险发展的指导意见的通知》, 提出健康保险专业化经营的理念, 要求保险公司建立专业化的经营组织, 引导行业健康快速发展。2004年人保健康、平安健康等五家专业健康保险公司获准筹建, 健康保险专业化经营迈出实质性步伐。2005年以来, 人保健康、平安健康、昆仑健康和瑞福德健康四家专业化健康保险公司先后开业。

人保健康提出“健康保障+健康管理”的经营理念, 即不仅提供事后补偿, 还将为客户提供个性化的健康服务, 包括健康咨询、健康维护、就诊管理和诊疗服务等, 目的在于改善客户健康状况, 有助于保险公司降低赔付率和产品价格, 增强竞争力。人保健康虽然可以依赖中国人保的强大品牌优势, 但由于人保基本没有经营健康保险的经验和数据积累, 经营难度较大。

平安健康保险公司将推出第三方管理服务等新型服务, 引入“管理型医疗”模式。在产品上将会突破传统健康险的模式, 为客户提供如眼科与牙科保健、老年看护等非传统健康险产品。平安健康保险公司将充分利用集团现有的保险成本优势、渠道优势、综合服务优势等, 提高健康保险业务的盈利能力。

其他专业健康险公司, 昆仑健康和瑞福德健康已通过验收, 但其目前核心岗位位置空缺且欠缺专业人才和经营经验, 也没有提出让人刮目相看的“蓝海战略”, 经营难度很大。

据保险公司的资料显示, 我国各家保险公司经营商业健康险业务的综合赔付率均超过盈利平衡点, 部分已涉足商业健康保险的公司也渐生退意, 有的甚至已经在大规模地停止商业健康保险业务并欲逐步全面退出。国外众多的以经营健康险为主业的公司却取得了不俗的业绩。2002年, 国外共有8家以经营健康险为主业的公司人选《财富》500强, 这些公司的经营状况为我国健康保险的发展提供了有益的启示。尽管目前我国有些公司的商业健康保险经营状况不太好, 但这并不意味着商业健康保险本身就必然经营不好, 而是我们的风险控制能力薄弱。只要充分借鉴其他国家健康保险经营的成功经验, 做好数据分析、风险控制、产品开发、客户服务、信息系统等基础性工作, 我国的商业健康保险必将大有可为。

4 推进专业化经营, 提高我国保险公司健康险水平

导致我国商业健康保险发展困境的关键在于专业化经营的缺乏。专业化是健康保险的必由之路, 这一点已在保险界形成共识, 但如何进行专业化却是目前最应该探讨的问题, 各保险公司应采取综合措施, 不断推进专业化经营, 来提高我国保险公司的健康险水平。

4.1 要建立专业化经营的组织架构。

专业化经营的组织架构有多种形式, 可以是专业健康保险公司, 也可以是集团下的专业子公司, 还可以是公司内的一个业务管理系列。事实上, 各种经营模式都各有其优势和不足, 没有适合所有保险公司的标准模式。保险公司应根据其规模、发展目标、市场定位和战略, 选择适合自己的经营模式, 而且我国各地区之间发展不平衡, 也应该鼓励市场的多样性, 关键在于赋予所选择的组织形式充分的技术开发、业务管理、产品开发等的权限和职能, 彻底改变健康保险业务依附于寿险业务的状况。

4.2 要建立专门的核保和核赔体系。

鉴于健康保险的风险控制特点, 各保险公司应建立专门的健康保险核保和核赔体系;制定和实施健康保险核保人与核赔人的管理办法;加快研发和使用健康保险专用的核保、核赔手册等专业技术工具。要进一步发挥行业的力量, 着手制定疾病表。

4.3 建立专业化的信息管理系统。

专业化的信息管理系统不仅是实现健康保险专业化运作的基础和平台, 而且对健康保险的风险控制和长远发展至关重要。传统的寿险业务管理系统集中解决的是业务流程、人机界面、系统集成等商用系统的共性问题。由于健康保险业务的复杂性、保险事故发生的频繁性, 需要有效的过程管控系统, 单纯的业务流程管理已远远不能适应健康保险的风险管控需要。公司可以通过自主开发或引进信息管理系统, 建立和完善与健康保险业务相适应的信息管理系统, 特别是完善健康保险的核保、核赔管理系统和数据统计分析系统, 满足业务发展和服务的需要。

4.4 完善的专业管理制度体系的建设。

首先, 公司要加强内控制度的建设;其次是要建立专业的精算体系, 注重积累精算数据, 加强精算评估, 科学厘定产品费率, 防范产品开发风险;最后, 还要提升精算师在经营管理中的地位与作用。

5 结语

开发适合群众需要的健康保险产品, 关系到保险公司能否在健康保险体系中发挥其应有的作用及发挥作用的程度;关系到保险公司能否有效地填补基本健康保险建立后所留下的商业空间。随着保险公司经营经验的积累和外部条件的逐渐成熟, 逐步开发在保单中增加保证续保的条款等, 逐步建立完善的健康保险产品体系, 为我国国民的健康做出贡献。

摘要：一个国家商业健康保险的经营和发展与该国医疗保障制度密切相关, 即使在公共医疗保障制度保障水平较高的国家和地区, 也仍存在商业健康保险的发展空间, 该文就我国保险公司健康险的水平, 促进我国健康险市场的发展进行了具体的阐述, 具有一定借鉴意义。

8.中国电动车运营商业模式研究 篇八

【关键词】租赁模式；插充模式；换电模式

目前国内电动汽车商业化运作主要有三种模式，深圳模式、杭州模式、合肥模式。三种模式市场切入点各不相同，各具特色和优点。

一、深圳模式

深圳电动车商业运营模式主要采用联营和租赁模式。据了解，深圳目前约有5050辆新能源汽车，使用数量居全国首位，2012年2月深圳巴士集团和比亚迪联手，建成中国第一个纯电动车出租公司，即深圳鹏程电动车出租有限公司，公司总注册资本为两千万元，其中深圳巴士占总资本的55%，比亚迪占总资本的45%。在推进电动车运营中，深圳市政府采用了“融资租赁、车电分离”的模式。该模式与鹏程电动出租车公司的联营模式不同，它通过特许经营方式，将中国普天作为运营商引入深圳市新能源汽车的产业链中。具体操作如下：中国普天做担保人，通过正规途径向银行融资，同时普天负责出资购买电池，租赁公司负责出资购买裸车，然后将整车租赁给公交公司，由公交公司负责运营，所获利益三方按比例分成。该模式的特点是融资租赁和实时监控，普天负责出资购买，然后将新能源车转售给公交公司，公交公司仅仅支付不含电池的新能源汽车价格，这样缓解了公交公司的资金压力。根据政府新的规划，预计到“十二五”末，深圳将有一半以上的公交车被换成新能源车，这将进一步加大新能源汽车在公交服务领域的应用。此外，深圳市某些政府部门已开始使用新能源车作为公务车，在未来这或许将成为一种趋势，随着投放数量的增加，新能源车在深圳政府公务用车中作用会越来越大。

二、合肥模式

合肥主要采用政府补贴下的定向购买和插充模式。目前，合肥电动汽车有558辆纯电动轿车和400辆纯电动公交车。2010年底，合肥共建设4座大型充电站和若干个充电桩。到2012年底，合肥市将拥有新能源汽车2.3万辆，充电站20座，充电桩2.3万个，年生产新能源汽车5万台。目前之所以不采取换电为主的产品发展模式，是因为目前电动车的整车控制技术的一致性还有待改进，如果经常更换电池，有可能会影响电池机件接口寿命和一些配件的绝缘性等，所以坚持插充为主的模式。在电动车推广中，政府采用补贴形式。以江淮同悦纯电动汽车销售为例，它的总售价应该是15万元，在销售过程中，政府会给与财政补贴，补贴金额最高达到车价的二分之一，即7.5万元。江淮汽车在销售中每辆电动车补贴1万，最后，每辆电动车只需售价6.5万元就可获利。江淮通过定向购买，已成为在售轿车领域中最便宜的纯电动销售企业之一，向市场投放的电动私家轿车达585辆。定向购买模式的优点在于消费群体特定，用途相对单一，充电地点相对固定，便于车辆集中充电，这种模式从一定程度上能够解决目前新能源车性能不足的特点，同时解决新能源车充电困难等问题。该模式需要进一步细分消费市场，开发更多车型，提高质量。

三、杭州模式

杭州在电动车商业运营中主要采用政府补贴下的换电和租赁模式。早在2010年，杭州市政府就出台了电动汽车价格租赁相关补贴政策，还推行了新能源汽车个人购买补贴。杭州在出租车领域主要是推行换电模式，目前该地区建成的充换电站与配送站总数量达到62座，充电桩620个，汽车驾驶者能在5公里范围内实现正常充电。在杭州地区，汽车租赁模式可以享受到市政府补贴，同样，个人购买电动车时，也会享受到政府财政补贴。政府承诺：汽车车龄3年以内，或行驶里程不超过6万公里，可享受免费充电或换电。杭州推行的另一种模式是租赁模式。2012年8月12日，新能源汽车租赁项目开始在杭州试点，试点业务包括报名预约，企事业单位和个人都可以通过正规途径进行预约。个人客户在预约时需要填写申请，同时还要持有有效证件；企事业单位预约时需要提供本单位营业执照、法人代表身份证、机构代码、经办人身份证及财务报表等。杭州政府计划首次投放电动车一百辆，两年后，预计达到20000辆。这次试点，杭州市政府仍然采用财政补贴给予支持，财政补贴包括租金补贴和电费补贴，租金补贴将占到租赁总租金的30%～50%，电费补贴为租赁期间全部免费充电和换电。在这种模式下，租金采用分时计费，只租赁，不销售。

综上所述，目前中国比较成功的电动车商业模式可归纳为三种，即租赁模式、联合运营模式和定向购买模式。配套服务主要有充电模式和换电模式。为了促进电动车的推广，政府多采用补贴形式，这样做一方面有利于电动车推广，一方面随着电动车使用数量的增加，会造成政府财政负担。

参 考 文 献

9.常见的商业地产运营有哪些 篇九

商业地产开发模型

如图所示，商业地产运作的开发模式主要由这几大部分组成，这里强调了第三方专业团队作用，主要是强调商业地产开发中的所有环节由不同的专业公司或部门来共同完成。而且不同公司根据自己的专业特长而专注于某个细化产品市场。如此便可以将商业地产更加细化，有利于商业的细化发展，同时该模式可以有效降低前期成本，对资源聚合及效率可以有效提升。

一、对于商业团队的组建有几种组成可能：

一)商业团队无论策划、招商、运营团队均有开发商自己组建并进行实际操作，这种是一种对于自身能力要求极高的模式，所有工作都是自己来完成。这种模式需要企业的实力非常强大，因此相应的对开发商本身是一个难度较大的挑战。

二)商业团队的组建完全由第三方专业团队所组成，这是运作商业项目的一种极端模式。这种运作模式的团队没有企业内咳嗽保庋谠俗餍孪钅渴毙枰榻硗庖桓鐾哦樱ご艘酝蘼鄞映杀尽⑵笠档姆⒄菇嵌壤纯矗疾皇且患檬隆K哉庵帜J礁嗟氖鞘屎峡⑵笠翟俗饕桓錾桃迪钅浚豢悸浅ぴ兜姆⒄埂J导泻芏喾底庀坌蜕桃祷嵴庋僮鳎郧蠊姹芷笠翟鹑巍

三)商业团队由开发企业自己组建或外包与第三方专业公司，但自己组建的部分都有专业的第三方顾问公司进行辅助。这种团队以前非常流行，其中由于市场快速的变化，策划和招商两个利润最大的蛋糕被第三方团队承揽。当然，这也要求第三方团队需要有非常敏感的市场触角。在整个商业团队中，运营团队应该是开发企业自己组建的，因为商业项目的自持原因，运营团队的第一负责人应当长期驻场在项目，从成本、培养开发企业自己的团队、工作前后的沟通等方面来看，更适合企业自己的运营团队去运作，第三方的专业团队仅作为一个顾问的角色协助开发企业自己的运营团队。

但是这也对企业的甄别能力要求非常高。因为在早期的第三方团队中，多数的策划方、招商方均有着丰富的实操经验，对项目的理解比较透彻。但是随着这几年在大陆地区的业务爆发，他们招聘了大量没有实操经验的理论性人员，对于实操环节有着重大缺失，看待问题过于理想化，落地性较差。

02

商业地产资金链模型

一、红色箭头所指的方向：商业地产运作模式的资金是有这样的流向，从刚刚起步的商业地产开发商，自持项目运作，经过一段时间的经营，产生了收益回归开发商。开发商继续运作新项目，经过这个循环后，开发商的实力越来越强，运作的项目越来越好，将会被一些投资商所看中，投资商对开发商运作的项目进行投资，继续开发商自持-运作项目-运营管理-开发商获得收益这个循环，投资商也将得到相应的投资回报，资金链的运作至此为止，这种流向仅为投资商投资项目。

二、蓝色箭头所指的方向：投资商直接收购项目或者项目公司，这样对于开发商来说迅速回笼资金，而投资商则得到全部的项目运作收益。与红色箭头同为投资方的两种投资方式。

三、绿色箭头所指方向：更进一步的资金运作流向：当投资商得到了项目的投资收益后，认同开发商的实力，于是投资或者收购开发商，拥有开发商的部分股权，进行商业地产的运作，产生了后续一系列的动作。

通过上面的阐述，商业地产运作模式的资金链从投资角度来看分为两种：投资商对商业地产项目的投资和投资商对开发商集团或企业的投资。

前者只因为投资商看好项目而进行的项目投资，合作的仅为一个项目。后者则是认同开发商，与开发商集团或者企业进行战略合作融资给开发商共同进行商业地产的开发，从而进行一系列的商业地产项目运作，合作的不止一个项目。

03

商业地产中项目运作模式

这种拥有多个项目的商业地产运作模式，是基于现阶段有些大型的房地产开发企业经过一段时间的项目运作，每个项目都有项目商业团队，将这些各自的项目团队进行整合，成立商业运营公司，管理企业所有的商业项目。

当这个新成立的商业运营公司在开发新项目时，会寻求战略合作伙伴，其中基金/REITs 同前文的商业地产运作模型的投资方相同。

引入主力店合作是这个商业运营公司建设了项目之后，将整个项目出租给百货/超市等主力店，这样，对于商业运营公司来说只是收取建筑物的租金，而策划团队、招商团队都由主力店所组成，最终商户的租金收益是由这个主力店所收取(早年间家乐福、沃尔玛、联华等)。

投资伙伴的合作是指商业经营管理公司将自己所有的商业项目整合，与另外一家大型企业(如开发企业、商业公司或者其他)一起持有，例如曾经的河南建业与凯德置地的合作模式、万科与印力的合作模式等。

这种合作方式对于投资公司来说，作出这样的选择，不得不面临对市场环境不熟悉、短期内无法建立良好公共关系以及与消费者之间的品牌沟通等问题，凯德在这方面的优势自然不及区域房产开发商。因此，凯德就选择了扬长避短，挑选某个区域最大、掌握资源最为丰富的本地企业，采取以资本介入的方式与其进行对接合作，尽早抢占中西部区域市场份额。而对建业而言，与凯德置地这样的国际伙伴结盟同样是借力成长，而不仅仅是一场“资本与资源”交换的游戏。但是随着国内开发商的市场环境转变以及国内商业地产人员的成熟度增高，越来越多的企业采用了自我开发模式。

04

商业地产的商业才是核心，而非地产

商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块构成。在商业地产整体运营中,商业是核心和本质,项目的成败最终取决于其商业运营的成败。而地产开发是基础和表现,没有主要包括拿地和建设的地产开发,附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体。资本运营是线索和目的,商业地产运营的各环节都由资本运营实现耦合,并且任何商业项目都是以良性的资本运营为最终目的。

10.商业街运营工作总结 篇十

（草样）

甲方：

乙方：

双方基于共同发展、互利互惠之原则，就关于山东最后企划咨询有限公司做____________招商及商场运营全程顾问之事，经友好协商，达成如下协议。

一、基本原则

第一条：是指座落在_____________________________，建筑面积约_________万平米，以下条文中商场皆指此部分。

第二条：乙方工作内容：

1、前期企划工作：包括市场调研后商场格局的规划、商业业态的界定及商业定位的详细方案。

2、对商场的管理工作包括：招商企划、带领招商、商场运营企划、带领商场经营管理，并在合同期内使商场能够正常运营并能够培养出相应的后继人才队伍。

第三条：在合同期内，乙方人员前期要兼任主要管理及企划工作，并由乙方负责人任商场执行经理，负责商场整体的运营及招商工作，甲方派出副总及各部门相应人员同乙方人员一起工作（双方本着共同做好此事业为最基本原则，严禁拉帮结伙）。

第四条：在合同后期乙方应逐渐培养甲方人员，要把甲方人员放在重要的管理职位上。

第五条：在合同期间整个商场的财务之工作，乙方项目负责人有知情权（指盈利或亏损状况）及审报权（如需支出费用，除日常费用（3万元）外的各项大费用提前一周申报），其它财务问题由甲方处理。

二、合作期限

第六条：双方合作期限为______年______月______日至______年______月______日。

三、咨费金额

第七条：咨询管理费用共计______万元，咨询管理费用按月支付，并在每月月初的1日--10日内支付：

第一个月:______万元

第二个月:______万元

第三个月:______万元

第四个月:______万元

第五个月:______万元

第六个月:______万元

第七个月:______万元

第八个月十月份:______万元

第九个月:______万元

如甲方不能按时付费，乙方有退出及追究经济损失的权力。

第八条：在乙方开始工作后甲方应准备充足的准备资金，以使工作正常运转，此资金由甲方人员掌控。如因资金不到位而引起的乙方工作进度滞后的，责任由甲方负责。

四、工作目标

第九条：乙方应本着高度的敬业精神，对此商厦进行招商及运营管理工作，保证商场在良好的状态下正常运营。

五、具体工作内容

第十条：乙方与甲方共同努力下，为此商厦走出一条全新的适合此商场长远发展的经营管理道路，并为甲方留下一整套健全的管理体制，及良好的运行模式和优秀的管理人才。

第十一条：乙方负责此商厦开业前的经营定位及商场布局等企划工作。

第十二条：乙方带领甲方的人员在开业前完成______的招商工作。

第十三条：乙方在合同期内对此商场有人事任免权。

第十四条：乙方在合同期内对此商场的经营管理有决定权，但要定期上报。

第十五条：甲方应积极配合乙方进行宣传活动，使此商场的知名度及美誉度不断提高。乙方在合同期内应尽量避免此商场在媒体上出现负面影响，发生危机公关时，甲乙双方有共同义务一致全力消除负面影响，维护商厦的信誉和美誉。

第十六条：在合同期内，甲方应提供不少于______元的广告费，以确保商场的知名度宣传。招商期间______元，开业前______元，开业后______元。

第十七条：甲方在合同期内应与乙方人员共同全力做好商场的防火防盗等工作，确保商厦安全运行。

第十八条：在合同期内，双方应共同维护好商场设备，并合理使用，努力降低运行成本。

第十九条：乙方派出人员的工资由乙方负责，大约在4-5人。

第二十条：其他人员工资应由甲方负责。

第二十一条：在合同期内乙方应在商场经营范围的充分挖掘其经营潜力，尽可能多的创造收益。

第二十二条：在合同期内，因甲方工程能否如期完工、能否按时验收等工程问题引起乙方工作不能如期进行的，甲方负全部责任。

第二十三条：商场税收问题由乙方提出解决方案，甲方负责进行协调、落实。第二十四条：甲方应尽量避免因自身的诉讼、债务纠纷等造成乙方对______________经营管理工作的干扰。如引以上方面引起乙方工作困难的，甲方负全部责任。甲方因自身问题和工作需要产生的费用由甲方承担。

第二十五条：甲方应为商场的营业创造有利条件。利用一切资源全力协调地方政府、工商、税收、市场管理、环保等有关部门，为______的开业及运营创造有利的外部环境。

第二十六条：甲方有权对乙方经营和物业管理工作提出意见和建议，听取乙方工作汇报。对甲方提出的意见和建议，乙方应重视和采纳。

第二十七条：在开始工作期间甲方应为商场准备相应的物品（例如办公用品、车辆等）此物品可以由乙方签领。

第二十八条：双方应严格按此合同条款进行工作，如有违约合同承担违约责任，由于不可抗力使合同无法履行时双方均负责。

第二十九条：本合同一式四份，各持两份，自双方签字之日起生效。

甲方：乙方：

代表：代表：联系方式：联系方式：地址：地址：

年月日

11.商业街运营工作总结 篇十一

天玺置业将提升产品质量与服务质量作为企业品牌发展的目标，始终坚持“提供超越客户期望的房产、环境和服务”的企业理念，坚定不移地朝着“全国最具市场竞争力和影响力的大型房地产品牌公司之一”这一战略规划目标奋进。

2010年3月，公司开发的汇金国际城市广场汇金城一期国际小商品城正式开盘，当天百余旺铺被抢购一空：2010年4月，全国最大的皮革制品批零专业市场，海宁中国皮革城股份有限公司正式签约入驻汇金城，2010年12月与浙江省杭州四季青服装集团正式“联姻”，将形成豫北地区最大、中部地区的服装集散地。

12.商业银行自助设备运营管理对策 篇十二

(一) 进行科学的网点选址规划及决策

商业银行可在加强自助设备渠道建设的基础上采用更科学合理的管理制度为指导, 建立起“有目标、有计划、有跟踪、有评价”的全方位闭环管理系统。针对商业银行自助设备网点布局不合理等问题, 银行应在网点布局方面探索更合理的方式, 通过扩大自助设备网点覆盖面, 逐步加强自助设备网点建设, 在杜绝“先铺设后治理”等不良现象的同时, 对自助设备网点布局进行更科学的决策。

(二) 规范操作流程以提高运营效率

坚持自助设备业务在经营过程中时刻遵守精细操作原则。对比银行业务传统的粗放式经营模式, 精细化管理以注重细节为特点, 本着以最少的资源投入获取最高的生产回报的宗旨, 对运营过程中每个环节进行细化。针对自助设备运营管理流程, 银行应及时进行改进和优化, 使运营管理过程得以优化。

(三) 加强风险监控识别能力

有效防范和规避不可避免的出现在操作风险和技术风险的经营和管理, 是当前亟待解决的重要问题。通过资源配置和业务外包, 银行通过合作的方式实现了向合作伙伴转移风险的目的, 也增强了对外部环境的适应能力, 从而进一步降低风险。同时该商业银行应加强自身的风险识别能力, 做到及时防范, 规避风险, 使运行管理更加有效。

(四) 进行科学的成本与效益分析

从成本角度看, 商业银行自助设备成本主要由两方面构成:一是投资成本, 另一类是运营维护成本。自助设备的收入主要分为交易费用收入和银行间的手续费收入这两个部分。从自助设备创造的无形价值的角度出发, 效益也包括服务和品牌。作为客户服务的渠道之一, 自助设备发挥了拓宽服务时间和空间的作用, 提高了服务效率, 提升了品牌价值。虽然这些无形价值难以量化, 但在评价效益时也应考虑, 否则有失偏颇。

(五) 积极完善创新自助设备服务功能

自助设备的投放地点一般都是人流量较大的公共场所, 已经成为银行和客户之间最普遍的交流方式。而且, 带有银行标志的自助设备能够从无形中宣传银行, 为银行打广告, 培养了潜在客户。银行也可以与居委会、管委会等合作, 做到自助设备进社区, 满足社区居民的日常需要。社区的自助设备可以开发更多便民功能, 如售票、出票、医院挂号等, 真正做到便民利民, 这样能迅速扩大客户群, 凸显银行的竞争优势, 为银行带来额外收益。

参考文献

[1]肖建霞.商业银行自助设备风险管理初探[J].金融经济, 2013 (24) :172-173.

[2]张玉庆, 马树江.现代商业银行运营管理模式探讨[J].华北金融, 2011 (5) :30-32.

[3]张保军.ATM机业务创新与发展探究[J].中国信用卡, 2011 (3) :67-68.

[4]朱明帅.我国商业银行运营风险分析[J].合作经济与科技, 2014 (04) :40-42.

13.IVR项目运营管理商业计划书 篇十三

一、市场分析
据统计，从国内移动 IVR 市场今年

业务增长很快，市场份额在 7%左右。因此可以看到，目前移动 IVR 业务的市场集中度相对较高，以上这五家 SP 占到市场总份 额的 97%左右。如图：

据统计，去年美国 IVR 的市场规模是 20 亿美元，而今年 在中国，它的市场规模估计将达到 30 亿元。而麦肯锡最近更预 测，中国 1.4 亿移动用户中将有 6000 万可能成为 IVR 业务的用 户，通过以上市场分析可以看出语音增值业务的市场是广阔的，关键是看 SP 的产品包装如何和营销的渠道的选择等管理运营的 问题。以下就这一问题谈谈我个人的看法。中国最大的资料库下载

二、语音产品
产品是 IVR 的灵魂、什么样的产品算是好的产品呢？这个
话题我们暂且不说，我们先来看看 IVR 产品需要的注意的四个问 题是什么？我认为 IVR 产品有四点是非常需要注意的事情：

1、语音产品定位的用户群体要准确。

2、语音产品的包装和推广要精美。

3、语音产品的设计要独到，能模仿却不能完全复制。

4、语音产品的服务和管理要有良好的支撑。从上面的论述可以看出“好”的语音产品的应具有的特性，而检验语音产品好坏的最好途径就是市场，企业追求的就是市

场 的占有率和用户数量，收益就可以衡量 IVR 产品的好坏，如果以 上四个问题能够解决，收益不高本身就是个大问题了。

语音产品长期规划
IVR 语音产品发展规划 阶段 起步期 动荡期 成熟期平稳期 过渡期 改良期 时间 04 年-05 年 05 年 06 年 07 年 08 年 08 年以后 发展思路（重点规划的产品）IVR 的交友和聊天可以聚集人气 收听类娱乐节目（含成人）娱乐类的游戏（新思维的体现）行业应用的渗透（含体育类的）公益节目 根据技术的革新做内容和范围的调整

IVR 语音产品范例： “声声缘”IVR 社区

（品牌）

宣传语：轻松沟通、声声有缘--声声缘 IVR 社区 产品定位：娱乐 IVR（颠覆传统、创造新奇）目标用户：16 岁—55 岁的手机（固话）用户（男性为主）品牌内主要包括： “声声缘网站”、声声缘 IVR 社区、声声缘 管理和服务系统。声声缘 IVR 社区内具体分为五个主题社区： 聊天区、交友区、留言区、互动区、游戏区。


“声声缘”IVR 社区

聊天社区 互动社区 ID 聊天 聊友搜索 自建会议 主题聊天 手机电台 游戏社区

交友社区 留言社区 语音信箱 交友短信 漂流瓶 大都市 虚拟家庭

有奖问答 互动通告 点播回放 收听参与 成人话题

宠物情人 暴力帝国 黑龙传奇 人民公测 音 Q 风云

语音留言 点播发送 主题留言 收听留言 名声传情 手机电台

具体定位如下： 聊天社区：沟通真实简单，聊天如此安全！交友社区：虚拟的世界，虚拟的朋友！交友请慎重！留言社区：能听、能点还能送，声声皆有情！互动社区：斑竹帮助、主持指导，你我一起动起来！游戏社区：语音超酷游戏，绝对原创玩上就知好！

网站建设主要配合交友部分，作为单独的宣传媒体运作。可 以增加以下扩展功能：网上可视聊天、软件下载、电影下载等，可以利用 116 代收信息费用，如：按次扣除费用 2-5 元/次。本 IVR 节目可以与广播即将推出的午夜交友节目配合形成： 广播+IVR+短信+网站多角度互动的概念。

三、语音业务管理和服务
IVR 语音业务需要严密的管理流程和服务体系，管理和服 务应该外延到 IVR 本身只外，建议实施项目经理负责制度，对人 员的选用也应该高素质、严要求，实现业绩效益管理的挂钩，提 供一个相对稳定的工作环境，让员工创造出更大的效益。管理实现自动化，全部管理在办公系统自动化上实现，减 少线下工作时间，实现无纸化办公。服务体系要严密，服务的范围要远远大于业务产品的范围，做到亲情服务，作全新的娱乐 IVR，提高话务员的薪资标准和福 利待遇，培养高素质的话务员，严格考核末位淘汰，扩

14.商业银行会计运营分析与研究论文 篇十四

一、商业银行会计运营管理中存在的问题

1.会计运营中的违规操作现象较为普遍。随着我国经济与金融的多元发展以及监管要求的不断提高，商业银行的经营活动呈现产品日益丰富、监管日益严格的局面。由于会计运营是商业银行经营的基础，所以其面临的制度体系非常庞大与复杂，从账户管理到支付结算管理、反洗钱、帐务核算、国际结算等都有严格的规定与要求而且不断处于变化中。从目前商业银行的会计运营情况看，在帐务处理中存在较为普遍的违规操作行为，给银行运营管理和运营安全控制带来较大隐患。

2.会计业务量的非均衡性导致商业银行会计柜面忙闲不均，高峰期业务经常积压。商业银行会计业务运营一般在上午9时开始至下午18时的时间范围内开展，但受客户作息时间、人民银行票据清算场次以及现代化支付系统运营的影响，银行柜台会计业务的工作量是非均衡的。从柜台受理客户业务看，单位会计人员基本在10时半至11时半、15时半至16时半两个时间段前往银行柜台提交业务;从人行清算角度看，以南京地区人行为例：每天9时和14时左右各有一场票据提入，所有同城跨行业务由此集中到达，每天11时半和17时左右各有一场票据提出，转至同城他行的业务必须处理完毕按时提出;从现代化支付系统运营看，大额系统每天8时半开启，17时关闭，全国性跨行清算必须在该时间段处理;从银行信贷放款、承兑贴现等业务看，一般通过审批环节后，在接近营业终了前会传递至会计柜面进行帐务处理。会计业务的非均衡性造成商业银行会计业务量的波峰与波谷差异，加大了商业银行会计运营的管理难度，特别是业务波峰时段，对运营的冲击明显，会计运营的处理及时性不能得到保障。

3.会计运营中的流程分步处理与单笔业务处理时间较长，影响服务。银行会计业务，不论是开户、结算，还是存取现金，从受理至办结都需要经过经办、复核、授权等多个环节，由于商业银行会计业务产生自柜面客户递交、票据交换提入、支付系统来帐、内部业务帐务处理等多种渠道，各种业务均需要经过经办、复核、授权等环节，相互交织，所以，就单笔业务而言，处理的时间较长，而且分布处理过程中是按照分步先后进行处理，一个步骤处理完毕转移至下道后，如没有其他业务，柜员将处于等待状态，容易使客户产生误解，影响商业银行的服务。

二、对存在问题的原因分析

1.复杂的制度与操作体系集中在网点前台通过人工处理，非主观的违规难以避免。

1.1商业银行会计运营集中在网店前台，决定了前台的业务复杂性。商业银行正处在金融创新的飞跃期与内控合规管理的关键期，银行的.会计业务品种多、新品层出不穷，内外部管理要求亦纷繁复杂。会计账务处理由网点完成，网点前台会计就必须从制度、操作、政策等全方位熟悉并把握全部要求，一旦存在业务盲区，就必然出现违规。

1.2一线会计人员的知识容量与业务技能存在一定限度，工作要求必须与其基本匹配，才能客观地保障质量。作为劳动力资源，社会能够向商业银行提供的会计业务人员的业务素质是有限度的，具备全面业务知识和技能的员工是少数，而银行需要的会计人员数量庞大，如果商业银行会计运营岗位要求高于社会能够提供的人力资源素质要求，面对招聘困难，商业银行只能降低标准，为以后会计运营中的违规操作留下隐患。

2.商业银行忽视会计运营能力计划，会计业务处理缺乏平峰安排和分流措施。商业银行作为一个特殊的运营企业，会计业务处理能力基本就是其运营能力的体现。银行是社会的总簿记，业务随社会经济的周期变化而变化，具有峰谷波动，一般在月初月末、年终岁末业务出现峰值。面对业务峰谷变化，商业银行缺乏主动的运营能力分析与计划，被动应付，导致会计柜台忙时业务积压、资金流通效率低，闲时人员无事、人工效率低。

3.商业银行会计运营流程与客户业务特点分析管理落后，缺乏适应银行会计需要的运营管理。商业银行日常会计柜面业务中，客户到达时间以及各种业务的服务时间并不规则，客户业务办理的时间要求也不尽相同，简单地按时间顺序排列处理业务，就不能最大限度地优化运营处理流程，以最小的服务产能满足最大的服务需求。目前商业银行的会计运营缺乏对客户因素、业务因素、会计柜员服务优先组合因素等的分析与管理，造成了客户对等候时间的负面感知，引发客户的不满。

三、改进商业银行会计运营管理的建议

1.改造商业银行会计处理流程，实行后台集中业务处理。以商业银行网点柜台为核心的会计业务处理流程，存在着全员业务素质要求高、员工劳动强度大、业务分散操作风险多以及经营成本居高不下等问题，是银行会计运营中违规现象屡查屡犯的重要原因之一。要改进商业银行会计运营管理，迫切需要对会计业务处理流程进行再造。借鉴国外商业银行的业务处理模式，按照内部虚化的原则进行改造，在后台成立业务处理中心，实行前台业务受理与后台业务处理的分离，将业务要求高的账务处理环节集中与分类处理。 流程的再造，使网点前台会计人员工作以受理为主，业务要求降低，操作难度下降，控制更加有保障。流程的再造，也使后台集中的业务数量巨大，具备进行分类处理的条件，分类处理同样可以降低对业务处理人员的要求，从根本上减少业务处理中的违规情况。

2.强化对会计业务流量及处理环节的分析，合理调配业务处理能力。商业银行会计业务量，从年度内、月度内以及每天看，都存在明显的变动规律，在不同的网点也存在变化趋势。商业银行在会计运营管理中应当通过分析变动规律和变化趋势，在柜面人员配备以及人员休假作息上进行调整适应，实现最优组合。由于会计业务处理具有分环节换人处理达到控制风险的特点，商业银行应关注业务处理环节划分的均衡性以及业务流量在各业务处理环节到达的均衡性，避免出现因某一环节积压导致业务处理的积压。

3.推广自助处理业务，分流商业银行柜面会计压力。商业银行业务发展追求无限扩展，但作为成本，会计处理人员是控制的。业务基数的增长，扩大了业务峰谷间的差距，给会计运营造成的压力是递增的。商业银行要提高经营效益，分流人工业务，实现自助处理是改进会计运营的重要方向。随着网络的发展，以网络银行为代表的自助银行会计服务已非常成熟，业务处理基本实现了非人工干预以及全日制受理，只要商业银行主机容量足够，业务可以实现无限扩展，业务量的峰谷变化对自助业务基本不构成影响。商业银行会计柜面人员应从业务峰值期的业务量大户入手并逐步向所有客户延伸，大力推广网上银行等自助服务，缓解会计柜面人工处理压力。