市场内参：2011年中国房地产市场总结与2012市场总体趋势展望

市场内参：2011年中国房地产市场总结与2012市场总体趋势展望（精选2篇）

1.市场内参：2011年中国房地产市场总结与2012市场总体趋势展望 篇一

2017年中国房地产市场总结2018市场展望

一、2017年中国房地产市场形势总结

1.政策：地方调控深化，长效机制加速推进，积极引导预期

2017年，房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，地方以城市群为调控场，从传统的需求端调整向供给侧增加进行转变，限购限贷限售叠加土拍收紧，供应结构优化，调控效果逐步显现。同时短期调控与长效机制的衔接更为紧密，大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点，在控制房价水平的同时，完善多层次住房供应体系，构建租购并举的房地产制度，推动长效机制的建立健全。

未来房地产政策短期将坚持政策的连续性稳定性，主体政策收紧趋势不变，形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房发展格局。中长期逐步构建并完善长效机制，中央政治局会议指出要加快住房制度改革和长效机制建设，2018年长效机制落实将进一步加快。同时，短期调控与长效机制的衔接将更为紧密，在维持房地产市场稳定的同时，完善多层次住房供应体系，这也将对未来房地产市场产生更深远的影响，推动住房观念变化和住房居住属性强化，为房地产市场稳定建立更稳固的基础。

2.成交：重点城市成交下行，三四线城市增长显著

2017年1-11月，全国商品房销售面积为14.7亿平方米，同比增长7.9%，全年销售将创新高。其中商品住宅销售面积12.6亿平方米，同比增长5.4%。价格方面，百城新建住宅均价环比涨幅持续回落，整体趋稳。三四线城市在宽松的政策环境以及棚改货币化支持下，楼市全面回暖，拉动全国销售面积上扬。另一方面，重点城市在严厉政策调控下，市场趋于稳定，销售面积同比增幅不断回落，成交规模明显缩减，一线城市降温最为显著。

(1)重点城市成交规模：供应受限，全年成交规模明显缩减，一线城市降幅最大

图：2010-2017年11月50个代表城市商品住宅月度成交量走势

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

全年成交规模明显缩减。据初步统计，2017年1-11月50个代表城市商品住宅市场月均成交面积2943万平方米，同比下降24.2%，绝对值低于2015年同期水平。不同级别城市来看，一线代表城市成交规模下降最为明显，绝对水平与2011年相当。二线代表城市成交面积降至2015年水平。三线代表城市较去年成交回落，但绝对规模居相对高位。

(2)重点城市成交结构表现分化

基于套总价、结合成交量，我们将30个城市不同层次的楼盘分为三类：中低价位、中高价位、高价位，具体划分方式为：首先根据套总价对所有新房楼盘进行降序排列，成交量占前10%的属于高价位楼盘，10%-40%属于中高价位楼盘，后60%属于中低价位楼盘。

表：2017年30个城市楼盘套总价的分类及其对应的成交价格区间

注：不同城市楼盘成交数据覆盖区域不同，如北京、上海等地包括所有区县，重庆、廊坊等仅覆盖主城区，不包括下辖县市；北京不含自住型商品房；不同城市成交数据的物业类型均不含保障性住房。具体覆盖区域和物业类型请参考CREIS中指数据详细说明。2017年数据均为1-11月统计数据，下同。

展望未来，在楼市长效机制作用下，房屋自住属性强化，租赁住房、共有产权房供应不断增多，刚需和中小户型产品成交占比有望提升。此外，限售限贷等政策将有效抑制投资需求，降低大户型产品购买力，部分城市住宅高端化步伐或将放缓。对于大多数二三线城市来说，首次购房者更倾向于购买大户型产品，且随着时间的推移，改善需求也将陆续释放，未来这类城市中高端大户型房源销量占比将进一步上升。

3.图：2011-2017年全国300个城市住宅和商办用地推出面积 土地：成交规模近四年首增长，缓解供应压力，但高价地存风险

注：如无特殊说明，土地面积指规划建筑面积；所有土地数据来自公开招拍挂市场

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

全国各类土地推出量由降转升，住宅用地推地量增幅最大。2017年以来，为缓解供求压力，政府积极推地，尤其是住宅用地，推地量增幅最大。全国300个城市共推出各类用地20.1亿平方米，同比增长9.7%，增幅较2016年上升了20.2个百分点，推地总量与2015年基本持平。成交方面，各类土地成交量开始回升，2017年共成交17.1亿平方米，同比增长10.2%，其中，住宅用地成交8.2亿平方米，同比增长19.5%。

图：2011-2017年全国300个城市住宅和商办用地成交楼面均价及平均溢价率

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

住宅用地成交楼面均价继续上涨，溢价率开始回落。2017年全国300个城市各类用地成交楼面均价为2374元/平方米，较2016年同期上涨26.1%。其中住宅用地楼面均价为4069元/平方米，同比上涨22.5%；商办用地为2401元/平方米，同比上涨19.3%。溢价率方面，2017年全国300个城市各类用地平均溢价率为28.9%，较2016年下降14.0个百分点。其中，住宅用地平均溢价率33.7%，较2016年下降21.2个百分点；商办用地平均溢价率为12.9%，较2016年下降1.3个百分点。

4.2017年，品牌房企销售业绩再创新高，龙头房企提前完成全年销售目标，市场占有率快速提升，行业规模效应不断发酵。企业拿地补仓热情不减，品牌房企拿地金额占同期商品房销售金额四成左右，整体趋于理性，拿地重心向三四线城市下沉。行业分化加剧，兼并重组成为一种趋势。同时，行业进入发展新周期，房地产行业的业务模式和服务方式亟待重构，品牌企业通过全产业链的复合布局保持规模增长。

(1)销售业绩：144家百亿房企，市场集中度超60%

图：2017年百亿房企各阵营数量 企业：龙头加速领跑、中型企业进退分化，竞争格局面临巨变

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

2017年，百亿房企达到144家，市场集中度快速提升。根据中国指数研究院监测显示，2017年，共有144家房地产企业跻身销售额百亿军团，较2016年增加13家，销售额共计82099亿元，市场份额超60%，行业集中度加速提升。

百亿阵营梯队化格局逐步固化，500亿分水岭显现。百亿企业演变成五个明显的阵营：5000亿以上、1000-5000亿元、500-1000亿元、300-500亿元、100-300亿元，对应的企业数量分别为3家、13家、24家、27家、77家。其中，千亿以上、500-1000亿企业数量稳步增长，实现稳中有进；而300-500亿、100-300亿阵营数量则略有减少。大中型房企积极力争上游、销售规模更上台阶，而500亿以下房企竞争优势逐渐减弱。

(2)拿地融资：品牌房企拿地规模增加，境外融资规模增长

图：2012年-2017年20家代表企业拿地面积和金额情况

注：品牌房企包括：万科、保利、中海、恒大、碧桂园、华润、世茂、绿城、融创、龙湖、金地、富力、雅居乐、远洋、新城、建业、招商、首创、合景泰富、越秀

图：2011-2017年20家代表企业拿地金额在各等级城市的分布

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

企业加大土地投资，城市圈及其周边三四线城市拿地规模增长显著。2017年，品牌房企拿地积极，20家代表企业累计拿地26705万平方米，同比增长59.1%；累计拿地金额15994亿元，同比增长70.3%。其中，碧桂园拿地金额2802亿元，位于房企之首。保利、世茂、金地和富力等企业拿地金额同比翻番。从房企拿地分布来看，大型房企重点把握主要城市群市场。在京津冀、长三角、珠三角、长江中游及成渝5个城市群，大型房企拿地面积占总拿地面积六成以上。2017年企业在三四线城市拿地占比为25.1%，较去年提高了8.9个百分点。

2017年，房地产行业集中度持续提升，企业发展格局发生新变化。大型房企业绩高速增长，市场占有率越来越高。中型房企在复杂的竞争环境下分化趋势愈加明显，行业加速迈向寡头竞争时代。对于开发企业来说，一方面要继续把握增量市场空间，深耕重点都市圈及城市群，关注不同城市发展进程，把握重点和潜力城市发展规律，扩大自身规模。同时，可积极发展租赁、产业地产和文化等领域，通过开发主业与新业务的协同发展，为企业可持续发展提供长期驱动力。另一方面，企业可大力挖掘存量资产运营价值，借助产品创新促进居民消费升级，提高开发主业服务附加值。通过业务模式和服务方式的变革和创新，保持企业持续稳健发展。

二、2018年中国房地产市场趋势展望

经济货币环境，央行在三季度货币政策报告中指出坚决落实好十九大精神和全国工作会议部署，关注点将更多集中于经济结构的优化和质量效益的提高，宏观政策保持连续性稳定性，货币政策将与宏观审慎政策相互配合，为供给侧结构性改革营造中性适度的货币金融环境。展望2018年，经济增长向好趋势不变，就业情况保持良好，同时金融严监管、去杠杆政策延续，物价存一定上涨压力，外围货币环境变化对人民币汇率的影响仍未消除，内外因素共同决定短期内货币政策不存在放松的基础，而适度的中性调控更符合国内经济结构调整的需要。

政策方面，长效机制建设迎关键期，市场中长期运行环境逐步确立，短期调控不放松稳预期。未来楼市政策仍会延续“房子是用来住的，不是用来炒的”这一明确的主线，坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持调控政策的连续性稳定性，把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重，引导好市场预期。长效机制继续深化促发展。年末中央政治局会议分析研究2018年经济工作指出，2018年要引导和稳定预期，加强和改善民生，要加快住房制度改革和长效机制建设。明年将是长效机制与短期调控结合的转折点，将进一步加快相关长效机制政策的落实和细化。

1.市场趋势：成交回落，价格趋稳，新开工、投资中低速增长

在对国外房地产市场模型研究基础上，同时借鉴国内外的理论成熟、操作实际的国民经济动态模型和行业模型，中国指数研究从中国房地产发展实际出发，设计建立了“中国房地产业中长期发展动态模型”来研究房地产市场的长期内在规律和进行政策评估设计。

根据“中国房地产中长期发展动态模型”，参照近期宏观政策走向和党的十九大精神，对2018年房地产市场提出如下假设：

假设1：宏观经济在结构转型过程中稳中向好（GDP增长6.7%）；

假设2：货币政策稳健中性（M2增长10.1%，人民币贷款余额增长11.9%，新增贷款约14.2万亿元）；

假设3：2018年基准利率不变，热点城市信贷政策收紧不放松；

假设4：因城施策，多措并举，多管齐下，力促房地产市场回归平稳理性。

在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2018年全国房地产市场将呈现“成交回落，价格趋稳，新开工、投资中低速增长”的特点。

表：2018年全国房地产市场各项指标预测结果

数据来源：中国指数研究院测算

总体来看，本轮周期将持续5年或更长时间，预计2018年市场下行。商品房销售面积受到调控政策和货币环境的影响，将出现回调，全年降幅将达到9.3%~11.3%，其中一线销售面积将保持平稳，二线城市销售面积或将出现较为显著的下降，三四线城市在基本完成去库存后也将随着二线城市之后面临市场下行的压力。鉴于一二线城市销售回落，房企新开工意愿不足，将使全国新开工增长受限，预计全年新开工的增幅会维持在4.5%~6.5%之间。投资方面，受到新开工增速放缓的影响，预计2018年企业补仓意愿保持理性，在拿地投资支撑下，投资或将出现小幅增长，范围在5.1%~7.1%之间。价格受到销售回落影响，预计全年保持平稳。

2.关注点：因势而变，把握增量、突破存量

(1)发展阶段：经济增速与人口红利仍是我国比较优势，房地产市场规模将维持相对高位

我国房地产市场化运行时间较短，依据历史经验不足以发现我国房地产市场的周期规律，市场参与各方均在摸索中前行，借鉴具备长周期房地产市场发展历史的国家经验显得尤为重要。为了明确了解国家发展阶段历程，我们从经济产业、人口红利、城市化发展程度三个维度，选取人均GDP、三产占比、人口增速、抚养比、城镇化率、城市群聚合力等六个指标，将不同年份的美国、日本和中国看做独立样本，通过聚类分析各国发展阶段并判断我国未来的发展趋势。

结果显示，美国经济水平达到顶层，日本在发展过程中经济开始倒退，目前我国的经济人口发展水平处于第二发展阶段，与70年代的美国、80年代前后的日本处于同一水平。不过与发达国家相比，我国的经济发展速度和人口数量红利仍是优势。一方面，与相应时期的发达经济体相比，我国经济增速突出。同处第二发展阶段的70年代后期的美国与80年代左右的日本的经济增速在2.5%-4.5%之间，与之相比，我国目前的经济增速仍处高位。另一方面，我国人口数量红利仍有一定释放空间，质量红利提升助力经济结构优化。与发达国家相比，我国的抚养比明显较低，具备一定的人口红利优势。

我国房地产市场尚未形成自身周期规律，但2017年楼市长短期调控齐发，今年势必会成为我国房地产市场历史上一个非常重要的转折点。从对比美国新开工情况来看，我国仍处于新房扩张末期，租购并举体系下增量市场将保持相对高位运行。纵观美国房地产周期与市场结构变化，长期来看市场规模变化是相对平稳的，需求存在惯性，除非有高强度利空刺激，市场并不会出现断崖式下跌。随着我国楼市长效机制落地，住房保障等政策调控会更为长期化，租购并举会成为新时代背景下的新格局，新房市场规模仍会处于相对高位。

(2)租赁市场机会：主要市场集中在重点城市群，核心城市中高端租赁发展空间大

2017年，住房租赁市场受到社会各界空前关注，各级政府先后出台多个政策，从多角度发文支持住房租赁市场发展。我们对我国当前住房租赁市场的市场规模及未来市场空间进行了详细测算，结果显示，2016年我国住房租赁市场规模达1.38万亿元，至2020年可达近2万亿元。

从流动人口数量看，根据国家卫计委数据，2016年，我国流动人口总数为2.45亿人，约占全国总人口的六分之一。流动人口主要集中于城市群内的一二线城市，是未来租赁市场发展的主要阵地。根据2010年第六次人口普查数据，我国流动人口数量最多的十个城市分别为上海、北京、深圳、东莞、天津、广州、佛山、成都、武汉、重庆。

从流动人口收入来看，我国流动人口收入增长较快。根据《中国流动人口发展报告》，2015年我国流动人口平均月收入4598元，较2014年同比增长19.0%，较2013年增长34.5%，涨幅显著高于全国城镇居民人均可支配收入。

从流动人口家庭房租支出占收入比值看，我国主要城市房租收入比较低，多数城市不足20%。这一结果与我国当前发展所处阶段及当下人民生活习惯是相符的。一方面，我国目前尚处于发展中国家之列，人均GDP、家庭总收入等与大部分发达国家尚有不少差距。流动人口家庭总体而言相对当地居民收入更低，且收入中有相当比例需用于日常生活消费支出，因此在居住上尚不足以追求过高居住品质。另一方面，由于流动人口在流入地“根基”并不牢靠，中国家庭普遍储蓄及购房意识较强，因此也不愿在租房上付出更高资金。

综合上文分析，我们认为，在判断我国城市未来租赁市场发展空间上，应主要考虑租赁人口的绝对数量、流动人口流动范围及租金增长空间。此外，各城市流动人口的长期居留意愿、房价与租金差值、落户门槛等也将影响各城市租赁市场发展的差异化。

人口的流动对住房租赁市场的发展乃至城市房地产市场的发展均至关重要。近年来随着新型城镇化的推进，大量农业人口转移到中小城镇中落户定居，然而这些城镇不能提供足够的就业机会，更多的就业机会仍集中在特大城市及周边的城市群内，未来仍将有大量人口向城市群内移动。若大城市及周边城市群能够提供相应的住房租赁保护机制及一定的教育、医疗配套，这些城市的住房租赁市场才能持续健康发展。

2.市场内参：2011年中国房地产市场总结与2012市场总体趋势展望 篇二

2003～2004年中国房地产市场形势分析总报告 谢家瑾

（节选）

一 2003年房地产市场形势

2003年是我国房地产市场发展较好的一年，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（以下简称“18号”文件）的发布，对于统一认识，增强房地产投资和消费信心，促进房地产市场持续健康发展起到了重要作用。各地认真贯彻落实国务院“18号”文件精神，积极出台鼓励住房消费的有关政策，注重适时、适度调控房地产市场。房地产投资和消费仍然保持了较快增长、供求基本平衡、结构基本合理、价格稳中有升，为扩大内需、拉动经济增长做出了贡献。

1.投资继续保持较快的增长速度

全国房地产开发完成投资首次突破1万亿元，同比增长29.7%，高出同期固定资产投资增幅（26.7%）3个百分点。东、中、西部地区房地产开发完成投资平均增幅分别为28.0%、40.2%、33.0%，增幅超过50%的省区主要集中在中、西部地区。中、西部地区增幅明显高于东部，客观上有基数小的因素。

近几年房地产市场快速发展，主要得益于国民经济持续快速增长、居民实际收入的提高和住房消费观念的转变及城镇化进程的加快。同时，住房供应市场化程度的提高、新建商品住房品质的改善、以“以房带路、以路养房”为特征的城镇基础设施建设力度加大等,也是房地产开发投资持续快速增长的重要原因。如北京奥运会、上海世博会等带动的城市基础设施和公建设施建设，传导到房地产市场，促进了当地房地产开发投资的增长。大多数地方近几年城镇住宅竣工量中单位自建房比重逐年下降，非商品住宅向商品住宅的转化明显加快。上海精装修商品住房2001年仅3000套左右，2003年达10万多套,住宅品质的提升在一定程度上也带动了房地产开发投资增长。

2.供销总量基本平衡

全国商品房竣工面积（含开发企业自用和出租，下同）3.95亿平方米，同比增长21.5%；销售面积3.2亿平方米，同比增长29.1%，增幅高出竣工面积增幅7.6个百分点。其中，商品住宅竣工面积3.22亿平方米，同比增长21.0%；销售面积2.85亿平方米，同比增长28.9%，增幅高出竣工面积增幅7.9个百分点。商品房空置面积1.28亿平方米（空置一年以上的5425万平方米），同比增长2.2%；其中，商品住宅空置面积8336万平方米（空置一年以上的3235万平方米），同比下降2.1%。东、中部地区空置商品住宅同比呈负增长，而西部地区增幅为6.8%。40个重点城市中有10个城市商品房销售面积大于同期竣工面积或基本持平。住房二级市场日趋活跃，南京、昆明、哈尔滨、合肥、上海等不少城市二手房成交量已超过或接近商品房成交量。

东、中、西部地区商品住房竣工面积、销售面积占全国总量的比例均分别为61％、20％、19％；空置面积占全国的比例为61％、21％、18％。

3.价格总体上稳中有升

全国商品房平均价格（同期商品房销售额除以销售面积，未考虑地段、结构等因素）同比增长3.8％，商品住宅平均价格同比增长3.9％，低于同期城镇居民可支配收入实际增幅（9.0%）和GDP增幅（9.1%）。

东、中部地区商品房平均价格增幅明显高于全国平均水平，西部地区商品房平均价格略有增长。有22个省商品住宅平均价格不同程度上升；40个重点城市中有32个城市商品住宅平均价格不同程度上升。

4.宏观调控意识进一步增强

各地根据国务院“18号”文件的规定，加强土地供应和城市规划的调控力度，完善有关政策，切实解决市场运行中出现的突出问题。上海、天津、厦门、郑州、哈尔滨等大多数大中城市都积极开展房地产市场信息系统和预警预报体系建设；重庆、南京、贵阳、无锡等城市以市场分析报告或楼市专刊等形式，定期发布市场信息，增加市场供求信息的透明度，引导理性投资和消费；成都市划定了本市商品房空置警戒线的范围；杭州、宁波等城市针对房价上涨过快问题，增加经济适用住房供应；南京、沈阳等城市采用限定商品房价格进行开发项目招标，促进中低价位商品房供应。

二 存在的主要问题

当前房地产市场发展总体上是健康的，但部分地区出现的供求结构性矛盾、房价阶段性过快上涨等问题仍然不容忽视。

1.部分地区供求结构性矛盾明显

突出表现为中低价位、中小户型住房供应不足。据有关部门去年对杭州市18家大型房地产开发企业的抽样调查，所销售的商品房中，单价3000元/平方米以下的仅占

3.7%，3000～4500元/平方米的也只占38.7%；建筑面积80平方米以下的户型仅占1.1%，80～120平方米的也只占27.9%。南京、苏州市上市的商品住宅户均面积分别达到123平方米和135平方米。宁夏全区2003年在建商品住宅中90平方米以上的户型占69.4%，而当年底空置商品住宅中此类户型已占80.9%。此外，个别地区商品房供应中，住宅与非住宅的比例不合理，如福建省空置商品房中，非住宅用房约占2/3；济南市空置商品房中，中高档住宅和写字楼占80%。

2.局部地区商品房价格上涨过快

江西、山西、安徽等3个省份商品房平均价格涨幅在15%以上；40个重点城市中，太原、南昌、上海等3个城市的商品房平均价涨幅超过20%。

商品房价格上涨过快的主要原因：一是需求拉动。供求总量阶段性失衡直接影响价格变动，南京、杭州、宁波、苏州等城市反映商品房市场呈现阶段性供不应求，南京市2003年商品房预售供需比为0.8∶1。中低价位商品住房供应和成交量下降，也使得商品房平均成交价格上扬。二是成本推动。主要来自建材涨价、土地取得成本增加、品质提升三个方面。据上海市测算，近年来上海市土地成本明显增加，中心地区地价（包括拆迁成本）已约占房地产开发总成本的50％左右；精装修以及房型设计、建筑外观居住功能等住房品质的提升，使开发成本提高6%～7%；因建材涨价，建安成本上涨也使房价上涨5%。杭州市建材涨价使多层建筑建安成本上升8％～9％，高层、小高层建筑建安成本上升10％～13％；福州市建材涨价（主要是钢材和水泥）致使高层每平方米建安成本增加200元，多层每平方米增加110元。三是炒作带动。此外，基础设施、环境质量的改善也对房价上涨有一定影响。

3.局部地区房地产开发规模增幅过大，投资增幅过快，空置商品房增加明显江西、宁夏、安徽等中西部省区房地产开发投资增幅超过60%，大大高于同

期固定资产投资增幅。在全国商品住房空置面积同比下降2.1%的情况下，西部地区商品住房空置面积1402.46万平方米，同比增长6.8%。其中，宁夏、新疆两个自治区商品住房空置面积分别为128.44万平方米、283.57万平方米，同比增长分别为63.4%、34.6%。中部地区的江西省商品住房空置面积也达到77.03万平方米，同比增长15%。这些地区商品住房空置面积明显增加，大多与房地产开发投资增长过快，在一定程度上导致市场供应超出了吸纳力，应引起高度重视。

4.房地产开发融资渠道有待拓宽和规范

中国人民银行统计月报显示，2003年累计发放房地产开发贷款4060亿元，开发贷款余额4800多亿元，同比增长60%。另据国家统计局对全国3328家房地产企业的跟踪调查，2003年房地产开发投资资金来源中银行贷款占28.89%，比去年提高了9.7个百分点，同比增长67.5%。如果加上开发企业流动资金贷款、施工企业垫资中的银行贷款部分、预收款中的个人住房贷款部分，目前银行资金占房地产开发资金的比例在60％左右。房地产开发资金过度依赖银行信贷资金，增加了潜在信贷风险。一些专家反映，美国70%以上的房地产开发建设资金是通过直接融资实现的，银行贷款只占10%～15%，风险承担者是分散的，这与我国形成了鲜明对比。

5.部分地区投资性购房增多，投机炒作苗头隐现

目前利率较低、股市持续低迷，可选择的投资渠道有限，客观上使部分社会闲散资金进入房地产市场，特别一些地理、人文环境优势明显，投资增值潜力较大的城市吸引了众多投资购房者（多数兼具投资与自用双重特性）。但其中不乏非理性投资者，投机炒作现象有所抬头。据苏州市对典型楼盘的调查，个别楼盘投资性购房的比例达到25％。另据反映，一些中介机构组织的温州人购房团（主要以投资为目的）到一些地区集中大量采购商品房，造成这些城市的房价在短时间内有较大幅度上扬。如果不加强调控，任凭短期炒作和囤积居奇行为发展，将不利于房地产市场的健康发展，也可能影响金融安全。

与此同时，上市公司投资房地产的行为也有待规范。目前一些无开发经验的上市公司大量进入房地产开发领域。据不完全统计，目前主营业务为房地产业的上市公司达70余家，涉足房地产行业的上市公司已有300多家（其中100多家是2001年以后进入的）。在一些城市出现这类公司以畸高价投标竞得土地，当地主管部门和多数业内人士都认为风险较大。

三 2004年房地产市场走势分析和评估

各方面普遍认为，在当前的宏观经济背景和市场环境下，支持房地产市场持续发展的基本条件没有改变。2004年，房地产开发投资仍将保持较大规模，但受一些因素影响，增长速度可能趋缓。

1.国民经济增长客观上要求住宅与房地产业保持持续发展

房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。促进房地产业持续健康发展，一是经济结构调整的需要。我国房地产及建筑业增加值占GDP的比重接近9%，房地产业直接或间接联系着建筑、冶金、建材、装饰、家电、家具、金融等数十个产业，发展房地产业，延长产业链条，是满足市场需求，促进技术进步和产业结构升级的重要途径。二是扩大就业，推动城镇化进程的需要。发展房地产业是扩大社会就业，吸收农村剩余劳动力向非农产业转

移的重要渠道，也是推动城镇化进程的重要手段。三是满足居民提高生活水平的需要。目前，我国人均GDP已经超过1000美元，人民生活总体上已达到小康水平，居民消费开始快速增长，消费结构将加快转变，改善型住房消费发展的潜力很大。

2.相关政策的支持，总体上将支撑房地产市场的持续发展

经过多年的培育，在一系列有利于住房消费的税收、金融、住房二级市场开放等的作用下，住房潜在需求正在加快转化有效需求，住房已成为居民消费热点，房地产市场持续健康发展的客观条件是存在的。当前，规范房屋拆迁行为、清理拖欠工程款、清理整顿土地市场等重大举措的推进，总体上也有利于房地产市场健康发展。

3.房地产市场供求关系分析

①市场需求分析。当前住房需求主要来自三个方面：一是居民住房消费的升级换代;二是旧城改造和城镇基础设施建设带来的房屋拆迁保持一定规模;三是外来人员购房（相当部分是富裕农民进城购房）。如上海市商品住宅消费量中约有1/3由拆迁带动，1/3由居民换购住房（以旧换新）带动；广东省购房者中35%是农村和省外、境外人员，厦门、乌鲁木齐、成都外来人员购房比例分别达到47%、59.9%和43%。

目前，居民住房消费的升级换代需求、外来人员购房总体上呈加速增长趋势。受租赁市场日趋活跃的影响，投资性需求（购房后用于出租）有所增加。未来几年，城镇建设和房屋拆迁的任务依然较重，拆迁带来的需求仍将是住房市场需求的重要来源之一。但随着拆迁程序的规范化、补偿水平的合理化，拆迁的进度会有所减缓，成本可能会有所加大，带来的住房需求有可能缩减，特别是2004年将较为明显。因此，预计总体上2004年住房需求总量仍将保持增长，但近几年因拆迁带来的需求在市场中所占比例较大的城市，如果不采取适当的政策措施会影响市场的稳定发展。

②市场供应分析。2003年商品房施工面积11.7亿平方米，其中新开工面积4.4亿平方米，分别相当于竣工面积（3.95亿平方米）的3倍、1.4倍，比上年（2.7倍、1.3倍）略有提高，因此，预计2004年商品房供应仍将保持一定规模，总体上能与需求总量相适应。但市场供应面存在的一些影响因素应当引起重视。

③土地供应的影响。由于房地产开发用地一般是前几年取得的，1999～2003年，全国房地产开发累计购置土地12.1亿平方米，高于累计完成开发土地面积7.7亿平方米

4.4亿平方米。尽管土地市场清理整顿将使一部分违法用地不能成为现实开发用地，但估计2004年可用于房地产开发的土地总量不会减少。同时，去年国土资源部发文停止了别墅用地供应，有利于进一步改善房地产市场供应结构。因此，土地市场清理整顿对2004年房地产开发影响不大，可能影响今后几年房地产开发能力和市场供应量。此外，中低价位普通商品住房和经济适用住房建设的用地供应在不少城市也较难落实。

④拖欠工程款清理的影响。目前,房地产开发拖欠工程款约占年度房地产开发资金量的10%，因此清欠力度的加大对房地产开发的直接影响不大，但清欠工作对基础设施等政府项目建设的影响可能会间接地影响到房地产市场供求。

⑤市场价格走势。从2004年房地产市场供求总量大致平衡分析，商品房价格总体上应较为平稳。但拆迁成本增加，土地和建材价格上涨将影响住房的开发成本和房价，并可能在一定程度上减弱房地产市场供应能力，由此带来的房价上涨压力不容忽视。

综上所述，住房市场供求关系的基本态势总体上仍未发生变化，2004年房地产投资和消费仍将保持一定的增长。对房地产市场的区域性特征，以及可能导致今后几年房地产市场供求关系发生重大变化的因素，要有足够的认识。中、西部地区市场化程度较低，经济欠发达，市场容量有限，因此既要注重提高住房市场化程度，着力于培育住房消费，又要防止不顾市场吸纳能力相对较弱的实际，盲目追求供应过快增长。东部地区市场化程度较高、经济较为发达，投资比较活跃。但要注意采取措施，缓解部分城市出现的高价位、大户型商品住房供应过量与普通商品住房供应相对短缺的结构性矛盾，防止价格过快上涨，引导理性投资和消费；部分城市出现的投机炒作现象，可能带来房价在短期内的非正常上涨，出现泡沫的成分，要高度关注，并采取有效措施，尽快扼制其可能蔓延势头。

四 拟采取的措施

针对当前存在的问题，我们将认真贯彻落实国务院“18号”文件精神，兼顾近期与远期，着力于培育合理需求，保护市场信心，加强分类指导，通过以经济手段为主的适当措施，对房地产市场进行适时、适度调控。

1.增强宏观调控的综合效应，下大力气调整供应结构

加强部门间的协调配合，综合运用土地、规划、金融和管理等措施，引导各地切实做好房地产市场宏观调控工作。房地产开发投资增幅过快的地区，要根据市场需求，适当调整规模。结构性矛盾突出、价格涨幅较大的地区，要着力于调整住房供应结构，适当调剂增加土地供应量，加快普通商品住房建设，加强经济适用住房建设和管理，满足不同收入家庭的住房需求，平抑商品住房价格的过快增长。

2.加快预警预报系统建设，加强房地产市场监测

及时准确的市场信息反馈和科学地把握市场发展态势，是有效地实施宏观调控、引导市场发挥自我调节作用的重要基础。国务院“18号”文件明确要求加快建立房地产市场信息系统和预警预报体系，最近七部委就此项工作专门下发了文件，下一步应进一步加强部门配合，重点指导督促35个大中城市和其他重点城市，从增量市场信息采集和分析入手，推进信息系统和预警预报体系建设，并加强对重点地区房地产市场运行情况的分析和监督，努力使局部性、结构性问题，见之于未萌，防之于未发。

3.进一步调动居民住房消费积极性

一是完善办法，加快住房补贴的发放，提高居民购房的支付能力；二是督促各地清理影响已购公房上市交易的政策性障碍，进一步搞活住房二级市场，促进住房梯度消费；三是抓紧清理现有住房贷款担保机构，完善个人住房贷款担保体系，增强居民贷款购房能力，防范贷款风险；四是研究农村进城务工人员住房消费的相关政策。

4.加快研究防范投机性购房的相关措施

要不断完善风险控制机制，尽快实现商业银行间住房贷款信息联网，使投机性购房者无法获得银行贷款；严格执行个人出售住用未满一年的住房，按买入卖出差额征收营业税的规定，使那些企图通过短期内连续交易获得利益的投机性购房者在经济上得不到好处。同时，通过保障出租住房的合理收益，引导长线投资性购房。

5.努力创造良好的市场环境

有关管理部门集中力量开展房地产市场秩序专项治理工作，完善市场规则，加强市场监管，依法查处房地产市场中的不规范行为。

（作者单位：建设部住宅与房地产业司司长）

中国网 2004年9月8日