住房公积金抵押贷款违约风险管理探讨论文

2024-12-16

住房公积金抵押贷款违约风险管理探讨论文（10篇）

1.住房公积金抵押贷款违约风险管理探讨论文篇一

住房抵押贷款证券化(Mortgage-Backed Secur-ity，MBS)是指金融机构(主要是商业银行)把自己所持有的具有较差的流动性、但具有未来现金流收入的住房抵押贷款拆分、整合为抵押贷款群组，首先由证券机构以现金方式购入，再经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程，这一过程将不易出售的资产转换成可以在市场上流通的证券(主要是债券)，使得住房抵押贷款的风险由大量的投资者分担。[1]住房抵押贷款证券化是资产证券化在房地产领域的具体应用，以房地产为对象，以房地产或与房地产有关的债权做担保，发行债券、股票、单位信托或其他受益凭证，直接从市场筹集资本的一种资金融通机制。从发行机构来看，住房抵押贷款证券化是住房抵押贷款机构将债权转移给众多的投资者，将债权变现，实现风险的分担，另一方面，对于投资者来说，住房抵押贷款证券化可以将住房抵押贷款机构的收益让渡给参加住房抵押贷款证券化的其他参与者，实现收益的分离和重组。

一、我国住房抵押贷款证券化现状。

自从实现住房制度改革以来，随着住房改革进程的加快，个人住房贷款需求量也不断的增大，我国个人住房贷款突飞猛涨。截至底，我国商业银行个人住房贷款累计余额已达7。1万亿元，仅20，个人消费性住房贷款累计新增2。3万亿元。

图1 2007-年住房抵押贷款余额表单位：亿元。

资料来源：中国人民银行历年公布的货币政策执行报告。

根据上图数据表示，2007-2010年间，我国住房抵押贷款余额增长迅猛，个人住房抵押贷款当迅速增长到一定规模时，我国的金融机构就会面临较大的由资金缺口以及资金来源的短期性与住房贷款资金需求长期性矛盾所带来的流动性风险。住房抵押贷款证券化作为三十多年来最重要的金融创新工具，有效的缓解了这种矛盾，是一种成熟的融资手段，庞大的住房抵押贷款余额给我国住房抵押贷款证券化提供了基础资产。

我国住房抵押贷款证券化才刚刚起步，还没有进行大规模地开展。，建设银行推出了30。17亿元的“建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券”，继而在12月，建设银行又发行了41。6亿元的“建元2007-1个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券”。“建元2005-1”和“建元2007-1”均是采用了抵押担保证券(CMO)的形式，将证券划分为优先级证券和次级证券。其中“优先级资产支持证券”按信用级别的高低分为A、B、C三档，采用簿记建档集中配售的方式发行，最终发行利率将根据“簿记建档”的最终结果确定;“次级资产支持证券” 发行人向发起机构(中国建设银行)定向发行。中国人民银行吴晓灵副行长指出：“在我国推行资产证券化是一项银行、投资人、政府和资本市场共赢的金融创新，是加快金融体制改革、积极发展资本市场维护金融稳定和金融安全的一项重要措施。”住房抵押贷款证券化的合理的有效发展给我国带来了巨大的好处。从我国目前的实际情况来看，我国宏观经济环境的良好走势和房地产市场的繁荣发展使得大量居民有购房的`欲望，由于国情、居民收入水平、消费模式的限制，大多数人会选择向银行贷款购房，并采用分期付款的方式。然而由于个人住房抵押贷款多为长期贷款，同时伴随着银行发放的个人住房抵押贷款的增多，大量的资金沉积在流动性较差的抵押贷款上，造成了商业银行资金流动性较差并造成风险增加。通过住房抵押贷款证券化过程，可以将聚集在银行体系内的风险分散给各类投资者，并增强商业银行资金的流动性，提高经营效率。[2]。

从国际金融发展趋势和我国住房市场发展状况来看，住房抵押贷款证券化的推行将是我国住房金融市场发展的必然趋势，住房抵押贷款证券化作为一种金融创新的产物，还面临着违约风险等各方面的风险。那么如何进一步认识我国住房抵押贷款证券化过程中存在的违约风险并有效地加以控制将是我们必须面对的问题。

二、我国住房抵押贷款证券化面临的违约风险。

所谓的违约风险从广义上来讲也叫做信用风险，是指在交易活动中，交易一方的违约给另一方造成损失的可能。住房抵押贷款证券化的的违约风险主要来自于原始住房抵押贷款的借款人无法或不能及时偿还本金和利息而给住房抵押贷款支持证券的持有人造成的损失。

住房抵押贷款证券化市场的基础资产是原始住房抵押贷款，如果原始贷款出现现金流中断和坏账的情况，那么以这些贷款为担保发行的债券价格就会出现大幅度下降。在我国住房抵押贷款的发放过程中，金融机构发放贷款并没有基于借款人未来稳定的收入预期，而是单纯的依赖房屋价格的上涨，购房者只要出示一份收入证明，即可获得商业银行的住房抵押贷款。[3]。

近10年来，我国的经济发展迅猛，各项经济指标运行良好，伴随着我国住房改革进程的加快和人们对住房要求的不断提高，住房抵押贷款呈现急剧增长。2010年我国商业银行住房抵押贷款的不良贷款率为1。26%，由于住房抵押贷款的低违约率和高收益率，银行对于住房抵押贷款的开发乐此不疲，各商业银行将住房抵押贷款视为优质资产，不断扩大发放住房抵押贷款的规模。对于住房抵押贷款的低违约率我们不能盲目乐观，我国住房抵押贷款的低违约率的背后是节节攀升的房价。同时，我国个人住房抵押贷款资产支持证券的违约率却正在攀升，“建元2007-1”的20末违约率为0%，末违约率为0。3%，末违约率为0。68%，2010年违约率为0。72%。一旦宏观环境和预期收入发生变化，住房抵押贷款证券化的违约风险将大大增加。

2.住房公积金抵押贷款违约风险管理探讨论文篇二

目前我国的个人住房抵押贷款市场还不够成熟完善, 相关的法律法规也没有健全, 整个行业正处于快速发展的阶段, 因此在贷款规模不断增大的形势下, 出现了不少虚假按揭房贷、降低贷款准入门槛的违法违规问题, 进而导致了个人住房抵押贷款的违约风险不断增高, 不良贷款比重增大的问题出现, 严重影响了我国的金融安全。本文结合西双版纳个人住房抵押贷款市场的发展状况, 通过对个人住房抵押贷款风险状况的分析, 提出了防范违约风险的具体策略, 以期促进个人住房抵押贷款市场的良好发展。

二、导致个人住房抵押贷款违约风险产生的原因分析

西双版纳是云南省所管辖的一个少数民族自治州, 总体上处于我国陆地的最南端。一方面, 该地气候独特, 人文和自然景观具有特殊魅力, 成为云南省一个重要的旅游景点。另一方面, 该地处于边境交接地区, 来往贸易频繁, 在对外贸易上也具有重要的地位。由于旅游开发以及经济贸易的对于资金的大量需求, 该地区贷款市场不断扩大, 进而导致个人住房抵押贷款市场也在迅速发展。但是在个人住房抵押贷款市场不断扩大的同时, 由于内外部因素的共同影响, 发生了严重的不良贷款违约风险, 威胁着商业银行的信贷安全。为了有效地解决西双版纳个人住房抵押贷款违约风险问题, 首先要对导致违约风险产生的原因进行分析。

(一) 商业银行管理制度的缺陷

目前该地区的不少商业银行由于激烈的市场竞争, 降低了个人住房抵押贷款的准入门槛, 没有严格执行相关的管理制度。更为关键的是该地区个人住房抵押贷款市场发展的不充分, 造成商业银行的管理制度存在很多落后和不适应的情况, 这种管理制度上的缺陷自然不能控制个人住房抵押贷款的质量。尤其是商业银行没有严格的个人住房抵押贷款审核制度, 或者只是宏观的制度, 没有能细化到商业银行员工的操作中, 那么个人住房抵押贷款的规模越增大, 违约危险也会相应的提高。

(二) 个人信用体系发展落后

个人信用情况是商业银行进行个人住房抵押贷款的重要的参考指标, 个人信用体系发展落后会导致商业银行无法获取到充分真实的个人信用情况, 不利于个人住房抵押贷款的风险控制。在全国个人信用体系的建设过程中, 西双版纳由于经济、地理方面的原因, 在个人信用体系发展上仍处于落后阶段, 个人信用体系建设无法满足商业银行进行个人住房抵押贷款的需要。尤其是个人信用水平以及支付能力的可信度不高, 个人信息不透明等问题, 造成商业银行无法准确判断贷款人的个人信用状况。

(三) 抵押物价值的变化风险

抵押物是银行决定发放个人住房抵押贷款的基础, 抵押物的价值更是决定着具体的贷款额度。但是由于诸多因素的影响, 会造成抵押物价值出现变化的风险。首先就是房价的虚高, 导致抵押物价值的相对贬值。因为很多房地产开发商为了获得更多的商业银行贷款, 所售的房价远远高于市场合理价格, 这时候虽然银行有抵押物, 但是相对于过高房价带来的信贷额度, 抵押物价值相对偏低了很多。另外由于整个房地产市场的不稳定, 房价也会出现起伏波动的情况, 一旦房价大幅下跌, 那么抵押物的价值就会迅速缩水, 给商业银行个人住房抵押贷款带来严重的风险。

(四) 个人住房抵押贷款担保机制的不完善

该地区的个人住房抵押贷款担保机制由于发展时间短、缺乏有关部门监督的原因, 相对来说更加的不完善健全。在个人住房抵押贷款担保机制中, 没有发挥政府性担保的重要作用。因为一个健全完善的个人住房抵押贷款担保机制中, 政府性担保可以承担着改善中低收入家庭住房条件的作用, 同时可以有效减轻商业银行的贷款风险。政府性担保还可以对商业银行的个人住房抵押贷款进行风险审查评估, 通过长效的监督来促进商业银行个人住房贷款业务的正规化。但是在西双版纳地区, 由于政府性担保也就是保险公司没有充分发展, 不能从总体上对商业银行的个人住房抵押贷款风险进行控制, 所以必须加强个人住房抵押贷款担保机制的健全完善进度。

(五) 没有对个人住房抵押贷款质量实行动态监管

由于西双版纳正处于经济快速发展的时期, 近几年的经济增长率可以达到13%左右, 远高于周边地区。但是经济的快速发展, 也面临着经济过热和金融安全的问题。在这种情况下, 商业银行没有对个人住房抵押贷款质量实行动态管理的话, 很容易由于利率、房价等因素的变化, 造成贷款违约风险的产生, 影响商业银行的信贷安全。不过由于商业银行相关监督制度缺乏贯彻和执行, 无论是制度还是人员上都难以实现对个人住房抵押贷款质量进行动态监管, 进而导致商业银行不能及时了解个人住房抵押贷款的质量, 也就无法做出及时的应对策略。

三、防范个人住房抵押贷款违约风险的对策

(一) 加大相关法律法规定的制定

针对西双版纳个人住房抵押贷款市场的现状, 以及违约风险的泛滥化趋势。国家和该地区的政府部门都应当加大相关法律法规的制定。具体而言, 相关部门要对当前的个人住房抵押市场风险状况以及发展趋势进行深入了解, 在综合国内外的个人住房抵押贷款管理的实践上, 制定出符合实际需要的个人住房抵押贷款法律法规, 不给投机分子钻法律制度漏洞的机会。同时针对一些法律法规内容笼统、不方便操作执行的情况, 要通过制定法律解释, 细化法律条文的方式增强个人住房抵押贷款法律法规的执行力。通过相关法律法规的有效贯彻执行, 净化该地区个人住房抵押贷款的市场环境, 促进个人住房抵押贷款市场的正规化和专业化发展。

(二) 健全完善相关的个人信用评级制度

根据目前国内外的实际情况, 个人住房抵押贷款的违约风险有50%左右是因为个人信用问题导致的, 因此健全完善相关的个人信用评级制度, 是防范个人住房抵押贷款违约风险的关键措施。针对当前个人信息不透明、信息不对称、可信度低的状况, 相关执法部门要对个人信用评级中违规违法行为进行严厉的处罚, 通过加大处罚力度来增大违规更改个人信用评级的成本, 促使个人信用评级的真实可靠。对于商业银行和贷款者之间的信息不对称的问题, 政府有关部门和社会公益组织要加强个人信用评级公共平台的建设, 力争通过一个透明公平的公共平台, 促使贷款双方可以真实详细的获取有关信息, 增强个人住房抵押贷款的透明化, 防止个人住房抵押贷款中的暗箱操作的问题出现。总而言之, 通过健全完善相关的个人信用评级制度, 对于商业银行和贷款者大有裨益, 该制度有助于商业银行降低个人住房抵押贷款违约风险发生的可能性, 更有助于个人信用良好的居民可以快捷迅速的获得个人住房抵押贷款, 推动个人住房抵押贷款市场的良好发展。

(三) 发挥政府性担保机构的重要作用

防范个人住房抵押贷款中的违约风险, 最直接的办法就是分摊风险, 也就是通过发挥政府性担保机构在个人住房抵押贷款市场中的重要作用, 缓解商业银行承担的违约风险压力。西双版纳有关部门应当在个人住房抵押贷款市场中促进商业保险机构的发展, 通过一系列政策优惠, 发挥这些政府性担保机构减轻低收入家庭购房压力的作用, 同时作为商业银行和贷款方之外的第三者, 政府性担保机构要起到公正监督的作用, 尤其要对商业银行违规发放个人住房抵押贷款的行为进行约束, 在和商业银行和贷款方的合作中, 促进信息资源的共享利用, 推动个人住房抵押贷款市场的诚信化发展。

(四) 推动个人住房抵押贷款的证券化

综合国内外的个人住房抵押贷款市场情况来看, 个人住房抵押贷款证券化以及是大势所趋, 并且通过证券市场来转移和降低商业银行个人住房抵押贷款的违约风险。目前个人住房抵押贷款证券化的模式主要有两种, 分为表外证券化和表内证券化。具体而言, 表内证券化下商业银行要用最初贷款人的身份来进行证券的发放, 这个银行的负债可以说是发行的债券, 但是贷款仍然是发行银行的资产, 银行的资产负债表会包含以上两个方面的内容。另外一种就是表外证券化, 在该模式需要通过一些中介机构来承销商业银行的抵押贷款, 并且是以中介机构自己的身份来发放相关证券, 但是银行的资产负债表不会记录抵押贷款以及发行过的证券。至于西双版纳地区, 由于当地证券市场发展不完善, 专业的中介机构也不多, 所以在初期应通过表内化的方式来进行个人住房抵押贷款的证券化, 也就是通过当地的商业银行自己来发行抵押贷款转换成的证券, 在整个证券市场成熟以后, 进行表外式的个人住房抵押贷款证券化, 发挥表外证券发行模式适合大规模市场以及商业银行风险小的优点。总而言之, 在个人住房抵押贷款的证券化中, 商业银行要积极利用二级市场来完善一级市场信息发布与管理形式, 在合理转移风险的过程中, 降低个人住房抵押贷款的违约风险。

四、结束语

综上所述, 以西双版纳为例, 我国的个人住房抵押贷款市场还处于初级阶段, 因此防范违约风险是影响个人住房抵押贷款市场发展的重要因素, 只有有效控制了违约风险, 个人住房抵押贷款市场才可以高质量和正规化的成熟壮大, 才可以为我国的金融发展贡献巨大的动力。因此, 通过个人住房抵押贷款违约风险的防范———以西双版纳为例的分析, 有关部门应当学习国内外的成熟经验和技术, 深入分析我国个人住房抵押贷款的实际情况, 制定科学合理的违约风险防范机制, 促进我国个人住房抵押贷款市场的良好发展, 维护我国的金融安全与稳定。

摘要：随着我国社会经济和居民收入的不断增长, 贷款需求也在不断增大。但是在个人住房抵押贷款规模不断扩大的形势下, 相应的违约风险防范机制却没有健全完善, 导致了个人住房抵押贷款违约风险的扩大化。因此本文以西双版纳为例, 通过对个人住房抵押贷款风险状况的分析, 提出了防范违约风险的具体策略, 以期在和广大同行交流的同时, 促进个人住房抵押贷款市场的良好发展。

关键词：个人住房抵押贷款,违约风险,防范

参考文献

[1]陈仕慧.浅析商业银行个人住房抵押贷款违约风险[J].财税金融.2011 (2) .

[2]赵新华.商业银行居民住宅抵押贷款风险控制[J].中国房地产研究.2010 (3) .

[3]王福林, 贾生华.我国个人住房抵押贷款提前还款风险及其管理探析[J].价格理论与实践.2010 (3) .

3.浅谈住房公积金的贷款管理篇三

【关键词】住房公积金贷款流程管理建议

一、引言

随着近年来我国房价的不断攀升，住房公积金贷款成为我国城市居民购买房产的主要资金来源。住房公积金贷款业务的推广，有效拉动了内需，促进了我国房地产市场的发展，改善了我国城市居民的生活条件。但同时，我国住房公积金贷款管理还存在着一些问题，这些问题既有体制制度层面的也有操作层面的，本文作者结合多年工作经验，指出当前我国住房公积金贷款管理所存在的不足，从流程管理的角度出发，为贷前、贷中、贷后管理三个方面给出合理化改革意见，为改善我国住房公积金贷款管理提供有益的参考，同时为其他贷款业务的管理工作提供借鉴。

二、住房公积金贷款的特点以及管理的基本原则

当前我国的住房公积金贷款分为自营性住房贷款和委托性住房贷款，这两类贷款的性质及特点各不相同。自营性住房贷款是以银行的信贷资金为来源的住房贷款，这一类贷款的执行者和风险承担者都是商业银行，贷款的利率由人民银行确定，贷款的申请条件须由各商业银行总行按照人民银行要求确定；委托性住房贷款则是以职工缴纳的公积金存款为资金来源的住房贷款，这一类贷款的执行者是公积金管理中心委托银行，风险承担者是公积金管理中心，贷款的利率是政策性优惠利率，贷款申请条件由各地公积金管委会确定。通过分析住房公积金贷款所具备的特点，我们可以总结出住房公积金管理应该具备的原则。

首先，住房公积金贷款必须具备安全可靠性原则。这是任何贷款业务都必须具备的首要原则，公积金贷款业务作为贷款业务的一种，必须具备这一基本原则。安全性指的是借款对象必须具备应有的还本付息的能力；可靠性指的借款对象必须有良好的信誉，只有保证了安全和可靠，才能保证贷款的偿还。

其次，住房公积金贷款必须符合法律和政策的规定。《住房公积金管理条例》是我国规范住房公积金贷款管理的专门法律，住房公积金贷款的对象、期限、额度、适用范围、划款方式等都必须遵守这部法律。同时，住房公积金贷款管理还必须符合我国住房公积金管委会确立的政策要求。

第三，住房公积金贷款必须遵守服务居民的原则。我国的住房公积金的宗旨是“取之于民，用之于民”，改善广大居民的生活条件是住房公积金贷款的目的所在，只有保证了服务人民的原则才能实现住房公积金贷款设立的目的，也才能体现我国国家制度的优越性。因此，在保证安全可靠、合理合法的基础上，还需要遵循服务居民的原则。

三、当前我国住房公积金贷款管理存在的主要问题

随着我国房地产市场的持续升温以及房价的不断上涨，住房公积金贷款业务在我国发展迅速，为拉动内需、改善人民生活条件作出了重大贡献，但同时需要指出的是，当前我国住房公积金贷款管理还存在着一些问题，下面就从贷前、贷中、贷后三个流程进行分析。

1、贷前风险评估问题

贷前风险评估问题指的是在发放住房公积金贷款前需要充分合理地评价借款人的还款能力以及还款的信誉。一方面，个人信贷消费在西方发达国家已经有很长的发展历史，有很成熟的信用评价体系以及风险预警体系，但我国的个人信贷消费尚处于起步探索阶段，公积金贷款系统与银行征信系统相互孤立，不能实现实时的信息共享，贷款人对借款人的信用评价残缺不全，只能依靠职工所在单位所出具的征信证明。而工作单处于员工福利的考虑，往往会夸大员工的信用等级，造成银行对贷款人信用评价的不实，给公积金贷款带来巨大风险；另一方面，住房贷款消费属于长期信用消费，需要以借款人长期稳定的收入作为保障，但借款人很难对贷款人未来几十年的收入变动做出科学合理的判断，这都会给银行的贷前信用风险评估带来巨大的困难。在这两方面因素的影响下，我国不断出现住房公积金贷款违规业务，一些人员虚开信誉证明骗取住房公积金贷款，还有一些金融机构高估了贷款者的还款能力和收入水平，给住房公积金贷款管理带来了巨大的风险。

2、贷中的规范性问题

贷中的规范性问题主要指的是住房公积金贷款业务办理过程中内部或者外部操作不当造成的不规范的问题。这类问题主要表现在以下几个方面。

第一，电子信息录入错误，纸质档案管理混乱。出现这种情况一方面是申请人出具的材料本身就有错误所造成的，另一方面业务办理人员责任心不强，专业能力低下，不能够按照相关的规章制度，规范合理的录入电子信息，保管好纸质档案信息，给住房公积金的贷款管理带来诸多不便，造成了管理的混乱。

第二，贷款管理中部门不协调。公积金贷款涉及到很多部门，是一个比较复杂的过程，要想规范公积金贷款管理，必须协调好各方面的业务关系，理顺业务流程，进行统一规范的业务培训。

第三，一人多贷问题。出现这种问题主要是申请人出于自身利益的考虑，违法违规操作，隐瞒个人收入等情况，提供虚假证明材料，从银行骗取公积金贷款，给银行的公积金贷款管理工作带来了很大的混乱。

3、贷后的还款问题

当前我国的经济总体发展速度放慢，特别是经历全球性的经济危机之后，公积金的还款问题更是成为了公基金管理的重中之重。公积金贷款的发放是大额一次性发放的，而还款则是小额按月进行的，是一个长期连续的过程，需要以借款人长期稳定的职业收入作为保障，一旦借款人出现了工作或者人身的意外，丧失还款能力，会给借贷银行带来巨大的风险。特别是随着我国市场经济的发展，居民收入的变化遇到了越来越多的外界影响因素，给住房公积金贷款管理工作带来了新的、巨大的挑战。

四、完善我国住房公积金贷款管理工作的建议

住房公积金是保证城市居民改善生活条件的重要手段，但当前我国住房公积金贷款管理工作在贷前、贷中、贷后管理方面存在着一系列的问题，要解决这些问题，需要从以下几个方面入手。

1、加强贷前风险评估，做好公民信用记录

贷前风险评估是防范住房公积金贷款风险的前提，只有在贷前做好充分的风险评估，审核借贷人所提供的各种证明材料以及借贷申请，才能证明公积金借贷人具有还款能力。同时，要想在长期范围内促进公积金消费的有效进行，还需要增加全民的信用意识，培养公民的信用消费习惯，促使消费者有正确的理财观念和还款意识，构建起全社会的信用体系，做好全民的信用记录，让每一位公民都自觉树立信用消费、按时还款的理念，才能从根本上杜绝公积金贷款的风险，使我国公积金贷款管理走上良性的轨道，使公积金贷款真正起到拉动内需、改善老百姓生活条件的作用，让老百姓真正享受住房公积金带来的福利，为老百姓安居乐业，为维持社会稳定作出贡献。

2、加强业务员专业技能培训，建立起综合办公信息化平台

在做好贷前的风险评估和公民信用记录之后，还需要注意在办理公积金贷款过程中的规范操作问题，防止在业务办理过程中出现差错。一方面需要加强相关人员的专业技能和素质的培养，颁布标准化的业务流程和审批程序，从流程上保证每一项业务的标准化，从审批程序上防止部分工作人员利用职务之便，与公积金贷款人勾结，出现“寻租”行为。另一方面，还需要建立起还需要建立起综合办公信息化平台。公积金贷款业务涉及到方方面面，公积金贷款是一个很复杂的程序，只有借助先进的信息技术，推动公积金贷款业务审批和办理程序的信息化，才能让公积金贷款管理更加透明化，办理效率更加高效化。同时，综合的信息平台还能将公积金贷款管理的所有信息集中在一起，可以有效防止“一人多贷”问题的出现，能更好地加强内部控制。同时，还需要加强对住房公积金贷款管理工作的监管，防止某些工作人员利用职务之便，为不符合条件的人员办理住房公积金贷款业务。

3、完善全社会公积金缴纳体系

随着当前整体经济增长速度的下降，越来越多的企业选择了裁减员工来度过经济困难时期，一些企业选择了减少员工住房公积金缴纳的比例，甚至一些企业不再为新入职员工缴纳基本的“五险一金”，这就导致了一些公民在职业生涯发生改变的时候对公积金贷款的还款带来了巨大的困难，直接给贷款银行带来巨大的危机，这也是蔓延全球的“次债危机”发生的根源。要杜绝这种现象的发生，国家必须完善全社会的公积金缴纳体系，防止员工失业后无法缴纳住房公积金。还要出台相关政策，要求企业必须给辞退员工缴纳一定时间的住房公积金，直至员工找到新的工作单位，再由新单位缴纳住房公积金。同时还需要强化居民职业生涯发展意识，引导和教育居民在岗位上尽职尽责，保证工作岗位的稳定性，确保居民收入变化的稳定性，减少居民频繁更换工作所带来的社会成本以及自身收入变化的动荡。

4、加强保障房建设

居民使用住房公积金贷款买房的原因主要是当前我国房价过高，一般老百姓无力付全款买房，只能依靠住房公积金贷款买房。老百姓的收入变化和偿付能力的变化都会给房地产商带来风险，通过住房公积金贷款买房，房地产商成功的将风险转嫁给银行。要想从根本上解决住房公积金贷款买房的风险，还需要国家尽快出台相关政策调控房价的增长速度，加快保障房建设的速度，让老白姓能够买得起房，尽量减少居民买房贷款的规模和年限，减轻老百姓的买房负担，改善老百姓的生活条件，从根本上解决住房公积金贷款管理的各种问题。

五、结语

本文作者结合多年住房公积金管理的工作和研究经历，从流程的角度分析了当前我国住房公积金贷款管理在贷前、贷中、贷后每一个流程上出现的问题，并针对相应的问题给出了具体的解决措施，从流程管理的角度给我国的住房公积金贷款管理工作提供了有益的借鉴和参考。但同时需要指出的是，住房公积金贷款是一项惠民政策，需要贷款人和各部门的通力合作才能真正实现其初衷。因此，要想真正提高我国住房公积金贷款管理水平，不仅仅需要每一个管理流程上不能出问题，还需要全体公民有信用消费的理念，相关部门有为人民服务的意识。

【参考文献】

[1] 王凤涛：住房公积金贷款管理问题分析与对策[J].河南财政税务高等专科学校学报，2011（2）.

[2] 王明兰：浅议住房公积金贷款管理模式[J].江西财税与会计，2001（6）.

4.再议住房公积金贷款风险防控篇四

久以前，我曾在公积金报上发过一篇《住房公积金贷款风险防控简析》，从风险的规避、转移、损失控制、自留多方面简述了自己对住房公积金贷款风险防控的一些观点，今日再看仍觉得有些偏失，未能尽言

风险防控重在“防”。未雨绸缪，料事于先，才能为“控”打下良好的基础。风险防范最简单有效的办法就是尽量减少资金的实际占用时间和额度。实际操作中可以通过提高申贷门槛，降低申贷额度，缩短贷款年限等方法来实现。但是这样显得有点“简单粗暴”，是背离群众路线的，在政策的调整上，我们应站在群众的角度多考虑一些，尽力做到“改之于无形，使人不怒”。①

在整个贷款风险的防控中，发放人群的结构——贷款机构既是贷款风险防控的框架和基础，又是住房公积金贷款惠民政策性的集中体现。在资金发放上，我们要重点支持职工基本的住房消费，也就是自住住房，合理控制二套房贷款发放，杜绝投资性购房贷款。将发放重点转移到小户型、首套房等基本住房消费上来。

优化贷款结构，一是可以使得同样的资金用于支持更多的职工，客观上形成了“鸡蛋不放在一个篮子里”事实，达到了风险分散的目的。二是自住住房为刚性需求，职工家庭不出现重大变故的前提下，“弃房断供”的情况基本上是不会出现的，但二套房、投资购房等受市场环境、政策调整的影响很大，当职工预期收益下降或“资不抵债”等情况出现后，公积金贷款风险会大幅飙升。

借款人的信用风险，是住房公积金贷款风险中的最主要的一项，是应该优先考虑在风险防控体系建设之中的。在面临通胀、失业、家庭变故、房屋损失等情况时，借款人出现缓、停、断供也是能够理解的，但由于借款人个人诚信缺失，无故断供的情况也不是个例。大多数人基于个人自身道德规范以及社会信用成本压力，再加上我们通过多样式的催收、帮扶等工作，其贷款的风险还是可以降低的。但若是“无信无德”之徒，我们做再大的努力也是白费。

所以，我们必须重视申请人的信用评估。而目前最全面、客观的莫过于人行的《个人征信报告》。

2014年3月21日，人行征信中心发布《关于通过互联网查询个人信用报告试点工作的公告》的通知。征信中心将互联网查询本人信用报告服务试点工作，分批次逐步扩大试点范围到全国所有省（市、自治区）。凡持有试点省（市、自治区）身份证的个人，均可上网查询本人信用报告。这也就意味着合理利用人行的征信成本接近用零，善用个人征信报告将极大地有助于我们的贷款风险防控工作。

掌握了申贷人的个人征信状况。我们就可以在两方面进行调整：一是针对个人诚信评级，对申贷人的最高可贷额度作出限制。对于被人行列入“黑名单”的，可以拒绝其贷款申请。待其个人诚信级别提升，被剔除出“黑名单”后再予以受理。

二是针对个人已有的资产负债情况，对申贷人的可贷额度进行调整。若申贷人在银行有贷款，我们可通过降低申贷系数、减少可贷金额、限制最短可贷年限等办法，降低职工的月供金额，比如可以将额度计算方法调整如下： [借款人月工资总额×还贷能力系数-借款人现有贷款月应还款总额]×贷款期限(月)。以防职工无力承受银行、中心两处的还款压力，导致贷款风险的出现。

人的问题解决了，还有房子的问题。这大致可分为两类，期房贷款和二手房贷款。

对于期房而言，受当地经济环境变化和国家房地产调控政策的影响，与中心签约的一些楼盘可能会因资金链断裂而出现不能如期交付房子的情况。很多职工是不会为交不了钥匙的房子，而不断支出资金的，这样就很容易出现断供的风险。这就要求我们从源头上解决：

严格落实楼盘准入制度，抵押物无法办理抵押的，不予进入。准入的开发企业必须与中心签订贷款担保协议，并在受托银行足额存入担保保证金，为申贷职工提供阶段性担保，并限期办妥房屋他项权证抵押。同时加强签约楼盘的巡查监管，全面掌握开发企业的经营状况和资金运转情况，切实做到主动控制风险。

对于二手房而言，基本不存在无法交房的问题，如何有效避免“物无所值”，对房产的价值进行评估，是二手房贷款发放的基础。因而，如何科学地进行房产评估是极其重要的。具备相应资质的独立运作的第三方房产评估机构的引入将有助于风险的防范。建立完善的房地产评估机构准入制度和二手房贷款房产评估监督管理制度是很有必要的。

此外，完善风险预警机制，不一味追求贷款规模，保持合适存贷比例，适时适度调整住房公积金政策，确保缴存者资金使用需求，防范资金流动性风险也是很有必要的。

作者简介：

姓名：梁成武

工作单位：安阳市住房公积金管理中心

5.住房公积金抵押贷款违约风险管理探讨论文篇五

第八条住房公积金管理中心、受托银行应通过柜面、“12329”热线电话和短信、网站、微信等渠道向缴存职工提供贷款咨询服务。

第九条贷款咨询包括以下主要内容：

(一)贷款基本条件，包括贷款对象、住房公积金缴存要求、年龄、收入状况等;

(二)贷款用途、利率、期限、额度、首付款要求、担保方式、还款方式、还款途径等;

(三)贷款所需申请材料明细，包括购建房材料、身份证明、缴存证明、婚姻关系证明、还款能力证明等;

(四)贷款程序，包括办理流程、办理场所、办理时限等;

(五)住房公积金住房贷款申请表及有关贷款申请材料的获取渠道;

(六)住房公积金管理中心和受托银行的地址、电话等;

(七)贷款担保的相关要求;

(八)提供贷款额度、还款计划等测算服务;

(九)贷款收款、还款账户相关要求;

(十)贷款其他相关咨询。

第十条住房公积金管理中心、受托银行在提供以上贷款咨询服务的基础上，向借款申请人发放住房公积金住房贷款申请表等相关表单，并应一次性告知相关注意事项。

第三章贷款申请和受理

第十一条住房公积金管理中心可直接受理缴存职工的贷款申请，也可委托受托银行受理缴存职工的贷款申请。

第十二条申请人在申请住房公积金个人住房贷款时应具备以下条件：

(一)申请人须连续正常缴存住房公积金6个月(含)以上且个人住房公积金账户留存不少于6个月的缴存余额;

(二)有稳定的经济收入和按期偿还贷款本息的能力，且具有完全民事行为能力;

(三)有规定期限内的购买、建造、翻建或大修自有产权住房的真实有效证明材料;

(四)申请人及其配偶在住房公积金管理中心及中国人民银行征信系统没有不良信用记录，具体管理规定如下：

1、信用记录以人民银行版本的个人信用报告为准;

2、个人信用报告上载明的逾期即为逾期，不区分种类;

3、夫妻双方的逾期次数不累加;

4、两年内连续三次(含)以上或累计六次(含)以上逾期，不允许贷款;

5、公积金贷款逾期认定标准为：设有3天宽限期，宽限期内不计罚息，不纳入人民银行征信系统;超过3天宽限期但未跨月还款的，计收逾期罚息;跨月还款的一律为逾期，且纳入征信系统;

6、逾期情况须通过中国人民银行征信系统及住房公积金管理中心贷款信息双重查核;

7、特殊情况，须有详细情况证明并报分管领导审批。

(五)申请人及其配偶首次申请住房公积金个人住房贷款，或者使用过住房公积金个人住房贷款但已结清，并符合再次申请的相关规定;

(六)有住房公积金管理中心认可的住房作为抵押;

(七)已办理商业性个人住房贷款申请转住房公积金贷款的，应符合住房公积金贷款条件及相关规定;

(八)已支付不低于规定比例的首期付款;

(九)法律、法规和规章规定的其他条件。

第十三条申请贷款的时限：

(一)购买预售商品房的，申请人应在签订商品房买卖合同后24个月内，提出贷款申请;

(二)购买现房(包括二手房)的，申请人应在办妥房屋交易过户手续，交纳房屋契税(以《契证》所载明的时间为准)后的12个月内，提出贷款申请;

(三)建造住房的，其土地性质为国有的，申请人应在取得相应《房屋所有权证》后的12个月内，提出贷款申请;其土地性质为集体的，申请人应在取得《建设工程规划许可证》或《村镇建设规划许可证》并动工建设，房屋竣工后12个月内，提出贷款申请;

(四)翻建或大修住房的，申请人应持有关部门批准文件，在完成房屋翻建或大修工程后的12个月内，提出贷款申请;

(五)办理商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款的，应在办理一次性偿还商业性贷款后30日内，提出贷款申请。当住房公积金管理中心个贷率处于高位运行并达到风险状态时，停止该项业务的办理。

第十四条申请人申请住房公积金个人住房贷款时需提供以下申请材料的原件及复印件：

(一)身份证明：申请人及其配偶的居民身份证、户口簿等;

(二)婚姻状况证明：结婚证、离婚证等;

(三)还款能力证明：申请人及其配偶单位出具的收入证明，申请人也可根据本人住房公积金缴存基数推算其收入，无需提供收入证明;

(四)征信证明：中国人民银行个人征信系统查询申请人及其配偶个人信用情况材料;

(五)住房公积金异地缴存和贷款证明：申请人或其配偶异地缴存住房公积金的，须提供缴存地住房公积金管理中心出具的住房公积金缴存和有无住房公积金个人住房贷款的有关证明;

(六)贷款用途证明：

1、购买预售商品房的，须提供合法有效的购房合同、不低于规定比例的首付款税务发票、开发商出具的贷款联系书;

2、购买现房(包括二手房)的，须提供《房屋所有权证》、《土地使用权证》、《契证》;

3、建造、翻建或大修自有产权住房的，其土地性质为国有的，须提供《建设工程规划许可证》、《房屋所有权证》、《土地使用权证》、有资质单位出具的工程概预算或工程造价评估报告、有资质单位出具的房地产抵押价值评估报告;其土地性质为集体的，须提供《建设工程规划许可证》、有资质单位出具的工程概预算或工程造价评估报告、抵押房产所有权人的身份证、结婚证、户口本、抵押房产的《房屋所有权证》、《土地使用权证》和有资质单位出具的房地产抵押价值评估报告;

4、商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款的，须提供一次性偿还商业性住房贷款银行明细清单、原住房借款合同、《房屋所有权证》、《土地使用权证》、《契证》。

(七)贷款担保材料：贷款采取抵押担保方式，提供抵押权利清单、权属证明文件，及有处分权人出具的同意抵押的证明;

(八)申请人贷款还款账户材料;

(九)住房公积金管理中心、受托银行要求提供的其他材料。

第十五条申请住房公积金个人住房贷款的额度应同时符合以下限额标准:

(一)不高于购买、建造、翻建或大修自有产权住房总额的规定比例。其中购买自有产权住房总额不包括车库(位);现房(包括二手房)购房总额以《契证》中的成交金额和计税金额两者低者为准;

(二)建造、翻建或大修自有产权住房，其土地性质为集体的，使用其他房产作为抵押物的，可贷款额度不得超过抵押物价值的70%;

(三)购买、建造、翻建或大修同一套自有产权住房，申请贷款金额与累计提取金额之和不得超过总房价;

6.住房公积金抵押贷款违约风险管理探讨论文篇六

第一章总则

第一条根据《住房公积金管理条例》、《贷款通则》、《个人住房贷款管理办法》、《中华人民共和国担保法》等有关法律、法规，并结合我州实际，制定本办法。

第二条职工住房抵押贷款是指缴存住房公积金的职工，在本州城镇购买、建造、翻建、大修自住住房时，以其拥有的住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向公积金管理中心申请政策性住房公积金抵押贷款。

第三条政策性住房公积金抵押贷款实行缴存住房公积金义务与权利对等的原则。

第四条工商银行、建设银行、农业银行、中国银行四家国有商业银行受公积金管理中心的委托，办理公积金手续委托贷款业务，风险由中心承担。

第二章贷款对象和条件

第五条凡具有我州城镇常住户口，正常缴存公积金在1年以上的在职干部职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房并具备以下条件的，可申请公积金住房抵押贷款。

（一）有相当于购、建住房费用的40%以上的自有资金；

（二）有稳定的经济收入，信用良好和有偿还贷款本息的能力。

（三）同意办理住房抵押。

（四）借款人具有完全民事行为能力。

（五）借款人必须办理意外伤害保险或个人贷款抵押房屋综合保险。

第六条做为第三方保证人，应符合《中华人民共和国担保法》第七条的规定。

第七条借款人应向公积金管理中心提供以下书面证明和材料：

（一）借款人和担保人缴存公积金的证明。

（二）购买自住住房的，提供购房合同，建造、翻建大修自住住房，提供相关的证明文件。

（三）自筹资金的来源和数额。

（四）借款人及其配偶婚姻关系证明。

（五）借款人及其配偶收入证明。

（六）中心要求的其他证明材料。

第三章贷款的额度、期限和利率

第八条每户家庭每发生住房消费行为原则上只能享受一次贷款，如归集资金不能满足贷款需要时应优先满足首次借款家庭的贷款需求。

第九条贷款额度可根据以下因素计算，结合借款人的具体实际，确定实际贷款额度。

（一）可贷款额度＝（借款人及其配偶上月月工资之和）×30%×12个月×贷款年限。

（二）组合贷款中公积金可贷额度＝抵押物价值×60%－商业性贷款额度。

（三）最高额度，单职工贷款额度原则上不得超过3万元，若贷款抵押物价值较大可按抵押物的价值比例放宽额度，双职工贷款额度不得超过5万元，同时贷款额度不得超过购、建住房或抵押物价值的60%。

第十条贷款期限：贷款期限为5年以内。

第十一条贷款利率：按贷款期限的不同实行不同的利率，期限在5年以下的按年利率3.96%计算。

第十二条贷款合同期内，遇法定利率的调整，按人民银行有关规定执行。

第四章贷款程序

第十三条借款人按要求填写贷款申请书，向中心提出申请，并提交以下材料：

（一）借款人及其配偶的有效身份证明、婚姻关系证明；

（二）购房合同或自建、翻建、大修自住住房的批准文件或证明文件；

（三）借款人及其配偶的收入证明；

（四）有效的首付款证明；

（五）抵（质）押物清单，权属证明及其共有人同意抵（质）押书面证明，采取其他担保方式的应提供保证人资信证明和还款承诺保证书。

第十四条公积金管理中心自受理申请之日起15日内做有关调查工作并作出是否准予贷款的决定，对符合条件的，在签署办理完相关手续后，中心根据与受托银行签订的委贷协议，签发给借款人《委托贷款通知书》。

借款人执《通知书》到受托银行签订《借款合同》，合同签订后，受托银行以转帐或现金的方式将借款划入借款人帐户。

借款人如对公积金中心做出的决定有异议的，可在收到决定后的5个工作日内向公积金管委会提出申诉。

第十五条个人住房组合贷款是指个人所申请的公积金贷款不足以支付购房所需费用，同时再向银行申请商业性住房贷款。

第十六条申请组合贷款的借款人必须同时符合公积金贷款和商业性住房贷款的条件。

第五章贷款偿还

第十七条公积金贷款本息可采取按月等额还本、按季付息的方式，也可采取按季付息、一次性还本的方式。（由银行贷扣）

第十八条需要动用借款人及其配偶的住房公积金存款用于偿清货款的，需向中心提出申请，以转帐的形式进行还贷。

第十九条借款人应恪守信用，按照借款合同约定的归还期按期还本付息。逾期者，对逾期部分，按逾期天数每天加收万分之二点一的罚息，并且中心有权从借款人、借款人配偶和借款担保人工资及住房公积金（余额）中直接扣款。

第二十条出现下列情形之一，按合同约定中心有权处分抵押物。

（一）借款人在借款合同期满并超过三个月份，未依约偿清贷款本息的。

（二）借款人擅自将抵押住房私下出售、交换、赠与和改建的。

（三）借款人死亡而无继承人或受赠人。

（四）借款人死亡而继承人或受赠人拒绝履行借款人偿还贷款本息义务的。

第六章住房抵押和第三方担保

第二十一条借款人应以购、建、大修的自住住房作为偿还贷款的抵押物。

第二十二条贷款抵押物应当符合《中华人民共和国担保法》第三十四条的规定，《担保法》第三十七条规定不得抵押的财产，不得用于贷款抵押。

第二十三条抵押住房的现值，购买住房的以购房合同证明的房价为准，其他则以评估价为准。

第二十四条以部分共有的住房设定抵押权的，以抵押人所占的份额为限，其借款额不得超过抵押份额；以共同共有的住房设定抵押权的，须经全体共有人书面同意，抵押人为全体共有人。

第二十五条房地产抵押后，产权证书由抵押人交抵押权人收押，房地产抵押收据由抵押权人执存根。

第二十六条抵押物在抵押期间，借款人（抵押人）无权出租、变更、赠与，无权进行再抵押。

第二十七条作为抵押物的住房，在抵押期间抵押人负有维修、保养、保证完好无损的责任，抵押权人有权检查由抵押人暂管的抵押物。

第二十八条借款人不能履行借款合同，抵押当事人可经协商采取折价转让或拍卖、变卖的方式处分抵押物，所得价款，应按下列顺序分配：

（一）支付拍卖、处理抵押物的费用，并扣除与抵押物有关的税费；

（二）偿还抵押人所欠贷款本息及违约金；

（三）其余部分退还借款人，如有不足则向借款人追索。

第二十九条在按规定处分抵押物时，其他共有权人在同等条件下有优先购买权，但以拍卖方式处理抵押物的除外。

第三十条借款人以第三方房产作为抵押的，必须征得第三方的书面担保书，并且第三方的住房公积金存款余额也将被设定为担保财产。出现逾期，按担保合同约定，中心有权从第三方担保人的工资及公积金存款中直接扣款用于偿还贷款。

第三十一条借款人也可用公积金中心认可的有价证券质押，贷款额度不得超过抵押有价证券（面值）的70%。

第三十二条进行质押的有价证券必须先办理冻结帐户手续，有价证券质押期间，借款人不得以任何理由挂失或追索证券本息及收益。

第三十三条因借款人隐瞒抵押物存在共有、争议、被查封、已设定抵押权等情况产生的法律后果，由借款人承担一切责任。

第七章借款人合同的变更和终止

第三十五条借款合同当事人任何一方，需要解除或变更合同的，必须经合同双方协商同意，依法签订变更协议，在变更协议签订生效之前，原合同继续有效。

第三十六条借款人在还款期内死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力；其财产合法继续人或受遗赠人不继续履行借款人所签订的借款合同，贷款人有权终止合同，并按《担保法》的规定处分抵押物或质押物。

第三十七条保证人失去担保资格和能力时，借款人应变更担保人，并重新办理担保手续，若不能重新设立担保手续的贷款人有权终止合同。

第三十八条抵押人或出质人按合同规定偿清全部贷款本息后，抵押物和质押物返还抵押人或出质人，借款合同终止。

第三十九条借款人在借款期间连续停缴住房公积金三个月以上，并且接到催缴通知后1个月内仍未恢复正常缴存时，中心有权要求借款人提前清偿贷款并终止合同。

第四十条贷款当事人在履行合同过程中发生纠纷，不能协商解决的，可向仲裁机构申请仲裁，也可直接向当地人民法院提起诉讼。

第四十一条

第四十二条

第八章附则

7.浅谈住房公积金的贷款管理篇七

随着近年来我国房价的不断攀升, 住房公积金贷款成为我国城市居民购买房产的主要资金来源。住房公积金贷款业务的推广, 有效拉动了内需, 促进了我国房地产市场的发展, 改善了我国城市居民的生活条件。但同时, 我国住房公积金贷款管理还存在着一些问题, 这些问题既有体制制度层面的也有操作层面的, 本文作者结合多年工作经验, 指出当前我国住房公积金贷款管理所存在的不足, 从流程管理的角度出发, 为贷前、贷中、贷后管理三个方面给出合理化改革意见, 为改善我国住房公积金贷款管理提供有益的参考, 同时为其他贷款业务的管理工作提供借鉴。

二、住房公积金贷款的特点以及管理的基本原则

当前我国的住房公积金贷款分为自营性住房贷款和委托性住房贷款, 这两类贷款的性质及特点各不相同。自营性住房贷款是以银行的信贷资金为来源的住房贷款, 这一类贷款的执行者和风险承担者都是商业银行, 贷款的利率由人民银行确定, 贷款的申请条件须由各商业银行总行按照人民银行要求确定;委托性住房贷款则是以职工缴纳的公积金存款为资金来源的住房贷款, 这一类贷款的执行者是公积金管理中心委托银行, 风险承担者是公积金管理中心, 贷款的利率是政策性优惠利率, 贷款申请条件由各地公积金管委会确定。通过分析住房公积金贷款所具备的特点, 我们可以总结出住房公积金管理应该具备的原则。

首先, 住房公积金贷款必须具备安全可靠性原则。这是任何贷款业务都必须具备的首要原则, 公积金贷款业务作为贷款业务的一种, 必须具备这一基本原则。安全性指的是借款对象必须具备应有的还本付息的能力;可靠性指的借款对象必须有良好的信誉, 只有保证了安全和可靠, 才能保证贷款的偿还。

其次, 住房公积金贷款必须符合法律和政策的规定。《住房公积金管理条例》是我国规范住房公积金贷款管理的专门法律, 住房公积金贷款的对象、期限、额度、适用范围、划款方式等都必须遵守这部法律。同时, 住房公积金贷款管理还必须符合我国住房公积金管委会确立的政策要求。

第三, 住房公积金贷款必须遵守服务居民的原则。我国的住房公积金的宗旨是“取之于民, 用之于民”, 改善广大居民的生活条件是住房公积金贷款的目的所在, 只有保证了服务人民的原则才能实现住房公积金贷款设立的目的, 也才能体现我国国家制度的优越性。因此, 在保证安全可靠、合理合法的基础上, 还需要遵循服务居民的原则。

三、当前我国住房公积金贷款管理存在的主要问题

随着我国房地产市场的持续升温以及房价的不断上涨, 住房公积金贷款业务在我国发展迅速, 为拉动内需、改善人民生活条件作出了重大贡献, 但同时需要指出的是, 当前我国住房公积金贷款管理还存在着一些问题, 下面就从贷前、贷中、贷后三个流程进行分析。

1、贷前风险评估问题

贷前风险评估问题指的是在发放住房公积金贷款前需要充分合理地评价借款人的还款能力以及还款的信誉。一方面, 个人信贷消费在西方发达国家已经有很长的发展历史, 有很成熟的信用评价体系以及风险预警体系, 但我国的个人信贷消费尚处于起步探索阶段, 公积金贷款系统与银行征信系统相互孤立, 不能实现实时的信息共享, 贷款人对借款人的信用评价残缺不全, 只能依靠职工所在单位所出具的征信证明。而工作单处于员工福利的考虑, 往往会夸大员工的信用等级, 造成银行对贷款人信用评价的不实, 给公积金贷款带来巨大风险;另一方面, 住房贷款消费属于长期信用消费, 需要以借款人长期稳定的收入作为保障, 但借款人很难对贷款人未来几十年的收入变动做出科学合理的判断, 这都会给银行的贷前信用风险评估带来巨大的困难。在这两方面因素的影响下, 我国不断出现住房公积金贷款违规业务, 一些人员虚开信誉证明骗取住房公积金贷款, 还有一些金融机构高估了贷款者的还款能力和收入水平, 给住房公积金贷款管理带来了巨大的风险。

2、贷中的规范性问题

贷中的规范性问题主要指的是住房公积金贷款业务办理过程中内部或者外部操作不当造成的不规范的问题。这类问题主要表现在以下几个方面。

第一, 电子信息录入错误, 纸质档案管理混乱。出现这种情况一方面是申请人出具的材料本身就有错误所造成的, 另一方面业务办理人员责任心不强, 专业能力低下, 不能够按照相关的规章制度, 规范合理的录入电子信息, 保管好纸质档案信息, 给住房公积金的贷款管理带来诸多不便, 造成了管理的混乱。

第二, 贷款管理中部门不协调。公积金贷款涉及到很多部门, 是一个比较复杂的过程, 要想规范公积金贷款管理, 必须协调好各方面的业务关系, 理顺业务流程, 进行统一规范的业务培训。

第三, 一人多贷问题。出现这种问题主要是申请人出于自身利益的考虑, 违法违规操作, 隐瞒个人收入等情况, 提供虚假证明材料, 从银行骗取公积金贷款, 给银行的公积金贷款管理工作带来了很大的混乱。

3、贷后的还款问题

当前我国的经济总体发展速度放慢, 特别是经历全球性的经济危机之后, 公积金的还款问题更是成为了公基金管理的重中之重。公积金贷款的发放是大额一次性发放的, 而还款则是小额按月进行的, 是一个长期连续的过程, 需要以借款人长期稳定的职业收入作为保障, 一旦借款人出现了工作或者人身的意外, 丧失还款能力, 会给借贷银行带来巨大的风险。特别是随着我国市场经济的发展, 居民收入的变化遇到了越来越多的外界影响因素, 给住房公积金贷款管理工作带来了新的、巨大的挑战。

四、完善我国住房公积金贷款管理工作的建议

住房公积金是保证城市居民改善生活条件的重要手段, 但当前我国住房公积金贷款管理工作在贷前、贷中、贷后管理方面存在着一系列的问题, 要解决这些问题, 需要从以下几个方面入手。

1、加强贷前风险评估, 做好公民信用记录

贷前风险评估是防范住房公积金贷款风险的前提, 只有在贷前做好充分的风险评估, 审核借贷人所提供的各种证明材料以及借贷申请, 才能证明公积金借贷人具有还款能力。同时, 要想在长期范围内促进公积金消费的有效进行, 还需要增加全民的信用意识, 培养公民的信用消费习惯, 促使消费者有正确的理财观念和还款意识, 构建起全社会的信用体系, 做好全民的信用记录, 让每一位公民都自觉树立信用消费、按时还款的理念, 才能从根本上杜绝公积金贷款的风险, 使我国公积金贷款管理走上良性的轨道, 使公积金贷款真正起到拉动内需、改善老百姓生活条件的作用, 让老百姓真正享受住房公积金带来的福利, 为老百姓安居乐业, 为维持社会稳定作出贡献。

2、加强业务员专业技能培训, 建立起综合办公信息化平台

在做好贷前的风险评估和公民信用记录之后, 还需要注意在办理公积金贷款过程中的规范操作问题, 防止在业务办理过程中出现差错。一方面需要加强相关人员的专业技能和素质的培养, 颁布标准化的业务流程和审批程序, 从流程上保证每一项业务的标准化, 从审批程序上防止部分工作人员利用职务之便, 与公积金贷款人勾结, 出现“寻租”行为。另一方面, 还需要建立起还需要建立起综合办公信息化平台。公积金贷款业务涉及到方方面面, 公积金贷款是一个很复杂的程序, 只有借助先进的信息技术, 推动公积金贷款业务审批和办理程序的信息化, 才能让公积金贷款管理更加透明化, 办理效率更加高效化。同时, 综合的信息平台还能将公积金贷款管理的所有信息集中在一起, 可以有效防止“一人多贷”问题的出现, 能更好地加强内部控制。同时, 还需要加强对住房公积金贷款管理工作的监管, 防止某些工作人员利用职务之便, 为不符合条件的人员办理住房公积金贷款业务。

3、完善全社会公积金缴纳体系

随着当前整体经济增长速度的下降, 越来越多的企业选择了裁减员工来度过经济困难时期, 一些企业选择了减少员工住房公积金缴纳的比例, 甚至一些企业不再为新入职员工缴纳基本的“五险一金”, 这就导致了一些公民在职业生涯发生改变的时候对公积金贷款的还款带来了巨大的困难, 直接给贷款银行带来巨大的危机, 这也是蔓延全球的“次债危机”发生的根源。要杜绝这种现象的发生, 国家必须完善全社会的公积金缴纳体系, 防止员工失业后无法缴纳住房公积金。还要出台相关政策, 要求企业必须给辞退员工缴纳一定时间的住房公积金, 直至员工找到新的工作单位, 再由新单位缴纳住房公积金。同时还需要强化居民职业生涯发展意识, 引导和教育居民在岗位上尽职尽责, 保证工作岗位的稳定性, 确保居民收入变化的稳定性, 减少居民频繁更换工作所带来的社会成本以及自身收入变化的动荡。

4、加强保障房建设

居民使用住房公积金贷款买房的原因主要是当前我国房价过高, 一般老百姓无力付全款买房, 只能依靠住房公积金贷款买房。老百姓的收入变化和偿付能力的变化都会给房地产商带来风险, 通过住房公积金贷款买房, 房地产商成功的将风险转嫁给银行。要想从根本上解决住房公积金贷款买房的风险, 还需要国家尽快出台相关政策调控房价的增长速度, 加快保障房建设的速度, 让老白姓能够买得起房, 尽量减少居民买房贷款的规模和年限, 减轻老百姓的买房负担, 改善老百姓的生活条件, 从根本上解决住房公积金贷款管理的各种问题。

五、结语

本文作者结合多年住房公积金管理的工作和研究经历, 从流程的角度分析了当前我国住房公积金贷款管理在贷前、贷中、贷后每一个流程上出现的问题, 并针对相应的问题给出了具体的解决措施, 从流程管理的角度给我国的住房公积金贷款管理工作提供了有益的借鉴和参考。但同时需要指出的是, 住房公积金贷款是一项惠民政策, 需要贷款人和各部门的通力合作才能真正实现其初衷。因此, 要想真正提高我国住房公积金贷款管理水平, 不仅仅需要每一个管理流程上不能出问题, 还需要全体公民有信用消费的理念, 相关部门有为人民服务的意识。

摘要：住房公积金贷款业务随着公积金制度的普及得到了快速的发展, 对改善城市居民生活条件有着重大的作用。本文作者结合实际工作和研究的经验, 介绍住房公积金贷款管理的基本原则, 并结合目前的房地产市场公积金贷款形势分析了我国住房公积金贷款管理的现状, 从贷前、贷中、贷后三个方面给出了改善住房公积金贷款管理的合理建议。

关键词：住房公积金贷款,流程管理,建议

参考文献

[1]王凤涛:住房公积金贷款管理问题分析与对策[J].河南财政税务高等专科学校学报, 2011 (2) .

[2]王明兰:浅议住房公积金贷款管理模式[J].江西财税与会计, 2001 (6) .

8.住房公积金抵押贷款违约风险管理探讨论文篇八

关键词：住房公积金；归集；提取；贷款；风险管理

住房公积金主要是缴存者和所在单位长期缴纳的住房储备金，它是住房分配货币化、社会化及法制化的主要形式。在公积金的管理中为了加强公积金所有者的合法性，更好地促进城乡居民的生活水平，国家的相应部门制定了《住房公积金管理条例》。住房公积金制度主要是国家为社会居民提供的保障性并具有强制性、互助性和保障性的基本特点。

我国住房公积金是借鉴新加坡的公积金制度，随着我国改革开放，各项制度不断深化改革，住房公积金制度也得到了快速发展，住房公积金在制度上解决了低收入者购房贷款和资金的问题，住房公积金促进了城镇居民生活水平，但是在公积金管理中还存在一些问题，这些问题主要集中公积金的归集、提取和贷款管理等方面。

一、住房公积金的归集方面

住房公积金归集范围越大，其风险也越大，随着公积金制度的发展，我国的各个管理部门正在加大归集力度，甚至归集范围已经扩展到个体工商户和自由职业者。当前自由职业者和工商个体户相对于事业单位职工来说其收入要高一些，其购房贷款方面，可能会改变国家为中低收入者建立储备金的初衷。对于自由职业者和个体化他们缴费的目的非常明确，就是为了享受公积金低息贷款的基本政策，对于公积金管理部门来说，这部分人如果出现了贷款后就不缴纳公积金或者不及时偿还贷款，那么这部分人就有可能出现不可控，进而加大了贷款追缴的难度。当前我国公积金归集粗粮资金越来越大，但是这是每个公积金缴存者住房储备基金，作为公积金的管理部门有责任来管理好这部分资金，应该防止发生风险。

公积金的归集程序存在时间差，给资金的管理带来风险，对于交款单位在拿到银行进账单据后去公积金管理中心，管理中心再见到进账单据后为交款单位进行做账，然后分配到各个单位职工账户上，这是当前公积金管理中心主要的程序。对于公积金管理中心来说再见到银行进账单据之后就进行单据的打印，还存在一定的风险，这主要表现在以下几个方面，资金的转移方面有一个时间差，银行和公积金管理中心存在一个时间差，由于某种原因银行资金不能及时到账，而公积金管理中心已经把这部分款项划拨到个人公积金账户上，会出现公积金的亏损。对于这种情况应该采取款项确认到账后，在对其进行记账记息，再分配给职工账户，这样可以避免因公积金归集程序存在时间问题，让公积金的归集风险降到最低，确保公积金的安全。

二、住房公积金的提取方面

对于住房公积金的提取来说，要严格按照国家的相关规定和政策进行审核，住房公积金的提取主要表现在各地的住房公积金管理中心根据住房公积金的相关规定、政策和操作规范对申请人进行申请资格和行为真实性进行检验的过程，其主要目的就是确保公积金的安全性和住房公积金的专款专用。

对住房公积金的提取，公积金管理中心主要依据房屋产权证、银行合同来进行审核，对于这两种文本的真实性，相应的公务人员要对其进行审核，但是在审核过程中也存在一定的难度，为了更好地解决这些问题，公积金管理部门可以进行以下措施，主要体现以下几个方面：

第一主要是和银行、产权部门进行互联网的连接，像公积金贷款一样，只要输入产权证号和商业银行的贷款号，就可以非常直观地查询到每个月还款多少，总计还款多少。这样能够更好地辨别相应文本的真伪。

第二就是再不能联网的情况下，这就需要采取产权证加上契税票，同时还要有商业银行合同和每个月扣款的明细，这也可以作为一种防范措施，在公积金提取方面的审核，完善相应的流程，确保公积金的安全使用和专款专用的目的。

三、住房公积金的贷款方面

住房公积金再贷款方面主要有初审、复审和终审三个审批阶段，初审是第一个阶段，也是非常重要的阶段，主要是由申请人通过相应的证件，主要有身份证、结婚证、户口本、个人收入证明和信用等级等。对于收入证明主要是由申请人在单位为其开具相应的证明，但是仅仅依靠单位出具的证明还不能代表其收入，住房公积金管理部门应该通过推倒的方法，测算出申请人的收入状况。这能够防止贷款人套取高额贷款。住房公积金管理中心也要与银行建立良好的关系，对信用良好的申请人可以适当提高申请贷款额。

住房公积金作为我国住房制度改革的一个产物，它对城镇居民住房条件的改善起着积极的作用，随着市场化的发展，住房公积金正在为人们所熟悉，但是作为上有国家负责，下有政府部门进行管理的一项制度，应该加强对其进行管理，完善公积金内部管理制度，制定行之有效的措施，同时对公积金进行信息化建设，让公积金的归集、贷款、提取等方面有一个标准，达到最大限度防范和控制资金的风险，使得住房公积金的业务活动正常运行，从而更好地为百姓服务。

参考文献：

[1]河北省住房公积金业务管理实用手册[M].石家庄：河北人民出版社，2008.

9.住房公积金抵押贷款违约风险管理探讨论文篇九

第一条

为规范个人住房公积金贷款（以下称公积金贷款）管理，确保公积金贷款资产安全，根据《大连市个人住房公积金贷款管理办法》(大房金管发[2009]1号，以下称《办法》)，制定本实施细则。

第二条

《办法》第三条所称代办银行是指中国工商银行股份有限公司大连市分行、中国建设银行股份有限公司大连市分行、交通银行股份有限公司大连分行。

第三条

借款人是指符合《办法》规定的公积金贷款条件的职工。同一笔公积金贷款的借款人不得超过两人。两个借款人的，借款人之间应为配偶或两代以内直系亲属关系；借款人与购房人不是同一人的，应为配偶或两代以内直系亲属关系。

借款人在办理组合贷款时，公积金贷款的借款人与商业贷款的借款人可不为同一人，但二者必须是配偶或两代以内直系亲属关系。

《办法》第四条第一款第（一）项是指借款人开立个人住房公积金账户须满365天，并自申请公积金贷款之日起向前推算，按时、足额、连续缴存住房公积金一年以上。

《办法》第四条第一款第（二）项所称本市区域是指大连市所辖区（市）县。

《办法》第四条第一款第（二）项中，子女可以以自己名义为已退休父母申请一次公积金贷款，且不影响子女的公积金贷款额度，但需同时满足以下条件：

1、父母双方均已退休，以父母的名义购买自住房；

2、父母一方或双方退休前在本市缴存住房公积金；

3、父母双方均未办理过公积金贷款（含异地贷款）；

4、一户只能办理一次此类公积金贷款；

5、只能一位子女申请一次单人公积金贷款。

《办法》第四条第一款第（三）项是指借款人申请公积金贷款前收入稳定。借款人如单身，本人无不良贷款记录或不良信用记录；借款人如已婚，夫妻双方无不良贷款记录或不良信用记录。不良贷款记录或不良信用记录主要是指：

1、贷款当前逾期；

2、贷记卡当前逾期；

3、准贷记卡存在透支180天以上未还记录（含卡费、年费）；

4、贷记卡存在近12个月内未还最低还款额次数超过6期记录（含卡费、年费）；

5、单笔贷款存在近24个月内连续逾期超过6期记录（含担保人代还）或累计逾期超过10期记录（含担保人代还）；

6、单笔贷款存在累计逾期超过24期记录；

7、贷款存在担保人代还记录；

8、近24个月内贷款存在展期（延期）或以资抵债等记录；

9、存在因信用不良被起诉的记录。

办事处应成立由办事处主任、个贷科科长、筹资科科长、会计科科长组成的审贷小组，对存在不良贷款记录或不良信用记录的贷款申请人的信用、还款能力、还款意愿等情况进行综合分析，并决定是否同意贷款。

《办法》第四条第一款第（四）项所称规定比例是指：

1、借款人家庭购买首套住房办理公积金贷款的，自筹资金比例按以下情况区分确定：⑴购买商品房的，自筹资金比例不得低于房款总额的30%，但建筑面积90平（含）以下的，自筹资金比例可降至20%；⑵购买房改房的，自筹资金比例不得低于房款总额的30%；⑶购买存量房的，自筹资金比例不得低于房屋交易价与评估价较低值的40%，但所购房屋建筑面积在90平（含）以下且房龄在5年（含）以内的，自筹资金比例可降至30%；⑷购买无所有权住房的，自筹资金比例不得低于房屋交易价与评估价较低值的40%；⑸自建住房的，自筹资金比例不得低于评估价的40%；

2、借款人家庭购买第二套住房办理公积金贷款的，自筹资金比例不得低于房款总额的60%；

3、借款人家庭购买第三套（含）以上住房的，不予办理公积金贷款。

《办法》第四条第一款第（四）项所称规定比例根据国家、省、市相关规定予以调整。

《办法》第四条第二款是指借款人的住房公积金账户处于封存、冻结、托管等非正常状态或欠缴65天以上（含65天）的，大连市住房公积金管理中心（以下称中心）不予贷款。

第四条《办法》第五条所称住房分别简称为：

（一）商品房；

（二）存量房；

（三）房改房；

（四）无房屋所有权住房；

（五）自建房。

商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。存量房是指已被购买并取得所有权证书的房屋。房改房即公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房，按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有；按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。无房屋所有权住房是指座落在部队或集体土地上，无法办理国有产权证书的房屋。自建房是指个人投资建造的房屋。

《办法》第五条第一款第（一）项中所称的《个人住房公积金贷款合作协议》（以下称《合作协议》），由中心对房地产开发项目、房地产开发企业及其提供的相关材料进行考察、审查后，与房地产开发企业签订。中心与房地产开发企业签订《合作协议》后，购买商品房的借款人方可办理公积金贷款。

中心与房地产开发企业签订《合作协议》前，需考察房地产开发项目工程进度，审查房地产开发企业企业法人营业执照副本、法定代表人身份证明书、房地产开发企业资质证书、组织机构代码证、银行账户开户许可证、项目中标通知书、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销（预）售许可证等材料的真实性，并核实房地产开发项目的实际投资情况。《合作协议》约定的合作期限为2年，合作期满房地产开发企业可以申请续签，续签期限为1年。续签时，房地产开发企业需提供已年检的营业执照副本、组织机构代码证、房地产开发企业资质证书、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表等材料。

合作期内，房地产开发企业可以续签栋号、变更收款银行账号、变更企业名称。续签栋号，中心需考察续签房屋的工程进度，审查续签房屋的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销（预）售许可证等材料。变更房地产开发企业收款银行账号，房地产开发企业需提供介绍信、变更后的银行账户开户许可证（或银行开户申请表）。变更房地产开发企业名称，房地产开发企业需提供介绍信、工商变更登记核准（备案）通知书及变更后的营业执照。

新签、续签《合作协议》、续签栋号实行属地化分级审批制度。由中心各办事处现场考察房地产项目后提出初审意见，委托贷款处审核。新签、续签《合作协议》需报中心分管副主任、主任审批。

第五条

《办法》第八条至第十条关于公积金贷款程序的规定中，办事处在进行公积金贷款审查时，前台柜员须与借款人、购房人面谈，甄别购房行为的真实性，并根据不同购房类型，分别按以下程序办理公积金贷款：

（一）商品房

1、受理：借款人填写《贷款申请表》，借款人及其配偶授权查询征信系统，经中心审核无不良贷款或不良信用记录后，提交借款人、借款人配偶及抵押人户口簿、身份证、婚姻状况证明（借款人、抵押人已婚的，需提供结婚证；如果户口簿上注明已婚、事实单身，需提供离婚证或法院出具的离婚判决书、离婚调解书；抵押人单身的，提供单身声明，房屋所在区域房地产交易登记管理部门如有特殊要求，按照房地产交易登记管理部门要求提供有关材料）、经房地产交易登记管理部门登记备案的商品房买卖合同、预交房款发票等材料及复印件；中心审核后返还原件，留存复印件。办理抵押登记手续所需材料，按照房地产交易登记管理部门要求提供（必要时留存原件）。

子女为已退休的父母申请公积金贷款时，除提供以上材料外，还须提供父母的退休证、户口簿原件及复印件，如子女与父母不在同一户口上，须提供父母户籍所在地派出所出具的直系亲属关系证明。（存量房、房改房、无房屋所有权住房、自建房、回迁房、置换房屋，子女为已退休的父母申请公积金贷款的，参照此条，以下不再累述）

2、审批：中心审查借款人提交的公积金贷款申请材料齐全后，确定公积金贷款额度和期限。若借款人申请组合贷款，中心审批贷款额度和期限后打印《组合贷款联络单》交借款人到组合贷款银行窗口办理商业贷款，组合贷款银行审查同意贷款的，在《组合贷款联络单》上填写商业贷款额度、期限，签章后与借款人签订商业借款合同；借款人将《组合贷款联络单》、商业借款合同及贷款申请材料提交中心。（存量房、房改房、无房屋所有权住房、自建房、回迁房、省内异地贷款、互换产权房屋、互换非产权房屋、置换房屋办理组合贷款的，参照此条，以下不再累述）

借款人交纳抵押物保险费或担保费、代理公司代办费（委托代理公司代办抵押登记等手续的需交纳，下同）、抵押登记费(按照房地产交易登记管理部门要求交纳，下同)、户籍图复制费、契税、房屋所有权证及他项权证工本费、借款合同印花税、维修基金等费用后，中心与借款人签订借款合同。

3、抵押登记：代理公司（借款人、抵押人）持相关抵押登记书面文件到房地产交易登记管理部门办理预抵押（抵押）登记手续，并将抵押返回材料转中心。

4、放款：中心收到抵押登记材料并核实后，委托银行以转账方式将公积金贷款资金划至房地产开发企业指定的银行账户。

（二）存量房

1、受理：借款人申请公积金贷款前，所购买房屋应过户至买受人名下。借款人填写《贷款申请表》，借款人及其配偶授权查询征信系统，经中心审核无不良贷款或不良信用记录后，到中心招标选定的房地产估价机构对房屋进行评估。三个工作日后，向中心提交借款人、借款人配偶及抵押人户口簿、身份证、婚姻状况证明（同商品房要求）、房地产买卖契约或合同、已过户的房屋所有权证、房地产评估报告、契税完税发票等材料及复印件；中心审核后返还原件，留存复印件。办理抵押登记手续所需材料，按照房地产交易登记管理部门要求提供（必要时留存原件）。

2、审批：中心审查借款人提交的公积金贷款申请材料齐全后，确定公积金贷款额度和期限。借款人交纳评估费、抵押物保险费或担保费、代理公司代办费、抵押登记费、他项权证工本费、借款合同印花税等费用后，中心与借款人签订借款合同。

3、抵押登记：代理公司（借款人、抵押人）持相关抵押登记书面文件到房地产交易登记管理部门办理抵押登记手续，并将抵押返回材料转中心。

4、放款：中心收到抵押登记材料并核实后，委托银行以转账方式将公积金贷款资金划至借款人个人银行结算账户。

（三）房改房

1、受理：借款人填写《贷款申请表》，借款人及其配偶授权查询征信系统，经中心审核无不良贷款或不良信用记录后，提交借款人、借款人配偶及抵押人户口簿、身份证、婚姻状况证明（同商品房要求）、公有住房买卖合同、购买公有住房付款通知单等材料及复印件；中心审核后返还原件，留存复印件。办理抵押登记手续所需材料，按照房地产交易登记管理部门要求提供（必要时留存原件）。

2、审批：中心审查借款人提交的公积金贷款申请材料齐全后，确定公积金贷款额度和期限。借款人交纳抵押物保险费或担保费、抵押登记费、房屋所有权证及他项权证工本费、借款合同印花税等费用后，中心与借款人签订借款合同。

3、抵押登记：代理公司（借款人、抵押人）持相关抵押登记书面文件到房地产交易登记管理部门办理抵押登记手续，并将抵押返回材料转中心。

4、放款：中心收到抵押登记材料并核实后，委托银行以转账方式将公积金贷款资金划至售房单位指定的银行账户。

（四）无房屋所有权住房

1、受理：借款人填写《贷款申请表》，借款人及其配偶授权查询征信系统，经中心审核无不良贷款或不良信用记录后，到中心招标选定的房地产估价机构对抵押物进行评估。三个工作日后，向中心提交借款人、借款人配偶及抵押人户口簿、身份证、婚姻状况证明（同商品房要求）、无房屋所有权住房买卖合同（或投资代建协议书）及有关发票凭证、作为担保的自有、共有或第三者所有的房屋所有权证、房地产评估报告等材料及复印件；中心审核后返还原件，留存复印件；部队或集体土地上的房屋需为首次交易。办理抵押登记手续所需材料，按照房地产交易登记管理部门要求提供（必要时留存原件）。

3、抵押登记：代理公司（借款人、抵押人）持相关抵押登记书面文件到房地产交易登记管理部门办理抵押登记手续，并将抵押返回材料转中心。

4、放款：中心收到抵押登记材料并核实后，委托银行以转账方式将公积金贷款资金划至房地产开发企业指定的银行账户。

（五）自建房

1、受理：借款人申请公积金贷款前，应取得自建房的房屋所有权证。借款人填写《贷款申请表》，借款人及其配偶授权查询征信系统，经中心审核无不良贷款或不良信用记录后，借款人到中心招标选定的房地产估价机构对自建房屋进行评估。三个工作日后，向中心提交借款人、借款人配偶及抵押人户口簿、身份证、婚姻状况证明（同商品房要求）、县级以上规划行政管理部门出具的建设用地规划许可和占地审批书、县级以上建设行政管理部门出具的建筑工程施工许可、房地产交易登记管理部门出具的房屋所有权证、建房费用票据等材料及复印件；中心审核后返还原件，留存复印件。办理抵押登记手续所需材料，按照房地产交易登记管理部门要求提供（必要时留存原件）。

3、抵押登记：代理公司（借款人、抵押人）持相关抵押登记书面文件到房地产交易登记管理部门办理抵押登记手续，并将抵押返回材料转中心。

4、放款：中心收到抵押登记材料并核实后，委托银行以转账方式将公积金贷款资金划至借款人个人银行结算账户。

（六）回迁房

按商品房手续办理的回迁房，比照商品房贷款程序办理。

非商品房手续的回迁房，应提供自有、共有或第三者所有的产权房屋作抵押，具体公积金贷款程序如下：

1、受理：借款人填写《贷款申请表》，借款人及其配偶授权查询征信系统，经中心审核无不良贷款或不良信用记录后，到中心招标选定的房地产估价机构对抵押物进行评估。三个工作日后，向中心提交借款人、借款人配偶及抵押人户口簿、身份证原件、婚姻状况证明（同商品房要求），原拆迁房屋所在地块拆迁许可证和拆迁批复，拆迁补偿协议书，回迁安置协议，拆迁人（即回迁安置房开发单位）银行收款户名、开户行名及账号，作为担保的自有、共有或第三者所有的房屋所有权证等材料及复印件；中心审核后返还原件，留存复印件。办理抵押登记手续所需材料，按照房地产交易登记管理部门要求提供（必要时留存原件）。

2、审批：中心审查借款人提交的公积金贷款申请材料齐全后，确定公积金贷款额度（贷款额度不超过回迁安置房增加房款金额，也不得超过抵押房屋评估值的60%）和期限。借款人交纳抵押物保险费或担保费、代理公司代办费、抵押登记费、他项权证工本费、借款合同印花税等费用后，中心与借款人签订借款合同。

3、抵押登记：代理公司（借款人、抵押人）持相关抵押登记书面文件到房地产交易登记管理部门办理抵押登记手续，并将预抵押（抵押）返回材料转中心。

4、放款：中心收到抵押登记材料并核实后，委托银行以转账方式将公积金贷款资金划至拆迁人（即回迁安置房开发单位）账户。

（七）商业贷款转公积金贷款

1、受理：借款人申请商业贷款转公积金贷款前，应确认房屋所有权证已办出，原贷款银行同意借款人办理提前全部还款。借款人填写《个人住房转公积金贷款申请表》，借款人及其配偶授权查询征信系统，经中心审核无不良贷款或不良信用记录后，到中心招标选定的房地产估价机构对房屋进行评估。三个工作日后，向中心提交借款人、借款人配偶及抵押人户口簿、身份证、婚姻状况证明（同商品房要求）、房屋所有权证、房地产评估报告、原商业借款合同、加盖银行印章的还款余额明细表、购房合同、全额结算发票或房地产买卖契约、契税完税发票等材料及复印件；中心审核后返还原件，留存复印件。办理抵押登记手续所需材料，按照房地产交易登记管理部门要求提供（必要时留存原件）。担保公司与借款人签订《委托担保合同》，借款人交纳担保费。

2、审批：中心审查借款人提交的公积金贷款申请材料齐全后，确定公积金贷款额度（贷款额度不得超过原商业贷款剩余的借款本金，且不得超过房屋原购买价格、房屋评估价值低者的六成，不足部分由借款人自筹资金）和期限。借款人交纳评估费、抵押物保险费或担保费、抵押登记费、他项权证工本费（抵押登记费和他项权证工本费由担保公司代收取）、借款合同印花税等费用后，中心与借款人签订借款合同。

3、放款：中心委托银行以转账方式将公积金贷款资金划至借款人个人银行结算账户；借款人将自筹资金与公积金贷款资金一并用于提前偿还借款人尚欠商业银行的借款本息；担保公司监督借款人与原商业贷款银行解除房屋抵押登记并收执房屋所有权证。

4、抵押登记：担保公司持相关抵押登记书面文件到房地产交易登记管理部门办理抵押登记手续，并将房屋所有权证和房屋他项权证交付中心收执保管。

（八）组合贷款转公积金贷款

1、受理：借款人申请组合贷款转公积金贷款前，应确认房屋所有权证已办出，原贷款银行同意借款人办理提前全部还款。借款人填写《个人住房转公积金贷款申请表》，借款人及其配偶授权查询征信系统，经中心审核无不良贷款或不良信用记录后，提交借款人、借款人配偶及抵押人户口簿、身份证、婚姻状况证明（同商品房要求）、原商业借款合同、加盖银行印章的还款余额明细表等材料及复印件；中心审核后返还原件，留存复印件。办理抵押登记手续所需材料，按照房地产交易登记管理部门要求提供（必要时留存原件）。担保公司与借款人签订《委托担保合同》，借款人交纳担保费。

2、审批：中心审查借款人提交的公积金贷款申请材料齐全后，确定公积金贷款额度（贷款额度不得超过原商业贷款剩余的借款本金，借款人最大公积金贷款额度与已贷额度的差额，及按照公积金贷款额度计算公式计算出的公积金贷款额度与原公积金贷款额度的差额）和期限。借款人交纳抵押物保险费或担保费、抵押登记费、他项权证工本费（抵押登记费和他项权证工本费由担保公司代收取）、借款合同印花税等费用后，中心与借款人签订借款合同。

3、放款：中心委托银行以转账方式将公积金贷款资金划至借款人个人银行结算账户；借款人将自筹资金与公积金贷款资金一并用于提前偿还借款人尚欠商业贷款银行的借款本息；担保公司监督借款人与原商业贷款银行解除房屋抵押登记并收执房屋所有权证。

4、抵押登记：担保公司持相关抵押登记书面文件到房地产交易登记管理部门办理抵押登记手续，并将房屋所有权证和房屋他项权证交付中心收执保管。

（九）省内异地贷款

1、受理：借款人填写《贷款申请表》，借款人及其配偶授权查询征信系统，经中心审核无不良贷款或不良信用记录后，提交借款人、借款人配偶及抵押人身份证、户口簿、婚姻状况证明（同商品房要求）、购房手续（具体同商品房或存量房所需手续）、《异地贷款职工住房公积金缴存证明》（需到缴存地中心如实填写并加盖缴存地中心公章或异地贷款专用章）、近两年的住房公积金缴存明细（缴存地中心出具）、《异地贷款职工收入证明》（需到工作单位如实填写并加盖单位公章或单位劳资部门章）、近期连续三个月以上收入明细等材料及复印件；中心审核后返还原件，留存复印件。办理抵押登记手续所需材料，按照房地产交易登记管理部门要求提供（必要时留存原件）。

2、审批：中心审查借款人提交的公积金贷款申请材料齐全后，确定公积金贷款额度和期限。借款人交纳相关费用（同商品房或存量房）后，中心与借款人签订借款合同。

3、抵押登记：代理公司（借款人、抵押人）持相关抵押登记书面文件到房地产交易登记管理部门办理抵押登记手续，并将抵押返回材料转中心。

4、放款：中心收到抵押登记材料及签章齐全的《异地贷款职工住房公积金提取使用协议》并核实后，委托银行以转账方式将公积金贷款资金划至房地产开发企业指定的银行账户（存量房划至借款人个人银行结算账户）。

（十）互换产权房屋

1、受理。借款人申请互换产权房屋贷款前，所换房屋应已过户至借款人或其配偶名下。借款人填写《贷款申请表》，借款人及其配偶授权查询征信系统，经中心审核无不良贷款或不良信用记录后，提交借款人、借款人配偶及抵押人户口簿、身份证、婚姻状况证明（同商品房要求）、市房屋租赁登记管理中心出具的联络单、房屋交换契约、房屋交换评估报告、已过户的房屋所有权证、房地产交易契税完税发票等材料及复印件，审核后原件返还，复印件留存。办理抵押登记手续所需材料，按照房地产交易登记管理部门要求提供（必要时留存原件）。

2、审批。中心审查借款人提交的公积金贷款申请材料齐全后，确定公积金贷款额度和期限。借款人交纳抵押物保险费或担保费、代办费、抵押登记费、他项权证工本费、借款合同印花税等费用，中心与借款人签订借款合同。

3、抵押登记。代理公司（借款人、抵押人）到房地产交易登记管理部门办理抵押登记手续，并将抵押返回材料交中心。

4、放款。中心收到抵押登记材料并核实后，委托银行以转账方式将公积金贷款资金划至借款人个人银行结算账户。

（十一）互换非产权房屋

1、受理。申请互换非产权房屋贷款前，所换房屋应已过户至借款人或其配偶名下。借款人填写《贷款申请表》，借款人及其配偶授权查询征信系统，经中心审核无不良贷款或不良信用记录后，到中心招标选定的房地产估价机构对房屋进行评估。三个工作日后，提交借款人、借款人配偶及抵押人户口簿、身份证、婚姻状况证明（同商品房要求）、市房屋租赁登记管理中心出具的联络单、房屋交换契约、已过户的房屋使用权证、作为担保的自有、共有或第三者所有的房屋所有权证、房地产评估报告、房地产交易契税完税发票等材料及复印件；中心审核后返还原件，留存复印件。办理抵押登记手续所需材料，按照房地产交易登记管理部门要求提供（必要时留存原件）。

2、审批。中心审查借款人提交的公积金贷款申请材料齐全后，确定公积金贷款额度和期限。借款人交纳评估费、抵押物保险费或担保费、代办费、抵押登记费、他项权证工本费、借款合同印花税等费用后，中心与借款人签订借款合同。

3、抵押登记。代理公司（借款人、抵押人）到房地产交易登记管理部门办理抵押登记手续，并将抵押返回材料交中心。

4、放款。中心收到抵押登记材料后，委托银行以转账方式将公积金贷款资金划至借款人个人银行结算账户。

（十二）置换房屋

1、受理。借款人填写《贷款申请表》，借款人及其配偶授权查询征信系统，经中心审核无不良贷款或不良信用记录后，到中心招标选定的房地产估价机构对房屋进行评估。三个工作日后，提交借款人、借款人配偶及抵押人的户口簿、身份证、婚姻状况证明（同商品房要求）、房屋置换公司出具的联络单、房屋置换委托协议书、房地产评估报告、房屋所有权证、卖房人贷款合同及相关证明文件等材料及复印件；中心审核后返还原件，留存复印件。办理抵押登记手续所需材料，按照房地产交易登记管理部门要求提供（必要时留存原件）。

2、审批。中心审查借款人材料齐全后，确定公积金贷款额度和期限。借款人交纳抵押物保险费或担保费、借款合同印花税等费用（抵押登记费和他项权证工本费由房屋置换公司代为收取），中心与借款人签订借款合同。

3、放款。中心委托银行以转账方式将公积金贷款资金划至借款人个人银行结算账户。

4、置换房屋所有权变更。房屋置换公司监督借款人按规定用途使用公积金贷款资金，监督卖房人解除房屋原抵押登记并与买房人办理房屋过户手续后，收执房屋所有权证。

5、抵押登记。房屋置换公司到房地产交易登记管理部门办理抵押登记手续（抵押权人为中心），并将房屋所有权证和他项权证交付中心收执。

第六条

房屋所有权证及他项权证办理完结后，中心保管至公积金贷款全部还清。

第七条

借款人、借款人配偶及抵押人身份证、户口簿、结婚证丢失的，需提供相应部门出具的有效证明。身份证失效的需更换新身份证或办理有效的临时身份证后方可办理。

夫妻一方如为军（警）官，结婚证上的军（警）官证号与申请借款时提交的军（警）官证或身份证不相符的，需提供所在部队团级以上部门出具的证明或户籍地派出所出具的身份证号码变更证明。

借款人或抵押人之一不能到场签订借款合同而授权他人代签的，需出具经过公证的《授权委托书》，或国外大使馆、领事馆出具的《授权委托书》。受托人不能出示委托人身份证原件的，需由公证处对委托人身份证复印件同时进行公证。

第八条

借款人应自商品房买卖合同登记备案之日起、存量房及自建房取得房屋所有权证之日起、无房屋所有权房及公有住房签订买卖合同之日起、互换房屋自互换行为发生之日起、购买加入置换交易平台的抵押房屋的行为发生之日起一年内向中心申请公积金贷款。

第九条《办法》第十一条第一款，若借款人为两人，计算公积金贷款额度时，应分别计算每个借款人的公积金贷款额度后相加确定总公积金贷款额度，并且公积金贷款额度最低到仟元位，借款人享受的最高公积金贷款额度执行购买房屋所在区域的公积金贷款政策。

《办法》第十一条第二款中最高公积金贷款额度根据大连市所辖区（市）县住房公积金及其他房改资金可用量、周转速度、当地房屋价格及职工收入水平、偿还贷款能力等因素综合确定。

借款人双人公积金贷款还清后，其中一人再次申请公积金贷款时，其额度为个人所能享受的最高额度与个人前次公积金贷款的差额，其中个人前次公积金贷款的额度为原公积金贷款额度的一半。

公积金贷款期间借款人离婚的，原双人公积金贷款额度的债务人与房屋归属人保持一致；另一方可视为没有参与公积金贷款，再购房可享受本人所能贷的最高额度。

《办法》第十一条第四款两人以上（含两人）购买一套住房只能申请办理一笔公积金贷款，如购房人之间不是配偶或两代以内直系亲属关系，则以借款人所占房屋价值份额为基数计算公积金贷款成数，并不超过本人所能贷的最高额度。

军（警）官的配偶在地方工作且符合公积金贷款条件，可由配偶与其共同申请公积金贷款，军（警）官需提供所在部队出具的军（警）官身份证明、工资收入证明及住房公积金缴存证明。

第十条《办法》第十三条所称公积金贷款期限是根据中国人民银行有关规定，结合大连市所辖区（市）县住房公积金及其他房改资金的周转使用情况、职工偿还贷款周期及房屋折旧等因素综合确定的。公积金贷款期限最短为1年，最长为30年，且必须是整数年。若借款人为两人，以主借款人的最长可贷款期限作为公积金贷款期限。

法定退休年龄指男职工年满60周岁、女职工年满55周岁，如果借款人按国家有关规定符合延长法定退休年龄的，借款期限可相应延长，但应出具证明材料。

公积金贷款期限加上抵押房屋房龄不得超过40年。

第十一条

公积金贷款利率执行中国人民银行的有关规定，并随中国人民银行利率调整而调整。公积金贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整不分段计息；公积金贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定，跨计息期按实际天数分段计息。

家庭购买第二套住房办理公积金贷款的，公积金贷款利率执行公积金贷款基准利率的1.1倍。

逾期贷款在原借款合同利率的基础上，按人民银行有关规定计收罚息。借款人提前偿还公积金贷款本息的，利率按原借款合同利率执行，已偿还的公积金贷款本息不再调整。

第十二条

《办法》第十六条中的等额本息与等额本金还款方式在提前部分还款时可以转换，并且一笔公积金贷款的还款方式只能转换一次。

第十三条

公积金贷款偿还一年后方可办理提前还款；公积金贷款偿还一年内如遇特殊情况，须经中心审核同意，方可办理提前还款。

《办法》第十八条所称规定数额是指人民币伍仟元，还款额应以仟元为单位。提前部分还款的，可缩短借款期限，具体期限由借贷双方协商确定。

第十四条

2009年1月1日以前发放的公积金贷款，合同约定还款日为每月20日（按季还款的为每季末月20日）；2009年1月1日以后发放的公积金贷款，约定还款日为公积金贷款放款日每月对应日，当月无对应日的，该期还款日为当月末日。若超过合同约定时间还款，中心按欠还公积金贷款本息额及欠还期限加收罚息。

第十五条

欠款超过借款合同约定时间的，中心有权从借款人及其配偶的住房公积金账户扣划住房公积金用于偿还欠款，或履行送达程序后直接扣款。

第十六条

公积金贷款的偿还顺序为：（1）罚息；（2）利息；（3）本金。

第十七条

借款人不可撤销地授权中心自第一个约定还款日起按月扣划其住房公积金账户资金转账偿还公积金贷款，其配偶也可以委托中心按月扣划其住房公积金账户资金转账偿还公积金贷款。划款顺序为：（1）借款人住房公积金；（2）配偶住房公积金；（3）借款人个人银行结算账户资金。

第十八条

购买商品房、存量房、房改房、自建房，借款人应以购、建房屋作抵押；购买无房屋所有权住房，应以自有、共有或第三者所有的房屋作抵押。借款人以上述房屋作为公积金贷款抵押物的，必须将房屋价值全额用于公积金贷款抵押。

第十九条借款人提供的抵押房屋应不在动迁公告范围内。因城市建设需要，已抵押的房屋被列入拆迁范围的，抵押人应当及时通知中心；如借款人选择货币补偿方式，应以拆迁补偿款提前偿还剩余公积金贷款，拆迁补偿款不足以偿还剩余公积金贷款的，借款人须重新提供中心认可的抵押物或自筹资金提前全部偿还剩余公积金贷款；如借款人选择产权调换安置方式，借款人须重新提供中心认可的抵押物或自筹资金提前全部偿还剩余公积金贷款或提供中心认可的担保方式。

第二十条为保证评估价值的真实性，借款人对抵押房屋进行评估应到中心招标选定的与中心有合作协议的房地产估价机构办理，评估费用由借款人承担。

第二十一条

借款人应办理个人贷款抵押房屋综合保险（担保）。借款人办理抵押物保险（担保），应到中心招标选定的与中心有合作协议的保险（担保）公司办理，保险（担保）费用由借款人承担。

第二十二条

借款人提前全部偿还公积金贷款后，保险公司或担保公司按保险投保单或保证合同相关约定退保。若借款人不办理剩余保险费退还手续，保险公司继续在保险范围内承担保险责任。

第二十三条

借款合同变更包括借款人变更、抵押人变更、抵押物变更、借款期限变更等。

（一）借款人变更。公积金贷款期间，借款人出现离婚、死亡等情形，经中心审核同意，可以变更借款人。

因离婚变更借款人，需提供《变更个人住房公积金借款合同申请表》、离婚证、经公证的财产分割协议或法院出具的离婚判决书（调解书）、变更后的借款人身份证件、保险公司或担保公司同意变更的书面证明。

因死亡变更借款人，需提供《变更个人住房公积金借款合同申请表》、医学死亡证明或公安机关出具的死亡销户证明或法院出具的宣告死亡判决书、经公证的房屋继承证明、变更后的借款人身份证件、保险公司或担保公司同意变更的书面证明。

办理程序：申请人持上述材料向原公积金贷款办事处提出申请，由办事处对变更后借款人的还款能力进行综合评价，经审查同意后，双方重新签订借款合同，原借款合同自动终止。

抵押人与借款人是同一人的，抵押人随借款人变更而相应变更，需提供材料及办理程序与本条

（二）相同。

（二）抵押人变更。公积金贷款期间，抵押人出现离婚、死亡等情形致使抵押房屋权属发生变动的，可以变更抵押人。

因抵押人出现离婚、死亡等情形变更抵押人的，需提供的材料与变更借款人相同。

办理程序：申请人持上述材料向原公积金贷款办事处提出申请，经审查同意后，由代理公司到房地产交易登记管理部门办理抵押人变更手续。中心收到代理公司转来的房地产交易登记管理部门变更抵押人的手续后，在业务管理系统中进行抵押人变更操作。

借款人与抵押人是同一人的，借款人随抵押人变更相应变更，需提供的材料和办理程序与本条

（一）相同。

（三）抵押物变更。公积金贷款期间，借款人出现调整所购住房或因其他原因需要变更抵押物等情形的，经中心审核同意，可以变更抵押物。变更后，未偿还公积金贷款本金、利息（含剩余公积金贷款本金、利息）及罚息之和与抵押物价值之比不高于该笔公积金贷款审批时核准的成数。

因借款人所购住房调整变更抵押物的，需提供《变更个人住房公积金借款合同申请表》、房地产开发企业同意退房的证明、房地产交易登记管理部门登记备案的商品房买卖合同、房款发票、保险公司或担保公司同意变更的书面证明、契税、维修基金等相关税费缴交证明等。

因其他原因变更抵押物的，需提供抵押物评估报告、抵押人身份证件、抵押物所有权证明、保险公司或担保公司同意变更的书面证明等。

办理程序与本条

（二）相同。

（四）借款期限变更。公积金贷款期间，借款人申请缩短或延长借款期限的，经中心审核同意，可以变更借款期限。

申请缩短借款期限的，借款人应提前部分还款。

申请延长借款期限的（即贷款展期），需提供《变更个人住房公积金借款合同申请表》、失业证、街道出具的家庭生活困难证明等材料，延长后的借款期限不得违反《办法》第十三条及本实施细则第十条的规定。借款人还应征得保险公司或担保公司的书面同意，并补交保险费或担保费等相关费用。

本条

（一）至

（三）及

（四）展期需按房屋交易登记管理部门要求办理相应的变更手续。

第二十四条

出现《办法》第三十四条规定情形的，将根据《贷款通则》（中国人民银行1996年6月28日颁布）有关规定，除提前收回全部公积金贷款本息外，对逾期或挪用部分的公积金贷款按中国人民银行有关规定加收罚息。

第二十五条

夫妻一方已以自己名义申请了公积金贷款，不影响另一方以自己名义申请公积金贷款；若夫妻双方已共同申请公积金贷款，则不得违反《办法》第十二条之规定。

第二十六条

借款合同需经借款人、抵押人签字、按留手印。手印原则要求食指手印、印迹清晰。

第二十七条

借款人须以自有、共有或第三者所有的房屋以及其他具有所有权的资产作为抵押物或质物，并由与中心签订合作协议的保险公司或担保公司为公积金贷款提供保险或保证。借款人到期不能偿还公积金贷款本息的，中心有权依法处置抵押物或质物，或要求保险公司、担保公司承担偿还公积金贷款本息的连带责任，再由保险公司或担保公司向借款人追偿。同时，中心协助保险公司或担保公司依法处置抵押物或质物，或直接将抵押权或质权转移给保险公司或担保公司。

房龄指房屋竣工日至公积金贷款申请日的时间。

第二十八条

组合贷款是指具备公积金贷款条件的借款人在购买住房时，若公积金贷款额度不能满足购房需要，在偿还能力允许的情况下，以总贷款额度不超过规定比例为前提，向与中心有合作协议的商业银行申请部分商业贷款的公积金贷款方式。

第二十九条

本实施细则由中心负责解释。

第三十条

10.住房公积金抵押贷款违约风险管理探讨论文篇十

发文单位：江门市房产管理局

发布日期：2005-6-2

3执行日期：2005-6-23

各住房公积金缴存单位：

《江门市住房公积金个人住房贷款管理办法》业经市住房公积金管理委员会会议讨论通过，并经市人民政府同意，现印发给你们，请遵照执行。

各单位在执行过程中如发现有新问题，请及时向市住房公积金管理中心反映。

江门市房产管理局

二○○五年六月二十三日

江门市住房公积金个人住房贷款管理办法

第一条为改善职工居住条件，满足职工住房需求，加快住房建设，促进住房消费，规范江门市住房公积金个人住房贷款管理。根据国务院《住房公积金管理条例》、中国人民银行《个人住房贷款管理办法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》、《江门市住房公积金管理办法》及有关法律法规，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法称住房公积金个人住房贷款是指江门市住房公积金管理中心（以下简称“中心”，含新会区管理部、开平市管理部、台山市管理部、鹤山管理部、恩平市管理部），运用归集的住房公积金，委托承办银行向已正常缴存住房公积金的职工发放的个人住房贷款。本办法称职工是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私有企业及其他城镇企业、事业单位工作的在职人员（含合同工）。

第三条住房公积金个人住房贷款只限于在江门市行政区域内购买自用商品住房、经济适用住房、房改房、二手房。

第四条在本市购买自住住房，并按月缴存住房公积金的职工（含已享受福利分房或货币分房的职工），均可申请住房公积金个人住房贷款。

第五条借款人须具备下列条件：

（一）有城镇常住户口或有效居留身份证件（含中华人民共和国居民身份证、军人证），且有完全民事行为能力；

（二）江门市常住户口的，申请住房公积金个人住房贷款时已连续缴存住房公积金6个月以上（含6个月），非江门市常住户口的，申请住房公积金个人住房贷款时已连续缴存

住房公积金12个月以上（含12个月），申请时，申请人仍正常缴交住房公积金；

（三）有购房合同或协议；

（四）已按规定的比例交纳首期购房款；

（五）能提供“中心”认可的合法有效的担保；

（六）具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

（七）借款人和购房合同中的购房人必须一致。

第六条最高贷款额度由江门市住房公积金管理委员会确定，职工贷款额度的计算公式是：（购房人住房公积金年缴存额×至退休工作年限+配偶住房公积金年缴存额×至退休工作年限）×2.“中心”有权根据拟购住房的价格、借款人的还款能力及其住房公积金帐户余额等因素，对根据公式计算出来的贷款额度进行调整，决定职工住房公积金个人住房贷款的具体额度，但最高不能超过江门市住房公积金管理委员会确定的最高贷款额度。

一手商品房最高可贷比例是总房价的80%，二手房最高可贷比例是评估价值与交易价值较低者的70%.若住房公积金个人住房贷款额度仍然不足的，可同时申请商业性住房贷款。

还清公积金贷款本息后，在江门市行政区区域内再次购买自住住房时，可以再次申请住房公积金个人住房贷款。

两个或两个以上住房公积金个人住房贷款申请人购买同一住房，贷款额度为每个住房公积金个人住房贷款申请人最高可贷款额度之和，合计不超过江门市住房公积金管理委员会确定的最高贷款额度的两倍。

第七条贷款期限最长为30年，其中一手房最长为30年，二手房最长为20年，且受借款申请人法定退休年龄的限制，即借款人年龄加上借款年限不超过国家法定退休年龄，若为共同申请人，则以年龄小的为计算依据。

“中心”有权根据拟购住房的价格，借款人的还款能力等因素，对贷款期限进行调整，决定具体的贷款期限。

第八条贷款利率按中国人民银行规定的住房公积金贷款利率执行。

第九条贷款按如下程序办理：

（一）贷款申请：借款人凭购房合同或协议、身份证、户口簿、住房公积金缴存证明和首期付款的发票向承办银行或“中心”提出申请并填写申请表。

（二）贷款审核：

1、组合性贷款，借款人向承办银行提出申请，承办银行对借款人的申请资料初审后，拟定借款人的担保方式、贷款金额、贷款期限以及还款方式，并要求借款

人填写贷款有关资料。承办银行对借款人提交资料审查确认后，交“中心”审批。“中心”审批核定贷款额度后，转承办银行办理。

2、住房公积金个人住房贷款，借款人可向承办银行提出申请（向承办银行提出申请的程序与组合性贷款程序相同），也可向“中心”直接申请。向“中心”直接申请的，“中心”对借款人的申请资料初审后，拟定借款人的担保方式、贷款金额、贷款期限以及还款方式，并要求借款人填写贷款有关资料。由“中心”审批核定贷款额度，直接与借款人办理签定借款合同等手续后，转承办银行办理。

（三）贷款发放：借款人办妥担保、保险等手续后，在承办银行开设还款帐户，承办银行根据“中心”发出的《个人住房公积金委托贷款发放通知书》发放贷款，把贷款资金划给售房人。

第十条借款人可选择等额本息还款法或等额本金还款法偿还住房公积金个人住房贷款，借款人按借款合同约定的还款日提前将应还本息存入还款帐户，承办银行每月按期从帐户中扣收。

第十一条每月还款额计算公式：

（一）、等额本息还款法。每月偿还贷款本息金额 =（贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数）/（（（1+月利率）^还款月数）－1）

（二）、等额本金还款法。每月还款额＝贷款本金/贷款期月数 +（贷款本金－已归还贷款本金累计额）×月利率

第十二条借款人未按期归还贷款本息的，视同借款人单方违约，并按中国人民银行规定计收罚息；同时，承办银行及“中心”有权依法处置抵押物或质押物，并追究借款人、担保人的责任，或由保证方代为偿还。

第十三条借款人若提前归还贷款本息，须填写《提前还款申请书》，经“中心”审批，承办银行审核同意后，可偿还全部或部分贷款（部分提前还款金额每次不得低于人民币壹万元）。

借款人还清全部贷款本息后，凭承办银行出具的《他项权利注销登记表》或《还款证明》到原房地产抵押登记部门办理注销抵押手续，并按保险公司的规定办理退保手续。

第十四条 “中心”在审核贷款时，认为有必要增加贷款担保的，借款人可以以有价证券质押，但须提供承办银行或“中心”认可的有价证券，出质人和承办银行签订质押合同，并将有价证券交承办银行保管，质押行为须按照质押合同执行。有价证券的质押率由“中心”确定，但最高质押率不得超过质押物价值的90%.第十五条借款人以所购房产或他人房产作为抵押的，与承办银行或“中心”签订房地产抵押合同，到房地产抵押登记部门办理他项权登记，将《房屋他项权证》交承办银行保管，抵押行为按照房地产抵押合同执行。抵押物需估价的（指二手房），由具有评估资质的机构进行评估，抵押率不得超过抵押物评估值的70％。

第十六条借款人为非本市常住户口的，除足额提供抵押外，还必须提供具有本市常住户口、有偿还能力的自然人担保。保证方与承办银行签订保证合同，保证行为按照保证合同执行。

第十七条借款人在房地产抵押合同签定前必须按有关规定办理有关保险手续，保险金额不得少于借款额，并将承办银行或“中心”作为保险合同的第一受益人。

第十八条房屋及贷款保险期限不短于借款期限。在合同约定借款期间借款人不得以任何理由中断或解除保险合同，否则，承办银行有权代办保险，一切保险费用由借款人承担。在保险期内，房屋如发生保险责任范围以外、因借款人过错而造成的损毁，由借款人负全部责任。

第十九条借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无法定继承人或受遗赠人，或其法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同的，承办银行有权依照借款合同及房地产抵押合同或质押合同的规定处分抵押物或质押物。

第二十条处分抵押物或质押物所得价款，扣除处置抵押物、质押物各项税费后不足偿还贷款本息的，承办银行及“中心”有权向债务人继续追偿未偿还的贷款本息；其价款超过应偿还部分，承办银行应退还抵押人或出质人。

第二十一条借款人有下列情形之一的，按照借款合同及质押合同或保证合同的规定承担违约责任：

（一）借款人不按期归还贷款本息的；

（二）借款人提供虚假文件或资料已经或可能造成贷款损失的；

（三）未经贷款人同意，借款人将设定抵押权的财产或权益出售、转让、赠与或重复抵押的；

（四）借款人所设定抵押的房产遇拆迁，借款人未事先通知承办银行或“中心”，并未办理贷款清偿手续或重新落实新的担保方式的；

（五）借款人拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查的；

（六）借款人与其他法人或经济组织签订有损承办银行或“中心”权益的合同或协议的；