房地产策划书封面

房地产策划书封面（精选8篇）

1.靓雅策划书封面目录 篇一

“创新·创意·创业 ”电子商务挑战赛

 项目方案：靓雅网络model经纪公司

 项目团队：游戏人生

江苏财经职业技术学院

二○一○年十二月

目录

第一部分公司概述..........1

1.1 公司现状.............1

1.2 公司宗旨、理念与目标........1

1.3 组织结构.............2

1.4 发展战略.............3

1.4.1 发展思路........3

1.4.2 发展规划........3

1.4.3 人才策略........4

1.4.4 文化策略........5

1.5 核心竞争力...........6

第二部分市场环境分析.............7

2.1 环境分析.............7

2.1.1 宏观环境........7

2.1.2 微观环境........8

2.2 行业分析.............9

2.2.1 电子商务发展...........9

2.2.2 物流的发展............10

2.3 SWOT分析............11

2.3.1 公司优势..............11

2.3.2 公司劣势..............14

2.3.3 公司机会..............14

2.3.4 公司威胁..............14

第三部分产品和服务..............15

3.1 产品和服务简介.............15

3.2 产品和服务特色.............15

3.3 项目创新性..........17

3.3.1 大学生模特............17

3.3.2 大学生老板............18

3.3.3 新兴市场..............18

第四部分市场细分与定位..........19

4.1 市场细分............19

4.1.1 市场细分..............19

4.1.2 市场细分对公司的意义..........21

4.2 目标市场选择........22

4.3 市场定位............22

第五部分营销策略.........25

5.1 4C营销策略..........25

5.1.1 4C营销组合的含义......25

5.1.2 4C营销组合的具体策略.........25

5.2 品牌与企业形象策划.........28

5.2.1 公司品牌..............28

5.2.2 企业形象..............29

5.3 网络营销策划........29

第六部分量本利分析..............31

6.1 盈利模式............31

6.2 盈亏平衡点分析.............32

6.3 公司网站经营预测...........33

6.3.1 网站访问人数生长预测..........33

6.3.2 会员增长预测..........34

6.3.3 行业联盟预测..........35

第七部分风险分析及对策..........36

7.1 市场风险分析与规避.........36

7.1.1 市场风险分析..........36

7.1.2 市场风险规避方法......36

7.2 财务风险分析与规避.........37

7.2.1 财务风险分析..........37

7.2.2 财务风险规避方法......37

7.3 竞争风险与规避.............37

7.3.1 竞争风险分析..........38

7.3.2 竞争风险规避方法......38

第八部分附录.............39

8.1 团队简介............39

8.2 公司宣传品..........41

8.2.1 靓雅logo..............41

2.策划书封面四种内容构成 篇二

策划书的名称：将策划主题体现出来，让使用者一目了然。策划者姓名：策划小组名称及呈圆形名列示出来。策划书制作时间：年、月、日。

策划书的编号。

摘要：策划目的以及对策划内容的简要说明。

一)要素一：兴伟国际家具城

凯运家具城，华安家具广场，欧化家具广场

二）要素二：大学生的需求

近几年来，随着大学的不断扩招，毕业生越来越多，就业形势也越来越严峻。调查发现，目前招聘会上90%以上的职位有“工作经验”的要求；然而，在现今的教育体制下，学校的教育跟实践严重脱节，造成大学生普遍缺乏实践经验和工作经验，“工作经验”成了大学生求职中的一个软肋！

很多学生为了弥补自己“工作经验”的不足，开始做兼职工作，然而，大学生的兼职工作主要是家教、发单员、促销员、服务员、礼仪员等，工作类型以“体力活”为主，缺少“技术含量”，在毕业找工作中很难引起用人单位的认可。

目前，“营销策划”是市场需求量很大的一个职业，不同于一般的推销和促销，它需要先进行一定的“策划”：调查市场，分析市场，制定可行的营销方案，执行，活动后期评估等。为了满足市场对这一职业的需求，很多高校都开设“营销策划”相关的专业。综上所述，学生的“主要需求”可以概括为以下几点：

（a）参加“营销策划”方面的比赛，增加锻炼自己的营销策划能力，并积累实践经验；（b）对于获奖者能给予一定的奖励，比如获奖证书，将来找工作的时候能多一个筹码；（c）通过参加比赛，获得一个到企业里实习的机会，增加工作经验，为将来找工作打好基础。甚至能通过比赛，获得毕业后直接到企业工作的机会。

“兴伟国际家具城“是一家集中西餐饮、豪华KTV、足浴、保健推拿、专业美容美发、棋牌娱乐、咖啡语茶等汇于一体，为娄底市独特的一家高档次、高品位的餐饮休闲娱乐行业，引领着湘中餐饮休闲娱乐新潮流。现开业在即，如何确保“首战必胜”是所有新生项目的首要问题，对于“盛世康颜”来说，开业时的兴衰决定了“盛世康颜”的命运。为了确保“首战必胜”，不同的项目遇到的症结也有所不同。“盛世康颜”开业成功所必须克服的症结问题是：既要有轰动的场面，又要有实实在在的营业额，而要使经常发生矛盾的两者兼具，就要求助于开业前期的广告渲染。对“盛世康颜”来讲，它的开业活动是否别致新颖即“首战是否能大获全胜”，给人以耳目一新并最终一炮打响，对于此餐饮休闲娱乐行业在娄底先声夺人并立稳脚跟有着至关重要的影响。如果正式开业留下种种缺憾，将对以后各项的开展会造成相当的被动。另外，任何一个餐饮休闲娱乐行业的生存，很重要的是看它的经营手段如何，营业业绩的好坏，这是我们都回避不了的问题。如何在“盛世康颜”开业庆典上成功的同时，同时也让“盛世康颜”有很好的营业佳绩，是摆在我们面前的不容忽视与回避的问题。

因此，本次“盛世康颜”的开业前期广告宣传工作无论在广度和深度上都要形成浪潮之势，要达到以下几个方面：

1、在湘中娄底乃至周边县市都要产生积极广泛的社会影响，有利的促进“盛世康颜”开业庆典的成功举办。

2、完善和树立“盛世康颜”的品牌形象。

3、适时地宣传“盛世康颜”的服务设施和产品。

4、做好“盛世康颜”的招聘宣传及员工的培训工作。

5、提升 “盛世康颜”宣传的主题及社会形象和影响力。

前言：策划经过的说明。

策划内容的详细说明。

策划实施步骤以及各项具体分工：时间、人员、费用、操作等。

策划的期望效果与预测效果。

策划中的关键环节，策划实施中应注意的事项。

策划书的附录

供参考的文献与案例

如有第二、第三备选方案，列出其概要

其他与策划内容相关的事宜

策划书：

一、策划书名称

尽可能具体的写出策划名称，如“×年×月××公会××活动策划书”，置于页面中央，当然可以写出正标题后将此作为副标题写在下面。

二、活动背景 ：

这部分内容应根据策划书的特点在以下项目中选取内容重点阐述；具体项目有：基本情况简介、主要执行对象、近期状况、组织部门、活动开展原因、社会影响、以及相关目的动机。其次应说明问题的环境特征，主要考虑环境的内在优势、弱点、机会及威胁等因素，对其作好全面的分析(SWOT分析)，将内容重点放在环境分析的各项因素上，对过去现在的情况进行详细的描述，并通过对情况的预测制定计划。如环境不明，则应该通过调查研究等方式进行分析加以补充。

三、活动目的、意义和目标：

活动的目的、意义应用简洁明了的语言将目的要点表述清楚；在陈述目的要点时，该活动的核心构成或策划的独到之处及由此产生的意义（经济效益、社会利益、媒体效应等）都应该明确写出。活动目标要具体化，并需要满足重要性、可行性、时效性

四、资源需要：

列出所需人力资源，物力资源，包括使用的地方，如教室或使用活动中心都详细列出。可以列为已有资源和需要资源两部分。

五、活动开展：

作为策划的正文部分，表现方式要简洁明了，使人容易理解，但表述方面要力求详尽，写出每一点能设想到的东西，没有遗漏。在此部分中，不仅仅局限于用文字表述，也可适当加入统计图表等；对策划的各工作项目，应按照时间的先后顺序排列，绘制实施时间表有助于方案核查。人员的组织配置、活动对象、相应权责及时间地点也应在这部分加以说明，执行的应变程序也应该在这部分加以考虑。

这里可以提供一些参考方面：会场布置、接待室、嘉宾座次、赞助方式、合同协议、媒体支持、校园宣传、广告制作、主持、领导讲话、司仪、会场服务、电子背景、灯光、音响、摄像、信息联络、技术支持、秩序维持、衣着、指挥中心、现场气氛调节、接送车辆、活动后清理人员、合影、餐饮招待、后续联络等。请根据实情自行调节。

六、经费预算：

活动的各项费用在根据实际情况进行具体、周密的计算后，用清晰明了的形式列出。

七、活动中应注意的问题及细节：

内外环境的变化，不可避免的会给方案的执行带来一些不确定性因素，因此，当环境变化时是否有应变措施，损失的概率是多少，造成的损失多大，应急措施等也应在策划中加以说明。

八、活动负责人及主要参与者：

注明组织者、参与者姓名、嘉宾、单位（如果是小组策划应注明小组名称、负责人）。注意：

1、本策划书提供基本参考方面，小型策划书可以直接填充；大型策划书可以不拘泥于表格，自行设计，力求内容详尽、页面美观；

2、可以专门给策划书制作封页，力求简单，凝重；策划书可以进行包装，如用设计的徽标做页眉，图文并茂等；

3、如有附件可以附于策划书后面，也可单独装订；

4、策划书需从纸张的长边装订；

3.平协马年挂历封面设计大赛策划书 篇三

策

划

书

一、活动背景：

随着社会的不断进步，当前新一代的大学生有着更丰富的内心情感，更易接受新生事物，更加的追求个性和自我展示。我们相信他们中的每一个人都才华横溢，他们只是需要一个展示的舞台，我们举行青春校园——马年挂历封面设计大赛是为了迎接即将到来的2014年。因为那是我们生活和未来的新起点，让我们用一本个性挂历来制定自己的2014，憧憬新一年的美好未来。

二、活动名称：

马年挂历封面设计比赛。

三、参赛对象：

山东工艺美术学院全体在校学生

四、主办单位：山东工艺美术学院社团部

五、承办单位：平面协会

六、活动流程：

1.活动前期宣传（在食堂、餐厅、十字路口等地张贴海报、拉条幅等，在十字路口摆设活动咨询处1-2天。）

2．活动举办阶段（包括人员组织配置、收稿、评选等）

3.活动后续阶段（包括比赛结果公示、颁发荣誉证书、作活动总结等）

七、参赛作品要求：

1.类型： a.手绘稿

b.电子稿（保存原稿）

2.作品主题鲜明，突出马年等元素，要有鲜明的时代特征和艺术特点，加入一定创意元素，具备基本的艺术感、创意感。

3.作品须为原创，严禁抄袭。

八、活动时间：

12月16日到12月22日

九、参赛方式：

1．电子投稿邮箱：2．手绘投稿,(以上投稿记得附上个人信息，姓名，学院，年级，联系方式)3．投稿截止时间12月22日

十、奖项设置

一等奖：1名证书

二等奖：2名证书

三等奖：3名证书优秀奖：若干证书

十一、活动联系人：

平面协会：会长（电话）副会（电话）秘书（电话）

十二、活动预算： 物品

海报

卡纸

笔

胶带

美工刀

共计：130元

数量4张10张2支1卷 1把预算60元50元10元 5元5元 山东工艺美术学院社团部平面协会

4.房地产营销策划书 篇四

市场定位潜力分析 □ 市场定位风险分析 □ 市场定位的可行性评价 □ 项目市场定位

3、品牌战略策划

□ 名称确定建议及推广名确定 □ 楼盘风格确定 □ 建筑用料的建议 □ 项目卖点的挖掘及提练

□ 小区环境营造—空间环境、生态环境、视觉环境、人文环境、智能环境

□ 小区景观设计要点(环境规划)□ 电梯的设置

□ 停车库设计要点、车位比例及安排 □ 会所功能内容划分及概念的提炼 □ 装修标准

□ 社区服务项目配置建议 □ 物业管理服务项目建议 [项目营销策划] □ 项目营销阶段性划分

□ 项目分期推出的战术部署及促销手法建议 □ 市场进攻要点有切入法建议(入市时机)□ 价格策略制定

□ 价格体系及付款方式原则 □ 现场包装要点 □ 卖场包装要点 □ 卖场促销要点 □ 展销会举办方案 □ 外销方案制定

□ 制定CS系统(顾客满意系统)□ AIDAS原理(阶段性促销活动策划)□ 模型制作指导

□ 收集市场反馈信息及时调整营销方案 □ 分销网络辅助措施

□ 新闻推广方案(软性文章及题材炒作)□ 公关推广方案(政府机关及集团购买的可能性建议)[广告、宣传、推广设计](一)品牌识别

1、础系统设计—标志(LOGO)标准 1)展示系统设计 □ 地盘形象设计 □ 工地围墙展示设计

□ 工地路牌、楼体招示布、工程进度牌 □ 售楼形象展示 □ 售楼处外观展示指导 □ 售楼处内部形象定位指导 □ 售楼处设计建议

□ 样板房形象定位、效果建议 □ 售楼处展板保保创意建议 □ 看楼车体外观设计

□ 售楼人员服装设计、保安服装建议 2)展示系统设计 □ 售楼书、折页

□ 售楼合同及相关文件格式 □ 价目表、付款方式单页设计 □ 工作证(卡)、售楼人员名片 □ 办公事务用品 3)广告类规范 □ 报纸广告标准格式 □ 电视广告标准格式 □ 手提袋 4)售楼导示系统 □ 样板房导示牌 □ POO彩旗式吊旗设计 □ 各类标示牌 □ 户外看板 5)小区形象系统 □ 导示系统 □ 公共导示系统设计 □ 公共信息展示设计 □ 会所导示系统设计 □ 各项配套设施形象系统设计 □ 物业管理人员服饰设计(二)广告运动 □ 广告诉求目标 □ 广告诉求理念 □ 广告主题口号 □ 广告内容及表现手法 □ 创意策划 □ 统一宣传口径制定 □ 整体氛围概念提示 □ 媒体计划 □ 创意延展 □ 报纸广告方案

□ 电视广告创意方案审核建议

(三)整体营销费用预算及成本控制的策略 [销售阶段工作] □ 销售人员的安排及培训 □ 销售人员的进场及销售的实施 □ 现场看楼团的筹划

□ 客户区域、年龄、职业等层面分析

5.房地产项目策划书 篇五

第一部分总体市场研究分析

一、宏观市场分析

1.国家房地产政策简要分析

2.石家庄市经济状况分析

3.石家庄市城市规划发展

4.石家庄市房地产市场发展状况分析

二、石家庄市房地产区域研究

1.滹太新区

2.西部新区

3.正定新区

4.南部山前工业区

5.石家庄市房地产市场发展特征

6.石家庄市房地产发展趋势预测

7.项目区域选择

第二部分项目所在区域市场分析

一、所在区域市场概况

二、所在区域房地产市场研究

1.环境分析

2.市场分析

3.政策分析

三、项目所在区域市场特征总结

四、项目所在区域发展趋势预测

第三部分项目分析及资源整合一、项目竞争情况分析

二、项目SWOT分析

1.项目优势

2.项目劣势

3.项目机会

4.项目威胁

5.结论分析

第四部分项目综合定位分析

一、目标客户群体分析

二、项目市场定位

三、项目形象定位

四、项目命名建议

第五部分 项目建筑规划设计建议

一、总体规划布局建议

1.项目规划布局建议

2.道路设计建议

二、项目配套设施建议

三、户型规划建议

四、建筑风格和外立面设计建议

1.建筑风格

2.外立面设计

第六部分 项目广告策略

一、项目广告主题策略

二、项目广告媒体选择及发布策略

6.房地产销售方案策划书 篇六

销售是为我公司实现完成全年售房任务的重要手段，以推动销售方案发挥和调动员工积极性，取得更好的经济效益，倡导员工爱岗敬业，营造一个团结协作，拼搏进取，人人促销的工作氛围。

二、组织机构设置

公司成立销售方案管理小组，具体负责组织实施、检查指导此项工作的有效落实。

组 长：廖清萍

副组长：陈永红

组 员：史璞、肖湘晖、姜炳露、郭娴英、马艳、金文艳、陶涛

具体分工：

1、廖清萍：对销售方案工作全盘负责，联系方式：15909978888;

2、陈永红：主要负责对阿克苏片区地产项目进行业务管理，每天负责与各案场经理及业务人员做好房源的更新、价格的确定及最后定价工作,联系方式：15809975555。

3、史璞：配合陈永红做好销售方案工作，并负责对每天的销售方案情况进行日报，及相关文字记录和资料整理工作，联系方式XXXXXXXXXXX。

4、肖湘晖：主要对销售方案的售房、回款情况进行核实，按公司要求及时与成交员工做好兑现销售提成工作，保证销售方案顺利进行，联系方式：XXXXXXXXXXX

5、各售房点负责人：郭娴英(南疆农民市场售房负责人)XXXXXXXXXXX、马艳XXXXXXXXXXX(金桥茗苑销售人员)、金文艳XXXXXXXXXXX(金桥现代城销售人员)：主要对日常工作进行操作并及时反馈销售方案的`市场反应，提出合理化建议，并保障销售方案的顺利实施。

6、姜炳露：主要对此项工作进行全面的跟进、落实、检查、考评，至少每两周需在总公司晨会上汇报此项工作的检查情况，联系方式：XXXXXXXXXXX

三、实施办法

1、员工在不影响正常本职工作的前提下进行销售方案;2、方案采取“全员销售、多销多得”的办法;

3、适用范围：公司所有员工;

4、现可售地产项目：金桥现代城、金桥茗苑、学府壹号、金桥苹果苑、凤凰城、天玺大厦、碧水龙庭;

四、销售流程

1、首先由陈永红对各售房项目当天的房源在各售房点进行公布及检查管理，并及时对各点的价格进行确定;

2、公司员工负责将客户带到现场售房部或电话推荐，介绍给业务人员即可，业务人员做好销售方案客户登记工作，并进行相关谈判工作，如果确认交易，方可按公司有关规定按期计提提成。

3、业务人员负责提供客户所购房屋的位置、户型、面积、价位、交房日期、物业管理、违约责任等相关资料和咨询服务。负责督促客户按照规定按时支付房款(定金、首付款、一次性付款、按揭贷款及后期各项费用等);负责带领客户到财务部缴纳现金或办理刷卡手续，个人不得经手现金。

4、认购协议填写由售楼部业务人员完成并负责完成合同签订工作，并进行提交内业审核。

5、如需按揭贷款的客户，由业务人员协助其完成贷款手续的办理。

6、业务人员需与客户作好沟通，向其阐述国家有关政策规定及我公司的临时性规定。

五、销售提成

1、按照公司规定：

(1)住宅：提成比率为3‰，客户成交后，公司员工与业务人员各按成交价总房款的1.5‰计提提成。

(2)商铺提成比率为3‰,客户成交后，公司员工与业务人员各按成交价总房款的1.5‰计提提成。

2、尾盘销售：住宅、商铺的提成计提规定，公司员工除业务员外，其他员工介绍客户成交后，并且业务员完善商品房买卖合同签订工作后，员工可按成交价总房款的1.5‰计提提成。

3、销售工作完毕，当月房款到帐，当月上报提成审批，经办员工即可到公司财务部领取业绩提成。

以上情况：客户必须是在销售部档案中没有信息记录的计提提成，有信息记录的不计提成，(也就是前期到售房部咨询过的客户并且做过登记的不计提成)。

7.房地产销售方案策划书二 篇七

__城项目位于__房地产市场的东南板块，在__路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开.__城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成.一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍.一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍.现在，一期多层尚有____房、准现房，销售额__万元.其中__m2的三室两厅有__套，以五、六楼为主；__m2的三室两厅_套；这两种房型的销售金额占一期余额的__%.二期小户型总销售金额预计__万元，临街商铺__万元，合计__万元.预售许可证预计__年_月底办下.由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺.其中二期小户型占所有可售金额的_%，一期大户型销售额_%，二期临街商铺占_%.如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一.一、市场概况及基本竞争格局

a、东南板块及__路商圈.__房地产市场的东南板块主要由三部分组成：__路沿线、__路南段沿沿线、__东路与__国道沿线.__路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成.在__路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区.__城位于这一区位之内.与英协、建业几乎是一路之隔.但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍.__路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成.__东路与__国道沿线是20__年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘.其中燕归园是__城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和凤凰城一期__平米现房形成明确的竞争关系.b、小户型市场概况.自20__年底时尚party介入__楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来.尤其是__年初，青年居易（easy-go）以__余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变.今年_月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面.燕归园位于货站街东段，由__房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段.燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是__平米的两室户型和__平米的三室两厅.这与我们的市调结果完全一致.此次燕归二期开发的正是此类户型（两室两厅__平米，三室两厅__平米）.可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势.c、商铺市场

商铺是一个比较特殊的物业形态，商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多少决定的.目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段.凤凰城二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端，即将建成的大卖场的商业价值将会决定二期商铺的价格.人们对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格.和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的部分商铺.二、项目swot分析

优势

1、__路商圈天然的地段优势，这里是财富的俱乐部，富翁的制造厂，在这里百万富翁比比皆是，每年都有新一代需求产生，源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑20__房地产营销策划书策划书.市场细分如下：

8.房地产开发策划书 篇八

（一）广州市宏观经济环境分析

广州市宏观经济呈现以下特征：

1、广州市宏观经济环境稳定，呈良好发展趋势，为房地产的发展提供了一个良好的发展空间。

2、随着广州市的城镇居民人均可支配收入的不断提高，对不动产的消费和投资欲望都得到提升。

（二）产业政策对房地产市场的影响

限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房。经济上：有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨胀、物价上涨、金融危机。社会上：严格制定针对流动人口的购房及居住的调理规范，控制人口增长，合理规范房产市场，拟制良性房产圈技术上没什么说的，从宏观上没法分析。还有，近年物价上涨的很厉害，明显通货膨胀；这和一直上涨的房价有很大关系，国家也在尽可能地防止经济危机，控制房价。

国家采取一系列措施无非是保证房地产业的稳定发展，这些举措将对房地产业产生巨大的影响。

（三）区域市场分析

海珠区是广州老四区之一,古称江南洲,在广州市珠江的南面,2005年全区总面积为90.40平方千米，总人口87.7万人。2005年12月31日起，海珠区辖18个行政街道：赤岗、新港、滨江、素社、海幢、凤阳、龙凤、沙园、瑞宝、江海、南华西、南石头、江南中、昌岗、南洲、琶洲、官洲、华洲。海珠区古称“江南洲”，广州人称其为“河南”，处在广州市的中部，由珠江水系广州河段前后航道所环绕，是四面环水的天然良壤。海珠区风景秀丽，气候宜人，是一个素有广州“南肺”之称的绿色岛区。黄埔村，原名“凤浦”，位于海珠岛东部，濒临珠江，北与天河区、东与黄埔区、南与番禺区隔江相望，面积2.5平方公里，是广州市海珠区新窖镇辖内的16个行政村之一。全村耕地587亩（水田450亩，农地137亩），主要种植水稻，番薯，果蔗。山地3400亩，造林1400亩，种果2000亩。各种果树种植面积（约数）：杨梅500亩，枇杷400亩，荔枝500亩，桃、李600亩。其杨梅品质特佳，远近驰名。附近有地铁8号线，还有229，137，262，564公交线。村内还有广州航海高等专科学校„„因应广州城市中心“东移南拓＂的整体战略需要。广州城市重心的转移，必将带动琶洲地区的快速发展，而黄埔古港遗址的保护与开发，又成为本区域今后一个“亮点＂，与周边一系列文化古迹和现代景观相映成趣，将极大提升本区域的整体价值。

随着多年的发展，外来人口越来越多，由于广州城市重心的转移，将会使该区的环境和市政设施得到逐步的完善和健全，有利于房地产业的发展，将会吸引不少在广州工作的人士在此置业安居。

（四）产品定位

优势分析：

1、楼盘开发地临江：随着经济的高速发展，人们的生活压力越来越大，人们开始追求安逸，追求心中的那一片净土。美丽的江景在繁华喧闹的大都市里更尤为珍贵。

2、有悠久的航运文化：广州东南隅的琶洲岛在中西方贸易、海上交通和文化交流史上占据着重要位置，更有具备中国“海上丝绸之路起点”之誉的黄埔村。至清代康熙、乾隆年间，黄埔村发展成为世界性的贸易港口——今称之为黄埔古港。当年轰动世界的美国 “中国皇后号”商船和瑞典“哥德堡”号商船来访中国，均是在黄埔古港口泊岸。无论是美丽的江景，还是独具岭南艺术的村内古建筑都深深的吸引着人们。

3、大学城：师资优质，环境优美的大学城是多少学子梦中的求学之地，若能在此买房，有利于以后孩子的素质教育。

4、良好的交通体系：有地铁4号和8号线以及环城高速在旁边经过，方便上下班。劣势分析：

1、配套设施仍然未成熟，发展尚须时日。医院、学校、公园、银行、市场等设施相对不齐全。

2、竞争比较激烈，海珠区有邦泰公寓，位于琶洲会展中心附近，交通十分便利，2分钟到地铁口，实用率高。价格：均价22500元/㎡ 户型：86㎡的复式和单层 周围交通：地铁2号线磨碟沙站小区门口即是磨碟沙公交车站，有20、139、229、262、304、505、507、583、大学城3线等多路公交车经过

雅郡花园，位于琶洲板块的会展商圈内，临近琶洲会馆区，靠近大型地铁江畔社区。价格：毛坯均价15000元/㎡ 户型：77㎡两房

保利世贸公寓是琶洲会展商务核心区唯一可售的国际高档商务公寓，步行2分钟到达地铁口琶洲站，可共享保利世贸完善的会展专业商务配套。价格：均价26500元/㎡户型：51-156㎡的一到三房

泊雅湾实用率高，户型多样，使用不同的买家。价格：均价19000元/㎡ 户型：1120-200㎡的三至四房

利海假日轩：周边生活配套成熟，步行5分钟可到达地铁客村站、赤岗站，主推小户型，实用率高。户型：26-92㎡的一二三房地址：海珠区 海珠区赤岗东路赤岗中学对面

世纪星花园 ：位于万胜围东侧，距离地铁口较近，十分钟车程可到琶洲会展中心，为市区稀缺的城央别墅，投资价值高。户型：300-1000㎡的3-6层高别墅 地址：海珠区 新港东路南侧、高速公路西面

机会分析：

1、广州市的经济发展对房地产市场的带动效应。

2、黄埔村的规划带来的利好商机。

3、目前海珠区小户型的楼盘供应相对较少。

4、消费者的购买力强。

威胁分析：

1、房地产及金融政策的规范和抑制。

2、地块成熟有待培养。

3、项目开发周期带来的一系列的连带性问题。

综上所诉，我们将楼盘的开发定位为中小户型。

项目形象定位

在项目形象定位上应扬长避短，抓住市民向往环境优美的绿化小区，和向往欣赏古色古香古村建筑的心态，带给顾客一种“既享有成熟小区环境，又坐拥未来旅游胜地”的双重“抵买”价值。将项目形象定位为：广州悠闲宜住公寓。

目标客户定位

1、外来人口在该地置业：他们注重综合素质，周围的自然环境以及周围的配套设施，对新环境适应性较强。

2、区内的买家：对于欲改善环境的买家和家中有安度晚年的老人家的客户，此住宅是他们的首选。

3、区域居民的子辈：这批人在当地生活较长时间，生活圈子几乎固定在此，对该区感情深厚，而现有条件已难以满足其生活需要，想买大屋改善环境，同时出于孝敬老人的前提下，在同区就近购房，既能更好照顾老人，又能享受独立居住的自由便利。

为了丰富本项目的产品，并提升项目的品质，本案对本楼户型的设计提出如下建议：

1、双开门电梯的设计

2、充分利用楼体的外观折线美

价格定位20000~28000元/平方米 住宅为分期销售，因为不动产不论什么时候都是稀缺的，特别的中小户型的实用房；而且由于黄埔村的规划，让这一带有望升值。

（五）楼盘销售推广

1、预热期为第一阶段，将以树立品牌形象为主：为满足目标客户的精神需求，给人以诗

意栖居的美好联想。故取朗朗上口、易于传播的案名为“兰亭轩”。同时在广告宣传中，重点突出其珍贵的自然资源，江边夜景和古村特色的建筑风格，这是本项目最大的优势，所以首先利用这一资源来吸引目标客户。其次是住宅小区的绿化和配套设施齐全。宣传以报纸、电视为主，广告为辅。配合公关活动，在新闻媒介上适当报道。如《广州日报》、《羊城晚报》；电视以省有线、市有线翡翠台与本港台为主，广州电视台为辅。

2、开盘期为第二阶段：通过前期的宣传造势，已有一定的知名度和客户的积累，故在开

盘时强调的是现场氛围，通过开盘当天现场的布置和庆典活动，给项目渲染出浓烈的喜庆氛围，让客户的购买欲，最大限度促成签约。