集体土地房屋拆迁

集体土地房屋拆迁（共8篇）

1.集体土地房屋拆迁 篇一

集体土地征收拆迁

集体土地征收拆迁 是指依法许可，拆迁人对城市规划区外农民集体所有土地上的房屋所有者或使用者给予合法补偿安置的前提下予以迁出，对房屋及附属物进行拆除的法律行为。

征地的原则：

1.1 国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定的授权和程序对农民集体所有的土地实行征收或征用，并给予补偿。

1.2 征收征用土地的，按照被征土地的原用途给予补偿。

1.3 征收征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。

征地补偿安置的工作程序

3.1 在征地依法报批前，县级土地管理部门应当将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和植物，征地时不予补偿。

3.2 县级以上建设用地管理部门应当对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。

3.3 征地依法批准后，县级以上土地管理部门应当按照《征用土地公告办法》规定公告征地批准事项。除涉及国家保密规定等特殊情况外，征地批准事项应当网上公告。

3.4 县级以上土地管理部门应当根据征收土地的批准文件，在征地公告之日起45日内以被征用土地的所有权人为单位拟订征地补偿安置方案（含征地拆迁房屋补偿安置标准），报当地人民政府审查同意后，按照《征用土地公告办法》规定公告。被征地农村集体经济组织和农户提出申请听证的，土地管理部门应当按照《国土资源听证》规定的程序和有关要求组织听证。

3.5 征地补偿安置方案批准后，当地人民政府应组织县级土地管理部门或委托有关单位与被征地单位协商签订征地补偿安置协议。

单独选址项目和分批次项目的征地补偿安置费用，应当根据市、县人民政府的征地补偿安置方案支付，未按期全额支付的，不得核发建设用地批准书，也不得使用土地。

3.6 征地中拆迁房屋补偿安置的实施程序，按照各省市的有关规定执行。征地拆迁房屋的补偿安置需要估价的，也应按照《房地产估价规范》进行。

农村房屋拆迁补偿安置

1.一般规定

补偿安置依据：被拆除房屋的用途和建筑面积，一般以房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件的记载为准。如记载与实际不符的，除已依法确认的违章建筑外，应以实际面积为准。

特别情况的处理：

1.1 征地公告时，被拆迁人已取得建房批准文件且新房已建造完毕的，对新房予以补偿，对应当拆除而未拆除的旧房不予补偿。征地公告时，被拆迁人已取得建房批准文件但新房尚未建造完毕的，被拆迁人应当立即停止建房，具体补偿金额可以参照建房批准文件内容补偿，也可由拆迁当事人协商议定；

1.2 拆除未超过批准期限的临时建筑，可以给予适当补偿。

1.3 违法并应无偿拆除的建筑、超过批准期限的临时建筑，以及征地公告后擅自进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分，一般不予补偿。

1.4 同一拆迁范围内，既有国有土地、又有集体土地的，国有土地范围内的拆迁房屋补偿安置按城市房屋拆迁管理规定执行；被征集体土地范围内的房屋拆迁补偿安置按集体所有土地房屋拆迁补偿安置的规定执行，如当地规定按城市房屋拆迁规定执行的，从其规定。

2.征地中拆迁居住房屋的补偿安置规定

2.1 被征地的村或者村民小组建制撤销的补偿安置

被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。

货币补偿金额计算公式一般为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新＋同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地

使用权基价＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。

被拆除房屋评估如选用重置法的，其建安重置单价结合成新，由建设单位委托具有房屋拆迁评估资格的房地产估价机构评估；同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，由被拆除房屋所在地的市、县人民政府根据土地市场的实际情况制定并公布。

2.2 被征地的村或者村民小组建制不撤销的补偿安置：

律师应了解，现行规定拆迁人，对未转为城镇户籍的被拆迁人应当按下列规定予以补偿安置：

具备易地建房条件的区域，被拆迁人可以在乡（镇）土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿；

货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积；被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。被拆迁人申请宅基地新建房屋的审批程序，按照国家和当地农村住房建设的有关规定执行。

不具备易地建房条件的区域，可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。被拆迁人不得再申请宅基地新建住房。

2.3 其他补偿：

律师应了解并告知当事人，拆迁人应当补偿被拆迁人搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费，并自过渡期逾期之日起增加临时安置补助费。

2.4 补偿原则应当是使被拆迁人的居住水平不因拆迁而降低。

3.拆迁非居住房屋的补偿安置：

在办理拆迁非居住房屋的补偿的服务中，律师应提醒当事人，这种拆迁及补偿应当有利于当地经济的发展，防止拆迁对当地原有工商业与就业的负面影响。

补偿标准一般为：

3.1 拆除农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋，货币补偿金额计算公式为：被拆除房屋的建安重置价＋相应的土地使用权取得费用

3.2 被拆除房屋的建安重置价、相应的土地使用权取得费用，当事人协商不成时由房地产估价机构评估。

3.3 其他补偿：

3.3.1 按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用。

3.3.2无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用。

3.3.3 因拆迁造成停产、停业的适当补偿。

3.3.4 其他非居住房屋、居住房屋附属的棚舍，以及其他地上构筑物的补偿，按照当地有关国家建设征地的财物补偿标准执行。

农村房屋拆迁评估

农村房屋拆迁当事人经协商对被拆迁房屋价格达不成一致时，律师应提醒委托人及时聘请评估机构依法评估。作为律师在提供服务时应了解并可向当事人介绍有关农村房屋评估的一般规定。

1.一般规定

房屋重置价格，是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与被拆除房屋具有同等功能效用的全新状态的房屋的正常价格。拆迁房屋的评估价格不包括房屋的装饰价值。房屋装饰应单独出具评估报告。

估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日。

评估报告：估价机构应按《房地产估价规范》的规定格式出具评估报告，评估报告应由注册房地产估价师签名，经估价机构审核并加盖机构公章。

2.对附属物、附着物、在建工程、临时建筑的评估

2.1 附属物、附着物等评估：按照国家建设征地的财物补偿标准和当地实际情况进行。

2.2 在建工程评估：一般应采用成本法进行评估。在建工程评估以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据，工程建设进度以政府管理部门通知停工时的状态为准。

2.3 临时建筑评估：未超过批准期限的临时建筑应评估其建筑物残值。

3.协助评估

凡房屋拆迁评估中涉及原始成本、机电设备、工程造价等专业技术工作的，估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助评估。

行政复议与诉讼中的律师实务

拆迁行政复议

1.一般规定

拆迁行政复议并不是每个拆迁项目的必经阶段,但拆迁行政复议与拆迁各阶段交织在一起，律师可以对此提供相应的法律服务。

在拆迁人申请规划许可证、房屋拆迁许可证等文件，拆迁管理部门作出与拆迁相关的行政决定等过程中，只要当事人认为该具体行政行为侵犯其合法权益，均有权依法向管辖部门申请行政复议。

除行政复议法、行政诉讼法已有规定外，律师应当提示委托人，对城市房屋拆迁裁决不服的，拆迁人依法已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

律师在行政复议阶段的法律业务：

2.1 审查拆迁许可以及前置程序的合法性，律师工作内容包括但不限于：

2.1.1审查立项文件的合法性，对所列文件进行实体和程序审查 ；

2.1.2 审查规划许可的合法性，对所列文件进行实体和程序审查；

2.1.3 审查用地许可的合法性，对所列文件进行实体和程序审查；

2.1.4 审查拆迁许可证发放的合法性，对所列文件进行实体和程序审查；

2.1.5 审查拆迁人申请拆迁许可时提交的拆迁计划和方案是否合法，有无损害被拆迁人合法权益的情形；

2.1.6 审查拆迁补偿资金是否符合法律规定及是否被挪用等情形。

2.2 审查相关拆迁实施行为，律师工作内容主要包括：

2.2.1 审查被拆迁房屋评估的合法性。包括评估机构的确定、评估程序、评估报告和专家鉴定等内容（内容详见本指引第二章第二．三节部分）。

2.2.2 审查补偿安置方案的合法性。包括补偿对象、利益相关人、补偿范围、补偿标准、补偿方法以及安置房源等内容。

2.2.3 审查补偿安置实施过程的合法性。包括拆迁实施单位与被拆迁人之间的协商、谈话、协议，以及补偿安置的执行等事实情况。

2.3 审查作出行政裁决或具体行政行为的合法性：

包括具体行政机关对被拆迁房屋的面积认定、违章建筑处理、婚姻状况证明、共有产权情况、户籍人口证明、伤残证明、住改非以及经营许可等内容。

2.4 审查行政强制拆迁的合法性：

包括行政裁决、被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的原因、行政强制拆迁的实施等内容。

2.5 对相关事实调查取证，发表律师意见。

2.6 向委托人提供法律咨询。

2.7 对具体事项进行专项法律研究。

2.8 代理协商、调解、申请行政复议、仲裁、诉讼、申诉。

2.9 参与对被拆迁人被行政处罚、裁决或强制拆迁后的法律疏导、矛盾化解工作。

2.10 其他相关法律服务。

拆迁诉讼

1.一般规定

律师代理房屋拆迁行政案件，除应依照法律、法规、规章及全国律协关于律师代理行政诉讼案件、群体性案件的一般规定外，还要重视拆迁案件的特殊性。

1.1 拆迁行政诉讼：房屋拆迁行政案件涵盖多种具体行政行为，涉及许多法律、法规、规章和规范性文件，法律关系繁杂，又是社会的热点，容易引发群体矛盾。除了本章第一节行政复议后15日内提起行政诉讼，当事人也可以在行政裁决书送达之日起3个月内直接向法院提起行政诉讼（如果行政机关作出行政行为未告知行政相对人诉讼权利与期间的，其诉讼时效为两年）。

1.2 拆迁民事诉讼：是拆迁当事人因房屋拆迁法律行为而引起的民事诉讼，以及拆迁当事人与非拆迁当事人之间的与拆迁相关的诉讼。

2.律师代理拆迁诉讼应注意以下案件受理管辖的特别规定：

2.1 公民、法人或者其他组织对人民政府或者城市房屋主管行政机关依职权作出的有关房屋拆迁、补偿、安置等问题的行政决定或行政裁决等行政行为不服，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应按行政案件受理。

2.2 拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题达成协议后，一方或者双方当事人反悔，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理。

2.3 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以申请房屋拆迁主管机关裁决。房屋拆迁主管机关是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起３０日内作出。当事人对裁决不服的，可以按法律规定向人民法院起诉，人民法院将按行政案件受理。

律师在拆迁诉讼中的举证

根据不同的案情及诉讼请求，律师应当分别按照行政诉讼证据的若干规定和民事诉讼证据的若干规定提交如下（但不限于）证据：

1．证明诉讼主体资格的证据

当事人应当提交身份证明资料即：当事人为自然人的，应提交身份证或户口本；为法人或其它经济组织的，应提交工商营业执照副本、工商注册登记资料或社团法人登记证等。法人或其它经济组织的名称在讼争法律事实发生后有变更的，还应当提交变更登记资料。

2．证明房屋发生拆迁法律事实的证据

2.1 拆迁人应提交的证据：

2.1.1 房屋拆迁许可证；

2.1.2 拆迁公告；

2.1.3 新建建筑物的，提交《建设工程规划许可证》及工程竣工验收证明；

2.1.4 房屋被拆除前所作的面积测量报告；

2.1.5 已经达成拆迁补偿安置协议的，要提交该协议；

2.1.6 已向被拆迁人支付货币补偿款、过渡费、搬家补助费、设备迁移费等费用的，提交支付凭证；

2.1.7 给被拆迁人提供过渡期临时用房的证据；

2.1.8 用以安置被拆迁人的房屋平面图、建筑面积竣工测量报告等。

2.2 被拆迁人应提交的证据：

2.2.1 能证明被拆除房屋的所有权的凭据；

2.2.2 能证明被拆除房屋的结构、房屋的性质（住宅、办公或商铺）、房屋的建筑面积等的证据；

2.2.3 在被拆迁房屋所有权凭据上记载的所有人不是主张权利的被拆迁人时，还须要提交能够证明被拆迁人有权主张补偿安置的证据，例如：继承关系证明、亲属关系证明、原权利人放弃权利的证明等；

2.2.4 能证明房屋何时被拆除的证据；

2.2.5 已经达成拆迁补偿安置协议的，要提交该协议；

2.2.6 经过房屋拆迁主管部门裁决的，还应提交裁决书。

2.集体土地房屋拆迁 篇二

1 拆迁补偿评估中面临的内部风险

房地产估价机构在拆迁评估过程中面临的内部风险主要包括估价机构本身的估价技术水平不足和管理水平不足导致的内部风险。

1.1 估价技术水平不足导致的内部风险

房地产估价机构在拆迁补偿评估过程中技术水平不足主要可以归纳为以下几点:一是拆迁评估前的准备不足。主要包括物资准备与人员准备不足导致的技术水平问题。物资准备不足, 例如评估前准备的测量器材的数量、类型以及其测量的准确精度是否达到相应拆迁评估测量要求, 因此拆迁评估前应充分做好拆迁评估中需要的相关物资准备。二是拆迁评估程序的不规范。房地产估价机构在拆迁评估过程中必须遵照拆迁评估业务流程, 拆迁评估程序不符合规范也会带来一系列内部风险。三是拆迁现场测量结果不准确。这是房地产估价机构在从事拆迁评估业务时最容易引起最终出具的估价结果不合理的内部风险, 并且最容易导致一系列的经济纠纷。常见的有以下情况:房屋面积测量不准确;房屋结构确定不合理;附着物现场测量与清点不合理[3];现场调查表填写不规范、不清楚[4]。四是估价机构出具的拆迁评估结果不合理。由于拆迁评估业务量大, 涉及到众多的评估数据处理, 因此房地产估价机构在进行内业处理时, 容易出现一些问题, 包括:在向电脑中输入数据出现的错误;评估确定的估价对象折迁补偿价格不合理。

1.2 管理水平不足导致的内部风险

房地产估价机构在经营过程中必须完善公司管理制度, 特别在房地产拆迁评估过程中风险防范更要求建立完善的制度保障。目前常见的房地产估价机构在拆迁评估过程中管理水平不足导致的风险主要由以下因素影响。一是拆迁评估业务人员的培训管理问题[5]。二是拆迁评估过程中房地产估价机构估价人员的责任以及奖惩制度的落实问题。拆迁评估业务一般需要由众多人员组成的估价业务队伍进行, 涉及人员多, 跨越时间长, 一些房地产估价机构由于缺乏完善的责任与奖惩制度, 当最终拆迁补偿估价结果报告出现问题时, 最容易导致估价人员相互推脱责任的情况发生。

2 拆迁补偿评估中面临的外部风险

2.1 来源于委托方单位个别人员的外部风险

拆迁补偿评估业务是房地产估价机构接受委托方的委托对待拆迁范围内的估价对象按照当地拆迁补偿文件进行公正、客观、合理的评估。委托方主要是拆迁所在地的当地政府一些职能部门, 房地产估价机构估价人员在拆迁评估业务过程中需要经常与委托方相关人员加强交流与沟通。这一方面有利于估价人员更好地按照委托方的合理要求顺利完成拆迁评估业务, 但同时另一方面在一些地方也存在着委托方单位的个别人员故意干涉房地产拆迁估价人员独立、客观、公正地进行估价活动, 影响拆迁补偿评估结果的客观合理性。特别是对于工业厂房拆迁补偿评估, 由于涉及的补偿金额比较大, 并且被拆迁的工业厂房产权所有人在当地一般都有较广泛的人脉关系, 因此被拆迁房屋及附着物产权所有人一般通过委托方的一些人员对估价机构的估价人员的估价活动进行干涉, 达到提高拆迁补偿金额的目的。

2.2 来源于拆迁补偿评估中估价对象产权所有人的外部风险

房地产估价机构估价人员在拆迁评估业务中要直接面对拆迁评估范围内房屋及附着物产权所有人。在这过程中, 估价人员要与待拆迁范围内的估价对象产权所有人就估价对象的状况进行询问了解, 并且现场进行调查评估也需要估价对象产权人的积极配合。当然在这过程中估价对象产权所有人一般能积极配合估价人员完成拆迁评估业务, 但同时可能面临拆迁范围内房屋及附着物产权人对估价人员正常估价活动的消极影响。特别是对于内部风险控制措施不完善的房地产估价机构, 其估价人员在拆迁评估过程中如果责任与奖惩制度具体落实不到位, 就容易滋生房地产估价人员与估价对象产权所有人的利益勾结, 影响拆迁补偿结果的客观合理性。

3 拆迁补偿评估中估价机构风险防范对策

通过以上所述的房地产估价机构在拆迁评估过程中所面临的内部风险与外部风险分析, 估价机构与估价人员在拆迁补偿评估中如果不建立相应的风险防范措施, 一旦风险真正产生, 房地产估价机构与估价人员将面临着高额的经济赔偿, 风险严重的可能导致估价人员面临刑事处罚, 这种情况在我国已有发生。

3.1 内部风险防范措施

房地产评估机构对于拆迁补偿评估业务面临的内部风险如上文所述, 在此, 主要从以下几个方面阐述内部风险防范措施。

3.1.1 加强对拆迁评估技术人员的培训。

首先, 在拆迁评估人员现场调查前必须进行相关技能培训, 培训内容主要包括相关测量仪器的正确使用, 这方面至关重要, 因为目前我国许多集体土地上的房屋一般情况下都没有房屋所有权证, 因此拆迁评估时房屋面积需要估价人员现场测量, 而房屋面积的准确性对评估结果的影响很大, 也关系到被拆迁房屋所有人的合法权益, 不能多评, 亦不能少评;同时现场调查人员的培训内容还包括现场调查的正确流程、现场调查的内容及调查表格的填写规范及填写时字迹清晰的要求等。其次, 拆迁评估内业处理人员的培训, 包括调查表格数据如何正确输入电脑, 输入数据后输入人员至少要对输入的数据与相应的调查表核对1遍, 在此基础上由其他内业处理人员进一步复核, 在确定无误的情况下安全保管好输入的数据;出具估价结果报告人员的培训, 其内容包括如何正确对估价对象合理定价及估价报告如何正确撰写[6,7]。

3.1.2 估价机构对估价人员的责任与奖惩制度落实。

拆迁补偿评估业务一般需要多人共同完成外业调查与内业处理工作。因此, 必须清楚地划分拆迁评估人员各自的工作职责, 实行奖励与惩罚相结合的公司制度, 具体包括以下措施:一是外业调查表格的填写规范要求。外业调查人员一方面必须在调查表格上详细规范地填写调查对象的相关内容, 同时在外业调查表上填写调查时间、调查人员以及填表人员等相关信息, 为防止以后调查表格填写内容出现问题可以追溯相关外业调查人员的具体责任, 防止外业调查表格不填写相关调查人员时以后出现问题外业调查人员的相互推脱责任。二是内业处理时相关人员责任明确划分。这主要包括外业调查数据的电脑录入人员和撰写、审核房地产估价报告的房地产估价人员的具体责任划分。数据录入人员需要在录入的电子表格上注明录入人员的姓名, 而估价报告的撰写人员以及审核人员必须在估价报告转运表上填写相关估价人员姓名, 特别在此强调, 估价报告审核人员除了在估价人员估价报告撰写好之后认真审核, 还必须加强估价报告纸质打印好之后的认真审核, 确保估价报告估价结果的客观合理[8,9,10]。

3.2 外部风险防范措施

房地产估价机构在从事拆迁补偿评估时面临的外部风险主要来自委托方以及拆迁估价对象产权人2个方面。首先分析来源于委托方的外部风险分析。目前在我国, 拆迁评估机构主要接受拆迁评估对象所在地方政府职能部门的委托, 因为拆迁评估所涉及房屋拆迁补偿金额一般较大, 委托方的一些人员不排除可能受拆迁估价对象产权人的利益贿赂, 为拆迁估价对象产权人争取不合理的利益, 利用其是委托方的身份, 干预影响房地产拆迁评估机构的出具的评估结果, 给房地产评估机构可能带来严重风险。同时, 拆迁估价对象的产权人也可能为了获得更高的不合理的拆迁补偿, 通过对拆迁评估业务委托方的一些人员以及估价机构拆迁评估人员进行利益贿赂, 这同样也可能会对从事拆迁评估业务的房地产估价机构带来灾害性的风险。对于此类外部风险, 房地产估价机构应在做好防范内部风险的基础上, 对估价机构从事拆迁评估人员进行外部风险防范教育, 特别是要制定严格的公司制度, 如果由于估价机构内部人员参与虚假拆迁补偿评估现象发生, 房地产估价机构要出台具体严厉的惩罚制度, 对这类不遵守房地产估价师职业道德人员要剔除出估价行业, 情节严重人员可能要进行刑事处罚。特别要强调, 房地产估价机构在拆迁评估外部风险防范上, 房地产估价机构的法定代表人及主要负责人一定要以身作则, 在拆迁评估业务中坚持合法、公平、公正的评估原则, 不能因为利益驱动而违背职业道德和触犯法津[11,12]。

4 结语

由于我国目前正面临着城镇化的高速发展, 房地产估价机构承担着大量的征地拆迁补偿评估业务, 公平、公正的拆迁补偿评估结果对于地方政府推进拆迁项目顺利完成以及对于社会的稳定均起到至关重要的作用。因此, 从事拆迁补偿评估业务的房地产估价机构需要严格遵守房地产评估行业准则, 清醒地认识到拆迁补偿评估过程中其面临的内部与外部风险, 并且为此做好各种防范措施, 以保障房地产估价机构本身以及整个房地产估价行业的健康持续发展。

参考文献

[1]占辉斌, 郭锦墉, 詹海斌, 等.Shapley-value法在战略联盟利益分配中的应用[J].商业研究, 2005 (19) :35-37.

[2]詹海斌, 占辉斌, 吴群.江苏省城市地价水平的空间自相关分析[J].统计与决策, 2011 (20) :102-104.

[3]张勇.深入研究补偿条例, 巩固开拓估价业务[J].中国房地产估价与经纪, 2011 (1) :1.

[4]王敦.农村集体土地产权调查中地块编号方法的实践与研究[J].国土资源科技管理, 2011 (5) :121-126.

[5]诸葛剑平.企业人力资源混合配置模式研究[J].商业研究, 2005 (19) :154-156.

[6]王忠郴.当前房屋拆迁补偿评估刍议[J].企业经济, 2006 (7) :17-18.

[7]冯书剑.四川省城市房屋拆迁补偿评估管理办法[J].资源与人居环境, 2004 (9) :5-6.

[8]古学.城市房屋拆迁补偿评估的特征和作用[J].蜀都房地产, 2004 (A02) :25-26.

[9]王锡光.桂林市建立公平、公正、公开的房屋拆迁补偿评估机制的探索[J].中国房地产, 2004 (4) :67.

[10]杨建华.建立公平、公正、公开的房屋拆迁补偿评估机制[J].中国房地产, 2003 (7) :1.

[11]杨建华.城市房屋拆迁补偿评估管理需要制定三份不可或缺的配套文件[J].中国房地产, 2002 (3) :46-47.

3.集体土地房屋拆迁 篇三

关键词：农村集体房屋征收问题对策

中图分类号：F301.2 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2016）33-0169-02

实行改革开放以来，经济发展和城市建设令国人称赞世界瞩目，然而特别近十来年，伴随着大规模的城市扩张，重点工程项目增多，区域性土地房屋征收工作不断加大，农村集体土地上的房屋征收工作成为一道难于越跃的鸿沟，是天下第一难事。每一建设项目的第一环节土地房屋征收都要处理若干问题，很难一帆风顺，久拖不决后自然引发纠纷上访。个别“钉子户”蛮横无理要求难实现，出现了自伤自焚事件、与政府冲突事件、闹访事件等，以表达对问题处理的严重不满。到底是啥原因会如此之坚难解决，执行的政策法规标准是铁定的，然而当事人双方无法达成协议。土地房屋征收主管部门不得不动用行政裁决，强制拆迁等手段解决。我们要依法行政、依法拆迁，合法合规处理问题。

1 农村房屋征收中存在的问题

农村房屋征收过程是一项复杂而又坚难的工作，是一项系统工程，除了政策法规宣传、耐心思想沟通、熟练业务开展外，在与房屋所有人打交道的同时还要与家庭成员亲朋好友沟通，只要有一人从中作梗，签订拆迁安置补偿协议书就难进行下去了。但大部分被征收人是支持经济建设，支持政府征收工作的，分析其存在问题体现在多个方面

1.1 补偿标准的合理性难得到被征收人认可

国务院自从出台《城市房屋拆迁管理条例》到2011年1月21日的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第590号未提及农村集体土地上房屋征收事宜，而农村集体土地上房屋拆迁与国有土地上房屋拆迁在法规政策层面上有本质区别的，我们区域性现在对农村房屋拆迁只有参照城市房屋拆迁工作程序作法和依据地方性政策法规标准执行，同样实行产权调换和货币补偿双向选择；但农村房屋征收货币补偿是以每平方米以安置房评估价；而城市房屋拆迁实行的产权调换和货币补偿与农村房屋拆迁安置是不一样的，它对安置房距离、拆迁中心位置的标准房屋评估价等有要求。

农村房屋每平方米的补偿价格与当地商品房屋市场价相距很大，这成为被征收人难以接受的重要原因之一，而且周边市场房价一直在涨，被征收人的心理价位也在不断上升，抵触情绪越来越高，变征收难度越来越大。

1.2 安置房房源、质量及选址不令被征收人满意

被征收人拿到货币补偿安置确又买不起商品房，而安置房则成了被征收人产权调换选择的主要安置方式，被征收人自然对安置房要求就高了，因为种种原因个别安置建设质量有瑕疵，导致被征收人对安置房质量有心理担忧，毕竟从有天有地自建房至空中楼阁的安置房有不适应，再加上自留地远离，生活环境不便利。安置房统建房源规格大小楼层高低数量有限，选择余地不大，被征收人总有这样那样的想法给他们带来心理抵触。

1.3 被征收人提出的问题处理未能给予令人满意的接受

在做征收工作的过程中商谈是一个重要环节，了解对方、政策掌握、方法技巧、沟通水平、被征收人总是会提出许许多多的问题，换位思考可以理解，他们是在争取利益最大化，更有甚者超出想象提出离普要求，达不成条件便避而不谈，最后成为“钉子户”。

1.4 执行政策规定标准的一致性存在疑问

依法依规和谐拆迁是我们工作的根本，宣传执行政策规定、做群众思想工作，传达的相关信息一定要异口同声，一把尺一杆称对外前后左右要一样。在土地房屋征收范围内被征收人户主与户主之间相互通报补偿信息，比照得失，相互攀比，怨气连天，总是认为我们的工作组人员和征收实施单位人员有存在处理问题照顾不一样。

1.5 镇街村居基层干部的征收工作积极性不高涨

土地房屋征收工作是天大第一难事，试想被征收人祖祖辈辈赖以生存的地方，一下子要接受征收迁移这件事是何等的难，面对的众多被征收人问题的关键是他们不愿接受我们已定的相关规定、安置方案及补偿标准，这给镇街村居基层干部做思想工作增添了很大压力，工作做得好被征收人满意受上级表扬，若做得不好被骂或指责，倍受委屈。

2 农村房屋征收工作的对策

我们知道土地房屋征收是政府行政行为，相关法规规定已明确县级以上人民政府是责任主体，要依法征收、和谐拆迁是首要工作，由于它涉及面广且政策性、时限性、群众性、综合性强、社会影响面大，它最终目的是被征收人争取利益最大化，而征收人则是就合理合规安置补偿下争取的是时间成本，甲乙双方的协商达到双方共赢。但是征收工作总不是一帆风顺的，在公平公正公开一致性的前提下，只有通过各种方法手段逐步达成协议。为保障依法征收、合理补偿，有力推动项目建设，从个人角度提出以下对策。

2.1 农村房屋征收与城市房屋征收在政策层面上是有本 质区别的

农村房屋征收与城市房屋征收由于土地性质的不一样，法律法规的明确规定也是不一样，分为集体土地上的房屋征收和国有土地上的房屋征收，但是国家、省、市先后出台的有关法规政策也只是针对国有土地上房屋征收，而农村房屋征收的相关政策文件也只是地方性的。

2.2 农村房屋征收的政策法规应适时调整

从1991年3月22日国务院公布《城市房屋拆迁管理条例》，经历2001年6月13日的修改调整，再到2011年1月21日新规《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施。国务院没有对农村集体土地作出相应政策措施，但是集体土地上的房屋征收均是地方政府以规范性文件对集体土地房屋拆迁作出明确规定。他们的诸多条款是在总结征地拆迁制度试点工作经验、借鉴兄弟城市较好做法及广泛征求社会各界意见的基础上形成的。它的适用性随着时间跨度当地社会进步、经济发展、人类变化、城市建设等等特别是各种物价上涨、区域房价上涨的因素造成农民生活成本上升，相应土地房屋征收政策标准的调整滞后的同时征收工作带来了新的压力。

在原征收政策、补偿标准多年不变的情况下开展工作难度是很大的。主动方政府应综合研究适时调整政策标准，被动方农民百姓不因为综合物价上涨等等原因而产生抵触情绪，不配合。

2.3 农村房屋征收的工作机制应积极明确

征收工作一靠政策的扶持二靠人员的工作三靠对象的配合。政策是根本，但是工作机制是关键，政策在执行的过程中全是靠人的工作，人员工作能力水平的重要还要靠工作机制的约束，让工作人员的主动性、积极性、沟通协调能力充分发挥，笔者认为建立健全一套较为完善的征收工作机制是对依法行政、和谐征收的一手段，明确对工作人员行为、奖惩等内容。

2.4 农村房屋征收的群众工作应扎实到位

土地房屋征收是天下第一难事，此话不为虚。作为被征收对象有很多要求，他们观望、期待有好的政策补偿，他们的心理需求可以理解，可每一个项目的征地房屋拆迁都要面对许多农民百姓，能得到他们的支持和理解是我们的期望，但许多农民百姓的期望值往往超过我们的想象，当政策标准统一不变的前提下，这就要我们的征收单位责任人和工作人员找突破口，做耐心思想宣传工作，打“感情牌”拉近干群关系，打破谁先签约谁先吃亏的局面，让他们要知道政策标准自始至终不变，若有调整，大家同样享受，给他们吃“定心丸”。群众工作是征收工作的主要内容，好的开局能起到以一带十的作用，只有扎实到位的工作才能博得绝大多数人的理解和支持。

2.5 农村房屋征收的补偿标准应一区域一策

房屋征收的补偿标准的合理性是与被征收人商谈签定补偿协议书的基础，最后的补偿费用认定和安置补偿协议书的达成都取决于他们的满意。目前我们的农村集体土地上房屋征收补偿还没有完全市场化，均是在政府制定下统一标准执行，安置补偿方式是产权调换或货币化补偿。产权房屋拆一补一不补差价，安置房超过产权面积部分按安置房评估价购买。由于安置房评估价远低于周边商品房市场价，大部分被征收人愿意多购买安置房，而货币化补偿的安置方式少有人选择。不难看出补偿标准低是制约房屋征收工作的阻力，建议一区域一策根据周边商品房价格政府适当调整补偿标准，让农民百姓在房屋征收过程中尝到经济发展建设带来的甜果。

2.6 农村房屋征收的行政手段应保障有力

农村房屋征收工作也会遇到难点，单从政策法规宣传、做群众思想工作、有一套好的人马与被征收对象身边周旋的工作模式已不适应，出现“钉子户”是常有的：有无故提出非理要求补偿远大于政策性标准补偿的；有不符合政策安置条件而要求给予安置的；有产权认定面积小于被拆迁房屋建筑面积的；有父辈“遗产房”下一代继承人利益分配不均的等等。这些问题造成直接的拆迁安置补偿协议书无法签订，一拖再拖，有的一拖就数年，严重影响了重点项目工程建设。行政强制措施是必要的。只有通过行政手段的裁决、强制或通过司法程序，让“钉子户”退步配合。

3 结 语

总而言之，农村集体土地上房屋征收工作是艰难的，没有统一模式可操作，靠得是政策扶持，靠得是大胆智慧，靠得是沟通协作，靠得是因地施策，不断积极探索和总结征收工作过程中的经验，对存在的问题大胆面对，用集体智慧破解难题，既维护国家、集体和个人利益不受损害，又让被征收对象的权益得到保护，达到依法行政、和谐拆迁的目的。

参考文献：

4.集体土地房屋拆迁 篇四

一、关于确定当地普通住宅指导价的意见： 区位 位置（详见附图）普通住宅指导价（元/m 2）7 一号 区域 通惠河以北三环路至四 环路 5200——7000 二号 区域 通惠河以南三环路至四 环路 4700——6600 三号 区域 通惠河以北四环路至五 环路 3900——5400 四号 区域 通惠河以南四环路至五 环路 3400——4900 五号 区域 五环路以外 2500——4000 计算宅基地区位补偿价时，有拆迁人委托有资质的评估机构 在上述幅度内，根据被拆迁房屋宅基地的实际情况，确地具体的 补偿单价。

二、关于房屋重置成新均价及户均安置面积的意见： 根据《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》第四条规定的要求“房屋重置成新均价的具体标准由区县人民政府在 400——700元/平方米幅度内确定；户均安置面积的具体标准由区县人民政 府按照100——150平方米确定”。为提高工作效率，搞好城市房屋拆迁管理办法和集体土地房 屋拆迁管理办法两个政策的衔接，以及价格的平衡，我们建议在 计算宅基地区位补偿时，房屋重置成新均价原则上按 400 元/平方米掌握，户均安置面积原则上按150平方米掌握。在工作中遇 8 有特殊情况，由我局根据实际情况作适当调整。以上意见，如无不妥请予批复。二00 三年八月十二日 附：《朝阳区三环以外地区普通住宅指导价示意图》 朝阳区住房指导价区域划分文字说明 一号区域：京昌高速公路—北三环路—东三环路—通惠河—东四环 路—北四环路—京昌高速公路； 二号区域：通惠河—东三环路—朝阳南部区界—南四环路—东四环 路—通惠河； 三号区域：京昌高速公路—北四环路—东四环路—通惠河—东五环路—北五环路—京昌高速公路； 四号区域：通惠河—东四环路—朝阳南部区界—南五环路—东五环路—通惠河； 五号区域：朝阳区行政区域内五环路以外地区。9 北京市房山区人民政府文件 关于印发房山区集体土地房屋拆迁 补偿办法的通知 房政发[2005]11 号 各乡镇人民政府，区政府各委、办、局，区直属各公司： 《房山区集体土地房屋拆迁补偿办法》已经本届区政府第 30 次区 长办公会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。北京市房山区人民政府 二00 五年三月九日 房山区集体土地房屋拆迁补偿办法 为加强我区集体土地房屋拆迁管理，维护拆迁当事人合法权益，保障我区城乡建设顺利进行，根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办 法》（2003 年市政府令第 124 号，以下简称《拆迁管理办法》）、《北 京市宅基地房屋拆迁补偿规则》（京国土房管征[2003]606 号，以下简 称《补偿规则》）、《<北京市集体土地房屋拆迁管理办法>实施意见》（京国土房管拆[2003]666 号，结合本区实际，制定本办法。

一、宅基地面积的认定 1.拆迁补偿中认定的宅基地面积应当经过合法批准，且不超过控 制标准。未经合法批准的宅基地，不予认定。2.1982 年以后划定的宅基地，按0.3 亩（折合200平方米)计算，山区人多地少的乡镇不足0.25 亩的安0.25 亩（折合167平方米）计 算。1982 年以前划定的宅基地，由乡镇政府认定并出具证明，可按 10 每户最高不超过0.4 亩（折合267平方米）的标准认定；超出 0.4 亩 的部分，可以按拆迁范围内宅基地区位补偿价的 5%予以补偿；不足0.4 亩的，按实际面积补偿。3.宅基地上的房屋拆迁可以实行货币补偿或者房屋安置。对于因 拆迁需要另行审批宅基地的，由新批宅基地条件的乡镇，新批宅基地 少于控制标准部分可按届时宅基地区位补偿价给予补偿。

二、宅基地区位补偿价的确定 1.按照《补偿规则》第四条规定的计算公式，宅基地区位补偿价 以乡镇为单位确定幅度，由拆迁人委托有资质的评估机构在区政府规 定的幅度内根据被拆迁房屋宅基地实际情况评估确定。结合我区情 况，房屋重置成新均价确定为米平方米500 元、户均安置面积确定为120平方米、户均宅基地面积确定为0.3 亩。宅基地区位补偿价=（当地普通住宅指导价－房屋重置成新均价）×户均安置面积÷户均宅基地面积 以房屋定向安置被拆迁人的，计算拆迁补偿时当地普通住宅指导 价位定向安置房屋价。

三、合法房屋的认定 1.拆迁补偿中认定宅基地上房屋建筑面积，以房屋所有权证标明 的面积为准；未取得房屋所有权证但具有规划行政主管部门批准建房 文件的，按照批准的建筑面积认定。2.本办法施行前宅基地上已建成的房屋，未取得房屋所有权证和 规划行政主管部门批准建房文件，但确由被拆迁人长期自住的，应当 11 给予适当补偿。属于征地拆迁房屋的，补偿标准由乡镇政府根据当地 实际情况确定，报区政府批准后执行；属于占地拆迁房屋的，补偿标 准由农村集体经济组织或者村民委员会确定，报乡镇政府批准后执 行。

四、困难补助 农村村民符合审批宅基地条件，但实际未取得的，如果以楼房安 置的，可增加安置面积40平方米；如果以货币形式补偿的，用40平方米乘以项目执行的普通住宅指导价。拆迁实施方案确定以另行审批 宅基地的方式予以补偿安置的除外。

五、生产经营用房的停产、停业综合补助标准 1.征地拆迁中对利用宅基地上的自有房屋自己从事生产经营，因 拆迁造成停产、停业损失的，凡符合以下条件的经营者，给予一次性 停产停业综合补助费。1.1.具备工商部门核发的有效的工商营业执照，且营业执照上标 明的经营场所与被拆迁房屋一致。1.2.税务部门的近半年完税证明原件和复印件。2.营业面积的确认。2.1 以工商营业执照标明的面积为准。2.2 工商部门注册没用标明面积的，以直接用于经营的门面店的 面积为准。3.补助标准。根据确认的建筑面积每平方米50——500 元的标准予以补助。12 4.利用出租房屋进行生产经营（符合本条第一款规定）的，对承 租人的停产、停业损失，由被拆迁人按双方租赁协议的约定给予补偿； 双方给与协议的，由被拆迁人参照前款规定标准对生产经营者给予适 当补偿。

六、搬迁补助费 1.拆迁人应当向被拆迁人支付搬迁补助费。征地拆迁的搬迁补助 费，按照合法房屋的建筑面积计算，每平方米补助 15 元。由拆迁人 出车搬迁的，不予补助。拆迁有经营资质企业的厂房、设备，其设备 搬迁和安装费用按照拆迁正是房屋面积每平方米补助25 元。2.被拆迁人在规定的搬迁期限届满前搬迁的，给予提前搬迁奖励 费，提前搬迁奖励费按照提前的时间计算，由拆迁人支付每一宅院200——2000 元提前搬迁奖励费。3.电视、电话、空调等移机费按有关部门标准给予补助。

七、其他 1.占地拆迁的补偿标准按照《拆迁管理办法》执行。2.本办法未尽事宜按《拆迁管理办法》和《补偿规则》的规定执 行。3.本办法自2005 年4 月1 日起施行。北京市房山区人民政府2003年11 月3 日印发的《房山区集体土地房屋拆迁补偿办法》（房政 发[2003]58 号）同时废止。本办法实施前已发布拆迁公告的项目不适用本办法。13 附件：各乡镇普通住宅指导价、宅基地区位补偿价格表 主题词：集体土地 房屋拆迁 补偿办法 通知 抄送：区委办，区人大办，区政协办，区法院，区检察院。北京市房山区人民政府办公室 2005 年3 月14 日印发 共印220 份 14 房政发[2005]年11 号附件： 各乡镇普通住宅指导价、宅基地区位补偿价格表 乡镇 当地普通 住宅指导价（元/平方米）房屋 重置成新均 价（元/平方米）户均 安置面积（平方米）户均 宅基地面积（平方米）宅基地 区位补偿价（元/平方米）良乡 2100——3000 500 120 200 960——1500 长阳 2100——3000 500 120 200 960——1500 阎村 1800——2800 500 120 200 780——1380 琉璃河 1400——2000 500 120 200 540——900 窦店 1500——2100 500 120 200 600——960 韩村河 1200——1800 500 120 200 420——780 长沟 1000——1600 500 120 200 300——660 青龙湖 1400——2000 500 120 200 540——900 石楼 1000——1600 500 120 200 300——660 大石窝 1000——1600 500 120 200 300——660 城关 1400——2100 500 120 200 540——960 周口店 1200——1800 500 120 200 420——780 张坊 900——1500 500 120 200 240——600 河北 佛子庄 霞云岭 史家营 南窑 大安山 十渡 蒲洼 备注： 1.当地普通住宅指导价由各乡镇政府所提供，应参照普通商品住宅均价、城市规 划等情况适时调整，区政府平衡全区情况后确定。2.其他暂时无法确定普通住宅指导价的乡镇，可参照相关乡镇的价格。15 怀柔区国土房管局 关于怀柔区集体土地房屋拆迁补偿补助的意见 为进一步规范我区集体土地房屋拆迁活动，妥善处理集体土地房 屋拆迁中存在的问题，根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（市 政府令第 124 号发布，《<北京市集体土地房屋拆迁管理办法>实施意 见》（京国土房管拆[2003]666 号和《北京市宅基地房屋拆迁补偿规 则》（京国土房管征[2003]606 号印发，结合我区实际，制定本意见。

（一）宅基地区位补偿价 按照市国土资源和房屋管局制定的“北京市宅基地房屋拆迁补 偿规则”第四条规定的计算公式，以真想为单位，确定区位补偿价 格幅度，具体补偿价格由拆迁委托有资质的评估机构在区政府规定 的幅度内根据被拆迁房屋宅基地实际情况评估确定。宅基地区位补 偿计算公式： 宅基地区位补偿价=（当地普通住宅指导价－房屋重置成新均价）×户均安置面积 户均宅基地面积 各镇乡宅基地区位补偿价格计算要素幅度表 乡镇名称 区位补偿价基 准价（元/平方 米）普通住宅指导 价（元/平方米）房屋重置成新均 价（元/平方米）户均安置面 积（平方米）户均宅基地面 积（平方米）怀柔镇 480——1380 1500——3000 700 120 200 杨宋镇 480——840 1500——2100 700 120 200 北房镇 480——840 1500——2100 700 120 200 庙城镇 480——900 1500——2200 700 120 200 桥梓镇 300——780 1200——2000 700 120 200 雁栖镇 300——900 1200——2200 700 120 200 怀北镇 270——780 1000——2000 550—700 120 200 汤河口镇 270——750 1000——1800 550 120 200 九渡河镇 270——570 1000——1500 550 120 200 渤海镇 270——570 1000——1500 550 120 200 宝山镇 270——570 1000——1500 550 120 200 琉璃庙镇 270——570 1000——1500 550 120 200 16 喇叭沟门乡 270——570 1000——1500 550 120 200 长哨营乡 270——570 1000——1500 550 120 200 城区及各镇乡详细标准如下：

（一）、怀柔城区及怀柔镇。怀柔城区（东至京承铁路、北至富 乐大街、西至水库路、南至怀河）的宅基地区位补偿价的 基准价格为1080 元-1380 元/平方米；普通住宅指导价为2500-3000 元/平方米。怀柔城区规划区域内（大中富乐 村、大屯村、石厂村<不含石厂新村>）及卢庄、红螺镇的 宅基地区位补偿价的基准价格为780 元-1080 元/平方米； 普通住宅指导价2000 元-2500 元/平方米。怀柔镇上述范 围以外的其他地区的宅基地区位补偿价的基准价格为480元-780 元/平方米；普通住宅指导价 1500 元-2000 元/平方米。

（二）杨宋镇、北房镇。镇政府所在地的宅基地区位补偿价的基 准价格为600 元-840 元/平方米；普通住宅指导价为1700元-2100 元/平方米。上述地区以外的其他地区，宅基地 区位补偿价的基准价格为480 元-600 元/平方米；普通住 宅指导价1500 元-1700 元/平方米。

（三）庙城镇。镇政府所在地及大秦铁路以北，怀河以南地区的 宅基地区位补偿价的基准价格为600 元-900 元/平方米； 普通住宅指导价为1700 元-2200 元/平方米。上述地区以 外的其他地区，宅基地区位补偿价的基准价格为 480 元-600 元/平方米；普通住宅指导价 1500 元-1700 元/平方 17 米。

（四）雁栖镇。镇政府所在地、雁栖工业开发区及红螺山旅游度 假区的宅基地区位补偿价的基准价格为600 元-900 元/平方米；普通住宅指导价为1700 元-2200 元/平方米。上述 地区以外的其他地区，宅基地区位补偿价的基准价格为300 元480 元/平方米；普通住宅指导价1200 元-1500 元/平方米。

（五）怀北镇。镇政府所在地的宅基地区位补偿价的基准价格为480 元-780 元/平方米；普通住宅指导价为 1500 元-2000元/平方米；房屋重置成新均价700 元/平方米。上述地区 以外的其他地区，宅基地区位补偿价的基准价格为270 元-450 元/平方米；普通住宅指导价 1000 元-1300 元/平方 米；房屋重置成新均价550 元/平方米。

（六）桥梓镇。镇政府所在地的宅基地区位补偿价的基准价格为480 元-780 元/平方米；普通住宅指导价为 1500 元-2000元/平方米。上述地区以外的其他地区，宅基地区位补偿 价的基准价格为300 元-480 元/平方米；普通住宅指导价1200 元-1500 元/平方米。

（七）汤河口镇。镇政府所在地的宅基地区位补偿价的基准价格 为570 元750 元/平方米；普通住宅指导价为1500 元-1800元/平方米。上述地区以外的其他地区，宅基地区位补偿 价的基准价格为270 元-570 元/平方米；普通住宅指导价 18 1000 元-1500 元/平方米。

（八）九渡河镇、渤海镇、宝山镇、琉璃庙镇、喇叭沟门乡、长 哨营乡。镇(乡)政府所在地的宅基地区位补偿价的基准价 格为 390 元-570 元/平方米；普通住宅指导价为 1200 元-1500 元/平方米。上述地区以外的其他地区，宅基地区 位补偿价的基准价格为270 元-390 元/平方米；普通住宅 指导价1000 元-1200 元/平方米。

二、宅基地面积的认定

（一）拆迁补偿中认定的宅基地面积应当经过合法批准，且不超过 控制标准。未经合法批准的宅基地，不予认定。(二)宅基地的面积控制标准： 1982 年（含）以前，最高不超过0.4 亩（267平方米）； 1982 年以后，人多地少地区最高不超过 0.25 亩（167平方米），其他地区最高不超过0.3 亩（200平方米）。

（三）低于控制标准的宅基地面积，按合法批准的面积认定。

（四）无法确定宅基地面积的，与实际测量面积结合控制标准认 定。

三、宅基地补偿、补助标准

（一）经合法批准且不超过控制标准的宅基地补偿为： 本拆迁范 围宅基地区位补偿单价×宅基地面积

（二）经合法批准的宅基地超过控制标准的部分，不予补偿；但1982 年（含）以前经合法批准的宅基地超过控制标准部分，19 一般按本拆迁范围内宅基地区位补偿价格的 20%以予补 偿，最高补偿标准不得超过40%.具体标准由评估机构结合 本拆迁范围的实际情况综合平衡确定。

（三）另行审批宅基地安置被拆迁人的，新批宅基地面积少于原 按照《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若 干规定》合法使用的宅基地面积，对不足部分的补偿为： 本拆迁范围宅基地区位补偿单价×不足部分的宅基地面积

（四）农村符合审批宅基地条件单位实际取得宅基地，且按照拆 迁实施方案安置确有困难的，符合以下条件按照本拆迁范 围内宅基地区位补偿价格的20%予以补助。其补助面积标准为0.25 亩/户（合167平方米）。农村符合审批宅基地条件，但未实际取得宅基地的被 拆迁人，必须同时具备下列条件：

1、拆迁期间属于本村集体成员。

2、在被拆迁房屋长期居住，本人及其配偶在拆迁范围外无正 式住房。

3、拆迁公示前析产分户并取得相关法律手续

4、在拆迁范围内有本市常住户口并且独立分户（独立户 籍）。

5、符合宅基地审批条件，但未实际取得宅基地，且按拆迁 实施方案安置确有困难的。具备以上条件必须经公示确认（公示一般为七天），公示 20 有异议的由拆迁人核实，经公示或核查符合条件的方可予以补 助。本《意见》所称的户，按照拆迁公示前公安机关发放的户 口簿认定，但是夫妻双方、未婚子女在拆迁范围内分别立户的，按照一户认定。拆迁公示后通过办理房屋交易、赠与、析产等手续新增的 户，以及通过办理户籍分户新增的户，不予认定。

（五）无法确定宅基地面积的，以实际测量面积结合控制标准，按本条第（一）、（二）、（三）款执行补偿。

四、房屋面积的确定及补偿 拆迁补偿中认定宅基地上房屋建筑面积，以房屋所有权证标 明的面积为准；未取得房屋所有权证但具有规划行政主管部门批 准建房文件的，按照批准的建筑面积认定，其补偿由房地产价格 评估机构按被拆迁房屋的重置成新家评估确定。本《意见》施行前宅基地上已建成的房屋，未取得房屋所有 权证和规划行政主管部门批准建房文件，但确由被拆迁人长期自 住的，按其房屋重置成新价的50——70%给予补偿；属于出租或 闲置的，按其房屋重置成新价的30——50%给予补偿。具体补偿 幅度按上述规定根据当地实际情况确定。属征地拆迁的由镇（乡）政府确定，并报区政府批准后执行。属占地拆迁的由农村集体经 济组织或村民委员会确定，报镇（乡）政府批准后执行。本《意见》实施后，宅基地上新建、改建、扩建的房屋，未 21 取得房屋所有权证或规划行政主管部门批准建房文件的，拆迁房屋是 不予认定和补偿。宅基地外建房一律按违章建筑无偿拆除。a)经营性用房的停产停业综合补助费标准（一)对利用宅基地上房屋从事生产经营，因拆迁造成停产停业损 失的，凡符合以下条件的对经营者（执照标明的法人或经营 者）给与一次性停产停业综合补助费： 1.具备工商部门核发的有效的工商营业执照，且营业执照上标明 的经营场所与被拆迁房屋一致。2.拆迁公告发布之日正在经营的。3.税务部门的近半年完税证明原件。4.工商部门近半年的管理费发票原件。（个体经营户）经营时间不足半年的，按实际经营时间提供3、4 所述原件。

（二）营业面积的确认： i.按照租赁协议标明的营业面积为准。ii.协议未标明的，按工商局注册的面积为准。iii.以上两项均无法提供或所提供的面积与实际不符的，以 实际营业面积为准。（实际营业面积指：直接用于生产经营的房屋建筑面积）

三、停产停业综合补助费的发放标准： 停产停业综合补助按经营时间确定基础标准，再结合地理区位和经营 性质确定具体补助标准。22 i.经营时间连续六个月以上的（含六个月），基础标准为700 元/平方米； ii.经营时间在六个月以内的，基础标准为100 元/平方米； 经营时间以取得工商执照日期起计算，截止到暂停公示止。地理区位及房屋使用性质调节系数见表

一、表二 按地理区位分： 表一 地理区位 系数 怀柔区建成区 1.0 各镇（乡）政府所在地 0.7 其他地区 0.5 按照经营性质分： 表二 房屋使用性质 调整系数 商业、金融业、保险业 1.0 娱乐业、餐饮业 0.95 办公 0.9 服务业 0.85 工业、仓储业及其他 0.8 占地拆迁房屋的经营损失补偿标准，由镇（乡）政府参照上述标 准确定后，报区政府备案。利用出租房屋进行经营的，对承租人的停产停业损失由拆迁人按 租赁双方协议的约定给予补偿；双方没有约定的，由拆迁人按上述规 23 定标准对经营者给予补偿。

六、搬迁补助费和提前搬迁奖励费

（一）搬迁补助费：住宅房屋按照正式房屋建筑面积15 元/平方 米。非住宅房屋按照正式房屋建筑面积25 元/平方米。（宅基地上的房屋一律按照住宅房屋认定）

占地拆迁的，搬家补助费标准由镇（乡)政府按上述标准确定，并报区政府备案。由拆迁人出车搬家的，不予补助。

（二）提前搬迁奖：被拆迁人在规定的搬迁期限届满前办理原有 住房的，按照每户2000 元标准给与提前搬家奖励；同时按正式房 屋建筑面积每天每平方米3 元奖励，最多奖励10 天。具体奖励方 法和标准由拆迁人在拆迁实施方案中拟订。

（三）另批宅基地安置的，按原正式房屋每月每间 100 元给与租 房补助。补助时间按拆迁双方当事人的约定确定。

七、本《意见》自 2003 年 9 月 1 日起实行。原怀柔县人民政府2001 年 11 月 5 日发布的《怀柔县人民政府批转县建委关于推进 县城旧城改造工作意见的通知》（怀政发[2001]33 号）第二条第

（六）项停止执行。

八、本《意见》由区国土房管局负责解释。二00 三年九月一日 24 北京市顺义区人民政府文件 顺政发[2006]12 号 ——————————————————————————— 顺义区人民政府关于印发集体土地房屋拆迁补偿补助 安置规定的 通知 各镇人民政府、地区和街道办事处、区政府各委、办、局、各区属机 构： 区建委研究制定的《顺义区集体土地房屋拆迁补偿补助安置规 定》已经 2006 年第一次政府常务会议审议通过、现印发给你们，请 认真依照执行。顺义区人民政府 二00 六年二月十三日 顺义区集体土地房屋拆迁补偿补助安置规定 第一条根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府 令第 124 号、《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》（京国土房管征[2003]606 号以及《<北京市集体土地房屋拆迁管理办法>实施意见》（京国土房管拆[2003]666 号）的有关规定，制定本规定。第二条本规定适用于集体土地宅基地上的房屋拆迁。第三条房屋拆迁补偿价，有宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新 价构成、计算公式为： 25 房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价 第四条宅基地区位补偿价按照下列公式计算： 宅基地区位补偿价=（当地普通住宅指导价－房屋重置成新均价）×户均安置面积 户均宅基地面积

（一）当地普通住宅指导价标准： 根据《北京市房屋拆迁评估规则（暂行）》（京国土房管拆字[2001]1234 号）基准地价的划分，并结合我区各地区商品房价格的实 际情况制定以下普通住宅指导价标准： 一类地区：包括顺义城区减河以南、京承铁路以东、顺平路以北、潮 白河以西、后沙峪镇城镇规划区，天竺镇天竺村、薛大人庄村普通住 宅指导价标准为2300---3000 元/m 2。二类地区：包括任何镇、天竺镇、后沙峪镇除一类地区外的其他地区、南法信镇镇域范围内顺平路以南部分及城镇规划区、马坡镇、李桥镇 的城镇规划区、普通住宅指导价标准微1900---2600 元/m 2。三类地区：包括我区除一、二类地区以外的其他地区、普通住宅指导 价标准为1500---2000 元/m 2。我区的普通住宅指导价标准根据实际情况由区政府适时调整公布。

（二）户均安置面积标准：135m 2 /户

（三）房屋重置成新均价：400 元/m 2

（四）户均宅基地面积，原则上暂统一按照0.3 亩计算。第五条宅基地面积补偿标准按照《北京市集体土地房屋拆迁管理办 法》（北京市人民政府令第124 号）第十八条认定。

（一）拆迁补偿认定的宅基地面积应当经过合法批准，且不超过控 制标准。未经合法批准的宅基地，不予认定。26

（二）经合法批准的宅基地超出控制标准的部分，不予补偿；但1982年以前经合法批准的宅基地超出控制标准的部分原则上按照 宅基地区位补偿价格的 30%给予补偿。该宗宅基地内符合审 批宅基地条件且户籍户口单独立户的共居人，可以按分户处 理。

（三）根据《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干 规定》（北京市政府令 1989 年第 39 号），本村村民每户建房 用地标准最高不得超过 0.3 亩。1982 年以前划定的宅基地，多于前款规定的标准，每户最高不得超过0.4 亩。第六条对利用宅基地内自有房屋从事生产经营活动的被拆迁人，除按 照《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令第 124号）的规定予以补偿安置外，对因征地拆迁房屋造成停产停业损失的，可按照近3 年内纳税总额6 倍的标准进行补偿，但最高不得超过宅基 地范围内合法经营面积每平方米500 元的补偿数额。各镇、村进行占 地拆迁房屋的、其停产停业损失补偿标准由镇人民政府确定，但原则 上不得超过上述标准。被拆迁人必须提供以下材料：

（一）税务部门近3 年内的完税证明文件原件；

（二）工商部门的营业执照原件。第七条拆除宅基地上房屋以国有土地上房屋安置的，拆迁人对被 拆迁人应当按照货币补偿的规定确定被拆迁房屋的补偿款、并与安置 房屋的市场评估价款结算差价。即拆迁人对被拆迁人依法给予货币补 偿后，被拆迁人再以其所得货币补偿款购买拆迁人提供的国有土地上 27 的安置房屋、拆迁人与被拆迁人可以先按照货币补偿相关规定签订拆 迁货币补偿协议，再另行签订安置房屋买卖协议。农村集体经济组织或村民委员会作为拆迁人实施拆迁，一本集体 建设用地范围内的房屋安置被拆迁人的，具体拆迁安置方案由农村集 体经济组织或村民委员会根据本地区实际情况制定，经村民会议或者 村民代表会议讨论通过并报镇政府批准。其他拆迁人委托农村集体经济组织或村民委员会安置被拆迁人 的可以参照前款规定执行。第八条农村集体经济组织或者村民委员会作为拆迁人拆迁宅基地上房 屋、有条件的镇，可以按照土地管理法律、法规和规章的规定、另行 审批宅基地由被拆迁人自行建设住房，被拆迁房屋按照重置成新价给 予补偿。第九条农村村民符合审批宅基地条件但未实际取得宅基地、且按照拆 迁实施方案确有困难的、被拆迁人购买楼房时，拆迁人可以按照当地 楼房商品价的 10---15%给予优惠，其优惠购房面积热均不得超过 30平方米。但拆迁实施方案确定以另行审批宅基地方式予以补偿安置的 除外。第十条搬家补助费标注为每个宅基地使用证3000 元。第十一条提前搬家奖励费标准为每个宅基地使用证2000 元。第十二条拆除违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未 超过批准期限的临时建筑，按照其重置成新价结合剩余期限给予适当 补偿。28 第十三条本规定2006 年3 月15 日起施行。《顺义区人民政府批转区 国土房管局关于集体土地房屋拆迁补偿补助安置规定的通知》（顺政 发[2003]34 号）同时废止。主题词：城乡建设 土地 房屋 拆迁△ 通知 抄送：区委各部、委、办，区人大常委会办公室，区政协办公室，区法院、区检察院。顺义区人民政府办公室 2006 年2 月13 日印发 29 北京市丰台区人民政府 丰政函[2004]93 号 丰台区人民政府关于北京市 集体土地房屋拆迁管理办法实施意见的批复 区国土资源和房屋管理局： 你局《关于确定<北京市集体土地房屋拆迁管理办法>的实施意 见及配套文件的请示》收悉。经2004 年8 月23 日第32 次区长办公 会讨论，同意实行。此复。二00 四年八月三十日 主题词：房屋土地管理 实施办法 批复 丰台区人民政府办公室 2004 年8 月30 日印发 共印9 份 30 北京市丰台区国土资源和房屋管理局 丰国土房管政字[2004]176 号 签发人：郝得贵 关于实施《丰台区关于<北京市集体土地房屋拆迁管理办法>的实施 意见》请示 区政府： 《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第 124 号令已由市政府公 布实施已近一年，我区的集体土地房屋拆迁办法已经四次讨论，均未 定稿成文，为规范我区范围内的集体土地房屋拆迁管理工作，我局重 新拟定了《丰台区关于<北京市集体土地房屋拆迁管理办法>的实施意 见》，再次将讨论稿报区政府讨论，审批后下发执行。妥否，请批复。二00 四年六月二日 附：丰台区关于<北京市集体土地房屋拆迁管理办法>的实施意见》 丰台区城市房屋与集体土地房屋拆迁区位补偿价的比 主题词：集体土地 拆迁 实施意见 请示 丰台区国土资源和房屋管理局办公室 2004 年6 月2 日 联系电话：63814378 共印5 份 31 丰台区关于《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》的实施意见（试行）根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令第124 号）及《<北京市集体土地房屋拆迁管理办法>的实施意见》的规 定，就由区、县人民政府的有关政策，做如下规定。

一、集体土地住宅房屋拆迁区类划分 区类划分原则：以乡镇为单位，以环路为界线进行划分。一类地区：三环路以内地区。二类地区：三环路至四环路之间地区。三类地区：四环路至五环路之间地区。四类地区：五环路以外地区。

二、宅基地区位补偿价

1、房屋重置成新均价的确定 按照《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》的规定，房屋重置成 新均价的幅度范围在400~700 元/平方米，结合我区房屋拆迁评 估的实际情况，确定我区房屋重置成新均价为400 元/平方米。

2、户均安置面积的确定 按照《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》的规定，户均安置面积 控制在100平方米范围内。结合我区的实际情况，确定集体土地 拆迁区位补偿中户均安置面积标准为150平方米。

3、户均宅基地面积 按照《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》的规定，户均宅基 32 地面积安0.3 亩（200平方米）计。

5.集体土地房屋拆迁 篇五

2008年01月02日 15:53:26 稿源: 信息时报 发表评论 订阅新疆手机报

广州市首次出台《广州市集体土地房屋拆迁补偿标准规定》(以下简称《规定》)。《规定》将集体土地房屋分为住宅房屋与非住宅房屋两类进行补偿补偿安置，并对住宅房屋确定了货币补偿、产权调换、农民自建的3种具体标准。

其中住宅货币补偿标准，分成132个区片执行，同一区片分拆迁最低补偿单价和宅基地使用权区位补偿单价，两者相差600元/平方米。拆迁最低补偿单价最高的是东山湖区片，为4800元/平方米。货币补偿有两个计算公式，每套房子都可套入两公式进行计算，再按照算出的最高金额进行补偿。此外，每户至少可按50平方米核准补偿。

非住宅房屋评估确定补偿价

据了解，此前广州市没有统一的集体土地房屋拆迁补偿标准的问题，由各区不同项目征地时按照各自情况进行评估定价。市国土房管局和市建委经过两年多时间的调查、研究，经过广泛征求意见后，形成了《广州市集体土地房屋拆迁补偿标准规定》(以下简称《规定》)，现已报市政府同意，开始实施。

《规定》共25条，从技术层面上确定广州市拆迁集体土地房屋的补偿标准。《规定》优先保护被征地农民的基本居住权利，充分考虑征地拆迁需要面对的复杂情况，区分不同情形灵活采取了多种措施进行补偿安置。《规定》将集体土地上经依法批准建设的房屋分为住宅房屋、非住宅房屋两类进行补偿。

对于非住宅房屋，由于涉及到工业、商业、办公用房等多种类型，情况复杂，无法硬性确定补偿的标准，因此规定通过评估来确定其补偿价格，主要采取货币补偿方式。其中，对于公益事业房屋，允许在符合规划的条件下复建。

住宅房屋按3种方式补偿

而对于住宅房屋，《规定》确定了货币补偿、产权调换、农民自建3种补偿方式。市国土房管局方面表示，这3种补偿方式是在充分吸收现有的各种模式合理性的基础上形成的，在最终的补偿结果上趋向一致，避免出现因选用不同拆迁补偿方式而产生结果不一致的不公平现象。可适用于不同类型的征地拆迁项目，各种补偿方式可以互相衔接。

两个计算公式按高的算

被拆迁住宅房屋由于面积小、年代久远等原因导致所得的补偿较低，低于所设定的广州市集体土地住宅房屋的拆迁最低补偿标准时，按最低补偿标准和最小面积进行补偿。

市国土房管局有关人士介绍，货币补偿有两个计算公式，每处住宅都可套入两个公式计算，最终按照金额高的进行补偿。比如，一个房子货币补偿金额是100万元，而最低补偿金额算出来是120万元，那么便按照120万元进行补偿。对被拆迁人给予货币补偿的，不再提供安置房或另行安排宅基地。

拆迁人提供的安置房有两种来源：一是拆迁人根据规划要求，统一申请建设用地，统一出资建设安置房；二是拆迁人提供自有产权的房屋(包括统一购买新社区安置房)。产权调换方式和货币补偿方式都涉及面积核定问题。

每户最少按50m2补偿

被拆迁人只有一处集体土地住宅房屋且人均建筑面积不足25平方米的，按人均25平方米的标准予以补偿。如果实行产权调换的，被拆迁人的安置面积按照以下标准核定：被拆除房屋的批准建筑面积低于25平方米/人的按25平方米/人核定，超过40平方米/人的按40平方米/人核定，在25～40平方米/人之间的按批准的建筑面积核定；2人以下(含2人)的户，按2人核定。也就是说，农民每户最少可按50平方米核定面积进行补偿。值得注意的还有，已婚并达到法定育龄夫妇尚未生育子女的按3人核定。

关于农民自建方式的具体规定为，若本村集体经济组织尚有农用地，可转为非农建设用地供村集体经济组织统一建设安置住宅，由拆迁人依法办理集体土地征收、农用地转建设用地等手续和支付相关费用，对村集体经济组织按照被拆迁集体土地住宅房屋重置成新价给予补偿。

配合拆迁可奖励补偿金额5%

拆迁集体土地住宅房屋，拆迁人还应当给予被拆迁人搬迁补助费、过渡期内的临时安置补助费。被拆迁人在规定期限内自行搬迁的，拆迁人可以在与其签订的拆迁补偿安置协议补偿金额的5%内给予奖励。

拆迁人应当将被拆迁人房屋、人口、安置面积等情况在拆迁地块现场公示，公示期为15日。公示期间有异议的，可以向拆迁人反映，拆迁人应当在15个工作日内进行核实，并答复异议人。

被拆迁人对居住房屋补偿价格有异议的，可以与拆迁人共同或者分别委托具备房屋拆迁评估资格的房地产评估机构进行评估。共同委托不成或者对分别委托评估的结果有异议的，经拆迁当事人申请，可以由房地产行政部门采用随机抽取的方式确定房地产评估机构进行评估，评估结果作为补偿安置的依据。

-名词解释 货币补偿

货币补偿是指拆迁人向被拆迁人支付补偿款，补偿款按照“被拆迁房屋的重置价结合成新”以及“宅基地土地使用权区位补偿价”(以下简称“区位补偿价”)等确定，在城中集体土地、近郊集体土地住宅补偿中较多采用。

《规定》除了明确对房屋通过重置价进行补偿，还新增了对宅基地土地使用权通过区位补偿价进行补偿。宅基地土地使用权区位补偿单价、集体土地住宅房屋拆迁最低补偿单价由市国土房管局根据广州市国民经济发展水平、广州市国有土地使用权基准地价、房地产市场变化情况，经市政府批准后定期公布。

产权调换

产权调换是指拆迁人提供安置房屋，与被拆迁人房屋进行产权调换。即被拆迁人房屋按照货币补偿方式规定的计算公式确定补偿金额，并与拆迁人提供的安置房价款结算差额。这种方式多用于成片的拆迁。

农民自建

农民自建方式是指在符合土地利用总体规划、城市规划和村镇规划的情况下，对于满足一定条件的征地项目和被征地村，安排宅基地给被拆迁人(村集体和本村的村民户)，由其自建住宅安置，多适用于较偏远地区或者远郊的拆迁项目。

货币补偿计算公式 计算公式

以重置成新价和宅基地土地使用权区位补偿单价进行计算

货币补偿金额=被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价×被拆迁居住房屋建筑面积+宅基地土地使用权区位补偿单价×核定的补偿面积。

计算公式

以重置成新价和集体土地住宅房屋拆迁最低补偿单价进行计算

最低补偿金额=被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价×（被拆迁居住房屋建筑面积-核定的补偿面积)+集体土地住宅房屋拆迁最低补偿单价×核定的补偿面积。

(注：被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价，是指根据评估在原地上再建一样的房子所需的市场价，是评估价。如被拆迁居住房屋建筑面积小于宅基地用地面积，按宅基地用地面积确定货币补偿金额。未超过批准使用期限的临时建设房屋，按照重置成新价和剩余使用期限予以补偿，不给予宅基地土地使用权区位补偿价。)部分区片集体土地 住宅补偿价

区域 最低补偿单价 宅基地使用权 区位补偿单价 东山湖 4800元/平方米 4200元/平方米 瑶台-三元里 3200元/平方米 2600元/平方米 龙口-石牌 4500元/平方米 3900元/平方米 天河北-天河南 4800元/平方米 4200元/平方米 拆迁集体土地房屋 下列情形予以补偿 ●未超过批准使用期限的临时建设房屋，但因城市规划、建设和管理需要城市规划部门已作出提前拆除决定而未按期拆除的除外。

●已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕的房屋的已建部分。拆迁集体土地房屋 下列情形不予补偿

●属于《广州市城市规划条例》第六十三条规定的违法建设房屋。但本规定第二十条第(一)第2点规定情形除外；

●超过批准使用期限的临时建设房屋； ●新房建成后应当拆除的旧房；

●地方政府建设通告或征收土地预公告发布后的抢建部分。首次修订城市住宅房屋拆迁最低补偿标准 全市划分132区片 补偿4000～6000元/m2 ●比此前标准高1/3～1倍 ●二沙岛最高达1.2万元/m2 ●最低可按40m2进行补偿 ●新增“提前搬迁奖励金”

继2004年之后，广州市首次修订城市住宅房屋拆迁最低补偿标准，《关于修订广州市城市住宅房屋拆迁最低补偿标准、搬迁补助费标准、临时安置补助费标准的通知》(以下简称《通知》)已正式出台。

《通知》改变了此前全市按区分4个层次、“一刀切”的城市住宅房屋拆迁补偿方式，将十区细化为132个区片，每个区片的补偿标准几乎都有所提高,达到4000～6000元/平方米，与此前制定的最高3000元/平方米相比，高出1/3～1倍。

《通知》自12月16日起施行，此前已签订拆迁补偿安置协议的，按原协议约定执行。由4个层次细化为132区片标准

●2004年标准将全市划分为4个层次，最高补偿3000元/平方米 ●新标准按132个区片确定不同拆迁补偿，最高1.2万元/平方米

据了解，广州市2004年制定的房屋拆迁最低补偿标准，是按行政区域将全市划分为4个层次，实行几个行政区“一刀切”的最低补偿价格。最低补偿标准最高的是东山区、越秀区、荔湾区、海珠区、天河区所在的层次，为3000元/平方米。而此次《通知》将全市10区细化为132个区片：每个区片都有自己的最低补偿标准。多数区片调高1/3～1倍

《通知》参考近年来广州市经济发展状况以及近两年来房地产市场价格的上涨幅度，整体提高了国有土地上住宅房屋最低补偿标准。其中，全市最高标准为二沙岛1.2万元/平方米。

对大众较有影响的条文，当属多数片区的补偿价都调整为4000～6000元/平方米，与此前最高标准3000元/平方米相比，高出1/3～1倍。

每户至少按40m2补偿

据悉，广州市城市住宅房屋拆迁最低补偿标准实行动态更新机制，由市国土房管局定期公布。

据介绍，此次拆迁最低补偿标准除了从单价上有所提高，还首次规定城市每户至少可按40平方米进行补偿。被拆除的房屋属于中低收入家庭的被拆迁人及其配偶唯一的一套产权住宅，且该住宅房屋建筑面积小于40平方米的，按40平方米予以补偿。被拆迁人选择产权调换方式的，40平方米以内部分不结算差价，超出10平方米以内部分按建筑成本价结算差价，超出10平方米以外部分按市场价结算差价。

据介绍，不少老城居民居住的面积都在40平方米以下，此次设定最低补偿面积线40平方米可以保障其居住权益。

最高奖励补偿金额5%

为鼓励被拆迁人配合拆迁工作，《通知》还增加了“提前搬迁奖励金”，对被拆迁人在规定的期限内签定拆迁补偿安置协议并迁出原址房屋的给予适当奖励，最高奖励补偿金额的5%。

此外，本次城市住宅房屋只调整拆迁最低补偿标准，搬迁补助费标准和临时安置补助费标准仍按照2004年标准实施。

6.集体土地上房屋征收与补偿 篇六

为了维护社会经济秩序，加快城市发展进程与推进现代化建设，完善和提高城乡结合部、城中村的基础设施条件，改善人民群众的生产生活水平，依据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》等法律法规，制定本办法。

一、适用范围

本办法适用于城中村、城乡结合部已被征收为国有土地上原集体建设用地上单位、个人的房屋征收与补偿，且农村集体经济组织不能对被征收人重新调整宅基地或者集体建设用地。

二、法律依据

《中华人民共和国土地管理法》第45、47条规定，国家可以按审批权限和程序征收集体建设用地，并对地面房屋及附属物进行公平补偿。

三、职责分工及原则

1、县土地主管部门负责集体建设用地及地面建筑物的征收与补偿工作以及集体建设用地征收相关政策的宣传解释工作，县建设部门指导集体建设用地上房屋的征收与补偿工作。

属地人民政府具体组织集体建设用地及地面建筑物的征收与补偿工作及宣传解释工作。

属地人民政府可以将房屋征收与补偿中相关技术或劳务服务委托社会组织，按合同约定支付技术、劳务服务费用。

2、县财政、审计、监察等部门各负其责，密切配合，确保房屋征收与补偿工作的顺利进行。

3、相关税费优惠政策参照国有土地上房屋征收规定执行。

四、补偿与安置程序

1、县人民政府成立县国土、建设、财政、审计、监察等部门参与的征收与补偿领导小组，指导集体建设用地及地面建筑物的征收与补偿工作，县国有土地储备中心负责筹措补偿与安置资金存入银行专用账户，县建设部门审查上报县人民政府研究启动补偿与安置程序。

2、属地人民政府具体负责集体建设用地及地面建筑物的征收与补偿工作及宣传解释工作。

3、县土地主管部门凭政府部门有关批准文件和规划选址意见书（或建设用地规划设计条件通知书，附用地红线图）确定房屋征收范围，被征收人不得进行新建、扩建、改建、户口迁入等不当增加补偿费用的行为，仍按原房屋状况和使用性质进行征收补偿。

5、属地人民政府组织调查登记，并适时公布调查结果。

6、属地人民政府拟定房屋补偿与安置方案（包括补助与奖励措施），上报县人民政府。

房屋补偿与安置方案的内容应当包括：房屋征收范围、实施时间、征收依据、安置方式、房屋货币补偿价款的确定原则和支付方式、用于产权调换房屋的面积和地点等情况以及选房原则、回迁政策、搬迁过渡方式和过渡期限、搬迁和临时安置费用的标准、停产停业损失的补偿标准和确定办法、签约期限、房屋补偿与安置费用测算等。

7、属地人民政府将经充分论证的房屋征收补偿方案报县国土部门，县国土部门应当会同县发展改革、建设、财政、审计等相关部门进行审核。属地人民政府将审核通过的补偿与安置方案公布并征求公众意见。征求公众意见期限不得少于30日。

8、属地人民政府公布征求意见情况和根据公众意见修改的情况。

9、属地人民政府应当于房屋征收补偿方案征求意见期满后7日内，按有关规定完成社会稳定风险评估报告，报县国土部门备案。

10、属地人民政府作出房屋征收决定公告前，应当将房屋征收决定的以下有关材料报县国土部门审核：

（1）发展改革部门对建设项目的批复文件；

（2）国土部门出具的建设项目土地预审意见；

（3）规划部门批准的建设项目规划方案或建筑单体方案；

（4）审核通过的征收补偿方案书面文件及被征收人意见反馈和方案修改、公布情况；

（5）社会稳定风险评估报告备案批准文件；

（6）征收补偿资金监管协议和存储证明；

（7）其他需要提报的材料。

11、县国土部门应当组织县发展改革、建设、财政、审计等相关部门进行审核，并给予批复。审核通过的，属地人民政府经县政府同意发布房屋征收公告，并附经审定的房屋补偿与安置方案。县国土部门征收集体土地决定同时一并公告。

12、房屋补偿与安置资金应当专门用于房屋补偿与安置，不得挪作它用。

属地人民政府在审计、财政、监察等部门监督下负责对房屋补偿安置资金统一管理，统一结算。

13、被征收人协商选定房地产价格评估机构；协商不成的，则由县建设部门在报名的评估机构中推荐3个具有相应资质的房地产价格评估机构，公开抽签确定。属地人民政府应当在抽签前5日内在征收范围内公告抽签时间和地点。抽签过程与结果应当由公证机关现场公证。

14、房地产价格评估机构根据《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）独立、客观、公正地对被收购房屋的价值进行评估，任何单位和个人不得干预。有异议的，可以申

请复核评估。对复核结果有异议的，可以申请鉴定。

15、被征收人选择补偿与安置方式，可以是货币补偿，也可以是房屋产权调换。

16、属地人民政府与被征收人订立房屋补偿与安置协议。协议内容包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限、违约责任、争议解决的途径等事项。

17、属地人民政府向被征收人支付房屋补偿的价款、搬迁费、临时安置费或者周转用房；造成停产停业损失的，支付停产停业损失费。被征收人在协议约定的搬迁期限内完成搬迁。

18、补偿与安置协议签订后，一方当事人不履行协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼或者仲裁（按合同约定）。

19、属地人民政府应建立房屋征收与补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

20、属地人民政府组织对被收购房屋的拆除工作。

四、激励措施

五、其他

1、被征收人住宅被征收后，不管他处有没有住宅，被征收人选择货币补偿或者原址产权调换的，根据同房同价原

则，按国有土地上被征收类似房地产的市场价格进行评估，农村集体经济组织不得重新调整安排被征收人宅基地或者但他处有但尚未建设，被征收人必须放弃宅基地。被征收人住宅被征收后，他处有宅基地尚未建设或者农村集体经济组织能对被征收人重新调整安排宅基地的，即对被征收人实行迁建安置的，对集体土地上被征收房屋的补偿按房屋重置价格结合成新给予补偿。房屋重置价格按县人民政府相关规定执行。

2、对被征收人实行迁建安置的，征收人应当根据县人民政府的有关规定，结合被征收房屋的补偿安置面积，提供迁建安置用地，属地人民政府或者农村集体经济组织负责迁建用地的通水、通电、通路和场地平整或者支付相应的建设费用；被征收人按有关规定办理迁建用地手续和建房审批手续。

7.集体土地房屋拆迁 篇七

金绍达：原建设部《城市房屋权属登记管理办法》将这种登记明确为初始登记，其第16条规定：“集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应……申请房屋所有权初始登记”。这是因为在当时，集体土地上的房屋登记由建设行政主管部门管辖，对国有土地上的房屋登记机构来说，这种登记仍然是最初的登记。

《房屋登记办法》没有直接规定这种登记属于何种登记，但我认为应当是属于变更登记，理由如下：

国家已经规定了统一房屋登记机构，集体土地上的房屋登记，也应当由房屋登记机构统一管辖。已经办理了集体土地上的房屋所有权登记，说明该物权已经进行公示，不动产物权登记已经完成。土地性质的变更，只是登记的事项发生变化。而房屋所有权初始登记，应当是房屋所有权的首次登记，是房屋权利的第一次登记，这一登记对其后发生的物权变动具有原始根据的效力(参见《房屋登记办法释义》第121页)。再次要求登记，就已经不是房屋权利的第一次登记。已经进行过初始登记的房屋，其占用的土地性质由集体变为国有，这属于《房屋登记办法》第36条所说的“法律、法规规定的其他情形”，所以应当办理变更登记。

在办理时，申请人应提交申请人的身份证明、国有土地使用权证和原房屋所有权证。国有土地使用权证和房屋所有权证上所载的权利人名称应当和申请人身份证明上的名称完全一致。登记部门受理后，按变更登记进行审批，然后将登记事项记载于登记簿，重新发给权属证书。

8.集体土地房屋拆迁 篇八

被告（上诉人 反诉原告）：王某

2006年5月20日，王某（乙方）与回车镇黄湾村十一组（甲方）签订“征荒坡协议”约定：“……乙方征用甲方坡地及土地总费用为3万元。乙方必须将征地款一次性付给甲方，否则甲方有权终止合同。乙方在施工过程中，甲方负责协调好当地邻里关系，若发生纠纷，甲方负责协商解决。本次乙方征用甲方坡地为一次性买断，乙方拥有征用地的使用权。乙方在国家法律、法规、政策允许的范围内可以自行在征用的坡地上进行合理的改造和建设。……”2010年1月20日，王某与杨某签订“地皮转让合同”约定：王某将自己原买来的黄湾村河边组公路边一块地皮转让给杨某，转让价24.3万元；合同签订时交款10万元，剩余款待地皮挖好后交清；王某负责处理村组纠纷和河边道路不让过车事情；杨某负责处理土地和公路交费事情；如有违约支付对方违约金10万元。2010年1月21日，杨某支付王某地皮转让费10万元，王某给杨某出具了收条。杨某将荒坡挖至与西淅公路基本相平后，准备用以建设加油站，后由于某些原因无法实施，于是杨某以“地皮转让合同”无效为由，要求王某返还已付款10万元，为此双方发生纠纷。在庭审过程中，双方对荒坡上原有树木被毁损失及现有场地恢复至原有荒坡能种植附属农林作物的状态所需要的费用协商确定为共计1万元。

另，在二审过程中，原告王某提交五张照片，依此证明双方争议的土地开挖后的现状。

一、杨某的诉讼请求

1、双方所签订的土地使用权转让合同无效。

2、王某返还杨某已付款10万元。

二、王某的答辩理由及反诉请求

答辩理由：

1、双方签订的土地使用权协议实属是一种土地承包权流转，应是有效的合同。

2、杨某违约在先，应承担违约责任。

反诉请求：

1、杨某应支付违约金10万元。

2、若合同无效，应赔偿损失或恢复原状。

三、王某的上诉请求

1、原审适用法律错误，双方签订的土地使用权协议实属是一种土地承包权流转，原审认定双方签订的合同无效错误，该土地并不必要征收为国有。

2、杨某建设加油站与我无关，应当认定为合同有效，杨某应承担违约责任。

3、原审判决显失公平，明显偏袒被上诉人，由于杨某的原因不愿履行合同，违约在杨某，而原审法院在没让杨某承担开挖荒山时将荒山上的黄土、岩石丢弃给我造成的损失请求的情况下，判令对我造成的损失双方各承担50%显失公平。

请求二审法院撤销原审判决，一、二审诉讼费用由杨某承担。

四、杨某的答辩理由

1、上诉人称其与答辯人所签约“地皮转让合同”是土地承包权流转合同完全是无理狡辩，不论是从合同的字里行间所表现的内容，还是从字面所反映出的本质性质，均反映出该合同是土地使用权的转让，而不是土地承包经营权的流转。根据法律规定，土地在任何情况都归国家或集体所有，但这并不是影响土地使用权的转让，况且能转让的就是土地使用权，所有权不能转让，因此，上诉人关于合同性质的辩解是谎谬的。上诉人在上诉状中多处称“上诉人拥有的只是土地使用权，转让的也是一种使用权”，充分表明了合同转让的是土地使用权，而不是承包流转。

2、根据《合同法》第58条关于无效合同的处理结果，一审关于返还和赔偿的判决公平合理，完全有事实依据和法律依据。

综上所述，应当驳回上诉人的无理请求，维持原判。

一、一审法院的认定和判决

王某与回车镇黄湾村十一组签订的“征荒坡协议”的合同目的是转让土地使用权，王某利用受让的土地使用权进行建设施工。王某与杨某签订“地皮转让合同” 的合同目的也是转让土地使用权，杨某利用受让的土地使用权建设加油站。合同的目的和内容决定合同的性质，王某与黄湾村十一组之间不是农村土地承包关系，王某与杨某之间也不是农村土地承包经营权流转关系，而是土地使用权转让关系。本案双方当事人的合同标的是农村集体所有的土地使用权，该土地未被国家征收转为建设用地，杨某建设加油站也非经依法批准兴办乡镇企业，或乡（镇）村公共设施、公益事业建设使用农村集体所有的土地使用权，因此杨某与王某签订的“地皮转让合同”违反上述法律强制性规定，属无效合同。杨某主张合同无效符合法律规定，本院予以支持。

无效的合同无须履行，不存在违约的问题，故王某主张杨某承担违约责任，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此规定，杨某要求王某返还已付款1O万元理由正当，本院予以支持。

杨某、王某均应当知道该土地归集体所有，王某无权转让该土地使用权，转让该土地使用权的合同违反法律强制性规定，因此杨某、王某对造成合同无效均有同等过错，应当按照各自的过错赔偿对方5O%的损失。

综上，一审法院判决：一、原告（反诉被告）杨某与被告（反诉原告）王某于2010年1月20日签订的“地皮转让合同”无效。二、被告（反诉原告）王某返还原告（反诉被告）杨某已付款10万元。三、驳回被告（反诉原告）王某的其他反诉请求。案件受理费2400元，反诉费2300元，合计4700元，杨某负担200元，王某负担4500元。

二、二审法院的认定和判决

上诉法院经过审理后认为：本院查明的事实除杨某所举五张照片外，其它查明的事实与原审法院查明的事实相同。

依据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款的规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须申请使用国有土地，双方争议的土地属农村集体所有，且未被国家征收转为建设用地，在此情况下，杨某在该宗土地上建设油库，违反上述法律规定，且双方在签订“地皮转让合同”时，对该宗土地的用途应当是明知的，据此，一审判决双方所签订的“地皮转让合同”无效，符合法律规定，本院予以维持。因双方所签订的‘地皮转让合同无效，不存在承担违约责任问题，承担责任的基本原则是该合同取得的财产，应予以返还，造成双方签订的“地皮转让合同”无效双方均有过错，原审法院判决王某返还杨某已付款和对王某的损失各承担50%的责任正确，本院予以维持。

nlc202309032053

综上原审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，处理适当，维持原审法院的判决。二审诉讼费1050元，由王某负担。

本案中，争议的焦点在：两份合同的性质是属于土地承包经营权的流转还是土地使用权的转让。

土地承包经营权流转是指通过承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

本案中“征荒坡协议”的合同目的是转让土地使用权而非取得土地承包经营权，因为承包经营只能从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产而不能从事改变集体土地原本农业用途的建设施工。依据《农村土地承包经营权流转管理办法》第三条的规定：“农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途，流转期限不得超过承包期的剩余期限，不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益。”王某利用受让的土地使用权进行建设施工。王某与杨某签订“地皮转让合同”的合同目的也是转让土地使用权，杨某利用受让的土地使用权建设加油站。合同的目的和内容决定合同的性质，因此王某与黄湾村十一组之间不是农村土地承包关系，王某与杨某之间也不是农村土地承包经营权流转关系，而是土地使用权转让关系。

我国实行土地用途管制制度，《土地管理法》规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。本案双方当事人的合同标的是农村集体所有的土地使用权，该土地未被国家征收转为建设用地，杨某建设加油站也非经依法批准兴办乡镇企业，或乡（镇）村公共设施、公益事业建设使用农村集体所有的土地使用权，因此杨某与王某签订的“地皮转让合同” 违反上述法律强制性规定，属无效合同。无效的合同无须履行，不存在违约的问题。

《合同法》规定：“合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此规定，杨某要求王某返还已付款10万元理由正当。杨某、王某均应当知道该土地归集体所有，王某无权转让该土地使用权，转让该土地使用权的合同违反法律强制性规定，因此杨某、王某对造成合同无效均有同等过错，應当按照各自的过错赔偿对方50%的损失。

综上所述，在我国由于实行土地用途管制制度，为保证农村集体所有土地农用的土地用途不被随意改变，除兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须申请使用国有土地。否则即使签订了书面合同，也有可能被法院认定为无效，由此给合同双方都造成利益损失。

（本文由上海建纬（长沙）律师事务所提供，点评律师熊煜、聂慧琴）