建筑装饰工程设计收费测算

2024-07-12

建筑装饰工程设计收费测算（精选6篇）

1.建筑装饰工程设计收费测算篇一

修建性详细规划收费

1　居住区修建性详细规划收费为8000~15000元/公顷，基价7万元。旧城改造与历史文化地段提高25%收费。

2　公共中心地区详细规划收费为12000~15000元/公顷，基价10万元，旧城改造与历史文化地段提高25%收费。

3　城市设计收费12000~15000元/公顷，基价10万元，旧城改造与历史文化地段提高25%收费。

4　景观规划收费为15000~18000元/公顷，基价10万元。

5　交通枢纽地区详细规划收费8000~10000元/公顷，基价10万元。

6　新区详细规划收费5000元/公顷，基价7万元。

7　历史街区与历史地段保护收费为20000~25000元/公顷，基价10万元。

8　公园与绿地详细规划收费为6000~8000元/公顷，基价为6万元。专类公园乘系数1.2~2.0。绿地设计收费为工程总造价的4%~7%

建筑设计收费参照标准

一.住宅类收费

1　按费率收费，为概算投资造价2.0~3.0%收取。

2　按面积收费则分类如下：（上限为采暖地区）

3　多层住宅(含六跃七跃层)：

方案： 3元/M2 2.5~5元/M2

扩初： 7~12元/M2

施工图：16~25元/M2

4　小高层住宅（八~十一层，含十一跃十二跃层）4.5

方案： 4.5元/M2 3.5~8元/M2

扩初： 10~16元/M2

施工图：22~32元/M2

5　高层住宅（十二~三十层）

方案： 6元/M2 5~10元/M2

扩初： 14~19元/M2

施工图：30~38元/M2

6　超高层住宅（三十层以上）

方案： 8元/M2起

扩初： 17元/M2起

施工图： 38元/M2起

7　别墅

方案： 12元/M2 8~20元/M2

扩初： 20~40元/M2

施工图：40~80元/M2

说明：

1.上述取费中扩初和施工图均为全过程收费。

2.上述取费已考虑一定的经验套用率，3.通常按小区规模作如下调整：

总建筑面积＜5万M2，系数为1.2;

5万M2＜总建筑面积＜20万M2, 系数为1.0;

总建筑面积＞20万M2, 系数为0.95.4.单栋或数栋别墅的收费单独另定。

5.上述费用未包含修建性详细规划设计收费，6.修建性详细规划设计收费标准按修建性详细规划设计收费执行。

7.上述费用未包含总图费用，8.室外总体造价通常为建安总造价的5%~10%，9.总图费用通常取室外总体造价的2%~3%。

10.地下室及人防,普通地下室设计取费按35元/M2,人防地下室设计取费按45元/M2

11.独立地下车库，设计取费35~45元/M2，二教育类建筑（上限为采暖地区）

1　中小学建筑

1）教学楼及行政楼：

方案： 8元/M2 7~9元/M2

扩初： 16~22元/M2

施工图：35~45元/M2

2）综合实验楼：

方案： 10元/M2 9~12元/M2

扩初： 22~32元/M2

施工图：45~65元/M2

3）图书馆、礼堂、体育馆按概算造价2%~3.5%：

方案： 12元/M2 10~14元/M2

扩初： 24~35元/M2

施工图：50~70元/M2

4）锅炉房、食堂、浴室、大门等配套按概预算投资造价2.5%起。

2　高等院校建筑：

5）教师及学生公寓：

方案： 5元/M2 4~6元/M2

扩初： 10~15元/M2

施工图：20~30元/M2

6）教学楼及行政楼：

方案： 11元/M2 10~12元/M2

扩初： 24~30元/M2

施工图：50~60元/M2；

7）综合实验楼：

方案： 12元/M2 11~15元/M2

扩初： 26~36元/M2

施工图：55~75元/M2；

8）图书馆、礼堂、体育馆按概算造价2%~3.5%：

或者　方案： 13元/M2 12~16元/M2

扩初： 28~40元/M2

施工图：60~80元/M2；

9）锅炉房、食堂、浴室、大门等配套按概预算投资造价2.5%起。

四、商办与商住：（以有无空调系统或复杂程度取上下限）

1，多层：按概算投资造价2.5%起，方案： 10元/M2 8~12元/M2

扩初： 18~30元/M2

施工图：40~60元/M2；

2，高层：按概算投资造价2.5%起，方案： 15元/M2 12~20元/M2

扩初： 25~45元/M2

施工图：55~85元/M2；

五、办公楼：（以有无空调系统或复杂程度取上下限）

按概算投资造价2.5%起，方案： 15元/M2 12~30元/M2

扩初： 25~55元/M2

施工图：60~110元/M2；

六、宾馆：（以有无空调系统或复杂程度取上下限）

按概算投资造价2.5%起，方案： 18元/M2 12~35元/M2

扩初： 28~70元/M2

施工图：60~140元/M2；

七、大型商场、物流中心（根据设计要求难易程度取确定）

按概算投资造价2.5%起，方案： 15元/M2 10~18元/M2

扩初： 24~40元/M2

施工图：50~80元/M2；

八、大型公共建筑（会展中心、歌剧院、青少年活动中心、体育馆等）

按概算投资造价2.5%起，（根据设计要求难易程度取确定）

方案： 16元/M2 14~20元/M2

扩初： 35~45元/M2

施工图：70~90元/M2；

九、医院：（根据设计要求难易程度取确定）

按概算投资造价2.5%起，方案： 15元/M2 14~18元/M2

扩初： 35~45元/M2

施工图：70~90元/M2；

十、厂房：（根据设计要求难易程度取确定）

按概算投资造价2%起

方案： 3元/M2 2.4~5元/M2

扩初： 6~12元/M2

施工图：12~25元/M2；

说明：

1，上述取费中扩初和施工图均为全过程收费。

2，上述费用未包含修建性详细规划设计收费，修建性详细规划设计收费标准按修建性详细规划设计收费执行。

上述费用未包含总图费用，室外总体造价通常为建安总造价的5%~10%，总图费用通常取室外总体造价的2%~3%。

“基本设计收费”还要加上“其他设计收费”，即“工程设计实际需要或者发包人要求提供相关服务收取的费用，包括总体设计费、主体设计协调费、采用标准设计和复用设计费、非标准设备设计文件编制费、施工图预算编制费、竣工图编制费等”，才能成为“工程设计收费基准价”，对于建筑工程就是“建筑设计收费基准价”。某单项工程如果都不需要这些其他设计服务，“基本设计收费”就等同于“收费基准价”，但是多数建筑工程是需要一项或多项其他设计服务的，全部建筑工程项目的“其他设计服务费”占“基本设计收费”的平均值，恐怕也没有人仔细统计计算过，保守估计应在1.1～1.2.从“设计收费基价”到“工程设计收费基准价”，增加了上述两次调整，即

1、基本设计收费=工程设计收费基价×专业调整系数×工程复杂程度调整系数×附加调整系数，2、工程设计收费基准价= 基本设计收费+其他设计收费。两次调整的总体幅度，保守估计也要在1.2～1.3，相应的费率也应从4.5～2.25％，增加到3～5％了。这就是目前实行的国家收费标准规定的建筑设计收费率。如果不那么保守地估计，这个收费率可能达到4～6％。

收费标准中还有《建筑市政工程各阶段工作量比例表》，供计算不同设计阶段和不同设计专业的设计收费使用。列出了更细分的不同类型的设计（建筑与室外工程、住宅小区工程、住宅工程、古建筑保护性建筑工程、智能建筑弱电系统工程、室内装修工程、园林绿化工程、人防工程等）中，方案设计、初步设计、施工图设计所占的工作量占总工作量的比例，大体上方案20～30％，初步设计20％，施工图50～60％。该表还列出了建筑工程全过程设计中三个主要专业的工作量比例，建筑35～43％，结构24～30％，设备28～38％。该表还特别附注，提供两个以上建筑设计方案，且达到规定内容和深度要求，从第二个设计方案起，每个方案按照方案设计费的50%另收方案设计费。

从以上种种条文和标准来看，我国的建筑设计收费标准是不低的。与国际上设计费占工程总造价的5～8％的普遍水平相比，相差并不是那么大。

当然，根据收费标准计算出来的“工程设计收费基准价”并不是实际的设计收费。“工程设计收费基准价是按照本收费标准计算出的工程设计基准收费额，发包人和设计人根据实际情况，在规定的浮动幅度内协商确定工程设计收费合同额。”即在“工程收费基准价”之上，还需要再考虑一些浮动值，才能成为实际的设计收费。

收费标准中列举了两种浮动值的情况：

1、采用政府指导价，即《工程勘察设计收费标准》中的收费额的，根据市场情况，可以上下浮动20％；

2、勘察设计收费应该体现优质优价的原则，采用新技术、新工艺、新设备、新材料，有利于提高建设项目经济效益、环境效益、社会效益的，采用政府指导价的可以上浮至25％。

而在实际中，“上下浮动”则是向下浮动的多，“优质”也很难体现“优价”，总体上估计是要打折的。

三、2003年建筑设计实际平均收费率为3％，并不象报道和呼声中那么低

既然实际的设计收费要按国家标准打折的，那么究竟打的几折？建筑设计行业的平均收费率是多少？

相关的正式统计数据并不多，只有建设部工程质量安全监督与行业发展司每年7月发布的《全国工程勘察设计企业年报情况》，应该是最权威的数据。它是将工程设计和工程勘察结合在一起统计的，而工程勘察的收费率和工程设计的收费率相差较大，在象本文这样研究的精确度要求不高（误差可在20～30％）的情况下，勘察设计的收费率基本可以视同建筑设计的收费率。

2004年7月18日发布的《2003年全国工程勘察设计企业年报情况》，可以说是目前最权威的数据了。（2004年的情况统计尚未发布）这个年报说，2003年全国工程勘察设计咨询行业，行业结构、企业人员队伍进一步发展壮大，圆满完成了各项勘察设计任务，各项业务完成情况、全年营业收入、上交所得税、人均收入等硬指标均有近五成提高，保持了行业的稳步发展，并取得了很好的经济效益。

具体来说，2003年全国共有勘察设计咨询企业12375个，比上年增加880个；年末从业人员83.32万人，比上年增加7.19万人，其中一级注册建筑师11730人，为上年的109％，一级注册结构师20769人，为上年的109％。全年完成设计合同额677.43亿元，为上年的123％；施工图完成投资额19609.03亿元，为上年的105％；完成建筑面积117181万平方米，为上年的114％；承揽国外工程合同总额14.72亿元，为上年的279％。全年营业收入总计1476亿元，为上年的159％；全年利润总额103.9亿元，与上年相比增长62％；上交所得税24.16亿元，与上年相比增长54％；人均收入17.47万元，与上年的12.03万元相比，增长45％；全年资产总计1893亿元，与上年的1325亿元相比，增长43％。

这里有些数据（企业数、人数等）是反映了行业的基本状况，有些数据（营业收入、人均收入）的含义不太明确（这反映了统计中的不够严肃和科学，本文不多分析）。笔者的判断是，“设计合同额”是包含了“勘察合同额”的，因为后者没有单独列出来，正好就把它作为工程设计合同额吧；施工图完成投资额，也就是勘察设计的所有工程的总造价或总投资；营业收入是包含了勘察设计企业的勘察设计以外的业务的总收入，准确说是产值或营业额，而不是净收入；人均收入等于营业收入除以从业人员，应该称为人均产值更准确，其中的人包括了非生产性人员和非设计收入。

本文相关的是设计合同额、施工图完成投资额、完成建筑面积等。可以据此计算出以下数据并分析：

1、全国勘察设计平均取费率约为3％（设计合同额/施工图完成投资额），目前实行的国家收费标准规定的建筑设计收费率，按照上文分析为3～5％，平均按4％计算，相当于打七五折。

2、平均每平方米设计费57.81元（设计合同额/完成建筑面积），从全国来看已经不算低了，大城市一般达到60～80元，中小城市20～30元，低于20元的不会占很大的比例。

3、全行业人均收入17.47万元，开始笔者以为是净收入，那可以说是相当高的了。但后来仔细一想，是人均产值，那就不算很高，但也不算低了。

四、所谓建筑设计收费低的实质是设计内容和水平与设计费不相称

通过上述分析可以看出，我国建筑设计收费标准和全行业的实际收费率，并不象很多报道和呼声中反映的那样低，建筑设计行业的状况也不是那么惨。碰到收费高、赚大钱的时候，往往就不说出来了。

就象开发商往往帐面上的利润率并不高，据说只有5～10％，但实际上多数开发商的利润率是50％甚至100％。而建筑设计行业，是一种典型的高智力、低成本的行业，真正的物质成本也就是房屋、电脑等设备而已，大部分是人力成本，由于设计企业的所有权总的来说颇为模糊，所以人力成本和利润往往难以界定，其利润率是很难计算的。全行业设计产值的约30％给占人数约90％的普通员工，约30％或更多是给占人数约10％的高层领导或老板。从上世纪90年代以来，建筑设计行业可以称为暴利行业之一。按照上述年报的数据，人均收入实际是人均产值，真正的人均收入约8.7万元，在所有行业中仍然算是高的。只不过近几年由于从业人员的增加超过建设规模的增加，导致竞争的加剧，利润率有所降低，象房地产一样有从暴利转向合理利润的趋势而已。

建筑设计的人力成本是弹性很大的。当前建筑设计行业的竞争状况之激烈，可谓各用其招。从建筑设计行业内部、从设计企业和人员来看，也有种种不良甚至恶劣的行为。对于业主的服务的内容和水平，总是低于业主给予的设计费的相应要求，造成业主的不满，反过来在以后的业务中压低设计费，导致恶性循环。开发商并不是不知道，在整个项目中建筑师是最值钱的，因为工程项目首先要靠建筑师进行设计，靠建筑师的图纸来实现最终产品；但开发商也知道，在整个项目中建筑师也是最不值钱的，因为给多少价他都会做，反正总能找得到接受的人。有的工程明明已经和一家设计单位签定了协议，但还是会有别的设计公司以更低的折扣来抢活。开发商的话道出设计费低廉的缘由之一，也道出了对建筑师设计不尊重的缘由。来源：考试大

一句在建筑设计行业中颇为流行的话是“你便宜我比你更便宜，你图多我比你图更多！”但是业主也明白“一个设计单位的服务好不好，只有在过程中才知道！”图多是表面现象，华而不实。不少设计单位在与甲方接触之初，使出浑身解数，出方案、讲创意、画效果图；然而一旦签约之后，主创设计师便把眼光放到了新的目标上，而大量创意落实的工作则交给了经验不足的年轻设计师，进入生产线程序，实施时的服务质量就更难保证。这又形成一个恶性循环。因为采取低价竞争策略，势必利润摊薄，不可能花太多的人力物力投入到真正的产品落实过程中，因而无法设计创作出精品。而设计创意的庸俗化，又进一步导致了取费的难度，无法获得智力劳动应有的回报。

为了在恶劣的建筑市场角逐中生存，为数不多的设计精英们不是集中精力放在建筑实施过程中，创造更多的好作品，而是把智慧放在市场开发的谈判场上，力争获取更多更大的订单。这不能不说是建筑设计界的悲哀。

五、要提高建筑设计收费应立足于设计内容的增加和设计水平的提高

行业内很多人认为，从收费标准和实际情况来看，中国的建筑设计取费都太低了。他们希望国家继续提高建筑设计行业整体上的收费标准。这显然是不现实的，因为收费标准刚刚调整过，而且这些标准也只是指导性的。

抛开在建筑设计费的计算和支付中种种主观恶意的情况不说，应该看到也有很多（应该是大多数）业主主观上是好的，希望得到好的设计服务，并支付相应的设计费的。但是现有的收费标准太粗略，大部分业主并不明白详细的含义，设计单位也难以说清楚。确定某一个建设项目合理的收费，实际难以用一个很粗略的收费标准来衡量，要考虑的因素太多了。收费标准中的各种档次、附加系数，一方面，对于种种具体情况难以有针对性的合理系数，只能是粗略的系数，另一方面，这些系数实际意义不大，也不可能很细，即使用附加系数提高一些，但是一打折就没有了。

作为一个建筑师，笔者虽然也希望行业外部环境的改善、业主对于建筑师的尊重，但是更希望行业内部环境的改善，要提高建筑设计收费应立足于设计内容的增加和设计水平的提高。当然，建筑设计内容和和水平的评价以相应费用的合理确定，如何细化设计服务的内容和水平，是一个很大问题，也是当前值得细致研究的问题。对于上述混乱状况，众说纷纭，甲方和乙方各说各的理，但是光简单地说说不行，要找到解决问题的有效的办法。具体来说笔者认为可以有以下几点：来源：考试大的美女编辑们

1、在争取设计项目、确定设计合同的时候，尽量向业主明确建筑设计内容和水平的要求，争取到相应的合理的设计收费。每个具体建设项目，其设计的原始条件和业主需要的设计任务情况可以说千差万别，和酒店、饮食一样，价格不同，档次、内容不同。项目的规模大小、使用要求的复杂程度、结构的难易程度、设备的复杂程度等，外形简单还是复杂，圆的还是方的，每层平面变化大不大，详图、节点多不多，等等。20万平米的单体建筑，比同样外形的10个2万平米的建筑设计要简单多了，利润大多了。还有设计优良的程度，有的建设项目要突出创意、特色，即要优秀的设计，设计费就要高一些，有的建设项目要一般的设计即可，地段好一般的设计就能卖出去，设计费就可以低一些。签订设计合同之后，无论设计费用高低，都要提供不低于设计内容和水平要求的服务，在可能的条件下可以主动提供更多、更优质的服务，争取到更多的设计费，形成良性循环。

2、往往不能只看一个项目的收费高低，即常说的“肥瘦”，要看一年或多年里许多项目的总的情况，有些项目的价值也比不完全能用设计费来体现，一个设计师通常也是如此，所以某些时候有些建设项目设计费低一些、甚至没有设计费，也是要做的。也就是说某些项目实际设计难度低，按照收费标准计算收费较高，甲方也接受了，就肥一些，某个项目难度大而项目设计费低了，项目很多的情况下可以互相平衡。而对于某个项目的所有者和使用者来说，设计的难度和设计费设计的高低、设计成果的优劣，对于项目的影响是大的，直接的，难以用其他项目平衡的。

3、希望提高自己的设计收费的单位，首先要有过好的设计服务，对于这些服务，还要加强案例的研究，加强宣传。一个项目的设计过程，不同方案的比较，最后选用方案的是否真的最合适，建筑技术的深化、选择，建筑设备、材料对工厂价格的影响，使用面积的效率、使用效果等。要积极向业主宣传、解释，也可向社会宣传。设计单位要重视宣传，采用合适的宣传的方法。据说国内某顶级大设计院活源不足，每平米20元都愿意做，笔者感到这种状况与其身份不相称，与其长处不相称。从其技术力量来看，可以做到每平米100元，当然提供的服务问和水平肯定收20元不同。

4、建筑设计者要突出自己在设计内容上的特色，提高设计的水平。某擅长建筑技术和建筑节能提高舒适度的设计师，利用自己的优势，联合外国有专长的建筑师，参与了一个房地产项目，通过技术的先进和营销的特色，获得了很大的成功，开始设计收费不多，后来找上门的业主增多，设计费也逐渐涨到每平方米收费150元甚至500元。

5、从整个建筑设计行业来看，要有专门的人员或机构，从第三方的角度，对业主的建筑设计提供咨询顾问服务，从某种角度也可以说是监理，但又有所不同。要成为业主的真正的咨询中介机构、参谋顾问，以自己的信誉、业绩为保证，参与编写设计任务书，为业主确定建筑设计的内容和水平的要求，以及相应的合理设计费和设计合同，审核设计成果，自己也合理计算工作量，合理收取服务费。这也是注册建筑师可从事、可发挥优势的新的工作内容之一。

2.建筑装饰工程设计收费测算篇二

1. 房地产建筑面积的计算概述

房地产的面积通常分为三类，即占地面积、使用面积、建筑面积。其中唯有占地面积是必须标注到产图上的，而使用面积和建筑面积尽管不一定直接标注到产图上，但是也必须记录到调查表中，所以说，这三种房地产面积都必须计算。

我们在计算建筑面积的房屋，原则上应具备一些条件，否则不能予以计算，主要有以下条件：应具有上盖;应有围护物;结构牢固，属永久性的建筑物;层高在2.2米或2.2米以上;可作为人民生产或生活的场所。

我们都清楚，使用面积只是建筑面积的一部分，再加上墙体所占的面积以及其他共用配套部分(如楼梯、电梯、地下室、通道、配电室等)所占的面积，方构成建筑面积。那么，对于一套住宅的建筑面积而言，怎样来计算才能做到既合理又准确呢?一般是利用加权平均法来计算，即先算出单套住宅权属范围内的建筑面积，然后加上本套住宅应分摊的共用部分的建筑面积。

2. 计算全部建筑面积的范围

永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

这里说明：房屋的建筑面积是指房屋各层建筑面积的总和。这里的多层房屋系指两层或两层以上的房屋。单层房屋层高高于3米也只能按一层计算建筑面积。层高低于2.2米的房屋都不能计算建筑面积。

房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.2米以上部位计算建筑面积。

梯间、电梯间是指进出楼梯或电梯的房间，还包括突出房屋屋面，有顶盖、有围护结构、永久性的、层高不低于2.2米的、供上升屋顶顶层维修房屋或安全出口的房间，或供停放检修，升降电梯用的房间。

穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅，不论其层高，均按一层计算建筑面积。这里所讲的穿过房屋的通道，系指房屋内部的通道。房屋内的门厅、大厅因功能需要，其层高较高，国家标准《房产测量规范》中规定的通道、门厅、大厅不论其层高，均按一层计算建筑面积。

楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。楼梯是指供房屋各层间上下步行的交通通道;电梯是指房屋各层间垂直上下的电动交通通道;提物井是指专供房屋各层间垂直上下提升或放降物品用的通道井。由于这些井道，有的并不构成明显的层，但又都占用了房屋的建筑面积，因此应跟随房屋的自然层计算建筑面积，作为房屋自然层面积的一部分，一起计算房屋的建筑面积。

3. 地下室相关的建筑面积测算

房屋的自然层数是指按房屋的楼板和地板结构分层的层数。

房屋的自然层数，一般按室内地平线以上计算，地平线以下为地下室，按负层数计算;采光窗在室外地平线以上的半地下室，架空层也计算自然层数。

有关地下室和半地下室这两个名词，国家标准《房产测量规范》没有明确界定其含义;国家标准《住宅设计规范》对地下室和半地下室有以下术语和解释，可供参考：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的一半者;半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的三分之一，但不超过一半的地下室。

当房间地面低于室外地平面的高度不超过房间净高的三分之一者，则不能算作地下室，也不算半地下室。假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼、以及突出屋面的楼梯间，水箱间等不计层数。

由于现代房屋设计的多样化、楼梯、电梯等井道到达的部位不同，有的直达地下室各层，有的服务于不同类型的楼层，服务对象和使用功能也不相同，因此在对这些共有建筑面积进行认定和测算时，还是应根据实际情况予以确定。

4. 走廊相关的建筑面积测算

与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。此处所指和房屋相连，是指走廊的顶盖和柱与房屋的结构相连，即两者的梁、柱、墙相连，走廊的柱为承重的结构柱。此处所指走廊是指此廊是供人民在生产或生活中，出入或经常通行用的走廊。

架空通廊是指两建筑物之间供人民通行用的空中走廊。封闭的架空通廊，系指架空通廊采用实体栏板作围护，栏板以上采用玻璃等物全部围闭的，有的架空通廊和房屋一样，是由墙体全部围闭，并有门和窗，这都是封闭的架空通廊。架空通廊的层高低于2.2米的也不计算建筑面积。

有柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。门廊和门斗是指房屋门前有顶盖，有支柱或围护结构的进出通道，支撑顶盖的是柱称门廊，支撑顶盖的是承重墙体时称门斗;门廊和门斗是房屋门外的房屋附属设施，它主要起防雨、防尘、避晒、挡风、防寒、隔音等缓冲作用和分隔作用的建筑物。门斗在主墙体以内的部分的建筑面积，可包含在底层房屋建筑面积之中。

5. 有伸缩缝的房屋面积测算

首先我们先了解下什么是伸缩缝，伸缩缝是指建筑物与建筑物之间设置在基础以上的竖直缝，为使相邻两建筑物分离而形成的空隙，以适应温度变化时所引起的建筑物的伸缩，避免建筑物由于伸缩运动而危害建筑物出现拱裂。有伸缩缝的建筑物，伸缩缝若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

上述规定也适用于沉降缝，伸缩缝与沉降缝统称变形缝。沉降缝也是设置在建筑物与建筑物之间的竖直缝，沉降缝常设置在负荷或地基承载力差别较大的部位，以及新旧建筑物之间，以避免两建筑物下沉速度不匀时使房屋出现裂缝。

国家标准《房产测量规定》规定，不论伸缩缝的宽度，只考虑是否与室内相通，能否利用，作为伸缩缝是否计算建筑面积的标准。因此，伸缩缝、沉降缝等变形缝，不论其宽度，只要其与两边房屋中任一边相通，具有房屋的一般条件，又能正常利用的，则可以计算房屋的建筑面积。

6. 结语

3.房屋建筑面积测算的有关规定篇三

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房屋建筑面积测算的有关规定

关于房屋建筑面积测算的有关规定

(一)计算全部建筑面积的范围

1)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

2)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20M以上部位计算建筑面积。

3)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20M以上的，按其水平投影面积计算。

4)楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

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5)房屋在天面上，属永久性建筑，层高在2.20M以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20M以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

6)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算

7)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算

8)与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算

9)房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算

10)地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算

11)有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

12)玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

13)属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积

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计算。

14)依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。

15)有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

(二)计算一半建筑面积的范围

1)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

2)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

3)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

4)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

5)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

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(三)不计算建筑面积的范围

1)层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。

2)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

3)房屋之间无上盖的架空通廊。

4)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

5)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

6)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

7)利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

8)活动房屋、临时房屋、简易房屋。

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9)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

10)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。来源：（房屋建筑面积测算的有关规定http://s.yingle.com/s/372788.html）心怀法治.相关法律知识

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2018

4.建筑装饰工程设计收费测算篇四

状态:有效发布日期:2007-03-20 生效日期: 2007-05-01 发布部门: 江西省赣州市人民政府办公室

发布文号: 赣市府办字[2007]60号

章贡区人民政府，赣州经济技术开发区管委会，市政府各部门，市属、驻市各单位：

为规范中心城区房屋建筑和市政工程报建收费行为，建立公开、公正、透明的报建收费运行机制，经2007年3月20日市政府第四次常务会议决定，现将调整赣州市中心城区房屋建筑和市政工程报建综合收费项目及标准有关事项通知如下：

一、房屋建筑报建综合收费的项目和执行标准

凡在中心城区规划控制区范围内新建、改建、扩建的房屋建筑，必须按规定缴纳综合报建费用。报建综合收费项目共十项：

1、市政公用设施配套费：30元/M2;

2、防空地下室易地建设费：54元/M2;

3、施工噪声排污费：1元/M2;

4、建筑工程质量监督费：0.9元/M2;

5、墙体材料专项基金：8元/M2;

6、新建建筑物防雷装置验收费：0.5元/M2;

7、建筑行业上级管理费：2.5元/M2;

8、工程定额测定费：0.7元/M2;

9、白蚁防治费：2元/M2;

10、散装水泥专项资金：1.5元/M2。

上述10项综合收费标准：101.1元/M2。

综合收费以建筑面积为基数，建筑面积的计算规则依据《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353—2005)。

二、市政工程报建收费的项目和执行标准

市政工程包括城市道路、桥梁、排水、污水处理、城市防洪、园林、绿化、路灯、环境卫生、供水、燃气等。报建综合收费项目共三项：

1、建筑工程质量监督费：建筑安装工作量的3‰；

2、建筑行业上级管理费：工程直接费的6‰；

3、工程定额测定费：建筑安装工作量的2‰。

三、优惠政策：

1、下列项目免征市政公用设施配套费、防空地下室易地建设费、施工噪声排污费、墙体材料专项基金、散装水泥专项资金、白蚁防治费。

(1)部队营房(不含营业性用房)及军事设施。

(2)紧急救援中心、疾病控制中心大楼、卫生防疫大楼，医院门诊、住院、急救、职工(营养)食堂、洗衣房、锅炉房等工作用房及附属设施。

(3)托儿所、幼儿园、保育院建筑(含室外游戏场地)，中、小学校和大学、职业学校(院)的教学楼、实验楼、图书馆、行政办公楼、食堂、医院、学生宿舍、单身教职工宿舍、风雨操场、运动场地等教学用房及附属设施。

(4)获得省民政厅核发的《社会福利机构设置批准证书》，以老年人、残疾人、孤儿和弃婴为主要服务对象的社会福利机构兴办的社会福利设施。

(5)社区服务设施项目，基层公安派出所业务、办公用房。

2、廉租住房免征市政公用设施配套费、防空地下室易地建设费、施工噪声排污费、墙体材料专项基金、散装水泥专项资金，减半征收白蚁防治费。

3、经济适用房、农民返迁安置房，减半征收市政公用设施配套费、防空地下室易地建设费、施工噪声排污费、墙体材料专项基金、散装水泥专项资金、白蚁防治费。

4、新办工业企业和工业技术改造的厂房、办公楼、食堂、员工宿舍及相关基础设施项目，免征市政公用设施配套费、防空地下室易地建设费、施工噪声排污费、墙体材料专项基金、散装水泥专项资金、白蚁防治费。

5、经市政府批准的国标A级以上(含A级，即运输型物流企业车辆吨位300吨以上、年货运收入300万元以上)的物流企业、道路运输站场和物流配送中心建设，减半征收市政公用设施配套费、防空地下室易地建设费。

6、对新引进的金融机构办公、经营场所用房建设，免收市政公用设施配套费。

涉及部队、医院、学校、工业企业等的住宅，房屋产权为个人的不得享受上述优惠政策。

以上享受综合收费减免的工程项目，各规划、勘察、设计、图审、招标代理、监理、造价咨询等技术服务和中介机构在收费时，经双方协商要给予适当的优惠。凡属财政拨款、差额拨款的事业性单位，在收取服务性费用时，按最低收费标准一律减半征收。

7、符合下列条件之一的，向市人防办申请审核，免征防空地下室易地建设费。

(1)新建十层以上或者基础埋置深度3米以上的民用建筑，按照地面建筑底层面积修建防空地下室的。

(2)九层以下且基础埋置深度不足3米的民用建筑，按地面总建筑面积的4%修建防空地下室的。

(3)临时民用建筑和不增加面积的危房翻新改造商品住宅项目。

(4)因遭受水灾、火灾或其他不可抗拒的灾害造成损坏后按原面积修复的民用建筑。

8、建设单位使用国家和江西省公布的新墙体材料目录内的墙体材料，应用比例达到80%以上的，应当在建筑主体工程墙体粉刷前，向市墙改办申请核验，按实际应用比例返退墙体材料专项基金。

本通知下发后，市政府不再对单项工程报建收费的优惠进行“一事一议一审批”，不下发各种形式的减免政策的文件。

四、缴费程序

建设单位、个人在办理《建筑工程施工许可证》时，必须到市行政服务中心规划建设窗口的市房屋建设报建综合收费办公室(设在市行政服务中心规划建设窗口)领取“赣州市中心城区房屋报建综合收费缴费通知单”，缴费后，凭缴讫单据到市房屋建设报建综合收费办公室领取“赣州市中心城区房屋报建综合收费告知单”，到市行政服务中心开票窗口领取“江西省行政事业性收费票据(通用甲票)”。不按规定缴纳报建费用的，建设行政主管部门不得发给《建筑工程施工许可证》。

五、赣州经济技术开发区房屋建筑及市政工程报建的收费项目、收费标准参照执行。

5.建筑装饰工程设计收费测算篇五

试卷

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列关于ic的描述不正确的是（）。

A．它表明投资决策者对项目资金时间价值的估价 B．它是投资项目可行应达到的最低收益率

C．当预计存在通货膨胀时，若项目现金流量是按当年价格预测估算的，则此时ic要大于i1 D．当资金受到限制时，应降低ic进行项目评价

2、某工作E有两项紧后工作F和G，已知E工作的自由时差为2d，F工作的总时差为0d，G工作的总时差为2d，则E工作的总时差为（）d。A．0 B．2 C．4 D．6

3、抗渗性最好的水泥是（）。A．硅酸盐水泥 B．粉煤灰水泥 C．火山灰水泥 D．矿渣水泥

4、根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费，其中土地补偿费和每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准分别为该耕地被征用前3年平均年产值的（）。

A．6～10倍和4～6倍 B．4～6倍和6～10倍 C．6～10倍和10～15倍 D．10～15倍和6～10倍

5、可以用不同的导体材料和加工方式制成，是构成各种电线电缆线芯的单体材料是（）。A．圆线 B．绞线 C．型线 D．软接线

6、在《建设工程工程量清单计价规范》规定中，下列关于建设工程索赔程序的说法正确的是__。

A．承包人应在知道或应当知道索赔事件发生后28天内，向发包人递交索赔通知书

B．在索赔事件影响结束后的28天内，承包人应向发包人递交最终索赔通知书 C．发包人在收到索赔通知书或有关索赔的进一步证明材料后的42天内，答复承包人

D．发包人应在做出索赔处理结果答复后28天内完成赔付

7、预计某项目计算期各年现金流量数据如下表所示，根据表中内容，项目具有财务生存能力的正确判断是（）。

A．因④合计为正，故项目具有财务生存能力

B．因第1年④不为负，故项目第1年具有财务生存能力 C．因第3年③大于②，故项目第3年具有财务生存能力 D．因第4年④为负，故项目第4年不具有财务生存能力

8、组织制定工程造价管理有关法规、制度并组织贯彻实施是__系统的主要职责。A．政府行政管理 B．企业单位管理 C．事业单位管理 D．行业协会管理

9、下列不属于计时观察法的主要内容和要求的是__。A．对施工过程进行观察、测时 B．计算实物和劳务产量

C．记录施工过程所处的施工条件 D．确定劳动生产率

10、施工合同文本规定，经监理人检查质量合格或监理人未按约定的时间进行检查，承包人覆盖工程隐蔽部位后，监理人对质量有疑问的，可要求承包人对已覆盖的部位进行钻孔探测，经检验证明工程质量不符合合同要求的，由此增加的费用和工期延误，__。A．由发包人承担

B．由发包人承担，并支付承包人合理利润 C．由承包人承担

D．由发包人和承包人共同承担

11、建设单位开办费包含在__中。A．建设单位管理费 B．建设单位经费

C．建设单位临时设施费 D．基本预备费

12、下列常用的电光源中，属于热致发光电源的是__。A．荧光灯

B．金属卤化物灯 C．卤钨灯 D．汞灯

13、为了防止大体积混凝土结构浇筑后产生温度裂缝，采取的具体措施，下面表述中错误的是__。A．减少水泥用量 B．掺入适量的粉煤灰 C．加快浇筑速度

D．选择合理的浇筑方案

14、下列__不适用于没有松散材料保温层的屋面以及受较大振动或冲击的和坡度太于15%的建筑层面防水。A．深膜防水 B．沥青油毡防水 C．刚性防水

D．合成树脂防水

15、单位工程施工中应遵循“先地下、后地上”、“（）”、“先安装主体设备，后安装配套设备”的程序。A．先土建，后安装 B．先安装，后土建

C．先装中、小型设备，后装大型设备 D．设备、工艺管线平行作业

16、在建筑安装工程费用项目组成中，以下__不属于生产工人工资性补贴。A．流动施工津贴 B．培训期间的工资 C．住房补贴 D．交通补贴

17、下列选项中，__是施工图预算造价所占比重最大、变化最大的内容，应当重点审查。

A．设备、材料预算价格 B．预算单价

C．设备、材料原价及其计算方法 D．措施费

18、国产设备原价一般是指__。A．设备预算价格 B．设备制造厂交货价

C．出厂价与运费、装卸费之和 D．设备购置费用

19、布置简单，基建投资少，运行管理方便，是热网最普遍采用的形式，此种管网布置形式为__。A．平行管网 B．辐射管网 C．枝状管网 D．环状管网

20、在项目融资工作中，评价项目风险因素应在__阶段进行。A．融资决策分析 B．项目融资的执行 C．投资决策分析 D．融资结构分析

21、在可行性研究阶段，尤其是详细可行性研究阶段，投资估算精度要求较高，需采用相对详细的投资估算方法，即__。A．单位生产能力估算法 B．生产能力指数法 C．比例估算法 D．指标估算法

22、FIDIC合同条件规定，业主的工程进度款付款时间应在__内。A．工程师开具支付证书后28天 B．工程师开具支付证书后56天

C．工程师收到月进度付款申请单后56天 D．工程师计量后28天

23、建筑密封材料根据构成类型可分为（）。A．溶剂型、乳液型和反应型

B．单组分密封材料和多组分密封材料

C．改性沥青密封材料和合成高分子密封材料 D．丙烯酸类密封材料和硅酮类密封材料

24、已知某工程土建基础部分分配投资限额为1 000万元，工程建设年限为5年，工程造价上涨指数5%，此时的实际限额约为__万元。A．783 B．1050 C．1 000 D．725

25、地下市政管线沿道路布置时，下列管线由路边向路中排列正确的是__。A．污水管、热力管网、电缆 B．热力管网、污水管、电缆 C．电缆、热力管网、污水管 D．污水管、电缆、热力管网

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、施工项目管理实施规划中对整个建设项目全局作出统筹规划和全面安排的是（）。

A．工程概况编制 B．施工部署编制 C．施工方案编制

D．施工进度计划编制

2、可行性研究编制的主要依据包括__。A．投资方的经济实力 B．厂址选择的数据资料 C．承包商的资质 D．咨询机构的能力

3、目前塑料管主要采用聚乙烯管，其接口形式有（）等。A．法兰连接 B．活接头连接 C．焊接连接 D．热熔连接

4、电除尘器的优点有__。A．除尘效率高 B．占地面积小

C．用于耐高温、高压的烟气净化 D．投资小 E．捕集0.01～5μm的超细尘粒

5、采用工程量清单计价，一般应该采用__的合同形式。A．固定价格合同 B．成本加酬金合同 C．总价合同 D．单价合同

6、招标工程标底价格要按照工程造价管理部门规定的定额和有关政策制定，标底价格受国家批准的工程概算控制，这种价格的形成特征属于我国建筑产品价格市场化过程中经历的__。A．国家定价阶段 B．国家指导价阶段 C．施工单位定价阶段 D．国家调控价阶段

7、配管的一般要求中，下列哪些说法是对的__。

A．敷设于多尘和潮湿场所的电线管，管口、管子连接处均应做密封处理 B．暗配管埋人墙内或混凝土内的管子离表面的静距不得小于15mm C．进入落地式配电箱的管路管口离出基础面不应小于50mm D．埋地管穿过建筑物时，应加保护管保护 E．明配管接口应焊接好

8、在工程项目风险管理程序中，在风险识别完成之后的环节是__。A．目标建立

B．风险分析和评估 C．风险对策规划 D．风险对策决策

9、直接影响水泥活性和强度的是__。A．凝结时间 B．体积安定性 C．细度 D．密度

10、企业定额必须做到项目齐全、划分恰当、步距合理，正确选择产品和材料的计量单位，适当确定系数，提供必要的说明和附注，达到便于查阅、计算、携带的目的，这体现了企业编制定额的__原则。A．真实性 B．平均先进性 C．相对稳定性 D．简明性

11、预膜是金属设备和管道表面保护层的一种类型，即是一种__。A．物理转化膜 B．化学转化膜 C．喷镀膜 D．涂料膜

12、某企业于年初向银行借款1500万元，其年有效利率为10%，若按月复利计息，则该年第3季度末借款利息是本金的__。A．7.5% B．7.41% C．7.75% D．1.75%

13、建设项目竣工验收的一般程序为__。A．承包人申请交工验收

B．发包人批准承包人提交的工程竣工 C．监理工程师现场初步验收 D．单项工程验收

E．全部工程的竣工验收

14、煤气管道进行强度和严密性试验时的试验介质是__。A．水 B．煤气 C．二氧化碳 D．空气

15、国家所有土地的所有权由__代表国家行使。A．国务院

B．土地行政管理部门 C．全国人大常务委员会 D．地方人民政府

16、下列关于聚氯乙烯绝缘聚氯乙烯护套电力电缆技术数据的表述中，错误的是__。

A．长期工作温度不超过70℃

B．电缆导体的最高温度不超过160℃ C．短路最长持续时间不超过5s D．最小弯曲半径不小于电缆直径的1倍

17、用于车床加工坡口的材料有：中压碳素钢管、__以及各种高压钢管。A．中低压不锈耐酸钢管 B．低碳钢管 C．低合金钢管 D．高合金钢管

18、无论是气焊或电弧焊接的焊接方式，按其操作位置不同，焊接的结构形式可分为（）。A．平焊 B．立焊 C．仰焊 D．竖焊

19、凡由硅酸盐水泥熟料、0～5%石灰石或粒化高炉矿渣和适量石膏磨细制成的水硬性胶凝材料称为__。A．硅酸盐水泥 B．普通硅酸盐水泥 C．矿渣硅酸盐水泥 D．粉煤灰硅酸盐水泥

20、某建设项目有A、B、C三个方案，寿命期均为10年，按投资额由小到大排序为C＜B＜A，方案B对于方案C的差额内部收益率为14.5%，方案A对于方案B的差额内部收益率为9.5%，基准收益率为10%，则最佳方案应为__。A．A方案 B．B方案 C．C方案 D．无法确定

21、表层局部范围内抵抗压入产生塑变的能力称为（）。A．硬度 B．冲击韧性 C．耐疲劳性 D．可焊性

22、索赔事件发生后（）天内，承包商向业主发出索赔通知，业主接到索赔报告和有关资料（）天内给予答复，如果业主（）天内没有答复，则认为该项索赔已经批准。

A．28，14，28 B．14，28，7 C．7，14，28 D．28，28，28

23、在运行速度大于2.0m/s的电梯中，常采用的导靴为__。A．刚性滑动导靴 B．弹性滑动导靴 C．铸铁滑动导靴 D．滚轮导靴

24、对承包商超出设计图纸范围和因承包商原因造成返工的工程量，监理应__。A．应当予以计量 B．不予计量

C．按比例予以计量 D．不能确定

6.建筑装饰工程设计收费测算篇六

房屋是人们生产、生活居住的必要场所, 房屋共有建筑面积分摊的合理性是面积计算准确性的必要前提, 随着《物权法》的颁布实施, 其又涉及合法权益保障等问题。因此, 房屋共有建筑面积是一个十分重要的专业技术问题、法律问题和社会问题。随着房地产市场的快速发展和日趋完善, 房地产管理越来越受到更多人的关注, 作为其关键部分的房屋共有建筑面积的分摊计算由于牵涉到千家万户的利益而更加引人注目。在《物权法》实施背景下, 房地产测绘共有建筑面积测算方法及制度研究将显得非常重要和必要。

1 房地产测绘中关于共有建筑面积分摊现状

1.1 共有建筑面积的内容及计算方法

房屋共有建筑面积是指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积的内容包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等, 以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积, 以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙, 以及外墙 (包括山墙) 水平投影面积一半的建筑面积。

共有建筑面积的计算方法:整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套内建筑面积之和, 并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房以及人防工程等建筑面积, 即为整幢建筑物应分摊的共有建筑面积。

1.2 分摊执行的标准

目前有关商品房销售面积与公摊面积的法律规章, 主要有建设部1995年实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》以及国家质量技术监督局于2000年2月22日发布的《房产测量规范》 (GB/T 17986-2000) 。

《房产测量规范》附录B对成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊的原则、范围、方式等作了详细的规定。如B2.2共有共用面积的处理原则:“产权各方有合法权属分割文件或协议的, 按文件或协议规定执行。无产权分割文件或协议的, 可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。”对于套内建筑面积以及部分非共有面积 (如人防地下室、车库等) 则是以独立单元计算套内建筑面积并参与相关功能公设的分摊, 而共有建筑面积按照《房产测量规范》所列共有建筑相关设施项目进行分摊。

其中, 《房产测量规范》要求在房屋权属证书附图中注明房屋套内建筑面积 (在图上标注尺寸) 和房屋分摊的共有建筑面积。但是《房产测量规范》缺少对这部分内容的明文规定, 为不良开发商的欺诈行为提供了可能。同时, 《房产测量规范》对于房产面积测量和共有共用部位的分摊只作原则性规定, 缺乏可操作性。

1.3 分摊出现的问题

随着房地产业蓬勃发展, 房屋的建筑类型不断推陈出新, 配套设施日渐多样化, 使得业主对房地产面积测算质量要求越来越高, 但现行分摊方式已不能满足业主的广泛需求。目前关于共有建筑面积的分摊问题主要有: (1) 《房产测量规范》附录B作为推荐标准而不是强制执行标准, 且其关于分摊的规定在实际操作中存在着不合理的地方。如首层外围商铺出入口直接临街而无需使用商场室内公共通道;首层住户不需使用楼层的垂直通道等情况均须按照《房产测量规范》规定“一起参与同一功能区域的共有建筑面积的分摊”;同时, 由于共有建筑面积使用功能范围的确认比较复杂, 如何合理分摊在实际操作中很大程度上取决于测绘人员对《房产测量规范》的理解和认识; (2) 由于申请人及带测人对测绘项目不熟悉、指界不明、权属不清、使用范围不明晰等原因导致公用面积多摊、少摊的问题屡见不鲜; (3) 房屋分摊面积中, 参与分摊的项目越多, 面积差异比例受影响的程度越高。综上, 对共有建筑面积的分摊测算, 因分摊的范围、比例规定得不明确、不具体, 产生了很多关于面积分摊的纠纷, 一定程度上影响了房地产市场的健康发展。

2 共有建筑面积不分摊的理由

业主的建筑物区分所有权已成为不动产物权中的重要权利。建筑物区分所有权是将一幢房屋, 特别是楼房, 按其本身结构区分为各个独立单元, 每一单元均构成一个相对独立的所有权客体 (独立的物) , 由此在一幢房屋上成立了两个以上的所有权。《物权法》第六章明确规定业主的建筑物区分所有权包括对其专有部分的所有权、对建筑区划内的共有部分享有的共有权和共同管理的权利。对于各个住户而言, 其所购买的房屋为其个人专有, 而公共设施、走廊、通道等为各业主共有。

2.1《物权法》对专有、共有部分的规定

根据《物权法》第70条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权, 对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”, 最高人民法院物权法研究小组对专有部分定义为:在构造和使用上能明确区分, 具有排他性且可以独立使用的建筑物部分;共有部分定义为:本条对共有部分的界定采取排除法的模式, 以专有部分内容的确定为参照, 排除专有部分之外的其他部分为共有部分, 其包括法定共有部分与规约共有部分。

从性质及用途分析, 一方面建筑物内通道、梯廊、沟管等是建筑物的共用部位、公用设施, 其具有从属性和不可分割性, 故不属按份共有, 而是共同共有, 因此将含有附属设施的共有建筑面积不分摊给大楼各业主, 符合《物权法》规定。另一方面, 《物权法》规定业主对专有部分以外的共有部分不仅享有共有的权利, 还享有共同管理的权利, 有权对共用部位与公用设备设施的使用、收益、维护等事项行使管理的权利, 同时对共有部分的管理也负有相应的义务。若对建筑物内的共有建筑面积进行分摊, 这将削弱业主的共有和共同管理的权利和义务, 违背物权法保护业主共有权利和义务的精神。

但是《物权法》除将专有部分按用途分为住宅、经营性用房之外, 并未明确其他的分类标准以及类型, 对建筑物专有与共有、共用部分的范围也未作统一划分。

2.2《房产测量规范》等规定与《物权法》规定相冲突的地方

(1) 物权法规定建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房作为建筑物的附属设施原则归业主共有。而《房产测量规范》规定“独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室, 管理用房, 作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积”, 两者存在冲突。并且实际操作中, 如人防报警室、居委会、垃圾站、公厕、电信机房等配套设施作为独立单元出图时, 由于公用设施没有归入业主共有部分, 可能为开发商将该公设出售、出租提供机会, 影响业主的合法权益, 与物权法规定公用设施业主共有的要求相悖。

(2) 对区划内宗地的划分及现行作业规则与《物权法》的规定不相符。根据《物权法》第73条规定, 建筑区划内的道路、绿地, 属于业主共有。而《房产测量规范》中建筑物幢的划分原则是以建筑物幢占地范围或幢围墙范围确定为一宗地。这样将造成各幢宗地范围外区划范围内的剩余用地 (如绿地、道路) 权属无法确认。

综上, 从《物权法》保护业主共有权的精神和要求综合考虑, 共有建筑面积测算的一个较好的处理方法就是不作分摊, 而以“另共有面积”方式注记, 并将建筑物的共用部位面积分项列明, 使业主更清晰了解自己的共有面积的使用范围及构成要素, 并合法有效地运用自己的专有权和共有权。

3 不分摊风险评估

3.1 正面影响

3.1.1 减少纠纷, 促进和谐

住户之间可以根据实际需要以协议、契约等形式对相邻公用设施在使用等方面进行约定, 更好地利用公用设施, 实现双方对物的支配权, 促进友好睦邻关系与和谐社区的建设。

3.1.2 降低了房产交易的复杂性和不确定性

虽然国家出台了不少关于面积测量与分摊方面的规范性文件, 但共有建筑面积产生的问题越来越复杂, 此起彼伏的面积纠纷使得国家行政管理部门及业主、开发商渴望从旷日持久的面积纠纷中解脱出来, 开发商以腾出时间和精力打造精品楼盘。同时, 开发商的信誉被人质疑, 影响了其房产的后期销售。共有建筑面积不作分摊的新规则对开发商是一种很好的保护, 还其清白与信誉, 对各方也是一种共赢的方式。

3.1.3 强化业主的知情权

目前存在业主虽履行公摊面积付费义务却无法知道其所购公摊面积范围的尴尬局面;而且测量单位多数是受开发商的委托, 业主没有独立的委托程序。在形式和内容两方面看, 购房人对具体的公摊内容和对应的面积都会心存猜忌, 矛盾容易激化。公摊面积产权属于业主, 如果落实不到位, 影响今后小区业主的生活质量。针对各种公摊面积问题, 共有建筑面积不作分摊的新规则要求列明小区内共有建筑面积的使用范围和构成项目, 使业主清晰其所购买的共有建筑面积的组成。

3.1.4 大大缩短房产初始测绘业务的办理时限

免去分摊环节, 将有效提高房产初始测绘业务的办事效率, 更好地为业主提供便捷服务。

3.2 负面影响

3.2.1 不执行国家标准的行政风险

《房产测量规范》是国家标准, 关于共有共用面积分摊是国标的一个提示附录, 不执行分摊将产生哪些具体的风险有待行政主管部门进行研究。

3.2.2 削弱测绘行业的专业性

考虑共用建筑面积分摊计算规则十分复杂, 非专业人员很难判断和掌握其准确性和合理性, 如对共有建筑面积不作分摊将降低测绘行业的专业性以及房产测绘的技能性。

3.2.3 部分影响国家税收

如对共有建筑面积不作分摊而以套内建筑面积作为主要纳税基数, 则与原来以总建筑面积作纳税基数相比, 应纳税数额相对减少, 一定程度上影响国家税收。故共有建筑面积不分摊产生的税收影响及具体计算问题还有待有关部门进行可行性研究。

4共有建筑面积不作分摊制度的创设与实施建议

4.1改变现行与《物权法》相冲突的做法

设立合理可行的面积计算规则, 为业主的所有权提供合法的面积依据。

(1) 测绘部门只测绘业主对建筑物的专有部分, 即套内建筑面积, 总建筑面积扣除套内建筑面积后的剩余面积视为共有建筑面积, 以另共有建筑面积注记, 不对共有建筑面积进行分摊计算。建议登记部门在权属登记的形式、范围等方面作相应调整。

(2) 为适应《物权法》有关规定, 建议改变过去幢、宗地的划分方式, 以征用红线范围确认为一宗地, 编写宗地号, 红线范围内的各幢编写幢号, 参照大院式的地号管理方式。红线范围内属于城镇公共道路的占地范围予以剔除 (用地面积剔除、界址保留) 。同时, 需要规划部门配合界定城镇公共道路的坐标分界点位, 清晰确定红线各拐点的坐标数据, 以提供作为用地、界地的确定依据。

(3) 根据《物权法》第136、138条的规定, 建设用地使用权出让合同包括土地界址、面积以及建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间等条款。由于建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立, 所以对土地界址、面积等的约定不仅涉及地表的横向范围, 还需要标明权利所及的土地的纵向范围。据此, 在土地、房产测绘业务中, 不但要计算宗地地表的横向范围面积, 还需要对其纵向范围 (即高度范围) 予以标明, 为土地管理部门发放建设用地使用权证书提供登记依据。

(4) 关于停车位 (库) 的问题:对于区分所有建筑物的停车位 (库) , 经《土地使用权出让合同》和《建设工程规划许可证》等法律文件对其土地使用权面积的确定, 可依法进行建筑物区分所有的测绘, 为登记部门办理停车位 (库) 所有权提供依据。

4.2 面积分类

房屋面积测量报告书中房屋情况总表一般包括各自然层建筑面积表、分摊后各层建筑面积表、各层建筑功能面积表、各层各单元面积表以及共有面积分摊说明。如公用面积不作分摊, 则成果报告书的面积分项将包括:专有面积 (供独立住户使用) 、共有面积 (供小区内住户使用) 、公共面积 (供小区内外不特定人群使用) 。其中共有面积中分为法定共有和约定共有, 前者如门廊、电梯等, 后者如地基、楼顶、梁柱等。约定共有部分是所有人之间通过合意约定某些专用部分为共用部分, 这样设立有利于充分利用共有物, 适应当事人意思自治的需求。

4.3 推行公共配套设施公示制度

大力推行在商品房销售前公共配套设施的公示制度, 增强商品房销售面积计算和除商品房主体建筑之外的公共配套设施构成及处置的透明度。

(1) 通过《商品房买卖合同》示范文本的有关条款, 提示买卖双方当事人就公共配套设施甚至公共部分逐一协商一致, 作出约定, 以此作为这部分设施归属的依据。

(2) 公共设施面积实行网上公示查询制度, 业主可查询所在小区公共设施的范围及对应的面积, 并附有相关设施的功能说明。

4.4 实施建议

共有建筑面积不作分摊制度的创设和实施, 涉及房地产管理、规划设计管理等有关部门对行政、技术法规和业务规则的调整, 关系到政府部门、开发商、广大业主的切身利益, 建议由房地产管理部门牵头, 按照规范性文件制定的程序和方式, 有步骤推进本共有建筑面积测算方法的制度化建设。广泛征求意见, 共商解决方法, 妥善解决好新制度新政策的出台及相关配套问题。

5 结语

共有建筑面积不作分摊的方法既使得房地产测绘面积与《物权法》精神相一致, 又解决了分摊带来的种种弊端, 具有很强的法律意义和现实意义, 应大力倡导实施, 可在个别城市试点先行后形成政策制度全面推行。

参考文献

[1]GB/T 17986.1-2000.房产测量规范[S].北京:中国标准出版社, 2000.

[2]《中华人民共和国物权法》.中华人民共和国主席令第六十二号.2007.

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