物业税对房地产的影响

物业税对房地产的影响（共12篇）

1.物业税对房地产的影响 篇一

有爱在心，我是畅捷通

分析营改增税对财务管理的影响

根据营改增在上海市的试点情况及相关条例和细则，营改增将对咨询服务业带来一定的影响，因此企业必须提早做好相应的财务管理应对措施。

营业税改征增值税（以下简称“营改增”）已成为当前热门的财务话题，自2011年11月财政部和国税总局下发营改增试点方案至今，上海市作为试点首个城市，先后出台了指导意见和实施细则等配套文件。此次试点的行业包括交通运输业、部分现代服务业等生产性服务业。税率在现行增值税标准税率17%和低税率13%的基础上，新增11%和6%两档低税率，其中现代服务业适用6%税率。伴随细则的不断落实和完善，试点的城市范围也将进一步扩大。

营改增对促进现代服务业合理分工，刺激市场需求，进行结构性减税，具有重要意义。本文根据目前试点城市的情况，对由此带来的对咨询服务业财务管理的影响进行了分析，结合咨询服务业的企业特点和财务管理，提出了在营改增过程中企业应采取的财务管理措施。

对财务管理的影响

根据营改增在上海市的试点情况，相关的指导意见和实施细则规定以及现行《增值税暂行条例》的相关内容，结合咨询服务业的在市场中的地位，营改增对咨询服务业的影响主要体现在以下几个主要方面：

（一）适用税率和计税基数的变化

咨询服务业在现行税制下归属于服务业纳税主体，即按营业收入的5%计提缴纳营业税。在营改增实施后，参照试点方案很有可能将采用现代服务业6%的增值税率，如果不考虑增值税“进项抵扣”的影响，服务业的税负将提高一个百分点。当然具体到一个企业是否确实会增加税负还要看其可抵扣的进项税额。对于计税基数来讲，营业税以营业额作为计税基数计算应交税额，而应交增值税的计税基数是按照销售环节发生的销项税额减去采购环节的进项税额之差来计算应交税额。

（二）对服务业定价机制的影响

服务业的定价机制比较灵活，服务价格的影响因素也较多，所以服务业税收的变化有可能会影响到服务价格的制定。

例如，对于一项当前营业税率适用5%的服务项目，其业务收费为100元，扣除5元的营业税（暂不考虑其他附加税费）后净收入为95元。营业税改革后，假设同一项服务以6%计算增值税，即同样实现95元的净收入，理论上服务价格可能需要提高至约101.1元。但是企业是否要提高服务价格，或是以此作为谈判的借口，要看企业的价格决策策略和企业在市场中的竞争地位、业务细分状况等多方面的综合因素。

（三）对财务分析的影响

例如，按照当前的会计准则，损益表中“主营业务收入”核算的金额是含营业税的“含税收入额”，而营改增后“主营业务收入”核算的内容就应该是不含增值税的“税后收入额”，假设实际税负变化不大，即使净收益数据的绝对水平不受很大影响，企业的利润率（利润/主营业务收入）数值会由于主营业务收入额的减少而上升。

有爱在心，我是畅捷通

此外增值税不反映在损益表中，在账务处理上也与现行营业税的记账方法不同，都会影响企业财务报表的数据结构，从而影响企业的财务分析数据。

（四）对税款计算的影响

核算规范的咨询服务企业，营业收入确认方法一般是采用权责发生制原则（即按照完工进度）分期确认收入。在确认收入发生时，无论是否开具营业税发票，无论是否已经收回账项，按确认收入的总额作为提缴营业税基数。

营改增实施后，企业对外提供咨询服务确认业务收入产生增值税销项税额的同时，会在日常采购环节上，如购买固定资产、物业服务、物流运输、设计制作服务等接受供应商提供的商品和服务时，从供应商方获得增值税发票上载明的税额一般可抵扣，应交增值税额是按照销项税额减去进项税额计算得来，这不同于营业税的按照收入额的一定比例计算应交营业税的计算方法。

目前尚不明确在营改增后，企业按照完工进度确认的收入是否要直接作为计算增值税销项税的计税基数，而企业为客户开具增值税专用发票时，开票的税控系统会按增值税发票票面金额计算销项税额。这样就会给企业的应缴税金计算以及确定纳税义务的发生时间带来影响。此外已经开具了营业税发票而没有回款的客户，如果在实施了营改增后，客户可能会出于抵扣进项税的考虑，要求退回原已开据的营业税发票而重开增值税发票时，也会对当期税款的计算造成影响。

（五）对发票使用和管理的影响

增值税专用发票相比营业税服务业地税普通发票而言，税务部门管理和稽查更加严格，因为其直接影响企业对外提供服务产生的销项税额和企业日常采购商品、接受服务环节产生的进项税额，进而直接影响企业增值税的缴纳金额。因此增值税发票的开具、使用和管理上各个环节都非常严格，我国《刑法》对增值税专用发票的虚开、伪造和非法出售与违规使用增值税发票行为的处罚措施都做了专门的规定。

应对之策

目前，北京地区营改增的具体实施方案和过渡政策等并未公布，参考上海的试点情况，针对营改增后对财务管理的影响，需要从以下几个方面考虑应对措施：

（一）营改增后，企业的供应商会也会成为增值税纳税人，这些供应商也能够开具增值税专用发票，咨询服务企业在接受服务时就能取得可抵扣的增值税进项税额，供应商包括：物业服务、快递物流辅助、广告与设计公司、内地的中介审计机构、项目外包商和固定资产与软件采购商等。

同时由于咨询服务业的适用税率由5%上到6%，而据统计，咨询服务业的所有成本中，人员工资和差旅费用要占到60%以上，能够取得进项税票的成本支出很有限。

所以，近期来看营改增对咨询服务企业来讲，税负不一定降低，甚至还有税负增加的可能。随着更多的供应商加入到营改增中，可抵扣的进项税额将会继续增加，营改增不会对顾问的税负造成重大影响，营改增全面实施后，能够开具增值税发票的供应商将不仅限于试点行业；相应地，公司从供应商那里取得能抵扣的进项税额将增加，税赋将有下降的可能。

这就要求企业在选择供应商和服务商时，应尽量选择财务核算健全、能够开具增值税专用发票的供应商和服务商，这样公司才可以通过进项税抵扣，来降低增值税赋。

（二）需要建立增值税明细账，准确记录和生成增值税明细账。在日常销售和采购环节，按照增值税专用发票计提税额，在账务处理上注意与原收入和成本

有爱在心，我是畅捷通

费用记账核算的不同。考虑到营改增对财务管理的影响，对于目前按完工进度确认收入是否缴纳增值税，这种情况是否会同开具增值税发票时重复缴税的问题，以及部分客户要求退票重开增值税发票的问题，目前没有明确的、具体的过渡政策。

因此要求企业实时关注最新的动态和实施条例、过渡政策，保持与税务部门的密切联系。

（三）增值税发票与普通发票不同，不仅具有反映经济业务发生的作用，由于实行凭发票注明税款扣税，它同时具有完税凭证的作用。更重要的是，增值税专用发票将产品的从最初生产到最终消费之间各环节联系起来，保持了税负的连续性，体现了增值税的作用。因此发票的获得、真伪鉴别、开具、管理、传递和作废都区别于普通发票。例如，发票遗失处理方法比较复杂，需要到税务机关进行备案和处理；重复开票，退票也不像普通发票那样简单。

因此对于增值税发票的使用和管理，不仅需要财务部门需要重视，在开具和传递等各个环节的参与者，如销售人员和项目执行人员等都更应高度重视。

（四）由于营改增的目的之一是降低行业整体税负，但不是每一个企业都会降低税负，在税改过程中可能出现部分企业税负增加的情况。营改增后实际税负是加重或降低，除了企业自身的发展阶段、所处的市场地位等因素外，还取决于是否可能享受的税收优惠政策等相关一系列配套措施。

如上海市试点期间针对可能出现的部分企业税赋增加的情况，上海市财政局在《关于实施营业税改征增值税试点过渡性财政扶持政策的通知》中制定了以“企业据实申请、财政分类扶持、资金及时预拨”为主要内容的过渡性财政扶持政策，对因税负增加的企业给予一定时间和金额的财政扶持。同时，对于研究开发、研究咨询和技术转让等环节产生的增值税也享有一定的减免税措施。

因此要求企业认真做好财务管理工作和整体的业务统筹工作，一旦增值税税收优惠的条件明确，就要尽早准备申请优惠政策所需的相关材料，争取通过税收优惠来降低对企业的税负影响。

2.物业税对房地产的影响 篇二

近年来, 我国房地产业发展迅速, 但其税收体制的不足严重阻碍了房地产行业的健康发展。因此, 制定统一的物业税, 进而建立一套完备的财产税体系, 是我国改革房地产税制的重要环节, 对于缓解分配领域中的不合理状况, 规范我国房地产市场, 促进我国经济进一步与世界接轨都有十分重要的意义。

1 我国开征物业税的必要性

我国现行房地产税制积弊较多, 严重制约了房地产业的正常发展, 对其进行改革十分必要。

1.1 开征物业税, 有利于深化城市经济体制改革由于城市经济

体制改革滞后, 城市基础设施、市政设施和住宅小区社会设施等许多费用, 以各种不同的税费形式成为房地产价格的构成部分, 这些税费及房地产开发商的利润大约占房地产价格的60%, 真正的开发成本只约占40%。房地产价格结构不合理, 不仅影响了房地产业的发展, 而且也影响了城市经济体制改革的深入进行。开征物业税, 将有助于这一问题的解决。

1.2 有利于促进地方政府克服短期行为在目前地方政府缺少

稳定的大宗税源的背景下, 土地批租制往往导致地方政府为谋求政绩, 从土地中“打主意”, 低价征地、高价转让, 而滥用土地则往往导致地方政府过度批地, 靠“寅吃卯粮”搞建设。而开征物业税, 地方政府就会因为受到激励而优化投资环境, 提升辖区内的繁荣程度, 令房地产不断升值, 同时也扩大自己的税源, 从而形成良性循环。

1.3 开征物业税, 是健全我国财产税体系的开端一个现代化的

完整的税收体系, 应当包括商品税类、所得税类和财产税类三大体系。目前, 中国在商品税制和所得税制方面已经比较成熟, 但财产税方面仍处于相对滞后的状态。这种滞后与中国当前对财产尤其是对私人财产的保护尚不具备完善制度有直接关系。

1.4 开征物业税, 能促进土地和房产资源的优化配置以税的形式来降低流通中的费用, 同时还能有效地调节社会贫富差距。

开征物业税, 对于房地产开发商而言, 虽然可以降低其开发成本, 但与物业税的实施相配套的其他政策措施肯定会使房地产开发市场的准入条件更加规范化, 这将促使房地产开发商在自己的资、质、信与行业要求及发展前景之间进行权衡, 从而决定自己是进入还是退出该市场。

2 实施物业税对我国房地产业的影响

物业税是市场经济国家调节房地产市场的重要经济杠杆。开征这一新税种, 是涉及各级政府、开发商、消费者、投资者等社会经济主体的行为决策, 必将对房地产业相关各方产生影响。

2.1 实施物业税对房价的影响由于我国当前的房价是通过市场来形成的, 归根到底取决于房地产市场的供求关系。

而当前部分地区房价虚高和非理性的上涨, 主要原因是由于房地产供求矛盾导致产生较高的升值预期, 较高的升值预期促使房地产市场需求过旺以及供给的无效率, 从而加剧了供求矛盾并使之更加突出, 导致房地产价格再度上升并强化了原来的升值预期, 强化的升值预期再度刺激投资和投机需求, 由此循环便导致了当前的非理性上涨。

物业税影响房价的机理正是从管理房地产的预期收益, 把大部分的升值收益以物业税的形式收归国家所有, 大大降低房地产持有者的预期收益, 从而有效遏制投机需求和降低投资需求, 促使房地产市场的供求理性化和房价的理性化。总之物业税的实施有助于理性房价的形成。

2.2 实施物业税对我国房地产开发企业行为的影响实施物业税后, 加重了房地产持有阶段的税收负担。

对当前存在的房地产开发企业囤积土地、为保持房屋销售价格的上扬或不下跌而宁愿保持较高空置率的行为将会形成较大的成本负担, 有利于遏制房地产商的投机行为。作为一个企业而言, 房地产商追求利润最大化, 这是无可非议的。在住房供小于求的情况下, 房地产开发商会用有限的资源去开发最赚钱的房屋, 如别墅、高档公寓等, 他们首先满足的是高收入者的需求, 然后才有可能去考虑中低收入者的需求, 这与高收入者和中低收入者在人口中所占的比重很不相称, 因此有着极大市场需求的经济适用房存在很大的供给缺口。政府应当进行适当的干预和引导, 如从税收政策、贷款比率、土地用途等方面对商品房和经济适用房区别对待。同时, 还可通过税收政策及其他经济手段对房地产投机者课以重税和对投机行为的惩罚, 比如“房产新政”、期房限转、对已有住房的居民在购第二套、第三套…等房产时要大幅增加首付款比例, 提高贷款利率、实施物业税以加大占有环节的税负等等。这样做既有利于抑制房地产上的投机行为, 又能让真正的中低收入者拥有物美价廉的房屋。

2.3 实施物业税对地方政府收入的影响物业税作为地方特别

是城市的重要财政收入来源, 对维持和发展城市公共服务具有重要的现实意义。首先, 从税收的使用角度看, 目前地方政府的税收主要来自增值税和营业税, 为增加收入, 会竞相投资容易带来增值税收入的工业, 导致如汽车、钢铁等项目过于重复建设, 浪费资源, 相对忽略对城市公共服务的投入。而实施物业税, 并使之成为城市政府的主体税种, 则不仅有利于扩大政府的财政收入, 而且有利于政府将更多的税收用于土地开发和城市基础设施建设、环境建设等城市软环境经营, 改善投资环境, 带动城市物业升值和城市水平的总体提升。其次, 不动产不易隐藏, 征收面广, 所以物业税收入较稳定, 可为城市今后的基础设施开辟财源, 并形成良性循环, 既带动了城市发展, 又提高了城市财政收入。

2.4 实施物业税对消费者行为的影响由于物业税的应纳税额会随房产的升值而提高。

这将有可能导致住宅商品房的“平买贵用”现象, 特别是对于那些家庭经济实力不强, 只是因购房“门槛”降低而购置房屋的消费者来说, 买房容易养房难局面可能会出现。物业税的实施对高收入阶层的购房者影响最大, 因为实施物业税的主要作用之一是在保护必要消费的基础上抑制过度占有资源, 按个人持有的资产价值征税, 对单套面积过大, 超出普通住宅标准或者生活必要限度的房子可能将适用税率明显提高, 因此那些拥有一套或几套豪宅的富人未来要为这种奢侈的行为和生活付出更高的使用代价。

3 结语

通过对开征物业税对房地产业的影响分析, 可以发现, 实施物业税, 最重要的目的是增加房产持有人的“持有成本”, 从而促使消费者节约、理性消费、进而抑制房地产界投机行为、节约土地等有限资源、维护生态环境、实现整个社会可持续发展目标、这才是物业税最重要的功能。

参考文献

[1]杨勇, 温修春.开征物业税对房地产价格的影响[J].房地产市场.2005. (5) .

[2]项宏.物业税开征对房地产市场各主体的影响[J].上海房地.2007 (7) .

3.房产税对中国房地产定价的影响 篇三

关键词：房产税；房地产；定价

中图分类号：F293.3 文献标识码：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2012.10.08 文章编号：1672-3309（2012）10-23-02

一、中国房地产定价现状概览

从上世纪90年代末期开始，中国大部分城市地区的房价基本上是在一路飙升。除了受到2008年全球金融危机的影响而在短期内有所回落之外，城市房产价格是一路猛涨。就北京来说，10年前（2002年前后）人们买一套100平米的房子，只要花五、六十万元人民币，而且所处地段还是相当不错的。但是，在现在，即便在北京郊区，可能至少也要花费200万元左右了，而想要选择更好的地段则要花两倍以上的价钱。在当今中国，买房难已经成为了人们的共识。

房产价格居高不下，而人们的工资水平并未获得同等程度的提升。这样就导致了一个严重的矛盾，甚至可能引发严重的社会危机。[1]在中国文化当中，买一套固定的房产，不仅仅是为了使用，更是为了营造一种稳定的家庭生活的需要。与美国人喜欢冒险与体验不同居住环境的偏好不同，中国人更喜欢一个较为稳定的住所。[2]这就严重侵损了人们的幸福感。

面对这一问题，国家出台了宏观调控政策和直接的市场干预手段。最严厉的“国十条”甚至严格限制商品房交易。但是，很显然，这种做法并不是长久之计。因为正如一些经济学家所言，中国房地产的需求是刚性的，这种调控并不会起到效果，甚至会加剧这种危机。

笔者认为，想要从根本上解决房地产“过热”的问题，就必须了解房价是否偏离正常水平，以及其偏离正常水平的原因所在。笔者认为，房地产价格确实偏离了正常水平。其原因在于，房地产原本应当含有一定负担——被征收房产税，但是在事实上却没有征收。从而使得实质上的房产税负担转嫁到了当前的买房人头上，这就是当今房地产业畸形发育的根源所在。

二、房产税的永续年金性质及其对房产定价的作用

房地产属于一种稀缺资源，财产权的获取在本质上应当受到社会实际情况的约束。即财产权不应当是无限制的权利，其具体的权能范围应当受到一定的限制，并非享有完全的永久处分、收益等权利。房地产最重要的一个限制应当就是房产税了。正是由于房地产是一种紧缺资源，所以需要征税。[3]人们对房产税有多种不同看法。很多学者认为房产税属于双重课税，有违税法的基本精神。但是另外一些学者则指出房产税是必须的，原因主要就是财产权不仅仅是一种个人或集体所享有的自由，更应当是一种受制于民主决策权利的政治决定。

那么，房产税的经济实质又是怎样的呢？事实上，房产税具有实质期权的性质。如果一项房地产每年都被课以一定数额的房产税，那么就相当于这份房产每年要支付一定的租金，这在实质上就相当于一份永续年金。当然，这不是一份完全的永续年金，因为房地产的价钱可能是不断变动的，相应的房产税也会在一定范围出现波动。但是，这里的波动一般不会太大，基本上还是可以保持稳定的。国家征收房产税之后，房地产的价值就不仅仅需要考虑现时的市场环境，更要将未来需要付出的永续年金考虑进去。[4]这样一来，房地产在现时的价格就必然会大幅度下跌。

相比较而言，如果继续不征收房产税，那么拥有房地产所有权的人相当于永远的享有该项资产的收益。如果按照永续年金的计算方式来看，将未来的年金折现，可以看出这将是一笔巨额财产。理所当然的，房地产的价格还会继续上升，因为这些房地产的价格依然没能达到上述折现所得的值域。如果保持当今的政策，不征收房产税，那么就可以断定，现今房地产的价格依然远低于其内在价值。而价值规律告诉我们，如果某一领域的价格远低于其价值，那么就必然会有更多的资源进入到这一领域当中，直到这一领域的价格和价值达到基本持平的状态，或者说两者的差额达到市场平均水平，这一趋势才会停止。因此，如果政策不变，房地产的价格必然还是会继续上升。相反，如果征收房产税，那么房地产的定价就大不一样了，这就相当于当今政策下的房地产价格减去房产税这份永续年金的折现值之差。

三、通过增加交易降低房产价格

可惜的是，政府在过去并未注意到房产税的重要作用，还是习惯于通过行政干预来调整市场价格。[5]政府的基本思路是这样的：由于存在大量的投机者在炒作房地产，因此才导致房价飙升，所以只要能控制住这部分投机者，那么房价自然就会降下来了。

这个思路从根本上来说是完全错误的。市场经济本身就应当允许适量投机行为的存在。而且投机本身也会促使经济朝向健康的方向发展。制度经济学家已经反复证明了，正是因为投机行为的存在，资源的利用率才会达到最高，最需要的人才会得到资源。[6]这种机制无论对于穷人和富人都是非常适用的。

事实上，只有通过更多的交易才能实现资源向最需要的人来倾斜。确实，很多人都需要买房。但是这些人天生是信息的滞后者。在这个社会中，他们本身就处于弱势地位。因为这些人如果是比较强势的话，他们完全可以通过政府寻租或者通过自己的能力买房，而不会沦落为无房一族。行政管制只会使这些弱势群体更加没有能力获得自己想要的房产了。而只有通过扩大交易，使那些较为强势的一方主动寻求交易，将多余的房产卖出，这样那些弱势者才能得到自己需要的房产。

房地产交易数量的增加，必然会引来更多的资源进入。这时候，市场供需就会发生转变，房地产供应增多，人们可以选了。这时候，投机者觉得无利可图，必然会将注意力转移到其他地方了，房地产的价格自然就会下降了。

结语

制度的设计确实比较复杂，房地产关系到很多人的利益。这一问题的解决对于维持社会的稳定和发展局面至关重要。因此，需要慎重对待。但是，如果不改变政策，不征收房产税，可以预见的是，想单纯通过行政管制来遏制投机或者通过行政管制遏制房价上涨的做法都是不可能取得良好效果的。目前的办法就是只有逐步开征房产税，并努力完善房地产的交易制度，促进其交易，才能做到居者有其屋，社会资源才能得到最大的利用。

参考文献：

[1] 郝源. 从经济学角度看我国房产税改革定位[J]. 财会研究，2011，（01） .

[2] 庞凤喜.开征物业税是开启我国社会变革的一个窗口[J]. 税务研究，2009，（10） .

[3] Richard，M.B，Enid，S.Land and Property Taxation：A Review. 2002：91.

[4] Harvey，S.R.Public Finance. 1995：75.

[5] 谷成.对进一步完善房产税的探讨——由上海、重庆开展对部分个人住房征收房产税试点引发的思考[J]. 价格理论与实践，2011，（02） .

4.房地产经营中的物业管理论文 篇四

摘要：近几年来，我国的房地产业发展迅猛，已经成为我国国民经济的一个重要产业。随着房地产业发展的常规化和我国居民住房商品化改革的进一步推进，作为房地产开发经营中的一个专门方面一一物业管理正日益为诸多行业有识之士所重视。本文拟对物业管理的一些问题作一初步探讨。

关键词：房地产，物业管理，经营

一、物业管理的概念与意义

所谓物业，即是指在一定土地范围内以建筑物形式存在的产业。它具有如下特点:

①一般是在一定土地范围内的;

②具有不可移动性;

③具有一定的价值和价格。物业的具体形式多种多样，既可以是办公大厦，也可以是公寓住宅和别墅，还可以是商场店铺，还包括工厂的厂房、学校的教学楼、医院的门诊楼和各类仓库等。饭店也是一种物业，但由于已经形成了专门的管理体系，所以有别于一般意义上的物业管理。

可以说，人类自拥有了建筑物起也就拥有了物业，对物业的一些基本管理活动一也就随之而起，但物业管理成为现代服务业的一个门类则是社会经济发展到一定程度和社会分工进一步完善的产物。物业管理是指通过有效的市场营销和规范的日常管理，保持并实现物业价值，满足物业客户需要的经营管理活动。物业市场营销与其它商品营销有许多共通之处，它必须根据物业的实际价值，包括工程造价、质量水平、建筑风格、使用目标以及区位地域因素，再考虑到国家政策和市场环境，对特定物业进行正确的市场分析和品牌定位，选择合适的销售对象，采取相应的营销策略。

物业的日常管理，也即狭义的物业管理，它主要通过经常性的维护保养、清洁和保安服务以及必要的社区公共关系活动来实现的，其目的在于使业主获得租金收益，使物业设施保持完好，为使用单位提供满意的办公、居住、商业、工业、仓储等场所和使用条件。近几十年来，我国的物业管理基本上是由各单位的行政部门或地方政府的房管部门来进行的，并没有形成现代服务业意义上的物业管理体系。

80年代后，改革开放的大环境使国外先进的物业管理经验得以在我国引进和传播。广东、上海及北京等地房地产业的有识之士在学习国沙卜经验的同时，又结合国内的实际情况进行了探索，正在尝试建立具有中国特点的物业管理事业。从我国房地产业的发展趋势看，专业性物业管理公司的出现具有重大意义。原各物业机构大而全、小而全的管理格局将逐渐被所有权与经营权的分离，配套服务诸如专项维修、清洁、保安等工作由相应的专业公司承担的新格局所取代。根据西方国家的经验，房地产开发商和物业主可以聘请专业公司，通过委托契约和必要的财务监督来实现自己的经济目标，以避免造成人力、物力、财力上的浪费，减少因专业管理经验欠缺所可能造成的损失。作为现代服务业的一个门类，目前我国的物业管理事业尚处于探索初创阶段。随着市场经济改革的推进和房地产业的规范发展，物业管理的重要性将日益显现出来，物业管理也将成为我国90年代具有较大影响和广阔前景的新兴行业。

二、物业管理的内容

随着时间的推移，建筑物由于使用和自然磨损等因素，如不及时进行维修和加强管理，就会使建筑物的结构逐渐损耗，甚至过早损坏。如我国一些城市的住宅小区刚使用两三年，就已面目全非，玻璃残缺不全，阳台等房屋结构和外观被随意改变，楼道挤满自行车和杂物，而小区原配套建设的商业网点也改变了性质，等等。这与缺乏正常的物业管理有着直接的联系。物业管理的内容，可以分为管理和服务两个方面。

①管理方面，主要是掌握房地产的变动和作用情况，使房屋及时得到修理，保持房屋功能;把房屋的数量、产权、建筑形式、完好程度、设备作用情况及时准确地记录下来，随时变更原始记录。

②服务方面，主要是充分满足用户要求，及时登门服务，如提前检修上下管道、暖卫管道、换纱窗、检修门窗等。另外，及时检修锅炉，保证供气;及时检修泵房、变电所，保证供水、供电;对于房屋、设备必须登记齐全，建立保管卡，向用户点交清楚，明确保管责任。在日常工作中要注意宣传适当使用房屋设备的常识，并注意设备变化情况。用户迁入或迁出门寸，要进行清点。物业管理总的来说是服务性行业，其目标是为用户提供完善的服务，服务内容还可以根据用户的需求而加以调整。

具体的工作内容一般包括如下几个方面:

1.注意房屋的经常维修，提高物业的价值。应经常维修管理和保养，使建筑物始终处于完好的使用状态，包括建筑物外型不会因日久失修而残破，影响观感，杜绝一切人为的外型破坏，保持其完整;建筑物内部的水、电、暖、卫、气更要运行畅通，不致使物业价值下降。

2.注意设备的正常运行，努力避免事故。物业管理应尽量方便用户，使用户不会因电梯中途停运、照明中途停电而烦恼。要求各项公用设施正常运行，避免因突然损坏而给用户带来不便。

3.注意资金的合理运用，切实做好收支平衡。特别是来自用户的管理费收入，必须有效地分配在各项服务上，使每项支出均可以为用户提供利益，杜绝资金浪费。另外应注意资金储备，以应付突发事件所造成的损失。

4.注意环境保护。要代住户搞好住宅区的清洁和绿化，防止一切对环境的破坏行为。禁止在小区千道上发展农贸集市，造成环境脏、乱、差，在休息时间杜绝各种噪音发生，以免影响住户休息。

5.加强治安防范，保障住户人身和财产安全。可以通过建立专职的保安队伍，辅之以不同建筑物内配备的各种有效保安器材或设施，来加强住宅区内的治安防范，保护住户人身和财产安全。

三、物业管理的组织与经营策略

现代社会分工的专业化趋势与发达国家的物业管理实践告诉我们，成立专业的物业管理公司是现代物业管理的主要组织形式，而物业公司内部的多个部门又构成了其完整的内部结构，履行着物业管理的各种职能。

1、办公室:负责协调公司各部门的工作，并充当公司和业主联系的桥梁。

2、发展经营部:策划公司的服务和经营项目，制定公司的发展计划，负责项目经营创收，增强公司的财力。

3、财务部:负责制定公司财务计划，预算管理费等各项费用，制定合理的收费标准，监控资金收支、做到专款专用。做好公司财务报表，接受客户的.监督。

4、保安部:负责治安保卫，参与社会联防，维护小区(大厦)正常的工作、生活秩序。

5、清洁绿化部:负责小区(大厦)的绿化，保证小区(大厦)环境清洁、美化。

6、工程部:负责维护小尽.(大厦)的登共设施，导证其止常运行开展各种服务项目，为住户排忧解难。

物业管理工作，可以按照不同特点的物业而制定不同的经营策略：

1、住宅管理工作着重为用户提供舒适的生活环境，所以清洁、保安、设施维修及园艺、康乐设施的管理或服务较为重要。

2、办公大楼管理应该着重于水、电、冷热气、保安、清洁及维修，要求较高，故各项细节工作必须完善，以免影响用户的正常使用。

3、对商场的物业管理，除一般服务外，必须保持商场的外观及形象，以吸引消费者来购物、饮食、消遣，提高知名度，增加消费者的流量，但有关推广及宣传费用则不列入管理费支出项目。

4、工厂大厦主要是水、电的供应不受影响，保证生产顺利进行。此外，货物运输必须流畅，大厦货物起卸区的设立和管理都是大厦管理的重要方面。

5、停车场要方便车主，车场内应光线充足，通道畅通，有清楚而又足够的指示信号，停车位易于识别。对收费系统的操作等也应给予重视。

四、物业管理费用的筹集和使用物业管理经费的来源

主要有以下三个方面:

1、收取管理费。其标准根据各类物业的不同特点和业主内外有别的原则而定。业主如逾期未交管理费，则加收滞纳金。一般采用并鼓励住户提前预交，以保证管理工作的正常进行。

2、收取水电管理费备用金。缴纳办法是根据低层、高层楼了和商场三种不同类型一次付清，其标准应按当地水平而定。备用金是专款专月J，主要是对配套设施如供电、机电、电涕、消防等重要设备的更新和突发事故抢修时所设立的，抢修大型设备动川备用金后可如数向业主摊分，以保证备用金的资金量。

3、屋村的其他收人，也称杂项收入。一般根据当地政府有关规定制定收费标准，在屋村范围内收取停车费、单车、摩托车保管费、迟纳金、装修管理费、小商店租金等。随着屋村老化和物价指数的上涨，每两年适当调整一次管理费，以保证收支平衡，略有节余。管理费用于维修小区的各项费用开支，主要用来支付小区的道路维修、园林绿化、清洁卫生、治安保卫、公共设施、机电设备的保养维修，并支付管理公司办公室(占管理费收入的15%)和管理人员的工资、劳动保险、工伤保险、员工福利、行政费用等。物业管理经费的筹集和使用是当前尚处初创阶段的行业热点问题。一般来说，一些高档别墅区的物业管理费的收取问题不大，但对普通类住宅小区来说确实是个问题。因此，在进行或组建对一般物业的一长期管理时可以在物业建造初期就留出一部分，作为今后长期管理的经营所需，以弥补长期管理的经费不足，达到管理部门或物业公司的收支平衡。

五、发展物业管理事业值得注意的几个问题

1、树立物业管理的市场营销观念，即物业管理不能等建筑物落成投入使用后再开始，而是应该超前地考虑市场的需求。在物业尚在设计阶段，即对开发、设计等提供专业意见和建议，反映用户的要求，务求物业的设计更符合实际的应用和方便日后的管理工作。

2、及时做好有关物业管理的规章制度乃至立法工作。使用户更好地享用物业内的设施和服务。新加坡等国的物业管理在某些方面己经通过国家立法(住宅法)来保证，我国有条件的城市似也可通过类似的试点工作，以推进我国物业管理事业的规范化发展。

3、适当宣传物业管理的重要性，以促进我国物业业主和消费者的观念。由于我国味期计划经济体制一F复杂的产权关系和短视的消费观念的影响，物业管理的意义并未普遍地为以政府为代表的业主和消费者所接受，随着我国全面市场经济改革的推进，国有资产产权归属的清晰化，将有助于物业管理工作的推进，物业管理企业更应该积极地通过多形式的传媒适当地宣传本行业的重要意义。

5.房地产物业公司简介 篇五

公司在香港注册，主席为陈启宗。恒隆地产有限公司(股份代号：101)是恒隆集团有限公司(股份代号：10)的地产业务机构，除了香港多元化的地产业务外，并在1990年代，于内地主要城市建造、持有及管理世界级商业综合项目。恒隆地产是香港数一数二的大型企业，属于香港恒生指数及恒生可持续发展企业指数成份股之一，以市值计算，是全球最大的纯地产企业之一。

恒隆地产的母公司恒隆集团由陈曾熙先生于1960年9月13日创办，瞬即发展为香港大型地产发展商之一。恒隆地产其后亦因建造港铁沿线多个大型屋苑而建立名声，80年代初，香港受到主权问题困扰，楼市一度一蹶不振，犹幸管理层处事谨慎英明，公司尽管一如董事长其后所指，业务「一度沉寂」，仍能顺利过度。恒隆的业务至此大都专注于香港发展。

1991年1月1 日，陈启宗先生接任董事长一职，预见内地经济高速增长将带来发展的黄金机会。在其目光远大的领导下，公司开展内地拓展策略，并明智地集中在「人口庞大城市的最佳地段」发展商业地产项目，于1992年率先进军上海。另一方面，在香港市场，公司亦看准时机，于1990年代补充土地储备，并购入投资物业，从而重整香港的物业组合，为日后的扩展巩固实力。

凭借多年在港发展及管理物业的经验和成就，恒隆地产在上海打造了两项地标式物业，分别是恒隆广场及港汇恒隆广场。这两项物业所产生的税收为上海以至全国的商业物业之冠，成就无出其右。此外，恒隆广场汇集世界顶尖时尚产品及高级消费品牌，在内地已是家喻户晓的品牌。

上海项目的成功成为公司率先在内地其他城市打造优质商业综合项目的踏脚石。公司其后贯彻独特的策略，在经济活跃的城市最优越的地段购置大型地块，与顶尖的建筑师行合作，打造包含先进可持续发展设施的世界级商业综合项目，并集中发展购物商场，以及提供卓越的管理服务。

公司旗下的新项目遍及沈阳、济南、无锡、天津及大连，全部均以「恒隆广场」命名。位于沈阳的皇城恒隆广场于6月盛大开幕，是公司在上海以外的首个世界级投资物业，而下一个於推出市场的世界级投资项目为济南的恒隆广场。恒隆地产的营运亦由双城模式逐步演化至多城市模式，并随着未来数年进一步拓展，逐步转型为一家全国性企业。

恒隆地产备受国际认同为全球顶尖地产发展商，其内地的成就已清楚让其傲视同侪，更获资深投资者誉为抗逆能力最高的企业。凭借其高瞻远瞩的董事局领导层、稳健的财务状况、最高标准的企业管治水平，以及卓越和专业的管理层，恒隆地产必定能掌握瞬息万变的全球化经济环境所带来的种种机遇。正如董事长陈启宗所言，恒隆地产正昂然迈向其「黄金时代」。

6.物业税对房地产的影响 篇六

接收全套竣工资料，包括：地质勘察记录，竣工验收证明书,消防验收合格证书，钢材、水泥等主要材料的质量保证书，构配件的合格证书，供水试压报告，砂浆混凝土试压报告，园林绿化等有关部门验收合格证书，经及各类设备的操作、维护说明书

1、产权资料

A.项目批准文件； B.用地批准文件； C.建筑执照；

D.小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单

2、市府验收合格资料

E.市建设工程竣工验收证书； F.市建筑消防验收合格证；

G.市完善配套办公室小区综合验收合格证书； H.用电许可证； I.供用电协议书；

J.卫星地面接收设施许可证； K.电视共用天线合格证； L.电梯使用合格证

3、工程技术资料

M.竣工图——包括总平面图、建筑、结构、设施、附属工程及隐蔽管线的全套图图纸； N.地质勘察报告；

O.工程合同及开、竣工报告； P.工程预决算分项清单； Q.图纸会审记录；

R.工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）； S.隐蔽工程验收签证； T.沉降观察记录； U.竣工验收证明书；

V.纲材、水泥等主要材料的质量保证书； W.新材料、构配件的鉴定合格证书；

X.电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书； Y.砂浆、混凝土试块试压报告； Z.供水、供暖的试压报告；

4、资料的存放：

上述的全部资料存放在开发建设单位（大业主），物业公司保存复印件在办公室，以便随时查阅； 须移交物业公司的资料 A.电梯使用合格证 B.供用电协议书 C.用电许可证

D.用水申请审批表及月供水计划执行表 E.卫星电视地面接收设施许可证 F.须移交物业公司的复印件及图纸

G.小业主姓名、产权、联系地址（或电话）、建筑面积清单 H.市建设工程竣工验收证书 I.市建设消防验收合格证书 J.电视共用天线合格证

7.物业税对房地产的影响 篇七

中国税收制度中涉及房地产的营业税、耕地占用税、城镇土地使用税、契税、土地增值税、城市维护建设税、房产税、个人所得税、企业所得税、印花税等10个税种中, 房地产流动阶段涉及的税种有:购置房地产应缴纳的税种, 主要包括契税和印花税;出售房地产应缴纳的税种, 主要包括营业税、印花税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税;出租房地产应缴纳的税种, 主要包括营业税、房产税、城镇土地使用税、印花税、企业所得税、个人所得税和城市维护建设税。房地产保有阶段涉及的税种主要有房产税、城镇土地使用税和耕地占用税。

而“物业税”概念在中国被提出后, 迅速在理论界、老百姓和政府部门等不同层面引起不小的反响与争论。一般来讲, “物业”是指房地产及其附属物。物业税是对房地产征收的一种税, 又称财产税或地产税, 主要是针对土地、房屋等不动产, 要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款, 而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。

下面以北京为例, 阐述物业税开征对中国房地产市场价格的影响:

一、北京市的房地产市场的宏观经济环境

自北京召开2008年奥运会以来, 房地产市场曾经经历短暂的低谷。为了拉动经济, 抵御全球金融危机, 中央及北京市政府先后出台了以“免税降息”为主要手段的积极的财政政策和适度宽松的货币政策, 以鼓励住房消费。于是, 受益于多年发展形成的支柱产业地位, 房地产行业获得各级政府政策的扶持, 迅速触底反弹。然而, 在房地产市场火爆的同时, 滋生了投机行为, “地王”频现, 房地产泡沫越积越重。2010年中国房地产政策由此前的支持转向抑制投机, 遏制房价过快上涨, 并且先后采取了土地、金融、税收等多种调控手段, 但政策执行效果并不尽如人意, 成交量虽然降低, 但房价依然走高。2011年、2012年以及2013年, 中央及北京市地方政府的房产调控力度加大, 先后出台了“国八条”、“京十五条”以及“京十八条”等政策, 不仅加重了房地产交易环节的税收, 还禁止京籍的单身北京人购买第二套住房, 同时对短期内买卖住房的行为课以重税, 还联合房屋管理部门, 实行家庭住房的限购政策, 于是, 政策效果开始显现, 房价的上涨幅度暂时被控制。

北京市2012年新建商品住宅市场成交均价约为21 585元/平方米, 比去年的20 063元/平方米上涨7.6%, 其中12月成交均价为22 139元/平方米, 比年初的23 048元/平方米下降3.9%。3月、4月、11月月均价低于去年同期。新建商品房项目均出现成交价格低于拟售价格的情况, 无论从城区还是郊区来讲, 新建商品房价格呈现量价齐跌的态势持续到2013年底。

二、北京市房地产供需状况

(一) 北京市房地产的需求情况

本文选用房地产的销售额及销售面积作为体现房地产市场需求的两个指标, 因为房地产的销售面积直接反映了房地产作为商品最终转移到购房者手中的情况, 属于房地产市场的有效需求。1991—2012年北京商品房销售面积及其销售额所显示的总体特征为:

资料来源:北京市统计年鉴。

第一, 商品房销售面积及其销售额增长的规模大、速度快。与销售面积相比, 商品房销售额的增速更为显著。表1显示了北京市商品房销售面积由1991年的154万平方米增长到2012年的1 639.5万平方米, 增长了近10.65倍。商品房销售额也由1991年的22亿元增加到2012年的2 915.4亿元, 增长了近132.52倍, 究其原因是房地产销售均价上涨较大, 带动了销售额指数性增长。

第二, 住宅是房地产市场的主体, 其所占比重略有下降。从表中资料来看, 住宅占商品房总销售额和销售面积的比重分别为83%和90%, 说明住宅房地产一直是北京市房地产市场的主体。分年度来看, 从2006年之后的五年, 住宅房地产所占比重下降幅度较大, 原因是非住宅型房产增多, 房地产结构调整更趋于多样化。

第三, 房地产需求不断增大, 受政策影响明显。1991—2005年, 商品房销售额及销售面积几乎没有波动, 一直持续增长, 而2006年以后, 则出现较大波动, 且波动幅度最大的年份是2008年和2012年。这与2008年世界金融危机及随后中国的房产调控政策演变是相符合的, 证明房地产市场的需求受政策影响较为明显。

(二) 北京市房地产的供给情况

房地产投资是房地产行业快速发展的原始动力。如表2房地产投资在1995年达到了一个高峰, 此后的房地产投资比重略有回落, 1998年之后房地产投资稳步上升。中国1998年取消福利分房制度, 此后, 商品房投资建设比重持续增大, 近五年来, 北京市的房地产投资占固定资产投资比重平均维持在50%的水平, 说明房地产投资是北京市固定资产投资的一个重要组成部分。从商品房竣工面积来上看, 1991年以来, 商品房竣工面积持续上升, 到2005年达到了峰值, 而后急剧下降。但反观同期的房地产需求市场依然旺盛, 房价不断走高。这种反差出现的原因之一是房地产开发商预期未来房地产价格会继续维持快速上涨的态势, 因而通过放缓竣工速度以期在未来能够获取更多利润, 出现土地闲置开发现象, 即“捂盘惜售”现象。

三、物业税开征对房地产价格的影响

自物业税被首次提出, 其对房地产价格的影响一直是理论研究的重点和热点, 这是由于我们讨论的物业税征收方案将把城镇住宅纳入征税范围, 而住宅是房地产市场的主体, 从北京市来讲, 占到房地产市场的80%以上, 并且住宅作为百姓的基本居住需求, 在日常生活中发挥着无可替代的作用, 因此本文将着重以住宅为主分析物业税对房地产价格的影响。

(一) 物业税对自住型房地产价格的影响

消费者的住房需求分为两种:购买住房和租赁住房。而住房市场又可以分为增量房市场 (即新建住房) 和存量房市场 (即二手房) 。增量房的出售方一般是房地产企业, 而存量房的出售方往往以个人居多, 因此, 房屋在转让时其房价的构成有所不同。对于增量房来讲, 房价的构成包括取得土地价格、开发成本、建筑成本、相关税费及企业利润等, 存量房的出售价格则与市场供需状况及增量房价格和消费者预期有关。在买房市场的条件下, 存量房的出售价格应该在售房者取得房产的价格基础上, 兼有转嫁的销售方税费以及根据市场价格形成的利润。

随着国家对房地产业的宏观调控政策的日益收紧, 从房地产供给方面加大力度, 北京的房地产市场的供给弹性有所加大, 而购房者更趋于理性, 因此, 房屋成交价能够更多地体现购房人的意愿。因此我们假设房价趋近于理性购房者愿意支付的价格, 以此来研究物业税开征对新建房价格的影响。假设购房人购买住宅用于自住而非投资, 那么其在保有房产期间, 每年都必须缴纳物业税, 换言之, 购房人购买房产不再是一次性的支出, 而是每年都会支出相关的税费, 其保有阶段的成本显著上升。假设房产消费者完全理性, 那么其愿意为其所有的住宅而支付的总价格将仍然等于物业税开征前购买该房产的价格。

我们可以这样理解, 税率和房价增长率高意味着每年需缴纳的物业税增高, 因而消费者出于成本最小化的意愿就会选择当前价格较低的房产。根据相关测算, 若未来七十年房地产价格的年增长率在1%~3%, 物业税税率越小, 当前住宅房产的价格变动就越小。当物业税税率在0.7%到0.8%左右时, 住宅房产的价格理论上的下降比例将在10%左右。当物业税税率取1%, 房价增长率取3%时, 从表中计算结果来看, 理论上将会使当前房价下跌13%。据媒体报导, 2012年北京新建普通住房成交均价为13 173元/平方米, 比2011年的成交均价14 847元/平方米, 即北京房价控制目标下降了11.3%, 结合2012年以前连续六年的房地产价格指数, 北京市房价年增长率平均为6%左右, 如果设定物业税税率0.3%的标准计算, 且近期开征物业税, 北京市新建商品房的价格理论上还将下跌4%左右, 即12 646元/平方米。就近几年房地产价格的走势来看, 房价年增长率在逐年减少, 甚至可能出现负值, 因此, 出台物业税对房价的影响也势必越来越小。

(二) 二手住宅的影响

二手房市场的住房价格主要受市场供求及增量房价格影响。在实践中, 一般来讲, 在同一区域中, 二手房的价格总是不高于新建房价格的。因此, 二手房价格的形成更多体现的是在增量房的价格线下, 市场供求与买卖双方博弈的结果。短期内, 二手房价格会随着新建住房价格下降而有所下降。从卖房者角度来看, 随着二手房市场价格的持续降低, 最终供给方将减少供应量。从购房者角度来看, 住房保有成本的增加会使一部分购房者短期内持观望态度, 购房需求也会有所减少。总之, 物业税是通过作用于二手房供求关系来影响二手房价格的。下面, 我们用需求弹性来分析物业税开征对二手房价格的影响。根据中国的现实状况, 消费者的住房需求弹性应该在0~1之间, 供给弹性小于需求弹性 (如图3所示) :

设横轴Q为住宅交易数量, 纵轴P为住宅交易价格。物业税开征前住宅市场供求的均衡点为E, 物业税开征后, 由于在买方市场内, 需求比供给更为敏感, 供给曲线短期保持不变, 需求曲线向下移动, 移动的垂直距离EA为七十年的业税现值之和。二手房市场价格在E达到新的均衡, 均衡价格为PK’。从图中可以明显看到, 房价的实际下降值为EB, 小于EA。这说明, 房地产的消费方和供给方共同承担物业税, 其中由消费者承担的部分为AB, 由供给方承担的部分为EB。至于双方承担值的大小, 则取决于需求和供给的弹性。总的来说, 需求弹性越大, 实际由供应方承担的物业税越多, 供给弹性越大, 由消费方承担的物业税就越多。由此可见, 二手房价格在短期内会随新建房价格的下降而下降, 但降幅有限, 且因供求双方力量对抗而呈现小幅波动。

(三) 对投机性房地产价格的影响

房地产投资者获取房产收益有两种情况:一种是长期持有, 获取租金收入, 另一种是根据房地产市场情况, 短期内贱买高卖或是空置房产, 等待时机一次性获取房产溢价收入。本文采用罗伯特·霍尔和约翰·泰勒在《宏观经济学》中的研究方法, 将资本利用的分析引入房地产投资中, 分析房地产投资者的成本及收益。房产保有阶段的税费:在房地产保有阶段, 房屋所有者需要承担物业税和出租房产相关的所得税。由于中国目前房地产出租相关制度并不完善, 出租住宅一般没有登记备案, 导致对个人出租所得的征管手段不足, 征税率较低。因此, 在本节的研究中忽略出租房产的所得税支出, 将物业税作为保有阶段房屋出租人的主要税费支出。另一方面, 房屋出租者的收益主要由两部分组成, 一个是房屋出租的租金收入;另一个是房地产价格变动导致的损益。

物业税开征后, 房地产投资者的税费支出增大, 导致其保有阶段的成本升高。若其投资利润率仍然为正, 表示投资者有投资收益或者至少不亏损, 则房屋投资者会继续保有房产, 房价将平稳或略有上升;当其投资利润率为负时, 房屋投资者亏损, 理性的投资者会选择出售房产或是放弃投资计划, 投资需求下降, 房价将会下降。根据目前中国政府调控房价的决心, 在政策性影响下, 房价继续快速上涨的可能性不高, 因此, 前两种情况发生的可能性较大, 即房价会有一定的下降, 但其下降幅度, 仍需结合多方面因素具体分析。

总之, 物业税的开征对中国深化财税体系改革有重要意义。世界上多数国家将房地产保有税作为地方财政收入的主要来源, 且在调节贫富差距和房地产市场经济方面发挥着重要作用。中国房地产税收制度体系由于历史原因和现实因素在房地产税制设计上存在很多缺陷, 国外及中国香港地区开征物业税的经验是值得借鉴和研究的。

参考文献

[1]马克和.中国开征物业税的难点及现实选择[J].税务研究, 2012, (4) .

[2]倪红日, 尹佳音.财产税国际比较及对中国物业税的税权划分的启示[J].涉外税务, 2012, (1) .

8.房地产物业经理岗位职责 篇八

2、负责设备系统的运行记录、维修保养记录、设备履历等技术档案的收集、整理、归档工作;

3、分析设备运行状况和能耗情况，及时做好调整工作，在“安全、可靠、经济、合理”的原则下，提出并组织实施节能措施;

4、负责所辖特种设备、高配间供电设备及安全用具的年检复证工作，确保所管物业安全、高效、经济地运行;

5、对分包商进行施工的各项项目整改工程进行验收;

6、协助二次装修相关巡检、审图等工作;

9.短信群发在物业房地产中的应用 篇九

1.楼盘推广

房地产企业在楼盘销售时可以通过优易通商务短信向大量的潜在用户和旧业主即时发送楼盘销售信息，以促使潜在用户前来看楼、购楼和旧业主积极介绍亲威朋友前来看楼、购楼，本系统不仅可以有针对性地通知到大量接收者，而且可以通过接收回复的短信确认前来看楼的人数，以提前做地接待工作，费用非常低廉。

2.物业管理

A.收费通知：每月要到收取水、电、气、物业管理等其它费用时，房地产企业的物业管理公司只需将收费的时间、地点等输入满意通，然后便可即时发送到所有业主的手机，信息送达率100%，实时率100%，阅读率100%，以提醒每位业主都能及时交纳各种费用，对那些首次通知后未能及时交纳费用的业主，可以通过再次短信群发催交的方式促其交纳。

B.紧急通知：在物业管理的过程中，经常有一些需要临时通知业主的紧急事宜，如临时停水、电、气、检修等，如果这些紧急事宜不能及时通知到业主，往往会造成业主的抱怨和投诉，采用满意通商务短信即可在数分钟内及时通知到全部业主，避免不必要的麻烦

C.活动信息：房地产企业各小区举办的各种文体活动等都希望业主能够多多参与，但以前缺少有效的沟通手段可以将活动信息传达到每个业主，采用满意通商务短信可以迅速将活动信息通知到全部业主，并可通过接收业主回复的短信确认参加的人数，活动参与人数将成倍增长。

D.业主关怀：房地产企业逢年过节时向全体小区业主发送问候语，全部业主即时送达，而且可定时在新旧年交替时发送，业主倍感温馨。

E.投诉与建议：房地产企业可以通过优易通商务短信的短信接收功能来接收业主的短信投诉与建议，不仅可以非常方便业主的投诉与建议，而且投诉与建议的短信内容可以全部保存在优易通商务短信作为房地产企业跟进的依据，避免过去人工记录造成笔误以及未能及时跟进的过失，从而有效地提高房地产企业的营销与物业管理水平。

3.内部管理

房地产企业内部管理所需要的工作通知、信息发布等都可以通过本系统低成本、快速的通知到每位员工，不仅节省打电话所需的大量人力、时间，而且全部即时送到。

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收到信息，从而造成业主不满甚至投诉。后来该物业公司应用了移动的房地产短信应用解决方案。直接通过短信就可以实现和业主的沟通，直接跨越了时间、地点的限制。不仅节省了开支，更提高了工 作效率，减轻了物业管理人员的工作量，确保了与业主的及时沟通，深受小区居民的好评。

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平台的沟通更舒畅，并提高系统未来的可扩展性。增加黑名单过滤，对要求免打扰的客户号码直接从平台中过滤出去。

4)物业管理平台：

10.物业税对房地产的影响 篇十

关键词：资本利得税,风险投资,美国经济

一国的资本供给对资本利得的税收极为敏感。征税会使投资回报率降低, 并减少投资总量。而降低资本利得税率对促进创业投资产业发展具有直接的推动作用。

一、资本利得税对资产组合选择的净效应

资本利得税与企业创业即风险投资之间的关系取决于税收对人们持有财富的形式的影响。有关税收和资产组合构成之间关系的大多数现代理论研究, 都是以托宾 (1958) 的开创性分析为基础的。在托宾的模型中, 人们是否投资于一项资产的决策取决于两个方面:该资产的预期收益和这种收益的风险程度。在其他条件相同的情况下, 投资者愿意持有比较安全的资产。

假定对资本利得征收比例税, 该比例税允许全额亏损抵消——个人可以从应税所得中扣除所有亏损。由于安全资产的收益为零, 所以资本利得税对安全资产的收益率没有任何影响——收益仍为零。相反, 风险资产的预期收益率是正数, 但征收资本利得税会使收益率降低。同安全资产相比, 征收资本利得税降低了风险资产的吸引力。

然而, 资本利得税在降低风险资产收益的同时, 也降低了它的风险程度。假定一个人在一项投资中亏损了100美元。如果他的资本利得税率为30%, 那么可以从应税所得中减去100美元, 他的纳税额减少了30美元。这样, 投资者实际上只损失了70美元。

在现实中, 在税收结构为累进的情形下, 通常对投资成功的资本利得的征税要重于对投资失败的损失的补贴。造成这种现象的主要原因是现行制度对可以抵消的损失数量进行了限制。政府分享了全部收益, 但只分担了部分损失, 使得净效应是不鼓励人们承担风险的。对课税的这些负激励效应的担心正是美国1997年大幅度降低资本利得税税率的部分动因。

用计量经济学的方法来分辨两种效应的大小也是非常困难的, 主要问题在于很难获得有关人们持有的资产的可靠信息。目前, 绝大多数对于资本利得税与风险投资关系的研究主要是考查与两者相关的经济统计数据。

二、美国资本利得税与风险投资的相关性

根据美国的相关经济数据, 资本利得税的变化一直被认为是影响风险投资的重要因素, 它可以从供求两方面对风险投资产生影响。从供给来看, 降低资本利得税将会提高缴税投资者对风险投资的预期回报率, 从而刺激其投资意愿。从需求来看, 由于多数企业的经理人薪酬主要来自于工资和现金红利, 这部分薪酬通常要缴个人所得税;而创业企业家的薪酬更多地来自于股票期权、可转换优先股等, 这部分收益通常要缴纳资本利得税。因此, 如果资本利得税税率降低 (相比之下, 个人所得税税率相对提高) , 企业经理人就可能选择辞职并自己创业, 这时对风险资本的需求就会增加。

美国风险投资从萌芽、成长到相对成熟, 历时近60年。其繁荣与萧条都与资本利得税变化有关。1946年, 世界上第一家现代的风险投资公司——美国研究与发展公司成立。为了培植风险资本, 1951年税收法案把公司的长期资本利得从国内税法第102节规定的净所得中排除。此外, 将所得的90%分派出去并达到国内税法第361 (b) 节要求的投资公司, 其分派出去的所得免税。投资公司的主营业务必须是向从事发明、技术改进或新工艺新产品研制的公司提供资本。1958年美国国会通过了《小企业投资公司法》, 并在此基础上建立了小企业投资公司。20世纪60年代, 小企业投资公司计划共为新创企业投资约30亿美元, 是同期私人投资总额的3倍以上, 并形成了直到60年代末为止的美国第一次风险投资浪潮。进入20世纪70年代后, 美国风险投资遭受到了双重打击。首先, 资本利得税率从27%逐渐上调到70年代中期的49%, 很多股票投资者和风险投资者都失去了投资的信心。其次, 1974年国会立法缩减养老金的滥用金额, 养老金的管理者因此停止了各种形式的高风险投资。美国风险投资基金在1975年跌到了谷底。1978年减税法案, 将资本利得税率从48%降到28%, 1981年经济复苏税收法案将个人长期资本利得税率从24%降到20%, 使当年的风险投资额比前一年提高了100%。1981年的《股票期权鼓励法》又重新允许采用以股票期权作为酬金的做法, 并规定在实行股票期权时不征税, 只有在股票卖出后实现了资本利得时才征税。1987年资本利得税率再次提高到28%, 同时规定满足条件的风险投资机构投资额的60%免征收益税, 其余40%减半课税。这一喜忧参半的政策, 使风险投资额没有出现剧幅增减。从1990年到2000年, 随着通信和网络技术的发展和资本市场的复苏, 风险投资的年投资额增长了30多倍。1997-1998年美国进一步降低了资本利得税税率。同时, 《国内收入法》第1224条允许向新兴创业企业投资达2.5万美元的投资者从其一般收入中冲销由此项投资带来的任何资本损失。此外, 所得税法允许资本利得和资本亏损相互冲抵, 对于经核准的风险投资公司, 可以冲抵8年内的一切资本利得。2000年, 科技股泡沫崩溃导致风险投资行业进入调整时期。2003年, 小布什坚持再次减税, 重点是削减资本利得税和取消遗产税等。该法案把资产持有时间超过1年的资本利得税率降为15%。创业投资总额在经过3年多的下跌后出现触底反弹。

此外, 美国国内收入署的相关数据显示, 1978年和1981年的减税的确刺激了权益融资和新企业的崛起, 而1969年和1986年的增税则阻止了人们的创业激情。新建企业以发行股票方式融资从1969年的七亿八千万美元下降到1976的三千四百万美元, 而同期个人长期资本利得税率由27.5%上升到49%。1986～1989年税率上升期间, 股票发行数量从九亿五千三百万美元下降到三亿七千一百万美元, 降幅达60%;1977年税率为49%, 风险基金筹资6800万美元, 1983年税率降到20%时, 筹资额达到51亿美元, 增长近70倍;1987年资本利得税率提高之后, 风险基金筹资逐渐下降, 1986年有1512家公司得到风险投资34亿美元, 到1991年只有800家公司, 筹资14.1亿美元, 下降了59%;而从1969-1992的总体趋势看来风险投资的筹资额与个人所得税率变动呈现反方向, 其中蕴涵一定的相关性。

三、风险资本来源变化分析

例外的情况也有发生。如美国自1986年开始, 提高资本利得税税率对创业投资的抑制作用表现得不是很明显, 资本利得税率由1986年的20%提高到1987年的28%, 但同期的美国创业投资数量仍然增加了2.5亿美元, 即使剔除1986-1987美国CPI变动影响, 1987年投资总额依然比1986年增长了1.67%。这可能是由于免税机构投资者如养老基金对资本利得税率的变化不敏感所致。美国税法规定所有养老基金账户投资增值收入一律免税。1978年美国劳工部允许养老基金投资于风险资本市场。因此, 20世纪80年代以来, 养老基金所占比重稳步上升。1987年, 风险资本总额超过了40亿美元, 其中养老基金的比率占到了一半, 1997年, 美国风险投资的资金有55%来自于养老基金, 1998年养老金投资额达到总投资额的60%左右。

应该注意到的是, 尽管风险投资在1987年承付资本的规模不减反增, 但如果从这期间美国风险投资的增速来看, 它不但低于20世纪80年代前期美国风险投资的增速, 也低于同期世界上其他国家风险投资的增速。因此, 我们有理由认为, 1986年资本利得税的提高对风险投资仍产生了消极影响。而且诸多研究也认为, 1969年资本利得税的提高是美国风险投资业在整个20世纪70年代陷入低迷的重要因素。因此, 资本利得税与风险投资之间的反向关系仍然成立。而且, 虽然养老基金是风险投资的主要来源, 但它却不是风险投资的最初来源。养老基金的性质决定了它投资过程中的稳健原则, 它不会第一个去试探水的深浅, 而且, 一旦有风吹草动, 它肯定是大规模撤出。所以, 决定创业企业命运的不是养老基金, 而是来自个人投资者和公司的风险资本。1990年, 美国电子学会、全美风险资本协会和美国永道会计师事务所联合研究了410个高科技企业的风险投资来源状况。这410个高科技企业全部创立于1966年至1985年之间。在企业初创阶段, 创业者自有资金和个人投资者提供的风险投资的总和达到54%, 包括养老基金在内的机构投资者提供的资金仅占5%, 而这54%的风险投资来源恰恰对资本利得税非常敏感。1994年12月出版的美国《公司》杂志 (INC.magazine) 列出了美国成长最快的500个小企业, 这500家小企业初创阶段投入资本的主要来源组成是:创业者个人自有资金占71%, 家庭成员提供资金占27%, 合伙人提供资金占19%, 朋友提供资金占13%以及个人投资者占13%, 所有这些来源的融资均需要缴纳资本利得税。

由于上述这些因素, 资本利得税率的下调对风险投资投入初创企业仍然具有极大的促进作用。风险投资资本进入高科技领域, 给美国经济不断注入新的血液, 使美国在新一轮的国际竞争中牢牢把握住主动权。

参考文献

[1][美]W.D.比格利夫, J.A.蒂蒙斯.刘剑波等译.美国风险投资的回顾与展望.山西人民出版社, 2001.

[2][美]凯文.E.墨菲著.解学智等译.美国联邦税制.东北财经大学出版社, 2001.

11.地产物业经理职责 篇十一

1.按照公司定制的物业管理运作方案、标准要求，全面负责督导公司托管各项目部各模块工作的开展;

2.贯彻、执行、落实公司各项管理制度、质量方针的执行情况;

3.负责公司托管各项目部的工程、安保、保洁、客服等部门的日常管理和监督工作;

4.负责监督各项目部完成物业费收缴任务;

5.完成领导所交办的其他临时性工作。

地产物业经理职责21、负责项目日常工作事务

2、负责绿化养护、保洁卫生、消杀、垃圾清运、幕墙清洗等日常管理工作，消防管理、技防管理、治安管理、停车管理、风险管理等日常管理工作;工程日常维修维保等

3、负责对外相关部门联系沟通对接工作，能协调、处理各类装修问题、客诉及突发事件的处理;

4、制定部门可执行的管理、业务计划，积极按照计划时间落实执行;

5、负责日常工作计划的落实及品质监管工作;

地产物业经理职责31、负责物流园整体运营管理,实现经营目标;

2、负责物业重大事项的决策，监督企业的规范运作;

3、保持良好公共关系及社会形象，积极推动物业管理的品牌化建设;

4、推行以人为本的人才机制，建立敬业高效的职业团队;

5、指导具体保安、保洁、保绿、维修业务的开展，协调企业内部关系，确保企业运营流程秩序的通畅。

地产物业经理职责41、负责其功能领域内主要目标和计划，制定、参与或协助上层执行相关的政策和制度;

2、负责部门的日常管理工作及部门员工的管

理、指导、培训及评估;

3、负责制定各项目生产计划;

4、组织、协调和管理外协生产资源，保证生产按时保质完成;

5、负责协调、组织解决生产中的所有问题。

地产物业经理职责51、协助物业经理工作开展和相关日常事务处理;

2、了解掌握项目区域物业管理相关情况，为物业经理工作决策提供依据;

3、了解各区域当地物业管理政策，掌握市场动态和资料收集;

4、参与制定、修订物业各项管理制度;

5、完成上级领导交办的其它临时性工作任务。

地产物业经理职责61、根据公司战略发展要求，按公司要求制定和实施经营目标，全面负责商业杭州公司工程、物业日常经营管理工作;

2、编制并审核工程、物业部分资金预算，组织制定并完善公司服务方面的各项规章制度及服务标准并督导实施;

3、在规定的时间节点内完成物业工程目标任务，杭州区域公司所有设施设备系统的运行管理，保证设施设备的正常运行;

4、审定各项目工程的维修保养计划、节能减排及工程维修预算并有效推行实施;

5、对工程管理所有费用支出负责，审批费用使用的合理性、规范性并负责全程督导;

6、负责项目重大工程的规划、施工质量的验收、外包厂商的合作与管理;

7、负责对各项目公共设施的突发性、故障性、安全性事件进行分析与汇报，提出整改方案;

地产物业经理职责7

1.负责小区物业项目的经营管理工作;

2.负责完成项目公司的各类经营责任指标;

3.负责项目公司人才团队建设，前期人才团队组建，后期人才团队配置、培养等;

4.负责及时掌握物业管理外部资源信息，如政策法规、行业动向等

5.熟悉客户情况，建立良好的客户关系，及时妥善处理各类投诉，处理好与业主的关系;

12.物业税对房地产的影响 篇十二

美联物业2005年北京房地产市场预测

2004年被看做为房地产的“政策年”。在中国经济宏观调控的大背景下，土地政策和金融政策等相关房地产政策层出不穷，央行近9年来的首次加息，这些因素都将对北京房地产市场的发展起到深远的影响。因此对2005年北京房地产市场的预测，应当综合众多因素进行判断，2004年只是一个开始，2005年将是各种因素效应更加显现的一年。

一、市场供应量

2004年新开盘项目约119个，规划建设面积约2215.6万平方米。据此预测，2005年市场供应及投放量将持续增长，预计施工面积将达到8000万平方米左右，销售面积将达到2900万平方米左右，竣工面积达到2800万平方米，销售额将突破1000亿元。除了2004年开盘的大盘继续投放以外，“8.31”大限过关项目总建筑面积约4353.4万平方米将成为2005年市场的主流。

二、北京房价走势

无论是消费者还是开发商，价格都是他们最关注的问题。2004年北京房地产价格一直居高不下，1-11月全市销售各类商品房平均售价每平方米5052元，上涨势头有所减弱。2005年这种势头将稳中有升，价格还将有小幅上涨，增长幅度约5％至8％左右。原因有以下三点：其一，北京房地产发展的基本面仍然向好，随着2008奥运会的临近，北京道路交通、市政配套正逐步完善，这提高了项目的附加值，也对北京楼市形成强大的支撑，这决定了未来几年内北京房价易升难跌。其二，银行加息，目的是为了抑制消费，对投资型消费者的购房行为将产生一定抑制作用，但本次加息幅度不大，效果不十分明显，对有实质性需求的消费者影响不大。其三，71号令以后，土地供应得到控制，开发成本逐步加大，开发商可能会进行一些炒作，将所增成本转嫁到买家身上，从而推高房价。但是，预计2005年政府还会采取一系列宏观调控的后续手段，比如继续加息等，以抑制房价飙升，防止泡沫发生，所以房价不会大幅上涨。

三、购房人群分析

截至11月底，累计销售商品房屋1454．9万平方米，比上年增长32．4％，其中商品住宅1330．8万平方米，增长28．2％。市场攀升的动力仍受个人住房消费的带动。在全部住宅销售面积中，个人购买为1319．2万平方米，占全部商品住宅销售面积的比重达99％。而在这些购买者当中，外地人已经超过三成，增长近10％，主要是因为自去年7月北京取消外地人购房的政策以后，极大的促进了外地人的购房热情，随着奥运会的日益临近，在2005年，外地人的购房热情将进一步释放，他们将成为北京商品住宅的主要购买者。而本市居民的购买热情也不会随着银行加息所减少，购买力依然强大。

四、高档公寓竞争走势

CBD是北京高档公寓的聚集地，在CBD住宅用地越来越少的情况下，现有的高档公寓就显得十分珍贵了，价格上涨在所难免，但幅度不会很大，因为越来越多得消费者开始选择其它区域的高档公寓，朝阳公园周边的高档公寓是很多消费者的选择。朝阳公园是亚洲最大的城市公园，能够在这么大的一个公园附近安家已经成为北京富人们的有一追求。随着朝阳公园周边规划越来越完善，尤其是“上东区”的崛起，吸引了大批富人到此置业投资。亚运村地区的高档公寓因邻近奥运村，一直吸引着很多人置业投资，2008年奥运会日渐临近，该区域也愈加火爆，价格将随着奥运会的临近而上涨，而政府投资兴建的配套设施降为该地区公寓提供已良好的生活环境。

五、别墅走向及趋势

供需持平，价格平稳。从2004年别墅的发展趋势来看，传统别墅区的地位正在受到新兴别墅区的竞争。在新兴别墅区中，CBD东区及通州地区越来越受到消费者欢迎，CBD内涉外资源得天独厚，云集了几乎所有的驻华使馆，这里商务设施林立，汇集了大批商务写字楼和现代化住宅区，吸引了众多国内外知名企业入驻。随着ＣＢＤ规划的逐步实施，未来朝阳区又将成为另一个富人扎堆的地方。素有“CBD后花园”之称的通州地区，可以作为ＣＢＤ的配套，也可以自足的发展。虽然在大势上还是依托于主城市，但更多层面要求自身达到一种自给自足、结构功能完整的发展。这样的地段，目前地价、房价还处于相对低价，正好可以出现一种位于成熟、方便的中心城区的、介于独立别墅与密集式住宅中间的低层、低密度经济型别墅。这

两年西山板块已成为北京的又一个别墅区，西山别墅发育较为成熟 价值等待继续攀高。目前，西山别墅项目总体上看来较为重视把握别墅的本质，如别墅纯粹性的坚持，精品别墅价值体系的固守，都在产品中有了体现。尽管欧美别墅市场发育比较成熟，也有很多值得国内学习借鉴的地方，但随着别墅消费群体新的转变要求，别墅项目从整体风格，更重要的是产品的细节和内涵上更应注重贴合国内相对年轻的客户群体的生活品位要求，尤其从西山别墅市场的真实反馈上看来，重视人文氛围的营造、注重产品个性化的特点更为得到买家重视。在2005年东西两个新兴别墅区将带领北京别墅市场发展，而一些有特色的项目将受到市场的认可。

六、写字楼供应与热点

2005年京城写字楼供应将达到近两年的高峰，最大供应量将达到220万平方米左右，而主要区域依旧在东部，预计2005年东部写字楼开发量是在87万平方米左右。而2005年新增加的需求将达到167万平方米。但和新供应增量相比，供大于求，最终还会导致写字楼租金下调，跌幅会在3%-5%左右。受到政策及加息的影响，投资客户减少了对未来投资回报的期望，使不少投资客户持币观望，这对写字楼的销售影响非常大，在2005年写字楼销售将遇到前所未有的困难。而热点区域仍然是CBD及周边、中关村地区、金融街地区，这三个区域是北京写字楼供应集中的地区，竞争将非常激烈。在2005年写字楼市场将进入一竞争相当激烈的环境中，只有一些具有区位优势、交通便捷、形象好、质量高并且价格适中的写字楼项目的销售、租赁前景尚佳，而一些不具备竞争力的写字楼项目在市场中的将难有作为。

七、商住公寓情景机遇

商住公寓在2004年的房地产市场中十分火热，受到了市场的追捧。究其原因是因为在信息产业化高速发展的今天，一些规模较小的公司与日俱增，商住公寓就成为了他们的首选。另外由于商住公寓成为远远低于写字楼，投资汇报率高，受到了许多投资人青睐。在2005年，随着商住公寓质量不断升级和小公司的不断壮大，商住公寓将持续04年的火热，受到市场的欢迎。亚运村、三元桥区域将是商住公寓供应的集中地区，价格将有小幅上涨。

八、商业需求分析

2005年北京商铺用房开发进入了一个新的发展阶段，竣工面积幅度增长，在需求旺盛的带动下，未来商铺用房开发将成为北京商品房开发的新宠。2005年商业营业用房施工面积约在700万平方米左右，新开工面积在300万平方米左右，竣工面积达到170万至180万平方米之间，销售面积将突破100万平方米，从价格上看，商业用房价格有继续上涨的趋势，在10000至11000元/平方米之间。在供应量增长的情况下，需求也非常旺盛，越来越多的投资者将加入商业地产投资队伍中，而出租情况也非常乐观，价格也将比今年有所上涨。

九、二手房市场分析

今年第三季度北京市的二手房交易量为9068套，与去年第三季度同期交易量6132套相比，增幅为47.9%；与今年第二季度交易量10646套相比，则下降了14.8%。第三季度二手房交易均价为3501元/平方米，与去年同期的交易均价3190元/平方米相比，上涨了311元/平方米，增幅为9.7%；而与今年第二季度的交易均价——3102元/平方米相比，则上涨了399元/平方米，涨幅为12.9%。市场供求保持在1：4.5左右，供求矛盾较第二季度略有缓解。随着近年来良好的投资环境、利好的政策支持及市政建设的不断完善，促使了二手房市场的健全发展。预计2005年二手房交易量延续2004年下半年的势态，健康快速发展。在市场可供选择的二手房源不断的在壮大，和本市居民、外来人口对居住要求的日益增长下，可以预见二手房市场发展潜力是巨大的，价格将快速增长。

美联物业北京总行