万科物业移交

万科物业移交（精选11篇）

1.万科物业移交 篇一

物业验收移交知识

更新：2010-5-11 阅读：

456 栏目：公共

本文提要：物业验收是指物业公司在施工完毕后，施工单位自查、工程监理和政府职能部门验收合格的基础上，对物业设备运行安全、是否满足使用功能和建筑设施外观等为主要内容进行的验收。

来源自建筑施工 资料

(1)物业验收移交

物业验收是指物业公司在施工完毕后,施工单位自查、工程监理和政府职能部门验收合格的基础上,对物业设备运行安全、是否满足使用功能和建筑设施外观等为主要内容进行的验收,物业验收和交接以接收所有钥匙、签暑接收文件、物业管理人员上岗为标志。

A、政府有关职能部门验收

政府有关职能部门对物业验收主要由质检站、消防局、规划局、住宅发展局等部门对物业进行验收,具体的验收程序为:施工单位备妥物业建筑及公用设备竣工图纸、报告,并填写验收申请表交政府有关职能部门;政府有关职能部门安排验收;政府有关职能部门初验楼宇,返回整改项目清单;施工单位整改完成后,通知有关政府部门再次验收,并重复程序至有关政府验收妥当及发出各种验收通过的文件或证明。

B、物业验收首要条件

在物业竣工后,瑞科将参照国家和地方有关法规,以管理和使用者的角度对物业进行验收,认真记录和督促整改物业施工中的各种使用功能缺陷和不足,以确保发展商和所有小业主的利益,物业验收的首要条件为:承包商和施工监理验收合格、通过政府有关职能部门验收、水电和煤气正常供应、电话和电视等设施可开通使用、建筑无重大缺陷、无影响业主使用的未完工程、验收的小区独立封闭、验收的场地和区域清洁干净。

C、物业验收的资料

要通过物业验收,必须事先递交以下资料:《政府职能部门验收文件或证明》、《工程监理验收合格证明》、《物业设施的竣工图》(若尚未完成竣工图,应提供最终的施工图)、《设备

或系统的操作说明》、《维护保养手册》;提供与承包商、厂商和供应商签署承包或供应合同中有关技术条款;提供承包商、供应商和厂商的联络地址、联系电话和联系人等资料及其它有关技术资料;提供必要的专业技术介绍和培训;提供所有测试、检验和调试报告等。

D、拒绝验收和移交的范围

当发生如下情况,为维护发展商和全体业主的利益,物业管理处有权拒绝验收接管物业,直到施工或整改完毕后,才能正式验收移交。拒绝验收的范围包括:工地和已交付物业不能有效隔离、机房不能独立封闭、有重大施工缺陷、有影响业户入住的未完工程、有危及使用人安全的建筑、有危及操作人安全的设备。

F、公共区域的验收和交接

公共区域的验收应由物业管理处、发展商、监理及施工方等单位代表共同参加,交接以物业管理处安保正式上岗为标志。公共区域验收只集中在可见的损坏、缺陷和未完工程,对建筑内部结构、隐蔽工程及定量参数等不作验收 ,验收 时由施工单位代表及监理签名确认《公共区域验收交接表》。物业管理处于初验后发出整改项目清单交施工单位整改,并重复程序至验收通过。

G、各种机房和设备的验收及交接

各种机房验收 应由物业管理处、发展商、监理及施工方等单位的代表共同参与,交接以接收机房钥匙、递交技术资料和备品配件为标志。机房和设备验收只对有表计量的读数作验收 ,对其它参数不作验收,验收时由施工单位代表及监理签名确认《机房验收表》和《设备验收表》。物业管理处于初期后发出整改项目清单交施工单位整改,并重复程序至验收通过。

H、用户单元内的验收和移交

住户单元的验收由物业管理处、发展商、监理及施工方等单位代表共同参与,交接以接收住宅单元钥匙为标志。住宅单元验收只集中在可见的损坏、缺陷和未完工程,对建筑内部结构、隐蔽工程及定量参数等不作验收。验收时由施工单位代表和监理签名确认《住宅单元验收交接表》。物业管理处于初验后发出整改项目清单交施工单位整改。并重复程序至验收通

过。验收时需记录水、电和煤气表且读数。验收妥当后,须将大门锁好,钥匙由物业管理处统一保管在一预备好的钥匙柜内,所有钥匙须标示有关单元的号数,物业管理处预备一记录薄以记录和登记日后钥匙外借和使用情况,包括施工单位进单元内进行整改、客户要求看房及管理人员定期入内巡查等事项。

I、绿化的验收及交接

小区内绿化的验收由物业管理处、发展商、监理及园林施工单位的代表共同参与,在验收签署后一年质保期满后交接。绿化验收只集在中可见的外观、造型和数量,对其、是否有病虫害等不作验收。验收时

物业验收移交知识

更新：2010-5-11 阅读：

456 栏目：公共

本文提要：物业验收是指物业公司在施工完毕后，施工单位自查、工程监理和政府职能部门验收合格的基础上，对物业设备运行安全、是否满足使用功能和建筑设施外观等为主要内容进行的验收。

来源自建筑施工 资料

(1)物业验收移交

物业验收是指物业公司在施工完毕后,施工单位自查、工程监理和政府职能部门验收合格的基础上,对物业设备运行安全、是否满足使用功能和建筑设施外观等为主要内容进行的验收,物业验收和交接以接收所有钥匙、签暑接收文件、物业管理人员上岗为标志。

A、政府有关职能部门验收

政府有关职能部门对物业验收主要由质检站、消防局、规划局、住宅发展局等部门对物业进行验收,具体的验收程序为:施工单位备妥物业建筑及公用设备竣工图纸、报告,并填写验收申请表交政府有关职能部门;政府有关职能部门安排验收;政府有关职能部门初验楼宇,返回整改项目清单;施工单位整改完成后,通知有关政府部门再次验收,并重复程序至有关政府验收妥当及发出各种验收通过的文件或证明。

B、物业验收首要条件

在物业竣工后,瑞科将参照国家和地方有关法规,以管理和使用者的角度对物业进行验收,认真记录和督促整改物业施工中的各种使用功能缺陷和不足,以确保发展商和所有小业主的利益,物业验收的首要条件为:承包商和施工监理验收合格、通过政府有关职能部门验收、水电和煤气正常供应、电话和电视等设施可开通使用、建筑无重大缺陷、无影响业主使用的未完工程、验收的小区独立封闭、验收的场地和区域清洁干净。

C、物业验收的资料

要通过物业验收,必须事先递交以下资料:《政府职能部门验收文件或证明》、《工程监理验收合格证明》、《物业设施的竣工图》(若尚未完成竣工图,应提供最终的施工图)、《设备或系统的操作说明》、《维护保养手册》;提供与承包商、厂商和供应商签署承包或供应合同中有关技术条款;提供承包商、供应商和厂商的联络地址、联系电话和联系人等资料及其它有关技术资料;提供必要的专业技术介绍和培训;提供所有测试、检验和调试报告等。

D、拒绝验收和移交的范围

当发生如下情况,为维护发展商和全体业主的利益,物业管理处有权拒绝验收接管物业,直到施工或整改完毕后,才能正式验收移交。拒绝验收的范围包括:工地和已交付物业不能有效隔离、机房不能独立封闭、有重大施工缺陷、有影响业户入住的未完工程、有危及使用人安全的建筑、有危及操作人安全的设备。

F、公共区域的验收和交接

公共区域的验收应由物业管理处、发展商、监理及施工方等单位代表共同参加,交接以物业管理处安保正式上岗为标志。公共区域验收只集中在可见的损坏、缺陷和未完工程,对建筑内部结构、隐蔽工程及定量参数等不作验收 ,验收 时由施工单位代表及监理签名确认《公共区域验收交接表》。物业管理处于初验后发出整改项目清单交施工单位整改,并重复程序至验收通过。

G、各种机房和设备的验收及交接

各种机房验收 应由物业管理处、发展商、监理及施工方等单位的代表共同参与,交接以接

收机房钥匙、递交技术资料和备品配件为标志。机房和设备验收只对有表计量的读数作验收 ,对其它参数不作验收,验收时由施工单位代表及监理签名确认《机房验收表》和《设备验收表》。物业管理处于初期后发出整改项目清单交施工单位整改,并重复程序至验收通过。

H、用户单元内的验收和移交

住户单元的验收由物业管理处、发展商、监理及施工方等单位代表共同参与,交接以接收住宅单元钥匙为标志。住宅单元验收只集中在可见的损坏、缺陷和未完工程,对建筑内部结构、隐蔽工程及定量参数等不作验收。验收时由施工单位代表和监理签名确认《住宅单元验收交接表》。物业管理处于初验后发出整改项目清单交施工单位整改。并重复程序至验收通过。验收时需记录水、电和煤气表且读数。验收妥当后,须将大门锁好,钥匙由物业管理处统一保管在一预备好的钥匙柜内,所有钥匙须标示有关单元的号数,物业管理处预备一记录薄以记录和登记日后钥匙外借和使用情况,包括施工单位进单元内进行整改、客户要求看房及管理人员定期入内巡查等事项。

I、绿化的验收及交接

小区内绿化的验收由物业管理处、发展商、监理及园林施工单位的代表共同参与,在验收签署后一年质保期满后交接。绿化验收只集在中可见的外观、造型和数量,对其、是否有病虫害等不作验收。验收时

2.万科物业移交 篇二

面对王者归来的万科物业, 行业资深人多数在两个层面进行分析, 同时也表达了忧虑, 一是行业巨变的多维截面中, 万科物业从何开始呢?前有花样年的双区概念 (彩生活平台+解放区概念) , 后有长城的一应云联盟, 中间还夹带着一些立志“小而美”的运营创新等, 例如邻里间·平台。通过近十年间的市场化植入与体验性磨合, 基本上改变了传统物业管理单一角色的定位, 同时也在“管理与服务”的本业之外演义出了更多、更炫、更丰富的业务创新, 那么, 远离市场竞争多年的万科物业的回归又将从哪一个界面开始呢?二是跑马圈地的资源掠夺中, 万科物业以何取胜呢?坦率地说, 转型与变革的当下, 不管是专业化的社区经营, 还是大数据的挖掘细分, 再或者是业户体验类的市场培育等, 围绕社区资源经营的这块大蛋糕, 几大物企能出的好牌几乎都已出尽了。客观地讲, 在这场跑马圈地的资源掠夺中, 万科物业已经落后了近十年, 其此时以何角色回归呢?又将以何经营取胜呢?言至于此, 不妨简短点评一下万科物业2015战略回归的支撑点, 即:轻资产运营的睿服务平台有三大差异性优势, 一是倚靠万科物业的品牌忠诚度与美誉度;二是高标准打造一个多赢开放的轻资产输出模式;三是睿服务平台一不主动攻城, 二不强势掠地, 三不侧面挖角, 仅仅是在非“零和博弈”的市场规则下做好、做透、做深、做足“加法”, 共迎社区商业的蓝海。

此次万科物业对非自有传统小区的市场回归情景恰似别离多年的王者归来一幕, 赋予行业更具体的深度启示, 更震憾的危机警示, 更清晰的战略思考。同一个社区, 前前后后面对不同的管理者, 犹如铁打的营盘流水的兵, 年年有新人;同一个行业, 进进出出面对不同的经营者, 犹如群雄争霸的战国时代, 你方唱罢我方来;同一个时代, 是是非非面对不同的颠覆者, 犹如大浪淘尽英雄出, 敢拼者必胜出。而今, 万科物业以“睿服务”专业平台为合作桥梁, 致力于与行业物企共同构建一个多赢的未来, 或为伙伴平台, 或合作联盟, 但其独有的品牌美誉势必在行业内掀起一次近似疯狂的冲击, 面对近两年已经炒爆的社区转型概念而言, 也许这次“狼”真的来了!而且是一个有品牌战略、战术品质、经营诚信、专业标准、特质平台的“绅士”之狼。

一、同一个小区, 为何十年“河东”成“河西”呢?

同一个小区, 十多年前, 因诸多现实原因无法克服而导致的运营困境, 一些知名的物业公司陆续退出了非自持物业的运营管理, 以万科物业全面撤离“鹿丹村”为风向标的那次小高潮夹带了多少业主们的惋惜与珍别之情呀。而今, 正是同一个小区, 各大物企巨头甚至“挤破了头”又想再次进来, 为什么十年“河东”变成“河西”了呢?当我们思考这一论点时, 必须切入非传统的商业伦理加以解析。

同一个物业小区, 传统物业管理的侧重点一般均是围绕着“安全防控、工程维修、客服催费、环境整治”四个模块或业务主线展开的, 客观地讲, 这一运营本质仅仅是履行了法定合同的基本义务, 并未展示出现代物业管理的新时代内涵与多元化运营, 而以此界面获得的“客户满意率或品牌忠诚度”基本上是一个降到了“懂管理, 守正有余”的底线或水准。与此同时, 伴随电商物流的疯狂兴起与社区业户的多样需求, 社区商业伦理正在悄然中发生着不可思议的巨变, 传统物业管理中的“懂管理和固本业”运营机制早就滞后了这个时代所专有的特质, 颠覆式的变异从萌芽到成长正经历着一场空前的疯狂, 物企围绕“社区资源”的整合力度与开拓细分更是史无前例的专注、专业。可鉴, 小区资源价值链的运营延伸无疑将是一个取之不尽的金矿, 那么, 如何让一个物业小区植入现代资产管理的新理念与新思维呢?我们需要从“资源运营”的层次来加以分析, 从另一个意义上讲, 传统物企“懂管理, 守正有余;缺运营, 出奇不足”是一个无法回避的“天花顶”式局限。如下图所示:

面对同一个小区、同一份资源, 创新物企的运营格局是开拓“物业与业主”的终身价值, 不管是横向附加, 还是纵向深挖, 创新模式的着力点依然是在确保“管理和服务”双延伸的同时, 让“零碎需求集约起来”成为一种具备价值的资源, 辅以多维度的变现平台后必将形成一类新的商业模式。与此同时, 新理念、新思维下的物业管理侧重于本业之外的资产守护和资源开拓, 更关注“长尾理论”下的拖带反应和“聚集效应”中的精彩嬗变, 因此, 当“传统社区的多元需求”与“创新运营的专业平台”碰出火花时, 必然会衍生出新的商业机遇来。

综上所述, 懂管理、偏服务, 守正有余;缺运营、轻经营, 出奇不足。传统物管思路让小区“资产升值和资源变现”的渠道过于稀缺, 这正是“河东之残”的尴尬与困境;而与此同时, 以花样年彩生活为专业平台的现代物管运营理念却盘活了原本已岌岌可危的社区经营, 从广度聚集, 从深度精分, 坚持物业社区资源的系统深挖与变现细分, 用专业的洞察力寻觅大数据下的社区商机, 又何愁不至“河西之岸”呢?

二、同一个行业, 为何转型途中“鸡肋”成“香饽”呢?

内地物业管理风雨兼程三十多年了, 大众视角下的旧式印象一直是“站站岗、修修灯、剪剪草”的评价, 其行业定义的低端或廉价犹如一块鸡肋, 食之无味, 弃之不可。时至当下, 面对复杂变异的内外部环境因素, 行业转型的时代感、紧迫感与时巨增, 以花样年的彩生活、万科物业的睿服务、长城物业的一应云等成功转型为代表的新物管运营理念, 不但改变了社区商业的传统运营套路, 更是完美演绎了一个行业从“鸡肋”到“香饽”的全程蝶变。

(一) 科技创新带来了体验颠覆

智能科技在传统小区的广泛应用为社区业户带来非凡的全新体验, 这一颠覆式的变革植入使原本沉旧的物业小区焕发出了新面貌、新气息、新时尚, 甚至在一些老式小区带来尖叫般的业户体验。例如:智慧专业平台可让社区业户“以己为点”尊享多层次的交互式聚焦服务, 从智能门禁的安全守护到居家终端的一键全托, 从易趣有料的线上体验到全时配递的线下可达, 从远程可视的专业咨询到微微商圈的衣食住行等, 现代科技平台倾力于为每一位居家业户营建智趣有味的多彩生活情调。另外, 服务视角下的创新运营成为了行业转型的有效切入点, 而科技与服务的深度融合更是呈现出了“有形服务与无人值守”的精彩界面, 有点类似于科幻大片中的人机互动景象。至此, 这一切仅仅是物管行业科技革命的体验开始, 而未来的行业创新犹如晨阳初露, 更加让人期待。

(二) 资源运营带来的持续溢价

资源运营带来的商业变革和持续溢价正逐渐改变着社会大众对物管行业的旧式认知, 这一期间, 物企在坚守本业之外更精于社区资源的再开拓、再深掘、再细分, 即:将小区业户居家消费的各类现实需求进行集约式归类和精确化定位, 使之形成可供物企进行商业运营的资源潜力, 辅以专业化的应用平台便可成为物企变现的新商业模式。以社区资源运营的成功案例加以分析, 从初期时的卖水卖油卖大米到过渡时的中介租赁加配送, 从规模时的一公里小商圈到转型时的资产升值运营, 从创新时的社区电商平台到高端化的金融理财服务等, 围绕的还是同一个小区, 服务的还是同一群业户, 新商业模式却让业户资源的变现潜力成为了一个持续而强劲的运营溢价。

(三) 产业同体带来的多元效益

以房地产开发的界面来分析, 物业管理一直处于该产业链条的最末端, 归属配套服务的角色;以社区经营的界面来解析, 物业管理却又是一个“以点带线”的始发站, 假设没有物业管理对小区资源“量”上的规模积累, 就不可能有社区商业运营“质”上的创新聚变。由此可见, 物业管理行业是一个承上启下的产业共同体, 更犹如一个首尾相接的纽带或桥梁, 其多元效益的实践意义就是“兜底与始发”的作用, 房地产开发链条上的守正 (物业管理) 与社区资源运营链条上的出奇 (创新经营) 将物业管理整个行业推至了风口浪尖, 也由此改变了社会公众对这一传统行业“创新求变”的认知。

三、同一个时代, 为何创新路上“乌鸦”成“凤凰”呢?

不同时代一定有着不同的主旋律, 而今的当下, 创新已并非是一个具体的行业论点, 而是一个时代课题, 因此, 这可能是一个最好的时代, 也可能是一个最坏的时代, 创新成功或者存亡危机是任何一个行业或者企业都无法回避的现实问题;而永恒不变的事情就是永恒的改变, 或顺风而为, 或逆风而上, 不管是硬币哪一个面, 让“乌鸦”成“凤凰”的惟一可行且行之有效的渠道就是创新、创新、再创新。那么, 就物管行业或物企经营而言, 时代的创新性又是如何体现的呢?从转型成功的物企身上我们可以总结出了四个字, 即:破、立、分、变。如下图所示:

创新, 一定意义上讲, 不是先“立新”, 而是先“破旧”, 只有敲碎旧式思维, 敢于颠覆传统套路, 运营机制才能回归至“初心”或者“零点”。当一个行业或一个企业剥离传统运营模式的种种束缚后, 重新而立的新商业或新规则即可轻易确立下来, 因此说, 困境之中的破局 (清零) 就是一种创新或者求变, 甚至是一个“初心为赢”的硬道理。

物企创新经营, 一是得有“必备且扎实”的基本功, 二是得有“立异且易趣”的新平台。上游业户需求与下游供应商资源二者之间如何通过小区物管最后一公里进行衔接是一个很专业、很严肃的问题, 行业对这一平台的定义或者解读有两个层面的界定, 既可定义它是一个专业的技术工具, 也可解读它是一类新的商业模式。例如:彩生活、睿服务、一应云等专业平台, 均是依靠专业、开放、安全的应用理念才有了今天的快速成长。

伴随互联网商业革命的疯狂袭来, 有关社区资源经营的概念或者理论举不胜举, 但落地的关键依然是如何变现的问题, 而变现的另一基本前提是将可供提炼的小区业户消费需求进行系统化的分门归类与专业性的精确细分, 从而沉淀出集约化、规模化、务实化的大数据资源, 既有一日居家生活的公共类需求, 也有因人差异区别的个性类需求, 此时, 该资源潜力既为物企创新经营提供了最原始的基本条件, 又同时成为社区新商业运营的初始界面。

物企创新社区经营, 必须遵守两条戒律, 一是运营主线必须是以社区业户的基本需求为导向;二是运营宗旨必须长期坚持满足社区业户的多元需求为根本。另外, 物企作为运营商的角色认知也要从“物业管理运营商”向“社区生活配送商”进行转变。当下, 以社区O2O为新商业模式的行业创新风暴更是空前高涨, 有人曾说过:得家庭者得天下下, , 此此言言更更是是折折射射出出了了社社区区商商业业运运营营的的本质所在, 只要贴近需求, 主动变革运营, 时代创新的长征路上, 绝不会少却“乌鸦”变“凤凰”的伟大机遇。

3.物业接管需移交的资料 篇三

在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：

(一)物业产权资料

规划许可证、投资许可证、土地使用合同、建筑开工许可证、用地红线图。

(二)综合竣工验收资料

1、竣工总平面图，单体建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专

业竣工图及地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

2、建设工程竣工验收证书；

3、建设消防验收合格证；

4、公共配套设施综合验收合格证；

5、电梯准用证；

6、通信设施合格证；

（三）机电设备资料

1、机电设备出厂合格证；

2、机电设备使用说明书（要求中文）；

3、机电设备安装、调试报告；

4、设备保修卡、保修协议；

（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

1、《竣工验收备案表》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《住

宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认证书》；

2、《管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）》、《面积实测表》；

（五）业主资料

1、已购房业主姓名、位置、面积、联系电话等；

2、已购房业主的付款情况或付款方式；

4.万科物业移交 篇四

验收移交需提交的资料：竣工图纸资料和文字资料

1、供水工程

1）给排水竣工图

2）计划批文；

3）建设许可证；

4)工程开工审批表、报建表；

5）建筑许可证；

6）工程招、投、中标通知书；

7）征用土地批文、协议书以及红线图；

8）设计审批文件及地质资料；

9）工程质量检查监督报告；

10)验收会议纪要及质量评审材料；

11）工程预决算书；

12）施工许可证；

13）施工执照（影印件）；

14）施工合同，工程任务书；

15）开工、竣工报告；

16）施工组织设计及施工技术交底；

17）施工测量放线图表及记录；

18）施工技术总结；

19）工程竣工验收合格证；

20）图纸会审记录及设计变更通知单、联系单；

21）地基处理资料；

22）事故处理及遗留问题处理意见；

23）隐蔽工程验收记录（包括沟槽验收记录、钢管焊接及防腐检查验收记录、管道接口检查记录）；

24）材料、构件出厂合格证；

25）原材料试验报告及材料代换审批表；

26）试件试验报告（含数理统计、配合比报告）；

27）管道水压试验、渗水量试验记录；

28）设备系统调试记录（包括供水加压泵房调试记录等）；

29)供水管道冲洗、消毒记录及水质分析报告；

30）回填土夯实检验记录；

31）工程竣工测量成果（包括管道的坐标、里程、高度、坡度）；

32）工程质量评定表；

33）给水工程技术要素表；

34）工程照片（工程面貌及施工新工艺、新技术等）；

35）其它。

2、排水工程

1）施工许可证；

2）施工执照（影印件）；

3）施工合同、工程任务书；

4）开工、竣工报告；

5）施工组织设计及施工技术交底；

6）施工测量放线图表及记录；

7）施工技术总结；

8）工程竣工验收证明书；

9）图纸会审记录及设计变更通知单、联系单；

10）地基处理资料（软基处理、桩基、混凝土施工记录等）；

11）事故处理及遗留问题处理意见；

12）隐蔽工程验收记录；

13）材料、构件出厂合格证；

14）原材料试验报告及材料代换审批单；

15）试件试验报告（含数理统计、配合比报告）；

16）污水闭水试验记录；

17）机泵安装记录；

18）设备试运转记录（包括污水提升设备）；

19）回填土夯实检验记录；

20）工程竣工测量成果（包括管道的坐标、里程、高度、坡度）；

21）工程质量评定表；

22）（雨、污）水技术要素表；

23）工程照片（工程面貌及施工新工艺、新技术等）；

24）其它。

3、电梯资料

1）电梯安装资料；

2）电梯调试资料；

3）制造厂提供资料。

4）电梯竣工验收检测报告

5）电梯年检合格证

4、智能化资料

1）监控点位图（含变更图）

2）监控系统布线图（可含在点位图内）

3）可视对讲系统布线图

4）门禁系统布线图

5）周界报警系统布线图

6)多方对讲系统布线图

7)停车场系统布线图

8)背景音乐系统布线图

9)各系统设备清单

10)各系统设备产品合格证

11)各系统设备说明书（说明书不能只有英文版）

12）各系统随机配件清单及配件

5、消防系统）消防设备购买安装合同 复印件

2）消防设备制造、安装单位、维护单位资料 复印件）消防设备产权所有者及用户的名称和地址 复印件）消防自动报警、消防广播、消防栓、消防喷淋等设备参数（型号、数量、水泵额定功率、扬程等）原 件）随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）原 件）设备、仪表调试运行检验记录、管道冲洗、水压及闭水试验检验记录 复印件）消防系统主要材料和制品的合格证或试验记录 复印件8）消防验收合格证书 复印件

5.万科物业（范文） 篇五

在万科物业的发展历程中，镌刻了多个里程碑式的“行业第一”：

1991年，万科物业在深圳“天景花园”组织成立国内首个“业主委员会”，这一“业主自治与专业服务相结合”的物业管理创新模式，在1994年被深圳市人大纳入《深圳经济特区住宅区物业管理条例》予以立法，之后被国家建设部在全国范围内推广。

1995年，天景花园成为万科首个创建国家优秀示范小区达标的项目；14年后的今天，万科物业已有28个服务项目获得“国家示范小区（大厦）”称号，雄居行业榜首。

1996年，为进一步规范管理运作，与国际管理水平接轨，万科物业导入ISO9002国标质量管理和质量保证模式，并通过第三方国际标准质量体系认证，获得了中国物业管理企业第一张由国际机构颁发的品质保证证书。

1996年，万科物业在中国首次物业管理公开招标中一举夺魁，获得了深圳鹿丹村小区的物业管理权，次年在全国第二次物业管理公开招标中再次折桂。行业瞩目、意义深远的物管服务市场化大幕一开启即连连中标，充分检验了万科物业的综合实力和管理水平。

2000年，万科物业与润迅合作成立国内第一家物业服务“呼叫中心”；2001年万科创建“投诉万科论坛”，成为国内首家也是唯一一家在公开网站开通网上投诉论坛的企业。在开放的心态下，万科物业将公开投诉的压力转化为鞭策的动力，建立起一套系统的客户投诉处理机制，赢得了客户的广泛认可。

2001年，万科物业获得建设部首批颁发的物业管理一级资质证书。在良莠混杂的物业行业发展初期，万科与业内志存高远的企业一起，积极支持并全力配合主管部门制定规则，规范行业准入机制。目前万科物业系统内已有深圳、上海、北京、天津、成都等五家公司获得国家一级企业资质。

2002年开始，万科物业开启与国际知名调查公司盖洛普的合作，对下属各服务小区业主满意度进行第三方的独立调查评价，广泛收集并分析顾客需求，以评估工作绩效，并据此完善开展更具针对性的服务。

2005年，万科物业率先将旗下70多个“物业管理处”统一更名为“物业服务中心”，明确展示以客户满意为终极价值的企业定位，清晰界定了服务性行业的本质属性。随着物权法的颁布及物权意识的提高，“物业服务”这一正本清源的提法已被越来越多的同行所认可。

2006年, 严格按照物管法规操作的深圳万科四季花城物业服务费上调成功，打破了业内普遍存在的按法定程序上调物业费几无成功可能的存疑，透明的程序加上深厚的客户基础，对解决老住宅区物业服务的可持续、良性化发展，具有标本式的意义。

秉承“全心全意全为您”的服务宗旨，万科物业挟十九年品牌、人才、运营经验的厚重积累，从高起点一路走来，获得长足的发展。不仅规模优势傲领同侪，通过在业务多元化发展、专业资源整合、资产良性运营等方面不断探索与总结，品牌内涵也更趋丰满。

今天的万科物业，服务项目覆盖高层大厦、多层住宅、别墅、写字楼及政府公共物业等多种类型，业务范围涵盖小区前期规划评估、交通规划、安保服务、清洁服务、园艺绿化养护、设施设备集约化维护、会所经营、办公楼内部服务，房产中介代理、楼宇智能化设计研发、绿化工程等诸多领域，并已形成紧贴顾客需求，层次丰富、特色鲜明的服务模式和体系。

顺应中国物业管理行业的发展趋势，万科物业2008年顺利完成了与地产之间的建管分离，组织变革后万科物业目标明确，矢志成为中国最让客户安心、最具竞争优势的物业服务提供商。随着中国经济的稳步发展，物管市场前景可期，也给万科物业留下了更广阔的发展空间。品牌、运营、人才优势明显的万科物业已完成战略布署，将迎来又一个跳跃式的黄金发展期。

通过ISO9000国际质量体系认证

深圳万科物业管理有限公司

深圳万科物业发展有限公司

天津万科物业管理有限公司

沈阳万科物业管理有限公司

上海万科物业管理有限公司

北京万科物业管理有限公司

建设部“全国城市物业管理优秀示范小区”

深圳万科天景花园天津万科城市花园

北京万科城市花园北海万科城市花园

沈阳万科城市花园上海万科城市花园

上海优诗美地上海西郊花园

6.万科物业服务合同 篇六

成都万科城市花园新的物管合同，有点意思~！成 都 万 科 城 市 花 园 物业服务合同

甲方：成都市锦江区万科城市花园业主委员会 乙方：成都万科物业服务有限公司 业主委员会主任： 法定代表人： 资质等级： 壹 级 证书编号：（建）1050274 地址：成都市锦江区静安路1号 地址：成都市锦江区静安路1号联系电话：（028）84788002 联系电话：（028）84793636 根据国务院《物业管理条例》、《成都市物业管理条例》、《成都万科城市花园管理规约》、《成都万科城市花园业主大会议事规则》及有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，就成都万科城市花园(以下简称：本物业)的物业服务事宜，签订本合同。第一条 本合同标的物

物业名称：成都万科城市花园

物业类型：住宅（含平层公寓、花园洋房、联排别墅、电梯公寓、独立别墅）； 非住宅物业（含商铺、地下车位、架空车位等）。

坐落位置：成都市锦江区静安路1号四 至：东至：四川师范大学附属小学 南至：四川省植被保护站西至：静安路 北至：红庙子渠 占地面积：32.67万平方米 建筑面积：48.43万平方米 第一章 物业服务期限

第二条 物业服务期限: 叁年。自2009年6月1日起至2012年 5月31 日止。第二章 物业服务事项、要求和标准 第三条 物业服务委托事项

全体业主委托乙方实施如下物业服务：

1、物业服务区域内物业的共用部位、共用设备设施维护。

2、物业服务区域内的公共秩序维护，但不含业主、物业使用人的人身保障和财产保管责任。

3、物业服务区域内的共用部位、共用设施设备的清洁卫生维护。

4、物业服务区域内的绿化养护。

5、物业服务区域内的客户服务。

6、共用部位、共用设施设备的经营管理。

7、适应业主需求，协助开展社区文化活动。

8、接受业主和物业使用人房屋专有部位、专有设施及设备的维修、养护委托，并收取费用。附件：《物业服务内容和标准》 第三章 物业服务费用的收取

第四条 物业服务费，由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下：

住 宅： 多 层：1.38元/月?平方米 阳光公寓：1.50元/月?平方米 电梯公寓：1.86元/月?平方米 联排别墅：2.16元/月?平方米 独立别墅：2.40元/月?平方米

商 业： 商业物业：3.00元/月?平方米 幼 儿 园：1.38元/月?平方米

本条约定的物业服务费用不含物业保修期满后属于维修资金列支范围内的建筑物及其附属设施的维修、更新、改造的费用，该费用在建筑物及其附属设施专项维修资金中列支，并按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。第五条 物业服务费于本合同生效之日起计收。本合同生效后，开发商未售出的空置物业的服务费，由开发商全额交纳；售出物业的物业服务费自交付业主之日起全额计收。第六条 业主或物业使用人应于每月末的最后一天前向乙方缴纳物业服务费。业主或物业使用人可以通过银行托收、交纳现金或银行卡支付的方式缴纳物业服务费。乙方应于每月17日前办理银行托收业务，未通过托收完成缴费的可以以现金或银行卡支付的方式交纳。逾期未缴纳物业服务费的，乙方将从欠费次月开始计收违约金。违约金每日按应交纳欠费总额的万分之五计算。

第七条 停车服务费用 业主自有产权车位（架空层停车位、地下车库停车位）依据本合同约定缴纳车位物业服务费，用于产权车位配套设施设备的日常维护、清洁、公共秩序维护等服务；业主共有地面停车位依本合同约定缴纳车位场地使用费，用于共有车位的配套设施设备的日常维护、清洁和公共秩序维护等服务。乙方不承担车辆及车内物品的保管责任。利用共有道路或者其他场地改造成为车位的，产权为业主共有，收益归全体业主。

1、停车场属于全体业主共有的，按《成都市机动车停放服务收费管理暂行办法》的规定，使用人应按照下列标准向乙方交纳车位使用服务费（如遇成都市政府主管部门对相关收费标准进行调整，则按新标准执行）：

1)临时停放车辆：4小时内按 4 元/次?车收取；4小时后，每1小时收费加收1元 2）露天车位月租: 排气量2.2升以下（含2.2升）：100元/月?车排气量2.3升以上（含2.3升）：200元/月?车

2、属于开发商所有或业主个人购置的车位，开发商或业主应按照下列标准向乙方交纳车位服务费：

1）大车位：40元/个 月 2）小车位：30元/个 月

3、乙方接受业主委托对摩托车、非机动车实施管理的，业主按政府公布的收费标准交纳服务费用并遵守相关管理规定。

4、收益处置

根据业主大会决定，共有产权停车场收入用于补充物业服务费。第八条 特约服务及会所经营价目详见现场公示。

第九条 业主应按照规定向供水、供电、信息、环卫等专业单位交纳水、电、信息、环卫等有关费用，属于业主自用的，由业主承担；属于乙方使用的，由乙方承担。

乙方接受供水、供电、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、信息、环卫等费用的，因乙方已于费用发生当月垫付了水、电等相关费用，业主或物业使用人须于每月末前向乙方交清相关费用。业主或物业使用人可通过银行托收、交纳现金或银行卡支付的方式缴纳水、电等费用。乙方应于每月17日前办理银行托收业务，未通过托收完成缴费的可以以现金或银行卡支付的方式交纳费用。逾期未缴纳水、电等费用的，乙方将从欠费的次月开始计收违约金。违约金每日按应交纳欠费总额的万分之五计算。第四章 物业服务费收费方式、酬金

第十条 本物业采取酬金制方式收取物业服务费用。

第十一条 乙方根据本物业服务应收收入（物业服务费、停车费、会所等其他收入）总额的10%计提当年酬金，每月计提。第十二条 物业服务费年终不足、结余的处理方式：

1、当年物业服务费发生不足的，由全体业主按建筑面积多少分摊并在下年一月收取补足。

2、当年物业服务费节余的，转入下年继续使用。第十三条 业主专有物业部位的维修、养护及提供其他特约服务，服务报酬由乙方与业主或物业使用人另行约定。

第十四条 在符合法律法规的前提下，全体业主授权乙方对本物业共用部位、共用设施进行经营，其收益用于弥补物业管理服务费的不足、业主大会运作经费及业主委员会工作经费。第五章 专项维修资金的筹集、管理与使用

第十五条 专项维修资金用于本物业共用部位、共用设备、设施的维修、更新、改造。第十六条 本物业专项维修资金的筹集、管理与使用，依据《成都市城市住篇二：万科物业特约商户管理服务协议书

武汉市万科物业管理有限公司 特约商户管理服务协议书

编号：vkwy7.5.1-g04-01-f2 版本：a/0表格生效期：2003年4月1日 序 号：

甲方：营业执照号： 乙方：武汉市万科物业管理有限公司管理处

乙方同意甲方在辖区内设立临时摊（展）位、发布广告，在辖区内从事经营，双方构成特约管理服务合同关系。为维护辖区设施的正常使用，保持乙方管理服务区

域内的良好公共秩序，同时为甲方营造正常的经营环境，确保甲、乙双方及乙方管理服务区 域内其他顾客的合法权益，根据武汉市物业管理条例及相关的其他政府法律法规的规定，经 双方友好协商，制订本管理协议书如下：

一、甲方的权力、义务、责任

1、甲方须提供其具备合法经营的证明、从事与其相适应的经营范围的相关文件，交乙方备 份相关资料的复印件。

2、根据协议甲方有权合法在辖区内从事正常经营活动或使用其租用的摊位（展）位、广告 位。正常的营业时间为早上 至晚上。对只准在指定的场合进

行活动的，甲方不得在擅自在辖区内其它场所散发、张贴、摆放商品介绍等宣传印刷品。

3、甲方进场促销、服务人员必须办理《出入证》，并按管理处规定的时间进、出场。对进 场促销人员的着装及柜台展板的摆放须符合小区要求，以保证小区良好的形象。甲方人 员必须遵守小区的安全管理规定和清洁卫生管理规定，不得损坏公共设施，如有损坏须 承担赔偿、修缮责任。

4、甲方有义务监督乙方的管理服务工作，有义务协助配合本管理服务区域的治安防范工 作，及时举报不法行为，维护正常经营秩序。进场促销人员若须携带顾客的物品离开小 区，需严格按照物资搬运程序办理相关手续。

5、甲方应妥善保管其相关物品。乙方无义务代为保管甲方物品，也不存在对甲方物品的保 管责任。

6、甲方有义务按规定及时交纳管理服务费、押金及其它费用。

7、甲方承诺并遵守政府有关法规规章及本管理服务区域所禁止的下列行为： 1）向辖区业主提供不合格的产品或服务。2）不在规定的摊位展位经营或堆放物品。3）不得将承接的业务转包给第三方。

4）聚众吵架、斗殴，或从事赌博、贩毒、吸毒、色情等活动。

5）未经乙方同意，移动、挪用公共设备、设施从事经营活动。6）其他禁止的行为。

8、如甲方在辖区内的服务经营活动或由于产品质量原因对第三方人身或财产造成损害，甲 方应承担全部责任。

9、甲方所租用经营的摊（展）位，不得擅自改变经营种类或转让给第三方，如需变更经营 种类或转让给第三方经营需同管理处重新签定协议。

二、乙方的权利、义务、责任

1、乙方有权根据有关法律法规及本管理服务协议书，在辖区内对甲方进行管理。

2、乙方管理人员有责任履行管理责任，协助有关政府部门对甲方的经营活动进行监督检 查。

3、乙方有责任接受甲方对本管理服务区域各项管理服务工作的监督、意见或建议，提供优 质服务。

4、根据本协议向甲方收取管理服务费、押金及其他费用。

5、因紧急情况等需要，经事先通知甲方后，乙方可要求甲方暂停使用摊位（展）位，甲方 须无条件同意。乙方处理完成后应尽快恢复。

6、乙方有责任维护本管理服务区域内特约商户的正常经营秩序，确保良好的经营环境。

7、乙方有责任根据有关法律法规及本管理服务区域管理规定，制止甲方的违章行为，消除 消防、治安等隐患，甲方应在限定时间内进行整改。

8、当本管理服务区域公共秩序因甲方人员或业务对象等原因遭到破坏或可能导致混乱时，乙方有权制止有害行为的发生或禁止其再次进入辖区，情况严重时将交公安机关等部门 处理。

9、其他：

三、管理服务费用及押金

1、依据本协议甲方进场前需向乙方交纳管理服务费，进场期间按照人民币 /元·天 计收。协议签订时即预交 元管理服务费。

2、为维护辖区客户的正当权益，根据甲方经营服务业务的类型，甲方需向乙方缴纳押金人 民币

元，协议期满3个月后如甲方无违反有关规定或未造成辖区设施人员损伤，乙方应退还 甲方押金（不计利息）。

3、其它协议费用：

四、其他

1、甲方如有违约，乙方有权单方面提前终止协议，并且不承担赔偿责任。

2、甲方如要求提前终止协议，须提前半个月通知管理处，当月管理费以实际经营天数计算。

3、提前终止协议时，如甲方无违反有关规定或未造成辖区设施人员损伤，3个月后乙方应 退还甲方押金（不计利息）。

4、其他未尽事宜另行约定。甲、乙双方发生争议时，应通过协商解决，协商不成的通过法 律途径解决。

5、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，自年月日起至年 月日止，具有同等法律效力，双方负责人签字盖章后生效。

甲方：

负责人： 签定日期：

年 月 乙方：武汉市万科物业管理有限公司 管理处 负责人：签定日期： 年 月 日 日篇三：万科营销案场物业服务委托协议 万科营销案场物业服务委托协议

委托方： 青岛万科银盛泰房地产有限公司（以下简称甲方）法定代表人：丁长峰 地址：青岛市文阳路与兴阳路交界处 电话： 0532－88257555 受托方：北京万科物业服务有限公司青岛分公司（以下简称乙方）法定代表人：谢炜 地址：青岛市城阳区兴阳路 417号 电话：0532－66791222 就甲方委托乙方对万科城市花园项目部实行管理服务,为明确甲乙双方的权利和义务，根据《中华人民共和国合同法》和相关法律的有关规定，经双方友好协商达成如下协议，共同遵守执行：

一、服务事项：甲方委托乙方对项目部办公室及办公区域进行管理服务(包括公共场地、共用设备设施维护保养、保洁、安全管理等)。

二、委托期限：2010年1月15日至2010年12月31日。

三、服务费用结算标准：

（一）人员费用结算

原则：按服务人员数量及人员岗位收费标准结算，若有人员变动以双方书面确认为准。

1、各类岗位人员服务收费标准如下（不含管理酬金）： 单位：[人民币] 元/月/人

注：以上工资标准所对应的出勤时间为： 1）、安全员：每月休两天（平均每月固定双休加班6.67天），每天工作8小时，超时部分另行计算 2）、安全班长：每月休两天（平均每月固定双休加班6.67天），每天工作8小时，超时部分另行计算，安全员在6人及以上必须设置 3）、保洁员：每月休两天，每天工作8小时，超时部分另行计算 4）、维修工：每周休息一天，每天工作8小时，超时部分另行计算，如有夜值班，每晚17：30值班至 晚22：00可休息。

2、补充说明 1）、上述人员费用中包含岗位薪金/基本工资（w系列）、绩效工资/加班费（w系 列）、津贴、固定双休日加班、餐补、保险、交通、通讯、过节费、奖金、服装、培训、体检、招聘及待岗、调配或解聘等费用。2）、因本项目工作需要，甲方如需增加或减少服务人员，应至少提前5个工作日 邮件通知乙方。3）、因本项目工作需要，乙方人员需双休日加班，经甲方同意后，按200%计算日加班费。因本项目工作需要，乙方人员需延长日工作时间，经甲方同意后，按150％计算小时加班费。费用标准为： 4）、如需其它特殊岗位另行约定。5）、管理区域内卫生清洁用品由乙方负责采购，费用由甲方承担。6）、每月底甲乙方双方确认当月服务人数，此人数作为结算依据。

（二）员工宿舍及食堂 甲方不负责乙方现场工作人员住宿及就餐，由乙方自行解决，费用甲方承担。承担标准如下： a:员工宿舍

（1）宿舍由乙方负责租赁（配套设施水、电、取暖、有线等齐全；有电视及电风扇）甲方对乙方现场工作人员进行住宿补贴，补贴标准：200元/月/人（计算在人工费内）。（1人起租；男女不在一套房间内混住；人均居住面积不低于8平方米；）b:就餐补贴 甲方对乙方现场工作人员进行餐费补贴，补贴标准： 300元/月/人（计算在人工费内）。

（三）管理费用中不含能源消耗费，不含项目部装饰物品及家具的洗涤费。

（四）集中开荒、高空作业及专项保洁（如石材打蜡）费用另计。

（五）管理酬金：以人工费合计的15％计提管理酬金。

四、费用支付方式：

管理服务费的支付方式：管理服务费每月结算一次，每月11号前支付上月管理服务费用；如管理面积或人员有增减，服务费于下月实际发生情况据实结算。

五、双方的权利和义务

（一）甲方的权利和义务

1、甲方有权根据委托区的使用及工作需要，向乙方提出物业管理服务质量标准和要求。

2、甲方有权监督和指导乙方提供的各项服务。

3、甲方有权审议乙方提出的本合同之外服务项目预算。

4、甲方有义务向乙方提供管理工作必备的办公、休息场所和设备设施。

5、甲方应向乙方提供该建筑及相关设备、设施的设计图纸及技术资料。

6、甲方有义务向乙方提供在保修期内负有保修责任的设备、设施供货商名录及通讯方式。

7、甲方应确保移交乙方管理区域的供水、供电设施齐全有效。

（二）乙方的权利和义务

1、乙方有权根据行业操作规范，对管理区域内的物业实施正常管理。

2、乙方有权要求甲方按合同约定支付物业管理费。

3、乙方有义务按照甲方提供的服务质量标准，为甲方提供完善、周到的服务。

4、乙方须保障管理区域的供水、供电、消防、照明等设施、设备的安全、正常运行

5、乙方负责办公室、办公区公共区域的安全管理、卫生清洁。

六、违约责任与免责条款 甲乙双方未经对方同意，任何一方不得提前终止本合同，否则视为违约，应当赔偿守约方的损失。

七、本合同一式贰份，甲乙双方各执壹份，具有同等法律效力。

八、本合同经双方签字盖章后生效，未尽事宜双方可另行协商签订书面补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

九、本合同附件：《安全管理服务标准》、《维修服务标准》、《保洁标准》。（以下无合同正文）

甲方（盖 章）：青岛万科银盛泰房地产有限公司 负责人（签字）： 日期： 年月日 乙方（盖 章）：北京万科物业服务有限公司青岛分公司 负责人（签字）：

日 期：年月日附件：

项目部安全管理服务内容和标准

7.万科物业变革研究分析 篇七

1.万科变革中的四项基本原则

a)物业管理的本质是对建筑物的打理； b)以资产的价格衡量物业管理工作的价值； c)用数据与信息化技术整合社区资源； d)劳动密集行业的关键是盘活生产力。2.组织架构（平台加端）

下面两张图中上图是东莞万科物业的传统组织架构，下边的三角形是东莞万科物业运用IT 技术后的新型组织结构。

三角形的顶端是睿平台，代表万科物业的总部，它已经变成了为基层员工和终端用户服务的平台，三角形的左侧是服务中心，它已经不再是组织架构的基层单位，由上面的睿平台（公司总部）直接为员工提供服务，万科物业今天的项目已经没有项目经理，这大概是万科物业最大的改变。在线下，万科物业的这些项目能够通过信托的方式由管理中心的合伙人机构来进行管理。通过万科物业的内部管理系统，万科物业总部能够实时了解到每个项目的业主满意度，知道客户最不满意的是什么以及小区物业费的收缴情况，也可以知道目前小区里面设施设备完好的情况，这些变化带来了小区管理方式的变革，更重要的是带来了万科物业组织架构的变化，这实际上也大幅度减少了万科物业在各个项目管理人员的配置，降低了万科物业的人员成本。

由职业物业师组成的管理中心对物业项目进行管控。职业物业师来自负责社区物业管理的项目经理，随着移动信息技术的发展，项目经理通过“睿平台”可实现远程可视化管理，在麾下的管家、值班经理在IT系统的辅助下对社区形成网络矩阵式管理。因而项目经理可以履行更多的职责，对多个项目进行训练、督导和驾驭，成为职业物业师。合伙人制与“九万十三幺”

受律师、会计师等行业的合伙人制启发，万科物业引入了类似的合伙制度——职业物业师需要投入一定的“风险保证金”，其所在的区域管理中心若收益大于预期，则与公司共享收益；若收益低于预期，则以缴纳的“风险保证金”与公司共担风险。这种对赌的模式，极大调动一线提升现场服务品质和业主满意度的主观能动性。提效意味着劳动生产率的提高，作为每个服务工作中的个体，员工从中分享到更丰厚的劳动成果。同时，管理中心这个平台的支持与协调如影随形，保证了各项目服务品质的均衡、可控。

万科物业把18家物业公司分为49个管理中心和13个中心城市公司、13个城市公司。管理中心的定位是把项目管好，而城市公司的定位是做好项目承接。

万科物业内部出现了一个全新的部门，叫住宅运营中心合伙人决策委员会，该委员会有九个万科物业的元老级员工，被朱保全称之为“九万”，分别是：张洪利、杨光辉、胡光财、张跃敏、邹明、梁琪庚、谢程、何曙华、吴耀平。这九个人，此前均是万科物业各地公司的总经理，在万科物业的工作时间均超过17年，经验丰富。

这九个人作为住宅运营中心合伙人决策委员会成员，将万科物业最有经验的357个经理聚齐，设置了8个大区，分成49个管理中心，在践行睿服务的过程中，首次引入合伙人概念，很多原来管项目的项目经理也成为了物业合伙人，合伙人与公司共负盈亏。

把万科物业13个中心城市公司负责人和13个城市公司负责人称为“十三幺”。3.万科的基础业务与增值业务

a)基础业务

 IT技术的应用降低人力成本

员工配置的终端设备带来公司夜查管理的变化，以前万科物业采用“人管人”的方式来检查员工的岗位状态：公司品质部或安全管理部每月组织3-5人对项目进行一次夜间查岗；项目经理每月至少进行一次夜间查岗；安全主管每周至少进行一次夜间查岗，但是现在，万科采用手机定时答题的方式防止员工在夜间打瞌睡，大大降低了企业的人工成本。 业主参与现场品质监督

通过“住这儿”中的随手拍功能，可以随手一拍，然后上传到后台，使客户可以对物业服务企业的服务现场进行监督，使物业服务企业由过去的靠品质部去监督现场管理工作改变为业主也参与了物业服务工作的现场监督。

报事公开化，设备管理维护公开化。让服务器调度员工在哪上岗。 关于外包

通过“乐帮”，实现社区业务的分拆。传统的保洁、绿化外包形式是“包人头”，比如某个小区有30万平方米，外包给保洁公司30个人或40人。但是现在改变了这种方式，通过对所有住宅项目的面积测量，我们对所有项目实施了“按面积外包”，一方面大大地提高人工效率，一方面提高了员工个人收入。还要继续分拆社区服务内容。通过细致化的分拆将很多专业的工作外包，有可能外包给专业公司，有可能外包给居住在园区中的个人，让大家共同参与到社区的维护和运营当中。b)增值业务

把物业服务中心变成了幸福驿站，开展包括快递代收代寄、车险、保险业务办理、米油配送、房产租赁、车位代理、物业前台服务、团购业务、家庭药箱体验预订、生鲜水果配送以及各种日常生活缴费业务。另外，我们还在小区开设了第五食堂，目前线下的第五食堂已经开设有15家（15年数据），年营业收入达到了4500万元，马上还会推出180家线上餐厅，预计营业收入会有大幅增加。另外，我们还开展了万物仓业务，把社区里面的闲置空间做了一些改造，用于存储业主家的闲置物品，这项业务在北京特别受欢迎，甚至出现了像买房一样排队使用万物仓的情况。此外，我们还开展拎包入住业务，就是帮业主做家居的前期设计，我们联动了家具商、墙纸商、窗帘商、门窗商、橱柜商、灯具商、家电商等家装资源，打造最优质的装修房，将环保、高品质的产品应用到万科的装修房中，使装修及业主购买家具的成本大大降低。

友邻市集

4.专业化/市场化 市场化三个模式：

1)优先选择睿服务合作模式：确保合作伙伴合同主体不变，双方既可以采取“专业服务费模式”（合作方向万科物业支付专业服务费，双方分享超额收益），也可以采取“兜底模式”（万科物业向合作方确保保底项目收益，万科物业后获取超额收益）2)股权合作模式，包括参股、控股、合资等方式在内的资本化方式，共谋行业未来 3)在特定情况下，考虑选择全委合作模式 睿服务/睿联盟

万科物业已经把睿服务平台做成一个开放的平台，也就是说，任何一家物业服务公司的任何一个物业服务中心都可以加载到这个平台上。对物业管理行业的同行来说，加入睿平台可以用轻盈的管理模式获得更稳健的经营回报，同时也让业主的资产增值，而万科物业则可以实现规模效益，并可以提升睿服务的品牌价值，最终双方实现价值共赢。

睿联盟让许多物业服务企业共同去搭建联盟平台，万科物业只是这个联盟其中的一员。其流程如下：物业服务企业签约加入睿服务体系，将基层服务中心托管至经授权的万科物业管理中心，使用统一的房屋、设施设备、员工、客户、支付系统／标准；成员企业共享客户、采购、营销、权益、专业服务等领域的资源；物业服务企业无需出让股权或者关键合同权益，保持品牌与经营独立；万科物业授予“睿联盟”认证成员标识。5.睿管家体系

睿服务的管家明确为五个定位：社区和谐的宣传者、需求响应的协调者、后台能力的评价者、客户信息的收集者、服务产品的推荐者。

管家岗位职责被归纳为网格管理、客户信息管理、服务产品落地三个方面。

通过网格管理，管家主要负责客户触点维护、客户关系维护、突发事件处理以及推进社区共治。管家将站在客户视角，挖掘客户需求，响应、匹配资源以快速满足客户需求。依据客户动线设计工作时间和方法，通过触点维护，消除客户不满于萌芽，把握先机，实现被动服务到主动服务的转变。

客户信息管理是指客户信息的由管家统筹管理，管家收集、维护客户信息，保障客户信息安全。管家通过脱鞋入户、客户动线收集客户信息，为客户解决问题；发现客户需求，挖掘业务机会；加强与客户的粘性，建立信任。

服务产品落地是提升客服系统专业性重要举措，管家负责服务产品提供和推荐。目前万科物业的主要业务有生活管家的桶装水、拎包入住；房务管家的居家保洁与维修；资产管家的房屋托管。桶装水、居家维修等业务能够获得脱鞋入户的机会，与客户产生高频度接触，是未来业务接口。房屋托管业务是面向万科业主，以房屋资产委托打理为核心，包含但不限于居家保洁、居家维修、设施维保、房屋档案管理等增值服务在内的客户房屋委托管理服务，服务对象是拥有闲置房屋资产，不便亲自打理，需要专业且可信任的代理的客户。房屋托管业务将是管家团队专业性最强、附加价值最高的主导业务。

8.万科物业移交 篇八

作为一个服务企业，首先企业的领导人应该明确，无论企业的规模是大或小都应该有一个思想理念，维护行业形象信誉，承担社会责任，服务于广大人民。只有具备良好的理念，那么任何一个物业服务企业面临物业移交时，才能有良好的心态积极做出自己应该做出的职责。物业移交应该有至少不少于四方参加，即移交方、接受方、业委会、居委会参与。各方首先都应了解移交的程序和内容，移交方和接受方先制定一个工作程序和移交完成的时间。整个程序制定后各方进行熟悉探论，在论证可行方案制定后，由业委会和居委会监督，移交接、受双方按程序一步步执行。那么参与各方必须明确各自的职责义务：

广大业主：要坚决履行消费服务理念，物业管理服务企业提供了优质的服务品质后，业主理所当然要履行与物业公司签订的服务合同，并明确了解业主公约的各项内容。

业委会：除监督物业管理企业服务过程、服务品质外，还要积极协调服务企业与业主的关系以及专项维修基金的申请和落实。监督维修资金专项落实工作并与服务企业签订物业管理协议。质价不符的管理企业要征求广大业主的意见，重新选聘服务企业，每年应不少于两次业主服务满意度调查，综合意见。

接受物业管理的企业：除明确自己的职责外还应了解前期服务的内容品质、解聘前期物业管理服务企业的原因所在。只有切实从广大业主的利益、服务品质角度考虑，才能达到你付费我服务的和谐氛围。

所谓物业移交说白了无外乎两大方面：

一、工程设施设备、图纸资料移交

1．竣工平面图、单体建筑、结构、设备等竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等资料，包括小区内给水地下管网图、排水地下管网水泵，小区规划图纸即红线图。

2．区域内公用设备、水泵房、专变房、电梯、红外安防、监控、消防、车禁门禁、社区体育娱乐设施静态和动态的相关情况资料。

3．物业竣工资料、验收资料。

4．公共设施设备安装使用维保技术资料（如一些资料移失，移交方应根据实际工作程序和经验补写相关技术资料）。

5．物业质量保证文件和使用说明文件（包括前期地产移交商品房住宅质量保证书）。

6．业主有关资料（业主资料档案，包括未办理入住的基本信息、业主车位分配证明）。

7．区域内乱搭乱建相关记录资料。

8．公共区域用电用水起止码及各商网、业主用水电起止码。

9．绿化移交相关问题资料。

10．物业设施设备移交不仅仅是技术资料移交，更重要的是设备运行状况，技术维护、操作的交底，旧物业管理企业为了加速工作交接减少程序化，往往抱着摔包袱的思想，只做简单的设备台套个数进行交接，而新物业企业交接工作人员没有具备良好超前的工作意识，只是象征性的点点数，事实上设备技术移交，包括设备使用寿命、使用过程的维修维护、常见的故障以及操作规程、运行参数、工作性能、生产厂方都是我们双方应该了解和清楚的内容。图纸资料的交接还包括具体设施所处位置、布局、隐蔽工程等等。只有移交双方具备良好的思想品质，过硬的工作技能和超前的意识，才能促使我们的广大业主在移交过渡时期，生活环境正常化。

二、财务移交

1．物业管理服务费、场地占用费、公共区域及设施所得收费等余额和财务帐册。

2．公共区域用水用电、商铺门面用水用电性质及权属。

3．物业管理服务用房、场地和属于业主共同所有的其它财务。

4．停车位管理服务及收费。

5．房屋修缮记录，待修记录（动用维修资金的相关资料）。

6．预收物业管理费和车位费。

7．基础设施和公共设施设备的配置和产权界定。

制定相关移交程序内容后，物业管理服务企业双方与业委会、居委会签订移交接受协议，送当地房地产行政主管部门备案。

在移交的过程里，可能会出现很多繁琐、未预料的问题，移交方与接受方必须具备良好沟通协作精神，建立起行业标杆，服务于广大业主，促进和谐社会的发展，给广大业主营造舒适、美好的生活环境。除物业管理企业做出自己应有的职责与范围外，政府相关职能部门也应着手建立物业移交规范措施，淘汰一些所谓由开发商自行组织不具备相关资质的物业管理企业，积极扶植有影响、讲信誉、切实为广大业主服务的良好管理服务企业，特别是对误导广大业主只认低价、不明确服务质量内容，在行业内造成恶性竞争的一些不良企业要加以规范和采取处罚措施，要提倡质价相符的原则，要真正的搞好小区物业管理，光靠物业公司是不够的，还需要广大业主，特别是业委会的积极配合和支持。当地政府相关职能部门形成合力，齐抓共管、奖励优秀的企业，同时建立企业不良记录档案，采用末位淘汰的办法，让不规范的物业管理企业退出市场!

9.万科物业装修宣传知识[最终版] 篇九

1、业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业企业；物业服务企业应当将房屋

装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人，并加强巡查。

2、业主房屋出租时应向物业服务企业告知吗？

物业出租的，业主应当在签订物业租赁合同后，将物业承租人，出租期限，物业服务费用交纳的约定等情况书面告知业主委员会和物业服务企业。

3、在物业管理区域内禁止以下行为。

⑴、拆改房屋承重结构；⑵，侵占，损坏物业的功用部分，共用设施设备；⑶、违法搭建建

筑物，构筑物；⑷、违法法理法规和管理规约；以及未经有利害关系的业主同意，将住宅改变为经营性用房；⑸、擅自改变房屋外貌、影响他人生活、工作或者市容坏境；⑹、违反规定摆摊设点、占道经营；⑺、违反规定倾倒垃圾、污水和杂物；⑻、在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；⑼、违反规定停放自行车和激动车辆；⑽堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品、排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音。

第五十九条

业主、使用人使用物业，应当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。

物业管理区域内禁止下列行为：

（一）占用地上或者地下空间违法修建建筑物、构筑物；

（二）破坏或者擅自改变房屋外观；

（三）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；

（四）损坏或者擅自占用、改建物业共用部分；

（五）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；

（六）将卫生间、厨房改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房的上方；

（七）存放、铺设超负荷物品；

（八）发出超过规定标准的噪音；

（九）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；

（十）违反法律法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；

（十一）乱丢垃圾，高空抛物；

（十二）损毁树木、园林；

（十三）法律法规和管理规约禁止的其他行为。

10.万科物业安全管理考试题库 篇十

判断题

1、电梯对讲报警后应在10分钟内到场处理。（√）

2、装修巡逻岗如发现装修单位在装修施工过程中有违反《装修许可证》核定内容的现象，应及时通知部门安全负责人处理。（×）正确描述：装修巡逻岗如发现装修单位在装修施工过程中有违反《装修许可证》核定内容的现象，应及时通知部门装修负责人处理。

3、巡逻岗应每天须对空置房进行巡视，将巡视情况记录在《安全员巡查记录表》中；每月须对空置房进行开门检查，记录在《空置房检查记录表》中，异常情况须及时上报部门安全负责人。（√）

4、小区所有巡逻岗应在夜间19:00-次日7:00必须佩戴对讲机耳机。（×）正确描述：小区主出入口、楼层巡逻岗以及能够影响住户的安全岗位，必须24小时佩戴对讲机耳机，对住户影响范围较小的岗位夜间19:00-次日7:00必须佩戴对讲机耳机。

5、小区主出入口岗位需对施工工期在一周以上的装修、返修人员需要实行《人员临时出入卡》进行管理，对施工工期在一周以内的装修、返修、来访人员实施《A、B证》管理。（×）正确描述：小区主出入口岗位需对施工工期在一周以上的装修、返修人员需要实施《A、B证》管理，对施工工期在一周以内的装修、返修、来访人员实行《人员临时出入卡》进行管理。

6、若出入证丢失或过期，施工人员应到物业服务中心补办证件或延期后方可进入施工现场。（√）

7、需延时加班的装修须经物业服务中心安全负责人同意后方可进行。（×）正确描述：需延时加班的装修须经物业服务中心装修负责人同意后方可进行。

8、公司员工可凭工牌直接进入管理服务区域，不作登记。（√）

9、外来车辆可随意在管理服务区域内停放。（×）正确描述：外来车辆需根据车位紧张程度及潜在风险（如携带易燃、易爆等物品）确定是否让其停放。

10、在机动车场值勤、巡逻的安全员须穿反光衣。（√）

11、车辆驶出时，对需要收取车位使用费的车辆按停车场收费标准收费，并给车主相应的停车费发票，对不愿收发票的车主，可将其发票回收。（×）正确描述：车辆驶出时，对需要收取车位使用费的车辆按停车场收费标准收费，并给车主相应的停车费发票，对不愿收发票的车主，应明示公司的规定，请车主自行处理，严禁收费不给发票的行为，一经查出，一律按贪污票款处理。

12、车场车辆如发生油、气、水滴漏等异常情况，安全员应立即通知车主进行检查并处理，若通知不到车主则不作处理。（×）正确描述：车场车辆如发生油、气、水滴漏等异常情况，安全员应立即通知车主进行检查并处理，若通知不到车主须将情况上报安全负责人。

13、在管理服务区域内停放的摩托车、自行车可不收取任何费用，亦无需发放任何出入凭证。（√）

14、控制中心监控镜头必须进行分类，分一类镜头和二类镜头；“一类镜头”画面需进行定格录像，“二类镜头”画面可进行跳动并录像。（√）

15、各消防控制中心应悬挂灭火作战示意图，保存《 消防设备设施清单》、小区地下煤气管网图。（√）

16、安全员外出人数不超过部门安全员总人数的50%.（×）正确描述：安全员外出人数不超过不当班安全员总人数的50%.17、空置房的钥匙应统一由控制中心进行管理，并履行领用登记手续。（×）正确描述：空置房的钥匙应统一由客服前台进行管理，并履行领用登记手续。

18、现场安全岗位人员需对高空作业人员上岗证进行检查，并将作业人员上岗证复印上交至部门负责人处存档。（×）正确描述：现场安全岗位人员需对高空作业人员上岗证进行检查，并将作业人员上岗证复印上交至部门安全负责人处存档。

19、品质管理部每年应对突发事件进行统计分析并提交管理评审。（×）正确描述：品质管理部每半年应对突发事件进行统计分析并提交管理评审。

20、任何人员在管理服务区域内发现或接报发生打架、斗殴及邻里纠纷事件时，立即向控制中心汇报。（√）

21、当值人员发现或接到车辆丢失的信息后，应第一时间通知部门负责人。（×）正确描述：当值人员发现或接到车辆丢失的信息后，应首先向控制中心汇报，由控制中心在第一时间通知部门负责人。

22、心肺复苏术的比例为2:15,即做2次胸外按压后吹15口气。（×）正确描述：心肺复苏术的比例为2:15,即吹2口气后做15次胸外按压。

23、消防演习方案应于演习前一周制定，经安委会审批后，报分管领导备案。（×）正确描述：消防演习方案应于演习前一周制定，经部门负责人审批后，报安委会备案。

11.万科物业租户管理协议 篇十一

租户管理协议书

甲方：成都致爱物业服务有限公司物业服务中心 乙方（承租方）：

身份证号码：

工作单位：联系电话：丙方（出租方）：联系电话：

乙方于年月日租住丙方所有的位于成都市住宅区（大厦）栋（楼）单元房，为便于今后各项管理工作的开展，明确三方责权，甲乙丙三方达成如下协议：

1、乙方需携带《租房合同书》、户主及家庭成员身份证及复印件，相片等到客户服务中心办理登记手续。该登记备案手续不得视为或替代房地产管理部门要求的房屋租赁登记备案。乙、丙双方应当按照《成都市房屋租赁管理办法》要求及时办理房屋租赁登记备案。

2、乙方如属暂住人员必须持有效合法证件，并到派出所申报临时户口。

（1）在本市工作的暂住人员，须持有本辖区派出所签发的暂住证。

（2）在本市工作的港、澳、台和外国人，须持有居住证。

3、乙方需向甲方交纳个月物业管理费及路灯、清洁费作为管理保证金，租赁期满后经丙方确认，凭甲方收据退款。

4、丙方在房屋出租时必须结清该房屋的物管、水、电等费用。

5、租赁期内的物业管理费、水电气费、垃圾清运费、中央空调使用费和光纤电视收视费等费用由乙丙两方签定《租房合同书》中的约定方承担，并按期向该小区物业服务中心缴纳。但上述费用的最终责任人为丙方，若乙方没缴纳相关费用，丙方应按物业管理公司要求及时支付。

6、根据《成都市住宅装修管理规定》未经成都市人民政府或指定的机关批准，擅自改变房屋结构、用途、外貌或进行扩建、拆建者，除责令停工、责令恢复原貌赔偿经济损失外，并根据情节轻重，处以人民币贰仟元以下的罚款。

7、乙方应与丙方密切配合，自觉遵守国家法律和小区有关规定，共同管理住宅区，使住宅区保持良好的生活环境；对于违反以上规定者将视情节轻重交公安机关处理。

8、住宅出租只限于居住生活，写字楼用于办公用，乙方不得改变出租屋的用途，不得利用出租屋从事违法犯罪活动。

9、以上协议一式叁份，甲乙丙方各执一份，具有同等法律效力，经叁方签字生效。

甲方（单位盖章）：成都万科物业服务有限公司

物业服务中心

经办人：

年月日

乙方(单位或个人签章)：

年月日

丙方(单位或个人签章)：