银行个人消费贷款浅析（11篇）
1.银行个人消费贷款浅析 篇一
企业（借款人/保证人/抵押人）贷款资料清单
1．经年审的企业法人营业执照、企业法人代码证、税务登记证（国、地）、开户许可证、信用机构代码证、法定代表人和股东成员身份证
2．企业章程、合营公司还需要提供改制文件（以工商为准）
3．贷款卡的复印件（如未办则待办）及年审回执复印件
4．财务开支预算表（投资项目的资金需求明细）、有关贷款用途采购与销售合同
5．固定资产明细表
6．十大销售客户清单及销售比重
7．十大供应商客户清单及比重
8．开户银行清单及近一年的银行流水、法人近一年个人账户流水、近三个月水电费工资单
9．应收账款、应付账款及其他应收、应付账款明细清单（含账龄及形成原因）
10． 会计报表：验资报告、2011年年报、2012年年报、2013年年报、2014年第一季报、上月报表，财务报表（包括资产负债、损益表、现金流量表）
11． 抵押物复印件、原件
12． 企业经营情况，发展简历、公司获奖证书，公司主要股东和主要管理人员（包括法定代表人或主要经营者、财务负责人）的简要经历、文化程度、年龄、其它社会职务等情况；法定代表人的毕业院校及专业、从业经历及经营管理经验
13． 企业、法人、股东信用报告，14． 项目资料：流动资金、物业装修合同、购买设备合同、购买物业合同复印件，以及自有资金证明文件（提供已经付款那部分和贷款金额的收据或者发票复印件）
15． 交易对手的营业执照复印件，该企业简介
以上资料需原件及复印件加盖公章
个人（借款人/保证人/抵押人）贷款资料清单
1、借款人及其配偶身份证、结婚证、户口簿或者是婚姻状况证明
2、个人简历（家庭成员简介、从业、经商经历，以及在社会上地位）
3、合法收入证明资料：单位出具的收入证明、经营的收入证明（附营业执照正副本复印件、公司章程、上一年财务报表、现金流量表），房屋厂房设备租赁合同、纳税单、资产证明，配偶收入证明，近一年行流水对账单
4、资产证明材料：如房产证、国土证复印件，行驶证复印件等
5、项目资料：流动资金、物业装修合同、购买设备合同、购买物业合同复印件，以及自有资金证明文件（提供已经付款那部分和贷款金额的收据或者发票复印件）、交易对手营业执照复印件
6、款项交易对象的户名，账号，开户行名称
7、在我行开立账户存折首页复印件。
8、借款人及配偶的征信报告
2.银行个人消费贷款浅析 篇二
一、我国个人住房抵押贷款的现状
在个人消费信贷中, 由于个人住房抵押贷款占据了重要地位。1998年以来, 随着我国房地产业的迅速发展, 个人住房抵押贷款业务已成为我国商业银行主要业务之一。在表1中, 2004—2009年间个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额比重均在79%以上, 2005年、2006年、2007年连续三年达到82%左右。2010年个人住房抵押贷款余额为57252亿元, 是2000年的13.51倍, 个人住房抵押贷款无论是在增长速度上还是在总量上每年均发展迅速。
(数据来源:国家统计局统计公报 (1998—2010) 。)
个人住房抵押贷款前十年快速发展的主要原因在于以下两点:一是持续的地产市场的繁荣以及国家信贷政策的支持;二是商行普遍认为个人住房抵押贷款是优质资产, 不良贷款率较低。在当前的经济环境下, 这两点原因都将发生或已经发生了变化, 随着“新国八条”为代表的新一轮针对房地产的调控政策的实施的作用下, 商业性房地产贷款增速明显放缓, 这是房地产投资增速减缓、房地产市场交易量下降、金融机构对房地产贷款投放谨慎, 以及居民观望气氛浓厚等共同作用的结果, 也是房地产业周期性调整的具体表现, 这些将会对个人住房抵押贷款的不良贷款率产生比较大的影响。因此对商业银行的个人住房贷款风险进行研究并防范是必要的, 这可以更好的保障国民经济的健康运行, 以2008年美国次贷危机为例, 个人住房抵押贷款违约率上升正是危机的起因之一。
二、个人住房抵押贷款的风险
对于个人住房抵押贷款, 在目前我国宏观经济环境下, 其风险发生有其一定的可能性, 这主要是个人住房抵押贷款自身的特性和市场环境等诸多内、外部因素决定, 具体而言, 我国商业银行个人住房抵押贷款主要面临以下几个方面风险。
1、信用风险。
信用风险又称违约风险, 是指借款人不能依约按期偿还住房贷款本息而给商业银行带来的经济损失。信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险, 也是商业银行在抵押贷款业务中面临的最大风险。个人住房抵押贷款的申请和执行过程中, 存在很多可能导致申请人最终不能或者不愿按期偿还贷款本金和利息的因素, 既有主观的, 也有客观的, 最终形成信用风险, 也就是不良的个人抵押贷款。随着我国个人住房抵押贷款余额的快速增加, 个人住房抵押贷款不良率也开始不断上升, 迄今为止, 我国个人住房抵押贷款的不良率在1%左右, 最高达到过2%。按照国际经验, 个人住房抵押贷款的风险暴露期为3至8年, 如果房价大幅回落超过30%, 个人住房贷款不良率平均将上升近1倍, 对于整个银行系统而言, 这种风险也是不容忽视的。随着我国个人住房抵押贷款业务的发展, 以及国家对房地产业调控力度的加强, 房价下跌可能导致抵押物不足以覆盖贷款本息, 不良贷款率和理性违约比例将上升。以我国个人住房抵押贷款较为成熟的上海为例, 2004年商业银行个人住房抵押贷款平均不良率只有0.1%左右, 到2006年9月末, 平均不良率上升到0.86%, 两年多时间上升7倍多, 而到2009年3月末, 平均不良率仍保持在0.71%。
2、政策风险。
政策风险是指政府经济政策的调整引起房地产市场的变化而给商业银行带来的损失。国家每次出台房地产行业或信贷业务的相关政策, 均会对房地产相关产业造成一定影响。市场政策风险包含两个方面:一是指国民经济在整体发展过程中存在由繁荣到萧条周而复始周期性波动, 影响房地产业的市场风险, 一旦经济情况朝地产业不利方向发展引起房价下跌, 商业银行势必会面临大量的“呆坏账”损失;二是政府经济政策的调整引起房地产市场变化给商业银行带来损失。由于我国整个经济处于转轨时期, 市场机制不健全, 政府的定位不明确, 由于住房消费是居民的大额消费, 投资乘数大, 房地产业对经济增长具有较强的拉动作用, 从而成为政府调控经济拉动消费, 促进经济增长的重要行业。当房地产市场发展脱离个人消费能力, 出现泡沫和经济过热, 与调控宏观目标相违背, 政府会采取房地产调整政策, 随着房地产业的调整和收缩, 商业银行也将面临政策风险。进入2011年以来, 央行以每月一次的频率连续上调存款准备金率, 如此频繁的调升节奏历史罕见。6月14日央行宣布上调存款准备金率0.5个百分点, 年内第六次上调使得存款准备金率达到了21.50%。中国人民银行近期宣布从7月7日起上调上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点, 进一步对市场资金面进行收缩, 释放紧缩政策信号。除了依据整体经济环境调高存款准备金率、进行加息外, 直接针对房地产的一系列调控措施也日趋严厉, 也势必会影响到与地产业密切相关银行个人住房贷款业务。
3、提前还款风险。
个人住房抵押贷款额度较大, 期限也较长, 个人需要支付大量的利息, 并且期限越长, 这个比例会越大。因此, 只要个人多余资金的期望投资收益率小于银行的贷款利率, 其就会选择提前还款。这种借款人在合约到期之前偿付其所有借款的行为, 之所以会给银行带来风险, 是因为该行为的发生使得住房贷款的现金流量产生不确定性, 拖累房贷余额的增长同时给银行的资金运用计划增加不确定因素。提前偿付会使债权人的库存现金增加, 从而使其总体资产的流动性大大超过其利润最大化和基本风险防范的要求, 因此一定市场收益的损失在所难免。提前还贷的导火索之一是加息, 加息将会增加抵押贷款的每月还息压力从而使得更多的债务人选择提前还贷。治理国内的通货膨胀是经济的一项重要的任务, 从2007年开始通胀苗头出现, 当年CPI同比增幅4.8%, 2008年高达5.9%, 经过2009年后次贷危机时代的短暂回落, 2010年CPI增幅3.3%, 进入2011年之后, 通胀情况日趋严重, 统计数据显示上半年CPI增幅达5.4%, 在负利率存在的背景下, 未来国家对通胀力度的治理将会进一步加强。国家收紧货币供给会直接影响房地产, 而货币收紧政策首要的决策依据是反通胀, 通胀预期在未来两三年都在存在, 这国家不会因为地产业和银行业的压力过大而改变货币紧缩政策的基本趋势。因此在当前的宏观经济背景之下, 提前还贷对商业银行因提前还贷所带来的潜在风险不容忽视。
三、我国个人住房抵押贷款风险防范对策
1、加强住房贷款的审批制度和贷后管理。
要控制好住房抵押贷款风险需要做到以下几点:首先加强对抵押物的审查和评估, 做好动态监控和重评工作, 着眼于易于保值, 易于变现, 易于保管以及易于估价的房地产。抵押物要符合国家有关规定, 不得抵押的房地产不能用于贷款抵押, 动态监控和跟踪抵押房产权属和价值的变化情况, 确保事先防范抵押人的道德风险和抵押物悬空风险。其次把防险责任落实到个人, 强化其持续监控的责任感和主动性, 严把客户准入关, 遏制无权抵押、多头抵押、重复抵押和当事人作弊等违法行为, 把客户的第一还款来源是否充足作为发放贷款的前提条件, 防止简单依据第二还款来源选择和评判客户。最后在合同的其他条款上增加了抵押人和借款人明确承诺。督导工作人员一对一地及时知悉相关信息, 及时向贷款人履行告知义务, 防止由此产生的违约风险。
2、推行反向抵押贷款制度安排。
“反向抵押贷款”是指在老年居民中推行的“抵押房产、领取年金”的寿险服务。投保人将房屋产权抵押给保险公司;保险公司按月向投保人 (受益人) 支付给付金, 也是终身支付;直至投保人亡故, 保险公司才将该房屋收回, 进行销售、出租或者拍卖。此项业务一旦开展, 将使拥有私人房产的老年人在保有房屋居住权的同时又可将房屋财产在生前变现, 提前得到房屋的销售款。对商业银行来说, 可以进行金融创新寻求新的金融产品, 将住房反向抵押贷款与传统的住房抵押贷款有机结合起来, 因为两者的现金流是反向的, 从而可以合理匹配, 可以使每期的现金流入与现金流出基本一致。同理, 对于另一方保险公司而言, 也可以根据同一时段的不同资金流向将保险业务与住房反向抵押贷款匹配, 以平衡同一时段的现金流入与现金流出, 也是有利于保险业发展的。在实行资产负债匹配时, 要注意匹配的合理性, 贷款数额要匹配, 其次期限要匹配, 最后要结构比例匹配。同时可以适当提高贷款机构的准入门槛, 对申请从事住房反向抵押贷款的金融机构进行严格审核, 只有具备一定经济实力、管理体制科学、信用级别高的金融机构才能开办住房反向抵押贷款业务, 以进一步降低房产抵押贷款的系统风险。
3、加强住房贷款的利率风险管理和流动性管理。
加强个人住房抵押贷款的利率风险管理和流动性管理, 一是开发可调整利率抵押贷款, 其利率根据市场利率的不断变化而作周期性调整, 利率调整周期可以是1个月、1季度、半年或者1年。与我国现行的浮动利率相比, 它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善商业银行存贷款期限的匹配状况, 把由商业银行承担的利率上升的风险转移给借款人, 同时也把由借款人承担的利率下降的风险转移给商业银行。二是开发固定利率抵押贷款, 固定利率抵押贷款是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内, 贷款利率固定不变的抵押贷款方式。在固定利率抵押贷款模式下, 商业银行承担了大部分的利率风险, 如果商业银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配, 如发行固定利率债券, 利率互换等, 可以避免相应的利率错配和流动性风险。三是套期保值, 我国金融期货市场正逐步开放, 商业银行可以运用金融衍生工具实行套期保值进行利率风险管理, 通过市场交易抵补资产负债由于利率变化导致的价值变化, 如可用远期利率协议、利率期货和交易所期权进行短期利率风险管理, 用银行间期权、互换和互换期权进行长期利率风险管理。四是大力发展个人住房抵押贷款交易的二级市场, 通过该市场商业银行可将个人住房抵押贷款形成债权出售, 换取贷款资金或流动性高的短期债权, 提高流动性。
参考文献
[1]高波:全球金融风暴下中国房地产业的周期性调整及政策选择[J].现代经济探讨, 2009 (5) .
[2]刘萍:个人住房抵押贷款风险探析[J].金融研究, 2002 (8) .
3.银行个人消费贷款浅析 篇三
关键词：商业银行；住房贷款；风险；防范
1.我国商业银行个人住房贷款的风险分析
当前经济体制下，个人住房抵押贷款风险的存在和发生有其可能性和必然性，这主要由住房贷款性质、特点及市场环境所决定。国内商业银行个人住房贷款风险主要源于信用风险、市场风险和操作风险，市场风险产生提前还款风险，而操作风险多来源于银行内部。笔者重点从违约风险、提前还贷风险和操作风险三方面分析我国商业银行个人住房贷款风险：
1.1违约还贷风险
违约贷款指借款人和银行签订以住房为抵押取得贷款，且在规定时间未能还清贷款的行为。违约贷款风险亦称信用风险，它伴随贷款关系出现而生，贷款偿还或发生违约冲销坏账而灭。对于特定贷款人都存在违约还款的可能性，因此从贷款发放至本息收回期间都应开展信用风险管理。
信用风险管理是商业银行风险管理的主要组成板块。商业银行和借款人之间信息不对称是产生违约还贷风险的根源，而其中信用制度的不完善是信用风险发生基础条件。而此处信息不对称多为内生性信息不对称，一般借款人对自我信息清晰知晓，处于优势地位，而商业银行缺乏对借款人信息的充分掌握，属弱势方。当借款人借助信息优势使银行利益受损时，市场价格机制无法发挥职能，进而产生违约还贷风险，借贷双方信息不对称行为愈严重，信用风险越大，即使商业银行单方面采取种种措施，也只能有效降低信用风险程度，却不能避免和消除。
1.2提前还贷风险
提前还款风险多指借款人提前还款所造成损失的可能性。当市场利率低于贷款合同的利率时，借款方提前还贷情况时常发生，此类提前还款使银行既承受利息的损失，又要承担为该部分资金寻找投资渠道的成本。影响提前还贷风险因素有外生和内生因素。外生因素多指非自愿性提前还款，如房屋受自然灾害影响，保险公司代为还款的情形；而内生因素包含利率和房价、贷款期限、经济周期。个人住房贷款包含固定利率和浮动利率贷款，后者利息随利率浮动而变化，尤其对贷款期限长的借款者价值波动较大；经济繁荣时，个人住房贷款还款上升，而经济萧条时个人住房贷款的提前还款随之低迷。
1.3操作风险
商业银行个人住房贷款风险中的操作风险多源于银行内部，违规操作是引发操作风险的重要因素。操作风险的产生和商业银行自身贷款制度松弛程度有很大关系，当商业银行贷款制度放宽时，操作风险较大；而当商业银行制度管理上严格约束贷款，则操作风险会相应降低。由于国内商业银行经营重业务轻管理，在业务导向激励约束机制下，为提升业务量不惜违规降低贷款标准开展业务，或借助住房贷款违规办理个人高风险业务。
2.我国商业银行房贷风险防范对策
2.1 完善我国商业银行内部借贷管理机制
加强房贷申请审查资格审查，该审查是风险防范的第一个关卡，可有效防范信用风险的发生。进行资格审查时，应以借款人现金收入为评估基础，对其家庭收入、疾病预测等进行综合分析；对贷款人借款金额、合法合理性进行全面审查，调查科侧重借款人还款能力、信用清理、担保情况；贷款人应规范审批流程，实现审查和贷款分离，确保贷款审批人员独立授权审批贷款；贷款人应设置合理借款者收入偿还机制，结合借款人收入、负债、日常支出等，确定科学的贷款期限和金额，保证借款人每期偿还能力超过还款金额。
加强个人房贷抵押物的审查，抵押物作为商业银行收款的第二来源，亦是银行收款的最后凭证，但同时抵押物自身伴有的风险性，因此，加强对个人住房贷款抵押物的审查非常关键，越发严格的审查，越能为商业银行降低贷款风险。抵押物审查中要对抵押物合法性强化审查；控制抵押率，以规避因抵押物市场价格变动带来的金融风险；对未能如期还款履行担保法的借款人，坚决拍卖其抵押房产。
2.2建立个人住房贷款风险预警系统
房地产是和国家宏观经济紧密联系的领域，具有较高的市场和政策风险，为预防和规避风险，建立个人住房贷款风险预警系统非常关键。建立个人住房贷款风险预警机制能够有效对国家政策、市场变化宏观经济指标进行分析，及早对房地产市场环境进行预测，继而采取一系列措施规避潜在的风险和威胁降低损失。预警系统的建设是一项长期、复杂、高难度的工程，它包含风险预警数据库、风险预警模型和快速反应和预控机制。其中风险预警数据库可通过不同渠道和途径收集全面、系统的资料和数据，为开发合理风险预警模型提供条件，风险预警模型中的参数综合我国经济实况、概率密度函数等确认；而快速反应和预控机制的建立能够及时、迅速化解和消除潜在风险的威胁。
2.3建立并发展个人住房抵押贷款风险转移机制和个人信用体系
房屋抵押贷款保险目的在于分散房屋毁坏的风险、借款人的信用风险和借款人的人参风险。国内个人住房抵押贷款保险种类单一，对各种风险没有进行合理划分。因此，可通过建立个人住房抵押贷款保险机制，严格划分风险，并开发与之相关的保险产品，如财产险、失业险、人寿保险等；根据消费者收入情况开发不同种类保险，如对收入较低建立政策性抵押贷款保险，对收入高借款人提供商业性抵押贷款保险；加快个人房屋抵押贷款证券化进程，从根源上驱除商业银行“存短贷长”的矛盾和与之带来的风险。
建立科学、全面、系统的个人信用体系。严格按照借款人收入、信用等级、信用透支等综合确定是否贷款或贷多少。首先完善国内个人信用评估制度，可从国外引进先进可靠的计量模型，将定量和定性相结合对借款人进行信用评估；同时加强全国范围内思想道德宣传和教育，强化诚信意识、守信意识，这对个人信用体系建设具有至关重要作用。（作者单位：长江大学经济学院）
参考文献
[1]余丽霞，窦琤.论我国商业银行个人住房贷款的风险防范[J].浙江金融，2011，（01）：34-38.
[2]钱凤林，邓予兰.我国商业银行个人住房贷款风险的分析及防范[J].科学经济社会，2011，29（1）：32-35.
[3]刘昕雨.我国商业银行个人住房贷款风险表现及应对措施[J].前言，2012，（14）：101-102.
4.个人银行贷款委托协议 篇四
甲方：乙方：攀枝花市一诺投资有限责任公司
一：委托事项
第一条：甲方委托乙方向银行为甲方申请个人贷款业务。
第二条：甲乙双方在确定委托关系后，签定本协议。
第三条：甲方向银行申请贷款总金额元人民币。
第四条：乙方收甲方服务费为元人民币，服务费含文件材料费、评估费、公证费、抵押登记费用。甲方必须向乙方预交服务费元人民币，（以乙方向甲方开具的收据为准）。剩余服务费元人民币，在贷款办妥到帐时一次性付清，如不履行协议，从贷款到帐第二日起每天按应收取服务费5%收取违约金。
第五条：在乙方代为甲方办理贷款事项过程中，因甲方原因造成中途不贷款或有其他事项变更，乙方不退还预交服务费。
二：双方权利与义务
第一条：甲方必须配合乙方向银行提供个人贷款所需资料。甲方所提供的资料必须真实完善。
第二条：甲方必须配合银行了解和查询与贷款有关的资产和信用等情况，并对真实性负责，否则后果自负。
第三条：乙方必须对甲方提供的资料有保密义务，且乙方不得用于协议之外的其他用途。
第四条：乙方负责把甲方提供的个人贷款所需资料整理后递交到银行，贷款金额、期限、利率等最终由银行决定。
第五条：银行贷款若须担保公司担保，担保费用由甲方自行承担。
第六条：在协议期内，乙方客户服务中心免费为甲方查询贷款办理进度。
第七条：甲方必须按照银行相关规定提供文件资料，如甲方拒绝按照银行要求提供文件资料或所提供文件资料不符合银行调查审批规定，造成的所有后果由甲方自行负责。
三：甲、乙双方均不得在协议期间内以任何理由单方面终止协议，如单方面终止协议，应赔偿另一方违约金叁仟元人民币。
四：本协议一式贰份，甲方壹份，乙方壹份。上述条款自双方签字之日起生效，未尽事宜及不可预料因素制约本合作协议时，由双方协商解决。双方凡因协议及其解释产生争执或经双方协商未能满意解决之纠纷，提交攀枝花市仲裁委员会进行仲裁，仲裁费由败诉方承担。
五：本协议须由甲、乙双方签字或盖章方能生效。
甲方：乙方：攀枝花市一诺投资有限责任公司 电话：代表人：
地址：电话：
签约地点：
5.银行贷款个人收入证明 篇五
个人收入证明
/女士）是我单位的职员，为：
□法人代表□部经理□一般员工□会 计□其 他 从2014年起在我单位工作。
该每月固定收入有：
基础工资￥3500元
津贴￥300元
补贴￥500元
其他￥1500元
特此证明
单位名称：广西有限公司
年月日
附：本单位对此证明的真实性负法律责任。
个人收入证明
市住房公积金中心：
____________银行：
兹证明，我单位职工_________同志，参加工作时间 _____________ 职务 _________ 月工资收入____________ 元。该同志在我单位表现良好，未受过任何处分。如该同志工作调动或其他变故，我单位将及时通知贵单位，并对提供以上情况的真实性负责。
身份证号为 ____________________
特此证明。
单位地址： ____________________________ 联系电话： ____________________________
个人收入证明
中国工商银行亳州市分行：
系我单位，其月平均收 入人民币：元，我单位保证所提供的上述收入证明属实，否则，愿承担由此引起的法律责任。
特此证明
盖章：
年月日
个人收入证明
兹有xx同志，性别x,身份证号码为：xxxxxxxxxxxxxxxxxx，系本单位正式职工，已连续在本单位工作x年，目前在本单位担任营销部主管职务，目前该职工的最高学历为本专, 身体状况健康。近一年内该职工的平均月收入为 6800.00元人民币陆仟捌佰元整。本单位谨此承诺上述证明是正确的、真实的。
特此证明
成都xxxxxxxx公司
2014年1月16日
1、单位名称：成都xxxxxx有限公司
2、单位地址：成都武候区xxxxx号
3、联系电话：028-xxxxxxxx邮政编码：610014
4、人事部门负责人姓名：xxx
个人经济收入证明
交通银行九江分行：
兹证明为本单位职工，已连续在我单位工作年，学历为毕业，目前在我单位担任职务。近一年内该职工在我单位平均月收入为人民币 元。
本单位谨此承诺上述证明是准确、真实的，如因上述证明与事实不符导致贵行经济损失，本单位保证承担赔偿等一切法律责任。
特此证明
单位盖章
年月日 单位名称：
单位地址：
单位电话：
经办人：
洪都农村商业银行个人贷款借款人收入证明
洪都农村商业银行__________：
兹有______________同志，身份证号码___________________________________，居住地址
___________________________________，自______________年_____月至今在我单位工作，任______________职务。该同志的劳动用工形式属于__________________，月收入为人民币_________________________元。特此证明。
上述内容真实无误，我单位对此承担相应的法律责任。
单位公章
年月日
个人征信业务授权书
洪都农村商业银行：
本人不可撤销地授权贵行在办理下列信用业务时，可以根据中国人民银行有关规定，通过个人信用信息基础数据库查询、打印、保存本人个人基本信息信用报告：审核本人贷款申请的；审核本人贷记卡、准贷记卡申请的；
审核本人作为担保人的；对已发放的个人信贷进行贷后风险管理的；受理本人担任法定代表人或出资人的法人或
其他组织的贷款或该法人或其他组织作为担保人，需要查询本人信用状况的。
本人不可撤销地授权贵行根据中国人民银行有关规定向个人信用信息基础数据库提供本人个人基本信息和信用情况。
授权人：
身份证件名称及号码：
6.银行从业个人贷款题库 篇六
A.借款人的还款能力入水平B.借款人的还款意愿
C.借款人的良好信誉D.借款人的收入
2.以下关于中国银行对个人质押贷款额度的规定描述不正确的是(D)。
A.中国银行个人存单质押贷款额度起点为人民币 1 000 元
B.贷款质押率不超过质押存单面额的 90%
C.凭证式和记账式国债质押贷款额度起点为 5 000 元
D.记账式国债质押贷款最高限额应不超过账户余额的 90%
3.各商业银行最普遍的个人贷款产品是(B)。
A.个人质押贷款 B.个人抵押贷款 C.个人保证贷款 D.个人信用贷款
4.中国人民银行征信管理部门应当在收到个人异议申请的(A)个工作日内将异议申请转交征 信服务中心，征信服务中心应当在接到异议申请的(A)个工作日内进行内部核查。
A.2，2 B.2，5 C.5，5 D.5，10
5.个人汽车贷款在受理和调查环节中的风险点不包括(D)。
A.借款申请人的主体资格不符合银行相关规定 B.借款申请人所提交的材料不真实、不合法C.借款申请人的担保措施不足额或无效D.审批人对借款人的资格审查不严
6.等额本息还款法的特点不包括()。
A.在贷款期内每月以相等的额度平均偿还贷款本息
B..遇到利率调整及提前还款时，应根据未偿还贷款余额和剩余还款期数对公式进行调整
C.利息逐月递增，本金逐月递减
D.归还的本金和利息的配给比例是逐月变化的7.个人经营专项贷款的主要还款来源是()。
A.借款人从其他融资渠道获得的现金B.借款人的证券投资收益
B.C.借款人经营产生的现金流D.借款人出售生产设各所得资金
8.个人汽车贷款发放的具体流程不包括()A.出账前审核 B.开户放款 C.建立“贷款台账” D.银行将放款通知书、“个人贷款信息卡”等一并交借款人作回单
9.商用房贷款的还款方式比较常用的不包括()。
A.等额本息还款法 B.等额本金还款法 C.一次还本付息法 D.等额变更还款法
10.()是银行的核心竞争力。A.服务 B.产品 C.品牌 D.价格
11..以下关于商用房贷款说法不正确的是()。
A.商用房贷款的期限通常不超过 l0 年
B.贷款期限在 1 年以内(含 1 年)的，借款人可采取一次还本付息法
C.贷款期限在 1 年以上的，可采用等额本息还款法和等额本金还款法
D.商用房贷款的额度通常不超过所购或所租商用房价值的 55%
12.在商用房贷款发放过程中。对于借款人未到银行直接办理开户放款手续的，()部门应及 时将有关凭证邮寄给借款人或通知借款人来银行取回。
A.信贷 B.会计 C.风险管理 D.稽核内控
13.2008 年底，小王欲以自有资金和商用房贷款购买一套价值 120 万元的商用房。如果小 王是以商住两用房名义申请的贷款，银行对于商住两用房的首付比例规定为最低 45%，则 其贷款额度最大为()万元。
A.54 B.66 C.84 D.96
14.“合同签订的风险”属于下列哪个环节出现的操作风险()。
A.贷款受理和调查中的风险 B.贷款审查和审批中的风险
C.贷款签约和发放中的风险 D.贷后与档案管理中的风险
15.公积金个人住房贷款中.一般购买普通商品房、经济适用房的，贷款额度最高不超过所购 买住房总价款的()。A.50% B.60% C.70% D.80%
16..个人住房贷款操作风险的防范措施不包括()。
A.提高贷款经办人员职业操守和敬业精神 B.有效利用保证金制度
C.严格落实贷前调查和贷后检查D.掌握并严格遵守相关的规章制度和法律法规
17..以下关于个人住房贷款担保方式规定不正确的是()。
A.在个人住房贷款业务中，采取的担保方式以质押担保为主
B.在未实现抵押登记前，普遍采取抵押加阶段性保证的方式
C.在一手房贷款中，在房屋办妥抵押登记前，一般由开发商承担阶段性保证责任
D.在二手房贷款中，一般由中介结构或担保机构承担阶段性保证的责任
18..小王以原住房抵押贷款的抵押住房设定第二顺序抵押授信贷款，现经评估机构核定的抵 押房产价值为 80 万元，对应的抵押率为 50%，原住房抵押剩余本金为 20 万元。则小李 现在的可用贷款余额为()万元。
A.40 B.20 C.15 D.5
19.公积金个人住房贷款业务的操作模式不包括()。
A.银行受理，公积金管理中心审核审批，银行操作
B.公积金管理中心受理，银行审核审批，银行操作
C.公积金管理中心受理、审核审批，银行操作
D.公积金管理中心和承办银行联动
20.下列有关《汽车贷款管理办法》的规定不正确的是()。
A.购车人在购买二手车时不可以申请贷款
B.贷款购车可以用于消费，也可以用于出租、运输等商业营运用途
C.在中国境内连续居住 1 年以上(含 1 年)的港、澳、台居民以及外国人均可申请个人汽车 贷款
D.贷款银行不再局限于四大国有商业银行
21.对于仅提供保证担保方式的个人住房贷款，贷款的额度一般不得超过所购住房价值的()。
A.80% B.70% C.60% D.50%
22.以下关于设备贷款额度说法不正确的是()。
A.最高不得超过借款人购买或租赁设备所需资金总额的 70%，且最高贷款额度不得超过 200 万元
B.以贷款银行认可的质押方式申请贷款的，贷款最高额不得超过质物价值的 80%
C.以可设定抵押权的房产作为抵押物的，贷款最高额不得超过经贷款银行认可的抵押物价值的 70%
D.以第三方保证方式申请贷款的，银行根据保证人的信用等级确定贷款额度
23..以下关于下岗失业人员小额担保贷款说法不正确的是()
A.非微利项目的小额担保贷款，不享受财政贴息
B.下岗失业人员小额担保贷款利率在央行规定的同期贷款利率基础上可以上浮
C.微利项目小额担保贷款，享受财政全额贴息
D.逾期、延长期限内的微利项目小额担保贷款不享受财政贴息
24.个人住房贷款的流程包括()。
A.受理和调查——签约和发放——审查与审批——贷后与档案管理
B.受理和调查——审查与审批——签约和发放——贷后与档案管理
C.审查与审批——受理和调查——签约和发放——贷后与档案管理
D.审查与审批——签约和发放——受理和调查——贷后与档案管理
25.个人征信系统是我国社会信用体系的置要基础设施，是在国务院领导下，由()组织各商 业银行建立的个人信用信息共享平台。
A.中国银联 B.中国银监会 C.中国人民银行 D.中国银行业协会
26.按照()的不同，可将个人经营类贷款分为个人经营专项贷款和个人经营流动资金贷款。
A.贷款用途 B.贷款额度 C.贷款期限 D.贷款对象
27.()是国内最早开办的个人贷款产品。
A.个人住房贷款 B.个人汽车贷款 C.个人教育贷款 D.个人经营类贷款
28.商用房贷款贷前调查的内容不包括()。
A.材料一致性 B.借款人身份、资信和经济状况的调查 C.贷款用途及相关合同协议的调查
D.借款人所经营企业的经营状况的调查
29.个人信用贷款特点不包括()。
A.准人条件严格 期限长 B.贷款额度较小，最高不超过 100 万元
C.贷款期限短D.贷款
30.下列关于个人汽车借款合同的变更和解除的说法。正确的是()。
A.贷款方可以单方解除合同 B.办理抵押变更登记时，不需要到原抵押登记部门办理
C.保证人破产时，借款人不需要重新提供担保
D.借款人在还款期限内死亡且没有财产继承人和受遗赠人时，贷款银行有权提前收回贷款
31..商用房贷款受理环节的风险点不包括()。
A.借款申请人的主体资格是否符合银行相关规定
B.借款申请人所提交的材料是否真实、合法
C.借款申请人的还款能力是否有保障
D.借款申请人的担保措施是否足额、有效
32.为有效规避借款人所控制企业经营状况发生变化而带来的信用风险，考察的内容不包括
()。A.经营的合法性、合规性 B.经营商誉 C.经营的盈利能力和稳定性 D.经营的周边环境
33.在个人住房贷款中，借款人如需要申请调整借款期限，无须具备的前提条件是()。
A.贷款末到期 20% B.无欠息 C.无拖欠本金 D.贷款未偿还余额低于贷款总本金的34对于由住房置业担保公司提供担保的个人住房贷款，贷款的额度可以达到所购住房价值 的()。
A.80% B.70% C.60% D.50%
35.商用房贷款的还款来源不包括()。
A.借款人的经营性收入 B.借款人的租金收入 C.其他经营收入 D.工资薪金收入
36..商用房贷款的还款来源不包括()。
A.借款人的经营性收入 B.借款人的租金收入 C.其他经营收入 D.工资薪金收入
37.为了有效规避有担保流动资金贷款保证人还款能力发生变化的风险，贷款银行应当()。
A.选择信用等级高、还款能力强的保证人
B.保证人信用等级不能高于借款人
C.接受股东之间和家庭成员之间的单纯第三方保证方式
D.具有正当的职业和稳定的经济收入，具有按期偿还贷款本息的能力
38..商业银行按照()可以分为个人贷款和公司贷款。
A.贷款额度 B.还款方式 C.主体类型 D.担保方式
39..下列关于个人住房贷款分类说法正确的是()。
A.按照资金来源划分，个人住房贷款包括新建房个人住房贷款、公积金个人住房贷款和
个人 住房组合贷款
B.按照住房交易形态划分，个人住房贷款可分为个人再交易住房贷款、自营性个人住房贷款 和个人住房转让贷款
C.按照贷款利率的确定方式划分，个人住房贷款可分为固定利率贷款和浮动利率贷款
D.按照住房交易形态划分，个人住房贷款包括自营性个人住房贷款、公积金个人住房贷款 和个人住房组合贷款
40.下列关于个人住房贷款分类说法正确的是()。
A.按照资金来源划分，个人住房贷款包括新建房个人住房贷款、公积金个人住房贷款和个人 住房组合贷款
B.按照住房交易形态划分，个人住房贷款可分为个人再交易住房贷款、自营性个人住房贷款 和个人住房转让贷款
C.按照贷款利率的确定方式划分，个人住房贷款可分为固定利率贷款和浮动利率贷款
D.按照住房交易形态划分，个人住房贷款包括自营性个人住房贷款、公积金个人住房贷款和个人住房组合贷款
二、不定项选择题(以下各小题所给出的 4 个 选项中，至少有两项符合题目要求)
1.个人消费贷款包括()。
A.个人汽车贷款 B.个人教育贷款 C.个人消费额度贷款 D.个人医疗贷款
2不良个人住房贷款包括()。
A.关注类贷款 B.次级类贷款 C.可疑类贷款 D.损失类贷款
3.担保流动资金贷款的还款方式主要有()。
A.等额本息还款法 B.等额本金还款法 C.每月还息到期一次还本 D.等额变更还
4.保流动资金贷款信用风险的防控措施包括()。
A.加强对抵押物价值的调查和分析 B.加强对借款人还款能力的调查和分析 C.加强对借款人所控制企业经营情况的调查和分析 D.加强对借款人还款意愿的调查和分析
5.其他个人贷款品种包括()。
A.个人质押贷款 B.个人信用贷款 C.个人抵押授信贷款 D.个人住房装修贷款、个人耐用消费品贷款、个人医疗贷款、个人旅游消费贷款、下岗失 业人员小额担保贷款
6以下关于个人住房贷款产品说法正确的是()。
A.自营个人住房贷款也称商业性个人住房贷款
B.公积金个人住房贷款也称委托性住房公积金贷款
C.公积金个人住房贷款是一种政策性个人住房贷款
D.个人住房组合贷款是指借款人可以同时申请公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款
7.根据《中华人民共和国物权法》，可作为个人质押贷款的质物主要有()。
A.汇票、支票、本票 账款 B.可以转让的知识产权中的财产权 C.仓单、提单 D.应收
8.人住房贷款的信用风险主要表现为()。
A.借款人的还款能力风险 B.借款人的还款意愿风险 C.借款人的信誉风险 D.借款人的拖欠贷款的历史记录
9.个人汽车贷款信用风险的内容包括()。
A.借款人的还款能力风险 C.借款人的欺诈风险 B.借款人的还款意愿风险 D.借款人的收入水平波动
10.个人住房贷款业务部门组织的报批材料包括()。
A.个人信贷业务报批材料清单 C.个人住房借款申请书
B.个人信贷业务申报审批表 D.需提供的其他材料
11..按照住房交易形态划分，个人住房贷款可分为()。
A.新建房个人住房贷款 房装修贷款 B.个人再交易住房贷款
C.个人住房转让贷款D.个人住房贷款
12.个人质押贷款的特点是()。
A.贷款风险低，担保方式相对安全 C.办理费用比较低
B.时间段、周转快D.操作流程短、质押范围广泛
13.个人保证贷款的特点是()。
A.手续简便，办理时间短，环节少 B.整个贷款办理过程涉及银行、借款人和担保人三方
C.办理费用比较高 D.出现风险时银行可直接向保证人扣收贷款，不需经过法律程序
14.商用房贷款的贷后与档案管理包括()。
A.贷款回收 B.合同变更 C.贷后检查 D.不良贷款和贷后档案管理
15.下列属于个人经营专项贷款的有()。
A.某银行的个人商用房贷款B.某银行的个人商铺贷款
C.某银行的个人工程机械按揭贷款D.某银行的个人投资经营贷款
16.个人消费贷款的基础是()。
A.消费者的信用 B.消费者的现实购买力 C.消费者的未来购买力 D.消费者的收入
三、判断题
1.个人住房贷款原则上采用专项提款方式。()
2.商用房贷款的期限通常不超过 10 年。()
3..数据录入人员对录入信息的准确性、及时性和完整性负责。()
4..自身财务规划能力强的客户通常采用组合还款法。()
5..国务院批准和国务院授权中国人民银行制定的各种利率为法定利率。()
6.个人经营类贷款的专项贷款主要包括个人商用房贷款和个人经营流动资金贷款。()
7.个人汽车贷款回收的原则是先收本、后收息，全部到期、利随本清。()
8..中国人民银行决定，自 2008 年 10 月 27 日起，将最低首付款比例调整为 20%。()
9.银行相信贷款期间借款人的收入将增加，所抵押的房产的价值将维持不变或增加，所以 更倾向于采用等额本息还款法。()
10.个人信用等级越高，可以获得的信用额度越大，反之越小。()
答案：
一、ADBADCCCDCDBBCDBAABADBBBCAADDDCDDBDDACCC
二、1-ABCD2.BCD3.AC 4.ABCD 5.ABCD 6.ABCD 7.ABCD 8.AB 9.ABC 10.ABCD
11.ABC12.ABD13.ABD 14.ABCD 15.ABD 16.AC
7.个人住房按揭贷款的银行风险管理 篇七
随着我国房地产产业的迅猛发展, 未来几年, 我国很可能进入个人住房按揭贷款风险的高发期。而最先受到风险影响的就是与社会大众生活息息相关的商业银行。基于此, 我国社会日趋意识到管理个人住房按揭贷款业务银行风险的重要性。控制银行风险有利于维护房地产产业的活跃性, 保障银行业的正常运营, 保持国民经济的持续健康快速发展, 提高人民的生活水平和幸福感。
一、按揭贷款业务银行风险产生原因
银行风险是指银行在货币经营和信用活动中, 由于事先无法预料的不确定因素的影响, 使银行的实际受益与预期受益发生偏离, 从而导致银行资金、财产或信用损失的可能性。
(一) 于宏观经济环境的风险
当一国出现严重的通货膨胀现象的时候, 银行贷款的实际利率就会下降甚至变为负数。个人住房按揭贷款属于长期贷款, 在存在严重通货膨胀的情况下, 放贷银行很可能陷入流动性危机。
(二) 购房者的风险即违约风险
个人住房按揭贷款的违约风险是指借款人没有按时偿还银行的本息, 从而造成银行损失的可能性。违约风险可分为理性违约和被迫违约。理性违约是指借款人在有能力偿还的情况下的主动违约。这种违约多发生在房产价格下降的条件下, 常见的就是因利率提高引发的提前还款的行为。被动违约则是指借款人仍具有还款意愿, 但基于一些被迫的因素使得还款能力丧失的情况。
(三) 源于房地产开发商的风险
商业银行作为放贷人有保障贷款者的权利不被侵犯的责任。开发商能否按期交房, 购房者是否可以如期得到合同上约定的房屋等情况均会对商业银行是否能够按期收回贷款造成影响。一方面, 如若开发商未能按约定期限完工交楼, 那么就会造成购房合同无法履行, 从而延长商业银行收回按揭贷款的时间, 引发商业银行的风险。另一方面, 如果开发商交房时, 购房者发现开发商提供的房子与购房合同表述的不一致时, 购房者存在解除购房合同的可能性, 因而损害了银行的利益。
(四) 银行内部风险
由于员工职业道德观念的不同, 银行内部存在的部分员工疏于职守, 或者是为了个人利益, 办理“假按揭”的现象, 同样会造成银行的重大损失。
二、政策建议
(一) 个人住房按揭贷款证券化制度
我国的个人住房抵押贷款业务的发展受到金融市场不完善的条件制约, 这同时决定了我国个人住房按揭贷款更易受到宏观经济波动的影响。分析美国的贷款运作方式可以发现个人住房按揭贷款证券化可以降低成本、加速资金回笼、分散风险。为了降低宏观经济环境变动对个人住房贷款风险的影响, 应建立健全我国个人住房按揭贷款的一级市场, 并根据住房抵押贷款规模的不同设计不同的资产证券化产品。
(二) 健全消费者征信信息记录、查询体系, 以期把信息不对称的危害降到最低, 将部分潜在的风险消灭在萌芽期
虽然我国现在已经建立了个人征信系统, 但是其所记录的信息量过少, 评价标准不统一, 信息不够透明。据统计, 截至2008年底, 我国个人征信系统收录了6.4亿自然人的信息, 但其中仅1.4亿人有信贷记录。故笔者认为, 我国一方面应建立起一个由国家主导的、非盈利的、信息透明度高的、具有同一评级标准的个人征信体系, 另一方面要完善个人信用信息网上查询系统。
(三) 住房按揭贷款的风险保险和担保机制
我国的房地产产业还处于发展初期。前些年, 国家为拉动房地产市场的发展, 放宽了房地产市场的准入条件, 推行按揭贷款制度, 使得房地产预售制度盛行。但是, 该制度的缺陷在一定程度上为开发商不正当的谋取利益创造了条件, 从而提高了个人住房贷款业务中开发商造成的风险。因此, 为最大限度降低个人住房按揭贷款业务中源自房地产开发商的风险, 商业银行应设立相关的风险转移机制。一方面规定开发商分阶段向银行交纳担保, 以便于商业银行设立开发商的专项资金账户, 监控资金的使用;另一方面, 要求保险公司介入个人住房按揭贷款业务, 提供相应的保险产品, 为银行转移部分风险。
(四) 内部监管
针对日趋浮躁、利益至上的社会环境, 为加强内部控制, 银行应该加强员工道德操守的教育, 树立内控人人有责的观念, 营造良好的内部控制文化氛围。
参考文献
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[5]赵鹏飞.《中国个人消费信用风险管理制度建设研究》.北京:经济科学出版社, 2011
8.银行个人消费贷款浅析 篇八
摘 要 个人住房抵押贷款业务以其风险低、业务范围广、经营收入稳定的特点，正日益受到我国各大商业银行的青睐。但是随着个人住房抵押贷款业务规模的不断扩大，个人住房抵押贷款业务的风险也不断的出现，本文阐述我国商业银行个人住房抵押贷款业务的发展现状，根据住房抵押贷款的自身特性，详细分析了我国商业银行个人住房抵押贷款主要面临的风险，说明了加强商业银行个人住房抵押贷款风险防范的重要性和必要性。
关键词 商业银行 个人住房抵押贷款 抵押贷款风险
民以居为安，住房历来备受关注，但高额的房价让很多人只能望房兴叹，人们开始选择住房抵押贷款购房，伴随着这个市场的扩大，住房抵押贷款不良率也开始攀升潜在风险已逐渐显现。然而与当前国有银行较高的企业贷款不良率相比个人住房抵押贷款不良率相对较低，银行重视眼前情况而忽视个人住房抵押贷款期限长潜在风险大的特点，此业务被各家银行作为优质业务着力发展忽视对风险的认识和研究。然而美国次贷危机的爆发，表明商业银行在经济处于上行周期时，个人住房贷款的发展如果对其风险不加以认识和防范，会给银行带来重创。因此加强对个人房地产抵押贷款的管理关系到我国金融，甚至是整个国民经济的稳定和发展。
一、我国商业银行个人住房抵押贷款及其风险暴露
随着经济的发展，收入的增加，居民消费观念的改变，购买住房的人数在上涨。个人住房的销售面积从2001年的1.850亿平方米到2010年前11个月8.25亿平方米。全国个人住房抵押贷款余额也从2003年1.18万亿元2009年9.59 万亿元，目前我国商业银行的消费贷款规模总量中个人住房贷款占八成。可见我国---住宅市场的兴旺带动了购房信贷的快速增长。越来越多购房者选择采用个人住房抵押贷款购买住房。商业银行为争取更多的信贷客户，不断创新贷款方式。住房市场有出现泡沫的风险，政府也在加大调控，并在2010年四月份重拳出击，出台了楼市的“国十条”。政策的高集中说明住房市场的风险越来越大。
二、商业银行个人住房抵押贷款风险及成因分析
在目前我国的经济体制环境个人住房抵押贷款风险发生有其可能性和必然性，这主要是个人住房抵押贷款自身的特性和市场环境等诸多内外因素决定的，具体而言，我国商业银行个人住房抵押贷款主要面临以下几个方面风险：
（一）信用风险表现及成因
个人住房抵押贷款中的信用风险通常又被称为违约风险，在贷款中由于借款人在信用活动中存在不确定性，如违约或信用等级下降，不能依合约按期偿还住房贷款本息而给银行带来经济损失。通常导致借款人违约的原因有三个：自然原因或社会原因等客观原因；借款者经济利益比较厚的故意违约行为；借款者由于品性不佳的欺诈违约。现有信用风险管理体系主要有以下缺点：
1．个人信用资源普遍缺乏
个人信用资源主要包括个人身份证明、纳税记录、资产价值和债务记录等多方面的综合个人信息。它是建立个人信用管理体系的基本素材，商业银行只有拥有了较为完备的个人信用资源的前提下，才可能对个人信用状况进行客观公正的评估，个人信用资源是我国商业银行发放贷款的主要依据。我国从2006年开始，中国个人信用信息基础数据库正式运行。虽然央行宣称通过3年时间打造的这个数据库，涵盖了97.5%的个人信贷和100%的企业信贷。四年过去了，很多应该纳入信用范畴的参数仍未纳入，而且个人信用资源分散，工商、税务、银行、保险。公安、法院等部门。大部分机构的数据未公开，机构之间也未建立起资源共享机制。使得商业银行在向个人发放贷款时能借以判断的资料不充分，不但增加了商业银行的交易成本降低了银行服务效率，其调查准确性和及时性也得不到保证，个人信用风险难以得到有效地事前控制。
2．个人住房抵押申请者资信状况的变化产生的信用风险
个人住房抵押一般期限较长，其还款期限通常20～30 年左右，个人资信状况面临着巨大的不确定性。由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，使个人住房贷款申请者资信状况发生变化，信用的缺失以及个人支付能力的下降，加大了银行的信贷风险，由于信息不对称，借款人可以利用虚假的经济收入证明、抵押物重复抵押、故意隐瞒抵押物共有人押等欺诈行为骗取银行的贷款。在个人信贷业务的决策过程中，银行处于信息劣势地位，只能凭借购房者提供的资料判断贷款的可行性，即便是这些近期的资料不具备准确性。
3．个人住房抵押贷款信用风险转移机制存在缺陷
个人信用档案的建立可为银行发放住房贷款提供事前评估的依据而降低信用风险管理要求将个人信用风险真正控制在可接受的范围之内。目前我国商业银行个人住房信贷的信用风险管理存在许多不足之处，尤其是由于缺少功能完善的信用担保、保险等配套工具，商业银行的个贷风险常被固化，风险转移制度的缺陷往往使风险累积，妨碍了住房信贷业务的正常发展。随着个人贷款业务规模的发展，这一影响还将变得更加突出。第一，个人信用制度的缺失将造成银行交易成本过高。银行审核个人贷款的程序无法简化，银行发放一笔数万元的个人贷款与发放一笔数百万元的企业贷款费用相当，銀行交易成本大大提高。第二，个人信用制度缺失的现状导致银行过度依赖房产抵押。但抵押只是一种事后的风险释放，是一种手段而非目的。我国的社会制度特性缺乏社会保障的现状使得法院对无力还贷的借款人难以做出强制性判决或采取强制性执行手段，住房信贷的事后风险也无法得到有效控制。
（二）利率风险表现及成因
近年来央行不断调整贷款基准利息，国内商业银行的个人住宅抵押贷款面临的利率风险不断增大。固定利率下通货膨胀风险一般比浮动利率下的大，因为后者往往随通货膨胀而上浮。房地产金融的长期性决定了其通货膨胀风险也较大由于我国房地产市场正处在房价虚高、投机盛行的发展阶段，与贷款利率风险相伴随的抵押物价值贬损风险和潜在的违约风险也逐步成为现阶段我国商业银行个人住房抵押贷款的主要风险源。个人住房抵押贷款利率风险原因主要有以下几点：
1．宏观经济走向的不确定性
2006-2007年住宅需求旺盛，房价持续上涨，住房投资额占固定资产投资超常规的高速增长。06年中央采取了紧缩的财政政策、住房结构调整，07年从紧的货币政策，销售量开始大幅萎缩。随着楼市由热转冷，2008年下半年，政府改变调控政策，向行业连续施以援手，一向紧收的房地产政策逐步放松。2010年由于房价过度上升，政府又开始实行从紧的房地产政策。在国家住房政策的不断调整下，经济走向的不确定性将加大宏观政策的不确定性，从而增加商业银行住房抵押贷款中的利率风险。
2．房贷利率的调整缺乏灵活性
现阶段我国的利率还没有完全市场化，个人住房贷款的利率是按法定利率的调整而调整的。2002 年3月1 日开始实施的《个人住房贷款管理办法》第四章第十四条规定“（个人住房贷款）期限在1 年以内（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1 年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定”。这种调整利率的做法，看似利率风险从银行完全转移给了借款人，银行不再有风险，但实际并非如此。利率的调整是中央银行决定的，商业银行并没有自主权，中央银行调整可能会严重滞后于市场环境的变化。
3．通货膨胀的压力
近年来，我国中央银行配合政府的积极财政政策，加大了货币投放的力度，货币Ml、M2 增幅及增速逐年加大。2005年CPI环比增长1.8%，2007年环比增长5.9%。2008年一年，虽然世界各国经济受到经济危机的严重打击，各国的经济普遍下降严重（见图1）。近期公布2010年11月CPI为5.1%，通货膨胀一旦发生，银行发放住房抵押贷款便会孕育更大更多的利率风险。央行大幅度加息的可能将使商业银行面临利差缩小、收益大幅度减小的可能。商业银行所持有的抵押物—住房的相对贬值（相对于原名义价格）将使银行资产面临大幅度受损的可能。
（三）提前还贷风险表现及成因
提前还贷是指借款人在谋其偿还的本金额超过当期预定偿还的本金额，主要包括对部分贷款余额提前偿还和一次性清仓所有贷款余额。个人住房抵押贷款业务发展至今，提前还款已经成为个人住房贷款风险中一个重要方面。住房抵押贷款的提前还贷行为造成了住房抵押贷款组合现金流较大的不确定性，从而给银行的资金管理带来较大的不良不利影响。提前还贷是银行对资产负债的期限匹配难度加大。如何有效防范提前还款风险，不仅是我国商业银行发展个人住房贷款业务面临的重要问题，也是顺利推进个人住房抵押贷款证券化的必要途径。理性借款人会随时在对自己有利的情形下采取提前还贷行为，以期在购房中的成本支出达到最小化。那么这种收益的获得必然是以银行的损失来承担为条件的。提前还贷风险原因如下：
1．预期利息收入减少，回收资金闲置的损失
由于住房抵押贷款中利率比储蓄利率高的很多，而且安全性较高，是银行信贷资产中获取利润的主要产品，然而随着提前还贷率提高，银行的预期收益不能实现，从而付出的服务无法得到回报。提前还贷率越高给银行造成的预期收入的损失也就越大。举一个最简单的例子，假设存一笔利率为8%的10万元十年等额本息抵押贷款，根据每月住房抵押贷款的现金流提前贷款的话，银行会遭受到预期利息收入。如果借款人提前一年归还贷款会损失611.31元，数额相对不大，而提前九年就有37839元的损失，而在住房抵押贷款中，平均的年限在二十到三十年，可见预期损失的利息是相当大的。
2．增加银行服务成本，可能增加市场风险和通货膨胀风险
由于提前贷款行为的不确定性，是的银行不能按照正常的贷款程序来处理，只能提供额外的人力来完成相关的各种操作，从而造成了人力资源的大量浪费。一般来说，银行所增加的服务费用与提前还贷次数成正比变化，而与提前还贷无关，即提前还贷率越高，那么银行服务的费用越大。提前还贷行为在一定条件下可以增加市场风险和通货膨胀风险。如果其他贷款的报酬率低于住房抵押贷款利率，那么提前还贷行为会增加银行的市场风险。当通货紧缩时发放的住房抵押贷款购买力风险较小，如果借款人提前还贷会增加商业银行的购买力风险。
（四）其他风险
在个人住房抵押贷款中出了信用风险，利率风险，提前还贷风险外，还包括其他风险：银行的流动性風险，像个人住房贷款这样的房地产消费贷款期限长，一般借款期限长达10～20 年，甚至可达30 年，流动性较低，商业银行发放大量个人住房贷款会占用巨额资金。近年来个人住房贷款发展势头很猛，毫无疑问，我国个人住房贷款很快就会接近甚至超出20%的警戒线，个人住房贷款的流动风险日益突出。抵押物变现风险，由于房地产金融中大多以房地产作借款的抵押物，当借款人不能按期还款时，贷款银行要处分抵押房地产从中求偿，如果抵押物难以处置，银行缺乏现金来应付提款等需要就会形成流动性风险。抵押贷款资金来源和运用的结构风险。商业性个人住房消费贷款的资金来源，基本依赖于储蓄。储蓄的资金有短期性和随意性的特点，不能满足住房信贷数量大和期限长的要求，导致存贷资金不能在结构、数量和时间上合理挂钩。用短期的资金发放长期的贷款，容易使银行形成支付危机，从而给住房金融的进一步发展背上巨大的包袱，隐含着巨大的金融风险。
三、结束语
随着我国个人住房抵押贷款业务的发展，商业银行进行这方面的风险管理将会越来越重要，从现状中看我国的在住房抵押方面的风险管理机制缺失。面对新形势下银行住房信贷的发展的新趋势，我们应立足于我国经济、金融发展水平，借鉴国际上的风险管理方法，结合自身特点，逐步探索出一套符合我国国情的行之有效的风险管理观念、方法和工具。为了银行住房抵押贷款的安全性和收益性。不断地完善银行的个人信用体系，提高对利率风险、信用风险、提前还贷风险等相关住房信贷市场的风险发现和预防机制，加强员工的素质教育及业务培训等。只有这样我国的住房抵押贷款市场才能不断的发展，银行的稳定性，盈利性才能不断提高，商业银行才能获得稳定发展。
参考文献：
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[6刘疆.个人住房抵押贷款提前还贷风险管理之国际经验.时代金融.2007.01(336):10-11.
9.银行贷款个人简历参考 篇九
基本情况.
姓名：黄先生
编号：1817241
证峻：身份证，44058219xxxxxxxxx35
出生年月：1985年11月15日
性别：男
婚姻状况：未婚
户井：广东汕头
现所在地：广东肇庆
身高：169CM
体重：58Kg
民族：汉族
工作经验：1年0月
求职意向
意向岗位：佛山银行信贷佛山融资管理
工作性质：全职
发展方向：零售信贷方向
要求地区：市中心区,佛山禅城,东莞,深圳
月薪要求：面议
食宿要求：
刻育经历
20xx年09月～20xx年06月肇庆学院信息与计算科学本科
语言能力
英语(良好)全国大学英语四级cet4 418分听，说，读，写各能力的水平掌握良好
炯能专长
职称：
酒算机级别：高校非计算机专业二级
酒算机能力：1.办公自动化软件MS Word、excel，PowerPoint能熟练掌握
2.计算机二级，电脑和多媒体设备基本的修理和维护工作，一般公司网站的内容更新等技能相对熟练掌握
兴趣/爱好：
其它能力：
工作经历
【中国xxxxxxxxx行)】
职位名称：客户经理助理
公司行业：金融·投资·保险·证券
公司性质：国营企业
公司规模：1000人以上
公司描述：国企银行
工作描述：1.协助客户经理在银行对客户汽车消费按揭贷款的贷前调查2.相对了解汽车按揭贷款在银行的审批基本流程和相应政策法规3.针对客户经理有关汽车贷款客户进行身份证明，单位收入证明，房产证明，存折流水，个人征信报告等资料进行协助调查核实
【TCxxxxxxxxx售点】
职位名称：业务人员
公司行业：家电·电器
公司性质：股份制
公司规模：1000人以上
公司描述：大型家用电器公司
工作描述：1.主要任务针对促销期间TCL动态液晶电视新品进行促销宣传2.为团队和经理的联系工作、日程安排工作做出了准备的工作3.联系有意向客户,跟踪反馈客户信息
自我评价
最大的优势是：
1.有接受过正规国有银行房贷，汽贷按揭相关培训，以及工作实习过，能很快融入工作;
2.能在高压力环境下工作，抗压能力较好。
10.我国商业银行不良贷款现状浅析 篇十
关键词：商业银行；不良贷款；信贷投向；风险防控
中图分类号：F832.4文献标识码：A文章编号：1006-8937（2014）20-0116-01
2013年，世界经济呈现缓慢复苏态势。根据国际货币基金组织发布的数据，2013年，世界经济增长3.0%，比2012年下降0.1个百分点。在世界整体经济复苏艰难的背景下，我国国内经济下行的压力巨大。整体经济与投资增速的放缓，使得我国商业银行的发展面临新的形势与挑战，据银监会发布的最新数据显示，截至2013年第三季度末，我国商业银行不良贷款余额达到5 636亿元，较上半年末增加241亿元，较年初增加707亿元；不良贷款率达到0.97%，较上半年末上涨0.01个百分点。
1商业银行资产质量的意义
商业银行的资产质量对我国国民经济的稳定发展起到关键作用，银行不良贷款问题的凸显，可使得处于现代市场经济特殊地位的银行所面临的危机转化为全面的金融危机，为金融危机的爆发埋下隐患，因此易给经济的发展造成巨大的冲击。以东南亚金融风暴为例，其导火线就是银行不良贷款比例过高，储蓄者对银行体系和本国货币的币值丧失了信心，因而给国际金融炒家提供了狙击本国货币的机会，进而引发了金融危机，给亚洲和其他地区的经济造成了巨大的冲击，其中韩、泰、马、印尼等国经济损失近6 000亿美元，这些国家按美元计算的人均收入水平一下倒退10多年。
因此，在当前形势下，对我国商业银行不良贷款问题需加以高度的关注，加强商业银行的风险管理，提前做好对不良贷款的防控措施，提高银行业的整体资产质量，维护好我国经济发展的稳定，具有非常重要的现实意义。
2商业银行不良贷款的现状
中国银行业监督管理委员会于2007年4月3日发布了《贷款风险分类指引》，要求我国各商业银行根据风险程度不同将贷款分为正常类、关注类、次级类、可疑类、损失类五种类型。前两类称为正常贷款，后三类称为不良贷款。
2008年金融危机爆发时，在经济下滑的忧虑下，四万亿计划应声而出。2008年11月5日，国务院出台四万亿一揽子经济刺激计划，决定到2010年底，中央增加1.18万亿元投资，带动约4万亿元投资规模。与此同时，积极的财政政策再次启动。而中国在这距离全球金融危机爆发不到两个月时间内所启动的4万亿经济刺激计划给心跳日渐微弱的中国经济以强有力的电击刺激，但其副作用也延绵不绝。商业银行的不良贷款增多是被公认的其所带来的副作用之一。
在4万亿投资投向构成中，用于铁路、公路、机场、水利等重大基础设施建设和城市电网改造资金占比最大，占到了37.5%，资金规模更是达到了1.5万亿。这也使得房地产、钢铁、基础设施建设等行业短时间内流入了大量的资金，同时，在一定程度上，使得商业银行不良贷款在大的经济刺激背景下，其状况开始有所好转，不良贷款和不良贷款余额都有所下降。
银行的不良贷款率和不良贷款余额自2009年开始，连续3年实现了“双降”，在此期间商业银行的不良贷款状况得到了一定程度上的改观。
3不良贷款的分布结构分析
3.1商业银行不良贷款行业分布
行业分析是当前进行信贷投向分析中颇为重要的部分，有研究者发表观点认为我国商业银行应该开拓多元化的信贷投放，并提出了1997年韩国金融危机的主要成因之一就是金融机构缺乏市场导向，商业银行向大企业集团注入大量资金，企业负债比例过高，而受东南亚金融风暴影响，8家大财阀的倒闭，使韩国银行不良贷款比例猛增到15%以上，使金融风险骤增，使得市场信心崩溃导致金融危机。我们应从此中吸取教训，拓宽贷款领域，以防范和化解金融风险，防范不良贷款比率剧增现象的发生，而这一切首先需要从规范商业银行的行业信贷投向做起。
根据银监会发布的2010年数据显示，我国商业银行所存在的不良贷款，按余量排序，不良贷款分布较多的行业依次为：制造业，批发和零售业，房地产业，交通运输、仓储和邮政业，电力、燃气及水的生产和供应业;按不良贷款率排序，不良贷款率较高的行业依次为：农、林、牧、渔业，住宿和餐饮业，信息传输、计算机服务和软件业，制造业，科学研究、技术服务和地质勘查业。
根据上述数据分析可知，2008年四万亿重点投向行业，像房地产业，2010年不良贷款余额达到了439.8亿元，不良贷款率为1.26%，相较于2008年676.2亿元的不良贷款余额和3.35%的不良贷款率，2010年我国商业银行的信贷资金投向房地产业的数量较2008年增长了约72.92%，而2010年银行业各项贷款较2008年增长比例为59.07%，并且2010年房地产业的不良贷款率较2008年下降了2.09个百分点。
3.2商业银行不良贷款地区分布
我国商业银行的信贷管理仍很大程度上从属于中央政策方向，商业银行的信贷投放仍具有明显的政治倾向，呈现出地区集中的特点，但当经济进入下行区间时，过度的信贷地区集中很容易遭受冲击，商业银行也就会面临着巨大的风险。
根据银监会发布的2010年数据显示，我国商业银行所存在的不良贷款，按余量排序，不良贷款分布较多的地区依次为：东部地区，西部地区，中部地区; 不良贷款分布较多的省份依次为：广东、江苏、浙江、山东、四川；按不良贷款率排序，不良贷款率较高的地区依次为：西部地区，中部地区，东部地区；不良贷款率较高的省份依次为：西藏、青海、四川、山西、湖南。
根据上述数据分析，可得知，2008年四万亿计划的实施，使得像江浙等中小企业发达的地区获得了长足的发展，以浙江为例，2010年不良贷款余额达到了319.7亿元，不良贷款率为0.86%，相较于2008年259.5亿元的不良贷款余额和1.19%的不良贷款率，2010年我国商业银行的信贷资金投向浙江的数量较2008年增长了约70.47%，而2010年银行业各项贷款较2008年增长比例为59.07%，并且2010年浙江的不良贷款率较2008年下降了0.33个百分点。
4后四万亿时代的降临
2008年4万亿刺激计划在短期内使国内经济有所好转，在止住经济下滑方面，四万亿也发挥了巨大的作用。2009年一季度，GDP增速探底至6.1%，但GDP增速下滑态势并没有持续下去，随后一个季度，GDP增速开始回升，并且一度达到2009年四季度的10.7%。整个2009年，中国政府以9.1%的GDP增速，交出了“保八”考题的漂亮答卷，率先走出了金融危机的阴影。但四万亿却仅仅起到一个延缓的作用，中国经济的很多问题随着四万亿计划的渐行渐远而开始逐渐显现，而四万亿计划的实施也使中国错失了经济结构调整的最佳时期，并带来了通货膨胀和巨大的地方债务，使中国的要素价格变得极度扭曲，生产率水平急剧下降，整体竞争力也迅速降低，形成了众多投资过度、产能过剩的行业。在此背景下，我国商业银行的不良贷款状况开始有所恶化。
参考文献：
[1] 聂广礼.商业银行的信贷组合管理[J].现代经济探讨,2012,(8).
[2] 刘宝亮.银行不良贷款增加制造批零业成重灾区[N].中国经济导报,2013-12-10.
[3] 王超.商业银行信贷结构与银行风险[D].辽宁:东北财经大学,2012.
11.银行个人消费贷款浅析 篇十一
关键词：住房抵押贷款,信用风险,征信系统
随着住房制度改革的深化和城市化进程加快对住房需求的增长, 我国商业银行个人住房抵押贷款额度不断增加, 商业银行的个人住房抵押贷款发放余额从1998年的426亿增长至2010年的57252亿, 短短十几年间增长了100多倍。虽然个人住房抵押贷款业务因其利润高、风险小的特点, 是各商业银行努力开拓和相互竞争的业务, 但由于个人住房抵押贷款数额大、还款周期长, 使商业银行面临诸多风险。2007年美国次贷危机的爆发, 就凸显了个人住房抵押贷款风险的严峻性。据《2010中国金融不良资产市场调查报告》的分析, 我国不断增加的个人住房抵押贷款额度将会导致不良贷款生成的概率增大, 由此导致的新增不良贷款将会在2012年后集中出现。因此个人住房抵押贷款业务已经成为商业银行一个不容忽视的风险源, 能否认清并防范个人住房抵押贷款风险, 已经成为商业银行健康和快速发展的一个关键点。
一个人住房抵押贷款风险
商业银行在开展个人住房抵押贷款业务时面临的风险表现形式多样化, 主要有五类风险。
1. 信用风险
信用风险又称违约风险, 是指借款人不能按期偿还个人住房抵押贷款本息而给商业银行带来的经济损失, 是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险, 也是商业银行在开展个人住房抵押贷款业务中面临的最大风险。
借款人违约风险分为以下两种情况:
(1) 理性违约风险。指借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益而主动违约。个人住房抵押贷款与房地产市场关系密切, 容易受房地产价格波动的影响而引起理性违约风险。特别是2010年以来, 国家出台了的一系列房地产调控政策, 楼市成交量急剧下滑, 房价开始松动, 一旦房价大幅度下跌, 借款人转让房产所得的收入不足以还清贷款, 无法收回投资成本, 或者按照现行市场价格购买相同房产所需支付的费用小于尚未归还的贷款本息余额时, 就很可能主动放弃房产所有权。通常这种情况下, 商业银行很难从抵押物的拍卖收入中收回全部未偿付的贷款本息, 商业银行利益会受到实质性损害。
(2) 被迫违约风险。指借款人的被动行为, 即借款人个人经济出现困难影响其还款的能力。这类风险是由于借款人经济现状与当时的预期出现偏差, 从而违反借款合同的约定产生风险, 其根源在于借款人未来实际收人不稳定。近几年欧美经济不景气, 对我国出口导向型的经济产生了巨大冲击, 一旦我国经济下行, 人们的收入就会受到重大的影响, 从而导致借款人被迫违约的发生, 给商业银行造成直接的经济损失。
2. 利率风险
利率风险是指利率水平的变动使商业银行资产收益发生损失的可能性。如果贷款利率上涨, 借款人的还贷负担就会增大, 一旦其收入水平跟不上超出的房贷, 借款人可能就无力承受, 就会出现还不起贷款本息的现象, 影响商业银行的收益。再加上我国目前对于客户提前还款的违约行为还缺乏政策性限制, 如果利率下降, 借款人的再融资成本减少, 有可能通过再融资来提前偿还贷款, 从而使商业银行信贷资金安排被打乱并且预期的利息收入无法实现。尤其是我国正处于利率市场化的初期阶段, 商业银行个人住房抵押贷款的利率风险就愈加突出。2006年8月, 个人住房抵押贷款利率浮动范围扩大至基准利率的0.85倍, 导致商业银行存贷款利差缩小。2008年, 主要商业银行原来享受8.5折利率的存量个人住房抵押贷款客户开始享受7折优惠, 商业银行个人住房抵押贷款优惠利率甚至低于同期限的存款利率, 导致商业银行收不抵支。
3. 流动性风险
流动性风险是指商业银行持有的个人住房抵押贷款债权不能及时足额变现遭受的利益损失。我国商业银行个人住房抵押贷款的流动性风险表现在两个方面:一是商业银行开展个人住房抵押贷款的资金主要来源于储蓄存款, 属于短期存款, 一般只有三五年, 而个人住房抵押贷款却属于长期贷款, 多为十年、二十年, 最长可达三十年。资金来源和运用在时间上明显不匹配, 存在“短存长贷”的问题, 导致开展业务的商业银行的流动性较低、风险较大;二是由于我国住房二级市场不发达, 商业银行持有的个人住房抵押贷款债权的变现性比较差, 为了获得流动性就有可能需要低于市场价出售, 给商业银行的收益带来损失。
4. 操作风险
操作风险是指商业银行在个人住房抵押贷款的贷前调查、贷时审查及贷后管理等环节中, 因各种不当行为而导致的风险。操作风险主要表现在:在贷前调查环节, 对申请资料的真实性审核不严, 不少房贷者只要开出工资收入证明, 无论是否虚假, 商业银行就给他放贷;在贷款发放环节, 未经批准擅自降低贷款标准和担保条件, 如不少商业银行出现的一成首付, 甚至零首付等极端现象, 又譬如被银监会明确叫停的“加按揭”, 被商业银行包装成消费贷款的形式重现市场;在贷后管理环节, 部分商业银行疏于贷后管理, 导致经常出现不良贷款。
5. 政策风险
政策风险是指政府经济政策的调整引起房地产市场的变化而给商业银行带来的损失。从2008年起, 政府的宏观经济政策几经调整, 对整个房地产市场以及商业银行的个人抵押贷款业务影响较大。2008年, 由于受美国次贷危机的影响, 全国楼市价格开始下降, 为了稳定房地产市场, 国家开始采取宽松的经济政策:央行先后五次下调贷款基准利率, 四次下调存款准备率, 并且降低居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款利率和最低首付款比例以及住房交易税费。上述政策的实施改善了扩大了居民的住房消费需求, 引发2009年的新一轮房地产热。2009年底开始国家实施了一系列紧缩的经济政策, 2010年两次上调贷款基准利率, 六次上调存款准备金率, 提高90平方米以上的首套房贷款首付款比例为不得低于30%、二套房贷款首付款为不得低于50%, 提高二套房贷款利率为不得低于基准利率的1.1倍。2011年四次上调贷款基准利率, 六次上调存款准备金率, 提高二套房贷款首付款为不得低于60%。随着房地产调控政策的密集出台, 房地产市场的不确定性增加, 倘若未来房地产市场出现大幅调整, 会给商业银行带来较大的风险。
二个人住房抵押贷款风险成因
个人住房抵押贷款中商业银行面临的风险来源多样化, 主要存在五个方面。
1. 个人征信系统还不完善
2006年1月人民银行建立了个人征信系统并正式投入运行, 经过几年的发展, 个人征信系统已初具规模, 截至2011年7月, 全国个人征信系统已收录了7.77亿自然人信息, 涵盖了个人基本信息、信用卡信息、贷款信息等, 但是到目前为止与国外发达国相比我国的个人信用征信系统还不是很完善。一方面, 由于建立时间还不算长, 历史数据的积累不足, 信息采集也主要集中在贷款记录方面, 其他如个人真实收入、财产状况等方面重要情况都没有反映出来, 商业银行很难根据这些数据准确判断客户的信用状况;另一方面, 由于各商业银行报送信息不及时, 个人征信系统中的资料信息滞后现象明显。这样就造成商业银行查询到的信息资料滞后, 商业银行凭着不准确的信息发放个人住房抵押贷款, 必然要面临较大的信用风险。而且我国至今未出台有关个人信用信息征集、使用、披露、保护等方面法律法规, 没有完善的法律法规为征信活动提供直接依据, 个人征信系统就很难真正完善。
2. 商业银行缺乏贷款自主定价权
目前个人住房抵押贷款所依据的基准利率一般都是人民银行所公布的利率, 商业银行难以预料判断利率调整的时间和幅度。目前我国商业银行发放的个人住房抵押贷款产品主要为浮动利率抵押贷款和固定利率抵押贷款, 如果采用固定利率贷款方式, 人民银行每一次降低基准利率, 借款人的再筹资成本相应降低, 则可能提前还款;如果采用浮动利率方式, 人民银行每一次提高基准利率, 就加大借款者提前还款的风险, 使得商业银行面临较大的利率风险。
3. 住房拍卖二级市场不发达
同发达国家的个人住房贷款相比, 我国商业银行要求的首付款并不低, 理论上只要房价下跌不是特别多, 即使借款人违约, 商业银行应该可以通过拍卖房产得到充分的补偿。但是由于我国住房拍卖二级市场没有充分发展, 抵押住宅变现性比较差, 违约处置成本过高, 商业银行为了获得流动性不得不低于市场价出售, 从而商业银行面临较大的流动性风险。而且, 还存在商业银行不能行使抵押权现象, 因为根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》, 被抵押人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋, 人民法院可以查封, 但不得拍卖、变卖或者抵债, 并且只有在保障抵押人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后, 才可予以执行。
4. 商业银行信贷管理机制不完善
我国的个人住房抵押贷款发展时间短, 加之前些年房地产市场处于上升阶段, 不良贷款率相对较低, 商业银行对于个人住房抵押贷款的风险认识不足。在房价上涨的过程中, 个人住房抵押贷款的风险隐藏的很深, 商业银行为了不断扩大其业务范围, 就会降低贷款标准, 如降低贷款人的首付比例、忽视对借款人信用水平的审查、疏于贷后检查, 从而使银行积累大量的金融风险。
5. 个人住房抵押贷款证券化程度低
目前, 我国商业银行的个人住房抵押贷款的证券化程度很低, 缺乏风险分散机制, 使得个人住房抵押贷款的风险聚集在银行体系内, 不利于分散商业银行的贷款风险, 导致银行业系统性风险比较大。虽然2005年中国建设银行作为试点单位, 正式试点个人住房抵押贷款支持证券 (MBS) , 但是推出的产品较少, 到目前为止只发行过建元“2005—1”和建元“2007—1”两单个人住房抵押贷款证券化产品, 建元证券与国外成熟市场的MBS相比, 还稍显稚嫩。而且近几年, 受国际金融危机的影响, 我国的个人住房抵押贷款证券化几乎处于停滞状态。
三风险防范措施
1. 完善个人征信系统
首先, 要扩大个人征信系统覆盖范围, 把公安、税务、法院、社保、电信、电力、广电、自来水厂、教育等多家单位的信息纳入个人征信系统, 促进信用信息资源共享, 力争在全国建成较为完善的个人征信系统;其次, 督促各有关部门提高数据导入的频率, 及时更新个人征信系统中的信息。最后, 加快制定征信法规, 对不守信用者采取一定的制裁和惩罚措施, 惩戒力度要大, 让失信的借款人意识到违约要付出的代价。
2. 推进利率市场化改革
进一步实行利率市场化改革, 减少人民银行对商业银行存贷款利率的直接管制, 扩大商业银行的贷款自主定价权, 是降低利率风险最为直接的方式。另外还需要推动个人住房抵押贷款产品创新, 尝试发展利率风险相对较低的带有附加选择权的个人住房抵押贷款, 避免在浮动利率和固定利率抵押贷款下银行面临的利率风险较高。商业银行还可以通过衍生利率工具如利率期权、远期利率协议、利率互换等进行套期保值, 规避利率风险。
3. 完善个人抵押住房拍卖二级市场和个人住房保障体系
首先, 建立完善的拍卖市场, 使得该市场成为住房二次流通的有效渠道, 降低商业银行处置抵押住房的风险和成本;其次, 要完善个人住房保障体系, 对借款人无力还款出让房屋权时, 相关部门应暂时收容因被强制拍卖而需安置的客户并提供生活保障, 保证银行抵押权的行使, 从而分担商业银行所承担的风险。
4. 完善商业银行内部信贷管理机制
商业银行应吸取美国次贷危机的教训, 加强全体员工的风险意识, 高度重视个人住房抵押贷款中各种风险, 严格规范贷款的操作流程。在发放个人住房抵押贷款前要认真进行贷前调查, 判断借款人是否提供虚假身份资料和个人经济状况证明材料, 认真核实借款人首付款的真实情况;在贷中审查中实行审贷分离、分级审批的制度, 严格对个人住房抵押贷款进行审批;建立健全贷后管理制度, 对借款人定期回访, 及时发现风险隐患, 并加大对不良贷款的催收力度, 防止不良贷款数额的增长。
5. 继续因次贷危机而中断的个人住房抵押贷款证券化实践
推进住房抵押贷款证券化的发展过程中, 我国还面临着多种障碍, 如法律障碍、市场障碍、人才障碍等。因此, 首先要加强法律环境的建设, 借鉴国外经验, 结合我国实际情况, 制订相关的法律法规, 促进个人住房抵押贷款证券化的发展;其次, 大力培育机构投资者, 让更多的投资者参与进来, 丰富参与主体和扩大市场规模, 增加二级市场流动性;最后, 通过各种方式培养相关人才, 做好个人抵押贷款证券化全面推行的人才准备。
总之, 我国的个人住房抵押贷款业务在经历了快速发展之后, 已经处于风险高危时期。商业银行一定要加强对风险的防范, 控制个人住房抵押贷款增量、加强个人住房抵押贷款存量管理, 以保证银行业的良性发展。
参考文献
[1]丁浩.住房抵押贷款支持证券的利率风险度量—基于建元“2005-1MBSA”证券的实证[J].当代经济科学, 2010 (2)
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[3]王梓.商业银行住房抵押贷款风险管理—基于房地产调控政策[J].农村金融研究, 2011 (9)
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